Source: http://centrum-realit.sk/Pri%C5%A1lo-k-zmen%C3%A1m-pri-zda%C5%88ovan%C3%AD-pr%C3%ADjmov-z-predaja-nehnute%C4%BEnost%C3%AD
Timestamp: 2018-05-21 08:32:10+00:00

Document:
Prišlo k zmenám pri zdaňovaní príjmov z predaja nehnuteľností
Od 1. 1. 2015 došlo k rozšíreniu okruhu výdavkov uvedených v § 8 ods. 5 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZDP“) odpočítateľných od týchto príjmov.
Pripomeňme si najprv, že podľa § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.
Pojem „nehnuteľnosť“ je ako legislatívna skratka nepriamo vymedzený v § 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZDP“). Za nehnuteľnosti sa v zmysle tohto ustanovenia považujú aj byty, nebytové priestory alebo ich časti.
Ktorý príjem je zdaniteľný?
Nie každý príjem z predaja nehnuteľností podlieha zdaneniu. V prvom rade je teda potrebné posúdiť, či dosiahnutý príjem je zdaniteľný.
Podľa § 2 písm. h) ZDP za zdaniteľný sa považuje príjem, ktorý je predmetom dane a nie je od dane oslobodený podľa tohto zákona alebo medzinárodnej zmluvy, ktorou je Slovenská republika viazaná.
Príjmy fyzických osôb z predaja nehnuteľností nie sú uvedené v § 3 ods. 2 ZDP medzi príjmami vyňatými z predmetu dane, sú teda predmetom dane. Dodajme, že nadobudnutie majetku napr. dedením alebo darovaním nie je predmetom dane, nepovažuje sa za zdaniteľný príjem, ale príjem z predaja darovanej nehnuteľnosti predmetom dane je.
Ďalej je potrebné zistiť, či sa na konkrétny príjem nevzťahuje oslobodenie od dane.
Pri tomto posudzovaní príjmov fyzických osôb z predaja nehnuteľného majetku sa v princípe vychádza z tzv. časových testov určených v § 9 ZDP – príjem sa považuje za oslobodený od dane vtedy, ak sa predaj určitého majetku uskutočnil až po uplynutí ustanovenej doby (v princípe päť rokov) buď od jeho nadobudnutia alebo od vyradenia z obchodného majetku.
Príjmy z predaja
Je tiež potrebné podotknúť, že pri posudzovaní príjmov z predajov bytov alebo rodinných domov musíme v prvom rade vychádzať z momentu obstarania týchto nehnuteľností. Príjmy z predajov bytov alebo rodinných domov nadobudnutých v období pred 1. 1. 2011 sa posudzujú menej prísne; od dane je oslobodený príjem z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom, okrem:
a) príjmu z predaja týchto nehnuteľností, ktoré boli zahrnuté do obchodného majetku, a to do piatich rokoch od ich vyradenia z obchodného majetku, a
b) príjmov, ktoré plynú na základe zmluvy o budúcom predaji takejto nehnuteľnosti uzatvorenej do dvoch rokov od začiatku trvalého pobytu v nich alebo do piatich rokov od ich vyradenia z obchodného majetku.
Ak ide o tieto nehnuteľnosti nezahrnuté do obchodného majetku a zároveň nebola podpísaná zmluva o budúcom predaji, skúmame dobu trvalého pobytu - ak v byte alebo rodinnom dome mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom, tento príjem nepodlieha zdaneniu. Iba ak by pri byte (dome) obstaranom pred 1. 1. 2011 nebola splnená táto podmienka, posudzovala by sa podmienka piatich rokov vlastnenia tejto nehnuteľnosti predávajúcim.
Obchodným majetkom je podľa § 2 písm. m) ZDP súhrn majetkových hodnôt, a to vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných hodnôt, ktoré sú vo vlastníctve fyzickej osoby s príjmami podľa § 6 a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov podľa § 6, ktoré táto osoba účtuje alebo účtovala (nasleduje odkaz na zákon o účtovníctve), eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods. 11 ZDP. Za obchodný majetok sa považujú aj veci obstarávané formou finančného prenájmu. V zmysle § 9 ods. 5 ZDP sa dňom vyradenia majetku z obchodného majetku rozumie deň, v ktorom daňovník posledný raz majetok účtoval v účtovníctve alebo ho evidoval podľa § 6 ods. 11 ZDP.
Pán Vysoký v júli 2010 kúpil byt a odvtedy v ňom mal trvalý pobyt. Tento byt používal len na bývanie svojej rodiny. V októbri 2014 ho predal. Keďže ide o byt obstaraný do 31. 12. 2010 a bola splnená podmienka trvalého pobytu v predávanom byte najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom, príjem z predaja je oslobodený od dane, aj keď od jeho nadobudnutia po predaj uplynulo menej než päť rokov.
