Source: http://kraken.slv.cz/I.US52/05
Timestamp: 2018-01-21 10:51:12+00:00

Document:
I. ÚS 52/05
I.ÚS 52/05 ze dne 28. 4. 2005
Ústavní soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Janů a soudců JUDr. Františka Duchoně a JUDr. Vojena Güttlera ve věci ústavní stížnosti stěžovatelky A. Š., zastoupené JUDr. Janem Vodičkou, advokátem se sídlem Liberec, Valdštejnská 381/6, proti rozsudku Okresního soudu v Liberci ze dne 1. 12. 2003, čj. 26 C 354/2002 - 61, a rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem, pobočky v Liberci, ze dne 20. 10. 2004, čj. 29 Co 226/2004 - 79, t a k t o :
Ústavní stížností, podanou k poštovní přepravě dne 28. 1. 2005, se stěžovatelka domáhala zrušení rozsudku Okresního soudu v Liberci ze dne 1. 12. 2003, čj. 26 C 354/2002 - 61, kterým bylo výrokem I. určeno, že vlastníkem jednotky (bytu) č. 152/14 v budově č. p. 152 a č. p. 153 v Liberci 1 - Staré město, je prvý žalovaný, tedy Bytové družstvo. Výrokem II. zastavil řízení o návrhu na určení, že smlouva o převodu vlastnictví jednotky, podílu na společných částech budov a pozemcích, uzavřená mezi bytovým družstvem a žalovanou A. Š. (stěžovatelkou v řízení před Ústavním soudem) dne 11. 2. 2002, je absolutně neplatná. Stěžovatelka navrhla i zrušení rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem, pobočky v Liberci, ze dne 20. 10. 2004, čj. 29 Co 226/2004 - 79, kterým byl rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. potvrzen, ve výroku II. zůstal nedotčen.
V odůvodnění ústavní stížnosti stěžovatelka uvedla, že rozsudky obou soudů bylo fakticky rozhodnuto tak, že bytová jednotka, nabytá stěžovatelkou v dobré víře, náleží F. K., čímž byla zbavena vlastnického práva. Z obou rozhodnutí podle ní vyplývá, že F. K., který byl dlouhodobě nečinný, byl preferovaným účastníkem smluvních právních vztahů. Vztah § 23 k § 22 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví k bytům, byl vyložen tak, že nečinný nájemce byl touto interpretací zvýhodněn způsobem, který nerespektuje princip rovnosti, i když práva nájemce jsou chráněna ustanoveními občanského zákoníku. Soudy obou stupňů porušily její ústavní práva podle čl. 11 odst. 1, 4 Listiny základních práv a svobod (dále jen "Listina"), neboť popřely její vlastnické právo, nabyté v dobré víře. Dále porušily čl. 1 Listiny, tj. rovnost občanů v právech tím, že interpretovaly zákon č. 72/1994 Sb. ve prospěch F. K.
Podle názoru stěžovatelky by měl Ústavní soud rovněž přezkoumat, zda ustanovení § 22 a § 23 zákona č. 72/1994 Sb. nejsou vůči sobě kolizní. Podle výkladu těchto ustanovení obecnými soudy je § 23 pro vlastníka domu po celou dobu 18 měsíců (6 měsíců absolutně, 12 měsíců relativně) nepoužitelný, což způsobuje, v případě vzniku právnické osoby pouze za účelem nabytí domu za finanční prostředky nabyté úvěrem s následným prodejem bytových jednotek, značné problémy.
Okresní soud v Liberci odkázal na odůvodnění svého rozsudku.
Krajský soud v Ústí nad Labem, pobočka v Liberci, uvedl, že po seznámení s důvody ústavní stížnosti dospěl k závěru, že nedošlo k porušení ústavního práva stěžovatelky, zakotveného v čl. 11 odst. 1, 4 Listiny a navrhl, aby ústavní stížnost byla zamítnuta.
