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Timestamp: 2017-04-30 09:26:41+00:00

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Oggetto Osservazioni allo studio di fattibilità del nuovo stadio della Roma
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1 Oggetto Osservazioni allo studio di fattibilità del nuovo stadio della Roma Legambiente con questo documento presenta le proprie osservazioni al Comune di Roma in merito al progetto infrastrutturale e urbanistico legato alla realizzazione di un nuovo Stadio della Roma. La proposta, presentata ai sensi della procedura speciale introdotta all articolo 147 dalla Legge 147/2013, presenta senza ombra di dubbi dimensioni tali da interessare la città di Roma al di là di ragioni di fede calcistica o orientamento politico. Il dibattito che la proposta dello stadio, delle opere edilizie e infrastrutturali contenute nella proposta presentata da Parsitalia Real Estate Srl non possono stupire vista la rilevanza dell intervento e la procedura scelta che permette di aggirare quelle che sono le normali procedure per interventi di questa dimensione e quindi di partecipazione. Il Comune di Roma ha opportunamente reso disponibili i materiali del progetto e sulla base di queste informazioni è al Comune che ci rivolgiamo con questo documento. Il punto vero della discussione riguarda infatti se l amministrazione comunale riconoscerà o meno il pubblico interesse rispetto allo studio di fattibilità presentato. Legambiente ha anticipato in un comunicato stampa le ragioni per cui non sussistono nel progetto presentato motivandole proprio con la distanza tra le promesse fatte nella presentazione del plastico dello Stadio il 26 Marzo 2014 e i documenti depositati il 13 Maggio scorso che hanno dato avvio alla procedura. In particolare sono tre le questioni più rilevanti che abbiamo sottolineato. La prima riguardava l accessibilità allo stadio perché nel progetto risulta del tutto inadeguata quella attraverso il trasporto pubblico. Dalle carte dell operazione è infatti sparito il prolungamento della Linea B della metro alla stazione Muratella, con l interscambio con la linea FM3, di cui avevano parlato sia l assessore Caudo che l imprenditore Parnasi. L accessibilità pubblica prevista sarà solo quella possibile con la Linea Roma-Lido alla fermata Tor di Valle, tant è che si stima che il 75% dell accessibilità sarà con mezzi privati. Per chi accedesse in auto, amara sorpresa, costerebbe 10 euro parcheggiare l auto i. Oltretutto, lo stesso 25% di trasporto pubblico attraverso la Roma-Lido è assolutamente sovradimensionato visto che si considera un passaggio di 8 treni l ora, quando attualmente sono in media 4 e la domenica due. La seconda riguardava a la dimensione urbanistica del progetto, dove accanto allo stadio e alle sue attrezzature, risultavano previsioni edificatorie a destinazione uffici per 920mila metri cubi e turistico/alberghiere per 48mila. Da questi conti Legambiente aveva volutamente scelto di tenere fuori le previsioni commerciali, per ristoranti e bar, pari a 62mila metri cubi perché sono quelle proprie dello stadio. Per dare una idea della dimensione della trasformazione prevista, è come se 9 Hotel Hilton (il grande albergo in cima a Monte Mario) fossero realizzati a Tor di Valle, accanto allo Stadio della Roma e agli interventi commerciali. Con la differenza che rispetto all Hilton il progetto privilegiava lo sviluppo in altezza, per cui gli architetti Libeskind e Cordeschi (chiamati da Parnasi a disegnare il Business Park) prevedevano tre grattacieli di altezza almeno 3 volte superiori allo Stadio ii. Tanto che nello skyline2 di questa parte della città lo stadio della Roma sostanzialmente scomparirebbe sotto questi giganti. Terza, e non ultima, questione riguardava gli aspetti idrogeologici, tema delicatissimo per un intervento realizzato accanto al Fiume Tevere. Con queste osservazioni non vogliamo rispondere o dare seguito alla discussione scaturita da quel comunicato, tra i tifosi, i partiti, i media. Abbiamo rispetto per tutte le opinioni e anche per le critiche e gli insulti ricevuti. Noi pensiamo che la decisione su questo progetto sia troppo rilevante per la città perché si determini sulla base di ragione di fede calcistica o di appartenenza politica, di vicinanza a una cordata di costruttori o a un'altra. Questo documento sottopone innanzi tutto al Comune, che dovrà prendere una decisione sul progetto e eventualmente convocare la conferenza dei servizi, e poi agli altri Enti che saranno coinvolti, le questioni che riteniamo più rilevanti perché questo dibattito sia fatto realmente nell interesse della città e dei suoi cittadini, a prescindere dall essere romanisti, laziali o altro. Quello che infatti non è accettabile e su cui ci batteremo fino in fondo, è che si speculi da parte di imprenditori, politici o media sulla fede dei tifosi, dando il via libera a una speculazione edilizia che aggraverebbe le condizioni di invivibilità della città, che costringerebbe tifosi e cittadini a passare ore in auto e magari a non riuscire neanche a vedere la partita di calcio per la quale hanno comprato i biglietti, perché bloccati nel traffico o perché risulta inaccessibile con i mezzi pubblici, o perché a seguito di piogge improvvise l intera zona è allagata. Nei punti che seguono sono indicate quelle che per Legambiente sono le condizioni per cui il progetto potrà risultare di pubblico interesse. Inoltre, la questione urbanistica legata al progetto dello stadio, l impatto che la previsione di cubatura prevista dal progetto rispetto all impianto del PRG in vigore, sono tali da meritare un approfondimento specifico nelle osservazioni di Legambiente. Il Comune di Roma possiede, ai sensi della procedura prevista dalla Legge 147/2013, i poteri per modificare il progetto indicando le condizioni necessarie per ottenere i successivi atti di assenso al progetto (come previsto alla lettera a) del comma 304), ossia le modifiche che dovranno essere apportate perché si apra la conferenza dei servizi che vedrà coinvolta la Regione e gli altri Enti competenti, e in modo che in quella sede nel quale verrebbe presentato il progetto definitivo si verifichino tali condizioni. Su questi punti che portiamo al dibattito cittadino siamo disponibili a un confronto trasparente che, insistiamo e insisteremo fino in fondo, deve prescindere da ragioni di fede calcistica o interessi che nulla hanno a che fare con il calcio. 