Source: https://www.zozivota.sk/nezaradene/predaj-alebo-prenajom-nehnutelnosti-a-s-tym-suvisiace-danove-a-odvodove-povinnosti/
Timestamp: 2019-03-24 09:21:34+00:00

Document:
Predaj alebo prenájom nehnuteľnosti a s tým súvisiace daňové a odvodové povinnosti | www.zozivota.sk
Predaj alebo prenájom nehnuteľnosti a s tým súvisiace daňové a odvodové povinnosti
Prinášame Vám prehľad najčastejšie kladených otázok ohľadne predaja a prenájmu nehnuteľností a z toho vyplývajúcich daňových a odvodových povinností.
Pri predaji nehnuteľnosti je potrebné zvážiť, či sa daňovník stal vlastníkom predávanej nehnuteľnosti do 31.12.2010 alebo až po tomto dátume. V prípade, že túto nehnuteľnosť nadobudol do konca roka 2010, môže ešte stále pri jej predaji uplatniť oslobodenie aj v prípade, že mal v danej nehnuteľnosti trvalý pobyt počas najmenej 2 rokov bezprostredne predchádzajúcich predaju tejto nehnuteľnosti. Toto oslobodenie bolo síce zo zákona, resp. jeho všeobecných ustanovení vypustené, avšak v zmysle prechodných ustanovení § 52j ods. 2 Zákona č. 595/2003 Z.z, o dani z príjmov (ďalej len “ZDP”), naďalej platí pre nehnuteľnosti obstarané do 31.12.2010.
Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený taktiež v prípade, ak sa jedná o predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, a to v prípade, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. Aj v tomto prípade je potrebné, aby táto nehnuteľnosť nebola zahrnutá v obchodnom majetku najmenej 5 rokov predchádzajúcich predaju.
Prehľad najčastejšie kladených otázok: Príklady z praxe
Prinášame Vám prehľad otázok, s ktorými sa naši odborníci najčastejšie stretávajú. Na vybrané príklady z praxe odpovedal Miloslav Jošt, Senior Tax Consultant Accace k.s. .
Príklad 1: Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darom
Darovaním som nadobudol dom od rodičov, pričom zmluva bola podpísaná dňa 30.12.2010 a návrh do katastra podaný 30.12.2010. Kataster urobil vklad a uviedol ma ako vlastníka až 1.3.2011. V zmluve nemám uvedený znalecky posudok, akú mala nehnuteľnosť hodnotu v čase darovania. V dome mám trvalý pobyt viac ako 5 rokov a teraz ho chcem predať. Dom nebol zahrnutý do obchodného majetku.
Musím zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti?
Musím zaplatiť daň z celej sumy predaja?
Je možné urobiť spätne posudok do darovacej zmluvy za rok 2011?
Dňom nadobudnutia darovanej nehnuteľnosti sa v danom prípade rozumie deň vkladu do katastra nehnuteľností, takže v tomto prípade nastal vklad do katastra nehnuteľností až v roku 2011. Z dôvodu nadobudnutia nehnuteľnosti po 31.12.2010 nie je možné použiť prechodné ustanovenie § 52j ods. 2 ZDP, t.j. nie je možné aplikovať oslobodenie na príjem predaja nehnuteľností z dôvodu prípadného trvalého pobytu v tejto nehnuteľnosti.
Rovnako nie je splnená podmienka na uplatnenie oslobodenia od dane, a to podmienka uplynutia piatich rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti. Vyššie uvedené znamená, že predmetný príjem bude zdaniteľným príjmom.
Keďže vychádzame z predpokladu, že príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu by bol v čase darovania od dane oslobodený podľa §9 ZDP, máme zato, že sa za výdavok môže použiť reprodukčná obstarávacia cena nehnuteľnosti v čase darovania. Za týmto účelom je vhodné si nechať spracovať znalecký posudok.
Príklad 2: Predaj nehnuteľnosti zdedenej v priamom rade po častiach
V roku 2011 som po otcovi zdedil byt, ktorého 1/4 vlastnil dlhšie ako 20 rokov a zvyšné 3/4 zdedil až v roku 2008, t.j. celú nehnuteľnosť vlastnil menej ako 4 roky. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku.
Budem platiť daň z predaja tohto bytu?
Vychádzajúc z predpokladu, že v prípade 3/4 domu ešte neuplynula doba 5 rokov od jeho nadobudnutia poručiteľom práve príjem z predaja predmetného bytu vo výške 3/4 bude predmetom zdanenia.
Príklad 3: Predaj nehnuteľnosti zdedenej v nepriamom rade a uplatnenie preukázateľných výdavkov
V roku 2012 som zdedil 1/2 bytu po zosnulej sestre. Jediným dedičom bola mama, ktorá sa v rámci dedičského konania zriekla dedičstva v prospech svojich zvyšných dvoch detí – mňa a môjho brata. My s bratom sme byt predali. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku.
Ak áno, dajú sa do zníženia základu dane započítať preukázateľné náklady ako napríklad poplatky za byt od doby úmrtia sestry, poplatok realitnej kancelárii, dedičské poplatky a iné?
Predmetný príjem z predaja danej nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom. Keďže sa v danom prípade nejedná o dedenie v priamom rade, nie je možné uplatniť oslobodenie od dane podľa § 9 ods. 1 písm. b) ZDP.
Ako výdavok je v prípade získania nehnuteľnosti dedením možné v súlade s §8 ods. 5 písm. b) a §25 ods. 1 písm. c) ZDP použiť reprodukčnú obstarávaciu cenu zistenú v súlade so Zákonom o účtovníctve.
Reprodukčnou obstarávacou cenou sa pritom rozumie cena, za ktorú by sa majetok obstaral v čase, keď sa o ňom účtuje.
Zákon o účtovníctve presne nešpecifikuje, akým spôsobom sa určí reprodukčná obstarávacia cena, za najlepší spôsob pre účely uplatnenia §8 ods. 5 písm. b) ZDP považujeme stanovenie ceny znaleckým posudkom alebo použitie ceny uvedenej v rozhodnutí o dedičstve. Ako daňový výdavok je okrem vyššie uvedeného v súlade s §8 ods. 5 možné považovať aj výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku ako i výdavky súvisiace s predajom okrem výdavkov na osobné účely.
Vo všeobecnosti sa dňom nadobudnutia nehnuteľnosti rozumie deň vkladu do katastra nehnuteľností. Výnimky z tohto pravidla stanovujú osobitné predpisy, napr. katastrálny zákon.
Daňové povinnosti vyplývajúce z prenájmu nehnuteľností v roku 2013

References: § 52
 § 52
 §9
 § 9
 §8
 §25
 §8
 §8