Source: http://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2006/oficios/i2882006.htm
Timestamp: 2018-01-21 22:37:27+00:00

Document:
INFORME N° 288-2006-SUNAT/2B0000
Los adquirentes de inmuebles o derechos sobre los mismos deben presentar al notario el comprobante o formulario de pago al fisco de la retención definitiva del Impuesto a la Renta de segunda categoría practicada al sujeto no domiciliado, calculada sobre el monto pagado o acreditado como renta hasta la fecha de la suscripción de la Escritura Pública.
Cuando el sujeto no domiciliado tenga derecho a deducir la recuperación del capital invertido, la retención se efectuará sobre el monto percibido o acreditado que exceda de dicha deducción.
Respecto a los Notarios y las obligaciones tributarias que deben cumplir en el ejercicio de sus funciones, tratándose de la retención definitiva del Impuesto a la Renta por la enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos efectuada por sujetos no domiciliados, se consulta lo siguiente:
Un vendedor extranjero no domiciliado vende un inmueble adquirido con posterioridad al 2004 por un precio de S/. 500,000 que se pagará en cinco cuotas iguales anuales, la primera de ellas a la firma de la Escritura Pública. ¿El comprador debe presentar al Notario para la elevación a Escritura Pública el comprobante de la retención del 30%? ¿Sobre qué monto: los S/. 100,000 de la primera cuota o sobre el total del precio de venta de S/. 500,000?
El mismo caso que el anterior, pero el vendedor posee un Certificado de Recuperación de Capital Invertido por S/. 200,000. ¿El Comprobante de la retención que el comprador debe presentar al Notario por qué monto sería?
- Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el Decreto Supremo Nº 179-2004-EF, publicado el 8.12.2004 y normas modificatorias (en adelante, TUO de la Ley del Impuesto a la Renta).
-	Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el Decreto Supremo Nº 122-94-EF, publicado el 21.9.1994 y normas modificatorias (en adelante, Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta).
Para efecto del presente análisis se parte de la premisa que la consulta se encuentra referida al supuesto en que el ingreso obtenido por la enajenación del inmueble efectuada por el sujeto no domiciliado es renta de segunda categoría para efecto del Impuesto a la Renta y que el adquirente no es una persona jurídica. Así se tiene que:
El inciso b) del artículo 1° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta dispone que el Impuesto a la Renta grava las ganancias de capital, entre otros conceptos.
El artículo 2° de la misma norma señala que para efectos de la propia ley, constituye ganancia de capital cualquier ingreso que provenga de la enajenación(1) de bienes de capital. Se entiende por bienes de capital a aquellos que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa.
Por su parte, el artículo 6° del citado TUO dispone que en caso de contribuyentes no domiciliados en el país, de sus sucursales, agencias o establecimientos permanentes, el impuesto recae sólo sobre las rentas gravadas de fuente peruana.
Además, el inciso a) del artículo 9° de la referida norma señala que en general y cualquiera sea la nacionalidad o domicilio de las partes que intervengan en las operaciones y el lugar de celebración o cumplimiento de los contratos, se considera rentas de fuente peruana, las producidas por predios y los derechos relativos a los mismos, incluyendo las que provienen de su enajenación, cuando los predios estén situados en el territorio de la República(2).
Asimismo, el inciso j) del artículo 24° del TUO antes indicado, dispone que son rentas de segunda categoría, las ganancias de capital.
De otro lado, el artículo 76°-A del referido TUO señala que en los casos de enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos efectuada por sujetos no domiciliados, el adquiriente deberá abonar al fisco la retención con carácter definitivo dentro del plazo previsto por el Código Tributario para las obligaciones de periodicidad mensual correspondiente al mes siguiente de efectuado el pago o acreditación de la renta.
Añade que la determinación del cálculo de la retención se sujetará a lo previsto por el artículo 76° del mismo TUO.
Agrega que se deberán cumplir los siguientes requisitos ante el notario público, como condiciones previas a la elevación de la Escritura Pública de la minuta respectiva:
a) El adquiriente deberá presentar la constancia de pago que acredite el abono de la retención con carácter definitivo a que se refiere el mismo artículo.
b) El enajenante deberá:
i) Presentar la certificación emitida por la SUNAT para efectos de la recuperación del capital invertido o, en su defecto;
ii) Acreditar que han transcurrido más de treinta (30) días hábiles de presentada la solicitud, sin que la SUNAT haya cumplido con emitir la certificación antes indicada.
