Source: https://www.ucetnictvi.du.cz/33/najem-nemovitych-veci-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4Ese1lEiNjoMQmBwcgz8QrXTR_taFmq6YXA/?uri_view_type=4
Timestamp: 2020-07-13 08:46:21+00:00

Document:
Nájem nemovitých vìcí | Úèetnictví profi
Nájem nemovitých vìcí
10.10.2019, Ing. Martin Dìrgel, Zdroj: Verlag Dashöfer
2019.21.1
VY©LO V ÈÍSLE 21/2019
„Je pøítelem, kdo oøe mé pole a ¹etøí pluh mùj” – lidové rèení vzdává hold nejen zemìdìlcùm pachtícím se na cizích lánech a pøenesenì i milencùm man¾elek, ale obecnì v¹em oprávnìným u¾ivatelùm cizích vìcí. Sice je dnes hodnì v kursu skupování bytù, staveb i pozemkù za úèelem jejich rentiérského vyu¾ití k pronájmu, jen¾e bez øádného nájemce je tato praxe spí¹e k zlosti. Nájemce toti¾ nepøiná¹í jen peníze za u¾ívání (nájemné), ale ná¹ majetek také udr¾uje a tím zhodnocuje. V tomto èlánku jsme se vìnovali nájmu vìcí movitých z hlediska ekonomického, právního, úèetního a daòového. Vìt¹inu z øeèeného lze více ménì vztáhnout rovnì¾ na nájem vìcí nemovitých, proto se nyní zamìøíme pøedev¹ím na úèetní a daòová specifika provázející právì tyto nájmy.
Slu¾by spojené s nájmem - úèetnì
V èlánku Nájem movitých vìcí jsme se v úèetní pasá¾i vìnovali zejména èasovému rozli¹ení nájemného, pøièem¾ tato úèetní pravidla samozøejmì platí také u nájmu vìcí nemovitých. Ov¹em v jejich pøípadì musejí úèetní v praxi navíc øe¹it celou øadu dal¹ích komplikací, zvlá¹tì jde-li o stavby a nebytové nebo bytové jednotky. Dùvodem je, ¾e pro jejich øádné u¾ívání jsou zapotøebí dodávky energií a slu¾eb spojených bì¾nì s nájmem, které obvykle neposkytuje pronajímatel (vlastník), ale tøetí subjekt, který má obchodní vztah s vlastníkem (také mu fakturuje), av¹ak koneèný u¾itek z tìchto dodávek má nájemce (proto mu tyto náklady vlastník tzv. pøefakturovává). Asi v¹ichni víme, o èem je øeè – elektøina, plyn, teplo, voda, odvoz odpadu, odvádìní odpadních vod apod. V praxi spí¹e jen výjimeènì je smluvní stranou vùèi dodavateli slu¾eb spojených s nájmem pøímo nájemce, èím¾ by pochopitelnì nutnost jejich pøeúètování pronajímatelem na nájemce odpadla.
Jeliko¾ tyto slu¾by spojené s nájmem spotøebovává fakticky pouze nájemce, nemìly by ovlivnit výnosy ani náklady pronajímatele. Úèetní metodiku øe¹ení tìchto pøípadù nabízí Èeský úèetní standard pro podnikatele è. 019 – Náklady a výnosy, bod 3.1.3.: „Pokud ve vyúètováních (poznámka: obvykle faktury) za pøijaté slu¾by nebo nákladech zúètovaných podle jiných dokladù budou zahrnuty také èástky, které nepatøí do nákladù úèetní jednotky (napø. soukromé telefonní hovory, pøepravné, nájemné, elektrický proud apod.), lze postupovat takto:
zjistí-li se pøed zaúètováním pøíslu¹ných vyúètování nároky, které mají pracovníci, popøípadì jiné úèetní jednotky uhradit, èástky takových nárokù se zaúètují pøímo na pøíslu¹né úèty úètové tøídy 3,
nezjistí-li se tyto èástky pøed zachycením pøíslu¹ných vyúètování, zaúètují se èástky na pøíslu¹né úèty úètové tøídy 5. O dodateènì pøijaté náhrady nebo vyúètované nároky na nì na úètech v úètové tøídì 3 se sní¾í náklady v úètové tøídì 5,
u úèetních jednotek, které poskytují slu¾by (poznámka: èasto se jedná o pøípad cestovní kanceláøe, nebo provozovny veøejného stravování), se v nákladech v úètové tøídì 5 zaúètují celé èástky faktur èi jiných dokladù a tr¾by za poskytnuté slu¾by se vyúètují v úètové tøídì 6.”
