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Timestamp: 2016-10-27 09:10:52+00:00

Document:
4A_75/2015 (09.06.2015)
4A_75/2015 � � Arr�t du 9 juin 2015
Mmes les Juges f�d�rales Kiss, Pr�sidente, Hohl et Niquille.
A.________, repr�sent� par Me Robert Zoells,
Coop�rative B.________, repr�sent�e par
Me Philippe Juvet,
restitution anticip�e ou transfert du bail;
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du
canton de Gen�ve, Chambre des baux et loyers,
du 17 d�cembre 2014.
A.a.�La Coop�rative B.________ (ci-apr�s: la coop�rative), inscrite au registre du commerce de Gen�ve depuis le 25 juin 2003, a notamment pour but de g�rer et administrer les unit�s locatives du site B.________ et de les mettre � disposition des coop�rateurs exer�ant des activit�s industrielles et/ou artisanales. Selon l'art. 47 des statuts de la coop�rative, un coop�rateur n'a pas le droit de sous-louer les locaux.
A.________ a �t� administrateur et membre du comit� de direction, avec pouvoir de signature collective � deux d�s la cr�ation de la coop�rative.
A.b.�Par contrat du 2 juin 2004, la coop�rative, repr�sent�e par A.________ et C.________, avait remis � bail � A.________ un d�p�t-atelier d'une surface totale de 122,31 m2, situ� dans la halle nord du b�timent " B.________ ", pour une dur�e de cinq ans, du 1er juillet 2004 au 31 mai 2009. Le loyer mensuel, indexable, avait �t� fix� � 600 fr. 55, plus 74 fr. 40 de charges. Toute modification du contrat �tait soumise � la forme �crite.
D'autres locaux, � savoir une mezzanine de 96 m2 pour un loyer de 400 fr. plus charges et un restaurant situ� au sous-sol d'une surface de 195 m2 dont le loyer a �t� augment� � 2'000 fr. plus charges en 2008, lui avaient �galement �t� lou�s.
Seul le bail du d�p�t-atelier demeure litigieux devant le Tribunal f�d�ral.
A.c.�N'exer�ant plus son activit� professionnelle de monteur de stores - ce qu'il conteste dans la pr�sente proc�dure -, A.________ aurait envisag� de collaborer ou de s'associer avec D.________, associ� g�rant de la soci�t� � responsabilit� limit�e E.________ S�rl (ci-apr�s: E.________).
Par contrat du 2 septembre 2005, la coop�rative, repr�sent�e par A.________ et F.________, a remis � bail � E.________ et D.________ le d�p�t-atelier pour une dur�e de 4 ans et 5 mois, soit du 1er ao�t 2005 au 31 d�cembre 2009. Le loyer a �t� fix� � 1'161 fr. par mois (1'090 fr. + 71 fr. de charges).
A.d.�E.________ a quitt� les locaux � fin 2007. Selon inventaire de reprise de mat�riel du 31 janvier 2008 et d�compte de compensation du 21 f�vrier 2008, la coop�rative (repr�sent�e par A.________) a rachet� le mat�riel de E.________ d'une valeur de 25'000 fr. pour le prix de 10'000 fr.
Depuis d�but 2008, A.________ occupe � nouveau le d�p�t-atelier. Il estime avoir pay� le loyer en 2008, ce qui est contest�. Aucun contrat de bail n'a �t� sign�.
A.________ all�gue, qu'� compter du d�but 2009, il a remis le d�p�t-atelier � la disposition de la bailleresse, raison pour laquelle il n'avait plus � payer de loyer.
Le 26 mars 2012, alors que son contrat de travail en tant que directeur de la coop�rative, qui venait � �ch�ance � fin mai 2012, n'avait pas �t� renouvel�, A.________ a mis en demeure la coop�rative de lui remettre imm�diatement � disposition le d�p�t-atelier, ainsi que les machines lui appartenant.
A.e.�Les parties sont en litige au sujet du droit de A.________ d'utiliser le d�p�t-atelier.
Celui-ci soutient que le d�p�t-atelier lui a �t� lou� par contrat du 2 juin 2004, que ce contrat a �t� suspendu lorsque le nouveau bail a �t� conclu avec E.________ le 2 septembre 2005, puis qu'il a r�cup�r� les locaux en janvier 2008 lorsque E.________ les a quitt�s, qu'il les a ensuite, � compter de janvier 2009, pr�t�s � la bailleresse elle-m�me tant que durait son contrat de travail et que la r�siliation de celui-ci � fin mai 2012 a entra�n� la fin du pr�t, de sorte que la d�fenderesse est tenue de lui restituer les locaux pour exercer sa profession de monteur en stores.
