Source: http://mercantiljbfayos.blogspot.com.es/2012/04/
Timestamp: 2017-06-29 15:50:43+00:00

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DERECHO SOCIETARIO, MERCANTIL y CIVIL: abril 2012
CASOS Y MATERIALES (23): Hacer publicidad en internet de un inmueble por parte del vendedor no es suficiente para entender incumplido un "pacto de exclusividad" que tenía con un mandatario de venta. ST TS de 3 de abril de 2012
SUPUESTO DE HECHO: Una promotora (mandante) suscribe documento de encargo de venta en exclusividad con otra mercantil por el cual le encarga la venta de una vivienda (mandataria), comprometíéndose esta última para el caso de no conseguir la venta en el plazo pactaado, que sería la propia mandataria quien adquiriría el inmueble. En el contrato de encargo de venta (calificable como mandato) se había previsto que si el vendedor vendía por su cuenta, la mandataria tendría derecho al cobro de la su comisión de igual forma que si hubiera concluido ella la operación. Transcurrido el plazo del encargo de venta sin que se haya procedido a transmitir tercero el inmueble, surge la obligación de comprar de la mandataria (ahora compradora), quien tras ser requerida para ello, alega que la mercantil propietaria (orginario mandante) ha incumplido el pacto de exclusividad al haber publicitado, en internet, la vivienda durante la vigencia del encargo de venta en exclusiva. Los Tribunales de instancia y posteriormente el Tribunal Supremo (en sentencia de 3 de abril de 2012) concluyen que no ha existido tal incumplimiento y que existe obligación de comprar por parte del mandatario, y nuestro más alto Tribunal fundamenta su decisión en el siguiente razonamiento: - es cierta la publicidad de la venta del piso a través de interntet que hicieron éstos pero no se llegó a producir la venta
- no establa prohibida la publicidad en el contrato que sí hubiera podido preverse y su referencia en la documento que entregó "donpiso" que si menciona el no anunciar por su cuenta, no conta aceptado por los vendedores y no aparace como contrato, ni forma parte del mismo, ni impone obligación que deban complirse lex contractus, ni pueden calificarse como pactos contractuales, pacta sunt servanda; - tal publicidad en internet no consta probado (ni siquiera se ha intentado su prueba) que produjera perjuicios o efectos negativos en la gestión, cumplimiento del contrato de mandato; incluso las oferta anunciadas en internet tras la fecha del contrato eran por precio superior; - en el contrato, en el pacto segundo, segundo párrafo, se prevé la posibilidad de que los futuros vendedores vendan directamente, por sí mismos y presncindiendo (podría decirse "puenteándole") del mandatario, en cuyo caso éste cobraría los mismos honorarios que si hubiera vendido por su gestión. En defintiva, no se ha incumplido el pacto de exclusividad contenido en el contrato, ni siquiera sus consecuencias derivadas del principio de buena fe proclamado en el artículo 1258 Cc. Ni tampoco la sociedad recurrente ha intentado la prueba de la mala fe de los vendedores (por ejmplo probando su intento deventa directa).
