Source: http://www.pravnilinka.cz/k-samovolnemu-snizeni-najemneho-ze-strany-najemce
Timestamp: 2018-06-25 17:15:45+00:00

Document:
K samovolnému snížení nájemného ze strany nájemce - Právní linka
26 Cdo 2573/2008
K samovolnému snížení nájemného ze strany nájemce
Neplacením nájemného ve smyslu § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák., ve znění účinném do 30. 3. 2006 [nyní srov. ust. § 711 odst. 2 psím. b) obč. zák.], je vedle situace, kdy z titulu nájemného není placena žádná částka, rovněž situace, kdy nájemce neplatí nájemné v plné výši. Ze žádného právního předpisu totiž nevyplývá možnost, aby si nájemce v případě nesouhlasu s výší nájemného sám nájemné snížil, případně je dokonce neplatil vůbec.
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobce V. M., zastoupeného advokátkou, proti žalované F. B., zastoupené advokátem, o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního soudu v Písku pod sp. zn. 6 C 160/2006, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 20. listopadu 2007, č. j. 6 Co 2492/2007-153, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 20. listopadu 2007, č. j. 6 Co 2492/2007-153, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalobce se původně domáhal přivolení k výpovědi z nájmu žalované F. B. a A. B. k bytu č. 5, ve III. nadzemním podlaží domu č. p. 53 v K. L. (dále jen "předmětný byt“ nebo "byt“ a "předmětný dům“).
Okresní soud v Písku (soud prvního stupně) - poté, co jeho předchozí vyhovující rozsudek ze dne 24. 2. 2004, č. j. 6 C 67/2004-14, byl k odvolání žalovaných zrušen rozsudkem Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 22. 6. 2004, č. j. 6 Co 1149/2004-43, a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení - rozsudkem ze dne 26. 7. 2004, č. j. 6 C 67/2004-50, přivolil k výpovědi z nájmu žalovaných k předmětnému bytu, určil, že výpovědní lhůta je tříměsíční, a uložil žalovaným byt vyklidit do 15 dnů od zajištění náhradního ubytování; současně rozhodl o nákladech řízení.
Krajský soud v Českých Budějovicích (soud odvolací) rozsudkem ze dne 14. 4. 2005, č. j. 6 Co 292/2005-80, v pořadí druhý rozsudek soudu prvního stupně změnil jen tak, že povinnost žalovaných k vyklizení vázal na zajištění náhradního bytu; současně rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Nejvyšší soud České republiky (soud dovolací) rozsudkem ze dne 4. 7. 2006, č. j. 26 Cdo 1752/2005-98, rozsudky soudů obou stupňů zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Soud prvního stupně v pořadí třetím rozsudkem ze dne 22. 5. 2007, č. j. 6 C 160/2006-124, přivolil k výpovědi z nájmu žalované k předmětnému bytu (výrok I.), určil, že nájem skončí uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty (výrok II.), uložil žalované povinnost byt vyklidit do 15 dnů po zajištění přístřeší (výrok III.) a zastavil (pro zpětvzetí žaloby) řízení proti žalovanému A. B. (výrok IV.); současně rozhodl o nákladech řízení (výrok V.). Vzal za prokázáno, že žalovaná užívá předmětný byt na základě nájemní smlouvy uzavřené s právním předchůdcem žalobce (zpočátku i se svým bývalým manželem A. B., který se v roce 2004 odstěhoval), že žalobce nabyl předmětný byt do vlastnictví v roce 1996 v rámci vypořádání svého restitučního nároku v zemědělském družstvu, že žalovaní odmítli v roce 1998 podepsat novou smlouvu o nájmu bytu, kterou jim předložil, že platili nájemné měsíčně ve výši 1.200,- Kč nebo 1.300,- Kč podle své úvahy a svých možností, že v roce 2003 zaplatili pouze v únoru částku 1.200,- Kč, neboť si odečetli částku vynaloženou na koupi bojleru, že poslední 2 až 3 roky platí nájemné toliko ve výši 807,- Kč (dle původní nájemní smlouvy), že na vadný bojler žalobce ústně upozornili, jeho závadnost však nedoložili a žalobce si ji nemohl ověřit, neboť mu neumožnili přístup do bytu, že od roku 2002 bylo topení v předmětném domě nefunkční a žalovaní tuto situaci vyřešili zakoupením přímotopů, aniž by písemně požádali žalobce o nápravu, a že žalovaná je plně invalidní a pobírá důchod ve výši 6.611,- Kč. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen "obč. zák.“) byl naplněn; důvody pro použití ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. (jehož se domáhala žalovaná) však neshledal. Přihlédl sice k tomu, že v bytě je dlouhodobě problém s topením a že si započítali na nájemné náklady spojené s pořízením bojleru, poukázal však na to, že žalovaní "přistupovali nestandardně k podpisu nájemní smlouvy“, nekomunikovali s žalobcem a neumožnili mu posoudit nutnost výměny bojleru, jakož i na to, že pokud nesouhlasili s výší nájemného (z důvodu nezajištění řádného vytápění bytu) mohli vést soudní spor, v němž by prokázali, zda je jejich nárok na slevu z nájemného důvodný, nikoliv řešit situaci tím, že přestanou platit nájemné.
