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Avaliação de imoveis | Impostos | Engenharia
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Tcc_avaliação de Imóveis
Apostila Avaliação de Imoveis
AULA Avaliação de Imóveis
Guia Economico Valor Imoveis Parte 1
Especializao em Auditoria de Obras Pblicas
A Importncia da Engenharia de Avaliaes de Imveis para o Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro
Mrcio Nascif Dib Rui Arajo Jnior Silo Duarte de Meireles
Orientador Eng. Srgio Antnio Abunahman
3 Mrcio Nascif Dib Rui Arajo Jnior Silo Duarte de Meireles
Monografia apresentada ao Programa de Ps-Graduao em Engenharia Civil da PUC Rio como requisito parcial para obteno do ttulo de Especialista em Auditoria de Obras Pblicas. Aprovada pelo Orientador abaixo assinada.
Rio de Janeiro Novembro de 2008
4 Mrcio Nascif Dib Rui Arajo Jnior Silo Duarte de Meireles
Monografia apresentada ao Programa de Ps Graduao em Engenharia Civil da PUC Rio como requisito parcial para obteno do ttulo de Especialista em Auditoria de Obras Pblicas. Aprovada pela Comisso Examinadora abaixo assinada.
Aprovada em 05 de dezembro de 2008
____________________________________________ Srgio Antnio Abunahman Orientador, CCE / PUC-Rio
____________________________________________ Emil de Souza Snchez Filho UFF
____________________________________________ Paulo Ernesto Pfeifer SantaMaria TJ-RJ
s nossas famlias pela compreenso, apoio e pacincia; Ao Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro pelo apoio e incentivos financeiros, operacionais e tcnicos fornecidos. Aos colegas do Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro pela colaborao, incentivo e boa vontade na participao ativa dos questionamentos elaborados; Ao Engenheiro Srgio Antnio Abunahman pela pacincia, contribuio e orientao; e A todos aqueles que, de alguma maneira, contriburam conosco para a elaborao do presente trabalho.
O presente trabalho visa analisa como o Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro TCE RJ, por meio da engenharia de avaliaes, atua na preveno de danos ao errio em transaes imobilirias realizadas por rgos pblicos estaduais e municipais do Estado do Rio de Janeiro, e como aprimorar esse controle. Assim, usando diferentes tcnicas de coletas de dados ao longo do tempo de durao da pesquisa, como entrevistas e observao direta do comportamento dos componentes da organizao, avaliao de caractersticas do ambiente organizacional, concluiu-se pela necessidade da criao de uma coordenadoria no TCE RJ, voltada especifica e exclusivamente para a Engenharia de Avaliaes Imobilirias. A implementao desta coordenadoria possibilitar o treinamento de equipe especializada no assunto; desenvolvimento da implementao de rotinas; criao de banco de dados; e implementao de mtodos capazes de atender a demanda atual e crescente de trabalhos avaliatrios. Tal coordenadoria fiscalizar os valores atribudos pelos Jurisdicionados as transaes imobilirias, face o risco da Administrao Pblica incorrer em danos ao errio (quando os valores praticados forem baseados em laudos avaliatrios em desacordo com as Normas Tcnicas vigentes em nosso Pas) e visto que as avaliaes de imveis carecem de conhecimentos muito especficos da rea de Engenharia de Avaliaes.
The present work seeks to analyze, through research, as the Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro TCE RJ, by means of the engineering of evaluations, acts in the prevention of damages to the treasury in real state transactions accomplished by state and municipal public organs of the State of Rio de Janeiro, and as to improve this control. Thus, through different techniques of collections of data along the time of duration of the research, as interviews and direct observation of the behavior of the institution components, evaluation of characteristics of the atmosphere of the institution, was concluded by the need of the creation of a Department in TCE RJ, returned it specifies and exclusively to the Engineering of Evaluations. The creation of this Department will facilitate the team training specialized in the subject, development of the implement of routines, database creation, and implement of methods capable to assist the current and growing demand of evaluations works. Such Department inspection the values attributed by Jurisdictions the real state transactions, face the risk of the Public Administration to incur in damages to the treasury (when the practiced values are set in evaluations works in disagreement with the effective Technical Norms in our Country) and since the evaluations of properties lack of very specific knowledge of the area of Engineering of Evaluations.
SUMRIO 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.2.1 3.5 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 5 5.1 5.1.1 5.1.1.1 5.1.1.2 5.1.1.2.1 5.1.1.2.2 Introduo Estratgia de Pesquisa Quanto Engenharia de Avaliaes no TCE RJ Consideraes Iniciais Definio do Estudo de Caso Objetivos do Estudo de Caso Coleta dos Dados Anlise dos Dados Riscos e Limitaes Os Tribunais de Contas Funes dos Tribunais de Contas Os Processos no mbito dos Tribunais de Contas As Sanes Impostas pelos Tribunais de Contas Brasileiros A Engenharia nos Tribunais de Contas Brasileiros Histrico da Engenharia no Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro Ncleo de Avaliaes, Vistorias e Percias do TCE RJ Atuao do Ncleo de Avaliaes, Vistorias e Percias A Obrigatoriedade e Necessidade do Uso da Engenharia de Avaliaes pelos Tribunais de Contas Brasileiros Avaliao de Bens Imveis na Administrao Pblica Aplicaes Alienao de Bens Imveis Compra ou Locao de Bens Imveis Administrao Pblica Justa Indenizao nas Desapropriaes Financiamento Imobilirio Determinao do Valor Venal de Imveis para Fins de Tributao (IPTU e ITBI) Mtodos de Avaliao Imobiliria Imveis Urbanos Mtodo Comparativo de Dados de Mercado Vistoria do Imvel Avaliando Planejamento da Pesquisa de Dados Estrutura da Pesquisa Estratgia da Pesquisa pela 6 8 8 9 9 10 12 12 14 15 16 17 17 18 19 20 21 24 24 24 25 26 27 29 30 30 30 31 31 31
5.1.1.3 5.1.1.4 5.1.1.4.1 5.1.1.4.2 5.1.1.4.3 5.1.2 5.1.3 5.2 5.2.1 5.2.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.6.1 5.6.2 5.6.3 5.6.4 5.6.4.1 5.6.4.2
Formao da Amostra de Dados Tratamento de Dados Preliminares Tratamento por Fatores Tratamento Cientfico Mtodo da Renda Mtodo do Custo de Reproduo Terrenos Urbanos Mtodo de Comparao de Vendas ou Ofertas Mtodo Residual (Involutivo Aproveitamento Eficiente) Propriedades Rurais Desapropriaes Servido Avaliaes Referentes Planta de Valores Avaliao em Massa Definio de Planta de Valores Metodologias Utilizadas na Avaliao em Massa em Conformidade com as Normas Brasileiras da ABNT Valor Venal para Fins Tributrios Valores Venais dos Imveis, para Fins Tributrios Calculados pelo Somatrio dos Valores dos Terrenos e das Edificaes Valores Venais dos Imveis para Fins Tributrios Calculados Diretamente, conjugando-se, no Imvel Paradigma a Parcela Relativa ao Terreno e a Parcela Relativa Benfeitoria A Importncia da Planta de Valores para o Planejamento Urbano Atribuies do TCE RJ Aplicveis Fiscalizao da Planta de Valores Alguns Casos Relevantes TCE RJ Concluso REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS APNDICE ou do Mximo
31 32 32 34 36 41 42 42 42 43 43 43 44 44 44 46 47 47
49 52 52 53 54 58 62
5.6.5 5.6.6 6 7
Como de notrio conhecimento os rgos Pblicos Estaduais e Municipais do Estado do Rio de Janeiro transacionam imveis, tais como terrenos, edificaes, lojas, salas, galpes, para atender as diversas necessidades inerentes e existentes ao ato de administrar bens pblicos, como detalhado no captulo 4 deste trabalho. No entanto, tais transaes imobilirias devem estar de acordo com os valores de mercado praticados na poca da transao e para tal devem ser elaborados laudos tcnicos avaliatrios por profissionais devidamente habilitados e especializados em Engenharia de Avaliaes, conforme amparo legal e anlise mostrada no item 3.5. Compete ao Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro, TCE RJ, assegurar que os valores praticados nas transaes imobilirias realizadas pelos rgos Jurisdicionados estejam adequados aos valores de mercado, de forma a prevenir danos ao errio. Diversos questionamentos so apontados por algumas Cortes de Contas de nosso pas, por meio de processos administrativos existentes, exemplificando-se e destacando-se os casos explicitados no captulo 6 e apndice. Atualmente a Subsecretaria de Auditoria de Controle de Obras e Servios de Engenharia SSO, criada em 03/03/2005 na estrutura do Controle Externo do TCE RJ, tem, entre outras atribuies, elaborar avaliaes e percias e analisar a adequao aos valores de mercado das despesas de compra ou locao de imveis, nos termos dos atos normativos nos 79 e 80 do TCE RJ; Em funo dessas atribuies foi institudo um Ncleo de Avaliaes na SSO, cujos componentes realizaram curso de extenso em Engenharia de Avaliaes. O presente trabalho visa analisar a necessidade quanto criao de uma coordenadoria no TCE RJ, voltada especificamente e exclusivamente Engenharia de Avaliaes Imobilirias, possibilitando: o treinamento de equipe
7 especializada no assunto; desenvolver criao de rotinas; criar banco de dados adequado; implementar mtodos capazes de atender a demanda atual e crescente de trabalhos avaliatrios. Tal coordenadoria fiscalizar os valores atribudos pelos Jurisdicionados as transaes imobilirias, face o risco da Administrao Pblica incorrer em danos ao errio, quando os valores praticados forem baseados em laudos avaliatrios em desacordo com as Normas Tcnicas vigentes em nosso Pas e visto que as avaliaes de imveis carecem de conhecimentos muito especficos da rea de Engenharia de Avaliaes.
2 Estratgia de Pesquisa Quanto Engenharia de Avaliaes no TCE RJ
2.1 Consideraes Iniciais O objetivo desta pesquisa identificar como o Tribunal de contas do Estado do Rio de Janeiro TCE RJ, por meio da engenharia de avaliaes, atua na preveno de danos ao errio em transaes imobilirias realizadas por rgos pblicos estaduais e municipais do estado do Rio de Janeiro, e como aprimorar esse controle. Esta pesquisa pode ser classificada como exploratria qualitativa utilizando se o estudo de caso. Complementou se a pesquisa de campo e o estudo de caso com uma reviso de literatura que apia as concluses e a estruturao deste estudo. Tirou se partido de um estudo exploratrio pelo fato de ter sido efetuada investigao preliminar com o propsito de familiarizar os pesquisadores com o fenmeno a ser pesquisado, permitindo definir a questo de pesquisa e hipteses de modo mais preciso THEODORSON e THEODORSON (apud PIOVESAN e TEMPORINI, 1995). Para ANDRADE (1999, p.17) as finalidades de uma pesquisa exploratria so facilitar a delimitao do tema da pesquisa e orientar a fixao dos objetivos estabelecendo se os critrios a serem adotados, os mtodos e as tcnicas adequados. Pelo fato de terem sido obtidos dados descritivos mediante contato direto e interativo dos pesquisadores com a situao objeto de estudo, procurando os investigadores compreenderem os fenmenos segundo a perspectiva dos participantes da situao estudada para, a partir da, situar sua interpretao dos fenmenos estudados, a pesquisa adquiriu caractersticas de um estudo qualitativo (NEVES, 1996, p.1). Para DOWNEY e IRELAND (1979 apud NEVES, 1996, p.3) os estudos de avaliao de caractersticas do ambiente organizacional so especialmente
9 beneficiados por mtodos qualitativos, tendo tais mtodos um papel importante no campo dos estudos organizacionais, caso desta pesquisa. A justificativa para escolha da organizao a ser estudada a relevncia de um estudo para otimizar o desempenho da instituio governamental Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro na sua competncia bsica, o controle dos recursos pblicos, em especial, aqueles aplicados em transaes imobilirias (alienao, locao, desapropriao, dao em pagamento, entre outras). Em outras palavras, assegurar que os valores aplicados em transaes imobilirias dos rgos jurisdicionados estejam adequados aos valores de mercado. 2.2 Definio do Estudo de Caso YIN (1994) apud WOODSIDE; WILSON, (2003, p.493) define estudo de caso como a investigao emprica de um fenmeno contemporneo em seu contexto real. Para MEREDITH (1998, p.442) o estudo de caso consiste em um paradigma de pesquisa definido como interpretativo, o qual se utiliza de dados qualitativos e quantitativos para auxiliar o pesquisador na compreenso dos fenmenos: porque certas caractersticas e efeitos ocorrem ou no. 2.3 Objetivos do Estudo de Caso Segundo WOODSIDE e WILSON (2003, p.502) o objetivo de um estudo de caso deve contemplar pelo menos um dos propsitos a seguir: 1) descrio tentativa de responder s questes quem, o que, onde e como; 2) explicao tentativa de responder a questo porque; 3) previso prognsticos, em um dado prazo, de comportamentos, eventos ou estados psicolgicos; 4) controle estudo da eficcia de alternativas visando o alcance de mudanas desejadas pela organizao, ou por atores como funcionrios e clientes.
10 MEREDITH (1998, p.453) prope a aplicao do estudo de caso e da pesquisa de campo no teste de teorias existentes em situaes e circunstncias particulares. Uma das melhores particularidades do estudo de caso propiciar a liberdade de se efetuarem ajustes durante o processo de coleta de dados. Esses ajustes permitem ao pesquisador tirar vantagem de oportunidades que podem estar presentes em uma dada situao (EISENHARDT, 1989, p.539). Em WOODSIDE e WILSON (2003, p.497) v-se que o objetivo principal do pesquisador em pesquisas organizacionais baseadas no estudo de caso o profundo entendimento de um processo especfico ao longo de um determinado intervalo de tempo. fundamental a compreenso dos sentimentos e comportamentos dos atores envolvidos, bem como suas interaes. 2.4 Coleta dos Dados Os pesquisadores procederam em conformidade com a proposta de DENZIN (1978) apud WOODSIDE; WILSON (2003, p.493), onde se afirma que para maximizar a compreenso do caso em estudo os pesquisadores devem utilizar diferentes tcnicas de coleta de dados ao longo do tempo de durao da pesquisa. Para isso, sugerida uma triangulao, por meio da realizao intercalada e contnua das etapas (observao direta do comportamento dos componentes da organizao estudada, solicitao verbal aos componentes da organizao estudada e anlise de documentos escritos e do ambiente de trabalho da empresa estudada) a seguir descritas. A exceo foram as solicitaes verbais, as quais foram realizadas pontualmente ao longo do ms de outubro de 2008. Observao direta do comportamento dos componentes da organizao estudada, no ambiente do caso: foi empregada a observao participante natural, uma vez que os autores pertencem ao grupo investigado (LAKATOS; MARCONI, 1999, p.93). Solicitao verbal aos componentes da organizao estudada, de esclarecimentos relativos aos documentos e atividades examinados: foram entrevistados nove tcnicos (engenheiros e arquitetos).
11 Os entrevistados consideram como pontos fracos da estrutura existente na SSO para a anlise dos laudos: a inexistncia de procedimentos padronizados, a inexistncia de um banco de dados dos valores de mercado de imveis nos diversos municpios jurisdicionados, a necessidade de maior capacitao e a aquisio de softwares especficos. Cumpre observar que nenhum tcnico tem a atribuio nica de anlise de laudos de avaliao, dividindo seu tempo com outras atividades tais como a realizao de inspees para verificao da execuo contratual de obras, anlise da economicidade de termos aditivos e contratos de obras, entre outras. Ficou evidente pelas respostas o desconhecimento por parte de alguns entrevistados quanto rotina de trabalho de anlise de laudos de avaliao. Nenhum dos entrevistados conhece com propriedade todos os mtodos de avaliao previstos pela ABNT, nenhum dos entrevistados jamais efetuou avaliao de imveis de acordo com a NBR 14653, e nenhum dos entrevistados saberia realizar um trabalho (anlise e/ou avaliao) envolvendo inferncia estatstica. O critrio de escolha da populao entrevistada visou obter a percepo dos tcnicos do TCE RJ quanto anlise dos valores aplicados em transaes imobilirias pelos rgos jurisdicionados, sob a tica da economicidade. As principais questes utilizadas nas entrevistas foram as seguintes:
a) a estrutura existente na SSO suficiente para a anlise dos laudos? o que pode melhorar? b) j fez anlise de processo no tce referente avaliao de imvel? se positivo sentiu-se completamente capacitado para tal? se negativo se sente capacitado para executar tal trabalho? c) conhece com propriedade todos os mtodos de avaliao previstos na ABNT? d) j fez avaliao de imveis de acordo com a NBR 14.653? e) saberia realizar um trabalho (anlise e/ou avaliao) envolvendo inferncia estatstica?
