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Timestamp: 2017-11-22 10:47:37+00:00

Document:
Cortés, Pérez y CIA Servicios Jurídicos: mayo 2014
EL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA EN CASO DE INEXISTENCIA DE INCREMENTO REAL.
De todos es sabido que, como consecuencia de la crisis económica, el valor de los bienes inmuebles ha bajado y muchos son los que se han visto obligados a transmitir sus inmuebles por un valor muy inferior al de su adquisición.
Pese a ello, las Administraciones Locales siguen liquidando el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana –que grava la obtención del incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana que se ponga de manifiesto como consecuencia de la transmisión de su propiedad por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre dichos terrenos- en base a un incremento de valor no real, derivado de la aplicación de las reglas establecidas en el artículo 107 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL) para calcular la base imponible del Impuesto, y sin examinar previamente si ha habido un incremento real del valor del suelo.
Afortunadamente, algunos Tribunales, conocedores de esta realidad, han establecido el criterio de que para poder exigir el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana resulta indispensable que los terrenos hayan experimentado un incremento de valor en términos reales.
En este sentido se ha pronunciado la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, entre otras, en sus sentencias de fecha 21 de marzo de 2012, 22 de mayo de 2012 y 18 de julio de 2013, en las que ha establecido lo siguiente: “el impuesto grava según el art. 104.1 LHL el incremento de valor que experimenten los terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título o por la constitución o transmisión de cualquiera de los derechos reales que cita la norma. Por tanto, el incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana constituye el primer elemento del hecho imponible, de manera que en la hipótesis de que no existiera tal incremento, no se generará el tributo y ello pese al contenido de las reglas objetivas de cálculo de la cuota del art. 107 LHL, pues al faltar un elemento esencial del hecho imponible, no puede surgir la obligación tributaria. En conclusión, la ausencia objetiva de incremento del valor dará lugar a la no sujeción al impuesto, simplemente como consecuencia de la no realización del hecho imponible, pues la contradicción legal no puede ni debe resolverse a favor del “método de cálculo” y en detrimento de la realidad económica, pues ello supondría desconocer los principios de equidad, justicia y capacidad económica”.
En base a dichas consideraciones, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha concluido que:
1º) Cuando se acredite y pruebe en el caso concreto que no ha existido, en términos económicos y reales, incremento alguno, no tendrá lugar el presupuesto de hecho fijado por la ley para configurar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y éste no podrá exigirse, por más que la aplicación de las reglas del art. 107 TRLHL siempre produzca la existencia de teóricos incrementos.
2º) La base imponible está constituida por el incremento del valor de los terrenos, el cual ha de prevalecer sobre lo que resulte de la aplicación de las reglas del art. 107 TRLHL, que sólo entrarán en juego cuando el primero sea superior.
No obstante lo anterior, la Dirección General de Tributos (DGT) en su consulta núm. V0153-14, de 23 de enero de 2014, continúa insistiendo en la obligación de calcular el Impuesto según el método de cálculo establecido por el art. 107 TRLHL, aunque el bien inmueble se haya transmitido por un precio inferior al de adquisición, y ello porque “el fundamento de este impuesto no es tanto gravar el incremento “real” provocado por el titular del terreno por diferencia entre unos precios de venta y compra, sino que se trata de gravar el incremento de valor del terreno como consecuencia de la acción urbanística del propio municipio donde se encuentra”.
Sin embargo, parece olvidar la DGT que, de aplicar las normas establecidas en el artículo 107 TRLHL sin examinar previamente si ha habido un incremento real del valor del terreno, estaríamos gravando el mero hecho de la transmisión del terreno y no la plusvalía, que es lo que realmente grava el Impuesto en cuestión.
