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Timestamp: 2016-10-28 10:15:14+00:00

Document:
4A_145/2016 (19.07.2016)
4A_145/2016 � � Arr�t du 19 juillet 2016
Z.________ SA, repr�sent�e par Me Bernard Katz,
contrat de g�rance d'immeubles,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile, du 15 janvier 2016.
A.a.�Par contrat du 7 juin 2005, X.________ SA (ci-apr�s: X.________), � V.________ (GE), repr�sent�e par feu A.A.________, administratrice pr�sidente, a remis � Z.________ SA (ci-apr�s: la r�gie), � Lausanne (VD), la g�rance de l'immeuble sis chemin..., � Lausanne. L'accord indiquait, � son art. 1, que l'immeuble est propri�t� de " SI B.________ "; l'art. 5 stipulait que la g�rance devait notamment �tablir le d�compte g�n�ral de chauffage, puis r�partir les frais entre les locataires; d'apr�s l'art. 8, le contrat, conclu du 1er juillet 2005 au 1er juillet 2008, se renouvelait ensuite d'ann�e en ann�e, sauf avis de r�siliation donn� au moins six mois � l'avance.
La pr�c�dente soci�t� charg�e de la g�rance de l'immeuble pr�cit� n'ayant pas �tabli de d�comptes de chauffage, la r�gie a d� effectuer un travail important pour les dresser. La notification entre juin 2009 et septembre 2010 par la r�gie aux locataires de d�comptes de chauffage pour six p�riodes allant du 1er juillet 2004 au 30 juin 2010 a suscit� des conflits avec certains de ces derniers.
A.b.�Par contrat sign� le 30 mai 2006 prenant effet le 1er juillet 2006, X.________ a confi� � la r�gie la g�rance de l'immeuble sis boulevard..., � Gen�ve. Conclu pour trois ans, l'accord se renouvelait d'ann�e en ann�e, sauf avis de r�siliation donn� six mois avant l'�ch�ance (art. 8); X.________ donnait pouvoir � la r�gie d'ordonner dans l'immeuble toutes r�parations utiles ou strictement n�cessaires, dans l'int�r�t du propri�taire jusqu'� concurrence de 1'500 fr., l'accord de celui-ci �tant obligatoire au-del� de ce montant (art. 2c); X.________ s'engageait � payer � la r�gie des honoraires de g�rance repr�sentant le 4%, TVA non comprise, du montant des loyers encaiss�s, y compris les finances de chauffage et d'eau chaude (art. 7) (art. 105 al. 2 LTF).
A une date ind�termin�e, X.________ a demand� � la r�gie de s'occuper des travaux de r�novation des fen�tres en bois dudit immeuble. Consid�rant que les fen�tres �taient en trop mauvais �tat pour �tre restaur�es, la r�gie a fait proc�der � la pose de nouvelles fen�tres en PVC. Sur la " Demande de cr�dit " d'un montant de 58'855 fr., sans subvention, ayant trait au remplacement des fen�tres, �tablie le 30 octobre 2009 par la r�gie, figure la note manuscrite suivante: " 6.11.09 A.A.________ = ok ". X.________ s'est acquitt�e du co�t de remplacement des fen�tres, par 55'900 fr.
Aucune autorisation de construire n'a �t� requise aupr�s de l'autorit� administrative comp�tente, si bien que celle-ci a fait arr�ter les travaux par une d�cision, confirm�e sur recours. Les fen�tres en PVC ont ainsi �t� d�mont�es et remplac�es par de nouvelles fen�tres en ch�ne.
Le 22 d�cembre 2011, la r�gie a �crit singuli�rement ce qui suit � X.________ (art. 105 al. 2 LTF) :
Immeuble sis Boulevard... � Gen�ve�
Dans le cadre des travaux de changement de fen�tres que vous aviez command�s en 2009, nous vous confirmons que notre recours a �t� d�clar� comme recevable mais rejet� !........