De son c�t�, la coop�rative soutient que le contrat de bail du 2 juin 2004 a �t� " r�sili� " au moment de la conclusion du bail avec E.________ le 2 septembre 2005 (avec effet au 1er ao�t 2005) et que A.________ a profit� de sa fonction de directeur de la coop�rative, charg� de la gestion des locaux, pour se r�attribuer les locaux, sans contrat.
A.f.�Le 7 novembre 2012, le conseil d'administration de la coop�rative a en outre prononc� l'exclusion de A.________ en tant que coop�rateur.
Par requ�te du 6 juillet 2012, adress�e � la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, A.________ a conclu � la condamnation de la coop�rative � d�barrasser et � lui restituer imm�diatement le d�p�t-atelier et � respecter les clauses du bail � loyer y relatif du 2 juin 2004, sous menace des peines pr�vues aux art. 292 ss CP.
Autoris� � proc�der � la suite de l'�chec de la conciliation, A.________ a d�pos� sa demande contre la coop�rative devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve le 19 octobre 2012. Il y a repris notamment les conclusions qu'il avait pr�sent�es devant la Commission.
Par jugement du 28 janvier 2014, le Tribunal a notamment condamn� la coop�rative � restituer imm�diatement � A.________ le d�p�t-atelier et � d�barrasser celui-ci de tous les biens lui appartenant (ch. 1 du dispositif). Il a consid�r� que le contrat de bail du 2 juin 2004 portant sur le d�p�t-atelier n'avait pas �t� r�sili� en d�pit du fait qu'un autre contrat portant sur les m�mes locaux avait �t� conclu avec E.________ et que le locataire avait d�montr� avoir pay� le loyer en 2008.
La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a, par arr�t du 17 d�cembre 2014, admis l'appel de la coop�rative sur ce point, annul� le ch. 1 du dispositif du premier jugement et rejet� les conclusions de A.________ en restitution du d�p�t-atelier. En substance, elle a consid�r�, s'agissant du sort du contrat du 2 juin 2004, principalement, que A.________ a restitu� les locaux de mani�re anticip�e en pr�sentant un locataire de remplacement, la coop�rative ayant sign� un nouveau contrat de bail avec ce dernier; subsidiairement, elle a jug� que la construction juridique d'un transfert du bail � E.________ aboutirait au m�me r�sultat. Puis, s'agissant de l'occupation des locaux d�s d�but 2008 apr�s leur restitution par E.________, la cour cantonale a ni� la conclusion d'un bail tacite avec A.________.
Le 2 f�vrier 2015, A.________ a interjet� un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre cet arr�t, formulant � titre principal et subsidiaire neuf chefs de conclusions diff�rents, mais concluant en r�alit� � la r�forme de l'arr�t attaqu� concernant le ch. 1 du premier jugement en ce sens que la coop�rative est condamn�e � lui restituer le d�p�t-atelier, avec suite de frais et d�pens. Plus subsidiairement, il conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et au renvoi de la cause � l'autorit� pr�c�dente pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. Il se plaint d'�tablissement inexact des faits sur quatre points et de violation des art. 18, 16, 1 al. 2 et 263 CO.
L'intim�e conclut au rejet du recours. Les parties ont encore d�pos� chacune des observations.
1.�Interjet� en temps utile (art. 100 al. 1, 46 al. 1 let. c et 45 al. 1 LTF), par la partie demanderesse qui a succomb� dans ses conclusions (art. 76 LTF), contre une d�cision finale (art. 90 LTF) prise en mati�re de bail � loyer (art. 72 al. 1 LTF) dans une cause dont la valeur litigieuse d�passe 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF) et rendue sur appel par le tribunal sup�rieur du canton (art. 75 LTF), le recours en mati�re civile est recevable.
