Source: https://www.mietminderung.org/mietminderung-wegen-alter-fenster/
Timestamp: 2018-06-23 23:26:52+00:00

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Mietminderung wegen alter Fenster - Mietmidnerung.org
Alte Fenster mindern die Wohnqualität. Welche Wohnqualität der Mieter erwarten darf, bestimmt sich zunächst nach dem Mietvertrag und dem Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages. Nicht immer berechtigen alte Fenster zu Mietminderung. Eine Mietminderung kommt nur in Betracht, wenn damit auch der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt ist. Alte Fenster an sich sind noch kein Mangel.
Hat der Mieter die Wohnung vor dem Abschluss des Mietvertrages besichtigt, konnte er aller Wahrscheinlichkeit nach feststellen, in welchem Zustand sich die Fenster befinden. Waren die Fenster infolge ihres Alters undicht und zugig beschließt der Mieter dennoch den Mietvertrag ab, hatte diesen Zustand akzeptiert kann daraus im Nachhinein keinen Mangel und eine Mietminderung rechtfertigen.
Gleichermaßen kann der Mieter, der eine hochmodern energetisch gedämmte Wohnung oder ein Haus anmietet, nicht erwarten, dass ein Luftaustausch erfolgt und es doch bitte ein bisschen zieht.
Zugluft ist normal
Erweisen sich die Fenster erst nach dem Einzug als undicht oder als defekt oder stellt der Mieter Zugluft fest, kommt es darauf an, inwieweit dadurch der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist.
Nur moderne Fenster dürften absolut dicht sein. Ältere Fenster, insbesondere Fenster in älteren Gebäuden oder ältere Fenster mit Holzrahmen, sind normalerweise nie ganz dicht. Irgendwo zieht es immer. Auch Aluminiumfenster, die eine Kältebrücke bilden, können das Gefühl von Zugluft hervorrufen. Die Gegebenheiten im Einzelfall bestimmen, wo die Grenze zur Unzumutbarkeit überschritten wird.
Nach der richtungsweisenden Entscheidung des Bundesgerichtshofes darf der der Mieter einer Wohnung ohne eine ausdrückliche Vereinbarung allenfalls erwarten, dass die von ihm angemieteten Räumlichkeiten einen Standard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Vor allem sei das Alter des Gebäudes zu berücksichtigen. Gerade Unzulänglichkeiten eines Altbaus müssen Mieter akzeptieren (BGH Urteil v. 26.07.2004 – VIII ZR 281/03).
Zugleich hat der BGH entschieden, dass auch eine nicht modernisierte Altbauwohnung einen Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen gewährleisten müsse (BGH WuM 2010, 235). Soweit der Mindeststandard unterschritten wird, bedarf es einer eindeutigen Vereinbarung im Mietvertrag.
Inwieweit alte Fenster diese Voraussetzungen erfüllen, ist eine Frage des Einzelfalles. Wichtig ist sicher, dass der Mieter bei Mietvertragsabschluss keine Erkenntnisse über den Alterszustand der Fenster hatte oder hätte haben können. Dabei kommt es auf das Umfeld an, in dem sich die Wohnung befindet. Liegt die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das offensichtlich Alterserscheinungen zeigt und sind auch alle anderen Wohnung in einem entsprechenden Zustand, wird der Mieter Schwierigkeiten haben, diesen Zustand später noch zu beanstanden.
Eine Mietminderung wegen alter Fenster kommt aber dann in Betracht, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages eine bestimmte Eigenschaft zugesichert hat. In einem Fall des LG Braunschweig (WuM 1985, 259) verpflichtete sich der Vermieter ausdrücklich die alten Einfachfenster innerhalb einer bestimmten Frist auszutauschen. Nach Fristablauf kürzte der Mieter die Miete.
Da der Vermieter den Fensteraustausch zugesichert hatte, kam es nicht darauf an, ob und inwieweit die alten Fenster noch funktionstüchtig waren. Dabei ist wichtig, dass nicht jede Äußerung des Vermieters als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen ist. Vielmehr müssen ihr Inhalt und der Umfang genau erkennbar sein und erkennen lassen, dass der Vermieter tatsächlich eine entsprechende Verantwortung übernehmen wolle (BGH NJW 1980, 777).
5 % Mietminderung (im Winter 10 %), wenn die Fenster infolge ihres schlechten Zustandes luftdurchlässig sind nur schlecht schließen (AG Münster WuM 1982, 17);
10 % Mietminderung, wenn die Fenster so verrottet sind, der sie nicht verschließbar sind und Feuchtigkeit und Zugluft ungehindert eindringen (AG Bergisch Gladbach WuM 1980, 17);
In einem Fall des LG Karlsruhe (Urt. v. 23.09.2005, Az. 9 S 157/05) beanstandeten die Mieter einen leichten Windhauch durch die Wohnung. Dies sei jedoch kein Mangel. Zwar sei die Wohnung etwas zugig. Ein Sachverständiger hatte festgestellt, dass sich Fenster und Türen im Hinblick auf das Gebäude in einem altersgerechten Zustand befanden, der keine Instandsetzung rechtfertige. Der Mieter habe keinen Anspruch, dass der Vermieter die Wohnung modernisiere und den Wohnwert verbessere.
Keine Mietminderung bei geringfügiger Zugluft zwischen Blendrahmen und Fensterflügel im Altbau (AG Steinfurt WuM 1996, 268);
5 % Mietminderung je Fenster, wenn Isolierglasscheibe blind und feuchtigkeitsbeschlagen ist (LG München I 31 S 17040/84);
Unschöne Doppelfenster, deren äußere Fensterflügel einen desolaten Eindruck machen während die inneren Flügel in einem ordnungsgemäßen Zustand sind und deshalb dicht abschließen, begründen keinen Mangel. Angesichts des etwa gleichermaßen vorhandenen Zustandes der Altbauwohnung begründe der bloße weniger schöne optische Eindruck keine Mangelhaftigkeit. Die Mieter hätten diesen insgesamt unterhalb der Norm liegenden baulichen Zustand bei Abschluss des Mietvertrages akzeptiert. Außerdem habe der niedrigere Mietzins diesem Umstand Rechnung getragen (LG Hannover, Urt.v. 15.04.1994, Az. 9 S 211/93).
20 % Mietminderung, wenn alle Fenster der Wohnung undicht sind und infolge der eindringenden Feuchtigkeit die Küchenwand teilweise schwarz wird (LG Hannover ZMR 1979, 47).
Wie der Vermieter alte Fenster ersetzen, kann der Mieter für die Dauer von 3 Monaten nicht die Miete mindern, soweit die eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung auf einer Maßnahme beruht, die der energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient.
Davon nicht erfasst werden reine Erhaltungsmaßnahmen zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gebäudes, die der Vermieter zur Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs durchführt.
Modernisierungsmaßnahmen, die im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB den Ausschluss des Mietminderungsrechts für 3 Monate zur Folge haben, sind nur solche, bei denen Endenergie eingespart wird und die der Mietsache selbst dienen. Klassisches Beispiel ist mithin der Einbau von Energiesparfenstern.
30 Antworten auf "Mietminderung wegen alter Fenster"
1. Dezember 2013 - 12:00 Antworten
ich habe zur Zeit in meiner Wohnung vier Mängel dem Vermieter angezeigt u.a. auch Fenster in einem Zimmer.
Wie ist das wenn man in seiner Wohnung vermietet (1 Zimmer) weil man das Geld benötigt und auch Wohnraum für Studenten, wie bekannt, gebraucht wird, aber das Zimmer nicht vermieten kann wegen der maroden Fenster? Kann ich den Mietausfall geltend machen?
1. Dezember 2013 - 15:33 Antworten
es sind hier sicherlich viele Fragen zu klären, auf die ich nicht einzeln eingehen möchte, zwei Artikel für Sie:
2. Dezember 2013 - 11:56 Antworten
ich habe bei mir folgende Situation. Ich bewohne eine 2 Zi. Kü. B. Altbauwohnung. Die alten Kastenfenster (doppelte Fenster) In den Wohnräumen und der Küche sind so undicht, dass sie ab Herbst bis in den Frühling hinein fast täglich in dem Zwischenraum beschlagen (am Aussenfenster innen) und wenn es kalt wird, friert das ganze dann auch ein.
