Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F16-12-2014-4A_561-2014
Timestamp: 2016-10-25 08:36:10+00:00

Document:
4A_561/2014 (16.12.2014)
4A_561/2014 � � Urteil vom 16. Dezember 2014
vertreten durch Rechtsanwalt Ivo K�nzler,
vertreten durch Rechtsanw�ltin Marie-Anne D�hler,
Missbr�uchliche K�ndigung, Erstreckung,
Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, III. Zivilkammer, vom 18. August 2014.
Am 12. November 2008 schlossen die Versicherung C.________ als Vermieterin und A.________ (Mieterin, Kl�gerin, Beschwerdef�hrerin) einen unbefristeten Mietvertrag �ber eine 5-Zimmerwohnung im 3. Stock der Liegenschaft D.________ in St. Gallen mit Mietbeginn am 1. Januar 2009. Per 1. Juni 2010 erwarb die B.________ AG (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) die Liegenschaft.
Mit Schreiben vom 18. April 2013 k�ndigte die Vermieterin das Mietverh�ltnis mit der Mieterin per 31. Juli 2013.
B.a.�Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren erhob die Mieterin beim Kreisgericht St. Gallen Klage gegen die Vermieterin und beantragte, die angefochtene K�ndigung sei aufzuheben; eventualiter sei das Mietverh�ltnis l�ngstm�glich zu erstrecken.
Mit Entscheid vom 5. Dezember 2013 stellte der Einzelrichter des Kreisgerichts St. Gallen fest, die K�ndigung vom 18. April 2013 per 31. Juli 2013 sei g�ltig. Die Beklagte habe die Kl�gerin 2011 dreimal schriftlich wegen Vogelf�tterns und seit Mai 2012 vierzehnmal wegen Zahlungsverzugs gemahnt, und die Kl�gerin habe nicht nachgewiesen, dass die K�ndigung ausgesprochen worden sei, weil sie nach Treu und Glauben Anspr�che aus dem Mietverh�ltnis geltend gemacht habe. Ursache der K�ndigung seien nicht die von ihr behaupteten, zeitlich weit vor der K�ndigung liegenden Reklamationen gewesen, und von einer Schikanek�ndigung k�nne angesichts der zahlreichen Abmahnungen der Kl�gerin insbesondere wegen Vogelf�tterns und wegen Zahlungsverzugs nicht ausgegangen werden. Wegen der gesundheitlichen Einschr�nkung der 64-j�hrigen Kl�gerin und der k�rperlichen Behinderung ihrer bei ihr wohnenden 41-j�hrigen Tochter erstreckte das Kreisgericht das Mietverh�ltnis einmalig bis 30. November 2014.
B.b.�Gegen diesen Entscheid erhob die Kl�gerin Berufung an das Kantonsgericht St. Gallen. Am 18. August 2014 erging folgendes Urteil:
"1. Die Berufung wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens in der H�he von Fr. 5'000.-- hat A.________ zu bezahlen. Zufolge unentgeltlicher Rechtspflege ist sie vorl�ufig von der Bezahlung befreit.
3. A.________ hat die B.________ AG f�r ihre Parteikosten im Berufungsverfahren mit Fr. 4'780.-- zu entsch�digen.
4. Der Staat entsch�digt den unentgeltlichen Vertreter von A.________, Rechtsanwalt Ivo K�nzler, f�r das Berufungsverfahren mit Fr. 3'861.--."
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Kl�gerin dem Bundesgericht, die Ziffern 1, 2 erster Satz und 3 des Entscheides des Kantonsgerichts St. Gallen vom 18. August 2014 sowie die angefochtene K�ndigung seien aufzuheben; eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an das Kantonsgericht zur�ckzuweisen. Eventualiter sei das Mietverh�ltnis l�ngstm�glich, mindestens aber um 12 Monate zu erstrecken. Zudem ersuchte die Kl�gerin um Gew�hrung der unentgeltlichen Rechtspflege und Verbeist�ndung f�r das bundesgerichtliche Verfahren.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 16. Oktober 2014 wurde festgestellt, dass der Beschwerde im Umfang der gestellten Begehren von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukommt.
Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Endentscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG). Der Streitwert betr�gt Fr. 80'000.--, womit das Streitwerterfordernis f�r eine Beschwerde in Zivilsachen erf�llt ist. Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist - unter Vorbehalt hinreichend begr�ndeter R�gen (vgl. E. 2 hiernach; Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) - auf die Beschwerde einzutreten.
