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Timestamp: 2018-07-19 05:29:37+00:00

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Resolución de 4 de noviembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 5 a practicar inscripción de una escritura de compraventa. - Doctrina Administrativa - VLEX 480857054
Publicado en: BOE, 12 de Diciembre de 2013
FINCAS EN PROYECTO DE REPARCELACION: Mientras el proyecto de reparcelación no devenga firme y esté inscrito, las fincas aportadas son susceptibles de tráfico jurídico: no hay cierre registral.
Doña G. C. E., en nombre y representación de la mercantil «Buildingcenter, S.A.U.», interpone recurso mediante escrito que tiene entrada en el Registro General del Ministerio de Justicia el día 25 de julio de 2013 y que se recibe en el Registro de la Propiedad de Valladolid número 5 el día 5 de agosto de 2013. En dicho escrito se formulan las siguientes alegaciones: «(…) En el caso que nos ocupa, el Registrador correspondiente no ha practicado la nota al margen de cada finca expresada en dicho artículo 5 del RLH ni existe ningún asiento de presentación en el Registro de la Propiedad respecto al Proyecto de Reparcelación (o el Proyecto de Actuación con determinaciones de reparcelación) toda vez que no se ha presentado para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Por tanto, resulta claro y evidente que el Registro de la Propiedad está «limpio» de toda inscripción en relación a las fincas aportadas a la reparcelación objeto de compraventa. En consecuencia, como no se ha practicado la nota al margen de cada finca afectada expresando la iniciación del procedimiento (artículo 5 del RLH) ni tampoco hay asiento de presentación al respecto de las mismas, carece de sentido que el Registro de la Propiedad de Valladolid n.º 5 pueda suspender, «congelar» o, en este caso, denegar la inscripción de la escritura de compraventa de las fincas mencionadas. A mayor abundamiento, es preciso destacar que en la propia escritura de compraventa y subrogación hipotecaria, en concreto en su estipulación primera, las partes pactaron «su voluntad de transmitir y adquirir, respectivamente, el 100 % de la Finca Resultante descrita en el expositivo I.2-''Parcela 4.2'' del Proyecto de Reparcelación del Sector ''S-4'' del PGOU de Simancas (Valladolid), adjudicado en pleno dominio, a favor de la Vendedora en correspondencia por los derechos correspondientes a las fincas aportadas descritos en el expositivo I.1». Es decir, tanto la Vendedora (Grupo Inmobiliario Simancas, S.L.) como la Compradora, esto es, la entidad Buildingcenter, S.A.U., incluso ya pactaron expresamente en la escritura de compraventa su voluntad de transmitir y adquirir no sólo las fincas aportadas sino también la propia finca de resultado del proyecto de reparcelación equivalente a los derechos correspondientes a las fincas aportadas. De hecho, es claro y evidente que mi representada ha adquirido las fincas aportadas del proyecto de reparcelación que se corresponden con la parcela resultante 4.2), en tanto en cuanto, al no haber sido todavía inscrito el citado proyecto, las fincas de resultado no «existen» o no constan inscritas en el mismo».
En el título presentado en el apartado II de su parte expositiva se indica que la sociedad «Grupo Inmobiliario Simancas, S.L.», es propietaria de cuatro fincas registrales –fincas 1.862, 4.947 4.948 y 6.564–, que se describen con las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria.
