Source: https://www.hidasi.hu/9-2007-kozos-ingatlantulajdon/
Timestamp: 2019-12-06 10:11:25+00:00

Document:
9/2007. Közös ingatlantulajdon - Dr. Hidasi és Társai Ügyvédi Iroda
– A „hányad” kifejezés mind a Ptk., mind az ingatlan-nyilvántartás rendszerében eszmei tartalmat jelent, azaz nem jelent térmérték szerinti elhatárolódást. A „hányad” eszmei rész. Egy olyan virtuális egység, amely az ingatlanon fizikai értelemben nem észlelhetõ. A hányadok minden esetben kisebbek a virtuális egésznél, de jellemzõjük, hogy egy ingatlanon belül szükségszerûen kiadják az 1/1-es arányt, mivel a Ptk. 112.§ (2) bek. szerint hatályos jogunk nem ismeri az uratlan ingatlant, ezáltal az uratlan ingatlanhányadot sem. Ingatlanhányad tulajdonjogával sem lehet felhagyni.
– Az „illetõség” az eszmei hányad személyhez (jogosulthoz) kapcsolódását fejezi ki. Illetõségrõl csak egy jogosult relációjában lehet szó. Az ingatlanhányad és az ingatlanilletõség tartalmi különbségét fejezi ki az Inytv. végrehajtási rendeletének (109/1999.(XII.29.) FVM r. – Vhr.) 6.§ (2) bekezdése: „Ha a tulajdonszerzés nem az egész ingatlanra vonatkozik, a bejegyzésben fel kell tüntetni a megszerzett eszmei hányadot; ha a tulajdonszerzés a jogelõd tulajdoni illetõségének csak egy részére vonatkozik, a bejegyzésben a megszerzett rész egész ingatlanhoz viszonyított hányadát kell feltüntetni.”
– Az „arány” a hányad kifejezésének matematikai eszköze egy törtszám. Egy ingatlanon belül a hányadokat csak olyan törtszámok fejezhetik ki, amelyeknek nevezõje ugyanaz az abszolút egész szám.
– A „rész” (ingatlanrész) az ingatlan-nyilvántartás fogalmi rendszerében a térmérték, a mûvelési ágak, a hasznosítás, a használat szerinti fizikai elhatárolódás kifejezése. A „rész” az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett darabja, a hányad-számítás alapja.
„Ha valaki a más tulajdonában levõ épületet bõvíti, ahhoz hozzáépít, vagy azt átépíti, vagy ha az idegen földön már épület áll, a ráépítéssel – a felek eltérõ megállapodása hiányában – közös tulajdon keletkezik. A ráépítõ tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékébõl a ráépített részre esõ érték aránya alapján kell megállapítani.”
III. A Ptk. 137. §-ának (3) bekezdésében említett építkezés (bõvítés, hozzáépítés, átépítés, beépített ingatlanon újabb épület létesítése) – az egyéb törvényes feltételek megléte esetén és a felek megállapodásának hiányában – az épület (épületrész) rendeltetésétõl függetlenül keletkeztet közös tulajdont. Nem lehet közös tulajdont keletkeztetõ építkezésnek tekinteni az épület szerkezetét nem érintõ karbantartási, korszerûsítési, felújítási és más építési munkát.
„A Ptk. 137. §-ának (3) bekezdése … nem korlátozódik a lakóépületekre, alkalmazása független az épület rendeltetésétõl. Ezért a közös tulajdon keletkezését – a felek eltérõ rendelkezése hiányában – akkor is meg kell állapítani, ha a bõvítés, átépítés, hozzáépítés melléképületekre vonatkozik, illetve melléképületet építenek rá olyan ingatlanra, amelyen már volt épület.
„A Ptk. 137. §-ának a szabályai az idegen földre történõ építésrõl, a más tulajdonában levõ épület bõvítésérõl, átépítésérõl, az ahhoz való hozzáépítésrõl rendelkeznek. Közös tulajdonnál a tulajdonjog több személyt illeti, mindegyik tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában. Az építkezõ tulajdonostárs tulajdoni részét meghaladó tulajdoni hányadok a számára idegen tulajdonnak tekintendõk, más tulajdonában vannak. Ezért az építkezõ tulajdonostárs a Ptk. 137. §-ának a (3) bekezdése alapján a tulajdonostársai tulajdoni hányadára esõ rész tekintetében tulajdont szerezhet az egész ingatlanból a ráépített részre esõ érték arányában. Az építkezés ténye tehát a tulajdonostársakat megilletõ tulajdoni arányokat ennek megfelelõen módosítja, s az építkezõ tulajdonostárs az ezen alapuló igényét – megállapodás hiányában – per útján érvényesítheti. E téren sem hagyható azonban figyelmen kívül a Ptk. 137. §-ának (4) bekezdésében foglalt … rendelkezés. Közös tulajdon esetében a tulajdonostárs által történõ ráépítésnél fokozottan lép elõtérbe a jóhiszemûség vizsgálata. Ez következik a Ptk. 144. §-ának a) pontjában foglalt abból a rendelkezésbõl is, amely szerint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges. E rendelkezés figyelmen kívül hagyása esetén az építkezõ tulajdonostárs jóhiszemûségét nem lehet megállapítani. Amennyiben a közös tulajdonban levõ ingatlanon végzett építkezés folytán a tulajdoni arányok módosulása a fentiek szerint nem állapítható meg az építkezõ tulajdonostárs a közös tulajdon megszûnésekor a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint érvényesítheti az esetleges igényét a tulajdonostársaival szemben. A Ptk. 137. §-ának (3) bekezdése alapján a tulajdonszerzés a ráépítéssel következik be. Az említett rendelkezés szerint ugyanis ráépítés esetén a ráépítéssel keletkezik közös tulajdon, a ráépítõ tulajdoni hányadát pedig az egész ingatlan értékébõl a ráépített részre esõ érték aránya alapján kell megállapítani. Ebbõl következõen tehát a tulajdoni hányadok meghatározásánál is a ráépítéskori értékeket kell figyelembe venni. A Ptk. 138. §-ának (1) bekezdése szerint: ha a ráépítõ szerzi meg a földnek, illetõleg a föld megfelelõ részének tulajdonjogát, köteles annak forgalmi értékét a földtulajdonosnak megtéríteni. A törvény tehát a földön ráépítés útján történõ tulajdonszerzés esetére kifejezetten a forgalmi érték megtérítését írja elõ. Ez valójában azt is jelenti, hogy az említett esetekben a bírósági határozat meghozatala idején kialakult forgalmi értéket kell figyelembe venni. A Ptk. 138. §-ának (1) bekezdése szerint: ha a ráépítõ szerzi meg a földnek, illetõleg a föld megfelelõ részének tulajdonjogát, köteles annak forgalmi értékét a földtulajdonosnak megtéríteni. A törvény tehát a földön ráépítés útján történõ tulajdonszerzés esetére kifejezetten a forgalmi érték megtérítését írja elõ. Ez valójában azt is jelenti, hogy az említett esetekben a bírósági határozat meghozatala idején kialakult forgalmi értéket kell figyelembe venni. Az elszámolásnak (megtérítésnek) tehát a határozathozatal idején irányadó forgalmi érték alapján kell történnie.”
