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Timestamp: 2016-10-21 14:59:50+00:00

Document:
1A.210/2006 (25.01.2007)
1A.210/2006
1P.662/2006 /fun
X.________, Beschwerdef�hrer, vertreten durch Rechtsanwalt Martin Habl�tzel,
1. A.________, vertreten durch Rechtsanwalt Bruno R�bsamen,
2. Stockwerkeigent�mergemeinschaft B.________, vertreten durch E.________ GmbH,
3. C.________, vertreten durch F.________ AG,
Grenzbereinigung,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde (1A.210/2006) und staatsrechtliche Beschwerde (1P.662/2006) gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 24. August 2006.
Die beiden noch un�berbauten Grundst�cke Nrn. 2416 und 2417 von X.________ und die �berbaute Parzelle Nr. 2415 von A.________ liegen benachbart oberhalb der Weiherhofstrasse in Wil. Die Parzellen Nrn. 2415 und 2417 stossen talw�rts an die Weiherhofstrasse, das Grundst�ck Nr. 2416 liegt in der zweiten Bautiefe oberhalb der Parzelle Nr. 2415 und grenzt westlich an die Parzelle Nr. 2417. Das Grundst�ck Nr. 2416 wird heute �ber eine rund 20 m lange und 2,5 m breite ansteigende Privatstrasse erreicht, die �ber die Parzelle Nr. 2415 f�hrt und durch ein Fuss- und Fahrwegrecht grundbuchlich gesichert ist.
Am 31. M�rz 2004 reichte X.________ bei der Stadt Wil ein Gesuch um Grenzbereinigung ein. Entlang der Grenze des Grundst�cks von A.________ soll ab der Nachbarparzelle Nr. 2596 ein Landstreifen von 1,5 m zur Parzelle Nr. 2416 geschlagen werden, um die Zufahrtstrasse zu dieser auf 4 m verbreitern zu k�nnen. Zur Grenzbereinigung bzw. zum Fl�chenausgleich sollen zwei weitere Nachbarparzellen beigezogen werden. Zur Begr�ndung seines Gesuchs brachte X.________ vor, der heutige Grenzverlauf verhindere eine zweckm�ssige Ben�tzung und �berbauung der Parzelle Nr. 2416, weil das Fuss- und Fahrwegrecht allein f�r eine zeitgem�sse Erschliessung nicht gen�ge. Eine einvernehmliche L�sung mit den betroffenen Nachbarn sei nicht zustande gekommen, weshalb eine Grenzbereinigung nach Art. 118 des kantonalen Gesetzes �ber die Raumplanung und das �ffentliche Baurecht vom 6. Juni 1972 vorzunehmen sei.
Der Stadtrat Wil wies das Gesuch mit Beschluss vom 30. M�rz 2005 ab. Er erwog, dass der heutige Grenzverlauf eine zweckm�ssige Ben�tzung oder �berbauung der Parzelle Nr. 2416 nicht verhindere. Die Liegenschaft sei in �ffentlich-rechtlicher Hinsicht hinreichend erschlossen, obwohl sie mit Fahrzeugen nicht unmittelbar erreicht werden k�nne. Es sei zumutbar, die Distanz von rund 20 m zwischen der Weiherhofstrasse und dem Grundst�ck zu Fuss zur�ckzulegen.
Gegen den Beschluss des Stadtrates Wil erhob X.________ am 27. April 2005 Rekurs beim Baudepartement des Kantons St. Gallen. Er brachte im Wesentlichen vor, das in der Wohnzone W2 liegende Grundst�ck Nr. 2416 weise eine attraktive Wohnlage auf, welche ein Baukonzept erfordere, das gehobenen Anspr�chen Rechnung trage. Dazu geh�re, dass mit dem Personenwagen direkt zum bzw. ins Geb�ude gefahren werden k�nne. Es k�nne nicht verlangt werden, dass die Parzelle Nr. 2416 �ber die Nachbarparzelle Nr. 2417 erschlossen werde. Zum einen sei die Erschliessung jedes Grundst�cks einzeln zu gew�hrleisten und zum anderen w�rde eine Zufahrt �ber die Parzelle Nr. 2417 unzumutbare Mehrkosten bedingen. Das Baudepartement des Kantons St. Gallen wies den Rekurs von X.________ mit Entscheid vom 19. Januar 2006 mit der Begr�ndung ab, dass die Parzelle Nr. 2416 hinreichend erschlossen sei und keine anderen Gr�nde f�r eine Grenzbereinigung best�nden.
