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Timestamp: 2020-08-06 10:49:12+00:00

Document:
Syndicat de la copropriété « Faubourg du Cerf 2205 »
Le Groupe Trigone Construction inc.
No dossier APCHQ : 043279
No dossier GAMM : 2005-09-021
Me Pierre Rhéaume
[1] À la demande de l'arbitre, l'audience s'est tenue à la résidence de M. Ramiro Guerrero, vice-président du Syndicat de la copropriété « Faubourg du Cerf 2205 ».
[2] À la suite d'une réclamation du syndicat de la copropriété, l'administrateur, en date du 4 avril 2005, rendait la décision suivante :
Concernant les points qui suivent, nous devons nous référer aux articles 3.2, 3.3 et 3.4 du contrat de garantie, lesquels stipulent que les malfaçons, les vices cachés ou les vices majeurs, selon le cas, doivent être dénoncés par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de leur découverte ou survenance ou, en cas de vices ou de pertes graduels, de leur première manifestation.
Dans le cas présent, les situations ont été dénoncées par écrit à l'entrepreneur, le 19 septembre 2003 et à l'administrateur en date du 19 octobre 2004 alors que les bénéficiaires nous ont confirmé avoir constaté les premières manifestations vers le 19 septembre 2003. Définitivement, ce délai ne peut être considéré comme raisonnable et par conséquent, La Garantie des maisons neuves de l'APCHQ ne peut intervenir pour ces points.
[3] Insatisfait de cette décision, le syndicat procédait à une demande d'arbitrage.
[4] Avant l'audience prévue pour cette première demande d'arbitrage faite par le syndicat de la copropriété, un règlement est intervenu en date du 29 août 2005 entre ce dernier et l'administrateur; le soussigné a donné acte de ce règlement en date du 11 novembre 2005.
[5] Voici un extrait dudit règlement :
3. L'administrateur reconnaît que la lettre du 25 août 2003, accompagnée d'une liste des travaux et du rapport d'inspection du Groupe Équipro du 9 mai 2003, constitue une dénonciation écrite valide et effectuée dans un délai raisonnable au sens des articles 3.2, 3.3 et 3.4 du contrat de garantie;
4. Vu ce qui précède, l'Administrateur fera dans les meilleurs délais une nouvelle inspection/conciliation sur le bâtiment en présence des parties afin de rendre une décision conforme au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q., c. B-1.1 a. 185, par. 19.3 à 19.6 et 192), le tout sans préjudice au droit du Bénéficiaire de soumettre le différend à l'arbitrage en cas de désaccord avec la décision à intervenir;
[6] À la suite de ce règlement, l'administrateur, en date du 21 octobre 2005, a émis une décision supplémentaire, dont voici un extrait :
Concernant les points 1 à 15 qui suivent, nous devons nous référer aux articles 3.2, 3.3 et 3.4 du contrat de garantie, lesquels stipulent que les malfaçons, les vices cachés ou les vices majeurs, selon le cas, doivent être dénoncés par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de leur découverte ou survenance ou, en cas de vices ou de pertes graduels, de leur première manifestation.
Dans le cas présent, les copropriétaires n'ont pas respecté l'application de l'article 1.1 de la section C du contrat de garantie, à savoir :
« Dans un délai de un, trois ou cinq ans, selon le cas, le bénéficiaire dénonce par écrit à l'entrepreneur, le défaut de construction constaté et transmet une copie de cette dénonciation à la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., en vue d'interrompre la prescription ».
Dans le présent cas, les deux lettres de dénonciation à l'entrepreneur, datées du 23 novembre 2002 et du 19 septembre 2003, ont été reçues le 3 septembre 2003 pour la première et le 21 octobre 2004, pour la seconde.
Définitivement, ces délais ne peuvent être considérés comme raisonnable et par conséquent, La Garantie des maisons neuves de l'APCHQ ne peut intervenir pour ces points.
