Source: https://www.osenioroch.sk/33/pravna-uprava-zmluvy-o-najme-nebytovych-priestorov-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWACuqyBmlr_0p-4AT96twJKGvX_K1d-8miw/?serp=1&version_year=2021&uri_view_type=18
Timestamp: 2019-10-15 11:28:46+00:00

Document:
Právna úprava zmluvy o nájme nebytových priestorov | O senioroch
Právna úprava zmluvy o nájme nebytových priestorov
8.10.2019, JUDr. Július Fíger; JUDr. Alexander Škrinár, CSc., Zdroj: Verlag Dashöfer
4.13.1 Právna úprava zmluvy o nájme nebytových priestorov
JUDr. Július Fíger; JUDr. Alexander Škrinár, CSc.
Nájom vzniká zmluvou (zmluvou o nájme/nájomnou zmluvou – ďalej len nájomná zmluva) uzavretou medzi prenajímateľom a nájomcom. Prenajímateľ takou zmluvou prenecháva za odplatu nájomcovi vec (hnuteľnú i nehnuteľnú), aby ju dočasne – v dohodnutej dobe užíval a prípadne z nej bral aj úžitky. Predmetom nájmu sú aj nebytové priestory (NP), ktoré sú buď samostatnou vecou podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ZVBaNP), alebo súčasťou nebytového domu, prípadne aj bytového domu. Nebytové priestory sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie, ako aj byty, pri ktorých bol udelený súhlas stavebného úradu na ich užívanie na nebytové účely. Zmenu účelu stavby upravuje stavebný zákon (č. 50/1976 Zb.). Nebytovým priestorom nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory bytového domu.
Prenajímateľom je vlastník (v prípade majetku štátu: správca) tohto individuálne určeného NP alebo vlastníkom celej budovy. Nájomcom môže byť ktorákoľvek osoba právnická i fyzická, ktorá má spôsobilosť na právne úkony. Dočasným je užívanie veci na základe nájomnej zmluvy uzavretej nielen na dohodnutý, v zmluve výslovne špecifikovaný čas, ale aj na neurčitý čas. Odplatou za užívanie je nájomné. Výška nájomného závisí od dohody účastníkov. V súčasnosti právne predpisy neupravujú tzv. regulované – štátnym orgánom podľa cenového zákona (č. 18/1996 Z. z.) záväzne ustanovené – nájomné za nájom NP. Nájomná zmluva sa povinnosťou platiť nájomné odlišuje od zmluvy o výpožičke, ktorou vypožičiavateľovi vzniká právo bezplatne užívať vec po dohodnutú dobu.
Nájom a podnájom NP upravuje zákon č. 116/1990 Zb. Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené. O nájme takých nebytových priestorov, na ktoré sa tento zákon nevzťahuje, platia ustanovenia OBČZ.
Osobitnú úpravu nájmu majetku štátu obsahuje § 13 zákona č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu v znení neskorších prepisov podľa stavu účinného k 1. 5. 2011. Podľa tohto ustanovenia napr.: správca môže uzatvoriť nájomnú zmluvu len s tým záujemcom, ktorý ponúkne najvyššie trhové nájomné. Správca môže dočasne prebytočný nehnuteľný majetok štátu prenechať do nájmu nájomnou zmluvou uzavretou najviac na päť rokov. Ak je taký majetok štátu po ukončení nájomného vzťahu naďalej dočasne prebytočný, možno ho prenechať do nájmu len na základe ponuky podľa § 13 ods. 1 nájomnou zmluvou uzavretou opäť najviac na päť rokov. Ak sa prenajíma celá nehnuteľnosť, správca ju môže prenechať do nájmu len na dobu určitú, najviac na päť rokov. Na platnosť zmluvy o nájme nehnuteľného majetku štátu sa vyžaduje súhlas ministerstva financií; to neplatí, ak ide o krátkodobý nájom. Nájomca ani vypožičiavateľ nie je oprávnený prenechať majetok štátu do nájmu, podnájmu alebo výpožičky. Ak nájomca alebo vypožičiavateľ prenechal majetok štátu do nájmu, podnájmu alebo výpožičky, je taká zmluva neplatná. Zmeny na nehnuteľnom majetku štátu prenechanom do nájmu alebo výpožičky môže nájomca alebo vypožičiavateľ vykonať len s písomným súhlasom správcu. Nájomca a vypožičiavateľ nemá prednostné právo na kúpu tejto veci s výnimkou uvedenou v § 11 ods. 2zákona č. 278/1993 Z. z.
