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Timestamp: 2018-10-19 03:43:59+00:00

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Affitto: se il locatore non è il proprietario dell'appartamento
Affitto: se il locatore non è il proprietario dell’appartamento
1 ottobre 2015 | Autore: Temistocle Marasco
> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 ottobre 2015
Ho preso un appartamento in affitto ma sono venuto a sapere che la persona che me lo ha locato non è il proprietario dell’immobile; si può fare? Cosa accade se il vero proprietario rivuole l’appartamento?
Il contratto di locazione può essere stipulato anche da persona diversa dal proprietario, purché tale soggetto abbia la disponibilità di quel bene in base a un titolo giuridico e non in base ad una semplice situazione di fatto [1]. Cosa si intende per titolo giuridico? Vediamo di seguito alcuni casi in cui la locazione è legittima, anche se il locatore non è il proprietario:
– chi ha preso in affitto un appartamento può, a sua volta, subaffittare l’immobile a terze persone, sempre che ciò non sia espressamente vietato dal contratto stipulato con il proprietario (circostanza piuttosto frequente) [2]. Il conduttore ha la disponibilità dell’appartamento in base a un titolo giuridico, che è il contratto di locazione, e grazie ad esso, salvo espresso divieto, può sublocare;
– l’usufruttuario può concedere in locazione un bene del quale ha l’usufrutto [3]. In tal caso, un soggetto ha la disponibilità del bene in base alla qualità di usufruttuario, che è possibile acquisire tramite testamento o mediante la stipulazione di apposito contratto o ancora mediante usucapione;
– anche chi ha stipulato un contratto preliminare di acquisto di un immobile può concederlo in affitto [4]. Tuttavia, può accadere che, nonostante il preliminare, l’acquisto dell’appartamento non si concretizzi. In tale circostanza, il contratto di locazione stipulato resta valido ed efficace, purché abbia una data certa, sia stipulato secondo legge e non abbia una durata superiore a 3 anni.
Il locatore, tra gli obblighi che derivano dal contratto di affitto, ha quello di garantire al conduttore il pacifico godimento del bene durante la locazione [5]. Colui che concede in affitto un appartamento senza avere i titoli necessari non può garantire ciò, risultando pertanto inadempiente ed essendo esposto alle azioni risarcitorie del caso [6]. In queste circostanze, il proprietario provvede a richiedere lo sgombero del proprio immobile e l’inquilino può proporre un’azione per ottenere il risarcimento del danno dal locatore.
[1] Cass. sent. n. 7422 del 13.07.1999.
[2] Art. 1594 cod. civ.
[3] Art. 999 cod. civ.
[4] Cass. sent. n. 2752 del 12.02.2015.
[5] Art. 1575 cod. civ.
[6] Cass. sent. n. 25911/13.

References: Cass. 
 Art. 1594
 Art. 999
 Cass. 
 Art. 1575
 Cass.