Source: https://www.mietrechtsiegen.de/weg-verwalter-bestellung-in-der-teilungserklaerung-zulaessig/
Timestamp: 2019-02-18 16:47:22+00:00

Document:
WEG-Verwalter – Bestellung in der Teilungserklärung zulässig?
AG Pinneberg, Az.: 60 C 34/17, Urteil vom 06.03.2018
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf der Eigentümerversammlung vom 31.08.2017 wurde unter anderem zu TOP 5 über die Entlastung des Verwaltungsbeirates, zu TOP 6 über die Bestellung der Klägerin zu 1 zur (einzigen) Verwaltungsbeirätin und zu TOP 7 über die Entlastung der Verwaltung beschlossen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll Anlage K1, Blatt 4 ff. der Akte, verwiesen. Betreffend die Neuwahl die Verwaltungsbeirats (TOP 6) enthält das Protokoll auf seiner Seite 5 den Hinweis, dass zwei bisherige Verwaltungsbeiräte ihr Amt niederlegen. Weiter enthält das Protokoll unter der Überschrift “Anm. zum Protokoll” den Zusatz: “Gemäß Mitteilung per E-Mail vom 01.09.2017 tritt Frau X. als Verwaltungsbeirätin zurück”.
In der Jahresabrechnung 2016, auf die wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird, Anlage K1a, Blatt 17 ff. der Akte, sind unter anderem zwei Positionen “Kosten Bruchteilsgemeinschaft” enthalten, die nach einem Umlageschlüssel “Miteigentumsanteil Straße, Spielplatz, Regenrückhaltebecken (100,00 %)” von 1/18 verteilt werden. Diese beziehen sich auf ein benachbartes Grundstück.
Es ist existiert ein Protokoll einer konstituierenden Gesellschaftersammlung vom 10.4.2015 betreffend das Objekt O. St. (Straße) #####, in dem unter anderem von einer Bruchteilsgemeinschaft die Rede ist. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K3, Blatt 21 ff. der Akte, verwiesen. Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft sind nicht nur die Wohnungseigentümer, sondern auch Eigentümer weiterer benachbarter Grundstücke.
In einer Ergänzung vom 15.8.2014 zur Teilungserklärung vom 14.11.2012 (Anlage B1, Blatt 43 f. der Akte) wurde dieser in ihrem Teil V “Eintragungsbewilligung und -antrag” um ein Absatz zugefügt mit dem Wortlaut:
“c) Jedem Wohnungseigentumsrecht ein 0,933/73 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Flurstücke 1015, 1037, 1040, 1044 und 1045, sämtlich der Flur 004 der Gemarkung Halstenbek, zuzubuchen”.
Die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde von Beginn an vom jetzigen Verwalter durchgeführt. Ein schriftlicher Verwaltervertrag existiert nicht. Das mit der Anlage B2 (vgl. Blatt 48 der Akte) überreichte, auf den 25.3.2013 datierte Exemplar, das als Vertragspartner die Wohnungseigentümergemeinschaft nennt, ist lediglich von dem Verwalter unterschrieben und sieht eine Verwaltergebühr von 20,00 Euro netto monatlich pro Wohneinheit vor. In der Teilungserklärung ist unter § 17 der jetzige Verwalter zum ersten Verwalter bestellt worden. Es erfolgten weiteren Bestimmungen, wie dass die vorzeitige Abberufung des Verwalters einen wichtigen Grund voraussetzt, mit dem Verwalter ein Verwaltungsvertrag abzuschließen ist sowie eine Aufzählung der Erweiterung gesetzlichen Befugnisse des Verwalters und seine Befreiung von den Bestimmungen des § 181 BGB.
In den Wirtschaftsplan aufgenommen und in der Jahresabrechnung abgerechnet wurde durch den Verwalter 20,00 Euro netto monatlich pro Wohneinheit. Seit Bestehen der Wohnungseigentümergemeinschaft wurden die entsprechenden Wirtschaftspläne und Jahresabrechnung von den Wohnungseigentümern gebilligt.
Die Kläger beantragen, die in der Eigentümerversammlung vom 31.8.2017 gefassten Beschlüsse zu TOP 5 (Entlastung des Verwaltungsbeirates), TOP 6 (Frau Renate … wird zur Verwaltungsbeirätin bestellt) und zu TOP 7 (Entlastung der Verwaltung) für ungültig zu erklären.
