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Timestamp: 2020-08-11 07:29:54+00:00

Document:
BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-20200122
1 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 1-22/01/2020)
En principe, conformément aux dispositions de l' article 266 du code général des impôts (CGI) et de l' article 267 du CGI , la base d'imposition des livraisons d'immeubles est constituée par toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus ou à recevoir par le vendeur en contrepartie de ces opérations de la part de l'acheteur, à l'exclusion de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) elle-même.
10 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 10-22/01/2020)
20 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 20-22/01/2020)
30 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 30-22/01/2020)
Par hypothèse, n'a pas ouvert droit à déduction au sens de l'article 268 du CGI, une acquisition d'immeuble réalisée auprès de personnes non assujetties ou auprès de personnes assujetties qui n'ont pas agi en tant que telles, ou encore dont la livraison était exonérée de TVA sur le fondement du 5 de l' article 261 du CGI et qui n'ont pas formulé l'option prévue au 5° bis de l'article 260 du CGI.
Il en va de même des acquisitions d'immeubles postérieures au 31 décembre 2012 auprès d'une personne non assujettie qui a bénéficié de la mesure transitoire prévue au II-A § 260 du BOI-TVA-IMM-10-10-20 .
Remarque : Il a été admis que l'acquisition d'un immeuble avant le 11 mars 2010 qui aurait fait l'objet d'un engagement de construire et d'une auto-liquidation sur le fondement du 3 de l'ancien article 285 du CGI soit réputée ne pas avoir ouvert droit à déduction. Le cédant peut dès lors faire application de l'article 268 du CGI lorsqu'il vend les mêmes surfaces comme terrain à bâtir, que l'acquéreur soit un particulier ou un assujetti. Il en va de même lorsque l'acquisition a été réalisée en exonération de TVA sous couvert de la tolérance qui prévalait avant le 11 mars 2010 au titre de l' article 1042 du CGI , de l' article 1045 du CGI et de l' article 1049 du CGI .
40 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 40-22/01/2020)
À cet égard, seule compte l'affectation initiale du bien, le fait que l'immeuble (ou la fraction d'immeuble) ait par la suite été affecté à la réalisation d'opérations taxables demeurant sans incidence ( CJCE, décision du 11 juillet 1991, affaire C- 97/90, Lennartz ).
50 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 50-22/01/2020)
60 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 60-22/01/2020)
70 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 70-22/01/2020)
80 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 80-22/01/2020)
90 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 90-22/01/2020)
100 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 100-22/01/2020)
110 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 110-22/01/2020)
120 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 120-22/01/2020)
130 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 130-22/01/2020)
140 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 140-22/01/2020)
150 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 150-22/01/2020)
En vertu de l' article 1415 du CGI , la taxe foncière est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1 er janvier de l'année de l'imposition.
L' article 1400 du CGI prévoit que toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel c'est-à-dire du propriétaire au 1 er janvier de l'année d'imposition selon le principe d'annualité de l'impôt.
En effet, conformément à l' article 267 du CGI , qui transpose en droit interne les dispositions de l' article 78 de la directive n° 2006/112/CE du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée , les impôts, taxes, droits et prélèvements de toute nature sont à comprendre dans la base d'imposition à la TVA.
En application de ce principe, tel qu'il a été décliné par la Cour de justice des Communautés européennes (CJCE), notamment dans un arrêt du 1 er juin 2006 ( CJCE, décision du 1 er juin 2006, affaire C-98/05, De Danske Bilimportorer, ECLI:EU:C:2006:363 ), seuls peuvent être exclus de la base d'imposition à la TVA, les impôts qui seraient acquittés par le vendeur au nom et pour le compte de l'acquéreur et présenteraient alors le caractère de remboursement de frais au sens de l'article 79 de la directive déjà citée, transposé au 2° du II de l'article 267 du CGI.
Or, s'il résulte effectivement des dispositions régissant cet impôt que la taxe foncière est une « charge des fruits » en tant qu'elle pèse sur le propriétaire ou, à défaut, sur les titulaires des droits réels visés au II de l'article 1400 du CGI, il n'en demeure pas moins que, du fait du principe d'annualité, le redevable légal de l'impôt est déterminé d'après les faits existants au 1 er janvier de l'année d'imposition conformément à l'article 1415 du CGI.
160 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 160-22/01/2020)
170 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 170-22/01/2020)
180 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 180-22/01/2020)
Lorsque l'acquéreur d'un immeuble à usage de bureaux ou de locaux de recherche s'engage à rembourser au vendeur le montant de la redevance dont ce dernier était redevable en vertu des dispositions de l' article L. 520-1 du code de l'urbanisme (C. urb.) à l' article L. 520-11 du C. urb. à raison de la construction de locaux à usage de bureaux ou de locaux de recherche dans la région parisienne, cette obligation constitue une charge augmentative du prix, normalement passible de la TVA.
