Source: https://haus-und-grund-berlin.de/service/30-fakten/
Timestamp: 2018-06-18 18:43:04+00:00

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Fragen und Antworten zum „Zweckentfremdungsverbot“
Die Zweckentfremdungsverbots-Verordnung und das Zweckentfremdungsverbots-Gesetz verbieten Eigentümern in Berlin, Wohnungen kurzfristig an Touristen zu vermieten oder in anderer Weise gewerblich zu nutzen. Haus & Grund hat 28 Fakten zur Problematik zusammengestellt.
1. Was ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum?
länger als sechs Monate leer steht oder beseitigt wird.
Wohnraum in diesem Sinne sind alle Räume, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung auch entsprechend genutzt wurden. Ausnahmen gelten für Räume, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und am 1. Mai 2014 auch entsprechend genutzt wurden.
2. Seit wann gilt das Zweckentfremdungsverbot in Berlin?
Das Zweckentfremdungsverbot nach dem Berliner ZwVbG gilt seit dem 1. Mai 2014; an diesem Tag ist die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) in Kraft getreten.
3. In welchen Berliner Bezirken gilt das Verbot?
Das Zweckentfremdungsverbot nach dem Berliner ZwVbG und der ZwVbVO gilt für alle Bezirke, jedoch nicht für öffentlich geförderten Wohnraum.
4. Gibt es Übergangsfristen für die vor dem 1. Mai 2014 als Geschäftsräume genutzten Wohnungen?
Wird Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke vor dem 1. Mai 2014 genutzt, liegt hierin keine (verbotene) Zweckentfremdung, solange das bereits am 1. Mai 2014 bestehende Nutzungsverhältnis nicht beendet wird oder ein zu diesem Zweck in den Räumlichkeiten eingerichteter und ausgeübter gewerblicher oder freiberuflicher Betrieb fortgeführt wird, § 2 Abs.2 Nr.2 ZwVbG.
5. Ist ein Nutzungsverhältnis nur auf die aktuellen Personen (Vermieter und Mieter) begrenzt, oder kann dieses auch auf andere Personen übertragen werden?
Eine Person, die einen Gewerbebetrieb übernimmt (z. B. Kauf einer Arztpraxis), soll als „Rechtsnachfolger“ berechtigt sein, den Gewerbetrieb fortzusetzen, sodass sich die unter Fakt 4. genannte Ausnahme vom Zweckentfremdungsverbot jedenfalls dann fortsetzt, wenn nicht nur der Gewerbebetrieb, sondern auch der Mietvertrag übernommen wird. Wird mit dem den Gewerbebetrieb Übernehmenden ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, besteht die Gefahr, dass der Übernehmer vom Bezirksamt (Bezirksamt) nicht mehr als „Rechtsnachfolger“ angesehen wird, sodass die Ausnahme mit Beendigung des ursprünglichen Mietvertrages automatisch endet.
6. Was gilt im Fall von teilgewerblicher Nutzung?
Wird Wohnraum durch den Eigentümer oder den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt, liegt hierin keine (verbotene) Zweckentfremdung, wenn insgesamt die Wohnraumnutzung überwiegt (über 50 Prozent der Fläche, bei Küche und Bad wird jeweils die hälftige Nutzung unterstellt), § 2 Abs.2 Nr.5 ZwVbG.
7. Werden möblierte und nicht möblierte Wohnungen unterschiedlich behandelt?
8. Ist eine monatsweise Vermietung von Räumen eine Zweckentfremdung?
Der Gesetzgeber definiert eine Zweckentfremdung zwar anhand von „wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietungen als Ferienwohnungen“, diese können aber auch einen Zeitraum von (mehreren) Monaten erreichen. In der ursprünglichen Gesetzesbegründung wird für die Annahme einer Zweckentfremdung von einer „typischen Bezahlung nach Tagen oder Wochen von weniger als zwei Monaten“ ausgegangen. Allerdings steht inzwischen jedes lediglich für wenige Monate befristete Wohnraummietverhältnis im Verdacht der Zweckentfremdung. Bei einer längeren Nutzung (mehr als zwei Monate) erhält die Vermutung größeres Gewicht, dass der Raumnutzer seinen Lebensmittelpunkt (vorübergehend) nach Berlin verlegt.
9. Kann das Bezirksamt Angaben überprüfen und erzwingen?
Die Verfügungsberechtigten, die Nutzungsberechtigten und sonstigen Bewohnerinnen und Bewohner der Wohnung haben dem zuständigen Bezirksamt die Auskünfte zu geben und alle Unterlagen vorzulegen, die für eine Entscheidung nach diesem Gesetz erforderlich sind. Soweit die Maßnahmen nach Satz 1 nicht ausreichen, haben die genannten Personen den Mitarbeitern des zuständigen Bezirksamt zu gestatten, zu angemessener Tageszeit Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Wohnräume zu betreten, § 5 Absatz 1 ZwVbG.
10. Was gilt im Fall von Wohnungsleerstand?
Steht Wohnraum leer, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht vermietet werden konnte, liegt keine (verbotene) Zweckentfremdung vor. Der Eigentümer muss beweisen, dass er geeignete Bemühungen zur Vermietung unternommen hat. Vgl. auch den Leerstand im Zusammenhang mit Instandsetzungen und Modernisierungen (Fakt 11), § 2 Abs.3 Nr.2 ZwVbG.
11. Was gilt im Fall von Instandsetzung und/oder Modernisierung von Wohnungen?
Wird Wohnraum zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert, und ist er deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar oder kann aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden, liegt keine (verbotene) Zweckentfremdung vor, § 2 Abs.2 Nr.4 ZwVbG.
12. Was gilt bei Zweitwohnungen?
Wird Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt, weil er bestimmungsgemäß dem Eigentümer als Zweitwohnung dient, liegt „in dem dadurch bedingten Leerstand der Wohnung“ keine Zweckentfremdung vor, § 2 Abs.2 Nr.4 ZwVbG.
13. Kann eine Genehmigung für eine Zweckentfremdung beantragt werden?
Eine Genehmigung einer Zweckentfremdung ist gemäß § 1 Abs.2 Nr.2, § 3 ZwVbG möglich. Bei der Genehmigung handelt es sich um eine (nicht gebundene) Ermessensentscheidung des Bezirksamts. Hierbei wägt das Bezirksamt vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen gegen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums ab.
14. Unter welchen Umständen kann eine Genehmigung erteilt werden?
Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird. Sie kann befristet werden und soll im Allgemeinen auf die Dauer des entsprechenden Nutzungsverhältnisses befristet sein; sie kann unter Bedingungen gestellt bzw. unter Auflagen erteilt werden.
15. Ausgleichszahlungen als Genehmigungsauflage
Eine Genehmigung ist in der Regel mit der Auflage einer Ausgleichszahlung zu verbinden, § 4 Abs.1 ZwVbVO. Ausgleichszahlungen werden nicht verlangt für die Fälle des Leerstands gemäß § 2 Abs.1 Nr.4 ZwVbG oder des Bestehens eines vorrangigen öffentlichen Interesses gemäß § 3 Abs.1 S.1 ZwVbG oder der Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraums gemäß § 3 Abs.1 S.2, S. 3 ZwVbG.
16. Höhe der Ausgleichszahlungen (§ 3 ZwVbVO)
der Verwendung oder Überlassung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken gemäß § 2 Abs.1 Nr. 2 ZwVbG, eine laufende Ausgleichszahlung in Höhe von monatlich bis zu fünf Euro je Quadratmeter zweckentfremdeter Wohnfläche zu leisten.
der Beseitigung von Wohnraum gemäß § 2 Abs.1 Nr.5 ZwVbG eine einmalige Ausgleichszahlung in Höhe von bis zu 2.000 Euro je Quadratmeter zweckentfremdeter Wohnfläche zu leisten.
Die Ausgleichszahlung kann im Einzelfall vom zuständigen Bezirksamt auf Antrag oder von Amts wegen abgesenkt werden, insbesondere wenn bei gewerblicher oder freiberuflicher Nutzung die Festsetzung einer Ausgleichszahlung in voller Höhe nachweislich zu einer Existenzgefährdung führen würde.
17. Wer kann einen Antrag auf Genehmigung stellen?
Einen Antrag auf Genehmigung der Zweckentfremdung kann der Eigentümer/Vermieter stellen, aber auch der Mieter. Mieter haben ihrem Antrag die Zustimmung des Vermieters beizufügen, § 3 Abs.3 ZwVbVO.
18. Wie schnell entscheidet das Bezirksamt über einen Antrag?
Über den Antrag auf Erteilung einer Genehmigung entscheidet das zuständige Bezirksamt innerhalb von acht Wochen nach Vorlage aller notwendigen Unterlagen durch den Eigentümer. Durch Anzeige des Bezirksamt gegenüber dem Antragsteller kann die Bearbeitungsfrist um weitere sechs Wochen verlängert werden. Findet keine Reaktion des Bezirksamts innerhalb der genannten Frist statt, gilt die Genehmigung als erteilt, § 3 Abs.5 ZwVbG. Diese Genehmigungsfiktion gilt zum 1. Mai 2018, § 9 S.2 ZwVbG.
19. Gibt es eine Bescheinigung darüber, dass Räume keine Genehmigung für eine Zweckentfremdung benötigen?
§ 5 ZwVbVO schreibt vor, dass auf Antrag vom zuständigen Bezirksamt ein sogenanntes Negativ-Attest auszustellen ist, soweit für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken eine Genehmigung nicht erforderlich ist.
20. Muss der Vermieter einer Ferienwohnung Übernachtungssteuer (City-Tax) erheben und abführen?
Ja. Der Vermieter einer Ferienwohnung ist ein „Beherbergungsbetrieb“ im Sinne des § 1 Absatz 2 des Gesetzes über eine Übernachtungssteuer in Berlin (Übernachtungssteuergesetz [ÜnStG] vom 18.12.2013); hiernach unterhält derjenige einen Beherbergungsbetrieb, der kurzfristig Beherbergungsmöglichkeiten gegen Entgelt zur Verfügung stellt. Der Beherbergungsbetrieb schuldet die Steuer (§ 2 ÜnStG), sie beträgt 5 vom Hundert der Bemessungsgrundlage (§ 5 ÜnStG).
21. Muss die Ferienwohnung auch beim Finanzamt angemeldet werden?
Ja. Wer Übernachtungsmöglichkeiten gegen Entgelt in Berlin zur Verfügung stellt, hat den Beginn seiner Tätigkeit innerhalb einer Woche dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen (§ 9 Absatz 1 Satz 1 ÜnStG). Die Beendigung des Angebots von Übernachtungsmöglichkeiten gegen Entgelt ist dem zuständigen Finanzamt unverzüglich schriftlich anzuzeigen (§ 9 Absatz 2 ÜnStG).
22. Muss der Vermieter einer Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden?
Die Pflicht zur Gewerbeanmeldung hängt davon ab, ob die Vermietung von Ferienwohnungen eine reine Vermögensverwaltung und -nutzung darstellt (dann keine Gewerbeanmeldpflicht) oder darüber hinausgeht (dann Anmeldung als Gewerbe erforderlich). Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig und ist nach dem Gesamtbild der Tätigkeit unter Berücksichtigung der gewerberechtlichen Zielsetzung zu prüfen.
23. Droht ein Bußgeld bei verbotener Zweckentfremdung, und was kann noch geschehen?
Eine verbotene Zweckentfremdung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann, § 7 ZwVbG.
Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, kann das zuständige Bezirksamt verlangen, dass der Eigentümer den Wohnraum wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt. Das zuständige Bezirksamt kann auch die Räumung verlangen. Wird Wohnraum beseitigt oder so verändert, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, muss der Eigentümer auf Verlangen des zuständigen Bezirksamt auf eigene Kosten einen entsprechenden für Wohnzwecke geeigneten Zustand wieder herstellen oder Wohnzwecken zuführen, § 4 ZwVbG. Verwaltungsakte zur Beseitigung einer Zweckentfremdung können mit Mitteln des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden, § 6 ZwVbG.
24. Führt die Vermietung als Ferienwohnung zu einer verbotenen Sondereigentumsnutzung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?
Es wird (überwiegend) vertreten, dass eine zweckwidrige Verwendung/Nutzung von Räumlichkeiten gegeben ist, wenn das Wohnungseigentum für gewerbliche Zwecke (auch als Ferienwohnung) genutzt wird oder umgekehrt Teileigentum für Wohnzwecke und eine solche Nutzung des Sondereigentums nicht in der Teilungserklärung ausdrücklich für zulässig erklärt worden ist (Jennißen-Zimmer WEG 2. A. § 1 Rdnr.24; Bärmann-Wenzel WEG 10. A. §13 Rdnr.40).
25. Führt die Vermietung als Ferienwohnung zu einem Mangel an der Mietsache bei den übrigen Mietern im Hause?
26. Ist für eine Ferienwohnung ein Rundfunkbeitrag an die GEZ zu zahlen?
27. Ist für eine Ferienwohnung eine Vergütung an die VG Media zu zahlen?
28. Wie lange werden das ZwVbG und die ZwVbVO in Kraft bleiben?

References: § 2
 § 2
 § 5
 § 2
 § 2
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 § 1
 § 3
 § 4
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 § 3
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 § 2
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 § 9

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 § 7
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 § 6
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 §13