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Timestamp: 2020-07-13 12:01:12+00:00

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Immobili promessi in vendita, comunione dei beni – Studio Legale Berto
Pubblicato il 26 Giugno 2016 12 Gennaio 2020 di Francesco Berto
Immobili promessi in vendita, comunione dei beni
La verifica del regime di comunione tra i coniugi è necessaria per essere certi della validità delle obbligazioni del promittente venditore. Atipicità della comunione legale da ritenere una “comunione senza quote”.
Qualora la parte promittente venditrice sia persona coniugata in regime di comunione legale diventa rilevante la partecipazione o la ratifica dell’altro coniuge. L’art. 184, 1° comma, Cod. Civ. stabilisce le regole poste a tutela della amministrazione congiunta della comunione legale. Gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro e da questo non convalidati sono annullabili, se riguardano beni immobili o beni mobili registrati.
Con la Sent. n. 2202 del 30/01/2013 e la Sent. n. 10653 del 2015, la Corte di Cassazione ha esaminato in dettaglio il caso della mancanza di consenso di uno dei coniugi.
Per decidere, la Cassazione ha ricavato argomenti anche dalla scomposizione e disamina dell’istituto della comunione legale.
Comunione senza quote
Nel primo caso, la Corte di Appello aveva respinto la domanda volta a conseguire l’esecuzione specifica del preliminare con un solo coniuge contraente. Il Giudice di merito aveva ritenuto che la mancanza di consenso di entrambi rendeva impossibile il trasferimento ex art. 2932 c.c.
Il ragionamento era costruito sulla premessa del carattere obbligatorio del contratto preliminare. Infatti, con il contratto preliminare una o entrambe le parti si obbligano alla stipulazione di un successivo contratto definitivo. Perciò, l’effetto principale è quello di obbligare le parti alla stipulazione del contratto definitivo. Secondo la Corte di Appello, l’atto darebbe luogo ad obblighi di natura relativa e personale che coinvolgono il solo coniuge stipulante.
Il Giudice di legittimità ha contraddetto radicalmente la decisione. Ha chiarito in modo didattico gli effetti giuridici dell’assenza di consenso. La spiegazione fornita dalla Cassazione ha preso spunto dal particolare regime giuridico della comunione dei beni tra coniugi. Essa non è assimilabile a quella ordinaria. Non soggiace alle medesime regole. Determina una “atipica” condizione di “contitolarità di beni”. La Sentenza 311/88 della Corte Costituzionale ha chiarito che la comunione legale tra coniugi va qualificata come una “comunione senza quote”.
Con la seconda pronuncia, la S. C. ha puntualizzato che la disposizione dell’art. 184 c.c. costituisce “il punto di innesto” della disciplina della comunione legale tra coniugi sul regime della circolazione giuridica, regolando validità ed effetti degli atti traslativi dei diritti sui beni in comunione, quando compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro (v. anche Corte di Cass. n. 16099 del 2003).
Corte Costituzionale Sentenza 311/88
Con ordinanza 14 gennaio 1987, il Tribunale di Bari aveva posto la questione di legittimità costituzionale dell’art. 184, primo e secondo comma, del codice civile. Il presupposto era l’esistenza di una correlazione tra la disciplina della comunione legale e le regole della c.d. comunione ordinaria. In questa ottica, l’art. 184 primo comma appariva una deroga al precetto generale dell’inefficacia dell’atto “a non domino”. In particolare, dell’atto di disposizione del bene comune posto in essere da un comproprietario senza partecipazione degli altri.
La Corte ha spiegato che la comunione legale ha una struttura normativa non riconducibile a quella ordinaria. Quest’ultima é una comunione per quote, la prima é una comunione senza quote. Nella comunione ordinaria le quote sono oggetto di un diritto dei singoli partecipanti. Esse delimitano il potere di disposizione di ciascuno sulla cosa di comune proprietà. Invece, i coniugi non sono titolari di un diritto di quota. Sono titolari di un diritto avente per oggetto i beni della comunione. In questo caso, la quota non ha carattere di elemento strutturale. Ne deriva che, nei rapporti coi terzi, ciascun coniuge ha il potere di disporre dei beni della comunione. Il consenso dell’altro è richiesto dall’art. 180, secondo comma c.c., solo per gli atti di straordinaria amministrazione. Rappresenta un requisito per la loro regolarità. Pertanto, gli atti compiuti senza il necessario consenso dell’altro coniuge non determinano un acquisto da alienante non legittimato. Si tratta, in ogni caso, di acquisto “a domino” anche se in base a un titolo viziato.
Le conseguenze di un tale vizio possono essere tratte solo dalle norme positive che sostanziano l’istituto.Il legislatore, nel primo comma dell’art. 184 c.c., ha stabilito che gli atti compiuti dal coniuge senza il consenso dell’altro e non convalidati sono annullabili se riguardano beni immobili o beni mobili elencati nell’articolo 2683 cod. civ.
Nel secondo comma dell’art. 184, ha fissato il termine di un anno per invalidare l’atto. Gli interessi del coniuge pretermesso alla conservazione del diritto e dei terzi alla sicura circolazione dei beni sono stati bilanciati in questo modo.
PRONUNCE della Cassazione
Costituendo una comunione senza quote, i coniugi sono solidalmente titolari di un diritto avente ad oggetto tutti i loro beni. Alla comunione non è ammessa la partecipazione di estranei, può sciogliersi nei soli casi previsti dalla legge ed è indisponibile (la quota) da parte dei singoli coniugi, i quali, tra l’altro, non possono scegliere quali beni farvi rientrare e quali no, ma solo mutare integralmente il regime patrimoniale, con atti dalla forma solenne opponibili ai terzi soltanto con l’annotazione formale a margine dell’atto di matrimonio; la quota non è quindi un elemento strutturale della proprietà e, nei rapporti coi terzi, ciascuno dei coniugi, mentre non ha diritto di disporre della propria quota, può tuttavia disporre dell’intero bene comune (Cass., Sez. 3, Sent. n. 6575 del 2013). Dunque, l’atto di disposizione non può riguardare una quota, ma l’intero bene comune. La conseguenza è che il consenso dell’altro coniuge va configurato soltanto come negozio autorizzativo e non concerne il diritto sostanziale. Nel senso che è diretto solo a rimuovere un limite all’esercizio di un potere. In definitiva, la sua incidenza attiene solo alla regolarità’ del procedimento di formazione dell’atto (Cass., Sez. Un., Sent. 17952 del 2007). Perciò, nel caso di un contratto preliminare, la promessa di vendita proviene da un soggetto avente diritto anche se in base ad un titolo viziato. L’atto produce i propri effetti e il coniuge pretermesso trova tutela nei limiti dell’azione prevista dall’art. 184 c.c.
In conclusione, l’assenza del consenso del coniuge escluso non rende il contratto inefficace. Ne’ verso i terzi, ne’ nei confronti della comunione.
La S. C. – decidendo una vicenda in cui uno solo dei coniugi aveva realizzato delle costruzioni sul fondo in comunione legale, da configurare come atto di disposizione eccedente l’ordinaria amministrazione il cui compimento spetta congiuntamente ad entrambi i coniugi – ha poi specificato che il consenso dell’altro coniuge, quale negozio unilaterale autorizzativo senza vincolo di forma, rappresenta un requisito di regolarità del procedimento di formazione dell’atto di disposizione non solo nei confronti dei terzi, ma anche e innanzitutto nei riguardi dei coniugi stessi (Corte di Cass., Sez. 2, Sent. n. 4676 del 2018).
In mancanza del consenso, l’atto resta solamente assoggettato alla disciplina dell’articolo 184 c.c., comma 1. Vale a dire, all’azione di annullamento (Corte di Cassazione n. 14093 del 2010). Il coniuge non consenziente dovrà agire nel breve periodo di un anno stabilito dal comma 2. Il termine decorrerà dalla conoscenza dell’atto, ovvero dalla trascrizione o dallo scioglimento della comunione (Cass. 31 gennaio 2012 n. 1385). Può affermarsi che il coniuge che non ha prestato il consenso all’atto dispositivo, ne’ lo ha convalidato, ma che, al contempo, non ha neppure esperito l’azione d’annullamento del secondo comma dell’art. 184 c.c. assume, attraverso l’implicita convalida, la posizione di “contraente occulto” (per quanto riguarda la propria quota) (Corte di Cass. n. 15177 del 2000).
