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Timestamp: 2019-12-09 17:40:01+00:00

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Boletín de Pequeñas Noticias Nº 432
Miércoles 6 de Abril de 2011 - Nº: 432
Se homologó el primer tramo del último Convenio Colectivo del sector El mismo corresponde a la incorporación de los $300 pesos de enero y febrero a las escalas salariales Restaría que se homologue el resto del CCT por parte del Ministerio de Trabajo El SUTERH fue el único actor que dió a conocer la nueva escala salarial.
[BPN-06/04/11] De acuerdo a lo informado a este medio por una fuente de la Federación Argentina de Trabajadores de Renta y Horizontal (FATERyH), la Dra. Noemí Rial, secretaria de Trabajo, homologó el 1º de abril del corriente el primer tramo del Convenio Colectivo del sector. La resolución lleva el número 224.
De esta forma, se hizo efectiva la incorporación de los $300 de...
Libro de Certificado de Edificio Seguro
Ni etiquetas ni autoadhesivos
Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del RPA, informó que los libros referidos al Certificado de Edificio Seguro que hayan sido adquiridos con anterioridad a la Disposición Nº 411, "no podrán estar etiquetados ni poseer autoadhesivos" El libro "deberá poseer un anexo, es decir, una hoja […] con los datos faltantes" Luego deberá ser llevado al RPA para su verificación.
El Instituto de Capacitación de la Cámara Inmobiliaria Argentina realizó una jornada extraordinaria destinada a administradores Disertaron, entre otros, el Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa al Consumidor del la CABA; el legislador Sergio Abrevaya, impulsor de la Ley 3.254; la Dra. Mónica Rissotto, especialista en derecho laboral y el Dr. Aníbal Gabás.
Jornada Extraordinaria del ICI
"No fue una idea nuestra"
El legislador e impulsor de la Ley 3.254, Sergio Abrevaya, se manifestó en contra del reempadronamiento dispuesto para los administradores y aseguró que "es contrario a lo planteado por mí" De acuerdo a Abrevaya, el Poder Ejecutivo "tiene algunas confusiones" con respecto a la reglamentación de la norma Destacó, sin embargo, "que está tratando de encontrar el camino".
"Esta justicia no sirve"
El abogado especialista en propiedad horizontal, Dr. Aníbal Gabás, cuestionó la situación actual de la justicia y aseguró que "tal como está organizada, no sirve para solucionar problemas de propiedad horizontal" Explicó, como contrapartida, los beneficios de recurrir a medios alternativos de conciliación.
Se llevará a cabo el XIV Congreso Argentino de Seguridad, Salud Ocupacional, Recursos Humanos, Medio Ambiente y Comunidad organizado por el IAS La jornada comenzará el lunes 18 de abril y finalizará el miércoles 20 Se realizarán disertaciones, paneles especiales y visitas guiadas a plantas industriales.
La FAC volvió a presentar su caso ante la OIT
El presidente de FAC, Dr. Marcos Bergenfeld, comunicó que recurrieron nuevamente a la OIT para que se reconozca a los propietarios como empleadores en lugar de los administradores De prosperar el recurso, la FAC estaría habilitada para discutir paritarias Bergenfeld explicó, además, por qué no obtuvieron la inscripción en la Federación de Empleadores que debió haberles otorgado la UIA.
Los ruidos molestos y la normal tolerancia
¿A qué debo atenerme? ¿al reglamento o a la ley?
Se retira todos los días con permiso
Nombrar un nuevo administrador
La presidenta de ACCABA, Teresa Villanueva, estableció el 30 de septiembre como el "Día del Consorcista" La iniciativa responde la necesidad de "reivindicar de una buena vez el lugar que los consorcistas se merecen como ciudadanos" Villanueva declaró que ese día, entre otras actividades, "sería el ideal para explicarle a los consorcistas cómo pueden defenderse".
Juan Manuel Gallo, director de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA, aseguró que con la Ley 3.254 "se pasó de un extremo al otro" Si bien consideró que "pretender que la ley no genere un aumento de expensas es algo imposible", destacó que los incrementos se deben "al sueldo de los encargados".
No se podrá despedir a un trabajador sin justa causa
Mónica Rissotto, abogada especialista en derecho laboral, explicó que si Argentina ratifica el Convenio Internacional 158 de la OIT, los trabajadores no podrán ser despedidos sin derecho a defensa y sin justa causa "El mundo tiende a que se ratifique ese Convenio", aseguró Rissotto durante la jornada extraordinaria organizada por ICI.
Encargado Roberto Geréz
"He ganado una lucha"
El encargado Roberto Geréz, luego de años de juicios logró que la justicia fallara a su favor El trabajador fue despedido de su consorcio en 2007 faltándole tres meses de aportes jubilatorios De acuerdo a su abogado, Dr. Ricardo Quintela, "si el conflicto se hubiese solucionado en la conciliación, el consorcio habría pagado mucho menos".
"No vamos a hacer un piquete"
La presidenta de UCRA, Alicia Giménez, cuestionó al "piquete" como metodología para "ejercer los derechos" Destacó además que a la hora de reclamar la participación de los consorcistas en paritarias "creo que tal vez se lograría algo si salimos 300 personas a la calle, en forma ordenada y vamos al Ministerio de Trabajo".
O por rechazo o por ideología
El presidente de FRA, Jorge Hernández, declaró que "por rechazo o por ideología" existen administradores que tienden a "operar fuera del sistema del RPA" "El administrador tiene que elegir entre ser gestor del Gobierno de la ciudad […] o atender al cliente" Hernández realizó esas declaraciones durante una entrevista a Claudio García de Rivas, director de Pequeñas Noticias, en el programa de radio Reunión de Administradores.
La redacción de Pequeñas Noticias consideró que la noticia más importante del mes de marzo fue la publicación en el Boletín Oficial de la Disposición Nº 411, modificatoria de la número 5.363, relativa al régimen de Certificación de Edificio Seguro Se incorporaron nuevos profesionales que podrán realizar los controles y se modificó qué se inspeccionará.
Adm. Dr. Carlos G. Szperling
Adm. Graciela Lucía Marchi
Aguinaldo para suplentes ocasionales
Valor del día feriado
GeDeCo: Certificado de Edificio Seguro
De esta forma, se hizo efectiva la incorporación de los $300 de enero y febrero como remunerativos a las escalas salariales de los encargados. En el día de hoy el Sindicato Único de Trabajadores de Edificio Renta y Horizontal (SUTERH) publicó en su página Web las nuevas escalas salariales correspondientes a los meses de marzo y abril. <ver tabla>
Cabe mencionar que hasta ahora sólo el SUTERH las publicó. Por su parte, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), circularizó ayer vía correo electrónico la confirmación de la fecha y el número de resolución de la homologoción.
De acuerdo a lo analizado en su oportunidad por Pequeñas Noticias, este primer tramo del aumento sería de un 12 % con respecto a agosto del año 2010. En mayo se debería agregar –según lo convenido- un 7 %, en agosto otro 7 % y en octubre 7,5 %, lo cual arrojaría un total de un 39 % aproximadamente.
En representación de la patronal, en esta oportunidad negociaron y firmaron este convenio la UADI (Unión Administradores de Inmuebles), la AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal) y la CAPHyAI.
El primer tramo del último CCT –correspondiente a la incorporación de $300 al salario de los encargados- habría sido firmado el 1º de marzo del año en curso. La firma en el Ministerio de Trabajo de la Nación se habría producido luego de que las partes interesadas arribaran a un acuerdo el 22 de febrero pasado.
El 9 de marzo pasado Víctor Santa María, secretario general del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH), dio a conocer a través de Facebook que el tramo restante del CCT fue ratificado ese día por las partes intervinientes. En esa oportunidad, Santa María declaró "no es todo lo que hubiésemos querido de ajuste, pero reconocemos que con este gobierno hemos avanzado mucho en los últimos años".
En esa oportunidad varios medios nacionales aseguraron que el porcentaje de incremento sería de un 21,5 %, tal como fue informado por la CAPHyAI y el SUTERH.
Efemérides consorciales: El 11/04/2005 la Fundación Liga del Consorcista, la Unión de Consorcista de la República Argentina y el Dr. Awad se reunieron por primera vez en una mesa de diálogo.
[BPN-06/04/11] La coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA), Gabriela Pilar Saldivia, aclaró a este medio que los libros destinados a la Certificación de Edificio Seguro "no pueden estar etiquetados ni poseer autoadhesivos".
De acuerdo a Saldivia, aquellos libros que hayan sido adquiridos con anterioridad a la Disposición Nº 411 –que modificó la número 5.363- "deberán poseer un anexo, es decir, una hoja, que se va a intercalar en cada inspección con los datos faltantes". Éste, así como el informe de inspección, deberán estar firmados por el profesional interviniente.
Una vez agregado el anexo correspondiente, el administrador deberá concurrir al RPA para que "revisemos el libro con ese anexo y lo autoricemos", manifestó Saldivia.
En este sentido, el artículo 8º de la Disposición 411 expresa que a los libros comprados bajo la vigencia de la 5.363 se les "deberá anexar de manera complementaria aquellos datos que se agregan en la presente Disposición, firmado por el profesional interviniente en la Inspección inicial y en cada informe de fiscalización realizado. Lo expuesto siempre que la fecha de apertura ante escribano, deberá ser anterior a la fecha de publicación de la presente en el boletín Oficial".
Vale recordar que la fecha límite para tal fin es, de acuerdo a la norma, de "quince días corridos a partir de la publicación de la disposición en el Boletín Oficial" producida el 23 de marzo pasado. Cumplido dicho plazo no serán válidos ni se aceptarán libros con el formato anterior.
La aclaración realizada por Saldivia surgió como consecuencia de la nota publicada en el boletín de Pequeñas Noticias el 16 de marzo pasado, titulada "La nueva disposición ya salió publicada en el Boletín Oficial".
