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Timestamp: 2017-10-20 14:16:22+00:00

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Noticias archivos - Despacho de Abogados en Sevilla - Ignacio Fernández
Ignacio Fernández2017-08-23T08:26:37+00:00
a. La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
b. La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
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Ignacio Fernández2017-07-18T05:31:39+00:00
Condenan a Bankia a pagar la totalidad de los gastos de notario y registro de una hipoteca
Ignacio Fernández2017-07-15T09:39:40+00:00
La sentencia de la Sección Cuarta – que es la competente para resolver los recursos de apelación sobre condiciones generales de la contratación- señala que son nulas “las cláusulas de los préstamos hipotecarios que atribuyen a los clientes el pago de la totalidad de los gastos de Notaría y de Registro de la Propiedad”, detallando que el banco debe reintegrar a los clientes no la mitad sino todos los gastos que éstos hayan abonado por dichos conceptos.
Ignacio Fernández2017-06-15T10:11:47+00:00
La sentencia del Juzgado de Primera Instancia n º1 de Benidorm, sentencia nº 174/2017 de 5 de junio, condena a la Kutxabank a pagar todos los gastos de formalización de la hipoteca (incluido el impuesto) de un préstamo cancelado en 2009.
El fallo de la sentencia, que no es firme, anula la cláusula de gastos del contrato de préstamo hipotecario firmado por el demandante y obliga a Kutxabank a pagarle la cantidad de 5.082,73 euros más los intereses legales. También se condena en costas a la entidad bancaria, que ha perdido el litigio.
La condena supone la devolución de los siguientes gastos, asumidos en su día por el consumidor contratante: derechos del Registro de la Propiedad, derechos y suplidos del Notario, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y los honorarios de la Gestoría.
Para José Mira Berenguer, de Gallego Mira Abogados, y letrado que ha defendido el caso, la valoración de esta resolución judicial es altamente positiva “creemos que es una sentencia pionera en España, ya no sólo por el impuesto, que hasta ahora no se condenaba a las entidades bancarias a su pago (la primera sentencia fue en Sevilla), sino porque la hipotecaestaba cancelada hace más de 8 años. No tenemos constancia de una sentencia similar.”
“Es una sentencia importante que abre el camino a lo que entendemos muchos abogados en cuanto a la imprescriptibilidad de la acción de nulidad de las cláusulas abusivas. Y lo más importante, los efectos económicos aparejados a tal nulidad”, añadió.
Solicitó la nulidad de la cláusula de gastos de una hipoteca cancelada hace 8 años
La demanda se centra en solicitar la nulidad de la cláusula quinta de la hipoteca que estipula que el prestatario se hace cargo de todos los gastos que se deriven del contrato:
Estudio y otorgamiento de la escritura, así como los de constitución, modificación, distribución o cancelación de la hipoteca
Tributos, impuestos…
Seguro de la finca
En general: todos los que se deriven del contrato, tramitación de procedimientos judiciales o extrajudiciales, gastos, costas y perjuicios del incumplimiento de contrato.
En consecuencia solicita la devolución de un total de 5.082, 73 euros, cuantía resultante de las sumar las distintas sumas a las que en su día tuvo que hacer frente el demandante: minuta de derechos del registro, derechos y suplidos del Notario, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y los honorarios de la Gestoría.
La demanda sustenta esta petición en la legislación de consumo y en la posición mantenida por el Tribunal Supremo al respecto en STS de 23 de diciembre de 2015.
Por el contrario, la entidad bancaria alega que las condiciones financieras del contrato fueron negociadas, y la cláusula en cuestión libremente pactada, añadiendo que el demandante bien pudo comparar esta hipoteca con la de otras entidades. Además, que no le corresponde devolver el dinero pues no ha percibido ninguna suma de la provisión de fondos que el demandante entregó a la Gestoría para tramitar las escrituras. .
Por último, alega que el préstamo hipotecario en cuestión, que se firmó para 35 años, fue cancelado anticipadamente en 2009, y que por tanto ha quedado extinguido y consumado.
Un contrato ya cancelado no impide reclamar si se litiga en plazo
El juzgado tiene que entrar a resolver la alegación de caducidad del préstamo que opone la entidad financiera a la demanda.
Argumenta que el préstamo, que fue contratado por 35 años, se canceló anticipadamente en 2009, por lo que ya está extinguido. No puede ahora el demandante reclamar la nulidad de parte de su clausulado y la devolución de los gastos.
