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Timestamp: 2019-09-21 14:29:11+00:00

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Novedades en materia de vivienda de ámbito autonómico: Sentencia del TC respecto a la Ley 24/2015 y Decreto Ley 5/2019 | Espinet Advocats. Derecho Inmobiliario
El 31 de enero de 2019, el Tribunal Constitucional dictó sentencia en relación con el recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra la Ley 24/2015, del 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. Los efectos del levantamiento de la suspensión respecto a determinados preceptos del texto legal ya se empiezan a percibir en los Juzgados.
Asimismo, casi en paralelo a la actividad legislativa estatal en materia específica de arrendamiento de vivienda, el Gobierno de la Generalitat de Cataluña aprobó el Decreto Ley 5/2019, de 5 de marzo, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. Aun así, el pasado 9 de marzo se hizo atrás en la tramitación de su aprobación parlamentaria, por el que deja de estar en vigor.
Sentencia del Tribunal Constitucional con respecto a la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.
El parlamento de Cataluña aprobó en 2015 la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. Sin embargo, posteriormente el Pleno del Tribunal Constitucional admitió a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por la entonces Gobierno en funciones del Estado, lo que comportó la suspensión provisional de diferentes artículos del texto, hasta la fecha de sentencia.
La Sentencia del Tribunal Constitucional del pasado 31 de enero establece la constitucionalidad o inconstitucionalidad de diferentes preceptos: de los artículos en discusión, por un lado, declara inconstitucionales los artículos 3 y 4, relativos a un eventual procedimiento judicial para la resolución de situaciones de sobreendeutamiento, y la disposición adicional, relativa a la cesión onerosa de créditos garantizados con vivienda. Por otro lado, salva el artículo 5, el artículo 7 y la disposición transitoria segunda, lo que puede tener un impacto, en mayor o menor medida, el tiempo lo dirá, en los procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria y de desahucio por falta de pago.
El artículo 5 recoge las “medidas para evitar los desahucios que puedan producir una situación de falta de vivienda” y establece lo siguiente:
“Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante tiene que ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa de vivienda propia y que se encuentren dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial que define esta ley, lo cual tiene que comprobar el mismo demandante, que tiene que requerir previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los dos supuestos siguientes:
De acuerdo con el apartado 3º, “una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo que establecen los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante puede iniciar el procedimiento judicial”.
A los efectos de esta Ley y precepto, se entiende que son grandes tenedores de viviendas las personas jurídicas siguientes:
a) Entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.
2.º Las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificada como viviendas con protección oficial destinados a alquiler.
Asimismo, para que la propuesta pueda ser considerada de alquiler social, en virtud del apartado 7 del artículo 5, es necesario:
Que la renta no supere el 10% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,89 del indicador de renta de suficiencia (IRSC), o el 12% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,95 del IRSC, o el 18% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si son iguales o superiores al 0,95 del IRSC.
Que se ofrezca preferentemente la vivienda afectada por el procedimiento o, alternativamente, una vivienda situada dentro del mismo término municipal, salvo que se disponga de un informe de los servicios sociales municipales que acredite que el traslado a otro término municipal no tiene que afectar negativamente la situación de riesgo de exclusión residencial de la unidad familiar.
Que sea por un periodo mínimo de tres años.
Finalmente, como consecuencia de la sentencia del TC en relación con la disposición transitoria segunda, la obligación de ofrecer un alquiler social en los términos que recoge la ley tiene una aplicación retroactiva de grado máximo, es decir, que en los procedimientos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler que se estén tramitando, la parte demandante o ejecutante tiene la obligación, según la Ley 24/2015, de ofrecer un alquiler social antes de adquirir el dominio de la vivienda.
Si bien es cierto que las alegaciones relativas al ofrecimiento de alquiler social ya empiecen a aparecer a los Juzgados, también lo es que la Generalitat no dispone de competencia para interferir en la regulación del procedimiento civil, establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Así pues, a pesar de la existencia de una obligación legal de ofrecer una alternativa de alquiler social cuando se cumplan los requisitos objetivos y subjetivos necesarios en la parte demandante y demandada, no es requisito para la admisiblidad de la demanda o para que el procedimiento judicial siga su curso, dado que la Ley de Enjuiciamiento Civil no ha experimentado ningún cambio en este sentido.
Sí es cierto que la LEC ha experimentado cambios como consecuencia del RDLL 7/2019, aprobado por el Gobierno español, como explicábamos en un anterior artículo de este blog. Ahora bien, estas modificaciones se refieren al aviso a servicios sociales y a la ampliación del plazo de suspensión del procedimiento previo lanzamiento, pero en ningún caso se establece en la LEC, como requisito para la interposición de demanda de desahucio por falta de pago o de ejecución hipotecaria, el ofrecimiento de un alquiler social.
Así pues, sin perjuicio de la muy segura alegación en los escritos judiciales, el tiempo y la práctica dirá el impacto real de esta medida en los procedimientos judiciales y cómo se articula el mecanismo para hacer valer esta obligación legal de ofrecer un alquiler social.
Decreto Ley 5/2019, de 5 de marzo, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. ¿Qué medidas establecía?
Siguiendo la vida efímera de las últimas regulaciones en materia de vivienda y regulación del precio del alquiler, el Decreto Ley 5/2019 ha tenido también una corta vigencia, y es que el Gobierno de la Generalitat se hizo atrás en su tramitación parlamentaria para la aprobación definitiva, dado que como Decreto Ley, requiere de su aprobación por la cámara legislativa.
