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15.6.2016 Thema abonnieren Zum Thema: Mietvertrag Kündigungsverzicht
Frage vom 15.6.2016 | 09:39
msn423010-61
ist folgende Klausel für einen Kündigungsverzicht so wirksam?
Das Mietverhältnis beginnt am 16.12.2015.
1. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens 24 Monate nach Mietbeginn von beiden Vertragsparteien, somit frühestens zum 31.12.2017 mit gesetzlicher Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden kann. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag Muster ) bleibt hiervon unberührt.
2. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert.§ 545 BGB findet keine Anwendung.
Für die ordentliche Kündigung gelten die gesetzlichen Fristen. Für die außerordentliche Kündigung gelten die gesetzlichen Kündigungsgründe (z.B. Störung des Hausfriedens, Zahlungsverzug, vertragswidriger Gebrauch der Mietsache). Diese sind im Kündigungsschreiben anzugeben.
Kenne mich da leider nicht aus. Falls gültig, welches Datum würde dann gelten, das explizit angegebene (31.12.2017), oder der 16.12.2017?
Mietvertrag Kündigungsverzicht
Antwort vom 15.6.2016 | 11:30
Master (4776 Beiträge, 2508x hilfreich)
Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens 24 Monate nach Mietbeginn von beiden Vertragsparteien, somit frühestens zum 31.12.2017 mit gesetzlicher Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden kann.
Das ist meiner Meinung nach widersprüchlich. Beim ersten Teil wäre eine Kündigung frühestens mit Wirkung zum 31.3.2018 möglich. Beim zweiten Teil steht halt explizit "zum 31.12.2017". Da widersprüchliche AGB-Klauseln immer zu Lasten des Verwenders gehen (hier wohl Vermieter), würde ich eine Kündigung zum 31.12.2017 für wirksam halten.
Eine Kündigung zur Mitte des Monats ist rechtlich meines Wissens nach nur bei einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung möglich. Die sehe ich hier nicht.
PS: Man muss immer unterscheiden, wann eine Kündigung ausgesprochen werden darf und zu welchem Termin sie dann das Mietverhältnis beendet. Durch das Wörtchen "zum" vor dem 31.12.2017 würde ich eben davon ausgehen, dass das der erste mögliche Beendigungszeitpunkt sein soll.
Antwort vom 15.6.2016 | 14:28
Zitat (von msn423010-61):
Im Zweifelsfall immer für den Angeklagten, äh Mieter
Da Mietverträge (123recht.net Tipp: Mietvertrag Vorlage Wohnung ) nur zum Monatsende gekündigt werden können, also zum 31.12.2017.
1. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens 24 Monate nach Mietbeginn von beiden Vertragsparteien, somit frühestens zum 31.12.2017 mit gesetzlicher Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden kann.
Würde das stehen "... frühestens am 31.12.2017 mit gesetzlicher ..." , wäre Teil eins des Satzes, 24 Monate Kündigungsverzicht, erfüllt.
Manchen Vermietern oder Leuten die Mietverträge entwerfen sollte man den Duden um die Ohren hauen.
Aber gut für Mieter.
-- Editiert von Anitari am 15.06.2016 14:29
Antwort vom 15.6.2016 | 14:46
Das ist meiner Meinung nach widersprüchlich. Beim ersten Teil wäre eine Kündigung frühestens mit Wirkung zum 31.3.2018 möglich.
Verstehe ich nicht, wo ist denn da der Widerspruch?
Das verstehe ich ebenfalls nicht. Wieso sollte das Mietverhältnis nicht als verlängert angesehen werden wenn der Mieter die Mietsache ja weiterhin in Gebrauch hat?
Antwort vom 15.6.2016 | 15:15
Ist der frühest mögliche Beendigungszeitpunkt 31.3.2018 oder 31.12.2017? Genau das ist meiner Meinung nach der Widerspruch in dem Satz.
