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Timestamp: 2020-07-04 22:17:39+00:00

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Eigentumsverschaffung im Bauträgerrecht - ra.de
Bau- und Architektenrecht, Grundstücksrecht, Insolvenzrecht
ra.de / Port7 Rechtsanwälte / Eigentumsverschaffung im Bauträgerrecht
<p>F&uuml;r&nbsp;die Pflicht aus dem Bautr&auml;gervertrag, das Grundst&uuml;ck bzw. Erbbaurecht zu &uuml;bereignen, gilt Kaufvertragsrecht, w&auml;hrend f&uuml;r die Herstellungspflicht Werkvertragsrecht und im Falle des Verzugs allgemeines Schuldrecht gilt.</p> <p>Der Auflassungsanspruch des Erwerbers gegen&uuml;ber dem Bautr&auml;ger entsteht bereits mit Abschluss des wirksamen Bautr&auml;gervertrags, wobei die F&auml;lligkeit &uuml;blicherweise von der Zahlung der geschuldeten Verg&uuml;tung abh&auml;ngig gemacht wird, Urteil des BGH vom 19.05.2006 - V ZR 40/05.&nbsp;Diese erfolgt beim Bautr&auml;gervertrag regelm&auml;&szlig;ig nach Vorliegen der &uuml;brigen <a title="Neumann - Folgen eines MaBV-Versto&szlig;es" href="https://de.linkedin.com/pulse/versto%C3%9F-gegen-die-makler-und-bautr%C3%A4gerverordnung-andreas-neumann">Sicherungsvoraussetzungen f&uuml;r den Erwerber in bis zu sieben Raten je nach Baufortschritt nach der Makler- und Bautr&auml;gerverordnugn (MaBV)</a>. Die Abtretung bzw. Verpf&auml;ndung des Eigentumsverschaffungsanspruchs kann von der Zustimmung des Bautr&auml;gers abh&auml;ngig gemacht werden.</p> <p>Die Sicherung des Bautr&auml;gers erfolgt entweder dadurch, dass die Auflassung erst nach Zahlung der geschuldeten Verg&uuml;tung zu gesonderter Urkunde erkl&auml;rt wird. Hierzu kann der Erwerber den Bautr&auml;ger in der Erwerbsurkunde bevollm&auml;chtigen. Ein anderer Weg ist die Aussetzung der Eigentumsumschreibung entweder durch Vorbehalt der Eintragungsbewilligung und/oder durch Grundbuchvorlageanweisung an den Notar, vgl. Pause, Bautr&auml;gerkauf, 5. Aufl. Rn. 435. Je nachdem welcher Weg gew&auml;hlt wird, ist bei unberechtigter Weigerung des Bautr&auml;gers eine Auflassungsklage oder eine Feststellungsklage zu erheben.</p> <p>Die F&auml;lligkeit der entsprechenden Erkl&auml;rungen bzw. Zahlungsbest&auml;tigung und Anweisung an den Notar wird im Bautr&auml;gervertrag von der Erf&uuml;llung s&auml;mtlicher Zahlungsverpflichtungen gegen&uuml;ber dem Bautr&auml;ger aus dem Vertrag in Haupt- und Nebensache abh&auml;ngig gemacht. Diese Zahlungsverpflichtungen des Erwerbers k&ouml;nnen aufgrund von Sonderwunschvereinbarungen h&ouml;her sein als der vereinbarte Erwerbspreis, aber auch infolge von Minderung oder Aufrechnung niedriger. Deswegen stellt eine Regelung, durch die die Eigentumsverschaffung von der Zahlung der vereinbarten Verg&uuml;tung abh&auml;ngig gemacht wird, eine unangemessene Benachteiligung dar, Vers&auml;umnisurteil des BGH vom 07.06.2001 - VII ZR 420/00.</p> <p>Regelungen, durch die die Eigentumsverschaffung auch&nbsp;<a title="Neumann - Abnahme beim Bauvertrag" href="https://www.anwalt.de/rechtstipps/abnahmewirkungen_110868.html" rel="nofollow">von der Abnahme</a> abh&auml;ngig gemacht wird, k&ouml;nnen ebenfalls eine unangemessene Benachteiligung darstellen, sofern der Bautr&auml;ger trotz Zahlung der geschuldeten Verg&uuml;tung die Auflassung bzw. Einigung mit der Begr&uuml;ndung verweigern k&ouml;nnte, die Abnahme werde verweigert, vergleiche Pause, Bautr&auml;gerkauf, Rn. 436. Nach dem Beschluss des OLG N&uuml;rnberg vom 18.05.2001 - 2 W 1363/01 - steht eine entsprechende Vereinbarung dem Erfolg einer Auflassungsklage nicht entgegen. Andererseits kann dem Bautr&auml;ger aber ein Zur&uuml;ckbehaltungsrecht an der Auflassung bei unberechtigter Abnahmeverweigerung zustehen. Ferner kann die Auflassung von der R&uuml;ckgew&auml;hr einer <a title="Neumann - Einf&uuml;hrung in die MaBV" href="https://www.linkedin.com/pulse/versto%C3%9F-gegen-die-makler-und-bautr%C3%A4gerverordnung-andreas-neumann">MaBV-B&uuml;rgschaft</a>&nbsp;abh&auml;ngig gemacht werden.</p> <p>Es k&ouml;nnen St&ouml;rungen wie <a title="Neumann - Mangel beim Bauvertrag" href="https://www.anwalt.de/rechtstipps/mangel_127191.html">M&auml;ngel</a>&nbsp;und <a title="Neumann - Insolvenz des Bautr&auml;gers" href="https://de.linkedin.com/pulse/insolvenz-des-bautr%C3%A4gers-andreas-neumann">Insolvenz</a>, aber auch die Verj&auml;hrung des Zahlungsanspruchs auftreten. Die Kosten der &Uuml;bergabe einschlie&szlig;lich der Kosten bei Notar und Grundbuchamt tr&auml;gt ohne abweichende Vereinbarung der Erwerber. Der Bautr&auml;ger ist gesetzlich nicht verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu zahlen oder den Antrag auf Eigentumsumschreibung zu stellen. Er hat aber auf Grund seiner Eigentumsverschaffungspflicht alle Hindernisse zu beseitigen, die der Umschreibung des Eigentums entgegenstehen, soweit dies erforderlich und ihm zumutbar ist. Hierzu geh&ouml;rt es auch, einen Dritten zur Aufgabe einer Buchposition zu bewegen.</p> <p>Voraussetzung der Eigentumsumschreibung ist das Vorliegen der grunderwerbsteuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese wird erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet ist. Die Grundsteuer entsteht bereits mit Abschluss des Bautr&auml;gervertrags, wobei die Festsetzung oftmals erst erheblich sp&auml;ter erfolgt. Zu den Voraussetzungen der Eigentumsumschreibung geh&ouml;rt im Falle eines Grundst&uuml;cks bzw. Miteigentums an einem Grundst&uuml;ck &ndash; nicht bei Wohnungseigentum oder Erbbaurechten &ndash; ferner das Negativattest der Gemeinde bez&uuml;glich etwa gegebener Vorkaufsrechte nach dem Baugesetzbuch. Im Falle eines Erbbaurechts besteht in der Regel je nach Erbbaurechtsvertrag ein Vorkaufsrecht des Eigent&uuml;mers. Im Grundbuch k&ouml;nnen weitere Vorkaufsrechte eingetragen sein.</p> <p>Oft sind weitere Genehmigungen erforderlich, so z.B. im Falle eines in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Sanierungsvermerks eine Sanierungsgenehmigung nach dem Baugesetzbuch (BauGB) oder eine Grundst&uuml;cksverkehrsgenehmigung nach dem Grundst&uuml;cksverkehrsgesetz (GrdstVG) bzw. in den neuen Bundesl&auml;ndern nach der Grundst&uuml;cksverkehrsordnung (GVO). Die Freigrenzen sind dabei von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Vereinbart werden kann auch die vorsorgliche Einholung eines Negativattests.</p> <p>Der Erwerber kann auch dann die Auflassung bzw. bei Erbbaurechten die Einigung verlangen, wenn der Bautr&auml;ger sich mit der M&auml;ngelbeseitigung im Verzug befindet und die M&auml;ngelbeseitigung nahezu die noch offenen Restverg&uuml;tung verbraucht, Urteil des LG Heilbronn vom 11.07.2001 - 2 O 3003/00 IV. Die noch nicht entrichtete Restverg&uuml;tung muss daf&uuml;r geringf&uuml;gig sein. Geringf&uuml;gig ist sie, wenn sie 2-3,5 % der Gesamtverg&uuml;tung nicht &uuml;bersteigt. Die Verweigerung der Auflassung wird dann in entsprechender Anwendung des &sect; 320 BGB als treuwidrig eingestuft, Beschluss des BGH vom 25.08.2005 - VII ZR 6/04.&nbsp;</p> <p>Im Falle des&nbsp;<a title="Neumann - Insolvenz des Bautr&auml;gers" href="https://www.linkedin.com/pulse/insolvenz-des-bautr&auml;gers-andreas-neumann" rel="nofollow">Steckenbleibens der Herstellung des Baus infolge Insolvenz</a> kann der Insolvenzverwalter aufgrund der eingetragenen (und gegen&uuml;ber dem Insolvenzvermerk gem. &sect; 32 InsO vorrangigen) Auflassungsvormerkung die Eigentumsumschreibung nicht aufgrund seines Wahlrechts verweigern. Der Erwerber erh&auml;lt mithin das Grundst&uuml;ck einschlie&szlig;lich seiner Bestandteile, Pause, Bautr&auml;gerkauf, Rn. 1005, und ist zur Entrichtung einer Teilverg&uuml;tung f&uuml;r das Grundst&uuml;ck und die erbrachte Bauleistung verpflichtet, ebd., Rn. 1007. Diese ist ggf. im Wege der erg&auml;nzenden Vertragsauslegung oder gem. &sect;&sect; 315, 316 BGB zu ermitteln, Urteil des BGH vom 07.11.1980 - V ZR 163/79. Der Bautr&auml;gervertrag wird gleichsam in&nbsp; zwei Komponenten aufgeteilt, und zwar eine kaufvertragliche Komponente bez&uuml;glich des Grundst&uuml;cks und eine werkvertragliche bez&uuml;glich der Herstellungsverpflichtung. Es ist ggf. die Auflassungserkl&auml;rung des Insolvenzverwalters erforderlich, die im Wege der Auflassungsklage erwirkt werden kann. Voraussetzung ist, dass der Erwerber den Teil des Gesamterwerbspreises gezahlt hat, der auf die &Uuml;bereignung des Grundst&uuml;cks entf&auml;llt. Erkl&auml;rt der Erwerber jedoch den R&uuml;cktritt oder macht den gro&szlig;en Schadensersatzanspruch geltend, entf&auml;llt die Schutzwirkung der Auflassungsvormerkung und kann der Erwerber gegen&uuml;ber dem Grundbuchberichtigungsanspruch hinsichtlich seiner L&ouml;schungsbewilligung kein Zur&uuml;ckbehaltungsrecht aus&uuml;ben. Die Insolvenz an sich ist auch nicht ohne weiteres ein wichtiger Grund zur K&uuml;ndigung des auf die Herstellung gerichteten Teils des Bautr&auml;gervertrags.