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Timestamp: 2017-01-20 22:29:59+00:00

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⭐INDICE DE CONTENIDOS. 3. El Porqué de esta Guía. 4. Bienvenido a DI MITRIO. 5. Las Visitas a Inmuebles. 6. La Oferta de Compra
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Adolfo Aguirre Martin
1 2 INDICE DE CONTENIDOS 3. El Porqué de esta Guía 4. Bienvenido a DI MITRIO 5. Las Visitas a Inmuebles 6. La Oferta de Compra 7. El Boleto de Compraventa 8. Los Impuestos 9. La Escritura y Posesión3 EL PORQUÉ DE ESTA GUÍA Una referencia de nuestro compromiso de servicio En DI Mitrio inmobiliaria, estamos convencidos de que uno de los objetivos más nobles de una empresa de servicios, es aquél que se centra en la formación de sus clientes. Acceder al conocimiento de los aspectos que hacen a una operación inmobiliaria, es su legítimo derecho. Privilegiar su instrucción, nuestra obligación y compromiso. Si algo distingue a nuestra comunicación, es su espíritu didáctico. Desde el instructivo más simple hasta el asesoramiento puntual, contenidos claros, lenguaje accesible e información precisa, se conjugan para facilitar desde la comprensión de cada instancia del proceso de venta, hasta la conformación de criterios para la toma de decisiones correctas. Un cliente informado y formado, demanda, exige y eleva, la calidad de un servicio profesional. Detrás de este concepto está el porqué de ésta y todas nuestras guías: Cómo comprar un inmueble dirigida al comprador Cómo vender mi inmueble, dirigida al propietario/vendedor Cómo alquilar un inmueble, dirigida al locatario/inquilino Cómo alquilar mi inmueble dirigido al propietario/locador En cada una de ellas, Ud. encontrará, todas las respuestas y las gestiones para concretar paso a paso y con nosotros, una operación exitosa.4 BIENVENIDO/A A DI MITRIO Bienvenido/a y Muchas Gracias por elegirnos! En qué podemos servirle? Ud. desea comprar un inmueble y nos refiere sus pretensiones en cuanto a dimensiones, ubicación, tipo, categoría y rango de valores de compra, entre otras caracteristicas. Haya visitado o no, nuestros ofrecimientos en Internet o visto uno de nuestros carteles en vía pública, nosotros le mostraremos y comentaremos uno por uno, todos los ofrecimientos disponibles y le imprimiremos, para su estudio más detenido, las fichas respectivas de las propiedades que le interesen. Cuáles son nuestros servicios y cuál es su alcance? De manera clara, le informaremos en detalle, el alcance de nuestros servicios, le contaremos cómo es nuestra exclusiva organización de trabajo, los respectivos honorarios profesionales, etc. También le brindaremos folletería institucional y nuestra tarjeta de contacto. Finalmente Ud. nos indicará si quedamos a la espera de su llamado o bien ya convenimos agendar las primeras visitas, en función de sus horarios disponibles. Qué es una "Venta Directa"? Es una venta que no está asociada a ningún tipo de condicionante. Qué es una "Venta Condicionada"? Es una venta asociada a un condicionante. Así, la venta será posible sí y sólo sí, se resuelve su condicionante asociado. En materia inmobiliaria, el condicionamiento habitual "es la sujeción a una compra por parte del propietario/vendedor". Qué es una "Operación Simultánea"? No se trata de una Operación Inmobiliaria sino de dos. Una de Venta y otra de Compra. Son "Simultáneas" porque operativamente se llevan adelante al mismo tiempo, vale decir, "en simultáneo".5 LAS VISITAS A INMUEBLES Si la visita virtual a un inmueble generó en Ud. cierto interés, el siguiente paso será solicitar una visita concreta al mismo. Recorrerlo, vivenciarlo espacialmente, es una experiencia necesaria para su decisión de compra. Cómo puedo visitar un inmueble? Debe tomar contacto (personal, telefónico o por mail) con cualquiera de nuestras Oficinas Comerciales para convenir un día y horario posible de visita. Existe alguna recomendación especial sobre cómo y qué evaluar del inmueble que estoy visitando? No en particular, pero podemos sugerirle algunos consejos que contribuirán a que Ud. conforme con más seguridad su decisión. a. Recorra la zona próxima al inmueble, analice su infraestructura comercial, la oferta educativa cercana, la disponibilidad y opciones de medios de transporte, la iluminación de sus calles, entre otros. b. Si el inmueble forma parte de un edificio en Propiedad Horizontal, repare en su fachada y el estado de mantenimiento de ésta, en la seguridad del acceso y hall de entrada. c. Verifique el estado y disponibilidad de los espacios comunes (pasillos interiores, caja de escaleras, áreas parquizadas y amenities, si los hubiere) e instalaciones (ascensores y montacargas, grupo electrógeno, entre otros). d. Consulte sobre servicios disponibles en el edificio (seguridad, agua caliente y calefacción central, entre otros). e. Visítelo en lo posible durante el día y solicite que estén levantadas todas las persianas, así podrá verificar la luminosidad de los ambientes interiores del inmueble. f. Recórralo sin prisa, con toda comodidad y detenimiento, ambiente por ambiente, e intente imaginar las mejoras que Ud. considera hacer. g. Deténgase allí donde algo le llame la atención, no dude en preguntar todo aquello que estime conveniente. h. Compruebe la circulación y aireación natural de todos los ambientes. i. Fíjese en el estado de los pisos, paredes y cielorrasos. j. Aprecie las vistas desde y hacia el exterior, si invaden la privacidad. Los ruidos vecinos o provenientes de la calle. k. Pregunte las condiciones en que será entregada la propiedad en relación a sus instalaciones (equipo de aire acondicionado, sistema de alarma, mobiliario, etc.) l. Si es posible, vaya acompañado con quien compartirá el inmueble, o por un familiar o amigo. Recuerde que dos ven más que uno. De todos modos, Ud. puede solicitar tantas visitas al inmueble como considere necesarias para una revisión má s profunda.6 LA OFERTA DE COMPRA Cuando Ud. demuestra intención firme de Comprar una propiedad que visitó, debe formular una Oferta de Compra, ad referéndum del propietario del bien. Para qué sirve formular una Oferta de Compra? Abre una instancia de negociación seria entre las partes. Independientemente de ello, una vez que la propiedad "es reservada" deja de ser ofrecida. Cómo hace un interesado para formalizar una Oferta de Compra? Deberá realizarla personalmente en la Oficina Comercial dónde fue atendido, coordinándolo previamente con el Asesor Inmobiliario con quien visitó el inmueble. Qué suma de dinero es necesaria para formalizar una Oferta de Compra? Inicialmente se requiere una suma equivalente al 1% del Valor de la Oferta o la suma de DOLARES ESTADOUNIDENSES UN MIL (U$S ) o su equivalente en moneda local, lo que resulte mayor. Qué sucede con el Depósito de Garantía entregado por el oferente, en caso de que la Oferta de Compra propuesta no fuere aceptada? La suma de dinero oportunamente recibida, es devuelta al oferente tal como fue recibida, esto es, sin quita alguna. Qué derechos y obligaciones genera una Oferta de Compra? La Oferta de Compra formalmente aceptada y conformada por las partes, genera los derechos y obligaciones propios de un contrato. Qué sucede entre la formulación de la Oferta de Compra y la firma del Boleto de Compraventa? Acordados los términos de la compraventa entre oferente/comprador y propietario/ vendedor, Di Mitrio Inmobiliaria confeccionará un ejemplar borrador del Boleto de Compraventa y solicitará, en modo urgente, al Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires los respectivos Informes de Dominio e Inhibiciones. Estos, una vez despachados, serán remitidos en copia simple a la Escribanía designada junto al borrador del Boleto de Compraventa y copia simple del Título de Propiedad. Recibida la conformidad de la Escribanía designada estaremos en condiciones de firmar el Boleto de Compraventa.7 EL BOLETO DE COMPRAVENTA Es necesario firmar el Boleto de Compraventa? Jurídicamente, no lo es... es posible "ir en modo directo" a la celebración de la Escritura Traslativa de Dominio. Procedimentalmente, muchas veces resulta necesaria su firma. El Asesor Inmobiliario a cargo sabrá indicarle, en cada caso particular, si resulta posible "saltear o no" este paso. Qué es un Informe de Dominio? Es un documento emitido por un Registro de la Propiedad Inmueble (téngase presente que estos registros son de tipo jurisdiccional por tanto hay tantos registros como jurisdicciones), en el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, organismo dependiente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación. Se trata de "una foto" de la situación registral del inmueble al momento de su expedición. Surgen de él: ubicación, matricula, superficie, titularidad, existencia de gravámenes y restricciones (embargos, hipotecas, afectación al régimen de Bien de Familia, etc.). Qué es un Informe de Inhibiciones? Es también un documento emitido por un Registro de la Propiedad Inmueble. En él se informa si la persona en cuestión (el titular del dominio y el causante, en el caso de un Juicio Sucesorio), puede disponer libremente de sus bienes, o bien, se encuentra "inhibida" para ello. Si estuviera inhibida se informa también el origen de tal inhibición. Qué porcentaje del valor de la propiedad se paga normalmente a la firma del Boleto de Compraventa? Habitualmente, la parte compradora paga a cuenta del precio pactado, el 