El tribunal rechaza este argumento con otro aplicable a todas las esferas del mundo del derecho, y es que un contrato ya cancelado no impide la interposición de reclamaciones siempre que y cuando se interpongan en plazo. Este es un principio aplicable a cualquier reclamación de responsabilidad contractual (pone el ejemplo de la compraventa de una vivienda).
La oposición de la cancelación del préstamo hipotecario pues no puede prosperar, y el banco no ha alegado prescripción alguna, por lo que considera el juzgador que no es necesario entrar en este debate.
No obstante la demanda defiende la aplicación del plazo de imprescriptible de la acción de nulidad o, en su defecto, la aplicación del artículo 1964.2 del Código Civil, que en el momento de firmarse el préstamo establecía un plazo de 15 años (actualmente es de 5 años, pero la modificación no afecta al caso por aplicación de la disposición transitoria quinta de la ley 42/2015).
La STS de 23 de diciembre 2015 como punto de partida
El juzgador parte del análisis de la sentencia del Tribunal Supremo alegada por el demandante, STS 705/2015 de 23 de diciembre de 2015, y destaca las siguientes conclusiones de la misma:
Como resalta el alto tribunal en su sentencia, resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la celebración del contrato. Esto supone, como explica el Supremo, suplir e incluso contradecir la legislación aplicable y vigente, por lo que anula por abusivas la cláusula que imputa al consumidor los siguientes gastos: formalización de escrituras e inscripción de las mismas, tributos que gravan el préstamo hipotecario, en particular el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, al limitar los derechos sobre la carga tributaria prevista en la legislación fiscal; los gastos procesales ..
En base a esta sentencia pues, el juzgador va examinando cada una de las peticiones de la demanda, rechazando el argumento de la demandada sobre la aplicación del principio del artículo 1.255 del Código Civil, porque la nulidad de pleno derecho de estas cláusulas no están a salvo so pretexto de la libre aceptación de las mismas por parte del prestatario, tal y como establece el artículo 10 del texto refundido .de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que proclama la Irrenunciabilidad de los derechos reconocidos al consumidor y usuario. Por ello, “la declaración de nulidad de lo allí dispuesto siempre será posible si se encuentran los presupuestos analizados por el alto tribunal”.
Considera el juzgado que es clamorosa la nulidad del pacto, abusivo conforme al artículo 82 de la LGDCU, y por ello ha de aceptarse la devolución de las sumas que solicita el demandante, argumentando por separado los que corresponden a cada uno de ellos.
Impuestos: Actos Jurídicos Documentados
Partiendo de nuevo la citada sentencia del Supremo, el juzgador acepta la devolución de 3.528 euros en concepto de impuesto de actos jurídicos documentados, porque, según el Tribunal Supremo, el sujeto pasivo debería ser la entidad bancaria y se trasladó indebidamente al consumidor.
Noticias. juridicas.com
Ignacio Fernández2017-06-11T20:22:18+00:00
La resolución de los problemas derivados por la aplicación de las cláusulas suelo da un nuevo paso hacia adelante con la habilitación de los 54 tribunales repartidos por toda España que tramitarán desde este jueves las reclamaciones judiciales de los afectados por la limitación de los tipos de interés hipotecarios. Sin embargo, son muchas las trabas que aún quedan por resolver y, sobre todo, demasiados los medios materiales y humanos necesarios para que estas salas puedan funcionar a pleno rendimiento y evitar otro colapso, si llegan las más de 200.000 demandas previstas por las organizaciones de usuarios.
1.- Si está dispuesto a comenzar la vía judicial, debería contar con todos los documentos en los que su banco ha rechazado la posibilidad de realizar la devolución, así como aquellos que justifiquen su postura (escritura hipotecaria, anexos a la misma, contratos de vinculación o respuesta de organismos como el Servicio de Reclamaciones del Banco de España).
2.- Para iniciar el trámite, el afectado tiene que acudir a la correspondiente Oficina de Registro y Reparto judicial –como en cualquier otro proceso de primera instancia-, que será la que derive el caso a estos juzgados creados desde este jueves para su tratamiento. En cualquier caso, habrá 54 tribuanales especiales en toda España, esto es, uno por cada provincia.
3.- Existe la obligación legal de contar tanto con un abogado que ejerza la labor de defensa, como la de un procurador. La normativa exige que cuando se trate de conflictos de reclamación dineraria por cantidades que, como suele ser el caso, son cuantiosas, es imprescindible la asistencia de ambos expertos.
4.- Una vez derivado el caso al tribunal especializado que le corresponda, será el magistrado designado a tal efecto el que se encargue de la resolución del conflicto, como en cualquier otra circunstancia que vaya por la vía judicial. Fuentes judiciales señalan que la tramitación de este tipo de demandas bancarias podría ser «bastante mecánica», y por lo tanto más ágil que el resto de casos, aunque «todo dependerá del número de reclamaciones judiciales que se presenten».
5.- Con la sentencia definitiva, el cliente bancario -y la parte contraria, esto es, la entidad- podrán recurrir la decisión del juez, porque se trata, en realidad, de un juzgado de primera instancia a efectos jurídicos.
Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid se ha habilitado un juzgado ‘bis’anexo al de primera instancia; en otras regiones se han dotado de refuerzos, pero no se ha puesto en marcha una sección específica; en otros territorios aún son reacios a aplicar esta novedad; y en varios alegan que no cuentan con dotación presupuestaria para ello.
La idea del CGPJ es que por cada 1.000 demandas que lleguen para tratar las cláusulas suelo, se habilite un juzgado diferente, algo que desde uno de los sindicatos de trabajadores de justicia, CSIF, consideran que provocará un «colapso». Los trabajos «van a empezar con mucha carga de trabajo y además sin experiencia», afirma Juan José Corral, portavoz del sector de justicia de la organización.
Ignacio Fernández2017-05-29T17:36:02+00:00
LOS JUZGADOS DE SEVILLA EMPIEZAN A DICTAR SENTENCIAS OBLIGANDO A LA ENTIDAD BANCARIA A DEVOLVER LOS GASTOS DE CONSTITUCION DE HIPOTECA, INCLUIDOS LOS DE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS.
Un Juzgado de Sevilla ha declarado la nulidad de la cláusula de gastos de una hipoteca, cuya suma asciende a un total de casi 4.000 euros, y ha incluido de forma “pionera” el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Hasta ahora, la justicia había acogido la nulidad de los gastos de Registro de la Propiedad y, casi de forma mayoritaria, la de los gastos de notaría, gracias a la sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre. No obstante, no ocurría lo mismo en el caso del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que normalmente representa más del 70 por ciento de los gastos a abonar por el hipotecado, “de ahí la novedad e importancia de la sentencia”.
Todo ello se fundamenta en la resolución del Supremo mencionada, que confirma la nulidad de determinados gastos de formalización de préstamos hipotecarios “por considerarlos abusivos y beneficiar a los bancos en exclusiva”, pero no concretaba las consecuencias jurídicas de tal declaración de nulidad. Así, esta sentencia “pionera” “abre, a través de un giro en la argumentación jurídica, la vía a la reclamación judicial del mencionado tributo”, pues es la interpretación del Juzgado en en cuanto a la obligatoriedad del abono del impuesto por parte de la entidad financiera”. Según dicta la resolución, la cláusula quinta de la escritura, que impone al prestatario la obligación de pagar los gastos de notario, registro, impuesto de actos jurídicos documentados y gastos pre-procesales o procesales, “debe ser declarada nula por abusiva, condenándose a la demandada al pago a la parte actora de dichos gastos más los intereses legales desde la fecha de su pago”. El Juzgado establece además la nulidad de otras cláusulas como vencimiento anticipado, limitación al tipo de interés (conocida popularmente como cláusula suelo) e intereses de demora, estimando la fundamentación jurídica expuesta por el despacho y la devolución al cliente de una cantidad total de más de 15.000 euros.
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Ignacio Fernández2017-05-17T16:07:03+00:00
Esto no implica que se suprima el tributo ni que no deban pagarlo los que sí obtengan beneficios,sino que Nadie deberá pagar la plusvalía municipal cuando la venta de una vivienda le haya generado pérdidas. El Tribunal Constitucional se pronunció el pasado jueves 11 de mayo en pleno sobre el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos (IIVTU o plusvalía municipal) a nivel estatal y ha vuelto a dar la razón al contribuyente, como ya lo hiciera en sus sentencias sobre las normas forales los Juzgados de Guipuzkoa y Álava.
El Tribunal considera que el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana vulnera el principio constitucional de capacidad económica en la medida en que no se vincula necesariamente a la existencia de un incremento real del valor del bien, “sino a la mera titularidad del terreno durante un periodo de tiempo”, señala el Alto Tribunal en un comunicado.
