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Timestamp: 2020-08-04 00:00:31+00:00

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Hipotecas, conceptos que se deben saber. Bosch-Bages Notaris Barcelona
Hipotecas, que conceptos y términos se deben saber
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Hipotecas, que conceptos y términos se deben saberwebneet2020-07-27T11:59:07+00:00
El diccionario de hipotecas es una sección de la página Web que te permite conocer con detalle la definición de todos los términos relacionados con la contratación de una hipoteca o producto hipotecario, una de las operaciones financieras que más se deben pensar y analizar debido a que comporta un importante deuda que se pagará durante varios años. La Notaría Bosch-Bages de Barcelona quiere con esta página facilitar el conocimiento de los conceptos más importantes relacionados con este tipo de Servicios Notariales relacionados con hipotecas.
Contenidos de Diccionario de Hipotecas
Todos Hipoteca (26) Ley (1) Ley (27) Ley Hipoteca (2) Hipoteca (25)
Compromiso o garantía contingente - Compromiso o garantía contingente - Contrato de préstamo - Contrato de préstamo sobre capital compartido - Entidad de crédito - Grupo - Intermediario de crédito inmobiliario: - Intermediario de Crédito vinculado: - Obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario - Papel del Registro en los Contratos de Crédito inmobiliario - Prácticas de venta combinada - Prestamista inmobiliario - Préstamo puente - Prestatario - Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario - Transparencia formal - Transparencia formal - Transparencia material - ¿En qué consiste la información contractual? - ¿Qué es el interés de demora? - ¿Qué es el reembolso anticipado? - ¿Qué es el TAE? - ¿Qué es el Vencimiento anticipado? - ¿Qué es la tasacion de los bienes inmuebles? - ¿Qué información puede pedir el banco para evaluar la solvencia del potencial prestatario? - ¿Qué son las ventas vinculadas? - ¿Quién tiene obligación de asesorar en los préstamos? - ¿Son renunciables los derechos que la Ley da al deudor hipotecario? -
Tal como dispone la Ley de Crédito Inmobiliario, es un “Contrato de préstamo que sirve como garantía o aval para realizar otras operaciones jurídicas independientes pero accesoria a la otra, en que el capital garantizado por el bien inmueble solo puede utilizarse en caso de producirse una o varias contingencias especificadas en el contrato”. (Fuente: Consultar BOE Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario)
Contrato por el cual el prestamista concede un crédito que el prestatario está obligado a devolver dentro de un plazo determinado, con unos intereses pactados entre las partes. (Fuente: Consultar BOE Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario)
Un contrato de préstamo en el que el capital que se ha de reembolsar está determinado por un porcentaje, establecido en el contrato, del valor del bien inmueble en el momento del reembolso o de los reembolsos del capital. (Fuente: Consultar BOE Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario)
Empresa que se dedica como actividad típica y habitual a la concesión de créditos a terceros, para ser restituidos dentro de un plazo determinado. Se entiende como entidad de Crédito, el Instituto de Crédito Oficial, los bancos, las cajas de ahorro, la Confederación Española de Cajas de Ahorros, las cooperativas de crédito, los establecimientos financieros de crédito y las entidades de dinero electrónico. (Fuente: Consultar BOE Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario)
Grupo de prestamistas, que cada uno forma una Sociedad mercantil diferente, pero que están unidas por unas mismas matrices y guiadas por una sociedad dominante, obligada a presentar cuentas anuales consolidadas. (Fuente: Consultar BOE Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario)
Intermediario de crédito inmobiliario:
Es la persona física o jurídica que sin actuar como prestamista y a cambio de remuneración: 1) ofrece contratos de créditos; 2º) asiste a los consumidores en los trámites previos al contrato; o 3) celebra contratos de crédito en nombre del prestamista. (Fuente: Consultar BOE Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario)
Intermediario de Crédito vinculado:
Todo intermediario de crédito que actúe en nombre y bajo la responsabilidad plena de: un solo prestamista; un solo grupo; o un número de prestamistas o grupos que no representan la mayoría de mercado. (Fuente: Consultar BOE Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario)
Obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario
Perspectivas o probabilidades que dispone el deudor de poder hacer frente a la deuda contraída con la entidad financiera. ...
