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WEG-Verwalter (Mietrecht, Wohnungseigentum) - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumSchadensersatzWEG-Verwalter
| 10.02.2016 10:43 |
Zusammenfassung: Haftung des WEG-Verwalters bei Verstoß gegen Prüfpflichten sowie bei Tätigwerden ohne Beschluss
Sehr geehrte Fachanwälte!
Die seit dem 01.01.2015 für unsere Wohnungseigentümergemeinschaft ( 152 WE ) tätige Verwaltung, hat unsere Grünanlage - ohne Information und Zustimmung der Gemeinschaft - grössere Arbeiten durchgeführt. Ein Schreiben von fünf Eigentümern, die Arbeiten einzustellen und auf einer Eigentümerversammlung einzubringen wurde ignoriert!
Dies hat diese Eigentümer veranlasst, im Dezember 2015 - in den Räumen der Verwaltung - die Rechnungsunterlagen durchzusehen. Hierbei wurde festgestellt, dass für diese Maßnahme Kosten von insgesamt € 14.339,64 angefallen sind!
€ 6.403,15 Baumpflege ( gem. 1 Angebot aus der Vorverwaltung 2014 )
€ 7.936,49 übrige Kosten ( 700qm Wurzelfolie, 80 cbm Rindenmulch, Container )
Weiter wurde festgestellt, dass bei den Rechnungen vom Hausmeister-Service weder Lieferscheine noch Fremdrechnungen im Anhang beigefügt waren. So wurde durch Nachforschungen festgestellt, dass zumindest bei 1 Rechnung vom Hausmeister ein Aufschlag von 153% berechnet wurde!
Bei einer anschließenden Kontrolle wurde festgestellt, dass 3 Rechnungen in Höhe von insgesamt € 1.562,95 ungerechtfertigt erstellt und bezahlt wurden, obwohl weder Leistung erbracht noch Material vorhanden war! Dieser Betrug ist der Verwaltung weder aufgefallen, noch hat sie bis heute reagiert!
Hierzu folgende Aussage der Verwaltung:"Wie bei Hausmeister und anderen Dienstleistern werden gesonderte Anlagen zu den Rechnungen, etwa Stundenzettel oder Fremdrechnungen in der Regel nicht vorgelegt. Die Begleichnung erfolgt nach vorgangsbezogener Gegenprüfung durch uns."
In § 3 Abs. 7 des Verwaltervertrags ist folgendes vereinbart: Bei Reparaturen, Anschaffungen und Sanierungsmaßnahmen, welche den Betrag von € 2.000.00 überschreiten, sind drei vergleichbare Angebote von unabhängigen Firmen einzuholen.
1. Hätte die Maßnahme bezüglich der Arbeiten an der Grünanlage nicht der Zustimmung der Eigentümerversammlung bedurft?
2. Ist diese Maßnahme nicht ein Verstoß gegen den aufgeführten § 3 Abs. 7 ?
3. Ist die geschilderte Bearbeitung der Rechnungen kein Verstoß gegen die ordnungsgemäße Verwaltung?
4. Besteht die Möglichkeit der Regreßforderung?
Für Ihre Rückantwort im Voraus besten Dank!
Schadensersatz Schadensersatz Eigentümerversammlung Haftung Zustimmung
Ihre Fragen möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen im Einzelnen verbindlich wie folgt beantworten:
Hätte die Maßnahme bezüglich der Arbeiten an der Grünanlage nicht der Zustimmung der Eigentümerversammlung bedurft?
Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum können grundsätzlich nur nach einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden. Dies gilt nur dann nicht, wenn unmittelbar ein Schaden für das gemeinschaftliche Eigentum droht. Hier ist der Verwalter zur sog. Notgeschäftsführung befugt, vgl. § 21 Abs. 2 WEG.
Ein Fall der Notgeschäftsführung dürfte vorliegend jedoch nicht in Betracht kommen.
