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Timestamp: 2020-02-20 07:14:21+00:00

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Modernisierungsankündigung: Folgen unzureichender Ankündigung
Modernisierungsankündigung und Folgen einer unzureichenden Ankündigung
LG Bremen, Az.: 2 S 283/18, Urteil vom 06.06.2019
In dem Rechtsstreit hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts Bremen auf die mündliche Verhandlung vom 16.05.2019 für R e c h t erkannt:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 29.11.2018 (Az. 6 C 353/18) teilweise abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 3.504,02 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB ab dem 26.08.2018 zu zahlen.
Im Übrigen werden die Berufung der Klägerin sowie die Berufung der Beklagten insgesamt zurückgewiesen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 5.121,26 EUR festgesetzt.
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer Mieterhöhung infolge durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen.
Zwischen den Parteien besteht seit dem 01.02.1987 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in dem Mehrparteienhaus L-Str. 2 B in Bremen (Anl. K1, Bl. 7 ff. der Akte).
Nach Durchführung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 27.04.2016 und vom 21.07.2016 mit, die Miete aufgrund der Modernisierung zum 01.07.2016 um monatlich 134,77 EUR zu erhöhen. Wegen der Einzelheiten der Mieterhöhungserklärungen wird auf Anlage K2 verwiesen (Bl. 19 ff. der Akte).
Dem widersprach die Klägerin nicht und zahlte auf Basis einer erteilten SEPA-Lastschrift ab dem 01.07.2016 vorbehaltlos die erhöhte Miete. Erst mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 16.08.2018 setzte sie sich gegen die Mieterhöhung zur Wehr und forderte die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 3.504,02 EUR bis zum 25.08.2018 (Anl. K4, Bl. 73 ff. der Akte).
Sie erhob schließlich Klage auf Feststellung, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung vom 27.04.2016 und vom 21.07.2016 keine erhöhte Miete in Höhe von 134,77 EUR zusteht, sowie auf Erstattung des bis zum 05.08.2018 gezahlten erhöhten Mietbetrags in Höhe von insgesamt 3.504,02 EUR nebst Zinsen (Bl. 2 der Akte).
Das Amtsgericht Bremen gab der Klage mit Urteil vom 29.11.2018 nur teilweise statt. Als begründet sah es das Feststellungsbegehren der Klägerin an. Die Beklagte könne aufgrund der Mieterhöhungserklärungen keine Zahlung einer um 134,77 EUR erhöhten Miete verlangen, weil die Mieterhöhungserklärungen formell unwirksam seien. Die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 231.466,12 EUR, darunter die Position “Wärmedämmung an den Außenwänden/ Fassadenarbeiten” mit einem Betrag in Höhe von 125.615,77 EUR, seien in der Mieterhöhungserklärung angegeben worden, ohne dass die Arbeiten nochmals nach Gewerken unterteilt worden seien. Die schlichte Nennung von Gesamtbeträgen könne von einem Mieter aber nicht auf seine Schlüssigkeit hin überprüft werden. Des Weiteren seien nicht hinreichend dargelegt worden, inwieweit durch die Modernisierungsmaßnahmen Heizenergie eingespart werde (S. 4 f. des angefochtenen Urteils).
Unbegründet sei dagegen die Klage auf Rückzahlung der seit Juli 2016 geleisteten erhöhten Miete in Höhe von insgesamt 3.504,02 EUR. Die Forderung sei verwirkt, weil die Klägerin vorbehaltlos über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren die erhöhte Miete an die Beklagte gezahlt habe (S. 6 f. des angefochtenen Urteils).
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die erstinstanzlichen Urteilsgründe verwiesen (Bl. 213 ff. der Akte).
Gegen dieses Urteil, welches der Klägerin am 06.12.2018 und der Beklagten am 17.12.2018 zugestellt worden ist, hat die Klägerin am 06.12.2018 (nach erfolgter Widereinsetzung mit Beschluss vom 20.03.2019) und die Beklagte am 10.12.2018 Berufung eingelegt. Die Berufungsbegründung der Klägerin datiert vom 11.01.2019, eingegangen am selben Tag, und die der Beklagten vom 28.01.2019, bei Gericht eingegangen am 01.02.2019.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass Amtsgericht habe zu Unrecht Verwirkung in Bezug auf den geltend gemachten Rückzahlungsanspruch angenommen. Es liege weder das erforderliche Zeit- noch das Umstandsmoment vor.
