Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-mieszkalny/0112-kdil4-4012-310-2018-3-ar
Timestamp: 2019-03-20 22:09:40+00:00

Document:
0112-KDIL4.4012.310.2018.3.AR | Interpretacja indywidualna
♦ › Lokal mieszkalny › 0112-KDIL4.4012.310.2018.3.AR
Zwolnienie od podatku usług dzierżawy lokali mieszkalnych z prawem do dalszego podnajmowania na cele mieszkaniowe oraz na cele zakwaterowania.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 14 czerwca 2018 r. (data wpływu 20 czerwca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 sierpnia 2018 r. (data wpływu 21 sierpnia 2018 r.) oraz pismem z dnia 10 września 2018 r. (data wpływu 18 września 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
zwolnienia od podatku usług dzierżawy lokali mieszkalnych z prawem do dalszego podnajmowania na cele mieszkaniowe – jest prawidłowe,
zwolnienia od podatku usług dzierżawy lokali mieszkalnych z prawem do dalszego podnajmowania na cele zakwaterowania – jest nieprawidłowe.
W dniu 20 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
zwolnienia od podatku usług dzierżawy lokali mieszkalnych z prawem do dalszego podnajmowania na cele mieszkaniowe,
zwolnienia od podatku usług dzierżawy lokali mieszkalnych z prawem do dalszego podnajmowania na cele zakwaterowania.
Wniosek uzupełniono pismem z dnia 13 sierpnia 2018 r. o doprecyzowanie opisu sprawy i złożenie wypełnionych załączników do wniosku wspólnego ORD-WS/B oraz pismem z dnia 10 września 2018 r. o informacje wyjaśniające dotyczące Spółki komandytowej Sp. z o.o., która nie jest zainteresowanym w przedmiotowej sprawie.
Zainteresowany będący stroną postępowania (tj. Pan Y) oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania (tj. Pan Z) (dalej jako: „Wnioskodawcy”) są współwłaścicielami w udziale wynoszącym po 1/2 zabudowanej nieruchomości gruntowej. Nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z lokalami użytkowymi na poziomie parteru i I piętra, o łącznej powierzchni (...) m2, z czego łączna powierzchnia lokali mieszkalnych wynosi (...) m2.
Wnioskodawcy zawarli ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Spółka”, „Dzierżawca”) (w której to Wnioskodawcy także posiadają udziały) umowę dzierżawy (dalej jako: „Umowa”) całej zajmowanej powierzchni w wyżej opisanym budynku, tj. wszystkich lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w przedmiotowym budynku. Umowa została zawarta przez Wnioskodawców jako osoby prywatne jednakowoż będące czynnymi podatnikami VAT z tytułu prowadzenia własnych działalności gospodarczych i uwzględniających przedmiotowe czynności w składanych przez siebie deklaracjach VAT. Postanowienia Umowy przewidują, iż Spółka będzie wykorzystywać lokale do prowadzenia swojej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali na cele mieszkaniowe oraz cele krótkotrwałego zakwaterowania, a także na cele użytkowe (sklepy, biura, punkty usługowe). Umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony, wynoszący 10 lat. Dzierżawca zobowiązuje się płacić Wydzierżawiającym umówiony czynsz dzierżawny wynoszący (...) zł/m2 lokalu mieszkalnego, tj. łącznie (...) zł z zastosowaniem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy i (...) zł/m2 lokalu użytkowego, tj. łącznie (...) zł z zastosowaniem stawki podstawowej, miesięcznie. Opłaty za media Dzierżawca będzie opłacał na podstawie zawartych przez siebie umów z dostawcami mediów. Płatność czynszu będzie następowała z dołu, co 6 miesięcy, na podstawie faktur VAT. Wydzierżawiający przewidzieli w Umowie, że lokale mieszkalne znajdujące się w nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy, mogą być wykorzystywane przez Dzierżawcę zarówno do celów mieszkaniowych, jak i dla celów związanych z zakwaterowaniem, natomiast lokale użytkowe będą wykorzystywane przez Dzierżawcę tylko do tego celu.
Wniosek uzupełniono pismem z dnia 13 sierpnia 2018 r. o poniższe informacje, będące doprecyzowaniem opisu sprawy:
Każda umowa zawierana z podnajemcą będzie zawierała jednoznaczne wskazanie celu, na który dany lokal będzie wynajmowany. Spółka zamierza wynajmować lokale na cele:
W zależności od konkretnego lokalu, umowa będzie miała wskazany stosowny cel – konkretne lokale mają z góry przeznaczony cel wynajmu.
Najemcą jest spółka komandytowa (konkretniej: spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa).