Z rozsudku Okresního soudu v Liberci (dále jen "okresní soud") ze dne 1. 12. 2003, čj. 26 C 354/2002 - 61, Ústavní soud zjistil, že jím bylo určeno, na základě žaloby F. K., že vlastníkem bytové jednotky č. 152/14 v budově č. p. 152 a 153 v Liberci 1 - Staré město, s podílem na společných částech budov a pozemcích p.p.č. 571/1, 571/3, 571/4, 571/5 571/6 v rozsahu 616/23208 k celku, je prvý žalovaný, tedy Bytové družstvo Tržní náměstí 152, 153. Výrokem II. bylo zastaveno řízení o návrhu na určení, že smlouva o převodu vlastnictví jednotky č. 152/14, podílu na společných částech budov a pozemcích v rozsahu 616/23208, uzavřená mezi prvým žalovaným a druhou žalovanou A. Š. dne 11. 2. 2002, s právními účinky vkladu k 13. 2. 2002, je absolutně neplatná. V odůvodnění rozsudku okresní soud uvedl, že vycházel z ustanovení § 22 a § 23 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví k bytům, a dále z ustanovení § 606 a § 603 ObčZ. Žalobce se domáhal určení vlastnictví k bytu z toho důvodu, že je členem bytového družstva (prvého žalovaného), ale bytová jednotka byla, v rozporu s platnou právní úpravou, převedena stěžovatelce, která je sice rovněž členkou družstva, ale nikoliv nájemcem bytu. První žalovaný sice neignoroval ustanovení § 23 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., ale nesplnil, ve vztahu k žalobci, svoji povinnost uloženou mu v § 22 odst. 1 a 2 citovaného zákona. Pokud jde o nerespektování § 23 odst. 1 uvedeného zákona, těžko lze prvému žalovanému vytýkat jeho nerespektování, když v okamžiku uzavření smlouvy o převodu bytové jednotky se stěžovatelkou nebyl žalobce členem družstva, což nedlouho předtím výslovně odmítl a členem družstva se stal až 30. 7. 2002, tedy téměř rok po převedení předmětné bytové jednotky. Soud má za to, že nabídka k odkoupení bytu, jež měla být žalobci předložena dne 9. 8. 2001, postrádá podstatné náležitosti nabídky dostatečně konkrétní, jejíž odmítnutí by mohlo způsobit možnost převést byt jinému subjektu. Taková nabídka by měla být obsahově blízká smlouvě o převodu bytové jednotky, tedy mělo by z ní být patrno, která bytová jednotka je předmětem nabídky a za jakou cenu je nabízena. I když tato povinnost neplyne přímo z ustanovení § 22 odst. 1 citovaného zákona, lze na nutnost její konkretizace usuzovat podle odst. 2 téhož ustanovení. Pouze existence konkrétní a přezkoumatelné nabídky umožňuje, při eventuálním uplatnění práva přednostního převodu nájemníkem při prodeji bytu třetímu subjektu, posoudit, zda došlo k prodeji za stejných podmínek, jaké byly původně nabídnuty nájemci bytové jednotky. Tyto důvody vedly soud k závěru, že prvý žalovaný postupoval v rozporu se zákonem o vlastnictví bytů a smlouva, uzavřená mezi žalovanými, je proto neplatná. Po posouzení platnosti smlouvy o převodu bytové jednotky 152/14, jako předběžné otázky, dovodil, že platí stav, jako by uvedená smlouva nebyla uzavřena a bylo určeno, že vlastníkem bytové jednotky je nadále prvý žalovaný.
Z rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem, pobočky v Liberci, ze dne 20. 10. 2004, čj. 29 Co 226/2004 - 79, bylo zjištěno, že rozsudek okresního soudu ve výroku I. byl potvrzen, ve výroku II. zůstal nedotčen. Odvolací soud poukázal na to, že družstvo (prvý žalovaný) bylo založeno výlučně za účelem nabytí vlastnictví domů a členy této právnické osoby se stali jak někteří dosavadní nájemci, tak i třetí osoby, jak tomu bylo v případě stěžovatelky. U těch nájemců, kteří se stali členy družstva, došlo po nabytí domu do vlastnictví družstva ke změně nájmu na nájem "družstevní", u nečlenů družstva (žalobce) se obsah práva nájmu nezměnil. Byt, který je v nájmu takové osoby, je sice bytem, který je v domě ve vlastnictví bytového družstva, ale aby šlo o byt družstevní, musela by být splněna i podmínka členství nájemce v družstvu. Z toho soud dovodil, že na privatizaci bytové jednotky v nájmu žalobce nelze aplikovat ustanovení § 23 zákona č. 72/1994 Sb., ale výlučně ustanovení § 22 a družstvo bylo povinno zde uložené povinnosti respektovat.
