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Timestamp: 2016-10-24 03:42:23+00:00

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2C_733/2013 (19.06.2014)
2C_733/2013 2C_734/2013 � � Urteil vom 19. Juni 2014
vertreten durch Dr. Peter M�usli-Allenspach,
�A.A.________, wohnhaft in U.________ AR, erwarb im Jahr 1985 in St. Gallen eine Liegenschaft mit Mietwohnungen. Dabei �bernahm er f�r 25 Jahre Rechte sowie Pflichten gegen�ber der Schweizerischen Eidgenossenschaft aus der Finanzierung der Liegenschaft mit Grundverbilligungsvorsch�ssen gem�ss dem Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz des Bundes vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843). Im Jahr 2009 kamen das Bundesamt f�r Wohnungswesen (BWO) und A.A.________ �berein, den WEG-Vertrag so aufzul�sen, dass A.A.________ f�r die bisher nicht zur�ckbezahlten Grundverbilligungsvorsch�sse und darauf aufgelaufene Schuldzinsen von insgesamt Fr. 1'685'675.45 noch eine Schlusszahlung von Fr. 577'325.-- leistete.
�Die erlassene Restschuld gegen�ber der Schweizerischen Eidgenossenschaft in der H�he von Fr. 1'108'350.45 erfasste die Steuerverwaltung des Kantons Appenzell A.Rh. f�r die Staats- und die direkte Bundessteuer 2009 als steuerbares Einkommen. Dagegen erhoben A.A.________ und B.A.________ erfolglos Einsprache und danach Beschwerde an das Obergericht des Kantons Appenzell A.Rh. (Urteile vom 24. April 2013 im Verfahren O5V 12 20 f�r die direkte Bundessteuer und im Verfahren O5V 12 18 f�r die Staatssteuer).
�Am 22. August 2013 haben A.A.________ und B.A.________ beim Bundesgericht Beschwerden in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht. Betreffend die Staatssteuer (Verfahren 2C_734/2013) und die direkte Bundessteuer (2C_733/2013) stellen sie im Wesentlichen den Antrag, die obergerichtlichen Urteile vom 24. April 2013 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz (eventualiter an die Veranlagungsbeh�rde) zur�ckzuweisen.
�Die Steuerverwaltung und das Obergericht des Kantons Appenzell A.Rh. sowie die Eidgen�ssische Steuerverwaltung schliessen auf Abweisung der Beschwerde (n). Die Steuerverwaltung des Kantons St. Gallen wurde vom Bundesgericht ebenfalls eingeladen, eine Vernehmlassung einzureichen, hat aber darauf verzichtet.
1.1.�Die vorliegenden Beschwerden richten sich gegen zwei praktisch �bereinstimmende Urteile, betreffen dieselben Parteien und werfen identische Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich deshalb, die Verfahren zu vereinigen und die Beschwerden in einem einzigen Urteil zu erledigen (vgl. Art. 71 BGG in Verbindung mit Art. 24 BZP; BGE 131 V 59 E. 1 S. 60 f. mit Hinweis).
1.2.�Die Beschwerden sind zul�ssig (vgl. Art. 82 ff. BGG in Verbindung mit Art. 146 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die direkte Bundessteuer [DBG, SR 642.11] sowie Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG, SR 642.14]).
1.3.�Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist daher weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begr�ndung abweisen.
�Art. 16 DBG bringt im Bereich der Besteuerung des Einkommens nat�rlicher Personen das Konzept der Reinverm�genszugangstheorie zum Ausdruck. Danach unterliegen aufgrund der Generalklausel von Art. 16 Abs. 1 DBG und des nicht abschliessenden Positivkatalogs (Art. 17-23 DBG) alle wiederkehrenden und einmaligen Eink�nfte der direkten Bundessteuer. Vorbehalten bleiben die Kapitalgewinne aus der Ver�usserung von Privatverm�gen (Art. 16 Abs. 3 DBG) und die im Negativkatalog von Art. 24 DBG abschliessend aufgez�hlten F�lle.
