Source: https://www.dph.sk/33/komentar-k-zdph-38-dodanie-a-najom-nehnutelnosti-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWAE1d2WUUfDAbQpoPATCXW5w2C0-yxAk0Iw/?serp=1&version_year=2017&uri_view_type=18
Timestamp: 2020-08-15 04:30:42+00:00

Document:
9.1 Komentár k ZDPH § 38 Dodanie a nájom nehnuteµnosti – oslobodenie od dane
§ 38/1
Oslobodené od dane je dodanie stavby alebo jej èasti vrátane dodania stavebného pozemku19) na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutoènené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej èasti, na základe ktorej bolo povolené u¾ívanie stavby alebo jej èasti alebo po piatich rokoch odo dòa zaèatia prvého u¾ívania stavby alebo jej èasti; platiteµ sa mô¾e rozhodnú», ¾e dodanie uvedenej nehnuteµnosti nebude oslobodené od dane. Byty a nebytové priestory sa na úèely oslobodenia od dane podµa prvej vety pova¾ujú za èas» stavby.
Pre správne uplatnenie dane je rozhodujúca kolaudácia stavby, na základe ktorej bolo prvýkrát povolené u¾ívanie stavby. Do piatich rokov od kolaudácie je dodanie stavby zdaòované. Keï¾e èas»ou stavby na úèely zákona o DPH je potrebné rozumie» byty, nebytové priestory, ..., pri ich predaji sa uplatní oslobodenie od dane, ak od ich kolaudácie uplynulo pä» rokov.
Dodanie novej stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí
Stavebná firma nakúpila stavebné pozemky od obce. Na týchto pozemkoch postavila bytový dom, ktorý pozostával zo ¹iestich bytov. Kolaudácia celého domu prebehla v decembri. Následne zaèala stavebná firma byty odpredáva» zákazníkom v januári nasledujúceho rokuna základe kúpno-predajnej zmluvy, v ktorej je zakotvené povolenie u¾íva» byt zaplatením celej èiastky do 31. 1. Do katastra nehnuteµnosti bude vlastnícke právo na jednotlivých zákazníkov zapísané v marci.
V takomto prípadeide o dodanie stavby vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí. Stavebná firma bude postupova» podµa § 38 ods. 1 zákona o DPH, z èoho ïalej vyplýva, ¾e dodanie stavby zdaní 20%-nou sadzbou dane, nakoµko od 1. kolaudácie neubehlo viac ako 5 rokov. Daòová povinnos» jej vznikne dòom odovzdania nehnuteµnosti do u¾ívania, t.j. 31. januára, kedy do¹lo k povoleniu na u¾ívanie stavby.
Ak by i¹lo o prevod star¹ej nehnuteµnosti, pri ktorej uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie, vz»ahuje sa na tento prevod oslobodenie od dane v zmysle citovaného ustanovenia § 38 ods. 1 zákona o DPH.
V prípade dodania stavby, na ktorej bola vykonaná r¹trukcia, je pre úèely oslobodenia od dane potrebné vychádza» z toho, èi uplynulo pä»roèné obdobie od prvej kolaudácie stavby, na základe ktorej bolo povolené u¾ívanie stavby. To znamená, ¾e ak na stavbe bola vykonaná r¹trukcia, z ktorej vyplynula ïal¹ia kolaudácia, pri posudzovaní oslobodenia od dane sa táto kolaudácia neberie do úvahy.
Dodanie star¹ej stavby vrátane stavebného pozemku
Stavebná firma odkúpila nehnuteµnos» vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, u ktorej prebehla 1. kolaudácia v roku 1978. Nehnuteµnos» nadobudla od neplatiteµa v r. 2001. Na tejto nehnuteµnosti vykonala r¹trukèné práce v roku 2005, prièom si uplatnila odpoèet dane za nákup materiálu, ktorý zabudovala v rámci r¹trukèných prác.