2.1.�Lorsqu'il est saisi d'un recours en mati�re civile, le Tribunal f�d�ral statue sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si ces faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - c'est-�-dire arbitraire (art. 9 Cst.) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Le Tribunal f�d�ral se montre r�serv� en mati�re de constatation de fait et d'appr�ciation des preuves, vu le large pouvoir qu'il reconna�t en ce domaine aux autorit�s cantonales (ATF 120 Ia 31 consid. 4b; 104 Ia 381 consid. 9 et les r�f�rences). Il n'intervient, du chef de l'art. 9 Cst., que si le juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte des preuves pertinentes ou a effectu�, sur la base des �l�ments recueillis, des d�ductions insoutenables (ATF 137 III 226 consid. 4.2; 136 III 552 consid. 4.2; 134 V 53 consid. 4.3; 133 II 249 consid. 1.4.3; 129 I 8 consid. 2.1). La partie recourante qui soutient que les faits ont �t� constat�s d'une mani�re arbitraire doit satisfaire au principe d'all�gation (art. 106 al. 2 LTF), c'est-�-dire soulever express�ment ce grief et exposer celui-ci de fa�on claire et d�taill�e (ATF 135 III 232 consid. 1.2; 133 II 249 consid. 1.4.2). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables.
2.2.�Le Tribunal f�d�ral applique d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) � l'�tat de fait constat� dans l'arr�t cantonal. Compte tenu de l'obligation de motiver impos�e par l'art. 42 al. 2 LTF, le recourant doit discuter les motifs de droit de la d�cision entreprise et indiquer pr�cis�ment en quoi il estime que l'autorit� pr�c�dente a m�connu le droit; il n'est pas indispensable qu'il indique express�ment les dispositions l�gales - le num�ro des articles de loi - ou qu'il d�signe express�ment les principes non �crits de droit qui auraient �t� viol�s; il suffit qu'� la lecture de son expos�, on comprenne clairement quelles r�gles de droit auraient �t�, selon lui, transgress�es par l'autorit� cantonale (ATF 140 III 86 consid. 2; arr�t 5A_129/2007 du 28 juin 2008 consid. 1.4; ATF 133 IV 286 consid. 1.4; cf. � propos de l'art. 55 al. 1 let. c OJ, les ATF 121 III 397 consid. 2a p. 400; 116 II 745 consid. 3 p. 748 et les arr�ts cit�s). D�s lors qu'une question est discut�e, le Tribunal f�d�ral n'est li� ni par les motifs invoqu�s par les parties, ni par l'argumentation juridique retenue par l'autorit� cantonale; il peut donc admettre le recours pour d'autres motifs que ceux invoqu�s par le recourant, comme il peut le rejeter en op�rant une substitution de motifs (ATF 140 III 86 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.4; 134 III 102 consid. 1.1 p. 104; 133 III 545 consid. 2.2; pour l'ancienne OJ, cf. ATF 130 III 297 consid. 3.1 p. 298 s.; 127 III 248 consid. 2c p. 252 s.).
Il s'impose d'examiner tout d'abord ce qu'il est advenu du contrat du 2 juin 2004 lorsqu'a �t� conclu le nouveau contrat avec E.________ le 2 septembre 2005 (avec effet au 1er ao�t 2005). La cour cantonale a admis principalement une restitution anticip�e de la chose lou�e au sens de l'art. 264 CO. Le recourant le conteste, estimant que son contrat a �t� suspendu, puisque seule une r�siliation par �crit aurait pu y mettre fin. Quant � l'intim�e, elle estime qu'il y a eu transfert du bail, lequel ne n�cessite pas de r�siliation de la part de l'ancien locataire; subsidiairement, puisqu'elle n'�tait plus en mesure de mettre les locaux � disposition de l'ancien locataire, son obligation serait devenue impossible et, partant, le contrat de bail initial se serait �teint.
3.1.1.�Le contrat par lequel une personne (le bailleur) s'oblige � c�der � une autre (le locataire) l'usage d'une chose pour une certaine dur�e, � charge pour celle-ci de lui verser une r�mun�ration (loyer) est un contrat de bail � loyer au sens des art. 253 ss CO. Il peut porter notamment sur une chose immobili�re affect�e � un usage de local commercial.