En la mencionada nota se expresó que "el primer paso sería anexar un informe de situación inicial […] y luego agregar los campos faltantes a cada folio, a mano, con sellos o etiquetas autoadhesivas" y se agregó que "una opción –para la mayoría de los libros existentes- es pegar los nuevos campos en el espacio en el que actualmente se encuentran los de luces de emergencia, planes de evacuación".
Efemérides consorciales: El 16 de abril de 2007, la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI), la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) y la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) firmaron un acta complementaria del Convenio Colectivo de Trabajo 378/04, en la cual -además de otras cláusulas generales- se estipularon diferentes aumentos en las escalas salariales de las distintas funciones y de los adicionales.
[BPN-06/04/11] La Sra. Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad de Buenos Aires (ACCABA), creó el "Día del Consorcista". La fecha elegida para tal fin será el 30 de septiembre ya que –según comentó a este medio- ese día, pero de 1948, se sancionó la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512.
De acuerdo a Villanueva, la iniciativa surgió como consecuencia del "absoluto olvido en que vivimos los habitantes de edificios de propiedad horizontal" y su objetivo es "reivindicar de una buena vez el lugar que los consorcistas se merecen como ciudadanos".
Según declaró la presidenta de ACCABA, una de las actividades fundamentales de ese día consistiría en organizar mesas de profesionales dentro de cada Centro de Gestión y Participación Comunal (CGPC) "para que sean contestadas consultas que el público pudiera tener con relación a la propiedad horizontal". Asimismo, resaltó que "este día, entre otras actividades, sería el ideal para explicarle a los consorcistas cómo pueden defenderse mejor y darles a conocer aspectos muy puntuales sobre la propiedad horizontal que a veces se ignoran".
La presidenta de ACCABA declaró que "será un día pensado por una consorcista y no por un administrador". Villanueva se manifestó en contra de incluirlos en la iniciativa" ya que "ellos ya tienen su propio día y sería confundir las cosas".
Efemérides consorciales: El 19 de abril de 2007 se realizó la segunda jornada nacional de Profesionales de Propiedad Horizontal en el aula Libertad de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN), Facultad Regional Buenos Aires.
El Prof. Jorge Alonso destacó la calidad de los disertantes.
[BPN-06/04/11] El pasado 17 de marzo se llevó a cabo la jornada extraordinaria destinada a administradores organizada por el Instituto de Capacitación (ICI) de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). El evento, que comenzó pasadas las 12 horas, tuvo lugar en el auditorio del Banco Ciudad de Buenos Aires.
Al comenzar la jornada la Arq. Estela Reca, rectora del ICI, agradeció a los presentes y aseguró que los administradores de consorcios tienen un "rol social muy destacado". De acuerdo a Reca "a veces los administradores son formadores ya que le enseñan al otro cómo vivir en situación de copropiedad".
Disertaron el Dr. Juan Manuel Gallo, la Dra. Mónica Rissotto, el Dr. Sergio Abrevaya, el profesor Jorge Alonso, el Dr. Marcelo Lerner, la Dra. Diana Sevitz, el Cr. Mario Bernetti, el Arq. Daniel Beltrami, la Dra. Liliana Corzo, la Arq. Graciela Alonso y el Dr. Aníbal Gabás.
El profesor Jorge Alonso fue el encargado, junto con Reca, de dar por concluida la jornada. Alonso aseguró sentirse "sumamente satisfecho por el resultado obtenido" y destacó la calidad de las disertaciones.
El Dr. Juan Manuel Gallo (director general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA), aseguró que con la Ley 3.254 –modificatoria de la Ley 941- "se pasó de un extremo al otro". Declaró además que "si vemos los resúmenes de expensas, el gran problema de los costos del consorcio es el sueldo de los encargados". <ver nota>
Por su parte, el legislador Sergio Abrevaya, impulsor de la Ley 3.254, aseguró que "la idea del reempadronamiento es contraria" a lo planteado por él. Abrevaya se refirió también al Certificado de Edificio Seguro y declaró que "ahí el [Poder] Ejecutivo tiene algunas confusiones" <ver nota>
La Dra. Mónica Rissotto, abogada especialista en derecho laboral, explicó que si Argentina ratifica el Convenio 158 de la Organización Internacional del Trabajo (OIT) -referido a la estabilidad en el empleo- no se podrá despedir a los trabajadores sin causa justa. <ver nota>
Por último, el Dr. Aníbal Gabás, abogado marplatense especialista en propiedad horizontal, cuestionó la situación actual del Poder Judicial y como contrapartida explicó los beneficios de recurrir al arbitraje o "a cualquier otro medio de negociación" para solucionar conflictos antes que acudir a la justicia ordinaria. <ver nota>
Efemérides consorciales: El 20/04/2005 la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas se presentó por primera vez en la sociedad consorcial.
Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa y Protección al Consumidosr de la CABA.
[BPN-06/04/11] El Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA, fue el primer orador de la jornada extraordinaria llevada a cabo por el Instituto de Capacitación (ICI) de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) el pasado 17 de marzo. Durante la disertación, el Dr. Gallo aseguró que con la Ley 3254 "se pasó de un extremo al otro" y atribuyó los aumentos de expensas al sueldo de los encargados.
De acuerdo al Director de Defensa al Consumidor, la Ley 3.254 –modificatoria de la 941- "impuso determinadas obligaciones nuevas para las que, quizás, el sector no estaba todavía preparado".
Si bien declaró que "la ley no es mala", destacó que "veníamos de una informalidad importante y pasamos a un control absoluto". Tal situación genera, de acuerdo a Gallo, diversos "problemas y dolores de cabeza de un lado, del otro y para los que tenemos que velar por la aplicación de la ley".
Asimismo, calificó de "erróneo" considerar que la nueva Ley 941 no debería producir incrementos en las expensas. De acuerdo al Dr. Gallo, "en la medida en que se crea una nueva obligación, se genera un costo. Pretender que la ley no genere un aumento de expensas es algo imposible", aseguró.
El problema es el sueldo
Si bien el Dr. Gallo destacó que una nueva obligación trae aparejados costos, atribuyó el incremento de las expensas al "sueldo de los encargados" y a la inflación.
Según declaró, "es lógico que se aumente el salario [de los encargados] en la medida en que va creciendo la inflación, pero también es cierto que tenemos un problema en el incremento de las expensas".
"La verdadera dificultad no está en un libro más o un libro menos, sino en los aumentos [de sueldos] que se hacen en el orden del 30 o 40%", manifestó y agregó que el impacto que va a tener el incremento en las próximas expensas es superior a ese porcentaje.
Efemérides consorciales: El 20/04/2005 la diputada Zulema Beatriz Daher presentó en la Cámara de Diputados de la Nación un proyecto de ley para que los propietarios puedan participar en las negociaciones del CCT.
Dr. Sergio Abrevaya (Coalición Cívica).
[BPN-06/04/11] El 17 de marzo pasado el legislador Sergio Abrevaya, impulsor de la Ley 3.254 –modificatoria de la Ley 941 (Registro Público de Administradores de la CABA)-, aseguró que el reempadronamiento de los administradores dispuesto por el Dr. Juan Manuel Gallo, "no fue una idea nuestra y es contraria a lo planteado por mí". Según declaró "la idea de la ley [3.254] no era crear una locura en relación al Registro Público de Administradores (RPA)".
De acuerdo a lo declarado por el legislador en el marco de la jornada extraordinaria organizada por el Instituto de Capacitación Inmobiliaria (ICI), "la obligación de llevar libros, impuesta en la Ley 3.254, no es la que creó la obligación del Certificado de Edificio Seguro". En ese sentido, Abrevaya manifestó que "el [Poder] Ejecutivo tiene algunas confusiones que debe rearmar".
Según el legislador, dichas "confusiones" tienen un "impacto sobre el consorcio al haberse terciarizado el control del Estado". Y agregó que "en ese sentido, me parece que la reglamentación está tratando de encontrar el camino y me consta".
Abrevaya explicó que la obligación del administrador de llevar determinados libros surge ya que "la ley [por la 3.254] es una norma que regula la actividad y obliga a que se desarrolle de una manera". Sin embargo, destacó que "la obligación al consorcio en cuanto a cuestiones medio ambientales no es la obligación impuesta en la Ley 3.254".
"La idea de la ley no era crear una locura en relación al RPA que no permita otra cosa que concentrarse en qué hacer con el Registro", aseguró Abrevaya. Y agregó: "la idea era presentar [en el RPA] los requisitos que pide la ley y después desentenderse porque la actividad es la de administrar y no la de dedicarse a esa repartición pública".
Durante la disertación, el legislador explicó que "no es posible reformular una ley hasta que su desarrollo no haya encarnado suficiente para comprobar si se trata de un simple momento o si estructuralmente ha creado consecuencias negativas". En relación a ello, Abrevaya declaró que "una ley nunca es perfecta y esta norma, además, impactó en un mundo que no tenía control".
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Dra. Mónica Rissotto.
[BPN-06/04/11] El 17 de marzo pasado la Dra. Mónica Rissotto, abogada especialista en derecho laboral, disertó en la jornada extraordinaria organizada por el Instituto de Capacitación Inmobiliaria (ICI). En dicha oportunidad, Rissotto adelantó que "si Argentina ratifica el Convenio 158 de la Organización Internacional del Trabajo (OIT) no se podrá despedir sin justa causa a un trabajador".
De acuerdo a la abogada, la estabilidad a la cual se refiere el Convenio 158 "no es la estabilidad que se entiende comúnmente, es decir, aquella que dicta que el trabajador no posee estabilidad laboral porque pagando una indemnización puede ser despedido por el empleador en cualquier momento".
Según lo manifestado por Rissotto, "el mundo tiende a que se ratifique el Convenio de la OIT". En caso de que Argentina lo haga, a partir de ese momento "si el empleador quiere despedir a un trabajador deberá darle, previamente, derecho a defensa y no se lo podrá despedir sin justa causa". Y agregó: "previo al despido, esa justa causa va a ser analizada".