Nájemné hrazené pøedem a slu¾by související s nájmem
ABC, a.s., pronajímá poradenské firmì Kecal, s.r.o., nebytový prostor (kanceláø) v budovì, kterou vlastní a u ní¾ podle odpisového plánu uplatòuje roèní úèetní odpisy (oprávky) ve vý¹i 100 000 Kè. Nájemní smlouva byla sjednána na dva roky od 1. 9. 2018 do 31. 8. 2020. Nájemné 10 000 Kè/mìsíc je splatné pøedem v¾dy za 12 mìsícù najednou. Zálohy na slu¾by spojené s nájmem jsou placeny mìsíènì a k jejich zúètování se skuteènou spotøebou podle faktur dodavatelù dochází v bøeznu, z èeho¾ vyplyne i nová vý¹e záloh na dal¹í rok. Úèetním obdobím obou firem je kalendáøní rok, DPH pro pøehlednost nyní neuva¾ujeme a nájemce platí v¹e vèas a øádnì.
Rok Popis úèetního pøípadu Èástka v Kè Pronajímatel Nájemce
MD D MD D
2018 Nájemné za kanceláøe za období 1. 9. 2018 – 31. 8. 2019:
Celkem (10 000 Kè x 12 mìsícù)
- Nájemné pøipadající na rok 2018 (120 000 / 12 mìsícù x 4 mìsíce)
- Nájemné pøipadající na pøí¹tí úèetní období (8 mìsícù) 120 000
80 000 311
384 ----
381 325.1
Úhrada nájemného za celé období 1. 9. 2018 – 31. 8. 2019 120 000 221 311 325.1 221
Zálohy na slu¾by spojené s nájmem:
- Zálohy na slu¾by spojené s nájmem placené v záøí, øíjnu, listopadu a prosinci 2018 podle posledního vyúètování slu¾eb á 5 000 Kè/mìsíc
4 x 5 000 221 324 314 221
Úèetní roèní odpis budovy, v ní¾ jsou i zde øe¹ené pronajímané kanceláøe 100 000 551 081 ----- -----
2019 Nájemné uhrazené v záøí 2018 pøipadající na rok 2019 (8 x 10 000 Kè) 80 000 384 602 518 381
- Zálohy za leden, únor a bøezen 2018 je¹tì ve staré vý¹i á 5 000 Kè
- Vyúètování ceny slu¾eb od dodavatelù za období 1. 9. – 31. 12. 2018
- Zúètování zaplacených záloh za 1. 9. – 31. 12. 2018 (4 x 5 000 Kè = 20 000 Kè) a koneèné ceny slu¾eb (18 000 Kè), jen do vý¹e této ceny
- Pøeplatek záloh za rok 2018 bude ponechán na zálohu za duben
Doplatek do nové vý¹e dubnové zálohy (18 000 / 4 = 4 500 – 2 000)
- Zálohy za kvìten a¾ prosinec 2019 v nové vý¹i (8 x 4 500 = 36 000) 3 x 5 000
8 x 4 500 221
Nájemné za kanceláøe za období 1. 9. 2019 – 31. 8. 2020:
- Celkem (10 000 Kè x 12 mìsícù)
- Nájemné pøipadající na rok 2019 (120 000 / 12 mìsícù x 4 mìsíce)
Úhrada nájemného za kanceláøe za celé období 1. 9. 2019 – 31. 8. 2020 120 000 221 311 325.1 221
2020 Nájemné uhrazené v záøí 2019 pøipadající na rok 2020 (8 x 10 000 Kè) 80 000 384 602 518 381
- Zálohy za leden, únor a bøezen 2020 je¹tì ve staré vý¹i á 4 500 Kè
- Vyúètování ceny slu¾eb od dodavatelù za období 1. 1. – 31. 12. 2019
- Zúètování ceny slu¾eb a zaplacených záloh za 1. 1. – 31. 12. 2019 (3 x 5 000 + 9 x 4 500 = 55 500 Kè), zálohy ni¾¹í ne¾ cena (58 000 Kè)
- Nedoplatek záloh za rok 2019 bude vyrovnán se zálohou za duben
- Nová vý¹e dubnové zálohy + doplatek (58 000 / 12 = 4 833 + 2 500)
- Zálohy za kvìten a¾ srpen 2020 v nové vý¹i (4 x 4 833 = 19 332 Kè) 3 x 4 500
4 x 4 833 221
Mimoøádné vyúètování spotøeby slu¾eb spojených s nájmem k 31. srpnu:
- Vyúètování ceny slu¾eb od dodavatelù za období 1. 1. – 31. 8. 2020
- Zúètování zaplacených záloh za 1. 1. – 31. 8. 2020 (3 x 4 500 Kè + 5 x 4 833 Kè = 37 665 Kè) a ceny slu¾eb (35 000), jen do vý¹e ceny
- Vrácení pøeplatku záloh na rok 2020 nájemci (37 665 – 35 000) 35 000
2 665 315
221 502
221 325.2
V praxi to ale a¾ tak jednoduché nebývá, zvlá¹tì s vyúètováním slu¾eb spojených s nájmem. Nìkteré druhy slu¾eb fakturují dodavatelé na celý jeden stavební objekt a jejich rozpoèítání na jednotlivé nájemníky je ji¾ starostí pronajímatele. Ne v¾dy je mo¾né nebo úèelné vìc spravedlivì øe¹it samostatným mìøièem spotøeby, a tak nezbývá ne¾ zapojit pokud mo¾no co nejpøiléhavìj¹í kritéria pro rozpoèítání celkové spotøeby na nájemníky.
Neménì èasto také nájemci „zlobí” a neplatí vèas a øádnì nájemné a za slu¾by spojené s nájmem. Pak pøicházejí na poøad dne sankce, které je vhodné v¾dy radìji jednoznaènì uvést pøímo do nájemní smlouvy, ne¾ kvùli odli¹nému názoru nechat vìc pøípadnì dojít a¾ k soudu. Není-li nájemné hrazeno pøedem na del¹í období, bývá dohodnuta tzv. kauce. Co¾ je penì¾ní jistota slo¾ená na poèátku nájemního vztahu na úèet (do pokladny) pronajímatele, kterou bude pøípadnì moci vyu¾ít (obdobnì jako zálohu), nebude-li nájemce platit vèas a øádnì.
Opravy a technické zhodnocení najaté vìci - úèetnì
Pronajímaná nemovitá vìc je u pronajímatele – vlastníka – v úèetní kategorii dlouhodobý hmotný majetek (dále jen „DHM”). Jeho základní úèetní a také daòovou charakteristikou je, ¾e poøizovací cenu vlastník nemù¾e zahrnout do nákladù jednorázovì, ale postupnì formou odpisù (oprávek). O èem¾ nás utvrdí § 28 zákona è. 563/1991 Sb., o úèetnictví, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù (dále jen „ZoÚ”): „vlastní majetek … odpisuje úèetní jednotka, která jej úplatnì … poskytuje jiné osobì k u¾ívání zejména na základì smlouvy o nájmu.”
Nájemce nevykazuje u¾ívaný najatý cizí – nejen nemovitý – majetek na svých rozvahových úètech, ani jej neodpisuje, pouze kvùli vìrnìj¹ímu obrazu úèetnictví zachytí pøedmìtnou najatou vìc na podrozvahových úètech. Nicménì ve dvou pøípadech je nájemce oprávnìn úèetnì (i daòovì) odpisovat najatý cizí majetek:
Pokud je oprávnìn o majetku úètovat a odpisovat jej na základì smlouvy o pachtu obchodního závodu.
Jestli¾e na takto u¾ívaném majetku provede (se souhlasem vlastníka) technické zhodnocení na svùj úèet.
Pøi dlouhodobém nájmu zvlá¹tì nemovitých vìcí je nasnadì, ¾e na pøípadných opravách, zmìnách, úpravách a zhodnocení dané vìci má rázem zájem nejen vlastník, ale hlavnì nájemce. Pøi jejich vzájemné dohodì nic nebrání tomu, aby zásahy na najatém majetku realizoval a financoval nájemce. Pøièem¾ z daòových dùvodù bývá dohodnuto, ¾e tyto výlohy nájemce budou zapoèteny na úhradu nájemného. Úètování zde není nároèné, jen je tøeba mít na pamìti, ¾e pro nájemce je takováto oprava nepenì¾itou formou úhrady nájemného.
Úhrada nájemného formou opravy
Pronajímatel se dohodl s nájemce nebytového prostoru, ¾e nájemné 10 000 Kè mìsíènì, splatné v¾dy 15. v mìsíci, za èerven a èervenec uhradí nepenì¾itou formou opravy. Napøíklad mohlo jít o výmìnu okna v kanceláøi.
Datum Popis úèetního pøípadu Èástka v Kè Pronajímatel Nájemce
3. 6. Dokonèení a pøedání opravy (výmìna okna) hrazené nájemcem 18 000 511 325 315 325.1
7. 6. Úhrada nájemce za opravu (výmìnu okna) stavební firmì 18 000 --- --- 325.1 221
15. 6. Pøedpis nájemného za èervenec 10 000 315 602 518 325.2
Nepenì¾itá úhrada nájemného opravou najaté kanceláøe 10 000 325 315 325.2 315
15. 7. Pøedpis nájemného za srpen 10 000 315 602 518 325.2
Nepenì¾itá úhrada èásti nájemného opravou najaté kanceláøe 8 000 325 315 325.2 315
Doplatek srpnového nájemného v hotovosti 2 000 211 315 325.2 211
Specifická situace nastává u technického zhodnocení (dále také jen „TZ”), které je pro úèetní potøeby vymezeno ponìkud jinak ne¾ u daní z pøíjmù. Pøesnou definici najdeme v § 47 odst. 4 PVZÚ, vyhlá¹ky è. 500/2002 Sb., provádìjící ZoÚ pro podnikatele, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù (dále jen „PVZÚ”). Pøièem¾ u staveb a jednotek je úèetní podmínkou TZ, ¾e takto vynalo¾ené náklady dosáhnou „významné hodnoty” ve vztahu k jejich poøizovací cenì. Neplatí ¾ádný pevný hodnotový limit a „významnou hodnotu” by mìla øe¹it interní smìrnice. TZ obvykle zvý¹í ocenìní zhodnocené vìci u vlastníka, pokud ale TZ provádí, resp. hradí nájemce, pak jej mù¾e se souhlasem pronajímatele odpisovat, by» jde o souèást majetku pronajímatele. Podle § 28 odst. 5 ZoÚ platí, ¾e:
„Úèetní jednotka, která (dlouhodobý) majetek úplatnì nebo bezúplatnì u¾ívá a
- provede na tomto majetku technické zhodnocení
- na svùj úèet,
- úètuje o tomto technickém zhodnocení a
- odpisuje jej v souladu s úèetními metodami.”
Tuto mo¾nost návaznì upøesòuje § 7 odst. 7 PVZÚ:
„Polo¾ka „B.II.1.2. Stavby” a polo¾ka „B.II.2. Hmotné movité vìci a jejich soubory” dále obsahuje technické zhodnocení, a to od vý¹e ocenìní stanoveného v § 47 odst. 4 PVZÚ:
majetku uvedeného v § 28 odst. 5 ZoÚ,
drobného hmotného majetku.”
Na jakých syntetických úètech má o TZ nájemce konkrétnì úètovat, se dozví z bodu 5.1.7. Èeského úèetního standardu pro podnikatele è. 013 – DNM a DHM: „TZ odpisované nájemcem nebo pachtýøem se zaúètuje na úètu, na kterém se zaúètuje pronajatý nebo propachtovaný majetek, a v pøípadì finanèního leasingu na úètu, na kterém se bude úètovat majetek pøevzatý nájemcem nebo pachtýøem do vlastnictví.”
