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Timestamp: 2019-11-20 00:01:23+00:00

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Lo que la ley regula: Derechos de tanteo y retracto y su aplicación en los arrendamientos urbanos
El derecho de tanteo, como derecho de adquisición preferente, se encuentra en íntima relación con el retracto o el derecho a favor de una persona de anular y resolver una venta o enajenación hecha a un tercero, configurándose como las dos caras de la misma moneda.
El tanteo es un derecho reconocido legal o convencionalmente a favor de una persona para adquirir con preferencia a terceros, por un mismo precio, un bien cuya enajenación a título lucrativo se pretende.
El retracto es un derecho reconocido legal o convencionalmente a favor de una persona que le faculta para anular o resolver una venta o enajenación hecha a un tercero.
El tanteo se ejerce con anterioridad a la transmisión, es el derecho que tiene una persona para ser puesto en conocimiento de la intención de transmitir un bien o derecho a un tercero, para que durante un plazo señalado pueda adquirir dicho bien por el mismo precio por el que la enajenación se pretende. Por el contrario, el retracto es la posibilidad a favor de esa misma persona para dejar sin efecto la enajenación ya consumada, es decir, el retracto se ejerce a posteriori, cuando la transmisión ya se ha efectuado.
En cualquier caso, y por su propia naturaleza, ambos derechos son excluyentes, ejercido el tanteo no puede ejercerse el retracto, y viceversa; hacer uso del derecho de retracto implica que no se ejerció en tiempo y forma el tanteo.
El derecho de tanteo, al igual que el retracto, puede ser legal, esto es, establecido por una disposición legal, o convencional, es decir, derivado de un acuerdo entre las partes.
En nuestro ordenamiento se reconoce el derecho de tanteo, entre otros, a favor del arrendatario o inquilino en los casos de venta del inmueble arrendado (art. 25 de la Ley de Arrendamiento Urbanos); a favor del titular del dominio directo y útil cuando uno de ellos pretenda la enajenación de la finca enfitéutica (art. 1.636 del Código Civil); a favor del Estado en la transmisión de bienes culturales entre particulares o de bienes pertenecientes al patrimonio histórico artístico español en subasta pública (art. 38 de la Ley del Patrimonio Histórico Español); a favor de los copropietarios de buques en el condominio naval (art. 155 de la Ley de Navegación Marítima); a favor de los socios en las transmisiones de participaciones de sociedades de responsabilidad limitada (art. 107 de la Ley de Sociedades de Capital), etc.
En la propia definición del artículo 1.521 del Código Civil, el retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Se configura pues el retracto legal como una facultad de libre ejercicio por las personas a quienes la ley les concede tan especial derecho, que deberá ejercitarse en los plazos y condiciones establecidos, y que se establece en plazos muy cortos. Por ejemplo, el artículo 1.524 del Código Civil sólo concede nueve días desde la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. Este plazo es de caducidad. El retrayente, es decir, quien hace efectivo su derecho de retracto, deberá reembolsar al adquirente cuya venta se resuelve las cantidades correspondientes al precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida (artículo 1.518 del Código Civil).
Ejemplos de retracto legal concedidos por el ordenamiento son:
1.º El retracto de comuneros. El copropietario de una cosa común podrá ejercer este derecho en el supuesto de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos, prorrateándose según sus cuotas cuando varios comuneros estén interesados en el retracto (artículo 1.522 Código Civil).
2.º El retracto de colindantes. Los propietarios de fincas rústicas colindantes a otra de cabida menor a una hectárea, podrán ejercer el derecho de retracto cuando se pretenda la enajenación o dación en pago a un tercero (artículo 1.523 Código Civil).
3.º El retracto de coherederos. Cuando alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, los demás coherederos podrán, en el plazo de un mes, subrogarse en lugar del comprador reembolsando el precio de la compra (artículo 1.067 Código Civil).
4.º El retracto de créditos litigiosos, a favor del deudor para el supuesto de que el acreedor transmita su crédito a un tercero (art. 1.535 Código Civil).
5.º El retracto enfitéutico, a favor tanto del titular del dominio útil como del dominio directo (art. 1.636 Código Civil).
6.º El retracto a favor de inquilinos y arrendatarios (art. 25 Ley Arrendamiento Urbanos).
Sin lugar a dudas, dejando aparte el derecho de adquisición preferente de participaciones mercantiles, uno de los campos donde mayor importancia tiene el derecho de tanteo y retracto es en el de los arrendamiento urbanos, tal y como se regula en el artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario o inquilino tiene derecho de adquisición preferente sobre la misma, derecho que podrá ejercitar en el plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. En la práctica esto supone que el propietario de la vivienda arrendada debe comunicar al inquilino la intención de poner la vivienda a la venta por un precio, por ejemplo de 200.000 euros y el arrendatario por su parte tiene un mes para comprar esa vivienda por el precio indicado.
Pero puede suceder que el arrendador incumpla esa obligación de comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda arrendada. En ese caso entra en juego el derecho de retracto. Tal y como se indica en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), podrá el arrendatario ejercer el derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.
En estos supuestos el arrendatario tiene también un plazo de 9 días naturales para ejercitar su derecho a subrogarse en la posición del nuevo adquirente previo pago del precio y demás gastos. Este derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
Antes de la Ley 4/2013, de 4 de junio, era válido el pacto por el cual el arrendatario renunciase a su derecho de tanteo y retracto siempre que el contrato fuese de una duración pactada superior a cinco años. Actualmente, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, sin importar la duración del contrato, si bien en estos casos el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Publicado por Carmen Anciano Pardo en 11:55
Etiquetas: arrendamientos urbanos, compraventa, Derecho civil, vivienda
Anónimo 20 de mayo de 2016, 19:58
Buenasa tardes,
Muy buena información. Tengo una duda ¿se puede ejercer el derecho de retracto si recibi la notificación de la venta hace un mes pero todavia el fondo que la compró no la ha inscrito en el registro?
Carmen Anciano Pardo 21 de mayo de 2016, 10:11
El problema del derecho de retracto es su corto plazo para ejercitarlo, que es de nueve días y el derecho caduca en treinta días. En principio, si todavía no está la vivienda inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del nuevo propietario, igual existe alguna posibilidad, pero es difícil. Te deseo mucha suerte.
Anónimo 3 de junio de 2016, 11:51
Tras ejercer el derecho de retracto y formalizar la nueva titularidad ¿existe algún plazo mínimo para vender el inmueble? ¿En qué Ley y Artículo se regula esta situación?
Carmen Anciano Pardo 3 de junio de 2016, 13:17
Que yo sepa no existe ninguna limitación legal para transmitir el inmueble adquirido por derecho de retracto. Supongo que la ley no regula un plazo en ese sentido porque se entiende que quien adquiere el inmueble por retracto es que está verdaderamente interesado en adquirir y mantener su propiedad. El espíritu de este derecho de tanteo y retracto es que el inquilino de la casa tenga un derecho de adquisición preferente frente a un tercero y que sea él quien se haga con la vivienda frente a otro comprador. Una vez adquirido, ya sea mediante tanteo o mediante retracto, el adquirente tiene el pleno dominio y está facultado para una nueva enajenación.
Anónimo 22 de junio de 2016, 21:32
Estoy interesada en comprar una vivienda arrendada.
Mi pregunta es sobre la notificación fehaciente mediante Buró fax o notificación notarial.
¿Es necesario que el arrendatario recoja la notificación?
¿Y si no la quiere recoger o está en paradero desconocido?
¿A partir de cuando cuentan los plazos?
Carmen Anciano Pardo 22 de junio de 2016, 22:47
La Ley de Arrendamientos Urbanos no detalla todas las cuestiones que planteas, por lo que no puedo facilitarte una respuesta concluyente. El artículo 25 de la LAU indica que en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
Por tanto, como ves, la ley no entra a regular si ha de ser la notificación efectuada por burofax, por notificación notarial u otro medio, simplemente indica que debe ser notificación “fehaciente”. En cuanto a la obligación o necesidad de que el arrendatario recoja la notificación como puedes observar la ley no indica nada al respecto, pero te diré que, por ejemplo, un burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente, es decir, prueban ya la renuncia del destinatario a ser notificado.
Anónimo 27 de junio de 2016, 11:17
Tengo un finca que linda con una finca rustica y que sospecho que se quiere vender a un tercero. ¿ Como me uedo enterar si se produce ese cambio de titular?. La nota silple me informa del titular solamente.
Carmen Anciano Pardo 27 de junio de 2016, 11:48
Tal y como indicas en el Registro de la Propiedad sólo existe información sobre el actual propietario por lo que hasta que no se produzca la transmisión y se inscriba la escritura de compraventa no se efectuará el cambio de titularidad.
No se me ocurre de qué forma podrías acceder a esa información que no sea preguntando al propietario actual. Lógicamente estamos hablando de negociaciones previas que se están llevando a cabo o sobre las que no van a informar a los vecinos de las fincas colindantes. Cuestión distinta a un derecho de tanteo o adquisición preferente es el retracto de colindantes, que supongo que será a lo que te refieres. En ese caso el retracto se ejerce después de haberse llevado a cabo la compraventa.
Buenos días: ¿Crees que cabe retracto arrendaticio sobre una nave arrendada que se transmitió como un elemento más en la venta unitaria del patrimonio de una mercantil concursada? En otras palabras, una empresa compra, en base al auto que aprueba el plan de liquidación de la administración concursal, todo el patrimonio de la concursada. Dentro de ese patrimonio había varios inmuebles, uno de ellos con un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda vigente. ¿Puede el arrendatario ejercer el derecho de adquisición preferente?
Carmen Anciano Pardo 28 de junio de 2016, 12:40
No estoy segura de dar una respuesta afirmativa. Dado que se trata de la venta llevada a cabo en un procedimiento concursal tiene preferencia esta normativa y si como dices la venta se llevó de forma unitaria sobre varios elementos patrimoniales... Ya te digo que no me atrevo a pronunciarme. Yo acudiría al administrador concursal o al propio juzgado para solicitar información al respecto.
Anónimo 23 de julio de 2016, 13:41
No he entendido bien el plazo del derecho de retracto. Son 9 o 30 días? Si no se ha consignado el dinero en 9 días, caduca?
Por otra parte, a la hora de consignar el precio y los gastos, cómo se tiene en cuenta la fiscalidad? Se generan impuestos mucho tiempo despues de la venta (AJD por ejemplo) ya que el valor puede variar si se produce la inevitable revisión de hacienda por escriturar por debajo del valor catastral multiplicado por el coeficiente de rigor. Se pueden trasladar estas "complementarias" al que ejerce el retracto?
Carmen Anciano Pardo 23 de julio de 2016, 14:30
Agradezco la confianza depositada pero el propósito de este blog es simplemente divulgativo y no facilitar asesoramiento personalizado que, desde luego, debe ser proporcionado por un profesional que conozca todos los detalles del asunto planteado.
La Ley de Arrendamientos Urbanos marca como plazo 30 días naturales contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente debería haberle hecho el adquirente al arrendatario. De todos modos sobre esta cuestión existen artículos en Internet cuya lectura merece la pena (http://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/1153750-retracto-inquilinos).
En cuanto a las implicaciones fiscales, tal y como indicas, no tendrán lugar hasta una vez materializada la venta por lo que no veo factible hacer las “complementarias” al ejercer el retracto, salvo mejor opinión. Yo, desde luego, haría una consulta previa a la AEAT o a la Consejería de Hacienda de tu Comunidad Autónoma, para que me indicasen el criterio. Sin embargo, para “cuarte en salud” nada impide que tu escritures por un precio y liquides impuestos por una cantidad mayor, así no hay sanción.
Anónimo 4 de agosto de 2016, 13:11
Estoy alquilado en una vivienda que es de varios propietarios.Parece ser que unos van a comprar a los otros.¿Tengo yo derecho por mi condició de inquilino a ejercer el tanteo o retracto? Muchas gracias
Carmen Anciano Pardo 4 de agosto de 2016, 14:58
En el supuesto que planteas entra en conflicto el derecho de tanteo y retracto de los arrendatarios frente a la finca arrendada con el derecho de tanteo y retracto entre comuneros. Salvo mejor opinión entiendo que en este caso prima el derecho de los comuneros para consolidar la propiedad frente a tu derecho como inquilino. Por tanto, lamento comunicarte que en este caso no tienes derecho de adquisición preferente, sino que ese derecho corresponde a los otros condueños.
LAURA M. RÍOS GÓMEZ 16 de agosto de 2016, 14:08
Buenas tardes Carmen, estoy interesada en la compra de la vivienda situada justo debajo de la mía. ¿Tengo derecho al tanteo antes que cualquier otro posible comprador? O lo que es lo mismo, ¿tiene el propietario obligación de ofrecernosla antes a los vecinos colindantes? Por otro lado, si el propietario decidiese alquilarla, ¿tiene prioridad al tanteo el inquilino?.
Carmen Anciano Pardo 16 de agosto de 2016, 15:31
El derecho de tanteo y retracto entre colindantes el Código Civil lo limita a las fincas rústicas, en ningún caso resulta aplicable a fincas urbanas y menos aún a pisos sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal como el supuesto que planteas. Si verdaderamente tienes interés en adquirir el piso de tu vecino de abajo deberás plantearle una oferta, pero en ningún caso tu vecino está obligado a aceptarla.
En cuanto a la segunda pregunta la misma lectura de la entrada del blog te proporciona la respuesta: en caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario o inquilino tiene derecho de adquisición preferente sobre la misma.
Guillermo 21 de septiembre de 2016, 19:13
Mi madre es una de las seis herederas de una vivienda que colinda con su casa.
La casa la quieren vender y ella quiere comprarla. El yerno de otro de los herederos también quiere comprarla. ¿Tiene mi madre derecho de tanteo sobre la vivienda aún queriendo parte d los herederos venderla al otro interesado?
Carmen Anciano Pardo 22 de septiembre de 2016, 10:24
En primer lugar quiero reiterar que el propósito de este blog no es la de resolver consultas personalizadas que deben ser resueltas por un profesional jurídico al que se le hayan facilitado toda la información y elementos necesarios para dar un pronunciamiento fundado. Además, antes de plantear una consulta es conveniente leer detenidamente la entrada del blog y todas las consultas anteriores que pueden dar pistas sobre la respuesta solicitada.
Pues bien, dicho esto te diré que en el caso planteado no existe derecho de tanteo (derecho de adquisición preferente) a favor de tu madre ni del otro interesado. La ley, lo único que contempla, es un posible derecho de retracto entre colindantes (no aplicable en este caso pues sólo se refiere a fincas rústicas con determinados requisitos) o entre coherederos (se requeriría que se hubiese realizado la venta del derecho hereditario antes de la partición de la herencia).
Daniel 8 de noviembre de 2016, 18:49
Buenas tardes tengo una pregunta:
Soy propietario de la vivienda superior de un edificio con solar de dos plantas, y por ello de un 50% del solar. El piso de abajo esta en venta. Tengo derecho de tanteo o retracto sobre la oferta que tengan por ese piso inferior y por ello del otro 50% del solar?
Carmen Anciano Pardo 8 de noviembre de 2016, 19:10
Ya he comentado varias veces que este blog es sólo divulgativo y no tiene por objeto resolver cuestiones concretas, por lo que te recomiendo la consulta de un profesional especializado.
A título simplemente informativo te diré que, a lo sumo, te correspondería un retracto entre comuneros del artículo 1.522 del Código Civil, en virtud el cual “el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.”
El fundamento de este derecho de retracto es evitar las situaciones de comunidad, consideradas antieconómicas o antijurídicas.
Anónimo 30 de noviembre de 2016, 10:54
Muy interesante este post!
Pero hay una cosa que no me queda clara. Si el propietario notifica al arrendatario la futura venta del piso en el que vive, a un tercero por un precio X, y el arrendatario ejerce su derecho de tanteo o retracto por ese mismo precio,¿Existe alguna opción en la que el propietario del piso pueda echarse atrás y que no se realice la venta o se modifique el precio al alza?
Carmen Anciano Pardo 30 de noviembre de 2016, 17:16
Que yo sepa no existe nada regulado al respecto. Lógicamente, se entiende que el propietario ya había acordado vender el inmueble a un tercero por un precio X, y lo único que la ley hace es conceder un derecho prioritario al arrendatario para adquirir el inmueble por ese mismo precio X. Lo de subir el precio o echarse atrás no se contempla legalmente en la regulación del tanteo y retracto y sólo se me ocurre que en caso de que hubiese mediado contrato de arras se aplicaría la regla de pérdida de las arras entregadas por el comprador y/o restitución del doble por el vendedor (http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2014/12/diferencia-entre-arras-confirmatorias-y.html).
juan A.G 9 de diciembre de 2016, 14:32
Quiero formalizar un contrato de arrendamiento sobre UNA PARTE de una finca rústica, pero queda exceptuado de la ley de arrendamientos rústicos por diferente actividad. Puedo incluir en el contrato la renuncia del arrendatario al derecho de tanteo y retracto?
Carmen Anciano Pardo 9 de diciembre de 2016, 14:52
Te recomiendo encarecidamente que consultes con un profesional que te ayude a redactar el contrato de arrendamiento. Es una pequeña inversión que te evitará múltiples quebraderos de cabeza en el futuro.
Te diré que para los arrendamientos urbanos antes de 2013 los derechos de tanteo y retracto eran irrenunciables, por lo que aunque se hubiese firmado en el contrato la renuncia a los mismos ésta se tendría por no puesta. Actualmente, es posible pactar en el contrato la renuncia expresa a los derechos de tanto y retracto.
Anónimo 9 de diciembre de 2016, 22:47
Hola buenos dias. Le agradezco la informacion publicada que me ha sido de mucha utilidad. Tengo una pregunta.
Mi caso es el siguiente. Vivo en una casa en la cual tambien tengo mi restaurante. Desde hace un año. No enteramos hace un mes que la finca fue subastada. Imposible comunicar con el antiguo dueño y quien sea que se la quedo no ha dado señales de vida. Nosotros tenemos un contrato de 10 años que elevamos publico. Estamos un poco perdidos y no sabemos a quien debemos pagar el alquiler para seguir en regla y que cosas estan a nuestro favor para no perderlo todo. Nosotros supimos de la subasta porque no paraban de venir subasteros proponiendonos muchisimas cosas diferentes. Pero nadie nos ha notificado. Nos pueden echar de forma inminente? Que pasos me aconsejaria seguir?
Carmen Anciano Pardo 10 de diciembre de 2016, 10:32
El caso que planteas tiene varias circunstancias que deben ser analizadas pormenorizadamente (fecha de contrato de arrendamiento, fecha de inscripción en el Registro, arrendamiento urbano de vivienda y de local de negocio conjunta o separadamente, fecha de la ejecución hipotecaria, inscripción registral del nuevo propietario del inmueble, etc.)
Ya he comentado en varias ocasiones que el fin de este blog no es proporcionar asesoramiento personalizado pero en este caso, además, me resulta imposible por no conocer todos los datos. Te recomiendo la lectura de otra información que circula en Internet que puede ayudarte a arrojar un poco de luz (http://www.elabogadodigital.com/ejecucion-hipotecaria-consecuencias-para-el-arrendatario/) y, desde luego, te recomiendo la consulta con un profesional que os asesore convenientemente. En cualquier caso yo empezaría recurriendo al juzgado que llevó a cabo la subasta, al Registro de la Propiedad para ver si ya se ha inscrito el inmueble a nombre del nuevo propietario, etc.
Artur G 11 de diciembre de 2016, 1:29
Hola sé que la naturaleza del blog no es proporcionar asesoría personalizada pero ante triquiñuelas legales de políticos locales es muy complicado encontrar soluciones generales en internet...
Resulta que llevo desde el año 1983 alquilando un local en un edificio, dicho edificio fue puesto en venta hace unos años, negociamos por la totalidad del edificio pero no llegó a buen puerto. Ahora me encuentro con que han vendido el edificio, sin haber inscrito todavía en el registro, mediante contrato privando atribuyendo 85.000 euros a mi local y 2.000 euros a cada vivienda para evitar así que ejerza mi derecho a retracto puesto que se encuentra por encima del precio de mercado y prácticamente pagaría la totalidad del edificio al promotor en cuestión que es un político local que ya me ha amenazado con declarar el edificio en ruina para echarme (quién me dice que no lo hará una vez que haya adquirido el local?)
Artur G 11 de diciembre de 2016, 1:30
¿Cómo puedo lograr que hagan un reparto justo del precio de venta para así poder acceder a los beneficios que la ley encuentra justos que tenga como inquilino?
Carmen Anciano Pardo 11 de diciembre de 2016, 10:29
Buenos días Artur
Efectivamente, es posible que en Internet no encuentres soluciones a tu problema particular porque en Internet “hay de todo y no hay de nada” y estamos buscando en Internet lo que deberíamos buscar en otras fuentes. Igual que si tienes un problema de salud acudes al médico, si tienes un problema legal debes acudir a un abogado. Siguiendo con el ejemplo si tienes una gripe puedes arriesgarte a hacer uso de algún remedio que encuentres en Internet (tomar paracetamol, guardar reposo, ingerir muchos líquidos, etc.) pero si tienes un cáncer de pulmón ¿te limitas a seguir lo que dice Internet o acudes a un oncólogo?
Pues bien, dicho este te diré que, actualmente, la Ley de Arrendamientos Urbanos expresamente declara en su artículo 25.7 que “no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble”. Así pues, aplicando la actual LAU el propietario del inmueble puede venderlo en su totalidad sin conceder derecho de tanteo o retracto a los inquilinos.
Cuestión distinta es que por la antigüedad del contrato de arrendamiento (comentas que desde el año 1983) resulte aplicable, transitoriamente, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que sí concedía este derecho. En este caso, es posible que sea factible ejercer el retracto ya sea frente a quien enajenó el inmueble o frente al nuevo adquirente del mismo, o incluso que puedas impugnar la venta. Cualquiera de estas gestiones precisará que te asesores convenientemente con un abogado especializado.
Artur G 11 de diciembre de 2016, 10:57
Muchísimas gracias por tu respuesta :)
Sí, creo que voy a intentar impugnar la venta y ver si puedo lograr que estipulen unos precios más justos para cada una de las partes del edificio ya que la desproporción es evidente. Gracias de nuevo.
Anónimo 18 de enero de 2017, 8:13
Buenos dies, si mi entidad bancaria vendió un paquete de hipotecas a una tercera entidad (entre elles la mia) sin informarnos al derecho de tanteo y nos enteramos ahora, hay alguna setencia que regule algun tipo de indemnización, o està regulado?
Carmen Anciano Pardo 18 de enero de 2017, 10:10
Creo que en tu pregunta estás mezclando conceptos. La cesión de hipotecas de una entidad a otra, está sometida a la normativa de cesión de créditos y se puede realizar de una forma perfectamente legal, incluso sin el consentimiento del deudor cedido, bastando, simplemente una comunicación. P. ej. se escribirá una carta al deudor hipotecario para indicarle que la hipoteca que tenía con el Banco X, ahora es del Banco Y, por lo que a partir de tal fecha el Banco Y pasa a ser titular de todos los derechos como acreedor hipotecario y los pagos de las cuotas deben realizarse al Banco Y.
No termino de entender qué tiene esto que ver con el derecho de tanteo y retracto en el alquiler, pues lo que hay es un cambio del banco que tiene la hipoteca, pero el deudor hipotecario (propietario de la vivienda hipotecada y, en su caso, arrendador de la misma) sigue siendo el mismo, por lo que no entra en juego el tanto y ni el retracto.
Anónimo 18 de enero de 2017, 10:45
Buenos dias, quizas estoy equivocado con los conceptos, però la entidad al comprar el paquete de hipotecas (malas) no tenia que haber informado al deudor por si queria comprar por el valor de compra de la hipoteca? gracias
Carmen Anciano Pardo 18 de enero de 2017, 11:16
Cuando lo leí pensé, automáticamente, en el tanteo y retracto del inquilino, no había caído en lo que comentas. Dado que no tengo conocimientos suficientes sobre el tema me voy a limitar a facilitarte un link sobre donde se trata esta cuestión: http://hayderecho.com/2014/05/07/ventas-de-hipotecas-a-fondos-buitre-y-retracto-del-deudor/
Anónimo 20 de enero de 2017, 19:22
Tengo alquilada la caza de un finca. El contrato se termina este año. Se ha subastado en proceso publico y la ha adquirido otra persona distinta a la anterior; ¿Puede el anterior arrendatario acogerse al derecho de tanteo?
Carmen Anciano Pardo 20 de enero de 2017, 22:01
En principio, según el artículo 1.521 del Código Civil, el retracto legal permite subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago, y la doctrina ha admitido que este retracto legal se aplique incluso en las ventas judiciales realizadas en pública subasta. Supongo que estamos hablando de una finca rústica, por lo que habrá que estar a las disposiciones de la Ley 49/2003, de 29 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos.
Anónimo 26 de febrero de 2017, 10:56
Hola soy copropietario de un solar urbano de 2.000 m2, o sea del 50 %. Mi intención es vender mi parte ¿ Debo aisar a la otra parte y con cuanta antelación ? Muchas gracias.
Carmen Anciano Pardo 26 de febrero de 2017, 11:16
A fin de consolidar la propiedad y evitar el excesivo fraccionamiento en varias manos el Código Civil regula específicamente el retracto entre comuneros. Sobre este punto me permito indicar un link (http://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jTAAAUMTAwsLtbLUouLM_DxbIwMDCwNzA7BAZlqlS35ySGVBqm1aYk5xKgBRU6i4NQAAAA==WKE). Sin embargo, no regula con igual profusión el derecho de tanteo entre comuneros, por lo que no está establecido, que yo sepa, un plazo concreto de preaviso. Yo indicaría, al menos, un preaviso de treinta días.
Anónimo 2 de marzo de 2017, 19:22
Muy interesante la información aportada en el blog, pero tengo una duda.
Me he comprado una piso y he formalizado la inscripción en el Registro de la Propiedad y realizado ante Notario escritura pública de compraventa. Han pasado 22 días y ha aparecido una persona que dice ser el actual arrendatario de la vivienda desde hace tres años y quiere ejercer su derecho de retracto, ¿es posible?
Carmen Anciano Pardo 3 de marzo de 2017, 10:59
En la entrada del blog ya indico el procedimiento que el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos contemplan para el ejercicio del retracto por parte de los inquilinos cuando no hayan sido debidamente notificados para ejercer su derecho de tanteo o adquisición preferente. Poco más puedo añadir a ello salvo indicarte que, lógicamente, no basta con que el inquilino “diga ser el actual arrendatario” sino que deberá demostrarlo fehacientemente mediante un contrato de arrendamiento, presentando justificantes de recibos, domiciliaciones, e incluso (aunque esto sería más raro) inscripción registral del arrendamiento. Desde luego te recomiendo que consultes con un profesional que te podrá asesorar convenientemente ya sea un abogado o incluso el propio Notario que intervino en la operación.
Unknown 14 de marzo de 2017, 22:55
buenas, y si en una finca rustica, hay dos arrendados, que ambos quieren ejercer el derecho de tanteo?
Carmen Anciano Pardo 15 de marzo de 2017, 13:08
El apartado octavo del artículo 22 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos, en su redacción actual, determina que cuando sean varios los arrendatarios de partes diferentes de una misma finca o explotación, habrá que cumplir las obligaciones de notificación con cada uno de ellos, y el derecho de tanteo y retracto podrá ejercitarlo cada uno por la porción que tenga arrendada. Si alguno de ellos no quisiera ejercitarlo, por su parte, podrá hacerlo cualquiera de los demás, y será preferente el que tuviera la condición de agricultor joven y, en su defecto, o en el caso de ser varios, el más antiguo.
Antonio Venegas 20 de marzo de 2017, 6:44
Si vendo una finca heredada en andalucia ,quien tiene más derecho al tanteo? El colindante o un familiar mío? El familiar es mi primo.
Carmen Anciano Pardo 20 de marzo de 2017, 10:00
Tratándose de una finca rústica con cabida inferior a una hectárea tendrá preferencia el retrato entre colindantes, siempre que las fincas colindantes no estén separadas por arroyos, caminos u otras servidumbres.
A mi entender, en este caso, el familiar, no tiene derecho legal reconocido.
Diana 5 de abril de 2017, 12:12
Muchas gracias por tu dedicación a divulgar la ley para los que nos cuesta entenderla e incluso resolvernos algunas dudas concretas. En mi caso no me quedan claros los términos temporales y maneras de notificar.
Concretamente queremos compara un piso arrendado. Los arrendatarios no tienen interés en comprarlo. Si el propietario les hace una notificación "fehaciente" (habíamos pensado un burofax) con las mismas condiciones con las que nos ofrece el piso a nosotros me surgen dos dudas:
1) ¿cómo demostramos a posteriori que no estuvieron interesados?
2) ¿Hemos de comprar el piso justo 30 días después de la notificación? ¿ qué pasa si lo compramos 2 meses después de la notificación, tendrían derecho a retracto?
Además el contrato se les acaba an noviembre, (podríamos esperar a noviembre no renovarlo y solucionado) pero no queremos que se vayan, ¿qué condiciones tendría que reunir el nuevo contrato para que no tengan derecho a tanteo y retracto? Por lo que he entendido se podría con un contrato de 3 años y una cláusula de renuncia pero muchas personas nos han dicho que no, que aunque en el contrato renuncien es un derecho que luego ellos pueden ejercer.
Muchísimas gracias. Atentamente,
Carmen Anciano Pardo 5 de abril de 2017, 12:51
Debo recordar que el blog es divulgativo y que no es su propósito resolver cuestiones concretas. Lo cierto es que algunas entrada del blog, como ésta, se me “está yendo de las manos” y cada vez son más los que preguntáis y los que formuláis consultas concretas que deben ser resueltas siempre por un profesional que estudie todos los puntos y todas la documentación.
Te diré, simplemente a título informativo, que la comunicación debe realizarse de forma fehaciente (el burofax es válido). Tanto el derecho de tanteo como de retracto caduca a los treinta días, pero si queréis más garantías exigid a los inquilinos actuales que firmen un papel en el que declaran que renuncian a la adquisición de la vivienda. Finalmente, antes de 2013 la renuncia al derecho de tanteo y retracto en un contrato de arrendamiento sólo era válida en contratos de duración superior a cinco años, pero actualmente es válida esa cláusula de renuncia sea cual sea la duración del contrato.
Te remito nuevamente a la consulta a un profesional que os asesorará convenientemente.
Diana 6 de abril de 2017, 17:43
En realidad ya hemos consultado un par de profesionales pero tienen opiniones dispares. Seguiremos asesorándonos. Muchísimas gracias por tu pronta respuesta y tu tarea divulgativa.
Hola. Muchas gracias por la información dada. Tengo una duda. Mi primo recibió un pajar junto con un terreno adjunto en herencia. Ese terreno y cssa es colindante con otro terreno y casa recibida a mi y a una tía mia tambien por herencia. Me he enterado por terceros que la primera propiedad mencionada va a venderse a otra persona sin haber sido consultados ni informados. Mi pregunta es: tenemos mi tía y yo derecho a tanteo sobre esa venta? En caso positivo cómo deberíamos actuar. Muchas gracias.
Como el asunto va muy rápido, agradezco su rápida respuesta.
Carmen Anciano Pardo 17 de abril de 2017, 10:45
De nada sirve que yo, consulta tras consulta, reitere el carácter meramente divulgativo del blog, el que su propósito no es resolver cuestiones concretas y el que, al menos, antes de preguntar se deben leer todas las respuestas anteriores, porque a la vista está que se siguen enviando consultas que exceden su propósito y/o que ya están total o parcialmente respondidas antes..., y es más, con solicitando respuesta con premura!!
Si hubieses leído atentamente todo lo anterior habrías deducido tú mismo que para ejercer el derecho de tanteo tienes que esperar a que se te envíe la notificación de que se va a proceder a la enajenación y en ese caso ya podrás ejercer el derecho de adquisición preferente. Ya, en el caso de que no se haya cumplido esa formalidad, podrás ejercer el derecho de retracto. Lo único que podríais hacer tu tía y tu es dirigir una comunicación más o menos formal a tu primo indicándole que estáis interesados en la compra.
Anónimo 29 de abril de 2017, 18:25
Ejercitado el retracto dentro de los 9 días en los tribunales debido a la venta sin la comunicación de la vivienda,y este siendo rechazado (poco probable)...
¿Qué podría hacer el sujeto que se encuentre en esa posición?
Carmen Anciano Pardo 30 de abril de 2017, 13:22
El derecho de retracto cuando se ejerce en forma y plazo es obligatorio para el vendedor (que debe acatarlo) y potestativo para el retrayente. Por tanto, si tú como retrayente tienes derecho a ejercer el retracto y a adquirir el bien en las mismas condiciones que la anterior venta puedes hacerlo y la vivienda pasará a tu propiedad si pagas lo mismo que pagó el anterior comprador. Tanto el vendedor que no hizo la comunicación debida para que se ejerza el derecho de tanteo, como el comprador de buena fe que adquirió el bien están obligados a acatarlo. Y, lógicamente, como en todos los casos, si no se llega a un acuerdo entre las partes la solución pasa por acudir a los Juzgados y Tribunales.
Anónimo 30 de abril de 2017, 19:31
Sí, pero la cuestión es que el Tribunal rechaza su pretensión, por lo tanto:
¿El sujeto puede hacer algo o se queda sin la parte de la propiedad?
Carmen Anciano Pardo 30 de abril de 2017, 19:36
A los Tribunales has ido representado por un abogado ¿verdad? Pues será él quien mejor podrá orientarte, desde luego, mucho mejor que yo, dado que conoce todos los pormenores del caso y se dedica profesionalmente a ello. Aun así, si judicialmente se ha rechazado sus motivos tendrá el juez.
Anónimo 1 de mayo de 2017, 1:45
Era una duda personal, no es ningún caso y no he ido a ningún Tribunal de ningún lugar porque solo era un supuesto inventado, ya que si fuese real, como bien dice, iría a un experto y no estaría aquí.
Anónimo 9 de mayo de 2017, 11:44
Hola, cuando se aplica el derecho a retracto de una finca agricola ya registrada si existen gastos de manteniminento, arreglos y trabajo en ella, ¿ está el vecino colindante que retracta obligado a pagarlos ademas del precio que costo y los gastos de registro?
Carmen Anciano Pardo 9 de mayo de 2017, 18:40
El artículo 1.521 del Código Civil indica que el retracto legal es el derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Por tanto, la ley no hace referencia a otros gastos (mantenimiento, obras, arreglos, etc.), simplemente hace referencia a “las mismas condiciones estipuladas en el contrato”.
Anónimo 11 de mayo de 2017, 0:14
Hola, buenas noches. Tras leer el blog me ha surgido una duda: y si lo que se alquila es un trozo de un terreno urbano sin edificar (solar)? Si el propietario vende el terreno entero, tendría el arrendatario derecho de tanteo sobre la parte del solar que tiene arrendada? Muchas gracias de antemano
Carmen Anciano Pardo 11 de mayo de 2017, 10:10
En primer lugar debemos estar a lo que diga el contrato de arrendamiento. Probablemente, pues la mayor parte son así, establezca que en lo no establecido en el contrato se estará al Código Civil (no a la Ley de Arrendamientos Urbanos) y existirá una cláusula en la que expresamente el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto. Además, los derechos de tanteo y retracto no deben entenderse de forma extensiva y si examinamos los supuestos contemplados en el Código Civil el que planteas de arrendamiento de parte de un solar urbano no está específicamente regulado.
Anónimo 23 de mayo de 2017, 17:09
quería preguntar si es posible en una venta de una finca en proindiviso ejercitar antes de que se perfeccione la compraventa el derecho de tanteo o comunicación tanto a la parte vendedora como compradora, de que el que ejercita el tanteo tiene derecho de retracto de comuneros o solo el comunero puede subrogarse en la misma posición que el comprador ejercitando la vía judicial de retracto de comuneros?
Carmen Anciano Pardo 23 de mayo de 2017, 17:44
Ya he comentado en otras consultas que el retracto de comuneros tiene una regulación legal mucho más extensa que el tanteo. El artículo 1.522 del Código Civil permite que “el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.” De hecho, ya incluí anteriormente un link con información sobre el tema (http://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jTAAAUMTAwsLtbLUouLM_DxbIwMDCwNzA7BAZlqlS35ySGVBqm1aYk5xKgBRU6i4NQAAAA==WKE). Lo lamento pero yo no puedo orientarte. Te recomiendo la consulta de un profesional.
José Carlos Gutiérrez Pérez 22 de junio de 2017, 18:13
Si en una finca forestal de 700 ha., que además está considerada toda ella como Bien de interés cultural, la Consejería de medio ambiente renuncia al derecho de retracto, puede tras ello la de Cultura a ejercer el retracto al ser BIC??? Yo entiendo que si la Consejería de medio ambiente de dicha comunidad autónoma renuncia a dicho derecho la cultura ya no puede ejercerlo no? Pues ambas son la misma administración
Carmen Anciano Pardo 23 de junio de 2017, 11:56
Buenos días José Carlos
Reconocerás conmigo que la pregunta que planteas es para nota... Sinceramente no sé qué contestar... Es cierto que se trata de la misma administración (la Comunidad Autónoma), pero dado que la administración tiene preferencia puede entenderse que aunque no lo haga una Consejería (la de medio ambiente) lo puede hacer a través de la otra (la de Cultura).
Anónimo 2 de agosto de 2017, 10:54
Hemos mandado burofax al inquilino avisandole de una 3a persona co.pradora del imueble y que tiene 60 días para ejercer el derechonde compra. Però el problema és que el inquilino no ha ido a correos a buscar el burofax. Què fuerza legal tenemos para ejercer la venta si el no quiere recibir/or a buscar la notificacion? Nosotros necesitamos vender el imueble para liquidar impuestos de ISD y no nos podemos permitir perder dias. Nos encontrarás que estamos ligados a la fuerza legal del inquilino. Muchas gracias
Carmen Anciano Pardo 2 de agosto de 2017, 15:07
Vosotros habéis cumplido con haber notificado al arrendatario la intención de vender el inmueble. El hecho de que el inquilino no recoja la notificación no va a tener efectos negativos para vosotros, pues se entiende que la persona ya está notificada.
La Jurisprudencia ha establecido que un burofax no entregado por causa imputable al destinatario por rehusarlo o no retirarlo de la oficina correspondiente es a todos los efectos una notificación efectuada. De este modo, un burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente.
Anónimo 23 de octubre de 2017, 13:37
Buenos días Carmen,tengo un piso en segunda planta,han vendido el local comercial de planta calle sin avisarnos.La comunidad se conforma de dos pisos y el local mencionado,con escaleras y garaje comunitario.¿Que plazo y posibilidad tengo para ejercer el derecho de retracto? Muchas gracias.
Carmen Anciano Pardo 23 de octubre de 2017, 15:40
A mi entender en este caso no existe derecho de tanteo ni de retracto. Supongo que se trata de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal y en este caso cada propietario puede vender libremente.
Muchas gracias Carmen, por tu respuesta.
GG 16 de noviembre de 2017, 23:51
Tengo una duda respecto al derecho de tanteo. Me gustaria saber como el vendedor tiene que demostrar a la persona que tienen el derecho de adquision preferente que tiene un comprador dispuesto a pagar X y que este comprador realmente tiene el dinero.
Es decir, podria el vendedor indicar que tiene un comprador que paga X cuando en realidad no lo tiene pata conseguir que la persona que tiene el derecho de compra preferente se lo compre. Lo que vendria a ser marcarse "un farol".
Entiendo que deberia haber un contrato de arras por lo tanto o algo similar ademas de algun documento del banco que diera fehacidad a que este comprador tiene el dinero o bien le van a conceder la hipoteca. Es asi?
Carmen Anciano Pardo 17 de noviembre de 2017, 6:56
Buenos días GG
La ley no contempla ningún procedimiento especial para que el vendedor demuestre al titular del derecho de tanteo que ya tiene un tercero interesado en la adquisición del inmueble. Por tanto, al no existir nada especificado se podría utilizar cualquier medio de prueba admitido en Derecho.
Pepe 23 de noviembre de 2017, 13:15
Hola tengo una duda compre un terreno rustico que son los sobrantes de mi urbanización pertenecían a la constructora yo los compré en concurso de acreedores todo legal y el caso es que los vecinos incluido yo lo usamos durante 10 años sin contrato de ningún tipo solo se hacía cargo de la limpieza la comunidad.
Ahora que es mío lo cierro y los vecinos me quieren denunciar por retracto no todos los vecinos solo 15 de ellos
Mi pregunta es pueden conseguir algo
Carmen Anciano Pardo 23 de noviembre de 2017, 13:32
La verdad es que creo que la peculiaridad del caso ya requiere de por sí la consulta con un profesional especializado. Yo no creo que te pueda ayudar, máxime teniendo en cuenta los pocos datos que facilitas. De hecho, por ejemplo, no entiendo que si se trata de terreno rústico exista una urbanización... Supongo que el retracto al que te refieres será el de colindantes que pueden ejercer los propietarios de fincas rústicas colindantes a otra de cabida menor a una hectárea cuando se pretenda la enajenación o dación en pago a un tercero. Sin embargo, en este caso no hay transmisión pues el terreno ya es tuyo, no? En fin, espera a que los vecinos afectados presenten la demanda que estimen oportuno y consulta con un abogado que conocedor de todos los detalles podrá orientarte mejor que yo.
Anónimo 26 de noviembre de 2017, 2:00
Hola!! Me ha gustado mucho encontrar este blog! Muy interesante!! Consulta pues no se si he entendido bien. No es consulta personal ni nada.... Si una persona esta de alquiler piso pero que habrá procedimiento concursal. La tendran que avisar de esto y darle derecho de adquisicion? O al ser procedimiento concursal no tiene acceso? Es lo que no me ha quedado claro
Carmen Anciano Pardo 27 de noviembre de 2017, 16:20
En mi opinión en este caso prima el procedimiento concursal frente al derecho de tanteo y retracto pues de lo que se trata es de preservar la masa de la quiebra y no pueden efectuarse transmisiones de bienes fuera el ámbito del concurso.
Anónimo 11 de diciembre de 2017, 18:38
PREGUNTA: Soy arrendataria de una vivienda cuya promotora está en proceso concursal. En el contrato de alquiler por 3 años nos obligaron a firmar la renuncia al tanteo y retracto sin explicitar fecha/precio/demás condiciones. Ahora han iniciado la fase de venta directa debiendo ofertar en forma vinculante cualquier interesado y adjudicándose al mejor postor. ¿Tengo algún derecho a la última puja, es decir, a saber si alguien a ofertado más alto por mi vivienda y a volver a ofertar?
Carmen Anciano Pardo 11 de diciembre de 2017, 18:53
Dado que hay firmada expresamente una renuncia al derecho de tanteo y retracto estos derechos no serán de aplicación, por eso no se fija ni precio, fecha ni condiciones porque no habrá tanteo ni retracto. Si como comentas existe un procedimiento concursal las condiciones de la puja serán las que se hayan fijado por los administradores concursales o por el juez. Desconozco esos pormenores pero me temo que el procedimiento es de adjudicación al mejor postor.
Arizona 16 de diciembre de 2017, 10:41
Hola me gustaría saber los derechos que tengo sobre una vivienda de la que soy propietaria al 50% con mi tía si ella decide venderla a otros sobrinos que no soy yo. Gracias y saludos. Mercedes.
Carmen Anciano Pardo 16 de diciembre de 2017, 11:46
Buenos días Arizona
Entiendo que en este caso prima tu derecho como copropietaria frente a terceros (sobrinos), puesto que la ley persigue siempre consolidar la propiedad y unificarla en una sola mano. Sin perjuicio de recomendarte la consulta con un profesional me permito indicarte la lectura de un artículo que ya he referenciado en otra consulta anterior a Anónimo el 26 de febrero de 2017 (http://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jTAAAUMTAwsLtbLUouLM_DxbIwMDCwNzA7BAZlqlS35ySGVBqm1aYk5xKgBRU6i4NQAAAA==WKE).
Arizona 19 de diciembre de 2017, 11:28
Muchas gracias Carmen por tu pronta respuesta.
Pepe 25 de diciembre de 2017, 0:29
Buenas noches, Arizona
Me venden un local cuya procedencia es una ejecución hipotecaria en la cual en ningún momento se contempló la presencia de inquilinos dentro.
Lo cierto es que existe un contrato de arrendamiento en vigor hasta 2019.
El banco pretende escriturar sin posesion haciendo firmar unas cláusulas de que conozco la situación y me responsabilizo de cualquier reclamación que de terceras pudiese surgir.
El inquilino es una persona seria y solvente y se haya al corriente de todos los pagos y suministros.
Podría tener yo problemas con esta adquisición, para su posterior registro o incluso para la financiación de la misma.
Pepe 25 de diciembre de 2017, 17:21
Hola, Arizona
Estoy interesado en la compra un local cuya procedencia es una ejecución hipotecaria en la cual el banco en ningún momento contempló la existencia de un contrato de arrendamiento.
El banco pretende escriturar sin posesion haciendo firmar unas cláusulas de que desconoce el estado ocupacional del inmueble y que el comprador se responsabiliza de cualquier reclamación que de terceras pudiese surgir.
Podría tener yo problemas con esta adquisición, para su posterior registro o incluso para la financiación de la misma por esta controversia.
Carmen Anciano Pardo 26 de febrero de 2018, 15:51
Disculpa el retraso en la contestación pero pensé que esta consulta ya estaba resuelta. No sé si porque la has planteado en otra entrada del blog y ya la he respondido o porque ya lo hice en este mismo post aunque no se ha publicado por alguna razón que desconozco.
El local que indicas que quieres adquirir mantiene un contrato de arrendamiento en vigor que según dices se prolonga hasta 2019, por lo que tú deberás respetarlo. Lo de que el banco pretende hacer al “escriturar sin posesión” es, lógicamente, salvar su responsabilidad frente a cualquier reclamación futura. No sé decirte si en un futuro tendrás algún problema. Está claro que tu escrituras la propiedad del local y en el registro te admitirán esa propiedad, pero tú no tienes la posesión porque el inmueble está alquilado (supongo que ese alquiler no está registrado). Ya te digo que en el registro no creo que tengas inconveniente y tampoco supongo que lo tendría la entidad financiera para otorgar financiación... Podrías incluso intentarlo con la misma entidad que te hace firmar el papel..., sería gracioso que se negasen...
El hecho de que el inquilino sea, aparentemente formal y esté al corriente de pago es una garantía pero un tanto relativa, porque puede “torcerse” en algún momento y tú no tendrías a tu nombre el contrato de alquiler. Eres el propietario del local pero no el titular del contrato de alquiler como arrendatario. Todo muy raro, no?
Unknown 26 de febrero de 2018, 12:16
Buenos dias, voy a vender mis derechos hereditarios ( herencia si adjudicar ni partir) si un coeredero ejerciese derecho de retracto quien tendria que pagar los gastos asocuados a mi venta? El comprador? Yo que soy la que vende? O el coeredero que compra ejerciendo retracto? Muchas gracias.
Carmen Anciano Pardo 26 de febrero de 2018, 16:05
A priori entiendo que los gastos asociados deberían ser abonados por el/los coheredero/s que ejerce/n el derecho de retracto. No obstante, dado que la transmisión de derechos hereditarios debe realizarse en escritura pública, te recomiendo que consultes con un Notario que seguro podrá orientarte mucho mejor que yo sobre este asunto. Hay que ser especialista en la materia y yo, desde luego, no lo soy.
Unknown 2 de abril de 2018, 18:50
Quiero vender un taller mecánico donde se hace mención a que renuncia al articulo 25 Y 32 de la lau. Sigue teniendo el inquilino derecho de tanteo y retracto?
Carmen Anciano Pardo 3 de abril de 2018, 21:45
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se dedica al derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo) por lo que si en el contrato de arrendamiento se pacta expresamente la renuncia al artículo 25 se está pactando la renuncia expresa del arrendatario (inquilino) al derecho de tanteo y retracto.
El artículo 32 de la LAU se dedica a la cesión del contrato y subarriendo que permite al arrendatario de un local de negocio subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad del consentimiento del arrendador. Al igual que en el caso anterior, si en el contrato de arrendamiento se pacta la renuncia al artículo 32 el inquilino no podrá efectuar ningún subarriendo ni cesión del contrato.
NER 4 de abril de 2018, 14:19
Buenas Carmen, me parece muy bueno tu trabajo, quería plantear una cuestión que no encuentro respuesta en la ley de arrendamientos urbanos. El supuesto es sí se le vende un inmueble a la pareja de la persona que tiene alquilado el inmueble. Es decir, se le vende el inmueble la persona que no tiene el derecho de adquisición preferente. Y esa persona que lo compra lo hace de mala fe. Existe alguna vía para poder recurrir ese contrato? gracias de antemano
Carmen Anciano Pardo 4 de abril de 2018, 17:01
Buenas tardes NER
Supongamos que eres propietario de un piso que lo tienes alquilado a Pepe. Si tú decides vender el piso, Pepe, el inquilino, tiene un derecho de adquisición preferente. Resulta que Pepe es pareja de Pepa y ambos conviven en ese piso alquilado, pero ella no tiene ninguna vinculación jurídica contigo. Por tanto, Pepa no tiene ni derecho de tanteo ni de retracto. Si Pepa adquiere el piso lo hace en calidad de tercero. El hecho de que lo haya adquirido de buena o de mala fe es algo que a mí se me escapa y no puedo entrar a valorar. Te recomiendo que consultes con una abogado que te asesore sobre tus posibilidades para anular la venta, rescindir el contrato, etc.
Anónimo 12 de abril de 2018, 17:11
Hola Carmen, no entieeen muy bien el siguiente párrafo extraido del art. 25 d la LAU:
"Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma."
Carmen Anciano Pardo 12 de abril de 2018, 20:33
El apartado segundo del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece: “El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.” Lo que quiere decir es que la notificación que el arrendador haga al arrendatario indicando la decisión de vender la finca y el precio de la misma para que éste pueda ejercer su derecho de tanteo, tendrá unos efectos que se extenderán durante los 180 días siguientes a dicha notificación, pasados los cuales la notificación y su contenido ya no tendrá efectos. Ello sin perjuicio de que el plazo para ejercer ese tanteo es de 30 días.
Anónimo 24 de abril de 2018, 10:48
Primeramente felicitarla por el artículo. Tengo una duda respecto del derecho de retracto. Existe alguna formalidad para comunicar al propietario de la vivienda que quiero ejercitar tal derecho? Debo comunicárselo por conducto notarial, burofax? O simplemente le pago el precio que pide.
Carmen Anciano Pardo 24 de abril de 2018, 12:07
Dado que no existe una indicación concreta en la legislación tendremos que optar por el criterio general de optar por un medio válido en Derecho que acredite su contenido, fecha, etc. Por ello, yo me inclinaría por recomendar, como mínimo, el burofax que da fe de estos extremos. Lógicamente, el conducto notarial otorga una fe pública mayor, pero también es un medio más caro.
Anónimo 1 de julio de 2018, 3:12
Hola! He comprado un terreno rustico con fecha 26 de junio de 2018 y hoy con fecha 30 de junio se me ha presentado el señor de la parcela colindante diciendome que el tenia derecho sobre la compra y que aunque ya lo tenga firmado en notaria me la pleitear porque él tenia mas derecho que yo. ¿Esto es así? A mí me la ha vendido una entidad bancaria. ¿Que hago?
Carmen Anciano Pardo 3 de julio de 2018, 22:10
Desconozco los pormenores del caso que planteas pero tenemos que reconocer que uno de los supuestos legales que el Código Civil español reconoce para el retracto es el denominado “retracto de colindantes” en virtud del cual los propietarios de fincas rústicas colindantes a otra de cabida menor a una hectárea, podrán ejercer el derecho de retracto cuando se pretenda la enajenación o dación en pago a un tercero.
Mi recomendación es que consultes con un profesional que te podrá orientar mucho mejor que yo. De hecho, yo empezaría consultando en la Notaría en la que has firmado.
Anónimo 23 de julio de 2018, 15:48
Buenas tardes, soy inquilina de una vivienda y el arrendatario que es una empresa q gestionan el alquiler de viviendas me ha hecho una oferta que me interesa para hacer la compra de la vivienda. El problema es q me obligan a hacer la compra en el plazo de un mes y dadas las fechas vacacionales me es imposible realizar la compra en ese tiempo. Les he pedido una pequeña prórroga para poder hacerlo y se han negado rotundamente. Hay alguna manera legal de ampliar este plazo o solo depende de la voluntad del arrendador?? Gracias por su ayuda, un saludó
Carmen Anciano Pardo 23 de julio de 2018, 21:10
Me temo que deberás amoldarte a las condiciones de la oferta que te han realizado y que no existe posibilidad legal de ampliación de plazo.
nombre apellidos 4 de agosto de 2018, 10:06
Te planteo nuestro caso.
A la hora de ofertar una maquinaria de obra de nuestra empresa a la empresa que nos la vendió, nos han sacado un acuerdo con la administración anterior de nuestra empresa (de la que ya no queda nadie), que establecía el derecho de tanteo al 32% del precio de compra y puesto un puerto de Turquía (DAT inconterms), lo que supone un gran problema para nosotros, que podemos vender esas máquinas en España y por el 80% del precio original y sin tener que asumir los costes de envío. La cuestión es que ese acuerdo establece el derecho de tanteo a los 3 años de la venta, y en este momento ya han pasado 8 años. Crees que podríamos acogernos a que su derecho de tanteo se extinguió, por prescripción o caducidad, a los 3 años, aunque nosotros no hayamos puesto a la venta las maquinas hasta los 6 años?