1. GYPSE SÉVÈREMENT ENDOMMAGÉ À TOUTES LES COLONNES DU GARAGE
2. CONDENSATION IMPORTANTE SUR LA TUYAUTERIE DE L'ENTRÉE D'EAU PRINCIPALE
3. FISSURES À LA DALLE DU GARAGE
4. PENTES INVERSÉES À LA DALLE DU GARAGE VERS LES CAGIBIS
5. PLINTHES CHAUFFANTES AU GARAGE, CONTRÔLÉES INDIVIDUELLEMENT PAR CHACUNE DES UNITÉS
6. INSONORISATION DÉFICIENTE ENTRE LES UNITÉS
7. DOMMAGES AU CAGIBI NO. 11 (INFILTRATION D'EAU)
8. FISSURE AU MUR DE FONDATION
9. GRILLAGE NON-AMOVIBLE DEVANT LA PORTE DE GARAGE
10. CERTAINES SORTIES D'AIR VICIÉ TROP PRÈS DES PORTES-PATIO
11. MODIFICATION À APPORTER AUX GOUTTIÈRES
12. BARDEAUX ENDOMMAGÉS À CERTAINS ENDROITS
13. ABSENCE DE JUDAS AUX PORTES 12 ET 16
14. INSONORISATION DÉFICIENTE SELON LES COPROPRIÉTAIRES
15. TERRASSEMENT TROP HAUT À CERTAINS ENDROITS
De plus, concernant le point 15, nous devons référer à l'article 4.9 du contrat de garantie, lequel stipule que les espaces de stationnement et les locaux d'entreposage situés à l'extérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles et tout ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment tels les piscines extérieures, le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain, sont exclus de la garantie.
[7] Insatisfait de cette décision supplémentaire, le syndicat a soumis une deuxième demande d'arbitrage qui fait l'objet de la présente sentence arbitrale.
[8] Après avoir été dûment convoqué, l'entrepreneur ne s'est point présenté à l'audience.
[9] En cours d'enquête, en plus des représentants des parties, sont intervenus Mme Sylvie Normandin et M. Pierre Audet, copropriétaires, ainsi que M. Pierre Rocheleau, inspecteur-conciliateur.
II : LA PREUVE
[10] Le document de réception des parties communes indique qu'il a été signé le 3 décembre 2002 par le bénéficiaire et l'entrepreneur, et le 20 août 2003 par le professionnel; on ne peut expliquer cet écart entre les dates, la présidente du syndicat à l'époque n'étant pas disponible pour l'audience.
[11] Selon le syndicat, le professionnel qui a signé le document de réception aurait des liens d'affaires avec l'entrepreneur; le syndicat affirme qu'il n'a jamais payé d'honoraires à ce professionnel, alors que les services de ce dernier sont normalement retenus par le bénéficiaire.
[12] Bien avant la signature du document de réception du bâtiment par le professionnel, soit le 23 novembre 2002, le syndicat avait fait parvenir à l'entrepreneur une lettre comportant une liste de déficiences; toutefois, l'administrateur n'a reçu copie de cette lettre que le 3 septembre 2003.
[13] Peu avant la signature du document de réception du bâtiment par le professionnel, soit le 9 mai 2003, le Groupe Équipro complétait son rapport d'expertise pour le compte du syndicat; une copie de ce rapport a été transmise à l'administrateur par le syndicat en date du 25 août 2003.
[14] Le 19 septembre 2003, le syndicat faisait parvenir à l'entrepreneur une liste de travaux à effectuer, dont l'administrateur n'a reçu copie que le 21 octobre 2004.
[15] L'analyse des dénonciations faites par le syndicat, soit celles du 23 novembre 2002 et du 19 septembre 2003 à l'entrepreneur, de même que celle du 25 août 2003 à l'administrateur, a démontré que les déficiences ou travaux à effectuer se recoupaient; en effet, on y retrouve les mêmes éléments, à quelques variables près.
[16] La preuve a aussi démontré que les éléments énumérés dans la dénonciation du syndicat du 19 septembre 2003 adressée à l'entrepreneur sont sensiblement les mêmes que ceux que l'on retrouve dans la décision de l'administrateur du 21 octobre 2005 (15 points précités).
[17] À la suite de cette dernière dénonciation, l'entrepreneur, selon le syndicat, n'aurait procédé qu'à quelques réparations mineures. Même s'il existe des différences entre les diverses dénonciations, le syndicat admet que les 15 points inclus dans la décision de l'administrateur du 21 octobre 2005 constituent la présente réclamation.
[18] M. Rocheleau, inspecteur-conciliateur pour l'administrateur, nous explique que la garantie intervient comme caution et que si l'entrepreneur n'a point reçu les avis de déficiences, la garantie ne peut procéder; il ajoute que l'on ne peut présumer que l'entrepreneur a reçu l'avis du 25 août 2003.
[19] M. Rocheleau affirme que cet avis n'a pas été reçu par l'entrepreneur, alors que le Règlement est très clair à l'effet que la dénonciation doit parvenir à la fois à l'administrateur et à l'entrepreneur.
