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Timestamp: 2020-08-09 05:59:25+00:00

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Locazione: Corte di Cassazione Sentenza 4113 del 1993 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà AbruzzoDisdetta della Locazione non AbitativaCassazione Civile, Sezione III, Sentenza 06 aprile 1993 n. 4113
Cassazione Civile, Sezione III, Sentenza 06 aprile 1993 n. 4113
in Disdetta della Locazione non Abitativa
clausola, conduttore, corte di cassazione, locatore, locazione non abitativa, recesso, vendita
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE III CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati: Dott. Pio SCALA Presidente ” Francesco VIZZA Consigliere ” Gaetano NICASTRO Rel. ” ” Vittorio DUVA ” […]
Dott. Pio SCALA Presidente
” Francesco VIZZA Consigliere
” Gaetano NICASTRO Rel. ”
” Vittorio DUVA ”
” Ugo FAVARA ”
ER, elett.te dom.to in Roma, via Giulio Cesare n. 14,presso lo studio dell’avv. Raniero Bernardini, che lo rappr. e difende per mandato a margine del ricorso.
MR, elett.te dom.to in Roma, viale Angelico n. 92,presso lo studio dell’avv. Romano Vaccarella, che lo rappr. E difende, unitamente all’avv. Settimio Di Salvo, per mandato a margine del controricorso.
Visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Napoli del 5.4.1989-29.4.1989, n. 686-89 (R.G. n. 669-88);
Udito il cons. relatore dott. Gaetano Nicastro, nella pubblica udienza del 29.4.1992;
È comparso l’avv. R. Bernardini, difensore del ricorrente, il quale ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
È comparso l’avv. S. Di Salvo, difensore del resistente, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso;
Sentito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen. dott. Romagnoli, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso.
Con la sentenza impugnata la Corte di Appello di Napoli confermava la sentenza del Tribunale della stessa sede del 20.11.1987 con la quale era stata rigettata la domanda di ER di restituzione del fondo acquistato dalla s.p.a. M, detenuto in locazione da MR, in ordine al quale si era avvalso, con apposita dichiarazione, della facoltà di recesso, contrattualmente prevista per il caso di vendita. La Corte condannava quindi l’ER al rimborso delle spese del grado, nonché, in accoglimento dell’appello incidentale proposto dal MR, di quelle di primo grado, già compensate dal Tribunale.
La Corte riteneva, in particolare, che il terreno in questione, pacificamente attrezzato a campo di calcio, con le necessarie infrastrutture – come gradinate, spogliatoi, delimitazioni del campo di gioco -, costituiva un complesso sportivo, quale mezzo di produzione di attività economica – per la quale il MR era munito delle necessarie autorizzazioni amministrative, quali la licenza di agibilità e di esercizio rilasciate dal comune di Napoli -, ed era quindi destinato ad una attività commerciale, rientrante fra quelle previste dall’art. 27 l. 27.7.1978, n. 392. La clausola che autorizzava il recesso anticipato del locatore doveva considerarsi, pertanto, nulla, dacché violava una norma imperativa, attraverso la preventiva rinuncia del conduttore al termine di durate della locazione previsto dalla legge, al diritto di continuare il contratto locativo nonostante l’alienazione del terreno ed all’eventuale indennizzo spettantegli.
Avverso la sentenza propone ricorso per cassazione l’ER, affidandolo a due motivi di censura.
Resiste, con controricorso, il MR.
Entrambi hanno depositato memoria illustrativa.
I due motivi di censura sono tra loro strettamente connessi e vanno esaminati congiuntamente.
Col primo di essi il ricorrente denuncia, infatti – ex art. 360 n. 3 c.p.c. – la violazione dell’art. 27 l. 27.7.1978, n. 392, mentre col secondo lamenta – ex art. 360 n. 5 c.p.c. – insufficiente ed erronea motivazione circa l’applicabilità alla fattispecie di detta norma, in relazione anche all’art. 132 c. 4 c.p.c..
