Source: https://supremo.vlex.es/vid/1454-57819921
Timestamp: 2019-08-22 05:30:40+00:00

Document:
STS 204/2009, 24 de Marzo de 2009 - Jurisprudencia - VLEX 57819921
STS 204/2009, 24 de Marzo de 2009
Número de Resolución: 204/2009
* Contrato de compraventa con arras (artículo 1454 del Código Civil). Naturaleza penitencial o confirmatoria de las arras. Se desestima el recurso.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres Magistrados nominados al margen, el Recurso de Casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección Quinta), en fecha 21 de febrero de 2005, como consecuencia de los autos de juicio ordinario número 237/2004, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Zaragoza, cuyo recurso fue interpuesto por la entidad "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL S.L.", representada por la Procuradora de los Tribunales Doña María Pilar Segura Sanagustín, en el que son parte recurrida Don Fidel y Doña María Milagros, cuya representación ostenta la Procuradora Doña Ana Llorens Pardo.
Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de los de Zaragoza, fueron vistos los autos de juicio ordinario declarativo promovidos a instancia de la entidad mercantil "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL, S.L." contra D. Fidel y Dña. María Milagros.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la que solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, se dictara Sentencia "por la que condene a los demandados a cumplir el contrato de 18/06/2002 que se acompaña a la demanda como Doc. nº 2, y por tanto elevar a escritura pública a favor de mi mandante las fincas descritas en el hecho 1º de la demanda conforme al documento privado suscrito."
Admitida a trámite la demanda, los demandados la contestaron oponiéndose a ella, en base a los hechos y fundamentos de derecho que estimaron oportunos y terminaron suplicando al Juzgado dictase Sentencia "mediante la cual declare la libre absolución de mis patrocinados de todos los pedimentos de la demanda.- En todos los casos con expresa imposición de las costas causadas a los actores."
Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 21 de septiembre de 2004, cuya parte dispositiva es como sigue: " FALLO: Que estimando la demanda promovida en Juicio ordinario nº 237/J-2004, instado por la Procuradora Sra. Fabro, en nombre y representación de "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL, S.L. contra D. Fidel y Dña. María Milagros, representados por el Procurador Sr. Marín Nebra, debo condenar y condeno a dichos demandados a cumplir el contrato suscrito en fecha 18 de junio de 2002 y a levar a escritura pública a favor de la parte actora las fincas descritas en el hecho 1º de la demanda, condenando a la parte demandada al pago de las costas procesales."
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada que fue admitido y, sustanciado éste, la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección Quinta, dictó sentencia en fecha 21 de febrero de 2005, cuyo fallo es del siguiente tenor literal: " FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Fidel y Dª María Milagros contra la Sentencia dictada por el Jº de 1ª Instancia nº 11 de Zaragoza y recaída en el juicio declarativo ordinario nº 237/04, con revocación de la misma, debemos desestimar y desestimamos la demanda interpuesta por "1999, Construcciones De Miguel S.L." contra los recurrentes, imponiendo a los mencionados recurrentes las costas causadas en primera instancia, y sin hacerse una especial imposición de las causadas en esta alzada."
Por la representación procesal de la entidad mercantil "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL S.L." se formuló, ante la mencionada Audiencia, recurso de casación con apoyo procesal en el siguiente motivo: Unico.- Por aplicación indebida del art. 1454 del C.c., en relación con la doctrina jurisprudencial en cuanto la naturaleza y efectos de las arras, contenida entre otras en las Sentencias de esta Sala citadas en el motivo.
Personadas las partes en este Tribunal Supremo, por Auto de esta Sala de fecha 25 de marzo de 2008, se admitió a trámite el recurso de casación y evacuado el traslado conferido, por la representación procesal de los recurridos se presentó escrito de oposición.
No habiéndose solicitado por todas las partes personadas la celebración de vista pública, por la Sala se acordó señalar para la votación y fallo del presente recurso, el día cuatro de marzo del año en curso, en el que ha tenido lugar.
La controversia suscitada en los presentes autos que ahora accede a casación atañe únicamente a la naturaleza confirmatoria o penitencial de las arras entregadas por la entidad ahora recurrente, "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL S.L." en fecha 18 de junio de 2002, cuando suscribió con los demandados, los hermanos María Milagros Fidel, ahora recurridos, el contrato de compraventa que se halla unido al folio 10 de las actuaciones de primera instancia. Se pactaron entonces las estipulaciones que, por resultar de interés para la resolución del recurso, se transcriben a continuación:
PRIMERA.- DON Fidel y DOÑA María Milagros, vende a la Compañía Mercantil "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL, S.L." el pleno dominio de la finca descrita en el presente documento, por importe de 210.354.24 ÿ (DOSCIENTOS DIEZ MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO EUROS CON VEINTICUATRO CENTIMOS DE EURO).- SEGUNDA.- La Compañía Mercantil "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL S.L.", en la firma del presente contrato, entrega a DON Fidel y, la cantidad de 6.010,13 ÿ (SEIS MIL DIEZ EUROS CON TRECE CENTIMOS DE EURO), en concepto de Arra y Señal mediante cheque nº NUM000 de la Entidad Caja de Ahorros de la Inmaculada.- TERCERA.- La Compañía Mercantil "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL, S.L.", se compromete en este mismo acto, al pago del esto del importe del a venta, objeto del presente contrato a la firma de las correspondientes escrituras de compra y venta de los solares descritos.- CUARTA.- Serán de cuenta de 1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL, S.L., los gastos notariales necesarios para el otorgamiento de la escritura pública de compra venta, los necesarios para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, así como, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, todo ello según Ley.- QUINTA.- Las partes comparecientes se comprometen a otorgar cuantos documentos públicos sean necesarios para garantizar la plena efectividad de las estipulaciones contenidas en el presente contrato.
