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Timestamp: 2020-03-30 23:18:34+00:00

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Rauchen auf dem Zweitbalkon untersagt
Ein Wohnungseigentümer kann einem anderen das Rauchen auf einem Balkon untersagen lassen, wenn dieser einen anderen Balkon zum Rauchen hat.
So jedenfalls sieht des das LG Frankfurt am Main in seinem Hinweisbeschluß vom 28.01.2014 (GE 2014, S. 535 ff.).
Aus dem Beschluß ergeben sich folgende Hinweise zum Sachverhalt: Ein Nichtraucher, der über einem Raucher wohnt, fühlt sich durch das Rauchen auf dem einen (von zwei Balkonen) beeinträchtigt, weil der Rauch bei geöffnetem Fenster in sein Schlafzimmer zieht. Er verklagte daher den Raucher auf Unterlassung des Rauchens auf dem besagten Balkon mit dem Hinweis, der Raucher könne ja den anderen Balkon nutzen. Der Nichtraucher kommt mit der Klage in der 1. Instandz durch. Die zweite Instanz, das LG Frankfurt am Main, teilt in dem Hinweisbeschluß mit, daß die Berufung keine Aussicht auf Erfolg haben dürfte.
Keine Verjährung – keine Verwirkung
Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist.1
In der Teilungserklärung ist Teileigentum als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“ ausgewiesen. Der Teileigentümer vermietet diese Einheit als Wohnung, nachdem er sie zuvor selbst entsprechend genutzt hatte (seit insgesamt 27 Jahren). Ein Erwerber (Erwerb 2007) klagt auf Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung (2007 wurde erneut vermietet). Der Beklagte beruft sich auf Verjährung bzw. Verwirkung.
Die zweckwidrige Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung wird weder durch Verwirkung noch durch Verjährung geheilt – (c) TIBine /ixabay.jpg
Der BGH bestätigt mit Urteil vom 08.05.2015 die Urteile der Vorinstanzen, mit denen der Beklagte zur Unterlassung verurteilt wurde. Der V. Senat des BGH stellt dabei folgendes fest:
Die nicht nur vorübergehenden Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken ist jedenfalls dann nicht gestattet, wenn sie die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert.
Die zweckwidrige Nutzung begründet einen Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer sowohl aus § 1004 Abs. 1 BGB als auch aus § 15 Abs. 3 WEG und zwar gemäß § 14 Nr. 2 WEG auch bei einer Gebrauchsüberlassung an Dritte.
Der Anspruch auf Unterlassung verjährt solange nicht, solange die zweckwidrige Nutzung anhält, weil der Schwerpunkt der Störung nicht in der Aufnahme der Nutzung sondern in der Nutzung selbst liegt.
Dem Unterlassungsanspruch steht auch nicht der Einwand der Verwirkung (unzulässige Rechtsausübung) entgegen. An dem sogenannten Zeitmoment fehlt es in der Regel, wenn eine wiederholte Störung einen neuen Anspruch auslöst. Vermietet der Sondereigentümer neu, setzt er eine neue Willensentscheidung hinsichtlich der zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnungseigentümer haben (dann) Anlaß, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor Abstand genommen haben.
Auch an dem sog. Umstandsmoment fehlt es, der Teileigentümer, der zweckwidrig nutzt oder nutzen läßt, kann nicht davon ausgehen, daß solche eigenständigen Störungen auch in Zukunft geduldet werden.
Wird eine zweckwidrige Nutzung aufrechterhalten, tritt keine Verjährung ein. Wird eine zweckwidrige Nutzung mehrfach erneuert, tritt auch keine Verwirkung ein. Weder das sog. Zeitmoment nach das Umstandsmoment sind dann verwirklicht.
1: BGH, Urteil vom 08.05.2015, V ZR 178/14
Nutzung zu Wohnzwecken oder nicht?
Der BGH beschäftigte sich mit Frage, wie eine Nutzung zu Wohnzwecken von einer nicht Wohnzwecken dienenden Nutzung zu unterscheiden ist, wenn es um die Unterbringung von Asylbewerbern geht.
Der Fall: Asylbewerber im Teileigentum
In einem aus zwei Einheiten bestehenden Gebäude wurde nach dem WEG durch Teilung Sondereigentum an bestimmten »nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen« errichtet. Im Einzelnen ist für die hier in Frage stehende Einheit geregelt: »Miteigentumsanteil von 869/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen (…) Räumen des Altenpflegeheims (…), im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet«.
