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Timestamp: 2020-03-28 12:17:26+00:00

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STS 68/2013, 26 de Febrero de 2013 - Jurisprudencia - VLEX 430195406
STS 68/2013, 26 de Febrero de 2013
Número de Recurso: 1611/2010
CONTRATO DE COLABORACIÓN. INCIDENTE CONCURSAL. INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL. DESARROLLO URBANÍSTICO. OPCIÓN DE VENTA. Se pretende exigir a la empresa el cumplimiento del contrato de colaboración y de compraventa, que pague, en consecuencia, el precio pendiente, sin que en ningún caso puedan operar las cláusulas sexta y séptima del contrato de 26 de diciembre de 2006, donde se contiene la facultad de resolución. En este sentido, según las demandantes, se justifica la ineficacia de esta facultad de resolución, y por ello de las reseñadas cláusulas, por el interés del concurso en que se cumpla el contrato. Frente a la sentencia de primera instancia que omitió un pronunciamiento sobre la eficacia de las cláusulas sexta y séptima, la sentencia de apelación reconoce que esta cuestión sí constituye objeto del proceso, aunque entiende que es estéril e inviable pronunciarse al respecto porque la demandada no ejercitó la opción de venta prevista en estas cláusulas. La validez y eficacia de estas cláusulas no se ven afectadas por la declaración de concurso de Llanera y de su filial LLUEI. Aunque para el grupo Llanera el ejercicio del derecho de opción de venta pudiera suponer la resolución del contrato de compraventa y de colaboración, y la restitución a Immochan de las cantidades que hasta ahora hubiera abonado Immochan, el ejercicio de esta facultad no está prohibido por la Ley Concursal, que se limita a dejar sin efecto las cláusulas contractuales que prevean la resolución unilateral del contrato por la mera declaración de concurso de otra de las partes ( art. 61.3 LC ). Se invoca el interés del concurso para pedir la ineficacia de una cláusula contractual que prevé un derecho de opción de venta a favor de una de las partes, cumplidas una serie de condiciones, lo que conllevaría en la práctica la resolución del contrato, a la vez que se pide el cumplimiento del contrato sin que pueda operar aquella cláusula. La Ley Concursal no ampara la amputación de las cláusulas contractuales cuyo cumplimiento pudiera ser oneroso para la concursada, bajo la genérica justificación de que con ello se pueden satisfacer mejor los intereses afectados por el concurso. Se estima el recurso extraordinario por infracción procesal.
La Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, ha visto el recurso extraordinario por infracción procesal y recursos de casación interpuestos respecto la sentencia dictada en apelación por la Audiencia Provincial de Valencia, sección 9ª, como consecuencia de autos de incidente concursal seguidos ante el Juzgado de lo Mercantil núm. 2 de Valencia.
El recurso fue interpuesto por la entidad Immochan España, S.A., representada por el procurador Ramón Rodríguez Nogueira y la entidad Patrimonial Algama, S.L. representada por el procurador Francisco Velasco Muñoz-Cuellar.
Es parte recurrida la Administración Concursal de las entidades Llanera SL y Llanera Urbanismo e Inmobiliaria, SLU; las entidades Llanera Urbanismo e Inmobiliaria SLU y Llanera SL, representadas por el procurador Isidro Orquin Cedenilla.
El Procurador Ignacio Montés Reig, en nombre y representación de las entidades Llanera Urbanismo e Inmobiliaria S.L.U. y Llanera S.L., interpuso demanda de incidente concursal ante el Juzgado de lo Mercantil núm. 2 de Valencia, contra la entidad Immochan España, S.A.U., para que se dictase sentencia:
"por la que: i) se declare que la cláusulas sexta y séptima recogidas en el contrato de fecha 26 de diciembre de 2006 (suscrito entre Immochan, Lluei, Llanera, S.L. y Patrimonial Algama, S.L.) supone una resolución implícita de los acuerdos de colaboración para la copromoción y explotación de un centro comercial realizado entre Llanera Urbanismo e Inmobiliaria S.L.U. e Immochan España, S.A.U. y se proceda a dejar sin efecto las referidas estipulaciones sexta y séptima.
ii) Se mantenga el contrato de compraventa de fecha 27 de diciembre de 2006, así como el contrato de colaboración de fecha 26 de diciembre de 2006 sin que puedan aplicarse las referidas cláusulas sexta y séptima, y el contrato de socios de fecha 8 de junio de 2007, y sus pactos complementarios, todo ello en interés del concurso.
