Source: https://soweber.de/?Aktuelles/Archiv-2017
Timestamp: 2020-01-23 08:16:37+00:00

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Stefan O. Weber Immobilienverwaltung Nersingen – Archiv 2017
Nur die vollständige Zahlung des Rückstands schließt eine fristlose Verzugskündigung aus
Vermieter dürfen ein Mietverhältnis dann fristlos kündigen, wenn Mieter erhebliche Mietrückstände haben. In einem aktuellen Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass das einmal entstandene Recht des Vermieters auf fristlose Kündigung nur dann wieder entfallen kann, wenn die Mietrückstände in vollem Umfang gezahlt werden. Dabei stellten die Richter nun klar, dass die Mietschuld anhand der Miete laut Vertrag gemessen wird, nicht anhand einer berechtigterweise geminderten Miete:
1. Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14.07.1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23.09.1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB a.F.]; vom 26.01.2005 - VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, IBR 2006, 301 = NJW 2006, 1585 Rn. 10; vom 24.08.2016 - VIII ZR 261/15, IMR 2016, 453 = NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).*)
2. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12.05.2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16).
Quelle: BGH, Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16
Gelegentliches Ablagern geringer Schneemengen auf Nachbargrundstück keine Eigentumsbeeinträchtigung
Nicht jede Einwirkung auf das Grundstückseigentum stellt auch eine Beeinträchtigung desselben dar. Das gelegentliche Ablagern von ein bis zwei Schaufeln Schnee fällt nicht darunter.
Der Kläger ist Eigentümer und Bewohner eines Hauses Im Stocket in München. Der Beklagte ist Eigentümer des Nachbargrundstücks. Beide Grundstücke sind im Bereich der Garagen des Beklagten durch einen Maschendrahtzaun voneinander getrennt. Auf der Seite des Klägers befindet sich dort Rasen. Mit Schreiben seines Rechtsanwalts vom 11.01.2011, 25.01.2015 und 06.03.2017 ließ der Kläger den Beklagten abmahnen. Der Kläger behauptet, dass der Beklagte regelmäßig seinen Schnee auf die Grundstücksfläche des Klägers schaufelt, um ihn dort abzulagern. Dies geschehe regelmäßig absichtlich und vor den Augen des Klägers, erstmals im Jahr 2011. Auch am 28.12.2014 habe der Beklagte seine Garagenvorflächen von Schnee befreit und den Schneeniederschlag mit einer Schaufel auf die Grundstücksfläche des Klägers verbracht. Am 02.02.2015 gegen 11:30 Uhr habe der Kläger den Beklagten beim Schneeräumen beobachten können. Der Beklagte habe ihm in die Augen geschaut und hämisch eine Schaufel voll Schnee über den Zaun geschippt. Auch im Winter 2015/2016 sowie 2016/2017 habe der Beklagte mehrmals unbeobachtet Schnee auf das Grundstück des Klägers verbracht. Der Kläger verlangt vom Beklagten, dies zu unterlassen. Denn an seinem Rasen würden wegen der verzögerter Begrünung im Frühjahr Schäden entstehen. Zudem müsse er den nach Abschmelzen des Schnees verbleibenden Streusplitt von seinem Grundstück entfernen.
Die zuständige Richterin am Amtsgericht München wies die Klage des Klägers auf Unterlassung nach durchgeführter Beweisaufnahme ab.
Dem Beklagten konnte lediglich nachgewiesen werden, dass er dreimal im Zeitraum von Winter 2013/2014 bis Winter 2016/2017 eine oder zwei Schaufeln Schnee auf das Nachbargrundstück geschippt hat. „Das Gericht kann in diesem, wenn auch absichtlichen Verbringen von lediglich ein bis zwei Schaufeln Schnee auf das Grundstück des Klägers jedoch keine hinreichende Beeinträchtigung des Grundstückseigentums erkennen (…). Das Verbringen von lediglich ein bis zwei Schaufeln Schnee mag hier zwar geeignet sein, den Kläger zu provozieren und das Verhältnis der Parteien untereinander weiter zu verschlechtern. Darüber hinaus hat es jedoch -in dieser Menge- keinerlei spürbare Auswirkungen auf die rechtliche oder tatsächliche Herrschaftsmacht des Klägers, da es sich bei dem mit der Schaufel absichtlich verbrachten Schnee lediglich um einige Liter Wasser handelt, welche sich allenfalls bis zum selbständigen Schmelzen infolge Erwärmung auf dem Grundstück des Klägers, welches ohnehin aufgrund der natürlichen Witterung ebenfalls schneebedeckt war, befinden“, so das Urteil.
Quelle: AG München, Pressemitteilung 73 vom 22.09.2017, Az. 213 C 7060/17
Mieter muss Überprüfung von Rauchmeldern dulden
Mieter sind dazu verpflichtet, einen Techniker zur Überprüfung der Rauchmelder in ihre Wohnung zu lassen. Das hat das Amtsgericht Frankfurt in einem am 30.08.2017 veröffentlichten Urteil festgestellt. Die Richter gaben damit der Klage einer Wohnungsgesellschaft statt.