Le bail se conclut par l'�change de manifestations de volont� r�ciproques et concordantes portant sur tous les �l�ments essentiels du contrat (art. 1 CO). Il n'est pas soumis � une forme sp�ciale. Les rapports entre bailleur et locataire sont r�gis en premier lieu par leur contrat (clauses particuli�res et/ou conditions g�n�rales); � d�faut, ils sont r�gis par les r�gles l�gales (dispositives). La libert� contractuelle des parties en mati�re de bail (d'habitations et) de locaux commerciaux est toutefois limit�e par des dispositions l�gales imp�ratives - auxquelles il n'est absolument pas possible de d�roger - ou relativement imp�ratives - auxquelles il n'est pas possible de d�roger au d�triment du locataire (David Lachat, Le bail � loyer, 2008, p. 95 ss [ci-apr�s: Le bail]).
Ainsi, l'art. 262 CO, relatif � la sous-location, est de droit relativement imp�ratif (ATF 134 III 300 consid. 3; David Lachat, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2e �d. 2012, no 9 ad art. 262 CO [ci-apr�s: CoRo]). Le bailleur ne peut refuser son consentement � la sous-location si les conditions de l'art. 262 al. 2 CO sont remplies. La clause d'un contrat de bail interdisant la sous-location est donc nulle (Lachat, Le bail, p. 582). Le bail de sous-location est pass� entre le locataire et le sous-locataire. Il se superpose au contrat de bail principal (Lachat, CoRo, no 1 ad art. 262 CO). Ind�pendant de celui-ci, il est soumis aux r�gles des art. 253 ss CO (Lachat, CoRo no 6 ad art. 262 CO).
L'art. 263 al. 1, 2, 3 et 4 1�re phr. CO, relatif au transfert du bail commercial, est absolument imp�ratif (Lachat, CoRo, no 10 ad art. 263 CO) : le bailleur ne peut refuser son consentement au transfert du bail que pour de justes motifs (art. 263 al. 2 CO). Une clause du contrat de bail interdisant le transfert du bail ou le limitant au-del� des justes motifs est nulle (Lachat, loc. cit.). Le transfert du bail commercial est un accord tripartite d�s lors qu'une fois que le bailleur a consenti au transfert, le b�n�ficiaire du transfert (le nouveau locataire) est subrog� aux droits du transf�rant (le locataire sortant) (art. 263 al. 3 CO); il reprend l'ensemble des droits et obligations du locataire sortant, c'est-�-dire prend sa place dans le contrat initial (cf. arr�t 4A_87/2013 du 22 janvier 2014 consid. 2.1 publi� in SJ 2014 I 388). L'art. 263 al. 4 2e phr. CO est, lui, relativement imp�ratif: si le transf�rant reste en principe solidairement responsable des obligations du contrat jusqu'� son �ch�ance, mais au plus tard durant deux ans, les parties peuvent lib�rer de suite le transf�rant de cette responsabilit� (Lachat, CoRo, n. 11 ad art. 263 CO). Le transfert du bail est surtout adapt� en cas de location de locaux commerciaux, lorsque le locataire entend remettre son commerce � un tiers (Lachat, Le bail, p. 583).
L'art. 264 CO, relatif � la restitution anticip�e des locaux, est relativement imp�ratif: est nulle toute clause pr�voyant le paiement, par le locataire, d'une indemnit� forfaitaire en cas de restitution anticip�e (Lachat, CoRo, no 1 ad art. 264 CO). Il s'agit d'un mode de fin pr�matur�e du contrat, sans r�siliation: le locataire est lib�r� de ses obligations s'il manifeste son intention de restituer la chose avant terme et pr�sente au bailleur un candidat objectivement acceptable (Lachat, CoRo, nos 3 s. ad art. 264 CO). Dans ce cas, le candidat pressenti est pr�t � reprendre le bail, mais contrairement au transfert du bail de l'art. 263 CO, le locataire sortant n'a pas d'int�r�t particulier � ce que le successeur soit accept� et le bailleur demeure libre d'accepter ou non le candidat propos� (Lachat, Le bail, p. 566); s'il n'a pas de commerce � remettre, le locataire a plut�t int�r�t � restituer les locaux de mani�re anticip�e plut�t qu'� transf�rer le bail, car il n'a pas � obtenir le consentement �crit du bailleur (Lachat, Le bail, p. 583). Si le candidat est accept� par le bailleur, il reprend le bail, c'est-�-dire prend la place du locataire sortant dans la relation contractuelle; le locataire sortant est lib�r� de ses obligations d�s l'entr�e du candidat dans le bail. Si le bailleur veut imposer au candidat de nouvelles conditions contractuelles (majoration du loyer par exemple), il doit conclure un nouveau bail (Lachat, CoRo, no 8 ad art. 264 CO; cf. arr�t 5A_504/2009 du 6 janvier 2010, publi� in SJ 2010 I p. 491).
