Source: http://dr-lange-kollegen.de/aktuelle-rechtsprechung/2013/zum-mietrechtsaenderungsgesetz
Timestamp: 2018-05-20 19:11:25+00:00

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Dr. Lange & Kollegen - Zum Mietrechtsänderungsgesetz
Das Mietrechtsänderungsgesetz ist seit dem 01.05.2013 in Kraft
Seit dem 01.05.2013 ist das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten. Die Gesetzesänderung bringt sowohl für Mieter als auch für Vermieter erhebliche Vorteile. Zu den Kernpunkten der Reform zählen die energetische Wohnraummodernisierung, die Bekämpfung von Mietnomaden, der Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und die Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen in Ballungsräumen.
Der Mieter kann künftig die Miete wegen Beeinträchtigungen (z.B. Baulärm) durch energetische Modernisierungsmaßnahmen erst ab dem vierten Monat mindern. Denn für die Dauer von drei Monaten schließt der neue § 536 Abs. 1a BGB die Mietminderung dann aus. Hierdurch sollen Anreize für Vermieter zur Durchführung von energetischen Sanierungsmaßnahmen geschaffen werden.
Zu erwartende Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen stellen keinen Härteeinwand mehr gegen die Maßnahme dar. Die sogenannte Härtefallprüfung wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, § 555d Abs. 2 BGB. Der Vermieter soll hierdurch bereits Planungssicherheit in der Bauphase erhalten und somit die Modernisierung ohne Verzögerungen realisieren können. Sollte der Mieter wirtschaftlich nicht leistungsfähig sein und somit bei diesem ein Härtegrund vorliegen, muss er gleichwohl die Modernisierung dulden. Der Vermieter darf die Miete aber dann später nicht erhöhen. Der Härteeinwand ist nach § 555d Abs. 3 BGB nunmehr schriftlich und fristgebunden vorzubringen. Der Vermieter soll den Mieter in seiner Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Tut er dies nicht, muss die Mitteilung des Mieters die erforderliche Form und Frist gemäß § 555d Abs. 5 BGB nicht einhalten.
Zudem wird in den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) das neue Wohnwertmerkmal "energetische Ausstattung und Beschaffenheit" eingeführt. Ziel ist es, dass energetische Kriterien zukünftig auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden.
Endlich können Vermieter nun effektiv gegen Mietnomaden vorgehen. Denn derartige Räumungssachen sind künftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten, § 272 Abs. 4 ZPO. Zudem kann der Mieter nach § 283a ZPO mit einer neuen Sicherungsanordnung in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht verpflichtet werden, für das während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Nutzungsentgelt eine Sicherheit (z.B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Befolgt der Mieter diese Sicherungsanordnung bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs nicht, so kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken, § 940a Abs. 3 ZPO.
Die gängige „Berliner Räumung“ ist jetzt in § 885a ZPO auf eine gesetzliche Grundlage gestellt worden. Nach diesem Räumungsmodell kann ein Vermieter, nachdem er einen Räumungstitel erlangt hat, den Gerichtsvollzieher beauftragen, lediglich den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen, ohne gleichzeitig die Gegenstände in der Wohnung wegzuschaffen und einzulagern. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird in diesem Fall auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.
Auch kann nunmehr im einstweiligen Verfügungsverfahren nach § 940a ZPO die Räumung einer Wohnung gegen Personen durchgesetzt werden, die die Wohnung besitzen, ohne Mieter zu sein, und von deren Besitz der Vermieter keine Kenntnis hatte. Damit soll dem Problem begegnet werden, dass beim Räumungstermin manchmal ein Unbekannter auftaucht und behauptet, Untermieter zu sein. Denn dann kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind.
Durch das Mietrechtsänderungsgesetz soll weiter verhindert werden, dass der Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen nach dem sogenannten „Münchener Modell“ umgangen wird. Das „Münchener Modell“ ist dadurch gekennzeichnet, dass eine Personengesellschaft ein Mietshaus mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor dieser Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Damit der grundsätzlich in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum nicht mehr auf diese Weise umgangen werden kann, wird er durch den neuen § 577a Abs. 1a BGB auf das oben genannte Modell erweitert.
Mieter in Ballungsräumen erhalten durch die Regelung des neuen § 558 Abs. 3 BGB eine Erleichterung, da die Bundesländer nunmehr für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 % auf 15 % absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungszentren reagieren können.
01.05.2013 von Gesetzesänderung

References: § 536
 § 555
 § 555
 § 555
 § 272
 § 283
 § 940
 § 885
 § 940
 § 577
 § 577
 § 558