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Timestamp: 2020-07-05 00:36:40+00:00

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Klage auf Zustimmung zur Erhöhung einer Miete unter Bezugnahme auf den Dresdner Mietspiegel 2015; Ermittlung der Einzelvergleichsmiete - Rechtsportal
BGH - Entscheidung vom 13.02.2019
BGB § 558 Abs. 1
BGB § 558c Abs. 1
MDR 2019, 475
MietRB 2019, 161
NJW-RR 2019, 458
NZM 2019, 250
BGH, Urteil vom 13.02.2019 - Aktenzeichen VIII ZR 245/17
DRsp Nr. 2019/3453
BGB § 558 Abs. 1 ; BGB § 558c Abs. 1 ;
Das formell ordnungsgemäße Mieterhöhungsbegehren der Kläger sei zum Teil begründet. Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB ) könne anhand des Dresdner Mietspiegels 2015 ermittelt werden. Diesem komme vorliegend als einfachem Mietspiegel eine Indizwirkung dahingehend zu, dass die in ihm angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergäben. Auch die Kläger hielten an dessen Anwendung fest, wenn auch - entgegen ihrer ursprünglichen und dem Zustimmungsverlangen zunächst zugrunde gelegten Ansicht - nicht mehr als qualifiziertem Mietspiegel.
Anhand der Kriterien Größe, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage ergebe sich für die Wohnung eine Mietpreisspanne von 5,44 € bis 6,48 € je qm. Dabei sei entgegen der Ansicht der Kläger, die sich auch auf ein eingeholtes Privatgutachten stützten, die Wohnlage nicht als "mittel", sondern im Ergebnis als "einfach" anzusehen. Zwar sei die Wohnung, wovon sich die Berufungskammer bei einem Ortstermin habe überzeugen können, unter maßgebender Beachtung der örtlichen Siedlungsstruktur - allerdings zunächst ohne Berücksichtigung der von der vor dem Haus gelegenen Straße ausgehenden Lärmbelastung - in die mittlere der drei Wohnlagen (einfach, mittel, gut) einzuordnen. Die hohe Staub- und Lärmbelastung infolge der vorgenannten Hauptverkehrsstraße bedinge jedoch eine Abstufung in die einfache Wohnlage. Da bei dem Ortstermin eine hohe Lärmbelastung festgestellt worden sei, habe es diesbezüglich keiner genauen Messung des Lärmpegels bedurft. Die Wohnung liege auch nicht im "Frischluftkorridor Dresdner Heide", so dass die erhebliche Staub- und Abgasbelastung nicht gemindert sei.
a) Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352 , 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im Prozess daher auf der Grundlage von Erkenntnisquellen zu bestimmen, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO ) hinreichenden Weise ermittelt haben (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13).
b) Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO ) dem Dresdner Mietspiegel 2015 zu Recht eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigemessen. Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite in einer Projektgruppe sowie die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 14). Gründe, an der notwendigen Qualität des (einfachen) Mietspiegels, in welchen 3.948 Datensätze aus der Datenbereitstellung durch Vermieter und aus einer mündlichen Mieterbefragung eingeflossen sind (vgl. Dresdner Mietspiegel 2015, S. 5), zu zweifeln, sind weder vorgebracht noch ersichtlich. Die seitens der Kläger gegen die Wissenschaftlichkeit und die Anzahl der Wohnlagen vorgebrachten Einwände können allenfalls dessen Einordnung als qualifizierten Mietspiegel in Frage stellen, nicht jedoch die Indizwirkung beeinflussen. Eine solche Indizwirkung nehmen letztlich auch die Kläger für sich in Anspruch. Sie begründen die Mieterhöhung unter ausschließlicher Heranziehung des Mietspiegels und haben diesen zunächst sogar als qualifiziert angesehen. Sie wenden ihn, wenngleich mit anderem Ergebnis, weiterhin an. So halten sie an der Einordnung der Wohnung in die mittlere Wohnlage fest und berechnen die Einzelvergleichsmiete anhand der im Mietspiegel enthaltenen Orientierungshilfe. Auch der von den Klägern mit der Vornahme der Einordnung in eine Wohnlage beauftragte Sachverständige legt seiner Betrachtung die Vorgaben des Mietspiegels zu Grunde, den er sogar - wie vormals die Kläger - als qualifiziert ansieht.
c) Die zur Einordnung der Wohnung in die Mietpreisspanne erforderlichen Feststellungen (§ 558 BGB ) hat das Berufungsgericht unter Beachtung der vorgenannten Indizwirkung verfahrensfehlerfrei getroffen (§§ 286 , 287 Abs. 2 ZPO ).
bb) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht innerhalb der hiernach ermittelten Mietpreisspanne von 5,44 € bis 6,48 € pro qm im Rahmen tatrichterlicher Schätzung (§ 287 Abs. 2 ZPO ) anhand der Orientierungshilfe des Dresdner Mietspiegels 2015 die Einzelvergleichsmiete als Punktwert mit letztlich 6,39 € pro qm bestimmt.
(1) Die Ermittlung dieser Einzelvergleichsmiete erfolgt im Rahmen freier tatrichterlicher Schätzung (§ 287 Abs. 2 , 1 Satz 2 ZPO ). Daher unterliegt sie entgegen der Ansicht der Revision - ebenso wie die zuvor erfolgte Ermittlung der Mietpreisspanne - keiner uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. Anders als die vom Einzelfall losgelöste - vorliegend indes nicht relevante - Auslegung eines Mietspiegels (vgl. hierzu Senatsurteile vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, NJW 2011, 2284 Rn. 12; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 355/12, juris Rn. 26) kann die Ausübung des tatrichterlichen Schätzermessens aus § 287 Abs. 2 ZPO lediglich daraufhin überprüft werden, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht und ob wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind. Der Tatrichter muss bei der Ausübung seines Ermessens alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachtet haben. Zur Ermöglichung der Überprüfung sind die tatsächlichen Grundlagen der Schätzung und ihrer Auswertung darzulegen (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 d aa; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 29).
cc) Soweit die Revision darüber hinaus den Vortrag der Kläger zu weiteren wohnwerterhöhenden Ausstattungsmerkmalen als übergangen rügt, hat der Senat dies geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird abgesehen (§ 564 ZPO ).
Verkündet am: 13. Februar 2019
Vorinstanz: AG Dresden, vom 03.08.2016 - Vorinstanzaktenzeichen 143 C 5205/15
Vorinstanz: LG Dresden, vom 20.10.2017 - Vorinstanzaktenzeichen 4 S 447/16
Zitieren: BGH - Urteil vom 13.02.2019 (VIII ZR 245/17) - DRsp Nr. 2019/3453

References: BGH 
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 287
 BGH