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Timestamp: 2019-04-24 16:42:27+00:00

Document:
Técnico Inmobiliario: PREGUNTAS I
Anónimo 3 de julio de 2010, 10:16
1)Que documentación es necesaria para tomar una propiedad para alquilar.
2)En caso de administrar, que información adicional debo solicitar.
3)Cuanto se cobra la administración.
Muchas Gracias.Anibal
Julio Valente 4 de julio de 2010, 19:27
Sobre la documentación necesaria para tomar un inmueble en alquiler vamos a dividirla en 2 aspectos:
1. Documentación necesaria para poder comercializar el alquiler
2. Documentación necesaria para formalizar la operación
Documentación necesaria para comercializar el alquiler
Informe de Tasación
• Aquí el tasador estipula el monto del alquiler
• Las restricciones que impone el propietario para la aceptación de futuros locatarios (inquilinos), para evitar falsas expectativas a aquellos que nos las reúnen. Algunos propietarios solo quieren alquilar a matrimonios mayores, otros no aceptan personas jóvenes, etc, etc.
• Las restricciones del consorcio de propietarios: se permiten o no mascotas, se permiten o no actividades profesionales. Aquí es conveniente consultar con el reglamento de copropiedad.
Autorización de Alquiler
• Aquí se establece el valor del alquiler, las características de las garantías, los impuestos de los que se hará cargo el locatario (inquilino), los honorarios de la inmobiliaria y el plazo de la autorización.
Valores de los servicios
• Es necesario conocer los valores de los servicios a los que generalmente se debe hacer cargo el futuro locatario;
o Valor de expensas
o Valor de ABL si corresponde
Documentación necesaria para formalizar la operación
• Copia del Título de la Propiedad
• Copia del Reglamento de Copropiedad (si corresponde)
• Copia del Poder del Apoderado (si corresponde)
• Fotocopia de los DNI de los propietarios y apoderados
En el caso de Administrar el Alquiler, dependerá de los servicios que ofrezca la inmobiliaria para saber que documentación se necesita. Generalmente se elabora un Contrato de administración, donde se establecen las responsabilidades de la inmobiliaria y el propietario. Se necesitan además las Facturas de los servicios en los que se hará el cambio de titularidad al locatario.
El valor del servicio de administración generalmente se estipula en un 5% del monto del alquiler.
Anónimo 5 de julio de 2010, 5:35
Buenos días profesor Valente:
Leí con toda atención el blog Tecnico Imobiliario y realmente su cátedra para mi fueron un manual. Con respecto al procedimiento de las Locaciones yo estoy procediendo de la siguiente forma:
Le adjunto toda la información en la carpeta que le preparo al Locador con las fotocopias de los ingresos, recibo de sueldo o justificación de ingresos si es monotributista certificada por contador y colegio de contadores, fotocopia de los DNI y Titulo de la Garantía
Si es aceptada la carpeta por el propietario en ese momento pido los informes para no generarle más gastos extras al cliente.
En caso de venta si es a estrenar y ya terminados se cobra el 70% y se le da la Posesión a la espera de la aprobación de planos y Reglamento de Copropiedad. por la Municipalidad hasta la escritura cancela el 30 %. Si es usado se de posesión en la escritura.
Con respecto al Marketing y Publicación, en Primer lugar es el Cartel que trabaja 24 hs con colores llamativos. Segundo las Pagina Web anda muy bien Argenprop. y en Buenos Aires.com.ar. Clarin no trae muchos clientes . El Diario esta en tercer lugar el cliente ya no usa tanto el diario.
Con respecto al cliente mucha psicología y paciencia si es complicado. En todo este poco tiempo que estoy trabajando y me independice con mi oficina el mejor llamador fue el cartel y las páginas que le pase. La muy buena atención y personalización en el trabajo me esta destacando en la zona. Saludo Atte. MG
Julio Valente 5 de julio de 2010, 5:43
Después de leer los comentarios de MG, me doy cuenta que me olvide de algo en mi comentario del 4/07/10 de 15,27.
Documentación necesaria para realizar la operación
Fotocopia del Titulo de propiedad de la Garantía
Documento Nacional de Identidad de los propietarios de la Garantía
Informe de dominio, Informe de Inhibición e Informe de Frecuencia, del titulo de Garantía y sus Titulares.
Lean en la Etiqueta Administración, el Proceso de Formalización de la Operación.
Anónimo 8 de julio de 2010, 11:20
hola prof.julio me encanta su iniciativa y curiocidad sobre el tema,mi opinion personal es muy acida por no poder comprender como funciona la sociedad pigmea argentina.le mando un cordial saludo y espero encontrarlo produciendo cosas interesantes como estas.
claudio afonso 4208 tsnb
Anónimo 11 de julio de 2010, 23:34
hola profesor soy laporta del curso 5309 le queria comentar sobre una pagina que seria interesante para que recomiende por el blog es noteges no se si escucho habla de esta empresa o si tuvo oportunidad de verla,tiene unos videos con casos practicos muy buenos, y tengo entendido que dentro de poco viene a la argentina a dar una charla, este empresario español.bueno es solo eso un pequeño aporte.gracias
Anónimo 12 de julio de 2010, 16:20
Te queria preguntar sobre el COTI hay mucha gente que dice que no conviene publicar con precio y si es asi hay que ya tener realizado el tramite en la AFIP, como esta el tema.
Arquitecto Daniel Crescente
Juliio 13 de julio de 2010, 5:44
Estimado Daniel
Copio los tres link que tiene la AFIP informando sobre el sistema de Código de oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) que es un sistema de información que se utiliza cuando se ofertan inmuebles de un valor superior a los $ 300.000.
http://www.afip.gov.ar/genericos/novedades/RG2371NovedadITI.asp
http://www.afip.gov.ar/inmuebles/
http://www.afip.gov.ar/genericos/novedades/documentos/RG2371Novedad.pdf
Anónimo 16 de julio de 2010, 22:54
hola soy de tucuman el talle de tecnico inmoviliario no se realiza en esta provincia. gracias
Anónimo 18 de julio de 2010, 15:13
A este blog debieran de poder acceder sólo los alumnos y con una clave. Sino ¿para que pagamos la carrera, por cierto nada económica y dedicamos casi 3 años de nuestra vida a estudiar?
La UTN debiera sancionarlo por deslealtad. Este blog es un CV suyo para capturar clientes como consultor.
Anónimo 18 de julio de 2010, 23:17
Una Consulta respecto a la carrera de Tecnico en Negociacion de Bienes.
Una vez terminada la carrera, cuanto hay que pagar para obtener la matricula?
que hay que pagar una vez terminada la carrera para no tener ningun problema y tener una inmobiliaria? de que depende obtener la matricula de capital o provincia?
Julio Valente 21 de julio de 2010, 12:58
RESPUESTA SOBRE EL COSTO DE LA MATRICULACIÓN
Hay dos alternativas si vivís en el área de Capital Federal y Gran Buenos Aires.
La entidad que matricula a corredores inmobiliarios es el CUCICBA - Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires. (www.cucicba.com.ar) El costo de la matriculación es de $ 2600 (aproximados) e incluye el valor de la cuota anual que hoy es de $1100.
La colegiación esta dividida por los departamentos judiciales que tiene la provincia,por lo tanto los valores pueden tener alguna variación entre una jurisdicción y otra. El valor de la matriculación es de $ 7500 e incluye la cuota anual que hoy es de $1200.
En realidad te vas a matricular en tu área de actuación, ya que si trabajas fuera de tu área podes recibir sanciones económicas de los colegios juridiccionales que controlan la publicidad en la misma. Si quedan dudas pregunta nuevamente, la próxima identificate para no hablar con un anónimo. Los valores publicados son indicativos y surgen de consultas telefónicas a los respectivos colegios.
Cordialmente. Julio Valente. 21/07/2010
Martha Blas 21 de julio de 2010, 19:43
Agradezco su página y estoy segura que aprenderé muchisimo, soy administradora y me han dejado a cargo las ventas de una inmobiliaria sin tener mucha experiencia he vendido, pero quiero dar lo mejor de mi y hacer crecer la empresa que me encomiendan, sólo que ya llevo algo de tiempo sin vender y me atrofia la idea no ser buena para esto,ojalá pueda asesorarme y sacar potencial a lo que me gusta que es vender. Gracias nuevamente.
Luis Luchetta 23 de julio de 2010, 0:10
Me gustaria saber como iniciar una actividad inmobiliaria ahora para ir ganando tiempo hasta que me reciba de corredor ya que tengo una oficina de contaduria y no me animo a alquilar un local que ronda los 3.500 pesos y de manera improvisada. cual serian los parametros para elegir el lugar y arriesgarme a poder pagar el alquiler.Podria ir haciendo administracion de propiedades?.-Actualmente soy alumno de la UTN y me gusta mucho su pagina la veo muy practica y con muy buenos contenidos.-Le mando un saludo muy cordial.-
Carmen Miriam Portela 23 de julio de 2010, 16:40
¿COMO PROCEDER EN LA VENTA DE UN DEPARTAMENTO CON MUCHA DEUDA DE EXPENSAS?
En este caso puede pasar que exista juicio iniciado,( por lo que lo más probable es que el inmueble este embargado) o no, con lo cual la respuesta varía.-
a) Si hay juicio iniciado, lo que conviene es comunicarse con el letrado del consorcio, y acordar el modo de pago y levantamiento del embargo.-
Puede acordarse con el importe del boleto cancelar la deuda y que el abogado nos entregue el levantamiento del embargo antes de la escritura; o que el abogado obtenga el oficio de levantamiento de embargo "al solo y único efecto de la escrituración", y se presente el día de la escritura a cobrar entregando el oficio al escribano en ese momento.- Cuando se trata de este caso para liberar nuestra eventual responsabilidad debemos consignar en todos los documentos que vayamos confeccionando a lo largo de la operación la existencia del embargo y el modo en que se cancelará.-
También es conveniente que el escribano este al tanto e intervenga en la operatoria con el abogado para acordar puntos de vista en el levantamiento.-
b) Si no hay juicio iniciado, lo que tenemos que hacer es hablar con el Administrador, solicitar la liquidación definitiva, INFORMAR A TODAS LAS PARTES, y avisarle al Administrador para que se presente a cobrar a la escritura, o retener la plata en el boleto y pagar la deuda con ese importe.- Cualquiera de las dos operatorias son válidas, lo que nunca tenemos que hacer es ocultar al comprador la existencia de la deuda.-
Carmen Miriam Portela 25 de julio de 2010, 8:04
¿SE PUEDE REALIZAR LA VENTA DE UN INMUEBLE ESTANDO EN UN TRÁMITE DE SUCESIÓN?
Si, sin duda se puede, en realidad el heredero entra en posesión de la herencia a partir del momento mismo del fallecimiento del causante. Pero es indispensable la declaratoria de herederos, ya que este es el momento institutivo, en que se determina quien y/o quienes son los sucesores.
Por eso, si bien podemos poner en venta el inmueble, lo conveniente y perfecto al momento del boleto es que ya este la declaratoria de herederos. No pueden comprometer la venta los que no son herederos instituidos.
Luego de la declaratoria los trámites sucesorios tienen por objeto que se ordene la inscripción. Ello lleva algunos gastos (tasa de Justicia, certificados, aportes si el sucesorio es de provincia.... etc) que en algunas oportunidades los vendedores no pueden solventar.
Por eso es que CON DECLARATORIA DE HEREDEROS, se puede firmar el boleto y con ese dinero, se pagan los gastos para que se ordene la inscripción.
Se puede hacer la inscripción y que los herederos firmen la escritura directamente, o acordar con el letrado del sucesorio y el escribano que la escritura se realice por Tracto Abreviado. Cualquiera de las opciones es válida.
PERO PARA FIRMAR EL BOLETO TIENE QUE HABER DECLARATORIA DE HEREDEROS.
Julio Valente 25 de julio de 2010, 8:46
RESPUESTA A MARTHA BLAS
“llevo un tiempo sin vender y me atrofia la idea de no ser buena para esto” No puedes vender ¿porque no tienes un stock de inmuebles para ofrecer? o ¿porque teniendo inmuebles no los vendes?. Si se diera la primer situación se trata de resolver como captar propiedades, que por cierto es la actividad mas importante del negocio inmobiliario, las técnicas de captación son varias y no voy a desarrollarlas aquí, te recomiendo un libro que editó BRE Ediciones (www.brediciones.com) que se llama Captación de Propiedades y Clientes donde hay información sobre como resolver la captación. Si la situación fuera que tienes inmuebles y no los vendes, habrá que revisar cual es el plan de marketing que utilizas para la venta, habrá que analizar el precio de oferta de las unidades si esta adecuado a los valores de mercado. Relata tu problema en forma mas precisa para poder ayudarte más puntualmente. Cordialmente. Julio Valente
Carmen Miriam Portela 25 de julio de 2010, 9:27
¿COMO REALIZO LA VENTA DE UNA UNIDAD FUNCIONAL PH EN PLANTA BAJA CON AMPLIACIÓN SIN DECLARAR EN EL PLANO?
En realidad esto nos pasa todos los días. La mayoría de las personas amplia y no declara.- El tema es que P.H., significa Propiedad Horizontal, o sea afectación a la ley 13.512, y si bien en este tipo de consorcio, que la costumbre ha dado en llamar P.H. no se acostumbra, la ley no ha sido modificada, por lo cual los problemas pueden venir en cualquier momento, y/o cuando algún vecino se enoja por algo.- (En esos casos al primero que intentan atribuirle responsabilidad es al corredor inmobiliario que participó en la venta)
Lo correcto para hacer una ampliación es tener la conformidad unánime de todos los copropietarios, y la cosa no terminaría allí, ya que eso significa modificación de metrajes, por lo tanto modificación de porcentuales. O sea modificación de planos generales del edificio y modificación del reglamento.-
EN LA PRACTICA NO SE HACE.-
Pero por lo menos, la ampliación debería contar con la conformidad de TODOS los copropietarios. Eso algunas veces se puede lograr. Lo que solemos hacer es un acuerdo "ADENDA" del Reglamento de Copropiedad y Administración del Edificio, sin modificar el mismo, en el cual TODOS los copropietarios prestan conformidad con la ampliación (generalmente para lograr las firmas, se acuerda que se autorizan mutuamente a efectuar ampliaciones, sin nuevas conformidades y que cada uno se hace cargo de los gastos que su ampliación signifique ante las autoridades de contralor). Esta adenda puede ser hecha por escritura pública, o en su caso en instrumento privado pero con las firmas certificados por Escribano.
Si logramos este documento, el problema esta absolutamente resuelto.
¿Y si no es posible ? ...... bueno, en ese caso, debemos poner en conocimiento del comprador la circunstancia y hacerle firmar (no es necesario la certificación de firma) un instrumento en el que conste que se encuentra en conocimiento de la circunstancia, que la acepta y que libera a la Inmobiliaria de toda responsabilidad al respecto. Sin eso no vendamos.
Carmen Miriam Portela 25 de julio de 2010, 9:51
¿Cómo se maneja la VENTA de propiedades con inquilinos con contrato con fecha de vencimiento?
Se puede vender el inmueble sin ningún tipo de problemas, por supuesto poniendo en conocimiento del comprador esta circunstancia, y aceptándola el mismo.-
Al inquilino es conveniente avisarle, y hasta ofrecérsela en caso de que quiera y/o pueda comprarla, pero cuando se vende, debe mandarse carta documento al inquilino notificándole fehacientemente la venta, el comprador y su domicilio, y hacerle saber que en lo sucesivo deberá abonar el canon locativo al nuevo propietario.-
También puede ser una opción hacer un desalojo anticipado, para que cuando el contrato se vence no tengan problemas con la desocupación.-
En concreto la respuesta es SI, se puede vender y se debe notificar al locatario la venta
Laura 25 de julio de 2010, 13:24
Escribo para agradecerles el tiempo que dedican para que todos seamos mejores! en nuestra profesión.Los felicito y me enorgullece haberlos tenido como docentes! Gracias!
Pablo 25 de julio de 2010, 19:20
Prof. Julio Valente y Prof. Carmen Portela,
Muy agradecido por las respuestas y articulos del blog.
Desde ya, Muchisimas Gracias!!
Pablo Zappino
TSNB 4308
marta 25 de julio de 2010, 19:42
para Carmen y Julio, fue un placer tenerlos como docentes, y ahora tenerlos cerca para compartir
Marta Varela Manzino
TSBN 2706
marcela 25 de julio de 2010, 20:27
Hola carmen,quisiera contactarme con vos.Me podes pasar tu mail??Lo habias dado durante la cursada pero lo perdi.
Comisión 4007.
PD:el mio es marcela.i.gutierrez@gmail.com
José María 26 de julio de 2010, 15:57
Gracias Valente y Portela por sumarce a continuar con la educacion despues de clase. Ojala se sumen mas docentes con el mismo desinteres que uds. Desde ya muy agradecido.
Com: 4608
Monica Hutnik 3807 27 de julio de 2010, 11:47
Primero queria agradecerles este espacio tan util para nosotros.Si apuntamos a mejorar la imagen delos operadores del mercado inmobiliario que mejor que tener los mejores consultores, muchas gracias.
Queria preguntarte que sucede con el coti cuando una persona deja abierta la venta de su propiedad a cualquier inmobiliaria y si te cabe sanción cuando uno pone que la venta esta supeditada al pedido de coti.
Muchisimas gracias y te mando un gran saludo.
Ezequiel Santos 27 de julio de 2010, 16:56
Estimado Julio, quiero agradecerle la posibilidad de que nos da de incorporar conocimientos a traves del blog.
Realmente estaba mirando recien los dos videos Españoles sobre defender los honorarios y la verdad que no me parecen para nada realistas, no veo de que manera pueden aplicar en nuestro pais, el ejemplo de la casa que cuesta 100.000 Euros y que dice que hay que bajarla a 60.000 Euros y cobrar el 6% no me parece pedagogico, usted sabe mucho de este rubro, a quien se le ocurre en Buenos Aires en el año 2010 explicar que de esa manera se negocian los honorarios? lo unico que podemos lograr con ese ejemplo de bajar los precios y subir los honorarios es perder la posibilidad de toda negociacion.
Esa gente con el nombre de Karate inmobiliario no puede ser seria.
Ezequiel Santos.
Carmen Miriam Portela 28 de julio de 2010, 10:35
RESPUESTA A MONICA HUTNIK - TEMA COTI
Querida Mónica.... la 3807,,, que linda comisión, llena de recuerdos muy, muy lindos... bueno te contesto.-
Para poner a la venta una propiedad cuyo monto esta afectado por el COTI, es indispensable tenerlo.
El COTI, lo puede hacer la inmobiliaria interviniente o el propietario.- Es un trámite muy sencillo, y vos misma podes ayudarlo a que lo haga.- (El profesor Valente, ya les paso las paginas para informarse bien sobre el tema).
Así las cosas, en el caso en que la propiedad sea trabajada por varias inmobiliarias, lo que conviene es que sea el propietario quien lo haga.
Concretamente, le pedís al vendedor que lo haga, o lo ayudas a hacerlo y tenés las cosas en regla, tanto para vos, como para cualquier colega que también trabaje la propiedad.
De todos modos, el valor COTI, puede modificarse en caso de tener que bajar el valor de venta. No pongas esa frase que me dijiste, ya que SI podes tener inconvenientes. La cosa es simple, no estarías cumpliendo con la ley.Hace como te digo y que el propietario haga el COTI.
Un beso, yo también te recuerdo con mucho cariño.Carmen
Monica 28 de julio de 2010, 20:55
Muchisimas gracias Carmen
Carmen Miriam Portela 31 de julio de 2010, 15:55
¿En VENTA y ALQUILER. Si es un departamento en PH, tengo que prestar atención en el reglamento de copropiedad?
POR SUPUESTO, el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio, es el que rige la vida del mismo, y su cumplimiento es absolutamente obligatorio.
SIEMPRE, hay que mirar el reglamento. Por ejemplo si es apto profesional o no, cuales son los espacios propios y los comunes, cuando hay comunes de uso exclusivo o no.... etc.....
