Source: https://svjt.se/svjt/2005/412
Timestamp: 2020-06-02 07:56:50+00:00

Document:
Nyttjanderätt 1998—2002
1. Allmänna spörsmål.……….………413 1.1 Sakrättslig ställning av hyra avseende bostadsrättslägenhet…………...…413 1.2 Sakrättslig ställning av hyresrätt vid ombildning till bostadsrätt………414 1.3 Äganderätt till förbättringsarbeten som utförs av hyresgäst…………...414 1.4 Utmätning av säkerhetsöverlåten egendom……………………………414 1.5 Samäganderättslagen analogt tilllämplig vid bostadsarrende………415 1.6 Köplagen tillämplig vid köp av aktier i ett fastighetsaktiebolag….….…...415 1.7 Hyra för bostad till annan än hyresvärden?........……………………….415 1.8 Omfattar förmånsrätten för hyra också moms?..…………………….415 1.9 Novation av hyresfordran………..416 1.10 Begreppet total sublokation……416 1.11 Hyresvärds ansvar för personskada……………………………………417 1.12 Nyttjanderättshavares förhållande till servitut………………………….418 1.13 Nödvändig processgemenskap...418 1.14 Behörighet för dödsbodelägare.……………………………………418 1.15 Dold samäganderätt mellan bostadsrättsföreningar?………………419
2. Arrende………………………..……419 2.1 Arrendeställes skick vid återlämnande...………………………….……...419 2.2 Överlåtelse av arrenderätten…….419 2.3 Mjölkkvot…………………………..419
2.4 Arrendators rätt till hembud i samband med fastighetsreglering…....420
3. Hyra………………..………….........420 3.1 Hyra eller inte hyra?…………......420 3.2 Skyldighet att inträda i hyresavtal ………………………………………421 3.3 Hyresavtal på livstid…….………...421 3.4 Ytangivelse i hyresavtal………......421 3.5 Sedvanligt underhåll och avstående från rätt till hyresnedsättning…….421 3.6 Hinder och men i nyttjanderätten, störningar i boendet………………422 3.7 Hyresvärdens rätt till ombyggnad .……………………………………...422 3.8 Hyresvärdens tillträde till lägenheten för att utföra ”annat arbete”……..423 3.9 Skenbyte?…………………………..423 3.10 Tidsfrist för rättelse……………..424 3.11 Tidsfrist för återvinning………...424 3.12 Formkravet vid avstående från besittningsskydd………………………424 3.13 Besittningsskydd för bostadshyresgäst………………………………….424 3.14 Bruksvärdefrågor………………...424 3.15 Medhyresgästs behov av lägenheten………………………………......426 3.16 Uppsägning av lokalhyresavtal ……………………………………....426 3.17 Återkallande av ansökan om medling……………………….…………426 3.18 Ersättning till lokalhyresgäst vid uppsägning…………………………426
SvJT 2005 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 1998–2002 413 3.19 Andrahandshyresgästs ställning vid avhysning…………………………...427 3.20 Preskription av hyresfordran…..428 3.21 Skiljeavtal…………………….......428 3.22 Hyresnämnds och tingsrätts kompetens……………………………….428 3.23 Hyresprocess i övrigt……………429 3.24 Hyresförhandlingslagen………...429 3.25 Lagen om sambors gemensamma hem…………………………………430
4. Bostadsrätt………..…………………430 4.1 Oäkta bostadsrätt…………………430 4.2 Erbjudande om förvärv av bostadsrätt i ombildningsfall — likhetsprincipen………………………………..430 4.3 Ändring av grundavgifter i ekonomisk plan — likhetsprincipen…...431 4.4 Överlåtelse av bostadsrätt — formkravet………………………………..431 4.5 Överlåtelse från ägare av bostadsrätt som inte är medlem………………431 4.6 Lokalhyresgästs rätt till medlemskap och upplåtelse…………….……….432
4.7 Vägrat medlemskap vid överlåtelse…………………………………….432 4.8 Terminsavtal med ännu ej upplåten bostadsrätt…………………….......432 4.9 Förverkande……………………….433 4.10 Prisavdrag vid ohyra i lägenheten………………………………......434 4.11 Ombyggnad av föreningens hus ……………………………………....434 4.12 Regler om föreningen…………..434 4.13 Processrätt/exekutionsrätt……..434 4.14 Dold samäganderätt…………….435 4.15 Fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt………………………….435
5. Tomträtt…………………………….435 5.1 Marknadsvärde för specialfastigheter…………………………………...435 5.2 Ränteberäkning vid betalning av tomträttsavgäld efter omprövning…………………………………436 5.3 Processrättsliga frågor……………436
1.1 Sakrättslig ställning av hyra avseende bostadsrättslägenhet. I RH 2002:9 ägde ett företag en bostadsrätt. Bostadsrätten var uthyrd till en enskild person, som tidigare varit hyresgäst i lägenheten innan fastigheten ombildades till bostadsrätt. (Företaget hade tidigare varit fastighetsägare och bostadsrätten till lägenheten uppläts enligt äldre bestämmelser till företaget, som sedan tecknade hyresavtal med den sittande hyresgästen.) Företaget gick i konkurs och konkursboet yrkade att hyresrätten inte var gällande mot konkursboet. Som grund för talan anförde konkursboet att bostadsrätten är lös egendom och att nyttjanderätt till lös egendom inte har sakrättslig verkan. — Svea hovrätt ansåg emellertid att principen köp bryter legostämma inte kan tilllämpas undantagslöst. I analogi med vad som gäller med avseende på hyra av hus på ofri grund, som uttryckligen omfattas av reglerna i 7 kap. jordabalken och med hänsyn till sociala skyddsaspekter samt med hänsyn till att parternas långvariga hyresförhållande ansåg hovrätten att den aktuella hyresrätten i sakrättslig hänseende borde bedömas på ett sätt som motsvarar reglerna i 7 kap. jordabalken. Hyresrätten ansågs därför gällande mot konkursboet.
414 Anders Victorin SvJT 2005 1.2 Sakrättslig ställning av hyresrätt vid ombildning till bostadsrätt. I rättsfallet RH 2001:53 hade säljaren i ett köpekontrakt, som delgetts bostadsrättsförening genom hembud enligt ombildningslagen, garanterat att inga nya hyresavtal skulle tecknas. Innan föreningen antagit hembudet upplät likväl säljaren skriftligt nya hyresavtal. Hyresavtalen, ansågs gällande mot föreningen, oavsett om hyresgästerna varit i ond tro beträffande avtalsbestämmelsen. Skriftlig avtal och tillträde hade skett enligt reglerna i 7 kap. 13 § jordabalken. Att säljaren hade brutit mot avtalet var en annan sak.
1.3 Äganderätt till förbättringsarbeten som utförs av hyresgäst. I NJA 2002 s.
561, som i grunden gällde gåvobeskattning av en tillbyggnad till ett hus, som hyresgästen utfört, uppkom frågan om när tillbyggnaden blivit hyresvärdens egendom. En oenig Högsta domstol ansåg, såvitt man kan förstå, att reglerna om accession skulle tillämpas, så att tillbyggnaden, som inte kunde tas bort utan skador på den ursprungliga byggnaden, blivit fastighetsägarens egendom så snart den utförts. Avsikten hos hyresgästen (föräldrar till barn, ägde fastigheten) torde från början varit att tillbyggnaden skulle tillfalla barnen. Gåvan fullbordades därmed i samband med att tillbyggnaden fullbordades. Beroende på omständigheterna kan hyresgästen i ett sådant fall betinga sig ersättning, men om något sådant var det inte fråga i fallet. — Minoriteten såg inga skäl att frångå huvudregeln i 2 kap. jordabalken att tillbyggnaden tillhörde hyresgästen och därmed utgjorde lös egendom.
1.4 Utmätning av säkerhetsöverlåten egendom. I RH 1998:34 hade en kvinna säkerhetsöverlåtit en byggnad på ofri grund jämte, med jordägarens tillstånd, nyttjanderätten till markområdet. Därefter hade hon överlåtit byggnaden till en tredje person och något dessförinnan ingick jordägaren ett avtal om bostadsarrende med samma person. Kreditgivaren krävde betalning och kronofogdemyndigheten tog byggnaden och arrenderätten i mät för fordran mot säkerhetsöverlåtaren. Den nye ägaren krävde att utmätningen skulle hävas. Göta hovrätt fann att äganderätten till byggnaden eller arrenderätten inte övergått genom säkerhetsöverlåtelsen. Däremot hade byggnaden senare överlåtits och jordägaren hade upplåtit nyttjanderätten till marken till en annan person. Eftersom sakrättsligt skydd vid säkerhetsöverlåtelse uppkommer redan genom avtalet (NJA 1912 s. 311 och 1952 s. 407) hade förvärvaren övertagit egendomen med den belastning som säkerhetsöverlåtelsen inneburit, oaktat att han varit i god tro och tillträtt byggnaden. Emellertid fanns i fallet inte någon exekutionstitel riktad mot förvärvaren. Därmed fanns inga förutsättningar att bifalla kreditgivarens krav på utmätning. — Fallet kan sägas innebära att hovrätten godtar säkerhetsöverlåtelse av byggnad och nyttjanderätt (med jordägarens medgivande). Emellertid måste en begä-
SvJT 2005 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 1998–2002 415 ran om utmätning rikta sig förvärvaren som ägare av den genom säkerhetsöverlåtelse ”pantsatta” egendomen. Egendomen svarar alltjämt för fordran.
