Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/nebenkosten-nachzahlung.2831/
Timestamp: 2020-04-01 22:41:04+00:00

Document:
Diskutiere Nebenkosten nachzahlung im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo @ all, folgendes szenario Der oder die Mieter sind mit an unserer Heiztherme (Etagenheizung) mit angeschlossen und heizen ca. 50m² an...
#1 ZX6R, 23.04.2007
ZX6R Neuer Benutzer
Der oder die Mieter sind mit an unserer Heiztherme (Etagenheizung) mit angeschlossen und heizen ca. 50m² an Wfl., unsere Wohnfläche bträgt ca. 100m², nun haben wir eine NEBENKOSTEN betrag auf erfahrung her festgelegt da die genannte 50m² vorher schon von 1 Person bewohnt war, jetzt ist die wohnung von 2 Personen bewohnt und aus unserer Nachzahlung des Gases mussten wir nun die Nebenkosten erhöhen und haben auch somit eine Rechnung erstellt indem wir Prozentual zu der Wfl. und den Mietern den von Ihnen zu Zahlenden Betrag erechnet haben.
Das waren so ums die 220,- die Nachzuzahelen waren/sind
Besagten Mieter sind nun zum Miterschutzbund gegangen (was auch ok ist, haben wir keine Porbleme mit) und haben den von uns ausgestellten Mietvertrag vorgelegt.
Nun haben wir ein schreiben des MSB bekommen in dem steht das wir die Nebenkosten nicht erhöhen können, da in dem Mietvertrag "NEBENKOSTEN" und nicht "BETRIEBSKOSTEN" steht. Was soviel heisst wie das wir quasi ein FIXBETRAG festgelegt haben.
Der Mieter ist nun nicht bereit gesagte Nebenkosten nachzuzahlen, geschweigedenn die nun angepassten Nebenkosten zu Zahlen.
Wir sind ehrlich Menschen und wollen auch niemand ein Grab schaufeln, aber ich sehe das auch net ein für andere zu bezahlen.
1. Hat der Mieter das recht besagte NK nachzahlung einfach nicht zu bezahlen?
2. Können wir als Vermieter nicht dei Nebenkosten (Betriebskosten) erhöhen?
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#2 onkelfossi, 23.04.2007
Also selbst der Deutsche Mieterbund spricht bei Betriebskosten von Nebenkosten. Ich glaube bei dir hakt es an einer anderen Stelle. Hast du vielleicht im Mietvertrag eine Pauschale und keine Vorauszahlung vereinbart? Vorauszahlungen kannst du natürlich anpassen, die realen Betriebskosten ergeben sich dann aus Rechnungen und Umlageschlüsseln. Einfach irgendwelche Beträge für Nebenkosten festlegen geht natürlich nicht. Vielleicht solltest du mal den Mietvertrag einscannen.
#3 ZX6R, 23.04.2007
ne irgendwelche beträge haben wir ja nicht einfach festgelegt, wir haben das ganze schon richtig ausgerechnet wie sich das prozentual dann eben ergibt.
Im Mitevertrag steht eben Miete Kalt und unten drunter Nebenkosten mit der Preisangabe...
Ich habe den Mietvertrag jetzt nicht hier liegen, scanne den aber bald ein!
#4 Dr.No, 24.04.2007
Sehe ich das richtig, 2 Parteien im Haus eine davon (Du) ist der Vermieter?
Dann biete Deinen Mietern doch eine Kündigung des Mietverhältnisses an,
das dürfte die Bereitschft zu einer gütlichen Lösung steigern.
#5 lostcontrol, 24.04.2007
Original von ZX6R
steht neben den "nebenkosten" vielleicht noch das wörtchen "pauschal"?
DAS wäre das entscheidende hier...
ansonsten hat dr.no recht:
bei einem zweifamilienhaus, in dem eine der wohnungen vom vermieter selbst bewohnt wird, hast du deutlich vereinfachte kündigungsmöglichkeiten, und mit denen könnte man im zweifel durchaus auch mal freundlich winken, wenn so ein streit eskaliert...
#6 Vermieterheini1, 25.04.2007
Wenn in dem betreffenden Mietvertrag nicht ausdrücklich, allgemeinverständlich formuliert und unmissverständlich steht, dass das die Mieter für ... monatliche Vorauszahlungen leisten müssen ...
und dass darüber jährlich abgerechnet wird ...
und dass die Vorauszahlungen angepasst werden können ...
--- UND UND UND ---
kurz gesagt, ALLES, was in einem "ordentlichen" Mietvertrag zu stehen hat, dann
handelt es sich um eine Pauschale.
Unklare Formulierungen im Mietvertrag gehen immer zu Lasten des Vermieters, denn von dem stammt ja der Mietvertrag.