Dies wird von Jahr zu Jahr schlechter. Mein Vermierter hat nun eine Mieterhöhungsmitteilung gesandt, dass er 10% erhöhen wird zum Feb. 14.
Zudem habe ich bei dem Abfluss der Badewanne ein Offenes Fallsystem (Wasser läuft von der Wanne in ein offenes Loch im Boden) Sodass der Abfluss ständig stinkt.
Wie stehen meine Chancen zur Minderung der Miete nach Ihrer Ansicht.
4. Dezember 2013 - 18:39 Antworten
bei Probleme stehen und fallen in meinen Augen mit der Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss. Hier ein Artikel dazu.
Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, sollten Sie einen Anwalt um Rat fragen.
9. Januar 2014 - 23:45 Antworten
wie sieht es mit einer Mietminderung aus, wenn ein Bewohner die Flurfenster an 365 Tagen im Jahr bei Tag und Nacht offen stehen lässt – ja sogar wieder unmittelbar nach dem schliessen wieder öffnet und so die Wohnung – insbesondere das angrenzende Arbeitszimmer auskühlt?
19. Januar 2014 - 13:09 Antworten
ich würde zuerst das Gespräch mit dem Vermieter und mit dem Bewohner suchen. Da der Fall sehr speziell ist, würde ich vor einer möglichen Mietminderung den Rat eines Anwalts einholen.
21. Januar 2014 - 16:45 Antworten
bei meinem Besichtigungstermin bzw. auch erneut bei meinem Einzug wurde mir vom Hausverwalter gesagt, dass in diesem Jahr die Fenster getauscht werden würden (Altbau, unter Denkmalschutz). Wie ich nun erfahren habe sind diese Pläne verworfen worden.
Kurz nach dem Einzug habe ich 2 mal einen Schreiner kommen lassen um die Undichtigkeiten der Fenster beheben zu lassen, leider ohne Erfolg. Ich habe nun auch festgestellt, dass einige Fenster gar nicht richtig schließen, man kann sie im „geschlossenen“ Zustand ohne Kraft einfach aufziehen.
Das habe ich natürlich beim Einzug nicht bei jedem Fenster überprüft.
Die Kälte und der Lärm werden langsam unangenehm.
21. Januar 2014 - 16:53 Antworten
ich würde die Hausverwaltung bitten, die Fenster zu reparieren. Ansonsten hier noch ein Artikel für Sie: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss. Im Zweifel sollten Sie sich vor einer Mietminderung rechtlich beraten lassen.
19. Februar 2014 - 08:38 Antworten
in unserer Wohnung liegt folgende Situation vor:
Die Wohnung liegt an einer stark befahrenen Straße. Nun werden dort Umbauarbeiten durchgeführt (mindestens acht Monate lang), da zusätzlich eine Straßenbahn vor unseren Schlafzimmerfenstern entlangfahren soll. Die Fenster halten schon dem jetzigen Straßenverkehrslärm der Autos nicht stand. Nun ist mit noch mehr Lärm zu rechnen. Muss unser Vermieter die Fenster so schallisolieren, sodass vom Straßenlärm nichts oder zumindest weniger zu hören ist? Oder müssten wir dies selbst finanzieren?
24. Februar 2014 - 13:41 Antworten
hier ein Artikel für Sie: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss
16. März 2014 - 13:26 Antworten
Fenster in beiden Räumen sind trotz korrektem täglich mehrfachem Lüften feuchtigkeitsbeschlagen. Die Beschläge/Schaniere rosten und sind in ihrer Funktion eingeschränkt. Der Rost hat sich mittlerweile an Boden und Wand abgesetzt.
Die Isolierglasfenster dürften aus den 80ern stammen.
Wäre der Vermieter hier mit Installation neuer Fenster am Zuge? oder muss ich diesen Mangel hinnehmen?
