Source: http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/propiedad-horizontal/propiedad-horizontal.htm
Timestamp: 2017-04-28 13:56:36+00:00

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[DCiv] Comunidad constituida por los propietarios de todos los pisos y locales de un mismo edificio susceptibles de aprovechamiento independiente. Esta comunidad atribuye a cada uno de los copropietarios un derecho singular y exclusivo sobre su piso o local correspondiente y un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos comunes del inmueble. El título de su constitución debe constar inscrito en el Registro de la Propiedad. Sus órganos de funcionamiento son la junta de propietarios, el presidente y vicepresidente, secretario y administrador.
CC, art. 396; Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.
— Elementos comunes.
La propiedad horizontal es una propiedad especial que se constituye sobre pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, teniendo su titular un derecho exclusivo sobre ellos y un derecho de copropiedad sobre elementos del inmueble que sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de aquéllos. Así resulta del artículo 396 del Código Civil y del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960.
Es ésta una institución con algún precedente histórico, pero su desarrollo es reciente, derivado de las necesidades creadas por la escasez de viviendas en la era moderna. En España, ya el C.C. en su artículo 396 redacción originaria, contempló esta figura, aunque insuficientemente, lo que motivó una reforma posterior por Ley de 26 de octubre de 1939, reforma que adolecía básicamente del defecto de atribuir un derecho de tanteo a los copropietarios en caso de venta de algún piso (ampliado con el derecho de retracto por el Tribunal Supremo).
Pero, a pesar de la ley, la actual realidad desborda el contenido de aquélla; situaciones como las urbanizaciones privadas, los complejos de edificaciones mezcla de viviendas unifamiliares y bloques de edificios, situaciones particulares en cuanto a su constitución..., han dejado patente la insuficiencia de aquélla y la necesidad de su modificación.
Para paliar esos problemas, en parte, y para atender a otros que fueron apareciendo en la práctica, surge la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, mediante Ley 8/1999 de 6 de abril, dirigida, según señala su exposición de motivos, al acercamiento entre la realidad jurídica y la material, para lo cual se modaliza la regla de unanimidad, se establecen medidas en la lucha contra la morosidad y se flexibiliza el régimen de funcionamiento de la comunidad de vecinos.
Reforma ésta que abarca también el artículo 396 C.C., dando además el plazo de un año para que los estatutos de las comunidades de propietarios se adapten a la misma.
En cuanto a la naturaleza jurídica de esta institución, muchas han sido las posiciones doctrinales en cuanto a ella (teorías de la servidumbre, del derecho de la superficie, de la personalidad, del carácter complejo de la comunidad, entre otras). El T.S. ha oscilado en sus sentencias, considerándola a veces como una comunidad y otras veces como una institución sui géneris de carácter complejo. La Dirección General de los Registros y del Notariado ha señalado en su resolución de 7 de junio de 1963 que la propiedad horizontal sanciona la coexistencia de una propiedad exclusiva del titular del piso o local y de un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, necesarios para su adecuado uso y disfrute, señalando en su R. de 15 de junio de 1973 que supone una superación de la comunidad romana al no haber derecho de retracto ni acción de división.
La doctrina mayoritaria tiende a considerar la propiedad horizontal como una propiedad especial, dado su objeto, que siendo una figura peculiar de comunidad, atribuye al derecho de los propietarios un carácter complejo, interdependiente y funcional.
Constitución. La propiedad horizontal puede nacer de diferentes modos. Cabe agruparlos de la siguiente manera:
1. Supuestos sucesorios. Comprende los casos en que por vía testamentaria y bien de forma completa o incompleta, se constituye el régimen de propiedad horizontal (bien por el testador en testamento o por los herederos o el contador-partidor posteriormente), así como el supuesto de adjudicación parcial sin constituir el mencionado régimen, caso en el que si los herederos deciden cambiar sus cuotas ideales por otras con determinación material y proceden de mutuo acuerdo, ellos mismos constituirán el régimen de propiedad horizontal, pudiendo hacerlo, en otro caso, el Juez, de acuerdo con el párrafo 2. del artículo 401 C.C.
En ambos casos se pueden plantear problemas arrendaticios, que están resueltos por la ley, de tanteo y retracto cuando el edificio se adquiere por herencia o legado o por donación (en el caso en que los donatarios fueren hijos del donante, Sentencia T.S. 20 de enero de 1962).
