Source: http://www.adelaprat.com/2014/01/locacion-de-inmueble-reiteran-que-el-inquilino-que-incurrio-en-incumplimientos-contractuales-no-puede-ejercer-el-pacto-comisario-y-resolver-el-contrato-prospero-la-reconvencion-por-danos-provocados/
Timestamp: 2017-11-21 04:24:55+00:00

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CONTRATO DE LOCACIÓN DE INMUEBLE. La demanda de resolución del contrato y daños y perjuicios entablada por la parte locataria fue rechazada, pues no puede ejercer el “pacto comisorio“ quién incurrió en incumplimiento. En cambio, se hizo lugar a la reconvención entablada por la parte locadora, por los daños provocados en el inmueble alquilado, aunque la Cámara redujo el monto fijado en concepto de daño material.
Los incumplimientos en que incurrió la inquilina demandante, consistieron en haber realizado reformas de carácter “no urgente“, sin previo consentimiento expreso de la parte locadora.
Esta cuestión fue abordada en los autos caratulados : “D., M. R. c/ S., L. N. s/ Resolución de contrato”· CNCIV – SALA A – 25/09/2013.
La Sala A de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó el pronunciamiento recurrido en cuanto rechazó la demanda por resolución de contrato y daños y perjuicios promovido por la parte locataria y le impuso las costas; en cambio, admitió la reconvención formulada por la propietaria del inmueble locado, condenando a la actora a abonar a la demandada reconviniente, daño material, intereses y costas.
No obstante la Sala A redujo el monto correspondiente al rubro “daño material” a la suma de $ 5.000 (había sido fijado por el primer sentenciante en la suma de $ 11.992,86 ).
Asimismo, la Excma. Cámara ordenó calcular los intereses desde el momento de la mora y hasta este pronunciamiento, a la tasa del 8% anual, que representan los réditos puros y, desde entonces y hasta el efectivo pago, a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a 30 días del Banco de la Nación Argentina.
Costas de la Alzada : 35% a la demandada, y a la actora el restante 65%..-
El contrato celebrado. Los hechos posteriores.
La actora relata en su demanda, que el 13/03/2007 suscribió con la demandada un Contrato de Locación de un Inmueble con la intervención de una Inmobiliaria.
Señaló que el vínculo se desarrolló normalmente hasta el 12/04/2007, y frente a varios incumplimientos contractuales de parte de la locadora, decidió intimarla por escrito mediante una nota dirigida a la Inmobiliaria, emplazándola a cumplir con sus obligaciones a su cargo – tales como reparar el techo de la vivienda por filtraciones y la parte interna de las paredes, retirar la ventilación de la estufa de tiro balanceado, proveer el “termotanque“ de una ventilación adecuada, entre otros reclamos.
Ante la renuencia de la locadora a dar cumplimiento a sus reclamos, la inquilina decidió `resolver el contrato´ en los términos del art. 1.204 del Código Civil. Añadió que las mejoras que ella efectuó, en el inmueble tuvieron carácter `urgente´ y que no alteraron la esencia de la cosa rentada (colocación de un lavatorio en el baño y trabajos de plomería). Solicitó que se tuviera por resuelto el contrato de locación por la exclusiva culpa de la contraria y que se la condenara a resarcir los daños y perjuicios ocasionados.
A su turno, la demandada tras realizar una negativa pormenorizada de los hechos invocados por la actora, sostuvo que luego de comenzada la relación contractual, sin haber transcurrido ni siquiera un mes, comenzó a escuchar fuertes ruidos provenientes del bien locado a raíz de `reformas´ que estaba realizando la actora, que estaban prohibidas por la cláusula sexta del contrato en cuestión, si no mediaba el previo consentimiento expreso de su parte.