Este Convenio Internacional 158 de la OIT establece la estabilidad en el empleo. Según explicó la Dra. Rissotto, durante el mes de abril se realizará en Ginebra una reunión con el objetivo de que aquellos países que no lo han ratificado lo hagan. Argentina se encuentra en esa situación.
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Dr. Aníbal Gabás.
[BPN-06/04/11] El Dr. Aníbal Gabás, especialista en propiedad horizontal, fue el último orador de la jornada extraordinaria organizada, el 17 de marzo pasado, por el Instituto de Capacitación Inmobiliario (ICI) de la CIA (Cámara Inmobiliaria Argentina). Durante la disertación, el Dr. Gabás realizó una profunda crítica a la actual situación de la justicia y explicó los beneficios de recurrir a "medios alternativos de conciliación" antes que a la justicia ordinaria.
De acuerdo a Gabás, "la justicia ordinaria, monopólica estatal, tal como está organizada hoy no sirve para solucionar problemas de propiedad horizontal". Tal situación obedece, sobre todo, a que "cuando la sentencia llega, lo hace tan tarde que es injusticia".
"Lo normal es que la justicia con una buena sentencia solucione el conflicto. Entonces hay que partir de la base de que esta justicia no sirve", declaró.
Según explicó el Dr. Gabás, "el abogado no está preparado para solucionar conflictos y nos obligan a hacer un ejercicio hipócrita y hasta perverso de la profesión cuando negamos los propios hechos que nosotros hemos aconsejado al cliente". Ello responde a que los abogados "estamos preparados para la pelea y no para la conciliación".
De acuerdo a lo expresado por el Dr. Gabás, cuando se habla de medios alternativos se habla de, "primero tratar de solucionar los conflictos entre las partes. Si ello no sucede, recién ahí se recurre a la justicia ordinaria".
"El arbitraje es arbitraje el día que se dicta el laudo pero antes hay infinidad de posibilidades de mediación", explicó. Y agregó: "si el conflicto se arregla en la mediación podemos decir que casi no existió".
Al concluir la exposición, el Dr. Gabás expuso los beneficios de recurrir a medios alternativos antes que a la justicia ordinaria. Entre las ventajas destacó las siguientes:
- Menores costos ya que "en la justicia ordinaria uno nunca sabe los gastos que va a tener".
- Única instancia e inapelabilidad del laudo, es decir, "existe una sola instancia y la sentencia es inapelable".
- Innecesariedad de contratar un abogado.
- Inexistencia de normas rituales, es decir, "arbitrajes que funcionan como componedores y que se manejan por reglas normales y de lógica".
- Privacidad en las audiencias.
- Varias posibilidades de conciliar ya que "pueden haber 10, o más, audiencias de conciliación en caso de ser necesario".
- Sanciones a los árbitros con pérdida de jurisdicción y daños y perjuicios por resolver fuera de término, es decir que "si la causa tiene 15 días para resolverse, debe hacerse en ese tiempo".
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De Der. a Izq. Roberto Geréz, el Dr. Ricardo Quintela, la esposa de Geréz y al frente sus hijos.
[BPN-06/04/11] Luego de años de juicio la justicia falló a favor de Roberto Geréz, ex encargado de un edificio del barrio porteño de Belgrano. Geréz había sido intimado a jubilarse faltándole tres meses de aportes. El consorcio accionó e interrumpió en forma abrupta la relación laboral [BPN Nº 311 del 23/01/07: "A oscuras y sin gas"].
De acuerdo a lo declarado por Geréz a Pequeñas Noticias, "en 17 años de relación laboral le brindé a los consorcistas toda mi paciencia, mi amor y mi interés para que la gente esté bien, pero no quisieron dialogar conmigo y buscaron echarme". Y agregó: "siempre esperé que ellos sean más comunicativos conmigo, porque el encargado necesita esos gestos. He ganado una lucha", aseguró.
Por su parte, el Dr. Ricardo Quintela -patrocinante legal de Geréz- manifestó que el reclamo del encargado "surgió porque el consorcio dio por extinguida la relación laboral, que en realidad estaba vigente ya que no había transcurrido el plazo que establece la ley. A Geréz lo intimaron a jubilarse y le faltaban tres meses".
Según lo relatado por Quintela, al momento de producirse la conciliación obligatoria no se llegó a ningún tipo de acuerdo. "A partir de ahí comenzó el juicio y la sentencia fue favorable a nosotros", explicó. Si bien el consorcio decidió apelar la decisión del juez, "la Cámara confirmó el fallo dictado en primera instancia y se vieron obligados a pagar", agregó.
"Nosotros estuvimos dispuestos a hacer un acuerdo pero siempre teniendo en cuenta que habían transcurrido dos años y que los valores eran diferentes. El consorcio fue inflexible y no se movió de lo que había ofrecido", declaró Quintela. Y agregó: "si el conflicto se hubiese solucionado en la conciliación, el consorcio habría pagado mucho menos".
El conflicto entre el encargado y el consorcio comenzó en el año 2007 "y al principio nadie me ayudó", aseguró Geréz. De acuerdo a sus dichos, "recién cuando Pequeñas Noticias me entrevistó la gente se enteró que yo estaba sin luz, sin gas, sin sueldo y sin comida para los chicos". De acuerdo a Geréz, en aquel momento "se acercó Sergio Massa, quien era director ejecutivo de ANSeS, y me pidió los datos".
En busca de una solución a su problema el encargado se comunicó con el Dr. Quintela para que lo represente legalmente "y le dije que si me correspondía hacer el reclamo, en buena hora pero que si no me correspondía, sabría tolerarlo", relató.
"Hoy estoy orgulloso de haber ganado. Y con eso [los propietarios] se tienen que dar cuenta que no se juega con los sentimientos de los chicos [por sus hijos] ni con la buena voluntad de los encargados", concluyó.
Perlitas: "Cuida los minutos, pues las horas ya cuidarán de sí mismas" (Philip Dormer Stanhope)
- MODO PRESENCIAL Y A DISTANCIA -
AUTORIZACIONES DE LOS LIBROS QUE CORRESPONDA en el RPA SIN CARGO
Perlitas: "Los sueños son sumamente importantes. Nada se hace sin que antes se imagine" (George Lucas)
Alicia Giménez, presidenta de UCRA y vicepresidenta de la Federación Argentina de Consorcios.
[BPN-06/04/11] La Sra. Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la Republica Argentina (UCRA), aseguró que "se tiene que terminar la costumbre de ejercer los derechos a través del piquete. Yo podría sacar 400 personas a la calle pero la gente hoy tiene miedo", manifestó.
El 11 de marzo pasado, durante la transmisión del programa radial Derecho de Piso –viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina- la presidenta de UCRA volvió a reclamar la participación de los consorcistas en las discusiones salariales del sector.
Al respecto, expresó que "cuando invitó a la gente [a manifestarse] si bien les digo que no vamos a hacer un piquete sino que vamos a ir en forma respetuosa pero con presencia, hay dificultades", aunque subrayó que "si no nos acompañan, no lo vamos a resolver".
Giménez declaró además que "creo que con que salgamos 300 personas a la calle, en forma ordenada y vayamos al Ministerio de Trabajo de manera respetuosa pero solicitándo lo que necesitamos, tal vez se lograría algo", aunque "tampoco estoy muy segura. Existe una especie de anomia en la gente [ya que] pretende que el otro le resuelva las cosas. Y se cae casi en el reproche", explicó.
Destacó además que "en verano siempre hay dificultades porque la mayoría de la gente [que integra UCRA] es mayor". Y agregó que "la vida que hace la gente hoy dentro de los consorcios es muy complicada. Hay muchas cosas que uno tiene que absorber".
Para escuchar el audio completo del programa Derecho de Piso, ingrese a: <vínculo>.
Perlitas: "Si quieres gozar de una buena reputación preocúpate en ser lo que aparentas ser" (Sócrates)
Marcos Bergenfeld, presidente de la FAC.
[BPN-06/04/11] El Dr. Marcos Bergenfeld, presidente de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), informó que concurrieron nuevamente a la Organización Internacional del Trabajo (OIT) con el objetivo de que el organismo reconozca a los propietarios como legítimos empleadores en lugar de los administradores y queden habilitados así para participar en las discusiones salariales del sector.
El pasado 18 de marzo, durante el programa radial Derecho de Piso –viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina-, el presidente de FAC aseguró que el puntapié inicial para recurrir una vez más a la OIT surgió de un fallo dictado por una Cámara Penal a raíz de un accidente sufrido por un encargado.
En esa oportunidad, de acuerdo a Bergenfeld, el tribunal expresó que "el administrador no es el empleador y no puede ser juzgado ya que el verdadero empleador es el propietario". Al respecto, el presidente de FAC declaró que de esta forma pudimos "dar vuelta la campana" ya que, según el fallo, "el administrador es un empleado administrativo. Vamos a poder demostrar [en la OIT] que nosotros somos los empleadores y a partir de ahí discutiremos paritarias", aseguró.
De acuerdo a sus dichos, ya "mandamos el fallo penal y en este momento la OIT está considerando si corresponde nuevamente abrir las deliberaciones del Comité de Quejas". Bergenfeld se mostró optimista en este aspecto y declaró que "creo que […] lo vamos a terminar ganando".
La actuación de la UIA
Durante el programa radial, Bergenfeld explicó el motivo por el cual la Unión Industrial Argentina (UIA) no le otorgó a FAC la "inscripción en la Federación de Empleadores". Vale aclarar que quien representa a los empleadores ante la OIT es la UIA. Según declaró, se conformó en la Unión una comisión ad hoc con el objetivo de estudiar la representación de los propietarios como empleadores dentro de las negociaciones salariales del sector. Sin embargo, esa comisión "nunca se reunió".