La loi ne pr�voit pas la cession de l'usage du bail � un tiers avec suspension du bail principal.
3.1.2.�Savoir ce que les parties au contrat de bail ont voulu est affaire d'interpr�tation de leur volont� - r�elle ou, � d�faut, objective -. D�terminer laquelle des solutions l�gales susmentionn�es correspond � leur volont� rel�ve de l'application du droit.
3.2.1.�En l'esp�ce, il ne ressort pas des constatations de fait de l'arr�t attaqu� que, lors de la conclusion du contrat de bail avec E.________ le 2 septembre 2005 - conclu par A.________ et F.________ au nom de la coop�rative -, les parties auraient voulu superposer deux contrats de bail et donc suspendre le contrat de bail initial du locataire A.________ pour une p�riode ind�termin�e.
Lorsque le recourant soutient que c'est � tort que la cour cantonale a retenu qu'il n'exer�ait plus d'activit� de monteur de stores, qu'il n'avait plus l'usage de son atelier, raison pour laquelle il a pr�sent� un nouveau locataire, qu'au contraire, il n'a jamais souhait� renoncer � ces locaux, mais s'est install� en haut dans la mezzanine et qu'il n'avait donc plus besoin des locaux que " pendant cette p�riode ", il se borne � opposer sa volont� interne. Ce faisant, il ne d�montre pas en quoi l'appr�ciation de la cour cantonale serait arbitraire.
3.2.2.�Il r�sulte du texte du contrat de bail commercial du 2 septembre 2005 qu'il a �t� pass� entre la coop�rative et E.________, que le loyer a �t� fix� � 1'161 fr. par mois, soit un loyer plus �lev� que celui pay� pr�c�demment par A.________, et que l'�ch�ance ordinaire du contrat est diff�rente. Il ne s'agit donc clairement pas d'une sous-location. La question de savoir si la sous-location peut �tre interdite par les statuts de la coop�rative n'a donc pas � �tre examin�e en l'esp�ce.
Il n'y a pas non plus d'indice dans les constatations de fait en faveur d'un transfert du bail, aucun accord tripartite ne r�sultant de ce contrat ou du comportement des parties constat� dans l'arr�t attaqu�, et le locataire sortant n'ayant pas remis son commerce � E.________, ce que d'ailleurs le recourant admet express�ment.
On doit donc d�duire des constatations relatives aux manifestations de volont� des parties que la bailleresse a accept� la restitution anticip�e des locaux et la pr�sentation d'un locataire de remplacement, conform�ment � l'art. 264 CO.
En tant qu'il insiste sur l'absence de constatation d'une r�siliation par �crit de son contrat de bail, le recourant m�conna�t qu'en cas de restitution anticip�e, comme d'ailleurs en cas de transfert du bail, le bail pr�c�dent n'a pas � �tre r�sili�. C'est improprement que la cour cantonale parle � ce propos de " r�siliation ". Le locataire est lib�r� de ses droits et obligations d�coulant du bail de par l'effet de l'art. 264 CO. Les griefs du recourant sur la n�cessit� d'une r�siliation �crite - en relation avec les art. 18 et 16 CO - sont donc infond�s.
Le bail du 2 juin 2004 ayant pris fin avec effet au 31 juillet 2005, il s'impose d'examiner encore si le demandeur peut se pr�valoir d'un bail tacite en raison de son occupation des locaux � partir du d�but de l'ann�e 2008.
4.1.�En principe, le silence ne vaut pas acceptation de l'offre et n'entra�ne pas la conclusion tacite, c'est-�-dire par actes concluants (art. 1 al. 2 CO), d'un contrat de bail (cf. arr�t 4A_231/2010 du 10 ao�t 2010 consid. 2.4.1 publi� in SJ 2010 I p. 497). L'art. 6 al. 1 CO n'est applicable que tr�s exceptionnellement, ne serait-ce que parce qu'il est d'usage que le contrat de bail soit conclu par �crit (Lachat, Le bail, p. 185 et la r�f�rence � l'ATF 100 II 18 consid. 3; cf. ATF 30 II 298 consid. 3 p. 301 s.).
