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Timestamp: 2017-06-26 22:15:32+00:00

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grundriss-berlin.de – Erstellung Grundrisse + Wohnflächenberechnungen + Bestandspläne in Berlin
Erstellung Grundrisse + Wohnflächenberechnungen + Bestandspläne in Berlin
Fehler bei der Berechnung Rechtsprechnung
Wir bieten in Berlin und Umgebung die Erstellung von Grundrissen, Bestandsplänen sowie die Wohnflächenberechnung von Wohnungen und Häusern an.
Auf den folgenden Seiten finden Sie Informationen zur Wohnflächenberechnung von Häusern und Wohnungen sowie die Flächenermittlung für Gewerberäume.
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Definition der Wohnfläche
Auf dem Immobilienmarkt tritt immer wieder die Bezeichnung „Wohnfläche“ auf. Doch was genau sagt diese aus und wie kann sie berechnet werden? Vereinfacht ist die Wohnfläche die anrechenbare Grundfläche der Räume die zu der Wohnung oder dem Haus gehören. Das bedeutet wiederum, dass die wirkliche Wohnfläche nicht mit der Grundfläche übereinstimmen muss.
Für die Berechnung der Wohnfläche gibt es die sogenannte Wohnflächenverordnung in Deutschland seit dem 01.01.2004. Dabei bezieht sich die Verordnung auf den Mietraum, der mit dem Wohnraumfördergesetz in Zusammenhang steht. Berechnungen die aber bereits vor Inkrafttreten der Verordnung stattgefunden haben, behalten ihre Gültigkeit. Wurde allerdings bauliche Veränderungen vorgenommen ist es nötig eine Neuberechnung nach der neuen Verordnung durchzuführen. Sind Grundflächen von Schwimmbädern oder Wintergärten komplett geschlossen, können diese auch zur Wohnfläche mit hinzugezählt werden. Dies gilt ebenfalls für Dachgärten, Terrassen oder Balkone, wenn diese dem gehobenen Wohnkomfort dienen. Grundsätzlich werden Hausflure nicht in die Berechnung mit einbezogen.
Gemäß § 2 Abs. 3 gehören folgende Räume ebenfalls nicht zur berechnenden Wohnfläche:
Bodenräume und
Kellerersatzräume ( wenn diese sich außerhalb der Wohnung befinden).
Zur Berechnung der Wohnfläche müssen hingegen die folgenden Räume eingeschlossen werden:
Im § 3 WoFlV wird festgelegt, wie die korrekte Ermittlung zu erfolgen hat. Hierbei startet man eine Vermessung an der Vorderkante der Bekleidung der entsprechenden Bauteile. Einzubeziehen sind hier namentlich die Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, freiliegenden Installationen, fest eingebauten Gegenstände, Tür- und Fensterbekleidungen, wie auch die Umrahmungen, versetzbare Raumteiler und Einbaumöbel. Außer Betracht bleiben bei der Ermittlung beispielsweise Schornsteine, freistehende Pfeiler, Türnischen, Fenster, wenn diese nicht bis zum Boden reichen oder auch Treppen mit mehr als drei Steigungen.
Die Messung selbst erfolgt entweder im fertiggestellten Wohnraum oder mittels der Bauzeichnung. Ist in der Vergangenheit abweichend von der Bauzeichnung angebaut worden, ist diese Fläche durch Messen zu ermitteln und hinzuzufügen.
Gibt es Wohnflächen, die nur anteilig berechnet werden?
Bei der Berechnung der Wohnfläche wird nicht jede Grundfläche im vollen Umfang in die Berechnung einbezogen. Verfügen die Räume lediglich über eine Höhe zwischen einem und zwei Metern, so wird die Grundfläche nur anteilig zu 50 % angerechnet. Dies gilt aber auch für Schwimmbäder oder Wintergärten, wenn diese nicht beheizt sind. Festgelegt ist dies in § 4 WoFlV Abs. 1 bis 3. Dachgärten, Balkone, Terrassen und Loggien werden meist nur zu einem Viertel berechnet. Diese Vorschrift findet man unter § 4 Abs. 4 WoFlV.