Concluía el citado documento referenciando la presencia en el acto de Doña María Luisa y Don Luis, respectivos cónyuges de cada uno de los vendedores, quienes, se decía, «consiente expresamente a la venta, renunciando a cuantos derechos pudieran corresponderle sobre los bienes objeto de la misma, comprometiéndose a comparecer y otorgar cuantos documentos fuesen necesarios para garantizar la plena efectividad de lo convenido en el día de la fecha».
No resultó controvertido en autos, por reconocerlo ambas partes litigantes, que en fecha 23 de septiembre de 2003 los vendedores remitieron a la compradora requerimiento notarial al objeto de poner a disposición de ésta, para desistir del negocio suscrito, la cantidad de 12.020,26 ÿ, correspondiente al duplo de la cantidad entregada como arras por la compradora. Tal requerimiento no tuvo respuesta por ésta, quien finalmente interpuso la demanda iniciadora de la presente litis, en fecha 1 de marzo de 2004, interesando la condena de los vendedores a cumplir el contrato referenciado, con elevación a escritura pública del mismo.
La solución dada al litigio en ambas instancias fue divergente. En síntesis, consideró el Juzgado las arras entregadas como confirmatorias, estimando en consecuencia la pretensión de la actora; y, por contra, la Audiencia concluyó que la cantidad entregada a la suscripción del contrato, en cuanto tenía la naturaleza de arra penitencial, facultaba a los vendedores a desistir unilateralmente el contrato suscrito en la forma en que se hizo, con devolución del importe correspondiente duplicado, por lo que, revocando la Sentencia de instancia, desestimó la demanda.
El único motivo en que se articula el presente recurso de casación, conducido acertadamente por el cauce del ordinal 2º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denuncia la «aplicación indebida del artículo 1454 del Código Civil, en relación con la doctrina jurisprudencial en cuanto la naturaleza y efectos de las arras, contenida entre otras en las sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 24 de Diciembre 1992, 25 de Marzo de 1995, 20 de Febrero de 1996, 28 de Marzo de 1996 y de 17 de Noviembre de 1997 ».
En la argumentación del recurso elude ya la recurrente la controversia que fue objeto de pronunciamiento en ambas instancias sobre la efectiva naturaleza del contrato suscrito: promesa de venta como pretendieron los ahora recurridos, o compraventa perfeccionada, en la hipótesis de la actora hoy recurrente, que fue la acogida tanto por el Juzgado como por la Audiencia, y de la que ahora debe partirse para abordar la cuestión litigiosa que pervive en casación.
En el presente recurso se trata por tanto de dilucidar, únicamente, la naturaleza de las arras que mediaron en la relación negocial entablada entre las partes hoy litigantes, si fueron penitenciales, de las previstas en el citado artículo 1454 del Código Civil, o simplemente confirmatorias.
Según recuerda la Sentencia de esta Sala de 20 de mayo de 2004, con cita de la de 24 de octubre de 2002, « ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 ». También añade la antedicha Sentencia que es doctrina jurisprudencial constante « la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986 ") ». En otras palabras, señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 que « el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ».
Pues bien, lo hasta ahora expuesto ha de conectarse, para dar solución a la controversia suscitada en el presente recurso, con la también reiterada jurisprudencia, cuya absoluta notoriedad excusa una cita pormenorizada, relativa a que la interpretación de los contratos, a cuyo ámbito pertenece la determinación del carácter que las partes quisieron atribuir a la estipulación de arras, es función privativa de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado exegético ha de ser mantenido en casación, a no ser que el mismo sea notoriamente erróneo, ilógico o conculcador de algún precepto hermenéutico
Pues bien, la calificación de arras penitenciales que hace la Sentencia recurrida ha de mantenerse por esta Sala por resultar acorde con la doctrina jurisprudencial hasta ahora reseñada y ajustarse a una correcta e integradora interpretación del contrato suscrito. Ciertamente, la originaria indeterminación del momento en que habría de otorgarse escritura pública y consumarse el negocio abona la tesis sostenida en la instancia del carácter penitencial de las arras estipuladas, máxime si se tiene en cuenta que los contratantes dejaron transcurrir más de un año sin exigir el cumplimiento de las obligaciones asumidas, hasta que en fecha 23 de septiembre de 2003 cursaron los vendedores requerimiento a la compradora a fin de desistir del contrato. Tal conducta, subsiguiente a la suscripción del contrato, también resulta demostrativa (artículo 1282 del Código Civil ) de la intención de los contratantes en torno al carácter penitencial de las arras estipuladas. Esta Sala también considera significativo, como ya exponían los recurridos en su contestación a la demanda, el montante entregado en concepto de arra (6.010,13 euros), cantidad desproporcionadamente inferior al precio total en que se convino la compraventa (210.354,24 euros), de tal suerte que si se hubiese querido configurar la señal entregada como parte del precio cabe pensar que se habría fijado en cuantía superior.
Por todo lo expuesto procede desestimar el presente recurso de casación.
En materia de costas, al desestimarse el recurso en su totalidad, las mismas se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad "1999 CONSTRUCCIONES DE MIGUEL S.L.", contra la Sentencia de fecha 21 de febrero de 2005, dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza, en el rollo de apelación número 659/2004, con imposición del pago de las costas causadas en este recurso a la parte recurrente.
STSJ Galicia 3684/2015, 19 de Junio de 2015
STSJ Galicia 4322/2013, 27 de Septiembre de 2013

References: resolución 
 artículo 477
 artículo 1454
 artículo 1454
 artículo 1454
 artículo 398
 artículo 394