21. März 2014 - 11:52 Antworten
leider kann ich dem Artikel oben nicht mehr hinzufügen. Vielleicht ist dieser Artikel für Sie noch interessant: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss. Ich würde im ersten Schritt immer versuchen ein offenes Gespräch mit dem Vermieter zu führen.
Maier Ilona
22. Juni 2014 - 15:29 Antworten
bei Einzug haben wir bemerkt, dass 3 von 5 Dachfenster veraltet und teilweise undicht sind. Der Vermieter hat zugesagt, dass er die Dachfenster in diesem Sommer austauschen will. Schriftlich haben wir das leider nicht. Der Zustand der Fenster hat sich dahin verschlechtert, dass 2 Fenster nicht mehr komplett zu schliessen und verzogen sind. Wenn die Fenster so gut es geht geschlossen sind, ist auf einer Seite eine Lücke von ca 1 cm. Bei starkem Regen, regnet es rein usw. Jetzt will der Vermieter das Haus verkaufen und nichts mehr an den Fenstern machen. Was können wir tun. Mietminderung?
29. Juni 2014 - 18:10 Antworten
hier ein Link für Sie: https://www.mietminderung.org/mietminderung-undichte-oder-defekte-fenster-balkontuer/
5. Mai 2015 - 15:36 Antworten
ich wohne in einer 2-Zimmer Wohnung mit Küche und Bad. Zimmer 1 hat doppeltisolierte Fenster, Zimmer 2 hat sehr alte einfach verglaste Fenster, welche nicht isoliert und undicht sind. Die weiteren Fenster in Küche und Bad sind ebenfalls alt. Die Fenster beschlagen oft und die Heizkosten explodieren im Winter. Das Haus ist ein Altbau mit sehr hochen Decken. Wie kann ich einer Erneuerung oder Sanierung der alten Fenster fordern? Gibt es eine Mindestanzahl von Isolierten Fenstern pro qm? Gesetzliche Vorgaben?
5. Mai 2015 - 18:27 Antworten
ich fürchte, wenn Sie die Fenster bei Einzug so akzeptiert haben, können Sie sich jetzt nicht auf deren Alter berufen. Suchen Sie das freundliche Gespräch mit Ihrem Vermieter.
11. Juni 2015 - 15:00 Antworten
Wie geht man denn vor, wenn man die Miete mindern moechte? Im direkten Kontakt mit dem Vermieter oder schaltet man andere Instanzen zwischen?
Bin fuer eine Antwort dankbar… vielleicht auch zwei, aber dann muss auch Schluss sein.
12. Juni 2015 - 09:49 Antworten
hier eine Schritt für Schritt-Anleitung für Sie: https://www.mietminderung.org/richtiges-vorgehen-bei-einer-mietminderung/
28. Oktober 2015 - 15:57 Antworten
Wir haben in unserem Mietvertrag schriftlich stehen das alle Fenster zum 01.11.15 erneuert sind. Heute 28.10.15 erhalten wir die Nachricht das der Fensterbauer es zeitlich nicht schaft. Der Montagetermin der neuen Fenster ist auf den 16.11.15 verlegt. Da wir jedoch einziehen müssen ist meine Frage ob ich hier irgendwas geltend machen kann. Es macht doch keinen Sinn jetzt zu tapezieren und streichen wenn die Fenster wieder getauscht werden. Ich denke auch nicht das es bei einer 4 Zimmerwohnung innerhalb einem Tag erledigt ist. Vielleicht können Sie mir einen Tipp geben.
29. Oktober 2015 - 11:42 Antworten
sprechen Sie doch erstmal mit Ihren Vermieter, ob vielleicht ein Mietnachlass wegen der Unannehmlichkeiten denkbar wäre. So würde ich zumindest rangehen.