2.1.�Der Reinverm�genszugang, wie er Art. 16 Abs. 1 DBG zugrunde liegt, besteht in einer Nettogr�sse. Er entspricht dem �berschuss aller Verm�genszug�nge gegen�ber den Verm�gensabg�ngen derselben Steuerperiode. Einkommen ist demgem�ss die Gesamtheit derjenigen Wirtschaftsg�ter, die einem Individuum w�hrend der massgeblichen Steuerperiode zufliessen, und die es ohne Schm�lerung seines Verm�gens zur Befriedigung seiner pers�nlichen Bed�rfnisse und f�r seine laufende Wirtschaft verwenden kann (vgl. zum Ganzen u.a. BGE 139 II 363 E. 2.1 S. 365 f.; Urteil 2C_95/2013 vom 21. August 2013 in ASA 82, S. 227, je mit weiteren Hinweisen; siehe auch das Urteil 2A.303/1994 vom 23. Dezember 1996 E. 3a in StR 52/1997, S. 418).
2.2.�Um einen Einkommenszufluss gem�ss Art. 16 Abs. 1 DBG und der Reinverm�genszugangstheorie handelt es sich insbesondere dann, wenn eine Bank gegen�ber einem Privatkunden auf Forderungen verzichtet (vgl. Urteil 2C_120/2008 vom 13. August 2008 E. 2.2 StE 2008 B 21.1 Nr. 18; zum Einkommenszufluss durch Erlass einer Gesch�ftsschuld: vgl. u.a. Urteil 2C_104/2013 vom 27. September 2013 in ASA 82 S. 307 E. 3.4; Urteil 2C_224/2008 vom 1. April 2009 in StE 2009 B 28 Nr. 8 E. 2.2; Urteil 2A.321/1997 vom 23. September 1999 in NStP 53, S. 175 E. 2b; ausf�hrlich BGE 115 Ib 269 E. 4b S. 272 f.).
3.1.�Hier haben beide kantonalen Beh�rden erwogen, der Beschwerdef�hrer habe im Jahr 2009 einen steuerbaren Einkommenszufluss erzielt. Die kantonale Steuerverwaltung geht davon aus, dass der Zufluss auf einem steuerwirksamen Forderungsverzicht der Schweizerischen Eidgenossenschaft hinsichtlich der noch nicht zur�ckerstatteten Darlehens- und Zinsbetr�ge beruhe. Das Obergericht vertritt dagegen die Auffassung, dass die fr�her als Darlehensgew�hrung steuerfreie Zuwendung durch die nachtr�gliche Entwicklung zu Einkommen geworden sei. Die Vorinstanz hat die strittige Leistung somit unter einem anderen Rechtstitel besteuert als die Beschwerdegegnerin.
�Eine solche Motivsubstitution, mit der ein Sachverhalt mit anderen Argumenten im Ergebnis rechtlich gleich gew�rdigt wird, ist zul�ssig, ohne dass der davon betroffenen Verfahrenspartei die Gelegenheit zur vorg�ngigen Stellungnahme einzur�umen gewesen w�re. Ein Gericht kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begr�ndung abweisen (vgl. f�r das Bundesgericht u.a. BGE 137 III 385 E. 3 einleitend S. 386, mit weiteren Hinweisen). Eine Geh�rsverletzung liegt nicht vor.
3.2.�In der Folge ist die steuerliche Beurteilung zuerst im Zusammenhang mit dem Erlass der dem Beschwerdef�hrer ausgerichteten Grundverbilligungsvorsch�sse vorzunehmen (vgl. unten E. 4), dann betreffend die darauf aufgelaufenen und noch nicht zur�ckerstatteten Schuldzinsen (E. 5).
4.1.�Die Bundeshilfen nach WEG bezwecken die F�rderung von Wohnungserstellungen, indem namentlich Wohnkosten verbilligt werden (Art. 1 Abs. 1 WEG). Das erfolgt durch die Ansetzung von unter der Marktmiete liegenden und von durch den Bund kontrollierten Anfangsmietzinsen (Art. 35 Abs. 2 WEG).
4.1.1.�Der Bund kann an Liegenschafteneigent�mer Grundverbilligungsvorsch�sse in Form von verzinslichen Darlehen gem�ss Art. 36 ff. WEG gew�hren und dar�ber hinaus Zusatzverbilligungen gem�ss Art. 42 WEG ausrichten, die im Gegensatz zu den Grundverbilligungen nicht r�ckzahlbar sind. Der Bund gew�hrt die Grundverbilligungsvorsch�sse, damit ein Liegenschafteneigent�mer bereit und in der Lage ist, in der Anfangsphase die Liegenschaften zu einem nicht kostendeckenden Mietzins zu vermieten. Diese Darlehensbeitr�ge hat der Eigent�mer samt aufgelaufenen Zinsen nach einem als �ffentlich-rechtlichen Vertrag ausgestalteten Zahlungsplan (Art. 56 WEG) zur�ckzuerstatten (vgl. zum Ganzen BGE 129 II 125 E. 2.4 S. 129).
