Source: https://guidonicola.wixsite.com/investimentispa/gara-per-advisor-immobiliare
Timestamp: 2020-01-23 06:11:14+00:00

Document:
Gara per Advisor Immobiliare | investimentispa
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Modello funzionamento formula POR
Il Disciplinare prevede che la "Busta B Offerta Tecnica", lettera A), dovrà contenere inter alia "una descrizione dettagliata dei servizi che saranno erogati, un programma di lavoro per l'esecuzione del servizio con i relativi punti di verifica e il relativo cronoprogramma".
Secondo la successiva lettera b) si dovrà descrivere inter alia un "piano di lavoro dettagliato con l'impegno delle risorse professionali impiegate per ciascuna fase".
Il successivo punto (iv) richiede che andrà anche esplicitata "una stima degli ulteriori costi / oneri previsti a carico di Investimenti spa (oltre a quanto previsto per presente affidamento) per il completamento di autorizzazione e alienazione".
Con riferimento al contenuto di cui al sopra menzionato punto (iv) si richiede di indicare se:
(1) esiste ad oggi una precisa individuazione dei costi da stimare;
(2) in caso di risposta negativa, se tali ulteriori costi consistano in:
(i) "soft costs" quali corrispettivi per consulenti, onorari di professionisti e notai, costi di progettazione, costi per attività di marketing e promozione, oppure in
(ii) costi di bonifica, oneri di urbanizzazione, contributi straordinari di urbanizzazione, costi di costruzione oppure
(iii) se essi coincidano con entrambi i punti (i) e (ii) oppure
(iv) se ancora essi siano da individuare in altro modo e, in tal caso si richiede di fornire indicazioni al riguardo.
Investimenti spa ha in via preliminare e non esaustivaconsiderato quali ulteriori costi quelli connessi all’assistenza legale e alle procedure di evidenza pubblica correlate alla cessione; tali voci di costo comunque possono essere parte di quelli indicata nella domanda al punto 2 (i) mentre sono sicuramente esclusi quelli del punto 2(ii).
Con riguardo alla descrizione dell'area di Fase 2 (paragrafo 5.3 pag. 9-10 del Disciplinare), il medesimo Disciplinare menziona la "L. 11/2011 (cd. Piano Casa)".
Atteso che la legge regionale 11/2011 della Regione Lazio concerne "Assestamento del bilancio annuale e pluriennale 2011-2013 della Regione Lazio" si chiede se la corretta indicazione normativa sia la legge regionale Lazio 11 agosto 2009, n. 21 e successive modifiche e integrazioni tra cui la legge regionale 13 agosto 2011, n. 10.
Trattasi di un refuso, il riferimento normativo corretto è la legge Regione Lazio n. 10/2011 che modifica la disciplina previgente in materia di edilizia e interventi residenziali.
Con riferimento al punto 2, co. 1, 11° bullet point del Disciplinare di Gara che prevede che tra le prestazioni dell'Advisor Immobiliare è incluso anche "il coordinamento della consulenza specialistica degli altri advisor (legali, fiscali, contabili e tecnici) coinvolti nelle operazioni di cessione", si chiede:
(1) se sono state già individuate con precisione le attività di competenza di tali advisor e, in caso affermativo, e con specifico riferimento agli advisor legali e tecnici, quale sia l'oggetto della consulenza da prestarsi da parte di tali advisor;
(2) ove Investimenti S.p.A. non intendesse procedere con la nomina di tali altri advisor, se il punto citato del Disciplinare si riferisca invece al "coordinamento" di consulenti selezionati dall'Advisor Immobiliare nell'ambito della propria partecipazione alla gara e della predisposizione dell'offerta, da incaricarsi a cura e spese dell'Advisor Immobiliare quali sub-appaltatori di specifiche categorie di servizi;