Es común, mejor dicho era común, en el sector inmobiliario la frecuente utilización de los denominados contratos de obra "llave en mano", mediante los cuales un constructor se comprometía con un promotor a ejecutar una obra en un plazo determinado, con unos determinados estándares de calidad y a entregarla a cambio de un determinado precio cerrado. Lo peculiar de estos contratos radica en las especiales cláusulas de estilo que con frecuencia se incluyen en estos contratos, en especial las penalizaciones por retrasos en la entrega de la obra, la forma mediante la cual el promotor debe dar la conformidad a la obra (suscribiendo la oportuna acta de recepción), la retención de cantidades en concepto de garantía por la buena ejecución (normalmente un 5% de la obra ejecutada) o la forma de pago que normalmente se realiza parcialmente a medida que se van alcanzando unos porcentajes de ejecución de obra. La importancia de la cláusulas radica en la deficinte regulación que el contrato de obra tiene en nuestro Código Civil. De la reciente sentencia del TS de 12 de abril de 2012 se extraen algunos aspectos de interés sobre este tipo de contratos, y aunque nada se dice en la sentencia, se desprende con casi absouta seguridad, el hecho de que le objeto del procedimiento judicial fue el incumplimiento parcial de un contrato de ejecución de obra "llave en mano". Los aspectos más relevantes que debemos destacar de este pronunciamiento judicial son las cláusulas de penalización pactadas por retraso la entrega de la obra, la función de las retenciones practicadas sobre el precio y la funcionalidad de los daños y perjuicios a pesar de que hayan cláusulas de penalización. Veamos pues, el supuesto de hecho y cada uno de estos aspectos. SUPUESTO DE HECHO. Un promotor encarga a un constructor la construcción de 14 viviendas unifamiliares sobre catorce pacelas propiedad del promotor, pactándose que la obra debía nentregarse en una determinada fecha y estalbleciéndose unas cláusulas penales por retraso. El constructor entregó determinados unifamiliares superando la fecha previsa otorgándose a tal fin actas de recepción. Respecto de otros unifamiliares, al parecer no se entregó debidamente la documentación administrativa correspondiente (boletines de instalaciones), en algunos unifamiliares, además, se detectaron determinados vicios constructivos y, por último, de otros tantos unifamiliares no se llegó ni a otorgar acta de recepción, teniéndose que finalizar la obra por otros constructores. El promotor demanda al constructor reclamándole la cueantía de las cláusulas penales, lso daños y perjuicios, solicitándose asimismo que se declare su derecho a hacer suyas la retenciones practicadas. SOBRE LAS RETENCIONES EN GARANTÍA DE BUENA EJECUCIÓN.
Es común e este tipo de contratos, pactar que parte del precio (normalmente un 5%) se retenga en garantía de la buena ejecución de la obra. Una cláusula típica consiste en pactar dicha retención hasta transcurrido un periodo de tiempo en el cual el promotor pueda tener seguridad de la buena ejecución (por ejemplo hasta un año después del certificado final de obra). En el caso enjuiciado puede observarse, entre otros incumplimientos, que algunos de los unifamiliares presentaron vicios y defectos constructivos, razón por la cual la promotora solicitó al Juzgado que declarar su derecho a hacer suyas las retenciones, solicitud que fue atendida en todas las instancias. CLÁSULAS PENALES POR INCUMPLIMIENTO DE PLAZO
Tambiérn es muy común, siendo el plazo de entrega de la obra un elemento esencial, pactar cláusulas penales por incumplimiento de plazo de entrega. Tal es el caso de la sentencia. Obsérvese, en el caso concreto, que cada unifamiliar fue objeto de un acta de recepción individualizada, y que algunos incluso no llegaron nunca a entregarse. SOBRE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS. A pesar de que se hayan pactado cláusulas penales por incumplimiento, nada impide sobre la base del artículo 1.101 Cc reclamar, además los daños y perjuicios que el incumplimiento de una de las partes pueda irrogar en la otra. Si los daños y perjuicios ya están previstos en la cláusula penal por incumplimiento, deberá expresarse claramente que la indemnización pactada sustituye a los futuros daños y perjuicios, de lo contrario, debe admitirse reclamar éstos últimos con independencia del resto de cláusulas. Publicado por
Presentación del Comité de Arbitraje Societario y Mercantil de la Aeade.