1.5 Samäganderättslagen analogt tillämplig vid bostadsarrende. I NJA 1998 s. 552 gällde frågan om ideella andelar i ett bostadsarrende med byggnad som tillskiftats ägarna efter ett arvskifte skulle, i enlighet med den ena ägarens önskemål, kunna gemensamt utbjudas på offentlig auktion. Den andra ägare motsatte sig detta och ansåg att arrenderätt inte omfattades av samäganderättslagen. Högsta domstolen fann att samäganderättslagen analogt var tillämplig och hänvisade till att tomträtt omfattas samt till tidigare rättspraxis, där byggnad på ofri grund ansetts omfattas (NJA 1916 s. 104, NJA 1984 s. 45) liksom bostadsrätt (NJA 1995 s. 478). Även om tomträtt och bostadsrätt ger ett starkare skydd för nyttjanderättshavaren än bostadsarrende, ger dock bostadsarrendet ett betydande skydd, främst genom bestämmelserna om rätt till förlängning av arrendeavtalet och rätt till överlåtelse av arrenderätten. Också från praktisk och ekonomisk synpunkt ter det sig naturligt att se arrendet och de byggnader arrendatorn äger som en sammanhållen enhet.
1.6 Köplagen tillämplig vid köp av aktier i ett fastighetsaktiebolag. I RH 1999:138 ställdes frågan om köplagen eller jordabalken var tillämplig vid köp av aktier i ett bolag till vilken nyttjanderätten till en lägenhet var kopplad. Säljaren, som hade känt till att lägenheten var behäftad med ett fel, bestående i att ett sopnedkast gick genom en av garderoberna i sovrummet, men inte upplyst köparen om detta, ansågs ha handlat mot tro och heder. Hovrätten fann att ansvaret skulle bedömas enligt köplagens regler om prisavdrag i 38 §, en nog så naturlig slutsats, inte minst med hänsyn till att ett sådant förvärv måste anses ligga närmare ett förvärv av bostadsrätt än fast egendom. Hovrätten uppskattade prisnedsättningen till 300 000 kr av köpeskillingen om 1 900 000 kr.
1.7 Hyra för bostad till annan än hyresvärden? I RH 2000:5 hade en hyresgäst i ett servicehus betalat hyra till hyresvärden och dessutom avgift för tillgång till viss service i anslutning till boendet till kommunen. Eftersom avgiften betalades till någon annan än hyresvärden ansågs den inte utgöra hyra.
1.8 Omfattar förmånsrätten för hyra också moms? I rättsfallet NJA 2002 s. 351 (samt i notisfallet NJA 2002 C 24) diskuterades frågan om hyresvärdens förmånsrätt avseende tre månadshyror i hyresgästens konkurs enligt de tidigare gällande reglerna i 5 § 1 st. 1 förmånsrättslagen också omfattande kravet på moms i ett läge där hyresvärden och hyresgästen är mervärdesskattepliktiga. Resonemanget bygger på mervärdesskattereglernas konstruktion. — Hyresvärden måste erlägga
416 Anders Victorin SvJT 2005 moms, även om hyresgästen inte betalar, men reglerna i mervärdesskattelagen ger den momsskyldige rätt att minska mervärdesskatteunderlaget om han gör en kundförlust. Om förlusten är total blir hyresvärden fullt kompenserad, men om förlusten endast är partiell måste en proportionering ske. Skulle sålunda hyresvärden, efter att ha tillgodoräknats kompensation för full förlust, erhålla utdelning i hyresgästens konkurs, fastställs ett nytt beskattningsunderlag på 80 % av det erhållna beloppet och på detta måste moms erläggas med 25 %. Om hyresvärden erhåller utdelning motsvarande tre månaders hyra utan kompensation för mervärdesskatt måste han alltså trots det betala moms på det utdelade beloppet. Den förlust han gör genom att han blir tvungen att avvara 20 % av det erhållna beloppet till skattebetalning blir inte kompenserad genom skattereglerna. Slutsatsen av resonemanget blev därför att beloppsbegränsningen tre månaders hyra avser den avtalade hyresfordran, inklusive mervärdesskatt, för tre månader. — Rättsfallet saknar numera intresse, eftersom 5 § förmånsrättslagen upphört att gälla (SFS 2003:535). Men det har ändå tagits med, eftersom resonemanget möjligen talar för att moms skall jämställas med hyra också i andra sammanhang, t.ex. förverkande vid för sent inbetald hyra. Se även NJA 1999 s. 617 betr. tillämpningen av 12 kap. 31 § jordabalken före 2004 års lagändring.
1.9 Novation av hyresfordran. I RH 2001:49 gällde frågan om den 2-åriga preskriptionstiden enligt 12 kap. 61 § jordabalken avseende fordringsanspråk på grund av hyresförhållande hade löpt ut. Situationen var den att hyresgästen under hyresförhållandet ådragit sig en hyresskuld. Emellertid hade hyresgästen i en särskild skuldförbindelse, upprättad några månader efter avflyttningen från lägenheten, förbundit sig att betala skulden på ca 37 000 kr. En oenig hovrätt fann att genom skuldförbindelsen ett nytt fordringsförhållande uppstått, fristående från det bakomliggande hyresförhållandet. Det är m.a.o. frågan om novation. Stöd för detta står inte att finna i förarbetena till hyreslagstiftningen, men väl i förarbetsuttalanden till annan lagstiftning, bl.a. atomansvarighetslagen och lagen om inrikes vägtransport. Inte heller kunde reglerna om 3-årig preskriptionstid i 2 § preskriptionslagen anses tillämpliga utan hovrätten fann att reglerna om 10årig preskription gällde.
1.10 Begreppet total sublokation. I rättsfallen NJA 2001 s. 241 (I och II) hade Högsta domstolen anledning att ta ställning till begreppet total sublokation av bostadsrättslägenhet. I det första fallet hade bostadsrättshavaren hyrt ut en del av lägenheten — ett mindre sovrum, där möbler förvarades, omfattades inte av avtalet. Bostadsrättshavaren hade aldrig bott i lägenheten, medan hyresgästen disponerat resten av lägenheten inräknat badrum och kök. Den enda kontakten bostadsrättshavaren hade med lägenheten var att hennes sambo någon
SvJT 2005 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 1998–2002 417 gång i månaden tittade till den, efter att i förväg ha anmält sin ankomst. Hösta domstolen fann att hyresgästen haft rätt att självständigt nyttja lägenheten och att bostadsrättshavaren därför upplåtit hela lägenheten i den mening som avses i 7 kap. 10 § bostadsrättslagen.
I det andra fallet var omständigheterna annorlunda. Upplåtelsen hade också här undantagit ett rum, men bostadsrättshavaren övernattade någon gång i månaden i lägenheten och han besökte den flera gånger i veckan, bl.a. för att hämta post. Detta skedde även när hyresgästen inte var närvarande. Bostadsrättshavaren utnyttjade också kök och badrum när han var i lägenheten. Enligt Högsta domstolens uppfattning hade bostadsrättshavaren därmed inte upplåtit lägenheten i dess helhet i bostadsrättslagens mening. Hyresgästen hade m.a.o. ingen självständig rätt till lägenheten.
Det är ingen tvekan om att Högsta domstolen med detta ändrar tidigare rättspraxis från f.d. bostadsdomstolen, enligt vilken hänsyn endast togs till om lägenheten fysiskt hyrts ut i sin helhet. Samtidigt anknyter Högsta domstolen till äldre rättspraxis och uppfattning i fråga om vad total sublokation innebär (jfr Walin, Allmänna hyreslagen, 5 uppl. 1969 s. 155 ff.). I den mån förverkande av hyresrätt blir aktuellt p.g.a. total sublokation blir aktuell torde det saknas anledning för Högsta domstolen att se annorlunda på saken. Man får anta att detta också medför att Svea hovrätt ändrar sin praxis i förlängningsmål.
1.11 Hyresvärds ansvar för personskada. Frågan om hyresvärdens ansvar för personskador (liksom för skadebringande egenskaper) har varit omdiskuterad. Enligt tidigare rättspraxis får det nog anses klart att ett ansvar för personskador gällde (NJA 1934 s. 190) men senare har det gjorts gällande att personskador snarare föll under skadeståndslagens regler. (Jfr även för tidigare diskussion Walin, a.a. s. 60 betr. skadebringande egenskaper, t.ex. att gårdsplanen inte är sandad samt Hellner/Johansson, Skadeståndsrätt 6 uppl. 2000 s. 107 f. med åberopande av rättsfallet NJA 1932 s. 457.) I rättsfallet NJA 2002 s. 213 tar Högsta domstolen upp frågan i ett något svårtolkat domslut. Frågan gällde personskada (och även ekonomisk skada för arbetsgivare till de skadade personerna) p.g.a. mögelskador i en lägenhet. Högsta domstolen, som fann att någon skadeståndsgrundande försumlighet för hyresvärden inte förelåg, nämner inte explicit grunden för skadeståndsansvaret. Emellertid tyder resonemanget på att det har hyresrättslig grund — tanken är att hyresvärden för att undgå skadeståndsansvar måste exculpera sig.1 I sammanhanget kan också framhållas att, när mögel uppträder i bostäder eller lokaler, det kan te sig lika naturligt för hyresgästen att åberopa miljöbalkens regler om hälsoskydd, regler som förefaller vara ännu effektivare än hyreslagens.
1 Rättsfallet innebär att författaren återgår till sin tidigare inställning i frågan.
418 Anders Victorin SvJT 2005 1.12 Nyttjanderättshavares förhållande till servitut. I RH 2001:39 gällde frågan om en arrendator (tidigare ägare) hade rätt att utnyttja en väg, tryggad genom officialservitut, redan på grund av nyttjanderättsupplåtelsen. Så ansågs vara fallet. Enligt hovrättens resonemang fanns ett naturligt samband mellan nyttjanderätten och servitutsrätten. Den enda möjligheten att ta sig till det arrenderade området var att utnyttja vägen. Visserligen kan servitut inte överlåtas särskilt, men servitutsrätten bör kunna utövas av en nyttjanderättshavare — det skulle kunna sägas att nyttjanderättshavaren handlar som en företrädare för ägaren av den härskande fastigheten. Ägarna till den tjänande fastigheten hade å andra sidan inte åberopat att detta skulle innebära en ökad belastning. I NJA 1998 s. 142 ansågs en nyttjanderättshavare vara sakägare vid fastighetsreglering. Genom fastighetsregleringen upphävdes ett servitut avseende rätt till överfart över en järnväg. Detta var enda utfarten från ett fritidshus på ett område upplåtet med nyttjanderätt på den härskande fastigheten. Lantmäterimyndigheten hade försummat att ta reda på vem som var nyttjanderättshavare och därmed brutit mot utredningsskyldigheten enligt 4 kap. 11 § fastighetsbildningslagen. Beslutet upphävdes såvitt gällde nyttjanderättshavarens rätt till överfart och återförvisades till lantmäterimyndigheten för ny handläggning. Jfr även NJA 2001 s. 593, som gällde innehavare av inskriven rätt att ta grus vid en fastighetsreglering.