De no cumplir lo señalado, no procederá la deducción del capital invertido conforme al inciso g) del artículo 76° de dicha Ley.
A su vez, el artículo 76° del TUO materia de análisis, dispone que las personas o entidades que paguen o acrediten a beneficiarios no domiciliados rentas de fuente peruana de cualquier naturaleza, deberán retener y abonar al fisco con carácter definitivo dentro de los plazos previstos por el Código Tributario para las obligaciones de periodicidad mensual, los impuestos a que se refieren los artículos 54º y 56º de esta Ley, según sea el caso.
Agrega que para los efectos de la retención establecida en este artículo, se consideran rentas netas, sin admitir prueba en contrario, entre otras:
b)	La totalidad de los importes pagados o acreditados correspondientes a rentas de la segunda categoría, salvo los casos a los que se refiere el inciso g) del presente artículo.
g)	El importe que resulte de deducir la recuperación del capital invertido, en los casos de rentas no comprendidas en los incisos anteriores, provenientes de la enajenación de bienes o derechos o de la explotación de bienes que sufran desgaste. La deducción del capital invertido se efectuará con arreglo a la normas que a tal efecto establecerá el Reglamento.
Es pertinente indicar que el artículo 54° de dicho TUO dispone que las personas naturales y sucesiones indivisas no domiciliadas en el país, calcularán su impuesto aplicando la tasa del treinta por ciento (30%) a las pensiones o remuneraciones por servicios personales cumplidos en el país, regalías y otras rentas.
A su vez, la Trigésimo Sétima Disposición Transitoria y Final del TUO materia de análisis señala que los notarios públicos están obligados a verificar la retención con carácter definitivo o el pago a cuenta del Impuesto a la Renta, según corresponda, en el caso de enajenación de inmuebles, no pudiendo elevar a Escritura Pública aquellos contratos en los que no se acredite el pago previo.
Indica además que los notarios deberán insertar en las Escrituras Públicas copia del comprobante o formulario de pago que acredite el pago del Impuesto. Los notarios que incumplan lo dispuesto por esta ley serán solidariamente responsables con el contribuyente por el pago del Impuesto que deje de percibir el Fisco.
Por su parte, el artículo 57° del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta señala que se entenderá por recuperación del capital invertido para efecto de aplicar lo dispuesto en el inciso g) del artículo 76º de la Ley:
a) Tratándose de la enajenación de bienes o derechos: el costo computable se determinará de conformidad con lo dispuesto por los artículos 20°(3) y 21°(4) de la Ley y el artículo 11° del Reglamento.
La SUNAT con la información proporcionada sobre los bienes o derechos que se enajenen o se fueran a enajenar emitirá una certificación dentro de los treinta (30) días de presentada la solicitud. Vencido dicho plazo sin que la SUNAT se hubiera pronunciado sobre la solicitud, la certificación se entenderá otorgada en los términos expresados por el contribuyente.
i) Tendrá validez por un plazo de cuarenta y cinco (45) días calendario desde su emisión y en tanto, a la fecha de enajenación, no varíe el costo computable del bien o derecho.
ii) En caso a la fecha de la enajenación varíe el costo computable a que se refiere el acápite anterior, se deberá requerir la emisión de un nuevo certificado; excepto en los supuestos en que la variación se deba a diferencias de cambio de moneda extranjera, en cuyo caso procederá la actualización por parte del enajenante a dicha fecha.
iii) El enajenante y el adquirente deberán comunicar a la SUNAT la fecha de enajenación del bien o derecho, dentro de los 30 días siguientes de producida ésta.
Del análisis de las normas citadas se tiene que el ingreso proveniente de la enajenación de inmuebles ubicados en el territorio nacional o derechos sobre los mismos realizada por sujetos no domiciliados genera rentas de fuente peruana gravadas con el Impuesto a la Renta.
Dichos sujetos cumplen su obligación tributaria a través de la retención definitiva que el adquirente practica sobre el monto que paga o acredita como renta, debiendo abonarse al fisco dicha retención dentro del plazo previsto por el Código Tributario para las obligaciones de periodicidad mensual correspondientes al mes siguiente de efectuado el pago o acreditación.