Bien entendu, comme nous vous l'avions d�j� confirm� Z.________ assumera ses responsabilit�s dans le cadre de ce nouveau changement de fen�tres avec ses entreprises habituelles et sous son contr�le. Ces travaux feront l'objet d'un devis plus important mais sur lequel les premiers fr. 55'900.--, correspondant au co�t des fen�tres en PVC d�j� pay�s (sic) par vos soins en d�cembre 2009, seront d�duits.
Nous profitons de la pr�sente pour vous confirmer que les fen�tres en bois qui ont �t� d�mont�es �taient irr�cup�rables; un rapport � ce sujet vous sera transmis...... ".
A.c.�Par courrier du 28 f�vrier 2012, X.________ a notifi� � la r�gie la r�siliation pour le 31 mars 2012 en particulier du contrat de g�rance qui portait sur l'immeuble du boulevard... � Gen�ve. Elle a reproch� � la r�gie sa mauvaise gestion de l'immeuble et a demand� en outre le paiement de la somme de 55'900 fr. relative � l'acquisition des fen�tres en PVC, d�clarant faire toute r�serve quant aux manquements de celle-ci dans la gestion de l'immeuble.
Par une longue lettre du 19 mars 2012 adress�e � X.________, avec r�f�rence notamment aux immeubles sis boulevard... � Gen�ve et chemin... � Lausanne, la r�gie a contest� le motif de r�siliation, expos� qu'elle avait d�velopp� les revenus locatifs desdits immeubles de respectivement 12,38% et 13,98%, et affirm� que les devis des fen�tres en PVC avaient �t� soumis pour approbation � X.________. Elle a �crit que, conform�ment � la politique de X.________ " de vouloir �viter un contr�le des travaux et loyers afin d'obtenir le meilleur rendement possible ", elle s'est content�e, avec l'aval de X.________, de transmettre un simple courrier d'information � l'autorit� administrative en rapport avec la pose des fen�tres en PVC. Elle s'est dite pr�te � rembourser � X.________ la somme de 55'900 fr. correspondant au co�t desdites fen�tres, " pour solde de tout compte... et sans reconnaissance d'une responsabilit� quelconque ". Elle a d�clar� pour finir accepter " avec un grand soulagement " la r�siliation au 31 mars 2012 des mandats de g�rance pour les immeubles susrappel�s, non sans souligner que les d�lais de r�siliation contractuels n'avaient pas �t� respect�s (art. 105 al. 2 LTF).
Par un nouveau pli du 26 mars 2012, la r�gie a rappel� � X.________ qu'elle s'�tait engag�e � lui rembourser un montant de 55'900 fr. correspondant au co�t des travaux de r�novation des fen�tres de l'immeuble du boulevard... � Gen�ve. Pr�cisant que ce versement serait effectu� pour solde de tout compte et de toute pr�tention � son endroit, sans reconnaissance d'une responsabilit� quelconque, elle priait X.________ de contresigner le double du pli pour accord et de le lui retourner. La r�gie a ajout� que le virement de la somme pr�cit�e serait effectu� d�s r�ception du double contresign�.
X.________ n'a pas contresign� le double du courrier envoy� le 26 mars 2012. Dans une lettre du 28 mars 2012, se rapportant aux deux immeubles du boulevard... � Gen�ve et du chemin... � Lausanne, elle a requis la r�gie de transmettre � un nouveau mandataire les dossiers relatifs � ces immeubles pour lesquels celle-ci avait admis la fin de leurs relations contractuelles au 31 mars 2012.
Par lettre du 23 ao�t 2012, la r�gie a r�it�r� son offre de verser � X.________ le montant de 55'900 fr. pour solde de tout compte, sans reconnaissance d'une quelconque responsabilit�.
A.d.�Le 19 septembre 2012, X.________ a reproch� � la r�gie de ne pas avoir annonc� � l'assurance immeuble un d�g�t d'eau subi par un locataire du b�timent situ� au boulevard... � Gen�ve et l'a mise en demeure de payer la somme de 1'580 fr., le sinistre ne pouvant plus �tre d�clar� � l'assurance.
