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Timestamp: 2019-10-22 21:00:09+00:00

Document:
Non garantie des vices cachés et travaux faits par le vendeur - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Non garantie des vices cachés : un exemple.
00h06 18 juil. 2016
Non garantie des vices cachés et travaux faits par le vendeur
Cet arrêt juge que le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés s'il a réalisé les travaux lui-même.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 février 2014), que, par acte du 11 mai 2009, Mme X... et M. Y... ont vendu à M. et Mme Z... deux lots de copropriété constitués d'un appartement et de combles aménagés, au prix de 170 000 euros ; que, soutenant que le plancher des combles présentait une faiblesse, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de déclarer recevable et bien fondée l'action en garantie des vices cachés et de condamner les vendeurs à payer aux acquéreurs la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts, dont 5 000 euros au titre du trouble de jouissance ;
Mais attendu qu'ayant retenu qu'à l'acte de vente du 11 mai 2009 était annexé un descriptif des « travaux d'aménagement intérieur effectué en tant que particulier non professionnel » parmi lesquels : « Percement du canis-plafond … sans modification des poutres porteuses de l'étage supérieur », que les photographies du plancher produites aux débats démontraient que celui-ci reposait sur de simples pièces de charpente qui constituaient l'ossature soutenant le faux plafond, structure sans rapport avec des poutres porteuses dont la fonction était de supporter des charges, notamment de 150 kg/ m ² s'il s'agissait, comme en l'espèce, d'une charge d'habitation ; que ce vice affectait gravement l'usage de la pièce et le rendait même dangereux et que le vendeur, qui avait réalisé lui-même les travaux d'aménagement, avait nécessairement connaissance du vice, ne serait-ce qu'à l'occasion du percement du plafond et de l'ouverture de la trémie, la cour d'appel a pu en déduire que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ne pouvait s'appliquer ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Coutard et Munier-Apaire ;
Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour M. Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré recevable et bien-fondée l'action en garantie des vices cachés des époux Z... et d'AVOIR en conséquence condamné Monsieur David Y... et Madame Caroline X... à payer aux époux Z... la somme de 30 000 euros de dommages-intérêts, dont 5 000 euros au titre du trouble de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE, « alors qu'il n'est pas contesté qu'à l'acte de vente du 11 mai 2009 était annexé un descriptif des " travaux d'aménagement intérieur effectué en tant que particulier non professionnel " parmi lesquels : " Percement du canis-plafond (…) sans modification des poutres porteuses de l'étage supérieur », les photographies du plancher produites aux débats démontrent que celui-ci repose sur des pannes en bois de faible section, simples pièces de charpente qui constituaient l'ossature soutenant le faux plafond, structure sans rapport avec des poutres porteuses dont la fonction comme son nom l'indique est de supporter des charges et notamment de 150 kg/ m ² s'il s'agit d'une charge d'habitation comme au cas d'espèce puisque l'acte de vente précise que les combles ont été aménagés et que les deux lots ont été réunis pour ne former qu'une seule unité d'habitation » ;
ET AUX MOTIFS QUE « le vice, qui affecte gravement l'usage de la pièce et le rend même dangereux, ne pouvait être connu des acquéreurs, non professionnels dans la mesure où il s'agit d'enseignants, puisqu'il concerne la structure porteuse, cachée au niveau inférieur par le faux plafond sur laquelle il est fixé et au niveau supérieur par le platelage sur laquelle il est cloué, la trémie ayant par ailleurs fait l'objet d'un habillage pour des raisons esthétiques ; que le vendeur, qui a réalisé lui-même les travaux d'aménagement, avait nécessairement connaissance du vice, ne serait-ce qu'à l'occasion du percement du plafond et de l'ouverture de la trémie ; que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ne peut dès lors s'appliquer » ; que