Tal situación es consecuencia, de acuerdo al presidente de FAC, a "los problemas políticos argentinos". Según Bergenfeld, la UIA "es una organización pro gobierno de turno y eminentemente política". Y agregó: "actuaron políticamente, porque entendían que nosotros estábamos en una situación de debilidad y que correspondía estar con el gobierno [es decir] con la Dra. Noemí Rial y con el Dr. Carlos Tomada".
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Perlitas: "Más se estima lo que con más trabajo se gana" (Aristóteles)
De Izq. a Der.: María Teresa Vanzini, Claudio García de Rivas y Jorge Hernández en Conexión Abierta.
[BPN-06/04/11] El pasado jueves 17 de marzo Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), entrevistó a Claudio García de Rivas, director de Pequeñas Noticias, en el programa radial de la entidad. En esa oportunidad, Hernández aseguró que hay administradores que operan "fuera del sistema" del Registro Público de Administradores (RPA).
De acuerdo al presidente de FRA, son varios los administradores que "no se comprometen con el sistema oficial del RPA" ya sea "por rechazo o por ideología". Según sus dichos, "el sistema opera a nivel oficial de una forma y la comunidad consorcial opera de otra".
Al respecto, declaró que "las administraciones exitosas en este momento […] están fuera del sistema". Tal situación se opondría "a aquellos que se sienten controlados y perseguidos" y que "tratando de cumplir con todo […] es despedido del consorcio y se contrata a otro".
"El administrador que quiere dedicarse a atender el consorcio carece de tiempo para atender al cliente", aseguró Hernández. Y agregó: "tiene que elegir entre ser gestor del Gobierno de la ciudad, de la ANSeS, de la AFIP y de todo lo que le tiraron por la cabeza o dedicarse a atender al cliente". Al respecto, aseguró que de la elección de atender al cliente "se articularon situaciones en las cuales el Gobierno no puede hacer nada".
El programa Reunión de Administradores se transmite por Internet los martes y jueves a las 10 horas a través de Conexión Abierta.
SECRETARIA ADMINISTRATIVA: Amplia experiencia en tareas administrativas, especialmente en temas de propiedad horizontal - Cargos de responsabilidad, referencias comprobables - Soy una persona de buen carácter y disposición para el trabajo - Resido en la zona de Floresta (CABA) - Nombre: Elsa Graciela De Jesús - Teléfono: (15) 5613-9259 - E-mail: gracieladj@hotmail.com
TRABAJOS DE ADMINISTRACION EN GENERAL: Solicitud de trabajo, tengo mucha experiencia en administración de consorcios y administración en general - Tengo 58 años pero en condiciones optimas para trabajar - Nombre: Estela Mary Raed - Teléfono: 4613-6838 / (15) 5049-4402 - E-mail: etelamaryraed2@hotmail.com
ADMINISTRATIVO: Busco trabajo con buen ambiente laboral. Cuento con más de 3 años en el rubro. Soy administrador de consorcios, tengo 31 años, de buen trato y presencia - Nombre: Pablo Isasmendi - Teléfono: (15) 5823-5200 - E-mail: pablo_bht@yahoo.com.ar
ADMINISTRATIVO: Busco trabajo con un buen clima laboral ya que es de por sí este es un rubro estresante - Sueldo a convenir de 8 hs. - Estoy trabajando actualmente en una administración de consorcios y no estoy a gusto. Tengo 3 años de experiencia en el rubro - Tengo 31 años y soy administrador de consorcios - Conversaciones ahora para comenzar en febrero. Nombre: Pablo Isasmendi - Teléfono: (15) 5823- 5200 - Llamar después de las 18:30 - E-mail: pablo_bht@yahoo.com.ar
CUIDAR ENFERMOS/NIÑOS/HACER TRÁMITES: Señora buena presencia y modales - Intachables referencias - Tengo 51 años y vivo en Capital Federal - Nombre: Araceli Faccaro - Teléfono: (15) 6897-0200 (de 9 a 13 hs. o dejar mensaje)
Perlitas: "La abundancia me hizo pobre" (Ovidio)
[BPN-06/04/11] El pasado viernes 25 de marzo, por muy poquito no caí en la trampa. Recibí en mi celular un mensaje de texto que decía: "Usted es acreedora de un televisor de plasma de 42" más un DVD incorporado". Y agregó que una empresa que por el momento llamaremos "Pirulo" (una gran empresa de marketing de un país hermano) festejaba su aniversario en el país. Nos pedía que nos comunicáramos con el remitente para obtener más información sobre la publicidad y sus premios. En ese momento, por el feriado, el número remitente no contestó pero lo volvimos a intentar el sábado por la mañana.
No voy a comentar los pormenores de la repercusión de semejante noticia en la familia, pues sería muy largo de explicar ya que después de comunicarnos por teléfono no solo habíamos ganado los premios mencionados sino que se agregó un premio sorpresa: ¡Un Toyota Corola 0 km! Lo íbamos a recibir el siguiente martes en Córdoba al 800 de esta ciudad capital, cita a la que teníamos que llegar bien vestidos y con puntualidad ya que seríamos agasajados con un almuerzo y filmados para que la empresa pudiera publicitar los premios y sus ganadores.
Todo venía más o menos bien hasta que el supuesto gerente de "Pirulo", Sr. Pedro Daniel Aparicio, nos dijo que para comenzar los trámites de patentamiento del vehículo debíamos comprar $600 en tarjetas de telefonía celular de las tres grandes empresas que existen que no debíamos abrir, pues el martes las teníamos que presentar cerradas en el lugar convenido. Además, si las comprábamos en el curso de la siguiente media hora y lo volvíamos a llamar, ganábamos otro premio.
A esta altura de los acontecimientos, algunos miembros de la familia sospecharon algo raro, pero no quisimos dejarnos desilusionar ya que el entusiasmo era superior. Seguimos adelante y compramos las tarjetas en cuestión. Al hacer el segundo llamado, nos pidieron que les pasáramos el código de las tarjetas y ahí las dudas aumentaron. Les facilité dos y la comunicación se cortó: en realidad me había quedado sin crédito en el celular.
Reunión familiar y opiniones: -¡Eso es una estafa, no sigamos adelante! Muy bien, si es así, ya deben haber utilizado el importe de la tarjeta. Sin embargo cargamos la primera y la operación se registró con éxito, por lo tanto, hasta ahora, no habíamos sido estafados.
Comenzó la investigación: llamamos a una de las empresas de telefonía celular pero atendía la maquinita; a otra y lo mismo hasta que nos comunicamos con la tercera. La operadora nos dijo que no sabía nada de la promoción y que el número de donde provenía el mensaje no era de su empresa.
Llamamos por teléfono a un amigo y le pedimos que confirmara –ya que vivía cerca de allí- si existía o no esa empresa en Córdoba al 800 de la ciudad de Buenos Aires, pero en esa dirección había un edificio y no podíamos saber si en él residía o no la empresa en cuestión.
Mientras tanto, yo seguía en Internet y la empresa que dimos en llamar "Pirulo" apareció. Sería chilena y desde 2005, "la primera y única agencia de marketing móvil en Chile, ayuda a grandes marcas a incrementar la efectividad de su publicidad y marketing, utilizando como medio troncal el mensaje de texto y otras herramientas móviles", según su sitio en Internet.
Nuestro estado de ánimo subía y bajaba según las novedades se presentaban. A esta altura ya había pasado más de una hora del primer llamado y decidimos intentar cargar el segundo código de la tarjeta que proporcionamos al tal Aparicio por teléfono y ante la sorpresa de todos, también tuvimos éxito y el importe se acreditó al celular, ¿Entonces, sería posible que no fuera una estafa y que hubiéramos ganado todo lo que nos dijeron?
La ilusión siguió bastante firme hasta que se me ocurrió poner en el buscador de Google el nombre del supuesto gerente "Pedro Daniel Aparicio". Los vínculos relacionados con este nombre no paraban de aparecer y cuando los empecé a leer se trataba –en todos los casos- del mismo cuento del tío con más o menos precisiones. Todos coincidían en que era una estafa cuyos montos podían variar entre los $20 y los $800 siempre en tarjetas de teléfono.
La estafa se producía cuando se proporcionaban los códigos y quizás quien los recibía las cargaba o los vendía. El número remitente desde el que me llegó el mensaje fue el (03884) 43-5591 correspondiente a la localidad de Arroyo Colorado en Jujuy. Otro número remitente desde el cual estafaron a otra víctima fue el (03884) 22-9849 también de esa localidad.
En los distintos sitios que encontré sobre este tema se hacía referencia a que esta modalidad de estafa realizada por este "Pedro Daniel Aparicio" se viene haciendo desde el 2006 y, por lo que me pasó, sigue muy vigente.
¡¡¡¡Atenti a todos los premios que dicen que ganamos!!!!
Perlitas: "Las personas auténticas tienden a la acción" (Warren Bennis)
La Disposición 411/11 se publicó en el BO el 23 de marzo.
[BPN-06/04/11] La noticia más importante del mes de marzo fue, para la redacción de Pequeñas Noticias, la publicación el día 23 de marzo de la Disposición Nº 411 en el Boletín Oficial. La norma modificó la Disposición Nº 5.363 que creó el régimen de Certificación de Edificio Seguro.
La obligación modificada –publicada en el Boletín Oficial Nº 3.630- amplió el espectro de profesionales intervinientes habilitados para extender el certificado. El profesional deberá, a partir de ahora, realizar un informe inicial del consorcio que colocará en el libro creado para tal fin.
Con respecto a las inspecciones, se agregó la fiscalización de los datos relativos a la desinsectación del consorcio –en caso de haberse realizado ya que en la ciudad de Buenos Aires no es obligatorio-. Además se derogó el control de las luces de emergencia y el plan de evacuación.
