Source: https://supremo.vlex.es/vid/contratos-opcion-compra-plazo-50-u-17133150
Timestamp: 2019-10-20 05:42:56+00:00

Document:
STS 559/2004, 15 de Junio de 2004 - Jurisprudencia - VLEX 17133150
Número de Recurso: 2243/1998
Número de Resolución: 559/2004
"RECURSO DE CASACIÓN. CONTRATOS. OPCIÓN DE COMPRA. PLAZO. Ejercitada acción por el demandante, para reconocimiento de su derecho de opción de compra sobre el 50% del total de un edificio industrial, declaración de que se había ejercido y condena a la sociedad demandada a otorgar la escritura pública de compraventa, fue desestimada por la sentencia, por entender que en el contrato en que se hallaba previsto el derecho de opción no se había establecido plazo alguno para el ejercicio del mismo, siendo así que el plazo es uno de sus requisitos esenciales. La abundante jurisprudencia recaída sobre el derecho de opción presupone su ejercicio dentro del plazo previsto en el contrato y algunas sentencias declaran expresamente que uno de los requisitos es la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, plazo esencial que es de caducidad; siendo los requisitos esenciales no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo y, por último, parte del plazo como formando parte del concepto en estos términos: ""En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitarla opción en el plazo previsto, queda caducada"". La determinación judicial del plazo que contempla el artículo 1128 del Código civil exige que se haya pedido por la parte; de lo contrario se daría una incongruencia extra petita, inadmisible procesal y constitucionalmente, ya que no cabe la posibilidad de que se otorgue de oficio. No se hace lugar al recurso."
D. IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTAD. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZD. FRANCISCO MARIN CASTAND. RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación, por la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 16 de dicha capital, cuyo recurso fue interpuesto por el Procurador D. Juan Luis Cárdenas Porras, en nombre y representación de D. Lucas, defendido por el Letrado D. Valeriano Hernández; siendo parte recurrida la Procuradora Dª Magdalena Cornejo Barranco en nombre y representación de "Chalaco, S.A.", defendida por la Letrada Dª Alicia Cores García;
1.- El Procurador D. Eduardo Jesús Sánchez Alvarez, en nombre y representación de D. Lucas, interpuso demanda de juicio declarativo de mayor cuantía, contra "Chalaco, S.A.", y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado en síntesis: 1.- Con carácter principal, el cumplimiento de la opción de compra del edificio, conforme a la letra b) de la cláusula cuarta del contrato de préstamo. 2.- Con carácter subsidiario, la indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento.
- La Procuradora Dª Magdalena Cornejo Barranco en nombre y representación de "Chalaco, S.A.", contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y suplicó que fuera íntegramente desestimada y formulando demanda reconvencional terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que se declare nulos e inexistentes y sin efecto alguno de los derechos que aparecen a favor del actor en la estipulación 4 del contrato de fecha 5 de mayo de 1988, en sus apartados a) b) y c) para la hipótesis de venta del solar, venta del edificio o arrendamiento, por carecer del consentimiento para otorgar los contratos traslativos de propiedad o de cesión de uso y por carecer de causa de la supuesta obligación.
- Las partes evacuaron los traslados que para réplica y dúplica les fueron conferidos. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones. La Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 16 de Madrid, dictó sentencia con fecha 28 de febrero de 1.995, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando la pretensión principal de la demanda deducida por el Procurador D. Eduardo Jesús Sánchez Alvarez y estimando la pretensión subsidiaria de dicha demanda condeno a la Entidad Chalaco, S.A. a que abone al actor en concepto de daños y perjuicios la cantidad de 25 millones de pesetas más el interés del 10 por ciento de dicha cantidad desde la fecha de la interpelación judicial. Desestimándose la demanda reconvencional formulada por la Procuradora Dª Magdalena Cornejo Barranco en nombre y representación de "Chalaco, S.A.",todo ello con expresa imposición de las costas causadas tanto de la demanda principal como de la reconvencional a la entidad Chalaco, S.A.
Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante y demandada, la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia en fecha 8 de octubre de 1.997, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª Magdalena Cornejo Barranco en nombre y representación que ostenta, debemos dar lugar parcialmente al mismo, debemos revocar la sentencia recurrida absolviendo a la demandada de las peticiones contenidas en el escrito de demanda, confirmando la sentencia en la desestimación de la reconvención que se hace. Igualmente debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Cárdenas Porras. Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia, y debiendo imponer a D. Lucas las costas causadas por su recurso, sin hacer expresa imposición de las causadas por el recurso interpuesto por la mercantil CHALACO.