Die Klausel findet sich in fast jedem brauchbaren Mietvertrag. Wenn diese fehlt, kann trotz gültiger Kündigung allein durch Weiterwohnen nach Mietvertragsende der Mietvertrag unbefristet verlängert werden. Wenn der Mieter also nicht auszieht und der Vermieter erst Räumungsklage erheben muss, dann würde wegen § 545 BGB möglicherweise die Kündigung automatisch hinfällig. Und das wäre sicherlich nicht im Sinne des Vermieters. Der möchte das Mietverhältnis beendet wissen. Der Mieter, der nicht auszieht, muss eh eine Nutzungsentschädigung (meistens in Höhe der Miete) zahlen. Das ist für einen Vermieter wesentlich angenehmer, als nochmal kündigen zu müssen.
Antwort vom 15.6.2016 | 16:13
In §3 steht ja aber drin: "Für die ordentliche Kündigung gelten die gesetzlichen Fristen" - und 24 Monate wäre ja nicht die gesetzliche Frist. Könnte da evtl. doch vom Mieter schon früher gekündigt werden, immerhin könnte man das als Widerspruch auffassen...
Antwort vom 15.6.2016 | 21:04
Mir ist gerade noch eingefallen, ich könnte ja dem Vermieter
a) sagen dass ich beruflich versetzt wurde und einen akzeptablen Nachmieter vorstellen, und gleichzeitig
b) den gleichen Nachmieter als Untermieter der ganzen Wohnung beim Vermieter anmelden
Wenn er a) ablehnt muss er auch b) ablehnen, und dann habe ich ein Sonderkündigungsrecht.
Wenn er b) direkt ablehnt dann auch.
Antwort vom 15.6.2016 | 21:40
Unbeschreiblich (52261 Beiträge, 23872x hilfreich)
Funktioniert nicht, denn es fehlt an der Rechtsgrundlage das er jeden Nachmieter oder Untermieter akzeptieren muss.
Antwort vom 15.6.2016 | 22:16
Das klingt irgendwie nach § 540 BGB . Lies aber bitte auch Absatz 2. Zudem hat der Vermieter durchaus Bedenkzeit und in dieser Zeit müsste der Nachmieter warten. Ich weiß nicht, wieviele Nachmieterkandidaten vielleicht einen Monat warten, bevor sie ein Zu- oder Absage bekommen.
Nö. Er kann a) ohne Grund ablehnen und b) akzeptieren. Wenn er b) nach angemessener Frist nicht akzeptiert, dann entsteht in der Tat ein Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist.
PS: Solltest du wirklich und nachweisbar zwangsweise versetzt worden sein und sollte ein Pendeln zur neuen Arbeitsstätte nicht möglich sein, dann könnte in der Tat eine Nachmieterstellung möglich sein.
-- Editiert von cauchy am 15.06.2016 22:21
Antwort vom 16.6.2016 | 07:07
Wann Sie die Kündigung dem Vermieter übergeben, ist ohne Belang. Jedoch ist die Frist von 3 Monaten einzuhalten.
Hiermit also der 31.12.2017.
Antwort vom 16.6.2016 | 10:15
der frühest mögliche Beendigungszeitpunkt 31.3.2018 oder 31.12.2017?
Von 2018 hat doch niemand etwas geschrieen. 12/2015 plus 24 Monate ergibt 12/2017. Woher kommt denn das von dir ins Spiel gebrachte Datum 12/2018, das ist was ich nicht verstehe.
ie Klausel findet sich in fast jedem brauchbaren Mietvertrag. Wenn diese fehlt, kann trotz gültiger Kündigung allein durch Weiterwohnen nach Mietvertragsende der Mietvertrag unbefristet verlängert werden.
Alles klar, jetzt hab ich es. Ist ja eigentlich auch logisch.
Antwort vom 16.6.2016 | 10:38
Woher kommt denn das von dir ins Spiel gebrachte Datum 12/2018, das ist was ich nicht verstehe.
cauchy schrieb Beendigungszeitpunkt 31.3.2018.
Das wäre der frühestmögliche Termin zu dem laut Satz 1 der Klausel hätte gekündigt werden können.
