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Timestamp: 2018-03-20 13:53:17+00:00

Document:
Compraventa	Plazo de entrega	Afianzamiento	Vivienda en Propiedad	Resolución de la compraventa
Una vez examinada la documentación consistente en contrato de compraventa en documento privado de fecha 21 de marzo de 2007 (SUP-4 Las Adelfillas - 53 viviendas unifamiliares), Burofax resolutorio de fecha 7 de abril de 2008, respuesta del vendedor de fecha 23 de abril de 2008, licencia de edificación de fecha 13 de febrero, y demás documentos aportados, hay que decir que en este caso hay dos intereses defendibles distintos y alternativos.
En primer lugar el interés en resolver el contrato y que nos devuelvan el dinero, porque ya no deseamos la vivienda.
En segundo lugar el interés en que nos indemnicen por el retraso en la entrega de la vivienda, porque seguimos queriendo la vivienda pero el retraso nos causa un perjuicio.
Como desconocemos cuál es el interés concreto de cada comprador y para que la respuesta sirva a todos los de la promoción, los tratamos ambos.
En lo que se refiere a la resolución del contrato, nuestra opinión, a salvo el mejor criterio de otro compañero, es que solicitarla hoy en día al amparo de la cláusula QUINTA no es viable, y en principio de momento no se ha producido ningún otro incumplimiento que autorizara su ejercicio al amparo de la facultad genérica prevista en el art. 1.124 del Código Civil.
Consta acreditado que la licencia de obra fue solicitada con fecha 17 de agosto de 2006, incluso con anterioridad a la firma del contrato de compraventa examinado, y que fue aprobada por el Ayuntamiento con fecha 13 de febrero de 2008, si bien sometida al cumplimiento de ciertas obligaciones que dependen de la voluntad del vendedor, lo cual tiene consecuencias prácticas, como veremos. La respuesta del vendedor a la resolución que se le ha comunicado es en principio correcta, si nos atenemos a la literalidad del contrato firmado por ambas partes.
Decimos que el sometimiento de la aprobación de la Licencia de Obra al cumplimiento de ciertas obligaciones que dependen de la voluntad del vendedor tiene consecuencias prácticas porque viene a poner de manifiesto la abusiva regulación del plazo de entrega recogida en el contrato de compraventa examinado. La fecha de entrega no se expresa en términos absolutos, refiriéndola a un mes o trimestre de un año natural. Se expresa en términos relativos a partir de un acto jurídico que depende de la voluntad del vendedor, como el propio acuerdo de aprobación de la licencia viene a poner de manifiesto de forma palmaria. La fecha de entrega viene regulada en la estipulación novena, cuando dice “…estando prevista su terminación y entrega, aproximadamente en el plazo de 30 meses desde la fecha de obtención de la licencia de edificación…”. Esta cláusula es NULA por abusiva en aplicación de la legislación de consumo. De aplicarla literalmente resultaría que el promotor podría retrasar el plazo de entrega limitándose a retrasar su solicitud de licencia, o, como es el caso, limitándose a retrasar la presentación del Proyecto de Ejecución que el acuerdo del Ayuntamiento le ha impuesto como condición para la aprobación de la Licencia de Obra.
Mientras no esté perfectamente clara cuál es la fecha de entrega no es posible valorar si el promotor incumple o no su obligación de entrega, y si dicho incumplimiento es lo suficientemente grave para exigir la resolución del contrato o sólo una indemnización por retraso.
Por ello el primer consejo, en cualquier caso, es requerir al Promotor exigiéndole la fijación de una fecha de entrega de las viviendas expresada en términos absolutos y no relativos referidos a actos que dependen de su exclusiva voluntad, como la solicitud u obtención de una licencia, lo cual es nulo por abusivo a la luz de la legislación protectora de los consumidores y usuarios.
En el mismo requerimiento es muy importante hacer constar que el plazo de entrega es ESENCIAL, para que llegado el caso, si algún tercero –como un juez- tiene que conocer los hechos, tenga como elemento de juicio que desde el principio los compradores pusieron de manifiesto con sus propios actos posteriores a la firma del contrato pero anteriores a la consumación del mismo que el plazo de entrega era ESENCIAL. Esto es de la mayor importancia al efecto de preparar una posible resolución más adelante, por incumplimiento del plazo de entrega, ya que ahora no es viable. También es recomendable incluir ciertas menciones.
En caso de no obtener respuesta a este requerimiento, dado que la regulación poco clara no puede beneficiar al que propició la falta de claridad, habrá que entender que el plazo de entrega finaliza el mes de AGOSTO DE 2010, es decir, treinta meses desde la licencia de obra, ya que esta ya se ha obtenido con fecha 13 de febrero de 2008, aunque sometida a una condición cuyo incumplimiento carece por completo de justificación.
Hay otros supuestos de hecho que permitirían la resolución del contrato con independencia de que la facultad de resolver se haya regulado expresamente o no pero a estas alturas es prematuro considerarlos. Sí aconsejamos conservar HASTA LA PUBLICIDAD que se haya hecho de la promoción, para cuando que haya que valorar si lo entregado responde a las expectativas o no.
En cuanto a la indemnización por retraso, requiere como hemos dicho que la entrega se produzca con posterioridad a la fecha prevista en el contrato (Agosto 2010) o especificada posteriormente.
A priori, a los compradores interesados en exigir una indemnización por el posible retraso el único consejo que podemos darle es que CONSERVEN los recibos de alquiler, si es que viven de alquiler, o cualquier documento que posteriormente les pueda servir para acreditar el perjuicio que el posible retraso les causa.
Comprendo que al ver que la obra no avanza se produzca el sentimiento de inquietud, pero lo cierto es que -al menos el contrato examinado- tiene previsto un plazo de terminación bastante largo. Esto en caso de conflicto no es favorable pues hace menos defendible que el plazo era esencial para el comprador. (¿Si era esencial por qué firmó un plazo de 30 meses a partir de la obtención de una licencia que en la fecha de la firma del contrato todavía no estaba aprobada, plazo superior a los 20 meses de media del sector?). Y de momento el plazo no se está incumpliendo.
En cualquier caso, vamos a añadir a nuestro portal un modelo de formulario para reclamar una indemnización por retraso, y otro para exigir la especificación de la fecha de entrega cuando esta se ha reflejado en el contrato de una forma abusiva.
Esta es nuestra opinión, basada en la experiencia y la especialización y a salvo el mejor criterio de otro compañero.

References: Resolución 
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