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Timestamp: 2020-07-03 23:20:02+00:00

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Umsatzsteuer | Umsatzsteuerliche Besonderheiten bei Wohnungseigentumsgemeinschaften
Umsatzsteuerliche Besonderheiten bei Wohnungseigentumsgemeinschaften
Wohnungseigentümer befinden sich zivilrechtlich in einer „Doppelstellung“: Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) steht ihnen das Sondereigentum an dem unmittelbar auf sie entfallenden Wohn- oder Teileigentum zu. Zugleich sind sie Miteigentümer der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Substanz. Während sie mit ihrem Sondereigentum weitgehend nach Belieben verfahren können, obliegt die Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums der „Wohnungseigentumsgemeinschaft“, die daher auch umsatzsteuerlich als selbstständiges Besteuerungssubjekt angesehen wird. Aus dieser Ausgangskonstellation ergeben sich zahlreiche umsatzsteuerliche Besonderheiten. Praxisprobleme bereitet insbesondere die Beurteilung der Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 13 UStG, die ggf. nur partielle Optionsmöglichkeit zur Umsatzsteuerpflicht oder auch die korrekte Rechnungslegung. Wie Sie das alles in den Griff bekommen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
1. Rechtsstellung der Wohneigentumsgemeinschaft
Die mit ihrem Wohn- oder Teileigentum an der Immobilie Beteiligten bilden eine „Zwangsgemeinschaft“, der grundsätzlich die Verwaltungsaufgaben der Gemeinschaftssubstanz des Objekts obliegen. Diese Wohnungseigentümergemeinschaft (WET-Gem.) vergibt z.B. selbstständig – regelmäßig durch ihren Verwalter – Wartungs- und Reparaturaufträge und ist daher auch Leistungsempfängerin aller das Gemeinschaftseigentum betreffenden Leistungsbezüge. Die empfangenen Leistungen werden an die Wohn- bzw. Teileigentümer „weitergeleitet“. Die Gemeinschaft vereinnahmt im Gegenzug Umlagen von den Miteigentümern und stellt diesen nach Jahresende entsprechende Abrechnungen aus.
Fraglich ist, ob diese Konstellation bereits für die Annahme eines umsatzsteuerlichen Leistungsaustauschs zwischen der WET-Gem. und ihren Beteiligten ausreicht. Diese Vorfrage ist von weichenstellender Bedeutung: Bejaht man den Leistungsaustausch und damit die Unternehmereigenschaft der WET-Gem., so ist der Vorsteuerabzug bei der WET-Gem. unmittelbar zu prüfen und die Gemeinschaft muss ihren Mitgliedern – zumindest soweit diese für ihr Unternehmen beziehen – Rechnungen stellen. Andernfalls wären die Leistungsbezüge den hinter der WET-Gem. stehenden Beteiligten direkt „bruchteilhaft“ zuzurechnen und ein anteiliger Vorsteuerabzug für gemeinschaftlich bezogene Leistungen zu prüfen.
Mit BMF-Schreiben vom 30.1.87 (BStBl I, 228) hatte die Finanzverwaltung unter Abkehr von ihrer bisherigen Verwaltungspraxis bekundet, die Tätigkeit der WET-Gem. gegenüber ihren Mitgliedern gegen Erhebung der kostenverteilenden Umlage sei als Leistungsaustausch zu werten. In seiner Entscheidung vom 28.11.02 (BStBl II 03, 443) hat der BFH jedoch dargelegt, dass zwischen einem – im Leistungsaustausch gegenüber seinen Mitgliedern tätigen – „Gemeinschaftsunternehmen“ und einer reinen „Kostentragungsgemeinschaft“ abzugrenzen ist.
Soweit ein Personenzusammenschluss lediglich das gemeinschaftliche Tragen der durch die Bewirtschaftung einer Immobilie entstehenden Kosten vereinbart habe, könne hierin noch kein umsatzsteuerlicher Leistungsaustausch gesehen werden.
