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Timestamp: 2017-12-11 17:00:50+00:00

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Abmahnung von Immobilienmaklern: Die 6 größten Risiken
Die 6 größten Abmahnrisiken von Immobilienmaklern
Abmahnungen gehören zum Alltag!
In der Immobilienbranche wird nicht selten mit harten Bandagen gekämpft. Im täglichen Wettbewerb unter Immobilienmaklern kommt es immer wieder zu Abmahnungen von Konkurrenten. Wird die hierin enthaltene Aufforderung zur Abgabe einer strafbewährten Unterlassungserklärung nicht befolgt, so landet der Streit durch eine einstweilige Verfügung oder Unterlassungsklage schließlich vor Gericht.
In diesem Beitrag werden die sechs wichtigsten Abmahnrisiken und Abmahnfallen von Immobilienmaklern zusammengestellt. Selbstständigen Maklern soll so ein erster Überblick darüber verschafft werden, welche wettbewerbsrechtlichen Regeln unbedingt zu beachten sind.
Fehler beim Impressum sind ein regelrechter Abmahnklassiker. Bedauerlicherweise gibt es dennoch eine Vielzahl von Maklern und Maklerfirmen, deren Internetauftritt ein fehlerhaftes Impressum enthält. Der Streitwert eines einfachen Impressumsverstoßes liegt im vierstelligen Bereich.
a) Welche Angaben gehören in das Impressum?
Die erforderlichen Impressumsangaben ergeben sich aus § 5 TMG, § 2 DL-InfoV und § 55 RStV:
Name und Anschrift des Immobilienmaklers.
Telefonnummer, Fax, Email.
Bei juristischen Personen: Angabe der Rechtsform und des Vertretungsberechtigten. (Falls einschlägig)
Bei juristischen Personen: Sofern Angaben über das Kapital der Gesellschaft gemacht werden, sind das Stamm- oder Grundkapital zu nennen bzw. der Gesamtbetrag ausstehender Einlagen, falls nicht alle Einlagen eingezahlt sind. (Falls einschlägig)
Angabe des Handelsregisters, Vereinsregisters, Partnerschaftsregisters oder Genossenschaftsregisters sowie des entsprechenden Registergerichts und der Registernummer. (Falls einschlägig)
Angabe der Umsatzsteuer-ID. (Falls vorhanden)
Angaben über den Verantwortlichen für journalistisch-redaktionelle Inhalte.
Die Rechtsprechung geht zunehmend dazu über, sämtliche Verstöße gegen die Impressumspflicht als abmahnfähig einzustufen. Gegen eine Abmahnung durch Konkurrenten oder Verbände können sich Immobilienmakler daher immer seltener damit verteidigen, dass es sich bei dem jeweiligen Verstoß um eine bloße Bagatelle gehandelt habe.
b) Worauf ist bei der Gestaltung des Impressums zu achten?
Bei der Gestaltung des Impressums sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen. Nach § 5 TMG sind die Impressumsangaben „leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar zu halten“. Makler sollten daher insbesondere auf folgende Umstände achten:
Keine Grafiken: Das Impressum ist vollständig in Textform zu gestalten. Insbesondere dürfen die Kontaktdaten zur Spam-Abwehr nicht durch eine Bilddatei ersetzt werden.
» Bilddateien sind für Blinde und Sehschwache nicht barrierefrei, also gerade nicht „leicht erkennbar“. Grafiken können weder unverpixelt vergrößert noch durch ein Sprachprogramm verlesen werden.
Kein Verstecken: Das Impressum muss „unmittelbar erreichbar“ sein. Die Angaben müssen also an gut wahrnehmbarer Stelle und ohne langes Suchen auffindbar sein. Das Impressum sollte von jeder Unterseite durch maximal zwei Klicks erreicht werden können. Optisch sollte der Impressumslink gut erkennbar sein.
» Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2006, Az. I ZR 228/03
Keine kostenpflichtigen Rufnummern: Kostenpflichtige Mehrwertnummern, vor allem 0900-Nummern, wirken auf die meisten Verbraucher abschreckend. Derartige Telefonnummern im Impressum werden daher als wettbewerbswidrig angesehen.
» Oberlandesgericht Frankfurt, Urteil vom 02.10.2014, Az. 6 U 219/14.
c) Auf welchen Webseiten ist ein Impressum erforderlich?
