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Timestamp: 2018-02-20 13:53:03+00:00

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Se compro casa e fallisce il costruttore venditore? E se fallisce l'acquirente?
Le Guide Se compro casa e fallisce il costruttore venditore? E se fallisce l’acquirente?
Le Guide Pubblicato il 4 marzo 2014
> Le Guide Pubblicato il 4 marzo 2014
Tutto sul fallimento di una delle due parti contrattuali e sui rischi di una possibile revocatoria: come si tutela l’acquirente e il venditore.
Uno dei problemi principali di chi acquista casa in corso di costruzione è quello di un possibile fallimento da parte dell’azienda costruttrice prima dell’ultimazione del fabbricato. Ma, nello stesso tempo, quando a comprare è un’azienda, la medesima questione si potrebbe porre in capo al venditore.
Per entrambi i casi, la legge prevede una disciplina apposita che val la pena essere sintetizzata qui di segui.
Il fallimento del venditore e il fallimento dell’acquirente producono effetti diversi a seconda che siano dichiarati con sentenza:
– prima che venga concluso il contratto di vendita;
– dopo che il contratto sia stato stipulato e la proprietà del bene sia passata all’acquirente;
– dopo che il contratto sia stato stipulato ma non sia stata ancora trasferita la proprietà.
FALLIMENTO PRIMA DELLA CONCLUSIONE DEL CONTRATTO
1) Fallimento del venditore
Se nella fase delle trattative fallisce l’aspirante venditore, quest’ultimo perde la disponibilità del suo immobile che rientrerà pertanto nell’attivo fallimentare e sarà venduto dal curatore fallimentare.
Verosimilmente, l’interessato all’acquisto non ha ancora versato alcunché come anticipo e, pertanto, la sua posizione non viene tutelata.
2) Fallimento dell’acquirente
Se a fallire nella suddetta fase è invece l’aspirante acquirente, questi non può più disporre liberamente del suo patrimonio e, pertanto, deve far cessare le trattative, poiché il suo denaro dovrà soddisfare i creditori concorsuali.
FALLIMENTO DOPO LA CONCLUSIONE DEL CONTRATTO, QUANDO LA PROPRIETA’ DEL BENE SIA PASSATA ALL’ACQUIRENTE
In questo caso è il curatore fallimentare che deve provvedere a dare esecuzione al contratto, consegnando il bene all’acquirente.
Due sono le ipotesi possibili:
a) l’acquirente ha pagato ma l’immobile non gli è stato consegnato. In questo caso, egli dovrà chiedere al curatore la consegna del bene presentando domanda di rivendicazione [1];
b) l’acquirente non ha ancora pagato nonostante gli sia stato consegnato l’immobile. In questo caso, il curatore avrà diritto di chiedere il pagamento di quanto dovuto.
Per essere eseguito, il contratto deve avere data anteriore al fallimento e deve essere stato trascritto prima della trascrizione del fallimento. Solo così il contratto sarà opponibile ai terzi.
La Cassazione [2] precisa, infatti, che non è opponibile il trasferimento immobiliare trascritto il giorno stesso o il giorno successivo al fallimento.
Se a fallire è l’acquirente, il contratto, come già detto, proseguirà ugualmente e pertanto il venditore dovrà consegnare l’immobile.
Anche in questo caso, due sono le ipotesi possibili:
a) l’acquirente ha pagato il prezzo, ma l’immobile non gli è stato consegnato: il curatore fallimentare dovrà agire per ottenere la consegna del bene o, in mancanza, per la restituzione della somma pagata;
b) l’acquirente non ha ancora pagato, ma ha ricevuto il bene: il venditore dovrà insinuare al passivo il credito al corrispettivo.
Revocatoria fallimentare della vendita
Può accadere che una delle due parti contrattuali fosse già a conoscenza dello stato d’insolvenza dell’altra poi fallita al momento della stipula del contratto. Ebbene, in questi casi, la vendita può essere revocata. Il curatore fallimentare può, infatti, chiedere la revocatoria fallimentare della vendita conclusa nell’arco del periodo sospetto di 6 mesi anteriori al fallimento. Questi, però, deve provare che la controparte era a conoscenza dello stato d’insolvenza in cui si trovava l’altra parte poi fallita al momento della conclusione del contratto [3].
FALLIMENTO DOPO LA CONCLUSIONE DEL CONTRATTO, QUANDO LA PROPRIETA’ DEL BENE NON SIA ANCORA STATA TRASFERITA ALL’ACQUIRENTE
Si tratta di casi particolari (ad es. la vendita obbligatoria), in cui la proprietà dell’immobile si trasferisce all’acquirente in un momento successivo a quello della conclusione del contratto.
Se la dichiarazione di fallimento del venditore interviene tra la stipula del contratto definitivo di vendita e il trasferimento di proprietà, il contratto si considera sospeso e il curatore può per legge [4] decidere se:
a) subentrare nel contratto: in tal caso, l’acquirente avrà diritto alla consegna del bene e il curatore sarà responsabile per vizi e difformità del bene;
b) sciogliere il contratto: in questo caso, non vi sarà nulla da restituire perché entrambe le parti non hanno eseguito la propria prestazione. Se però il bene è già stato consegnato o il prezzo già pagato, si dovranno effettuare le dovute restituzioni, compresi gli eventuali frutti che il bene ha dato dalla data della sentenza di fallimento [5] e l’indennità per l’utilizzo, commisurata al valore locativo dell’immobile per il periodo considerato [6].
Inoltre, in caso di scioglimento, l’acquirente non avrà alcun diritto al risarcimento del danno [7].
1) Fallimento dell’acquirente
Quando a fallire è l’acquirente, il contratto subisce una sospensione e anche in questo caso il curatore può scegliere, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, se subentrare o sciogliere il contratto.
Il venditore può per legge far assegnare al curatore un termine di massimo 60 giorni entro il quale decidere [8].
In caso di subentro, il curatore si assumerà tutte le obbligazioni che prima gravavano sull’acquirente.
In caso di scioglimento del contratto, il venditore tornerà a disporre pienamente e liberamente del bene.
Lo scioglimento è definitivo e sarà opponibile a chiunque anche dopo la chiusura del fallimento [9]. Il venditore non avrà diritto al risarcimento del danno [10].
[1] Art. 103 L. fall.
[2] Cass., sent. n. 3358 del 5 giugno 1985.
[3] Art. 67, comma 2, L. Fall.
[4] Art. 72 comma 1 prima parte L. fall.
[5] Trib. Milano 27 luglio 1995.
[6] Cass., sent. n. 9423 del 11.11.1994.
[7] Art. 72 comma 4 L. Fall.
[8] RD 499/29.
[9] Art. 72 L. Fall.
[10] Trib. Torino 18.12.1989, Trib. Milano 17.11.1988.
[11] Art. 72, comma 4, L. Fall.
Biagio Cariati ha detto:
09/12/2014 alle 16:03
Ho comprato casa da circa 2 mesi ed ho firmato il rogito. Adesso la ditta costruttrice é fallita e la casa che ho acquistato presenta dei problemi di umidità. Cosa posso fare?

References: sentenza 
 Art. 103
 Art. 67
 Art. 72
 Art. 72
 Art. 72
 Art. 72