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Timestamp: 2019-12-12 01:58:10+00:00

Document:
Expediente 4316-D-2019
Sumario: CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION - LEY 26994 -. MODIFICACIONES SOBRE CONTRATO DE LOCACION.
a.	el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.
b.	depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último período abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá restituir de manera inmediata las sumas retenidas;el pago de valor llave o equivalentes; y
c.	la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”.
a.	sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b.	habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de contratos consecutivos, supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c.	guarda de cosas;
d.	exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
ARTÍCULO 12º.- Sustitúyase el artículo 1223 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1223.- Desalojo. Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada.
El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo por las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c.
El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días ni mayor a noventa días corridos.”.
ARTÍCULO 13º.- Sustitúyase el artículo 1351 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
En las locaciones habitacionales, se entenderá, salvo pacto expreso en contrario, que el pago de la comisión, los gastos de publicación, certificación de firmas y cualquier otro en el que incurriere el corredor a efectos de perfeccionar o renovar un contrato, se encuentran a cargo del locador.”.
ARTÍCULO 14º.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario propondrá al locador al menos dos de las siguientes garantías:
a.	Garantía Inmobiliaria;
b.	Aval Bancario;
c.	Seguro de Caución;
d.	Garantía de fianza; o
e.	Garantía personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deberán sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
ARTÍCULO 15º.- Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, estarán exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la Ley N° 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo podrán realizarse ajustes semestrales.
Cuando el valor de los alquileres de las locaciones habitacionales, sea inferior al límite que cada provincia o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires establezcan mediante ley especial, o en su defecto a las mil (1000) Unidades de Valor Adquisitivo (“UVA”), sólo se podrán realizar ajustes utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
ARTÍCULO 16º.- Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario deberá intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro las cuarenta y ocho horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, deberá proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la Ley N° 25.345, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.
ARTÍCULO 17º.- Los contratos de locación de inmueble deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dispondrá un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hará pasible de las sanciones previstas en la Ley N° 11.683 (t.o. en 1998 y sus modificaciones).
No obstante la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.
ARTÍCULO 18º.- Alquiler social. Crease el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.
ARTÍCULO 19º.- Organismo Rector. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, será el Organismo Rector encargado del diseño de las políticas públicas para efectivizar el Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 18 de la presente norma.
ARTÍCULO 20º.- Medidas de implementación del programa. La Secretaría de Vivienda, para garantizar el logro de los objetivos del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 14 de la presente norma, deberá:
a.	tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres N° 26.485;
b.	promover, a través de los organismos competentes, la regulación del accionar de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas;
c.	propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas;
d.	diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda;
e.	promover en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad Social la adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestación por desempleo;
f.	adoptar cualquier otra medida en su carácter de Organismo Rector que tenga por objeto facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad;
g.	fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo;
h.	apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar única en los términos y con los alcances que establezca la reglamentación;
i.	promover, a través de los organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble;
j.	generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, en general dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.
ARTÍCULO 21º.- Facúltase a la Secretaría de Vivienda a dictar las medidas que resulten pertinentes a los fines de la adecuada implementación del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 14 de la presente norma.
ARTÍCULO 22º.- Resolución de conflictos. El Poder Ejecutivo Nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, realizará las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.
ARTÍCULO 23º.- Modificación de la Ley N° 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de la Ley N° 26.589, el que quedará redactado de la siguiente manera:
ARTÍCULO 24º.- Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la REPÚBLICA ARGENTINA.
ARTÍCULO 25º.- Comuníquese al PODER EJECUTIVO NACIONAL.
Vengo a presentar ante esta Honorable Cámara un proyecto de ley tendiente a mejorar las relaciones emergentes de los contratos de locación, regulados en la Sección 1a, Capítulo 4, Título IV del Libro Tercero del Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado mediante la Ley N° 26.994.
En primer lugar, es dable destacar que si bien el Código Civil y Comercial de la Nación regula las cuestiones concernientes al contrato de locación, en particular los aspectos relacionados con la locación habitacional, la protección brindada resulta exigua en relación a las exigencias del tráfico jurídico actual y las necesidades generadas por la situación de debilidad y vulnerabilidad en la que se encuentran incursos determinados locatarios, siendo entonces necesario prever ciertos asuntos que conlleven una mayor claridad, seguridad y previsibilidad en las relaciones locativas.
Por otro lado, corresponde destacar que este Proyecto de Ley se basa en la idea central de que facilitar las condiciones para que los hogares dispongan de una vivienda que supere mínimos estándares de calidad y sustentabilidad con acceso a adecuados bienes y servicios urbanos, debe constituir una prioridad para el gobierno, en tanto el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, aprobado por la Ley N° 23.313, y con jerarquía constitucional en virtud de lo dispuesto en el inciso 22 del artículo 75 de la Constitución Nacional, y el artículo 14 bis de la Constitución Nacional, reconocen el derecho al acceso a una vivienda digna.
Asimismo, es dable destacar que el alquiler es una de las formas más extendidas de acceso a una solución habitacional y que la población no propietaria depende de las condiciones de la oferta de soluciones habitacionales y de los recursos que obtiene del mercado laboral, razón por la cual resulta necesario implementar medidas que faciliten el acceso de las personas a una locación formal, como complemento de otras políticas de Estado que tengan por objeto la construcción de viviendas sociales o facilitar el acceso a créditos, como modo de acceso a una vivienda.
A nivel nacional, según datos censales del año 2010, existían en la República Argentina UN MILLÓN NOVECIENTOS SESENTA MIL SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS (1.960.676) hogares inquilinos sobre un total de DOCE MILLONES CIENTO SETENTA Y UN MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO (12.171.675), lo que representaba un DIECISÉIS COMA UNO POR CIENTO (16,1%). Asimismo, y conforme a la información recolectada por el INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA Y CENSOS (INDEC), organismo descentralizado actuante en la órbita del MINISTERIO DE HACIENDA, en el primer semestre de 2018 el porcentaje de hogares inquilinos residentes en los TREINTA Y UN (31) mayores aglomerados urbanos pasó del DIECISIETE COMA SIETE POR CIENTO (17,7%) al DIECIOCHO COMA CINCO POR CIENTO (18,5%), involucrando a UN MILLÓN SEISCIENTOS SETENTA Y SIETE (1.677.000) hogares y abarcando a CUATRO MILLONES TRESCIENTAS NOVENTA Y TRES MIL (4.393.000) personas.
Los datos detallados en el párrafo precedente evidencian la prioritaria y urgente necesidad de abordar la problemática del alquiler habitacional, diseñando e implementando mejores políticas y adecuando la legislación vigente con el objeto de contemplar mecanismos eficientes a los fines de facilitar el acceso a la vivienda. En virtud de lo manifestado, en el presente Proyecto de Ley se impulsa, en primer lugar, como beneficio para los locadores y los locatarios, brindar una opción de notificación más moderna, efectiva y de bajo costo, incorporando el “domicilio electrónico” además del domicilio especial para las partes, lo que permitirá, además, tener mayor seguridad respecto a la recepción de reclamaciones, minimizando la posibilidad de realizar acciones dilatorias.
También y a fin de reducir los costos del acceso al alquiler formal, se establece, en las locaciones habitacionales, que el depósito en garantía no podrá superar el importe del primer mes de alquiler sin importar la duración del contrato, regulando además la forma de devolución y el mecanismo de actualización de los valores entregados.
Por otra parte, se dispone la presunción que las comisiones, costos de intermediación, gastos de publicación y/o certificación de firmas o cualquier otro gasto en el que incurriere el corredor a los efectos de perfeccionar o renovar un contrato, están a cargo del locador, salvo pacto en contrario.
Del mismo modo, y ante la evidencia de la existencia de unidades que se alquilan bajo la identificación de alquileres temporarios con fines turísticos, de descanso o similares, aun cuando en rigor se trata de alquileres habitacionales, se establece que no solo se considerará una locación habitacional a aquella contratada por plazos superiores a TRES (3) meses sino a los que resultan de la firma de contratos consecutivos, no siendo en estos casos aplicable la excepción al plazo mínimo legal de contratación instituido por el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Como modo indicativo a lo afirmado en el párrafo anterior podemos señalar, en función de lo que surge de datos publicados a instancia del Programa de Atención de Inquilinos de la DEFENSORÍA DEL PUEBLO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, que en noviembre de 2018 la oferta de alquileres temporarios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires representaba más del CUARENTA POR CIENTO (40%) de la oferta, identificándose barrios donde la disponibilidad de opciones de locación habitacional es inferior a la de unidades para alquiler con fines turísticos.