(3) qualora vi fosse la partecipazione congiunta di altri advisor selezionati da Investimenti S.p.A. e di consulenti dell'Advisor Immobiliare aggiudicatario, si chiede se sono stati individuati i criteri di composizione di eventuali opinioni / valutazioni / stime differenti tra i consulenti legali e tecnici dell'Advisor Immobiliare aggiudicatario della gara e gli Altri Advisor.
Le attività sono quelle consuete necessarie per operazioni di valorizzazione e cessione di asset rilevanti dal punto di vista degli immobili detenuti da società di capitali sotto il regime civilistico e fiscale italiano, nonché soggetti alla normativa urbanistica vigente nelle specifiche aree di collocazione
La nomina degli advisor rimane di piena competenza di Investimenti spa anche nel rispetto della normativa in materia di appalti pubblici
Allo stato attuale non sono stati individuati
Art. 8 (Pag. 15). Non è chiaro l’ultimo periodo di paragrafo 8: “….sarà valutata la congruità delle offerte ai sensi….in relazione alle quali la somma del punteggio economico e del punteggio tecnico siano entrambi superiori ai quattro quinti dei corrispondenti punteggi massimi previsti dal presente invito…”. Potete indicare le modalità di calcolo della soglia di anomalia? Potere fare un esempio?
Trattandosi di una gara comunitaria, con criterio di aggiudicazione dell’offerta economicamente più vantaggiosa, la stazione appaltante è tenuta a valutare la congruità delle offerte che in relazione alle quali sia i punti relativi al presso, sia i punti relativi agli altri elementi di valutazione, sono entrambi pari o superiori ai quattro quinti dei corrispondenti punti percentuali massimi previsti dalla legge di gara, secondo quanto disposto dall’art. 86, comma 2, d.lgs. n. 163/2006 (es. 40 punti prezzo – 60 punti offerta tecnica, saranno sottoposti a verifica di congruità le offerte che abbiano conseguito almeno i 4/5 dei punti previsti per il prezzo [ovvero 32 punti] e 4/5 dei punti previsti per l’offerta tecnica [ovvero 48]).
Art.8 (Pag. 15). “Per performance fee”: non è chiaro se la percentuale del 10% prevista rappresenti la soglia massima di riconoscimento della performance fee oppure sia una vostra stima indicativa. Nel caso di cessioni che superino l’importo di stima per un ammontare superiore al 10% di tale valore, la percentuale applicata per la performance fee sarà sempre del 10% oppure potrà superare tale soglia?
La performance fee (oggetto dell’offerta economica) verrà calcolata sulla differenza tra l’importo di cessione e l’importo di stima come risultante dalla Tabella 1,; il 10% è una mera stima effettuata dalla stazione appaltante e non costituisce una soglia fissa. La performance fee viene applicata nella percentuale offerta dall’aggiudicatario.
Art.8 (Pag. 15). “Per performance fee”: non è chiaro se il requisito per maturare la performance fee (cessioni per importi maggiori del 10% di stima) sia applicabile alle vendite di tutti e tre i lotti oppure possa essere soddisfatto anche solo nel caso di raggiungimento di tale obiettivo mediante una sola delle cessioni. Nel caso di cessione di un solo lotto maggiore del 10% del valore aggregato di stima, si potrà maturare la performance fee complessiva oppure tale risultato è richiesto nella cessione di tutti e tre i lotti?
La Performance fee è una percentuale che sarà riconosciuta per ciascuna vendita che verrà realizzata ad un prezzo eccedente gli importi indicati nella Tabella 1 al disciplinare. Trattasi, quindi, di un corrispettivo soltanto eventuale che potrà essere riconosciuto per ognuna delle cessioni che saranno poste in essere ad un valore superiore a quanto fissato dalla stazione appaltante o non verrà riconosciuta ove non si realizzi una cessione superiore al valore indicato in Tabella 1.
