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RESOLUCIÓN. Conforme la prueba presentada ante este Departamento se formulan las siguientes: DETERMINACIONES DE HECHOS - PDF
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María del Rosario Villalobos Nieto
1 Estado Libre Asociado de Puerto Rico DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR Apartado Estación Minillas San Juan, Puerto Rico Fax QUERELLANTE WILLIAM ROSA CINTRÓN Y MARTÍN RIVERA GÓMEZ QUERELLA NÚMERO QUERELLADO JUNTA DE DIRECTORES CONDOMINIO SANDY HILLS SOBRE LEY DE CONDOMINIOS RESOLUCIÓN El 30 de junio de 2005, se celebró la vista administrativa de la querella de epígrafe. Comparecieron ambos querellantes por derecho propio. En representación de la parte querellada, comparecieron los licenciados Ricardo Piovanetti Dohnert y José De La Cruz Skerret. También compareció ante nuestro foro, la señora Tamara Torres López, la administradora del condominio. En sala y para récord, la representación legal de la parte querellada aceptó que la enmienda número 5 del Reglamento según aprobada por el Consejo de Titulares era contraria a derecho, por lo que la misma se dejaría sin efecto. Conforme la prueba presentada ante este Departamento se formulan las siguientes: DETERMINACIONES DE HECHOS 1. El co-querellante William Rosa Cintrón y su esposa son titulares del apartamento 7B I del Condominio Sandy Hills, ubicado en Luquillo, Puerto Rico, desde el 6 de abril de El co-querellante Martín Rivera Gómez es titular del apartamento 19D I del Condominio Sandy Hills, ubicado en Luquillo, Puerto Rico, desde el 30 de marzo de El 12 de enero de 2005, la Junta de Directores convocó una asamblea extraordinaria, para entre otros asuntos, enmendar el Reglamento de Condominio. Se acompañó con dicha convocatoria copia de las enmiendas propuestas.
2 Querella El 23 de enero de 2005, se celebró en segunda convocatoria una asamblea del Consejo de Titulares del Condominio Sandy Hills, y ambos querellantes asistieron a la misma. 5. El Consejo de Titulares del Condominio Sandy Hills paga por los servicios de interprete durante la celebración de sus asambleas de titulares. Dicho interprete traduce simultáneamente al inglés lo que los titulares exponen en español. Sin embargo, no se traduce al español lo que los titulares exponen en inglés. 6. Al comienzo de la asamblea el Consejo de Titulares había determinado que dicha asamblea se conduciría en español. El Reglamento del condominio nada dispone sobre el idioma en que deben conducirse las asambleas de titulares. 7. Durante la asamblea del 23 de enero de 2005, el Presidente de la Junta le cedió la dirección de la asamblea al señor Parnoff, vice-presidente ya que éste es abogado y la asamblea era para enmendar el Reglamento del Condominio. El señor Parnoff se dirigió a la asamblea en todo momento en su idioma inglés. El interprete no hizo una traducción simultánea al español de lo que éste expresaba. 8. Los querellantes no solicitaron al interprete que les tradujera al español lo que estaba exponiendo el señor Parnoff en inglés. Sin embargo, sí se ofreció durante la asamblea audífonos a aquellos de habla hispana que interesaran la traducción de las expresiones del señor Parnoff. Los querellantes no aceptaron dicha opción. 9. Los querellantes no objetan a que los titulares que no son de la Junta de Directores se expresen en inglés durante la asamblea. 10. Durante la asamblea de titulares del 23 de enero de 2005, se aprobaron cinco enmiendas al Reglamento del Condominio Sandy Hills. El 24 de enero de 2005, el secretario de la Junta de Directores notificó a los titulares ausentes los acuerdos de la asamblea y les concedió 30 días para objetaran las enmiendas aprobadas al Reglamento. 11. El señor William K. Flowers, titular del apartamento 7D, fue el único titular que hizo algún comentario a la Junta de Directores sobre las enmiendas al Reglamento; el señor Flowers aprobó las enmiendas. 12. Las enmiendas no fueron objetadas por una tercera parte de los titulares del Condominio Sandy Hills. 13. El Consejo de Titulares aprobó una enmienda al Reglamento, a los efectos de que la asamblea ordinaria se celebre durante el mes de enero de cada año. El Consejo acordó que se elegiría una nueva Junta en octubre de 2005 y que ésta nueva junta dirigiría el Condominio hasta enero de Veinticinco titulares votaron a favor de la enmienda para cambiar la asamblea
3 Querella de titulares para el mes de enero y catorce titulares votaron en contra. Los querellantes votaron en contra de esta enmienda. 