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Timestamp: 2018-09-26 08:30:24+00:00

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Immobilienwirtschaft_Kredt Flashcards by K Da | Brainscape
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Fachsemester 2 > Immobilienwirtschaft_Kredt > Flashcards
Flashcards in Immobilienwirtschaft_Kredt Deck (77):
In § 5 ImmoWertV „Entwicklungszustand“ sind vier Qualitätsstufen definiert.
Benennen Sie diese und erläutern Sie, wie sich diese Qualitätsstufen
a. Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne
Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein,
land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.
b. Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen
(§ 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung
und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets,
eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender
Sicherheit erwarten lassen.
c. Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs
für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung
aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form
oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
d. Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften
und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar
Erläutern Sie die Begriffe Art und Maß der baulichen Nutzung im Zusammenhang mit deren Ausweisung/ Festsetzung im vorbereitenden Bauleitplan und den verbindlichen Bauleitplänen.
FNP: Flächenausweisung (Wohnbauland), kein Maß der baulichen
BP: Gebietsausweisung (Wohngebiet), GRZ, GFZ, Baumassenzahl
Flächenausweisung (Wohnbauland), kein Maß der baulichen
Gebietsausweisung (Wohngebiet), GRZ, GFZ, Baumassenzahl
Wie und wo ist der Verkehrswert definiert?
Welcher Begriff wird synonym zum Verkehrswertbegriff verwendet?
§ 194 BauGB (Marktwert)
a. Barwert einer nachschüssigen Rente
b. Nettoanfangsrendite
c. Abzinsungsfaktor
d. Bruttomiete
Barwert einer nachschüssigen Rente
RE x (q^n –1) / (q^n x (q – 1))
RE/KP
1/ q^n, q = 1 + p/100
Netto(kalt)miete + Betriebskosten
Nach welchen Kriterien sind die Basiswerte der NHK2010 gegliedert?
Welche Korrekturfaktoren sind zur Anpassung der Basiswerte (NHK2010) vorgesehen?
In welcher Form können Modernisierungsmaßnahmen im Sachwertverfahren
Baujahr (fiktiv)
Wie werden die Baunebenkosten bei den NHK2010 berücksichtigt?
Diese sind in den NHK bereits enthalten
Wie können Abweichungen des Bewertungsgrundstücks vom Richtwertgrundstück berücksichtigt werden?
Welche Aufgabe obliegt in diesem Zusammenhang den Gutachterausschüssen?
Zu- und/oder Abschläge,
Umrechnungskoeffizienten,
Indexreihen,
die Gutachterausschüsse leiten die für die Wertermittlung erforderlichen Daten ab.
In welchen Rechtsnormen ist das Bewertungsrecht für die Gutachterausschüsse kodifiziert? Welche Aufgaben nehmen die Gutachterausschüsse wahr? Welche Merkmale bestimmen und beeinflussen den Bodenwert eines Grundstücks?
a. BauGB, ImmowertV, WertR, Bodenrichtwert-Richtlinie, Sachwertrichtlinie,
b. Erstellung von Gutachten, Ableitung erforderlicher Daten einschl.
Bodenrichtwerte, Führung Kaufpreissammlung, Marktberichterstattung
c. Einflussfaktoren s. Verkehrswert
Wie werden die Maße der vorhandenen und der zulässigen baulichen Nutzung eines Grundstückes angegeben?
Anzahl der VG
Interpretieren Sie folgende Information aus einer Bodenrichtwertkarte
WA 500,
a. 250 EUR/m²
b. Allgemeines Wohngebiet
c. 500 m² Grundstücksgröße
d. erschließungsbeitragsfrei
Welche Möglichkeiten gibt es zur wertmäßigen Bestimmung der Abweichung vom normalen baulichen Zustand (Reparaturstau)?
a. Tatsächliche Kosten
b. Erfahrungswerte
c. Schätzwerte
Welche Funktion hat der Barwertfaktor im Ertragswertverfahren?
