Source: https://www.riigiteataja.ee/kohtulahendite_liigitus.html?jaotus=juur.206106664.206108675.206112766.206112767.206112770&kokkuvotted=false&jaotusedVaikimisiAvatud=
Timestamp: 2019-07-21 13:17:54+00:00

Document:
3-2-1-155-14 Riigikohus 27.03.2015
KOS § 8 lg 1
AÕS § 74
Ka need hagejad, kes apellatsioon- ega kassatsioonkaebust ei esitanud, olid apellatsioonimenetluses kaasapellandid ja kassatsioonimenetluses kaaskassatorid TsMS § 207 lg 3 mõttes, sest asjas tehtav lõplik lahend peab olema kehtiv kõikide menetlusosaliste suhtes ühtemoodi (p 10).
Korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega. Ukseava tegemiseks antud ehitusluba ei asenda kaasomanike nõusolekut. Teised kaasomanikud võivad nõuda AÕS § 74 alusel endise olukorra taastamist (p 13). Kaasomanik, kes soovib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ja vajab selleks kõikide kaasomanike nõusolekut, võib seda nõusolekut hageda TsÜS § 68 lg 5 alusel, kui teised kaasomanikud selleks kohustatud on ( p 15).
Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe. (p 11) Vaidlus keskküttetorustiku möödaviikude väidetava kõrvaldamise ja/või puudumise üle puudutab korteriomanike kaasomandit (p 12).
Korteriühistul on õigus oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu. Selliseks ühiseks huviks võib olla elamu küttesüsteemi korrasolek ning ka see, kui üks korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi (p 10).
3-2-1-169-14 Riigikohus 04.03.2015
MTÜS § 32 lg-s 2 sätestatud nõude eeldused on järgmised: • juhatuse liige on rikkunud juhatuse liikme kohustusi (MTÜS § 32 lg 1, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 35); • ühingule on tekkinud või tekib varaline kahju (VÕS § 127 lg 1 ja § 128); • rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4); • juhatuse liige vastutab oma kohustuste rikkumise eest, st ta ei ole järginud korteriühistu juhatuse liikme tavapärast hoolsusstandardit (MTÜS § 32 lg 2 teine lause). MTÜS § 32 lg-s 2 sätestatud nõude tõendamiskoormus jaguneb selliselt, et korteriühistu peab nõude maksmapanekul tõendama, et juhatuse liige on rikkunud oma kohustusi ja et just nende rikkumiste tulemusena on korteriühistule tekkinud kahju. Seejärel on juhatuse liikmel omakorda võimalus tõendada, et ta on tegutsenud korteriühistu juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega. (p 12) Ka korteriühistu juhatuse liikme hoolsuskohustus tähendab seda, et juhatuse liige peab tegutsema heas usus ja korteriühistu huvides, samuti olema otsuste vastuvõtmiseks piisavalt informeeritud ega tohi ühistule võtta põhjendamatuid riske. Korteriühistu juhatuse liige peab toimima kooskõlas üldkoosoleku otsustega, põhikirja ja seaduse nõuetega. Lepingute sõlmimisel peab ta arvestama nii korteriühistu huvide kui ka ühistu käsutuses oleva raha ja muude vahenditega. (p 13) Juriidilise isiku juhatuse liikme hoolsusstandardi määramisel tuleb arvestada, et eri juriidiliste isikute liikide jaoks võib selle juhatuse liikme hoolsusstandard olla mõnevõrra erineva sisuga. Samuti võib see standard erineda tulenevalt juriidilise isiku tegevusalast ja tegevuse ulatusest. Nii näiteks ei saa krediidiasutuse juhatuse liikme hoolsusstandardit vähemalt üldjuhul võrrelda väikese mittetulundusühingu juhatuse liikme hoolsusstandardiga. Samuti ei saa korteriühistu juhatuse liikme hoolsusstandard mingi töö tellimiseks lepingu sõlmimisel ja selle täitmisel üldjuhul olla samasugune, nagu selles valdkonnas tegutseva ettevõtja enda hoolsusstandard. Korteriühistu eesmärgiks ei ole elektritööde tegemine ja seega ei saa ka korteriühistu juhatuse liikmele üldjuhul omistada elektriettevõtja hoolsusstandardi järgimise kohustust. Siiski on kõigil juriidiliste isikute juhatuse liikmetel minimaalne hoolsusstandard, mida kõik peavad täitma. (p 19) Juhul, kui juriidilise isiku, sh korteriühistu juhatuse liige on mingi valdkonna asjatundja, on tema hoolsusstandard kõrgem kui tavalisel korteriühistu juhatuse liikmel. Selleks, et niisugust kõrgendatud standardit juhatuse liikmele omistada, peab siiski olema selgelt tuvastatud, et isik oli vastava valdkonna professionaal (st et ta tegutses vastava valdkonna ettevõtjana või omas vajalikke