</p> <p>Der Eigentumsverschaffungsanspruch verj&auml;hrt &ndash; sofern nichts anderes vereinbart ist &ndash; 10 Jahre nach seiner F&auml;lligkeit. &Uuml;blich ist eine Verl&auml;ngerung der Verj&auml;hrung sowohl des Eigentumsverschaffungsanspruchs als auch der Verg&uuml;tung durch vertragliche Regelung auf 30 Jahre. Ist eine solche Verl&auml;ngerung nicht erfolgt, kann sich die Frage stellen, ob der Erwerber auch dann die Auflassung beanspruchen kann, wenn er sich hinsichtlich einer Restforderung auf eine eingetretene Verj&auml;hrung beruft. In diesem Fall steht nach dem Urteil des BGH vom 19.05.2006 - V ZR 40/05 - dem Bautr&auml;ger ein Leistungsverweigerungsrecht bez&uuml;glich der Auflassung zur Seite. Der Bautr&auml;ger kann danach die Einrede des nicht erf&uuml;llten Vertrages auch nach der Verj&auml;hrung seines Anspruchs erheben, wenn dieser vor dem Eintritt der Verj&auml;hrung entstanden war. Die vorausgesetzte synallagmatische Verkn&uuml;pfung der beiden Anspr&uuml;che &ndash; Eigentumsverschaffung und Verg&uuml;tung &ndash; wird bejaht.</p> <p>Im Falle des Vorbehalts der Auflassung und der unberechtigten Weigerung des Bautr&auml;gers, diese zu erkl&auml;ren, ohne dass diesem ein Zur&uuml;ckbehaltungsrecht an der Auflassung zusteht, kann eine Auflassungsklage erhoben werden. Die Vollstreckung erfolgt nach &sect; 894 ZPO. Der Streitwert der Auflassungsklage richtet sich im Falle der Weigerung des Bautr&auml;gers wegen Restforderungen nicht nach dem Wert der Eigentumswohnung, sondern nach der H&ouml;he des (vermeintlichen) Erwerbspreisrests, Urteil des LG M&uuml;nchen I, 19.04.2007 - 5 O 8732/06.&nbsp;</p> <p>Im Falle der Aussetzung der Eintragungsbewilligung und der unberechtigten Weigerung des Bautr&auml;gers zur Best&auml;tigung der Zahlung und Anweisung an den Notar zur Grundbuchvorlage kann Feststellungsklage erhoben werden. Der Antrag muss auf Feststellung der vollst&auml;ndigen Zahlung der Verg&uuml;tung und des Nichtbestehens weiterer Zahlungsanspr&uuml;che lauten, Pause, Bautr&auml;gerkauf, Rn. 437. Der Streitwert einer solchen Klage entspricht der vom Bautr&auml;ger beanspruchten Restzahlung.</p> <p>Mit der Eintragung im Grundbuch erlischt der Erf&uuml;llungsanspruch bez&uuml;glich der&nbsp; Eigentumsverschaffungspflicht, Urteil des BGH vom 17.06.1994 - V ZR 204/92.</p>
Für die Pflicht aus dem Bauträgervertrag, das Grundstück bzw. Erbbaurecht zu übereignen, gilt Kaufvertragsrecht, während für die Herstellungspflicht Werkvertragsrecht und im Falle des Verzugs allgemeines Schuldrecht gilt.
Der Auflassungsanspruch des Erwerbers gegenüber dem Bauträger entsteht bereits mit Abschluss des wirksamen Bauträgervertrags, wobei die Fälligkeit üblicherweise von der Zahlung der geschuldeten Vergütung abhängig gemacht wird, Urteil des BGH vom 19.05.2006 - V ZR 40/05. Diese erfolgt beim Bauträgervertrag regelmäßig nach Vorliegen der übrigen Sicherungsvoraussetzungen für den Erwerber in bis zu sieben Raten je nach Baufortschritt nach der Makler- und Bauträgerverordnugn (MaBV). Die Abtretung bzw. Verpfändung des Eigentumsverschaffungsanspruchs kann von der Zustimmung des Bauträgers abhängig gemacht werden.
Die Fälligkeit der entsprechenden Erklärungen bzw. Zahlungsbestätigung und Anweisung an den Notar wird im Bauträgervertrag von der Erfüllung sämtlicher Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Bauträger aus dem Vertrag in Haupt- und Nebensache abhängig gemacht. Diese Zahlungsverpflichtungen des Erwerbers können aufgrund von Sonderwunschvereinbarungen höher sein als der vereinbarte Erwerbspreis, aber auch infolge von Minderung oder Aufrechnung niedriger. Deswegen stellt eine Regelung, durch die die Eigentumsverschaffung von der Zahlung der vereinbarten Vergütung abhängig gemacht wird, eine unangemessene Benachteiligung dar, Versäumnisurteil des BGH vom 07.06.2001 - VII ZR 420/00.
Regelungen, durch die die Eigentumsverschaffung auch von der Abnahme abhängig gemacht wird, können ebenfalls eine unangemessene Benachteiligung darstellen, sofern der Bauträger trotz Zahlung der geschuldeten Vergütung die Auflassung bzw. Einigung mit der Begründung verweigern könnte, die Abnahme werde verweigert, vergleiche Pause, Bauträgerkauf, Rn. 436. Nach dem Beschluss des OLG Nürnberg vom 18.05.2001 - 2 W 1363/01 - steht eine entsprechende Vereinbarung dem Erfolg einer Auflassungsklage nicht entgegen. Andererseits kann dem Bauträger aber ein Zurückbehaltungsrecht an der Auflassung bei unberechtigter Abnahmeverweigerung zustehen. Ferner kann die Auflassung von der Rückgewähr einer MaBV-Bürgschaft abhängig gemacht werden.
Es können Störungen wie Mängel und Insolvenz, aber auch die Verjährung des Zahlungsanspruchs auftreten. Die Kosten der Übergabe einschließlich der Kosten bei Notar und Grundbuchamt trägt ohne abweichende Vereinbarung der Erwerber. Der Bauträger ist gesetzlich nicht verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu zahlen oder den Antrag auf Eigentumsumschreibung zu stellen. Er hat aber auf Grund seiner Eigentumsverschaffungspflicht alle Hindernisse zu beseitigen, die der Umschreibung des Eigentums entgegenstehen, soweit dies erforderlich und ihm zumutbar ist. Hierzu gehört es auch, einen Dritten zur Aufgabe einer Buchposition zu bewegen.
Oft sind weitere Genehmigungen erforderlich, so z.B. im Falle eines in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Sanierungsvermerks eine Sanierungsgenehmigung nach dem Baugesetzbuch (BauGB) oder eine Grundstücksverkehrsgenehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) bzw. in den neuen Bundesländern nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO). Die Freigrenzen sind dabei von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Vereinbart werden kann auch die vorsorgliche Einholung eines Negativattests.
Der Erwerber kann auch dann die Auflassung bzw. bei Erbbaurechten die Einigung verlangen, wenn der Bauträger sich mit der Mängelbeseitigung im Verzug befindet und die Mängelbeseitigung nahezu die noch offenen Restvergütung verbraucht, Urteil des LG Heilbronn vom 11.07.2001 - 2 O 3003/00 IV. Die noch nicht entrichtete Restvergütung muss dafür geringfügig sein. Geringfügig ist sie, wenn sie 2-3,5 % der Gesamtvergütung nicht übersteigt. Die Verweigerung der Auflassung wird dann in entsprechender Anwendung des § 320 BGB
§ 320 Einrede des nicht erfüllten Vertrags § 320 Einrede des nicht erfüllten Vertrags
als treuwidrig eingestuft, Beschluss des BGH vom 25.08.2005 - VII ZR 6/04.
Im Falle des Steckenbleibens der Herstellung des Baus infolge Insolvenz kann der Insolvenzverwalter aufgrund der eingetragenen (und gegenüber dem Insolvenzvermerk gem. § 32 InsO
§ 32 Grundbuch § 32 Grundbuch
vorrangigen) Auflassungsvormerkung die Eigentumsumschreibung nicht aufgrund seines Wahlrechts verweigern. Der Erwerber erhält mithin das Grundstück einschließlich seiner Bestandteile, Pause, Bauträgerkauf, Rn. 1005, und ist zur Entrichtung einer Teilvergütung für das Grundstück und die erbrachte Bauleistung verpflichtet, ebd., Rn. 1007. Diese ist ggf. im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung oder gem. §§ 315
, 316 BGB
§ 316 Bestimmung der Gegenleistung § 316 Bestimmung der Gegenleistung
zu ermitteln, Urteil des BGH vom 07.11.1980 - V ZR 163/79. Der Bauträgervertrag wird gleichsam in zwei Komponenten aufgeteilt, und zwar eine kaufvertragliche Komponente bezüglich des Grundstücks und eine werkvertragliche bezüglich der Herstellungsverpflichtung. Es ist ggf. die Auflassungserklärung des Insolvenzverwalters erforderlich, die im Wege der Auflassungsklage erwirkt werden kann. Voraussetzung ist, dass der Erwerber den Teil des Gesamterwerbspreises gezahlt hat, der auf die Übereignung des Grundstücks entfällt. Erklärt der Erwerber jedoch den Rücktritt oder macht den großen Schadensersatzanspruch geltend, entfällt die Schutzwirkung der Auflassungsvormerkung und kann der Erwerber gegenüber dem Grundbuchberichtigungsanspruch hinsichtlich seiner Löschungsbewilligung kein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Die Insolvenz an sich ist auch nicht ohne weiteres ein wichtiger Grund zur Kündigung des auf die Herstellung gerichteten Teils des Bauträgervertrags.
Der Eigentumsverschaffungsanspruch verjährt – sofern nichts anderes vereinbart ist – 10 Jahre nach seiner Fälligkeit. Üblich ist eine Verlängerung der Verjährung sowohl des Eigentumsverschaffungsanspruchs als auch der Vergütung durch vertragliche Regelung auf 30 Jahre. Ist eine solche Verlängerung nicht erfolgt, kann sich die Frage stellen, ob der Erwerber auch dann die Auflassung beanspruchen kann, wenn er sich hinsichtlich einer Restforderung auf eine eingetretene Verjährung beruft. In diesem Fall steht nach dem Urteil des BGH vom 19.05.2006 - V ZR 40/05 - dem Bauträger ein Leistungsverweigerungsrecht bezüglich der Auflassung zur Seite. Der Bauträger kann danach die Einrede des nicht erfüllten Vertrages auch nach der Verjährung seines Anspruchs erheben, wenn dieser vor dem Eintritt der Verjährung entstanden war. Die vorausgesetzte synallagmatische Verknüpfung der beiden Ansprüche – Eigentumsverschaffung und Vergütung – wird bejaht.
Im Falle des Vorbehalts der Auflassung und der unberechtigten Weigerung des Bauträgers, diese zu erklären, ohne dass diesem ein Zurückbehaltungsrecht an der Auflassung zusteht, kann eine Auflassungsklage erhoben werden. Die Vollstreckung erfolgt nach § 894 ZPO
. Der Streitwert der Auflassungsklage richtet sich im Falle der Weigerung des Bauträgers wegen Restforderungen nicht nach dem Wert der Eigentumswohnung, sondern nach der Höhe des (vermeintlichen) Erwerbspreisrests, Urteil des LG München I, 19.04.2007 - 5 O 8732/06.
Mit der Eintragung im Grundbuch erlischt der Erfüllungsanspruch bezüglich der Eigentumsverschaffungspflicht, Urteil des BGH vom 17.06.1994 - V ZR 204/92.
§ 320 Einrede des nicht erfüllten Vertrags§ 320 Einrede des nicht erfüllten Vertrags
§ 32 Grundbuch§ 32 Grundbuch
§ 316 Bestimmung der Gegenleistung§ 316 Bestimmung der Gegenleistung

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 BGH 
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 § 320

§ 320
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 § 32

§ 32
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§ 316
 § 316
 BGH 
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 § 894
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§ 320

§ 32

§ 316