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Timestamp: 2019-01-18 22:25:52+00:00

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Vermietetes Haus kaufen – Eigenbedarf und die Voraussetzungen hierfür
Was muss beachtet werden, wenn Eigentümer ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf wollen?
Ein vermietetes Haus zu kaufen um Eigenbedarf anzumelden, ist oft schwierig.
Beim Erwerb einer Immobilie stellt sich oft auch die Frage, ein bereits vermietetes Haus zu kaufen und Eigenbedarf anmelden oder doch sein Glück mit einem leerstehenden Objekt zu versuchen. Beides hat seine Vor- und Nachteile. Ist das Haus vermietet und möchte der Käufer nach dem Hauskauf Eigenbedarf anmelden, sind bestimmte Regelungen und Fristen zu beachten.
Wann nach einen Hauskauf überhaupt Eigenbedarf angemeldet werden kann und welche Voraussetzungen dafür erfüllt werden müssen, soll im nachfolgenden Ratgeber erläutert werden.
Nach Paragraph 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bleibt für den Mieter zunächst alles so wie es ist. Hier wird der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ festgelegt:
1 Was muss beachtet werden, wenn Eigentümer ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf wollen?
1.1 Eigentümer, die ein vermietetes Haus kaufen, können Eigenbedarf anmelden
2 Nach Hauskauf Eigenbedarf anmelden: Welche Kündigungsfristen sind zu beachten?
2.1 Eigenbedarfskündigung nach Hauskauf: Widerspruchsrecht des Mieters
Demnach übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten des Vermieters. Wenn im Mietvertrag Klauseln zum Schutz des Mieters, wie zum Beispiel lange Kündigungsfristen, festgelegt sind, kann der neue Eigentümer diese nicht ändern. Das kann nach einem Hauskauf, den Eigenbedarf, beziehungsweise dessen Geltendmachung, erschweren. Schutzklauseln haben, laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes, auch nach dem Hauskauf Bestand.
Ist im Kaufvertrag nicht festgehalten, dass ein „leeres, mietfreies“ Haus übergeben wird, dann müssen die Käufer über alle bestehenden Mietverhältnisse informiert sein. Denn, ein Eigentümerwechsel hat erst einmal keinen Einfluss auf diese Mietverhältnisse.
Käufer, die ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden wollen, stehen oft auch vor der Frage, ob der Voreigentümer die Mieter bereits vor dem Kauf kündigen kann. Kann eine Kündigung durch Voreigentümer erfolgen?
Die Kündigung durch den Voreigentümer ist nur dann möglich, wenn das Verbleiben der Mieter im Haus einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil für den Verkäufer bedeutet und ein Verkaufshindernis darstellt. Allerdings ist der Fakt, dass das Haus vermietet ist, keine Hinderung einer angemessenen Verwertung. Verwertungskündigungen sind daher schwer zu begründen und führen meist zu keinem Erfolg.
Dem Mieter zu kündigen wegen dem Hauskauf, ist rechtlich nicht möglich.
Möchten Hauskäufer die Immobilie dennoch selbst nutzen, müssen sie das bestehende Mietverhältnis ihrerseits kündigen. Fragen wie „Das Haus ist gekauft. Können wir Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?“ oder „Kann der Vorbesitzer nicht eine Kündigung wegen dem Hausverkauf aussprechen?“ tauchen dann auf, wenn sich die Käufer bezüglich Ihrer Rechte und der Rechte der Mieter nicht informiert haben. Daher sollte sich jeder Käufer, wenn er ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden will, bereits vor dem Kauf gut über seine Möglichkeiten informieren.
Plant der neue Eigentümer bereits vor dem Kauf das Mietverhältnis für das Haus zu kündigen, muss er sich im Vorfeld bereits genau zu diesem Mietverhältnis und den aktuellen Mietern erkundigen. Denn, sind im Mietvertrag Schutzklauseln enthalten oder liegt beim Mieter ein Härtefall vor, kann eine Eigenbedarfskündigung nach Hauskauf eventuell gar nicht oder nur sehr schwer möglich sein.
Die Mieter kündigen wegen dem anstehenden Hausverkauf, kann ein Alteigentümer nicht. Der Hausverkauf ist kein zulässiger Grund Eigenbedarf gelten zu machen.
Eigentümer, die ein vermietetes Haus kaufen, können Eigenbedarf anmelden
Wenn neue Eigentümer ein Haus kaufen, können sie Mieter nicht einfach kündigen. Der neue Eigentümer muss Eigenbedarf anmelden, um die neu erworbene Immobilie auch selbst nutzen zu können.
Meist stellt sich die Frage, ab wann nach einem Hauskauf Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Auch, ob der Grundbucheintrag hierfür eine Rolle spielt, muss der neue Eigentümer klären. Darüber hinaus sollte er sich auch informieren aus welchem Grund eine Kündigung den Mietern im Haus ausgesprochen werden darf.
Des Weiteren sollten die gesetzlich vorgegebenen Kündigungsfristen sowie ein etwaiges Widerspruchsrecht des Mieters in alle Überlegungen mit einbezogen werden. Wer Eigenbedarf nach dem Hauskauf geltend machen möchte, hat, wie bereits erwähnt, einige Anforderungen und Regelung zu beachten.
Der alte Eigentümer kann das Haus verkaufen, jedoch den Mietern deshalb nicht kündigen. Nach dem Hauskauf kann der neue Eigentümer erst dann eine Eigenbedarfskündigung wirksam aussprechen, wenn er im Grundbuch des jeweiligen Grundstückes, auf dem sich das Haus befindet, eingetragen ist. Der unterzeichnete Kaufvertrag oder eine Überlassungserklärung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht aus.
Ein Haus zu kaufen und dem Mieter zu kündigen: Nur möglich wegen Eigenbedarf.
Sobald die Eintragung im Grundbuch erfolgt, kann der Käufer nach dem Hauskauf Eigenbedarf den Mietern gegenüber geltend machen. Die Kündigung wegen Eigenbedarf nach dem Hauskauf muss schriftlich erfolgen und dem Mieter nachweislich zugestellt werden. Das Datum der nachweislichen Zustellung ist in Bezug auf die Kündigungsfrist bedeutend.
Käufern, die ein vermietetes Haus kaufen und dieses selbst nutzen wollen, müssen bei der Eigenbedarfskündigung die gleichen Anforderungen erfüllen, die für eine Eigenbedarfskündigung bei Eigentumswohnungen oder anderen Mietverhältnissen gelten.
Der Eigenbedarf muss ausführlich und nachvollziehbar sein. Die Begründung muss bereits mit dem Kündigungsschreiben erfolgen, da die Kündigung sonst unwirksam ist und der Eigenbedarf nicht geltend gemacht werden kann. Der Käufer muss den Wunsch, das gekaufte Eigentum selbst zu bewohnen, eindeutig erklären und nachweisen können. Hierbei steht im Vordergrund, ob der Käufer das gekaufte Haus – hier mit Mieter – für sich und seine Familie oder Angehörigen benötigt.
Nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB muss der neue Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Dieses liegt vor, wenn:
[…]2.	der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt […]
Grundsätzlich entscheiden Gerichte oft, dass der vom neuen Eigentümer angegebene Wohnbedarf zunächst zu respektieren ist. Jedoch muss dieser Wohnbedarf in der Eigenbedarfskündigung begründet werden. Der reine Wunsch der Nutzung des Hauses reicht für eine wirksame Kündigung aus.
Dazu muss der Käufer dann seine derzeitige Wohnsituation beschreiben und beschreiben, warum diese für seine Bedürfnisse, oder die seiner Familie, nicht mehr ausreichend ist. Er muss auch darlegen inwieweit das neu gekaufte Haus diese erfüllt. Wird zum Beispiel zusätzlicher Wohnraum benötigt, kann die Vergrößerung der Familie oder eine benötigte Haushaltskraft oder Pflegekraft als Begründung ausreichen.
Nachträglich, nach der Kündigung angebrachte Gründe werden nur dann berücksichtigt, wenn sie auch erst nach der Kündigung entstanden sind. Lagen die Gründe bereits vor der Eigenbedarfskündigung vor, werden diese nicht zugelassen. Daher sollten Käufer, die ein vermietetes Haus kaufen, den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben so ausführlich wie möglich beschreiben und alle vorliegenden Gründe anführen.