iii) Se condene a Immochan España, S.A.U. a que se ponga al corriente en el cumplimiento de todos los acuerdos alcanzados por las partes, y en concreto, y en cumplimiento de lo establecido en la estipulación segunda de la escritura de compraventa de fecha 27 de diciembre de 2006 a abonar a mi representada Llanera Urbanismo e Inmobiliaria S.L.U. la cantidad de veinte millones doscientos sesenta y tres mil ciento ochenta y siete euros con cuarenta céntimos (20.263.187,40 ).
iv) Se condene a Immochan España S.A.U. al pago de los intereses de demora que correspondan derivadas de su incumplimiento de pago.
v) se condene en costas a la demandada Immochan España, S.A.U. en caso de que se oponga a la presente demanda.".
El Procurador José Javier Arribas Valladares, en nombre y representación de la entidad Immochan España S.A., contestó a la demanda y suplicó al Juzgado que dictase sentencia:
"desestimando íntegramente y en todos sus términos la demanda incidental interpuesta de contrario e imponiendo las costas del presente procedimiento a la contraparte.".
La Administración Concursal designada en el procedimiento de concurso voluntario seguido a instancia de las entidades Llanera SL, Llanera Urbanismo e Inmobiliaria S.L.U. y otras, presentó escrito en el que suplicaba al Juzgado:
"se le tuviera por allanada a la demanda incidental y se dicte sentencia en los términos solicitados por las concursadas, con expresada condena en costas a aquellas partes que se opongan a la misma.".
La procuradora Rosario Arroyo Cabria, en representación de la entidad Patrimonial Algama SL, presentó escrito en el que suplicaba al Juzgado:
"se la tenga por adherida a la demanda incidental interpuesta por Llanera SL y Llanera Urbanismo e Inmobiliaria SLU.".
El Juez de lo Mercantil núm. 2 de Valencia dictó Sentencia con fecha 1 de julio de 2009 , con la siguiente parte dispositiva:
"FALLO: Que estimando la demanda de juicio incidental, promovida por el Procurador Sr/a. Ignacio Montés Reig en nombre y representación de la mercantil deudora Llanera Urbanismo e Inmobiliaria SLU Y Llanera SL contra Immochan España SA y la Administración Concursal, debo declarar y declaro haber lugar al cumplimiento del contrato compraventa de fecha 27 de diciembre de 2006, así como el contrato colaboración de fecha 27 de diciembre de 2006, suscritos entre las partes litigantes, y en su consecuencia debo condenar y condeno a Immochan España SAU, a que se ponga al corriente en el cumplimiento de todos los acuerdos alcanzados por las partes, y en concreto, y en cumplimiento de lo establecido en la estipulación segunda de la escritura de compraventa de fecha 27 de diciembre de 2006, a abonar a la demandante Llanera Urbanismo e Inmobiliaria SLU, la cantidad de veinte millones doscientos sesenta y tres mil ciento ochenta y siete euros con cuarenta céntimos (20.263.187'40 ), más los intereses legales desde la interpelación judicial. Todo ello, haciendo expresa imposición a Immochan España SAU, de las costas causadas a la masa como consecuencia de la tramitación de este incidente concursal.".
La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación de la entidad Immochan España, SA.
La resolución de este recurso correspondió a la sección 9ª de la Audiencia Provincial de Valencia, mediante Sentencia de 9 de junio de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue:
"FALLO: SE ESTIMA, EN PARTE, el recurso de apelación interpuesto por la representación de IMMOCHAN ESPAÑA SA contra la sentencia dictada el 1 de Julio de 2009 por el Juzgado de lo mercantil 2 de Valencia, en Incidente concursal 202/09 derivado de concurso 672/07 de dicho Juzgado, y planteado tras recaer auto de 23-7-09 -como resolución vehicular, a los efectos de apelación más próxima-, completando aquella en cuanto, se declara que las cláusulas sexta y séptima del contrato del 26-12-06 suponen, en parte, una resolución implícita del mismo, sin que proceda efectuar expresa declaración de ineficacia, al no haberse aplicado las mismas efectivamente, por no ejercitarse opción de venta en el presente procedimiento; MANTENIENDO el cumplimiento del contrato referido y de los demás a que se refiere la demanda en su apartado segundo, y MANTENIENDO los demás pronunciamientos contenidos en la sentencia, en sus propios términos.
