Source: https://www.du.cz/33/dan-z-nabyti-nemovitych-veci-z-pohledu-dani-z-prijmu-stale-polojasno-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4Ese1lEiNjoMQmBwcgz8QrXSUVUmyfq9uCw/?uri_view_type=4
Timestamp: 2019-06-15 22:30:29+00:00

Document:
Daò z nabytí nemovitých vìcí z pohledu daní z pøíjmù - stále polojasno | Danì, úèetnictví, právo, práce a mzdy pro profesionály
Daò z nabytí nemovitých vìcí z pohledu daní z pøíjmù - stále polojasno
22.3.2019, Ing. Otakar Machala, Zdroj: Verlag Dashöfer
VY©LO V ÈÍSLE 7/2019
Povinnost úhrady danì z nabytí nemovitých vìcí pøedstavuje z pohledu úèetních pøedpisù i danì z pøíjmù v obecné rovinì výdaj (náklad), který musí být v rámci zpracování daòového pøiznání k dani z pøíjmù právnických osob z hlediska této danì pøíslu¹ným zpùsobem posouzen. V èlánku se budeme posouzením danì z nabytí v této souvislosti zabývat a popí¹eme si i slo¾itou a nejednoznaènou právní úpravu této otázky.
Princip danì z nabytí nemovitých vìcí
Daò z nabytí nemovitých vìcí pøedstavuje v rámci daòové soustavy Èeské republiky jednu z majetkových daní, jejím¾ smyslem je daòovì zatí¾it úplatné pøevody nemovitých vìcí, pøesnìji øeèeno, nabytí nemovitých vìcí nabyvatelem. Tato daò je upravena zákonným opatøením Senátu è. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých vìcí, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù (dále jen „ZDNNV” nebo „zákon”).
Pøedmìtem danì je podle ustanovení § 2 odst. 1 ZDNNV úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité vìci. Zákon dále tyto nemovité vìci podrobnìji vymezuje a obsahuje dal¹í úpravu.
Z vymezení pøedmìtu danì z nabytí nemovitých vìcí (dále jen „daò z nabytí”) lze dovodit, ¾e daòová povinnost z titulu této danì vzniká na základì úplatného nabytí vlastnického práva k nemovité vìci. Okam¾ik vzniku daòové povinnosti z titulu danì z nabytí je tak tøeba odvozovat ve vazbì na nabytí vlastnického práva k dané nemovité vìci.
Poplatník danì z nabytí nemovitých vìcí
Z pohledu daní z pøíjmù je dùle¾ité vymezení poplatníka danì z nabytí.
V pøípadì pøedchùdkynì danì z nabytí, kterou byla daò z pøevodu nemovitostí, byl ve vìt¹inì pøípadù poplatníkem danì pøevodce (prodávající). Nabyvatel byl poplatníkem této danì pouze ve vymezených pøípadech, jako bylo nabytí nemovité vìci pøi výkonu rozhodnutí nebo exekuci, vyvlastnìní, vydr¾ení, v insolvenèním øízení po rozhodnutí o úpadku nebo ve veøejné dra¾bì apod.
Poplatníkem danì z nabytí byl pùvodnì v pøípadì nabytí vlastnického práva k nemovité vìci koupí nebo smìnou pøevodce. Zákon umo¾òoval v tomto pøípadì smluvním stranám, aby se dohodly, ¾e poplatníkem danì z nabytí bude nabyvatel.
Pøevodce jako poplatník danì z nabytí úètoval o daòové povinnosti z tohoto titulu na vrub provozních nákladù (obvykle s pou¾itím úètu 538 – Ostatní danì a poplatky) a ve prospìch závazkù (dluhù) vùèi správci danì napø. na úètu 379 – Jiné dluhy.
Z pohledu zákona è. 586/1992 Sb., o daních z pøíjmù, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù (dále jen „ZDP”) se jednalo v souladu s ustanovením § 24 odst. 2 písm. ch) ZDP o daòový výdaj v okam¾iku úhrady danì.
Obchodní spoleènost Alfa, s. r. o., prodala v listopadu 2015 gará¾ za 250 000 Kè. Prodejní cena byla v tomto pøípadì zároveò základem danì z nabytí nemovitých vìcí. Smluvní strany otázku poplatníka danì nijak neupravily a v souladu s právními pøedpisy tak byl poplatníkem pøevodce Alfa, s. r. o.
Daòové pøiznání k dani z nabytí bylo podáno v listopadu 2015 a daò ve vý¹i 10 000 Kè byla na úèet správce danì uhrazena v lednu 2016.
Èástka v Kè MD D
Pøedpis daòové povinnosti 10 000 538 379
Úhrada danì 10 000 379 221
V daòovém pøiznání k dani z pøíjmù právnických osob tak Alfa, s. r. o., základ danì o èástku 10 000 Kè zvý¹ila, a v roce 2016 o tuté¾ hodnotu naopak základ danì sní¾ila.
S úèinností od 1. 11. 2016 do¹lo novelou ZDNNV ke zmìnì vymezení poplatníka danì v tom smyslu, ¾e poplatníkem danì z nabytí je ve v¹ech pøípadech nabyvatel. A právì posouzení danì z nabytí hrazené nabyvatelem z pohledu ZDP èiní v praxi nejvìt¹í potí¾e.
Právní úprava v daních z pøíjmù
Pøi posuzování charakteru danì z nabytí z pohledu zákona o daních z pøíjmù je tøeba nejdøíve zohlednit pøíslu¹ná ustanovení tohoto zákona.
Pøednì se jedná o souèasné znìní § 24 odst. 2 písm. ch) ZDP, podle kterého je u nabyvatele tato daò výdajem vynalo¾eným na dosa¾ení, zaji¹tìní a udr¾ení zdanitelných pøíjmù, pokud byla zaplacena a není souèástí ocenìní majetku, a to i v pøípadì zaplacení ruèitelem. Dále se potom jedná o vymezení vstupní ceny hmotného majetku vèetnì nabytých nemovitých vìcí, její¾ souèástí by daò z nabytí mohla být.
Vstupní cenu hmotného majetku definuje § 29 odst. 1 písm. a) ZDP u majetku poøízeného úplatnì, jako poøizovací cenu podle úèetních pøedpisù, tj. podle § 25 odst. 4 zákona è. 563/1991 Sb., o úèetnictví, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù (dále jen „ZoÚ”).
Z uvedeného je zøejmé, ¾e daòové posouzení danì z nabytí bude vycházet z úèetních pøedpisù, konkrétnì z toho, zda je dle úèetních pøedpisù tato daò pova¾ována za souèást ocenìní nabyté nemovité vìci èi nikoliv. Daòovou vstupní cenou je v tomto pøípadì proto hodnota ocenìní stanovená podle úèetních pøedpisù.
V rámci souèasné právní úpravy poplatníka u danì z nabytí je z pohledu ZDP teoreticky mo¾né dvojí øe¹ení. V rámci úètování a daòového posouzení danì z nabytí u nabyvatele pøíkladù mù¾eme vyjít z údajù v pøedchozím pøíkladu.
Obchodní spoleènost Alfa, s. r. o., prodala v listopadu 202X gará¾ za 250 000 Kè. Prodejní cena byla v tomto pøípadì zároveò základem danì z nabytí nemovitých vìcí. Smluvní strany otázku poplatníka danì nijak neupravily (ani nemohly) a v souladu s právními pøedpisy tak byl poplatníkem nabyvatel Beta, a. s.
Daòové pøiznání k dani z nabytí na daò ve vý¹i 10 000 Kè bylo podáno i uhrazeno v listopadu 202X.
V daòovém pøiznání k dani z pøíjmù právnických osob tak Beta, a. s., uplatnila v základu danì celou èástku 10 000 Kè.
Pøedpis daòové povinnosti 10 000 042 379
V daòovém pøiznání k dani z pøíjmù právnických osob tak Beta, a. s., uplatní v základu danì pouze èást danì z nabytí, která se stala souèástí vstupní ceny nemovité vìci, odpovídající uplatnìným daòovým odpisùm.
Právní úprava v úèetních pøedpisech
Dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek vèetnì nemovitých vìcí se s výjimkou majetku vytvoøeného vlastní èinností a majetku nabytého bezúplatnì oceòuje v souladu s § 25 ZoÚ poøizovacími cenami. V pøípadech bezúplatného nabytí se uvedené typy majetku oceòují reprodukèní poøizovací cenou a pøi vytvoøení majetku vlastní èinností potom vlastními náklady.
V souvislosti s daní z nabytí nás budou zajímat pouze první dva zpùsoby poøízení, tj. úplatné nabytí (napø. kupní smlouva) a nìkteré pøípady bezúplatného nabytí1 (napø. vklady do obchodních korporací).
Nabytí nemovité vìci koupí
Nejprve se zamìøíme na zøejmì nejèastìj¹í zpùsob poøízení nemovité vìci, kterým je její nabytí na základì kupní smlouvy.
Z pohledu ZoÚ se jedná o situaci, kdy se nabytá nemovitá vìc (hmotný, ev. v pøípadì práva stavby nehmotný, majetek) oceòuje poøizovací cenou.
Poøizovací cena je v ustanovení § 25 odst. 5. a ) ZoÚ definován jako:
„cena, za kterou byl majetek poøízen a náklady s jeho poøízením související”.
®ádnou obecnou definici nákladù souvisejících s poøízením nemovité vìci úèetní pøedpisy neobsahují. V tomto smìru je tedy tøeba vyjít z obecného významu uvedeného slovního spojení a pøedpokládat, ¾e se jedná o náklady, bez jejich¾ vynalo¾ení by k poøízení majetku nedo¹lo nebo dojít nemohlo.