Bei den Kosten der Bruchteilsgemeinschaft handele es sich um Kosten der gemeinsamen Zuwegung, des Regenrückhaltebeckens und der Versorgungsleitungen. Diese seien notwendiger Teil, um überhaupt das Gebäude der WEG nutzen zu können und zu dürfen. Nach der Ergänzungsurkunde zur Teilungserklärung handele es sich um Gemeinschaftseigentum. Jedenfalls sei dem Verwalter daraus, dass er der Auffassung des Notars und des Grundbuchamtes folge, kein Vorwurf zu machen. Ein Nachteil der Kläger durch Abrechnung des Anteils der WEG in der Jahresabrechnung liege nicht vor.
Hinsichtlich des Verwaltungsvertrags gelte, dass der Bauträger als aufteilender Eigentümer es versäumt habe, ein gegengezeichnetes Exemplar des Verwaltervertrages an den Verwalter zurückzuschicken. Mit Bestellung des Verwalters und Durchführung des Vertrags sei der Vertragsabschluss konkludent erfolgt, die Verwaltervergütung sei mit 20,00 Euro netto je Monat und Einheit üblich und angemessen. Schäden seien hierdurch nicht entstanden und würden nicht einmal in Ansätzen vorgetragen.
Bezüglich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 6, mit dem die Klägerin zu 1 als Verwaltungsbeirätin bestellt worden sei, gelte, dass aufgrund des bereits erklärten Rücktritts ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Bestellungsbeschlusses nicht bestehe. Von der in § 18 der Teilungserklärung eröffneten Möglichkeit zur Wahl einer abweichenden Anzahl von Mitgliedern des Verwaltungsbeirates hätten die Eigentümer durch den Beschluss Gebrauch gemacht.
Auf die am 27.09.2017 eingegangenen Anfechtungsklage betreffend die Eigentümerversammlung vom 31.8.2017 hat das Gericht am 2.10.2017 eine Vorschussanforderung erstellt und abgesandt.
Aus ungeklärten Umständen ist diese erst am 7.11.2017 bei dem Prozessbevollmächtigten der Kläger eingegangen. Zuvor hatte dieser mit Schreiben vom 30.10.2017, eingegangen per Fax am gleichen Tage, darauf hingewiesen, dass eine Gerichtskostenvorschussanforderung noch nicht vorliege und er um kurzfristige Zusendung bitte. Dies ist unter dem 1.11.2017 erfolgt, ein Zahlungseingang wurde ist dann unter dem 2.11.2017 verbucht worden. Nachdem das Gericht die entsprechende Zahlungsanzeige am 7.11.2017 erreicht hat, ist unter gleichem Datum die Zustellung der Klage verfügt worden, die dann unter dem 9.11.2017 erfolgt ist.
Die Anfechtungsklage ist gemäß § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG fristgemäß erhoben, da bei stark verzögerter Anforderung des Gerichtskostenvorschusses durch das Gericht aufgrund einer Nachfrage des Prozessbevollmächtigten binnen 3 Wochen nach Ablauf der Anfechtungsfrist der Vorschuss binnen 2 weitere Wochen eingezahlt wurde. Ausreichend zur Fristwahrung ist gemäß § 167 ZPO, wenn die Klageschrift spätestens am letzten Tag der Frist bei Gericht eingereicht wird und die Zustellung “demnächst” erfolgt. Dabei wird eine durch den Kläger zu vertretende Verzögerung der Zustellung von bis zu 14 Tagen regelmäßig hingenommen, wobei maßgeblich ist, um wie viele Tage sich der ohnehin erforderliche Zeitraum für die Zustellung der Klage als Folge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert, vgl. BGH, Urteil vom 25.9.2015 – V ZR 203/14, ZWE 2016, 87.
Grundsätzlich kann der Anfechtungskläger die Anforderung des Gerichtskostenvorschusses zunächst abwarten, bleibt sie jedoch aus, gilt, dass er nicht unbegrenzt lange tätig bleiben darf, vgl. BGH V ZR 203/14, ZWE 2016, 87. Der BGH führt hierzu aus, dass er bislang noch nicht abschließend entschieden habe, wie lange ein Kläger der gerichtlichen Zahlungsaufforderung längstens entgegensehen kann, ohne dass von einer ihm anzulasten Verzögerung ausgegangen werden kann. Anerkannt sei jedoch, dass ein Tätigwerden jedenfalls vor Ablauf von 3 Wochen nach Einreichung der Klage bzw. innerhalb von 3 Wochen nach Ablauf der durch die Klage zu wahrenden Frist ausreichend ist.
