Source: https://www.wenigermiete.de/glossar
Timestamp: 2019-02-22 04:41:55+00:00

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Jetzt Mietpreis bremsen! Die wichtigsten Begriffe
In dieser Stadt gilt die Mietpreisbremse und Sie können den Service von wenigermiete.de nutzen, um die Mietpreisbremse zu aktivieren und Ihre Miete zu senken.
Für Altbauwohnungen gilt die Mietpreisbremse grundsätzlich uneingeschränkt. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Altbauwohnung nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet wird. Dies ist etwa dann der Fall, wenn eine ganzheitliche Sanierung erfolgt, sodass eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist. Ferner gilt eine Einschränkung der Mietpreisbremse, wenn in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses bestimmte Modernisierungsmaßnahmen an der Altbauwohnung erfolgt sind. Dann kann die zulässige Miete um den Betrag erhöht werden, der der zulässigen Mieterhöhung nach Modernisierung entspräche. Eine weitere Einschränkung gilt dann, wenn der Vormieter eine Miete gezahlt hat, die über der nach der Mietpreisbremse maximal zulässigen Miete liegt (siehe Vormiete).
Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Welche Gebiete dies konkret sind, müssen die Landesregierungen anhand von Verordnungen festlegen. In vielen großen Städten, in denen die Mietpreisbremse gilt, ist wenigermiete.de für Sie tätig. Ob Ihre Stadt dazu gehört, können Sie einfach unter dem jeweiligen Anfangsbuchstaben erfahren.
Aufgrund der häufig nicht klaren Rechtslage, rät das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz dazu, einen Anwalt aufzusuchen bzw. sonstigen Rechtsrat einzuholen, wenn Sie der Meinung sind, eine zu hohe Miete zu zahlen. Mit wenigermiete.de brauchen Sie keinen Anwalt mehr. Sie müssen einfach nur ein paar Fragen beantworten und wir erledigen alles Weitere für Sie.
Das Bevölkerungswachstum hat zuletzt insbesondere in den größeren Städten zugenommen. Hingegen wollen immer weniger junge Menschen auf dem Land leben. Das hat dazu geführt, dass die Mieten in beliebten Innenstadtlagen in den letzten Jahren extrem angestiegen sind. Häufig können sich hier nur noch Menschen mit hohem Gehalt eine Wohnung zur Miete leisten. Um jedoch Wohnraum auch für Haushalte mit normalem Einkommen und junge Familien bezahlbar zu machen, hat der Bundestag Regelungen zur sog. Mietpreisbremse beschlossen. Leider sind diese Regelungen bisher noch nicht in der Realität angekommen, da die meisten Vermieter die Vorschriften nicht beachten und viele Mieter eine Auseinandersetzung mit ihrem Vermieter scheuen.
Zusätzlich zu privatrechtlichen Sanktionen kann gegen einen Vermieter, der eine zu hohe Miete fordert, unter bestimmten Voraussetzungen nach §5 des Wirtschaftsstrafgesetzes auch ein Bußgeld verhängt werden. Es besteht daher die Möglichkeit, den Sachverhalt als Ordnungswidrigkeit bei der zuständigen Behörde anzuzeigen. Dies ist ein zusätzliches Druckmittel. Auch hierum kümmern wir uns, wenn Sie wenigermiete.de in Anspruch nehmen.
Die Mietpreisbremse gilt auch in vielen Gemeinden, in denen der Wohnraum knapp ist. Allerdings ist wenigermiete.de zunächst nur in den unter den jeweiligen Anfangsbuchstaben aufgelisteten Städten tätig.
Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten
Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG), das die Mietpreisbremse beinhaltet, ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Seitdem gelten die Regelungen zur Mietpreisbremse im Bürgerlichen Gesetzbuch. Um die Mietpreisbremse allerdings verbindlich zu machen, muss jedes Bundesland noch eigene Rechtsverordnungen erlassen.
Eine geringe Leerstandsquote bei großer Nachfrage ist nach §556d Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches ein Indiz für ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Die Landesregierungen können in einem solchen Fall eine Verordnung erlassen, die Wohngebiete zu einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt erklärt.