1.13 Nödvändig processgemenskap. I NJA 2000 s. 10 hade ett arrende p.g.a. fastighetsreglering kommit att gälla i två fastigheter. Ägarna av de båda fastigheterna hade härigenom blivit gemensamt förpliktade gentemot arrendatorn vad avser arrendet i dess helhet. Det ansågs råda nödvändig processgemenskap mellan fastighetsägarna. P.g.a. uttalanden i förarbetena ansågs fastighetsregleringen innebära att ett avtal fortfarande gäller (prop. 1988/89:77 s. 55). Visserligen har uttalandet kritiserats i doktrinen (Bäärnhielm/Larsson, Arrendelagen s. 7:34), men Högsta domstolen ansåg att det skulle vara förenat med praktiska svårigheter att s.a.s. dela avtalet, något som t.ex. kunde medföra att endast en del av det skulle kunna bringas att upphöra, men inte den andra delen. Se även RH 2002:37, som dock gällde samägande till fast egendom.
1.14 Behörighet för dödsbodelägare. I NJA 1998 s. 304 uppkom frågan om en dödsbodelägare, som bott ensam på en jordbruksfastighet sedan 1970 och som utåt uppträdde som om han hade befogenhet att förvalta fastigheten efter eget skön, hade haft ställningsfullmakt (tolerans- eller kombinationsfullmakt) att sluta avtal om arrende av mark för ett garage. Så ansågs inte vara fallet. Däremot hade dödsbodelägaren befogenhet att ingå mindre omfattande avtal, t.ex. att upplåta mark för vinteruppläggning av en båt.
SvJT 2005 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 1998–2002 419 1.15 Dold samäganderätt mellan bostadsrättsföreningar? I NJA 2002 s. 142 ansåg Högsta domstolen att en dold samäganderätt inte kunde uppstå emellan två bostadsrättsföreningar i Täby med avseende på en värmecentral. Dold samäganderätt kan endast förekomma i familjeförhållanden eller undantagsvis mellan syskon, ett par vänner i ett enkelt bolag eller i liknande förhållanden av mera familjär natur. Föreningarna hade — före tillkomsten av anläggningslagen — finansierat anläggningen gemensamt och delat på kostnader och intäkter, medan den ena stod som ägare och den andra fick värmeleveranser enligt ett servitutsavtal. Ägaren sålde sedan anläggningen och den andra föreningen gjorde anspråk på del i försäljningsintäkterna. I stället löstes tvisten efter närmast associationsrättsliga principer.
2.1 Arrendeställes skick vid återlämnande. I rättsfallet RH 2001:80 ansåg hovrätten, med hänvisning till allmänna rättsgrundsatser avseende arrendators skyldigheter, att arrendatorn är skyldig att vid arrendets upphörande återlämna det arrenderade området i såvitt möjligt samma skick som då arrendet tillträddes.
2.2 Överlåtelse av arrenderätten. I RH 2000:21 gällde frågan vid ett anläggningsarrende om vid vilken tidpunkt förvärvarens lämplighet skulle bedömas. Fastighetsägaren hade dröjt med att ge sitt samtycke till överlåtelsen och under dröjsmålet hade förvärvarens ekonomiska ställning förvärrats. Hovrätten ansåg att den relevanta tidpunkten borde vara då överlåtelsen skedde. Hovrätten ansåg att reglerna i 11 kap. 6 § jordabalken borde ses i ljuset av reglerna för överlåtelse av jordbruksarrende. Trots att reglerna i 11 kap. jordabalken inte föreskriver att samtycke skall lämnas före överlåtelsen ger reglerna lagtekniskt jordägaren ett likartat skydd genom att jordägaren kan vägra att godkänna den tilltänkte arrendatorn. I notisfallet NJA 1998 A 3 diskuteras förutsättningarna för överlåtelse av jakträtt inom ett jaktvårdsområde.
2.3 Mjölkkvot. I NJA 2000 s. 100 gällde frågan om arrendenämnden var behörig att pröva villkor om mjölkkvot i samband med förlängning av ett avtal om jordbruksarrende. Högsta domstolen fann att så var fallet. I fallet hade revisionssekreteraren bl.a. hänvisat till att EGdomstolens praxis ger klart uttryck för att de enskilda producenternas kvotinnehav utgör en förmögenhetsrättslig tillgång, som omfattas av allmänna principer om skydd för äganderätten. Särskilda regler gäller också om mjölkkvot vid arrendeavtal enligt förordningen (1999:1319) om mjölkkvoter. Däremot ansågs i rättsfallet NJA 2001 s.
46 mjölkkvoten inte ingå i fastighetspant. Skälet till detta var att mölkkvoten inte var knuten till själva fastigheten, utan snarare till den producent som i egenskap av fastighetsägare bedriver mjölkpro-
420 Anders Victorin SvJT 2005 duktionen. En mjölkkvot kan sålunda överlåtas till en annan fastighetsägare och det kan finnas flera ägare till en fastighet utan att mjölkkvoten fördenskull har tilldelats alla ägarna.
2.4 Arrendators rätt att till hembud i samband med fastighetsreglering. I NJA
2001 s. 456 gällde frågan om en fastighetsreglering grundad på överenskommelse mellan ägarna till de berörda fastigheterna enligt 5 kap. 18 § fastighetsbildningslagen skulle jämställas med överlåtelse i vad avser skyldigheten för jordägaren att hembjuda den fasta egendomen till arrendatorn enligt 5 § lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Visserligen medför en fastighetsreglering grundad på överenskommelse i flera avseenden samma verkningar som ett köp, men Högsta domstolen ansåg att, även om ordalagen i 5 kap. 18 § 3 st. fastighetsbildningslagen tydde på att hembudsskyldighet kunde föreligga, starka skäl talade emot en sådan uppfattning. Bl.a. hänvisades till att arrendatorn är sakägare i förrättningen och att han kan åberopa besittningsskydd enligt 5 kap. 33 a §. Vidare framgår av förarbetena att vid en intresseavvägning mellan intresset av en effektiv och ändamålsenlig fastighetsindelning å ena sidan och arrendatorns intressen de senare får vika.
3.1 Hyra eller inte hyra? I RH 1999:10 gällde frågan om sjukhemsboende i visst fall skulle anses som hyra. Så ansågs inte vara fallet. Det förelåg varken ett skriftligt eller muntligt avtal och ett avtal hade knappast ingåtts genom att de boende meddelats vad som gäller för boendet. Hyresgästerna delade sina rum med andra. Ingen av dem hade sålunda ensam dispositionsrätt till rummet eller till ett på annat sätt avgränsat utrymme. Dessa förhållanden sammanhängde med att upplåtelsen i detta fall var ett underordnat moment i vården. I NJA 2001 s.
10 ansågs ett avtal mellan AB Storstockholms lokaltrafik och en enskild person att försälja bröd och andra produkter inom tunnelbanans biljetthall inte utgöra ett hyresavtal. Skälet var att nyttjanderätten inte var lokaliserad — rätten till försäljning kunde flyttas inte enbart inom en och samma station, utan från en station till en annan. I målet görs principiella uttalanden i frågan: ”Vid hyresavtal förutsätts i allmänhet att vad som uthyrs är klart definierat och lokaliserat och detta vare sig det rör sig om ett hus, en lägenhet eller annan lokal. Vissa undantag från kravet på lokalisering kan emellertid förekomma utan att avtalet förlorar sin karaktär av hyresavtal. En upplåtelse av ett lätt utbytbart utrymme av viss storlek, t.ex. en garageplats eller ett förvaringsutrymme, kan sålunda under vissa förhållanden anses som ett hyresavtal även om nyttjanderätten inte gäller en bestämd plats eller placeringen av det uthyrda utrymmet i viss utsträckning kan variera under avtalstiden.”
SvJT 2005 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 1998–2002 421 3.2 Skyldighet att inträda i hyresavtal. I rättsfallet NJA 1999 s. 135 gällde frågan om hur ett avtal mellan hyresvärden och en andrahandshyresgäst skulle tolkas. Avtalet innebar att andrahandshyresgästen skulle träda in i förstahandshyresgästens hyresavtal för den händelse förstahandshyresförhållandet upphörde. Frågan gällde om denna förpliktelse skulle gälla även om andrahandshyresförhållandet upphörde att gälla före förstahandshyresförhållandet. Så ansågs inte vara fallet. Rättsfallet bygger närmast på avancerad avtalstolkning och skall inte vidare kommenteras i detta sammanhang.
3.3 Hyresavtal på livstid. I RH 1999:60 ansågs det styrkt att ett hyresavtal avseende en bostadsrätt upprättats på livstid och att det således var ett tidsbestämt avtal. Detta medförde att hyresvärden under hyrestidens livstid inte kunde få till stånd en ändring av hyresvillkoren enligt 12 kap. jordabalken. Hovrätten pekade särskilt på att regeln i 12 kap. 55 c § andra stycket förhindrar en villkorsändring på begäran av hyresvärden vid tidsbestämda avtal.