En toda operación de venta y/o alquiler es indispensable prestar atención al reglamento, es más en todas las escrituras se consigna que el comprador declara conocer y aceptar el reglamento de copropiedad y administración y en los contratos de alquiler conviene consignar que el locatario se compromete a cumplir con el mismo
Carmen Miriam Portela 31 de julio de 2010, 15:57
¿Si se presenta un propietario a dar su propiedad en alquiler y no está escriturado a su nombre, pero tiene boleto compra venta, es posible alquilarla?, ¿que documentación solicito?
SI, es posible, la compra venta es consensual, y no formal, lo que es formal es la transferencia traslativa de dominio sobre los inmueble.
De todos modos para evitar futuros conflictos de evicción con relación al locatario, lo que tenes es que solicitarle el boleto de compra venta y/o toda la documentación en su poder que acredite que REALMENTE no debe nada respecto del inmueble (o sea que lo pago todo ) y que no hay alguien que pueda reclamar un mejor derecho.
Si ese es el caso, alquilalo sin ningún problema
FUENTES PROPIEDADES 4 de agosto de 2010, 12:22
EN PRIMER LUGAR QUIERO AGRADECERLE A TODOS LOS PROFESORES QUE INTERVIENEN EN ESTE BLOG POR LA BRILLANTE IDEA Y LA GRAN DEDICACION QUE SE VE QUE LE ESTAN DANDO PARA QUE TODOS LOS QUE INTENTAMOS PODER INICIARNOS O SEGUIR SIENDO MEJORES EN ESTA ACTIVIDAD LO LOGREMOS Y APARTE PODAMOS SEGUIR ESTANDO CONECTADOS QUE REALMENTE ES DE GRAN AYUDA PARA TODOS.
POR OTRO LADO TENGO UNA CONSULTA PARA UDS.QUE CONSISTE EN LO SIGUIENTE.
TENGO UN PROPIETARIO DE UN LOTE TERRENO EN PROVINCIA QUE CONSTRUYO 4(CUATRO)UNIDADES DEL TIPO PH SIN NINGUNA DOCUMENTACION QUE LA RESPALDE LLAMESE(PLANO MUNICIPAL,SUBDIVISION,REGLAMENTO).SU IDEA ES RENTAR ESTAS UNIDADES Y CON LA RENTA OBTENIDA REALIZAR LA DOCUMENTACION REQUERIDA PARA REGULARIZAR LA SITUACION ACTUAL.
PREGUNTO PARA PODER RENTAR LAS UNIDADES DE QUE MANERA SE PUEDE IMPLEMENTAR Y EN CASO DE PODER RENTARLAS COMO CONFECCIONO LOS CONTRATOS YA QUE NO TENGO NINGUN NUMERO DE UNIDAD FUNCIONAL QUE DIFERENCIE LAS UNIDADES CONSTRUIDAS YA QUE TODAS ESTAN CONSTRUIDAS BAJO UN MISMNO NUMERO DE TERRENO.SALUDOS CORDIALES.
JAVIER.O.FUENTES
CURSO.3307
MATRICULA CUCICBA.3731
TOMO.I.FOLIO.140
Carmen Miriam Portela 5 de agosto de 2010, 18:40
RESPUESTA A JAVIER FUENTES
Estimado Javier, gracias por tus conceptos, todos estamos orgullosos de este Blog, y ponemos nuestros mejores esfuerzos y ganas para que sea de lo mejor.- Gracias por tus dichos.
En cuanto, a la pregunta en concreto, no le veo grandes dificultades.- ESO SI, que el propietario te de una copia de la escritura, de modo que puedas estar bien seguro que se trata del dueño.
En principio que el dueño, haga algún tipo de diferenciación y/o identificación de lo que serán las futuras unidades funcionales.- Concretamente que le ponga a cada P.H. una letra ("A", "B", "C", "D", te conviene letras no números, porque tal vez cuando haga la afectación y/o subdivisión no coincidan con los que él ponga y tengas confusiones, si son letras nada puede pasar).
Doy por sobre entendido que si bien tienen una entrada común, son en lo particular independientes y no comparten nada más que la entrada. Si esto es así, podes hacer los contratos de locación en forma habitual, ESO SI, identificá bien lo que le estas alquilando a cada persona.
Por ejemplo ... " da en locación un departamento tipo P.H., con entrada común por la calle............ nº............ identificado como letra "A", que consta de ..........."
Y en el mismo contrato pone: " Se deja constancia que el inmueble en locación, no se halla aún afectado a la ley 13.512, lo que el locatario declara conocer y aceptar".
Lo que no pueden de ninguna manera es cobrarle expensas de ningún tipo, ya que al no estar afectado no tiene expensas. Si existiera algún gasto tendría que estar contemplado en el alquiler.
Con relación a los impuestos y Agua, supongo que debe haber una partida global única. En ese caso y si el inquilino tiene que pagar su cuota parte, lo que tendrias que poner en el contrato es algo así: "............. Atento que el inmueble no se encuentra aún afectado a la ley 13.512, el locatario abonará un porcentaje equivalente al 25 % ( por ejemplo) de las partidas globales de Aguas y ......... "
Espero haberte dado una idea. SUERTE. Carmen
FUENTES PROPIEDADES 9 de agosto de 2010, 16:05
ESTIMADA DRA.CARMEN PORTELA MUCHISIMAS GRACIAS POR LA PRONTA RESPUESTA REALMENTE ME RESULTO MUY UTIL Y ME DIO UNA IDEA DE COMO ENCARARLO.SALUDOS CRDIALES-
CURSO 3307
MATRICULA CUCICBA.3307
TOMO.I FOLIO.140
Anónimo 22 de agosto de 2010, 10:58
Hola, mi pregiunta es referida a los alcances de la nueva resolucion de la afip, no la comprendo bien, es para aquellos que realizan operaciones inmobiliarias y no estan matriculados?, es para los que trabajan por su cuenta.... es para todos.... me lo aclararian un poquito?? desde ya muchas gracias el blog nos da latranquilidad que alguien nos escuche, y nos saque todas las dudas, desde ya muchas gracias ..Lucia 5208
Anónimo 23 de agosto de 2010, 14:23
Mi nombre es Fernando, soy Martillero y Corredor novel, los felicito por los contenidos y la ayuda que nos brindan, espero que sigan asi y por ultimo muchas gracias.
Florencia Gugliatto 25 de agosto de 2010, 17:02
Hola Prof. Julio Valente, tanto tiempo. Ante todo lo felicitamos por el blog ya que es de suma utilidad para nosotras que recién abrimos la inmobiliaria en Campana. Quería consultarle cómo son los honorarios en caso de alquiler PARA CAPITAL FEDERAL, es decir cuánto se le cobra al locador y cuánto al locatario. Desde ya muchas gracias y nuevamente felicitaciones. Saludos!! Florencia Gugliatto de Campana.
Anónimo 31 de agosto de 2010, 18:20
Buenas tardes Dra.Portela que sucede si se alquila un departamento temporario o no, Ud. me dira si existe diferencia en esto, y algo le sucede al inquilino o pasajero mientras trancurre el contrato, hablo de algun accidente provocado por el edificio en mal estado o cualquier otro motivo. Tengo la posibilidad de referenciar algo en el contrato acerca de esto para que elpropietario no esta afectado de ninguna manera?
Que podria colocar en los contratos para dejar tranquilo al propietario?
Marcelo 31 de agosto de 2010, 21:24
Ante todo felicitaciones por el Blog y gracias por el tiempo y los esfuerzos; este Ex-Alumno se los agradece.
Mi pregunta es la siguiente: yo tengo entendido que NO debemos aceptar en un contrato de locación inmobiliaria, que la garantía inmueble esté afectada al régimen de Bien de Familia. En un intercambio de pareceres una colega, ella recordaba que la Dra. Portela nos dijo que incluyamos la cláusula del tipo "los locatarios dejan expresamente establecido que desafectan la propiedad ofrecida en el presente como garantía real, al solo efecto de celebrar el presente contrato de locación y ... bla...bla..bla" y que con eso es suficiente para aceptarla... Por mi parte no creo que la Dra. nos haya dicho que con esa cláusula es suficiente; creo que nos habrá indicado en su momento que hay que desafectar en el RPI correspondiente y además aclararlo en la cláusula; entonces si tiene publicidad y validez. Agradecería pronta respuesta pues tengo que resolver a la brevedad. Gracias por seguir acompañándonos.
Carmen Miriam Portela 6 de septiembre de 2010, 19:24
Que ocurre si durante el transcurso de un contrato de alquiler el locatario es afectado por un problema del inmueble.
Hola, bueno, pongamos lo que pongamos en los contratos, si el daño se produce por algún problema relacionado por la propiedad y/o el propietario en principio responde o responde el propietario, se trate de un alquiler a termino o temporal. En eso no hay diferencia.
Esto resulta del libre juego de los artículos 1109, 1111 y 1113 del Código Civil.
Lo que pasa es que en realidad tendríamos que analizar de qué tipo de problema estamos hablando. Y digo esto porque no es lo mismo que se le caiga un pedazo de mampostería en medio de la cabeza, que explote un calefón, a que se le moje un abrigo por una pinchadura de un caño.
Concretamente lo que quiero explicarte, es que el propietario tiene SIEMPRE que asegurar las condiciones de seguridad para con el locatario, sea un contrato permanente y/o temporal.
Suele colocarse un los contratos de locación una cláusula que libera al propietario de responsabilidad por daños causados a los locatarios por las cosas y/o con las cosas, es de estilo, pero en realidad puede ser considerada en casos de daños menores, (como la mojadura de ropa), no si realmente pasa algo grave (Como la caída de mampostería en la cabeza)
OJO, el propietario no responde en caso fortuito o fuerza mayor.
Espero haber sido clara. Un cariño. Carmen Portela.
Carmen Miriam Portela 6 de septiembre de 2010, 19:53
¿Puede usarse de garantía de alquiler un inmueble afectado como bien de familia?
Pregunta conflictiva, ya que como he dicho muchas veces en clase, esta teoría, tiene la mitad de la biblioteca a favor para un lado y la mitad de la biblioteca para el otro.
SI HE DICHO Y SOSTENGO, que no es necesario hacer la desafectación del bien de familia para poder afianzar.
CONCRETAMENTE LO QUE HE DICHO ES QUE DEBEMOS DEJAR CONSTANCIA QUE LA PROPIEDAD NO TIENE NINGUN OTRO GRAVAMEN MAS QUE TAL AFECTACION A BIEN DE FAMILIA, EL QUE SE MANTENDRA VIGENTE PARA TODOS LOS EFECTOS LEGALES, SALVO PARA LA FIANZA QUE EN ESTE ACTO SE ESTABLECE RESPECTO DE LA CUAL Y EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DESDE YA SE PRESTA EXPRESA CONFORMIDAD CON LA DESAFECTACION, CONSIDERANDOSE DESAFECTADA A TALES EFECTOS.
También dije que este contrato SI o SI, debe tener las firmas certificadas.
Chicos concretamente, la publicidad y oponibilidad registral, lo que significa es que todos puedan conocer, si esta afectada o no esta afectada.
En el caso de una desafectación a un solo fin (en este caso esa fianza) no le hace ni le quita que los demás tengan conocimiento. Muy por el contrario, lo que las partes quieren es si o si mantener la fecha primitiva de la afectación a otros efectos. Respecto de este perdería vigencia.
En realidad el bien de familia solo se desafecta por voluntad del afectante y/o por orden judicial.
En este caso, lo que el afectante esta haciendo es prestar conformidad anticipada a los fines de que el juez lo desafecte en un eventual juicio de incumplimiento contractual, por lo que la publicidad y/u oponibilidad registral no tienen nada que ver.
Concretamente si se puede, y lo que se esta haciendo es prestar conformidad anticipada con la desafectación en caso de incumplimiento.
Chicos también les dije que es muy difícil hacer entender este juego procesal al eventual cliente locador, que no sabe de derecho a los fines de estas sutilezas jurídicas, también les dije que no todos los colegas opinan como yo, pero que se puede hacer. Un cariño - Carmen Portela.
Anónimo 20 de septiembre de 2010, 10:25
Hola, tengo una duda acerca del fallo Servicios Eficientes contra Yabra, y es que si existen deudas de expensas comunes y lo obtenido en la subasta no alcanza para cubrir el monto de las mismas, el adquirente se hará cargo de cancelar dicha suma; ahora, qué sucede si existen deudas de expensas extraordinarias?
Carmen Miriam Portela 23 de septiembre de 2010, 20:35
Es exactamente lo mismo, la ley 13.512, NO DIVIDE EL CONCEPTO DE EXPENSAS, para la ley las expensas son todo lo mismo, o sea un único concepto, no importa si ordinarias o extraordinarias.
De tal modo que sean expensas ordinarios y/o extraordinarias la respuesta jurídica y jurisprudencial es la misma, si con el producido de la subasta no alcanza, las debe pagar el adquirente en subasta.- Carmen Portela
Anónimo 30 de septiembre de 2010, 15:08
Buenas Tardes Julio
La consulta que te quería hacer, es que yo me recibí en el 2008 y me matricule en la IJP y tengo matricula tanto de Martillero como de corredor y estoy pagando un seguro de caución, igual me tengo que matricular en CUCIBA o no? y si es que me tengo que matricular tango que pagar todo.
Desde ya muchas gracias y estaremos en contacto
Julio Valente 1 de octubre de 2010, 16:37
Colegiación de Matriculado en la IGJ e Idóneos en la Ciudad de Buenos Aires
Deben Matricularse en el CUCICBA, que ha abierto nuevamente el registro por un plazo de 90 dias.
Sigan este link y vean los requisitos http://www.cucicba.com.ar/solicitud_turno_reglas.asp
Pablo 1 de octubre de 2010, 21:54
Mi consulta es si se puede tomar como garantía de alquiler uno o varios recibos de sueldo... Hoy en día hay mucha gente no tiene garantía propietaria pero en la familia trabajan todos y con buenos sueldos, como para solventar el alquiler.
Y por otro lado, continuando el tema, se puede tomar como garantía de alquiler recibos jubilatorios y/o de pensiones?... En caso de tener algun problema, estos pueden ser embargargados??, en que porcentaje?.
Carmen Miriam Portela 6 de octubre de 2010, 23:04
Pablo, la fianza es un contrato accesorio , y voluntario, la ley de alquileres en modo alguno dice que es obligatorio un fiador.-
Concretamente los usos y costumbres han determinado la fianza en el contrato de locación, pero al no ser obligatorio la voluntad de las partes es la que determina las condiciones contractuales.- ( art. 1197 del C.C.) O sea NO ES OBLIGATORIO TENER UN FIADOR PROPIETARIO.-
Con motivo de la falta de garantías propietarias, SIN DUDA el mercado ha comenzado a aceptar la fianza personal ( o sea con recibos de sueldo).-
Muchas veces es mejor garantía, un garante personal con buen sueldo y/o buena antigüedad, que una propiedad que puede estar vendida al momento en que se intenta ejecutar.-
Los sueldos son embargables, pero acordate que solo hasta el 20 % de los mismos ( hace el cálculo ).-
Pero ojo, estas preguntado de un modo complicado, vos no estas tomando como garantía uno o varios recibos de sueldo, vos estas aceptando una o varias personas que se constituyen en garantes solidariamente mancomunados.-
Concretamente si podes, pero acordate que el garante no responde con una cosa en particular sino con todo su patrimonio.-
Con respecto a la última parte de la pregunta te contesto que las jubilaciones y/o de pensiones NO SON EMBARGABLES, por lo tanto ese garante no te sirve.-
Anónimo 19 de octubre de 2010, 6:13
Quería hacerle algunas consultas:
-Cuánto es lo que se cobra de honorarios en un contrato comercial en capital? (3 años)
-Cuál es el % del sellado en capital para comercial?
- En comercial, a partir de que monto el propietario deberia emitir factura??
-Se puede hacer un contrato por $1499 y la diferencia con un mutuo? en ese caso, el sellado se paga por los $1499,no?
Florencia Gugliatto. Curso 2606
Carmen Miriam Portela 19 de octubre de 2010, 6:17
1 - Con respecto a los honorarios de contrato comercial, no existe una regla fija, pero en principio, se esta cobrando de acuerdo a usos y costumbres el 5 % del valor de todo el contrato, o en otros casos el equivalente a dos meses de alquiler ( dan más o menos la misma suma).-
2) El sellado es el 0,5 % del monto total del contrato.-
3) Con respecto a la facturación, la respuesta es SIEMPRE SE FACTURA.- lo que me estas queriendo preguntar es otra cosa.-
Concretamente si el locador es Monotributista puede facturar en contrato comercial hasta $ 3500, pasado ese monto se tiene que inscribir y tributa IVA.-
4) Con respecto al tema del mutuo, YO ESTOY EN TOTAL DESACUERDO Y OPOSICION.- Chicos, nos estamos metiendo en un tema complicado.-
El mutuo es un prestamo de consumo, aca lo que estamos haciendo es aparentar una figura juridica que no es la real, CONCRETAMENTE SE TRATA DE UN ACTO SIMULADO Y LA SIMULACION YA SABEMOS TIENE UN LIMITE MUY FINO CON LA DEFRAUDACION.- Aca el unico objeto del mutuo sería estafar al fisco, y eso es delito.-
Que Juez, nos va a creer que el mismo día que le alquilamos un inmueble le prestamos plata para que lo arregle y nos la devuelva durante la vigencia del contrato ?, LA SIMULACION CAE POR SU PROPIA BASE y seria anulable, de nulidad absoluta.- YO NO LO HARIA.-
Además........................ como instrumentamos la diferencia del supuesto mutuo ?,,,, con pagares ????, son titulos innominados, incausados, si llega a pasar algo entre locador y locatario, el locatario y/o un tercero podrian cobrar los pagares igual.- Este tema, que todos sabemos esta de recontra moda a mi gusto, no es el lideal, es cierto que pagan un poquito menos de impuestos, pero nosotros como intermediarios somos participes necesarios en la simulación.- Consejo........ hagan el contrato por lo que realmente es.- Un beso Carmen -
Anónimo 19 de octubre de 2010, 20:27
Buenas tardes ,mi consulta es respecto a la matricula, curse la carrera de martillero en Univ. Moron me recibi hace poco y me gustaria saber si con la constancia de titulo en tramite , se puede gestionar la matricula en el cuciba .. y cual seria el costo de la misma .
Desde ya gracias saludos Valeria
Julio Valente 20 de octubre de 2010, 4:38
RESPUESTA SOBRE MATRICULACIÓN EN CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires).
Entrar en la siguiente página del CUCICBA http://www.cucicba.com.ar/matriculacion.asp y allí encontrará toda la información necesaria para la matriculación.
Con referencia a la constancia de título en trámite, en la página indicada bajo de título de Notas, se puede leer:
Quien acredite fehacientemente que ha solicitado el título universitario respectivo y que el mismo no ha sido aún expedido por dilaciones que no le son imputables, podrá comenzar el trámite acompañando original para cotejo y fotocopia simple de analítico intermedio o final, entendiéndose por tal el que diga que la persona interesada se ha hecho acreedora del título requerido para su matriculación, asumiendo expreso compromiso de acompañar su título universitario con posterioridad, bajo apercibimiento de no ser matriculado, o de ser sancionado por CUCICBA en caso de comprobarse negligencia o desidia del interesado en cumplir la obligación asumida.
Con respecto al valor de matriculación la información precisa la obtendrá en CUCICBA en el teléfono 4342-5431.
Según nuestros datos el costo de matriculación es de $ 2600 (aproximados) e incluye el valor de la cuota anual que hoy es de $1100.
Anónimo 20 de octubre de 2010, 12:54
que me puede decir sobre la imagen empresarial y su aplicacion a la inmobiliaria?
Julio Valente 20 de octubre de 2010, 14:33
Estimado/a hace la consulta en forma más especifica e identificándote, no podemos hablar con fantasmas.
Envía nuevamente la consulta y la respondo
Cordialmente - Julio Valente
Liliana Ferrazza ( 5509) 27 de octubre de 2010, 13:23
Gracias Prof Valente y Prof Portela ( a quien conozco de vista ), realmente sus comentarios - respuestas me fueron de mucha utilidad, gracias!!!!
Liliana Ferrazza
curso 5509.