A.e.�X.________ a fait notifier � la r�gie le 23 novembre 2012 un commandement de payer les sommes de 99'371 fr.20, 67'500 fr. et 1'580 fr.; la poursuivie a frapp� d'opposition cette poursuite.
La proc�dure de conciliation, introduite le 16 novembre 2012, ayant �chou� et une autorisation de proc�der ayant �t� d�livr�e � l'encontre de la r�gie, X.________ (demanderesse) a ouvert action contre Z.________ SA (d�fenderesse) par demande du 25 janvier 2013 d�pos�e devant la Chambre patrimoniale du canton de Vaud. La demanderesse a conclu � ce que la d�fenderesse lui doive paiement de 99'001 fr.15 avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 29 juillet 2012 repr�sentant le dommage qui r�sulte de l'�tablissement tardif des d�comptes de chauffage pour la p�riode allant du 1er juillet 2004 au 30 juillet 2010 en relation avec l'immeuble propri�t� de " SI B.________ " sis � la m�me adresse, de 67'555 fr. avec les m�mes int�r�ts correspondant au dommage r�sultant des travaux entrepris sur les fen�tres de l'immeuble sis boulevard... � Gen�ve et de 1'580 fr. correspondant au dommage r�sultant de l'absence de d�claration � l'assurance d'un d�g�t d'eau subi par un locataire de cet immeuble.
Une expertise judiciaire a �t� ordonn�e quant � la reconstitution par la r�gie des d�comptes de charges de l'immeuble sis chemin... � Lausanne.
Par jugement du 29 mai 2015, la Chambre patrimoniale vaudoise a enti�rement d�bout� la demanderesse.
Saisie d'un appel de la demanderesse, qui reprenait l'entier de ses conclusions de premi�re instance, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud, par arr�t du 15 janvier 2006, l'a rejet�, le jugement attaqu� �tant confirm�. Elle a tout d'abord consid�r�, � l'instar des premiers juges, que la demanderesse n'a pas prouv� �tre titulaire de la cr�ance en r�paration du dommage qui r�sulterait de l'�tablissement tardif des d�comptes de chauffage aff�rents � l'immeuble sis au chemin... � Lausanne, de sorte que sa qualit� pour agir (l�gitimation active) doit �tre ni�e. A propos de la r�novation des fen�tres en bois de l'immeuble sis boulevard... � Gen�ve, la cour cantonale a retenu que X.________ n'a pas accept� l'offre de la d�fenderesse de lui verser 55'900 fr. pour solde de tout compte et qu'elle a renonc� � faire valoir ce montant dans ses conclusions. Elle a jug� que la demanderesse n'a pas �tabli que c'est la r�gie qui lui aurait propos� de remplacer les fen�tres existantes par des fen�tres en PVC et qu'elle n'aurait jamais donn� une telle instruction � la d�fenderesse. Elle a confirm� l'appr�ciation des premiers juges, selon lesquels la responsabilit� de requ�rir un permis de construire incombait � la demanderesse. Quant au d�g�t d'eau subi par un locataire dudit immeuble, la demanderesse a �chou� � d�montrer que le sinistre a �t� annonc� � la d�fenderesse et que celle-ci a tard� � en aviser l'assurance.
X.________, alors repr�sent�e par un avocat, exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal. Elle conclut � ce que la d�fenderesse lui verse 99'371 fr.20, avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 29 juillet 2012, repr�sentant le d�dommagement pour la mauvaise ex�cution par la d�fenderesse de son obligation d'�tablir les d�comptes de chauffage de l'immeuble du chemin... � Lausanne et 67'500 fr. avec les m�mes int�r�ts � titre de r�paration du pr�judice entra�n� par la pose des fen�tres en PVC dans l'immeuble du boulevard...� Gen�ve.
En instance f�d�rale, le conseil de la recourante a inform� le Tribunal f�d�ral qu'il ne repr�sentait plus celle-ci.
