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Timestamp: 2016-10-28 02:40:54+00:00

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118 II 408. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 17. Februar 1992 i.S. P. gegen X. AG (Berufung)
Protection contre les cong�s concernant les baux d'habitations et les locaux commerciaux. Crit�res d�terminants pour l'interpr�tation de la notion de "locaux commerciaux" au sens des art. 253a et 271 ss CO (consid. 4). Consid�rants � partir de page 40
4. Das Kantonsgericht St. Gallen ist zum Schluss gelangt, beim Mietobjekt handle es sich um einen Hobbyraum, der nicht als Gesch�ftsraum im Sinne des Gesetzes qualifiziert werden k�nne. Das Mietlokal unterliege demnach nicht den Schutzbestimmungen des BMM bzw. des neuen Mietrechts. Zur Begr�ndung h�lt die Vorinstanz fest, das Bundesgericht habe in BGE 113 II 413 deutlich gemacht, dass nicht jedes Mietobjekt in einer Liegenschaft, das nicht BGE 118 II 40 S. 41Wohnzwecken diene, als Gesch�ftslokal zu qualifizieren sei. Gesch�ftsr�ume seien R�umlichkeiten, in denen ein Beruf oder Gewerbe ausge�bt werde, die von einem Unternehmen (als B�ro, Laden, Werkst�tte, Lager usw.) gen�tzt werden, oder in denen eine Aktivit�t mit ideeller Zielsetzung verfolgt werde (z.B. Versammlungslokal). Unter Berufung auf LACHAT/STOLL (Neues Mietrecht, Z�rich 1991, S. 33) f�hrt sie weiter aus, ausschlaggebend sei dabei, inwieweit die Existenz eines Mieters vom Gebrauch der Sache abh�nge; dieses Merkmal k�nne auch bei einer Organisation mit ideeller Zielsetzung erf�llt sein, nicht aber bei der Vermietung von R�umlichkeiten, die einem einzelnen zur Pflege seiner Hobbies dienen. Der Kl�ger h�lt diese Beurteilung f�r bundesrechtswidrig. Er weist darauf hin, dass nach Auffassung der gleichen Autoren auch unter dem neuen Recht der Begriff "Gesch�ftsraum" extensiv auszulegen und jedenfalls eine Beschr�nkung auf R�ume, die nur einer gewinnbringenden T�tigkeit dienen, abzulehnen sei.
a) Die Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. M�rz 1985 (BBl 1985 I 1421) h�lt zu Art. 253a OR fest, die Norm setze zwei Begriffe voraus, die der Missbrauchsgesetzgebung schon l�ngst bekannt seien und infolgedessen keiner n�heren Umschreibung bed�rften. Als Gesch�ftsr�ume g�lten die R�umlichkeiten, die dem Betrieb eines Gewerbes oder der Aus�bung einer beruflichen T�tigkeit dienen (B�ros, Verkaufsr�ume, Werkst�tten, Magazine und Lagerr�ume). Die Abgrenzung der Wohn- und Gesch�ftsr�ume von den �brigen R�umlichkeiten, die Gegenstand eines Mietvertrages sein k�nnen, werde weiterhin der Rechtsprechung �berlassen. Auch nach der Meinung von ZIHLMANN (Das neue Mietrecht, Z�rich 1990, S. 187) und BARBEY (Commentaire du droit du bail, Chapitre III, Gen�ve 1991, N 195 zur Einleitung) lassen sich namentlich die in BGE 113 II 408 ff. er�rterten Interpretationsgrunds�tze unver�ndert auf das neue Recht, soweit es f�r Gesch�ftsr�ume Sonderrecht enth�lt, anwenden. Im SVIT-Kommentar Mietrecht (N 10 zu Art. 253a-253b OR) wird ausgef�hrt, ob es sich bei solchen R�umen um haupt- oder nebenberuflich genutzte R�ume handle, k�nne aufgrund des Schutzgedankens von Art. 269 ff. OR nicht entscheidend sein. F�r EGLI (K�ndigungsbeschr�nkungen im Mietrecht, Z�rich 1986, S. 28) und TRACHSEL (Leitfaden zum Mietrecht, Z�rich 1991, S. 22) kommt es bei der Definition des Begriffs "Gesch�ftsraum" nicht darauf an, ob in den R�umen, die einem Gewerbebetrieb oder der Berufst�tigkeit dienen, ein wirtschaftlicher Zweck verfolgt werde.
b) Es ist somit davon auszugehen, dass nach altem wie nach neuem Recht die gleichen Kriterien massgebend sind f�r die Auslegung des Begriffs des Gesch�ftsraums. Gem�ss BGE 113 II 413 ist er in dem Sinne weit auszulegen, als nicht notwendigerweise die Ben�tzung zur Aus�bung einer Erwerbst�tigkeit vorausgesetzt wird. Es werden vielmehr alle jene R�umlichkeiten umfasst, die tats�chlich dazu beitragen, dass der Mieter seine Pers�nlichkeit in privater oder wirtschaftlicher Hinsicht entfalten kann. Dass ein Abstellplatz in einer Tiefgarage oder eine zum Abstellen von Autos separat vermietete Garage nicht als Gesch�ftsraum betrachtet werden kann, ist in BGE 110 II 51 klargestellt worden. Anders verh�lt es sich dagegen, wenn wie im vorliegenden Fall ein Garage-Anbau einem ausgebildeten Mechaniker als Werkstatt f�r die Reparatur alter Autos (Oldtimer) dient. Dass der Kl�ger diese T�tigkeit nur im Sinne eines selbstdeckenden Nebenerwerbs aus�bt, vermag daran nichts zu �ndern. Rechtsprechung und Doktrin schliessen zu Recht nicht aus, dass ein Mietlokal auch bei nicht gewinnbringender T�tigkeit, nebenberuflicher Nutzung oder Verfolgung eines nicht wirtschaftlichen Zwecks als Gesch�ftsraum im Sinne des Gesetzes qualifiziert werden kann. Indem das Kantonsgericht das vom Kl�ger gemietete Objekt zu Unrecht nicht als Gesch�ftsraum betrachtet hat, hat es Bundesrecht verletzt.
113 II 413,
113 II 408,
art. 253a et 271 ss CO,
Art. 269 ff. OR

References: art. 253
 BGE 
 BGE 
 Art. 253
 BGE 
 Art. 253
 Art. 269
 BGE 
 BGE 

art. 253

Art. 269