Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4235-PGP
Timestamp: 2018-11-14 15:44:32+00:00

Document:
RFPI – Revenus fonciers – Dispositif « Besson neuf » – Conséquences sur le régime fiscal du bailleur - Remise en cause de l'avantage fiscal
4235-PGPRFPI – Revenus fonciers – Dispositif « Besson neuf » – Conséquences sur le régime fiscal du bailleur - Remise en cause de l'avantage fiscal1
BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-60-20120912
Alors que, dans le régime de droit commun applicable jusqu'au 31 décembre 2005, le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers prévue au e du 1° du I de l'article 31 du CGI était fixé à 14 %, en cas d'option pour le dispositif de la déduction au titre de l'amortissement prévue au g du 1° du I de l'article 31 du CGI, il a été ramené à 6 %.
A la différence de la déduction au titre de l'amortissement prévue au f du 1° du I de l'article 31 du CGI, la baisse du taux de la déduction forfaitaire n'était pas définitive.
En outre, après l'expiration de la ou des périodes d'application du dispositif « Besson », le logement devient un logement ancien qui, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, ouvre droit à la déduction spécifique prévue au j du 1° du Ide l'article 31 du CGI (dispositif « Besson ancien », qui s'est substituée, à compter de l'imposition des revenus de 2006, à la déduction forfaitaire majorée prévue au e du 1° du I de l'article 31 du CGI (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-30-10).
Il est admis que la circonstance qu'une déduction au titre de l'amortissement continuerait à être appliquée après l'expiration de ces périodes au titre des dépenses d'amélioration ne fasse pas obstacle à l'application de la déduction forfaitaire au taux de droit commun (jusqu'au l'imposition des revenus de 2006) ou au taux majoré (prévu au e, puis au j du 1° du I de l' article 31 du CGI).
Le régime d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global n'est pas modifiée pour les contribuables qui constatent un déficit sur un logement pour lequel la déduction au titre de l'amortissement prévue au g du 1° du I de l'article 31 du CGI a été exercée. Les déficits qui résultent de dépenses autres que les intérêts d'emprunts sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € dans les conditions de droit commun.
Cependant, il convient de rappeler que, pour les contribuables qui constatent un déficit sur un logement pour lequel est pratiquée la déduction au titre de l'amortissement prévue au f du 1° du I de l'article 31 du CGI, la limite d'imputation des déficits fonciers est portée à 15 300 €. Le propriétaire peut donc, lorsque pour une année donnée il réalise un déficit sur un tel logement, imputer sur son revenu global dans la limite de 15 300 € les déficits provenant de dépenses autres que les intérêts d'emprunts constatés au cours de la même année sur l'ensemble des immeubles qu'il donne en location, y compris les immeubles pour lesquels la déduction au titre de l'amortissement prévue au g du 1° du I de l'article 31 du CGI a été exercée.
- 9 300 € au titre d'un logement qui fait l'objet de la déduction au titre de l'amortissement prévue au g du 1° du I de l'article 31 du CGI.
Les plus-values retirées de la cession d'immeubles ou de parts sociales ayant ouvert droit au régime de la déduction au titre de l'amortissement prévu au g du 1° du I de l'article 31 du CGI relèvent du régime de droit commun d'imposition des plus-values immobilières prévu aux articles 150 U et suivants du CGI.
S'agissant des cessions d'immeubles, le 4° du II de l'article 150 VB du CGI prévoit que le prix d'acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est, le cas échéant, majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elle ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Il s'ensuit que, lorsqu'elles ont donné lieu à une déduction au titre de l'amortissement, les dépenses précitées doivent normalement être exclues du prix de revient à prendre en compte pour le calcul de la plus-value.
Cela étant, afin de ne pas pénaliser les contribuables qui ont fait construire un logement, acquis un logement inachevé ou acquis un local et l'ont transformé en logement par rapport à ceux qui ont acquis un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, il est admis que le montant des dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, ainsi que les dépenses de réparation indissociables de travaux plus lourds amorties avec elles (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-50, II-A, n° 80) à prendre en compte pour le calcul de la plus-value ne soit diminué du montant des amortissements effectivement déduits que si de telles dépenses ont été réalisées postérieurement à la première mise en location du logement.
L'application de cette solution conduit, en cas de cession d'un immeuble sur lequel les dépenses citées ci-dessus ont été réalisées et pour lesquelles la période d'amortissement est expirée à la date de la cession, à exclure du prix de revient la totalité des dépenses d'amélioration (amortissables pour leur totalité : 10 % pendant 10 ans) et à ne retenir, selon le cas (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-40, III, n°s 150 et suivants), les dépenses de reconstruction et d'agrandissement qu'à hauteur de 50%, 42,5% ou 35% de leur montant (puisque, selon la durée d'amortissement, la somme cumulée des amortissement ne représente que 50 %, 57,5 %, ou 65 % du montant de la dépense).