Des Weiteren muss bei der Begründung des Eigenbedarfs auch der angegebene Personenkreis der Bedarfspersonen beachtet werden. Denn für alle nahen Familienangehörigen kann auch Eigenbedarf angemeldet werden.
Nach einem Hauskauf Eigenbedarf anzumelden, ist grundsätzlich möglich.
Der BGH hat für eine Eigenbedarfskündigung entschieden, dass der Kreis der Angehörigen auf nahe Verwandte begrenzt ist. Zu diesen gehören Kinder, Enkel, Eltern sowie Großeltern. Auch Geschwister zählen hierzu (BGH, 09.07.2003, Az. VIII ZR 276/02). Darüber hinaus kann auch für Nichten, Neffen und Stiefkinder Eigenbedarf geltend gemacht werden (BGH, 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09).
Nach Hauskauf Eigenbedarf anmelden: Welche Kündigungsfristen sind zu beachten?
Eigenbedarf bei einem Hauskauf unterliegt, wie bereits erwähnt, gewissen Anforderungen. Dies sollten vom Vermieter auch eingehalten werden. Wohnen Mieter im Objekt zur Miete, kann dies immer bedeuten, dass die Nutzung durch den neuen Eigentümer nicht so einfach umzusetzen ist.
Ist der Hauskauf abgeschlossen und soll nun die Kündigung ausgesprochen werden, müssen Kündigungsfristen eingehalten werden. Diese sind im Mietrecht festgelet und können nicht übergangen werden. Ob es zu sogenannten Sperrfristen kommt, hängt von der gekauften Immobilie ab und für welchen Wohnraum Eigenbedarf angemeldet wird.
Eine Kündigungssperrfrist entsteht gemäß § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nur dann, wenn eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus durch den Eigentümer zu einer Eigentumswohnung umgewandelt und diese dann an einen Dritten verkauft. Wird hier das Haus und auch die betroffene Wohnung als Eigentumswohnung verkauft, entstehen Sperrfristen von mindestens drei Jahren, in Gebieten mit Wohnungsknappheit bis zu zehn Jahren.
Beim Kauf eines vermieteten Einfamilienhauses besteht keine Kündigungssperrfrist. Hier müssen lediglich die gesetzlichen Kündigungsfristen je nach Länge des bestehenden Mietvertrages eingehalten werden. Nach Paragraph § 573c BGB, ist:
Die Kündigung […] spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. […]
Eine Ausnahme kann es bezüglich einer Kündigungssperrfrist für Einfamilienhäuser jedoch geben. Wenn das Haus zu einer Einfamilienhaussiedlung gehört und das Grundstück auf dem diese steht in Einzelgrundstücke aufgeteilt wird, gilt die gleiche Sperrfrist, wie bei einer Eigentumswohnung. Käufer, die hier ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf geltend machen wollen, müssen die Sperrfrist beachten.
Wie bereits erwähnt, übernimmt der neue Eigentümer nach einem Hauskauf mit Mieter das bestehende Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten. Der neue Eigentümer kann selbstverständlich das Haus kaufen, mit dem Mieter reden und auf Eigenbedarf kündigen. Dennoch muss er sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten und kann den Mieter nicht zu einem sofortigen Auszug zwingen.
Folgende Kündigungsfristen müssen dem Gesetz nach eingehalten werden:
besteht der Mietvertrag weniger als fünf Jahre, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten
besteht der Mietvertrag länger als fünf Jahre, dann verlängert sich die Kündigungsfrist um drei weitere Monate, beträgt als dann sechs Monate
besteht der Mietvertrag länger als acht Jahre, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate
Bevor sich Eigentümer ein vermietetes Haus kaufen, sollte der Eigenbedarf geprüft werden.
Die Kündigung muss immer zum Monatsende ausgesprochen werden. Käufer, die ein vermietetes Haus kaufen, sollten sich bei Mietverhältnissen, die bereits eine lange Dauer haben, nach der genauen Dauer des Mietverhältnisses erkundigen. Werden Kündigungsfristen nicht eingehalten, kann die Eigenbedarfskündigung unwirksam werden oder sich die Fristen entsprechend verlängern.
Eigenbedarfskündigung nach Hauskauf: Widerspruchsrecht des Mieters
Eigentümer, die ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden, sollten auch darauf achten, dass dem Mieter ein Widerspruchsrecht zu steht. Stellt der Auszug für den Mieter, seine Familie oder Haushaltsangehörigen eine besondere Härte da, kann er Widerspruch einlegen.
Die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters ist im § 574 des BG geregelt:
Eine besondere Härte kann unter anderem der Fall sein, wenn es sich um ältere, kranke oder schwangere Personen handelt. Es kann sich zum Beispiel auch um einen Härtefall handeln, wenn der Mieter Kinder im Schulalter hat und diesen ein Schulwechsel nicht zumutbar ist. Auch ein unzureichendes Einkommen oder sogar ein bevorstehendes Examen können als Härtefall bewertet werden. Nicht immer kann also, wenn Interessierte ein Haus kaufen und die Mieter kündigen wollen, Eigenbedarf geltend gemacht werden. Der von einem Anwalt ist in diesen Fällen zum empfehlen.
Der Mieter muss gegen die Eigenbedarfskündigung Einspruch einlegen, wenn er seine Interessen anbringen möchte. Widerspricht der Mieter der Kündigung nicht oder nicht rechtzeitig, werden seine Interessen nicht berücksichtigt.
Möchten Interessierte ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden, müssen einige Vorgaben beachtet werden.
Der neue Eigentümer muss im Grundbuch eingetragen sein, bevor eine Eigenbedarfskündigung überhaupt ausgesprochen werden kann
Neben den Kündigungsfristen, sollten sich neue Eigentümer auch über eventuelle Sperrfristen informieren
Eigentümer können zwar ein Haus kaufen, mit Mietern, und auf Eigenbedarf kündigen, dieser muss jedoch auch ausreichen begründet werden
Die Gründe müssen bereits im Küdnigungschreiben aufgeführt sein
Der Mieter muss darüber hinaus auch über seine Widerspruchsfrist informiert werden
Ein Widerspruch sollte immer überprüft werden, besonders wenn ein Härtefall angeführt wird
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1. Oktober 2016 at 17:35
Wir wohnen seit Februar 2014 in einem 2 Familien Haus zur Miete.Das Haus wird nun verkauft und man hat uns schon eröffnet,daß wir eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bekommen.
16 Jahre alt,10.Klasse(in der 7.Klasse wegen des Umzugs schon einmal umgeschult)
11 Jahre alt,6.Klasse(in der 3. Klasse wegen des Umzugs schon einmal umgeschult)
7 Jahre alt,2.Klasse
Die Mutter/Schwiegermutter wohnt mit im Haus und passt während unserer beruflichen Abwesenheit auf die Kinder auf.
Gibt es besondere Gegebenheiten uns gegen die Kündigung zu wehren?
Wir bräuchten wieder ein 2 Familienhaus und nach Möglichkeit in näherer Umgebung,da wir es für unsere Kinder nicht zumutbar finden erneut umgeschult zu werden.
4. Oktober 2016 at 11:09
Hallo Silke R.,
da wir keine Rechtsberatung durchführen dürfen, empfehlen wir Ihnen in diesem Fall sich an einen Anwalt zu wenden. Dieser kann mit Ihnen das weitere Vorgehen besprechen und Ihnen aufzeigen inwieweit hier welche Regelungen anwendbar sind.
In der Regel handelt sich auch immer um Einzelfallentscheidungen, sodass pauschale Aussage schwierig zu treffen sind.
Carola M. says
ich wohne in einem Einfamilienhaus, welches ein Anbau an ein älteres EFH ist seit 11 Jahren.
Das ältere Haus steht leer und ist stark renovierungsbedürftig. Mein Haus ist ca. 30 Jahre jünger und gepflegt.
