Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=05.04.2006&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20106/05
Timestamp: 2019-08-17 18:23:17+00:00

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BGH, 05.04.2006 - VIII ZR 106/05 - dejure.org
https://dejure.org/2006,470
BGH, 05.04.2006 - VIII ZR 106/05 (https://dejure.org/2006,470)
BGH, Entscheidung vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05 (https://dejure.org/2006,470)
BGH, Entscheidung vom 05. April 2006 - VIII ZR 106/05 (https://dejure.org/2006,470)
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§§ 307, 538 BGB
Schönheitsreparaturklausel; starrer Fristenplan
Unwirksamkeit einer Klausel in einem Wohnraummietvertrag auf Grund eines starren Fristenplans - Folgen der Unwirksamkeit einer Klausel - Umfang der Auslegung der in einem Formularvertrag eines Grundbesitzervereins und Hausbesitzervereins enthaltenen Klausel durch das Berufungsgericht - Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen
Starre Fristen durch Bezugnahme
Zur Unzulässigkeit starrer Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen, §§ 307 Abs. 1, 538 BGB
Schönheitsreparaturen mit starren Fristen; Klauseln zu "notwendig werdenden" Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen - nach starrem mietvertraglichen Fristenplan ist unwirksam!
BGB § 538 § 307
Formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach einem starren Fristenplan
Wohnraummietrecht - Schönheitsreparatur-Klausel mit starren Fristen unwirksam!
Schönheitsreparaturen - Entscheidend ist der tatsächliche Renovierungsbedarf
Starre Renovierungsfristen durch Bezugnahme
Renovierungsklausel in Wohnraummietvertrag
Schönheitsreparaturen: Starrer Fristenplan
Erneut Klausel zu starrem Fristenplan für Schönheitsreparaturen gekippt
Zur Renovierungsklausel in Wohnraummietvertrag
Schönheitsreparaturen: Wann liegt ein starrer Fristenplan vor? (IMR 2006, 41)
AG Nürnberg, 03.12.2004 - 25 C 8131/04
LG Nürnberg-Fürth, 22.04.2005 - 7 S 12672/04
NJW 2006, 2113
MDR 2006, 1216
NZM 2006, 620
ZMR 2006, 597
Die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene formularmäßige Schönheitsreparaturklausel, die einen "starren" Fristenplan enthält, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt; dies hat der Senat durch Urteil vom heutigen Tag hinsichtlich einer im Wortlaut übereinstimmenden Klausel entschieden (Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II m.w.Nachw.).
BGH, 14.01.2009 - VIII ZR 71/08
Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über die Endrenovierung …
Dasselbe gilt für die in Klausel 1 durch einen starren Fristenplan gekennzeichnete Überwälzung der Pflicht zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter(Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113, Tz. 12 ff. m.w.N.).
Aus der Sicht eines verständigen Mieters hat die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene Regelung - wonach der Mieter verpflichtet ist, die während der Dauer des Mietverhältnisses "entsprechend nachstehenden Fristen fällig werdenden" Schönheitsreparaturen auszuführen - die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der verbindlichen, nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, fünf beziehungsweise sechs Jahren auch dann eine Renovierung schulden soll, wenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig ist (vgl. auch Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II 2, zu einem vergleichbaren Fristenplan).
Eine solche "starre" Fälligkeitsregelung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (…Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 2; Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 b; Urteil vom 5. April 2006, aaO).
Die Unwirksamkeit des Fristenplans hat auch die Unwirksamkeit der Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zur Folge (…vgl. Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3; Urteil vom 5. April 2006, aaO, unter II 3 m.w.Nachw.).
Der Grund hierfür liegt darin, dass Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres zeitlichen Umfangs durch starre Fristenpläne oder hinsichtlich der Ausführungsart mit der Schönheitsreparaturverpflichtung inhaltlich so eng verknüpft sind, dass diese inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde, wenn lediglich die unzulässigen Fristen- oder Ausführungsklauseln unwirksam wären, die Schönheitsreparaturverpflichtung im Übrigen aber davon unberührt bliebe; darin läge eine geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (Senatsurteil vom 5. April 2006, a.a.O., Tz. 15).
Zwar führt eine formularvertragliche Bezugnahme auf "die üblichen Fristen" zu einem starren Fristenplan und damit zur Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, WuM 2006, 377 = NJW 2006, 2113: "Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen.").
a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats müssen vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie und einer unverbindlichen Orientierungshilfe hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113 Rn. 12-14 mwN).
Dabei spricht nach der Rechtsprechung des Senats für das Vorliegen eines in dem vorstehend genannten Sinne flexiblen Fristenplans, wenn die Klausel eine Einschränkung enthält, wonach die vorgesehenen Fristen etwa - wie hier - lediglich für den Regelfall oder für einen "im Allgemeinen" entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen (vgl. Senatsurteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, aaO Rn. 13, und VIII ZR 163/05, WuM 2006, 306 Rn. 15; vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416 unter II 2;… vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778 Rn. 17).
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGHZ 102, 384; BGH, WM 2003, 1967; BGH NJW-RR 2004, 262; BGH, NJW 2006, 2113).
Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (BGH, NJW 2004, 2087; BGH, NJW 2004, 2586; BGH, NJW 2005, 3416; BGH, NJW 2006, 2113).
Zwar sind dem Kläger entgegen der Auffassung des SG nach der Fälligkeitsregelung in Nr. 4 Abs. 2 Sätze 1 und 3 AVB zur Durchführung der Schönheitsreparaturen keine starren Fristen auferlegt (vgl. zu deren Unwirksamkeit BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586; BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05 - NJW 2006, 2113), weil in Nr. 4 Abs. 3 AVB eine - aus Sicht des Klauselkontrollrechts an sich nicht zu beanstandende - Öffnungsklausel vorgesehen ist (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 - NJW 2005, 425; BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 48/04 NJW 2005, 1188).
Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für einen verständigen Mieter erkennbar sein (BGH, NJW 2004, 2087, 2586; NJW 2005, 3416; NJW 2006, 2113; KG Berlin ZMR 2008, 789).
LSG Nordrhein-Westfalen, 23.08.2006 - L 20 B 26/06
SG Speyer, 20.06.2007 - S 1 AS 156/06
Arbeitslosengeld II - Unterkunftskosten - regelmäßige Schönheitsreparaturen - …
LG Wiesbaden, 30.08.2007 - 2 S 26/07
Wohnraummiete: Mieterhöhungsverlangen ohne die Beifügung des örtlichen …
AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 23.08.2006 - 4 C 124/06
Wohnraummiete: Wirksamkeit der Kombination von Schönheitsreparaturenklausel und …

References: § 538
 § 307
 § 8
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 § 307
 BGH 
 § 307
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