Odvolací soud rozsudkem ze dne 20. 11. 2007, č. j. 6 Co 2492/2007-153, v pořadí třetí rozsudek soudu prvního stupně změnil (s výjimkou výroku IV.) tak, že žalobu zamítl; dále rozhodl o nákladech řízení. Po doplnění dokazování zprávou o zdravotním stavu žalované shodně se soudem prvního stupně dovodil, že uplatněný výpovědní důvod byl naplněn, na rozdíl od něj však dospěl k závěru, že žalobu na přivolení k výpovědi je třeba zamítnout pro rozpor s dobrými mravy. Při posuzování otázky, zda jsou dány podmínky pro použití ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. přihlédl ke zdravotnímu stavu žalované a k jejím sociálním poměrům (trpí chronickým zánětlivým onemocněním tlustého i tenkého střeva a je plně invalidní, přičemž výše jejího důchodu činí 6.611,- Kč), k důvodům, pro které neplatila nájemné a k tomu, že žalobce dlouhodobě neplní řádně své povinnosti pronajímatele (od roku 2002 se v bytě vyskytují závažné závady, topení v bytě je dlouhodobě nefunkční a žalobce nezajistil jeho opravu, přestože jej žalovaná o této skutečnosti informovala, a musela si nouzově zajistit topení přímotopy). Konstatoval, že žalované nelze vytýkat, že s ním neuzavřela novou nájemní smlouvu, neboť žalobce v souladu s ustanovením § 680 odst. 2 obč. zák. vstoupil do právního postavení předchozího vlastníka bytu, s nímž měla uzavřenu řádnou nájemní smlouvu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., a uplatnil v něm dovolací důvody podle § 241a odst. 2 písm. b) a odst. 3 o. s. ř. Popisuje dosavadní průběh řízení a namítá, že ani jedna z okolností, jimiž odvolací soud odůvodnil aplikaci ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák., nemůže být podkladem pro odepření výkonu práva pronajímatele domáhat se přivolení k výpovědi pro rozpor s dobrými mravy. Uvádí, že případná špatná zdravotní a sociální situace žalované nemůže jít k jeho tíži, a že ani výše jejího invalidního důchodu neodůvodňuje dlouhodobé neplacení nájemného, navíc za situace, kdy s ní žije zletilý syn, který je výdělečně činný. Odvolacímu soudu dále vytýká, že ohledně porušování povinností pronajímatele vycházel pouze z výpovědi žalované, která však v tomto směru nepředložila jediný důkaz (např. výzvu k odstranění závad), a neumožnila mu přístup do bytu za účelem zjištění jeho stavu a případné nutnosti jeho oprav. Poukazuje rovněž na to, že žalovaná neplatila nájemné dlouhodobě, a že ani v současné době neplatila vyšší částku než 1.100,-Kč. Namítá, že řešila otázku nefunkčního topení a bojleru neadekvátně, a že měla postupovat podle § 691 obč. zák., a nikoliv si sama bez jakéhokoliv oznámení vynaloženou částku započíst na nájemné. S odkazem na "judikaturu Nejvyššího soudu“ dovozuje, že povinnost pronajímatele zajistit nájemci řádný a nerušený výkon práv a povinností spojených s užíváním bytu, a povinnost nájemce platit nájemné nemají povahu vzájemných závazků, a že oběma subjektům zákon poskytuje jiné prostředky k ochraně jejich práv. Navrhl, aby napadené rozhodnutí bylo zrušeno a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalovaná se ve svém vyjádření k dovolání vyvracela dovolací námitky žalobce s tím, že v současné době nemá na nájemném žádný dluh.