Ein Impressum ist zweifellos auf der eigenen Internetseite des Maklers bzw. des Maklerunternehmens erforderlich. Darüber hinaus ist ein Impressum auch im Bereich der Social-Media vorgeschrieben (Facebook, Google+, Twitter, usw.). Besonders wichtig ist daneben vor allem die Impressumspflicht auf Portalen wie Immobilienscout24 und vergleichbaren Plattformen.
Nach alter Rechtslage war es überaus umstritten, ob Maklerverträge widerrufen werden können. Diese Rechtsunsicherheit ist durch die Gesetzesänderung vom 13. Juni 2014 beseitigt.
Nach neuer Rechtslage können auch Maklerverträge widerrufen werden. Einzige Voraussetzung ist, dass es sich beim Maklervertrag um ein „Fernabsatzgeschäft“ bzw. um ein „Haustürgeschäft“ handelt.
» Mehr Informationen zum Widerrufsrecht beim Maklervertrag erhalten Sie im verlinkten Beitrag.
Bei der Formulierung der Widerrufsbelehrung geschehen erfahrungsgemäß zahlreiche Fehler. Jedem Makler ist daher dringend zu empfehlen, die amtliche Musterbelehrung des Bundesministeriums für Verbraucherschutz zu benutzen. Eigens zusammengestellte Belehrungen sind überaus fehleranfällig.
» Zu den besonders „beliebten“ Fehlern gehört der Hinweis, dass der Widerruf in Textform bzw. schriftlich erklärt werden müsse. Dies ist falsch! Nach neuer Rechtslage kann der Kunde seine Widerrufserklärung auch mündlich oder telefonisch abgeben.
Der Streitwert einer falschen Widerrufsbelehrung wird von den meisten Gerichten im vierstelligen Bereich angesiedelt. Das OLG Stuttgart nimmt dagegen sogar einen Streitwert von 15.000 EUR an (Beschluss vom 08.08.2007, Az. 2 W 42/07).
3. Angaben zu Preis und Provision
Eine häufig missachtete Vorschrift ist § 1 Abs. 1 der Preisangabenverordnung. Nach dieser Vorschrift ist es im gewerblichen Verkehr gegenüber Verbrauchern erforderlich, Gesamtpreise einschließlich der Umsatzsteuer anzugeben. Verstöße gegen die Preisangabenverordnung sind wettbewerbswidrig und können abgemahnt werden.
» Landgericht Bielefeld, Urteil vom 15.10.2013, Az. 17 O 122/13.
Um eine Abmahnung zu vermeiden, sollten Immobilienmakler deshalb besondere Vorsicht bei der Erstellung von Angeboten an den Tag legen.
» Unzulässig ist es, für Immobilien lediglich einen Quadratmeterpreis anzugeben. Eine solche Angabe entspricht gerade nicht dem Erfordernis eines Gesamtpreises.
» Ebenfalls unzulässig ist die Angabe einer Provision von „5 Prozent des Verkaufspreises zzgl. USt.“ Richtig heißt es vielmehr: „5,95 Prozent des Verkaufspreises inkl. Ust.“ Die Umsatzsteuer ist also bei der Provisionsangabe hinzuzurechnen.
» Auch die Provisionsangabe „2 Kaltmieten zzgl. Ust.“ ist wettbewerbswidrig. Die Mehrwertsteuerer muss auch hier in die Provision einbezogen werden. Die Angabe muss also lauten: „2,38 Kaltmieten inkl. Ust.“.
4. Angaben nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz
Besondere Regeln nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz gelten für Immobilienmakler bei der Vermittlung von Wohnräumen. Bietet der Makler Wohnräume öffentlich an, insbesondere im Internet oder in Zeitungen, so muss er Angaben zu folgenden Informationen machen (§ 6 Abs. 2 WoVermittlG):
den Namen des Maklers;
den Mietpreis;
das Bestehen oder Nichtbestehen gesonderter Nebenkosten.
Die genannten Pflichtangaben sind nach § 4 Nr. 1 UWG als „Markverhaltsregeln“ anzusehen. Zur Vermeidung einer Abmahnung sollten Wohnungsmakler ihre Informationspflichten deshalb stets genau beachten.
5. Angaben zum Energieausweis
Bei Immobilienanzeigen müssen eine ganze Reihe von Informationen über den vorhandenen Energieausweis mitgeteilt werden. Im Einzelnen ist es nach § 16a S. 1 EnEV erforderlich, Angaben über folgende Tatsachen zu machen:
die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis;
den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude;
die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes;
bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr;
Bei Nicht-Wohngebäuden ist zu beachten, dass der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt anzugeben sind (§ 16a Abs. 1 S. 2 EnEV).
