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Timestamp: 2019-09-17 23:57:22+00:00

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OLG Karlsruhe, 21.01.1985 - 3 RE-Miet 8/84 - dejure.org
OLG Karlsruhe, 21.01.1985 - 3 RE-Miet 8/84
https://dejure.org/1985,2268
OLG Karlsruhe, 21.01.1985 - 3 RE-Miet 8/84 (https://dejure.org/1985,2268)
OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 21.01.1985 - 3 RE-Miet 8/84 (https://dejure.org/1985,2268)
OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 21. Januar 1985 - 3 RE-Miet 8/84 (https://dejure.org/1985,2268)
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BGB § 571, § 564b
Kündigungsrecht; Wohnungsbaugesellschaft; Vertragliche Beschränkung; Wohnungserwerber
NJW-RR 1986, 89
ZMR 1985, 122
Eine solche Bestimmung schließt nach dem Wortlaut sowie ihrem Sinn und Zweck die erleichterte Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, die kein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 BGB voraussetzt, aus (vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89 f.;… Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573a BGB Rn. 6).
Das habe insbesondere zur Folge, dass die Möglichkeiten des Vermieters, das Mietverhältnis von sich aus aufzulösen, ohne dass eine Vertragsverletzung des Mieters vorliege, erheblich eingeschränkt würden (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89, 90; LG Frankenthal…, Urteil vom 27. Juli 2005 - 2 S 119/05, juris Rn. 5; LG Berlin, GE 2012, 65).
AG Bremen, 13.11.2014 - 10 C 131/14
Kauf bricht nicht Miete: Kündigungsbeschränkungen im Vertrag binden Erwerber!
Die Tatsache, dass die zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien vereinbarte Zweckbindung der Wohnung jedenfalls durch Veräußerung der Wohnung an den Kläger entfallen sein dürfte, ändert ebenfalls nichts an der Bindung des Klägers an § 17 des Mietvertrags und der dadurch bedingten Einschränkung seiner Kündigungsmöglichkeiten (siehe auch OLG Karlsruhe OLGZ 1986, 437 sowie LG Frankenthal, Urteil vom 27. Juli 2005 - 2 S 119/05 -, für den vergleichbaren Fall der Eigenbedarfskündigung des Erwerbers einer Genossenschaftswohnungen).
Die Vorschrift stellt daher eine Bestimmung zum Schutz des Mieters dar und muss durchgängig im Sinne des Mieterschutzes ausgelegt werden (OLG Karlsruhe OLGZ 1986, 437, 441).
Daher ist der Erwerber auch an Vereinbarungen über besondere Kündigungsgründe oder Kündigungsbeschränkungen wie z. B. den Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung gebunden (vgl. OLG Karlsruhe OLGZ 1986, 437, 441;… Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 566 Rn. 124; Drasdo, NZM 2012, 585, 598).
Die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters ist ihrer Natur nach eine allgemeine Abrede, die nicht an die Person des Vermieters gebunden ist (OLG Karlsruhe OLGZ 1986, 437, 442).
Wohnungsunternehmen bedeutet nach dem Inhalt des gesamten Vertrages hier nur Vermieter, so dass der Kläger mit seinem Eintritt in den Mietvertrag als aktueller Vermieter an die Stelle des Wohnungsunternehmens tritt (vgl. OLG Karlsruhe OLGZ 1986, 437, 442).
Vielmehr muss das Vermieterinteresse derart bedeutsam sein, dass es dazu geeignet ist, die Auflösung eines an sich unkündbaren Vertragsverhältnisses ausnahmsweise zu rechtfertigen (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 21. Januar 1985 - 3 REMiet 8/84;… Schmidt-Futterer/Blank, 11. Auflage, § 573 BGB Rn. 285).
cc) Zutreffend ist das Amtsgericht unter Bezugnahme auf den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 (3 REMiet 8/84, in NJW-RR 1986, 89) davon ausgegangen, dass die Regelung nicht jede - u. a. auf Eigenbedarf gestützte - ordentliche Kündigung ausschließt.
LG Berlin, 07.04.1992 - 65 S 55/91
Anforderungen an die Wirksamkeit der Kündigung von Mietverträgen; Möglichkeit …
Die Zulässigkeit, einzelne Kündigungsgründe vertraglich auszuschliessen, ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 564 b Abs. 6 BGB und ist allgemein anerkannt (…Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdz. IV/63;… Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 1989, Rdz. TV/137;… Emmerich/Sonneschein, Miete, 6. Aufl., § 564 b BGB Rdz. 112; OLG Karlsruhe, ZMR 85, 122, 124; LG Kaiserslautern, MDR 83, 56 f; LG Mannheim WM 77, 258 und WM 75, 72).
Vertragliche Kündigungsbeschränkungen begründen keine höchstpersönlichen Rechte und Pflichten, die nach dem Rechtsübergang auf den Vermieter ihren Inhalt und Sinn verlieren, sondern sind ihrer Natur nach allgemein, an die Person des Vermieters nicht gebundene Abreden (OLG Karlsruhe ZMR 85, 122, 124).
Durch die Veräußerung ist auch nicht etwa die Geschäftsgrundlage für die Vereinbarung vom 18./19.09.83 entfallen, denn nach dem Parteivortrag hatten die Vertragsschließenden zu dieser Zeit keine für beide Seiten erkennbare Vorstellung der Veräußerung; die Veräußerung ist ein allein im Willens- und Verantwortungsbereich des Vermieters liegender Umstand, der deshalb nicht zur Geschäftsgrundlage geworden sein kann (OLG Karlsruhe ZMR 85, 122, 125).
Auf den in einem Nutzungsvertrag mit einer Genossenschaft vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung kann sich das Mitglied (Mieter) auch gegenüber einem Erwerber der Genossenschaftswohnung berufen (Anschluss OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 21.01.1985 - 3 RE-Miet 8/84).
In nicht zu beanstandender Weise geht das Amtsgericht auf der Grundlage des Rechtsentscheids des OLG Karlsruhe vom 21.01.1985 (NJW-RR 1986, 89 f) zunächst davon aus, dass die Beklagte dem bzw. den Erwerbern der Wohnung gemäß § 566 BGB (§ 571 BGB aF) den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung entgegenhalten durfte.
Klauseln mit diesem Inhalt führen zu einem erhöhten Bestandsschutz des Mieters, insbesondere im Hinblick auf den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung ohne Vorliegen einer Vertragsverletzung des Mieters (…vgl. BGH, Urt. v. 16.10.2013 - VIII ZR 57/13, WuM 2013, 739 = NZM 2013, 824, nach juris Rn. 15;… Urt. v. 9.5.2012 - VIII ZR 327/11, WuM 2012, 440 = NZM 2012, 529, nach juris Rn. 27; OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 21. Januar 1985 - 3 REMiet 8/84, NJW-RR 1986, 89, juris Rn. 25).
Auf den von der Klägerin, einer Baugenossenschaft, mit dem Beklagten abgeschlossenen Dauernutzungsvertrag über eine Genossenschaftswohnung findet Mietrecht Anwendung; die Mitgliedschaft des Beklagten bei der Klägerin ändert nichts am Rechtscharakter des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses (h.M.; vgl. OLG Karlsruhe ZMR 1985, 122/123 f. m.w.N.).
LG Berlin, 15.10.2013 - 63 S 216/12

References: § 571
 § 564
 § 573
 § 573
 § 573
 § 17
 § 566
 § 573
 § 564
 § 564
 § 566