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Timestamp: 2018-07-18 19:48:45+00:00

Document:
Gefälligkeitsmiete, Abgrenzung zum Mietvertrag
Zur Abgrenzung eines Mietvertrags von anderen Gebrauchsüberlassungsverhältnissen bei Wohnräumen (Fortführung des BGH Urt. vom 4. Mai 1970 - VIII ZR 179/68, WM 1970, 853; sogenannte Gefälligkeitsmiete).
BGH, Urteil vom 20. September 2017 - VIII ZR 279/16 – (OLG Hamburg)
Der Kläger, der mit Beschluss des Amtsgerichts vom 22.11.2013 zum Zwangsverwalter für das im Wohnungseigentum stehende Reihenhaus bestellt worden ist, nimmt die Beklagte auf dessen Herausgabe sowie auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Anspruch.
Das Haus wird seit seiner Errichtung Ende der 1990er Jahre von der Beklagten bewohnt - zunächst zusammen mit ihrem Ehemann, dem Zeugen A., seit der Scheidung (2005) allein. Ein schriftlicher Vertrag über die Nutzung besteht nicht.
Die Beklagte macht geltend, zwischen ihr beziehungsweise zwischen ihrem früheren Ehemann und dem Wohnungseigentümer bestehe ein Mietverhältnis. Die Anschaffungskosten für das Reihenhaus in Höhe von etwa 594.284,04 DM (303.852,60 €) seien seinerzeit wirtschaftlich von ihrem früheren Ehemann getragen worden, indem ihm entsprechende Provisionszahlungen „abgezogen“ worden seien. Im Gegenzug habe er auf Lebenszeit unentgeltlich in dem Haus leben dürfen. Hieraus leite sich auch das lebenslange Wohnrecht für sie selbst ab. Darüber hinaus ergebe sich das Bestehen eines Mietverhältnisses bereits daraus, dass die Beklagte und ihr damaliger Ehemann seit Nutzungsbeginn im Jahr 1998 „sämtliche Neben- und Reparaturkosten“ für das Haus bezahlt hätten. Insoweit habe es keiner ausdrücklichen Vereinbarung bedurft, es habe die konkludente Vereinbarung durch die Übernahme der Kosten genügt.
II. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kläger gegen die Beklagte ein Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks gemäß § 985 BGB zu. Ebenso ist die Beklagte verpflichtet, ihm seit Rechtshängigkeit gemäß § 987 BGB eine - der Höhe nach unstreitige - Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 2.087 € zu zahlen. Den Abschluss eines Mietvertrags gemäß § 535 BGB, den die Beklagte hier allein dem Kläger als Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 2 ZVG entgegenhalten könnte, hat diese bereits nicht schlüssig dargelegt. Hinsichtlich der geforderten Nutzungsentschädigung für die Zeit vor Rechtshängigkeit, der Zinsen sowie des hinreichenden Feststellungsbegehrens kann das Bestehen von Ansprüchen des Klägers nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden (§§ 988, 990, 987 BGB).
1. Das Berufungsgericht hat ‑ zu Recht ‑ offengelassen, ob ein unentgeltliches lebenslanges Wohnungsrecht, das auch das Wohnungsrecht der Beklagten miteinschloss, zwischen ihrem geschiedenen Ehemann und dem Eigentümer vereinbart war.
Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ist im Grundbuch ein dingliches Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB, welches allein ein die Anordnung eines unbeschränkten Zwangsverwaltungsverfahrens hinderndes Recht darstellen würde (BGH Urt. v. 18.12.2015 ‑ V ZR 191/14, NJW 2016, 1242 Rn. 17), nicht eingetragen.
Kinderlärm in Mehrfamilienhaus, Beschreibung der Störungen
BGB § 535; GG Art. 103
b) Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm bedarf es nicht der Vorlage eines detaillierten Protokolls. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (Bestätigung der st. Senatsrspr.: Senatsurteile vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 17; vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 268/11, NJW-RR 2012, 977 Rn. 18; jeweils mwN; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 12).
BGH, Beschluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16 – (LG Berlin)
Preisgebundener Wohnraum, Erhöhung der Kostenmiete wegen Schönheitsreparaturen
BGB § 241 Abs. 2, § 242
WoBindG § 10 Abs. 1 Satz 1
BVO § 28 Abs. 4
a) Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 24. März 2010 ‑ VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 11 ff.; Beschlüsse vom 13. Juli 2010 ‑ VIII ZR 281/09, WuM 2010, 635 Rn. 1; vom 31. August 2010 ‑ VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 1; vom 12. Januar 2011 ‑ VIII ZR 6/10, NZM 2011, 478 Rn. 1).
BGH, Urteil vom 20. September 2017 - VIII ZR 250/16 – (LG Wiesbaden
Amtshaftung, unrichtiger Lageplan, Erstellung durch öffentlich bestellten Vermessungsingenieur
c) Die Abweisung einer Amtshaftungsklage wegen Eingreifens einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit nach § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB als „derzeit unbegründet“ setzt voraus, dass die übrigen Tatbestandsvoraussetzungen des Amtshaftungsanspruchs erfüllt sind.
BGH, Urteil vom 7. September 2017 - III ZR 618/16 – (OLG Düsseldorf)
Berichtigung eines Zeichenfehlers durch die Vermessungsbehörde
BGH, Beschluss vom 20. Juli 2017 - V ZB 47/16 – (OLG Dresden)
Kopfstimmrecht, Übertragung des Wohnungseigentums vom Wohnungseigentümer auf von ihm beherrschte juristische Person
Ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens kommt nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht; es reicht nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen (Präzisierung des Senatsbeschlusses vom 19. September 2002 ­ V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61 ff.).
BGH, Urteil vom 14. Juli 2017 - V ZR 290/16 – (LG Braunschweig)
Auslegung einer Beschaffenheitsvereinbarung, Erwartung des Bestellers
b) Bei der Auslegung im Hinblick auf eine etwaige Beschaffenheitsvereinbarung ist die berechtigte Erwartung des Bestellers an die Werkleistung von Bedeutung (Anschluss an BGH, Urteil vom 26. April 2007 ­ VII ZR 210/05, BauR 2007, 1407, 1409 = NZBau 2007, 507 Rn. 23).
BGH, Urteil vom 31. August 2017 - VII ZR 5/17 – (OLG Braunschweig)
Teil der Netto-Schlussabrechnungssumme zur Sicherung,
Aufrechnung aus anderem Vertrag
„Diese Sicherheit ­ gleich ob als Einbehalt oder als Bürgschaft ­ dient in dem Zeitraum von der Abnahme bis zum Eintritt der Verjährung der Mängelansprüche dazu, die Rechte des AG bei Mängeln (§ 634 BGB) (inklusive Aufwendungsersatz und Kostenvorschuss bei Selbstvornahme), jedwede Schadensersatzansprüche des Auftraggebers (insbesondere gemäß der §§ 280 ff. BGB) und die Ansprüche des AG auf Erstattung von Überzahlungen aus diesem Vertrag (auch hinsichtlich geänderter und zusätzlicher Leistungen) abzusichern.“
BGH, Urteil vom 14. September 2017 - VII ZR 3/17 – (OLG Frankfurt am Main)
Berücksichtigung der Wohnfläche im Dachgeschoss mit öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen
BGB § 536 Abs. 1 Satz 1 Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Einschreitens der...

References: BGH 
 § 985
 § 987
 § 535
 § 152
 § 1093
 § 535
 Art. 103
 § 241
 § 242
 § 10
 § 28
 § 10
 § 28
 § 307
 § 839
 § 536