La propietaria demandada procedió a intimarla por CD para que cesara en dichas reformas y modificaciones y se abstuviera de continuar con la producción de daños. Añadió que a causa de las reformas hechas por la actora decidió dar por terminado el contrato e iniciar el pertinente juicio de desalojo. Reconvino por los daños y perjuicios derivados del accionar de la actora y solicitó la citación como tercero del Sr. Héctor T. D. en su calidad de garante, conforme cláusula 11ª del contrato de locación.
La sentencia rechazó la demanda por resolución de contrato y daños y perjuicios e impuso las costas a la actora vencida. Asimismo admitió la reconvención, y condenó a la actora a abonar a la demandada reconviniente la suma de $ 11.992,86 con más intereses y costas, y declaró ejecutable la condena contra el tercero citado, Sr. H. T. D.
Para resolver en ese sentido, el Sr. Juez consideró que la actora no cumplió con las obligaciones a su cargo, pues reconoció que había efectuado las modificaciones del inmueble sin el consentimiento expreso de la locadora y que no había pagado los impuestos y servicios del bien. En consecuencia, el Magistrado concluyó que la inquilina no tenía derecho a ejercer la resolución del contrato en los términos del art. 1204 del Código Civil, por lo cual – como ya señalé – rechazó la demanda. Asimismo, admitió la pretensión de la demandada reconviniente, en lo atinente al “daño material” y “gastos de impuestos y servicios“. Rechazó los rubros en concepto de Daño Moral y Lucro Cesante.
Cláusula sexta del contrato de locación.
En el caso, la cláusula sexta del contrato de locación, celebrado entre las partes, establece que al locatario le queda expresamente prohibido efectuar en el departamento reformas o modificaciones sin consentimiento expreso del locador, quedando las que se autoricen a total beneficio de la propiedad sin cargo alguno para el locador .
Las reformas en infracción efectuadas por la actora.
Por el voto unánime de los Magistrados de la Sala A, se resolvió que “sin perjuicio de que, en principio, los arreglos efectuados por la actora (modificación de cañerías para la distribución del aire caliente e instalación de piletas) no parecen ser indispensables a fin de evitar un daño; lo cierto es que la locataria no invocó la imposibilidad de comunicar esta decisión a la demandada.”
Asimismo, luce en la Sentencia de Cámara que “la actora no acreditó que las mejoras efectuadas en el inmueble, hubieran tenido carácter “urgente”, lo que convence a la Sala de que medió de su parte un incumplimiento de la obligación que surgía de la `cláusula sexta´ del contrato de locación.“
“Ello `le impedía´ dar válidamente por resuelto el contrato en los términos de los arts. 505, 1204 y concs. del Código Civil, dado que en este sentido, la ley es muy clara al establecer que quien puede ejercer el pacto comisorio es aquél que no ha incurrido en incumplimiento.” (Gastaldi, José M. “Pacto Comisorio“, Hammurabi, Buenos Aires, 1985, pág. 10; Míquel, Juan L. “Resolución de los Contratos por Incumplimiento“, Depalma, Buenos Aires, 1.986, p. 138; Ibáñez, Carlos M., “Resolución por Incumplimiento“, Astrea, Buenos Aires, 2006, p. 193)
En este sentido, el camarista recordó que “el art. 1538 del Código Civil, establece que habiendo en el contrato prohibición general de hacer mejoras, o prohibición de hacer mejoras determinadas, el locatario no puede en el primer caso hacer mejora alguna, y en el segundo, no podrá hacer las mejoras prohibidas si el locador no lo hubiere autorizado posteriormente. Sin embargo, – afirmó – deben excluirse las mejoras realizadas por el locatario con el carácter de `urgentes´ que menciona el art. 1.518, normas en la que pretendió ampararse la actora para justificar las referidas modificaciones.” – ver más “infra“ en (1) –
En consecuencia, la Sala resolvió que “existiendo un incumplimiento por parte de la actora, cabe confirmar la Sentencia en cuanto la declaró responsable de los daños ocasionados a la demandada.” (arts. 519 y ss., Código Civil).
