Source: https://www.schoenherr.eu/publications/publication-detail/auswirkungen-der-schliessungen-von-betriebsstaetten-auf-mietvertraege/
Timestamp: 2020-04-10 00:40:45+00:00

Document:
Auswirkungen der Schließungen von Betriebsstätten auf Mietverträge: Schoenherr Attorneys at Law
1. Was ist die rechtliche Grundlage für die Schließungen im Handel?
Am 15.03.2020 hat das Parlament das Bundesgesetz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 (COVID-19-Maßnahmengesetz – BGBl I 12/2020) verabschiedet. Dieses Gesetz gibt dem Bundesminister für Gesundheit die Möglichkeit, mit einer Verordnung das bundesweite Betreten von Betriebsstätten oder nur bestimmten Betriebsstätten zum Zweck des Erwerbs von Waren und Dienstleistungen zu untersagen, soweit dies zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 erforderlich ist. In dieser Verordnung kann auch geregelt werden, in welcher Zahl und zu welcher Zeit jene Betriebsstätten betreten werden dürfen, die vom Betretungsverbot ausgenommen sind. Wenn Betretungsverbote nur für einzelne Länder oder Bezirke verhängt werden, geschieht dies durch Verordnungen des Landeshauptmanns oder der Bezirksverwaltungsbehörde.
Der Bundesminister für Gesundheit hat am 15.03.2020 in diesem Zusammenhang zwei relevante Verordnungen erlassen (BGBl II 96 und 98/2020), die einerseits das Betreten des Kundenbereichs von Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit- und Sportbetrieben zum Zweck des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben untersagen und andererseits allgemein das Betreten öffentlicher Räume verbieten. Mit den Verordnungen vom 19., 20. und 23.03.2020 (BGBl 107, 108, 110 und 112/II/2020) hat der Bundesminister für Gesundheit diese Verordnungen geändert und ist jetzt auch das Betreten von Kuranstalten für Kurgäste, Reha-Einrichtungen für Patienten (bis auf medizinisch notwendige Maßnahmen) und Sportplätzen ganz allgemein untersagt und die zulässigen Öffnungszeiten der meisten ausgenommenen Handelsbetriebe (insbesondere Lebensmittelhandel und Drogerie) auf 07:40 Uhr bis längstens 19:00 Uhr werktags beschränkt. Diese Verordnungen gelten bis zum Ablauf des 13.04.2020.
Das COVID-19-Maßnahmengesetz wurde am 21.03.2020 geändert (BGBl I 16/2020) und gibt dem Bundesminister für Gesundheit nunmehr die Möglichkeit, Betretungsverbote auch für Arbeitsorte im Sinne des § 2 Abs. 3 ArbeitnehmerInnenschutzgesetz zu erlassen. Damit kann jetzt ganz allgemein für jede Arbeitsstätte, Baustelle und Auswärtige Arbeitsstelle ein Betretungsverbot verhängt werden. Damit ist nunmehr auch für die Produktion, die Bauwirtschaft und der Bürobetrieb ein Betretungsverbot möglich.
2. Welche Unternehmen sind überhaupt betroffen? Was sind die Ausnahmen?
Das Verbot des Betretens von Betriebsstätten gemäß § 1 VO BGBl II 96/2020 bezieht sich auf den "Kundenbereich" von Betriebsstätten jedes Unternehmens im Handels- und Dienstleistungsbereich, von kleinräumigen Geschäftslokalen, wie etwa Souvenirgeschäften, bis hin zu großräumigen Geschäftslokalen, wie etwa Sport- und Bekleidungsverkaufsgeschäften.
Postdiensteanbieter einschließlich deren Postpartner, soweit diese Postpartner unter die Ausnahmen des § 2 fallen, sowie Postgeschäftsstellen iSd § 3 Z 7 PMG, welche von einer Gemeinde betrieben werden oder in Gemeinden liegen, in denen die Versorgung durch keine andere unter § 2 fallende Postgeschäftsstelle erfolgen kann, jedoch ausschließlich für die Erbringung von Postdienstleistungen und die unter § 2 erlaubten Tätigkeiten, und Telekommunikation
Auch soweit eine Ausnahme vorliegt, muss sichergestellt sein, dass im Kundenbereich zwischen den Personen ein Abstand von mindestens einem Meter eingehalten werden kann. Es ist also darauf zu achten, dass der Betriebsinhaber nicht zu viele Kunden in den Kundenbereich einlässt.
