Source: https://interpretacje-podatkowe.org/podatek-od-czynnosci-cywilnoprawnych/1462-ippb2-4514-536-2016-2-mm
Timestamp: 2018-12-10 08:19:19+00:00

Document:
1462-IPPB2.4514.536.2016.2.MM | Interpretacja indywidualna
♦ › Podatek od czynności cywilnoprawnych › 1462-IPPB2.4514.536.2016.2.MM
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 1 lutego 2017 r.
W zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 15 listopada 2016 r. (data wpływu 21 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 21 listopada 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.
Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomości od Pani Jadwigi (Sprzedająca). Obecnie Sprzedająca jest właścicielem niezabudowanej działki rolnej nr 9 o powierzchni 2.0058 ha, niezabudowanej działki rolnej nr 7/2 o powierzchni 0,8617 ha, niezabudowanej działki rolnej nr 2/3 o powierzchni 0,3707 ha. Wszystkie działki . Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest też zarejestrowanym podatnikiem VAT, a ww działki nie są przedmiotem najmu / dzierżawy.
Wnioskodawca zamierza nabyć działkę nr 2/3, która obecnie nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), a ponadto dla tej działki nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy terenu (WZ), jednak jednym z warunków zakupu przez Wnioskodawca jest, aby wobec tej działki została wydana decyzja WZ oraz decyzje o pozwoleniu na budowę osiedla (inwestycji, którą Wnioskodawca zamierza zrealizować na tej działce oraz działkach sąsiednich). Zatem przedmiotem sprzedaży na rzecz Wnioskodawca będzie działka niezabudowana, która w momencie sprzedaży będzie objęta decyzją WZ oraz pozwoleniem na budowę.
Przed złożeniem niniejszego wniosku została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży i Sprzedający otrzymał od Wnioskodawca zaliczkę na poczet przyszłej sprzedaży działki nr 2/3 - która obecnie jest gruntem rolnym / ornym niezabudowanym, nie objętym MPZP ani wobec którego nie została wydana decyzja WZ.
Sprzedająca nabyła działkę nr 2/3 na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego o zniesieniu współwłasności z dnia 12.08.2011, przy czym zniesienie współwłasności było ekwiwalentne, tj. poszczególni współwłaściciele otrzymali prawa do różnych działek, w tym Sprzedająca otrzymała m.in. działkę nr 2/3. Sprzedająca nie została zobowiązana do wniesienia na rzecz pozostałych (byłych) współwłaścicieli jakichkolwiek dopłat z tytułu zniesienia współwłasności, ani takowych nie otrzymała. Przed nabyciem ww. działki 2/3 Sprzedająca była współwłaścicielem - wraz z innymi członkami rodziny - działek, które to prawo uzyskała w drodze zniesienia współwłasności w ramach postępowania o dział spadku w oparciu o ww. postanowienie Sądu.
Ponieważ złożony wniosek zawierał braki formalne, tutejszy organ podatkowy pismem z dnia 20 grudnia 2016 r. Nr 1462-IPPP1.4512.980.2016.1.AS i Nr 1462- IPPB2.4514.536.2016.2.MM wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez :
przedłożenie oryginału lub urzędowo poświadczonej kopii dokumentu, z którego wynika prawo Pana Piotra do występowania w imieniu Spółki S.A. z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego;
przedłożenie oryginału lub urzędowo poświadczonej kopii dokumentu, z którego wynika prawo Pana Piotra do występowania w imieniu Pani Jadwigi z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego;
Uiszczenie opłaty w wys. 120 zł na rachunek bankowy Izby Administracji Skarbowej w Warszawie Nr 31 1010 1010 0166 4922 3100 0000 i doręczenie kserokopii dowodu uiszczenia opłaty do tut. organu.
Braki uzupełniono w wyznaczonym terminie (data nadania 10 stycznia 2017 r.). Przedłożono stosowne dowody wpłat oraz oryginały pełnomocnictw.
Czy sprzedaż niezabudowanej działki nr 2/3 (która w momencie sprzedaży będzie objęta decyzją o Warunkach Zabudowy, przewidującą możliwość budowy budynków) będzie podlegała opodatkowaniu VAT czy podatkowi od czynności cywilnoprawnych?