Nájomná zmluva musí mať písomnú formu. Ak zmluva nemá písomnú formu, je neplatná a nájom nevznikne. Podmienkou platnosti písomnej zmluvy o nájme je, aby obsahovala zákonom ustanovené povinné náležitosti, ktorými sú:
označenie prenajímateľa a nájomcu,
predmet nájmu,
účel nájmu – nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené – ; v prípade zmeny v užívaní stavby treba postupovať podľa § 85 SZ stavebného zákona,
výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia,
čas, na ktorý sa nájom uzaviera, prípadne údaj o tom, že ide o nájom na neurčitý čas.
Ak zmluva neobsahuje ktorúkoľvek z týchto náležitostí, je neplatná.
Vznik a zánik nájomnej zmluvy
O uzavretí nájomnej zmluvy rozhodne prenajímateľ, ak sa dohodne s nájomcom o náležitostiach tejto zmluvy. Osobu (právnickú, fyzickú), s ktorou zmluvu uzavrie, si vyberie prenajímateľ podľa vlastnej úvahy v súlade s jeho vnútornými pravidlami, ak nejde o prípad, na ktorý sa vzťahujú právne predpisy o verejnom obstarávaní, keď sa postupuje podľa výsledkov výberového konania.
Prikázanie nájomcu je výnimočné a zachovalo sa iba v ustanoveniach § 4 zákona č. 116/1990 Zb. a § 2 zákona č. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov. Podľa týchto predpisov obec môže prikázať právnickej osobe, ktorá vykonáva právo hospodárenia alebo správy majetku obce k nebytovému priestoru vo vlastníctve štátu alebo obce vhodnému na prenajatie, aby prenajal nebytový priestor a uzavrel nájomnú zmluvu s určeným nájomcom, ak je potrebné umiestniť zariadenie sociálnej starostlivosti, zdravotnícke zariadenie alebo zariadenie pre pracovnú rehabilitáciu, školu alebo školské zariadenie, poštu alebo stanicu poriadkovej, alebo dopravnej polície, ak ide o prinavrátenie nebytového priestoru účelu, na ktorý je stavebne určený, ako aj ak je potrebné umiestniť zastupiteľský úrad cudzieho štátu, medzinárodnú vládnu organizáciu alebo inštitúciu, ktorým podľa medzinárodného práva patria diplomatické výsady a imunity, kultúrne alebo informačné stredisko cudzieho štátu. V iných prípadoch prikázanie nájomcu NP zákon nepripúšťa.
Ak nájomná zmluva nebola uzavretá platne, nájom nevznikne.
Nájom NP zaniká dohodou zmluvných strán, uplynutím času – ak bol dohodnutý na určitý čas, výpoveďou prenajímateľa alebo nájomcu, zánikom predmetu nájmu alebo zánikom nájomcu. V prípade skončenia nájmu uplynutím dohodnutého času môže nastať stav, že nájomná zmluva sa obnoví podľa § 676 ods. 6 OZ, ak nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní. Nájomná zmluva sa obnoví za tých istých podmienok, za akých bola dohodnutá pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dohodnutý na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Nájom nehnuteľného majetku štátu sa však podľa § 13 ods. 2 zákona č. 278/1993 Z. z. skončí vždy uplynutím doby, na ktorú sa dohodol, pretože ustanovenie OBČZ o obnove nájomnej zmluvy sa nepoužije.
Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo, ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať. Prenajímateľ je oprávnený požadovať prístup k veci za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom a požadovať prístup k veci za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom.
platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania,
vec užívať iba v prípade, že sa tak dohodlo alebo že neužívaním by sa vec znehodnotila viac než jej užívaním,
oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potreby opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ a znášať obmedzenie v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a udržiavanie veci,
starať sa o to, aby na prenajatej veci nevznikla škoda,
dať vec poistiť, len ak to určuje zmluva.
Nájomca je oprávnený:
užívať vec spôsobom určeným v zmluve; ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci,
dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Ak nájomca dá vec do podnájmu v rozpore so zmluvou, prenajímateľ má právo odstúpiť od zmluvy,
vykonávať zmeny na prenajatej veci len so súhlasom prenajímateľa.