Wszystkie umowy zawierane z podnajemcami lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe będą zawierały oświadczenia, z treści których będzie wynikało, iż lokal może być wykorzystywany przez podnajemcę wyłącznie w celach mieszkaniowych.
Ogółem dzierżawionych jest trzydzieści siedem lokali, z czego cztery są przeznaczone na cele mieszkaniowe. Dwadzieścia trzy lokale mają przeznaczenie na cele krótkotrwałego zakwaterowania, zaś pozostałe dziesięć stanowią lokale użytkowe.
Zakres działalności Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. w zakresie usług najmu lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe będzie odpowiadał symbolowi PKWiU 68.20.11.0.
Z kolei w zakresie usług najmu lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na cele krótkoterminowego zakwaterowania zakres działalności Spółki odpowiada symbolowi PKWiU 55.20.19.0.
Klasyfikacja statystyczna usług świadczonych przez Wnioskodawcę będzie analogiczna do przedstawionej w odpowiedzi na pytanie nr 4, tj. symbol PKWiU 68.20.11.0 w odniesieniu do usług dzierżawy lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, a 55.20.11.0 w przypadku usług dzierżawy lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na cele krótkotrwałego zakwaterowania.
Ponadto wniosek uzupełniono pismem z dnia 10 września 2018 r. o informację, że przedstawiony we wniosku stan faktyczny nie dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych Spółki komandytowej sp. z o.o., która nie jest zainteresowanym w przedmiotowej sprawie.
Czy w zaistniałym stanie faktycznym Wnioskodawcy, jako Wydzierżawiający Spółce lokale mieszkalne z prawem do dalszego podnajmowania tychże lokali na cele mieszkalne oraz na cele zakwaterowania – korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.)?
Zdaniem Zainteresowanych, w analizowanej sytuacji, przesłanki, co do podmiotu, przedmiotu i celu umowy najmu są spełnione łącznie. Umowa dzierżawy w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystywany przez wydzierżawiającą Spółkę wyłącznie w celach mieszkaniowych oraz zakwaterowania, co w konsekwencji powoduje, że dalszy najem może polegać wyłącznie na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Nadto, za wyżej wyrażonym stanowiskiem przemawia również stan nieruchomości oraz okoliczność dostosowania wszelkich pomieszczeń mieszkaniowych do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych. Spełniona jest również ostatnia z przesłanek, gdyż najem jest świadczony na własny rachunek.
W tym miejscu należy wskazać, iż zgodnie z treścią Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 30 marca 2016 r. (sygn. akt I SA/Kr 2368/16), omawiane zwolnienie z podatku od towarów i usług ma zastosowanie zarówno do umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca. Wobec powyższego brak bezpośredniego stosunku prawnego pomiędzy wynajmującym a osobą fizyczną wykorzystującą lokal do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nie stanowi przeszkody wyłączającej zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
Ponadto, jak wynika z treści uzasadnienia Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Warszawie z dnia 11 lutego 2016 r., sygn. akt III SA/Wa 473/15 „(...) zwolnieniem (z art. 43 ust. 1 pkt 36) objęto jedynie wynajem lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Celem takiego uregulowania jest nieobciążanie konsumentów tych usług, czyli osób fizycznych, podatkiem od towarów i usług, czyli minimalizowanie kosztów najmu lokali mieszkalnych, obciążających najemców, wykorzystujących je na cele mieszkaniowe. Zwolnienie zatem najmu lokali mieszkalnych na podstawie interpretowanej normy ma charakter zwolnienia celowego, ukierunkowanego na ochronę - w aspekcie ekonomicznym - najemców lokali mieszkalnych faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe poprzez tenże najem”.
W analizowanym stanie faktycznym ostatecznymi beneficjentami najmu lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku będą konsumenci zaspokajający swoje potrzeby mieszkaniowe, zatem zastosowanie przedmiotowego zwolnienia będzie realizować aspekt ekonomiczny regulacji z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług w postaci obniżenia kosztów najmu lokalu.
Opisany wyżej stan faktyczny odpowiada przedstawionemu w interpretacji indywidualnej z dnia 8 kwietnia 2016 r. (ITPP1/4512-94/16/BK). Sprawa dotyczyła spółdzielni mieszkaniowej, która zamierzała wynająć lokale mieszkalne osobie prawnej (spółce). Natomiast spółka planowała podnająć te lokale na cele mieszkaniowe. W celu realizacji powyższych założeń rzeczone podmioty zobowiązały się do sporządzenia stosownych umów zarówno pomiędzy spółdzielnią, a spółką (umowa najmu), jak i pomiędzy spółką a podnajmującym, z zaznaczeniem, że przedmiot umowy, tj. lokal mieszkalny może być przeznaczony tylko i wyłącznie na cele mieszkalne. Wnioskodawca wystąpił z następującym pytaniem: „Czy w zaistniałej sytuacji spółdzielnia – wynajmując spółce lokale mieszkalne z prawem do dalszego podnajmowania na cele mieszkalne – korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług (...)?”.
