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Timestamp: 2020-05-26 20:10:42+00:00

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Erbaurecht - Agas Immobilien - Ihre 1. Wahl vor Ort
Das Erbbaurecht wird begründet durch einen Erbbaurechtsvertrag zwischen Erbbauberechtigtem und Grundstückseigentümer und anschließender Eintragung ins Grundbuch. Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt (sogenanntes grundstücksgleiches Recht). Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden, beispielsweise mit Grundpfandrechten (Grundschuld und Hypothek). Es wird deshalb in ein eigenes Grundbuchblatt eingetragen, das sogenannte Erbbaugrundbuch (siehe Abschnitt Grundbücher). Die gesetzliche Grundlage für das Erbbaurecht ist in Deutschland das Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz) vom 15. Januar 1919 in der jeweils gültigen Fassung. Mit Wirkung vom 30. November 2007 wurde die Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) umbenannt in Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Inhaltliche Änderungen waren mit dieser Umbenennung nicht verbunden.
Das Erbbaurecht erlischt durch Ablauf der vereinbarten Zeit. Errichtete Gebäude müssen nicht nach Ablauf der vereinbarten Zeit vom Grundstück entfernt werden; der Erbbauberechtigte erhält vielmehr grundsätzlich eine Vergütung für den Gebäudewert (§ 27 ErbbauRG). Ein aufgrund eines Erbbaurechts errichtetes Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks (§ 12 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG). Eigentümer des Bauwerks ist somit der Erbbauberechtigte und nicht der Grundstückseigentümer. Erlischt das Erbbaurecht, so wird das Bauwerk zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks, d. h. dass jetzt der Grundstückseigentümer zum Eigentümer des Bauwerks wird. Da ein Bauwerk gemäß § 94 BGB als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gilt, erstreckt sich das Eigentum am Grundstück im Regelfalle auch auf das Bauwerk. Das Erbbaurecht führt jedoch zu einem Auseinanderfallen des Eigentums am Grundstück und dem darauf befindlichen Bauwerk und damit zu einer Ausnahme von dieser Regel. Im Unterschied zum Erbbaurecht bezieht sich der Begriff Erbpacht im eigentlichen Sinne auf ein zeitlich unbegrenztes Nutzungsrecht an landwirtschaftlich genutzten Flächen. Diese historische Form der Landbewirtschaftung ist in Deutschland gesetzlich nicht mehr zulässig. Umgangssprachlich wird stattdessen das Erbbaurecht an Baugrundstücken häufig als Erbpacht bezeichnet.
Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern dokumentiert: im Grundbuch des belasteten Grundstücks (Grundstücksgrundbuch) als Belastung in Abt.II sowie in dem von Amts wegen für das Erbbaurecht als grundstücksgleichem Recht anzulegenden besonderen Erbbaugrundbuch (§§ 14 ff. ErbbauRG). Im Grundstücksgrundbuch wird das Erbbaurecht in Abteilung II eingetragen. Es kann ausschließlich zur ersten Rangstelle bestellt werden; der Rang kann auch nicht geändert werden. Damit soll sichergestellt werden, dass das Erbbaurecht bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks jedenfalls fortbesteht. Trotzdem ist ein Abweichen vom Erfordernis der ersten Rangstelle nach landesrechtlichen Vorschriften (§ 10 Absatz II ErbbauRG) möglich, wenn vorgehende Rechte den Bestand des Erbbaurechtes nicht gefährden; diese Nichtgefährdung muss in der Regel durch Unschädlichkeitszeugnis nachgewiesen werden. Das Erbbaugrundbuch wird separat angelegt. Es ist wie ein normales Grundbuch aufgebaut. Im Bestandsverzeichnis werden der Erbbauvertrag, das belastete Grundstück und der Grundstückseigentümer benannt. In Abteilung I wird der Erbbauberechtigte benannt. In Abteilung II werden der Erbbauzins und sonstige Rechte und Belastungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte eingetragen. Abteilung III bleibt den Grundpfandrechten, die auf dem Erbbaurecht lasten, vorbehalten.