Se proyecta además y a fin de resguardar el mantenimiento de la calidad habitacional pautada, que el locador habrá de mantener el bien en el estado convenido, por lo cual deberá proceder a su reparación cuando su calidad haya sido afectada por cualquier causa no imputable al locatario. Asimismo, se incorporan medidas de resguardo, ante el caso en que el locador no resuelva situaciones urgentes notificadas que pongan en riesgo la adecuada habitabilidad del inmueble, facultándose al locatario a realizarlas con cargo al locador, agregándose otras medidas protectorias para el caso en que sean necesarias reparaciones no urgentes que por falta de atención del locador deban también ser ejecutadas por el locatario. En ambos casos se faculta al locatario a compensar con los cánones locativos los costos afrontados originalmente a cargo del locador.
Se estima conveniente, además, y con la finalidad de brindar mayor claridad respecto a las obligaciones de las partes de un contrato locativo, establecer que no están a cargo del locatario las expensas extraordinarias, por lo cual toda estipulación en contrario será inválida, estableciendo asimismo parámetros para evitar que se encubran las expensas extraordinarias como ordinarias, despejando así las dudas que pudieran surgir respecto a cuáles son los gastos que están a cargo del locatario.
Corresponde a su vez destacar que la duración mínima de DOS (2) años de los contratos de locación, aplicable también a las locaciones habitacionales, genera perjuicios a los inquilinos, en virtud de que el corto plazo de contratación genera una situación de incertidumbre a los locatarios al no tener certeza si el alquiler le será renovado, si se mantendrán las condiciones locativas de modo tal que puedan afrontarlas, si serán capaces de conseguir nuevamente las garantías necesarias o si éstas serán aceptadas por los locatarios. A lo expuesto se le suma la posibilidad cierta de tener que afrontar los altos costos de mudanza, más la puesta a punto de una nueva unidad habitacional a arrendar y que la posible mudanza puede implicar también el cambio de barrio, acarreando esta posibilidad el traspaso de los niños a otro establecimiento educativo, la búsqueda de un nuevo centro de atención de ancianos, personas discapacitadas, etc., razón por la cual se extiende el período mínimo de la locación habitacional a tres años y se establece el mismo plazo para las comerciales, que en general así lo requieren por la previsibilidad que todo emprendimiento de este tipo necesita.
Asimismo, en el caso de que se resuelva en forma anticipada el contrato, se dispone que no corresponderá el pago de indemnización cuando la notificación al locador se hiciese con una anticipación de TRES (3) meses o más, teniendo en cuenta la razonabilidad del plazo establecido a los fines de que el locador adopte los recaudos pertinentes.
Por otra parte, se estima conveniente para asegurar los intereses de ambas partes, establecer una serie de prerrogativas referidas a la validez de las notificaciones aun ante la negativa de recepción de las mismas, la obligación de restituir el bien alquilado y la facultad de iniciar acciones de desalojo mediante los procedimientos más abreviados disponibles en cada jurisdicción. En igual sentido, se estipula la prohibición del locador de negarse a recibir las llaves del inmueble, configurándose mecanismos de consignación de las mismas, disponiéndose que en ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir de la fecha de la notificación fehaciente realizada al locador para que reciba las llaves. Adicionalmente se establece un mecanismo de consignación para los casos en que el locador se rehúse a cobrar el canon locativo.
Del mismo modo, es dable destacar que la falta actual de opciones para la presentación de garantías resulta una barrera que dificulta el acceso a una vivienda, sobre todo para quienes no disponen de garantía propietaria, lo que genera una fuerte expulsión de sectores medio-bajos del mercado inmobiliario formal, debiendo las familias con menos recursos resolver por otras vías el acceso a la vivienda, lo cual acrecienta la demanda de espacios en inquilinatos, hoteles-pensión y casas tomadas. Así, según el censo del año 2010 el TRES COMA TREINTA Y OCHO POR CIENTO (3,38%) de stock de viviendas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se correspondía con estas tipologías, a lo cual hay que sumarle el alquiler de unidades habitacionales en asentamientos informales.
En el marco de lo expuesto en el párrafo precedente, corresponde tener en cuenta que los alquileres que se desarrollan en el mercado informal, se realizan sin que medie un contrato legal, por lo que los precios, las condiciones habitacionales y las arbitrariedades a las que se someten las familias que deben recurrir a ellos, son sumamente desfavorables, sobre todo si tomamos en cuenta los alquileres que se verifican en los asentamientos informales. El alquiler informal no implica sin embargo el pago de precios más bajos ya que en la mayoría de los casos las familias deben afrontar costos tan elevados como los del mercado formal para acceder a una habitación de tamaño reducido, con baño y cocina compartida y, en general, en grave estado de precariedad edilicia.
