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Timestamp: 2019-10-20 03:54:45+00:00

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Kündigung des Mietvertrags des Gewerberaums: Mietrecht - AdvoGarant.de
Kündigung Gewerberaum
Die Beendigung des Gewerberaummietverhältnisses.
1. Befristung
Gewerbliche Mietverhältnisse können auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen werden (§ 542 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)), so dass sie mit Ablauf dieser Zeit enden, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Dies gilt auch für Mischmietverhältnisse, soweit der gewerbliche Anteil überwiegt.
Bei einer vorgesehenen Mietzeit von mehr als einem Jahr ist aber die Schriftform des Vertrages zu beachten (§ 550 BGB). Sonst handelt es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, welches jederzeit mit gesetzlicher Frist gekündigt werden kann.
Oft enthalten gewerbliche Mietverträge Optionsrechte des Mieters, deren fristgerechte Ausübung zu einer entsprechenden Vertragsverlängerung führt.
Ohne eine vertragliche Regelung bedarf die Kündigung von Gewerberaum keiner Form. Vertraglich ist aber zumeist die Schriftform vereinbart, § 127 BGB. Diese kann auch durch eine telekommunikative Übermittlung eingehalten werden. Ausreichend ist dann zum Beispiel ein Telefax, welches aber erst zugeht, wenn die Kenntnisnahme durch den Empfänger möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. Von einer Kündigung per Einschreiben ist abzuraten, da damit Unwägbarkeiten verbunden sind. Die sicherste Übersendungsform ist immer noch die Zustellung per Gerichtsvollzieher oder per Boten.
Bei Personenmehrheiten ist eine Kündigung grundsätzlich von beziehungsweise gegenüber allen Vermietern / Mietern zu erklären. Besonderheiten gelten bei Gesellschaften und juristischen Personen. Eine Eigenkündigung einer GbR kann zum Beispiel auch durch einen Gesellschafter erfolgen, wenn dieser seine Vertretungsmacht bei der Kündigung nachweist. Geschieht dies nicht, kann die Kündigung gemäß § 174 Satz 1 BGB zurückgewiesen werden. Eine Kündigung gegenüber einer GbR kann auch gegenüber einem Gesamtvertreter erklärt werden.
2.1 Ordentliche Kündigung
Ein auf bestimmte Zeit abgeschlossener Vertrag ist nicht ordentlich kündbar. Ist er auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, kann er ordentlich gekündigt werden. Dabei können die Kündigungsfristen vertraglich frei vereinbart werden. Fehlt es daran, gilt die gesetzliche Regelung des § 580 a Absatz 2 BGB, wonach bei Geschäftsräumen die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals zulässig ist. Gewerblich genutzte Grundstücke sind kündbar nach § 580 a Absatz 1 BGB, das heißt bei monatlicher Mietzahlung mit dreimonatiger Frist zum Quartalsende.
Nach § 545 BGB kommt es durch stillschweigende Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter zur Verlängerung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit. Ist dies nicht gewollt, sollte der Vermieter der Fortsetzung bereits im Mietvertrag und/oder in der Kündigungserklärung widersprechen und diesen Widerspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch einmal wiederholen.
2.2 Außerordentliche Kündigung von Gewerberaum
Diese ist für beide Vertragsparteien stets möglich, wenn ein „wichtiger Grund“ gemäß § 543 BGB vorliegt. Dies ist der Fall, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf des Vertrages oder einer Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.
Auf Seiten des Mieters liegt ein wichtiger Grund zum Beispiel dann vor, wenn ihm der Mietgebrauch nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Ein wichtiger Grund für den Vermieter kann darin bestehen, dass der Mieter beispielsweise Zahlungsrückstände in bestimmter Höhe entstehen lässt, trotz jeweiliger Abmahnung die Miete unpünktlich zahlt, eine vereinbarte Kaution nicht leistet oder gegen eine vertragliche Betriebspflicht verstößt.
Der Kündigungsgrund muss stets aus der Sphäre des Vertragspartners stammen, darf also nicht im Risikobereich des Kündigenden liegen. So ist etwa der Mieter von Gewerberaum nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn er erkrankt oder wenn sich seine Umsatzerwartungen nicht erfüllen.
Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann bei Gewerberaum verwirkt werden, wenn es nicht zeitnah ausgeübt wird und sich der andere Teil hierauf eingestellt hat.
Neben der Grundnorm des § 543 BGB bestehen noch einzelne gesetzliche Sonderkündigungsrechte des Vermieters und Mieters. Zu nennen sind für den Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung beim Tod des Mieters (§ 580 BGB) sowie das Kündigungsrecht des Erstehers in der Zwangsversteigerung gemäß § 57 a Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG).
Sonderkündigungsrechte des Mieters können sich aus den §§ 578 Absatz 2, 554 Absatz 3 Satz 2 BGB ergeben, etwa bei Ankündigung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter. Auch § 580 BGB (Kündigungsrecht des Erben des Alleinmieters) oder § 540 Absatz 1 Satz 2 BGB (Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter) ermöglichen dem Gewerberaummieter ein Sonderkündigungsrecht. Es kommt aber auch immer auf die Umstände des Einzelfalles an.
3. Aufhebungsvertrag
Einvernehmlich können die Parteien einen Mietvertrag jederzeit auch wieder aufheben. In Ausnahmefällen kann nach Treu und Glauben ein Aufhebungsanspruch des Mieters bestehen, wenn er zum Beispiel aufgrund eines persönlichen Schicksalsschlages die Nutzung der Geschäftsräume aufgeben muss und einen Ersatzmieter stellt. Dies ist aber streitig, die herrschende Meinung verweist den Mieter in diesem Falle auf die Möglichkeit einer Untervermietung gemäß § 540 BGB.
4. Anfechtung
Grundsätzlich besteht die Möglichkeiten einer Irrtums- oder Täuschungsanfechtung, §§ 119, 123 BGB. Eine arglistige Täuschung des Vermieters kann beispielsweise darin liegen, dass er die Ertragslage eines Geschäfts übertrieben günstig darstellt oder Behauptungen ins Blaue hinein abgibt.
| Inventar
GbR-Eigenbedarf
Übersicht zum Mietrecht, Pachtrecht
Kündigung des Wohnraummietverhältnisses bei Zahlungsverzug durch ARGE
Mit seinem Urteil aus dem Jahr 2009 hatte der BGH entschieden, dass ein hilfebedürftiger Wohnungsmieter die Säumnis einer öffentlichen Stelle, die die Kosten seiner Unterkunft zu übernehmen hat, sich nicht gem. § 278 BGB als eigenes Verschulden zurechnen lassen muss.
Eine fristlose Kündigung darf erst dann ausgesprochen werden, wenn sich die Abmahnung als erfolglos herausgestellt hat.
Eigenbedarf-WEG
Käufer einer Eigentumswohnung dürfen das Mietverhältnis kündigen, wenn sie den Wohnraum für ihr Au-Pair benötigen.
Im Rahmen des Zwangsräumungsverfahrens hat sich in der Praxis die so genannte „Berliner Räumung“ entwickelt.
Interessant für Vermieter, gefährlich für Mieter: Der Bundesgerichtshof (BGH) erleichtert die Wohnungskündigung.
Vorsicht bei der so genannten „kalten Wohnungsräumung“ (Räumung ohne Titel).
In Zeiten der Wirtschaftskrise ist es nicht ungewöhnlich, dass Mieter oder Wohnungseigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.
Zahlungsrückstand als Grund für die Kündigung eines Mietverhältnisses.
Julia-Kathrin Donath
Keine überzogenen Anforderungen an eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf.
Dem Inhalt einer Kündigung wegen Eigenbedarf ist genüge getan, wenn sich der Kündigungsgrund deutlich von anderen Gründen unterscheidet.
Kündigung II
Geht dem Mieter eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu, sollte er sich schnell entscheiden, ob und wie er hierauf reagieren will.
Die Anforderungen an die Begründung und Wirksamkeit einer Verwertungskündigung hat der Bundesgerichtshof (BGH) zuletzt gelockert.
Verwertungskündigung II
Eine Mieterin hatte eine Wohnung in einem 1930er Wohnblock von einer Stadt gemietet.
Der verschwundene Mieter - Räumungsklage oder „Selbstjustiz“ durch Öffnen der Wohnung?
Vermieter werden ist nicht schwer, Vermieter sein dagegen sehr - jedenfalls wenn es zur Räumung der Wohnung kommt.
GbR - Eigenbedarf
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Grundsatzentscheidung die Rechte einer als Vermieterin auftretenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gestärkt.

References: § 127
 § 174
 § 580
 § 580
 § 545
 § 543
 § 543
 § 57
 § 580
 § 540
 § 540
 BGH 
 § 278