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Timestamp: 2017-11-19 15:42:47+00:00

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Streit ist oft vermeidbar
Von Rechtsanwalt Uwe Freundel (HWG-Vereinsjustiziar) - Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Gilt ein mündlicher Mietvertrag? Zählt ein Balkon zur Wohnfläche? Wie werden die Nebenkosten verteilt? Muss der Mieter beim Verkauf des Hauses ausziehen? Kaum etwas bietet so viel Anlass für Unsicherheiten und Streit wie die vertragliche Beziehung zwischen Vermieter und Mieter. Zu den häufigsten Fragen gehören die folgenden:
■ Kein schriftlicher Vertrag – kein Mietverhältnis?
Ein Mietvertrag muss grundsätzlich nicht schriftlich geschlossen werden, es sei denn, dass er sich verbindlich auf eine Mietzeit von mehr als einem Jahr bezieht (vergleiche § 550 BGB). Ein mündlicher Mietvertrag kommt bereits dann zustande, wenn sich die Parteien über alle wesentlichen Vertragsbestandteile geeinigt haben. Die Rechte und Pflichten der Parteien ergeben sich dann aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. So muss der Mieter die mündlich vereinbarte Miete zahlen und der Vermieter das Mietobjekt instandhalten. Auch die gesetzlichen Regelungen zum Kündigungsschutz und die Kündigungsfristen sind bei mündlichen Verträgen einzuhalten. Zum Zwecke der Streitvermeidung und der besseren Beweisbarkeit empfiehlt sich ein schriftlicher Mietvertrag.
■ Balkon als Wohnfläche?
Bei der Berechnung der Wohnfläche sind Balkone, Dachgärten und Terrassen gemäß § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem Viertel, höchstens jedoch mit der Hälfte ihrer Grundfläche anzurechnen. Eine Anrechnung zu 50 Prozent kommt dann in Betracht, wenn es sich aus objektiver Sicht um einen besonders „wertvollen“ Raum handelt, der zum Beispiel über Sichtschutzvorrichtungen, eine elegante Bauweise, speziellen Bodenbelag, eine Überdachung oder Markise beziehungsweise über einen Blick ins Grüne verfügt.
■ Recht auf Notschlüssel?
Die meisten Vermieter sind überzeugt, einen Notschlüssel für die Wohnung behalten zu dürfen. Die Wohnung wird dem Mieter im Regelfall zur ausschließlichen Nutzung vermietet. Dieser Ausschluss trifft auch den Vermieter. Einen Notschlüssel darf er daher nur dann behalten, wenn sich der Mieter damit ausdrücklich einverstanden erklärt hat. Der Vermieter sollte im Gegenzug versichern, diesen nur bei Gefahr in Verzug zu nutzen. Fehlt ein Notschlüssel, muss der Mieter dem Vermieter auf Verlangen bei längerer Abwesenheit mitteilen, wo er für dringende Fälle einen Schlüssel hinterlegt hat.
■ Besichtigung immer erlaubt?
Entgegen weit verbreiteter Ansicht steht dem Vermieter kein routinemäßiges Besichtigungsrecht zu, selbst wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist und die Besichtigung rechtzeitig angekündigt wird. Dies hat der Bundesgerichtshof klargestellt (BGH, Az. VIII ZR 289/13). Bei Vorliegen eines sachlichen Grundes (zum Beispiel Besichtigung mit Kauf­ und Mietinteressenten, Begutachtung von Schäden, Vorbereitung und Begleitung von Reparaturen) kann der Vermieter aber nach vorheriger Terminabsprache eine Besichtigung verlangen.
Foto: eccolo/123RF
■ Schuldet jeder Mieter Nebenkosten?
Häufig meinen Vermieter, dass Mieter generell per Gesetz verpflichtet seien, neben der vereinbarten Miete auch sämtliche, für die Wohnung anfallenden Betriebskosten zu zahlen. Falsch gedacht! Eine Umlage ist nur dann möglich, wenn dies im jeweiligen Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Hierbei reicht zum Bespiel ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Verständlicher und für beide Parteien fairer ist aber eine detaillierte Auflistung der zu verteilenden Kosten.