TSNB
Anónimo 28 de octubre de 2010, 22:41
Buenas, tengo el proyecto de abrir una inmobiliaria y voy a necesitar contar con un matriculado ya que yo no lo soy , me gustaria saber cual es el honorario que me puede pedir aprox , que porcentaje se usa en estos casos ,,,gracias
shin 2 de noviembre de 2010, 12:36
Buenas! Mi nombre es Andrea. Y mi consulta es sobre la carrera de martillero publico y corredor inmobiliario. Realmente tengo algunas dudas al respecto, y me gustaría que, si pudieran me comentaran un poco sobre los pro y contras de la carrera, si en Argentina tiene una inserción laboral hoy en día y de cara al futuro también.
Julio Valente 2 de noviembre de 2010, 18:56
LOS PRO Y LOS CONTRA DE LA CARRERA DE CORREDOR INMOBILIARIO
Evidentemente la elección de una carrera debe estar basada en una vocación, de lo contrario se corre el riesgo de hacer el esfuerzo y no obtener resultados.
La característica de la actividad del corredor inmobiliario es independiente se asemeja a un emprendedor y no a un empleado. Esto suena atractivo, pero no todos están preparados para trabajar sin la guía de un jefe.
Otro imán que tiene la actividad son los ingresos económicos, muchos hacen esta cuenta: Si vendo un inmueble de U$S 70.000 y cobro el 7% de comisión (3% al vendedor y 4% al comprador) da U$S 4900 de comisión ¡¡¡¡ $ 19.600 !!!.
Como siempre “no es oro todo lo que reluce”, si no hay vocación emprendedora es difícil insertarse en el mercado y si uno comienza a operar por debajo del punto de equilibrio por mucho tiempo, los costos fijos lo terminan ahogando.
El nivel de comisiones esta bajando notoriamente. En la Capital Federal muchas inmobiliarias no cobran la comisión del vendedor, eso reduce la comisión a casi la mitad. En el Gran Buenos Aires Sur y Oeste la suma de la comisión a ambas partes ronda el 4%.
La ventaja de la carrera es que cuando uno hace lo que le gusta la carga laboral deja de serlo y se convierte en un entretenimiento, en un desafío, en adrenalina y eso va más allá que ganar dinero.
Entonces que recomiendo, leer todos lo artículos que he publicado en el capitulo de emprendedores y reflexionar sobre los mismos: ¿tengo predisposición a actuar o me da vergüenza hablar en público?, ¿puedo administrar mi tiempo o necesito de alguien que me de directivas?.
El corredor inmobiliario es esencialmente un vendedor, que debe tener varias habilidades como las que describe la psicóloga Georgina Grunauer en el Perfil del Corredor Inmobiliario.
Si aún te sigue gustando, las puertas están abiertas para capacitarte.
Cordialmente, Julio Valente.
Anónimo 5 de noviembre de 2010, 16:11
Hola profe, soy Gisela Gudin, del curso 5609, queria hacerle una consulta, sabe si el administrador de un consorcio tiene la facultad de aumentar las expensas por cuenta propia, o esta debe de estar avalado por la asamblea o por el consejo? Muchísimas Gracias. Atte. Gudin Gisela
Carmen Miriam Portela 5 de noviembre de 2010, 16:15
Querida Gise, como estas ?, bueno,,, tema complicado si lo hay.... En principio, la ley no limita como representante legal el tema de las expensas.- O sea podria aumentarlas sin ningun tipo de autorización.
Pero esto ( que es así ) en la actualidad se ha convertido en un poco relativo, ya que los usos y costumbres, han determinado que para aumentar las expensas se convoca a Asamblea General Extraordinaria. Te repido no lo dice la ley.
Habría que ver en el acta de designación de ese administrador, si se fijo alguna pauta que limite sus facultades.
Concretamente si en la designación no se establecio que para poder aumentar las expensas tiene que consultar con el consejo y/o convocar a Asamblea, las puede aumentar sin autorización.
Sin perjuicio de eso te reitero, los usos y costumbres determinan que en el actualidad los administradores la piden. Un beso - Carmen
MEC Propiedades 8 de noviembre de 2010, 21:53
Prof. Julio Valente, le dejo el dominio de mi blog para que me de su opinión. Muchas Gracias
www.mecpropiedades.blogspot.com
Martín Collazo
TSNB2906
Julio Valente 9 de noviembre de 2010, 6:08
Estimado Martín Collazo te felicito por tu BLOG muy prolijo y con mucha información. ¡¡ EXITO !! Te agregué dentro de la sección de BLOG'S de Alumnos. Cordialmente. Julio Valente
Anónimo 20 de noviembre de 2010, 17:16
estimado señor julio valente soy martin jallaza mi pregunta es quiero compra un terreno que en su momento el actual dueño compro a una persona que solo tenia el boleto de compra VENTA Y AHORA EN EL MOMENTO QUE QUISOS ESCRITURAR el vendedor le dijo que solo tenia ese documento y averiguando el dueño directo murio buswcando al sucesor el jhijo medico se fue a vivir a venesuela como se puede arreglar eso me dijeron que entrando x la ley pierrri ya que el señor vive mas de 15 años tiene una caSA PRECARIA
Carmen Miriam Portela 25 de noviembre de 2010, 12:18
Bueeeee, Martin, esto mas que una compra venta parece un castigo.... jaja.... pero todo tiene solución en este Blog.-
Te cuento, me faltan muchos elementos para poder darte una respuesta exacta, pero, en principio lo que tenemos que saber es si ese boleto que dice tener quien pretende venderte tiene por cancelado el total del precio o solo una parte.- Concretamente ¿ el terreno esta todo pago ?.-
Esto es fundamental.- Las posibilidades son varias.-
El tema de la ley Pierri podria andar, pero con lo que me aportas te estarian faltando algunos elementos.-
Yo tal vez me tiraria mas a hacer un juicio de escrituración, pero para eso tengo que ver que dice el boleto.-
Yo te sugeriria que trates de enviarnos en un archivo adjunto el boleto que tiene el vendedor, porque con ese documento en mano, es mas facil ver que es lo mejor para hacer, así es dificil contestarte.-
La otra opción seria un juicio por posesión - usucapion, pareciera por lo que contas que tenes los elementos, pero igual hay que ver que documentación tiene.-
Vos decis que el heredero del titular registral esta en el exterior, pero... ¿ se hizo sucesión ?., porque esa podria ser otra opción, pedir en la sucesión la escrituración, SIEMPRE Y CUANDO EL BOLETO LO PERMITA.-
Martin, consegui una copia del boleto, y lo vemos.- ESO SI DESDE YA EL PRECIO QUE TENDRIAS QUE PAGAR DEBE SER INFERIOR AL DE PLAZA, PORQUE VAS A TENER GASTOS Y TIEMPO.-
Un cariño.- Esperamos tu respuesta.- Carmen-
RICARDO HORACIO KIRKBY 15 de diciembre de 2010, 16:46
Hoy se esta analizando el reconocimiento profecional de la actividad de Martilleros y Corredores Publicos en la Camara de Diputados ,tema este que esta impulsado por la Diputada Camaño , Mi pregunta es no se puede ampliar la carrera a 4 años profundizando los contenidos , para que automaticamente sea considerada de grado y no tecnicatura o licenciaturas menores, dado que se cursa en 2 años, De esta manera se podria lograr habilitar la figura de Corredor inmobiliario (PROFECIONAL ) EL QUE DEBERA DE INTERVENIR EN TODOS LOS ACTOS DE COMPRA VENTA CON SU FIRMA .
Julio Valente 17 de diciembre de 2010, 15:22
Respuesta a Ricardo Horacio Kirkby
Estimado Ricardo
En las diferentes casas de estudio que enseñan la carrera para formar corredores inmobiliarios hay planes de agregar un tramo de 2 años para después de terminada la carrera. Con el agregado de esos dos años se obtendrá un título de grado.
Por lo tanto habrá que esperar para que esto suceda.
La obtención de un título de grado no da la posibilidad de intervenir en todos los actos de compra venta con su firma, esto debe ser objeto de una ley especial.
Fijate que no todas las carreras universitarias habilitan a sus egresados a una participación obligatoria en sus campos de actuación.
Solamente el caso de los contadores públicos que son los únicos habilitados para firmar balances, o lo abogados que son los únicos habilitados para gestionar demandas en el ámbito de la justicia.
Anónimo 18 de diciembre de 2010, 18:36
Buenas tardes, quisiera saber si como Corredor Inmobiliario matriculado en Mercedez, con Oficinas en Provincia, y abriendo una oficina en Capital Federal, esta bien hecho matricularme en CUCICBA, o existe algun tipo de incompatibilidad, de hacerlo en ambos lados, desde ya muchas gracias.
mimercado2003@yahoo.com.ar
Carmen Miriam Portela 19 de diciembre de 2010, 21:16
ESTA PERFECTO, tenes que matricularte en Provincia para trabajar en toda la Provincia de Buenos Aires, y en CUCICBA, para poder trabajar en Capital Federal, no hay incompatibilidad, podes trabajar en ambas Jurisdicciones, sin problema, pero estando matriculado en las dos. Carmen
marcela 21 de diciembre de 2010, 17:04
Julio, Carmen quiero darle mis sinceras felicitaciones por el blog, me parecio genial y quiero agradecerles por la dedicacion que han puesto en nosotros como docentes en la carrera y por seguir ahora por este medio, son de gran ayuda.
un beso enorme a ambos y muchas felicidades y exitos para el 2011!!!
Marcela Lucero
Comision 4408
Anónimo 25 de diciembre de 2010, 21:14
Hola quería saber si Ud. o si conoce a alguien que se dedique a asesorar sobre la compra de propiedades en el extranjero(como inversión) , ya que acá están carisímas, hasta que bajen. Gracias.ATTE.
Anónimo 27 de diciembre de 2010, 21:45
Buenas , mi pregunta es si me puedo matricular en cucicba , ya que mi intencion es ejercer en capital federal , pero tengo domicilio establecido en provincia , cuales son las opciones que tengo , para poder hacer esto.
desde gracias
Carmen Miriam Portela 28 de diciembre de 2010, 21:00
Paula, no tenes problema en matricularte, tu domicilio en provincia es el real ( a sea donde la persona realmente vive o tiene el asiento de sus negocios ).-
Y tu actividad profesional será en Capital Federal.-
La matriculación a lo que te habilitará es a hacer operaciones en Capital Federal y/o con relación a inmuebles de la Ciudad Autonoma.-
Consulta directamente en Cucicba como hacer el trámite, pero en principio la matriculación te permitira efectuar actividad profesional en esta Ciudad con independencia del lugar de tu domicilio real.-
PODES HACERLO TRANQUILA - un cariño - Carmen -
Federico Rigó 29 de diciembre de 2010, 10:15
Hola, Ante todo gracias por su atención, quisiera saber si se puede vender un departamento con hipoteca y como es el trámite. Segundo me gustaría que me asesoraran sobre la manera más conveniente de vender un departamento (es conveniente darlo a varias inmobiliarias? Mejor venderlo particular? Alguna inmobiliaria seria que sea eficiente?) Desde ya muchas gracias por leer mi mensaje y feliz 2011.
Carmen Miriam Portela 30 de diciembre de 2010, 6:29
Estimado Federico: del modo que planteas tu pregunta puede tener dos respuestas.-
Se podria vender una propiedad hipotecada, si el comprador quisiera asumir la deuda y el acreedor quisiera cambiar de deudor.- En ese caso y solo en ese caso se podria vender una propiedad y ceder la deuda hipotecaria.-
Pero yo entiendo que lo que queres preguntar, es como hacer para vender una propiedad con deuda y pagar la misma.-
Concretamente, se puede gestionar la venta y cancelar la hipoteca en el momento de la escritura, por supuesto el dinero que recibirá el vendedor será la diferencia entre el precio de venta y ya descontada la deuda.-
O sea, en el momento de la escritura de la plata que tiene que cobrar el vendedor se paga la deuda y la propiedad se transfiere limpia ya que la hipoteca se cancelaria en ese acto.-
Este es el modo en que habitualmente se hacen este tipo de operaciones.-
Se puede hacer, pero es indispensable saber un poquito de derecho, de modo que sin duda te conviene entregarlo a una inmobiliaria para que se ocupe del tema y sepa hacerlo.-
Si por casualidad tuvieras un comprador a dueño directo, lo ideal seria que contrates un abogado, que se ocupe de la documentación .- OJO NO TE OLVIDES QUE NO PODES VENDER COMO LIBRE DE DEUDA UN INMUEBLE GRAVADO, YA QUE ESO PUEDE TERMINAR EN UNA CAUSA PENAL POR DEFRAUDACION.-
Con relación a si te convine darsela a varias inmobiliarias o a una solo, sin duda las buenas inmobiliarias trabajan con exclusividad, salvo algun caso particular.-
Con relación a que inmobiliaria podria ser seria es dificil contestarte, HAY MUCHAS Y MUY BUENAS, pero sin duda te conviene alguna de gente conocida y que esté en la zona en que esta la propiedad que queres vender.- Por supuesto tenes que buscar una inmobiliaria de las registradas y/o matriculadas en CUCCIBA .-
Mucha suerte y si tenes inconvenientes, no dudes en preguntarnos nuevamente.- Un saludo - Carmen -
Anónimo 10 de enero de 2011, 13:42
Soy egresada itinerante del Curso 5909 de la UTN, y la consulta es la siguiente:
El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires establece que la Inmobiliaria deber llevar como Nombre o Razón Social el nombre propio del Matriculado.
La duda es la siguiente: está determinado o establecido de qué manera el nombre propio puede mostrarse en la cartelería, folletos y publicidad en medios?
Es decir: si se puede utilizar el nombre seguido del apellido, o solo el apellido, o solo el nombre, o los 2 apellidos en caso de tenerlos o si se puede el 2do apellido (materno), o solo las iniciales, etc?
Donde esta esto regulado para poder informarme?
Pablo 10 de enero de 2011, 17:28
Estimada Dra. Carmen Portela,
Soy Egresado del Curso 4308.
Podría comentarme a que se refiere en los contratos de alquileres la frase: " Renunciar al derecho procesal de recusación sin expresión de causa, del juez que deba conocer?.
Muchas Gracias por las enseñanzas de su parte y del Sr. Julio Valente.
Carmen Miriam Portela 10 de enero de 2011, 22:29
Hola Pablo, MARAVILLOSA Y RECORDADA CON MUCHO CARIÑO LA 4308.....
Te contesto , cuando se inicia un juicio, entra por sorteo y te toca un Juez determinado ( podriamos decir que es el Juez Natural de la causa de acuerdo al art. 18 de la C.C.).
Pero acordate que en Concepto hablamos del derecho de la parte a "RECUSAR" al Juez, si existe alguna razon fundada ( por ejemplo es mi enemigo manifiesto, o es el suegro de la contraria ), esto se llama Recusar con causa.
Es una garantia constitucional, el derecho de defensa en juicio.
En el fuero Civil ( o sea donde radicaria un juicio de desalojo o cobro de alquileres ), existe la posibilidad de recusar también sin expresar la causa.- Es una fracesita cortita que se pone en la contestación de demanda que dice: "..... sin perjuicio del elevado criterio que S. S., me merece vengo a recusar el Tribunal sin expresión de causa....".
Esto significa que el expediente tiene que volver a camara, para que sorteen otro Juez, te lo vuelvan a notificar.... etc..... EN REALIDAD ES UNA CHICANA QUE EN UN JUICIO DE DESALOJO LE HACE GANAR MAS DE UN MES AL INQUILINO.
Por eso y para evitar esta demora se pone en los contratos que renuncias al derecho de recusar sin causa.- De todos modos si existiera una causa para recusar lo podrias hacer porque no estas renunciando al derecho de recusar con causa.
ESTA BIEN, NO TIENE NADA DE MALO Y TIENE POR OBJETO EVITAR DILACIONES INNECESARIAS EN CASO DE JUICIO DE DESALOJO Y/O COBRO.
Un cariño. Carmen
Anónimo 12 de enero de 2011, 10:51
Estoy por terminar la carrera TSNB en U.T.N.
Quiero consultarle si puede cambiarse el garante dentro del plazo contractual vigente.
O sea, ejemplo: si en el mes 4º el locatario decide presentar un nuevo garante y el principal renunciar. Porque así sería el acuerdo de la locacion. Es posible?, que escrito habría que hacerle firmar a cada uno?. Estamos hablando de garantes propietarios de bienes inmuebles.
Anónimo 12 de enero de 2011, 12:57
Muchas Gracias por la respuesta Carmen, me fue de mucha utilidad.
Me quedó una consultita olvidada respecto a los sellados de los contratos de alquiler en prov. de Bs. As.
Como ya no se hace mas directamente en Banco Prov, sino hay que declarar todo en arba y luego abonar.
Cual es el problema si las partes no sellan el contrato?, se puede sellar mas adelante en caso de existir un litigio?. Existiría algun problema?
Por favor, necesito asesoramiento ya que ando perdido con este tema. Como me sugerís asesorar a los propietarios sobre el tema del sellado?.
Muchas Gracias nuevamente,
Carmen Miriam Portela 13 de enero de 2011, 6:54
Respuesta a Gonzalo
Querido Gonzalo : " art. 1197 de C.C. "...... las convenciones hechas por las partes en un contrato forman para estas una regla a la cual deben someterse como a la ley misma..... " ( principio de la autonomia de voluntad en los contratos).
Esto quiere decir que las partes PUEDEN de comun acuerdo cambiar el fiador de un contrato de locación.-
TENES QUE SACAR LOS INFORMES DEL FIADOR NUEVO y con conformidad del propietario ( unilateralmente NO SE PUEDE ), hacer un acuerdo, "ADENDA DEL CONTRATO DE LOCACION ORIGINAL.... en el cual todas las partes, deciden modificar la clausula nº XXXX del contrato, liberando de responsabilidad al fiador XXXXXX, y asumiendo a partir de la fecha las obligaciones de fiador el Sr.XXXX.
O sea concretamente un acuerdo que en el cual se dan por cumplidas las obligaciones del garante 1, no teniendo nada que reclamar a la fecha, y deslindando se responsabilidad en este contrato a partir del día...., y asumiendo como fiador, solidariamente mancumunado, y asumiendo el total de obligaciones del contrato el garante 2.
Espero haber sido clara.- Un cariño - Carmen
Carmen Miriam Portela 13 de enero de 2011, 7:00
Respuesta a Pablo
El cumplimiento de la obligación fiscal, es una obligacion, por lo tanto el incumplimiento trae sanciones.
No sellar un contrato, significa estar en incumplimiento con la ley.
Si no sellas el contrato ( si es comercial es indispensable el sellado , ya que no podes habilitar sin el mismo ) lo que puede pasar es que cuando necesites ejecutarlo tengas que pagar el sellado correspondiente, CON MAS LA MULTA POR MORA.
Concretamente, si no lo sellas, cuando necesites presentarlo en algun lado, o ejecutarlo tendras que pagar las multas correspondiente.
Pero lo real y concreto es que pagas las multas y estas en regla para ejecutar.
Tu pregunta de como debo asesorar a mis clientes respecto del tema, no tiene otra respuesta que : DEBES DENTRO DE LOS GASTOS DE LA OPERACION CONTAR EL SELLADO Y EL ASESORAMIENTO ES QUE TIENEN QUE SELLAR EL CONTRATO.
Si las partes no lo pagan , podes ser solidariamente responsable, NO TE OLVIDES QUE SOS MATRICULADO.
Un beso - Carmen
Julio Valente 13 de enero de 2011, 7:05
Respuesta a Camila
El Nombre de la Inmobiliaria en la Provincia de Buenos Aires
A partir de 23/09/04 (Resolución 002/04 Honorable Consejo Superior del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires) queda prohibido el uso de denominaciones de fantasía en una inmobiliaria. Solo seguirá vigente respecto de aquel colegiado que cumplió con su registración en el Colegio Departamental antes del dictado de la resolución. En este último caso, igualmente deberán consignar su apellido y nº de colegiado junto a la denominación.
