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Timestamp: 2016-10-27 05:18:44+00:00

Document:
4C.359/2002 (29.01.2003)
Arr�t du 29 janvier 2003
Les juges f�d�raux Corboz, pr�sident, Rottenberg Liatowitsch et Favre.
Greffi�re Michellod
d�fendeur et recourant, repr�sent� par Me L�onard A. Bender, avocat, avenue de la Gare 17, case postale 56, 1920 Martigny,
demandeurs et intim�s, repr�sent�s par Me Jacques Philippoz, avocat, case postale 44, 1912 Leytron.
contrat de bail; indemnit� pour plus-value de la chose lou�e
(recours en r�forme contre le jugement de la Cour civile I du Tribunal cantonal du Valais du 14 octobre 2002)
X.________, propri�taire d'une villa sise sur la Commune de A.________ (VS), l'a remise en location aux �poux Y.________ d�s le 1er novembre 1991. Le contrat de bail, conclu le 28 octobre 1991, portait sur une dur�e initiale de trois ans, reconductible tacitement d'ann�e en ann�e. Le loyer convenu �tait de 1'600 fr. par mois, charges non comprises. Le bail portait sur une villa de deux �tages comprenant huit pi�ces, sur deux places de parc couvertes ainsi que sur un jardin.
Le 9 avril 1998, une requ�te d'autorisation de construire une piscine de 60 m2 sur la parcelle a �t� adress�e � la Commune de A.________. Le formulaire, qui mentionnait un co�t approximatif de construction de 10'000 fr., avait �t� rempli par sieur Y.________, mais �tait sign� par X.________. Durant les mois d'avril et mai 1998, les �poux Y.________ ont fait r�aliser, � leurs frais et sous la direction de sieur Y.________, une piscine assortie d'un local technique. Le bassin � ciel ouvert, d'une profondeur variant entre 80 cm et 155 cm environ, avait une emprise au sol de 50 m2. La premi�re mise en eau a eu lieu en juillet 1998. L'ann�e suivante, des margelles ont �t� pos�es autour du bassin. A la fin des travaux, le co�t de construction s'est �lev� � 46'391,90 fr. Ce prix n'a jamais �t� communiqu� � X.________ avant la fin de la r�alisation des travaux.
A l'�poque de la r�alisation de la piscine, les �poux Y.________ envisageaient d'acqu�rir la villa. X.________ ne pouvait ignorer ce fait, m�me si les discussions avaient �t� conduites par son fils. Peu apr�s le d�but des travaux, le fils d'X.________ a propos� aux �poux Y.________ d'acqu�rir la villa pour le prix de 550'000 fr. Ces derniers, estimant le prix trop �lev�, ont renonc� � l'acquisition et ont donn� leur cong� pour le 31 juillet 1999. La r�siliation a �t� accept�e par le bailleur. La construction de la piscine n'a engendr� aucune hausse de loyer.
Du mois d'ao�t 1998 au mois de juillet 1999, date de leur d�part, les �poux Y.________ n'ont pas vers� de loyer. En mai 1999, X.________ a introduit deux poursuites en paiement d'un montant de 17'600 fr., correspondant aux loyers d'ao�t 1998 � juin 1999, auxquelles les �poux Y.________ ont fait opposition. Par d�cision du 5 juillet 1999, le juge II du district de Martigny a prononc� la mainlev�e provisoire des oppositions � concurrence de 17'600 fr., avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 2 juin 1999.
Par demande du 2 septembre 1999, suivi d'un m�moire-demande du 1er d�cembre 1999, les �poux Y.________ ont ouvert action en lib�ration de dette contre X.________ devant le juge du district de Martigny, objectant de la compensation.
L'expert judiciaire mandat� a estim� la valeur de la piscine en juillet 1999 � 26'535,50 fr., ce que n'ont pas contest� les parties.
Par jugement du 31 mars 2001, le Juge II des districts de Martigny et de St-Maurice a admis l'action en lib�ration de dette des �poux Y.________ et condamn� en outre X.________ � leur verser la somme de 7'335,50 fr. avec int�r�ts.
Le premier juge a consid�r� qu'en vertu de l'art. 260a al. 3 CO, les demandeurs avaient droit � une indemnit� pour la plus-value consid�rable d�coulant de la construction de la piscine. S'agissant de son montant, il a estim� que le d�fendeur ne pouvait se pr�valoir du montant de 10'000 fr. indiqu� dans la requ�te d'autorisation de construire, car ce chiffre ne repr�sentait qu'une estimation du co�t des travaux et non la fixation de l'indemnit�. Les demandeurs avaient donc droit � une indemnit� correspondant � l'entier de la plus-value apport�e � l'immeuble, soit 26'535,50 fr.