�Im Modellfall soll die Differenz zur Marktmiete durch kontinuierliche, durch den Bund kontrollierte Mietzinserh�hungen zunehmend kleiner werden und zu einem bestimmten Zeitpunkt wegfallen (sog. "Break-even"). Danach soll der Eigent�mer durch weitere Mietzinserh�hungen in der Lage sein, die erhaltenen Grundverbilligungsvorsch�sse und die daf�r aufgelaufenen Zinsen zur�ckzuzahlen.
4.1.2.�Die Grundverbilligungen werden demgem�ss an den Vermieter als prim�r Beg�nstigten ausbezahlt, damit er die Mieten entsprechend verbilligen kann. Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer sind in diesem System nicht die Mieter die Beg�nstigten aus den ausgerichteten Grundverbilligungen; vielmehr gelangen sie nur indirekt in den Genuss der sich aus dem Finanzierungssystem ergebenden Vorteile; die erm�glichten tieferen Mietzinsen sind nur eine mittelbare Folge der WEG-Finanzierung der Liegenschaft.
4.1.3.�Gem�ss der dargestellten Systematik der WEG-Finanzierung (vgl. oben E. 4.1.1) hat der Beschwerdef�hrer auch keine Gegenleistung f�r die ihm ausgerichteten Grundverbilligungsvorsch�sse erbracht. Was die Beschwerdef�hrer als verm�genswirksame "Gegenleistungen" auff�hren (Anfangsmietzins von maximal 65% der Marktmiete, Mietzins�berwachung w�hrend der ganzen Laufzeit, Verzinsung der Grundverbilligungsvorsch�sse, Absch�pfung von Mietertrags�bersch�ssen in der R�ckzahlungsphase), sind vielmehr die Rahmenbedingungen der WEG-Finanzierung. Dazu geh�rt auch, dass die grundverbilligten Mietobjekte w�hrend mindestens 25 Jahren nur f�r Wohnzwecke verwendet werden d�rfen (Art. 46 Abs. 1 WEG; vgl. BGE 129 II 125 E. 2.4 S. 129). Um in den Genuss solcher Vorsch�sse zu kommen, ist es durchaus �blich, dass sich der Empf�nger im Gegenzug bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen und Einschr�nkungen unterziehen muss, die unter Umst�nden zu einer Verschlechterung seiner Ertragslage f�hren, indem die betroffene T�tigkeit nicht den ansonsten erzielbaren Ertrag einbringt.
4.2.�WEG-Vertr�ge wurden vom Bundesamt f�r Wohnungswesen in den Jahren 1975 bis 2001 abgeschlossen. Es zeigte sich jedoch, dass das Modell (vgl. oben E. 4.1.1) in der Realit�t nicht funktionierte und es in bestimmten F�llen angebracht sein konnte, den Verbilligungs-Empf�ngern ihre Darlehens- und Zinsschuld zu erlassen.
4.2.1.�Die M�glichkeit eines derartigen Schuldenerlasses war im urspr�nglichen Konzept der WEG-Finanzierung noch nicht vorgesehen und wurde erst mit der Gesetzesnovelle von 2002 eingef�hrt: Bei Mietzinsausf�llen zuungunsten des Eigent�mers w�hrend der WEG-Finanzierung werden nach einer maximalen Laufzeit von 30 Jahren noch nicht zur�ckerstattete Darlehen und Zinsforderungen aus Grundverbilligungsvorsch�ssen den Empf�ngern nunmehr erlassen (vgl. Art. 40 Abs. 2 WEG und Art. 21 Abs. 4 WEGV; siehe auch BBl 1973 II S. 733 und BBl 2002, S. 2882).
4.2.2.�Der Erlass erfolgt, soweit die Bundeshilfeempf�nger ihren Verpflichtungen aus dem Finanzierungs- und Tilgungsplan nachgekommen sind (vgl. Art. 40 Abs. 2 WEG) und der Ausstand nach 30 Jahren ausschliesslich auf systembedingte Schwierigkeiten des Grundverbilligungsmodells zur�ckzuf�hren ist (Botschaft �ber die F�rderung von preisg�nstigem Wohnraum vom 27. Februar 2002, BBl 2002, S. 2883).