Las leyes que mencionan el tema del nombre de la inmobiliaria es la Ley 10793 (27/09/90) de la Provincia de Buenos Aires, modificada por la Ley 14085 (25/11/2009), podes consultarlas en la página del Colegio de martilleros de la Provincia de Buenos Aires (http://www.marticorba.org.ar/Colegio_Leyes.html).
OBLIGACIONES.
Artículo 52º.- Son obligaciones de los Martilleros y Corredores Públicos:
a) DE LOS CORREDORES:
22. Hacer constar con toda claridad en cualquier propaganda o publicidad el nombre y apellido, tomo, folio y/o número de Colegiado en el Registro de Matrículas.
Artículo 53º.- Les está prohibido a los Martilleros y Corredores Públicos, sin perjuicio de lo establecido en la Ley 20.266 y sus modificatorias, lo siguiente:
l) Actuar bajo otra denominación que no corresponda al nombre y apellido de los Colegiados, salvo en los casos de Sociedades legalmente constituidas en un todo de acuerdo a lo normado en la Ley Nacional 20.266 y sus modificatorias, donde se consignará en toda publicación el nombre, apellido y datos profesionales de al menos un Colegiado en actividad que la integra.
En la modificación que realizo la ley 14085 (párrafo anterior) se permitió que las Sociedades Comerciales entre matriculados puedan ser nombre de inmobiliaria, pero igualmente el nombre de uno de los socios matriculados debe consignarse con nombre y apellido en todas la publicaciones.
Los que se matriculan son personas físicas no jurídicas. Sin embargo el CUCICBA permite los nombres de fantasía.
Resumiendo, te sugiero que pienses como queres presentar tu nombre de inmobiliaria y hagas la consulta por escrito en el Colegio que pensas inscribirte. Pedí también que la respuesta te la den por escrito para que tengas un documento que avale lo que vas a hacer. Te agradecería que nos cuentes como te fue. Cordialmente. Julio Valente
Anónimo 13 de enero de 2011, 9:14
Muchas gracias por la respuesta. Les comentaré las novedades cuando efectúe la consulta. Saludos y buen 2011!
Anónimo 18 de enero de 2011, 18:13
Hola, los felicito por la pagina la verdad es muy util, queria saber para el caso de venta de una propiedad que esta en sucesion y unos de los herederos no quiere vender, que pasa....? esta obligado a firmar la venta, si los restantes herederos quieren vender...?
MARCOS 26 de enero de 2011, 11:02
Estimados: la consulta es la siguiente. Soy abogado y quiero estudiar la carrera de Martillero. Entiedo que en CABA no hay inconvenientes para tener ambas matriculas. Me podrian informar como es en Provincia de Buenos Aires. Desde ya, muchas gracias.
Carmen Miriam Portela 30 de enero de 2011, 20:11
Venta de una propiedad en Sucesión:
Para poder vender tienen que estar todos de acuerdo, si uno no quiere vender, lo que tienen que hacer es solicitar la venta en forma judicial y/o la división del condominio, solo se lo puede obligar judicialmente.- Un saludo - Carmen
Carmen Miriam Portela 30 de enero de 2011, 21:01
Sobre la compatibilidad de ejercer la profesión de Martillero y Abogado
Si se matricula como corredor puede libremente ejercer ambas profesiones, tanto en Capital Federal como en Provincia de Buenos Aires, pero si se matricula como Martillero allí si tiene incompatibilidades, o desempeña la profesión de martillero o la de abogado no ambas . Saludos. Carmen
Anónimo 1 de febrero de 2011, 10:10
Hola Dra. Carmen Portela, Soy pablo del 4308.
Quisiera que por favor, que me ayude con una duda.
En un contrato de locacion de vivienda, de una familia tipo que el matrimonio no está casado: Existe algun problema si nombro como locatario a uno de ellos y menciono que los ocupantes serán su grupo familiar directo?.
Le consulto esto, porque un cliente me dijo que siempre los contratos se lo hicieron mencionando a los dos adultos como locatarios y que firman los dos. Al margen que presentan buena garantia propietaria y demás. Usted que me recomienda?.
Por otro lado, si el contrato se realiza en La Matanza, que juzgado me recomienda mencionar para cualquier accion judicial?, Los tribunales civiles del departamento de la matanza?, o los de Ciudad Autonoma de Bs. As???
Desde ya, muy amable como siempre. Son de gran utilidad sus respuesta,
Carmen Miriam Portela 2 de febrero de 2011, 7:11
Querido Pablo, bueeee,,,
1) Si estan casados, o no casados es un tema que no nos compete, ni preocupa....PODES PERFECTAMENTE BIEN HACER EL CONTRATO A NOMBRE DE UNO SOLO DE ELLOS Y DECIR SIMPLEMENTE que ocupara la vivienda con su grupo familiar directo Y PUNTO.
Lo que tu cliente, te dijo de que firmen los dos, puede ser porque, cuando AMBOS TIENEN RECIBO DE SUELDO, conviene poner a los dos como locatarios, ya que en la eventualidad de una ejecución podes embargar los dos sueldos, en lugar de uno, SIN PERJUICIO DE LA GARANTIA, pero solo por eso, otra razon no hay, y si la Sra. es ama de casa ni vale la pena, pone al que tiene recibo de sueldo solamente y punto.
2) Con respecto a la Jurisdicción si el inmueble esta en la Matanza, tendrias que poner esos Tribunales, son la competencia originaria, lo que pasa es que son DE TERROR y si tenes que desalojar podes pasar siglos sin sentencia.
Pero lo que compete seria Provincia
Además en un juicio de desalojo un Juez de Capital, no podria ordenar fuerza publica en el lanzamiento, y tendrias que hacer todo un trame de exhorto.- CONCRETAMENTE PABLO,.- ES COMPETENCIA DE PROVINCIA Y ESOS TRIBUNALES CORRESPONDEN.
Un beso. Carmen
Anónimo 2 de febrero de 2011, 16:47
Dra. Carmen, Usted es mi salvación.
Le debo un buen presente!, je je.
Muchas Gracias Nuevamente por la valiosa respuesta.
Pablo, 4308
Anónimo 4 de febrero de 2011, 15:26
Buenos dias estimados profesores. En principio queria agradecerles las enseñanzas que nos dieron a lo largo de la carrera, y felicitarlos por el blog que con tantas ganas y garra hacen.
Tengo una consulta para la Dra. Carmen, con respecto a los contratos de locación comercial, ya que tengo un cliente que tiene un local muy bien ubicado y ya se esta por vencer el contrato de 3 años y quiere hacer una ampliación de contrato, en vez de un contrato nuevo asi se cubre de la inflación.
Mi duda es, ¿Cuantas ampliaciones de contrato se pueden hacer, luego de terminado el contrato locativo? ¿Y cual es el plazo máximo de esa ampliación?
Ezequiel Vignolio, curso 5609
Carmen Miriam Portela 8 de febrero de 2011, 19:41
Ezequiel: En este tema no hay una norma que determine los plazos por lo que "en principio", podemos aplicar el art. 1197 del C.C. ( el principio de autonomia de la voluntad ) y acordar libremente.- Sin perjuicio de ello, hay Jurisprudencia al respecto.-
El plazo máximo de una prórroga no puede ser mayor de un año.- POR SUPUESTO LOS GARANTES TIENEN QUE FIRMAR LA PRORROGA SINO LA FIANZA SE PIERDE ( ojo con eso ).-
No te aconsejo hacer más de una prórroga porque lo que puede pasar es que si hay problemas entre locador y locatario y tienen más de una prorroga en un conflico judicial, se determine que se trato de una simulacion y lo tengan por contrato nuevo.- O sea que lo consideren de 3 años de duración (plazo minimo en ese tipo de locaciones ).-
Concretamente UNA PRORROGA de HASTA UN AÑO, podes hacerle tranquilo CON FIRMA DE LOS GARANTES EN LA PRORROGA, más no hagas porque te puede salir mal y no lograr el objetivo que tu amigo pretende.- Un cariño - Carmen-
Anónimo 8 de febrero de 2011, 21:17
soy particular, estoy por vender una propiedad uso familiar,que esta a nombre de mi esposa y yo, me estoy separando de mi mujer, y quería saber si corresponde que se haga el ITI, con la plata de venta de la casa compraremos 2 dtos que pondremos a nombre de nuestros dos hijos uno para cada uno. O tengo que pagar el 1.5 % sobre el valor de la escrituración. Gracias por contestar
Gabriela 9 de febrero de 2011, 15:35
hola tengo una pregunta, si como locador figuran 2 personas (x e y), el garante es (x) y la que quiere renovar es y, tendria q pagar otra vez, todo como si fuera un alquiler nuevo, de no ser asi, como me informo si hay leyes q respalden al inquilino?
otra consulta mas,para alquilar estan pidiendo el 80%, del total de los 2 años de alquiler como comision?
Carmen Miriam Portela 10 de febrero de 2011, 5:47
Sobre el pago del ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles)
La excención del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles se da si se adquiere una nueva vivienda dentro del plazo de un año.
Concretamente no pagas el 1,5 % pero dentro del año tenes que comprar si o si una nueva vivienda o pagarlo con multas.
O sea que si no van a comprar a nombre de Uds., tenes que pagar el 1,5 % del impuesto para no tener problemas.
Si cambian de opinión, y el inmueble esta a nombre de los dos conyuges, les conviene hacer el ITI a los dos y comprar cada uno a su nombre.- De otro modo te conviene pagar y sacarte el problema.-
En realidad sé que no me han preguntado nada al respecto, pero en mis 30 años de experiencia profesional, no siempre es lo mejor en estos casos poner los bienes a nombre de los hijos ( y mucho menos si son menores de edad ) , si Uds. han decidido hacer eso, por algo será, pero en ese caso les recomiendo ( la vida siempre tiene vueltas ) que en ambos casos hagan un usufructo vitalicio a favor de uds. y/o de la madre.- Yo se que no me lo preguntaste, pero por las dudas tenelo en cuenta.- Cualquier duda no dudes ( valga la redundancia ) en volver a consultar.
Un saludo.- Suerte.- Carmen
Carmen Miriam Portela 10 de febrero de 2011, 5:48
a) Se trata de un nuevo contrato aun cuando los firmantes sean las mismas partes, por lo que los gastos, son muy parecidos a los de un contrato originario.
Concretamente lo que tenes que pagar si o si es el mes de alquiler, los costos de los informes y certificacion de firmas y la diferencia que pudiera existir entre el deposito que ya entregaste (ESE NO SE PIERDE ) y el monto de contrato actual.
O sea, si tu deposito son $ 1.000.- y el nuevo alquiler es de $ 1.500.- tendrias que pagar $ 500 de diferencia, y en el contrato figurar que entregas como deposito la suma de $ 1.500.- ¿ Se entiende ?.
b) DE NINGUNA MANERA LA COMISION PUEDE SER EL 80 % DEL CONTRATO, pero me parece imposible que te hayan pedido eso, debes haber entendido mal.
La comisión en un contrato para vivienda, NO PUEDE SER SUPERIOR A DOS MESES DE ALQUILER, (en mi ejemplo serian $ 3.000.-)
Si se trata de un contrato comercial, algunas inmobiliarias hacen la cuenta total del contrato y cobran el 5 % del ese valor, NADA MAS.
Anónimo 10 de febrero de 2011, 17:21
Carmen Miriam Portela . Muchisímas gracias por tus respuestas y voy a tener en cuenta lo que me dijiste de usufructo.
Marcelo (ITI)
martinalejandroalaniz 13 de febrero de 2011, 15:38
quisiera saber a que se refieren con "nicho" especificamente? muchas gracias!
Julio Valente 13 de febrero de 2011, 16:25
Estimado Martín Alejandro Alaniz
Un nicho de mercado es un término de mercadotecnia utilizado para referirse a una porción de un segmento de mercado en la que los individuos poseen características y necesidades homogéneas, y estas últimas no están del todo cubiertas por la oferta general del mercado.(Wikipedia)
clelia 14 de febrero de 2011, 21:28
Mi consulta es en caracter de Urgente, paso a contarle soy inquilina desde 4 años de un depto pero, la propietaria falleció a los 2 meses del 1er contrato, lo hereda su hermano, ahora el está muy enfermo y le legó todo a su hijo, que ya consta en el 2do contrato, ahora iria por el 3ª pero me encuentro que no quiere seguir con la inmobiliaria, lo quiere hacer en forma particular, pero no sabe como sacar la escritura de la inmobiliaria sin tener algun perjuicio es esto asi ? me parece una fantochada ademas me propones finjir que me voy por dos horas para aparentar que dejo la casa no es de locos ? ademas de los cortes de servicio, y de lo que significa una mudanza vivo con mi hijo de 13 años y 2 mascotas por favor necesito su consejo. gracias
Anónimo 15 de febrero de 2011, 13:55
Estimado Profesor Julio Valente, mi nombre es Ester y soy ex alumna de la Comisión 1204. El Blog lo estoy leyendo con atención y aprendo mucho. Felicito, tanto a Ud. como a la Profesora Carmen Portela (que no conozco), y decirles que el aporte de ambos para ampliar los conocimientos es muy importante, Muchas gracias.
Mi consulta es con respecto a como se realiza un loteo. el predio por el cual consulto es de 6000 mts.2 y 3200 mts.2 cubiertos (100 mts. de frente por 60 mts. de fondo).Quiero saber que documentación debo reunir. Como hacer los pasos para llegar al loteo. La propiedad esta en Pcia. de Bs. As. (conurbano oeste).Que debo presentar en la Municipalidad. Lo que esta construido se debe demoler antes de lotear. Desde ya muchas gracias.
Carmen Miriam Portela 16 de febrero de 2011, 16:35
Respuesta a Clelia
Clelia, te cuento que esto me suena algo complicado.- No me parece muy cierto.-
Concretamente, no creo que la Inmobiliaria tenga la escritura original ( puede ser una fotocopia ) ya que eso no es necesario para un contrato de locación.-
Si el propietario quiere desvincularse de la inmobiliaria lo unico que tiene que hacer es decirlo y punto.-
Tal vez, puede ser, que no quiera quedar mal o pasar un mal momento, pero bueno, eso es inevitable, lo que tiene que hacer es decirle a la inmobiliaria que no utilizará mas sus servicios y punto.- O sea que esto me suena medio a mentira.-
De todos modos, si lo que te ofrece, y vos estuvieras de acuerdo, es hacerle creer a la inmobiliaria que te vas no haria falta la mudanza, simplemente con decirlo seria suficiente.- De todos modos no me cierra, porque la inmobiliaria sin duda ofreceria volverlo a alquilar.-
Me parece que lo que te esta diciendo no es cierto.-
Yo creo que lo que tenes que hacer es hablar bien con el propietario, NO MOVERTE DEL INMUEBLE, y tratar de que por medio de la inmobiliaria o sin ella te haga un contrato nuevo.-
Un cariño - Carmen -
Carmen Miriam Portela 16 de febrero de 2011, 16:37
Respuesta a Ester
Ester, para poder lotear tenes que cumplir con los requisitos Municipales de la zona.-
Pero en principio, lo que tendrias que ver es si vas a lotear simplemente para vender, o si queres afectar el loteo a la ley de venta en mensualidades ( Ley 14.005 y concordantes - lo vistes con Moni, fijate en el apunte que la tenes y leela ).-
Si vos vas a lotear simplemente te convendria consultar en el Municipio correspondiente.
Sin perjuicio de ello sin duda vas a necesitar la subdivisión de los lotes, manzanas, y espacios verdes acordes al Municipio que corresponda.- Eso sin duda por agrimensor y/o profesional competente.-
Con eso, titulo de Propiedad, certificados de dominio e inhibición, planos de subdivisión, se inicia el tramite de loteo.-
Sin perjuicio de eso es un tema bastante especifico del Municipio por lo que te convendria consultar en e mismo.-
Un beso - Carmen-
Felicitas 20 de febrero de 2011, 16:23
Buenas tardes Profesor Valente
Podría decirme como actuar, sin correr riesgo de estafa, si quiero comprar una propiedad a un particular?
Felicitas Fahey
Carmen Miriam Portela 21 de febrero de 2011, 6:29
Felicitas: no me queda muy clara tu pregunta. Vos tenes miedo de que el comprador te estafe ?
Bueno si esa es tu preocupación me parece que tendrias que hablar con tu Abogado, o con tu Escribano, ya que se trata segun te interpreto, de una operación privada.
SIN DUDA NECESITAS QUE ALGUN PROFESIONAL SOLICITE LOS INFORMES DE DOMINIO E INHIBICIONES DE LA PROPIEDAD Y/O LOS PROPIETARIOS QUE TE INTERESA.
Si los informes estan correctos, no hay problema, podes pactar y pagar directamente en la escritura.
LO QUE NO TENES QUE HACER ES PAGAR LA PROPIEDAD Y/O FIRMAR UN BOLETO SIN LOS INFORMES.
Yo te aconsejo que hables con tu abogado y/o directamente con tu Escribano.
Toda la operatoria se puede hacer, PERO CON LOS INFORMES EN MANO.
Un saludo, Carmen
Anónimo 2 de marzo de 2011, 1:23
Ante todo muy interesante su blog. Yo no soy del sector, pero busco una alternativa para dejar de alquilar, no se que me conviene, si sacar un credito inmobiliario en el banco Nacion o Rio. Si comprar un terreno y construir cuando vuelva a juntar dinero o si comprar a constructoras con financiacion propia. Necesito mi casa y puedo pagar una cuota razonable pero es muy dificil acceder a una vivienda digan hoy. Es el momento o me conviene esperar?
Por otro lado muchos de las empresas que financian lo hacen indexando las cuotas segun la variacion del precio del cemento y del hierro, eso conviene?. Gracias. Hoy lei gran parte de su blog. Maria T. de Tucuman
El Chino 2 de marzo de 2011, 7:26
Buen día tengo una diferencia de valuación del porcentaje de un ph, mientras que el ABL da 1.91% el registro de copropiedad indica 3.51%, cúal es el nº que se debe tomar para la determinación de las expensas?
Antonio Vilá
Carmen Miriam Portela 2 de marzo de 2011, 18:31
Respuesta a Antonio Vilá
Hola, SIN DUDA EL PORCENTUAL CORRESPONDIENTE a los efectos del calculo de las expensas es EL DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION. No se a que te referis cuando decis el Registro de la Propiedad, pero si se trata de la escritura traslativa de dominio y/o del Reglamento de Administración, el porcentual es ese. Fijate en la escritura que lo dice seguro. Carmen
Julio Valente 3 de marzo de 2011, 7:35
Respuesta a María de Tucuman - Como llegar a la vivienda propia.
La disyuntiva es:
1) llegar a la vivienda propia a través de un crédito hipotecario o
2) comenzar a construirla con fondos propios.
La opción del crédito es la mas conveniente ya que al obtener una vivienda por esa vía elimina el pago del alquiler, mientras que comprar el terreno y luego comenzar a construir le llevara quizás 2 ó 3 años para que pueda sustituir el alquiler por una vivienda propia.
Para elegir que préstamo tomar hay que informarse bien previamente cuales son todas las alternativas que ofrecen los bancos en Tucumán. Los requisitos de Banco Nación los encontrará en http://www.bna.com.ar/bp/bp_creditos_hipotecarios_vivienda_unica.asp y los requisitos del Banco Santander Río los encontrará en http://www.santanderrio.com.ar/individuos/creditos_compra_caracteristicas.jsp.
Banco Nación ofrece préstamos hasta 30 años pero con tasa variable a partir del primer año, que se calcula en base a la tasa promedio del plazo fijo + 4%. La tasa promedio de plazo fijo es del 8% (http://www.tuplazofijo.com.ar/plazos-fijos/tasas/), suponga que hay un 3% adicionales por otros ítems + el 4% estaría dando hoy una tasa del 15%.
Banco Santander Río tiene la Super Hipoteca a 12 años y publicita una tasa fija del 17% pero con otros gastos llega al 20%.
Lamentablemente toda la economía se esta indexando por algún índice, con inflación creciente la tasa fija desaparece. El banco Santander Río aclara en letra negrita que estas condiciones rigen hasta el 30/04/2011.
El contexto hacia el futuro es de incertidumbre por el año electoral y la creciente inflación. El gobierno anunció nuevos planes hipotecarios que seguramente instrumentará por el Banco Nación, trate de estar al tanto para ver de que se trata.