Kapitalisierung der jährlichen Reinerträge
Wie wird das tatsächliche Gebäudealter im Sach- und im Ertragswertverfahren berücksichtigt?
a. SW:
AWM = RND / GND mit RND = GND – Alter
b. EW:
nur die RND ist relevant
Welche Beziehungen bestehen zwischen Bruttomiete, Nettokaltmiete und Reinertrag?
a. Bruttomiete = Nettomiete + Betriebskosten
b. Reinertrag = Nettomiete - Bewirtschaftungskosten
Beschreiben Sie die Vorgehensweise bei der Bodenwertermittlung nach § 16 Abs. 3 ImmoWertV („Liquidation“)! Wann ist entsprechend dieser Regelung zu verfahren?
a. § 16 Abs. 3 ImmoWertV: Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn
Worin unterscheidet sich das vereinfachte vom allgemeinen Ertragswertverfahren
Darstellung des Bodenwertanteils
Voller Bodenwert, aber Reinertrag – Bodenwertverzinsung
Bodenwert abgezinst über RND, aber keine Bodenwertverzinsung
Welche Aufgaben nehmen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte wahr?
a. Erstattung von Verkehrswertgutachten
b. Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (einschließlich
Bodenrichtwerte) aus der Kaufpreissammlung
c. Führung und Auskunft aus der Kaufpreissammlung
Welche Rechtsvorschrift des Freistaates Sachsen regelt die Aufgaben und die Zusammensetzung der Gutachterausschüsse?
a. Gutachterausschussverordnung des Freistaates Sachsen
Von welchen Größen ist der Vervielfältiger abhängig?
RND und LZS
Was ist die Kaufpreissammlung und wozu dient Sie?
a. Sammlung von Daten aus Abschriften der Notarurkunden, die den
Gutachterausschüssen vollständig und umfassend zur Verfügung zu
b. Ableitung erforderlicher Daten, Vergleichswertverfahren, Marktberichterstattung,
Auskunft aus der KPS
Aus welchen Bestandteilen setzt sich das Grundbuch zusammen? Welchen Einfluss hat eine Hypothek auf den Verkehrswert eines Grundstücks? Begründen Sie Ihre Antwort.
Wo finden sich detaillierte Angaben z.B. zu Rechten?
a. Aufschrift, Bestandsverzeichnis, I., II. und III. Abteilung
b. Keinen Einfluss
c. Grundbuchakte
Erläutern Sie den Begriff der „ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnisse“ anhand von Beispielen. Wann können entsprechende Verhältnisse unterstellt werden?
a. § 7 ImmoWertV: Zur Wertermittlung und zur Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung sind Kaufpreise und andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind.
b. Eine Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse kann angenommen werden, wenn Kaufpreise und andere Daten erheblich von den Kaufpreisen und anderen Daten in vergleichbaren Fällen abweichen
Welche Kriterien sind für die Markttransparenz von Bedeutung? Erläutern
Sie Ihre Antwort am Beispiel der Veröffentlichungen des Gutachterausschusses.
Unter welchen Voraussetzungen erteilt der Gutachterausschuss Auskünfte aus seiner Kaufpreissammlung?
schutzwürdige Interessen der Eigentümer stehen nicht entgegen
Sachgerechte Verwendung der Daten (wird bei öffentlich bestellten und vereidigten sowie zertifizierten Sachverständigen unterstellt)
In welchen Fällen ist das Vergleichswertverfahren als Regelverfahren anzuwenden?
§ 16 ImmoWertV: Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln.
Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden.
Unter welchen Voraussetzungen kann das Vergleichswertverfahren angewendet werden?
Es gibt einen geeigneten Vergleichsmaßstab
Es liegen ausreichend vergleichbare (Qualität und Zeitpunkt) Kaufpreis vor
Erläutern Sie die Begriffe „mittelbarer“ und „unmittelbarer Preisvergleich“.
a. Mittelbar: über BRW bzw. Vergleichsfaktoren
b. Unmittelbar: aus Kaufpreisen
Welche Komponenten beeinflussen den Bodenwert?
s. Verkehrswertdefinition
Erläutern Sie anhand von Beispielen den Begriff „Vergleichsfaktoren für
bebaute Grundstücke“.
a. Ertragsfaktoren für bebaute Grundstücke:
Roh- bzw. Reinertragsvervielfältiger
(KP/Jahresroh-/-reinertrag)
b. Gebäudefaktoren für bebaute Grundstücke:
KP/m²-WF/NF
Wie kann der Begriff der Rendite definiert werden?