Ak nájomca – po uzavretí zmluvy o nájme – môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené zákonom č. 116/1990 Zb., nájomca má nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom. V prípade, ak predmet nájmu nemôže užívať vôbec, nie je povinný platiť nájomné. Nedostatky pri užívaní predmetu nájmu je však povinný bez zbytočného odkladu po ich zistení oznámiť prenajímateľovi. Musí však ísť o nedostatky predmetu nájmu, ktoré nespôsobil vlastnou činnosťou pri užívaní.
Pri príprave nájomnej zmluvy je vždy žiaduce zistiť, či predmet nájmu je nebytovým priestorom a či prenajímateľ je vlastníkom (v prípade majetku štátu: správcom) tohto individuálne určeného priestoru, alebo vlastníkom celej budovy, v ktorej je prenajímaný nebytový priestor. Na vznik nájmu celej budovy, v ktorej sú nebytové priestory, a tiež na nájom spoločných časti bytového domu a spoločných zariadení bytového domu (napr. pivnice, práčovne, kočikárne, chodby, podkrovnej miestnosti) je potrebné uzavrieť nájomnú zmluvu podľa všeobecných ustanovení OBČZ a nie podľa zákona č. 116/1990 Zb. Prenajímateľa i nájomcu treba v zmluve označiť presne, jednoznačne a nezameniteľne. Predmet nájmu je žiaduce identifikovať presným popisom počtu, polohy, účelu a výmery, prípadne aj vybavenia jednotlivých miestností a spoločne užívaných častí budovy. V záujme istoty zmluvných strán a predchádzania prípadným sporom možno odporúčať vyhotovenie nákresu polohy a pôdorysu prenajatého nebytového priestoru a pripojiť ho ako prílohu k zmluve o nájme. Zmluvu o nájme v mene právnickej osoby uzatvára a podpisuje jej štatutárny orgán, prípadne iný jej pracovník alebo člen, pokiaľ je to určené vo vnútorných predpisoch právnickej osoby alebo je to vzhľadom na ich pracovné zaradenie obvyklé (§ 20 OZ), alebo splnomocnený zástupca. Osvedčenie pravosti podpisu sa nevyžaduje.
Zbierka rozhodnutí a stanovísk súdov SR č. 3/1999 – str. 11, por. č. 47/1999:
Ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sú vo vzťahu k všeobecným ust. § 663 a nasl. OZ Občianskeho zákonníka špeciálne.
Na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný (špeciálny) zákon.
(Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 24. júla 1997, sp. zn. Cdo 3/97)
Zbierka rozhodnutí a stanovísk súdov SR č. 6/2003 –str. 42, por. č. 112/2003:
Právo užívania nebytových priestorov vzniknuté podľa § 352 Hospodárskeho zákonníka sa účinnosťou zákona č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov (t. j. 1. májom 1990) pretransformovalo na nájom nebytových priestorov podľa § 15 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb.. (Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 27. augusta 2002, sp. zn. 2 Cdo 63/02)
Právne ustanovenia, ktoré je potrebné naštudovať v súvislosti s danou problematikou:
Občiansky zákonník – OBČZ: (§ 118 ods. 2 OZ, § 125 OZ, § 663 až § 685 OZ, § 720 OZ)
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov – (§ 2 ods. 3 ZVBaNP)
Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov
Zákon č. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov
Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) – SZ (§ 43b, § 43c, §76 až § 85)
Ak ide o nájom majetku štátu, aj zákon o správe majetku štátu (§ 13 zákona č. 278/1993 Z. z.)
Nájom NP (nebytového priestoru) zaniká uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý. Nájomnú zmluvu uzavretú na neurčitý čas môže písomne vypovedať prenajímateľ i nájomca bez uvedenia dôvodu, ak sa nedohodli v nájomnej zmluve uviesť určitý dôvod výpovede.
Nájom dohodnutý na určitý čas pred uplynutím dohodnutého času môže vypovedať písomnou výpoveďou:
- prenajímateľ, ak:
g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa;
h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd;
- nájomca, ak:
a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový…
Sociálna poisťovňa v auguste vyplatila vyše 51-tisíc minimálnych dôchodkov

References: § 13
 § 13
 § 11
 § 85
 § 4
 § 2
 § 676
 § 13
 § 663
 § 352
 § 15
 § 125
 § 663
 § 685
 § 720
 § 43
 §76
 § 85