La sentencia reitera la doctrina establecida por el Tribunal en las sentencias referentes al establecimiento de este mismo impuesto en los territorios históricos de Gipuzkoa y Álava. En dichas resoluciones, llegó a la conclusión de que el pago de este impuesto cuando sí se produce una ganancia “es constitucionalmente admisible siempre y cuando aquellos respeten el principio de capacidad económica”. Al mismo tiempo que señalaba que para salvaguardar dicho principio, “el impuesto no puede en ningún caso gravar actos o hechos que “no sean exponentes de una riqueza real o potencial”.
En su sentencia, el pleno explica que el objeto del impuesto regulado por la norma estatal ahora cuestionada es el incremento del valor que pudieran haber experimentado los terrenos durante un determinado intervalo de tiempo. S sin embargo, el gravamen no se vincula necesariamente a la existencia de ese incremento, sino “a la mera titularidad del terreno durante un periodo de tiempo computable entre uno (mínimo) y veinte años (máximo)”
Por consiguiente, añade la sentencia, “basta con ser titular de un terreno de naturaleza urbana para que se anude a esta circunstancia, como consecuencia inseparable e irrefutable, un incremento de valor sometido a tributación que se cuantifica de forma automática mediante la aplicación al valor que tenga ese terreno a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles al momento de la transmisión, de un porcentaje fijo por cada año de tenencia, con independencia no solo del quantum real del mismo, sino de la propia existencia de ese incremento”.
Y concluye el Tribunal Constitucional que, a partir de la publicación de la sentencia, “corresponde al legislador, en su libertad de configuración normativa, llevar a cabo las modificaciones o adaptaciones pertinentes en el régimen legal del impuesto que permitan arbitrar el modo de no someter a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana”.
La plusvalía municipal no desaparece
La sentencia, sin embargo, no supone la supresión o desaparición de este impuesto, una fuente de ingresos muy importante para los ayuntamiento de toda España. Es decir, todos aquellos contribuyentes que vendan una vivienda y obtengan una ganancia con la transacción, deberán seguir abonándolo.
Hasta ahora, quien vendía un piso a pérdidas tenía que pagar al ayuntamiento correspondiente el citado impuesto, aunque dicha transacción le hubiera provocado pérdidas. ¿Por qué? El IIVTNU grava el incremento del valor del terreno generado en el momento de la transmisión de un inmueble, hasta un periodo máximo de tenencia de 20 años. Sin embargo, para calcular el importe a liquidar por este impuesto, se tienen en cuenta únicamente el valor catastral del suelo del inmueble en el momento de la venta y los años que haya estado en manos del propietario. Una metodología que acaba mostrando que siempre existen plusvalías, independientemente de que el valor real del terreno no se haya incrementado. Es decir, el sistema de cálculo de este impuesto presupone que el precio de la vivienda siempre sube.
Por ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid estima una revalorización teórica del 3,5% anual (este porcentaje varía según la localidad) del precio de la vivienda calculado sobre su valor catastral actual, que se multiplica por el número de años transcurridos desde la compra. Y esa revalorización es la base imponible del tributo, incluso aunque el activo valga en realidad menos ahora que cuando fue adquirido.
Alcance a nivel estatal
El pasado mes de febrero, el Tribunal Constitucional emitió una sentencia en la que eximía a los contribuyentes del pago de la plusvalía municipal, si bien, en aquel momento su pronunciamiento se refería a la Hacienda Foral de Guipuzkoa y no a Ley de Haciendas Locales a nivel estatal, aunque su redacción sea idéntica.
De ahí que la mayoría de ayuntamientos de toda España hayan seguido liquidando el impuesto, tal y como aseguraban a El Confidencial diferentes abogados quienes han constatado que la actitud de los municipios apenas ha variado desde el pasado 17 de febrero, cuando se conoció el fallo del Constitucional. Apenas un par de ayuntamientos, el de Dos Hermanas (Sevilla) y el de Vitoria, han decidido desde entonces mantener en suspenso, de manera cautelar, el cobro de la plusvalía municipal en los casos en los que no se haya producido un incremento patrimonial.
