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ᐅ Betriebskostenabrechnung - Änderung des Abrechnungszeitraums - Mietrecht - JuraForum.de
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Betriebskostenabrechnung - Änderung des Abrechnungszeitraums
Dieses Thema "ᐅ Betriebskostenabrechnung - Änderung des Abrechnungszeitraums - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Noxxsurfer, 19. Januar 2014.
Noxxsurfer Forum-Interessierte(r) 19.01.2014, 02:10
mal angenommen, der Vermieter möchte gern den Abrechnungszeitraum der Betriebskostenabrechnung umstellen.
Bisher war der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr.
Im September 2011 kündigt der Vermieter an, dass er ab 2012 den Abrechnungszeitraum auf die Periode Juli bis Juni des Folgejahres umstellen will, weil er das in seinen anderen Häusern auch so macht und eine Vereinheitlichung möchte.
Der Mieter protestiert gegen die Umstellung. Er ist nicht einverstanden, ganz grundsätzlich und weil er befürchtet, die Abrechnungen werden inhaltlich noch undurchsichtiger, wenn der Vermieter einen "krummen" Abrechnungszeitraum wählt.
Der Vermieter legt dennoch ab 2012 Abrechnungen mit dem geänderten Abrechnungszeitraum vor.
Steht dem Vermieter ein einseitiger Anspruch auf Abänderung des Abrechnungszeitraum zu ?
Im Mietvertrag finden sich überhaupt keine Regelungen über den Abrechnungszeitraum (nur über den Verteilerschlüssel).
Noxxsurfer
Ron-Wide V.I.P. 19.01.2014, 04:41
AW: Betriebskostenabrechnung - Änderung des Abrechnungszeitraums
Eine Betriebskostenabrechnung ist nur an den Zeitraum von 12 Monaten gebunden. Siehe § 556 Abs.3 BGB.
Es steht dem Vermieter frei, welche 12 Monate eines Jahres er dafür bestimmt.
Bei einer Änderung auf andere Monate eines Jahres müsste der Vermieter nur darauf achten, dass er in keinem Fall einen Zeitraum von mehr als 12 Monaten abrechnet.
schielu V.I.P. 19.01.2014, 10:57
Ohne einen sachlichen Grund ist eine Änderung des Abrechnungszeitraums nicht möglich. Keine sachlichen Gründe sind etwa ein Vermieterwechsel oder rein willkürliche Motive.Ob hier ein "sachlicher Grund vorliegt...? Solls ein Richter entscheiden!
Spezi-3 Guest 19.01.2014, 11:27
Für meine Begriffe müsste sich ein sachlicher Grund aus den Abrechnungen der betreffenden Wohnanlage ergeben, aber nicht aus anderen Objekten des Vermieters.
Wenn beispielsweise die Versicherungsprämien nicht pro Kalenderjahr zu zahlen wären.
Dem würde aber gegenüber stehen, dass Grundsteuer und andere Gemeindeabgaben von den Gemeinden aber kalenderjährlich erhoben werden. Sicher gibt es noch mehr Zahlungen wie z.B. Schornsteinfeger die kalenderjährlich anfallen.
Ein sachlicher Grund welcher die Umstellung erforderlich macht fällt mir nicht ein.
772 V.I.P. 19.01.2014, 13:01
Einsparung von Verwaltungsaufwand und -kosten hielte ich für einen guten sachlichen Grund.
Spezi-3 Guest 19.01.2014, 13:41
Sehe ich aber nicht nachvollziehbar begründbar.
Wenn jährliche entstehende Kosten aufgeteilt werden müssen, führt dies nicht zu weniger sondern zu mehr Verwaltungsaufwand.
772 V.I.P. 19.01.2014, 16:14
Es ginge wohl um die gemeinsame Abrechnung aller Objekte des VM. Mit der Kostenaufteilung hätte er anderweitig schon Erfahrung - ein einfacher Rechengang den man automatisieren könnte.
Dass das gesamte Arbeitspaket aber im Januar und im Sommer getrennt erledigt werden müsste wäre sicher ein Zusatzaufwand.
Noxxsurfer Forum-Interessierte(r) 19.01.2014, 16:36
Ich sehe aber schon grundsätzlich kein einseitiges Abänderungsrecht des Vermieters.