Zdaniem Wnioskodawcy, wynajmowanie przez Spółdzielnię lokali mieszkalnych spółce, która następnie podnajmuje te lokale mieszkalne na cele mieszkaniowe, spełnia przesłanki do zwolnienia Spółdzielni od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ:
usługa jest świadczona na własny rachunek,
nieruchomość ma charakter mieszkalny,
spełniony jest cel mieszkaniowy najmu.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...). Ponadto należy zauważyć, że w myśl art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne. Konsekwencją powyższego zapisu jest fakt, że w sytuacji gdy prawodawca nie dokonał przywołania stosownego symbolu PKWiU dla danego towaru lub usługi w przepisach w zakresie podatku VAT, klasyfikacji należy dokonać na podstawie cech charakterystycznych dla danego świadczenia i takim właśnie świadczeniem są m.in. usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, dla których prawodawca nie dokonał odwołania do statystyk publicznych. Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (w pozycji nr 163 tego załącznika, stanowiącego wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości – obecnie 8%, znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55). Z powołanych przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę. To wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące: świadczenie usługi na własny rachunek, charakter mieszkalny nieruchomości, mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.
Zaistnienie wszystkich ww. przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem dwóch zabudowanych nieruchomości gruntowych. Nieruchomości zabudowane są budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z lokalami użytkowymi na poziomie parteru. Lokale użytkowe są zajęte przez drugiego współwłaściciela nieruchomości, natomiast Bank jest w posiadaniu wszystkich lokali mieszkalnych znajdujących się w przedmiotowym budynku. Lokale mieszkalne są wyposażone w media (wodę, prąd, gaz, kanalizację) oraz są w pełni umeblowane.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z póżn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Konsekwencją powyższego zapisu jest fakt, że w sytuacji, gdy prawodawca nie dokonał przywołania stosownego symbolu PKWiU dla danego towaru lub usługi w przepisach w zakresie podatku VAT, klasyfikacji należy dokonać na podstawie cech charakterystycznych dla danego towaru lub świadczenia.
W świetle art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:
Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%, gdyż najem/dzierżawa wypełnia określoną w art. 8 ustawy definicję usług i stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.
W załączniku nr 3 do ustawy, stanowiącym „Wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7%” (zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy, od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku wynosi 8%), pod pozycją nr 163 wymienione zostały usługi sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55, tj. „Usługi związane z zakwaterowaniem”. Ww. wykaz nie ma zastosowania dla zakresu sprzedaży towarów i usług zwolnionych od podatku lub opodatkowanych stawkami niższymi niż stawka, której dotyczy załącznik. Ponadto, ustawodawca nie poprzedził PKWiU 55 symbolem „ex” co pozwala przyjąć, że stawka obniżona podatku ma zastosowanie do wszelkich usług zawierających się w tym grupowaniu.
Ponadto, zgodnie z pkt 1 objaśnień do ww. załącznika nr 3, wykaz nie ma zastosowania dla zakresu sprzedaży towarów i usług zwolnionych od podatku lub opodatkowanych stawkami niższymi niż stawka, której dotyczy załącznik. Oznacza to, że w przypadku gdy towar lub usługa wymieniony w załączniku nr 3 do ustawy, jednocześnie na mocy innego przepisu korzysta ze zwolnienia od podatku lub jest opodatkowana stawką niższą niż 8%, to zapis załącznika nie znajduje dla danego towaru lub usługi zastosowania.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy są współwłaścicielami w udziale wynoszącym po 1/2 zabudowanej nieruchomości gruntowej. Nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z lokalami użytkowymi na poziomie parteru i I piętra, o łącznej powierzchni (...) m2, z czego łączna powierzchnia lokali mieszkalnych wynosi (...) m2.