12 Na anlise de documentos escritos e do ambiente de trabalho da empresa estudada: foram investigados manuais, informaes em processos e relatrios de inspeo, entre outros documentos produzidos na anlise sob a tica da economicidade dos valores aplicados em transaes imobilirias dos rgos jurisdicionados.
Figura 1 Triangulao no estudo de caso. Fonte: adaptado de WOODSIDE e WILSON (2003, p. 498)
2.5 Anlise dos Dados Os dados coletados foram analisados e confrontados com a literatura tcnica pesquisada com o objetivo de solucionar a seguinte questo de pesquisa: como o TCE RJ por meio da Engenharia de avaliaes atua na preveno de danos ao errio em transaes imobilirias realizadas por rgos pblicos estaduais e municipais do Estado do RJ, e como aprimorar esse controle? A partir da verificao de fragilidades na atual estrutura operacional de desempenho do TCE RJ relativas Engenharia de Avaliaes, hoje atribuio da SSO, so sugeridas maneiras de incrementar essa atuao.
2.6 Riscos e Limitaes WOODSIDE e WILSON (2003, p. 498) sugerem que, numa pesquisa organizacional, existem dois tipos de dados. Dados operacionais: incluem as conversas espontneas, atividades observadas e desenvolvidas pelo pesquisador e documentos escritos pelos participantes. Dizem respeito a atitudes confirmadas pelo pesquisador. Dados representados: so as aparncias e respostas que os participantes do caso esforam se em estabelecer e/ou manter. Dizem respeito a uma imagem da organizao idealizada pelo informante, podendo induzir o pesquisador ao erro. Esse risco foi minimizado no andamento da pesquisa com a utilizao da triangulao na coleta de dados. As informaes obtidas em entrevistas foram suportadas pela observao e/ou anlise de documentos escritos. COOPER e SCHINDLER (2003, p. 37) identificam fontes de conflito entre o administrador e o pesquisador tais como o isolamento desse ltimo no andamento da pesquisa e a preocupao daquele em manter seu status. No entanto, na organizao estudada esses conflitos foram minimizados uma vez que este trabalho obteve o pleno consentimento do gestor lder, responsvel pela Subsecretaria de Auditoria e Controle de Obras e Servios de Engenharia. Em MEREDITH (1998, p. 442) v se que uma das principais limitaes de pesquisas organizacionais fundamentadas em estudos de caso a impossibilidade de repetio da pesquisa, em funo da dificuldade de se reproduzirem exatamente as mesmas condies do caso analisado. No entanto, a autora sugere que uma forma de se reproduzir uma pesquisa organizacional baseada em estudo de caso ocorre a partir do teste das mesmas teorias em diferentes ambientes. Embora nessas reprodues os resultados sejam, provavelmente distintos dos obtidos na pesquisa original, a mesma teoria estar sendo testada.
3 Os Tribunais de Contas
No Brasil a fiscalizao financeira e oramentria da Administrao Pblica exercida pelos sistemas de controle interno e externo, a seguir definidos. Controle interno: denominao atribuda ao conjunto de procedimentos e medidas organizacionais adotadas sistematicamente para que sejam atingidos resultados mais favorveis e com menos desperdcios, inserido na estrutura administrativa a ser controlada BIO (1996 apud NOVO, 2003, p.152). Controle externo: segundo RIBAS JUNIOR (2000, p.61) consiste no controle parlamentar a cargo do Poder Legislativo, que o exerce com o auxlio do Tribunal de Contas. Embora seja um controle de carter poltico, este deve ser apoiado no carter tcnico das auditorias e pareceres dos Tribunais de Contas. O controle externo compreende o conjunto de procedimentos, medidas e mtodos coordenados aplicados pelo rgo pblico de controle, com a finalidade de verificar, avaliar, e dar f sobre situao financeira, resultados de operaes, cumprimento de disposies legais e alcance dos objetivos programados, bem como recomendar as melhorias consideradas necessrias nas operaes, atividades e transaes DA SILVA, (1998 apud NOVO, 2003, p.151). O rgo pblico de controle externo na esfera federal o Tribunal de Contas da Unio TCU. Na esfera estadual existem os Tribunais de Contas do Estado, com jurisdio (rea na qual exerce seu poder) na Administrao Pblica estadual e municipal, exceo do observado nos Estados do Rio de Janeiro e So Paulo, com Tribunais exclusivos para suas capitais, e nos Estados da Bahia, Cear, Gois e Par, onde h um Tribunal para a Administrao Pblica Estadual e outro para as Administraes Pblicas Municipais. No Estado do Rio de Janeiro, essa fiscalizao exercida pelo Tribunal de Contas do Estado (TCE RJ), com jurisdio na Administrao Pblica estadual e municipal, exceo da capital, fiscalizada pelo Tribunal de Contas Municipal (TCM RJ).
15 Em GUERRA (2003, p.25), tem se que o controle exercido pelos Tribunais de Contas pode ser classificado quanto ao momento em que ocorre da seguinte maneira: 1) controle prvio exercido antes de ser efetuado o ato administrativo, visa prevenir a prtica de ato ilegal ou no conivente com o interesse pblico; 2) controle concomitante visa o acompanhamento da ao administrativa de forma simultnea, verificando a regularidade do ato administrativo no exato momento em que praticado. 3) controle posterior realizado aps a prtica do ato administrativo com o propsito de rever tal ato para confirm-lo, se legal e regular, corrigi-lo no caso de eventuais defeitos apurados ou desfaz-lo, por via da revogao ou declarao de nulidade.
3.1 Funes dos Tribunais de Contas
As funes dos Tribunais de Contas segundo FDER (1987, p. 32) so:
procurar assegurar seriedade na aplicao dos dinheiros pblicos, buscando impedir o seu desvio e a sua malversao;
acompanhar a execuo financeira e oramentria para evitar que o Poder Executivo realize um plano de governo diferenciado daquele que apresentou ao Poder Legislativo e para o qual obteve aprovao;
extinguir a suspeio que paira sobre o homem pblico, suspeio que se levantou sobre os governantes a partir de J.J. Rousseau;
fiscalizar pari passu todo ato de despesa e, examinando sua legalidade e sua essncia, verificar se ele consulta o interesse pblico.
GUERRA (2003, p. 35 41) identifica trs funes principais dos Tribunais de Contas, a seguir descritas:
16 i) funo consultiva, informadora ou opinativa consiste na prestao de esclarecimentos relativos aos resultados das auditorias efetuadas quando solicitado pelo poder legislativo; tambm as manifestaes emitidas pelos Tribunais quanto a assuntos de relevncia contbil, financeira, oramentria, operacional e patrimonial em resposta s consultas so relevantes fatores orientadores para as pessoas, rgos e entidades submetidas sua fiscalizao; ii) funo contenciosa ou jurisdicional trata se do julgamento das contas dos gestores de recursos pblicos; tal julgamento visa analisar as contas e liberar a responsabilidade do administrador, caso estejam regulares, ou, na constatao de irregularidades, aplicar as sanes previstas; as decises dos tribunais de contas so tomadas de forma colegiada, por intermdio de suas cmaras ou do plenrio; iii) funo fiscalizadora refere se atuao fiscalizadora das Casas de Contas, no que diz respeito s questes contbil, financeiras, oramentrias, operacionais e patrimoniais, verificando os aspectos da legalidade, legitimidade e economicidade.
3.2 Os Processos no mbito dos Tribunais de Contas
A Constituio da Repblica Federativa do Brasil de 1988, em seu artigo 5, inciso LV afirma:
Aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral so assegurados o contraditrio e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes; O sistema jurdico brasileiro exige a aplicabilidade do devido processo legal em sede judicial.
O processo no mbito dos Tribunais de Contas assegura os princpios constitucionais do contraditrio obrigatoriedade de dar cincia do teor dos atos processuais aos acusados alm da faculdade destes se manifestarem diante dos fatos ou documentos apresentados pelo Tribunal de Contas e da ampla defesa permitir ao acusado a utilizao de todos os meios lcitos na consecuo de sua
17 resistncia, podendo rebater alegaes, argumentos ou interpretaes (GUERRA, 2003, p. 77). Diante do exposto, tanto os documentos de envio obrigatrio ao Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro (TCE RJ), como Editais de concorrncia, contratos e termos aditivos de obras e servios de engenharia, entre outros, quanto aqueles produzidos pelos auditores, os Relatrios de Auditoria, so convertidos em processos, em funo da possibilidade de existirem contrariedades e acusados nos atos da administrao pblica que geram despesas.
3.3 As Sanes Impostas pelos Tribunais de Contas Brasileiros
Quando constatadas irregularidades ou ilegalidades nos atos de gesto, cabe aos Tribunais de Contas aplicar penalidades aos responsveis. As sanes previstas incluem, entre outras, aplicao de multa, afastamento provisrio do cargo e, no caso de apurao do dbito, devoluo integral do valor. Neste caso, no apenas o agente pblico que pode ser chamado a responder pelo dano causado ao tesouro pblico, mas tambm os responsveis (pessoa fsica ou jurdica) que contriburem para a ocorrncia do dbito (ZYMLER, 2002:166).
3.4 A Engenharia nos Tribunais de Contas Brasileiros
A partir da Constituio de 1988, os Tribunais de Contas, que surgiram inicialmente para o controle financeiro oramentrio da Administrao Pblica, com a preocupao do controle da legalidade dos atos de natureza financeira, passaram a exercer tambm a fiscalizao operacional e patrimonial das entidades pblicas, abrangendo, ao lado da questo da legitimidade, os aspectos da eficincia e da economicidade. A Constituio de 1988 proporcionou uma evoluo, pois, segundo CITADINI (apud LAGES, 1999) permitiu aos Tribunais de Contas se libertarem do mero controle da legalidade, para adotarem meios de fiscalizao mais
18 eficientes, inclusive a verificao da relao existente entre o servio ou obra realizada e o seu custo. Os Tribunais de Contas passaram ento a realizar concursos para a incorporao de engenheiros e arquitetos a seus quadros, com o objetivo de acompanhar as obras e servios de engenharia empreendidos por seus rgos jurisdicionados. Em 1996 realizou se em Braslia, numa promoo do TCU, o primeiro Simpsio Nacional de Auditoria de Obras Pblicas, o SINAOP, concentrando os profissionais envolvidos no controle de obras pblicas principalmente dos Tribunais de Contas. Desde ento anualmente realiza se esse evento, que chegou em 2005 sua 10 edio. Diferentes denominaes so adotadas para os profissionais dedicados a auditorias de obras pblicas, de acordo com cada Tribunal de Contas: Inspetor de obras pblicas (TCE/GO e TCE/PE), Verificador de obras pblicas (TCM/GO), Engenheiro perito (TCE/MG), Engenheiro (TCM/SP), Assessor de engenharia (TCE/PR), Auditor pblico externo engenheiro civil (TCE/RS) e Tcnicos de controle externo engenheiro e Tcnico de controle externo arquiteto (TCE RJ). (NOVO 2003). 3.4.1 Histrico da Engenharia no Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro
O TCE RJ em 1993 realizou concurso para o preenchimento de cinco vagas de engenheiro civil. Esses profissionais foram incorporados ao quadro a partir de 1994. Em 1998 o TCE RJ realizou novo concurso, dessa vez oferecendo 30 vagas para engenheiros civis e 10 vagas para arquitetos. Desde 1998 a estrutura do TCE RJ vem se adequando ao controle de obras e servios de engenharia com a criao de coordenadorias tcnicas de engenharia (CEC) e economicidade (CEA).
19 Ao longo de sete anos, at maro de 2005, essas coordenadorias, ligadas diretamente SGE, Secretaria Geral de Controle Externo, estruturaram diversos aspectos da auditoria de obras, incluindo inspees e anlise da economicidade de projetos, oramentos e servios de engenharia. A atividade dos engenheiros e arquitetos do TCE RJ nas auditorias de obras pblicas se complementa com inspees in loco a empreendimentos selecionados por amostragem, registrando e fundamentando achados e evidncias do no cumprimento de procedimentos tcnicos e formais, principalmente no que tange aplicao da LF 8.666/93 (lei de licitaes e contratos administrativos), da LF 4.320/64 (lei das normas gerais de direito financeiro para elaborao e controle de oramentos e balanos) e das normas da ABNT (NOVO, 2003). Em maro de 2005 foi criada a Subsecretaria de Auditoria e Controle de Obras e Servios de Engenharia (SSO), a quinta subsecretaria da SGE, Secretaria Geral de Controle Externo, junto com as de controle estadual (SUE), municipal (SUM), de pessoal (SUP) e de auditoria de gesto e receita (SSR). Todo o pessoal da antiga coordenadoria de engenharia, CEC, migrou para a SSO, alm de mais 10 engenheiros e arquitetos de outras reas, compondo um corpo de 45 profissionais de nvel superior da rea tecnolgica. Permanecem na coordenadoria de economicidade, CEA, trs profissionais da rea de engenharia e arquitetura. Na estruturao da SSO, alm de duas coordenadorias voltadas s reas estadual e municipal foram criados cinco ncleos: 1) de anlise de editais; 2) de meio ambiente; 3) de normatizao; 4) de reviso de processos; e 5) de avaliaes, vistorias e percias. 3.4.2 Ncleo de Avaliaes, Vistorias e Percias do TCE RJ
A Subsecretaria de Auditoria e Controle de Obras e Servios de Engenharia SSO do Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro TCE RJ foi implementada na estrutura do controle externo do TCE RJ por meio do ato normativo TCE RJ n 79, de 03 de maro de 2005. Com o surgimento da SSO foi criado o Ncleo de Avaliaes, Vistorias e Percias, em funo de suas atribuies a seguir transcritas:
Pargrafo nico do artigo 8 do Ato normativo TCE n 79 Nos processos relativos a obras e servios de engenharia, caber Subsecretaria de Auditoria e Controle de Obras e Servios de Engenharia SSO pronunciar se, quando solicitada pelas respectivas Inspetorias Gerais e Regionais de Controle Externo, sob a tica da economicidade, no caso de os itens cotados no constarem do Informativo de Preos e Custos de Produtos e Servios, ou, ainda, apresentarem especificao diversa. Inciso VIII do artigo 12 do Ato normativo TCE n 80 Elaborar avaliaes, vistorias e percias em imveis de propriedade ou de interesse dos jurisdicionados, por ocasio das auditorias ou inspees, quando julgar necessrio ou determinado pelo Plenrio, bem como quando solicitado pelos demais rgos do controle externo.
