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Timestamp: 2017-08-17 19:11:32+00:00

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IMR 02/2017 | die-online-bibliothek.de
Mietervorkaufsrecht bei Einzug während der Gründungsphase von Wohnungseigentum? - IMR 02/2017, Seite 45
Autor: BGH, Urteil vom 7.12.2016 - VIII ZR 70/16
1. Ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB setzt voraus, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und
dieses dann an einen Dritten verkauft wird.
2. Ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB besteht nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den
Mieter gefasst worden ist und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung.
Miete rechtzeitig gezahlt? Auf den Überweisungszeitpunkt kommt es an! - IMR 02/2017, Seite 46
Autor: BGH, Urteil vom 05.10.2016 - VIII ZR 222/15
2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrags, der bestimmt, dass die
laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto
des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein." gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.
Kündigung: Eigenbedarf der GbR für Angehörige eines Gesellschafters zulässig - IMR 02/2017, Seite 47
1. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann nicht unmittelbar gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB
wegen Eigenbedarfs kündigen, da der Kündigungstatbestand auf natürliche Personen zugeschnitten ist.
2. Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB ist jedoch bei einer Kündigung einer
Außengesellschaft bürgerlichen Rechts weiterhin analog anzuwenden. Hieran hat sich durch die
Reform des § 577a BGB durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 nichts geändert.
Verstoß gegen Anbietpflicht macht Eigenbedarfskündigung nicht unwirksam! - IMR 02/2017, Seite 48
1. Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet.
2. Ein Verstoß gegen diese Anbietpflicht lässt aber eine ursprünglich wirksame Eigenbedarfskündigung nicht nachträglich unwirksam werden.
3. Die Verletzung dieser Rücksichtnahmepflicht löst demgegenüber nur Schadensersatzansprüche in Geld gem. § 280 BGB des Mieters aus. Diese können beispielsweise wegen höherer Umzugskosten oder einer Maklercourtage bestehen.
Schadensersatz: Umfang der Haftung bei unbegründeter einstweiliger Verfügung - IMR 02/2017, Seite 49
1. § 945 ZPO begründet eine weder Rechtswidrigkeit noch Schuld voraussetzende Risikohaftung
des Gläubigers.
2. Der Schadensersatzanspruch umfasst dabei den durch die Vollziehung der einstweiligen Verfügung adäquat kausal verursachten unmittelbaren oder mittelbaren Schaden einschließlich des infolge des Vollzugs von Verbotsverfügungen entgangenen Gewinns des Schuldners.
3. Der erforderliche Zurechnungszusammenhang besteht, wenn die Handlung durch das haftungsbegründende Ereignis herausgefordert wurde.
4. Muss der Vermieter wegen eines vom Mieter im einstweiligen Rechtsschutzverfahren unberechtigt erreichten Baustopps Schadensersatz an den Bauunternehmer zahlen und erleidet er
einen Mietausfall, können das vom Mieter zu ersetzende Schadenspositionen sein.
Energiedienstleister haftet gegenüber Vermieter! - IMR 02/2017, Seite 50
Autor: KG, Urteil vom 1.7.2016 - 14 U 23/15
Der Vermieter hat einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Energiedienstleister, wenn dieser Heiz- und Warmwasserkosten fehlerhaft abrechnet (hier: Daten zweier Messuhren fehlerhaft addiert).
Tägliches Stoßlüften: Mehr als sechs Lüftungsvorgänge sind unzumutbar! - IMR 02/2017, Seite 51
Autor: LG Berlin, Urteil vom 15.4.2016 - 65 S 400/15
Mietern ist es nicht zumutbar, täglich mehr als sechs Stoßlüftungsvorgänge vorzunehmen. Dabei
kommt es allein auf die Häufigkeit des Lüftens an - diese ist nicht mit den in der Wohnung lebenden Personen zu multiplizieren.
Mieterhöhungsverlangen: Anwendbarkeit des Widerrufsrechts für Fernabsatzverträge? - IMR 02/2017, Seite 52
Autor: LG Berlin, Urteil vom 14.9.2016 - 18 S 357/15
1. Für Mieterhöhungsverlangen gilt das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge nicht. Anders als im Versandhandel und bei vergleichbaren Geschäften, auf die die Normen für Fernabsatzverträge ausgerichtet sind, berechtigt das Mieterhöhungsverlangen zur Durchsetzung
auf dem Klageweg. Es käme zu abwegigen Ergebnissen, wenn das Widerrufsrecht noch nach Ablauf der Klagefrist (§ 558b Abs. 2 BGB) bestehen würde.
2. Ob die Regelungen zur Mieterhöhung den Normen zum Fernabsatzvertrag als spezielleres Recht vorgehen oder aber die Fernabsatzregelungen im Wege der teleologischen Reduktion so zu verstehen sind, dass sie nicht für Mieterhöhungen gelten, wird offengelassen.
Mieter darf auch am Mietobjekt die Originalbelege einsehen! - IMR 02/2017, Seite 53
Autor: LG Kempten, Urteil vom 16.11.2016 - 53 S 740/16
Das Einsichtsrecht des Mieters im Rahmen der Belegeinsicht (§ 259 Abs. 1 BGB) erstreckt sich auch dann auf die Originalunterlagen, wenn er aufgrund der Entfernung zwischen dem Sitz des Vermieters und dem Mietobjekt deren Vorlage am Mietobjekt verlangen kann. Verweigert der Vermieter die Einsicht in die Originalbelege, ist der Mieter zur Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber einer etwaigen Nachforderung berechtigt. Eine Verurteilung Zug-um-Zug scheidet jedoch aus. Vielmehr ist die Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs zu verneinen.
Mieter müssen keine Termine mit Vertragspartnern des Vermieters vereinbaren! - IMR 02/2017, Seite 54
Autor: LG Berlin, Urteil vom 11.8.2016 - 65 S 202/16
1. Die Unzumutbarkeit, ein Mietverhältnis fortzusetzen, beurteilt sich nach dem Verhalten des Mieters sowie danach, ob der Vermieter seinerseits Rücksichtnahmepflichten verletzt bzw. das Verhalten des Mieters sogar „provoziert" hat.
2. Aus berechtigtem Anlass (z. B. Badrenovierung) hat der Mieter nach Vorankündigung dem
Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Nicht gewährter Zutritt stellt jedoch dann keinen fristlosen Kündigungsgrund dar, wenn der Vermiieter die Besichtigung/Modernisierung über ein Jahr nicht weiter verfolgt.
3. Eine Abmahnung hat den Zweck, das vertragswidrige Verhalten zu korrigieren, also Zutritt
zu gewähren und zu dulden. Der Mieter kann hierin jedoch nicht dazu verpflichtet werden, selbst Termine mit Handwerkern abzustimmen.
„Scheißdeutsche" ist kein Kündigungsgrund! - IMR 02/2017, Seite 55
Autor: LG Berlin, Urteil vom 19.7.2016 - 18 S 330/15
1. Entnimmt ein Mieter Strom aus dem Treppenhaus, weil die Stromversorgung in seiner Wohnung trotz Mängelrüge nicht wiederhergestellt wird, so kann die Entnahme von Strom aus dem Treppenhaus eine Maßnahme der Selbsthilfe sein. Sie rechtfertigt ebenso wenig eine Kündigung
wie die Beschimpfung der Vermieterin und ihrer Mitarbeiter, die diese Stromentnahme beenden,
als „Scheißdeutsche" durch den ausländischen Mieter.
2. Bei rechtzeitiger Absendung der Miete ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgeschlossen.
Eigenbedarf: Desinteressierter Mieter hat keinen Anspruch auf eine Ersatzwohnung - IMR 02/2017, Seite 56
Der Mieter kann sich bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht auf einen Verstoß des Vermieters gegen seine Anbietpflicht berufen, wenn er die Ersatzwohnung gar nicht angemietet
Mieter können Baumaßnahmen durch einstweilige Verfügung zeitlich einschränken! - IMR 02/2017, Seite 57
Autor: AG Bremen, Urteil vom 23.6.2016 - 6 C 186/16
1. Starke Lärmbelästigungen durch tägliche Bauarbeiten von 7-18 Uhr müssen Mieter nicht dulden.
2. Durch solche Baumaßnahmen werden Mieter widerrechtlich in ihrem Besitz gestört. Dies gilt
auch dann, wenn die Baumaßnahmen größtenteils oder ausschließlich außerhalb der Mietwohnung erfolgen.
3. Eine etwaige Duldungspflicht des Mieters wird im Eilverfahren nicht geprüft.
Unzureichende Auskunft über Legionellen-Befall: Welche Kündigung ist gerechtfertigt? - IMR 02/2017, Seite 58
Autor: AG Hersbruck, Urteil vom 4.2.2016 - 11 C 146/15
1. Bei Vorliegen eines Legionellen-Befalls muss der Vermieter umfassende Auskünfte über eine gegebenenfalls vorhandene Gesundheitsgefährdung geben. Andernfalls kann die fristlose Kündigung drohen.
