Source: https://www.coburg.ihk.de/unternehmen/recht-und-steuern/immobilien/wohnimmobilien-kreditvermittler-34-i-gewo/
Timestamp: 2020-06-07 00:13:53+00:00

Document:
Wohnimmobilien-Kreditvermittler (§ 34 i GewO) / coburg.ihk.de
Vorschriften für Immobiliardarlehensvermittler
Seit dem 21. März 2016 gelten für Immobiliardarlehensvermittler neue gewerberechtliche Regelungen.
Erlaubnispflicht nach § 34i GewO Immobiliardarlehensvermittler
Die Erlaubnispflicht des Immobiliardarlehensvermittlers (§ 34i GewO) erfasst die gewerbsmäßige Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen und die Beratung zu solchen Verträgen.
Foto:©Thorben Wengert / PIXELIO.de
Unter den Begriff „Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag" fallen nach der Legaldefinition des Gesetzes entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die entweder durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder die für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentums an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind.
Der Gesetzgeber versteht unter "entgeltlichen Finanzierungshilfen" den entgeltlichen Zahlungsaufschub sowie die sonstige entgeltliche Finanzierungshilfe, die sich auf den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder auf den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten beziehen. Neu eingefügt wurde in die Klarstellung, dass ein unentgeltlicher Zahlungsaufschub als entgeltlicher Zahlungsaufschub anzusehen ist, wenn er davon abhängig gemacht wird, dass die Forderung durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert wird.
Die Vermittlung von Bausparverträgen wird von § 34i Absatz 1 GewO nicht erfasst, weil Bausparverträge als solche keine Immobilar-Verbraucherdarlehensverträge sind. Sie bilden allerdings eine Grundlage für den etwaigen späteren Abschluss eines Darlehensvertrages, bei dem es sich oftmals um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag, aber auch um einen Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag handeln kann. Wegen dieser Verknüpfung wird von der Bundesregierung noch geprüft, ob eine ausdrückliche Einbeziehung der Vermittler von Bausparverträgen in den Anwendungsbereich des § 34i GewO zu einem späteren Zeitpunkt sachgerecht erscheint.
Keine getrennte Erlaubnispflicht für Immobiliardarlehensvermittler und Honorar-Immobiliardarlehensberater
Die Erlaubnisvoraussetzungen für den Immobiliardarlehensvermittler orientieren sich an den bereits bekannten Bestimmungen für Finanzanlagen- und Versicherungsvermittler: Neben der schon bisher notwendigen Zuverlässigkeit und den geordneten Vermögensverhältnissen hat der Immobiliardarlehensvermittler eine Berufshaftpflichtversicherung (oder eine gleichwertige Garantie) sowie Sachkunde nachzuweisen. Notwendig ist ferner, dass der Gewerbetreibende seine Hauptniederlassung oder seinen Hauptsitz im Inland hat und seine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler auch im Inland ausübt. Einzelheiten zur Berufshaftpflicht (oder der gleichwertigen Garantie) und der Sachkunde werden nicht durch das Gesetz selbst, sondern durch die Verordnung über die Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) geregelt. Neben einem Katalog von Berufsqualifikationen, welche der Sachkundeprüfung zum "geprüften Fachmann für Immobiliardarlehensvermittlung" gleichgestellt werden, werden u. U. auch Abschlüsse der gemeinsamen Lernzielkatalogs als Sachkundenachweis definiert. In der Verordnung werden auch die Konstellationen berücksichtigt, in denen auf den praktischen Teil der Sachkundeprüfung verzichetet werden kann.
Nichterforderlichkeit der Sachkundeprüfung ("Alte Hasen-Regelung"):
Für Personen, die langjährig und ununterbrochen selbständig oder unselbständig eine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler ausgeübt haben, wird eine "Alte Hasen-Regelung" eingeführt. Die erforderliche Sachkunde wird vermutet, sofern der Gewerbetreibende eine ununterbrochene Tätigkeit seit dem 21. März 2011 durch Vorlage geeigneter Unterlagen nachweisen kann (selbständig tätige Vermittler insbesondere durch die Erlaubnisurkunde nach § 34c Absatz 1 Satz 1 GewO als Darlehensvermittler sowie zum Beispiel durch Vertragskopien oder Provisonsabrechnungen; unselbständig tätige Vermittler zum Beispiel durch den Arbeitsvertrag, Arbeitszeugnisse oder eine Bestätigung des Arbeitgebers). Der Gesetzgeber hat hierbei die Initiave der bayerischen IHKs aufgriffen, auf das Vorliegen einer Erlaubnis nach § 34c GewO als Immobilienmakler zu verzichten. Es reicht eine Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 GewO als Darlehensvermittler aus. Kurzfristige Unterbrechungen wie z. B. Fortbildungsveranstaltungen, Krankheiten, Kuren, Urlaub oder die gesetzlichen Mutterschutzzeiten stellen keine Unterbrechung dar. Auch Elternzeiten können in einem angemessenen Rahmen berücksichtigt werden.
Das Gesetz sieht zudem vor, dass der Immobiliardarlehensvermittler Personen, die bei der Vermittlung oder Beratung (nicht zwangsläuftig unmittelbar!) mitwirken oder in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind, nur dann beschäftigen darf, wenn deren Zuverlässigkeit und Sachkunde geprüft wurde. Damit geht die Vorschrift im Anwendungsbereich über die vergleichbare Regelung der Finanzanlagenvermittler nach § 34f GewO hinaus, die nur die Beschäftigten dem Sachkundeerfordernis unterwirft, die unmittelbar bei der Beratung und Vermittlung, also am "point of advice/sale" mitwirken.
2. Immobiliardarlehensvermittler, die den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen vermitteln oder Dritte zu solchen Verträgen beraten wollen und dabei im Umfang ihrer Erlaubnis handeln, die dem jeweiligen Gewerbetreibenden auf Grundlage der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in seinem Herkunftsmitgliedstaat erteilt wurde. Macht der Gewerbetreibene eines EU-/EWR-Staats von dieser Regelung Gebrauch, werden seine Daten auch in das deutsche Register nach § 11a Absatz 1 GewO eingetragen.
Sowohl der Immobiliardarlehensvermittler als auch die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden oder dafür verantwortlichen Personen unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit müssen in das bereits vom Finanzanlagen- und Versicherungsvermittlerrecht bekannte Register nach § 11a GewO eingetragen werden. Der Kreis der Beschäftigten, welche die Sachkunde nachweisen müssen, ist somit weiter als der Zahl von registrierungspflichtigen Beschäftigten.
Immobiliardarlehensvermittler werden ferner auch Berufspflichten (z. B. getrennte Verwaltung von Vermögenswerten des Kreditnehmers, Rechnungslegung nach der Ausführung des Auftrags) einzuhalten haben. Das Gesetz legt jedoch rechtliche Rahmenbedingungen dafür fest, wenn der Vermittler eine „unabhängige Beratung" anbietet oder als „unabhängiger Berater" auftritt („Honorar-Immobiliardarlehensberater"). Danach muss er seiner Empfehlung, die die Bedürfnisse, die finanzielle Situation und die persönlichen Umstände des Kreditnehmers berücksichtigt, eine hinreichende Anzahl von auf dem Markt angebotenen Immobilienkreditverträgen zu Grunde legen. Zudem darf er vom Kreditgeber keine Zuwendungen annehmen oder von ihm in anderer Weise abhängig sein. Weitere Berufspflichten (insbesondere zur Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht) sind in der ImmVermV-E enthalten. Zusätzliche Pflichten für den Gewerbetreibenden (z. B. Informationspflichten) werden beispielsweise in §§ 13a und b des Artikel 247 EGBGB normiert.
Die Erlaubnis- und Aufsichtszuständigkeit wird wie beim Finanzanlagenvermittlerrecht durch den jeweiligen Landesgesetzgeber bestimmt. In Bayern sind seit dem 1. April 2016 die bayerischen Industrie- und Handelskammern zuständig. Die IHK für München und Oberbayern nimmt die Aufgabe der Erlaubnis- und Registerzuständigkeit (mit Ausnahme des Zuständigkeitsbereichs der IHK Aschaffenburg) für alle bayerischen IHKs wahr.
Immobiliardarlehensvermittler-Verordnung
Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Änderung der Gewerbeordnung vgl. Art. 10 des Gesetzes)

References: § 34
 § 34
 § 34
 § 34
 § 34
 § 34
 § 34
 § 11
 § 11
 Art. 10