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Timestamp: 2016-10-25 08:26:33+00:00

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111 II 45888. Estratto della sentenza del 19 novembre 1985 della I Corte civile nella causa S.I.L., Societ� Immobiliare Lugano S.A. contro Comunione dei comproprietari del "Condominio Roccalta" (ricorso per riforma)
Capacit� de la communaut� des copropri�taires d'�tages d'�tre partie et d'ester en justice dans un proc�s concernant les droits issus de la garantie des d�fauts de l'immeuble (art. 712l CC). 1. S'agissant des d�fauts de l'immeuble, la communaut� des copropri�taires ne peut faire valoir en son nom les droits de garantie d�coulant des contrats de vente des diff�rentes parts que si elle est au b�n�fice d'une cession conventionnelle (art. 164 ss CO) de la part des copropri�taires eux-m�mes (pr�cision de la jurisprudence). 2. Modalit�s et limites d'une telle cession? Question laiss�e ind�cise. Faits � partir de page 458
A.- Il 27 maggio 1982 la Comunione dei comproprietari del "Condominio Roccalta" (particella n. 1204 RFD di Lugano) ha deciso di adire la via giudiziale nei confronti della S.I.L., Societ� Immobiliare Lugano S.A., per ottenere la rifusione del minor valore relativo ai difetti del complesso edilizio venduto da tale societ�. La causa � stata iniziata il 31 agosto 1982 da Maria Allevi-Rampini, Renato Antonini, Enrica Bellini, Enio Fontana, Lina Fontana, Luigi Fontana, Augusta BGE 111 II 458 S. 459Ghirlanda-Ithem, Giuseppe Maria Perrone, Gianna e Domenico Polito, Gaspare Sacco, Ignazia Sacco, Bruno Stopper, Anna Donina Cicogna-Toeplitz, Carlo e Adele Valdettaro, Ester Wolff che, "quale Comunione dei Condomini del 'Condominio Roccalta', Via Casserinetta 14 e 14a, Lugano", hanno chiesto la condanna della S.I.L. S.A. al risarcimento di Fr. 150'000.-- pi� interessi al 5% dal 4 settembre 1979, oltre alle spese esecutive, in base ai contratti di compravendita stipulati con la societ� fra il 1974 e il 1980 (Enrica Bellini, tuttavia, era gi� la seconda proprietaria dell'appartamento). La convenuta ha opposto che la parte attrice non era legittimata ad agire e che l'azione era prescritta; nel merito ha contestato la petizione in quanto i difetti non sarebbero stati accertati da una perizia.
B.- L'istruttoria del processo � stata limitata alle eccezioni sollevate dalla convenuta. Statuendo il 6 luglio 1984 con un decreto interlocutorio, il Pretore di Lugano-Citt� ha stabilito che l'azione era intentata dai singoli comproprietari e non dalla Comunione dei condomini; riguardo al termine di cinque anni per la notifica dei difetti, esso era stato interrotto il 4 settembre 1979, dai comproprietari, con un precetto esecutivo. La parte attrice ha impugnato il decreto alla II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino. La convenuta si � aggravata a sua volta con un ricorso adesivo. Il 21 marzo 1985 la corte ha parzialmente accolto quest'ultimo rimedio e respinto l'appello principale, osservando che la lite era stata promossa dalla Comunione dei condomini, abilitata ad agire in giudizio, e che quindi gli atti dovevano essere rinviati al Pretore per decidere l'eventuale prescrizione e svolgere gli ulteriori incombenti di causa.
1. (Ammissibilit� del ricorso per riforma sotto il profilo dell'art. 50 OG.)
2. La corte cantonale ha rilevato che, in virt� dell'art. 712l CC, la capacit� processuale della comunione dei condomini � data BGE 111 II 458 S. 460allorch� l'assemblea autorizza la medesima a stare in giudizio. Poco importa che, nella specie, l'atto introduttivo della causa o la procura esibita dal legale non contenessero il nome di tutti i comproprietari; la comunione agisce infatti per proprio conto a tutela di pretese che interessano la totalit� dei condomini e che concernono elementi comuni dello stabile, sui quali ogni comproprietario ha un diritto personale. Certo, tale prerogativa non eccede - per principio - l'ordinaria amministrazione del condominio, ma la giurisprudenza ha gi� avuto modo di precisare che - per motivi di natura pratica, di sicurezza giuridica e di economia processuale - la comunione pu� far valere anche diritti di garanzia nei confronti di chi ha venduto le singole quote, purch� i vizi attengano a parti e infrastrutture comuni dell'edificio. Simile presupposto si verificava in concreto. La deduzione cui sono giunti i magistrati ticinesi si richiama essenzialmente a una sentenza del Tribunale di appello del Canton San Gallo (apparsa in: SJZ 80/1984 pag. 166 seg.) che, inspirandosi a un saggio di WEBER (Zur Prozessf�higkeit der Stockwerkeigent�mergemeinschaft, in: SJZ 75/1979 pag. 117 segg.), ha scorto nell'ordinamento della propriet� per piani una lacuna impropria; ne ha desunto che la comunione dei condomini � la sola legittimata, in forza di una cessione legale, a promuovere azioni per difetti alle parti comuni dell'immobile.
