Source: https://www.strassner-kanzlei.de/category/neue-rechtsprechung/
Timestamp: 2018-03-23 16:26:52+00:00

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Neue Rechtsprechung – Kanzlei Straßner
Pünktlich zum September (!) ist der Sommer mit über 30° C auch in Deutschland angekommen. In vielen Büros steigt die Hitze und es stellt sich zwangsläufig die Frage:
Gibt es auch auf der Arbeit, wie in der Schule, hitzefrei? Die Antwort: ein klares Jein!
In bürokratisch organisierten Land Deutschland könnte man meinen, dass es für alles eine Regel gibt, insbesondere zum Beispiel in der Arbeitsstättenverordnung in der geregelt ist, wie eine Arbeitsstätte einzurichten ist. Die Arbeitsstättenverordnung soll aber lediglich Unfälle am Arbeitsplatz vermeiden und enthält entsprechend keine Regelungen darüber, wie heiß es am Arbeitsplatz sein darf. Allerdings existiert die Arbeitsstätten-Richtlinie (ASR), die in ASR 6 3.3 festlegt, dass die Raumtemperatur +26°C nicht überschreiten soll. „Soll“ bedeutet entsprechend nicht „muss“. Ergänzend für eine weitere Bestimmung der maximal zulässigen Temperatur muss die DIN 1946 betrachtet werden. Diese DIN bezieht sich auf eine Außentemperatur von +32°C, mithin eine Differenz von 6°C zur Raumtemperatur (26° C), damit man keinen Kälteschock bekommt, wenn die kälteren Räume verlassen werden.
Das OLG Hamm legt die Vorschriften so aus, dass zwischen Innen- und Außentemperatur ein Unterschied im Sommer von mindestens 6°C bestehen muss, es in den Innenräumen also immer 6° C kälter sein muss als draußen.
Werden die Räume allerdings heißer als 30° C, so muss der Arbeitgeber reagieren und den Raum durch geeignete Maßnahmen kühlen. Kann er dies nicht, so ist ab einer Temperatur von 35° C davon auszugehen, dass die Räume zum Arbeiten ungeeignet sind. Der Arbeitgeber müsste in einem solchen Fall andere Räume zur Verfügung stellen können.
In Zeiten von „historischen Niedrigzinsen„ verwirklichen sich viele Familien den Wunsch nach den eigenen vier Wänden und kaufen Eigentumswohnungen oder bauen direkt selbst. Viele sparen sich das Geld für den eigenen Architekten und wollen, mit dem Bauträger als Partner, als Bauherren die Ausführung selbst begleiten und nehmen das errichtete Gebäude auch selbst ab. Gerade das Baurecht ist sehr komplex und viele Aspekte sind zu beachten.
Bauverträge können entweder nach den §§ 631 ff. BGB (Werkvertragsrecht) oder aber der VOB/B geschlossen sein. In beiden Fällen gilt, dass etwas, das Haus, auf einem Grundstück gegen Bezahlung gebaut werden soll und das mängelfrei.
Ein Mangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der vertraglichen Soll-Beschaffenheit abweicht.
Mängel zählt z.B. § 633 BGB auf. Ist das „Werk“, also das Haus, letztlich fertig gestellt, so muss dieses Werk abgenommen werden, vgl. § 640 BGB. Mit der Abnahme wird formell festgestellt, dass das Werk frei von Mängeln ist und dem Bausoll entspricht. Entspricht das Werk in wesentlichen Teilen nicht dem Bausoll, dann sollte das Werk nicht abgenommen werden; bei nur unwesentlichen Mängeln hingegen muss das Werk trotzdem abgenommen werden. Schon hier zeigt sich, dass eine komplexe Beurteilung notwendig sein kann, ob ein Mangel wesentlich ist oder nicht.
