Source: http://www.ketencilaw.com/fr/achat-dune-propriete-en-turquie.html
Timestamp: 2013-05-23 05:07:33+00:00

Document:
ACQUISITION IMMOBILIERE PAR DES PERSONNES PHYSIQUES ETRANGERES EN TURQUIE
Le Droit Immobilier est réglementée dans le Code Civil conformément à la réglementation turque. Il est destiné à offrir une large compréhension sur les procédures de l'achat et de vente de propriété en Turquie soit pour des personnes physiques et morales au sein de cet article.
L'acquisition immobilière par des personnes physiques et morales a été réglementée dans l'article 35 de la Loi de Cadastre n° 2644 avec la loi n° 5444 de 12 Décembre 2005 qui a été publié dans la Gazette Officielle de n° 26046 et de 7 Janvier 2006. Nouvelles principes fondamentaux ont été réglementés avec cette nouvelle loi pour l'acquisition de l'immobilier par des personnes physiques étrangères et les entreprises commerciales ayant une personnalité juridique et établies dans des pays étrangers selon les lois de ces pays en Turquie.
Nouvelle forme de l'article 35 de la Loi sur le Registre Foncier est comme suit:
« Avec la réserve de réciprocité et la conformité aux restrictions légales, une personne physique étranger peut acquérir des biens immobiliers dans le but de l'utiliser comme résidence ou des objectifs d'affaires en Turquie qui sont séparés et inscrits à ces buts dans les plans de développement mis en œuvre ou les plans de développement localisés . La même condition doit être stipulée dans l'établissement de droits réels limités sur l'immobilier. L'espace total de l'immobilier et des droits réels limités sur l'immobilier qu'une personne physique de nationalité étrangère peut acquérir partout le pays ne peut pas dépasser 25,000 m2. Dans les mêmes conditions énoncées dans ce paragraphe le Conseil des Ministres est autorisé à augmenter la surface jusqu'à 30 hectares.
Les entreprises ayant une personnalité juridique établies dans des pays étrangers selon les lois de ces pays peuvent acquérir des biens immobiliers et posséder des droits réels limités sur l'immobilier en Turquie, conformément aux dispositions des lois spéciales.
En cas d'établissement d'une hypothèque en Turquie en faveur de personnes physiques étrangères et les entreprises commerciales ayant la personnalité juridique établies dans les pays étrangers; qui ont été fixées convenablement aux lois de ces pays, les conditions et restrictions énoncées dans les premier et deuxième paragraphes ne doit pas être appliquée. A l'exception des personnes physiques étrangères et des entreprises commerciales ayant une personnalité juridique établies dans des pays étrangers, personne ne peut acquérir des biens immobiliers ou des droits réels limités sur l'immobilier en Turquie.
Quant aux biens immobiliers acquis par la succession légale par des citoyens d'un pays qui ont de la réciprocité avec la République de Turquie, les conditions et restrictions énoncées au premier paragraphe ne doit pas être appliqué. En ce qui concerne l'acquisition de l'immobilier au moyen de transactions liées à la mort sauf la succession légale, les conditions et restrictions énoncées dans les paragraphes au-dessus doivent être appliquées. Immobilier et les droits réels limités sur des biens immobiliers acquis par succession légale par des citoyens des pays qui n'ont pas de réciprocité avec la République de Turquie doivent être liquidés après leur transferts de transaction sont accomplies.
Les circonstances de droit ou de fait doivent être pris comme base dans la décision de la réciprocité. En cours de l'application de ce principe pour les citoyens de pays qui n'ont pas accordé les droits de propriété foncière, il est stipulé que les droits accordés par un pays étranger pour l'acquisition de biens immobiliers à ses propres citoyens devraient également être accordé aux citoyens de la République de Turquie.
