Source: https://www.ra-kotz.de/dachrinne3.htm
Timestamp: 2019-10-19 20:59:03+00:00

Document:
Mietnebenkosten: Dachrinnenreinigungskosten als Entwässerungskosten
Az.: 317 C 474/00
Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 03.01.2001
In dem Rechtsstreit erkennt das Amtsgericht Hamburg-Altona, Abt. 317, im schriftlichen Verfahren gemäß § 495a ZPO am 3. Januar 2001 für Recht:
a) im Wege des Anerkenntnisteilurteils DM 260,68;
b) durch Schlussurteil DM 130,20 nebst 8,42 % Zinsen auf DM 390,88 seit dem 7.8.2000 an die Kläger zu zahlen.
(gemäß § 495 a II ZPO abgekürzt und ohne Tatbestand)
In Höhe von DM 260,68 waren die Beklagten als Gesamtschuldner gemäß § 307 ZPO aufgrund ihres Anerkenntnisses zu verurteilen, ohne dass es dazu einer weiteren Begründung bedarf (§ 313b ZPO).
Auch über den anerkannten Betrag hinaus ist die Klage begründet.
Die Beklagten sind verpflichtet, dem Kläger aus der Heizkostenabrechung 95/96 (Anlage K 1) DM 26,51 und aus der Heizkostenabrechnung 98/99 (Anlage K 4) DM 28,18 nachzuzahlen. Ferner schulden sie für die Monate November 1997 und Dezember 1998 restliche Miete von DM 27,06 und DM 26,89. Die Beklagten waren nicht berechtigt, die fraglichen Beträge einzubehalten. Die Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 95/96, 96/97, 97/98 und 98/99 sind in formeller Hinsicht ordnungsgemäß und lassen nach Aktenlage auch keine inhaltlichen Fehler erkennen. Weder ergeben sich aus diesen Abrechnungen weitere Guthabenbeträge, die gegen Mietzinsforderungen verrechnet werden könnten, noch sind die jeweiligen Nachzahlungsbeträge zu hoch angesetzt. Insbesondere die Umlage der “Wartungskosten” bzw. der “Eichwartungskosten für die Warmwasserzähler” auf die Beklagten im Rahmen der Heizkostenabrechnung erfolgt zu Recht. Nach § 8 II der Heizkostenverordnung (BGB1.I 1981, 261) gehören zu den umlegbaren Kosten der Wasserversorgung auch die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern und die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage. Die so genannten Wartungskosten sind Teil des Entgelts, welches an die Hamburgischen Wasserwerke gezahlt werden musste, damit diese die Zähler zur Verfügung stellten. Dass die so bezeichneten Beträge nach der Auskunft der Wasserwerke zu einem großen Teil nicht für die eigentliche Wartung der Zähler, sondern für Verwaltungsarbeiten im Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Abrechnung verwandt wurden, ist unerheblich. Insoweit handelt es sich der Sache um “Zählermiete”, welche ebenfalls auf die Nutzer umgelegt werden darf. Diese Zählermiete umfasst auch die Kosten des turnusmäßigen Austausches der Zähler, weil die Wasserwerke ihrer Verpflichtung nur durch die Überlassung geeichter Zähler genügen können. Nicht geeichte Zähler dürfen hingegen nicht verwendet werden. Nach § 19 des Eichgesetzes (BGB1. 1992, Teil I, S. 712 ff) wäre das eine Ordnungswidrigkeit. Der Kläger verstieß auch nicht gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, dass er diese Vertragsgestaltung der Wasserwerke akzeptiert hat und nicht versucht hat zu erreichen, anstelle des Austausches der Zähler eine regelmäßige Eichung vor Ort zu erreichen. Es wurde durch die Beklagten nicht dargelegt, dass dies überhaupt möglich wäre. Es ist auch nicht ersichtlich, dass dadurch Geld gespart werden könnte.
Des weiteren schulden die Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung 1997 restliche DM 21,56. Sie waren nicht berechtigt, den ordnungsgemäß errechneten Nachzahlungsbetrag um die auf sie entfallenden Kosten der Dachrinnenreinigung zu kürzen. Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind umlegbare Betriebskosten. Dieses Gericht hat bereits mehrfach entschieden, dass es sich insoweit um “Kosten der Entwässerung” nach Ziffer 3 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung handelt. Diese Kosten umfassen nach der Aufzählung in der Anlage zur Verordnung nicht nur Gebühren, die bei der Haus- und Grundstücksentwässerung anfallen, sondern auch die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und des Betriebes einer Entwässerungspumpe. Die Aufzählung ist nur beispielhaft. Sowohl vom Wortlaut, als auch vom Zweck der Bestimmung trifft sie auch auf Kosten der Dachrinnenreinigung zu. Alle laufenden Kosten in Verbindung mit der Ableitung von Wasser sind Kosten der Entwässerung. Es wäre auch nicht einzusehen, warum etwa die Strom- und Wartungskosten für die Entwässerungspumpe bezahlt werden müssen, die Reinigungskosten für die Dachrinne jedoch nicht. Beide Vorrichtungen dienen dazu, auf Haus- und Grundstück eindringendes Wasser abzuleiten. Es macht keinen Unterschied, dass es sich einerseits um Grundwasser bzw. bereits versickerndes Regenwasser, andererseits um Regenwasser handelt, welches den Erdboden noch nicht erreicht hat.
Diese Auffassung ist in der bisherigen veröffentlichten Rechtsprechung allerdings bislang nicht diskutiert worden. Deswegen sei den Beklagten gesagt, dass sich das gleiche Endergebnis auch auf der Grundlage der gängigen Entscheidungen ergibt. Nach einer weit verbreiteten Ansicht sind Dachrinnenreinigungskosten “Sonstige Betriebskosten” im Sinne der Nr. 17 der Anlage III zu § 27 der II. Berechnungsverordnung (vgl. die Machweise bei Langenberg, Betriebskostenrecht, 1997, A 106). Sofern die Kosten der Dachrinnenreinigung nicht unter “Kosten der Entwässerung” fallen sollen, greift die Nr. 17 als Auffangregelung ein. Die Kosten für die Beseitigung von Laub, welches auf das Grundstück fällt, können unter mehreren Gesichtspunkten auf Mieter umgelegt werden. Fallt das Laub in den Garten, gehören die Kosten der Laubbeseitigung zu den Kosten der Gartenpflege (Nr. 10). Landet es auf den Zuwegen zum Gebäude, sind die Kosten für die Beseitigung als “Kosten der Hausreinigung” umlegbar (Nr. 9). Gehört die Beseitigung zu den Aufgaben des Hauswarts, sind die Kosten als Hauswartskosten umlegbar (Nr. 14). Soweit das Laub schließlich durch die Müllabfuhr über die Biotonne entsorgt wird, greift Nr. 8 ein. Demnach ist es nur folgerichtig, wenn auch die Kosten für die Beseitigung des Laubes umgelegt werden kann, welches in der Dachrinne landet, Instandhaltungskosten sind diese Kosten ebensowenig wie die Kosten der sonstigen Laubbeseitigung.
Eine weitere Spezifizierung dieser Position im Mietvertrag ist für die Umlage nicht erforderlich. Es genügt die Präzision, die der Verordnungsgeber in der Anlage zur II. Berechnungsverordnung angewandt hat.
Die Zinsentscheidung beruht auf den §§ 284, 286 BGB.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO. Dem Kläger waren auch nicht nach § 93 ZPO anteilige Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, soweit die Beklagten im Laufe des Rechtsstreits einen Teil des Klaganspruchs anerkannt haben. Die Beklagten haben auch insoweit Anlass zur Klage gegeben, weil sie die Zahlung des Saldos der Betriebskostenabrechnung zunächst zu Unrecht verweigert haben. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen des fehlenden Beleges hatten sie nicht. Unstreitig hatte ihnen der fortwirkende Grundsteuerbescheid bereits im Vorjahr vorgelegen. Wenn sie sich nun auf dessen Fehlen berufen wollten, hätten sie dies bei der Einsichtnahme in die Belege mitteilen müssen. Ihr Hinweis auf dem Überweisungsträger hat den Kläger nicht erreicht. Hinweise auf Überweisungsträgern dienen auch nicht dazu, Forderungen geltend zu machen. Wenn die Beklagten diesen unkonventionellen Weg wählen wollten, um den Kläger zur Vorlage weiterer Belege aufzufordern, haben sie auch das Risiko zu tragen, dass diese Aufforderung nicht ankommt oder nicht aufgenommen wird. Für den Kläger war vor Einreichung der Klage nicht erkennbar, warum die Beklagten die auf ihre Wohnung entfallende Grundsteuer nicht tragen wollten.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit und Sicherheitsleistung beruht auf § 708 Nr.11, 713 ZPO.
Geschäftsraummiete – Zahlungsrückstand und Kündigung
Bundesgerichtshof Az: XII ZR 134/06 Urteil vom 23.07.2008 Leitsätze: a) Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i.S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. b) […]
KG Berlin Az.: 12 U 118/08 Beschluss vom 02.04.2009 1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. 2. Die Berufungskläger erhalten gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO Gelegenheit, hierzu binnen zwei Wochen seit Zugang Stellung zu nehmen. Gründe Die Berufung hat keine Aussicht […]
Landgericht Coburg Az: 32 S 139/00 Vorinstanz: Amtsgericht Lichtenfels, Az: 1 C 191/00 (hatte 10% Minderung anerkannt!) Kurzfassung Eine fehlende Mülltonne kann den Mieter berechtigen, die Miete um 5 % zu mindern. Voraussetzung: es muss vertragliche Pflicht des Vermieters sein, die Abfallentsorgung zu ermöglichen. Und das ist der Fall, wenn die Nebenkostenzahlungen des Mieters auch […]
ut tristique ipsum leo. ultricies luctus velit, Nullam

References: § 495
 § 495
 § 307
 § 8
 § 19
 § 27
 § 27
 § 91
 § 93
 § 708
 § 543
 § 522
 § 522