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Timestamp: 2020-08-15 13:14:44+00:00

Document:
Verteilung von Heizkosten, 30% bis 50% Grundkosten
Diskutiere Verteilung von Heizkosten, 30% bis 50% Grundkosten im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo allerseits. Es geht hier um zulässige Festlegung der Grundkostenquote bei Verteilung der Heizkosten. Ist es dem Vermieter freigestellt,...
#1 heineu, 31.07.2020
Es geht hier um zulässige Festlegung der Grundkostenquote bei Verteilung der Heizkosten.
Ist es dem Vermieter freigestellt, die Grundkosten-Quote völlig frei in dem nach Heizkostenverordnung möglichen Rahmen zwischen 30% und 50% festzulegen und mit dem Mieter rechtsgültig zu vereinbaren?
Oder muss auf den tatsächlichen Dämmeigenschaften und Transportverluste der Wärmeverteilung abgestellt werden?
a) Viele größere Altbaugebäude und auch größere Neubaugebäude mit vielen Stockwerken/großen Leitungslängen habe doch schon erhebliche Verteilungsverluste im Heizungsnetz bis zu den Wohnungen. Können dann der unterste Wert der 30% Grundkosten angesetzt werden, wenn z.B. 55% Verteilungsverluste real auftreten würden?
b) Wenn ein kleines Neubaugebäude mit kurzen Heizleitungslängen und niedrig temperierter Fussbodenheizung tatsächlich eher 15% Verteilungsverluste hat: darf der Vermieter dennoch mit dem Mieter wirksam vereinbaren, 50% Grundkostenquote abzurechnen?
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#2 Andres, 31.07.2020
Welche Fragen sind nach der Lektüre von § 7 Abs. 1 und § 10 HeizkostenV noch offen?
#3 heineu, 31.07.2020
Nach Lektüre der angegebenen Stellen:
Im Beispiel a) wären soweit ich es verstehe immer 30% Grundkosten zu verwenden. Wirklich auch dann wenn nachweislich 55% Verteilungsverluste vorlägen?
Das Beispiel b) wäre eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung von 15% Grundkostenanteil/85%-Verbrauchskostenanteil damit möglich, aber nicht mit 50%/50%? Wenn eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung fehlt, wäre immer mit 30% Grundkosten abzurechnen.
Sind diese Folgerungen richtig?
#4 Andres, 01.08.2020
Nein. Was ist denn an § 10 HeizkostenV so schwer zu verstehen? Es ist immer zulässig, mit dem Mieter einen höheren Anteil der nach Verbrauch abgerechneten Kosten zu vereinbaren, z.B. im Mietvertrag.
Mir ist absolut nicht klar, wie man das aus § 7 Abs. 1 HeizkostenV herauslesen kann. Ich werde die Verordnung nicht nacherzählen. Bitte lies dir den Text noch einmal durch, Satz für Satz.
Noch extremer: Das muss nicht einmal vereinbart werden. Der Vermieter darf die Quote zwischen 50 und 70 % nach billigem Ermessen einseitig festlegen.
#5 heineu, 01.08.2020
Zitat von heineu:
Mir ist absolut nicht klar, wie man das aus § 7 Abs. 1 HeizkostenV herauslesen kann.
Sry, hatte versehenlich nicht eingefügt, dass dies bei Gebäuden, die sehr lange, aber gedämmte Heizungsrohre haben, aber dennoch nicht dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 ensprechen (55% Verteilungsverluste), so verstanden wird. Das ergibt sich nach meinem Verständnis so aus § 7 Abs. (1) Satz 2.
#6 Andres, 01.08.2020
Nein, das steht dort definitiv nicht. Satz für Satz:
"Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen."
Das ist der Grundsatz: 50 bis 70 % nach erfasstem Verbrauch. Eine gesonderte Vereinbarung ist nicht erforderlich, ggf. darf der Vermieter nach billigem Ermessen festlegen.
Ausnahme 1 vom Grundsatz: Wenn ...
das Gebäude nicht entsprechend der WärmeschutzV 1994 gedämmt ist (das hat absolut nichts mit den Heizungsrohren zu tun, hier ist die Verordnung) und
eine Öl- oder Gasheizung vorhanden ist (davon schreibst du nichts) und
die freiliegenden (also Aufputz) Heizungsrohre überwiegend ungedämmt sind,
dann sind 70 % nach erfasstem Verbrauch abzurechnen.
"In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden."