Todo ello, sin expresa imposición de costas, ni en primera instancia, en esta alzada.".
Interposición y tramitación del recurso extraordinario por infracción procesal y recursos de casación
El procurador Ricardo Martín Pérez, en nombre y representación de la entidad Immochan España, S.A., interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Valencia, sección 9ª.
"1º) Infracción del art. 218 de la LEC .
2º) Infracción del art. 218 de la LEC .
3º) Infracción del art. 406 en relación con el art. 405 de la LEC .
4º) Infracción del art. 218 de la LEC .
5º) Infracción del art. 24 de la Constitución y arts. 319 y 326 de la LEC .".
"1º) Infracción de los arts. 61.2 y 62.3 de la Ley Concursal .
2º) Infracción de los arts. 1282 y 1285 del Código Civil .".
La procuradora Rosario Arroyo Cabria, en nombre y representación de la entidad Patrimonial Algama, S.L., interpuso recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Valencia, sección 9ª.
"1º) Infracción de los arts. 61.2 y 3 de la Ley 22/2003 de 9 de junio en relación con los arts. 8 y 62 del mismo cuerpo legal .".
Por Diligencia de Ordenación de fecha 14 de septiembre de 2010, la Audiencia Provincial de Valencia, sección 9ª, tuvo por interpuestos el recurso extraordinario por infracción procesal y recursos de casación mencionados, y acordó remitir las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, con emplazamiento de las partes para comparecer por término de treinta días.
Recibidas las actuaciones en esta Sala, comparecen como parte recurrente la entidad Immochan España, S.A., representada por el procurador Ramón Rodríguez Nogueira y la entidad Patrimonial Algama, S.L. representada por el procurador Francisco Velasco Muñoz-Cuellar; y como parte recurrida la Administración Concursal de las entidades Llanera SL y Llanera Urbanismo e Inmobiliaria, SLU; las entidades Llanera Urbanismo e Inmobiliaria SLU y Llanera SL, representadas por el procurador Isidro Orquin Cedenilla.
Esta Sala dictó Auto de fecha 14 de junio de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue:
"1º) ADMITIR EL RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCION PROCESAL Y EL RECURSO DE CASACIÓN, interpuestos por la representación procesal de IMMOCHAN ESPAÑA, S.A., contra la Sentencia dictada con fecha 9 de junio de 2010, por la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 9ª), en el rollo de apelación nº 123/2009 , dimanante de los autos de incidente concursal nº 202/2009, concurso voluntario 672/2007, del Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Valencia.
2º) ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN, interpuesto por la representación procesal de PATRIMONIAL ALGAMA, S.L., contra la Sentencia dictada con fecha 9 de junio de 2010, por la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 9ª), en el rollo de apelación nº 123/2009 , dimanante de los autos de incidente concursal nº 202/2009, concurso voluntario 672/2007, del Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Valencia.".
Dado traslado, las respectivas representaciones de las entidades Immochan España, S.A., Patrimonial Algama, S.L., Llanera S.L. y Llanera Urbanismo e Inmobiliaria SLU, la Administración Concursal de las entidades Llanera S.L. y Llanera Urbanismo e Inmobiliaria SLU, presentaron escritos de oposición a los recursos formulados de contrario.
No habiéndose solicitada por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 30 de enero de 2013, en que ha tenido lugar.
Para comprender mejor el alcance de la controversia conviene traer a colación los hechos más relevantes acreditados en la instancia.
El 26 de diciembre de 2006, Immochan, S.L. y las sociedades Llanera, S.L. y Llanera Urbanismo e Inmobiliaria, S.L. (LLUEI), junto con Patrimonial Algama, S.L., suscribieron un contrato de colaboración para llevar a cabo "la co-promoción y explotación de un Parque Comercial y de Ocio en la parcela denominada TER-3, del PAI NOU MIL.LENNI, sito en Catarroja, una estación de servicio, medianas superficies comerciales, superficies de restauración y ocio y un aparcamiento común con una capacidad de 3.000 plazas".
Además, se pactó la venta por parte de LLUEI a Immochan de una cuota de participación del 50% en el proindiviso de una serie de terrenos pertenecientes a LLUEI, bajo el compromiso de que, tras el oportuno desarrollo urbanístico, comportasen la adjudicación a las partes de la parcela neta urbanizada TER-3 de uso terciario comercial con unas determinadas características y aprovechamiento de edificabilidad, de forma que en la misma pudiese ser desarrollado conforme a lo pactado el parque comercial y de ocio, que las partes pretendían copromover y explotar conjuntamente a través de una nueva sociedad, a la que deberían aportar sus cuotas en el proindiviso.