2. Warten die Mieter mit der Kündigung jedoch zu lange, ist der Anspruch nach einem gewissen Zeitraum verwirkt. Es bleibt nur die ordentliche Kündigung.
Voraussetzungen des Einwands rechtmäßigen Alternativverhaltens durch den Vermieter - IMR 02/2017, Seite 59
1. Die Erheblichkeit des Einwands rechtmäßigen Alternativverhaltens im Rahmen der Zurechnung des Schadenserfolgs richtet sich nach dem Schutzzweck der jeweils verletzten Norm. Voraussetzung ist zudem, dass derselbe Erfolg effektiv herbeigeführt worden wäre; die bloße Möglichkeit, ihn rechtmäßig herbeiführen zu können, reicht nicht aus.
2. Zum Einwand rechtmäßigen Alternativverhaltens gegenüber dem auf Erstattung von Umzugskosten als Kündigungsfolgeschaden gerichteten Schadensersatzanspruch des Mieters.
Keine Mietzahlungsverpflichtung des Gewerberaummieters bei verzögerter Fertigstellung eines Geschäftszentrums! - IMR 02/2017, Seite 60
Autor: KG, Urteil vom 21.11.2016 - 8 U 121/15
Ist der Mieter zur Zahlung der Geschäftsraummiete ab Übergabe der Räume verpflichtet, ist die
Miete wegen eines Mangels der Mietsache nach Ablauf der dem Mieter gesetzten Ausbaufrist bis
zur Eröffnung des Geschäftszentrums vollständig gemindert, wenn es dem Vermieter nicht gelingt, das Geschäftszentrum bis zum Ablauf der Ausbaufrist eröffnungsfähig fertig zu stellen.
Betriebskostenvorauszahlungen über Monate nicht geleistet: Vermieter kann fristlos kündigen! - IMR 02/2017, Seite 61
Autor: LG Berlin, Urteil vom 18.10.2016 - 29 O 407/15
1. Nimmt eine Gesellschaft in Deutschland am Rechtsverkehr teil, muss sie auch die Möglichkeit haben, Rechte zu begründen und klageweise geltend zu machen. Bei Zweifeln über die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft nach ausländischem Recht, ist diese als nicht eintragungspflichtige rechtsfähige Personengesellschaft deutschen Rechts zu behandeln.
2. Wird ein erheblich sanierungsbedürftiges Objekt für ein Theater mietfrei überlassen, aber
regelmäßig ein Betriebskostenvorschuss in Rechnung gestellt und zunächst auch über drei Jahre
hinweg bezahlt, besteht ein Kündigungsgrund wegen Zahlungsverzugs, wenn der Mieter diese Zahlungspflicht mehr als zwei Monate in Folge nicht erfüllt.
3. Gemietete Flächen, für die kein Besitzrecht mehr besteht, weil der Mietvertrag wirksam beendet ist, sind zu räumen und herauszugeben.
Keine „freie" Liquiditätshilfe aus der Instandhaltungsrücklage durch WEG-Beschluss! - IMR 02/2017, Seite 62
Autor: LG München I, Urteil vom 14.7.2016 - 36 S 3310/16 WEG
1. Ein Beschluss durch die Wohnungseigentümer, wonach der Verwalter die Instandhaltungsrückstellung zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen („Liquiditätshilfe") nicht zweckgebunden verwenden darf, ist ungültig, auch wenn diese Entnahme auf 10% der Plansumme des aktuellen Wirtschaftsplans begrenzt ist und ein Sockel von 10% als „eiserne Reserve" in der Rücklage verbleiben muss.
2. Der Begriff „Plansumme des Wirtschaftsplans" ist unbestimmt.
Beseitigung einer einmal beschlossenen Absperrkette: Bauliche Veränderung? - IMR 02/2017, Seite 63
Autor: LG Stuttgart, Urteil vom 31.8.2016 - 10 S 14/16
1. Ein Beschluss, der eine beschlossene bauliche Veränderung wieder rückgängig machen soll,
hat wiederum eine bauliche Veränderung zum Gegenstand.
2. Sieht ein Beschluss vor, dass die Zufahrt nicht mehr mit einer Kette zwischen zwei Pfosten
versperrt, sondern die Kette entfernt und entsorgt werden soll, so geht es um eine bauliche Veränderung, weil Pfosten und Kette als eine Einheit zu sehen sind.