Victorio 7 de marzo de 2011, 22:12
Sr. Julio Valente, lo felicito por el blog, en que situación legal se encuentran los agentes inmobiliarios que no se encuentran matriculados en el Colegio de Corredores. Que poseen oficinas, paginas web, etc. Gracias
Carmen Miriam Portela 8 de marzo de 2011, 19:46
Estimado Victorio, los agentes inmobiliarios que se encuentran en la situación que vos describis, simplemente ESTAN EN INFRACCION.- No se puede trabajar en esas condiciones, esta prohibido por la ley vigente.-
De hecho en Provincia desde siempre y en Capital Federal, desde que se reglamento la ley, los colegios respectivos y ahora Cucicba, toman medidas y sancionan.-
En Capital Federal, hubo un periodo de organización en el que Cucicba, invitaba a regularizar la situacion.- En la actualidad intima fehacientemente y se estan tomando medidas para sancionar.-
Concretamente Victorio, no se puede trabajar sin la correspondiente matriculación, es lo que dice la ley, y si bien existio un periodo de transición, ya no es posible.- Carmen -
Anónimo 10 de marzo de 2011, 9:52
Quisiera consultarle algo referido a una Locación: Tengo un cliente que quiere alquilarme una vivienda al frente para destinarlo como asilo de ancianos y/o geriatrico. El propietario no tiene problema, ya lo consulte y está de acuerdo. Mi consulta es como debo hacer el contrato, como vivienda y le aclaro que el destino será "asilo y/o geriatrico" o tiene que ser un comercial si o si?, (si podemos evitar que sea comercial y hacerlo a 2 años mejor). Aclaro que el Locatario me comentó que no va a habilitar. Aguardo su asesoramiento,
Muchas Gracias Carmen,
TNSB 4308
Carmen Miriam Portela 10 de marzo de 2011, 17:25
Pablo, mira si el uso va a ser de un geriatrico, tiene que ser un contrato comercial, SI O SI, no hay otra posibilidad.- Y por supuesto el plazo minimo son 3 años.-
O sea es un contrato común con un plazo minimo de 3 años, y dejando constancia de que se le dara uso como geriatrico.- Nada distinto de lo habitual.-
No importa, si el locatario va a cumplir o no con la ley ( concretamente habilitarlo ), nosotros tenemos que cumplirla.-
Si vos haces un contrato como vivienda, pero autorizando el uso comercial, podes tener problemas como corredor ( no te olvides que hay un codigo de etica ) y puede tener problemas el propietario.-
Vos tenes que hacer el contrato como corresponde ( Comercial ) y si el inquilino despues habilita o no el problema es de él no nuestro.-
Liliana Ferrazza 13 de marzo de 2011, 9:52
Estimados Julio y Carmen
Hacia un tiempito que no leia el blog, y hoy volvi a hacerlo, realmente segui sumando informacion a mis conocimientos. MUCHAS GRACIAS!!!! Yo sé que están muy ocupados pero les sugiero que realizen en la UTN , algunos Seminario o Talleres con temas especificos. gracias por todo !!!!
Curso 5509
Nurio Quintela 13 de marzo de 2011, 21:15
Hola! Soy Matias de La Plata y queria consultarle si sabe donde puedo hacer el curso de tecnico inmobiliario en mi ciudad. Muchas gracias!
xmolzat@gmail.com
Julio Valente 13 de marzo de 2011, 22:33
Estimado Matias de La Plata
Supongo que estas preguntando por una carrera universitaria que te habilite a obtener la matrícula de Corredor Inmobiliario.
No conozco si hay alguna universidad que la dicte en la ciudad de La Plata. Si te puede decir que la UTN Regional Buenos Aires, tiene habilitado un turno intensivo los días sábados a la mañana y a la tarde para que puedan concurrir las personas que viven alejadas de la ciudad de Buenos Aires. Cordialmente. Julio Valente
marin alejandro 17 de marzo de 2011, 17:53
Buenas tardes Carmen me gustaria saber como funciona el tema de los convenios de desocupacion para alquileres,y si es verdad que no se le da recibo al inquilino mes a mes , porque no figura dinero, muchas gracias! martin alaniz
VAM Estudio Inmobiliario 18 de marzo de 2011, 15:36
Consulta, CUCICBA permite utilizar un mobre de fantasia en Capital Federal y Provincia no lo permite, pero si tengo una inmobiliaria con nombre de fantasia en Capital y abro un sucursal en provincia ¿en ese caso si de podria? no seria un derecho adquirido?
Anónimo 19 de marzo de 2011, 14:55
Hola: Quería hacer una pregunta. compre un dto pagué en el boleto el 30 % y ahora el escribano en el estudio del título salta que una sucesión que se hizo en mar del plata en 1982 figura como hecha pero no encuentran el exte. (si el número) porque en esa época no estaba informatizado el sistema (lo extraviaron alla) , el escribano me dice que se puede firmar igual la escritura, sin problemas, después del 1982 hubo 3 escrituras más sin problemas y de hecho el dto esta bien de papeles (dominio e inhibición) . El escribano me dice que se puede firmar sin problemas, solamente me hace un papel para él como que me avisó de este detalle técnico y que se lo firme yo.
Está bien esto. El dto una vez escriturado queda como mío y lo puedo vender cuando quiera sin problemas? Muchas gracias.
soy particular.
Carmen Miriam Portela 20 de marzo de 2011, 15:04
Respuesta a Marin Alejandro sobre convenio de desocupación
Hola Martin, bueno te cuento, el convenio de desocupación es un acuerdo de voluntades ( art. 1197 del C.C. ) que se utiliza cuando un contrato esta vencido, proximo a vencer, o existe una necesidad de prorroga ( entre otras cosas ).-
Se encabeza como un contrato comun, pero referenciando el contrato original que vinculó a las partes.-
Generalmente yo suelo poner algo así como "...... vinculó a las partes contrato de locación suscripto con fecha ......... y en relación al inmueble de la calle....... las partes sin reconocer hechos y/o derecho acuerdan..... "
El convenio en un contrato atipico, inmominado, bilateral, consensual y conmutativo, por lo que SI SE PUEDE PONER MONTO y/o PRECIO... Y/O LO QUE SEA NECESARIO".-
Es un contrato que de alguna manera vincula y/o continúa con otro efecto juridico la relación originaria.-
Es más si el contrato esta vencido se puede expresamente pactar un canon locativo distinto del del contrato original.-
O SEA ES UN DISPARATE NO DAR RECIBO, es más, es contrario a la ley, y hasta un abuso de derecho con relación a la parte mas debil de la relación contractual que es el inquilino.-
Concretamente hace tu convenio de desocupación poné plazos y alquileres, y firma tranquilo. ESTO ES LO CORRECTO, OTRA COSA ESTA MAL.-
LO QUE SI TENE EN CUENTA ES QUE ESTE CONVENIO LO TIENE QUE FIRMAR SI O SI EL GARANTE ORIGINARIO, porque si vos no haces firmar el convenio por el garante y el inquilino no te paga, no se lo podes ejecutar.-
Estas haciendo un nuevo contrato, con distintas caracteristicas pero contrato al fin..( dos o mas personas que se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad comun ) y si el garante no te firmo no puede ser obligado en una obligación que no asumio DIGA LO QUE DIGA EL CONTRATO ORIGINAL ( OJO CON ESTO ) .-
Bueno espero haber sido clara.- Un saludo - Carmen -
Carmen Miriam Portela 20 de marzo de 2011, 15:09
Respuesta a VAN Estudio Inmobiliario sobre el nombre de fantasía para inmobiliaria en la Pcia de Buenos Aires
En realidad, en este tema, no podemos hablar de derechos adquiridos, ya que no estamos hablando de un nombre societario, sino simplemente de un nombre de fantasía.-
No te olvides que respecto de este tema, la reglamentación del ejercicio profesional, no es Nacional, sino Provincial, y cada Provincia, tiene su propia regulación. - ( facultades no delegadas al Poder Central).-
En Capital Federal podes utilizar un nombre de fantasía, pero tu facturación deberá decir " XXX PROPIEDADES ( por ejemplo) DE FULANO DE TAL" y Fulano de tal tendra que figurar inscripto ante la AFIP como responsable y ante CUCICBA como responsable.-
Creo que en el caso de Provincia, podrias inscribirte directamente como: " "XXX PROPIEDADES - FULANO DE TAL", consultalo bien en el departamento Judicial en el que te quieras matricular.-
Carmen Miriam Portela 20 de marzo de 2011, 15:12
Respuesta a Marcelo sobre escrituración
Marcelo: Podes firmar sin ningún tipo de problemas.- La actitud del escribano en una cuestión de formalismo y esta bien.- Es una profesión sumamente formal.-
Si la sucesión fue hecha en 1982, seguramente esta traspapelada en algún archivo, pero ya pasaron mas de 20 años, plazo máximo del código civil en las prescripciones.-
Además si ya hubo 3 escrituras es mas que claro que los escribanos anteriores si pudieron verla en el estudio de títulos.-
Te explico: el estudio de títulos es una investigación que hacen los escribanos hacia atrás para asegurarse de que los antecedentes sean correctos.-
Pero si ya 3 escribanos lo hicieron, sin duda es que la sucesion estaba bien , si no no se hubieran podido hacer las escrituras anteriores, sobre todo te repito habiendo pasado mas de 20 años.-
Por supuesto una vez escriturado, el inmueble es tuyo y lo vas a vender sin problemas.-
Firma tranquilo.- No vas a tener problemas.- Un Saludo - Carmen Portela.
Anónimo 20 de marzo de 2011, 16:51
Carmen Miriam Portela. Muchisímas gracias por tu asesoramiento desinteresado. me quedo mucho mas tranquilo. de vuelta muchisímas gracias.
Anónimo 21 de marzo de 2011, 15:47
Buenas tardes, queria hacerles la siguiente consulta: Si una persona que deja una reserva (formal por escrito) donde se compromete por a presentar en un determinado plazo unas garantías que luego no puede presentar, quiero saber si corresponde o no delverle la reserva. Teniendo en cuenta que desde el momento que una persona reserva una propiedad no se ofrece a nadie mas hasta no firmar el contrato o dar de baja la reserva. Qué es lo que se debe hacer? En caso de que no se le devuelva la reserva, queda para la inmobiliaria o para el propietario?? Como cubrirse en estos casos? Gracias. Florencia Gugliatto
Carmen Miriam Portela 23 de marzo de 2011, 4:27
Sobre la Reserva Inmobiliaria
Querida Flor..... bueno, DEPENDE FUNDAMENTALMENTE DE COMO HAYAS REDACTADO LA RESERVA ( que viniendo de vos seguro esta muy bien hecha ) .
Pero en principio, te diria,( ojo mira bien lo que escribiste), que la reserva vencido el termino, entra en mora automatica y por tanto la parte incumplidora la pierde.- Ese es el principio general de la reserva, pero te repito depende de que hayan firmado.
O sea, si la reserva se venció, y no pudo cumplir se perdió por incumplimiento.
Con respecto a quien corresponde el monto, eso tambien depende de lo que se haya escrito en el acuerdo, pero generalmente queda a la inmobiliaria, o en algunos casos se divide mitad propietario mitad inmobiliaria.- ( tambien depende del monto ).
Como cubrirse ?, haciendo bien la reserva y dejando en claro en la misma, que en caso de incumplimiento la reserva se pierde y queda para.............. en reparación del perjuicio causado.
Un beso - Te quiero -Carmen -
Anónimo 23 de marzo de 2011, 10:18
dos preguntas. tengo una casa comprada a nombre de mi esposa y figura el la escritura casada en primeras nupcias conmigo. (fue comprada estando casados)
1- Si yo fallezco ella tiene que hacer sucesión y la puede vender y comprar otra ?
2-Si ella fallece yo tengo que hacer sucesión ? la puedo vender estando a nombre de ella y comprar otra.
Estamos legalmente casados y la casa está puesta como bien de familia con beneficiarios yo y un menor de edad (nuestro hijo). Gracias
Carmen Miriam Portela 23 de marzo de 2011, 13:55
Hola, te cuento: La casa al haber sido comprada estando legalmente casados, es de caracter ganacial.- Esto quiero decir que cuando se disuelve la sociedad conyugal cada uno de los esposos es dueño del 50 %.-
La sociedad conyugal solo se disuelve por muerte o por divorcio.-
Así las cosas, SI FALLECE CUALQUIERA DE LOS DOS HAY QUE HACER LA SUCESION, ( o sea te contesto las dos preguntas juntas, ya que es una sola pregunta del derecho y del reves ).-
Concretamente sea tu esposa o seas vos el que fallece, hay que hacer la sucesión, y por supuesto luego de ello cualquier puede vender ( no antes, ni siquiera ella como titular).-
Al hacer la sucesión, el que este vivo ( conyuge superstite ) tendrá SU 50 % ( porque se disolvio la sociedad conyugal y se lleva su 50 % por socio ) y el otro 50 % corresponderia a tu hijo ( si es uno solo, o se reparte entre tantos hijos haya).-
Ojo con el tema de la venta, si tu hijo o tus hijos son menores, hay que pedir autorización judicial para vender, y la plata del o los menores, debe quedar a resguardo judicial o comprar otro bien con esa plata a su nombre.-
Espero haber sido clara.- Un saludo - Carmen Portela.-
Anónimo 23 de marzo de 2011, 14:30
Gracias Carmen. Clarísimo.
marin alejandro 30 de marzo de 2011, 18:05
Estimado profesor Valente, por favor me explicaria que significa incidencia? y como se calcula la incidencia de un terreno o de una casa? por favor muchas gracias
atte martin alaniz
Angel Leonardo Duré López 31 de marzo de 2011, 11:31
En el caso de lotes para propiedad horizontal, lo que se tiene en cuenta es la capacidad edificable. por ejemplo si se pueden construir 1000 m2 y el precio es de U$S 200.000.- no s arrojaría U$S 200.- de incidencia unitaria o sea del precio del m2 de venta. Se puede ver de la siguiente forma: los desarrolladores de construcciones están dispuestos a pagar por m2 edificable un precio, el que al multiplicarlo por la capacidad edficiable me da el precio del lote.
Ezequeil Vignolio 4 de abril de 2011, 16:56
Sabiendo que esta prohibida la indexacion en los contratos de alquiler, como se podria armar un contrato comercial a 5 años de plazo con un valor locativo inicial de $11.000 mensuales. Teniendo en cuenta, que tenemos una inflación de al rededor del (20% a 25% anual)
Carmen Miriam Portela 5 de abril de 2011, 9:20
Ezequiel: la cláusula es "exactamente" así, te calculé un 20 % el primer año y un 25 % los restantes.
CANON LOCATIVO: El precio total de esta locación se pacta en los términos del artículo 1197 del C.C., en la suma total de PESOS UN MILLON CUARENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS ( $ 1.045.200) , el que deberá ser abonado en sesenta ( 60 ) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de PESOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS VEINTE ( $ 17.420) cada una.
Sin perjuicio de lo expuesto, por acuerdo entre las partes y a elección y voluntad de la parte LOCATARIA, también podrá ser abonado en: a) doce ( 12 ) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de PESOS ONCE MIL ( $ 11.000 ) cada una, durante los meses de ................. B) doce ( 12 ) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de PESOS TRECE MIL DOSCIENTOS ( $ 13.200 ) durante los meses de .................... c) doce (12) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de PESOS DIECISEIS MIL QUINIENTOS ( $ 16.500 ) cada una, durante los meses de .............. d) doce ( 12) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de PESOS VEINTE MIL SEISCIENTOS ( $ 20.600 ) cada una, durante los meses de.......... y
e) doce ( 12) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de PESOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS ( $ 25.800 ) cada una, durante los meses de ................
En esta cláusula, el incremento esta calculado de acuerdo a tu pedido, de ahí en mas pueden hacer los ajustes que quieran, pero siempre pone el total y dividilo por la cantidad de meses "ESE ES EL ALQUILER CONTRACTUAL" la seguna parte es la posibilidad de pago.
En este modelo el alquiler es fijo y cumple con la ley, simplemente le das otra oportunidad de pago.- ¿Se entiende?.- Suerte. Carmen Portela.
Victorio, Soporte Inmobiliario 6 de abril de 2011, 10:53
Dra. Carmen Portela, me quede pensando en la respuesta suya mas arriba sobre sucesión, y me quedó una duda, el inmueble en este caso parece ser que estaba inscripto a nombre de la esposa, casada con...
Pregunto existe alguna diferencia entre inscribir el inmueble a nombre de uno de los conyuges y poner casado en primeras nupcias con...., que poner el nombre del matrimonio como titulares de dominio?
Anónimo 7 de abril de 2011, 0:32
Estimada Dra. Carmen Portela:
Quisiera que por favor me informe, a su criterio:
En un informe de frecuencia, de una garantia propietaria de alquiler, Cuantos pedidos entiende que pueden aparecer en un informe de frecuencia de 90 dias como para que la garantía sea "buena"?.... O de otro modo, desde que numero de pedidos dentro de los 90 dias conviene rechazar las garantias?.
Es de mucha utilidad los conocimientos practicos que brindan aquí.
Carmen Miriam Portela 10 de abril de 2011, 12:09
Sobre el informe de Frecuencia
Pablo, es dificil contestarte esta pregunta, no existe una regla, y mucho menos una disposición legal al respecto.-
En realidad si se trata de una garantia genuina, no tendria que tener otros informes.- No es habitual que una persona le salga de garante a muchas otras.-
Puede pasar que justo haya salido de garante a alguien más, pero no es lo habitual.-
Por ejemplo a mi me paso una vez que sali de fiadora a una amiga, para el alquiler de su casa y para el de su local ( con dos semanas de diferencia), pero las inmobiliarias constataron el vinculo que existia entre nosotras y los antecedentes.- Convengamos que fue una situación particular, que no se presenta todos lo días y yo habia garantizado a la misma persona.-
En verdad no hay una regla al respecto, pero si dentro de los 90 días se han pedido mas de dos o tres informes, yo dudaria, y me aseguraria bien de que no se trate de una garantia apocrifa.-
Carmen Miriam Portela 12 de abril de 2011, 6:17
Victorio: la sociedad conyugal es un estado patrimonial ( entre otras cosas) que se genera a partir de la celebración del matrimonio "valido".-
A partir de ese momento, los bienes de una persona se dividen en propios ( los mios ) y gananciales ( todo lo que se adquiere despues del matrimonio se presume ganancial, salvo que se pruebe otro origen ).-
En ese caso cada uno de los conyuges se lleva su 50 % por conyuge y porque se terminó la sociedad conyugal.-
Así las cosas, si yo inscribo un bien a nombre de uno de los socios será de él pero de caracter ganancial, hasta que se disuelva la sociedad conyugal.- (Por ejemplo si esta a nombre de Juan, no lo podrian embargar por una deuda de Susana).-
El patrimonio igual esta garantizado porque para transferir o gravar bienes de caracter ganancial hace falta la conformidad del otro conyuge.-
En cambio, si lo inscribo en condomino ( 50 % a cada uno de los esposos ) será de cada uno, y
si se disuelve la sociedad conyugal se llevarian lo mismo.- ( pero en este caso, la parte de Juan puede ser embargada por una deuda de Juan y la parte de susana puede ser embargada por una deuda de Susana.-)
Otra diferencia estaria dada en un sucesorio, ya que si se muere Juan hay que hacer la sucesión de toda la casa, en cambio si esta en condominio solo del 50 % de la misma.-
¿ Se entendio ? - Un saludo - Cualquier duda, volve a consultar - Carmen -
Victorio, Soporte Inmobiliario 12 de abril de 2011, 9:11
Estimada Dra.Carmen Portela, muchas gracias por la clarísima explicación que usted me ha dado, y quiero expresar mi agradecimiento tambien a los otros integrantes de este blog, y a su vez felicitarlos por este segmento en especial y por todo el blog en general, por que es de altísima calidad en sus contenidos.
