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Timestamp: 2017-07-26 22:27:06+00:00

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Hintergrundinformationen Was ist eine Schrottimmobilie?
Die Bezeichnung “Schrottimmobilie” steht nicht nur für baufällige Immobilienruinen, sondern für alle Immobilien, deren Wert in keinem Verhältnis zu den für sie gezahlten Preis steht und hat mit der Zeit auch Eingang in die Rechtsprechung gefunden. Diese Immobilien wurden häufig als ein “Steuersparmodell” an den gutgläubigen Anleger von Banken und Vertriebsorganisationen verkauft, um sich letztendlich an ihm zu bereichern.
Bei einem solchen als Vorteil deklariertem Steuersparmodell war es vorgesehen, anfängliche Verluste der Immobilie mit anderen Einkünften des Anlegers zu verrechnen und somit die Steuerlast des Anlegers zu senken. Dabei wurden die ahnungslosen Anleger zumeist noch mit großartigen Versprechen zu späteren Wiederverkaufspreisen und völlig unrealistischen Renditeaussichten gelockt. Waren die Banken hier mit ihrem Informationsvorsprung im Vorteil, sahen die Chancen auf eine angemessene Rendite in der Realität natürlich anders aus. Die Immobilien waren nur so weit saniert, um in Prospekten der Banken und Vermittler den Anschein zu erwecken, es handele sich um ein hochwertiges Objekt. Tatsächlich aber waren häufig und auch dann noch schlecht nur die notwendigsten Kernmaßnahmen durchgeführt, um gezielt irrezuführen.
Auf diese Weise wurden Verbraucherschützern zufolge ca. 300.000 Anleger durch haarsträubende Methoden geprellt, wobei die Finanzierung der Objekte von seriösen deutschen Banken betrieben wurde. Häufig wurden Anleger bei der Vermittlung des Immobilienerwerbs, wie auch bei den Krediten von speziell geschulten Vertriebsmitarbeitern sogar an ihrer Haustür mit fadenscheinigen Argumenten zu dem Geschäft geradezu überredet. Um so schlimmer für die Anleger war es zusätzlich, wenn diese über kein nennenswertes Kapital verfügten und das Objekt vollständig kreditfinanziert werden musste, was einer lebenslangen Last gleichkommt, sofern man dem wirtschaftlichen Ruin entgeht.
Anleger müssen neben den rechtlichen Aspekten aber auch beachten, dass umfassende negative Auswirkungen auf ihre Steuerlast zu Tage treten können. So kann unter Umständen die Abziehbarkeit der erlittenen Verluste sowie damit im Zusammenhang stehende Werbungskosten im Hinblick auf eine möglicherweise verwehrte positive “Totalüberschussprognose” der erworbenen Immobilie in Frage stehen. Auch zu beachten wäre eine eventuell anstehende Versteuerung von Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften beim Verkauf, siehe hierzu das Urteil des Hessischen Finanzgerichts vom 3.5.2010.
Haftung bei Institutionalisiertem Zusammenwirken
Der BGH hat mit seinem Urteil vom 16.05.2006 niedrigere Hürden für eine Haftung auf Schadensersatz ermöglicht, sofern ein institutionelles Zusammenwirken von Banken und Vertriebsorganisation vorliegt. Gegeben ist dem BGH nach ein solches institutionelles Zusammenwirken zu Lasten des Erwerbers von Schrottimmobilien innerhalb der einzelnen Anspruchsgrundlagen immer dann, wenn zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen wurden. Für Anleger weiterhin wichtig ist, dass das Zusammenwirken auch vorliegt, sofern – von der Bank unbeanstandet – Formulare des Kreditgebers benutzt wurden oder etwa weil der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben.
Noch weiter geht der BGH mit seinem Urteil vom 21.09.2010, in dem er sogar von einer Vermutung für eine arglistige Täuschung schon bei einer nur objektiven Unrichtigkeit von Angaben ausgeht. Dies stellt für den einzelnen Geschädigten eine erhebliche Erleichterung dar, muss er doch aufgrund dieses Urteils nicht mehr beweisen, dass die Bank die Unrichtigkeit der Angaben zumindest hätte erkennen können.
Haftung bei sittenwidriger Schädigung
Liegt eine sittenwidrige Schädigung durch die Anbieter vor, lässt dies eine Haftung auf Schadensersatz entstehen. Eine solche sittenwidrige Schädigung liegt nach der Rechtsprechung des BGH immer dann vor, sofern ein Vertreiber von Kapitalanlagen Anlageinteressenten vorsätzlich durch Falschangaben täuscht und die Schädigung der Anleger zumindest billigend in Kauf nimmt oder auch wenn das Geschäftsmodell von vornherein ganz bewusst darauf abzielt, Anleger unter sittenwidriger Ausnutzung ihres Gewinnstrebens und ihres Leichtsinns als Geschäftspartner zu gewinnen und sich auf deren Kosten zu bereichern.
Haftung bei bei verbundenen Verträgen
Auch bei sogenannten verbundene Geschäfte können geschädigte Anleger ebenfalls darauf hoffen, leichter zu ihrem Recht zu kommen. Verbundene Geschäfte bestehen, wenn der Darlehens- und der Erwerbsvertrag eine wirtschaftliche Einheit bilden. Unterschieden werden muss auch in der Frage der verbundenen Verträge zwischen den Regelungen vor und nach dem Jahr 2002. Für den Zeitraum vor dem 1.1.2002 sind in vielen Fällen die Regelungen des Verbraucherkreditgesetzes anwendbar. Die seit dem 1.1.2002 geltende Regelung des § 358 BGB nimmt eine wirtschaftliche Einheit zwischen Erwerbsvertrag und Darlehensvertrag immer dann an, sofern die Bank als Darlehensgeber den Erwerb der Schrottimmobilien in erheblichem Umfang begünstigt. Die Bank muss sich dann das Verschulden der Vermittler, obwohl es sich nicht um ihre Mitarbeiter handelt, zurechnen lassen.