Bauliche Veränderungen auf dem „Grundstück des Miteigentümers": Grenzen der Duldung - IMR 02/2017, Seite 64
Autor: LG Hamburg, Urteil vom 29.6.2016 - 318 S 102/15
1. Eine Hangsicherung mittels Stützmauer im Bereich des Hangs, Ausgrabungen entlang der Hauswand und das Setzen von Pflanztrögen sind eine bauliche Veränderung, die Miteigentümer nicht dulden müssen.
2. Ein entsprechender auf der WEG-Versammlung gefasster Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die in Rede stehende Maßnahme weit über eine Notmaßnahme hinausgeht und es Alternativen gibt.
Spitzbodenflächen (Nutzflächen): Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen - IMR 02/2017, Seite 65
Autor: LG Itzehoe, Urteil vom 14.10.2016 - 11 S 3/16
1. Spitzbodenflächen (Nutzflächen) sind von der Kosten- und Lastenverteilung für das gemeinschaftliche Eigentum bei Regelung in der Teilungserklärung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile nicht unberücksichtigt zu lassen.
2. Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist nur begründbar bei gravierender Mehrbelastung.
Kostenverteilung nach der „tatsächlich genutzten Wohnfläche" ist nichtig! - IMR 02/2017, Seite 66
Autor: LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 21.11.2016 - 16 S 85/16
Der Inhalt eines Beschlusses muss inhaltlich bestimmt und klar sein. Ein Kostenverteilungsbeschluss muss grundsätzlich so gehalten sein, dass sich zumindest im Wege der Auslegung ein eindeutiger Inhalt ermitteln lässt.
Klammer Aspirant darf nicht Verwalter werden! - IMR 02/2017, Seite 67
Autor: LG Karlsruhe, Urteil vom 10.5.2016 - 11 S 41/15
1. Ein Unternehmen, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch
keine ausreichenden Sicherheiten stellen kann, darf nicht zum Verwalter bestellt werden.
2. Bei der Bestellung liegt ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung vor,
wenn ein Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmgewicht gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer eine ihm nahestehende Person zum Verwalter bestellt hat.
3. In derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung zum Verwalter erfolgt, müssen
auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden.
Einsichtnahme bedeutet Einblick in vorhandene Unterlagen! - IMR 02/2017, Seite 68
Autor: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.6.2016 - 2-13 S 48/14
Verpflichtet ein Urteil zur „Einsicht in die Buchungsunterlagen", ist diese Pflicht mit der Gewährung der Einsichtnahme in die vorhandenen Unterlagen erfüllt. Es ist nicht erforderlich,
nicht vorhandene Unterlagen zu besorgen, denn ein solches Begehren wäre mit einem Anspruch auf Auskunft oder Rechnungslegung zu verfolgen, das klar von der Einsichtnahme zu unterscheiden ist.
Kann ein späterer Wohnungskäufer noch wie ein werdender Eigentümer zu behandeln sein? - IMR 02/2017, Seite 69
Autor: AG Rosenheim, Urteil vom 26.10.2016 - 8 C 2921/15 WEG
1. Zur Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergerneinschaft (WEG), die erheblich erweitert werden soll, sind auch werdende Eigentümer einzuladen. Andernfalls sind gefasste Beschlüsse ungültig. Es ist unschwer zu ermitteln, wer die mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten hat und zur WEG-Versammlung einzuladen ist, um das Stimmrecht auszuüben. Jedenfalls über das Grundbuch kann die WEG in Form der Auflassungsvormerkung in Verbindung mit dem Besitzübergang einsehen, wer werdender Eigentümer ist.
2. Bei einer bereits seit Jahren bestehenden WEG, bei der die Zahl der WEG-Einheiten erheblich erweitert werden soll (hier: von 16 auf 24), handelt es sich formal gesehen um einen Zweiterwerb. Dieser muss allerdings wie ein Ersterwerb behandelt werden, weil eine vergleichbare Interessenlage wie beim Ersterwerb des Wohnungseigentums vom Bauträger vorliegt.
3. Da die vorhandenen Wohnungseigentümer die Teilung bewusst mitgetragen und an ihr mitgewirkt haben, war das Ziel der Vermarktung erkennbar - wie beim Entstehen einer WEG samt der sich dort ergebenden praktischen Probleme hinsichtlich der Feststellung des Besitzübergangs.

References: § 577
 § 577
 § 307
 § 573
 § 573
 § 577
 § 280
 § 945