Questi principi sono stati rimarcati con Sentenza n. 8803 del 2017, nella quale la S. C. ha affermato che quella che viene chiamata comunione senza quote è in realtà un artificio tecnico-giuridico utile soltanto ad affermare il diritto del coniuge a non entrare in rapporti di comunione con estranei alla stessa e a difendere il patrimonio familiare da inframmettenze di terzi; di qui la possibilità e la necessità di alienare il bene nella sua interezza, anche senza il consenso dell’altro coniuge e salva successiva autorizzazione sanante dell’annullabilità dell’atto (art. 184 c.c.). La sentenza ha altresì specificato che la natura di comunione senza quote della comunione legale dei coniugi permane sino al momento del suo scioglimento, di cui all’art. 191 c.c., prodottosi il quale effetto i beni cadono in comunione ordinaria e ciascun coniuge, che abbia conservato il potere di disporre della propria quota, può liberamente e separatamente alienarla.
L’assetto normativo favorisce il terzo acquirente rispetto al coniuge escluso dall’atto, più di quanto accada nel caso di una proprietà comune ordinaria (Cass., Sez. 2, Sent. n. 2202 del 2013).
Infatti, l’art. art. 184 c.c. disciplina il conflitto tra il terzo ed il coniuge pretermesso in modo più favorevole (rispetto alla comunione ordinaria) al primo, con un regime degli effetti tendente alla conservazione del negozio: il contratto, in assenza del consenso del coniuge pretermesso non è inefficace ne’ nei confronti dei terzi, ne’ nei confronti della comunione, ma è solo soggetto alla disciplina dell’art. 184 c.c., comma 1, ed è unicamente esposto all’azione di annullamento da parte del coniuge non consenziente, nel breve termine prescrizionale entro cui è ristretto l’esercizio di tale azione, decorrente dalla conoscenza effettiva dell’atto, ovvero, in via sussidiaria, dalla trascrizione o dallo scioglimento della comunione (Corte di Cass. n. 10653 del 2015 cit.; v. anche Corte di Cass. Sez. 2, Ordin. n. 21503 del 2018).
Infine, per i casi regolati dall’art. 184 cod. civ. in materia di comunione legale tra coniugi, non può trovare applicazione il principio “quae temporalia ad agendum perpetua ad excipiendum” riguardante l’imprescrittibilità della eccezione di annullamento del contratto, neppure in via analogica, poiché la norma ha carattere speciale rispetto alla regola generale di cui all’art. 1442 cod. civ. (Corte di Cass. n. 16099 del 2003 cit.).
Nel caso di contratto preliminare stipulato senza il consenso dell’altro coniuge, quest’ultimo deve considerarsi litisconsorte necessario del giudizio per l’esecuzione specifica del contratto (Cass. Sez. Un. 24.8.2007 n. 17952). Nel momento in cui il coniuge promittente venditore si rende inadempiente e costringe il promissario acquirente all’azione d’esecuzione specifica, l’altro coniuge, che non abbia partecipato al negozio né vi abbia prestato altrimenti il proprio consenso, è ancora contitolare del bene e su di esso legittimato ad esercitare i suoi poteri di amministrazione congiunta, atteso l’effetto solo obbligatorio del preliminare, per cui l’attività negoziale posta in essere dal coniuge promittente con l’impegnarsi ad alienare non ha prodotto ancora l’effetto di sottrarre il bene al patrimonio comune ed alla contitolarità su di esso di entrambi i comproprietari ( Cass. Sentenza n. 8040 del 2019). Detto coniuge è ancora titolare di una situazione giuridica inscindibile, che lo rende litisconsorte necessario nel giudizio di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre e l’eventuale decisione, in assenza di contraddittorio, sarebbe inidonea a spiegare i propri effetti, cioè a produrre un risultato utile e pratico, anche nei riguardi delle sole parti presenti, stante la natura concettualmente unica ed inscindibile del rapporto.
Categoriecontratti immobiliari Tagcomunione, coniugi, famiglia, quote
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References: art. 2932
 Sentenza 
 Cass. 
 Sentenza 
 Cass. 
 Sentenza 
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 art. 184
 Cass. 
 Cass. Sez. 
 Cass. 
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