Selon la jurisprudence, il y a par exemple conclusion d'un nouveau bail par actes concluants lorsque, � la suite d'une r�siliation, le bailleur s'abstient, durant une p�riode assez longue, de faire valoir le cong� et d'exiger la restitution de la chose lou�e et qu'il continue � encaisser r�guli�rement le loyer sans formuler aucune r�serve. L'�l�ment temporel n'est pas seul d�terminant pour d�cider s'il y a bail tacite; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit toutefois �tre admise qu'avec prudence (arr�ts 4A_499/2013 du 4 f�vrier 2014 consid. 3.3.1 et les arr�ts cit�s).
4.2.�En esp�ce, il ressort des constatations de fait que A.________ a occup� les locaux au d�part de E.________, soit depuis le d�but de l'ann�e 2008. La cour cantonale a toutefois ni� la conclusion d'un bail tacite pour trois motifs.
4.2.1.�Tout d'abord, la cour cantonale a retenu que A.________ a occup� les locaux sans �tre au b�n�fice d'un contrat de bail et qu'il n'a pas non plus d�montr� avoir pay� un loyer d�termin�, de mani�re r�guli�re et durable. En effet, s'il a proc�d� � des versements en 2008, il n'est pas possible de d�terminer � quoi ils �taient destin�s, �tant admis qu'il n'a pas pay� les loyers de tous les objets qui lui �taient lou�s.
Le recourant qualifie d'arbitraire cette appr�ciation de la cour cantonale. Il affirme avoir prouv� avoir vers� diff�rentes sommes � titre de loyer dans le courant de l'ann�e 2008, m�me si le fondement de ces versements n'a pas �t� pr�cis� syst�matiquement. Il soutient que le nier signifierait qu'il aurait fait durant l'ann�e 2008 des dons successifs d'un montant de pr�s de 40'000 fr. � la bailleresse. Par cette critique, le recourant oppose sa propre version des faits, sans offrir la moindre preuve de ce qu'il avance. Sa critique, purement appellatoire, est irrecevable.
4.2.2.�Ensuite, la cour cantonale a retenu que, depuis 2009, le demandeur n'a rien pay� et que son all�gation d'un pr�t des locaux � la bailleresse elle-m�me n'est pas convaincante. Elle a donc consid�r� qu'en r�alit�, celui-ci s'est totalement d�sint�ress� des locaux, ayant renonc� � son activit� de monteur de stores, et ce jusqu'� ce que son contrat de travail soit r�sili�.
Le recourant ne s'en prend pas � cette appr�ciation.
4.2.3.�Enfin, la cour cantonale a constat� que la bailleresse ne s'est pas oppos�e formellement � la pr�sence du demandeur dans les locaux en 2008. Elle a toutefois estim� que l'on ne saurait reprocher � celle-ci son silence d�s lors que le demandeur �tait son directeur et �tait en charge de la gestion des locaux; le demandeur ne saurait se pr�valoir de ce silence, sans commettre d'abus de droit.
Le recourant ne s'en prend pas � cette appr�ciation, se contentant d'objecter que les statuts de la coop�rative pr�voient que l'activit� du directeur est surveill�e par le comit� de direction, qu'il n'�tait pas seul en charge et que l'encaissement des loyers n'�tait pas de sa responsabilit�, mais de celle de l'administration.
4.3.�Lorsqu'il soutient qu'il y a violation de l'art. 1 al. 2 CO parce qu'il a pay� le loyer en 2008, et ce jusqu'au d�but de l'ann�e 2009, le recourant se fonde sur des faits non constat�s et laisse sans r�ponse le non-paiement depuis cette date et jusqu'� ce jour. Il ne tente m�me pas de d�montrer la validit� de sa th�se d'un pr�t � la bailleresse.
On rel�ve en outre que c'est la bailleresse qui a rachet� le mobilier de E.________.
Le recours doit donc �tre rejet�, dans la mesure o� il est recevable, aux frais de son auteur (art. 66 al. 1 LTF). Celui-ci devra �galement verser une indemnit� de d�pens � l'intim�e (art. 68 al. 1 LTF).
Le recourant versera � l'intim�e une indemnit� de 5'000 fr. � titre de d�pens.

References: art. 292
 art. 18
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 253
 art. 262
 art. 262
 art. 253
 art. 262
 art. 263
 art. 263
 art. 264
 art. 264
 art. 264
 art. 18
 ATF