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El valor de los suelos no desarrollados
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Mercedes Moya Venegas
1 Julio 1999 El valor de los suelos no desarrollados Antonio Buj Ramo Jefe de la Unidad de Valoraciones Ayuntamiento de Zaragoza Los métodos de valoración están basados en general en la comparación de los precios del mercado con el objeto de la valoración. Cuando el mercado no nos proporciona suficientes muestras de comparación, hemos de recurrir a procedimientos de reducción. El valor de mercado es difícil de calcular cuando se dispone de pocos datos y el mercado no es transparente. Por otra parte, según sea el número de oferentes y demandantes, nos encontramos con el cuadro 1, o análogo, para determinar los tipos de mercado. En el momento de realizar una valoración, nos podemos encontrar en cualquiera de las circunstancias del cuadro. Sin necesidad de grandes explicaciones, vemos claramente que no puede aplicarse el mismo método de tasación a todos los casos. Cuando el mercado se aproxima a la competencia perfecta, el precio se forma en la confluencia de la oferta y la demanda, pero en el mercado de suelo, y más aún en el urbanizable delimitado sin desarrollar, en contadas ocasiones se da este caso. En el caso de solares, el valor del suelo se obtiene valorando directamente la edificabilidad y uso del mismo, porque los dere- O f e r t a Cuadro 1 Tipos de mercado Demanda Muchos Pocos Uno Muchos Competencia Oligopolio Monopolio perfecta de demanda de demanda Pocos Oligopolio Oligopolio Monopolio de oferta bilateral de demanda Unos Monopolio de oferta Monopolio de oferta Monopolio de oferta de oferta bilateral 212 EL VALOR DE LOS SUELOS NO DESARROLLADOS chos urbanísticos atribuidos a la propiedad del suelo, pertenecen ya al dueño del solar. Aunque en algún caso sea necesario realizar algunas obras de urbanización, éstas suponen un gasto más que se suma a los gastos de construcción, interviniendo de esta manera en las fórmulas de cálculo. Las legislaciones urbanísticas de las diferentes CCAA pueden presentar matices en el caso de suelos afectados por alineaciones. En el caso de los suelos no desarrollados, el método de cálculo no puede ser el mismo. Estamos hablando del valor que las posibilidades edificatorias confieren a un terreno, y éste no puede ser otro que la diferencia entre el valor de los derechos apropiables atribuibles al terreno, y los gastos necesarios para ejercer los derechos; y esos gastos no son únicamente unos gastos de ejecución de la urbanización. El instrumento que sirve de base para clasificar el suelo es el Plan General, que define la estructura del territorio y, clasificando el mismo en urbano urbanizable o no urbanizable, en virtud de la Ley 6/98 define los derechos y deberes de los propietarios de cada una de las clases de suelo. El planeamiento urbanístico es una competencia exclusiva de las CCAA, por lo que las técnicas de apropiación y reparto del mismo pueden variar de una Comunidad Autónoma a otra, aunque buscando siempre el equitativo reparto. Ello puede dar lugar a que, en la transformación de un suelo sin desarrollar en solar, existan variaciones de una Comunidad Autónoma a otra. En el caso de solares, el procedimiento consiste en comparar el producto terminado: el edificio o las partes de que se compone, y a partir de éste obtener, por el método residual, el valor del solar. Es decir, realizamos una reducción del producto final, que podemos comparar, al producto objeto que es el solar. En el caso de suelo sin desarrollar deberemos realizar una doble reducción: Primeramente estimaremos el precio probable de venta de la edificación posible, para a partir de éste obtener por el método residual el valor del solar; a continuación y obtenido el valor del solar, deduciremos los gastos necesarios para poder llegar a que el terreno se convierta efectivamente en solar. Dicho de otra manera calcularemos el coste que lleva el cumplimiento de los deberes inherentes a la propiedad, y que son precisos para poder ejercer los derechos urbanísticos que conlleva