30% del valor total de la Compraventa. No obstante, este porcentaje puede ser distinto, de común acuerdo entre las partes. Qué tiempo se conviene entre la firma del Boleto de Compraventa y la celebración de la Escritura Traslativa de Dominio? Se acuerda entre las partes atento a sus necesidades. Normalmente son 30 días corridos. Cuándo se toma la posesión del inmueble? Salvo acuerdos especiales, la posesión se otorga conjuntamente con la firma de la Escritura Traslativa de Dominio.8 LOS IMPUESTOS Qué impuestos gravan la Compraventa Inmobiliaria? A nivel nacional, el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (normalmente conocido como "ITI") o a las Ganancias... dependiendo esto si se tratara de una persona de tipo físico o jurídico. A nivel jurisdiccional, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la compraventa inmobiliaria se encuentra gravada por el Impuesto de Sellos. Quién abona el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles? Lo abona el propietario/vendedor. Cómo surge el importe a abonar en concepto de ITI? Tratándose de residentes argentinos, surge de aplicar la tasa del 1.50% sobre el precio de la Compraventa. Dicho importe será retenido por la Escribanía designada al momento del otorgamiento de la Escritura Traslativa de Dominio para luego ser ingresado por ésta a las arcas del fisco nacional, salvo situación de exención. Cuál es la situación de exención prevista? El reemplazo del inmueble entendido como vivienda única " por otro, en el ámbito del territorio nacional, sustitución que deberá cumplimentarse dentro del año aniversario anterior o posterior a la celebración de la respectiva Escritura Traslativa de Dominio. El Certificado de No Retención se tramita personalmente ante la Agencia AFIP que corresponda. Quién abona el Impuesto de Sellos? Según el Código Fiscal, será abonado por partes iguales entre oferente/comprador y propietario/vendedor. En la práctica, el pago del impuesto surge del acuerdo al que arriben las partes. Cómo surge el importe a abonar en concepto de Impuesto de Sellos? El mismo surge de aplicar la tasa del 3.60% sobre el valor de adquisición del bien o Valor Inmobiliario de Referencia (VIR), el que fuere mayor. Dicho importe será retenido por la Escribanía designada al momento del otorgamiento de la Escritura Traslativa de Dominio para luego ser ingresado por ésta, a las arcas del fisco local, salvo situación de exención. Cuál es la situación de exención prevista? La situación de exención de este impuesto está dada por los contratos de Compraventa que tengan por objeto una "vivienda única, familiar y de ocupación permanente" (según manifestación por parte del comprador); siempre que la valuación fiscal o el valor de la operación no supere el monto, de $ fijado por la ley. En caso de superarse, se tributará por el excedente. Qué es el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR)? El VIR es el resultado de un trabajo técnico que considera el valor de referencia del terreno en cuanto la valuación del barrio o zona, así como la valuación de los edificios por sus destinos constructivos, características y materiales y el potencial de edificabilidad dependiendo de la superficie. El VIR no es la Valuación Fiscal de un inmueble.9 LA ESCRITURA Y POSESIÓN Los dos pasos finales del proceso. Uno para certificar jurídicamente la venta. El otro para que Ud. estrene su flamante inmueble. Quién designa la Escribanía interviniente? Salvo excepción, el comprador es quien designa la Escribanía interviniente. Quién determina el lugar de firma del Boleto de Compraventa y/o Escritura Traslativa de Dominio? Es una decisión sujeta al acuerdo entre las partes. No obstante, cuando se trata de una compraventa vinculada a un crédito hipotecario bancario: la Escritura Traslativa de Dominio se celebrará en la Casa Central o Sucursal de la Entidad Bancaria que se constituya como Acreedor Hipotecario. Qué sucede con las deudas que pudiera tener el inmueble en materia de Expensas, impuestos y tasas? La Escribanía a cargo solicitará los Certificados de Libre Deuda que correspondan, de modo de garantizar al comprador la adquisición libre de toda deuda. En caso de que éstas existan, serán retenidas al propietario/vendedor. Quién abona los Gastos de Escribanía? Salvo acuerdo en contrario, cada parte abona sus propios gastos generados por el otorgamiento de la Escritura Traslativa de Dominio.10 VIVA DONDE VIVA EN BUENOS AIRES AL SUR Documentos relacionados
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 ARTÍCULO 51
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 RESOLUCIÓN 
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 Artículo 1
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