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Timestamp: 2016-10-26 02:25:13+00:00

Document:
d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Pierre-Bernard Petitat,
contrat de bail � loyer; �vacuation pour d�faut de paiement,
Par contrat de bail � loyer pour habitation du 24 juillet 1997, A.________ a pris � bail un appartement de deux pi�ces et demie, situ� au cinqui�me �tage d'un immeuble, � Gen�ve. Au moment de la conclusion du contrat, l'immeuble appartenait � la SI Y.________. En 1998, l'immeuble en question est devenu propri�t� de Z.________ S.A., puis, en septembre 2002, de la Fondation X.________, entreprise de droit public de si�ge � Gen�ve. Le loyer s'�levait � 1'021 fr. par mois, charges comprises.
D�s le mois de juin 1999, A.________ a consign� son loyer; elle se plaignait d'une perte de jouissance de son logement, en raison de salissures, de mauvaises odeurs et de la pr�sence de blattes. Par d�cision du 12 septembre 2000, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers a notamment constat� que le loyer avait �t� valablement consign� � concurrence de 50% d�s le 1er juin 1999 jusqu'� compl�te ex�cution des travaux; elle a �galement r�duit le loyer � raison de 20% pour la p�riode du 1er septembre 1998 au 30 avril 2000. Par la suite, la locataire a continu� � consigner les loyers. Toutefois, leur paiement s'est op�r� de mani�re irr�guli�re, certains mois �tant vers�s � la r�gie et d'autres n'�tant tout simplement pas acquitt�s.
Plusieurs autres proc�dures devant la Commission de conciliation, ainsi que devant le Tribunal des baux et loyers, ont �t� introduites, sans pour autant �tre men�es � terme par les parties.
B.a Par avis comminatoire du 12 octobre 2004, la bailleresse a mis la locataire en demeure de r�gler dans les trente jours le montant de 13'364 fr. � titre d'arri�r� de loyers et de charges � cette date. Elle lui signifiait �galement qu'� d�faut de paiement int�gral dans ce d�lai, le bail serait r�sili� conform�ment � l'art. 257d CO.
Par avis officiel du 22 novembre 2004, notifi� le 25 suivant, la bailleresse a r�sili� le bail pour le 31 d�cembre 2004.
Le 29 d�cembre 2004, A.________ a saisi la Commission de conciliation comp�tente, afin de contester le cong� qui lui avait �t� notifi�. En cours de proc�dure, elle a form� une demande de r�duction de loyer. Par requ�te d�pos�e le 14 janvier 2005 devant cette m�me autorit�, la Fondation X.________ (ci-apr�s: la demanderesse) a sollicit� l'�vacuation de la locataire des locaux non lib�r�s � l'�ch�ance du bail.
B.b Non concili�es, ces deux causes ont �t� r�guli�rement port�es devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, o� elles ont �t� jointes par d�cision pr�sidentielle du 4 avril 2005.
Par jugement rendu le 15 juin 2005, le Tribunal des baux et loyers a d�clar� irrecevable la demande de A.________ en annulation du cong� exp�di� le 22 novembre 2004, de m�me que sa demande additionnelle en r�duction de loyer. Le tribunal a constat� la validit� de l'avis de r�siliation signifi� le 22 novembre 2004 pour le 31 d�cembre 2004 et, enfin, condamn� A.________ (ci-apr�s: la d�fenderesse) � �vacuer imm�diatement de sa personne et de ses biens l'appartement lou�.
B.c La d�fenderesse ayant appel� du jugement, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers s'est prononc�e le 14 novembre 2005. Elle a confirm� le jugement entrepris et condamn� la d�fenderesse � verser � l'Etat de Gen�ve un �molument de 300 francs.
En substance, l'autorit� cantonale a consid�r� que les premiers juges ont examin� la validit� du cong� conform�ment � la loi. En ce qui concerne plus particuli�rement la cr�ance de la bailleresse, telle que figurant dans l'avis comminatoire et contest�e par la partie adverse, il ressort du jugement attaqu� que la d�fenderesse a reconnu n'avoir pas r�guli�rement pay� son loyer ou consign� celui-ci et ainsi devoir � la demanderesse un certain montant - lequel a vari� en cours de proc�dure - � titre de loyer. Ainsi, la d�fenderesse a admis devoir 1'317 fr., le 28 octobre 2003, 921 fr., le 20 septembre 2004, 2'317 fr., dans sa demande de contestation de cong� ou encore 5'369 fr.10 dans ses conclusions motiv�es. En sus, sur la base des pi�ces vers�es en cause, les magistrats ont soulign� le d�faut de justificatif de paiement concernant plusieurs mois des ann�es 2002, 2003 et 2004, tout en relevant l'absence de contestation de la d�fenderesse sur le fait qu'aucun paiement n'est intervenu dans le d�lai comminatoire. S'agissant de l'objection de compensation soulev�e par la d�fenderesse, l'instance cantonale a arr�t� que, m�me si elle avait �t� soulev�e � temps � hauteur du co�t des travaux, du montant de la franchise d'assurance pour des d�g�ts d'eau et de l'exc�dent des charges � hauteur de 600 fr., ces montants avaient d�j� �t� pris en compte dans le calcul des montants reconnus. Pour le reste, la d�fenderesse n'a pas �tabli avoir invoqu� d'autres cr�ances compensatoires dans le d�lai comminatoire, dont en particulier la r�duction de loyer de 35%. Ainsi, les juges cantonaux sont arriv�s � la conclusion que le cong� a � juste titre �t� tenu pour efficace, ind�pendamment du fait que la cr�ance de la bailleresse �tait ou non inf�rieure au montant r�clam� dans l'avis comminatoire.
La d�fenderesse interjette un recours en r�forme contre ce dernier prononc�. Elle conclut � sa r�forme et � sa mise � n�ant, tout en invitant le Tribunal f�d�ral � constater l'inefficacit� du cong� donn� le 22 novembre 2004, � dire qu'il convient de d�terminer le montant �ventuellement d� par elle-m�me au bailleur � titre d'arri�r�s de loyer, pr�alablement � un avis comminatoire au sens de l'art. 257d CO et, subsidiairement, � annuler ledit cong� ou constater la nullit� de celui-ci. Plus subsidiairement encore, elle sollicite le renvoi de la cause � l'autorit� judiciaire cantonale pour nouvelle d�cision. A l'appui de son recours, la d�fenderesse fait grief � la Chambre d'appel d'avoir viol� le droit f�d�ral, plus particuli�rement les art. 124, 257d et 273 CO.
La demanderesse propose le rejet du recours, sous suite de frais et d�pens.
1.1 Le jugement pronon�ant l'�vacuation du locataire pour d�faut de paiement du loyer selon les r�gles de la proc�dure genevoise doit �tre consid�r� comme une d�cision finale au sens de l'art. 48 al. 1 OJ, ouvrant la voie du recours en r�forme (art. 48 al. 1 OJ; arr�t 4C.129/2005 du 5 ao�t 2005, consid. 1.1; arr�t 4C.413/1996 du 27 f�vrier 1997, SJ 1997 538 consid. 1b).
Le litige est de nature p�cuniaire. L'expulsion �tant li�e � une r�siliation imm�diate, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode durant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (arr�t 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000, SJ 2001 I 17 consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, SJ 1997 493 consid. 2a; 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1; Bernard Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, SJ 2000 II 1ss, p. 28 ad note 226). Pour d�terminer la prochaine �ch�ance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-�-dire que le cong� litigieux ne soit pas valable. Lorsque le bail b�n�ficie de la protection contre les cong�s des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en consid�ration la p�riode de trois ans pr�vue � l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. arr�t 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000, SJ 2001 I 17 consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, SJ 1997 493 consid. 2a). Le d�lai de protection court � compter de la fin de la proc�dure judiciaire, c'est-�-dire en l'esp�ce � compter de l'arr�t du Tribunal f�d�ral (art. 38 OJ). Compte tenu du montant du loyer en cause, il n'est pas douteux que la valeur litigieuse de 8'000 fr. est atteinte.
Interjet� par la partie condamn�e � �vacuer les locaux lou�s et dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le recours en r�forme est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ). Il y a lieu, partant, d'entrer en mati�re sur le recours et d'examiner, le cas �ch�ant, la recevabilit� des griefs articul�s par la d�fenderesse.
La d�fenderesse reproche tout d'abord � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers, dans une argumentation confuse, d'avoir d�clar� irrecevable sa demande, lors m�me qu'il appartenait "� la Cour, sur la base de ses consid�rants, � r�former le jugement du Tribunal inf�rieur et, statuant � nouveau, constater que le cong� �tait efficace dans le cas d'esp�ce".
Quant bien m�me la d�fenderesse fait �tat dans son grief d'une violation des art. 257d et 273 CO, elle n'expose pas, d'une mani�re conforme � l'art. 55 al. 1 let. c OJ, en quoi ces dispositions l�gales auraient �t� mal appliqu�es par l'autorit� cantonale. Sur ce point, le grief est irrecevable. En sus, contrairement � ce que semble soutenir la d�fenderesse, la Chambre d'appel est bien entr�e en mati�re sur les conditions de validit� du cong�, ce qui n'a du reste pas �chapp� � la d�fenderesse qui a remis en cause l'efficacit� du cong� dans un grief s�par�.
Ainsi, la d�fenderesse soutient que la Chambre d'appel a enfreint l'art. 257d CO pour avoir constat� l'efficacit� du cong� notifi�. A son sens, l'autorit� cantonale aurait d� tenir le cong� en question pour inefficace, d�s lors que le montant r�clam� par la bailleresse n'�tait manifestement pas conforme aux sommes �ventuellement dues. Vu la situation "tr�s embrouill�e", il appartenait � la bailleresse de faire d�terminer, dans un premier temps, le montant de son hypoth�tique cr�ance contre la locataire, l'�ventuel retard dans le paiement du loyer n'�tant ni certain, ni d�termin�.
