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Timestamp: 2014-12-23 02:59:06+00:00

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Eigenbedarfskündigung – bei Einliegerwohnung in Einfamilienhaus - Rechtsanwälte Kotz
Eigenbedarfskündigung – bei Einliegerwohnung in Einfamilienhaus Von Dr. Christian Gerd Kotz Eigenbedarfskündigung – bei Einliegerwohnung in Einfamilienhaus
Az: VIII ZR 90/10
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Oktober 2010 für Recht erkannt:
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit den Beklagten gemäß § 573a Abs. 1 BGB mit Schreiben vom 24. Mai und 29. Juni 2007 sowie 2. Oktober 2008. Das Amtsgericht hat die unter anderem auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungsbegehren weiter.
Die Kündigungen der Klägerin hätten das Mietverhältnis mit den Beklagten nicht beendet, da der Klägerin kein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Seite stehe. Auf die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des § 573a Abs. 1 BGB könne sich die Klägerin nicht berufen. Stelle man mit einer von einigen Instanzgerichten und Teilen der Literatur vertretenen Meinung darauf ab, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des § 573a Abs. 1 BGB bereits bei Begründung des Mietverhältnisses vorliegen müssten, scheitere die Klage bereits daran, dass sich bei Abschluss des Mietvertrages im Streitfall drei Wohnungen in dem Gebäude befunden hätten. Folge man der überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur und stelle auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung ab, hätten sich zu diesem Zeitpunkt zwar nur noch zwei Wohnungen in dem Gebäude befunden, da die Klägerin den ausgebauten Kellerraum in ihre Wohnung integriert habe. Der Klägerin sei es jedoch nach § 242 BGB verwehrt, sich auf den an sich erfüllten Tatbestand des § 573a Abs. 1 BGB zu berufen. Denn die Einliegerwohnung im Keller sei bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2004 als Wohnraum vermietet gewesen. Deshalb hätten die Beklagten redlicherweise darauf vertrauen dürfen, dass sie in ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen einziehen. Verändere der Vermieter einseitig die Nutzung von Räumen, die zur selbständigen Haushaltsführung geeignet seien, verkleinere er den Wohnungsbestand in einer für den Mieter bei Begründung des Mietverhältnisses in aller Regel nicht vorhersehbaren Weise. Die Kündigung der Klägerin sei daher rechtsmissbräuchlich.
Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann grundsätzlich nur dann ordentlich gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eines berechtigten Interesses bedarf es nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB ausnahmsweise nicht, wenn ein Mietverhältnis über Wohnraum in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen gekündigt wird. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen diese Voraussetzungen im Streitfall nicht vor, denn in dem Wohnhaus der Klägerin befinden sich seit Beginn des Mietverhältnisses mit den Beklagten unverändert drei Wohnungen.
Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend (vgl. Senatsurteil vom 25. Juni 2008 – VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 20; LG Hamburg, WuM 1994, 215; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2006, § 573a Rn. 6; Münch-KommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573a Rn. 10; Bamberger/Roth/Hannappel, BGB, 2. Aufl., § 573a Rn. 14); auf eine eventuelle baurechtswidrige Errichtung kommt es danach schon deshalb nicht an, weil trotz Baurechtswidrigkeit eine tatsächliche Wohnnutzung erfolgen kann (LG Bochum, WuM 1984, 133 f.; LG Köln, WuM 1985, 63; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 391; Sonnenschein, NZM 2000, 1, 4; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 573a Rn. 4). Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht (vgl. LG Aachen, WuM 1993, 616, 617; LG Bochum, aaO; LG Hamburg, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 11; Bamberger/Roth/Hannappel, aaO Rn. 14 f.; Sternel, aaO Rn. 397; Sonnenschein, aaO S. 2).
Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllen die Räumlichkeiten im Keller des Wohnhauses der Klägerin diese Anforderungen, denn neben einem 42 qm großen Wohn-/Schlafraum verfügen sie über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette. Dass sich die Ausstattung der Kelleräume oder die baulichen Gegebenheiten in der Folgezeit so verändert hätten, dass eine eigenständige Wohnnutzung dort nicht mehr möglich wäre, ist nicht festgestellt; die Revision zeigt übergangenen Sachvortrag der Klägerin hierzu nicht auf.
Das Berufungsgericht stützt sich zur Begründung seiner abweichenden Auffassung zu Unrecht auf das Senatsurteil vom 25. Juni 2008 (VIII ZR 307/07, aaO). Die in dieser Entscheidung vom Senat gebilligte tatrichterliche Beurteilung, die Aufteilung einander ergänzender Räume auf zwei Stockwerke hindere nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung (aaO Rn. 20), beruhte auf anderen tatsächlichen Gegebenheiten. Die betreffenden Räume im Dachgeschoss jenes Gebäudes stellten – anders als die Einliegerwohnung im Haus der Klägerin – keine eigenständige Wohnung dar.
Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Beklagten bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt. Daher bedarf die in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstrittene Frage, ob es hinsichtlich des Wohnungsbestandes auf den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses oder den Zeitpunkt der Kündigung ankommt (zum Meinungsstand: Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 16), keiner Entscheidung.
Mahnkostenpauschale – Beweislast bzgl. der tatsächlich angefallenen Kosten - 21. Dezember 2014 unkündbare Kostenausgleichsvereinbarung - 19. Dezember 2014 Rentenversicherungsvertrag mit gesonderter Kostenausgleichsvereinbarung – Kündigung - 18. Dezember 2014 Veröffentlicht unter E, Mietrecht « Eigenbedarfskündigung des Vermieters wegen Schnarchens
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References: § 573
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 § 242
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