Le Conseil de Ministres est autorisé à déterminer les lieux où les personnes physiques étrangers et les entreprises commerciales ayant une personnalité juridique établies dans les pays étrangers conformément aux lois de ces pays ne peuvent pas acquérir des biens immobiliers et les droits réels limités sur l'immobilier dans les domaines en matière de l'irrigation, de l'énergie, de l'agriculture, de l'exploitation minière, des zones protégées, des zones de caractéristique culturel, et zones de protection spéciale, et des zones intactes en raison des caractéristiques de la flore et la faune, des domaines stratégiques en raison de l'intérêt public et la sécurité du pays au moyen des propositions des institutions publiques et des organisations avec des cartes et des plans à base de registre coordonnés, et le taux des régions où des personnes réelles étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers ne dépassant pas 5 pour cent, selon les provinces et les régions des provinces. Les propositions des institutions publiques et des organisations au sein de ce champ d'application doivent être examinées, apprécié et soumis au Conseil des Ministres au moyen d'une commission qui réalise des études au sein de l'autorité énoncées dans ce paragraphe et constitué de représentants compétents de l'administration dans la structure du Ministère, à laquelle la Direction Générale du Registre Foncier et du Cadastre est liée.
Les valeurs des coordonnées et des cartes concernant des zones militaires interdites, des zones militaires et de sécurité privée et des zones stratégiques qui sont déterminés après l'application de cette loi et leurs modifications doivent être donnés sans aucun retard par le Ministère de la Défense Nationale au Ministère à laquelle la Direction Générale du Registre Foncier et du Cadastre est liée.
Les parcelles devaient être expropriées ou annotées sur le registre foncier en raison d'être dans les zones déterminées dans les paragraphes ci-dessus doit être notifiée par les institutions pertinentes aux Bureaux d'Enregistrement Foncier pertinents.
L'immobilier et les droits réels limités sur les biens immobiliers acquis contrairement aux dispositions de cet article ou la détermination de l'abus selon le but de l'acquisition, sans nécessité juridique doivent être convertis à la valeur et payés au propriétaire de ces biens réels à moins que l'immobilier soit liquidé par le propriétaire dans la période déterminée par le Ministère des Finances. PRINCIPE DE RECIPROCITE
Dans le nouveau règlement, au lieu de la mise en œuvre d'équivalent exact du principe de réciprocité, il est stipulé que les droits accordés par un pays étranger à ses propres citoyens ou des entreprises commerciales ayant une personnalité juridique et établies en fonction de ses propres lois devraient également être accordés aux citoyens et aux entreprises commerciales de la République de Turquie.
Le Conseil des Ministres a exprimé ce que doit être comprise à partir du principe de réciprocité dans sa décision n° 2 / 13394 du 29 mai 1940. Selon cette décision, en plus de la réglementation législative du principe de réciprocité, l'applicabilité pratique de celui-ci est également nécessaire pour son existence. Par cette décision, dans laquelle il est pris en considération que la réciprocité dans le droit n'indiquera pas une situation réelle, les restrictions rencontrées dans un pays étranger par les citoyens de la République de Turquie, en cas de leur application, sont recherchées pour être pris comme base dans la mise en œuvre de la réciprocité. Par conséquent, pour l'existence de la réciprocité entre notre pays et un pays étranger sur l'acquisition immobilière, la réciprocité doit être à la fois en droit et en pratique. Selon ce principe, pour l'acquisition immobilière d'un citoyen d'un pays étranger ou une entreprises de commerce dans notre pays, les citoyens et les entreprises commerciales de la République de Turquie devrait également avoir le droit d'acquérir un bien immobilier dans ce pays étranger et que ce droit doit être accepté par les lois et doivent être applicables dans la pratique. EXCEPTIONS DE PRINCIPE DE RECIPROCITE Même si la première condition est réciprocité pour l'acquisition de bien immobilier par des personnes physiques étrangères dans notre pays, le principe de réciprocité a quelques exceptions en matière des personnes physiques. Ces exceptions sont comme suit :
a) Comme les personnes heimatlos n'ont aucune citoyenneté d'Etat, il n'y a aucun Etat à décider sur la réciprocité. Pour cette raison, les personnes heimatlos sont exemptées du principe de réciprocité. b) Selon l'article 7/2 de « Convention relative au statut des réfugiés » du 28 juillet 1951 et ratifié par la Turquie avec la loi n° 359 du 26 Août 1961, les réfugiés sont exemptées du principe de réciprocité dans un pays après trois ans de résidence. Réfugiés en Turquie sont également soumis à la même disposition. Il suffit pour les réfugiés de prouver cette situation avec un document officiel de l'exemption.
