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Timestamp: 2020-01-23 23:07:55+00:00

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Mietspiegel | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Der Beitrag erläutert den Unterschied zwischen dem "einfachen" und dem "qualifizierten" Mietspiegel und stellt die Auswirkungen auf das Mieterhöhungsverlangen dar.
In Zusammenhang mit dem Mietspiegel sind insbesondere die §§ 558a, 558b und 558c BGB zu beachten.
1 Der einfache Mietspiegel (§ 558c BGB)
Der Mietspiegel wird in § 558c Abs. 1 BGB wie folgt definiert:
"Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.".
Diese Definition ist identisch mit der früheren Legaldefinition in § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG. Daraus ergeben sich im Wesentlichen 4 Möglichkeiten zur Erstellung von Mietspiegeln:
Die Gemeinde kann den Mietspiegel durch eigenes Personal selbst erstellen und veröffentlichen.
Die Gemeinde kann einen Dritten mit der Erstellung eines Mietspiegels beauftragen und diesen Mietspiegel sodann als von der Gemeinde anerkannt veröffentlichen.
Die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter können gemeinsam einen Mietspiegel erstellen und veröffentlichen.
Die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter können gemeinsam einen Dritten mit der Erstellung eines Mietspiegels beauftragen und diesen Mietspiegel sodann als von ihnen anerkannt veröffentlichen.
Darüber hinaus ist der gesetzlichen Regelung zu entnehmen, dass der Mietspiegel in Textform vorliegen muss. Das folgt ohne Weiteres aus § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB, wonach der Vermieter in dem Mieterhöhungsverlangen auf den Mietspiegel "Bezug" nehmen muss.
In Textform zugänglich machen
Dies setzt grundsätzlich voraus, dass der Mietspiegel als Druckwerk vorliegt und dem Mieter zugänglich ist. Ist der Mietspiegel nicht allgemein zugänglich, muss er dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt werden.
Zugänglichmachen des Mietspiegels
Die Veröffentlichung eines Mietspiegels im Amtsblatt der Gemeinde reicht hierfür aus.
Das Beilegen des Mietspiegels ist auch dann entbehrlich, wenn der Vermieter "in seinem Mieterhöhungsverlangen die Einsichtnahme in den Mietspiegel in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters anbietet".
Gleiches gilt, wenn der Mietspiegel gegen Zahlung eines geringen Betrags (von 3 EUR) abgegeben wird und er außerdem vollständig im Internet veröffentlicht ist.
Besondere Anforderungen an die Qualität des Mietspiegels enthält § 558c Abs. 1 BGB nicht. Insbesondere wird vorausgesetzt, dass die Mietspiegeldaten empirisch ermittelt werden. Deshalb ist der Mietspiegel auch dann ein taugliches Begründungsmittel, wenn dessen Werte zwischen den Verbänden ausgehandelt oder vereinbart worden sind.
In § 558c Abs. 2 BGB ist nunmehr geregelt, dass Mietspiegel für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden können.
Mietspiegel für mehrere Gemeinden
Gibt es in den mehreren Gemeinden unterschiedliche Mietpreise, so muss der Mietspiegel eine Aufteilung aufweisen, die den unterschiedlichen Wohnlagen Rechnung trägt.
Anderenfalls entspricht der Mietspiegel nicht den Vorgaben des § 558c Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB.
2 Der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB)
2.1 Begriff (§ 558d Abs. 1 BGB)
Der qualifizierte Mietspiegel wird definiert als "Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist". Nach dieser Definition steht zunächst fest, dass die Regelung des § 558c Abs. 2 BGB über gemeindeübergreifende und Teilmietspiegel auch für den qualifizierten Mietspiegel gilt.
Als weitere Voraussetzung für die Qualifikation wird neben der Beachtung wissenschaftlicher Grundsätze bei der Erstellung außerdem die Anerkennung durch die Gemeinde oder durch die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter gefordert. Aus dem Erfordernis der Beachtung wissenschaftlicher Grundsätze bei der Erstellung des Mietspiegels ergibt sich, dass alle Formen des Aushandelns ausgeschlossen sind.
Empirisch ermittelt
Es muss sich also um einen Mietspiegel handeln, der auf einer empirischen Untersuchung des Wohnungsmarkts basiert.
Bestandserfassung anhand von Stichproben
Nach den vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen herausgegebenen "Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln 2002" setzt dies u. a. voraus, dass der Wohnungsbestand einer Gemeinde über eine Stichprobe erfasst wird; dabei muss jedes Mietspiegelfeld mit mindestens 30 Wohnungen besetzt sein.
Nach der Vorstellung des Gesetzgebers kann der Mietspiegel sowohl nach der "Tabellenmethode" als auch nach der "Regressionsmethode" erstellt werden.
2.2 Fortschreibung (§ 558d Abs. 2 BGB)
Der qualifizierte Mietspiegel muss im Abstand von 2 Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Die Anpassung kann durch eine Neuerstellung, aber auch durch eine Fortschreibung anhand vo...
Der Verwalter-Brief November 2010 unter anderem mit dem Thema "Mieterhöhung bei Wohnraum"
Wohnungswirtschaftliche Urteile: März 2013 Mietrecht: BGB § 558 d Abs. 1 und 3 Tatrichterliche Prüfung des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels;
Bürgerliches Gesetzbuch / § 558d Qualifizierter Mietspiegel
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. (2) 1Der qualifizierte Mietspiegel ist ...

References: § 558
 § 2
 § 558
 § 558
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 § 558
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