A fentiekbõl következik, hogy ha a közös tulajdon keletkezése megállapítható, mert szerkezetet érintõ tevékenységrõl van szó (BH1987. 37.), a ráépítéssel szerzett tulajdoni hányad mértékét, nagyságát annak alapján kell megítélni, hogy az a ráépítés befejezése idején milyen arányban állt az egész ingatlan értékéhez viszonyítva. Az érték alatt a forgalmi értéket kell érteni (Pk. 7. V. pont indokolása „Az elszámolásnak (megtérítésnek) tehát a határozathozatal idején irányadó forgalmi érték alapján kell történnie.”). A BH1997. 582. sz. eseti döntés azonban differenciáltabban kezeli ezt a kérdést: „Ráépítési igény elbírálásánál általában az építkezés befejezésekori érték az irányadó. Ha azonban az építkezést követõen a rendezésre csak jelentõs idõ elteltével – évtizedek múltán – kerül sor, és ez alatt az idõ alatt az építõ – bentlakó – tulajdonostárs használja kizárólag az építményt, amelynek értéke elhasználódása következtében – a telekértékhez képest jelentõsen csökken, helye lehet az általános elvektõl való eltérésnek”.
A Ptk. 140. § (2) bekezdés szerint „A birtoklás, a használat, a hasznosítás, valamint a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében a tulajdonostársak – ha a törvény másként nem rendelkezik – szótöbbséggel határoznak; minden tulajdonostársnak tulajdoni hányada arányában van szavazati joga.”
„A közös tulajdonban álló ingatlan birtoklása és használata kérdésében a tulajdonostársak szótöbbségi határozatukat szóban is meghozhatják [Ptk. 140. § (2) bek., 143. § (1) bek.]. A Ptk. 140. §-ának (2) bekezdése a tulajdonostársak szótöbbségi határozatát írja elõ – egyebek mellett – a közös tulajdonban álló ingatlan birtoklása és használata kérdésében, ha abban a tulajdonostársak között nincs egyetértés. A törvény a határozatra alakszerûségi követelményt nem ír elõ, az szóban is meghozható, és a tulajdonostársak bármely idõpontban és bármilyen formában kifejezésre juttatott véleménye a határozat szempontjából szavazásnak minõsül. A túlnyomó többségben levõ tulajdonos felperesek az ingatlan használata kérdésében hozhattak olyan szótöbbségi határozatot, hogy az addig üresen álló ingatlan értékesítése érdekében azt egyikõjük se vegye birtokba. A felperesek határozatát az alperesek ismerték, tudták, hogy az I-II. r. alperes beköltözéséhez a felperesek nem járulnak hozzá, ezért a III. r. alperes – elõadásából kitûnõen – az ingatlan eladásának megakadályozása érdekében beköltöztette az I-II. r. alpereseket. Használatuk azonban ellentétes a szótöbbségi határozattal, ezért a jogerõs ítélet nem sértett jogszabályt, amikor az alpereseket az ingatlan kiürítésére kötelezte.”
Az adott esetben a felek szerzõdésben rögzítették a tetõtér-beépítés számukra fontosnak tartott tartalmi elemeit, ezek körében az alperesek a szerzõdés mellékletét képezõ tervek szerinti építkezést engedélyezték. Amennyiben a felperes eltért a tervektõl – esetleg azért, mert az építkezés során elõre nem látott mûszaki és technikai problémák merültek fel – ez valóban a felek közti szerzõdés megszegést jelentheti, azonban az esetleges szerzõdésszegés nem feltétlenül zárja ki a fennmaradási engedélyhez szükséges jognyilatkozat pótlását. Ebben az esetben sem maradhat el a felek érdekeinek az elõbbiekben említett összevetése és annak vizsgálata, hogy az – esetleges – szerzõdésszegõ magatartás miatt az alpereseket érte-e hátrány, és ha igen, milyen mértékû.
Nem hagyható figyelmen kívül, hogy a felperes bár eltért a tervektõl és az alperesekkel megkötött megállapodástól, az eltérés mértéke és az ezzel okozott joghátrány – az elsõfokú eljárásban beszerzett szakvéleménybõl megállapíthatóan – nem jelentõs. Ahogyan arra az elsõfokú bíróság ítéleti indokolásában helytállóan rámutatott: az alperesek kifejezetten beépítés céljára adták el az ennek szándékával kialakított tetõteret, hozzájáruló nyilatkozataikra figyelemmel az építkezés idõközben megvalósult, ugyanakkor az alperesek kifogásainak egy része (a galéria nagyságára és az esztétikai értékcsökkenésre vonatkozó állítás) nem nyert igazolást, a födém hangszigetelésének módja és az erkélyszintek eltérése pedig nem olyan jelentõségû, amelyre hivatkozással meggátolható lenne a már befejezett építkezés fennmaradásának engedélyezése, és ezáltal a megvalósult épületrész rendeltetésszerû (azaz lakás céljára történõ) használata.
„Amennyiben a tulajdonostárs a közös tulajdonban álló ingatlanon a rendes gazdálkodás körét meghaladó (és az építési elõírások szerint egyébként engedélyköteles) építkezést tervez, a munkák megkezdése elõtt polgári jogi és államigazgatási feltételeket kell teljesítenie. Polgári jogi feltétel a Ptk. 144. §-a értelmében a tulajdonostársak egyhangú engedélyezõ határozata, ennek hiányában az építkezést ellenzõ tulajdonostárs nyilatkozatát a Ptk. 5. §-ának (3) bekezdése alapján pótló bírósági ítélet; államigazgatási feltétel pedig az építési engedély, amelyre irányuló kérelem benyújtásához – a polgári jogi elõfeltételekkel összhangban – az egyes építményekkel, építési munkálatokkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokról szóló 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 5. §-a (1) bekezdésének c) pontja értelmében – a saját tulajdonban lévõ ingatlannal kapcsolatos építési jogosultságot igazoló okiratokon kívül – a tulajdonostársak hozzájáruló nyilatkozatát vagy az ezt pótló bírósági ítéletet kell a kérelmezõnek becsatolnia. Ha mind a polgári jogi, mind pedig az államigazgatási feltételek teljesültek, a jogerõs építési engedély alapján kezdhetõk meg a munkák.
Az állásfoglalás indokolása szerint „A Ptk. 143. §-ának (1) bekezdése szerint a kisebbség a szótöbbséges határozatot bíróságnál támadhatja meg, ha a határozat az okszerû gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. A (3) bekezdés pedig akként rendelkezik, hogy ha a törvény szótöbbséggel hozott határozatot kíván meg és ilyen határozat nincs, a birtoklás, a használat vagy á hasznosítás kérdésében bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság határoz. A Ptk. 143. §-ának (1) bekezdése a XII. fejezetben szabályozott mindegyik esetre vonatkozik, ahol a törvény szótöbbséges határozatot említ, tehát a Ptk. 140. §-ának (2) bekezdésére is. Ha a tulajdoni hányadok nem egyenlõek, a szótöbbséges határozat általában meghozható, de az is elõfordulhat, hogy ha a tulajdonostársak egyikét sem illeti a felénél nagyobb tulajdoni hányad, nem keletkezik szótöbbséges határozat. A tulajdonostársak egyetértésének a hiánya esetében sokszor nincs is alakszerûen határozatnak minõsíthetõ döntés, hanem csak hatalmaskodás van. Ezt legfeljebb akkor lehet szótöbbséges határozatnak tekinteni, ha a többségi oldalról nyilvánul meg. Megtörténhet azonban, hogy a kisebbség létesít erõszakosan olyan helyzetet, amely miatt a másik fél bírósági rendezést lát szükségesnek. A Ptk. rendelkezései mellett nincs akadálya annak, hogy a bíróság egyetértés hiányában a tulajdonostársak közt felmerült birtoklási és használati (hasznosítási) vitát úgy rendezze, hogy a hasznosítás módját végrehajtó határozattal maga állapítja meg. Ez a rendezés nagy körültekintést kíván. Döntõ szempont kétségtelenül a tulajdoni hányad, már azért is, mert a hasznok a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti. De – különösen házingatlanoknál – nagy szerephez jut az okszerû gazdálkodás és az egyéb jogos, a dologhoz fûzõdõ törvényes érdek is. Ez utóbbi körülmények azt is eredményezhetik, hogy a birtoklás, használat mértéke eltérhet a tulajdoni hányad szerinti aránytól. Ha például a tulajdonostársak által lakott családi házban a helyiségek és a telek birtoklási, használati módjáról van szó, pusztán erre az arányra és ebbõl kiindulva a helyiségek számára, térfogatára és a telek térmértékére alapított elrendezés helytelen eredményre vezethet. A személyes körülmények, a bennlakók száma, az ésszerû lakáskialakítás, az egyes helyiségek közös használatának a lehetõ mellõzése, a kertnek, vagy gazdasági célra egyébként használható teleknek minél gazdaságosabb és viszálymentesebb tényleges elhatárolása mind olyan szempontok, amelyek a tulajdoni hányad szerinti megosztástól való eltérést indokolhatják.
„A közös tulajdon használatának rendezése során a tulajdoni arány csupán egyik, de nem kizárólagos szempont. A használat mértéke a tulajdoni aránytól el is térhet, ha ezt az épület elhelyezkedése, a terepviszonyok és az épületrészek közötti különbözet is indokolja. Megalapozottan jutott a bíróság arra a következtetésre …, hogy a feleknek az ingatlan használatára vonatkozó és foganatba ment megállapodása a tényállásban részletesen elemzett okokra figyelemmel nem sérti a felperesek törvényes érdekeit. Az ingatlannak a megállapodástól eltérõ – a felperesek keresete szerinti – használata egyfelõl ezért, másfelõl pedig azért nem foghat helyt, mert a tulajdoni hányadok szerinti használat az ingatlan zavartalan, viszálymentes és értékarányos használathoz fûzõdõ alperesi jogokat és érdekeket sértené, de nem felelne meg az okszerû gazdálkodás követelményeinek sem. Valamennyi fél igényeit kellõen kielégítõ használat egyébként – amint arra a bíróság ugyancsak helyesen utalt – a felperesek együttmûködési készsége esetén más módon is kialakítható.”
Az állásfoglalás arra az esetre is kiterjeszti a kisebbségvédelmet, amely olyan helyzetben szükséges, amikor éppen a határozathozatal elmaradása miatti helyzet okoz lényeges érdeksérelmet, vagy sérti az okszerû gazdálkodást. Ilyen helyzetekben sokszor egyes tulajdonostársak önkényeskedése okozza a lényeges érdeksérelmet vagy a gazdálkodás okszerûtlenségét. A Legfelsõbb Bíróság szerint analógia révén ezt a helyzetet is lehet határozatnak tekinteni. Szótöbbséges határozatnak azonban csak akkor, „ha a többségi oldalról nyilvánul meg. Megtörténhet azonban, hogy a kisebbség létesít erõszakosan olyan helyzetet, amely miatt a másik fél bírósági rendezést lát szükségesnek. A Ptk. rendelkezései mellett nincs akadálya annak, hogy a bíróság egyetértés hiányában a tulajdonostársak közt felmerült birtoklási és használati (hasznosítási) vitát úgy rendezze, hogy a hasznosítás módját végrehajtó határozattal maga állapítja meg. Ez a rendezés nagy körültekintést kíván. Döntõ szempont kétségtelenül a tulajdoni hányad, már azért is, mert a hasznok a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti. De – különösen házingatlanoknál – nagy szerephez jut az okszerû gazdálkodás és az egyéb jogos, a dologhoz fûzõdõ törvényes érdek is. Ez utóbbi körülmények azt is eredményezhetik, hogy a birtoklás, használat mértéke eltérhet a tulajdoni hányad szerinti aránytól. Ha például a tulajdonostársak által lakott családi házban a helyiségek és a telek birtoklási, használati módjáról van szó, pusztán erre az arányra és ebbõl kiindulva a helyiségek számára, térfogatára és a telek térmértékére alapított elrendezés helytelen eredményre vezethet. A személyes körülmények, a bennlakók száma, az ésszerû lakáskialakítás, az egyes helyiségek közös használatának a lehetõ mellõzése, a kertnek, vagy gazdasági célra egyébként használható teleknek minél gazdaságosabb és viszálymentesebb tényleges elhatárolása mind olyan szempontok, amelyek a tulajdoni hányad szerinti megosztástól való eltérést indokolhatják. Az ilyen indokolt eltérés a hasznokban való részesedés arányán természetesen nem változtat, s ezért az esetleg szükségesnek mutatkozó idõszakos pénzbeli ki egyenlítésrõl is gondoskodni kell. Indokolt esetben a megóvási és fenntartási költség arányát is a tulajdoni hányadtól eltérõen, a valóságos birtoklás és használat arányához képest lehet megállapítani.A birtoklás és használat módjának ilyen szabályozása nem jelenti a közös tulajdon megszüntetését. Egyoldalúan, önkényesen ugyan nem változtatható meg, ha azonban a szabályozásnál figyelembe vett körülmények utóbb olyan lényegesen megváltoztak, hogy az eredetileg helyesnek mutatkozó elrendezés az okszerû gazdálkodás követelményeit, vagy az egyik fél jogos érdekeit, a dologhoz fûzõdõ törvényes érdekeit már sérti, a korábbi ítélet nem akadálya annak, hogy valamelyik fél a bíróságtól újabb elrendezést kérjen. Ítélt dologról ugyanis ilyenkor a tényalap azonosságának a hiányában nem lehet szó.”
• Ha a közös tulajdonban álló dolog birtoklása és használata (hasznosítása) kérdésében a tulajdonostársak nem értenek egyet, a bíróság a birtoklás és használat (hasznosítás) módját a tulajdoni hányadoknak, a tulajdonostársak jogainak és dologhoz fûzõdõ törvényes érdekeinek, valamint az okszerû gazdálkodás követelményeinek megfelelõen szabályozhatja. – A bíróságnak a használati rendezésénél nagy körültekintéssel kell eljárnia. Elsõsorban azt kell vizsgálnia, hogy a használat kialakult módjának megváltoztatása indokolt-e. Ebben a körben igen lényeges szempont a tulajdonostársak tulajdoni hányadának aránya, de házingatlan esetében nagy szerephez jutnak az egyéb körülmények, igy a tulajdonostársak személyes körülményei, a lakóházban (lakrészben) bennlakók száma, a helyiségek ésszerû megosztása és minél viszálymentesebb elhatárolása (BH1980. 240.).
2.3. Felújítás: az ingatlan egészére, illetõleg egy vagy több fõszerkezetére kiterjedõ, idõszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti mûszaki állapotot – megközelítõleg vagy teljesen – visszaállítják, illetõleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitõl eltérõ kialakításával növelik. A felújítás lehet:
A BH1991. 431. sz. eseti döntés szerint „Közös tulajdonban álló ingatlan használata tárgyában létrejött megállapodás nem akadálya annak, hogy a megállapodásnál figyelembe vett körülmények lényeges megváltozása esetén az érdekelt fél a bíróságtól újabb elrendezést és többlethasználat esetén díjat igényeljen. – A többlethasználati díj összegének megállapításánál irányadó szempontok (Ptk. 140-141. §, 143. § (1) bek., PK. 8. sz.)”.
A közös tulajdon megszûntetése mindenekelõtt a tulajdonostársak szabad rendelkezési körébe tartozik, és mivel a közös tulajdon megszûntetésére vonatkozóan más törvényi szabály nincs, nyilvánvaló, hogy a bíróságon kívüli megszûntetés eseteire is a Ptk. 148.§ irányadó. E szabályozástól eltérõ megállapodás azonban lehetséges. Megállapodás alatt nem a közös tulajdonra vonatkozó határozathozatali rendet (szótöbbséges határozatot – Ptk. 143.§) kell érteni, hanem valamennyi tulajdonostárs teljes egyetértését, hiszen a közös tulajdon megszûntetése esetén az egész dolgot (ingatlant) érintõ rendelkezésrõl van szó (Ptk. 144.§ b) pont). A bírósági megszûntetésre teljes egyetértés hiányában vagy akkor van szükség, ha a megszûntetést illetõen van ugyan konszenzus, de a megszûntetés módjában nincs.
Teljes konszenzus esetén is lehetséges, hogy a természetbeni megosztás kizárt. Az alább ismertetésre kerülõ PK. 10. sz. állásfoglalás VI./d) pontja szerint „Természetbeni megosztás esetén még az ítélethozatal elõtt gondoskodni kell arról, hogy a bíróság rendelkezésére álljon a megosztáshoz jogerõs államigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási foganatosításra alkalmas vázrajz. Ezek beszerzése végett a per tárgyalásának a felfüggesztése mellett a feleknek megfelelõ határidõt kell szabni. … Természetbeni megosztás esetén a megosztás módjához hatósági engedély is szükséges. E kérdést még az ítélet meghozatala elõtt tisztázni kell, mert ilyen engedély hiányában az egyéb szempontok alapján megfelelõnek látszó megosztást sem lehet elrendelni. Nem lehet azonban azzal megelégedni, hogy az igazgatási hatóság a vázrajzra hozzájáruló nyilatkozatot vezet, vagy a bírósággal közli hozzájárulását, hanem olyan alakszerû határozatot kell kívánni, amelyet az érdekelt felek mindegyikének kézbesítettek, amely ellen tehát azok jogorvoslattal élhettek. A bíróság akkor jár el helyesen, ha – akár a felek által elõterjesztett egy vagy több megosztási javaslattal, akár a bíróság elõtti eljárásban kialakult megosztási móddal kapcsolatban – a feleket kötelezi arra, hogy a hatósági engedély megszerzése érdekében járjanak el, s ennek megtörténtéig a per tárgyalását felfüggeszti. Ugyanannál az ingatlannál több megosztási mód is szóba kerülhet, ezért több megosztási módra is keletkezhet államigazgatási engedély. Hogy anyagi jogszabályaink szerint melyik a legmegfelelõbb, azt a bíróságnak kell eldöntenie.”
„Ha a tulajdonostársak a közös tulajdonukban levõ ingatlant egymás között természetben megosztva használják, a közös tulajdon megszüntetésénél – az elbirtoklás esetét kivéve – akkor sem a használati, hanem az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni arányokat kell alapul venni (BH1986. 186.)”.
Amennyiben a természetbeni megosztásnak akadálya van, vagy ez a tulajdonostársakra tekintettel indokolt, a Ptk. 148.§ (2) bekezdése a sorrend második szintjén lehetõséget ad arra, hogy „A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelõ ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerzõ tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.”
A magához váltó tulajdonostárs kötelezhetõ arra, hogy igazolja a teljesítõképességét. Ha a értékkülönbözet megfizetésére nem képes vagy azt csak részletekben tudná teljesíteni, e tény – a felek körülményeinek mérlegelése alapján – minõsülhet olyan kivételes indoknak, amelyre figyelemmel a természetbeni megosztás helyett más módot kell választani vagy másik – fizetõképes – tulajdonostárs magához váltási igényét kell elõnyben részesíteni.
A megváltásos közös tulajdon megszûntetés a pervesztes tulajdonostárs esetében állagelvonással jár, azaz tõle bírói úton elveszik a tulajdon tárgyát, adott esetben az ingatlant és helyette pénzt kap. Ez csak látszólag sérti a tulajdonhoz fûzõdõ alkotmányos alapjogot (Alkotmány 9.§ (1) bek; 13.§ (1) bek.). „A tulajdon „elvonása” alkotmányjogi értelemben nem feltétlenül a polgári jogi tulajdonjog elvesztése; viszont az állagelvonás ellen az Alkotmány nem ad feltétlen védelmet … Az Alkotmány szerinti tulajdonvédelem köre tehát nem azonosítható az absztrakt polgári jogi tulajdon védelmével; azaz sem a birtoklás, használat, rendelkezés részjogosítványaival, sem pedig negatív és abszolút jogként való meghatározásával. Az alapjogként védett tulajdon tartalmát a mindenkori (alkotmányos) közjogi és magánjogi korlátokkal együtt kell érteni. Az alkotmányos tulajdonvédelem terjedelme mindig konkrét; függ a tulajdon alanyától, tárgyától és funkciójától, illetve a korlátozás módjától is”. … Az alkotmányos védelem módját meghatározza a tulajdonnak az a – más alapjogoknál fel nem lelhetõ – sajátossága, hogy alkotmányosan védett szerepét tekintve általában helyettesíthetõ. Az alkotmányos védelem tárgya elsõsorban a tulajdoni tárgy, azaz a tulajdon állaga. Maga az Alkotmány teszi azonban lehetõvé közérdekbõl a kisajátítást, jelezve ezzel, hogy a tulajdon alkotmányos garanciájának határa a tulajdon értékének biztosítása.” értelmezi az Alkotmány 13.§-át az Alkotmánybíróság 64/1993. (XII. 22.) AB határozata.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett elidegenítési tilalom jogosultjának hozzájárulása hiányában a közös tulajdon magához váltással vagy árverési értékesítés elrendelésével nem szüntethetõ meg (csak természetbeni megosztással), s a megtagadott hozzájárulás a Ptk. 5. § (3) bekezdése alkalmazásával ítélettel sem pótolható. A közös tulajdon megszüntetése során sem hozható olyan bírói ítélet, amelynek alapján az elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt tulajdoni illetõség tulajdonjogát – a jogosultsággal rendelkezõ fél hozzájárulása nélkül – más szerezné meg (BH1993. 733.).
„II. Ha az ingatlanra fennálló közös tulajdont árverés útján kell megszüntetni, és a bennlakó tulajdonostárs nem vállalja azt, hogy az árverés után az ingatlanból kiköltözik, a bíróságnak meg kell állapítania, hogy a bennlakó tulajdonostárs – igényeinek méltányos figyelembevételével – mekkora lakásra, illetõleg a lakásnak melyik részére tarthatna igényt, és amennyiben az általa használt lakás ezt a mértéket meghaladja, a bíróság ítéletében azt is megállapítja, hogy árverési értékesítés után a bennlakó (volt) tulajdonostárs mely lakrészeket lesz köteles kiüríteni és a vevõ rendelkezésére bocsátani. Ilyen esetben a legkisebb árverési vételárnak és a vételár felosztási arányának meghatározása a bennlakás értékcsökkentõ hatásának figyelembevételével történik.”
Az indokolás szerint: „Az értéket lényegesen befolyásolja az, ha a közös tulajdonban álló ingatlanban az egyik tulajdonostárs is lakik. Az értékesíthetõséget ugyanis nagymértékben befolyásolja, hogy a vevõ a házba beköltözhet-e. Mivel az ilyen értékcsökkenést a tulajdonostárs bennlakása okozza (ha más is lakik az ingatlanban, akkor részben), ennek hátrányos következményét is kizárólag õ tartozik viselni. Más a helyzet akkor, ha a bennlakó a perben kijelenti, hogy értékesítés esetén az ingatlanból kiköltözik. Ebben az esetben ugyanis a bíróság ítéletében a kiköltözési kötelezettséget kimondva az árverési feltételeket és a legkisebb vételárat a bennlakás figyelmen kívül hagyásával állapítja meg. Ezért a bennlakó tulajdonostársat ebben a kérdésben nyilatkozattételre kell felhívni. Ha a bennlakó tulajdonostárs nem vállal kötelezettséget a kiköltözésre, a bíróságnak – az értékesítés lehetõségének elõmozdítása és minél kedvezõbb vételár elérése érdekében – meg kell vizsgálnia, hogy a bennlakó tulajdonostárs által használt lakás terjedelme nem haladja-e meg azt az indokolt mértéket, amelyhez neki és családjának méltányos igénye van. Amennyiben meghaladja, a bíróság a bennlakó tulajdonostárs lakáshasználatát korlátozhatja, esetleg a lakás más részébe való elhelyezését is elrendelheti.
„V. Ha valamely ingatlanon fennálló közös tulajdont a bíróság úgy szüntet meg, hogy az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát a másik tulajdonostárs tulajdonába adja [Ptk. 148. § (2) bek.] és egyidejû teljesítést rendel el, de az ellenérték késõbbi megfizetésére határidõt engedélyez, a bíróság a jogerõs határozat egyidejû megküldésével köteles megkeresni az illetékes földhivatalt a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése végett. A bejegyzés azonban csak akkor foganatosítható, ha a jogszerzõ a magához váltás teljes összegének a kifizetését a földhivatalnál igazolja.” „Gyakori módja valamely ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésének, hogy a bíróság az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát megfelelõ ellenérték ellenében a másik tulajdonostárs, illetõleg több tulajdonostárs tulajdonába adja [Ptk. 148. § (2) bek.], és egyidejû teljesítést rendel el, a teljesítésre azonban határidõt (részletfizetés) engedélyez….Az egyidejû teljesítés elvébõl következik azonban, hogy a jogszerzõ a tulajdonjogának bejegyzésére csak akkor tarthat igényt, ha maradéktalanul teljesített, vagyis a szóban levõ esetben, ha az ellenérték összegét teljes egészében megfizette. Mindaddig, amíg a jogszerzõ a teljesítést nem igazolja, a tulajdonosváltozás bejegyzésének akadálya van.” A bíróságnak a határozata egyidejû megküldésével aziránt kell megkeresnie a földhivatalt, hogy a magához váltás teljes összege kifizetésének igazolásáig – vagyis az akadály elhárításáig – az érdemi elintézést tartsa függõben (Inytv. 47/A.§, 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet – Vhr. – 81.§ (1) bek.) A megkeresést célszerû a bírósági határozat rendelkezõ részébe foglalni.” A megkeresésnek tartalmaznia kell az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges, jogszabály által megkívánt adatokat.
Ha az ingatlant telki szolgalom terheli, s a megosztás vagy annak módja a telki szolgalmat érinti, indokolt a telki szolgalom jogosultjának a meghallgatása, sõt esetleg – a fejlemények szerint – a perbe vonása is.
Természetbeni megosztás esetén a megosztás módjához hatósági engedély is szükséges. E kérdést még az ítélet meghozatala elõtt tisztázni kell, mert ilyen engedély hiányában az egyéb szempontok alapján megfelelõnek látszó megosztást sem lehet elrendelni. Nem lehet azonban azzal megelégedni, hogy az igazgatási hatóság a vázrajzra hozzájáruló nyilatkozatot vezet, vagy a bírósággal közli hozzájárulását, hanem olyan alakszerû határozatot kell kívánni, amelyet az érdekelt felek mindegyikének kézbesítettek, amely ellen tehát azok jogorvoslattal élhettek. A bíróság akkor jár el helyesen, ha – akár a felek által elõterjesztett egy vagy több megosztási javaslattal, akár a bíróság elõtti eljárásban kialakult megosztási móddal kapcsolatban – a feleket kötelezi arra, hogy a hatósági engedély megszerzése érdekében járjanak el, s ennek megtörténtéig a per tárgyalását felfüggeszti. Ugyanannál az ingatlannál több megosztási mód is szóba kerülhet, ezért több megosztási módra is keletkezhet államigazgatási engedély. Hogy anyagi jogszabályaink szerint melyik a legmegfelelõbb, azt a bíróságnak kell eldöntenie.
A bírói gyakorlat a visszaélésszerû joggyakorlás eseteit bõvítette. A Pk. 10. III. pontjának indokolása szerint „A társadalmi és gazdasági viszonyok változásával … olyan érdekhelyzetekkel is számolni kell, amelyek indokolttá teszik a közös tulajdon megszüntetésére irányuló kereset ennél szélesebb körben jelentkezõ okok miatti elutasítását. Ezért a közös tulajdon megszüntetésének (a szerzõdéses korlátozáson kívül) akadálya lehet az is, ha a megszüntetést olyan idõben kérik, amikor a közös tulajdon megszüntetése az egyes tulajdonostársak érdekeit súlyosan sérti. Alapot adhat a kereset elutasítására, ha az objektív körülmények (pl. a forgalmi értékviszonyok, az infláció) a közös tulajdon egészének átmeneti és jelentõs értékcsökkenését eredményezik. Ilyen akadály lehet például az, ha valaki megszerzi a közös tulajdonban álló ingatlan egy hányadát és rövidesen közösségmegszüntetési perrel lép fel az anyagilag jóval erõtlenebb, a magához váltásra fel nem készült bennlakó tulajdonostárssal szemben. Megtörténhet, hogy a bennlakó tulajdonostársnak hibáján kívül elnehezült helyzetét akarja a másik tulajdonostárs kihasználni. Különélõ vagy volt házastársak között is megtörténhet, hogy az egyik fél a másikkal szemben úgy lép fel, hogy annak inkább zaklatási jellege van. A közös ingatlant özvegyi vagy más haszonélvezeti, esetleg használati jog terheli, ami az értékre befolyással van, s az egyik tulajdonostárs erre való tekintet nélkül szorgalmazza az értékesítést, amit a másik ellenez. Kivételesen a kereset elutasítását eredményezheti a tulajdonosok körén kívül esõ – az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett – más jogosult olyan védekezése, amellyel kimutatja, hogy a közösség megszüntetése az õ jogait kirívóan sérti. Az érdeksérelmet ugyanis az ilyen jogosult sem köteles tûrni.” Egy friss legfelsõbb bírósági döntés értelmében az is a közös tulajdon megszûntetésére irányuló kereset elutasítási oka lehet, ha a tulajdonostárs és jogelõdje az ingatlan egy elkülönített részét már a felperes tulajdonszerzését megelõzõen éveken át kizárólagosan használta, a használat a felperes elkülönült, önálló ingatlanhasználatát nem zavarja, jogait, méltányos érdekeit nem sérti és az ingatlan tulajdoni illetõségét a kialakult használati rend ismeretében, azt elfogadva vásárolta meg.
„A másodfokú bíróság arra helyesen utalt ítélete indokolásában, hogy a Ptk. 147. §-ában foglaltakból következõen, ha valamelyik tulajdonostárs kéri a közös tulajdon megszüntetését, az általában nem tagadható meg. A hivatkozott jogszabályi rendelkezéshez fûzött miniszteri indokolás is utal azonban arra, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránti jog visszaélésszerû, a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sértõ gyakorlása ellen védelmet kell nyújtani a Ptk. 5. §-ának alkalmazásával. Az ingatlanok értékviszonyaiban bekövetkezett jelentõs mértékû és viszonylag gyors ütemû változások, a lakásszerzés nehézségei, a lakások bérleti illetve használati díjának az emelése, továbbá az a körülmény, hogy a vonatkozó jogszabályokban írt feltételek megvalósulása esetén a bérleti és használati díj mértéke ma már a felek szabad megállapodásának tárgya, olyan tények, amelyekre tekintettel fokozottabb védelemre tarthat igényt az a tulajdonostárs, aki a közös tulajdonú ingatlanban levõ – az igényét minden tekintetben kielégítõ – lakását azért kényszerülne elhagyni, mert a nagyobb tulajdoni hányaddal rendelkezõ tulajdonostárs részét nem képes, de nem is kívánja megszerezni. Viszont, ha az anyagilag jóval erõsebb tulajdonostárs lakottan is hajlandó a tulajdonostársa tulajdoni hányadát megváltani, a továbbra is bentlakó tulajdonostárs jogállása nyilvánvalóan kedvezõtlenebb lesz. Ugyanakkor éppen az elõzõekben írt körülmények miatt elõfordulhat, hogy a részére ez esetben megítélt megváltási ár nem alkalmas vagyoni és egyéb méltányolható érdeke megfelelõ megóvására. Mindezekre a szempontokra is tekintettel a másodfokú bíróságnak a perbeli esetben jelentõséget kellett volna tulajdonítania annak, hogy az I. r. alperes a fellebbezési ellenkérelmében másodlagosan az elsõfokú ítélet hatályon kívül helyezését kérte annak érdekében, hagy a bíróság rendelje el a közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítását. A Ptk. 149. §-a (3) bekezdése szerint, a közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. A perben eddig rendelkezésre álló adatok szerint az ingatlanban három elkülönített használatú lakás van. Az I. r. alperes kizárólagos birtokában levõ lakás, a hozzátartozó közös használatú egyéb ingatlanrészekkel együtt, hozzávetõleg megfelel a tulajdoni hányada arányában a közös tulajdonból õt megilletõ résznek, illetve vagyoni értéknek. Az I. r. alperes több évtizede lakik a perbeli ingatlanban, nyilvánvalóan ebbõl az okból ragaszkodott az állam kezelésében levõ 1/12 tulajdoni illetõség megvásárlásához is. Mindezekbõl következõen nagyobb jogvédelemre szorul az I. r. alperesnek a közös tulajdon társasház-tulajdonná való átalakítása iránti igénye, mint a felpereseknek a közös tulajdon megszüntetése iránti perbeli követelése, amely nyilvánvalóan azt célozza, hogy megszerezve az I. r. alperes tulajdoni illetõségét, a részére másik lakás biztosításával a maguk számára próbatermet alakítsanak ki. Az elõzõekben kifejtettekre tekintettel a másodfokú bíróság helyes eljárása az lett volna, ha az I. r. alperes ellenkérelme szerint az elsõfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezve elrendeli annak vizsgálatát, van-e lehetõség a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítására. Ugyanakkor indokolt lett volna annak meghagyása is, hogy amennyiben a társasház-tulajdonná való átalakításra nincs lehetõség, a perben eddig rendelkezésre álló adatokra alapítottan nem zárható ki a felperesek keresetét elutasító döntés meghozatala sem.”
