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Timestamp: 2020-08-05 08:17:06+00:00

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Anmerkung zu: BGH 8. Zivilsenat, Beschluss vom 26.05.2020 - VIII ZR 64/19
Autor: Dr. Dietrich Beyer, RiBGH a.D.
Normen: § 522 ZPO, § 144 ZPO, § 529 ZPO, § 531 ZPO, Art 103 GG, Art 2 GG, § 574a BGB, § 574 BGB, § 573 BGB, § 21 GKG 2004, § 563 ZPO
Fundstelle: jurisPR-MietR 15/2020 Anm. 1
Zitiervorschlag: Beyer, jurisPR-MietR 15/2020 Anm. 1
Kündigung wegen Eigenbedarfs und Härteeinwand des Mieters: Verpflichtung des Tatrichters zur umfassenden und sorgfältigen Prüfung und Einholung eines Sachverständigengutachtens von Amts wegen
Beruft sich der Mieter im Räumungsprozess darauf, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) und trägt er zu seinen diesbezüglich geltend gemachten gesundheitlichen Beeinträchtigungen substantiiert sowie unter Vorlage aussagekräftiger fachärztlicher Atteste vor, verstößt die Nichteinholung eines Sachverständigengutachtens zum Gesundheitszustand des Mieters sowie zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen seiner - behaupteten - Erkrankungen auf die Lebensführung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung regelmäßig gegen das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG; im Anschluss an BGH, Urt. v. 22.05.2019 - VIII ZR 180/18 Rn. 31, 44 - BGHZ 222, 133 und BGH, Urt. v. 22.05.2019 - VIII ZR 167/17 Rn. 38 - NJW-RR 2019, 972).
Für die substantiierte Darlegung gesundheitlicher Einschränkungen als Härtegrund i.S.d. § 574 BGB ist die Vorlage ärztlicher Atteste durch den Mieter erforderlich und ausreichend; der Tatrichter hat ggf. von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen (§ 144 ZPO).
Wird das Mietverhältnis vom Vermieter wegen Eigenbedarfs oder aus einem anderen in § 573 BGB genannten Grund gekündigt, begründet der Mieter einen Härteeinwand in der Praxis häufig mit gesundheitlichen Problemen, die für ihn einen Umzug unzumutbar machen. In der jüngeren Vergangenheit hat der BGH wiederholt Anlass zu sehr grundsätzlichen Aussagen zu solchen Fällen gehabt. In drei Urteilen aus dem Jahr 2017 (Urt. v. 15.03.2017 - VIII ZR 270/15 - NJW 2017, 1474) und vom 22.05.2019 (VIII ZR 180/18 - BGHZ 222, 133 und VIII ZR 167/17 - NZM 2019, 527) hat er mit einprägsamen Formulierungen und der Bezugnahme auf die Grundrechte aus Art. 2 Abs. 2 Satz 2 und Art. 103 Abs. 1 GG die Verpflichtung des Tatrichters betont, gesundheitlichen Härtegründen des Mieters mit der gebotenen Sorgfalt nachzugehen, insbesondere auch durch Einholung eines medizinischen Gutachtens von Amts wegen. An diese Rechtsprechung knüpft der Besprechungsbeschluss vom 26.05.2020 an; die materiell-rechtlichen Ausführungen werden ergänzt durch Klarstellungen zum maßgebenden Zeitpunkt für die Prüfung des Härtegrundes und zur Bindung des Berufungsgerichts an die erstinstanzlichen Feststellungen.
Die Mieter haben seit 2009 eine Fünf-Zimmer-Wohnung in der Nähe von Würzburg gemietet. Im April 2017 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, die Wohnung werde für den 1997 geborenen Sohn benötigt. Die Mieter widersprachen der Kündigung und machten schwerwiegende, im Einzelnen dargelegte und u.a. mit mehreren fachärztlichen Attesten belegte gesundheitliche Beeinträchtigungen des Ehemannes (geboren 1944) geltend. Nach einigen dieser Bescheinigungen war dem Ehemann ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zuzumuten und ggf. mit einer weiteren Verschlechterung seines Zustandes zu rechnen.