1.1.�Interjet� en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) par la demanderesse, qui a enti�rement succomb� sur ses conclusions en paiement et qui a ainsi la qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse d�passe la somme de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours en mati�re civile est recevable au regard de ces dispositions.
Saisi d'un recours en mati�re civile, le Tribunal f�d�ral applique d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) � l'�tat de fait constat� dans l'arr�t cantonal (art. 105 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� articul�s ou, � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336). Il s'en tient cependant aux questions juridiques que la partie recourante soul�ve dans la motivation du recours et ne traite donc pas celles qui ne sont plus discut�es par les parties (art. 42 al. 2 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584).
La recourante ne s'en prend plus au rejet de sa conclusion en paiement de 1'580 fr. fond�e sur le d�faut d'annonce par la r�gie � l'assurance immeuble du d�g�t d'eau support� par un locataire.
3.1.�Les parties ne contestent pas avoir �t� li�es par deux contrats de g�rance d'immeubles, lesquels doivent �tre qualifi�s de mandat ou de contrat sui generis soumis aux r�gles du mandat conform�ment � l'art. 394 al. 2 CO (cf. ATF 106 II 157 consid. 2b; arr�t 4C.118/2006 du 11 juillet 2006 consid. 2; TERCIER/FAVRE, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, ch. 5463 p. 826 s.).
3.2.�Par courrier du 28 f�vrier 2012, la recourante a r�sili� pour le 31 mars 2012 le contrat de g�rance portant sur l'immeuble du boulevard... � Gen�ve, sans sp�cifier vouloir simultan�ment r�silier pour la m�me date le contrat de g�rance aff�rent � l'immeuble sis chemin... � Lausanne. Dans sa r�ponse du 19 mars 2012, l'intim�e s'est r�f�r�e express�ment aux deux immeubles sis boulevard... � Gen�ve et chemin... � Lausanne, a contest� avoir viol� ses obligations contractuelles et a d�clar� accepter les r�siliations des deux contrats pour le 31 mars 2012, bien que les �ch�ances contractuelles n'aient pas �t� observ�es. Par pli du 28 mars 2012, la recourante a requis l'intim�e de lui transmettre au 31 mars 2012 les dossiers de g�rance des deux immeubles pr�cit�s puisque celle-ci avait admis la fin de leurs relations contractuelles � cette date.
Les signataires d'un contrat peuvent y mettre fin, sans respecter les pr�avis et les �ch�ances conventionnels, par un accord de r�siliation (Aufhebungsvertrag) au sens de l'art. 115 CO, lequel peut venir � chef par actes concluants. Il faut alors que l'offre d'une partie de r�silier le contrat pour un terme pr�cis puisse �tre consid�r�e comme accept�e par l'autre partie au vu du comportement qu'elle a adopt�, analys� objectivement, d�notant une volont� claire de renoncer d�finitivement au contrat conclu pr�c�demment (cf. � ce propos arr�ts 4A_589/2011 du 5 avril 2012 consid 8.1, non publi� in ATF 138 III 304, mais in sic! 10/2012 p. 632; 4C.230/2005 du 1er septembre 2005 consid. 2; VIKTOR AEPLI, Z�rcher Kommentar, 1991, n� 30 ad art. 115 CO).
Au vu des courriers �chang�s par les plaideurs entre le 28 f�vrier 2012 et le 28 mars 2012, dont on vient de rappeler la teneur, il faut admettre que les deux contrats de g�rance litigieux ont pris fin le 31 mars 2012 � la suite de la conclusion entre les parties d'un accord de r�siliation.
Invoquant l'art. 56 CPC et l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves, la recourante affirme que les juges cantonaux ont viol� le droit en retenant qu'elle n'a pas �tabli �tre propri�taire de l'immeuble sis au chemin... � Lausanne, ce qui leur a permis de nier sa l�gitimation active pour demander r�paration du dommage provoqu� par l'�tablissement tardif des d�comptes de chauffage relatifs � ce b�timent. Elle soutient que la Cour d'appel et les premiers juges auraient d� l'interpeller � ce propos en application de l'art. 56 CPC pour qu'elle puisse produire plus de pi�ces pour prouver sa qualit� pour agir. Elle fait r�f�rence � la pi�ce 153 du dossier cantonal qui d�montre qu'elle est propri�taire de l'immeuble susmentionn�.