Was Grünanlagen angeht so gilt im Wesentlichen, dass jede Maßnahme, die über die sog. "übliche Gartenpflege" hinausgeht, der Zustimmung der Eigentümer bedarf. Stellt sie eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung dar, so genügt ein Mehrheitsbeschluss gemäß § 21 Abs. 3 WEG und § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Auch eine Ersatzbepflanzung, welche den Rahmen einer "üblichen Gartenpflege" sprengt, bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer.
Übliche periodisch wiederkehrende Gartenpflegearbeiten müssen hingegen nicht zwingend beschlossen werden, sondern stellen erforderliche Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung bzw. Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dar.
Ob die von Ihnen beschriebenen Maßnahmen noch unter den Begriff der erforderlichen Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung bzw. Instandsetzung fallen bleibt einer abschließenden Prüfung unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles vorbehalten. Zu berücksichtigen wird man hier unter anderen die Größe der Grünanlage, die Erforderlichkeit der durchgeführten Maßnahmen, den Umfang der in der Vergangenheit durchgeführten Gartenpflegemaßnahmen sowie die bis zu diesem Zeitpunkt bestehende Beschlusslage.
Angesichts des von Ihnen angegeben Kostenrahmens besteht jedoch zumindest Anlass für Zweifel, ob es sich hier noch um Maßnahmen der üblichen Gartenpflege handelt.
Auch die normale Gartenpflege unterfällt in rechtlicher Hinsicht letztlich dem Begriff der Instandhaltung bzw. Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Sanierungsmaßnahmen sind nichts anderes als die gesetzlich definierte Instandhaltung und Instandsetzung, vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Demnach sind Sanierungsmaßnahmen alle Maßnahmen, die darauf gerichtet sind, den bestehenden Zustand der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Einrichtungen und Anlagen zu erhalten bzw. einen früheren Zustand wiederherzustellen.
Folgerichtig dürfte hier nach meiner Rechtsauffassung § 3 Abs. 7 des Verwaltervertrages Anwendung finden, so dass der Verwalter verpflichtet gewesen wäre drei vergleichbare Angebote von unabhängigen Firmen einzuholen.
Zu den Aufgaben eines WEG-Verwalters gehört auch die Rechnungskontrolle und Belegprüfung. Sollten hier rechtsgrundlos Zahlungen veranlasst oder nicht nachvollziehbare Aufschläge zur Anweisung gebracht worden sein, so wäre dies nicht mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung vereinbar.
4. Besteht die Möglichkeit der Regressforderung?
Verletzt der Verwalter seine Pflichten, so kann er sich gegenüber den Wohnungseigentümern durchaus schadensersatzpflichtig machen.
Voraussetzung ist, dass der Verwalter schuldhaft eine gesetzliche oder vertragliche Regelung verletzt und dadurch der Eigentümergemeinschaft, einem oder mehreren Wohnungseigentümer Schaden zufügt.
Zu den Pflichten des Verwalters gehört es für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Sorge zu tragen. Hierzu hat er anstehende Arbeiten selbst oder durch Beauftragung Dritter zu erledigen. Verpflichtet ist der Verwalter hierbei die ausführenden Handwerker sorgfältig auszusuchen und deren in Rechnung gestellten Arbeiten zu überwachen. Auch ein vertraglicher Verstoß, wie er hier in Betracht kommt, kann zu Schadensersatzansprüchen der Gemeinschaft führen.
Eine Schadensersatzpflicht kommt also durchaus in Betracht, wenn der Verwalter Handwerkerrechnungen, oder Dienstleistungen bezahlt obwohl die Arbeiten mangelhaft oder sogar gar nicht durchgeführt wurden.
Die Haftung des Verwalters kann jedoch entfallen, wenn die Eigentümerversammlung den Verwalter durch einen entsprechenden Beschluss bereits entlastet hat. Die Entlastung des Verwalters erstreckt sich in der Regel auf alle Umstände, die den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung bekannt waren oder die sie bei Beachtung der nötigen Sorgfalt hätten erkennen können.
Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen und Ihrer Gemeinschaft selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.
Bewertung des Fragestellers 12.02.2016 | 12:05

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