En el apartado I.2 de la parte expositiva se hace constar que las fincas descritas se encuentran comprendidas dentro del Sector de uso residencial «S-4» delimitado por el Plan General de Ordenación Urbana de Simancas, habiendo sido íntegramente aportadas al Proyecto de Reparcelación de dicho ámbito. Se indica, asimismo, que el Proyecto de Reparcelación fue aprobado definitivamente en virtud de acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Simancas, de fecha 20 de septiembre de 2011, si bien, a día de hoy, se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad. Por último se reseña que por los derechos correspondientes a las fincas aportadas por el «Grupo Inmobiliario Simancas, S.L.», se ha adjudicado a su favor en el referido expediente de reparcelación la finca de resultado «Parcela 4.ª-2», que se describe seguidamente. No resulta del historial registral de las fincas que conste nota marginal de iniciación del procedimiento y de expedición de la correspondiente certificación de dominio y cargas, prevista en el artículo 5 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
La entidad «Grupo Inmobiliario Simancas, S.L.», mediante la escritura objeto de la calificación recurrida, vende las fincas de origen aportadas descritas a la sociedad «Buildingcenter, S.L.», y, a continuación, se establece expresamente que las partes «manifiestan y declaran que es su voluntad trasmitir y adquirir, respectivamente, el 100% de la finca resultante descrita en el expositivo I.2 «Parcela 4.2»- del Proyecto de Reparcelación del Sector «S-4» del PGOU de Simancas (Valladolid), adjudicadas, en pleno dominio, a favor de la vendedora en correspondencia por los derechos correspondientes a las fincas aportadas descritas en el expositivo I.1».
La registradora deniega la inscripción porque, al haberse aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación y haber sido publicada dicha aprobación en el «Boletín Oficial de Castilla y León» (número 202, páginas 78878, 78879 y 78880), no pueden ser objeto de compraventa las fincas registrales números 1.862, 4.947, 4.948 y 6.564, al carecer de existencia jurídica, siendo imposible cumplir respecto de las mismas el requisito de la tradición. Asimismo, en caso de que no se considerase el defecto anterior deniega una serie de estipulaciones que no han sido objeto de recurso, así como la constancia de la referencia catastral de las fincas.
Circunscrito el recurso al primero de los defectos, a éste debe ceñirse la presente Resolución (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria). Se trata, en síntesis, de dirimir si es posible la inscripción de una escritura en la que se venden una serie de finca registrales, concurriendo la circunstancia de que en el título presentado se indica que las citadas fincas han sido aportadas a un proyecto de reparcelación, que dicho proyecto ya ha sido aprobado definitivamente, que del mismo resulta que se han adjudicado por subrogación real al titular de esas fincas una finca de resultado concreta y determinada, y que es voluntad de las partes contratantes que se comprenda en la transmisión esta finca.
Los acuerdos aprobatorios de los instrumentos equidistribución de beneficios y cargas producen el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultando y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuación, cuando sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas en ella y la Administración (cfr. artículo 18.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio). En el mismo sentido se pronuncia el artículo 77, apartado 2.b) de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, conforme al cual, además de lo establecido en la legislación del Estado en cuanto a extinción de derechos reales y cargas constituidos sobre las fincas originales, la aprobación del Proyecto de Actuación, cuando contenga la reparcelación -que en caso contrario se derivarán de la ulterior aprobación del Proyecto de Reparcelación correspondiente-, producirá, entre otros «efectos inmediatos» (además de la transmisión al Ayuntamiento el pleno dominio y libre de cargas los terrenos que deban ser objeto de cesión y la afección al pago de los gastos del sistema de actuación) la «subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas fincas por las nuevas, siempre que quede establecida su correspondencia».
A la vista de la citada regulación la primera cuestión que se plantea es la de si las fincas de origen, una vez aprobado el expediente de reparcelación, o el Proyecto de Actuación que lo contenga, se deben considerar como extinguidas jurídicamente a todos los efectos, tesis que se encuentra en la base de la calificación recurrida.