3. Januar 2016 - 03:59 Antworten
als wir 2014 im Oktober in unsere 3 Raum-Wohnung zogen. Haben wir bemerkt das in jedem Raum alte Holz Doppelfenster sind. Nun seit den darauf folgenden Winter Monaten fing der Schimmel befall im Bad,Esszimmer,Wohnzimmer und teils Schlafzimmer an. Wir Lüfteten Regelmäßig so wie der Vermieter uns das auch uns angeordnet hatte. Nur es wurde anstatt besser viel schlimmer, im Esszimmer beschloss ich die Innenfenster heraus zunehmen und das eine obige kleine Fenster anzukippen und nebenbei die Heizung laufen zulassen. Den Schimmel behandelte ich mit Schimmelspray vorher, das alles hat auch super geholfen. Im Wohnzimmer sind ebenfalls die Innenfenster herausgenommen wurden, im Schlafzimmer sind die Fenster alle noch drinnen , dort hilft das 15 min stoss lüften da 2 solche doppelfenster drinnen sind. Nur das große Hauptproblem ist das Badezimmer, da wir frühs und abends Duschen und auch dort sofort die Fenster aufmachen . Ist selbst nach 3 Stunden immer noch alles Nass an den Fenstern, nur wenn wir nebenbei die Heizung laufen lassen würden geht die feuchtigkeit weg. Da es aber die Heizkosten uns extrem in die höhe geschlagen hat. Ließen wir dieses sein , der Schimmel ging im Bad von keiner einzigen Methode weg. Unsere Vermieter meinte es wäre unsere eigene Schuld , obwohl wir uns an seine Lüftungsart halten und diese genauso nichts bewirkt. Wir sind bis jetzt mit dem Vermieter am hin und her schreiben , haben ihm selbst vorgeschlagen das mein Schwiegervater oben in die Fenster eine Dämmung einbaut, aber die stellen sich quär . Auch wollten wir uns selber nach neuen Fenstern erkundigen, da wir mit diesen nie Probleme hatten. Könnten sie uns eventuell helfen ? Wir wissen nicht mehr weiter und Umziehen würden wir, wenn es in unserem Dorf genug Wohnungen gebe.
3. Januar 2016 - 11:33 Antworten
ich kann Ihnen leider nicht helfen, da das Problem doch sehr individuell ist. Ich halte es für unüblich, einen Fensterflügel dauerhaft zu entfernen. Die zwischen den Flügel liegende Luftschicht, wirkt ja auch wärmedämmend.
Ansonsten wirken alte Fenster besser gegen Schimmel als fast 100% dichte moderne Kunststofffenster.
27. Januar 2016 - 15:03 Antworten
Im Herbst bezog ich eine neue Wohnung. Es sind Altbau-Fenster vorhanden. Diese bestehen aus einem Innen- und einem Außenfenster. Es wurde bei der Besichtigung festgestellt, dass in einem Zimmer nur ein Außenfenster vorhanden ist und das Innenfenster fehlt.
Bei der Vertragsunterschrift wurde uns zugesichert, dass das fehlende Fenster eingebaut wird, oder ein neues Fenster eingebaut wird.
Nach mehrmaligen Begutachten und Messen der Fenster, sollte es im Dezember zum Austausch/Einbau kommen. Seit dem werden die Termine immer unter fadenscheinigen Begründungen abgesagt. Meine bitte mir eine Rechnung des bestellten Fenstern zuzusenden, wurde nicht nachgegangen.
Im Winter zieht es dadurch sehr in der Wohnung, es ist kalt und die Heizungsluft verschwindet gleich wieder nach draußen. Eigentlich keine zumutbaren Zustände.
Ich habe das Gefühl, dass der Vermieter das neue Fenster noch nicht bestellt hat und unter fadenscheiningen Begründungen dem Einbau aus dem Weg gehen will.
Was kann ich tun? Mietminderung?
Anwalt einschalten, so dass die Vermietung gezwungen wird das Fenster einzubauen?
28. Januar 2016 - 00:18 Antworten
gut wäre, wenn Sie im Mietvertrag einbaut hätten, bis wann hier eine Lösung geschaffen wird. Ansonsten ist der Artikel interessant.
Ich würde mich einer schriftlichen Fristsetzung arbeiten und dann ggf. einen Anwalt einschalten.
12. März 2016 - 08:15 Antworten
wir haben einen Altbau aus den 70-ern erworben. Bei der Penthauswohnung im 3.OG sind die Fenster aus Aluminium. Der Mieter will nun die Miete mindern, weil Zugluft vorhanden ist, angeblich sehr stark.