3.4.2.1 Atuao do Ncleo de Avaliaes, Vistorias e Percias
As primeiras demandas surgidas para o Ncleo foram referentes ao pronunciamento quanto anlise da economicidade de atos obrigatoriamente precedidos de avaliao, segundo a Lei Federal 8.666/93, principalmente a compra e locao de imvel destinado ao atendimento das finalidades precpuas da Administrao Pblica art. 24, inciso X, e em menor volume alienao de bens da Administrao Pblica art. 17, e Relatrios de Inspeo contendo processos de desapropriao de imveis. De incio verificou se que em relevante parcela dos processos contendo laudos de avaliao de bens imveis urbanos, esses encontravam se elaborados em desacordo com as normas tcnicas pertinentes, NBR 5676, vigente at junho de 2004, e NBR 14653 2 vigente a partir de 30/06/2004. Visando viabilizar a anlise da economicidade desses processos, a SSO elaborou um memorando interno, orientando os setores do Controle Externo a exigirem de seus jurisdicionados laudos de avaliao contendo os requisitos mnimos segundo o item 10.1 da NBR 14653 1 (Procedimentos Gerais na Avaliao de Bens). grande o risco de a Administrao Pblica incorrer em danos ao errio quando os valores praticados em atos onde a Lei Federal 8.666/93 exige avaliao prvia so baseados em laudos de avaliao em desacordo com as normas
21 tcnicas. Obedecer s normas tcnicas acarreta maior preciso ao laudo de avaliao e exige empenho do Engenheiro de Avaliaes. Mesmo contendo os requisitos mnimos exigidos pelas normas tcnicas, o laudo pode apresentar indcios de inadequao do valor arbitrado, em funo da adoo de procedimentos em desacordo com as prticas consagradas na engenharia de avaliaes, possivelmente acarretando dano ao errio. 3.5 A Obrigatoriedade e Necessidade do Uso da Engenharia de Avaliaes pelos Tribunais de Contas Brasileiros
A avaliao de imveis carece de conhecimentos especficos da rea de engenharia de avaliaes, e o TCE RJ necessita de profissionais especializados em tal matria para fiscalizar os valores atribudos pelos Jurisdicionados as transaes imobilirias. Tal afirmao tem amparo legal, conforme raciocnio explanado a seguir. A Lei Federal No. 8666/93 Lei das licitaes, prev:
O ART. 6o, INC. II define servio como Toda atividade destinada a obter determinada utilidade de interesse para a administrao, tais como: demolio, conserto, instalao, montagem, operao, conservao, reparao, adaptao, manuteno, transporte, LOCAO DE BENS, publicidade, seguro ou trabalhos tcnico profissionais. O ART. 13, INC. II define ainda como sendo servio TCNICO PROFISSIONAL ESPECIALIZADO os trabalhos relativos PARECERES, PERCIAS E AVALIAES EM GERAL; O ART. 24, INC. X define que dispensvel a licitao para COMPRA OU LOCAO DE IMVEL destinado ao atendimento das finalidades precpuas da administrao, cujas necessidades de instalao e localizao condicionem a sua escolha, desde que o PREO SEJA COMPATVEL COM O VALOR DE MERCADO, segundo AVALIAO PRVIA.
A Resoluo No 218 de 29/06/73 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia CONFEA, em acordo com a lei Federal 5.194 de 21/12/66, discrimina atividades das diferentes modalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia resolvendo em seus arts. 1o, 2o e 6o que compete aos engenheiros civis e arquitetos o desempenho da atividade de
22 vistoria, percia, avaliao, arbitramento, laudo e parecer tcnico referentes s edificaes; A Resoluo No 345 de 27/06/90 do CONFEA, em acordo com as Leis Federais nos 5.194 de 21/12/66, 7.270 de 10/11/84, 6.404/76 de 15/12/76, 24.150/34 e 6.649/79, 8.020 e 8.031 de 12/04/90, dispe quanto ao exerccio profissional de nvel superior das atividades de Engenharia de Avaliaes e Percias de Engenharia definindo no art. 2o que:
Compreende se como atribuio privativa dos engenheiros, em suas diversas especialidades, dos arquitetos, dos Agrnomos, dos Gelogos, dos Gegrafos e dos Meteorologistas, as vistorias, percias, avaliaes e arbitramentos relativos a bens mveis e imveis, suas partes integrantes e pertences, mquinas e instalaes industriais, obras e servios de utilidade pblica, recursos naturais e bens de direito que, de qualquer forma, para sua existncia ou utilizao, sejam atribuies destas profisses.
A ABNT o frum nacional de normalizao. As normas brasileiras cujo contedo so de responsabilidade dos Comits Brasileiros e dos Organismos de Normalizao Setoriais, definem, no presente caso, na atual NBR 14653, partes 01 a 07, as tcnicas especficas para elaborao de vistorias, percias, avaliaes, arbitramentos, laudos e pareceres tcnicos referentes construo civil. Cabe observar que as primeiras normas tcnicas de avaliao surgiram na dcada de 1950, organizadas por entidades pblicas e institutos voltados para a Engenharia de Avaliaes. Na citada norma a Engenharia de Avaliaes definida como o conjunto de conhecimentos tcnico cientficos especializados aplicados avaliao de bens. Sobre tal conceito cabe ainda reproduzir as seguintes colocaes de grandes mestres em avaliaes de imveis, conforme textos extrados da apostila INTRODUO A ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS JUDICIAIS IEL (Instituto de Engenharia Legal RJ), 1996:
Se avaliar fosse uma questo restrita geometria e aritmtica, ao alcance de qualquer um, desnecessria seria a existncia de uma engenharia de avaliao. (Prof. Dante Guerreiro) O valor do po se expressa em necessidade; o valor do diamante resplandecente se traduz em desejo; o valor de uma propriedade imobiliria , em geral, a expresso de ambos os conceitos. (Alfred D. Bernard)
Nenhum mtodo de avaliao exato, o mximo que se pode aspirar encontrar um valor provvel que muito se aproxime do VALOR DE MERCADO. Dois avaliadores idneos e capazes jamais chegaro a um mesmo valor para determinado imvel. (GEORGE L. SCHMULTZ)
A confiabilidade de uma avaliao depende da preciso do trabalho realizado, procurando alcanar o mais prximo do que se convencionou chamar de VALOR DE MERCADO. Segundo conceito da Suprema Corte do Estado da Califrnia, EUA:
VALOR DE MERCADO o maior preo em termos de dinheiro que o imvel pode ter uma vez posto venda, abertamente, por um tempo razovel para encontrar comprador, o qual dever ter conhecimento de todos os usos, propsitos e utilidades, para que ele, comprador, tenha capacidade de usar o imvel.
Ento o VALOR DE MERCADO a quantia em dinheiro paga ao vendedor de um imvel (que no precisa vend-lo) por um comprador (que no precisa compr-lo), ambos com pleno conhecimento do potencial e da utilidade do imvel comercializado. Segundo definido pelo Instituto de Engenharia Legal do Rio de Janeiro IEL, filiado ao Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia IBAPE nacional, na norma tcnica para avaliaes realizadas no Estado do Rio de Janeiro, subsidiria da NBR 14.653, VALOR DE MERCADO a quantia mais provvel pela qual se negociaria com conhecimento, prudncia e sem compulso um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigentes.
4 Avaliao de Bens Imveis na Administrao Pblica Aplicaes
Diversas so as aplicaes da engenharia de avaliaes no setor pblico. A seguir so relatadas as mais significativas.
4.1 Alienao de Bens Imveis
Ressalta-se que de acordo com os artigos 17 e 19 da Lei Federal n 8.666/93 anteriormente transcritos, os quais versam sobre a alienao de bens imveis da administrao pblica, a avaliao prvia dos imveis consiste em exigncia legal. Cabe ressaltar que as observaes e comentrios realizados no item 4.2, pargrafos segundo e terceiro, se estendem ao presente item.
4.2 Compra ou Locao de Bens Imveis pela Administrao Pblica
Nos casos de compra ou locao de bens imveis pela Administrao Pblica, dispensada a licitao, fundamentando se no inciso X do artigo 24 da Lei Federal 8.666/93, transcrito anteriormente. Novamente aqui, a avaliao prvia dos imveis uma exigncia legal. grande o risco de a Administrao Pblica incorrer em danos ao errio quando os valores praticados em atos onde a Lei Federal 8.666/93 exige avaliao prvia so baseados em laudos de avaliao em desacordo com as normas tcnicas. A anlise da adequao aos valores de mercado, dos valores praticados por seus jurisdicionados na totalidade dos atos de compra, venda ou locao de imvel vm sendo efetuada pelo Ncleo de Avaliaes da Vistorias e Percias da SSO desde sua implementao em maro de 2005.
25 Como exemplo dessa atuao, observa-se que tramita no TCE RJ sem deciso definitiva processo relativo dispensa de licitao para locao de imvel onde, devido atuao do Ncleo de Avaliaes, Vistorias e Percias, foram constatados no laudo de avaliao procedimentos em desacordo tanto com as normas tcnicas da ABNT, quanto com as prticas consagradas na engenharia de avaliaes. Este laudo apresentou indcios de inadequao do valor arbitrado, os quais, possivelmente, incorreram em dano financeiro Administrao Pblica da ordem de R$ R$ 1.764.000,00 (um milho setecentos e sessenta e quatro mil reais). Esta experincia foi apresentada no X SINAOP em trabalho denominado Controle do patrimnio imobilirio pblico: a experincia do TCE RJ, bem como no XIII COBREAP (Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias) sob o ttulo A experincia do Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro (TCE RJ) na auditoria de laudos de avaliao que utilizam o tratamento por fatores pela NBR 14653 2. 4.3 Justa Indenizao nas Desapropriaes
MEDEIRO JUNIOR (apud MOREIRA, 1997:285) define desapropriao como:
O ato de direito pblico pelo qual a administrao, fundamentada na necessidade pblica, na utilidade pblica ou no interesse social, obriga o proprietrio a transferir a propriedade de um bem ao Estado (...) mediante prvia e justa indenizao.
Para a indenizao ser justa, a apurao do valor da propriedade deve ser determinada com os procedimentos da engenharia de avaliaes. A seguir so destacados artigos da constituio brasileira que tratam da desapropriao.
Art. 5. Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantindo se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas a inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade, segurana e propriedade, nos termos seguintes:
(...) XXIV a lei estabelecer o procedimento para desapropriao por necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, mediante justa e prvia indenizao em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituio; (...) Art. 182. A poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Pblico municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes. (...) 3 As desapropriaes de imveis urbanos sero feitas com prvia e justa indenizao em dinheiro. 4 facultado ao Poder Pblico municipal, mediante lei especfica para rea includa no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietrio do solo urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de: (...) III desapropriao com pagamento mediante ttulos da dvida pblica de emisso previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de at dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenizao e os juros legais; (...) Art. 184. Compete Unio desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrria, o imvel rural que no esteja cumprindo sua funo social, mediante prvia e justa indenizao em ttulos da dvida agrria, com clusula de preservao do valor real, resgatveis no prazo de at vinte anos, a partir do segundo ano de sua emisso, e cuja utilizao ser definida em lei. 1 As benfeitorias teis e necessrias sero indenizadas em dinheiro. (...)
4.4 Financiamento Imobilirio Segundo MOREIRA (1997, p.24) tem-se:
Nos casos de emprstimos bancrios, garantidos por uma hipoteca, h interesse tanto daquele que vai tomar o emprstimo quanto daquele que vai receber a propriedade em garantia em conhecer o real valor do bem, de forma que a tambm se impe uma avaliao criteriosa.
Portanto, sempre que instituies financeiras pblicas financiarem a compra de imveis, torna se imprescindvel a exigncia de laudo de avaliao
27 imobiliria elaborado de acordo com as boas prticas em engenharia de avaliaes.
4.5 Determinao do Valor Venal de Imveis para Fins de Tributao (IPTU e ITBI)
Os impostos municipais que tm como fato gerador a propriedade imobiliria so o IPTU Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana e o ITBI Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis Inter Vivos. IPTU E ITBI CARACTERSTICAS DOS TRIBUTOS De acordo com o art. 156 da Constituio Federal compete aos municpios instituir e arrecadar trs impostos: o ISSQN Imposto sobre Servios de Qualquer Natureza, o IPTU Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana e o ITBI Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis Inter Vivos. Em razo da finalidade desta monografia, apenas os dois ltimos sero considerados para anlise. O IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse do bem imvel, por natureza ou acesso fsica, localizado na zona urbana do municpio. Entende se por zona urbana aquela definida em lei municipal, desde que observada a existncia de pelo menos dois dos seguintes melhoramentos, construdos ou mantidos pelo Poder Pblico Municipal: meio fio ou calamento, com canalizao de guas pluviais; abastecimento de gua; sistema de esgotos sanitrios; rede de iluminao pblica, com ou sem posteamento para distribuio domiciliar; escola primria ou posto de sade a uma distncia mxima de 3 km do imvel considerado (artigo 32, 1o do Cdigo Tributrio Nacional CTN). FURLAN (2004, p.61) assevera que:
Compete apenas ao Municpio traar os limites de sua rea urbana, sob seus prprios critrios, no s para fins de tributao, mas tambm para que possa assegurar a observncia do princpio da funo social da propriedade urbana j que, por expressa disposio constitucional, dever do legislador municipal utilizar-se do IPTU como instrumento de poltica de desenvolvimento e de expanso urbana.
28 O ITBI recai sobre as transmisses onerosas, a qualquer ttulo, da propriedade ou domnio til de bens imveis, por natureza ou por acesso fsica, conforme definido no Cdigo Civil, bem como sobre a cesso onerosa de direitos relativos s transmisses anteriormente referidas, e ainda sobre as transmisses de direitos reais sobre imveis, exceto os direitos reais de garantia (artigo 35 do CTN). Na qualidade de impostos, tanto o IPTU quanto o ITBI devem respeitar o princpio da capacidade contributiva, insculpido no 1 do art. 145 da Constituio Federal, que assim determina:
1 Sempre que possvel, os impostos tero carter pessoal e sero graduados segundo a capacidade econmica do contribuinte, facultado administrao tributria, especialmente para conferir efetividade a esses objetivos, identificar, respeitados os direitos individuais e nos termos da lei, o patrimnio, os rendimentos e as atividades econmicas do contribuinte.
CARRAZZA apud MLLER e HOCHHEIM, (2006, p.9) leciona que a capacidade contributiva, no caso dos impostos que incidem sobre a propriedade:
aferida por uma manifestao de riqueza do contribuinte em ter um imvel, no importando se algum contribuinte que pratique a hiptese de incidncia do imposto no tenha condies subjetivas de suportar a carga tributria. Nesta perspectiva, prossegue, a capacidade contributiva a ser obedecida no clculo dos tributos incidentes sobre a propriedade imobiliria, como o IPTU e o ITBI, de natureza objetiva, refere se riqueza do contribuinte, revelada atravs da simples propriedade de um bem.
Esses impostos tm em comum sua base de clculo, definida legalmente como sendo o valor venal, ora do imvel (caso do IPTU), ora dos bens ou direitos transmitidos (hiptese do ITBI), conforme prevem os artigos 33 e 38 do CTN. Essa matria encontra se minuciosamente examinada no item 5.6 da presente monografia, relativo Planta de Valores.
5 Mtodos de Avaliao Imobiliria
Os mtodos de avaliao de imveis que tm a finalidade de uso pblico devem seguir estritamente os procedimentos orientadores das normas brasileiras e de orientaes de rgos cuja projeo esteja reconhecida nos meios tcnicos. A escolha da metodologia a ser aplicada definida preliminarmente pela vistoria no imvel avaliando, levantamento da documentao disponvel e pesquisa de dados de mercado. Os procedimentos metodolgicos aplicveis dependem: da disponibilidade, quantidade, qualidade, semelhana (com o imvel avaliando e entre si) e confiabilidade das amostras colhidas; do tempo necessrio para a elaborao do laudo; da finalidade e potencialidade construtiva do bem avaliando; das condies de mercado (liquidez, estrutura, conduta,
desempenho e estabilidade do mercado no momento da avaliao); natureza do bem avaliando.
O item 7.5 da NBR 14.653 1 orienta que Para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel preferir o mtodo comparativo direto de dados de mercado (...), assim, entende-se que os outros mtodos s devero ser utilizados na impossibilidade do uso deste. O item 8.1.2 da NBR 14.653 1, faculta, na impossibilidade de aplicao dos mtodos previstos, o emprego de outro procedimento, desde que devidamente justificado.
30 5.1 Imveis Urbanos
5.1.1 Mtodo Comparativo de Dados de Mercado
Conforme Item 8.2.1 da NBR 14.653 2 Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado para a utilizao deste mtodo necessrio a montagem de uma amostra representativa de dados de mercado, cujos dados tenham semelhana com o imvel avaliando. O avaliador deve procurar amostras de propriedades semelhantes de preferncias da poca da avaliao em questo. Quando houver grandes diferenas entre o imvel avaliando e a amostra, o avaliador deve, utilizando mtodos estatsticos e com a sua sensibilidade, estabelecer propores de forma a homogeneizar as caractersticas. Assim conclu se que esse mtodo est afeto a vrios fatores, como: semelhana entre os imveis (tamanho, localizao, uso, etc); poca da venda ou oferta; flutuaes do mercado (grande quantidade em oferta, poltica econmica, etc); anormalidades do mercado (necessidade do proprietrio em vender ou comprar, etc). 5.1.1.1 Vistoria do Imvel Avaliando
Esta fase do mtodo dependente da experincia do avaliador, pois as hipteses sero formuladas de acordo com as (...) teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes..., item 8.2.1.2.2 da NBR 14.653 2, e principalmente pela observao direta dos dados da amostra e do imvel avaliando.