Anónimo 13 de abril de 2011, 9:44
me podrian decir donde hacer la carrera a distancia .
p.d:puede haber una inmobiliaria y constructora en sociedad y por tal motivo estar los dos apellidos en cartel ? ES URGENTE
Julio Valente 13 de abril de 2011, 16:06
Sobre Carreras de Corredor Inmobiliario a Distancia
Hay varias
Universidad Empresarial Siglo XXI
http://www.21.edu.ar/carreras/tecnico-martillero-corredor-publico/
http://www.ufasta.edu.ar/edist/carreras/detalle_carrera.asp?Id_S=F&Id_F=J&Id_C=35&Id_P=2007&Id_A=2011&gclid=CPuuioCVmqgCFZJe7AoduE3aCg
http://www.ubp.edu.ar/pagina984.html
Instituto de Capacitación Inmobiliaria
http://www.ici.edu.ar/carrera_ci_presencial.htm
En la que elija solicite ver la resolución del Ministerio de Educación donde le otorga a la institución el reconocimiento oficial y la validez nacional para el título que emiten.
Con respecto a la denominación de la inmobiliaria depende de la jurisdicción en la que va a trabajar. Para no tener dudas pregunte en el colegio de la jurisdicción. En el BLOG encontrará la páginas WEB de todos los colegios (que tienen WEB).
Anónimo 14 de abril de 2011, 10:44
Hola Profesores:
Más que una consulta, seria una idea: podrian incluir en la página un espacio donde se puedan contactar todas las personas de la actividad, para empreder, asociarse, pedir vendedores, productores, compartir mercaderia etc.
Anónimo 18 de abril de 2011, 21:49
Me podrían explicar, si yo a ministro una propiedad y el cliente quiere factura, yo puedo entregarle, pero como se descarga si el propietario no es monotributista ( no tiene factura)y como registro el IVA. Gracias Eris
Julio Valente 19 de abril de 2011, 7:35
Estimado Eris
Como monotributista no facturas IVA, ya que el monotributo incluye la tributación de IVA e Impuesto a las Ganancias.
Como Responsable Inscripto debes llevar un registro de las ventas de donde obtienes el débito fiscal y un registro de las compras de donde obtienes el crédito fiscal, la diferencia entre el débito (+) y el crédito (-) la debes tributar si el resultado da positivo y es saldo a favor si el resultado es negativo.
Con respecto a quien recibe la factura: si es factura C de un monotributista la toma como gasto en su contabilidad. Si quien recibe es responsable inscripto, registra la factura (A) como gasto y se toma el crédito fiscal de la misma (IVA). Si es consumidor final, registra la factura (B) como gasto por el total no hay IVA discriminado.
Espero haber sido útil, sino pregunta nuevamente con mas precisiones. Cordialmente. Julteio Valen
Ignacio 30 de abril de 2011, 19:26
Es muy riesgoso para un comprador celebrar el boleto de compra venta y posesión al boleto de una propiedad perteneciente a varios condominos en las siguientes circunstancias?
1.-Se ha iniciado la sucesión de uno de los condominos pero la Declaratoria de herederos saldrá a posteriori de la firma del boleto.
2.-Otro de los condominos posee el 80% del inmueble y cuenta con un poder a su favor por parte de los otros codueños y herederos del sucesorio para realizar la venta.
3.- La escritura será por tracto abreviado una vez que salga la declaratoria de herederos.
Carmen Miriam Portela 3 de mayo de 2011, 5:59
Ignacio, tu tema es muy interesante.- Esas son las operaciones que solo pueden hacer, los que tienen conocimiento de derecho, por eso tal vez son las mas lindas.-
En realidad para contestarte con seguridad absoluta seria mejor que nos vuelvas a escribir y me detalles con mas precisión como esta compuesto el ramal de herederos.-
Concretamente me decis que se esta haciendo la sucesion de uno, y que hay poderes de otros.-
Concretamente seria muy interesante saber, quienes y cuantos son realmente los herederos.-
que porcentaje es él que SI tenes vivo para la venta.-
Eso en realidad es muy importante, porque ¿ el dominio a nombre de quien esta ?, ¿ se esta trasmitiendo en el sucesorio todo el inmueble o una parte ?, los herederos son forzosos ?
O sea, si el dominio esta en cabeza de algunos de los vendedores ellos pueden vender, PERO OJO, NO TE OLVIDES QUE RESPECTO DE LO QUE ESTA EN EL SUCESORIO , NO ESTARIAS HACIENDO UNA VENTA, SERIA UNA CESION DE DERECHOS, o una promesa de venta.-
No te olvides que hay compra venta cuando se obliga a transferir el dominio, OJo con el modo en que se instrumenta el contrato, no te estoy diciendo que este mal, pero la figura tiene que ser muy cuidada, si es antes de la declaratoria, estas hablando de cesion, no de venta y/o promesa de venta.-
Y sin duda SI EXISTE RIESGO antes de la declaratoria.- ¿ Cual ? que aparezca un heredero nuevo y desconocido pidiendo derechos ( por ejemplo un supuesto hijo extra matrimonial desconocido), o mas facil algun acreedor desconocido a reclamar derechos.....
La declaratoria de herederos es el acto institutivo en el que el Juez, determina que por fallecimiento de tal persona, los herederos son XXXX, antes de ese momento, si bien el heredero entra en posesión de la herencia a partir del momento mismo de la muerte del causante, en realidad tiene la administración y conservación pero no la disposición ( si fuiste alumno de Monica o mio esto lo tenes visto ) .-
O sea, si hay riesgos, algunas veces pasa que los herederos saben bien que no existe ese riesgo y/o que es menor, PERO EL RIESGO ANTES DE LA DECLARATORIA EXISTE, y si firmas un boleto comun corres riesgo de evicción .-
No te quiero desalentar con la operación, de hecho te dije que son las mas lindas, lo que te estoy diciendo, es que nos vuelvas a escribir con un detalle mas importante de que es lo que se esta vendiendo y como es el tema de los herederos.-
Cualquier inquietud no dudes en volverte a comunicar, o si sos alumno nos podes ver en cualquier recreo con las copias y lo analizamos juntos.-
Ignacio 3 de mayo de 2011, 16:01
El tema es que la propiedad esta inscripta como un condominio , de 5 condominos,y solo uno es el fallecido.Por lo tanto la sucesion es solo por ese porcentaje.Con respecto al sucesorio mi abogada esta viendo el expediente, o sea que no dispongo de detalles al momento, nibien tome conocimiento se lo comento.Gracias por su ayuda
Anónimo 3 de mayo de 2011, 20:23
hola, ante todo felicitarlos por el blog ya que es muy instructivo
Desearia consultar sobre una situacion, un amigo juan es divorciado vuelto a casar, de su primer matrimonio tiene una hija cuya relacion fue y es confligtiva , es casi abogada ,especula con todo lo que es dinero , a su vez compartio desde hace 18 años con su actual esposa ,la que tiene dos hijos que conviven muy bien desde el inicio teniendo todos ellos mas de 30 años,juan estando nuevamente casado compro las partes a sus 2 hermanos para que no exista reclamo posterior de algun heredero y estos a su vez le cedieron los derechos hereditarios de la casa paterna estando pendiente la sucesion de la parte de la madre, 1- El deseo de juan es poder decidir en un futuro sobre la disponibilidad de la cas a protejer a su actual esposa en caso de fallecimiento de el /ella y que ningun hijo le pida la exclusion y/o venta de la casa mientras viva cualquiera de los dos y a la muerte de ambos , se repartan entre los tres hijos ,2- vale la pena hacer la sucesion ,3- la casa es grande y piensan alquilar unas partes ya que la jubilacion es baja a pesar que disponen de otra propiedad con renta, puede un hijo reclamar vivir en esa? beneficia el ponerla como bien de familia y en ese caso quienes tendrian que ser los beneficiarios para poder disponer segun lo deseado por juan. como veran son varias las situaciones , desde ya agradeceria su consejo dentro de lo expresado,saludos cordiales horacio
Carmen Miriam Portela 8 de mayo de 2011, 16:18
Hay un detalle muy importante que no esta claro para darte la respuesta exacta.- Y es si cuando compró la parte de los hermanos, ya estaba casado con su segunda esposa.- Además si lo hizo por cesión de derechos onerosa ?
Voy a dar por sentado que compró ya casado con la actual y que la cesión esta bien hecha como onerosa (si no es así volvé a escribir porque la respuesta va a ser otra).-
1º) Como primera respuesta, si o si, conviene que haga la sucesión, es la única forma de que el día que él lo necesite pueda tener la documentación en orden. Pensá que si en vida tiene problemas con la hija, y no hace la sucesión (más siendo ella abogada), lo primero que va a hacer es iniciarla y los restantes hijos, van a estar en inferioridad de condiciones al menos económicas (no de derecho). O sea concretamente primera respuesta, que haga la sucesión si o si y ya.
2º) Con respecto al bien de familia, me parece una buena idea, pero para eso tiene que tener la casa a su nombre, y para eso la sucesión tiene que estar hecha. Cuando haga la afectación a bien de familia que lo haga como beneficiario él y su esposa.- NADIE MÁS.
3º) LO QUE SERÍA INDISPENSABLE, es que una vez hecha la sucesión hagan ambos esposos un USUFRUCTO VITALICIO recíproco. O sea ella a favor de él y él a favor de ella.- Eso quiero decir que se muera quien se muera, ningún hijo va a poder pedirles nada.
4º) Lo que pasa es que dando por supuesto que Juan y sus 2 hermanos fueron los únicos herederos de la mamá fallecida, y que Juan compró ONEROSAMENTE ( como imagino ) a sus hermanos ya estando casado, la casa sería en sus dos terceras partes ganancial y en una tercera parte propia.
Si se muere primero la Sra. de Juan, los hijos de ella tendrían derecho a reclamar el dos sextos de la casa, ya que los dos sextos restantes serían de Juan por disolución de la sociedad conyugal.-
Si se muriera Juan primero, la hija podría reclamar tres sextos, ya que hay una tercera parte que era propia, y en ese caso la señora de Juan, heredaría sobre esa parte como un hijo más.-
O sea: de la señora sería un sexto que hereda de Juan y dos sextos que son de ella por disolución de la sociedad conyugal.- (concretamente la mitad)
POR ESO ES QUE RESULTA INDISPENSABLE QUE HAGA LA SUCESIÓN Y EL USUFRUCTO VITALICIO PARA PROTEGERSE MUTUAMENTE.- ¿Se entiende ?
5º) Con respecto al alquiler SIN DUDA PUEDEN ALQUILAR LO QUE QUIERAN Y SIN PEDIR AUTORIZACIÓN A NADIE.-
6º) Te repito Horacio, la única manera que tiene Juan y su Sra. de estar tranquilos hasta que Dios disponga con respecto a los dos, es hacer la sucesión, el bien de familia a nombre de los dos esposos y nadie más y HACER UN USUFRUCTO VITALICIO, para que cuando sean viejitos puedan vivir en paz.-
Si algún dato no es como me imaginé OJO, volve a consultar que la respuesta es otra.-
Un saludo. Gracias por leernos. - Carmen
Anónimo 9 de mayo de 2011, 20:02
hola carmen muy precisa su respuesta
averiguando mas la situacion es asi juan y sus dos hermanos estando viva la madre hicieron la sucesion del padre ,estando casado en segundas nupcias ,adquiere por escritura a los dos hermanos las dos sextas partes indivisas que tenian y ceden por escritura las acciones y derechos que corresponden a la sucesion de la madre fallecida ( ambos honerosamente)cuales son las partes gananciales y cuales las propias
2-La hija de juan tiene una hija de 8 años separada del padre, que viven con la abuela de esta en su casa . La ex exposa de juan abandono al cuidado de la abuela a la hija cuando tenia 9 años y a juan no le dieron la tenencia por que la hija queria quedarse con la abuela y habiendo muerto el ex suegro de juan , la ex mujer se presenta en la casa de la madre para pedirle de iniciar la sucesion de la casa donde viven estando esta afectada en vida del ex suegro de juan a bien de familia como beneficiarios los abuelos y la hia de djuan . Pregunta primero : la ex de juan unica hija puede desalogar a su hija a la muerte de la abuela
2- dada la relacion confligtiva de juan con su hija , y si fuera excluida de donde vive estando trabajando este la ayudaria a alquilar , pero no quisiera que conviva y disculpe la reiteracion , pregunto si la asiste algun derecho a usufructuar parte de la propiedad en cuestion ante la posibilidad de usufructuar comercialmente esta por parte de juan y su actual esposa , desde ya muy agradecido por sus opiniones , saludos cordiales horacio
Carmen Miriam Portela 10 de mayo de 2011, 5:48
1º) Evidentemente la situación fue como pensé, y la respuesta es la misma que ya te di.
Seria ganancial 4/6 de la casa y propio 2/6.
O sea que en caso de fallecimiento, la distribución es tal cual te dije en la respuesta anterior.
2º) Con respecto a la hija de Juan , SI SIN DUDA, muerta la abuela podrán desalojarla.- Evidentemente primero la ex- mujer de Juan tendrá que hacer la sucesión, pero desalojarla una vez hecha puede.
Lo que podría ser una buena opción para la hija de Juan es que la abuela haga un testamento a su favor.- Toda la casa no le puede dejar porque la madre es heredera forzosa, y no puede afectar la legitima, pero SI PUEDE mejorarla por testamento en un quinto, con lo cual la hija de Juan tendría una parte en la casa de la abuela y a la madre, le costaría más sacarla, de todos modos si no me falla la memoria era abogada o algo así por lo que eso lo debe saber. Pero la respuesta concreta es SI, una vez hecha la sucesión podría la madre desalojarla si quisiera.
3º) Te reitero NO PUEDE USUFRUCTUAR NADA, NI PEDIR ABSOLUTAMENTE NADA HASTA QUE JUAN SE MUERA.
Juan en vida puede hacer lo que quiera con su casa, alquilarla, venderla, pintarla de violeta, LO QUE QUIERA, la hija no tiene ningún derecho.
Cuando Juan no este si podrá pedir la parte que le corresponde ( porcentajes que ya te conteste en la anterior pregunta ).
ES MAS JUAN NO TIENE PORQUE AYUDARLA A PAGAR EL ALQUILER, NO TIENE NINGUNA OBLIGACION.- Ya es grande y tiene la posibilidad de pedir alimentos al padre de la nena por ejemplo.
NO PUEDE OBLIGAR A JUAN A CONVIVIR CON ELLA DE NINGUNA MANERA.- JUAN PUEDE ALQUILAR LA PARTE DE SU CASA QUE QUIERA A QUIEN QUIERA.
Espero haber sido clara.- Un saludo - Carmen
Anónimo 13 de mayo de 2011, 15:47
hola carmen deseo si me puede aclarar dos preguntas
1-QUE BENEFICIOS TIENE LA FIGURA DEL USUFRUCTO VITALICIO Y GRATUITO ,existiendo
LA DEL CONYUGE SUPERSTITE
2-Si el conyuge sobreviviente alquila una parte de la vivienda ,o pone un comercio, tienen los herederos derechos a reclamar parte de esa renta/utilidades
, saludos horacio
Carmen Miriam Portela 18 de mayo de 2011, 20:20
Haracio:
1 ) - No se que entenderas por "... figura del conyuge superstite.... " pero en realidad conyuge superstite lo unico que significa, en facil, es que es el conyuge que sobrevivio al otro.-
No existe una "figura" que altere la esencia del derecho sucesorio y/o los derechos de los restantes herederos..... Concretamente..... ser conyuge superstite no da derechos distintos y/o extras, aunque cosuetudinariamente se crea o piense otra cosa.-
El usufructo vitalicio ( siempre en gratuito ) es un derecho real.- Eso significa un vinculo de derecho que se establece directamente entre la persona y la cosa.- Por tal razon es un derecho absoluto de contenido patrimonial oponible erga omnes.- O sea a todos y sin posibilidad de discusión de ningun tipo.-
Quien detenta el usufructo NO PUEDE SER MOLESTADO nunca y por nada.- Nadie tiene un derecho mejor y/o mayor ( salvo el dominio que esta en cabeza de quien sea el dueño de la cosa ).-
O sea son cosas totalmente distintas.- El usufructo es la unica figura que puede lograr lo que me estas preguntando.-
Quien detenta el usufructo puedo hacer con la cosa, lo que quiera, y sin tener que rendir cuentas a nadie.- ¿ Se entiende ?.-
2 ) - Si el conyuge superstite alquila, o pone un negocio, los herederos podran pedirle la cuota parte del canon locativo que pudiere corresponder ( no utilidades en las ganancias de un comercio, ya que lo estaria trabajando él y no otros ).-
PERO SI EL USUFRUCTUARIO ALQUILA, PONE UN COMERCIO, O HACE LO QUE QUIERA NADIE podrá pedirle absolutamente nada, ya que es un derecho que tiene y le da el usufructo.-
¿ Se entiende la diferencia ?.-
Horacio, en la situación que nos venis comentando lo que tenes que hacer es un usufructo reciproco para garantizar a los dos esposos mientras vivan.-
Anónimo 19 de mayo de 2011, 20:46
hola quisiera saber que tal es la formacion en la utn de tecnico superior de bienes ,que tipo de titulo es y como se ve el titulo para los profecionales ,si con el titulo de la utn hay problema para encontrar trabajo
Julio Valente 20 de mayo de 2011, 6:37
Sobre la formación en la UTN
El título que dicta la UTN es el de Técnico Superior en Negociación de Bienes y permite al que lo obtiene matricularse como Martillero y Corredor Inmobiliario en cualquier colegio de la actividad en todo el país.
La carrera esta orientada a que el egresado comience un negocio por su cuenta y no que sea un empleado de una inmobiliaria.
Si uno tiene habilidades de vendedor quizás pueda ser un empleado eficiente sin necesidad de hacer la carrera.
Sobre la característica de la formación en la UTN yo no debería calificarla ya que soy parte interesada. Lo que puedo hacer si te interesa es invitarte a una clase de alguna de las materias que doy para que veas en vivo y en directo como se hace y puedas después preguntarles a los otros alumnos que le parece la carrera.
Cordialmente . Julio Valente
Anónimo 21 de mayo de 2011, 13:04
Buenas tardes, estoy terminando las ultimas materias de la carrera y tengo una duda? Yo puedo vender una propiedad que se encuentre fuera de mi zona departamental?
Julio Valente 21 de mayo de 2011, 14:19
Sobre la zona de actuación
Cuando obtengas el titulo oficial de la carrera podrás inscribirte en el Colegio de Corredores de la zona dónde actuarás comercialmente y solo podrás comercializar inmuebles dentro de esa zona.
Anónimo 21 de mayo de 2011, 17:44
Julio, muchísimas gracias por tu pronta respuesta. Saludos. Romina Peter
Anónimo 23 de mayo de 2011, 20:19
Hola Julio, tengo un problema con una firma importante donde se ha confeccionado contrato de Locación con Cláusula de Prorroga Automática, falta una año para que se venzan los cinco años y no quieren sacar dicha cláusula o sea que iríamos por cinco años más lo que es terrible para mi cliente, Él quiere anular dicha Cláusula, no obstante seguirle alquilando a la empresa pero con libertad contractual, saludos andrés seoane
carmenmiriamportela 24 de mayo de 2011, 13:38
ANDRES, es imposible contestarte sin ver el contrato.- Te sugiero que le borres los datos de las partes y domicilios y nos lo envies en un archivo adjunto.Con esa información te puedo dar una respuesta correcta, de otro modo sin duda cometería errores.
De todos modos en principio te puedo decir que los contratos deben cumplirse y no hay muchas posibilidades, salvo acuerdo expreso de las partes.-
Me imagino que el problema del propietario debe estar en el precio de la locación.- Al respecto, y si fuera "MUY" desproporcionado a la realidad de mercado, "TAL VEZ", se pudiera aplicar la teoría de la lesión (contraprestaciones desproporcionadas y/o perjudiciales), pero para eso tengo que ver el contrato.
Pero la respuesta "en principio" y sin elementos es que los contratos deben "celebrarse, ejecutarse e interpretarse de buena fe y teniendo en cuenta lo que las partes quisieron hacer al momento de la contratación" esa es la regla básica, debiera ser cumplido, pero se puede ver.
Anónimo 24 de mayo de 2011, 22:30
Hola, buenas tardes. Mi consulta es la siguiente: habiendo de por medio una venta por tracto abreviado, es posible celebrar un contrato de compraventa inmobiliario TIPICO?