■ Wasser und Müll nach Personen?
Auch das stimmt nicht. § 556 a Abs. 1 BGB sieht vor, dass Kosten, deren Verbrauch durch Messeinrichtungen erfasst werden, nach dem gemessenen Verbrauch zu verteilen sind. Verfügen nicht alle Hausparteien über einen Wasserzähler, werden die Kosten für Wasser und Schmutzwasser gemäß § 556 a BGB nach Wohnfläche auf alle Wohnungen verteilt, es sei denn, der Mietvertrag sieht einen anderen Verteilungsschlüssel vor. Dies gilt auch für sämtliche anderen umlagefähigen Betriebskosten wie zum Beispiel für die Müllabfuhr. Sollten Sie also einzelne Positionen nach Personen, Haushalten oder nach einem anderen Schlüssel verteilen wollen, regeln Sie dies bitte explizit in Ihrem Mietvertrag.
■ Grundsteuer zahlt Vermieter?
Viele Mieter meinen irrtümlich, der Vermieter habe die Kosten für Grundsteuer und Versicherungen selbst zu tragen und könne diese nicht umlegen. Dabei gehören sowohl die Grundsteuer als auch die Kosten der Haus­ und Grundstücksversicherungen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Diese können daher auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie im konkreten Mietvertrag als umlagefähig vereinbart sind.
■ Mietminderung nur bei Verschulden?
Entgegen weitverbreiteter Ansicht darf ein Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache auch dann seine Miete kürzen, wenn der Vermieter den Mangel nicht verschuldet hat. Ist zum Beispiel ein Fenster undicht oder wird die Heizung nicht warm, darf der Mieter unmittelbar nach Anzeige des Mangels einen angemessenen Teil der Miete als Minderung einbehalten. Dies gilt auch dann, wenn sich der Vermieter unverzüglich danach um die Beseitigung kümmert, diese aber aus Gründen, die er nicht beeinflussen kann, etwas länger dauert.
■ Wer auszieht, muss renovieren?
Viele Vermieter meinen, dies stünde so im Gesetz. Weit gefehlt! Nach den mietrechtlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches ist der Vermieter für sämtliche Reparaturen am Mietobjekt zuständig (Ausnahme: vom Mieter schuldhaft verursachte Beschädigungen). Auch für die Beseitigung von Gebrauchsspuren durch Anstriche und Tapezierungen ist der Vermieter von Gesetzes wegen zuständig. Früher hat die Rechtsprechung den Vermietern für eine vertragliche Abwälzung dieser Arbeiten auf die Mieter einen relativ großen Spielraum eingeräumt. Dies hat sich jedoch inzwischen geändert. Nunmehr müssen Mieter ihre Wohnung grundsätzlich nur noch dann renovieren, wenn sie sie bei Einzug frisch renoviert (das heißt ohne erkennbare Gebrauchsspuren) übernommen haben und der Mietvertrag außerdem eine den bisherigen Einschränkungen der Rechtsprechung genügende Schönheitsreparaturklausel enthält, so der BGH (Az.VIII 185/14 und Az. VIII 242/13). Bitte verwenden Sie daher nur noch aktuelle Mietvertragsvordrucke und halten fest, in welchem Renovierungszustand Sie die Wohnung an den Mieter übergeben.
■ Verkauf des Hauses – Mieter raus?
Nach § 566 BGB gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Danach tritt der Erwerber einer Immobilie anstelle des bisherigen Vermieters in die zwischen ihm und dem Mieter bestehenden Rechte und Pflichten ein. Das Mietverhältnis wird quasi „mitverkauft“. Die Verkaufsabsicht allein berechtigt den Vermieter nicht, das Mietverhältnis zu kündigen, auch wenn er für die leerstehende Immobilie einen besseren Preis erzielen könnte. Der Erwerber kann seinerseits nur kündigen, wenn einer der gesetzlichen Kündigungsgründe, zum Beispiel Eigenbedarf, vorliegt.
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References: § 550
 § 4
 § 556
 § 556
 BGH 
 § 566