1) Un accessibilità allo stadio degna di una città europea I tifosi della Roma hanno diritto di andare allo stadio come quelli delle squadre che incontrerà in Champions League: Real Madrid (stazione Santiago Bernabeu), Bayern Monaco (stazione Frottmaning), Chelsea (stazione Fulham Broadway) o Arsenal (stazione Arsenal), Paris Saint Germain (stazione Port de Saint-Cloud)! Ossia prioritariamente attraverso un sistema di trasporto pubblico su ferro, con una stazione a non più di 500 metri a piedi, con una cadenza e una capienza adeguata a flussi di impianti con queste caratteristiche. Nell area di Tor di Valle è presente una stazione della ferrovia Roma-Lido, una linea di proprietà della Regione Lazio, che non garantisce in alcun modo tali standard di capienza e con problemi già oggi rispetto ai flussi esistenti, che obbliga a una cambio alla stazione di Piramide. L assessore Caudo aveva assicurato al momento della presentazione del progetto a Marzo, e mai è stato smentito dall imprenditore Parnasi, che lo Stadio sarebbe stato accessibile attraverso un3 prolungamento della linea B della metro che sarebbe stata prolungata a Tor di Valle per poi continuare fino a Muratella dove si poteva incrociare e scambiare con la linea FM3. Un progetto di mobilità di questo tipo è pienamente nell interesse della città. Negli scorsi giorni lo stesso assessore Caudo è tornato sull argomento per garantire che il prolungamento della Metro B in superficie, per cui con un costo ridotto, fino a Tor di Valle è previsto dal progetto (malgrado non sia previsto dallo studio della mobilità iii ) e che il Comune si impegnerà perché si realizzi un prolungamento a Muratella che, sottolineiamo, avrebbe un grande valore strategico per la mobilità a Roma perché permetterebbe di avvicinare alla metropolitana anche un quartiere come Corviale. E da sottolineare come questo prolungamento avrebbe un costo limitato rispetto ad altri interventi infrastrutturali perché a cielo aperto, essendo già a Magliana la Linea B in superficie e potendo continuare sempre con binari non interrati. Perché il progetto risulti nell interesse della città, questa prospettiva di mobilità deve diventare un impegno del Comune di Roma, è comprensibile che si possa limitare a Tor di Valle nel progetto dello Stadio per evitare uno scambio eccessivo di volumetrie, ma il successivo prolungamento e integrazione con un'altra linea fondamentale del trasporto pubblico deve diventare una scelta strategica dell amministrazione comunale. Un progetto degno di una città europea contemporanea dovrebbe prevedere una accessibilità su gomma studiata in modo da garantire che non vada in crisi la viabilità esistente e di evitare una dimensionamento eccessivo dei parcheggi di superficie (per evitare consumo di suolo e perché sono attrattori di flussi di traffico). Nessuna di queste due condizioni è garantita dal progetto. In primo luogo perché gli studi della mobilità appaiono inadeguati in particolare nei collegamenti lungo la Via Ostiense, dove già oggi i problemi nelle ore serali (ossia in contemporanea con le partite delle coppe europee) sono rilevanti, e dove i problemi potrebbero essere più facilmente ridotti proprio attraverso un collegamento in metropolitana su quella direttrice. E poi perché si prevede un dimensionamento dei parcheggi slegato da quello che viene chiamato Business park quando, come è evidente, siamo di fronte a un progetto che ha senso se risulta fortemente integrato. Per una ovvia ragione legata alla differente fruizione dei parcheggi per gli usi dello stadio e degli uffici (i primi nel weekend e nelle ore serali) e perché non hanno senso le motivazioni addotte da Parsitalia alla base del progetto. L assurdità sta nel fatto che proprio la realizzazione di quei parcheggi è presentata come la ragione per chiedere cubature in cambio da parte del Comune. E oltretutto con la beffa per i tifosi che, per rendere appetibile il collegamento ferroviario con la Roma Lido, sia previsto un prezzo del parcheggio di 10 euro per macchina. Non è ammesso a nessuno, tantomeno a Parsitalia, di farsi gioco degli interessi pubblici. Se quegli oneri di urbanizzazioni vanno compensati da cubature private allora i parcheggi sono di proprietà pubblica e anche i soldi della sosta. E in ogni caso in accordo con la Regione Lazio si può prevedere un applicazione della normativa sugli standard tale da rendere possibile un progetto integrato della sosta tra stadio e business park, ridotto come dimensione grazie alla presenza di un accessibilità con linea metropolitana e in parte interrato come è possibile ai sensi della legge vigente e evitando l impermeabilizzazione di ettari di terreni come prevede il progetto dello stadio. 2) Un intervento a cubature zero per la città La città di Roma ha visto negli ultimi decenni un enorme espansione edilizia, a fronte di centinaia di migliaia di case vuote e una drammatica emergenza abitativa. Il Piano regolatore vigente prevede ancora circa oltre 20 milioni di metri cubi di nuove costruzioni. E del tutto evidente che un progetto come questo da oltre un milione di metri cubi tra commerciale legato allo stadio e soprattutto direzionale e terziario del Business Park dovrà risultare a somma zero rispetto a queste previsioni per risultare nell interesse di una città che ha già troppi problemi urbanistici e deve puntare su politiche di rigenerazione urbana. In Conferenza dei Servizi con la partecipazione della4 Regione si dovranno individuare le decisioni finali per le cubature legate allo stadio, tanto si mette a Tor di Valle, tanto si toglie nel quadrante di Tor di Valle o in ambiti limitrofi. Il Comune di Roma può perseguire questa strada attraverso dure direzioni. La prima è di verifica seria e puntuale del progetto presentato, rifiutando un automatismo per cui le urbanizzazioni previste dal progetto vanno tutte bene e generano tutte cubatura come scambio. Perché non è vero che vanno tutte bene, possono essere ridotte come per i parcheggi, considerando un progetto integrato, e inoltre larga parte di queste saranno utilizzate nell arco della settimana e per un tempo enormemente maggiore da parte del Business Park. Dunque, come avviene per qualsiasi intervento edilizio privato, le urbanizzazioni primarie e secondarie del Business Park spetta a loro pagarle. Il Comune deve fare un operazione trasparenza su questi aspetti per evitare che si crei un vantaggio evidente per questo intervento rispetto a interventi analoghi ma slegati dallo stadio per i quali valgono obblighi di Legge e costi conseguenti. La strada da percorrere secondo Legambiente è di smontare il progetto presentato: riducendo la cubatura del Business Park, considerando le urbanizzazioni dello stesso a suo carico come avviene per ogni tipo di progetto urbanistico, e a quel punto valutando in forma integrata le urbanizzazioni dello Stadio e del Business Park per ridurre spese, infrastrutture e volumetrie inutili. Oltretutto l area dove si realizzerà l operazione è a destinazione Verde privato attrezzato, e quindi necessita di una variante al piano regolatore. La stessa Legge 147/2013 non può essere interpretata a piacimento di Parsitalia, perché è chiara nel sottolineare come Lo studio di fattibilità non può prevedere altri tipi di intervento, salvo quelli strettamente funzionali alla fruibilità dell impianto e al raggiungimento del complessivo equilibrio economico-finanziario dell iniziativa. Fruibilità dell impianto, equilibrio dell iniziativa, ossia dell impianto e delle urbanizzazioni legate a questo. Non equilibrio anche di un Business Park. 3) Sicurezza dagli impatti climatici e gestione della risorse acqua Tutte le città del mondo si trovano a fare i conti con fenomeni meteorologici sempre più devastanti come impatti su case, infrastrutture, persone, per il progressivo surriscaldamento del pianeta. Le città europee si stanno tutte attrezzando in questa direzione con piani di adattamento al clima che cercano di prevenire gli impatti attraverso politiche di messa in sicurezza delle aree a maggior rischio, progetti innovativi di gestione degli spazi fluviali e delle reti idriche per smaltire piogge concentrate in periodi brevi, eliminazione di grandi superfici asfaltate per consentire il dragaggio. L area di Tor di Valle è emblematica dell urgenza di un approccio di questo tipo in una città come Roma per molteplici ragioni. Perché posta in prossimità dell ansa del Tevere, per la presenza di un fosso delicato come quello del Rio Vallerano, per le sue caratteristiche geologiche che hanno portato a diversi allagamenti in passato, per l inadeguatezza della rete fognaria nei quartieri limitrofi, per la presenza del depuratore di Roma con diversi problemi aperti di gestione e smaltimento. Occorre ricordare che la stessa costruzione dell Ippodromo di Tor di Valle, inaugurato nel 1959, incontrò rilevanti problemi per le caratteristiche argillose del sottosuolo. Obbligando a fondare su pali trivellati tutto il complesso delle tribune, con notevoli problemi di staticità, risolti grazie a circa km 13 di palificazioni. Alla base del costo stimato per lo stadio, le infrastrutture, i grattacieli nel progetto ci sono anche le difficoltà di costruire in un area con queste caratteristiche. L area interessata dall intervento occupa una porzione di piana alluvionale del Tevere: si tratta di un area che in condizioni naturali sarebbe frequentemente interessata dall esondazione del Tevere, durante le piene ordinarie. Oggi è protetta dagli argini maestri del Tevere e non è più classificata a rischio di esondazione. E però all interno del corridoio fluviale del Tevere, perimetrato dal Piano stralcio per il tratto metropolitano del Tevere da Castel Giubileo alla foce (PS5), elaborato dall Autorità di Bacino del Tevere nel Il PS5 definisce strategie volte a favorire sia la riduzione del rischio idraulico che il recupero naturalistico delle aree del corridoio stesso. Sia le aree golenali del Tevere che le aree esterne agli argini, ma comprese all interno del corridoio fluviale, presentano condizioni naturalistiche scadenti, sia dal punto di vista ecologico (la5 copertura vegetale è per lo più erbacea, con diffusa presenza di infestanti come Robinia e canna comune) che della fruibilità degli spazi. D altra parte la presenza di estese aree libere rappresenta una evidente opportunità da cogliere, tenuto conto che nel medesimo tratto di fiume, sulla sponda opposta, si trova il meandro del Tevere abbandonato dovuto al drizzagno di Spinaceto, rettifica fluviale realizzata nel Il valore naturalistico dell area è noto da tempo e la sua valorizzazione più volte richiesta da esperti e ambientalisti. La trasformazione urbanistica dell area per l insediamento di un opera rilevante come il nuovo stadio, per avere una significativa utilità pubblica, dovrebbe essere l occasione per dare attuazione concreta