3.4 Ytangivelse i hyresavtal. I NJA 2002 s. 477 hade ytan till en bostadslägenhet (en liten villa) angivits felaktigt i kontraktet och vid senare hyresförhandlingar. Ytan hade angivits till 85 kvm när den i själva verket var 77 kvm. Med hänsyn till ytans betydelse för hyressättningen ansågs det att en ytangivelse i normalfallet skulle anses utgöra en utfästelse av sådant slag att den som lämnat uppgiften — vanligen naturligtvis hyresvärden — skall ansvara strikt för dess riktighet. I fallet hade emellertid hyresgästen inte lyckats visa att den på grundval av förhandlingarna bestämda hyran skulle ha satts till ett lägre belopp om den korrekta ytan varit känd. Sedan den korrekta ytan blivit känd hade också hyresnämnden och Svea hovrätt prövat hyran, en prövning som ledde till hyreshöjning, utan att lägenheten genomgått några egentliga förbättringar.
3.5 Sedvanligt underhåll och avstående från rätt till hyresnedsättning. I rättsfallet NJA 2002 s. 378 gällde frågan tolkning av bestämmelsen i det vanliga hyresavtalsformuläret om att hyresgästen avstår från rätt till hyresnedsättning vid sedvanligt underhåll. Eftersom enighet inte rådde mellan de parter som medverkat i framtagandet av avtalet utgick HD från att begreppet sedvanligt underhålla skulle ges samma mening som i lagstiftningen. HD kom också fram till att begreppet omfattar inte endast vanliga underhållsåtgärder, som målning och tapetsering, utan också mera ovanliga och omfattande åtgärder, som fasadputsning, takomläggning och byte av avloppsstammar liksom även nedtagning och ombyggnad av balkonger, kan omfattas, åtminstone så länge som de inte innebär påtagliga hinder och men i hyresgästernas nyttjanderätt. Hyresgästerna är bibehållna vid sin rätt till nedsättning i den mån arbetena tar längre tid i anspråk än som får anses normalt.
422 Anders Victorin SvJT 2005 I det aktuella fallet var emellertid situationen den att hyresvärden genomförde en genomgripande renovering med flera samtidiga, ingripande åtgärder. HD ansåg att ”den samlade insatsen inte utan vidare kan hänföras till löpande underhåll, särskilt som den sammantagna påfrestningen för hyresgästerna kan bli så betydande att den faller utom ramen för vad haft anledning att ta i beräkning på grund av en avtalsföreskrift av aktuellt slag”. Även om var och en av de vidtagna åtgärderna (även balkongrenoveringen) fick betraktas som sedvanligt underhåll ingick de i en så omfattande renovering och sammantagna medfört sådana olägenheter för hyresgästerna att klausulen inte ansågs tillämplig. Hyran sattes ned med 25 % under fyra månader.
3.6 Hinder och men i nyttjanderätten, störningar i boendet. I RH 2002:27 hade en hyresgäst i en bostadsrättsfastighet trakasserats av andra boende i fastigheten. Störningarna hade till en början varit mindre allvarliga (skakningar av ett cykelställ, bollspel mot väggen till lägenheten) men hade sedan eskalerats till skadegörelse, rasistiska tillrop, och t.o.m. en rökbomb genom brevinkastet. Hyresgästen hade anmält förhållandena till föreningens styrelse, han hade begärt åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden, något som han dock återkallat, han hade gjort ett antal polisanmälningar och han hade även anmält förhållandena till Diskrimineringsombudsmannen. En del frågor gäller bevisningen, men Svea hovrätt valde att tro på hyresgästen. Trakasserierna hade haft den omfattning han påstod. Han tillerkändes därför nedsättning i hyran med 40 % under den tid hyresförhållandet varat, en förhållandevis stor nedsättning, som motiverades med att störningarna pågått under lång tid och den anspänning som de åstadkom. Han yrkade vidare på skadestånd avseende flyttningskostnader. Svea hovrätt ansåg att föreningens styrelse varit passiv och att föreningen inte förmått visa att den inte varit försumlig. Skadestånd utgick.
Rättsfallet RH 1999:57 (I och II) belyser Svea hovrätts syn på särskilt allvarliga störningar i boendet. De boende, vilkas hyresavtal förverkades, hade i det första fallet gjort sig skyldiga till misshandel av en granne och i det andra fallet till olaga hot. Det faktum att hyresgästen i det senare fallet påstod sig inte känna till att den mot vilken hotet riktades var fastighetsskötare spelade ingen roll, bl.a. eftersom det skedde på en parkeringsplats nära huset.
3.7 Hyresvärdens rätt till ombyggnad. I rättsfallet RH 2000:32 gällde frågan om hyresgästen kunde motsätta sig att hyresvärden utförde visst förbättringsarbete i badrum och kök enligt reglerna i 12 kap. 18 d– f §§ i jordabalken. Resonemanget grundade sig på att hyresvärden har rätt till icke standardhöjande reparationer. Detta innefattade bl.a. byte av fuktspärr i badrum och därav följande omkakling. Hyresvärden
SvJT 2005 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 1998–2002 423 ansågs ha rätt att öka den kaklade ytan. När det däremot gällde köken fann Svea hovrätt att någon rätt att byta ut den stabila 50talsinredningen inte förelåg. Stambyte kunde ske med små ingrepp i vissa skåp. I RH 1999:46 gällde det en situation där hyresgästen själv, efter överenskommelse med hyresvärden, renoverat lägenhetens badrum. I det fallet ansågs hyresgästen ha ett särskilt intresse att få behålla badrummet i befintligt skick, när fastigheten skulle byggas om. Efter det att hyresvärden satt in en fuktspärr skulle marmorgolvet återmonteras.
3.8 Hyresvärdens tillträde till lägenhet för att utföra ”annat arbete”. I rättsfallet RH 2000:76 gällde frågan vid vilken tidpunkt hyresvärden hade rätt till tillträde. Enligt regeln i 12 kap. 26 § 2 st. jordabalken kan hyresgästen, när en propå om sådana förbättringsarbeten kommer från hyresvärden, vägra hyresvärden tillträde under uppsägningstiden, även om hyresgästen väljer att inte säga upp avtalet. Med hänsyn till att hyresgästen har en vecka på sig för att säga upp avtalet fann Svea hovrätt att tiden då hyresvärden har rätt till tillträde skall sättas till uppsägningstiden plus en vecka. I RH 1999:32 hade hyresvärden begärt tillträde för att bl.a. utföra byte av avloppsstammar. Eftersom det var frågan om ett icke brådskande fall av ”annat arbete” enligt 12 kap. 26 § 2 st. jordabalken hade hyresvärdens begäran om tillträde gjorts för sent med hänsyn till de frister som anges i bestämmelsen. Dessutom går meddelanden om åtgärder enligt 12 kap. 26 § på hyresvärdens risk. Det faktum att hyresgästen motsatt sig åtgärderna och vägrat hyresvärden tillträde kunde därför inte läggas till grund för uppsägning.
3.9 Skenbyte? I RH 1999:128 hade parterna vid byte mellan hyresrätt och bostadsrätt undertecknat en förbindelse till hyresvärden att bytet ”kommer att genomföras i enlighet med lämnade uppgifter”. Så skedde emellertid inte och hyresvärden vägrade att förlänga hyresavtalet med bytesparten. Som förklaring uppgav de f.d. hyresgästerna att avsikten varit att hustrun skulle få en bostadsrätt och att de skulle separera. De hade emellertid ändrat sig och flyttat in i en villa sedan det visat sig att hustrun var gravid. Bostadsrätten såldes till en annan person. Svea hovrätt fann att förbindelsen endast skulle ses som en avsiktsförklaring och inte som en utfästelse att bytet skulle återgå om det av senare uppkommen och av bytesparten oförutsedd orsak inte kommit att genomföras på angivet sätt. Hyresavtalet förlängdes. I RH 2002:50 var det däremot frågan om ett skenbyte. Hyresgästen ansökte om byte och bytesparten tecknade hyresavtal med hyresvärden. Det visade sig emellertid att bytesparten inte hade haft något hyreskontrakt för ”sin” lägenhet, än mindre bott i den. Hyresvärden ansågs ha vilseletts att gå med på bytet. Bytesparten vägrades förlängning av det sålunda tecknade hyresavtalet med hyresvärden.
424 Anders Victorin SvJT 2005 3.10 Tidsfrist för rättelse. I RH 1999:134 gällde frågan hur lång tid hyresgästen hade på sig för att vidta rättelse ”utan dröjsmål” vid otillåten andrahandsuthyrning av restauranglokal enligt 12 kap. 42 § 1 st. 3 jordabalken. I fallet hade hyresvärden låtit 9 dagar gå mellan rättelseanmaningen och uppsägningen. Svea hovrätt ansåg detta vara för kort tid och ogiltigförklarade uppsägningen. I tidigare rättspraxis har 6 veckor (RBD 1980:29) resp. ca 3 veckor (NJA 1979 s. 94) vid bostadshyra ansetts utgöra för lång tid.
3.11 Tidsfrist för återvinning. I RH 2001:22 hade i mål om avhysning på grund av utebliven hyresbetalning hyresgästen såväl i uppsägningen som av kronofogdemyndigheten underrättats om möjligheten att återvinna hyresrätten. Även om beskedet från kronofogdemyndigheten kunde skapa förvirring (den kände inte till att en uppsägning redan skett när målet kom in och skall ombesörja att en upplysning om möjligheten till återvinning ges när inte någon underrättelse om möjligheten till återvinning bifogats ansökningen om avhysning) ansågs den tidsfrist som angivits i uppsägningshandlingen gälla.
3.12 Formkravet vid avstående från besittningsskydd. I RH 2001:12 gällde frågan om ett avstående från besittningsskydd var giltigt. Hyresvärden och hyresgästen hade träffat en förlikning efter en tvist, av vilken framgick att hyresavtalet skulle förlängas med en månad i taget och med en månads uppsägningstid. Hyresgästen avsade sig dessutom besittningsskyddet. Svea hovrätt fann att formkravet — kravet på särskilt upprättad handling — inte var uppfyllt.