Gewinn/investiertes Kapital (NAR = RE/KP)
Wonach bemisst sich der Verkehrswert einer zu enteignenden Fläche?
a. Qualität zum Zeitpunkt der öffentlichen Auslegung (Zeitpunkt des Ausschlusses der konjunkturellen Weiterentwicklung)
b. Wertverhältnisse zeitnah zum Enteignungsbeschluss
Wie ist die Nettoanfangsrendite (NAR) im Rahmen der Regelungen zum Ertragswertverfahren definiert?
NAR = RE/KP
Grenzen Sie die Begriffe „wirtschaftliche“ und „technische Restnutzungsdauer“ gegeneinander ab.
a. § 6 Abs. 6 ImmoWertV: Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.
b. Technische RND wie der Begriff sagt, stellt auf die Bautechnik und Baugüte ab und lässt Marktgesichtspunkte außer Betracht.
Wie sind die Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren definiert?
Verwaltungs-, Instandhaltungskosten,
Mietausfallwagnis,
Warum spricht man beim klassischen Ertragswertverfahren auch vom „gespaltenen Verfahren“?
Getrennte Betrachtung der „Restnutzungsdauern“
Restnutzungsdauer des Bodens „unendlich“ und der Gebäude „endlich“
Welche Kriterien sind für die Wahl der Roherträge und der Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren zu erfüllen?
Erträge und Bewirtschaftungskosten müssen marktüblich (nachhaltig) sein.
In welchen Fällen darf die Bodenwertverzinsung nicht vollständig vom Reinertrag abgezogen werden?
Wenn eine selbständig nutzbare Teilfläche als Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann, vorhanden ist.
Von welchen Faktoren ist die Höhe des Liegenschaftszinssatzes abhängig?
Wie wirken sich Sanierungsmaßnahmen auf die Alterswertminderung im Sachwertverfahren aus?
Verlängerung der RND
Welche Quellen stehen für die Bemessung der Roherträge im Ertragswertverfahren zur Verfügung?
Veröffentlichungen der Makler u. Research-Institute
Immobilienteil der örtlichen Presse
sonst. Mietpreissammlungen
(ggf. des Gutachterausschusses)
Wie werden die Entwicklung der Grundstückspreise(-werte), die Entwicklung der Finanzierungskosten und die Entwicklung der allg. Wirtschaftsparameter bei der Ableitung der Liegenschaftszinssätze berücksichtigt?
Über die Kaufpreise
z= Reinertrag/ Kaufpreis
Der Kaufperis und damit der Liegenschaftszinssatz im Ertragswerverfahren berücksichtigt:
-Mietentwicklung
-Entwicklungsteuerlicher Rahmenbedingung
-Entwicklung der Bewirtschaftungskosten
Entwicklung der Grunsstückspreise(werte)
In welche drei Kategorien (rechtliche Regelungen) können die Rechte und Belastungen an Grundstücken eingeteilt werden?
außerhalb BGB (Denkmalschutz, Bauplanungsrecht)
Wie wird das Alter der baulichen Anlagen im Sachwertverfahren berücksichtigt?
Ermittlung der Alterswertminderung (Alter/Gesamtnutzungsdauer)
In welche drei Kategorien können die beschränkt dinglichen Rechte eingeteilt werden?
Nennen Sie drei Beispiele für Nutzungsrechte.
Dienstbarkeiten (Wegerecht)
persönlich beschränkte Dienstbarkeiten
(Leitungsrecht), Nießbrauch
Welche Kriterien beeinflussen den Einfluss z.B. eines Leitungsrechts auf
den Verkehrswert des belasteten Grundstücks?
