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Timestamp: 2019-10-20 19:35:22+00:00

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Bank kann Aufklärungspflicht über Provisionszahlungen der Vermittler treffen | Rechtsanwalt Markus Koerentz Köln
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21. Mai 2012 /in Immobilien, Makler und Bauträger, Rechtsprechung, Verkauf / Kauf /von Fachanwalt Markus Koerentz
Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen muss die finanzierende Bank den kreditsuchenden Kunden auf eine von ihr erkannte arglistige Täuschung durch den Vertrieb über die Höhe der Vermittlungsprovisionen ungefragt hinweisen.
Finanzierung eines Eigentumswohnungserwerbs
Eine Bank finanzierte den Erwerb einer Eigentumswohnung zu Steuersparzwecken. Die Erwerber beanspruchten nunmehr Rückzahlung geleisteter Zinsen und Feststellung, dass auch aus dem Kreditvertrag keine Zahlungsansprüche mehr gegen sie bestehen. Ferner begehren sie Schadensersatz gegen Auflassung der Wohnung. Zur Begründung behaupten die Erwerber eine arglistige Täuschung durch Vorlage eines die falsche Höhe der Vermittlungsprovision ausweisenden Vertragsformulars. Tatsächlich sei die gezahlte Provision viel höher gewesen, als die vertraglich vereinbarten Zahlungen.
Aufklärungspflicht über im Kaufpreis enthaltene Provision
Der BGH urteilte am 11.01.2011, Az. XI ZR 220/08, dass die finanzierende Bank nur ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht über die im Kaufpreis enthaltene Provision trifft. Voraussetzung ist die vermutete Kenntnis der Bank in Fällen des institutionalisierten Zusammenwirkens mit dem Veräußerer gegenüber dem Käufer und Darlehensnehmer. Eine arglistige Täuschung wird dann widerleglich vermutet, weil der vorformulierte Objekt- und Finanzierungsvermittlungsvertrag den Eindruck erweckt, es sei nur die in dem Vertragsmuster enthaltene Provision zu zahlen, während die tatsächlich zu zahlende Provision deutlich höher ist.
Bewusste Irreführung im Kaufvertrag
Der BGH legte ähnlich wie in seinem Urteil vom 29.06.2010, Az. XI ZR 104/08 die genannten Beträge gemäß § 5 AGBG dem jetzt § 305 c Abs. 2 BGB entspricht als Gesamtprovision aus. Den Erwerbern gelang der Beweis, dass die vertraglich vorgesehene Provisionshöhe eine bewusste Fehlinformation war, so dass eine durch objektiv evident unrichtige Angaben begangene arglistige Täuschung vorlag. Diese hat die vermutete positive Kenntnis der Bank über die Unrichtigkeit der Provisionsangaben zur Folge. Weiter führte der BGH an, infolge des „institutionalisierten Zusammenwirkens“ obliege es der Bank, ihre vermutete Kenntnis zu widerlegen.
Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Die rechtliche Überprüfung nachweisbarer Aufklärungspflichtverletzungen kann ein (entscheidender) Aspekt der Bankenhaftung sein. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Bankensenats) bestehen für die Annahme einer Aufklärungspflichtverletzung der Banken recht hohe Hürden. Nur wenn eine (vermutete) Kenntnis der Bank über eine arglistige Täuschung des Darlehensnehmers über die Höhe der Vermittlungsprovision vorliegt, hat die Bank ihre (vermutete) Kenntnis zu widerlegen. Als weitere Ausnahme ist anerkannt, dass die Provision zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie beiträgt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste (BGH Urteil vom 23.03.2004, Az. XI ZR 194/02). Zu beachten ist ferner die Entscheidung des BGH vom 29.06.2010, Az. XI ZR 308/09. Danach war eine Aufklärungspflicht der Banken über so genannte „Kick Back Zahlungen“ schon seit 1990 ständige BGH Rechtsprechung. Deshalb können sich Banken sich bei eigenen Provisionszahlungen nicht darauf berufen, in Bezug auf das Bestehen einer solchen Verpflichtung einem Rechtsirrtum unterlegen zu sein.
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Schadensersatzpflicht bei unberechtigtem Mängelbeseitigungsverlangen Betriebskostenumlage bedarf eindeutiger Vereinbarung

References: BGH 
 BGH 
 § 5
 § 305
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH