Source: http://www.bytybarrandov.estranky.cz/clanky/zhodnoceni-znaleckeho-posudku--rozbor-moznosti-a-ekonomika-stavajicich-najemniku.html
Timestamp: 2019-04-19 15:01:17+00:00

Document:
Občanské sdružení Byty Barrandov - Zhodnocení znaleckého posudku, rozbor možností a ekonomika stávajících nájemníků
Úvod » Zhodnocení znaleckého posudku, rozbor možností a ekonomika stávajících nájemníků
IČ: 24138801
Sídlo: Praha, Stodůlky, V Hůrkách 2089/27, PSČ 158 00
Kancelář: Astlova 3205/1, Praha 5
Prodej bytových jednotek, bytových domů, zastavěných a funkčně souvisejících pozemků ve vlastnictví hl. m. Prahy.
IČ: 22741194
Vyhotovil: RCB -Consulting Czech s.r.o.
Hana Chlebcová, jednatelka společnosti
JUDr. Radka Chlebcová Ph.D., jednatelka společnosti
2. SHRNUTÍ ZÁVĚRŮ HODNOTÍCÍ ZPRÁVY
3. ZNALECKÝ POSUDEK ČÍSLO 3659-169/12 ODHAD OBVYKLÉ CENY
5. MOŽNÁ RIZIKA
Zadavatelem studie jsme byli požádáni o posouzení správnosti stanovení ceny domů určených k prodeji do vlastnictví bytových družstev z majetku Magistrátu Hl. města Prahy. Tato hodnotící zpráva byla zpracována na základě informací, které nám byly poskytnuty, zejména na základě znaleckého posudku číslo 3659-169/12 a na základě platných a účinných právních předpisů.
Po přezkoumání dostupných podkladů jsme dospěli k těmto závěrům:
1. K určení ceny předmětných nemovitostí byl přizván znalec v oboru oceňování nemovitostí pan Ing. Jan Beneš.
2. Znalec zvolil za účelem učení ceny nemovitostí jako nejvýhodnější porovnávací (komparační) metodu.
3. Obvyklá (tržní) cena volné bytové jednotky byla stanovena formou porovnání nabídek realitních kanceláří na prodej bytů v dané oblasti a daném čase. Všechny porovnávané objekty se nachází v části Prahy 5 – Hlubočepy.
4. Objekty určené k prodeji nejsou volné, jedná se o byty obsazené nájemníky v současné době v režimu regulovaného nájemného. Tato skutečnost je znalcem vyhodnocena jako tzv. závada.
5. K odstranění závady, tedy k uvolnění bytů k účelům bydlení za obvyklé (tržní) nájemné je pro případného kupce nezbytné zajistit náhradní bydlení pro současného nájemce.
6. Hodnota náhradního bydlení byla znalcem stanovena na základě údajů ze „Sdělení Ministerstva pro místní rozvoj č. 180/2009 Sb., o roztřídění obcí do velikostních kategorií podle počtu obyvatel, o územním rozčlenění obcí seskupením katastrálních území, o výši základních cen za 1 m2 podlahové plochy bytů, o cílových hodnotách měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu, o maximálních přírůstcích měsíčního nájemného a o postupu při vyhledání maximálního přírůstku nájemného pro konkrétní byt, ze dne 12. června 2009 (dále jen Sdělení Ministerstva pro místní rozvoj).
7. Z předmětného posudku není zřejmé, jak znalec ocenil závadu a jak dospěl k určení výše minimálních nákladů na pořízení náhradního bydlení pro Hl. m. Praha, v cenové hladině 22.000,- Kč/m2. Z předmětného posudku dále není zřejmé jak znalec dospěl k tomu, že přiměřeným náhradním bytem může být byt ve zcela jiné lokalitě, popřípadě ve zcela jiném městě.
8. Dle § 712 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OZ), má nájemce v případě, že dojde k ukončení nájemní smlouvy dle § 711a odst. 1 písm. a), b) a nebo c) právo na náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit. Dle judikatury Nejvyššího soudu a také dle doktrinální literatury se musí jednat o byt, který se co nejvíce blíží vyklizovanému bytu, a tedy nejenom o byt o stejné velikosti, ale také o byt ve stejné lokalitě (!).