En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l'application de la proc�dure pr�vue � l'art. 257d CO (cf. ATF 119 II 232 consid. 3; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 12 ad art. 257d CO). Tel n'est toutefois pas le cas lorsque le bailleur est lui-m�me en demeure (art. 91 CO), lorsque le locataire a valablement consign� le loyer (art. 259g al. 2 CO) ou lorsque la compensation est invoqu�e � temps (art. 124 al. 1 CO; ATF 119 II 241 consid. 6b/bb; David Lachat, Commentaire romand, n. 7 ad art. 257d CO).
3.2 Selon l'�tat de fait cantonal qui lie la juridiction de r�forme, la d�fenderesse a reconnu n'avoir pas r�guli�rement pay� son loyer ou consign� celui-ci et n'avoir pas plus proc�d� � un quelconque paiement dans le d�lai comminatoire imparti. Elle a donc admis �tre en demeure, ce qui en principe, sous r�serve de l'objection de compensation soulev�e, justifie l'application de la proc�dure pr�vue � l'art. 257d CO. A cet �gard, il importe peu, comme l'a relev� � juste titre la Chambre d'appel, que le montant articul� par la demanderesse �tait sup�rieur � celui reconnu par la d�fenderesse.
4.1 Pour contester s'�tre trouv�e en demeure de payer le loyer, la d�fenderesse a object�, devant les juridictions cantonales, de la compensation. La Chambre d'appel a �cart� ce moyen. Cette autorit� a certes arr�t� que la compensation a �t� soulev�e � temps � hauteur du co�t des travaux, du montant de la franchise d'assurance pour des d�g�ts d'eau, ainsi que pour l'exc�dent des charges � concurrence de 600 francs. Toutefois, dans la mesure o� ces �l�ments ont d�j� �t� pris en consid�ration dans le calcul des montants reconnus par la d�fenderesse, les juges cantonaux ont conclu qu'ils ne sauraient valablement �tre port�s une nouvelle fois en d�duction des loyers dus. Pour le reste, il a �t� retenu que la d�fenderesse n'avait pas justifi� avoir invoqu� d'autres cr�ances compensatoires dans le d�lai comminatoire, dont en particulier la r�duction de loyer de 35%.
Relativement � cette objection, la d�fenderesse fait �tat d'une mauvaise application de l'art. 124 CO. De son point de vue, c'est � tort que la Chambre d'appel a retenu que la d�fenderesse n'avait pas fait conna�tre son intention d'invoquer la compensation.
4.2 L'art. 124 CO pr�voit en son premier alin�a que la compensation n'a lieu qu'autant que le d�biteur fait conna�tre au cr�ancier son intention de l'invoquer. ll s'agit l� d'une d�claration de volont� formatrice, qui doit exprimer de mani�re non �quivoque l'intention de compenser de son auteur (arr�t 4C.65/2003 du 23 septembre 2003, consid. 3.3; arr�t 4C.174/1999 du 14 juillet 1999, consid. 2b et les r�f�rences, SJ 2000 I 78).
Savoir s'il y a eu ou non une d�claration de compensation pendant le d�lai de gr�ce est une question de fait. Partant, la juridiction f�d�rale de r�forme est li�e par la r�ponse n�gative que les juges pr�c�dents ont apport� � cette question (art. 63 al. 2 OJ) en lien avec la r�duction de loyer de 35% - et non pas de 20% tel que nouvellement all�gu� par la d�fenderesse dans son �criture de recours. L'objection de compensation s'en trouve d�s lors priv�e de tout fondement, la d�fenderesse n'ayant par ailleurs pas remis en cause la prise en compte des montants valablement object�s en compensation dans le calcul de ceux reconnus par la locataire.
Force est, enfin, d'admettre que la demanderesse a respect� le d�lai de sommation fix� par l'art. 257d al. 1 CO, lorsqu'elle a invit� la d�fenderesse, le 12 octobre 2004, � lui payer dans les trente jours la somme de 13'364 fr. � titre d'arri�r� de loyers et de charges. La bailleresse s'est aussi conform�e aux exigences de l'art. 257d al. 2 CO en r�siliant le bail le 22 novembre 2004 pour l'�ch�ance du 31 d�cembre 2004. Il s'ensuit que le grief de violation de l'art. 257d CO ne saurait �tre retenu.
Les consid�rants qui pr�c�dent commandent le rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilit�.
La d�fenderesse, qui succombe, paiera l'�molument judiciaire et versera � la demanderesse une indemnit� � titre de d�pens (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
L'�molument de justice, arr�t� � 2'000 fr., est mis � la charge de la recourante.
La recourante versera � l'intim�e une indemnit� de 2'500 fr., � titre de d�pens.

References: art. 124
 art. 271
 art. 257
 ATF 
 art. 257
 ATF 
 art. 257