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Timestamp: 2017-09-20 21:39:33+00:00

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Oficina técnica | Avantis Certiffica
DATOS TÉCNICOS SOBRE:
En Avantis Certiffica somos conscientes de lo complejos y técnicos que pueden resultar algunos aspectos de nuestra actividad, por esta razón, recogemos aquí algunos puntos que podrían ser de interés y que simplificamos para facilitar su lectura.
DATOS TÉCNICOS SOBRE LA CERTIFICACIÓN DE EFICICENCIA ENERGÉTICA
Real Decreto 235/2013 del 5 de Abril de 2013 por el que se aprueba el procedimiento básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los edificios.
Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo del Consejo de 19 de Mayo de 2010 relativa a la Eficiencia Energética de los edificios (Refundición).
Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo del Consejo de 16 de Diciembre de 2002 relativa a la Eficiencia Energética de los edificios.
Preguntas Frecuentes sobre la Certificación de Eficiencia Energética
¿Es obligatoria la Certificación de Eficiencia Energética?
Sí, poseer esta certificación es obligatorio desde el 1 de junio de 2013, momento en que entró en vigor el RD 235/2013 del 5 de abril.
¿Cada cuánto se debe renovar la Certificación de Eficiencia Energética?
La CEE tiene una validez de 10 años, no obstante el propietario podrá proceder voluntariamente a una actualización si ha habido cambios considerables en el inmueble.
¿Para qué inmuebles es necesaria la CEE?
Para todos los edificios, viviendas y locales anteriores a 2007 que vayan a ser alquilados o vendidos, tanto si son de segunda mano como de obra nueva.
¿Es necesario registrar la Certificación de Eficiencia Energética?
El registro se realiza para dejar constancia ante la Administración Pública competente de que su vivienda dispone del certificado energético y de la calificación del mismo. En todo caso, la Administración no obliga al registro del certificado para la compra-venta o alquiler de un inmueble. El propietario tiene la obligación de estar en posesión del CEE, pero no de tenerlo registrado, según la legislación vigente anteriormente mencionada.
DATOS TÉCNICOS SOBRE LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Esta Ley deroga los artículos del 17 al 22 y del 23 al 25, dentro del CAPÍTULO IV, del Real Decreto-ley 8/2011.
Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio de 2011, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa.
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999).
El Código Técnico de la Edificación (CTE, Real Decreto 314/2006), recuerda la obligatoriedad de realizar un correcto mantenimiento del edificio por parte de propietarios y usuarios.
¿Es obligatorio el Informe de Evaluación de Edificios?
Sí, pero no para todos los edificios. Este informe es obligatorio para edificios residenciales de vivienda colectiva que tengan más de 50 años, según la Ley 8/2013, de 26 de junio.
¿Quién es el responsable de poseer este informe?
Los propietarios de los inmuebles de edificios residenciales son quienes deberán presentar el informe, en caso de que la Administración competente les solicite que acrediten el estado del edificio.
¿Quién debe encargarse de registrar el Informe de ITE?
Los propietarios de los inmuebles deben remitir una copia al organismo pertinente para su registro.
¿Qué debe señalar el informe de ITE?
En el Informe de Evaluación debe figurar el inmueble, indicar su referencia catastral y contener de manera detallada:
La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, estableciendo si se deben realizar ajustes para satisfacerlas.
DATOS TÉCNICOS SOBRE LA CÉDULA DE HABITABILIDAD
Real Decreto 314/2006 de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (C.T.E).
¿Las Cédulas de Habitabilidad qué evalúan?
Según el Código Técnico de la Edificación, para la obtención de la Cédula de Habitabilidad se evalúa:
Seguridad: estructural (SE), en caso de incendio (SI) y de utilización y accesibilidad (SUA).
Salubridad (HS): Higiene, salud y protección del medio ambiente.
Protección frente al ruido (HR).
Ahorro de energía (HE).
Depende de la Comunidad Autónoma, ya que varias comunidades han desarrollado normativas diferentes para regular esta materia.
¿Qué debe incluir el informe de la Cédula de Habitabilidad?
La Cédula consta de tres partes: La solicitud de la misma, las tasas correspondientes y el Certificado de Habitabilidad.
¿A quién va dirigida la Cédula?
En aquellas comunidades en las que la cédula es obligatoria, va dirigida a los propietarios de la vivienda, administradores o representantes autorizados.
¿Es necesario registrar la Cédula?
El documento de la Cédula de Habitabilidad debe estar visado por el Colegio Técnico pertinente y debe estar correctamente registrado en el Organismo Público destinado a tal efecto.
DATOS TÉCNICOS SOBRE LAS TASACIONES DE INMUEBLES Y PERITACIONES INMOBILIARIAS
Preguntas Frecuentes sobre las Tasaciones de Inmuebles
¿Cómo calcula el tasador el valor de mercado?
Por regla general, se emplea uno de los siguientes métodos para las tasaciones:
