Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F30-08-2000-4C-155-2000
Timestamp: 2016-10-27 13:04:36+00:00

Document:
4C.155/2000 (30.08.2000)
Soci�t� Immobili�re X.________, d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Christian Buonomo, avocat � Gen�ve,
les �poux R.________, demandeurs et intim�s, repr�sent�s par Me Pierre R�ttimann, avocat � Gen�ve;
(contrat de bail; annulation de cong�; sous-location)
A.- Le 28 octobre 1985, la Soci�t� immobili�re X.________ a conclu un contrat de bail � loyer avec sieur R.________. Il portait sur un appartement de trois pi�ces avec chambrette situ� � Gen�ve, que le locataire occupait depuis le 21 avril 1977.
�tabli pour une dur�e d'une ann�e du 1er novembre 1985 au 31 octobre 1986, le bail �tait renouvelable d'ann�e en ann�e, sauf r�siliation donn�e trois mois avant l'�ch�ance.
Le loyer mensuel s'�levait en dernier lieu � 645 fr.
Par avenant du 30 juin 1990, le bail a �t� transf�r� aux noms des �poux R.________, � la suite de leur mariage.
Le 7 mars 1997, les �poux R.________ ont sous-lou� l'appartement � dame A.________ � partir du 1er avril 1997 pour une dur�e ind�termin�e. Le loyer a �t� fix� � 645 fr.
par mois charges comprises. Le bail pouvait �tre r�sili� quatre fois l'an, en novembre, f�vrier, mai et ao�t, moyennant un pr�avis de trois mois.
Le 10 mars 1997, les locataires ont demand� � la soci�t� Y.________, qui repr�sentait la bailleresse, l'autorisation de sous-louer l'appartement, en lui transmettant le bail de sous-location.
Il s'en est suivi un �change de courriers entre la soci�t� Y.________ et les �poux R.________. La r�gie n'admettait une sous-location que pour une ann�e au maximum et souhaitait conna�tre la dur�e de l'absence des locataires; ceux-ci persistaient pour leur part dans leur volont� de sous-louer l'appartement.
Par lettre du 4 juin 1997, la soci�t� Y.________ a pris note que l'appartement litigieux serait occup� par dame A.________ jusqu'� la fin ao�t 1997 et a indiqu� qu'elle reprendrait contact avec les locataires au d�but du mois de septembre 1997.
Le 24 f�vrier 1998, la soci�t� Y.________ a relanc� les locataires pour conna�tre leurs intentions au sujet de la sous-location. Ceux-ci ont r�pondu, le 7 mars 1998, que la situation n'avait pas �volu� depuis l'�t� pr�c�dent et qu'ils ne manqueraient pas de signaler � la r�gie tout changement.
Le 31 mars 1998, la soci�t� Y.________ a inform� les �poux R.________ que la soci�t� propri�taire souhaitait disposer de tout objet pouvant devenir disponible dans son immeuble, de sorte qu'elle ne pouvait tol�rer la sous-location. La bailleresse �tait pr�te � accepter une r�siliation anticip�e du bail moyennant un pr�avis de 30 jours pour le quinze ou la fin d'un mois.
Le 18 avril 1998, les locataires ont confirm� que, pour des raisons personnelles, ils n'entendaient pas r�silier le bail.
Par avis du 23 avril 1998, la soci�t� propri�taire a r�sili� le contrat de bail des �poux R.________ pour le 31 octobre 1998 ou pour toute autre �ch�ance l�gale.
B.- Apr�s l'�chec de leur requ�te en conciliation le 7 septembre 1998, les locataires ont saisi, le 7 octobre 1998, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve d'une demande en annulation de cong�.
La SI X.________ a conclu au rejet de la requ�te des locataires et, reconventionnellement, � leur �vacuation.
Par jugement du 31 mai 1999, le Tribunal des baux et loyers a annul� le cong� du 23 avril 1998.
Ce jugement a �t� confirm�, le 10 avril 2000, par la Cour d'appel en mati�re de Baux et Loyers, statuant sur appel de la SI X.________.
C.- Contre l'arr�t du 10 avril 2000, la SI X._______ (la d�fenderesse) interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut principalement � la r�forme de la d�cision attaqu�e, en ce sens qu'il soit dit que le contrat de bail a �t� valablement r�sili� avec effet au 31 octobre 1998 et que les �poux R.________ soient condamn�s � �vacuer l'appartement en cause. A titre subsidiaire, elle demande que la cause soit renvoy�e � l'autorit� cantonale pour qu'elle statue dans le sens des consid�rants.
Les �poux R.________ (les demandeurs) proposent le rejet du recours et la confirmation de l'arr�t attaqu�.
1.- a) Contrairement � ce que soutient la d�fenderesse, la contestation d'une r�siliation de bail, qu'il y ait ou non sous-location, est de nature p�cuniaire. La valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (arr�t du Tribunal f�d�ral du 16 avril 1997 dans la cause D. contre SI M., publi� in SJ 1997 p. 493, consid. 2a; Bernard Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, SJ 2000 II p. 1 ss, 28 et les arr�ts cit�s sous note 226). En l'esp�ce, si le cong� du 23 avril 1998 devait �tre annul�, une nouvelle r�siliation ne pourrait pas intervenir dans un d�lai inf�rieur � trois ans (art. 271a al. 1 let. e CO). Le loyer vers� par les locataires �tant de 645 fr. par mois, soit de 7'740 fr. par an, la limite de 8'000 fr. pr�vue � l'art. 46 OJ est ainsi d�pass�e.
b) Le m�moire de recours, ainsi que la r�ponse, ont �t� d�pos�s en temps utile compte tenu des f�ries (art. 32, 34 al. 1 let. b et 54 OJ).
c) Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral, mais non pour violation directe d'un droit de rang constitutionnel (cf. art. 43 al. 1 OJ). Dans la mesure o� la d�fenderesse soutient que l'arr�t attaqu� irait � l'encontre de son droit de propri�t� garanti par la Constitution, son recours est irrecevable (cf. ATF 122 III 404 consid. 2).
2.- Reprochant � la cour cantonale d'avoir admis que le cong� donn� le 23 avril 1998 �tait annulable, la d�fenderesse invoque une violation des art. 262 et 271a al. 1 let. a CO, ainsi que de l'art. 27 al. 2 CC. Elle soutient en substance que les demandeurs sous-louaient l'appartement en cause de mani�re abusive, d�s lors que le contrat de sous-location �tait conclu pour une dur�e ind�termin�e et que le retour des locataires �tait suspendu � la survenance d'un �v�nement totalement incertain. Une telle situation revenait � lui imposer une relation contractuelle d'une dur�e illimit�e.
a) L'art. 271a al. 1 let. a CO pr�voit que le cong� est annulable lorsqu'il est donn� par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des pr�tentions d�coulant du bail. Le droit de sous-louer aux conditions de l'art. 262 CO compte parmi les pr�tentions b�n�ficiant de la protection de l'art. 271a al. 1 let. a CO (Higi, Commentaire zurichois, art. 271a CO no 24; SVIT-Kommentar, Schweizerisches Mietrecht, 2e �d. Zurich 1998, art. 271a CO no 11). Pour que le cong� soit annulable, il faut qu'il existe un rapport de cause � effet entre l'exercice de la pr�tention et la r�siliation (SVIT-Komm. , op. cit. , art. 271a CO no 13; David Lachat, Le bail � loyer, Lausanne 1997, p. 475). Le motif pour lequel le bail a �t� r�sili� rel�ve du fait (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486).
En l'esp�ce, l'arr�t attaqu� constate que le cong� a �t� donn� en relation avec la sous-location, ce que la bailleresse a du reste express�ment admis. Il convient donc d'examiner si les demandeurs avaient le droit de sous-louer et, le cas �ch�ant, s'ils ont exerc� leur droit conform�ment aux r�gles de la bonne foi.
b) En vertu de l'art. 262 al. 1 CO, le locataire ne peut sous-louer qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut cependant refuser son consentement que dans les hypoth�ses pr�vues � l'art. 262 al. 2 CO (ATF 125 III 62 consid. 2a), � savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, compar�es � celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location pr�sente pour le bailleur des inconv�nients majeurs (let. c). Il s'agit de limites qualifi�es d'�troites par la jurisprudence (arr�t du Tribunal f�d�ral du 11 octobre 1994 dans la cause C. contre �poux E. publi� in Cahiers du bail 1995 p. 19, consid. 4b in fine).
Il r�sulte de l'arr�t attaqu� que les demandeurs ont communiqu� � la d�fenderesse les conditions de la sous-location et que le loyer de la sous-location �tait identique � celui du bail principal, ce qui exclut l'existence de conditions abusives (cf. ATF 119 II 353 consid. 5a). Reste � se demander si la sous-location en cause pourrait repr�senter des inconv�nients majeurs pour la d�fenderesse. Celle-ci fait valoir que les demandeurs ont conclu un contrat de sous-location pour une dur�e ind�termin�e et que leur retour dans l'appartement en question n'�tait que tr�s incertain.
Sur le premier point, la jurisprudence a clairement indiqu� que l'on ne peut soutenir que la dur�e limit�e de la sous-location serait une condition de celle-ci, d�s lors cette opinion ne trouve aucune assise dans le texte clair de l'art. 262 CO (arr�t du 11 octobre 1994, op. cit. , Cahiers du bail 1995 p. 19, consid. 4b). En d'autres termes, le fait que les demandeurs aient sous-lou� l'appartement pour une dur�e ind�termin�e ne constitue pas un inconv�nient majeur pour la bailleresse.