31 5.1.1.2 Planejamento da Pesquisa de Dados
O item 8.2.1.1 da NBR 14.653 2 divide o planejamento da pesquisa em estrutura e estratgia. 5.1.1.2.1 Estrutura da Pesquisa
Nesta fase so definidas as variveis que com base nos levantamentos e estudos feitos no item 5.1.1.1 deste so importantes para a formao do valor, estabelecendo as relaes entre essas e o imvel avaliando. 5.1.1.2.2 Estratgia da Pesquisa
A estratgia deve ser definida anteriormente fase de vistoria do imvel. Nesta fase se definem as tcnicas a serem utilizadas na coleta e anlise dos dados, de acordo com a abordagem tcnica que ser utilizada, com a elaborao dos instrumentos que serviro para a concretizao da montagem da amostra. 5.1.1.3 Formao da Amostra de Dados
O item 7.4.2 da NBR 14.653 1 recomenda que na fase de coleta dos dados se procure:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possveis aos do bem avaliando; b) identificar e diversificar as fontes de informao, sendo que as informaes devem ser cruzadas, tanto quanto possvel, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado; c) identificar e descrever as caractersticas relevantes dos dados de mercado coletados;
d) buscar dados de mercado de preferncia contemporneos com a data de referncia da avaliao.
Recomenda ainda no item 8.2.1.3.3 que as fontes devem ser diversificadas e identificadas; no item 8.2.1.3.4 que se considerem as surperestimativas de preo dos bens em oferta, confrontando com as transaes realizadas; no item 8.2.1.3.5 que, para evitar opinies subjetivas dos informantes, deve se: a) visitar cada imvel tomado como referncia (...); b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos; c) confrontar as informaes das partes envolvidas (...). 5.1.1.4 Tratamento de Dados 5.1.1.4.1 Preliminares
necessria a validao da representatividade dos dados da amostra em relao ao avaliando. Verificao que dever ser feita pela sumarizao das informaes na forma de grficos e tabelas (visualizao dos dados). RAFE MICHEL JOSEPH DONAHUE, em seu artigo When Sumary Measures Arent Enough (Quando as medidas de resumo no so suficientes) disponvel http://home comcast.net/~rafe.donahue/showheatoms01.html, traduzido, esclarece que :
A teoria estatstica tem o conceito de estatsticas suficientes. A idia que se voc sabe que os dados provm de uma distribuio com forma conhecida, ento havero certos resumos dos dados que lhe diro tudo que voc possivelmente saiba sobre a distribuio. (...) Mas freqentemente, os dados no so bem comportados ou eles no provm de distribuies conhecidas. E ento? Podemos encontrar estatsticas suficientes? A resposta sim. H sempre um conjunto de estatsticas suficientes. E aquele conjunto de estatsticas suficientes (formalmente chamadas de estatsticas de ordem) so, em essncia, os prprios dados! Ento quando fizer anlise de dados, faa um grfico dos dados brutos. Apresente os individualmente. Busque pelo que foge ao padro, como os outliers. O interessante est sempre nos extremos, ou outliers, do conjunto de dados. Procure conhecer suas fontes. Lembre se que o objetivo compreender a distribuio
dos dados. Assim, se alguma medida resumo simples lhe diz tudo o que voc precisa saber sobre a distribuio, timo. Mas, se no, tente mostrar todo o conjunto de dados.
Assim, nessa etapa verifica se o equilbrio da amostra e a influncia das possveis variveis chave sobre o preo e a forma de variao, suas interdependncias. Devendo se ento confrontar as respostas obtidas com a hiptese formulada, permitindo, se necessrio, a formulao de novas hipteses. Casos especficos: nos casos de pagamentos parcelados, em forma de precatrios ou a prazo de um dado de mercado para preo a vista, deve se aplicar um fator de correo, representativa das variaes praticadas pelo mercado; a excluso prvia de elementos amostrais deve ser justificada; O engenheiro JOS FIKER, em seu livro Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos, PINI, So Paulo SP, 2005, observa:
Que a incluso de variveis inadequadas ou a ausncia de variveis importantes podem conduzir a erros gravssimos. Para um trabalho bem feito necessria muita experincia em avaliaes de imveis, aliada a uma especializao bastante aprofundada em inferncia estatstica.
No tratamento dos dados, o item 8.2.1.4.1 da NBR 14.653 2 sugere em funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes disponveis, o uso das seguintes ferramentas analticas: tratamento por fatores; tratamento cientifico. O IEL no item 9.1.1.2 orienta que em amostras homogneas onde so observadas as condies de semelhanas definidas na coleta de dados, deve se usar o tratamento por fatores, e para amostras heterogneas a inferncia estatstica, desde que as diferenas sejam devidamente consideradas, inclusive quanto a eventuais interaes. Como j esclarecido alhures, o modelo uma representao onde os dados so considerados bem comportados, tornando se, assim, uma representao simplificada do mercado, necessitando ser validada, ou no mnimo verificada.
34 5.1.1.4.2 Tratamento por Fatores
Para a utilizao do Mtodo de Tratamento por Fatores necessrio identificar as caractersticas que os bens amostrais tenham em comum s do bem avaliando. No entanto improvvel que as caractersticas sejam idnticas, devendo essas passar por um tratamento de forma a corrigir as diferenas existentes, ou seja, torna-las homogneas. O objetivo da homogeneizao das caractersticas torna-la representativa em relao s caractersticas do bem avaliando. A figura 2 que permite visualizar a homogeneizao de valores unitrios de terrenos, por meio da aplicao de fatores caracterstica frente:
Figura 2: Representao grfica do tratamento por fatores. Fonte: OLIVEIRA (2006:4).
Neste texto so tratados como exemplos s os principais fatores utilizados. A) FATOR DE FONTE OU OFERTA (FF)
obtido diretamente do mercado. Para o caso de transao efetivada e contempornea (at seis meses, segundo o IEL) adotar o valor do FF = 1, no caso de bens em oferta dever ser adotado um FF que pode variar de 0,8 a 1,0, quanto maior o tempo que o imvel
35 estiver em oferta menor o valor do FF, na impossibilidade de determinar qual o tempo que o imvel est em oferta utilizar o valor FF = 0,9. B) FATOR DE LOCALIZAO (FL)
Podero ser empregados os valores venais dos imveis, obtidos na Planta de Valores do Municpio, caso no haja planta de valores ser necessrio um estudo devidamente fundamentado, evitando se valores incoerentes (pesquisa na legislao tributria de IPTU para a mesma regio onde se situa o imvel avaliando considerando-se esse o centro geogrfico da rea pesquisada). C) FATORES APLICVEIS A TERRENOS Fator de Testada
considerada por meio da razo entre a testada efetiva (t) e a testada de referncia (a indicada pelo cdigo de obras e postura para o logradouro ou zona). No Rio de Janeiro, o inciso b do item 9.1.1.2.1.3 da Norma Tcnica do IEL orienta o clculo desse fator. Fator de Profundidade
considerada por meio da razo entre a profundidade equivalente e a profundidade de referncia (a indicada pelo cdigo de obras e postura para o logradouro ou zona). No Rio de Janeiro o inciso a do item 9.1.1.2.1.3 da Norma Tcnica do IEL orienta o clculo desse fator.
36 D) FATORES ESPECFICOS
Caso o avaliador observe outros fatores que possam influenciar o valor dos terrenos (amostrais e avaliando) poder considerar, desde que devidamente justificado, por exemplo, terrenos com frentes mltiplas. E) APLICAO DOS FATORES
O inciso primeiro do item 9.1.1.2.1.6 da Norma do IEL orienta que a utilizao dos fatores deve ser na forma de somatrio, aps a considerao do fator de oferta. Devem ser observados os procedimentos indicados no item 5.1.1.4.2, de forma que as condies de mercado sejam melhores representadas. 5.1.1.4.3 Tratamento Cientfico
A NBR 14.653 2 cita em seu item 8.2.1.4.3 vrias ferramentas analticas que podem ser utilizadas, tais como redes neurais anlise de envoltria de dados e outras, mas dedica um anexo para os modelos que utilizem regresso linear. O Item A.1.4 do Anexo A da NBR 14.653 2 enfatiza que a modelagem (formulao das hipteses, definio das variveis e suas transformaes etc) deve ser realizada com base no conhecimento que o avaliador tem a respeito do mercado. Assim, o Anexo A da NBR 14.653 2 determina os procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear, citando no item A.2 seus pressupostos bsicos e suas verificaes, no item A.3 as limitaes dos Testes de Significncia, no item A.4 recomenda a aferio pelo coeficiente de determinao ajustado, para medir o poder de explicao do modelo, no item A.5 sugere os limites do campo de arbtrio, o item A.6 recomenda a utilizao de variveis dicotmicas em lugar de cdigo alocados, de forma a manter os graus de liberdade necessrios do modelo, o item A.7 recomenda que caso se use o mesmo modelo de regresso de grupamentos diferentes, deve se verificar a independncia entre os grupamentos,
37 entre as variveis e suas possveis interaes. O item A.8 do Anexo A da NBR 14.653 2 orienta que a varivel dependente deve ser apresentada na forma no transformada. a) Inferncia Estatstica A inferncia estatstica permite, tendo por base uma pequena amostra, chegar a concluses sobre a totalidade da populao, conquanto que essa amostra seja representativa. A representatividade da amostra pode ser avaliada por medidas de disperso. Para a formulao de juzos probabilsticos preciso pressupor que se conhece a funo de distribuio da varivel X associada ao fenmeno considerado, a distribuio que melhor se aplica ao que se deseja (avaliao de imveis) a distribuio de Gauss ou Normal. A escolha da forma funcional para aplicao do modelo foi definida no item 5.1.1.4.3, funo linear (regresso linear), que representada por uma varivel dependente e uma ou mais variveis independentes. Exemplo: Varivel dependente Valor por metro quadrado Variveis independentes rea total, idade, nmero de quartos sem banheiro, nmero de sutes, nmero de vagas de garagem, nmero de banheiros, nmero de elevadores, localizao, padro construtivo, dependncia de empregada, conservao etc. Cada varivel deve ser caracterizada e seus parmetros bem definidos. b) Regresso Linear Simples No caso, o que interessa descrever a relao entre duas variveis, a dependente, valor por metro quadrado, e a independente, que pode ser a rea, e tambm predizer o valor de uma a partir da outra. Para isso se traa um grfico onde a varivel dependente fique no eixo vertical (y) e a varivel independente fique no eixo horizontal (x). Se a pesquisa de dados foi feita corretamente, a relao entre as duas variveis
38 aproximadamente linear, podendo ser traduzida pela equao da reta: y = a + b.x, onde a onde a reta intercepta x e b a inclinao da reta.
valor x rea
Valor /m
y = -0,8923x + 1125,3 2 R = 0,7312
1000 900 800 700 600 0 50 100 150
Figura 3: Valor por metro quadrado. y = 1125,3 - 08923x a equao da reta ajustada R - coeficiente de variao mede a proporo da variao total da varivel dependente que explicada pela variao da varivel independente.
Observa-se que os dados obtidos no esto exatamente sobre uma reta definida, assim, para se determinar a reta que melhor represente os dados, preciso ajust-los. O mtodo mais utilizado para se obter a reta ajustada denominado de mnimos quadrados.
Traa as retas possveis calculando-se a soma dos quadrados das distncias: S=
( yi y) = { yi (a + b.xi)}
determinando-se os valores de a e b que fornecem o menor valor de S.
39 ALBERTO LLIO MOREIRA, no captulo Estatstica e Anlise Linear por Regresso para Avaliao de Bens, em Princpio de Engenharia de Avaliaes, recomenda: para clculo do valor de a e b que traduzem a melhor reta, a resoluo do seguinte sistema de equao
( Y )( . X ) ( X )( . XY ) (equao 1) N . X ( X ) N . XY ( X )( . Y ) b= (equao 2) N . X ( X )
O erro padro da estimativa serve para avaliar a diferena mdia entre o valor real e o estimado de y, se for 0 existe uma relao exata entre y e x e se for grande a equao de regresso no adequada.
Y a. Y b. XY
O coeficiente de determinao mede a proporo da variao de y que pode ser explicada pela variao de x, se a percentagem alta, indica que a variao da varivel dependente est explicada pela variao da varivel independente, se o valor baixo que a variao da varivel dependente explicada muito pouco (no explicada) pela variao da varivel independente ficando a explicao da variao por conta de outras variveis independentes.
N . X ( X ) . N . Y ( Y )
N . XY ( X )( . Y )
Observa se que, independentemente da distribuio dos dados, o mtodo dos mnimos quadrados sempre determinar uma reta, portanto, no existe garantia de que o modelo de regresso linear seja razovel (figura 4), uma das formas de verificar sobrepor a reta ajustada sobre um grfico de disperso dos dados.
Figura 4: Representao grfica de distribuies: (a) adequada para aplicao de regresso linear; (b) no adequada para aplicao de regresso linear. Fonte: Modelo de Regresso Linear Bsica disponvel em http://leg.ufpr.br/ ~silvia/ce003/node81.html.
O modelo de Regresso Linear Simples , ento: Yi = a + b.Xi + i, onde i representa desvios independentes aleatrios da relao linear entre X e Y. c) Regresso Linear Mltipla Ao se fazer a varivel dependente variar em funo de duas variveis independentes, aplicando-se o mtodo dos mnimos quadrados, obtm-se um plano de regresso (no lugar de uma reta), no caso de variar em funo de trs ou mais varveis independentes tem-se hiperplanos de regresso.
Figura 5: Representao grfica do plano de regresso linear para duas variveis explicativas. Fonte: JOS FIKER (2005 2).
A equao geral de regresso linear mltipla : Y = a + b.X 1+ c.X 2+ d.X 3+ e.X 4+ f.X 5 ..... + i (equao 5)
Os clculos, embora simples, so fastidiosos o que torna sua elaborao manual impossvel, no entanto j existem diversos programas computacionais para execut-los. d) Regresso Linear Espacial Quando a varivel dependente varia em funo de duas ou mais variveis independentes georeferenciadas, obtm-se por analogia ao raciocnio utilizado na regresso linear mltipla a regresso linear espacial.
e) Transformao de dados Se a relao entre duas variveis no linear, podemos fazer esta relao linear transformando uma ou ambas as variveis. Deve se escolher a transformao que torne a relao a mais linear possvel sem que se perca a interpretao dos dados. Ao se fazer a transformao dos dados os coeficientes no podem ser interpretados diretamente, portanto s deve ser utilizada quando no houver outra opo disponvel.
5.1.2 Mtodo da Renda
Conforme orienta Alberto Llio Moreira, chega se o valor venal pela capitalizao da renda encontrada a uma taxa de juros compatvel com o mercado. Pode se chegar ao valor procurado pelas tcnicas: da pela capitalizao direta; prdio residual; construo residual; e terreno residual, conforme o caso. Observa se que se deve evitar usar este mtodo no mbito dos TCEs, pois os imveis pblicos no se destinam a gerar renda, no entanto para efeito de indenizao,
42 caso seja impraticvel avaliar por outro mtodo, que esse mtodo seja utilizado para efeito de ressarcimento.
5.1.3 Mtodo do Custo de Reproduo
Alcana se o valor do imvel calculando-se o valor de custo da aquisio do terreno somado ao clculo do custo de construo da edificao e benfeitorias. O valor do terreno calculado pelo mtodo da comparao de vendas ou pelo mtodo da renda, tcnica do terreno residual. O valor da edificao e benfeitorias calculado realizando se o oramento completo (excetuando se o valor do terreno) como se fosse construir uma edificao idntica, e sobre esse valor aplicar o fator de depreciao correspondente, avaliado conforme sensibilidade do avaliador, idade do imvel, estado de conservao, etc. O engenheiro Srgio Abunahman subdivide esse oramento em Mtodo do Custo de reposio (considerando a planilha oramentria completa da edificao e benfeitorias) e o Mtodo do Custo de Reproduo (considerando para clculo, o valor do preo bsico unitrio da revista Construo Mercado, ou similar acrescentando o fator Vantagem da coisa feita e os custos indiretos.