V prípade predaja nehnuteľnosti obstaranej v období od 1. 1. 2011 doba trvalého pobytu nie je dôležitá, skúma sa len doba vlastnenia nehnuteľnosti (resp. doba od jej vyradenia z obchodného majetku po predaj).
Slečna Milá v máji 2011 kúpila byt. Predala ho v roku 2015, v marci podpísala predajnú zmluvu a prijala preddavok. Príjem bude musieť podrobiť zdaneniu. Ide totiž o nehnuteľnosť obstaranú po 31. 12. 2010, takže príjem už nemožno posúdiť podľa § 9 ods. 1 písm. a) predpisu účinného do 31. decembra 2010.
Príjem z predaja by bol od dane oslobodený len v prípade, ak by doba medzi nadobudnutím (vkladom do katastra nehnuteľností v máji 2011) a predajom presiahla päť rokov.
Pri počítaní lehoty je potrebné mať na zreteli:
Posúdenie momentu nadobudnutia
Podľa § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy (napr. kúpnej, darovacej), nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností.
Posúdenie momentu predaja
Pri predaji nie je v zmysle § 9 ods. 4 ZDP podstatné to, kedy nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci. To, či príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha zdaneniu alebo je od dane oslobodený, posudzujeme podľa dátumu prijatia prvej platby alebo preddavku, alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode, a to podľa toho, ktorý deň nastal skôr. Skúmame teda, aká doba uplynula medzi nadobudnutím a uvedeným dňom.
Príjmy z prevodu v bytovom družstve
Je nutné pripomenúť, že od predaja bytu je potrebné odlišovať príjmy z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve. Podľa § 9 ods. 1 písm. h) ZDP sú od dane oslobodené príjmy z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, ak daňovník užíval tento byt na bývanie aspoň päť rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom, okrem príjmov plynúcich zo zmluvy o budúcom prevode uzatvorenej v čase do 5 rokov odo dňa uzatvorenia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom.
Pán Veselý v roku 1989 uzatvoril ako nájomca nájomnú zmluvu s bytovým družstvom ako prenajímateľom trojizbového bytu. Odvtedy v tomto byte býval. V apríli 2012 odplatne previedol členské práva a povinnosti v bytovom družstve pánovi Tichému, ktorý sa do bytu presťahoval. Keďže podmienky ustanovené v § 9 ods. 1 písm. h) ZDP boli splnené, tento príjem z prevodu nepodliehal zdaneniu.
Pán Tichý členské práva a povinnosti v roku 2014 opäť previedol; dosiahnutý príjem musel podrobiť zdaneniu, pričom ako výdavok si uplatnil sumu preukázateľne zaplatenú za ich obstaranie pánovi Veselému.
Ak by však pán Tichý najprv od družstva odkúpil byt do osobného vlastníctva a v nadväznosti na to by v roku 2014 predal byt, nie členské práva, príjem z predaja by podliehal zdaneniu, a ako výdavok by si v súlade so ZDP nemohol uplatniť sumu zaplatenú pánovi Veselému za členské práva, ale len sumu zaplatenú družstvu za obstaranie predávaného bytu. To sa však od 1. 1. 2015 zmenilo.
Zmeny pri uplatňovaní výdavkov
Táto problematika posudzovania zdaniteľnosti príjmu je podstatne komplikovanejšia, to bol len jej stručný prehľad, ale my svoju pozornosť sústredíme najmä na už naznačené zmeny pri uplatňovaní výdavkov.
Ak príjem podlieha zdaneniu, musíme ho v prvom rade správne zatriediť. Pokiaľ ide o príjmy z predaja nehnuteľností dosiahnuté bežnými občanmi, ktorí tento majetok nemali vložený do obchodného majetku, príjem zatriedime do § 8 (ostatné príjmy). Od príjmu môžeme odpočítať výdavky v súlade s § 8 ods. 5 ZDP (napr. kúpnu cenu zaplatenú pri obstaraní predávaného majetku); keďže ide o tzv. pasívne príjmy, nezdaniteľné časti základu dane (napr. na daňovníka) si pri nich uplatniť nemožno.
Príjmy z predaja nehnuteľností sa zdaňujú prostredníctvom daňového priznania podaného po skončení zdaňovacieho obdobia (kalendárneho roka), v ktorom boli dosiahnuté. Pri predaji na splátky sa dohodnutá cena zdaní postupne; v daňových priznaniach za jednotlivé roky (napr. za rok 2015) sa zdaní suma, ktorá bola v danom roku (napr. 2015) prijatá, pričom výdavok sa uplatní tiež postupne najviac do výšky zdaňovaného príjmu.
Vynaložené výdavky a strata
Ako už bolo uvedené, do základu (čiastkového základu) dane z § 8 ZDP sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. Od týchto „ostatných príjmov“ možno odpočítať len skutočne vynaložené výdavky, ktoré daňovník preukáže hodnovernými dokladmi, pričom výdavky možno uplatniť najviac do výšky dosiahnutého príjmu.
