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Timestamp: 2019-12-16 04:37:48+00:00

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Mietrecht - Kaution, Eigenbedarfskündigung
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Informationen Mietrecht
Das Mietrecht lässt sich grob in das gewerbliche Mietrecht oder auch Gewerbemietrecht und das private Mietrecht oder auch Wohnraummietrecht aufteilen. In beiden Bereichen tauchen im Kern die selben Fragen auf, wie beispielsweise zu ordentlicher oder fristloser / außerordentlicher Kündigung, Betriebskostenabrechnungen, Mängeln und den daraus folgenden Rechten, Modernisierungsmaßnahmen, Mieterhöhungen, usw. Im Detail unterscheiden sich die anzuwendenden Regelungen jedoch teils erheblich.
Ferner lässt sich jeder der Bereiche untergliedern in die Vertretung des Mieters oder Vermieters. Wir vertreten sowohl Vermieter als auch Mieter im privaten und gewerblichen Mietrecht, da wir nur einer Ideologie folgen, nämlich jener, unsere Mandanten bestmöglich zu vertreten.
Hier finden Sie wichtige Begriffe aus dem Mietrecht leicht und verständlich erklärt.
Navigieren Sie einfach durch die einzelen Beiträge und stellen Sie bereits im Vorfeld die Weichen für eine erfolgreiche Konfliktlösung.
Bitte beachten Sie, dass die Bereitstellung der Informationen keine Rechtsberatung darstellt. Es kann daher keine Haftung für die Verwendung dieser Informationen in Ihrem Einzelfall übernommen werden. Um Rechtsnachteile zu vermeiden, wird daher dringend angeraten, für Rechtsfragen rund um das Miet- und Wohnungseigentumsrecht an Rechtsanwalt Daniel Haas persönlich zu richten.
Grundsätzlich können Mietverträge formfrei – also auch mündlich – abgeschlossen werden. Etwas Anderes gilt dann, wenn der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden soll (§ 550 BGB). In diesem Fall ist die Schriftform (§ 126 BGB) vorgeschrieben. Wird diese nicht eingehalten, so ist der Vertrag nicht unwirksam, sondern gilt als für unbestimmte Zeit geschlossen. Damit ist der Vertrag gleichzeitig auch jederzeit mit der ordentlichen Frist (⇒Kündigung, ordentliche) kündbar.
Die Kaution oder auch Mietsicherheit ist im Wesentlichen in § 551 BGB geregelt. Grundsätzlich darf die Kaution maximal die dreifache Monatskaltmiete betragen. Soweit die Sicherheit als Geldsumme zu erbringen ist, darf der Mieter diese in drei Raten leisten, wobei die 1. Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist und weitere Raten zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzinszahlungen (also üblicherweise mit der Monatsmiete zum jeweils 3. Werktag eines Monats).
Eine zum Nachteil des Mieters von dieser Regelung abweichende vertragliche Vereinbarung ist unwirksam; § 551 Abs. 4 BGB.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution verzinslich und getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Die getrennte Anlage der Kaution bezeichnet man auch als “insolvenzfest”, da im Falle der Insolvenz des Vermieters die Kaution nicht verloren ist.
Tipp: Der Mieter kann den Nachweis der insolvenzfesten Anlage der Kaution vom Vermieter fordern. Erbringt dieser den Nachweis nicht, so ist der Mieter berechtigt, bis zum Nachweis der insolvenzfesten Anlage sämtliche Mietzinszahlungen einzubehalten (⇒Zurückbehaltungsrecht), bis die gesamte Kaution an ihn zurückgeflossen ist.
Nach dem Ende des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, über die Kaution abzurechnen und zu Gunsten des Mieters verbleibende Beträge an diesen auszukehren.
Tipp: Auch bei erfolgender Abrechnung ist der Vermieter jedoch in manchen Fällen berechtigt, einen Teil der Kaution bis zur Erteilung der letzten ausstehenden Betriebskostenabrechnung einzubehalten.
(siehe auch ⇒Neuer Eigentümer, Käufer)
Durch die Kündigung wird ein Mietverhältnis zu einem in der Zukunft liegenden Datum beendet. Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf stets der schriftlichen Form (§§ 568 Abs. 1, 126 BGB). Sie muss von allen Mietern/Vermietern gemeinsam ausgesprochen – also auch unterschrieben – werden. Einzelne Mieter/Vermieter können nur dann wirksam die Kündigung aussprechen, wenn und soweit sie alle anderen Mitmieter / -vermieter wirksam vertreten. Es ist dringend anzuraten, die Vertretungsberechtigung bei Abgabe der Kündigung durch eine der Kündigung beigefügte Originalvollmacht nachzuweisen.[/column_1]
Grundsätzlich können Mieter auf unbestimmte Zeit laufende Mietverträge über Wohnraum bis spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 571c Abs. 1 Satz 1 BGB). Zu beachten ist, dass bei der Kündigung (anders als bei der Zahlung der Miete) ein Samstag als Werktag mitzählt.
Für den Vermieter gilt zunächst die selbe Frist, verlängert sich aber nach 5 und 8 Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Von dieser Grundregelung macht jedoch das Gesetz selbst einige Ausnahmen. Ferner kann teilweise Abweichendes vertraglich vereinbart werden.
Der Vermieter benötigt überdies für eine ordentliche Kündigung besondere Gründe, das sogenannte berechtigte Interesse. In Betracht kommen beispielsweise nicht unerhebliche, schuldhafte Verletzungen der Pflichten des Mieters (§§ 573 Abs. 2 Satz 1 BGB), die so genannte ⇒Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und die – eher selten vorkommende – so genannte Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Der Vermieter ist verpflichtet, die Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Abs. 3 BGB).
Bitte beachten Sie, dass Vorgesagtes nicht auf Grundstücke und Räume anwendbar ist, die keine Wohnräume sind. Vgl. hierzu die Regelungen in §§ 578 ff. BGB.[/column_2]
Kündigung, außerordentliche fristlose
Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist für beide Parteien dann möglich, wenn Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Die Parteien benötigen also jeweils einen wichtigen Grund. Das Gesetz formuliert es wie folgt:
“Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann“
(§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB)
Das Gesetz listet sowohl für Mieter als auch für Vermieter beispielhaft einige solcher Gründe auf:
Für den Mieter:
wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird; § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB
wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann; § 569 Abs. 2 BGB
wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt; § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB
wenn der Mieter für 2 aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug ist, wobei damit grundsätzlich ein Betrag gemeint ist, der die Miete für einen Monat übersteigt; §§ 543 Abs. 1 Nr. 3a), 569 Abs. 3 BGB
wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht; § 543 Abs. 2 Nr. 3b) BGB
wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatskaltmiete entspricht; § 569 Abs. 2a BGB
wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann; § 569 Abs. 2 BGB
Zu beachten ist, dass die außerordentliche fristlose Kündigung dann zunächst eine ⇒Abmahnung voraussetzt, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, wobei das Gesetz die Rück-Ausnahme macht, dass Fristsetzung oder Abmahnung dann entbehrlich sind, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg versprechen; § 543 Abs. 3 BGB.
Mieterhöhung, Nebenkosten
Gemäß § 560 Abs. 4 BGB, kann nach einer Betriebskostenabrechnung (⇒Nebenkosten/Betriebskosten) jede Vertragspartei durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Dies bedeutet, dass beispielsweise der Vermieter im Rahmen der Abrechnung – soweit sie denn eine Nachzahlung des Mieters zum Ergebnis hatte – die Vorauszahlungen nach oben korrigieren kann. Waren z.B. 120 € vom Mieter nachzuzahlen, so dürften für das kommende Jahr jedenfalls 10 € Zuschlag auf die Betriebskostenvorauszahlungen pro Monat angemessen sein.
Dabei handelt es sich nicht um eine Mieterhöhung im engeren Sinne, auch wenn dies von Mietern üblicherweise so wahrgenommen wird. Tatsächlich soll hier nur dem Umstand Rechnung getragen werden, dass der Vermieter andernfalls dem Mieter einen zinslosen Kredit einräumen müsste, da er die Betriebskosten selbst verauslagt, der Mieter aber nicht ausreichend Vorauszahlungen leistet um die laufenden Betriebskosten vollständig zu decken.
Eine Verteidigungsmöglichkeit gegen eine solche “Erhöhung” besteht für den Mieter nur dann, wenn die Höhe der neu festgesetzten Betriebskosten nicht angemessen ist.
Tipp: Umgekehrt ist aber auch der Mieter berechtigt, im Falle einer Rückzahlung, die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform gegenüber dem Vermieter nach unten zu korrigieren. Hier gilt Vorgesagtes entsprechend. Es handelt sich also in diesem Fall nicht um eine Mietminderung und Verteidigungsmöglichkeiten bestehen in diesem Fall für den Vermieter nur, soweit die neu festgesetzten Vorauszahlungen durch den Mieter nicht angemessen sind.
Er regelt die Rechte und Pflichten zwischen Mieter und Vermieter. Dabei darf er sich jedoch nur im Rahmen des rechtlich Zulässigen bewegen. Die Regelungen in Mietverträgen sind in einer Vielzahl der Fälle so genannte Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die den für diese nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geltenden Restriktionen unterliegen. Die Rechtsprechung zu den verschiedenen, in Mietverträgen üblichen Klauseln ist breit gefächert und unterliegt einem ständigen Wandel. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der ”Klassiker” wie ⇒Schönheitsreparaturen, ⇒Kleinreparaturen, ⇒Kündigungsverzicht / -ausschluss, Vereinbarung über die ⇒Betriebskosten, uvm. Häufig kommt es dabei auf den exakten Wortlaut der Klausel an, sodass rechtliche Beratung hierzu dringend anzuraten ist. Dies gilt sowohl vor Verwendung eines Vertrags durch den Vermieter, als auch vor Unterschrift des Vertrags durch den Mieter.
Die gesetzliche Definition des Mietmangels findet sich in § 536 BGB. Danach meint “Mangel”, dass die vertragsgemäße Gebrauchstauglichkeit aufgehoben oder gemindert ist.
Beachte: Hervorzuheben ist dabei, dass damit tatsächlich nur Abweichungen des Ist-Zustands vom vertraglichen Soll-Zustand erfasst werden. Ein vertraglich vereinbarter Zustand schließt damit bereits das Vorhandensein eines Mangels aus.
Liegt ein Mangel im Rechtssinne vor, stehen dem Mieter je nach Dauer, Art und Umfang des Mangels sowie je nach Verhalten des Vermieters verschiedene Rechte zu.
Einerseits mindert sich die Miete automatisch (⇒Minderung), andererseits kann der Mieter von seinem ⇒Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, ⇒Schadensersatz und/oder ⇒Aufwendungsersatz verlangen und den Mieter auf Mangelbeseitigung oder auf Zahlung eines Vorschusses zur Mangelbeseitigung verklagen. Gegebenenfalls kann er das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich fristlos kündigen (⇒Kündigung, ordentliche; ⇒Kündigung, außerordentliche fristlose).
Abweichende Vereinbarungen sind im Wohnraummietrecht unwirksam; § 536 Abs. 4 BGB.
Vorsicht: Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm grundsätzlich weder Minderungsrechte noch ein Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch wegen des Mangels zu; § 536b S.1 BGB.
Tipp: Anderes gilt nur dann, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme der Mietsache vorbehält; § 536b S.2 BGB.
Während der Mietzeit auftretende Mängel, hat der Mieter unverzüglich anzuzeigen; § 536c BGB.
Beachte: Auch wenn sich die Miete grundsätzlich in gleichem Umfang reduziert, wie die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist, kann der Mieter die Minderung natürlich nur beanspruchen, wenn der Vermieter die Möglichkeit zur Mangelbeseitigung auch tatsächlich hatte. Dies bedeutet, dass er entweder den Mangel ohnehin kennen muss, oder aber dass der Mieter ihm Mitteilung über den Mangel gemacht hat.
Neuer Eigentümer, Käufer
Erwirbt ein Dritter (also nicht der Mieter selbst) die Wohnung vom Vermieter, so tritt dieser mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden ⇒Mietvertrag ein (kurz: Kauf bricht nicht Miete); § 566 BGB. Der Abschluss eines neuen Mietvertrags ist nicht erforderlich.
Die Mietsicherheit (⇒Kaution), soweit sie bereits an den alten Vermieter gezahlt wurde, kann dann auch vom neuen Vermieter zurückgefordert werden. Kann die ⇒Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht vom neuen Vermieter nicht erlangt werden, so ist zusätzlich der alte Vermieter dem Mieter zur Rückzahlung verpflichtet; § 566a BGB.
Neuer Eigentümer, Erbe
Siehe ⇒Tod des Vermieters
Entgegen landläufig verbreiteter Meinung, endet das Mietverhältnis nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Stattdessen treten in das Mietverhältnis in folgender Reihenfolge – soweit vorhanden – grds. automatisch ein:
Der Ehegatte oder der mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt führende Lebenspartner; § 563 Abs. 1 BGB.
Die im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder des Mieters; § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB.
Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben; § 563 Abs. 2 Satz 2 BGB.
Sonstige Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben; § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB.
Die Eintretenden können den automatischen Eintritt verhindern, indem sie binnen eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen; § 563 Abs. 3 BGB.
Achtung: Die Eintretenden haften dem Vermieter neben den Erben des Verstorbenen für die bis zum Tod des Verstorbenen entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner; § 563b BGB. Im Verhältnis der Eintretenden zum Erben haftet jedoch der Erbe allein.
Sind also beispielsweise erhebliche Mietschulden aus der Zeit vor dem Tod des Mieters offen, so kann der Vermieter diese wahlweise vom Erben des Mieters oder von den eingetretenen neuen Mietern fordern. Die Eingetretenen können sich das Geld jedoch vollumfänglich beim Erben zurückholen (wenn dieser denn zahlungsfähig ist).
Der Vermieter wiederum kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt; § 563 Abs. 4 BGB.
Waren zum Zeitpunkt des Todes eines Mieters mehrere Personen gemeinsam Mieter (sie standen also gemeinsam als Mieter im Mietvertrag), wird das Mietverhältnis einfach mit den Überlebenden Mietern fortgesetzt; § 563a BGB. Diese können wiederum das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen; § 563a Abs. 2 BGB.
Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters mit keiner der vorstehenden Personen fortgesetzt bzw. tritt keine der vorstehenden Personen das Mietverhältnis ein – entweder, weil es niemanden gibt oder, weil alle in Betracht kommenden erklärt haben, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen –, so tritt automatisch der Erbe des Verstorbenen ein; § 564 BGB. In diesem Fall können sowohl der Vermieter als auch der Erbe das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen; § 564 BGB. Die Frist beginnt mit der jeweiligen Kenntnis vom Tod des Mieters und vom nicht erfolgten Eintritt der oben genannten Personen.
Auch der Tod des Vermieters ändert, abgesehen vom sich ändernden Vermieter, nichts am bestehenden Mietverhältnis. Die Erben des Vermieters treten (gegebenenfalls als Erbengemeinschaft) an die Stelle des Vermieters. Der Vertrag bleibt unverändert bestehen. Es besteht für keine Seite die Verpflichtung, einen neuen ⇒Mietvertrag abzuschließen.
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References: § 551
 § 551
 § 543
 § 569
 § 543
 § 543
 § 569
 § 569
 § 543
 § 560
 § 536
 § 536
 § 536
 § 536
 § 536
 § 566
 § 566
 § 563
 § 563
 § 563
 § 563
 § 563
 § 563
 § 563
 § 563
 § 563
 § 564
 § 564