El contrato también contenía una derecho de opción de venta a favor de Immochan, para quien era facultativa, frente a Algama, para quien era obligatoria, para el supuesto de que no fuesen alcanzados dentro de un determinado plazo una serie de hitos en el ámbito del desarrollo urbanístico que LLUEI debía llevar a cabo, de forma que, una vez constatada la no consecución de los estos hitos en sus respectivos plazos, Immochan pudiese ejercitar su derecho frente a Algama conforme a los términos y plazos contractualmente previstos, ejercicio que a su vez -y en todo caso- conllevaría la retención frente a LLEUI del precio pendiente de pago.
El anterior contrato privado se elevó a escritura pública el 27 de diciembre de 2006, en el que se estableció un calendario de pagos.
Mediante escritura pública de 9 de marzo de 2007, las mismas partes contractuales dejaron constancia del carácter esencial que, para el cumplimiento de los acuerdos, tenía el que finalmente se produjese la adjudicación de la parcela urbanizada TER-3 en las condiciones y con las características pactadas tras el desarrollo urbanístico del PAI.
El 8 de junio de 2007, las partes firmaron un contrato de socios, por el cual se comprometieron a constituir una sociedad a la que aportarían su cuota de participación respecto del proindiviso de los terrenos del sector Nou Milleni en los que debía ser implantado el parque comercial y de ocio que pretendían explotar una vez fuese objeto del oportuno desarrollo urbanístico.
Con posterioridad, se declaró el concurso de acreedores de la sociedad Llanera y su filial LLEUI. Estas dos concursadas interpusieron una demanda de incidente concursal para que se declarara que las cláusulas sexta y séptima del contrato de 26 de diciembre de 2006 suponían una condición resolutoria implícita de los acuerdos de colaboración y que se dejaran sin efecto. Además, pedían, en interés del concurso, el mantenimiento del contrato de compraventa de 27 de diciembre de 2006 y el de colaboración de 26 de diciembre de 2006, sin las estipulaciones sexta y séptima, y el contrato de socios de 8 de junio de 2007. Finalmente, solicitaron la condena de Immochan para que se pusiera al corriente en el cumplimiento de los acuerdos alcanzados, y, en concreto, la estipulación segunda de la escritura de 27 de diciembre de 2006, de abonar a LLEUI la cantidad de 20.263.187,40 euros.
La demanda se interpuso contra Immochan, y para salvar el defecto de falta de litisconsorcio pasivo necesario, fue llamada al procedimiento y compareció la entidad Algama, para adherirse a la demanda. Por su parte la administración concursal se allanó a la demanda.
Immochan compareció y se opuso a la demanda, pidiendo que fueran desestimadas íntegramente todas sus pretensiones.
La sentencia dictada en primera instancia omitió una referencia expresa a la ineficacia de las cláusulas sexta y séptima del contrato de 26 de diciembre de 2006; declaró, en interés del concurso, el cumplimiento de este contrato y el de 27 de diciembre de 2007; y condenó a Immochan a ponerse al corriente en el cumplimiento de todos los acuerdos alcanzados por las partes, y en concreto, conforme a lo establecido en la estipulación segunda de la escritura de 27 de diciembre de 2006, a abonar a la demandante LLEI la cantidad de 20.263.187,40 euros.
La sentencia de primera instancia, tan sólo fue apelada por Immochan. La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso, en cuanto que declaró que las cláusulas sexta y séptima del contrato de 26 de diciembre de 2006 "suponen, en parte, una resolución implícita" del contrato, pero añadió que no podía efectuar expresa declaración sobre su ineficacia, al no haberse aplicado efectivamente, por no ejercitarse la opción de compra en este procedimiento. La sentencia de la Audiencia mantuvo el cumplimiento de los contratos, en los mismo términos que la sentencia apelada.
Frente a esta sentencia de apelación, Immochan interpone recurso extraordinario por infracción procesal, que articula sobre la base de cinco motivos, y también recurso de casación, basado en dos motivos. Por su parte, Algama también recurre en casación.