4.1.�La l�gitimation active ou passive dans un proc�s civil rel�ve du fondement mat�riel de l'action; elle appartient au sujet (actif ou passif) du droit invoqu� en justice et son absence entra�ne, non pas l'irrecevabilit� de la demande, mais son rejet (ATF 128 III 50 consid. 2b/bb p. 55 et les r�f�rences). La question de la qualit� pour agir (l�gitimation) doit �tre examin�e d'office (art. 57 CPC; ATF 130 III 550 consid. 2 p. 551 s.; 126 III 59 consid. 1a p. 63), mais dans les limites des faits all�gu�s et �tablis lorsque le litige est soumis � la maxime des d�bats (art. 55 al. 1 CPC).
La qualit� pour agir appartient � celui qui est titulaire du droit litigieux; ainsi le cr�ancier d'une cr�ance a la qualit� pour agir au proc�s ayant pour objet cette cr�ance (FABIENNE HOHL, Proc�dure civile, tome I, 2001, ch. 438 p. 98).
Il appartient au demandeur de prouver les faits sur lesquels il fonde sa qualit� pour agir (ATF 123 III 60 consid. 3a p. 62).
4.2.�In casu, l'art. 1 du contrat de g�rance pass� le 7 juin 2005 par les parties concernant l'immeuble situ� au chemin..., � Lausanne, stipule express�ment que cet immeuble est propri�t� de " SI B.________ ".
Sont des soci�t�s immobili�res ou " SI ", les soci�t�s anonymes, les soci�t�s coop�ratives, les soci�t�s � responsabilit� limit�e et les soci�t�s en commandite par actions dont le but statuaire et/ou l'activit� effective consistent � exploiter des biens immobiliers; ce sont des soci�t�s de possession qui ont une activit� d'exploitation, soit notamment de louer les logements � des locataires (cf. PASCAL MONTAVON, Abr�g� de droit commercial, 5e �d. 2011, p. 241 ch. 4).
On voit donc qu'il r�sulte du contrat sign� par l'ancienne administratrice pr�sidente de la recourante que l'immeuble dont la g�rance avait �t� confi�e � l'intim�e est propri�t� d'une personne morale autre que la recourante. Seule cette personne morale ou SI est donc le sujet actif d'une pr�tention en dommages-int�r�ts d�duite de la mauvaise ex�cution du contrat de g�rance en question, et nullement la recourante.
La recourante n'a jamais pr�tendu �tre au b�n�fice d'une cession de cr�ance (cf. art. 164 ss CO), qui lui aurait fait passer comme cessionnaire la qualit� pour agir.
La recourante fait grand cas de la pi�ce 153 du dossier cantonal. En pure perte. Ce document, sous le titre " Propri�t� de X.________ SA ", d�taille sept immeubles, soit cinq � Gen�ve (dont celui du boulevard... � Gen�ve), un � W.________ et un � V.________, mais aucun qui soit b�ti � Lausanne. Il n'�tait donc pas arbitraire d'admettre que cette pi�ce n'�tablissait pas que la recourante est titulaire d'une cr�ance en dommages-int�r�ts fond�e sur le contrat de g�rance du 7 juin 2005.
Enfin, l'interpellation par le tribunal au sens de l'art. 56 CPC ne joue aucun r�le lorsqu'une partie n'offre aucun moyen de preuve pour une all�gation d�terminante (arr�t 4A_444/2013 du 5 f�vrier 2014 consid. 6.3.3, in sic! 6/2014 p. 367 et les r�f�rences doctrinales).