Por ello, hasta tanto no se produzca el cierre registral de las fincas de origen al tiempo de la inscripción del conjunto del proyecto de reparcelación, debe aceptarse la susceptibilidad de los derechos reflejados en dicho folio para ser objeto de tráfico jurídico en cuanto expresión del aprovechamiento urbanístico correspondiente a su propietario por razón de la aportación de dichas fincas. En este sentido es esencial reparar en la naturaleza jurídica de la subrogación real como modificación objetiva de un derecho subjetivo. En efecto, la figura de la subrogación real no implica ningún tipo de transmisión del bien o derecho a que se refiere, no pertenece al ámbito de las modificaciones del derecho en relación con el sujeto, sino en relación al objeto. En este sentido se trata de una sustitución de un bien por otro en el patrimonio de una misma persona, de forma que el bien nuevo ocupa el lugar del antiguo para quedar sometido a su mismo régimen jurídico y titularidad y, por tanto, presupone, como ha señalado la doctrina, por un lado, un cambio de cosas o elementos patrimoniales y, por otro, el mantenimiento, la continuidad e identidad de la misma situación jurídica, que permanece inmutable a pesar del cambio de objeto operado. Figura que, al margen de los casos de patrimonios separados –en que prevalece la idea de conservación del valor económico y de su integridad–, tiene en el Derecho inmobiliario español muy diversas manifestaciones (bienes gananciales, reservas hereditarias, bienes que sustituyen en concepto de indemnización por expropiación a los hipotecados, etc.), una de las cuales es la que ahora analizamos en el ámbito de las reparcelaciones urbanísticas cuando existe correspondencia entre las fincas de origen y las de resultado. Por ello no se plantea ningún problema en relación con la legitimación dispositiva, ni desde el punto de vista civil ni desde el registral, del titular de la finca de origen llamada a ser sustituida por la de resultado. Esta última subentra en la posición de las primeras, y queda sometida, según lo dicho, a su mismo régimen y titularidad jurídica, que permanece idéntica e inmutable y, por tanto, sometida al mismo poder de disposición de su titular que en nada ha variado.
Pero es que, además, no puede decirse en rigor que las fincas de origen desaparezcan por efecto de la aprobación del proyecto reparcelatorio. La finca física obviamente no desaparece. La registral tampoco. Si hubiera desaparecido la finca de origen no cabría practicar sobre ella una reanudación del tracto (cfr. artículo 9 del Real Decreto 1093/1997), ni rectificación de linderos u otros datos descriptivos (cfr. artículo 8 del mismo Real Decreto). Sobre la finca de origen no hay prohibición de disponer, ni cierre registral. El folio de la finca de origen no se cierra ni por el inicio del procedimiento, ni por su conclusión hasta que no se completa registralmente el proceso de subrogación real: lo que hay es una situación de carácter transitorio o de titularidades interinas hasta la inscripción del expediente.
Decaído el primero de los motivos opuestos por la registradora en su calificación (la desaparición o extinción jurídica de la finca de origen tras la aprobación de la reparcelación), queda por analizar el segundo motivo aducido para la negativa de la inscripción consistente en la imposibilidad de cumplir el requisito de la «traditio» en la venta de tales fincas de origen. La conclusión a que se ha llegado respecto del motivo anterior ya prefigura la contestación a este segundo. Es cierto y bien sabido que el Código Civil español responde a la teoría tradicional del título y el modo cuando en el artículo 609 dispone que «la propiedad y los demás derechos reales se adquieren y transmiten… por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición», sistema que se aplica al dominio y a los demás derechos reales (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 1942). En consecuencia, para que un contrato produzca efectos reales (en el caso de la compraventa la transmisión del dominio o derecho real) es necesario cumplir con el requisito adicional de la tradición o entrega. En este sentido se ha dicho que respecto de los negocios traslativos, la tradición actúa como una forma esencial. Pero es igualmente cierto que la tradición puede responder a distintas formas o modalidades, sin identificarse única y exclusivamente (ni siquiera principalmente en el caso de los inmuebles) con la entrega de la posesión, unida a la voluntad de las partes de transmitir y adquirir el dominio, o derecho real de que se trate. Desde el Derecho Romano hasta nuestros días se distingue entre la tradición en sentido propio e impropio o instrumental (o tradición fingida, según la tradición romanista, en sus distintas variantes de simbólica, «longa manu», «brevi manu» y «constitutum possessorium»). Así, en el Derecho vigente español la tradición puede realizarse con transmisión de la posesión o sin ella. Ciertamente, en sentido propio la tradición comporta la entrega de la posesión, mediata o inmediata, en el concepto propio al dominio o derecho real que se transmite. Pero el ordenamiento admite también que se produzca la tradición, y por tanto el efecto traslativo querido en el contrato, sin transmisión de la posesión (o «nuda traditio»), que es lo que sucede cuando el transmitente no tiene la posesión en concepto de dueño (se transmite la acción reivindicatoria) o cuando se transmiten derechos reales no susceptibles de posesión (derechos de adquisición preferente, servidumbres negativas no aparentes, derechos de garantía sin desplazamiento de posesión, etc.). Ambas modalidades caben en la llamada tradición instrumental a que se refiere el párrafo segundo del artículo 1.462 del Código Civil, conforme al cual «cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario». Este tipo de tradición vale para todo tipo de derechos reales (pleno y limitados) y para todo tipo de bienes (corporales o incorporales: vid. artículo 1.464 del Código Civil).