Es de recordar que, quienes hayan adquirido los libros correspondientes a la disposición anterior, disponen de 15 días corridos a partir de la fecha de publicación de la nueva norma en el Boletín Oficial para anexar los datos faltantes y concurrir al Registro Público de Administradores para su validación.
Del 1º al 31 de marzo, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 27.809 usuarios que realizaron 31.995 visitas en las cuales se consultaron 57.817 páginas del sitio.
Este mes, del total de visitas que se realizaron 23.313 corresponden a Argentina. Le sigue México con 2.542, Colombia con 1.777, España con 849, Perú con 617, Venezuela con 579, Chile con 565, Ecuador con 269, Estados Unidos con 219 y Guatemala con 189.
Al cierre de esta edición Pequeñas Noticias tuvo picos máximos de 48 usuarios en línea al mismo tiempo el viernes 18. En tanto, el sábado 12 Pequeñas Noticias registró picos máximos de 46 usuarios en línea al mismo tiempo. En tanto, el lunes 14 y el lunes 21, el pico máximo fue de 41 usuarios. Finalmente, el martes 15 se registraron 40 usuarios en línea al mismo tiempo.
Durante el mes de marzo, Pequeñas Noticias no realizó la producción de videos nuevos. Sin embargo los audiovisuales de meses anteriores fueron reproducidos en 87 oportunidades.
Cada vez más profesionales y proveedores de bienes y servicios de Propiedad Horizontal se benefician publicitando en
Ocho mil suscriptos al boletín quincenal gratuito y más de mil visitas por día a www.pequeñasnoticias.com.ar
Perlitas: "Jamás es perdido el bien que se hace" (Fénelon)
Los ruidos molestos y la normal tolerancia por el Dr. Jorge Resqui Pizarro
Sumario: I. Los ruidos molestos y la normal tolerancia en la legislación civil. II. Los ruidos molestos en la legislación contravencional y de faltas. III. Los ruidos molestos en la Ley de Propiedad Horizontal. IV. La jurisprudencia en PH.
I. Los ruidos molestos y la normal tolerancia en la legislación civil
Desde el punto de vista de la legislación civil, el Art. 2.618 CCiv se refiere a las "molestias" que ocasionen el humo, el calor, los olores, la luminosidad, los ruidos, las vibraciones o los daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, agregando la norma que ellos no deben exceder la "normal tolerancia" conforme las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquellas. Continúa la norma expresando que, según las circunstancias, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. Por último, se afirma que el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad, debiendo además considerar la prioridad de uso (1).
En el código de la materia se contemplan nada más que las llamadas inmisiones materiales, así denominadas pese a que algunas caen bajo los sentidos del hombre, porque quedan fuera las intromisiones propiamente materiales. El origen de la intromisión debe buscarse siempre en el fundo propio desde el cual se propaga al fundo vecino y/o ajeno, pero no opera directamente en el fundo ajeno, pues en este caso se trataría de una invasión.
El concepto de "normal tolerancia" se relaciona con las incomodidades ordinarias propias de una sociedad en desarrollo. La vecindad impone la "tolerancia" de ciertas molestias, pero éstas no pueden
superar la tolerancia normal.
El uso regular se refiere al uso normal de la propiedad. Debe respetarse el uso regular de la propiedad, que está relacionado con los Arts. 1.071, 2.513 y 2.514 CCiv. Sin perjuicio de ello, ante la existencia concreta de ruidos molestos el tribunal puede ahora ordenar el cese de los ruidos molestos ocasionados a los vecinos. Para considerar a los ruidos como "molestos" debe probarse que los mismos superan el nivel mínimo establecido de incomodidad moderada.
Si el uso es irregular sólo cabe la cesación de la actividad, esto es, si excede la normal tolerancia. No obstante lo expuesto, debe compatibilizarse el principio con el de "prioridad en el uso", ello además si se considera que hasta una fecha determinada el actor toleró las molestias, se entiende que las consintió.
Las restricciones y límites al dominio implican que todo propietario tiene el deber de soportar aquellas incomodidades normales de la vecindad, pues no existen derechos absolutos sino que todos deben estar
reglamentados, de allí las restricciones al dominio previstas por el propio ordenamiento civil. Es un criterio elástico pero debe considerarse en orden a las condiciones que una vida moderna impone en urbes como esta ciudad. Hay una imposición de la vida social que determina la necesidad de tener que tolerar ciertas molestias inevitables en muchos casos y que puede ser una contrapartida de las numerosas ventajas que el avance tecnológico proporciona al hombre.
Las pautas a considerar para entender la normal tolerancia en el Código Civil son las que estima el común de la población o lo que las tablas indican como tolerable para la población en general.
La pauta de la "prioridad de uso" de la que habla la ley juega con autonomía, esto es, si aquello que produce los ruidos -o por ejemplo, malos olores- es anterior o posterior a la ocupación del inmueble por los denunciantes. Deben analizarse además si se dan los caracteres de continuidad e intensidad que exceden las incomodidades ordinarias y si hay un interés social comprometido.
Un acto perfectamente lícito puede generar responsabilidad en virtud de que media un uso excepcional extensivo del dominio, que da derecho a los particulares para hacer cesar ese uso o exigir la reparación del daño producido en sus bienes. No importa un obstáculo a lo impuesto la existencia de autorización municipal.
El principio del llamado "uso normal" lleva a la tolerabilidad normal siempre que la medida del uso del propio derecho por parte de un propietario no exceda la normal tolerancia.
«Si se ha consolidado un determinado estado de hecho (un uso), el propietario perjudicado no puede pretender su modificación, es decir, no pueden suprimirse las molestias derivadas de ruidos, etc. que preexistían al momento de que el afectado adquirió la finca. Para apreciar la normal tolerancia deben tenerse en cuenta las condiciones del lugar.» (2)
Dentro de las inmisiones aludidas por el Art. 2.618 CCiv, son actos ilícitos los que contrarían al mismo tiempo el uso regular o normal de la propiedad y la normal tolerancia; en cambio, son actos lícitos pero excesivos los que aun ajustados al uso regular tengan derivaciones que superen la normal tolerancia.
En cuanto a la gravitación de la autorización administrativa, esta concede la autorización siempre que se den las condiciones generales contenidas en leyes y reglamentos, pero no podría atender por anticipado a las consecuencias y molestias que las actividades permitidas puedan eventualmente ocasionar a los vecinos. Si el uso es irregular, es indiscutible que la única solución es la cesación de la actividad, por exceder la normal tolerancia, pero en caso de que estén claramente comprometidas las exigencias de la producción, el juez debe optar por la indemnización y prescindir de imponer el cese; si se supera la normal tolerancia, pero la actividad cuestionada tuvo prioridad en el uso, en principio no cabría indemnización para quien soporta la inmisión.Si se dan los caracteres de continuidad e intensidad que exceden las incomodidades ordinarias, puede haber un interés social comprometido.
Los actos ilícitos que generan responsabilidad ocurren cuando media un uso excepcional extensivo del dominio, lo que da derecho a los particulares para hacer cesar ese uso o exigir la reparación del daño producido en sus bienes.
La responsabilidad de esta norma civil es de naturaleza objetiva, ajena por tanto a todo elemento intencional o culposo. Adviértase que la contravención que prevé el Art. 72 Código Contravencional de la Ciudad de Buenos Aires debe ser dolosa o al menos existir dolo eventual.
La jurisprudencia en materia civil ha sido coincidente en cuanto a que la determinación de si los ruidos son molestos y ocasionan un daño a los vecinos debe hacerse de modo objetivo, por los aparatos que miden los ruidos y los criterios que admiten o no la intensidad de los sonidos, careciendo de trascendencia la prueba testimonial que solo aporta elementos subjetivos (3).
II. Los ruidos molestos en la legislación contravencional y de faltas
El tema de los ruidos molestos en materia contravencional se encuentra regulado, como ya dijimos, en el Art. 72 del código respectivo.
El tipo contravencional tiende a resguardar la tranquilidad pública con especial énfasis en el descanso y la convivencia en general, que resultarían los valores afectados por los ruidos molestos.
La norma contravencional citada contempla como ruidos molestos la perturbación del descanso, la convivencia o la tranquilidad pública mediante ruidos que por su volumen, reiteración o persistencia
excedan la normal tolerancia. La norma descripta se encuentra inserta en el Capítulo VIII "Uso del Espacio Público".
En lo contravencional no se ha especificado qué se entiende por ruido.Para ello, cabe estar a lo ordenado por la Ordenanza 2.976/90 que dispone que "ruido" es cualquier sonido que ocasione
molestias y/o perjuicios a la salud, bienestar o actividades de la población. También se incluyen todas las emanaciones que fluyan de una finca a otra, movimientos vibratorios, sean audibles o perceptibles
La norma contravencional resulta más abarcativa que las disposiciones administrativas y que el Art. 2.618 CCiv, pues considera el volumen, la reiteración y la persistencia como elementos calificantes del
ruido para tornarlo disvalioso y contravencionalmente relevante.
El Tribunal Superior de la Ciudad de Buenos Aires resolvió en el fallo "Iwan Félix Jonás s/ Art. 72 CC s/ recurso de inconstitucionalidad" del 9/8/2000, en el Expte. 358/00, que la normal tolerancia debe ser interpretada de acuerdo con la ponderación social media de las reglas de convivencia a ese respecto, pudiendo completarse con lo estatuido por la Ordenanza Municipal de Prevención Ambiental 39.025, que prevé topes de contaminación sonora.
En cuanto a la normativa administrativa, la conducta que se juzga en sede administrativa es objetiva, es decir, no cabe considerar ningún elemento subjetivo en el infractor y el procedimiento es esencialmenteadministrativo, no judicial.
Tal como ya se expresó ut supra, en el procedimiento administrativo no interesa el elemento subjetivo y por tanto el dolo o la culpa del supuesto infractor.Se utilizan para las mediciones aparatos especiales
llamados decibelímetros y la medición se realiza en decibeles, que se trata de una escala logarítmica.