Das Amtsgericht hat von der Einholung eines Sachverständigengutachtens abgesehen und nach der Vernehmung von Zeugen der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat – trotz Vorlage weiterer Atteste durch die Mieter – die Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, es sei an die erstinstanzlichen Tatsachenfeststellungen gebunden, da weder bei der Beweiserhebung noch bei der Beweiswürdigung Rechtsfehler erkennbar seien. Die Berufungsbegründung erschöpfe sich – neben neuem, in zweiter Instanz grundsätzlich präkludiertem Vorbringen – in dem Vorwurf der Verletzung rechtlichen Gehörs durch das Erstgericht. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Zeugenvernehmung begründeten die altersbedingten Beschwerden des Ehemannes keine besonderen Härten und die Unzumutbarkeit eines Umzugs; eines Gutachtens bedürfe es insoweit nicht. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen.
Der BGH hat auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Mieter das Berufungsurteil wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs aufgehoben und die Sache an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen.
1. Prozessgrundrecht auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG), insbesondere hinsichtlich eines Härteeinwands (§ 574 Abs. 1 BGB)
Nach einem einleitenden Hinweis auf das Prozessgrundrecht des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung) und die sich daraus ergebende Verpflichtung zur Berücksichtigung erheblicher Beweisanträge kommt der Senat unmittelbar zur Definition des Härtegrundes in § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und der Verpflichtung des Tatrichters, „sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Härtegründe und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen.“ (Rn. 13, 16). Recht konkret zählt der BGH sodann – unter Bezugnahme auf das Grundsatzurteil vom 22.05.2019 – die in Betracht kommenden Härtegründe auf:
• etwa leichtere Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen (Alter, durch eine lange Mietdauer geprägte Verwurzelung im bisherigen Lebensumfeld),
• ein gesundheitlicher Zustand, der für sich genommen einen Umzug nicht zulässt oder
• die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswechsels.
In einer sehr grundsätzlichen Weise, mit einprägsamen Formulierungen und unter Hinweis auf das Grundrecht des Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG betont der BGH im unmittelbaren Anschluss für einen derartigen Fall der vom Mieter substantiiert geltend gemachten schwerwiegenden Gesundheitsgefahren bei einem erzwungenen Wohnungswechsel die Verpflichtung der Tatsacheninstanzen – bei Fehlen eigener Sachkunde –
• sich mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen,
• welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind,
• insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und
• mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Rn. 18).
Legt der Mieter – wie im vorliegenden Fall – ein fachärztliches Attest vor, nach dem ihm ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten ist, hat der Richter, ggf. auch von Amts wegen (§ 144 ZPO), ein Sachverständigengutachten insbesondere zu den Auswirkungen der Erkrankung im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels einzuholen.
2. Ungenügende Beweisaufnahme der Vorinstanzen
a) Kein Sachverständigengutachten; Bagatellisierung des Krankheitsbildes des Mieters
Diesen Anforderungen sind die Vorinstanzen „nicht ansatzweise“ gerecht geworden. Ein Gutachten ist nicht eingeholt worden, die Beweisaufnahme beschränkte sich ausschließlich auf die Vernehmung von Zeugen zum Gesundheitszustand des Ehemannes. Die mehreren vorgelegten Atteste wurden allenfalls oberflächlich gewürdigt Das Berufungsgericht hat sich mit seiner bagatellisierenden Einschätzung des Krankheitsbildes des Ehemannes als lediglich „altersbedingte Beschwerden“ eine offensichtlich nicht vorhandene Sachkunde angemaßt (Rn. 22 ff).
b) Fehlerhafter Ausschluss zweitinstanzlichen Vorbringens der Mieter (§§ 529, 531 ZPO)
Ein weiterer schwerwiegender Verfahrensfehler ist dem Berufungsgericht insofern unterlaufen, als es das zweitinstanzliche Vorbringen der Mieter als neu i.S.d. § 531 Abs. 2 ZPO und damit als „präkludiert“ angesehen und deshalb nicht berücksichtigt hat.