Jetzt sollen beide Objekte verkauft werden. Die Interessenten möchten in mein gepflegtes Haus einziehen…
Leider finde ich keinen geeigneten Wohnraum mit Grundstück für meine Tiere.
Können die Käufer Eigenbedarf anmelden oder müssten sie ggf. mit dem älteren. renovierunsbed. Haus Vorlieb nehmen?
Hallo Carola M.,
die neuen Eigentümer müssen den bestehen Mietvertrag achten und können Eigenbedarf in der Regel nur dann anmelden, wenn sie diesen ausreichend begründen können. In Ihrem Fall ist es zu empfehlen, eine rechtliche Beratung bei einem Mieterschutzbund oder einem Abwalt einzuholen. Diese können Sie hinsichtlich eines eventuell bestehenden Härtefalls beraten.
Ich wohne in einem zwei Familienhaus, in welches ich vor knapp 4 Jahren eingezogen bin. Unter mir wohnt ein Ehepaar. Jetzt mussten wir durch das Internet erfahren, dass unser Haus zum verkauf steht. Der Vermieter hat uns beiden (dem Ehepaar unter mir in der Wohnung) und mir bei Einzug versichert, dass wir hier wohnen bleiben können bis wir die Augen zu machen.
Nun sind wir schockiert, dass er unser Haus verkauft.
Die Möbel in der Wohnung, gerade in meiner Dachgeschoss sind alle neu angeschafft und auf die Dachschrägen angepasst worden.
Kann er einfach so unser zwei-Familienhaus als Ein-Familienhaus verkaufen und uns kündigen.
Ich habe ihm schon beim Einzug gesagt, dass ich nur in eine Wohnung ziehen möchte, in der ich bis zu meinem Ableben bleiben kann.
Gibt es Mittel und Wege uns dagegen zu wehren.
Hallo Jutta P.,
da es sich um ein Zweifamilienhaus handelt in dem der Vermieter selbst nicht wohnt, treffen hier alle gesetzlichen Regelungen zu, die bei eine Eigenbedarfskündigung zu beachten sind. Verkauft der jetzige Vermieter das Haus mit den Vermieteten Wohnungen, tritt der neu Eigentümer an dessen Stelle und übernimmt die Mietverträge. Eine ordentliche Kündigung ist nur im Falle eines Eigenbedarfs möglich. Der Bedarf muss entsprechend begründet werden.
In der Regel hat der alte Eigentümer nicht die Möglichkeit die bestehenden Mietverträge aufgrund eines Verkaufs zu kündigen. Da wir jedoch keine Rechtsberatung anbieten dürfen, möchten wir Ihnen empfehlen sich hier an einen Anwalt oder den örtlichen Mieterverein zu wenden. Diese können Ihnen bei den rechtlich möglichen Schritten behilflich sein und Sie unterstützen.
Die Redaktion von eigenbedarfskuenidgung.com
22. März 2017 at 13:20
Ich möchte für mich und meine Familie (4 Kinder) ein Haus kaufen. In diesem Haus ist eine kleine Wohnung, welche vermietet ist. Wir bräuchten diese Wohnung selbst und müssten den jetztigen Mietern die darin wohnen kündigen. Meine Frage ist ,ob es möglich ist diesen Mietvertrag wegen Eigenbedarf zu kündigen? ! In diese Wohnung würde meine älteste Tochter einziehen. Der Kauf würde nur zustande kommen wenn es möglich ist den jetzigen Mietern zu kündigen.
23. März 2017 at 12:46
in der Regel ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach dem Kauf der Immobilien möglich, wenn der Bedarf besteht und ausführlich begründet wird. Sie können dann für Ihre Tochter den Eigenbedarf anmelden. Als Käufer übernehmen sie den bestehenden Mietvertrag, denn üblicherweise kann der vorherige Eigentümer nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen, wenn er das Haus verkauft.
Die Mieter haben dann jedoch die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen und eventuell einen Härtefall anzubringen. Trifft ein solcher Fall zu, dann kann es durchaus sein, dass die Interessen der Mieter über den Ihrigen stehen.
Es ist ratsam, sich hier im Vorfeld an einen Anwalt zwecks einer rechtlichen Beratung zu wenden. Dieser kann mit Ihnen alle notwendigen Schritte und auch das Vorgehen im Falle eines Widerspruchs besprechen.
Guten Tag, wir möchten ein Zweifamilienhaus kaufen, von welchem die größere Einheit aktuell vermietet ist. Zunächst würden wir selbst gerne in die kleinere Wohneinheit einziehen und in ca. 4-5 Jahren wegen Familiengründung in die größere Wohnung ziehen. Muss der Eigenbedarf direkt beim Hauskauf angegeben und den Mietern Eigenbedarfsanmeldung und die Kündigung für in 4 Jahren zugestellt werden oder ist dies dann auch in einigen Jahren möglich, wenn der Zeitpunkt des gewünschten Umzugs gekommen ist.
Danke für alle hilfreichen Hinweise
23. März 2017 at 12:51
nein, der Eigenbedarf muss und kann auch nicht direkt nach dem Kauf angemeldet werden, wenn der Bedarf noch gar nicht besteht. Eine sogenannte Vorratskündigung, die auf einer eventuellen Nutzung in nicht absehbarer Zukunft basiert, ist nicht zulässig. Sie können eine Eigenbedarfskündigung dann aussprechen, wenn der Bedarf vorliegt und von Ihnen im Kündigungsschreiben auch ausführlich dargelegt werden kann.
M. Grotzsch says
28. März 2017 at 11:02
Guten Tag. Wir sind Mieter einer Wohnung eines Zweifamilienhauses. Die obere Etage ist ebenfalls vermietet. Wir wollen das Objekt gerne kaufen und überlegen in die obere Wohnung die Großeltern unterzubringen. Gilt für uns dann auch das Sonderkündigungsrecht in einem Zweifamilienhaus?
Hallo M. Grotzsch,
das Sonderkündigungsrecht gilt in der Regel bei einem Zweifamilienhaus dann, wenn der Vermieter selbst im Haus wohnt. Geht der Besitz des gesamten Hauses auf Sie über, sind Sie der neue Vermieter. Das heißt, Sie sind dann der Vertragspartner der Mieter der zweiten Wohnung. Da Sie weiterhin im Haus wohnen, kann das Sonderkündigungsrecht eine Option sein. Wurde im Mietvertrag ein Kündigungsverzicht durch den Vermieter vereinbart, gilt dieser jedoch auch nach dem Kauf des Hauses.
Eine andere Möglichkeit wäre eine Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf. Allerdings muss diese gut begründet sein, kann also nicht wie es beim Sonderkündigungsrecht der Fall ist, grundlos erfolgen.
21. April 2017 at 19:08
wir beabsichtigen ein Haus zu erwerben und den Mieter der eine kleinere Gewerbeeinheit mietet zu übernehmen.
Jetzt hat sich nach Einsicht des geschlossenen Gewerbemietvertrages (mit den Verkäufern) gezeigt, daß der MIETER freie Hand bei der Erstellung des Vertrages hatte und natürlich seine Gunsten im Vordergrund stehen.
Der Vermieter hat die doppelte Kündigungsfrist, muss alle Schönheitsreparaturen selber tragen, eine Kaution wurde garnicht vereinbart und der Mietzins ist viel zu gering.
Habe ich als neuer Eigentümer die Möglichkeit mit einer Änderungskündigung auch mein Recht durchzusetzen oder muss ich mich vom Mieter geiseln lassen.
Der Mieter verweist darauf, dass eine Kündigung (natürlich nur unter Berücksichtigung der vereinbarten Fristen!) nicht möglich ist, es bedarf eines Grundes.
Über eine kurze Antwort wäre ich Ihnen von Herzen dankbar!!
24. April 2017 at 8:43
handelt es sich bei dem Mietvertrag um einen Gewerbemietvertrag und werden die Räumlichkeiten auch nur gewerblich genutzt, muss in der Regel für die ordentliche Kündigung kein Grund angegeben werden. Hier gelten jedoch die gesetzlichen Kündigungsfristen beiziehungsweise die im Mietvertrag festgelegten. Eventuell ist ein Aufhebungsvertrag eine Möglichkeit, allerdings müssen beide Parteien diesem zustimmen.