[20] Le témoin déclare toutefois qu'il n'a pas fait de vérification en ce sens auprès de l'entrepreneur et qu'il n'a pas analysé le rapport d'expertise du Groupe Équipro afin de vérifier si les déficiences qui y sont relatées correspondaient aux points énumérés dans son rapport du 21 octobre 2005.
[21] M. Rocheleau explique que le nombre de points faisant l'objet de sa deuxième décision est passé de 7 à 15, dû au fait qu'il disposait alors de documents supplémentaires.
[22] Le témoin témoigne à l'effet qu'il n'a pas lu le règlement (ci-devant cité) intervenu le 29 août 2005 entre le syndicat et l'administrateur avant de soumettre sa décision supplémentaire datée du 21 octobre 2005.
III : ARGUMENTATION DU BÉNÉFICIAIRE
[23] Le procureur rappelle que le règlement intervenu en août 2005 entre le syndicat et l'administrateur prévoit que la dénonciation du 25 août 2003 est valide au sens des articles 3.2, 3.3 et 3.4 du contrat de garantie.
[24] Or, la décision d'octobre 2005 de l'administrateur n'a pas tenu compte de ce règlement.
[25] Le contrat de garantie prévoit la dénonciation par le bénéficiaire dans les 6 mois de la découverte des malfaçons.
[26] Or, la réception des travaux a eu lieu le 20 août 2003, tandis que la lettre de dénonciation est datée du 25 août 2003 et que les déficiences qui y sont mentionnées se retrouvent dans un autre avis daté du 19 septembre 2003, soit 26 jours plus tard; les points indiqués dans cette dénonciation du 19 septembre 2003 sont quasi identiques à ceux décrits dans le rapport de l'administrateur du 21 octobre 2005 et ils se retrouvent aussi dans l'expertise technique du rapport d'Équipro.
[27] Nous avons donc une première dénonciation à l'APCHQ et une deuxième dénonciation, 26 jours plus tard, à l'entrepreneur; ces dénonciations sont valables pour l'entrepreneur et l'administrateur.
[28] Le procureur fait intervenir les notions d'équité et de bonne foi (articles 1375 et 2805 du Code civil). Vu le règlement intervenu en août 2005, il croit fermement que ni le syndicat ni l'administrateur ne s'attendaient à une autre décision relative aux délais de dénonciation, ledit règlement classant définitivement cette question.
IV : ARGUMENTATION DE L'ADMINISTRATEUR
[29] Le procureur est d'avis que l'inspecteur a bien expliqué pourquoi il n'a pas considéré la lettre du 25 août 2003, et ce, malgré l'entente intervenue; il estime qu'il n'a pas de preuve que l'entrepreneur ait reçu copie de cette lettre et copie du rapport d'Équipro.
[30] Le procureur cite les paragraphes 27.2°, 27.3° et 27.4° du plan de garantie, où le délai de dénonciation ne peut excéder 6 mois; or, la dénonciation du 19 septembre 2003 à l'entrepreneur n'est parvenue à l'administrateur que le 21 octobre 2004, soit 13 mois plus tard; on ne peut prétendre que cette dernière lettre reproduit les mêmes éléments que le rapport d'expertise du Groupe Équipro.
[31] La réception du bâtiment est non contestée; le document à cet effet a été signé par Mme Lefebvre et un professionnel.
[32] Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est d'ordre public; ainsi, les délais doivent être respectés.
[33] Les dispositions pertinentes du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs dans la présente affaire sont les suivantes :
27. La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:
1° le parachèvement des travaux dénoncés, par écrit, au moment de la réception de la partie privative ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;
4° la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;
5° la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux des parties communes ou, lorsqu'il n'y a pas de parties communes faisant partie du bâtiment, de la partie privative et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation.
Le défaut de se conformer aux règles de l'art ou à une norme en vigueur applicable au bâtiment notamment celles contenues au Code national du bâtiment du Canada, au Code canadien de l'électricité et au Code de plomberie constitue une malfaçon sauf s'il ne porte pas atteinte ou n'est pas de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment.
[34] Dans un premier temps, dans sa décision du 4 avril 2005, l'administrateur a refusé la réclamation du bénéficiaire au motif que la dénonciation n'était pas conforme à l'article 27 ci-devant cité; l'administrateur avait raison, puisque la preuve a démontré que la lettre de dénonciation du 19 septembre 2003 envoyée à l'entrepreneur n'avait été reçue par l'administrateur que le 21 octobre 2004.
