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ROMA CAPITALE. Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica Direzione Programmazione e Pianificazione del Territorio MUNICIPIO XVI - PDF
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Giorgia Carlucci
1 ROMA CAPITALE Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica Direzione Programmazione e Pianificazione del Territorio MUNICIPIO XVI PIANO DI RECUPERO DI UN COMPLESSO IMMOBILIARE SITO IN ROMA, VICOLO DEL CASAL LUMBROSO 77 ART. 28 L. 457/78 DATA 20/10/2010 AGGIORNAMENTI 20/06/ /01/2012 PROPRIETA': IdeaFIMIT SGR Fondo Immobiliare Alpha PROGETTO URBANISTICO: Arch. Lorenzo Busnengo PROPONENTI: COGEIM S.p.A. PROGETTAZIONE SPECIALISTICA: SCALA - ELABORATO 4 RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA
2 RELAZIONE TECNICA PIANO DI RECUPERO DI UN COMPLESSO IMMOBILIARE SITO IN ROMA, VICOLO DEL CASAL LUMBROSO 77 PREMESSA Le presente relazione descrive i lineamenti generali e di dettaglio relativi al Piano di Recupero di un Complesso Immobiliare sito in Roma, Vicolo del Casal Lumbroso 77, nel territorio del XVI Municipio. QUADRO URBANISTICO GENERALE Nel PRG vigente del Comune di Roma, approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 18 del 12 Febbraio 2008, l area in oggetto è classificata, all interno della Città Consolidata, come T3 Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera. Ai sensi dell art. 45, comma 6, delle NTA di PRG e in conformità alla L. 5 agosto 1978, n. 457 Norme per l'edilizia residenziale, sul patrimonio edilizio esistente, classificato a zona T3 dal Piano Regolatore Generale, è possibile l elaborazione di Piani di Recupero del Patrimonio Edilizio Esistente. Tali piani devono prevedere la disciplina per il recupero degli immobili, dei complessi edilizi, degli isolati e delle aree [..] anche attraverso interventi di ristrutturazione urbanistica, individuando le unità minime di intervento. Tale normativa, unitamente all art.21 delle NTA di PRG Incentivi per il rinnovo edilizio, consente il cambio di destinazione d uso ad abitazioni singole degli immobili esistenti con maggiorazioni di SUL sino al 30% nel caso di interventi di ristrutturazione urbanistica. DATI DI PROGETTO E LEGITTIMITÀ DELLA PREESISTENZA Il complesso immobiliare oggetto del presente Piano di Recupero è costituito da un area di circa 5,2 ettari su cui insistono due fabbricati. Il primo, nei pressi di Vicolo del Casal Lumbroso, è un edificio di dimensioni limitate (300 mq di SUL) con destinazione d uso commerciale, realizzato con progetto n. 9954/1972 assentito con Lic.Edil. n.1171 del 2/8/1972; il secondo, l edificio principale, con destinazione d uso ad albergo, ha una SUL di mq ed è stato realizzato con progetto n.32712/1983 assentito con Conc.Edil. n.12/c del 30/1/
3 L ultima destinazione d uso, prima dell attuale stato di abbandono, era a Scuola di Polizia con aule e spazi comuni al piani interrato, al piano terra e al piano primo; gli altri piani dal secondo al settimo erano destinati ad alloggi. Tale destinazione d uso è stata attuata con specifica procedura in deroga alle norme urbanistiche sulla base dell art.81 del D.P.R. n 616 del 24/7/1977. Alla luce di quanto appena detto, il presente Piano di Recupero considera, come legittime le destinazioni d uso ad Albergo ed a commerciale sancite dalle predette Licenze e Concessioni, senza tener conto della destinazione a Scuola di Polizia realizzata in base all art.81 del D.P.R. n 616 del 24/7/1977. Ai sensi dell art. 28 L. 5 agosto 1978, n. 457 è stato redatto il presente Piano di Recupero che prevede interventi di Ristrutturazione Urbanistica, comprensivi di demolizioni di parti del fabbricato principale e ricostruzione di 4 edifici residenziali. Per effetto di tali interventi la SUL complessiva, con un incremento del 18,9%, ammonterà a mq di cui mq destinati ad abitazioni, mq (70%) ad abitazioni singole e mq (29,17%) per abitazioni collettive, e 300 mq (0,83%) destinati a servizi alle persone. La quantità di abitazioni collettive sarà ripartita proporzionalmente nei due comparti R1 e R2 (mq e mq 3.644). La ristrutturazione complessiva dell area implicherà la cessione alla amministrazione comunale di mq , di cui mq per aree a Verde Pubblico, mq per area a Servizi, mq di Parcheggi Pubblici e per viabilità e verde di arredo stradale. Pertanto l intervento si colloca in conformità alla normativa di PRG dal momento che: - si configura come un Piano di Recupero, consentito dall art.45, comma 6 delle NTA; - prevede il cambio di destinazione d uso dell edificio principale ad abitativo, consentito dall art. 45 delle NTA; - realizza un rinnovo edilizio attraverso una ristrutturazione urbanistica, sfruttando solo parzialmente (18,9%) la maggiorazione consentita dall art.21, comma 5, lettera c (30%). L intervento prevede altresì la dotazione integrale di standard connessi con le previste destinazioni d uso. QUADRO INFRASTRUTTURALE L area di intervento è localizzata in zona Aurelia, XVI Municipio, in prossimità del Grande Raccordo Anulare nei pressi dello svincolo n Via di Casal Lumbroso. Per quanto riguarda le reti di trasporto pubblico, a 2,5 km di distanza è localizzata la stazione Ferroviaria Aurelia, dove transita la linea FR5 Civitavecchia - Roma Termini. E inoltre prevista la nuova stazione Massimina. 2