Zur Annahme eines Leistungsaustauschs bedürfe es nämlich einer darüber hinaus gehenden Vereinbarung zwischen Personenzusammenschluss und Beteiligtem, nach der für eine konkret beschriebene Leistung eine bestimmte Gegenleistung zu erbringen sei.
Außer Betracht bleibt bei dieser Abgrenzung, ob das Entgelt nur kostendeckend ist und ob die Leistung nur gegenüber den Beteiligten erbracht wird (§ 2 Abs. 1 S. 3 UStG). Einem Leistungsaustausch steht dabei auch nicht entgegen, dass die Personenvereinigung für alle Mitglieder gleichartige Leistungen ausführt bzw. sie durch ihre Tätigkeit Leistungen gleichzeitig an alle Mitglieder erbringt. Auch dass die Vergütung sich nicht am Umfang der Inanspruchnahme der Leistungen, sondern lediglich an der Beteiligungsquote orientiert, hält der BFH für irrelevant.
Dennoch lassen die BFH-Ausführungen m.E. keine eindeutige Schlussfolgerung zu, ob das Tätigwerden der WET-Gem. für ihre Mitglieder unter gleichzeitiger Umlage der Kosten als umsatzsteuerlicher Leistungsaustausch zu werten ist oder nicht. Die Finanzverwaltung will aber offensichtlich an ihrer bisherigen Bejahung des Leistungsaustauschs festhalten, denn in A. 87 Abs. 2 S. 3 UStR 2005 wird trotz Veröffentlichung der Entscheidung im BStBl unverändert ausgeführt, dass die von der WET-Gem. vereinnahmten Umlagen das Entgelt für steuerbare Sonderleistungen der WET-Gem. an ihre Mitglieder darstellen. Bei den folgenden Ausführungen wird daher ebenfalls von einem Leistungsaustausch ausgegangen.
Unberührt von den im Folgenden behandelten Fragestellungen bleibt dabei aber die Erwerbs- oder Errichtungsphase der Objekte. In dieser stellt die Bauherren- oder Erwerbergemeinschaft nämlich ein „Gesamt­objekt“ i.S. von § 180 Abs. 2 AO dar, bei dem nach § 1 Abs. 2 der Verordnung zu § 180 Abs. 2 AO regelmäßig eine gesonderte und einheitliche Feststellung der investitionsbezogenen Vorsteuer vorzunehmen ist (vgl. ausführlich BMF 24.4.92, BStBl I, 291).
2. Steuerfreiheit der Umsätze gemäß § 4 Nr. 13 UStG
Für steuerbare Leistungen der WET-Gem. an ihre Mitglieder sieht § 4 Nr. 13 UStG grundsätzlich eine Steuerfreiheit vor. Diese Vorschrift ist ohne Pendant in der 6. EG-RL und daher gemeinschaftsrechtlich fragwürdig (vgl. Klenk, UR 04, 145/147). Doch auch ohne EG-rechtliche Grundlage können die Beteiligten auf die für sie meist günstige nationale Regelung pochen, sofern die gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen vorliegen:
2.1 Leistender: Wohnungseigentümergemeinschaft
Gesetzlich begünstigt sind ausschließlich Leistungen der WET-Gem. an ihre Mitglieder. Leistungen der Wohnungs- bzw. Teileigentümer untereinander oder die von diesen an die WET-Gem. erbrachten Leistungen fallen nicht unter die Befreiungsvorschrift. Demnach kann auch ein Verwalter, der selbst als Wohnungseigentümer beteiligt ist, seine Verwaltungsvergütung nicht nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfrei belassen. Dies gilt laut LfSt Bayern (30.8.05, DStR 05, 1647) auch insoweit, als die Verwaltertätigkeit auf das „eigene“ Wohneigentum entfällt. Auch insofern ist die WET-Gem. unmittelbar als Empfänger der Verwalterleistung anzusehen. Eine diesbezügliche Aufrechnung der Verwaltungsvergütung bleibt daher ohne umsatzsteuerliche Folgen.