Ein Mieter der Wohnungsgesellschaft hatte sich geweigert, einen Techniker zur Überprüfung der Rauchwarnmelder in seine Wohnung zu lassen. Derartige Überprüfungen müssen vom Mieter geduldet werden, dies gehöre zu den Nebenpflichten aus dem Mietvertrag, so das Gericht. Der Termin müsse mindestens zwei Wochen vorher schriftlich oder mit einem Aushang angekündigt werden. Als zumutbaren Zeitraum sieht das Gericht die Zeit zwischen 8.00 und 18.00 Uhr.
Quelle: AG Frankfurt am Main, Az. 33 C 1093/17 (52)
Keine Aufteilung der Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung
Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vowegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten.
Es muss dem Urteil zufolge keine Aufteilung der Grundsteuer "aus Gerechtigkeitsgründen" erfolgen. Auch wenn der Einheitswertbescheid eine Aufteilung vorsieht, folgt daraus für den Vermieter keine Verpflichtung, diese Aufteilung in der Betriebskostenabrechnung zu übernehmen. Eine Verteilung der Grundsteuer allein nach dem Flächenmaßstab ist somit zulässig.
Quelle: BGH, Urteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 79/16
Das Landgericht Hamburg entschied in einem Urteil vom 2. Mai 2017 (AZ: 316 S 77/16) wann eine an Silvester Abends beim Mieter eingeworfene Betriebskostenabrechnung dem Mieter tatsächlich zugeht.
Der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Abrechnung noch innerhalb der Frist zur Kenntnis zu nehmen. Im vorliegenden Fall wurde der Brief mit der Abrechnung nachweislich am 31. Dezember um 17:34 Uhr in den privaten Briefkasten des Mieters eingeworfen.
Das ist rechtzeitig und somit gilt die Abrechnung zugestellt, so das Gericht. Die Ausschlussfrist kommt nicht zur Anwendung und der Vermieter kann die Nachforderung aus der Abrechnung noch geltend machen:
"Jedenfalls ist das Kriterium - Kenntnisnahme durch den Empfänger muss möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten sein - nach Auffassung der Kammer bei Betriebskostenabrechnungen und der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bei einem Einwurf in den privaten Briefkasten auch am Silvestertag jedenfalls bis 18.00 Uhr erfüllt. Hier ist zunächst zu berücksichtigen, dass auch mit Zustellungen durch die Post oder deren Konkurrenzunternehmen nicht mehr nur vormittags zu rechnen ist (Palandt-Ellenberger, a.a.O., § 130 Rn. 6). Bis 18.00 Uhr eingeworfene Briefe gehen daher noch am selben Tag zu (BayVerfGH NJW 1993, 518; Palandt-Ellenberger, a.a.O., § 130 Rn. 6). Etwas anderes ergibt sich vorliegend auch nicht daraus, dass vorliegend Fristablauf der 31.12. eines jeden Jahres ist. Wenn dieser nicht auf einen Sonnabend oder Sonntag fällt, greift § 193 BGB nicht. Der 31.12. ist auch kein gesetzlicher Feiertag.
Einer Vorverlegung des Endes der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bei Einwurf der Betriebskostenabrechnung in einen privaten Briefkasten des Mieters auf den 31.12. 14.00 Uhr oder 15.00 Uhr erscheint nach Auffassung der Kammer nicht gerechtfertigt."
Quelle: LG Hamburg, Az.: 316 S 77/16
Quelle: Bundesgerichtshof Mitteilung der Pressestelle Nr. 43/2017
Überweisung der Miete am dritten Werktag reicht aus
Bei Wohnungsmietverträgen ist die Meitzahlung pünktlich, wenn der Mieter die Miete am dritten Werktag des Monats von seinem Konto überweist und das Konto zu diesem Zeitpunkt ausreichend gedeckt ist.
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein." gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.
Quelle: BGH, Urteil vom 05. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15
Ende der Übergangsfrist am 31.12.2017
Seit Januar 2013 ist es in Bayern Pflicht, neue Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Nach einer Übergangsfrist bis Ende 2017 müssen alle bestehenden Wohnungen mit Rauchwarnmeldern nachgerüstet sein. Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, diese bis zum 31.12.2017 entsprechend auszustatten. Unter diese Nachrüstfrist fallen alle Wohnungen, mit deren Bau bereits vor dem 01.01.2013 begonnen wurde, oder wenn im speziellen Fall eines Sonderbaus die Baugenehmigung vor diesem Datum erteilt wurde. Auch Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser mit Wohnnutzung sind ebenso wie selbstgenutzte Eigentumswohnungen als Wohnungen im bauordnungsrechtlichen Sinne zu betrachten.
Wer muss für die Wartung sorgen?
Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt nach dem bayerischen Bauordnungsrecht den unmittelbaren Besitzern der Wohnung, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. Das ist der Eigentümer, wenn er die Wohnung selbst bewohnt, der Mieter, wenn die Wohnung vermietet ist.
Wer muss bei Eigentumswohnanlagen Rauchwarnmelder installieren lassen?
Nach der öffentlich-rechtlichen Regelung in Art. 46 Abs. 4 Satz 3 BayBO ist der Adressat der Einbauverpflichtung der jeweilige Eigentümer. Daher hat jeder Eigentümer einer Wohnung zunächst für die tatsächliche Umsetzung selbst zu sorgen und zu entscheiden, wie er der Verpflichtung nachkommt sowie, welches Modell montiert wird.
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References: § 543
 § 543
 § 554
 § 543
 § 569
 § 556
 § 130
 § 130
 § 193
 § 556
 § 307
 Art. 46