Tal como dispone el artículo 12 de la Ley de Créditos inmobiliarios, obliga al prestamista en la frase pre-contractual (fase en la que se pacta el contrato aun no celebrado y no vinculante )a especificar de forma clara y directa la información necesaria que de obligado cumplimiento debe entregar el prestatario para poder evaluar la solvencia de al parte deudora. El deudor debe facilitar la información en un plazo señalado por la parte acreedora, y ésta debe ser proporcional y no exceder de los límites necesarios para proceder a la correcta evaluación.
(Fuente: Consultar BOE Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario)
Papel del Registro en los Contratos de Crédito inmobiliario
La actividad de concesión de préstamos podrán ser ejecutadas por prestamistas inmobiliarios cuando éstos consten inscritos legalmente en el Registro correspondiente, siempre y cuando, cumplan los requisitos del artículo 28 de la Ley de Crédito inmobiliario: Artículo 28: “Gestión del registro. 1. La gestión del registro será asumida por el Banco de España o por el órgano competente de cada Comunidad Autónoma […]. 2. Corresponderá al Banco de España la gestión de la inscripción de: a) los intermediarios de crédito inmobiliario que operen o vayan a operar con prestatarios con domicilios situados en todo el Estado; b) los intermediarios de crédito inmobiliario que vayan a operar en España a través de sucursal o en régimen de libre prestación de servicios.”...
En cambio, no es necesario la inscripción al Registro para la llevanza de estas actividades cuando la ejerza una entidad de crédito, un establecimiento financiero de crédito o una sucursal en España de una entidad de crédito.
(Fuente: Consultar BOE Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliarior)
Prácticas de venta combinada
Tal como dispone la Ley de Crédito Inmobiliario, “toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado”. (Fuente: Ley, Hipoteca)
Prestamista inmobiliario
Persona física o jurídica que de forma profesional, realiza la actividad de conceder préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial, o con la finalidad de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. (Fuente: Consultar BOE Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario)
Como describe la Ley de Crédito Inmobiliario, se trata de un préstamo especial para cubrir una necesidad inmediata de financiación. De forma que se trata de una prestación de carácter temporal y que es tramitada con rapidez que sirve como “puente” para después, disponer de un nuevo préstamo de mayor envergadura a largo plazo (más de un año). Por lo tanto, es un “contrato de préstamo sin duración fija o reembolsable en un plazo de 12 meses, utilizado por el prestatario como solución de financiación temporal durante el período de transición a otra modalidad de financiación para el bien inmueble. (Fuente: Consultar BOE Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario)
La persona física que actúa como deudor de un préstamo cuya garantía hipotecaria es un bien inmueble de uso residencial o cuya finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o por construir. (Fuente: Consultar BOE Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario)
Los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios se regirán por el régimen normativo siguiente: a) Esta Ley y las disposiciones que la desarrollen. b) Las disposiciones que, en su caso, puedan aprobar las Comunidades Autónomas en el ejercicio de las competencias que tengan atribuidas en la materia, que deberán respetar en todo caso las previsiones establecidas en las normas a que se refiere la letra anterior. c) Con carácter supletorio, y para el supuesto de que el prestatario sea consumidor, la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito....
Los intermediarios de crédito deberán estar inscritos en algún Registro señalado por la propia Ley de Crédito Inmobiliario, para poder ejercer las actividades de intermediación crediticia.
Transparencia formal
Con la nueva normativa en materia hipotecaria, la Ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que es la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, se pretende aumentar la protección del deudor mediante la “Transparencia formal y material” del contrato. ...
Conforme la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE, el deber de transparencia del prestamista comporta que el consumidor disponga “antes de la celebración del contrato” de información comprensible acerca de las condiciones contratadas y las consecuencias de dichas cláusulas en la ejecución del contrato celebrado. La transparencia formal, se puede encontrar estipulado en el artículo 14 de la Ley de Crédito Inmobiliario. Establece un elenco de documentos que debe entregar el prestamista al prestatario con una antelación mínima de 10 días respecto a la firma del contrato. Esta documentación consiste en:
FEIN (ficha europea de información normalizada), que tendrá la consideración de oferta vinculante.