2.2 Leistungsempfänger: beteiligter Wohnungs- bzw. Teileigentümer
Begünstigt sind nur die von der WET-Gem. gegenüber ihren eigenen Wohnungs- bzw. Teileigentümern erbrachten Leistungen. Nicht unter § 4 Nr. 13 UStG fallen Leistungen, die die WET-Gem. gegenüber Dritten erbringt, indem sie gegen Sonderentgelt auch für Mieter Verwaltungs- oder Bewirtschaftungsaufgaben übernimmt oder diesen Gegenstände (z.B. Rasenmäher, Häcksler) gegen Entgelt überlässt. Gleiches gilt z.B. für die entgeltliche Duldung der Errichtung einer Mobilfunkantenne auf dem Gebäudedach. Von umsatzsteuerlicher Relevanz sind solche Aktivitäten grundsätzlich nur, wenn die Bagatellgrenze des § 19 UStG überschritten ist. Optiert die WET-Gem. allerdings (partiell) zur Umsatzsteuerpflicht, so ist auch solchen „Nebeneinnahmen“ größere Aufmerksamkeit zu widmen.
2.3 Begünstigte Leistungen
Der Wortlaut des § 4 Nr. 13 UStG begünstigt Leistungen nur, „…soweit die Leistungen in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seiner Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen“. Demnach sind Leistungen begünstigt, die sich auf das Gemeinschaftseigentum beziehen, was folglich Tätigkeiten hinsichtlich des Sondereigentums von der Begünstigung ausnimmt (A. 87 Abs. 2 S. 5 UStR 2005). Begünstigt ist dabei auch die Gebrauchsüberlassung, Instandhaltung bzw. -setzung der wesentlichen Grundstücksbestandteile oder des Zubehörs (z.B. Blumenkübel). Die UStR listen insofern folgende begünstigte Leistungsbereiche auf:
Lieferung von Wärme (Heizung) und Wasser,
Verwaltungsgebühren (Entschädigung für Verwalter, Hausmeisterlohn),
Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums,
Flurbeleuchtung, Schornsteinreinigung, Feuer- und Haftpflichtversicherung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Entwässerung,
Waschküchen- und Waschmaschinenbenutzung.
Die Lieferung von „Wärme“ umfasst keine Brennstoffe. Das Liefern von Heizöl, Gas, Kohle und Koks durch die WET-Gem. an ihre Mitglieder – beispielsweise, wenn die in der einzelnen Wohnung befindliche Heiztherme (keine Zentralheizung) Eigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer ist – ist mithin nicht nach § 4 Nr. 13 UStG begünstigt (A. 87 Abs. 2 S. 6 UStR 2005).
Die vorstehende Aufzählung ist allerdings nicht abschließend. So fallen z.B. Aufwendungen für eine Gemeinschaftsantenne oder für die Reinigung des Treppenhauses unter die Steuerbefreiung.
3. Option zur Umsatzsteuerpflicht
Gemäß § 9 Abs. 1 UStG kann auch bei nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfreien Umsätzen auf die Steuerfreiheit verzichtet werden. Dies ist auch sinnvoll, um bei unternehmerisch und mit Vorsteuerabzugsberechtigung nutzenden Beteiligten eine Doppelbelastung zu vermeiden. Die Optionserklärung gibt die WET-Gem. gegenüber den Miteigentümern durch Umsatzsteuerausweis in ihren (Ab-)Rechnungen ab. Es gilt der Grundsatz der Einzeloption, d.h. die WET-Gem. kann die Optionsentscheidung hinsichtlich jeder Leistungsbeziehung gesondert treffen. Voraussetzung ist lediglich, dass der jeweilige Leistungsempfänger die Leistungen „für sein Unternehmen“ bezieht (§ 9 Abs. 1 UStG). Anders als bei Leistungen i.S. von § 4 Nr. 12 UStG ist dabei die eventuelle Vorsteuerschädlichkeit der Umsätze des unternehmerischen Leistungsempfängers irrelevant – § 9 Abs. 2 UStG ist nämlich nicht einschlägig. Dieser Umstand bewahrt die WET-Gem. vor dem Risiko, bei sich später herausstellender vorsteuerschädlicher Nutzung durch den Miteigentümer rückwirkend die Optionsgrundlage – und damit teilweise auch den eigenen Vorsteuerabzug – entzogen zu bekommen (vgl. A. 148a Abs. 4 UStR 2005). Die Optionsproblematik betrifft mithin regelmäßig nicht die Wohnungseigentümer, sondern lediglich die Teileigentümer.