Lage der Leitung (Grad der Beeinträchtigung),
Art der Leitung, Größe (mit Schutzstreifen),
Nennen Sie die vier Planungsebenen mit den zugehörigen Plänen im Freistaat Sachsen. Wo sind die Braunkohlenpläne einzuordnen?
Reginale Ebene
Regionalplan, Landesrahmenplan
Bebauungsplan, Grünordnungsplan
Welche Kriterien beeinflussen den Einfluss z.B. eines Leitungsrechts auf den Verkehrswert des belasteten Grundstücks?
Art der Leitung,
Größe (mit Schutzstreifen),
Welche Pläne sind Bestandteil der kommunalen Bauleitplanung? Worin unterscheiden sich diese Pläne?
a. für die gesamte Gemeinde
b. Grundzüge der städtebaulichen Entwicklung
c. Ausweisung von Flächenkategorien (z. B. Wohnbaufläche)
d. Genehmigung durch die Landedirektion Sachsen
e. nur behördenverbindlich
a. mehrere Pläne für die Gemeinde
b. Gebietskategorien, Festsetzung von Art und Maß der baulichen
Nutzung, der Erschließungsanlagen und der überbaubaren Grundstücksfläche
c. Ist aus dem Flächennutzungsplan abzuleiten
d. wird als Satzung beschlossen
e. Genehmigung durch die Landedirektion Sachsen
Welche Pläne sind Bestandteil der kommunalen Bauleitplanung? Worin
unterscheiden sich diese Pläne?
Wonach beurteilt sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben auf kommunaler
a. BauGB: § 30 – rechtsverbindlicher Bebauungsplan – BP (beplanter
b. BauGB: § 33 – planreifer BP
c. § 34 – Eigenart der näheren Umgebung (unbeplanter Innenbereich)
d. BauGB: § 35 Außenbereich
Wann wird man Eigentümer eines Grundstücks?
Mit Eintragung im Grundbuch
Auflassung = dingliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über die Übereignung von Grundstücken vor einem Notar
Nennen sie mindestens drei Prinzipien für die Führung des Grundbuches.
Antragsprinzip,
Publizitätsprinzip (öffentlicher Glaube, Einsicht bei berechtigtem Interesse),
Buchungsprinzip,
Nach § 16 Abs. 1 ImmoWertV sind vorhandene bauliche Anlagen auf dem Grundstück bei der Bodenwertermittlung nicht zu berücksichtigen. Welche Ausnahmen hiervon regeln die Absätze 2 und 3 des § 16 ImmoWertV.
a. Bauliche Anlagen im Außenbereich
Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.
b. Alsbaldiger Abriss
Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden.
Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden,
In welchen Rechtsnormen ist das Bewertungsrecht für die Gutachterausschüsse
kodifiziert?
Welche Aufgaben nehmen die Gutachterausschüsse
Ableitung erforderlicher Daten einschl. Bodenrichtwerte
Führung Kaufpreissammlung
Welche Merkmale bestimmen und beeinflussen den Bodenwert eines Grundstücks?
Einflussfaktoren s. Verkehrswert
Vier Qualitätsstandards = "Entwicklungsstände" nach §5 ImmoWertV
1) Flächen der Land und Forstwirtschaft
2) Bauerwartungsland
3)Rohbauland
4) Baureifes Land
Reinertrag =
Nettomiete-Bewirtschaftungskosten
Bestandsbezeichnis
I., II., III. Abteilung
Welchen Einfluss hat eine Hypothek auf den Verkehrswert eines Grundstückes?
Wo befinden sich im Grundbuch detaillierte Angaben zu Ihren Rechten?
über BRW bzw. Vergleichsfaktoren
aus Kaufpreisen
Decks in Fachsemester 2 Class (2):
Immobilienwirtschaft Kredt

References: § 5

§ 194
 § 16
 § 16
 § 7

§ 16
 § 6
 § 30
 § 33
 § 34
 § 35
 § 16
 § 16
 §5