Analizaremos primero el recurso extraordinario por infracción procesal, cuya estimación impedirá que entremos a resolver los dos recursos de casación.
motivo del recurso extraordinario por infracción procesal: incongruencia omisiva
El primer motivo del recurso extraordinario por infracción procesal se formula al amparo del art. 469.1.2 LEC , por la infracción de normas reguladoras de la sentencia, en concreto el art. 218 LEC . Este primer motivo denuncia que la sentencia recurrida adolece del vicio de incongruencia omisiva, porque no se pronunció sobre una de las pretensiones de las partes, en concreto, sobre la contenida en el suplico de la demanda que pedía una declaración de que las cláusulas sexta y séptima recogidas en el contrato de fecha 26 de diciembre de 2006 suponían una resolución implícita de los acuerdos de colaboración para la copromoción y explotación de un centro comercial entre Llanera Urbanismo e Inmobiliaria, S.A. e Immochan España, S.A. y que se dejaran sin efecto las referidas estipulaciones sexta y séptima. También pedía la demanda que se mantuviera la vigencia del contrato sin que pudieran aplicarse las referidas cláusulas sexta y séptima. En la medida en que la demandada se oponía al mantenimiento o cumplimiento parcial del contrato, sin la vigencia de estas cláusulas sexta y séptima, estaba interesado en que la sentencia que resolviera el pleito desestimara la pretensión de que dichas cláusulas quedaran sin efecto.
Este primer motivo denuncia la incongruencia omisiva de la sentencia de apelación porque no se pronunció sobre la eficacia o ineficacia de las cláusulas sexta y séptima, y justificó su negativa a entrar a conocer de esta cuestión porque no se había ejercitado la opción de venta en este procedimiento.
Estimación del primer motivo del recurso extraordinario por infracción procesal
Para analizar este motivo, debemos traer a colación la jurisprudencia de la Sala y la doctrina del Tribunal Constitucional sobre el deber de congruencia de las sentencias impuesto por el art. 218 LEC .
Como recordábamos en nuestra Sentencia de STS 662/2012, de 12 de noviembre , con carácter general, "la congruencia a que se refiere el artículo 218 LEC -que, en su modalidad llamada omisiva tiene trascendencia constitucional, por entrañar una infracción del artículo 120.3 CE y también una conculcación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, que consagra el artículo 24.1 CE - exige que la sentencia resuelva todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente" ( Sentencia 972/2011, 10 de enero de 2012 , con cita de las anteriores Sentencias 176/2011, de 14 de marzo y 581/2011, de 20 de julio ). De este modo, la congruencia de la sentencia exige una adecuación entre lo resuelto -parte dispositiva- y el objeto del proceso, que se determina atendiendo a los sujetos, el petitum y la causa petendi . Por lo que el debate sobre la congruencia de la sentencia recurrida y la procedencia de entrar a resolver sobre lo que según el recurso debía haberse resuelto, gira en torno a la determinación de las pretensiones de las partes que conforman el objeto del proceso.
Los pronunciamientos que se solicitaban en el suplico de la demanda se dividieron en cinco apartados:
En el primero se pedía que se declarara que las cláusulas sexta y séptima del contrato de 26 de diciembre de 2006 suponían una resolución implícita de los acuerdos de colaboración y que se dejaran sin efecto las referidas cláusulas sexta y séptima.
El segundo, que presupone la estimación del primer pronunciamiento, pedía que se mantuviera el contrato de colaboración de 26 de diciembre de 2006, sin que pudieran aplicarse las cláusulas sexta y séptima, así como el resto de contratos, el de compraventa de 27 de diciembre de 2006 y el de socios de 8 de junio de 2007, junto con el resto de pactos complementarios, en interés del concurso.
El tercer apartado, consecutivo a los dos anteriores, pedía la condena de Immochan a ponerse al corriente en el cumplimiento de las obligaciones asumidas en aquellos contratos, y en concreto al pago de 20.263.187,40 euros.
El cuarto pedía la condena al pago de los intereses de demora de esta cantidad, y el quinto la condena en costas a la demandada.
De la lectura de los hechos y de los fundamentos de derecho de la demanda se desprende que lo que se pretende es exigir a Immochan el cumplimiento del contrato de colaboración y de compraventa, que pague, en consecuencia, el precio pendiente 20.263.187,40 euros, sin que en ningún caso puedan operar las cláusulas sexta y séptima del contrato de 26 de diciembre de 2006, donde se contiene la facultad de resolución. En este sentido, según las demandantes, se justifica la ineficacia de esta facultad de resolución, y por ello de las reseñadas cláusulas, por el interés del concurso en que se cumpla el contrato.