Úèetní pøedpisy potom v ustanovení § 47 odst. 1 a 2 vyhlá¹ky è. 500/2002 Sb., kterou se provádìjí nìkterá ustanovení zákona è. 563/1991 Sb., o úèetnictví, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù, pro úèetní jednotky, které jsou podnikateli úètujícími v soustavì podvojného úèetnictví (dále jen „PVZÚ”) uvádìjí pøíklady nákladù, které jsou souèástí ocenìní dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku nebo jeho èásti a technického zhodnocení s ohledem na povahu poøizovaného majetku, jako napø. odmìny za poradenské slu¾by a zprostøedkování, správní poplatky podmiòující povolení k u¾ívání apod., a dále pøíklady nákladù, které souèástí ocenìní majetku nejsou, jako napø. smluvní pokuty a úroky z prodlení, popøípadì jiné sankce ze smluvních vztahù, náklady na za¹kolení pracovníkù, apod.
Z pohledu stanovení poøizovací ceny daò z nabytí nemovitých vìcí nepøedstavuje ani technickou, ani právní, podmínku pro zaøazení nabývaného majetku do u¾ívání. Majetek je mo¾né z technického i právního hlediska legálnì vyu¾ívat bez ohledu na vznik a úhradu tohoto nákladu. Daò z nabytí v souèasné dobì není uvedena ani v jedné z vý¹e uvedených skupin nákladù, nicménì v minulosti byla její pøedchùdkynì, tj. daò z pøevodu nemovitostí, uvedena mezi náklady nezahrnovanými do ocenìní nabývaného majetku2.
Dal¹ími náklady vìcnì souvisejícími s poøízením majetku vèetnì nemovitých vìcí, které jsou charakterovì blízké dani z nabytí, jsou tzv. „výpùjèní náklady”, jejich¾ úprava v èeských úèetních pøedpisech je pomìrnì nekonzistentní. Zatímco napøíklad platby za poskytnuté bankovní záruky a platby za otevøení akreditivu jsou dle § 47 odst. 1 písm. a) PVZÚ v¾dy souèástí vstupní ceny, úroky vzniklé do okam¾iku uvedení majetku do u¾ívání jsou souèástí vstupní ceny pouze v pøípadech, kdy tak rozhodne úèetní jednotka, a kurzové rozdíly nejsou podle § 47 odst. 2 písm. c) PVZÚ souèástí vstupní ceny nikdy a úètují se v rámci nákladù. Rozhodnì zde tedy neplatí jednoznaèné úèetní øe¹ení v¹ech typù tìchto nákladù.
Ustanovení § 47 odst. 1 vymezující náklady zahrnované do ocenìní dlouhodobého majetku obsahuje je¹tì jednu podmínku, která musí být splnìna, aby se související náklad stal souèástí poøizovací ceny, a tou je podmínka èasová.
Náklad související s poøízením majetku musí vzniknout do doby stanovené v § 7 odst. 11 PVZÚ, tedy do okam¾iku uvedení vìci do stavu zpùsobilého k u¾ívání, kterým se rozumí dokonèení vìci a splnìní technických funkcí a povinností stanovených zvlá¹tními právními pøedpisy pro u¾ívání (zpùsobilost k provozu).
Z pohledu stanovení poøizovací ceny daò z nabytí technickou ani právní podmínku pro zaøazení nabývaného majetku do u¾ívání nepøedstavuje. Majetek je mo¾né z technického i právního hlediska legálnì vyu¾ívat bez ohledu na tento náklad a daò z nabytí tak pøedstavuje spí¹e finanèní dùsledek nabytí nemovité vìci, který se svým charakterem blí¾í vý¹e zmínìné skupinì výpùjèních nákladù.
Na základì uvedených podmínek lze stanovit soubor otázek, jejich¾ øe¹ení by nás mìlo pøivést k odpovìdi na otázku, zda se vzniklý náklad stane souèástí ocenìní poøizovaného majetku, nebo zda zùstane souèástí úèetních nákladù a za pøedpokladu splnìní zákonných podmínek i daòových výdajù z pohledu ZDP:
Jedná se o souèást ceny poøízení?
ano – jde o souèást ocenìní poøizovaného majetku
ne – dal¹í postup dle bodu 2
Jsou souèástí ocenìní poøizovaného majetku vedlej¹í náklady?
ano – dal¹í postup dle bodu 3
ne – jde o úèetní náklad
Jde o náklad nezbytný k u¾ívání majetku?
ano – dal¹í postup dle bodu 4
Vznikl tento náklad pøed uvedením majetku do u¾ívání?
Pøi dosazení nákladu vzniklého z titulu danì z nabytí pøi poøízení nemovité vìci koupí do uvedených otázek je zøejmá záporná odpovìï na první otázku, nebo» daò není souèástí kupní ceny (ceny, za kterou byl majetek poøízen – tj.…

References: § 2
 § 24
 § 24
 § 29
 § 25
 § 25
 § 25
 § 47
 § 47
 § 47
 § 47
 § 7