FIAE (Ficha de advertencias Estandarizadas). Se ha de informar de las cláusulas relevantes, como las relativas a la limitación a la baja de la variabilidad del tipo de interés (suelo), la posibilidad de vencimiento anticipado, la distribución de los gastos o los riesgos de los préstamos en moneda extranjera;
Una copia del proyecto, que debe reflejar el contenido de la información expresada en los anteriores puntos 1, 2 y 3.
Documento que desglose los gastos que corresponden al prestamista y cuales corresponden al prestatario:
El prestamista asumirá los costes de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
Si la Entidad de Crédito requiera al consumidor la contratación de una póliza de Seguro de garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato, o suscribirse a un seguro de daños respecto del inmueble objeto de la hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías de seguro que exige.
Cuando esté previsto que el préstamo se formalice mediante escritura pública, se advertirá al prestatario la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del Notario que eliga el deudor.
La novedad más relevante que propone la Ley de préstamos con garantía hipotecaria es que, por primera vez, el deudor antes de celebrar el contrato de préstamo, recibirá asesoramiento gratuito de un Notario(elegido por el Consumidor), cuya acta notarial informativa no estará presente el prestamista, el intermediario de la entidad crediticia o representante de éste. Es un acta notarial sólo con las partes presentes del consumidor y el Notario, haciendo efectiva la información, y produciendo una mayor libertad del deudor para expresar sus controversias o pedir determinadas consultas y opiniones. ...
En el Acta Notarial, el notario comprobará la recepción por la parte deudora de los documentos acreditativos en el artículo 14 de la Ley, y que estos hayan sido entregados en el plazo legalmente establecidos, y deberá informar individualizadamente sobre las circunstancias particulares de la oferta de préstamo. Finalmente, las partes realizarán un test extendido por el Notario, por el cual se acreditará que las partes han sido informadas y que entienden el contenido de la oferta.
¿En qué consiste la información contractual?
En un plazo mínimo de diez días hábiles antes de que las partes queden vinculadas al contrato de crédito inmobiliario, el prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, está obligado a ofrecer información pre-contractual o tratos preliminares antes de la conclusión del contrato. ...
El vendedor tiene el deber de informar sobre las características de la oferta vinculante, de forma clara y expresa, sin dar lugar a error o vicio, y ofrecer una información personalizada al consumidor que le permita evaluar correctamente la oferta, desde una perspectiva de la necesidad personal del consumidor respecto a sus necesidades, preferencias, situación financiera… Cuyos datos se verán reflejados mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
Intereses fundados en el retraso del pago de la cuota pactada, que se suman juntamente con el interés remuneratorio. ...
El artículo 25 de la Ley de Crédito Inmobiliario, establece que el préstamo concebido a una persona física y que esté garantizado mediante una garantía hipotecaria, el interés de demora será el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizados en ningún caso. Esta normativa es imperativa, es decir, es de obligado cumplimiento y no cabe pacto entre las partes sobre el contenido del interés de demora.
¿Qué es el reembolso anticipado?
En cualquier momento, el deudor (prestatario) podrá decidir reembolsar total o parcialmente el capital pendiente. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes. ...
Cuando el prestatario manifieste su voluntad de reembolsar anticipadamente, el prestamista dispondrá de tres días hábiles para reclamar al prestatario la entrega de información para efectuar la valoración de esta operación. La pérdida financiera sufrida por el prestamista, se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.
Como dispone la Ley, entiende la Tasa Anual Equivalente (TAE) por “el coste total del préstamo para el prestatario, expresado como porcentaje anual del importe total del préstamo concedido, más los costes aparejados, si hay lugar, y que corresponde, sobre una base anual, al valor actual de todos los compromisos futuros o existentes, tales como disposiciones de fondos, reembolsos y gastos, convenidos por el prestamista y el prestatario”. ...
Se calcula mediante una operación matemática, que expresa el tipo de interés nominal, las comisiones, y el plazo de la operación. Se expresa en tanto por ciento y indica el “coste” de la hipoteca, con la utilidad de comparar las diferentes ofertas de crédito hipotecario disponibles en las entidades financieras.
