Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F106-III-79%3Afr
Timestamp: 2016-10-26 00:25:04+00:00

Document:
Vente de gr� � gr� dans la faillite (art. 256 LP). 1. Nature juridique de la vente de gr� � gr� (consid. 4). 2. La vente de gr� � gr� doit en principe �tre annul�e lorsque l'administration de la faillite a donn� sur un �l�ment essentiel pour la formation du prix une information qui n'�tait pas l'expression suffisamment claire de la situation r�elle et qui pouvait amener des acheteurs �ventuels � retirer leur offre ou en tout cas � la r�duire (consid. 5). 3. En cas d'annulation d'une vente de gr� � gr� portant sur un immeuble, il n'appartient pas � l'autorit� de surveillance de la poursuite d'inviter l'office du registre foncier � radier l'inscription et � r�tablir l'�tat ant�rieur; c'est l'administration de la faillite qui doit chercher � obtenir la rectification n�cessaire dans le registre foncier et veiller � la restitution du prix de vente (consid. 7). Faits � partir de page 80
Im Konkurs �ber Walter Schuler-Kofel reichte der Gemeinschuldner durch Eingabe vom 13. Oktober 1979 beim Bezirksgericht Hinwil als unterer Aufsichtsbeh�rde �ber Schuldbetreibung und Konkurs Beschwerde ein, unter anderem mit dem Rechtsbegehren:
"Es sei der ausseramtlichen Konkursverwaltung im Konkurs des Walter Schuler, Wetzikon, sofort der Verkauf von 6999 m2 Land in der Industriezone der Gemeinde Wetzikon (Kat. Nr. 4413) (richtig: Kat. Nr. 4113) mit den darauf befindlichen Geb�uden (Grundhaldenweg 16/Scheune mit Elevator, Viehstall und Wohnung; Grundhaldenweg 20/B�ro- und Wohnhaus; Gefl�gelhaus, Schweinestall und Silo) an die Firma Rolba AG, Z�rich, zum Preise von Fr. 321'000.-- zu verbieten."
Am gleichen Tag wurde das Eigentum am strittigen Grundst�ck auf die Rolba AG �bertragen.
Walter Schuler focht den bezirksgerichtlichen Entscheid beim Obergericht (II. Zivilkammer) des Kantons Z�rich an, unter anderem nunmehr mit dem Antrag, der Verkauf des Grundst�cks sei ung�ltig zu erkl�ren und der ausseramtliche Konkursverwalter sei anzuweisen, die bereits erfolgten Grundbuch�nderungen annullieren zu lassen.
Mit Verf�gung vom 3. Januar 1980 Ordnete der Pr�sident der oberen kantonalen Aufsichtsbeh�rde �ber die strittige Liegenschaft eine Kanzleisperre (Grundbuchsperre) im Sinne von � 29 der z�rcherischen Grundbuchverordnung an.
Am 28. M�rz 1980 fasste die obere kantonale Aufsichtsbeh�rde folgenden Beschluss:
"1. In teilweiser Gutheissung des Rekurses wird der Verkauf des Grundst�ckes GR Bl 3341/Kat. Nr. 4113 Grundplan 7 vom 13. September 1979 und 18. Oktober 1979 aufgehoben...
2. Die mit Pr�sidialverf�gung vom 3. Januar 1980 �ber das erw�hnte Grundst�ck angeordnete Kanzleisperre wird aufgehoben und das Grundbuchamt Wetzikon angewiesen, die am 18. Oktober BGE 106 III 79 S. 811979 vorgenommene Eigentums�bertragung zu l�schen und den vorherigen Zustand wiederherzustellen."
Hiegegen haben die ausseramtliche Konkursverwaltung und die Rolba AG bei der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts Rekurs erhoben, im wesentlichen mit den Antr�gen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, allenfalls sei die ausseramtliche Konkursverwaltung anzuweisen, den bezahlten Kaufpreis zur�ckzuerstatten und der K�uferin die mit der Hand�nderung verbundenen Geb�hren zu ersetzen sowie eine Umtriebsentsch�digung zu bezahlen.