Die Klägerin beantragt, das Urteil des Amtsgericht Bremen vom 29.11.2018 hinsichtlich des Klagantrags zu 2. aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 3.504,02 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB aus jeweils 134,77 EUR seit dem 05.07. bis zum 05.12.2016, 05.01. bis zum 05.12.2017 und dem 05.01. bis zum 05.08.2018 zu zahlen; die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
1.das am 29.11.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bremen, Az. 6 C 353/18 abzuändern und die Klage abzuweisen, hilfsweise das angefochtene Urteil aufzuheben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückzuverweisen;
Die Beklagte ist der Ansicht, dass die streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärungen formell wirksam sind. In formeller Hinsicht reiche es für ihre Verständlichkeit und rechnerische Nachvollziehbarkeit aus, wenn die Kosten für eine Modernisierungsmaßnahme – etwa Anbringung einer Außenwanddämmung – in der Mieterhöhungserklärung unter Berücksichtigung der in Abzug zu bringenden Instandhaltungskosten insgesamt angegeben werden. Gemäß § 559b BGB sei es nicht erforderlich, die Kosten umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen nochmals nach einzelnen Gewerken (z.B. Maurerarbeiten, Malerarbeiten etc.) aufzuschlüsseln. Diese zeige auch ein Vergleich mit Modernisierungsmaßnahmen auf Grundlage einer Pauschalpreisvereinbarung mit einem Generalunternehmer, bei der eine weitere Aufteilung der Kosten gar nicht denkbar sei. Eine anderslautende Auffassung stehe im Widerspruch zur höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und der übrigen Instanzrechtsprechung. Insbesondere aus den jüngeren Entscheidungen des Bundesgerichtshofs ergebe sich, dass keine strengen und übertriebenen Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung gestellt werden dürften. Dies ergebe sich auch aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Abrechnung der Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung in der Betriebskostenabrechnung.
Des Weiteren habe die Beklagte in der Modernisierungsankündigung die alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten im Zusammenhang mit einzelnen Modernisierungsmaßnahmen sowie die in Abzug zu bringenden Instandhaltungskosten vollständig und nachvollziehbar angegeben.
Wegen der formell und inhaltlich wirksamen Mieterhöhungserklärung stehe der Klägerin der geltend gemachte Bereicherungsanspruch nicht zu. Jedenfalls sei die Mieterhöhungserklärung als Angebot einer Mieterhöhungsvereinbarung zu verstehen, welches die Klägerin durch die vorbehaltlose Zahlung der Miete angenommen habe. Der Rückzahlungsanspruch sei durch die vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete auch verwirkt.
Da die Klägerin professionell beraten sei, stehe dem Bereicherungsanspruch auch § 814 BGB entgegen. Sie können nicht geltend machen, keine Kenntnis von ihrer Nichtschuld gehabt zu haben. Hilfsweise beruft sich die Beklagte auf Entreicherung.
Für den Fall der Zurückweisung der Berufung beantragt die Beklagte die Zulassung der Revision. Die zur Entscheidung stehenden Rechtsfragen über die formelle Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB hätten grundsätzliche Bedeutung. Die Beklagte und die zum Konzernverbund gehörenden Vermietergesellschaften verfügten bundesweit über einen Wohnungsbestand von über 300.000 Wohneinheiten mit einer entsprechend großen Anzahl an Modernisierungsmaßnahmen. Allein wegen der Vielzahl der Fällen und der Höhe des Investitionsvolumens sei die Zulassung der Revision notwendig. Die Notwendigkeit ergebe sich zudem daraus, dass die zuständige Berufungskammer bereits in dem Rechtsstreit mit dem Aktenzeichen 2 S 159/18 zu den formellen Anforderungen an die Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB die Revision zugelassen habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze und das Sitzungsprotokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.05.2019 (Bl. 398 f. der Akte) Bezug genommen.
Die Berufungen beider Parteien sind zulässig, wohingegen nur die Berufung der Klägerin begründet ist und zur teilweisen Abänderung des erstinstanzlichen Urteils führt.
Zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, dass die Beklagte aus den Mieterhöhungserklärungen vom 27.04.2016 und vom 21.07.2016 keinen Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Miete in Höhe von monatlich 134,77 EUR herleiten kann. Die Mieterhöhungserklärungen entsprechen nicht den Anforderungen der § 559b BGB und sind damit formell unwirksam. Die angegebenen Gesamtkosten für die dort aufgeführten Modernisierungsarbeiten sind für die Klägerin nicht hinreichend verständlich.
1. Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandsetzung enthalten. Die Erklärung nach § 559b Abs. 1 BGB muss so ausgestaltet sein, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist. Hat der Vermieter mehrere Modernisierungsarbeiten gleichzeitig durchführen lassen, so muss er die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen. Mussten für eine oder mehrere Modernisierungsarbeiten verschiedene Gewerke ausgeführt werden, so muss innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nochmals nach Gewerken, z. B. Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Installationsarbeiten, Gerüst usw. untergliedert werden. Nicht ausreichend ist die bloße Angabe eines Gesamtbetrages (so bereits LG Bremen, Urteil vom 22. März 2018 – 2 S 124/17, WuM 2018, 365 ff.; LG Bremen, Urteil vom 08.08.2018 – 1 S 282/17; LG Berlin, Urteil vom 14. November 2000 – 64 S 265/00; LG Potsdam, Urteil vom 25. Mai 2000 – 11 S 190/99; LG Dresden, Urteil vom 14. Oktober 1997 – 15 S 0316/97; vgl. auch Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 559b Rn. 14 ff.; Schüller, in: BeckOK BGB, 47. Edition, Stand: 01.08.2018, § 559b Rn 11; Artz in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 559b Rn. 5; Heilmann in: Herberger/Martinek /Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 559b BGB, Rn. 5).
Diesen Anforderungen wird das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen nicht gerecht. Die an die Klägerin übersandte Übersicht “Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile” (Anl. K2, Bl. 21 / 30 der Akte) enthält zwar eine Aufteilung der verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen, jedoch keine weitere Aufschlüsselung der verschiedenen Gewerke. Dies wäre jedoch angesichts der umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten der Wohnhäuser L-Str. 2b, 2c und Osterdeich 63 in Bremen angezeigt gewesen, zumal sich die Maßnahmen ausweislich der Kostenaufstellung auf ein mehrere Hausnummern umfassendes Objekt beziehen. So werden allein für den Kostenpunkt “Wärmedämmung an den Außenwänden/ Fassadenarbeiten” Gesamtkosten in Höhe von 125.615,77 EUR (Mieterhöhungsschreiben vom 27.04.2016) bzw. 121.936,45 EUR (Mieterhöhungsschreiben vom 21.07.2016) genannt, ohne dass dabei differenziert wird z.B. nach Aufbau des Gerüstes, Abtragung des alten Putzes, Verkleidung mit Dämmmaterial etc.. Auf diese Weise wird es der Klägerin nicht ermöglicht, den Gesamtbetrag auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung zu prüfen, insbesondere im Hinblick auf etwaige unberechtigte Kosten, z.B. für die Instandhaltung des Gebäudes. Die bloße Nennung eines hohen Kostenbetrages ist für sie nutzlos. Damit ist entgegen des Verständnisses der Beklagten (Vgl. S. 3 des Schriftsatzes vom 18.04.2019, Bl. 395 der Akte) auch nicht gemeint, dass die Instandhaltungskosten (entgegen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs) im Einzelnen dargelegt und aufgeschlüsselt werden müssen. Der Mieter soll lediglich nachvollziehen können, ob sich in den Modernisierungskosten auch solche für die Instandhaltung verbergen.
Da die Beklagte die Berechnungen zur Trennung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ohnehin durchführen musste, wird von ihr insoweit auch kein unzumutbarer oder unmöglicher Aufwand verlangt. Schlichtweg falsch ist in diesem Zusammenhang der Vortrag der Beklagten, nur das Amtssowie Landgericht Bremen hätten entschieden, dass Untergewerke im Modernisierungserhöhungsschreiben aufgeführt werden müssten (S. 5 der Berufungsbegründung). Es wird exemplarisch auf die oben zitierten Urteile der Landgerichte Berlin, Potsdam und Dresden verwiesen.