4.3.�Le d�faut de l�gitimation active de la recourante pour faire valoir une pr�tention pour inex�cution contractuelle du contrat de g�rance conclu le 7 juin 2005 dispense le Tribunal f�d�ral d'examiner si l'intim�e est responsable de l'�tablissement tardif des d�comptes de chauffage de l'immeuble sis au chemin... � Lausanne.
Le moyen, sous toutes ses facettes, est priv� de fondement.
Pour la recourante, la cour cantonale a appr�ci� arbitrairement les faits et enfreint l'art. 398 al. 2 CO lorsqu'elle a examin� le respect par l'intim�e de ses obligations issues de la conclusion du second contrat de g�rance du 30 mai 2006. Elle affirme qu'il lui �tait parfaitement loisible de confier � l'intim�e des t�ches relevant de la g�rance technique extraordinaire. C'est ainsi qu'elle aurait mandat� sp�cifiquement l'intim�e pour changer les fen�tres de l'immeuble sis au boulevard... � Gen�ve. A l'en croire, la r�gie, guid�e par le souci de gagner du temps, est responsable du choix malheureux d'avoir pos� des fen�tres en PVC, sans avoir requis un permis de construire. La r�gie, n�gligente dans l'accomplissement dudit contrat de g�rance, a viol� son devoir de mandataire diligent. Se r�f�rant aux pi�ces 10, 16, 17 et 105 du dossier cantonal, la recourante pr�tend que l'intim�e a admis sa responsabilit� par rapport au dommage qu'elle a subi en raison du d�montage des fen�tres en PVC et de leur remplacement par des fen�tres en ch�ne. Elle soutient qu'elle a accept� l'offre de d�dommagement de la r�gie par courrier du 28 f�vrier 2012 en demandant le transfert de l'argent et que la cour cantonale a transgress� les art. 1 et 19 CO pour l'avoir ignor�.
5.1.�La gestion d'immeubles embrasse diff�rentes activit�s qui doivent �tre distingu�es.
La gestion ordinaire comprend principalement la maintenance de l'immeuble, sa location et la tenue des comptes. La maintenance du b�timent recouvre en particulier la surveillance de l'immeuble et du terrain, le suivi des contrats d'entretien, l'achat des combustibles, l'engagement du concierge, les relations avec les voisins et les autorit�s, la commande des petites r�parations sans en r�f�rer au propri�taire, ainsi que la proposition au propri�taire des r�parations plus importantes (LUC TH�VENOZ, Le contrat de g�rance d'immeubles, in Journ�es suisses du droit de la construction, Fribourg 2003, p. 113; SYLVAIN MARCHAND, La g�rance d'immeubles, conventionnelle et l�gale, 14e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 2006, p. 5).
La gestion extraordinaire implique notamment des services sp�ciaux concernant des situations litigieuses ainsi que, lorsqu'elles ne sont pas confi�es � un architecte, la planification, la mise au concours, l'adjudication et la surveillance des travaux de r�novation ou de transformation de l'immeuble, y compris, le cas �ch�ant, l'obtention des autorisations administratives n�cessaires. Toutes ces prestations suppl�mentaires donnent usuellement lieu � une r�mun�ration additionnelle du g�rant (TH�VENOZ, op. cit., p. 114; MARCHAND, op. cit., p. 5).
A d�faut de convention explicite, le contrat de g�rance d'immeubles est r�put� avoir pour objet la gestion ordinaire, car la gestion extraordinaire suppose une instruction pr�cise du client de vouloir confier des prestations suppl�mentaires au g�rant (MARCHAND, op. cit., p. 14). De plus, la r�mun�ration pour la gestion extraordinaire doit �tre convenue avant la r�alisation des t�ches suppl�mentaires et faire l'objet d'un d�compte d�taill� (MARCHAND, op. cit., p. 12).
5.2.�Selon l'arr�t cantonal, il n'a pas �t� �tabli que X.________ a confi� � la r�gie un mandat particulier de gestion extraordinaire, qui aurait impliqu� que celle-ci soit responsable de la mise � l'enqu�te, de l'ex�cution et de la conduite des travaux de remplacement des fen�tres de l'immeuble du boulevard... � Gen�ve.