5.2 Terrenos Urbanos 5.2.1 Mtodo de Comparao de Vendas ou Ofertas
Segue o mesmo princpio da avaliao de imveis descrita no capitulo anterior, necessitando de sensibilidade do avaliador para homogeneizar as amostras quanto s caractersticas dos terrenos (rea, localizao, frente, profundidade, localizao, esquina, superfcie ou solo nvel de gua prximo da
43 superfcie, acesso, servido, especiais, vila, topografia, vegetao, aspectos ambientais, passivo ambiental, valor venal, Vo, restries construtivas, etc).
5.2.2 Mtodo Residual, Involutivo ou do Mximo Aproveitamento Eficiente
Segue o mesmo princpio do mtodo de custo de reproduo, tcnica do terreno residual. Para definio do valor provvel de venda necessita se, conforme ensina Srgio A. Abunahman, um estudo de massa (preliminar) buscando o mximo aproveitamento do terreno, determinar o custo total da construo. Aps as somas e dedues pertinentes obtm se o valor do terreno.
5.3 Propriedades Rurais
Para a avaliao de Propriedades Rurais, usualmente so utilizados os mtodos a seguir, j explicitados nos itens anteriores: 5.3.1 Mtodo Comparativo das Vendas 5.3.2 Mtodo da Renda 5.3.3 Mtodo do Custo de Reproduo (evolutivo) 5.3.4 Mtodo do Mximo Aproveitamento Eficiente (involutivo)
5.4 Desapropriaes
O Estado pode desapropriar por necessidade, utilidade ou interesse social, mediante prvia e justa indenizao em dinheiro, salvo o disposto no artigo 161, facultando se ao expropriado aceitar o pagamento em ttulos de dvida pblica, com clusula de exata correo monetria (pargrafo 22 do artigo 153 da CF). A desapropriao pode ser total ou parcial, por necessidade social ou por perigo pblico iminente.
44 Portanto, no existe um procedimento padro para o clculo da indenizao, ficando a cargo da experincia do avaliador os procedimentos a serem adotados para o clculo da indenizao.
5.5 Servido
A desapropriao pode ser total ou parcial, sendo mais comum a parcial, geralmente por necessidade social. Portanto, assim como nos casos de desapropriao no existe um procedimento padro para o clculo da indenizao.
5.6 Avaliaes Referentes a Planta de Valores 5.6.1 Avaliao em Massa
O valor venal de todos os imveis existentes num municpio deve ser determinado usando-se das metodologias previstas nas normas brasileiras de avaliaes. As avaliaes para fins tributrios baseiam se na avaliao em massa dos imveis, uma vez que a busca de valor para cada imvel consiste em trabalho quase impossvel. A avaliao em massa consiste na determinao de valores para todos os imveis situados dentro de um determinado permetro, em uma data estabelecida e com a utilizao de dados comuns e procedimentos avaliatrios padronizados. Em LIPORONI et al. (2003:88) tem-se que a:
Avaliao em massa parte de uma intensa pesquisa de valores de mercado coletados em oferta ou em transaes recentemente realizadas (...) em quantidade proporcional extenso territorial e suficiente para que sejam identificadas todas as variveis influenciantes na composio de valor (...), possibilitando que seja
estabelecida uma equao matemtica que correlacione todas estas variveis aos valores observados no mercado imobilirio.
A seguir so relacionadas algumas das variveis que, tradicionalmente, tm grande influncia na composio dos valores dos imveis: distncia a plos de valorizao; zona de uso e ocupao do solo; melhoramentos pblicos; meio de transporte disponveis; densidade comercial; qualidade de infra-estrutura local. Para LIPORONI et al. (2003, p.87) o objetivo da avaliao em massa a:
Determinao sistemtica, em larga escala, dos valores de imveis (...), de forma a manter uma justa proporcionalidade destes valores entre si, face localizao de forma genrica, e s suas caractersticas especficas (...), atravs de metodologia e critrios comuns. A avaliao em massa tem como princpios fundamentais a identificao e caracterizao de zonas homogneas e a definio das condies paradigma.
Ainda segundo LIPORONI et al. (2003, p.87) por zona homognea entende-se:
Uma regio (distritos, bairros ou conjuntos de bairros) que possui a mesma valorizao imobiliria, a qual se caracteriza por apresentar, sobre toda sua extenso, atividades semelhantes de uso do solo, intensidade, tipologia e padro construtivo e ocupao.
Condio paradigma definida pela NBR 14653 1 (Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais) como a situao hipottica adotada como referencial na avaliao de um bem. Ou seja, para cada regio homognea as caractersticas dos imveis so padronizadas de diferentes maneiras. Definir um imvel paradigma idntico para o municpio inteiro seria um equvoco, pois cada bairro/distrito, em funo
46 de sua atividade econmica (comercial, residencial, industrial), uso do solo, entre outros aspectos, tem a sua situao paradigma. Uma vez determinados os valores venais dos imveis existentes no municpio, deve-se efetuar a representao grfica dos valores dos imveis em documento denominado planta de valores.
5.6.2 Definio de Planta de Valores
A NBR 14653 2 (Avaliaes de bens Parte 2: Imveis urbanos) define planta de valores como a representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado de terreno ou do imvel numa mesma data. Para MLLER e HOCHHEIM (2006, p.8), a planta de valores definida como a planta do permetro urbano onde so plotados os valores unitrios do m (...), para cada face de quadra, devidamente homogeneizados com relao aos seus diversos atributos e referidos a uma mesma data. LIPORONI et al. (2003,p.85) afirmam que a planta de valores:
Constitui parte integrante e bsica do sistema de informaes do cadastro municipal e juntamente com o cadastro imobilirio formam a base de dados tanto do IPTU quanto do ITBI e (...) deve apresentar valores mdios unitrios (...) para cada face de quadra do municpio.
Em MICHAEL et al. (2006, p.04) tem-se que a planta de valores:
Consiste em um documento grfico que representa a distribuio espacial dos valores mdios dos imveis em cada regio da cidade, apresentados por face de quadra; sua principal funo permitir a definio de uma poltica de tributao imobiliria que seja justa e tenha equidade.
Segundo MLLER e HOCHHEIM, (2006, p.8):
Em muitos municpios brasileiros ainda utilizado o critrio denominado planta de valores por zona fiscal (...). Cada zona fiscal da cidade est associada com um valor (...) e pode conter at 100 quadras. Como os valores de imveis so altamente correlacionados com a distncia aos plos de valorizao, freqentemente, numa mesma quadra, as quatro faces apresentam valores de mercado distintos. Ou seja, em geral a avaliao de imveis por zona fiscal provoca grandes iniqidades fiscais.
5.6.3 Metodologias Utilizadas na Avaliao em Massa em Conformidade com as Normas Brasileiras da ABNT
Em LIPORONI et al. (2003, p. 89) se observa que o tratamento da amostra de imveis coletada pode ser realizado pela metodologia determinstica (homogeneizao dos valores por meio do tratamento por fatores) ou pela metodologia probabilstica (regresso linear mltipla por inferncia estatstica). LIMA (1995, p.07) apresentou a conjugao da metodologia probabilstica com a metodologia determinstica, demonstrando como fundamentar os fatores de homogeneizao em um modelo de regresso linear mltipla por inferncia estatstica, estabelecendo-se uma relao entre as variveis influenciantes na composio do valor unitrio do imvel, baseada em estudo de mercado. Dessa forma os fatores de homogeneizao seriam apresentados por meio de tabelas, o que facilitaria tanto a compreenso do contribuinte quanto o seu acolhimento no Poder Legislativo. MCKLUSKEY e ANAND (1999) apud MICHAEL et al. (2006, p.04) reforam a necessidade de fcil entendimento dos trabalhos avaliatrios para fins de tributao, ao observarem que as avaliaes em massa devem ter poder explicatrio.
5.6.4 Valor Venal para Fins Tributrios
Identificam-se na literatura duas maneiras de se obter o valor venal de imveis para fins tributrios.
5.6.4.1 Valores Venais dos Imveis para Fins Tributrios Calculados pelo Somatrio dos Valores dos Terrenos e das Edificaes
A parcela do valor venal relativa aos valores de terrenos ser obtida pela avaliao em massa de terrenos, adotando se um terreno paradigma para cada regio homognea, conforme detalhado anteriormente. Para determinar a parcela do valor venal relativa edificao, necessrio que o municpio tenha cadastro imobilirio atualizado contendo os valores unitrios (R$/m2) para todas as tipologias construtivas existentes no permetro urbano. Note-se que tais valores so passveis da aplicao da metodologia determinstica, por meio da homogeneizao por fatores referentes idade, estado de conservao, entre outros atributos.
EXEMPLO DE PLANTA DE VALORES DE TERRENOS No XIII COBREAP (Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias) realizado em abril de 2006, foi apresentado o trabalho Avaliao de cidades por inferncia espacial: um estudo de caso para a cidade de Aracaju, onde foi mostrada uma planta de valores para o municpio de ARACAJUSE, baseada em amostra de 1.055 dados de terrenos. Segundo os autores a existncia de base cartogrfica em meio digital permitiu o georreferenciamento (associao dos pontos a um lugar geogrfico usando suas coordenadas) da planta de valores, o que possibilita, a partir do conhecimento das coordenadas de um terreno qualquer, a apurao de seu valor de mercado.
A Figura 6 reproduz essa planta de valores.
Figura 6. Planta de valores de terrenos Municpio de Aracaju SE Fonte: adaptado de DANTAS et al. (2006).
Da legenda depreende-se que os dois extremos, em termos de valorizao, seriam as reas em azul escuro e as reas em amarelo (mais valorizadas e menos valorizadas, respectivamente). Em funo da identificao de diversos trechos em degrad, possvel reconhecer a sofisticao das ferramentas atualmente disponveis na engenharia de avaliaes em massa, visando a determinao da planta de valores.
5.6.4.2 Valores Venais dos Imveis para Fins Tributrios Calculados Diretamente, conjugando-se, no Imvel Paradigma a Parcela Relativa ao Terreno e a Parcela Relativa Benfeitoria
O valor venal ser obtido pela avaliao em massa de imveis, adotando se um imvel paradigma para cada regio homognea, conforme detalhado anteriormente.
EXEMPLO DE PLANTA DE VALORES DE IMVEIS No XIII COBREAP (Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias) realizado em abril de 2006, foi publicado o trabalho Avaliao em massa de imveis com uso de inferncia estatstica e anlise de superfcie de tendncia, onde foi apresentada uma planta de valores para o distrito de Campinas, localizado no municpio de So JosSC. A planta de valores em tela foi elaborada aplicando-se metodologia cientfica (inferncia estatstica) em conformidade com as normas brasileiras de avaliaes de imveis e baseada em amostra de 186 imveis. A regio estudada (distrito de Campinas no municpio da So Jos SC) constitui uma zona homognea em funo de apresentar, ao longo de sua extenso, condies similares de uso do solo, tipologia e padro construtivo e ocupao. O imvel paradigma (imvel hipottico adotado como referencial na avaliao em funo da grande incidncia na regio estudada) considerado pelos avaliadores para a elaborao da planta de valores em tela tem as seguintes caractersticas: apartamento com rea de 70 m2 e garagem MICHAEL et al. (2006, p.35). A seguir encontra-se reproduzida a respectiva planta de valores, apresentando os valores dos imveis por face de quadra.
Figura 7: Planta de valores de imveis (por face de quadra) Distrito de Campinas Municpio de So Jos SC Fonte: adaptado de MICHAEL et al. (2006, p.36)
5.6.5 A Importncia da Planta de Valores para o Planejamento Urbano
CALDAS (2000, p.65) ressalta tambm que, alm do aspecto tributrio, a planta de valores um instrumento para o planejamento municipal, na medida em que reflete os ndices de valorizao imobiliria e propicia, portanto, a ao regularizadora do governo municipal quanto ao uso e ocupao do solo. Segundo DANTAS et al. (2006, p.03) a viso da distribuio espacial dos preos, a partir da planta de valores, pode servir de grande ajuda na elaborao de planos diretores, previstos no Estatuto das Cidades, criado pela Lei 10.257 de 10 de junho de 2001, como tambm para os diversos rgos ligados ao planejamento e desenvolvimento urbano, uma vez que permite identificar os plos de atrao e repulso de determinadas classes sociais, como tambm definir as regies em ascendncia ou decadncia da cidade. Para ZORN et al. (1999 apud SILVA e LOCH (2004, p.09) a planta de valores permite ainda a otimizao dos gastos pblicos, pois apia o planejamento de muitos servios como: planejamento e implantao de infra-estrutura bsica, redes de transporte, entre outros.
5.6.6 Atribuies do TCE RJ Aplicveis Fiscalizao da Planta de Valores
O Ato Normativo n 80, de 03/03/2005 estipula duas atribuies do controle externo do Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro aplicveis auditoria da planta de valores:
Acompanhar e avaliar as previses de receita (...) dos municpios jurisdicionados, no que diz respeito, principalmente, metodologia de clculo; (...) controle e acompanhamento de (...) servios de engenharia no mbito (...) dos municpios jurisdicionados do Estado do Rio de Janeiro.
6 Alguns Casos Relevantes TCE RJ
Como apndice so apresentados trs casos reais de processos relativos transaes imobilirias de rgos jurisdicionados ao TCE RJ que foram submetidos analise sob a tica da economicidade pela SSO e suas Coordenadorias. Cabe observar no estarem sendo explicitados os dados das partes envolvidas no caso 1, visto que este processo encontra se em andamento, sem deciso plenria do TCE RJ. Os casos 2 e 3 tm deciso plenria do TCE RJ, e portanto toda a publicidade aos mesmos j foi efetivamente dada. O Objetivo maior dos trs casos de servirem apenas como apresentao da anlise tcnica sob o foco da avaliao imobiliria que atualmente realizada pelo TCE RJ. Os casos apresentados dizem respeito a: terreno dado como pagamento de dvida com o Errio; terreno desapropriado pelo Jurisdicionado; locao de Imvel e Dispensa de Licitao.
implementao de um setor tcnico voltada especificamente e exclusivamente para avaliao imobiliria dentro do Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro TCE RJ, exclusivamente focada na rea de Engenharia Legal e de Avaliaes Imobilirias, visto que : A) atualmente os trabalhos de avaliao so realizados por diversos profissionais que no se dedicam exclusivamente a tal rea tcnica, o que por certo diminui a profundidade e qualidade de tais servios, j que esses, alm de fazerem avaliaes esporadicamente, acumulam tal atributo com diversos outros relacionados as demais atribuies da SSO;
B) a criao de um setor tcnico especializado permitir a melhoria contnua da qualidade dos servios de avaliao, com treinamento constante de seus componentes. Cabe observar que o engenheiro de avaliaes carece de constante aprendizado por intermdio de cursos, seminrios, execuo de trabalhos avaliatrios, entre outros, para que possa assimilar os conhecimentos especficos dessa rea da engenharia, uma das mais complexas especialidades existentes, j que obriga ao avaliador a uma formao multidisciplinar, tais como: engenharia civil; arquitetura; anlises econmicas e financeiras; estatstica; matemtica financeira;
55 planejamento urbano; direito imobilirio.
C) um setor tcnico voltado exclusivamente para avaliaes imobilirias permitir a criao e implementao de rotinas, ferramentas e banco de dados que otimizaro o tempo hoje atualmente despendido nas avaliaes. Alm disso os tcnicos do TCE RJ encontraro resultados cada vez mais prximos do valor de mercado de cada local, em pocas distintas, j que alguns processos demoram demasiado tempo at que seja realizada a anlise da avaliao, inviabilizando o uso do mtodo comparativo. Atualmente inexiste de um banco de dados disponvel aos engenheiros avaliadores, assim como o desconhecimento quanto as avaliaes que j possam ter sido realizadas para o mesmo local por outro profissional do TCE RJ, possibilitando concluses e opinies divergentes. D) os valores discutidos em diversos casos de avaliao imobiliria justificam a implementao de tal setor especializado. Em alguns processos os valores em discusso so considerveis chegando a superar valores investidos em obras, mensalmente ou anualmente, por alguns municpios de nosso Estado. Como exemplo, citam-se os trs casos exemplificados no captulo 5 do presente trabalho, onde dentre eles, foram analisadas: uma avaliao de um terreno por cerca de R$ 61.000.000,00 (sessenta e um milhes de reais) dado como pagamento de dvida tributria ao Estado (valores de 2004); a desapropriao realizada por uma Prefeitura Municipal pelo valor de R$ 23.000.000,00 (vinte e trs milhes de reais) em 2007.