3.13 Besittningsskydd för bostadshyresgäst. I RH 1998:4 gällde saken en hyresgäst i ett tvåfamiljshus. Hyresgästen ansågs berättigad till förlängning av hyresavtalet, fastän hyresvärden hade intresse av att själv bosätta sig i lägenheten. Här beaktades att hyresvärden erhållit fastigheten som gåva och att som villkor för gåvan gällde att hyresgästen, som var 80 år, skulle få bo kvar så länge hon klarade ett eget boende. I RH 2002:49 hade det kommit in kackerlackor i lägenheten. Enligt reglerna i 12 kap. 43 § kan hyresvärden i sådant fall säga upp hyresavtalet för förverkande, men han måste göra det inom två månader från han fick kännedom om förhållandet. I fallet hade hyresvärden valt att säga upp avtalet med ordinarie uppsägningstid och vägrat förlängning. Resonemanget i rättsfallet går ut på att den i 12 kap. 43 § angivna fristen också gäller vid en sådan uppsägning.
3.14 Bruksvärdefrågor. I RH 1999:90 gällde frågan om hyran för vissa allmännyttiga lägenheter, som åberopades som jämförelsematerial, var satt på ett korrekt sätt. Så ansågs inte vara fallet. I det s.k. S:t Eriksmålet hade Svenska Bostäder uppfört hyreslägenheter i centrala Stockholm. P.g.a. produktionskostnaderna sattes hyrorna till ca 1 500
SvJT 2005 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 1998–2002 425 kr/kvm och år. Svenska bostäders styrelse beslöt emellertid, närmast av bostadspolitiska skäl, att sänka hyrorna till 1 100 kr/år. Svea hovrätt fann att den sålunda satta hyresnivån avsevärt avvek från vad som kan anses vara den rimliga självkostnaden för den aktuella fastigheten och likvärdig produktion i innerstaden. P.g.a. detta fick inte lägenheterna åberopas som jämförelsematerial. Rättsfallet innehåller principiella uttalanden om innebörden i bruksvärdesystemet och om möjligheterna till hyresutjämning inom det allmännyttiga beståndet.
I RH 1999:65 gällde frågan om såsom jämförelsematerial vid bruksvärdering av privatägda studentbostäder (i Uppsala) borde beaktas lägenheter som ägs av nationsstiftelser, eftersom sådana betraktats som allmännyttiga bostadsföretag i samband med statlig belåning. Svea hovrätt fann att så var fallet och att nationsstiftelsernas hyror, som satts efter förhandlingar och med iakttagande av självkostnadsprincipen, var prisledande som andra allmännyttiga bostadsföretag. (Enligt lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag bör sådana stiftelser också fortsättningsvis betraktas som allmännyttiga, under förutsättning att villkoren i lagen uppfylls.) I det orefererade fallet Svea hovrätt Beslut 2001-02-27 (SÖH 81) gällde frågan också hyressättning av studentbostäder. I Linköping ägs studentbostäderna av det allmännyttiga bostadsföretaget AB Stångåstaden. En student hade gjort gällande att jämförelsen borde ske med ”vanliga” lägenheter i Stångåstadens bestånd. Svea Hovrätt ansåg emellertid att jämförelse kunde ske med andra studentbostäder. Jämförelsematerialet om 262 i stort sett likadana lägenheter kunde därmed godtas såsom korrekt och representativt. — Utan att Svea hovrätt säger det direkt är det frågan om en tillämpning av reglerna att om det finns olika nivåer i jämförelsematerialet får hyresvärden åberopa den högsta nivån, så länge som den inte är orimlig.
I det likaså orefererade fallet Svea hovrätt Beslut 2001-10-31 (SÖH 394) görs uttalanden om vilka kostnadsposter för hyresvärden som kan godkännas som hyra vid andrahandsuthyrning när krav på återbetalning görs enligt reglerna i 12 kap. 55 c § jordabalken med beaktande av ett förarbetsuttalande att det är den kollektivt framförhandlade hyran som skall vara normerande och att det endast i undantagsfall finns skäl att frångå förhandlingsöverenskommelsen. Rättsfallet pekar på att skälig ersättning får tas ut för möbler, service, TVabonnemang m.m., men inte för hyresvärdens förvaltningskostnader. Därmed slås benen undan för sådana konstruktioner — förvaltningskostnaderna kommer att tas ut av förstahandshyresvärden, eftersom de får sägas ingå i förstahandshyran. Fallet gällde gästforskarbostäder, som Stockholms universitet hyrt av en bostadsrättsförening.
I RH 2000:45 gjorde hyresgästen gällande att hyrorna i ett hus, som inte blivit föremål för hyresförhandlingar skulle uteslutas ur jämförelsematerialet. Svea hovrätt fann inte skäl för detta. Varken lagtext eller förarbeten angav något sådant. Det var ostridigt att lägenheterna som
426 Anders Victorin SvJT 2005 inte varit föremål för förhandling var i grova drag jämförbara med prövningslägenheten. Hyrorna där var högre än i annat jämförelsematerial. De lägenheter som bildar den högsta hyresnivån skall då användas vid prövningen av hyran för hyresgästens lägenhet.
3.15 Medhyresgästs behov av lägenheten. I RH 2000:102 gällde frågan om en medhyresgäst hade rätt till förlängning av avtalet för egen del enligt reglerna i 12 kap. 47 § jordabalken. Svea hovrätt ansåg att medhyregästen hade ett skyddsvärt behov av lägenheten och gjorde en skälighetsprövning som motsvarar den enligt 12 kap. 46 § 1 st. 10 jordabalken.
3.16 Uppsägning av lokalhyresavtal. I NJA 1998 s. 426 ansågs en lokalhyresgäst inte samtidigt kunna säga upp ett hyresavtal för såväl villkorsändring som avflyttning med hänsyn till att uppsägningarna har olika rättsverkningar. I fallet hade hyresgästen formulerat uppsägningen i första hand för villkorsändring. Hyresvärden hade därför rätt att ta fasta på detta. Eftersom hyresgästen inte hänskjutit målet till hyresnämnden för medling hade uppsägningen blivit utan verkan. (Jfr NJA 1989 s. 505.)
3.17 Återkallande av ansökan om medling. I rättsfallet NJA 1998 s. 430 diskuteras verkan av att lokalhyresgästen efter uppsägning för villkorsändring återkallar sin medlingsansökan. Frågan gällde om hyresavtalet skulle upphöra att gälla vid hyrestidens utgång, trots att hyresgästen återkallat sin medlingsansökan. Avtalet innehåll en bestämmelse om att hyresavtalet skulle förlängas vid utebliven uppsägning. Högsta domstolen fann med hänsyn till regeln att hyresgästen har rätt att återkalla sin ansökan om medling och därmed beta uppsägningen dess verkan, en regel som är uppställd i hyresgästens intresse, att hyresavtalet skulle förlängas. Det faktum att hyresgästen lagt fram ett förslag till nya hyresvillkor, vilket hyresvärden avslagit och att förhandlingarna måste anses avslutade, spelade ingen roll. Det skäl som hyresgästen kan ha haft för att återkalla sin medlingsansökan måste anses irrelevant.
3.18 Ersättning till lokalhyresgäst vid uppsägning. I RH 2001:1 gjorde hyresgästen gällande att ersättningen borde beräknas enligt den s.k. marknadsvärdemetoden. Omständigheterna var särpräglade. Hyresgästen drev kaféverksamhet i Konserthuset i Stockholm och hyresvärden sade upp avtalet för ombyggnad. Priset för en tillfredsställande ersättningslokal, som hyresvärden inte lyckats erbjuda hyresgästen låg på omkring 5,5 milj. kr. Emellertid hade hyresvärden, Konserthusstiftelsen, egentligen åberopat fel uppsägningsgrund — ett bättre skäl hade varit hyresvärdens eget behov av lägenheten. (P.g.a. principen i NJA 1981 s. 675 var hyresvärden bunden vid den grund han angivit för uppsägningen.) Svea hovrätt fann emellertid att detta faktum
SvJT 2005 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 1998–2002 427 borde påverka ersättningens storlek. Marknadsvärdet av den aktuella lokalen kunde nämligen inte uppskattas till något högre belopp, eftersom en eventuell förvärvare måste vara beredd på att mötas av en uppsägning från hyresvärdens sida, då denne åberopar eget behov av lägenheten. Hyresvärden hade ju själv sedan mycket lång tid tillbaka drivit egen verksamhet i lokalen och behövde lägenheten för utvidgning, en situation där hyresgästen vid intresseavvägningen kan få vika. Till detta kom att ett högt marknadsvärde torde förutsätta utskänkningstillstånd. Detta skulle innebära ändrad användning av lokalen, något som man inte kunde förutsätta att hyresvärden skulle gå med på. Någon utredning om marknadsvärdet i en sådan situation fanns inte i målet.
I rättsfallet RH 1999:45 fann emellertid Svea hovrätt att det fanns grund för att tillämpa en marknadsvärdeprincip. Fallet var emellertid såtillvida speciellt att hyresgästen, när uppsägningen kom, hade begärt tillstånd till överlåtelsen och även funnit en köpare och köpeskillingen var bestämd. Efter uppsägningen ville köparen givetvis inte fullfölja affären. Svea hovrätt fann att hyresgästen styrkt att rörelsen hade ett marknadsvärde, bl.a. med hänvisning till att köpeskillingen bestämts i samråd med en bank, som var villig att bevilja lån på det sålunda överenskomna beloppet.
