Source: http://vrcha.webnode.cz/news/k-otazce-nabyti-nemovitosti-od-nevlastnika/
Timestamp: 2017-10-17 20:36:07+00:00

Document:
K otázce nabytí nemovitosti od nevlastníka :: Pavel Vrcha, soudce NS ČR
> Úvodní stránka > K otázce nabytí nemovitosti od nevlastníka
K otázce nabytí nemovitosti od nevlastníka
31.08.2011 22:33
V posledním období Nejvyšší soud (zejména senát 30 Cdo) zaznamenal nárůst dovolání podaných proti rozhodnutím odvolacích soudů ve sporech o určení vlastnictví, ve kterých byla řešena otázka nabytí vlastnictví od nevlastníka. Jde o velmi závažné téma týkající se na straně jedné právních důsledků spojených s (absolutní) neplatností např. převodní smlouvy, a na straně druhé související s právním postavením „nových vlastníků“, kteří dotčenou nemovitost kupovali v dobré víře, že je prodávána vlastníkem. Přitom základní (zjednodušené) schéma nastíněného problému bývá v právní praxi následující: Prodávající vlastník A prodává svou nemovitost kupujícímu B na základě kupní smlouvy, která je ovšem (z různých důvodů) absolutně neplatným právním úkonem. Dříve, než vlastník A začne na základě tohoto tvrzení uplatňovat soudní cestou vůči kupujícímu B své vlastnické právo k takto prodané nemovitosti, dojde k situaci, kdy „nabyvatel“ B této nemovitosti, tj. tzv. „katastrální vlastník“ na základě kupní smlouvy „prodá“ tuto nemovitost kupujícímu C – novému „vlastníku“. V naznačeném sledu pak může docházet k dalším převodům mezi subjekty C a D, D e E atd. Obecné soudy při rozhodování o žalobách původních vlastníků (dle našeho schématu) A, kteří žalobami podanými vůči tzv. katastrálním vlastníkům C, D, E atd. (tj. těm fyzickým či právnickým osobám, které byly zapsány v katastru nemovitosti jako vlastníci žalobou dotčených nemovitostí) se domáhali určení, že jsou vlastníky těchto nemovitostí (aby dosáhli změny v katastru nemovitostí, tj. aby na základě vydaného soudního rozhodnutí byli opět zapsáni jako vlastníci uvedených nemovitostí), musely pečlivě zvažovat, zda i přes následně provedené převody lze takto podaným žalobám vyhovět, či nikoliv.
Judikatura odvolacích soudů a Nejvyššího soudu ČR
Odvolací soudy ve shora popsaných případech vesměs vycházely z právní zásady, podle které nikdo nemůže převést na jiného více práv, než má sám. To jinými slovy znamenalo, že judikatura obecných soudů jednotně zaujímala právní názor, že pokud smlouva o převodu nemovitosti je neplatná (představuje absolutně neplatný právní úkon), je při splnění všech zákonem stanovených podmínek nutno takto podaným určovacím žalobám vyhovět. Některé odvolací soudy odkazovaly mj. na rozsudek Nejvyššího soudu České republiky (dále již „Nejvyšší soud ČR“ nebo „dovolací soud“) ze dne 22. 2. 2001, sp. zn. 22 Cdo 1072/99, (uveřejněný pod označením C 257 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu), který zaujal právní názor, že právní úkon učiněný v rozporu se zásadou, že nikdo nemůže převést více práv než sám má, je neplatný pro nemožnost plnění. Přitom se jedná o absolutní neplatnost právního úkonu, jež působí přímo ze zákona (ex lege) a od počátku (ex tunc). Vadu způsobující neplatnost proto nelze následně zhojit (ani podepsáním dodatků ke smlouvě) a takový právní úkon nemůže být konvalidován.