1. Die Rekurrentinnen werfen der Vorinstanz vor, sie habe ihnen das rechtliche Geh�r verweigert und dadurch Art. 4 BV verletzt. Da diese R�gen indessen mit - separater - staatsrechtlicher Beschwerde zu erheben gewesen w�ren (BGE 105 III 34; BGE 101 III 70 f.; zur Frage der Vereinigung zweier Rechtsmittel in der gleichen Eingabe vgl. BGE 103 II 218 ff.), ist darauf nicht einzutreten.
2. Soweit die Rekurrentin Nr. 2 hilfsweise die Zusprechung von Schadenersatz verlangt, ist auf ihren Rekurs auch in diesem Punkt nicht einzutreten. �ber Schadenersatzanspr�che hat einzig der Richter zu befinden (BGE 91 III 46 f. E. 7 mit Hinweisen).
3. Der Auffassung, der Freihandverkauf stelle eine Amtshandlung dar, habe �ffentlichrechtlichen Charakter und sei deshalb der �ffentlichen Steigerung gleichzusetzen, steht die Ansicht gegen�ber, der Freihandverkauf, der zwar an betreibungsrechtliche Voraussetzungen gekn�pft sei, unterscheide sich dennoch in nichts vom privaten Kauf, da er zwischen dem Beamten und dem Erwerber wie ein privater Vertrag abgeschlossen werde (f�r den �ffentlichrechtlichen Charakter des Freihandverkaufs sprechen sich unter anderem aus: FAVRE, Droit des poursuites, 3. A., S. 225; BLUMENSTEIN, Handbuch des schweizerischen Schuldbetreibungsrechtes, S. 440; JAEGER, N. 2 zu Art. 130 SchKG; STUTZ, Der Freihandverkauf im SchKG, Diss. Z�rich 1978, S. 101; den zivilistischen Standpunkt vertreten namentlich: HINDERLING, Fragen aus dem Grenzbereich zwischen Privat- und Verfahrensrecht, in: ZSR 83/1964 I S. 117; BRAND, SJK Nr. 988 S. 9; LEEMANN, Ist der Freihandverkauf durch das Betreibungs- oder Konkursamt BGE 106 III 79 S. 82von den zivilrechtlichen Formen befreit?, in: SJZ 28/1931-32, S. 258; HOMBERGER, N. 38 zu Art. 963 ZGB).
Das Bundesgericht hat in BGE 50 III 110 f. E. 2 festgehalten, der Freihandverkauf unterscheide sich - insoweit er ein auf Ver�usserung gerichtetes Gesch�ft darstelle - in nichts vom Kauf des Zivilrechts; da er somit in einem ausgepr�gten Gegensatz zur Zwangsversteigerung stehe, k�nne Art. 136bis SchKG (betreffend die Aufhebung eines Steigerungszuschlages) nicht herangezogen werden. In der Folge hat es dann aber zwei Freihandverk�ufe auf Rekurs hin aufgehoben, ohne dass es sich mit dem fr�heren Entscheid auseinandergesetzt h�tte (BGE 63 III 81 oben und 87 f.). Die Zul�ssigkeit der Aufhebung eines Freihandverkaufs im Beschwerdeverfahren wurde in BGE 73 III 25 E. 2 alsdann ausdr�cklich bejaht. In verschiedenen sp�teren Urteilen hat das Bundesgericht die Frage nach der Rechtsnatur des Freihandverkaufs unter Hinweis auf die bestehende Kontroverse offen gelassen (so BGE 76 III 104 E. 1; 101 III 55 E. 2; BGE 105 III 75). Der vorliegende Fall gibt nun Anlass, zu dieser Kontroverse Stellung zu nehmen.