Wnioskodawcy zawarli ze Spółką (w której to Wnioskodawcy także posiadają udziały) umowę dzierżawy całej zajmowanej powierzchni w wyżej opisanym budynku, tj. wszystkich lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w przedmiotowym budynku. Umowa została zawarta przez Wnioskodawców jako osoby prywatne, czynnych podatników VAT z tytułu prowadzenia własnych działalności gospodarczych i uwzględniających przedmiotowe czynności w składanych przez siebie deklaracjach VAT. Postanowienia Umowy przewidują, iż Spółka będzie wykorzystywać lokale do prowadzenia swojej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali na cele mieszkaniowe oraz cele krótkotrwałego zakwaterowania a także na cele użytkowe (sklepy, biura, punkty usługowe). Umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony, wynoszący 10 lat. Dzierżawca zobowiązuje się płacić Wydzierżawiającym umówiony czynsz dzierżawny wynoszący (...) zł/m2 lokalu mieszkalnego, tj. łącznie (...) zł z zastosowaniem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy i (...) zł/m2 lokalu użytkowego, tj. łącznie (...) zł z zastosowaniem stawki podstawowej, miesięcznie. Opłaty za media Dzierżawca będzie opłacał na podstawie zawartych przez siebie umów z dostawcami mediów. Płatność czynszu będzie następowała z dołu, co 6 miesięcy, na podstawie faktur VAT.
Wydzierżawiający przewidzieli w Umowie, że lokale mieszkalne znajdujące się w nieruchomości stanowiącej przedmiot Umowy, mogą być wykorzystywane przez Dzierżawcę zarówno do celów mieszkaniowych, jak i dla celów związanych z zakwaterowaniem natomiast lokale użytkowe będą wykorzystywane przez Dzierżawcę tylko do tego celu. Każda umowa zawierana z podnajemcą będzie zawierała jednoznaczne wskazanie celu, na który dany lokal będzie wynajmowany. Spółka zamierza wynajmować lokale na cele: mieszkaniowe, krótkotrwałego zakwaterowania oraz użytkowe. W zależności od konkretnego lokalu, umowa będzie miała wskazany stosowny cel – konkretne lokale mają z góry przeznaczony cel wynajmu.
Wszystkie umowy zawierane z podnajemcami lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe będą zawierały oświadczenia, z treści których będzie wynikało, iż lokal może być wykorzystywany przez podnajemcę wyłącznie w celach mieszkaniowych. Ogółem dzierżawionych jest trzydzieści siedem lokali, z czego cztery są przeznaczone na cele mieszkaniowe. Dwadzieścia trzy lokale mają przeznaczenie na cele krótkotrwałego zakwaterowania, zaś pozostałe dziesięć stanowią lokale użytkowe.
Zakres działalności Spółki w zakresie usług najmu lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe będzie odpowiadał symbolowi PKWiU 68.20.11.0. Z kolei w zakresie usług najmu lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na cele krótkoterminowego zakwaterowania zakres działalności Spółki odpowiada symbolowi PKWiU 55.20.19.0. Klasyfikacja statystyczna usług świadczonych przez Wnioskodawcę będzie analogiczna, tj. symbol PKWiU 68.20.11.0 w odniesieniu do usług dzierżawy lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, a 55.20.11.0 w przypadku usług dzierżawy lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na cele krótkotrwałego zakwaterowania.
W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii prawa do zastosowania zwolnienia od podatku VAT z tytułu wydzierżawiania lokali mieszkalnych z prawem do dalszego podnajmu przez Spółkę ww. lokali zarówno na cele mieszkaniowe, jak i na cele krótkotrwałego zakwaterowania.
Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, usługa najmu/dzierżawy nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu/dzierżawy w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę/dzierżawcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu/dzierżawy zawieranych pomiędzy wynajmującym/wydzierżawiającym a najemcą/dzierżawcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący/wydzierżawiający – najemca/dzierżawca – podnajemca/poddzierżawca.
O ile identyfikacja istnienia pozostałych elementów nie stanowi problemu, o tyle zwrócić uwagę należy na cel świadczonej usługi. Realizacja celu wynajmu/dzierżawy następuje poprzez wykorzystanie lokalu przez najemcę/dzierżawcę. Celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą/dzierżawcą lokalu mieszkalnego.
Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca będzie świadczył na rzecz Spółki usługi dzierżawy lokali mieszkalnych z prawem do dalszego podnajmu zarówno na cele mieszkaniowe (sklasyfikowane przez Zainteresowanego jako PKWiU 68.20.11.0.), jak i na cele krótkotrwałego zakwaterowania (sklasyfikowane przez Wnioskodawcę jako PKWiU 55.20.11.0.). Ponadto – jak stwierdził Zainteresowany – „Każda umowa zawierana z podnajemcą będzie zawierała jednoznaczne wskazanie celu, na który dany lokal będzie wynajmowany” oraz „konkretne lokale mają z góry przeznaczony cel wynajmu.” (mieszkaniowy, krótkotrwałego zakwaterowania, użytkowy). Wnioskodawca jest również w stanie jednoznacznie określić, jaka dokładnie część dzierżawionych lokali mieszkalnych będzie przeznaczona na cele mieszkaniowe, a jaka na cele krótkotrwałego zakwaterowania – i jak wskazano w opisie sprawy – „Ogółem dzierżawionych jest trzydzieści siedem lokali, z czego cztery są przeznaczone na cele mieszkaniowe. Dwadzieścia trzy lokale mają przeznaczenie na cele krótkotrwałego zakwaterowania, zaś pozostałe dziesięć stanowią lokale użytkowe.”