[35] Or, il appert que lors de cette première décision, l'administrateur, de bonne foi, avait omis de considérer la dénonciation écrite qui lui avait été faite par le bénéficiaire le 25 août 2003.
[36] L'administrateur procède donc à l'émission d'une deuxième décision, en date du 21 octobre 2005, et rejette une fois de plus la réclamation du bénéficiaire; il invoque alors une dénonciation à l'entrepreneur datée du 23 novembre 2002, reçue par l'administrateur le 3 septembre 2003, et mentionne à nouveau la dénonciation dont il avait fait état dans sa première décision, soit celle adressée à l'entrepreneur le 19 septembre 2003, reçue par l'administrateur le 21 octobre 2004.
[37] Dans cette deuxième décision, M. Rocheleau, même s'il a pris connaissance de cette lettre du 25 août 2003 adressée à l'administrateur, n'en tient pas compte sous prétexte qu'il n'existe aucune preuve que cette lettre, accompagnée du rapport d'Équipro, a été adressée à l'entrepreneur.
[38] Or, avant cette deuxième décision, soit le 29 août 2005, cette lettre du 25 août 2003 constituait l'élément important d'un règlement intervenu entre le syndicat et l'administrateur. Voici quelques extraits de ce règlement :
ATTENDU que l'Administrateur du plan de garantie a émis une décision le 4 avril 2005 et refusé les réclamations suivant le motif qui suit :
« (...) Concernant les points qui suivent, nous devons nous référer aux articles 3.2, 3.3 et 3.4 du contrat de garantie, lesquels stipulent que les malfaçons, les vices cachés ou les vices majeurs, selon le cas, doivent être dénoncés par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de leur découverte ou survenance ou, en cas de vices ou de pertes graduels, de leur première manifestation.
Dans le cas présent, les situations ont été dénoncées par écrit à l'entrepreneur, le 19 septembre 2003 et à l'administrateur en date du 19 octobre 2004, alors que les bénéficiaires nous ont confirmé avoir constaté les premières manifestations vers le 19 septembre 2003. Définitivement, ce délai ne peut être considéré comme raisonnable et par conséquent, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. ne peut intervenir pour ces points. (...) »
ATTENDU que le Bénéficiaire a fait une demande d'arbitrage au GAMM en regard de la décision ci-avant mentionnée de l'Administrateur du plan de garantie;
ATTENDU que l'Administrateur a reconnu de bonne foi avoir omis de considérer la dénonciation écrite qui lui a été faite par le Bénéficiaire le 25 août 2003;
ATTENDU que les parties désirent régler le présent différend à l'amiable suivant les modalités et les termes ci-après exposés;
EN CONSÉQUENCE, LES PARTIES CONVIENNENT CE QUI SUIT :
[39] Lors de son témoignage, M. Rocheleau reconnaît qu'il n'a pas pris connaissance de ce règlement avant d'émettre sa deuxième décision; il avoue ne l'avoir lu que quelques jours avant l'audience dans la présente affaire.
[40] Or, par ce règlement, l'administrateur reconnaît que la dénonciation du 25 août 2003, accompagnée du rapport d'Équipro, constitue une dénonciation écrite valide et effectuée dans un délai raisonnable au sens des articles 3.2, 3.3 et 3.4 du contrat de garantie, soit au sens des paragraphes 27.1°, 27.2°, 27.3°, 27.4° et 27.5° du plan de garantie.
[41] S'il reconnaît ce qui précède, l'administrateur reconnaît aussi que l'entrepreneur a reçu dans les délais prescrits cette dénonciation du 25 août 2003, puisque pour être valide, la dénonciation doit être envoyée à la fois à l'entrepreneur et à l'administrateur.
[42] Certes, à cause de problèmes administratifs internes, le syndicat n'a pu prouver que cette dénonciation avait été adressée également à l'entrepreneur.
[43] Toutefois, vu le premier attendu ci-devant cité du règlement, soit que les signataires à ce règlement étaient convaincus que l'entrepreneur avait reçu cette dénonciation du 25 août 2003, soit qu'ils considéraient que la dénonciation du 19 septembre 2003 adressée à l'entrepreneur était déjà reconnue comme étant valide par M. Rocheleau dans sa première décision.
[44] Il a été mis en preuve que les éléments de la deuxième décision de M. Rocheleau sont similaires à ceux de la dénonciation du 19 septembre 2003 à l'entrepreneur.