La Asociación Europea de Arbitraje (Aeade), según anuncia en su página web, presenta el próximo martes día 24 de abril en Madrid, el Comité de Arbitraje Societario y Mercantil . Para obtener más información véase los vínculos reseñados. El arbitraje, como medio de solución de conflictos, está llamada sin duda a ser uno de los medios más importantes en el ámbito del derecho mercantil. Publicado por
CASOS Y MATERIALES (22): ¿puede sustituir la licencia de ocupación al certificado final de obra del arquitecto en la terminacion de obra de un inmueble? RDGRN de 16 de febrero de 2012
Muchas veces me he planteado si el certificado final de obra del arquitecto director que exigen los artículos 49 y 50 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, podría ser suplido por otros documentos que acrediten que la obra está concluida conforme al proyecto de edificación que sirvió de base para la obtención de la licencia de edificación. Y la respuesta que se me ha dado en muchas ocasiones ha sido negativa. Se llegó incluso a la situación de que los Registros no admitieran los certificados oficiales (modelos de los Colegios de Arquitectos y de Arquitectos Técncios) para otorgar las actas de terminación, debiendo el director de obra elaborar y firmar otro (con la descripción del edificio y las mediones literales del Real Decreto 1093/1997) y con la firma legitimada notarialmente, exclusivo para protocolizarlo en el acta, o bien firmar la propia acta de terminación La reciente Resolución de la DGRN de 16 de febrero de 2012 ha revocado la calificación negativa de un registrador por la cual se impedía la inscripción del Acta de Terminación de Obra de un edificio al no haberse protocolizado el certificado del arquitecto director, admitiéndo como suficiente la licencia de primera ocupación (concretamente copia compulsada del Decreto de Alcaldía que la concedía). Debe advertirse, no obstante, que en el caso estudiado se trata de una vivienda unifamiliar y no de un edificio. Los fundamentos jurídicos que sostienen esta interpretación son los siguientes: 1.- Ya en Resoluciones de 26 de febrero de 1996 y 10 de abril de 2005, admitían la sustitución de la manifestación del arquitecto por la de un técnico municipal cualificado. 2.- El artículo 208 LH y 308 RH consideran técnico competente a efectos de cerfificar el final de obra al arquitecto municipal. 3.- El vigente artículo 20 de la ley del suelo (en su redacción dada por el Real Decreto - Ley 8/2011), debe interpretarse conforme a su verdadera finalidad, es decir que se acredite que existe aseveración responsable de técnico especializado que exprese que la obra ha finalizado y se ajusta a la licencia concedida. Y ello es así porque el propio precepto faculta en su número 4º a que sea un técnico municipal quien certifique. Sorprende gratamente esta resolución adminsitrativa a los que hemos observado con frecuencia que los requisitos exigidos legal y reglamentariamente siempre ha sido minuciosamente corroborados por los registradores de una forma muy estricta. Otros post sobre el tema en la página de registradores y notarios. Publicado por
Mediación (I) ¿Nos creemos realmente la mediación civil y mercantil?
La reciente publicación del RDL 5/2012, de mediación en asunto civiles y mercantiles, [BOE del 6 de marzo], así como su posterior ratificación por la Cortes, pone de manifiesto el voluntad de nuestro legislador de que parte de los asuntos "contenciosos" sean solucionados al margen de los juzgados, que a día de hoy, presentan un intolerable nivel de saturación, dando así cumplimiento a la Directiva 2008/52/CE. Publica Expansión una reseña sobe la experiencia de las soluciones extrajudiciales en el Reino Unido desde 1999. Ciertamente es un hecho innegable que nuestra justicia no puede resolver, con los medios de los que dispone (y no es previsible que disponga de más), la gran cantidad de asuntos existentes. Por ello se ponen encima de la mesa otra alternativas como la mediación o el arbitraje. Pero cuestión radica en saber si realmente, tanto instituciones como los profesionales están dispuestos a poner en marcha otros mecanismos distintos a la justicia que puedan dar solución a los conflictos de manera satisfactoria. Y la labor, que pasa por cambiar la mentalidad de resolver los problemas siempre ante los tribunales, no es nada fácil a mi modo de ver. La mediación plantea innumerables cuestiones, algunas de las cuales abordaremos en este blog. Por mi parte comienzo aquí mi andadura en esta materia mientras realizo el curso de mediación del Colegio de Abogados de Valencia. Otros Post sobre la mediación: ¿hay derecho? (Rodriguez Prieto)
La mediación civil y mercantil (Juan Sanchez-Calero) Publicado por

References: artículo 1258
 artículo 1
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Resolución 
 artículo 208
 artículo 20
 Real Decreto 
 resolución