Die Beschwerdef�hrerin beantragt nebst der Aufhebung von Ziffer 1 des angefochtenen Entscheides (Abweisung der Berufung), auch die Aufhebung von Ziffern 2 (Gerichtskosten zu Lasten der Beschwerdef�hrerin) und 3 (Zahlung einer Parteientsch�digung durch die Beschwerdef�hrerin an die Beschwerdegegnerin). Mit den letzten zwei Rechtsbegehren setzt sich die Beschwerdef�hrerin in ihrer Beschwerdebegr�ndung jedoch mit keinem Wort auseinander. Entsprechend f�hrt sie denn auch nicht aus, ob sie mit diesen Antr�gen verlangen wollte, dass die Gerichts- und Parteikosten des kantonalen Verfahrens auch bei Abweisung der Beschwerde anders zu verlegen w�ren. Ebenso wenig begr�ndet die Beschwerdef�hrerin ihren unbestimmten Eventualantrag auf "l�ngstm�gliche Erstreckung" des Mietverh�ltnisses. Damit gen�gt die Beschwerdef�hrerin den Begr�ndungsanforderungen offensichtlich nicht (Art. 42 BGG), weshalb auf diese Antr�ge nicht einzutreten ist.
Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, sie sei nach wie vor der Auffassung, Grund f�r die im Fr�hjahr 2013 ausgesprochene K�ndigung sei ein missbr�uchlicher im Sinne von Art. 271 Abs. 1 lit. a OR gewesen. Dabei r�gt sie den angefochtenen Entscheid in zweierlei Hinsicht:
3.1.�Zun�chst macht die Beschwerdef�hrerin geltend, entgegen der Auffassung der Vorinstanz habe sie in ihrer Berufungsschrift gen�gend substanziiert dargelegt, dass die K�ndigung (auch) wegen der Rechnung der E.________ AG erfolgt sei, �ber deren Erhalt sich die Beschwerdegegnerin ge�rgert habe.
3.1.1.�Die Vorinstanz hielt fest, die Beschwerdef�hrerin gen�ge ihrer Substanziierungspflicht hinsichtlich des von ihr geltend gemachten Feuchtigkeitsschadens in keiner Weise; ein solcher sei nicht nachgewiesen. Ebenso wenig nachgewiesen sei, dass die Beschwerdef�hrerin diesen Feuchtigkeitsschaden rechtzeitig ger�gt habe. Zwar mache sie geltend, der Beschwerdegegnerin den Feuchtigkeitsschaden im Sommer 2011 telefonisch gemeldet zu haben. Diesbez�glich habe die Beschwerdef�hrerin aber weder die genauen Daten, noch die H�ufigkeit, noch die Person, mit welcher sie die Telefongespr�che gef�hrt haben wolle, noch den genauen Inhalt der Telefongespr�che genannt. Vor diesem Hintergrund k�nne auf die beantragte Einvernahme von F.________ verzichtet werden, da die Abnahme eines Beweismittels eine hinreichende Tatsachenbehauptung voraussetze. Hinzu komme, dass zwischen dem im Sommer 2011 aufgetretenen Feuchtigkeitsschaden an der Gangwand und der Entstopfung der Dusche bzw. des Waschmaschinenanschlusses durch die Firma E.________ AG im Juni 2012, kein Kausalzusammenhang aufgezeigt wurde. Abgesehen davon w�rden denn auch keine objektiven Anhaltspunkte f�r einen ad�quaten Kausalzusammenhang zwischen der Rechnung der E.________ AG, welche die Beschwerdef�hrerin der Beschwerdegegnerin zur Zahlung weitergeleitet habe und der K�ndigung des Mietverh�ltnisses bestehen.