Secondo il ricorrente la Corte di merito non avrebbe considerato in alcun modo i profili imprenditoriali del MR, che non poteva essere considerato imprenditore nè dal punto civilistico, nè da quello fiscale, mancando la prestazione di un vero e proprio servizio ex art. 3 d.p.r. 26.10.1972, n. 633, non ricorrendo i requisiti essenziali previsti dall’art. 2082 c.c.: una organizzazione, la professionalità, il fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi, lo svolgimento di una attività di carattere economico.
Ed infatti, sempre secondo l’ER: a) mancherebbe la combinazione dei fattori della produzione, e persino l’attività organizzativa, quali sedi dell’ufficio, strutture esteriori, insegna, etc.; b) la professionalità presupporrebbe che l’attività imprenditoriale costituisca l’impegno prevalente, ancorché non esclusivo, del soggetto, che non può rinvenirsi nella semplice sublocazione ai terzi interessati dell’area, per lo svolgimento delle partite di calcio: la locazione non costituisce esercizio di attività economica, come intesa dall’art. 2082 c.c., non essendo diretta a produrre nuova ricchezza; c) la figura dell’imprenditore presupporrebbe un nesso di causalità tra l’attività del soggetto operante e la produzione del bene.
Il rapporto non rientrerebbe, quindi, nella previsione dell’art. 27 l. n. 392-1978, ed in particolare in quella di cui al n. 2, dacché il MR non sarebbe organizzatore di manifestazioni sportive patrocinate dagli organismi turistici.
Sulla natura dell’attività non influisce l’esistenza delle autorizzazioni amministrative, dacché la stessa non diventa “economica” per il solo fatto del loro conseguimento.
Il rapporto rimarrebbe quindi regolato dalle norme del codice civile, o al massimo, ma con notevole sforzo interpretativo, dall’art. 42 della l. n. 392-1978.
Il ricorrente sottolinea, infine, che la sentenza, se non cassata, legittimerebbe le pretese del MR al riscatto dell’immobile ex art. 39 l. n. 392-1978.
È noto che la durata delle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività industriali, commerciali ed artigianali non può essere inferiore, per l’art. 27 n. 1 della l. 27.7.1978, n. 392, a sei anni.
Alle stesse sono inoltre applicabili le ulteriori disposizioni del capo II, ed in particolare quelle relative alla rinnovazione ed ai limiti del suo diniego alla prima scadenza (art. 28), all’indennità per la perdita dell’avviamento (art. 34), al diritto di prelazione e di riscatto (artt. 38-39), nonché, per il richiamo contenuto nell’art. 41, gli art. da 7 ad 11, fra cui l’art. 7, che sanziona della nullità la clausola che preveda la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.
Va anzitutto sgombrato il campo da ogni considerazione relativa agli immobili di interesse turistico, contemplati dal n. 2 del citato art. 27, e dalle relative considerazioni contenute nel ricorso, dacché tanto il Tribunale che la Corte di merito hanno ritenuto l’immobile in contestazione rientrante nella previsione dell’art. 27 n. 1.
Diversamente da quanto sottolinea il ricorrente, la qualificazione delle prime due attività comprese nell’art. 27 n. 1 della l. n. 392-1978, non va tratta dall’art. 2082 c.c., bensì dall’art. 2195, anche se le due norme sono tra di loro coordinate. La prima, infatti, individua, in generale, l’imprenditore commerciale, mentre è la seconda che distingue espressamente la natura delle varie attività. le attività artigianali sono, invece, qualificate dalla l. 25.7.1956, n. 860, dal d.p.r. 23.10.1956, n. 1202, e dalla legge quadro 8.8.1985, n. 443.
Soffermandoci qui sulle prime due categorie, va precisato che, a norma del citato art. 2195 c.c., costituisce attività industriale quella diretta alla produzione di beni o di servizi (n. 1), mentre va considerata commerciale l’attività intermediaria nella circolazione dei beni (n. 2).
