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Timestamp: 2019-06-16 21:50:49+00:00

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BGH, 08.10.2004 - V ZR 178/03 - dejure.org
https://dejure.org/2004,1017
BGH, 08.10.2004 - V ZR 178/03 (https://dejure.org/2004,1017)
BGH, Entscheidung vom 08.10.2004 - V ZR 178/03 (https://dejure.org/2004,1017)
BGH, Entscheidung vom 08. Januar 2004 - V ZR 178/03 (https://dejure.org/2004,1017)
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Notare Bayern , S. 42 (Volltext und Entscheidungsanmerkung)
§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB
Keine Heilung eines formunwirksamen Vorvertrags bei fehlendem Erfüllungszusammenhang mit formwirksamen Grundstückskaufvertrag
BGB a. F. § 313 Satz 2
BGB a. F. § 313 S. 2 (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB n. F.)
Keine Heilung eines formunwirksamen Vorvertrages über Grundstücksverkauf durch Abschluss formgerechten Hauptvertrages mit einem anderen Vertragspartner
Anforderungen an den Eintritt der Heilungswirkung bei einem unwirksamen Grundstückskaufvertrag - Schutzzwecke der Berurkundungspflicht beim Grundstückskauf - Vorliegen eines Erfüllungszusammenhanges bei Vornahme der Auflassung und Eintragung ins Grundbuch - Erfüllungszusamenhang bei Verkauf des Grundstücks an einen Dritten durch Vermittlung des Vertragspartners
Zu den Voraussetzungen der Heilungswirkung des § 313 Satz 2 BGB a.F. auch für formunwirksame Vorverträge
Voraussetzung der Heilung eines formunwirksamen Verpflichtungsvertrags (entgeltl. Verlängerung eines Vertragsangebots) nach § 313 S. 2 BGB a.F. (= 311b I S. 2 BGB n.F.) bei Eigentumsübertragung auf einen Dritten
Heilung eines formunwirksamen Grundstückaufvertrages
BGB § 311b Abs. 1 Satz 2; BGB a. F. § 313 Satz 2
Heilung eines formunwirksamen Vorvertrags über Grundstückskauf nur durch formwirksamen Abschluss des Hauptvertrages
Heilungswirkung eines formnichtigen Kaufvertrags
Zur Heilung einer formmangelhaften Vereinbarung
Zusammenfassung von "Die Heilung formnichtiger Vorverträge über Grundstücksveräußerungen analog § 311b Abs. 1 BGB? - Anmerkungen zum Urt. des BGH v. 8.10.2004 - V ZR 178/03 -" von Notar Dr. Christopher Keim, original erschienen in: DNotZ 2005, 324 - 336.
Zusammenfassung von "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 08.10.2004, Az.: V ZR 178/03 (Heilungswirkung des § 313 S. 2 BGB a.F.)" von Prof. Dr. W. Schubert, original erschienen in: JR 2005, 373 - 374.
BGHZ 160, 368
NJW 2004, 3626
MDR 2005, 205
DNotZ 2005, 385
WM 2004, 2357
DB 2005, 662
DB 2005, 663
JR 2005, 370
Einem (im Übrigen wirksam geschlossenen) Vertrag soll, nachdem die Verfügung erfolgt ist, allein wegen des Formmangels nicht weiterhin die Wirksamkeit versagt werden (vgl. grundlegend Senat, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, BGHZ 160, 368, 370 ff.).
Der Zweck der Heilungsvorschrift, das bislang unwirksame Kausalgeschäft aufgrund der Erfüllung seinem ganzen Inhalt nach wirksam werden zu lassen (vgl. hierzu eingehend Senat, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, BGHZ 160, 368, 372 f.), würde verfehlt, wenn die Verfügung denselben Formanforderungen wie das Verpflichtungsgeschäft unterworfen würde und dessen Erfüllung infolgedessen nicht eintreten könnte.
Grundstückskaufvertrag: Heilung einer formunwirksamen Rückkaufsverpflichtung für …
Verpflichtet sich der Verkäufer einer Immobilie formunwirksam zu deren Rückkauf, so wird diese Verpflichtung nicht dadurch wirksam, dass ein Dritter auf Veranlassung oder Vermittlung des Verkäufers die Immobilie formgerecht kauft (Bestätigung von Senat, Urteil vom 8. Oktober 2004, V ZR 178/03, BGHZ 160, 368).
a) Allerdings entspricht es der Rechtsprechung des Senats, dass eine formunwirksame Kauf- oder Verkaufsverpflichtung nicht nur durch Auflassung und Eintragung, sondern auch dadurch geheilt werden kann, dass die Parteien einen formwirksamen Vertrag mit entsprechender Kauf- oder Verkaufsverpflichtung schließen (Urteil vom 18. Dezember 1981 - V ZR 233/80, BGHZ 82, 398; Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, BGHZ 160, 368, 373).