1.- El Procurador D. Juan Luis Cárdenas Porras, en nombre y representación de D. Lucas, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del artículo 1.692.4º por infracción de las normas del ordenamiento y la jurisprudencia concretamente de los artículos 1091 y 1128 del Código civil. SEGUNDO.- Al amparo del artículo 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento y la jurisprudencia sobre ejecución e interpretación de los contratos, concretamente los arts. 1256, 1284 y 1091 del Código civil. TERCERO.- Al amparo del artículo 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento y la jurisprudencia sobre congruencia, concretamente infracción del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de la jurisprudencia que lo ha interpretado. CUARTO.- Al amparo del artículo 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento y la jurisprudencia concretamente infracción de los arts. 1218 y 1232 del Código civil, sobre valoración de la prueba. QUINTO.- Al amparo del artículo 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento y la jurisprudencia concretamente infracción de los arts. 1218.1 y 1232 del Código civil, sobre valoración de la prueba.
- Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, la Procuradora de Dª Magdalena Cornejo Barranco en nombre y representación de "Chalaco, S.A.", presentó escrito impugnando el mismo.
- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 8 de junio de 2004, en que ha tenido lugar.
Ejercitada acción por el demandante y recurrente en casación D. Lucas, para reconocimiento de su derecho de opción de compra sobre el 50% del total de un edificio industrial, declaración de que se había ejercido y condena a la sociedad demandada "Chalaco, S.A." a otorgar la escritura pública de compraventa, fue desestimada por la sentencia dictada por la Audiencia Provincial, Sección 18ª, de Madrid, por entender que en el contrato en que se hallaba previsto el derecho de opción no se había establecido plazo alguno para el ejercicio del mismo, siendo así que el plazo es uno de sus requisitos esenciales.
Efectivamente, la abundante jurisprudencia recaída sobre el derecho de opción presupone su ejercicio dentro del plazo previsto en el contrato y algunas sentencias -no muchas, por ser algo obvio- declaran expresamente que uno de los requisitos es la determinación del plazo para el ejercicio de la opción (sentencia de 15 de octubre de 1993), plazo esencial, que es de caducidad (30 de junio de 1994), siendo los requisitos esenciales no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (28 de abril de 2000) y, por último, parte del plazo como formando parte del concepto (5 de junio de 2003) en estos términos: "En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitarla opción en el plazo previsto, queda caducada. Así lo configura la jurisprudencia en innumerables sentencias: 17 de marzo de 1993, 18 de junio de 1993, 24 de mayo de 1994, 30 de junio de 1994, 14 de febrero de 1997, 11 de abril de 2000, 14 de noviembre de 2000".
Frente a dicha sentencia desestimatoria de la demanda, la parte demandante ha interpuesto el presente recurso de casación, en cinco motivos, todos ellos al amparo del número 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El primero, por infracción de los artículos 1091 y 1128 del Código civil por entender que en el presente caso la fijación del plazo no era necesaria pues las partes se proponían cumplir de manera secuencial el contrato, con un programa sin solución de continuidad (que debe cumplirse conforme a la lex contractus que contempla el artículo 1091 del Código civil y, subsidiariamente, el Código civil establece mecanismos para la fijación del plazo (artículo 1128).
No es así y el motivo debe ser desestimado.
En primer lugar, el plazo se ha dicho que es elemento esencial del contrato en lo que no hay duda en la doctrina y en la jurisprudencia. Es un derecho de adquisición preferente que no puede quedar su ejercicio temporal indefinidamente en el supuesto optante, sino que debe ejercerlo en el plazo previsto; en la opción de compra se atribuye el derecho que permite al optante decidir unilateralmente, la puesta en vigor de la compraventa, dentro de un determinado período de tiempo, es decir (como señala la sentencia de 21 de noviembre de 2000), la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa, lo cual debe darse en el plazo necesariamente pactado.