X.________ gelangte hierauf an das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen. Dieses wies die Beschwerde nach Durchf�hrung eines Augenscheins mit Urteil vom 24. August 2006 ebenfalls ab.
In seinem Urteil f�hrt das Verwaltungsgericht im Wesentlichen aus, dass sowohl nach Bundes- wie auch nach kantonalem Recht nur dann zu einer Grenzbereinigung zu Erschliessungszwecken geschritten werden k�nne, wenn eine - hinreichende - Erschliessung des fraglichen Grundst�cks sonst verhindert oder zumindest (erheblich) erschwert werde. Eine strassenm�ssige Erschliessung sei jedoch nicht nur dann hinreichend, wenn die Privatfahrzeuge und Fahrzeuge der �ffentlichen Dienste direkt bis zum Baugrundst�ck gelangen k�nnten. Der Umstand, dass die letzten 20 m bis zur Parzelle Nr. 2416 allenfalls zu Fuss zur�ckgelegt werden m�ssten, begr�nde keine Ausnahmesituation. Auch ein allf�lliger Einsatz der �ffentlichen Dienste (Feuerwehr oder Sanit�t) k�nne ohne weiteres von der Weierhofstrasse aus erfolgen. Im �brigen stelle die Frage des behindertengerechten Zugangs keine Voraussetzung der Baureife dar. Weiter seien zwar Bewohner- oder Besucherparkpl�tze grunds�tzlich auf der Bauparzelle selbst zu erstellen, doch bestehe auch die M�glichkeit, in angemessener N�he Ersatz zu beschaffen oder eine Ersatzabgabe zu leisten. Vor diesem Hintergrund k�nne die Frage, ob eine Erschliessung der Parzelle Nr. 2416 �ber die Parzelle Nr. 2417 m�glich und zumutbar sei, grunds�tzlich offen bleiben, doch sei es Auffassung des Gerichts, dass die beiden Grundst�cke durch planerische Massnahmen �ber die Parzelle Nr. 2417 zweckm�ssig erschlossen werden k�nnten. Da mithin eine zweckm�ssige �berbauung der Parzelle Nr. 2416 durch den Grenzverlauf weder verunm�glicht noch erschwert werde, seien die Voraussetzungen f�r eine Grenzbereinigung nicht gegeben.
Gegen das Urteil des St. Galler Verwaltungsgerichts vom 24. August 2006 hat X.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde und subsidi�r staatsrechtliche Beschwerde erhoben. Er stellt die Antr�ge, das angefochtene Urteil sei vollumf�nglich aufzuheben und die Stadt Wil sei anzuweisen, die Grenzbereinigung nach Massgabe des Gesuchs des Beschwerdef�hrers durchzuf�hren. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Stadt Wil zur�ckzuweisen.
A.________ ersucht um Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde, soweit auf diese einzutreten sei. Auf die staatsrechtliche Beschwerde sei nicht einzutreten; eventuell sei diese abzuweisen, soweit auf sie einzutreten sei. Der Stadtrat Wil und das Baudepartement des Kantons St. Gallen beantragen Abweisung beider Beschwerden. Nach dem Antrag des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen sind die beiden Beschwerden abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Das Bundesamt f�r Raumentwicklung (ARE) hat auf Stellungnahme verzichtet.
