Source: https://www.consulenzalegaleitalia.it/bed-and-breakfast-condominio/
Timestamp: 2017-12-13 14:53:51+00:00

Document:
Consulenza Legale Italia » Diritto Civile » Diritto Condominiale » Bed and breakfast in condominio e divieti del regolamento condominiale
Avv. Tassitani Farfaglia consulenzalegaleitalia.it Bed and breakfast in condominio e divieti del regolamento condominiale
È possibile vietare l’avvio di un bed and breakfast in condominio? Il tema è abbastanza complesso e dibattuto, ma una recente sentenza della Corte di Cassazione ha contribuito a fare una discreta chiarezza, stabilendo che il condominio possa imporre il divieto di aprire un bed & breakfast solamente se il divieto è già stabilito nel regolamento trascritto all’Agenzia delle Entrate. Una pronuncia che potrebbe rendere più facile l’apertura di un bed and breakfast nell’edificio condominiale, visto e considerato che con tale approccio chi compra l’appartamento e vuole destinarlo a b&b non potrà vederselo proibire dal regolamento condominiale se quest’ultimo non risulta trascritto all’Agenzia delle entrate, nei registri immobiliari.
Trascrizione del regolamento condominiale e opponibilità: la sentenza della Cassazione civile 21024/16
A fare luce su questo tema è la Cassazione civile con la sentenza 21024/16, pubblicata dalla seconda sezione, con la quale viene accolto il ricorso del titolare dell’immobile contro un regolamento condominiale che proibiva l’instaurazione di un bed and breakfast (o, similmente, affittacamere, pensioni, alberghi). La “base” valutativa di tale pronuncia, che è l’impedimento all’esercizio di un bed and breakfast in condominio non è certamente un limite all’estensione del diritto di proprietà in capo al condominio, ma al solo esercizio dello stesso. In altri termini, riportano i giudici della Suprema Corte, il divieto non è un’obbligazione sulla cosa, bensì una servitù, ovvero un peso imposto sull’immobile, che dovrà seguire le relative regole con la trascrizione del regolamento ai sensi di quanto stabilito dall’art. 2659 civile, che al primo comma numero 2, stabilisce che “chi domanda la trascrizione di un atto fra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati (…) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo”, e ai sensi di quanto previsto dall’art. 2665 del codice civile, che afferma che “l’omissione o l’inesattezza di alcuna delle indicazioni richieste nelle note menzionate negli articoli 2659 e 2660 non nuoce alla validità della trascrizione, eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto o, rispettivamente, la sentenza o la domanda”.
Quando si può bloccare il bed and breakfast in condominio
Alla luce di quanto sopra, è possibile derivare la valutazione secondo cui per poter bloccare la presenza di una casa vacanze o di un bed and breakfast all’interno del palazzo non solo è necessario che il regolamento imponga di destinare le unità dell’immobile soltanto ad abitazione o studio professionale e ufficio, bensì è necessario che il regolamento, con tale contenuto, sia regolarmente trascritto all’Agenzia delle Entrate.
La pronuncia della Corte di Cassazione 21024/16 non costituisce, comunque, una completa novità. Già due anni fa, con la pronuncia della Suprema Corte n. 24707/14, i giudici affermarono che trasformare l’appartamento a bed and breakfast non significa utilizzarlo in modo diverso da un’abitazione, aprendo pertanto di fatto alla possibilità di aprire più facilmente un bed and breakfast all’interno del condominio, senza che l’assemblea dei condomini o il regolamento condominiale possano successivamente vietarlo, e affermando altresì che l’attività di affittacamere non comporta effetti negativi per gli altri condomini che vivono nello stesso palazzo, salvo prova contraria, che chi si oppone dovrebbe dimostrare.
Il divieto del regolamento condominiale deve essere chiaro
Oltre a dover essere contenuto all’interno del regolamento condominiale, per poter essere valido è altresì opportuno che il divieto sia esplicito, chiaro e univoco. A stabilirlo è stato il Tribunale di Roma con la sentenza n. 4419/16, secondo cui non è sufficiente che ci si possa appellare alla clausola che vieta di dare gli appartamenti delle destinazioni d’uso che sono diverse da quella abitativa. Il bed and breakfast implica infatti una fruizione di carattere para-familiare dei locali, e questo anche quando sono gestiti da un’impresa commerciale. Pertanto, anche per i giudici romani il bed and breakfast non altererebbe la destinazione d’uso dell’appartamento, che potrà rimanere accatastato come civile abitazione anche in caso di uso come b&b.
Il divieto non può essere generico: “non è permesso uso diverso da quello abitativo” è una clausola nulla
A sua volta, la pronuncia capitolina è solo l’ultima di una lunga serie che ha permesso agli appartamenti di condominio di poter realizzare in modo più comodo e autonomo un bed and breakfast senza dover ricorrere al permesso dell’assemblea. Si può ricordare, in tal proposito, la sentenza del Tribunale di Verona del 22 aprile 2015, che ha annullato una decisione dell’assemblea dei condomini con cui era stato dichiarato off-limits l’utilizzo degli spazi aperti del complesso edilizio (piscine, campetti) ai clienti del bed and breakfast, con la giustificazione della presenza, all’interno del regolamento condominiale, della clausola che “è vietato destinare gli alloggi ad uso laboratorio, scuole, circoli, depositi merci ed a qualsiasi attività rivolta ad impresa, comunque ad uso diverso dall’abitazione e/o diverso da quello previsto nel piano regolatore del Comune”. Un riferimento che, comunque, contempla solo utilizzi non abitativi dell’immobile, mentre il bed and breakfast non altera – come abbiamo visto – la destinazione d’uso dell’appartamento. Già all’epoca, dunque, i giudici del Tribunale stabilirono che l’unico modo per poter vietare l’apertura di bed and breakfast in condominio è che il divieto sia espresso e categorico (riferendosi proprio, in maniera specifica, ai bed and breakfast e non genericamente ad attività di tipo commerciale), e che il regolamento sia stato approvato all’unanimità dai condomini.
L’assemblea non può deliberare contro al B&B se non in caso di grave pericolo
Ancora, giova ricordare quanto stabilito dall’ordinanza del 10 febbraio 2016 del Tribunale di Milano, che ha stabilito che il divieto di aprire un bed and breakfast in condominio deve essere esplicitato nel regolamento. In caso contrario, quel che avviene all’interno dell’appartamento non può riguardare il condominio, e nè il condominio può stabilire l’uso che il proprietario debba fare della propria abitazione. L’eccezione è rappresentato, come intuibile, dal fatto che l’uso dell’abitazione possa costituire un danno per l’intero edificio. Il danno dovrà inoltre essere dimostrato concretamente, con l’amministratore di condominio (che agisce per conto di tutti gli altri condomini) che ha sempre l’obbligo di dimostrare il grave pericolo che giustificherebbe l’emissione di un provvedimento di urgenza volto a bloccare l’attività di bed and breakfast.
Si tenga infine conto, come sostenuto da consolidata giurisprudenza, come non si possa nemmeno imporre ai bed and breakfast e agli affittacamere la chiusura dell’attività per determinati giorni all’anno, o ancora il rispetto di limiti dimensionali come il numero di camere.

References: sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza