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Timestamp: 2019-08-20 12:52:38+00:00

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StartseiteNachrichtenRecht: Gewerbemiete – Umlage von Verwaltungskosten generell zulässig
Grundsätzlich verstößt eine AGB-Regelung im Mietvertrag, mit der die Kosten für die „kaufmännische und technische Hausverwaltung“ als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, nicht gegen §§ 305c, 307 BGB (OLG Köln, Urteil vom 18.01.2008 – 1 U 40/07, GuT 2008, 31).
Grundsätzlich ist die Umlage von "Verwaltungskosten" in der Gewerberaummiete zulässig. Für die Umlegbarkeit von "Verwaltungskosten" bedarf es aber einer wirksamen, ausdrücklichen Vereinbarung der Parteien. Handelt es sich dabei – wie vorliegend – um eine Formularklausel des Vermieters, muss sich die Vereinbarung am Transparenzgebot des § 9 AGB-Gesetz (= § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) messen lassen. Wird in einer solchen Formularklausel in die Aufzählung der umlegbaren Betriebskosten einfach der Begriff "Verwaltungskosten" aufgenommen, ohne irgendwo im Vertrag zu definieren, was hierunter zu verstehen sei, so ist diese Klausel intransparent und damit unwirksam. Eine ausdrückliche oder entsprechender Heranziehung von § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV oder von § 27 WEG, wo Verwaltungskosten näher beschrieben werden, ist nicht zulässig (OLG Rostock, Urteil vom 10.04.2008 – 3 U 158/06).
Problem / Entscheidung
Generell genügt allein die Bezeichnung „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag nicht, um alle nicht ausdrücklich genannten möglichen weiteren Kosten wirksam auf den Mieter abzuwälzen. Der BGH verlangt für die „sonstigen Betriebskosten“ klare Regelungen, da der Mieter wissen soll, was auf ihn zukommt. Dies wurde zunächst zur Wohnraummiete entschieden (BGH, Urt. v. 7.4.2004 – VIIIZR 167/03, ZMR 2004, 430 = WuM 2004, 290), die Oberlandesgerichte scheinen dieser engen Auslegung nun auch für Gewerberaum zu folgen. Danach können nur solche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, die vorher im Einzelnen vereinbart waren (KG, Urt. v. 15.9.2005 – 8 U 6/05, GuT 2005, 259: „Der Senat schließt sich diesen Ausführungen, die ohne weiteres auch für die Gewerberaummiete Geltung beanspruchen, an“).
Zum Teil wird bei AGB-Nebenkostenklauseln sogar auf eine Verletzung des Transparenzgebotes bzw. auf überraschende Klauseln gem. § 305c BGB abgestellt. So ist nach einer weiteren Entscheidung des OLG Köln (Urt. v. 4.7.2006 – 22 U 40/06) die Umlage von Hausverwaltungskosten auf den Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen als Überraschungsklausel gemäß § 305c BGB unwirksam, wenn sie in ihrer konkreten Auswirkung von den Erwartungen des Mieters deutlich abweicht und dieser mit ihr vernünftigerweise nicht zu rechnen brauchte. Dies ist der Fall, wenn es sich um ungewöhnlich hohe Kosten handelt, die zudem im Mietvertrag nicht beziffert sind. Je höher die auf den Mieter zukommenden Kosten sind, umso wichtiger ist der deutliche Hinweis auf diese Kosten. Der Überraschungseffekt kann sich auch aus einer Kombination der „versteckten“ Erwähnung bei den „Sonstigen Kosten“ und einer ungewöhnlichen Höhe ergeben.
In der neuen Entscheidung vom 18.01.2008 hat das OLG Köln immerhin klargestellt, dass die Abrechnung von Hausverwaltungskosten in Ordnung ist, wenn der Vertrag den Begriff „kaufmännische und technische Hausverwaltung“ verwendet. Dies stellt dann keine überraschende Klausel dar. Allerdings ist dem nun aktuell das OLG Rostock mit dem o.g. Urteil entgegengetreten, wonach die Umlage von „Verwaltungskosten“ durch AGB zwar grundsätzlich zulässig, allerdings nicht ausreichend transparent sein soll, um dem Mieter die für ihn daraus resultierende Kostenbelastung zu verdeutlichen.
