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Timestamp: 2018-02-22 21:04:57+00:00

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Contratto preliminare di vendita con effetti anticipati e garanzia per i vizi - WikiJus
Per il tramite del c.d. contratto preliminare con effetti anticipati, avente per lo più ad oggetto la vendita di un immobile, il venditore esegue immediatamente la consegna e l'acquirente provvede ad eseguire integralmente o quasi il pagamento del prezzo. Ci si domanda, in relazione alla figura in esame, se siano applicabili ed in quale misura, rimedi contrattuali quali la garanzia per i vizi e l'evizione, ovvero quello giudiziale dell' actio quanti minoris che, di per sè, sono riferibili al solo contratto definitivo.
Per quanto concerne la prima questione la giurisprudenza ha dato una prima risposta negativa (Cass. Civ. Sez. III, 8200/93 ; Cass. Civ. Sez. II, 6143/88 ), rilevando come sia inconcepibile riferire la disciplina delle garanzie se non al contratto definitivo (Cass. Civ. Sez. II, 118/92 ) nota1. Il promissario acquirente ha infatti a disposizione nella fase antecedente al trasferimento del diritto, il rimedio consistente nel rifiuto a prestare il proprio consenso alla stipulazione del contratto traslativo, la possibilità di domandare la risoluzione del contratto preliminare, ovvero di chiedere l' adempimento della obbligazione del promittente venditore, previa eliminazione a proprie spese dei vizi nota2.
E' tuttavia di immediata evidenza che non sia di grande aiuto questa soluzione per colui che, avendo stipulato un contratto preliminare di vendita immobiliare ed essendo stato immesso, dopo aver integralmente pagato il prezzo, nella detenzione materiale del bene promesso, voglia semplicemente che il promittente alienante elimini i vizi manifestatisi o, in alternativa, effettui il rimborso di parte del corrispettivo equivalente al minor valore.
Circa la seconda questione si è invece deciso per la praticabilità, nel caso della riscontrata sussistenza dei vizi lamentati, dell' actio quanti minoris, funzionale ad un recupero e ad un riequilibrio delle posizioni contrattuali (Cass. Civ. Sez. II, 9991/94 ; Cass. Civ. Sez. II, 10148/04 ) nota3. Ciò che invece non risulterebbe consentito è il cumulo tra azione ex art. 2932 cod.civ. e quella di esatto adempimento, intesa all'eliminazione dei vizi e delle difformità, giacché la disciplina dei vizi di cui all'art. 1492 cod.civ., ritenuta applicabile anche al contratto preliminare di compravendita, prevede come azione alternativa alla risoluzione soltanto l'azione di riduzione del prezzo, con esclusione dell'azione di manutenzione . Queste ultime conclusioni sono state revocate dalla S.C., che si è infine pronunziata (non senza contrasti: cfr., nel senso dell'impossibilità di introdurre in via alternativa rispetto all' actio quanti minoris, la domanda di eliminazione dei vizi, Cass. Civ. Sez. II, 1296/2000 ) a favore della compatibilità tra dette domande. Ne segue la possibilità per il promissario acquirente di domandare, in sede di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, in alternativa alla riduzione del prezzo, la condanna del promittente alienante all'eliminazione dei vizi (Cass. Civ. Sez. II, 9636/2001 ; Cass. Civ. Sez.II, 10454/03 ) nota4.
Analogamente Messineo, voce Contratto preliminare, in Enc.dir., p. 166.
Così anche Messineo, op.cit., p. 182; Alabisio, Il contratto preliminare, Milano, 1962, p. 137.
In tal senso si esprime anche la dottrina maggioritaria: Luminoso, La compravendita. Corso di diritto civile, Torino, 1991, pp. 36 e ss.; De Cristofaro, Preliminare e definitivo di fronte alla garanzia per vizi: una (ancora) apprezzabile differenziazione?, in Il Corriere giuridico, 1995, n. 7, pp. 841-842; Bianca, La vendita e la permuta, in Tratt.dir.civ., diretto da Vassalli, Torino, 1972, p.145.
E' di questa opinione il Di Majo, La tutela del promissario-acquirente nel preliminare di vendita: la riduzione del prezzo quale rimedio specifico, in Giust.civ., 1985, p. 1636 e ss., il quale precisa che il rimedio ex art. 2932 cod.civ. non esaurisce la tutela della parte adempiente, poichè la pronuncia del giudice che tenga luogo del contratto non concluso (fissando un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare o condannando il promittente acquirente ad eliminare i vizi) configura un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l'interesse del promissario alla conservazione degli impegni assunti non sia escluso da fatti imputabili al promittente.
DE CRISTOFARO, Preliminare e definitivo di fronte alla garanzia per vizi: una (ancora) apprezzabile differenziazione?, Il corriere giuridico, 7, 1995
DI MAJO, La tutela del promissario acquirente nel preliminare di vendita: la riduzione del prezzo quale rimedio specifico, Giust. civ., t. I, 1985
MESSINEO, Contratto preliminare, Enc.dir.
Cass. Civ., Sez. II, n.10148/2004. Contratto preliminare, consegna dell'immobile e decorrenza dei termini di decadenza.
Cass. Civ. sez. II, n. 10454/2003. Potere del giudice di trasferire il bene con riduzione del prezzo pattuito. (Cc articoli, 1478, 1479 e 2932).
Cassazione Civile Sez. II 1296/2000: Tutela del promissario acquirente e vizi del bene promesso in vendita
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References: Cass. 
 Cass. 
 art. 2932
 Cass. 
 Cass. 
 art. 2932

Cass. 

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