Source: https://lagen.nu/dom/nja/1995s135
Timestamp: 2018-12-12 14:39:44+00:00

Document:
NJA 1995 s. 135 | lagen.nu
NJA 1995 s. 135
Kristinehamns TR
L.B. förde efter stämning å makarna S.A. och L.A. vid Kristinehamns TR den talan som framgår av TR:ns dom.
Enligt ett köpekontrakt d 6 febr 1986 och ett sedermera upprättat köpebrev överlät L.B. till fastighetsmäklaren B.J. fastigheten Vävaren 8 i Kristinehamns kommun för en i köpekontraktet och köpebrevet angiven köpeskilling om 250 000 kr. I ett "motkvitto" upprättat av B.J. på kontraktsdagen angavs den verkliga köpeskillingen vara 200 000 kr. Genom ett köpekontrakt d 24 juli 1986 försålde B.J. i sin tur fastigheten till B.A. för 275 000 kr. Den 31 maj 1989 överlät B.A. Vävaren 8 till makarna S.A. och L.A. för 500 000 kr.
L.B. har nu yrkat att TR:n, med undanröjande av den för makarna A meddelade lagfarten, skall förklara honom ha bättre rätt än makarna A till fastigheten Vävaren 8 i Kristinehamn.
Som grund för käromålet har L.B. anfört: Den verkliga köpeskillingen i köpeavtalet mellan honom och B.J. var det i motkvittot angivna 200 000 kr. Avtalet är därför ogiltigt enligt 4 kap 1 § JB eftersom det på köpekontraktet och i köpebrevet dem emellan angivits en oriktig köpeskilling. Samtliga förvärv därefter är också ogiltiga enligt 18 kap 3 § JB oberoende av förvärvarnas goda tro. Han skall på grund härav förklaras ha bättre rätt än makarna A till fastigheten Vävaren 8 i Kristinehamn.
Makarna A har som grund för bestridandet anfört: De vitsordar i och för sig att förvärvet mellan L.B. och B.J. är ogiltigt på grund av formfel. De kände dock vid sitt förvärv av fastigheten inte till L.B:s och B.J:s manipulationer med köpeskillingen. De har därför gjort ett sådant godtrosförvärv som kan göras gällande enligt 34 § avtalslagen (AvtL). De allmänna reglerna i 34 § AvtL tar nämligen över de bestämmelser i 18 kap JB, som utesluter godtrosförvärv, när det är fråga om förvärv i senare led.
L.B. har åberopat ett sakkunnigutlåtande, bilaga nr 1. (se nedan; red:s anm)
I målet är ostridigt att B.J:s förvärv av fastigheten d 6 febr 1986 jämlikt 4 kap 1 § 2 st JB i dess dåvarande lydelse är ogiltigt på grund av att oriktig köpeskilling har angivits i köpehandlingarna. Vidare är ostridigt att såväl L.B. som B.J. kände till denna oriktighet och att makarna A var i god tro beträffande ogiltigheten, när de köpte fastigheten av B.A..
Tvisten i målet rör alltså endast frågorna om avtalet mellan L.B. och B.J. är att anse som ett sådant skenavtal som avses i 34 § AvtL och, där så är fallet, om denna bestämmelse ger en godtroende senare köpare ett längre gående skydd än vad som följer av reglerna i 18 kap JB.
Om L.B. och B.J. träffat sitt avtal utan avsikt att över huvud taget vilja genomföra någon fastighetsöverlåtelse, är det uppenbart att deras avtal upprättats för skens skull. När som i förevarande fall avsikten varit att fastigheten skulle överlåtas och den enda skenuppgiften är köpeskillingens storlek, är det mer tveksamt om avtalet är att anse som ett sådant skenavtal som avses i 34 § AvtL.
Den uttalade avsikten med formkraven i JB var att skydda tredje man mot otillbörliga förfaranden samt motverka att osäkerheter förelåg beträffande ägarförhållandena till fastigheter. Dessa avsikter måste naturligtvis vara ledande även vid prövningen av nu aktuell tvist, under förutsättning att inte andra starka skäl talar däremot. L.B. har inte ens påstått att det skulle föreligga några sådana skäl. Makarna A måste därför ha rätt att såsom godtrosförvärvare i senare led åtnjuta det skydd som 34 § AvtL ger. Käromålet skall således ogillas.
I den nu aktuella processen mot makarna A har L.B. yrkat förklaring att han har bättre rätt till fastigheten. Som grund åberopar han formfelet vid B.J:s förvärv. Makarna A har bestritt käromålet. De vitsordar visserligen formfelet i B.J:s fångeshandling och tycks även acceptera att det medför att de inte kan åberopa godtrosförvärv enligt,JB 18 kap. De gör däremot gällande att deras förvärv är skyddat enligt 34 § avtalslagen (AvtL).
I bedömningen utgår jag från att makarna A vid sitt köp var i god tro i den meningen att de inte kände till - och inte heller bort ha känt till - att B.J:s fång var ogiltigt på grund av formfel.
Om redan B.A. var i god tro vid sitt köp från B.J., skulle hon visserligen ha uppfyllt kraven för godtrosskydd enligt JB 18:1. Undantaget i 18:3 st 3, för bland annat formfel, skulle dock ha uteslutit sådant skydd för henne. Det skydd lagen erbjuder henne är i stället möjligheten att få sin förlust ersatt av staten enligt 18:4.
Frågan är då om regeln i 18:3 st 3 också utesluter godtrosskydd för makarna A som i sin tur köpt fastigheten av B.A. och litat på hennes lagfart.
AvtL 34 § kontra JB 18:3.
Med den lösningjag här kommit fram till - och som jag menar Överensstämmer med den ursprungliga tanken bakom AvtL 34 § - överlämnas det helt åt reglerna i JB 18 kap att avgöra i vad mån det finns något skydd för den som i god tro köper en fastighet av den som har lagfart men vars eget fång, eller företrädares fång, är ogiltigt på grund av fel angiven köpeskilling. I den aktuella tvisten skulle därmed makarna A:s åberopande av AvtL 34 § inte hindra bifall till L.B:s yrkande om förklaring att han har bättre rätt till fastigheten.
L.B. överklagade domen i HovR:n för Västra Sverige och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.
L.B. (ombud advokaten M.B.) överklagade HovR:ns dom och yrkade att HD med ändring av HovR:ns dom skulle bifalla hans talan i målet.
Makarna A (ombud advokaten S.D.R.) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom förklarar HD att L.B. har bättre rätt än S.A. och L.A. till fastigheten Vävaren 8 i Kristinehamn.
HD undanröjer den för S.A. och L.A. d 6 juni 1989 meddelade lagfarten för Vävaren 8.
Parterna har i HD å ömse sidor åberopat samma grunder för sin talan som i HovR:n. Frågan i målet gäller således om L.B. till följd av bestämmelserna i 18 kap 1 och 3 §§ JB skall förklaras ha bättre rätt till den ifrågavarande fastigheten än makarna A eller om dessas förvärv skyddas av bestämmelsen i 34 § avtalslagen.
För L.B:s överlåtelse av fastigheten gäller bestämmelserna i 4 kap 1 § JB enligt lagrummets lydelse före d 1 juli 1992. Bestämmelserna infördes d 1 jan 1972 med den nya JB och föreskrev att köp av fast egendom för att vara giltigt skulle slutas genom av köpare och säljare underskriven handling, vari köpeskillingen skulle vara angiven och säljaren skulle förklara att han överlät fastigheten på köparen.
I köpehandlingen avseende överlåtelsen av fastigheten från L.B. angavs för skens skull en oriktig köpeskilling. Överlåtelsen skedde således inte i föreskriven form och den är därför ogiltig. Med tillämpning av bestämmelserna i 18 kap 1 och 3 § 3 JB skulle makarna A inte ha gjort något godtrosförvärv på grund av inskrivning.
T4620-93
4 kap. 1 § jordabalken (1970:994) i dess lydelse före den 1 juli 1992
18 kap. 1 § jordabalken (1970:994)
18 kap. 3 § jordabalken (1970:994)

References: § 2
 HD 
 HD 

HD 
 HD 
 § 3