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Timestamp: 2016-10-22 02:00:54+00:00

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116 II 54398. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 27. November 1990 i.S. Bernet gegen Regierungsrat des Kantons Luzern (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Notion de bien-fonds agricole (art. 1 al. 1 LDDA; art. 1 de l'ordonnance visant � pr�venir le surendettement des biens-fonds agricoles). 1. L'appartenance � une exploitation agricole constitue un �l�ment caract�ristique de port�e ind�pendante (art. 1 al. 2 de l'ordonnance visant � pr�venir le surendettement des biens-fonds agricoles). Elle doit �tre appr�ci�e au regard des besoins objectifs de l'exploitation. La question de savoir si l'appartenance pourrait �tre purement �conomique a �t� laiss�e ind�cise (consid. 3, 5a). 2. La mani�re dont un bien-fonds est utilis� ne peut pas fonder � elle seule son caract�re agricole. D'autant que la valeur de l'immeuble doit �tre d�termin�e par cette utilisation (consid. 5b). Application � un immeuble partiellement construit (consid. 5c). En cas de doutes, la situation des immeubles doit �galement �tre prise en consid�ration (consid. 5d). Faits � partir de page 544
A.- Urs Bernet kaufte am 30. Juni 1989 die unter dem Namen "Salzloch" bekannten Liegenschaften Nrn. 3, 649 und 761, allesamt in Entlebuch, mit einer Gesamtfl�che von 3,3 ha f�r Fr. 700'000.--. Als er darauf am 31. August 1989 eine Grundpfandverschreibung �ber Fr. 600'000.-- errichten wollte, wurde er vom Grundbuchverwalter von Entlebuch aufgefordert, einen beh�rdlichen Entscheid betreffend die Unterstellung der Liegenschaften unter das Bundesgesetz �ber die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen (LEG) beizubringen.
B.- Entgegen dem Antrag Urs Bernets unterstellte der Gemeinderat von Entlebuch mit Entscheid vom 15. November 1989 s�mtliche Liegenschaften "Salzloch" dem Entschuldungsgesetz.
Der Regierungsrat des Kantons Luzern, der in der Folge von Urs Bernet mit Verwaltungsbeschwerde angegangen wurde, hob diesen Entscheid am 6. April 1990 auf, soweit er die bewaldeten Grundst�cke Nrn. 649 und 761 betraf, und best�tigte ihn mit Bezug auf das Grundst�ck Nr. 3 (GB Entlebuch).
C.- Dagegen erhebt Urs Bernet Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht. Er verlangt die Aufhebung des angefochtenen Entscheides, soweit darin an der Unterstellung des Grundst�cks Nr. 3 (GB Entlebuch) festgehalten wird, sowie einen negativen Unterstellungsentscheid bez�glich dieses Grundst�cks. Hilfsweise wird um die R�ckweisung zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz ersucht.
3. Das Bundesgesetz �ber die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen findet gem�ss seinem Art. 1 Abs. 1 Anwendung auf Heimwesen und Liegenschaften, die ausschliesslich oder vorwiegend landwirtschaftlich genutzt werden. Der Begriff der landwirtschaftlichen Liegenschaft findet sich in Art. 1 der bundesr�tlichen Verordnung �ber die Verh�tung der �berschuldung landwirtschaftlicher Liegenschaften vom 16. November 1945 n�her umschrieben (nachstehend VerhVo (SR 211.412.121)). Als landwirtschaftliche Liegenschaft gilt demnach jede Bodenfl�che, BGE 116 II 543 S. 545die durch Bewirtschaftung und Ausn�tzung der nat�rlichen Kr�fte des Bodens den ihr eigenen Wert erh�lt oder zu einem Betrieb geh�rt, welcher in der Hauptsache der Gewinnung und Verwertung organischer Stoffe des Bodens dient (Art. 1 Abs. 2 VerhVo). Dies trifft gem�ss Art. 1 Abs. 3 VerhVo namentlich zu f�r Grundst�cke, die dem Acker-, Wiesen-, Wein-, Mais-, Tabak-, Obst-, Feldgem�se- und Saatgutbau oder der Alpwirtschaft dienen.
a) Vorliegend ist einzig dar�ber zu befinden, ob die Unterstellung des Grundst�cks Nr. 3 (GB Entlebuch) unter das Entschuldungsgesetz zu Recht erfolgt ist. Der Regierungsrat hat diese Frage richtigerweise im Lichte von Art. 1 VerhVo beurteilt, was auch seitens des Beschwerdef�hrers nicht beanstandet wird.
b) Das Bundesgericht hat unter Bezugnahme auf das Schrifttum unl�ngst festgehalten, dass das Vorliegen einer landwirtschaftlichen Liegenschaft im Sinne von Art. 1 Abs. 2 VerhVo dann zu bejahen ist, wenn das betreffende Grundst�ck zu einem landwirtschaftlichen Betrieb geh�rt oder wenn es landwirtschaftlich genutzt wird und sich sein Wert im freien Grundst�cksverkehr ausschliesslich nach Massgabe des j�hrlichen Bodenertrages richtet (BGE 115 Ib 212; OTTO K. KAUFMANN, Das neue l�ndliche Bodenrecht der Schweiz, St. Gallen 1946, S. 99 lit. i). Es hat damit die Zugeh�rigkeit zu einem landwirtschaftlichen Betrieb als ein selbst�ndiges Tatbestandsmerkmal erachtet, welches - wie bereits der Wortlaut von Art. 1 Abs. 2 VerhVo vermuten l�sst - f�r sich allein den landwirtschaftlichen Charakter einer Liegenschaft zu begr�nden vermag (BGE 115 Ib 212; FRANZ B�CHTIGER, Der Begriff des landwirtschaftlichen Heimwesens und der landwirtschaftlichen Liegenschaft, in: Das neue landwirtschaftliche Bodenrecht der Schweiz, Referate des 76. schweiz. Verwaltungskurses an der HSG St. Gallen, 1954, S. 19; vgl. auch FRANZ JENNY, SJZ 49/1953, S. 39, lit. b). Dies hat im betreffenden Fall dazu gef�hrt, dass ein Grundst�ck, das seit langem nicht mehr der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung diente und dessen Wert nicht durch diese Nutzung bestimmt war, als landwirtschaftliche Liegenschaft bezeichnet werden musste. Entscheidende Bedeutung mass das Bundesgericht dabei schliesslich dem Umstand zu, dass die umstrittene Liegenschaft in wirtschaftlicher Hinsicht insofern zum landwirtschaftlichen Betrieb geh�rte, als das darauf befindliche Wohnhaus zur Deckung des objektiven Wohnraumbedarfes des gesamten Anwesens erforderlich war (BGE 115 Ib 213 f. E. 3b).
c) In der Lehre ist darauf verwiesen worden, dass Art. 1 Abs. 2 VerhVo restriktiv auszulegen sei, weil ansonsten eine von Art. 1 LEG nicht gedeckte Ausdehnung des Geltungsbereichs des Entschuldungsgesetzes bef�rchtet werden m�sse (KAUFMANN, Landwirtschaftliche Grundst�cke, SJK Nr. 961, Stand 1963, S. 2 unten). Im Bem�hen, einen f�r das schweizerische Recht einheitlichen Begriff des landwirtschaftlichen Grundst�cks zu finden, hat derselbe Autor unter anderem ausgef�hrt, dass ein Grundst�ck, auf dem sich ein nicht b�uerliches Wohnhaus befinde, kein landwirtschaftliches Grundst�ck sein k�nne, selbst wenn der gr�ssere Teil seiner Fl�che landwirtschaftlich genutzt werde (KAUFMANN, Bodenrecht, a.a.O., S. 102 lit. c, mit Hinweisen). Erw�hnt wird in diesem Zusammenhang ein �lterer Entscheid des Bundesgerichts, worin die Annahme einer landwirtschaftlichen Liegenschaft mit Bezug auf ein Grundst�ck im Halte von etwa 25 a angesichts des Wertverh�ltnisses zwischen dem Land und dem darauf stehenden Haus verworfen worden ist; trotz angebauter Remise, eines kleinen Stalls und der Haltung von Ziegen hat es das Bundesgericht abgelehnt, dieses Haus als Bauernhof zu betrachten (nicht ver�ffentlichter Entscheid der staatsrechtlichen Kammer vom 5. M�rz 1945, i.S. H. c. Kt. BL).
4. Nach unbestrittener Auffassung des Regierungsrates steht fest, dass auf dem zu beurteilenden Grundst�ck kein landwirtschaftlicher Betrieb gef�hrt wird, auch wenn die dazu erforderlichen Einrichtungen wenigstens teilweise vorhanden sein m�gen. Bei der Anwendung von Art. 1 Abs. 2 VerhVo, wo es lediglich um die Beurteilung des landwirtschaftlichen Charakters einzelner Liegenschaften und nicht um das Vorliegen eines Heimwesens geht, kann diesem Umstand jedoch keine weitere Bedeutung zukommen.
Anl�sslich eines im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens durchgef�hrten Augenscheins ist festgestellt worden, dass auf dem fraglichen Grundst�ck, das eine Gesamtfl�che von 24'634 m2 aufweist, ein Zweifamilienwohnhaus und eine Scheune stehen; direkt beim Wohnhaus befindet sich ein etwa 600 m2 grosser Garten. Die beiden Wohnungen werden an Personen vermietet, die nicht in der Landwirtschaft t�tig sind. Die Scheune dient samt B�hne einem Handwerker als Lager- und Ausstellungsraum f�r Baumaterial. Daneben befinden sich Verschl�ge, in denen ein Mieter Ziegen und Heu untergebracht hat. Insgesamt sind 24'000 m2 des Grundst�cks an Julius Brun verpachtet, der in der N�he ein Heimwesen BGE 116 II 543 S. 547bewirtschaftet und auf dem gepachteten Land seine 25 Schafe weiden l�sst; f�r die Schafhaltung bezieht Julius Brun Tierhalterbeitr�ge von ca. Fr. 900.--. Der Pachtvertrag r�umt dem P�chter im �brigen auch das Recht ein, den an die Scheune angebauten Unterstand und die Obstb�ume zu nutzen. Den Akten kann endlich entnommen werden, dass sich der j�hrliche Pachtzins auf Fr. 600.-- bel�uft.
In Anbetracht dieser Tatsachen ist der Regierungsrat zum Schluss gelangt, dass mehr als 94% des fraglichen Grundst�cks landwirtschaftlichen Zwecken dienten, weshalb eine landwirtschaftliche Liegenschaft im Sinne von Art. 1 Abs. 2 VerhVo vorliege.
5. a) Nach den Feststellungen der Vorinstanz f�hrt der P�chter in der N�he des dem Beschwerdef�hrer geh�renden Grundst�cks einen Landwirtschaftsbetrieb. Es dr�ngt sich daher vorweg die Frage auf, ob das Grundst�ck bereits aufgrund seiner Zugeh�rigkeit (vgl. Art. 1 Abs. 2 VerhVo) zu einem landwirtschaftlichen Betrieb dem Entschuldungsgesetz zu unterstellen sei. Dies m�sste insbesondere dann erwogen werden, wenn bei der Anwendung von Art. 1 Abs. 2 VerhVo ausschliesslich rein wirtschaftliche Kriterien ausschlaggebend blieben (vgl. immerhin BGE 115 Ib 213, mit Hinweis; allerdings auch KAUFMANN, Bodenrecht, a.a.O., S. 116). Die Vorinstanz ist dieser Frage nicht weiter nachgegangen. Da f�r die Zugeh�rigkeit eines Grundst�cks zu einem Betrieb gerade dessen Bed�rfnisse den Ausschlag geben (BGE 115 Ib 213), m�ssten weitere Abkl�rungen hiezu getroffen werden. Von solchen Weiterungen kann indessen - wie zu zeigen sein wird - abgesehen werden.
b) Aufgrund der vorhandenen Feststellungen gilt es zun�chst mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass das Grundst�ck durch die Verpachtung in einer Art und Weise genutzt wird, die insbesondere mit Blick auf Art. 1 Abs. 3 VerhVo zweifelsohne als landwirtschaftlich im Sinne der einschl�gigen Gesetzgebung bezeichnet werden muss. Daran vermag auch die Tatsache nichts zu �ndern, dass die vorhandene Scheune zur Zeit sachfremd genutzt wird und das Wohnhaus weder unmittelbar landwirtschaftlichen Zwecken dient, noch vom P�chter selbst bewohnt wird, zumal bei dieser Beurteilung ohnehin ein objektiver Massstab angewendet werden muss (B�CHTIGER, a.a.O., S. 22; ZBGR 63/1982; in anderem Zusammenhang auch BGE 115 Ib 214). Ebenfalls bedeutungslos bleiben muss aber auch der in der BGE 116 II 543 S. 548Beschwerde erw�hnte Kiesabbau. Gegenw�rtig findet ein solcher offensichtlich nicht statt und kann aufgrund der planungsrechtlichen Gegebenheiten auch gar nicht stattfinden. Bei den entsprechenden Vorbringen des Beschwerdef�hrers handelt es sich daher um blosse Absichtserkl�rungen, die den landwirtschaftlichen Charakter des betreffenden Grundst�cks jedenfalls heute nicht in Frage zu stellen verm�gen.
Angesichts der in Art. 1 Abs. 2 VerhVo enthaltenen Begriffsumschreibung muss jedoch entgegen der im angefochtenen Entscheid zumindest scheinbar vertretenen Auffassung auch klar sein, dass es mit der festgestellten landwirtschaftlichen Nutzung nicht sein Bewenden haben kann. Befremden muss insbesondere der �bereilt anmutende Schluss der Vorinstanz, dass 94% des Grundst�cks landwirtschaftlichen Zwecken dienten und daher die Voraussetzungen f�r die Unterstellung unter das Entschuldungsgesetz gegeben seien. Diese Betrachtungsweise verkennt in tats�chlicher Hinsicht, dass sich auf dem Grundst�ck als dessen wesentlicher Bestandteil (Art. 642 ZGB) ein Haus mit zwei Wohnungen befindet, die gegenw�rtig vermietet werden und von der landwirtschaftlichen Nutzung - jedenfalls zur Zeit - nicht erfasst werden; sie �bersieht aber namentlich auch den Gehalt der in Art. 1 Abs. 2 VerhVo enthaltenen Umschreibung, wonach die Nutzung f�r sich allein den landwirtschaftlichen Charakter einer Liegenschaft nicht zu begr�nden vermag, sondern zus�tzlich verlangt wird, dass sich deren Wert im freien Grundst�cksverkehr ausschliesslich nach Massgabe des j�hrlichen Bodenertrages richtet.
c) Was das letztgenannte Erfordernis anbelangt, besteht indessen kaum ein Zweifel daran, dass der Wert des zu beurteilenden Grundst�cks heute nicht mehr durch die landwirtschaftliche Nutzung bestimmt wird, sondern in wesentlichem Masse durch das darauf befindliche Zweifamilienhaus, das vor nicht allzulanger Zeit errichtet worden ist. Der Preis von Fr. 700'000.--, zu dessen Bezahlung sich der Beschwerdef�hrer gem�ss Kaufvertrag vom 30. Juni 1989 verpflichtet haben soll, sowie der j�hrlich f�r die Nutzung des Bodens geschuldete Pachtzins von Fr. 600.-- sprechen in dieser Hinsicht f�r sich. Dennoch kann nicht vorschnell und ausschliesslich auf eine dergestalt wertgerichtete Betrachtungsweise abgestellt werden. Ganz abgesehen davon, dass auch ein neueres Zweifamilienhaus durchaus als Wohnst�tte einer b�uerlichen Familie dienen k�nnte, ist in dieser Beziehung gerade angesichts der j�ngeren Entwicklung auf dem Bodenmarkt, von BGE 116 II 543 S. 549der die landwirtschaftlichen Grundst�cke nicht verschont geblieben sind, Zur�ckhaltung geboten.
Ins Gewicht f�llt daher vorab der Umstand, dass es sich beim betreffenden Grundst�ck trotz der vorhandenen Bauten nicht etwa um Bauland oder auch nur um Bauerwartungsland handelt. Dies ist insofern bedeutsam, als die k�nftige Nutzung eines erheblichen Teils des Landes in klarer Weise eingeschr�nkt bleibt und insbesondere mit einer weiteren Baut�tigkeit nicht zu rechnen ist (Art. 15, 22, 24 RPG (SR 700)). So gesehen, erweist sich die Sichtweise der Vorinstanz mit ihrer Bezugnahme auf den landwirtschaftlich genutzten Fl�chenanteil durchaus als vertretbar. Mit insgesamt 24'634 m2 weist das Grundst�ck eine beachtliche Ausdehnung auf. Der Umschwung des Hauses ersch�pft sich daher mitnichten in dem, was gemeinhin noch als Garten, wie er nach Art und Ausmass in l�ndlichen Gegenden �blich ist, bezeichnet werden kann (vgl. dazu den erw�hnten BGE vom 5. M�rz 1945). Vielmehr liegt neben dem eigentlichen, ausgesonderten Gartenanteil von 600 m2 ein Vielfaches davon an Bodenfl�che vor, die der landwirtschaftlichen Nutzung zug�nglich ist und weiterhin bleiben wird. Daraus muss indessen zwangsl�ufig folgen, dass von einem Hausgrundst�ck, welches dem Anwendungsbereich der Entschuldungsgesetzgebung entzogen bleiben soll, vorliegend nicht die Rede sein kann (vgl. die bundesr�tliche BOTSCHAFT zum Entwurf eines Bundesgesetzes �ber die Entschuldung landwirtschaftlicher Betriebe vom 23. Juni 1936, in BBl 88/1936 II, S. 209 ff., insbesondere S. 298).
d) Als nicht v�llig bedeutungslos gilt schliesslich die allgemeine Lage des Grundst�cks, obwohl der Wortlaut von Art. 1 VerhVo keinerlei Bezug darauf nimmt. In der bundesr�tlichen Botschaft zum Entwurf eines Entschuldungsgesetzes wird sie als weiteres Kriterium ausdr�cklich erw�hnt (BBl 88/1936 II, S. 232). Selbst wenn im damaligen Zeitpunkt die Umschreibung gem�ss Art. 1 Abs. 2 VerhVo noch in weiter Ferne lag, erscheint die Auffassung als zutreffend, wonach der Lage eines Grundst�cks wenigstens in Zweifelsf�llen Beachtung zu schenken ist (B�CHTIGER, a.a.O., S. 21; zu absolut BGE 115 Ib 212, vor E. 3a).
Die Vorinstanz hat auch hier davon abgesehen, ausdr�ckliche Feststellungen zu treffen. Der sehr l�ndliche Charakter des Entlebuchs gilt jedoch als allgemein bekannt. Was das strittige Grundst�ck im speziellen anbelangt, lassen die planungsrechtliche Klassierung und die sich bei den Akten befindliche Planskizze zudem BGE 116 II 543 S. 550von der Lage her keine Zweifel �ber dessen landwirtschaftlichen Charakter aufkommen, so dass auch aus dieser Sicht nichts gegen die Anwendbarkeit der Entschuldungsgesetzgebung spricht.
115 IB 212,
115 IB 213,
115 IB 214
art. 1 al. 1 LDDA,
Art. 1 der bundesr�tlichen Verordnung �ber die Verh�tung der �berschuldung landwirtschaftlicher Liegenschaften vom 16. November 1945 n�her umschrieben (nachstehend VerhVo (SR 211.412.121),
Art. 15, 22, 24 RPG

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