Auch wenn der Vermieter den Mietvertrag irgendwo gekauft hat, ist der Vermieter alleine für den Inhalt verantwortlich.
Stammt dieser Mietvertrag vom Grund & Hausbesitzerverein?
Wurde die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aktuelle Version genommen?
"... mit <der erleichterten Kündigungsmöglichkeit> könnte man durchaus auch mal freundlich winken ..."
So etwas oder ähnliches würde ich als Vermieter niemals zu Mietern sagen bzw. gar noch schreiben.
Wie leicht könnte ein geschickter Mieteranwalt den Richter damit überzeugen, dass hier ein Missbrauch der erleichterten Kündigungsmöglichkeit vorliegt.
Ein Vermieter, der so was oder ähnliches sagt, kann damit seine Kündigung "vergeigen".
#7 ZX6R, 25.04.2007
Bei Paragraf 3 Steht:
1. Die Kaltmiete beträgt Monatlich xxx EURO
zzgl. die Nebenkosten (Wasser, heizung, Müllabfuhr, etc.) xxx EURO
Zudem steht im Vertag bei
§5 Kaution/Sicherheitsleistung
1. Der Mieter Leistet eine Kaution in Höhe von xxx EURO in Form.....
2. Wenn Betriebskosten gemäß §1,2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) neu entstehen oder nachträglich anfallen, ist der Vermieter berechtigt, die Monatliche Vorauszahlung der Kostenentwiklung anzupassen.
So, muss der Mieter nun nachzahlen oder nicht? Darf ich erhöhen oder nicht, laut DMB ja eben nicht aber in §5 wird doch genau dies eben nicht ausgeschlossen?!!?
#8 lostcontrol, 25.04.2007
also ich bin da SEHR konsequent und habe mich (im einzigen fall, der in meinem "dunstkreis" diesbezüglich geboten ist, nämlich bei der einliegerwohnung in meinem privathaus) an die empfehlungen gehalten, die sowohl haus&grund als auch der mieterschutzbund (man höre und staune, da sind die sich ausnahmsweise mal einig) diesbezüglich aussprechen gehalten, nämlich: ich habe ausdrücklich im mietvertrag auf das erleichterte kündigungsrecht bezüglich dieser situation hingewiesen.
ansonsten hast du natürlich recht - alles was auch nur ansatzweise in richtung "erpressung" oder "drohung" etc. geht sollte man tunlichst unterlassen.
das ist weder anständig noch richtig.
aber eben drum ist es ja auch wichtig, dass möglichst vieles klar geregelt wird.
zum glück hab ich eine sehr sehr liebe und anständige einliegerin, die von mir im gegenzug auch eigentlich ziemlich verwöhnt wird, indem ich nicht nur an "meinem" teil des hauses rum-optimiere sondern auch immer mal wieder ihr die eine oder andere verbesserung "spendiere" ohne deswegen die miete zu erhöhen.
ich gehe schwer davon aus, dass wir solche diskussionen garnicht bekommen werden (zumal ich dem zeitpunkt ihres auszugs mit grösstem bedauern und einem gewissen horror vor der nachmietersuche entgegensehe)...
aber der teufel ist ja bekanntlich ein eichhörnchen...
#9 Vermieterheini1, 26.04.2007
als Vermieter muss man sich permanent in die Rolle des Mieter-Anwaltes hineinversetzen/hineindenken und alles was man als Vermieter macht, aus der Sicht des Mieter-Anwaltes extrem kritisch bewerten.
Als Richter würde ich das "zzgl. die Nebenkosten (Wasser, Heizung, Müllabfuhr, etc.) xxx EURO" (wenn im Mietvertrag nichts weiter dazu steht) als PAUSCHALE werten!
Da steht nirgends EINDEUTIG in Bezug auf §3, Absatz 1, dass für die Nebenkosten (Wasser, Heizung, Müllabfuhr, etc.) "nur" Vorauszahlungen verlangt werden und dass über die Vorauszahlungen jährlich angerechnet wird.
Auch §5, Absatz 2 "Wenn Betriebskosten gemäß §1,2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) neu entstehen oder nachträglich anfallen, ist der Vermieter berechtigt, die monatliche Vorauszahlung der Kostenentwiklung anzupassen."
würde mich als Richter nicht "umstimmen", da hier keinerlei Bezug zu §3, Absatz 1 vorhanden ist!
Was hat "Wenn Betriebskosten gemäß §1,2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) neu entstehen oder nachträglich anfallen, ist der Vermieter berechtigt, die Monatliche Vorauszahlung der Kostenentwiklung anzupassen."
mit der Überschrift "§5 Kaution/Sicherheitsleistung" zu tun?