Par jugement du 14 octobre 2002, la Cour civile I du Tribunal cantonal valaisan a rejet� l'appel form� par X.________ et confirm� le jugement de premi�re instance. Interpr�tant selon le principe de la confiance la port�e du montant de 10'000 fr. indiqu� dans la demande d'autorisation de construire, la Cour civile a estim� qu'en signant ce document, le d�fendeur n'avait pas limit� son consentement � ce montant.
X.________ interjette un recours en r�forme contre le jugement cantonal. Invoquant une violation de l'art. 260a al. 1 et 3 CO, il conclut � la fixation de l'indemnit� � 10'000 fr. et, apr�s compensation avec les loyers non pay�s (19'200 fr.), � ce que les �poux Y.________ soient reconnus lui devoir le montant de 9'200 fr., avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 1er ao�t 1999. Subsidiairement, le d�fendeur conclut � la fixation de l'indemnit� � 18'767,55 fr. et, apr�s compensation avec les loyers non pay�s (19'200 fr.), � ce que les �poux Y.________ soient reconnus lui devoir le montant de 432,45 fr., avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 1er ao�t 1999.
Invit�s � se d�terminer, les �poux Y.________ ont conclu au rejet du recours.
Dans la mesure o� la partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte. Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est donc pas ouvert pour se plaindre de l'appr�ciation des preuves et des constatations de fait qui en d�coulent.
Dans son examen du recours, le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b OJ); en revanche, il n'est li� ni par les motifs que les parties invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique de la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ). Il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqu�s par la partie recourante et peut �galement rejeter un recours en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c et les r�f�rences cit�es).
Le d�fendeur fait grief � la cour cantonale d'avoir viol� l'art. 260a al. 1 et 3 CO en le reconnaissant d�biteur d'une indemnit� de 26'435,50 fr.
2.1 Aux termes de l'art. 260a CO, le locataire n'a le droit de r�nover ou de modifier la chose qu'avec le consentement �crit du bailleur (al. 1). Lorsque le bailleur a donn� son consentement, il ne peut exiger la remise en �tat de la chose que s'il en a �t� convenu par �crit (al. 2). Si, � la fin du bail, la chose pr�sente une plus-value consid�rable r�sultant de la r�novation ou de la modification accept�es par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnit� pour cette plus-value; sont r�serv�es les conventions �crites pr�voyant des indemnit�s plus �lev�es (al. 3).
Cette disposition constitue une exception au principe selon lequel le locataire doit restituer la chose lou�e, � la fin du bail, dans l'�tat qui r�sulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO; Higi, Z�rcher Kommentar, art. 260a CO, n. 16 et 17, SVIT-Kommentar, 2e �d., Z�rich 1998, Art. 260-260a CO n. 59). Le bailleur peut donc d�cider librement dans quelle mesure il autorise des modifications ou r�novations de la chose lou�e par le locataire et peut limiter son accord � des travaux particuliers ou le faire d�pendre de conditions ou charges particuli�res. Il appartient au locataire d'informer le bailleur de la nature et de l'ampleur des travaux envisag�s (Higi, Z�rcher Kommentar, art. 260a CO, n. 20 s., SVIT-Kommentar, Art. 260-260a CO n. 65). En cas d'ambigu�t�s, l'accord du bailleur s'interpr�te selon le principe de la confiance (Higi, Z�rcher Kommentar, art. 260a CO n. 19). L'accord du bailleur doit rev�tir la forme �crite. Si le locataire se contente d'un accord oral ou d'un accord �crit insuffisant, il doit, sous r�serve de l'abus de droit, en supporter les cons�quences (SVIT-Kommentar, Art. 260-260a CO n. 66).
S'agissant de l'alin�a 3, la jurisprudence consid�re que le locataire peut renoncer par avance � toute indemnit� et qu'il ne s'agit donc pas d'une disposition imp�rative (ATF 124 III 149). La loi impose la forme �crite pour les conventions qui pr�voiraient une indemnit� plus �lev�e que le montant de la plus-value. En revanche, aucune forme n'est exig�e pour un accord fixant une indemnit� moins �lev�e.