190 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 190-22/01/2020)
En application du deuxième alinéa du b du 2 de l' article 266 du CGI , la base d'imposition est constituée par la valeur vénale réelle des biens, établie dans les conditions prévues à l' article L. 17 du livre des procédures fiscales (LPF) , si cette valeur vénale est supérieure au prix, au montant de l'indemnité ou à la valeur des droits sociaux, augmenté des charges. L'administration est alors tenue d'établir que la différence entre cette évaluation et le prix stipulé dans l'acte résulte de la fraude ou de l'évasion fiscales (aux termes de la demande française notifiée à la Commission européenne le 23 décembre 1977, sur la base de l' article 27 de la sixième directive TVA 77/388/CEE du Conseil, du 17 mai 1977, en matière d'harmonisation des législations des États membres relatives aux taxes sur le chiffre d'affaires ).
200 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 200-22/01/2020)
Lorsque l'administration entend rectifier le prix de vente d'immeubles passibles de la TVA au motif que ce prix ne correspondrait pas à la valeur vénale réelle de l'immeuble en cause, il lui appartient, en principe, de suivre la procédure de rectification contradictoire dans les conditions prévues à l'article L. 17 du LPF et à l' article L. 55 du LPF .
Toutefois, si le redevable se trouve en situation de taxation d'office pour n'avoir pas déposé dans les délais légaux les déclarations qu'il est tenu de souscrire, l'administration est en droit d'asseoir l'imposition sur la valeur vénale réelle des biens, sans que la procédure prévue à l'article L. 17 du LPF trouve à s'appliquer. Néanmoins, si le redevable conteste la valeur fixée d'office en établissant que la mutation a eu pour contrepartie effective le paiement d'une somme inférieure à celle retenue par l'administration, celle-ci ne peut l'écarter qu'en établissant la valeur vénale réelle des biens en cause ( CE, décision du 30 juillet 2003, n° 254.824, SCI Villa Amaya ).
210 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 210-22/01/2020)
En cas de construction d'ensembles immobiliers, la propriété des équipements collectifs est le plus souvent transférée par les promoteurs, soit à des associations syndicales de propriétaires régies par l' ordonnance n° 2004-632 du 1 er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires , soit à des unions de syndicats de copropriétaires constituées conformément aux dispositions de l' article 29 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis .
- il doit être établi que le coût des biens considérés est intégré au prix de cession des immeubles ou parties d'immeubles en application d'obligations légales ou contractuelles ( C. urb., art. L. 332-15 ).
220 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 220-22/01/2020)
230 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 230-22/01/2020)
240 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 240-22/01/2020)
250 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 250-22/01/2020)
Par suite, le « prix exprimé » au sens de l' article 268 du CGI s'entend de la différence entre le montant payé au cédant par le cessionnaire ou, pour tout ou partie, par un tiers et le montant de la TVA afférente à la marge résultant de ce prix.
260 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 260-22/01/2020)
Les charges augmentatives du prix qui sont prises en compte pour la détermination du premier terme de calcul de la marge, sont toutes les charges qui reviendraient de droit au cédant et qui sont contractuellement reportées sur le cessionnaire ( I-B-2-b-1° § 140 et suivants ).
270 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 270-22/01/2020)
La TVA rémanente peut résulter, notamment, d'une taxe sur la marge collectée en amont par le cédant et que celui-ci n'aurait pas mentionnée dans l'acte de cession. Ou encore d'une taxe sur le prix total qu'aurait de fait supportée l'acquéreur sans pouvoir la déduire à raison de ce que le terrain n'aurait alors pas été affecté à une activité placée dans le champ de la TVA ( I-A-2 § 40 ). Les autres frais et honoraires exposés à l'occasion de l'acquisition ne sont pas à inclure dans le prix d'achat dès lors qu'ils sont grevés de TVA et que cette taxe est déductible dans les conditions de droit commun.
280 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 280-22/01/2020)
Lorsque l'assujetti revendeur a acquis l'immeuble cédé au terme d'une transmission d'universalité dans les conditions de l' article 257 bis du CGI (y compris à l'occasion d'une opération de fusion ou d'absorption), le second terme du calcul de la marge s'apprécie, s'il y a lieu, par renvoi au prix d'achat constaté chez le cédant de la transmission ( I-A-2 § 90 ). En revanche, lorsqu'il l'a acquis par apport en dehors d'une telle transmission, le second terme est égal à la valeur telle qu'elle est déterminée pour l'enregistrement de l'acte d'apport.
290 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 290-22/01/2020)
300 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 300-22/01/2020)
La circonstance que la marge calculée dans les conditions exposées au I-C-3 § 240 et suivants se révèle nulle ou négative ne fait pas obstacle à l'application de l' article 268 du CGI , la base d'imposition étant alors prise pour 0.