De comparación: Es el más común, consiste en valorar el bien comparándolo con otros similares de la zona.
Residual: Calcular el valor del inmueble al finalizar la construcción y restar los gastos en los que habrá que incurrir para que llegue al estado inicial.
De capitalización: Se calcula el valor del inmueble mediante la actualización de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas.
Del coste: Calcular el coste de reposición del inmueble objeto de valoración.
Una tasación es la valoración de un objeto, en concreto, cuando hablamos de tasaciones inmobiliarias son informes o documentos en los que se determinan el valor de los inmuebles en el mercado en relación con la oferta y la demanda en determinado momento.
Se trata de la valoración de un inmueble para el que se ha solicitado un préstamo hipotecario en alguna entidad bancaria para adquirirlo. Es una garantía para que la entidad financiera conozca el valor de mercado para el que dará el préstamo y el riesgo que asume con dicha operación.
¿Qué es el valor de la tasación?
Se trata del valor de mercado de un bien, exceptuando aquellos bienes sujetos a protección oficial, en este caso el valor de tasación corresponderá al valor máximo legal. Las valoraciones de los bienes inmuebles, deben ser realizadas por un arquitecto que además debe poseer formación específica en esta materia y estar adscrito a una sociedad de tasación.
¿Qué factores tienen los tasadores en cuenta para tasar un bien inmueble?
Toma como referencia el valor de las ventas recientes de otros inmuebles.
El tamaño, nº de habitaciones, nº de baños, distribución, etc.
Materiales de construcción empleados e instalaciones.
Si necesita reforma o si está recién reformado.
Si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos…
Si está cerca de parques, centros comerciales, instalaciones deportivas, etc.
Si está en una zona bien conectada por carreteras, transporte público, etc. o no.
Procedimientos Civiles: Ley 1/2000, de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), arts. 124 a 128 sobre recusación de peritos y 335 a 352 sobre el dictamen.
Procedimientos Penales: Real Decreto de 14 de Septiembre de 1882, que aprueba la Ley de Enjuiciamiento Criminal (en adelante LECrim), arts. 456 a 485, que regulan el informe pericial en la fase de instrucción del sumario, arts. 661 a 663 y 723 a 725, que lo regulan en la fase del juicio oral, y los arts. 334 a 367, que hacen referencia a diversas actividades periciales.
Procedimientos Contencioso-administrativos: Ley 29/1998, de 13 de Julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa (en adelante LJCA), arts. 60 y 61.
Preguntas Frecuentes sobre las Peritaciones Inmobiliarias
Las peritaciones se realizan con la finalidad de reclamar una indemnización por vicios ocultos y desperfectos constructivos. Para ello, es necesario determinar el origen del desperfecto, estableciendo qué acciones se requieren para solucionar dicho desperfecto y valorando estas acciones definidas.
¿Cuál es la principal diferencia entre una peritación y una tasación?
Aunque tienen factores comunes, la diferencia entre una tasación y una peritación principalmente es que un perito puede concluir un dictamen sin tener que establecer una valoración económica.
¿Qué es un Informe o Dictamen pericial?
Consiste en un documento redactado por una persona con conocimientos técnicos, llamado perito judicial, que se emplea como prueba en un procedimiento judicial.
Se trata del examen y estudio previos a la entrega del informe pericial sobre la problemática encomendada al perito y que se ha de entregar al juez con sujeción a lo dispuesto por la ley.
¿Quién nombra a los Peritos?
Deben ser nombrados necesariamente por un Juez o Tribunal, con conocimiento de las partes.
DATOS TÉCNICOS SOBRE LAS INSCRIPCIONES CATASTRALES Y REGISTRALES
Preguntas Frecuentes sobre las Inscripciones Catastrales
Es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas. Contiene la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.
¿Qué clases de bienes inmuebles existen a efectos catastrales?
Los bienes inmuebles se clasifican en el Catastro en:
Urbanos: Si el suelo en el que está es de naturaleza urbana.
Rústicos: Cuando el suelo en que se ubica es de naturaleza rústica, entendiéndose como tal aquel que no sea de naturaleza urbana.
De características especiales: Cuando se trata de un conjunto complejo de uso especializado (compuesto de suelo, edificios, instalaciones y obras de urbanización y mejora), pero que se entiende a efectos catastrales como un único inmueble.
¿Qué diferencia hay entre Catastro y Registro de la Propiedad?
La inscripción de bienes inmuebles en el Catastro es obligatoria y gratuita, a diferencia del Registro de la propiedad que no es obligatorio (aunque sí recomendable) y para el cual hay que pagar unas tasas establecidas por el Gobierno.
Preguntas Frecuentes sobre las Inscripciones Registrales
Se trata de un registro en el que se recoge la inscripción o anotación de los actos, resoluciones judiciales o administrativas y contratos que tengan relación o afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles de titularidad pública o privada.