4.3.�Grundverbilligungsvorsch�sse unterliegen zwar nicht im Zeitpunkt ihrer Auszahlung der Einkommenssteuer, da sie einen Darlehensempfang darstellen (vgl. oben E. 4.1.1; siehe auch das Rundschreiben der Eidg. Steuerverwaltung vom 4. April 1995 "Steuerliche Behandlung der Grund- und Zusatzverbilligungen nach dem Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz vom 4. Oktober 1974", Ziff. I/1/a S. 1). Die Besteuerung hat aber dann zu erfolgen, wenn dem Empf�nger die ihm ausgerichteten Grundverbilligungsvorsch�sse nachtr�glich erlassen werden. Aufgrund und im Zeitpunkt dieses Schuldenerlasses (bzw. Forderungsverzichts aus Sicht der Eidgenossenschaft) werden aus urspr�nglich r�ckzahlbaren Darlehensbetr�gen nachtr�glich steuerbare Eink�nfte (vgl. oben E. 2.1.2). Der Erlass bewirkt somit einen steuerbaren Reinverm�genszugang, gleich wie das f�r die von Anfang an nicht r�ckzahlbaren Zusatzverbilligungen im Zeitpunkt ihrer Ausrichtung der Fall ist (vgl. oben E. 4.1.1; siehe auch das Rundschreiben der EStV, a.a.O., Ziff. II/2 S. 3; PETER LOCHER, Kommentar zum DBG, I. Teil, 2004, Art. 21 Rz 51; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum Z�rcher Steuergesetz, 3. Aufl., 2013, � 21 Rz 37).
4.4.�Die Vorinstanz hat - im Gegensatz zur kantonalen Steuerverwaltung - die Ansicht vertreten, es sei kein der Einkommenssteuer unterliegender Forderungsverzicht anzunehmen (vgl. oben E. 3.1). Sie nennt daf�r mehrere Argumente (vgl. E. 2.1 der angefochtenen Urteile), denen indessen nicht gefolgt werden kann. Es steht ausser Streit, dass die Grundverbilligungsvorsch�sse in der rechtlichen Form von Darlehen ausgestaltet wurden (vgl. oben E. 4.1.1), d.h. als r�ckzahlbare Betr�ge, denen entsprechende Forderungen der Eidgenossenschaft gegen�ber dem Beschwerdef�hrer gegen�berstanden. Die R�ckzahlungsverpflichtung hinsichtlich dieser Forderungen bestand aufgrund von Art. 37 Abs. 2 WEG bis zum Zeitpunkt des Erlasses gem�ss Art. 40 Abs. 2 WEG. Auf die R�ckzahlung verzichtete die Gl�ubigerin erst aufgrund der im Jahr 2009 abgeschlossenen Aufl�sungsvereinbarung; der Verzicht begr�ndete zugunsten des Beschwerdef�hrers einen Reinverm�genszugang im von der Veranlagungsbeh�rde erfassten Umfang.
4.4.1.�Unter Verweis auf das Bundesgerichtsurteil 2C_429/2010 vom 9. August 2011 (vgl. ASA 80, S. 404, insb. E. 2.2.3) hat das Obergericht an anderer Stelle der angefochtenen Urteile (vgl. dort E. 2.3.8) zu Recht selber festgehalten, dass die massgeblichen Vorsch�sse (nebst Zinsen) dem Beschwerdef�hrer bereits im Zeitpunkt ihrer Auszahlung als Darlehen zugekommen waren. Gem�ss dem Periodizit�tsprinzip erh�hten sie seine wirtschaftliche Leistungsf�higkeit indessen erst in derjenigen Steuerperiode, in der die R�ckzahlungspflicht aufgrund der mit der Eidgenossenschaft abgeschlossenen Aufl�sungsvereinbarung endg�ltig entfiel (vgl. betreffend den Zeitpunkt der Einkommensrealisierung allgemein u.a. das Urteil 2C_941/2012 vom 9. November 2013 in ASA 82 S. 375 E. 2.5) : Damit steht im Einklang, dass in bestimmten F�llen von Einkommenszufluss aufgrund geldwerter Leistungen, n�mlich wenn mit der R�ckzahlung eines zun�chst ernst gemeinten Darlehens sp�ter nicht mehr gerechnet werden kann, auf den Zeitpunkt des Forderungsverzichts abgestellt wird, weil dieser Zeitpunkt die einzige wirklich schl�ssige Ankn�pfungsm�glichkeit ist, um die erbrachte Leistung bzw. den daraus folgenden Reinverm�genszugang steuerlich zu erfassen und konkret zu beziffern (BGE 138 II 57 E. 5.2.3 S. 65 mit weiteren Hinweisen).
4.4.2.�Der Umstand, dass der Forderungsverzicht der Eidgenossenschaft unter den in Art. 40 Abs. 2 WEG genannten Voraussetzungen zustande kam, �ndert weder an der Rechtsg�ltigkeit noch an der Werthaltigkeit der Forderungen bis zum Zeitpunkt des Aufl�sungsvertrags etwas. Selbst ein auf gesetzlichen Gr�nden beruhender Forderungsverzicht ist steuerlich zu erfassen. Dann kann es auch nicht darauf ankommen, ob die Forderung zu einem sp�teren Zeitpunkt noch werthaltig oder einklagbar gewesen w�re.
4.5.�Was die Beschwerdef�hrer gegen die Einstufung des Schuldenerlasses als steuerbares Einkommen einwenden, vermag ebenfalls nicht zu �berzeugen:
�Unbehelflich ist vorab ihr Hinweis auf den durch das WEG-Finanzierungssystem auferlegten Verzicht auf eine angemessene Miete. Bei diesem Verzicht handelt es sich - wie bereits hervorgehoben (vgl. oben E. 4.1.3) - nicht um eine vom beg�nstigten Vermieter erbrachte Gegenleistung. Weiter ist festzuhalten, dass nicht erzielte Mietzinsen beim Beschwerdef�hrer auch nicht der Besteuerung unterlagen. Tritt sp�ter der Erlass der Grundverbilligungsvorsch�sse an die Stelle der in den vergangenen 25 oder 30 Jahren nicht erzielten (und somit nicht versteuerten) Marktmieten, so liegt im Umfang dieser erlassenen Vorsch�sse ein steuerlich relevanter Reinverm�genszugang vor.
Einkommenssteuerlich ebenso wenig von Bedeutung ist das Argument der Beschwerdef�hrer, dass die Entwertung des Geb�udes infolge Alter und Abnutzung zulasten des Vermieters gehe, wenn der Markt keine angemessenen Mietertr�ge zulasse, aus denen die notwendigen Erneuerungsinvestitionen finanziert werden k�nnen. Dem ist entgegenzuhalten, dass nicht nur bei WEG-finanzierten Grundst�cken der Eigent�mer die Folgen der allm�hlichen Abnutzung eines Geb�udes zu tragen hat. Die von den Beschwerdef�hrern als "Erneuerungsinvestitionen" bezeichneten Kosten sind je nachdem bei der Grundst�ckgewinnsteuer als wertvermehrende Kosten anrechenbar (Art. 12 Abs. 1 StHG) oder allenfalls sogar bei der Einkommenssteuer als Unterhaltskosten abziehbar (Art. 32 Abs. 2 DBG). Insofern wirken sich die get�tigten Investitionen steuermindernd aus. Es w�re inkonsequent, Zufl�sse in Form von Eink�nften unbesteuert zu lassen, wenn die Abfl�sse in Form von Kosten steuerlich geltend gemacht werden k�nnen. Auf jeden Fall kann aus den genannten Kosten und Investitionen nicht hergeleitet werden, dass Eink�nfte aus verfallenen Grundverbilligungsvorsch�ssen, die an die Stelle angemessener Mietertr�ge treten, steuerlich privilegiert behandelt werden m�ssten.
Die Beschwerdef�hrer machen ferner geltend, dass sie aus ihrer Liegenschaft in St. Gallen insgesamt keinen Reinverm�genszugang erfahren, sondern vielmehr einen Reinverm�gensabfluss erlitten h�tten, was sie mit einer Berechnung untermauern, die kalkulatorische Abschreibungen miteinbezieht. Abschreibungen (Art. 28 DBG) sind auf Privatliegenschaften indes nicht zul�ssig und geh�ren nur bei Gesch�ftsliegenschaften zu den abziehbaren Kosten (Art. 27 Abs. 2 lit. a DBG). Im Gegenzug wird bei einer Ver�usserung von Privatgrundst�cken lediglich der Wertzuwachs (Erl�s, soweit er die Anlagekosten �bersteigt) der Grundst�ckgewinnsteuer unterworfen (Art. 12 Abs. 1 StHG); ansonsten sind Kapitalgewinne auf Privatgrundst�cken steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG; Art. 7 Abs. 4 lit. b StHG).
5.1.�Mit den allgemeinen Abz�gen (Art. 33 und Art. 33a DBG) wird tats�chlichen Aufwendungen, die der Steuerpflichtige erbracht hat, Rechnung getragen (vgl. Rainer Zigerlig, in: Zweifel/Athanas, Bundesgesetz �ber die direkte Bundessteuer, 2. Aufl., 2008, Art. 33 Rz 1). Steuerlich abziehbar sind somit effektiv bezahlte Schuldzinsen. Unbezahlte Schuldzinsen k�nnen nicht abgezogen werden (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., � 50 Rz 91 f.; siehe auch das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Freiburg vom 26. April 2002, StE 2003 B 27.2 Nr. 26 = FZR 2002, 185).
5.2.�Bei der WEG-Finanzierung beginnt die Verzinsung von Anfang an mit Ausrichtung der ersten Grundverbilligungsvorsch�sse zu laufen. Die F�lligkeit der Zinsen ist aber aufgeschoben; sie werden zu den Schulden geschlagen. Soweit die aufgelaufenen Schuldzinsen periodisch von den steuerbaren Eink�nften abgezogen werden (was gem�ss Rundschreiben ESTV, a.a.O., Ziff. I.1.b S. 2 zul�ssig ist und hier von den Beschwerdef�hrern in ihren jeweiligen Steuererkl�rungen tats�chlich auch so gehandhabt wurde), ergibt sich daraus Zweierlei: Einerseits stellen die Schuldzinsen sp�ter bei der tats�chlichen Bezahlung nicht abziehbare Schuldr�ckzahlungen dar (vgl. u.a. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., � 31 Rz 12) und k�nnen dann nicht nochmals einkommensmindernd in Abzug gebracht werden. Andererseits ist ein sp�terer Erlass von zuvor bereits steuerlich in Abzug gebrachten Schuldzinsen als ausserordentliches Einkommen zu erfassen. Ansonsten w�rden sich nicht (mehr) tats�chlich zu entrichtende Schuldzinsen, denen kein fr�herer, aktueller oder k�nftiger Verm�gensabgang gegen�bersteht, auf systemwidrige Weise steuermindernd auswirken.
5.3.�Was die Beschwerdef�hrer gegen die Erfassung der erlassenen Schuldzinsen als steuerbares Einkommen vorbringen, vermag nicht durchzudringen:
�Die Beschwerdef�hrer wollen namentlich aus Art. 40 Abs. 2 lit. b WEG ableiten, dass s�mtliche Schuldzinsen bezahlt worden seien, weil ansonsten kein Erlass gew�hrt worden w�re. Aus dieser Bestimmung ergibt sich aber lediglich, dass als Voraussetzung f�r den Erlass der Restschuld aus der WEG-Finanzierung die�
f�lligen�Vorsch�sse und die (f�lligen) Zinsbetreffnisse (die jeweils zur Darlehensschuld hinzugeschlagen und erst sp�ter tats�chlich entrichtet werden), bezahlt sein m�ssen. Dass der Beschwerdef�hrer nicht s�mtliche Zinsen bezahlt haben kann, ergibt sich daraus, dass insgesamt Zinsen von Fr. 1'385'800.45 aufgelaufen waren, der Beschwerdef�hrer aber insgesamt nur Zahlungen in der H�he von Fr. 1'294'833.-- leistete. In welchem Ausmass die Leistungen des Beschwerdef�hrers in der R�ckzahlung von Vorsch�ssen und der Begleichung von Schuldzinsen bestanden, ist unerheblich, weil beide Vorg�nge dieselben Einkommenssteuerfolgen haben.
�Im �brigen profitierten die Beschwerdef�hrer sogar von einem Zinsvorteil, als sie die Schuldzinsen teilweise vor vielen Jahren einkommenssteuerwirksam abziehen konnten, und diese Betr�ge erst im Zeitpunkt des Erlasses im Jahre 2009 versteuern m�ssen. Aus einer nachtr�glichen Perspektive k�nnte es sachgerechter gewesen sein, wenn die Zinsen steuerlich nie zum Abzug gebracht worden w�ren, womit deren Erlass im Jahre 2009 auch nicht steuerbar w�re. F�r diesen Zinsvorteil erfolgt aber keine steuerliche Korrektur. Desgleichen wird die von den Beschwerdef�hrern gew�nschte Diskontierung auf dem Barwert der bis zum 31. Oktober 2013 f�lligen Amortisationen und Zinsen vom Grundsatz der Einkommensbesteuerung ausgeschlossen, wonach Reinverm�genszug�nge stets im Nominalbetrag steuerbar sind. Das schweizerische Steuerrecht kennt keine zinsbereinigte Einkommenssteuer.