les époux Z... prétendent à une indemnisation qui fait toutefois totalement abstraction du fait que la pièce litigieuse avait fait l'objet d'aménagements conséquents, notamment l'isolation des murs et soubassements et l'installation d'une fenêtre de toit, qui ne permettent plus de la réduire à de simples combles, ce qui d'ailleurs ne correspond pas à la description qu'ils en font eux-mêmes ; que les époux Z... ont engagé des travaux qui révèlent qu'ils n'ont pas l'intention de redonner à ces combles leur affectation d'origine mais qu'ils souhaitent les rendre totalement habitables par une reprise de la structure porteuse comme ils l'ont au surplus déjà fait sur partie de la pièce litigieuse à l'occasion des travaux de construction d'une terrasse tropézienne ; que l'action en réparation du préjudice subi du fait d'un vice caché est autonome ; que les époux Z... sollicitent condamnation des vendeurs au paiement d'une somme de 48. 337 euros à titre de dommages-intérêts ; qu'en considération de la situation telle que décrite ci-dessus, il convient de faire droit à cette demande à concurrence d'une somme de 25 000 € ; que le trouble de jouissance que constitue l'impossibilité d'affecter immédiatement cette pièce à l'habitation et la gêne occasionnée, avec un nourrisson, par les travaux de reprise des structures porteuses à l'occasion de la réalisation de la terrasse tropézienne que les époux Z... pensait pouvoir terminer avant leur emménagement, justifie qu'il soit fait droit, à concurrence d'une somme de 5000 €, à la demande d'indemnisation présentée à ce titre ; qu'en conséquence, il convient d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de déclarer recevable et bien fondée l'action en garantie des vices cachés dirigées contre M. David Y... et Mme Caroline X... et en réparation, de condamner ces derniers au paiement d'une somme de 30 000 euros à titre de dommages intérêts dont 5. 000 au titre du trouble de jouissance ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QUE la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ne peut être écartée par le juge qu'en présence d'un vendeur qui connaissait les vices de la chose au jour du contrat ; qu'en se bornant à affirmer que M. Y... et Mme X..., particuliers non professionnels, avaient « nécessairement » eu connaissance du vice à l'occasion du percement du plafond et de l'ouverture de la trémie, au prétexte qu'ils avaient réalisé eux-mêmes les travaux, après avoir elle-même constaté qu'ils avaient effectué les travaux « en tant que particuliers non professionnels », la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1643 du Code civil ;
2°) ALORS, D'AUTRE PART, QUE, la bonne foi étant toujours présumée, l'acquéreur ne peut obtenir des dommages-intérêts en réparation de son préjudice que s'il établit que le vendeur était de mauvaise foi en ce qu'il connaissait les vices de la chose vendue ; qu'en faisant droit à la demande en réparation des acheteurs à concurrence de la somme de 5 000 euros en se bornant à affirmer que le vendeur avait nécessairement eu connaissance du vice, ne serait-ce qu'à l'occasion du percement du plafond et de l'ouverture de la trémie, sans caractériser la mauvaise foi de M. Y... et Mme X... ni expliciter en quoi le percement du plafond leur avait nécessairement fait connaitre le vice litigieux, la cour d'appel, qui a statué par voie de pure affirmation, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1645 du Code civil ;
3°) ALORS, ENCORE, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, M. Y... faisait valoir dans ses conclusions qu'il n'y a vice caché que si la chose est impropre à l'usage normal auquel on la destine et que le changement de destination des combles, utilisées en tant que pièce de vie et dans lesquelles les acquéreurs avaient construit puis aménagé une terrasse tropézienne, sur le plancher des combles non prévu pour supporter un tel poids, de sorte que cette circonstance interdisait à ces derniers d'invoquer un tel vice ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS, ENFIN, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que M Y... faisait valoir dans ses écritures que, pour donner lieu à garantie, le vice caché doit être antérieur à la vente et qu'en l'espèce tel n'était pas le cas car les désordres invoqués par les époux Z... ne trouvaient pas leur origine dans un vice de la structure du plancher des combles mais dans les travaux de construction d'une terrasse tropézienne entrepris par les acquéreurs qui avaient eux-mêmes scié en son milieu une poutre du toit, précisément à l'endroit où s'applique le maximum de charge de la toiture, sans avoir préalablement conforté la structure du plancher existant, qui n'avait pas vocation à supporter la charge d'une terrasse ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