¿Quién puede solicitar la inscripción en el Registro?
¿Qué requisitos deben cumplir los títulos para inscribirse en el Registro?
Ser consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno.
Debe acreditarse el pago de los impuestos pertinentes.
DATOS TÉCNICOS SOBRE LA LEGALIZACIÓN TÉCNICA DE ACTIVIDADES
PLAN DE LEGALIZACIÓN
Normativa urbanística de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la edificación.
Código Técnico de la Edificación - CTE.
Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios - RITE.
Preguntas Frecuentes sobre el Plan de Legalización
¿Qué es un Plan o Proyecto de Legalización?
Consiste en la documentación certificada y firmada por un técnico con la finalidad de acreditar la legalidad de un edificio que antes no era legal. Asimismo, verifica si las obras han sido realizadas según lo dictado por el planeamiento y normativa urbanísticos aplicables.
El Plan de Legalización es necesario para disponer de todos los derechos y poder contratar así los servicios urbanísticos como luz, agua, gas, etc. una vez se haya reconocido y aprobado la construcción por parte de la Administración, en la mayoría de los casos el Ayuntamiento.
Para legalizar una vivienda, ¿qué requisitos se deben cumplir?
Debe cumplir los requisitos mínimos de habitabilidad.
Cumplir con el C.T.E (Código Técnico de la Edificación).
Estar dentro de los parámetros dictados por la normativa urbanística del municipio.
Cumplir con la Eco-Eficiencia y con la normativa sobre eficiencia energética.
Seguir el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE).
¿En qué situaciones es necesario el Plan de Legalización?
Si se han llevado a cabo obras de reforma, de nueva construcción, etc. sin disponer de permisos ni licencia de obras. O en caso de que el edificio figure como almacén o local en el Ayuntamiento y que haya cambiado a, por ejemplo una vivienda, sin haber sido actualizado.
¿En qué consiste el Expediente de Legalización?
El Expediente de Legalización debe recoger la redacción del Plan de Legalización del técnico, la cuál se compondrá de la siguiente documentación:
Plano topográfico y situación de la edificación (no siempre es obligatorio).
La justificación de las soluciones adoptadas según normativas vigentes.
Asimismo, deberá solicitar la licencia de obras en el Ayuntamiento y la Primera Ocupación y Tramitación de la Cédula de Habitabilidad en el departamento de Medio Ambiente y Vivienda.
Real Decreto Legislativo 1/2008, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Evaluación de Impacto Ambiental de proyectos. Modificada por la Ley 6/2010, de modificación del texto refundido de la Ley de Evaluación de Impacto Ambiental de proyectos, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2008, de 11 de enero.
La Ley 26/2007, de 23 de octubre, de Responsabilidad Medioambiental (incorpora la Directiva comunitaria 2004/35/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de abril de 2004, sobre responsabilidad medioambiental en relación con la prevención y reparación de daños medioambientales).
Real Decreto 2090/2008, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo parcial de la Ley 26/2007, de Responsabilidad Medioambiental.
Directiva 2004/35/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de abril de 2004, sobre responsabilidad medioambiental en relación con la prevención y reparación de daños medioambientales.
Directiva 2011/92/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de diciembre de 2011, relativa a la evaluación de las repercusiones de determinados proyectos públicos y privados sobre el medio ambiente. Deroga la Directiva 85/337/CEE del Consejo; Directiva 97/11/CE del Consejo; Directiva 2003/35/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, Únicamente artículo 3 y la Directiva 2009/31/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, Únicamente artículo 31.
Preguntas Frecuentes sobre el Proyecto de Apertura
Se trata de una autorización urbanística para abrir o modificar las condiciones físicas de establecimientos y para cambiar de actividad o de titular. Es requisito indispensable que sea elaborado por un técnico competente.
Presentando una solicitud en el Ayuntamiento, junto con el proyecto técnico visado por el Departamento de Urbanismo. Para dar de alta el expediente también será necesario abonar las Tasas Municipales de Licencia de Apertura correspondientes y una vez la Administración lo ha revisado y aprobado, procederá a la concesión de la Licencia.
¿Para qué sirve la Licencia de Apertura?
El objetivo de esta Licencia es autorizar la puesta en uso de los edificios, instalaciones o locales y confirmar que han sido efectuados en base a lo que dicta la normativa urbanística, ambiental y de seguridad.
¿Qué debe incluir el Proyecto para la obtención de la Licencia de Apertura?
Planos especificando las características del inmueble.
Presupuesto del coste de las obras.
Modificaciones a realizar.
Justificación del cumplimiento de la normativa vigente.

References: Real Decreto 
 Real Decreto 

Real Decreto 
 Real Decreto 

Real Decreto 
 Real Decreto 

Real Decreto 
 artículo 3
 artículo 31