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Timestamp: 2020-01-19 21:03:10+00:00

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Untervermietung - LG Berlin, Urteil vom 7.6.05 - 65 S 364/04 - | Berliner Mieterverein e.V.
Mietrecht / Urteile und Beiträge / Untervermietung
1. Eine unberechtigte Untervermietung liegt beim Einzug von Familienangehörigen nur dann vor, wenn der Mieter die Wohnung dem Untermieter zur alleinigen Nutzung überlässt.
2. Die Behauptung des Vermieters, die Wohnung sei insgesamt überlassen worden, muss von diesem substantiiert dargelegt und bewiesen werden.
3. Bildaufzeichnungen, die unter Verletzung des Persönlichkeitsrechts entstanden sind, unterfallen einem Verwertungsverbot.
4. Der Mieter hat dann keinen Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis, wenn er auf Dauer seinen Lebensmittelpunkt auswärts begründet und eine Rückkehr in die Wohnung eher unwahrscheinlich ist, so dass eine dauerhafte Aufgabe der Wohnung stattgefunden hat.
LG Berlin, Urteil vom 7.6.05 – 65 S 364/04 –
Mitgeteilt von RA Berndt Hintzelmann
… Die Klägerin behauptet, sie haben nicht bereits mehr als ein Jahr vor Ausspruch der Kündigung vom 29. Januar 2004 Kenntnis von dem angeblichen Auszug der Beklagten zu 1. gehabt. Insoweit habe das Amtsgericht auch verabsäumt darauf hinzuweisen, dass es die Klage wegen Verwirkung abweisen werde. Die Zeugin S… habe sich bei ihrer Aussage hinsichtlich der Jahresangaben offensichtlich geirrt. Der Zeitpunkt der Mitteilung des Auszuges der Beklagten zu 1. durch die Hausmeisterin sei mehr oder weniger identisch mit dem Zeitpunkt vor Sanierung der Wohnung. Es habe kein Anlass bestanden, den Äußerungen der Hausmeisterin zu vertrauen und weitere Nachforschungen anzustellen, da der Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit Schreiben vom 22. Oktober 2002 erklärt habe, dass die Beklagte zu 1. während der Sanierungsarbeiten nicht in der streitgegenständlichen Wohnung verbleiben könne, woraus sie geschlossen habe, dass die Beklagte zu 1. zu diesem Zeitpunkt noch dort gewohnt habe. Erst im Sommer 2003 habe die Zeugin S… die Wohnung in Augenschein genommen und dabei feststellen können, dass diese anders möbliert worden sei und es insbesondere an einer Schlafmöglichkeit für die Beklagte zu 1. gefehlt habe.
Die Klägerin beantragt, unter Änderung des Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg – 208 C 95/04 – vom 8. Oktober 2004 die Beklagten zu 1., 3. und 4. zu verurteilen, an sie die von ihnen genutzten Räumlichkeiten in Berlin, K.-damm Vorderhaus,
IV. Obergeschoss, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einer Toilette mit Bad sowie einem Kellerraum sofort in geräumten Zustand herauszugeben.
Zwischen den Parteien besteht Einigkeit, dass inzwischen der Beklagte zu 3. Alleinerbe des ehemaligen Beklagten zu 2., dem verstorbenen Herrn L… ist.
Die Beklagten behaupten, dass auch im Sommer 2003 im großen Zimmer ein sehr großes Schlafsofa für die Beklagte zu 1. vorhanden gewesen sei. Dieses sei dasselbe Sofa gewesen, dass auch schon vor den Sanierungsarbeiten in der Wohnung gestanden habe. Die Beklagten zu 3. und 4. wollten nicht dauerhaft in der streitgegenständlichen Wohnung leben, sondern sobald dies möglich sei, in ihre Wohnung in der H.-Straße umziehen. Die Beklagte zu 1. habe ihren Lebensmittelpunkt in der streitgegenständlichen Wohnung nicht aufgegeben. Die in der Wohnung vorhandenen Möbel gehörten fast ausschließlich ihr; nur das im kleinen Zimmer befindliche Bett, die Kindermöbel und ein Schrank gehörten dem Beklagten zu 3.. Die Beklagte zu 1 halte sich täglich in der streitgegenständlichen Wohnung auf, sei dort gemeldet und erhalte auch ihre Post dorthin. Sie sei nur zeitweise in der Wohnung in der W.-straße gewesen um diese herzurichten. Ihre persönlichen Sachen, wie Wäsche, Kleidung befänden sich nach wie vor in der streitgegenständlichen Wohnung. …
Das erkennende Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 18. März 2005, Beweis über die Behauptung der Klägerin erhoben, seit spätestens Herbst 2003 befinde sich der Lebensmittelpunkt der Beklagten zu 1. nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung, insbesondere sei dort keine Schlafmöglichkeit mehr für sie vorhanden, durch Vernehmung der Zeugin S…
Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin ist unbegründet, denn das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht entschieden, dass die Klägerin gegenüber den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 563, Abs. 1 BGB (bezüglich der Beklagten zu 1.) bzw. gemäß § 985 BGB (bezüglich der Beklagten zu 3. und 4.) hat.