En los contratos de crédito inmobiliario otorgados a personas físicas , la devolución del préstamos estará garantizado por el bien hipotecado. Éste se podrá sustraer de la propiedad del deudor, quedando embargado por el acreedor, cuando se produzca la situación de vencimiento anticipado. ...
El vencimiento anticipado tiene lugar cuando concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital o de los intereses.
Si nos encontramos dentro de la primera mitad del préstamo:
Al 3% de la cuantía del capital concedido, o cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
Si nos encontramos dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo:
Al 7% de la cuantía del capital concedido. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no se atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
¿Qué es la tasacion de los bienes inmuebles?
Los bienes inmuebles o determinados derechos susceptibles para finalidades financieras, que figurarán la garantía hipotecaria del préstamo de crédito inmobiliario, serán evaluadas antes de la celebración del contrato por sociedades de tasación, servicios de tasación o entidades de crédito, mediante normas de tasación reconocidas y fiables, con la finalidad de acreditar el valor real del bien. (Fuente: Consultar BOE Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario)
¿Qué información puede pedir el banco para evaluar la solvencia del potencial prestatario?
La evaluación de solvencia no se basará en el valor de la garantía (salvo para los casos en que el préstamo tenga por finalidad la construcción o renovación de inmuebles de uso residencial), si no que para analizar la capacidad económica del prestatario, el prestamista deberá tener en cuenta: -Los gastos periódicos -El empleo -Deudas o compromisos financieros -Ingresos -Ahorros -Activos en propiedad -Ingresos previsibles de cobro tras la jubilación, entre otros. (Fuente: Consultar BOE Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario)
Conjunto de productos accesorios al préstamo inmobiliario que la entidad bancaria obliga a contratar o pone a disposición del consumidor o deudor, para poder contratar el préstamo inmobiliario con garantía hipotecaria. Por ejemplo, algunas ofertas de crédito, obligan a contratar juntamente con el préstamo inmobiliario, una cuenta corriente o un Seguro en el correspondiente Banco. (Fuente: Consultar BOE Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario)
¿Quién tiene obligación de asesorar en los préstamos?
Es de obligación que el prestamista, intermediario de crédito o representante designado llevan a cabo la actividad informativa de informar al prestatario sobre la oferta del préstamo inmobiliario antes de la celebración del contrato, pero no existe la obligación de hacer servicios de asesoramiento extra a los obligados legalmente. ...
La actividad de asesoramiento puede realizarla:
El intermediario de crédito inmobiliario
Representantes designados por cualquiera de los anteriores cargos
Personas que presten servicios de asesoramiento, siempre que estén reconocidos por las autoridades competentes, y estén sujetas a supervisión de los requisitos establecidos por la Ley.
Los sujetos anteriormente mencionados, deben expresar de forma previa al prestatario, dando una respuesta negativa o positiva, si pueden efectuar el servicio de asesoramiento. En todo caso, deben informar previamente sobre:
el conjunto de productos que tomarán en consideración respecto la consulta; y
El coste que comportaría dicho asesoramiento y que facturarán al prestatario. Si el asesoramiento es de forma gratuita, se deberá indicar al prestatario.
¿Son renunciables los derechos que la Ley da al deudor hipotecario?
Las disposiciones legales contenidas en la Ley 5/2019 de marzo, de los contratos de crédito inmobiliario, y la normativa de desarrollo, son obligatorias en todas sus partes, no siendo susceptible de no aplicar alguna de sus normas imperativas, quedando las partes vinculadas a cumplir lo dispuesto por la Ley, exceptuando las que contemple como normas dispositivas (normas que la Ley permite renunciar o pactar entre las partes). Al no respetar el carácter imperativo de la norma, se producirá la nulidad de pleno derecho de los actos realizados en fraude. (Fuente: BOE - Ley 2/2006, de 14 de Junio, de Derechop civil de Galicia)

References: artículo 12
 artículo 28
 Artículo 28
 artículo 14
 artículo 14
 artículo 25