Dans cette hypothèse bien précise, il y a lieu de considérer que la fraction du déficit non imputable sur le revenu global et qui ne provient pas des intérêts d'emprunts, c'est-à-dire la fraction qui excède le plafond d'imputation de 10 700 € ou 15 300 € (voir I-B, n° 30), a en priorité pour origine la déduction au titre de l'amortissement de dépenses réalisées postérieurement à la première mise en location.
Lorsque la cession du logement a lieu au cours de la période couverte par l'engagement de location ou de conservation des titres qui subordonne la déduction des amortissements et que, par suite, ceux-ci sont ajoutés au revenu de l'année de la cession, ils ne doivent pas, bien entendu, être considérés comme ayant été déjà déduits du revenu imposable pour l'application des dispositions de l'article 150 VB du CGI.
Remarque : Les précisions apportées ci-dessus, au I-C, sont applicables mutatis mutandis aux cessions d'immeubles ayant ouvert droit au bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement prévue au f du 1° du I de l'article 31 du CGI.
Pour un même logement, le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement prévue au g du 1° du I de l'article 31 du CGI est exclusif de celui de la réduction d'impôt pour investissement outre-mer (CGI, art. 199 undecies et undecies A) ou des déductions au titre de l'amortissement prévues aux f et h du 1° du I de l'article 31 du CGI (dispositifs « Périssol » et « Robien »).
La loi ne prévoit aucune limitation par période ou par année du nombre de logements ouvrant droit pour un même contribuable à la déduction au titre de l'amortissement prévue au g du 1° du I de l'article 31 du CGI.
Par ailleurs, les logements pour lesquels est demandé le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement prévue au g du 1° du I de l'article 31 du CGI sont exclus du régime déclaratif spécial prévu à l'article 32 du CGI (régime dit « micro foncier »).
- le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l'impôt sur les sociétés, ne respecte pas l'engagement de louer le logement nu pendant neuf ans à usage d'habitation principale (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-20, I-B). Cette rupture de l'engagement peut être constituée par un défaut effectif de mise en location après l'expiration du délai de 12 mois imparti pour louer (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-30, II-A), par une utilisation du logement par son propriétaire ou un changement de l'affectation de l'immeuble avant ou après cette date et jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location ou encore par une interruption de la location pendant cette période d'une durée supérieure à celle admise (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-20, I-A-1) ;
Remarque : Pour les investissements réalisés avant le 9 octobre 2002, l'avantage fiscal pouvait être remis en cause en cas de location à un ascendant ou un descendant du propriétaire ou de l'un des membres de son foyer fiscal ainsi qu'en cas de location à un ascendant ou un descendant d'un associé de la société propriétaire du logement (voir BOI-RFPI-20-10-20-20, I-C et D).
- le porteur de parts de la société propriétaire du logement ne respecte pas son engagement de conserver les parts : il les vend, les donne, les apporte en société, les inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle, les échange ou en démembre la propriété (voir BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-10, I-C-1-a, n° 30) ;
- le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune est atteint d'une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L 341-4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire) ;
En ce sens : RM Goasguen, n° 103053, JO débats AN du 22 novembre 2011, p.12252
De même, en cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement au cours de l'une des deux périodes triennales de prorogation de l'amortissement, les déductions pratiquées au cours de l'ensemble de la période triennale sont remises en cause. En revanche, les déductions pratiquées au cours de la période normale d'amortissement de 9 ans ne sont pas remises en cause, comme le cas échéant, celle afférente à la période triennale précédente. Les droits supplémentaires sont assortis de l'intérêt de retard prévu par l'article 1727 du CGI et, en cas de manquement délibéré ou de manœuvres frauduleuses du contribuable, de l'application des majorations prévues aux a et c de l'article 1729 du CGI.
Remarque : Il en est ainsi lorsque le bien ne répond pas à la définition de logement, lorsque le logement ou le local a été acquis avant le 1er janvier 1999, lorsque le logement que le contribuable a fait construire a fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier avant cette date, lorsqu'il apparaît que le local acquis en vue d'être transformé était affecté à un usage d'habitation, etc.
Pour un exemple d'application du système du quotient, se reporter au BOI-RFPI-SPEC-20-10-10-30, III-C.
/bofip/4235-PGP

References: l'article 31
 l'article 31
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 l'article 31
 l'article 31
 l'article 31
 l'article 150
 l'article 150
 l'article 31
 l'article 31
 art. 199
 l'article 31
 l'article 31
 l'article 31
 l'article 32
 l'article 1727
 l'article 1729