Carmen Anciano Pardo 4 de agosto de 2018, 11:36
Buenos días nombre apellidos
La consulta que planteas es un supuesto muy particular y excede con mucho el propósito del blog. No puedo facilitar una respuesta sin consultar toda la documentación. Lamento no poder ayudarte más pero no me atrevo a pronunciarme sobre si se puede alegar prescripción o caducidad del derecho de tanteo.
nombre apellidos 4 de agosto de 2018, 11:43
Alguna pista sobre los tres años?
Anónimo 25 de septiembre de 2018, 20:48
Mi arrendador (persona jurídica) me ha comunicado la intención de vender la vivienda, informándome del precio y que la misma está libre de cargas. Tengo las siguientes dudas:
- Según nota del registro de la propiedad, la vivienda NO está libre de cargas (tiene una hipoteca de importe superior al precio de venta). Que pasa si me ocultan información?
- Los teléfonos de contacto de la sociedad están desconectados, e incluso sospecho que la sociedad ha cambiado de dirección. Que pasa si envío un burofax pero nunca lo reciben? Como puedo dejar constancia de mi intención de ejercer el derecho de tanteo?
- Una tercera persona me dice que tiene un derecho sobre la vivienda (usufructo o de explotación). El propietario ni lo confirma ni lo desmiente, pero según el registro de la propiedad, nadie tiene ningún derecho sobre la vivienda. Si realmente existe ese derecho, puede el propietario proceder a la venta? Como puedo saber yo si alguien tiene algún derecho, al margen de lo que figure en el registro de la propiedad?
Carmen Anciano Pardo 26 de septiembre de 2018, 18:19
La verdad es que la consulta que planteas tiene ciertas peculiaridades que exceden mi conocimiento y no puedo dar una respuesta fundada. Te recomiendo la consulta con un profesional, un abogado o un notario.
De todos modos, simplemente te diré que, en principio, puede existir una realidad extrarregistral pero que lo que es oponible frente a terceros es lo que consta en el Registro por lo que si consta una hipoteca la finca no está libre de cargas y si una persona alega un derecho de usufructo que no consta en el registro no tendrá validez. Si verdaderamente sigues interesado en la adquisición de la vivienda te recomiendo encarecidamente que consultes con un profesional que te orientará sobre los pasos a seguir y la forma en que debes hacer las comunicaciones con la entidad arrendadora para que surtan efectos.
Anónimo 4 de diciembre de 2018, 15:50
Hola si renuncié a mi derecho de opción de compra en el contrato de arrendamiento y resulta que ahora me envían una carta indicándome que tengo 30 días para ejercer mi derecho de opción de compra.
Al recibir esta carta informo al arrendador de que estoy interesado en comprar. En qué situación me deja esto? Resulta contradictorio. ¿Tengo algún derecho?
Carmen Anciano Pardo 5 de diciembre de 2018, 14:57
En principio, si al firmar el contrato de arrendamiento renunciaste expresamente al derecho de tanteo y retracto no estás aparado por tales derechos, que aunque se reconocen en la ley con carácter general pueden ser renunciados mediante contrato. A mi entender no tienes derecho a ejercitar esos derechos.
Anónimo 6 de febrero de 2019, 17:33
¿se puede ejercitar el retracto para un local comercial arrendado en 2012 en el que se pactó su renuncia?El contrato se celebró por 5 años con prórrogas anuales hasta la fecha de hoy.
He leído que como el contrato es de 2012 y por tanto anterior a la modificación de la ley de 2013 podría entenderse que la renuncia no es válida al haberse celebrado por un tiempo no superior a 5 años. ¿Es esto cierto?. MUCHAS GRACIAS. La venta del local no ha sido notificada.
Carmen Anciano Pardo 7 de febrero de 2019, 9:43
En el caso de los contratos de arrendamiento de locales para uso distinto de la vivienda, es decir, locales comerciales como el que nos ocupa, la regla general es primar por encima de todo la voluntad de las partes, por lo que si en el contrato de arrendamiento constaba la cláusula de expresa renuncia a los derechos de tanto y retracto, así se entiende perfectamente válido. En todo caso, para poder estudiar las posibles opciones que te amparan legalmente te recomiendo la consulta con un profesional.
Jose 12 de febrero de 2019, 15:06
Buenas tardes Carmen. Antes de nada agradecerte y felicitarte por tu ayuda a todos los que nos encontramos aquí. Para intentar ser conciso y no repetirme con otros partipartes, seré concreto:
¿Existe el derecho de tanteo para un copropietario, por la venta por parte del otro copropietario de la mitad indivisa de este último? ¿o solamente en este supuesto existe el derecho de retracto?, ¿entiendo bien q solamente existe el derecho de tanteo en casos de arrendamientos?.
He leído las publicaciones anteriores y no sé si habré interpretado mal, pero no me ha quedado del todo claro. Muchas gracias.
Carmen Anciano Pardo 12 de febrero de 2019, 16:01
En puridad la ley sólo habla de retracto entre comuneros, no de tanteo. Hay bastante literatura sobre el tema que podrás consultar fácilmente. En este sentido vuelvo a incluir el link que ya he indicado en otras ocasiones pero que me parece muy ilustrativo sobre el retracto de comuneros: http://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jTAAAUMTAwsLtbLUouLM_DxbIwMDCwNzA7BAZlqlS35ySGVBqm1aYk5xKgBRU6i4NQAAAA==WKE
Anónimo 26 de febrero de 2019, 9:56
buenos dias carmen gracias por tu atencion y ayuda .
tengo una casa de pueblo la cual tiene una habitacion del vecino encima de una de mi casa ,el terreno pertenece a la mia .en caso de venta de la casa de mi vecino tengo algun derecho de compra sobre esa casa como el tanteo y retracto y debo comunicarselo en ese caso .gracias un saludo
Carmen Anciano Pardo 26 de febrero de 2019, 10:24
Deberías consultar con un profesional que examine toda la documentación y si es posible valore sobre el terreno la situación para que te pueda orientar mejor que yo, pero en mi opinión, a priori, no existe derecho de tanteo y retracto.
Anónimo 12 de marzo de 2019, 12:48
Muy interesante su articulo. Pero tengo una duda simplemente para ampliar mis conocimientos sobre este tema. Existe un tiempo minimo o maximo que debo estar arrendado en un piso?? Me refiero tengo el mismo derecho si llevo alquilado solo 3 meses o en cambio 10 años? Se supone que cuando mas tiempo llevo de arrendatario mas derecho a tanteo y retracto tengo no??? Gracias por su respuesta de antemano
Carmen Anciano Pardo 14 de marzo de 2019, 10:38
La ley no marca ningún plazo mínimo ni máximo en este sentido por lo que, en principio, este derecho sería aplicable desde el primer día del contrato de arrendamiento.
Unknown 9 de mayo de 2019, 7:37
Buenos días, tengo el 50 por ciento de una finca rustica proindivisa, en mi escritura hay clausula donde el coopropietario renuncia al derecho de tanteo y retractos y especifica que en caso de que algun dia la ley lo permita como se hará el reparto del terreno, tambien renuncian al derecho de adquisicion preferente, ahora quiero vender y dicen que sin su firma y consentimiento no puedo, me exigen unas obras a su favor para cambiar el trazado del camino de entrada, estoy desesperada ya que tengo comprador y no estoy segura de como hacerlo, necsito su firma en las nuevas esxrituras? muchisimas gracias de antemano
Carmen Anciano Pardo 11 de mayo de 2019, 10:09
Independientemente de que exista o no un derecho de tanteo y retracto o de si se ha renunciado a tales derechos expresamente en escritura pública lo que parece indiscutible es que existe una finca rústica proindivisa, es decir, una propiedad en común en manos de, al menos, dos propietarios. Esta situación implica, lógicamente, que para la venta de esa finca se precisen la firma de ambos propietarios o de todos ellos si hay más de dos propietarios. Por tanto, claro que no puedes vender tú sola la finca sino que precisarás la firma del resto de los propietarios como no podría ser de otra manera.
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