Source: https://www.mediprofi.cz/33/pronajem-hmotneho-majetku-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4ElBr2q5jU4M1SEcHl38sELZdUvaVKpnlhQ/?uri_view_type=4
Timestamp: 2020-01-29 17:44:16+00:00

Document:
Pronájem hmotného majetku | Medi profi - Databáze odborných textù pro zdravotnictví
Pronájem hmotného majetku
NahoruVymezení nájmu v obèanském zákoníku
Právní øe¹ení nájmu je obsa¾eno v § 2201 a¾ § 2331 zákona è. 89/2012 Sb., obèanský zákoník, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù (dále jen „obèanský zákoník”). Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje pøenechat nájemci vìc k doèasnému u¾ívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Pronajmout lze vìc nemovitou (i èást nemovité vìci) a nezu¾ivatelnou vìc movitou. Nezbytnou nále¾itostí nájmu je jeho úplatnost; pokud by se jednalo o bezúplatné u¾ívání, pak nejde o nájem, ale o výprosu. Souhlasí-li pronajímatel, mù¾e nájemce podle § 2215 odst. 1 obèanského zákoníku zøídit tøetí osobì k vìci u¾ívací právo (podnájem); pokud byla nájemní smlouva uzavøena v písemné formì, vy¾aduje i souhlas pronajímatele písemnou formu.
V § 2235 a¾ § 2301 obèanského zákoníku jsou uvedena zvlá¹tní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou èástí domu, tvoøí obytný prostor a jsou urèeny a u¾ívány k úèelu bydlení. Je-li k zaji¹tìní bytových potøeb nájemce pronajat dùm, pou¾ijí se ustanovení o nájmu bytu pøimìøenì. V návaznosti na § 2240 obèanského zákoníku se k nájmu dru¾stevního bytu vztahují § 741 a¾ § 747 zákona è. 90/2012 Sb., o obchodních spoleènostech a dru¾stvech (zákon o obchodních korporacích), ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù. Pokud si strany ujednají, ¾e nájemce bytu dá pronajímateli penì¾itou jistotu, ¾e zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být podle § 2254 zákona è. 89/2012 Sb., obèanského zákoníku, vy¹¹í ne¾ trojnásobek mìsíèního nájemného. Pøi skonèení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; zapoète si pøitom, co mu nájemce pøípadnì z nájmu dlu¾í. Nájemce má pøitom právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoò ve vý¹i zákonné sazby.
Nájem prostoru slou¾ícího k podnikání je øe¹en v § 2302 a¾ § 2320 obèanského zákoníku. Je-li úèelem nájmu provozování podnikatelské èinnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slou¾í-li pak prostor nebo místnost alespoò pøevá¾nì podnikání, jedná se o nájem prostoru nebo místnosti, bez ohledu na to, zda je úèel nájmu v nájemní smlouvì vyjádøen. Nájemce nemá právo provozovat jinou èinnost nebo zmìnit zpùsob èi podmínky jejího výkonu, ne¾ jak to vyplývá z úèelu nájmu nebo z jiného ujednání stran anebo z toho, co bylo mo¾né dùvodnì oèekávat pøi uzavøení smlouvy, pokud by tato zmìna pùsobila zhor¹ení pomìrù v nemovité vìci nebo by nad pøimìøenou míru po¹kozovala pronajímatele nebo ostatní u¾ivatele nemovité vìci. Nájemce mù¾e nemovitou vìc, kde se nalézá prostor slou¾ící podnikání, opatøit se souhlasem pronajímatele v pøimìøeném rozsahu ¹títy, návìstími a podobnými znameními; pronajímatel mù¾e souhlas odmítnout, má-li pro to vá¾ný dùvod. Po¾ádal-li nájemce o udìlení souhlasu v písemné formì a nevyjádøí-li se pronajímatel do jednoho mìsíce, pova¾uje se souhlas pronajímatele za daný. Nájemce mù¾e s pøedchozím souhlasem pronajímatele pøevést nájem v souvislosti s pøevodem podnikatelské èinnosti, jí¾ prostor slou¾í; souhlas pronajímatele i smlouva o pøevodu nájmu vy¾adují písemnou formu.
Podnikatelský pronájem vìcí movitých je pøedmìtem § 2316 a¾ § 2320 obèanského zákoníku. Nájemní smlouvou se pronajímatel, který je podnikatelem a jeho¾ podnikání spoèívá v pronajímání vìcí, zavazuje pøenechat nájemci na urèitou dobu u¾ívání movité vìci a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.
