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Timestamp: 2020-06-06 21:30:03+00:00

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COMMUNIQUÉ - DESCRIPTION DES PARTIES PRIVATIVES
MERCI AU GOUVERNEMENT DE NOUS AVOIR ÉCOUTÉ EN MODIFIANT LE MODE D'ADOPTION DE LA DESCRIPTION DES PARTIES PRIVATIVES
Brossard, le 6 mai 2020 - Avec l'arrêté ministériel 2020-032 daté du 5 mai 2020, la ministre de la Santé et des Services sociaux modifie les modalités d'adoption de la description des parties privatives prévue à l'article 1070 du Code civil du Québec. En résumé, pour les copropriétés divises créées avant le 13 juin 2018, la description des parties privatives visées au troisième alinéa de lArticle 1070 du Code civil pourra maintenant être établie par le conseil d'administration. Cette description sera valide jusqu'à ce qu'elle soit adoptée ou modifiée lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.
Nous remercions sincèrement le gouvernement Legault qui, encore une fois, a su nous écouter et répondre favorablement à notre demande de tenir de la réalité actuelle à laquelle les syndicats de copropriété est confrontée depuis maintenant deux mois. Cet accommodement sera grandement apprécié par les administrateurs et administratrices qui pourront ainsi travailler en sachant à quoi s'en tenir et nous les invitons à prendre connaissance du texte complet de l'arrêté ministériel 2020-032.
De plus, nous avons réussi à faire éclaircir le fait que, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires aura adopté la fiche descriptive pour une première fois, cette même fiche pourra être modifiée à nouveau dans le futur lors d'une prochaine assemblée générale en autant que la majorité nécessaire prévue à l'article 1097 C.c.Q, et ce, tel que prévu dans la loi adoptée le 17 mars dernier.
ALLONS DE L'AVANT AVEC LES ASSEMBLÉES VIRTUELLES
Convoquer et tenir des assemblées générales en présence des copropriétaires est presque impossible à réaliser. Tel que prôner en cette période de pandémie, la FCQ encourage ses membres à tenir des assemblées virtuelles afin que les syndicats continuent de fonctionner de la façon la plus normale possible. Depuis le 26 avril, le gouvernement permet aux syndicats de respecter leurs obligations. Pour les syndicats comptant quelques dizaines de copropriétaires, des outils comme Zoom et Skype permettent d'aller de l'avant et de rassembler par des moyens technologiques la collectivité des copropriétaires et de tenir les assemblées annuelles. Certaines petites copropriétés ont tenu leur AGA par téléphone et l'expérience s'est révélée concluant et plaisante pour les participants.
Votre fédération est aussi très heureuse de vous annoncer que, pour les copropriétés de plus grande taille, elle a conclu un partenariat avec la firme DJC afin de vous offrir la meilleure plateforme d'assemblée virtuelle disponible sur le marché. En effet, ce nouveau partenariat avec De Grandpré Jolicoeur, la plus importante firme d'avocats et de notaires du Québec, permettra à tous les syndicats du Québec d'offrir à leurs copropriétaires un outil numérique permettant de respecter toutes les obligations légales prévues par le législateur pour la tenue des assemblées générales. Pour obtenir tous les détails concernant cette plateforme, vous pouvez vous adresser directement chez DJC en composant le 514-287-9535.
En terminant, nous sommes convaincus que la tenue d'assemblées virtuelles deviendra la norme dans les prochaines années, même lorsque la pandémie sera terminée, puisque cela permettra aux copropriétaires d'être présents en personne, par téléphone, par l'entremise de leur tablette ou via leur ordinateur. Ainsi, le quorum sera plus facile à atteindre et les copropriétaires seront plus nombreux à participer aux décisions de leur syndicat.
Partout, on ne parle que de la COVID-19. Nous suivons tous les nouvelles qui, heure après heure, quand ce n'est pas minute après minute, nous mettent à jour sur cette situation sans précédent qui nous affecte tous, sur la progression des cas, sur les mesures prises par nos gouvernements.
On nous demande de rester chez soi, d'éviter de sortir si ce n'est pas nécessaire, de faire du télé-travail si possible.
Mais que faire lorsque notre chez soi est dans une copropriété, dans un lieu qui implique l'utilisation partagée de certains espaces? Quels sont les impacts? Quelles sont les précautions à prendre?
Cet arrêté prévoit que pour les copropriétés divises établies avant le 13 juin 2018 qui ne sont plus le contrôle du promoteur, la description des parties privatives (communément appelée « fiche de référence ») pourra être établie par le conseil d'administration du syndicat plutôt que par une décision des copropriétaires, et que cette description sera réputée valide jusqu'à ce quelle soit entérinée ou modifiée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés lors de la première assemblée des copropriétaires tenue après cette décision.
Toutes les mesures de confinement sont importantes, mais j'attire tout particulièrement votre attention sur les mesures indiquées aux points 2 et 4 : interdiction de visites ET livraison de nourriture ou de biens uniquement dans le hall d'entrée de l'immeuble.
COMMUNIQUÉ - RÈGLEMENT SUR LES ASSURANCES
Après plusieurs mois d'attente, le Règlement sur les assurances en copropriété divise a finalement été publié dans la Gazette officielle du Québec le mercredi 15 avril 2020. Celui-ci précise les dates d'entrée en vigueur ainsi que les modalités de certaines dispositions de la Loi 141. Le présent communiqué vous présente les quatre mesures adoptées par ce Règlement.
FONDS DAUTO-ASSURANCE
Principal élément entourant la création du fonds auto-assurance, ce dernier sera obligatoire à compter du 15 avril 2022, soit deux ans après la date de publication du Règlement adopté en lien avec la Loi 141. Ainsi donc, les syndicats de copropriété du Québec ont deux ans à partir de maintenant pour constituer ce nouveau fonds. Il devra être égal à la franchise la plus élevée de la police d'assurance du syndicat en excluant les franchises prévues pour les inondations et les tremblements de terre. De façon générale, ce fonds devrait équivaloir au montant de la franchise pour les dégâts d'eau, car c'est elle qui est la plus élevée la plupart du temps outre celles pour les inondations et les tremblements de terre.
Lors de la préparation du budget annuel, les administrateurs et administratrices des syndicats québécois devront donc dorénavant faire les calculs appropriés afin de respecter ce nouveau Règlement. Si le fonds d'auto-assurance est égal au montant de la franchise la plus élevée, le syndicat n'aura aucune contribution à faire.
Si le fonds a été utilisé au courant de l'exercice financier précédent et que les sommes accumulées sont inférieures à 50 % du montant prévu (exemple : solde de 3 000 $ par rapport à un montant à capitaliser de 10 000 $), le syndicat devra cotiser minimalement 50 % du montant à capitaliser (5 000 $ dans notre exemple) pour le prochain exercice. Pour l'année subséquente, s'il ny a pas d'utilisation du fonds, le syndicat contribuera pour le solde manquant (2 000 $ dans notre exemple).
Le but ultime de la loi est de s'assurer que les syndicats auront au maximum deux ans pour regarnir leur fonds d'auto-assurance qui serait vide. Si l'assureur décide de modifier le montant le plus élevé de la franchise lors du renouvellement de la police d'assurance du syndicat, celui-ci devra ajuster à la hausse sa cotisation au fonds lors de la préparation du prochain budget annuel. La gestion des sinistres prend plus que jamais une importance capitale dans la santé financière des syndicats québécois.
À compter du 15 octobre 2020, l'article 1 du Règlement prévoit que les copropriétaires devront détenir un montant minimal de 1 M$ d'assurance responsabilité civile s'ils habitent un immeuble de 12 unités et moins et de 2 M$ si leur immeuble compte 13 unités et plus. Fait important à noter, on parle bien d'unités de logement et non pas d'espaces de rangement ou de stationnement.
RISQUES COUVERTS DANS LE CONTRAT D'ASSURANCE DUN SYNDICAT
Avec une date d'entrée en vigueur prévue le 15 avril 2021, l'article 4 du Règlement dresse une liste des risques couverts de plein droit dans les prochains contrats d'assurance dont voici une énumération détaillée : incendie, grêle, foudre, vol, explosion, débordements et fuites des installations sanitaires, d'appareils raccordés aux conduites d'eau à l'extérieur du bâtiment, etc. Bien évidemment, tous les syndicats ne choisiront pas de souscrire à toutes ces protections et ils seront avisés d'en discuter avec leur courtier et leur assureur afin de prendre une décision éclairée. Toutefois, le législateur a jugé sage de faire en sorte que tous les contrats d'assurances devront maintenant préciser clairement les couvertures qui sont exclues.
ÉVALUATION DE L'IMMEUBLE ET DE SON COÛT DE RECONSTRUCTION
L'article 3 du Règlement, qui prendra effet le 15 avril 2021, indique que seuls les membres de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec pourront réaliser l'évaluation du coût de reconstruction, et ce, selon les modalités prévues à l'article 1073 du Code civil. Cette évaluation devra être faite au moins à tous les cinq ans. Suite à cette évaluation périodique, le syndicat devra veiller à souscrire une assurance couvrant la valeur de reconstruction de l'immeuble advenant une perte totale.

References: l'article 1070
 l'article 1097
 l'article 1
 l'article 4

L'article 3
 l'article 1073