Der den Klägern im Rahmen der Prüfung des § 167 ZPO zuzurechnende Zeitraum einer Zustellungsverzögerung beginnt demnach 3 Wochen nach Ablauf der Anfechtungsfrist. Da die Eigentümerversammlung am 31.8.2017 stattfand, fällt das Fristende gemäß §§ 188 Abs. 2 und Abs. 3, 193 BGB auf Montag den 2.10.2017. Die Handlungspflicht der Kläger begann daher am Dienstag den 24.10.2017. Da der Kostenvorschuss am 2.11.2017 einging, liegt ein Überschreiten der durch die Kläger zu verantwortenden Verzögerung nicht vor und die Zustellung ist “demnächst” erfolgt, die Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG mithin gewahrt.
Die Anfechtungsklage ist bezüglich des Beschlusses über die Wahl der Klägerin zu 1 zur Verwaltungsbeirätin zu TOP 6 mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig, da er nach der zwischenzeitlich erfolgten Amtsniederlegung keinerlei rechtliche Wirkung mehr entfaltet. Eine Amtsniederlegung durch die Verwaltungsbeiräte ist jederzeit möglich. Eine Anfechtung des Beschlusses ist unter keinem Gesichtspunkt notwendig, auf die Frage, ob eine abweichende Anzahl von Verwaltungsbeiratsmitgliedern auch konkludent mit dem entsprechenden Mehrheitsbeschluss zu deren Bestellung bestimmt werden kann, kommt es daher nicht an.
Die Beschlüsse zu TOP 5 und zu TOP 7 waren nicht für ungültig zu erklären.
Die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats widerspricht nach der Rechtsprechung einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung erkennbar in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten, vgl. BGH, Beschluss vom 17.7.2003 – V ZB 11/03, NJW 2003, 3124. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat, vgl. BGH, Urteil vom 4.12.2009 – V ZR 44/09, ZMR 2010, 300.
Der Verwaltung und dem Verwaltungsbeirat sind vorliegend nicht aufgrund einer Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnung die Entlastung zu versagen, auch wenn diese ohne nähere Erläuterung die Kosten der Nutzung von Einrichtungen des Nachbargrundstücks auf die Wohnungseigentümer, die nach der Teilungserklärung jeweils Bruchteilseigentümer neben weiteren Eigentümern an diesem Grundstück sind, umgelegt.
Den Klägern ist zuzugeben, dass die Darstellung des Umstandes, dass der Jahresabrechnung auch anteilige Kosten der Beteiligung der Wohnungseigentümer an der Bruchteilsgemeinschaft betreffend Straße, Spielplatz und Regenrückhaltebecken beinhaltet, deutlicher erfolgen könnte, etwa durch Angabe zusätzlicher Erläuterungen und Absetzung von den im Übrigen abgerechneten Kosten des Gemeinschaftseigentums. Zutreffend ist auch die Argumentation der Kläger, dass es sich bei der entsprechenden Fläche nicht um Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Grundsätzlich erfolgt gemäß § 28 Abs. 1 WEG die Aufstellung des Wirtschaftsplans für die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierauf bezieht sich auch die gemäß § 28 Abs. 3 WEG zu erstellende Jahresabrechnung.
Jedoch ist anerkannt, dass eine Teilungserklärung Regelungen hinsichtlich der von den Wohnungseigentümern zu tragenden Kosten aufgrund der Nutzungsmöglichkeiten an einem benachbarten Grundstück enthalten kann, vgl. Hans. OLG Hamburg, Beschluss vom 14.02.1996, 2 Wx 16/94, ZMR 1996, 443. So verhält es sich hier.
So kann die Teilungserklärung bestimmen, dass die Aufwendungen eines Wohnungseigentümers, der Mieter oder Nutzer eines der Wohnanlage benachbarten unbebauten Grundstücks ist und als solcher unter anderem Abgaben wegen Wegereinigung zu tragen hat, von allen Wohnungseigentümern nach Maßgabe des Verteilungsschlüssels für die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen sind, vgl. Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 16 Rn. 82. Es handelt sich insofern um Kosten der sonstigen Verwaltung gem. § 16 Abs. 2 WEG, die an den gemeinschaftlichen Gebrauch durch die Wohnungseigentümer anknüpfen.
Eine andere Form der Abrechnung dieser Kosten ist zwar denkbar, etwa in dem die Bruchteilsgemeinschaft einen eigenen Verwalter einsetzt, der sich um den Einzug der umzulegenden Kosten im Rahmen einer separaten Abrechnung bemüht. Dass die Kläger durch die hier gewählte Abrechnungsart irgendwelche Nachteile erleiden, ist jedoch weder vorgetragen, noch ersichtlich. Im Gegenteil ist zu vermuten, dass durch eine separate Abrechnung und Kosteneinzug durch den hiesigen Verwalter als Bevollmächtigter der Bruchteilsgemeinschaft oder einen anderen Verwalter weitere, umzulegende Kosten entstehen würden.