alla riqualificazione ambientale del fiume, prevista dalla pianificazione di bacino (PS5) e territoriale (PGT). Il progetto dello Stadio deve diventare una opportunità per la città di Roma di una nuova stagione di progettazione che tenga conto dei cambiamenti climatici e assume le nuove questioni ambientali. Non accontentandosi di intervento come quelli proposti di cementificazione delle sponde del fosso, di creazione di una vasca di laminazione per le piene del Tevere, di qualche vago obiettivo sul risparmio idrico a fronte di decine di ettari oggi agricoli e naturali resi impermeabili per sempre, e con un parco previsto dal progetto in un area esterna al perimetro di intervento (chi lo realizzerebbe? Chi lo pagherebbe?), e facendo finta che il depuratore e l impianto di teleriscaldamento non esistano. Inoltre da un punto di ambientale, è evidente la necessità che la demolizione dell ippodromo avvenga con criteri selettivi capaci di recuperare per poter riutilizzare i materiali di cui è composto l impianto come fatto, ad esempio per lo stadio della Juve (per la costruzione dell ippodromo furono utilizzati quintali di acciaio, e oltre quintali di cemento). Legambiente chiede al Comune di Roma di fissare come condizione irrinunciabile per il progetto che sia presentato uno studio di assetto idrogeologico che tenga conto di questi obiettivi di sicurezza dei cittadini e di corretta gestione ambientale di un area così delicata. Dal progetto presentato si evince solo che le aree più prossime al fiume saranno destinate a verde, mentre appare indispensabile realizzare un vero e proprio parco dove siano contemperate le esigenze ecologico/naturalistiche (ricostituzione di porzioni dell habitat originario del bosco umido planiziale) con la fruibilità, magari estendendo l intervento di riqualificazione anche alle aree demaniali in sponda destra, così da ottenere un effetto unitario che includa la valorizzazione del drizzagno di Spinaceto, e alla riqualificazione e integrazione ambientale degli impianti di depurazione e di teleriscaldamento. Inoltre, appare indispensabile che sia presentato un progetto di gestione della risorsa acqua che permetta di realizzare un intervento autosufficiente da un punto di vista delle risorse idriche, grazie a sistemi innovativi di gestione della risorsa idrica e riduzione dei consumi negli edifici, di raccolta separata, trattamento e riuso delle acque meteoriche e grigie per gli usi legati allo stadio e al parco, alle funzioni presenti, di presenza di sistemi di drenaggio e di coperture permeabili in tutte le superfici esterne (parcheggi) e di drenaggio, infiltrazione e convogliamento delle acque meteoriche per il loro riuso in modo da ridurre l impatto dei fenomeni meteorologici estremi e di sovraccaricare il depuratore. Occorre considerare che uno stadio da almeno spettatori consuma molta acqua: solo per gli usi sanitari, quando lo stadio è pieno, occorrono oltre 1000 metri cubi giorno, cui si aggiungono i consumi quotidiani per le strutture sportive di uso frequente (allenamenti e altre attività, con un irrigazione che richiede oltre 50 metri cubi giorno per molti mesi l anno ). Inoltre nel progetto si prevede una maggiore superficie impermeabilizzata stimabile in 15/20 ettari per cui si dice sempre ne progetto sarà necessario realizzare vasche di laminazione per un volume pari a circa metri cubi. Il progetto del parco può diventare una opportunità per la fruizione di un area che ha la sua vocazione nel diventare parte del grande parco urbano del Tevere, accessibile in bicicletta6 collegandola con le piste ciclabili dell area sud di Roma e utilizzando/riadattando i ponti esistenti nell ambito per percorsi pedonali e ciclabili di collegamento con la zona Magliana e le stesse stazioni ferroviarie della linea ferroviaria metropolitana. Analogamente Legambiente chiede al Comune di Roma di pretendere dal proponente che sia presentato uno studio energetico serio per fare dello stadio e degli interventi legati un modello innovativo di intervento dove al centro vi sia il risparmio energetico, l efficienza, l integrazione delle fonti rinnovabili per ridurre le spese di gestione, nell interesse anche della Roma calcio, e di consumi di fonti fossili nell interesse della città e del clima. Lo Stadio dell A.S. Roma nella Tenuta di Tor di Valle e le previsioni/attuazioni del Prg nel Quadrante Urbano di riferimento territoriale. Premessa Alle varie tematiche che costituiscono il corpus delle osservazioni al progetto dello Stadio nella Tenuta di Tor di Valle, contenute in questo documento, occorre ad avviso della nostra Associazione, aggiungerne un'altra: quali e quante sono le trasformazioni urbanistiche già avvenute o in via di attuazione, come da previsioni del vigente strumento urbanistico di governo del territorio, approvato fin dal 2008? Per svolgere tale tematica, l'analisi di tali previsioni non può e non deve limitarsi alla sola Tenuta di Tor di Valle, complessivamente estesa per circa mq /190 ettari, ma deve necessariamente estendersi alla dimensione territoriale del Quadrante Urbano di giacenza della stessa Tenuta. E questo perché a nostro avviso una infrastruttura sportiva quale uno stadio non può essere considerata/classificata come un infrastruttura di quartiere ricadente in un ambito territoriale specifico. Uno stadio è una calamita di spostamenti, flussi, percorsi che devono essere valutati almeno alla scala di Quadrante Urbano/Metropolitano, tanto più che, come vedremo in seguito, intorno allo stadio viene proposte un affastellamento di funzioni non certamente utilizzabili soltanto alla domenica, giorno normalmente preposto agli avvenimenti del calcio professionistico. Per questo la nostra analisi ha assunto i territori dell ex Municipio XII, oggi IX, ove