V odvolací a dovolací praxi ovšem žalovaní účastníci argumentovali tím, že pokud převodní smlouva mezi původním vlastníkem a „nabyvatelem“ byla z nějakého důvodu absolutně neplatným právním úkonem, nemůže se tento negativní důsledek vztahovat na další účastníky následně uzavřených smluv mezi B a C, C a D atd., neboť tito „noví nabyvatelé“ nemovitostí byli při uzavírání převodních smluv v dobré víře, že předmětnou nemovitost kupují od vlastníka (B, C, D atd.), takže okolnost, že převodní smlouva mezi subjekty A a B je absolutně neplatným právním úkonem, nemůže jít na vrub jejich právního postavení. Argumentace byla vedena rovněž s poukazem na nález pléna Ústavního soudu České republiky (dále již „Ústavní soud ČR“) ze dne 16.10. 2007, sp. zn. Pl. ÚS 78/06, který zaujal následující právní názor: „Odstoupením od smlouvy podle § 48 odst. 2 občanského zákoníku se – není-li právním předpisem nebo účastníky dohodnuto jinak – smlouva od počátku ruší, avšak pouze s účinky mezi jejími účastníky. Vlastnické právo dalších nabyvatelů, pokud své vlastnické právo nabyli v dobré víře, než došlo k odstoupení od smlouvy, požívá ochrany v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod a s ústavními principy právní jistoty a ochrany nabytých práv vyvěrajícími z pojmu demokratického právního státu ve smyslu čl. 1 odst. 1 Ústavy, a nezaniká.“
K odkazu dovolatelů na toto rozhodnutí Ústavního soudu ČR s tím, že by právní závěry v něm obsažené měly být použity i na případy, kdy původní převodce nabyl vlastnické právo k posléze převáděné nemovitosti na základě (absolutně) neplatné převodní smlouvy, Nejvyšší soud České republiky (dále již „Nejvyšší soud ČR“ nebo „dovolací soud“) např. v usnesení ze dne 16.9. 2010, sp. zn. 30 Cdo 250/2009 (které je pro veřejnost dostupné na webové stránce dovolacího soudu www.nsoud.cz) uvedl, že tyto závěry nelze mechanicky použít na případy absolutně neplatných smluv. Konkrétně zdůraznil, že otázka nabytí vlastnického práva v dobré víře byla (prostřednictvím výše cit. nálezu) Ústavním soudem ČR rozvinuta v souvislosti s právními důsledky při odstoupení od smlouvy. Podle dovolacího soud ovšem tento princip (již z povahy věci) nelze uplatnit v případě absolutní neplatnosti právního úkonu. Tedy nelze jím vytěsňovat zákonné důsledky, kdy účastníci sledovaný věcně právní vztah prostřednictvím předmětné kupní smlouvy nebyl vůbec založen (na rozdíl od hmotněprávní situace, kdy od platně uzavřené smlouvy účastník po právu odstoupil a došlo tak k jejímu zrušení od samého počátku ve smyslu § 48 odst. 2 obč. zák.), neboť uvedená smlouva – coby dvoustranný právní úkon – byla postižena absolutní neplatností. Nejvyšší soud ČR tedy zaujal právní názor, že v případě absolutní neplatnosti smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitostem nelze uplatnit princip nabytí vlastnického práva v dobré víře.
Malé odbočení za judikaturou Ústavního soudu Slovenské republiky
Dříve, než bude přikročeno k nástinu aktuální judikatury Ústavního soudu ČR a její reflexe českým dovolacím soudem, jeví se vzhledem k obdobné právní úpravě více jak vhodné poukázat na stěžejní judikaturu slovenského orgánu ochrany ústavnosti – Ústavního soudu, která se upíná k problematice nabytí vlastnického práva k nemovité věci od nevlastníka. Předmětná problematika je řešena v usnesení Ústavního soudu Slovenské republiky (dále již „Ústavní soud SR“) ze dne 10.2. 2010, sp. zn. I. ÚS 50/2010. Ústavní soud v této věci rozhodoval o ústavní stížnosti stěžovatelů, kteří byli v procesním postavení žalovaných v občanském soudním řízení o určení vlastnického práva k nemovitostem. Okresní soud v Žilině rozsudkem určil, že žalobce je vlastníkem nemovitostí, které byly předmětem určovací žaloby. Své rozhodnutí odůvodnil skutečností, že právní předchůdce žalovaných nemohl nabýt vlastnické právo k těmto nemovitostem na základě kupní smlouvy, protože tuto kupní smlouvu neuzavřel s vlastníkem těchto nemovitostí. K odvolání stěžovatelů (žalovaných) Krajský soud v Žilině rozsudek okresního soudu potvrdil jako věcně správný s odůvodněním, že právní předchůdce stěžovatelů (žalovaných) neuzavřel kupní smlouvu s vlastníkem, a proto nemohl na nich následně platně převést vlastnické právo. V ústavní stížnosti stěžovatelé mj. namítali, že předmětné nemovitosti koupili v dobré víře od předcházejícího vlastníka, v budově provedli řadu úprav (investic) a budovu s pozemky zatížili zástavním právem ve prospěch hypoteční banky. Argumentovali rovněž odkazem na shora cit. nález Ústavního soudu ČR ohledně důsledků při odstoupení od převodní smlouvy v situaci, kdy nabyvatelé nemovitostí byli v dobré víře.
Ústavní soud SR se však s vyloženou právní argumentací stěžovatelů neztotožnil, usnesením jejich ústavní stížnost odmítl a v odůvodnění svého rozhodnutí zaujal následující právní závěry:
„16. Vzhľadom na podstatu prerokovávanej sťažnosti ústavný súd považuje za potrebné uviesť tieto skutočnosti. Ochrana dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnosti bola a je tak predmetom odbornej právnej diskusie (pozri napr. SPÁČIL, J.: Odstoupení od smlouvy a vlastnické právo třetí osoby, Právní rozhledy č. 18/2006 alebo SEDLAČKO, F.: Vlastnícke právo dobromyseľného nadobúdateľa po odstúpení od zmluvy medzi jeho právnymi predchodcami, Justičná revue, 12/2007), ako aj právnej (najmä súdnej) praxe. Analogická právna situácia, v ktorej sa ocitli sťažovatelia, bola predmetom konania o sťažnosti pred Ústavným súdom Českej republiky (ďalej len ,,český ústavný súd“) vedeného pod sp. zn. II. ÚS 349/2003, na ktorého závery možno vzhľadom na historické súvislosti a obdobnú právnu úpravu relevantnej oblasti poukázať. Ústavná sťažnosť bola nálezom z 1. augusta 2006 zamietnutá, pričom z odôvodnenia tohto nálezu (body 16, 17 a 18) možno uviesť tieto závery: »Dále se Ústavní soud zabýval námitkou stěžovatelky, dle níž kupní smlouvu na předmětnou nemovitost uzavřela v dobré víře, spoléhajíc na správnost údajů obsažených v katastru nemovitostí. Ani tuto námitku však neshledal Ústavní soud důvodnou, neboť zásadně nelze trvat na zachování právní jistoty, jež byla, ač v dobré víře, nabyta v rozporu s právem. Vklad práva do katastru nemovitostí je nutno vnímat jen jako jednu z podmínek pro platný převod vlastnického práva k nemovitosti.