Nutzen alle Miteigentümer ihren Anteil zu vorsteuerunschädlichen unternehmerischen Zwecken – wie dies bei den durch eine größere Investorengruppe in Teileigentum errichteten Hotel-, Büro- oder Gewerbebauten häufig der Fall ist – so ist die Optionserklärung für alle Beteiligten vorteilhaft. Betrifft die Option jedoch teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutzte Objekte (z.B. Wohngrundstück mit Ladenlokal) oder nur teilweise umsatzsteuerpflichtig vermietete Geschäftshäuser (Ärzte- und Apothekenhaus), so haben regelmäßig nur die vorsteuerabzugsberechtigten Teileigentümer an einer Option Interesse. Denn eine auch nur partielle Optionserklärung ist stets mit Zusatzkosten verbunden (aufwändigere Aufzeichnungen und Rechnungslegung sowie Abgabe von Umsatzsteuererklärungen) die grundsätzlich auf alle Beteiligten der Gemeinschaft umzulegen wären. In diesen Fällen ergeben sich in der Praxis immer wieder Streitigkeiten, weil einzelne Teileigentümer von der WET-Gem. (oder ihrem Verwalter) eine Optionserklärung bzw. die Erstellung von Abrechnungen mit Umsatzsteuerausweis fordern. Diese Fragen haben jedoch letztlich keinen steuerlichen, sondern einen ausschließlich zivilrechtlichen Hintergrund. Aus der Zivilrechtsprechung der vergangenen Jahre ergibt sich folgendes Bild:
Die Entscheidung für oder gegen eine (partielle) Option zur Umsatzsteuerpflicht trifft allein die Eigentümerversammlung. Zutreffender Adressat eines Optionsbegehrens ist daher nicht der Verwalter, der zu einer solchen Entscheidung gar nicht befugt ist (gehört nicht zu seinen Obliegenheiten i.S. von § 27u. 28 WEG).
Soweit die WET-Gem. zur Umsatzsteuerpflicht optiert hat, steht ihr korrespondierend aus entsprechenden Eingangsleistungen der Vorsteuerabzug zu. Bei lediglich partieller Option bezüglich einzelner Beteiligter sind die Eingangsbezüge den durch Option steuerpflichtigen Ausgangsleistungen zuzuordnen. Dies betrifft beispielsweise die Vorsteuer aus Steuerberatungskosten für den Bereich Umsatzsteuer, soweit diese vereinbarungsgemäß nur von den durch die Option begünstigten Teileigentümern getragen werden und auch nur diesen zugute kommen. Für den überwiegenden Teil der Leistungen wird eine solche Zuordnung aber kaum möglich sein. In diesen Fällen hat dann eine Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach einem sachgerechten Schlüssel zu erfolgen (§ 15 Abs. 4 UStG/ A. 207u. 208 UStR 2005). Sachgerecht dürfte regelmäßig eine Aufteilung anhand der jeweiligen Umlegungs- bzw. Beteiligungsquote sein.