Quant au caract�re provisoire de la sous-location, le Tribunal f�d�ral a mis en doute l'id�e, soutenue par quelques auteurs (cf. Claudio Rollini, Le caract�re provisoire de la sous-location et les limites impos�es en la mati�re au locataire, Cahiers du bail 1995 p. 14 ss), que la sous-location ne serait admissible que si le sous-bailleur envisageait de reprendre un jour la chose pour lui-m�me. Il n'a toutefois pas tranch� express�ment la question, consid�rant qu'en tous les cas, il suffit que le sous-bailleur n'ait pas perdu toute id�e de reprendre l'usage de l'appartement en cause, m�me si ses intentions ne sont que vagues (cf. arr�t du 11 octobre 1994, op. cit. , Cahiers du bail 1995 p. 19, consid. 4c). Tel est pr�cis�ment ce qui se produit en l'esp�ce, d�s lors qu'il a �t� constat� en fait, d'une mani�re qui lie le Tribunal f�d�ral en instance de r�forme (art. 63 al. 2 OJ), que les demandeurs n'excluaient pas de reprendre dans le futur les locaux en question, en fonction de l'�volution de leur situation familiale. C'est la raison pour laquelle ils ont sous-lou� l'appartement � une personne qui est rest�e domicili�e dans un autre canton.
Enfin, on ne discerne pas d'engagement excessif de la d�fenderesse qui pourrait �tre contraire � l'art. 27 al. 2 CC et, par voie de cons�quence, tomber sous le coup de l'art. 262 al. 2 let. c CO. En effet, la sous-location ne modifie pas les droits et obligations des parties au contrat de bail principal (Higi, op. cit. , art. 262 CO no 26; Lachat, op.
cit. , p. 384 s.). S'il respecte les exigences l�gales, le bailleur conserve donc la facult� de r�silier le bail principal aux conditions convenues avec le locataire. Le sous-locataire doit alors restituer la chose lou�e, sans avoir la possibilit� de r�clamer une prolongation du contrat principal (art. 262 al. 3 et 273b al. 1 CO). Si celui-ci tarde � lib�rer les locaux, le locataire principal r�pond envers le bailleur, sur la base de l'art. 101 CO, de tous les faits dommageables du sous-locataire en relation avec la violation de restituer la chose lou�e � la fin du bail (ATF 117 II 65 consid. 2b et les r�f�rences cit�es). En outre, si le locataire continue de sous-louer les locaux apr�s l'extinction du bail principal, il doit restituer au bailleur les profits r�sultant de cette gestion d'affaires imparfaite (ATF 126 III 69 consid. 2a et b).
Les limites fix�es � la sous-location par l'art. 262 al. 1 CO n'ont donc pas �t� d�pass�es par les demandeurs.
c) Il convient encore de se demander si les locataires �taient de bonne foi en exer�ant les droits d�coulant de la sous-location. Tel ne serait notamment pas le cas s'ils avaient utilis� la sous-location dans un but �tranger, par exemple pour proc�der � une substitution d�tourn�e de locataires (cf. SVIT-Komm. , op. cit. , art. 262 CO no 27). Comme on vient de le relever, les demandeurs n'ont pas perdu toute id�e de retourner un jour dans le logement sous-lou�. Ils n'ont ainsi pas d�finitivement renonc� � disposer de leur droit d'usage sur la chose, ce qui exclut qu'ils aient cherch� � se lib�rer de leur bail en proc�dant, par le biais de la sous-location, � un transfert de locataires. Par ailleurs, la d�fenderesse ne fait �tat d'aucun autre �l�ment permettant d'en conclure que les demandeurs auraient �mis des pr�tentions issues de la sous-location de fa�on abusive.
Par cons�quent, on ne discerne pas d'obstacle emp�chant les locataires de se pr�valoir de l'art. 271a al. 1 let. a CO. Il n'est d�s lors pas n�cessaire de renvoyer la cause � l'autorit� cantonale pour qu'elle compl�te ses constatations en application de l'art. 64 al. 1 OJ, comme le demande � titre subsidiaire la d�fenderesse.
Le recours doit ainsi �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable et l'arr�t attaqu� confirm�.
3.- Les frais et d�pens seront mis � la charge de la d�fenderesse, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
3. Dit que la d�fenderesse versera aux demandeurs une indemnit� de 3'000 fr. � titre de d�pens;
Lausanne, le 30 ao�t 2000 ECH

References: art. 43
 ATF 
 art. 262
 art. 271
 art. 271
 art. 271
in fine
 ATF 
 art. 262
 art. 262