3. La ricorrente contesta l'opinione dell'autorit� di secondo grado e la prassi menzionata. Sostiene che le azioni di garanzia per difetti alle parti comuni dell'opera traggono origine dai vari contratti di compravendita conclusi con i condomini e non spettano dunque alla comunione, bens� al singolo comproprietario. Una cessione convenzionale, nell'evenienza specifica, non � mai stata asserita n� � avvenuta. Quanto alla prospettata cessione legale, essa non trova il minimo conforto giuridico e permetterebbe anzi al venditore che, per cinque anni (art. 219 cpv. 3 CO), conserva la maggioranza delle quote, di impedire qualsiasi azione di garanzia (art. 647b e 712p CC).
a) � indubbio che la comunione dei condomini pu�, giusta l'art. 712l CC, acquisire e far valere in giudizio eventuali pretese di garanzia inerenti alle parti comuni della propriet� per piani (DTF 109 II 423; LIVER in: ZBJV 121/1985 pag. 139 segg.). Ci� non significa che, nel caso in esame, la parte attrice adempia questi requisiti. Del resto il Tribunale federale non ha determinato, finora, a che premesse la comunione divenga titolare di diritti sgorganti dagli art. 219 o 368 CO.
BGE 111 II 458 S. 461In DTF 106 II 11 la comunione risultava legittimata ad agire grazie a un obbligo esplicito assunto nei suoi confronti dalla societ� edile. Nella sentenza inedita dell'11 dicembre 1981 in re Stockwerkeigent�mergemeinschaft Block G, Adlikon (citata in DTF 109 II 425 consid. 1c), la legittimazione � stata negata perch� la garanzia era stata concessa da un terzo (l'imprenditore generale) a favore degli acquirenti, senza essere stata ceduta alla comunione. In DTF 108 II 194 il problema non si � posto, i comproprietari avendo iniziato la causa personalmente accanto alla comunione (consid. 2b, non pubblicato). In DTF 109 II 423, da ultimo, la venditrice aveva ceduto alla comunione i suoi diritti, donde la facolt� per la stessa di convenire la ditta costruttrice per i vizi dell'immobile.
b) Le pretese di garanzia per difetti della cosa (art. 197 segg., 219 e 221 CO; rispettivamente art. 367 segg. CO) scaturiscono da un rapporto giuridico bilaterale e pertengono quindi al solo compratore o committente. I contratti relativi alla vendita delle quote in propriet� per piani sono stipulati con i diversi condomini, non con la comunione. Ne discende che questa pu� vantare diritti di garanzia a mero titolo derivato, nella misura in cui sia al beneficio di una cessione legale (si vedano per esempio gli art. 401 e 1053 cpv. 1 CO, come pure l'art. 560 cpv. 2 CC) o convenzionale (art. 164 segg. CO). Nella fattispecie � pacifico che i condomini non hanno sottoscritto cessione alcuna. Rimane da chiarire se, individuando nell'art. 712l CC una lacuna impropria (sul concetto cfr. MEIER-HAYOZ in: Berner Kommentar, note 275 segg. ad art. 1 CC), possano ravvisarsi gli estremi di una cessione legale; al proposito � necessario che la normativa, incompleta nei suoi valori e nelle sue finalit�, richieda di essere integrata (DTF 107 Ib 106 consid. 6b, DTF 102 Ib 225 consid. 2 con riferimento). L'ipotesi potrebbe sorreggersi ad argomenti di carattere pratico, giacch� un'azione collettiva di garanzia per difetti alle parti comuni dell'immobile, affrancata dalle scelte dei vari condomini, risulterebbe pi� semplice e impedirebbe il concorso di processi miranti a fini diversi (cause redibitorie, estimatorie, di risarcimento per danni ulteriori e - in materia di appalto - di riparazione gratuita). Resta la circostanza che una lacuna impropria non si giustifica esclusivamente con criteri di opportunit�. Essa gioverebbe, inoltre, ove taluni comproprietari dovessero ostare alla causa, ma non ove i contratti di compravendita dovessero prevedere una rinuncia alla BGE 111 II 458 S. 462garanzia. Per di pi�, una cessione legale ridurrebbe i diritti dei singoli condomini ed � quanto meno dubbio che permetterebbe alla comunione di avanzare pretese nei riguardi dell'alienante originario se le quote, nel frattempo, sono state rivendute a terzi (questioni accennate in: GROSSEN, La qualit� pour exercer l'action en garantie en raison des d�fauts de la chose vendue ou de l'ouvrage sous le r�gime fran�ais et sous le r�gime suisse de la copropri�t� par �tages, in: M�langes Guy Flattet, Losanna 1985, pag. 285 seg.; ZOBL in: Baurecht, 1985, pag. 18, nota alla sentenza n. 14). Dal lato pratico, per evitare azioni di garanzia concorrenti, basterebbe che nell'atto formatore della propriet� per piani (art. 712d cpv. 2 e 3 CC) o nel regolamento (art. 712g cpv. 3 CC) i condomini cedessero le loro pretese alla comunione; ci� vincolerebbe anche i successori in diritto. � vero che la comunione non acquisirebbe, neppure in questo modo, prerogative maggiori di quelle riconosciute ai comproprietari. La tesi di una cessione legale, comunque sia, non appare indispensabile n� per colmare una lacuna giuridica n� per ovviare a problemi di natura pratica.
c) Giovi aggiungere che la concomitanza di azioni per difetti alle parti comuni dello stabile implicherebbe difficolt� concrete nel solo caso in cui un condominio esigesse la riparazione gratuita dell'opera (art. 368 cpv. 2 CO; DTF 110 II 52). Detta pretesa, indivisibile a mente dell'art. 70 CO, non � contemplata per� dalla disciplina sulla garanzia in tema di compravendita (art. 205 e 221 CO). Per contro, le prestazioni chieste con una causa estimatoria, redibitoria, o per danni ulteriori sono individuali e competono a ogni comproprietario, sulla scorta del rispettivo contratto di acquisto, in proporzione alla singola quota (art. 712e CC). La parte attrice si limita, nel processo in esame, a rivendicare il minor valore dell'immobile (causa estimatoria). Simile facolt� spetta, come si � illustrato, ai condomini personalmente. Anzi, secondo certi autori (GAUCH, Die Abtretung der werkvertraglichen M�ngelrechte, in: Baurecht, 1984, pag. 25; GAUTHIER, Copropri�t� par �tages et malfa�ons, in: M�langes Guy Flattet, pag. 231), la cessione di pretese estimatorie e redibitorie sarebbe nulla, i diritti costitutivi non potendo essere trasferiti. Dato che, nella specie, non � avvenuta alcuna cessione, � inutile vagliare tale assunto, cos� come non occorre definire se tutti i condomini debbano cedere le loro prerogative perch� la comunione possa invocare diritti di garanzia. Nell'ambito attuale � sufficiente constatare che la parte attrice non � legittimata ad agire e BGE 111 II 458 S. 463che pertanto l'azione dev'essere respinta in ordine.
4. Accertato che solo i comproprietari sono abilitati a proporre una causa estimatoria nei riguardi della societ� convenuta, v'� da domandarsi se i condomini non possano essere ritenuti litisconsorti in conformit� a quanto stabilito dal Pretore. La corte d'appello non ha risolto l'interrogativo, limitandosi ad affermare che la comunione aveva la capacit� di stare in giudizio; non ha escluso per� che la petizione del 31 agosto 1982 potesse essere interpretata nel senso che i comproprietari figurassero alla stregua di attori, sia a titolo esclusivo, sia accanto alla comunione. La causa, dunque, potrebbe essere ritornata all'autorit� di secondo grado per appurare tale circostanza alla luce della procedura cantonale. Se non che, la parte attrice ha sempre sostenuto di agire quale comunione, tant'� che in ossequio a simile convincimento era insorta contro il decreto del Pretore; davanti alla giurisdizione federale essa conferma l'identico punto di vista e non assevera nemmeno in via subordinata di gestire la causa per i condomini personalmente. Ne consegue che un nuovo giudizio della corte cantonale pu� esimersi, gli atti processuali non potendosi manifestamente interpretare contro la volont� della stessa parte attrice.
108 II 194 suite... ,
art. 219 cpv. 3 CO suite... ,
art. 647b e 712p CC,
art. 401 e 1053 cpv. 1 CO,
art. 560 cpv. 2 CC,
art. 712d cpv. 2 e 3 CC,
art. 712g cpv. 3 CC,
art. 368 cpv. 2 CO,
art. 70 CO,
art. 205 e 221 CO,
art. 712e CC

References: sentenza 
 sentenza 
 art. 219
 DTF 
 sentenza 
 DTF 
 DTF 
 DTF 
 art. 367
 art. 401
 art. 1
 DTF 
 sentenza 
 DTF 

art. 219

art. 647

art. 401

art. 560

art. 712

art. 712

art. 368

art. 70

art. 205

art. 712