Muchas gracias por su respuesta. Excelente el trabajo que realizan.
carmenmiriamportela 25 de mayo de 2011, 20:42
Lucas, que un contrato sea típico, en clasificación contractual, simplemente significa que tiene una regulación especifica en el código, características generales.
El tracto abreviado es una forma de sistema registral, o sea una manera de inscribir en un sucesorio.
Concretamente el modo normal de terminar una sucesión es inscribir los bienes por medio de testimonio y luego los herederos venden.- ( Lo hace el letrado que hace la sucesión).
En el sistema por tracto abreviado, el escribano, una vez que esta ordenada la inscripción del inmueble, hace en la misma escritura, lo que en forma simple podríamos decir, pasar el bien del causante ( titular fallecido ) a los herederos y de los herederos la venta al comprador. Todo en un solo acto.
O sea es muy sencillo, y mas fácil para el abogado que hizo la sucesión ( que termina antes su trabajo). Tal vez un poquito mas caro para los herederos, ya que si inscribe el abogado, solo pagan los gastos y si se hace por tracto pagan también (los gastos son los mismos) los honorarios del escribano por el tracto. (Los honorarios del escribano son el 25 % de lo que paga el comprador por honorarios de escritura aproximadamente).
OJO, si el inmueble es de Provincia, conviene más hacer el tracto, ya que hay cuestiones registrales y catastrales ( por ejemplo la mensura ) que sirven para las dos cosas, y en ese caso sale mas barato el tracto.- Si es de capital conviene hacer la inscripción y luego la venta ( sale menos ).-
Con todo esto aclarado, entiendo que al decir " ..... es posible celebrar un contrato de compraventa inmobiliario típico..... " lo que quisiste preguntar es si haces un boleto común de inmobiliaria u otra cosa ¿ no ?.-
Bueno te contesto, lo que tenés que hacer es un boleto exactamente igual al que haces siempre en la inmobiliaria, PERO DEJANDO EXPRESAMENTE ACLARADO que el inmueble se trasmite por sucesión, CON TODOS LOS DATOS, y que la escritura se realizará por el sistema de tracto abreviado.-
POR EJEMPLO: CLAUSULA xx : Se deja constancia que los vendedores, resultan propietarios del inmueble vendido en virtud de la declaratoria de herederos dictada en los autos caratulados: " LOPEZ xxxxxxxxx S/ SUCESION - exp. xxxxxx/xx", en tramite por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo civil nº xxx.
En dicho expediente se ha dictado declaratoria de herederos a favor de los vendedores con fecha xx de xxxxxxxxx de 20xx. Así las cosas, Los Vendedores procederán a solicitar la inscripción del inmueble a su nombre dentro del plazo acordado para la escrituración, ( si ya esta ordenada reformula la frase) la que SE realizará por el sistema de tracto abreviado.
En síntesis, acordate que la compra-venta es consensual y no formal.
Hace un boleto como los de siempre pero DEJA MUY BIEN ACLARADAS TODAS LAS PAUTAS Y QUE LA ESCRITURA ES POR TRACTO ABREVIADO.-
Anónimo 26 de mayo de 2011, 10:12
Carmen, más que agradecido por su respuesta. Ha sido más que completo y claro su comentario respecto al tema.
Le envío un cordial saludo y reitero mi agradecimiento.
Anónimo 26 de mayo de 2011, 14:52
Comencé a estudiar la carrera de martillero en el ICI y trabajo en una inmobiliaria pero quiero comenzar a armarme una red de contactos. Soy una mujer grande y no tuve actividad laboral en los últimos veinte años y no tengo muchos contactos de amigos o conocidos. Cómo puedo empezar a hacerme conocida? Quiero comenzar a captar propiedades porque me ofrecen más comisión por captación.
Anónimo 26 de mayo de 2011, 22:33
Carmen / Julio, les planteo la siguiente situación que se me presenta. Si una persona (propietaria de un inmueble) fallece y los hijos quieren vender dicha propiedad habiendo cuenta que aparece un comprador, pero estos (los hijos) no iniciaron el tramite sucesorio ya que carecen de dinero.
Cuales serian todos los pasos a seguir hasta materializar y concretar la venta correspondiente?
Gracias por su respuesta. Es invalorable la ayuda que nos brindan.
Carmen Miriam Portela 27 de mayo de 2011, 13:09
Respuesta a Adrian
Adrian:... en principio, la venta seria posible, pero tal vez con un poquito de riesgo para el comprador, depende como la instrumentes.-
Te explico , los herederos entran en posesión de la herencia a partir del momento mismo de la muerte del causante.- Pueden realizar todos los actos de administración y conservación que quieran, ya que la herencia ha pasado a ellos.- Lo que no pueden es realizar actos de disposición ( la venta es disposición) hasta que no sean declarados herederos.-
La sucesión tiene 3 etapas: 1º) La apertura y publicación de edictos.- 2º) La declaratoria de herederos y 3º ) la orden de inscripción del inmueble a nombre de los herederos.-
La verdad es que la apertura y publicación de edictos NO ES CARA,( a plata de hoy ponele unos $ 500.-) y de ello resulta en un plazo de 60 días aproximado ( moviendose el abogado con el tramite sucesorio ) la declaratoria de herederos.- Luego para la inscripción SI los gastos son un poco mas elevados ( tampoco tanto, depende de la valuación fiscal del bien que se trasmite ).-
La declaratoria de herederos es el acto institutivo en el cual el Juez declara que por fallecimiento de XXXX, son sus herederos XXXX y XXXX.- ESE ES EL MOMENTO EN QUE EN REALIDAD ESTAN HABILITADOS A VENDER.-
Generalmente lo ideal es hacer la sucesión, tener la declaratoria de herederos, y con declaratoria proceder a la venta.- Con la plata del boleto de pagan los gastos de la sucesion y se ordena la inscripción.- La inscripción puede hacerse por testimonio en el sucesorio ( lo hace el abogado ) o por tracto abreviado ( fijate en el blog que hace poquito escribimos un articulo al respecto ).-
En el caso concreto que nos planteas lo que podrian hacer es un acuerdo - promesa de compra venta, ( muy bien hecho para evitar perjuicios a cualquiera de las partes ) y con condiciones suspensivas relacionadas con la sucesión.- En facil un acuerdo de venta condicionado a los plazos de la sucesión.- Este acuerdo podria reforzarse en cuanto a pagos al salir la declaratoria de herederos y finalmente la escritura cuando se ordene la inscripcion.- Trabajando duro el letrado entre 90 y 100 días.- En este caso, el comprador no corre ningun tipo de riesgos.-
Pero tambien podrian hacer una cesión de derechos hereditarios ( se hace por escritura publica ) y con la cesión el comprador podria presentarse en el sucesorio y salir ya el inmueble inscripto a su nombre.-
Lo que pasa, y por eso te dije al principio que el comprador podria correr algun riesgo, es que si no hay declaratoria, PODRIA APARECER ALGUN OTRO HEREDERO O ACREEDOR A RECLAMAR DERECHOS ( supongamos que apareciera un hijo extra matrimonial no conocido ) y en ese caso, el que paga mal paga dos veces, con lo que el comprador podria tener perjuicios.- Seguramente se trata de un caso conocido y saben que no hay otros herederos, pero la verdad conviene tener la declaratoria.-
Te repito podrian ceder derechos ya y que el comprador siga el sucesorio ( en todos los casos hay que iniciarlo ) pero si hicieran eso, seria conveniente que el comprador retenga un porcentaje del precio, hasta la declaratoria, despues con la cesion sigue solo y sale el bien ya a su nombre ( de hecho hasta se va a ahorrar algo de gastos de escritura y le puede salir un poquito mas barato ).-
Con cualquiera de las opciones que elijan entra en juego el tema de la posesión porque depende de cuanto pague, puede entregarsele una tenencia precaria ( no posesión) para que el comprador espere los tiempos mas comodo.-
Adrian, la compra-venta es consensual, no formal, por lo que en virtud del art. 1197 del C.C., se pueden manejar mil posibilidades de acuerdo, haciendo las cosas bien, y documentandolas en forma correcta todo es factible, pero esta operación si o si tiene que estar condicionada al sucesorio, que hay que iniciar urgente.-
Cualquier inquietud no dudes en volver a consultarnos y te ayudamos.- Un cariño - Carmen
Anónimo 27 de mayo de 2011, 13:25
Carmen, solo palabras de agradecimiento por su aporte, dedicación y tiempo. Muchas gracias.
Anónimo 11 de junio de 2011, 16:03
Puede tomarse como garantía propietaria un inmueble que el titular falleció y firman los herederos (hijos y esposa)?. Es una garantía propietaria familiar del Locatario. Se que los garantes son personales y el simple echo de entregar un titulo a su nombre es para verificar que el garante tengan bien/es inmuebles.
Vale esa garantía propietaria?, se puede ejecutar?, que clausula especial iría a los garantes herederos de ese bien?.
Desde ya, muy agradeceido por toda su ayuda.
Gracias Julio,
Carmen Miriam Portela 12 de junio de 2011, 20:03
Hola Pablo: , bueno, en principio, PODER, se puede, lo que pasa es que es un poco complicado.-
Concretamente, si bien los herederos entran en posesión de la herencia a partir del momento mismo de la muerte del causante, no pueden disponer del bien hasta que la sucesión no este inscripta.-
Esto que significa ?, que la obligación de los fiadores ( esposa e hijos ) existe, pero que no vas a poder ejecutarla sin que se haga la sucesión.-
Concretamente si la casa esta a nombre de Juan, y los herederos FIADORES DE TU CONTRATO, son Maria, Jose y Pedro, hasta tanto no este hecha la sucesión vos no vas a poder cobrarles sobre ESE inmueble.-
Si firmaran tu contrato y se iniciara la sucesión simultaneamente, podrias aceptarla eventualmente, pero si no es un poco complicada, ya que si no te pagan la unica manera que tenes de ejecutar ese inmueble es iniciando la sucesión vos, para lo cual sin duda te van a faltar elementos ( por ejemplo las partidas correspondientes a los vinculos de estado ).-
O sea, si no te pagaran el alquiler y los garantes el unico bien que tienen es este inmueble, tendrias que iniciar la sucesión vos, hacerla, y despues recien vas a poder embargar y cobrar.- O sea una cosa complicada.-
No lo veo como muy potable, salvo te repito que se iniciara ya la sucesión y/o vos tuvieras contralor en el tramite procesal.-
Salvo que sea una cuestión MUY DE FAMILIA , creo que seria mejor otra garantia.-
Un cariño - Carmen
Anónimo 14 de junio de 2011, 8:53
Carmen, buen dia. Quisiera realizarles la siguiente consulta:
Cuando existe una fianza solidaria, igualmente el fiador goza de los beneficios de excusion y division?
Por otra parte, que pasa cuando en los contratos (como el de locación) se pone la formula que el fiador o garante es "codeudor solidario y principal pagador"?
Muchas gracias por su respuesta. Invalorable la ayuda que nos brindan.
Anónimo 14 de junio de 2011, 10:03
se dice que la burbuja inmobiliaria estallará, haciendo caer los precios de inmuebles (actualmente sobrevalorados). Por otro lado tambien se supone (con bastante criterio) que el dolar aumentarà su cotizacion local: en tal contexto es logico esperar para comprar una unidad ( menor precio y con dolares "que valdran mas"), pero esta depreciacion del tipo de cambio muy probablemente disparara nuevamente los precios de inmuebles.... entonces, comprar o esperar? Agradecere vtra opinion al respecto. gracias de antemano por su opinion. Atte. Javier.
Anónimo 17 de junio de 2011, 9:27
Carmen, muy agradecido por tu respuesta. Como siempre super claro y efectivo.
Anónimo 20 de julio de 2011, 23:05
Gracias por su dedicaciòn, acabo de conocer el blog,(muy ùtil), por favor, consultarles què recaudos debe tomar propietario de unidad funcional de la P. H., para poder venderlo, ya que el Administrador anterior, oportunamente no cumpliò con los aportes y contribuciones de obra social, sindicato, caja de proteccion de familia, estàndose a la fecha abonàndose los convenios por los juicios iniciados por la AFIP contra el consorcio. Cuàl serìa el procedimiento adecuado, para el caso, entre vendedor y comprador?
Carmen Miriam Portela 22 de julio de 2011, 13:19
Sin duda el propietario puede perfectamente vender su departamento, sobre todo si las deudas pendientes, ya tienen monto y se estan pagando.
Lo que hay que hacer es que el administrador informe, en forma documentada cual es el monto total de la deuda pendiente. De ese monto se saca el porcentaje correspondiente a la unidad funcional que se va a vender. El calculo se hace en base al porcentual que corresponde a la unidad que se vende.- Asi vas a tener el monto que el departamento en venta esta adeudando.
Ese importe se retiene al momento de la escritura y el vendedor le entrega ( en forma documentada ) al comprador dicha suma, con lo cual el comprador se hara cargo de continuar pagando la deuda pendiente.- Es todo.- Un cariño Carmen
Ignacio 25 de julio de 2011, 18:30
Gracias amigos por la colaboración.
Quería presentar el siguiente caso:
estoy interesado en la compra de un depto en capital.El título es perfecto pero existen dos cirscuntancias que me hacen dudar de ir adelante con la operacion,
La titular tiene 93 años ( "a veces tiene lapsus de memoria") y tiene 8 hijos.Dos de los hijos cuentan con un poder para disponer del bien inmueble.
Pregunto que riesgos tendría que asumir para llevar adelante la operacion, tengo entendido que algunos escribanos se negarían aún en en el caso de que la titular de 93 años pueda estar lúcida y sea responsable de sus actos,aduciendo que el poder tendría que ser de la totalidad de los hijos, o sea los ocho.Consulté con 2 escribanos, uno está a favor de escriturar sólo contantando con el poder de sólo 2 de sus hijos y el otro en contra.
Agradecería contar con su parecer.- gracias.!!
Carmen Miriam Portela 27 de julio de 2011, 13:48
Hola,,,, linda pregunta para el análisis...... hay mucha tela para cortar.....
En principio, serìa bueno saber a ciencia exacta que quiere decir "a veces tiene lapsus de memoria",,,, porque si esto quiere decir que aveces ESTA LUCIDA, la respuesta es NO, yo con ese poder , no me jugaria a hacer la escritura, ya que luego de muerta los hijos no firmantes podrian iniciar una acción de colación..... y esto respecto de tu inmueble seria un riesgo de EVICCION ( ... turbación total o parcial respecto del derecho de propiedad...).-
Ahora si este "lapsus"... significa que aveces se pierde, la respuesta podria ser SI.-
El principio general es que la persona es CAPAZ de hecho, salvo declaración expresa de incapacidad.... por lo tanto que tenga 93 años, no significa que deje de serlo.-
En esta idea de pensamiento, con el poder se puede vender perfectamente bien.... es MAS hasta podria ella firmar su escritura, y no hay objeción de ningun tipo.-
Ahora, si la señora, no esta muy lucida, aunque no tenga un juicio de insania, ya la cosa seria riesgosa.-
Yo tuve un caso muy similar, mi vendedora tenia 90 años, la escribana pidio un certificado medico de lucides, y la hizo firmar la ella la escritura sin ningun problema.-
¿ Esta en condiciones de firmar ?.- Si no esta en condiciones por una cuestión fisica, pero no mental, con el poder igual no habria ningun problema, y yo haria la operación.-
De hecho el poder esta vigente y no fue revocado.-
Te repito todo depende de cual sea el grado mental de la señora.-
Otra opción podria ser que firme uno de los apoderados, pero que los restantes hijos presten conformidad con la venta ( esto puede ser en otro instrumento, no en la escritura ).-
De todos modos mi respuesta en general es que el poder esta vigente, y por tanto si se puede hacer.- De todos modos, si el estado mental de la señora es la no lucides, en ese caso no lo haria.-
Anónimo 1 de agosto de 2011, 19:59
Hola queria saber si yo presto me recibo de sueldo para que alguien alquile, me impide sacar a mi a posterior un crediton o algo asi.
Vignolio Ezequiel 2 de agosto de 2011, 10:33
Buenos dias, mi pregunta es sobre el valor del iva en los alquileres comerciales superiores a los $1500. Ya que en la inmobiliaria nos llego un comentario hace aproximadamente 2 meses que iba a subir el valor, pero desde arba no llego ningun comentario.
¿Saben algo al respecto? desde ya muchas gracias.
Vignolio Ezequiel
Carmen Miriam Portela 3 de agosto de 2011, 6:18
Eugenia, OJO, no es que prestas tu recibo de sueldo para que alguien alquile.- Es que te constituis en garante, fiadora, o sea que si el inquilino no paga, PAGAS VOS, y si no pagas te pueden embargar el sueldo.-
Entendido eso, que no se si tenias muy claro, te contesto que NO, NO TE LIMITA EN NADA.- Podes sacar los creditos que necesites y ser garante todas las veces que necesites, lo que es importante que sepas, es que sos garante y asumis obligaciones de pago, si el deudor original no paga.-
Un saludo.Carmen
Carmen Miriam Portela 3 de agosto de 2011, 18:43
Ezequiel, en principio, el tema IVA pasa por Afipp no por Arba, pero de todos modos, hasta el día de la fecha, nada ha cambiado.-
Los alquileres superiores a $ 1500 pagan IVA, pero en el porcentaje habitual.-
Anónimo 6 de agosto de 2011, 15:35
Hola quiero saber si se puede cambiar el nombre de la persona que hizo el contrato de alquiler de un dpto y si se puede cambiar la garantia propietaria del mismo? porque alquilamos entre 3 amigas y la que firmo el contrato se va y quiere sacar la garantia, ya tenemos otra para reemplazarla pero queremos saber si se puede y como se tiene que hacer muchas gracias...
Carmen Miriam Portela 8 de agosto de 2011, 12:05
En realidad, si cambias la locataria y la fiadora, tendrias que hacer un contrato nuevo.- o lo que se podria sino hacer CON CONFORMIDAD DEL PROPIETARIO, una cesion de contrato a tu favor, y cambio de garantia., pero la verdad es mas facil hacer contrato nuevo.-
Sin duda solo se puede hacer con conformidad del locador.- Carmen -
Victorio 16 de agosto de 2011, 5:48
Dr. Carmen Miriam Portela y Lic, Julio Valente
Los felicito por el Blog, ya he participado con algunas preguntas anteriormente y he recibido su atenta respuesta.
Esta vez quisiera preguntarles por un tema que no me queda claro del todo ante la diversidad de legislación Nacional y Provincial relacionada al cobro de comisiones por el corretaje inmobiliario
Me refiero a la ley provincial 10.973 que rige en la provincia de Buenos Aires
También la ley nacional 20.266, modificada por la ley 25.028 que rige en la C.A.B.A
Pero investigando en distintas publicaciones me encontré que la ley nacional 24.441 además de regular LOS CONTRATOS DE FIDEICOMISO, LEASING, LETRAS HIPOTECARIAS, encuentro que en su artículo 77 establece las comisiones que deben cobrar por la intermediación, los agentes inmobiliarios van del 1 al 1,5% del precio de venta.
La pregunta es cual de estas leyes debería ser la que realmente regule esta actividad, ya que en distintas notas periodísticas se habla de abuso en el cobro de comisiones
Desde ya muchas gracias por su amable atención
Transcribo notas al respecto:
Ley 24.441
TITULO VII Modificaciones al régimen de corretaje (artículos 77 al 77)
ARTICULO 77.- Para la matriculación y el desempeño del corredor no será exigible el hallarse domiciliado en el lugar donde se pretende ejercer. En los casos de corretaje inmobiliario de viviendas nuevas sólo se recibirá comisión del comitente. En las restantes operaciones la comisión al comprador no podrá exceder el 1 1/2 del valor de compra.
NOTA Del Diario Clarín
El Artículo 77 de la Ley Nacional 24.441 establece que las inmobiliarias, agentes inmobiliarios etc. podrán cobrar al comprador en concepto de comisión por su intermediación entre el 1 al 1,5% del precio de venta de un inmueble en el caso de propiedades usadas, mientras que para las propiedades nuevas sólo cobraran al comitente el porcentaje de comisión que hayan pactado .-
En el caso que el agente inmobiliario no este registrado o matriculado no tiene derecho a comisión alguna.