Etwas anderes ergibt sich in diesem Zusammenhang auch nicht aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, speziell dem Urteil vom 17.12.2014 (Az. VIII ZR 88/13) oder den Beschlüssen vom 12.06.2018 und vom 25.09.2018 (Az. VIII ZR 121/17). Zutreffend ist zwar, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen sind (BGH, Beschluss vom 12. Juni 2018 – VIII ZR 121/17, Rn. 10; vgl. auch BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, Rn. 30). Dies darf aber nicht dahingehend verstanden werden, dass selbst die Angabe unschlüssiger Gesamtkosten für einzelne Modernisierungsmaßnahmen den allgemein geringen Anforderungen genügt. Auch der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen können muss (BGH, a.a.O.). Dies ist hier nicht der Fall.
Ferner ist die in der Berufungsbegründung diskutierte Frage, inwiefern der Begriff des “Gewerks” gesetzlich definiert, vom Gesetzestext konkret erwähnt oder von den Kommentatoren benutzt wird, im Ergebnis für den vom Vermieter zu fordernden Umfang der Darlegungen nicht maßgeblich (S. 5 der Berufungsbegründung). Entscheidend – und durch den Tatrichter zu prüfen – ist, ob sich die Erläuterungen des Vermieters aufgrund einer differenzierten (in Gewerke bzw. konkrete Arbeitsbereiche untergliederten) Darlegung der jeweils durchgeführten Arbeiten als hinreichend nachvollziehbar erweisen. Diesen Anforderungen wird die streitgegenständliche Mieterhöhungserklärung nicht gerecht.
Unabhängig davon war hier eine Aufschlüsselung der Arbeiten nach Gewerken bereits deshalb erforderlich, weil sich die Beklagte in der “Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile” zur Erläuterung des angewandten Umlageschlüssels selbst auf den Begriff der “Gesamtgewerke” bezogen hat. Eine Nachprüfbarkeit der in der Erläuterung des Schlüssels aufgestellten Behauptung, die Gesamtgewerke seien “für alle Wohnungen gleichermaßen” zutreffend, ist nur gegeben, wenn die Erklärung der jeweiligen Gewerke auch aufgeschlüsselt darlegt wird.
Dass von einer Aufschlüsselung der Kosten nach Gewerken verzichtet werden kann, ergibt sich auch nicht daraus, dass das Landgericht Berlin mit Urteil vom 05.12.2008 zum Aktenzeichen 63 S 149/08 ein Recht des Mieters auf eine entsprechende Darlegung im Falle einer Pauschalpreisvereinbarung bei einem Generalunternehmer verneint hat. Denn ein solcher Fall liegt hier nicht vor, so dass es auch keiner Entscheidung bedarf, ob die hiesige Kammer die dort entschiedene Rechtsfrage ebenso beurteilt hätte.
Schließlich kann sich die Beklagte auch nicht auf die auf S. 2 des Schriftsatzes vom 08.03.2019 zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Aufschlüsselung der Betriebskostenposition “Versicherung” berufen. Danach soll die Pflicht des Vermieters zur Spezifizierung der angerechneten Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung nicht überspannt werden, da es sich dabei um eng zusammenhängende Kosten handelt (BGH, Urteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 346/08, Rn. 7). Die Rechtsprechung ist jedenfalls auf – wie hier – umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen mit zahlreichen Einzelgewerken nicht übertragbar. Wie bereits dargelegt bedarf es zur Überprüfung der Schlüssigkeit und Berechtigung solcher Maßnahmen, insbesondere wegen des beträchtlichen Umfangs, einer Aufschlüsselung der einzelnen Gewerke (vgl. oben). Bei der in Bezug genommen Entscheidung des Bundesgerichtshofs geht es dagegen nur um zwei zusammengefasste und – jedenfalls im Verhältnis zu den streitgegenständlichen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen – geringe Kostenpositionen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung, die von einem durchschnittlichen Mieter auch ohne zusätzliche Erläuterung zumindest überschlägig erfasst werden können.
2. Unbeachtlich sind die Ausführungen in der Berufungsbegründung zu den Anforderungen an die Erläuterung der Mieterhöhung entsprechend der §§ 559, 559a BGB (vgl. S. 8 ff. der Berufungsbegründung). Die Frage, ob in dem streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen die Darstellung von Wärmedurchgangskoeffizienten ordnungsgemäß ist, muss aufgrund des unter Ziff. I. 1. festgestellten formellen Fehlers nicht mehr entschieden werden (so auch LG Bremen, Urteil vom 08.08.2018 – 1 S 282/17).
Aus demselben Grund bedarf es auch keiner Entscheidung darüber, ob die Beklagte die von den behaupteten Modernisierungskosten in Abzug gebrachten Instandsetzungskosten für sich genommen hinreichend dargelegt und erläutert hat (vgl. S. 6 ff. Berufungsbegründung).
3. Die Parteien haben sich unabhängig davon auch nicht vertraglich auf die streitige Erhöhung der Grundmiete geeinigt, etwa in Form einer konkludenten Vertragsanpassung. Die Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB ist eine einseitige Mieterhöhungserklärung, die aus der Sicht des objektiven Empfängers (hier: der Klägerin) nicht zugleich ein Vertragsangebot enthält. Der Mieter soll gerade nicht wählen können, ob er die Vertragsänderung will oder nicht, der Vermieter will erkennbar von seinem einseitigen Erhöhungsrecht Gebrauch machen (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 71). So liegt der Fall auch hier. Die Beklagte kann in diesem Zusammenhang nicht auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 30. Januar 2018 zum Aktenzeichen VIII ZB 74/16 verweisen. Soweit der Bundesgerichtshof dort entschieden hat, dass die dreimalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete eine konkludente Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen darstellen kann, so ist die Entscheidung gleichwohl nicht auf den vorliegenden Sachverhalt übertragbar. Der zitierten Entscheidung lag ein Mieterhöhungsverlangen gemäß §§ 558 ff. BGB zugrunde, welche – anders als die nach §§ 559 ff. BGB – die Zustimmung des Mieters erfordert.
Weitere Mietzahlungen stellen ebenfalls kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar. Dies würde voraussetzen, dass die Parteien mit der Zahlung das Schuldverhältnis ganz oder teilweise dem Streit entziehen wollten und sich einigen wollten (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, a.a.O.). Dies ist hier nicht ersichtlich, auch nicht wegen der Zahlung der erhöhten Miete ab Mai 2016. Hierzu wird auf die weiteren Ausführungen unter Ziff. II. 1. zu der Einwendung nach § 814 BGB verwiesen.
Die Berufung der Klägerin ist dagegen begründet.
Der Klägerin steht aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 3.504,02 EUR zu. Wegen der formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hat die Beklagte in der Zeit vom 05.07.2016 bis zum 05.08.2018 ohne Rechtsgrund den streitigen Erhöhungsbetrag in Höhe von monatlich 134,77 EUR geleistet.
1. Die Kammer teilt zunächst die Ansicht des Amtsgerichts, dass diesem Ergebnis nicht § 814 BGB entgegensteht, unabhängig davon, ob die Klägerin bei jeder einzelnen Leistung bzw. Mietzahlung eine Rückforderung vorbehalten hat. Ein Kondiktionsanspruch ist gemäß § 814 BGB ausgeschlossen, wenn der Leistende die zurückzufordernde Leistung in Kenntnis der Nichtschuld erbracht hat. Erforderlich ist die positive Kenntnis des Leistenden zum Zeitpunkt seiner Leistung, dass er zu dieser Leistung nicht verpflichtet ist (Martinek in: Herberger/ Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 814 BGB, Rn. 10, 18 m.w.N.). Von einer solchen Kenntnis kann hier nicht ausgegangen werden, bzw. es wurde seitens der Beklagten nicht substantiiert vorgetragen, auf welcher Grundlage die Klägerin gewusst haben soll, dass die Mieterhöhungsverlangen vom 27.04.2016 und vom 21.07.2016 unwirksam sind. Anders als bei bestimmten Mängeln an der Mietsache musste sich ihr als juristische Laiin die Unwirksamkeit auch nicht aufdrängen. Jedenfalls sind bloße Zweifel am Bestehen der Nichtschuld nicht ausreichend (BGH, Urt. v. 25.01.1973 – II ZR 90/71).
Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Klägerin durch ihre Prozessbevollmächtigen rechtlich beraten wurde. Es ist nicht ersichtlich, ab wann dies der Fall gewesen ist und warum sich daraus die von § 814 BGB geforderte positive Kenntnis ergeben soll.
2. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist der Anspruch der Klägerin aber nicht verwirkt (vgl. S. 6 f. des angefochtenen Urteils). Das Amtsgericht hat eine Verwirkung des Rückzahlungsanspruchs angenommen, weil die Klägerin über ca. zwei Jahre vorbehaltslos die erhöhte Miete gezahlt hat, bzw. diese auf Grundlage des erteilten SEPA-Mandats hat einziehen lassen. Bei einer Mietzinsanpassung nach §§ 558, 558a, 558b BGB sei dies als konkludente Zustimmung zu werten. Dieser Ansicht schließt sich die Kammer nicht an, da es an dem erforderlichen Umstandsmoment fehlt.
Voraussetzung für das Vorliegen eines solchen Umstandsmoments ist, dass der Verpflichtete (hier: die Beklagte) aus dem Verhalten des Berechtigten (hier: der Klägerin) bei objektiver Betrachtung, d.h. nach dem objektiven Erkenntnishorizont des Berechtigten, den Schluss ziehen durfte, dieser werde seine Rechte nicht mehr geltend machen. Hieran sind strenge Anforderungen zu stellen. Der Verpflichtete muss sich aufgrund seines Vertrauens auf die Nichtdurchsetzung des Rechts in schutzwürdiger Weise “eingerichtet” haben, so dass ihm eine Leistung nicht mehr zumutbar ist (Pfeiffer in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/ Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 242 BGB, Rn. 108, 110).
Einziger Anhaltspunkt dafür, dass die Klägerin ihre Rechte nicht mehr geltend machen würde, könnte nur die unwidersprochene Einziehung der monatlichen Miete mittels SEPA-Lastschriftmandat durch die Beklagte über einen Zeitraum von ca. zwei Jahren sein. Dies führt aber nicht dazu, dass die Beklagte diesen Zustand als endgültig betrachten durfte. Sie ist insofern nicht schutzwürdig. Denn anders als bei offensichtlichen Mängeln der Mietsache (z.B. funktionslose Heizung) kann von einem rechtlichen Laien nicht ohne weiteres erwartet werden, dass er die formelle, oder materielle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens beurteilen und im Falle der Unwirksamkeit unmittelbar damit im Zusammenhang stehende Rechte geltend machen kann. Die Klägerin durfte vielmehr darauf vertrauen, dass die Beklagte als großes Wohnungsbauunternehmen den rechtlichen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen zuverlässig nachkommen würde. Dementsprechend kann ihr auch wegen der Zahlung der erhöhten Miete nicht per se eine Kenntnis von der Nichtschuld i.S. des § 814 BGB unterstellt werden. Es ist demzufolge davon auszugehen, dass der Mieter bzw. die Klägerin den SPEA-Abbuchungen aus Unkenntnis von der wahren Rechtslage nicht widersprochen hat. Vor diesem Hintergrund kann es ihr nicht unter Berufung auf das Institut der Verwirkung untersagt werden, ihre entstandenen Ansprüche in unverjährter Zeit geltend zu machen.
Es ist ebenfalls nicht ersichtlich, dass sich die Beklagte hier auf die Nichtdurchsetzung der klägerischen Rechte in irgendeiner Art und Weise eingerichtet hat und warum ihr die Erfüllung solcher Ansprüche nicht mehr zumutbar sein sollte. Im Gegenteil, wegen der zahlreichen und gerichtsbekannten Parallelstreitigkeiten konnte die Beklagte nicht davon ausgehen, dass betroffene Mieter die Erhöhung grundsätzlich akzeptieren würden (unabhängig davon, ob sie zunächst Mieten nur unter Vorbehalt gezahlt haben oder nicht). Sie musste sich auf entsprechende Rückforderungen einstellen.