Auch hier muss man als Vermieter extrem pedantisch sein, da sonst
sinngemäß -> "überrachende Klauseln im Mietvertrag, daher ungültig"
Hier mal als ein Beispiel Auszüge aus einem für einen speziellen Fall ausgefüllten Mietvertragsformular von Grund&Haus aus dem Jahr 2001:
Achtung: Ich habe nicht gesagt, dass diese Formulierungen der derzeitigen Rechtsprechung entsprechen!
§ yy Grundmiete, Betriebs- und Nebenkosten
1. Die Grundmiete beträgt monatlich xxx,00 DM.
Neben der Grundmiete werden Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter umgelegt:
Vorauszahlung für zentrale Wärme- u. Warmwasserversorgung mtl. xx,00 DM
Vorauszahlung für alle übrigen Betriebskosten monatlich xx,00 DM.
Dies ergibt eine anfängliche monatliche Gesamtmiete von xxx,00 DM
2. Bei Betriebs- und Nebenkosten werden alle - in der jeweils gültigen Fassung der „Anlage 3 zu § 27 der zweiten Berechnungsverordnung“ beschriebenen Kosten - umgelegt. Die zu leistenden Vorauszahlungen sind auf die Betrieb- und Nebenkosten zu entrichten, die auf die gemieteten Wohnräume, sowie mitvermietete sonstige Räume (z. B. Kellerabteil) und den Tiefgaragenstellplatz entfallen. Betriebs- bzw. Nebenkosten sind in dieser Wohnanlage vor allem die Kosten für:
Verteilerschlüssel (unter Vorbehalt! der Änderung durch die Eigentümerversammlung)
- den Betrieb der zentrale Heizungsanlage und der zentralen Warmwasserversorgung einschließlich Wartung, Überprüfungen, Wärmemeßgeräte,
Thermostatventile, Ablesung und Abrechnung nach Verbrauch
- Wasser- und Abwassergebühren der Wohnung nach Verbrauch
- Hausstrom (= Allgemeinstrom), Allgemeinwasser und –Abwasser, Regenwassergebühr, Müllabfuhr	nach Miteigentumsanteil
-Grundsteuer für die Wohnung voll
- Gebäude- und Haftpflichtversicherungen nach Miteigentumsanteil
- Aufzug (Wartung, TÜV, Strom)	nach Miteigentumsanteil
- Kabelanschlußgebühren je Wohnung
- Betrieb und Wartung der Gemeinschaftsantennenanlage,
Hausverteilungsanlage, Satellitenempfangsanlage nach Miteigentumsanteil
- Hausreinigung (außerhalb der Wohnung) einschließlich der Gemeinschaftsflächen, Ungezieferbekämpfung, Schneeräumdienst, Straßenreinigung, Außenanlagen,
Grünflächen, Gehwege, Tiefgarage (nur allgemeiner Teil!) nach Miteigentumsanteil
- Betrieb, Unterhalt und Wartung sämtliche maschinellen Einrichtungen dieser Wohnanlage, z.B. Lüftungsanlagen nach Miteigentumsanteil
3. Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften auf den Mieter umgelegt und dafür angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.
4. Die vereinbarten Betriebskosten sind bei Anfall vom Mieter auch dann zu entrichten, wenn die Gegenleistung (etwa wegen vorzeitigen Auszuges, oder Abwesenheit) nicht in Anspruch genommen wird.
5. Der Vermieter ist berechtigt, eine Erhöhung der Vorauszahlungen für die Betriebs- und Nebenkosten unter Zugrundelegung der Abrechnungsergebnisse des vorausgegange-nen Wirtschaftsjahres und/oder bekannter Erhöhungen vorzunehmen. Im Falle einer Erhöhung oder Senkung von Betriebskosten sind die Vorauszahlungen neu festzusetzen.
6. Der Verteilerschlüssels für die Umlage der Betriebs- und Nebenkosten ergibt sich aus beiliegender Teilungserklärung, soweit der Verteilerschlüssel nicht gesetzlich bestimmt ist. Der Verteilungsschlüssel kann von der Eigentümerversammlung - entsprechend den jeweils gültigen Gesetzen und Bestimmungen - geändert werden. Wird der Verteilerschlüssel von der Eigentümerversammlung oder aufgrund gesetzlicher Bestimmungen geändert, so muß der Vermieter dem Mieter die Änderung unverzüglich mitteilen. Der Mieter ist - genauso wie der Vermieter - an Beschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden, soweit der Verteilerschlüssel den jeweils geltenden gesetzlichen Be-stimmungen entspricht.
7. Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Nebenkosten (siehe Punkt 2) werden jährlich einmal abgerechnet. Der Mieter ist berechtigt, in angemessener Zeit nach Zugang der Abrechnung die Unterlagen einzusehen. Eine etwaige Differenz aufgrund der Abrechnung zugunsten des Vermieters (Mieters) hat der Mieter (Vermieter) innerhalb von einem Monat nach Zugang der Abrechnung an den Vermieter (Mieter) zu zahlen. Endet der Mietvertrag während einer Abrechnungsperiode, so wird der Mieter zeitanteilig und - wenn möglich - verbrauchsanteilig mit Betriebskosten belastet.