Mietentwicklung / Mietbelastung
Die Entwicklung der Mieten bzw. die Mietbelastung haben in den vergangenen Jahren insbesondere in beliebten Innenstadtlagen immer weiter zugenommen. Zwar haben sich nach den Erhebungen des Statistischen Bundesamtes die Mieten im Jahr 2014 bundesweit nur um 1,3% gesteigert. In Großstädten beträgt die Steigerungsrate jedoch teilweise 20, 30 oder sogar 40%. Um Wohnraum auch hier wieder bezahlbar zu machen, hat der Bundestag die Regelungen zur Mietpreisbremse beschlossen.
Die Mietpreisbremse ist insbesondere in §556d des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Das entsprechende Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten gilt seit dem 1. Juni 2015. Der Bundestag hat damit auf die Problematik reagiert, dass sich immer weniger Menschen mit normalem Einkommen Wohnungen in beliebten Innenstadtlagen leisten können. wenigermiete.de hilft Ihnen dabei, die Mietpreisbremse jetzt auch für Sie zu aktivieren.
Um herauszufinden, ob eine zu hohe Miete gezahlt wird, muss die Miete ins Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gesetzt werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann wiederum anhand eines Mietspiegels bestimmt werden. Dabei sind sog. qualifizierte Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Standards erstellt wurden und einfache Mietspiegel zu unterscheiden. Teilweise sind für einige Gebiete, die zu einem angespannten Wohnungsmarkt erklärt wurden, auch keine Mietspiegel verfügbar. Hier muss dann auf allgemeine Informationen wie Auskünfte aus Mietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden zurückgegriffen werden. In allen Städten, in denen wenigermiete.de für Sie tätig wird, ist jedoch auch ein Mietspiegel vorhanden. Ob Ihre Stadt auch dabei ist, erfahren Sie unter dem jeweiligen Anfangsbuchstaben.
Mietwucher ist ein Tatbestand, der durch §291 Abs. 1 Nr. 1 StGB unter Strafe gestellt ist. Voraussetzung dafür ist aber, dass besondere Umstände ausgenutzt werden, um eklatant überhöhte Mieten zu erhalten. Nicht in jedem Fall einer zu hohen Miete liegt daher auch ein Mietwucher vor. Das bedeutet, dass Sie bei einer zu hohen Miete, die gegen die Mietpreisbremse verstößt, zwar mit wenigermiete.de gegen diese Miete vorgehen können, sich Ihr Vermieter jedoch nicht unbedingt strafbar gemacht hat. Durch die mögliche Strafbarkeit ergibt sich jedoch zumindest ein zusätzliches Druckmittel, das wir auch gegebenenfalls einsetzen.
Entgegen einer weit verbreiteten Meinung gilt die Mietpreisbremse grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen. Eine Ausnahme besteht allerdings zum einen dann, wenn die möblierte Wohnung nur vorübergehend vermietet wird. Zum anderen ist die Mietpreisbremse nicht auf möblierten Wohnraum anwendbar, wenn der Mieter alleine dort lebt, also ohne seine Familie oder anderen zu seinem Haushalt gehörenden Personen und dieser Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist.
Bei durch den Vermieter vorgenommenen Modernisierungen ist zu unterscheiden: entweder gilt die Mietpreisbremse gar nicht oder nur eingeschränkt.
Eine vollständige Ausnahme von der Mietpreisbremse besteht dann, wenn der Vermieter vor der Neuvermietung die Wohnung umfassend modernisiert hat. Wann von einer umfassenden Modernisierung gesprochen werden kann, muss letztlich durch die Gerichte geklärt werden. Klar ist jedoch, dass einfache Renovierungs- und Sanierungsarbeiten nich hierunter fallen. Im Rahmen der Gesetzesmaterialien wird davon ausgegangen, dass eine umfassende Modernisierung einen Umfang aufweisen muss, der eine Gleichstellung mit Neubauten rechtfertigt. Dies könne etwa dann vorliegen, wenn die Investition circa ein Drittel des Aufwands beträgt, der eine entsprechende Neubauwohnung kosten würde.
Die Mietpreisbremse gilt hingegen nur eingeschränkt, wenn zwar keine umfassende Modernisierung vorgenommen wurde, aber dennoch bestimmte im Bürgerlichen Gesetzbuch genannte Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden. Hierunter fallen etwa Modernsierungen, durch die nachhaltig Energie eingespart werden oder durch die sich die Wohnverhältnisse auf Dauer bessern. Sollte der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses diese Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt haben, kann die zulässige Miete um den Betrag erhöht werden, welcher der zulässigen Mieterhöhung nach Modernisierung entspräche. Grundlage für die Berechnung ist aber wiederum die ortsübliche Vergleichsmiete."