3. Schließlich kann sich die Beklagte auch nicht auf den Einwand der Bereicherung gemäß § 818 Abs. 3 BGB berufen. Soweit die Beklagte vorträgt, ihr sei ein Vermögensnachteil dadurch entstanden, dass sie im Vertrauen auf den Rechtsbestand der Mietzahlung wirksame Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB im Sinne der ortsüblichen Vergleichsmiete unterlassen habe, greift dies nicht durch. Sie kann das Risiko, das sich aus der möglichen Rechtsunwirksamkeit der streitgegenständlichen Mieterhöhung ergab, nicht über § 818 Abs. 3 BGB auf die Klägerin abwälzen. Unterlässt die Beklagte im Vertrauen auf die Wirksamkeit der von ihr erklärten Mieterhöhungen weitere wirksame Mieterhöhungserklärungen, so entfällt mithin nicht ihre Bereicherung i.S. des § 818 Abs. 3 BGB. Wie die vorhergehenden Ausführungen gezeigt haben, war ein schützenswertes Vertrauen der Beklagten ohnehin nicht gegeben.
4. Der geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Der Anspruch besteht indes erst ab dem 26.08.2018, weil die Klägerin einen Rückzahlungsanspruch vorher nicht geltend gemacht bzw. eine entsprechende Zahlung nicht angemahnt hat.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.
Die Entscheidung über den Streitwert folgt aus § 41 Abs. 5 Var. 3 GKG und § 3 ZPO.
Die Sache hat insbesondere keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), im Besonderen wegen der Frage nach den gesetzlichen Anforderungen an eine formell wirksame Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB. Dies ist allgemein nur dann der Fall, wenn die Sache entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfragen aufwirft, die sich über den Einzelfall hinaus in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen können und deshalb für die Allgemeinheit von besonderer Bedeutung sind, oder wenn andere (tatsächliche oder wirtschaftliche) Auswirkungen des Rechtsstreits auf die Allgemeinheit deren Interessen in besonderem Maße berühren (Kessal-Wulf in: BeckOK ZPO, Vorwerk/Wolf, 29. Edition, Stand: 01.07.2018, § 543, Rn. 19 m.w.N.; Krüger in: Münchener Kommentar zur ZPO, 5. Auflage 2016, § 543 Rn. 7). Hier fehlt es an der Klärungsbedürftigkeit, da weder in der Literatur oder der Rechtsprechung eine andere als die hier vertretene Auffassung dazu vertreten wird, ob eine formell wirksame Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b BGB infolge umfangreicher Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten nicht nur die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen darstellen, sondern nochmals nach den einzelnen Gewerke differenzieren muss. Etwas anders folgt auch nicht aus den vorgelegten Entscheidungen des Landgerichts Köln vom 02.10.2014 zum Aktenzeichen 10 S 129/13 (Anl. B 12) sowie des Amtsgerichts Eschweiler vom 13.06.2013 zum Aktenzeichen 21 C 41/13 (Anl. B 15). Beide Gerichte haben zwar inhaltlich ähnlich gestaltete Mieterhöhungsverlangen als formell wirksam bewertet; allerdings haben sich diese Gerichte mit der Frage, ob eine weitere Differenzierung der Modernisierungsmaßnahmen nach Gewerken erforderlich ist, gar nicht auseinandergesetzt.
Schließlich trägt die Beklagte unter Verweis auf ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 04.07.1994 zum Aktenzeichen 66 S 38/94 vor, die Kammer würde jedenfalls von der dortigen Rechtsprechung abweichen, weil danach nur nach einzelnen Maßnahmen (nicht aber Gewerken) zu differenzieren sei. Auch hiermit kann sie nicht gehört werden. Mit der Frage zur Aufschlüsselung von (umfangreichen) Modernisierungskosten nach Gewerken hat sich das Landgericht Berlin in diesem Urteil nicht befasst. Betrachtet man zudem die dort gegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Einbau einer Klingel- und Sprechanlage), so handelt es sich nicht um solch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen wie im vorliegenden Fall. Eine Vergleichbarkeit scheidet offensichtlich aus. Darüber hinaus weist die Kammer nochmals auf das bereits zitierte Urteil des Landgerichts Berlin vom 14.11.2000 zum Az. 64 S 265/00 und die dortige Ansicht zur erforderlichen Aufschlüsselung der Modernisierungskosten nach Gewerken hin.