9. V případě použití výše uvedené vyhlášky je dle přílohy číslo tři stanovena cena pro Prahu 5 ve výši 33 845 Kč/m2, a nikoli 22.000,- Kč/m2.
10. Znamená to, že pokud by znalec použil cenu pro Prahu 5, kterou byl pro stanovení ceny závady správně povinen použít, obvyklá (tržní) cena za 1 m2 objektu 960-961 obsazeného nájemníky by činila částku 5.155,- Kč/m2.
11. Na základě výše uvedených skutečností a argumentů blíže uvedených v této hodnotící zprávě lze mít důvodné pochybnosti o objektivnosti předloženého posudku a jeho vhodnosti pro účely určení obvyklé (tržní ceny) nemovitosti pro Prahu 5, Barrandov. Znalec dle našeho názoru nepostupoval při určení obvyklé tržní ceny zcela v souladu s platnými a účinnými právními předpisy, když při určení ceny 1 m2 objektu nezohlednil skutečnosti rozhodné pro stanovení přiměřeného náhradního bytu. Znalec proto dle našeho názoru nesprávně určil cenu tzv. závady.
A/ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY
Část A znaleckého posudku popisuje podmínky pro vypracování zprávy
ü K této části nemáme připomínky
B/ OSVĚDČENÍ ZNALCE
V části B znaleckého posudku znalec dosvědčuje převzetí dokumentace a osvědčuje svou nezávislost.
C/ OCEŇOVACÍ ANALÝZA
1. Úvodní část oceňovací analýzy
V úvodní části oceňovací analýzy znalec uvádí důvody pro vypracování posudku, včetně soupisu podkladů.
2. Současný stav nemovitostí
Dále znalec popisuje současný stav nemovitosti včetně určení, fagotů ovlivňujících obvyklou (tržní cenu nemovitosti)
3. Způsoby oceňování majetku
V části ocenění znalec popisuje způsoby oceňování majetku a služeb dle zákona č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Znalec zvolil jako nejvhodnější metodu pro účel zpracování posudku metodu porovnání obvyklých cen.
ü K těmto částem nemáme připomínky
4.1. Analýza nejlepšího a nejvýnosnějšího využití
Znalec použil pro určení ceny nemovitosti porovnávací metodu (komparaci). Pro určení obvyklé (tržní) ceny znalec vychází z několika nabídek realitních kanceláří. Znalec v tabulce číslo 1 uvádí referenční výběr srovnatelných objektů (prodej 2012). Dále znalec uvádí: „S ohledem na současnou ekonomickou a finanční krizi je znalcem uvažována pro danou lokalitu redukovaná cena v celkové výši cca 80-90 % nabídkových cen“.
Dle vlastní praxe a zkušeností potvrzuji správnost této úvahy.
4.2. Přehled analýzy obvyklé (tržní) ceny objektu č.p. 960, č.p. 961, č.p. 962, Praha 5, Hlubočepy bez uvažování nájemních vztahů (tzn. bez závady jako volný)
Znalec uvádí přehled cen stanovených jednotlivými metodami a stanovení obvyklé ceny
Obvyklá cena (bez závady, tzn. bez nájemních vztahů)
Bytová plocha cca 39 000,- Kč m2
Komerční nebytová plocha cca 25 000,- Kč m2
4.3. Finanční náklady na odstranění závady, tzn. na pořízení náhradního bydlení
V této části posudku znalec uvádí zatížení nemovitosti z pohledu obvyklé (tržní) ceny závadou. „Závada je definována současnými nájemními vztahy k bytům, které jsou uzavřené v režimu regulovaných nájmů“.
Podmínkou k odstranění závady je dle znalce potřeba zajištění náhradního bydlení pro současné nájemce. Hodnota náhradního bydlení je znalcem stanovena na základě údajů ze Sdělení Ministerstva pro místní rozvoj a je pro Hl. m. Praha určena v úrovni minimálních nákladů na pořízení náhradního bydlení pro Hl. m. Praha, tedy v cenové hladině 22.000 Kč/m2.