Selten waren sich Oberlandesgerichte so uneinig: während das OLG Rostock dem Vermieter die Verwaltungskosten für immer aus dem Vertrag streicht, sieht es das OLG Köln (1. Senat) genau umgekehrt und hält die Begriffe „Verwaltungskosten“ und „Kosten der Hausverwaltung“ für ausreichend transparent. Anders aber wieder der 22. Kölner Senat, wonach eine Verwaltungskosten-Klausel als Überraschungsklausel (§ 305c BGB) nicht Vertragsbestandteil wird, wenn der Mieter aus dem Vertrag nicht ersehen kann, wie hoch diese Kosten sind (Urt. v. 18.12.2007 – 22 U 67/07, IMR 2008, 158: Verwaltungskosten mit ca. 22.000,00 € netto fast doppelt so hoch wie die gesamten jährlichen Vorauszahlungen des Mieters für alle Betriebskosten). Der Überraschungseffekt kann sich auch aus einer Kombination der „versteckten“ Erwähnung bei den „Sonstigen Kosten“ und einer ungewöhnlichen Höhe ergeben.
Praxishinweise / Perspektive
Das letzte Wort in der Frage, welche Begriffe ausreichen, hat der BGH (Revision vom OLG Rostock zugelassen und eingelegt). Trotz der erfreulichen Klarstellung durch das OLG Köln ist Vermietern wegen der widersprüchlichen Rechtsprechung dringend zu empfehlen, nur absolut eindeutige Formulierungen zu verwenden. Für Bestandsverträge können sich erhebliche Rückforderungsansprüche ergeben, wenn ein Streit gerichtlich geklärt werden muss. Helfen kann eine ausdrückliche Kostenbegrenzung, bspw. 3% der Jahresmiete, die bei Neuverträgen immer vereinbart werden sollte. Bei Altverträgen kommt eine Vereinbarung per Nachtrag in Betracht. Wird dieser individuell ausgehandelt, löst sich die gesamte Problematik in Luft auf, da dann keine kritisierbaren AGB vorliegen.
Kloth – Neuhaus ist eine Spezialkanzlei für Immobilienrecht. Wir bearbeiten dieses Fachgebiete seit langem nachhaltig und engagiert. Unsere Kernkompetenzen lassen sich in zwei Maximen zusammenfassen: hohe Spezialisierung und wirtschaftliche Denkweise. Die Spezialisierung ermöglicht eine effiziente Bearbeitungsqualität und in vielen Bereichen eine Kostenoptimierung für unsere Mandanten. Wir beraten „rund um die Immobilie“. Unserer Auftraggeber sind insbesondere Unternehmen aus der Immobilien- und Bauwirtschaft: Vermieter mit größerem Bestand, Immobilienfonds, Banken, Versicherungen, Projektentwickler, Bauunternehmen, Bauträger, Architekten- und Ingenieurgesellschaften und Investoren. Im Wohnraummietrecht vertreten wir ausschließlich Vermieter. Unsere Aufträge beinhalten nicht nur Prozessführung und Beratung, sondern auch die Erstellung von Gutachten, Due Dilligence-Prüfungen sowie branchenspezifische Schulungen und Seminare in speziellen Bereichen des Immobilienrechts. Ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit in diesen Bereichen liegt im gewerblichen Mietrecht sowie den damit verzahnten Aufgabenkreisen. Nachgewiesene Kompetenz der Rechtsanwälte, etwa durch Fachanwaltstitel, Dozententätigkeit, Publikationen und regelmäßige Fortbildungen sowie eine vertrauensvolle, enge Zusammenarbeit mit unseren Mandanten gehören zu den Grundsätzen der Kanzlei. Wir vertreten unsere Mandanten im gesamten Bundesgebiet und pflegen ein bundesweites Netzwerk mit Kooperationspartnern, um die Probleme unserer Mandanten auch überregional jederzeit schnell und professionell zu lösen.
Quelle: RAe Kloth, Neuhaus, 10.07.2008
Recht: Vorsicht beim Schriftformerfordernis langfristiger Gewerbemietverträge

References: § 9
 § 307
 § 1
 § 27
 BGH 
 § 305
 § 305
 BGH