Frente a la sentencia de primera instancia que omitió un pronunciamiento sobre la eficacia de las cláusulas sexta y séptima, la sentencia de apelación reconoce que esta cuestión sí constituye objeto del proceso, aunque entiende que es estéril e inviable pronunciarse al respecto porque la demandada no ejercitó la opción de venta prevista en estas cláusulas.
Con ello la sentencia de apelación incurre en un error al no distinguir entre dos cuestiones distintas: primero, la ineficacia, sostenida por la demanda, de las cláusulas sexta y séptima, una vez declarado el concurso de las dos sociedades del grupo Llanera y por el interés del concurso en el cumplimiento de los contratos de colaboración y compraventa en el marco de los cuales se pactaron estas cláusulas, que es una controversia que puede plantearse con carácter previo al concreto ejercicio del derecho de opción de venta y de la garantía de retención del precio de compraventa pendiente de pago por Immochan; y segundo, la prosperabilidad de la opción de venta, en el hipotético caso en que se ejercitara.
La demanda cuestionó con carácter general la ineficacia de las cláusulas sexta y séptima, con un claro interés de que, a continuación, el tribunal declarara la vigencia de los contratos de colaboración y venta, sin aquellas cláusulas, y, por lo tanto, condenara a Immochan a cumplir con las obligaciones asumidas en estos contratos, en concreto, la de pago del precio de la compraventa, sin que pudiera ejercitar los derechos y garantías contenidas en dichas cláusulas.
La falta de pronunciamiento sobre la pretendida ineficacia de las cláusulas sexta y séptima constituye un supuesto de incongruencia omisiva, que conlleva la estimación del recurso extraordinario por infracción procesal, y por ello la nulidad de la sentencia de apelación, sin que resulte necesario entrar a analizar el resto de los motivos del recurso extraordinario por infracción procesal y los dos recursos de casación.
En consecuencia, conforme a lo dispuesto en la regla 6ª de la disposición final 16ª LEC , la estimación de este motivo del recurso extraordinario por infracción procesal previsto en el art. 469.1.2ª LEC , conlleva que dictemos nueva sentencia, teniendo en cuenta, en su caso, lo alegado como fundamento de los recursos de casación.
Eficacia de las cláusulas sexta y séptima del contrato de 26 de diciembre de 2006
Lo argumentado hasta ahora sirve para dar respuesta al motivo de apelación esgrimido por el recurso en relación con la falta de pronunciamiento sobre la validez de estas cláusulas sexta y séptima del contrato de 26 de diciembre de 2006.
El contrato de 26 de diciembre de 2006 preveía que, como así se formalizó al día siguiente mediante escritura pública de compraventa, Immochan adquiriría el 50% indiviso de las fincas sitas en Catarroja, sobre las que, tras las operaciones de reclasificación, recalificación, reparcelación y otras complementarias, las partes iban a copromover el parque comercial y de ocio, por un precio determinado, cuyo pago se fraccionó por el contrato de 27 de diciembre de 2006 en función del cumplimiento de unos hitos urbanísticos.
En la cláusula sexta se pactó un derecho de opción de venta de este 50% indiviso, a favor de Algama, que resultaba facultativo para Immochan y obligatorio para Algama. El ejercicio de este derecho de opción de venta estaba supeditado a dos condiciones suspensivas independientes: i) que en el plazo de dos años el Ayuntamiento de Catarroja no hubiera aprobado el proyecto de reparcelación; y ii) que en el plazo de dos años y medio no se hubiere obtenido la licencia de gran superficie comercial del establecimiento colectivo o, en este tiempo, hubiese tenido lugar la denegación en vía administrativa de esta licencia.
La cláusula séptima preveía que, en caso de ejercitarse el derecho de opción de venta, LLUEI concedía a Immochan un derecho de retención de la parte del precio que estuviera pendiente de pago en ese momento. Y Llanera afianzaba de forma solidaria las obligaciones de Algama, en caso de que se ejercitara la opción de venta.
La validez y eficacia de estas cláusulas no se ven afectadas por la declaración de concurso de Llanera y de su filial LLUEI. Aunque para el grupo Llanera el ejercicio del derecho de opción de venta pudiera suponer la resolución del contrato de compraventa y de colaboración, y la restitución a Immochan de las cantidades que hasta ahora hubiera abonado Immochan, el ejercicio de esta facultad no está prohibido por la Ley Concursal, que se limita a dejar sin efecto las cláusulas contractuales que prevean la resolución unilateral del contrato por la mera declaración de concurso de otra de las partes ( art. 61.3 LC ).
Tampoco cabe, como de hecho pretendían las demandantes, declarar su ineficacia en interés del concurso, para preservar el cumplimiento del contrato, al amparo del art. 62.3 LC . Según este precepto, " aunque exista causa de resolución, el juez, atendiendo al interés del concurso, podrá acordar el cumplimiento del contrato, siendo a cargo de la masa las prestaciones debidas o que deba realizar el concursado ". Esta facultad de acordar el cumplimiento del contrato requiere que previamente se haya instado la resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes y que concurra la causa de resolución. Y bajo este presupuesto, que no se da en el presente caso, si el juez acuerda la continuación del contrato en interés del concurso, necesariamente debe atender al carácter sinalagmático del contrato y cargar a la masa las prestaciones debidas.
En relación con la vigencia de los contratos tras la declaración de concurso de una de las partes, pendientes de cumplimiento por ambas partes, la Ley Concursal permite invocar el interés del concurso para justificar dos decisiones judiciales extrañas al desenvolvimiento ordinario de los efectos del contrato a la vista de su (in)cumplimiento: i) acordar la resolución del contrato cuando su continuación no resulte de interés para el concurso ( art. 61.2 LC ); ii) en caso de se haya instado resolución del contrato por incumplimiento del concursado, y exista causa de resolución, acordar la continuación del contrato si ello resulta más beneficioso para los intereses del concurso ( art. 62.3 LC ).
Pero en ambas casos se respetan los intereses de la parte in bonis. En el primero porque se le indemnizarán, con cargo a la masa, los daños y perjuicios que la resolución le haya deparado, sin perjuicio de la facultad del juez de moderar y determinar el alcance de dichos perjuicios ( art. 61.2 LC ); y en el segundo porque la continuación del contrato conllevará, para la parte in bonis, que se le abonen con cargo a la masa todas prestaciones debidas y las que se devenguen, en el caso de contratos de tracto sucesivo, en el futuro como consecuencia de la continuación del contrato ( art. 62.3 LC ).
El caso que ahora es objeto de enjuiciamiento es distinto, pues ni se pide la resolución del contrato en interés del concurso al amparo del art. 61.2 LC , ni tampoco la continuación del contrato a pesar de que procediera la resolución por incumplimiento de la concursada ( art. 62.3 LC ). En nuestro caso se invoca el interés del concurso para pedir la ineficacia de una cláusula contractual que prevé un derecho de opción de venta a favor de una de las partes, cumplidas una serie de condiciones, lo que conllevaría en la práctica la resolución del contrato, a la vez que se pide el cumplimiento del contrato sin que pueda operar aquella cláusula. La Ley Concursal no ampara la amputación de las cláusulas contractuales cuyo cumplimiento pudiera ser oneroso para la concursada, bajo la genérica justificación de que con ello se pueden satisfacer mejor los intereses afectados por el concurso. De otro modo estaríamos rompiendo el concreto equilibrio de prestaciones querido por las partes al convenir el contrato, lo que supondría un injustificado quebranto del carácter vinculante de lo convenido al amparo de la autonomía privada de la voluntad.
Al margen del ejercicio de las acciones de reintegración, la Ley Concursal no prevé esta posibilidad de dejar sin efecto garantías contractuales a favor de la parte in bonis, como pudiera ser la pactada en este caso (un derecho de opción de venta) o una condición resolutoria, sin perjuicio de que su ejercicio en algún caso pudiera quedar suspendido si se cumplen los requisitos previstos en el art. 56 LC .
En consecuencia procede desestimar la primera pretensión de la demanda.
Improcedencia de la exigencia de cumplimiento del contrato sin que puedan operar las cláusulas sexta y séptima
En los siguientes apartados del suplico de la demanda, se pedía la condena de Immochan a cumplir los contratos de 26 y 27 de diciembre de 2006 y, en consecuencia, que acabara de pagar la cantidad pendiente por la adquisición del 50% del proindiviso de los terrenos situados en el sector del Nou Milleni. El precio convenido era 23.291.020 euros y el precio que se reclama como pendiente de pago es 20.263.187,40 euros.
