Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/delibera-assembleare-senza-maggioranza-63825/
Timestamp: 2018-07-23 15:26:14+00:00

Document:
Delibera assembleare senza maggioranza
Da angeloripani, 5 Maggio, 2014
angeloripani
Alla cortese attenzione dei partecipanti al forum.
Nel mio condominio in una assemblea, in seconda convocazione, viene deliberato (10 proprietari su 30 e con 458,3 millesimi di favorevoli) di posizionare una sbarra automatica (innovazione).
Gli altri proprietari e millesimi non erano presenti all'assemblea
Chiedo: l’amministratore può dare seguito ad una delibera mancante della maggioranza (millesimi) necessaria?
Mi viene inviato il bollettino con la somma da pagare; l’importo è sbagliato: debbo pagare ugualmente?
Ringrazio tutti quelli che hanno avuto la cortesia di leggere il mio post ed a quelli che hanno voluto fare dei commenti e dare dei suggerimenti mando un saluto
Angelo RIPANI
La delibera secondo il mio parere potrebbe essere annullabile (non sono Giudice e non posso decidere personalmente), però per renderla nulla era necessario adire al Giudice nei tempi previsti dall'art. 1137 cc nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Ringrazio il sig. Tullio Ts per il tempo dedicatomi ma, causa la mia insufficiente chiarezza, il problema che io volevo porre alla cortese attenzione di Voi tutti (chiunque vorrà) è: l’amministratore, una volta letto il verbale assembleare e rilevato che una delibera è stata adottata pur mancando delle necessarie maggioranze (proprietari e/o millesimi) deve ugualmente dare seguito a quanto deliberato dall’assemblea oppure non deve dare attuazione al deliberato assembleare?
Infatti notando che il deliberato assembleare era mancante delle maggioranze prescritte non mi sono attivato per impugnare nei termini previsti, cosi come giustamente ricordatomi, in quanto ritenevo che l’amministratore facesse un ”primo” vaglio di legittimità sul deliberato assembleare. Oppure ho sbagliato?
Va bene non riesco ad inserire un link di un articolo dell'avv. Gallucci
http://www.lavorincas.it/delimitazione-del-parcheggio-condominiale/
Trib. Arezzo, 11/06/2004
L'installazione di una sbarra automatica a chiusura di un ingresso di un piazzale condominiale, in precedenza aperto, costituisce innovazione in quanto integra una modifica del bene condominiale diretta al miglior godimento di alcuno dei partecipanti ai sensi e per gli effetti dell'art. 1108 c.c.; attesa la natura di innovazione, l'installazione della sbarra automatica, pertanto, deve essere deliberata con la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune.
L'amministratore deve dare corso a quanto deliberato, infatti l'amministratore non ha la facoltà ne il potere per decidere se una delibera è valida oppure no, potrebbe però consigliare l'assemblea a non deliberare decisioni annullabili o nulle, comunque come detto se l'assembla nonostante questo decide di procedere, lui come amministratore deve adempiere al mandato assembleare.
Starà ai contrari, astenuti ed assenti adire al Giudice nei tempi già citati per far annullare la delibera.
Devi anche sapere che una delibera annullabile non impugnata nei tempi prescritti, diviene valida, mentre per quelle nulle il tempo per il ricorso sarà illimitato
L' amministratore dovrebbe sempre dare esecuzione alle delibere purchè siano lecite.
Ho usato il Condizionale perchè vi possono essere certi distinguo:
Chi ha redatto/firmato il verbale ha indicato come valida la delibera. Letteralmente l' amministratore deve eseguire quanto gli viene ordinato.
Un amministratore degno di tal nome dovrebbe come minimo far presente l' irregolarità del vostro voto, e avvertire che l' eventuale impugnazione comporterà spese a chi ha avallato una simile delibera qualora venisse impugnata.
L' amministratore poteva anche non essere presente in assemblea e siccomeil fatto non costituisce "illecito" che possa comportare Nullità...può anche non farsi scrupoli.
Nel tuo caso Turtle Dive ti ha correttamente spiegato si tratti di una innovazione e come tale necessitava di almeno 20 voti a favore.
Hai sbagliato e devi rammaricarti per non aver quantomeno chiesto un parere prima di lasciar decorrere i termini di impugnazione.
Non ti resta che attivarti chiedendo che venga fatta nuova convocazione con apposito OdG dove una maggioranza adeguata approvi o annulli tale delibera.
Non è dello stesso avviso l'avvocato Alessandro Gallucci che spiega che il cancello automatico (o sbarra che è similare) non è innovazione ne gravosa ne voluttuaria;
https://www.condominioweb.com/spesa-per-sistema-di-automazione-del-cancello-tutti-i-condomini-sono-tenuti.1596
Per cui in 2° convocazione potrebbe passare con la maggioranza delle teste presenti all'assemblea rappresentanti almeno 1/3 dei millesimi complessivi il condominio
Ora sarebbe necessario sapere se questi 10 proprietari su 30 e con 458,3 millesimi di favorevoli, erano maggioranza delle teste presenti in assemblea oppure no.
Comunque anche se non rappresentavano la maggioranza delle teste presenti (il 1/3 dei millesimi era soddisfatto), e sul verbale è stato scritto "si approva l'installazione della sbarra", la delibera sarà annullabile (nei famosi 30 gg) e non nulla e l'amministratore non ha nessun potere per non adempiere.