[45] Même si la dénonciation du 19 septembre 2003 (à l'entrepreneur) n'est pas une copie conforme de celle du 25 août 2003 (à l'administrateur) au sens de l'article 34 du plan de garantie, il n'en reste pas moins que les deux parties ont été avisées, dans un intervalle de 25 jours à l'intérieur du délai prescrit, et ni l'une ni l'autre ne peut soumettre aujourd'hui qu'elle n'était pas au courant des descriptions des déficiences.
[46] D'ailleurs, la preuve est prépondérante à l'effet que lors des diverses dénonciations, l'entrepreneur s'est rendu sur les lieux, sans toutefois avoir procédé à des réparations importantes.
[47] On se retrouve dans une situation où l'administrateur, le 29 août 2005, reconnaît la lettre du 25 aoùt 2003 comme étant valide au sens de l'article 27 du plan de garantie, alors que son inspecteur, le 21 octobre 2005, ignore cette reconnaissance.
[48] Or, cette entente ou ce règlement indiquait à M. Rocheleau, ou à tout autre inspecteur, de reconnaître la dénonciation du 25 août 2003 comme étant valide et de procéder sur le fond; l'inspecteur ne pouvait mettre de côté cette entente signée par son employeur et aller à l'encontre de celle-ci.
[49] En date du 11 novembre 2005, le soussigné a donné acte du règlement intervenu le 29 août 2005; cette sentence a été adressée aux parties, incluant l'entrepreneur, le ou vers le 6 décembre 2005.
[50] Après avoir été dûment convoqué par le soussigné dans une lettre datée du 5 décembre 2005, l'entrepreneur n'était pas représenté lors de l'audience du 7 février 2006 dans la présente affaire.
[51] Quelques jours auparavant, soit le 24 janvier 2006, l'arbitre recevait de l'entrepreneur la lettre suivante :
Envoi par télécopieur : (450) 464-3072
Beloeil, le 24 janvier 2006
Monsieur Claude Dupuis, ing.
Arbitre de griefs
865, rue Curie
Beloeil (Qc) J3G 5N8
Objet : Arbitrage Ramiro Guerrero - Dossier APCHQ : 043279
Après avoir fait l'étude du dossier d'arbitrage ci-haut mentionné, nous avons constaté que celui-ci est un litige plus d'ordre légal que technique, et en nous présentant à cette audience, nous ne pourrions qu'en être des spectateurs.
Nous croyons que notre présence n'est aucunement nécessaire, nous vous demandons donc, par la présente, d'excuser notre absence.
Si toutefois, vous désirez communiquer avec le soussigné, nous demeurons à votre entière disponibilité.
(450) 446-8221, poste 24
DF/hl
[52] Ayant reçu la sentence arbitrale donnant acte du règlement quelque 60 jours avant l'audience, l'entrepreneur était donc au courant de l'entente intervenue et à laquelle il n'était pas partie, de la lettre de dénonciation du 25 août 2003 ainsi que de l'existence du rapport d'Équipro. L'entrepreneur aurait donc pu faire des représentations sur ces sujets lors de l'audience; il a préféré s'abstenir.
[53] Pour les motifs ci-devant énoncés, le tribunal
RECONNAÎT la lettre de dénonciation du 25 août 2003 comme étant valide au sens de l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, tout comme l'a fait l'administrateur en signant le document de règlement intervenu avec le syndicat le 29 août 2005;
ORDONNE à l'administrateur de procéder à une inspection et à l'émission d'un rapport sur le fond (tel que stipulé à l'item 4 du règlement du 29 août 2005) dans les trente (30) jours de la présente. Les éléments devant faire l'objet de l'inspection et du rapport de l'administrateur sont les suivants (points de la décision de l'administrateur du 21 octobre 2005) :
9. grillage non amovible devant la porte de garage
10. certaines sorties d'air vicié trop près des portes patio
Note : Relativement au point 15 (terrassement), l'inspecteur, s'il y a lieu, pourra se prononcer en fonction de l'article 29 du plan de garantie avant de le faire sur le fond.
[54] Conformément au deuxième alinéa de l'article 37 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les coûts du présent arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
BELOEIL, le 3 mars 2006.

References: l'article 1
 l'article 4
 l'article 1726
 l'article 2103
 l'article 1739
 l'article 2118
 l'article 27
 l'article 34
 l'article 27
 l'article 27
 l'article 29
 l'article 37