Source: https://www.nemovitostprofi.cz/33/zakaz-zcizeni-vecne-pravo-zakaz-zcizeni-a-zakaz-zrizeni-zastavniho-prava-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4EnhEI8yvqwHR_C_jBL0wcbBZwRYsMFH_3w/?uri_view_type=5
Timestamp: 2019-08-24 22:43:42+00:00

Document:
Zákaz zcizení - vìcné právo zákaz zcizení a zákaz zøízení zástavního práva | Nemovitost profi - rady pro správu nemovitostí SVJ, bytových dru¾stev, obcí a firem
Zákaz zcizení - vìcné právo zákaz zcizení a zákaz zøízení zástavního práva
Zákaz zcizení – vìcné právo zákaz zcizení a zákaz zøízení zástavního práva
S úèinností od 1. ledna 2014 je smluvním stranám novì umo¾nìno zakotvit do svých smluv mo¾nost zákazu zcizení a zákazu zatí¾ení vìcí, co¾ je vyjádøeno v ustanovení § 1761 NOZ. Hlavní smysl tohoto institutu lze spatøovat pøedev¹ím ve vy¹¹í ochranì vìøitelù a jiných osob, které mají zájem na dal¹ím nakládání s vìcmi, pøed nedovoleným a pøedem neschváleným nakládáním vlastníkù s tìmito vìcmi, resp. v zásadním omezení dispozice s nimi.
Úèelem tohoto pøíspìvku je shrnout problematiku spojenou s institutem zákazu zcizení a zákazu zatí¾ení ve vztahu k nemovitým vìcem a upozornit na mo¾né a praktické dopady související s touto problematikou. Téma zákazu zcizení a zákazu zatí¾ení nemovitých vìcí je velmi aktuální i s ohledem na skuteènost, ¾e s tìmito instituty ve formì vìcných práv se lze setkat prakticky ve v¹ech smlouvách o hypoteèním úvìru uzavøených po nabytí úèinnosti NOZ.
Právní úprava zákazu zcizení a zatí¾ení nemovitostí je primárnì upravena v ustanovení § 1761 NOZ a dále v zákonì è. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále také jen „katastrální zákon”).
NahoruZákaz zcizení a zákaz zøízení zástavního práva obecnì
Oba tyto instituty právnì zakotvené v ustanovení § 1761 NOZ spolu znaènì souvisí a jsou úèinným nástrojem vìøitelù a ostatních osob, které mají zájem na zaji¹tìní øádného a sjednaného nakládání s vìcmi, ke kterým je pojí zájem na dal¹ím právním osudu vìci, nebo» oba tyto instituty zásadním zpùsobem omezují dispozièní právo vlastníka s jeho vìcí, kdy konkrétnì:
zákaz zcizení spoèívá v povinnosti vlastníka nemovitosti nepøevést na základì svého právního jednání vlastnické právo k vìci na jinou osobu,
zákaz zatí¾ení spoèívá v povinnosti vlastníka nemovitosti nezøídit na základì svého právního jednání k vìci ¾ádné vìcné právo (typicky zástavní právo, právo slu¾ebnosti – vìcná bøemena, pøedkupní právo, právo zákazu zcizení apod.).
Speciálními pøípady zákazu zatí¾ení jsou:
zákaz zøízení zástavního práva k urèité vìci dle § 1309 NOZ, který se projevuje tím, ¾e urèitá vìc nesmí být pøedmìtem zástavního práva, resp. nesmí být zastavena. I toto ujednání je zøizováno ve formì vìcného práva, kdy v pøípadì nemovitostí je toto právo zapisováno do katastru nemovitostí a u vìcí movitých do rejstøíku zástav,
zákaz zatí¾ení pozemku právem stavby dle § 1252 NOZ, který spoèívá ve výhradì souhlasu vlastníka pozemku se zatí¾ením pozemku právem stavby ze strany tøetí osoby (stavebníka).
Velmi dùle¾ité je, ¾e smluvní ujednání zákazu zcizení a zákazu zatí¾ení se týká výluènì právního jednání osoby povinné z tohoto smluvního ujednání, kterou je zpravidla vlastník. Zákaz zcizení a zákaz zatí¾ení se tedy týká pouze takového jednání, ke kterému dochází z vùle tohoto vlastníka. Smluvní ujednání se ze své podstaty nemù¾e týkat zákazu zcizení a zatí¾ení vìci, ke kterému dojde na základì právních skuteèností, a to zpravidla ze zákona nebo dle rozhodnutí orgánu veøejné moci (napø. soud, soudní exekutor, finanèní úøad).