Problematiku ubytování upravují § 2326 a¾ § 2331 obèanského zákoníku. Smlouvou o ubytování (o pøechodném nájmu) se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému pøechodné ubytování na ujednanou dobu nebo na dobu vyplývající z úèelu ubytování v zaøízení k tomu urèeném a objednatel se zavazuje zaplatit ubytovateli za ubytování a za slu¾by spojené s ubytováním ve lhùtì stanovené ubytovacím øádem, popøípadì ve lhùtì obvyklé.
NahoruÚdr¾ba x oprava v najatém bytu
Z § 2207 odst. 1 obèanského zákoníku vyplývá, ¾e nájemce po dobu nájmu provádí bì¾nou údr¾bu, leda¾e se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údr¾bu vìci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, leda¾e se k nìkterému zpùsobu nebo druhu údr¾by a k opravì nìkterých vad zavázal nájemce.
Výèet bì¾né údr¾by a drobných oprav, které má v bytì hradit nájemce, vymezuje naøízení vlády è. 308/2015 Sb., o vymezení pojmù bì¾ná údr¾ba a drobné opravy související s u¾íváním bytu.
Bì¾nou údr¾bou bytu se podle § 2 naøízení vlády è. 308/2015 Sb. rozumí udr¾ování a èi¹tìní bytu vèetnì zaøízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle pøi u¾ívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a èi¹tìní podlah vèetnì podlahových krytin, obkladù stìn a èi¹tìní zanesených odpadù a¾ ke svislým rozvodùm. Dále se bì¾nou údr¾bou rozumí udr¾ování zaøízení bytu ve funkèním stavu, pravidelné prohlídky a èi¹tìní pøedmìtù uvedených v § 4 písm. g) naøízení vlády è. 308/2015 Sb., kontrola funkènosti termostatických hlavic s elektronickým øízením, kontrola funkènosti hlásièe kouøe vèetnì výmìny zdroje, kontrola a údr¾ba vodovodních baterií s elektronickým øízením.
Za drobné opravy se podle § 3 naøízení vlády è. 308/2015 Sb. pova¾ují opravy bytu a jeho vnitøního vybavení, pokud je toto vybavení souèástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle vìcného vymezení nebo podle vý¹e nákladù.
Podle vìcného vymezení se podle § 4 tohoto naøízení za drobné opravy pova¾ují:
opravy jednotlivých vrchních èástí podlah, opravy podlahových krytin a výmìny prahù a li¹t,
opravy jednotlivých èástí dveøí a oken a jejich souèástí, kování a klik, výmìny zámkù vèetnì elektronického otevírání vstupních dveøí bytu a opravy kování, klik, rolet a ¾aluzií u oken zasahujících do vnitøního prostoru bytu,
opravy a výmìny elektrických koncových zaøízení a rozvodných zaøízení, zejména vypínaèù, zásuvek, jistièù, zvonkù, domácích telefonù, zásuvek rozvodù datových sítí, signálù analogového i digitálního televizního vysílání a výmìny zdrojù svìtla v osvìtlovacích tìlesech, opravy zaøízení pro pøíjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zaøízení slou¾ících k otevírání vchodových dveøí do domu, opravy øídicích jednotek a spínaèù ventilace, klimatizace a centrálního vysavaèe, opravy elektronických systémù zabezpeèení a automatických hlásièù pohybu,
výmìny uzavíracích ventilù u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávìru pro byt,
opravy a výmìny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávìru pro byt, výmìny sifonù a lapaèù tuku,
opravy a certifikace bytových mìøidel podle zákona o metrologii nebo zaøízení pro rozdìlování nákladù na vytápìní a opravy a certifikace bytových vodomìrù teplé a studené vody, opravy hlásièù po¾áru a hlásièù kouøe, opravy regulátorù prostorové teploty u systémù vytápìní umo¾òujících individuální regulaci teploty,
opravy vodovodních výtokù, zápachových uzávìrek, odsavaèù par, digestoøí, mísicích baterií, sprch, ohøívaèù vody, bidetù, umyvadel, van, výlevek, døezù, splachovaèù, kuchyòských sporákù, peèicích trub, vaøièù, infrazáøièù, kuchyòských linek, vestavìných a pøistavìných skøíní,
opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektøinu, kouøovodù, kotlù etá¾ového topení na elektøinu, kapalná a plynná paliva, kouøovodù a uzavíracích a regulaèních armatur a ovládacích termostatù etá¾ového topení; nepova¾ují se v¹ak za nì opravy radiátorù a rozvodù ústøedního topení,
výmìny drobných souèástí pøedmìtù uvedených v písmenech g) a h).
