Source: http://www.fabreboyerabogados.com/publicaciones/sustitucion-de-uno-de-los-arrendatarios-mera-modificacion-o-nuevo-contrato
Timestamp: 2019-08-18 14:09:28+00:00

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La cuestión tiene su trascendencia, ya que en diciembre del 2018 entró en vigor la modificación de la LAU por la que se aumentaba el plazo mínimo de duración del contrato de alquiler, pasando de tres años a cinco años (siendo el arrendador persona física).
El Código Civil, por una parte, dice en su artículo 1.156 que las obligaciones se extinguen, entre otras causas, por la novación ¿Y qué es la novación? Pues ni más ni menos que una modificación, tal y como se colige del artículo 1.203 del mismo C.C, primero de los dedicados a dicha institución:
Así las cosas, a bote pronto, cualquiera podría decir que una modificación que implique alguno de los puntos anteriores, extingue el contrato previo y hace surgir uno nuevo.
Pero si vamos al artículo 1.204 C.C., encontramos que “para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles.”
Sobre la naturaleza extintiva o modificativa de la novación han corrido ríos de tinta, y, ciertamente, se puede afirmar que las dos conviven dentro de nuestro Ordenamiento Jurídico.
La particularidad del caso expuesto radica en el hecho de que la parte arrendataria ha sido modificada parcialmente, ya que si bien ha variado uno de sus componentes, el otro se ha mantenido.
¿Por qué hay lugar para la duda, si el artículo 1.204 exige para que la novación sea extintiva, bien incompatibilidad entre la nueva y la antigua, bien expresión terminante de la intención de que sea extintiva?
Echemos un vistazo a los fundamentos de la polémica:
Son elementos esenciales de un contrato la causa, el objeto y el consentimiento, y éste último se presta, evidentemente, por las partes que intervienen, razonamiento que puede llevar a la conclusión de que la modificación de una de ellas implica un nuevo consentimiento, y por tanto, un nuevo contrato, por alterarse uno de esos elementos esenciales.
Sin embargo el Código Civil permite la transmisión de las posiciones contractuales:
De forma indudable, la del acreedor: recordemos a este respecto que el artículo 1.112 del C.C. dispone que “Todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario.”, o el ya citado artículo 1.203.3º C.C. (sin entrar ahora en el debate cesión / subrogación).
En cuanto a la transmisión de la posición del deudor la cuestión es más escabrosa, al punto de haber generado históricamente, posiciones divergentes, siendo una de éstas, obviamente, la de que el cambio de deudor producía una novación extintiva, y por tanto, el surgimiento de un nuevo contrato.
Como ya dijimos antes, conviven en nuestro Ordenamiento hoy por hoy ambas posiciones, habiéndose admitido la novación modificativa (también llamada impropia). Así por ejemplo, la Sentencia de la AP de Barcelona 210/2017 según la cual:
[…] es doctrina comúnmente admitida […] que la novación no tiene en nuestro Derecho un significado riguroso, por lo que su efecto extintivo de la obligación a que se refiere es excepcional y no puede presumirse, exigiéndose una declaración expresa.
El concepto de novación está considerablemente ampliado en nuestro ordenamiento con relación al que a la misma correspondía en el Derecho Romano, pues actualmente comprende, al lado de la figura tradicional de la novación extintiva, la impropia o meramente modificativa.
Es más debe entenderse que es esta última la que se produce en todos los supuestos del artículo 1203 del Código Civil, salvo que, como previene el artículo 1204 otra cosa se manifieste terminantemente por las partes o que la antigua y la nueva obligación sean de todo punto incompatibles.
El deslinde entre la novación propia y la meramente modificativa ha de realizarse tomando en consideración la voluntad de las partes y la significación económica de la alteración que se produzca […].
En el caso que nos ocupa, no estamos ante la el cambio radical y absoluto de deudor, sino ante la asunción de la posición de uno de los dos deudores por otro, siendo este nuevo deudor además conocedor del contrato, sus circunstancias y desarrollo, pues era una de las personas que estaba viviendo en la casa objeto de alquiler, y además, el marido de una de las arrendatarias originarias.
Es hora de facilitar al lector algunos datos adicionales que ayudarán a entender nuestra postura:
El deudor original I.H. que obviamente residía en la vivienda alquilada, asumió, acorde con los arrendadores, la posición que hubiese debido corresponder a L.R. (marido de la otra arrendataria, M.R.), y ello porque a la fecha de celebración del contrato L.R. no tenía trabajo, al contrario que I.H.
Cuando L.R. consigue trabajo se decide consultar con los arrendadores la posibilidad de modificar el contrato, a lo que estos acceden.
Por tanto, estamos ante una situación que queda a medio camino entre el denominado “convenio expromisorio” y la asunción de deuda por un tercero, que suponen la continuidad de la obligación original con la modificación de una de las partes, es decir: una novación modificativa y no extintiva.
Por todo lo anterior, entendemos que se mantiene en vigor el contrato firmado en 2016, al que por tanto, no le es aplicable el nuevo régimen relativo al plazo mínimo de duración de los contratos.

References: artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1203
 artículo 1204