I det orefererade fallet Göta hovrätt dom 2001-10-04 (T 79-01) — prövningstillstånd vägrat — gällde frågan ersättning vid uppsägning i en situation då hyresgästen, ett bensinstationsbolag, yrkade ersättning för rörelseskada till följd av uppsägning för upphörande. Hyresvärden, ett stort oljebolag, hade förutom lokalhyresavtalet ingått ett samarbetsavtal med hyresgästen, som reglerade möjligheten att driva bensinstationsrörelse. Göta hovrätt fann att samarbetsavtalet uttömmande reglerade möjligheten att bedriva bensinstationsrörelse. Även om hyresavtalet inte varit kopplat till samarbetsavtalet utan fortsatt att gälla efter det att samarbetsavtalet hade bringats att upphöra skulle bensinstationsverksamheten inte kunnat fortsätta i lokalerna. Rörelseskadan hade därmed inte uppkommit på grund av att hyresavtalet sagts upp, utan på grund av att samarbetsavtalet sagts upp av oljebolaget och var därför inte ersättningsgill enligt reglerna om ersättning vid uppsägning av lokalhyresavtal. — Möjligen kan man säga att fallet sätter de yttersta gränserna för principen i NJA 1971 s. 129 att hyresregler i första hand skall tillämpas vid blandade avtal. Det finns onekligen goda skäl för detta. Annars skulle hyresreglerna lägga starka restriktioner på hur oljebolag och andra franchisingföretag organiserar sin verksamhet. I praktiken skulle t.ex. den nuvarande ordningen där det är vanligt att franchisingtagaren hyr lokaler av franchisinggivaren i praktiken bli omöjlig.
3.19 Andrahandshyresgästs ställning vid avhysning. I NJA 1999 s. 210 hade andrahandshyresgästen påstått att ett hyresförhållande upp-
428 Anders Victorin SvJT 2005 kommit mellan henne och hyresvärden. Enligt 16 kap. 8 § utsökningsbalken får avhysning genomföras även mot tredje man, som hindrar sökanden i utövningen av hans rätt, om det är uppenbart att tredje mannen saknar fog för att motsätta sig verkställigheten. I fallet hade emellertid andrahandshyresgästen bott kvar och betalat hyran direkt till hyresvärden under 5 månader efter förstahandshyresförhållandets upphörande, utan att hyresvärden såvitt visats, klargjort att hon inte haft rätt att bo kvar. En oenig Högsta domstol fann det inte var uppenbart att hon saknade fog att motsätta sig verkställighet.
3.20 Preskription av hyresfordran. I NJA 1998 s. 252 gällde frågan om en fordran på skadestånd för uteblivna hyresintäkter preskriberats enligt reglerna i 12 kap. 61 § jordabalken. Fallet gällde närmast om preskriptionsavbrott hade skett och skall inte kommenteras vidare här.
3.21 Skiljeavtal. I RH 2000:47 gällde frågan om uppskov med avflyttningen vid bostadshyra var en fråga en skiljenämnd var behörig att pröva. Enligt 12 kap. 66 § jordabalken får skiljeavtal inte göras gällande bl.a. i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten eller fastställande av hyresvillkor enligt 51, 52 och 55 §§. Med hänsyn till att ett uppskov med avflyttningen innebär fastställande av hyresvillkor ansågs det inte rimligt att själva uppskovsfrågan beslöts av skiljenämnden, medan hyran beslutades av hyresnämnden. Även lagtexten (”behålla… lägenheten”) ansågs ge stöd för detta. Inte heller vid lokalhyra, fortsätter Svea hovrätt, får en skiljenämnd pröva uppskovsfrågan. Dock finns det, med hänsyn till att 66 § inte hänvisar till 59 §, inte något hinder att skiljenämnden prövar hyran under uppskovstiden.
3.22 Hyresnämnds och tingsrätts kompetens. I RH 1998:23 gällde frågan hur man skulle se på saken när hyresvärden samtidigt förde talan i tingsrätt att något hyresavtal inte existerade mellan hyresgäst och hyresvärd, samtidigt som han förde talan i hyresnämnd om att hyresavtalet skulle upphöra vid hyrestidens utgång. Efter överenskommelse mellan parterna avgjordes först förlängningstvisten. Svea hovrätt fann att rätt till förlängning förelåg. Därefter avgjordes målet i tingsrätten, som fann att något hyresavtal inte förelåg p.g.a. reglerna i 7 kap. jordabalken — fastigheten hade överlåtits, förbehåll hade inte skett, den nye ägaren var i god tro och tillträde hade inte skett. När målet sedan fördes vidare till Svea hovrätt (samma avdelning) konstaterade hovrätten att beslutet om förlängning av hyresavtalet innebar att det rättskraftigt hade avgjorts att ett hyresavtal förelåg, samt att alla invändningar som kunnat åberopas i förlängningstvisten därigenom prekluderats (12 kap. 51 § jordabalken). — Fallets utgång får förklaras med den olyckliga omständigheten att målet i tingsrätten vilandeförklarats. I förarbetena (NJA II 1973 s. 310 f) uttalas klokt nog att må-
SvJT 2005 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 1998–2002 429 let i hyresnämnden bör vilandeförklaras i avvaktan på tingsrättens dom. (Jfr Victorin, Företag som bostadshyresgäster, SvJT 2000 s. 452 ff.)
3.23 Hyresprocess i övrigt. I RH 1998:39 gällde frågan om ny grund åberopats enligt 13 kap. 3 § rättegångsbalken. Hyresgästen hade yrkat ersättning för obefogad uppsägning enligt 12 kap. 57 § jordabalken. Senare yrkade han att hyresvärden skulle förpliktas att utge ett belopp p.g.a. att ett ettårigt hyresavtal indexerats. Det ansågs inte vara frågan om väsentligen samma grund som det första yrkandet och det senare yrkandet avvisades. I RH 1998:52 ansågs kommun och hyresgästförening ha rätt att överklaga hyresnämndens beslut att avvisa en bostadsrättsförenings ansökan om förvärvstillstånd enligt lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. I RH 1998:72 gällde frågan bevisskyldigheten för att en bestämd avgift avtalats. Det ansågs styrkt att hyresvärden lovat hyresgästen att en balkong skulle glasas in. Däremot var det oklart om hyran skulle justerats med hänsyn till detta. Hyresvärden ansågs bevisskyldig i detta hänseende (jfr NJA 1975 s. 280). Oklarheten gick ut över hyresvärden.
3.24 Hyresförhandlingslagen. Rättsfallet RH 2000:103 gällde frågan om en hyresgästförenings rätt att påkalla förhandlingar om sänkta hyror enligt förhandlingsordningen kunde behandlas som en preliminärfråga i ett mål om prövning av hyresvillkor enligt 24 § hyresförhandlingslagen. Svea hovrätt fall att frågan kunde behandlas som en preliminärfråga och tolkade förhandlingsordningen så att rätten för hyresgästföreningen att begära förhandling för hyressänkning inte avtalats bort i förhandlingsordningen.
I RH 2000:46 gällde frågan hyresgästernas inställning när hyresgästföreningen begärt förhandlingsordning enligt 10 § hyresförhandlingslagen. En undersökning hade visat att ca 30 procent av hyresgästerna var positiva. Svea hovrätt tyckte att detta var tillräckligt för att medge begäran om förhandlingsordning. Hovrätten ansåg att inte obetydlig vikt måste fästas vid det faktum att ingen av dem som besvarat enkäten (6 personer) varit negativ till förhandlingsordning.
I RH 2000:53 hade hyresförhandlingarna strandat. Därefter hade hyresvärden enligt 24 § hyresförhandlingslagen ansökt om prövning av den begärda hyreshöjningen. Frågan var vilka som var hyresvärdens motparter. Svea hovrätt ansåg att det endast kunde vara de som var hyresgäster vid den tid till vilken hyreshöjningen begärdes (1 januari 1997). För därefter påbörjade hyresförhållanden kan hyresvärden alltid betinga sig den hyra som gällt för den tidigare hyresgästen. Önskar han betinga sig en högre hyra och är denna då föremål för hyresnämndens prövning efter en strandad förhandling blir den, sedan nämnden fattat beslut, att anse som den för den tidigare hyresgästen gällande hyran, vilken hyresvärden utan att påkalla förhandling en-
430 Anders Victorin SvJT 2005 ligt hyresförhandlingslagen kan betinga sig av den nya hyresgästen. (5 § 1 st. 2, 25 § sista stycket hyresförhandlingslagen.)
3.25 Lagen om sambors gemensamma hem. I RH 1998:11 hade mannen, som var hyresgäst, yrkat att kvinnan skulle förklaras sakna rätt att överta bostaden. Den fråga som fallet gällde var om ett beslut enligt 24 § om rätt att bo i bostaden i avvaktan på slutligt avgörande i frågan enligt 16 § kunde överklagas särskilt. Svea hovrätt fann att så inte var fallet. Ett sådant beslut kan överklagas endast i samband med det slutliga avgörandet.
4.1 Oäkta bostadsrätt. I rättsfallet RH 2000:82, som närmast gällde fastighetsmäklares ansvar, berörs situationen att en ”bostadsrätt” upplåts av en förening som äger fastigheten tillsammans med en annan juridisk person. Med hänsyn till att en sådan upplåtelse måste ses som tveksam, med hänsyn till att upplåtelsen då måste ses som gjord inte enbart av bostadsrättsföreningen, utan även av en juridisk person som inte har rätt att upplåta bostadsrätt, hade mäklaren bort upplysa förvärvarna om detta (och inte enbart om att förhållandet också kunde ha skatterättsliga konsekvenser). Jfr Julius/Uggla, Bostadsrättslagen, 2 uppl. 2001 s. 30. Se även Victorin, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, 2003 s. 58 f. för en diskussion.