En segundo lugar, la determinación judicial del plazo que contempla el artículo 1128 del Código civil exige que se haya pedido por la parte; de lo contrario se daría una incongruencia extra petita, inadmisible procesal (artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y constitucionalmente (artículo 24 de la Constitución Española), ya que no cabe la posibilidad de que se otorgue de oficio, como ya tuvo ocasión de manifestar la jurisprudencia (sentencia de 11 de abril de 1996): "el artículo 1128 faculta a los Tribunales a señalar plazo a las obligaciones que carezcan del mismo, lo que exige que se hubiera deducido la correspondiente petición en la instancia, conformando el debate y permitiendo la contradicción de la otra parte, lo que no se ha observado. "
El motivo segundo del recurso de casación alega infracción de los artículos 1256, 1284 y 1091 del Código civil y jurisprudencia, sobre ejecución e interpretación de los contratos. Mantiene que el precontrato de opción puede estar sujeto a condición y que el del presente caso no es condicional, sino que tiene alternativas hipótesis. En ambos extremos tiene razón el recurrente, demandante en la instancia, pero no la tiene en la conclusión que mantiene: pretensión de que se le reconozca s derecho de poción, ejercitado formalmente.
En el contrato de préstamo, de 5 de mayo de 1998, se concede al prestamista, el mencionado demandante y recurrente D. Lucas, (a), para la hipótesis de venta del solar, un derecho de tanteo y adquisición preferente; (b) para la hipótesis de venta del edificio resultante, derecho de opción a comprar el 50% del total del edifico; (c) para la hipótesis de cesión en arriendo, el derecho de opción a tomar en arriendo el conjunto del edificio. Por carta e 18 de enero de 1990, el mencionado D. Lucas ejercitó la opción que prevé el apartado b) y por la demanda rectora del presente proceso, interesó se le reconociera tal derecho y que se declarara bien ejercitado.
A ello se oponen tres extremos, por lo que el motivo debe ser desestimado.
En primer lugar, al no haberse previsto plazo para el derecho de opción, éste no ha llegado a constituirse por falta de uno de los elementos esenciales.
En segundo lugar, al ejercitarse el supuesto derecho de opción -fecha de la carta y fecha de la demanda para su reconocimiento- no se había dado la hipótesis de venta del edificio; por lo cual, faltaba el presupuesto fáctico para su ejercicio.
En tercer lugar, la previsión de este apartado b) es una verdadera contradictio in terminis; si se da la hipótesis de una futura venta del edificio no es una opción, sino un tanteo; si se da la hipótesis de una venta ya realizada, tampoco es opción sino retracto; este error, no terminológico, sino de concepto, explica la ausencia del plazo de una verdadera opción, sólo explicable cuando no se piensa en el mismo; a mayor abundamiento, tampoco se dieron las condiciones del tanteo ni del retracto.
El motivo tercero del recurso de casación denuncia la infracción del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que exige la congruencia de las sentencias.
El motivo es totalmente inadmisible por tres razones.
En primer lugar, debería haberse fundado en el nº 3º y no en el 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ya que la posible incongruencia es un quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de norma reguladora de la sentencia, como dice aquel nº 3º.
En segundo lugar, en este motivo se alega explícitamente que se defiende la adecuación a derecho de la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia y se dice literalmente: "La sentencia de 1ª Instancia era congruente, pues el Juzgador resolvió el litigio dentro del marco que habían delimitado las partes en sus respectivos escritos, de acuerdo con el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y con la jurisprudencia que lo ha interpretado". La función de la casación y la finalidad de cada uno de los motivos es la comprobación de si la sentencia de la Audiencia Provincial, que es objeto del recurso, ha infringido normas del ordenamiento jurídico (artículo 1707 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) pero en ningún caso el recurso y los motivos pueden tener por objeto la defensa de una posición jurídica mantenida por la sentencia de primera instancia, revocada en la segunda, que, por ello, ha dejado de existir.
En tercer lugar, es de advertir que la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia efectivamente incurrió en incongruencia extra petita. En la demanda se había interesado el reconocimiento del derecho de opción de compra del edificio; es decir, el apartado b) del contrato antes mencionado de 5 de mayo de 1988 y no se reclamó ni la adquisición del solar (apartado a) ni la opción del arriendo (apartado c). La sentencia del Juzgado de 1ª Instancia concede la indemnización prevista como cláusula penal en esta última hipótesis; es decir, el fallo de la sentencia hace un pronunciamiento que no se había pedido. Es bien cierto que en el suplico se hacía una petición subsidiaria de indemnización, pero se refería a la correspondiente al derecho de opción de compra del edificio, no al derecho de opción a tomar en arriendo el edificio.