La Sala redujo el monto fijado en Primera Instancia en concepto de Daño Material provocados en el inmueble objeto de locación, a favor de la demandada reconviniente, a la suma de $5.000, atento que “en modo alguno se ha acreditado que la totalidad de los deteriorios hayan sido producidos por la actora reconvenida, ni que, por consiguiente, para reparar los que resultan imputables a ella, sea preciso efectuar todas las tareas enumeradas en los presupuestos”
Al respecto los camaristas afirmaron que “la carga de la prueba del daño y de su monto pesaba sobre la reconviniente (art. 377) y que, si bien en ausencia de prueba concreta del importe del perjuicio, puede acudirse a la facultad judicial prevista en el art. 165 del CPCCN, el monto en cuestión, debe fijarse con parquedad, para evitar que la suma a concederse pueda redundar en un enriquecimiento indebido de la actora“ (esta Sala, “E., G. O. c. Trenes de Buenos Aires S.A. y otro s/ daños y perjuicios“ del 25/11/2011, LL 2012 – A, 80 y RCyS 2012–II, 1560)
Por consiguiente, en ausencia de puntos de pericia relativos a este tema puntual, para deslindar qué porción de los deteriorios fue ocasionada por la actora reconvenida. La Sala hizo uso de la precitada facultad judicial (Art. 165 CPCCN) por lo que redujo el importe de este rubro a la suma de $ 5.000, que en la anterior instancia se había estimado en $ 11.992,86.
La anterior sentenciante desestimó la presente partida, por entender que “no se encuentra efectivamente demostrado la ganancia que dejó de percibir la reconviniente”
Respecto a este punto, los Jueces de Cámara concluyeron que “si bien se ha acreditado que ciertos deterioros en el inmueble han sido producidos por la locataria, ellos no guardan relación de causalidad adecuada con la supuesta imposibilidad de alquilar la unidad, pues para que el bien se encuentre efectivamente en condiciones de ser alquilado, sería necesario corregir también otras deficiencias que serían preexistentes.”
En consecuencia, este rubro fue rechazado, confirmándose la sentencia apelada en lo referido a este tema.
El Juez de grado desestimó la procedencia de este ítem indemnizatorio, por entender que la reconviniente no probó su existencia.
Por el voto de la mayoría, la Sala remarcó que “en la especie, el inmueble no resultaba habitado por la pretensora, sino que lo había otorgado en locación a la aquí accionante. Ello revela que la demandada reconviniente no padeció personalmente los efectos de los deterioros materiales y las molestias que de ellos derivan, lo que no conforma un antecedente que torne legítimo admitir la lesión espiritual susceptible de ser enjugada patrimonialmente.”
El Sr. Juez de Cámara, Dr. Picasso, votó en disidencia, y al respecto afirmó que “en definitiva, para la existencia de un daño moral resarcible basta con que el hecho ilícito haya lesionado intereses extrapatrimoniales de la víctima, y tenido cierta repercusión en la esfera espiritual de la persona, sin que sea preciso que nos encontremos ante daños catastróficos o circunstancias excepcionales o gravemente lesivas.” (esta Sala, voto en disidencia del Dr. Picasso, L. 606.5559, “Canil, Gustavo Roberto c/ Autopistas del Sol SA y otro s/ daños y perjuicios“, del 19/12/2012) – ver más “infra“ en (2) –
La Sentencia dictada en la anterior instancia fijó los intereses a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a 30 días del Banco de la Nación Argentina, desde que cada presupuesto fue confeccionado (daño material)
Voto del Dr. Picasso.
