Source: https://www.bsb-ev.de/verbraucherservice/verbraucherfeindliche-klauseln/auswahl-weiterer-vertragsklauseln/
Timestamp: 2018-07-18 08:58:46+00:00

Document:
Risikoverteilung für Baugenehmigung
Das Risiko der Erteilung der Baugenehmigung trägt der Auftraggeber (Bauherr), es sei denn, die Versagung der Erteilung der Baugenehmigung ist auf eine mangelhafte Planungsleistung des Auftragnehmers (Bauunternehmer) zurückzuführen.
Die Klausel ist mit § 309 Nr. 12 a BGB unvereinbar und daher nichtig. In der Regel übernimmt der Auftragnehmer die Genehmigungs- und Ausführungsplanung und erhält nach Erteilung der Baugenehmigung, mithin für die Planungsleistungen, eine Vergütung je nach Zahlungsplan prozentual zum Pauschalfestpreises. Somit liegt ein Planungsvertrag nach §§ 631 ff. BGB vor. Dieser Planungsauftrag ist erfolgsbezogen, das bedeutet, dass im Streitfalle der Auftragnehmer eine verschuldensneutrale, einwandfreie Planungsleistung darzulegen und zu beweisen hat. Nach der gewählten Formulierung („es sei denn, ...“) wird die Darlegungs- und Beweislast umgekehrt, so dass nun der Auftraggeber (Bauherr) zu beweisen hätte, dass eine mangelhafte Planungsleistung vorliegt.
Auflagenfreie Baugenehmigung
Vor Baubeginn sind vom Bauherrn folgende Leistungen zu erbringen; Aushändigung der auflagenfreien Baugenehmigung mindestens sechs Wochen vor Baubeginn.
Diese Klausel ist wegen Verletzung der § 307 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. dem gesetzlichen Leitbild des § 641 BGB (Erfolgsbezogenheit) unwirksam. In der Regel wird der Auftragnehmer (Bauunternehmer) mit Planungs- und Bauausführungsleistungen beauftragt und entsprechend vergütet. Der Planungsauftrag ist erfolgsbezogen (§§ 631 ff. BGB), somit schuldet nicht der Bauherr, sondern der Auftragnehmer die Baugenehmigung vor Baubeginn. Der Bauherr hat dabei nur Mitwirkungspflichten.
Die angelieferten und verbauten Baumaterialien bleiben bis zur vollständigen Begleichung der Bauvertragssumme laut Bautenstand und Zahlungsplan einschließlich Zinsen und Kosten (bei Schecks bis zur Einlösung) Eigentum der ... mbH.
Die Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB i. V. m. § 946 BGB, weil sie gerade nicht zwischen wesentlichen und unwesentlichen Bestandteilen unterscheidet. Sofern es sich bei den angelieferten und verbauten Baumaterialen um wesentliche Bestandteile des Bauwerks handelt, geht das Eigentum nach § 946 BGB auf den Bauherrn über. Entgegenstehende allgemeine Geschäftsbedingungen verstoßen gegen ein gesetzliches Gebot/Verbot und sind nach § 134 BGB rechtsunwirksam.
Planungsunterlagen/Entwurfsidee
Bei Kündigung des Vertrages bleiben sämtliche Planungsunterlagen sowie die Entwurfsidee urheberrechtlich geschützt. Eine anderweitige als die Verwendung zum Bau mit der ... mbH ist den Bauherren ausdrücklich untersagt. Nutzen die Bauherren die Planungsunterlagen bzw. die Entwurfsidee der ... mbH nach Kündigung anderweitig ohne ausdrückliche schriftliche Genehmigung durch die Geschäftsführung der ... mbH, so steht der ... mbH ein pauschaler Schadensersatz in Höhe von 10 % der Bauvertragssumme zu.
Diese Klauseln verstoßen gegen §§ 307 Abs. 2 Nr. 1, 531, 641, 308 Nr. 7 BGB, weil die Planungsunterlagen sowie die Entwurfsidee bereits Teil des von dem Unternehmen geschuldeten Werkes sind, für den die Bauherrn den Werklohn zu zahlen haben. Im Falle der Kündigung ist das Unternehmen je nach Kündigungsgrund entweder berechtigt, nur die erbrachten Leistungen abzurechnen und dafür den anteiligen Werklohn zu verlangen oder nach § 649 Satz 2 BGB abzurechnen. In beiden Fällen erhält das Unternehmen, sofern es die Planungsleistungen erbracht hat, die auch die Entwurfsidee beinhalten, bereits auf Grund gesetzlicher Vorschriften den anteiligen Werklohn. Es stellt daher eine unangemessene Benachteiligung der Bauherrn dar, wenn sie einen Schadensersatz in Höhe von 10 % für die Entwurfsidee zahlen sollen, obgleich sie das Unternehmen dafür bereits in Form des Werklohnes bezahlen müssen.
Versicherungsansprüche, die bis zur Hausübergabe an den Bauherrn entstehen, gelten als an den Auftragnehmer (Bauunternehmer) abgetreten.
Hierbei handelt es sich um eine fingierte Erklärung im Sinne des § 308 Nr. 5 BGB, die mangels der besonderen gesetzlichen Voraussetzungen (angemessene Frist, besonderer Hinweis) rechtsunwirksam ist. Im übrigen ist diese Klausel auch unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB. Die auf dem Grundstück des Bauherrn eingebauten Teile gehen als wesentliche Bestandteile in sein Eigentum über. Die Versicherungsleistungen stehen im Havariefalle dem geschädigten Eigentümer als Versicherungsnehmer zu. Eine fingierte Abtretung würde zu einer ungerechtfertigten Bereicherung des Auftragnehmers (Bauunternehmer) führen, da dieser durch die Abschlagszahlungen des Bauherrn den ihm zustehenden Werklohn für die erbrachten Leistungen bereits erhalten hat und er – im Gegensatz zu dem Bauherrn – keinen Schaden erlitten hat.

References: § 309
 § 307
 § 641
 § 307
 § 946
 § 946
 § 134
 § 649
 § 308
 § 307