teadmisi ja kogemusi). Üksnes asjaolu, et isik on kunagi omandanud vastava hariduse või selles valdkonnas töötanud, ei ole piisav, et omistada juhatuse liikmele kõrgendatud hoolsusstandardi järgimise kohustust. (p 20) Majandusliku tegutsemisega, sh lepingute sõlmimise ja nende täitmisega kaasnevat tavapärast riski kannab juriidiline isik, mitte tema juhatuse liige. Juhatuse liikme kohustuse rikkumiseks võib pidada vaid selgelt ülemäärase riski võtmist. Lepingu sõlmimine nõuetekohast pädevust omava tegutseva ettevõtjaga ja lepingu täitmine, arvestades juriidilise isiku vajadusi ja võimalusi, ei ole selline risk. Kui korteriühistu juhatuse liige korraldab liikmete ühistes huvides üldkoosoleku otsuse alusel vajalike tööde tegemist, siis tuleb tema hoolsuskohustuse sisustamisel muu hulgas arvestada ka seda, millise ressursi on üldkoosolek nende tööde tegemiseks ette näinud. Riski, et lepingupartner, kellega juhatuse liige korteriühistu nimel lepingu sõlmib, rikub lepingut, ei saa vähemalt üldjuhul panna juhatuse liikmele, kui juhatuse liige on lepingupartneri valikul ja lepingu sõlmimisel järginud juhatuse liikmelt tavapäraselt oodatavat hoolsust, st kui juhatuse liige on tegutsenud informeeritult, kooskõlas seaduse, põhikirja ja üldkoosoleku õiguspäraste otsustega ning korteriühistu huvides. (p 21) Sõlmides lepingu professionaalse ettevõtjaga, võib tavaliste teadmistega korteriühistu juhatuse liige vähemalt üldjuhul usaldada ettevõtja tehtud töid ega pea (eriti tulenevalt korteriühistu rahalise ressursi piiratusest) palkama lisaks teist ettevõtjat ega sõltumatut eksperti esialgse ettevõtja tegevust kontrollima. Seega ei ole korteriühistu juhatuse liige rikkunud oma hoolsuskohustust, kui ta võtab vastu tööd, mille on teinud riiklikult tunnustatud elektriettevõtja ja nende tööde vastuvõtmisel ei tuvastata ilmselgeid puudusi. Kui hiljem selgub, et tööd olid osaliselt tehtud ebakvaliteetselt või jäi osa töid tegemata ja seda ei saanud vastuvõtmisel tavalise tähelepanelikkuse juures märgata, on ühistul õigus esitada töövõtulepingust tulenev nõue töövõtja vastu, eelkõige nõuda töö parandamist või uue töö tegemist (VÕS § 646 lg 1). (p 22)
Juriidilise isiku juhatuse liikme hoolsusstandardi määramisel tuleb arvestada, et eri juriidiliste isikute liikide jaoks võib selle juhatuse liikme hoolsusstandard olla mõnevõrra erineva sisuga. Samuti võib see standard erineda tulenevalt juriidilise isiku tegevusalast ja tegevuse ulatusest. Siiski on kõigil juriidiliste isikute juhatuse liikmetel minimaalne hoolsusstandard, mida kõik peavad täitma. (p 19) Juhul, kui juriidilise isiku liige on mingi valdkonna asjatundja, on tema hoolsusstandard kõrgem kui tavalisel juhatuse liikmel. Selleks, et niisugust kõrgendatud standardit juhatuse liikmele omistada, peab siiski olema selgelt tuvastatud, et isik oli vastava valdkonna professionaal (st et ta tegutses vastava valdkonna ettevõtjana või omas vajalikke teadmisi ja kogemusi). Üksnes asjaolu, et isik on kunagi omandanud vastava hariduse või selles valdkonnas töötanud, ei ole piisav, et omistada juhatuse liikmele kõrgendatud hoolsusstandardi järgimise kohustust. (p 20)
Majandusliku tegutsemisega, sh lepingute sõlmimise ja nende täitmisega kaasnevat tavapärast riski kannab juriidiline isik, mitte tema juhatuse liige. Juhatuse liikme kohustuse rikkumiseks võib pidada vaid selgelt ülemäärase riski võtmist. Lepingu sõlmimine nõuetekohast pädevust omava tegutseva ettevõtjaga ja lepingu täitmine, arvestades juriidilise isiku vajadusi ja võimalusi, ei ole selline risk. (p 21)