Jeśli w ramach odpowiedzi na pytanie 1 działka nr 2/3 ma być opodatkowana VAT, to:
Czy otrzymana obecnie przez Sprzedającą zaliczka na poczet sprzedaży działki 2/3 będzie opodatkowana VAT - a jeśli tak, to czy obowiązek podatkowy z tego tytułu u Sprzedającej powstaje w momencie jej otrzymania, czy dopiero w momencie sprzedaży działki 2/3 (tj. w ramach całej ceny sprzedaży działki 2/3) i w którym momencie Wnioskodawca będzie uprawniona do odliczenia VAT z otrzymanej faktury Sprzedającej?
Czy jeśli obowiązek podatkowy u Sprzedającej miałby powstać już w momencie otrzymania zaliczki, to czy Wnioskodawca będzie uprawniona do odliczenia VAT naliczonego w rozliczeniu za miesiąc otrzymania faktury od Sprzedającej (lub za jeden z dwóch miesięcy następnych), czy dopiero w momencie zakupu działki nr 2/3?
Czy jeśli otrzymana zaliczka nie będzie podlegała VAT (ani w momencie jej otrzymania, ani w momencie sprzedaży działki nr 2/3), to czy podatkiem VAT objęta będzie tylko nadwyżka ponad otrzymaną zaliczkę (tj. pozostała część ceny) - a jeśli tak, to czy zaliczka będzie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych - i w którym momencie (tj. w momencie jej zapłaty przez Wnioskodawca czy w momencie zakupu działki 2/3)?
Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 20 stycznia 2017 r. odrębna interpretacja indywidualna 1462-IPPP1.4512.980.2016.2.AS
Ad. 1) Sprzedaż niezabudowanej działki 2/3 nie będzie objęta VAT, lecz PCC - mimo, że w momencie sprzedaży niezabudowana działka 2/3 będzie objęta decyzją WZ, czyli będzie terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.
Powyższa konkluzja wynika z tego, że Sprzedająca nie jest podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i nie stanie się nim w wyniku sprzedaży działki 2/3, gdyż działka ta nie jest wykorzystywana przez nią w działalności gospodarczej, lecz stanowi jego majątek osobisty.
Zgodnie z tym przepisem podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wg ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Tym samym sprzedaż towarów podlega opodatkowaniu tylko jeśli jest wykonywana przez podatnika VAT działającego w takim charakterze - a więc jeśli jest wykonywana w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W świetle przywołanych przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży gruntu jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.
Za podatnika w świetle powyższych przepisów należy uznać osobę, która wykonała czynność w okolicznościach wskazujących, że uczyniła to z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej, np. poczyniła w tym celu pewne nakłady albo podjęła choćby czynności przygotowawcze, nawet jeśli sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta.
W związku z powyższym można stwierdzić, iż każdy, kto choćby dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
Również wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną może w określonych okolicznościach zostać uznane za prowadzenie działalności gospodarczej, a w konsekwencji uznanie za podatnika VAT, jeżeli czynność ta dokonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W analizowanej sytuacji nic takiego nie miało miejsca. Przede wszystkim z pewnością nie można uznać, że Sprzedająca, uzyskując w 2011 r. prawo własności działki 2/3 w ramach rozliczeń rodzinnych (wskutek wspomnianego postanowienia o zniesieniu współwłasności) uzyskała je w celu odsprzedaży w 2019 r. Ponadto Sprzedająca nie była wnioskodawcą, tj. Sprzedająca nie złożyła do sądu wniosku o zniesienie współwłasności, o przyznanie jej określonych działek, w tym w szczególności działki nr 2/3 (która powstała z wydzielenia większej działki), etc., a tym samym, że Sprzedająca podejmowała czynności, które będzie można uznać obecnie za przejaw działalności gospodarczej, za jej rozpoczęcie, etc., w tym zwłaszcza w stosunku do działki nr 2/3.