Dado que la tradición se puede cumplir, como formalidad necesaria para perfeccionar el proceso transmisivo del derecho real, incluso cuando se trata de derechos incorporales y de derechos no susceptibles de posesión, el hecho de que en el procedimiento de equidistribución se modifique la configuración de las fincas aportadas y se produzca una reorganización de la propiedad en la superficie aportada, ello no impide el cumplimiento de la «traditio». Como se ha señalado el expediente reparcelatorio no determina la desaparición o extinción de los derechos, con plena transcendencia real, que a los respectivos aportantes de suelo correspondían, derechos cuyo tráfico jurídico no queda congelado, suspendido o prohibido, lo que en la práctica sucedería si se negase la posibilidad legal de su «traditio», al impedir su transmisión. Resultado que, como se ha visto, tampoco se aviene con el concepto, naturaleza y funcionalidad de dicha institución jurídica de la tradición que no requiere necesariamente de entrega material y que es predicable también de los derechos incorporales y de los no susceptibles de posesión. El aprovechamiento urbanístico materializable, en tanto que determinante de una relación jurídico-real inmobiliaria en situación de pendencia, hasta su efectiva materialización en una finca concreta, puede subsumirse, como se ha dicho, en la categoría de los bienes inmuebles por analogía, al modo de los derechos reales sobre inmuebles (artículo 334.10 del Código Civil), y en la medida en que, en sí mismos, no se correspondan con una realidad material o corpórea del mundo exterior, son bienes inmateriales o incorpóreos reconocidos por el ordenamiento jurídico como susceptibles de tutela jurídica y aptos para constituir el objeto de relaciones jurídico-reales, lo que no plantea dogmáticamente mayor dificultad al admitir nuestro sistema legal la figura de los derechos sobre derechos. El hecho de que no sean susceptibles de posesión en nada limitan su aptitud para el tráfico jurídico (no están fuera del comercio, artículo 1271 del Código Civil), ni, en consecuencia, su falta de corporeidad impide cumplir respecto de ellos el requisito de la «traditio», como requisito o forma esencial para perfeccionar el iter o proceso transmisivo.
Tampoco hay cierre registral de las fincas de origen antes de la inscripción de la reparcelación, lo cual, no habiendo restricción al tráfico jurídico de dichos derechos, sólo serviría para violentar el principio de concordancia entre el Registro y la realidad, dando lugar a situaciones patológicas por quedar suspendido e inaplicable el principal criterio legal para dirimir los conflictos de derechos reales en el tráfico, cual es el principio de prioridad registral. Igualmente supondría restringir sin causa justificativa suficiente el principio de responsabilidad patrimonial universal al impedir el desenvolvimiento registral de los procedimientos de ejecución ordinaria o hipotecaria. Donde sí se produce un cierre registral es en relación con la finca o fincas de resultado cuando el expediente ha atribuido las mismas a persona distinta de la que resulte último titular registral de las fincas de origen, hasta tanto se practiquen las operaciones de rectificación previstas en el artículo 54 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y concordantes del Real Decreto 1093/1997, antes descritas. Obviamente la misma imposibilidad legal de reflejar en el Registro los actos dispositivos existiría en relación con los que tengan por objeto las fincas de resultado, si el proyecto de reparcelación, por la razón que fuere no se ha inscrito, como ocurre en el presente caso. Adviértase que en esta situación, impedir el acceso al Registro de la compraventa implica condenar ésta a una existencia extrarregistral, con el consiguiente riesgo de inseguridad jurídica para el comprador, sus causahabientes y los terceros que con el mismo contraten.