Neubauwohnungen fallen dann nicht unter die Mietpreisbremse, wenn sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet und genutzt werden. Alle anderen Neubauwohnungen, die schon zuvor vermietet wurden, fallen natürlich dennoch unter die Regelungen zur Mietpreisbremse.
Paragraf 556d des Bürgerlichen Gesetzbuches
§556d des Bürgerlichen Gesetzbuches ist die wichtigste Regelung im Rahmen der Mietpreisbremse. Für Einschränkungen und Ausnahmen von der Mietpreisbremse sind zudem die §§556e bzw. 556f des Bürgerlichen Gesetzbuches zu beachten. Zudem regelt §556g des Bürgerlichen Gesetzbuches die Rechtsfolgen und trifft insbesondere auch Bestimmungen zur Rügeobliegenheit des Mieters bei zu viel gezahlter Miete.
Wenn Sie glauben, eine zu hohe Miete zu zahlen, empfiehlt das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz in seiner Informationsbroschüre, Rechtsrat entweder durch einen Anwalt oder etwa durch einen Mieterschutzverein einzuholen. Viele Mieter scheuen die Kosten und sehen daher letztlich von einer möglichen Senkung ihrer Miete ab. Mit wenigermiete.de können Sie innerhalb weniger Minuten herausfinden, ob Sie zu viel Miete zahlen. Ein kostspieliger Rechtsrat ist dann nicht mehr nötig. Wir übernehmen vom Rügeschreiben bis zur Einziehung zu viel gezahlter Miete alles für Sie."
Eine durch den Vermieter vorgenommene Renovierung, d.h. das einfache Instandsetzen einer Wohnung hat grundsätzliche keine Auswirkung auf die Geltung der Mietpreisbremse. Denn in aller Regel wird darunter keine umfassende oder teilweise Modernisierung der Wohnung zu verstehen sein, die zu einer Ausnahme bzw. Einschränkung der entsprechenden Regelungen führt (s.o. unter Modernisierung).
Der Mieter kann zu viel gezahlte Miete nur dann zurückfordern, wenn er die überhöhte Miete zuvor gerügt hat. Nur die nach Zugang des Rügeschreibens fällige Miete muss der Vermieter insoweit zurückzahlen, als sie den nach der Mitpreisbremse maximal zulässigen Betrag übersteigt.
Eine Sanierung des Gebäudes kann unter Umständen dazu führen, dass entweder die Mietpreisbremse gar nicht oder nur eingeschränkt gilt. Allerdings ist klarzustellen, dass nicht jede als Sanierung bezeichnete Maßnahme zu Ausnahme bzw. Einschränkung führt. Vielmehr gilt die Mietpreisbremse nur dann nicht, wenn eine Sanierung im Sinne einer umfassenden Modernisierung vorliegt (s.o. unter Modernisierung). Zudem ist eine Einschränkung der Mietpreisbremse in §556e Abs. 2 des Bürgerliche Gesetzbuches für Sanierungen vorgesehen, die bestimmte in §555b BGB aufgezählte Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden."
Zwar gilt die Mietpreisbremse seit dem 1. Juni 2015, allerdings haben bisher kaum Mieter von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, durch die gesetzliche Regelung ihre Miete dauerhaft zu senken. wenigermiete.de hilft Ihnen dabei, bares Geld zu sparen.
Die Mietpreisbremse gilt in nahezu allen Großstädten. Wir haben die Städte, in denen wir für Sie tätig werden, unter ihrem jeweiligen Anfangsbuchstaben aufgelistet.
Auch das Strafgesetzbuch kann unter Umständen anwendbar sein, wenn Ihr Vermieter eine überhöhte Miete fordert. Allerdings muss dafür sog. Mietwucher vorliegen (s.o. unter Mietwucher). §291 Abs. 1 Nr. 1 des Strafgesetzbuchs sieht für diesen Fall eine Geldstrafe oder Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren und in besonders schweren Fällen sogar von bis zu zehn Jahren vor.