Entgegen der Ansicht der Beklagten steht der Entscheidung der Kammer auch nicht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entgegen, so dass bereits aus diesem Grund eine Zulassung der Revision erforderlich wäre. Hierzu wird auf die Ausführungen unter Ziff. II. 1. verwiesen. Im Übrigen hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich erklärt, dass der rechtliche Rahmen in der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats hinsichtlich der Frage, ob der Vermieter im jeweiligen Einzelfall den Grund der Mieterhöhung gemäß § 559b BGB in formeller Hinsicht ausreichend dargelegt hat, bereits abgesteckt ist und in erster Linie der tatrichterlichen Würdigung obliegt (BGH, Beschluss vom 12. Juni 2018 – VIII ZR 121/17,Rn. 11; so ausdrücklich auch Beyer, jurisPR-MietR 7/2019 Anm. 1). Bereits vor dem Hintergrund dieser Entscheidung verbietet sich eine Zulassung der Revision.
Dem steht weiter nicht entgegen, dass die hiesige Kammer in dem Rechtsstreit mit dem Aktenzeichen 2 S 159/18 die Revision zugelassen hat. Dies war erforderlich, weil die 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen hinsichtlich der dort streitigen Frage im Zusammenhang mit der formellen Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB eine andere Auffassung vertreten hat als die hiesige Zivilkammer. Hier verhält es sich anders, weil hinsichtlich der hier zu entscheidenden Rechtsfrage, ob im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 559b Abs. 1 BGB nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Kosten nach den einzelnen Gewerken aufzuschlüsseln sind, Einigkeit zwischen der 1. und der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bremen besteht (vgl. LG Bremen, Urteil vom 08.08.2018 – 1 S 282/17).
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der im Beschluss vom 22.01.2019 dargelegten Ansicht der 1. Zivilkammer zum Az. 1 S 162/18 für die hier streitige Frage, da die 1. Zivilkammer die formellen Anforderungen einer Modernisierungsankündigung mit denen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB vergleicht, nicht aber mit denen nach § 559b Abs. 1 BGB. Hierzu verhält sich der Beschluss der 1. Zivilkammer nicht. § 559b Abs. 1 BGB stellt in S. 2 andere Anforderungen an die Darlegung der mit der Modernisierung einhergehenden Kosten, insbesondere deren Erläuterung. Eine vereinfachte Begründung entsprechend § 558a Abs. 2 BGB durch eine Bezugnahme (z.B. auf den Mietspiegel etc.) ist in § 559b Abs. 1 BGB nicht vorgesehen.
Die Beklagte kann sich schließlich nicht darauf berufen, dass eine grundsätzliche Bedeutung der vorliegenden Rechtsfragen bereits deswegen anzunehmen sei, weil sie und die zum Konzernverbund gehörenden Vermietergesellschaften bundesweit über einen Wohnungsbestand von über 300.000 Wohneinheiten mit einer entsprechend großen Anzahl an Modernisierungsmaßnahmen verfügten. Aus diesem Umstand folgt lediglich, dass die hier behandelten Rechtsfragen eine Vielzahl von Fällen betreffen, aber gerade nicht, dass diese klärungsbedürftig sind. Andernfalls wäre es einem großen Wohnungsbauunternehmen allein wegen seines großen Wohnungsbestandes stets möglich, für ihn nachteilige Entscheidungen in der Revisionsinstanz überprüfen zu lassen, wohingegen diese Möglichkeit einem Vermieter von wenigen oder nur einer Wohnung nicht zur Verfügung stehen würde. Dies würde zu einer unangemessenen Ungleichbehandlung führen.
Eine grundsätzliche Bedeutung dieser Rechtsfrage muss damit insgesamt verneint werden.
Im Ergebnis folgt aus der fortstehenden Erwägungen, dass auch eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht in Betracht kommt. Insbesondere kann keine uneinheitliche Rechtsprechung festgestellt werden.
Verlust des Minderungsrechts bei vorbehaltloser und ungekürzter Mietzinszahlung Wohnungsrenovierung – Wann ist sie umfassend renoviert?

References: § 559
 § 814
 § 559
 § 555
 § 559
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 § 559
 § 559
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 § 559
 § 814
 § 812
 § 814
 § 814
 § 814
 § 814
 § 242
 § 814
 § 818
 § 558
 § 818
 § 818
 § 708
 § 41
 § 3
 § 543
 § 543
 § 559
 § 559
 § 555
 § 559
 § 558
 § 559
 § 559
 § 558
 § 559
 § 543