Pan Èervený v pozici budoucího kupujícího uzavøel s panem Nedbalým v pozici budoucího prodávajícího smlouvu o smlouvì budoucí, která se mìla týkat prodeje pozemku. Na základì této smlouvy mìlo dojít k uzavøení kupní smlouvy poté, co se pan Èervený rozvede a dojde k vypoøádání jeho spoleèného jmìní man¾elù. Souèástí této smlouvy o smlouvì budoucí byl i závazek pana Nedbalého nezcizit tento svùj pozemek a nezatí¾it jej zástavním právem, kdy tato práva byla øádnì zapsána do katastru nemovitostí. Rozvod pana Èerveného se prodlu¾oval a v té¾e dobì pan Nedbalý neplatil své závazky. V dùsledku neplacení závazkù bylo proti panu Nedbalému zahájeno exekuèní øízení a soudní exekutor zøídil k jeho pozemku zástavní právo dle § 73a EØ. Katastrální úøad toto zástavní právo zapsal, a to pøesto, ¾e ji¾ byl v katastru zapsán zákaz zøízení zástavního práva, nebo» ke vzniku tohoto zástavního práva nedo¹lo na základì právního jednání pana Nedbalého, nýbr¾ na základì rozhodnutí soudního exekutora. K uzavøení samotné kupní smlouvy nakonec nedo¹lo, nebo» nebyly splnìny podmínky pro její uzavøení a pan Èervený od smlouvy odstoupil.
Zákaz zcizení a zákaz zatí¾ení se neuplatní v pøípadech nakládání s majetkem pro pøípad smrti. Pøípadné zøízení zákazu zcizení k nemovitosti proto nemá ¾ádný vliv na dìdické øízení a oprávnìní dìdicové se nemusí obávat, ¾e by nemovitosti, u kterých je v katastru nemovitostí zapsán zákaz zcizení, nemohli nabýt.
Pan Mrázek si vzal od banky úvìr ve vý¹i 500 000 Kè na pøístavbu své chaty. Úvìrující banka podmiòovala poskytnutí úvìru zøízením zástavního práva k chatì za souèasného zøízení zákazu zcizení nemovitosti ve formì vìcného práva. Katastr nemovitostí tyto podmínky zapsal a do¹lo k vyplacení úvìru panu Mrázkovi. Pan Mrázek bohu¾el v prùbìhu splácení úvìru zemøel a zanechal po sobì dva dospìlé potomky. Tito potomci se nemusí obávat, ¾e by v dìdickém øízení nemohli nabýt vlastnické právo k nemovitosti, nebo» institut zákazu zcizení se týká pouze aktivního jednání a dispozice vlastníka s nemovitostí. S ohledem na skuteènost, ¾e se jedná o vìcné právo, nezanikne tento institut smrtí pana Mrázka a bude i nadále váznout na nemovitosti.
NahoruÚèinky zákazu zcizení a zákazu zatí¾ení vìci
V obecné rovinì uvádí § 1761 NOZ, ¾e zákaz zcizení vìci i zákaz jejího zatí¾ení pùsobí pouze mezi stranami. Tato zásada v¹ak neplatí v pøípadì, ¾e zákaz zcizení nebo zákaz zatí¾ení vìci byl zapsán ve formì vìcného práva. Vìcná práva jsou z dùvodu svých úèinkù oznaèována rovnì¾ jako práva absolutní.
Vìcná práva jsou práva, která pùsobí vùèi ka¾dému z nás, nestanoví-li zákon nìco jiného. Opakem absolutních majetkových práv jsou tzv. „relativní majetková práva”, tj. práva, která svou podstatou pùsobí pouze mezi úèastníky konkrétního závazku. Pro vìcná práva je typická jejich publicita, tedy veøejnost.
Za úèelem maximálního zaji¹tìní povinností vyplývajících ze smluv, kterými byl zøízen zákaz zcizení nebo zákaz zatí¾ení, lze pouze a jedinì doporuèit, aby byla tato ujednání smluvními stranami sjednána ve formì vìcného práva a zapsána do katastru nemovitostí – pouze v takovém pøípadì bude zákaz zcizení a zákaz zatí¾ení platit vùèi v¹em a bude tedy mít úèinky vìcného práva. V pøípadì, ¾e zákaz zcizení nebo zákaz zatí¾ení nebude sjednán ve formì vìcného práva, nelze se ho platnì domoci ve vztahu ke tøetím osobám a poru¹ení tohoto ustanovení bude mít za následek poru¹ení smluvní povinnosti.
Pan Hanzlík pùjèil panu Matou¹ovi na základì smlouvy o zápùjèce èástku ve vý¹i 1 000 000 Kè. Pan Matou¹ byl vlastníkem velkého domu a pan Hanzlík se tedy oprávnìnì domníval, ¾e peníze budou øádnì vráceny dle jejich dohody. Ve smlouvì o zápùjèce bylo souèasnì uvedeno, ¾e pan Matou¹ nesmí po dobu pùjèky dùm prodat tøetím osobám (zákaz zcizení) a dùm nesmí být pøedmìtem zástavního práva (zákaz zcizení), kdy tato ustanovení nebyla sjednána jako vìcné právo a nebyla z tohoto dùvodu ani zapsána do katastru nemovitostí. V den splatnosti zápùjèky sdìlil pan Matou¹ panu Hanzlíkovi, ¾e zapùjèené peníze mu budou…

References: § 1761
 § 1761
 § 1761
 § 1309
 § 1252
 § 73
 § 1761