Source: http://www.lexforum.sk/264
Timestamp: 2020-04-03 16:18:59+00:00

Document:
Lexforum.sk - Roman Kopil: Predkupné právo
Roman Kopil, 18. 10. 2010 v 14:13
Bol som nedávno na pracovnom pohovore a spýtali sa ma tam celkom zaujímavú otázku. Napadlo mi, predložiť ju aj sem a som fakt zvedavý na Vaše názory. Máme pozemok v podielovom spoluvlastníctve 2 fyzických osôb. Jeden vlastník, nazvem ho vlastník A vlastní 80% pozemku a vlastník B 20% pozemku. Vlastník A zriadil zmluvou predkupné právo pre osobu C, čo je aj zaznamenané na LV. Ako by ste sa vyporiadali s touto situáciou, keby chcel vlastník A svoj podiel predať. Teším sa na riešenia. :)
Názory k článku Predkupné právo:
^ez^, 18. 10. 2010 v 14:42 - nerozumiem
otazka nie je uplna. nie je jasne ci je problem v osobe C a je potrebne "obist" jej predkupne pravo alebo ci je obsahom otazky to, akym sposobom postupovat pri riadnom prevode ked C nechce vyuzit predkupne pravo.
~jb~, 18. 10. 2010 v 14:46 - ~jb~
Řekl bych si, že zákonné předkupní právo má před smluvním přednost, takže bych se podle § 603/3 OZ domáhal, aby mi nabyvatel nabídl onu věc ke koupi.
~jb~, 18. 10. 2010 v 14:47 - ~jb~
Doplnění: samozřejmě co jsem napsal by platilo v případech, kdy C není osoba blízká.
Roman Kopil, 18. 10. 2010 v 15:14 - Doplnenie
Zaujíma ma, ako by ste sa vysporiadali so scudzením pozemku ako takým. Má niektoré predkupné právo "prednosť"?
^ez^, 18. 10. 2010 v 15:38 - ^ez^
zopar nepravnych argumentov:
1) C pravdepodobne poskytol A nejake plnenie za zriadenie predkupneho prava a preto by bolo nespravodlive ak by jeho "investiciu" mohol kedykolvek zmarit B. ak B nevyuzije svoje predkupne pravo jeho majetok ostane nedotknuty, nic nedal - nic neziskal - o nic neprisiel.
2) realita je casto taka, ze pozemky vlastnia v tisicovych zlomkoch ludia ktori ani nevedia o tom, ze nieco maju. niekedy je lepsie ak sa B nedozvie vcas o zmene vlastnika - kym neuplynie objektivna premlcacia doba.
3) ako v 2 + minoritny spoluvlastnik je na neznamom mieste
ja by som sa priklonil k prednosti zmluvneho predkupneho prava.
Kristián Csach, 18. 10. 2010 v 15:49 - zmluva v neprospech tretej osoby?
Mne riešenie preferujúce zmluvné predkupné právo čo do účinkov zaváňa zmluvou v neprospech tretej osoby, treťou osobu by bola B (takáto zmluva by ale nebola neplatnou, len by sme sa začali hrať s jej účinkami). Preto by som preferoval predkupné zákonné predkupné.
^ez^, 18. 10. 2010 v 16:01 - ad KC
trochu si vyznamovo posunul zmluvu na tarchu tretej osoby na zmluvu v neprospech tretej osoby. v istom zmysle je kazda zmluva o prevode podielu v neprospech tretej osoby lebo niekto zarobil a tretia osoba to nebola :-)
podla mna je podstatne to, ze ak dojde ku konkurencii predkupneho prava (PP) osoby C a PP B, tak ma jednoznacne PP C navrch, lebo
1) osoba C konala aktivne aby si zabezpecila predkupne pravo a pravdepodobne to robi preto aby ten pozemok uzivala.
2) osoba B je pravdepodobne len pasivny vlastnik, neuzivajuci pozemok. ak by osoba B chcela odkupit podiel od A mala na to prilezitost od vzniku spoluvlastnictva.
3) osoba B nebude mat ziadny "neprospech", jej postavenie sa prakticky nezmeni, suma jej majetku ostane rovnaka.
4) neprospech bude mat osoba C ktora mala legitimne ocakavanie ze bude dalsim vlastnikom pozemku (samozrejme, ak zaplati kupnu cenu). ak by malo zakonne pravo prednost potom by zriadenie PP na pozemok v spoluvlastnictve prakticky stratilo vyznam. navyse najst na slovensku na niektorych miestach pozemok 1/1 je ako stretnut yetiho.