Cestovní kanceláø CK, s.r.o., si pronajala v centru mìsta nebytové prostory (nejsou vymezeny jako samostatná jednotka), kde chce mít své reprezentativní prodejní místo. Za tímto úèelem se dohodla s vlastníkem, ¾e na své náklady provede patøièné stavební úpravy, rekonstrukci a modernizaci pøedmìtu nájmu – tj. technické zhodnocení – které bude moci nájemce odpisovat. Dále bylo sjednáno, které èásti TZ bude nájemce povinen pøi ukonèení nájmu uvést do pùvodního stavu – napø. dìlící pøíèky – a ¾e zbylé výdaje na zhodnocení budovy vlastník uhradí ve vý¹i odpovídající 20 % výdajù nájemce vynalo¾ených na tyto èásti TZ. Výòatek z úètování nájemce:
Rok Popis úèetního pøípadu nájemce Èástka MD D
1. Proces realizace technického zhodnocení najatého majetku (dodavatelsky) 1 000 000 042 325
Dokonèení a uvedení TZ do u¾ívání, obdobnì jako u DHM, § 7 odst. 11 PVZÚ 1 000 000 021 042
Roèní úèetní odpis v souladu s odpisovým plánem nájemce (napøíklad 5 %) 50 000 551 081
10. Aktuální zùstatková cena TZ hrazeného nájemcem pøed ukonèením nájmu 500 000 --- ---
10. Ukonèení nájmu ke konci 10. roku, vypoøádání TZ hrazeného nájemcem:
- likvidace dìlících pøíèek (realizovaná dodavatelsky, tøetí firmou)
- odpovídající pomìrná èást zùstatkové ceny, napø. 10 % z 500 000 Kè
- vyøazení èásti 10 % TZ – dìlící pøíèky – tj. poøizovací cena 100 000 Kè
- vyúètování zbývající èásti zùstatkové ceny TZ, tj. 90 % z 500 000 Kè
- vyøazení zbývající èásti 90 % TZ hrazeného nájemcem (90 % z 1 mil.)
- vyúètování náhrady 20 % výdajù vynalo¾ených nájemcem na 90 % TZ
Dùslednì vzato by ale pøi úètování o TZ najatého majetku mìla v prùbìhu doby nájmu být v¾dy ji¾ plnì úèetnì odepsána celá hodnota TZ, jak stanoví § 56 odst. 9 PVZÚ. Tak¾e úèetní zùstatková cena by mìla být k øe¹ení pouze u pøedèasnì (neèekanì) ukonèených nájemních vztahù. V praxi ale takto dùslednì úèetní jednotky (nájemci) nepostupují, jeliko¾ pøípadnì kalkulují s mo¾ností prodlou¾ení sjednané doby nájmu. A také je otázkou, zda plné úèetní odepsání hodnoty TZ v prùbìhu nájmu odpovídá úèetním metodám s ohledem na vìrné a poctivé zobrazení ekonomické skuteènosti, kdy¾ je sjednáno, ¾e pøi ukonèení nájmu pronajímatel (pøípadnì následný nájemce) uhradí pùvodnímu nájemci èást výdajù vynalo¾ených na TZ. Zde je podle mne namístì v souladu s § 7 odst. 1 a 2 ZoÚ odchýlit se od úèetní metodiky upravené ve zmínìném § 56 odst. 9 PVZÚ.
Nemá-li nájemce zájem o odpisování TZ, mù¾e – obdobnì jako u oprav ad vý¹e – pøípadnì dohodnout s pronajímatelem zapoètení výdajù za TZ na nepenì¾itou úhradu nájemného. Naèe¾ TZ navý¹í ocenìní majetku u vlastníka, zatímco nájemce musí v souladu s ekonomickou podstatou o TZ úètovat jako o nájemném.
Nájem nemovitých vìcí v daních z pøíjmù
Zatímco soustavný pronájem vìcí movitých za úèelem dosa¾ení zisku je podnikáním – volná ¾ivnost obor èinnosti 59 „Pronájem a pùjèování vìcí movitých” – tak pronájem vìcí nemovitých, bytù a nebytových prostor ¾ivností není; viz § 3 odst. 3 písm. ah) zákona è. 455/1991 Sb., ¾ivnostenského zákona, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù. Co¾ nemá vliv na daòové øe¹ení u pronajímatelù z øad právnických osob, u kterých patøí pøíjmy z nájmu do jejich obecného základu danì coby pøíjmy (výnosy) z ve¹keré èinnosti a z nakládání s ve¹kerým majetkem. Naproti tomu u pronajímajících fyzických osob díky tomu obvykle nejde o pøíjmy ze samostatné (podnikatelské) èinnosti dle § 7 ZDP podléhající pojistnému na sociální a zdravotní poji¹tìní OSVÈ. Ale jedná se o samostatný druh pøíjmu z nájmu ve smyslu § 9 ZDP, který povinnému poji¹tìní nepodléhá, pøièem¾ i tak má poplatník mo¾nost uplatnit daòové výdaje v prokázané vý¹i – jednoduchými záznamy o výdajích, nebo úèetnictvím – anebo neprokazované pau¹ální výdaje 30 % z pøíjmù, a¾ do vý¹e 600 000 Kè. Pouze v pøípadì, ¾e poplatník zahrne nemovitý pøedmìt nájmu do svého obchodního majetku – tím, ¾e jej uvede do daòové evidence podle § 4 odst. 4 a § 7b ZDP – pak nájemné spadá do kategorie pøíjmù ze samostatné (podnikatelské) èinnosti.