Dies kommt in erster Linie dann in Betracht, wenn ein formungültiger Vorvertrag durch Abschluss eines formgültigen Hauptvertrages erfüllt wird, ist aber nicht auf diesen Spezialfall beschränkt (vgl. Senat, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, aaO).
Denn ob diese durch den nachfolgenden formwirksamen Verpflichtungsvertrag geheilt wird, ist nicht entscheidend, da der formwirksam abgeschlossene Vertrag den Rechtsgrund in sich trägt (Senat, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, aaO S. 375).
Der Senat hat sich in der Entscheidung vom 8. Oktober 2004 (V ZR 178/03, BGHZ 160, 368, 373 ff.) ausführlich mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen in dem Abschluss eines Kaufvertrages mit einem Dritten die Erfüllung eines formunwirksamen Vorvertrages gesehen werden kann.
Das war die Sachverhaltskonstellation, die der Senatsentscheidung vom 18. Dezember 1981 (V ZR 233/80, BGHZ 82, 398) zugrunde lag, und dies allein rechtfertigte die dort angenommene Heilungswirkung, nicht die seinerzeit dafür gegebene Begründung (s. nochmals Senat, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, BGHZ 160, 368, 374 ff.).
Der Schutzzweck der Vorschrift des § 550 BGB ist nicht mit derjenigen des § 311 b BGB identisch, da im Falle einer Grundstücksübertragung oder eines Grundstückserwerbs auch die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts gewährleistet und eine sachgemäße Beratung der Parteien sichergestellt werden sollen (vgl. BGH, NJW 2004, 3626 ff.).
Es entspricht der Rechtsprechung des Senats, dass eine formunwirksame Kauf- oder Verkaufsverpflichtung nicht nur durch Auflassung und Eintragung, sondern auch dadurch geheilt werden kann, dass die Parteien einen formwirksamen Vertrag mit entsprechender Kauf- oder Verkaufsverpflichtung schließen (Senat…, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 176/11, WM 2013, 854 Rn. 10; Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, BGHZ 160, 368, 373).
Handelt es sich um ein Geschäft mit einem Dritten, führt dies zur Heilung, wenn ein Erfüllungszusammenhang besteht (Senat, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, BGHZ 160, 368, 376).
Der Treuhandvertrag nimmt als Vorvertrag nur dann an der Heilungswirkung durch Eintragung teil, wenn Vor- und Hauptvertrag inhaltlich korrespondieren, der Inhalt des Vorvertrages also nicht über den des Hauptvertrages hinausreicht und einen Erfüllungszusammenhang bildet (BGH v. 08.10.2004, V ZR 178/03, juris).
Andernfalls erfährt der Schuldner, der durch den Formzwang geschützt werden sollte, diesen Schutz nicht, weil er die nötige rechtskundige Belehrung und Beratung durch den Notar in Bezug auf die Regelungen des Vorvertrages gerade nicht erhält (BGH v. 08.10.2004, V ZR 178/03, Rn. 20 mwN).
Bei dieser Sachlage würde sich der Zweck von § 311 b BGB, die Parteien auf die Bedeutung des Geschäftes hinzuweisen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen oder von Verpflichtungen zu unüberlegten Bedingungen zu schützen (BGH NJW 2004, 3626), auch auf die Streithelferin erstrecken, die den Mietvertrag ohne Ankaufsrecht nicht abgeschlossen hätte (s.o. unter II. 2. lit. d).
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von dem Kläger noch zitierten Entscheidung BGH NJW 2004, 3626.
Vertragspartner beider Parteien war darüber hinaus derselbe Veräußerer, so dass nicht etwa wegen Personenverschiedenheit und ande rem Gegenstand davon auszugehen ist, dass die Eintragung einen anderen Vertrag betraf (so aber in BGH vom 08.10.2004, V ZR 178/03, NJW 2004, 3626).
Zudem muss feststehen, dass eine vertragliche Bindung im Sinne eines Kaufvorvertrages von den Parteien gewollt war (vgl. BGH, NJW 1990, 1234; NJW 2004, 3626; Löwitsch in: Staudinger, BGB, Neub. 2012, § 311 b Abs. 1 Rn 98 ff m. w. N.).

References: § 311
 § 313
 § 313
 § 313
 § 313
 § 311
 § 313
 § 311
 BGH 
 BGH 
 § 313
 § 550
 § 311
 § 311
 BGH 
 BGH 
 § 311