Z powyższego wynika zatem, że dla usługi dzierżawy lokali mieszkalnych – świadczonej przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki z prawem do ich dalszego podnajmowania – obejmującej lokale mieszkalne z przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkaniowe, spełnione zostaną wymienione powyżej przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Dla zastosowania zwolnienia nie ma znaczenia rodzaj i forma prawna zarówno podmiotu wynajmującego, jak i najemcy. Istotny jest cel, na jaki lokale są wydzierżawiane przez Wnioskodawcę, a w rozpatrywanej sprawie – wydzierżawiane są Spółce i dalej jej podnajemcom z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Ponadto, z opisu sprawy wynika wprost, że „Wszystkie umowy zawierane z podnajemcami lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe będą zawierały oświadczenia, z treści których będzie wynikało, iż lokal może być wykorzystywany przez podnajemcę wyłącznie w celach mieszkaniowych.” Tak więc, w przypadku wydzierżawiania lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe, zastosować należy zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, o ile w umowie najmu najemca i jego podnajemca zobowiążą się do wykorzystywania wynajmowanych lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Natomiast celem świadczonej przez Zainteresowanego usługi dzierżawy na rzecz Spółki lokali mieszkalnych na cele krótkotrwałego zakwaterowania – sklasyfikowanej przez Wnioskodawcę w opisie sprawy pod PKWiU 55.20.11.0 – nie jest cel mieszkaniowy związany z zamieszkaniem i służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Celem ww. usługi jest chwilowy pobyt, niezwiązany ze stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą lokalu mieszkalnego. Tak więc, w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych na cele krótkotrwałego zakwaterowania, przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, nie zostaną spełnione. Tym samym na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy oraz poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, usługa ta będzie opodatkowana obniżoną stawką podatku VAT w wysokości 8%.
Podsumowując należy stwierdzić, że usługa dzierżawy lokali mieszkalnych świadczona przez Wnioskodawcę, jako Wydzierżawiającego na rzecz Spółki z prawem do dalszego podnajmowania tych lokali z przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkalne korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Natomiast w przypadku usługi dzierżawy przedmiotowych lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na cele krótkotrwałego zakwaterowania – sklasyfikowanej pod PKWiU 55.20.11.0 – nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania, zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Tym samym, usługa wydzierżawiania lokali mieszkalnych na rzecz Spółki z przeznaczeniem tych lokali na cele krótkotrwałego zakwaterowania winna być opodatkowana obniżoną stawką podatku VAT w wysokości 8%.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, w odniesieniu do części pytania dotyczącego usługi wydzierżawiania Spółce lokali mieszkalnych z prawem do ich dalszego podnajmowania:
na cele mieszkalne – należało uznać za prawidłowe;
na cele krótkotrwałego zakwaterowania – należało uznać za nieprawidłowe.
Ponadto, odnosząc się do powołanej przez Zainteresowanego interpretacji indywidualnej, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.
Podkreślić należy, że tut. Organ nie jest uprawniony do przyporządkowywania formalnego towarów i usług do określonego grupowania klasyfikacyjnego. Kwestie dotyczące zaklasyfikowania towaru lub usługi do właściwego grupowania statystycznego nie mieszczą się w ramach określonych w art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Tak więc niniejszą interpretację wydano w oparciu o grupowanie PKWiU wskazane przez Wnioskodawcę we wniosku, co oznacza, że jeżeli w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub kontroli celno-skarbowej, zostaną ustalone odmienne od przedstawionych we wniosku stanów faktycznych, niniejsza interpretacja nie wywrze skutków prawnych.
Ponadto, tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii ustalenia właściwej stawki podatku dla usługi wydzierżawiania lokali użytkowych.
0112-KDIL4.4012.310.2018.3.AR
0112-KDIL3-2.4011.292.2018.1.TR | Interpretacja indywidualna
0115-KDIT1-1.4012.570.2018.2.JP | Interpretacja indywidualna

References: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 7
 art. 5
 art. 8
 art. 5
 art. 7
 art. 5
 art. 5
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 5
 art. 8
 art. 5
 art. 8
 art. 146
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 146
 art. 43
 art. 43
 art. 14
 art. 14