Juriidilise isiku juhatuse liikme hoolsusstandardi määramisel tuleb arvestada, et eri juriidiliste isikute liikide jaoks võib selle juhatuse liikme hoolsusstandard olla mõnevõrra erineva sisuga. Samuti võib see standard erineda tulenevalt juriidilise isiku tegevusalast ja tegevuse ulatusest. Siiski on kõigil juriidiliste isikute juhatuse liikmetel minimaalne hoolsusstandard, mida kõik peavad täitma. (p 19) Juhul, kui juriidilise isiku liige on mingi valdkonna asjatundja, on tema hoolsusstandard kõrgem kui tavalisel juhatuse liikmel. Selleks, et niisugust kõrgendatud standardit juhatuse liikmele omistada, peab siiski olema selgelt tuvastatud, et isik oli vastava valdkonna professionaal (st et ta tegutses vastava valdkonna ettevõtjana või omas vajalikke teadmisi ja kogemusi). Üksnes asjaolu, et isik on kunagi omandanud vastava hariduse või selles valdkonnas töötanud, ei ole piisav, et omistada juhatuse liikmele kõrgendatud hoolsusstandardi järgimise kohustust. (p 20) Majandusliku tegutsemisega, sh lepingute sõlmimise ja nende täitmisega kaasnevat tavapärast riski kannab juriidiline isik, mitte tema juhatuse liige. Juhatuse liikme kohustuse rikkumiseks võib pidada vaid selgelt ülemäärase riski võtmist. Lepingu sõlmimine nõuetekohast pädevust omava tegutseva ettevõtjaga ja lepingu täitmine, arvestades juriidilise isiku vajadusi ja võimalusi, ei ole selline risk. (p 21)
3-2-1-99-14 Riigikohus 05.11.2014
TsÜS § 31 lg 3
TsMS § 333
MTÜS § 34 lg 1
MTÜS § 24 lg 2
TsÜS §-s 85 sätestatud põhimõte, mille kohaselt ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata, kehtib ka juriidilise isiku organi otsuse puhul, sealhulgas nii otsuse tühisuse tuvastamise kui ka kehtetuks tunnistamise korral. Kui otsus on osadeks jagatav, siis on alust tunnistada kehtetuks vaid see osa otsusest või tuvastada vaid selle osa tühisus, mille suhtes rikkumine esineb. (p 16)
Kohus ei või otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Sellised rikkumised kujutavad endast õigusliku ärakuulamise põhimõtte rikkumist, mis on TsMS § 669 lg 1 p 1 järgi menetlusõiguse normi oluline rikkumine (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21. mai 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-14, p 20; 27. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-13, p 11). (p 23) Kui kohus teeb hageja alternatiivnõude kohta, mis esitatakse pärast esialgse hagi menetlusse võtmist, otsuse, ilma et ta oleks enne seda nõuet oma menetlusse võtnud ega teata pooltele ka muul viisil, et ta hageja alternatiivnõuet menetleb (st vaatamata menetlusse võtmise kohta määruse puudumisele), samuti kui kohus ei küsi kostjalt sisulist vastust hageja alternatiivsele nõudele, siis on tegemist menetlusõiguse normide olulise rikkumisega TsMS § 669 lg 1 p 1 järgi. (p 23)
Kui hageja esitab menetluses lisaks varem esitatud nõudele uue (alternatiivse) nõude alternatiivsel alusel, siis ei ole tegemist hagi muutmisega TsMS § 376 lg 1 esimese lause mõttes. Hageja võib hagi täiendada alternatiivse nõudega (vt ka Riigikohtu 9. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-09, p 13). (p 20)
Vastuväitega saab menetlusosaline reageerida kohtu tegevusele, mitte tegevusetusele. (p 25) Kui kostja ei teadnud ega pidanudki teadma enne maakohtu otsust, et maakohus menetles ka hageja alternatiivset nõuet, siis tugines kostja maakohtu rikkumisele TsMS § 333 lg 2 järgi õigel ajal apellatsioonkaebuses. Menetlusosalisel ei ole kohustust tuletada kohtule meelde, et kohus peab TsMS § 463 lg 1 järgi võtma määrusega hageja esitatud nõude kohta seisukoha. (p 25)
Kui hageja esitab menetluses lisaks varem esitatud nõudele uue (alternatiivse) nõude alternatiivsel alusel, siis ei ole tegemist hagi muutmisega TsMS § 376 lg 1 esimese lause mõttes. Hageja võib hagi täiendada alternatiivse nõudega (vt ka Riigikohtu 9. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-09, p 13). (p 20) Alternatiivse nõude kohta, mis esitatakse pärast esialgse hagi menetlusse võtmist, tuleb kohtul teha TsMS §-s 372 sätestatud menetlusse võtmise määrus ja anda kostjale võimalus esitada alternatiivse nõude kohta oma seisukoht. See on vajalik eelkõige selleks, et nii pooltele kui ka kohtule oleks selge vaidluse ese ja kostja teaks, millised hageja esitatud nõuetest on kohtu menetluses ning millele ta sellest tulenevalt peab esitama oma vastuväited (vt ka nt Riigikohtu 3. märtsi 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-197-13, p 35; 19. veebruari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-169-13, p 12; 29. mai 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-13, p 15). (p 21) Alternatiivse nõude menetlusse võtmise lahendamisel saab analoogia alusel kohaldada hagide liitmise kohta sätestatut ja TsMS §-s 374 sätestatud eelduste olemasolul võib maakohus võtta alternatiivse nõude esialgse nõudega samasse menetlusse. Kui maakohus otsustab alternatiivset nõuet esialgu esitatud nõudega samasse menetlusse mitte võtta, ei ole see aluseks keelduda alternatiivse nõude menetlusse võtmisest. Sellisel juhul peab maakohus otsustama alternatiivse nõude eraldi menetlusse võtmise (vt Riigikohtu 9. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-09, p 13). (p 20)