�Die f�r die Staatssteuer massgeblichen Gesetzesvorschriften (vgl. insb. die Generalklausel von Art. 7 Abs. 1 Satz 1 StHG und Art. 19 des Steuergesetzes des Kantons Appenzell A.Rh. vom 21. Mai 2000 [StG/AR; bGS 621.11]; f�r den Schuldzinsenabzug: siehe Art. 9 Abs. 2 lit. a StHG und Art. 35 Abs. 1 lit. a StG/AR) stimmen mit denjenigen �berein, die f�r die direkte Bundessteuer gelten. Somit ist f�r die Kantons- und Gemeindesteuern ebenfalls ein Einkommenszufluss in dem von der Veranlagungsbeh�rde erfassten und vom Obergericht best�tigten Betrag anzunehmen.
7.1.�Ein Verstoss gegen das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung im Sinne von Art. 127 Abs. 3 BV liegt u.a. dann vor, wenn ein Kanton in Verletzung der geltenden Kollisionsnormen seine Steuerhoheit �berschreitet und eine Steuer erhebt, die einem anderen Kanton zusteht (virtuelle Doppelbesteuerung; vgl. BGE 138 I 297 E. 3.1 S. 300 f. m.w.H.). Die Beschwerdef�hrer machen geltend, das angefochtene Urteil habe eine solche virtuelle Doppelbesteuerung zur Folge, ordne die Vorinstanz doch den von ihr angenommenen Einkommenszufluss dem beweglichen Verm�gen zu, weshalb er im Wohnsitzkanton Appenzell A.Rh. zu besteuern sei. Stattdessen machen die Beschwerdef�hrer geltend, wenn �berhaupt Eink�nfte erzielt worden seien, dann solche aus unbeweglichem Verm�gen. Nach st�ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichts sind das Grundeigentum und sein Ertrag aber grunds�tzlich dem Kanton der gelegenen Sache (hier St. Gallen) zur ausschliesslichen Besteuerung vorbehalten (vgl. u.a. das Urteil 2P.65/2006 vom 31. August 2006 in RDAF 2006 II S. 518 E. 2.2).
7.2.�Im Urteil 2C_44/2008 vom 28. Juli 2008 hat sich das Bundesgericht ausf�hrlich mit den Steuerfolgen der WEG-Finanzierung und namentlich der R�ckzahlung (mit Einschluss eines allf�lligen Erlasses) von Grundverbilligungsvorsch�ssen auseinandergesetzt (vgl. dort E. 3.2). Es hat einen untrennbaren Zusammenhang zwischen der betroffenen Liegenschaft und der zugesprochenen Finanzierung (inkl. deren R�ckerstattung) angenommen. Daran ist festzuhalten, was hier dazu f�hrt, dass der vom Beschwerdef�hrer im Jahr 2009 realisierte Einkommenszufluss seinem unbeweglichen Verm�gen zuzuweisen ist (vgl. hinsichtlich der Zusatzverbilligungen LOCHER, a.a.O., Art. 21 Rz 51; diesem folgend ROGER M. CADOSCH, Bundesgesetz �ber die direkte Bundessteuer, 2008, Art. 21 Rz 4; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., � 21 Rz 37). Die erlassenen Grundverbilligungsvorsch�sse kompensieren die Mietzinsverluste, welche der Liegenschafteneigent�mer infolge der Auflagen aus dem �ffentlich-rechtlichen WEG-Vertrag erlitten hat und die ihm die vollst�ndige R�ckzahlung der Grundverbilligungsvorsch�sse aus �konomischen Gr�nden verunm�glichten (vgl. oben E. 4.1.1). Deshalb rechtfertigt es sich, den staatlichen Einkommensersatz (in Form eines Schulderlasses seitens der Gl�ubigerin; vgl. E. 4.3) interkantonal gleich zuzuteilen wie jene Eink�nfte, an deren Stelle sie treten. Das Gleiche gilt f�r die erlassenen Zinsen.
7.3.�Eine Besteuerungskompetenz des Kantons Appenzell A.Rh. hinsichtlich des hier massgeblichen Einkommenszuflusses scheidet somit aus:
7.3.1.�Ein Finanzertrag kann hier schon deshalb nicht vorliegen, weil ein solcher ein Guthaben (vgl. Art. 20 Abs. 1 lit. a DBG u. Art. 23 Abs. 1 lit. a StG/AR, z.B. ein Aktivdarlehen) oder sonstiges bewegliches Verm�gen (vgl. Art. 20 Abs. 1 Ingress DBG und Art. 23 Abs. 1 Ingress StG/AR) voraussetzt, auf dem ein Zins oder eine sonstige Rendite erzielt worden w�re.
