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Timestamp: 2018-04-19 17:11:55+00:00

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Weber Hausverwaltung GmbH - Interessante Gerichtsurteile
Sonderumlage wird nach Eigentumswechsel fällig
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von einem Wohnungseigentümer die Zahlung einer Sonderumlage. Der Eigentümer wurde am 31.10.2014 ins Grundbuch eingetragen. Bereits zuvor, am 28.8.2014, hatte die Gemeinschaft in einer Eigentümerversammlung beschlossen, bestimmte dringende Baumaßnahmen ausführen zu lassen und zur Finanzierung eine Sonderumlage von 60.000 Euro zu erheben. Am 11.12.2014 forderte der Verwalter beim beklagten Eigentümer dessen Anteil an der Sonderumlage von 2.400 Euro an. Der Eigentümer meint, nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein, weil der Beschluss über die Sonderumlage vor seinem Eigentumserwerb gefasst worden ist.
Erwerber haftet für Sonderumlage
Die Klage hat Erfolg. Der Eigentümer muss die Sonderumlage zahlen. Seiner Zahlungspflicht steht nicht im Wege, dass die Sonderumlage bereits beschlossen worden war, bevor er als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde.
Eine Sonderumlage ist auch nicht deshalb anders zu behandeln, weil sie als einmaliger Beitrag erhoben wird, während die Hausgelder normalerweise in monatlichen Raten gezahlt werden.
Auch dass der Erwerber an einem vor dem Eigentumswechsel gefassten Beschluss nicht mitwirken konnte, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Bindung des Sonderrechtsnachfolgers eines Wohnungseigentümers an Beschlüsse ist nicht die Ausnahme, sondern die in § 10 Abs. 4 WEG angeordnete Regel. Der Übergang der Beitragspflicht auf den Erwerber führt auch zu interessengerechten Ergebnissen, da regelmäßig dieser und nicht sein Rechtsvorgänger den Nutzen aus der mit der Sonderumlage finanzierten Baumaßnahme zieht. Dem Risiko des Erwerbers, dass eine Sonderumlage nach Abschluss des Kaufvertrags und vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst nach dem Eigentumswechsel fällig wird, kann durch entsprechende Regelungen im Kaufvertrag Rechnung getragen werden.
Sonderumlage ist erst auf Abruf fällig
Die Sonderumlage wurde hier nicht schon mit dem Beschluss über ihre Erhebung, sondern erst mit dem Abruf durch den Verwalter und somit nach dem Eigentumswechsel fällig. Da eine Sonderumlage ein Nachtrag zum Wirtschaftsplan ist, ist auf Sonderumlagen § 28 Abs. 2 WEG anwendbar. Nach dieser Vorschrift sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.
Es besteht kein Anlass, eine sofortige Fälligkeit der Sonderumlage mit Beschlussfassung anzunehmen. Es entspricht dem Interesse der Eigentümer, erst nach Abruf durch den Verwalter zu zahlen, im Regelfall auch dann, wenn es sich um eine dringende Maßnahme handelt. In aller Regel kann der Verwalter am besten beurteilen, wann das Geld benötigt wird.
Allerdings räumt § 28 Abs. 2 WEG dem Verwalter kein alleiniges Recht zur Bestimmung der Fälligkeit ein. Die Eigentümer können die Fälligkeit von Beitragsvorschüssen durch Beschluss abweichend regeln. Eine abweichende Regelung zur Fälligkeit haben die Eigentümer hier aber nicht beschlossen.
Dass die Sonderumlage zur Finanzierung einer dringenden Maßnahme dienen sollte, reicht nicht aus, deren sofortige Fälligkeit anzunehmen.
BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 189/16
Verwalter liefert angekündigte Übersichten nicht!
In einer Eigentümerversammlung genehmigten die Wohnungseigentümer mit Stimmen-mehrheit die Jahresabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013.
Bei der Übersendung der Abrechnungen an die Eigentümer im Vorfeld der Versammlung wies der Verwalter auf die Anlagen „Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände“ hin. Tatsächlich lagen diese Anlagen aber nicht bei.
Bis zur Beschlussfassung lag die angekündigte Übersicht für das Jahr 2012 nicht, für das Jahr 2013 jedenfalls nicht fehlerfrei vor. Ein Wohnungseigentümer hat die Genehmigungs-beschlüsse deshalb angefochten.
Pflichtinhalt der Jahresabrechnung ändert sich nicht. Die Genehmigung der Jahres-abrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung die „Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände“ nicht beziehungsweise in einer fehlerhaften Fassung vorlag. Eine solche Übersicht ist nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung, sondern eine freiwillige Leistung des Verwalters.
Keine Übersicht aller Abrechnungsergebnisse erforderlich
Eine Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen ist zwar zweckmäßig, aber nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung. Der Informationswert einer solchen Übersicht ist gering. Ein Wohnungseigentümer kann bereits aus seiner Einzelabrechnung erkennen, nach welchem Verteilungsschlüssel der Verwalter die Gesamtkosten verteilt hat. Er kann davon ausgehen, dass der Verteilungsschlüssel in den anderen Einzelabrechnungen konsequent angewendet wurde.
Zwar erstreckt sich die Genehmigung der Jahresabrechnung auch auf die fremden Einzelabrechnungen, das daraus resultierende Informationsinteresse wird aber durch den Anspruch auf Einsichtnahme in die Einzelabrechnungen hinreichend gewahrt.
Der Grundsatz, dass in der Jahresabrechnung die Entwicklung der Instandhaltungs-rücklage darzustellen ist, um den Wohnungseigentümern eine Prüfung der Abrechnung zu ermöglichen, ist nicht auf die Hausgeldrückstände zu übertragen. Weil die Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu führen ist, ist für den Wohnungseigentümer ohne weiteres erkennbar, ob die Hausgeldzahlungen die angefallenen Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums decken. Bei einer Differenz kann jeder Eigentümer beim Verwalter nachfragen, ob diese darauf beruht, dass die anderen Wohnungseigentümer ihre Beiträge nach Maßgabe des beschlossenen Wirtschaftsplans im Abrechnungsjahr nicht gezahlt haben.
Eine Übersicht aller Abrechnungsergebnisse und Beitragsrückstände war hier auch nicht deshalb ausnahmsweise notwendiger Bestandteil der Abrechnungen, weil der Verwalter solche Übersichten angekündigt, diese aber nicht beziehungsweise nicht fehlerfrei erstellt hat.
Dies sind und bleiben freiwillige Leistungen des Verwalters.
„Abwohnen“ der Kaution
Urteil AG München vom 05.04.2016, AZ.: 432 C 1707/16
Das AG München hat entschieden, dass ein Mieter nicht das Recht hat, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution "abzuwohnen".
Die Klägerin vermietete als Eigentümerin eine Vier-Zimmer-Wohnung mit Vertrag vom 18.03.2014 an die beklagte Mieterin. Die Gesamtmiete betrug 2.337,50 Euro. Die Mieterin kündigte am 12.08.2015 zum 30.11.2015 die Wohnung und zahlte im Oktober und November 2015 keine Miete mehr. Die Mieterin ist der Auffassung, sie könne mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen die Mietforderungen aufrechnen. Die Vermieterin erhob Klage vor dem AG München.
Das AG München hat die Mieterin zur Zahlung der rückständigen Mieten in Höhe von insgesamt 4.675 Euro verurteilt.
Nach Auffassung des Amtsgerichts handelt es sich um die Konstellation eines mietrechtlich unzulässigen sogenannten "Abwohnens der Kaution". Denn ein Mieter sei in aller Regel nicht berechtigt, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete nach § 535 Abs. 2 BGB ende grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags und eine derart eigenmächtige Vorgehensweise eines Mieters hebele zu Lasten des Vermieters den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aus. Die Vorgehensweise der Mieterin verstoße gegen die Sicherungsabrede im Mietvertrag und sei treuwidrig. Andernfalls könne ein Mieter – zumal dann, wenn er den späteren Zugriff des Vermieters auf die Kaution befürchtet – grundsätzlich die Mietzahlungen schon vor Ablauf des Mietverhältnisses einstellen und sodann bei einer Geltendmachung der Mietrückstände durch den Vermieter stets gefahrlos mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Hierdurch wäre jedoch der Sicherungszweck der Mietkaution nach § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag ausgehebelt. Dies könne nicht hingenommen werden. Es bestehe daher gerade kein Recht des Mieters, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution dergestalt "abzuwohnen".
Stellungnahme zur Hausgeldabrechnung in der jährlichen Steuererklärung
Verband der Immobilienverwaltung Hessen e. v.
11.05.2016 – Ausführungen stammen von:
Reutlinger Steuerberater, Herr Alois Reutlinger
Nach § 2 Abs. 2 EStG sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu ermitteln. In § 8 des EStG wird festgelegt, was alles als Einnahmen zu behandeln ist. Wichtiger ist jedoch bei der aufgeworfenen Fragestellung, welche Werbungskosten gemäß § 9 EStG geltend gemacht werden können und in welchem Kalenderjahr diese zum Abzug zugelassen werden. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind. Werbungskosten sind auch Schuldzinsen, Steuern von Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungsbeiträge, soweit solche Ausgaben sich auf Gebäude beziehen, die dem Steuerpflichtigen zur Einnahmenerzielung dienen.
Hausgeldvorauszahlungen Januar bis Dezember 2013
(allerdings muss die Hausgeldvorauszahlung gekürzt werden um den Anteil, der für die Zuführung in die Instandhaltungsrücklage enthalten ist)
Nachzahlung für die beschlossene und damit genehmigte Hausgeldjahresabrechnung 2012
Sollte sich aufgrund der Hausgeldabrechnung 2012 eine Erstattung ergeben, würde es sich dabei um eine Einnahme handeln, bei der allerdings auch wieder die Besonderheiten der Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen sind.
Die Hausgeldjahresabrechnung für das Kalenderjahr 2013 findet keine Berücksichtigung in der Einkommensteuererklärung 2013, da im Kalenderjahr 2013 weder eine Fälligkeit noch ein genehmigter Jahresabschluss vorliegt und somit auch noch kein Geldabfluss erfolgen konnte.
Auch der Bundesminister der Finanzen stellt in seiner Musterbescheinigung (Anlage 2 zum BMF-Schreiben vom 15.02.2010) klar, dass das Datum der Beschlussfassung der Jahresabrechnung für die Geltendmachung der haushaltsnahen Dienstleistungen maßgebend ist. Somit erfolgt auch hier eine analoge Anwendung.
Der Sondernutzungsberechtigte kann den Bereich, der dem Sondernutzungsrecht unterliegt, allein und unter Ausschluss der übrigen Eigentümer nutzen. Die Nutzungsbefugnis ist aber nicht grenzenlos. Insbesondere darf der Sondernutzungsberechtigte an der Sondernutzungsfläche keine baulichen Veränderungen vornehmen, es sei denn, dies ist ihm ausdrücklich gestattet.
Er darf daher nicht
BGH Urteil vom 17.06.15, Az.: VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14
Mit Urteil vom 17.06.2015 hat der BGH über seine Pressemitteilung vom 17.06.15 über die Duldungspflicht des Mieters des Einbaus von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter grundsätzlich auch bei vorangegangener Selbstausstattung durch den Mieter entschieden.
Damit wurden zwei Urteile des Landgerichts Halle bestätigt, in denen es um die Frage ging, ob der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann zu dulden hat, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.
Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.
Urteil LG Frankfurt/Main vom 12.5.2015, 2-13 S 127/12
Beschluss AG Hamburg-Blankenese, vom 27.4.2015, AZ.: 539 C 21/14
Anspruch auf Einsicht in Vollmachten
Urteil LG Frankfurt/Main vom 08.04.15, Az.: 2-13 S 35/13
In der Versammlung waren lediglich 35 Wohnungseigentümer persönlich anwesend, ca. 400 Eigentümer sollen durch Vollmachten vertreten gewesen sein. Ein Beschluss wurde seitens eines Eigentümers erfolgreich angefochten. Dem anfechtenden Eigentümer war nämlich die Einsicht in die Vollmachten verweigert worden. Dies führte vorliegend zur Beschlussungültigkeit. Es entspricht allgemeiner Ansicht, dass jeder Versammlungsteilnehmer zu jeder Zeit das Recht hat, Einsicht in die Vollmachten zu nehmen. Nur wenn zweifelsfrei festgestellt wird, dass der Mangel keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hatte, ist diese Vermutung widerlegt. Davon konnte hier aber nicht ausgegangen werden. Das Abstimmungsergebnis war nämlich denkbar knapp.