Zunächst kann allerdings noch nicht – entgegen der Auffassung des Amtsgerichts – davon ausgegangen werden, dass die Klägerin einen Kündigungsanspruch verwirkt hätte. Dabei kann dahin gestellt bleiben, ob sich die Zeugin S… hinsichtlich des Tages, an dem ihr die Hauswartsfrau erzählt haben soll, dass die Beklagte zu 1. ausgezogen sei, im Datum geirrt hat oder nicht, denn selbst wenn die Mitteilung an die Hausverwaltung bereits im Jahre 2002 erfolgt sein sollte, folgt hieraus nicht, dass die Klägerin ein Kündigungsrecht verwirkt hätte bzw. mit der Kündigung zu lange gewartet hätte.
Eine Verwirkung scheidet schon deshalb aus, weil gegenüber den Beklagten kein Vertrauenstatbestand dahin gehend geschaffen wurde, dass diese davon ausgehen konnten, dass die Klägerin bzw. die Hausverwaltung bereits von einem angeblichen Auszug der Beklagten zu 1. und die unbefugte Gebrauchsüberlassung der kompletten Wohnung an die Beklagten zu 3. und 4. wussten. Die Klägerin hat mit der Kündigung aber auch nicht zu lange gewartet, selbst wenn man unterstellt, dass die Hausverwaltung bereits im Sommer 2002 vom angeblichen Auszug der Beklagten zu 1. über die Hauswartsfrau Kenntnis erlangt hatte. Zwar hatte dann die Hauswartsfrau der Hausverwalterin S… im Jahr 2002 gesagt, dass die Beklagte zu 1. ausgezogen sei; die Zeugin S… hat die Beklagte zu 1. jedoch in der Folgezeit – wenn auch nur immer tagsüber – immer wieder gesehen und von dieser hatte sie auch keine Meldung über einen Auszug ihrerseits erlangt. Außerdem wurde im Rahmen des Mangelbeseitigungsverlangens im Oktober 2002 seitens der Beklagten zu 1. dahin gehend argumentiert, vgl. Schreiben vom 22. Oktober 2002, dass sie auf Grund ihrer Krankheit während der Mängelbeseitigungsarbeiten nicht in der Wohnung verbleiben könne. Die Hausverwaltung und die Klägerin hatten damit, auch wenn die Hauswartsfrau von einem Umzug berichtet hatte, keinen weiteren Anhaltspunkt hiervon tatsächlich auszugehen. Allein die Tatsache, dass aus der Wohnung Möbel, wenn auch unter Umständen in nicht unerheblichem Maße geräumt wurden, zwang nicht zur Annahme, die Beklagte zu 1. sei tatsächlich ausgezogen. Eine Verpflichtung zur Nachforschung, ob die Beklagte zu 1. nun tatsächlich ausgezogen war oder nicht, bestand unter diesen Umständen noch nicht.
Da von einer Verwirkung eines Kündigungsrechtes nicht ausgegangen werden konnte, war Beweis darüber zu erheben, ob ein Fall der unberechtigten Untervermietung vorlag, der die Klägerin zur Kündigung berechtigt hätte, § 543 Abs. 2 Nr. 2 2. Alt. BGB. Nach der vor der erkennenden Kammer durchgeführten Beweisaufnahme kann hiervon nicht ausgegangen werden. Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung im Sinne des § 540 Abs. 1 BGB lag zu keinem Zeitpunkt vor. Dass die Beklagte zu 1. die Beklagten zu 3. und 4. in ihre Wohnung aufgenommen hat, stellt zunächst keine unzulässige Untervermietung dar. Der Sohn der Beklagten zu 1. und seine Familie sind zwar Dritte im Sinne der §§ 540 Abs. 1, 543 Abs. 2 Nr. 2 2 Alt. BGB. Da der Sohn der Beklagten zu 1. Familienangehöriger ist, hatte die Beklagte zu 1. jedoch ein berechtigtes Interesse an dessen Aufnahme in die Wohnung gemäß § 553 Abs. 1 BGB und gegen dessen Aufnahme sowie den gleichzeitigen Einzug seiner Lebensgefährtin nebst Kind, hatte die Klägerin auch nichts einzuwenden. Eine Überbelegung lag nicht vor.