La normativa citada fija en zonas comerciales un límite de 60 dB para los ruidos y una aceleración de 0,10 m/s2 para las vibraciones.
Carece de practicidad la transcripción de todos los valores tomados en cuenta por la referida ordenanza, pero sí es importante destacar que el procedimiento administrativo se sustancia en la Dirección de Control Ambiental dependiente de la Secretaría de Medio Ambiente del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
Por últ imo, resta dejar en claro que para cualquier ordenamiento de que se trate de los analizados en el presente, basta el daño producido en algún vecino, es decir, una sola persona para que el así afectado
ponga en funcionamiento el andamiaje legal o administrativo, solicitando la paralización de la obra o de la actividad, la remoción de la causa del daño y en su caso, el resarcimiento del daño, según se trate de un procedimiento o de otro.
III. Ruidos molestos en la ley de propiedad horizontal
Ahora bien, el juego armónico de las normas arriba señaladas y el Art. 6 Inc. b Ley 13.512 («Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: [. . .] b) Perturbar con ruidos o de
cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio») determinarán la
conducta a seguir por el copropietario afectado o por el consorcio de acuerdo al Art. 15 Ley de PH:
«En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art.6, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
»El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
»Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de
los propietarios o por el propietario afectado.
»La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados».
En los inmuebles subdivididos en propiedad horizontal, la cercanía de las unidades funcionales y la circunstancia de que todas formen parte de un edificio en común tornan más exigentes y estrictas las
En ocasiones, los reglamentos de copropiedad y administración contienen directivas al respecto, estableciendo límites horarios y restricciones aún para actividades lícitas y permitidas. A pesar de no estar prescripto en ellos, los comuneros deben atenerse a las normas de convivencia, por lo que se entiende que deber ser respetados los horarios de descanso y la emisión de ruidos o sonidos dentro de una vivienda no tiene que alterar, molestar o perturbar a los vecinos.
Esto se basa, además, en el principio o aserto jurídico del "neminen non laedere" o la abstención debida de perjudicar al otro.
A veces, se plantean divergencias cuando las limitaciones se encuentran abarcadas por los denominados "reglamentos internos", puesto que no son obligatorios para aquellos que no los aprobaron o no se notificaron de su existencia, aunque aquí se aplican los lineamientos generales ut supra enunciados.
IV. La jurisprudencia en PH
La jurisprudencia tiene dicho con respecto al tema:
«Las exigencias de la vida en común, en el régimen de la propiedad horizontal, someten el derecho de cada uno de los propietarios a limitaciones mayores que las ya admitidas en el proceso evolutivo de la
noción de propiedad, que es cada vez menos derecho absoluto e ilimitado.» (4)
«La circunstancia de que se reconozcan dentro del régimen de la Ley 13.512 en cada uno de los propietarios la máxima posibilidad de utilización de su unidad, teniendo en cuenta el estado de comunidad en que se encuentran, les impone ejercerla en el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás, como por el interés general que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen, que adquiere base real y efectiva.» (5)
A su tiempo, la Cámara 1ª Civil y Comercial de Bahía Blanca sentenció que
«A quien reside en un edificio de propiedad horizontal le consta cuán molestos son los pisoteos y tumbos que producen criaturas de corta edad en sus juegos infantiles, los taconeos de los mayores, la música llevada a sumador volumen, [el arrastre de sillas y otros muebles], las voces y gritos destemplados y, en general, el estrépito y el barullo que se ocasiona cuando no se adoptan las debidas precauciones y cuando no se actúa con prudencia. Si los demandados han producido en reiteradas oportunidades ruidos perturbadores molestos, más allá de los normales, que han afectado la tranquilidad del copropietario actor, contrariándose así las reglas de convivencia entre los vecinos de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, tal conducta constituye una violación a lo preceptuado por el art. 6 inc. b Ley 13.512. Quien reside en un edificio de propiedad horizontal posee experiencia sobrada acerca de la ubicación de los ruidos, pudiendo diferenciar perfectamente los provenientes del departamento situado encima suyo de aquellos que proceden de otras unidades [. . .] Las reglas de vecindad del Código Civil han sido extremadamente afinadas en el régimen de la propiedad horizontal, requiriendo un comportamiento mucho más circunspecto y [más respetuoso del
derecho, de la tranquilidad y del bienestar del prójimo]. Las restricciones y límites al dominio establecidos por la Ley 13.512 y los reglamentos respectivos desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser estrictamente observados, [toda vez que su acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema]. El régimen de la propiedad horizontal es un sistema que, por su especificidad, exige que las obligaciones comunes de vecindad sean observadas en forma mucho más rigurosa, ya que la vida en común supone situaciones que no se dan en las propiedades separadas y la relación cotidiana obliga a actuar en función de lo que estatuye el reglamento de copropiedad y administración.» [énfasis añadido] (6)
También, es de hacer notar que, siempre aplicando criterios de tolerancia, se entiende que el hecho de vivir en casas departamentos impone la necesidad de acostumbrarse a ruidos de vecinos (7) y a ciertas
incomodidades que pueden resultar inevitables (8) quedando reservado a la apreciación judicial determinar cuándo una actividad, un género de vida o lo que fuera perturba la tranquilidad de los demás consorcistas (9).
(1) V. gr. MIRANDA, Elsa I.: "Los ruidos molestos en el Código Contravencional de la Ciudad de Buenos Aires: su relación con la legislación civil y de faltas" [en línea], Justiniano.com.
(3) CNCiv, Sala D, 17/3/1989.
(4) Íd., 2/10/1968, en ED, 25-673.
(5) Íd., Sala F, 11/10/1966, en LL 125-776.
(6) 3/4/1975, en ED, 61-414. En el mismo sentido, CNCiv, Sala D, 14/6/1977, en JA 1977-IV, síntesis. Íd., Sala F, 7/10/1996, en LL 1997-E-495. Íd., Sala M, 25/11/1997, en LL 1998-B-450, entre muchos
(7) C. 1ª Civ. y Com. Bahía Blanca, ya citado.
(8) CNCiv, Sala G, 15/10/1997, en LL 1998-B-266.
(9) CNCiv, Sala B, 3/3/1966, en ED 16-339. Cfr. GUIRFINKEL DE WENDY, Lilian N.: La propiedad horizontal. Análisis dogmático de la Ley 13.512, Buenos Aires, Lexis Nexis, 2005, p. 137.
Perlitas: "La bohemia no tiene pancartas. Sobrevive por la discreción" (Tennessee Williams)
Honorarios del administrador por el Adm. Dr. Carlos G. Szperling
En funcion al cúmulo de tareas, preparación profesional (y universitaria en muchos casos) y altas responsabilidades inherentes al cargo, he decidido proponer en las futuras asambleas que llevaré a cabo que el honorario mínimo profesional por la atención de cualquier consorcio no sea inferior al salario básico definido para la categoría inicial del Sindicato de Comercio, esto es aproximadamente $3500.-
Alternativamente, podría asimilarse al básico de convenio del Encargado Permanente sin vivienda de la categoría a la que corresponda el edificio. Me resulta ofensivo tener que negociar honorarios miserables frente a los consorcistas que pretenden todo de nosotros y no están dispuestos a reconocerlo monetariamente sólo por la circunstancia de no tener un sindicato que negocie por nosotros como lo hace el SUTERH.
¿Voy a perder consorcios? Es posible. ¿Me voy a sentir mejor cuando el mensaje sea entendido? Seguro.
Por supuesto, no debería haber "traidores" a la causa de la mejora general de honorarios regalándose para conseguir consorcios. Sé que es una tarea titánica, pero redundará en una mejora para todos.
¿O es que acaso somos una raza inferior a la de los encargados?
Lo saludo con toda consideracion.
Dr. Carlos G. Szperling
Perlitas: "Un celoso vive haciendo círculos" (Madeleine Scudery)
Todos en la misma bolsa por la Adm. Graciela Lucía Marchi
Estimado colega Adrián Elio Hilarza:
En mis 25 años de profesión como administradora de consorcios he escuchado en los medios tantas veces comentarios tan irritantes como ofensivos que casi creo que esto es una constante.
Lamentablemente para quienes trabajamos todos los días y tratamos de cumplir honestamente con nuestro trabajo esto sólo logra que nos metan a todos en la misma bolsa.
Quizás, como en cualquier trabajo, uno puede tener aciertos y desaciertos, tiempos más difíciles o más fáciles de sobrellevar. Pero la atención al copropietario, perseguir a los services, lograr armonía en el consorcio son tareas desgastantes que no se reconocen ni con gentileza en el trato cotidiano ni con los honorarios.
Y como Ud. dice hay quienes siguen apareciendo por radio o por televisión siempre con la misma chicana. ¿Será que cuando cambien los dueños de los medios de comunicación el público podrá escuchar otra versión acerca de los profesionales que los atienden todos los días del año?
Que controlen mi gestión, no hay problema ya que es una doble tranquilidad para los copropietarios y para mí. Pero cuidado, no se puede estar todos los días rindiendo cuentas.
Que busquen presupuestos para los temas que son urgentes y que se hagan cargo del proveedor que recomiendan. Y si nos consiguen proveedores que cumplan, que no matan con los precios y que vengan los sábados o domingos sin excepción, bienvenidos sean ya que gente de este tipo es difícil de conseguir.
Un saludo a mis colegas de esta profesión que algunos respetamos y ejercemos dignamente: "administrador de consorcios".
Perlitas: "Las luces están dispuestas para iluminarnos desde el pasado" (Malcom Lowry)
No salgo de mi asombro por la Sra. Susana Pérez García
Realmente es insólito que también se pretenda que el encargado participe de las asambleas cuando ya tienen un poder desproporcionado sobre los copropietarios, sobre todo sobre quienes viven solos o tienen niños muy pequeños y los quieren tener de su parte "por cualquier emergencia".