8. Die Kosten des Betriebs zentraler Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen sowie der Versorgung mit Fernwärme und Fernwarmwasser werden nach der Heizkostenverordnung ermittelt, soweit nicht zulässig etwas anderes vereinbart wird.
9. Die Grundmiete ist spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigten Personen oder bezeichnete Stelle (Bankkonto) kostenfrei im voraus zu zahlen. Die Betriebs- und Nebenkosten sind zugleich mit der Grundmiete zu entrichten. Dies gilt auch für den Fall, daß Nutungsentschädigung geschuldet ist. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an, es sei denn, den Mieter trifft am verspäteten Eingang kein Verschulden.
10. Bei verspäteter Zahlung wird der Vermieter , etwaige Mehrkosten sowie Verzugszinsen erheben. Der Mieter hat für jede Mahnung wegen verspäteter Zahlung der Grundmiete oder der Betriebs- und Nebenkosten 10 € für pauschalierte Mahnkosten zu zahlen. Bei den vorgenannten Mahnkosten handelt es sich um einen pauschalierten Schadenersatzanspruch. Der Mieter kann nachweisen, daß ein niedrigerer Schaden, der Vermieter, daß ein höherer Schaden entstanden ist.
11. Befindet sich der Mieter mit Zahlungen im Rückstand, so sind Teilzahlungen nach der Bestimmung des Vermieters zu verrechnen, sofern der Mieter keine Zahlungsbestimmung getroffen hat.
12. Für den Fall der Bewilligung eines Wertzuschusses nach dem Wohngeldgesetz oder nach sonstigen gesetzlichen Bestimmungen gibt der Mieter hiermit seine unwiderrufliche Einwilligung auf Auszahlung des Zuschusses an den Vermieter oder seinen Beauftragten.
§ yy Mietkaution
1. Der Mieter leistet eine Mietkaution in Höhe von xxxx,00 DM die vom Vermieter von seinem Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt wird. Im beiderseitigen Einvernehmen kann auch eine andere (höherverzinsliche) Anlageform gewählt werden, jedoch muß diese mündelsicher sein und die Kündigungsfrist darf nicht mehr als 3 Monate betragen. Der Mieter ist zu drei gleichen monatlichen Teilleistungen berechtigt; die erste Teilleistung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
2. Die Zinsen aus der Mietkaution verbleiben bis zur Rückzahlung auf dem Mietkautionskonto und erhöhen so die Sicherheitsleistung.
3. Der Mieter erhält jährlich für das Mietkautionskonto eine Jahressteuerbescheinigung, damit er gegebenenfalls die vom Kreditinstitut abgeführte Kapitalertragssteuer und den Solidaritätszuschlag vom Finanzamt zurückfordern kann.
4. Der Vermieter ist berechtigt, sich aus dieser Mietkaution wegen seiner Ansprüche aufgrund dieses Mietvertrages zu befriedigen, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen unvollständig oder nicht pünktlich nachkommt. Die Mietkaution dient auch der Deckung des Schadens, der dem Vermieter aus einer etwaigen verspäteten Räumung des Mietobjektes durch den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses entsteht.
Die Rückzahlung der Mietkaution (inklusive der angefallenen Zinsen) ist erst bei Beendigung des Mietverhältnisses und nach Erfüllung aller Vertragspflichten durch den Mieter fällig. Eine vorherige Aufrechnung durch den Mieter, insbesondere mit laufenden Mietzahlungen oder Betriebs- und Nebenkosten ist unzulässig. Ist der Mieter verstorben, so wird die Mietkaution an den/die Erben ausbezahlt.
Bis dorthin hat die Mietkaution in der vereinbarten Höhe beim Vermieter zu verbleiben. Sie ist vom Mieter unverzüglich wieder auf den vorbezifferten Betrag aufzufüllen, wenn sie während der Mietzeit in Anspruch genommen wird.
#10 Dr.No, 26.04.2007
In meinen Augen ist das keine gültige BK-Vereinbarung, weder Vorauszahlung noch
Pauschale, weil die (Neben)Betriebskoten nicht hinreichend bestimmt sind.
Entweder vollständig aufzählen, oder zumindest ein Verweis auf § 2 BtrKV ist notwendig.
Du hast eine Inklusivmiete. Die könntest Du allenfalls auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen.
Die HKVO dürfte nicht gelten.
Du bist also ziemlich gekniffen und das dauerhaft.
Das ist ein Grund dafür, warum es in diesem Bereich Profis gibt.
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