Source: https://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/kuendigung-wegen-zahlungsverzugs.html
Timestamp: 2018-09-26 09:35:49+00:00

Document:
Kündigung wegen Zahlungsverzugs (Urteil) - Berliner MieterGemeinschaft e.V.
a) Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a oder Buchstabe b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB nur durch vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (…).
b) Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a, § 569 Absatz 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (…).
Gemäß § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3a BGB kann ein Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Zahlung eines nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist. „Nicht unerheblich“ ist der Rückstand gemäß § 569 Absatz 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Gemäß § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB ist die Kündigung ausgeschlossen, „wenn der Vermieter vorher befriedigt wird“. Eine Mieterin leistete wegen diverser Mängel seit Oktober 2014 auf die vereinbarte Miete von 479,96 Euro jeweils nur Teilzahlungen, wobei sie sich auf eine Minderung wegen Mängel berief. Für Februar 2015 hatte die Mieterin nur 407,96 Euro gezahlt. Die (geminderte) Miete für März 2015 in Höhe von 402,96 Euro ging beim Vermieter erst am 16. März 2015 ein. Mit Schreiben vom 16. März 2015, welches bei der Mieterin am folgenden Tag einging, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs. Ein vollständiger Ausgleich der Zahlungsrückstände für Februar und März 2015 erfolgte auch später nicht. Das Amtsgericht Nauen verurteilte die Mieterin zur Räumung der Wohnung. Auf deren Berufung wies das Landgericht Potsdam die Räumungsklage des Vermieters ab. Es vertrat die Auffassung, dass der Mietrückstand für die aufeinander folgenden Monate Februar 2015 und März 2015 den Vermieter nicht zur Kündigung berechtigt habe. Eine solche Kündigung sei nur berechtigt, wenn der eine Monatsmiete übersteigende Rückstand auch noch bei Zugang der Kündigung beim Mieter bestehe, was hier – am 17. März 2015 – nicht mehr der Fall gewesen sei. Aus § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB folge auch nicht, dass der Vermieter vor Zugang der Kündigung vollständig befriedigt werde, vielmehr müsse der Rückstand bei Zugang der Kündigung nur weniger als eine Monatsmiete betragen, was hier der Fall gewesen sei. Da die Minderung teilweise berechtigt gewesen sei, habe der ursprüngliche Rückstand von 503,96 Euro aufgrund der Zahlung vom 16. März 2015 bei Zugang der Kündigung am 17. März 2015 nur noch 101,00 Euro betragen. Der Bundesgerichtshof folgte dieser Auffassung nicht und hob das Urteil des Landgerichts auf. Sei „durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a oder Buchstabe b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses entstanden“, werde dieses „nach § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen“ . Hier habe der Rückstand vor der Zahlung vom 16. März 2015 für zwei aufeinander folgende Termine mit 503,96 Euro eine Monatsmiete überstiegen. Dabei sei auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete (479,96 Euro) abzustellen und nicht – wie vom Landgericht Potsdam angenommen – auf die geminderte Miete von 455,96 Euro, was hier im Ergebnis allerdings keinen Unterschied machte, da der Rückstand in beiden Fällen eine Monatsmiete überstieg. Auch unter Berücksichtigung der vom Landgericht angenommenen berechtigten Minderung habe der Rückstand für Februar 2015 und März 2015 auch bei Zugang der Kündigung noch 101,00 Euro betragen, sei also nicht vollständig ausgeglichen gewesen. Anders als das Landgericht meinte, müssten die Kündigungsvoraussetzungen (hier: Mietrückstand in Höhe von mehr als einer Monatsmiete für zwei aufeinander folgende Termine) „nicht auch noch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung gegeben sein“. Der Gesetzgeber sei „dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der einen erheblichen Zahlungsrückstand hat auflaufen lassen, dadurch entgegengekommen, dass er ihm mit § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB die Möglichkeit der Nachholung der rückständigen Zahlungen bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung eingeräumt hat (…). Dem Vermieter wird damit eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem vertragsuntreuen Mieter mithin nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrückstände ausgeglichen werden“. Anderenfalls habe es der vertragsuntreue Mieter in der Hand, „einer berechtigten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses – gegebenenfalls auch mehrfach – dadurch zu entgehen, indem er lediglich eine Teilzahlung vornimmt, die den Gesamtrückstand (knapp) unter die Grenze des für eine solche Kündigung (…) erforderlichen Betrages verringert“. Da die Mieterin den Rückstand auch nicht innerhalb der „Schonfrist“ (Zahlung spätestens zum Ablauf von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage) des § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB gezahlt habe, bleibe die fristlose Kündigung des Vermieters vom 16. März 2015 wirksam.
Es ist generell, auch wegen des Kündigungsrisikos, nicht zu empfehlen, Minderungsbeträge direkt von der Miete abzuziehen (es sei denn, es gibt eine entsprechende schriftliche Einigung mit dem Vermieter über die Höhe der Minderung). Stattdessen sollte mit jeder Mängelmeldung erklärt werden, dass die Miete wegen der Mängel gemindert ist und alle Zahlungen bis zur Mängelbeseitigung unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgen. Gibt es keine Einigung mit dem Vermieter, können die (unter Vorbehalt) zuviel gezahlten (Minderungs-)Beträge gerichtlich geltend gemacht werden. Das Risiko des Mieters reduziert sich dann auf das Unterliegen im Zahlungs- statt in einem Räumungsprozess. Wie der Fall außerdem zeigt, ist auch ein nur geringfügiger regelmäßiger Abzug einer Minderung von der Miete entgegen einer verbreiteten Auffassung („bevor ich damit einen kündigungsrelevanten Rückstand erreiche, dauert es ja über zwei Jahre“) riskant. Kommt es zusätzlich nur einmal aufgrund eines Versehens oder Fehlers zu einer verspäteten Mietzahlung (die ansonsten als Einzelfall zunächst folgenlos bliebe), liegt ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete für zwei aufeinander folgende Monate vor, was den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

References: § 543
 § 543
 § 569
 § 543
 § 569
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 569