3.1.2.�Was die Beschwerdef�hrerin dagegen vorbringt, soweit sie sich �berhaupt in rechtsgen�glicher Hinsicht damit auseinandersetzt, vermag nicht, die vorinstanzliche Beweisw�rdigung als willk�rlich auszuweisen. Sie macht lediglich geltend, die Vorinstanz h�tte bez�glich des Feuchtigkeitsschadens einen Augenschein durchf�hren m�ssen. Dabei zeigt sie aber keineswegs mit gen�genden Aktenhinweisen auf, einen entsprechenden Beweisantrag im kantonalen Verfahren bereits gestellt zu haben. Weiter macht sie geltend, sie habe gar nicht weiter substanziieren m�ssen, was mit dem jeweiligen Angestellten der Beschwerdegegnerin am Telefon bez�glich dem Feuchtigkeitsschaden besprochen worden sei. Vielmehr h�tte das Gericht aufgrund der richterlichen Fragepflicht die entsprechenden Fragen stellen sollen. Bei Streitigkeiten aus Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen betreffend K�ndigungsschutz und die Erstreckung des Mietverh�ltnisses ist der Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen (Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Somit galt im vorliegenden Verfahren nach Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO die soziale Untersuchungsmaxime. Doch auch im Verfahren, wo der Richter den Sachverhalt von Amtes wegen abkl�ren muss, sind die Parteien verpflichtet, die wesentlichen anspruchsbegr�ndenden Behauptungen dem Gericht zu unterbreiten bzw. aktiv bei der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts mitzuwirken. Sie haben die relevanten Fakten vorzubringen und die allenfalls zu erhebenden Beweismittel nach M�glichkeit zu bezeichnen (Urteil 4A_723/2012 vom 3. April 2013 E. 3.3; Urteil 5C.20/2007 vom 2. August 2007 E. 6.2, nicht publ. in: BGE 133 III 607). Entscheidend ist vorliegend jedoch ohnehin, dass die Beschwerdef�hrerin mit keinem Wort darauf eingeht, dass zwischen der Rechnung der E.________ AG und der K�ndigung kein Kausalzusammenhang besteht. Entsprechend ist nicht ersichtlich, was die Beschwerdef�hrerin mit ihrer R�ge �berhaupt bezwecken will. Wie die Vorinstanz willk�rfrei festgestellt hat, hat die Rechnung der E.________ AG und die damit einhergehende selbstst�ndige "M�ngelbehebung" durch die Beschwerdef�hrerin keinen K�ndigungsgrund dargestellt.
3.2.�Sodann st�rt sich die Beschwerdef�hrerin daran, dass die Vorinstanz hinsichtlich der Erstreckung des Mietverh�ltnisses die Ausf�hrungen der Erstinstanz best�tigt und der Beschwerdef�hrerin keine weitere (l�ngere) Erstreckung gew�hrt hat. Auch diese R�ge erweist sich als unbegr�ndet. Die Vorinstanz hielt n�mlich fest, die Beschwerdef�hrerin habe in ihrer Berufungsschrift keine Einw�nde gegen die von der Erstinstanz gew�hrte Erstreckung auf den 30. November 2014 erhoben. Vielmehr habe sie die �berlegungen der Erstinstanz "ausdr�cklich nicht beanstandet". Vor diesem Hintergrund erweise sich denn auch ihr Eventualantrag auf "l�ngstm�gliche Erstreckung" als unbegr�ndet und unbestimmt, weshalb es bei der einmaligen Erstreckung bis 30. November 2014 bleibe. Entgegen dem was die Beschwerdef�hrerin vorbringt, hat die Vorinstanz damit sehr wohl begr�ndet, weshalb es bei der von der Erstinstanz gew�hrten Erstreckung bleibt und sich weitere Ausf�hrungen diesbez�glich im Berufungsverfahren er�brigen. Die Beschwerdef�hrerin legt denn auch nicht dar, dass die Vorinstanz mit dieser Feststellung - die Beschwerdef�hrerin habe die Ausf�hrungen der Erstinstanz ausdr�cklich nicht beanstandet - in Willk�r verfallen w�re. Gest�tzt auf eine falsche Annahme macht die Beschwerdef�hrerin im bundesgerichtlichen Verfahren vielmehr geltend, gar nicht gehalten gewesen zu sein, sich mit der Erstreckung auseinanderzusetzen, da sie in guten Treuen damit habe rechnen d�rfen, dass die Vorinstanz die K�ndigung wegen Missbr�uchlichkeit aufheben werde. Dieses Vorbringen ist haltlos.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde unbegr�ndet. Sie ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Dem Gesuch der Beschwerdef�hrerin um Gew�hrung der unentgeltlichen Rechtspflege f�r das bundesgerichtliche Verfahren kann nicht entsprochen werden, da die Beschwerde nach den vorstehenden Erw�gungen als von vornherein aussichtslos erscheint (Art. 64 Abs. 1 BGG). Damit wird die Beschwerdef�hrerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdegegnerin hat gegen das Gesuch um aufschiebende Wirkung keine Einwendungen erhoben. Auch aus dem weiteren bundesgerichtlichen Verfahren sind ihr keine Aufwendungen entstanden. Unter diesen Umst�nden ist ihr keine Parteientsch�digung zuzusprechen.

References: Art. 72
 Art. 42
 Art. 106
 Art. 271
 Art. 243
 Art. 247
 BGE