Ante ello, aconsejamos autoliquidar e ingresar el Impuesto y posteriormente solicitar la rectificación de la autoliquidación y la consiguiente devolución de ingresos indebidos. En aquellos casos en que no esté establecida la autoliquidación del Impuesto, recomendamos proceder a presentar la declaración del Impuesto ante la Administración municipal y, una vez ésta practique la liquidación, presentar recurso contra la misma, solicitando su anulación y la devolución de lo indebidamente ingresado. De desestimar la Administración nuestras pretensiones, siempre podremos acudir ante los Tribunales de justicia en defensa de nuestros derechos.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 12:39
Etiquetas: IIVITNU, Incremento de Valor de los Terrenos, Plus Valia, Plus Valia municipal
NOVEDADES RESPECTO EL ACTA NOTARIAL DE IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL
La Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo establece en su artículo 4.1 que los sujetos obligados, entre los cuales están los Notarios, “identificarán al titular real y adoptarán medidas adecuadas a fin de comprobar su identidad con carácter previo al establecimiento de relaciones de negocio o a la ejecución de cualesquiera operaciones”.
A los efectos de la citada Ley, desarrollada por el reciente Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, se entiende por “titular real”:
“a) La persona o personas físicas por cuya cuenta se pretenda establecer una relación de negocios o intervenir en cualesquiera operaciones.
b) La persona o personas físicas que en último término posean o controlen, directa o indirectamente, un porcentaje superior al 25 por ciento del capital o de los derechos de voto de una persona jurídica, o que a través de acuerdos o disposiciones estatutarias o por otros medios ejerzan el control, directo o indirecto, de la gestión de una persona jurídica.(…)
Cuando no exista una persona física que posea o controle, directa o indirectamente, un porcentaje superior al 25 por ciento del capital o de los derechos de voto de la persona jurídica, o que por otros medios ejerza el control, directo o indirecto, de la persona jurídica, se considerará que ejerce dicho control el administrador o administradores. Cuando el administrador designado fuera una persona jurídica, se entenderá que el control es ejercido por la persona física nombrada por el administrador persona jurídica.
Las presunciones a las que se refiere el párrafo anterior se aplicarán salvo prueba en contrario.
Tendrán la consideración de titulares reales las personas naturales que posean o controlen un 25 por ciento o más de los derechos de voto del Patronato, en el caso de una fundación, o del órgano de representación, en el de una asociación, teniendo en cuenta los acuerdos o previsiones estatutarias que puedan afectar a la determinación de la titularidad real.
Cuando no exista una persona o personas físicas que cumplan los criterios establecidos en el párrafo anterior, tendrán la consideración de titulares reales los miembros del Patronato y, en el caso de asociaciones, los miembros del órgano de representación o Junta Directiva.”
Es por dicha obligación legal que los Notarios están obligados a identificar al titular real (nombre, apellidos, nacionalidad y documento de identidad) en todo tipo de escrituras, actas, pólizas y documentos que ellos autoricen y contengan declaraciones de voluntad o a hacer constar que ya se ha declarado ante otro Notario con carácter previo.
La identificación del titular o titulares reales se hace con carácter preferente mediante un acta notarial independiente de forma que una vez hecha servirá para acreditar al titularidad real en cualquier otro momento y ante cualesquiera de los otros sujetos obligados (entidades financieras, abogados, procuradores, auditores de cuentas, etc.) siempre que lógicamente no cambien los titulares reales que constan identificados.
La principal novedad introducida por el Reglamento afecta precisamente a las sociedades mercantiles puesto que dispone que en el caso de que “no exista una persona física que posea o controle, directa o indirectamente, un porcentaje superior al 25 por ciento del capital o de los derechos de voto de la persona jurídica, o que por otros medios ejerza el control, directo o indirecto, de la persona jurídica, se considerará que ejerce dicho control el administrador o administradores”.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 14:03
Etiquetas: acta titular real
EL AVAL Y LA DEFUNCIÓN DEL AVALISTA
Cuando avalamos a alguien, asumimos la obligación de hacer frente a las obligaciones del deudor principal (avalado) frente al acreedor (beneficiario del aval) en el caso de que el primero no lo haga.
Muchos pensarán de entrada que el aval “muere” con el fallecimiento del avalista, pero sin embargo ello no es así.
Según establece el artículo 1847 del Código Civil, dicha obligación se extingue al mismo tiempo que la del deudor y por las causas generales de extinción de las obligaciones previstas en el artículo 1156 CC: 1) por el pago o cumplimiento; 2) por la pérdida de la cosa debida; 3) por la condonación de la deuda; 4) por la confusión de los derechos de acreedor y deudor; 5) por la compensación; y 6) por la novación.
