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Timestamp: 2018-01-17 15:00:21+00:00

Document:
Wohngeldverpflichtung eines werdenden Wohnungseigentümers bei nichtigem Kaufvertrag
(KG Berlin, Beschl. v. 23.09.2002 - 24 W 230/01)
Ebenso wenig wie der auf Grund nichtiger Auflassung im Grundbuch eingetragene Scheinwohnungseigentümer (BGH v. 6.10.1994 – V ZB 2/94, MDR 1994, 1206 = NJW 1994, 3352) schuldet der auf Grund eines formnichtigen Kaufvertrages in den Besitz einer vermieteten Eigentumswohnung gelangte Käufer der Eigentümergemeinschaft Wohngeld und Sonderumlagen.
Der Antragsgegner (Ag.) und der Antragsteller (Ast.) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft einer Wohnanlage, bezüglich derer der Ast. den Ag. auf Zahlung von Wohngeldern in Anspruch nahm. Nachdem der Ag. mit notariellen Kaufverträgen vom 29.09.1997 die Einheiten Nr. 14 und Nr. 25 kaufte, wurde am 1.12.1997 im Wohnungsgrundbuch der Einheit Nr. 14, am 10.12.1997 im Wohnungsgrundbuch der Einheit Nr. 25 eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Ag. eingetragen. Eine Eigentumsumschreibung der Einheiten in den Wohnungsgrundbüchern auf den Ag. war mangels vollständiger Kaufpreiszahlung aber nicht erfolgt.
Sodann enstand im Zuge der Abwicklung der Kaufverträge ein Streit zwischen den Vertragsparteien darüber, wer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Während der Ag. behauptete, ihm sei vor dem Notartermin in den Räumen des beurkundenden Notars zugesagt worden, dass die Verkäuferin die Grunderwerbsteuer trägt, legte die Verkäuferin in zweiter Instanz ein Schreiben vor, nach dem für den Ag. DM 5.000,- Grunderwerbsteuer an das Finanzamt bzw. ein ungenannter Betrag auf "Notarrechnungen” überwiesen wurden; nach § 15 der Kaufverträge hatte jedoch der Ag. die Grunderwerbsteuer und die Beurkundungskosten übernommen.
Das LG hat mit dem angefochtenen Beschluss die Erstbeschwerde des Ag. zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde des Ag. war erfolgreich.
Das LG sei rechtsirrtümlich davon ausgegangen, die Kaufverträge seien wirksam, ohne dass es auf den Vortrag des Ag. ankommt, vor Abschluss der Kaufverträge sei eine Abrede über die Übernahme der Grunderwerbsteuer durch die Verkäuferin getroffen worden, die nicht beurkundet worden ist.
Nach § 313 S. 1 BGB a.F. unterlägen dem Beurkundungserfordernis nicht nur die Verpflichtung zur Übertragung des Wohnungseigentums, sondern alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören. Da auch die Gegenleistung sowie sonstige Nebenabreden, unabhängig von ihrer Gewichtigkeit, eine Beurkundung erfordern, bedürfe grundsätzlich auch die vom Ag. behauptete Abrede darüber, wer die Grunderwerbsteuer trägt, der Beurkundung durch den Notar. Dies gelte erst recht, wenn das Gegenteil von dem beurkundet worden sein sollte, was die Vertragsparteien mündlich festgelegt haben.
Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn die Parteien den beurkundeten Teil des Vertrages nach ihrem mutmaßlichen Willen auch ohne die mangels Beurkundung nichtige Abrede geschlossen hätten. Hierzu bedürfe es tatrichterlicher Würdigung, ob die Vermutung des § 139 BGB nicht durch die Umstände des Falles widerlegt ist. Hierzu habe das LG aber nicht hinreichende Ausführungen gemacht.
Zwar käme es darauf nicht an, wenn das Berufen des Ag. auf den Formmangel treuwidrig iSd. § 242 BGB wäre. Das LG habe aber keinerlei Feststellungen dazu getroffen, dass das Ergebnis der Nichtigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu schlechthin untragbaren Ergebnissen führen würde. Ebenso lasse das LG unberücksichtigt, dass der Ag., dem der Schutz des § 313 BGB dient, nicht gegen seinen Willen an dem formbedürftigen Geschäft festgehalten werden darf. Ohne wirksamen Kaufvertrag wäre keine wirksame Eigentumsverschaffungspflicht und keine wirksame Auflassungsvormerkung anzunehmen, damit wäre auch die Eigenschaft des Ag. als Wohnungseigentümer zu verneinen. Selbst der auf Grund nichtiger Auflassung im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer schulde der Eigentümergemeinschaft kein Wohngeld. Das müsse erst recht für den werdenden Wohnungseigentümer gelten.
Da dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht tatsächliche Ermittlungen verwehrt sind, sei die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückzuverweisen gewesen.
Quelle: KGR Berlin 2003, 1-2
[§§ 16 II, 28 V WEG; § 313 BGB a.F. = § 311 b BGB n.F.]

References: § 15
 § 313
 § 139
 § 242
 § 313
 § 313
 § 311