Source: https://www.wien.gv.at/amtshelfer/bauen-wohnen/schlichtungsstelle/mietrechtsverfahren/entgeltueberpruefung.html
Timestamp: 2019-03-23 07:21:06+00:00

Document:
Entgeltüberprüfung des Kostendeckungsentgelts im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz - WGG - Antrag
Das Verfahren auf Überprüfung des Kostendeckungsentgelts im WGG kann auf Antrag bei der Schlichtungsstelle eingeleitet werden.
Es muss ein Mietvertrag (Nutzungsvertrag) vorliegen, der sich auf eine Wohnung oder ein Geschäftslokal bezieht, welche bzw. welches in einer Baulichkeit liegt, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung oder einer gemeinnützigen Genossenschaft im eigenen Namen errichtet wurde und die entweder im Alleineigentum (im Baurecht) dieser steht oder am Objekt selbst zumindest Wohnungseigentum für diese begründet ist. In der Regel muss daher auf der Vermieterseite eine diesbezügliche gemeinnützige Bauvereinigung oder Genossenschaft existent sein.
Des Weiteren gilt der Grundsatz, dass nach erfolgter Errichtung der Baulichkeit durch eine gemeinnützige Bauvereinigung (Genossenschaft) die Bestimmungen hinsichtlich der Entgeltbildung nach dem WGG sinngemäß selbst dann weiter gelten, wenn das Eigentum daran an eine nicht gemeinnützige Person übertragen wurde oder die gemeinnützige Bauvereinigung (Genossenschaft) den Gemeinnützigkeitsstatus verloren hat.
Ausgenommen davon ist nur die nachträgliche Wohnungseigentumsbegründung zu Gunsten einer bisherigen Mieterin bzw. eines bisherigen Mieters der Wohnung.
Ein weiterer Fall für die Anwendbarkeit der Entgeltbildungsbestimmungen nach dem WGG liegt vor, wenn eine gemeinnützige Bauvereinigung (Genossenschaft) eine bereits bestehende Baulichkeit zum Zwecke der größeren Sanierung in ihr Eigentum (Baurecht) erwirbt und die Sanierungsarbeiten abgeschlossen sind. Diesfalls fallen alle Neuvermietungen unter die Entgeltbestimmungen des WGG, bisherige HauptmieterInnen können freiwillig in den Anwendungsbereich des WGG wechseln.
Zur Feststellung, ob die Entgeltbestimmungen des WGG zur Anwendung zu kommen haben, ist daher jedenfalls die Vorlage des Miet- bzw. Nutzungsvertrages, sowie die Vorlage eines aktuellen Grundbuchauszuges erforderlich.
Richtet sich ein Antrag gegen eine nicht gemeinnützige Person auf Vermieterseite, ist überdies der Nachweis zu erbringen, dass die Baulichkeit ursprünglich von einer gemeinnützigen Bauvereinigung (Genossenschaft) im eigenen Namen errichtet und nachträglich an eine Privatperson veräußert wurde. Dies kann durch Vorlage des eigenen noch mit der gemeinnützigen Bauvereinigung (Genossenschaft) abgeschlossenen Miet- bzw. Nutzungsvertrages erfolgen. Wurde der Mietvertrag jedoch bereits mit der Privatperson auf Vermieterseite abgeschlossen, muss der diesbezügliche Nachweis durch die Vorlage historischer Grundbuchsdaten sowie durch Vorlage des Kaufvertrages zwischen der gemeinnützigen Bauvereinigung (Genossenschaft) und der nicht gemeinnützigen Erwerberin/dem nicht gemeinnützigen Erwerber erbracht werden. Der diesbezügliche Kaufvertrag kann aus der Urkundensammlung des Grundbuches ausgehoben werden.
Auf Antrag erfolgt die Feststellung der Höhe des gesetzlich zulässigen Entgelts sowie die Feststellung, inwieweit das gesetzlich zulässige Entgeltausmaß überschritten wurde. Die Schaffung eines Rückzahlungstitels für zu viel bezahlte Entgeltbestandteile im Verfahren zugunsten einer Antragstellerin bzw. eines Antragstellers ist möglich, wenn die gesamte Bezahlung ohne weiteres Ermittlungsverfahren feststeht und keine wie immer gearteten Gegenforderungen eingewendet werden.
Das Kostendeckungsentgelt nach den Bestimmungen des WGG:
Das monatliche Entgelt für den Gebrauch einer Wohnung bzw. eines Geschäftslokales ist grundsätzlich (von hier nicht zu behandelnden Ausnahmen abgesehen) geprägt vom sogenannten Kostendeckungsprinzip im Sinne der §§ 13 Abs. 1 und 2 und 14 Abs. 1 WGG.
Das bedeutet, dass die gemeinnützige Bauvereinigung (Genossenschaft) die gesamten Herstellungskosten, bestehend aus
den Grundkosten (das ist der Kaufpreis für das Baugrundstück samt Aufwertung bis zum Erstbezug der Baulichkeit sowie notwendige Kosten für die Baureifmachung samt Kosten für behördlich zu erfüllende Aufträge im Zusammenhang mit dem Grundstück; im Falle der Anschaffung des Grundstückes im Wege eines Baurechtes auch der Bauzins),
den Baukosten (das sind sämtliche Kosten, die für die widmungsgemäße Nutzung der zu errichtenden Baulichkeit anfallen, samt Rückstellungen für erst später durchzuführende, aber mit der Errichtung im Zusammenhang stehende Arbeiten) sowie
den Bauverwaltungs- und sonstigen Kosten (das sind die Kosten für die Außenanlagen, Kosten der Planung und Bauüberwachung, Verwaltungskosten im Zusammenhang mit den Finanzierungskosten für Bau- und Zwischenkredite, Geldbeschaffungskosten und Zinsen für eingesetztes Eigenkapital, die nicht abzugsfähige Umsatzsteuer)
zur Gänze auf die Mieterinnen und Mieter bzw. Nutzungsberechtigten überwälzen darf und muss.
Dazu kommt noch die Verrechenbarkeit einer angemessenen Verzinsung für Fremdmittelfinanzierungen und einer angemessenen Verzinsung für Eigenmittelfinanzierungen.
Die gemeinnützige Bauvereinigung (Genossenschaft) darf zum Zwecke der Finanzierung der Errichtungskosten zum Zeitpunkt des Erstbezuges der Baulichkeit auch einen Einmalbetrag als Finanzierungsbeitrag für Grund- bzw. Baukosten festsetzen, der von sämtlichen Mieterinnen und Mietern bzw. Nutzungsberechtigten anteilig zu bezahlen ist. Dieser Finanzierungsbeitrag ist seit 1.1.2000 mit 1 Prozent pro Jahr abzuwerten und stellt eine Mietzinsvorauszahlung, die bei der Ermittlung des monatlichen Entgeltausmaßes wertmindernd zu berücksichtigen ist, dar. Bei Rückstellung der Wohnung oder des Geschäftsraumes gebührt der scheidenden Mieterin bzw. dem Mieter der solcherart abgewertete Betrag und kann von der Neumieterin bzw. dem Neumieter in dieser Höhe wieder eingefordert werden.
Das kostendeckende Entgelt setzt sich aus folgenden Entgeltbestandteilen zusammen:
Grundlage für die Entgeltberechnung sind immer die gesamten Herstellungskosten.
Werden diese Kosten ausschließlich über einen Eigenmitteleinsatz der Bauvereinigung (Genossenschaft) finanziert, dann darf aus der Summe der Baukosten, der Aufschließungskosten und der Bauverwaltungs- und sonstigen Kosten eine jährliche Abschreibung von 1 Prozent als AfA verrechnet werden.
Von den eingesetzten Grundeigenmittelkosten darf die Bauvereinigung eine angemessene Verzinsung, die zwischen mindestens 3,5 Prozent und – abhängig vom Periodenschnitt der Sekundärmarktrendite aller Bundesanleihen des jeweiligen vorausgegangenen Kalenderjahres – bis zu maximal 5 Prozent pro Jahr verrechnen. Derzeit beträgt die Verzinsung 3,5 Prozent.
Im Fall der Einräumung eines Baurechts ist noch der jährliche Bauzins verrechenbar.
Die solcherart sich ergebende Jahressumme ist durch zwölf Monate zu teilen und der sich daraus ergebende monatliche Betrag entsprechend dem anzuwendenden Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten aufzuteilen.
Kommen zur Refinanzierung der Herstellungskosten zusätzlich oder ausschließlich Fremdmittel zum Einsatz, dann sind anstelle der obigen Ansätze die Annuitäten, darunter versteht man die jährliche Tilgung und Verzinsung der Darlehen und Kredite, zur Vorschreibung zu bringen. Die Bedienung solcher Darlehen und Kredite erfolgt in der Regel halbjährlich und hat diesfalls die Vermieterseite die jeweilige Halbjahresannuität (bestehend aus Tilgung und Verzinsung) im nachhinein auf die Mieterinnen und Mieter bzw. Nutzungsberechtigten zu überwälzen.
Dies erfolgt in der Weise, dass die Halbjahresannuität durch sechs Monate zu teilen ist und die sich so ergebende monatliche Rate wieder nach dem anzuwendenden Verteilungsschlüssel auf alle Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten aufzuteilen ist.
Die einzelnen Halbjahresannuitäten sind den Tilgungsplänen der Banken, bei einer Finanzierung mittels Landesdarlehen dem Tilgungsplan der Abteilung Rechnungs- und Abgabewesen (MA 6) - zu entnehmen.
Im Fall der Einräumung eines Baurechts ist auch hier noch der jährliche Bauzins verrechenbar.
Durch geänderte Zinssätze, wie auch durch die Verringerung des noch aushaftenden Restkapitals kann es sich so ergeben, dass alle sechs Monate eine etwas geänderte Vorschreibung erfolgt, da die Vermieterseite die jeweils ihr gegenüber zur Vorschreibung gelangten Tilgungen weiter verrechnen muss.
Sofern sich die Entgeltvorschreibung dadurch ändert, hat die Vermieterseite die Verpflichtung, mit der neuen Vorschreibung die für die Änderung maßgeblichen Grundlagen – insbesondere die Höhe des jeweiligen Zinssatzes – schriftlich bekannt zu geben.
Wird ein Darlehen oder Kredit vollständig ausbezahlt, so darf die letzte dafür notwendige Rate weiter als Entgeltbestandteil zur Verrechnung gebracht werden, wenn damit noch aushaftende Fremdmittel verstärkt getilgt werden.
Nach Rückzahlung sämtlicher Fremdmittel darf, sofern die letzte Rate nach erfolgter Verteilung höher war als 1,80 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche ein Maximalbetrag von 1,80 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche zur Verrechnung gelangen. Lag die letzte Rate unter diesem Betrag, dann darf nur die letzte Rate als monatliche Auslaufannuität weiter verrechnet werden.
Zusätzlich zu diesem Kostendeckungsentgelt ist noch die Einhebung eines für die laufende Erhaltung der Baulichkeit erforderlichen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages und bei ausdrücklicher Vereinbarung im Miet- oder Nutzungsvertrag die Einhebung einer Rücklage vorgesehen.
Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag beträgt bei Neubauten bis zum vollendeten fünften Jahr nach Erstbezug derzeit 0,51 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und steigt ab dem sechsten Jahr um 12 Prozent davon pro weiterem Jahr bis zum Maximalbetrag von derzeit 2,06 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche an.
Der zulässige Rücklagebetrag, soweit ein solcher vereinbart ist, beträgt maximal 2 Prozent aus der Summe der Entgeltkomponenten "kostendeckendes Entgelt", "Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag", sowie - falls existent - "Bauzins".
Möglichkeiten einer Überprüfung:
Den Mieterinnen und Mietern und Nutzungsberechtigten steht es offen, die Gesetzmäßigkeit einer kostendeckenden Vorschreibung überprüfen zu lassen.
Bis zur Legung einer Baukostenabrechnung kann das monatlich vorgeschriebene kostendeckende Entgelt ohne Fristablauf und ohne Verjährungseintritt zeitlich unbegrenzt einer behördlichen Prüfung unterzogen werden.
Nach Legung der Baukostenendabrechnung muss ein Überprüfungsantrag binnen drei Jahren ab der geänderten Vorschreibung bei der Schlichtungsstelle eingebracht werden, anderenfalls das Antragsrecht präkludiert und somit erloschen ist. Ein Überprüfungsrecht entsteht erst wieder für eine neuerliche Änderung der Vorschreibung.
Diese Präklusion tritt aber nur ein, wenn die Vermieterseite ihrer schriftlichen Informationspflicht über die geänderten Grundlagen für die geänderte Vorschreibung nachgekommen ist. Hat sie dies nicht ordnungsgemäß getan, dann bleibt die volle Überprüfungsmöglichkeit bestehen.
Es ist aber zu beachten, dass Rückforderungsansprüche von zu unrecht eingehobenen monatlichen Entgelten nach Legung einer Baukostenendabrechnung spätestens nach drei Jahren verjähren.
Name und Anschrift der AntragstellerInnen: sind mehr als eine Person HauptmieterInnen bzw. Nutzungsberechtigte, ist der Antrag von allen zu stellen
Name und Anschrift der VermieterInnen: das ist in der Regel die gemeinnützige Bauvereinigung (Genossenschaft), wenn die Baulichkeit bereits veräußert ist, die jeweiligen HauseigentümerInnen, bei Wohnungseigentum die jeweilige Wohnungseigentümerin bzw. der jeweilige Wohnungseigentümer
Es soll behauptet und im weiteren Verlauf des Verfahrens bewiesen werden,
dass auf das Bestandverhältnis die Bestimmungen des WGG Anwendung zu finden haben,
dass mangels anders lautender Vereinbarungen ein kostendeckendes Entgelt zur Vorschreibung zu gelangen hat,
dass ein monatliches kostendeckendes Entgelt von --,-- Euro ohne Umsatzsteuer oder (ein monatlicher Hauptmietzins von --,-- Euro ohne Umsatzsteuer) zu den Entgeltterminen von Monat/Jahr bis Monat/Jahr und von --,-- Euro ohne Umsatzsteuer von Monat/Jahr bis Monat/Jahr usw. vorgeschrieben und bezahlt wurde,
dass ein monatlicher Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag von --,-- Euro ohne Umsatzsteuer zu den Entgeltterminen von Monat/Jahr bis Monat/Jahr und ein monatlicher Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag von --,-- Euro zu den Entgeltterminen von Monat/Jahr bis Monat/Jahr usw. vorgeschrieben und bezahlt wurde,
dass eine monatliche Rücklage von --,-- Euro ohne Umsatzsteuer zu den Entgeltterminen von Monat/Jahr bis Monat/Jahr und eine monatliche Rücklage von --,-- Euro zu den Entgeltterminen von Monat/Jahr bis Monat/Jahr usw. vorgeschrieben und bezahlt wurde,
dass die Antragsgegnerin bzw. der Antragsgegner bis dato die für die Ermittlung des kostendeckenden Entgelts erforderlichen Unterlagen nicht vorgelegt hat und bzw. oder ihrer bzw. seiner Informationspflicht hinsichtlich der Gründe für die Entgeltänderungen nicht nachgekommen ist,
dass die Antragsgegnerin bzw. der Antragsgegner die für die Ermittlung des kostendeckenden Entgelts erforderlichen Unterlagen im Verfahren vorlegen und den Verteilungsschlüssel, wonach die Kosten aufgeteilt werden, bekanntgeben möge.
Der Antrag sollte gerichtet sein auf
die Feststellung des gesetzlich zulässigen kostendeckenden Entgelts und bzw. oder
die Feststellung, dass durch die Vorschreibung eines kostendeckenden Entgelts (Hauptmietzinses) von --,-- Euro zu den Entgeltterminen von Monat/Jahr bis Monat/Jahr das gesetzlich zulässige monatliche Entgelt überschritten wurde und bzw. oder
die Feststellung, inwieweit durch die konkrete Anhebung des kostendeckenden Entgelts zu dem Entgelttermin am 00.00.0000 das kostendeckende Entgelt unwirksam ist und
die Feststellung, dass und in welcher Höhe durch die unzulässige Vorschreibung des kostendeckenden monatlichen Entgelts (unter rechnerischer Berücksichtigung des gesetzlich zulässigen monatlichen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages) auch die Vorschreibung der monatlichen Rücklage von --,-- Euro ohne Umsatzsteuer und von --,-- Euro ohne Umsatzsteuer usw. zu den in Prüfung gezogenen Entgeltterminen gesetzlich unzulässig war sowie
den AntragsgegnerInnen gemäß § 37 Abs. 4 MRG aufzutragen, die zu viel bezahlten Beträge zuzüglich zehn Prozent Umsatzsteuer samt vier Prozent Zinsen binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zurückzuerstatten.
Falls die Vermieterin bzw. der Vermieter keine gemeinnützige Bauvereinigung (Genossenschaft) ist: zusätzlich Auszug der historischen Grundbuchdaten und Vorlage des Kaufvertrages zwischen der gemeinnützigen Bauvereinigung (Genossenschaft) und der privaten Erwerberin bzw. dem privaten Erwerber
Kopie der Vorschreibungsallongen, aus denen die in Streit gezogenen monatlichen Entgeltbestandteile zu ersehen sind
Falls sich die AntragstellerInnen vertreten lassen: Vollmacht der VertreterInnen (ausgenommen Vertretung durch Rechtsanwältinnen bzw. Rechtsanwälte, NotarInnen, ImmobilienmaklerInnen, ImmobilienverwalterInnen, WirtschaftstreuhänderInnen, wenn sie sich auf eine erteilte Vollmacht berufen)
Fehlen in dem Antrag Angaben und Dokumente, erfolgt eine Aufforderung der Behörde, diese nachzureichen. Wird diesem Auftrag nicht entsprochen, muss damit gerechnet werden, dass der Antrag zurückgewiesen wird.
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz - WGG: § 13 Abs. 1, § 2, § 14 Abs. 1, § 14d
Entgeltrichtlinienverordnung 1994 - ERVO 1994: § 1, § 2, § 3, § 4

References: § 37
 § 13
 § 2
 § 14
 § 14
 § 1
 § 2
 § 3
 § 4