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Timestamp: 2016-10-25 10:33:04+00:00

Document:
83 II 12220. Arr�t de la IIe Cour civile du 1er avril 1957 dans la cause L'H�ritier contre Haefeli & Cie.
Servitude. Renvoi aux pi�ces justificatives. L'inscription n'a pas besoin de pr�ciser tous les d�tails de la servitude. Elle doit cependant indiquer au moyen d'un mot caract�ristique le genre de droit ou de charge et les num�ros du fonds servant et du fonds dominant. Ce n'est que pour les particularit�s du rapport de droit ainsi d�sign� que l'on peut, dans les limites de l'inscription. renvoyer aux pi�ces justificatives. Art. 738, 942 al. 2 et 948 al. 2 CC. Faits � partir de page 122
A.- Julien L'H�ritier est propri�taire de l'immeuble formant l'article 7948 du cadastre de La Chaux-de-Fonds. Cet article provient de la division de l'ancien article 5137 qui appartenait autrefois � Charles Gogler. Par acte du 30 ao�t 1955, Haefeli & Cie a achet� l'immeuble qu'Andr� Berthoud poss�dait � La Chaux-de-Fonds depuis le 16 janvier 1953 et qui constitue l'article 678 du cadastre. Celui-ci comprend plusieurs parcelles, soit les num�ros suivants du plan: 140 (b�timent avec logements), 141 (v�randa), 142 (jardin), 143 (cour) et 144 (trottoir). Haefeli & Cie a acquis l'immeuble "dans son �tat actuel, BGE 83 II 122 S. 123avec tous droits, charges et servitudes actives ou passives qui en d�pendent, tel que le tout r�sulte du cadastre et des actes". Le registre foncier contient notamment l'inscription suivante au feuillet de cet immeuble: "Acte du 21 mai 1869 re�u Charles-Ulysse Sandoz, notaire, et celui du 17 juin 1878 re�u Auguste Jaquet, notaire, stipulant des droits de passage, droit � la citerne, �tablissement d'une cour, concernant cet immeuble et l'art. 587 plan folio 16 nos 145 � 149". Suivant l'acte du 21 mai 1869, Hauert a constitu� � perp�tuit� certaines servitudes sur l'article 678 qui �tait sa propri�t�; celles qui se rapportent aux nos 141 et 142 sont seules litigieuses en l'esp�ce. La servitude grevant le no 141 est ainsi libell�e: "Il ne pourra �tre �lev� aucune construction quelconque sur le terrain compris entre le parall�logramme du c�t� vent, si ce n'est toutefois un p�ristyle ou v�randa qui ne pourra �tre �difi� que dans un espace d'une largeur de 15 pieds de bise en vent, contigu au parall�logramme du c�t� bise, et qui ne pourra exc�der une hauteur de 25 pieds". En ce qui concerne le no 142, il est stipul� que "ce parall�logramme est asservi � ne pouvoir y faire aucune construction et cette partie ne pourra �tre utilis�e que comme jardin et les arbres ou arbustes qui y seront plant�s devront �tre taill�s de mani�re � ne pas masquer la vue des fen�tres du premier �tage des maisons environnantes. Dans tous les cas et aussi longtemps que la maison actuelle existera, il est r�serv� en faveur du citoyen Gogler un droit de passage d'au moins cinq pieds entre la maison du pr� actuellement existante et la cl�ture du jardin que pourrait �lever le citoyen Hauert pour fermer son terrain. Le citoyen Hauert ne pourra donc clore son terrain de ce c�t� sur l'exacte limite que lorsque la maison actuelle du citoyen Gogler n'existera plus". Le no 142 est de plus grev� en faveur de Gogler d'un droit de prendre l'eau � la citerne et d'un droit de passage pour arriver � celle-ci. La construction qui est appel�e dans les actes "maison actuelle de Gogler" a �t� d�molie et remplac�e par d'autres b�timents, BGE 83 II 122 S. 124notamment par celui de L'H�ritier et par celui qui forme l'article 7949, qu'Haefeli & Cie a �galement achet� en son temps.
Haefeli & Cie a acquis l'article 678 dans l'intention d'y �riger, pour son entreprise commerciale, une construction entre les deux b�timents des articles 678 et 7949, en particulier sur les parcelles nos 141 et 142. Avant d'acheter, elle a consult� le registre foncier pour voir si l'on pouvait b�tir sur ces terrains. Le conservateur lui a confirm� qu'il n'existait aucune interdiction ni limitation de construire sur l'article 678. Elle a en outre charg� le notaire Nardin de se renseigner sur cette question et a re�u la m�me r�ponse. Cela �tant, elle a achet� l'immeuble pour 260.000 fr. D�s qu'il eut connaissance des projets d'Haefeli & Cie, L'H�ritier a ouvert action contre elle en prenant les conclusions suivantes:
1. Prononcer que le num�ro 141 de l'article 678 est grev� au profit de l'article 7948 d'une restriction du droit de construire, savoir qu'il ne peut y �tre �lev� aucune construction quelconque si ce n'est toutefois un p�ristyle ou v�randa qui ne peut exc�der quinze pieds de largeur et vingt-cinq pieds de hauteur.
