Source: https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-136-hinweise-zur-wohnung-bei-arbeitslosengeld-2-alg2-hartz4.htm
Timestamp: 2019-01-21 22:22:11+00:00

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Mietrecht / Infoblätter / Info 136: Hinweise zur Wohnung bei Arbeitslosengeld II (ALG II)
ALG II („Hartz IV“) umfasst nach dem Sozialgesetzbuch II (SGB II) Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts einschließlich der angemessenen Bedarfe für Unterkunft und Heizung nach § 22 SGB II (Wortlaut siehe: www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/sgb_2/gesamt.pdf).
In Berlin gibt es ca. 292.000 Bedarfsgemeinschaften nach dem SGB II (Stand: Juni 2017). Davon erhalten ca. 273.000 Bedarfsgemeinschaften Leistungen für Unterkunft und Heizung.
In Berlin ist die zulässige Höhe der Kosten für Unterkunft und Heizung sowie das Prozedere der Gewährung von Unterkunftskosten nach § 22 SGB II geregelt in den „Ausführungsvorschriften zur Gewährung von Leistungen gemäß § 22 SGB II und §§ 35 und 36 SGB XII (AV-Wohnen)“ in der Fassung vom 27.11.2017 (ABl. 17, S. 6507). Die neue Fassung der AV-Wohnen gilt ab 1.1.2018. Grundlage der Berechnung für den Bruttokaltmietrichtwert ist der im Mai 2017 veröffentlichte Berliner Mietspiegel.
1. Hinweis: Der Wortlaut der umfangreichen AV-Wohnen kann hier aus Platzgründen nicht dokumentiert werden. Zur Beurteilung von Ansprüchen ist die Lektüre der AV-Wohnen allerdings unerlässlich:
Zur Beurteilung von Ansprüchen: Tabellen zur AV-Wohnen [PDF, 2 Seiten]
Die Leistungen zur Deckung der Wohnkosten werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit sie angemessen sind (§ 22 Abs. 1 SGB II). Die Angemessenheit der Kosten für die Unterkunft (Bruttokaltmiete = Nettokaltmiete plus kalte Betriebskosten) und der Kosten für die Heizung werden getrennt voneinander beurteilt. Es gibt also Richtwerte für Bruttokaltmieten und Grenzwerte für die Heizkosten.
Hauptkriterium für die Prüfung der Angemessenheit ist die Brutto-Warmmiete einer Wohnung. Die derzeitigen Gesamtangemessenheitsgrenzen sind den Tabellen am Ende dieses Infos zu entnehmen zu entnehmen.
Bei bereits bestehenden Mietverträgen werden in einem sogenannten Wirtschaftlichkeitsvergleich die Gesamtaufwendungen für Bruttokaltmiete und Heizung betrachtet. Mitunter kann es zu einer Kostensenkungs-Aufforderung kommen (siehe dort).
Sofern zweckgebundene Einnahmen zur Senkung der Miete erzielt werden (z.B. Untermieteinnahmen), ist der in der Bedarfsberechnung zu berücksichtigende Betrag für die Wohnung um die zweckgebundene Einnahme zu mindern (vgl. Nr. 11 AV-Wohnen)
Bei Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus (1. Förderweg) ist eine Überschreitung der Richtwerte bis zu 10 Prozent zulässig, denn die durchschnittliche Bruttokaltmiete im Sozialen Wohnungsbau betrug im Jahr 2016 damit 8,37 Euro je qm. Damit wird dieses Wohnungsmarktsegment für die transferleistungsbeziehenden Haushalte erhalten der Segregation entgegengewirkt (Nr. 3.2. AV-Wohnen).
Wird die Bruttokaltmiete einer Wohnung im Sozialen Wohnungsbau als unangemessen bewertet, können die betroffenen Mieterinnen und Mieter zur Vermeidung von finanziellen Härten nach den Verwaltungsvorschriften über die Gewährung von Mietzuschuss im Sozialen Wohnungsbau bei der zgs consult GmbH (siehe Info Nr. 43) beantragen. Der Mietzuschuss wird grundsätzlich in Höhe des Anteils der Bruttokaltmiete, der nach einem Verfahren zur Kostensenkung nicht mehr vom Jobcenter oder Sozialamt übernommen wird, gewährt (vgl. Nr. 3.6 AV-Wohnen).
Ergibt die Angemessenheitsprüfung, dass die Aufwendungen den (individuell festgestellten) angemessenen Umfang übersteigen, werden die Kosten der Wohnung so lange übernommen, wie es dem Hilfeempfangenden oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel oder auf andere geeignete Weise (z.B. durch Untervermietung, Zuzahlung aus nicht anrechenbarem Einkommen oder Vermögen) die Kosten zu senken, in der Regel jedoch nicht länger als sechs Monate (Nr. 7.1 AV-Wohnen). In besonders begründeten Einzelfällen kann dieser Zeitraum, z.B. wenn trotz intensiver nachgewiesener Suchbemühungen der Leistungsempfangenden angemessener Wohnraum nicht zur Verfügung steht oder nicht angemietet werden kann, erweitert werden.
Im Übrigen werden gedeckelte Mieten nach nichterforderlichem Umzug dynamisiert, um eine Dauersanktionierung zu vermeiden (Nr. 3.2.2 AV-Wohnen).
Der Richtwert kann um bis zu 10 Prozent überschritten werden, wenn beispielsweise die leistungsberechtigte Person bzw. deren Angehörigen pflegebedürftig sind oder eine Behinderung haben. Gleiches gilt, wenn die Miete aufgrund Modernisierung den Richtwert überschreitet, ein Kind eine besondere Schule besucht oder bei längerer Wohndauer (Härtefalltatbestände, Nr. 3.5.1 AV-Wohnen).
Darüber hinaus muss gemäß § 22 Absatz 1 Satz 4 SGB II eine Absenkung nicht gefordert werden, wenn diese unter Berücksichtigung der bei einem Wohnungswechsel zu erbringenden Leistungen unwirtschaftlich wäre (Nr. 6. AV-Wohnen).
Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sollen die Jobcenter und die Sozialämter von kostensenkenden Maßnahmen absehen, wenn die Miete den Richtwert nicht mehr als um 10 Prozent übersteigt (Umzugsvermeidungszuschlag, Nr. 6.1.1 AV-Wohnen). Möglichst viele Menschen sollen in ihrem bisherigen Wohnumfeld verbleiben können. Ein Härtefallzuschlag und ein Umzugsvermeidungszuschlag können auch kumuliert werden (siehe Tabelle unten auf der Seite).
Das Sozialgesetzbuch gibt dem Mieter kein Sonderkündigungsrecht für seine alte Wohnung. Das bedeutet, Kündigungsfristen sind einzuhalten, bei Altverträgen und bei entsprechender Vereinbarung können das bis zu 12 Monate sein siehe Info Nr. 91: Kündigungsfristen). Eine Anpassung der Wohnverhältnisse innerhalb der Regelfrist von 6 Monaten ist in solchen Fällen dann nicht möglich. Der zum Umzug gezwungene Mieter hat lediglich die allgemeinen Sonderkündigungsrechte bei Vorliegen bestimmter mietrechtlicher Sachverhalte (z.B. Mieterhöhung, Modernisierung etc., siehe hierzu unser Info Nr. 22, Kündigung durch Mieter).
Es gibt einen 20-prozentigen Neuanmietungszuschlag für Wohnungslose und von Wohnungslosigkeit bedrohte Menschen. Zum Personenkreis der Wohnungslosen bzw. von Wohnungslosigkeit bedrohten Menschen gehören beispielsweise von Gewalt betroffene Frauen oder Geflüchtete. Diesem Personenkreis soll mit dem Neuanmietungszuschlag ermöglicht werden, Wohnraum anzumieten. Damit soll Wohnungslosigkeit bekämpft und vermieden werden (Nr. 3.4 AV-Wohnen).
Ein Umzug sollte weitestgehend in Selbsthilfe oder durch Inanspruchnahme privater Hilfeleistungen organisiert und durchgeführt werden. In diesem Fall gehören zu den notwendigen Umzugskosten die marktüblichen Kosten für ein Mietfahrzeug und Umzugskartons sowie eine Pauschale für die Beköstigung mithelfender Familienangehöriger oder Bekannter in Höhe von jeweils 30,00 Euro einschließlich deren Versicherung (vgl. Nr. 8.2 AV-Wohnen). Kann ein Umzug nicht eigenständig realisiert werden, können auch die Kosten für eine Umzugsfirma übernommen werden.
Wenn Sie also verpflichtet sind, Malerarbeiten o. ä. auszuführen (bitte überprüfen lassen!), beantragen Sie die Übernahme der Schönheitsreparaturkosten bei der ARGE, bzw. beim Job-Center.
Führt der Mieter zurzeit der Antragstellung eine Mietminderung durch, muss er die herabgesetzte Miete angeben. Das ergibt sich auch aus § 22 SGB II, wonach Leistungen für die Unterkunft nur „in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen“ erbracht werden. Entfällt die Mietminderung, muss der Bedürftige dies der Antragstelle mitteilen. Es besteht dann selbstverständlich wieder ein Anspruch in Höhe der tatsächlich gezahlten Miete. Führt der Mieter erst nach Antragstellung eine Mietminderung durch, muss er die zuständige Stelle hiervon ebenfalls in Kenntnis setzen. Es erfolgt dann eine Anpassung der gezahlten Leistungen. Stellt sich die Mietminderung später als ungerechtfertigt heraus, entsteht ein Nachzahlungsanspruch des Mieters gegenüber der zuständigen Stelle.
Als Betriebskosten können nur die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kosten berücksichtigt werden. Weitere Nebenkosten wie zum Beispiel für einen PKW-Stellplatz werden in der Regel nicht übernommen (Nr. 3.3 AV-Wohnen).
Einmalig anfallende Nachzahlungen sind zunächst in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen zu übernehmen. Dies gilt auch für den direkt vor der jetzigen Wohnung bewohnten Wohnraum, sofern die Nachzahlungsforderung in Zeiträumen des Leistungsbezugs fällig wird und es sich nicht um Schulden handelt (Nr. 3.3.2 AV-Wohnen).
Rückzahlungen und Guthaben mindern die nach dem Monat der Rückzahlung oder der Gutschrift entstehenden tatsächlichen Aufwendungen. Rückzahlungen, die sich auf die Haushaltsenergie beziehen, bleiben außer Betracht (Nr. 3.3.3 AV-Wohnen).
Heizkosten sind angemessen, solange sie den Grenzwert nicht überschreiten, ab dem Heizen als unwirtschaftlich gilt. Da Berlin keinen kommunalen Heizspiegel hat, werden die Grenzwerte aus dem bundesweiten Heizspiegel entnommen. Die Höhe der Heizkosten bestimmt sich danach, welcher Energieträger (Heizöl, Gas, Fernwärme) vorliegt und wie groß die Heizfläche des Gebäudes ist. Generell kann gesagt werden: Je kleiner die Heizfläche, desto höher sind die Heizkosten. Fernwärme war und ist auch noch immer die teuerste Heizart.
Ist die Übernahme von Mietschulden zur Verhinderung von Wohnungslosigkeit gerechtfertigt und notwendig, ist das Ermessen der Behörde soweit eingeschränkt, dass im Regelfall die Hilfe wegen der erheblichen Folgen von Wohnungslosigkeit zu gewähren ist, wenn nur so ein Räumungsurteil abgewendet oder eine drohende Räumung vermieden werden kann (Nr. 10 AV-Wohnen).
Die in den Job-Centern eingerichteten Arbeitsgemeinschaften sind berechtigt, zur Erfüllung ihrer Aufgaben Verwaltungsakte und Widerspruchsbescheide zu erlassen (§ 44 b Abs. 3 SGB II). Gegen den Verwaltungsakt des Amtes sind Widerspruch und Anfechtungsklage möglich. Beide haben jedoch keine aufschiebende Wirkung (§ 39 SGB II). Gegebenenfalls muss deshalb gerichtlich die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung beantragt werden (§ 80 Abs. 5 VwGO). Für die gerichtliche Überprüfung ist die Sozialgerichtsbarkeit zuständig.
Gemäß § 20 Absatz 1 Satz 1 SGB II sind die Kosten zur Erzeugung von Warmwasser nicht vom Regelbedarf umfasst. Sie sind für Wohnungen mit zentraler Warmwasserversorgung als Bedarf nach § 22 SGB II im Rahmen der Kosten für Heizung zu berücksichtigen. Für Wohnungen mit dezentraler Warmwasserversorgung ist demzufolge zur Ermittlung der abstrakten Angemessenheit, der in der untenstehenden Tabelle ausgewiesene Grenzwert um den Wert zu senken, der sich aus dem Produkt des im Bundesweiten Heizspiegel für zentrale Warmwasserbereitung jeweils ausgewiesenen Betrages und der maßgeblichen abstrakt angemessenen Wohnungsgröße ergibt.
Die entsprechenden Abschläge vom jeweiligen Grenzwert (s.u.) sind der nachstehenden Tabelle zu entnehmen:
Abschlag zum Grenzwert für dezentrale Warmwasserversorgung
2 Personen 7,00
2 Personen (alleinerziehend) 8,00
5 Personen 12,00
für jede weitere Person 1,00
Tipp: Besteht eine dezentrale Warmwasserversorgung (z.B. mittels Durchlauferhitzer) ist die Prüfung eines Anspruches auf Mehrbedarf zum Regelbedarf gemäß § 21 Absatz 7 SGB II bzw. § 30 Absatz 7 SGB XII angezeigt.

References: § 22
 § 22
 § 22
 § 22
 § 22
 § 20
 § 22
 § 21
 § 30