la propiedad del suelo. Veamos pues las diferencias que presentan ambos casos. Método residual Las Normas para la valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras, nos definen en qué consiste el método. O MEH Anexo 2.IV O MEH Anexo 1.II.3 O MEH Anexo 1.II.1 Este método está basado en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso. Su aplicación permite, determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmmueble a rehabilitar como el precio más probable que en el momento de su tasación pagaría por él un promotor inmobiliario de tipo medio, que lo comprara y aprovechara su mejor y mayor uso. Principio del valor residual El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. Principio de mayor y mejor uso El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener al mayor valor. (Anexo 1.II.1). Su aplicación implica estudiar la más probable operación inmobiliaria, estimar el valor de venta del producto inmobiliario para, restando los gastos necesarios para terminar el producto y el beneficio del promotor, obtener el valor del terreno o del inmueble a rehabilitar. Dependiendo que se supongan todas la hipótesis con los datos del momento de la valoración, o de que se tengan en cuenta 223 ANTONIO BUJ RAMO estimaciones del comportamiento de los flujos financieros en el tiempo: intereses, precios de compra y de venta, entradas y salidas de tesorería, tenemos el método residual estático o el método residual dinámico. Método residual estático en solares El valor en venta Vv de una promoción inmobiliaria se compone de los siguientes sumandos: Vv Valor Es el que en el mercado tiene o puede en venta alcanzar el inmueble acabado, libre de cargas. Vs El valor del Incluyendo todos los gastos que conlleva coste de suelo la compra y la transformación del mismo en solar, si aún no lo fuera Vc El valor del Incluyendo todos los gastos necesarios coste de para llevar a cabo la misma, coste de construcción contrata de la construcción, honorarios, licencias tasas e impuestos. Gf Los costes de Que el promotor debe abonar por el cafinanciación pital invertido, tanto sea propio como ajeno. Gp Gastos de promoción Bp El beneficio de la promoción Constitución de hipotecas, comisiones, escrituras y gastos de las mismas, inscripción en el registro, gastos generales que el promotor debe repercutir sobre la operación. Vv = Vs + Vc + Gf + Gp + Bp Esta es la fórmula genérica, y que expresa matemática y conceptualmente en qué consiste el método. De ella parten todas las aplicaciones y simplificaciones que se hacen con determinadas finalidades. El valor en venta, Vv, es posible de determinar en base a un estudio de mercado, y los demás valores pueden estudiarse en base a estudios técnicos, siendo conocidos con suficiente aproximación, de lo cual resulta que el valor del solar es Vs = Vv - Vc - Gf - Gp - Bp Si expresamos los gastos de promoción y financiación conjuntamente en un porcentaje (pg) del valor del solar más el valor de la construcción, y el beneficio de la promoción lo expresamos en un porcentaje (pb) del conjunto de gastos al objeto de llegar a un fórmula que simplifique el trabajo, tendremos Gp + Gf = pg x (Vs + Vc) Bp = pb x ( Vs + Vc + Gf + Gp) Sustituyendo valores tenemos Vv Vs = - Vc [1] (1+pg) (1+pb) Fórmula que aunque puede conducir a los mismos resultados, no es genéricamente la misma, ya que sólo es aplicable cuando se puedan expresar los gastos de promoción y financiación en un porcentaje del valor del suelo más el valor de la construcción. Podrá decirse que esto siempre es posible, pero lo que de verdad es posible es llegar al mismo resultado expresando los gastos de promoción más financiación en un porcentaje del valor del suelo más la construcción, y el beneficio de la construcción en un porcentaje del resto de los términos, y todo ello en cada caso particular. Si hacemos pb = 20% y pg =17% llegamos a la fórmula Vs = Vv /1.4 Vc = 0.71 * Vv Vc Que es la fórmula contenida en el RD 1020/93 en los casos en que el factor de localización Fl es igual a la unidad. El factor de localización, en la práctica pondera los valores del denominador (1+pg) (1+pb). Si a esta expresión, le damos un valor constante, por ejemplo 1.4, entonces para ponderar los porcentajes de gastos y de beneficios, deberemos emplear un coeficiente corrector, que es el factor de localización. 