Az árverési vételár meghatározása a közös tulajdont árverési úton megszûntetõ ítélet kötelezõ tartalma. A bíróság errõl hivatalból rendelkezik. A bíróság az árverési vételárat a perbe rendszerint bevont igazságügyi ingatlanforgalmi szakértõ által meghatározott forgalmi érték alapján, azzal azonos összegben minimumárként (alsó limitárként) határozza meg. Ha végrehajtásra kerül a sor, e limitár lesz az az összeg, amely analóg az ingatlan-végrehajtás esetén alkalmazott becsértékkel, az árverés során a kikiáltási árral (Vht. 147. § (1) bek). Nem kizárt, hogy kérelemre ezt az árat a végrehajtást foganatosító bíróság növeli (a csökkentés – szemben a nem közös tulajdon megszûntetése körében foganatosított ingatlan-végrehajtással – kizárt). A Vht. 162. § (1) alapján ugyanis
„Ha az ingatlan közös tulajdonát – bírósági határozat, a bíróság által jóváhagyott egyezség vagy bírósági végrehajtási záradékkal ellátott okirat alapján – árveréssel kell megszüntetni, e törvénynek az ingatlanárverésre vonatkozó szabályai az alábbi (2)-(4) bekezdésben foglalt eltérésekkel irányadók.
(Vht. 140. § (1) bek. „A végrehajtó az ingatlan értékesítése elõtt a 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt is figyelembe véve vagy – bármelyik fél erre irányuló kérelmére – szakértõ becsüs véleménye alapján megállapítja az ingatlan becsértékét mind a beköltözhetõ, mind pedig a lakott állapotban történõ értékesítés esetére. Az adó- és értékbizonyítványnak, illetve a szakértõ becsüs véleményének tartalmaznia kell azt, hogy az ingatlan a 147. § (3) bekezdése szerint lakóingatlannak minõsül-e.
(5) Ha a közléstõl számított 15 napon belül végrehajtási kifogást terjesztettek elõ, a becsértéket a bíróság – szükség esetén szakértõ közremûködésével – állapítja meg.”)
„Az árverési értékesítés feltételit az elsõfokú bíróság lényegében helyesen határozta meg, bár azok több tekintetben kiegészítésre és pontosításra szorulnak. Nem tévedett, amikor az árverést a bentlakó I. r. alperes részére biztosítandó cserelakás felajánlásával rendelte megkísérelni, és nem látott lehetõséget – az I. r. alperes használati jogának a földszinti részre való korlátozásával – a részben lakott értékesítésre. Csekély a valószínûsége ugyanis annak, hogy az emeleti és a tetõtéri szinten befejezetlen épületre az I. r. alperes bentlakása esetén vevõ akadjon, mint ahogy a pénzintézet kérelme alapján a megyei bírósági végrehajtó iroda által ilyen feltételekkel lefolytatott végrehajtási árverés is eredménytelen maradt. A Legfelsõbb Bíróság egyetért a cserelakás milyenségének a meghatározásával is, de azt kiegészítette azzal, hogy a cserelakásnak egyszobásnak, komfortosnak és ugyanabban a városban levõnek kell lennie, mint a perbeli ingatlan. Kimondta továbbá, hogy a cserelakásba való átköltözés költségei az I. r. alperest terhelik.
A cserelakás szakértõ által megállapított átlagértékére tekintettel helytállóan történt a legkisebb árverési vételár meghatározása is, és annak felosztása is megfelel a PK 10. számú állásfoglalásban rögzített állandó bírói gyakorlatnak. A cserelakás értéke az I. r. alperesnek járó vételárrészt csökkenti, így amennyiben a figyelembe vett átlagértéknél magasabb értékû cserelakást kap, a különbözetet az ö jutójából kell levonni, alacsonyabb érték esetén pedig a különbség az ö vételár elérése esetén a többlet felosztására az elsõfokú ítélet – feltehetõen elírás folytán értelmetlen rendelkezést tartalmaz, ezért azt a Legfelsõbb Bíróság akként helyesbítette, hogy a felosztási arányt e vételár részre nézve százalékosan határozta meg. (Az arány az ingatlan építésére fordított különvagyonok figyelembevételével került kialakításra).
A közös tulajdon árverési értékesítés – minthogy eredeti jogszerzésnek minõsül – útján történõ megszüntetése az ingatlant terhelõ jogok közül nem érinti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett telki szolgalom, közérdekû használati jog haszonélvezeti jog valamint bejegyzés nélkül is a törvényen alapuló haszonélvezeti jog tényét, azaz e jogok változatlanul fennmaradnak, a követelés biztosítására bejegyzett jelzálogjog azonban az árveréssel megszerzett ingatlant nem terhelheti.
„A közös tulajdon megszüntetése iránt indult perben a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére a közös tulajdont társasház-tulajdonná alakíthatja át. A közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítása esetén az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. Ezért az alapító okirat tartalmát – a felek álláspontjának és méltányos érdekeinek figyelembevételével – a bíróság az ítéletében állapítja meg.”
Az állásfoglalás ide vonatkozó indokolása szerint „A társasház-tulajdon … a közös tulajdon különleges formája. Ez a Ptk. 149. §-ának (4) bekezdésébõl is kitûnik, amely szerint a társasház-tulajdonra a közös tulajdon szabályait a külön jogszabályban meghatározott eltérésekkel kell alkalmazni.” A törvényi lehetõség megnyitja az utat ahhoz, hogy a bíróság a társasházzá való átalakítást a tulajdonostársak közötti jogviszony rendezésének egyik módjaként vegye számításba. Nincs tehát akadálya annak, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránt indult perben a bíróság a közös tulajdont társasház-tulajdonná alakítsa át. Ehhez bármelyik tulajdonostárs erre irányuló kérelmére van szükség. Ha tehát a közös tulajdon megszüntetése iránt folyó perben a bíróság úgy látja, hogy a felek érdekének a közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítása felel meg, a feleket tájékoztatnia kell a megfelelõ kereseti, illetõleg viszontkereseti kérelem elõterjesztésének lehetõségérõl. Ilyen kérelem esetén a bíróságnak az összes körülmény körültekintõ figyelembevételével kell vizsgálnia, hogy – a kölcsönös érdekek sérelme nélkül vagy azok legkisebb sérelme mellett – az adott esetben melyik rendezési mód alkalmazható. A közös tulajdonnak társasház-tulajdonná átalakítása esetén a közös tulajdon részlegesen fennmarad ugyan, de a legfontosabb tulajdonosi jogosítványok szempontjából a tulajdon önállósága és kizárólagossága lesz a meghatározó. Az ilyen ítélet gyakorlatilag le is zárja a közös tulajdon megszüntetésének a kérdését, mert a társasház-tulajdon már csak valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával szüntethetõ meg …
„A közös tulajdon megszüntetésének módjait a Ptk. 148. §-a sorolja fel, amelyek között valóban a természetbeni megosztás az elsõdleges. A természetbeni megosztás a dolog fizikai szétválasztását jelenti a tulajdoni hányadok szerint, amely azzal az eredménnyel jár, hogy a dolog szétválasztott részei önállósulnak, és teljes egészében külön tulajdonba kerülnek. Beépített telkek természetbeni megosztására – az építésügyi hatóságnak a földhivatal által záradékolt vázrajz alapján kiadott engedélyével – akkor kerülhet sor, ha mind a telek, mind az épület – a belsõ épületgépészeti hálózatra és a közmûvekre is kiterjedõen – szétválasztható, és az újonnan kialakított részek önálló ingatlanként bejegyezhetõk az ingatlan-nyilvántartásba …..
Az említettektõl különbözik a közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítása (Ptk. 149. §-ának (3) bekezdése), amikor az osztatlan közös tulajdon csak részlegesen szûnik meg: az épület meghatározott részei elsõsorban a lakások – a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek, míg az ingatlan többi része (a telekkel együtt) osztatlan közös tulajdonban marad. Éppen ezért a közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítása nem is tartozik a közös tulajdon megszüntetésének szûkebb értelemben vett módjai közé.
Az adott esetben az I. r. alperes fellebbezési kérelme – tartalmát tekintve – a közös tulajdon társasházzá alakítása iránti kérelem, hiszen a perbeli épületen belül két önálló lakás kialakítására és azok külön tulajdonba adására irányul, az ingatlan egyéb részei azonban továbbra is közös tulajdonban maradnának.
A PK 11. számú állásfoglalás II. pontja értelmében nincs akadálya annak, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránt induló perben a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére a közös tulajdont társasháztulajdonná alakítsa át. Sõt amennyiben a bíróság úgy látja, hogy a felek érdekének a közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítása felel meg, a feleket tájékoztatnia kell a megfelelõ kereseti, illetõleg viszontkereseti kérelem elõterjesztésének lehetõségérõl. Az elmondottakból azonban következik, hogy egyrészt a társasháztulajdonná alakítás – szemben a természetbeni megosztással – a tulajdonközösség felszámolásának nem elsõdleges módja, arra tehát – az esetek többségében – csak akkor kerülhet sor, ha a közös tulajdon megszüntetése a perben a Ptk. 148. §-ában foglaltak szerint nem lehetséges, vagy célszerûtlennek mutatkozik, másrészt a társasházzá alakítást a bíróság csak külön erre irányuló kereseti, illetve viszontkereseti kérelem esetén rendelheti el, azaz nem alkalmazható az a rendelkezés, hogy a bíróság a közös tulajdon megszüntetésének csak azt a módját választhatja, amely ellen a tulajdonostársak mindegyike tiltakozik (Ptk. 148. §-ának (4) bekezdése).
Az ingatlanok értékviszonyaiban bekövetkezett jelentõs mértékû és viszonylag gyors ütemû változások, a lakásszerzés nehézségei, a lakások bérleti illetve használati díjának az emelése, továbbá az a körülmény, hogy a vonatkozó jogszabályokban írt feltételek megvalósulása esetén a bérleti és használati díj mértéke ma már a felek szabad megállapodásának tárgya, olyan tények, amelyekre tekintettel fokozottabb védelemre tarthat igényt az a tulajdonostárs, aki a közös tulajdonú ingatlanban levõ – az igényét minden tekintetben kielégítõ – lakását azért kényszerülne elhagyni, mert a nagyobb tulajdoni hányaddal rendelkezõ tulajdonostárs részét nem képes, de nem is kívánja megszerezni. Viszont, ha az anyagilag jóval erõsebb tulajdonostárs lakottan is hajlandó a tulajdonostársa tulajdoni hányadát megváltani, a továbbra is bentlakó tulajdonostárs jogállása nyilvánvalóan kedvezõtlenebb lesz. Ugyanakkor éppen az elõzõekben írt körülmények miatt elõfordulhat, hogy a részére ez esetben megítélt megváltási ár nem alkalmas vagyoni és egyéb méltányolható érdeke megfelelõ megóvására.
„A házastársi közös vagyon megosztása során nincs akadálya annak, hogy a bíróság a házastársak ingatlanán fennálló közös tulajdont a társasháztulajdonná alakítsa [Ptk. 149. §-ának (3) bekezdése]. A társasháztulajdonná alakítás azonban a tulajdonközösség felszámolásának nem elsõdleges módja, arra – az esetek többségében – csak akkor kerülhet sor, ha a közös tulajdon a Ptk. 147-148. §-aiban meghatározott módokon nem szüntethetõ meg vagy azok célszerûtlennek mutatkoznak (BH1992. 759. eseti határozat). A bíróságnak tehát mindenekelõtt azt kell vizsgálnia, hogy egyéb módon van-e lehetõség a közös tulajdon megszüntetésére.
Annak, hogy a bíróság a közös tulajdon megszüntetésérõl vagy annak társasházzá alakításáról döntsön, elengedhetetlen feltétele, hogy a tulajdoni hányadok tisztázva legyenek. A PK 10. számú állásfoglalása IV/b. pontja nem hagy kétséget afelõl, hogy abban az esetben, ha valamelyik fél azt állítja, hogy az ingatlanon „telekkönyvön kívüli” tulajdonjogot szerzett, elõbb errõl az igényérõl kell dönteni, és csak azután kerülhet sor a közös tulajdon megszüntetésére. Az alperes különvagyoni ráfordítására hivatkozással az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzettõl eltérõ tulajdoni illetõséget igényel a maga számára. Ennek az igénynek az elbírálása megelõzi a tulajdonközösség megszüntetésének módjáról való döntést. Ha a bíróság a közös tulajdont társasháztulajdonná alakítja, és ehhez átalakítási munkák elvégzésére is szükség van, a tényleges tulajdoni hányadok tisztázása – az említetteket túl – azért sem mellõzhetõ, mert a bíróságnak az önálló tulajdoni részek kialakítása során tekintettel kell lennie a felek kölcsönös érdekeire, vagyis az átalakításnak lehetõleg úgy kell történnie, hogy a lakások kialakítása megfeleljen a tulajdoni hányadoknak [BH1982. 239. eseti határozat]. Ezért az építési munkák elvégzésére, amelyek eredményeként az ingatlan kétlakásossá alakul, a tulajdoni hányadok tisztázása nélkül nem kerülhet sor.

References: bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság