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Timestamp: 2020-07-14 14:21:53+00:00

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vertragsgemäßer Gebrauch - Erhaltenspflicht, Mangel
vertragsgemäßer Gebrauch – Erhaltenspflicht des Vermieters, Mangel der Mietsache
vom 13. Januar 2020 , zuletzt geändert am 8. Juni 2020
(1) … Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verwendet den Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Vermieter hat während des laufenden Mietvertrags die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB begründet einen Erfüllungsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter.
Auch § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB verwendet den Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs und knüpft an die Aufhebung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch Folgen. Der Mieter kann Minderung verlangen. Weitere Gewährleistungsvorschriften (z. B. §§ 536 a, 536 b BGB) verweisen auf § 536 BGB. Der Begriff des „vertragsgemäßen Gebrauchs“ dient hier der Beantwortung der Frage, ob ein Mangel vorliegt.
I. Vertragsgemäßer Gebrauch / vertragsgemäßer Zustand
Was beinhaltet der Begriff „vertragsgemäßer Gebrauch“?
Zunächst bestimmt der Mietvertrag die Pflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter. Die ausdrücklichen Vereinbarungen bestimmen die Einzelheiten. Bei Fehlen derartiger Vereinbarungen ist der Vertrag auszulegen. Bei der Wohnraummiete ist der Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache eng verknüpft mit dem Begriff des Wohnens. Bei der Miete von Gewerberaum ist der Begriff mit dem Betrieb des Gewerbes verknüpft.
Die Mietvertragsparteien können und sollen möglichst den vertraglichen Zustand ausdrücklich vereinbaren. Entsprechende Regelungen sollten sich im Mietvertrag und gegebenenfalls in der Hausordnung oder in sonstigen Vereinbarungen befinden. Fehlen konkrete Absprachen, so ist die nach dem Vertrag geschuldete Beschaffenheit durch Auslegung zu ermitteln. Im Rahmen der Vertragsauslegung ist bei der Ermittlung des Standards zu berücksichtigen, was im einzelnen zu dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand gehört. Es hat sich eine umfangreiche Kasuistik entwickelt, die hier im einzelnen noch nicht angesprochen werden soll.
Die Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs ist Hauptleistungspflicht des Vermieters.
Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter auf Mängelbeseitigung können sich bereits daraus ergeben, dass der vertraglich vereinbarte Zustand bei der Übergabe bereits nicht vorhanden ist. So kann der Mieter gegebenenfalls sogar eine „Anfangsrenovierung“ verlangen. Hier spielt die Definition der Begriffe „renoviert“ bzw. „unrenoviert“ eine Rolle.
II. Erhaltenspflicht (Instandhaltung/Instandsetzung)
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Erhaltung bedeutet, dass der Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit überhaupt möglich sein muss. Dies setzt regemäßig den Anschluss an die öffentliche Wasser- und Stromversorgung und die Versorgung mit Wärme voraus. Wohnungen müssen einen Mindeststandard aufweisen, der einzeitgemäßes Wohnen ermöglcht und den Einsatz üblicher Geräte erlaubt. Bei Altbauten ist jedoch nicht alles erforderlich, was bei Neubauten üblich ist.
Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs ist der Oberbegriff. Üblicherweise werden darüber hinaus Begriffe wie Instandhaltung, Instandsetzung und Nebenkosten verwandt.
Der Begriff der Instandhaltung gegenüber dem der Instandsetzung abgegrenzt. Unter Instandhaltung werden allgemein die Aufrechterhaltung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache zwecks Verhinderung von Schäden sowie die Beseitigung von Schäden und Beeinträchtigungen aufgrund üblicher Abnutzung verstanden. Der Instandhaltungsbegriff kann damit dem der Vorbeugung gleichgesetzt werden. Der Begriff wird auch unter dem Begriff der „Wartung“ gefasst. Die Instandsetzung ist demgegenüber als eine Reparatur zu verstehen. Schäden sollen beseitigt und der ordnungsgemäße Zustand soll wiederhergestellt werden.
III. Der Begriff des Mangels
Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben ist. Die Nutzbarkeit der Mietsache ist dann nicht so wie vereinbart, sie ist nicht vertragsgemäß. Auch hier bestimmen die Vereinbarungen – ausdrücklich oder schlüssig getroffen -, ob ein Mangel vorliegt. Auch hier ist im Zweifel durch Auslegung zu ermitteln, was der Vermieter schuldet.
Rechtsfolge eines Mangels ist zunächst die Minderung.
Auf welchen Zeitpunkt ist bei der Auslegung des Begriffes „vertragsgemäßer Gebrauch“ abzustellen?
Hängt die Annahme eines Mangels von der Frage ab, auf welchen Zeitpunkt für die Ermittlung des vertragsgemäßen Gebrauchs abzustellen ist, so kommen im wesentlichen drei Zeitpunkte in Betracht:
– der Zeitpunkt der Errichtung der Mietsache,
– der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
– und der Zeitpunkt der Mängelrüge.
Erkennbar ist jedenfalls, dass ein fixer Zeitpunkt zur Beanwortung der Fragen, ob ein Mangel vorliegt bzw. ob ein vertragsgemäßer Gebrauch noch ermöglicht wird, nur schwer greifbar ist. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages sind sich Vermieter und Mieter nur in seltenen Fällen darüber im Klaren sein, was die Zukunft im Hinblick auf Mietstandards bringen wird. So sind z. B. Fragen, welchen Standard ein Mieter einer nicht moderniesierten Altbauwohnung im Hinblick auf den Einsatz elektrischer Geräte erwarten kann, ob und wann Kältebrücken auch in einem Altbau hingenommen werden müssen etc. nur schwer zu beantworten.
Ob und wann ein Mangel vorliegt, ist oft nur schwer zu beantworten – die Rechtsprechung hat Fallgruppen entwickelt (vgl. dazu den Beitrag Fallgruppen von Mängeln: Schimmelpilz, Elektroinstallationen, …
Ein Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich Vereinbarten: …Fallgruppen von Mängeln: Schimmelpilz, Elektroinstallationen, …).
Zum Begriff des Mangels im Mietrecht
Ein Sachmangel im Sinne des § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (1) Hat die Mietsache … | mehr
Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Die Minderung ist kein Gestaltungsrecht. Die Minderung muss also nicht … | mehr

References: § 535
 § 536
 § 536

§ 535
 § 536
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