Source: http://www.rechtsprechung.saarland.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=sl&Art=en&Datum=2010-2&nr=2801&anz=55&pos=15&Frame=2
Timestamp: 2019-09-22 16:23:42+00:00

Document:
5 K 850/09
VG Saarlouis Urteil vom 24.2.2010, 5 K 850/09
Der Streitwert wird auf 63.900,00 Euro festgesetzt.
Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung in der Form, dass eine Teilfläche von 426 m 2 des bestehenden Teppichmarktes in dem durch Bebauungsplan festgesetzten „Gewerbegebiet J.“ der Gemeinde A-Stadt für ein weiteres Einzelhandelsgeschäft (TEDI-Markt) genutzt werden kann.
Im Gewerbegebiet J. befinden sich südlich der P. Straße, nördlich der H.-Straße und östlich der W.-Straße die Flurstücke 1 (38,09 Ar), 2 (61,90 Ar) und 3 (45,00 Ar). Auf den Flurstücken 1 und 2 steht ein „Einkaufsmarkt“ auf, in dem sich ausweislich der Pläne zum Bauschein vom 22.11.2004 der Teppichmarkt A. (570 qm Verkaufsfläche), ein TAKKO-Geschäft (496 qm Verkaufsfläche), ein KIK-Markt (354 qm Verkaufsfläche) und eine KD-Drogerie (420 qm Verkaufsfläche) befinden. Auf den Flurstücken 2 und 3 steht ein weiteres Gebäude, in dem ein LIDL-Markt (795,75 qm Verkaufs- sowie 162,51 qm Lagerfläche) betrieben wird.
Mit Bauschein vom 02.08.1989 wurde dem Vater des Klägers die Genehmigung zum Neubau des zuvor als „Einkaufsmarkt“ bezeichneten Gebäudes als „Gebäude besonderer Art und Nutzung (Lager und Verkauf für Teppiche und Tapeten)“ nebst 63 Stellplätzen auf den Flurstücken 1 und 2 erteilt.
Die Baugenehmigung zum Neubau des Lebensmittelmarktes (mit 120 Stellplätzen) wurde dem Kläger mit Bauschein vom 26.07.1999 erteilt.
Mit Bauschein vom 25.03.2004 genehmigte der Beklagte dem Vater des Klägers den „Einbau eines Textil-Discountladens mit Nebenräumen“ in den „Einkaufsmarkt“. Dabei wurden die Stellplätze 54 – 63 aus dem Bauschein vom 02.08.1989 dem KIK-Discount zugewiesen.
Das im Jahre 1989 als „Lager und Verkauf für Teppiche und Tapeten“ zugelassene Gebäude erfuhr durch den Bauschein vom 22.11.2004 eine weitere Änderung, indem der „Einbau eines Ladenlokals für Textilien in vorhandenen Teppichmarkt mit Änderung von 4 bestehenden Stellplätzen in notwendige Stellplätze gemäß § 47 LBO sowie Neubau von 86 Stellplätzen“ vom Beklagten genehmigt wurde. Auf dem genehmigten Plan ist eine Einteilung des bestehenden Gebäudes in die Bereiche Teppich A., KIK, KD-Drogerie und TAKKO mit jeweils separaten Eingängen dargestellt. Von den bereits zuvor genehmigten 63 Stellplätzen sind die Nrn. 1-15 TAKKO, die Nrn. 16-28 KD-Drogerie, die Nrn. 29-51 A. durch farbige Darstellungen zugewiesen. Anstelle der im Bauschein vom 25.03.2004 KIK zugewiesenen Stellplätze 54-63 sind KIK nunmehr die Stellplätze 74-83 zugewiesen. Die übrigen Stellplätze (insgesamt 86) sind neutral dargestellt; sie befinden sich überwiegend östlich des Gebäudes.
Am 09.06.2005 beschloss der Gemeinderat der Beigeladenen die erste Änderung des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet J.“ gemäß § 10 Abs. 1 BauGB, die im Amtlichen Bekanntmachungsblatt der Gemeinde vom 23.06.2005 gemäß § 10 Abs. 3 BauGB ortsüblich bekannt gemacht wurde. In der Begründung zu dieser 1. Änderung heißt es u.a.:
Der Gemeinderat … hat in seiner Sitzung am 22.08.2002 die 1. Änderung des seit 24.11.1983 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes … beschlossen.
Zielsetzung der Gemeinde
Allgemeines Ziel der 1. Änderung des Bebauungsplanes … ist es, Flächen gemäß § 6 BauNVO für das produzierende Gewerbe freizuhalten und nach § 1 Abs. 5 BauNVO in dem Gewerbegebiet Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten auszuschließen. … Hierdurch sollen folgende städtebauliche Zielvorstellen erreicht werden:
Stärkung des Ortszentrums von S.
In den letzten Jahren wurden in S. große Kraftanstrengungen unternommen, um den alten Ortskern zu stärken. So wurden:
- die vorhandenen historischen Gebäude teilweise saniert und einer sinnvollen Nachfolgenutzung zugeführt,
- die vorhandenen Plätze attraktiv gestaltet und erfüllen nun multifunktionale Zwecke,
- die verkehrliche Situation durch die Anlage zweier Kreisverkehrsplätze deutlich verbessert.
In diesem Zusammenhang wurden u.a die Bebauungspläne „Kreisverkehrsplatz. …“ (1999) und „B. Straße“ aufgestellt. Weitere Planungsabsichten sind im Bereich des Festplatzes „B.“ vorhanden, so dass sich das Ortszentrum mit seinen attraktiven Platzbereichen und Straßenzügen zu einem Schwerpunkt des erlebnisorientierten Einkaufs und der Freizeitnutzung entwickeln soll.
Diese städtebaulichen Zielsetzungen werden durch die im Bebauungsplanbereich … eingetretenen Entwicklungen gefährdet. So haben sich auf der Grundlage der für den Bebauungsplan geltenden Baunutzungsverordnung von 1977 eine Reihe von Einzelhandelsbetrieben mit einer Geschossfläche von bis zu 1.500 qm angesiedelt, die unverkennbar mit Auswirkungen auf den Innerortsbereich verbunden sind. Mit dem Ausschluss von Einzelhandel, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten im „Gewerbegebiet J.“ und damit in Ortsrandlage soll eine positive städtebauliche Steuerung im Ortskern … erreicht werden.
Sicherung des Gewerbegebietes J. als Gewerbestandort
Ursprüngliches Ziel des Bebauungsplanes … war es, hier einen Gewerbestandort für umweltverträgliches Gewerbe zu etablieren. In erster Linie sollten sich hier ortsansässige Handwerksbetriebe ansiedeln. Dieses Ziel, das auch in der Begründung zum Bebauungsplan von 1983 so genannt wurde, verfolgt die Gemeinde … auch weiterhin. Auch aus diesem Grund wird zukünftig eine weitere Einzelhandelsnutzung ausgeschlossen.
