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Timestamp: 2019-05-22 03:39:57+00:00

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MIETRECHT AKTUELL | Die Mietkaution
Eine Ausnahme stellen Mietverhältnisse dar, die vor dem 1. Januar 1983 eingegangen wurden und bei denen eine Verzinsung vertraglich ausgeschlossen wurde und bei Studentenwohnheimen.
Der Wohnraummieter darf die Miete in Höhe des geschuldeten Kautionsbetrages zurückbehalten, wenn der Vermieter durch die Anlage auf einem „normalen“ Konto die Verpflichtung zur „getrennten“ Anlage nicht erfüllt (AG Königswinter, Urteil v. 2.2.2007, 9 C 434/05, WuM 2007, 347). oder wenn er die ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit gemäß § 551 BGB nicht nachweist (AG Bremen, Urteil v. 22.12.2011,10 C 331/11, WuM 2012, 16). Zweck ist der Schutz des Mieters vor der Insolvenzsituation des Vermieters sowie der Gefahr des Zugriffs von dessen Gläubigern auf das Vermögen des Mieters.
Es besteht nach BGH Rechtsprechung daher kein Grund, dem Mieter den vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Mietkaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Zahlt der Mieter in einem solchen Fall nicht, hat er die Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt; eine Kündigung des Vermieters ist wegen des bestehenden Zurückbehaltungsrechts des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, Az. VIII ZR 98/10).
TIP: Richten Sie zunächst das Kautionskonto ein und teilen dem Mieter dieses separate Konto zur Einzahlung der Kaution mit. Es darf sich nicht um das normale Mietkonto aus dem Mietvertrag handeln!
In der Insolvenz steht dem Mieter gegen vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten sein Zurückbehaltungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution nicht mehr zu (BGH, Urteil v. 13.12.2012, IX ZR 9/12, WuM 2013, 103 = GE 2013, 115 = NZM 2013, 145). Nur wenn der Vermieter die Kaution ordnungsgemäß von seinem Vermögen getrennt angelegt hat, steht den Mietern daher dem Vermieter/bzw. dem Insolvenzverwalter gegenüber ein Aussonderungsrecht zu (OLG München 21 U 2752/90). Die Mieter erhalten dann Ihr Geld in voller Höhe zurück und nicht nur in Hohe der Konkursquote (OLG Düsseldorf 10 U 117/87).
Der Gesetzgeber hat nämlich mit dem am 1. Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreformgesetz das Recht des Vermieters, dem Mieter wegen Verzugs mit der Erbringung der Mietsicherheit fristlos zu kündigen, in § 569 Abs.2a BGB ausdrücklich geregelt und Erleichterungen zu Gunsten des Vermieters gegenüber der bisher geltenden Rechtslage eingeführt. Die Nichtzahlung der Kaution mit 2 Raten ist daher ein Grund zur fristlosen Kündigung. Eine ordentliche, d. h. eine Kündigung des Vermieters unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ist nach neueren Beschlüssen des LG Berlin schon dann gerechtfertigt, wenn der Mieter mit der Zahlung eines Teils der Mietkaution in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt (LG Berlin, Beschlüsse v. 28.12.2015 und 3.2.2016, 65 S 267/15, GE 2016 S. 330).
Die Regelung des § 569 Abs.2a BGB kann jedoch nach der Übergangsvorschrift des Art.229 § 29 Abs.2 EGBGB auf Mietverhältnisse, die vor dem 1. Mai 2013 abgeschlossen wurden, nicht angewendet werden. Nur für am oder nach dem 1. Mai 2013 abgeschlossene Mietverträge richtet sich die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Mietsicherheit nach § 569 Abs.2a BGB. Bestand das Mietverhältnis am 1. Mai 2013 bereits, richtet sich das Kündigungsrecht des Vermieters ausschließlich nach § 543 Abs.1 und 3 BGB.
Vermieter müssen auch nicht akzeptieren, wenn der Mieter z.B. versucht, die Kaution „abzuwohnen“ und nach einer Kündigung einfach die Mietzahlungen für die letzten drei Monate einstellt (Amtsgericht Dortmund, Az: 125 C 532/02).
Nicht selten stellt sich auch die Frage, ob der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Kaution hat, wenn zuvor diese noch nicht entrichtet wurde. Nach der Rechtsprechung hat der Vermieter seinen Anspruch auf Zahlung der Kaution durch die Kündigung nicht verwirkt (Landgericht Berlin, Az: 67 S 450/08). Vielmehr besteht der Anspruch auf Zahlung der Kaution solange fort, bis die Abrechnungs- und Prüfungsfrist des Mieters abgelaufen ist. Sofern die vertraglich vereinbarte Kaution nicht bezahlt wird, kann demnach der Vermieter eine Zahlungsklage erheben, und die Zahlung der Kaution zuzüglich der entgangenen Zinsen verlangen. Hat der Mieter die Kautionszahlung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht erbracht, so kann der Vermieter aber nur – sofern die Voraussetzungen für eine Kautionszahlung nach Vertragsbeendigung vorliegen – die Kaution noch verlangen und auch einklagen. War z.B. eine Bürgschaft als Kaution vereinbart, so kann sogar auch unmittelbar auf Zahlung einer Barkaution geklagt werden. (OLG Düsseldorf 10 U 160/97 = ZMR 200, 452, BGH NJW 1981,76). Die Voraussetzungen für die Zahlung einer Barkaution liegen aber ohne Einrichtung eines Anderkontos nicht vor, so dass der Vermieter die Kaution nicht mehr fordern könnte, weil er ohne Einrichtung des Anderkontos die erlangte Kautionen unverzüglich zurückzuzahlen hat (Dem Mieter steht ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 321 BGB zu) und er ohne Anderkonto auch bei Beginn des Mietverhältnisses keine Barkaution verlangen konnte.
Handelt es sich um ausdrücklich bestrittene Forderungen, wie z. B. um Ihrer Meinung nach um ungerechtfertigte Mietminderungsbeträge oder streitige Betriebskostennachforderungen, ist eine Verwertung der Kaution vor beendetem und daher im laufenden Mietverhältnis oder Titulierung der Forderung nach herrschender Meinung unzulässig. Der frühere Meinungsstreit zum Zugriff auf die Kaution ist höchstrichterlich durch BGH, Urteil v. 7.5.2014, VIII ZR 234/13 geklärt, so dass nunmehr ein Zugriff auf die Kaution nur zulässig ist, wenn eine anerkannte oder titulierte Forderung des Vermieters besteht. Der BGH führt aus, dass es mit dem Treuhandcharakter nicht im Einklang steht, wenn sich der Vermieter wegen streitiger Forderungen aus der Kaution befriedigt.

References: § 551
 BGH 
 § 569
 § 569
 Art.229
 § 29
 § 569
 § 543
 BGH 
 § 321
 BGH