Die Beschränkung der Öffnungszeiten auf 07:40 Uhr bis längstens 19:00 Uhr werktags bei den Handelsbetrieben gemäß Z 2 (ohne Verkaufsstellen von Lebensmittelproduzenten), 3, 4, 8, 9 und 11 führt grundsätzlich nicht zu einer Einschränkung des bedungenen Gebrauchs. Lediglich, wenn aus dem Vertrag gerade das Interesse an einem Verkauf (auch) am Sonntag hervorgeht (wie zB bei Lebensmittelgeschäften in Bahnhöfen) kann diese jetzt erlassene Beschränkung zu einer Bestandzinsminderung führen. Hier kommt es aber sehr auf den im Einzelfall vereinbarten Wortlaut an.
Das Verbot des Betretens von Betriebsstätten bezieht sich gemäß § 3 VO BGBl II 96/2020 auch auf die Betriebsstätten sämtlicher Betriebsarten der Gastgewerbe, umfasst also die gesamte Betriebsstätte und nicht nur – wie beim Handel und Dienstleistungen nur den "Kundenbereich". Ausnahmen gelten im Gastgewerbe nur für Gastgewerbebetriebe in Kranken- und Kuranstalten, Pflegeanstalten und Seniorenheime, Schulen und Kindergärten, Betriebskantinen, Beherbergungsbetrieben (wenn in der Betriebsstätte Speisen und Getränke ausschließlich an Beherbergungsgäste verabreicht und ausgeschenkt werden – also keine Restaurantgäste, die nicht auch in diesem Hotel nächtigen), Campingplätze und öffentlichen Verkehrsmitteln (dort eingeschränkt auf Gäste und Fahrgäste). Ebenfalls ausgenommen ist der Lieferservice von Gastgewerbebetrieben.
Für Beherbergungsbetriebe gibt es also kein österreichweites Betriebsverbot, jedoch gibt es auf Basis des EpidemieG Verordnungen diverser Bezirkshauptmannschaften, die die Schließung auch von Beherbergungsbetrieben angeordnet haben. Beherbergungsbetriebe dürfen weiterhin Beherbergungsgäste haben und sind daher regelmäßig im bedungenen Gebrauch nur teilweise eingeschränkt, weil sie im Restaurantbereich keine Gäste von der Straße bedienen dürfen. Dies wird jedoch regelmäßig ein geringer Teil sein.
Mitarbeiter dürfen die Betriebsstätte weiter betreten
Inhaltlich ist das Verbot beschränkt auf ein Betreten "zum Zweck des Erwerbs von Waren und der Inanspruchnahme von Dienstleistungen". Unternehmen, in denen kein Kontakt mit Kunden besteht, sind von dem Verbot demnach nicht betroffen. Ebenso sind der Inhaber der Betriebsstätte und seine Mitarbeiter oder Personen, die in dieser Betriebsstätte Dienstleistungen erbringen (etwa Reinigungsarbeiten besorgen), vom Betretungsverbot nicht betroffen.
Der Inhaber und die Mitarbeiter sind auch vom Verbot des Betretens öffentlicher Räume ausgenommen, wenn ihre Anwesenheit in der Betriebsstätte für berufliche Zwecke erforderlich ist und sichergestellt ist, dass am Ort der beruflichen Tätigkeit zwischen den Personen ein Abstand von mindestens einem Meter eingehalten werden kann, sofern nicht durch entsprechende Schutzmaßnahmen das Infektionsrisiko minimiert werden kann. Dabei ist darauf zu achten, dass eine berufliche Tätigkeit vorzugweise außerhalb der Arbeitsstätte erfolgen soll, sofern dies möglich ist und Arbeitgeber und Arbeitnehmer darüber ein Einvernehmen finden.