Der bedeutet ja im Klartext das erst nach 24 Monaten gekündigt werden kann. Also erst nach dem 16.12.2017.
Antwort vom 16.6.2016 | 10:49
Master (4167 Beiträge, 2111x hilfreich)
Der TE will aber mit dieser Unklarheit den gesamten Kündigungsausschluss kippen.
Wie wäre es, mit dem Vermieter zu verhandeln und etwas anzubieten, damit man früher aus dem Vertrag kommt. Die Nr. mit der Vertragsungültigkeit kann klappen, muss es aber nicht. Und am Ende ist die Milch teuerer als die Kuh.
Antwort vom 16.6.2016 | 13:09
Die Nr. mit der Vertragsungültigkeit kann klappen, muss es aber nicht.
In diesem Fall glaube ich, dass man die Klausel nicht komplett wird kippen können. Notfalls gehen halt Unklarheiten zu Lasten des Vermieters. Damit bleibt aber vermutlich die Klausel als solche bestehen. Wir reden hier ja nicht von geltungserhaltender Reduktion. Das würde in der Tat nicht funktionieren. Hier wären aber beide frühesten Beendigungstermine rechtlich zulässig gewesen. Gibt es zwei, gilt halt die für den Mieter günstigere.
Antwort vom 16.6.2016 | 13:14
Hier wären aber beide frühesten Beendigungstermine rechtlich zulässig gewesen. Gibt es zwei, gilt halt die für den Mieter günstigere.
Das nützt aber auch nicht viel. Sind immer noch mehr als ein Jahr bis zum 31.12.17. So weit ich verstanden habe, will der TE am Besten sofort raus.
Antwort vom 16.6.2016 | 13:23
Ja genau, am besten wäre es wenn ich sofort raus käme.
Ich denke, am schnellsten komme ich raus, wenn ich einfach die Miete nicht mehr zahle und daraufhin fristlos gekündigt werde. Ein Problem gäbe es nur, wenn der Vermieter mich nicht fristlos kündigt sondern den Vertrag weiter laufen lässt und versucht die Miete einzuklagen (was bei meinem Gehalt eigentlich kein Problem wäre, und eine Lohnabrechnung habe ich bei Abschluss des Mietvertrags vorgelegt) - sowas würde aber kein wirtschaftlich denkendes Unternehmen machen, oder?
Antwort vom 16.6.2016 | 13:31
Ich denke, am schnellsten komme ich raus, wenn ich einfach die Miete nicht mehr zahle und daraufhin fristlos gekündigt werde
Natürlich kommt man bei einer fristlosen Kündigung am schnellsten aus dem Mietvertrag raus. Die Kosten für die fristlose Kündigung wie auch die Mietausfallkosten bis zu einem geeigneten Nachmieter muss jedoch der gekündigte Mieter zahlen. Das gilt unabhängig davon, ob er noch in der Wohnung wohnt. Es zwar möglich, dass man sich dadurch ein paar Monate spart. Der Vermieter hat hier nämlich eine Schadensminimierungspflicht und kann nicht einfach bis zum Ablauf der eigentlichen Kündigungsfrist warten. Aber das Risiko von Zusatzkosten ist hier meiner Meinung nach eindeutig zu hoch.
Antwort vom 16.6.2016 | 13:47
Aber das Risiko von Zusatzkosten ist hier meiner Meinung nach eindeutig zu hoch.
Dieses Verfahren verliert der Mieter auf jeden Fall und eine fristlose Kündigung wird erst nach der 2. nicht gezahlten Miete ausgesprochen.
Und nicht jeder Vermieter schaut permanent auf das Konto. Vielleicht merkt er es auch erst später..... Dann kommt die fristlose Kündigung und hilfsweise die fristgerechte Kündigung.
Übergibt der Mieter die Wohnung nicht fristgerecht, gibt es eine Räumungsklage und eine Zahlungsklage.