Na rozdíl od vìcí movitých bývají ty nemovité ve spoluvlastnictví více osob. Pro tyto úèely byl zaveden právní institut spoluvlastnický podíl, který vyjadøuje míru úèasti ka¾dého spoluvlastníka na vytváøení spoleèné vùle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví vìci. Ka¾dý ze spoluvlastníkù je úplným vlastníkem svého podílu, s ním¾ mù¾e nakládat podle své vùle; nikoli v¹ak na újmu právùm ostatních.
Pokud spoluvlastníkùm fyzickým osobám plynou spoleèné pøíjmy z nájmu, tak se o nì obecnì podìlí podle pomìru svých podílù. A tento soukromoprávní princip dìlení pøíjmù pøejímají i danì z pøíjmù s tím, ¾e pokud si dohodnou jiné dìlení, pak ov¹em nikdo z nich nemù¾e uplatnit pau¹ální výdaje, ale jen prokázané.
Pronájem stavby spoluvlastníky
Sourozenci – Petr a Petra – zdìdili po otci zemìdìlský pozemek a stali se jeho spoluvlastníky s podílem 60 % a 40 %. Proto¾e jej nechtìjí sami vyu¾ívat ale zatím ani prodat, na¹li místního zemìdìlského podnikatele, kterému pozemek pronajali za celkové roèní nájemné 100 000 Kè. Pøedtím ale je¹tì museli uhradit 20 000 Kè za jeho „opravu” a údr¾bu spoèívající v posekání pøerostlé trávy, jejím odvozu, srovnání terénu a pøeorání.
Pøíjem z nájmu pozemku pøedstavuje pro ka¾dého ze sourozencù zdanitelný pøíjem z nájmu podle § 9 ZDP. Pokud se o tyto spoleèné pøíjmy podìlí v pomìru svých podílù, tedy Petrovi pøipadne 60 000 Kè a Petøe 40 000 Kè, pak mohou uplatnit buï prokázané související výdaje (20 000 Kè), které si opìt rozdìlí v pomìru 60 % versus 40 %. Anebo mohou u svých pøíjmù oba nebo jen jeden z nich uplatnit pau¹ální výdaje 30 % z pøíjmù.
Sourozenci se sice mohou dohodnout na rozdìlení spoleèných pøíjmù z nájmu pozemku v jiném pomìru, napøíklad rovným dílem 50 % a 50 %, pak ale oba pøijdou o mo¾nost uplatnìní pau¹álních výdajù a nezbude jim, ne¾ vystaèit pro daòové úèely se skuteènými, prokázanými výdaji, které si rozdìlí ve stejném pomìru 50/50.
V pøípadì nájmu vìcí nemovitých – pro který je typická del¹í doba nájmù – mívá nájemce èasto zájem o v¹emo¾ná vylep¹ení a úpravy, napøíklad by mu provoznì vyhovovalo rozdìlení velké kanceláøe na men¹í boxy, pøedokenní rolety, zateplení støechy èi fasády, výmìna oken apod. Ke zmìnám (zásahùm) na majetku ale nájemce v¾dy potøebuje souhlas vlastníka, který jej zpravidla nemá dùvod odmítnout, proto¾e za peníze nájemce bude zhodnocen jeho majetek, a navíc mù¾e svùj souhlas podmínit tím, ¾e pøípadnì nechtìné zmìny (které by mohly komplikovat dal¹í nájem) bude muset nájemce pøi ukonèení nájmu uvést do pùvodního stavu.