Daher können derzeit Arbeitsorte von Mitarbeitern betreten werden, wenn (i) ihre Anwesenheit für die Erbringung der Arbeitsleistung erforderlich ist und (ii) entweder durch entsprechende Schutzmaßnahmen das Infektionsrisiko minimiert werden kann (also entsprechende Schutzkleidung zur Verfügung gestellt wird), wobei in diesem Fall kein Mindestabstand einzuhalten ist, oder ein Mindestabstand von einem Meter sichergestellt ist. Damit ist ein normaler Bürobetrieb und ein Produktionsbetrieb weiterhin – regelmäßig ohne größere Maßnahmen, weil die Einhaltung des Abstands von einem Meter mit organisatorischen Maßnahmen (mit Rücksichtnahme auch auf Gängen mit einer zu geringen Breite für ein Vorbeigehen) möglich ist - zulässig. Auch Baustellen können weitergeführt werden, wenn für die Arbeiten, bei denen der Mindestabstand nicht eingehalten werden kann, entsprechende Schutzkleidung zur Verfügung gestellt wird. In diesen Bereichen ist daher ein Mietobjekt nicht zum bedungenen Gebrauch untauglich und es besteht kein Mietzinsminderungsanspruch. Eine teilweise Mietzinsminderung ist vorstellbar, wenn es sich um einen Bürobetrieb handelt, bei dem es auch Kundenverkehr gibt, wie zB bei Steuerberatern, die auch Besprechungsbereiche in den von ihnen angemieteten Objekten haben. Diese Kundenbereiche sind dann nicht mehr nutzbar, weil sie von Kunden zum Zweck des Erhalts von Dienstleistungen nicht mehr betreten werden dürfen.
Ein gesetzlicher Zwang zum Home Office besteht weder für den Arbeitgeber noch für den Mitarbeiter. Ein Arbeitgeber kann auch nicht gezwungen werden, jetzt die Infrastruktur für Home Office zu schaffen. Besteht diese Infrastruktur nicht, dann ist die Anwesenheit der Mitarbeiter am Arbeitsort jedenfalls erforderlich, weil sonst die Arbeitsleistung nicht erbracht werden kann. Selbst wenn die Infrastruktur besteht, bedarf es einer der freien Willensbildung unterliegenden Vereinbarung zwischen Arbeitgeber und Mitarbeiter, ob im Home Office gearbeitet wird. Wenn sich daher ein Mieter entscheidet, dass seine Mitarbeiter vom Home Office aus arbeiten, dann ist das sicher sinnvoll, aber nicht einer gesetzlichen Verpflichtung geschuldet und das Mietobjekt nicht deswegen zum bedungenen Gebrauch untauglich.
Auch der Lieferservice ist allgemein – sowohl für Gastgewerbebetriebe als auch für Handelsbetriebe aller Art – zulässig. Insoweit liegt daher keine gänzliche Unbrauchbarkeit vor, wenn Lieferservice aus dem Mietobjekt erbracht wird (oder vor Erlassung der Verordnungen erbracht wurde und aus anderen Gründen – zB wegen fehlender Mitarbeiter – eingestellt wird).
Für die (erlaubten) Wege zur Arbeit dürfen auch die öffentlichen Verkehrsmittel benutzt werden, wobei bei der Benützung ein Abstand von mindestens einem Meter gegenüber anderen Personen einzuhalten ist.
Da nur das Betreten des "Kundenbereichs" untersagt ist, dürfen die anderen Bereiche wie zB die Erzeugung oder das Lager weiter betrieben werden. Kundenverkehr ist allerdings auch dort nicht möglich (weil ja sonst auch dort ein "Kundenbereich" vorliegen würde).
Auch hier ist daher nur ein Teil des bedungenen Gebrauchs nicht möglich und daher kann auch keine Mietzinsbefreiung, sondern nur eine Mietzinsminderung greifen.