Si además de las consideraciones anteriores, tenemos en cuenta que: a) Ni de la mención que se hace en el título a la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación, ni de la consulta efectuada por la registradora al Boletín Oficial, resulta que dicha aprobación definitiva sea firme en vía administrativa y que se hayan verificado las notificaciones preceptivas posteriores a dicha aprobación (artículo 251.1.d del Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León) lo que implica que no puede a priori considerarse que el proyecto sea inscribible; b) Los interesados manifiestan la correspondencia entre las fincas originarias vendidas y la de resultado y extienden su voluntad a trasmitir esta última, lo que evita las dificultades que pudiera entrañar la actuación de la subrogación real de unas sobre otras; c) Las inscripciones sobre las fincas de origen están vigentes y producen plenos efectos en tanto no sean canceladas; d) Los interesados anticipan su consentimiento a la rectificación, para el caso de verificarse la inscripción del proyecto, en los términos previstos en el artículo 17 del Real Decreto 1093/1997; y, e) Los singulares efectos de la subrogación real han llevado a este Centro Directivo a permitir la práctica de asientos sobre las fincas de resultado cuanto los títulos presentados en el Registro se referían a las fincas de origen y existía una perfecta correspondencia entre las fincas (cfr. Resolución de 3 de octubre de 2008); hemos de llegar a una conclusión favorable a la inscripción del título calificado.
Este Centro Directivo ha sostenido que el registrador ha de calificar no sólo por lo que resulte del Registro sino también atendiendo al contenido del título presentado (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), no pudiendo desconocer la afirmación de inexactitud del Registro (cfr. artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria) cuando es verificada por quien aparece favorecido por ella (cfr. Resoluciones de 18 de septiembre de 1989, 21 de junio de 1999, 22 de septiembre de 2005 y 19 de octubre de 2013). Por ello no pueden sostenerse las alegaciones de la recurrente sobre la falta de publicidad del procedimiento reparcelatorio, cuanto el propio título se refiere al mismo. Ahora bien, frente al supuesto de hecho a que se referían las Resoluciones citadas, en el que nos ocupa, el título inscribible exige un acto de la Administración, su aprobación definitiva, y éste tiene que ser firme en vía administrativa, sin cuyo requisito no puede acceder al Registro (vid. artículos 2.2.c, 6 y 7 del Real Decreto 1093/1997), firmeza que en este caso no consta, por lo que no cabe afirmar en rigor la inexactitud registral. Pero es que, además, en este caso, por razón del principio de subrogación real a que ampliamente se ha hecho referencia en los anteriores fundamentos jurídicos, en ningún caso puede afirmarse que la entidad transmitente haya perdido en momento alguno el poder de disposición que ejercita al formalizar la transmisión calificada.
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Resolución de 11 de junio de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrad...
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Sentencia nº 391/2007 de AP Las Palmas, Sección 3ª, 11 de Octubre de 2007
Sentencia nº 399/1998 de TS, Sala 2ª, de lo Penal, 25 de Marzo de 1998
Sentencia nº 983/2000 de TS, Sala 2ª, de lo Penal, 30 de Mayo de 2000
Sentencia nº 9920 de TSJ Cataluña (Barcelona), Sala de lo Contencioso, 4 de Noviembre de 2005
Sentencia nº 1546/2011 de TSJ Galicia (A Coruña), Sala de lo Social, 14 de Marzo de 2011
Sentencia nº 1062/2007 de TS, Sala 2ª, de lo Penal, 27 de Noviembre de 2007
Sentencia nº 442/2008 de AP A Coruña, Sección 4ª, 16 de Octubre de 2008
Sentencia nº 1104/2006 de TSJ Castilla y León (Valladolid), Sala de lo Social, 7 de Julio de 2006

References: artículo 5
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 artículo 326
 artículo 18
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 artículo 77
 artículo 9
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 artículo 8
 artículo 609
 artículo 1
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 artículo 1271
 artículo 54
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 artículo 17
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