Ahora bien, esta Ley fue dictada en 1996 y no es cumplida por ninguna inmobiliaria, de hecho a estas alturas en concepto de comisión las inmobiliarias (tanto las de Capital como las del Gran Buenos Aires) piden al comprador el 4% del precio real de venta y normalmente un 2% al vendedor que es quien realmente lo contrato.-
El tema esta en que si no se paga ese porcentaje no se puede comprar el inmueble y para eventualmente hacer un reclamo de lo percibido indebidamente por estos, se hace necesario obtener de ese intermediario una factura donde conste que el porcentaje percibido por ellos es el del 4% si es que se logra que le den ese recibo porque buscaran miles de pretextos para no darlos.-
Mis preguntas para Uds. son:
1) Que medidas previas se podrían tomar al respecto para evitar pagar ese porcentaje que realmente es abusivo por una intermediación que cada vez es mas pobre (ya ni se publican avisos en los diarios de circulación sino a través de paginas web)
2) Si alguno tiene jurisprudencia al respecto yo solo conseguí una “Frymety, Otty S., suc. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F del 05/02/1996″ donde queda bien clarito lo del 1,50% para compraventas inmobiliarias comunes (no para las compras en subasta donde puede ser superior).
Anónimo 17 de agosto de 2011, 20:26
Muchas gracias carmen fue muy util tu ayuda
Rocio Paz Araujo 29 de agosto de 2011, 12:45
Hola queria saber si al momento de hacer la averiguacion de la escritura que ropesento como garantia para un alquier me pueden exigir dejar la fotocopia, o puedo pedir que tomen los datos necesarios y me la devuelvan. La escritura es de mi abuela y no se siente comoda dejandola.
Rocio Paz Araujo
Carmen Miriam Portela 29 de agosto de 2011, 22:18
Rocio, entiendo quela gente mayor tiene miedo de dejar copias de sus cosas, pero es la practica y es necesario que se queden con la copia.-
No se trata solo de constatar los datos, sino de tener los elementos en el caso de hace el contrato.- Nadie te va a aceptar una garantia si no se quedan con los instrumentos.-
Es un uso y costumbre absoltamente arraigado y que no podras modificar.-
DE TODOS MODOS TE CUENTO QUE NO PUEDEN HACER ABSOLUTAMENTE NADA CON ESA COPIA.-
Eso si, si no haces el contrato, por supuesto te tienen que devolver la copia.- un beso - Carmen -
Anónimo 3 de septiembre de 2011, 21:01
Hola Carme!! soy Andrea Varela del curso 5409. Espero te encuentres bien. Quería consultarte respecto de la donación de padres a hijos. Ambos padres donaron todos sus bienes a sus 2 hijos. Por esa razón al morir ambos no fue necesario hacer ninguna sucesión. La pregunta es: si tomo para la venta un depto que fue donado en 2004, habiendo fallecido última la madre en 2011. Entiendo que el título es perfecto por se un adelanto de herencia, pero ¿puede ser observado el título por el escribano intervieniente? ¿Qué recaudos debiera tomar? Gracias por tu ayuda. Te mando un beso grande.
Fernanda 15 de septiembre de 2011, 13:09
Hola, mi nombre es Fernanda, quiero alquilar una propiedad y la garantia me la cede mi suegra, pero en la misma figura el marido que hace poco falleció. Esa garantía me sirve para alquilar una propiedad? Gracias
Gustavo 15 de septiembre de 2011, 18:20
Hola, soy Gustavo, tengo una consulta.
Estoy por comprar un PH que tiene modificaciones, estas modificaciones fueron presentadas a la municipalidad con un plano de obra y el consentimiento del 100% de los copropietarios, hace unos 4 años.
Resulta ahora que nos quieren cobrar el PH con esas modificaciones, y el banco lo tasa con el valor de plano de subdivision, de ahi que surge una diferencia.
Nuestra duda es si es seguro comprar en estas condiciones, y luego hacer el plano de subdivision (y modificacion de reglamento de copropiedad), para que el PH tenga el valor que corresponde.
Surge tambien un problema mas, y es que 1 de los copropietarios falleció hace 1 año. Los herederos recien iniciaron la declaratoria de herederos (no terminada aun), y por el momento no tienen intencion de realizar la sucesion. Hay forma de que los sucesores firmen el consentimiento para modificar los planos al menos cuando este terminada la declaratoria de herederos? o es necesario si o si la sucesion finalizada?
Podria surgir algun problema si no hacemos el plano de subdivision? que alguno de los copropietarios pueda reclamar algo?
Las modificaciones fueron sobre la azotea no accesible, dispuesta sobre el PH que estariamos comprando. Ahora se realizó una escalera a un cuarto, y por este acceso a la terraza.
Ademas de este hay un PH en toda la planta baja y otro en el 1º piso, que posee tambien azotea no accesible.
Espero que sea clara la consulta, y agradezco la informacion que puedan brindarme.
alejandra 17 de septiembre de 2011, 16:21
Hola, buenas tardes, mi nombre es Alejandra, les cuento que hice una ampliación en un ph, y ahora para tener todo en regla empecé los tramites para realizar los planos, hasta ahí todo bien, los copropietarios estan dispuestos a firmar, pero mi duda es si el que debe firmar es la persona que consta como dueña en la escritura, porque una de las dueñas tiene la escritura a nombre de ella y de sus dos hijas fallecidas, sirve que firme ella solamente o tengo que esperar que haga sucesión? Para todo esto la Sra tiene 86 años y no se encuentra en buen estado de salud, podría firmarle un poder al hijo para que firme él cuando sea necesario? muchas gracias. Espero su respuesta Alejandra
Carmen Miriam Portela 21 de septiembre de 2011, 19:52
Respuesta a Andrea Varela
Andrea, como estas ?, bueno en principio, el titulo es perfecto ya que la donación se hizo a herederos forzosos. EN PRINCIPIO, nadie tendria queobservar nada.-
Pero OJO me paso una vez que un escribano me lo observo igual, diciendo que a él no le constaba que esos eran todos los herederos, que podia haber otros, lo que tuve que hacer para solucionarlo, es ab rir el sucesorio y llegar solo hasta la declaratoria de herederos, que no es tan complicado, y de ese modo probar que eran los unicos herederos.- ( tampco es caro ).-
Te repito eso depende del escribano, PERO SI ES A FORZOSOS EL CODIGO NO HACE OBSERVACION.- salvo que te toque un escribano complicado como a mi, no tendrias ningun problema-. Un beso a los dos.- Carmen -
Carmen Miriam Portela 21 de septiembre de 2011, 19:54
Respuesta a Gustavo
Gustavo: voy a desdoblar las respuestas para ser mas clara.-
Sin duda no estas comprando algo perfecto, pero si te gusta y te sirve el precio, se puede hacer.-
1º) con respecto a que el tramite fue presentado hace 4 años, bue...., son los tiempos de nuestras oficinas publicas, pero lo bueno es que esten presentados y FUNDAMENTAL,,, la conformidad de todos los propietarios.- Eso esta bien.-
Sin duda van a tener que pagar las diferencias, hay que pagarlas y punto. Pero OJO, que cuando los planos salgan aprobados, TAMBIEN, vas a tener que pagar el revaluo, y eso se hace con efecto retroactivo, o sea que vas a pagar el revaluo con 4 años para atras.- Lo tenes que tener en cuenta cuando arregles los numeros, ya que te repito en algun momento te van a cobrar revaluo de 4 años.- ¿ fui clara ?.-
2º) En realidad no tenes problema en comprar, lo bueno es que los planos ya estan presentados, pero lo que estas comprando sabes que no es lo que en realidad tenes.-
Concretamente van a escriturar por X metros, cuando en realidad tenes más.- Lo bueno es que ningun copropietario te va a ha cer problemas porque ya firmo.-
O sea riesgos en cuanto al titulo no tenes.- Pero te repito compras algo distinto de lo que tenes.-
3º) Lo de la sucesión SI esun inconveniente.-
Concretamente para poder firmar la modificacion del reglamento SI O SI tienen que tener la sucesión hecha, de otro modo no pueden firmar.-
No me queda claro eso de que iniciaron la declaratoria y no quieren hacer la sucesión.-
La declaratoria de herederos, se dicta EN LA SUCESION, o sea es una parte de la sucesión.- Por lo tanto o no iniciaron nada, o no te entiendo.-
Pero igual la respuesta es clara, para poder hacer la modificacion del reglamento la sucesion tiene que estar hecha.-
De todos modos no podes tener ningun problema ya que el padre habia firmado, por lo cual llegado el momento no se pueden negar a firmar.-
Aca lo que puede pasar es que si esta gente no hace la sucesion vos nunca puedas modificar el reglamento.- Es lo mas que te puede pasar, pero nunca tu titulo va a tener vicios, concretamente tendras una escritura por menos metros de los reales, pero no mas que eso.-
Pueden firmar con declaratoria, no hace falta que tengan todo terminado.-
4º) No tenes ningun problema si no haces el plano, solo que al querer vender te va a pasar lo mismo que ahora, pero te repito, lo bueno es que ya esta hecho Y QUE TENES TODAS LAS CONFORMIDADES.-
Bueno espero haber sido clara.- NO ESTAS COMPRANDO UN PROBLEMA DE TITULOS, si un departamento que tiene menos metros de los reales.-
Fijate si el precio te sirve, riesgos no corres, Un saludo - Carmen -
Carmen Miriam Portela 21 de septiembre de 2011, 19:59
Fernanda, para poder contetarte es indispensable saber, si eso que vos decis como "..... figura el marido...", es que la señora figura casada, o que la propiedad esta a nombre de tu suegra y el esposo, o esta a nombre de ella como casada.-
Si la respuesta es que esta a nombre de ella sola y como casada, no hay problema puede firmar sola sin ningun inconveniente.-
Si la respuesta es que esta a nombre de los dos, tambien podria firmar, pero hay que hablar con el propietario para que te acepte la garantia, ya que solo es dueña del 50 % y por lo tanto solo te garantiza con el 50 %,- Yo la aceptaria, ( depende del valor del inmueble ) pero eso depende un poco de la inmobiliaria y/o el propietario.-
Concretamente la garantia es valida y sirve, pero si esta a nombre de los dos, solo tenemos ungarante co el 50 % del valor del inmueble.-
Hablalo y cualquier duda, no dejes de consultarnos.- Carmen -
Carmen Miriam Portela 21 de septiembre de 2011, 20:00
Respuesta a Alejandra
Hola Alejandra: ..... Bueno, vamos por parte.-
1º) Para poder hacer el tramite de planos, y luego de aprobados modificacion del reglamento de copropiedad necesitas la firma de TODOS los copropietarios.-
O sea que si en el titulo figura la Sra. de 86 años y sus hijas fallecidas, sin duda vas a necesitar la sucesión.-
Esto es lo correcto y correspondiente, pero de todos modos, consulta con el agrimensor, tal vez él conozca alguna excepcion a la regla y te pueda sacar el tema planos, pero para la modificacion de reglamento SI o SI vas a necesitar la sucesion.- O sea que la respuesta es SI, necesitas la sucesion.-
2º) Podes hacerle firmar el poder al hijo, pero LOS PODERES CADUCAN AUTOMATICAMENTE CON LA MUERTE DEL MANDANTE, o sea que si la Sra. esta enferma y no puede moverse a firmar el poder es la solución, pero si Dios no lo permita la Sra. fallece, el poder pierde efecto y si o si vas a necesitar la sucesión de la Sra.-
Un Cariño -suerte - Carmen Portela.-
Victorio 23 de septiembre de 2011, 21:05
Hola, Soy Victorio puede ser que no se hallan dado cuenta de mi pregunta?, que esta un poco más arriba y trata sobre algo tan importante en estos tiempos como las comisiones que corresponden cobrar a los agentes inmobiliarios. Si fue asi desde ya estan perdonados, su blog es impresionante.
Julio Valente 24 de septiembre de 2011, 20:35
Estimado Victorio
Ya vi la pregunta, tranquilo que cuanto pueda investigar el tema la contestaremos. Cordialmente. Julio Valente
Anónimo 27 de septiembre de 2011, 22:24
Estimado Julio, mi nombre es Andrea, soy propietaria de un depto en Ramos Mejia, tengo la escritura a mi nombre y copia del reglamento de propiedad, la inmobiliaria me dice que para vender a través de crédito hipotecario necesito el plano del edificio y de subdivisión y no poseo ninguno de ellos, es asi? como puedo obtenerlos? le agradezco la información que pueda aportarme, saludos y gracias
Carmen Miriam Portela 30 de septiembre de 2011, 9:46
Hola Andrea: te cuento, para vender tu documentación esta perfecta, pero en realidad los planos de casa hay que tenerlos.-
En la practica nadie los pide, pero ocurre que cuando el comprador lo hace a travez de algun crédito bancario, el banco para acordar y/o aprobar el crédito Si o Si los pide.-
Concretamente lo que te dice la inmobiliaria es real, PARA VENDER CON CREDITO BANCARIO HACEN FALTA LOS PLANOS.-
Tenes dos opciones, no aceptar ese comprador y esperar que aparezca uno que sea directo y/o sin banco ( de todos modos la compra por banco en general te lleva bastante tiempo, porque en general no aprueban el credito antes de los 45 días ) o conseguir los planos.-
Para eso tenes que ir con tu escritura, al Municipoio correspondiente y solicitar una copia de planos.- Tampoco es un tramite tan complicado, ni caro.- Eso si tiene que ser el titular registral.-
Mariano R. 30 de septiembre de 2011, 11:25
Necesitaría información, o fuentes de la misma, acerca de las distintas opciones (con sus ventajas y desventajas) de fideicomisos u otros marcos legales para emprender el proyecto de una torre de departamentos en la ciudad de Córdoba. Tambíén me sería útil conocer el porcentaje de incidencia del déficit habitacional, que revela el Indec, del sector ABC1. Soy estudiante de Ingeniería civil y necesito esto para mi tesis de grado. Desde ya muchísimas gracias. Saludos
Julio Valente 1 de octubre de 2011, 9:37
La editorial BRE Ediciones presento el libro "Fideicomisos al costo" (http://www.brediciones.com/ficha.php?codigo=462) quizás te pueda servir como material de consulta. Con respecto a los datos estadísticos no cuento con ellos. Cordialmente. Julio Valente
Anónimo 1 de octubre de 2011, 9:45
En el caso de compra en subasta de una propiedad, el adquirente, debe tributar el ITI, y si fuera así en que momento, cuando le es adjudicada la venta, cuando se le da la posesión, cuando inscribe a su nombre? Desde ya gracias por su respuesta.
Anónimo 1 de octubre de 2011, 9:50
SUJETO PASIVO en ITI (Art 8 – Ley 23905):
Personas físicas ó sucesiones indivisas, que transfieran inmuebles (a título oneroso), siempre y cuando dicha transferencia no sea objeto del Impuesto a las Ganancias. (Esto último quiere decir, que si el que transfiere es sujeto pasivo del Imp. a las Ganancias, no corresponderá que abone el I.T.I. – será declarada la transferencia en tal impuesto.
Todos los sujetos que intervengan en operaciones de cambio o permuta.
Persona física o sucesión indivisa que transfiere = vendedor (la transferencia, para el ITI, es a título oneroso)
Respecto de qué se entiende cómo “objeto del impuesto a las ganancias, responde a la “habitualidad” en las operaciones de “transferencia de inmuebles”.
La venta de un inmueble por expropiación por parte de una persona física, se encuentra alcanzada por el impuesto a las ganancias o por el impuesto a la transferencia de inmuebles?
(Respuesta s/ web AFIP)
En lo que respecta al impuesto sobre la transferencia de inmuebles, se considerará transferencia a la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición, excepto la expropiación, por el que se transmita el dominio a título oneroso, incluso cuando tales transferencias se realicen por orden judicial o con motivo de concursos civiles.
Asimismo se aclara que las rentas obtenidas por las personas físicas, quedarán alcanzadas por el impuesto a las ganancias, siempre que haya habitualidad, habilitación y permanencia de la fuente productora.
Fuente: Art. 9 Ley 23.905 y Art. 2 Ley 20.628
En el caso de subasta donde el juez establece que hay fondos suficiente para retener ¿Cómo se efectúa el trámite?
En las ventas judiciales el escribano interviniente solicitará - con anterioridad al acto de escrituración - la extracción de fondos del expediente respectivo, a los fines de ingresar el importe de la retención que realice.
La venta de un inmueble heredado, hecha a través de una expropiación por el estado provincial ¿Está gravada por el impuesto a las Ganancias y/o por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles?
El escribano interviniente no deberá actuar como agente de retención del impuesto a las ganancias ni del impuesto a la transferencia de inmuebles, respectivamente, cuando la transferencia del bien responda a una operación de expropiación realizada a favor del Estado Nacional, provinciales o municipales.
Fuente: Art. 19 RG 2139/06 y Art. 3 RG 2141/06
Contadora BIRO Silvia Beatriz
Anónimo 1 de octubre de 2011, 9:51
LEY 23905 - TITULO VII
IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES DE PERSONAS FISICAS Y SUCESIONES INDIVISAS
ARTICULO 7º — Establécese en todo el territorio de la Nación un impuesto que se aplicará sobre las transferencias de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país.
ARTICULO 8º — Son sujetos de este impuesto las personas físicas y sucesiones indivisas, que revistan tal carácter para el impuesto a las ganancias que dicha transferencia no se encuentren alcanzada por el mencionado impuesto. En los casos de cambio o permuta se consideran sujetos a todas las partes intervinientes en la operación siendo contribuyentes cada una de las mismas, sobre el valor de los bienes que transfieran.
ARTICULO 9º — A los efectos de esta ley se considerará transferencia a la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición, excepto la expropiación, por el que se transmita el dominio a título oneroso, incluso cuando tales transferencias se realicen por orden judicial o con motivo de concursos civiles.
ARTICULO 10. — La transferencia de inmuebles pertenecientes a los miembros de misiones diplomáticas y consulares extranjeras, a su personal técnico y administrativo y a sus familiares, se encuentran exentas del impuesto, en la medida y con las limitaciones que establezcan con los convenios internacionales aplicables. En su defecto, la exención será procedente en la misma medida y limitaciones, sólo a condición de reciprocidad. Igual tratamiento se aplicará a los inmuebles de los miembros de las representaciones, agentes y, en su caso, sus familiares que actúen en organismos internacionales de los que la Nación sea parte, en la medida y con las limitaciones que se establezcan en los respectivos convenios internacionales.
ARTICULO 11. — El gravamen se aplicará sobre el valor de transferencia de cada operación.
Cuando la transferencia se efectúe por un precio no determinado se computará a los fines del cálculo del gravamen, el precio de plaza en el momento de perfeccionarse la transferencia de dominio. En el caso de permutas se considerará el precio de plaza del bien o prestación intercambiada de mayor valor. Si el precio de plaza no fuera conocido la Dirección General Impositiva fijará el procedimiento a seguir.
ARTICULO 12. — El impuesto es adeudado desde el momento en que se perfecciona la transferencia gravada, que se considerará configurada cuando se produzca el primero de los siguientes hechos:
a) Cuando suscripto el respectivo boleto de compraventa o documento equivalente, se otorgue posesión;
b) Otorgamiento de la escritura traslativa de dominio.
En los actos de ventas judiciales por subasta pública la transferencia se considerará efectuada en el momento en que quede firme el auto de aprobación del remate.
ARTICULO 13. — La tasa del impuesto será del QUINCE POR MIL (150/00).
Ariel 4 de octubre de 2011, 20:53
¿Qué pasa si una inmobiliaria de Provincia de Buenos Aires, tiene en venta una propiedad en Capital Federal, sin estar matriculado? ¿Que sanción tiene?
Tasación de Terrenos en C.A.B.A. - Nuevo Código
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El proceso de captación es el que presenta más dificultades para obtener un resultado positivo. Algunos le asignan una importancia del 70% p...
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References: Artículo 52

Artículo 53
 artículo 1197
 resolución 
 artículo 77
 Artículo 77