Er möchte am liebsten, dass wir neue Fenster einbauen.Dies können wir aber finanziell nicht stemmen.
Der Mieter wohnt erst seit 9 Monaten in der Wohnung und hatte auch von uns die Erlaubnis 14 Tage unentgeltlich in der Wohnung vor Mietbeginn die Küche aufzubauen. Er hat den Mietvertrag unterschrieben und da ist es ihm nicht aufgefallen und es gab auch keine Beanstandungen bei Wohnungsübergabe wegen der Fenster. Die Wohnung liegt im freien Feld, da ist es klar, dass man den Wind mehr spürt aber müssen wir jetzt etwas tun oder die Minderung akzeptieren? Es dringt kein Wasser ein und es entsteht keine Feuchtigkeit, es geht nur um die Zugluft. Die Fenster sind von 1975 ca. aber in einem sehr guten Zustand.
mit freundlichem Gruß Monika
13. März 2016 - 02:35 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen an diese Stelle leider nicht mehr schreiben, als Sie bereits oben im Artikel gelesen haben. Ich möchte Ihnen trotzdem drei Links zur Hilfe geben:
Vermieter: Gegen Mietminderung vorgehen
Katharina Ponke
30. April 2016 - 17:56 Antworten
Ich bewohne seit 3 Jahren eine Wohnung mit der wir im Winter immer nur Probleme haben. Es bildet sich immer im Winter Kondenswasser an den Scheiben egal ob ich lüfte oder heize. Zudem muss ich sagen wir wohnen auf 2 Etagen. Unten ist es nie nass auch ob ich in der Küche kochen oder nach dem duschen. Wir haben unten auch Rollläden dran. Oben haben wir keine und nur Schlafräume bzw. Kinderzimmer und ein Bad. Diese sind immer mit Kondenswasser. Nun rosten die Scharnieren. Der Vermieter meint wir lüften nicht richtig. Was kann ich dagegen machen?
19. September 2017 - 14:12 Antworten
vor 3 Wochen ging im Badezimmer das Fenster erst nicht mehr zu und beim nächsten Versuch knackte es auf einmal beim zu machen.Es sind doppel Verglasungen,aber auch schon mindestens 20 Jahre alt ! Seitdem haben wir es nicht mehr aufgemacht.Mein Freund und ich haben jetzt schon 3 mal beim Vermieter (Wohngesellschaft) angerufen.Beim 1. Anruf sollte sich die nächsten Tage der Schreiner bei uns melden.Eine Woche vergangen,keiner hat sich gemeldet.Mein Freund rief dann eine Woche später wieder beim Vermieter an.Da ging eine andere Frau dran,die sich abgehetzt anhörte und mein Freund mit dem Techniker verbinden wollte.Dann war auf einmal die Leitung tot,als ob sie aufgelegt hätte.Mein Freund rief dann beim Schreiner an und fragte mal nach.und wie das natürlich so vermutet war,hatten sie kein Auftrag bekommen.Dann rief ich gestern beim Vermieter an und erzählte,daß der Schreiner gar nichts davon wusste.Er sagte mir,daß er es fertig machte.So heute ist wieder ein Tag vergangen und bis jetzt immer noch kein Anruf vom Schreiner ! Kann ich Mietminderung machen,da wir nicht mal mehr uns trauen,daß Fenster im Bad aufzumachen?Ich möchte nicht wieter darin ersticken!
19. September 2017 - 19:26 Antworten
„sich nicht trauen ein Fenster zu öffnen“ ist sicher kein Mietminderungsgrund. Ein defektes Fenster kann hingegen zur Mietminderung berechtigen.
14. Dezember 2017 - 00:21 Antworten
In meiner Mietwohnung eines Altbaus wurden moderne neue doppelverglaste Fenster eingebaut. Nun zieht es durch ein Fenster.
Stellt dies einen Mangel dar? Kann man das irgendwo nachlesen bzw. gibt es dazu Rechtsprechung?
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References: BGH 
 § 555
 § 555
 § 536
 § 536
 § 536