KÜS § 13 lg 3 järgi võib korteriühistu liige pöörduda kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole. Korteriühistu liikme õigus nõuda üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamist on oma sisult samatähenduslik otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega MTÜS § 24 lg 1 järgi (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 27. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 12). (p 11) Seadusega vastuolus oleva, kehtetuks tunnistatava otsuse kinnitamise võimalus MTÜS § 24 lg 2 järgi laieneb ka korteriühistute otsustele, sest KÜS § 1 lg 2 järgi kohaldatakse korteriühistu suhtes KÜS-iga reguleerimata küsimustes mittetulundusühingute seaduse sätteid. (p 12) Seda, kas üldkoosolek on varasemat otsust uue otsusega kinnitanud, on võimalik tuvastada otsust sisuliselt hinnates, st võrreldes otsuste sisu, mitte üldkoosolekute päevakordi. Kui uue üldkoosoleku otsus on sisult samane varasema otsusega või kui uuel üldkoosolekul on sõnaselgelt võetud vastu otsus kinnitada varasem otsus, siis saab lugeda, et võeti vastu kinnitamise otsus MTÜS § 24 lg 2 mõttes. (p 13) Kui vaidlustatud on ka kinnitav otsus, ei välista sellise hagi esitamine siiski kinnitamise toimet juhul, kui hagi (kinnitava otsuse vaidlustamise kohta) jääb rahuldamata. Üksnes hagi esitamine ei saa muuta kinnitamise toimet olematuks, seda saab teha vaid edukas hagi ehk selline hagi, millega uus otsus tunnistatakse kehtetuks või tuvastatakse selle tühisus. (p 14) TsÜS §-s 85 sätestatud põhimõte, mille kohaselt ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata, kehtib ka juriidilise isiku organi otsuse puhul, sealhulgas nii otsuse tühisuse tuvastamise kui ka kehtetuks tunnistamise korral. Kui otsus on osadeks jagatav, siis on alust tunnistada kehtetuks vaid see osa otsusest või tuvastada vaid selle osa tühisus, mille suhtes rikkumine esineb. (p 16) TsÜS § 31 lg 3 järgi nähakse eraõigusliku juriidilise isiku organi pädevus ette seaduse, põhikirja või ühingulepinguga ning juriidilise isiku organi pädevust ei või üle anda muule organile või isikule. MTÜS § 34 lg 1 mõtteks on anda revidendi või audiitori määramise otsustamine üldkoosoleku pädevusse. Seega on seaduse mõttega vastuolus see, kui üldkoosolek volitab juhatust määrama juhatuse tegevuse kontrollimiseks revidendi. (p 17)
KÜS § 13 lg 3 järgi võib korteriühistu liige pöörduda kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole. Korteriühistu liikme õigus nõuda üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamist on oma sisult samatähenduslik otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega MTÜS § 24 lg 1 järgi (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 27. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 12). (p 11) Seadusega vastuolus oleva, kehtetuks tunnistatava otsuse kinnitamise võimalus MTÜS § 24 lg 2 järgi laieneb ka korteriühistute otsustele, sest KÜS § 1 lg 2 järgi kohaldatakse korteriühistu suhtes KÜS-iga reguleerimata küsimustes mittetulundusühingute seaduse sätteid. (p 12) Seda, kas üldkoosolek on varasemat otsust uue otsusega kinnitanud, on võimalik tuvastada otsust sisuliselt hinnates, st võrreldes otsuste sisu, mitte üldkoosolekute päevakordi. Kui uue üldkoosoleku otsus on sisult samane varasema otsusega või kui uuel üldkoosolekul on sõnaselgelt võetud vastu otsus kinnitada varasem otsus, siis saab lugeda, et võeti vastu kinnitamise otsus MTÜS § 24 lg 2 mõttes. (p 13) Kui vaidlustatud on ka kinnitav otsus, ei välista sellise hagi esitamine siiski kinnitamise toimet juhul, kui hagi (kinnitava otsuse vaidlustamise kohta) jääb rahuldamata. Üksnes hagi esitamine ei saa muuta kinnitamise toimet olematuks, seda saab teha vaid edukas hagi ehk selline hagi, millega uus otsus tunnistatakse kehtetuks või tuvastatakse selle tühisus. (p 14) TsÜS §-s 85 sätestatud põhimõte, mille kohaselt ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata, kehtib ka juriidilise isiku organi otsuse puhul, sealhulgas nii otsuse tühisuse tuvastamise kui ka kehtetuks tunnistamise korral. Kui otsus on osadeks jagatav, siis on alust tunnistada kehtetuks vaid see osa otsusest või tuvastada vaid selle osa tühisus, mille suhtes rikkumine esineb. (p 16)
3-2-1-61-14 Riigikohus 08.10.2014
Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel teha iga korteriomanik, samuti korteriühistu juhatuse otsusel. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste tegemisel vältida põhjendamatute kulude tegemist, võimalusel tuleb võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised (p 19). Korteriomanik ei vabane kaasomanike kokkuleppe puudumisel elamu küttekulude kandmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et kulutusi nõutakse aja eest, kui korteril puudus soojustatud katus või kui korter oli keskküttesüsteemist välja lülitatud. Korteriomanikul võib siiski olla õigus keelduda VÕS § 110 või 111 alusel maksete tegemisest kuni takistuse kõrvaldamiseni, kui korterit tegelikult ei köeta ja takistuse põhjuseks on teiste korteriomanike, valitseja või korteriühistu kohustuste rikkumine (p 23). Korteriomanikul on võimalik tasaarvestuseks majandamiskulude nõudega kasutada nii oma võimalikku nõuet korteriühistu vastu (sh VÕS § 115 lg-l 1 põhinevat nõuet) kui ka võimalikke nõudeid korteriomanike vastu, mis põhinevad KOS § 15 lg-l 2/AÕS § 72 lg-l 4, VÕS §-l 1018, § 1023 lg-l 1. Tasaarvestusõigust saab järeldada, arvestades korteriühistu rolli korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamisel ja kohaldades analoogia alusel VÕS § 171 lg-t 3 ja § 173 lg-t 2 (p 32).
Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel teha iga korteriomanik, samuti korteriühistu juhatuse otsusel. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste tegemisel vältida põhjendamatute kulude tegemist, võimalusel tuleb võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised (p 19). Korteriühistu võib korteriomaniku ees vastutada oma kohustuste rikkumise eest VÕS § 115 lg 1 alusel, kui ta viivitab üldkoosoleku otsuse elluviimisega või jätab tegevusetusega täitmata oma kohustused korteriomandi eseme valitsemisel (p 30).
Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel teha iga korteriomanik, samuti korteriühistu juhatuse otsusel. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste tegemisel vältida põhjendamatute kulude tegemist, võimalusel tuleb võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised (p 19). Korteriomaniku tegevus katuse renoveerimisel võib talle anda nõude teiste korteriomanike vastu kas KOS § 15 lg 2/AÕS § 72 lg 4 alusel (kui tegemist on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes) või käsundita asjaajamise sätete alusel, VÕS § 1018, § 1023 lg 1 (p 28-29).
Korteriomanik ei vabane kaasomanike kokkuleppe puudumisel elamu küttekulude kandmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et kulutusi nõutakse aja eest, kui korteril puudus soojustatud katus või kui korter oli keskküttesüsteemist välja lülitatud. Korteriomanikul võib siiski olla õigus keelduda VÕS § 110 või 111 alusel maksete tegemisest kuni takistuse kõrvaldamiseni, kui korterit tegelikult ei köeta ja takistuse põhjuseks on teiste korteriomanike, valitseja või korteriühistu kohustuste rikkumine (p 23).
Korteriomanikul on võimalik tasaarvestuseks majandamiskulude nõudega kasutada nii oma võimalikku nõuet korteriühistu vastu (sh VÕS § 115 lg-l 1 põhinevat nõuet) kui ka võimalikke nõudeid korteriomanike vastu, mis põhinevad KOS § 15 lg-l 2/AÕS § 72 lg-l 4, VÕS §-l 1018, § 1023 lg-l 1. Tasaarvestusõigust saab järeldada, arvestades korteriühistu rolli korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamisel ja kohaldades analoogia alusel VÕS § 171 lg-t 3 ja § 173 lg-t 2 (p 32).
Korteriühistu võib korteriomaniku ees vastutada oma kohustuste rikkumise eest VÕS § 115 lg 1 alusel, kui ta viivitab üldkoosoleku otsuse elluviimisega või jätab tegevusetusega täitmata oma kohustused korteriomandi eseme valitsemisel (p 30).