Umgehung der Mietpreisbremse
Viele Vermieter beachten die Mietpreisbremse in dem Sinne nicht, dass sie vor einer Neuvermietung sich nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete informieren und stattdessen eine aus ihrer Sicht „marktübliche“ Mietsteigerung vornehmen. Es gibt jedoch auch Mieter, die die Mietpreisbremse bewusst versuchen, zu umgehen. Beispiele hierfür sind, dass Vermieter einen deutlich überhöhten Abstand etwa für eine Einbauküche fordern oder Schwarzgelder kassieren. Solche bewussten Umgehunge sind rechtswidrig und haben keinerlei Einfluss auf die Geltung der Mietpreisbremse.
Der Vermieter muss sich bei einer Neuvermietung an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich grundsätzlich aus den entsprechenden Mietspiegeln. Wenn es für ein Gebiet, in dem die Mietpreisbreme gilt, keine Mietspiegel gibt, sind Mietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden und ähnliche statistische Erhebungen zu konsultieren. In allen von wenigermiete.de betreuten Städten gibt es jedoch Mietspiegel. Ob auch Ihre Stadt dazu gehört, können Sie hier im Glossar unter dem jeweiligen Anfangsbuchstaben erfahren.
Zwar ist das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten, das die Einführung der Mitpreisbremse mit sich gebracht hat, am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Allerdings gilt die Mietpreisbremse nur in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, also dort wo tatsächlich ein Wohnungsmangel herrscht. Welche Gebiete dies sind, müssen die Landesregierungen mittels Verordnungen festlegen. Wir helfen Ihnen bei den wichtigsten deutschen Städten dabei, Ihre Miete dauerhaft zu senken. Ob Ihre Stadt von unserem Angebot umfasst ist, können Sie hier im Glossar unter dem jeweiligen Anfangsbuchstaben erfahren.
Als Vormiete wird nach §556e Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches die Miete bezeichnet, die der vorherige Mieter zahlen musste. In diesem Fall gilt unter Umständen eine Einschränkung der Mietpreisbremse. Wenn nämlich die Vormiete höher war als die im Rahmen der Mietpreisbremse maximal zulässige Miete (110% der ortsüblichen Vergleichsmiete), dann darf bei einer Neuvermietung eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.
Wirkungslosigkeit der Mietpreisbremse
Trotz der gut gemeinten gesetzgeberischen Intention ist die Mietpreisbremse bisher fast wirkungslos geblieben. Untersuchungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschungen, des Deutschen Mieterbundes, des Instituts für Verbraucherpolitik, ConPolicy, belegen dies.
Grund für die Wirkungslosigkeit ist zunächst, dass viele Vermieter die Mietpreisbremse offensichtlich ignorieren. Erschwerend kommt hinzu, dass sich die Mieter ihrer gesetzlichen Möglichkeiten häufig nicht bewuss sind, ihre Rechte aber selber wahrnehmen müssen. Dazu zählt gegebenenfalls auch der Gang vor das Gericht. Dies wollen aber viele Mieter vermeiden, weil sie die Auseinandersetzung mit ihrem Vermieter scheuen und aufgrund der vielen Ausnahmen und Einschränkungen bezüglich der Mietpreisbremse nur schwer beurteilen können, ob sich ein rechtliches Vorgehen lohnt. wenigermiete.de hilft Ihnen hier weiter, indem Sie nach einigen Fragen direkt die Antwort erhalten, ob SIe zu viel Miete zahlen. So können Sie ganz einfach die Mietpreisbremse aktivieren.
In §5 des Wirtschaftsstrafgesetzes ist vorgesehen, dass eine Geldbuße zu zahlen ist, wenn die Mietforderung unangemessen hoch ist. Dies wird neben den privatrechtliche Möglichkeiten wie der Rüge als zusätzliches Druckmittel benutzt, um den Vermieter dazu zu bewegen, die Miete entsprechend der gesetzlichen Vorgaben zu reduzieren.
Die Mietpreisbremse ist von der Bundesregierung als eines von mehreren Mitteln auf dem Wohnungsmarkt vorgesehen, dass dazu beitragen soll, die Wohnungsknappheit insbesondere in den Großstädten zu verbessern und Wohnraum auch für Normalverdiener und Familien wieder bezahlbar zu machen.

References: §5
 §556
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 §291

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 §291
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