La doctrina de la incongruencia extra petita la expuso el Tribunal Constitucional en su sentencia 182/2000, de 10 de julio y la jurisprudencia la recoge la de esta Sala, de 13 de mayo de 2002 en estos términos: "la doctrina de esta Sala, que viene declarando que los Tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes le hayan sometido, las cuales acotan los problemas litigiosos y han de ser fijadas en los escritos de alegaciones, que son los rectores del proceso. Así lo exigen los principios de rogación (sentencias de 15 de diciembre de 1984, 4 de julio de 1986, 14 de mayo de 1987, 18 de mayo y 20 de septiembre de 1996, 11 de junio de 1997), y de contradicción (sentencias de 30 de enero de 1990 y 15 de abril de 1991), por lo que el fallo ha de adecuarse a las pretensiones y planteamientos de las partes, de conformidad con la regla "iudex iudicare debet secundum allegata et probata partium" (sentencias de 19 de octubre de 1981 y 28 de abril de 1990), sin que quepa modificar los términos de la demanda (prohibición de la "mutatio libelli", sentencia de 26 de diciembre de 1997), ni cambiar el objeto del pleito en la segunda instancia ("pendente apellatione nihil innovetur", sentencias de 19 de julio de 1989, 21 de abril de 1992 y 9 de junio de 1997). La alteración de los términos objetivos del proceso genera una mutación de la "causa petendi", y determina incongruencia "extra petita" (que en el caso absorbe la omisiva de falta de pronunciamiento sobre el tema realmente planteado), todo ello de conformidad con la doctrina jurisprudencial que veda, en aplicación del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resolver planteamientos no efectuados (sentencias de 8 de junio de 1993, 26 de enero, 21 de mayo y 3 de diciembre de 1994, 9 de marzo de 1995, 2 de abril de 1996, 19 de diciembre de 1997 y 21 de diciembre de 1998), sin que quepa objetar la aplicación (aludida en la sentencia de la Audiencia) del principio "iura novit curia", cuyos márgenes no permiten la mutación del objeto del proceso, o la extralimitación en la causa de pedir (sentencias de 8 de junio de 1993, 7 de octubre de 1994, 24 de octubre de 1995 y 3 de noviembre de 1998), ni en definitiva autoriza, como dice la sentencia 25 de mayo de 1995, la resolución de problemas distintos de los propiamente controvertidos".
Los motivos cuarto y quinto del recurso de casación se refieren a la valoración de la prueba, por infracción, ambos motivos, del artículo 1218 relativo a la documental pública, y del 1232, ambos del Código civil, relativo a la confesión en juicio. Ambos motivos no ya son desestimables por tratar de valoración probatoria ajena al recurso de casación, sino carentes de interés puesto que plantean la realidad del ejercicio de una opción que:
* en primer lugar, se ha negado la existencia del derecho de opción, por carecer del elemento esencial del plazo y por no haberse dado la hipótesis de hecho que se preveía para ello;
* en segundo lugar, la opción a tomar en arriendo el edificio (hipótesis del apartado c) no ha sido objeto de la acción ejercitada, no formando parte del petitum, ni de la causa petendi;
* en tercer lugar, la posible venta del edificio (hipótesis del apartado b) no se había dado en el momento de ejercer la opción de compra, por cobro, ni en el momento de formular la demanda; la venta en un tiempo posterior no puede alcanzar a la causa petendi de la presente demanda.
Por todo ello, procede desestimar los motivos del recurso interpuesto y declarar no haber lugar al mismo, con imposición de costas a la parte recurrente
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION, interpuesto por el Procurador D. Juan Luis Cárdenas Porras, en nombre y representación de D. Lucas, respecto a la sentencia dictada por la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en fecha 8 de octubre de 1.997 que se confirma en todos sus pronunciamientos, condenándose a dicha parte recurrente al pago de las costas.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .--XAVIER O´CALLAGHAN MUÑOZ.-FRANCISCO MARIN CASTAN.-RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES.- RUBRICADOS.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
STSJ Comunidad de Madrid 100/2012, 8 de Febrero de 2012
SAN, 6 de Octubre de 2008
SAP Salamanca 190/2012, 4 de Abril de 2012
ATS 537/2019, 11 de Abril de 2019

References: artículo 1128
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 359
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1091
 artículo 1128
 artículo 1128
 artículo 359
 artículo 1
 artículo 359
 artículo 359
 resolución 
 artículo 1218