AUX MOTIFS QUE « l'action en réparation du préjudice subi du fait d'un vice caché est autonome ; que les époux Z... sollicitent condamnation des vendeurs au paiement d'une somme de 48 337 euros à titre de dommages et intérêts ; que les époux Z... prétendent à une indemnisation qui fait toutefois totalement abstraction du fait que la pièce litigieuse avait fait l'objet d'aménagements conséquents, notamment l'isolation des murs et soubassements et l'installation d'une fenêtre de toit, qui ne permettent plus de la réduire à de simples combles, ce qui d'ailleurs ne correspond pas à la description qu'ils en font euxmêmes ; que les époux ont engagé des travaux qui révèlent qu'ils n'ont pas l'intention de redonner à ces combles leur affectation d'origine mais qu'ils souhaitent les rendre totalement habitables par une reprise de la structure porteuse comme ils l'ont au surplus déjà fait sur partie de la pièce litigieuse à l'occasion des travaux de construction d'une terrasse tropézienne ; qu'en considération de la situation telle que décrite ci-dessus, il convient de faire droit à cette demande à concurrence d'une somme de 25 000 euros » ;
ALORS QUE, dans le cadre d'une action estimatoire, la réduction du prix doit être arbitrée par experts ; que dès lors, en fixant les dommages-intérêts dus par M Y... et Mme X... à la somme de 25 000 euros, sans surseoir à statuer ni désigner un expert qu'elle était tenue de missionner, la cour d'appel a violé l'article 1644 du Code civil.
AUX MOTIFS QUE « l'expertise amiable réalisée à l'initiative de l'assureur n'est pas dénuée de valeur probante bien que non contradictoire dès lors d'une part, que les constatations sont étayées par les éléments complémentaires que constituent les photographies évoquées ci-dessus et d'autre part, que ce rapport est versé aux débats et que les simples constatations qu'il renferme ont pu être contradictoirement discutées ; que ledit rapport révèle que le plancher a été réalisé par la pose d'un platelage en planches de bois de 19 mm d'épaisseur cloué sur les pannes en bois existantes de section 7cm x 11cm, l'expert précisant que le plancher est en fait supporté par les cloisons légères de l'étage inférieur » ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QUE si un rapport d'expertise amiable établi non contradictoirement peut, lorsqu'il a été soumis à la discussion des parties, être utilisé à titre de preuve, il ne peut constituer l'unique fondement de la décision ; qu'en décidant toutefois que l'expertise amiable réalisée à l'initiative de l'assureur n'était pas dénuée de valeur probante bien que non contradictoire au prétexte que ses constatations étaient étayées par les éléments complémentaires que constituent les photographies « évoquées ci-dessus », sans autre précision, et que le rapport était versé aux débats, la cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
2°) ALORS, D'AUTRE PART, QUE si un rapport d'expertise amiable établi non contradictoirement peut, lorsqu'il a été soumis à la discussion des parties, être utilisé à titre de preuve, il ne peut constituer l'unique fondement de la décision ; qu'en décidant toutefois que l'expertise amiable réalisée à
l'initiative de l'assureur n'était pas dénuée de valeur probante bien que non contradictoire au prétexte que ses constatations étaient étayées par les éléments complémentaires que constituent les photographies « évoquées ci-dessus », sans viser, ni expliciter, ni analyser lesdites photographies, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."

References: l'article 700
 l'article 1643
 l'article 1645
 l'article 455
 l'article 455
 l'article 1644
 l'article 16
 l'article 6
 § 1
 l'article 455