4. Gibt es einen Ersatzanspruch nach dem EpidemieG und dem COVID-19-Maßnahmengesetz?
Das Covid-19-Maßnahmengesetz enthält keine Entschädigungsbestimmungen und es sieht vor, dass die Bestimmungen des EpidemieG betreffend die Schließung von Betriebsstätten nicht zur Anwendung gelangen, wenn der Bundesminister für Gesundheit eine Verordnung gemäß dem Covid-19-Maßnahmengesetz erlässt (vielmehr sind hier die Betroffenen auf den durch das COVID-19-FondsG und den damit geschaffenen Fonds von EUR 4 Milliarden angewiesen, der auch für Maßnahmen zur Abfederung von Einnahmenausfällen in Folge der Krise verwendet werden kann).
Gemäß § 32 EpidemieG besteht ein Anspruch auf Entschädigung, die nach dem vergleichbaren fortgeschriebenen wirtschaftlichen Einkommen zu bemessen ist (Anspruch auf Verdienstentgang), wenn ein Betrieb durch behördliche Anordnung gemäß § 20 EpidemieG geschlossen oder eingeschränkt wird. Der Anspruch auf Vergütung des Verdienstentgangs ist binnen sechs Wochen vom Tag der Aufhebung der behördlichen Maßnahmen bei der Bezirksverwaltungsbehörde, in deren Bereich diese Maßnahmen getroffen wurden, geltend zu machen, widrigenfalls der Anspruch erlischt. Da es sich dabei um eine materiell-rechtliche Frist handelt, muss der Antrag auf Entschädigung zwingend innerhalb der sechs Wochen bei der Behörde einlangen, widrigenfalls er erlischt.
Das Covid-19-Maßnahmengesetz sieht unmittelbar im Anschluss an die Bestimmung, wonach ein unter dem Covid-19-Maßnahmengesetz (per Verordnung) erlassenes Betretungsverbot die Bestimmungen des EpidemieG zur Betriebsschließung ausschießt, vor, dass die Bestimmungen des EpidemieG vom COVID-19-Maßnahmengesetz unberührt bleiben. Es ist zwar unwahrscheinlich, dass dadurch ein Ersatzanspruch nach § 32 EpidemieG ermöglicht werden sollte (ein Antrag, ausdrücklich im COVID-19-Maßnahmengesetz einen Ersatzanspruch vorzusehen, wurde im Parlament abgelehnt), es sollten aber angesichts der daraus resultierenden Rechtsunsicherheiten die zur Anspruchswahrung notwendigen Schritte aber auch in Zweifelsfällen gesetzt werden. So insbesondere die Anspruchstellung unter dem EpidemieG.
5. Muss die Miete weiter gezahlt werden oder kann man den Mietzins mindern?
§ 1104 ABGB bestimmt, dass dann, wenn der Bestandgegenstand wegen außerordentlicher Zufälle wie Feuer, Krieg oder Seuchen, große Überschwemmungen oder Wetterschlägen, gar nicht gebraucht werden kann, zwar der Bestandgeber nicht zur Wiederherstellung verpflichtet ist, allerdings auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten ist. Wenn der Mieter trotz eines solchen Zufalls den Mietgegenstand noch eingeschränkt gebrauchen kann, wird ihm ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen (§ 1105 ABGB; für Pachtverträge gilt diese Regelung nicht und ist dort bei bloßer Einschränkung der vertraglichen Nutzungsmöglichkeit der volle Pachtzins zu zahlen, lediglich bei völliger Unbrauchbarkeit entfällt auch für den Pächter die Verpflichtung zur Pachtzahlung).
Es sprechen also sehr gute Argumente dafür, dass der Mieter von der Mietzinszahlungspflicht befreit wird (oder zumindest teilweise befreit wird, wenn das Mietobjekt teilweise unter die Ausnahmebestimmungen fällt und damit teilweise immer noch dem vertraglichen Zweck entsprechend genutzt werden kann) und sogar bei länger dauernder Sperre ein außerordentliches Kündigungsrecht hat.
6. Verstößt man gegen eine vertragliche Betriebspflicht, wenn das Geschäft aufgrund der behördlichen Anordnung geschlossen bleibt?

References: § 2
 § 1
 § 2
 § 3
 § 2
 § 2
 § 3
 § 32
 § 20
 § 32

§ 1104