Nachdem die v.g. Teileigentumseinheit längere Zeit leer stand, will sie der Eigentümer »als Unterkunft für Asylbewerber oder Flüchtlinge« nutzen. Der BGH hatte zu entscheiden, ob das zulässig ist (Urt. vom 27.10.2017 – V ZR 193/16). Der BGH hält die beabsichtigte Nutzung entgegen der Auffassung der Vorinstanz (LG München I) für zulässig.
Im Leitsatz c) hält er fest:
Die Unterbringung von Ayslbewerbern führt oft zu Streit – Bild: (c) geralt/pixabay.com
Kriterien für die Unterscheidung zwischen Nutzung zu Wohnzwecken und einer nicht Wohnzwecken dienenden Nutzung
Der Entscheidung lassen sich folgende Erkenntnisse entnehmen:
Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis ( § 1 WEG | zu Wohnzwecken bzw. nicht Wohnzwecken dienend) schließen sich gegenseitig aus, es sei denn, es ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Das heißt auch, dass eine Einheit, die nicht zu Wohnzwecken vorgesehen ist, nur zu Zwecken genutzt werden darf, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind.
Eine nicht zu Wohnzwecken dienende Nutzung wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern abhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt.
Die Grenzen einer Wohnnutzung werde überschritten, wenn die Nutzung nicht nur durch die schlichte Unterkunft, sondern durch die von der Einrichtung vorgesehene Organisationsstruktur, durch Dienst- oder Pflegeleistungen und/oder durch Überwachung und Kontrolle geprägt sind. Insoweit bedürfe es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung, die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einrichtung einbezieht. Der BGH nennt im Bereich der Altenpflege die Unterscheidung zwischen betreutem Wohnen (Wohnungsnutzung) im Gegensatz zur Nutzung durch stationäre Pflegeeinrichtungen (keine Wohnungsnutzung).
Bei der Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern sei danach zu unterscheiden, ob die Überlassung von Wohnungen üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis erfolgt (dann grundsätzlich Wohnnutzung). Dagegen sei die Unterbringung in einer Gemeinschaftsunterkunft in der Regel eine heimähnliche Unterbringung und damit keine Wohnnutzung. Diese dürfe grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen. Als Unterscheidungskriterien schweben dem V. Senat offenbar vor: Wenn Zimmer und Betten an die Bewohner zugewiesen werden, wenn Verhaltensregeln im Hinblick auf die Ruhezeiten sowie die Nutzung gemeinschaftlichen Küchen- und Sanitäranlagen aufgestellt oder objektiv erforderlich sind oder wenn vorgesehen oder notwendig ist, dass Konflikte zwischen den Bewohnern geschlichtet werden müssen, spreche das für eine heimähnliche Unterbringung und gegen eine Nutzung als Wohnung.
Im konkreten Fall hat der BGH die Heimnutzung in der Teileigentumseinheit angenommen und als zulässig angesehen. Er stellte auch fest, dass die Regelung in der Teilungserklärung nicht «mit der erforderlichen Klarheit« festlege, »dass die Einheit ausschließlich als Altenpflegeheim dienen dürfe«. Da eine Zweckbestimmung als »Altenpflegeheim« nicht erfolgt sei, dürfe die Einheit »zwar nicht zum Wohnen, aber zu jedem anderen Zweck genutzt werden«. Die Feststellung zieht der V. Senat u.a. daraus, dass er meint, weil das Gebäude vor der Teilung schon bestand und als Altenpflegeheim genutzt wurde, können die Verwendung dieses Begriffs so verstanden werden, dass nur die bisherige Nutzung zur Abgrenzung, nicht aber als Zweckbestimmung verstanden werden könne. Festgelegt sein nur, „nicht zu Wohnzwecken dienend“ und das erlaube alle Nutzungen, die nicht Wohnen seien.
Fazit zur zulässigen Nutzung als Wohnung
Es lässt sich nicht generell festlegen, was unter einer Nutzung als Wohnung zu verstehen ist. Die Einzelfallbetrachtung ist angesagt.
Grundsätzlich darf eine nicht Wohnzwecken dienendes Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.
Vom Grundsatz gibt es Ausnahmen, wenn die an sich nicht zulässige Nutzung nicht mehr stört, als die zulässige Nutzung.
Wohnen erfordert eine selbstbestimmte Haushaltsführung in einer Wohnung.
Ist Betreuung notwendig, die über Hilfen zur selbständigen Haushaltsführung hinausgeht, liegt kein Wohnen mehr vor.

References: BGH 
 BGH 
 § 1004
 § 15
 § 14
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 1
 BGH 
 BGH