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Timestamp: 2020-01-27 03:14:38+00:00

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Investir en SCPI à crédit : conseils de Euodia Finance
jeudi 5 décembre 2019 par
Environ un tiers de la collecte en SCPI est réalisée au travers d'un crédit immobilier. L'acquisition à crédit permet d'obtenir le meilleur rendement de votre épargne sur du long terme et permet par la même occasion de se constituer un patrimoine avec un effort de trésorerie modeste. Comme pour tout type d'investissement, l'achat à crédit de parts de SCPI comporte des avantages et des contraintes que nous allons étudier. Par ailleurs, il existe deux méthodes de financement : le crédit amortissable et le crédit in fine comportant chacun ses propres avantages. Au final, acquérir de la pierre papier à crédit est une excellente méthodologie d'investissement afin de se créer du patrimoine et un revenu à moyen terme.
Le principe de l'investissement à crédit
Acquérir des parts de SCPI ou un appartement à crédit suit la même logique. Initialement l'investisseur doit disposer d'une capacité d'épargne constante à moyen terme et être dans une situation où il peut recourir à un emprunt immobilier. Nous étudierons un peu plus loin, que cela peut être plus complexe qu'il n'y paraît. Dès lors où l'investisseur est finançable, l'opération peut être réalisée. Dans un premier temps, il convient de sélectionner la ou les SCPI. En fonction du montant, nos experts ont tendance à conseiller à nos clients un portefeuille diversifié de SCPI. Suite à la sélection, il convient de souscrire à ces SCPI sous condition suspensive d'obtenir le financement (cette condition est en général directement intégrée sur les bulletins de souscription).
Ensuite, une question se pose souvent : Faut-il faire un apport ? Le principe général réside dans le fait qu'on optimise le rendement de l'épargne en ne mettant pas d'apport. En revanche, cela n'empêche pas de faire un apport si la situation patrimoniale l'exige. Postérieurement à la réservation des parts, il convient de s'occuper du financement bancaire. Sur ce point, vous pouvez avoir plus d'informations sur notre page financement des SCPI. A l'obtention du crédit, la banque vire les fonds aux sociétés de gestion qui envoient les titres de propriétés aux investisseurs. Il en résulte 3 flux financiers :
Tous les trimestres, l'acheteur des parts recevra un loyer trimestriel ;
Tous les mois, l'acheteur sera prélevé de la mensualité de crédit ;
Une fois par an, l'acheteur devra payer un impôt foncier sur les revenus générés (loyers – intérêts d'emprunt).
Au vu des rendements des SCPI, de la possibilité d'obtenir un financement sur du long terme et des taux avantageux, l'écart entre les loyers et le crédit additionné aux impôts supplémentaires est modeste. On peut l'estimer à environ 200 euros par mois pour un montant d'investissement de 100 000 euros sur 20 ans. Pour une simulation plus précise, vous pouvez utiliser notre simulateur ou contacter l'un de nos experts pour une étude plus personnalisée (en fonction de vos impôts, de la SCPI sélectionnée, du taux du crédit obtenu...).
Pour conclure, on se rend compte que grâce à un rendement locatif élevé, la quasi totalité du crédit amortissable est payée par les locataires de la SCPI permettant ainsi, de se constituer un patrimoine sans gros efforts financiers. Ce patrimoine peut également, à moyen ou long terme, générer un revenu complémentaire. En effet, rien n'impose la conservation de la ligne du crédit jusqu'au terme; on peut par exemple à horizon 10 ans, vendre le montant nécessaire de parts de SCPI pour rembourser le capital restant dû et ainsi rester avec un patrimoine en SCPI net de dettes générant des revenus.
Les avantages et les contraintes d'un investissement en SCPI à crédit
Commençons par la partie la moins réjouissante. L'une des principales contraintes réside dans l'obtention du financement. En effet, avec la crise financière de 2008 et au vu de la nature du sous-jacent, les banques traditionnelles financent mal les SCPI et parfois imposent leurs propres produits (comme souvent...) d'une qualité inférieure. Pour autant, des solutions existent avec parfois un léger surcoût au niveau du taux sans grande conséquence car l'intégralité des intérêts est déduite du résultat fiscal. Nos experts se chargent d'obtenir le meilleur crédit possible pour nos investisseurs qu'ils soient résidents ou non résidents. La deuxième contrainte est implicite avec l'effet levier du crédit. Reprenons notre exemple précédent où avec 200 euros par mois, on peut investir 100 000 euros en SCPI. En cas de baisse de la valeur des parts, l'impact est nettement plus significatif qu'avec un investissement en cash où on ne peut pas perdre plus que ce que l'on a investi. La seule réponse à cette contrainte réside dans la durée du projet. Il convient d'investir sur un montage à crédit pour une durée minimale de 10 ans permettant de limiter très grandement ce risque. Ceci implique, que l'effort de trésorerie à investir dans le projet doit être bien étudié car il s'étend sur du long terme. Il est préférable de réduire l'effort de trésorerie afin de pouvoir le maintenir sur du long terme. Il convient de rappeler que cette solution d'investissement à crédit ne correspond pas à des investisseurs ayant besoin de revenus complémentaires immédiats.
