Source: https://www.eporady24.pl/co_w_sytuacji_gdy_czlonek_wspolnoty_utrudnia_jej_funkcjonowanie,pytania,18,125,15596.html
Timestamp: 2019-07-22 11:36:12+00:00

Document:
Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 04.06.2016
Mieszkam w małej wspólnocie mieszkaniowej (do 7 osób). Trzy osoby mają prawo własności, jedna ma mieszkanie komunalne. Niestety trafił się nam zły sąsiad (właściciel jednego z mieszkań), który od kilku lat blokuje wszystkie uchwały wspólnoty. Nie możemy przez niego wykonać nawet najpotrzebniejszych napraw i żadnego remontu. Nic nie podpisuje, nic nie uchwala, na nic się nie zgadza. Oczywiście nie ma na to żadnych argumentów. Z jego powodu nie posiadamy funduszu remontowego, nie mamy sprawnej hydrauliki, klatka schodowa jest w opłakanym stanie – odpadające tynki, wybite okna; w piwnicach wilgoć, bo nie zgadza się na osuszenie. Krótko mówiąc, postawa sąsiada jest powodem, że budynek niszczeje, a my żyjemy jak w slumsach. Chcieliśmy wprowadzić przez sąd zarządcę nadrzędnego, lecz zarządca stwierdził, że taką sprawę przegramy. Co wobec tego możemy zrobić? Czy jest jakiś sposób, abyśmy mogli wykonać jakikolwiek remont, a potem jakoś odzyskać pieniądze od tego człowieka na drodze sądowej? Czy ze względu na fakt, że przez działanie tego pana budynek ulegnie w końcu całkowitej degradacji, jest możliwość doprowadzenia do jego eksmisji?
Proszę zauważyć, że zarządca mógł mieć rację, bowiem większość czynności dokonywanych przez Państwo miała charakter czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których zarządca nie jest powoływany i które moim zdaniem możecie i tak podjąć bez zgody tego opornego współwłaściciela (wystarczy większość, o czym niżej).
Wobec powyższego pyta Pani, co Państwo możecie zrobić w świetle prawa, by zmienić tę sytuację i czy jest możliwość wykonania jakiegokolwiek remontu i odzyskania od tego pana sądownie pieniędzy oraz czy jest możliwość eksmisji tego pana, ze względu na jego zachowanie.
Jak z powyższego wynika, w Pani budynku, jeżeli nie umówiono się inaczej (por art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali), zarządzanie odbywa się na zasadach przewidzianych dla współwłasności nieruchomości – w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego, tj. według art. 199-209 K.c. oraz art. 608 i 611-616 K.p.c. Wspólnota mieszkaniowa zarządzana w tym reżimie nie dysponuje organami i administrowanie wspólną własnością opiera się na bezpośrednim udziale w zarządzaniu właścicieli lokali.
Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 Kodeksu cywilnego).
Zgodnie z art. 199 K.c. – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Jeżeli zaś chodzi o sprawy zwykłego zarządu, to zgodnie z art. 201 K.c. – do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Jeżeli z kolei większość właścicieli postanowi dokonać czynności (z zakresu zwykłego zarządu) rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu wspólną nieruchomością, każdy z pozostałych właścicieli może żądać rozstrzygnięcia (co do konkretnej czynności) przez sąd (art. 202 K.c.).
Moim zdaniem, w Państwa sytuacji rozwiązaniem jest jedynie wniesienie sprawy do sądu, bowiem brak zgody wszystkich właścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd może być zastąpiony postanowieniem sądu. Z wnioskiem o rozstrzygnięcie w tym zakresie mogą wystąpić właściciele lokali (łącznie), których udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą razem przynajmniej połowę. Sąd rozstrzygnie w przedmiocie tej czynności, mając na względzie jej cel oraz interesy wspólnoty mieszkaniowej (art. 199 K.c.).
Każde z wymienionych postępowań sądowych toczy się w trybie nieprocesowym, przed sądem rejonowym, odpowiednio do art. 611-616 k.p.c., a wyznaczenie rozprawy jest obligatoryjne (art. 616 k.p.c.).
Czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją.
Zarówno Kodeks cywilny, jak i ustawa o własności lokali nie definiują czynności zwykłego zarządu. Niemniej jednak będą to wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku i jego eksploatacją, pobieraniem pożytków i dochodów, w szczególności cywilnych, drobniejszymi remontami i konserwacją, szeroko rozumianą ochroną w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o eksmisję (z części wspólnej), o ochronę własności i posiadania, o zapłatę czynszu (jeżeli był ustalony przez wszystkich właścicieli), o odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia budynku lub jego uszkodzenia.
Rozporządzanie, obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa, podział nieruchomości i łączenie lokali – to czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali. Przykładowe wyliczenie tych czynności, które należy odnieść także do nieruchomości zawierającej nie więcej niż 7 lokali, zawiera art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.
Aby wykonać remont, który raczej będzie stanowił czynność zwykłego zarządu, powinniście najpierw sporządzić listę koniecznych czynności z zakresem prac i ewentualnych kosztów przypadających na każdego właściciela lokalu. Następnie należałoby głosować i uzyskać zgodę właścicieli dysponujących co najmniej połową udziałów w nieruchomości wspólnej.
W braku zgody właściciele wyrażający taką zgodę powinni wystąpić do sądu o zezwolenie na dokonanie tych czynności z ich uzasadnieniem i celem ich przeprowadzenia, dodanym orientacyjnym kosztorysem i zakresem prac (kilka prac jednym wnioskiem, aby było szybciej). Sąd po przeprowadzeniu postępowania zgodzi się lub nie na takie czynności.