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, uneingeschränkt Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen zu dürfen. Dazu gehören auch die Stimmrechtsvollmachten. Nur so kann er sich ja davon überzeugen, ob im Hinblick auf die Vertretung einzelner Eigentümer alles richtig gemacht wird.
Einem Mobilfunkmast müssen alle zustimmen!
BGH Urteil vom 24.01.14, Az.: V ZR 48/13
Am 24.01.2014 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass für die geplante Installation einer Mobilfunkanlage regelmäßig die Zustimmung aller Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft erforderlich ist.
In dem verhandelten Fall fasste eine Eigentümergemeinschaft 2010 mehrheitlich den Beschluss, einem Unternehmen die Aufstellung und den Betrieb einer Mobilfunkanlage auf dem Fahrstuhldach der Wohnungseigentumsanlage zu gestatten. Ein Wohnungseigentümer, der hiermit nicht einverstanden war, reichte Anfechtungsklage gegen den Beschluss ein.
Der für Wohnungseigentum zuständige Senat des BGH hat ausgeführt, dass wegen der möglichen von Mobilfunkanlagen ausgehenden Gefahren die Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von betroffenen Eigentumswohnungen wahrscheinlich ist.
Dies stellt einen Nachteil dar, den betroffene Wohnungseigentümer nicht einfach hinnehmen müssen. Die Installation einer Mobilfunkanlage ist eine bauliche Veränderung, die nach § 22 Abs. 1 i.V.m § 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft bedarf.
Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können gemäß § 22 Abs. 1 WEG nur beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch solche Maßnahmen beeinträchtigt werden.
§ 22 Abs. 1 WEG soll das Recht jedes Wohnungseigentümers sicherstellen, auf Entscheidungen über bauliche Veränderungen durch das Erfordernis seiner Zustimmung maßgeblich Einfluss zu nehmen. Diese Befugnis darf nur dann ausgeschlossen sein, soweit ein Wohnungseigentümer von einer Maßnahme nicht oder nur geringfügig betroffen ist.
Durch die geplante Errichtung der Mobilfunkanlage war der die Anfechtungsklage betreibende Wohnungseigentümer in seinen Rechten betroffen. Er hätte deshalb ausdrücklich seine Zustimmung erteilen müssen (BGH, Urteil v. 24.01.14, Az. V ZR 48/13).
Viermal lüften pro Tag ist für den Mieter zumutbar!
Urteil LG Frankfurt/Main, Urteil v. 16.01.2015, 2-17 S 51/14
In dem hier verhandelten Fall erfolgt der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen über Laubengänge. Diese sind vom Treppenhaus zugänglich. In der Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich beschlossen, dass die Wohnungseigentümer die an den Laubengängen gelegenen Wohnungseingangstüren auf eine bestimmte Weise zu gestalten haben. In dem Beschluss wurde unter anderem festgelegt, dass die Türen aus Holz in der Farbe "mahagonihell" gefertigt sein und einen Glasscheibeneinsatz genau festgelegter Größe in "drahtornamentweiß" enthalten müssten.
Nach Ansicht der Klägerin war dieser Beschluss nichtig und klagte. Ihrer Meinung nach gehört die Wohnungseingangstür zu ihrem Sondereigentum und sie dürfe daher zumindest über die farbliche Gestaltung der Innenseite ihrer Tür frei entscheiden.
Der BGH gab der Klägerin nicht Recht. Nach Ansicht der Richter steht die gesamte Wohnungseingangstür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum.
Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt. Sie steht damit räumlich und funktional sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum in einem Zusammenhang und dient als räumliche Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum. Da sich der Beschluss der WEG nicht mit der Frage befasst, ob die Klägerin die Innenseite der Tür farblich anders gestalten darf, hat der BGH hierüber nicht entschieden.

References: § 10
 § 28
 § 28
 § 535
 § 551
 § 2
 § 8
 § 9

BGH 
 BGH 
 § 555

BGH 
 BGH 
 § 22
 § 14
 § 22

§ 22
 BGH 
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