Ante la inminente avalancha de reclamaciones para recuperar plusvalías abonadas indebidamente con anterioridad, la Diputación foral de Gipuzkoa publicó el Decreto Foral-Norma 2/2017, de 28 de marzo, y la de Álava el Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 3/2017, de 28 de marzo. En ambos Decretos, el valor de referencia para determinar si existe o no plusvalía es el valor real de compra-venta correspondiente al valor del terreno. “Se establece que existirá incremento de valor de los terrenos cuando el valor de transmisión sea superior al de adquisición. Únicamente en el supuesto de que exista incremento de valor de los terrenos se procederá a determinar la base imponible, la cuota tributaria y los demás elementos configuradores del impuesto, queda por ver si el legislador estatal tomará como referencia el contenido de estos decretos.
Ignacio Fernández2017-04-14T06:21:47+00:00
Los jueces anulan ya las plusvalías de inmuebles que bajaron de precio
Tras la sentencia del TC, la Justicia empieza a librar a los ciudadanos de un impuesto que se pagaba aunque no aumentara el valor del bien vendido.
Los tribunales sevillanos están comenzando a declarar nulo el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que grava las escrituras de compra venta de inmuebles, las conocidas «plusvalías» que cobran los OPAEF (el Organismo Provincial de Asistencia Económica y Fiscal). Un juez de lo Contencioso Administrativo de Sevilla ha considerado ya nulas esas plusvalías, estimando la petición de los demandantes porque el valor de los inmuebles había bajado en el momento de la venta, dando así la razón a los que reclamaban.
Se trata fallos que se basan en una reciente sentencia del Tribunal Constitucional (de 16 de febrero de 2917) que declaró inconstitucionales varios artículos de la norma del citado impuesto. Es un fallo que ha animado a muchos ciudadanos a acudir a los tribunales. Aunque no hay datos del número exacto de las reclamaciones de este tipo, fuentes judiciales aseguran que cada vez están llegando más demandas a los juzgados y estos órganos están comenzando a fallar a favor de los ciudadanos anulando este impuesto.
Así, un juzgado de lo Contencioso Administrativo de Sevilla ha estimado parte de la demanda contra 29 liquidaciones relativas al impuesto de «plusvalías». El asunto hace referencia a las liquidaciones del citado impuesto que se impusieron con ocasión de la venta de una empresa que decidió vender diversos terrenos para conseguir liquidez.
Según el fallo, al que ha tenido acceso ABC, esa operación supuso que la transmisión de estos inmuebles se produjera «con pérdidas sobre el precio de compra, ocasionando una minusvalía al precio de los terrenos». Sin embargo, la Administración argumentaba que las liquidaciones se justificaban en la norma legal para cobrarle las plusvalías. En este caso concreto el juez ha decidido dar la razón a la empresa y anular parte de esas plusvalías, más concretamente tres de ellas por importes de 60.559 euros, 69.721 euros y 72.475 euros porque no se valoraron las circunstancias concretas de cada caso y no hubo comparación entre el valor inicial o entre el valor de adquisición y el de enajenación.
Para dar la razón a los demandantes, ese juzgado sevillano considera que el TC ha asumido como propio algo que considera «de sentido común»: que los criterios o tablas automáticas, o la aplicación automática de los coeficientes previstos en la norma al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, «conducen a que se pague al margen de que se produzca o no un incremento del valor» del inmueble.
«Se paga por lo que dice el valor catastral y no porque sea el valor real, ni porque corresponda a una ganancia real», advierte el juzgado sobre el cobro que se hace de esas plusvalías. Y, por tanto, considera que debe pagarse cuando alguien se lucra o enriquece con el tráfico inmobiliario.
Pero tacha de «confiscatorio aplicar un tributo a quien, como consecuencia de la evolución del mercado, se empobrece al vender un bien inmueble que compró en el pasado por más valor del que ahora recibe».
En cualquier caso, el juzgado recuerda que el TC , ante un cálculo ciego a la realidad del incremento del valor, expulsa los preceptos tributarios y los considera inconstitucionales y nulos pero «únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor». O como dijo textualmente el Alto Tribunal: «Una cosa es gravar una renta potencial y otra muy distinta es someter a tributación una renta irreal».
Por todo ello, el juzgado ha decidido interpretar esa doctrina del Tribunal Constitucional y determinar que si no hay incremento de valor (tal y como sucede en el caso de los demandantes), no puede haber gravamen impositivo. Para ello recuerda también la doctrina de otros tribunales que también se han pronunciado en ese sentido, como los de Cataluña, Asturias, Castilla-León, Madrid y Andalucía.