Esattamente la Corte di merito ha ritenuto che l’attività cui è destinato il bene oggetto della locazione rientri in una di quelle contemplate dal n. 1 dell’articolo in esame (qualificandola commerciale in senso lato), inserendosi in una organizzazione volta alla fornitura di un bene attrezzato al fine di svolgersi una attività sportiva, non importa se agonistica o meno, dietro corrispettivo (e non limitata alla semplice locazione), cioè in una attività Stricto sensu industriale. A ciò la Corte è pervenuta, peraltro, con una motivazione priva di vizi logici e giuridici, che non può formare oggetto di riesame in questa sede, attraverso le considerazioni contenute nel ricorso, tendenti ad avvalorare una diversa interpretazione degli elementi acquisiti.
L’art. 42 della legge, del resto, contemplando le attività ricreative in sè, ovvero le attività scolastiche, non esclude che le stesse possano essere esercitate con fini di lucro e dietro corrispettivo, rientrando, in tal caso, fra le attività commerciali, o, più esattamente, industriali, e, in conseguenza, nell’ambito della previsione del precedente art. 27 (per le attività scolastiche, in particolare, Cass. 20.8.1985, n. 4449). In ciò sta il discrimine tra l’art. 42 e l’art. 27, allorché di tratti della medesima attività: nel primo caso la stessa assume, infatti, rilievo oggettivo, mentre nel secondo viene considerata per il suo inserimento in una attività organizzata ai fini della produzione di un servizio.
A prescindere, poi, dal fatto che risulta accertata l’esecuzione di precise opere (gradinate, spogliatoi, delimitazioni, etc.), perché l’immobile possa essere considerato adibito ad una delle attività indicate non è necessario che sussistano particolari manufatti, essendo sufficiente la lumeggiata destinazione. Questa Corte ha avuto infatti modo di precisare che “l’art. 27 della legge n. 392 del 1978, che disciplina la durata di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, concerne tutti gli immobili urbani di qualsiasi specie, in cui si eserciti una delle attività contemplate nei primi due commi del medesimo articolo 27, ivi comprese le locazioni di aree urbane non edificate, destinate, per contratto, all’esercizio di una di quelle attività” (Cass. 4.4.1986, n. 2332; Cass. 27.2.1987, n. 2112, e numerose altre, fino alla più recente Cass. 7.3.1991, n. 2390).
Va, inoltre, rilevato che, come si evince dall’espressione letterale usata, – “immobili… asibiti ad una delle attività appresso indicate” – l’art. 27 della l. n. 382-1978 considera la destinazione obiettiva dell’immobile e non la qualifica soggettiva del conduttore, anche se è poi ovvio che alla destinazione dell’immobile ad una determinata attività imprenditoriale è poi necessariamente collegata la qualifica imprenditoriale del conduttore.
La qualifica imprenditoriale del MR non risulta, tuttavia, contestata nell’atto di appello, malgrado le ambigue espressioni usate circa la sua qualità di ex operaio in cassa integrazione, ma “in possesso… di partita I.V.A.” (che di per sè presuppone la qualità di imprenditore, o di esercente arti o professioni, estranea alla fattispecie in esame: art. 1 d.p.r. 26.10.1972 n. 633). La parte del motivo che la concerne costituisce, pertanto, censura nuova, come tale inammissibile in questa sede.
La qualità di imprenditore può essere, peraltro, legittimamente ed implicitamente ricavata dall’esercizio di una attività imprenditoriale, come si evince proprio dall’art. 2082 c.c., laddove la professionalità, intesa come costante e normale indirizzo della propria attività, non ne comporta nè l’esclusività, nè la continuità, e va accertata in concreto, con riferimento alle singole situazioni ed ai vari cicli di svolgimento di quella specifica attività, che può essere sì continuativa, ma anche stagionale o periodica.
A nulla rileva, infine, la considerazione finale, contenuta nel ricorso, circa le ulteriori conseguenze che derivano dalla qualifica dell’immobile.
Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente al rimborso delle spese, nonché degli onorari, che si liquidano in complessive L. 1.500.000.
LA CORTE Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese in L. 113.600, nonché degli onorari, liquidati in complessive L. 1.500.000.
Così deciso il 29 aprile 1992, nella Camera di Consiglio.
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 art. 27
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 articolo 27
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