Kristián Csach, 18. 10. 2010 v 16:16 - neprospech B
:) Neprospech B vidím v tom, že dohodou medzi A a C stráca in concreto v jednom individuálnom prevode svoju vecnoprávnu pozíciu, ktorú ex lege má (zákonné predkupné právo). To mi vadí takpovediac axiomaticky... Preto tu nevidím konkurenciu, ale postupnosť. Takouto opätovnou dohodou odsúvajúcou B by si ho mohol odsunúť na cintorín... alebo do nekonečna.
^ez^, 18. 10. 2010 v 16:27 - nie celkom
prezentujes poziciu B ako keby musel cakat az ho niekto oslovi s predkupnou ponukou a on az potom moze vyuzit svoje pravo predat svoj podiel. rovnako ako A moze aj B ponuknut svoj podiel C alebo kupujucemu, nikto ho v tomto neobmedzil.
osoba B stala v predkupnom rade na podiel A prilis dlho a kedze neodkupila podiel od A (nechcela alebo nemala prostriedky), niekto zaplatil aby sa mohol predbehnut - a to so suhlasom toho, u koho je ten rad. podla mna je potrebne u spoluvlastnikov predpokladat ze sa poznaju a ze sa dohodnu. ak nie tak plati zlate pravidlo - ten kto ma zlato robi pravidla.
nic nebrani osobe B prebit ponuku kupujuceho/C a odkupit podiel.
Michal Novotný, 18. 10. 2010 v 16:37 - Prior tempore potior iure
hovorili starí Rimania. Prior tempore je vždy zákonné predkupné právo, lebo vzniká v okamihu nadobudnutia vlastníckeho práva budúcim povinným, zmluvné predkupné právo vznikne až nekonečne krátky, ale predsa okamih potom. Takže podľa mňa zákonný spoluvlastník je potior iure.
Nie celkom chápem tomu, čo hovorí EZ: Predkupné právo nie je právo požadovať predaj veci, ale právo vec kúpy, ak sa rozhodne predávajúci vec predať. Takže nie je celkom jasné, ako mohol B "čakať v rade príliš dlho". Nič mu nezostávalo, ak predávajúci nechcel predať.
Môžeme polemizovať o tom, či má predkupné právo spoluvlastníkov zmysel alebo nie, ale kým v zákone je, nezostáva nič iné než ho rešpektovať. Jeho zmyslom zjavne je nerozbíjať spoločenstvo spoluvlastníkov tým spôsobom, že doňho na základe vôle jedného zo spoluvlastníkov vstúpi niekto tretí. V istom zmysle tak ide o variáciu na tému § 139 Obč. zák. o dôležitej zmene spoločnej veci.
Navyše, zákonné predkupné právo je samo právom, takže osoba B je poškodená už len samotným faktom, že sa do jej práva zasiahlo. Žiadna materiálna škoda nemusí vzniknúť (a pravdepodobne v 90% prípadov ani nevznikne).
Takže (tom som chcel povedať) súhlasím s Kristiánom.
^ez^, 18. 10. 2010 v 17:00 - ad MN
1) iste, staroveky otrokarsky stat je jedna vec ale dnes sa pise iny datum.
2) B cakal v rade prilis dlho v tom zmysle ze neponukol adekvatnu cenu za ktoru by to A predal alebo nepoziadal o vyporiadanie spoluvlastnictva.
3) neviem o akom "spolocenstve" to hovoris. podla mojho nazoru drviva vacsina spoluvlastnikov nema zaujem zotrvat v ziadnom spolocenstve ale nema peniaze alebo cas vyporiadavat spoluvlastnictvo. rovnako to "spolocenstvo" vznika prevazne dedenim - t.j. zo zakona (bsm/neopom. dedicia). do toho spolocenstva tretia osoba vstupi absolutne bez problemov ak ponukne dostatocne vysoku cenu, cize ak by zakonodarcovi islo za kazdu cenu o ochranu spolocenstva musel by regulovat aj predkupnu cenu.
4) ako sa do predkupneho prava zasiahne tym ze tej osobe ostane zachovane len sa posunie v poradi? nerozumiem preco by mal mat kazdy spoluvlastnik, aj ten v podiele 253/24345 prednost voci predkupnemu pravu majoritneho spoluvlastnika? ake je to "spolocentvo spoluvlastnikov" kde podiely maju v menovateli 5 cifier?
Michal Novotný, 18. 10. 2010 v 17:30 - OK
Ad 1: Nie celkom rozumiem, čo má otrokársky štát spoločné so zásadou prior tempore, potior iure. Táto zásada platí aj v našom katastri, v registri záložných práv atď. Ale asi vieš niečo, čo ja neviem.
Ad 2: Ponúknuť peniaze resp. domáhať sa zrušenia môže spoluvlastník aj bez predkupného práva, takže nerozumiem, aký to má súvis s argumentáciou v ne/prospech prednosti zákonného predkupného práva.
Ad 4: Jednoducho - tak, že predkupné právo je práve právo nebyť odsunutý. Načo je niekomu predkupné právo, keď nemôže realizovať jeho zmysel, teda PREDkúpiť, t.j. kúpiť skôr ako iní? V druhej časti - to je jedno, že nerozumieš, zákon je jasný - § 140 takéto predkupné právo priznáva každému, aj tomu, kto má v menovateli 12 cifier a v čitateli jednu. Ale ak sa nedohodne s ostatnými, má právo odkúpiť práve len v tomto podieli (resp. v pomere tohto podielu k podielom ostatných oprávnených, teda zníženým o podiel predávajúceho spoluvlastníka). O tom, či je to dobre alebo zle, môžeme diskutovať len de lege ferenda, de lege lata za nás rozhodnutie urobil zákonodardca.
Ad 3: Spoločenstve spoluvlastníkov. Ak nemá záujem zotrvávať, môže sa domáhať vysporiadania - aké sú pohnútky toho, že sa to tak nerobí, sú z tohto hľadiska nepodstatné. O tom, ako do toho tretia osoba môže vstúpiť a čo s výškou ceny, sa dá dlho polemizovať - v roku 93 Najvyšší súd v nikdy nepublikovanom judikáte napr. vyslovil, spor o cenu pri predkupnom práve je sporom medzi spoluvlastníkmi, ktorý rozhodne súd podľa § 139 Obč. zák. a cenou sa tak stane cena všeobecná, t.j. znalecká.
Inak, pre silné žalúdky odkazujem vo veci predkupného práva na rozsudok NS SR 1 Sžo 291/2009, dostupný na stránke NS.
Ondrej Jurišta, 18. 10. 2010 v 18:05 - Príde mi samozrejmé že zákonné PP má prednosť
Ad R. Kopil - dúfam, že pohovor Ti vyšiel.
K téme - predkupné právo spoluvlastníka je dané kogentnou normou obsiahnutou v § 140 OZ a ako také ho nemožno zmluvou s C, navyše "poza chrbát" B, vylúčiť alebo obmedziť.
Aký význam by pre mňa malo zákonné PP, ak by môj spoluvlastník si mohol kedykoľvek nájsť kupca, v prospech ktorého by zriadil PP a následne mu to predal bez toho, aby mi ho ponúkol na odkúpenie?
^ez^, 18. 10. 2010 v 18:08 - 1/2
1) vo verejnopravnych registroch. preco by mala platit aj v sukromnopravnych vztahoch? tvoj argument je "lebo stari rimania"?
2) ja rozumiem §140, vypadlo mi par slov, spravne to malo byt "nerozumiem preco by mal mat kazdy spoluvlastnik, aj ten v podiele 253/24345 prednost voci ZMLUVNEMU predkupnemu pravu NA PODIEL majoritneho spoluvlastnika?"
argumentovat nepublikovanym judikatom NS z r. 93 a hned za tym uviest rozsudok NS SR z roku 2009 slovami "len pre silne zaludky" je asi argumentacny rekord.
Michal Novotný, 18. 10. 2010 v 18:30 - Ad 1/2
Ad 1: Podľa mňa aj tzv. zmluvné predkupné právo vzniká "erga omnes" až vkladom do katastra (ale už citovaný 1Sžo 291/2009), teda vo verejnom registri. O tom je potior iure. Diskutovať tu o význame "čistého" zmluvného predkupného práva (teda nezapísaného) nemá vôbec zmysel, myslím, že aj post vychádzal z toho, že právo je zapísané na LV. Súvis s otrokárskou spoločnosťou mi ale stále uniká.
Ad 2: OK, keď vypadlo, ale ani po doplnení nerozumiem, čo chceš povedať. Riešenie vzťahu obligačného vs. zákonného predkupného práva je úplne jednoznačné v prospech zmluvného, pretože tam ani len zákon nedáva obídenej osobe žiadne vecnoprávne riešenie, len zodpovednosť porušujúceho povinného.
