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Timestamp: 2018-06-25 15:48:41+00:00

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Sachverständigen & Architekten Büro Zimmermann - Fachbegriffe, Gesetze und Verordnungen für Immobilienwertermittlung
Fachbegriffe, Gesetze und Verordnungen für Immobilienwertermittlung
Auflassung In der Zeit zwischen Kaufvertragsabschluß und Eigentumsübergang werden u.a. erforderliche behördliche Genehmigungen eingeholt, wie der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht. Ohne eine Auflassungsvormerkung könnte der Verkäufer in dieser Zeit weiter über das Grundstück verfügen, es z.B. bei einem anderen Notar nochmals verkaufen.
Baugesetzbuch (BauGB) Gesetzliche Regelung mit angegliederten Verordnungen wie Bundesnaturschutzgesetz, Wertermittlungsrichtlinien, Baunutzungsverordnung, Planzeichenverordnung, Wertermittlungsverordnung, Raumordnungsgesetz, Raumordnungsverordnung sowie einem Verzeichnis landesrechtlicher Bauordnungen und Bestimmungen. Im 3. Kapitel des Baugesetzbuches (§192 -§199) wird die Wertermittlung von Immobilien behandelt. Im § 194 BauGB wird der Begriff des Verkehrswerts von Immobilien definiert.
Bodenrichtwerte Gemäß §193 Baugesetzbuch (BauGB) haben die Gutachterausschüsse Kaufpreise unbebauter und bebauter Grundstücke in einer Kaufpreissammlung zu erfassen und auszuwerten. Der Gutachterausschuß erhält zu dem Zweck von Käufern, Verkäufern, Rechtsanwälten und Notaren Abschriften von allen Grundstückskaufverträgen der Gemeinde. Auf der Grundlage der für Grundstücke gezahlten Preise ermittelt der Gutachterausschuß jährlich (ausnahmsweise alle zwei Jahre) für sogenannte Bodenrichtwertzonen die Bodenrichtwerte, d. h. Durchschnittspreise für unbebaute Grundstücke. Im allgemeinen werden die Bodenrichtwerte über einfache arithmetische Mittelwerte berechnet. Dabei ergibt sich häufig das Problem schwer zu wichtender persönlicher Verhältnisse oder für eine zuverlässige Mittelwertbildung zu geringen Anzahl von Kauffällen. Dies ist bei der Wertermittlung zu berücksichtigen.Bodenrichtwerte können gemäß §13 der Wertermittlungsverordnung (WertV) zu Ermittlung des Werts des unbebauten Bodens eines zu bewertenden Grundstücks herangezogen werden, wenn das zu bewertende Grundstück bezüglich Lage, Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließung und Grundstücksgestalt mit den durchschnittlichen Verhältnissen der Grundstücke in der betreffenden Bodenrichtwertzone übereinstimmt oder die abweichenden Faktoren sachverständig eingeschätzt werden können.
Bruttorauminhalt BRI Volumen des Gebäudes (Details der Berechnung sind in der DIN 277 geregelt). Der Bruttorauminhalt ist eine wichtige Bezugsgröße für die Anwendung des Sachwertverfahrens.
Bruttogrundfläche BGF Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes inclusive Keller und Dachboden ab einer bestimmten Höhe (Details der Berechnung sind in der DIN 277 geregelt). Die Bruttogrundfläche ist eine wichtige Bezugsgröße für die Anwendung des Sachwertverfahrens nach den Normalherstellungskosten 1995.
Ertragswertverfahren Beim Ertragswertverfahren wird aus den Mieteinnahmen (Rohertrag) durch Abzug aller Ausgaben und Wagnisse eines Grundstücks der Reinertrag ermittelt und mit dem Vervielfältiger, der sich aus der Restnutzungsdauer der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude und Anlagen und dem örtlichen Liegenschaftszinssatz ergibt, multipliziert.
Geschoßfläche Die Geschoßfläche ist gemäß § 20 Baunutzungsverordnung (BauNVO) aus den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln.
Geschoßflächenzahl GFZ Die Geschoßflächenzahl gibt an wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je m² Grundstücksfläche zulässig sind näheres regelt die Baunutzungsverordnung
Grundflächenzahl GRZ Die GRZ gibt an, wieviel m² Grundfläche ein Gebäude in Bezug auf die Grundstücksfläche haben darf. Näheres regelt § 19 der Baunutzungsverordnung.
GFZ Umrechnungskoeffizienten Für Teilbereiche des Grundstücksmarkts wurden von den Gutachterausschüssen durch statistische Auswertung der Kaufpreise Beziehungen zwischen Grundstückskaufpreis und vorhandener GFZ festgestellt.
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Seit 1960 existieren aufgrund des damaligen Bundesbaugesetzes Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Deren Aufgabe ist im Wesentlichen die Ermittlung von Bodenrichtwerten. Näheres regelt §192 BauGB. Die Gutachterausschüsse führen auch selbst Wertermittlungen von bebauten und unbebauten Grundstücken durch. Sie haben im Bundesdurchschnitt einen Anteil von ca. 10 % an der Gutachtenerstellung.
Liegenschaftszins Der Liegenschaftszinssatz ist gemäß Wertermittlungsverordnung (WertV) §11 (1) der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Die Liegenschaftszinssätze sollen von den Gutachterausschüsen ermittelt werden.
Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten 1995 (NHK 95), die im Auftrag des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (BMBau) erhoben und vom BMBau veröffenlicht wurden, ersetzen nach und nach die Normalherstellungskosten auf Preisbasis 1913 (NHK 1913). Soweit dem Sachverständigen keine aktuelleren Daten zur Ermittlung von Gebäudezeitwerten vorliegen, können nach sachverständiger Einschätzung zur Ermittlung der Herstellungskosten für Gebäude und Anlagen die NHK 95 verwendet werden.
Sachwertverfahren Gemäß § 21 der Wertermittlungsverordnung (WertV) ist der Wert der baulichen Anlagen getrennt vom Bodenwert zu ermitteln. Der Zeitwert der Gebäude und Anlagen ist unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters und wegen Baumängeln und Bauschäden aus deren Neubauwert (Herstellungswert, siehe Normalherstellungskosten NHK 95) abzuleiten.Der Bodenwert ist in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln.Der Sachwert eines Grundstücks ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen und gärtnerischen Anlagen.Der Sachwert ist meist nicht identisch mit dem Verkehrswert.Die Gutachterausschüsse haben für Teile des Immobilienmarktes (z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser) Sachwertanpassungsfaktoren zur Ermittlung des Verkehrswertes aus den Sachwerten ermittelt und veröffentlicht (z.B. Gutachterausschuß für Grundstückswerte Berlin: „Faktoren zur Anpassung des Sachwertes von Grundstücken mit Eigenheimen an die Lage auf dem Grundstücksmarkt“, veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 65 vom 17.12.1999
Vergleichswertverfahren Man unterscheidet das Vergleichswertverfahren gemäß 15 ImmoWertV beruht auf dem Vergleich des zu bewertenden Grundstückes mit Kaufpreisen möglichst gleichartiger bebauter oder unbebauter Grundstücke oder Eigentumswohnungen. Die zum Vergleich herangezogenen Vergleichsobjekte und deren Kaufpreise müssen mittels statistischer Methoden auf ihre Aussagefähigkeit überprüft werden.
Verkehrswert (Marktwert) Der Verkehrswert (Marktwert) wird gemäß §194 Baugesetzbuch (BauGB) durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert war damit de facto schon immer mit dem Marktwert identisch. Die Ansicht eine Immobilie hätte zwar einen hohen Verkehrswert jedoch einen geringen Marktwert, bzw. niedrigen Verkehrswert und hohen Marktwert war damit schon immer falsch. Dennoch bestanden u. a. bei Sachverständigen teilweise Bedenken die Definition des Verkehrswerts mit dem in den angelsächsischen Ländern üblichen Begriff "market-value" also Marktwert gleichzusetzen. Schließlich lautet die Definition des Verkehrswerts im §194 des Baugetzsbuches: "... Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr .........zu erzielen wäre" . Viele Sachverständige hatten Zweifel ob zu jeden Zeitpunkt ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr besteht, oder ob durch niedrige Kapitalmarktzinsen ein ungewöhnlicher Geschäftsverkehr mit ungewöhnlich hohen Preisen entstanden sein könnte. Unter Anderem ließen Paketverkäufe von Wohnungen oder ganzen Wohnungsbaugesellschaften zu hohen Preisen diese Vermutung zu. Der Markt kann die Zukunft falsch eingeschätzt haben, die Marktwertermittlung (Verkehrswertermittlung) bleibt aber richtig , wenn eben nur die zum Wertermittlungsstichtag herrschenden Marktverhältnisse berücksichtigt wurden (Kleiber, GuG, aktuell 6/2004). Die Aufklärung über Irrtümer des Marktes bleibt hierbei jedoch aus und der Wunsch der Marktteilnehmer nach einem Blick in die Zukunft bleibt unbefriedigt. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht im §2 gegenüber der vorherigen Wertermittlungsverordnung bezüglich "Zukunft" eine Neuerung vor, danach sind auch künftige Entwicklungen zu berücksichtigen, "... wenn sie mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sind...". Vom Rechengang her entspricht diese Neuerung dem "discounted-cash-flow" Verfahren (DCF-Verfahren), unterscheidet sich jedoch von diesem dadurch, dass nur der Ansatz "gesicherter" künftiger Erträge bei der Ertragswertermittlung zugelassen ist und nicht auch prognostizierte Erträge. Die Verkehrswerte in Deutschland schwanken auch nach Gleichsetzung der der Begriffe Verkehrswert und Marktwert (noch?) nicht so stark wie in den angloamerikanischen Ländern. Daran ist die ImmoWertV und sind die Bewertungssachverständigen hierzulande sicher nicht unbeteiligt.
Vervielfältiger Zur Ermittlung des Ertragswertes (Ertragswertverfahren) wird der Reinertrag des Grundstückes mit dem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger ist eine Funktion des Liegenschaftszinssatzes des Grundstückes und der Restnutzungsdauer der Gebäude und baulichen Anlagen.
Vollgeschoß Grobdefinition: Zum ständigen Aufenthalt geeignetes Geschoß. Die Bauordnungen der Länder definieren in Verbindung mit Verwaltungvorschriften den Begriff Vollgeschoß zum Teil unterschiedlich. Beispiel: Gemäß Berliner Bauordnung ist ein Vollgeschoß in einem Dachgeschoß kleiner als in Brandenburg (siehe hierzu Verwaltungsvorschrift zur Brandenburgischen Bauordnung). Die Definition des Vollgeschosses ist Voraussetzung für die Berechnung der auf einem Grundstück zulässigen Bebauungsdichte.Die Bebauungsdichte wird durch die Geschoßflächenzahl angegeben, diese wiederum basiert auf der Fläche der Vollgeschosse. Durch den Bebauungsplan (B-Plan) können gemäß § 20 BauNVO auch Flächen außerhalb von Vollgeschossen als zur GFZ gehörig definiert werden. Außerhalb eines B-Plans, also zum Beispiel im Gültigkeitsbereich des §34BauGB , ist die GFZ nicht hinreichend definiert und für Baugenehmigungen auch nicht genehmigungsrelevant.
Wertermittlungsrichtlinien (WertR) Richtschnur für die Wertermittlungen der Oberfinanzdirektion.
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind bei ihren Wertermittlungen an die in der ImmoWertV beschriebenen Verfahrensschritte gebunden. Die ImmoWertV ist de jure für Sachverständige nicht bindend. Da jedoch keine ähnlich vollständige Vorschrift zur Abfassung von Gutachten existiert und Gerichte Gutachten an der ImmoWertV messen, ist die ImmoWertV de facto auch Richtschnur für nichtamtliche Wertermittlungen durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige und freie Sachverständige.

References: § 194
 §193
 §13
 § 20
 § 19
 §192
 §11
 § 21
 §194
 §194
 §2
 § 20
 §34