Wir denken darüber nach, das Haus unseres verstorbenen Onkels von der Erbengemeinschaft (Geschwister) zu kaufen. Er bewohnte dort bis zu seinem Tod die Wohnung im EG. Im Dachgeschoss wohnt seine Schwester, meine Tante, die wegen Krankheit Betreuung benötigt, die durch uns geleistet würde. Sie hat ihrem Bruder Miete gezahlt, zahlt jedoch seit seinem Tod nur noch Nebenkosten. Sie bekäme von uns kaltmietefreies Wohnrecht auf Lebenszeit.
Die Wohnung im 1. Stock ist seit vielen Jahren an ein älteres Ehepaar vermietet.
Mein Mann und ich würden diese Wohnung, sollten wir das Haus tatsächlich erwerben, gerne als Büro- und Seminarräume gewerblich nutzen (wir sind selbstständing), und zugleich hätten wir sie auch gerne, um der Familie (meinen Eltern, Tante, Schwester, und Cousins) bei ihren Besuchen Übernachtungsmöglichkeiten zur Verfügung zu stellen. Das Haus meines Onkels ist schon immer Familienmittelpunkt, und alle Verwandten sind häufig zu Besuch.
Wir selbst würden in die EG Wohnung einziehen. Da wir Haustiere haben, können die Verwandte (aber auch Freunde aus Übersee und Verwandte meines Mannes aus dem europäischen Ausland) wegen Allergie und wegen Aggressionsproblemen nicht im EG bei uns übernachten.
Wären eine gewerbliche Nutzung und die Notwendigkeit von (nicht gewerblichen) Gästezimmern für die weitläufige Familie eine Eigenbedarfskündigung für die Wohnung im 1. Stock nach einem eventuellen Kauf?
24. April 2017 at 8:38
in der Regel ist eine gewerbliche Nutzung möglich, allerdings müssen Sie Ihr berechtigtes Interesse an der Beendigung des bestehenden Mietvertrags nachweisen können. Die Gründe für die Kündigung müssen nachvollziehbar sein und nachweislich auch vorliegen.
Melden Sie Eigenbedarf für bestimmte Personen an, müssen Sie darauf achten, dass diese zum sogenannten privilegierten Personenkreis gehören. Eltern und Geschwister zählen üblicherweise dazu. Es ist empfehlenswert, die Begründung des berechtigten Interesses gemeinsam mit einem Anwalt zu formulieren, da diese bereits im Kündigungsschreiben enthalten sein muss.
4. Mai 2017 at 19:54
mein Lebensgefährte und ich möchten ein Haus kaufen. Dieses wird zur Zeit an 2 Parteien vermietet. Wir möchten gerne die beiden Wohnungen zusammenlegen und das komplette Haus bewohnen, da wir auch in die Familienplanung gehen möchten. Würde in diesem Fall die Begründung zur Eigenbedarfsanmeldung ausreichen oder kann auch als zusätzlicher Grund angegeben werden, dass wir zum Beispiel auch Wegen der Haltung unseres Hundes den Garten benötigen?
Welche Gründe könnten für eine Ablehnung gelten?
Wird die Größe der Wohnfläche evtl moniert, da aktuell 2 Wohnungen existieren?
Ab welchem Alter ist ein Widerspruch wegen Härtefall möglich?
Vielen lieben Dank vorab für die Rückmeldung
8. Mai 2017 at 8:09
eine Eigenbedarfskündigung für zwei Wohnungen kann in der Regel dann erfolgen, wenn der Bedarf nachweislich vorliegt und nachvollziehbar ist. Gründe, die anerkannt werden, können sich je nach Einzelfall unterscheiden. Eine pauschale Aussage ist hier unsererseits nicht möglich. Auch in Bezug auf das Alter für eine Härtefallregelungen sind keine pauschalen Angaben möglich, da ein solcher ein jedem Alter vorliegen kann. Hier ist es ratsam sich anwaltlich beraten zu lassen, da dieser Sie bezüglich der Rechtslagen ausgiebig beraten kann.
wir möchten ein Haus kaufen. Dieses ist z.Zt. vermietet mit einem befristeten Mietvertrag bis 2021.
Meine Frage ist ,ob es möglich ist, diesen Mietvertrag wegen Eigenbedarf zu kündigen?
18. Mai 2017 at 12:33
die Anmeldung von Eigenbedarf ist bei befristeten Mietverträgen in der Regel nicht möglich. Ein befristetet Mietverhältnis kann üblicherweise nicht durch eine ordentliche Kündigung wie der Eigenbedarfskündigung beendet werden.
U. Jarkulisch says
24. Mai 2017 at 0:45
Bin seit 15 Jahren mit meinem Gewerbe in einem Mietshaus.Jetzt soll das Haus verkauft werden.In meinem Mietsvertrag ist eine Kündigungsfrist von 3 Monaten angegeben.Meine Frage , kann ich diese Frist, aufGrund meiner langen Mietzeit verlägern?Ich muß ja dann neue Gewerberäume suchen.Sollte dies länger dauern, als 3 Monate, wer kommt für den Ausfall meines Umsatzes auf?
29. Mai 2017 at 8:20
Hallo U. Jarkulisch,
in der Regel gelten die im Mietvertrag festgelegten Kündigungsfristen. In Ihrem Fall sind dies die genannten drei Monate. Sie können versuchen mit dem Vermieter eine Vereinbarung zu treffen. Ist keine Frist im Vertrag definiert, gilt die gesetzliche Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres.
21. Juni 2017 at 14:14
Ich wohne derzeit in meinem Elternhaus (ein zwei Familien Haus) zur Miete und bin leider vom JobCenter abhängig. Jetzt soll das Haus zum 30.09 an den Nachbarn verkauft werden weil meine Eltern sich Haus und Grundstück nicht mehr leisten können. Es ist halt einfach alles zu groß und es ist zu viel zu tun. Das JobCenter möchte natürlich eine Kündigung des Mietvertrags haben, bevor sie mir die Kostenübernahme einer anderen Wohnug zusichern können. Ich hätte auch schon eine Wohnung zum 01.10 in Aussicht und ich möchte auch gerne umziehen. Jetzt zu meiner Frage: was muss in der Kündigung stehen, damit sie als ordentliche Kündigung anerkannt wird. Ich habe bisher nur Fälle gefunden, wo sich die Mieter dagegen wehren wollten. Ich will nicht warten müssen, bis der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden kann, dann ist die anderen Wohnung weg.
Ich habe nur Artikel gefunden, in denen ein Sonderkündigungsrecht angerissen wurde, aber kann man das so machen, wenn das Haus danach verkauft wird?
26. Juni 2017 at 8:19
Mieter haben grundsätzlich die Möglichkeit, den Mietvertrag ihrerseits ordentlich zu kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt immer drei Monate, es sei den im Mietvertrag sind längere Fristen benannt. Eine Angabe von Gründen muss bei einer ordentlichen Kündigung durch Mieter in der Regel nicht erfolgen.
Es besteht zudem auch die Möglichkeit mit dem jetzigen Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, wenn sie die Wohnung vor der Frist von drei Monaten verlassen möchten. Eine Beratung durch einen Mieterverein oder gegebenenfalls durch einen Anwalt, könnte hier hilfreich sein.
Wir möchten ein Haus kaufen die 3 Wohneinheiten hat und alle 3 Wohneinheiten vermietet sind . Der Verkäufer sagt dass er 2 Wohnungen kündigt und sind frei lieferbar aber die eine Wohnung im EG wo eine ältere Ehepaar wohnt kann nicht kündigen. Wir wollen auch dass Haus als Kapital kaufen aber wir möchten nicht jemands rechts und Pflichte übernommen bzw. wir möchten keine Mietvertrag übernehmen sondern Silber mit der Ehepaare neuen Mietvertrag einschließlich. Ob es dass möglich ist und wie ? Ich bedanke mich
26. Juni 2017 at 8:23
Hallo Nazari,
ein bestehender Mietvertrag wird bei einem Kauf übernommen. Der Abschluss eines neuen Vertrags ist in der Regel nur dann möglich, wenn der bestehende einvernehmlich aufgelöst und mit Zustimmung der Mieter neu aufgesetzt wird. Eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten, daher sollten Sie einen Anwalt konsultieren.
1. Juli 2017 at 19:48
Hallo, wir würden gerne ein Zweifamilienhaus kaufen, in dem meine Eltern bereits seit über 10 Jahren und ein anderes Ehepaar wohnen (ebenfalls knapp 8 Jahre).
Da wir zur Zeit in einer kleinen 3-Raum Wohnung wohnen, zwei Kinder haben und so wieso ein Haus für uns suchen, würden wir gerne nach diesem Hauskauf auf die Wohnung des Ehepaares Eigenbedarf anmelden, da die Schule unserer Kinder 150 Meter von diesem Haus entfernt ist und meine Eltern dann bedenkenlos die Betreuung absichern könnten.
Ist der Eigenbedarf in diesem Fall ausreichend begründet? Darf ich nach Hauskauf und Eigenbedarfanmeldung der Nachbarwohnung weiterhin die Wohnung meiner Eltern an meine Eltern vermieten? Was wäre noch zu beachten?
ob in diesem Fall der Bedarf ausreichend begründet ist, kann nur in Anwalt sicher beurteilen. In der Regel kann ein Eigenbedarf mit der Nutzung durch den Vermieter oder seine Familie begründet werden. Eine rechtliche Beratung dürfen wir nicht anbietet, daher ist es empfehlenswert, die Kündigung mit einem Anwalt zu besprechen.
Als neuer Vermieter übernehmen Sie die bestehenden Mietverträge. Hierbei spielt es üblicherweise keine Rolle wer die Mieter sind. Kaufen Sie also das Haus, bleiben die Mietverträge bis zu einer Kündigung bestehen.
E. Dorfkind says
7. Juli 2017 at 9:18
wir beabsichtigen eine Hausscheibe zu kaufen, diese ist aktuell noch vermietet.
Da ich diese aber selber bewohnen möchte haben wir die Absicht eine Eigenbedarfs Kündigung nach Erwerb und Grundbucheintragung auszusprechen.
Im obigen Artikel habe ich gelesen: “Eine Ausnahme kann es bezüglich einer Kündigungssperrfrist für Einfamilienhäuser jedoch geben. Wenn das Haus zu einer Einfamilienhaussiedlung gehört und das Grundstück auf dem diese steht in Einzelgrundstücke aufgeteilt wird, gilt die gleiche Sperrfrist, wie bei einer Eigentumswohnung. Käufer, die hier ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf geltend machen wollen, müssen die Sperrfrist beachten.”
Verstehe ich das richtig das es dann auch eine Sperrfrist für diese Hausscheibe gibt? Oder muss ich erst einmal überprüfen ob jedes Grundstück als einzelnes deklariert ist?
11. Juli 2017 at 8:42
Hallo E. Dorfkind,
in diesem Fall sollten Sie prüfen, um welche Art von Grundstück es sich handelt und ob es zu einer Sperrfrist bezüglich einer Eigenbedarfskündigung kommen kann. Sind die Grundstücke von vorherein einzeln deklariert oder werden nicht aufgeteilt, besteht in der Regel eine solche Sperrfrist nicht.
14. Juli 2017 at 14:58
ich wohne in einer 5er WG und uns soll nun nach Wohnungsverkauf wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Der jetzige Hauptmieter wohnt schon seit 8 Jahren in der Wohnung, hat jedoch erst seit 1,5 Jahren den Hauptmietvertrag. Vorher hatte er jedoch immer Untermietverträge, die auch laut Hauptmietvertrag genehmigt waren.
Meine Frage: zählen die Jahre in Untermiete auch zur Kündigungsfrist dazu?
Wenn ja: gilt diese verlängerte Frist dann für alle von uns?
17. Juli 2017 at 8:18
in der Regel gilt bei der Kündigungsfrist der Hauptmietvertrag. Hier ist üblicherweise das Datum des Vertragsschlusses ausschlaggebend. Das Untermietverhältnis besteht zwischen Hauptmieter und Untermietern, sodass zwischen diesen die gesetzlichen Kündigungsfristen, falls im Untermietvertrag nicht anders geregelt, gelten. In Ihrem Fall ist es ratsam sich bei einem Mieterverein beraten zu lassen.
2. August 2017 at 23:28
den grundsätzlichen Unterschied zwischen Eigentumswohnung und Haus habe ich verstanden. Aber wie ist es mit einem Mehrfamilienhaus, das nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt wird? Konkret haben wir ein Haus im Auge, mit drei Gewerbeeinheiten und vier Wohnungen. Um für meine Familie genügend Platz zu haben, müsste ich drei Wohnungsmieter kündigen. Wie sind hier die Regeln zur Kündigungsfrist und kann ich frei wählen wen ich kündige?
7. August 2017 at 8:59
in der Regel muss der Eigenbedarf ausführlich und nachvollziehbar sein. Benötigen Sie also eine bestimmte Größe an Wohnraum, können auch mehrere Mieter die Kündigung erhalten. Sie müssen diesen Wohnraumbedarf jedoch jederzeit nachweisen können.
Die gesetzliche Kündigungsfristen richten sich nach der jeweiligen Mietzeit der einzelnen Mietern. Sie betragen gemäß § 573c BGB mindesten drei (Mietdauer unter fünf Jahre) und höchsten neun Monate (Mietdauer über acht Jahre). Ist im Mietvertrag jedoch eine andere Kündigungsfrist festgelegt, gilt diese.
R. Prior says
mein Name ist R. und ich möchte ein 2 Familienhaus in LU kaufen. Beide Wohnungen sind vermietet. Nun hat sich herausgestellt, das die Mieter in der unteren Wohnung schwer Sucht krank sind. Gilt da die Härteklausel???
Vielen Dank und liebe Grüße aus LU
14. August 2017 at 7:51
Hallo R. Prior,
da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, ist uns eine Beurteilung der Situation nicht möglich. Es kann durchaus sein, dass hier ein Härtefall vorliegt. Es empfiehlt sich in diesem Fall einen Anwalt zu kontaktieren und eine Beratung bezüglich des Vorgehens zu erhalten.
16. September 2017 at 10:35
Hallo, ich wohne in einem Reihenmittelhaus zur Miete. Dieses, sowie das meiner Nachbarin wurde nun verkauft und der neue Eigentümer möchte uns beiden wegen Eigenbedarf kündigen. Sein Sohn möchte einen Durchbruch und somit zwei Häuser zu einem umwandeln und dann dort einziehen. Es werden also zwei Familien, mit Kindern und Tieren vor die Tür gesetzt, damit einer sich grösseren Wohnraum schaffen kann. Geht das
18. September 2017 at 8:35
bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen die Gründe für diesen nachvollziehbar sein. Unter Umständen kann auch ein überhöhter Wohnbedarf angemeldet sein, dies kann zu einem unzulässigen Bedarf führen. Um dies beurteilen zu können, sollten Sie sich von einem Mieterverein oder auch einem fachkundigen Abwalt beraten lassen.
Hallo, ich muss dringend was fragen. Am 01.09. bin ich in die Wohnung eingezogen, jetzt verkauft der Vermieter das Haus ( nur die Vermieter und wir (2 Personen) wohnen hier. Es kann ja kaum sein, dass das nicht vorher bekannt war. Müssen die Kosten des erneuten Umzugs von ihm übernommen werden? Der Käufer müsste ja Eigenbedarf geltend machen, wäre das möglicherweise eine besondere Härte, jetzt wieder umziehen zu müssen? Beide über 60 und die Kraft, schon wieder umzuziehen, habe ich momentan nicht.
9. Oktober 2017 at 10:48
bei einem Verkauf gehen die bestehenden Mietverträge auf den neuen Eigentümer über. Eine ordentliche Kündigung wäre in diesem Fall tatsächlich nur durch eine Anmeldung Eigenbedarf möglich. Wird der Bedarf nach dem Kauf angemeldet, muss dieser bereits bestehen. Eine vereinfachte Kündigung ist nur dann möglich, wenn der Vermieter selbst im Haus lebt.
Sie haben immer die Möglichkeit Einspruch gegen eine solche Kündigung einzulegen. Lassen Sie sich am besten durch einen Anwalt oder Mieterverein eingehend beraten. Ob eine Härtefall vorliegt, ist immer eine Einzelfallentscheidung, daher können wir keine pauschale Aussage dazu treffen.
Hallo, wir haben im Mai 2015 ein Bauernhaus mit Stall und Weide für unsere Pferde von einer GmbH gemietet. Nach kurzer Zeit stellten sich massive Mängel heraus die bis heute nicht behoben wurden. Daher haben wir nach Beratung unseres Anwaltes die mieten entsprechend gemindert. Die Gmbh reagierte erst Monate später und drohte mit Kündigung. Nach einem Brief unseres Anwalts , will die Gmbh jetzt das Haus durch einen Makler verkaufen. Müssen wir ausziehen wenn Privatleute kaufen und Eigenbedarf anmelden? Es ist fast unmöglich ein ähnliches Objekt zu bekommen.
1. November 2017 at 10:29
bei einem Verkauf gehen alle bestehenden Mietverträge auf den neuen Eigentümer über. Eine ordentliche Kündigung, wenn die Mieter die Vertragspflichten nicht verletzt haben, ist dann in der Regel nur durch Anmeldung von Eigenbedarf möglich. Dieser muss nachweislich vorliegen und auch nachvollziehbar sein. Lassen Sie sich am besten vorsorglich vom Mieterverein oder von ihrem Anwalt beraten.
28. November 2017 at 10:28
Hallo, wir wohnen seit 10 Jahren in einem großem Einfamilienhaus, das wir auch gewerblich nutzen (Büro + Lagerräume), zur Miete. Der Mietvertrag ist Privatvertrag, die gewerbliche Nutzung ist dort nicht aufgeführt. Nun wird das Haus verkauft, der neue Eigentümer möchte selbst einziehen. Es ist nicht möglich ein ähnliches für uns bezahlbares Objekt zu finden. Haben wir hier eine Chance auf Widerspruch?
die Möglichkeit eines Widerspruchs besteht im Regelfall jederzeit. Wir können jedoch nicht beurteilen wie hier die Erfolgsaussichten liegen. Am besten wenden Sie sich zwecks einer rechtlichen Beratung an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht.
7. Dezember 2017 at 11:36
nach einer Scheidung wohne ich seit 3 Jahren mit meinen Kindern in einem gemieteten Einfamilienhaus. Der Eigentümer will nun verkaufen – es gibt viele Interessenten, die alle gerne selbst einziehen möchten. Bin ich mit meinen vielen Schulpflichtigen Kindern ein Härtefall bei einer Eigenbedarfskündigung? Wohnraum für so viele Personen ist im selben Stadtteil (oder angrenzenden) zu gleichen Konditionen kann ich momentan auch nicht zu finden.
11. Dezember 2017 at 10:18
ob ein Härtefall vorliegt, ist immer eine Einzelfallbestimmung. Wir können dies rechtlich nicht beurteilen und daher auch keine Einschätzung abgeben. Wenden Sie sich am besten an einen Mieterverein oder einen Anwalt. Diese können Sie entsprechend beraten und Ihnen bei der Vorgehensweise behilflich sein.
14. Dezember 2017 at 9:18
Guten Tag ans Redaktionsteam,
wir spielen mit dem Gedanken, ein 3-Familienhaus im selben Ort zu kaufen. Das Haus ist in drei etwa gleich große 3-Zimmer-Wohnungen aufgeteilt. Wir würden gerne in die Wohnung im Erdgeschoss einziehen und dafür dann Eigenbedarf anmelden.
Nun ist die Frage: Wie lässt sich dieser begründen? Wir sind eine 3-köpfige Familie und wohnen aktuell in einer 3-Zimmer Wohnung zur Miete. Die Wohnung im neuen Haus wäre rund 10qm größer und wir würden dadurch natürlich auch Geld sparen. Wirklich umziehen MÜSSEN tun wir nicht. Aber wozu kauft man als junge Familie auch ein Haus, wenn dies dann nicht dazu führt, dass man eben keine Miete mehr zahlrn muss??
18. Dezember 2017 at 10:35
für einen Eigenbedarf kann es eine Vielzahl an Gründen gebe, die Eigentümer anführen können. Die Nutzung des Wohnraums durch diesen oder dessen Familie kann einer davon sein. Der Bedarf muss jedoch nachvollziehbar vorliegen und nachweisbar sein. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten, können wir nicht beurteilen inwieweit dies bei Ihnen der Fall ist. Lassen Sie sich am besten von einem Anwalt für Mietrecht beraten. Dieser kann Sie bei der Kündigung unterstützen.
Wir wohnen schon als Mieter seit 12 Jahren und wir überlegen ob wir dieses Haus kaufen als unseren Eigenheim und nicht mehr als Mieter. Man kann mit dem Vermieter privat klären und was muß ich darauf achten ?
Den Dachboden ist ohne Schaumstoff gehämmt, usw… und wie funktioniert es auch mit Wert des Hauses (den wir schon 12 Jahren wohnen) wird das abgerechnet ?
Brauche ein paar Info !! Wäre es super !!
Hallo Melanie H.,
wie Sie den Vertrag aufsetzen und auf welche Punkte Sie achten sollten, klären Sie am bestem mit einem Berater der jeweiligen Bank oder auch einem Fachanwalt. Wir können keine rechtliche Beratung anbieten.
Horst W. says
26. Januar 2018 at 1:08
seit 43 Jahren wohnen meine Frau (68 Jahre) und ich (70 Jahre) in einem Reihenhaus einer Einfamilienhaussiedlung in Düsseldorf.. Wegen Sterbefalls des Vermieters soll das Haus von einer Erbengemeinschaft über ein Maklerbüro zum Bestpreis verkauft werden. Das Grundstück auf dem das Haus steht ist in mehrere Einzelgrundstücke aufgeteilt mit insgesamt 10 Reihenhäusern. Nach unserem Mietvertrag aus 1975 haben wir eine Kündigungsfrist von einem Jahr. Muss der Käufer, bzw. neue Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist wie einer Eigentumswohnung von acht Jahren einhalten? Kann eine Kündigung erst dann nach Ablauf der Sperrfrist ausgesprochen werden?
2. Februar 2018 at 8:06
Hallo Horst W.,
ob es eine Sperrfrist gibt, ist zum einen regional abhängig und zum anderen nur dann eine Möglichkeit, wenn der Wohnraum während Ihrer Mietzeit in Wohneigentum umgewandelt wurde. Handelt es sich bereits bei Ihrem Einzug um Wohneigentum, kann eine Sperrfrist in der Regel nicht greifen. Lassen Sie sich am besten von einem örtlichen Mieterverein oder einem Anwalt beraten.
17. Februar 2018 at 18:55
Ich lebe zur Mietein einer zwei Zimmer Wohnung in einem zwei Familien Haus, meine Vermieterin ist jetzt leider an Demenz erkrankt und in ein pflegeheim eingewiesen worden.
Das Haus soll jetzt verkauft werden.
Mir wurde von meiner Vermieterin vor ihrer Erkrankung mündlich unter Zeugen ein Wohnrecht auf Lebenszeit zugesagt.
Jetzt meine Frage, kann mir der neue Eigentümer mein Mietvertrag kündigen? Muss ich befürchten, das ich hier ausziehen muss?
Ich bin 55 Jahre alt, Rentner aufgrund schwerer psychicher Erkrankung.( ich lebe von einer Mini Rente die vom Sozialamt aufgestockt wird auf Hartz VI Niveau) Für mich wäre eine unzumutbare Situation diese Wohnung zu verlassen, das es hier im Umkreis auch keine vergleichbare Wohnung gibt. (Sowohl von der am Grösse als auch von der Miethöhe)
Für eine Antwort ihrerseits bedanke ich mich recht herzlich im Voraus.