Reči o argumentačných rekordoch si prosím nechaj pre niekoho iného (a vôbec, mám dojem, že si tu jeden z najagresívnejších a najviac urážajúcich prispievateľov). Každému je snáď jasné, že rozsudok z roku 93 uvádzam ako príklad toho, ako môžeme diskutovať o cene, a rozhodnutie z r. 2009 ako zaujímavosť. Že s nimi súhlasím si snáď nemôže myslieť nikto, kto vie čítať.
Juraj Gyarfas, 18. 10. 2010 v 18:31 - Ad: E.Z.
Podľa mňa zase raz miešaš diskusiu de lege lata a de lege ferenda. Myslím, že v rovine de lege ferenda s § 140 viacerí nesúhlasia. Ak sa nemýlim, prof. Eliáš ho dokonca považuje za potenciálne protiústavný.
Ale stále nerozumiem čomu na ňom nerozumieš v rovine de lege lata.
^ez^, 18. 10. 2010 v 19:54 - ad JG
nerozumiem preco sa odrazu debatuje o §140. povodna debata bola o tom, kto by MAL MAT prednost v pripade scudzenia podielu A, ci zmluvne zalozene predkupne pravo osoby C alebo zakonne predkupne pravo spoluvlastnikov (v tomto pripade len osoby B ako 20% podieloveho spoluvlastnika). hned na zaciatku som pisal ze uvediem NEPRAVNE argumenty, kedze zakladatel temy polozil otazku v kontexte pracovneho pohovoru.
argumenty de lega lata tu priniesol az michal. debata je o situacii ktora v presnej podobe nastane mozno raz za 100 rokov takze akykolvek zaver z diskusie bude asi tak uzitocny ako dizertacna praca na temu predkupneho prava v rakusko uhorsku.
^ez^, 18. 10. 2010 v 20:18 - ad MN
1) v ostatnych registroch sa zapisuju rovnake prava za sebou. ty argumentujes tym ze vecne predkupne pravo je zapisane 0.0001s po vlastnickom prave ktore zaklada predkupne pravo spoluvlastnikov a preto ma mat zakonne PP prednost.
nevidim dovod preco prave cas by mal byt rozhodujuci najma ked sa zapisuju dve rozdielne prava (vlastnicke a vecne predkupne).
2) diskutovat o cene mozeme preto lebo NS v roku 93 vydal nejaky rozsudok ktory ani nepublikoval? ak by NS nevydal ten rozsudok tak by sme o cene nemohli diskutovat? mne sa zda ze rad vytahujes zajace z klobuka aby si podporil svoj argument. ak si myslis ze treba diskutovat o predkupnej cene tak v poriadku ale preco vytahujes judikat ktory si vacsina diskutujucich pravdepodobne nebude moct precitat?
Michal Novotný, 19. 10. 2010 v 10:04 - Ad EZ
Pošli mi email, rozhodnutie ti môžem poslať. Aby si nemal pocit, že diskutuješ o niečom, čo si si nemohol prečítať.
Vo zvyšku už naozaj nebudem reagovať, myslím, že už všetko bolo povedané.
Roman Kopil, 19. 10. 2010 v 15:13 - Waw
Ani som netušil, že moja otázka vzbudí takýto rozruch.
Ja osobne som sa priklonil k prednosti zákonného predkupného práva z dôvodu ochrany práv minoritného spoluvlastníka (B).
Ten je podľa mňa v horšej situácii, keďže o konaní majoritného spoluvlastníka (A) nemusí vôbec vedieť. Podľa mňa nemá povinnosť požiadať o vyporiadanie spoluvlastníctva. Naopak, ponukovú povinnosť má majoritný spoluvlastník (A). Aj keď nič mu nebráni spísať zmluvu o zriadení predkupného práva s osobou C.
Ad OJ: Ešte neviem výsledok
Matej Kukura, 19. 10. 2010 v 17:57 - je vôbec platné
dojednanie o zmluvnom predkupnom práve (hoci mohlo byť aj zavkladované), ak porušuje zákonné predkupné právo? Vo svojich dôsledkoch je zjavne jeho cieľom obísť zákonné predkupné právo, čo zákon neumožňuje ( § 39 O. z.). Domnievam sa teda, že nie a kataster mal skúmať, či vôbec platne vzniklo zmluvné predkupné právo. Iba v prípade, ak by s tým podielový spoluvlastník súhlasil, viem si predstaviť, že by mohlo dôjsť k platnému dojednaniu o zmluvnom predkupnom práve, v okolnostiach prípadu dohodnutého na ťarchu existujúceho podielového spoluvlastníka. I tu sa otvára otázka prípustnosti vzdania sa práv, ktoré ešte len do budúcna vzniknú (u nás sa to javí ako príliš striktne vykladaná norma). Bez súhlasu podielového spoluvlastníka je však potrebné dať prednosť zákonnému predkupnému právu, pre čo boli uvedené dostatočné argumenty v diskusii vyššie.