El aval continua, pues, vigente tras el fallecimiento del avalista, siendo sus herederos quienes le suceden en sus obligaciones como avalista.
En los tiempos que corren, y dado que es muy habitual que los bancos exijan garantías para la concesión de préstamos, debemos ser precavidos antes de aceptar una herencia, pues es probable que el fallecido estuviera avalando a un tercero frente a alguna entidad bancaria o crediticia. Por ello, recomendamos averiguar, antes de aceptarla, si el difunto era o no avalista.
A fin de obtener dicha información podemos acudir a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), donde tendremos acceso a dicha información de forma totalmente gratuita. De todos modos, debemos tener presente que en este registro tan solo figuran inscritos los avales contraídos con entidades financieras y con saldo vigente superior a 60.000 €.
De decidir finalmente aceptar la herencia, recomendamos aceptarla a beneficio de inventario. Con ello evitaremos que se produzca la confusión de nuestro patrimonio con el hereditario.
La aceptación a beneficio de inventario supone una limitación de la responsabilidad de los herederos, que tan solo responderán del pago de las deudas y cargas hereditarias y, entre ellas, del aval, con los bienes de la herencia.
De todos modos, hay que tener presente que la aceptación de la herencia es una opción, no una obligación, y que, por tanto, siempre podemos optar por repudiar la misma.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 13:32
Etiquetas: avalista, defunción, fallecimiento
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA Y SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO
Un aspecto a considerar cuando se negocie o se formalice un arrendamiento de una vivienda, es la conveniencia para el arrendatario que dicho contrato se inscriba en el Registro de la Propiedad, si bien ello sigue siendo una práctica bastante inusual, tal como venía sucediendo con anterioridad a la modificación de la ley de arrendamientos urbanos que se efectúo el pasado año.
Cabe insistir, que con la modificación de la ley de arrendamientos urbanos que se efectúo por la ley 4/2013 de 4 de junio, aquellos arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas, no pueden surtir efectos frente a terceros y el tercer adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la ley Hipotecaria (tercero adquirente de buena fe), no puede resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.
El arrendatario de una vivienda, podía hacer valer su derecho de arrendamiento frente al tercero que adquiriera la propiedad, o en caso de que el arrendador la perdiese por ejecución forzosa u otra causa de las previstas en la Ley. Con la nueva regulación de arrendamientos aplicable, aquellos arrendatarios de viviendas en virtud de contratos celebrados a contar desde el día 6 de junio de 2.013, que no tengan inscrito su arrendamiento en el Registro de la Propiedad, no quedarán amparados y no podrán hacer valer su derecho frente a terceros y el nuevo adquirente podrá pedir que se extinga el arrendamiento.
Cabe señalar que para inscribir el arrendamiento, la finca debe estar previamente inscrita, por lo que en caso de fincas no inscritas, el adquirente de la finca arrendada puede pedir que se extinga el arrendamiento vigente al llevarse a cabo la transmisión.
Para poder inscribir el arrendamiento de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, será necesario:
Que el contrato de arrendamiento se instrumente en escritura pública o se eleve a escritura pública.
Que en dicho contrato se describa la finca con todos los datos sobre la población, calle, número, situación dentro del edificio, superficie, linderos, etc.
Que figure la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás clausulas que las partes consideren.
Que el contrato esté liquidado de impuestos (ITPAJD).
Finalmente hay que tener en cuenta que si se hubiera estipulado en el contrato de arrendamiento al inscribirse el mismo, que la falta de pago de la renta será causa de rescisión del contrato y en tal caso deberá restituirse la vivienda al arrendador, se podrá cancelar la inscripción en el Registro de la Propiedad a instancia de éste, si presenta el requerimiento judicial o notarial del que resulte, bien que el arrendatario acepta la resolución o bien que según el juez o Notario no ha contestado en diez días, aspecto también a tener presente al formalizar el contrato de arrendamiento.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 10:21
Etiquetas: arrendamiento, inscripción, registro, vivienda
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ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA Y SU INSCRIPCIÓN EN EL R...

References: artículo 107
 artículo 107
 artículo 4
 Real Decreto 
 artículo 1847
 artículo 1156
 artículo 34
 resolución