Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=16.12.2009&Aktenzeichen=VIII%20ZR%2039/09
Timestamp: 2019-01-19 09:28:09+00:00

Document:
BGH, 16.12.2009 - VIII ZR 39/09, veröffentlicht am 9.2.2010 - dejure.org
BGH, 16.12.2009 - VIII ZR 39/09, veröffentlicht am 9.2.2010
Berücksichtigung der Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung unabhängig von bauordnungsrechtlichen Vorschriften
Berechnung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung mit Galerie: Mietvertragliche Vereinbarung maßgebend; öffentlich-rechtliche Berechnungsverordnungen nur von nachrangiger Relevanz
Wohnfläche in Maisonettewohnung mit Galeriegeschoss
Die Wohnfläche einer Maisonettewohnung
Mietrecht - Wohnflächenermittlung einer Maisonettewohnung - Galeriegeschoss zählt mit!
Wohnflächenermittlung bei Maisonettewohnung
Wohnflächenberechnung einer Maisonettewohnung
Galerie zählt in der Regel zur Wohnfläche
Mietvertrag geht Bauordnung bei Wohnflächenberechnung vor
Nicht alle vermieteten Räume zählen zur Wohnfläche
Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung mit Galeriegeschoss (IMR 2010, 123)
AG Königstein/Taunus, 30.11.2007 - 23 C 637/07
NJW 2010, 1064
MDR 2010, 376
NZBau 2010, 238
NZM 2010, 196
ZMR 2010, 430
Der Senat hat - nach Erlass des Ausgangsurteils - wiederholt entschieden, dass Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen sind, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum anzurechnen sind (Senatsurteile vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, WuM 2010, 150, Tz. 17; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz.10; jeweils m.w.N.).
Dem stehen die von der Revision zitierten Urteile des VIII. Zivilsenats (vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09 - NJW 2010, 1064 Rn. 18 …und vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 Rn. 8 ff.) nicht entgegen.
Falls auch ein solcher nicht ermittelt werden kann, können die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden (s. z.B. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09 - Rz 17, zitiert nach juris).
Sie können daher in die Berechnung der Wohnfläche auch bestimmte Flächen einbeziehen, die bei Anwendung der Wohnflächenverordnung oder der II. Berechnungsverordnung nicht zur Wohnfläche zählen würden (vgl. BGH NJW 2004, 2230 ff. Tz. 17; WuM 2009, 662 f. Tz. 1; NJW 2010, 1064 f. Tz. 17; jeweils zit. nach juris;… Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 52).
Erst dann, wenn die Parteien keine ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung über die Berechnungsgrundlage getroffen haben und auch kein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist, können für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch beim frei finanzierten Wohnraum im Wege der Annahme einer entsprechenden stillschweigenden Vereinbarung der Vertragsparteien die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, für vor dem 01.01.2004 geschlossene Verträge also die §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung und für ab diesem Zeitpunkt geschlossene Verträge die Wohnflächenverordnung (vgl. BGH NJW 2004, 2230 ff. Tz. 13 ff.; NJW 2007, 2624 ff. Tz. 13, 17; NJW 2009, 3421 Tz. 10; WuM 2009, 733 ff. Tz. 17; NJW 2010, 1064 f. Tz. 17; NJW 2010, 1745 ff. Tz. 9; jeweils zit. nach juris;… Schmidt/Futterer/Eisenschmid, a. a. O., § 535 BGB Rdnr. 56 f.;… Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 536 Rdnr. 39a).
Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt bei der Wohnraummiete ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (vgl. BGH, Urteile v. 24.03.2004 - VIIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 und VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268;… Urt. v. 28.09.2005 - VIII ZR 101/04 , WuM 2005, 712;… Urt. v. 22.02.2006 - VIII ZR 219/04, NJW-RR 2006, 801;… Urt. v. 23.05.2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624;… Urt. v. 23.05.2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626;… Urt. v. 16.09.2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421;… Urt. v. 28.10.2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292; Urt. v. 16.12.2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 1064;… Urt. v. 10.03.2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745).
Nach der maßgeblichen Rspr. des Bundesgerichtshofs liegt ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Wohnung allerdings nur dann vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (ständige Rechtsprechung;… vgl. nur: Urt. v. 23.6.2010 - VIII ZR 256/09, NJW 2010, 2648;… Urt. vom 10.3.2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745; Urt. v. 16.12.2009 - VIII ZR 39/09, NJW 2010, 1064;… Urt. v. 29.4.2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297;… Urt. v. 23.5.2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624;… Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947).
Dieser rechtliche Schluss verbietet sich schon deshalb, weil der Begriff der Wohnfläche keinen feststehenden Inhalt besitzt, sondern auslegungsbedürftig ist (BGH, NJW 2010, 1064).
Diese Auslegung scheidet jedoch aus, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist (BGH, NJW 2010, 1064, 1065; 1745, 1746; NJW 2007, 2624; NJW 2004, 1947, 1948).
Demnach bleibt es bei dem Grundsatz, dass der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen ist (BGH v. 23.05.2007 - VIII ZR 231/06, GE 2007, 1047; BGH v. 16.12.2009 - VIII ZR 39/09, GE 2010, 336).
Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, sind vielmehr bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung als Wohnraum anzurechnen sind (BGH, Urteil vom 16.09.2009 - VIII ZR 275/08; Urteil vom 16.12.2009 - VIII ZR 39/09).
AG München, 06.04.2018 - 411 C 19356/17
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References: BGH 
 § 535
 BGH 
 § 535
 § 536
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 BGH