Der Rücktritt dient der Rückabwicklung von Verträgen, wie zum Beispiel dem Darlehensvertrag, und ist in den §§ 323, 346 BGB geregelt. Er ist möglich, sofern einer Partei ein Recht zum Rücktritt zusteht. Dies kommt vor allem in Betracht, sofern der Rücktrittsgegner eine Pflicht- oder Nebenpflichtverletzung, wie z.B. eine Falschberatung verursacht oder eine Verletzung von Aufklärungspflichten vorliegt. Beim Rücktritt sind die beiderseitig empfangenen Leistungen zurück zu gewähren. Kommt dies aus verschiedenen Umständen nicht mehr in Betracht, ist anstatt der Herausgabe der empfangenen Leistung dem Grundsatz nach Wertersatz zu leisten.
Widerruf des Vertrags nach BGB
Der Widerruf von Verträgen dient wie der Rücktritt ebenfalls der Rückabwicklung von Verträgen und richtet sich für Fälle nach dem Jahr 2002 nach den Bestimmungen der §§ 355, 346 BGB, sofern es sich um einen Verbraucher, der einem Unternehmer gegenübersteht, handelt. Für die Eigentümer von Schrottimmobilien wird häufig die Verbrauchereigenschaft nach § 13 BGB anzunehmen sein, so dass die Geschädigten hier von günstigeren Regelungen des Widerrufs profitieren können. Insbesondere läuft eine Frist zum Ausschluss des Widerrufs nicht, bevor dem Verbraucher nicht eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung zugegangen ist. Dies kann vor allem beim Widerruf von Verträgen im Fernabsatz und bei Verbraucherdarlehensverträgen für den Anleger von Vorteil sein.
Widerruf der “Altfälle” nach dem HWiG und VerbrKrG
Welche ungeheuren Anstrengungen teilweise von Anlegern unternommen werden müssen, lässt sich am Besten am Widerruf von Verträgen nach dem für Fälle bis 31.12.2001 geltenden Haustürwiderrufgesetz (HWiG) darstellen. Dieses Gesetz bestimmte, dass der Widerruf für den Anleger auch dann noch möglich war, wenn die eigentliche Situation des Vertragsschlusses schon längst vergangen war. Dazu durfte dem Anleger lediglich keine fristgerechte Widerrufsbelehrung zum Vertragsschluss vorgelegt worden sein. Problematisch waren aber die Fälle, in denen es sich um sogenannte Verbraucherkredite handelte, hier waren allein die Regelungen des Verbraucherkreditgesetzes anwendbar. Im VerbrKrG wurden die Voraussetzungen des Widerrufs, die Belehrung, das Erlöschen des Widerrufsrechtes und die Rechtsfolgen eines Widerrufs anders als im HWiG geregelt, wobei bestimmte Kredite überhaupt nicht widerrufbar waren. Dazu zählten auch die hier vorliegenden Realkredite. Dies wurde jedoch vor dem EuGH in der sogenannten Heininger-Entscheidung vom 13. Dezember 2001 erfolgreich angegriffen. Der EuGH entschied schließlich, dass ein Anleger einen Verbraucherkredit auch nach dem HWiG widerrufen kann, wenn er dieses Geschäft “an der Haustür” abgeschlossen hat. Dennoch wurde dieses Urteil von den Gerichten in der Rechtspraxis aber keineswegs so umgesetzt, sondern daraufhin eingeschränkt, dass, sofern ein Dritter mit dem Verbraucher in einer Haustürsituation den Kreditvertrag verhandelte, das Widerrufsrecht des Verbrauchers nur vorlag, sofern die Bank die Haustürsituation beim Verbraucher kannte oder aber hätte kennen müssen. Es bedurfte einer weiteren Entscheidung des EuGH in der Sache Crailsheimer Volksbank, um diese Praxis zu beenden und dem Verbraucher zurecht endlich ein ihn schützendes Recht nach dem HWiG zuzuerkennen.
Unwirksame Vertretung mittels Drittem
Ein weiterer sehr komplexer Problemkreis in Bezug zur Haftung für die Vermittlung von Schrottimmobilien ist das Vorliegen einer unwirksamen Vertretung (auch beim Beitritt zu Fondsgesellschaften) mittels eines Dritten, meistens also Vertriebsmitarbeitern. Hierbei ist nach einem Urteil des BGH grundsaätzlich die Vollmacht zum Beitritt zu den Fondsgesellschaften nichtig, da die Ausführung derartiger Leistungen durch nicht qualifizierte Personen gegen die Bestimmungen des Rechtsberatungsgesetzes verstieß. Hatten aber die sogenannten Treuhänder im Namen der Anleger für den Beitritt zu einer Fondsgesellschaft Darlehensverträge abgeschlossen, kam eine wirksame Vertretung mangels wirksamer Vollmacht nach den schwerer zu beweisenden Grundsätzen der Rechtscheinhaftung der §§ 171, 172 BGB in Betracht. Zudem wurde von der oftmals bankenfreundlichen Rechtsprechung leider vielfach angenommen, dass auch wenn diese Rechtsscheinsvollmacht nicht vorlag, eine Haftung der Anleger nach den Voraussetzungen des § 128 HGB vorliegt bzw. die Haftung immer dann ausgeschlossen war, wenn sich der Anleger wegen des Verhandlungsgeschicks des Vermittlers der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterworfen hatte.

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 358
 § 13
 EuGH 
 EuGH 
 EuGH 
 BGH 
 § 128