2. Prononcer que le num�ro 142 de l'article 678 est grev� au profit de l'article 7948 d'une interdiction de b�tir et qu'il ne peut �tre utilis� que comme jardin et que les arbres et arbustes qui y seront plant�s devront �tre taill�s de mani�re � ne pas masquer la vue des fen�tres du premier �tage des maisons environnantes.
3. Prononcer que ces servitudes sont opposables � Haefeli & Co.
4. . Ordonner l'inscription de ces servitudes au registre foncier � la suite de la d�signation des articles 678, fonds servant, et 7948, fonds dominant, du cadastre de La Chaux-de-Fonds."
Haefeli & Cie a conclu � lib�ration et reconventionnellement � ce qu'il f�t prononc� que les servitudes litigieuses ne lui sont pas opposables.
Par jugement du 4 f�vrier 1957, le Tribunal cantonal de Neuch�tel a d�bout� le demandeur et accueilli les conclusions reconventionnelles de Haefeli & Cie.
B.- Contre ce jugement L'H�ritier a recouru en r�forme au Tribunal f�d�ral en reprenant ses conclusions.
Aux termes de l'art. 21 Tit.fin.CC, "les servitudes fonci�res �tablies avant l'entr�e en vigueur du code civil subsistent sans inscription apr�s l'introduction du registre foncier, mais ne peuvent �tre oppos�es aux tiers de bonne foi qu'� partir du moment o� elles ont �t� inscrites".
La seule question � trancher en l'esp�ce est celle de savoir si, lorsque l'intim�e a acquis l'immeuble formant l'article 678 du cadastre de La Chaux-de-Fonds et comprenant les nos 140 � 144 du plan, elle pouvait et devait se rendre compte, de bonne foi, qu'une servitude de nonb�tir existait sur les nos 141 et 142. Selon l'art. 971 CC, tout droit dont la constitution est l�galement subordonn�e � une inscription au registre foncier n'existe comme droit r�el que si cette inscription a eu lieu; l'�tendue d'un droit peut �tre pr�cis�e, dans les limites de l'inscription, par les pi�ces justificatives ou de tout autre mani�re. En mati�re de servitudes, l'art. 738 CC dispose en outre que l'inscription fait r�gle, en tant qu'elle d�signe clairement les droits et les obligations d�rivant de la servitude; l'�tendue de celle-ci peut �tre pr�cis�e, dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la mani�re dont la servitude a �t� exerc�e pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi. Selon l'arr�t RO 56 II 87/88, une inscription n'a pas besoin de pr�ciser tous les d�tails du droit ou de la charge; elle doit cependant indiquer au moyen d'un mot caract�ristique le genre de droit ou de charge dont il s'agit et, de plus, en cas de servitudes, les num�ros du fonds servant et du fonds dominant; ce n'est que pour les particularit�s du rapport de droit ainsi d�sign� que l'on peut, dans les limites de l'inscription, renvoyer aux pi�ces justificatives ou au proc�s-verbal des actes, pour d�charger le feuillet du grand livre. De cette jurisprudence, � laquelle souscrit la doctrine (LEEMANN, note 3 ss. � l'art. 738; LIVER, note 68 � l'art. 731; HOMBERGER notes 20-22 � l'art. 971), il r�sulte que c'est l'inscription qui est d�terminante BGE 83 II 122 S. 126et que le renvoi aux pi�ces justificatives n'est admissible que dans les limites de l'inscription.
En l'esp�ce, l'inscription au registre foncier ne permet nullement de d�celer une interdiction de b�tir. Il n'y est en effet question que d'un droit de passage et de l'�tablissement d'une cour. Le recourant fait valoir que les mots "�tablissement d'une cour" �quivalent � une d�fense de construire sur un emplacement donn�. Cette opinion n'est pas fond�e. Pour que la servitude de non-b�tir f�t opposable � l'intim�e, il aurait fallu que l'inscription au registre foncier r�v�l�t une telle servitude. Or ce n'est pas le cas. Le recourant pr�tend par ailleurs que la bonne foi de l'intim�e ne peut �tre admise parce que le notaire qu'elle avait charg� de recueillir des renseignements n'a pas fait preuve du degr� d'attention n�cessaire en consultant le registre foncier. On ne saurait partager cette mani�re de voir; en l'absence d'une indication quelconque au registre foncier au sujet de l'interdiction de construire litigieuse, le notaire n'avait aucun motif de se reporter aux actes pass�s en 1869. Il suit de l� que c'est � juste titre que le Tribunal cantonal a d�bout� le recourant.

References: Art. 738
 l'article 7948
 l'article 678
 l'article 678
 l'article 7949
 l'article 678
 l'article 678
 l'article 678
 l'article 7948
 l'article 678
 l'article 7948
 l'article 678