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Timestamp: 2019-09-16 09:30:45+00:00

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Tax News - Detail :: Crowe Kleeberg Crowe Kleeberg: Anträge gegen sogenannte „Mietpreisbremse“ vor BVerfG erfolglos!
Sogenannte „Mietpreisbremse“ ist nicht verfassungswidrig, §§ 556d, 556e, 556f, 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB; Art. 2 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1, Art. 20 Abs. 3, Art. 80 Abs. 1 Satz 2, Art. 100 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GG
Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannt „Mietpreisbremse“) sind nicht verfassungswidrig (BVerfG, Beschlüsse vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18).
Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wurden Bestimmungen über die höchstzulässige Miete bei Wiedervermietung von nicht der Preisbindung unterliegendem Wohnraum ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt. Zentrale Neuregelung ist § 556d BGB, der vorsieht, dass die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. § 556d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, solche Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nur in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet wird die Mietobergrenze wirksam. Sie gilt jedoch nicht ausnahmslos. Insbesondere darf der Vermieter, wenn die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete die ansonsten höchstzulässige Miete übersteigt, gemäß § 556e BGB bei Wiedervermietung eine Miete nur bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren. Nach dem 01.10.2014 errichteter Wohnraum sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind nach § 556f BGB von der Regulierung der Miethöhe ausgenommen.
Das BVerfG hat die Vorlagen des Landgerichts Berlin mangels hinreichender Begründung bereits als unzulässig verworfen. Die Verfassungsbeschwerde hat es nicht zur Entscheidung angenommen, weil diese keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hat. Dieser Entscheidung liegen im Wesentlichen folgende Erwägungen des BVerfG zugrunde:
Die Mietobergrenze greift auch nicht gleichheitswidrig in das Vermietereigentum ein. So verstößt es nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG, dass die zulässige Mietobergrenze anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmt wird, was zu bundesweit unterschiedlichen Mietobergrenzen führt. Im Hinblick auf die Verschiedenheit der örtlichen Wohnungsmärkte erscheint bereits das Vorliegen vergleichbarer Sachverhalte zweifelhaft. Eine etwaige Ungleichbehandlung ist aber jedenfalls verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Denn sie knüpft an die ortsübliche Vergleichsmiete als ein der Art nach sachlich gerechtfertigtes Unterscheidungskriterium an.
Mit seiner vorstehenden Entscheidung stärkt das BVerfG einmal mehr die Rechte des Mieters, indem es die Gültigkeit der sogenannten „Mietpreisbremse“ bestätigt. Mieter sollten sich deshalb bei Beginn eines Mietverhältnisses informieren, ob das Mietobjekt im Gebiet eines angespannten Wohnungsmarktes liegt, für das eine sogenannte „Mietpreisbremse“ gilt. In diesem Fall sollte sich der Mieter anhand des jeweils aktuellen Mietspiegels erkundigen, ob sich die vom Vermieter geforderte Miete im Rahmen der jeweils geltenden Mietobergrenze befindet. Hierfür gibt es diverse Online-Rechenprogramme – für München aktuell etwa unter https://2019.mietspiegel-muenchen.de/berechnung.php. Soweit die geforderte Miete über der Mietobergrenze liegt, ist der Mieter zur Entrichtung derselben nicht verpflichtet. Bereits gezahlte Mietzinszahlungen kann er im Umfang der Überschreitung der Mietobergrenze vom Vermieter zurückverlangen.

References: Art. 2
 Art. 3
 Art. 14
 Art. 20
 Art. 80
 Art. 100
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 Art. 3