Ešte je možné uvažovať, že zmluvné predkupné právo, pokiaľ je takto dohodnuté, by si mohlo udržať platnosť vo vzťahu k všetkým ostatným osobám okrem podielových spoluvlastníkov. Ale v takom prípade by bolo vítané, ak by príslušná dohoda toto vymedzenie sama obsahovala, aby sa v tomto smere zbytočne nediskvalifikovala.
Na argumenty o majoritných vlastníkoch treba dať tú odpoveď, že aj majoritný vlastník má predkupné právo, a to práve v podiele, ktorý zodpovedá jeho spoluvlastníckemu podielu. Ak niektorý podielový spoluvlastník svoje zákonné predkupné právo nevyužije, naňho pripadajúci podiel môžu vykúpiť ostatní podieloví spoluvlastníci pomerne podľa veľkosti svojich spoluvlastníckych podielov. Žiadna prednosť medzi predkupnými právami podielových spoluvlastníkov teda neexistuje.
Pochopiteľne, predkupné právo nepredstavuje právo vykúpiť vec za určitú cenu (pokiaľ to takto nebolo dohodnuté), a preto naozaj osoba so zmluvným predkupným právom môže vždy vyšachovať podielového spoluvlastníka so zákonným predkupným právom, ak ponúkne viac, ako bude ochotný zaplatiť podielový spoluvlastník...
^ez^, 19. 10. 2010 v 20:46 - ad MK
1) ak hovoris ze uz len samotna existencia zmluvneho predkupneho prava "porusuje" zakonne predkupne pravo tak uved aj konkretne ako ho porusuje.
ak ma de lege lata zakonne PP prednost tak potom dohoda o zmluvnom predkupnom prave ho nemoze obchadzat, cize si v tomto protirecis.
3) ad majoritny spoluvlastnik: vyssie uvedene sa tykalo situacie, pri ktorej je podiel majoritneho spoluvlastnika zatazeny vecnym predkupnym pravom. vobec sa to netykalo poradia ktore neexistuje lebo zakon hovori pri spoluvlastnikoch jasne - bud dohoda alebo pomerne podla velkosti podielov.
treba jasne povedat ze drzat majetok spoluvlastnickym podielom je abnormalny sposob a nemal by trvat dlho. drviva vacsina spoluvlastnickych podielov vznika umelo zo zakona a nema nic spolocne s nejakym rozumnym usporiadanim vztahov, cize obmedzovat spoluvlastnika pri prevode ultra-silnou ochranou nejakeho pseudo-prava nedava logicky zmysel. rad by som videl ako niekto zachovava postup "de lege lata" pri prevode 80% podielu kde dalsich 5% vlastni niekto 70 rokov nezvestny, 5% zosnuly koho podiel nebol prededeny, 5% vlastnik s dusevnou poruchou a 5% extremne chamtivy. vidiet realizaciu predkupneho prava v tomto pripade by bolo na nezaplatenie.
ak C predal 80% podiel A s tym ze si zabezpecil vecne predkupne pravo A ZAROVEN riadne svoj podiel ponukol B, ktory ponuku odmietol, aky je tu argument o ochrane prav B ak A ide predat svoj podiel dalej a najprv ho ponukne C (povodnemu vlastnikovi) a az potom B?
Matej Kukura, 19. 10. 2010 v 22:33 - ad P. S.
Trochu som sa v postskripte stratil, ale zrejme opisuješ situáciu, že podielový spoluvlastník najskôr ponúkol svoj spoluvlastnícky podiel ostatným podielovým spoluvlastníkom, ktorí svoje predkupné právo nevyužili, a potom svoj spoluvlastnícky podiel v súlade so zmluvou o zmluvnom predkupnom práve (s vecnoprávnymi účinkami) ponúkol takejto oprávnenej osobe.
Ak je to tak, tak potom je to v poriadku z hľadiska toho, že podielový spoluvlastník neobišiel iného podielového spoluvlastníka, a teda jeho zákonné predkupné právo bolo riadne dodržané. Zároveň z toho vyplýva, že zmluvné predkupné právo nepredišlo uvedené zákonné predkupné právo (z predchádzajúcej diskusie vyplývalo, že účelom dohody o zmluvnom predkupnom práve bolo práve poskytnúť výhodu oprávnenému oproti podielovým spoluvlastníkom, v čom vidím problém takejto dohody).
