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Timestamp: 2020-02-19 03:15:48+00:00

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BGH, 30.06.2004 - VIII ZR 379/03 - dejure.org
https://dejure.org/2004,562
BGH, 30.06.2004 - VIII ZR 379/03 (https://dejure.org/2004,562)
BGH, Entscheidung vom 30.06.2004 - VIII ZR 379/03 (https://dejure.org/2004,562)
BGH, Entscheidung vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03 (https://dejure.org/2004,562)
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BGB §§ 573 c Abs. 4, 575 Abs. 4, 307
Ausschluss einer ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses in den ersten zwei Jahren nicht unwirksam
Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses in Formularmietverträgen; Ausschluss der ordentlichen Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre für beide Parteien eines Wohnraummietvertrages
Wirksamkeit des beiderseitigen Ausschlusses der ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietvertrages innerhalb der ersten zwei Jahre
Wohnraummietvertrag - Ausschluss der Kündigungsfrist über 2 Jahre
Wirksamer temporärer Kündigungsausschluß durch Formularklausel ist zulässig
BGB § 573c Abs. 4 § 575 Abs. 4 § 307
Kündigungsausschluss auch in Formularmietvertrag wirksam
Mietrecht - Ausschluß der Kündigungsfrist im Mietvertrag?
Ein beidseitiger Kündigungsauschluss ist rechtmäßig
Ausscheiden, Gewinnausschüttung, Gewinnverwendung, Gewinnverwendungsbeschluss, Schadensersatzanspruch
Kündigung ausgeschlossen - Befristete Vereinbarung im Mietvertrag ist wirksam
Staffelmiete - Beschränkung des Sonderkündigungsrechtes ist unwirksam
Formularmäßiger Kündigungsausschluss für bis zu 2 Jahre zulässig
BGB §§ 307, 573c, 575; ZPO § 139
Wohnraummiete: Befristeter Ausschluss des Kündigungsrechts in Formularvertrag möglich? (IBR 2005, 1000)
Zusammenfassung von "Der Kündigungsverzicht des Mieters nach der Mietrechtsreform" von RA Karl Friedrich Wiek, original erschienen in: WuM 2004, 509 - 511.
Zusammenfassung von "Kündigungsverzicht in Formularmietverträgen über Wohnraum" von RA Dr. Patrick Brock u. RAin Cornelia Lattka, original erschienen in: NZM 2004, 729 - 731.
NJW 2004, 3117
ZIP 2004, 1910
NZM 2004, 733
WM 2004, 542
Im Anschluß daran hat der Senat inzwischen mehrfach entschieden, daß auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672).
Insbesondere schließt danach der Zweck des § 573c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu sichern, einen Kündigungsverzicht nicht aus (…Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c; Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO unter II 1).
Dies entspricht der überwiegenden Auffassung im Schrifttum, soweit dieses einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für zulässig erachtet (…z.B. Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wiek, WuM 2004, 509, 511; Eckert, EWiR 2004, 1167, 1168;… vgl. auch Börstinghaus in: Börstinghaus/Eisenschmid, MietPrax-AK, § 573c BGB Nr. 9).
Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF keine Beschränkung der Dauer der befristeten Verlängerung, da der Gesetzgeber in § 565a Abs. 1 BGB aF den bei einem befristeten Mietvertrag mit Verlängerungsklausel verbundenen vorübergehenden Ausschluss des Kündigungsrechts gebilligt und Zeitmietverträge - von den in § 564c Abs. 2 BGB aF genannten Ausnahmen abgesehen - keinen zeitlichen Beschränkungen (vgl. § 564 Abs. 1 BGB aF) unterworfen hat (…auch dem Schutzzweck der in § 573c Abs. 4 BGB nF enthaltenen Nachfolgeregelung zu § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF hat der Senat keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts entnommen: Senatsurteile vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 1 c; vom 30. Juni 2004, aaO; vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672, unter II).
bb) Die Rechtsprechung des Senats zur Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten befristeten Kündigungsverzichts beider Mietvertragsparteien bezieht sich ausschließlich auf Fälle, in denen im Rahmen eines nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrags ein vorübergehender Verzicht auf die ordentliche Kündigung vorgesehen war (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 30. Juni 2004, aaO; vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543, unter II 2;… vom 6. Oktober 2004, aaO; vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 307/08, NZM 2009, 779, Tz. 16 ff.).
Nunmehr haben die Vertragsparteien nur noch die Wahl zwischen der ihnen in § 575 BGB nF in Anlehnung an die frühere Regelung des § 564c Abs. 2 BGB aF verliehenen Befugnis, unter bestimmten Vorrausetzungen einen - allerdings nicht mehr wie bisher auf fünf Jahre begrenzten, sondern keinen zeitlichen Einschränkungen unterliegenden - "echten" Zeitmietvertrag (…vgl. BT-Drs. 14/4553, aaO) abzuschließen oder ein unbefristetes Mietverhältnis mit vorübergehendem beiderseitigen Verzicht auf eine ordentliche Kündigung einzugehen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO).
Im Anschluss daran - nach Erlass des Berufungsurteils - hat der Senat wiederholt entschieden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich wirksam ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; zuletzt Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 m.w.Nachw. unter II 1).
b) Auch ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (zum beiderseitigen Kündigungsverzicht vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO, unter II 1).
a) Zwar hat der Senat wiederholt entschieden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117).
Zu Recht hat das Landgericht - in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats (Urt. v. 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117 unter II 1) - einen Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB oder gegen § 575 Abs. 4 BGB verneint.
Der Senat hat mit Urteil vom 30. Juni 2004 (VIII ZR 379/03, zur Veröff. best.) entschieden, daß ein zeitlich befristeter Ausschluß der ordentlichen Kündigung durch Formularvertrag jedenfalls dann wirksam ist, wenn er - wie hier - für beide Seiten gelten soll.
Diese Voraussetzungen liegen bei einem befristeten Ausschluß des Kündigungsrechts in einem Formularmietvertrag jedenfalls dann nicht vor, wenn die Klausel - wie hier - für beide Vertragspartner gleichermaßen gilt (Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO, zu § 307 BGB).
Wie der Senat inzwischen mehrfach entschieden hat, ist ein beidseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß grundsätzlich auch dann wirksam, wenn er in einem Formularmietvertrag vereinbart ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, WuM 2004, 542; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543).
Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 aaO unter II 1 c und Senatsurteil vom 30. Juni 2004 aaO unter II 1).
Schließlich kann auch dahinstehen, ob es sich bei der streitgegenständlichen Klausel um eine individuelle Vereinbarung oder um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Kündigungsausschluss auch in Formularverträgen wirksam vereinbart werden kann (BGH, NJW 2004, S. 3117).
Der Vermieter, der sich durch vertragswidriges Verhalten seines Mieters zur Kündigung genötigt sieht, hat Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens gemäß § 546a Abs. 2 BGB (BGH, Urteile vom 16. Februar 2005 - XII ZR 162/01, NZM 2005, 340; vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, WuM 2004, 542).
LG Berlin, 10.01.2017 - 18 S 39/16
Beendeter Wohnraummietvertrag: Umfang des Anspruchs eines Vermieters auf Ersatz …
OLG Bamberg, 15.03.2012 - 8 U 4/12
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Wohnraummiete: Wirksamkeit eines nicht auf das Recht des Mieters zur ordentlichen …

References: § 573
 § 575
 § 307
 § 139
 § 573
 § 573
 § 573
 § 565
 § 565
 § 564
 § 564
 § 573
 § 565
 § 575
 § 564
 § 557
 § 573
 § 575
 § 307
 § 573
 § 546