Art. 13 “Busta A Documentazione” I) (Pag. 23). Se da una parte (Pag. 24 Lettera B) si chiede che i CV siano anonimi e fino ad un massimo di 7, nell’articolo I) si chiede “una busta sigillata contenente l’elenco numerato dei professionisti individuati per l’esecuzione delle prestazioni oggetto del presente disciplinare, con indicazione per ciascuno di essi del nome, cognome, data e luogo di nascita nonché estremi dell’iscrizione al rispettivo albo professionale (N.B.) tale busta sarà aperta soltanto successivamente all’aggiudicazione);”. Ma dunque tale elenco corrisponde al totale dei 7 CV che nell’offerta tecnica sono resi anonimi?
Esatto. La busta contenente l’elenco numerato dei professionisti sarà aperta soltanto dopo l’aggiudicazione, garantendo l’anonimato dei CV, al fine di un’imparziale valutazione dei curriculum.
Art. 13 “Busta B Offerta Tecnica” C) (Pag. 25). Si richiedono massimo 3 referenze per ciascun lotto. Ma con referenze si intende una vera e propria lettera di referenza da parte del cliente che ha ricevuto in passato la prestazione di advisory o è sufficiente “autocertificare” un track record? In alcuni casi si rende indispensabile mantenere anonimo il cliente: può dunque essere espresso un track record che mantiene anonimo il cliente pur descrivendo l’operazione?
La referenza consiste nella descrizione dell’incarico svolto per progetti simili a quanto richiesto nel disciplinare a pag. 25, punto C), sub C1), C2) e C3, con i contenuti ivi richiesti. Resta fermo che la referenza deve consentire alla stazione appaltante di identificare il contratto eseguito e dichiarato dal concorrente, di tal ché una referenza generica e/o anonima non sarà valutata ai fini dell’attribuzione del punteggio. Il concorrente che eventualmente ritenesse che parte delle informazioni contenute all’interno dell’offerta tecnica ricadano nell’ambito di quanto previsto all’artico 13, lettera B (xvii) del disciplinare potrà prestare specifica dichiarazione e l’amministrazione provvederà a garantirne, ove sussitano i presupposti, la riservatezza.
Art. 13 “Busta B Offerta Tecnica” (Pag. 25). Al quintultimo rigo si fa riferimento alle tipologie delle referenze che siano D1/D2/D3. E’ corretto interpretare che sia un semplice errore del disciplinare e che dunque si volesse intendere (C1/C2/C3)?
Trattasi di un refuso già corretto in data 30/04/2016 e pubblicato sul sito
A seguito di una verifica e' emersa la necessità di modificare il Disciplinare di Gara per rettificare un mero errore materiale. Di seguito il contenuto della modifica:
A pagina 25 riga 33 il testo “Tipologia delle referenze (D1/D2/D3)” va corretto con “Tipologia delle referenze (C1/C2/C3)”
A pagina 26 riga 24 il testo “ … di cui ai precedenti punti 13D1, 13D2 e 13D3,…” va sostituito con “ … di cui ai precedenti punti 13C1, 13C2 e 13C3,…”
Il Disciplinare di Gara corretto è disponibile per il download sul sito di Investimenti Spa.
Relativamente alla dichiarazione ex art. 38 lett. b), c) ed m-ter) del D.Lgs. 163/2006, si chiede di confermare che il possesso dei requisiti di cui all’art. 38, co. 1, lett. b), c) ed m-ter) del D.Lgs. 163/2006 possa essere attestato, ai sensi dell’art. 47 del d.p.r. 445/2000, anche da un solo legale rappresentante/procuratore della società concorrente in nome e per conto di tutti gli amministratori muniti del potere di rappresentanza espressamente e nominativamente elencati.
La dichiarazione di cui all’art. 38, comma 1, lett. b), c) ed m-ter), d.lgs. n. 163/2006, prevista dal disciplinare a pag. 21, lett. c), può essere resa dal legale rappresentante anche per conto degli altri soggetti tenuti a renderla, a condizione che essa sia resa con la formula “per quanto a propria conoscenza” ai sensi dell'art. 47, d.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445; ciò a condizione che nella predetta dichiarazione vengano indicati tutti tali soggetti, identificandoli compiutamente, al fine di consentire alla stazione appaltante la verifica dei requisiti previsti dal citato art. 38 del d.lgs. n. 163/2006.