Ma siete sicuri che sia innovazione e non miglioria?
cassazione civile sez. II 29 agosto 1992 n. 9999
26637 messaggi
Quello descritto dall'avv. Gallucci è un altro caso:
si tratta di automatizzare un cancello e cioè lo si vuole far aprire elettricamente anzichè manualmente.
Cancello c'era (a mano) e cancello ci sarà (elettrico) quindi non innovazione ma solo miglior godimento.
Se si vuole mettere un cancello dove non c'è niente è sempre un'innovazione, anche se il cancello è fatto con le "costruzioni LEGO" 🙂
Per l'installazione di cancelli nel condominio non è necessaria la maggioranza qualificata
Corte di Cassazione, sentenza n. 4340 del 21.02.2013
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che per l'installazione di cancelli nel condominio non è necessaria la maggioranza qualificata. Per la Suprema corte infatti: "In tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l'indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attinendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione". "Pertanto - prosegue la Corte - non è richiesta per la legittimità di una delibera assembleare avente detto oggetto, l'adozione con la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell'edificio, non concernendo tale delibera una innovazione secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell'uso ordinario della cosa comune consistente nel consentire a terzi estranei al condominio l'indiscriminato accesso alle aree condominiali delimitate dai cancelli".
Per cui concordo con Vanni a me sembra solo una miglioria.
...Per cui concordo con Vanni a me sembra solo una miglioria.
Ne prendo atto. Sentenza ineccepibile.
Di riffa o di raffa che sia innovazione o miglioria non cambia nulla.
SE sono passati 30 gg. la delibera spiegata come valida lo diviene a tutti gli effetti.
In merito alla Sentenza vorrei avere più certezze:
Valga per tutte la recente sentenza della Cass. civ., sez. II, 21.02.13, n. 4340, che ha ribadito come i singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un "supercondominio", quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio del portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate per il condominio negli edifici
Infatti, concordo avendolo già scritto al post nr. 2.
Il punto era chiarire quale maggioranza fosse necessaria.. nulla questio sui tempi per l'impugnativa per annullare la delibera.
Ho aggiornato la replica...se non ve ne siete accorti la Sentenza riporta stessa data e numero ma descrive tutta un' altra cosa!!!???
http://www.acon-associazione.it/cass-civ-sez-ii-sent-21-2-2013-n-4340/
Conviene leggerla tutta.. non solo la parte iniziale
http://www.neldiritto.it/appgiurisprudenza.asp?id=9180#.U2em64F_tjY
Ringrazio quanti hanno voluto partecipare alla discussione sulla domanda da me proposta e confermo che si tratta di installare una sbarra automatica in un vialetto privo di alcuna chiusura (cancello manuale od altro). Ritengo che si tratti di innovazione e quindi, in seconda convocazione, le maggioranze prescritte sono 1/3 dei presenti e almeno 500 millesimi.
Riassumendo l’amministratore, pur in presenza di una delibera priva delle maggioranze prescritte, deve dare seguito al deliberato e non esercita alcuna azione di verifica di legittimità (eccetto quella di illecito). Trascorsi i 30 giorni dalla delibera o (per gli assenti) dalla notifica/deposito della raccomandata contenente il verbale assembleare, in caso di annullabilità, l’amministratore deve eseguire la delibera assembleare. Pertanto il tempo trascorso rende maggioranza una mancata maggioranza.
Io ho sbagliato ritenendo che, invece, l’amministratore di sua sponte non dovesse dare seguito al deliberato assembleare proprio in presenza di una mancata maggioranza.
Ringrazio di nuovo tutti ed invio i miei saluti.
Non so dove l'hai trovata, quella che ho citato si trova quì;
http://www.studiotinodaniele.net/giurisprudenza.asp
probabile un errore di scrittura sulla data (non mio) ma il contenuto è quello riportato
ne ho trovata un altra con lo stesso numero e data (immagino esatta) quì;
http://www.collegiumiuris.it/coordinate-febbraio
stò verificando altri siti che riportano la sentenza....sembra di essere al Carnevale di Rio.
Mi dispiace contraddirti ma non è innovazione bensì miglioria. Quello che hai specificato nel tuo ultimo intervento non fà che confermarlo.
scusatemi ma avete letto questa sentenza ????
Magari a Rio durante il carnevale, ma ci troviamo solo in rete che non è fonte esatta di diritto e potrebbe fornire date errate, purtroppo colpa di chi le trascrive e le mette in rete. 🙂
....Quello che hai specificato nel tuo ultimo intervento non fà che confermarlo.
Mah...forse son diventato orbo e il "format" del testo in quel link è deprecabile...ma il paragrafo riportato è solo quello.
Il caso è a quanto pare molto complesso perchè frutto di un dibattimento durato più di 20 anni...durante i quali sono cambiate certi Leggi e certi orientamenti della giurisprudenza.
Finisco di leggere la sentenza completa.
Certo che l'ho letta ed è di 1° grado, ma quella di cassazione è superiore e di tutt'altro orientamento.

References: sentenza 
 sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 sentenza 
 Cass. 
 Sentenza 
 sentenza 
 sentenza