ü S tímto určením ceny závady není možné souhlasit
4.3.1. Obecně k problematice přiměřeného náhradního bytu
Dle § 712 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OZ), má nájemce v případě, že dojde k ukončení nájemní smlouvy dle § 711a odst. 1 písm. a), b) a nebo c) právo na náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit.
Z konstantní judikatury Nejvyššího soudu jednoznačně vyplývá, že přiměřený náhradní byt je takový, „který se podle místních podmínek a podle všech v zákoně uvedených parametrů nejvíce blíží vyklizovanému bytu... Přiměřeným náhradním bytem nemůže být byt s podstatně nižší podlahovou plochou, nebo s podstatně menším počtem obytných místností než má vyklizovaný byt. Pojmy "zásadní rovnocennost" a "místní podmínky" jsou vykládány v tom smyslu, že kladou na pronajímatele požadavek vyvinout úsilí, jež lze od něj rozumně vyžadovat, aby zajistil byt, který se podle místních podmínek nejvíce blíží bytu vyklizovanému.“[1]
Doktrinální literatura tento závěr potvrzuje: „Přiměřeným náhradním bytem rozumíme byt, který se aproximativně blíží bytu vyklizovanému, tj. byt ve stejné obci, o obdobné výměře, se stejným počtem místností, obdobným vybavením atd. Soud by měl rovněž zhodnotit i další okolnosti lokalizace bytu (dopravní obslužnost, infrastruktura apod.).“[2]
Přiměřený náhradní byt tedy znamená byt, který svou velikostí, počtem místností a výší nájemného přibližně odpovídá vyklizovanému bytu a který je ve stejné obci/městě.
Na základě výše uvedených skutečností je zřejmé, že náhradním bytem, který by případný kupující musel zajistit, bude byt o stejné podlahové ploše ve stejné lokalitě, popřípadě v lokalitě, která se v maximální možné míře blíží lokalitě původního bydlení.
Na tuto skutečnost musí také reagovat znalec při určení ceny nemovitosti, respektive při určení ceny závady, která na nemovitosti vázne. Není přípustné, aby byla cena závady určena na základě ceny nemovitostí ve zcela jiné lokalitě, popřípadě dokonce ve zcela jiném městě.
4.3.2. Aplikace zásad pro určení přiměřeného náhradního bytu na znalecký posudek
Z předmětného posudku není zřejmé, jak znalec dospěl k určení výše minimálních nákladů na pořízení náhradního bydlení pro Hl. m. Praha, v cenové hladině 22.000,- Kč/m2.
Příloha č. 3 výše uvedené vyhlášky: Základní ceny a cílové nájemné v Kč/m2 podlahové plochy bytu pro období od 1.1.2010 do 31.12.2012 uvádí následující ceny bytů:
Kraj; velikostní kategorie obcí podle
počtu obyvatel, oblasti Prahy a Brna
Základní cena bytu v Kč/m2
Znalec zvolil jako cenu „minimálních nákladů na pořízení náhradního bydlení pro Hl. m. Praha“ částku 22.000,- Kč/m2. Z výše uvedených zásad pro určení přiměřeného náhradního bytu je přitom zřejmé, že přiměřeným náhradním bytem je byt ve stejné lokalitě, tedy byl v lokalitě Praha 5, Barrandov. Jak však plyne z údajů obsažených ve výše uvedené tabulce, znalec zvolil bez jakéhokoli relevantního odůvodnění jako cenu „minimálních nákladů na pořízení náhradního bydlení pro Hl. m. Praha“ cenu, která odpovídá náhradnímu bytu na okraji Prahy, popřípadě v jiných středočeských městech. Je proto nesporné, že cena určená soudním znalcem není určena v hladině odpovídající pořízení bydlení v úrovni současné.
Pokud znalec při určení obvyklé (tržní ) ceny nemovitosti vychází z cen nemovitostí v lokalitě Praha 5 viz tabulka č. 1 , strana č. 14 posudku, měl by dle našeho názoru v rámci objektivity při určení ceny závady u konkrétního domu – Praha 5, čp. 961, č.p. 962 vycházet také ze základní ceny nemovitosti pro Prahu 5.