56 E) so diversos os casos de avaliao imobiliria que devem ser submetidos ao TCE RJ, conforme listado anteriormente: alienao de bens imveis; compra ou locao de bens imveis; indenizao nas desapropriaes; financiamento imobilirio; dao em pagamento determinao do valor venal de imveis para fins de tributao (IPTU/ITBI) Cabe observar que atualmente somente so encaminhados para o TCE RJ os processos de desapropriao e despensa de licitao com valores acima de R$ 300.000,00, conforme deliberaes nos. 244 e 245 do TCE RJ. Pelo exposto resta comprovada a necessidade imediata da criao de um setor tcnico especfico e exclusivamente voltado para avaliaes de imveis. No caso do TCE RJ, esta nova estrutura, segundo nosso entendimento e do atual subsecretrio da subsecretaria de auditoria e controle de obras e servios de engenharia SSO, Eng. Carlos Alberto da Silva e Sousa, por ser um servio de engenharia deve ser criada dentro da SSO, como uma coordenadoria, face sua importncia e nvel de especializao exigido dos que ali estaro lotados. Quanto a sua composio deve ter inicialmente, profissionais (engenheiros ou arquitetos) devidamente habilitados e capacitados na rea de avaliao imobiliria, de preferncia com experincia prtica e/ou acadmica na rea, face a necessidade de conhecimentos em tcnicas especficas para tal, conforme fundamentado anteriormente. O presente trabalho analisou, mostrou e fundamentou a necessidade do TCE RJ incrementar seu quadro tcnico profissional, assim como sua estrutura atual para realizao de trabalhos referentes a avaliao imobiliria de bens pblicos, observando-se que tal matria relativamente nova, e ainda no praticada por diversos outros Tribunais de Contas brasileiros.
57 Como sugesto para trabalhos futuros, vislumbra se a necessidade de melhor estudo de ferramentas tcnicas voltadas verificao dos resultados praticados nas plantas de valores municipais, que servem de base para a cobrana de IPTU e ITBI dos municpios do Estado do Rio de Janeiro.
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63 APNDICE A Casos reais de processos relativos transaes imobilirias de rgos jurisdicionados ao TCE RJ
CASO 1 TERMO DE DAO DE IMVEL TERMO DE DAO DE IMVEL rgo Jurisdicionado: RGO JURISDICIONADO XX Objeto: Termo de dao de JURISDICIONADO XX Local:XXX imvel proposto pela CIA XXX AO
Sr. Coordenadorgeral da XXX, Versam os autos sobre Termo de Dao em Pagamento, de Imvel localizado Estrada XXX, Municpio do Rio de Janeiro RJ, objetivando a extino de crditos de natureza tributria proveniente de ICMS. O Termo de Dao em Pagamento de Imvel proposto pelas empresas XXX. A gleba oferecida faz parte de um nico imvel com rea de 344.080,94 m, conforme registrado no Cartrio do XX Ofcio de Notas. Encaminharam os autos para esta Coordenadoria, s fls. XX, para a anlise e instruo, tendo em vista o pronunciamento da 5 IGE, s fls. XX, e o envio de documentao, processo TCE RJ n XXXX (em dois volumes).
As empresas solicitantes encaminharam um Laudo de Avaliao, fls. XX, do processo TCE RJ n XX, datado de XX, onde a gleba em questo est avaliada em R$61.085.348,74 (rea de 334.080,94 que diverge da rea informada pelo XX Ofcio de Notas de 344.080.94 m), fls. XX processo TCE RJ n XX, em anexo, sendo que este valor resultante da composio da avaliao da gleba urbanizada, R$ 35.194.779,24, e da gleba em rea de preservao permanente R$ 25.890.569,50 (item XX do Laudo). A Assessoria de Percias, Clculos e Avaliaes Do RGO JURISDICIONADO XX, em 03/11/05, ao analisar o Laudo em questo, observou que (...) o valor do metro quadrado de R$ 183,00, de acordo com o Laudo de Avaliaes de maio de 2004, encomendado pela firma.(...), e concluiu que (...) O valor est alto, uma vez que atualmente a mdia do metro quadrado de terrenos, urbanizados, em Jacarepagu, de R$ 140,00 / m, de acordo com pesquisa realizada nos Jornais O Globo, Extra e O Dia. (...), s fls. XX do processo TCE RJ n XX, em anexo. Assim, foi formalizada a proposta de Dao em Pagamento, do Imvel, conforme Escritura Pblica Declaratria e Constitutiva de Direito, registrada no cartrio do XX Ofcio, fls. XX processo TCE RJ n XX, no valor de R$ 48.171.331,00 (para a rea de 344.080,94 m).
64 Na data XXX, a XX da Procuradoria do Patrimnio e do Meio Ambiente do Estado, Sra. XX, encaminhou Procuradoria Geral do Estado, solicitao de nova vistoria no imvel, para avaliar a metragem efetiva, o valor atual do imvel e o estado do imvel recebido (se h ocupao ou invaso), fls. XX processo TCE RJ n XX. A Assessoria de Percias, Clculos e Avaliaes da Procuradoria Geral do Estado foi motivada, e o Engenheiro XX, em resposta informou, s fls. XX, que: (...) Com relao metragem total que compe a gleba, verificamos diferena de 9.394,94 m entre a rea registrada no cartrio do XXX oficio de notas, no translado da escritura pblica declaratria e constituda de direitos (fls. XX) que informa a rea total de 344.080,94 m e, a certido de servio Notarial do XXX Ofcio da Cidade do Rio de Janeiro, registrada no XXX Ofcio de Registro de Imveis sob o n XXX, cuja rea registrada de 334.681,00 m (fls. XXX do presente processo administrativo). (...) A Com relao s divergncias de reas existentes nas documentaes acima mencionadas, recebidas pelo Estado como dao em pagamento, informamos que, para dirimirmos a referida dvida levantada, torna se necessrio a execuo de um levantamento topogrfico minucioso (devido enorme rea de gleba, bem como a topografia existente com aclives e declives acentuados). A XXX lamenta, porm, no possui em seus quadros tcnicos, pessoal e equipamentos especficos para sua execuo (topgrafo/teodolito,etc.). Desta forma, sugerimos que seja contratada uma empresa tcnica especializada nesse tipo de levantamento. B Com relao ao estado do imvel recebido como dao em pagamento informamos que o mesmo, conforme dito anteriormente, encontra se na sua totalidade livre, sem invaso, com somente uma benfeitoria construda (galpo em estado precrio de conservao que no nosso entender possui pouco valor comercial). O restante da rea de cobertura vegetal, existindo inclusive restries ambientais por parte do IBAMA Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis (fls. XX do processo XX), apensado a este. C Relativo ao valor do imvel, considerando os parmetros vigentes para a regio, informamos que na nossa vistoria contatamos algumas imobilirias no local e, notadamente o Sr. Wilson, que atua como corretor / vendedor de terrenos no local, e morador da rea h mais de vinte anos, nos informou, que, para lotes de grandes propores, no urbanizados, com aclives e declives, o valor mdio do m de R$ 70,00 (setenta reais).
65 (...) Em XXX, o Sr. XX, da Procuradoria da Dvida Ativa PG 5, indeferiu o pedido de dao, fls. XX do processo TCE RJ n XX. Em XX, motivado o XX Geral da Fazenda Estadual no Rio de Janeiro/RJ para se manifestar sobre o pedido de dao em pagamento de imvel apresentado pela CIA XXX, fls. XX do processo TCE RJ n XX, conforme despacho s fls. XX. Em XX, o Sr. XXX, XX Geral do Estado, encaminha seis pedidos de extino de crditos tributrios, atravs de dao em pagamento de imvel, relativos s empresas XX, fls. XX, do processo TCE RJ n XX, e junta, s fls. XX,.o mesmo Laudo de Avaliao apresentado s fls. XX do mesmo processo, observa se que agora foram includos os anexos do Laudo. Em XX o Governo do Estado, atravs de XXX, autorizou a dao em pagamento, condicionando a verificao do valor do crdito tributrio devido pelos requerentes, cpia s fls. XX. Em XX, o XX Geral do Estado, XX solicita a XX elaborao de parecer (...) abordando (i) a possibilidade (e, sendo o caso) (ii) o meio adequado para restaurar a exigibilidade dos crditos cancelados por fora da dao em pagamento. (...), s fls. XX, dando incio reverso do ato que levou extino dos crditos cancelados. No h informao nos autos sobre a continuidade do procedimento da reverso do ato que cancelou os crditos citados. O RGO JURISDICIONADO XX encaminhou o processo esta Corte de Contas tendo em vista se tratar de Termo de Dao em Pagamento de imvel visando a extino de crditos tributrios referentes a ICMS.
Anlise do Laudo de Avaliao
Analisaremos o Laudo de Avaliao s fls.XX, do processo TCE RJ n XX. O laudo apresentado data de XX, portanto, sujeito a orientao das Normas vigentes poca, a NBR 5676/90 e NBR 14.653 1/2001. Para a avaliao dos terrenos foi utilizado o Mtodo Comparativo de Dados de Mercado, com nvel de rigor RIGOROSO, e para as glebas foi utilizado o Mtodo Involutivo (Indireto) em nvel de rigor EXPEDITO, conforme informado no item XX do Laudo s fls. XX do processo TCE RJ n XX, em anexo. Foram pesquisados vinte e quatro imveis, fls. XX do processo TCE RJ n XX, em anexo, sendo utilizados 19 deles. No entanto, quase todos os endereos esto imprecisos, impedindo uma verificao. Existe a identificao e telefone das fontes de informao. Para o tratamento dos dados foi utilizado o mtodo de inferncia estatstica (clculo inferencial) devido a grande disperso dos dados pesquisados.
66 O modelo estatstico utilizado foi detalhado no item XX do Laudo, fls. XX, chegando ao modelo adotado e verificando se sua validao conforme sub itens a a h do item XX do Laudo, s fls. XX. Chegando se aos limites inferior, de R$154,06/m, a mdia, de R$ 176,51/m, e ao limite superior, de R$ 202,23/m, para a avaliao do valor do imvel, item XX fl. XX do processo TCE RJ n XX, em anexo. O autor do Laudo separou a gleba em gleba composta pelas formaes herbceas e culturas e gleba composta por rea de preservao permanente. A gleba, composta pelas formaes herbceas e culturas, com rea de 258.800,00m, foi avaliada, s fls. XXX, do processo TCE RJ n XXX, em anexo, chegando se a um valor de R$ 35.194.779,24 (R$/m 135,99). Foram considerados 50 lotes de 5.000 m. Observa se que o autor do Laudo utilizou como preo unitrio mdio de venda dos terrenos o valor de R$202,23/m, que na realidade o limite superior de preo de venda encontrado, o preo unitrio mdio de R$ 176,51/m. Os clculos relacionados com o retorno do capital empregado, no foram esclarecidos, j que foram citados vrios prazos que podem se sobrepor, ou no, dependendo da estratgia do empreendedor. A gleba composta por rea de preservao ambiental permanente, com rea de 75.200,00m, foi avaliada, s fls. XX, do processo TCE RJ n XXX, em anexo, chegando se a um valor de R$ 25.890.569,50 (R$/m 344,29). Foram considerados 15 lotes de 5.000m. Observa se que o autor do Laudo utilizou como preo unitrio mdio de venda dos terrenos o valor de R$202,23/m, que na realidade o limite superior de preo de venda encontrado, o preo unitrio mdio de R$ 176,51/m, foi considerada uma valorizao de (...)135% devido ao fato de possurem um componente ambiental (...), porm,o prprio autor do Laudo observa, no item XX Diagnstico de Mercado, que: (...) A condio anterior restringe a utilizao do Imvel reduzindo as possibilidades de comercializao do mesmo (...) (...) (...)Outros fatores como o tempo de incio do projeto e efetiva comercializao e o acesso pela Rua XX (mesmo que passando pelo interior do Condomnio XX) so vistos pelos eventuais compradores como possveis fatores negativos (...) (...) Esta anlise baseada nas condies econmicas e de mercado atual. Neste contexto consideramos o imvel avaliando como de BAIXA LIQUIDEZ,no momento, deslumbrando se um horizonte de valorizao no longo prazo. (...) Ocorre que, embora extremamente restritivos, muitos desses instrumentos jurdicos, ora genricos, ora incompletos, no se acompanharam do devido e legal processo desapropriatrio ou indenizatrio, gerando incmoda situao para os proprietrios de matas preservadas e dando causa grande controvrsia que incide atualmente sobre a matria. Quem paga a conta da preservao ambiental? (...)
67 So quatro as expresses econmicas vinculadas s reas atingidas pelas restries de preservao ambiental. So elas: a Como BANCO GENETICO (INTRSECO)..................mata valoriza b Como POTENCIAL TURSTICO (ECOTURISMO).... mata valoriza c Pela RENDA DO MANEJO SUSTENTADO...... .........mata valoriza d Pelo seu POTENCIAL LICENCIVEL.................... ...mata deprecia Infelizmente e comumente, as trs primeiras AINDA no traduzem a expresso atual do mercado neste Pas. Geralmente, o que se v, a predominncia da mais valia pelo Potencial Licencivel, ou seja, justamente naquele em que a presena da mata protegida vem depreciar o valor do imvel, e este passa a valer tanto quanto dele se pode desmatar. (...) Assim, no se justifica o acrscimo de 135% alegando possuir, o imvel, componente ambiental, belezas naturais, potencial licencivel, etc, conforme alegado s fls. XX do processo TCE RJ n XXX, em anexo. Logo, ser sugerida a elaborao de Laudo de Avaliao, pela Administrao Estadual, assinado por profissional habilitado. Cabe, ainda questionar o loteamento considerado na rea de preservao permanente, pois ao analisar a AUTORIZAO PARA PROJETO DE PARCELAMENTO E USO DO SOLO expedido pelo IBAMA/RJ, fl. XX do processo TCE RJ n XX, em anexo, observamos que o mesmo, da rea total (334.080,00m), caracterizou 7,52 ha como rea de preservao permanente e 25,88 ha como rea de formaes florestais, herbceas e culturas. Ora como o prprio autor do Laudo observa fl. XX do processo TCE RJ n XX, em anexo, (...) Fenmeno parecido acontece com reas de preservao permanente, que continuam sob o domnio de seus proprietrios e o administrador pblico no tem sobre elas nenhuma ingerncia, a no ser o exclusivo exerccio do poder de polcia, a exigir a total preservao da vegetao. (...), portanto so reas no sujeitas a loteamento. As reas de preservao permanente foram institudas pelo Cdigo Florestal (Lei 4.771/65 alterada pela Lei 7.803/89), segundo Edis Milar "consistem em uma faixa de preservao de vegetao estabelecida em razo da topografia ou do relevo, geralmente ao longo dos cursos dgua, nascentes, reservatrios e em topos e encostas de morros, destinadas manuteno da qualidade do solo, das guas e tambm para funcionar como corredores de fauna, os artigos 2 e 3 da Lei 4.771/65 (Cdigo Florestal) definem perfeitamente as reas de preservao permanente. Assim, conclui Giuliano Deboni: (Disponvel em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=6718>. Acesso em: 30.01.2008):
(...) Em virtude da proteo jurdica conferida pelo Cdigo Florestal, conforme acima disposto, toda e qualquer interferncia nestas reas (APPs) construes de casas, estradas etc dever ser nulificada. Isto pode ocorrer
tanto pelo Poder Pblico como pelos cidados, estes fazendo uso da Ao Popular. Paulo Affonso Leme Machado refere que, "nem o princpio da autonomia municipal possibilita ao Municpio autorizar obras pblicas ou privadas nas reas destinadas a florestas de preservao permanente, pois estaria derrogando e invadindo a competncia da Unio, que estabeleceu normas gerais". (...)
Em pesquisa ao GOOGLE EARTH, observamos que o terreno est incluso em rea de floresta densa com poucas construes (ver foto de satlite fl. 32 deste, onde os pontos P1, P2, P3 e P4 correspondem s UTM x=672000, x=673000, y=7459300 e y=7458400).