Podle čl. II bodu 12. věty před středníkem zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 20. listopadu 2007, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen "o. s. ř.”).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele ve smyslu § 241 odst. 1 a 4 o. s. ř. a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směruje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně.
Dovolací soud se proto zabýval uplatněnými dovolacími důvody podle ustanovení § 241a odst. 1 písm. b) a odst. 3 o. s. ř.
I když dovolatel výslovně uplatňuje dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o. s. ř., jehož prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, které nemá v podstatné části oporu v provedeném dokazování, obsahově - tím, že poukazuje na uváděné okolnosti, které odvolací soud nevzal v úvahu při aplikaci § 3 odst. 1 obč. zák. - uplatňuje dovolací důvod nesprávného, resp. neúplného posouzení věci (§ 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř.)
Napadené rozhodnutí odvolacího soudu je založeno (rovněž) na závěru, že uplatněný výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák. byl naplněn; protože uvedený právní závěr nebyl dovoláním zpochybněn, dovolací soud z něho v dalším vychází.
Soudní praxe je ustálená v názoru, že rovněž v případě, kdy je naplněn výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák., nemusí soud žalobě na přivolení k výpovědi z nájmu bytu vyhovět, a to s ohledem na ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 12. 11. 1998, sp. zn. 2 Cdon 1706/97, uveřejněný pod č. 43 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1999). Ustálená soudní praxe nezaznamenala odklon ani od názoru, že rozhodnutí o tom, zda jsou splněny podmínky pro použití ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák., je nutno učinit (zejména v případě, kdy se účastník řízení tohoto ustanovení výslovně dovolává) po pečlivé úvaze, v jejímž rámci musí být zváženy jak důvody, pro něž se použití citovaného ustanovení dožaduje nájemce (zde může jít např. o rodinné a sociální poměry vyklizovaného apod.), tak všechny rozhodné okolnosti na straně toho, kdo se přivolení k výpovědi z nájmu bytu domáhá (pronajímatele) - srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 3 Cdon 69/96, uveřejněného pod č. 62 v časopise Soudní judikatura 8/1997. Takovými rozhodnými okolnostmi jsou ty, které mohou ovlivnit odpověď na otázku, zda lze po žalobci - pronajímateli - spravedlivě požadovat, aby mu byla ochrana jeho práva (práva domáhat se přivolení k výpovědi) dočasně odepřena.
Soudní praxe dále dovodila, že neplacením nájemného ve smyslu § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák. je vedle situace, kdy z titulu nájemného není placena žádná částka, rovněž situace, kdy nájemce neplatí nájemné v plné výši (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 2. 2003, sp. zn. 26 Cdo 585/2002, uveřejněný pod C 1693 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). Ze žádného právního předpisu nevyplývá totiž možnost, aby si nájemce v případě nesouhlasu s výší nájemného sám nájemné snížil (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 2004, sp. zn. 26 Cdo 538/2004), případně jej dokonce neplatil vůbec.