territorialmente ricade la Tenuta di Tor di Valle, dell ex Municipio XIII, oggi X, e infine quella parte dell ex Municipio XV, oggi XI, posto nell area ex Italgas/Idrovore della Magliana, aree queste a fronte dell ex Ippodromo, oggetto di interventi di un art. 11, oltre che di due ulteriori nonché consistenti lottizzazioni immediatamente prossime, ossia Magliana Gra e Muratella, anch'esse ricadenti nell'ex Municipio XV, oggi XI. Qual'è dunque lo stato della pianificazione attuativa nel contesto territoriale così delineato? Le previsioni edificatorie previste dal Prg nel Quadrante Urbano e la disciplina di riferimento nelle NTA 2 Centralità Urbane/Metropolitane, 6 Programmi Integrati, 19 Toponimi, vari interventi derivanti da 3 art. 11, 1 art. 2, 4 Piani di Zona, 14 Ambiti a Trasformazione Ordinaria Integrati, 19 Ambiti a Trasformazione Ordinaria prevalentemente Residenziali, 5 Ambiti a Trasformazione Ordinaria ex Legge 167 : questo è l' elenco che rappresenta le principali trasformazioni, in parte già attuate, previste dal Prg vigente nel Quadrante Urbano di giacenza dell ex Ippodromo di Tor di Valle.7 Nelle NTA del Prg vigente tali previsioni assumono la seguente disciplina di riferimento: a) Le due Centralità Urbane Metropolitane Acilia/Madonnetta e Eur Castellaccio - sono disciplinate nel Titolo II/Sistema Insediativo/Capo 6 /Progetti Strutturanti/Art. 65/Centralità Metropolitane e Urbane; b) i sei Programmi Integrati Ostia, Ostia Antica, Acilia, Tor de Cenci, Villaggio Giuliano, Vitinia sono disciplinati nel Titolo II/Sistema Insediativo/Capo 3 /Città Consolidata/Art. 50 Ambiti per i Programmi Integrati; c) i diciannove Toponimi Cimitero di Longarina, La Lingua Aurora, Ponte Olivella, Macchia Saponara, Bagnoletto, Via Lotti, Malafede/Ponte Ladrone, Monti S. Paolo/Monte Cugno, Casaletto di Giano, Vitinia, Pandafilo, Trigoria/Torretta, Fosso della Castelluccia, Castel di Leva, Radicelli/Colli Due Pini, Monte Migliore, Fosso di S. Palomba, Vitinia/Castel D'Aiano, Falcognana - sono disciplinati nel Titolo II/Sistema Insediativo/Capo 4 /Città da Ristrutturare/Art. 55 Nuclei di edilizia ex abusiva da recuperare; d) i tre Art. 11/L. 493/93 - Programmi di Recupero Urbano Acilia, PRU Laurentino, PRU Corviale sono disciplinati nel Titolo II/Sistema Insediativo/Capo 4 /Città da Ristrutturare/Art. 54 Ambiti per i Programmi di Recupero Urbano; e) i trentotto tra Ambiti a Trasformazione Ordinaria prevalentemente residenziali, ATO/ex L. 167/62, e ATO Integrati Dragoncello, Borgo dei Pescatori/Quinqueremi, Riserva Verde A, Riserva Verde B, Riserva Verde 2, Borgo dei Pescatori, Infernetto Sud, Castel Fusano/Infernetto Sud, Canale Pantanello C.C., Canale della Lingua/Palocco, Malafede 2, Infernetto, Ponte Fusano, Dragoncello, Cecchignola Nord, Casale Gasperini, La Mandriola Nord Est, La Mandriola Sud Est, Tenuta Vallerano Sud, Selcetta, Trigoria, Tor de Cenci Nord, Casal Giudeo Sud, Laurentino Km 12,8, Tor de Cenci Sud, Vitinia, Selcetta, Tenuta Vallerano, Spinaceto 2, Cecchignola Ovest, Colle delle Gensole, Cecchignola, Tor Pagnotta Ovest Sub1, Tor Pagnotta Est Sub2, Paglian Casale, Prato Smeraldo, Torrino Sud, Pontina/Mostacciano sono disciplinati nel Titolo II/Sistema Insediativo/Capo 5 /Città della Trasformazione/Art; 57, 58, 59 f) i quattro Piani di Zona Acilia Saline, Malafede, Muratella, Magliana Gra - sono afferenti alla Legge 167/62 ERP; g) un Art. 2/L. 179/92 disciplinato dal Piano delle Certezze, ossia la prima parte del Prg Nella convinzione di esserci dimenticati chissà quante ulteriori trasformazioni previste dallo strumento urbanistico in quel quadrante territoriale, occorre rimarcare che questo corposo pacchetto di trasformazioni pesa per qualcosa che è ragionevole stimare in mc , su mq /1.011 ettari, dimensionamento territoriale questo corrispondente a nuove stanze, nuovi residenti, nuovi addetti per le superfici non residenziali. Una nuova città che per numero di residenti è pari a Novara. I risultati sono nei numeri detti, con le seguenti articolazioni specifiche: nell ex Municipio XII, oggi IX abbiamo censito 39 interventi di trasformazione su mq /480 ettari, per mc , corrispondenti a nuove stanze/nuovi residenti/addetti, nel Municipio ex XIII, oggi X, ne abbiamo riscontrati 31, su mq per mc , corrispondenti a nuove, e, infine, in quella parte dell ex Municipio XV, oggi XI, afferente a Tor di Valle, abbiamo riscontrato ulteriori 6 interventi di trasformazione, su mq , per mc , corrispondenti a nuove. A questa imponente massa pregressa, occorre ora aggiungere lo stadio: anzi, più che lo stadio, ciò che viene messo intorno allo stadio8 La Tenuta di Tor di Valle nel Prg Questa è l'attuale disciplina urbanistica della Tenuta di Tor di Valle: 1) Mq / 61 ettari, dove insistono il depuratore e l impianto di cogenerazione e teleriscaldamento, sono disciplinati quali Infrastrutture Tecnologiche; 2) Mq / 31 ettari, componenti le aree di sedime dell Ippodromo di Tor di Valle sono disciplinate quale Verde Privato Attrezzato; 3) Mq / 97 ettari, costituenti le aree libere/spazi aperti prospicienti l Ippodromo sono invece disciplinate quali Agro Romano. Quali sono le azioni che il Prg vigente, nelle relative Norme Tecniche Attuative, stabilisce per tali ambiti: 1) Le aree individuate dal Prg quali trovano disciplina nelle Norme Tecniche Attuative nel Titolo IV - Sistema dei Servizi, delle infrastrutture e degli impianti. Più in particolare le Infrastrutture Tecnologiche ospitano il depuratore della Magliana e l impianto di cogenerazione e teleriscaldamento del quartiere del Torrino sono disciplinate al Capo 5 - Art. 96 Infrastrutture Tecnologiche, e le azioni consentite dalle Norme Tecniche al Comma 4 sono tutti gli interventi funzionali allo svolgimento del servizio e dell attività previsti. In pratica le azioni consentite sono la manutenzione ordinaria e straordinaria di tali Infrastrutture Tecnologiche. L'area è esterna al progetto, ma in ogni caso, essendo limitrofa, l'impianto tecnologico andrebbe interrato a spese del proponente, in considerazione del fatto che già attualmente i residenti del quartiere del Torrino lamentano olezzi non gradevoli. 