In formeller und auch materieller Hinsicht wird es jetzt spannend für den Bauherrn:
Findet der Bauherr bei der Abnahmebegehung Mängel am Haus, dann müssen diese erkannten Mängel (erkennbar spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle, da positive Kenntnis notwendig ist) im Abnahmeprotokoll aufgenommen werden und der Bauherr muss sich die Mängelbeseitigung vorbehalten. Tut er dies nicht, dann ist sein Anspruch auf Mängelbeseitigung hinfällig und der Bauunternehmer muss nicht nachbessern, vgl. § 640 Abs. 2 BGB. Eine Mängelbeseitigung muss der Bauherr dann selbst zahlen, auch wenn er noch innerhalb der regelmäßig 5-jährigen Gewährleistungsfrist ist, vgl. § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB. Auch Vertragsstrafenansprüche, soweit im Bauvertrag vereinbart, müssen bei der Abnahme vorbehalten werden, wenn sie noch nicht realisiert wurden. Geschieht dies nicht, dann ist der Bauherr auch mit diesen Ansprüchen „präkludiert„.
Einen Lichtblick gibt es bei so einem Fehler dennoch: Das OLG Schleswig hat mit seinem Urteil vom 18.12.2015 – Az. 1 U 125/14 entschieden, dass ein Ausschluss der Rechts aus der Mängelgewährleistung mangels Vorbehalts im Abnahmeprotokoll nicht auf sogenannte Mangelfolgeschäden durchschlägt. Als Mangelfolgeschaden wird der Schaden bezeichnet, der dadurch verursacht wurde, dass ein anderes Bauteil mangelhaft ist.
Beispiel: Die Dichtung eines Fensters ist defekt, so dass Wasser eindringen kann. Der Mangel liegt in der Fensterdichtung und durch diesen Mangel konnte der Folgeschaden „Wasserschaden“ am Haus erst eintreten.
Gerade im Baurecht, bei dem es wie auch beim Grundstückskaufvertrag um erhebliche Werte geht, ist eine fundierte und allumfassende Beratung essentiell, um nicht durch Nachträge oder Baumängel erhebliche Mehrkosten und im schlimmsten Fall ein unbewohnbares und nur halb fertiges Haus zu haben, das schnell vom Traum zum Alptraum werden kann. Zur Absicherung der Ansprüche bietet das Gesetz zahlreiche Möglichkeiten, die allesamt genutzt werden können, wenn sie denn bekannt sind.
Ich lege bei der Bearbeitung Wert auf die technischen Aspekte des Bauvorhabens, damit es nicht zu einem Fiasko wie bei der Elbphilharmonie kommt, denn auch Anwälte müssen Ahnung von der technischen Materie haben und den gesamten Vertag durchdringen können, was leider vielfach nicht der Fall ist.
Gerne berate ich Sie auch im Vorwege schon bei der Gestaltung des Bauvertrages, gehe mit Ihnen einzelne Möglichkeiten durch und begleite Sie während der Durchführung und Abnahme des Projekts, damit Sie auch das Haus erhalten, dass Sie eigentlich haben wollten.
Immobilienmakler ist kein „Dienstleister“ – Umgehung Wohnraumvermittlungsgesetz und Bestellerprinzip
Bereits vor kurzem hatte ich über den Fall der Dating-Portale berichtet, die sich nicht (mehr) als Dienstleister sondern eher „Lieferanten digitaler Inhalte“ sehen wollte.
Das LG Stuttgart hat jetzt in einem Fall vom 15.06.2016 – Az. 38 O 73/15 Kfh und 38 O 10/16 Kfh entschieden, in dem ein Immobilienmakler unbedingt „Dienstleister“ (in rechtlicher Hinsicht!) sein wollte, um weiterhin entgegen des Bestellerprinzips abkassieren zu können.
Aufgrund der Änderung des Wohnraumvermittlungsgesetz (WoVermittG) ist es seit dem 1. Juni 2015 Gesetz, dass der jeweilige Besteller des Maklers auch dessen Gebühren tragen muss. Dies folgt aus § 2 Abs. 1a WoVermittG. Diese lange überfällige gesetzliche Regelung machte Schluss mit der „Regelgebühr „der Makler von 2,38 Nettokaltmieten inkl. Mehrwertsteuer, die von Gesetzes wegen eigentlich als Höchstgebühr gedacht war und dem Mieter aufgebürdet wurde.