Dalej po uzyskaniu takiej zgody koszty powinny być rozłożone według udziałów. W braku zgody na zapłatę znowu większość współwłaścicieli powinna wystąpić do sądu przeciwko opornemu współwłaścicielowi o zapłatę tej należności, uzasadniając to tym, że miała zgodę na dokonanie tych czynności z sądu.
Podstawą do tego jest również art. 207 K.c., zgodnie z którym – pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Będą to bowiem koszty związane z utrzymaniem rzeczy wspólnej. Należą do nich zarówno koszty zwykłego zarządu, jak i koszty czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Uprawnienie wspólnoty do nakładania na właścicieli obowiązku ponoszenia opłat z tytułu tych kosztów oraz występowania z roszczeniem o ich zapłatę wynika z istoty tej jednostki organizacyjnej będącej swoistym samorządem właścicieli nieruchomości, jak też z wykonywanego zarządu, mającego naturę właścicielską. Zasady udziału właścicieli lokali w kosztach zarządu nieruchomością wspólną odpowiadają regulacjom Kodeksu cywilnego dotyczącym współwłasności (art. 205, art. 207 K.c.).
Gdybyście Państwo przeprowadzili remonty bez zgody takiego lokatora (i bez zgody sądu), to mógłby on skutecznie odmówić zapłaty za wykonane czynności.
Zaznaczam, w tym przypadku, że wystąpienie z pozwem jest czynnością zwykłego zarządu. Czynność polegająca na pobieraniu zaliczek oraz ich windykacji, w tym sądowej, mieści się w pojęciu zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Służy bowiem do utrzymania prawidłowego funkcjonowania wspólnoty i w żadnej mierze nie prowadzi do nakładania na nią żadnych zobowiązań, o których stanowi art. 22 ust. 3 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 j.t.). Wystarczające jest zatem, w myśl art. 201 K.c., wyrażenie zgody na wytoczenie takiego powództwa przez większość współwłaścicieli bądź też udzielenie stosownego pełnomocnictwa do tej czynności fachowemu pełnomocnikowi.
Aby uniknąć takich sytuacji, jednym z możliwych rozwiązań w sytuacji, gdy sukcesywnie dochodzi do wyodrębnienia lokali, jest przyjęcie w pierwszym akcie notarialnym – umowie, iż zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie w oparciu o uregulowania wynikające z IV rozdziału ustawy o własności lokali. W ten sposób możliwe jest wyłączenie zasady jednomyślności w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd. Taki sposób zarządu będzie miał zastosowanie wobec kolejnych nabywców lokali.
Możliwe jest także wprowadzenie tej zasady później, w formie umowy notarialnej. Przyjmuje się bowiem, że odstąpienie od zasady jednomyślności nie narusza norm przepisów powszechnie obowiązujących (iuris cogentis), o ile nastąpi to w sposób prawem przewidziany, czyli na gruncie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Dlatego właściciele lokali w małej wspólnocie mają możliwość zmiany sposobu zarządu. Co więcej mogą również zdecydować, że w określonej sprawie uchwały zapadać będą większością głosów liczoną według zasady „jeden właściciel = jeden głos”.
Jeśli wyłączona zostanie zasada jednomyślności, to właściciel lokalu niezadowolony z decyzji większościowego udziałowca może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Co do ostatniego pytania: żądanie eksmisji właściciela lokalu w związku z jego zachowaniem jest moim zdaniem wykluczone. Teoretycznie jednak za brak opłat z tytułu kosztów utrzymania jego nieruchomości i nieruchomości wspólnej, do których jest zobowiązany, można żądać zlicytowania jego mieszkania.
Zgodnie z art. 16 (stosowanym odpowiednio do małej wspólnoty) ustawy o własności lokali:
Jest to jednak możliwość teoretyczna, która nie powstanie, jeżeli postać zachowania właściciela lokalu nie ma charakteru rażącego i uporczywego.
Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Z mojej inicjatywy zostało zwołane zebranie w sprawie odwołania zarządcy. Za tym projektem głosowało 35%, przeciw – 10%. Aby podjąć uchwałę, należało więc przeprowadzić głosowanie uzupełniające z indywidualnym zbieraniem głosów. Niedługo potem zarządca poinformował nas, że uchwała nie została przyjęta, gdyż jedni właściciele w oświadczeniu zmienili swoje stanowisko. Czy mogli odwołać głos?
Braki finansowe na koncie wspólnoty mieszkaniowej Problem z naprawą pionu kanalizacyjnego we wspólnocie mieszkaniowej Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo odciąć ciepłą wodę za brak zapłaty za szkodę? Przerobienie instalacji gazowej w mieszkaniu spółdzielczym Odpowiedzialność za wymianę kaloryferów w mieszkaniu Dłużnik w małej wspólnocie mieszkaniowej zalegający za media Kto powinien usunąć martwe zwierzę w ogródku wspólnoty Udostępnianie dokumentów wspólnoty mieszkaniowej Spółka, która została samozwańczo zarządem wspólnoty Wyodrębnienie wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni Rozliczenie kosztów ciepła w dwóch wspólnotach mieszkaniowych Uchwała o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej Nadpłata we wspólnocie mieszkaniowej Zmiana właściciela zadłużonego mieszkania Termoizolacja stropu we wspólnocie, kto płaci? Ważność głosowania we wspólnocie Wypisanie się ze spółdzielni i założenie wspólnoty Kto płaci za wkład kominowy w budynku wspólnoty? Uchwała zmieniająca sposób zarządzania we wspólnocie mieszkaniowej Remont mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej – zobowiązanie podpisane przez zięcia

References: art. 18
 art. 199
 art. 608
 art. 199
 art. 201
 art. 611
 art. 22
 art. 207
 art. 207
 art. 22
 art. 201
 art. 18
 art. 16