V obecné rovině lze za vlastníka považovat osobu, jíž svědčí nabývací jednání („modus“), a odpovídající právní titul („titulus“), např. smlouva. Za situace, kdy „titulus“ svědčí jiné osobě než modus, je třeba určit, koho lze považovat za vlastníka. Za vlastníka je tedy v takovém případě považován ten, komu svědčí nabývací titul. S ohledem na to, že kupní smlouva byla prohlášena za neplatnou, nemohl 2. žalovaný nabýt vlastnické právo ke sporné nemovitosti a nemohl je ani následně převést na stěžovatelku. Stěžovatelka tedy, stejně jako 2. žalovaný, nedisponovala titulem pro nabytí sporných nemovitostí, ačkoli jí svědčil „modus“, a nestala se proto nikdy jejich vlastníkem.
Dobrá víra stěžovatelky je rozhodná pouze potud, že jí lze přiznat veškerá práva a povinnosti oprávněného držitele tak, jak vyplývají z ustanovení § 129 a násl. občanského zákoníku. S dobrou vírou však stávající právní úprava žádné jiné právní následky než výše uvedené nespojuje, a tudíž ochrana, již poskytuje nabyvateli dobrá víra, není takové intenzity, aby zabránila vlastníku nemovitosti účinně uplatňovat své absolutní právo. Jinými slovy, pokud zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, má tato převahu nad katastrem.«
17. K judikatúre, ktorej analogickej aplikácie v ich právnej veci sa sťažovatelia domáhajú, ústavný súd stručne uvádza. Ústavný súd je oboznámený s citovanou judikatúrou, v okolnostiach prípadu však uvádza, že ju nemožno vzťahovať na právnu vec sťažovateľov. Predovšetkým nález českého ústavného súdu sp. zn. Pl. ÚS 78/06 zo 16. októbra 2007 (z ktorého výroku sa sťažovatelia nepochybne inšpirovali pri formulácii petitu ich sťažnosti) sa týkal účinkov odstúpenia od zmluvy podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Predmetným nálezom český ústavný súd zamietol návrh Najvyššieho súdu Českej republiky na zrušenie tohto zákonného ustanovenia a zároveň vo výroku nálezu vyslovil: ,,Odstoupením od smlouvy podle § 48 odst. 2 občanského zákoníku se - není-li právním předpisem nebo účastníky dohodnuto jinak - smlouva od počátku ruší, avšak pouze s účinky mezi jejími účastníky. Vlastnické právo dalších nabyvatelů, pokud své vlastnické právo nabyli v dobré víře, než došlo k odstoupení od smlouvy, požívá ochrany v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod a s ústavními principy právní jistoty a ochrany nabytých práv vyvěrajícími z pojmu demokratického právního státu ve smyslu čl. 1 odst. 1 Ústavy, a nezaniká.“ Predmetný nález teda chráni vlastnícke právo vlastníka, ktorý toto nadobudol platne v čase, keď jeho právny predchodca bol podľa práva vlastníkom veci so všetkými čiastkovými oprávneniami vlastníka a následne (po prevode vlastníctva na v poradí ďalšieho nadobúdateľa) došlo k odstúpeniu od kúpnej zmluvy zo strany prvého prevodcu. Ani z výroku a ani z odôvodnenia tohto nálezu nemožno vyvodiť, že by tieto závery boli analogicky aplikovateľné aj na situácie, keď je zmluva o prevode vlastníctva absolútne neplatná. Neplatnosť prvotnej zmluvy o prevode vlastníctva totiž vzhľadom na derivatívny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva nemôže byť ,,zhojená“ ani následným prevodom veci na ďalšieho ,,domnelého vlastníka“, čo je prejavom už spomenutej zásady, podľa ktorej nikto nemôže na iného previesť viac práv, ako má sám.
18. Rovnako, pokiaľ ide o rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (ďalej len ,,najvyšší súd“) sp. zn. 4 Cdo 274/2006 z 18. decembra 2007, podľa ktorého ,,Dodatočné zrušenie nadobúdacieho titulu (príklepu) svedčiaceho v prospech vydražiteľa, nemá za následok súčasne aj zánik vlastníckeho práva ďalších nadobúdateľov nehnuteľnosti, ktorí ju získali v dobrej viere“, jeho závery nie sú aplikovateľné v právnej veci sťažovateľov. V predmetnom rozsudku najvyšší súd zdôraznil, že v prípade nadobudnutia vlastníckeho práva ku dňu udelenia príklepu (za splnenia zákonných podmienok daňovej exekúcie) ide o originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva. Ďalej najvyšší súd konštatoval, že pokiaľ vydražiteľ splnil všetky zákonné podmienky pre nadobudnutie vlastníckeho práva, prislúchalo mu ako jedno z čiastkových oprávnení vlastníka aj ius dispondendi, teda právo nakladať s predmetom svojho vlastníctva vrátane jeho prevodu na iné subjekty. Ak za tohto stavu vydražiteľ previedol svoje vlastnícke právo, nepochybne bol skutočným vlastníkom, a neskoršie zrušenie právoplatného rozhodnutia o udelení príklepu nemohlo viesť k zániku vlastníckeho práva ďalšieho dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnosti.
19. Zásadný rozdiel medzi právnymi situáciami riešenými v sťažovateľmi uvádzanom náleze českého ústavného súdu (bod 17) a rozsudku najvyššieho súdu (bod 18) a ich právnou vecou sa dá zhrnúť takto: V obidvoch citovaných prípadoch nadobúdateľ odvodzuje svoje vlastnícke právo od svojho právneho predchodcu, ktorý v čase jeho prevodu bol skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Prevod vlastníckeho práva bol totiž uskutočnený pred odstúpením od zmluvy zo strany prvého predávajúceho podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka, resp. pred právoplatným zrušením právoplatného rozhodnutia o udelení príklepu. Právny dôvod nadobudnutia vlastníctva u prevodcu odpadol až potom, ako nehnuteľnosť nadobudla do vlastníctva tretia osoba. V čase nadobudnutia vlastníckeho práva teda nešlo o jeho nadobudnutie od ,,nevlastníka“, ale naopak od ,,vlastníka“.
Naopak, v právnej veci sťažovateľov ak je prvotná kúpna zmluva (okresný výbor S. - PhDr. S. B., CSc.) absolútne neplatná, nestal sa prvý kupujúci nikdy vlastníkom nehnuteľnosti a v prípade jej ďalšieho prevodu nesvedčí v prospech ďalších nadobúdateľov (sťažovateľov) vlastnícke právo, ktoré by malo byť odvodené od vlastníckeho práva prvého kupujúceho. Na nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa totiž vyžaduje kumulatívne splnenie dvoch právnych skutočností. Prvou je uzavretie platnej zmluvy o jej prevode (titulus acquirendi) a druhou je individuálny správny akt – rozhodnutie príslušnej správy katastra o povolení vkladu (modus acquirendi). Ak bol správou katastra povolený vklad vlastníckeho práva na základe absolútne neplatnej zmluvy, je teda reálne daný len modus, avšak jasne chýba titulus, teda platne uzavretá zmluva. Na základe absolútne neplatného právneho úkonu takto nemôže dôjsť k platnému prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, a teda nemožno uvažovať o ochrane vlastníckeho práva hoc i dobromyseľného nadobúdateľa. Rovnako tak nie je možné za uvedeného stavu uprednostniť požiadavku právnej istoty a ochrany práv nadobudnutých v dobrej viere pred zásadou, podľa ktorej nikto nemôže na iného previesť viac práv, ako má sám.
20. K námietkam sťažovateľov, že ,,... súdy vôbec neprihliadajú na zhodnotenie nehnuteľností súčasnými a predchádzajúcimi vlastníkmi a nezaoberajú sa náhradou škody nevinným, ako aj bezdôvodným obohatením organizácie“, ústavný súd považuje za potrebné uviesť: Predmetom konania pred všeobecnými súdmi bolo určenie vlastníckeho právam a nie vysporiadanie vzájomných nárokov účastníkov neplatného právneho úkonu. Platná a účinná právna úprava počíta so situáciou, v ktorej sa ocitli sťažovatelia, a vytvára predpoklady pre jej riešenie v súlade s hmotným právom. Ak sťažovatelia tvrdia, že boli dobromyseľní v tom, že im nehnuteľnosti vlastnícky patria, mali postavenie oprávneného držiteľa (§ 130 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Za tohto stavu majú zákonné právo voči vlastníkovi nehnuteľnosti na náhradu nákladov, ktoré účelne vynaložili na nehnuteľnosti po dobu ich oprávnenej držby, a to v rozsahu zodpovedajúcom zhodnoteniu nehnuteľnosti ku dňu jej vrátenia (§ 130 ods. 3 Občianskeho zákonníka). Týmto ich právom sa však nemohol zaoberať všeobecný súd v konaní o určenie vlastníckeho práva, a to o to viac, že si sťažovatelia (vychádzajúc z obsahu sťažnosti a príloh k nej) takéto právo ani neuplatnili. Avšak za súčasného stavu, keď všeobecné súdy právoplatne rozhodli o určení vlastníckeho práva v prospech navrhovateľa, sťažovateľom nič nebráni, aby si cestou vlastnej žaloby na všeobecnom súde toto zákonné právo vyplývajúce z § 130 ods. 3 Občianskeho zákonníka voči vlastníkovi uplatnili.
21. Rovnako platné hmotné právo upravuje aj vzájomné nároky účastníkov neplatného právneho úkonu. V rámci ustanovení o bezdôvodnom obohatení Občiansky zákonník ustanovuje, že bezdôvodným obohatením je aj majetkový prospech získaný plnením z neplatného právneho úkonu, pričom ak je zmluva neplatná, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal (§ 457 Občianskeho zákonníka). Preto sťažovateľom nič nebráni, aby si nároky z neplatného právneho úkonu vzájomne vysporiadali s ich právnym predchodcom, ktorý si následne (prípadne súbežne) môže taktiež nároky z neplatného právneho úkonu vysporiadať s tým, v koho prospech na jeho základe plnil (kto sa na jeho úkor bezdôvodne obohatil)“.
Z citované právní argumentace Ústavního soudu SR lze tedy (pro účely tohoto příspěvku) zrekapitulovat:
1. Z hlediska právní následků je třeba rozlišovat mezi právní situací, kdy poté, co vlastník B převede vlastnické právo na nabyvatele C, původní vlastník těchto nemovitostí A odstoupí od převodní smlouvy, kterou uzavřel s kupujícím B, od situace, kdy již první převodní smlouva (mezi subjekty A a B) byla absolutně neplatná.
2. V prvním případě totiž nabyvatel C odvozuje své vlastnické právo od svého právního předchůdce B, který v době jeho převodu byl skutečným vlastníkem nemovitosti. Převod vlastnického práva byl totiž provedený před odstoupením od smlouvy ze strany prvního převádějícího A podle § 48 odst. 2 obč. zák., přičemž právní důvod nabytí vlastnického práva u převodce B odpadl až potom, kdy nemovitost nabyla do vlastnictví třetí osoba (C). V době nabytí vlastnického práva tedy nešlo o jeho nabytí od „nevlastníka“, ale naopak od „vlastníka“.
3. V případě absolutně neplatné (již první převodní) smlouvy (mezi A a B) je třeba konstatovat, že první kupující B se nikdy nestal vlastníkem předmětné nemovitosti a v případě jejího dalšího převodu proto dalším nabyvatelům nesvědčí vlastnické právo. Je tomu tak z toho důvodu, že na základě absolutně neplatného právního úkonu nemůže dojít k platnému převodu vlastnického práva k nemovitosti, přičemž nelze ani uvažovat o ochraně vlastnického práva nabyvatel, byť jednajícího v dobré víře. Za uvedeného právního stavu ani není možné upřednostnit požadavek právní jistoty a ochrany práv nabytých v dobré víře před zásadou, podle které nikdo nemůže na jiného převést více práv, než má sám.
4. Ten, kdo uzavře smlouvu o převodu nemovitosti s nevlastníkem, byť podle ní dojde ke vkladu vlastnické práva v jeho prospěch, nestává se jejím vlastníkem; pokud při uzavírání smlouvy byl v dobré víře (že nemovitost kupuje od vlastníka), má postavení oprávněného držitele ve smyslu § 130 odst. 1 obč. zák. V takovém případě má tento „nabyvatel“ zákonné právo vůči vlastníkovi nemovitosti na náhradu nákladů, které účelně vynaložil na nemovitost po dobu své oprávněné držby, a to v rozsahu odpovídajícím zhodnocení nemovitosti ke dni jejího vrácení.
5. Kromě toho, že „nabyvatel“ jednající v dobré víře má vůči vlastníkovi právo na náhradu nákladů, které účelně vynaložil na nemovitost, má rovněž v důsledku absolutně neplatné převodní smlouvy vůči prodávajícímu (tj. tomu, kdo vystupoval jako vlastník nemovitosti a prodávající, ačkoliv vlastníkem této nemovitosti nebyl, protože vlastnické právo k této nemovitosti sám nenabyl v důsledku absolutně neplatné převodní smlouvy, kterou uzavřel s prvním převodcem, který je podle práva stále vlastníkem této nemovitosti) právo domáhat se vydání všeho, co na základě takto neplatné převodní smlouvy prodávající od něj dostal, resp. uplatní se zde pravidlo chování o bezdůvodné obohacení ve smyslu § 457 obč. zák., jež stanoví, že je-li smlouva neplatná nebo byla-li zrušena, je každý z účastníků povinen vrátit druhému vše co podle ní dostal.
Posun v judikatuře Ústavního soudu ČR aneb stále otevřený závěr
Před osvětlením zásadní změny v judikatuře Ústavního soudu ČR je vhodné (pro porovnání změny právní argumentace na půdě českého ústavního soudu) znovu připomenout usnesení Ústavního soudu ČR ze dne 1.8. 2006, sp. zn. II. ÚS 349/03 (jež ve shora cit. rozhodnutí reflektoval Ústavní soud SR), ve kterém český orgán ochrany ústavnosti judikoval, že s dobrou vírou stávající (česká) právní úprava žádné jiné právní následky, než jsou upraveny v ustanoveních § 129 a násl. obč. zák. nespojuje a tudíž ochrana, jež poskytuje nabyvateli dobrá víra, není takové intenzity, aby zabránila vlastníku nemovitosti účinně uplatňovat své absolutní právo. Jinými slovy to znamená, že v tomto rozhodnutí Ústavní soud ČR zaujal právní názor, že argument dobré víry nabyvatele nemůže překlenout právní zásadu, že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než má sám.
V nálezu ze dne 25.2. 2009, sp. zn. I. ÚS 143/07, Ústavní soud s odkazem na závěry, které přijal ve svém (shora již připomenutém) nálezu ze dne 31.10. 2007, sp. zn. Pl. ÚS 78/06 ohledně dobré víry nabyvatele C v souvislosti se zrušením první převodní smlouvy (mezi A a B) v důsledku odstoupení od převodní smlouvy, tuto argumentaci použil i na situaci, jež nastala v důsledku absolutně neplatné převodní smlouvy. Ke škodě věci je, že tento zásadní právní názor, který se posunul i na případy absolutně neplatných převodních smluv, není v odůvodnění písemného vyhotovení nálezu vyložen obšírněji (již vzhledem k předchozí a opačné judikatuře). Tak Ústavní soud k této zásadní právní otázce v odůvodnění svého rozhodnutí (pouze velmi stručně) uvedl: „I když se závěry obou shora citovaných nálezů (ve věcech sp. zn. II. ÚS 77/2000 a Pl. ÚS 78/06) týkají odstoupení od smlouvy, lze je vztáhnout i na případ, kdy první kupní smlouva nebo jiný nabývací titul byla zrušena z jiného důvodu než odstoupením. Napadená rozhodnutí obecných soudů mají totiž, v tomto konkrétním případě, obdobné právní důsledky jako odstoupení od smlouvy. Jestliže tedy obecné soudy rozhodly bez dalšího tak, že vlastníkem předmětných nemovitostí jsou žalobci, aniž by přitom respektovaly závěry vyplývající z výše citovaných rozhodnutí (zejména závěr, že vztah mezi smluvními stranami nemůže mít vliv na řádně nabyté vlastnické právo třetích osob), porušily, ve vztahu ke stěžovateli Ing. J.K., čl. 11 Listiny, který zajišťuje ochranu vlastnictví. Je třeba zdůraznit, že v dané věci byl stěžovatel v řadě převodů předmětných nemovitostí až druhým nabyvatelem. Obecné soudy se však otázkou dobré víry stěžovatele nezabývaly a Ústavní soud jí ze své pozice zkoumat nemůže.“
Posledně uvedený právní názor byl pak podtržen v nálezu Ústavního soudu ze dne 11.5. 2011, sp. zn. II. ÚS 165/11, z nějž lze citovat následující (stěžejní) pasáže:
1. Rozhodovací praxe Ústavního soudu ČR není nijak v rozporu s právní úpravou, která je typická pro vyspělé demokratické země. Princip právní jistoty, ochrany vlastnického práva a práv nabytých v dobré víře vede k tomu, že je obvykle poskytována ochrana nabyvateli vlastnického práva (a to např. v Německu, Rakousku či Holandsku). Ústavní soud ČR k tomu poznamenává, že praxe ve vyspělých demokraciích zohledňuje daleko více skutečnost, že by v případech nabytí od nevlastníka bylo krajně nespravedlivé neposkytovat ochranu právům nabytým v dobré víře. Osoby, jimž dobrá víra svědčí, totiž nenesou žádný díl odpovědnosti za neplatnost smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci a s ohledem na svou dobrou víru mohly v mezidobí nemalým způsobem zhodnotit inkriminované nemovitosti. Osobě, která učinila určitý právní úkon s důvěrou v určitý, jí druhou stranou prezentovaný skutkový stav, navíc potvrzený údaji z veřejné, státem vedené evidence musí být v materiálním právním státě poskytována ochrana.
2. Podle čl. 89 odst. 2 Ústavy jsou vykonatelná rozhodnutí Ústavního soudu ČR závazná pro všechny orgány a osoby. Vykonatelná rozhodnutí Ústavního soudu pak zavazují i samotný Ústavní soud. Proto musel Ústavní soud zohlednit i vývoj koncepce ochrany principu dobré víry ve své judikatuře (a především pak nález sp. zn. I. ÚS 143/07 – poznámka autora tohoto příspěvku: srov. ještě jednou nosné důvody v nálezu sp. zn. I. ÚS 143/07 ústící v ochranu dobré víry v případě absolutně neplatné převodní smlouvy) a s tím související vývoj doktríny o možnosti nabytí od nevlastníka. Ústavní soud ČR na tomto místě též dodává, že navzdory kritice ze strany odborné veřejnosti i Ústavního soudu a navzdory tomu, že nový katastrální zákon (zakotvující zásadu materiální publicity zápisů v katastru nemovitostí) je připravován vládou již minimálně od roku 2001, nebyla doposud žádná adekvátní právní úprava katastrálních předpisů přijata, a proto nejsou osoby jednající v dobré víře v pravdivost a úplnost údajů katastru nemovitostí stále odpovídajícím způsobem chráněny. Není přitom akceptovatelné, aby po dobu cca deseti let zákonodárce v dané věci nejednal a v právním řádu ponechal polovičatou právní úpravu, v konečném důsledku neslučitelnou s ústavněprávními maximi, neboť v rozporu s ústavními principy právní jistoty a ochrany nabytých práv v dobré víře neposkytuje ochranu vlastnickému právu dalších nabyvatelů. Z tohoto důvodu musí obecné soudy samy v důsledku dlouhodobé nečinnosti zákonodárce poskytnout ochranu vlastnickému právu v dobré víře jednajícím osobám
3. Obecné soudy jsou (v případě neplatné převodní smlouvy mezi A a B) povinny pečlivě zkoumat dobrou víru dalšího nabyvatele C (případně D, E atd.) a zhodnotit naplnění dobré víry těchto subjektů s ohledem na všechny okolnosti případu, resp. s ohledem na všechny okolnosti nabytí předmětných nemovitostí takto dotčených osob. Nebyl-li by takový subjekt v dobré víře, nebylo by možné jeho vlastnickému právu poskytovat ochranu.
