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Timestamp: 2016-10-25 10:23:43+00:00

Document:
1C_240/2014 (24.10.2014)
1C_240/2014 � � Urteil vom 24. Oktober 2014
A. und B. C.________
vertreten durch Rechtsanwalt Markus L�thi,
vertreten durch F�rsprecher Michael Ueltschi,
Einwohnergemeinde Saanen, Baubewilligungsbeh�rde, Gemeindeverwaltung, 3792 Saanen,
Beschwerde gegen das Urteil vom 4. April 2014 des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern.
Am 16. Mai 2012 stellten D. und E. F.________ bei der Einwohnergemeinde Saanen ein Baugesuch f�r den Abbruch und den Neubau eines Einfamilienchalets auf der in der Wohnzone W2 gelegenen Parzelle Gbbl. Nr. 3698. Mit Gesamtentscheid vom 10. Oktober 2012 erteilte die Einwohnergemeinde Saanen die Baubewilligung und wies die erhobenen Einsprachen ab.
Dagegen erhoben unter anderem die Einsprecher A. und B. C.________ am 13. November 2012 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). A. und B. C.________ sind Eigent�mer von Grundst�cken, welche an die Parzelle Gbbl. Nr. 3698 angrenzen. Im Verfahren vor der BVE sicherten D. und E. F.________ zu, dass der Neubau k�nftig als Erstwohnung genutzt werde. Mit Entscheid vom 2. Dezember 2013 hiess die BVE die Beschwerde teilweise gut und erg�nzte die Baubewilligung mit einem Hinweis auf die Rechtsverwahrung von A. und B. C.________ und mit der Auflage, dass das Einfamilienchalet nur als Erstwohnung genutzt werden darf. lm �brigen wies sie die Beschwerde ab.
Die von A. und B. C.________ am 31. Dezember 2013 erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Bern mit Urteil vom 4. April 2014 ab.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht vom 14. Mai 2014 beantragen A. und B. C.________, der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 4. April 2014 sei bez�glich der Qualifikation des Bauvorhabens als Erstwohnung aufzuheben und es sei der Bauabschlag zu erteilen. Eventualiter sei die Angelegenheit zur materiellen Entscheidfindung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Die Beschwerdegegner, die BVE, das Verwaltungsgericht und das Bundesamt f�r Raumentwicklung ARE beantragen in ihren Vernehmlassungen die Beschwerdeabweisung. Die Einwohnergemeinde Saanen hat sich nicht ge�ussert. Die Beschwerdef�hrer verzichten auf eine weitere Stellungnahme.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts steht die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a und 86 Abs. 1 lit. d BGG). Die Beschwerdef�hrer sind als Nachbarn zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.1.�Am 11. M�rz 2012 ist mit Annahme der Volksinitiative "Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!" Art. 75b BV in Kraft getreten (vgl. Art. 195 BV i.V.m. Art. 15 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 17. Dezember 1976 �ber die politischen Rechte [BPR; SR 161.1]; BGE 139 II 243 E. 8 S. 248 f.). Die neue Verfassungsnorm bestimmt, dass der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der f�r Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfl�che einer Gemeinde auf h�chstens 20 % beschr�nkt ist. Art. 75b Abs. 1 BV ist seit seinem Inkrafttreten anwendbar. Zwar bedarf die Bestimmung in weiten Teilen der Ausf�hrung durch ein Bundesgesetz. Unmittelbar anwendbar ist sie jedoch insoweit, als sie (in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV) ein Baubewilligungsverbot f�r Zweitwohnungen in allen Gemeinden anordnet, in denen der 20 %-Anteil bereits erreicht oder �berschritten ist (BGE 139 II 243 E. 9 ff. S. 249 ff.).
Nach Art. 4 der Verordnung �ber Zweitwohnungen vom 22. August 2012 (SR 702; Zweitwohnungsverordnung) d�rfen in Gemeinden mit einem Anteil von mehr als 20 % Zweitwohnungen Bewilligungen nur f�r den Bau von Wohnungen erteilt werden, die als Erstwohnungen (lit. a) oder als qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnungen (vgl. lit. b) genutzt werden. Vorliegend steht die Anwendung von Art. 4 lit. a Zweitwohnungsverordnung in Frage. Gem�ss Art. 6 Abs. 2 Zweitwohnungsverordnung ist in diesen F�llen das Grundbuchamt in der Bewilligung anzuweisen, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundst�cks die Anmerkung "Erstwohnung" anzubringen (vgl. auch das Merkblatt des ARE f�r die Erteilung von Baubewilligungen, S. 1).
2.2.�Das Baugesuch der Beschwerdegegner wurde am 16. Mai 2012 und damit nach lnkrafttreten von Art. 75b BV eingereicht. In der Einwohnergemeinde Saanen betr�gt der Zweitwohnungsanteil unbestrittenermassen mehr als 20 % (vgl. Art. 1 Abs. 2 i.V.m. Anhang Zweitwohnungsverordnung, Gemeinde Nr. 843). Die BVE erteilte die Baubewilligung daher unter der Auflage, dass das Einfamilienchalet als Erstwohnung genutzt werden muss, und wies die Einwohnergemeinde Saanen an, die Anmerkung "Erstwohnung" beim Grundbuchamt zu veranlassen (Art. 4 lit. a i.V.m. Art. 6 Abs. 2 Zweitwohnungsverordnung).
Die Vorinstanz hat den Entscheid der BVE best�tigt. Sie hat zusammenfassend erwogen, die Kontrolle der Nutzungsbeschr�nkung nach der Bauvollendung obliege der Baupolizeibeh�rde. Die BVE habe deshalb keine weiteren Abkl�rungen zur sp�teren Nutzung als Erstwohnung vornehmen m�ssen.
2.3.�Die Beschwerdef�hrer bringen vor, es best�nden begr�ndete Anhaltspunkte f�r eine rechtsmissbr�uchliche Umgehung der angeordneten Nutzungsbeschr�nkung. Die Beschwerdegegner h�tten die Baupl�ne nie angepasst, d.h. es sei immer noch f�r jedes Schlafzimmer ein Badezimmer vorgesehen. Ihren Wohnsitz h�tten die Beschwerdegegner nach wie vor nicht nach Saanen verlegt. Ihr Lebensmittelpunkt befinde sich in Muri bei Bern, wo sie Eigent�mer einer grossen Villa seien, die sie seit Jahrzehnten bewohnten. Zudem seien sie Eigent�mer eines weiteren Ferienchalets in der Gemeinde Saanen, welches als Altersresidenz besser geeignet sei als das projektierte Chalet. All dies mache deutlich, dass die Zustimmung der Beschwerdegegner zur Nutzungsbeschr�nkung nur vorgeschoben sei und dass sie gar nicht die Absicht h�tten, das Chalet als ihre Erstwohnung zu nutzen.
2.4.�Die Beschwerdegegner f�hren in ihrer Vernehmlassung an das Bundesgericht vom 23. Juni 2014 aus, sie w�rden die ihnen auferlegte Nutzungsverpflichtung selbstverst�ndlich befolgen und beabsichtigten in keiner Art und Weise, irgendwelche Bestimmungen und Vorschriften zu umgehen. Es sei jedoch ihnen zu �berlassen, von wem das Chalet als Erstwohnung genutzt werde. Denkbar sei, dass ihre Tochter dort Wohnsitz nehmen oder aber dass das Chalet an eine ortsans�ssige Person vermietet werde.
2.5.�Den Beschwerdegegnern ist zuzustimmen, dass das Chalet nicht zwingend von ihnen selbst, sondern auch von Drittpersonen als Erstwohnung genutzt werden kann. Der fehlende Wohnsitz der Beschwerdegegner in Saanen und der Umstand, dass sie weitere Liegenschaften besitzen, k�nnen deshalb entgegen den Ausf�hrungen in der Beschwerde nicht als Hinweis auf eine bestehende Umgehungsabsicht gedeutet werden. Gleiches gilt f�r die Tatsache, dass gem�ss den Baupl�nen zu jedem Schlafzimmer ein Badezimmer erstellt werden soll, schliesst dies doch, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, die Nutzung des Chalets als Erstwohnung keineswegs aus.
Wie die Vorinstanz des Weiteren zu Recht festgehalten hat, wird die Einhaltung der Nutzungsbeschr�nkung nach Bauabschluss von der Baupolizeibeh�rde zu kontrollieren sein (vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 45 N. 2). Mangels konkreter Indizien f�r eine Umgehungsabsicht (vgl. auch Urteil 1C_874/2013 vom 4. April 2014 E. 4.5) mussten die Vorinstanzen insoweit den Sachverhalt nicht vertiefter abkl�ren und keine weiteren Beweise abnehmen. Die Vorinstanzen haben sich daher weder eine willk�rliche, weil unvollst�ndige Sachverhaltsfeststellung noch eine Geh�rsverletzung zu Schulden kommen lassen.
Die Vorbringen der Beschwerdef�hrer erweisen sich damit als unbegr�ndet.
Die Beschwerde ist abzuweisen. Die Gerichtskosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind den unterliegenden Beschwerdef�hrern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdef�hrer haben die Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entsch�digen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG). Die kommunalen und kantonalen Beh�rden haben keinen Anspruch auf eine Entsch�digung (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Die Beschwerdef�hrer haben die Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Saanen, der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern und dem Bundesamt f�r Raumentwicklung ARE schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 75
 Art. 195
 Art. 15
 BGE 
 Art. 75
 Art. 197
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 6
 Art. 75
 Art. 1
 Art. 6
 Art. 45