Was ist, wenn falsche Angaben bei der Wohnfläche festgestellt werden?
Immer wieder kommt es vor, dass die wirkliche Wohnfläche kleiner ist, als sie vom Vermieter angegeben wurde. Abweichungen unter 10 % muss man hinnehmen und können nicht beanstandet werden. Bei einem Unterschied von 10 % und mehr spricht der Gesetzgeber von einem Sachmangel und der Mieter ist berechtigt eine Mietminderung durchzuführen. Allerdings kann der Vermieter auch nicht die Miete erhöhen wenn plötzlich festgestellt wird, dass die angegebene Fläche unter 10 % größer ist.
Nicht zum Tragen kommen Abweichungen um 10 % wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Mietpreis sich nicht auf die angegebene Quadratmeterzahl bezieht.
Bei den Betriebskosten zählt die tatsächliche Wohnfläche : Der BGH kippte Anfang 2017 die sogenannte 10 % Regel für Wohnflächen – die Toleranzgrenze für Abweichungen von der tatsächlichen Wohnungsgröße. Der BGH stellte in einem Urteil fest, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Das heißt, es ist egal, was im Mietvertrag als Wohnfläche schriftlich vereinbart wurde. Weitere Informationen finden Sie hier….
Die Terrasse und der Balkon – die Besonderheiten bei der Wohnflächenberechnung
Das Problem der korrekten Wohnflächenberechnung ist bereits seit langer Zeit bekannt. Nach einer Studie des Senders RTL wurde das Thema aber wieder aufgerollt und erneut diskutiert. Die Studie hat herausgefunden, dass rund 70 % aller Mietverträge in Deutschland falsch berechnet sind. In den meisten Fällen entspricht die wirkliche Wohnfläche nicht der, die im Kauf- oder Mietvertrag angegeben wurde. Meist liegt dies am Unwissen des Verkäufers oder Vermieters.
Die richtige Berechnung bei einer Wohnung mit Dachschrägen
Bei Räumen die eine Mindesthöhe von zwei Metern aufweisen wird die Wohnfläche zu 100 % berechnet. Das gilt auch für das Bad und das WC, die Küche, Abstellkammern oder auch Wintergärten, falls diese beheizt sind.
Zu 50 % werden Räume zur Wohnfläche gerechnet, wenn die Höhe zwischen 1,00 und 1,99 Metern beträgt. Das ist besonders wichtig, wenn Schrägen in den Räumen vorhanden sind. Ist der Wintergarten nicht beheizt, wird dieser auch zu 50 % berechnet.
Der Balkon, die Terrasse, der Dachgarten und die Loggia werden in der Regel zu 25 % berechnet, wenn der Mietvertrag nach dem 01. Januar 2004 abgeschlossen wurde.
Keine Berücksichtigung finden Keller, Heizungsräume, Dachboden, Garagen, Geschäftsräume oder auch Abstellräume, die sich außerhalb der Wohnung finden.
Das zeigt, dass es gar nicht so einfach ist, die korrekte und richtige Wohnfläche zu berechnen.
Was kostet nun ein Balkon?
Wenn sich an der Wohnung ein kleiner Nordbalkon befindet, auf dem Sie vielleicht nur einen Stuhl platzieren können, so kann dieser lediglich mit 25 % in die Wohnfläche eingerechnet werden. Verfügt der Balkon also beispielsweise über eine Größe von 3 qm werden zur Wohnfläche nur 0,75 qm hinzugerechnet. Anders sieht das aus, wenn die Wohnung über einen großen Balkon oder eine Dachterrasse verfügt, die sich auch noch in bester Südlage befindet. In solch einem Fall können 50 % zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Bei einer Größe von 20 qm sind dies also 10 qm, die mit in die Miete einfließen. Hier ist die Wohnflächenverordnung aber nicht konkret ausformuliert und lässt so immer wieder Spielraum für Interpretationen.
Fehler bei der Berechnung Typische Fehler bei der Wohnflächenberechnung
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References: § 2
 § 3
 § 4
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 BGH 
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