He escuchado este "argumento" y verificado este comportamiento infinidad de veces desde que vivo en departamentos (hace 30 años) y si bien no es una "estadística", sumado a los comentarios de mi entorno sobre el tema, es una situación repetitiva en muchos edificios.
Mi experiencia personal es que, con excepciones por supuesto, sólo trabajan un rato a la mañana, tienen 5 horas para hacer lo que les plazca y la tarde es de descanso y conversaciones con vecinos, otros encargados, salvo como es lógico que surja una emergencia.
También he verificado que los administradores no los sancionan cuando no cumplen con sus obligaciones porque prefieren "llevarse bien con él" para que los mantenga informados y para que colaboren con ellos. De hecho el Libro de Órdenes está vacío a pesar de reclamos que he verificado a través del tiempo y también del temor del copropietario de que su nombre figure en el libro.
Por otra parte, no comprendo cómo los funcionarios no proponen ideas concretas que modifiquen hechos aberrantes como que no somos representados en las paritarias como lo indica el sentido común y que es la práctica en todo el mundo: por los interesados y quienes pagamos, o sea los copropietarios. ¿Cómo es posible que sigan aumentando permanentemente, sin tener en cuenta que ya es imposible para jubilados y empleados, asumir el pago de expensas?. ¿Cómo es posible que no se tenga en cuenta el enorme beneficio adicional de los encargados que no pagan alquiler, expensas, viáticos, ropa de trabajo, servicios (aunque sea el básico), que no se les solicita al emplearlos estudios, salvo la primaria por lo menos en la mayor parte de los edificios, que nadie controla sus horarios de trabajo como en cualquier empleo?
Las propuestas de algunos funcionarios tienen tan poco "sentido común" y agregan costos en algunos casos, como los libros últimos de Control Sanitario. Nos cobraron por ese libro en las expensas últimas $220.
La gente desconoce estos temas y sigue pagando o, como sucede en mi consorcio, ha dejado de pagar ante un aumento de expensas imposible de asumir.
En fin, no salgo de mi asombro tampoco por el hecho de que no se unan todas las asociaciones que nos representan, porque el viejo y sabio refrán de que "la unión hace la fuerza" obviamente no se aplica acá dado que ni siquiera logran la representación en las paritarias.
Lamento que este correo suene como una verdadera "catarsis", pero al menos está desprovisto de intereses políticos o estrategias de algún tipo.
Perlitas: "Si pudiéramos desterrar la palabra serio de nuestro vocabulario, muchas cosas se arreglarían" (Man Ray)
Los de afuera son de palo por el Sr. Raúl Guinzburg
Hay dos noticias que últimamente hacen ruido: los nuevos aumentos para los encargados de edificios de propiedad horizontal y las propuestas para la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal. En ambos casos, y como sucede habitualmente, se escuchan muchas voces y se realizan propuestas, comentarios, críticas y elogios a favor y en contra.
En estos casos caben algunas reflexiones. Con respecto a la firma de paritarias que es oficializada por sólo tres agrupaciones habilitadas para ello, en convivencia con el Ministerio de Trabajo de la Nación: UADI (Unión Administradores de Inmuebles), la AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal) y la CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) junto con la Federación Argentina de Trabajadores Renta y Horizontal (FATERyH) que lidera un conocido de todos, Víctor Santa María. Como siempre son los de afuera los que se subrogan el derecho de representarnos y no los que con justicia debieran hacerlo: los propietarios.
A ese respecto todavía no se ha tomado conciencia a nivel consorcial de los derechos que asisten a los mismos -y que se deben defender de cualquier forma- y de los peligros que involucran a toda la sociedad consorcial el seguir permitiendo los manejos de nuestros intereses.
El aumento a los encargados -de confirmarse- del 39% que se realiza en etapas con cifras porcentuales establecidas en cada una, conforman sencillamente un "plazo fijo" renovable, ya que esos porcentuales se aplican sobre la última cifra de cada una de esas etapas, es decir, se acumulan intereses y sobre éllas se dá un nuevo interés. Creo que este es -y lo ha sido toda la vida- el mejor y más abusivo de todos los gremios de la República Argentina. Y no olvidemos lo que más de una vez hemos afirmado que los sueldos de los encargados, por lo menos con vivienda, se multiplican ya que no pagan absolutamente nada por éllas y hasta en algunos casos tienen gratis luz, gas, teléfono, etc.
Entonces, ¿hasta cuándo se seguirá permitiendo esa arbitrariedad?, ¿hasta cuando ese exceso de poder por parte de un sindicato?.
Me resulta incomprensible la incongruencia de un representante de una entidad relacionado con la sociedad consorcial, el Sr. Jorge Hernández, en la que por un lado "defiende" los intereses de los jubilados y pensionados que viven en una propiedad horizontal y que no han recibido ningún incremento salarial y por el otro no le interesa y hasta le parece bien que el encargado reciba 40 o 50 % de aumento.
En cuanto a la reforma de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, ahora aparecen personajes que jamás se ocuparon del tema pero como están en campaña tratan de hacer "buena letra". Y me refiero puntualmente a la legisladora y ex - titular del INADI (Instituto Nacional contra la Discriminación), María José Lubertino. Ésta en sus propuestas alude a la incorporación de los inquilinos en la negociación de las paritarias, la presencia del administrador en las asambleas y la opinión también de los encargados en las asambleas. Estas sugerencias evidencian un pleno desconocimiento de las normas establecidas en los consorcios y aún del sentido común. En casi todos los Reglamentos de Copropiedad y Administración están claramente establecidos quienes son y pueden ser representados en las asambleas: el administrador debe estar presente y dirigir el debate. El único responsable y representante es el titular de la unidad funcional que concurre a ella, con voz y voto pero también puede delegar -poder mediante- a otra persona que en este caso sí podría ser un inquilino. La presencia de un inquilino en una paritaria y aún en una asamblea de propietarios, sin poder, es comparable con que en una reunión de directorio o de accionistas de una sociedad anónima, se presentaran empleados u obreros de la empresa a opinar y votar resoluciones. La presencia del encargado en las asambleas es también un disparate, salvo que sea citado especialmente para tratar algún problema relacionado con sus funciones.
Estoy recabando información y conocimiento respecto a un interrogante que tengo sobre los "patios solares" cuyo hueco constituye lo que se denomina "aire y luz".
El edificio consta de 4 pisos y dos cocheras. El aire y luz está ubicado por delante de las dos cocheras a las cuales tienen acceso sólo aquellos propietarios dueños de las cocheras.
Últimamente están estacionando tres vehículos por lo que uno de ellos ocupa el espacio de aire y luz.
Mi pregunta es la siguiente: ¿es correcto utilizar el espacio común que constituye el aire y luz como estacionamiento? y ¿es correcto que sólo tengan acceso a ese espacio común los dos dueños de esas cocheras?
Los espacios llamados de “aire y luz” son espacios comunes y forman parte del edificio. Es por ello que, salvo que el Reglamento de Copropiedad y Administración determine lo contrario, son espacios que deben ser mantenidos libres de elementos, puesto que son para el uso de todos los condóminos.
Es decir, justamente tienen como finalidad primera el proveer de aire y luz a las unidades que dan al contrafrente del edificio o, en su caso, a las habitaciones más alejadas del frente. En otras palabras, estos espacios tienen una finalidad higiénica.
Habrá que analizar a la luz del Reglamento de Copropiedad y Administración de ese consorcio, si esos espacios son efectivamentes “espacios guardacoches” o por el contrario son cocheras.
O si tal vez –lo más probable por otra parte– no son ni lo uno ni lo otro y todos los automóviles allí ubicados están en infracción. En todo caso, debería convocarse a asamblea a los efectos de tomar una decisión al respecto.
Habito un departamento en un edificio que tiene múltiples irregularidades.
1.- el consorcio no está constituído
2.- la administración cambió 3 veces en 1 año y ahora se autoproclama administradora la constructora del mismo, la cual incurre en el incumplimiento de no estar registrada en el Registro de Administradores de la CABA.
Les consulto dónde denunciar todo esto y cómo defender mis derechos y los de mis vecinos.
Estimada lectora Romina:
Como dijéramos en múltiples oportunidades en éstas páginas, de estar el inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal (Ley 13.512) el consorcio fue constituido y lo que faltará es organizarlo, conforme la norma arriba mencionada, su decreto reglamentario, el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio y la normativa vigente y de encontrarse el inmueble en la CABA se tendrá que aplicar también la Ley 941 -reformada por las leyes 3.254 y 3.291- que regula la actividad de los administradores de consorcios gobernados por la propiedad horizontal.
Brevitatis causae la invito a leer lo respondido por quien esto suscribe en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 426 (09/02/2011) y las remisiones contenidas en dicha nota.
Con respecto a que la actual administración de su finca no se encuentra inscripta en el Registro Público de Administradores de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (RPA CABA), de ser así ella incurre en la infracción prevista en el Inc. a del Art. 15º de la señalada Ley 941 modificada por las leyes 3.254 y 3.291 (Art. 15º. Infracciones: Son infracciones a la presente ley: a) El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley, con excepción de lo dispuesto en el Artículo 3º.) posibilitando la denuncia por ante el referido registro y el impulso del procedimiento administrativo (Arts. 17 y ss. de la señalada norma) a los fines de la aplicación del régimen sancionatorio (Art. 16º de la citada ley).
Con lo respondido y la remisión efectuada, consideramos que Ud. contará con las herramientas necesarias para hacer valer sus derechos y los de sus vecinos.
La saludo con distinguida consideración.
Vivo en un PH en Capital Federal el cual tiene terraza propia.
El dueño anterior construyó en la misma una sala y un lavadero. El tema es que éstos no fueron actualizados en los planos.
Yo saqué una hipoteca en el Banco Ciudad y me comprometí a efectuar la actualización de los mismos.
En uno de los puntos del reglamento de copropiedad del edificio se establece que los departamentos con azotea propia pueden ocupar hasta un 50 % de la misma, sin necesidad de obtener autorización del resto de los copropietarios.
