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Timestamp: 2017-07-27 16:51:20+00:00

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Es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta. Art. - PDF
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Víctor Valenzuela Naranjo
1 2 Es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta. Art. 16 RIRP.3 1. Da lugar a un asiento de inscripción por lo tanto no procede su anotación preventiva. 2. La primera inscripción debe ser de dominio. 3. Se efectúa a través de los medios expresamente determinados en la ley. 4. Da lugar a la apertura de una partida registral. 5. El inmatriculante no está protegido por el principio de fe pública registral (art del C.C.).4 Art C.C.: Para la primera inscripción de dominio se debe exhibir: 1.Títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, 2. Títulos Supletorios.5 1. Títulos con antigüedad de 5 años A) No se requiere pluralidad de títulos cuando uno sólo tiene la antigüedad requerida. B) El cómputo del plazo de antiguedad se realiza a partir de la fecha cierta del título en el que consta la adquisición. C) Si el título es sucesorio, sólo se acepta que sea testamento en el que se individualice el predio; en estos casos la fecha se cuenta a partir del fallecimiento del testador. Art. 17 RIRP6 2. Títulos que no requieren antigüedad de 5 años Sentencia o, en el caso de la Ley N y la Ley N 27333, escritura pública o formulario registral de formación de títulos supletorios. Sentencia o, en el caso de la Ley N y Ley N 27333, escritura pública o formulario registral de declaración de prescripción adquisitiva de dominio. Resolución que disponga la primera inscripción de bienes de dominio público o dominio privado del Estado o, la incorporación o reversión de un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales. Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación del territorio de Comunidades Campesinas. Resolución de Adjunción del predio por remate. Otros que la ley determine. Art. 18 RIRP7 La sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio de un predio es título suficiente para la inscripción de primera de dominio en el Registro, no siendo aplicable el requisito de antigüedad previsto en el artículo 2018 del Código Civil. III Pleno.8 Procede la inscripción de primera de dominio de un predio adjudicado judicialmente dentro de un proceso de remate, sin necesidad de que el título tenga la antigüedad de cinco años ininterrumpidos, señalada en el artículo 2018 del Código Civil. III Pleno.9 Títulos supletorios 1.1. Sentencia sobre formación de títulos supletorios Escritura pública o Formulario Registral en el caso de la Ley N y10 Se llama título supletorio a una actuación judicial que la ley permite al que carece de títulos de propiedad, para que el expediente en que conste esta actuación judicial reemplace o supla a los títulos, de allí su nombre de supletorio.11 Art. 504: Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula: 1. El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a éste, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente; ( ).12 El propietario poseedor, sin títulos, de un predio no inscrito, deberá acreditar su estado posesorio por lo menos durante cinco años (artículo 37 primer párrafo). El propietario de un predio no inscrito, que exhibe títulos sin la antigüedad de cinco años exigida por el artículo 2018 del C.C No será necesario que el solicitante acredite cinco años de posesión (artículo 37 segundo párrafo).13 Directiva N SUNARP/SN Diario Oficial el Peruano el 16/10/ Es procedente la inscripción de declaración de prescripción adquisitiva y títulos supletorios de predios ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la habilitación siempre que la municipalidad certifique que el predio cuenta con zonificación urbana.14 Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el registro de predios, no se requiere de resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la Municipalidad correspondiente. XIX pleno.15 A efectos de concluir que estamos ante un predio ubicado en zona urbana, debe presentarse un certificado de zonificación expedido por funcionario competente de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Municipalidad al que se le adjunte el plano, u otro certificado como el de parámetros urbanísticos y edificatorios que acredite fehacientemente la condición de urbano del predio. Res SUNARP TR L16 5.2. No será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que en virtud de los previsto en la Ley N y normas complementarias, son de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial. Ej. notificaciones17 5.4. No procede la anotación preventiva de solicitud de formación de títulos supletorios, de declaración de prescripción adquisitiva, ni de saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, que recaigan sobre inmuebles no inmatriculados.18 Art. 40 del Reglamento de la Ley 27157: El Notario notificará necesariamente: d) A la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales SBN o a los Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales, en caso de que el predio no se encuentre inscrito en el Registro de Predios y no constituya propiedad de particulares debidamente acreditada. Las notificaciones se efectuarán adjuntando la integridad de los anexos de las respectivas solicitudes y se regirán supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el CPC. El incumplimiento de la notificación en los términos señalados produce la nulidad del trámite.19 Art Cuando se solicite al Registro de Predios la inscripción de la prescripción adquisitiva o formación de títulos supletorios en inmuebles estatales, se encuentren o no inscritos, el registrador verificará que en el Acta Notarial se precise el haber cumplido con las formalidades del emplazamiento señaladas en el art. 40.20 2. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO 2.1. Sentencia recaída en el proceso judicial de declaración de prescripción adquisitiva de dominio Escritura Pública o Formulario Registral en el caso de la Ley N y21 La solicitud se tramitará como asunto no contencioso de competencia notarial y se rige por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley 26662, en todo lo que no contravenga la Ley N y la presente. Recibida la solicitud el notario verificará que la misma contenga los requisitos previstos en los incisos 1,2 y 3 del artículo 505 del C.P.C, además suscribirán la solicitud en calidad de testigos, no menos de 3 ni más de 6 personas mayores de 25 años. El notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por 3 veces con intervalos de 3 días en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional.22 D) El notario notificará a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción. E) El notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble materia de la solicitud extendiendo una acta de presencia, en la que compruebe la posesión pacífica y la pública del solicitante. F) Transcurrido el término de 25 días desde la fecha de la última publicación, sin mediar oposición, el Notario completará el formulario registral o elevará a escritura pública la solicitud, en ambos casos declarando adquirir la propiedad del bien por prescripción.23 En el caso de haber optado el solicitante elevar a escritura pública la solicitud se insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y los demás instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios, acompañándose al Registro como parte notarial la escritura pública. Si se opta por presentar sólo el Formulario Registral el notario archivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contencioso. El notario presentará a los Registros Públicos copias certificadas de los planos a que se refiere la Ley (planos de ubicación y perimétrico).24 La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial se inscribe en mérito a, escritura pública, acta protocolar o formulario registral. L pleno (celebrado el 3, 4 y 5 de agosto).25 PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA Resulta procedente la prescripción adquisitiva de dominio tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificación no haya sido materia de un procedimiento de regularización. Pleno XII26 4. Resolución que disponga la primera inscripción de bienes de dominio público o dominio privado del Estado o, la incorporación o reversión de un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales. 5. Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación de Comunidades Campesinas. 6. Otros que la ley determine. Art. 18 RIRP27 Cuando se trata de inmueble no inscrito, la afectación puede limitarse al bien mismo, con exclusión de sus frutos, debiendo necesariamente como depositario al propio obligado ( ) En este supuesto el Juez a pedido de parte dispondrá la inmatriculación del predio sólo para fines de la anotación de la medida cautelar.28 Art. 31 RIRP. Inmatriculación para anotación de embargo La inmatriculación dispuesta por el Juez de conformidad con el artículo 650 del CPC se realizará en mérito al parte judicial respectivo y al plano a que se refiere el art. 20, según corresponda. Tratándose de predios urbanos no será necesario que el plano esté georeferenciado a la Red Geodésica Nacional. En este caso, el Registrador consignará los datos correspondientes en los rubros A,B y D (antecedente, descripción y gravamen) de la partida de conformidad con lo establecido en los artículos 5 y 9, en lo que resulte pertinente.29 Directiva N SUNARP SN 5.5. ( ) b) Para la inmatriculación de inmuebles o vehículos, no se requiere la acreditación del pago de tributos establecida por el art. 7 del D.Leg. N 776, modificado por el D.Leg ( ).30 Para la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio no se requerirá la acreditación del pago de los impuestos de alcabala y predial, por tratarse de un modo originario y no derivativo de adquisición de la propiedad. XXXII pleno.31 CALIFICACIÓN DE ANTECEDENTES EN INMATRICULACIÓN32 INFORME TÉCNICO PREVIO A INMATRICULACIÓN Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de una acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro (...) El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador. Art. 11 RIRP33 ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL ÁREA DE CATASTRO (...) En la esquela de observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de Catastro. (...) el Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el informe de Catastro que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior. (...). Art. 11 RIRP (antecedente: precedente X Pleno T.R.)34 CASO PRÁCTICO ROGATORIA: Inmatriculación en mérito a la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio. OBSERVACIÓN: El informe de catastro señala que de acuerdo a las coordenadas UTM consignadas en el plano, el predio se encuentra superpuesto con otro ya inscrito, además se indica que el título presentado no cuenta con una antigüedad de 5 años.35 FUNDAMENTOS PARA REVOCAR LA OBSERVACIÓN El Registrador debe distinguir del contenido del informe de catastro los aspectos técnicos que si lo vinculan, y los otros aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas. En cuanto a la superposición señalada, es procedente la observación por tratarse de un aspecto técnico. Respecto a la antigüedad del título, de conformidad a lo establecido en el literal b) del artículo 18 del RIRP no se requieren títulos con antigüedad de cinco años cuando se trate de sentencia, escritura pública o formulario registral de declaración de prescripción adquisitiva de dominio.36 PROCEDENCIA DE INMATRICULACIÓN PLENO XII No impide la inmatriculación de un predio el informe del Área de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no.37 PROCEDENCIA DE INMATRICULACIÓN El levantamiento del catastro es un proceso lento siendo que en la mayoría de las oficinas registrales no ha sido culminado. Si esta área no puede por diversas limitaciones expedir el informe técnico que precise si el bien sobre el cual recae el derecho se encuentra inscrito o no entonces debe procederse a su inscripción. En la práctica registral hasta antes de la implementación del catastro, el Registro asume los costos de las duplicidades que se deriven por la incorporación de inmuebles38 PROCEDENCIA DE INMATRICULACIÓN No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no. Tampoco impide la inmatriculación el informe que determina que el predio ya se encuentra inscrito, siempre que el título presentado tenga mérito suficiente para cancelar el asiento a favor del titular registral que figura en el Registro. Art. 16 RIRP (antecedentes: precedentes del XII y XXVII Plenos)39 ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN EN INMATRICULACIÓN Tratándose de la solicitud de inmatriculación de un predio, el Registrador se limitará a la calificación del título presentado y a la verificación de la inexistencia de inscripciones relativas a dicho predio. En tal sentido, no procederá denegar la inscripción sobre la base de presuntos obstáculos que emanen de partidas registrales referidas a otros predios. VIII Pleno40 CASO PRÁCTICO ROGATORIA: Inmatriculación de predio en mérito a contrato de fecha X OBSERVACIÓN: En las partidas registrales de otros predios, abiertas en mérito al mismo contrato, consta anotada una medida cautelar por la que se suspendieron los efectos del contrato de fecha X.41 FUNDAMENTOS DE LA REVOCATORIA 1. Las partidas registrales de otros predios, al no estar relacionadas directa o complementariamente con el predio objeto del título, no deben ser tomadas en cuenta para su calificación. 2. La calificación no puede sustentarse en inscripciones que si bien afectan a las partes y a los terceros por la cognoscibilidad general que produce la publicidad jurídica, se encuentran contenidas en partidas que no guardan relación con el título objeto de calificación.42 FUNDAMENTOS DE LA REVOCATORIA 3. Tratándose de una solicitud de inmatriculación, no existe partida registral abierta con la cual confrontar el título presentado. 4. La labor del Registrador está restringida a la verificación de que el citado predio no cuente con una partida abierta en el Registro. 5. Para ello, requerirá del Informe Catastral respectivo, que tiene carácter vinculante.43 JURISPRUDENCIA FECHA CIERTA DEL TÍTULO DE INMATRICULACIÓN Cuando el título que sustenta el pedido de inmatriculación es una escritura pública otorgada en rebeldía del vendedor, se reputa como fecha cierta, la del contrato o minuta que es objeto de formalización. Res. N SUNARP TR L44 JURISPRUDENCIA NO PROCEDE LA INMATRICULACIÓN CUANDO EXISTE SUPERPOSICIÓN El informe del área de catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. En ese sentido, no puede inmatricularse un predio que conforme al informe del área de catastro se superpone parcialmente con un predio inscrito. Res. N SUNARP TR L45 JURISPRUDENCIA INMATRICULACIÓN DE INMUEBLES DE PROPIEDAD DE MUNICIPALIDAD Procede la inmatriculación de predios de propiedad de las municipalidades, en virtud de Acuerdo de Consejo, y que se cumpla con presentar la documentación complementaria que exige el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Res. N SUNARP TR L46 JURISPRUDENCIA INMATRICULACIÓN No es procedente la inmatriculación de un inmueble en virtud de la escritura pública de transferencia de alícuotas. Res. N SUNARP TR L47 JURISPRUDENCIA ACLARACIÓN DE ESCRITURA PÚBLICA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. No es procedente que con posterioridad a la declaración final como beneficiario de la prescripción adquisitiva mediante escritura pública aclaratoria de prescripción adquisitiva de dominio se incluya o excluya a un tercero puesto que ello constituye una modificación al contenido sustancial de la referida declaración.48 JURISPRUDENCIA CONCORDANCIA ENTRE LOS DOCUMENTOS PRESENTADOS PARA UNA INMATRICULACIÓN En virtud del principio de especialidad, resulta indispensable que en el caso de una inmatriculación, sea concordante la información contenida en el título con una antigüedad de cinco años, que contienen la descripción literal del predio, y la documentación complementaria a la que hace referencia el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, como los planos catastrales, que contienen la descripción gráfica del área, linderos y medidas perimétricas del predio, para que de esa forma la publicidad registral produzca el efecto de seguridad jurídica pretendido. Res. N SUNARP TR L Documentos relacionados
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 artículo 505
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 artículo 650
 artículo 18
 artículo 20
 artículo 20
 Artículo 1
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 Artículo 1
 RESOLUCiÓN 

RESOLUCiÓN 
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RESOLUCIÓN 
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