7.3.2.�Ebenso wenig handelt es sich um �briges Einkommen (im Sinne von Art. 16 Abs. 1 und Art. 23 DBG bzw. Art. 19 Abs. 1 und Art. 26 StG/AR). �brige Eink�nfte sind nur dann dem Wohnsitzort zuzuordnen, wenn sie keinen Zusammenhang mit dem Verm�gen des Steuerpflichtigen haben. Wie bereits dargelegt (vgl. oben E. 7.2) ist hier ein untrennbarer Zusammenhang zwischen den massgeblichen Eink�nften und dem unbeweglichen Verm�gen der Beschwerdef�hrer zu bejahen.
V. Kosten und Entsch�digung
8.1.�Nach dem Gesagten ist die Beschwerde betreffend die Staats- und die Gemeindesteuern gutzuheissen. Die Vorinstanz hat wohl im Umfang des von der Veranlagungsbeh�rde erfassten Betrags zutreffend einen steuerbaren Einkommenszufluss angenommen, diesen Zufluss aber zu Unrecht dem beweglichen Verm�gen der Beschwerdef�hrer und somit der Besteuerungskompetenz des Wohnsitzkantons Appenzell A.Rh. zugewiesen. Demgem�ss ist das angefochtene Urteil vom 24. April 2013 (Verfahren O5V 12 18) aufzuheben und ist die Sache zum Neuentscheid im Sinne der Erw�gungen an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
8.2.�Betreffend die direkte Bundessteuer ist die Beschwerde dagegen abzuweisen. Gem�ss Art. 105 Abs. 1 Satz 1 DBG erheben die kantonalen Steuerbeh�rden die Bundessteuer von den nat�rlichen Personen, die am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht ihren steuerlichen Wohnsitz oder, wenn ein solcher in der Schweiz fehlt, ihren steuerrechtlichen Aufenthalt im Kanton haben. Nach dieser Bestimmung ist die Steuerverwaltung des Kantons Appenzell A.Rh. - ungeachtet der sich aufdr�ngenden Qualifizierung des Reinverm�genszugangs als Einkommen aus unbeweglichem Verm�gen - zur Erhebung der direkten Bundessteuer befugt.
8.3.�Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens je h�lftig den Beschwerdef�hrern (unter Solidarhaft) und dem Kanton Appenzell A.Rh. aufzuerlegen (Art. 65 f. BGG). Die Beschwerdef�hrer haben Anspruch auf eine entsprechend reduzierte Parteientsch�digung (Art. 68 BGG).
�Die Verfahren 2C_733/2013 und 2C_734/2013 werden vereinigt.
�Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird hinsichtlich der direkten Bundessteuer abgewiesen.
�Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird hinsichtlich der Staats- und Gemeindesteuern gutgeheissen, das Urteil des Obergerichts des Kantons Appenzell A.Rh. vom 24. April 2013 (Verfahren O5V 12 18) wird aufgehoben, und die Sache wird zum Neuentscheid im Sinne der Erw�gungen an das Obergericht des Kantons Appenzell A.Rh. zur�ckgewiesen.
�Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 10'000.-- werden zu Fr. 5'000.-- den Beschwerdef�hrern (unter solidarischer Haftbarkeit) und zu Fr. 5'000.-- dem Kanton Appenzell A.Rh. (kantonale Steuerverwaltung) auferlegt.
�Der Kanton Appenzell A.Rh. (kantonale Steuerverwaltung) hat den Beschwerdef�hrern f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung von Fr. 5'000.-- zu bezahlen.
�Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Obergericht des Kantons Appenzell A.Rh. sowie der Steuerverwaltung des Kantons St. Gallen und der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 71
 Art. 24
 BGE 
 Art. 82
 Art. 146
 Art. 73
 Art. 16
 Art. 24
 Art. 16
 BGE 
 Art. 16
 BGE 
 BGE 
 Art. 36
 Art. 42
 BGE 
 BGE 
 Art. 40
 Art. 21
 Art. 40
 Art. 21
 Art. 37
 Art. 40
 Art. 40
 Art. 7
 Art. 33
 Art. 33
 Art. 40
 Art. 7
 Art. 19
 Art. 9
 Art. 35
 Art. 127
 BGE 
 Art. 21
 Art. 21
 Art. 20
 Art. 23
 Art. 20
 Art. 23
 Art. 16
 Art. 23
 Art. 19
 Art. 26
 Art. 105