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Timestamp: 2018-11-14 21:31:18+00:00

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Recht – Seite 2 – Tamm GmbH & Co. KG
Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist für den Vermieter auch ohne vorhergehende Zahlungsklage möglich, wenn der Mieter die geforderte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung nicht zahlt und so einen Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten entstehen lässt.
Ein Mieter hatte die vom Vermieter geforderten Erhöhungsbeträge auf die Betriebskostenvorauszahlung nicht gezahlt, sodass – zusammen mit Teilen der Grundmiete – ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten entstand.
Als nun eben dieser Mieter seinen Vermieter wegen Mängeln an der Mietsache auf Schadenersatz verklagte, drehte dieser den Spieß um und verlangte im Wege der Widerklage die Zahlung der Mietrückstände und die Räumung der Wohnung. Sowohl Amtsgericht als auch Berufungsgericht wiesen die Klage des Mieters ab und verurteilten ihn zur Zahlung des Rückstandes und weiterhin zur Räumung.
Der Mieter begründete seine Revision vor dem BGH mit der Rechtsauffassung, dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erst möglich sei, wenn er rechtskräftig zur Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlung verurteilt worden sei. Die Revision blieb jedoch ohne Erfolg.
Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, setze nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergäbe sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter sei vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.
(BGH VIII ZR 1/11)
Die Tamm Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG mit Geschäftssitzen in Peine und Bad Blankenburg ist eines der führenden Häuser im Bereich Immobilienverwaltung und Immobilienmanagement. Das Unternehmen ist dezentral organisiert und kann so auf individuellste Kundenansprüche mit maßgeschneiderten, flexiblen Lösungen reagieren. Die Kernprodukte der Tamm Immobilienverwaltung sind die klassische Wohnungseigentumsverwaltung, die Mietverwaltung (also die Verwaltung von Mieteinheiten Dritter) und die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen zu Festpreisen. Das Unternehmen ist hierbei überregional tätig. Durch die stetige Weiterentwicklung des Unternehmens sowie die langfristige Zufriedenheit seiner Kunden belegt die Tamm Immobilienverwaltung marktführende Positionen in fast allen Produktbereichen. Durch das Schwesterunternehmen Tamm ImmobilienMakler können ergänzende Lösungen aus den Bereichen Immobilienverkauf sowie Immobilienvermietung angeboten werden.
Achtung beim Mieterwechsel!
Der Mieter zieht aus ohne seinenen vertraglich vereinbarten Renovierungsverpflichtungen oder Pflichten zur Mängelbeseitigung nachzukommen? Was ist zu tun um den Rechtsanspruch zu sichern? Wir beschreiben hier die Anforderungen an die sogenannte Nachfristsetzung. Es ist jedoch ratsam, sich hier eng mit dem Rechtsbeistand seines Vertrauens abzustimmen:
Ist der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, so wandelt sich dieser Anspruch nur dann in einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung, wenn der Vermieter dem Mieter erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat.
Der Vermieter muss also zum Ausdruck bringen, dass der Mieter unverzüglich zu leisten hat und ihn somit in Verzug setzen.
Der BGH hat zwar entschieden, dass eine zeitliche Grenze für die Erbringung der Leistung deutlich werden muss. Die Angabe eines Endtermins oder einer Zeitspanne ist aber nicht erforderlich.
BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 176/14
In Mietverträgen generell die Tierhaltung auszuschließen, führt teilweise sogar zur Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel. Es ist grundsätzlich Sache des Mieters, wie er sein Privatleben gestaltet, ob er hierzu zur Entspannung gerne in ein Aquarium schaut oder seinem Goldhamster beim Schlafen zusieht. Kleintiere benötigen daher grundsätzlich nicht der Zustimmung des Vermieters, umgekehrt kann durch ein generelles Tierhaltungsverbot die Haltung von Kleintieren nicht wirksam ausgeschlossen werden.
Wie aber verhält es sich, wenn der Mieter einen Hund hält? Muss der Vermieter hier der Haltung zustimmen? Wie verhält es sich, wenn es durch den Hund zu Schäden an der Mietsache kommt? Hat der Vermieter, wenn er dieser Haltung zugestimmt hat, mit Schäden an der Mietsache ebenfalls konkludent sein Einverständnis gegeben oder anders gesagt: sind die Anforderungen bei Beschädigung der Mietsache bei einer erfolgten Zustimmung niedriger anzusetzen?
Das Landgericht Koblenz entschied mit Urteil vom 06.05.2014, Aktenzeichen: 6 S 45/14, dass der Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht Schäden von der Mietsache abwehren muss.
Das Gericht führte aus: Verursacht ein Hund im Rahmen der artgerechten Haltung Schäden an der Mietsache (hier Parkett), so haftet dafür grundsätzlich der Mieter. Dieser muss im Rahmen seiner Obhutspflicht alles zumutbare tun, um Schäden von der Mietsache abzuwehren. Dabei spielt es keine Rolle, dass der Vermieter die Hundehaltung genehmigt hat.
In dem zugrunde liegenden Fall hinterließ der Labrador des Mieters einer Wohnung mit seinen Krallen erhebliche Schäden am Parkett. Nachfolgend bestand Streit zwischen den Mietvertragsparteien, wer für den Schaden aufkommen musste.
Das Amtsgericht verneinte zunächst eine Haftung des Mieters für die Parkettschäden. Da der Vermieter die Hundehaltung genehmigt und es sich bei den Kratzern um artgerechte Begleitumstände gehandelt habe, seien die Kratzer im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs entstanden. Dafür hafte nicht der Mieter.
Gegen diese Entscheidung legte der Vermieter Berufung ein. Das Landgericht Koblenz entschied zu Gunsten des Vermieters und hob daher das erstinstanzliche Urteil auf. Dem Vermieter habe nach § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Schadenersatz wegen der Parkettschäden zugestanden, denn der Mieter habe gegen seine Obhutspflicht verstoßen. Der Mieter hätte verhindern müssen, dass es zu einer Beschädigung der Mietsache kommt. So hätte er die Krallen des Hundes durch „Hundesocken“ schützen können oder das Parkett mit Teppichen belegen können um zu verhindern, dass es zu dem aufgetretenen Schadensbild kommt. Die Erlaubnis des Vermieters zur Hundehaltung habe dabei keine Rolle gespielt. Die Obhutspflicht des Mieters habe weiter bestanden.
Weicht die Quadratmeterzahl von der angegebenen Fläche im Mietvertrag ab, kann das nun teure Auswirkungen auf die Miete und auch die Betriebskostenabrechnung haben. Der BGH hat nun ein wichtiges Urteil gesprochen!
Bislang galt für die Wohnungsgröße die „Toleranzgrenze“ von 10% (siehe unser Beitrag Wohnungsgröße – was gilt?).
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.11.2015 können jetzt zahlreiche Mieter eine Mietsenkung und ebenso zahlreiche Vermieter eine Mieterhöhung fordern:
Der BGH kippte ganz nebenbei und fast unbemerkt die bislang geltende Toleranzgrenze von zehn Prozent bei Wohnflächenabweichungen in Mietverträgen. Bei der Berechnung der Miete kommt es nun grundsätzlich „auf die tatsächliche Wohnungsgröße an“ (Az. VIII ZR 266/14).
Damit nun können zahlreiche Mieter, in deren Mietverträgen mehr Wohnfläche angeben ist als tatsächlich vorhanden, eine Mietsenkung nun auch dann einfordern, wenn die Angaben um weniger als zehn Prozent abweichen.
Für nachmessende Vermieter gilt allerdings dasselbe!
Die tatsächliche Wohnungsgröße ist fortan auch entscheidend, wenn ein Vermieter aus eigenem Verschulden die Wohnfläche im Mietvertrag viel zu gering angegeben hat. Dies war im vorliegenden BGH-Verfahren der Fall. Nachdem er den Fehler bemerkte, wollte der Vermieter die Miete schlagartig auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Laut Urteil ist das aber nur bis zur sogenannten Kappungsgrenze möglich. Demnach dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 bis 20 Prozent angehoben werden. Das Gericht begrenzte die Mieterhöhung auf die in Berlin gültige Kappungsgrenze von 15 Prozent. Der klagende Vermieter muss sich demnach mit einer Mieterhöhung von zunächst knapp 95 Euro begnügen.
Gleichzeitig entschieden die Bundesrichter jedoch, dass grundsätzlich immer die tatsächliche Quadratmeterzahl ausschlaggebend für die Miete ist – ohne Toleranzgrenze.
Auch wenn alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind:
Bei der Betriebskostenabrechnung gilt der Hauptwasserzähler.
Für die Betriebskostenabrechnung ist in der Regel die Anzeige des Hauptwasserzählers entscheidend – selbst wenn in einem Mietshaus alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind.
Differenzen zwischen den Zählern sind dabei normal, sofern es sich um Abweichungen von bis zu 20 Prozent handelt. (Amtsgericht Rheine Az.: 10 C 331/14).
Ab November 2015 neue Aufgabe für Vermieter: die Meldebestätigung für Mieter!
Vom 01.11.2015 an gilt ein neues Meldegesetz. Es verpflichtet die Vermieter, Ein- und Auszüge von Mietern schriftlich zu bestätigen – und zwar innerhalb von zwei Wochen. Versäumt der Vermieter dies, drohen Bußgelder von bis zu 1.000 Euro.
Bisher galt, dass sich Mieter selbstständig innerhalb einer Woche bei der Meldebehörde des neuen Wohnsitzes anmelden müssen. Die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Schleswig-Holstein und Sachsen erlauben bereits eine Ummeldung binnen 14 Tagen, nun gilt diese Frist für alle. Für diese Ummeldung benötigt der Mieter nun wieder die Meldebestätigung seines Vermieters – ohne diese er sich nicht am neuen Wohnort anmelden kann. Der Vermieter oder sein beauftragter Verwalter ist verpflichtet, diese Bestätigung pünktlich auszustellen.
Während es für den Mieter ausreicht, sich am neuen Wohnort anzumelden, muss der Vermieter bzw. sein Verwalter auch dessen Auszug bestätigen, und das ebenfalls innerhalb von zwei Wochen.
Übrigens: Der Vermieter kann sich bei der Meldebehörde informieren, ob sich sein alter Mieter tatsächlich abgemeldet, sein neuer angemeldet hat. Umgekehrt ist die Behörde befugt, Informationen über aktuelle oder vorige Mieter bei ihm nachzufragen.
Eine entsprechende Meldebestätigung haben wir in unserem Downloadbereich für Sie hinterlegt!
Grundsätzlich ist die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße entscheidend!
Selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche bis zu 10 % kleiner ist, gilt die im Vertrag genannte Wohnfläche. Steht im Mietvertrag, die Wohnung sei 100 m² groß, tatsächlich misst sie aber nur 90 m², muss der Mieter für 100 m² Miete und Betriebskosten zahlen. Der Wert aus dem Mietvertrag gilt dann sogar bei einer eventuellen Mieterhöhung. Diese greift auf die 100 m² aus dem Mietvertrag (also auch für die nicht existierenden zehn Quadratmeter). Erst bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent ändert sich die Rechtslage. Dann kann der Mieter nicht nur die Miete kürzen, er kann sogar fristlos kündigen und Korrektur der Betriebskostenabrechnung fordern.
Vor Vertragsunterzeichnung: nachmessen und Rechtslage zu etwaigen Dachschrägen beachten!

References: BGH 
 § 560
 § 569
 BGH 
 § 280
 BGH 
 BGH