234 EL VALOR DE LOS SUELOS NO DESARROLLADOS Así pues, la fórmula contenida en la Norma 16 del RD 1020/93 es la misma empleando el denominador fijo, y variable el factor de localización. Vs = Vv/(1.4 x Fl) Vc o lo que es lo mismo: Vv = 1.4 x (Vs + Vc) x Fl [2] Cuando existen gastos de urbanización (Gu), en la costumbre general, la fórmula se trasforma en Vs = Vv/(1.4 x Fl) Vc Gu [3] La expresión Gu se refiere al costo de las obras que es necesario realizar para llevar a buen término la promoción. En el caso de solares o terrenos con un grado de urbanización «suficiente», podemos aplicar este procedimiento, correspondiendo los deberes pendientes de ejecución con el art de la Ley 6/98 Art. 14. Ley 6/98 Deberes de los propietarios de suelo urbano 1. Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la urbanización deberán completar a su costa la urbanización necesaria para que los mismos alcancen si aún no la tuvieran la condición de solar, y edificarlos en plazo si se encontraran en ámbitos para los que así se haya establecido por el planeamiento y de conformidad con el mismo. Lo que simplemente se hace al aplicar la fórmula [3], es valorar por diferencia de valor de los derechos expresados en la fórmula [1], y gastos necesarios para ejercerlos (deberes = Gu). Qué ocurre cuando se trata de suelos urbanos y urbanizables sin desarrollar?, es decir cuando los deberes se corresponden con el art.14.2 de la Ley 6/98? Método en suelos no desarrollados La Ley 6/98, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones define el derecho de propiedad del suelo, por lo que, en este aspecto, es siempre aplicable a todas las valoraciones. Art. 1 Ley 6/98 Objeto de la Ley Es objeto de la presente Ley definir el contenido básico del derecho de propiedad del suelo de acuerdo con su función social, regulando las condiciones que aseguren la igualdad esencial de su ejercicio en todo el territorio nacional. La Ley 6/98 define las clases de suelo, estableciendo un régimen de derechos distinto según sea la clase de suelo: Art. 7 Ley 6/98 Clases de suelo A los efectos de la presente Ley, el suelo se clasifica en urbano, urbanizable y no urbanizable o clases equivalentes reguladas por la legislación urbanística. Por consiguiente, lo primero que debemos conocer para efectuar una tasación de suelo es su clasificación urbanística dentro de las tres clases reguladas en el art. 7, pues los derechos y deberes inherentes a la propiedad del suelo son distintos según sea la clase de suelo. Las legislaciones de las CCAA, deben contemplar estas clases, u otras equivalentes. Los Planes Generales pueden contener clasificaciones no adaptadas a la Ley 6/98, por ejemplo por estar redactados de acuerdo con el RD 1/92. La clasificación que realizan las CCAA en sus legislaciones lo hacen desde el punto de vista urbanístico, es decir con conceptos de ordenación, gestión y ejecución, y la Ley 6/98 lo hace desde el punto de vista de determinar los derechos y deberes inherentes a la propiedad. Si el Plan General de un municipio clasifica un suelo de manera que no tiene equivalente a una de las tres clases, el tasador deberá estudiarse el caso y adscribir a efectos de valoración a una de las tres clases de la Ley 6/98, pues éstas son, o deberían ser, objetivas. Así los municipios que contemplan los Sistemas Generales como una cuarta clase de suelo, de acuerdo con el RD 1/92, presentan este problema. La adscripción que realice el tasador podrá ser impugnada, pero sin hacer la adscripción no podrá determinar derechos y deberes. 245 ANTONIO BUJ RAMO La Ley 6/98 dice refiriéndose a suelo urbano: Art. 12 Ley 6/98 Art. 13 Ley 6/98 Art. 14 Ley 6/98 Ejercicio de derechos y deberes Los derechos y deberes de los propietarios de suelo que se regulan en esta Ley se ejercerán de acuerdo con la normativa que sobre planeamiento, gestión y ejecución del planeamiento establezca la legislación urbanística en cada caso aplicable Derechos de los propietarios de suelo urbano Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solares y a edificar éstos en las condiciones que en cada caso establezca la legislación urbanística y el planeamiento. Deberes de los propietarios de suelo urbano Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la urbanización deberán completara su costa la urbanización necesaria para que los mismos alcancen si aún no la tuvieran la condición de solar, y edificarlos en plazo si se encontraran en ámbitos para los que así se haya establecido por el planeamiento y de conformidad con el mismo. Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de urbanización consolidada deberán asumir los siguientes deberes: a) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos. b) Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión. c) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del correspondiente ámbito; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá reducir la participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo. d) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo. e) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización. f) Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento. Si los terrenos se hallan consolidados por la urbanización, esto es, disponen de los cuatro servicios de infraestructura básicos o los que determine la legislación urbanística aplicable, bien sea la de la Comunidad Autónoma o el TRLS RD 1346/76, el suelo se encuentra en la situación del art Si carece de urbanización consolidada, el suelo se encuentra en la situación del art Tenemos pues a efectos de valoración tres clases de suelo urbano: Suelo urbano solar. Dispone de todos los servicios necesarios para ser solar según la legislación urbanística. Se aplica el método residual en solares. Suelo urbano consolidado por la urbanización, esto es, dispone de los servicios de infraestructura necesarios para ser urbano, tanto si está recogido como si no lo está, en el Plan General como suelo urbano. Se aplica el método residual en solares, y se deduce el valor de los gastos de urbanización que falten para convertirse en solar. No sería una mala práctica en valoraciones masivas aplicar un coeficiente por grado de urbanización. Suelo urbano que carece de urbanización consolidada, pero que se halla clasificado como urbano en el Plan General. Es el caso de las conocidas como Unidades de Actuación. Los derechos serán análogos en las tres, los susceptibles de apropiación privada procedentes del aprovechamiento que para cada caso señale el Plan General, pero no lo serán las obligaciones, que serán asumidas en función de que se hallen en el caso del art o del caso Qué ocurre en caso de suelos urbanizables delimitados? (Los no delimitados se comportan como suelo «rústico» con posibles expectativas). La Ley 6/98 define los derechos y deberes: Art. 16 Ley 6/98 Reglas básicas para el ejercicio del derecho 1. El derecho a promover la transformación del suelo urbanizable, mediante la presentación ante el Ayuntamiento del correspondiente planeamiento de desarrollo para su tramitación y aprobación, se podrá ejercer desde el momento en que el planeamiento general delimite sus ámbitos o se hayan establecido las condiciones para su desarrollo. 256 EL VALOR DE LOS SUELOS NO DESARROLLADOS Art. 18 Ley 6/98 2. En otro caso, las Comunidades Autónomas, a través de la legislación urbanística, regularán la tramitación, determinaciones y contenido de la documentación necesaria para proceder a esa transformación. Asimismo, esta legislación regulará los efectos derivados del derecho de consulta a las Administraciones competentes sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de realizar a su costa para asegurar la conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación de conformidad con lo dispuesto en el punto 3 del artículo 18 de esta Ley. Dicha legislación fijará, igualmente, los plazos de contestación a la referida consulta. Deberes de los propietarios de suelo urbanizable La transformación del suelo clasificado como urbanizable comportará para los propietarios del mismo los siguientes deberes: 1. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres. Zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos. 2. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya o adscriba al ámbito correspondiente. 3. Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación y, en su caso, las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas requeridos por la dimensión y densidad de la misma y las intensidades de uso que ésta genere, de conformidad con los requisitos y condiciones que establezca el planeamiento general 4. Ceder obligatoria v gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector o ámbito correspondiente; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá reducir la participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo. 5. Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo. 6. Costear o ejecutar la urbanización del sector o ámbito correspondiente. 7. Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento. Si se analizan los deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado, y por tanto sujeto al art. 14.2, y los correspondientes al art. 18, vemos que son prácticamente los mismos. La diferencia fundamental estriba en que los propietarios de suelo urbanizable tienen que costear las infraestructuras de conexión. Los derechos en suelo urbano, los determinará el planeamiento. Los derechos en suelo urbanizable también, pero con una peculiaridad: salvo que la legislación de la Comunidad Autónoma diga otra cosa, y si el Plan está correctamente hecho, todos los propietarios tienen el mismo derecho, es decir, el derecho al aprovechamiento medio que sea susceptible de apropiación. Normalmente los derechos del suelo urbano debidos al planeamiento son superiores a los derechos del suelo urbanizable, pero no necesariamente tiene que ser así. Concepto de aprovechamiento Qué es pues el aprovechamiento? Es un concepto que expresa el potencial de lucro de un suelo. Aunque existe una correlación con la edificabilidad, no es una correspondencia. El aprovechamiento es legalmente el mismo para todos los propietarios dentro de una unidad de actuación de suelo urbano; es legalmente el mismo para todos los propietarios de un sector en suelo urbanizable en municipios en los que no existan repartos de aprovechamientos en suelo urbanizable, como en el caso de los suelo aptos para urbanizar de las Normas Subsidiarias, y como en el caso de los sectores que se creen en suelos urbanizables no delimitados; es legalmente el mismo para todos los propietarios de suelo urbanizable delimitado, los antiguos SUP, independientemente del sector en que se encuentren. Por lo tanto, el hecho de que un sector de suelo urbanizable delimitado o programado, tenga el doble edificabilidad que otro, o diferente uso, no es causa suficiente para darle más o menos valor al suelo. Las legislaciones autonómicas, no obstante, pueden establecer peculiaridades en el tema de los repartos de aprovechamiento. 267 ANTONIO BUJ RAMO Veamos con un ejemplo simplificado cómo opera el mecanismo de repartos de aprovechamientos. Esto no lo tiene que hacer el tasador, viene hecho en el Plan General. Ejemplo de cálculo de repartos de aprovechamientos Supongamos un municipio que tiene Plan General, y en él se prevén tres sectores de suelo urbanizable delimitado. Las características de los sectores son: Sector 1: Superficie 4.5 Ha, edificabilidad total 0.45 m 2 /m 2, repartida 30% en residencial colectiva libre, 30% en vivienda aislada, 30% en vivienda en hilera, 10% edificación comercial. Sector 2: Superficie 5.5 Ha, edificabilidad total 0.85 m 2 /m 2, repartida 70% en vivienda colectiva de promoción libre, 20% obligación de promoción en vivienda de protección oficial a precio tasado, y 10% edificación comercial. Sector 3: Superficie 9.6 Ha, edificabilidad total 0.7 m 2 /m 2, repartida 10% en vivienda que obligatoriamente será de VPO, 50% edificación colectiva libre, 30% edificación industrial, 10% edificación comercial. Simplificando mucho se establece que los sectores son homogéneos en potencial de ventas, y que las diferencias de costos de ejecución de la urbanización referidos al aprovechamiento no son significativas. (Normalmente es diferente y es necesario homogeneizar también estos parámetros, teniendo el cuenta el probable precio de venta de las viviendas terminadas según su ubicación, e incluso en algunos casos el Plan General tiene en cuenta el incremento de costes de urbanización o cimentaciones futuras por mal terreno en relación con los demás). Los sistemas generales son el suelo que se necesita para las previsiones de parques, vías de comunicación, instituto politécnico, estación de autobuses etc. Necesidades que no son para una parte del municipio, sino para todo el municipio. Por ello se habla de sistemas generales y no de sistemas locales. Su superficie asciende a 6.5 Ha. El Plan de este municipio (municipio que es inventado y que no existe, por lo que es válida exclusivamente para ese municipio) establece y justifica una homogeneización de aprovechamiento, reduciendo el aprovechamiento a la edificabilidad tipo de residencial colectiva libre: VPO colectiva 0.20 VPT colectiva 0.37 Residencial colectiva libre 1.00 Residencial en hilera 0.60 Residencial unifamiliar aislada 1.20 Industrial 0.25 Comercial 1.57 Esto viene a significar que el propietario de un derecho de edificabilidad de 1 m 2 de edificación residencial en hilera después de terminar la operación obtendrá un beneficio por el suelo equivalente al 60% del beneficio de otro propietario con un derecho de edificación de 1 m 2 de edificación en residencial colectiva libre. El Plan realiza el planteamiento que se recoge en el cuadro 2. El sector 1 deberá repartir sus derechos con 1122 m 2 de propietarios de sistemas generales, como si fueran un propietario más, resultando la superficie a repartir derechos m 2. El sector 2 debe admitir en sus repartos a m 2 de sistemas generales, resultando la superficie con derechos m 2. Y el sector 3 aumenta a m 2 debiendo incluir en los proyectos de gestión m 2 de superficies ajenas al polígono. Si dividimos los derechos homogeneizados por la superficie a repartir, obtenemos que todos los propietarios del suelo urbanizable de ese municipio obtienen el mismo aprovechamiento y es el equivalente a m 2 /m 2 de vivienda colectiva de 278 28 Cuadro 2 Coeficiente Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sistemas Total Superficie m 2 S = Edificabilidad total m 2 /m 2 0,45 0,85 0, VPO 10,00% 0.37 VPT 20,00% 1.00 Libre 30,00% 70,00% 50,00% 0.60 Hilera 30,00% 1.20 Aislada 30,00% 0.25 Industrial 30,00% 1.57 Comercial 10,00% 10,00% 10,00% 100,00% 100,00% 100,00% Derechos homogéneos Dh = Aprovechamiento a=dh/s 0,4487 0,7914 0, Aprovechamiento medio am= 0,4377 Excesos de aprovechamiento a/am 0,0249 0,8078 0,2026 Superficie del sector S= Superficie de sistemas a adscribir Superficie suelo con derechos Aprovechamiento medio 0,4377 0,4377 0,4377 0,4377 Veamos los números para mayor facilidad de comprensión: Edificabilidad homogénea en el sector Sector 1 Dh =(1 x 0,30 + 0,6 x 0,30 + 1,2 x 0,30 + 1,57 x 0,10) x x 0,45 = m 2 Sector 2 Dh = (0,37 x 0, x 0,70 + 1,57 x 0,10) x x 0,85 = m 2 Sector 3 Dh = (0,20 x 0, x 0,50 + 0,25 x 0,30 + 1,57 x 0,10) x x 0,70 = m 2 Edificabilidad homogénea total en el Suelo urbanizable delimitado Dh = = m 2 Aprovechamiento sector 1, a = / = 0,4487 m 2 /m 2 de edificabilidad homogénea Aprovechamiento sector 2, a= /55.000= 0,7914 m 2 /m 2 de edificabilidad homogénea Aprovechamiento sector 3, a = /96.000= 0,5264 m 2 /m 2 de edificabilidad homogénea Superficies a considerar S = = m 2 Aprovechamiento medio = / = 0,4377 m 2 /m 2 de edificabilidad homogénea Excesos de aprovechamiento En el sector 1 = 0,4487/0, = 0,0249 m 2 /m 2 de edificabilidad homogénea En el sector 2 = 0,7914/0, = 0,8078 m 2 /m 2 de edificabilidad homogénea En el sector 3 = 0,5264/0, = 0,2026 m 2 /m 2 de edificabilidad homogénea Superficie de sistema a adscribir sector 1 = 0,0249 x = m 2 de sistemas generales a adscribir sector 2 = 0,8078 x =44.431m 2 de sistemas generales a adscribir sector 3 = 0,2026 x = m 2 de sistemas