Přílohou č. 3 Sdělení ministerstva pro místní rozvoj (viz tabulka) je pro Prahu 5 tato cena určena ve výši 33 845,- Kč.
Znalcem určená cena ve výši 22 000,- Kč/m2 odpovídá vyhláškou určené ceně pro Středočeský kraj – města s 50 000 a více tisíci obyvateli. Mezi tato města je možné zařadit např. Benešov, Beroun, Kladno, Kolín, Mladá Boleslav, Příbram, Rakovník a další. Pokud bychom tedy vycházeli z ceny závady určené znalcem, bylo by možné pořídit náhradí bydlení např. v Kladně.
Jsme přesvědčeni, že tento postup není správný.
Požadujeme opravu znaleckého posudku s tím, že výsledná cena 1 m2 objektu č.p.960, č.p. 961, č.p. 962, Praha 5, Hlubočepy bez uvažování nájemních vztahů (tzn. bez závady jako volný) bude dále upravena o cenu závady v odpovídající lokalitě:
- Bytová plocha cca 39 000,- Kč m2
- Komerční nebytová plocha cca 25 000,- Kč/ m2
Cena závady - 33 845,- Kč/ m2
Obvyklá (tržní) cena po odečtení závady:
- Bytová plocha cca 5 155,- Kč/ m2
- Komerční, nebytová plocha 25 000,- Kč/ m2
- Pozemek cca 1 000 Kč/ m2
Výše uvedený požadavek je podložen i skutečností, že v roce 2004 proběhl prodej bytových domů Lamačova č.p. 826, 827, 905, 906 a 908, Praha 5, Barrandov, a to za cenu cca 4 838 Kč/m2(!) Cena 4 838,- je pro prodej stejného majetku ve stejné lokalitě cenou obvyklou. Znalcem určená cena 17 000,- Kč/m2 pro domy prodávané ve stejné lokalitě o 8 let později, je více než 3,5 násobkem ceny obvyklé z roku 2004. Přitom cena nemovitostí od roku 2009 výrazně poklesla, a ani v současné době není v nabídkách realitních kanceláří možné zaznamenat nárůst cen, který by odpovídal uvedenému 3,5 násobku nárůstu ceny určené soudním znalcem za cenu obvyklou.
4. EKONOMIKA –
A. Zhodnocení současného stavu
1. Usnesením č. 582 ze dne 15.5.2012 souhlasila Rada hl. m. Prahy s transformací majetku hl. m. Prahy tvořeného bytovým fondem nesvěřeným Statutem hl. m. Prahy městským částem formou jeho prodeje.
2. O transformaci rozhodlo Zastupitelstvo hl. m. Prahy na svém jednání dne 24.5.2012, kdy došlo ke schválení Pravidel postupu při prodeji bytových jednotek, bytových domů, zastavených a funkčně souvisejících pozemků ve vlastnictví Hl. m. Prahy.
B. Možnosti
Výše uvedená pravidla umožňují současným nájemníkům v případě prodeje technologicky funkčního celku do 90 dnů ode dne doručení Výzvy k projevení zájmu o koupi deklarovat svůj zájem společnou žádostí jednoho technologicky souvisejícího celku.
Do 60 dnů ode dne uplynutí 90 denní lhůty bude doručeno vyrozumění o realizaci prodeje. Prodej je možné realizovat pouze v případě zájmu alespoň 60 % oprávněných nájemců.
Do 90 dnů ode dne vyrozumění mají zájemci povinnost doložit výpis z obchodního rejstříku deklarující založení bytového družstva.
C. Budoucí náklady
Dle výše uvedeného:
- Jedná se o prodej technologicky souvisejících celků (domů), nikoliv jednotlivých bytů (jednotek).
- V případě zájmu o prodej min. 60 % oprávněných nájemců se těchto 60 % oprávněných nájemců bude podílet na úhradě ceny nemovitosti.