Pokiaľ ide o samotný inštitút predkupného práva, myslím, že je v poriadku. Spoluvlastníkom predsa musí záležať na tom, kto bude tvoriť kolektív spoluvlastníkov. Inak sa môže ľahko stať, že spoločnú vec im raz-dva zhumpľuje niekto neželaný. Preto, ak im určitá osoba nebude vyhovovať, majú (majú mať) možnosť príslušný podiel za ňou ponúkanú cenu spoluvlastnícky podiel kúpiť. Ak to však neurobia, majú smolu a podielový spoluvlastník môže svoj spoluvlastnícky podiel previesť. Teda ten v konečnom dôsledku o nič nepríde. Argument o nezvestných, mŕtvych, nesvojprávnych a extrémne chamtivých mi nepripadá presvedčivý, pretože podielovému spoluvlastníkovi stačí (by malo stačiť) urobiť oznámenie, ktoré je v jeho silách. Nezvestný naň zrejme nezareaguje, okruh dedičov sa vo väčšine prípadov dá zistiť veľmi rýchlo, nesvojprávnemu sa žiadna lehota nepredlžuje (ibaže by sme z pravidla podľa § 113 O. z., ktoré sa prejavuje aj v procese, napr. § 56 ods. 1 O. s. p. a pod. urobili všeobecnú právnu zásadu, čo by mohlo vydať aj na samostatný post) a extrémne chamtivý asi tiež nepreplatí ponuku tretieho. Mám pocit, že oba tieto záujmy - záujem spoluvlastníka previesť svoj spoluvlastnícky podiel za trhovú cenu, ako aj záujem ostatných spoluvlastníkov ovplyvniť budúcich spolukolegov - sú vhodne vyvážené.
Iná vec je, že úprava predkupného práva (jeho uplatnenia a realizácie) nie je dotiahnutá do konca a najmä pri nehnuteľnostiach v nej vidím problém (pri hnuteľnej veci je podmienkou jeho uplatnenia vyplatenie kúpnej ceny, pri nehnuteľnosti je to však trochu komplikovanejšie so zabezpečením jej zaplatenia). To však neznamená, že celý tento inštitút nemá svoje opodstatnenie.
Martin Prokeš, 20. 10. 2010 v 09:24 - Ignorantia...
"vlastník A vlastní 80% pozemku a vlastník B 20% pozemku. Vlastník A zriadil zmluvou predkupné právo pre osobu C, čo je aj zaznamenané na LV."
Co to vzít takto: Spoluvlastník A zřídí smluvní předkupní právo pro osobu C ke svému spoluvlastnickému podílu. Osoba C tedy nejpozději při podpisu smlouvy* nemůže nevědět, že existuje nejméně jeden další spoluvlastník, jemuž svědčí zákonné předkupní právo - ignorantia... C tak nemůže být v dobré víře, že je prvním předkupcem. Přesto a s vědomím toho A a C smlouvu uzavřou, tato smlouva však nemůže zasáhnout právní sféru B, který není jejím účastníkem ani s ní neprojevil souhlas.
Zákonné a smluvní předkupní právo si tedy nekonkurují: A je povinen nabídnout** svůj podíl nejprve B na základě zákonného předkupního práva a pokud jej B nevyužije, poté na základě smluvního C. Pokud svého předkupního práva nevyužije ani C, může A svůj podíl prodat tertiovi.
*a při běžné opatrnosti u nemovitostí již dříve z LV
**nejde-li o převod osobě blízké
^ez^, 20. 10. 2010 v 09:43 - riešenie
predpokladame ze:
i) B chce podiel odkupit za trhovu cenu (v opacnom pripade by podiel uz davno odkupil ak by mohol ponuknut vyssiu cenu)
ii) C a K (kupujuci) maju vyssiu motivaciu ako B a kedze o sebe navzajom vedia, musia ponuknut vyssiu cenu ako je trhova cena
iii) Predavajuci (P) nie je v casovej tiesni.
iv) Kazdy B, C, a K ma vazny zaujem o odkupenie podielu.
Cena za ktoru by P najradsej predal podiel je Cmax=trhova cena+XX% zisk.
