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Timestamp: 2019-05-23 21:17:54+00:00

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BGH, Urteil vom 14.11.2018 – VIII ZR 109/18 › Krau Rechtsanwälte
17. Mai 2019 /in Aktuelles von RA Krau, Urteile zum Notariatswesen /von RAKrau
“§ 2 b) Übernahme von Belastungen, Rechten und Pflichten
(4) Dem Käufer ist ferner bekannt, dass im Hause “H. ” eine Wohnung im Erdgeschoss an die Eheleute L. und M. D. vermietet ist (Vertragsbeginn 16.06.1981). Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen. Im Rahmen einer Wohnungsmodernisierung notwendige Vertragskündigung mit gleichzeitiger Versorgung/Umsetzung der Mieter in eine gleichwertige Wohnung im Bestand zu vergleichbaren Konditionen ist zulässig.
d) sämtliche vorstehenden Verpflichtungen seinen etwaigen Rechtsnachfolgern im Grundeigentum mit der Verpflichtung zur jeweiligen Weitergabe vertraglich aufzuerlegen.”
Ob die nicht am Vertragsschluss beteiligten Beklagten ein unmittelbares Recht aus dem notariellen Kaufvertrag gegen die Kläger erwerben sollten, wonach diese es zu unterlassen haben, bestimmte Kündigungsrechte auszuüben, sei durch Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Die Auslegung der vertraglichen Regelung ergebe, dass die Kündigungsausschlussklausel unzweifelhaft unmittelbare Rechtswirkungen zugunsten der Beklagten habe entfalten sollen. So spreche bereits die Terminologie der Klausel “lebenslanges Wohnrecht” dafür, dass den Beklagten eine gesicherte Rechtsposition habe eingeräumt werden sollen und diese nicht ihren bisherigen Wohnraum verlieren sollten, sofern sie dies nicht selbst zu vertreten hätten.
Die Kündigungsausschlussklausel sei dahingehend auszulegen, dass sie auch eine Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB ausschließe. Diese werde zwar in der Regelung nicht ausdrücklich angesprochen. Jedoch werde aus der Formulierung “insbesondere” deutlich, dass es sich um eine nicht abschließende Aufzählung handele. Noch deutlicher werde diese Zielrichtung durch die im Klauseltext folgende Regelung, dass lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen möglich sein solle. Die Kündigung nach § 573a BGB setze aber gerade keinerlei Pflichtverletzung oder Verschulden auf Mieterseite voraus. Schließlich werde auch aus der Formulierung zum Wiederkaufsrecht deutlich, dass den Klägern als Erwerbern lediglich eine außerordentliche Kündigung möglich bleiben solle. Denn nur im Falle der außerordentlichen Kündigung sollten die Erwerber ohne Verpflichtung zur Rückübertragung der Immobilie das Mietverhältnis kündigen können.
1. Bei einer Individualvereinbarung kann die Auslegung einer Vertragsklausel durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur beschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; Senatsurteile vom 27. April 2016 – VIII ZR 61/15, NJW-RR 2016, 910 Rn. 26; vom 26. April 2017 – VIII ZR 233/15, NJW 2017, 3292 Rn. 17; jeweils mwN). Dieser Prüfung hält die Auslegung des Berufungsgerichts stand. Sie begegnet aber auch bei einer darüber hinausgehenden uneingeschränkten rechtlichen Nachprüfung (siehe hierzu nachfolgend unter 2) keinen Bedenken (vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2014 – VIII ZR 224/13, WuM 2015, 80 Rn. 37).
a) Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den Parteien gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille den Ausgangspunkt einer nach §§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung; darüber hinaus sind insbesondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 27. April 2016 – VIII ZR 61/15, aaO Rn. 27; vom 27. September 2017 – VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 30; jeweils mwN).