En línea con lo expuesto cabe resaltar que en la actualidad un gran número de familias, por falta de una garantía propietaria, no pueden acceder al alquiler habitacional con contratos de DOS (2) años, encontrándose obligados a suscribir contratos de alquiler de corto plazo. Esto implica afrontar precios mucho más elevados, actualizar depósitos y pagar comisiones cada SEIS (6), NUEVE (9) o DOCE (12) meses y, en ocasiones, pagar varios meses de alquiler por adelantado y vivir constantemente con la inestabilidad de un contrato a punto de vencerse.
Teniendo en cuenta esta realidad, se prevén diferentes tipos de garantías para la locación habitacional y la posibilidad de que el locatario opte entre dos ellas, una de las cuales deberá aceptar el locador y se fija además un límite vinculado al valor locativo para dichas garantías.
Es dable destacar la inclusión entre las garantías que el locatario podrá ofrecer al locador los seguros de alquiler, que se encuentran en un efectivo desarrollo y expansión, los que suelen cubrir el pago mensual del canon locativo, las expensas, los impuestos, los daños a la propiedad, gastos jurídicos, responsabilidad civil (cristales, robo, incendio, entre otros), servicios de emergencias y cobertura para el inquilino y su grupo familiar por todo el contrato, lo que constituye entonces una opción sumamente ventajosa para muchos inquilinos con dificultades en disponer de una garantía propietaria.
Por otro lado, resulta oportuno destacar que uno de los aspectos que mayor inseguridad genera a ambas partes en la relación locativa, es sin duda la prohibición de indexación estatuida mediante los artículos 7° y 10 de la Ley de Convertibilidad del Austral N° 23.928, sancionada en el año 1991 y sus modificatorias, en virtud de que la imposibilidad de generar ajustes generó mecanismos de actualización de contratos basados en perspectivas, muchas veces subjetivas, relacionadas con la inflación futura, previsiones que en general no se cumplieron según lo esperado, ocasionando diferencias a favor de una u otra parte según el período que se analice. Por este motivo, se exceptúa a todos los contratos locativos de la prohibición prevista en los artículos 7° y 10 de la señalada Ley N° 23.928 y sus modificatorias y se establece que deberán aplicarse índices de actualización oficiales. En el caso de los alquileres habitacionales, se establece además el precio del alquiler deberá fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual sólo podrán realizarse ajustes semestrales o mayores, unificándose el esquema de definición del precio, su cobro y su actualización, con lo cual se espera generar previsibilidad y estabilidad en el mercado y para los alquileres inferiores al valor que fijen las provincias y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, o en su defecto de menos de mil unidades de valor adquisitivo (UVA), se prevé un índice combinado conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)..
Un hecho trascendente es el reconocimiento del alquiler como solución habitacional y temática a incluir dentro de las políticas de Estado de promoción del acceso a una vivienda a cargo de la SECRETARÍA DE VIVIENDA dependiente del MINISTERIO DEL INTERIOR, OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA, fijando entonces la necesidad de promover acciones de apoyo a los inquilinos con dificultades, lo que generará múltiples beneficios para el amplio colectivo de locatarios.
Del mismo modo, este Proyecto de Ley destaca la especial atención que debe brindarse a personas en situación de violencia de género, jubilados, pensionados y titulares de prestación de desempleo, disponiéndose la realización de acciones focalizadas a cargo de la citada SECRETARÍA DE VIVIENDA y de la ADMINISTRACIÓN NACIONAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL, organismo descentralizado actuante en la órbita del MINISTERIO DE SALUD Y DESARROLLO SOCIAL.
Finalmente, se propone la posibilidad de desarrollar en todos los ámbitos del país, con especial intensidad en sus grandes centros urbanos, servicios de resolución de conflictos adaptables a las características locales, utilizando los métodos más apropiados que permitan prever y resolver disputas relacionadas con locaciones habitacionales. También se establece la aplicación inmediata del sistema de mediación prejudicial para conflictos emergentes de las locaciones, haciéndola obligatoria para el caso de los desalojos, previendo expresamente la aplicación del beneficio de la mediación gratuita para aquellas personas que no contaren con recursos de subsistencia y acreditaren esta circunstancia.
En virtud de los fundamentos expuestos precedentemente y reconociendo que resulta una función indelegable del Estado garantizar al acceso a una vivienda digna, invito a mis pares, Señores Diputados de la Nación, a que me acompañen en el presente proyecto de Ley, con su tratamiento y aprobación.

References: ARTÍCULO 12
 artículo 1223

ARTÍCULO 13
 artículo 1351

ARTÍCULO 14

ARTÍCULO 15

ARTÍCULO 16
 artículo 1208

ARTÍCULO 17

ARTÍCULO 18

ARTÍCULO 19
 artículo 18

ARTÍCULO 20
 artículo 14
 resolución 

ARTÍCULO 21
 artículo 14

ARTÍCULO 22
 Resolución 
 resolución 

ARTÍCULO 23
 artículo 6

ARTÍCULO 24

ARTÍCULO 25
 artículo 75
 artículo 14
 artículo 1198
 resolución