Die Einführung des Erbbaurechts sollte den Wohnungsbau fördern, indem einerseits sozial schwächeren Bevölkerungsschichten die Möglichkeit zum Bauen gegeben werden sollte, und zugleich ein Instrument zur Bekämpfung von Bodenspekulationen schaffen. In der Praxis wird das Erbbaurecht in Deutschland meist von Eigentümern größerer Flächen verwendet, um die Bebaubarkeit von Grundstücken wirtschaftlich auszunutzen und dennoch ihr Grundvermögen dauerhaft zu erhalten. Erbbaurechte werden daher vor allem von Kommunen, Kirchen und Stiftungen, seltener von Privatpersonen (insbesondere Adelshäusern) und Unternehmen vergeben. Grundsätzlich ist aber jeder Grundstückseigentümer berechtigt, ein Erbbaurecht zu bestellen. Mit dem Erbbaurecht kann die Bodenspekulation ausgeschlossen werden, da der Erbbauberechtigte vertraglich zur Bebauung des Grundstücks verpflichtet wird. Gelegentlich wird mit dem Erbbauberechtigten auch ein Vorkaufsrecht gemäß § 1094 ff. BGB für das Grundstück eingeräumt.
Städte und Gemeinden vergeben Erbbaurechte gelegentlich an gemeinnützige Vereine (Sportvereine, etc.) um die Möglichkeit des Baus eines Vereinsheims zu schaffen, ohne dass der Verein das finanzielle Risiko der Grundstücksfinanzierung eingehen muss. Das Erbbaurecht bietet dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit, dem Erbbauberechtigen aufzuerlegen, in welchem Umfang der Erbbauberechtigte sein Recht ausüben kann. Etwa kann eine Gemeinde dem Sportverein auferlegen, das Vereinsheim nur als solches zu nutzen. Anderenfalls handelt der Sportverein vertragswidrig und muss, sofern dies vereinbart wurde, das Erbbaurecht wieder an die Gemeinde rückübertragen (sog. Heimfall).
Für den Bauherrn kann ein Erbbaurecht interessant sein, wenn die Zahlung des Erbbauzinses für ihn günstiger ist als die Finanzierung eines Grundstückskaufpreises. So kann das Erbbaurecht auch heute noch einkommensschwächeren Familien die Errichtung eines Eigenheims ermöglichen. Die Rentabilität eines Erbbaurechtes für den Bauherrn zu dem marktüblichen Zinssatz von 4 % des Bodenwertes wird gegenwärtig häufig in Frage gestellt. Da die Hypothekenzinsen seit etlichen Jahren vergleichsweise niedrig sind, wird ein Bauherr mit einem Betrag, der den anfänglichen Erbbauzins nur wenig übersteigt, auch die jährlichen Raten für einen Kredit zum Kauf des Grundstücks finanzieren können. Hinzu kommt, dass die Annuitäten beim kreditfinanzierten Kauf gleich bleiben, während die Erbbauzinsen in aller Regel alle drei bis fünf Jahre steigen. Weiterhin ist der Bauherr nach der Kredittilgung für den Erwerb eines Bauplatzes schuldenfrei, wohingegen er für ein Erbbaurecht üblicherweise dauerhaft (oft werden 99 Jahre vereinbart) den Erbbauzins an den Grundstückseigentümer zu erstatten hat.
Eine Möglichkeit, dieser Situation entgegenzuwirken, hat der Grundstückseigentümer regelmäßig dadurch, dass er bei Erbbaurechtsbestellungen Vergünstigungen vorsieht. Diese können in der Weise geschehen, dass der zur Berechnung dienende Bodenwert unter dem tatsächlichen Verkehrswert festgelegt wird. Alternativ kann der Zinssatz aus dem Bodenwert herabgesetzt werden. Eine konkrete Möglichkeit der Vergünstigung können beispielsweise unterschiedlich ausgestaltete Ermäßigungen des Zinssatzes für minderjährige Kinder der Erbbauberechtigten sein (z. B. kann der Erbbauzins bei einer Reduzierung um 1 % des Bodenwertes je Kind für eine fünfköpfige Familie auf 25 % gesenkt werden). Der Erbbauberechtigte muss heute etwa alle drei bis fünf Jahre, je nach vertraglicher Vereinbarung in der Wertsicherungsklausel, mit einer Anpassung des Erbbauzinses anhand des Verbraucherpreisindexes rechnen. In aller Regel bedeutet dies eine Erhöhung des Erbbauzinses, da die allgemeinen Verbraucherpreise nur ausnahmsweise sinken.
Der Erbbaurechtgeber erhält dafür, dass er seinen Boden dem Erbbauberechtigten zur Verfügung stellt, den Erbbauzins; das ist ein Entgelt in der Form einer regelmäßigen Leistung (§ 9 Abs. 1 ErbbauRG). Durch Eintragung als Erbbauzinsreallast im Erbbaugrundbuch erhält der Erbbauzins dingliche Wirkung. In der Regel wird als Erbbauzins ein Prozentsatz des aktuellen Bodenwerts zu Beginn der Laufzeit festgelegt. Vor dem 1. Oktober 1994 (Inkrafttreten des Sachenrechtsänderungsgesetzes) musste der dingliche Erbbauzins für die ganze Laufzeit des Erbbaurechts im Voraus bestimmt sein. Eine Erhöhung des Erbbauzinses konnte nur über schuldrechtliche Wertsicherungsvereinbarungen erreicht werden, wobei der Erhöhungsanspruch im Grundbuch durch Vormerkung gesichert werden konnte. Seit 1. Oktober 1994 kann eine Anpassungsklausel zum Inhalt der dinglichen Erbbauzinsreallast gemacht werden. Erbbaurechte ohne Anpassungsklausel können nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einem Kaufkraftschwund von mehr als 60 % wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage angepasst werden. Maßgebend war bis Dezember 1999 der Lebenshaltungskostenindex für einen 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen, seitdem ist der Verbraucherpreisindex maßgebend. Infolge dieser Umstellung ist bei der Berechnung der Verkettungsmonat zu berücksichtigen. Ist der Preisindex für 2005 z. B. 108,3 und der für das Jahr des Erbbaurechtsvertrages 1965 z. B. 33,7, errechnet sich ein Kaufkraftschwund von 221,37 % (= (108,3− 33,7)/ 33,7)× 100 %). Da der Kaufkraftschwund größer als 60 % ist, kann eine Anpassung des Erbbauzinses verlangt werden. Hier wäre nach der Rechtsprechung des BGH eine Erhöhung um 379,51 % vorzunehmen. Die Verjährung sowohl des dinglichen als auch eines möglichen schuldrechtlichen Anspruchs auf Zahlung von Erbbauzinsen richtet sich nach § 195 BGB und beträgt damit drei Jahre.
Laufzeiten / Verkehrswertermittlung
Erbbaurechtverträge laufen in der Regel zwischen 75 und 99 Jahren. Gewerbliche Erbbaurechtsverträge haben in der Regel eine Laufzeit von 40 bis 50 Jahren. Das Erbbaurecht kann veräußert und – wie der Begriff sagt – vererbt werden. Veräußerungen und bauliche Erweiterungen bedürfen der Zustimmung des Grundeigentümers. Der Verkehrswert des Erbbaurechts ergibt sich nach den Wertermittlungsrichtlinien 2006 grundsätzlich aus dem Gebäudesachwert bzw. alternativ dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwertanteil des Erbbauberechtigten. Hinzu kommen können noch ein Marktanpassungsfaktor sowie Zu- oder Abschläge wegen vertraglicher Besonderheiten.