Z citovaných závěrů lze ještě stručněji sumarizovat, že Ústavní soud ČR si je vědom absence právní úpravy ochrany nabyvatele jednajícího v dobré víře v situaci a vzhledem k dlouhodobé nečinnosti zákonodárce ve vztahu k obecným soudů učinil judikatorní impuls v tom směru, že s ohledem na čl. 89 odst. 2 Ústavy České republiky stanovící, že vykonatelná rozhodnutí Ústavního soudu (jak výrok, tak i odůvodnění, resp. ty jeho části, jež obsahují „nosné“ důvody), uložil obecným soudům, že „samy musí poskytovat ochranu vlastnickému právu v dobré víře jednajícím osobám“, což lze (jedině) vyložit tak, že v těch případech, kdy nabyvatel jednal v dobré víře, nemůže mu být odepřena ochrana jeho vlastnického práva, i když nabyl vlastnické právo od nevlastníka. V tom lze spatřovat zásadní průlom v judikatuře a kategorický postoj Ústavního soudu při řešení případů, jež budou skutkově obdobné věci, o které na základě podané ústavní stížnosti rozhodoval Ústavní soud.
Judikatura Nejvyššího soudu reagující na nález Ústavního soudu ve věci sp. zn. II. ÚS 165/11
Vzhledem ke skutečnosti, že skutkově obdobné věci, jež byly řešeny posledně cit. nálezem Ústavního soudu, se v rámci dovolací agendy soustředily u Nejvyššího soudu, došlo k poměrně brzkému vydání několika rozhodnutí ze strany dovolacího soudu, ve kterých byl posledně zmíněný nález Ústavního soudu reflektován, avšak v něm obsažené právní závěry respektovány nebyly.
Nejvyšší soud ČR např. ve svém usnesení ze dne 1.6. 2011, sp. zn. 30 Cdo 4280/2009 (jež je veřejnosti dostupné na webových stránkách tohoto soudu – www.nsoud.cz), zaujal právní názor, který lze zformulovat do následující právní věty:
Ústavní soud České republiky sice v aktuálním nálezu ze dne 11. května 2011, sp. zn. II. ÚS 165/11 (in http://nalus.usoud.cz), mj. judikoval, že „obecné soudy (musí) v důsledku dlouhodobé nečinnosti zákonodárce poskytovat ochranu vlastnickému právu v dobré víře jednajícím osobám“, avšak „nosné důvody“, z nichž by bylo možno dovozovat relevantní argumentaci vytěsňující dosud v rozhodovací (právní) praxi ustálený právní názor, že vlastnické právo nelze nabýt od nevlastníka, i kdyby „nabyvatel“ byl v dobré víře, ledaže by byly splněny podmínky pro vydržení věci, odůvodnění tohoto nálezu neobsahuje. Jinými slovy řečeno, závěr o možnosti nabytí vlastnického práva od nevlastníka s ohledem na dobrou víru „nabyvatele“, tedy mimo zákonný rozsah institutu vydržení (§ 134 obč. zák.), vyplývá z odůvodnění tohoto nálezu Ústavního soudu (pouze) implicitně a vzhledem k tomu, že ponechává zcela stranou institut držby ve smyslu §§ 129 a 130 obč. zák. ve vazbě na institut vydržení ve smyslu § 134 obč. zák., tzn. instituty, jež reglementují mj. vztahy oprávněného držitele, zániku držby a podmínek pro vydržení (i) nemovité věci, tj. situace, které mohou nastat v případě nabytí od nevlastníka, nelze za této absence řešení zásadních hmotněprávních otázek bez dalšího uzavřít, že ten, kdo jednal v dobré víře, může nabýt vlastnické právo k věci od nevlastníka. Proto Nejvyšší soud ČR důvodně v judikátu R 29/2007 zdůraznil, že „Akceptace závěru, že postačující pro nabytí vlastnického práva k převáděné věci (nemovitosti) je (jen) dobrá víra nabyvatele v zápis do katastru nemovitostí, by ostatně učinilo v českém právním řádu obsolentním institut vydržení, podmiňující nabytí věci též zákonem určenou dobou trvání (tři roky a u nemovitostí deset let) oprávněné držby této věci (srov. § 134 obč. zák.)“. Opačný závěr by přehlížel stávající hmotněprávní úpravu a bez dalšího povyšoval dobrou víru „nabyvatele“ nad (římskoú právní (Ulpianovouú zásadou nemo plus iuris ad alinum transfere potest quam ipse habet (nikdo nemůže na druhého převést více práv než sám má).