Ambas construcciones están dentro de ese porcentaje.
Por otro lado, me encuentro con que en la Ley 13.512 establece: "Art. 7°- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc. Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios."
¿A qué debo atenerme? ¿al reglamento de copropiedad o a la Ley 13.512?.
En principio debo aclararle que lo que Ud. califica como "terraza propia" es una terraza común de uso exclusivo, es decir, pertenece a la comunidad pero solamente Ud. puede gozarla. Esto no significa que Ud. pueda disponer de ella o realizar actos materiales que la alteren o modifiquen lo establecido en los planos originales aprobados por la autoridad municipal.
El caso que Ud. refiere es que el reglamento autoriza a la construcción o sea a la alteración de los planos originales modificando la cosa común, es decir, cubriendo partes que se encontraban descubiertas -en este caso la terraza- hasta un determinado porcentual sin necesidad de obtención de autorización del resto de los copropietarios.
El reglamento es el estatuto básico y regula los derechos y obligaciones de la "comunidad". Las cláusulas de este son las leyes que los copropietarios deben obedecer (1.197 C.Civ.) y son parte integrante del título de dominio de cada uno de ellos. Además, no sólo es ley para sus dueños sino para los que habiten en esos inmuebles (Ej. locatarios).
El reglamento tiene naturaleza contractual a pesar de que se pueda modificar por mayorías y de que la ley le imponga ciertas cláusulas que limitan por ello la autonomía de la voluntad. Constituye la ley a que deben ajustar sus derechos y obligaciones individuales.
El reglamento es de original convencional, acordado entre partes conforme lo exige la ley de propiedad horizontal cuando ordena acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración al constituirse el consorcio de propietarios. De la misma manera, el adquirente posterior de una unidad funcional acepta y acata el reglamento ya existente, convirtiéndose para él en una obligación a cumplir como si fuera la ley misma.
Nuestra jurisprudencia ha sostenido reiteradamente que las cláusulas del reglamento de copropiedad y administración integran el título de cada uno de los copropietarios y resultan obligatorias por el sólo hecho de ser titulares de dominio.
Esta circunstancia se debe a que el reglamento forma parte de la causa del derecho real de propiedad horizontal. Las cláusulas de aquél conforman el estatuto de la prerrogativa real junto con la regulación prevista en la Ley 13.512.
Es importante establecer que la prelación de las normas para ser aplicadas a los casos de propiedad horizontal son las siguientes:
1) En primer término debe aplicarse lo que establece el reglamento, siendo éste la ley para las partes.
2) Si hubiera algún punto oscuro o no estuviera contemplado dentro del reglamento de copropiedad alguna cuestión referida a la comunidad, deberemos recurrir a lo normado por la Ley 13.512 y por último lo normado por el Código Civil.
En razón de lo expuesto, y sin haber contado con la documentación pertinente -es decir, haber dado lectura en forma integral al reglamento que Ud. refiere- le contesto que si así establece el reglamento la autorización para sobreelevar, esto es lo que se aplica para su caso, éste contempla la forma en que se van a poder modificar o cambiar los planos del edificio.
El encargado con vivienda del edificio donde vivo se retira todos los días con permiso del administrador a las 11 hs. para retirar a su hija del colegio.
Le aclaro que su horario de trabajo es el común, es decir, por la mañana de 8 a 12 hs. y por la tarde de 17 a 20 hs quedándose una hora más para compensar la hora faltante.
¿Puede el consorcio tener algún problema si el encargado se accidenta?
Con relación a su consulta le hago saber que la ART no cubre ningún tipo de accidente que no sea ocurrido en el trabajo o en ocasión del mismo, requisitos que no se dan en el caso por Ud. planteado.
La Ley 24.557 es muy clara al respecto al definir que es un accidente. En su Art. 6 Inc. 1 dice:
"Se considera accidente de trabajo a todo acontecimiento súbito y violento ocurrido por el hecho o en ocasión del trabajo, o en el trayecto entre el domicilio del trabajador y el lugar de trabajo, siempre y cuando el damnificado no hubiere interrumpido o alterado dicho trayecto por causas ajenas al trabajo".
Es así entonces que si el encargado tuviere un accidente cuando va o vuelve de buscar a su hija de la escuela, la ART (habiéndose denunciado en las planillas horarias los por Ud. denunciados en su consulta), no lo va a considerar accidente de trabajo por lo que no cubriría las consecuencias del mismo, las que estarían a exclusivo cargo del consorcio.
Entiendo que una de las soluciones posibles, si es que el consorcio quiere seguir con la situación actual, es efectuar un cambio de horario de trabajo.
Para ello recomiendo hacer una presentación ante el SECLO (Servicio de Conciliación Obligatoria) y ante un conciliador laboral para que el acuerdo sea homologado ante el Ministerio de Trabajo y produzca el efecto de cosa juzgada.
Seguir con la situación actual o efectuar el cambio horario sin esta formalidad resulta inseguro, ya que el trabajador podría iniciar futuras acciones por el cambio de horario "ius variandi".
Es función del administrador solucionar el problema que con su impericia ha creado autorizando una situación que deja al consorcio desválido ante un accidente del encargado obviando con su actuar las responsabilidad que surge de su mandato: "resguardar al consorcio y no crearle conflictos".
Esperando haber respondido a su inquietud la saludo cordialmente.
Profesionales de Pequeñas Noticias:
Los molesto para consultar qué trámites se deben hacer para nombrar a un nuevo administrador de consorcios por renuncia del anterior (en buenos términos).
El nombramiento transcripto en el Libro de Actas ¿tiene que estar protocolizado por escribano o sólo con las firmas de los copropietarios es suficiente?.
Queda por saber si el administrador renunciante lo hizo verbalmente o por nota, o bien por circular dirigida a todas las unidades del consorcio. Esto es importante para determinar si dicho administrador aún sigue en funciones hasta tanto sea reemplazado, por haber manifestado simplemente su intención de renunciar o si, por el contrario, ha hecho abandono del cargo y entregado a algún consorcista los Libros del Consorcio y documentación respaldatoria de su gestión.
Vamos a basarnos en el supuesto de que estamos ante el primer caso descripto más arriba.
En este caso, lo que corresponde es que dicho administrador convoque a asamblea extraordinaria en la cual deberán tratarse:
a) su renuncia,
b) su rendición de las cuentas de su gestión que aún estén pendientes de aprobación y
c) el nombramiento del nuevo administrador.
Si el consorcio está acéfalo puede procederse a la autoconvocatoria de los consorcistas a los mismos efectos o, en su caso y de darse los requisitos de rigor, a solicitar la convocatoria judicial de la asamblea.
Una vez convocada correctamente la asamblea, esto es notificados rigurosamente todos los propietarios y sesionando regularmente la misma, se procede al análisis de los candidatos propuestos y a la designación de uno de ellos como nuevo administrador. A falta de un escribano que labre el acta de la asamblea en el mismo acto, puede procederse a dejar expresa constancia de que se falculta al nuevo administrador para que proceda a elevar a escritura pública el acta, mediante la transcripción de la misma en el Protocolo de un escribano. De este modo el mismo contará con el instrumento imprescindible para acreditar su personería no sólo ante todos los consorcistas sino, fundamentalmente, ante terceros (bancos, Gobierno de la ciudad, juicios, etc.).
¿Corresponde pagar aguinaldo a un suplente ocasional que trabajó solamente un período de 12 días corridos en el año? En caso afirmativo, ¿cuál es el procedimiento de cálculo para su liquidación? ¿debe ésta incluirse en el mismo recibo de sueldo?.
Hola Daniel, yo considero que corresponde aunque hay administradores que opinan lo contrario.
Para liquidarlo tenés que tomar el mejor mes de ese trabajador, dividirlo por 2, multiplicarlo por la cantidad de días trabajados y dividirlos por 180 días que es el equivalente a los 6 meses pero en días.
Sí, lo podés incluir en el mismo recibo ya que es un ítem sobre el que se debe aportar y contribuir.
No queda claro cómo se debe abonar un feriado. Tengo entendido que es el pago completo mensual más el día feriado trabajado, ¿a esto le dicen día doble?. El encargado de mi casa pretende que se le pague el sueldo como corresponde más 200 % por el día feriado, ¿me lo pueden aclarar?.
Antes del ejemplo, la Ley de Contrato Laboral dice en su artículo 166 dice: "Aplicación de las normas sobre descanso semanal. Salario. Suplementación. En los días feriados nacionales rigen las normas legales sobre el descanso dominical. En dichos días los trabajadores que no gozaren de la remuneración respectiva percibirán el salario correspondiente a los mismos, aún cuando coincidan en domingo. En caso que presten servicios en tales días, cobrarán la remuneración normal de los días laborables más una cantidad igual".
Vamos a un ejemplo. Supongamos que el salario bruto del trabajador es de $2700, esto significa que el valor por día es de $108 ($2700 / 25 días). Por lo tanto si un encargado trabajó dos días feriados en el mes, se le debería abonar $2700 por el mes más $108 por un feriado + $108 por el otro feriado.
Lo que te debo comentar es que es muy generalizado en este sector que los feriados se abonen como si fuera un día de 8 horas al 100 %. En el caso anterior la hora normal es $ 13,5 y al 100 % sería $27, por lo tanto cada feriado sería de $216.
Otro comentario: si al encargado del que estamos hablando se le venía abonando el feriado como horas extras no se lo podés cambiar porque se entiende que es un derecho adquirido, paro si vos lo liquidas como un día laborable más, está correcto.
Si se le liquida como horas al 100 % se le está abonando más de lo que indica la ley por lo tanto también es correcto aunque se abone por demás.
Número de Edición: 432 (1º edición)

References: resolución 
 resolución 
 artículo 8
 Artículo 5
 Artículo 1
 Artículo 3
 artículo 166