Il convient de v�rifier si la recourante, ainsi qu'elle l'affirme, a confi� � l'intim�e la r�alisation de travaux sp�ciaux, d�passant le mandat de g�rance ordinaire relatif � cet immeuble.
5.2.1.�Aux termes de l'art. 396 al. 1 CO, l'�tendue du mandat est d�termin�e par la convention, ou � d�faut, par la nature de l'affaire.
Selon la jurisprudence, pour qualifier un contrat comme pour l'interpr�ter - s'agissant notamment de d�finir son �tendue -, le juge doit tout d'abord s'efforcer de d�terminer la commune et r�elle intention des parties (art. 18 al. 1 CO; ATF 131 III 606 consid. 4.1 p. 611; 128 III 419 consid. 2.2 p. 422). Si la volont� r�elle des parties ne peut pas �tre �tablie - comme c'est le cas en l'esp�ce -, la th�orie de la confiance entre en jeu. Par l'interpr�tation selon cette th�orie, le juge recherche comment une manifestation de volont� pouvait �tre comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 140 III 134 consid. 3.2 p. 138 s.; 138 III 29 consid. 2.2.3 p. 35 s.; 135 III 295 consid. 5.2 p. 302). Cette interpr�tation dite objective s'effectue non seulement d'apr�s le texte et le contexte des d�clarations, mais �galement sur le vu des circonstances qui les ont pr�c�d�es et accompagn�es (ATF 131 III 377 consid. 4.2.1; 119 II 449 consid. 3a), � l'exclusion des circonstances post�rieures (ATF 132 III 626 consid. 3.1).
5.2.2.�Le contrat de g�rance du 30 mai 2006 pr�voyait, s'agissant des petites r�parations utiles ou strictement n�cessaires, qu'elles pouvaient �tre ordonn�es par la r�gie elle-m�me jusqu'� concurrence de 1'500 fr. et que l'accord du propri�taire �tait obligatoire si elles d�passaient ce montant. Cette facult� de commander les petites r�parations sans en r�f�rer au propri�taire ressort � la maintenance de l'immeuble, donc � la gestion ordinaire.
Il a �t� retenu (art. 105 al. 1 LTF) que la recourante a all�gu� dans sa demande qu'� une date ind�termin�e elle a confi� � l'intim�e la t�che de " s'occuper des travaux de r�novation des fen�tres en bois de l'immeuble " sis au boulevard... � Gen�ve. La recourante n'a pas expliqu� ce qu'il fallait entendre par l�, d�s l'instant o� elle n'a pas produit � l'appui de cette all�gation un contrat de gestion extraordinaire portant sur la r�novation des fen�tres, mais le contrat du 30 mai 2006 qui limite, ainsi qu'on l'a vu, � une d�pense de 1'500 fr. au maximum le pouvoir de l'intim�e d'ordonner des r�parations sans en r�f�rer au propri�taire.
La r�gie, vu le mauvais �tat de ces fen�tres, a fait proc�der � la pose de nouvelles fen�tres en PVC. Elle a �tabli le 30 octobre 2009 � l'intention de la recourante une " Demande de cr�dit " faisant �tat d'un co�t de 58'855 fr., sans subvention. Sur ce document figure la note manuscrite " 6.11.09 A.A.________ = ok ". Ce pr�nom correspond � celui de feue l'ancienne administratrice pr�sidente de la recourante, de sorte qu'il y a une pr�somption de fait que la demanderesse a approuv� ladite demande de cr�dit. Mais cela n'�tablit pas que la recourante a confi� � la r�gie, en rapport avec le remplacement des fen�tres, des t�ches relevant de la gestion extraordinaire. D'une part, les parties n'ont jamais pr�tendu que la r�gie devait toucher, en plus de ses honoraires habituels, une r�mun�ration suppl�mentaire pour le remplacement des fen�tres en bois par des fen�tres en PVC. Or l'accord sur le paiement d'honoraires additionnels - par rapport aux honoraires de gestion ordinaire - est caract�ristique de la fourniture par la r�gie de services sp�ciaux. D'autre part, il n'appara�t pas que la r�gie ait �t� charg�e de dresser des plans et de surveiller les travaux. La recourante n'a ainsi produit aucun relev� d�taill� des diverses activit�s qui auraient �t� r�alis�es par l'intim�e dans le cadre du remplacement des fen�tres.