4.2 Erbjudande om förvärv av bostadsrätt i ombildningsfall — likhetsprincipen. I rättsfallet RH 1999:78 hade, vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, bostadsrättsföreningens erbjudande till hyresgästerna endast innehållit uppgift om insatsens storlek. Kraven enligt 7 kap. 14 § 3 st. bostadsrättslagen på ett sådant erbjudande var därmed inte uppfyllda. Bl.a. fanns ingen ekonomisk plan upprättad. Inte heller fanns uppgifter om vilka avgifter som skulle utgå. I fallet hade föreningen inte motsatt sig en upplåtelse, utan frågan gällde närmast vilken insats som skulle betalas. Här utgick Svea hovrätt från likabehandlingsprincipen. Erbjudandet var väsentligt högre än det som gjorts till övriga bostadsrättshavare. Det jämkades därför till skäligt belopp. Föreningen ålades vid vite att upplåta bostadsrätten till det angivna beloppet. Det framgår inte av referatet att skillnaderna betingades av att föreningens hus haft flera ägare, som gått in i ägandet med olika ekonomiska förutsättning. Naturligtvis bör något sådant inte spela någon roll vid upplåtelse av bostadsrätt.
I rättsfallet RH 1999:58 gjorde hyresgästen i ett ombildningsfall gällande att erbjudandet om förvärv var ogiltigt, eftersom han inte var medlem vid tillfället. Svea hovrätt kom emellertid fram till att ett sådant erbjudande kan riktas till en hyresgäst, som inte är medlem. Detta innebar att, eftersom hyresgästen inte antagit erbjudandet inom den i 7 kap. 14 § 3 st. angivna tiden, hade föreningen rätt att ta ut en
SvJT 2005 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 1998–2002 431 ut en upplåtelseavgift. Också i detta fall var erbjudandet ofullständigt. Men den omständigheten att andelstal inte angivits ansågs inte ensamt medföra att erbjudandet var overksamt.
4.3 Ändring av grundavgifter i ekonomisk plan — likhetsprincipen. I NJA 1998 s. 153 gällde frågan om en bostadsrättsförening utan att bryta mot likhetsprincipen kunde fatta beslut om ändring i den ekonomiska planen så att insatserna i hus som senare skulle uppföras sänktes. Fallet utgör en tillämpning av reglerna i 1971 års bostadsrättslag, men torde vara aktuellt även för tillämpningen av 1992 års lag. Den aktuella bestämmelsen, 60 § 1 st. 1 i 1971 års lag, har med endast redaktionella ändringar överförts till 9 kap. 16 § 1 st. 1 i 1992 års lag.
Bakgrunden var att föreningen inledningsvis hade en ekonomisk plan för tre fastigheter, som grundade sig på privatfinansiering av byggnationen. Senare, när två av husen skulle uppföras lyckades föreningen för dessa erhålla statliga lån, något som medgav lägre insatser och högre lånefinansiering. Föreningen beslöt därför att ändra den ekonomiska planen så att insatserna sänktes för bostadsrätterna i de hus som skulle byggas, medan någon sänkning inte skedde för det hus som redan uppförts. Föreningen såg ingen anledning till att låta bostadsrättshavarna i de redan upplåtna bostadsrätterna delta i kostnaderna för den högre lånefinansieringen i de hus som skulle uppföras. — I hovrättens dom, som fastställdes av Högsta domstolen, förklarades att någon upplåtelse inte skett av bostadsrätt i de hus som skulle uppföras. Den åberopade bestämmelsen var därför inte tilllämplig. Beslutet, som i och för sig kunde ha fattats av styrelsen, var korrekt. Inte heller ansågs beslutet av nyss nämnda skäl strida mot likhetsprincipen.
4.4 Överlåtelse av bostadsrätt — formkravet. I RH 2002:63 hade två bostadsrätter överlåtits till ett gemensamt pris. Vid prövning av medlemskap för förvärvaren gjorde föreningen gällande att överlåtelsen stred mot formkravet i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen. Svea hovrätt fann att det förhållandet att överlåtelseavtalet avsåg två bostadsrätter och att det angivna priset är gemensamt inte medförde att överlåtelsen inte uppfyllde formkravet.
4.5 Överlåtelse från ägare av bostadsrätt som inte är medlem. I NJA 2001 s.
75 (se även nedan) gällde en av frågorna om det spelade någon roll att den som sålde en bostadsrätt (på termin, men det spelade inte någon roll för den principiella frågan) var medlem i föreningen eller ej. Högsta domstolen konstaterar att detta givetvis inte spelar någon roll. Revisionssekreteraren gör en längre utläggning i frågan, och kommer till samma resultat. Detta innebär emellertid att en bostadsrätt som sålts sedan kan säljas vidare utan att den första förvärvaren söker medlemskap. Om någon senare person i förvärvskedjan söker
432 Anders Victorin SvJT 2005 medlemskap är tydligtvis föreningen skyldig att ta upp frågan till behandling. Samtidigt kan detta innebära nackdelar för säljaren, som fortsätter att betraktas som bostadsrättshavare ända till dess att förvärvaren beviljats medlemskap. För att undvika sådana komplikationer bör ett normalt avtal om överlåtelse av bostadsrätt kompletteras med ett förbud mot vidareupplåtelse innan köparen beviljats medlemskap och en regel att säljaren äger häva köpet om köparen inte inom kort tid ansöker om medlemskap i föreningen. (Se även Victorin i SvJT 2000 s. 678 ff.)
4.6 Lokalhyresgästs rätt till medlemskap och upplåtelse. I RH 2000:74 hade ett hyreshus ombildats till bostadsrätt. Det framgick av den ekonomiska planen att lägenheten skulle upplåtas med bostadsrätt. Vid tidpunkten för ansökan om medlemskap fick juridiska personer vara medlemmar och få bostadsrätt upplåten på sig. Senare ändrades stadgarna så att juridiska personer inte kunde förvärva bostadsrätt. Hyresavtalet sade också upp från föreningens sida, som angav att meningen var lokalen skulle byggas om till två bostäder. Med hänsyn till reglerna i 2 kap. 8 § bostadsrättslagen beviljades medlemskap och upplåtelse. Den senare ändringen av stadgarna fick inte åberopas till hyresgästens nackdel (jfr RBD 27:80).
4.7 Vägrat medlemskap vid överlåtelse. I RH 2000:22 krävde en bostadsrättshavare skadestånd av föreningen motsvarande förlusten av köpeskillingen på grund av avtalsbrott därför att medlemskap vägrats förvärvarna. Svea hovrätt, som fann att överlåtelsen av ogiltig p.g.a. formfel (tas inte upp här, eftersom det gällde 6 kap. 4 § bostadsrättslagen i dess lydelse före 1 januari 1996), ansåg att föreningen kunde åberopa ogiltigheten — föreningen har ett starkt intresse att inte som medlem anta någon som förvärvat en bostadsrätt genom ett ogiltigt avtal, eftersom föreningen kan riskera att bli skyldig att prestera såväl till köparen som till säljaren. Därutöver ansåg hovrätten att prövningen från föreningens sida måste ske objektivt och grundas på en utredning i rimlig omfattning beträffande sökandens ekonomiska förhållanden. Men föreningen måste ges vida ramar för sin skälighetsbedömning, särskilt som denna är inriktad på framtiden och därmed på svårbedömda förhållanden. Till detta kommer att det för förvärvaren finns möjlighet till överprövning i hyresnämnd. Föreningen hade enligt hovrättens mening gjort en seriös och på objektiva skäl grundad bedömning. — Det intressanta med målet är att skadestånd för föreningen i en sådan situation likväl kan bli aktuellt, nämligen om föreningens prövning inte uppfyller de krav som hovrätten ställer.
4.8 Terminsavtal med ännu ej upplåten bostadsrätt. I NJA 2001 s. 75 gällde frågan om det var möjligt, trots bestämmelserna om förhandsavtal i 5 kap. bostadsrättslagen, att skapa ett giltigt överlåtelseavtal avseende
SvJT 2005 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 1998–2002 433 en bostadsrätt som ännu inte upplåtits. Problemet består närmast i att en förhandstecknare av bostadsrätt enligt 5 kap. 6 § bostadsrättslagen inte får överlåta bostadsrätten annat än till maka eller sambo. Skälet till detta är att lagstiftaren inte velat tillåta handel med förhandsavtal. Tillåter man emellertid terminsavtal med ännu icke upplåtna bostadsrätter skapas en väg att kringgå detta förbud. En oenig Högsta domstol fann, att även om rättspolitiska skäl kan anföras mot ett förbud mot överlåtelse av ännu inte upplåten bostadsrätt, det måste beaktas att terminsavtal var tillåtna på andra områden. Förbudet mot överlåtelse av förhandsavtal rör ett så speciellt och avgränsat fall att det inte analogivis bör utsträckas till att omfatta sådana överlåtelseavtal som det här är frågan om. I vart fall bör ett sådant avtal inte anses ogiltigt i fall som förevarande, där avtalet ingåtts i ett så sent skede av ombildningsförfarandet att upplåtelse av bostadsrätten var nära förestående, säger majoriteten. Reservanten (Håstad) pekade på risken med att t.ex. en person förhandstecknar sig för många lägenheter och sedan kringgår överlåtelseförbudet genom att sälja bostadsrätterna med terminsavtal. — Rättsfallet innebär svårigheter. Möjligen kan det ses som ett undantagsfall som endast åsyftar situationen när upplåtelsen är nära förestående. I annat fall kan det innebära en möjlighet att kringgå bostadsrättslagens skyddssystem, alldeles oavsett att förbudet mot försäljning av förhandsteckningsrätter blir ganska meningslöst.