Dazu stellt der BGH klar: Ein zweitinstanzlicher Vortrag ist dann nicht neu, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert wird (st. Rspr.) (Rn. 26). Eben dies war hier der Fall, weil die Mieter lediglich zu ihren bereits in erster Instanz detailliert dargelegten Erkrankungen näher vorgetragen und neue Atteste vorgelegt hatten. Dieser Fehler war auch entscheidungserheblich, weil das Berufungsgericht bei der gebotenen Beweisaufnahme den Härteeinwand der Mieter (§§ 574, 574a BGB) möglicherweise anders gewertet hätte. Der BGH hat deshalb auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Mieter den Beschluss, mit dem das Landgericht die Berufung der Mieter zurückgewiesen hatte, aufgehoben und die Sache an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen
3. Hinweise für das weitere Verfahren: maßgebender Zeitpunkt für die Prüfung des Härteeinwands; Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts
a) Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass für die Entscheidungen nach den §§ 574, 574a BGB, also sowohl für die Abwägung der beiderseitigen Interessen von Vermieter und Mieter im Rahmen des Härteeinwandes als auch für die Frage, ob bzw. für welchen Zeitraum das durch die Kündigung gemäß § 573 BGB an sich beendete Mietverhältnis fortzusetzen ist, der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz der maßgebende Zeitpunkt ist (Rn. 30 unter Bezugnahme auf BGH, Urt. v. 22.05.2019 - VIII ZR 180/18 Rn. 32).
b) Sehr ungewöhnlich, nach dem bisherigen Verfahrensablauf aber offensichtlich geboten ist der Hinweis auf die nicht auf eine reine Rechtskontrolle beschränkte Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts als zweite – wenn auch eingeschränkte – Tatsacheninstanz, deren Aufgabe in der Gewinnung einer „fehlerfreien und überzeugenden“ und damit „richtigen“ Entscheidung des Einzelfalls besteht (Rn. 32).
1. Das Gewicht des mit gesundheitlichen Einschränkungen begründeten Härteeinwands
Der Besprechungsbeschluss vom 26.05.2020 betrifft einen Lehrbuchfall im negativen Sinn; vor allem hinsichtlich der Behandlung des – gesundheitlich bedingten – Härteeinwands der Mieter. Zwar ist der angefochtene Beschluss des Berufungsgerichts bereits am 28.02.2019, also einige Monate vor der Grundsatzentscheidung des BGH vom 22.05.2019 ergangen, mit der der VIII. Zivilsenat auf 40 Seiten ausführlich und überzeugend alles Notwendige zum Härteeinwand des § 574 BGB im Allgemeinen und zu den einzelnen Gründen gesundheitlicher oder persönlicher Art dargelegt hat. Aber bereits zwei Jahre zuvor, im März 2017, hatte der Senat präzise Grundsätze für die sorgfältige Prüfung und Abwägung eines geltend gemachten Eigenbedarfs des Vermieters und des Härteeinwands des Mieters dargelegt (BGH, Urt. v. 15.03.2017 - VIII ZR 270/15). U.a. findet sich dort (erstmals) der einprägsame Satz, das Gericht müsse bei Fehlen eigener Sachkunde dem angebotenen Zeugen- und Sachverständigenbeweis nachgehen und sich „ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild“ von den mit einem Umzug verbundenen gesundheitlichen Folgen für den Mieter verschaffen (BGH, Urt. v. 15.03.2017 - VIII ZR 270/15 Rn. 29; im Beschl. v. 26.05.2020 wörtlich wiederholt in Rn. 18). Dass der Senat in dem aktuellen Beschluss in diesem Zusammenhang – sowohl im Leitsatz als auch in den Entscheidungsgründen (Rn. 13) – ausdrücklich auf das verfassungsrechtliche Gebot des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) und auf das Grundrecht auf Leben und Gesundheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) verweist, macht die Bedeutung klar, die er dem mit gesundheitlichen Einschränkungen begründeten Härteeinwand des Mieters beimisst.
2. Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters
Auch wenn der Schwerpunkt der Entscheidung eindeutig bei den von den Mietern geltend gemachten gesundheitlichen Problemen liegt, darf nicht übersehen werden, dass der BGH ebenso die berechtigten Interessen des Vermieters und seine verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen betont (Rn. 16, 17).
Der Beschluss vom 26.05.2020 ist in erster Linie wichtig für die gerichtliche und anwaltliche Praxis.
1. Mögliche Härtegründe (§ 574 BGB); keine „Kategorisierung“
Das gilt beispielsweise für die stichwortartige Aufzählung der Kriterien für die Annahme eines Härtegrundes i.S.d. § 574 BGB, konkret
• das Lebensalter des Mieters,
• eine lange Mietdauer und die dadurch geprägte Verwurzelung im bisherigen Lebensumfeld,
• ein gesundheitlicher Zustand, der einen Umzug nicht zulässt,
• die ernsthafte Gefahr (Wahrscheinlichkeit) einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters bei einem Wohnungswechsel.