L’articolo 4 (“Termini di esecuzione dell’appalto – Penali – Verifica”) dello Schema di Contratto prevede che “[…] Nel caso di mancato rispetto dei termini sopra indicati per causa dell’affidatario, è applicata una penale determinata nelle misura pari all’1 per mille dell’importo contrattuale, per ogni giorno naturale di ritardo fina a concorso massimo del 10% dell’appalto stesso. […]”.
Tenuto conto del fatto che l’attività di consulenza immobiliare costituisce obbligazione di mezzi e non di risultato, si chiede di chiarire quali siano le cause imputabili all’affidatario che potrebbero comportare l’applicazione delle penali a seguito del mancato rispetto del termine.
Come evidenziato nell’art. 4 dello schema di contratto, “Si individuano come milestones rilevanti per l’attività le seguenti : [Individuate da Investimenti spa e in base all’offerta tecnica dell’aggiudicatario]”.
Ciò significa che i livelli del servizio e le relative tempistiche/scadenze intermedie saranno ulteriormente specificate successivamente all’aggiudicazione, in base ai contenuti dell’offerta tecnica dell’aggiudicatario.
Pertanto, le penali saranno definite in base a quanto sopra prima della stipula del contratto.
Relativamente al requisito di cui al punto 6 dell'articolo 6.2 del disciplinare di gara, si chiede di confermare che il possesso del suddetto requisito può considerarsi ricoperto con la presenza nelle aree geografiche indicate di società appartenenti al network internazionale del concorrente.
Il disciplinare all'art. 6.2, n. 6, richiede che il concorrente abbia la disponibilità di una sede operativa, attiva da almeno tre anni (dal 2012), in ciascuna delle seguenti aree geografiche:
- America del nord (USA e/o Canada).
Tale requisito, in quanto condizione di ammissione, da comprovare, quindi, alla data della partecipazione, è volto ad assicurare alla stazione appaltante che l'aggiudicatario abbia un ambito d'attività internazionale ed operi da almeno tre anni nelle suddette zone.
La disponibilità va intesa non come mera proprietà, bensì come un titolo giuridico idoneo a dimostrare che il concorrente si sia servito di quella sede nel triennio per lo svolgimento della propria attività nelle sedi di riferimento.
Pertanto, con riferimento allo specifico quesito, il concorrente dovrà dimostrare che le sedi operative, sebbene di proprietà di società diverse, siano state utilizzate stabilmente nel triennio per lo svolgimento delle proprie attività.
Relativamente al possesso del requisito di cui al punto 6.2.5 del disciplinare di gara, cd. Contratto di punta, lo svolgimento di questo servizio può essere stato fatto in uno dei paesi dell’Unione Europea o in Italia?
Il requisito, per come formulato, non esige che il contratto di punta sia stato eseguito in un’area specifica, rilevando ai fini della partecipazione, che si tratti di una transazione per un’area, per attività di sviluppo immobiliare con un valore di transazione superiore a 50.000.000 di Euro.
Tra i requisiti di partecipazione punto 6.2 num. 6) del disciplinare di gara, viene richiesto che si disponga di una sede operativa, attiva da almeno tre anni, in ciascuna delle aree geografiche (U.E.; ASIA E USA O CANADA). Si chiede di confermare se possano essere considerate a tal fine, ossia a copertura del requisito richiesto, le sedi di società appartenenti allo stesso network della società partecipante.

References: Art. 8

Art.8

Art.8

Art. 13

Art. 13

Art. 13
 art. 38
 art. 38