19. Februar 2018 at 10:51
bei einem Verkauf des Hauses übernimmt der neue Eigentümer die bestehenden Mietverträge. Eine ordentlich Kündigung ist in der Regel nur in Form einer Eigenbedarfskündigung möglich. Der neue Eigentümer muss diesen Bedarf nachvollziehbar begründen können. Sie haben die Möglichkeit Widerspruch einzulegen und einen Härtefall anzubringen. Ob dies dann akzeptiert wird, können wir nicht beurteilen. Lassen Sie sich am besten von einem örtlichen Mieterverein beraten. Dieser kann Ihnen rechtliche Möglichkeiten aufzeigen. Eine rechtliche Beraten können wir nicht anbieten.
18. Februar 2018 at 13:00
wir möchten ein (noch) vermietetes Reihenhaus kaufen. Vom Makler wurde uns wurde mitgeteilt, dass der Mieter zum Ende Februar gekündigt hat. Das Mietverhältnis besteht schon seit 30 Jahren. Unser Eindruck während der Besichtigung war, dass der Mieter sich mit dem Finden einer neuen Wohnung schwer tut. Er scheint Frührentner zu sein, wohl nicht bei bester Gesundheit, es könnte also ein Härtefall vorliegen.
Wir möchten das Haus selbst bewohnen. Vorher sind noch umfangreiche Renovierungsmaßnahmen notwendig.
Muss der Mieter auf jeden Fall das Haus zum Ende des Monats räumen, da er ja selber gekündigt hat? Oder können auch dann ggf. Härtefallregelungen in Kraft treten, wenn er einfach keine neue Wohnung findet?
wurde die Kündigung vom Mieter ausgesprochen und vom Vermieter anerkannt, muss die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist in der Regel an den Vermieter zurückgegeben werden und der Mieter muss ausziehen. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses ist üblicherweise nur mit Zustimmung des Vermieters möglich, wenn dieser der weiteren Nutzung nach Beendigung des Mietverhältnisses widersprochen hat. Am besten lassen Sie sich in diesem Fall von einem Anwalt beraten. Wir können keinre rechtliche Beratung anbieten.
20. Februar 2018 at 12:10
Liebe Redaktion von eigenbedarfskuendigung.com,
wir sind eine junge Familie mit 2 Kindern, die sich ein EFH kaufen möchte. Das Objekt, das in Frage kommt, ist zurzeit an eine Familie vermietet, welche Kinder hat, die kurz vor dem Abitur stehen. Soweit ich weiss, liegt kein weiterer Härtefall vor.
Wir würden Eigenbedarf melden, da wir selber in das Haus einziehen wollen. Zurzeit leben wir in einer kleinen 3-Zi-Wohnung und ein 3. Kind ist in Planung. Ist also die Möglichkeit gegeben, Eigenbedarf geltend zu machen? Wir befürchten, dass die jetzigen Mieter sich irgendwelche Härtefälle ausdenken können, um bleiben zu können – letztendlich ist es heutzutage schwer, bezahlbare Wohnungen und Häuser zu finden.
wir können nicht beurteilen, ob Ihre Gründe für einen Eigenbedarf nachweisbar und nachvollziehbar darlegen. Das kann je nach Einzelfall unterschiedlich sein. In der Regel kann Eigenbedarf angemeldet werden, wenn der Vermieter den Wohnraum für sich selbst und seine Familie nutzen möchte. Der Bedarf muss bei Ablauf der Kündigungsfrist bestehen. Eine Kündigung aufgrund der Tatsache, dass zukünftig Bedarf bestehen könnte, ist in der Regel jedoch nicht zulässig. Wenden Sie sich am besten an einen Anwalt, um mit diesen die weitere Vorgehensweise zu besprechen.
9. Januar 2019 at 2:47
Wie würdest du dich fühlen wenn Dir gleiches widerfährt?
Moral und emphatie scheinen ja Fremdwörter für dich zu sein!
wir überlegen eine Haus zu kaufen, diese ist aktuell noch vermietet.
Aktuell wohnt seit 11 Jahre ein Familie mit ein Tochter (22), 5-6 Hunde, Katze und viel mehr Tiere. Wir klauben dass die Aktuelles Mietvertrag in Mehrere Punkte verletzt ist. Inwiefern wird das deutsches Gesetzt die Mieter abwehren wenn sie mehrere Haustiere (Hunden, Katzen, Hasen) besitzen? Ich frage das, weil ich mich vorstellen kann, es wird für ihn ziemlich schwierig ein neues Haus zu vermieten. Wenn er kein neues Haus zum Mieten findet, ist er berechtigt weiter im unseren Haus zu bleiben? Wie kann ich dieses Prozess schneller als 9 Monaten machen?
12. März 2018 at 10:50
Hallo P. J.,
hier ist wichtig was im Mietvertrag bestimmt ist und ob eine Erlaubnis zur Hundehaltung vom Vermieter vorliegt. In der Regel sind Kleintiere wie Hamster, Mäuse und Kaninchen und teilweise auch Katzen in der Wohnung grundsätzlich erlaubt, auch wenn sämtliche Tierhaltung im Mietvertrag ausgeschlossen sein sollte. Wenden Sie sich diesbezüglich am besten an einen Anwalt.
Die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen sind bei einer ordentlichen Kündigung einzuhalten. Können Sie mit den Mieter einen Aufhebungsvertrag schließen, kann eine früherer Zeitpunkt vereinbart werden. Mieter sind dazu jedoch nicht verpflichtet. Nach Ablauf der Kündigungsfrist muss der Wohnraum in der Regel geräumt und zurückgegeben werden, wenn der Vermieter weinen weiteren Nutzung widerspricht. Auch hier sollten Sie sich an einen Anwalt wenden und mit diesem die weitere Vorgehensweise besprechen. Eine rechtliche Beratung bieten wir nicht an.
Schulze says
20. März 2018 at 11:48
Wir erwägen gemeinsam mit meinen Eltern ein vermietetes Mehrfamilienhaus (vier 2- bzw. 3-Zimmer-Wohnungen) zu kaufen. Zwei Wohnungen möchten wir zu einer zusammenlegen und als Familie selbst bewohnen. Zwei Wohnungen sollen meinen Eltern gehören als Kapitalanlage (nicht selbst bewohnt).
Ursprünglich hatten wir vor, die Wohnungen nach WEG aufzuteilen zwecks klarer Eigentumsverhältnisse, aber dann würde ja für unseren Eigenbedarf die Sperrfrist eintreten, sehe ich das richtig?
Wäre dies auch der Fall, wenn wir das Haus gemeinsam mit den Eltern als Bruchteilseigentümer kaufen würden, ohne nach WEG aufzuteilen, wem genau welche Wohnung gehört?
eine Sperrfrist tritt üblicherweise dann ein, wenn die Wohnung während der Mietzeit der Mieter in Wohneigentum umgewandelt wird. Steht das gesamte Haus zum Verkauf an einen Eigentümer, handelt es sich bei den einzelnen Wohnungen in der Regel nicht um einen solchen Wohneigentum. Um rechtlich korrekt vorgehen zu können, sollten Sie sich am besten von einem Anwalt beraten lassen. Dieser kann Ihnen die besten Möglichkeiten aufzeigen.
Wir interessieren uns für den kauf eines 2 Familienhauses. Eine der Wohnungen ist vermietet (ca. 2 Jahre) wir würden die Wohnungen gerne beide Nutzen da eine (3-Zimmer 2 Erwachsene und 3 Kinder 17, 16, 7) einfach zu klein ist. Was genau greift in diesem Fall bzw. Ist besser? A: Kündigung wegen Eigenbedarf und wie müsste der Grund aussehen? Reicht es wenn wir angeben das der Platz in der einen Wohnung nicht ausreicht. Oder greift das Sonderkündigungsrecht? Wenn wir zum bsp erstmal in die Wohnung einziehen und anschließend kündigen? Können wir die Wohnung nicht ordentlich kündigen wenn wir im Haus wohnen? Vielen Dank im voraus für die Beantwortung meiner Frage.