El Sr. Juez de Cámara Dr. Picasso propició confirmar la Sentencia en este punto, y al respecto recordó el fallo plenario dictado por la Cámara Civil en los autos “Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios“ del 20/04/2009, que estableció : 2) “Es conveniente establecer la tasa de interés moratorio. 3) Corresponde aplicar la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a 30 días del Banco de la Nación Argentina. 4) La tasa de interés fijada debe computarse desde el inicio de la mora hasta el cumplimiento de la sentencia, salvo que su aplicación en el período transcurrido hasta el dictado de dicha sentencia implique una alteración del significado económico del capital de condena que configure un enriquecimiento indebido.” – ver más “infra“ en (3) –
El Sr. Juez de Cámara Dr. Li Rosi – integrante del voto de la mayoría – remarcó que “de imponerse los intereses establecidos en la doctrina plenaria sentada por esta Cámara Civil, en “Samudio de Martínez” desde el origen de la mora, se consagraría una alteración del capital establecido en la sentencia, configurando un enriquecimiento indebido, atento que en la medida que el rubro indemnizatorio ha sido calculado a valores actuales, la paulatina pérdida de valor de la moneda ya ha sido ponderada, consistiendo ésta uno de los factores que consagran la entidad de la tasa aplicada en la referida doctrina plenaria.”
Por ello, estimó que corresponde, desde el momento de la mora y hasta este pronunciamiento, se calculen los intereses a la tasa de interés del 8% anual, que representan los réditos puros y, desde entonces y hasta el efectivo pago, a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a 30 días del Banco Nación Argentina.
El Dr. Molteni adhirió en este punto al voto del Dr. Li Rosi.
(1) NORMATIVA sobre este punto. Art. 1516 Cód Civil. “El locador está obligado a efectuar las reparaciones necesarias para mantener la cosa en buen estado“. Si no las hiciere, el locatario podrá efectuarlas, si fueran urgentes “(Art. 1518 Cód. Civil). La determinación de dicha urgencia configura una cuestión reservada a la apreciación judicial (Cobas, Manuel, comentario al Art 1518 en Bueres, Alberto J. (dir.) – Highton, Elena I. (coord.), “Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrina y Jurisprudencial“. Hammurabi, Buenos Aires, 2008, T. 4 A, p. 285)
(2) Voto en disidencia parcial . El Sr. Juez de Cámara Dr. Picasso señaló ” no comparto la postura del anterior sentenciante en cuanto entendió que no se configura en la especie un daño moral, porque sólo es procedente ante mortificaciones o padecimientos que excedan lo ordinario. Pienso, por el contrario, por imperativo constitucional, según la interpretación que viene haciendo de él la Corte, y últimamente en el precedente “Aquino” del 21/9/2004, Suplemento Especial La Ley 2004, p. 39, con notas de Ramón D. Pizarro, Roberto A. Vásquez Ferreira; Rodolfo E. Capón Filas, Marcelo López Mesa; Carlos V. Castillo y Horacio Shick, todo daño debe ser objeto de una adecuada reparación, aún si su monto es relativamente poco importante.”
“No puede argumentarse como defensa la insignificancia” (Calvo Costa, Carlos A., “Daño resarcible“, Hammurabi, Buenos Aires, 2005, p. 236, con citas de Zannoni y Boffi Boggero)
Siguiendo a Pizarro, el camarista preopinante dijo “El daño moral importa (…) una minoración en la subjetividad de la persona, derivada de la lesión a un interés no patrimonial (…) que habrá de traducirse en `un modo de estar diferente de aquél al que se hallaba antes del hecho,´ como consecuencia de éste y anímicamente perjudicial.” (Pizarro, Daniel R., “Daño Moral. Prevención. Reparación. Punición. El daño moral en las diversas ramas del Derecho“. Hammurabi, Bs. As, 2004, p. 31)
(3) IMPORTANTE. El Juez de Cámara votante en disidencia, que invocó la doctrina plenaria del caso “Samudio de Martínez“ aclaró que “no desconozco que el art. 303 del CPCCN fue derogado por el Art. 12 de la Ley 26.853, recientemente sancionada. Sin embargo, en virtud del art. 15 de aquella norma, tal disposición recién entrará en vigor a partir de la efectiva integración y puesta en funcionamiento de los Tribunales allí creados,(Tribunales de Casación), razón por la cual hasta este momento continúa vigente la doctrina plenaria.
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