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Timestamp: 2020-02-24 20:30:57+00:00

Document:
Resolución de 19 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de constitución onerosa de derecho de usufructo. - Doctrina Administrativa - VLEX 736172225
Publicado en: BOE, 7 de Agosto de 2018
USUFRUCTO Y SU COMPATIBILIDAD CON EL DERECHO DE USO Y DISFRUTE EXCLUSIVO SOBRE UNA TERRAZA: un usufructo de parte de una terraza (como para la instalación y mantenimiento, etc. de torres, antenas, vallas y otras instalaciones para recibir señales de comunicación inalámbrica), es compatible con el derecho de uso y disfrute exclusivo sobre la terraza.
Registro de la Propiedad de Santa Fe n.º 2.
Santa Fe, 9 de marzo 2018.–El Registrador de la Propiedad (firma ilegible), Vicente Merino Naz.
(…) a) En primer lugar, es doctrina reiterada de la Dirección General de Registros y del Notariado (vid. Resoluciones de 16 de junio de 2012, 1 de julio de 2013 y 27 de octubre de 2017, entre otras), que en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble, y ello no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo, pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce —reales o personales— concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (vid. arts. 469, 517, 523 y siguientes; 545, 553, 564 y 1582 del Código Civil; artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinado (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. arts. 1261 y 1273 y siguientes del Código civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario) sin que sea necesaria la previa segregación.
Es objeto del presente recurso decidir si es inscribible o no en el Registro de la Propiedad una escritura por la que los propietarios de la totalidad de los elementos privativos en que se divide un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal constituyen a título oneroso un derecho de usufructo recayente sobre parte de la azotea del inmueble que da derecho a su titular a instalar, mantener y sustituir determinados equipos de telecomunicaciones, así como a arrendarlos a terceros.
Los argumentos de Derecho positivo en que se apoya la calificación recurrida son, por un lado, el artículo 3 de la Ley sobre propiedad horizontal, al disponer que «cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran» y, por otro, el artículo 396, párrafo segundo, del Código civil al establecer que «las partes en copropiedad (…) sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable», considerando además el registrador que la autonomía de la voluntad no puede ir en contra de la Ley que fija un determinado destino a los elementos comunes e impide que estos lleven una vida registral diferente a la de los respectivos elementos independientes. Considerando, finalmente, como se ha señalado, que la constitución de un derecho de usufructo sobre la azotea choca y es incompatible con los derechos de uso y disfrute que sobre la misma concede el título constitutivo a cada uno de los dos pisos existentes en la citada propiedad horizontal. Ninguno de estos argumentos de apoyo de la calificación, sin embargo, pueden ser mantenidos por este Centro Directivo, conforme a los fundamentos jurídicos que a continuación se desarrollan.
Es cierto, como señaló este Centro Directivo en su Resolución de 19 de abril de 2007 (y ha reiterado en otras citadas en los «Vistos» de la presente), que el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo —es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente— y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad horizontal y 396 del Código civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo y la copropiedad sobre los elementos comunes), sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran: Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la Ley sobre propiedad horizontal); y, por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil), principio de inseparabilidad en que se apoya precisamente la calificación objeto del presente expediente.
En este sentido, como ha señalado la doctrina, hay una sutil pero ampliamente compartida distinción entre el concepto de terraza y el concepto cubierta del edificio. La cubierta como elemento necesario de parcelación cúbica o delimitación del vuelo o espacio edificado es siempre elemento común por naturaleza. Sin embargo, las terrazas como zona pisable (o «visitable» como se dice en el título calificado), no son elemento común por naturaleza.
Por tanto, el uso exclusivo de la terraza, entendido ésta como concepto físico y jurídico distinto al de cubierta, conforme a la distinción jurisprudencial reseñada, no es uno de esos elementos que por su carácter necesario para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos no pueda ser enajenado sin separación del derecho del que son anejos. Todo ello sin perjuicio de que la cubierta del edificio no pueda perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa (vid. Sentencias de 17 de febrero de 1993, 8 de abril de 2011, 18 de junio de 2012 y 24 de abril de 2013, entre otras).
Por tanto, si en el título constitutivo, a la vez que se configura aquel derecho autónomo como anejo del derecho de propiedad, se permite —como podría hacerse con un hipotético derecho anejo sobre una plaza de garaje— que el titular pueda usar el derecho sin restringirse la posibilidad de su cesión a otra persona, en usufructo o arrendamiento (como sucedía en la hipótesis de la citada Resolución de 25 de noviembre de 1992), no hay razón para entender que, conforme al artículo 3, «in fine», de la Ley sobre propiedad horizontal, dicho usufructo o arrendamiento solo sería posible si se extendiese el arrendamiento o el usufructo simultáneamente sobre el piso o local, de cuya propiedad el derecho es anejo, pues, como afirmó la citada Resolución, la única inseparabilidad que la legislación aplicable impone como esencial o connatural con el régimen de propiedad horizontal es la del derecho que lleva inherente por ley la propiedad separada de cada local sobre «los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute» (cfr. artículos 396, párrafos primero y segundo, del Código Civil).
Igualmente se integran en el título calificado las exigencias relativas a los consentimientos necesarios para la constitución del usufructo. En este sentido hay que recordar que la Ley sobre Propiedad Horizontal atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite la regla 8.ª de tal precepto).
En el supuesto de hecho de este expediente, la azotea o terraza tiene la consideración de elemento común del edificio (no se ha producido la desafectación y en el titulo constitutivo no se le atribuye carácter privativo), si bien está sujeto al derecho de uso exclusivo atribuido en el mismo título constitutivo a los titulares de dos de los elementos privativos del inmueble.
Finalmente debe revocarse también el defecto que imputa al derecho de usufructo constituido incompatibilidad con el derecho de uso y disfrute exclusivo sobre la terraza. Como ha destacado la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resolución de 21 de diciembre de 2011), el usufructo sobre derechos es una figura claramente admitida por nuestro ordenamiento, pues además de ser la solución más congruente con el principio de la libre transmisibilidad de los bienes y derechos (cfr. artículo 1112 del Código Civil), cuenta con el refrendo explícito del artículo 469 del Código Civil. Este precepto admite expresamente el usufructo de derechos, de todo tipo de derechos, siempre que no sean personalísimos e intransferibles, requisitos ambos que concurren en el derecho de uso exclusivo de la terraza en los términos que han sido ampliamente analizados «supra».

References: artículo 4
 artículo 3
 artículo 396
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 3
in fine
 artículo 17
 Resolución 
 artículo 1112
 artículo 469