Fehlende Pflichtangaben sind als Vorenthalten wesentlicher Informationen zu betrachten (§ 5a Abs. 2 UWG). Immobilienanzeigen, die gegen die genannte Pflichtangaben verstoßen, sind daher wettbewerbswidrig und können abgemahnt werden.
Ob fehlerhafte AGB abgemahnt werden können, war in der Rechtsprechung lange umstritten. Durch sein Urteil vom 31. Mai 2012 hat der Bundesgerichtshof diese Frage nunmehr geklärt (Az. I ZR 45/11).
Die gesetzlichen Vorschriften des AGB-Rechts gelten nach § 4 Nr. 11 UWG als „Marktverhaltensregeln“. Verstöße gegen AGB-Recht sind daher wettbewerbswidrig und können mit einer Abmahnung verfolgt werden.
» Der Streitwert einer einzelnen unwirksamen Klausel bewegt sich im vierstelligen Bereich. Bei mehreren Verstößen summiert sich der Streitwert der Abmahnung.
Zu den sechs häufigsten Fehlern, die Immobilienmakler unbedingt vermeiden sollten, gehören folgende Klauseln:
a) Unwirksame Gerichtsstandsvereinbarung
In vielen AGB-Werken findet sich am Ende eine Klausel zum Gerichtsstand. Oft lautet die Formulierung dabei schlicht:
„Gerichtsstand ist Frankfurt am Main.“
Eine solche Gerichtsstandsvereinbarung ist unwirksam, da sie auch auf Verbraucher Anwendung findet. Nach § 38 Abs. 1 ZPO kann eine Gerichtsstandvereinbarung jedoch nur erfolgen, wenn die Vertragsparteien Kaufleute, juristische Personen des öffentlichen Rechts oder öffentlich-rechtliche Sondervermögen sind. Gegenüber Verbrauchern sind Gerichtsstandsvereinbarungen unzulässig, sodass entsprechende Klauseln mit einer Abmahnung angegriffen werden können.
Hin und wieder findet sich deshalb folgende abgeschwächte Formulierung:
„Gerichtsstand ist Frankfurt am Main, soweit dies gesetzlich zulässig ist.“
Auch diese Formulierung ist unwirksam! Verbraucher können mangels geschäftlicher Erfahrung nicht sicher abschätzen, wann eine Gerichtsstandsvereinbarung gesetzlich zulässig oder unzulässig ist. Es handelt sich deshalb um eine intransparente und folglich nichtige Klausel (§ 307 Abs. 1 BGB). Auch dies kann abgemahnt werden.
Tipp: Eine Gerichtsstandsvereinbarung ist nur wirksam, wenn in ihr deutlich zum Ausdruck kommt, wem gegenüber sie Anwendung finden soll. Die gesetzlichen Grenzen müssen eingehalten werden.
b) Unwirksame Haftungsbeschränkung
In allgemeinen Geschäftsbedingungen kann eine Haftungsbeschränkung zulässigerweise vereinbart werden. Erforderlich ist allerdings, dass die Haftungsbeschränkung nicht gegen zwingende gesetzliche Vorgaben verstößt. Infolge der engen gesetzlichen Möglichkeiten beinhalten Haftungsbeschränkungen stets ein enormes Fehlerpotenzial.
» Zu beachten ist vor allem, dass eine Haftung bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit nicht ausgeschlossen werden darf. Im Hinblick auf den Ausschluss leichter Fahrlässigkeit muss unbedingt klarstellt werden, dass keine Beschränkung bei einer Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit gelten soll.
c) Unwirksame Klausel zur Vorkenntnis
Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers setzt voraus, dass die Leistungen des Maklers ursächlich für den Abschluss des Miet- oder Kaufvertrages sind. Sofern der Makler für den Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsschluss vergütet wird, müssen dem Kunden alle notwendigen Informationen geliefert werden, damit dieser von sich aus Verhandlungen mit dem jeweiligen Vertragspartner aufnehmen kann. Der Anspruch auf Provision ist daher ausgeschlossen, falls der Kunde bereits über dieses Wissen verfügt (sog. Vorkenntnis).
In vielen Maklerverträgen wird versucht, das Risiko der Vorkenntnis durch spezielle Vorkenntnisklauseln abzufangen. Häufig findet sich etwa folgende Formulierung:
„Ist dem Kunden die nachgewiesene Vertragsgelegenheit bereits bekannt, so hat er seine Kenntnis innerhalb einer Woche schriftlich mitzuteilen. Erfolgt die Mitteilung nicht fristgerecht, so besteht ein Anspruch auf volle Provision.“
Eine solche Klausel verstößt nach ständiger Rechtsprechung gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB und ist somit unwirksam. Das gesetzliche Leitbild des Maklervertrages setzt zwingend eine kausale Maklerleistung voraus.