Sprzedająca nie podejmowała też wobec działki 2/3, która ma być przedmiotem sprzedaży do Wnioskodawca, ani wobec innych działek opisanych w stanie faktycznym, jakichkolwiek czynności, które miałyby wskazywać na choćby zamiar rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej przy ich pomocy, ani czynności charakterystycznych dla obrotu nieruchomościami. Za takowe nie może być uznana sama chęć sprzedaży części nieruchomości i wystawienie nieruchomości na sprzedaż w prasie czy internecie, zlecenie agencji nieruchomości jej sprzedaży, etc. W przeciwnym razie każda sprzedaż każdej nieruchomości byłaby sama w sobie przejawem działalności gospodarczej i czyniła jej sprzedawcę podatnika VAT, bez względu na okoliczności, a tak oczywiście nie jest.
Działka nr 2/3 nie była też wynajmowana - choć należy zauważyć, że nawet gdyby była, to jeszcze nie oznaczałoby to automatycznie, że właściciel takiej nieruchomości stał się podatnikiem VAT, gdyż czerpanie pożytków z majątku osobistego, nie nabytego w celach działalności gospodarczej, nie zawsze skutkuje automatycznie zakwalifikowaniem uzyskiwanych z tego tytułu korzyści do dochodów z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż w takiej sytuacji różne okoliczności mogą decydować, czy w danym przypadku właściciel nieruchomości będzie podatnikiem VAT, czy nie. Potwierdza to orzeczenie NSA z 13 listopada 2012 r. (I FSK 1805/11) w którym wskazano m.in. „Jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.”. W analizowanej sytuacji przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana działka nr 2/3, która nie była nigdy wynajmowany ani wykorzystywany przez Sprzedającego do działalności gospodarczej. Skoro więc ewentualny wynajem gruntu nie czyni wynajmującego automatycznie podatnikiem VAT, lecz zależy to od okoliczności danego przypadku, to tym bardziej nie będzie podatnikiem VAT sprzedawca gruntu, który nigdy nie był wynajmowany.
W doktrynie i orzecznictwie nie jest jednoznaczne, czy za podatnika VAT można uznać właściciela, gruntu który w celu sprzedaży nieruchomości lub jej części podejmuje działania obliczone na wzrost jej wartości, np. podejmuje czynności w celu zmiany klasyfikacji gruntu np. z rolnego na budowlany; z myślą o planowanej sprzedaży podejmuje czynności w celu doprowadzenia mediów (woda, prąd), etc. Wówczas nawet, jeśli te działania nie powiodą się czy nie zostały zakończone do momentu sprzedaży nieruchomości, przeważają poglądy, że właściciela gruntu należy uznać za podatnika VAT z tytułu sprzedaży takiej nieruchomości i jeśli nie zaistnieją okoliczności uprawniające do skorzystania ze zwolnienia z VAT (art. 43 ustawy o VAT), to sprzedaż takiej nieruchomości w powyższych okolicznościach będzie podlegała VAT.
Takich czynności Sprzedająca nie podejmowała w analizowanej sytuacji. Sprzedająca jedynie udzieliła Wnioskodawca zgody na podejmowanie czynności, jakie Wnioskodawca uzna za stosowne celem wydania na rzecz Wnioskodawca decyzji WZ, by działka 2/3, po zmianie jej klasyfikacji z rolnych na budowlane oraz po uzyskaniu przez Wnioskodawca decyzji o pozwoleniu na budowę, mogła być przedmiotem sprzedaży. Wszelkie działania, związane z tym koszty oraz ryzyko, że Wnioskodawca nie uda się zdobyć decyzji WZ czy pozwoleń na budowę albo o innej, niż zakładana treści; ryzyko że potrwa to dłużej, czy że będzie kosztować drożej, niż planowano, obciąża Wnioskodawca, jako nabywcę.
Powyższe pokazuje, że Sprzedająca jest zainteresowana jedynie sprzedażą części swego majątku (tj. działki 2/3) i nie jest zainteresowana podejmowaniem jakichkolwiek czynności w tym zakresie, oprócz samego podpisania umowy kupna - sprzedaży, pozostawiając po stronie Wnioskodawca, jako nabywcy, wykonanie wszelkich czynności, jakie Wnioskodawca uzna za stosowne. Zatem zachowanie Sprzedającej należy zakwalifikować jako zwykły zarząd i rozporządzanie majątkiem osobistym, a nie jako prowadzenie działalności gospodarczej. Jak bowiem trafnie wskazano w orzeczeniu NSA z 1 października 2013 r. (I FSK 1414/12) i późniejszym wyroku I FSK 601/14 „(...)w przypadku, gdy strona dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadziła działalność gospodarczą taką jak wynajem lub dzierżawa budynków, czyni to nie w ramach zarządu majątkiem osobistym. Są to bowiem działania charakterystyczne dla przedsiębiorcy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT”. W świetle powyższego wyroku sprzedaż działki 2/3 przez Sprzedającą nie może być uznana za przejaw działalności gospodarczej, czyniącej Sprzedającą podatnikiem VAT z tytułu tej sprzedaży.
Wobec tego w analizowanej sytuacji Sprzedająca nie będzie podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży działki 2/3, zatem jej sprzedaż będzie objęta PCC, do którego zapłaty będzie zobowiązana Wnioskodawca, jako nabywca.
Ad. 2c)
Jak wskazano w odpowiedziach na pytanie 2a) i 2b), zaliczka nie powinna w ogóle podlegać VAT - ani w momencie jej otrzymania, ani w dacie zawarcia umowy ostatecznej - a dodatkowo nie powinna też podlegać PCC. Otrzymanie zaliczki nie zostało objęte zakresem przedmiotowym ustawy o PCC, natomiast jeśli w momencie sprzedaży niezabudowanej działki 2/3 będzie ona podlegać VAT jedynie w pozostałej części ceny, przekraczającej otrzymaną zaliczkę, to żaden przepis ustawy o PCC nie nakazuje opodatkowania zaliczki podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji, jedynie nadwyżka ponad obecnie otrzymaną zaliczkę będzie opodatkowana - wyłącznie VAT-em, Sprzedająca będzie zobowiązana wystawić fakturę VAT wyłącznie na kwotę tej nadwyżki, zaś Wnioskodawca będzie uprawniona do odliczenia VAT z tej faktury. Jeśli jednak zaliczka miałaby być objęta PCC, to obowiązek podatkowy w Wnioskodawca z tego tytułu powstanie dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży działki 2/3, gdyż dopiero wtedy będzie wiadome, czy sprzedaż działki 2/3 jest objęta VAT, czy nie (gdyż np. nie będzie to teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT). Zresztą zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy w PCC powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, a taką zgodnie z art. 1 tej ustawy jest sprzedaż m.in. nieruchomości - a nie zapłata zaliczki.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 223 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 710 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomości od Pani Jadwigi (Sprzedająca). Obecnie Sprzedająca jest właścicielem niezabudowanej działki rolnej nr 9 o powierzchni 2.0058 ha, niezabudowanej działki rolnej nr 7/2 o powierzchni 0,8617 ha, niezabudowanej działki rolnej nr 2/3 o powierzchni 0,3707 ha. Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest też zarejestrowanym podatnikiem VAT, a ww działki nie są przedmiotem najmu / dzierżawy.
W interpretacji indywidualnej z dnia 20 stycznia 2017 r. Nr 1462-IPPP1.4512.980.2016.2.AS w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że „
„(...)sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym Sprzedająca z tego tytułu, nie wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”
Mając powyższe na uwadze należy wskazać, że sprzedaż Nieruchomości, która nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) stawką w wysokości 2 % i tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.
Z uwagi na udzieloną odpowiedź na pytanie nr 1 wniosku, pytanie nr 2 stało się bezprzedmiotowe. Tym samym tut. organ nie dokonywał oceny stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do pytania nr 2.
Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej z zastosowaniem art. 119a ustawy Ordynacja podatkowa.
Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00- 013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.
1462-IPPB2.4514.536.2016.2.MM
2461-IBPB-2-1.4514.682.2016.1.JKu | Interpretacja indywidualna

References: art. 14
 art. 2
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 FSK 
 art. 15
 FSK 
 FSK 
 art. 15
 art. 2
 art. 3
 art. 1
 art. 1
 art. 1
 art. 15
 art. 15
 art. 7
 art. 14
 art. 14
 art. 119
 art. 47