2.2 Le d�fendeur ne remet pas en cause l'existence d'une plus-value consid�rable apport�e � son immeuble par la construction de la piscine. Il ne conteste pas non plus la possibilit� pour les demandeurs de lui r�clamer une indemnit� de ce fait. Il consid�re cependant avoir limit� le montant de cette indemnit� � 10'000 fr. par la signature de la requ�te d'autorisation de construire. Ce document �quivaut selon lui � une convention �crite au sens de l'art. 260 al. 3 CO. Il estime en outre que la signature de ce document correspond � un accord sous condition de prix. En tous les cas, la signature de ce document signifie � son avis qu'il ne saurait devoir payer, � la fin des travaux, une indemnit� excessivement sup�rieure au co�t pr�visible de la construction, tel qu'indiqu� dans la requ�te d'autorisation de construire.
2.3 Le document litigieux ne pr�voyant pas une indemnit� sup�rieure � la plus-value, l'obligation de la forme �crite pr�vue par l'art. 260a al. 3 CO in fine ne s'applique pas. Rien n'indique par ailleurs qu'il s'agirait d'une convention par laquelle le locataire renoncerait � toute indemnit�. La signature du document par le d�fendeur constitue une d�claration de volont� dont il s'agit de d�terminer la port�e. Les parties ne contestent pas qu'en signant la requ�te d'autorisation de construire, le d�fendeur a donn� son accord � la construction d'une piscine de 60 m2 dans le jardin de la villa lou�e aux demandeurs. Il reste � examiner si le d�fendeur a assorti son consentement de conditions, notamment concernant le co�t des travaux. Cette question a une incidence directe sur le droit des demandeurs � une indemnit� pour plus-value, puisque celle-ci ne concerne que les travaux accept�s par le bailleur, selon le texte de l'art. 260a al. 3 CO.
La cour cantonale n'a pas constat� quelles �taient les repr�sentations subjectives du d�fendeur lorsqu'il a sign� la requ�te d'autorisation de construire. On ignore notamment s'il savait que les travaux co�teraient en r�alit� beaucoup plus que les 10'000 fr. indiqu�s. A d�faut de constatations sur ce point, la cour cantonale a interpr�t� le consentement du d�fendeur selon le principe de la confiance. S'agissant d'une question de droit (art. 18 CO), le Tribunal f�d�ral, saisi d'un recours en r�forme, peut revoir librement cette interpr�tation (ATF 126 III p. 25 consid. 3c p. 29).
La cour cantonale a consid�r� que la requ�te d'autorisation �tait formul�e de telle mani�re que le montant de 10'000 fr. n'apparaissait pas comme une condition du consentement du d�fendeur. En effet, ce chiffre figurait sous la rubrique "co�t approximatif des travaux" et �tait suivi d'un signe indiquant qu'il s'agissait d'une estimation. Selon la cour cantonale, si le d�fendeur entendait faire de ce montant une condition essentielle de son accord, il ne se serait pas accommod� d'une formule aussi vague et impr�cise, mais il l'aurait clairement indiqu� sur le texte qu'il a sign�. Il lui incombait en effet de fixer de mani�re pr�cise l'�tendue de sa participation si elle �tait une condition de son engagement. Le d�fendeur ne pouvait d�s lors pr�tendre avoir limit� l'indemnit� pour plus-value � 10'000 fr., ni avoir donn� son accord sous r�serve de prix. Il devait donc verser aux demandeurs la plus-value effective apport�e � son immeuble, soit 26'535,50 fr.
2.4 Lorsqu'il applique le principe de la confiance, le juge doit rechercher comment une d�claration ou une attitude pouvait �tre comprise de bonne foi par son destinataire en fonction de l'ensemble des circonstances (cf. ATF 126 III 59 consid. 5b, 375 consid. 2e/aa p. 380). Le principe de la confiance permet d'imputer � une partie le sens objectif de son comportement, m�me si celui-ci ne correspond pas � sa volont� intime (ATF 127 III 279 consid. 2c/ee p. 287 et les r�f�rences doctrinales).
Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forc�ment d�terminant, de sorte que l'interpr�tation purement litt�rale est prohib�e. M�me si la teneur d'une d�claration para�t claire � premi�re vue, il peut r�sulter d'autres circonstances que son destinataire devait lui donner un sens diff�rent de celui d�coulant d'une interpr�tation litt�rale (ATF 128 III 212 consid. 2b/bb; 128 III 444 consid. 1b; 127 III 444 consid. 1b). Il n'en demeure pas moins, lorsqu'aucune circonstance particuli�re pertinente n'est �tablie, qu'il faut supposer que le destinataire d'une d�claration la comprend selon le sens ordinaire des mots.
2.5 En l'esp�ce, la requ�te d'autorisation de construire est le seul document sign� par le d�fendeur au sujet de la construction de la piscine. Les parties n'ont pas all�gu� avoir convenu oralement d'un co�t sup�rieur � 10'000 fr. ou avoir fix� d'un commun accord le montant de l'indemnit� pour une �ventuelle plus-value. Par ailleurs, rien n'indique, dans ce document ou l'attitude des parties, que le montant de 10'000 fr. correspondrait � l'indemnit� due par le d�fendeur en cas de plus-value. Il n'y a donc pas de raison de s'�carter du texte clair qui pr�c�de ce chiffre, � savoir qu'il repr�sente une estimation du co�t des travaux pr�vus.
Il reste donc � se demander comment pouvait et devait �tre comprise la signature du d�fendeur, compte tenu du montant indiqu�. En d'autres termes, les demandeurs devaient-ils comprendre, en fonction de toutes les circonstances, que le d�fendeur limitait son consentement � des travaux de l'ordre de 10'000 fr. ?
Le document sign� par le d�fendeur n'est pas un avenant au contrat de bail ou un accord contractuel d�sign� comme tel, mais un formulaire administratif destin� � la Commune de A.________. Ce document a �t� rempli par les demandeurs. Il est en outre notoire qu'une piscine excav�e de 60 m2 co�tait, en 1999, bien plus que les 10'000 fr. indiqu�s. Il s'agit l� d'une circonstance d�coulant de l'exp�rience de la vie, dont on peut raisonnablement imputer la connaissance � un propri�taire foncier. De leur c�t�, les demandeurs all�guent avoir indiqu� un montant inf�rieur au co�t r�el de construction, puisque l'�molument et les frais per�us pour l'autorisation de construire �taient calcul�s d'apr�s ce montant. Dans ces circonstances, les demandeurs pouvaient de bonne foi comprendre que l'approbation du d�fendeur portait sur la construction d'une piscine de 60 m2 avec local technique, sans que le co�t des travaux ne soit limit� � 10'000 fr. Le grief sera donc rejet�.
Le d�fendeur estime que l'autorit� cantonale aurait d� r�soudre le litige en appliquant, par analogie, les r�gles sur le d�passement de devis pr�vues � l'art. 375 CO pour le contrat d'entreprise. Selon cette disposition, lorsque le devis approximatif arr�t� avec l'entrepreneur se trouve, sans le fait du ma�tre, d�pass� dans une mesure excessive, le ma�tre a le droit, soit pendant, soit apr�s l'ex�cution, de se d�partir du contrat (al. 1). S'il s'agit de constructions �lev�es sur son fond, le ma�tre peut demander une r�duction convenable du prix des travaux, ou, si la construction n'est pas achev�e, en interdire la continuation � l'entrepreneur et se d�partir du contrat en payant une indemnit� �quitable pour les travaux ex�cut�s (al. 2).
En l'esp�ce, rien ne permet de retenir que la mention du chiffre de 10'000 fr. sur la formule sign�e par le propri�taire signifiait que les locataires voulaient s'obliger � son �gard � la mani�re d'un entrepreneur qui remet un devis approximatif sur demande du ma�tre de l'ouvrage. En tous les cas, l'application par analogie de l'art. 375 CO au cas d'esp�ce supposerait que le d�fendeur ait fix� aux locataires un montant maximum pour les travaux envisag�s; tel n'�tant pas le cas (cf. ci-dessus consid. 2), son argumentation tombe � faux.
Le d�fendeur reproche enfin au Tribunal cantonal de ne pas avoir retenu que les demandeurs avaient obtenu un important rabais lors de la construction de la piscine.
Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral n'est pas ouvert pour se plaindre de l'�tablissement des faits ou de l'appr�ciation des preuves par la cour cantonale (cf. supra, consid. 1). La critique du recourant concerne directement la mani�re dont la cour cantonale a �tabli les faits et est par cons�quent irrecevable.
Le recours doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable et le d�fendeur, qui succombe, supportera les frais et d�pens de la proc�dure f�d�rale (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
Le d�fendeur versera aux demandeurs une indemnit� de 3'000 fr. � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux parties et � la Cour civile I du Tribunal cantonal du Valais.

References: art. 260
 Art. 260
 art. 260
 Art. 260
 art. 260
 Art. 260
in fine
 ATF