4. Der Freihandverkauf ist wie die �ffentliche Steigerung ein Institut der Zwangsvollstreckung mit dem Zweck, das beschlagnahmte Verm�gen zu versilbern. Gemeinsames Merkmal beider Verwertungsarten ist die Unfreiwilligkeit der Ver�usserung (vgl. HAAB/SIMONIUS/SCHERRER/ZOBL, N. 64 zu Art. 656 ZGB; STUTZ, a.a.O. S. 88), und in beiden F�llen wird diese durch den Betreibungs- bzw. den Konkursbeamten vorgenommen. Ein Unterschied besteht freilich in der Art der Preisbildung und in der Durchf�hrung der Ver�usserung. An die Stelle der Angebote der Steigerungsinteressenten und des Steigerungszuschlages tritt beim Freihandverkauf die Vereinbarung zwischen dem Betreibungs- oder dem Konkursbeamten und dem Erwerber, wobei jenem naturgem�ss nicht die Stellung des Verk�ufers im zivilrechtlichen Sinne zukommen kann. Der Beamte ist in seinem Handeln nicht frei; vielmehr ist es unter anderem seine Pflicht, das g�nstigste Angebot ausfindig zu machen und den Gl�ubigern sowie gegebenenfalls den Aktion�ren der Gemeinschuldnerin Gelegenheit zu geben, ein Angebot zu �berbieten (vgl. BGE 101 III 57 oben mit Hinweisen; BGE 88 III 39 E. 6). Nur die Einstufung des Freihandverkaufs als staatlicher Hoheitsakt vermag daher den Verh�ltnissen gerecht zu werden.BGE 106 III 79 S. 83
Die Gleichstellung von Freihandverkauf und �ffentlicher Steigerung hinsichtlich der Rechtsnatur hat zur Folge, dass jener grunds�tzlich - in analoger Anwendung des f�r die �ffentliche Steigerung geltenden Art. 136bis SchKG - auf dem Beschwerdeweg angefochten werden kann (vgl. STUTZ, a.a.O. S. 104). Der Einwand von HINDERLING (a.a.O. S. 117 f.), Art. 17 SchKG erw�hne nur einseitige Verf�gungen, schl�gt insofern nicht durch, als sich die Beschwerde wie bei der �ffentlichen Steigerung auch beim Freihandverkauf letztlich gegen den Akt des Vollstreckungsbeamten - den Steigerungszuschlag (vgl. die ausdr�ckliche Bestimmung in Art. 136bis SchKG) bzw. die Annahme der Offerte - richtet. An der von der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer in einem j�ngeren Entscheid (BGE 105 III 75) vertretenen Auffassung, die Beurteilung der G�ltigkeit, der Voraussetzungen und der Wirkungen eines Freihandverkaufs Obliege dem Zivilrichter, kann daher nicht festgehalten werden. Die kantonalen Aufsichtsbeh�rden sind nach dem Ausgef�hrten zu Recht auf die gegen den Freihandverkauf gerichtete Beschwerde des Gemeinschuldners eingetreten.
5. Ein Freihandverkauf soll nicht leichthin aufgehoben werden k�nnen. Nur das Vorliegen schwerwiegender M�ngel rechtfertigt diesen Eingriff. Wie lange nach seinem Abschluss ein Freihandverkauf noch angefochten werden kann (zur Aufhebung eines Steigerungszuschlages vgl. BGE 98 III 59 ff.), braucht hier, wo die �bertragung des Grundst�cks w�hrend des kantonalen Verfahrens vollzogen worden ist, nicht er�rtert zu werden. Einer Aufhebung des Freihandverkaufs steht jedenfalls auch insofern nichts entgegen, als das Grundst�ck in der Zwischenzeit nicht weiterver�ussert worden ist.
Im vorinstanzlichen Verfahren hatte der Gemeinschuldner die Art beanstandet, wie die ausseramtliche Konkursverwaltung die Kaufinteressenten �ber die Leistung einer Entsch�digung an die Rekurrentin Nr. 2 informiert hatte. Die Rekurrentin Nr. 2, Eigent�merin des Nachbargrundst�cks der zu verwertenden Parzelle Nr. 4113, hatte die ausseramtliche Konkursverwaltung mit Schreiben vom 1. Juni 1979 folgendes wissen lassen:
"Wie am 31.5.1979 bereits am Telefon erw�hnt, ist laut Auflage vom Kantonalen Tiefbauamt eine Zufahrt zur obigen Landparzelle BGE 106 III 79 S. 84(Nr. 4113) nur �ber unseren k�rzlich fertiggestellten Einspurer, d.h. �ber unser Fabrikgel�nde, m�glich.
Der Kostenanteil, der von uns auf die Parzelle 4113 abgew�lzt werden muss, betr�gt ca. Fr. 18.-- pro m2."
"Zus�tzlich zum Kaufpreis ist eine Entsch�digung von ca. Fr. 18.--/ m2 als Kostenanteil f�r die Ben�tzung der Zufahrt �ber das Fabrikgel�nde der Rolba Aktiengesellschaft, Wetzikon, zu entrichten. Leider haben wir erst seit 1.6.1979 davon Kenntnis, sodass diese Auflage in der Dokumentation des Konkursamtes Wetzikon nicht ber�cksichtigt werden konnte."
Entgegen der Auffassung der Rekurrentinnen war diese Information �ber einen wesentlichen Preisfaktor geeignet, Kaufinteressenten zum R�ckzug oder jedenfalls zur Herabsetzung ihres Angebotes zu bewegen. Sie liess die wirklichen Verh�ltnisse nicht ausreichend klar erkennen. Wenn die ausseramtliche Konkursverwaltung - als Amtsstelle - schrieb, zus�tzlich zum Kaufpreis sei eine Entsch�digung von ca. Fr. 18.--/m2 zu entrichten, und in diesem Zusammenhang von einer "Auflage" sprach, so musste auch ein gesch�ftsgewandter Interessent daraus ableiten, es handle sich dabei nicht bloss um eine von der Eigent�merin des Nachbargrundst�cks erhobene Forderung, sondern um etwas Unab�nderliches. Dass ein am Erwerb des Landes wirklich Interessierter selbst noch n�here Erkundigungen einziehe, konnte bei der gew�hlten Formulierung nicht erwartet werden.
Aus den Schreiben der Kaufinteressenten Reichle + De Massari vom 2. Juli 1979 und H. Bretscher AG vom 5. Juni 1979 (richtig: 5. Juli 1979) ergibt sich deutlich, dass diese ihre Offerten wegen der nachtr�glich angek�ndigten Entsch�digung reduzierten bzw. zur�ckzogen. Es kann sich freilich fragen, ob sie nicht gleich reagiert h�tten, wenn die Mitteilung der ausseramtlichen Konkursverwaltung zu keinen Missverst�ndnissen h�tte Anlass geben k�nnen. Dies abzukl�ren, kann jedoch nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sein. Vielmehr ist der Freihandverkauf in Best�tigung des angefochtenen Entscheides aufzuheben. Nur durch eine Wiederholung des Offertverfahrens kann zuverl�ssig ermittelt werden, ob sich tats�chlich kein besseres Angebot erzielen l�sst.BGE 106 III 79 S. 85
6. Ob der ausseramtliche Konkursverwalter eine Pflichtverletzung begangen habe, indem er das Eigentum am strittigen Grundst�ck �bertrug, ohne abzuwarten, ob gegen den erstinstanzlichen Entscheid allenfalls Rekurs erhoben werde, braucht hier nicht er�rtert zu werden. Diese Frage ist f�r den Ausgang des Verfahrens ebensowenig von Belang wie jene, ob die von der Vorinstanz angeordnete Kanzleisperre, deren Wirksamkeit sich auf das kantonale Verfahren beschr�nkte und die in Ziffer 2 des Dispositivs des angefochtenen Entscheides aufgehoben wurde, gegen Bundesrecht verstossen habe.
7. In beiden Rekursen wird der Eventualantrag gestellt, die ausseramtliche Konkursverwaltung sei zur R�ckerstattung des bereits bezahlten Kaufpreises nebst Zins aufzufordern. Die Anweisung der Vorinstanz an das Grundbuchamt Wetzikon, den Eintrag betreffend die Eigentums�bertragung zu l�schen, wird dagegen nicht ausdr�cklich beanstandet.