6. April 2018 at 9:42
in diesem Fall empfehlen wir Ihnen, sich von einem Anwalt beraten zu lassen. Dieser kann Sie bezüglich der vorteilhafteren Option beraten und Hinweise geben, welche erfolgversprechender wäre. Wir können die Situation rechtlich nicht einschätzen und auch keine rechtliche Beratung anbieten. Gründe für eine Eigenbedarfskündigung kann es viele geben, ob diese am Ende auch den Bedarf belegen, ist immer eine Einzelfallentscheidung.
Guten Tag, wir wohnen in einem REH zur Miete. Im Mietvertrag wurden uns mind. 10 Jahre Mietdauer zugesichert mit der Option auf Verlängerung.
Nun sind beide Vermieter verstorben.
Würde das Haus verkauft werden, bleiben diese 10 Jahre rechtskräftig?
Oder könnte uns ein neuer Besitzer wegen Eigenbedarf trotzdem früher kündigen?
22. Mai 2018 at 13:53
der neue Besitzer übernimmt den Mietvertrag, der geschlossen wurde so wie er ist. In der Regel ist der neue Eigentümer auch an die Vereinbarungen im Mietvertrag gebunden. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen.
g.nie says
12. Juli 2018 at 12:30
wir haben seit nicht mal 1 Monat ein Einfamilienhaus von 1976 gemietet und geglaubt das alles einigermaßen i. O. also zwar Alt aber nutzbar ist . Haben mit dem Vermieter vereinbart Ihn über div. Mängel zu informieren, was der Vormieter nicht getan haben soll. Und nun stellen wir nach dem Einzug wirklich div. Mängel fest die wir ihm mitgeteilt haben. Rollläden die nicht richtig dicht sind, Schimmel im Keller, ein elektr. Sicherungskasten, der nicht mehr dem gesetztl. Stand entspricht und meine Mann des wegen schon ein Stromschlag bekommen hat – lt. Vermieter ist eine E-Check überflüssig. Schwiegereltern haben über 40 Jahre darin gewohnt und nie was gewesen. Energiepass angefordert mehrere mal – Aussage vom Vermieter haben wir nie gemacht –
Die Instandsetzungen werden vom Vermieter jetzt zwar gemacht, weil er es muss, aber er will diese auf die Miete umlegen und sollten wir nicht einverstanden ,will er uns Kündigen z. B. Zitat: ” Ich verkaufe das Haus an meinen Mann für 1 EURO oder melde Eigenbedarf an.” oder wir können uns an den Kosten beteiligen.
Nun meine Frage >Müssen wir uns sorgen machen über eine Kündigung?
Wir sind eine Familie also 2 Erwachsene 3 Kinder und 2 Hunde – in dieser Zusammenstellung bekommt man nicht unbedingt einen vergleichbaren Ersatz.
16. Juli 2018 at 10:35
Hallo g.nie,
diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Mietverein oder einen Anwalt zu wenden. Lassen Sie sich dort ausführlich beraten und die besten Möglichkeiten zum weiteren Vorgehen aufzeigen.
24. August 2018 at 16:31
Hallo, wir möchten ein Zweifamilienhaus kaufen. In diesem wird eine Wohnung frei und die untere Wohnung ist vom jetzigen Besitzer zum 12.01.2019 gekündigt ( wegen Vetrauensbruch-Diebstahl von Mieter). Bleibt die Kündigung nach dem Hauskauf bestehen oder müssten wir nach Grundbucheintrag erneut kündigen und Fristen oder Begründungen einhalten?
wurde dem Mieter vor dem Verkauf begründet gekündigt, bleibt dies in der Regel mit dem Verkauf bestehen. Im Zweifel sollten Sie sich hier von einem Anwalt beraten lassen.
4. Oktober 2018 at 6:29
wir möchten ein vermietetes Reihenhaus kaufen. Der Mieter ist derzeit 76 Jahre und wir möchten zum Ablauf von 5 Jahren ab Kauf , Eigenbedarf anmelden und dort selbst einziehen.
Das Haus soll unsere Altersvorsorge werden und wir haben dem älteren Mann angeboten zu gegebener Zeit mit ihm auf Wohnungssuche im näheren Umfeld zu gehen und Ihm auch den Umzug zu organisieren wenn dies nötig ist.
Er wohnt seit 2001 in diesem Haus und hat somit eine Kündigungsfrist unsererseits von 9 Monaten.
Was sollten wir noch beachten, außer nach Eintragung ins Grundbuch Ihn schon jetzt schriftlich darauf hinzuweisen.
Mit freundlichen Grüßen T. Wilde
eine Eigenbedarfskündigung auf “Vorrat”, also wenn der Bedarf noch nicht besteht oder erst in ferner Zukunft vorliegen wird, ist in der Regel nicht möglich. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, sollten Sie den Sachverhalt mit einem Anwalt klären und mit diesem gemeinsam die weitere Vorgehensweise besprechen.
Wir befassen uns mit dem Gedanken eine Eigentumswohnung zu kaufen, die derzeit vermietet ist. Es wohnt eine Familie mit 2 Kinder (Kindergarten- und Schulalter) seit etwas mehr als 5 Jahren in der Wohnung. Wir möchten selbst in die Wohnung einziehen. Sobald der Eintrag im Grundbuch erfolgt, könnten wir die Eigenbedarfskündigung aussprechen mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende eines Kalendermonats, richtig? Empfiehlt es sich, jetzt bereits schon mit den Mietern in Kontakt zu treten um das Vorhaben mündlich zu besprechen? Laut Makler wollten die Mieter in ein paar Jahren ausziehen, wenn die Kinder größer sind….
Da wir unseren Standort wechseln wollen, müssen wir aber selbst in die Wohnung einziehen. Danke für Ihre Rückmeldung
9. November 2018 at 14:29
in der Regel beträgt die Kündigungsfrist bei einer Mietzeit von bis zu fünf Jahren drei Monate, ab fünf Jahren dann sechs Monate. Ob es sich empfiehlt die Mieter zu kontaktieren, können wir nicht beurteilen. Eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten, sollten Sie eine solche wünschen, konsultieren Sie am besten einen fachkundigen Anwalt.
1. Dezember 2018 at 19:56
ich habe eine Frage. Und zwar möchte ich in NRW ein 3 Familienhaus kaufen, wo alle drei Wohnungen vermietet sind.
Nach Erwerb der Immobilie möchte ich die EG Wohnung beziehen welche seit ca. 2 Jahren vermietet ist.
Die anderen zwei Wohnungen sind ebenfalls vermietet und dies schon seit mehr als 5 Jahren.
Kann ich dort auf Probleme stoßen, oder sehe ich es korrekt dass ich mit einer Frist von 3 Monaten die Wohnung auf Eigenbedarf Kündigen kann?
3. Dezember 2018 at 11:35
wenn Sie Eigenbedarf anmelden wollen, muss dieser entweder bereits bestehen oder während der Kündigungsfrist vorliegen Sie müssen diesen ausführlich und nachvollziehbar begründen können. Bei einer Mietzeit von zwei Jahren gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten oder, falls im Mietvertrag längere Fristen vereinbart wurden, diese. Inwiefern Sie auf Probleme bei der Kündigung stoßen könnten, können wir nicht beurteilen oder vorhersehen. Im Zweifel sollten Sie sich im Vorfeld von einem fachkundigen Abwalt beraten lassen.
gerhard k. says
13. Dezember 2018 at 16:16
Hallo, ich möchte ein haus aus einem Konkurs kaufen, der noch Besitzer wohnt mit Ehefrau noch im Haus, er ist aber auf der such nach was neuem, Mietvertrag gibt es logischerweise keinen ! Sollte ich das Haus kaufen, auf was muss ich achten wenn der “alte” besitzer zu dem zeitpunkt immer noch drinnen wohnt ? Hat er irgend ein recht zu bleiben ? mfg
17. Dezember 2018 at 12:55
Hallo gerhard k.,
wir bieten keine rechtliche Beratung an und können den Sachverhalt daher weder beurteilen noch bewerten. Wenden Sie sich am besten an einen fachkundigen Anwalt. Bezüglich des Auszugs kann auch wichtig sein was durch den Konkursverwalter bzw. den Kaufvertrag festgelegt wurde oder wird.

References: § 573
 BGH 
 § 577
 § 573
 § 574
 § 573