1.1 Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Entscheid, der noch im Jahr 2006 ergangen sind. Das Rechtsmittelverfahren richtet sich daher nach dem Bundesgesetz �ber die Organisation der Bundesrechtspflege (OG; vgl. Art. 132 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 �ber das Bundesgericht, AS 2006 S. 1205). Der Beschwerdef�hrer erhebt in seiner Rechtsmitteleingabe sowohl Verwaltungsgerichtsbeschwerde als auch - subsidi�r - staatsrechtliche Beschwerde. Dies ist grunds�tzlich zul�ssig. In der Beschwerdeschrift wird allerdings nicht dargelegt, welche der Vorbringen im verwaltungsgerichtlichen und welche im staatsrechtlichen Beschwerdeverfahren zu behandeln seien; es ist daher fraglich, ob der Begr�ndungspflicht insbesondere von Art. 90 lit. b OG Gen�ge getan werde. Jedenfalls wird vorab zu pr�fen sein, ob und inwieweit hier die staatsrechtliche Beschwerde �berhaupt zul�ssig sei.
1.2 Der Beschwerdef�hrer macht geltend, der Beschwerdegegner A.________ sei zur Teilnahme am bundesgerichtlichen Verfahren nicht befugt. Auch einzelne Mitglieder der Stockwerkeigent�mergemeinschaft B.________ w�ren nur verfahrenslegitimiert, wenn sie die Stockwerkeigent�mergemeinschaft vertr�ten und einen entsprechenden Beschluss vorlegen k�nnten.
Bereits im angefochtenen Entscheid ist mit Recht darauf hingewiesen worden, dass A.________ als Eigent�mer der Parzelle Nr. 2415 durch den geplanten Ausbau der �ber sein Grundst�ck f�hrenden Zufahrtstrasse zumindest faktisch in schutzw�rdigen Interessen ber�hrt werde. Dies gen�gt nach Art. 103 lit. a OG auch f�r die (Passiv-)Legitimation im eidgen�ssischen Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren. Weiter sind nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch einzelne Stockwerkeigent�mer befugt, sich mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Einbezug ihrer Liegenschaft in ein Landumlegungs-, Quartierplan- oder �hnliches Verfahren zur Wehr zu setzen (vgl. Urteil P.926/1983 vom 14. M�rz 1984 E. 3e, publ. in ZBl 86/1985 S. 504). Es besteht daher kein Anlass, den Kreis der am kantonalen Verfahren Beteiligten im bundesgerichtlichen Verfahren einzuschr�nken.
Der angefochtene Entscheid beruht auf den Vorschriften des kantonalen Gesetzes �ber die Raumplanung und das �ffentliche Baurecht vom 6. Juni 1972 (Baugesetz, BauG), insbesondere auf Art. 118 BauG, weiter auf Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) sowie auf den Bestimmungen von Art. 7 und Art. 10 Abs. 1 des Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG, SR 843). Er unterliegt insofern, als er sich auf Bundesverwaltungsrecht st�tzt, ohne weiteres der Verwaltungsgerichtsbeschwerde (Art. 97 Abs. 1 OG i.V. mit Art. 5 VwVG). Es fragt sich dagegen, ob auch die Verletzung des kantonalen Rechts mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde oder mit staatsrechtlicher Beschwerde geltend zu machen sei.