2) Le aree con destinazione d uso a Verde Privato attrezzato, ove ricade l ex Ippodromo e le aree immediatamente prospicienti, trovano disciplina nelle Norme Tecniche Attuative al Capo 3 - Servizi privati e Verde privato attrezzato/art. 81. In particolare, al comma 1 si prescrive che le aree per Verde privato attrezzato sono destinate al mantenimento e/o alla messa in dimora di alberature, accompagnate alla realizzazione di attrezzature sportive e di servizi connessi ( servizi igienici, spogliatoi, bar, ristoro, servizi culturali, didattici e ricreativi, foresterie, alloggi per la guardiania). Al Comma 2, invece, sono indicate le grandezze urbanistico ecologiche che disciplinano le trasformazioni ammesse al comma 1, e quindi: ET Indice di fabbricabilità territoriale = 0,09 mq/mq, dei quali non più di 0,03 mq/mq per la realizzazione dei servizi complementari. Con gli indici indicati, nel caso che la vecchia proprietà dell Ippodromo avesse presentato, ai sensi del Prg vigente, un piano di riqualificazione dell area/ambito,comprensivo della realizzazione ex novo dei servizi complementari indicati, avrebbero potuto realizzare trasformazioni urbanistiche stimabili in circa mc come vedremo nella parte che analizza la disciplina dell area/ambito stabilito dal Piano Territoriale Paesistico Regionale, circa la metà di questa parte del comprensorio è caratterizzata dalla presenza di un vincolo paesistico, laddove l asta fluviale forma il gomito. 3) Le aree con destinazione d uso Agro Romano Sono le aree che ospiteranno gli Uffici, del tutto incompatibili con le destinazioni d uso definite dal Prg vigente.9 Naturalmente in presenza di una Legge Speciale tali destinazioni d'uso restano sulla carta. Ma è utile ricordare ciò: senza legge Speciale uno stadio e funzioni come proposte non sarebbero attuabili. La Tenuta di Tor di Valle nel PTPR Il Piano Territoriale Paesistico Regionale è stato soltanto adottato, e quindi non approvato definitivamente, nella precedente consiliatura dalla Giunta Regionale con atti n. 556 del 25 luglio 2007 e n del 21 dicembre 2007, ai sensi dell art. 21, 22, 23 della Legge Regionale sul Paesaggio, n. 24 del Nel nuovo strumento paesaggistico, la Tenuta di Tor di Valle, estesa come detto precedentemente circa mq /190 ettari presenta la seguente disciplina di tutela: 1) circa mq / 159 ettari sono tutelati quali Paesaggio Naturale di continuità. Il PTPR definisce con tali modalità territori che presentano un elevato valore di naturalità eb seminaturalità in quanto collocati internamente alle aree dei paesaggi naturali o immediatamente adiacenti ad essi con i quali concorrono a costituire un complesso ambientale unitario o ne costituiscono irrinunciabile area di protezione. Da tale definizione, discende una configurazione secondo la quale tali paesaggi si configurano prevalentemente in associazione ai paesaggi naturali e nelle fasce costiere delle acque superficiali. Ne deriva, dal combinato disposto dato da tale definizione e da tale configurazione, che l obiettivo di qualità paesistica per siffatti territori risiede nel mantenimento e nella conservazione, e, laddove presenti, nella salvaguardia dei modi d uso agricoli tradizionali. Le prescrizioni prevedono anche che in tali territori si possono prevedere interventi di recupero ambientale. Tuttavia, giustamente, lo strumento paesaggistico prende atto - anzi, prendeva atto... - della presenza dell Ippodromo, e in conseguenza come testimonia la campitura in blu, del tutto evidente nella cartografia sovrappone alla classificazione di Pesaggio Natutale di Continuità, quella di Ambiti di Recupero e Valorizzazione Paesistica, disciplina questa che consentiva operazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria, necessaria ad una infrastruttura quale un Ippodromo. Infine lo strumento di Tutela Paesaggistica individua nel comprensorio territoriale della Tenuta di Tor di Valle aree/ambiti disciplinati quali Aree o Punti di Visuale. Tale definizione è dovuta a due elementi territoriali. la presenza del fiume, da un lato, e la conformazione morfologica del comprensorio: si tratta infatti di un pianoro che si staglia al di sopra del paesaggio fluviale. 2) Il resto della Tenuta di Tor di Valle circa 30 ettari è caratterizzato dal vincolo stabilito dalla Legge 431/1985, nota quale Legge Galasso, oggi Codice Urbani, un vincolo di inedificabilità assoluta, poiché., come detto, in quell area/ambito l asta fluviale del Tevere disegna un gomito. E' del tutto evidente e vogliamo ribadirlo anche in sede di PTPR- che senza Legge Speciale le trasofromazioni proposte sarebbero del tutto inamissibili. Il progetto dello stadio dell AS Roma nella Tenuta di Tor di Valle: il Sistema Direzionale Sud Occidentale. I macrodati del progetto presentato indicano una superficie complessiva su mq /108 ettari, su una superficie territoriale di mq /54 ettari, e una Superficie utile lorda, ossia le aree suscettibili di trasformazione, per mq /38 ettari. Lo stesso progetto viene articolato in comparti distinti, il Comparto A1, il Comparto B1 e il Comparto C1. Analizziamo ora nel particolare, e partiamo dal Comparto A1. Nel Comparto A1, definito Fondiario Privato non abitativo prevalentemente sportivo, sono previsti Servizi, attrezzature collettive sportive per mq , Servizi, Sport, Spettacolo, funzioni10 ricreative per mq e, infine, Commerciale/medie strutture di vendita minimo 