Source: https://www.praworolne.info/ograniczenia-w-sprzedazy-nieruchomosci-rolnych-374-material.html
Timestamp: 2019-07-22 03:47:17+00:00

Document:
W pierwszej kolejności należy wskazać, że prawo własności, jako najszersze władztwo nad rzeczą, może być jednak ograniczone przepisami ustawowymi.
Artykuł 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. (t.j. Dz. U. 2017 poz. 459; zwanej dalej także „K.c.”) stanowi:
„Art. 140. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”
Jedną z ustaw, która w sposób drastyczny ogranicza prawo własności nieruchomości, a w szczególności prawo do rozporządzana nią, jest ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 2196 ze zm.; zwana dalej „u.k.u.r.”). Ustawę tę stosuje się do nieruchomości rolnych (gospodarstw rolnych – art. 4a u.k.u.r.), z wyjątkiem (art. 1a u.k.u.r.):
a) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2016 r., poz. 1491 i 2260 oraz z 2017 r., poz. 624 i 1566),
W związku z powyższym, w Pana sytuacji ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego będzie miała zastosowanie, gdyż powierzchnia nieruchomości przekracza 0,3 ha (art. 2a pkt 1 lit. b u.k.u.r. a contrario).
Z tego powodu należy w dalszej kolejności przedstawić warunki, jakie należy spełnić, żeby można było nabyć taką nieruchomość. I tak, art. 2a u.k.u.r. stanowi:
W przedstawionym przez Pana stanie faktycznym trudno będzie spełnić przesłanki uprawniające do nabycia takiej nieruchomości rolnej.
Zasadniczo bowiem nabywcą nieruchomości może być tylko rolnik indywidualny, przez którego rozumie się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo (art. 6 ust. 1 u.k.u.r.).
Wyjątki od powyższej zasady wprowadza art. 2a ust. 3 i 4 u.k.u.r. Wydaje się jednak, że w Państwa sytuacji nie będą one miały również zastosowania. Mianowicie, nie trzeba być rolnikiem indywidualnym, jeżeli nabycie miałoby miejsce przez osobę bliską zbywcy, w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego albo na podstawie art. 151 (przekroczenie granic przy wznoszeniu budynku) lub art. 231 Kodeksu cywilnego (budynek wzniesiony na cudzym gruncie) (art. 2a ust. 3 u.k.u.r.).
Drugim wyjątkiem jest art. 2a ust. 4 u.k.u.r. Wówczas albo zbywca, albo nabywca może zwrócić się o wydanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej na rzecz osób niespełniających ogólnych warunków. Spełnienie jednak przesłanek z art. 2a ust. 4 u.k.u.r. będzie także w Pana przypadku bardzo trudne.
Gdyby z wnioskiem o wyrażenie zgody zwrócił się zbywca, to musiałby on wykazać, że:
„a) nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w art. 2a ust. 1 i 3 u.k.u.r.,
c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych; (…).”
Natomiast, gdyby z wnioskiem chciał się Pan zwrócić, to trzeba byłoby wykazać, że zamierza Pan utworzyć gospodarstwo rodzinne oraz:
posiada Pan kwalifikacje rolnicze albo jest Pan osobą której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz. U. z 2017 r. poz. 1856) albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz. U. z 2017 r. poz. 562, 624, 892, 935 i 1475), a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,
daje Pan rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
zobowiąże się Pan do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.
Podsumowując, jeżeli nie spełnią Państwo powyższych warunków, to nie będą mogli nabyć nieruchomości rolnej przekraczającej 0,3 ha. Na marginesie tylko dodam, że gdyby nawet doszło do nabycia takiej nieruchomości, to zgodnie z art. 2b u.k.u.r. późniejsza jej sprzedaż byłaby istotnie ograniczona. Przepis ten przewiduje bowiem, że:

References: art. 4
 art. 2
 art. 2
 art. 151
 art. 231
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 5
 art. 3
 art. 2