Das Bundesgericht hat in BGE 118 Ib 417 E. 1c und 1d dargelegt, dass das bereits bestehende kantonale und kommunale Recht �ber Baulandumlegungen und Grenzbereinigungen als Ausf�hrungsrecht zu den Bestimmungen von Art. 7-11 WEG betrachtet werden k�nne, welche die Voraussetzungen f�r die Parzellarordnungsmassnahmen f�r Beh�rden und Grundeigent�mer pr�zise und in verbindlicher Weise regelten. Daran �ndere nichts, dass das Verfahren und die Zust�ndigkeiten durch das kantonale Recht bestimmt w�rden; dass kantonale Zust�ndigkeits- und Verfahrensvorschriften n�tig seien, gelte allgemein f�r den Vollzug von Bundesrecht durch die Kantone. Da Art. 7 ff. WEG als lex specialis auch dem allgemeinen Grundsatz von Art. 20 RPG vorgehe, seien die in einem Parzellarordnungsverfahren getroffenen Entscheide Verf�gungen im Sinne von Art. 5 Abs. 1 VwVG, die der Verwaltungsgerichtsbarkeit unterst�nden. Diese �berlegungen sind im Urteil 1P.797/1993 vom 31. Oktober 1994 (publ. in ZBl 96/1995 S. 372), in dem es um eine Grenzbereinigung ging, best�tigt worden. Zwar ist einger�umt worden, dass wohl nicht s�mtliche kantonalen Bestimmungen �ber die Landumlegung und Grenzregulierung bloss als Vollzugsvorschriften zu den Normen des WEG gelten k�nnten, denen neben dem Bundesrecht von vornherein kein selbst�ndiger Gehalt (mehr) zukommen k�nne. Selbst wenn aber den kantonalen Vorschriften noch eine selbst�ndige Bedeutung zuzugestehen sei, sei ihre Anwendung ebenfalls im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren zu �berpr�fen, weil sie in engem Sachzusammenhang mit dem Bundesrecht st�nden (E. 1c und 3c des zitierten Urteils).
Es besteht kein Grund, im vorliegenden Fall von dieser Rechtsprechung abzuweichen. F�r eine staatsrechtliche Beschwerde bleibt demnach kein Raum. Auf die vom Beschwerdef�hrer subsidi�r erhobene staatsrechtliche Beschwerde ist nicht einzutreten.
Gem�ss dem st. gallischen Recht kann eine Grenzbereinigung angeordnet werden, wenn der Verlauf der Grenze die zweckm�ssige Ben�tzung oder �berbauung einer Liegenschaft verhindert (Art. 118 BauG). Nach Bundesrecht kann der Grundeigent�mer die Mitwirkung der Eigent�mer der anstossenden Grundst�cke bei der Grenzverbesserung dann verlangen, wenn die zweckm�ssige �berbauung eines Grundst�cks oder einer Gruppe von Grundst�cken infolge ung�nstigen Grenzverlaufs erschwert oder verunm�glicht wird (Art. 10 Abs. 1 WEG). Im Rahmen einer solchen Grenzregulierung kann gem�ss Art. 10 Abs. 2 WEG der Abtausch von Land im unbedingt n�tigen Umfang gefordert werden, sofern dadurch die �berbaubarkeit wesentlich verbessert wird und der Abtausch f�r den betroffenen Eigent�mer nicht unzumutbar erscheint. Der bundesrechtliche Anspruch auf Grenzregulierung geht mithin, da er auch bei einer bloss erschwerten �berbaubarkeit eines Grundst�cks entstehen kann, weiter als jener nach kantonalem Recht. Vorausgesetzt wird allerdings auch f�r die bundesrechtliche Grenzregulierung, dass sie vorab im �ffentlichen Interesse liegt und auf eine Verbesserung der bestehenden Parzellarordnung im Sinne der haush�lterischen Bodennutzung abzielt. Sie muss im Dienste der F�rderung des Wohnungsbaus stehen und die bauliche Erneuerung eines Wohnquartiers oder eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverh�ltnisse erm�glichen. Zur Erh�hung des pers�nlichen Komforts des Grundeigent�mers steht sie nicht zur Verf�gung (BGE 118 Ib 417 E. 4a S. 427 f.; zit. Urteil 1P.797/1993 E. 3a und b, mit Hinweisen).