Eine unberechtigte Untervermietung hätte deshalb nur vorgelegen, wenn die Beklagte zu 1., nachdem der ehemalige Beklagte zu 2. ausgezogen war, die Wohnung den Beklagten zu 3. und 4. zur alleinigen Nutzung überlassen hätte. Ein Wechsel der Vertragsparteien auf der Mieterseite hatte insoweit nicht stattgefunden und gemäß § 553 Abs. 1 BGB hat der Mieter nur bezüglich der Überlassung eines Teils der Wohnung Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung. Ein Anspruch auf Überlassung der Wohnung insgesamt besteht nicht. Auszugehen ist ferner von der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 92, 213, 219), wonach als berechtigtes Interesse zur Untervermietung jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen ist, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Berechtigt ist der Mieter daher zur Daueraufnahme solcher Personen, mit denen er sein Leben und seine Wohnung teilen will, wobei entscheidend ist, dass die aufgenommenen Personen in den Haushalt des Mieters integriert werden (LG Cottbus, ZMR 1995, 30, 31; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdnr. 238). Nach der Gesetzesbegründung zu § 553 BGB (BT-Drs. 14/4553) ist Hauptanwendungsfall des berechtigen Interesses die Aufnahme des Lebenspartners und damit stellt sich die Regelung primär als Korrektiv dafür dar, dass auch mit der Aufnahme des Lebenspartners eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vorliegt. Daraus folgt, dass es nicht Sinn und Zweck der Regelung ist, dass der Gesichtspunkt des gemeinsamen Wohnens völlig in den Hintergrund tritt und allein wirtschaftliche Interessen reichen für die Überlassung der Wohnung nicht aus. Unter diesen Umständen hat die Rechtsprechung das Merkmal des Lebensmittelpunkts als Abgrenzungskriterium entwickelt (so auch Urteil der Kammer in GE 2005, 126). Einerseits trägt es dem Interesse des Mieters Rechnung, der an seinem Lebensmittelschwerpunkt die Frage, mit wem er die Wohnung bewohnen möchte anhand seiner Vorlieben selbst beantworten möchte und berücksichtigt andererseits die gesetzliche Grundregelung, wonach die Untermiete grundsätzlich untersagt ist.
Demgegenüber kann auch nicht angeführt werden, dass in der heutigen Zeit das Vorhalten mehrerer Wohnungen im Interesse des Mieters ist und durchaus nichts ungewöhnliches ist, denn der Gesetzgeber hat auch bei der Neuregelung des Mietrechts an der Auffassung, das Untermiete grundsätzlich nicht zulässig ist, festgehalten.
Die Behauptung des Vermieters, die Wohnung sei insgesamt überlassen worden, muss jedoch von diesem substantiiert dargelegt und bewiesen werden (vgl. LG Berlin, MM 1993, 109) und diesen Beweis hat die Klägerin nicht zu führen vermocht.
Die Aussage des erstinstanzlich vernommenen Zeugen H., der den Hauseingang der W.-straße über einen längeren Zeitraum gefilmt hat, konnte nicht verwertet werden, weil er diesen ohne Einwilligung der Beklagten zu 1. gefilmt hat. Ein solcher Eingriff ist nur gerechtfertigt, wenn die Überwachung zur Abwehr von schwerwiegenden Beeinträchtigungen des Eigentümers des Grundstückes erforderlich ist und drohende Rechtsverletzungen auf andere Weise nicht zu verhindern sind (vgl. BGH, NJW 1995, 1955; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 241; OLG Karlsruhe, WM 2000, 128; KG, NJW 2002, 2799). Im vorliegenden Fall ergibt die Abwägung jedoch kein das Persönlichkeitsrecht der Beklagten zu 1. überragendes Interesse der Klägerin. Dies ist allenfalls dann der Fall, wenn es um die Aufklärung von erheblichen Straftaten geht (OLG Karlsruhe, NJW 2002, 2799), was vorliegend aber gar nicht der Fall war. Bildaufzeichnungen, die unter Verletzung des Persönlichkeitsrechts entstanden sind, unterfallen einem Verwertungsverbot (vgl. Greger-Zöller, ZPO, 24. Aufl., § 286 Rdnr. 15 b; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 60. Aufl., § 286 Rdnr. 31 und Übers § 371 Rdnrn. 12 f).