3-2-1-163-13 Riigikohus 12.02.2014
MTÜS § 24 1 lg 1
Korteriühistu pädevuses ei ole korteriomanikele siduvalt otsustada kulude kandmise üle, mis ei seostu korteriühistu eesmärgiga, st mis ei ole majandamiskulud KÜS § 151 mõttes. Korteriühistu üldkoosoleku otsusega saab kõikidele liikmetele kohustuslikult otsustada üksnes elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemist ja majandamiskulude kandmist. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha ka muid tingimusi, mis ei ole seadusega vastuolus. Kui korteriühistu põhikirja säte on vastuolus seaduses sätestatuga, kohaldatakse seaduses sätestatut. (p 11)
3-2-1-89-13 Riigikohus 06.11.2013
KOS § 13
Korteriühistu ei saa nõuda korteriomanikelt juriidiliste kulutuste hüvitamist, mida korteriomanikud peaksid kohtuvaidluste kaotamise korral korteriühistule nagunii hüvitama või mis jääksid korteriühistu kanda, kui korteriomanikud kohtuvaidlused võidavad. Selline õigusabikulude nõudmine korteriomanikelt korteriühistu majandamiskulude raames oleks vastuolus KOS § 13 lg-tega 1 ja 2. Nende sätete mõtte kohaselt ei pea korteriomanik hüvitama korteriühistule osa õigusabi kuludest, mida teised korteriomanikud korteriühistu kaudu selle korteriomanikuga peetavas kohtuvaidluses korteriühistu kuludena kannavad. Juhul kui korteriomanikest kosjad kohtuvaidlused võidavad, oleks ebaõiglane ja KOS § 13 lg-te 1 ja 2 mõtte vastane, kui nad peaksid siiski osa võtma hagejast korteriühistu õigusabikulude kandmisest muul viisil, st hagejale hageja liikmena majandamiskulude makseid tehes. (p 14)
Korteriühistu liikmete üldkoosolek võib otsustada KÜS § 15 lg 1 p 1 ja KÜS § 151 lg 1 alusel koguda liikmetelt majandamiskuludena kindlaksmääratud igakuiste tariifide alusel raha lisaks juba teada olevate (majandustegevuse aastakava järgi otsustatud) kulutuste katmisele ka ettenägematuteks juhtudeks. Korteriühistu majandustegevuse aastakavas on võimalik ette näha ka seda, et majandamiskulusid ei kaeta korteriühistu liikmete igakuiste maksete arvel (arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta), vaid nõutakse iga kord sisse korteriühistu liikmetelt. Samuti on võimalik üldkoosoleku otsusega heaks kiita (majandustegevuse aastakava vastuvõtmisel) varem kantud, kuid varasemas majandustegevuse aastakavas mitteettenähtud kulutuste tegemine. Eelöeldu kehtib ka korteriühistu õigusabikulude kohta. (p 11) KÜS § 15 lg 1 p-s 1 on imperatiivselt sätestatud, et ainult korteriühistu liikmete üldkoosolekul on pädevus otsustada, mis liiki kulutusi korteriühistu võib majandamiskuludena teha. KÜS § 151 lg 1 ei anna korteriühistu juhatusele volitust otsustada, missuguste majandamiskulutuste hüvitamist korteriühistu liikmetelt nõuda. (p 12) Üldkoosolekul võib otsustada juriidiliste kulude kogumise vastavalt tekkinud kuludele elamispinna ruutmeetri järgi. See on kooskõlas KÜS § 15 lg 1 p-ga 1 ja KÜS § 151 lg-ga 1. (p 13)
Kulud, mis tekivad korteriühistu tegevuse tõttu korteriühistu ja tema liikmete vahelises kohtuvaidluses õigusabi teenuse kasutamise tõttu, on korteriühistu makstav tasu elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest ja neid kulusid saab lugeda korteriühistu majandamiskuludeks KÜS § 151 lg 1 mõttes. Juriidiliste kulude kogumine vastavalt tekkinud kuludele elamispinna ruutmeetri järgi on kooskõlas KÜS § 15 lg 1 p-ga 1 ja KÜS § 151 lg-ga 1. (p 13) Korteriühistu ei saa nõuda korteriomanikelt juriidiliste kulutuste hüvitamist, mida korteriomanikud peaksid kohtuvaidluste kaotamise korral korteriühistule nagunii hüvitama või mis jääksid korteriühistu kanda, kui korteriomanikud kohtuvaidlused võidavad. Selline õigusabikulude nõudmine korteriomanikelt korteriühistu majandamiskulude raames oleks vastuolus KOS § 13 lg-tega 1 ja 2. Nende sätete mõtte kohaselt ei pea korteriomanik hüvitama korteriühistule osa õigusabi kuludest, mida teised korteriomanikud korteriühistu kaudu selle korteriomanikuga peetavas kohtuvaidluses korteriühistu kuludena kannavad. Juhul kui korteriomanikest kosjad kohtuvaidlused võidavad, oleks ebaõiglane ja KOS § 13 lg-te 1 ja 2 mõtte vastane, kui nad peaksid siiski osa võtma hagejast korteriühistu õigusabikulude kandmisest muul viisil, st hagejale hageja liikmena majandamiskulude makseid tehes. (p 14)