Nejvyšší soud ČR v cit. usnesení dále uvedl, že pokud v řešení konfliktu mezi absolutní povahou vlastnického práva a posledně zmíněnou právní zásadou velký senát v rozhodnutí R 56/2010 zdůraznil, že „Za určující pro další postup obecných soudů v obdobných případech má přitom...nález pléna Ústavního soudu (nález ze dne 16.10. 2007, sp. zn. Pl. ÚS 78/06), jenž je rozhodovací činnosti tříčlenných senátů ústavního soudu nadřazen a z nějž tak radikální pojetí principu dobré víry neplyne“, není důvodu se od tohoto právního názoru v rozhodovací praxi odchylovat, obzvláště, není-li zde k dispozici zcela zřetelná a z pohledu judikovaného názoru na „nosných důvodech“ stojící argumentace ústící v závěr, že i v důsledku absolutně neplatné smlouvy o převodu nemovitosti lze nabýt vlastnické právo, byl-li nabyvatel v dobré víře, a že v takovém případě se právní úprava (neo)právněné držby věci či vydržení stává obsolentní. Dovolací soud k tomu všemu ještě poznamenal, že není jistě bez zajímavosti, že princip ochrany nabytých práv byl v odborné literatuře chápán jako „speciální způsob časového omezení účinnosti právních norem do minulosti“ (Fiala, J.: Iura quaesita a jejich uplatnění v judikatuře Ústavního soudu, Právník, ročník 1999, číslo 3, str. 250), resp. byl vnímán v tom směru, že „spočívá v teoretickém zdůvodnění nepřípustnosti toho, aby práva někým podle zákona nabytá mu byla dodatečně a se zpětnou účinností pozdějším zákonem odňata, aby se zpětnou účinností byl dodatečně změněn právní stav, resp. o tento právní stav se opírající právní důvod, o který se nabytí práva opíralo“. (Knapp, V.: Teorie práva. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 1995, str. 209). Závěrem dodal, že i v odborné literatuře bylo také zcela jednoznačně uvedeno, že „v platném občanském zákoníku obecně neexistuje ochrana poctivého nabyvatele“, resp. že „v občanském právu je institut nabytí od nevlastníka vyloučen...“ (Tégl, P.: Ochrana poctivého nabyvatele při nabývání vlastnického práva od nevlastníka k movitým věcem nezapsaným ve veřejných seznamech, publikováno v časopise Ad Notam, ročník 2007, číslo 2, str. 48).
Ačkoliv podle čl. 89 odst. 1 Ústavy České republiky rozhodnutí Ústavního soudu je vykonatelné, jakmile bylo vyhlášeno způsobem stanoveným zákonem, pokud Ústavní soud o jeho vykonatelnosti nerozhodl jinak, Nejvyšší soud v posledně cit. rozhodnutí závěrem uvedl, že nemá žádný důvod odchylovat se od své konstantní rozhodovací praxe vycházející z právního názoru, že podle platné právní úpravy nelze od nevlastníka nabýt nemovitost, i kdyby měl být takový nabyvatel v dobré víře, ledaže by se jednalo o nabytí nemovitosti vydržením.
Nejvyšší soud si tak byl vědom toho, že za určitých podmínek nemusí být vázán právním názorem obsaženým v nálezu Ústavního soudu ČR. K otázce, jakým způsobem se mohou obecné soudy vymezit vůči právním názorům vyložených v nálezech Ústavního soudu, aniž by takovéto vymezení bylo rozporné s čl. 89 odst. 2 Ústavy, se vyjádřil Ústavní soud ČR zevrubně např. v nálezu ze dne 13.11. 2007, sp. zn. IV. ÚS 301/05 (dostupném na webové stránce Ústavního soudu ČR http://nalus.usoud.cz). Ústavní soud v tomto nálezu zaujal právní názor, že ačkoliv mají jeho nálezy precedenční účinky, není porušením čl. 89 odst. 2 Ústavy takový výjimečný postup obecného soudu, jenž právní názor v nálezu vyjádřený odmítne respektovat, pakliže je z opodstatněných a důkladně vysvětlených důvodů přesvědčen o tom, že je nutno právní závěry prezentované Ústavním soudem revidovat. Důvodem ospravedlňujícím takový postup však nejsou pouhá tvrzení obecného soudu, že právní názory Ústavního soudu jsou argumentačně nezpochybnitelné, že judikatura Ústavního soudu je v připodobnitelných věcech nekonzistentní a že je respektuhodná jen naznačuje-li podrobně další rozhodovací praxi.
V situaci, která panuje v rozhodovací praxi i Ústavního soudu, je zřejmé, že stále převládá právní názor, že od nevlastníka nelze nabýt vlastnické právo k nemovité věci, a že dosud absentují právně relevantní argumenty, které by umožňovaly přijmout a v soudní praxi prosazovat názor odlišný. Ostatně sám Ústavní soud ČR v cit. nálezu sp. zn. II. ÚS 165/11 si byl vědom toho, že dosud platné právo nabytí od nevlastníka neumožňuje (viz arg. z odůvodnění cit. nálezu: „nejsou osoby jednající v dobré víře v pravdivost a úplnost údajů katastru nemovitostí stále odpovídajícím způsobem chráněny...“).
Z vyloženého vyplývá, že Nejvyšší soud i nadále zastává právní názor, podle kterého je zapovězeno nabytí nemovité věci od nevlastníka.

References: soud 
 soud 
 soud 
 § 48
 čl. 11
 čl. 1
 soud 
 soud 
 soud 
 § 48
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 129
 § 48
 § 48
 čl. 11
 čl. 1
 § 48
 § 130
 § 48
 § 130
 § 457
 soud 
 § 129
 soud 
 soud 
 soud 
 čl. 11
 soud 
 soud 
 čl. 89
 soud 
 soud 
 soud 
 čl. 89
 soud 
 soud 
 § 134
 soud 
 § 134
 soud 
 soud 
 čl. 89
 soud 
 soud 
 soud 
 čl. 89
 soud 
 soud 
 čl. 89
 soud 
 soud