Erbbaurechte sind grundstücksgleiche Rechte und können als solche auch beliehen werden. Die Grenzen waren bis zum Jahre 2005 in § 21 ErbbauVO a.F. wie folgt geregelt: „Erbbaurechte können nach Maßgabe des § 11 und 12 des Hypothekenbankgesetzes von Hypothekenbanken beliehen werden, wenn eine dem § 20 Abs. 1 Nr. 3 und 4 ErbbauRG entsprechende Tilgung vereinbart wird.“ Durch die Neuordnung des Pfandbriefrechtes und dem damit verbundenen Wegfall des Hypothekenbankgesetzes wurde dieser Passus allerdings geändert ("Erbbaurechte können nach Maßgabe des § 54 des Versicherungsaufsichtsgesetzes von Versicherungsunternehmen beliehen werden, wenn eine dem § 20 Abs. 1 Nr. 3 und 4 ErbbauRG entsprechende Tilgung vereinbart wird."). Nach § 20 Abs. 1 Nr. 3 und 4 ErbbauRG dürfen Erbbaurechte demnach dann beliehen werden, wenn die Tilgung des Darlehens spätestens 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtes erfolgt. Weiterhin muss gewährleistet sein, dass die planmäßige Tilgung des Darlehens nicht die buchmäßige Abschreibung des Bauwerkes nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten überschreitet.
Die Bewertung erfolgt in neuerer Zeit in der Regel nach dem in den Wertermittlungsrichtlinien beschriebenen Verfahren. Dabei wird das Erbbaurecht zunächst nach dem Sachwertverfahren oder dem Ertragswertverfahren wie Volleigentum bewertet, d. h. das Grundstück und das Gebäude werden so bewertet, als gäbe es kein Erbbaurecht. Von dem so ermittelten Wert werden dann folgende Beträge abgezogen:
Der auf den Wertermittlungsstichtag abgezinste Bodenwert am Ende des Erbbaurechts. Der auf den Wertermittlungsstichtag abgezinste Wert des Gebäudes, soweit er nicht durch den Erbbaugeber entschädigt wird, ermittelt nach dem Ertragswertverfahren. Ein Wertabschlag in Höhe von mindestens 10 % des Ausgangswertes für die allgemeinen Nachteile und Behinderungen, die das Erbbaurecht gegenüber dem Volleigentum mit sich bringt. Diese Nachteile und Behinderungen müssen anhand des Erbbauvertrages im Einzelnen abgeschätzt und berücksichtigt werden, es können daher auch höhere Abschläge gemacht werden. Man erhält auf diese Weise den Beleihungswert des erbbauzinsfreien Erbbaurechts, d. h. den Wert bei einem (fiktiven) Erbbauzins von 0 %. Da in der Regel jedoch ein Erbbauzins vereinbart wird, muss auch dieser in der Wertermittlung angemessen berücksichtigt werden. Dazu wird zunächst der Barwert des Erbbauzinses berechnet. Je nach vertraglicher Vereinbarung im Erbbauvertrag können nun verschiedene Fälle eintreten: Der Erbbauzins geht eventuellen Grundschulden im Rang vor. In diesem Fall muss der ermittelte Barwert des Erbbauzinses als Vorlast vom realkreditfähigen Anteil (Beleihungswert x 60 % abzgl. Wert der Vorlast) abgezogen werden. Der Erbbauzins geht eventuellen Grundschulden im Range nach.
Der Erbbauzins ist zwangsversteigerungsfest vereinbart. In diesem Fall bleibt der Erbbauzins auch im Falle einer Zwangsversteigerung des Erbbaurechts bestehen. Dies kann durch eine entsprechende Stillhalteerklärung eines öffentlich-rechtlichen Erbbaurechtsgebers oder durch eine Vereinbarung gemäß § 9 Abs. 3 Nr. 1 ErbbauRG geschehen. Nachdem hier der Erbbauzins bestehenbleibt, muss der kapitalisierte Erbbauzins als wertmindernd abgezogen werden. Der Erbbauzins ist nicht zwangsversteigerungsfest vereinbart. In diesem Fall wird der Erbbauzins nicht berücksichtigt. Bei kleineren Objekten wird der Einfachheit halber der Bodenwert oft komplett in Abzug gebracht und dafür keine Abschläge aufgrund des Erbbauzinses mehr gemacht.
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References: § 94
 § 1094
 BGH 
 § 195
 § 21
 § 11
 § 20
 § 54
 § 20
 § 20
 § 9