Das Verwaltungsgericht vertritt gleich wie der Gemeinderat Wil die Auffassung, die Parzelle Nr. 2416 sei schon heute hinreichend erschlossen. Das heisst wohl, dass dem Beschwerdef�hrer f�r die von ihm geplante Baute mit vier Wohnungen bereits unter den gegebenen Erschliessungsverh�ltnissen eine Baubewilligung erteilt w�rde. In diesem Fall liegt aber eine Grenzregulierung weder im �ffentlichen Interesse noch dient sie der F�rderung des Wohnungsbaus, macht doch der Beschwerdef�hrer selbst nicht geltend, dass er bei einer Verbesserung der Zufahrtsverh�ltnisse mehr Wohnraum schaffen k�nnte. Es kann aber letztlich offen bleiben, ob die bestehende strassenm�ssige Erschliessung der Parzelle Nr. 2416 gen�gt, hat doch das Verwaltungsgericht zu Recht auch festgestellt, dass dieses Grundst�ck allenfalls �ber Parzelle Nr. 2417 erschlossen werden k�nnte. Die gleichfalls noch un�berbaute Parzelle Nr. 2417 st�sst direkt an die Weiherhofstrasse und weist eine gen�gend lange Grenze zur Parzelle Nr. 2416 auf, um deren Miterschliessung zu erm�glichen. Zwar wendet der Beschwerdef�hrer gegen eine solche L�sung ein, eine unterirdische Zufahrt zu Parzelle Nr. 2416 �ber Parzelle Nr. 2417 b�te bautechnische Probleme und w�rde zu unzumutbaren Mehrkosten f�hren. Ob dem so sei, kann ebenfalls dahingestellt bleiben, k�nnten doch auf dem Grundst�ck Nr. 2417 selbst eine gemeinsame Zufahrt sowie Garagen- und Abstellpl�tze f�r beide Parzellen geschaffen werden. Dem kann entgegen der Meinung des Beschwerdef�hrers nicht entgegengehalten werden, dass die Erstellung einer gemeinsamen Erschliessungsanlage rechtlich nicht gesichert sei. Zum einen ist auch die vom Beschwerdef�hrer verlangte verbreiterte Ostzufahrt rechtlich nicht gesichert und kann nur durch eine Grenzverlegung erm�glicht werden. Zum andern ist es f�r den Eigent�mer der beiden fraglichen Parzellen ein Leichtes, die n�tigen rechtlichen Schritte zur Sicherung gemeinsamer Anlagen vorzunehmen. Jedenfalls l�sst sich aus Art. 10 WEG kein Anspruch auf die Schaffung einer separaten Zufahrt zu jeder einzelnen Baute auf benachbarten Grundst�cken herleiten. Kann aber die Liegenschaft Nr. 2416 �ber die ebenfalls im Eigentum des Beschwerdef�hrers stehende Parzelle Nr. 2417 (zus�tzlich) erschlossen werden, besteht kein im Sinne der Art. 7 ff. WEG zu wahrendes �ffentliches Interesse an einer Erschliessung �ber Dritteigentum und wird mit der Abweisung des Gesuchs um Grenzbereinigung kein Bundesrecht verletzt.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist als unbegr�ndet abzuweisen. Auf die staatsrechtliche Beschwerde ist, wie dargelegt (E. 2), nicht einzutreten.
Die bundesgerichtlichen Kosten sind dem Ausgang des Verfahrens entsprechend dem Beschwerdef�hrer zu �berbinden (Art. 156 Abs. 1 OG). Dieser hat dem privaten Beschwerdegegner A.________ f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung zu entrichten (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG). Die weiteren privaten Beschwerdegegner haben sich im bundesgerichtlichen Verfahren nicht vernehmen lassen. Der Gemeinde Wil steht gem�ss der Regel von Art. 159 Abs. 2 OG keine Parteientsch�digung zu; sie hat sich �brigens auch nicht durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen.
Der Beschwerdef�hrer hat dem Beschwerdegegner A.________ f�r die bundesgerichtlichen Verfahren eine Parteientsch�digung von insgesamt Fr. 2'500.-- zu bezahlen.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde Wil, dem Baudepartement und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 118
 Art. 132
 Art. 90
 Art. 103
 Art. 118
 Art. 22
 Art. 7
 Art. 10
 Art. 5
 BGE 
 Art. 7
 Art. 7
 Art. 20
 Art. 5
 Art. 10
 Art. 10
 Art. 7
 Art. 159