Source: https://www.ra-kotz.de/schoenheitsreparaturen_gewerbemietvertrag.htm
Timestamp: 2020-01-20 04:01:37+00:00

Document:
Schönheitsreparaturen – Mietvertrag über Gewerberäume
Az: XII ZR 84/06
Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an BGH Urteil vom 23. Juni 2004 VIII ZR 361/03 NJW 2004, 2586 zum Wohnraummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 XII ZR 308/02 NJW 2005, 2006).
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Oktober 2008 für Recht erkannt:
bei Küche, Bad, WC:| bei allen übrigen Räumen:
7 Monate mit 20 %| 12 Monate mit 20 %
11 Monate mit 30 %| 18 Monate mit 30 %
15 Monate mit 40 %| 24 Monate mit 40 %
19 Monate mit 50 %| 30 Monate mit 50 %
23 Monate mit 60 %| 36 Monate mit 60 %
27 Monate mit 70 %| 42 Monate mit 70 %
31 Monate mit 80 %| 48 Monate mit 80 %
34 Monate mit 90 %| 54 Monate mit 90 %
Die Unangemessenheit der Fristenregelung führe insgesamt zur Unwirksamkeit der Vertragsklausel. Die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen lasse sich nur dann aufrechterhalten, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen lasse. Hieran fehle es. Der Fristenplan bilde mit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen eine Einheit, indem er den Umfang der Renovierungsverpflichtung konkretisiere. Wollte man im Rahmen des Fristenplans das Wort “mindestens” streichen, um die Renovierungsverpflichtung auf das gerade noch zulässige Maß zurückzuführen, sei das eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel.
1. Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folgt aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung des Vermieters, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Allerdings weicht die mietvertragliche Praxis, insbesondere in Formularverträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind (BGH Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1984 – VIII ARZ 1/84 – WuM 1985, 46; Senatsurteil vom 6. April 2005 – XII ZR 308/02 – NJW 2005, 2006, 2007; Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 538 Rdn. 112). Denn das Gesetz hat die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich disponibel ausgestaltet, weswegen die dafür notwendigen Kosten – wie hier ausdrücklich in § 13 Nr. 1 MV niedergelegt – nicht zwingend in die Miete einkalkuliert sein müssen. Der Gesetzgeber hat die überwiegende mietrechtliche Praxis einer Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei entsprechend geringerer Miete also auch mit der Neuregelung des Mietrechts durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) als im Einklang mit dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages stehend akzeptiert.
3. Die grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Regelungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen findet ihre Grenze in den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Zwar sind die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrages gegenüber einem Unternehmer verwendet werden. Auch in solchen Fällen kann die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB allerdings zur Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung führen, insbesondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unangemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters führt.
ee) Auch der Einwand, die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter sei bei der Bemessung der Höhe des Mietzinses kalkuliert worden (vgl. hier § 13 Nr. 1 MV), führt nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Zwar kann der Wegfall der bei der Bemessung des Mietzinses berücksichtigten Übernahme der Schönheitsreparaturen zu einer einschneidenden Störung der Äquivalenz der wechselseitigen Leistungen führen. Dies steht der Unwirksamkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen allerdings nicht entgegen, weil der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen grundsätzlich das Risiko ihrer Wirksamkeit trägt. Selbst wenn sich die Allgemeinen Geschäftsbedingungen erst aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist ihm grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (BGH Urteile vom 5. März 2008 – VIII ZR 95/07 – NJW 2008, 1438, 1439 und vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07 – zur Veröffentlichung bestimmt).
Zwar kann der Vermieter daran interessiert sein, einem langwierigen Rechtsstreit mit einer ihn treffenden Beweislast für die Notwendigkeit einer Renovierung aus dem Weg zu gehen. Dieses legitime Interesse des Vermieters ist aber auf andere Weise hinreichend geschützt. Wenn die Fristenregelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur für den Regelfall gelten und Ausnahmen nach dem Erhaltungszustand zulassen würde, träfe den Mieter die Beweislast, dass entgegen der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungsbedürftigkeit besteht. Damit wäre der Mieter in einem Rechtsstreit über diese Frage beweisbelastet und auch für die zu erwartenden Kosten einer Beweisaufnahme vorschusspflichtig. Weil der Formularvertrag im Gewerberaummietrecht regelmäßig gegenüber einem Unternehmer verwendet wird und das Klauselverbot des § 309 Nr. 12 BGB in solchen Fällen nicht gilt (§ 310 Abs. 1 BGB), wäre die damit verbundene Übertragung der Beweislast für Umstände, die ohnehin im Einflussbereich des Mieters liegen, nicht unwirksam. Dem Interesse des Vermieters ist damit weitgehend gedient; jedenfalls kann ein weiter gehendes Interesse keine Renovierungspflicht ohne Renovierungsbedarf begründen.
aa) Zwar darf eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die gegen § 307 BGB verstößt, nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht im Wege der so genannten geltungserhaltenden Reduktion auf den gerade noch zulässigen Inhalt zurückgeführt und damit aufrechterhalten werden. Lässt sich eine Formularklausel jedoch nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen, so ist die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils nach der gleichfalls ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtlich unbedenklich (Senatsurteil vom 6. April 2005 – XII ZR 158/01 – NJW-RR 2006, 84, 86 m.w.N.).
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References: BGH 
 § 535
 § 307
 § 538
 § 13
 § 310
 § 307
 § 13
 § 309
 § 307

BGH