Nehnuteµnos» u¾ívala do roku 2014. V januári 2015 sa rozhodla nehnuteµnos» preda». Hoci si r¹trukèné práce vy¾iadali ïal¹iu kolaudáciu, posudzuje sa pri prevode nehnuteµnosti prvá kolaudácia. Tá bola v roku 1978, z èoho vyplýva, ¾e prevod nehnuteµnosti bol uskutoènený po 5-cih rokoch od prvej kolaudácie stavby. Stavebná firma takýto prevod oslobodí od DPH podµa § 38 ods. 1 zákona o DPH. V prípade, ak by stavebná firma chcela nehnuteµnos» preda» spolu s DPH, mô¾e sa takto rozhodnú» v zmysle závereènej vety odseku § - u 38 ods. 1 a to bez ohµadu na to, èi ide o zákazníka – platiteµa alebo neplatiteµa.
Ak by v¹ak vlastník nehnuteµnosti vykonal r¹trukciu samostatnej èasti nehnuteµnosti, napr. by vybudoval na star¹ej nehnuteµnosti podkrovné byty, ktoré by neskôr samostatne predával, predaj týchto bytov sa posudzuje ako predaj èasti nehnuteµnosti a pokiaµ by pri predaji takýchto bytov neuplynulo viac ako 5 rokov od ich kolaudácie, predaj týchto bytov podlieha dani.
§ 38/2
Oslobodené od dane je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. Pokiaµ sa stavebný pozemok dodáva so stavbou, vz»ahuje sa na jeho dodanie odsek 1.
Z uvedeného vyplýva, ¾e pokiaµ ide o dodanie pozemku, ktorý nie je stavebným pozemkom, je takéto dodanie, resp. prevod, oslobodené od dane. Stavebný pozemok je v zmysle § 38 ods. 1 zákona o DPH definovaný v súlade so Stavebným poriadkom podµa § 43 h/ nasledovne:
„Stavebným pozemkom je èas» územia urèená územným plánom obce alebo územným plánom zóny alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.
Nezastavaný pozemok, ktorý je súèas»ou poµnohospodárskeho pôdneho fondu alebo lesného pôdneho fondu je mo¾né v územnom pláne obce alebo územnom pláne zóny urèi» za stavebný pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho vyòatie z poµnohospodárskeho pôdneho fondu alebo z lesného pôdneho fondu ak je v zastavanom území“.
Z uvedenej citácie vyplýva, ¾e stavebným pozemkom je pozemok, ktorý je napr. vy¹¹ím rozhodnutím urèený na zastavanie. Èasto mô¾e dôjs» k situácii, ¾e pozemok, ktorý je plánovaný na zastavanie podµa rozhodnutia obce, je v katastri nehnuteµností stále vedený ako napr. orná pôda. V takomto prípade je dôle¾ité, ¾e bol vy¹¹ím rozhodnutím urèený na zastavanie, a preto sa z hµadiska zákona o DPH pova¾uje za stavebný pozemok.
Èasto dochádza aj k mylnej interpretácii pri prevode nehnuteµnosti v prípade, ak ide o prevod nehnuteµnosti vrátane priµahlých parciel. Tým, ¾e ka¾dá parcela má podµa výpisu z katastra nehnuteµností svoje èíslo, mala by sa pri prevode nehnuteµnosti posudzova» samostatne, a to aj napriek tomu, ¾e ide o protihodnotu v rámci jedného prevodu nehnuteµnosti.
§ 38 ods. 2 zákona o DPH jednoznaène urèuje, ¾e pokiaµ ide o dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva spolu so stavbou, vz»ahuje sa na neho § 38 ods. 1 zákona o DPH, z èoho ïalej vyplýva, ¾e takéto plnenie je oslobodené od dane, ak je uskutoènené po 5-tich rokoch od prvej kolaudácie stavby. Je na rozhodnutí platiteµa, èi takýto prevod zdaní alebo nie.