Findige Makler wollten das aber nicht auf sich sitzen lassen, brach doch ein erheblicher Teil der Einnahmen weg, da auf einmal der Wohnungseigentümer die Zeche zahlen musste und echter Konkurrenzkampf entstand; soweit überhaupt noch ein Makler eingesetzt wurde. Vielfach ist die „Regelgebühr“ also nicht mehr zu realisieren.
Ein Makler klassifizierte sich kurzerhand als „Dienstleister“ und wollte auf diese Weise die §§ 611 ff. BGB auf seine Dienste anwenden mit der Konsequenz, dass er für die Besichtigung als Dienstleistung Geld von den Interessenten sehen wollte. Zugegeben, mit einer Summe von 35,- EUR pro Mietinteressenten erscheint dies nicht viel, bedenkt man aber die Situation in z.B. Hamburg und anderen Großstädten, wo bis zu 100 Parteien eine einzige Wohnung besichtigen wollen, dann kommen schnell bis zu 3.500,- EUR zusammen. Wohlgemerkt ohne, dass ein Mietvertrag geschlossen werden müsste.
Dass dies nicht rechtens ist, leuchtet ein und ist auch ganz klar in § 3 Abs. 3 WoVermittG so geregelt. Konsequent hat der Makler vor Gericht auch verloren und muss sämtliche Beträge nebst Zinsen in Höhe von 5-Prozentpunkten sowie die Gerichtskosten zahlen.
Sollte Ihnen Ähnliches widerfahren sein oder auch Sie haben Ihrer Auffassung nach zu Unrecht Geld gezahlt, so kontaktieren Sie mich gerne.
LG Hamburg erklärt Mietverträge wegen Wuchers (50% über Vergleichsmiete) für ungültig
Das LG Hamburg hat in seinem Urteil vom 31.05.2016 – Az. 316 S 81/15 das erstinstanzliche Urteil des AG Hamburgs bestätigt, nach dem ein Mietvertrag bei Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 50% wegen Wuchers nach § 138 Abs. 2 BGB unwirksam ist.
Das Jobcenter hatte für zahlreiche Wohnungen von ALG II-Empfängern die Miete übernommen und an die Vermieter ohne Abschläge überwiesen; offenbar waren die Wohnungen aber nicht wirklich „gut in Schuss“ sondern sehr heruntergekommen und ihr Geld nicht wert. Nach Kontrolle der Wohnungen und offenbar Beschwerden forderte das Jobcenter entsprechend die Mieten wegen ungerechtfertigter Begeisterung aus § 812 Abs. 1 S. 2 BGB zurück. Immerhin die Kleinigkeit von 52.430,53 € .
Das AG und LG Hamburg urteilen
Die Vermieter wollten freilich nicht zahlen, so dass erst das AG und das LG dem Jobcenter Recht gaben un die Mietverträge wegen Wuchers für unwirksam erklärten und damit der Zahlung von Anfang (juristisch „ex tunc„) an die Rechtsgrundlage entzogen haben. Die Vermieter mussten entsprechend die überzahlten Mieten zurückzahlen und durften nur den Anteil behalten, der orstüblich und für die Bruchbuden angemessen war.
Unklar ist jetzt allerdings, was die Mieter machen können, denn ein Recht zum Verbleiben in den Wohnungen haben sie mangels Mietvertrags nicht mehr. Aus meiner Sicht liegt jedoch eine erhebliche Pflichtverletzung – u.U. aus vorvertraglichem Bereich – vor, der es den Mietern ermöglichen könnte, sämtliche Kosten eines notwendigen Umzugs von den Vermietern ersetzt zu verlangen. Dies wird sich in der Zukunft zeigen, wie dort verfahren wird.
Auch dieser Fall erinnert sehr an andere Fälle aus der jüngeren Vergangenheit, bei denen mit Flüchtlingsunterkünften massiv Profit aus der Not anderer Leute geschlagen wurde, die sich selbst nur schlecht verteidigen können (vgl. z.B. den Bericht der Welt vom 15.09.2015).
