Source: https://judicialis.de/Oberlandesgericht-Karlsruhe_9-U-174-00_Urteil_22.03.2001.html
Timestamp: 2019-09-21 04:51:15+00:00

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Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 22.03.2001 mit dem Az.: 9 U 174/00	/* Banner Ads */
Wesentliche Änderungen eines langfristigen (schriftlichen) Mietvertrages ohne Einhaltung der Schriftform machen diesen zu einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit entsprechender Kündigungsmöglichkeit. - hier: Anpassung der Miete aufgrund Gleitklausel.
Urteil des Oberlandesgericht Karlsruhe vom 22.3.2001 - 9 U 174/00 -
9 U 174/00 3 O 367/00
Der Beklagte mietete im Anwesen der Eheleute M. und A. durch Vertrag vom 01.02.1985 einen rund 25 m² großen Raum für eine Prägestelle. Die jährliche Miete wurde mit 4.800,00 DM vereinbart. Die künftige Vereinbarung über die Miethöhe sollte sich nach der Änderung des Lebenshaltungsindex eines Vier-Personen-Haushaltes mittleren Einkommens richten. Der Vertrag wurde "für die Dauer des Verbleibens der Kfz-Zulassungsstelle am gegenwärtigen Standort abgeschlossen". Zwischen den Parteien ist streitig, ob auch der am 10.05.1985 verstorbene A. den Vertrag selbst unterschrieben hat. Frau M. wurde vom Beklagten für die Betreuung der Prägestelle eingestellt. Später wurde die Miete auf jährlich 6.600,00 DM erhöht. Hierüber gibt es keine schriftliche Vereinbarung. Die Kinder der Eheleute haben nach dem Tode des Vaters die von ihnen geerbten Miteigentumsanteile auf die Mutter übertragen, die damit Alleineigentümerin des Grundstückes wurde. Die am 15.09.1999 verstorbene M. wurde von ihren fünf Kindern beerbt. Der zum Testamentsvollstrecker eingesetzte Kläger hat den bestehenden Mietvertrag mit Schreiben vom 22.12.1999 gekündigt.
den Beklagten zu verurteilen, den von ihm mit einem Verkaufs- und Herstellungsraum für Nummernschilder belegten Grundstücksanteil an dem Anwesen C. zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Der Mietvertrag sei damals von beiden Eheleuten unterschrieben worden, über die Vertragsdauer sei ausdrücklich gesprochen worden, diese habe an das Bestehen der Kfz-Zulassungsstelle gebunden sein sollen. Vor Ablauf einer Vertragsdauer von 30 Jahren könne der Mietvertrag nicht gekündigt werden.
Er ergänzt sein Vorbringen zur Nichteinhaltung der Schriftform und verweist insbesondere darauf, dass eine spätere wesentliche Vertragsänderung nicht schriftlich, sondern mündlich vereinbart worden sei, so dass nach der Rechtsprechung auch der frühere schriftliche Mietvertrag formungültig und mit gesetzlicher Frist kündbar geworden sei. Im Übrigen sei die Schriftform ursprünglich schon deshalb nicht eingehalten worden, weil Inhalt des Mietvertrages gleichzeitig auch der Einstellungsvertrag mit Frau M. gewesen sei. Dieser Teil der Absprache sei aber nicht schriftlich fixiert worden, was insgesamt zur Nichteinhaltung der Schriftform führe.
auf seine Berufung das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 29.08.2000 abzuändern und den Beklagten entsprechend seinem erstinstanzlichen Antrag zu verurteilen.
Die Schriftform sei eingehalten. Spätere Änderungen durch Anpassung der Miete hätten nicht schriftlich vereinbart werden müssen. Die Beschäftigung von Frau M. sei nicht an den Abschluss des Mietvertrages gekoppelt worden. Der bei Abschluss des Mietvertrages ins Auge gefasste Abschluss eines Arbeitsvertrages sei allenfalls Motiv der Eheleute für einen langfristigen Mietvertrag gewesen.
Es kann offen bleiben, ob die Parteien ursprünglich bei Abschluss des Mietvertrages die gemäß § 566 BGB erforderliche Schriftform gewahrt haben, da die spätere Anpassungsvereinbarung im Bezug auf die Miethöhe unstreitig nur mündlich erfolgte, zur Fortgeltung der Wahrung der Schriftform des Mietvertrages aber hätte schriftlich erfolgen müssen (zum erforderlichen Inhalt einer solchen Vereinbarung vergleiche BGH NJW 1999, 2517, 2519 sowie BGH NJW 1999, 2591).
Nach allgemeiner Meinung und ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt der Formmangel eines Änderungsvertrages zu einem Miet- oder Pachtvertrag dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (BGH NJW 1994, 1649, 1651 m.w.N.). Hiervon hat die Rechtsprechung nur für den Fall eine Ausnahme zugelassen, dass der Änderungsvertrag in den Inhalt des zur Zeit der Änderung bestehenden ursprünglichen Vertrages während der Laufzeit in keiner Weise eingreift, sondern lediglich zur Folge haben soll, dass der vereinbarten Laufzeit ein weiterer Zeitabschnitt angefügt wird, es sich also um einen reinen Verlängerungsvertrag handelt. Denn in diesem Fall sind die Interessen des im Hinblick auf § 571 BGB in erster Linie geschützten künftigen Grundstückserwerbers ausreichend gewahrt, wenn die aus dem formgültigen Ursprungsvertrag nicht ersichtliche Verpflichtung ihn nicht über die aus § 566 Satz 2 BGB ergebende zeitliche Spanne hinaus bindet (BGH NJW 1994, 1649 unter Hinweis auf BGH NJW 1968, 1229). Wenn auch Nachträge in einer Abänderung der Preisvereinbarung nicht den gesamten Vertragsinhalt wiederholen müssen und auch keine feste Verbindung von Haupturkunde und Nachtragsurkunde zu verlangen ist, so verbleibt es doch beim Erfordernis der Schriftform (BGH WM 1969, 920). Fehlt einer Nachtragsvereinbarung die gesetzliche Schriftform, so wird hiervon der Hauptvertrag jedenfalls dann erfasst, wenn sie eine Regelung von wesentlicher Bedeutung enthält, die den ursprünglichen Vertrag bereits während der Laufzeit inhaltlich ändert (BGH WM 1970, 1480). Eine solche wesentliche Regelung ist die Miethöhe, über die sich der Erwerber eines Grundstücks bei langfristigen Mietverträgen durch schriftliche Unterlagen muss Klarheit verschaffen können.
Ist somit der gesamte Mietvertrag hier als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen, so konnte der Kläger den Mietvertrag gemäß § 565 Abs. 1 a BGB zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für das Ablaufen des nächsten Kalendervierteljahres kündigen. Diese Fristen sind nach der Kündigung vom 22.12.1999 verstrichen, so dass der Beklagte zur Räumung verpflichtet ist.

References: § 566
 BGH 
 BGH 
 § 571
 § 566
 BGH 
 § 565