Ansiedlung umweltverträglichen Gewerbes
Entlastung von R.straße und D. Straße
Auch wenn in der D. Straße und der R.straße durch bauliche Maßnahmen am Straßenkörper, wie Fahrbahnverengungen, Maßnahmen ergriffen wurden, eine Verkehrsbelastung hier durch das Gewerbegebiet J. zu unterbinden, so kommt es doch bedingt durch die Einzelhandelsnutzungen (Kundenverkehr) zu Verkehrsströmen aus dem Innerortsbereich in Richtung Gewerbegebiet. Durch den Ausschluss weiterer Einzelhandelsnutzungen im Gewerbegebiet J. soll zumindest ein weiterer Anstieg der Verkehrsbelastung von D. Straße und R.straße vermieden werden.
In den planerischen Darstellungen des Bebauungsplans ist die (u.a.) Fläche mit den drei oben genannten Flurstücken 1, 2 und 3 als „unveränderter Bereich (kein Ausschluss Einzelhandel)“ dargestellt.
Im Juli 2005 beantragte der Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung zum „Neubau von 2 Einzelhandelsgeschäften“ mit einer Grundfläche von jeweils 40,40 m Breite x 30,40 m Tiefe zuzüglich einer 2 m tiefen und 20,40 m breiten Eingangsüberdachung. Das Gebäude sollte 2 Verkaufsräume zu je 503,52 qm enthalten, denen jeweils ein Lager (39,50 qm), ein Personalraum (10,36 qm) sowie 2 Toiletten zugeordnet sein sollten. Diesen Antrag lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 21.12.2005 ab. Der Widerspruch des Klägers wurde mit Widerspruchsbescheid vom 24.01.2007 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 21.11.2006 zurückgewiesen. Die Klage wies die erkennende Kammer mit Urteil vom 23.04.2008 – 5 K 386/07 – im Wesentlichen mit der Begründung ab, spätestens mit der Betriebsaufnahme der beiden Einzelhandelsgeschäfte werde dort ein Einkaufszentrum im Verständnis von § 11 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO entstehen, das nur in einem entsprechend ausgewiesenen Sondergebiet und nicht in einem Gewerbegebiet zulässig sei. Der Antrag auf Zulassung der Berufung wurde vom OVG des Saarlandes mit Beschluss vom 10.02.2009 – 2 A 267/08 - (AS 37 , 332 = SKZ 2010, 14) zurückgewiesen: Das Verwaltungsgericht habe die vom Bundesverwaltungsgericht entwickelten Kriterien für die Abgrenzung eines Einkaufszentrums von der bloßen Ansammlung mehrerer verschiedener Läden nachvollziehbar auf den Fall angewandt und dargelegt, dass aus der Sicht der Kunden auch mit Blick auf die verkehrliche Binnenerschließung kein ernsthafter Zweifel daran bestehen könne, dass es sich bei der Bebauung des Grundstücks nicht um eine beliebige und „rein zufällige“ Ansammlung verschiedener Einzelhandelsgeschäfte auf mehr oder weniger engem Raum handele, sondern um – bei Berücksichtigung des streitigen Vorhabens – sieben vom Warenangebot her aufeinander abgestimmte Geschäfte.
Mit Bauantrag vom 21.01.2008 beantragte der Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung zur „Abteilung der vorhandenen Verkaufsfläche in zwei Einzelhandelsgeschäfte“. Ausweislich der Pläne soll von dem Bereich, der zuletzt nach der Abtrennung der Bereiche für TAKKO, KD-Drogerie und KIK noch aufgrund der Zulassung im Jahre 1989 als Lager und Verkauf für Teppiche und Tapeten (Teppich A.) verblieben ist (570 qm Verkaufsfläche), ein weiterer Teil abgetrennt werden. Der abgetrennte Teil soll eine Verkaufsfläche von 426 qm zuzüglich 6,78 qm für Personal, 2,37 qm WC, 2,47 qm Flur und 15,23 qm Lager, insgesamt somit 452,85 qm umfassen. Für Teppich A. soll sodann eine Gesamtfläche von ca. 265,50 qm verbleiben. Zur Nutzung der neuen Fläche ist ein TEDI-Einzelhandelsmarkt mit folgendem Sortiment vorgesehen: Accessoires, Dekoration, Haushalt, Schreiben, Spielwaren, Heimwerken, Textilien, Heimtextilien, Drogerie, Kosmetik, Lebensmittel. Für die verbleibenden 3 Einzelhandelsgeschäfte stellt der zur Genehmigung gestellte Plan folgende Flächen dar: TAKKO Verkaufsraum 503,62 qm, Lager 41,95 qm, Personal 14,27 qm, WC 2 x 5,37 qm, Flur 4,45 qm; KIK Verkaufsraum 403,81 qm, Nebenräume 45,04 qm; KD-Drogerie Verkaufsraum 419,24 qm, Personal 10,96 qm, Büro 10,62 qm, Lager 61,55 qm, WC 10,96 qm.
Die beigeladene Gemeinde versagte unter dem 16.05.2008 das Einvernehmen mit der Begründung, dass mit dem Vorhaben ein Einkaufszentrum entstehe und dieses einen Fahrzeugverkehr befürchten lasse, der den Bewohnern in der R. Straße und der D. Straße sowie im Wohngebiet K. nicht zumutbar sei. Zudem habe der Sohn des Klägers beim Bauamt erklärt, dass die verbleibende Fläche für den Teppichmarkt nach der Abtrennung nicht mehr ausreiche und dieser an andere Stelle im Gewerbegebiet J. verlagert werden solle.