Odvolací soud se zabýval dvěma fázemi převodu bytové jednotky podle § 22 zákona č. 72/1994 Sb. Vyložil, že v odst. 1 tohoto ustanovení je upraveno právo "první koupě" nájemce bytu tak, že při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popř. budovy, povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě. Nabídková povinnost vznikne v okamžiku, rozhodne-li se vlastník jednotku převést. Lhůta pro přijetí nabídky je šestiměsíční a začíná běžet okamžikem, kdy návrh dojde oprávněné osobě. Lhůta má prekluzivní povahu a nelze ji zkrátit. Nabídka převodu vlastnictví k bytu musí být písemná a musí obsahovat všechny podstatné náležitosti smlouvy uvedené v ustanovení § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Neobsahuje-li tyto náležitosti, nemá její doručení za následek započetí běhu zákonné šestiměsíční lhůty a smlouva o převodu vlastnictví k bytu jiné osobě než dosavadnímu nájemci je pro rozpor se zákonem absolutně neplatná podle § 39 ObčZ.
Po uplynutí této šestiměsíční lhůty nastupuje druhá fáze, v níž dosavadní vlastník může činit kroky k převodu bytu na třetí osobu. V ní, podle § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., po dobu jednoho roku po uplynutí lhůty uvedené v odst. 1, má nájemce, při převodu bytu, právo na jeho přednostní nabytí za podmínek stanovených v § 606 ObčZ. Nabídka k převodu bytu nájemci musí být písemná a musí obsahovat všechny podmínky převodu. Smlouvu o převodu bytu je nájemce povinen uzavřít do tří měsíců ode dne doručení nabídky, jinak jeho právo na přednostní nabytí zaniká. Dosavadní vlastník má, podle § 606 odst. 3 ObčZ, povinnost nájemci doručit další nabídku převodu bytu, která podléhá režimu občanského zákoníku o předkupním právu a jejíž náležitosti jsou v § 22 zákona č. 72/1994 Sb. výslovně uvedeny. Cena v nabídce musí odpovídat § 606 ObčZ, tedy musí jít o cenu nabídnutou někým jiným. Odvolací soud nesouhlasil s názorem okresního soudu v tom, že nabídka podle § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. musí být konkrétní proto, aby bylo možno posoudit, při uplatnění předkupního práva, zda třetí osobě bylo prodáno za stejných podmínek. V ustanovení § 22 odst. 1 však nejde o předkupní právo a nabídka učiněná podle tohoto ustanovení nemá pro předkupní právo nájemce žádný význam.
Pokud je v režimu § 22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. předkupní právo nájemce porušeno, může postupovat podle § 603 odst. 3 ObčZ, tj. domáhat se na nabyvateli, aby věc nájemci nabídl ke koupi, nebo mu bude předkupní právo zachováno. Z toho vyplývá, že porušení předkupního práva v režimu § 22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. samo o sobě nemá za následek neplatnost smlouvy o převodu vlastnictví k bytu na jinou osobu, neboť nájemce je chráněn ustanovením § 603 ObčZ.
Předkupní právo podle § 22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. je omezeno dvěma lhůtami. První z nich je lhůta maximální, v trvání jednoho roku, a začíná běžet dnem následujícím po dni, kdy skončila šestiměsíční lhůta pro uplatnění práva "první koupě". Tuto lhůtu lze zkrátit pouze řádnou nabídkou převodu bytu nájemci. Druhou lhůtou je lhůta tříměsíční pro povinnost oprávněné osoby uzavřít smlouvu o převodu bytu. Začíná běžet den následující po doručení nabídky, pokud ještě běží roční lhůta. Obě lhůty jsou prekluzivní. V daném případě byla nabídka převodu vlastnictví k bytu žalobci prvým žalovaným předložena dne 9. 8. 2001. Odvolací soud dospěl k názoru, že neobsahovala řádné náležitosti, zejména v ní není uvedena cena, za kterou se odkoupení nabízí, a její splatnost. Rovněž specifikace bytu je nedostatečná a neurčitá, neboť v nabídce není zmíněn podíl na společných částech domu a pozemcích. Odvolací soud uzavřel, že v důsledku absence řádné nabídky převodu vlastnictví k bytu žalobci je smlouva o převodu, uzavřená mezi žalovanými dne 11. 2. 2002, absolutně neplatná.