4 La viabilità di progetto si innesterà su Vicolo di Casal Lumbroso; di conseguenza si prevede l adeguamento di quest ultimo su tutto il tratto compreso tra che Via di Casal Lumbroso e il GRA. Inoltre, la viabilità pubblica di progetto del Piano di recupero, a nord prevede la futura connessione con L ATO I14 e conseguentemente con la rotatoria di svincolo sul GRA programmata nella centralità metropolitana di Massimina. QUADRO AMBIENTALE L area non presenta beni vincolati né caratteristiche di particolare pregio ambientale, in quanto trattasi di terreno completamente urbanizzato; oltre ai due edifici, infatti, insistono sull area diversi manufatti (viabilità, parcheggi, vasca depuratore). La zona situata fra il confine sud ovest dell area di intervento e l edificio esistente, individuata nel PTPR come «Area boscata», è stata destinata in fase progettuale a Verde Pubblico (V3). Allo scopo di valorizzare questa area, si prevede una eventuale nuova piantumazione di alberature, oltre alla manutenzione, alla potatura delle alberature esistenti ed alla estirpazione delle cespugliature infestanti. ELEMENTI PROGETTUALI DI MAGGIOR RILIEVO Il presente Piano di Recupero prevede un intervento di Ristrutturazione Urbanistica da attuarsi mediante la sostituzione dell esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, attraverso la realizzazione di una nuova viabilità pubblica, di nuovi parcheggi pubblici e di un area a servizi. L insieme di queste opere costituirà la prescritta dotazione di standard pubblici. Le suddette aree a standard saranno attrezzate a cura dei proponenti. L accesso viario sarà garantito da un anello stradale, a senso unico di marcia, collegato a Vicolo di Casal Lumbroso che sarà oggetto di un intervento di risistemazione e adeguamento. Dal suddetto anello si diparte un altro tratto stradale (a doppio senso di marcia) che raggiunge il limite a nord dell intervento, in collegamento anche con le aree limitrofe dell ATO I14, e quindi con il previsto nuovo svincolo del GRA per la centralità Massimina. Oltre alla razionalizzazione del sistema della mobilità dell intero settore urbano, si prevede la realizzazione di una rete ciclo-pedonale completamente indipendente da quella carrabile. L intervento sugli edifici consisterà nella ristrutturazione dell edificio principale (demolizione dei volumi al piano interrato e piano terra, e cambio di destinazione d uso da albergo ad abitazioni singole e collettive) nella realizzazione di n.4 nuove palazzine (a destinazione residenziale) e nel cambio di destinazione d uso (da negozi a servizi alle persone) dell edificio su vicolo di Casal Lumbroso. 3
5 Al fine di realizzare una migliore distribuzione degli alloggi, la ristrutturazione dell edificio principale consisterà nella trasformazione dell attuale tipologia distributiva con corridoio centrale in una tipologia in linea con l aggiunta di corpi scala esterni; saranno inoltre ristrutturate le facciate con aggiunta di balconi esterni che andranno a costituire un insieme uniforme con le quattro palazzine realizzate ex-novo. Si riportano di seguito, in maggiore dettaglio, le caratteristiche progettuali e la consistenza dell intervento nel complesso e per le singole parti componenti. LA PROPRIETÀ L area del Piano di Recupero con destinazione di PRG a Città Consolidata (T3) ha una superficie di mq L area oggetto di intervento di riqualificazione viaria (Vicolo di Casal Lumbroso) è di circa mq Di seguito si riportano i principali dati di progetto: SUL Ante Operam SUL Post Operam Abitazioni Albergo mq mq % 70% singole Abitazioni Negozi mq. 300 mq ,17% collettive 30% Totale mq Servizi alle persone mq ,83% Totale mq % 100% Indice di edificabilità territoriale 0,69 mc/mq Capacità insediativa abitanti 952 VERIFICA STANDARD URBANISTICI MINIMI PROGETTO Verde Pubblico < Servizi Pubblici < Parcheggi Pubblici < TOTALE <
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References: ART. 28
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 art.21
 art.81
 art.81
 art. 28
 art.45
 art. 45
 art.21
 art. 55