Dabei darf jedoch nicht der vom BGH immer wieder betonte Hinweis auf die Unzulässigkeit „jeglicher Kategorisierung“, wie sie von manchen Instanzgerichten praktiziert wird, übersehen werden (BGH, Urt. v. 22.05.2019 - VIII ZR 180/18 Rn. 37 und 66 und BGH, Urt. v. 11.12.2019 - VIII ZR 144/19 Rn. 33 - NJW 2020, 1215). Entscheidend ist stets die sorgfältige Prüfung aller Umstände des Einzelfalls.
2. Bei Vorliegen eines Härtegrundes in der Regel nur befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 574a BGB)
Die Instanzgerichte neigen offensichtlich dazu, die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen, wenn sie den Härteeinwand des Mieters für begründet halten und der Fortfall des Härtegrundes ungewiss ist. Deshalb hatte der Senat in der letzten Zeit immer wieder Anlass darauf hinzuweisen, dass nach der Begründung des MietRRefG im Regelfall nur eine zeitlich begrenzte Fortdauer des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist – auch im Hinblick auf die Interessen des Vermieters (so z.B. BGH, Urt. v. 22.05.2019 - VIII ZR 180/18 Rn. 69)
3. Hinweis für Mieter
Will der Mieter nach Erhalt der Kündigung wegen Eigenbedarfs oder eines anderen in § 573 BGB genannten Kündigungsgrundes der Kündigung unter Hinweis auf etwaige Härtegründe widersprechen, sollte er, soweit es sich um gesundheitliche Belastungen handelt, entsprechende fachärztliche Atteste vorlegen – mehr ist vom Mieter „nicht zu verlangen“ (BGH, Urt. v. 22.05.2019 - VIII ZR 180/18 Ls. 4b und Rn. 48). Besteht der Härtegrund in dem Fehlen eines angemessenen Ersatzwohnraums (§ 574 Abs. 2 BGB), sollte er darlegen, welche Bemühungen er – auch mit Hilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (z.B. Zeitungsannoncen, Internet) – er in dieser Richtung unternommen hat (BGH, Urt. v. 22.05.2019 - VIII ZR 180/18 Ls. 2 und Rn. 53). Der pauschale Hinweis auf den angespannten Wohnungsmarkt der betreffenden Stadt genügt nicht (BGH, Urt. v. 22.05.2019 - VIII ZR 180/18 Rn. 52).
4. Hinweis für Vermieter
Das Mindeste, was der Vermieter bei einem Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs oder aus einem anderen Kündigungsgrund des § 573 BGB verlangen kann, ist die Vorlage von fachärztlichen Attesten o.Ä. bzw. von detaillierten Angaben zur „Verwurzelung“ in der bisherigen Wohnumgebung oder zur Suche nach einem angemessenen Ersatzwohnraum (mit entsprechenden Belegen). Erscheinen die Argumente des Mieters überzeugend, bleibt zu überlegen, ob die befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses vereinbart werden kann; andernfalls dürfte eine Räumungsklage unvermeidlich sein.
Kostenentscheidung für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren und Zurückverweisung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts
Die scharfe Kritik insbesondere an dem Verfahren und der Entscheidung des Berufungsgerichts wird auch in den Nebenentscheidungen und den Hinweisen für das weitere Verfahren deutlich. Gerichtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren werden nicht erhoben; eine solche für die Parteien günstige Entscheidung lässt das GKG in § 21 Abs. 1 Satz 1 zu, wenn die betreffenden Kosten bei richtiger Behandlung der Sache nicht entstanden wären – oder untechnisch gesprochen: die Parteien sollen nicht für einen groben Fehler eines Gerichts auch noch bezahlen. In dieselbe Richtung geht die Zurückverweisung an eine andere Kammer (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO), weil der BGH damit zum Ausdruck bringt, dass er sich bei der bisher mit der Sache befassten Kammer einer sachgerechten Entscheidung zumindest nicht sicher ist.

References: BGH 
 § 522
 § 144
 § 529
 § 531
 § 574
 § 574
 § 573
 § 21
 § 563
 § 574
 § 573
 BGH 
 Art. 2
 Art. 103
 § 522
 BGH 
 § 574
 BGH 
 Art. 2
 BGH 
 § 531
 BGH 
 BGH 
 § 573
 BGH 
 § 574
 BGH 
 § 574
 BGH 
 § 573
 § 573
 § 21
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