Bei der Zwangsversteigerung eines Grundst�cks bedarf es keiner �ffentlichen Beurkundung (vgl. Art. 229 Abs. 1 OR) und wird das Eigentum mit dem Zuschlag erworben (vgl. Art. 143 SchKG und Art. 63 Abs. 2 VZG; MEIER-HAYOZ, N. 100 zu Art. 656 ZGB). Dieses geringe Mass an formellen Anforderungen l�sst sich daraus erkl�ren, dass der Steigerung ein genau festgelegtes Vorverfahren voranzugehen hat (Publikation der Steigerung, Erstellen des Lastenverzeichnisses, Lastenbereinigungsverfahren, Aufstellen der Steigerungsbedingungen) und dass der Zuschlag �ffentlich erfolgt und demgem�ss der Kontrolle der �ffentlichkeit unterstellt ist (STUTZ, a.a.O. S. 96). Anders liegen die Verh�ltnisse dagegen beim Freihandverkauf. Hier haben die zum Schutze der Beteiligten und im Interesse der Rechtssicherheit bestehenden Formvorschriften betreffend den �bergang von Grundeigentum keine geringere Berechtigung als beim Grundst�ckkauf im Sinne von Art. 216 OR (vgl. BGE 99 Ib 432 E. 1). Sie sind daher auch auf den Freihandverkauf anzuwenden. F�r dessen G�ltigkeit ist somit die �ffentliche Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR) erforderlich, und das Eigentum geht erst mit dem Grundbucheintrag auf den Erwerber �ber (Art. 656 Abs. 1 ZGB; so auch MEIER-HAYOZ, N. 102 zu Art. 656 ZGB; STUTZ, a.a.O. S. 97 oben; a.M. HAAB/SIMONIUS/SCHERRER/ZOBL, N. 64 f. zu Art. 656 ZGB, und BLUMENSTEIN, a.a.O. S. 440).BGE 106 III 79 S. 86
Das Dahinfallen des Rechtsgrundes zufolge Aufhebung des Freihandverkaufs f�hrt nach dem Gesagten nicht dazu, dass das Eigentum ohne weiteres wieder an die Konkursmasse zur�ckf�llt. Es steht den vollstreckungsrechtlichen Aufsichtsbeh�rden - anders als im Fall der �ffentlichen Steigerung (dazu Art. 63 Abs. 2 VZG) - daher nicht zu, das Grundbuchamt anzuweisen, den Eintrag zu l�schen und den fr�heren Zustand wiederherzustellen. In diesem Punkt ist der angefochtene Entscheid von Amtes wegen aufzuheben. Es wird Sache der ausseramtlichen Konkursverwaltung sein, die zufolge Aufhebung des Freihandverkaufs notwendig gewordene Berichtigung des Grundbuches anzustreben und andererseits f�r die R�ckerstattung des bezahlten Kaufpreises besorgt zu sein, es sei denn, die Rekurrentin Nr. 2 w�rde im neu durchzuf�hrenden Offertverfahren am meisten bieten.
Dispositiv-Ziffer 2 des Beschlusses des Obergerichts (II. Zivilkammer) des Kantons Z�rich vom 28. M�rz 1980 wird von Amtes wegen dahin abge�ndert, dass die Anweisung an das Grundbuchamt Wetzikon, es sei der Eintrag der Eigentums�bertragung zu l�schen, aufgehoben und die ausseramtliche Konkursverwaltung im Sinne der Erw�gungen aufgefordert wird, f�r die Wiederherstellung des fr�heren Zustandes zu sorgen.

References: BGE 
 Art. 4
 BGE 
 BGE 
 Art. 130
 BGE 
 Art. 963
 BGE 
 Art. 136
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 656
 BGE 
 BGE 
 Art. 136
 Art. 17
 Art. 136
 BGE 
 BGE 
 Art. 229
 Art. 143
 Art. 63
 Art. 656
 Art. 216
 BGE 
 Art. 656
 Art. 656
 Art. 63