Mit Bescheid vom 20.05.2008 lehnte der Beklagte diesen Antrag des Klägers auf Erteilung der Baugenehmigung für die „Aufteilung der bestehenden Verkaufsfläche (Teppich A.) in 2 Einzelhandelsgeschäfte“ ab: Das Vorhaben sei gemäß § 65 Abs. 1 LBO genehmigungspflichtig. Das Vorhabengrundstück liege innerhalb des Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet J., 1. Änderung“. Das Vorhaben des Klägers sei nach § 30 Abs. 1 BauGB dort zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspreche und die Erschließung gesichert sei. Nach dem maßgeblichen § 8 Abs. 2 BauNVO in der Fassung vom 15.09.1977 seien in Gewerbegebieten Gewerbebetriebe aller Art zulässig, soweit sie für die Umgebung keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen zur Folge haben könnten. Von diesen „Gewerbebetrieben aller Art“ seien „Einkaufszentren“ zu unterscheiden, die nach § 11 Abs. 3 BauNVO nur in festgesetzten „Sonstigen Sondergebieten“ oder Kerngebieten zulässig seien. Der Begriff „Einkaufszentrum“ umschreibe eine Zusammenfassung von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe, die insgesamt deutlich über 1.200 qm Geschossfläche aufwiesen. Im Hinblick auf die Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur der Gemeinde könne aber auch eine von vornherein nicht als solche geplante und organisierte Zusammenfassung von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben ein Einkaufszentrum im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO darstellen. Entscheidend dafür seien nicht die Bezeichnung der Vorhaben, sondern die geplante Nutzungsstruktur und deren zu erwartende Auswirkungen. Deshalb könne die räumliche Zusammenfassung von nur wenigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenbildender Funktion in kleineren Orten wie A-Stadt bereits ein (lokales) Einkaufszentrum im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO sein. Entscheidend sei in diesem Zusammenhang, ob die Vielfältigkeit des Warenangebots für die Kunden als Magnet wirke und von diesen als Einkaufszentrum empfunden werde. Das sei im Falle der Realisierung des Vorhabens des Klägers der Fall. Im Gewerbegebiet J. gebe es bereits folgende Einzelhandelsbetriebe: Getränkeabholmarkt B., Fliesenf…, Motorrad Sport L., Seat Autohaus H., Baufachmarkt L., Aldi (Verbrauchermarkt), Minimal (Verbraucher- und Getränkemarkt). Auf dem Grundstück des Klägers befänden sich bereits: Teppich-Fachmarkt A., Lidl (Verbrauchermarkt), KIK, TAKKO und ein Drogeriemarkt mit einer Geschossfläche von zusammen ca. 3.700 qm. Durch die geplante Aufteilung käme noch ein Einzelhandelsgeschäft mit einem breiten Sortiment (Accessoires, Dekoration, Haushalt, Schreib- und Spielwaren, Heimwerken, Textilien, Heimtextilien, Drogerie, Kosmetik und Lebensmittel) hinzu, wodurch das Warenangebot noch erweitert würde und die zentrenbildende Magnetwirkung eines Einkaufszentrums zur Folge hätte. Von Einkaufszentren gingen unwiderlegbar Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO aus, etwa auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1, wie Einkaufszentren, bezeichneten Betriebe sowie auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbetriebe in der Gemeinde. Mit der Änderung des Bebauungsplanes vom 23.06.2005 habe die Gemeinde das Ziel verfolgt, das Gewerbegebiet für das produzierende Gewerbe freizuhalten und Einzelhandelsbetriebe für die Zukunft auszuschließen. Diese besondere städtebauliche Situation gebiete die beantragte Schaffung eines weiteren Einzelhandelsgeschäftes abzulehnen, da ansonsten ein Einkaufszentrum verfestigt würde, das im Gewerbegebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht zulässig sei.
Am 23.06.2008 erhob der Kläger gegen den ihm am 27.05.2008 zugestellten Bescheid vom 20.05.2008 Widerspruch: Er betreibe kein Einkaufszentrum und beabsichtige auch nicht eines zu errichten. Insbesondere fehle es an der gemeinsamen Planung und Organisation. Vielmehr handele es sich allein um mehrere unabhängige Einzelhandelsgeschäfte.
Mit Widerspruchsbescheid vom 04.08.2009 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 25.06.2009 wies der Kreisrechtsausschuss den Widerspruch zurück: Das Vorhaben des Klägers befinde sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet J., 1. Änderung“ Damit beurteile sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 30 BauGB. Das Vorhaben des Klägers bezwecke die Schaffung bzw. den Ausbau eines Einkaufszentrums und sei deshalb nach den §§ 8 Abs. 2 und 11 Abs. 3 BauNVO in dem festgesetzten Gewerbegebiet unzulässig. Das geplante Vorhaben stelle sich als Einkaufszentrum dar. Dabei seien die anderen fünf auf dem Grundstück bereits vorhandenen Einzelhandelsbetriebe trotz des unterschiedlichen Warensortimentes und der räumlichen Trennung der Baukörper mit dem Vorhaben als Funktionseinheit zu sehen. Denn das Vorhaben sei wie auch die vorhandenen Betriebe im Warenangebot aufeinander abgestimmt und auf Dauer angelegt. Das habe das Verwaltungsgericht bereits im Urteil vom 23.04.2008 – 5 K 386/07 – so entschieden und das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes habe den Antrag auf Zulassung der Berufung mit Beschluss vom 10.02.2009 – 2 A 267/08 – zurückgewiesen. Einkaufszentren seien nach der gesetzlichen Wertung aus Gewerbe- und Industriegebieten fernzuhalten. Damit widerspreche das Vorhaben des Klägers dem Bauplanungsrecht.
Am 07.09.2009, einem Montag, hat der Kläger gegen den Bescheid vom 20.05. 2008 und den ihm am 06.08.2009 zugestellten Widerspruchsbescheid Klage erhoben. Zu deren Begründung macht er geltend, entgegen der Einschätzung des Beklagten betreibe er kein Einkaufszentrum und beabsichtige auch weder die Errichtung noch die Verfestigung eines solchen. Er betreibe einen Teppichmarkt, den er verkleinern und die nicht mehr benötigte Fläche einem weiteren Einzelhandelsgeschäft zuweisen wolle. Das Sortiment dieses Marktes werde auch schon in den im Gewerbegebiet J. bereits vorhandenen Märkten angeboten, sodass eine Erweiterung des Warenangebotes dort gerade nicht erfolge. Die vergleichsweise geringe Verkaufsfläche des TEDI-Marktes von 452,85 qm führe deshalb nicht zur zentralbildenden Magnetwirkung eines Einkaufszentrums. Die Annahme des Beklagten, ein Kunde werde wegen der Existenz des TEDI-Marktes in ein Einkaufszentrum fahren, sei lebensfremd und berücksichtige insbesondere nicht, dass die anderen Einzelhandelsgeschäfte mit demselben Sortiment dort genehmigt seien und deshalb Bestandsschutz genössen. Eine Realisierung seines Vorhabens lasse kein Einkaufszentrum im Verständnis von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO entstehen, weil es an den erforderlichen organisatorischen oder betrieblichen Gemeinsamkeiten fehle. Weder gebe es eine äußerlich in Erscheinung tretende gemeinsame Organisation noch eine Kooperation, durch die die Betriebe als planvoll gewachsene und aufeinander bezogene Einheit angesehen werden könnten. Jeder der Betriebe sei für sich unabhängig tätig. Es gebe kein Mindestmaß an gemeinsamer Organisation.