LG Berlin zum Ausschluss des Widerrufsrechts bei Dating-Portalen
Mit einer kuriosen Entscheidung zum Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen konfrontiert das LG Berlin die (potentiellen) User von Dating-Portalen im Internet (Urteil vom 30.06.2016 – Az. 52 O 340/15).
Was war geschehen? Grundsätzlich steht Verbrauchern per Gesetz ein Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen aus § 312g Abs. 1 BGB zu. Da keine Regel ohne Ausnahme auskommt, regelt § 312f Abs. 2 BGB gesetzliche Ausnahmen, wenn es sich z.B. um individuell hergestellte Waren handelt, die sich sonst anderweitig nicht oder nur schwer verkaufen ließen. Dies ist nur eine logische Konsequenz. Auch die Regelung in § 312f Abs. 2 Nr. 6 BGB ergibt Sinn, denn bei Software ohne Kopierschutz, die sich durch Installation nicht „verbraucht“, ist bei geöffneter Verpackung nicht nachvollziehbar, ob diese bereits genutzt wurde oder nicht. Aber von den dort aufgezählten Gründen trifft keiner auf Dating-Portale zu. Denn hierbei handelt es sich – zumindest meiner Meinung nach – um Dienstleistungen, indem ein Internetportal zur Verfügung gestellt wird, dass der Kunde nutzen kann. Die Hauptleistungspflichten sind also „zahle Geld“ gegen „bekomme uneingeschränkten Zugang“.
Was hat nun das LG Berlin gemacht? Gehen wir zunächst von der Logik aus, dass es sich um Dienstleistungen handelt, denn gekauft wird doch meiner Ansicht nach nichts; eine Dating-Seite ist kein App-Shop.
Der Verbraucher hat also sein gesetzliches Widerrufsrecht und nutzt gleichzeitig innerhalb der Widerrufsfrist das Angebot, entscheidet sich dann aber, dass ihm das Angebot (oder die dortigen „Singles„) ihm oder ihr nicht gefallen. Wie beim online gekauften Kleidungsstück widerrufe ich also meinen Vertrag und komme umsonst davon?
Nein, natürlich nicht. Der Gesetzgeber hat dieses Problem erkannt und in § 357 Abs. 8 BGB eine Regelung erarbeitet, die Wertersatz für die genutzten Dienstleistungen nach Widerruf zuspricht. Bekannt wurde diese gesetzliche Regelung eigentlich durch die exorbitant hohen Rechnungen von Parship und Elitepartner nach erklärtem Widerruf und das hierzu ergangene Urteil des LG Hamburg vom 22.07.2014, Az. 406 HKO 66/14, in dem das LG ausurteilte, dass nur angemessener Wertersatz verlangt werden kann und nicht mehrere hunderte von EUR. Damit war seitens des LG Hamburg eigentlich schon festgestellt, dass Dienstleistungen bei Dating-Portalen erbracht werden.
Nicht so das LG Berlin, das in der (ehemaligen) Start-Up-Metropole Berlin ja viel mehr Ahnung von Technik zu haben scheint.
Das LG Berlin sieht unverständlicherweise in dem Dating Portal eine Art „Verkäufer“, der „digitale Inhalte“ im Sinne des § 312f Abs. 3 BGB („Bei Verträgen über die Lieferung von nicht auf einem körperlichen Datenträger befindlichen Daten, die in digitaler Form hergestellt und bereitgestellt werden (digitale Inhalte)[…]“) zur Verfügung stellt, nicht hingegen Dienstleistungen erbringt, zumindest nicht hauptsächlich. Dies hat zur Konsequenz, dass wir zur Ausnahme des § 356 Abs. 5 BGB kommen, der bei der Lieferung von digitalen Inhalten das Widerrufsrecht bei Lieferung erlöschen lässt.
Es handelt sich quasi um den vergleichbaren Fall zu § 312g Abs. 2 Nr. 6 BGB der dem Umstand Rechnung trägt, dass vielfach Software nicht mehr auf Datenträgern, sondern als Download zur Verfügung gestellt wird. Alleine in diesem Schutz ist der Telos zu sehen, nicht hingegen in dem so oder so gesetzlichen bestehendem Wertersattungsanspruch der Dating-Portal-Betreiber.