15. Los querellantes presentaron la reclamación de epígrafe el 22 de febrero de 2005 y el DACO la procesó el 9 de marzo de CONCLUSIONES DE DERECHO El artículo 42 de la Ley de Condominios, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada y la sección 26 del Reglamento de Condominio, aprobado a su amparo, autorizan al Departamento para conocer y adjudicar acciones de impugnación que radiquen los titulares de apartamientos destinados a vivienda, contra los acuerdos del Consejo de Titulares, las omisiones, o actuaciones de la Junta de Directores o del titular que somete el inmueble al régimen de Propiedad Horizontal durante el período de administración interina, concernientes a la administración del inmueble, que sean gravemente perjudiciales para el titular o la comunidad, o que sean contrarios a la ley o a la escritura de constitución o al reglamento del condominio. La Ley de Condominios, supra. nada dispone sobre el idioma en que tienen que conducirse las asambleas de titulares. Por tal razón, esto queda a discreción del Consejo de Titulares de cada condominio. El Reglamento del Condominio de Sandy Hills tampoco establece el idioma en que deben celebrarse las asambleas. No obstante, la Junta de Directores tiene como costumbre pagar por los servicios de un interprete durante las asambleas para que éste traduzca simultáneamente al inglés lo que los titulares exponen en español. El 23 de enero de 2005, el Consejo de Titulares del Condominio Sandy Hills celebró una asamblea de titulares para considerar algunas enmiendas a su reglamento. El Consejo determinó que dicha asamblea se conduciría en español. Debido a la naturaleza de la asamblea y a que el vice-presidente de la Junta es abogado, el Presidente optó por transferirle la dirección de mayor parte de la asamblea. Por su parte, el vice-presidente de la Junta, el señor Parnoff, se dirigió a la asamblea en inglés ya que éste es el único idioma con el cual podía comunicarse adecuadamente con los presentes. Aunque los querellantes no lo solicitaron, el intérprete contratado ofreció a los titulares de habla hispana que utilizaran audífonos para traducirle al español lo que hablaba el señor Parnoff. Los querellantes denegaron dicha opción. Según nuestro ordenamiento jurídico, el Consejo de Titulares es quien debe establecer el idioma a utilizarse en las asambleas, tomando en cuenta la particularidad de los titulares del condominio. La Junta de Directores del Condominio Sandy Hills deberá llevar dicho asunto a la consideración del Consejo en su próxima asamblea. El Consejo debe tomar en cuenta que uno de los miembros actuales de la Junta sólo habla inglés y que los titulares lo sabían al momento de elegirlo. Entendemos que es irrazonable pretender que el señor Parnoff no pueda expresarse en inglés en las
4 Querella asambleas. Más aún, cuando así se le permite a los demás titulares angloparlantes que no son miembros de la Junta. Además, el Consejo de Titulares del Condominio Sandy Hills ya paga actualmente por los servicios de un interprete; éste pudiera fácilmente traducir al español lo que dice el señor Parnoff y los demás titulares angloparlantes. Este Departamento no entiende que la controversia del idioma sea suficiente para invalidar la asamblea del 23 de enero de Dicha actuación no es contraria a la Ley de Condominios, supra. ni al Reglamento del Condominio Sandy Hills. Corresponde al Consejo establecer una política clara sobre dicho asunto, tomando en consideración los asuntos antes expuestos. Los querellantes impugnaron la enmienda que aprobó el Consejo en la asamblea del 23 de enero de 2005 a los efectos de celebrar las asambleas ordinarias del condominio durante el mes de enero. Como vía de excepción, el Consejo dispuso que la Junta de Directores del año 2005 se elegiría en octubre de 2005 y que la próxima Junta se elegiría en enero de Los querellantes alegaron que dicha enmienda es contraria a la Ley de Condominios, supra. El artículo 38 de la Ley de Condominios, supra. establece que el Consejo de Titulares es la autoridad suprema en el Régimen de Propiedad Horizontal y que dicho cuerpo tiene la facultad de elegir por mayoría una Junta de Directores por un término de un año, salvo se disponga otra cosa en el Reglamento. La sección 6 del Reglamento del Condominio Sandy Hills establece que el término de su Junta de Directores es de un año. La enmienda impugnada por los querellantes altera el término de un año para el período de octubre de 2005 a enero de 2007; dicho término sería de 16 meses. Del año 2007 en adelante se elegiría una Junta de Directores anualmente. Dicha excepción es permitida por la Ley de Condominios, supra. cuando así se establezca legalmente en el Reglamento del Condominio. Dicha enmienda fue aprobada por dos terceras partes del Consejo de Titulares del Condominio Sandy Hills. Al incluir dicha directriz en el reglamento el Consejo se cumplió con el requisito del artículo 38, antes citado. Por su parte, el artículo 38 A dispone que el Consejo de Titulares deberá reunirse al menos una vez al año para propósitos de aprobar los presupuestos y cuentas. Dicho artículo no establece la obligación de elegir una Junta de Directores en la reunión ordinaria. Sin embargo, dicho artículo dispone que anualmente deberá aprobarse el presupuesto y las cuentas del año anterior. A tales efectos, el Consejo de Titulares tiene la obligación de reunirse en el año 2006 para aprobar su presupuesto y cuentas. De lo contrario se estaría violando el artículo 38 de la Ley de Condominios. El Consejo de Titulares no puede aprobar una enmienda que elimine la reunión ordinaria del año 2006 y la aprobación del presupuesto y cuentas de ese año. Dicha enmienda es contraria a derecho. El Consejo de Titulares puede prorrogar la elección de su Junta de Directores mediante una enmienda a su reglamento, pero no puede prorrogar la aprobación anual de su presupuesto y cuenta. La Junta de Directores deberá dejar sin efecto dicha enmienda según aprobada el 23 de enero de 2005 por ser contraria a derecho.