Stěžovatelka v ústavní stížnosti napadla rozsudky obou obecných soudů tvrzením, že jejich postupem byla porušena její základní práva zakotvená v čl. 11 odst. 1 a 4 Listiny. Podstata její ústavní stížnosti spočívá v polemice s výkladem dotčených ustanovení zákona č. 72/1994 Sb., občanského zákoníku a s právními závěry obecných soudů. Takto pojatá ústavní stížnost staví Ústavní soud do pozice další instance v systému obecného soudnictví, která mu však nepřísluší s ohledem na ustanovení čl. 83 Ústavy ČR.
Ústavní soud v prvé řadě konstatuje, že jeho úkolem je ochrana ústavnosti, nikoliv ochrana tzv. běžné zákonnosti, pokud se současně nejedná o porušení ústavních práv stěžovatele. Ústavní soud není součástí soustavy obecných soudů a nepřísluší mu proto právo dozoru nad rozhodovací činností obecných soudů. Do této rozhodovací činnosti je oprávněn zasáhnout pouze tehdy, byla-li pravomocným rozhodnutím těchto orgánů porušena základní práva a svobody chráněné ústavním pořádkem České republiky. Ústavní soud především musí respektovat jeden z hlavních ústavně právních principů, podle něhož státní moc lze uplatňovat jen v mezích stanovených zákonem, a to způsobem, který zákon stanoví, v souladu s čl. 2 odst. 2 Listiny.
Posláním Ústavního soudu je tedy především zkoumat, zda napadenými rozhodnutími obecných soudů nebyla porušena základní práva nebo svobody stěžovatelky, zakotvená v ústavních předpisech. Ústavní soud se zabýval ústavností řízení před soudy obou stupňů a nezjistil, že by v uvedeném řízení došlo k porušení základních práv stěžovatelky. Státní moc byla uplatněna v souladu se zákonem, postavení stěžovatelky jako účastníka řízení bylo plně respektováno. Právní závěry obecných soudů jsou v souladu s obecným právem a v jejich rozhodnutích Ústavní soud neshledal nic protiústavního. Nesouhlas s právními závěry obecných soudů nezakládá, bez dalšího, důvod k úspěšné ústavní stížnosti. K porušení základního práva stěžovatelky, zakotveného v čl. 11 odst. 1, 4 Listiny tedy nedošlo.
K návrhu stěžovatelky, aby se Ústavní soud zabýval výkladem vztahu ustanovení § 22 a § 23 zákona č. 72/1994 Sb. z hlediska jejich kolize, Ústavní soud konstatuje, že není jeho úkolem vykládat jednotlivá ustanovení obecného (podústavního) práva: Je pouze oprávněn rozhodovat o návrzích na zrušení právních předpisů nebo jejich jednotlivých ustanovení za podmínek stanovených v zákoně o Ústavním soudu, č. 182/1993 Sb., pokud je tento návrh podán oprávněnou osobou.

References: soud 
 § 23
 § 22
 zákona č. 72
 čl. 11
 čl. 1
 soud 
 § 22
 § 23
 zákona č. 72
 § 23
 soud 
 soud 
 čl. 11
 soud 
 soud 
 § 22
 § 23
 zákona č. 72
 § 606
 § 603
 § 23
 zákona č. 72
 § 22
 § 23
 Soud 
 § 22
 soud 
 soud 
 soud 
 § 23
 zákona č. 72
 § 22
 soud 
 § 22
 zákona č. 72
 § 6
 zákona č. 72
 § 39
 § 22
 zákona č. 72
 § 606
 § 606
 § 22
 zákona č. 72
 § 606
 soud 
 § 22
 zákona č. 72
 § 22
 § 22
 zákona č. 72
 § 603
 § 22
 zákona č. 72
 § 603
 § 22
 zákona č. 72
 soud 
 soud 
 čl. 11
 zákona č. 72
 soud 
 čl. 83
 soud 
 soud 
 soud 
 čl. 2
 soud 
 soud 
 čl. 11
 soud 
 § 22
 § 23
 zákona č. 72
 soud