Die Entlastung war der Verwaltung und dem Verwaltungsbeirat auch nicht etwa deswegen zu versagen, weil die Verwaltervergütung Bestandteil der Jahresabrechnung ist.
Es liegt ein konkludenter Abschluss eines – formfreien – Verwaltervertrags vor, wenn die Bestellung des ersten Verwalters bereits in der Teilungserklärung erfolgt, dieser mindestens über eine Wirtschaftsperiode hinweg tätig wird und die Wohnungseigentümer billigen, dass er seine Vergütung in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ansetzt (vgl. zum konkludenten Abschluss eines Verwaltervertrags auch LG Hamburg, Urteil vom 3. Februar 2010, 318 S 84/08; BGH, Urteil vom 6.3.1997, III ZR 248/95; BayObLG, Beschluss vom 11.9.1986, BReg 2 Z 30/86, Wohnungeigentümer 1989, 24-26; BayObLG, Beschluss vom 18.3.2019 97,2 Z BR 98/96, WuM 1997, 396; BayOblG, WE 1988, 31:”über einen längeren Zeitraum”). Der Verwalter muss sich nicht auf die übliche Vergütung oder gar einen reinen Aufwendungsersatz verweisen lassen.
Die Bestellung des Verwalters, die hier bereits mit der Teilungserklärung erfolgte, ist als organisationsrechtlicher Akt von dem rechtsgeschäftlichen Abschluss des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Vertragspartner des Verwaltervertrags sind der Verwalter einerseits und die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband andererseits, vgl. BGH V ZB 134/11, ZWE 2012, 80. Der Abschluss eines Verwaltervertrags ist nicht Voraussetzung für die Begründung der Amtsstellung des Verwalters.
Während es bei der Bestellung eines Verwalters durch Mehrheitsbeschluss erforderlich ist, bereits die Eckdaten des Verwaltervertrags festzulegen, vgl. BGH, Urteil vom 27.02.2015 – BGH V ZR 114/14, ZMR 2015, 393, ist allgemein anerkannt, dass der erste Verwalter auch schon in der Teilungserklärung bestellt werden kann – wenn auch die Natur der Rechtsmacht des teilenden Eigentümers hierzu umstritten ist, vgl. Niedenführ/Vandenhouten WEG, 10. Aufl., § 26 Rn. 27. Ist dabei ausdrücklich klargestellt, dass zusätzlich zur Bestellung ein Verwaltervertrag abgeschlossen werden soll, dessen Vertragsbedingungen im Zeitpunkt der Bestellung aber noch nicht feststehen, so muss der Inhalt des Vertrags grundsätzlich zunächst ausgehandelt werden.
Vorliegend enthält § 17 der Teilungserklärung die Bestellung des ersten Verwalters sowie die Verpflichtung, mit ihm einen Verwaltervertrag abzuschließen. Ein Verhandlungsspielraum für die Vergütungshöhe war daher faktisch nicht vorhanden. Es ist nicht anzunehmen, dass der Verwalter sich auf weniger als für die von ihm angesetzte Vergütung eingelassen hätte. Eine Auswahlentscheidung aus Vergleichsangeboten verschiedener Verwalter war eben nicht zu treffen. Zudem ist ein Überschreiten der üblichen Vergütung hier nicht ersichtlich ist.
Wenigstens für das vorhergehende Wirtschaftsjahr 2015, gegebenenfalls – je nach Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft – auch schon bereits für das Jahr 2014, konnten die Wohnungseigentümer die Höhe der vom Verwalter beanspruchten Vergütung dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung entnehmen. Da für den Zeitraum 2016 vom Vorliegen eines schlüssig zugestandene gekommenen Verwaltervertrag auszugehen ist, entsprechen die Aufnahme der Verwaltervergütung in die Jahresabrechnung sowie die Beschlüsse zur Entlastung von Verwaltungsbeirat und Verwaltung ordnungsgemäßer Verwaltung. Diesbezügliche Erstattungsansprüche der Wohnungseigentümer sind aus den genannten Gründen nicht ersichtlich.
Die Klage war daher insgesamt abzuweisen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Der Streitwert wurde gemäß § 49a GKG festgesetzt.
WEG – Verstoß gegen Vermietungsbeschränkung in Gemeinschaftsordnung Formelle Anforderungen an Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung

References: § 17
 § 181
 § 18
 § 46
 § 167
 BGH 
 BGH 
 § 167
 § 46
 § 28
 § 28
 § 16
 § 16
 BGH 
 BGH 
 § 26
 § 17
 § 91
 § 49