- Je možné uvažovat s příjmem od nájemníků ve výši max. současného nájmu, tj. 102 Kč/m2
- Většina nájemníků bude řešit úhradu podílu ceny úvěrem
- Dle předběžného průzkumu – viz. nabídka v příloze – je reálná úroková sazba ve výši cca 3,5 % bodu
- Poté při ceně 17 000 ,- Kč/m2 plochy bytu a s splatnosti úvěru v délce 20 let:
Splátka na 1 m2 podlahové plochy = 100 Kč
Další podmínkou pro poskytnutí úvěru je výše příspěvku do tzv. fondu oprav. V případě přiložené nabídky je určena rezerva ve výši minimálně 10 % splátky úvěru po odečtení běžných výdajů z fondu oprav.
K určení předběžných výdajů z fondu oprav byl proveden rozbor technického stavu domu s určením plánu oprav v dlouhodobém horizontu, a sice konkrétně v horizontu 20 let, což je doba splatnosti úvěru.
Do plánu oprav byly zařazeny:
Oprava zábradlí, oprava elektroinstalací, oprava vzduchotechniky, oprava střechy, regulace tepla, výtahy, pravidelná výměna vodoměrů studené a teplé vody, ITRN.
Náklady na provedení plánovaných oprav byly předběžně určeny ve výši 11 091 000 Kč.
K tomu aby bylo možné zajistit běžný provoz domu a plánované opravy je potřeba skládat fond oprav ve cca výši 35,- Kč/m2 podlahové plochy bytu měsíčně.
A dále bankou požadovaných 10 % ve výši 3,50 ,- Kč/m2 podlahové plochy bytu měsíčně.
Výše fondu oprav (nájemného) poté činí měsíčně částku ve výši 38,50 Kč.
Pokud tuto částku připočteme ke splátce úvěru na pořízení domu, jsme na částce:
138 ,- Kč/m2 podlahové plochy bytu měsíčně
V případě, kdy k této částce připočteme ještě úhradu splátky za nečleny bytového družstva (vzhledem k požadovanému min. počtu členů družstva požadovaných Zásadami až 40%) stává se částka pro některé ekonomicky slabší rodiny nedostupnou, pokud k této částce připočteme ještě náklady na dodávku médií – služeb (teplo, studená a teplá voda, …….) stává se částka nedostupnou pro velkou část současných nájemců.
5) MOŽNÁ RIZIKA:
Standardní podmínkou banky pro poskytnutí úvěru je prokázání bonity. V případě bytového družstva, jako příjemce úvěru, je bonita prokázána schválením potřebné výše fondu oprav členy družstva. Banka tedy nezjišťuje skutečné finanční možnosti jednotlivých členů bytového družstva, z jejichž prostředků je generována splátka úvěru.
V tomto případě hrozí reálná možnost chybného nastavení ekonomiky nového bytového družstva a s tím spojené přeúvěrování s reálnou možností ztráty platební schopnosti.
Je tedy více než reálná možnost, že družstvo se může stát platebně neschopným.
Dalším rizikem je plánovaný převod pohledávek, kdy není předběžně známa výše pohledávek ani konkrétní podmínky určení ceny za postoupené pohledávky. Hrozí zde opět možnost chybného odhadu vymožitelnosti převáděných pohledávek a tím i špatné určení reálné ceny pohledávky. Snahou prodávajícího bude jistě převod pohledávek za co nejvyšší cenu.
Je možné předpokládat, že se bude v mnoha případech jednat o pohledávky obtížně vymožitelné, v některých případech jistě zcela nedobytné.
Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem požadujeme:
1) Úpravu obvyklé (tržní) ceny určené dle znaleckého posudku – uvedení do souladu s platnou legislativou a ustálenou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu.
2) Změnu pravidel pro prodej bytových jednotek, bytových domů, zastavěných a funkčně souvisejících pozemků ve vlastnictví hl. m. Prahy v části článku 3, odstavce 3- „Bytové družstvo bude povinno uzavřít smlouvu o úplatném postoupení pohledávek“.
Hana Chlebcová 20.9.2012
[1] Srov. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2010 ve věci sp. zn. 20 Cdo 3691/2008, Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 2. 2010 ve věci sp. zn.20 Cdo 1758/2008
[2] Srov. Komentář k § 712 odst. 2 ASPI

References: § 712
 zákona č. 40
 § 711
 zákona č. 151
 § 712
 zákona č. 40
 § 711
 Soud 
 § 712