Concernant les avantages, ils sont nombreux. Sans reprendre l'intégralité des avantages liés aux SCPI, il convient tout de même de rappeler le principe de mutualisation du risque rendant ce type d'opération beaucoup plus sécuritaire qu'avec un logement traditionnel. En effet, l'investisseur se retrouve face à sa mensualité d'emprunt tous les mois, or dans le cas des SCPI ce n'est pas un locataire qui va permettre de payer cette mensualité mais des dizaines voir des centaines de locataires professionnels sécurisant le revenu et donc l'effort de trésorerie défini à l'origine. Un autre avantage d'investir à l'aide d'un prêt est que cela permet également de pouvoir investir dans cette classe d'actif sans disposer d'un patrimoine initial très élevé. De plus, actuellement les taux d'intérêts proposés par les banques sont très faibles au vu du rendement des SCPI, donc l'opération est a priori rentable sur du long terme dans le sens où le coût financier (les intérêts d'emprunt) est inférieur aux revenus locatifs. Par ailleurs, dans le cadre d'un investissement à crédit la totalité des intérêts d'emprunt et frais annexes (frais de dossier, assurance emprunteur…) sont déductibles permettant de réaliser ainsi des économies fiscales sur les revenus fonciers y compris pour des scpi détenant du patrimoine à l'étranger.
Quel type de crédit immobilier pour acquérir des parts de SCPI ?
Le choix du type de crédit est important et déterminant selon le profil de l'investisseur. Pour rappel, acquérir une SCPI par emprunt permet, avec un apport quasi nul, de se constituer un patrimoine important et de réaliser une bonne opération.
Effet de levier du crédit : utiliser le différentiel entre les taux d'emprunt et le rendement des SCPI.
Effet de levier fiscal : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers encaissés et donc limite leur imposition.
Peu d'épargne et pas d'apport : la mensualité de crédit est à 70% couverte par les loyers de la SCPI, et il n'y a pas d'apport en capital ce qui permet d'allouer son capital sur d'autres supports pour diversifier son patrimoine.
Reste une question en suspens, quel type de crédit utiliser? Un crédit amortissable ou crédit in fine?
Le crédit immobilier amortissable pour investir en SCPI
Le mode de crédit immobilier le plus courant est le prêt amortissable, les échéances de remboursement comportent du capital et des intérêts, ces derniers étant calculés sur le montant du capital restant dû.
Le crédit amortissable permet de financer l'acquisition sans apport et avec un faible effort d'épargne. En effet, les revenus générés par la SCPI permettent de couvrir une grande partie de la mensualité de crédit. Ce type de crédit est recommandé dans la majorité des cas.
Le prêt immobilier en « in fine » pour acheter des parts de SCPI
Le crédit immobilier en « in fine » a la particularité de voir le capital remboursé par le client à la fin du prêt (in fine). Les mensualités ne servant qu'à payer les intérêts. Le crédit in fine s'oppose au crédit amortissable où chaque mensualité est composée de capital et d'intérêts.
Le principal avantage de ce type de crédit est que les mensualités sont moins élevées, et donc les loyers couvrent l'intégralité de la mensualité.
Pour le remboursement du capital à terme du crédit, il est fréquemment demandé au client de souscrire un contrat d'assurance vie (environ 30% du montant investi à placer en assurance vie ou moins mais en mettant en place un versement périodique programmé). En effet, la banque a besoin d'une garantie complémentaire permettant de s'assurer le remboursement de la dette en une fois à l'échéance. Ce type de crédit est recommandé aux personnes qui remplissent deux conditions:
La première est d'être dans une tranche marginale d'imposition élevée.
La seconde est de disposer d'un capital à placer en assurance vie d'au moins 30% du montant emprunté.
Avertissement : réaliser une opération d'investissement en parts de SCPI à crédit est un engagement sur du long terme pouvant déboucher sur des pertes significatives si le montage n'est pas en adéquation avec votre situation patrimoniale.
De nombreux paramètres rentrent dans l'étude de ce type d'investissement (capacité d'emprunt, évolution patrimoniale, structure du crédit, clause du crédit, assurance emprunteur...), il est donc vivement recommandé de se faire assister par un conseiller en investissement financier enregistré auprès de l'AMF spécialiste de ce type de montage comme les consultants d'Euodia Finance.
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