Dass diese Annahme des LG Berlin nicht richtig sein kann zeigt sich schon an der Eingrenzung des Begriffs „Digitale Inhalte“ des Erwägungsgrunds (19) der Verbraucherrechte-Richtlinie 2011/83/EU, die besagt:
„Digitale Inhalte“ bezeichnet „Daten, die in digitaler Form hergestellt und bereitgestellt werden, wie etwa Computer­programme, Anwendungen (Apps), Spiele, Musik, Videos oder Texte, unabhängig davon, ob auf sie durch Herun­terladen oder Herunterladen in Echtzeit (Streaming), von einem körperlichen Datenträger oder in sonstiger Weise zugegriffen wird.“
Dass dies bei digitalen Partner-Profilen, die man sich zwar in den Cache lädt aber eben nicht zum „Benutzen“ herunterlädt, nicht stimmen kann, zeigt schon die eingrenzende Aufzählung in der Richtlinie und ein Vergleich mit der Intention des Gesetzgebers.
Das LG Berlin hat mit seinem realitätsfremden Urteil dafür gesorgt, dass der zu schützende Verbraucher seines Widerrufsrechts ohne Not verlustig geht und ein Widerrufsrecht bei Dating-Portalen faktisch ausgeschlossen wurde, sobald sich der User einloggt. Zur Rechtssicherheit – außer für Dating-Portale, die ihre Abo-Modelle nun deutlich besser gegen den Willen des Verbrauchers durchsetzen können – hat dieses Urteil zweifelsfrei nicht beigetragen und es bleibt zu hoffen, dass gegen dieses noch nicht rechtskräftige Urteil Berufung eingelegt wird. Ein Schelm, der böses dabei denkt, dass in den AGB der gesamten Dating-Portal der verklagten Ideo Labs GmbH einheitlich von der Lieferung von digitalen Inhalten gesprochen wird: „1.1 Vertragsgegenstand ist die Bereitstellung von kostenlosen und kostenpflichtigen digitalen Inhalten […]„. Offenbar kommt es in manchen Fällen doch nicht auf den Inhalt, sondern lediglich auf die Bezeichnung an, um die gewünschte Rechtsfolge zu bekommen.
Haben Sie Fragen zu dem Urteil oder ähnliche Erfahrungen gemacht und suchen hierzu einen Rat? Kontaktieren Sie mich für Ihr Anliegen.
AG Saarbrücken zur Kündigung eines Mietvertrags trotz Kündigungsausschlusses – Az. 3 C/ 313/05
AG Saarbrücken, Urteil v. 13.4.2016, 3 C 313/15
Das AG Saarbrücken hat einem Studenten trotz eines mietvertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses von 2 Jahren ein ordentliches Kündigungsrecht zugesprochen.
Nach Auffassung der Richter würde gerade bei Studenten ein solcher Kündigungsausschluss faktisch zu einer Einschränkung für das Studium führen. Wäre ein Mietvertrag für den Studenten nicht kündbar und er würde den Studienort wechseln (müssen), so müsste er zwei Wohnungen finanzieren. Ein kurzfristiger Studienortswechsel sei ferner für Studenten normal und nicht ungewöhnlich, so dass der Mietvertrag den Studenten in seiner Freiheit und insbesondere auch in seiner Zukunft unangemessen beeinträchtigen würde.
Das AG Saarbrücken ordnete den Kündigungsausschluss als allgemeine Geschäftsbedingung ein, die den Studenten unangemessen benachteiligen würde und damit insgesamt unwirksam sei.
Ebenso hatte bereits der BGH in seinem Urteil vom 15.09.2016, Az. VIII ZR 307/08 argumentiert und einem Studenten ein ordentliches Kündigungsrecht trotz Ausschluss eines solchen für einen Zeitraum von zwei Jahren zugestanden.

References: § 633
 § 640
 § 640
 § 634
 § 2
 § 3
 § 138
 § 812
 § 312
 § 312
 § 312
 § 357
 § 312
 § 356
 § 312
 BGH