3, per mq La stima della cubatura realizzabile nel Comparto A1, che è quello ove ricade l infrastruttura stadio, esclude la prima voce, poiché, per quello che si è capito, quella parte del Comparto ha uso analogo alla aree che nel Prg sono classificate quali aree a Verde Privato Attrezzato Sportivo, mentre le altre due voci sono stimabili in mc , e, rispettivamente, mc Il Comparto A1 produce, in conseguenza, trasformazioni stimabili in mc Il Comparto B1 ha invece diverse destinazioni d uso: Servizi, Turistico/Ricettivo con bar e ristoranti per mq 4.760, Servizi alla persona per mq , Funzioni Turistico/Ricettive/alberghiere per mq , e ben mq /28 ettari destinati ad ospitare Servizi, Direzionale Privato, Uffici, per una dimensione stimabile in mc Il Comparto B1 è quindi il polmone finanziario dell intera operazione, poiché le singole voci/funzioni producono rispettivamente mc , mc , mc , e, soprattutto qualcosa come mc , per un totale di mc Il Comparto C1., infine, è destinato ad ospitare funzioni Commerciali/grandi punti di vendita/centro Commerciale per mq , ossia mc L insieme dei tre comparti producono quindi mc , corrispondenti al dimensionamento di una città di residenti. Nei fatti, il progetto dello stadio nella Tenuta di Tor di Valle è una nuova Centralità Metropolitana Terziaria, fuori dalle previsioni del Prg vigente. Deve essere ricordato che il Sistema Direzionale Orientale/Città degli Uffici, 48 milioni di mc di uffici previsti dal Prg del 65 nei Comparti di Centocelle, Torre Spaccata, Tiburtina, Pietralata, poi ridotti a 15 dalla variante al Prg del 1974, è stato ulteriormente ridimensionato dalle scelte del nuovo Prg: si pensi che il residuo edificatorio dell ex Sdo è situato nella Centralità di Pietralata, per mc di uffici tra i quali la nuova sede dell Istat. Questo progetto, risuscita la città ufficio prevista dal Prg del 65, con una sorta di Sistema Direzionale Sud Occidentale, tra l altro in un ambito assolutamente estraneo al vecchio SDO, che infatti si chiamava orientale. Le previsioni del Prg e lo stadio: il saldo zero, ovverosia tanto faccio, tanto tolgo. Un progetto di questo genere, per le dimensioni che presenta, per le funzioni che contempla, e per le ricadute sulle trasformazioni già programmate dallo strumento urbanistico vigente necessita di una Variante Generale al Prg. Se è vero che il progetto verrà valutato nella sua dimensione pubblicistica, ossia l interesse generale della città lo strumento pubblicistico migliore, è una Variante Generale al Prg, con la quale incastonare/disciplinare questa eventuale scelta, all interno di una manovra urbanistica che dovrà ridefinire, alla luce di quanto detto, destino e vocazione di un intero quadrante urbano - e che quadrante, il quadrante di Roma verso il suo mare.sempre ammesso che a tale progetto venga riconosciuta la dimensione dell' interesse pubblico. In questi giorni, c è stato un fatto importante, almeno a nostro avviso: infatti il Consiglio Comunale ha recentemente approvato all unanimità una mozione che impegna il Sindaco e la Giunta a ridurre del 66% la cubatura complessiva del Piano di Zona D11 Grotte Celoni nell ex Municipio VIII -, da mc a mc Ne discende che le previsioni del Prg vigente non sono né un totem, né un tabù, e che quindi una Variante Generale all insegna del tanto faccio, tanto tolgo è assolutamente possibile. In mancanza dell'ipotesi saldo zero, la conseguenza diretta sarebbe che le previsioni edificatorie nel Quadrante Urbano arriverebbero a mc , ovverosia nuove.11 Appendice: il quadro particolareggiato delle trasformazioni nel Quadrante Urbano afferente la Tenuta di Tor di Valle Intervento n. 1 Centralità Urbana e Metropolitana Acilia Madonnetta Superficie Territoriale Superficie Utile Lorda Dimensionamento Nuove stanze/nuovi residenti/insediati/insediabili Mq Pubblica: Mq Mc Privata : Mq Totale SUL: Mq Intervento n. 2 Programma Integrato Ostia Superficie Territoriale Aree trasformabili Nuove stanze/nuovi residenti Mq Mq Mc Intervento n. 3 Programma Integrato Ostia Antica Superficie Territoriale Aree trasformabili Nuove stanze/nuovi residenti Mq Mq Mc Intervento n. 4 Programma Integrato Acilia Superficie Territoriale Aree trasformabili Nuove stanze/nuovi residenti Mq Mq Mc Intervento n. 5 Toponimo Cimitero di Longarina Mq Mq Mq Mc Intervento n. 6 Toponimo La Lingua Aurora Mq Mq Mq Mc Intervento n. 7 Toponimo Infernetto Ponte Olivella Mq Mq Mq Mc Intervento n. 8 Toponimo Palocco Via di Macchia Saponara12 Mq Mq Mq Mc Intervento n. 9 Toponimo Dragona Via di Bagnoletto Mq Mq Mq Mc Intervento n. 10 Toponimo Infernetto Via Lotti Mq Mq Mq Mc Intervento n. 11 Toponimo Malafede Via di Ponte Ladrone Mq Mq Mq Mc Intervento n. 12 Toponimo Monti S.Paolo Monte Cugno Mq Mq Mq Mc Intervento n. 13 Toponimo Via del Casaletto di Giano Mq Mq Mq Mc Intervento n. 14 Programma Recupero Urbano Acilia - Art. 11 L.493/93 Superficie territoriale Volumetria residenziale Volumetria non residenziale Totale volumetria Stanze/residenti Mq Mc Mc Mc Intervento n. 15 Programma di Riqualificazione Urbana Ostia Ponente Art. 2 L. 179/92 Superficie territoriale Volumetria residenziale Volumetria non residenziale Totale volumetria Mq Mc Mc Mc Intervento n. 16 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Pdz 167/62 Via di Dragoncello 4 Mq Mc Intervento n. 17 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Pdz 167/62 Borgo dei Pescatori Via delle Quinqueremi Mq Mc Intervento n. 18 Ambito a trasformazione ordinaria integrato Riserva Verde A Mq Mc Intervento n. 19 Ambito a trasformazione ordinaria integrato Riserva Verde B Mq Mc Intervento n. 20 Ambito a trasformazione ordinaria integrato13 Riserva Verde 2 Mq Mc Intervento n. 21 Ambito a trasformazione ordinaria integrato Borgo dei Pescatori Mq Mc Intervento n. 