Asimismo, para determinar el monto sobre el que se aplicará la tasa del impuesto, los sujetos no domiciliados pueden deducir la recuperación del capital invertido, para lo cual deben ceñirse a lo dispuesto en el TUO de la Ley del Impuesto a la Renta y su Reglamento.
Ahora bien, en los supuestos materia de consulta, para que los contratos por la enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos sean elevados a Escritura Pública, los sujetos no domiciliados que actúan como enajenantes, de ser el caso, deben presentar ante el notario la certificación de recuperación de capital invertido emitida por la SUNAT o acreditar que han transcurrido más de 30 días hábiles desde que dicha certificación fue solicitada sin que se haya obtenido respuesta de la Administración Tributaria(5).
Por su parte, los adquirentes deben presentar el comprobante o formulario de pago al fisco de la retención definitiva practicada al sujeto no domiciliado calculada sobre el monto pagado o acreditado como renta hasta la fecha de la suscripción de la Escritura Pública. Ello fluye de la redacción del artículo 76°-A del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, la cual fija el plazo para el pago del Impuesto a la Renta en función a la oportunidad del pago o acreditación de la renta.
Así, el notario deberá verificar la documentación que le es presentada e insertar en la Escritura Pública copia del comprobante o formulario del pago del impuesto que corresponda al monto pagado o acreditado como renta.
En caso contrario, el notario será solidariamente responsable con el contribuyente por el impuesto que el fisco hubiera dejado de percibir.
Asimismo, en el caso que el sujeto no domiciliado tenga derecho a la deducción del capital invertido(6), dicha deducción se efectuará al momento de la determinación de la renta neta respecto de la cual se aplicará la retención correspondiente.
Por otra parte, si el vendedor tiene derecho a la deducción del capital invertido y lo acredita de la forma como lo señala el TUO de la Ley del Impuesto a la Renta y su Reglamento y, el pago por la enajenación se realiza en cuotas, debe tenerse presente que la obligación de retener el Impuesto a la Renta de segunda categoría al sujeto no domiciliado recién se originará cuando los montos pagados o acreditados superen el monto de la referida deducción.
En efecto, toda vez que las rentas obtenidas por los sujetos no domiciliados se rigen por el criterio de lo percibido y que, en el caso planteado, la base imponible está formada por la diferencia entre el total del ingreso percibido o acreditado y la recuperación del capital invertido, en tanto dicho ingreso no supere el monto que corresponde por la recuperación del capital invertido, no existirá monto sobre el cual practicar la retención.
En este orden de ideas, el adquirente debe presentar al notario la constancia de pago que acredite el abono de la retención del monto pagado o acreditado como renta, siempre que a la fecha de suscripción de la Escritura Pública el ingreso pagado o acreditado del enajenante supere la totalidad del monto que corresponda deducir por la recuperación de capital invertido y en función a la suma que exceda dicho monto.
En caso contrario, si la suma de las cuotas pagadas o acreditadas a la fecha de suscripción de la Escritura Pública es igual o menor que el monto que corresponda deducir por la recuperación del capital invertido(7), el requisito de la presentación ante el notario de la constancia de pago de la retención para la elevación a Escritura Pública de la minuta respectiva no será de aplicación, en tanto no ha nacido la obligación de practicar dicha retención.
Los adquirentes deben presentar al notario el comprobante o formulario de pago al fisco de la retención definitiva del Impuesto a la Renta de segunda categoría practicada al sujeto no domiciliado, calculada sobre el monto pagado o acreditado como renta hasta la fecha de la suscripción de la Escritura Pública.
Cuando el sujeto no domiciliado tenga derecho a deducir la recuperación del capital invertido(7), la retención se efectuará sobre el monto percibido o acreditado que exceda de dicha deducción.
Lima, 06 de diciembre del 2006
(1) De acuerdo con el artículo 5° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, se entiende por enajenación la venta, permuta, cesión definitiva, expropiación, aporte a sociedades y, en general, todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a título oneroso.
(2) Sobre el particular, el artículo 4°-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta señala que respecto a las rentas de fuente peruana producidas por los predios situados en el territorio de la República y los derechos relativos a los mismos, se entiende por:
Predios: a los predios urbanos y rústicos. Comprende los terrenos, incluyendo los terrenos ganados al mar, los ríos y otros espejos de agua, así como las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan partes integrantes de dichos predios, que no pudieran ser separadas sin alterar, deteriorar o destruir la edificación.