4.9 Förverkande. I RH 2000:9 diskuterades frågan om hur man skall se på en bostadsrättshavares dröjsmål med betalning av årsavgiften med beaktande av att föreningen har legal panträtt för sin fordran enligt bestämmelserna i 7 kap. 16 a § bostadsrättslagen. Om bostadsrättens marknadsvärde överstiger fordringens storlek tar ju föreningen ingen ekonomisk risk. Svea hovrätt ansåg att ett sådant resonemang kunde medföra att man i större utsträckning än vid hyra kunde anse att ett dröjsmål med betalning av årsavgift vara av ringa betydelse, men med beaktande av de upprepade och långvariga dröjsmålen som bostadsrättshavaren i fallet gjort sig skyldig till förklarades ändå bostadsrätten förverkad. I NJA 1999 s. 610 fann HD att föreningens panträtt för obetalda årsavgifter omfattade 6 månader från det att bostadsrättshavaren blivit formellt skild från lägenheten (7 kap. 16 a § jämförd med 6 kap. 7 § bostadsrättslagen). När en bostadsrättshavare stannat kvar i lägenheten efter det att återvinningsfristen löpt ut och det inte framgår att han godtagit uppsägningen räknas tiden från det att förverkandet prövats rättsligt. I fallet hade kronofogdemyndigheten fattat beslut om tvångsförsäljning, ett beslut som inte överklagats, och bostadsrättshavaren ansågs skild från lägenheten i och med beslutet. I RH
1998:24 hade en bostadsrättförening med sagt upp en bostadsrättshavare till omedelbar avflyttning. Den omständigheten att bostadsrättshavaren dessförinnan avsagt sig bostadsrätten innebar inte att
434 Anders Victorin SvJT 2005 uppsägningen var utan verkan. Även i ett fall då en avsägelse av bostadsrätten skett kunde föreningen inte anses betagen rätten att göra sig av med en bostadsrättshavare, som förverkat nyttjanderätten genom olika former av klandervärt beteende. Under den tid som förflyter från avsägelsen till dess att bostadsrätten upphör kan bostadsrättshavaren förorsaka föreningen stor skada, konstaterade Svea hovrätt.
4.10 Prisavdrag vid ohyra i lägenheten. I NJA 1998 s. 792 gällde frågan prisavdrag när det funnits kackerlackor i lägenheten. Eftersom fallet är köprättsligt skall här endast konstateras att parterna var eniga om att fel förelåg, och domstolarna fann att det var så väsentligt att säljarna inte ägde åberopa att lägenheten sålts i befintligt skick enligt köplagens regler. Felet var dolt. Det ansågs att reglerna om avhjälpande skulle ses snävt. Att lägenheten inte var i beboeligt skick förrän en månad efter tillträdet ansågs inte tillfredsställande. Högsta domstolen bedömde prisavdraget efter skönsmässiga grunder till 20 000 kr.
4.11 Ombyggnad av föreningens hus. I RH 2001:24 hade föreningsstämman fattat beslut om att bygga balkonger för åtskilliga lägenheter. En bostadsrättshavare med lägenhet i markplanet klagade på föreningens beslut och ansåg att åtgärden skulle innebära sämre trivsel. Lägenheten skulle bl.a. skuggas av den överliggande balkongen. Trots att förändringen inte direkt berörde lägenheten ansåg Svea hovrätt att bostadsrättshavarna i ett sådant fall kunde ha skydd genom reglerna i 9 kap. 16 § bostadsrättslagen. Bl.a. med hänvisning till förarbetena till 1930 års lag om bostadsrättsföreningar fann Svea hovrätt att beslutet om ombyggnaden kunde påverka trivseln i lägenheten och därmed också marknadsvärdet. Målet återförvisades till hyresnämnden, som avvisat målet.
4.12 Regler om föreningen. I NJA 1999 s. 171 gällde frågan om en bostadsrättsförening, som trätt ur HSB också därefter var skyldig att betala viss avgäld till HSB. Att rätten att träda ur en ekonomisk förening fanns, var obestritt, men HSB ansåg att skyldigheten att betala avgäld var en avtalsenlig förpliktelse som bl.a. följde av stadgarna och den ekonomiska planen. Högsta domstolen fann emellertid att det inte fanns någon självständig förbindelse vid sidan av stadgarna. I och med att dessa ändrades förföll förpliktelsen. Att ändringen kräver registrering enligt reglerna i 9 kap. 25 § bostadsrättslagen hade å andra sidan inte åberopats av HSB.
4.13 Processrätt/exekutionsrätt. I NJA 1998 s. 400 gällde frågan om en tvångsförsäljning p.g.a. dröjsmål med betalning av årsavgifter kunde fortsätta när bostadsrättshavaren invänt att lägenheten var så bristfällig att han hade rätt till nedsättning motsvarande hela årsavgiften. Invändningen hade dock framförts ca ett halvår efter det att de obetalda
SvJT 2005 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 1998–2002 435 avgifterna förföll till betalning. Högsta domstolen fann att tvångsförsäljningen måste avbrytas, eftersom frågan om förverkande var tvistig och bostadsrättshavarens invändning inte kunde lämnas utan avseende (jfr 3 kap. 21 § utsökningsbalken).
I NJA 1999 s. 656 gällde frågan om ett yrkande från föreningen att bostadsrättshavaren skulle återställa lägenheten i ursprungligt skick genom att nedmontera en bastu, som han installerat i badrummet, skulle avvisas p.g.a. reglerna om res judicata. Föreningen hade tidigare förlorat ett mål om förverkande p.g.a. vanvård — bostadsrättshavarens åtgärd ansågs inte innebär sådan risk för vattenintrång m.m. att det var fråga om vanvård. Högsta domstolen fann att res judicata inte förelåg. Även om sakförhållandena var desamma så avsåg yrkandet en annan rättsföljd än i det tidigare målet.
4.14 Dold samäganderätt. Rättsfallet NJA 2002 s. 3 gällde frågan om en sambo kunde ha en dold äganderätt till en formellt sett med den andra sambon samägd bostadsrätt. HD uteslöt inte möjligheten, men fann inte så vara fallet i den aktuella tvisten, eftersom sambon inte kunde visa att något annat än samägande skulle gälla mellan parterna.
4.15 Fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. I RH 1999:61 avvisades ansökan till hyresnämnden om förhandsbesked rörande frågan om hembud behövdes, eftersom någon bestämd köpare inte angivits. Då kunde hyresnämnden inte pröva frågan om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse enligt reglerna i 6 § 3 st. ombildningslagen.
5.1 Marknadsvärde för specialfastigheter. I NJA 2002 s. 45 ställdes Högsta domstolen inför det mera filosofiska problemet hur värdet av en fastighet som egentligen endast kan användas av en enda person skall beräknas. Det var frågan om specialfastigheter utan taxeringsvärde och som användes av AB Storstockholms Lokaltrafik (SL) för uppställning av tunnelbanevagnar, för banmaterial m.m. Enligt plan fick fastigheterna endast användas för det ändamålet. Det var frågan om tillämpning av reglerna i 13 kap. 11 § 2 st. jordabalken om bedömning av markvärdet vid omprövning av tomträttsavgäld — då skall värdet av marken läggas till grund för beräkningen och avgälden och vidare skall härvid hänsyn tas till ändamålet vid upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Enligt rättspraxis skall utgångspunkten tas i fastighetens marknadsvärde i avröjt skick (NJA 1975 s. 385 och 1976 s. 562). HD fann emellertid att fastigheten kunde åsättas ett mark-
436 Anders Victorin SvJT 2005 nadsvärde, eftersom, om den bjöds ut, SL skulle vara intresserad att förvärvad den. — SL:s (högst berättigade) invändning att SL i så fall endast skulle vilja betala ett symboliskt pris ansågs inte kunna godtas. Det fanns även andra tänkbara förvärvare med anknytning till tunnelbaneverksamheten. Eftersom därmed fastigheten hade ett marknadsvärde, skulle det enligt domstolens mening motsvara ett försiktigt uppskattat industritomtvärde.
5.2 Ränteberäkning vid betalning av tomträttsavgäld efter omprövning. I NJA
2002 s. 261 gällde frågan en tvist om beräkning av tomträttsavgäld. Tomträttshavaren medgav efter stämning kommunens krav på avgäld. Kommunen krävde ränta på förfallna belopp som utgjorde mellanskillnaden mellan ny och dittills utgående avgäld jämte ränta från respektive förfallodag enligt 6 § räntelagen (dröjsmålsränta). Tomträttshavaren ansåg att ränta borde utgå enligt 5 § räntelagen (avkastningsränta) fram till dess domen vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Reglerna i 13 kap. jordabalken säger ingenting om ränta och ränteberäkning. Med hänvisning till reglerna om ränteberäkning vid jordbruksarrende och bostadsarrende (9 kap. 12 a § resp. 10 kap. 6 a § jordabalken) samt vid bostadshyra (12 kap. 55 c § 6 st. jordabalken) ansåg Högsta domstolen att reglerna om dröjsmålsränta inte kunde tillämpas förrän domstolens avgörande i tvisten om avgäldens storlek vunnit laga kraft. Dröjsmålsränta skulle utgå för tiden därefter.
5.3 Processrättsliga frågor. I RH 1999:111 ansågs mål om tomträttsavgäld, i vilket parterna träffat förlikning, vara sådant mål som avses i 18 kap. 2 § rättegångsbalken. Enligt 13 kap. 11 § jordabalken kan en överenskommelse om ändring av tomträttsavgäld inte träffas senare än ett år före utgången av den löpande perioden. I annat fall skall fastighetsägaren eller tomrättshavaren väcka talan i frågan. I så fall gäller enligt 13 kap. 24 § att en viss prövning måste göras av domstolen även om parterna träffat förlikning. Även om prövningen är summarisk kan fallet inte anses dispositivt. Med hänsyn till omständigheterna fann hovrätten förutsättningar föreligga att låta parterna bära sin rättegångskostnad vid fastighetsdomstolen.

References: domstolen 
 § 1
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 § 3
 HD 
 HD 
 HD 
 § 2
 § 2
 § 1
 § 1
 domstolen 
 § 1
 § 3
 § 3
 § 1
 § 1
 domstolen 
 HD 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 HD 
 § 3
 domstolen 
 § 2
 HD 
 § 6
 domstolen 
 domstolen