V zmysle § 8 ods. 2 ZDP ak sú výdavky vynaložené na jednotlivý druh príjmu vyššie než dosiahnutý príjem, na tento rozdiel sa neprihliada. V jednotlivých písmenách § 8 ods. 1 ZDP sú uvedené jednotlivé druhy príjmov, teda čo písmeno, to druh príjmov. V § 8 ods. 1 písm. b) sú uvedené príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Zisk z predaja konkrétnej nehnuteľnosti možno znížiť len o stratu z predaja inej nehnuteľnosti, nie však o stratu napr. z predaja hnuteľných vecí (iný druh príjmu), stratu z predaja cenných papierov, a pod.
Pri príjmoch uvedených v § 8 ods. 1 písm. b) až e) ZDP sa za výdavok v zmysle § 8 ods. 5 ZDP považuje:
a) kúpna cena preukázateľne zaplatená za vec – hnuteľnú, či nehnuteľnú, cenný papier alebo opciu,
b) cena veci, cenného papiera alebo opcie zistená v čase nadobudnutia, ak nejde o výdavok podľa písm. a), pričom pri nehnuteľnostiach získaných dedením alebo darovaním sa vychádza z ceny podľa § 25,
c) zostatková cena podľa § 25 ods. 3, ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý do obchodného majetku, teda o ktorom daňovník účtoval ako o majetku využívanom na podnikanie, inú samostatnú zárobkovú činnosť, resp. na prenájom alebo ho evidoval v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 14 ZDP,
d) finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci, vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci s výnimkou výdavkov na osobné účely daňovníka,
e) výdavky súvisiace s nadobudnutím a predajom cenných papierov alebo opcií,
f) výdavky vynaložené na obstaranie, vyrobenie resp. zhotovenie veci vo vlastnej réžii.
Za výdavok nemožno považovať hodnotu vlastnej práce daňovníka na veci, ktorú si sám vyrobil alebo ju vlastnou prácou zhodnotil.
Širší okruh odpočítateľných výdavkov
Od 1.1.2015 došlo ku rozšíreniu okruhu výdavkov odpočítateľných od príjmov z prevodu vlastníctva nehnuteľností. V súlade s doplneným ustanovením § 8 ods. 5 písm. f) ZDP sa pri príjme z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti za preukázateľne vynaložený výdavok na obstaranie tejto nehnuteľnosti považuje aj:
 úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu podľa prvého bodu,
 úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.
Za účelový úver na bývanie možno považovať napríklad aj úver poskytnutý fyzickej osobe zo Štátneho fondu rozvoja bývania v súlade so zákonom č. 150/2013 Z. z. Ide o doplnenie výdavkov len o úroky z tých foriem úverov, pri ktorých je možné preukázať súvislosť s predávanou nehnuteľnosťou.
Pán Milý uzatvoril v roku 1988 ako nájomca nájomnú zmluvu s bytovým družstvom ako prenajímateľom trojizbového bytu. Odvtedy v tomto byte býval. V roku 2011 odplatne previedol členské práva a povinnosti v bytovom družstve pánovi Vysokému. Keďže podmienky ustanovené v § 9 ods. 1 písm. h) ZDP splnil (užíval tento byt na bývanie viac ako päť rokov), tento príjem z prevodu nepodliehal zdaneniu.
Pán Vysoký koncom roku 2013 od družstva odkúpil byt do osobného vlastníctva. Uvažuje o tom, že v roku 2015 ho predá a presťahuje sa do rodinného domu po rodičoch. Predá byt, nie členské práva, preto príjem z predaja bytu bude podliehať zdaneniu (podmienka piatich rokov vlastnenia bytu splnená nebude) a ako výdavok si v súlade s doplneným ustanovením § 8 ods. 5 ZDP môže uplatniť sumu zaplatenú družstvu za obstaranie predávaného bytu, ako aj sumu preukázateľne zaplatenú pánovi Milému za členské práva družstva v súvislosti s prevodom práva užívania tohto bytu (v tom čase nájomného družstevného bytu). Ak by sa to stalo do konca r. 2014, sumu zaplatenú pánovi Milému by si do výdavkov premietnuť nemohol.
zdroj: http://www.reality.sk/clanok/novinky/k-zmenam-pri-zdanovani-prijmov-z-predaja-nehnutelnosti

References: § 8
 § 119
 § 3
 § 2
 § 3
 § 9
 § 2
 § 6
 § 6
 § 6
 § 9
 § 6
 § 9
 § 133
 § 9
 § 9
 § 9
 § 8
 § 8
 § 8
 § 8
 § 8
 § 8
 § 8
 § 8
 § 25
 § 25
 § 6
 § 8
 § 9
 § 8