V naznačených souvislostech nelze ztratit ze zřetele ani to, že placení nájemného náleží mezi základní povinnosti nájemce bytu (srov. § 685 a násl. obč. zák.); splnění této povinnosti nelze přitom podmiňovat tím, zda pronajímatel plní svoji povinnost zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu z 24. 4. 2003, sp. zn. 26 Cdo 2083/2002, ze 7. 4. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2325/2003, z 15. 4. 2004, sp. zn. 33 Odo 668/2002, a usnesení z 25. 6. 2003, sp. zn. 26 Cdo 1056/2002). Této povinnosti tudíž není nájemce zbaven ani v případě, že pronajímatel nesplní svoji povinnost odstranit kvalifikované závady bránící řádnému užívání bytu. Nesplní-li pronajímatel povinnost odstranit závady v bytě či v domě, jež brání řádnému užívání bytu nájemcem, nebo jimiž je výkon jeho práva ohrožen, může totiž nájemce volit buď cestu soudního řízení, v němž by se domáhal vůči pronajímateli splnění konkrétní povinnosti ve vztahu k údržbě bytu, nebo postupovat podle § 691 obč. zák., tj. závadu po předchozím upozornění pronajímatele odstranit v nezbytné míře sám a po pronajímateli - v prekluzívní šestiměsíční lhůtě od odstranění závad - požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Podle okolností případu není vyloučen ani vznik práva nájemce na slevu z nájemného podle § 698 odst. 1 věty první obč. zák.; toto právo však může nájemce uplatnit jen tehdy, nezvolil-li postup podle § 691 obč. zák. Vznikne-li nájemci nesplněním udržovací povinnosti pronajímatele škoda, odpovídá za ni pronajímatel podle § 420 obč. zák. Z uvedeného vyplývá, že v případě nesplnění povinnosti pronajímatele odstranit závady v bytě není nájemce oprávněn přestat platit nájemné (jinak řečeno ani tato okolnost jej nezbavuje povinnosti platit nájemné), nýbrž je zde k dispozici režim upravený v ustanovení § 691 obč. zák.
V projednávané věci odvolací soud dospěl k závěru, že uplatněná výpověď z nájmu bytu je v rozporu s dobrými mravy, a proto žalobu zamítl. Přitom rozhodující význam při posouzení věci z hlediska § 3 odst. 1 obč. zák. přisoudil zdravotnímu stavu žalované a jejím sociálním poměrům. V rozporu s výše citovanou judikaturou se však nezabýval otázkou, zda tyto okolnosti byly důvodem, pro který nájemné neplatila, ani tím, zda dlužné nájemné (včetně poplatku z prodlení) uhradila a zda nadále řádně platí běžné nájemné. Rovněž tak nezohlednil okolnost, že povinnost pronajímatele zajistit nájemci řádný výkon jeho užívacího práva k bytu a povinnost nájemce plnit základní povinnost vyplývající z nájmu bytu, tj. povinnost platit nájemné, nemají povahu synallagmatického závazku, a jejich plnění proto nelze vzájemně vázat. V neposlední řadě pak nezohlednil ani přístup žalované k žádosti žalobce o zpřístupnění bytu za účelem zjištění závad,tj. tím, zda mu poskytla potřebnou součinnost, což je její povinností ve smyslu § 692 odst. 1 obč. zák., a naopak v její prospěch zhodnotil to, že nepostupovala v souladu s ustanovením § 691 obč. zák. Dovodil-li tedy odvolací soud, že výpověď z nájmu bytu daná z důvodu uvedeného v § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák. je v rozporu s dobrými mravy, aniž při posouzení věci podle § 3 odst. 1 obč. zák. zkoumal právně významné skutečnosti, je jeho právní posouzení věci neúplné a v důsledku toho i nesprávné.
Lze tedy uzavřít, že dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byl uplatněn opodstatněně. Nejvyšší soud proto podle ustanovení § 243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil napadený rozsudek a věc vrátil odvolacímu soudu podle § 243b odst. 3 věty první o. s. ř. k dalšímu řízení.
Právní názor odvolacího soudu je pro odvolací soud závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci (§ 243d odst. 1 o. s. ř.).

References: § 711
 § 711
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 

Soud 
 Soud 
 § 711
 § 3
 soud 
 § 3
 § 680
 § 237
 § 241
 soud 
 § 3
 § 691
 zákona č. 7
 soud 
 soud 
 zákona č. 99
 soud 
 § 241
 § 237
 soud 
 § 241
 § 241
 soud 
 § 3
 § 711
 soud 
 § 711
 soud 
 § 3
 § 3
 § 711
 § 685
 § 691
 § 698
 § 691
 § 420
 § 691
 soud 
 § 3
 § 692
 § 691
 § 711
 § 3
 § 241
 soud 
 § 243
 § 243
 soud 
 soud