» Dieses Leitbild kann niemals durch AGB-Klauseln, sondern allenfalls durch eine Individualvereinbarung eingeschränkt werden. Die unwirksame Vorkenntnisklausel kann deshalb mit einer Abmahnung verfolgt werden.
Wichtig: Als zulässig gelten dagegen solche Klauseln, die lediglich eine Pflicht zum Aufwendungsersatz begründen, falls der Kunde seine Vorkenntnis nicht innerhalb einer angemessenen Frist mitteilt.
d) Unwirksame Schriftformklausel
Zu den beliebtesten allgemeinen Geschäftsbedingungen gehört die Schirftformklausel. Diese lautet in etwa wie folgt:
„Änderungen und Ergänzungen des Maklervertrages bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für eine Änderung dieses Schriftformerfordernisses.“
Eine solche Klausel wird mittlerweile als Verstoß gegen § 305b BGB angesehen. Nach dieser Vorschrift haben Individualabreden stets Vorrang gegenüber allgemeinen Geschäftsbedingungen. Schriftliche AGB werden durch mündliche Individualabreden daher immer verdrängt.
Hinweis: Wirksam ist eine Schriftformklausel nur dann, wenn sie deutlich zum Ausdruck bringt, dass Individualabreden von ihr gerade nicht erfasst werden.
e) Unwirksames Aufrechnungsverbot
In vielen AGB ist ein weitreichendes Aufrechnungsverbot zulasten des Kunden enthalten. Zu nennen ist etwa folgendes Beispiel:
„Gegen den Provisionsanspruch ist die Aufrechnung nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig.“
Nach Auffassung der Rechtsprechung verstößt diese Klausel gegen § 307 Abs. 1 BGB, da sie den Kunden unangemessen benachteiligt. Abmahnungen sind daher möglich.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.04.2011, Az. VII ZR 209/07.
OLG Nürnberg, Urteil vom 20.8.2014, Az. 12 U 2119/13.
f) Unwirksame salvatorische Klausel
In den Schlussbestimmungen vieler AGB-Werke findet sich oft eine „salvatorische Klausel“. Hiernach soll eine unwirksame AGB keine negative Auswirkung auf die übrigen Klauseln haben.
Salvatorische Klauseln können wirksam sein. Bei einer unvorsichtigen Formulierung ist die Klausel indes unwirksam. Dazu folgendes Beispiel:
„Sollte eine Bestimmung dieser Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sein, so sollen die Geschäftsbedingungen im Übrigen ihre Rechtswirksamkeit behalten. In diesem Falle wird die unwirksame Klausel durch eine Regelung ersetzt, welche dem wirtschaftlichen Interesse der Vertragsparteien am ehesten entspricht.“
Bei dieser Formulierung handelt es sich um eine unklare Ersetzungsvereinbarung. Der Verbraucher kann schlechterdings nicht abschätzen, welche Regelung an die Stelle der unwirksamen Bestimmung treten soll. Die salvatorische Klausel ist daher wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam und kann abgemahnt werden.
Tipp: Salvatorische Klauseln sind in aller Regel überflüssig. Das Gesetz ordnet in § 306 BGB ausdrücklich an, dass sich unwirksame AGB-Klauseln nicht auf die übrigen Vereinbarungen auswirken.
g) Ratschlag
Falls Sie Zweifel an der Wirksamkeit Ihrer AGB haben, sollten Sie diese von einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens überprüfen bzw. neu entwerfen lassen. Verglichen mit den Kosten einer berechtigten Abmahnung und eines gerichtlichen Verfahrens ist dies auch wirtschaftlich eine empfehlenswerte Investition.
Im täglichen Geschäft sind Immobilienmakler einer Vielzahl von Abmahnrisiken ausgesetzt. Bei den hier genannten Abmahngründen handelt es sich dabei keineswegs um eine vollständige Auflistung.
Das Wettbewerbsrecht ist ein ungemein lebendiges Rechtsgebiet. Vieles befindet sich im Fluss, auch die rechtlichen Risiken von Immobilienmaklern.
» Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag
» Auskunftsrecht des Maklers

References: § 5
 § 2
 § 55
 § 5
 § 1
 § 4
 § 16
 § 4
 § 38
 § 307
 § 305
 § 307
 § 307
 § 306