Je praktické ji¾ pøi souhlasu s TZ nájemcem dohodnout postup pøi ukonèení nájmu. Jde pøitom o daòový zájem jak nájemce (zda a v jaké vý¹i daòovì uplatní zùstatkovou cenu TZ), tak i pronajímatele (mù¾e mu toti¾ vzniknout zdanitelný nepenì¾ní pøíjem, o který sice mù¾e navý¹it ocenìní vìci, ale do výdajù jej dostane pomalu a pozvolna a¾ formou odpisù). V praxi je asi nejèastìj¹ích tìchto pìt variant øe¹ení TZ hrazeného nájemcem:
Výdaje na TZ se zapoètou na (nepenì¾ní) úhradu nájemného:
Pronajímatel pøi dokonèení TZ standardnì o jeho hodnotu zvý¹í vstupní (zùstatkovou) cenu vìci, jako kdyby jej financoval sám, tak¾e bude mít vy¹¹í daòové odpisy ze „zvý¹ené” vstupní (zùstatkové) ceny.
Pokud pronajímatel vede úèetnictví, bude muset toto jednorázovì pøedplacené nájemné – nepenì¾itou formou TZ – coby zdanitelný výnos obvyklým postupem èasovì rozli¹ovat po pøíslu¹nou dobu nájmu.
Pokud nájemce vede úèetnictví, bude muset toto jednorázovì zaplacené nájemné – nepenì¾itou formou TZ – èasovì rozli¹ovat po pøíslu¹nou dobu nájmu, neuplatní jej jako okam¾itý výdaj, ani TZ neodpisuje.
Pronajímatel nájemci uhradí zùstatkovou cenu (nebo její èást) TZ (laicky øeèeno od nìj TZ „odkoupí”):
V souladu s § 24 odst. 2 písm. tb) ZDP pak zùstatková cena TZ bude pro nájemce daòovým výdajem (nákladem), a to a¾ do vý¹e pøíjmu, respektive náhrady takto vynalo¾ených výdajù od pronajímatele.
Z pohledu pronajímatele jde o výdaj charakteru TZ, tak¾e o èástku zaplacenou nájemci zvý¹í vstupní (zùstatkovou) cenu dané vìci, kterou bude pak dále odpisovat ze „zvý¹ené” vstupní (zùstatkové) ceny.
Pronajímateli vzniká zdanitelný nepenì¾ní pøíjem ve vý¹i rozdílu mezi vy¹¹í daòovou zùstatkovou cenou TZ pøi „fiktivním” rovnomìrném odpisování – nebo dle znaleckého posudku – a ni¾¹í úhradou nájemci, souèasnì si o tuto hodnotu mù¾e zvý¹it daòové ocenìní vìci podle § 29 odst. 6 písm. a) ZDP.
Nájemci nahradí (proplatí, chcete-li „odkoupí”) hodnotu TZ dal¹í nájemce pøedmìtné nemovité vìci:
Také tentokrát je pro pùvodního nájemce dle § 24 odst. 2 písm. tb) ZDP zùstatková cena TZ daòovým výdajem (nákladem), a to do vý¹e pøíjmu, resp. náhrady výdajù vynalo¾ených na TZ od dal¹ího nájemce.
Tento dal¹í (následný) nájemce zaène daòovì odpisovat „odkoupené” TZ z poøizovací (vstupní) ceny.
Pronajímateli pøitom ¾ádný zdanitelný nepenì¾itý pøíjem nevzniká ani se nemìní daòová hodnota vìci.
Pronajímatel nájemci za TZ pøi ukonèení nájmu nic neuhradí:
Pro nájemce tak…
Nesoulad mezi èástkami uhrazených platební kartou a dolo¾enými fakturamiGarance
Úètování nákupù a prodejù pozemkù a staveb postavených na pozemcíchGarance
Dohadné polo¾ky - nevyèerpaná dovolenáGarance
Pøecenìní pozemkù na vy¹¹í cenuGarance
Ètení úèetních výkazù mezi øádkyGarance
vzájemný zápoèet vzor prùmìrný roèní pøepoètený poèet ... ¾ádost o neplacené volno vzor pøíklad výpoèet pravdìpodobného výdìlku úètování kauce pøíloha k úèetní závìrce vzor koronavirus úètování poskytnuté zápùjèky ¾ádost o vrácení pøeplatku na dani vzor vodné, stoèné sazba DPH reprodukèní poøizovací cena Potvrzení pro úøad práce prùmìrný ... datum vystavení faktury døíve ne¾ DUZP silnièní daò motocykl DPH pøi poskytnutí slu¾by do ©výcarska

References: § 28
 § 47
 § 28
 § 7
 § 47
 § 28
 § 7
 § 56
 § 7
 § 56
 § 3
 § 7
 § 9
 § 4
 § 7
 § 9
 § 24
 § 29
 § 24