- le lotisseur dispose d'une grande liberté pour fixer le prix de cession propre à chaque lot. En outre, la remise à la collectivité locale ou à l'association syndicale de propriétaires ( I-B-3-b § 210 ) de certaines fractions du lotissement, en particulier du terrain d'emprise des équipements généraux ou collectifs, intervient souvent pour un prix symbolique, ce qui en fait une opération située hors du champ d'application de la TVA ;
310 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 310-22/01/2020)
L' article 268 du CGI prévoit que, s'il y a lieu, le deuxième terme pris en compte pour le calcul de la base d'imposition soit constitué par la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature effectués par le cédant pour l'acquisition du terrain à bâtir ou de l'immeuble dont la cession est soumise au régime de la marge.
- si le sous-jacent est un terrain à bâtir, la cession des titres dont la possession assure l'attribution du terrain est imposable de plein droit et la base d'imposition est constituée par la différence entre le prix de cession et la valeur nominale des titres, réputée égale au prix d'achat du même terrain à proportion du quantum de titres. En tout état de cause, le sous-jacent ne saurait être un terrain qui n'a pas le caractère d'un terrain à bâtir, dès lors que la cession des titres imposable sur exercice de l'option prévue au 5° bis de l' article 260 du CGI aurait alors pour base le prix total ;
320 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 320-22/01/2020)
330 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 330-22/01/2020)
340 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 340-22/01/2020)
350 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 350-22/01/2020)
360 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 360-22/01/2020)
370 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 370-22/01/2020)
Remarque : Il en va de même du bail emphytéotique, dont la base d'imposition au cas où il est fait application de l'option prévue au 5° bis de l' article 260 du CGI est constituée par les loyers perçus par le bailleur ( I-A-1-b § 90 du BOI-TVA-IMM-10-10-20 ).
380 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 380-22/01/2020)
Le 5 de l' article 266 du CGI prévoit que lorsque l'option prévue au 5° bis de l'article 260 du CGI a été exercée et que le bail à construction est soumis à la TVA, la base d'imposition est constituée par la valeur du droit de reprise des immeubles qui doivent revenir au bailleur en fin de bail, abstraction faite, le cas échéant, de l'indemnité de reprise stipulée au profit du preneur et du montant des loyers, lesquels sont imposés par ailleurs dans les conditions qui leur sont propres.
390 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 390-22/01/2020)
L' article L. 251-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit que les parties conviennent de leurs droits respectifs sur les constructions réalisées par le preneur et que, faute de stipulations contraires, les améliorations, c'est-à-dire les constructions édifiées par le preneur, reviennent au bailleur à la fin du bail.
400 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 400-22/01/2020)
410 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 410-22/01/2020)
420 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 420-22/01/2020)
430 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 430-22/01/2020)
Un assujetti A échange avec un autre assujetti B un immeuble achevé depuis plus de cinq ans (sur la cession duquel il n'opte pas pour la taxation), pour une valeur de 80 000 ¤ complétée d'une soulte de 20 000 ¤, contre un terrain à bâtir d'une valeur de 100 000 ¤ TTC. Dans l'hypothèse où la cession du terrain est imposable sur le prix total, la base d'imposition de la livraison effectuée par le vendeur B est égale au montant de toutes les sommes et valeurs reçues de la part de A à l'exception de la TVA elle-même, soit 83 333 ¤. Le fait que la TVA facturée dans l'acte soit déductible par A (pour un montant de 16 667 ¤) est sans incidence.
440 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 440-22/01/2020)
Un assujetti A échange avec un autre assujetti B un immeuble neuf pour une valeur de 100 000 ¤ contre un terrain à bâtir d'une valeur de 80 000 ¤ TTC, complétée d'une soulte de 20 000 ¤. B ayant acquis le terrain sans droit à déduction pour un prix de 50 000 ¤, la cession se trouve être taxable sur la marge. La base d'imposition de la livraison effectuée par A est égale au total de la soulte et du prix TTC du terrain reçus de la part de B à l'exception de la TVA elle-même, soit 83 333 ¤. Le fait que la TVA facturée réciproquement dans l'acte d'échange soit déductible respectivement par A (pour son montant de 5 000 ¤) et par B (pour son montant de 16 667 ¤) est sans incidence.
Remarque : En l'espèce, (80 000 - 50 000) / 1,2 = 25 000 ¤ ( I-C-2 § 240 ), et 5 000 ¤ de TVA.
450 (BOFiP-TVA-IMM-10-20-10-§ 450-22/01/2020)

References: l'article 268
 l'article 260
 § 260
 l'article 268
 l'article 79
 l'article 267
 l'article 1400
 l'article 1415
 § 140
 § 40
 § 90
 § 240
 § 210
 § 90
 l'article 260
 § 240