5 Querella Por todo lo antes expuesto, este Departamento, en virtud de las facultades conferidas por la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, emite la siguiente: ORDEN Se desestima la reclamación de los querellantes de anular la asamblea del 23 de enero de 2005 por razón del idioma que se utilizó en la misma. Se ordena a la Junta de Directores del Condominio Sandy Hills incluir en la agenda de la próxima asamblea de titulares que el Consejo establezca una política clara del idioma a utilizarse en las asambleas y que el Consejo determine cuáles son las alternativas que utilizarán para asegurar que todos los titulares puedan expresarse adecuadamente en las asambleas. Se declara nula la enmienda aprobada por el Consejo de Titulares el 23 de enero de 2005 a los efectos de que no se celebrará una asamblea ordinaria durante el año Se apercibe a la parte querellada que de no cumplir con lo ordenado en la presente resolución, este Departamento podrá imponerle una multa administrativa de hasta diez mil dólares ($l0,000) y se tomará la acción legal correspondiente para el cobro de la misma. El pago de la expresada multa no le relevará de cumplir con todo lo ordenado en la presente Resolución. Este Departamento solicitará el auxilio del Tribunal de Primera Instancia para hacer cumplir la misma. Aquella parte afectada por la presente Resolución podrá solicitar al Departamento una Reconsideración de la misma, en el plazo de veinte (20) días contados a partir de la fecha de archivo en autos de dicha resolución. En la alternativa, la parte afectada podrá acudir directamente al Tribunal de Circuito de Apelaciones en revisión judicial, dentro del término de treinta (30) días del archivo en autos de la resolución emitida. Los términos comprendidos en los presentes apercibimientos se computan a base de días naturales. Si la parte afectada opta por solicitar la reconsideración de la resolución emitida, dicha solicitud deberá ser por escrito, consignándose claramente la palabra reconsideración como título y en el sobre de envío. Copia de dicha solicitud deberá ser enviada a la otra parte. Conforme el caso de Magali Febles v. Romar Pool Construction, 2003 J. T. S el término para notificar una moción de reconsideración a las demás partes es uno de cumplimiento estricto dentro del procedimiento administrativo. Si la parte recurrente no notifica a la otra parte de la moción de reconsideración se dará por no presentada y el DACO no podrá considerarla. Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la moción de reconsideración dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará rechazada de plano por lo cual, el término de treinta (30) días para solicitar revisión judicial al Tribunal de Circuito de Apelaciones comenzará a contar a partir de ese momento.
6 Querella Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la moción radicada, el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse desde la fecha en que se archivó en autos una copia de la notificación de la resolución de la agencia, resolviendo definitivamente la moción cuya reconsideración fue solicitada. Dicha resolución deberá ser emitida y archivada en autos dentro de los noventa (90) días siguientes a la radicación de la reconsideración. De lo contrario, la agencia perderá jurisdicción sobre dicha solicitud de reconsideración y el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse nuevamente a partir de la expiración del plazo de noventa (90) días, salvo que el Departamento por justa causa y previo al vencimiento del término de noventa días, prorrogue dicho término por un período que no excederá de treinta (30) días adicionales. En San Juan, Puerto Rico, a 29 de agosto de AGP/NGA/PGR/sfg Lcdo. Pedro González Rodríguez Juez Administrativo Lcda. Solymar Ferreras Garriga Oficial Examinadora

References: RESOLUCIÓN 
 artículo 42
 artículo 38
 artículo 38
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 Resolución 
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