aa) Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme des Mietverhältnisses durch die Kläger die Rede ist, deutet – wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat – darauf hin, dass den Mietern auf diese Weise eine gesicherte Rechtsposition auch gegenüber den Klägern als Käufern eingeräumt werden sollte und die Mieter ihren bisherigen Wohnraum nicht verlieren sollten, sofern sie dies nicht selbst zu vertreten hätten.
bb) Die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter, die sich zusätzlich daraus ergibt, dass dem Beklagten zu 2 ein Bergmannsversorgungsschein erteilt ist, sowie die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümer und Veräußerer sprechen – wie das Berufungsgericht auch richtig gesehen hat – ebenfalls dafür, dass mit dieser Regelung eine Absicherung in der Form einer unmittelbaren Wirkung des Kündigungsausschlusses den Klägern gegenüber gewollt war.
cc) Einen Rechtsfehler dieser Auslegung vermag die Revision nicht aufzuzeigen. Aus dem Umstand, dass der ursprünglich zwischen der Stadt Bochum oder ihrer Rechtsvorgängerin und den Beklagten abgeschlossene Mietvertrag ein lebenslanges Wohnrecht nicht vorsah, ergibt sich keineswegs, dass die Regelung in § 2 b (4) des Kaufvertrages widersprüchlich oder gar wegen “Perplexität” unwirksam wäre. Im Gegenteil unterliegt es bei verständiger Betrachtung keinem Zweifel, dass mit der kaufvertraglichen Regelung ein lebenslanges Wohnrecht der Mieter und dessen Übernahme durch die Käufer im Rahmen des Übergangs des Mietverhältnisses festgelegt werden sollte; dies wird durch die weiteren Sätze, nach denen eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags seitens der Kläger ausgeschlossen ist, eindeutig bestätigt.
dd) Schließlich hat das Berufungsgericht die vorgenannten Regelungen zutreffend dahingehend ausgelegt, dass diese auch eine Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB – wie hier vorliegend – ausschließen. Zwar wird die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des im selben Hause wohnenden Vermieters gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB im Kaufvertragstext nicht (ausdrücklich) angesprochen. Jedoch wird schon aus der Formulierung “insbesondere” deutlich, dass es sich bei den benannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und wegen der Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) nicht um eine abschließende Aufzählung handelt. Da eine Kündigung gemäß § 573a BGB gerade keine Pflichtverletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite voraussetzt, wird schließlich auch durch die im Vertragstext folgende Regelung, wonach “lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen” möglich sein soll, besonders deutlich, dass auch die Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB vom Kündigungsausschluss mitumfasst ist. Dagegen wendet sich die Revision auch nicht.
2. Für den Fall, dass es sich bei den streitbefangenen Klauseln, wie die Revision geltend macht, aufgrund einer Verwendung seitens der Stadt Bochum in einer Vielzahl von Immobilienkaufverträgen für ähnliche Siedlungshäuser um von ihr vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB handelte, die der eigenen Auslegung und uneingeschränkten Überprüfung durch den Senat unterliegen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 3. Dezember 2014 – VIII ZR 224/13, aaO Rn. 16; vom 29. Juni 2016 – VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN), gilt nichts anderes. Auch in diesem Fall und unter Anwendung des hierfür geltenden Maßstabs der Auslegung nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (vgl. hierzu Senatsurteile vom 3. Dezember 2014 – VIII ZR 224/13, aaO; vom 6. Dezember 2017 – VIII ZR 246/16, NJW 2018, 1957 Rn. 32; jeweils mwN; st. Rspr.), wären die streitigen Klauseln dahin auszulegen, dass den Beklagten mit dem lebenslangen Wohnrecht ein Recht eingeräumt wird, das sie den Klägern unmittelbar entgegen halten können und das die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausschließt.
aa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung folgt dies allerdings nicht bereits daraus, dass die genannten Klauseln gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB einer – über das Transparenzerfordernis (§ 307 Abs. 3 Satz 2, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) hinausgehenden – Inhaltskontrolle entzogen wären, weil sich der im notariellen Kaufvertrag vorgesehene Mieterschutz als eine wesentliche Leistungspflicht der Kläger als Käufer und damit als ein “essentialium negotii” darstelle. Zwar unterliegen mit Rücksicht auf die Vertragsfreiheit Abreden über den unmittelbaren Gegenstand der Hauptleistung (sogenannte Leistungsbeschreibungen), ohne deren Vorliegen mangels Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des wesentlichen Vertragsinhalts ein wirksamer Vertrag nicht mehr angenommen werden kann, nicht der Inhaltskontrolle (vgl. BGH, Urteile vom 15. November 2007 – III ZR 247/06, NJW 2008, 360 Rn. 18; vom 9. April 2014 – VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 43 f.; vom 25. Oktober 2016 – XI ZR 9/15, BGHZ 212, 329 Rn. 21; Erman/Roloff, BGB, 15. Aufl., § 307 Rn. 42 f.; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl., § 307 Rn. 37, 40 f.; MünchKommBGB/Wurmnest, 7. Aufl., § 307 Rn. 12).
Um solche Leistungsbeschreibungen handelt es sich bei den hier in Rede stehenden Vereinbarungen eines lebenslangen Wohnrechts der beklagten Mieter und eines Ausschlusses der ordentlichen Kündigung jedoch nicht. Zu den “essentialia negotii” in dem vorgenannten Sinne gehören bei einem Kaufvertrag – wie hier – regelmäßig die Vertragsparteien, der Kaufgegenstand und der Kaufpreis (vgl. bereits RGZ 124, 81, 83 f.; siehe ferner BGH, Urteil vom 23. August 2018 – III ZR 506/16, juris Rn. 23; Staudinger/Beckmann, BGB, Neubearb. 2013, § 433 Rn. 18; jurisPK-BGB/Backmann, Stand 19. Mai 2017, § 145 Rn. 15; jurisPK-BGB/Pammler, Stand 1. Dezember 2016, § 433 Rn. 19; Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., Einf. v. § 433 Rn. 1 f.).
Der Inhaltskontrolle unterworfen sind hingegen Klauseln, die – wie die hier in Rede stehenden Klauseln – das Hauptleistungsversprechen (lediglich) einschränken, verändern, modifizieren oder näher ausgestalten (BGH, Urteile vom 9. April 2014 – VIII ZR 404/12, aaO Rn. 44; vom 25. Oktober 2016 – XI ZR 9/15, aaO; Erman/Roloff, aaO Rn. 42, 44; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO Rn. 38; MünchKommBGB/Wurmnest, aaO).
bb) Die vorgenannten Klauseln verstoßen – entgegen der Auffassung der Revision – nicht gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen (Senatsurteile vom 9. April 2014 – VIII ZR 404/12, aaO Rn. 37; vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 48/05, BGHZ 165, 12, 21 f.; jeweils mwN). Dies ist hier der Fall. Wie bereits ausgeführt, lassen die im Zusammenhang mit dem lebenslangen Wohnrecht der Beklagten getroffenen Regelungen keinen Zweifel daran, dass ein unmittelbarer Schutz der Mieter gegenüber etwaigen Kündigungen der Käufer bezweckt und damit die ordentliche Kündigung, soweit diese nicht auf Vertragsverletzungen der Mieter gestützt wird, ausgeschlossen ist.
Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt
AG Bochum, Entscheidung vom 13.09.2017 – 47 C 291/14 –
LG Bochum, Entscheidung vom 03.04.2018 – I-9 S 80/17 –
BGH, Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 328/17 OLG Nürnberg, Beschluss v. 17.07.2018 – 15 W 1291/18 Die Einräumung eines...

References: § 573
 § 573
 § 2
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 305
 § 307
 § 307
 § 307
 § 307
 § 307
 § 433
 § 145
 § 433
 § 433
 § 307