A cela s'ajoute, comme l'a admis la cour cantonale au consid�rant 5.3.3 in fine de l'arr�t attaqu�, qu'� d�faut d'indication sur la nature des relations contractuelles qu'ont adopt�es les parties en ce qui concerne le remplacement des fen�tres, il incombait � la recourante d'�tablir que l'intim�e lui aurait propos� de mettre des fen�tres en PVC � la place des fen�tres existantes en bois et que celle-ci n'aurait re�u aucune instruction de sa part quant au choix des fen�tres.
Il suit de l� que le contrat de g�rance du 30 mai 2006, dont l'�tendue a �t� fix�e objectivement, n'avait trait qu'� la gestion ordinaire de l'immeuble. Partant, l'obtention de l'autorisation de construire, que le remplacement des fen�tres en bois par des fen�tres en PVC exigeait �tant donn� que le quartier o� est b�ti l'immeuble est prot�g�, n'incombait pas � l'intim�e, mais bien � la recourante. Partant, l'intim�e n'a pas engag� sa responsabilit� de mandataire du fait que les fen�tres en PVC ont d� �tre d�mont�es et remplac�es par des fen�tres en ch�ne.
5.2.3.�Quoi qu'en dise la recourante, l'intim�e n'a pas admis sa responsabilit� pour le dommage dont la premi�re requiert r�paration.
Dans son �criture � la recourante du 22 d�cembre 2011 (pi�ce 16), l'intim�e d�clare assumer ses responsabilit�s " dans le cadre (du) nouveau changement de fen�tres ", mais ne s'engage pas � lui payer 55'900 fr., puisqu'elle affirme que ce montant sera imput� sur le devis pour la pose des fen�tres en ch�ne.
Quant � ses �critures des 19 mars 2012 (pi�ce 17) et 26 mars 2012 (pi�ce 105), l'intim�e d�clare �tre pr�te � payer � bien plaire � son adverse partie la somme de 55'900 fr. pour solde de tout compte, en pr�cisant clairement � chaque fois que le versement interviendrait " sans reconnaissance d'une responsabilit� quelconque ".
5.2.4.�La recourante affirme en vain qu'elle a accept� l'offre de l'intim�e de payer 55'900 fr. pour solde de tout compte dans son pli du 28 f�vrier 2012 (pi�ce 10). Cette �criture, qui a singuli�rement pour objet la r�siliation du contrat de g�rance du 30 mai 2006 avant l'�ch�ance contractuelle, est ant�rieure � l'offre de r�glement pour solde de tout compte de l'intim�e, qui a �t� formul�e pour la premi�re fois le 19 mars 2012, et r�p�t�e le 26 mars 2012. Dans cette derni�re lettre, l'intim�e a pri� la recourante, si elle acceptait l'offre de r�glement, de contresigner le double pour accord et de le retourner � l'exp�ditrice. Or la recourante n'a pas contresign� ce pli. Enfin, il n'a pas �t� constat� qu'elle se soit d�termin�e sur la r�it�ration de l'offre de versement � bien plaire de l'intim�e, communiqu�e par pli du 23 ao�t 2012.
La recourante, qui succombe enti�rement, versera l'�molument de justice (art. 66 al. 1 LTF) et payera � l'intim�e une indemnit� � titre de d�pens (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Les frais judiciaires arr�t�s � 5'500 fr., sont mis � la charge de la recourante.

References: art. 1
 ATF 
sui generis
 ATF 
 ATF 
 art. 115
 ATF 
In casu
 art. 164
 art. 1
 ATF 
in fine