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Timestamp: 2016-10-20 21:37:10+00:00

Document:
vertreten durch Rechtsanwalt C�sar H�sler.
Mit Vertrag vom 1. Oktober 1996 mietete die X.________ AG (Beschwerdef�hrerin) von der Y.________ AG (Beschwerdegegnerin) 150 Parkpl�tze in der Einstellhalle oder im Freien des Gesch�ftszentrums B.________ in Kriens, in dem die Beschwerdef�hrerin das Kino A.________ betreibt. Die Parteien vereinbarten, dass "die Ben�tzung dieser 150 Parkpl�tze (...) schwerpunktweise f�r die Zeit von 19.00-6.00 Uhr f�r die Kinobesucher A.________ reserviert" sei, "ausser die mit Namens-Schilder gekennzeichneten Parkpl�tze von anderen Mietern des Gesch�ftszentrums B.________". Im Jahre 2002 mietete die Beschwerdef�hrerin weitere 20 Parkpl�tze mit derselben Nutzungsbestimmung dazu.
Am 11. Februar 2005 reichte die Beschwerdef�hrerin beim Amtsgericht Luzern-Land Klage gegen die Beschwerdegegnerin ein und stellte folgende Antr�ge:
1. Die Beklagte sei zu verpflichten, von 19.00 Uhr bis 6.00 Uhr s�mtliche St�rungen im vertragsgem�ssen Gebrauch von 170 Parkpl�tzen in der Einstellhalle oder im Freien im Gewerbezentrum C.B.________ zu beseitigen und k�nftige St�rungen zu unterlassen.
2. Die Beklagte sei zu verpflichten, in Nachachtung des Antrages Ziff. 1 die notwendigen Vorkehrungen zu treffen, dass die St�rungen beseitigt werden und k�nftige St�rungen unterbleiben.
3. Der j�hrliche Mietzins von Fr. 37'500.00 sei ab 1. Januar 2003 bis zur Behebung des Mangels angemessen, d.h. um mindestens 50 % herabzusetzen.
4. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Kl�gerin den im Voraus bezahlten Mietzins ab 1. Januar 2003 bis zur Behebung des Mangels im Umfang des herabgesetzten Betrages nebst Zins zu 5 % seit 1. Januar 2003 zur�ckzuerstatten.
5. Die Beklagte habe der Kl�gerin Schadenersatz f�r entgangenen Gewinn in den Jahren 2003 und 2004 von mindestens Fr. 516'780.-- nebst Zins zu 5 % seit mittlerem Verfall, mithin seit 1. Januar 2004 zu bezahlen.
6. Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass sich die Kl�gerin das Nachklagerecht f�r Schadenersatz vorbeh�lt, sobald die notwendigen Beweise erhoben sind."
Dagegen erhob die Beschwerdef�hrerin erfolglos Appellation an das Obergericht des Kantons Luzern. Auch dieses wies die Klage mit Urteil vom 23. Februar 2007 ab.
Die Beschwerdef�hrerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, es sei das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern vom 27. Februar 2007 aufzuheben. Weiter verlangt sie die Gutheissung der bereits vor dem Amtsgericht gestellten Klagebegehren Ziffern 1-4. Eventualiter sei die Streitsache zur weiteren Beweiserhebung und Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Das Bundesgesetz �ber das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110) ist am 1. Januar 2007 in Kraft getreten (AS 2006 1205, 1243). Da der angefochtene Entscheid am 23. Februar 2007 ergangen ist, richtet sich das Verfahren nach dem BGG (Art. 132 Abs. 1 BGG).
Streitig ist zun�chst die Auslegung der Nutzungsklausel, wonach "die Ben�tzung dieser 150 Parkpl�tze (...) schwerpunktweise f�r die Zeit von 19.00-6.00 Uhr f�r die Kinobesucher A.________ reserviert" sei.
2.1 Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Auslegung, das heisst nach dem �bereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR). Wenn dieser unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erkl�rungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umst�nden verstanden werden durften und mussten (BGE 132 III 24 E. 4 S. 27 f.; 131 III 606 E. 4.1. S. 611; 130 III 66 E. 3.2). Das Bundesgericht �berpr�ft diese objektivierte Auslegung von Willenserkl�rungen als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Richters �ber die �usseren Umst�nde sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grunds�tzlich gebunden ist (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 133 III 61 E. 2.2.1 mit Hinweisen).
2.2 Die Beschwerdef�hrerin steht auf dem Standpunkt, die gemieteten Parkpl�tze st�nden ihr nach dem Mietvertrag vom 1. Oktober 1996 ab 19.00 Uhr zur ausschliesslichen Ben�tzung zur Verf�gung. Von zeitlichen �berschneidungen sei nie die Rede gewesen. Mit solchen habe sie auch nicht rechnen m�ssen, da die Firma D.________ zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch nicht vorhanden gewesen sei. Als Zeugen f�r diesen ausdr�cklich erkl�rten Parteiwillen habe sie E.________ genannt. Die Vorinstanz habe jedoch dessen Anh�rung abgelehnt, was einer Verletzung ihres Geh�rsanspruchs (Art. 29 Abs. 2 BV) gleichkomme.
Die Vorinstanz hielt einen �bereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien, wie ihn die Beschwerdef�hrerin behauptete, f�r nicht erwiesen. Dass sie den von der Beschwerdef�hrerin beantragten Zeugen E.________ nicht anh�rte, bedeutet keine Verletzung des rechtlichen Geh�rs. Wohl ist die Ausf�hrung der Vorinstanz, allein die Beschwerdegegnerin k�nne �ber ihren wirklichen Willen Auskunft geben, etwas zu strikt ausgefallen. Indessen durfte die Vorinstanz in willk�rfreier antizipierter W�rdigung des beantragten Beweismittels (vgl. BGE 131 I 153 E. 3 S. 157; 130 II 425 E. 2.1; 124 I 208 E. 4a; 122 II 464 E. 4a) annehmen, dass den Aussagen des Zeugen E.________ keine h�here Beweiskraft beigemessen werden k�nne als den Parteiaussagen der Beschwerdegegnerin. Denn E.________ war zur Zeit des Vertragsabschlusses Verwaltungsrat der Beschwerdef�hrerin und f�hrte die Vertragsverhandlungen. In dieser Stellung besitzt er nicht die erforderliche Distanz zur Streitsache, als dass die Vorinstanz in Willk�r verfallen w�re, wenn sie davon ausging, seine Aussagen k�nnten �ber die damals ausgetauschten Willenserkl�rungen der Parteien keinen Vorrang vor denjenigen der Beschwerdegegnerin beanspruchen. Die Vorinstanz hat daher in zul�ssiger vorweggenommener Beweisw�rdigung und damit ohne Verletzung des Geh�rsanspruchs der Beschwerdef�hrerin auf die Anh�rung des Zeugen E.________ verzichtet.
2.3 Kann ein �bereinstimmender wirklicher Parteiwille nicht festgestellt werden, sind die Erkl�rungen nach dem Vertrauensprinzip auszulegen. Die Vorinstanz nahm unter Verweis auf die Erw�gungen des Amtsgerichts an, nachdem das Parkplatzkonzept des Gesch�ftszentrums B.________ von Anfang an in einer Doppelnutzung bestanden habe, indem zwischen Tages- und Nachtbedarf unterschieden worden sei, habe den Vertragsparteien klar sein m�ssen, dass gewisse �berschneidungen unvermeidlich sein w�rden. Aufgrund des von Anfang an feststehenden Tages-Nacht-Konzepts spiele auch keine Rolle, dass die D.________ - ein Tagesbetrieb - erst nach Mietvertragsabschluss seine Tore im Gesch�ftszentrum B.________ ge�ffnet habe. Die fragliche Mietvertragsklausel beinhalte nicht nur die Zeitangabe "von 19.00 Uhr bis 6.00 Uhr". Vielmehr sei (zus�tzlich) von "schwerpunktm�ssig" die Rede. Diese Bezeichnung weise gerade nicht auf eine ausschliessliche Ben�tzung der Parkpl�tze hin. Sie diene einer groben Abgrenzung zwischen Tagesbetriebs- und Nachtbetriebsst�tten, stelle aber auch klar, dass der Anspruch der Beschwerdegegnerin (recte: Beschwerdef�hrerin) auf die 170 Parkpl�tze von 19.00 Uhr bis 6.00 Uhr weder hinsichtlich der Anzahl Parkpl�tze noch hinsichtlich der Zeiten erheblich beeintr�chtigt sein d�rfe. Auch wenn gewisse zeitliche �berschneidungen hinzunehmen seien, sei die Beschwerdegegnerin aber dennoch verpflichtet, der Beschwerdef�hrerin die 170 Parkpl�tze im Wesentlichen zwischen 19.00 Uhr und 6.00 Uhr zur Verf�gung zu halten.
Diese Auslegung ist bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Die Beschwerdef�hrerin h�lt den Erw�gungen der Vorinstanz lediglich ihre eigene Auffassung entgegen, wonach sie die Parkpl�tze zwischen 19.00 Uhr und 6.00 Uhr ausschliesslich, mithin ohne jegliche zeitliche �berschneidungen, nutzen k�nne, was sich aus dem Wortlaut der strittigen Vertragsklausel und aus dem Vertragsschluss vorausgehenden Verhalten der Beschwerdegegnerin im Baubewilligungsverfahren sowie der Baubewilligung ergebe. Wie aus dem angefochtenen Urteil hervorgeht, hat sie aber nicht bestritten, dass das Parkplatzkonzept des Gesch�ftszentrums B.________ von Anfang an in einer Doppelnutzung bestanden hat, indem zwischen Tages- und Nachtbedarf unterschieden worden ist. Mit gewissen zeitlichen �berschneidungen war folglich zu rechnen, wenngleich - wie die Vorinstanz durchaus erkannte - 170 Parkpl�tze zwischen 19.00 Uhr und 6.00 Uhr der Beschwerdef�hrerin grunds�tzlich ungest�rt zur Verf�gung stehen sollten. Soweit die Auslegung nach dem Vertrauensprinzip zu pr�fen ist, ist keine Rechtsverletzung dargetan.
Es ist insbesondere unbehelflich, wenn sich die Beschwerdef�hrerin in diesem Zusammenhang auf �usserungen der Beschwerdegegnerin in der Korrespondenz nach Vertragsabschluss beruft. Nachtr�gliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung; es kann h�chstens - im Rahmen der Beweisw�rdigung - auf einen tats�chlichen Willen der Parteien schliessen lassen (BGE 133 III 61 E. 2.2.2.2 S. 69; 129 III 675 E. 2.3 S. 680; 118 II 365 E. 1 S. 366). Dass die Vorinstanz aus den angerufenen Schreiben vom 9. April 2003 und vom 9. Oktober 2003 auf einen �bereinstimmenden tats�chlichen Willen im von ihr behaupteten Sinne h�tte schliessen m�ssen, macht die Beschwerdef�hrerin im �brigen nicht rechtsgen�glich geltend: Ob ein �bereinstimmender wirklicher Parteiwille besteht, kann das Bundesgericht, da die Beweisw�rdigung betreffend, nur unter dem Blickwinkel der Willk�r pr�fen (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG; (vgl. die Botschaft zur Totalrevision der Bundesrechtspflege vom 28. Februar 2001, BBl 2001 S. 4338 und 4343 f.). Die Beschwerdef�hrerin verfehlt diesbez�glich jedoch die Anforderungen an eine Willk�rr�ge, indem sie nicht im Einzelnen aufzeigt, inwiefern die Erw�gungen der Vorinstanz geradezu willk�rlich sein sollen, sondern lediglich darlegt, wie ihrer Auffassung nach die betreffenden Urkunden zu w�rdigen sind (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. der zu Art. 90 OG ergangene BGE 130 I 258 E. 1.3; ferner BGE 132 III 209 E. 2.1; 129 I 8 E. 2.1).
Fehl geht sodann namentlich auch die R�ge, die Vorinstanz habe die Unklarheitsregel zu Unrecht nicht angewendet. Diese Regel greift nur, wenn die �brigen Auslegungsmittel versagen (BGE 133 III 61 E. 2.2.2.3 S. 69 f.; 123 III 35 E. 2c/bb S. 44, je mit Hinweisen), was hier nicht zutrifft.
Der Beschwerdef�hrerin obliegt der Beweis f�r den geltend gemachten Mangel der Mietsache, mithin dass sie die 170 gemieteten Parkpl�tze von 19.00 Uhr bis 6.00 Uhr - unter Hinnahme gewisser zeitlicher �berschneidungen - nicht ungest�rt benutzen konnte. Die Vorinstanz hielt diesen Beweis mit dem Amtsgericht f�r misslungen.
3.1 Die Beschwerdef�hrerin r�gt in diesem Zusammenhang zun�chst, die Vorinstanz habe den Begriff des Mangels falsch ausgelegt und damit Bundesrecht verletzt. Gem�ss Mietvertrag vom 20. August 1997 st�nden der D.________ 180 Hallenparkpl�tze zur Verf�gung. In der Klageantwort habe die Beschwerdegegnerin anerkannt, dass die D.________ diese Parkpl�tze eine Stunde �ber die �ffnungszeiten hinaus benutzen d�rfe. Die Beschwerdegegnerin habe somit eine hohe Anzahl von Parkpl�tzen w�hrend gewissen Zeiten doppelt vermietet. Dies allein stelle schon eine St�rung dar, da offensichtlich sei, dass diese Parkpl�tze auch ben�tzt w�rden. Der Mangel bestehe darin, dass die D.________ �ber seine �ffnungszeiten hinaus gest�tzt auf das Vertragsverh�ltnis mit der Beschwerdegegnerin Besitz an 180 Parkpl�tzen beanspruche, womit der ungest�rte Gebrauch der 170 Parkpl�tze ab 19.00 Uhr durch die Beschwerdef�hrerin nicht gew�hrleistet sei.
Die Beschwerdef�hrerin beruft sich hinsichtlich des behaupteten Doppelmietverh�ltnisses auf Tatsachen, die im angefochtenen Urteil nicht festgestellt wurden (vgl. Art. 105 Abs. 1 BGG). Immerhin scheint die Vorinstanz von einem Doppelmietverh�ltnis auszugehen. So f�hrte sie aus, bei einem (nachtr�glichen) Doppelmietverh�ltnis liege nicht automatisch eine Schlechterf�llung vor, sondern nur dann, wenn der Mieter dadurch im vertragsgem�ssen Gebrauch der Mietsache gest�rt werde, wof�r er beweispflichtig sei. Dem ist beizupflichten. Selbst wenn die Beschwerdegegnerin im Nachgang zum Mietvertrag mit der Beschwerdef�hrerin einen weiteren Mietvertrag mit der D.________ �ber die Nutzung von 180 Parkpl�tzen eine Stunde �ber die �ffnungszeiten hinaus abgeschlossen haben sollte, ergibt sich daraus nicht eo ipso eine St�rung der Beschwerdef�hrerin im vertragsgem�ssen Gebrauch der von ihr gemieteten Parkpl�tze. Sie bleibt f�r den behaupteten Mangel beweispflichtig. Von einer Verkennung des bundesrechtlichen Begriffs des Mangels der Mietsache kann keine Rede sein.
Zur Frage, ob die Beschwerdef�hrerin im vertragsgem�ssen Gebrauch von 170 Parkpl�tzen beeintr�chtigt sei, f�hrte das Amtsgericht ein eingehendes Beweisverfahren durch, namentlich ordnete es eine Expertise an. Die Beschwerdef�hrerin r�gt eine willk�rliche Beweisw�rdigung der Vorinstanz in Bezug auf diese Expertise.
Dem Sachgericht steht im Bereich der Beweisw�rdigung ein erheblicher Ermessensspielraum zu (BGE 120 Ia 31 E. 4b S. 40). Das Bundesgericht greift auf Beschwerde hin nur ein, wenn das Sachgericht sein Ermessen missbraucht, insbesondere offensichtlich unhaltbare Schl�sse zieht, erhebliche Beweise �bersieht oder solche willk�rlich ausser Acht l�sst (vgl. BGE 129 I 8 E. 2.1; 120 Ia 31 E. 4b S. 40; 118 Ia 28 E. 1b S. 30). Inwiefern das kantonale Gericht sein Ermessen im dargelegten Sinn missbraucht haben soll, ist in der Beschwerde klar und detailliert aufzuzeigen (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. der zu Art. 90 OG ergangene BGE 130 I 258 E. 1.3). Namentlich gen�gt es nicht, einzelne Beweise anzuf�hren, die anders als im angefochtenen Entscheid gewichtet werden sollen, und dem Bundesgericht in appellatorischer Kritik die eigene Auffassung zu unterbreiten, als ob diesem die freie Pr�fung aller Tat- und Rechtsfragen zuk�me (vgl. BGE 116 Ia 85 E. 2b).
Diese Begr�ndungsanforderungen an die R�ge einer willk�rlichen Beweisw�rdigung verfehlt die Beschwerdef�hrerin. Was sie vorbringt, ist im Wesentlichen blosse appellatorische Kritik an der vorinstanzlichen Beweisw�rdigung und die Darlegung der eigenen Schlussfolgerungen, die sie aus der Expertise ziehen will. Diese dr�ngen sich aber keineswegs zwingend auf, so dass gesagt werden m�sste, jeder andere Schluss, namentlich derjenige, den die Vorinstanz aus dem Ergebnis der Expertise zog, sei offensichtlich unhaltbar. Die Z�hlungen des Experten ergaben, dass zu den fraglichen Zeiten immer freie Parkpl�tze in erheblicher, wenn auch an Tagen mit Abendverkauf etwas geringerer Anzahl vorhanden waren. Soweit nicht 170 Parkpl�tze frei waren, hatte die Beschwerdef�hrerin darzulegen, dass die besetzten Parkpl�tze nicht durch Kinobesucher belegt waren. Entsprechend hatte sie nach der - von ihr akzeptierten - Beweisanordnung des Amtsgerichts die Anzahl Kinobesucher pro Vorstellung bzw. Anzahl ausgegebener Ausfahrttickets anzugeben. Diese Angaben lieferte die Beschwerdef�hrerin jedoch nicht, weshalb nicht festgestellt werden konnte, ob tats�chlich wegen Drittbenutzung jeweils nicht 170 Parkpl�tze frei waren. Die vom Amtsgericht gew�hlte und von der Vorinstanz gesch�tzte Methode der Beweiserhebung ist durchaus tauglich zur Ermittlung der Anzahl zur Verf�gung stehender Parkpl�tze. Die Beschwerdef�hrerin hat sich denn auch mit der Art und Weise der angeordneten Expertise einverstanden erkl�rt. Die Vorinstanz durfte daher die Anzahl Kinobesucher pro Vorstellung als Faktor zur Bestimmung der Anzahl zur Verf�gung stehender Parkpl�tze heranziehen. Darin liegt keine Willk�r. Wenn die Beschwerdef�hrerin nunmehr, nachdem sie die betreffenden Angaben nicht geliefert hat, aufgrund anderer �berlegungen, wie die unterschiedliche Anzahl freier Parkpl�tze an Tagen mit und ohne Abendverkauf, eigene R�ckschl�sse zieht, vermag sie damit ebenfalls keine Willk�r aufzuzeigen, zumal sich diese Schlussfolgerungen - wie erw�hnt - keineswegs zwingend aufdr�ngen.
Die R�ge einer willk�rlichen Beweisw�rdigung ist daher abzuweisen, soweit mit Blick auf die mangelhafte Begr�ndung �berhaupt darauf eingetreten werden kann.
Nachdem die Beschwerdef�hrerin die St�rung im vertragsgem�ssen Gebrauch der Mietsache nicht zu beweisen vermochte, hatte sich die Vorinstanz nicht mit den Folgen einer Mangelhaftigkeit der Mietsache zu befassen. Dies gilt auch f�r das Bundesgericht. Auf die diesbez�glichen Ausf�hrungen der Beschwerde ist daher nicht einzugehen.
Die Beschwerdef�hrerin hat die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.- zu entsch�digen.

References: BGE 
 BGE 
 Art. 105
 Art. 106
 Art. 90
 BGE 
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 Art. 105
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 Art. 106
 Art. 90
 BGE 
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