Najvyssiu cenu ktoru ponukne C oznacim Cc, najvyssiu cenu ktoru ponukne K oznacim Ck
samotny postup:
uvodna cena je Cmax
a) P ponukne nezavazne podiel K
b) P ponukne nezavazne podiel C. Ak K akceptoval cenu v bode (a), P o tom informuje C. ak C ponukne vyssiu cenu ako K, v dalsom bode sa pouzije tato vyssia cena.
c) ak v K alebo C akceptoval ponuku, P ponukne podiel B (cim si splni povinnost zo zakona).
d) v pripade ze B nevyuzije svoje predkupne pravo, a K ponukol vyssiu cenu ako C, dostane C ako druhy v poradi moznost vyuzit svoje predkupne pravo na odkupenie podielu za cenu ktoru akceptoval K. Ak C ponukol vyssiu cenu ako K tak P preda podiel C.
ak nikto neprejavil zaujem o odkupenie podielu za aktualnu cenu, cena sa primerane znizi a pokracuje sa bodom a).
v najhorsom pripade odkupi B podiel za trhovu cenu (v opacnom pripade sa P moze rozhodnut nepredat alebo podiel odkupi C alebo K).
vyhody riesenia:
1) zabezpeci P najlepsiu moznu cenu, v najhorsom pripade trhovu cenu
2) obide v sulade so zakonom predkupne pravo B
3) v pripade ze B vyuzije svoje predkupne pravo utrpi stratu vo vyske Ck-Ct alebo Cc-Ct, cim bude potrestany za to, ze ako minoritny vlastnik robi obstrukcie
Martin Prokeš, 20. 10. 2010 v 09:50 - Ad riešenie ^ez^
Nedaří se mi z Vašeho názoru dovodit, v čem spočívá ono obejití zákonného předkupního práva B?
^ez^, 20. 10. 2010 v 09:59 - ad prokes
spociva v tom ze B moze vyuzit svoje predkupne pravo len za cenu ktoru ponukne "tertius", cize kym je cena vyssia ako cena ktoru je ochotny zaplatia B tak je jeho predkupne pravo len cista formalita.
vychadzam zaroven z toho ze B sa sprava racionalne a nekupi podiel za vyssiu ako trhovu cenu pretoze v tom pripade nema jeho predkupne pravo zmysel ak by chcel sutazit s C a K za rovnakych podmienok.
kym existuje C a K tak predkupne pravo B sa nemoze uplatnit, vychadzam z toho ze kataster je verejny a C a K museli vediet ze existuje B s jeho predkupnym pravom.
moj prispevok vyssie je len podrobne rozpisany postup tejto myslienky.
Martin Prokeš, 20. 10. 2010 v 11:34 - Ad ^ez^
To, že B může předkupního práva využít jen pokud nabídne stejnou cenu a podmínky jako tertius ( § 606 OZ), z jeho předkupního práva nedělá formalitu. Jen umožňuje realizaci práv A i B, neboť nemožno A nutit, aby setrvával ve spoluvlastnickém vztahu, ani nutit B, aby byl zcela bezbranný vůči změně spoluvlastníka.
B může být ochoten zaplatit vyšší cenu, protože získat podíl pro něj má větší význam (B stane se vlastníkem, C jen SV). "Soutěž B s C a K za rovných podmínek" má právě ten smysl, že pokud B, C a K nabídnou stejné podmínky, nemá A volbu komu podíl převede, ale povinnost převést B.
"kym existuje C a K tak..." proč?
Obejití by mohlo spočívat snad v tom, že A a C se dohodnou, že C "na oko" nabídne nepřiměřeně vysokou částku, na kterou B nebude reflektovat, takže A převede C, a poté A část ceny např. darem "vrátí" C. To by ovšem bylo in fraudum legis a navíc by k tomu nepotřebovali smluvní předkupní právo.
^ez^, 20. 10. 2010 v 12:14 - ad MP
z logiky veci vyplyva ze ak existuju minimalne dvaja potencialny kupujuci navyse (C a K) tak cena bude vyssia ako keby existoval len B samotny.
z toho vyplyva ze ak by B chcel kupit podiel za tu vyssiu cenu ktoru moze ponuknut C alebo K tak by to uz davno urobil.
ano, B ma pravo na odkupenie za cenu aku prijmu C alebo K ale je velmi nepravdepodobne ze tak urobi lebo by musel znasat stratu.
ak je trhova cena podielu 80,000 a C a K vie ze B ma predkupne pravo tak musia ponuknut vyssiu cenu.
zaroven ma C prednost pred K, tak K musi prebit aj cenu ktoru ponukne C.
ak C da 100,000 tak K musi dat napr. 120,000. ak B vyzuije predkupne pravo za 120,000 tak prave utrpel 50% stratu a jeho majoritny spoluvlastnik urobil 50% zisk.
ak 100% pozemku malo trhovu cenu 100,000 tak B za 1/1 zaplatil 140,000.
naopak, ak by nevyuzil svoje predkupne pravo a ponukol svoj 20% podiel kupujucemu za rovnakych podmienok ako predavajuci, mohol mat tiez 50% zisk.
ak B uplati predkupne pravo moze za tejto situacie dopadnut zle alebo horsie.