Ausnahme 2 vom Grundsatz: Die freiliegenden (also wieder Aufputz) Rohre sind überwiegend ungedämmt und deshalb wir ein wesentlicher Anteil der Wärmeverbrauchs nicht erfasst. Es reicht also nicht, dass im Heizungskeller ein paar Zentimeter ungedämmtes Rohr liegen, das dann in der Wand verschwindet. Es muss wegen der überwiegend ungedämmten Rohre ein wesentlicher Anteil der Heizwärme unerfasst abgegeben werden.
Du schreibst von gedämmten Rohren. Beide Ausnahmen erfordern (neben anderen Voraussetzungen) überwiegend ungedämmte freiliegende Rohre. Anforderungen an die Dämmung gibt es nicht. Auch eine sehr schlechte Dämmung der freiliegenden Heizungsrohre schließt beide Ausnahmen bereits aus.
Und zuletzt kommt noch § 10 HeizkostenV ins Spiel, wodurch Aussagen mit "immer" zwangsläufig falsch sein müssen.
#7 heineu, 01.08.2020
Ich muss erst nochmals kurze nachfragen (siehe unten), weil ich mit einem Punkt überhaupt nicht zurechtkomme.
Ich schrieb von gedämmten Rohren und bestätige das noch nicht benannte Kritierium, dass Gasheizung vorliegt. Für diesen Fall komme ich auf die 70% verbrauchsbasierte Abrechnung.
Oben in Deiner Formulierung der Ausnahme 1 steht bei der 3. Und-Bedingung "ungedämmt" - müsste das nicht "gedämmt" heißen? Falls nicht, wo kann ich das bitte so herauslesen. Weder im HeizkV noch in BGBl-Veröffentlichungen habe ich dies so auf die schnelle nicht auffinden können.
(arbeitstechnische Nebenbemerkung: die BGBl-PDF-Datei kann nicht mit mit Textsuchfunktion verarbeitet werden, ist wohl gescannte Bilddatei o.ä.)
Den Rest sehe ich mir später noch durch.
#8 Andres, 01.08.2020
Oben in Deiner Formulierung der Ausnahme 1 steht bei der 3. Und-Bedingung "ungedämmt" - müsste das nicht "gedämmt" heißen?
Richtig, mein Fehler. Das ändert natürlich auch die Begründung:
Deshalb liegt Ausnahme 2 nicht vor. Ausnahme 1 könnte nach wie vor vorliegen. Es ist eine Gasheizung vorhanden, also geht es jetzt noch um die Dämmung des Gebäudes. Wenn Ausnahme 1 zutrifft, gelten 70 Prozent nach Verbrauch, sofern keine höhere Quote vereinbart wurde. Auf die Menge der Leitungsverluste bzw. auf die Qualität der Dämmung kommt es nicht an.
#9 heineu, 01.08.2020
Danke für die tiefergehende Einführung in das doch komplexe Thema, die ich bis dahin nachvollziehen kann.
Etwas konfus machen mich noch bei der Heizkostenverordnung folgende Formulierungen der Paragraphen:
Geht man von MFH mit mind. drei WE aus, heisst es, es "gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor." und dann in dieser Verordnung doch wiederum ermöglicht, dass rechtgeschäftliche Bestimungen mit mehr als 70% Verbrauchsanteilen unberührt bleiben.
Das bedeutet doch, dass mit §10 die rechtsgeschäftlichen Bestimmungen betreffs mehr als 70% Verbrauchsanteil doch wiederum den Bestimmungen dieser Verordnung vorgehen. Wie erläutert wurde, ist es zum Beispiel möglich, 15%/85% Heizkostenverteilung nach Grundkosten/Verbrauchsanteilen rechtsgeschäftlich zu vereinbaren (soweit die diskutierte Fallkonstellation und Bedingungen vorliegen), als geht diese rechtsgeschäftliche Bedingung der Verordnung vor, in anderen Punkten geht aber die Verordnung vor.
Hoffentlich habe ich das nun richtig verstanden ...???
#10 Andres, 01.08.2020
Grundsätzlich darf man davon ausgehen, dass in einem Gesetz weiter vorne die allgemeineren und weiter hinten die spezielleren Bestimmungen stehen. Es gilt also grundsätzlich § 2 HeizkostenV, aber wenn § 10 für einen speziellen Teilbereich etwas anderes regelt, dann geht in diesem Fall die speziellere Bestimmung vor.
Für andere Fragen gibt es keine solche spezielle Bestimmung und dann gilt die allgemeine Regel. Die Pflicht zur Ausstattung mit Verbrauchserfassung ist so ein Fall: Von dieser Pflicht gibt es zwar Ausnahmen, aber sie ist jedenfalls nicht abdingbar.
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