Ein Problem gäbe es nur, wenn der Vermieter mich nicht fristlos kündigt sondern den Vertrag weiter laufen lässt und versucht die Miete einzuklagen (was bei meinem Gehalt eigentlich kein Problem wäre, und eine Lohnabrechnung habe ich bei Abschluss des Mietvertrags vorgelegt) - sowas würde aber kein wirtschaftlich denkendes Unternehmen machen, oder?
Warum denn nicht? Mit so einer Klage käme doch der Vermieter super durch und die Prozesskosten muss der Mieter auf jeden Fall zahlen. Da sind die Gerichte eher unfreundlich.
Antwort vom 16.6.2016 | 18:15
- sowas würde aber kein wirtschaftlich denkendes Unternehmen machen, oder?
Schon allein um so einen Mieter bis ans Ende seiner Tage, die Erben und die Erbes Erben zu belangen könnte ich mir vorstellen das ein "Unternehmen" das macht.
Antwort vom 16.6.2016 | 18:32
Außerdem verursacht so ein Mieter eigentlich keine Kosten, er macht keinen Dreck und wohnt auch die Wohnung nicht übermäßig ab.
Und fristlos bedeutet nicht, dass der Mieter dann aus der Mietzahlung raus ist. Das heißt dann nur anders, nämlich Nutzungsentschädigung.
Antwort vom 16.6.2016 | 20:17
Das ist jetzt hoffentlich nicht euer Ernst. Was wäre wenn ich die ganze Wohnung untervermiete und das dann dem Vermieter mitteile. Entweder erlaubt er es nachträglich dann ist es ja auch okay oder er vernietet es und ich kann kündigen?
Antwort vom 16.6.2016 | 20:36
Deine Ideen sind schon fast wieder lustig, sorry für die deutlichen Worte.
Nehmen wir an, du vermietest die Wohnung wirklich weiter. Dann kann der Vermieter wegen § 543 (2) BGB erst abmahnen und dann fristlos kündigen. Wenn er das tut, stehst du beim Untermieter aber immernoch in der Pflicht. Du musst diesem dann sämlichen Schaden ersetzen (Umzug, Mietmehrkosten, etc.) Dazu kommen dann noch die Kosten des Vermieters durch die fristlose Kündigung inklusive Mietausfallschaden etc. Das ganze hatte wir ja schon bei der Idee "keine Mietzahlung provoziert fristlose Kündigung".
Du hast einen Kündigungsausschluss unterzeichnet. Der würde nicht in sovielen Mietverträgen drinstehen, wenn man da so ganz einfach drumherum kommt. Ich sehe eigentlich nur drei Möglichkeiten für dich: Verhandeln mit dem Vermieter, § 540 BGB oder über eine Nachmieterstellung bei Härtefall.
Zu letzterem siehe z.B. http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/n1/nachmieter.htm. § 540 BGB würde ich persönlich aus äußerst tückisch bezeichnen. Da lauern einige Gefahren drin. Und beim Verhandeln kommt es auf den Vermieter an.
Antwort vom 16.6.2016 | 20:44
Das ist jetzt hoffentlich nicht euer Ernst.
Was wäre wenn ich die ganze Wohnung untervermiete und das dann dem Vermieter mitteile.
Der Vermieter kann dem Mieter mitteilen, dass er sofort diese unerlaubte Gebrauchsüberlassung läßt und eine fristlose Kündigung androhen. Wenn der Mieter das nicht läßt, kann er fristlos kündigen oder hilfsweise fristgerecht.
Dann hat der Mieter ein Problem mit dem Untermieter, der will vielleicht nicht ausziehen und besteht auf die Einhaltung des Vertrages.
Entweder erlaubt er es nachträglich dann ist es ja auch okay
Nachträglich muss der Vermieter gar nichts erlauben. Vorher und mit Angabe des Namens. Und das kann sich der Vermieter auch noch zwei Monate überlegen.
Der Mieter bleibt für seinen Untermieter bis zu dessen Auszug verantwortlich. Er muss dafür sorgen, dass er Schäden übernimmt, zahlt der Untermieter keine Miete, zahlt der Mieter. Auch und die Kaution gibt es auch erst zurück, wenn der Untermieter auszieht.