Pokiaµ by i¹lo o samostatné prevody jednotlivých nehnuteµností rozèlenených podµa parciel, t.j. na ka¾dú parcelu, resp. na identické parcely by bola samostatná zmluva o prevode nehnuteµnosti (stavby), potom je mo¾né posudzova» ka¾dý prevod samostatne a podµa toho urèi», èi sa jedná o prevod nehnuteµnosti, ktorý mô¾e by» oslobodený od dane podµa § 38 ods. 1, alebo ide o prevod stavebného pozemku, ktorý je potrebné zdani» podµa § 38 ods. 2 zákona o DPH.
Prevod nehnuteµnosti vrátane priµahlých pozemkov
Platiteµ dane – realitná kancelária – kúpila od obèana star¹í (60 roèný) rodinný dom s priµahlou záhradou a tie¾ roµou v èiastke 45 000 €. Ka¾dá parcela je v katastri nehnuteµností vedená samostatne, t.j. stavebný pozemok spolu s domom, záhrada, roµa.
Roµa bola rozhodnutím obce plánovaná na zastavanie. Platiteµ – realitná kancelária – mieni túto nehnuteµnos» následne preda». Ako správne posúdi» tento prevod, ak hodnota rodinného domu bola podµa znaleckého posudku stanovená samostatne, rovnako záhrada a roµa?
Prevod rodinného domu spolu s priµahlou záhradou je mo¾né posúdi» ako prevod stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, a teda ho mô¾e oslobodi» od dane podµa § 38 ods. 1. Vzhµadom k tomu, ¾e roµa je samostatným územím a de facto stavebným pozemkom, mala by by» samostatná zmluva o prevode stavebného pozemku a mala by by» zdanená v zmysle § 38 ods. 2.
§ 38/3
Oslobodený od dane je nájom nehnuteµnosti alebo jej èasti s výnimkou:
§ 38/4
Na úèely odseku 3 sa ubytovacím zariadením rozumie hotel, motel, botel, penzión, turistická ubytovòa alebo iná ubytovòa pri poskytnutí krátkodobého ubytovania, ktorým sa rozumie ubytovanie na obdobie krat¹ie ako tri mesiace, chata, kemping a ubytovanie v súkromí.
Na základe uvedeného sa za ubytovacie slu¾by pova¾ujú slu¾by poskytnuté v hoteli, moteli, penzióne, turistickej ubytovni, kempingu alebo na súkromí – teda v ubytovacom zariadení hotelového typu, kde existuje personál za úèelom poskytnutia urèitého komfortu ubytovaného klienta. V danom prípade sa neohranièuje då¾ka poskytnutého ubytovania, a teda ide o ubytovaciu slu¾bu, ktorá sa zdaòuje.
Naopak – za ubytovanie v inej ubytovni ako je ubytovanie hotelového typu – sa nepova¾uje poskytnutie priestorov na ubytovanie na obdobie dlh¹ie ako tri mesiace, nakoµko ide o slu¾bu prenájmu nehnuteµnosti.
Ubytovacie slu¾by poskytnuté zahraniènej osobe v penzióne
Tuzemský platiteµ dane vlastní penzión v tuzemsku. Za obdobie január – apríl poskytol ubytovanie podnikateµovi z ÈR. Ide o penzión hotelového typu, kde sú poskytnuté upratovacie slu¾by, výmena posteµného prádla, recepcia a pod.
Ide v danom prípade o ubytovacie slu¾by, alebo o prenájom nehnuteµnosti? Ak by i¹lo o ubytovanie slu¾by, sú tieto slu¾by zdanené slovenskou DPH, alebo – keï¾e ide o zahraniènú osobu z iného èlenského ¹tátu, má by» táto slu¾ba oslobodená od dane a uvedená v súhrnnom výkaze? Má platiteµ právo na odpoèítanie dane, alebo má daò na vstupe kráti» koeficientom?
V prvom rade je potrebné urèi», èi ide o ubytovaciu slu¾bu alebo o prenájom nehnuteµnosti. Keï¾e v § 38 ods. 4 sa za ubytovanie pova¾uje bez ohµadu na jeho då¾ku aj ubytovanie v penzióne (za podmienky, ¾e penzión spåòa hotelové slu¾by), ide o ubytovaciu slu¾bu, na ktorú sa nevz»ahuje oslobodenie od dane. Ako ïal¹í krok je potrebné urèi» miesto…

References: § 38

§ 38
 § 38
 § 38
 § 38

§ 38
 § 38
 § 43

§ 38
 § 38
 § 38
 § 38
 § 38
 § 38

§ 38

§ 38
 § 38