Martin Prokeš, 20. 10. 2010 v 12:33 - Ad ^ez^
z logiky veci vyplyva... Non sequitur, může, ale nemusí být.
Zbytek jsou jen úvahy, kdo by co chtěl/nechtěl udělat, protože na tom vydělá či prodělá, jdoucí zcela mimo příspěvkem předloženou otázku: zákonné vs. smluvní předkupní právo de lege lata.
^ez^, 20. 10. 2010 v 12:42 - ad MP
predlozena otazka bola "Ako by ste sa vyporiadali s touto situáciou, keby chcel vlastník A svoj podiel predať." moje riesenie som napisal vyssie.
nevedel som ze zakon ponuky a dopytu je "non sequitur". myslim ze je kazdemu jasne ze cim viac kupujucich existuje tym je cena vyssia.
Martin Prokeš, 20. 10. 2010 v 13:28 - Ponuka a dopyt
Vylučujete situaci, kdy A chce prodat za 100, C víc nedá a K víc nemá (případně nabídne jen 90, pro případ, že C couvne)? Souhlasím, že C a K zpravidla začnou přihazovat, nesouhlasím pouze s tím, že to tak nutně bude vždy a vždy dojde ke zvýšení ceny pro A a B.
Zákon N&P platí zásadně, ve velkém a na papíře, nikoliv bezvýjimečně ve skutečnosti. Ještě jsem např. neviděl, že by prodavač párku v rohlíků prohlásil ke frontě tří hladových zájemců, poté co přijdou další dva: poslední 3 kusy, zvyšuji cenu, případně zahájil z okénka dražbu :-)
Kristián Csach, 20. 10. 2010 v 13:29 - prior tempore?
Ešte stále necítim potrebu názor zmeniť. Ale nie celkom dobré sa mi zdá operovanie so zásadou prior tempore, ako to robí Michal (hoci si nemyslím, že je to jeho hlavný argument).
Totiž, predpokladajme, že by minoritný spoluvlastník B predal po zavkladovaní zmluvného predkupného týkajúceho sa podielu osoby A svoj malý podiel osobe D (nikto by nerealizoval predkupné právo). Potom je podľa mňa rozumné argumentovať, že zákonné predkupné v prospech D vzniklo neskôr, ako zmluvné v prospech C (áno, dá sa argumentovať aj opačne - tým, že zákonné vzniká už vznikom podielu a nie časom jeho nadobudnutia, to ale mení zásadu časovej priority na akúsi obsahovú prednosť). Ani v tomto prípade si ale nemyslím, že by C mal mať pri nadobudnutí podielu osoby A prednosť pred D. Holt kogentná úprava.
^ez^, 20. 10. 2010 v 14:01 - ad MP
situacia ze A chce predat za 100, C viac nema a K viac neda nedava zmysel z toho dovodu, ze A by potom nezhanal K a podiel by predal priamo B dohodou.
taka situacia nenastane len v pripade ak by bolo A jedno za kolko preda alebo by nechcel maximalizovat zisk. to je vsak nerozumne predpokladat kedze je treba ratat s tym ze kazdy sa sprava racionalne a ma za ciel maximalizovat zisk.
predavac parkov: ja si tu drazbu o posledne 3 kusy viem pokojne predstavit a je to pomerne rozumny postup pokial by kupujuci boli velmi hladni.
Juraj Gyarfas, 26. 07. 2018 v 17:30 - predkupné právo a odstúpenie
Ak bolo od zmluvy, ktorou došlo k porušeniu zákonného predkupného práva, odstúpené, nemôže sa už opomenutý spoluvlastník domáhať nahradenia prejavu vôle voči nadobúdateľom, ktorí však vlastnícke právo medzitým v dôsledku odstúpenia stratili (ÚS SR, I. ÚS 131/2018).

References: § 603
 § 139
 § 140
de lege ferenda
de lege lata
 súd 
 súd 
 § 139
 § 140
 §140
de lege lata
de lege ferenda
de lege ferenda
 § 140
de lege lata
 §140
 § 39
de lege lata
de lege lata
 § 113
 § 56
 § 606
de lege lata