Derechos relativos a los predios: todo derecho sobre un predio que surja de la posesión, coposesión, propiedad, copropiedad, usufructo, uso, habitación, superficie, servidumbre y otros regulados por leyes especiales.
(3) El artículo 20° del TUO de la Ley del impuesto a la Renta señala que la renta bruta está constituida por el conjunto de ingresos afectos al impuesto que se obtenga en el ejercicio gravable.
Cuando tales ingresos provengan de la enajenación de bienes, la renta bruta estará dada por la diferencia existente entre el ingreso neto total proveniente de dichas operaciones y el costo computable de los bienes enajenados.
Por costo computable de los bienes enajenados, se entenderá el costo de adquisición, producción o construcción, o, en su caso, el valor de ingreso al patrimonio o valor en el último inventario determinado conforme a Ley, ajustados de acuerdo a las normas de ajuste por inflación con incidencia tributaria.
Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, entiéndase por:
Costo de producción o construcción: El costo incurrido en la producción o construcción del bien, el cual comprende: los materiales directos utilizados, la mano de obra directa y los costos indirectos de fabricación o construcción.
(4) Tratándose de la enajenación, redención o rescate cuando corresponda, el costo computable se determinará en la forma establecida a continuación:
21.1 Para el caso de inmuebles:
a) Si el inmueble ha sido adquirido por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, se tendrá en cuenta lo siguiente:
a.1 Si la adquisición es a título oneroso, el costo computable será el valor de adquisición o construcción reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas en base a los Índices de Precios al por Mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).
a.2 Si la adquisición es a título gratuito, el costo computable estará dado por el valor de ingreso al patrimonio, entendiéndose por tal el que resulta de aplicar las normas de autoavalúo para el Impuesto Predial, reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas en base a los Índices de Precios al por Mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), salvo prueba en contrario constituida por contrato de fecha cierta inscrito en Registros Públicos y otros que señale el reglamento.
b) Si el inmueble ha sido adquirido mediante contrato de arrendamiento financiero o retroarrendamiento financiero o leaseback, celebrado por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó tributar como tal, que no genere rentas de tercera categoría, el costo computable para el arrendatario será el de adquisición, correspondiente a la opción de compra, incrementado en los importes por amortización del capital, mejoras incorporadas con carácter permanente y otros gastos relacionados, reajustados por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas en base a los Índices de Precios al por Mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).
c) Si el inmueble ha sido adquirido mediante contrato de arrendamiento financiero o retroarrendamiento financiero o leaseback, celebrado por una persona jurídica antes del 1 de enero de 2001, el costo computable para el arrendatario será el correspondiente a la opción de compra, incrementado en las mejoras de carácter permanente y los gastos que se mencionan en el inciso 1) del artículo 20º de la presente ley.
Cuando los contratos de arrendamiento financiero correspondan a una fecha posterior, el costo computable para el arrendatario será el costo de adquisición, disminuido en la depreciación.
(5) Cabe resaltar que aun cuando el enajenante no presentara al notario la certificación o la acreditación del transcurso del plazo antes mencionado, el contrato podría ser elevado a escritura pública, siempre que la retención se efectúe sin considerar la deducción de la recuperación del capital invertido.
Adicionalmente, debe tenerse en cuenta las reglas que establece el artículo 57° del Reglamento del Impuesto a la Renta, en caso que la certificación se hubiera emitido con anterioridad a la fecha de la enajenación.
(6) Lo cual deberá acreditarse conforme a lo señalado en el TUO de la Ley del Impuesto a la Renta y su Reglamento.
(7) Lo que necesariamente debe acreditarse de la forma que señala el TUO de la Ley del Impuesto a la Renta y su Reglamento.
A0729-D6
IMPUESTO A LA RENTA – Obligaciones de los Notarios relacionadas con la retención definitiva del Impuesto a la Renta por enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos que constituyen rentas de la segunda categoría.
RENTAS DE NO DOMICILIADOS
11.3	Retenciones

References: artículo 1
 artículo 2
 artículo 6
 artículo 9
 artículo 24
 artículo 76
 artículo 76
 artículo 76
 artículo 76
 artículo 54
 artículo 57
 artículo 76
 artículo 11
 artículo 76
 artículo 5
 artículo 4
 artículo 20
 artículo 20
 artículo 57