Nach der vor der Kammer durchgeführten Vernehmung der Zeugin S… kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte zu 1. die streitgegenständliche Wohnung vollständig aufgegeben und den Beklagten zu 3. und 4. allein überlassen hat. Die Zeugin hat zwar angegeben, dass die Wohnung, nachdem die sanierungsbedingt ausgezogenen Beklagten diese wieder in Beisitz nehmen konnten, anders möbliert war, als dies vor der Sanierung der Fall gewesen war. Sie hat aber ebenfalls bekundet, dass neben dem für den Beklagten zu 3. und seine Familie eingerichteten Schlafzimmer im Wohnzimmer eine Sitzgruppe war, die zu einer Schlafmöglichkeit umgestaltet werden konnte, und bei einem ihrer Besuche auch umgestaltet war. An diesem Tag war zwar nicht die Beklagte zu 1. zugegen und sie hatte auch den Eindruck, dass die Schlafgelegenheit nur provisorisch eingerichtet worden war. Bewiesen wird hierdurch jedoch nicht, dass die Beklagte zu 1. die Wohnung tatsächlich den Beklagten zu 3. und 4. vollständig überlassen hat. Selbst wenn neue Möbel angeschafft wurden, heißt dies nicht, dass es nicht Möbel der Beklagten zu 1. sind. Darauf, wem die Möbel gehören, kommt es jedoch auch gar nicht entscheidend an, entscheidend ist vielmehr, ob die Beklagte in der streitgegenständlichen Wohnung wohnt. Dass die Zeugin nach der Sanierung keine persönlichen Gegenstände der Beklagten zu 1. gesehen haben will, insbesondere ein Foto deren neuen Lebensgefährten, rechtfertigt auch nicht zwingend die Annahme, dass die Beklagte zu 1. die Wohnung aufgegeben hat. Sie kann dieses Foto einfach nicht mehr aufgestellt haben und inwieweit andere persönliche Gegenstände in der Wohnung nicht mehr vorhanden sind, hat die Zeugin nicht untersucht, denn Schränke sind von ihr selbstverständlich nicht geöffnet worden. Die Frage, wem welche Gegenstände der Wohnung gehören, hat die Zeugin anlässlich ihrer Besuche gar nicht geprüft, denn diese hatten jeweils andere Anlässe. Dass die Beklagte zu 1. in der streitgegenständlichen Wohnung übernachten kann, ist auch nach der Aussage der Zeugin S… nicht ausgeschlossen. Dass sie die Beklagte zu 1. bei ihren dreimaligen Besuchen nicht gesehen hat, rechtfertigt auch nicht die Annahme, dass die Beklagte zu 1. die streitgegenständliche Wohnung aufgegeben hat, zumal sie ferner angegeben hat, dass ein Handwerker die Beklagte zu 1. später in der Wohnung angetroffen habe.
Dass die Beklagte zu 1. eingeräumt hat, zeitweise sich nicht in der streitgegenständlichen Wohnung aufgehalten zu haben, rechtfertigt ebenfalls nicht die Annahme sie hätte diese aufgegeben. Zwar hat ein Mieter dann keinen Anspruch auf Untermieterlaubnis, wenn er auf Dauer seinen Lebensmittelpunkt woanders begründet und eine Rückkehr in die Wohnung eher unwahrscheinlich ist (vgl. LG Berlin, GE 1994, 703), dass eine dauerhafte Aufgabe der Wohnung stattgefunden hat, hat die Klägerin jedoch nicht beweisen können und liegt vorliegend auch nicht auf der Hand. Selbst wenn die Beklagte zu 1. zeitweise gleichzeitig die Wohnung in der W.-straße genutzt hat, so ist zu berücksichtigen, dass sich diese in der unmittelbaren Nähe der streitgegenständlichen Wohnung befindet, so dass die Beklagte zu 1. ohne weiteres beide Wohnungen gleichzeitig nutzen konnte. Selbst wenn die Beklagte zu 1. in dieser Zeit nur tagsüber in der streitgegenständlichen Wohnung zugegen gewesen sein sollte, rechtfertigt dies gerade nicht die Aufgabe dieser Wohnung im Ganzen. Ihr Leben gestaltete die Beklagte zu 1. dann nur in der Form, dass sie sie zusammen mit den Beklagten zu 3. und 4. nutzte und zwar neben der Wohnung in der W.-straße. Im Hinblick auf die räumliche Nähe ist ein gleichzeitiges Nutzen beider Wohnungen auch nicht ausgeschlossen.
Soweit die Zivilkammer 64 in GE 2001, 1133 entschieden hat, dass ein ein- bis zweimaliger Besuch in der Woche nicht ausreicht, um von einer weiteren Nutzung durch den Mieter auszugehen, führt diese Entscheidung für den vorliegenden Fall nicht zu einer anderen Beurteilung. Dass sich die Beklagte zu 1. nur ein- bis zweimal in der streitgegenständlichen Wohnung aufgehalten hat, hat die Klägerin durch die vor der Kammer durchgeführte Beweisaufnahme gerade nicht bewiesen. Auch dass sich die Beklagte zu 1. nur noch besuchsweise in der streitgegenständlichen Wohnung aufhielt, was nach LG Berlin, Zivilkammer 62, WM 1991, 483, bei Überlassung der Wohnung an Dritte zu einer unerlaubten Gebrauchsüberlassung führen soll, konnte durch die Klägerin nicht bewiesen werden. …

References: § 985
 § 543
 § 540
 § 553
 § 553
 BGH 
 § 553
 § 286
 § 286
 § 371