Y así decide el juzgado estimar las peticiones para anular las plusvalías aunque, en este pleito, decide no imponerle las costas debido a «las posibles dudas de derecho». Aunque la sentencia no es firme y contra ella cabe recurso, todo indica que habrá más de este tipo: dando la razón a los demandantes y anulando las «plusvalías». De hecho, ya hay numerosos despachos de abogados que tramitan reclamaciones. Sólo hay que buscar en internet para encontrar decenas de bufetes que se ofrecen para reclamar la devolución de la plusvalía cobrada indebidamente. Todos apelan a la sentencia del TC que, según dicen, «va a hacer muy difícil a los Ayuntamientos evitar las devoluciones».Si no lo consiguen en la vía municipal, los tribunales ya han comenzado a dar la razón a los demandantes.
NOVEDADES TRAS LA REFORMA HIPOTECARIA
Ignacio Fernández2017-03-24T07:32:39+00:00
NOVEDADES tras la reforma hipotecaria en España
En créditos hipotecarios, sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios que hayan sido solicitados en firme y sean efectivamente prestados o gastos acreditados.
La comisión de apertura se devengará de una sola vez y deberá englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares.
La penalización por cancelación total o parcial del crédito estará regulada y limitada, de forma que no podrá ser superior al coste que efectivamente sufra la entidad financiera por facilitar el repago.
Se prohíbe la venta de productos vinculados, salvo que se ofrezca la contratación del préstamo de manera independiente al resto de productos financieros del paquete propuesto.
Las entidades financieras están obligadas a formar a sus empleados de manera exhaustiva para que conozcan los productos y servicios que ofrecen a los diferentes prestatarios.
El anteproyecto pretende evitar que el sistema de remuneración de los empleados de los bancos esté ligado al cumplimiento de objetivos fijados por el número de contratos.
Las inmobiliarias podrán ejercer como intermediarios en la comercialización de hipotecas, siempre que cumplan ciertos requisitos formales y de supervisión.
Se amplían las exigencias de transparencia y los controles. Se deberá informar, por ejemplo, de la retribución que perciben las inmobiliarias por intermediar en la venta de préstamos.
DESDE EL 23 DE DICIEMBRE DE 2016 PODEMOS SOCLITAR AL BANCO LA DEVOLUCIÓN DE LAS CANTIDADES POR LA CONSTITUCION DE TU HIPOTECA.
Ignacio Fernández2017-03-05T10:52:26+00:00
Condiciones Generales de la Contratación).
¿Cuál es el contenido de estas cláusulas?
El contenido de estas cláusulas, suele ser más o menos el siguiente:
Además, y por si fuera poco, era habitual que en dicha cláusula el prestatario autorizara al Banco, el cargo en su cuenta de las cantidades necesarias hasta la total inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y en caso de impago, de los gastos producidos por la reclamación judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de Abogado y Procurador, y ello aunque su intervención no fuese obligatoria. Dichas cantidades quedaban incluso garantizadas con la propia hipoteca o garantía real, que no es otra que la vivienda.
La nulidad declarada por el Tribunal Supremo alcanza al resto de las hipotecas aunque sean de otro Banco o Entidad y aunque gramaticalmente se encuentren redactadas de distinta forma, pero con idéntico sentido.
Para obtener la devolución será necesario que el prestatario o deudor realice la oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco y, en su caso, proceda a demandar ante los Juzgados.
Así es, el primer paso que se debe dar es reclamar ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad que concedió el préstamo hipotecario, o en su caso, ante la que lo subrogó. Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, si el Servicio de Atención al Cliente no contesta o lo hace de forma negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial.
Lo que se debe solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado, es la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto.
-Las facturas de Notaría y Registro de la Propiedad.
Así lo expresa textualmente el Tribunal Supremo, cuando dice:
El Tribunal Supremo dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”
– El abono de las cantidades pagadas en concepto de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
El Tribunal Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario. Expresamente dice:
La entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.
– Los gastos de gestoría y de tasación del inmueble, si hubiesen sido impuestos por la entidad de crédito
Para terminar RECUERDE que los efectos de la declaración de nulidad de una clausula por considerarla abusiva van más allá de prescripciones y caducidades, no conocen límite temporal por lo que también podrán pedir la devolución de estos gastos los consumidores que ya han terminado de pagar su préstamo para la compra de vivienda.

References: resolución 
 artículo 1964
 artículo 1
 artículo 10
 artículo 82
 resolución 
 resolución 
 resolución