3-2-1-16-13 Riigikohus 27.03.2013
KÜS § 4 lg 1
Kvoorum on juriidilise isiku üldkoosolekul osalevate või esindatud liikmete või häälte arv, mis on vajalik selleks, et koosolekut saaks lugeda otsustusvõimeliseks. Juriidilise isiku üldkoosoleku kvooruminõuded võivad olla ette nähtud seaduses, samuti võivad kvooruminõuded tuleneda juriidilise isiku põhikirjast. MTÜS § 21 lg 1 teise lause kohaselt võib mittetulundusühingu põhikirjas sätestada, kui suure osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv mittetulundusühingu liikmeid. Korteriühistuseadus ei näe üldkoosoleku kvooruminõude jaoks ette erireegleid, seega kohaldatakse korteriühistu kvoorumile KÜS § 1 lg 2 alusel mittetulundusühingute seaduses sätestatut. Lisaks liikmete või häälte osalemisnõudele ehk kvooruminõudele kehtestab seadus ka juriidilise isiku üldkoosoleku otsuste vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõuded. Samuti võivad täiendavad häälteenamuse nõuded tuleneda juriidilise isiku põhikirjast. MTÜS § 22 lg 1 sätestab üldreegli, mille kohaselt on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõude sätestab KÜS § 4 lg 1 teine lause. Viidatud sätte kohaselt peab otsuse vastuvõtmiseks põhikirja muutmise poolt olema rohkem kui pool häälte üldarvust. Seega ei arvestata põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmisel häälteenamust mitte koosolekul osalejate arvust, vaid häälte üldarvust. MTÜS § 7 lg 2 teise lause järgi kohaldatakse juhul, kui mittetulundusühingu põhikirja säte on vastuolus seadusega, seaduses sätestatut (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 25. mai 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11, p 12). Juriidilise isiku puudustega üldkoosoleku otsus võib olla kas tühine või kehtetuks tunnistatav. Mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuse tühisuse hindamisel tuleb tuvastada, kas tegemist on mõne MTÜS §-s 241 sätestatud puudusega. Kui üldkoosoleku otsuse tegemisel ei ole eksitud MTÜS § 241 nõuete vastu, kuid otsus on vastuolus seadusega, on korteriühistu liikmel KÜS § 13 lg 3 alusel õigus pöörduda kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole. Viidatud sätet tuleb mõista selliselt, et korteriühistu liikme õigus nõuda üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamist on oma sisult samatähenduslik otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega. Kuna häälteenamuse nõude rikkumine ei ole MTÜS § 241 järgi mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseks, siis on ühistu liikmel, juhul kui üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel on rikutud seaduses sätestatud häälteenamuse nõudeid, õigus esitada KÜS § 13 lg-s 3 sätestatud tingimustel otsuse kehtetuks tunnistamise nõue. Üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõue on kohane õiguskaitsevahend ka juhul, kui ühistu liige leiab, et häälteenamuse nõudeid on rikutud ühistu kodukorra kinnitamise otsuse vastuvõtmisel. MTÜS § 24 lg-st 3 tuleneva vastuväite esitamise eesmärgiks on tagada üldkoosolekul osalenud liikmele, kes otsusega ei nõustu, hilisem võimalus esitada üldkoosolekul vastu võetud otsuste kehtetuks tunnistamise nõue.
3-2-1-181-12 Riigikohus 13.02.2013
MTÜS § 21 lg 3
Korteriühistu peab oma majandamiskulude nõude rahuldamiseks tõendama majandamiskulude suuruse ning asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel (vt Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 14).
Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine toob kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse. Kokkukutsumise korda saab üldjuhul pidada rikutuks olukorras, kus üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis ei olnud märgitud üldkoosoleku päevakorras. Selle hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada.
3-2-1-187-12 Riigikohus 30.01.2013
TsÜS § 38
KÜS § 13 lg 3
TsÜS § 38 lg-t 1 ja lg-t 2 ei saa samal ajal kohaldada. Kui juriidilise isiku organi otsus on TsÜS § 38 lg 2 järgi tühine, ei saa enam kohaldada sama paragrahvi esimest lõiget.