22 Ambito a trasformazione ordinaria integrato Infernetto Sud Mq Mc Intervento n. 23 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Castel Fusano Infernetto Sud Mq Mc Intervento n. 24 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Canale Pantanello C.C. Mq Mc Intervento n. 25 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Canale della Lingua Palocco Mq Mc Intervento n. 26 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Malafede 2 Mq Mc Intervento n. 27 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Infernetto Mq Mc Intervento n. 28 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Ponte Fusano Mq Mc Intervento n. 29 Ambito a trasformazione ordinaria integrato Dragoncello Mq Mc Intervento n. 30 Pdz ex L.167 Acilia Saline Mq Mc Intervento n. 31 Pdz ex L.167 Malafede Mq Mc14 Le previsioni edificatorie nel Municipio IX, ex XII: Intervento n. 1 Programma Integrato Tor de Cenci Superficie Territoriale Aree trasformabili Nuove stanze/nuovi residenti Mq Mq Mc Intervento n. 2 Programma Integrato Villaggio Giuliano Superficie Territoriale Aree trasformabili Nuove stanze/nuovi residenti Mq Mq Mc Intervento n. 3 Programma Integrato Vitinia Superficie Territoriale Aree trasformabili Nuove stanze/nuovi residenti Mq Mq Mc Intervento n. 4 Toponimo Trigoria/Via Pandafilo Mq Mq Mq Mc Intervento n. 5 Toponimo Trigoria/Torretta Mq Mq Mq Mc Intervento n. 6 Toponimo Fosso della Castelluccia Mq Mq Mq Mc Intervento n. 7 Toponimo Castel di Leva Mq Mq Mq Mc Intervento n. 8 Toponimo Radicelli/Colle due Pini15 Mq Mq Mq Mc Intervento n. 9 Toponimo Monte Migliore Mq Mq Mq Mc Intervento n. 10 Toponimo Falcognana Mq Mq Mq Mc Intervento n. 11 Toponimo Fosso di S. Palomba Mq Mq Mq Mc Intervento n. 12 Toponimo Vitinia/Via Castel D Aiano Mq Mq Mq Mc Intervento n. 13 Toponimo Falcognana Mq Mq Mq Mc Intervento n. 14 Centralità Eur - Castellaccio Superficie Territoriale Superficie Utile Lorda Dimensionamento Nuove stanze/nuovi residenti/insediati/insediabili Mq Mq Mc Intervento n. 15 Programma Recupero Urbano Laurentino - Art. 11 L.493/93 Superficie territoriale Volumetria residenziale Volumetria non residenziale Totale volumetria Stanze/residenti Mq Mc Mc Mc Intervento n. 16 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Cecchignola Nord Mq Mc Intervento n. 17 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Casale Gasperini Mq Mc Intervento n. 18 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale La Mandriola Nord Est Mq Mc Intervento n. 19 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale La Mandriola Sud Est Mq Mc Intervento n. 20 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Tenuta Vallerano Sud Mq Mc16 Intervento n. 21 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Selcetta Mq Mc Intervento n. 22 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Trigoria Mq Mc Intervento n. 23 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Tor de Cenci Nord Mq Mc Intervento n. 24 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Casal Giudeo Sud Mq Mc Intervento n. 25 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Laurentina Km 12,8 Mq Mc Intervento n. 26 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Tor de Cenci Sud Mq Mc Intervento n. 27 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Vitinia Mq Mc Intervento n. 28 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Pdz 167/62 Selcetta Mq Mc Intervento n. 29 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Pdz 167/62 Tenuta Vallerano Mq Mc Intervento n. 30 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Pdz 167/62 Spinaceto 2 Mq Mc Intervento n. 31 Ambito a trasformazione ordinaria integrato Cecchignola Ovest Mq Mc Intervento n. 32 Ambito a trasformazione ordinaria integrato Colle delle Gensole Mq Mc Intervento n. 33 Ambito a trasformazione ordinaria integrato Cecchignola Mq Mc Intervento n. 34 Ambito a trasformazione ordinaria integrato Tor Pagnotta Ovest sub 1 Mq Mc Intervento n. 35 Ambito a trasformazione ordinaria integrato17 Tor Pagnotta Est sub 2 Mq Mc Intervento n. 36 Ambito a trasformazione ordinaria integrato Paglian Casale Mq Mc Intervento n. 37 Ambito a trasformazione ordinaria prevalentemente residenziale Prato Smeraldo Mq Mc Intervento n. 38 Ambito a trasformazione ordinaria integrato Torrino Sud Mq Mc Intervento n. 39 Ambito a trasformazione ordinaria integrato Pontina Mostacciano Mq Mc Le previsioni edificatorie nel territorio del Municipio XI, ex XV afferente alla Tenuta di Tor di Valle Intervento n. 1 Pdz ex L.167 Muratella Mq Mc Intervento n. 2 Pdz ex L.167 Magliana Gra Mq Mc Intervento n. 3 Art. 11 Corviale Intervento n. 25 Nominativo Superficie Utile Lorda Volumetria Nuove stanze/nuovi residenti/addetti Via della Magliana Mq Mc Direzionale Area Italgas Intervento n. 4 Art. 11 Corviale Intervento n. 26 Nominativo Superficie Utile Lorda Volumetria Nuove stanze/nuovi residenti/addetti Via della Magliana Direzionale Area Italgas Mq Mc Intervento n. 5 Art. 11 Corviale Intervento n. 27 Nominativo Superficie Utile Lorda Volumetria Nuove stanze/nuovi residenti/addetti Via Idrovore della Magliana Mq Mc Intervento n. 6 Art. 11 Corviale Intervento n. 2818 Nominativo Via Idrovore della Magliana Superficie Utile Lorda Mq Volumetria Mc Nuove stanze/nuovi residenti 116 i A riprova di quanto sostiene Legambiente sulla spesa prevista per il parcheggio uno stralcio dello studio della mobilità del progetto. ii Per comprendere l altezza degli edifici previsti nel Buiness park basta confrontare le ombre nel planivolumetrico con quelle dello stadio della Roma.19 iii A riprova di quanto sostiene Legambiente sull assenza del prolungamento dalla metro B uno stralcio dello studio della mobilità del progetto.20 Vedere altro
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