Und wenn der Untermieter auszieht, muss der Mieter auch einen weiteren suchen. Jedenfalls bis zum Ende des Kündigungsausschlusses.
Antwort vom 17.6.2016 | 16:07
Der Mieter bleibt für seinen Untermieter bis zu dessen Auszug verantwortlich. Er muss dafür sorgen, dass er Schäden übernimmt, zahlt der Untermieter keine Miete, zahlt der Mieter. Auch und die Kaution gibt es auch erst zurück, wenn der Untermieter auszieht./quote]
Ich denke, damit ist das Thema auch vom Tisch...
Natürlich kommt man bei einer fristlosen Kündigung am schnellsten aus dem Mietvertrag raus. Die Kosten für die fristlose Kündigung wie auch die Mietausfallkosten bis zu einem geeigneten Nachmieter muss jedoch der gekündigte Mieter zahlen.
Was meint ihr wie viel Monatsmieten man da von mir verlangen könnte als Mietausfall? Wie würde das denn ablaufen? Ich bekomme die fristlose Kündigung und bis wann muss ich dann die Wohnung zurückgeben?
Oh und nochwas: Kann ich jederzeit von meinem Vermieter verlangen die Wohnungsübergabe zu machen auch wenn das Mietverhältnis noch läuft oder kann er das ablehnen?
Außerdem hab ich gelesen dass bei einer Privatinsolvenz der Insolvenzverwalter so eine Wohnung kündigen dürfte, meint ihr es bestünde die Möglichkeit ein privatinsolvenzverfahren zu starten und sobald der Insolvenzverwalter die Wohnung gekündigt hat das wieder zu stoppen? Siehe auch hier: https://dejure.org/gesetze/InsO/109.html
Antwort vom 17.6.2016 | 18:15
Äh, wass soll das eigentlich hier werden? Erst heisst es
und versucht die Miete einzuklagen (was bei meinem Gehalt eigentlich kein Problem wäre, und eine Lohnabrechnung habe ich bei Abschluss des Mietvertrags vorgelegt)
und jetzt bist du auf einmal insolvent? Ändert sich das bei dir innerhalb eines Tages?
Sorry, aber ich lasse mich ungern für dumm verkaufen. Von mir hast du genug Infos erhalten, ich bin raus.
Antwort vom 17.6.2016 | 20:41
Sorry, es war nicht meine Absicht jemanden für dumm zu verkaufen.
Ich bin leider nicht insolvent, aber ich dachte mir wenn ich meinem Vermieter sage, dass ich bald insolvent bin dass er dann auf jeden Fall fristlos kündigt, das Schlimmste wär nämlich echt wenn er das nicht täte.
Ich werd jetzt mal mit Hochdruck versuchen einen akzeptablen Nachmieter zu finden.
Antwort vom 1.7.2016 | 21:26
Ich habe mit meinem Vermieter gesprochen, und mich mit ihm auf die Stellung eines Nachmieters geeinigt. Habe auch einen Nachmieter gefunden, der vom Vermieter akzeptiert wird. Hoffe, dass jetzt alle noch unterschreiben, und die Sache dann gegessen ist.
Allerdings hab ich noch eine Frage: Die Wohnug wurde an mich mit 730 Euro Kaltmiete vermietet. Es gilt ja die Mietpreisbremse. Jetzt will der Vermieter die Wohnung aber 50 Euro teurer an den Nachmieter vermieten. Das wäre doch nicht okay oder? Die 730 Euro liegen ja auch schon 30 % über der Vergleichsmiete (vor meinem Einzug wurde die Wohnung aber auch saniert).
Ich werde da sicher nichts sagen immerhin möchte ich die Wohnung loswerden und ich bin froh wenn der Nachmieter die so nimmt. Aber eigentlich ist das so nicht ok, oder?
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References: § 545
 §3
 § 540
 § 543
 § 540
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