c) Selon l'article 8 / E du Code du Tourisme n° 2634, les personnes étrangères physiques et morales qui voudraient faire des investissements pour des objectifs de tourisme en Turquie, peuvent acquérir des biens immobiliers par la décision du Conseil des Ministres dans les zones touristiques et les centres étant exemptés de principe de réciprocité et restrictions formulées pour les étrangers. DISPOSITIONS LEGALES RESTRICTIVES
La deuxième condition pour l'acquisition immobilière de personnes physiques étrangères en Turquie est de se conformer aux dispositions restrictives du droit. Certaines restrictions sont impliquées dans nos lois concernant l'acquisition immobilière par des étrangers. Ces dispositions restrictives sont comme suit:
a) Selon les règlementations impliqués dans Loi de Zones Militaires Interdites et Zones de Sécurité n° 2565 qui limite géographiquement acquisition des biens immobilier par des étrangers dans notre pays, c'est impossible de vendre, de transférer et de louer l'immobilier situé dans les zones militaires interdites et dans les zones de sécurité, aux personnes physiques et morales étrangères.
b) Selon l'article 35 de la Loi sur le Registre Foncier n° 2644, les personnes physiques étrangères ne peuvent pas acquérir l'immobilier de mesure plus que 2.5 hectares dans notre pays, cependant pour l'acquisition jusqu'à trente hectares, une décision du Conseil des Ministres est nécessaire. L'héritage juridique est une exception de cette règle. ACQUISITION DE L'IMMOBILIER PAR DES ENTREPRISES ETRANGERS QUI ONT UNE PERSONNALITE JURIDIQUE EN TURQUIE Les entreprises ayant une personnalité juridique établies dans les pays étrangers selon les lois de ces pays peuvent acquérir l'immobilier et posséder des droits réels limités sur l'immobilier en Turquie selon les dispositions de quelques lois particulières. Les lois correspondantes sont comme suit ;
-Loi pour l'Encouragement de Tourisme n° 2634
-Loi sur le Pétrole n° 6326
-Loi Générale sur les Zones de Développement Industriel n° 4737
En cas d'établissement d'une hypothèque en Turquie en faveur de personnes physiques et des entreprises commerciales ayant une personnalité juridique établies dans les pays étrangers selon les lois de ces pays, les conditions et restrictions énoncées dans les premier et deuxième paragraphes ne doit pas être appliqués.
A l'exception des personnes physiques étrangères et des entreprises commerciales ayant une personnalité juridique établies dans les pays étrangers selon les lois de ces pays, personne ne peut acquérir l'immobilier et les droits réels limités en Turquie.
ACQUISITION IMMOBILIER PAR ENTREPRISES A CAPITAUX ETRANGERS
L'expression de «entreprises à capitaux étrangers" est généralement confondu avec l'expression de «entreprise étrangère». Tout d'abord, il convient d'indiquer que «les entreprises à capitaux étrangers» sont établies conformément aux dispositions de la Loi de Commerce Turc en Turquie et s'est inscrite dans le Registre du Commerce Turc. En d'autres termes, ces pays sont soumis aux dispositions légales de la République de Turquie. Seulement, la totalité ou une partie de leur capital appartient aux personnes physiques ou morales étrangères. Disponibilité des actionnaires étrangers au sein de l'entreprise ne l'inclura pas dans le statut de personnalité juridique étrangère, parce que la nationalité de l'entreprise et la nationalité de ses actionnaires sont des sujets différents. Loi pour l'Encouragement des Investissements de Capital Etranger n° 6224 du 18 Janvier 1954 a été abrogée par la Loi d'Investissement Direct Etranger n° 4875 du 5 Juin 2003 qui est entré en vigueur étant publié dans la Gazette Officielle n° 25141 du 17 Juin 2003. De nouvelles dispositions ont été adoptées afin d'encourager et d'augmenter les investissements directs étrangers, pour protéger les droits des investisseurs étrangers, et de transformer le système de permission et de ratification pour les systèmes informatifs dans la réalisation des investissements étrangers.
En ce qui concerne le sujet, un circulaire n° 1363-100/841 du 7 Août 2003 a été annoncé à toutes nos unités à travers nos directions régionales et il a été indiqué que l'exécution serait réalisée dans le cadre des déclarations suivantes.