Ist der Abrechnungszeitraum im Mietvertrag nicht geregelt, so mag dem Vermieter ein einseitiges Bestimmungsrecht entsprechend § 315 BGB zustehen mit der Maßgabe, dass es sich bei dem Abrechnungszeitraum um einen jährlichen Turnus i.S. von § 556 III 1 BGB und nicht um einen längeren oder kürzeren Turnus handeln muss.
Einseitige Wahl- oder Bestimmungsrechte sind aber grundsätzlich mit der erstmaligen Wahl oder Bestimmung ausgeübt und erschöpft. Will sich der Vermieter ein dauerhaftes Bestimmungsrecht einräumen, so muss er dies mietvertraglich in Gestalt einer Änderungsklausel vereinbaren.
Hier ist die Rechtslage ähnlich wie beim Verteilerschlüssel.
Ein einseitiges Abänderungsrecht hat der Vermieter nur (abgesehen von den gesetzlich vorgesehen Fällen des § 556 a II BGB und des § 6 IV 2 HeizkV), wenn er sich ein Änderungsrecht im Mietvertrag ausbedungen hat.
Es ergibt sich noch ein anderes Problem für den Vermieter: Er ist -ohne Ausnahme- zu einer "jährlichen" Abrechnung verpflichtet (§ 556 III 1 BGB), d.i. ein zusammenhängender Zeitraum von 12 Monaten. Stellt er den Abrechnungszeitraum um, so müsste er für das Jahr der Umstellung eine Rumpfabrechnung vorlegen (in meinem Beispielsfall für Januar - Juni 2012), die keine jährliche Abrechnung darstellt. Der Mieter könnte diese Rumpfabrechnung als unzulässige Teilabrechnung zurückweisen (vgl. BGH Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09 Tz. 18:
"Eine nach dieser Bestimmung [= § 556 III 1 BGB] unzulässige Teilabrechnung liegt vor, wenn der Vermieter anstelle einer Gesamtabrechnung für das Abrechnungsjahr lediglich für einen Teil des Abrechnungsjahres über die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten abrechnet (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2002, 46; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 302).")
Der Mieter könnte den Vermieter sogar auffordern, für den Zeitraum nach der letzten vorgelegten Jahresabrechnung (hier: Kalenderjahr 2011), also beginnend mit Januar 2012 eine jährliche Abrechnung seiner geleisteten Vorauszahlungen vorzulegen, mithin für den Zeitraum Januar 2012 - Dezember 2012.
Die einzige Möglichkeit für den Vermieter, aus diesem Dilemma herauszukommen, sehe ich darin, dass er dem Mieter anbietet, ihm die Vorauszahlungen für das Rumpfjahr vollständig zurückzuzahlen, da er für diese Vorauszahlungen keine gesetzeskonforme = jährliche Abrechnung vorlegen kann....
Das könnte ja schon einen erklecklichen Betrag ausmachen, zu dem der Mieter vielleicht nicht nein sagen kann....
Ron-Wide V.I.P. 19.01.2014, 17:25
Wenn es um einen sachlichen Grund geht, wie in dem Link aus Beitrag #3 angegeben, dann sollte man aber auch die Aufzählung der Gründe nicht überlesen, die das
LG Berlin in seinem Urteil vom 23.04.1991, Az.: 64 S 458/90 als sachlich bzw. vernünftig einstuft:
-Vereinheitlichung der Abrechnungszeiträume für alle Mieter, weil in deren Mietverträgen unterschiedliche Zeiträume enthalten sind
Zudem ist eine besondere Regelung im Mietvertrag nicht eingestellt.
Ich bleibe bei meiner Einschätzung, dass der Vermieter eine Änderung jederzeit vornehmen kann. Einen sachlichen Grund hat er genannt um bei der Rechtsprechung des LG Berlin zu bleiben.
http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkosten-abrechnungszeitraum-aendern/
Spezi-3 Guest 19.01.2014, 17:45
Dennoch bleibt das von Noxxsurfer geschilderte Hindernis.
Er ist -ohne Ausnahme- zu einer "jährlichen" Abrechnung verpflichtet (§ 556 III 1 BGB), d.i. ein zusammenhängender Zeitraum von 12 Monaten. Stellt er den Abrechnungszeitraum um, so müsste er für das Jahr der Umstellung eine Rumpfabrechnung vorlegen (in meinem Beispielsfall für Januar - Juni 2012), die keine jährliche Abrechnung darstellt. Der Mieter könnte diese Rumpfabrechnung als unzulässige Teilabrechnung zurückweisen (vgl. BGH Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09 Tz. 18:
Der Vermieter ist zwingend daran gebunden, über 12 Monate abrechnen zu müssen. Wie will er den Abrechnungszeitraum ändern, ohne beim Übergang die 12 Monatsfrist zu verletzen ?