2. Constitución inter vivos.
a) Supuesto de edificio construido por propietario único que declara la obra nueva y constituye el régimen de propiedad horizontal. Posibilidad ésta permitida por la actual L.P.H., comenzando propiamente el régimen a funcionar a medida que se vayan enajenando los distintos pisos o locales, planteándose problemas de retracto arrendaticio así como posibles situaciones de abuso en la fijación de la cuota o en el contenido de los estatutos.
En el caso de que exista un condominio sobre el edificio habrá que estar a lo señalado en el artículo 401.2 C.C., ya mencionado, aplicable siempre que las circunstancias de la construcción lo permitan y teniendo en cuenta que no pueden darse situaciones intermedias.
b) Supuesto de edificios en construcción, caso admitido por la vigente Ley Hipotecaria, artículo 8.4 L.H., que comprende la edificación por sociedades inmobiliarias, de edificios para vender luego los pisos y locales, siendo aquélla la que habitualmente constituye el régimen de propiedad horizontal.
También comprende el caso en que se construya el edificio por los que van a ser sus propietarios (construcción en régimen de comunidad), con lo cual pueden obtener vivienda aquéllos a precio inferior, sin perjuicio de que se den abusos, y el constructor no tiene que acudir a todo un entramado extraño a la construcción misma para venderlos; esta posibilidad ha dado lugar en la práctica a la figura conocida como «promotor de comunidades».
Ese conjunto de personas interesadas en la construcción pueden agruparse sin ningún ropaje societario, es decir, pueden formar una comunidad con un fin determinado que es la construcción del edificio para repartirse los pisos o locales divididos en propiedad horizontal entre ellos; fin que entraña una modalización de esa comunidad básicamente en materia de retracto y de acción de división. En todo caso, y como forma de actuación, en la práctica se suelen conceder poderes a un comunero o a un grupo de ellos para salvaguardar, al menos, la unidad en la gestión y dirección.
También pueden esas personas conseguir su finalidad a través de una recíproca concesión de derechos que otorgan facultad de construir, convenio que puede adoptar varias modalidades:
b.1) Recíproca concesión de un derecho de superficie y cuotas iguales a las que ostentan sobre el solar, de modo que cada propietario lo es de su piso en virtud de un derecho de superficie, teniendo además un derecho de copropiedad sobre el solar.
b.2) Recíproca concesión de un derecho de sobreelevación por los propietarios del solar.
b.3) Convenio que modalice la accesión entre los dueños del solar y que permite la atribución a cada uno de éstos de su piso, sin pasar por el estado intermedio de la indivisión.
En todo caso la doctrina sostiene que cualquiera de esas tres figuras no implica una reducción de gastos, que es lo que persiguen, siendo excesivamente artificiosas y desorbitadas en relación al fin que se quiere lograr.
La agrupación de personas que nos ocupa puede adoptar forma social para lograr esa construcción que una vez realizada va a traer consigo la disolución de la sociedad y adjudicación de los pisos a los socios. Es un procedimiento, a juicio de algún sector doctrinal, poco aconsejable por los gastos que implica, así como por los problemas técnicos que puede plantear, si bien estos últimos son básicamente achacables a una situación diferente a la anterior, en la que se constituye una sociedad como cauce regulador de la propiedad horizontal y que no tiene carácter transitorio como la anterior, atribuyéndose a cada socio el derecho de goce exclusivo sobre un piso.
En todo caso, la figura que más se suele utilizar en estos supuestos en la Cooperativa que cuando se dedica a construir viviendas de protección oficial goza de una serie de ventajas e inconvenientes adicionales, pero que están contempladas de forma insuficiente por nuestra legislación.
Otra posibilidad con la que cuentan los interesados a que nos estamos refiriendo es la constitución de la propiedad horizontal ab initio (prehorizontalidad); en ella la propiedad horizontal se constituye desde el comienzo, desde que se adquiere el solar y siempre que esté definido el edificio con sus elementos, siendo aquél elemento común. A medida que la construcción avanza, los diferentes propietarios consolidan sus derechos sobre los respectivos pisos y sobre los elementos comunes, por accesión. Terminado el edificio, no se requiere acto de división y adjudicación, bastando con la escritura de terminación de obra. Por otro lado, se aplican desde el principio las normas de la propiedad horizontal, particularmente las que se refieren a los órganos, conteniendo los estatutos inscribibles en el Registro de la Propiedad y con eficacia frente a los adquirentes, la modalización del contenido del acuerdo que contemplamos.
También puede llegar la propiedad horizontal a originarse construyéndose el edificio por otros cauces diferentes de los ya señalados, como el caso de la recíproca venta del solar y del piso futuro con el que el que vende el solar puede verse en situación de desventaja ante el constructor, y en caso de cambio de suelo por vuelo con sus variantes siguientes: retribución de la titularidad del solar por su primitivo dueño que otorga poderes al constructor, figura con inconvenientes para ambos, si bien asegura al primero más que al segundo; transmisión a constructor del solar a cambio de pisos futuros, supuesto que invierte los riesgos anteriores: transmisión al constructor de una parte indivisa del solar reservándose el dueño las partes indivisas que se correspondan a las unidades de obra que se le adjudiquen al final, figura que reparte riesgos, pero tiene el inconveniente de hacer aparecer a una parte como constructor e implicar por el resto un posible arrendamiento de obra (V. aportación de solar).
De cualquier forma se va a dar lugar a la propiedad horizontal a través de un título constitutivo que describirá, además del edificio, los diferentes pisos o locales como unidades independientes, con una cuota que marca la relación con el edificio de que forman parte.
Su naturaleza jurídica, aunque discutida, parece centrarse según la doctrina mayoritaria en considerarlo como un negocio de disposición con efectos configurativos.
En cuanto a la capacidad y legitimación para otorgar el título constitutivo, es la exigida para realizar el negocio jurídico del que forma parte, lo que se estudia en otras partes de esta obra, teniendo además en cuenta lo ya señalado anteriormente.
Por lo que se refiere a la forma, no exige ninguna especial, si bien suele acudir al tipo notarial dada la trascendencia de la situación y para que los estatutos puedan perjudicar a tercero a través de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Respecto al contenido, cabe distinguir (art. 5 L.P.H.):
a) Descripción del edificio o edificios, en su conjunto, es decir, de la estructura que contiene las propiedades separadas del mismo, descripción sometida a la legislación hipotecaria (arts. 9 L.H. y 51 R.H.).
b) Descripción de cada piso o local con salida propia a un elemento común o a la vía pública (lo que es un dato estructural, pues puede tener salida a través de servidumbre por otros lugares) y susceptible de aprovechamiento independiente. Se incluirán siempre que los haya, dependencias complementarias de aquéllos llamadas anejos, separadas del piso o local al que sirven, que no se les suele fijar porcentaje ni se describen con detalle, teniendo su acceso, normalmente, a través de un elemento común. Tal es el caso de los sótanos, garajes, buhardillas, etc.
Mención especial merece el caso de departamento procomunal, susceptible de aprovechamiento independiente atribuido en pro indivisión a todos o parte de los dueños de elementos privativos del edificio con el fin de obtener beneficios económicos frecuentemente imputables a los gastos comunes. Respecto de ellos, no cabe la acción de indivisión (art. 4 L.P.H.); su naturaleza jurídica es discutible, manteniéndose la postura por algunos autores de que estamos ante una comunidad romana. En todo caso, la finalidad de este elemento privativo tiene que ser común a todos los titulares de él, que según la doctrina no tienen por qué ser todos los titulares de elementos privativos del edificio (V. procomunal).
c) Determinación de la cuota. La cuota es un coeficiente económico dirigido a determinar la participación en cargas y beneficios por razón de la comunidad, actuando en posibles pagos o cobros comunes, computación de votos o intereses y determinación de la fijación de los derechos de los propietarios en caso de destrucción del edificio; coeficiente económico que no significa cuota en la copropiedad (art. 3 L.P.H. y su exposición de motivos), adscribiéndose al piso o local, y siendo determinada por el propietario único del edificio por acuerdo unánime cuando sean varios, por laudo o por resolución judicial (art. 5.2 L.P.H.). Su variación presupone unanimidad, igual que la modificación del título constitutivo (art. 5, citado, in fine).
d) Pueden recoger el título constitutivo los llamados Estatutos o conjunto de normas que rigen la vida de la comunidad. No es necesario que figuren en él, pero deben constar en escritura pública si se quiere que a través de su inscripción perjudiquen a terceros. No se deben confundir con las Ordenanzas de régimen interior que regulan los detalles de la convivencia y adecuada utilización de servicios comunes, que no se inscriben, no constan en el título, y tienen su límite no sólo en la ley, como aquéllos, sino también en los mismos estatutos. Su modificación no requiere unanimidad, bastando la mayoría.
El contenido de los estatutos es muy variable, modalizando la ley, pero sin vulnerar su aspecto imperativo, si bien en la práctica suelen quedar reducidos a regular determinados extremos, particularmente con la posibilidad de dividir los locales.
Derechos y obligaciones de los propietarios. Cabe distinguir:
a) En cuanto a su piso o local. De acuerdo con el artículo 3 L.P.H., corresponde al dueño de cada piso o local un derecho singular y exclusivo sobre el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todo tipo comprendidos dentro de sus límites, y que sirven exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen fuera del espacio delimitado. Así mismo le corresponde la copropiedad con los demás condueños de pisos o locales de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
b) En cuanto a los elementos comunes. Tiene sobre ellos un derecho de copropiedad que implica un uso y disfrute compartido, modalizado en los artículos 7, 10 y 11 L.P.H., y contemplado en cuanto a las obligaciones específicas en los números 5 y 6 del artículo 9 L.P.H.
El artículo 9 L.P.H. contempla las obligaciones de cada propietario ampliando el contenido del texto anterior, creando un fondo de reserva destinado a atender las obras de conservación y reparación de la finca y que señala una nueva disposición adicional de la Ley aplicándose con la excepción marcada en el artículo 24.3.c. El artículo 9 L.P.H. contempla así mismo la obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por los propietarios, un domicilio en España a efectos de notificaciones y requerimientos, así como el cambio de titularidad del piso o local con la excepción señalada en el último inciso de la letra «i» del artículo 9 (conocimiento por cualquier órgano de gobierno de la comunidad de dicho cambio por cualquier medio, actos concluyentes o cuando la transmisión resulte notoria). El artículo 9 en su letra «a» establece una regulación de la obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, con la que pretende combatir la lucha contra la morosidad contemplando la publicidad en el instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, la afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de Propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la comunidad...
La obligación de la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y ejecución del inmueble la impone la Ley a la Comunidad de Propietarios en los términos y con las consecuencias para los que se opongan o demoren injustificadamente los mismos, señalada en el artículo 10 L.P.H., es decir, la responsabilidad individual de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios si bien los interesados podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
En lo que se refiere a nuevas instalaciones, servicios o mejoras no podrán ser exigidos por ningún propietario salvo cuando se requieran para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble.
Así lo contempla el artículo 11 L.P.H. que regula las consecuencias que se derivan para los disidentes cuando, aun no sean necesarias, se acuerde su realización.
Si las obras consistieran en construir nuevas plantas o en alteración de la estructura o fábrica del edificio o elementos comunes, en la medida en que afectan al título constitutivo el acuerdo para su realización deberá someterse al régimen establecido para la modificación del mismo.
1) Junta de Propietarios cuya competencia se centra, básicamente, en conocer y decidir los asuntos de interés general para la comunidad, como lo relativo a ingresos y gastos, obras, estatutos y normas de régimen interior, decidiendo sobre el nombramiento y remoción del resto de los órganos.
La asistencia puede ser personal o por representación legal o voluntaria quedando excluidos del derecho al voto los propietarios que no estando al corriente en el pago de las deudas en la comunidad no hubiesen impugnado judicialmente o consignado judicial o notarialmente las suma en cuestión. Estos propietarios que pueden asistir a las deliberaciones serán reflejados en el acta de la junta, y su cuota de participación no se computa (art. 15 L.P.H.).
Deberá reunirse la junta por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos, contemplándose en el artículo 16 la forma de convocatoria de las juntas.
Para la adopción de los acuerdos (art. 17 L.P.H.) se exige unanimidad para la validez de aquellos que implican aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos. Se flexibiliza el régimen de mayoría cuando los acuerdos se dirijan al establecimiento de determinados servicios, tales como portería, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar. A los efectos de los cómputos señalados se consideran votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 L.P.H., no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. También contiene la Ley reglas especiales en materia de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el R.D.L. 1/1998 de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, o en materia de energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, que podrá ser acordada a petición de cualquier propietario por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
Todos los demás acuerdos quedan sujetos para su validez al voto de la mayoría del total de los propietarios que representan la mayoría de cuotas de participación, si bien en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
En caso de no lograr el acuerdo, la única solución es la vía judicial a que se refiere el artículo 17 L.P.H.
Estos acuerdos que son impugnables judicialmente en los términos del artículo 18 de la Ley se reflejarán en un Libro de Actas diligenciado por el Registro de la Propiedad y cuyos requisitos formales se contemplan en el artículo 19 L.P.H., quedando bajo custodia del secretario.
2) El presidente, y en su caso los vicepresidentes. Han de ser propietarios y, salvo elección, su nombramiento será mediante turno rotatorio o sorteo. El cargo es obligatorio con las excepciones señaladas en el artículo 13.2 L.P.H., siendo la existencia del cargo de Vicepresidente facultativa y con el contenido funcional de sustituir al Presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad del mismo, al cual asistirá en sus funciones, según señale la Junta de Propietarios. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
3) El secretario tiene sus funciones diseminadas en la Ley (recibir notificaciones, conservar el Libro de Actas y otros documentos, etc.) y salvo que se haya previsto su existencia o que se acuerde por la junta de propietarios sus funciones, igual que las del administrador, serán ejercidas por el presidente de la comunidad. También se pueden acumular los cargos de secretario y administrador. En todo caso, igual que en el supuesto del presidente y salvo disposición estatutaria en contra, tienen una duración de un año, salvo remoción por acuerdo de la junta.
4) Administrador. Dicho cargo, sea o no acumulable con el de secretario, puede recaer en un propietario o en persona física con cualificación profesional suficiente legalmente reconocida, o en corporaciones o personas jurídicas en los términos legalmente establecidos. Sus funciones, si bien pueden ser ampliadas por la Junta, se contemplan en el artículo 20 y consisten básicamente en la elaboración de presupuestos y propuesta de medios para cubrirlos, velando por el buen funcionamiento de la casa, ejecutando acuerdos en materia de obras y efectuando los cobros y pago procedentes.
Finaliza dicho artículo 13 recogiendo en su núm. 8 la dualidad de sistemas de administración, ya que si el número de propietario de viviendas y locales no excede de cuatro podrá acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil si expresamente lo establecen los estatutos.
La reforma de la Ley de 1999 regula como novedad los complejos inmobiliarios privados incluyendo en la L.P.H., en su Capítulo III el artículo 24. En ese sentido ya el artículo 2 L.P.H. declara de aplicación la misma Ley a los complejos inmobiliarios mencionados y el artículo 24 el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil.
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las Comunidades que integran la agrupación. c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
Extinción. La situación que estamos contemplando se extingue en dos supuestos: destrucción del edificio, salvo pacto en contrario (art. 21 L.P.H., hoy artículo 23 tras la reforma de 1999, en la que no se altera su contenido), y en el caso de la conversión en propiedad o copropiedad ordinarias, al reunirse el edificio entero en manos de una comunidad o de una sola persona (V. voces de referencia: propiedad; condominio; procomunal; aportación de solar). Es la modalidad que reviste el condominio cuando recae sobre un edificio cuyos pisos o apartamentos se consideran utilizables como unidades independientes. Se denomina también propiedad de casas por pisos o propiedad de apartamentos, estableciéndose el derecho de propiedad por separado para cada uno de los referidos espacios del edificio. El título constitutivo ha de dividir el edificio en su totalidad, describiendo el inmueble en su conjunto y cada uno de los pisos o locales que lo forman. En este documento, que será habitualmente notarial, se hará constar la cuota de participación de cada propietario, que servirá de módulo para calcular la parte que a cada uno de los condueños le corresponde en las obligaciones y gastos comunes.
Código civil, artículo 396. Ley de Propiedad horizontal, artículo 5. Forma de designar la propiedad cuando corresponde a un inmueble dividido dominicalmente en pisos, departamentos o unidades de vivienda u otros usos. Propiedad espacio-temporal
| Propiedad industrial
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References: artículo 396
 artículo 3
 artículo 396
 artículo 396
 resolución 
 artículo 401
 artículo 401
 artículo 8
 resolución 
in fine
 artículo 3
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 24
 artículo 9
 artículo 9
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 artículo 10
 artículo 11
 artículo 16
 artículo 9
 artículo 17
 artículo 18
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 artículo 13
 artículo 20
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 artículo 398
 artículo 24
 artículo 2
 artículo 24
 artículo 396
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 artículo 23
 artículo 396
 artículo 5