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Timestamp: 2018-09-25 12:07:20+00:00

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Achtung Vermieter! Haftungsfalle bei Mietverträgen über noch nicht errichtete Gebäude - Lexology
Beim Abschluss eines Mietvertrages über ein noch nicht errichtetes Gebäude droht dem Vermieter – gestützt durch die ständige Rechtsprechung des BGH – eine nicht zu unterschätzende Haftungsfalle. Die Gefährdungshaftung des § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB, wonach der Vermieter für einen bei Vertragsschluss vorhandenen Mangel im Sinne des § 536 BGB verschuldensunabhängig haftet, greift danach auch in jenen Fällen, welche als “Vermietung vom Reißbrett” oder als Sonderfall des “noch nicht errichteten Gebäudes” bekannt sind.
Unter diesen Fällen versteht man Konstellationen, in denen ein Mietvertrag über ein Gebäude geschlossen wird, bevor mit der Errichtung des Mietobjekts überhaupt begonnen wurde. Dies betrifft insbesondere die Vermietung von Immobilien, bei denen der Mieter in besonderem Maße an der Mitbestimmung der Gebäudeplanung und Ausgestaltung beteiligt ist. Ein typisches Beispiel stellt die Vermietung eines Hotels – zumeist an eine Hotelkette – dar, welches erst nach Abschluss des Mietvertrages entsprechend den Vorgaben des Mieters (und ggf. der jeweiligen Hotelkette) neu errichtet wird. Da insbesondere Hotels einer Marke sich stark ähneln und die Einrichtung, der Zuschnitt der Zimmer sowie die öffentlichen Bereiche identisch sein sollen, tritt in diesem Segment der scheinbare Sonderfall der “Vermietung vom Reißbrett” aus seiner Nischenstellung hervor und entpuppt sich vielmehr als Standardprozedere.
Einen umso wichtigeren und unter finanziellen Gesichtspunkten höchst relevanten Aspekt stellt damit die Frage dar, ob auch in diesen Fällen, in denen potentielle Sachmängel am Gebäude denknotwendig erst nach dessen Errichtung und damit erst nach Abschluss des Mietvertrages auftreten können, die (verschuldensunabhängige) Gefährdungshaftung des § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB einschlägig ist. Zwar heißt es im Gesetz, dass der jeweilige Mangel bei Vertragsschluss vorhanden sein muss. Nach der Rechtsprechung des BGH soll aber auch die eben geschilderte Konstellation des “noch nicht errichteten Gebäudes”, bei dem der Mangel bei Vertragsschluss rein faktisch noch nicht bestehen kann, weil das Gebäude noch nicht errichtet ist, mitumfasst sein. Den für den Eintritt der Gefährdungshaftung des Vermieters maßgeblichen Zeitpunkt stellt laut BGH in diesen Fällen die Überlassung bzw. Übergabe der Mietsache an den Mieter dar. Damit haftet der Vermieter gesetzlich verschuldensunabhängig für alle anfänglichen Mängel am Gebäude, obwohl diese rein zeitlich gesehen erst nach Vertragsschluss entstanden sind.
Erwerber kündigt Mietvertrag aufgrund Schriftformverstoßes *

References: BGH 
 § 536
 § 536
 § 536
 BGH 
 BGH