Par la Loi d'Investissement Direct Etranger n°4875, les investisseurs étrangers sont soumis au traitement égal avec des investisseurs domestiques ; les autorisations et les ratifications comme les autorisations d'investissement, les autorisations d'établissement des entreprises ont été retirés. De plus, les entreprises ayant une personnalité juridique auxquelles les investisseurs étrangers participent ou établissent, dans notre pays, sont autorisés à acquérir des biens immobiliers ou de droits réels limités dans les zones où l'acquisition de ces droits est autorisée pour les Citoyens Turcs. Les entreprises établies selon la Loi abrogée n°6224 ou qui vont agir selon la loi n° 4875, qui est au sujet des activités des entreprises à capitaux étrangers dans notre pays, sont considérées comme des entreprises de la République de Turquie, selon les critères de lieu d'établissement ou le centre de l'administration. Pour cette raison, l'acquisition immobilière et d'autres demandes concernant le registre foncier des entreprises à capitaux étrangers que soit l'autorisation d'activité obtenues conformément à la loi abrogée pour l'Encouragement des Investissements à Capitaux Etrangers ou agira conformément à la Loi d'Investissements Directs Etrangers n° 4875, sont conclus par des Offices du Registre Foncier correspondants appliquant les mêmes méthodes et règles en ce qui concerne les entreprises établies selon la Loi du Commerce Turc, après avoir examiné les documents d'autorisation donnée par des Autorités de Registre du Commerce qui indiquent la personne compétente et la compétence pour l'acquisition de l'immobilier de l'entreprise.
Il est libre de transférer par les banques et les institutions financières privées, les revenus et la valeur de vente tirés de l'immobilier et les droits réels acquis par des étrangers avec ou sans échange de monnaie étrangère. AUTORITE DES APPLICATIONS Par l'article 26 de la Loi sur le Registre Foncier n° 2644, le devoir et l'autorisation de réglementer les contrats concernant la propriété et les droits réels à l'exclusion de la propriété ont été donnés aux Offices du Registre Foncier.
Les étrangers qui voudraient acquérir un bien immobilier ou de bénéficier de droits réels sauf la propriété feront leurs demandes à l'office du registre foncier où l'immobilier est situé. Information détaillée sur le sujet peut être apportées de la Direction Générale du Registre Foncier et du Cadastre. DOCUMENTS NECESSAIRES POUR APPLICATION Il n'y a aucune différence entre les citoyens turcs et étrangers en termes de documents requis pour l'application. Personnes Physiques: a) Titre de propriété de l'immobilier, si disponible, sinon d'un document indiquant le bloc ville et la parcelle de l'immobilier ou déclaration verbale du propriétaire. b) Carte d'identité ou passeport de l'étranger donnée par son propre pays et deux petites photographies.
c) Si la personne qui demande est un représentant, une procuration du représentant, et la carte d'identité avec photographie, deux petites photographies du représentant, et si certains des acheteurs ne sont pas présents lors de la transaction, carte d'identité avec photographie, deux petites photographies et la procuration des représentants qui représentent les acheteurs, sont nécessaires. Personnes Morales:
a) Les entreprises établies conformément à la Loi d'Investissement Direct Etranger n° 4875 montreront un document de compétence donnée par Registre du Commerce Turc, un document remis à la personne assignée basé sur cela, et le certificat de signature.
b) Entreprises commerciales étrangères établies dans des pays étrangers selon leurs lois sont nécessaires, en conformité avec la législation de leur pays, de montrer un document ayant l'effet d'un document de la compétence donné par les autorités correspondantes.
En ce qui concerne les taxes et les impôts doivent être payés au cours des transactions, il n'y a aucune différence entre les personnes de nationalité étrangère et les citoyens de la République de Turquie. Toutefois, lorsque vous demandez le poste militaire correspondant pour déterminer si l'immobilier demandé par une personne réelle ou morales de nationalité étrangère est située en dehors des Zones Militaires Interdites et Zones de Sécurité ou non, si le contrôle sur le terrain est nécessaire de marquer sur la carte d'échelle 1 / 25000 où l'immobilier est, une sorte de valeur de service sera payé en fonction de la transaction nommée « montrant la parcelle à sa place ».

References: l'article 35
 l'article 35
 l'article 7
 l'article 8
 l'article 35
 l'article 26