4. Besonderheiten bei der Steuerentstehung
Die WET-Gem. erhebt zur Abdeckung der nach dem Wirtschaftsplan zu erwartenden Kosten meist monatliche Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WoEigG), die auch die nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WoEigG vorgesehenen Beträge zur Instandhaltungsrücklage enthalten. Diese monatlichen „Hausgelder“ der Gemeinschafter sind grundsätzlich als Vorauszahlungen auf die von der Gemeinschaft im laufenden Jahr zu erbringenden Leistungen anzusehen. Soweit die WET-Gem. zur Umsatzsteuerpflicht optiert hat, unterliegen die Vorauszahlungen daher auch der Ist-Versteuerung von Anzahlungen i.S. von § 13 Abs. 1 Nr. 1a S. 4 UStG.
Strittig ist dies jedoch hinsichtlich der Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage. Nach A. 181 Abs. 3 UStR 2005 führen Anzahlungen zur Entstehung der Steuer, wenn sie für eine bestimmte Lieferung oder sonstige Leistung entrichtet werden. Fehlt es bei der Vereinnahmung der Zahlung an einer konkreten Leistungsvereinbarung, so könnte die Zahlung nach Auffassung der Finanzverwaltung auch als bloße Kreditgewährung zu betrachten sein. Bei dauernder Geschäftsverbindung mit sich regelmäßig wiederholenden Aufträgen könnte eine Überprüfung im Einzelfall aber ergeben, dass es sich doch um eine Anzahlung für eine künftige Leistung handelt, die zur Entstehung der Steuer führt (A. 181 Abs. 3 S. 5 UStR 2005).
Bei Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage stehen weder ein konkreter Leistungszeitpunkt noch eine konkrete Leistung (z.B. Dachreparatur) fest. Die Zahlungen erfolgen aber zweckgebunden für eine bestimmte Leistungsart (Baumaßnahmen an dem Gebäude X). Insofern wäre die Anzahlungsbesteuerung nach der o.g. Formulierung in den UStR zu bejahen.
An dieser Einschätzung sind allerdings Zweifel angebracht. So hat der EuGH jüngst mit Urteil vom 21.2.06 (DStRE 06, 424, Rz. 50) entschieden, dass Vorauszahlungen für noch nicht klar bestimmte Lieferungen von Gegenständen oder Dienstleistungen noch keine Anzahlungsbesteuerung auslösen. Der dieser Entscheidung zugrunde liegende Sachverhalt ist allerdings mit der Einzahlung in eine Instandhaltungsrücklage nicht vergleichbar. Zudem kann bis zur Änderung von A. 181 Abs. 3 UStR 2005 weiterhin von den oben beschriebenen Grundsätzen ausgegangen werden. Die Anzahlungsbesteuerung der monatlichen Hausgelder – nebst entsprechender Rechnungslegung mittels Vorausrechnung – ist zudem bei der Erstellung der jeweiligen Jahresabrechnung gemäß § 14 Abs. 5 S. 2 UStG entsprechend zu berücksichtigen (s.u. 5.2).
5. Probleme rund um die Rechnungslegung
Soweit die WET-Gem. unternehmerisch tätig wird, hat sie bei ihren Ein- und Ausgangsrechnungen die allgemeinen umsatzsteuerlichen Rechnungslegungsgrundsätze zu beachten:
5.1 Eingangsrechnungen
In der Praxis werden die für die WET-Gem. bestimmten Rechnungen regelmäßig an den Hausverwalter adressiert. Die Gemeinschaft benötigt zum Vorsteuerabzug aber eine an sie gerichtete Rechnung des leistenden Unternehmers. Bei unsorgfältiger Rechnungslegung kann dies in der Praxis zu Problemen führen – insbesondere wenn externe Hausverwaltungsunternehmen eingeschaltet werden. Denn häufig wird dann wie folgt abgerechnet:
Eigentümergemeinschaft Müller-Meier-Schmitz
c/o Z-Hausverwaltung GmbH
Dabei wird als Straße die Adresse der externen Hausverwaltungsgesellschaft angegeben. In diesen Fällen ist die Eigentümergemeinschaft zwar namentlich konkret benannt, aber es fehlt die in § 14 Abs. 4 Nr. 1 UStG geforderte vollständige Adressierung. Der WET-Gem. steht aus einer solchen „unvollständigen“ Eingangsrechnung daher kein Vorsteuerabzug zu. Wie das BMF nämlich in seinem jüngsten Schreiben vom 28.3.06 (BStBl I, 345) zur „c/o-Adressierung“ klargestellt hat, ist neben der Angabe des „Bekanntgabeadressaten“ (Hausverwaltung) auch der vollständige Name und die vollständige Anschrift der WET-Gem. aufzuführen:
Häufig wird diese sechszeilige Adressierung das Adressfeld sprengen. Ausreichend ist in diesen Fällen aber auch die erstgenannte Darstellung. Dazu muss allerdings außerhalb des Adressfeldes auf der Rechnung (oder in Begleitdokumenten, auf die die Rechnung ausdrücklich verweist) vermerkt sein, dass die Rechnung an das Hausverwaltungsunternehmen nur als Empfangsbevollmächtigten für die Eigentümergemeinschaft geht. Dabei ist deren vollständige Anschrift mit Straßenname, Postleitzahl und Ortsangabe zwingend anzugeben.
