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Sentencia T.S.J. Cataluña 33/2010 de 6 de septiembre. Desahucio. Prórroga. Denegación - Portal Asesoría y Empresas Thomson Reuters
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Sentencia T.S.J. Cataluña 33/2010 de 6 de septiembre
Desahucio: Ejercicio de la acción de desahucio por denegación de prórroga legal arrendaticia basada en la necesidad del arrendador. Arrendamiento de vivienda: Extinción.
Recurso de casación núm. 6/2010
Excma. Sra. D.ª María Eugenia Alegret Burgués
En Barcelona, a 6 de septiembre de 2010
La Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, integrada por los magistrados que se expresan más arriba, ha visto el recurso de casación en el rollo núm. 6/2010, interpuesto contra la sentencia dictada en grado de apelación el treinta de septiembre de dos mil nueve por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, en el rollo núm. 606/08, dimanante del procedimiento de juicio ordinario núm. 1042/07, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 53 de los de Barcelona. Doña Margarita, debidamente representada por el procurador de los tribunales Sr. Carlos Ram de Viu y de Sivatte y defendida por el letrado Sr. Javier Coromina Baxeras, han interpuesto el aludido recurso. Ha comparecido como parte don Ezequias, representado por la procuradora de los Tribunales Sra. Gloria Ferrer Massanas y defendido por el letrado Sr. Alejandro Fuentes-Lojo Lastres, que se ha opuesto en debida forma y en tiempo oportuno a la estimación del recurso.
Primero.-El procurador de los tribunales Sr. Carlos Javier Ram de Viu, en representación de D.ª Margarita, presentó una demanda de juicio ordinario contra D. Ezequias, en ejercicio de una acción de desahucio por denegación de prórroga legal arrendaticia basada en necesidad del arrendador.
La referida demanda fue contestada por la procuradora de los tribunales Sra. Gloria Ferrer Massanas, en representación del demandado, que se opuso a su estimación.
Segundo.-La demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia núm. 53 de Barcelona (procedimiento ordinario núm. 1042/2007), que, previos los trámites legales, dictó sentencia el 18 de abril de 2008 con la siguiente parte dispositiva:
"ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada a instancia de DOÑA Margarita, representada por el Procurador de los Tribunales Don Carlos Javier Ram de Viu y de Sivatte y asistida por el Letrado Don Javier Corominas Baixeras, contra DON Ezequias, representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Gloria Ferrer Massanas y asistida por el Letrado Don Jordi Brunet Escriche, la cual versan sobre resolución de contrato de arrendamiento [denegación de prórroga legal arrendaticia por causa de necesidad], y en su virtud,
1.- DECLARO la procedencia de la denegación de prórroga forzosa por la necesidad postulada por la parte actora.
2.- En consecuencia, DECLARO extinguido el contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la Calle DIRECCION000, número NUM000, NUM001 NUM002, de Barcelona, condenando a la parte demandada a estar y pasar por tal declaración y a la entrega libre, vacua y expedita de la finca a la actora, apercibiéndole de lanzamiento caso de no cumplir tal obligación.
3.- No hago expresa imposición de las costas causadas en la tramitación del presente procedimiento".
Tercero.-Contra la mencionada sentencia, la representación procesal del demandado interpuso un recurso de apelación, impugnado de contrario, cuya resolución correspondió a la Sección 4.ª del la Audiencia Provincial de Barcelona, la cual, previos los trámites legales dictó sentencia el 30 de septiembre de 2009 con la siguiente parte dispositiva:
"Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Ezequias, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 53 de Barcelona en los autos de Procedimiento ordinario n.º 1042/07 de fecha 18 de abril de 2008, debemos revocar y revocamos dicha sentencia, y en su lugar, desestimando la demanda deducida por Doña Margarita, absolvemos a Don Ezequias de las pretensiones contra el mismo ejercitadas. Todo ello sin efectuar especial imposición de las costas ocasionadas en ambas instancias".
Cuarto.-Frente a la sentencia referida, la representación procesal de la actora anunció, primero, e interpuso, después, un recurso de casación con base en el art. 477.2 núm. 3.º de la LEC, denunciando la vulneración del art. 1 CS en relación con el art. 53 del texto Refundido de la LAU de 1964.
Quinto.-Recibidas las actuaciones en la Secretaría de esta Sala, previos los trámites legales, se decidió declarar la competencia de esta Sala para resolver el recurso así como su admisión a trámite por razón de su interés casacional, disponiendo dar traslado a la parte contraria para formular oposición, lo cual hizo ésta en tiempo y forma, y tras ello se señaló oportunamente la fecha para la votación y fallo.
Ha sido ponente el Ilmo. Magistrado de esta Sala Sr. D. Carlos Ramos Rubio.
Primero.-Atendida la naturaleza extraordinaria del recurso interpuesto, para afrontar su examen, resulta obligado el respeto a los hechos declarados probados en la instancia, que en esencia son los siguientes:
El 1 de abril de 1928 D.ª Martina arrendó a su entonces propietario (Amadeo) una finca urbana destinada a vivienda, sita en el segundo primera del número NUM000 de la DIRECCION000 de Barcelona.
Como consecuencia del fallecimiento de D.ª Martina acaecido en el año 1973, su hijo D. Ezequias (el demandado) se subrogó en el contrato de arrendamiento como arrendatario con efectos desde el 5 de noviembre de ese año.
En el año 1983, constante el arrendamiento, el entonces propietario y arrendador (MUTUA DE PREVISIÓN Y SOCORRO) vendió la finca arrendada a D. Ignacio, esposo y causante de la actora.
El precio de compra (1.2000.000,- Ptas.) pagado por D. Ignacio fue declarado superior al resultante de la capitalización de la renta del alquiler al tipo correspondiente por la fecha del contrato, en virtud de sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Barcelona (autos núm. 1472/1983) el 16 de abril de 1988 a raíz de la acción ejercitada por el arrendatario (el demandado), D. Ezequias, con base en el art. 53 LAU 1964. En dicha sentencia se declaró, en consecuencia, la imposibilidad ("...no puede negar...") de que el arrendador denegara al inquilino la prórroga del arrendamiento por la causa prevista en el art. 62.1.ª LAU 1964.
D. Ignacio falleció el 2 de marzo de 1989, habiendo designado en su último testamento notarial válido, de fecha 26 de noviembre de 1985, heredera universal de todos sus bienes a su viuda, D.ª Margarita (la actora), que, tras la preceptiva aceptación e inventario de la herencia (14/07/1989), devino propietaria de la finca arrendada y arrendadora de la misma.
Segundo.-1. Con carácter previo, se hace preciso examinar la alegación de inadmisibilidad formulada en el trámite del art. 485 LEC por la parte demandada, que se opone a la estimación del recurso de casación.
En efecto, considera la representación procesal del demandado que el recurso de casación no hubiera debido admitirse a trámite en base al núm. 3.º del art. 477 LEC, porque carece del necesario interés casacional dado que su resolución "no puede cumplir su finalidad de creación de jurisprudencia, de doctrina, sobre el derecho catalán", pues su objeto real es decidir sobre una materia (la arrendaticia) regulada por leyes civiles estatales sobre las que esta Sala carece de competencia, debiendo considerarse "artificiosa" la formal invocación del art. 1 CS para combatir la aplicación de una concreta norma estatal (art. 53 LAU 1964), que ha sido, en definitiva, "la utilizada por el tribunal para desestimar la demanda de denegación de prórroga arrendaticia por causa de necesidad, que es la acción ejercitada en la demanda".
2. Es cierto que la demanda presentada en su día por la representación procesal de la heredera del arrendador (hoy recurrente) para solicitar que fuera declarado resuelto el contrato de arrendamiento de finca urbana, por denegación de su prórroga al inquilino basada en la necesidad de la actora, se fundó en los arts. 47, 53 y, especialmente, en los arts. 62.1.ª y 65 de la LAU 1964 y en los arts. 3 y 4 C.C., todas ellas normas de carácter estatal.
Sin embargo, fue precisamente el arrendatario demandado, después de argüir en su contestación a la demanda -con base en el art. 63 LAU 1964 - que no concurría la necesidad alegada por la arrendadora y tras denunciar -con fundamento en el art. 65 LAU 1964 - la existencia de determinados defectos en la notificación de la denegación de la prórroga, quien invocó en dicha ocasión el art. 1 del Codi de Successions per causa de mort de Catalunya (CS) en relación con el art. 53.3 LAU 1964, para defender su pretensión de que se considerara vinculada a la actora, como heredera del arrendador, por el pronunciamiento de la sentencia dictada en su día por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Barcelona, que impedía a éste denegar la prórroga del arrendamiento por razón de necesidad.
Más aún, fue justamente por razón de las "dudas interpretativas" surgidas respecto a la aplicación del art. 1 CS en relación con las consecuencias de aquel pronunciamiento judicial para la heredera del arrendador que, pese a la estimación de la demanda, se decidió no imponer las costas de la instancia al demandado (art. 394.1 LEC).
Por si ello fuera poco, debe tenerse en cuenta que la parte que ahora se opone al recurso, al tiempo de recurrir en apelación la sentencia de primera instancia, centró su impugnación casi exclusivamente -aparte de una apelación final y accesoria a la cosa juzgada, en la que también se hacía referencia a la sucesión mortis causa- en la vulneración del art. 1 CS en relación con el art. 53 LAU 1964, por considerar que "el principio general de transmisión universal al heredero de los derechos, obligaciones y posiciones jurídicas" justificaba la desestimación de la demanda, por considerar que "el heredero del arrendador se subroga automáticamente en los derechos y obligaciones arrendaticias, sin necesidad de que lo diga la ley especial, porque ya lo dice la ley general...".
Finalmente, la Audiencia Provincial al resolver el recurso de apelación centró "la cuestión debatida [que consideró "exclusivamente de derecho"]... en la determinación de si la limitación impuesta en su día al dueño del inmueble se transmite o no" a su heredera, llegando a la conclusión de que aunque "nos hallamos ante una prohibición impuesta al adquirente... ello no impide su transmisión mortis causa a la actual propietaria de la vivienda litigiosa".
3. Por lo tanto, es la transmisibilidad mortis causa de la limitación contemplada en el art. 53.3 LAU 1964, y no otra, la quaestio iuris que, correctamente identificada por la recurrente, fue tomada en consideración por esta Sala para atribuirle el interés casacional que justificaba la admisión a trámite del correspondiente recurso de casación, para cuya resolución nada obsta que sea necesario establecer previamente la naturaleza de dicha limitación legal, porque sabido es que la competencia de esta Sala se extiende, dentro de su ámbito territorial (art. 71 LOPJ), sobre las normas de derecho civil común invocadas en relación con normas de derecho civil catalán (art. 73.1.a LOPJ, art. 478.1 párrafo 2.º LEC y art. 95.2 EA de Catalunya).
Por lo demás, si bien es cierto que, por principio, no es admisible el recurso de casación basado en preceptos de carácter genérico (SSTS 1.ª 732/2009 de 5 nov. y 182/2010 de 18 mar.), nada impide que, de la misma manera que sucede con los preceptos constitucionales (SSTS 1.ª 45/2003 de 23 ene. y 1263/2004 de 23 dic.), pueda aceptarse su admisión cuando la cita de la norma de dicha naturaleza se relacione directa e intensamente con otra norma concreta de derecho sustantivo.
En consecuencia, se desestima la objeción formulada por la parte recurrida respecto a la admisibilidad del recurso.
Tercero.-1. Sobre la base de los antecedentes precedentemente expuestos, como se ha dicho ya, la recurrente denuncia la vulneración por la sentencia recurrida del art. 1 CS en relación con el art. 53.3 LAU 1964, por haber considerado la Audiencia Provincial, en contra del criterio de la juzgadora de instancia, que la "prohibición" de denegar la prórroga del arrendamiento con base en la causa 1.ª del art. 62 LAU 1964, impuesta al arrendador que ha adquirido la vivienda por precio superior al que resulta de la capitalización de la renta al tipo correspondiente (en este caso, el 3 %), una vez que haya sido declarada por la sentencia dictada en virtud de la acción ejercitada por el inquilino con fundamento en el art. 53 LAU 1964, es transmisible mortis causa a su heredera y actual propietaria de la vivienda litigiosa que, por consiguiente, se verá afectada por la misma.
Es cierto que, argumentativamente, el recurso se extiende en considerar que la "prohibición" en cuestión, en general, no es transmisible de ninguna forma a terceros, ni inter vivos ni mortis causa, pero, siendo evidentes las radicales diferencias entre unos y otros supuestos, nuestro examen habrá de limitarse a decidir sólo y exclusivamente sobre si respecto de ella opera o no la transmisión mortis causa en supuestos de sucesión universal.
A este respecto, en relación con la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2009 -en realidad, ese día fueron dictadas dos sentencias en el mismo sentido por el Pleno de la Sala Primera del TS, de numeración correlativa (núm. 1226/2009 y 1227/2009)- y con la dictada en primera instancia en este procedimiento, la recurrente aduce que la "obligación negativa" que impone el art. 53.3 LAU 1964 se refiere exclusivamente al "adquirente" en virtud de una transmisión onerosa por precio excesivo, no al "arrendador", lo que le da pie a sostener que se trata de una "prohibición personalísima" y, como tal, que "no forma parte de la herencia... de acuerdo con la más sólida tradición jurídica catalana", porque se habría extinguido con la muerte del comprador.
2. Por su parte, al oponerse al recurso, el demandado alega que el efecto previsto en el art. 53.3 LAU 1964 es una consecuencia legal y automática de la estimación de la acción del inquilino prevista en dicho precepto, cuyo objeto es simplemente declarar que el precio de la venta es superior a la capitalización de la renta al tipo correspondiente, y que, como tal efecto legal, "modifica... los derechos y obligaciones de las partes en la relación jurídica arrendaticia", con independencia de que se califique como "prohibición" o como "limitación".
En cualquier caso, según entiende, esa "limitación" no puede considerarse personalísima, porque "no tiene nada que ver con las cualidades personales del adquirente", sino con el precio de la adquisición, con la renta del alquiler y con la fecha del contrato de arrendamiento, y porque limita las posibilidades de denegar la prórroga no sólo por razón de la necesidad del arrendador, sino también por la de sus familiares directos.
En consecuencia, para esta parte nada se opone a que vincule al heredero del "adquirente" arrendador conforme resulta del art. 1 CS y del art. 661 C.C., sin que se exija una norma específica en la LAU que así lo disponga, porque ya existe una norma general que lo prescribe para todos los contratos, con la única excepción de los derechos y obligaciones no transmisibles por "naturaleza", "pacto" o "disposición de la ley" (art. 1.257 C.C.), sin que en la legislación arrendaticia exista ninguna excepción a dicho principio.
Cuarto.-1. La única cuestión litigiosa estriba, por tanto, en establecer si opera la transmisibilidad mortis causa de la limitación regulada por el art. 53.3 LAU 1964, a los efectos del art. 62.1.º LAU 1964, a favor del heredero a título universal del "adquirente" de la vivienda arrendada, una vez que se ha declarado en sentencia firme que concurren en la transmisión los requisitos previstos en el núm. 2.º del art. 53.1 LAU 1964 y a los que se refieren detalladamente las dos sentencias del Pleno de la Sala Primera del TS de 15 de enero de 2009, cuya doctrina se asume en lo que importa para la resolución de este recurso.
Para ello, no puede considerarse determinante la utilización por la norma estatal (art. 53.3 LAU 1964) del término "adquirente", porque aparte de que la remisión in totum que en la misma se contiene al art. 62.1.º LAU 1964 permite afectar también -y en todo caso de forma directa- a sus parientes ("ascendientes o descendientes legítimos o naturales"), no se advierte en ella otra finalidad que la meramente alusiva al nuevo arrendador, cuya condición de tal se encuentra implícitamente contenida en aquél, y de ninguna manera es admisible en buena lógica hermenéutica entender tácitamente excluido por su sola utilización a su heredero universal, con la consiguiente afectación de las normas generales que imponen a éste, una vez otorgada su aceptación incondicionada de la herencia (art. 5 CS), la asunción en un solo acto y por un único título de todas las relaciones, de todos los derechos y de todas las obligaciones de su causante que no hayan quedado extinguidos por su muerte y no tengan un destino prefijado, desde el preciso momento en que ésta se hubiere producido.
2. En efecto, ambas partes aceptan con carácter general que el heredero se subroga en el universum ius -"...en tot el dret..." (art. 1.1 CS)- del causante, con excepción de aquellas titularidades particulares (legados) de que éste haya considerado oportuno disponer a favor de personas determinadas (art. 102 y 259.2 CS) y sin perjuicio de las cargas que deba soportar aquél por su condición de sucesor a título universal (art. 350 y 379 CS).
En este sentido, la herencia comprende todas las relaciones jurídicas trasmisibles en las que, activa o pasivamente - "...obligacions del causante que no s'extingueixen per la mort..." (art. 1.1 CS)-, hubiera estado comprometido el causante, lo cual incluye con carácter general las derivadas de los contratos, salvo intransmisibilidad derivada, a falta de "pacto" o de "disposición legal", de la propia "naturaleza" de los derechos y obligaciones que resulten de aquéllos (art. 1.257 C.C.).
Es cierto que en nuestra legislación sucesoria -también en la común- se echa en falta una definición genérica de los derechos y obligaciones intransmisibles mortis causa. Pero, tradicionalmente, en este grupo se han venido incluyendo -sin vocación de exhaustividad- los derechos de carácter público, los personalísimos o de tal suerte ligados a la persona del causante por sus cualidades, parentesco o confianza (cfr. art. 135 CS), que bien pudiera decirse que tienen su razón determinante en las condiciones personales del titular.
Por lo que respecta a los derechos y obligaciones patrimoniales o de contenido económico, la regla general es la de su transmisibilidad mortis causa, con independencia de que se trate de derechos reales u obligacionales, salvo que sean propiamente vitalicios (usufructo, uso y habitación) o su cumplimiento dependa de las condiciones personales del causante (mandato, comodato, arrendamiento de obra).
3. En cuanto a los arrendamientos de cosas exceptuados del régimen general y, en especial, los arrendamientos urbanos, es sabido que la LAU 1964 -que, como advierte la STS 1.ª núm. 1226/2009, rige para los concertados antes del día 9 de mayo de 1985, por mor de lo dispuesto en la DT 2.ª de la LAU 1994, con las modificaciones en ella previstas- propende a la continuidad arrendaticia, a pesar del fallecimiento del arrendatario, a través del expediente de la subrogación arrendataria, sucesión sui generis ajena al derecho sucesorio ordinario.
Sin embargo, no se plantean problemas específicos por lo que se refiere a la sucesión mortis causa en la posición contractual del arrendador, al margen de la previsión contenida en el art. 57 LAU 1964, por lo que su transmisibilidad -a falta de pacto o de disposición legal- sólo vendrá condicionada por la naturaleza de la limitación contemplada en el art. 53.3 en relación con el art. 62.1.ª LAU 1964.
A este respecto, a la luz de la reciente doctrina del TS, no puede considerarse que dicha limitación constituya una sanción intuitu personae prevista para los supuestos de fraude o maquinación en la compraventa de la finca arrendada, puesto que es aplicable también en los casos en que el precio sea el de mercado o, incluso, inferior a él y no pueda descubrirse, por ello, la intención de perjudicar los derechos (tanteo y retracto) del inquilino.
Por el contrario, como razona el TS (STS 1.ª 1226/2009), en dicho precepto se regula "un derecho a favor del arrendatario a imponer el statu quo económico del contrato" al nuevo arrendador, o, si se quiere, "un derecho en los términos previstos por el legislador", concebido por razones "políticas" y por "estrategias de oportunidad vedadas a los tribunales" con la finalidad de mantener "una ventaja económica", en cuya génesis sólo se consideran determinadas circunstancias objetivas (de la transmisión de la finca arrendada, de su precio y de la renta) y para la que no se prevé limitación temporal alguna.
Es por ello que debe considerarse plenamente lógico y racional el criterio de la Audiencia Provincial que, en este caso y de conformidad con la doctrina general en materia de sucesiones mortis causa, consideró que, por lo que se refiere a la consecuente limitación para el arrendador consecuente con dicho derecho, no se advierte "motivo suficiente para que no se transmita mortis causa al sucesor [a título universal] del arrendador como otra circunstancia del contrato de arrendamiento que asume".
En consecuencia, se desestima el único motivo del recurso de casación.
Quinto.-Como consecuencia de la íntegra desestimación del recurso de casación, se imponen a la recurrente las costas del recurso conforme a lo previsto en el art. 398.1 LEC.
DESESTIMAMOS el recurso de casación interpuesto por el procurador de los tribunales Sr. Carlos Ram de Viu, en nombre y representación de D.ª Margarita, contra la sentencia dictada por la Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en fecha 30 de septiembre de 2009 (rollo núm. 606/08), dimanante de los autos de juicio ordinario núm. 1042/07 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia núm. 53 de Barcelona; y, en su consecuencia, imponemos las costas del recurso a la recurrente.
Notifíquese la presente a las partes personadas y con su testimonio remítase el Rollo y las actuaciones a la Sección indicada de la Audiencia Provincial de Barcelona.
Así por ésta, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Yo, el Secretario de la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, doy fe.
Publicación.-Esta Sentencia se ha firmado y publicado el mismo día de la fecha por la Presidenta y los Magistrados de esta Sala que la han dictado. Doy fe.

References: resolución 
e contrario
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
sui generis