generales a adscribir Superficie de suelo con derechos Sector 1 = = m 2 Sector 2 = = m 2 Sector 3 = = m 2 Aprovechamiento resultante Sector 1 = / = 0,4377 m 2 /m 2 de edificabilidad homogénea. Sector 2 = / = 0,4377 m 2 /m 2 de edificabilidad homogénea. Sector 3 = / = 0,4377 m 2 /m 2 de edificabilidad homogénea.9 ANTONIO BUJ RAMO promoción libre, del cual habrá de deducirse la parte que no sea de apropiación privada, en las condiciones que establezca la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma. Ni la edificabilidad, ni la tipología de la ordenación intervienen en la valoración de los suelos, como no sea para los repartos de aprovechamiento. Una vez aprobado el proyecto de gestión, ya podrían individualizarse. En el final del proceso hay que tratarlos como suelos urbanos transformados, por lo tanto su valoración es individualizada, y cada sector, que ya ha dejado de serlo, se descompone en calles, manzanas y parcelas. Vemos pues, que todo el suelo bruto clasificado como suelo urbanizable delimitado debería valer lo mismo en todo el municipio. Y esto es así, o al menos debe serlo, en el momento de la aprobación del Plan. Dado que los mercados son dinámicos puede ocurrir que con el transcurso del tiempo las cosas varíen, en cuyo caso debería revisarse el Plan. Es lo mismo que ocurre con las Ponencias de valores catastrales, a partir del momento de su aprobación, el mercado puede experimentar variaciones, en cuyo caso, si son sustanciales, habría que revisarlas. Por último y para completar el ejemplo de acuerdo con la Ley 6/98, el Plan debe hacer una estimación de los costes de las infraestructuras necesarias. Una parte de ellas será debido a déficit de la situación existente, y otra será debido a las nuevas necesidades creadas por la ampliación de suelo. Esta última parte, supongamos que tiene un costo equivalente a 400 millones de pesetas, el Plan General deberá repartirla entre los distintos sectores, proporcionalmente a su aprovechamiento medio. Como el aprovechamiento total es proporcional a la superficie de los suelos urbanizables delimitados más la superficie de sistemas, y los derechos son proporcionales a la superficie, podemos repartir la carga de 400 millones directamente proporcional a la superficie bruta del terreno, o sea, entre los m 2 de suelo del ejemplo, con lo que resulta a pts/m 2 de suelo. El Plan puede, mediante los mecanismos que considere oportuno, repartir este costo (1.532 pts/m 2 ) en metálico a abonar en un momento dado de la tramitación; o bien adjudicando obras a realizar a un sector; o bien expresando en aprovechamiento los costes, para facilitar que sea el Ayuntamiento el que ejecute y se resarza de los gastos con la venta de los aprovechamientos que debido a esto le corresponderían. La casuística depende del Plan General y de la legislación autonómica. Valor del aprovechamiento Una vez que conocemos lo que es el aprovechamiento viene la pregunta cuánto vale el aprovechamiento? La contestación no es difícil: el valor del aprovechamiento medio susceptible de apropiación. Es decir lo que vale la edificabilidad media de todo el suelo urbanizable delimitado, homogeneizada al tipo edificatorio, y susceptible de apropiación, aplicada a un terreno concreto. Si el Plan no prevé mecanismos de reparto, cada sector será diferente, y tendrá su propio aprovechamiento medio que será distinto para cada sector, pero igual para todas las fincas del sector. Es el caso de las Normas Subsidiarias, y de los futuros sectores en suelo urbanizable sin delimitar, y de las Unidades de actuación en suelo urbano. La legislación urbanística puede influir notoriamente en los derechos. Conocidos los derechos, que se plasman en el aprovechamiento susceptible de apropiación, resta calcular los gastos necesarios para el ejercicio del derecho. Depende de cada legislación autónoma el cálculo de los gastos. Veamos por ejemplo el caso de un municipio de una Comunidad Autónoma que mantiene los mecanismos urbanísticos del RD 1346/76, o sea el concepto de aprovechamiento 29 Mostrar más
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