El objetivo del Decreto Ley era, según el preámbulo, establecer “medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, fundamentalmente, mediante el incremento del parque de vivienda de protección oficial y de la oferta general de las viviendas en régimen de alquiler”. Por otro lado, también introducía medidas para procurar una moderación de los precios de alquiler de vivienda libre mediante el Índice de referencia de precios de alquiler y modificaba la Ley de Urbanismo por, teóricamente y en principio, incrementar el patrimonio público de suelo de vivienda con destino a viviendas de protección pública.
La Generalitat no se adentraba, pues, en materia arrendaticia, dado que como poco, es discutible si dispone de la competencia para hacerlo. Este DL, pues, establecía modificaciones principalmente en materia administrativa.
La “función social de la propiedad” y medidas ante la desocupación permanente de viviendas titularidad de personas jurídicas privadas.
El DL modificaba diferentes preceptos de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre del derecho a la vivienda en relación con la función social de la propiedad y las situaciones anómalas de una vivienda. Por un lado, establecía que se producía incumplimiento de la “función social de la propiedad de una vivienda” cuando, entre otros, estos permanecieran desocupados de manera permanente e injustificada por un plazo de más de 2 años.
Para garantizar el cumplimiento de esta función, el DL incorporaba que las administraciones pudieran declarar el incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas cuando las propiedades, a pesar de haber sido requeridas, no adoptaran las medidas necesarias para cumplir con la referida función social.
¿Y qué consecuencias podía comportar la declaración del incumplimiento de la función social de la propiedad? En los casos establecidos legalmente, esta declaración pretendía comportar el inicio del procedimiento de expropiación forzosa.
La Ley 18/2007 ya definía ciertas situaciones, como por ejemplo la desocupación permanente, la sobreocupación y la infravivienda, como “situaciones anómalas”. El DL añadía, pero, que los municipios o subsidiariamente el departamento competente en materia de vivienda, tuvieran que abrir expediente administrativo para determinar, conocer y comprobar los hechos.
Medidas para situaciones de emergencia social:
Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante.
La Ley 18/2007 creaba ya el Registro de viviendas vacías, pero limitaba la inscripción obligatoria a aquellos que se hubieran adquirido en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de la deuda con garantía hipotecaria que no estuvieran ocupados por personas con título habilitante.
El nuevo DL añadía que también eran objeto de inscripción las viviendas titularidad de personas jurídicas privadas que se encontraran en situación de utilización anómala por su desocupación permanente o en situación de utilización asimilada de acuerdo con el artículo 41.1.a.
Expropiación forzosa de viviendas.
Se modificaban diferentes preceptos de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, que permitían aplicar la expropiación forzosa por causa de interés social a efectos de dotar a las administraciones de un parque de viviendas asequibles de alquiler para atender las necesidades de vivienda de las personas que se encuentran en situación de exclusión residencial o en riesgo de encontrarse en esta situación, cuando se incumpliera la función social de la propiedad, si concurrían los requisitos siguientes:
Que los inmuebles estuvieran situados en las áreas de demanda residencial fuerte de acuerdo con el artículo 12.5 de la Ley 18/2007.
Que las viviendas estuvieran inscritas al Registro de viviendas vacías y ocupados sin título habilitante, o fueran susceptibles de estar inscritos, o pertenecieran a personas jurídicas que los hubieran adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o ulteriores transmisiones.
Alojamiento provisional en situaciones de emergencia social
En situaciones de riesgo de exclusión residencial, establecía que el alojamiento de estas personas se hiciera de manera provisional en alojamientos dotacionales públicos, teniendo en cuenta las situaciones de convivencia vecinal pacífica y la disponibilidad otras viviendas por parte de las personas afectadas.
En los casos de personas ocupantes sin título habilitante, el DL permitía que el alojamiento se pudiera hacer en la misma vivienda ocupada siempre que se cumplieran ciertas condiciones.
Medidas para la moderación de precios de alquiler
En relación con la información mínima que tiene que contener una oferta de arrendamiento, se añadían dos datos más: el índice de referencia de precios de alquiler que correspondiera y los datos previstos por la legislación civil, que se añadían a la información ya prevista anteriormente, formada por la descripción y las condiciones físicas de la vivienda, el precio total de la renta, con el desglose y el detalle de los servicios accesorios y las otras cantidades, el plazo del arrendamiento, la forma de actualización del precio a lo largo del plazo del arrendamiento y la fianza y las otras garantías que se exigen a los arrendatarios.
No informar sobre el índice de referencia de precios de alquiler constituía, según el DL, una infracción leve que podía ser sancionada en ámbito administrativo.
Modificaciones en la Ley de Urbanismo
Finalmente, el DL incluía también medidas para articular un nuevo modelo de vivienda con protección oficial y modificaciones en la Ley de Urbanismo para, al final, incrementar el patrimonio público de suelo con destino a viviendas de protección pública, el parque público de alojamientos dotacionales y el parque público y privado de viviendas de protección pública.
Con la retirada del orden del día del pleno del jueves 11 de abril la aprobación del DL 5/2019, pero, no quedó margen para su tramitación, de forma que perdió su vigencia en no ser ratificado.
elena.albouy@espinetadvocats.cat

References: resolución 
 artículo 5
 artículo 7
 artículo 5
 artículo 5
 artículo 41
 artículo 12