Noxxsurfer Forum-Interessierte(r) 19.01.2014, 18:02
weshalb ich auf die Änderung des Abrechnungszeitraums so empfindlich reagiere, sind die Fälle, in denen der Vermieter versucht, über die Änderung des Abrechnungszeitraums den Ablauf der Abrechnungsfrist auszuhebeln. Stellt euch Fälle wie den folgenden vor:
Der Vermieter rechnet stets über das Kalenderjahr ab.
Im Januar eines Jahres (Beispiel Januar 2012) überreicht er eine Betriebskostenabrechnung, laut Überschrift für das vorletzte Kalenderjahr (Beispiel: Betriebskostenabrechnung 2010). Der Mieter wendet -naheliegend- die Verfristung der Abrechnung ein.
Der Vermieter entgegnet darauf (ebenfalls noch im Januar des Jahres (Beispiel: Januar 2012)), dass ihm bedauerlicherweise ein Schreibfehler in der Abrechnung unterlaufen sei und es sich tatsächlich um die Abrechnung für den Zeitraum Februar 2010 - Januar 2011 handele. Er habe den Abrechnungszeitraum aus Gründen der Praktikabilität umgestellt, überreicht eine Abrechnung mit entsprechend korrigierter Überschrift und fordert vom Mieter die Zahlung des Restumlagebetrags aus der Abrechnung...
Wenn man dann nicht mal eine vorangehende (=also vor Beginn des Abrechnungszeitraums erfolgte ) Ankündigung verlangt, wird hier dem "Mogeln" (ich verwende das nette Wort) Tür und Tor geöffnet.
Ron-Wide V.I.P. 19.01.2014, 18:25
Dazu gab es schon eine Bemerkung in Beitrag #2.
Warum sollte der Vermieter denn daran gehindert werden, wenn er bei einer solchen Umstellung ein Rumpfjahr abrechnet? Der Mieter hätte wohl kaum Nachteile zu erwarten. Und solche Abrechnungen gibt es jedes mal bei einem Mieterwechsel, der nicht zufällig auf den Abrechnungszeitraum fällt.
Außerdem könnte auch nach dem folgendem BGH-Urteil ein Rumpfjahr einmalig mit dem normalen Zeitraum verknüpft werden:
Der Vermieter kann
über den Rumpfzeitraum eine separate Betriebskostenabrechnung erstellen oder
ausnahmsweise ein Mal und nur dann, wenn alle Mieter einverstanden sind, den Abrechnungszeitraum um den Rumpfzeitraum erweitern, also den12 Monate des neuen Abrechnungszeitraums den Rumpfzeitraum hinzufügen, so dass über einen längeren Zeitraum als 12 Monate abgerechnet wird (BGH, Urteil vom 27.07.2011, Az:. VIII ZR 316/10, über einen Gesamtabrechnungszeitraum von 19 Monaten).
Spezi-3 Guest 19.01.2014, 18:49
Da steht aber nichts von einseitig sondern deutlich:
ein Mal und nur dann, wenn alle Mieter einverstanden sind,
Ron-Wide V.I.P. 19.01.2014, 18:56
Diese Möglichkeit steht für sich allein:
über den Rumpfzeitraum eine separate Betriebskostenabrechnung erstellen oder ...
Spezi-3 Guest 19.01.2014, 19:17
Aus dem Zusammenhang gerissen bedeutet der Satz für mich nicht, dass er auf eine Umstellung des Abrechnungszeitraumes anzuwenden ist.
Vielmehr ist der jährliche Turnus i.S. von § 556 III 1 BGB dafür nicht einfach auszuhebeln.
Gewerbebetreibende / Betriebskostenabrechnung / Hausordnung Mietrecht 6. Januar 2016
Betriebskostenabrechnung 2006: Verjährt Ende 2009 oder Ende 2010? Mietrecht 1. Mai 2010

References: § 556
 § 315
 § 556
 § 556
 § 6
 BGH 
 § 556
 § 556
 BGH 
 § 556