Riigikohus on leidnud, et TsMS § 407 lg 1 paneb kohtule hagi õigusliku põhjendatuse (veenvuse) kontrollimise kohustuse ning hagi õiguslikku põhjendatust tuleb kohtul omal algatusel kontrollida ka kaja lahendamisel (TsMS § 417 lg 2 teine lause), samuti määruskaebuse lahendamisel, mis esitatakse maakohtu määruse peale, millega menetlus jäeti taastamata, ja ringkonnakohtu määruse peale Riigikohtule esitatud määruskaebuse lahendamisel ning seda sõltumata määruskaebuse väidetest (vt selle kohta Riigikohtu 14. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-152-06, p 14 ja 15; 29. jaanuari 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-07, p 16). Kolleegium jääb eeltoodud seisukohtade juurde. Otsustamaks hagi õigusliku põhjendatuse üle, peab kohus subsumeerima hageja esitatud asjaolud õigete õigusnormide alla (õigusakti kohaldamise otsustamine, TsMS § 438 lg 1). Seejuures peab kohus lähtuma sellest, et hageja väiteid ei ole vaja tõendada, kuna seadus loeb, et kostja on need omaks võtnud (TsMS § 407 lg 1 viimane lause). Kui hagi ei ole veenev ja hagi rahuldamine ei ole põhjendatud, siis tuleb sellise hagi korral kohaldada TsMS § 407 lg-t 6.
Riigikohus on leidnud, et TsMS § 407 lg 1 paneb kohtule hagi õigusliku põhjendatuse (veenvuse) kontrollimise kohustuse ning hagi õiguslikku põhjendatust tuleb kohtul omal algatusel kontrollida ka kaja lahendamisel (TsMS § 417 lg 2 teine lause), samuti määruskaebuse lahendamisel, mis esitatakse maakohtu määruse peale, millega menetlus jäeti taastamata, ja ringkonnakohtu määruse peale Riigikohtule esitatud määruskaebuse lahendamisel ning seda sõltumata määruskaebuse väidetest (vt selle kohta Riigikohtu 14. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-152-06, p 14 ja 15; 29. jaanuari 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-07, p 16). TsMS §-s 422 mõtte kohaselt saab mõjuvaks lugeda põhjust, mis on objektiivse iseloomuga, ning selliseks põhjuseks saab olla sündmus, mille tekkimist ja kulgemist isik ei saa ise vahetult mõjutada (vt Riigikohtu 15. mai 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-07, p 9).
Kuna kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, siis on KOS § 14 lg 1 ja KOS § 14 lg 3 alusel korteri võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks ühistu üldkoosolekul nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamik üldkoosolekul osalejatest (vt Riigikohtu 16. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04, p 17).
Kuna kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, siis on KOS § 14 lg 1 ja KOS § 14 lg 3 alusel korteri võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks ühistu üldkoosolekul nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamik üldkoosolekul osalejatest (vt Riigikohtu 16. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04, p 17). Korteriühistuseadusest tulenevalt võib KOS § 14 lg 5 alusel hagi esitada ka korteriühistu.
korteriomandi võõrandamise kohustus
3-2-1-28-12 Riigikohus 04.04.2012
TsMS § 162 lg 4 kohaldub ka juhul, kui kohus lõpetab määrusega asja menetluse hagist loobumise tõttu (TsMS § 428 lg 1 p 3, § 429 lg 1) (vt ka Riigikohtu 28. septembri 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-63-11, p-d 13 ja 14).
Korteriühistu pädevuses on otsustada elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemine või majandamiskulude kandmine. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe.

References: Riigikohus 
 § 8
 § 74
 § 207
 § 74
 § 68
 Riigikohus 
 § 32
 § 32
 § 35
 § 127
 § 128
 § 127
 § 32
 § 32
 § 646
 Riigikohus 
 § 31
 § 333
 § 34
 § 24

Kohus 
 § 669
 kohus 
 kohus 
 § 669
 § 376
 § 333
 kohus 
 § 463
 § 376
 § 13
 § 24
 § 24
 § 1
 § 24
 § 31
 § 34
 § 13
 § 24
 § 24
 § 1
 § 24
 Riigikohus 
 § 110
 § 115
 § 15
 § 72
 § 1023
 § 171
 § 173
 § 115
 § 15
 § 72
 § 63
 § 1018
 § 1023
 § 110
 § 115
 § 15
 § 72
 § 1023
 § 171
 § 173
 § 115
 Riigikohus 
 § 24
 § 151
 Riigikohus 
 § 13
 § 13
 § 13
 § 15
 § 151
 § 15
 § 151
 § 15
 § 151
 § 151
 § 15
 § 151
 § 13
 § 13
 Riigikohus 
 § 4
 § 21
 § 1
 § 22
 § 4
 § 7
 § 241
 § 13
 § 241
 § 13
 § 24
 Riigikohus 
 § 21
 Riigikohus 
 § 38
 § 13
 § 38
 § 38

Riigikohus 
 § 407
 § 417
 kohus 
 § 438
 kohus 
 § 407
 § 407

Riigikohus 
 § 407
 § 417
 § 14
 § 14
 § 14
 § 14
 § 14
 Riigikohus 
 § 162
 kohus 
 § 428
 § 429