Considerando que: 1) O Laudo de Avaliao foi elaborado pelas empresas solicitantes, resultando o valor de R$ 183,00 /m e contm as impropriedades relacionadas a seguir: A) a utilizao do preo unitrio de R$ 202,23/m, que limite superior, quando deveria ter utilizado o preo unitrio mdio que de R$176,51/m, conforme relatado s fls. XX; aplicao de um fator de valorizao de 135% alegando possuir, o imvel, componente ambiental, belezas naturais, potencial licencivel, etc, conforme relatado s fls. XX; loteamento de rea de preservao permanente, considerando inclusive sua infra estrutura, sem que fosse justificado legalmente, j que rea de preservao permanente non edificanti, conforme relatado s fls. XX.
2) A proposta de Dao em Pagamento de Imveis foi formalizada no valor de R$ 140,00 / m, conforme escritura pblica fls. XX, Processo TCE RJ n XX. 3) Os pareceres emitidos pela Assessoria de Percias Clculos e Avaliaes da Procuradoria Geral do Estado, s fls. XX, processo TCE RJ n XX, que indicou o valor de R$140,00 /m, (...) para terrenos urbanizados em Jacarepagu (...), e s fls. XX, processo TCE RJ n XX, que indicou o valor de R$ 70,00 /m, (...) para lotes de grandes propores, no urbanizados, com aclives e declives (...), tambm carecem de maior fundamentao com o intuito de subsidiar a eventual reverso da Dao em Pagamento de Imvel. Sugiro o encaminhamento a XXX para manifestao, com posterior encaminhamento XXX, opinando pela necessidade de elaborao de Laudo de
69 Avaliao pela Administrao Estadual, assinado por profissional habilitado, de acordo com a NBR 14653 2 e com documento do IEL complementar referida norma, e encaminhamento a esta Corte de Contas, de modo a permitir a apurao do justo valor de mercado do imvel para a validao dos atos decorrentes.
DECISO PLENRIA ESTE PROCESSO NO FOI SUBMETIDO DECISO PLENRIA AT A DATA DE 16/10/2008
CASO 2 DESAPROPRIAO CONTROLE DOS ATOS DE DESAPROPRIAO PELO TCE RJ NO PERODO DE 1995 A JANEIRO DE 2008
A Lei Federal n 8.666/93, em seu artigo 24, inciso X, exige que os preos dos atos de compra ou locao de imvel pelo setor pblico adquiridos por dispensa de licitao estejam compatveis aos valores de mercado, segundo avaliao prvia. A Deliberao 191 do TCE RJ foi o documento que estabeleceu as normas a serem observadas no encaminhamento dos atos praticados pelos rgos jurisdicionados ao Tribunal de Contas de 1995 at janeiro de 2008. A mencionada deliberao determinava o encaminhamento do laudo de avaliao para os atos de dispensa de licitao fundamentados no inciso X do art. 24 da Lei Federal 8.666/93, conforme o transcrito a seguir : Art. 3 Todos os atos encaminhados ao Tribunal de Contas nos termos desta Deliberao devero ser acompanhados da documentao que lhes diga respeito, em especial: (...) II atos de dispensa e de inexigibilidade de licitao: (...) e) comprovao das necessidades de instalao e localizao que condicionaram a escolha do imvel, preo e laudo de avaliao, se fundamentada no inc. X, do art. 24, da Lei Federal n 8.666/93;(grifo nosso) No entanto, talvez pelo fato de no serem fundamentadas na Lei Federal n 8.666/93, as aquisies imobilirias provenientes de desapropriaes, no foram previstas na mencionada Deliberao 191. Portanto, por no serem os atos de desapropriao, poca, de encaminhamento obrigatrio ao TCE/RJ, o controle dos recursos aplicados em desapropriaes, no mbito dos rgos e entidades jurisdicionados do TCE/RJ, ficou prejudicado durante a vigncia da deliberao 191, uma vez que neste perodo, de 1995 at janeiro de 2008, a nica ocasio de se efetuar este controle foram inspees in loco aos jurisdicionados.
4. RELATO DE CASO. A CONTESTAO DO VALOR PRATICADO EM DESAPROPRIAO IMOBILIRIA MUNICIPAL
O Dirio Oficial do Estado do Rio de Janeiro Parte II (Poder Legislativo) no segundo trimestre de 2007 noticiou a existncia de uma desapropriao feita por Prefeitura Municipal, considerada nociva ao errio pblico por um Deputado Estadual fluminense. Os tcnicos da Prefeitura (trs engenheiros civis) avaliaram o imvel em aproximadamente R$.23.000.000,00, valor idntico ao praticado pela Prefeitura Municipal no ato de desapropriao, sendo aproximadamente R$ 2.800.000,00 relativos equipamentos especiais. Portanto o valor arbitrado pelos tcnicos da Prefeitura para o terreno e benfeitorias foi de aproximadamente R$.20.200.000,00. Objetivando o esclarecimento desse fato, o Presidente do TCE RJ determinou, em maio de 2007, a realizao de Inspeo Especial no Municpio. A equipe de inspeo, composta por dois engenheiros civis e um arquiteto, analisou
71 documentos sobre as atividades da Prefeitura relativas desapropriao, bem como avaliou o imvel, com a finalidade de verificar a adequao das aes pblicas. Foram observadas impropriedades na avaliao do imvel que antecedeu a desapropriao.
4.1 Descrio do imvel objeto da desapropriao
O imvel constitudo de terreno com 65.286,13m2 e diversas benfeitorias, a seguir descritas. Com base nos projetos encaminhados pela Prefeitura, atravs da Secretaria Municipal de Obras, e posterior visita ao imvel, foram levantadas as seguintes reas edificadas: Hipermercado com dois pavimentos cobertos e constitudo pelos seguintes compartimentos: Salo de Vendas, Padaria, Lojas (fundos do 1 Pavimento), Depsito de Mercadorias, Depsito Seco, Manuteno, Docas, Deposito Txtil/Bazar, Subestao, Casas de Maquinas (2 Pavimento) e Administrao. Constam ainda espalhadas pelo terreno outras benfeitorias cobertas como Vestirio Masculino e Feminino, Churrasqueira, Ptio Coberto e Creche. A rea coberta total totaliza 15.730 m. Como benfeitorias descobertas existem o Campo de Futebol e o Estacionamento, totalizando uma rea total de benfeitorias descobertas de 29.975,61m2. Portanto, a parcela do terreno sem benfeitorias constituda por 19.580,52m. O Anexo I apresenta a planta esquemtica do imvel desapropriado.
4.2 Mtodo Evolutivo de Avaliao de Imveis Comentrios
O Mtodo Evolutivo, segundo a NBR 14653 2, visa identificar o valor do bem imvel pelo somatrio dos valores de seus componentes: terreno e benfeitorias. Na sua utilizao o valor do terreno determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo seu aproveitamento eficiente (mtodo involutivo) e o valor das benfeitorias apurado pelo seu custo de reproduo devidamente depreciado. Por depreciao entende se a perda de valor em funo do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deteriorao ou mutilao (NBR 14653 2). A depreciao das benfeitorias deve ser calculada por levantamento do custo de recuperao do imvel, para deix lo no estado de novo ou por mtodos tcnicos consagrados, considerando se idade, vida til e estado de conservao. Na aplicao do Mtodo Evolutivo deve ainda ser considerado o fator de comercializao (FC), que a relao entre o valor de mercado do imvel e seu valor nominal, entendendo se por valor nominal do imvel o seu custo total real, includos custos financeiros, BDI, impostos, taxas, lucros previstos, etc. (...) em sntese o fator de comercializao ser um fator indicativo se o mercado comprador (F C > 1) ou vendedor (F C < 1) (ABUNAHMAN, 1999).
4.3 Anlise do laudo de avaliao elaborado pela Prefeitura
No exame do laudo de avaliao da Prefeitura constatou se a ausncia de elemento de presena obrigatria em avaliaes imobilirias segundo a NBR 14653 2: adequada caracterizao do terreno e das benfeitorias. Embora no informado no laudo, a metodologia utilizada pelos avaliadores consistiu em apurar o valor de mercado do imvel atravs do mtodo evolutivo. Aps anlise criteriosa do laudo de avaliao foram detectados procedimentos em desacordo com o preconizado pela NBR 14653 2: Avaliao de bens imveis urbanos e/ou com a Lei Federal n 5.194, de 24 de dezembro de 1966, como segue: - Indevida avaliao de sistemas de refrigerao/ar condicionado e subestao de energia eltrica uma vez que efetuada por engenheiros civis, profissionais no habilitados para avaliar bens de tal natureza. De acordo com a Resoluo N 218 do CONFEA (emitida em funo de atribuies conferidas ao CONFEA pela Lei Federal n 5.194) a avaliao dos mencionados bens deveria ter sido realizada por engenheiro mecnico e engenheiro eletricista, respectivamente. - Valor do terreno determinado de forma subjetiva. Embora, na aplicao do mtodo evolutivo, a NBR 14653 2 exija que o valor do terreno seja determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou pelo mtodo involutivo, na memria de clculo do trabalho avaliatrio no existe qualquer justificativa matemtica para o valor do terreno, sugerindo que o mesmo tenha sido arbitrado, em desacordo com a norma brasileira de avaliaes vigente. - Clculo da depreciao das benfeitorias de maneira equivocada. Observou se que os avaliadores apuraram a depreciao fsica por meio da aplicao de mtodo tcnico consagrado, o qual considera a idade, vida til e estado de conservao do imvel (Ross/Heidecke). No entanto, existem inconsistncias nesta apurao em funo do procedimento de depreciar em 10,4% todas as benfeitorias, quando as mesmas possuem diferentes idades e estado de conservao. - Estimativa dos custos de reproduo das benfeitorias obtido de forma inadequada, em vista da existncia de materiais de construo e de dimenses fsicas em desacordo com o verificado in loco, contribuindo para superestimar inadequadamente o valor das benfeitorias, prejudicando o errio. Na aplicao do mtodo da quantificao de custo, os avaliadores da Prefeitura optaram por calcular o custo de reproduo das benfeitorias atravs de oramento detalhado, conforme previsto no item 8.3.1.2 da NBR 14653 2. Entretanto algumas impropriedades foram detectadas no oramento estimado, cabendo destacar: a) No oramento da Loja, o item Cobertura de telhas tipo ROLL ON. Fornecimento e Colocao foi orado para uma rea de 14.611,00m2. No entanto, na ocasio da visita in loco, a equipe de inspeo detectou a rea de 6.770,79 m (105,30m x 64,30m), ou seja, 54% menor que a orada, sendo as reas remanescentes cobertas com telha de alumnio zincado/ao galvanizado, com aproximadamente 0,50mm de espessura, que apresentavam um custo da ordem de 20,5% do custo da Cobertura de telhas tipo ROLL ON para a data base da avaliao; b) No oramento do Estacionamento as quantidades indicadas para p de pedra, bases de brita e revestimento em CBUQ resultam num pavimento
73 com 95cm de espessura para uma rea de 25.000m, o que no corresponde ao observado in loco pela equipe, em vista das deformaes existentes, incompatveis com um pavimento de estacionamento de tal espessura. Observou se, ainda, a inadequada incluso de servio de contrapiso de argamassa de cimento e areia, que no corresponde ao observado in loco pela equipe de inspeo e que os servios de compactao orados so relativos a compactao manual, o que no adequado para o ptio de estacionamento, que deve utilizar a compactao mecnica, por ser soluo muito mais econmica para grandes reas em terreno aberto.
4.4 A atuao da equipe tcnica do TCE RJ
A equipe teve como fatores limitantes o tempo disponvel para a realizao do trabalho, apenas 7 dias teis e o pequeno nmero de elementos de mercado com caractersticas similares s do terreno avaliando: somente quatro. Este fato pode ter sido devido s caractersticas inusuais do terreno (65.286,13m2) e o porte do Municpio. O valor calculado pela equipe de inspeo para o terreno e benfeitorias foi de R$ 18.850.000,00, aproximadamente R$ 1.350.000,00 menor que o valor avaliado pela Prefeitura. A metodologia utilizada foi o mtodo evolutivo. O terreno foi avaliado atravs do mtodo comparativo direto de dados de mercado, com tratamento por fatores, respeitando o disposto em 8.2.1.4.2 da NBR 14653 2. Os terrenos elementos da amostra foram selecionados dentre os que se encontravam em oferta no perodo de elaborao do trabalho avaliatrio (08 a 17 de maio de 2007) e que apresentavam caractersticas assemelhadas s do terreno avaliando. O imvel avaliando e os elementos amostrais que compem foram pessoalmente vistoriados e fotografados pela equipe de inspeo para fins de elaborao de seu laudo de avaliao. Como o valor unitrio do terreno calculado pela equipe de inspeo do TCE RJ (R$ 98,10/m2) foi praticamente idntico ao arbitrado pelos avaliadores da Prefeitura (R$ 98,00/m2), a diferena deveu se estimativa dos valores das benfeitorias, apurados pelos respectivos custos de reproduo devidamente depreciados. Os principais aspectos que distinguem a estimativa do custo de reedio da avaliao efetuada pelo TCE RJ daquela efetuada pela Prefeitura Municipal so: a) Estimativa do Custo de Reproduo pela utilizao do CUB de projeto semelhante, para cada Benfeitoria com BDI arbitrado e b) Depreciao fsica calculada pelo Critrio de Ross Heidecke, considerando respectiva idade, vidas til, estado de conservao e valor deprecivel para cada benfeitoria.
4.5 A Revogao do Ato de desapropriao
Durante a inspeo, o ato de desapropriao foi revogado, evidenciando a incerteza da Prefeitura quanto ao interesse pblico no ato, em especial relativamente adequao do valor praticado ao valor de mercado. A revogao fez surgir novas questes, relativas devoluo do imvel desapropriado e a recuperao aos cofres pblicos dos valores j pagos. A elaborao de laudo de avaliao de acordo com a NBR 14653 2 da ABNT, permitiu observar a distoro de aproximadamente R$ 1.350.000,00 a maior no valor praticado pela
74 Prefeitura. Caso no fosse revogado o ato de desapropriao, poderia o TCE/RJ ter aplicado multa de valor igual ao do dano apurado, devendo se destacar que neste caso no apenas o agente pblico seria chamado a responder pelo dano, mas tambm os responsveis, pessoa fsica ou jurdica, que contriburam para a ocorrncia do dbito, inclusive os engenheiros de avaliaes da Prefeitura, neste caso.
4.6 Deciso Plenria do Relatrio de Inspeo Especial
Em funo da lacuna da deliberao 191 no controle dos recursos aplicados em desapropriaes, uma vez que atos desta natureza no eram, poca da Inspeo, de encaminhamento obrigatrio ao TCE RJ, foi sugerido pela equipe tcnica na concluso do Relatrio de Inspeo Especial, que os atos de desapropriao dos rgos jurisdicionados passassem a ser obrigatoriamente encaminhados ao TCE RJ, visando a preveno de dano financeiro Administrao Pblica decorrente de desapropriaes por valor incompatvel com o mercado imobilirio. Em funo desta concluso, este processo provocou a deciso plenria a seguir transcrita, datada de 14/08/2007: (...) II Pelo ENCAMINHAMENTO Presidncia deste Tribunal para que seja examinada, pela Procuradoria Geral do TCE RJ, a sugesto apresentada pelo Corpo Instrutivo (...) para que a preveno de dano financeiro Administrao Pblica decorrente de desapropriaes por valor incompatvel com o mercado imobilirio, e visando o incremento da efetividade do controle dos gastos pblicos, que cpia dos atos de desapropriao dos rgos jurisdicionados sejam ordinariamente encaminhados a este Tribunal, quando tiverem valor equivalente ou superior modalidade de licitao por CONVITE para realizao de obras e servios de engenharia; (...) grifos nossos
5. CONTROLE DOS ATOS DE DESAPROPRIAO PELO TCE RJ APS FEVEREIRO DE 2008
Em 03/01/2008 foram publicadas no Dirio Oficial do Estado do Rio de Janeiro as Deliberaes TCE/RJ nos 244 e 245, as quais entraram em vigor em 1 de fevereiro de 2008 e passaram a estabelecer as normas a serem observadas no encaminhamento dos atos praticados pelos rgos jurisdicionados estaduais e municipais, respectivamente, em substituio mencionada Deliberao 191. As mencionadas deliberaes contemplam previso de encaminhamento obrigatrio de atos de desapropriao de imveis de valores superiores a R$ 360.000,00 para os rgos jurisdicionados estaduais e a partir de R$ 80.000,00 para os municpios. Todos os atos de desapropriao encaminhados ao Tribunal de Contas, nos termos desta Deliberao, devero ser acompanhados do respectivo laudo de avaliao, de acordo com as normas brasileiras de avaliao vigentes (NBR 14653 da Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT). Portanto, desde fevereiro de 2008, com a substituio da Deliberao 191, foi eliminada a lacuna no controle dos atos de desapropriao pelo TCE/RJ.
ANEXO I. Planta esquemtica do imvel desapropriado. No foram desapropriadas as seguintes reas: Posto GNV 1.768,88m; Posto de combustveis 2.713,80m e Shopping 5.221,41m
RECH LAZER E C TERRENO
E 9.010,38
HIPERMER
5.221,41 m
AMENTO ESTACION m 25.120,44
Posto GNV 1.768,88 m
Posto combustveis 2.713,80 m
CASO 3 LOCAO DE IMVEL ATO DE DISPENSA DE LICITAO
ANLISE DE ATO DE DISPENSA DE LICITAO
(fundamentado no inciso X do art. 24 da Lei n 8.666, de 21 de junho de 1993)
Senhor Coordenador Geral da CAE,
Versam os autos sobre Dispensa de Licitao (Proc. Adm. XX) realizada pelo RGO JURISDICIONADO XX, tendo sido adjudicado o Sr. Fbio Jos Manoel Nogueira Rangel, formalizada atravs de Contrato, datado de 1 de novembro de 2006, s fls 33/38. Vieram, encaminhados pela SUE, conforme instruo da 2 IGE s fls. 102/103, para manifestao desta Coordenadoria quanto aos valores praticados na locao do imvel objeto do presente ato, situado Rua Tlio Barreto, n 319, 1 pavimento, Centro, Maca, RJ, com direito utilizao de duas vagas na garagem existentes no imvel. O imvel seria destinado a suprir a precariedade das atuais instalaes do Centro Regional de Apoio Administrativo Institucional de Maca, buscando atender s finalidades precpuas do RGO JURISDICIONADO XX na localidade, tanto na proximidade com os rgos de execuo, quanto pelo horrio de funcionamento (fl. 27). Conforme o contrato, o prazo da presente locao de 36 meses, com incio em 01/11/2006 e trmino em 31/10/2009 (clusula quarta) e o valor praticado de R$ 3.800,00 mensais, com valor global de R$ 136.800,00 (clusula quinta), fl. 34. Alm do pagamento do aluguel, o locatrio reembolsar o locador todas as taxas e impostos que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, excludas as extraordinrias. A SSO, de acordo com suas atribuies, analisando a matria do presente ato sob a tica da economicidade, s fls. 46/49, baseado no Laudo de Avaliao s fls. 06/21, concluiu que seria necessrio solicitar ao jurisdicionado o seguinte:
1. Planta baixa do imvel objeto da avaliao, situado Rua Tlio Barreto, n. 319, 1 pavimento, Centro, Maca RJ, e atualmente ocupado pelo RGO JURISDICIONADO XX; 2. Critrio de determinao dos valores arbitrados para o fator transposio (ou localizao), os quais variam entre 0,95 e 1,10, conforme quadro de homogeneizao s fls. 13;
3. Justificar a no utilizao do fator de homogeneizao rea, tendo em vista o no atendimento aos preceitos do item B.5.2 Anexo B da NBR 14653 2.
A 2 IGE, ento, na concluso de sua instruo, s fls. 58/59, sugeriu Diligencia Externa para que o RGO JURISDICIONADO XX atendesse os itens em questo, com Comunicao ao atual titular da deciso daquela Corte.
O Douto Ministrio Pblico Especial manifestou se no mesmo sentido. Em sesso plenria de 29/05/07, nos termos do voto do Exmo. Sr. Conselheiro Relator Jos Gomes Graciosa, fl. 62, decidiu se, dentre outros, pela Comunicao ao titular do RGO JURISDICIONADO XX, para que se adotasse as providncias necessrias ao cumprimento da Diligncia Externa proposta pela instruo. Em atendimento a deciso plenria, o jurisdicionado encaminhou documentao atravs do Ofcio GPGJ n 497, consubstanciando neste Tribunal o Doc. TCE n 32.122 8/07, juntado aos autos s fls. 67/100.
Conseqentemente, a 2 IGE/SUE encaminha o processo a SSO/CAE, que analisa a documentao sob o aspecto da economicidade, quanto aos elementos enviados, em especial o novo Laudo de Avaliao.
ANLISE DO LAUDO
A nova confeco do laudo de avaliao, s fls. 71/74, datado de 23/07/07, assinado por profissional habilitado, segue os critrios da Norma Tcnica (NBR 14653 2), sendo utilizado o mtodo comparativo direto de dados de mercado com o uso de tratamento por fatores e tem por objetivo a determinao do valor de mercado para fins de locao do imvel. Foi classificado, segundo os avaliadores, como de Grau I para a fundamentao. Na coleta de dados de mercado foram efetivamente utilizados 11 elementos, sendo descartados cinco deles por apresentarem fatores fora ou prximos do intervalo de 0,50 e 1,50 e apresentadas informaes relativas s caractersticas dos dados correspondentes aos fatores empregados, s fls. 71 e 75. De acordo com o Laudo, no foi possvel obter oficialmente a planta de valores de Maca, portanto optou se pela no utilizao do Fator de Transposio, para no incorrer em erro. Foram utilizados fatores de Padro Construtivo e de rea, s fls 71/72. Aps o tratamento estatstico foi adotado para o aluguel mensal do imvel no referido Laudo, com rea equivalente a 200,00m, o valor de R$3.000,00, fl. 73. De acordo com o Contrato, de 01/11/06, o valor do aluguel mensal do imvel de R$3.800,00, fl. 34, correspondente ao 1 pavimento do prdio e a duas vagas na garagem do imvel, conforme a clusula segunda, fl 33. No tocante aos fatores de homogeneizao, apresentados fl. 72, no h concordncia ou uniformidade quanto aos elementos pesquisados, ou seja: os fatores utilizados, referentes rea e padro construtivo, diferenciam se em sua concepo, analisados individualmente, fazendo com que determinadas amostras contribuam para o aumento da heterogeneidade dos valores unitrios (NBR 14653 2, B.6 do Anexo B).
79 Diante do exposto, esta Coordenadoria efetuou o clculo do valor de mercado para fins de locao do imvel em tela, baseado nas amostras constantes do Laudo de Avaliao s fls. 71/74 do presente processo, desconsiderando o Fator Padro Construtivo utilizado pelo avaliador. Este procedimento foi adotado em funo do laudo no apresentar as informaes relativas ao padro construtivo de nenhum dos elementos da amostra, em desacordo com o preconizado pelo item 9.2.3 da NBR 14653 2 tpico 4 da tabela 4 (graus de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores). Acrescentando se o fator oferta para o clculo do valor de mercado, utilizando o fator rea e seguindo o mesmo critrio para a obteno dos limites de confiana, chegamos a valores mximos e mnimos, respectivamente, de R$ 13,05/m e R$ 10,77/m. Admitindo se o maior valor unitrio, R$ 13,05/m, obtemos R$ 2.609,12 para uma rea equivalente a 200,00m. Somando se a este o valor correspondente a duas vagas de garagem, R$ 163,07, depreendemos que, com os elementos trazidos aos autos, fundamentado na NBR 14953 2 e na NBR 12.721, podemos consolidar, para esse imvel, o valor de R$ 2.772,20 R$ 2.800,00.
ANLISE DOS ELEMENTOS PESQUISADOS HOMOGENEIZAO
Elemento Avaliando 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 R$ 1.650,00 2.200,00 2.200,00 1.500,00 2.900,00 1.500,00 5.000,00 5.000,00 1.600,00 2.000,00 2.200,00 rea (m) 200,00 160,00 200,00 150,00 120,00 176,00 100,00 300,00 150,00 140,00 200,00 200,00 Mdia Desvio Padro Coef. Variao R$/m 10,31 11,00 14,67 12,50 16,48 15,00 16,67 33,33 11,43 10,00 11,00 14,76 6,62 0,45 Fator oferta 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 1,00 0,95 Fator rea 0,95 1,00 0,93 0,94 0,97 0,92 1,05 0,93 0,91 1,00 1,00 R$/m Homog. 9,27 10,45 12,97 11,14 15,16 13,07 16,66 29,47 9,93 10,00 10,45 13,51 5,79 2,00 OK Descartar
Mdia Desvio Padro Valor Crtico Chauvenet (1) (8) 0,73 2,76
Elem. suspeitos
Elemento Avaliando 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
R$ 1.650,00 2.200,00 2.200,00 1.500,00 2.900,00 1.500,00 5.000,00 1.600,00 2.000,00 2.200,00
rea (m) 200,00 160,00 200,00 150,00 120,00 176,00 100,00 300,00 140,00 200,00 200,00 Mdia Desvio Padro Coef. Variao
R$/m 10,31 11,00 14,67 12,50 16,48 15,00 16,67 11,43 10,00 11,00 12,91 2,56 0,2
Fator oferta 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 1,00 0,95
Fator rea 0,95 1,00 0,93 0,94 0,97 0,92 1,05 0,91 1,00 1,00
R$/m Homog. 9,27 10,45 12,97 11,14 15,16 13,07 16,66 9,93 10,00 10,45 11,91 2,47 1,96 OK OK
Mdia Desvio Padro Valor Crtico Chauvenet (1) (7) 1,07 1,92
ANLISE DO COEFICIENTE DE VARIAO DOS FATORES
Elem. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 R$/m inicial 10,31 11,00 14,67 12,50 16,48 15,00 16,67 11,43 10,00 11,00 Fator Oferta 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 1,00 0,95 rea 0,95 1,00 0,93 0,94 0,97 0,92 1,05 0,91 1,00 1,00 Mdia Desvio Padro Coef. Variao Limites de confiana Desvio Padro n-1 2,47 9 rea 200,00 m 25,00 m R$/m homog. por cada fator Oferta rea 9,80 9,75 10,45 11,00 13,93 13,65 11,88 11,73 15,65 15,96 14,25 13,76 15,83 17,53 10,86 10,45 10,00 10,00 10,45 11,00 12,31 2,38 0,2 12,48 2,65 0,2
Mdia 11,91
Tc 1,38
13,05 10,77 R$ 2.609,12 163,07 2.772,20
Pavim. Tipo Garagem ( 2 vagas )
81 Convm informar, que o objetivo da homogeneizao por fatores corrigir as distores existentes entre os elementos da amostra e o imvel avaliando. O clculo do coeficiente de variao, relao entre o desvio padro e a mdia aritmtica da amostragem propicia ao analista um conhecimento das condies que apresenta a amostragem, pois quanto menor for esse coeficiente, melhores as condies da amostragem. Conforme mencionado, fl. 33, na clusula segunda do contrato de locao e o que se pode observar nas plantas baixas s fls 78/79, a rea destinada ao aluguel refere se a um pavimento, bem como a duas vagas na garagem. A NBR 12.721 preconiza no item 7 (Critrios para determinao e clculo de reas), mais precisamente no subitem 7.6.1 (Coeficientes para clculo das reas equivalentes s reas de custo padro), que para garagem (item a) pode ser utilizado coeficiente de 0,50 no clculo de equivalncia de reas. Portanto, utilizando se o coeficiente para as duas vagas de garagem, o valor do aluguel seria correspondente a um andar tipo, R$2.609,12, com rea proporcional a 200,00 m, somado ao valor equivalente ao das vagas de garagem, R$163,07, ou seja: R$2.772,20, aproximado para R$2.800,00 valor este inferior aos valores do laudo apresentado, R$3.000,00, s fls. 73/74, e do contratado para o aluguel mensal, R$3.800,00, fl. 34.
COMENTRIOS A aplicao do laudo em questo, cujo mtodo utilizado foi o comparativo direto de dados do mercado, obedeceu as seguintes etapas e procedimentos:
Foi realizada uma vistoria do imvel a ser avaliado, incluindo fotografias, conforme s fls. 82/85; O levantamento de dados de mercado foi planejado atravs de pesquisas de mercado local por meio de classificados de jornais, s fls. 91/97, com ofertas de mercado de imobilirias da regio, visando obter amostras vlidas e confiveis; Foi utilizado o critrio de Chauvenet com distribuio t de Student, para n amostras e n 1 graus de liberdade, com confiana de 80%, consoante a NBR 14653 2 da ABNT, fl 73. Utilizou se tratamento dos dados por fatores: homogeneizao por fatores (de padro construtivo e de rea), s fls. 71/72. Porm, no houve uniformidade no clculo dos fatores, conforme comentado anteriormente fl. 106.
Ante o exposto, sugerimos o encaminhamento do presente processo 2 IGE para prosseguimento do exame, ressaltando que os elementos trazidos aos autos permitem consolidar, para o imvel em questo, fundamentado na NBR 14653 2, o valor de R$ 2.800,00 mensais para o aluguel. Entendemos, portanto, que cabe DETERMINAO ao Jurisdicionado para tomar as devidas providncias quanto a alterao/regularizao do valor do contrato, que se encontra em vigncia, para R$ 2.800,00 mensais. DECISO PLENRIA
VOTO 2985/2008 PROCESSO: TCE RJ No 114.533 2/06 ORIGEM: RGO JURISDICIONADO XX ASSUNTO: ATO DE DISPENSA DE LICITAO GC
Trata o presente processo do Ato de Dispensa de Licitao, com fundamento no inciso X do art. 24 da Lei Federal n 8.666/93, formalizado pelo RGO JURISDICIONADO XX com Fbio Jos Manoel Nogueira Rangel. O valor da despesa decorrente deste Ato de R$ 136.800,00 (cento e trinta e seis mil e oitocentos reais) e tem como objeto a locao de imvel no centro da cidade de Maca, para instalao provisria do RGO JURISDICIONADO XX, pelo prazo de 36 meses. Em Sesso Plenria de 29 de maio de 2007, atravs de voto da minha lavra, fls. 61/62,esta Corte de Contas decidiu pela Comunicao ao Ministrio Pblico Estadual para cumprimento de Diligncia Externa, bem como a incluso dos dados deste Ato de Dispensa de Licitao no SIGFIS. A resposta Comunicao acima referida encontra se no Doc. TCE RJ n 32.122 8/07, s fls. 67/100 deste processo.
O Corpo Instrutivo, aps nova anlise (fls.102/113), sugere o Conhecimento do Ato de Dispensa de Licitao e o posterior Arquivamento deste processo, com Determinaes ao RGO JURISDICIONADO XX, para que: I. proceda incluso dos dados concernentes a este Ato de Dispensa de Licitao no SIGFIS;
II. atravs de instrumento administrativo prprio faa valer o valor de locao intermedirio obtido nos laudos de avaliao do TCE/RJ (R$ 2.800,00) e o ltimo apresentado pelo RGO JURISDICIONADO XX (R$ 3.000,00), ou seja R$ 2.900,00, que ser objeto de verificao futura em inspeo.
O Douto Ministrio Pblico Especial, representado pela Procuradora Marianna Montebello Willeman, manifesta se no mesmo sentido (fls.113v).
o Relatrio Pelo exposto e examinado, posiciono me de acordo com o Corpo Instrutivo e o Douto Ministrio Pblico Especial.
VOTO: I. Pelo CONHECIMENTO do presente Ato de Dispensa de Licitao e posterior ARQUIVAMENTO deste processo; II. Pela COMUNICAO ao Sr. XX, Procurador Geral do RGO JURISDICIONADO XX, prevista no 1 do art. 6 da Deliberao TCE RJ n 204/96, a ser efetivada na forma do art. 3 da Deliberao TCE RJ n 234/06, alterado pela Deliberao TCE RJ n 241/07, e, na impossibilidade, nos moldes do art. 26 do Regimento Interno deste Tribunal, para cincia desta deciso e que adote as providncias necessrias ao cumprimento das DETERMINAES propostas pela Instruo e transcritas em meu Relatrio.
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