El proindiviso que se transmitía era en aquel momento un terreno rústico que debía ser objeto del desarrollo urbanístico oportuno, mediante su correspondiente recalificación como suelo urbanizable de uso terciario comercial, con una determinada superficie edificable (68.503 m2), para que pudiera construirse y explotarse el complejo comercial proyectado. Era LLUEI quien debía ejecutar el referido desarrollo urbanístico, que, conforme a lo pactado, estaba además sujeto a unos plazos: i) en dos años se tenía que aprobar por el Ayuntamiento de Catarroja el proyecto de reparcelación que atribuyera a las partes la parcela urbanizada TER-3; y ii) en dos años y medio había que haber obtenido la licencia autonómica de gran superficie comercial de establecimiento colectivo. Estos plazos debían computarse desde la firma del contrato y su incumplimiento constituía la condición suspensiva para que Immochan pudiera ejercitar la opción de venta. Además, este ejercicio de la opción de venta conllevaba el derecho a retener las cantidades pendientes de pago, esto es, a que dejaran de ser exigibles a Immochan, sin perjuicio de que, además, Llanera garantizara a Immochan el pago de las cantidades que debiera Algama, obligada a la compra, en caso de ejercicio del derecho de opción de venta.
Immochan aportó con su contestación a la demanda un certificado de la secretaria del Ayuntamiento de Catarroja (documento nº 5) en el que queda constancia que a fecha 17 de febrero de 2009, esto es, más de dos años desde la firma del contrato, no se había aprobado definitivamente la reparcelación del sector Nou Milleni. Esto ha determinado, a su vez, que en el plazo de dos años y medio no se hubiera conseguido la licencia autonómica de gran superficie comercial de establecimiento colectivo. Con posterioridad, y al amparo del art. 271.2 LEC , Immochan ha aportado la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Valencia de 7 de octubre de 2011 que anula la "homologación y plan parcial del sector Nou Milleni de Catarroja". Con ello se confirma no sólo que el desarrollo urbanístico no pudo ser realizado por LLUEI dentro del plazo convenido, sino su imposibilidad, lo que frustra la finalidad del contrato de colaboración y de compraventa, y justifica no sólo que Immochan pudiera ejercitar la opción de venta, sino que, frente a la concursada, pudiera oponerse el derecho de retención convenido en la cláusula séptima del contrato.
No cabía, por lo tanto, condenar a Immochan a cumplir con las obligaciones asumidas en estos acuerdos contractuales, sin que pudieran operar las cláusulas sexta y séptima del contrato de 26 de diciembre de 2006; ni tampoco, a la vista de que en el plazo convenido no se había realizado el desarrollo urbanístico previsto en el contrato respecto del proinvidiso adquirido, podía obligarse a Immochan a pagar el resto del precio pactado para la adquisición del proindiviso.
En consecuencia, procede la estimación del recurso de apelación interpuesto por Immochan y la desestimación de todas las pretensiones ejercitadas contra ella en la demanda.
La estimación del recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por Immochan conlleva que no impongamos a ninguna de las partes las costas generadas por este recurso ( art. 398.2 LEC ). Tampoco procede imponer las costas de los recursos de casación, porque no han podido ser resueltos como consecuencia de la estimación del recurso extraordinario por infracción procesal.
Estimado el recurso de apelación de Immochan, tampoco hacemos expresa condena de las costas generadas por este recurso ( art. 398.2 LEC ).
Y la estimación del recurso de apelación, en la medida que ha supuesto la desestimación íntegra de las pretensiones ejercitadas contra Immochan, justifica que impongamos a las dos sociedades demandantes el pago de las costas ocasionadas a la demandada en primera instancia.
Estimamos la recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por la representación procesal de Immochan, S.L. frente a la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (sección 9ª) de 9 de junio de 2010 dictada en el rollo de apelación 123/2010 , y anulamos esta sentencia. En su lugar dictamos otra por la que estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Immochan, S.L. frente a la sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Valencia de 1 de julio de 2009 (incidente concursal núm. 202/2009), que revocamos, y declaramos que procede desestimar íntegramente la demanda interpuesta por las sociedades Llanera, S.L. y Llanera Urbanismo e Inmobiliaria, S.L. contra Immochan S.L., a quien absolvemos de todas las pretensiones ejercitadas contra ella en la demanda, con imposición de las costas de primera instancia a las demandantes.
No procede hacer expresa condena respecto de las costas generadas por los recursos de apelación, ni por los recursos de casación y el extraordinario por infracción procesal.
SAP Lleida 229/2011, 30 de Junio de 2011

References: resolución 
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e contrario
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e contrario
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 artículo 218
 artículo 120
 artículo 24
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