Die Beigeladene habe ihr Einvernehmen zu Unrecht verweigert. Sie sei selbst der Meinung gewesen, zur Abwehr des Vorhabens sei eine Änderung des Bebauungsplans dergestalt erforderlich, dass innenstadtrelevante Sortimente in Einzelhandelsbetrieben ausgeschlossen und eine Veränderungssperre beschlossen werden müssten, was aber nicht erfolgt sei. Der Begriff „innenstadtrelevant“ sei zudem eine Leerformel der Beigeladenen, um den Interessen privater Ansiedler im Innenstadtbereich „B.“ zu dienen. Dort sollten drei weitere Supermärkte mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 5.000 m 2 angesiedelt werden, was dazu führe, dass die dort vorhandene Festveranstaltungsfläche wegfalle und der Verkehrslärm und die Abgasbelastungen für die Bewohner der Ortsmitte erheblich zunehmen würden. Dass die Bürger beim Einkauf in der Ortsmitte nicht das Auto benutzten, sei nämlich lebensfremd. Das Institut für City Brokering Management, das das von der Beigeladenen in Auftrag gegebene Gutachten in den Verfahren 5 K 385/07 und 5 K 386/07 erstellt habe, betreibe die Ansiedlung der Supermärkte bzw. Discounter im Gebiet B. und habe schon von daher eigene wirtschaftliche Interessen. Das Gutachten beurteile deshalb die Ansiedlung von Einzelhandel im Gewerbegebiet J. sehr negativ, was angesichts des Umstandes erstaune, dass dort nur 30 % der Betriebe Handel betrieben. Ebenso erstaunlich sei, dass das Gutachten zum Einen zum Ergebnis komme, dass sich die S.straße bis zur E.straße auch in der Zukunft als Einkaufsstraße werde halten können (S. 28), während es andererseits den S.platz als kritisch beurteile und für die W.straße zum Ergebnis komme, diese habe mittelfristig keine Überlebenschance. Grund dafür sei aber nicht das Gewerbegebiet J. mit den dort ansässigen Einzelhandelsbetrieben, sondern – was auch für die Vorstadtstraße gelte – das Fehlen einer geeigneten Einzelhandelsstruktur in Bezug auf die tatsächliche und mögliche Lage der Betriebe und die bauliche Struktur. Ausweislich des Gutachtens soll eine Ansiedlung von Betrieben im Gemeindemittelpunkt nur möglich sein, wenn das Gebiet B. erschlossen sei, was aber noch nicht erfolgt sei. Ob die anschließende Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel (drei Discounter bzw. Supermärkte) zu einer Stärkung der Einzelhandelsstruktur im Gemeindemittelpunkt führen werde, sei fraglich. Schließlich seien auch die im Gutachten angegebenen Sollzahlen für den in einer Gemeinde bis 20.000 Einwohner notwendigen Branchenmix weder verifizierbar noch schlüssig. Deshalb gebe es keinen sachlichen Grund für eine Versagung des Einvernehmens durch die Beigeladene.
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 20.05.2008 und des Widerspruchsbescheids aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 25.06.2009 zu verpflichten, ihm die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung … gemäß seinem Antrag vom 21.01.2008 zu erteilen
Er weist darauf hin, dass sich die Zulässigkeit des Vorhabens zwar nach § 30 BauGB in der aktuellen Fassung richte, für die Beurteilung der Zulässigkeit nach dem Bebauungsplan aber die BauNVO in der Fassung vom 15.09.1977 maßgeblich sei, weil diese dem Bebauungsplan vom 24.11.1983 zugrunde lag. Aufgrund der Größe der Gemeinde A-Stadt bildeten die im Gewerbegebiet J. vorhandenen Einzelhandelsbetriebe von den Auswirkungen her ein lokales Einkaufszentrum, das mit einer Zulassung der Nutzungsänderung ausgebaut und verfestigt würde.
Sie schließt sich den Ausführungen des Beklagten an.
Die weiteren Einzelheiten des Sachverhalts ergeben sich aus dem Inhalt der Gerichtsakte dieses Verfahrens sowie des Verfahrens 5 K 386/07 und der beigezogenen Verwaltungsunterlagen, der Gegenstand der mündlichen Verhandlung war.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung für sein Vorhaben „Abteilung der vorhandenen Verkaufsfläche in 2 Einzelhandelsgeschäfte“ gemäß seinem Antrag vom 21.01.2008.
Soweit der Kläger im Vorfeld der mündlichen Verhandlung umfangreiche Ausführungen zu dem von der Beigeladenen versagten Einvernehmen gemäß § 36 BauGB gemacht und die Beiziehung der Unterlagen der Sitzung des Ortsrates vom 16.04.2008 und des Bauausschusses vom 17.04.2008 beantragt hat, kommt es darauf im vorliegenden Rechtsstreit nicht an. Gegenstand der verwaltungsgerichtlichen Prüfung im Falle des geltend gemachten Anspruchs auf Erteilung einer Baugenehmigung ist allein die Frage, ob die rechtlichen Voraussetzungen für deren Erteilung vorliegen. In diesem Zusammenhang ist das Einvernehmen der Gemeinde nur insoweit von Bedeutung, als dass die Gemeinde im Falle des versagten Einvernehmens gemäß § 65 VwGO beizuladen ist. Liegen die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung vor, verpflichtet das Gericht die Behörde zur Erteilung unabhängig davon, ob das gemeindliche Einvernehmen im Vorfeld erteilt wurde oder auch nicht.
Rechtsgrundlage für die Erteilung der begehrten Baugenehmigung ist § 73 Abs. 1 LBO 2004. Danach ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind.
Das Vorhaben des Klägers fällt zunächst nicht unter die Regelung des § 63 LBO über die Genehmigungsfreistellung von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Nach dessen Absatz 1 Nr. 1 bedarf über die §§ 61, 62 und 77 LBO 2004 hinaus keiner Baugenehmigung die Errichtung oder Änderung von Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, wenn die Voraussetzungen nach Absatz 2 vorliegen. Da das vom Kläger zu errichtende Gebäude nicht höher als 7 m werden soll und damit nach § 2 Abs. 3 Nr. 3 LBO 2004 unter die Gebäudeklasse 3 fällt, ist diese Regelung grundsätzlich einschlägig. Allerdings gilt Satz 1 nach Satz 2 nicht für Sonderbauten. Darunter fallen nach der Legaldefinition in § 2 Abs. 4 LBO 2004 Anlagen und Räume besonderer Art und Nutzung, die einen der nachfolgenden Tatbestände erfüllen: … 3. Gebäude, deren Geschoss mit der größten Ausdehnung mehr als 1.600 m 2 Grundfläche hat, ausgenommen Wohngebäude, 4. Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Grundfläche von insgesamt mehr als 800 m 2 haben … . Da das Gebäude, in dem die Nutzungsänderung erfolgen soll, derzeit (570 + 496 + 354 + 420 =) 1.840 m 2 Verkaufsfläche hat und nach der Erteilung eine Verkaufsfläche von (265,5 + 426 + 503,62 + 403,81 + 419,24 =) 2.018,17 m 2 haben soll, stellt es einen Sonderbau dar, sodass die Nutzungsänderung nicht nach § 63 LBO 2004 von der Baugenehmigung freigestellt ist.
Da das Vorhabengrundstück im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Gewerbegebiet J.“ liegt, beurteilt sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 30 Abs. 1 BauGB. Danach ist ein Vorhaben dort zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Das Vorhaben des Klägers widerspricht indessen den Festsetzungen des Bebauungsplans.
Dieser setzt für das Vorhabengrundstück in seiner seit dem 24.11.1983 rechtsverbindlichen Fassung als Art der baulichen Nutzung „Gewerbegebiet“ fest. Aufgrund der aktuellen Fassung des am 09.06.2005 vom Gemeinderat beschlossenen Bebauungsplans hat sich für den Bereich des Vorhabengrundstücks keine Veränderung ergeben; dort heißt es nämlich in der Legende „Unveränderter Bereich (kein Ausschluss Einzelhandel)“. Maßgeblich für die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb dieses „unveränderten Bereichs“ ist deshalb die im November 1983 geltende Baunutzungsverordnung, d.h. die BauNVO 1977. Gewerbegebiete dienen nach § 8 Abs. 1 BauNVO 1962/1968/ 1977/1990 vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belastenden Gewerbebetrieben. Zulässig sind nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1962/1977 u.a. Gewerbebetriebe aller Art, soweit sie für die Umgebung keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen zur Folge haben können. Davon werden sowohl der Teppichmarkt als auch der zu errichtende TEDI-Markt vom Grundsatz her erfasst. Der zweite Halbsatz ist allerdings im rechtlichen Zusammenhang mit der korrespondierenden Regelung des § 11 Abs. 3 BauNVO 1977 zu sehen.
§ 11 Abs. 3 BauNVO 1977 schränkt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit bestimmter Gewerbebetriebe in Gewerbegebieten ein. Nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO sind Einkaufszentren außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Dasselbe gilt nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO 1977 für großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können.
Die Umschreibung der rechtlichen Bedeutung dieser Norm durch das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 01.08.2002 – 4 C 5.01 -, BRS 65 Nr. 10) hat die erkennende Kammer ebenso wie die Definition des Begriffs des Einkaufszentrums in diesem Sinne (in den Urteilen vom 27.04.1990 (- 4 C 16.87 -, BRS 50 Nr. 67) und vom 01.08.2002 (- 4 C 5.01 -, BVerwGE 117, 25 (34) = BRS 65 Nr. 10 (S. 46)) sowie im Beschluss vom 12.07.2007 (- 4 B 29.07 -, bei juris) ) in ihrem Urteil vom 23.04.2008 – 5 K 386/07 – im Wortlaut wiedergegeben. Darauf wird verwiesen.
In dem Urteil ist die Kammer zu dem Ergebnis gelangt, dass das seinerzeit zur Genehmigung gestellte Vorhaben – der Neubau von 2 Einzelhandelsgeschäften - die Errichtung bzw. Erweiterung eines Einkaufszentrums im Verständnis von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO (Fassungen 1977 und 1990) darstelle. Jedenfalls durch das Hinzutreten der beiden Einzelhandelsgeschäfte (Schuhgeschäft und Betten-/ Matratzengeschäft) werde zusammen mit dem auf demselben Grundstück befindlichen Lidl-Lebensmittelmarkt sowie den weiteren Einzelhandelsgeschäften (Teppich-Fachmarkt A., KIK, TAKKO und Drogeriemarkt) aus der insoweit maßgeblichen Kundensicht trotz des Umstandes, dass sie sich im rechtlichen Sinne baulich nicht in einem Gebäude befinden, zur Entstehung eines Einkaufszentrums führen und nicht – wie der Kläger meine – um eine zufällige Häufung von jeweils für sich planungsrechtlich zulässigen Läden auf mehr oder weniger engem Raum. Die Behauptung des Klägers, die gemeinsame Ansiedlung von dann 7 Einzelhandelsgeschäften mit dann 257 Stellplätzen auf einem gemeinsamen Grundstück mit gemeinsamer Zufahrt, gemeinsamen Hinweisschild an der Zufahrt sei „rein zufällig“, trifft nicht zu. Auch wenn die Einzelhandelsgeschäfte erst im Laufe der Zeit schrittweise auf das Grundstück gelangt seien, sei nicht aus dem Blick zu verlieren, dass sich diese Planung als Einkaufszentrum förmlich aufgedrängt hätte, wenn der Kläger mit einem gemeinsamen Bauantrag die Errichtung der drei Gebäude mit insgesamt 7 vom Warenangebot her aufeinander abgestimmten Warensortimenten beantragt hätte. Der Kläger könne rechtlich aber nicht anders dastehen, wenn er ein Einkaufszentrum erst nach und nach errichte.
Auch was die Größe angehe, dränge sich die Annahme eines Einkaufszentrums auf. So komme mit Lidl (derzeit 795,75 qm Verkaufsfläche), Teppichmarkt A. (570 qm Verkaufsfläche), TAKKO (496 qm Verkaufsfläche), KIK (354 qm Verkaufsfläche), KD-Drogerie (420 qm Verkaufsfläche) und den beiden geplanten Einzelhandelsgeschäften (jeweils 503,52 qm Verkaufsfläche) eine Gesamtverkaufsfläche von insgesamt 3.642,79 qm Verkaufsfläche und damit eine Größe zusammen, die geeignet sei, die Voraussetzungen des § 11 Abs. 3 BauNVO zu erfüllen. Zwar versuche der Kläger, insbesondere durch die Anlegung getrennter Eingangsbereiche für alle Einzelhandelsgeschäfte die Kriterien für die Annahme sowohl eines Einkaufszentrums als auch eines gemeinsamen großflächigen Einzelhandelsbetrieb (legal) zu umgehen. Indes sei die Kammer zu dem Ergebnis gelangt, dass jedenfalls mit der Errichtung des geplanten Vorhabens nicht nur die erforderliche und offenkundig vorhandene räumliche Konzentration vorliege, sondern auch dass die Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander bezogen, durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung träten. Denn die gemeinsame Unterbringung auf einem Grundstück mit einer aus Kundensicht gemeinsam geplanten Stellplatzanlage verbinde die „Einzelbetriebe“ – wie sich aus der Errichtung der 66 dem neuen Vorhaben dienenden Stellplätze bereits aufgrund der Baugenehmigung aus dem November 2004 ergibt – zu einer Einheit.
Von den dem Kläger mit Bauschein vom 22.11.2004 zusätzlich genehmigten sechsundachtzig Stellplätze seien genau die 66 Stellplätze, die nunmehr den beiden neuen Geschäften dienen sollen, keinem der zu diesem Zeitpunkt baurechtlich zugelassenen fünf Gewerbebetrieben zugeordnet. Zwar gäben gemeinsame Stellplätze nicht per se einen Anhaltspunkt für ein gemeinsames Konzept im Sinne einer inneren Verbindung der sich in deren Nähe befindlichen Einzelhandelsbetriebe. Sie könnten sich auch als bloße Äußerlichkeit darstellen, etwa wenn mehrere unabhängige Geschäfte am Marktplatz einer Gemeinde die Stellplatzpflicht abgelöst haben und ein großer öffentlicher Parkplatz vorhanden ist. So stelle sich der Sachverhalt vorliegend indes nicht dar.
Die Erweiterung der gewerblichen Nutzung des Grundstücks, auf dem sich bereits fünf Einzelhandelsbetriebe befinden, ziele (jedenfalls) durch das Hinzutreten von zwei weiteren Einzelhandelsbetrieben mit jeweils 503 qm Verkaufsfläche auf eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe, die vom Kläger zum einen einheitlich geplant sei und sich in der gesamten Entwicklung auch als „gewachsen“ darstelle. Zudem habe der Kläger auch künftig die Struktur dieses Zentrums in der Hand, da er entscheide, mit wem er Mietverträge abschließe und damit, welche Waren auf welcher Verkaufsfläche angeboten werden. Zwar könne angesichts der Größe und Bauausführung keiner der Einzelhandelsbetriebe als Nebenbetrieb des anderen angesehen werden, (vgl. BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 – 4 C 8.05 -, BRS 69 Nr. 73 im Falle eines Getränkemarktes neben einem Lebensmittel-Discountmarktes) wenngleich der Teppichmarkt des Klägers – vom Lebensmittelmarkt abgesehen – mit 570 qm derzeit die größte Verkaufsfläche der übrigen 5 Einzelhandelsgeschäfte habe, die dann 503, 503, 496, 420 bzw. 354 qm haben. Das sei bei einem Einkaufszentrum aber auch nicht erforderlich. Entscheidend sei vielmehr, dass auf dem gemeinsamen Grundstück - auch aus Kundensicht - keine „zufällige“ räumliche Konzentration einzelner Einzelhandelsgeschäfte, sondern ein (vom Kläger durch den Abschluss entsprechender Mietverträge) gesteuerter Gewerbekomplex mit einem abgestimmten Warensortiment und gemeinsamer, aus 257 Stellplätzen bestehenden Parkplatzanlage vorhanden sei, der angesichts der geringen Größe der Gemeinde in besonderem Maße als Einkaufsmagnet wirke. Denn die Gemeinde A-Stadt gehöre mit insgesamt 13.911 Einwohnern (Stand 30.09.2004) bzw. 13.883 Einwohnern (Stand: 30.08.2007), von denen 8.210 im Ortsteil A-Stadt, 3.105 im Ortsteil Sch. und 2.568 im Ortsteil R. lebten, zum Kreis der ausgesprochen kleinen Gemeinden.
Das beigezogene Gutachten vom 31.01.2008 zeige, dass A-Stadt mit unter 14.000 Einwohnern insgesamt und knapp über 8.000 Einwohnern im Ortsteil A-Stadt zu der Kategorie besonders kleiner Gemeinden gehöre, in der eine Ortskerngefährdung durch außerhalb desselben errichtete Einkaufszentren bzw. großflächige Einzelhandelsbetriebe potentiell am stärksten ist.
Dass weder eine gemeinsame Verwaltung dieses Gewerbeparks noch eine gemeinsame Werbung erforderlich sind, habe das Bundesverwaltungsgericht im Beschluss vom 12.07.2007 (- 4 B 29.07 -, bei juris) dargetan und damit klar zu erkennen gegeben, dass es bei dem von der Wirtschaft bei der (durchaus notwendigen) Positionierung am Markt verfolgten „Anpassungsprozess“ an die obergerichtliche Rechtsprechung Schritt halte. Die Kammer halte den vorliegenden Fall nämlich für einen Musterfall eines (ohne weiteres nachvollziehbaren) Versuchs, Einkaufszentren außerhalb von Kern- und Sondergebieten zu errichten.
Das führe dazu, dass das im Gewerbegebiet geplante Vorhaben mit den Feststetzungen des Bebauungsplanes nicht zu vereinbaren sei. Da es vorliegend um die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung und damit um die Grundzüge der gemeindlichen Planung geht, scheide auch eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB aus.
Das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes hat im Beschluss vom 10.02.2009 – 2 A 267/08 –, mit dem es die Zulassung der Berufung abgelehnt hat, dazu ausgeführt, die Einwände des Klägers begründeten keine ernsthaften Zweifel an der Richtigkeit der Auffassung des Verwaltungsgerichts. Dieses habe keine „Leerformeln“ benutzt, vielmehr mehrere Gesichtspunkte aufgeführt, auf die es einerseits abgestellt hat bzw. auf die es andererseits nach der Rechtsprechung nicht ankommt. Die vom VG ermittelte Gesamtverkaufsfläche von 3.642,79 qm rechtfertige nicht die Feststellung, dass hierbei eine – wo auch immer bestimmbare – (absolute) Mindestgröße für die begriffliche Annahme eines Einkaufszentrums unterschritten worden sei. Die Schwelle der „Kundenwirksamkeit“ im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO liege in kleineren Gemeinden tiefer als in größeren Ballungsräumen. (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 11 Rn. 18.8) Die umfangreichen Ausführungen des Klägers zu dem Gutachten der LEG bzw. des Instituts für City Brokering Management rechtfertigten die Rechtsmittelzulassung (ebenfalls) nicht. Aus den Entscheidungsgründen des Urteils ergebe sich unschwer, dass dieses Gutachten vom VG nur am Ende und „eher beiläufig“ verwertet worden sei. Daraus sei lediglich die Erkenntnis gewonnen worden, dass die Beigeladene mit 14.000 Einwohnern zu den kleinen Gemeinden gehöre, in denen eine „Ortskerngefährdung“ durch außerhalb desselben errichtete Einkaufszentren potentiell am stärksten sei. Diese Aussage sei – auch ohne Gutachten – sicher richtig und nachvollziehbar; sie setze zudem das Vorliegen eines Einkaufszentrums voraus und diene nicht zu dessen Begründung. Zudem habe der Verordnungsgeber diese Auswirkungen auf den Handel im zentralörtlichen Bereich mit der Regelung des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO (generell) bejaht. Ob die künftigen Bewohner eines in der Nähe geplanten Wohngebietes in die Ortsmitte fahren werden, um dort die Güter des täglichen Bedarfs zu erwerben, spiele dabei ebenso wenig eine Rolle wie die Frage, ob die sanierte bauliche Gestaltung des Ortskerns der beigeladenen nun besonders gelungen oder „missglückt“ sei. (OVG des Saarlandes, Beschluss vom 10.02.2008 – 2 A 276/08 -, AS 37, 332)
Damit steht rechtskräftig feststeht, dass jedenfalls durch das Hinzutreten von zwei Geschäften mit jeweils 503 qm Verkaufsfläche ein Einkaufszentrum entsteht bzw. erweitert wird.
Zur Überzeugung der Kammer gelten die vorstehenden rechtlichen Überlegungen in vollem Umfang auch für die vom Kläger zur Genehmigung gestellte Nutzungsänderung der Teilfläche des bestehenden Teppichmarktes in einen TEDI-Markt, wenngleich das Einkaufszentrum nicht auf 3.642,79 qm, sondern „nur“ auf (265,5 + 426 + 503,62 + 403,81 + 419,24 + 795,75 =) 2.613,92 qm Gesamtverkaufsfläche käme. Dass diese Größenordnung der Einordnung als „Einkaufszentrum“ nicht entgegensteht, hat das OVG des Saarlandes im Beschluss vom 10.02.2009 – 2 A 267/08 – ausführlich dargelegt: Einkaufszentren im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO 1977 wurden bereits damals – anders als die großflächigen Einzelhandels- und Handelsbetriebe – vom Verordnungsgeber nicht in die widerlegliche, an Schwellenwerte hinsichtlich der Geschossflächen (damals 1.500 qm) anknüpfende Vermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO 1977 einbezogen, weil er davon ausgegangen ist, dass sich bei Einzelhandelsbetrieben, die den Begriff des Einkaufszentrums erfüllen, wegen ihrer Größe die städtebaulich negativen Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO 1977 generell nicht ausschließen lassen, so dass sich eine Einzelfallprüfung erübrigt. (vgl. BVerwG, Urteile vom 01.08.2002 – 4 C 5.01 -, BRS 65 Nr. 10 und vom 27.04.1990 – 4 C 16.87 -, BRS 50 Nr. 67) Des Problems, ob die Annahme eines Einkaufszentrums unabhängig vom Einzelfall abstrakt eine Mindestgröße voraussetzt und wie die Fälle einer räumlichen und funktionalen Agglomeration mehrerer Einzelhandelsgeschäfte mit möglicherweise zu addierenden Geschoss- bzw. der insoweit eher aussagekräftigeren Verkaufsflächen zu behandeln sind, hat sich der Verordnungsgeber trotz wiederholter Ersuchen des Bundesrates in den 1980er Jahren bisher nicht angenommen, vielmehr insoweit auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Begriff des Einkaufszentrums verwiesen. (vgl. BVerweG, Urteil vom 22.05.1987 – 4 C 77.84 -, BRS 47 Nr. 58)
Ohne Erfolg bleibt der Einwand des Klägers in der mündlichen Verhandlung, wenn auf dem Vorhabengrundstück bereits ein Einkaufszentrum bestehe, werde dieses jedenfalls im Rechtssinne weder „errichtet“ noch „erweitert“. Einen solchen Fall habe das VG Ansbach im Urteil vom 15.04.2009 – AN 9 K 08.02205 – entschieden, mit dem die Baugenehmigungsbehörde zur Erteilung der begehrten Baugenehmigung für die Errichtung eines Lebensmittelmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von ca. 817 m 2 in einem Gewerbegebiet verpflichtet wurde.
Diese Entscheidung des VG Ansbach greift zur Stützung der Ansicht des Klägers nicht, eine „Erweiterung“ scheitere vorliegend daran, dass das Sortiment des TEDI-Marktes (Accessoires, Dekoration, Haushalts-, Schreib- und Spielwaren, Heimwerken, Textilien, Heimtextilien, Drogerie, Kosmetik und Lebensmittel) bereits in den vorhandenen Einzelhandelsgeschäften wie Baufachmarkt L., Aldi-Verbrauchermarkt, Minimal Verbraucher- und Getränkemarkt, Lidl-Verbrauchermarkt und Drogeriemarkt angeboten würden. Mit dieser Argumentation verkennt der Kläger die Begründung sowohl der Vorentscheidung als auch der Widerspruchsentscheidung im vorliegenden Verfahren. Diese gehen keineswegs davon aus, dass der Baufachmarkt L., der Aldi-Verbrauchermarkt und/oder Minimal Verbraucher- und Getränkemarkt Bestandteil des Einkaufszentrums auf dem Vorhabengrundstück sind oder gar das Gewerbegebiet J. als solches ein Einkaufszentrum sei.
Das VG Ansbach hat seine Entscheidung maßgeblich nicht auf eine fehlende Sortimentserweiterung, sondern darauf gestützt, der neu zu errichtende Einzelhandelsmarkt solle an einer anderen Örtlichkeit errichtet werden, die dem möglichen Einkaufszentrum räumlich nicht mehr zugeordnet werden könne. Zur Begründung heißt es in dem Urteil, das Gericht neige der Auffassung zu, dass es sich bei der bestehenden Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben schon jetzt um ein Einkaufszentrum handele. Diese Frage könne aber offen bleiben, weil sich der geplante Lebensmittelmarkt nicht als Erweiterung eines bereits bestehenden Einkaufszentrums darstellen würde. Aus Kundensicht bestünde zwischen dem geplanten Lebensmittelmarkt und den unter der Sammelbezeichnung „…“ zusammengefassten Betrieben kein erkennbarer konzeptioneller Zusammenhang. Trotz der räumlichen Nähe insbesondere zu den Flurstücken belegten die Lagepläne und Fotos, dass das Baugrundstück durch die Gebäude auf den unmittelbar angrenzenden Grundstücken optisch und funktionell von dem Bereich der bestehenden Einzelhandelsbetriebe abgetrennt werde. Die auf den genannten Grundstücken ansässige Firma betreibe ein Bauunternehmen, das nicht mehr als Bestandteil eines Einkaufszentrums angesehen werden könne, sondern vielmehr als trennende Barriere fungiere. Der verbindende Effekt der Parkplatzanlage sei noch aus einem anderen Grund von Bedeutung. Für die bestehenden Einzelhandelsgeschäfte sei die zentrale Parkplatzanlage ein wesentlich prägendes Element, da alle Gebäude um diese Anlage gruppiert seien. Dabei entstehe – wohl durchaus beabsichtigt – der Eindruck eines nach allen Seiten geschlossenen Platzes, der die anliegenden Gebäude und die darin ansässigen Betriebe gewissermaßen miteinander verklammere, sie zugleich aber auch nach außen hin von der umgebenden Bebauung abschirme. Dass das Bauvorhaben wegen der nach Norden versetzten Lage des Baugrundstücks an diesem Platzeindruck nicht teilnehme, spreche aus Kundensicht dagegen, dass zwischen dem geplanten Lebensmittelmarkt und den vorhandenen Betrieben ein Zusammenhang bestehen könnte. Aus diesen Gründen führe das Bauvorhaben nicht zur Entstehung oder Verfestigung eines Einkaufszentrums und falle nicht unter § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO.
Dieser Entscheidung lässt sich der vom Kläger vorgetragene Rechtsgedanke, sein Vorhaben führe aufgrund des ähnlichen Sortiments des TEDI-Marktes im Verhältnis zum Sortiment der vorhandenen Einzelhandelsgeschäfte im gesamten Gewerbegebiet J. nicht zu einer Entstehung oder Verfestigung eines Einkaufszentrums, nicht entnehmen. Vielmehr hat das VG Ansbach maßgeblich auf die örtlichen Verhältnisse und nicht das Sortiment abgestellt.
Die örtlichen Verhältnisse sprechen vorliegend indes für und nicht gegen die Entstehung oder Verfestigung eines Einkaufszentrums durch die Nutzungsänderung der Teilfläche des Teppichmarktes von 426 m 2 in einen TEDI-Markt. Dieser soll mit der genannten Fläche anstelle des Teppichmarktes in das Gebäude, in dem sich neben dem verbleibenden Teppichmarkt, der ursprünglich das gesamte Gebäude eingenommen hatte, als 5. Einzelhandelsgeschäft neben TAKKO, KIK und KD-Drogerie hinzukommen. Damit wird der TEDI-Markt, auch wenn er eine eigene Eingangstür erhält, Bestandteil des Ensembles von Einzelhandelsgeschäften in demselben Gebäude auf demselben Grundstück, das die Kammer und das OVG des Saarlandes zusammen mit dem LIDL-Markt und den seinerzeit geplanten zwei weiteren Einzelhandelsgeschäften als Einkaufszentrum qualifiziert hat. Insoweit heißt es (auch) in dem vom Kläger in der mündlichen Verhandlung zitierten Urteil des VG Ansbach vom 15.04.2009 – AN 9 K 08.02205 -, ein Bauvorhaben sei als Erweiterung eines Einkaufszentrums anzusehen, wenn es räumlich mit einem Einkaufszentrum verbunden sei und aus der Sicht der Kunden als mit dem Einkaufszentrum konzeptionell verbunden in Erscheinung trete. Diese konzeptionelle Verbindung könne in baulichen, organisatorischen oder auch betrieblichen Gemeinsamkeiten zum Ausdruck kommen, so lange diese Gemeinsamkeiten aus Kundensicht ohne Weiteres erkennbar seien. Auch insofern speziell auf die Sicht der Kunden abzustellen, sei deswegen geboten, da allein die Kundenperspektive darüber entscheide, ob ein Vorhaben diejenigen städtebaulichen Auswirkungen habe und könne haben (wie vor allem die Beeinträchtigung einer verbraucher- bzw. wohnortnahen Versorgungslage), die eine Unterwerfung unter das Sonderregime des § 11 Abs. 3 BauNVO rechtfertigten.
Vorliegend rechtfertigen die konkreten Verhältnisse, die aus Kundensicht zielgerichtete Agglomeration der auf dem von außen betrachtet einheitlichen Vorhabengrundstück dann vorhandenen 6 Einzelhandelsgeschäfte in zwei gegenüberliegenden Gebäuden mit einer gemeinsamen Parkplatzanlage dem Sonderregime des § 11 Abs. 3 BauNVO zu unterwerfen.
Wie bereits oben ausgeführt, geht die Argumentation des Klägers ins Leere, das Warenangebot des hinzukommenden TEDI-Marktes werde im gesamten Gewerbegebiet J. bereits feilgeboten. Darauf kommt es ersichtlich nicht an. Selbst wenn die auf dem Grundstück vorhandenen Einzelhandelsgeschäfte (LIDL, TAKKO, KIK und KD-Drogerie) ein ähnliches Sortiment wie der TEDI-Markt hätte, führte das Hinzutreten dieses weiteren Einzelhandelsgeschäftes gleichwohl zu einer „Erweiterung“ des Einkaufszentrums. Denn selbst bei ähnlichem Sortiment bieten die unterschiedlichen Geschäfte unterschiedliche Produkte (Marken) an und dass Konkurrenz das Geschäft belebt, ist ein althergebrachter Kaufmannsgrundsatz.
Eines vertieften Eingehens auf die zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung vorgetragenen Angriffe des Klägers gegen das im Urteil vom 23.04.2008 – 5 K 386/07 – zitierte Gutachten vom 31.01.2008 bedarf es ebenso wenig wie auf die Ausführungen zum voraussichtlichen Erfolg der Ortskernsanierung durch die Beigeladene. Insoweit hat das OVG des Saarlandes im Beschluss vom 10.02.2009 – 2 A 267/08 - (AS 37, 332 = SKZ 2010, 14) ausgeführt, dass bei der Lektüre des erstinstanzlichen Urteils unschwer erkennbar ist, dass das Verwaltungsgericht das „Gutachten“ zwar auf der Grundlage eines aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 07.11.2007 gefassten förmlichen Beschlusses beigezogen, indes in seiner Entscheidung nur am Ende, und zwar eher „beiläufig“ erwähnt und verwertet hat. Daraus wurde lediglich die Erkenntnis hergeleitet, dass die Beigeladene mit unter 14.000 Einwohnern insgesamt zur Kategorie der kleinen Gemeinden gehöre, in denen eine „Ortskerngefährdung“ durch außerhalb desselben errichtete Einkaufszentren und großflächigen Einzelhandel potentiell am stärksten sei. Diese Aussage ist zum einen – auch ohne Gutachten – sicher richtig und nachvollziehbar. Zum anderen setzt sie die Erkenntnis des Vorliegens eines Einkaufszentrums voraus und dient offensichtlich nicht zur Begründung für die zuvor vorgenommene Beurteilung des Baubestandes. Die entsprechenden Auswirkungen auf den Handel im zentralörtlichen Bereich hat der Verordnungsgeber bei Einkaufszentren generell bejaht. Ob die künftigen Bewohner eines in der Nähe des Gewerbegebietes J. geplanten neuen Wohngebietes (ohnehin) nicht in die Ortsmitte der Beigeladenen fahren werden, um Güter des täglichen Bedarfs zu erwerben, spielt dabei ebenso wenig eine Rolle wie die Frage, ob die sanierte bauliche Gestaltung des Ortskerns der Beigeladenen nun besonders gelungen oder – wie der Kläger meint – „missglückt“ ist.
Stehen der Zulassung des Vorhabens des Klägers aber öffentliche Belange entgegen, so hat der Kläger keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung.
Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind auf der Grundlage von § 162 Abs. 3 VwGO erstattungsfähig, weil die Beigeladene einen förmlichen Antrag gestellt und damit das Risiko übernommen hat, auf der Grundlage von § 154 Abs. 3 VwGO an den Kosten des Verfahrens beteiligt zu werden.
Bei dieser Kostengrundentscheidung bedarf es keiner Einscheidung über die Notwendigkeit der Hinzuziehung des Bevollmächtigten des Klägers im Vorverfahren (§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO).
Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus den §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG in Verbindung mit Tz. 9.1.4 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Danach beträgt der Streitwert bei Klagen auf Erteilung einer Baugenehmigung für Einzelhandelsbetriebe 150 EUR pro qm Verkaufsfläche. Das ergibt vorliegend den Betrag von (426 qm x 150 EUR =) 63.900,00 EUR.

References: § 47
 § 10
 § 10
 § 6
 § 1
 § 11
 § 65
 § 30
 § 8
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 30
 § 11
 § 30
 § 36
 § 65
 § 73
 § 63
 § 2
 § 2
 § 63
 § 30
 § 8
 § 8
 § 11

§ 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 31
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 162
 § 154