Soweit die WET-Gem. „Bauleistungen“ empfängt und an ihre Beteiligten „weiterleistet“, stuft die Finanzverwaltung die WET-Gem nicht als „bauleistenden Leistungsempfänger“ i.S. von § 13b Abs. 2 S. 2 UStG ein, wenn die Leistungsweitergabe unter § 4 Nr. 13 UStG fällt. Dabei hält es das BMF für unerheblich, ob die Weiterleistung nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfrei bleibt oder ob die WET-Gem. (ggf. nur partiell) zur Umsatzsteuerpflicht optiert hat (vgl. Tz. 2.5 des BMF-Schreibens vom 2.12.04, BStBl I, 1129). § 14a Abs. 5 UStG ist für solche Eingangsrechnungen mithin nicht einschlägig. Die WET-Gem. muss also darauf achten, dass ihr „Brutto“-Eingangsrechnungen mit Umsatzsteuerausweis erteilt werden.
5.2 Ausgangsrechnungen
Nach Ansicht der Finanzverwaltung erfolgt durch die WET-Gem. eine (zeitgleiche) Weiterleistung aller von ihr bezogenen Eingangsleistungen an ihre Mitglieder. Insoweit liegt also ein Leistungsaustausch vor. Hinsichtlich dieser Weitergabe der bezogenen Leistungen an ihre Mitglieder hat die WET-Gem. folglich Rechnungen i.S. von § 14 UStG auszustellen, sofern der jeweilige Leistungsempfänger die Leistung für sein Unternehmen bezogen hat (§ 14 Abs. 2 Nr. 2 S. 2 UStG) oder es sich um umsatzsteuerpflichtige grundstücksbezogene Leistungen handelt (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 UStG). Problematisch ist daran allerdings zweierlei:
a)Soweit die an ihre Mitglieder leistende WET-Gem. gemäß § 14 Abs. 2 UStG zur Rechnungsstellung verpflichtet ist, muss sie dieser Verpflichtung nach dem Gesetz innerhalb von sechs Monaten nach Leistungserbringung nachkommen. Ansonsten droht ihr gemäß § 26a Abs. 1 Nr. 1 UStG ein Bußgeld. Da die WET-Gem. in der Regel jedoch erst am Jahresende gebündelt für alle im abgelaufenen Jahr bezogenen Leistungen Rechnungen erstellt, wird die gesetzliche „6-Monatsfrist“ in der Praxis für zahlreiche Einzelleistungen überschritten. In diesen Fällen ließe sich allenfalls hilfsweise argumentieren, die Weiterleistung an die Mitglieder erfolge „als zusammengefasstes Leistungsbündel“ erst zum Jahresende. Dies ist jedoch wenig überzeugend. Es bleibt dennoch zu hoffen, dass die Finanzverwaltung auf Bußgelder i.S. von § 26a Abs. 1 UStG wegen verspäteter Rechnungslegung verzichtet.
b)Auch inhaltlich dürfte die Rechnungslegung der WET-Gem. häufig nicht gesetzeskonform sein, denn dies würde nach § 14 Abs. 4 Nr. 5u. 6 UStGfür jede bezogene – und an die Beteiligten weitergeleitete – Leistung detaillierte Angaben zum Leistungsinhalt und -zeitpunkt erfordern. In der Regel erstellt die WET-Gem. jedoch nur eine – nach Kostengruppen sortierte – Gesamtabrechnung am Jahresende. Dieses Problem berührt folglich nicht nur die Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung aus Sicht der WET-Gem., sondern auch die Vorsteuerabzugsberechtigung der Mitglieder, gegenüber denen die WET-Gem. auf die Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 13 UStG durch Option verzichtet hat. In diesen Fällen bedarf es daher zumindest einer Ergänzung der Jahresgesamtab­rechnung um Angaben zu Leistungsinhalt und -zeitpunkt; alternativ kommt auch die Ergänzung um Kopien der Eingangsrechnungen der WET-Gem. in Betracht. In diesen Fällen – oder soweit die ergänzenden Leistungs- und Zeitangaben z.B. auf einem separaten Zusatzdokument tabellarisch aufgelistet sind – bedarf es aber zudem eines Hinweises in der Jahresgesamtrechnung darauf, dass sich die fehlenden Angaben aus Ergänzungsdokumenten ergeben (§ 31 Abs. 1 UStDV).
Fehlt lediglich dieser ergänzende Hinweis, so hilft m.E. auch A. 202 Abs. 3 S. 6 UStR 2005 weiter. Danach kann der Unternehmer ausnahmsweise die in der Rechnung fehlenden oder unvollständigen Angaben zu Leistungsinhalt bzw. -zeitpunkt auch durch sonstige (bei ihm befindliche) Unterlagen dokumentieren. Die Problematik der Angabe des Leistungszeitpunkts besteht zudem nicht bei „Dauerleistungen“ (z.B. turnusmäßige Wärmelieferung oder Gartenpflege), denn dann ergibt sich der Leistungszeitpunkt durch logische Zuordnung der Zahlung zur Leistungsperiode (Teilleistung i.S. von § 13 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 u. 3 UStG).
Soweit die WET-Gem. zur Umsatzsteuerpflicht ihrer Leistungen gegenüber einem Beteiligten optiert hat und dementsprechend mit Umsatzsteuer abrechnet, hat sie § 14 Abs. 5 S. 2 UStG zu beachten. Danach sind bei einer Endrechnung die vor Ausführung der Leistung vereinnahmten Teilentgelte und die auf sie entfallenden Steuerbeträge abzusetzen, wenn über diese Vorauszahlungen Rechnungen mit Umsatzsteuerausweis erstellt wurden. Dementsprechend sind in der Jahresabrechnung der WET-Gem. neben den einzelnen Nettobeträgen nebst Umsatzsteuerausweis auch die monatlichen Hausgeldzahlungen (Nettobeträge nebst Umsatzsteuerausweis) gesondert abzusetzen.
Hinsichtlich der Erhöhung der Steuersätze zum Jahreswechsel 2006/2007 ist auf eine zutreffende Leistungsbesteuerung zu achten (vgl. BMF 11.8.06, BStBl I, 477); insbesondere bei der Umsatzbesteuerung der Instandhaltungsleistungen bzw. der Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage.
Quelle: Ausgabe 12 / 2006 | Seite 438 | ID 87530

References: § 4
 § 180
 § 1
 § 180
 § 4
 § 4
 § 4
 § 4
 § 19
 § 4
 § 4
 § 9
 § 4
 § 4
 § 9
 § 27
 § 21
 § 13
 EuGH 
 § 14
 § 14
 § 13
 § 4
 § 4
 § 14
 § 14
 § 14
 § 26
 § 26
 § 14
 § 4
 § 13
 § 14