Podle vý¹e nákladù se podle § 5 naøízení vlády è. 308/2015 Sb. za drobné opravy pova¾ují dal¹í opravy bytu a jeho vybavení a výmìny jednotlivých pøedmìtù nebo jejich souèástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestli¾e náklad na jednu opravu nepøesáhne èástku 1 000 Kè. Provádí-li se na té¾e vìci nìkolik oprav, které spolu souvisejí a èasovì na sebe navazují, je rozhodující souèet nákladù na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladù na tuto opravu nezapoèítávají a hradí je nájemce.
Pøesáhne-li souèet nákladù za drobné opravy uvedené v § 4 a § 5 naøízení vlády è. 308/2015 Sb. v kalendáøním roce èástku rovnající se 100 Kè/m2 podlahové plochy bytu, dal¹í opravy v daném kalendáøním roce se podle § 6 tohoto naøízení nepova¾ují za drobné opravy. Podlahovou plochou bytu se pro úèely tohoto naøízení rozumí souèet podlahových ploch bytu a v¹ech prostorù, které jsou s bytem u¾ívány, a to i mimo byt, pokud jsou u¾ívány výhradnì nájemcem bytu; podlahová plocha sklepù, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonù, lod¾ií a teras se zapoèítává pouze jednou polovinou.
Pokud v bytì nebo na zaøízení èi vybavení vznikne vada, která nespadá pod bì¾nou údr¾bu a drobné opravy, nájemce je povinen oznámit problém pronajímateli; jestli¾e pronajímatel vadu v pøimìøené dobì neodstraní, mù¾e vadu odstranit nájemce a následnì po pronajímateli po¾adovat proplacení úhrady anebo slevu z nájemného.
NahoruZdanìní pøíjmù z nájmu u fyzické osoby
Fyzická osoba mù¾e dosa¾ený pøíjem za nájem hmotného majetku (movitá vìc, nemovitá vìc) zdanit jako pøíjem ze samostatné èinnosti podle § 7 ZDP, jako pøíjem z nájmu podle § 9 ZDP resp. jako ostatní pøíjem podle § 10 ZDP.
Zdanìní pøíjmù podle § 7 ZDP
Zdanìní pøíjmù podle § 7 odst. 1 písm. b) ZDP, pokud jde o pøíjem z provozování volné ¾ivnosti na základì ¾ivnostenského oprávnìní „Pronájem a pùjèování vìcí movitých”.
Zdanìní pøíjmù podle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP, pokud jde o nájem majetku zaøazeného v obchodním majetku – mù¾e jít o nájem jak movitých vìcí, tak nemovitých vìcí nebo bytù; podmínkou zdanìní podle tohoto ustanovení zákona je, ¾e se jedná o majetek zaøazený v obchodním majetku poplatníka. Podle § 3 odst. 3 písm. ah) zákona è. 455/1991 Sb., o ¾ivnostenském podnikání (¾ivnostenský zákon), není ¾ivností pronájem nemovitostí, bytù a nebytových prostor. Pokud v¹ak pronajímatel poskytuje spolu s nájmem nemovitých vìcí nebo bytù i dal¹í slu¾by jako napø. úklid, poskytování stravy, praní prádla, hlídání objektu apod., je ¾ivností poskytování tìchto konkrétních slu¾eb.
Zdanìní pøíjmù podle § 7 odst. 1 písm. b) ZDP, pokud poskytuje ubytovatel spolu s ubytováním dal¹í související slu¾by, a toto ubytování je poskytováno soustavnì, samostatnì, vlastním jménem, na vlastní odpovìdnost a za úèelem zisku, jde o volnou ¾ivnost, vymezenou v pøíloze è. 4 ¾ivnostenského zákona pod è. 55 – Ubytovací slu¾by.
Pøíjem z nájmu nemovitých vìcí nebo bytù mù¾e být u pronajímatele – fyzické osoby zdaòován buï podle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP nebo podle § 9 ZDP. Tento pøíjem nemù¾e být nikdy zdanìn podle § 10 ZDP jako tzv. ostatní pøíjem, i kdyby ¹lo pouze o pøíle¾itostný nájem nemovitého majetku. Pøi posouzení otázky, zda budou pøíjmy z nájmu nemovitých vìcí nebo bytù zdanìny podle § 7 nebo § 9 ZDP, je nutno vycházet ze skuteènosti, zda je najímaný nemovitý majetek vyu¾íván poplatníkem k podnikatelské èinnosti a je zaøazen do jeho obchodního majetku, anebo zda jde o najímaný nemovitý majetek, který není poplatníkem vyu¾íván k podnikatelské èinnosti a není zaøazen do jeho obchodního majetku.
Pokud je pronajímána nemovitá vìc, kterou mají man¾elé ve spoleèném jmìní, pøíjmy z pronájmu se zdaòují jen u jednoho z man¾elù, a to i v pøípadě, ¾e pøíjmy plynou souèasnì z více pronajatých nemovitých vìci ø. bytová jednotka, rodinný dùm, chata, samostatná gará¾, pozemek). U pronájmu nemovitých vìcí ve spoluvlastnictví uplatòuje ka¾dý ze spoluvlastníkù pøíjmy a výdaje v pomìrné vý¹i odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu.
Pøíklad – Nájem místností v soukromém domì
Praktický lékaø má vlo¾en rodinný dùm, ve kterém má zøízenu soukromou ordinaci s èekárnou, v obchodním majetku, pøièem¾ dvì místnosti v domì pronajal stomatologovi, který si zde zøídil soukromou zubní ordinaci. Lékaø vede daòovou evidenci.
Pøíjem z nájmu èásti objektu zaøazeného do obchodního majetku poplatníka je souèástí dílèího základu danì podle § 7 ZDP a rozdíl pøíjmù a výdajù z tohoto nájmu ovlivní vý¹i vymìøovacího základu pro odvod pojistného na sociální a zdravotní poji¹tìní.
Zdanìní pøíjmù podle § 9 ZDP
Podle § 9 odst. 1 písm. a) ZDP se jedná se o pøíjmy z nájmu nemovitých vìcí nebo bytù a podle § 9 odst. 1 písm. b) ZDP se jedná o pøíjmy z nájmu movitých vìcí (kromì pøíle¾itostného nájmu movitých vìcí) nezahrnutých do obchodního majetku. V pokynu GFØ è. D-22 se uvádí, ¾e pøíjmy z nájmu zdaòované podle § 9 ZDP se rozumìjí i pøíjmy plynoucí poplatníkovi v pøípadì, kdy najímá nemovité vìci (jejich èásti) nebo byty (jejich èásti) anebo movité vìci, které má sám v nájmu èi podnájmu, kromì pøíjmù z pøíle¾itostného nájmu vìci movité podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP a kromì pøíjmù podle § 7 ZDP.
Z definice obchodního majetku uvedené v § 4 odst. 4 ZDP vyplývá, ¾e obchodní majetek neexistuje u poplatníka danì z pøíjmù z nájmu podle § 9 ZDP, proto¾e tento poplatník nevede daòovou evidenci, ale ve smyslu § 9 odst. 6 ZDP poplatník, který má pøíjmy z nájmu a uplatòuje u tìchto pøíjmù skuteèné výdaje vynalo¾ené na jejich dosa¾ení, zaji¹tìní a udr¾ení, vede záznamy o pøíjmech a výdajích v èasovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbì a pou¾ití rezervy na opravy hmotného majetku, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaòovacím období, ve kterém dochází k ukonèení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácí mzdy.
Pokud poplatník zapoèal s tvorbou rezervy na opravu najímaného hmotného majetku v dobì, kdy byl tento hmotný majetek zahrnut v obchodním majetku, a pøíjmy z nájmu poplatník zdaòoval podle § 7 ZDP, mù¾e v tvorbì rezervy pokraèovat i po jeho vyøazení z obchodního majetku, kdy bude pøíjmy z nájmu zdaòovat v rámci § 9 ZDP.
Fyzická osoba s pøíjmy z nájmu nemusí vést úèetnictví podle ZoÚ. Pokud se v¹ak poplatník s pøíjmy z nájmu zdaòovanými podle § 9 ZDP rozhodne vést úèetnictví, pøesto¾e k tomu není podle úèetních pøedpisù povinen, pak postupuje podle tìchto úèetních pøedpisù, bude-li takto postupovat po celé zdaòovací období. Pøitom se podle § 9 odst. 6 ZDP movitý i nemovitý majetek, o kterém je úètováno, nepova¾uje za obchodní majetek ve smyslu danì z pøíjmù fyzických osob.
Pøíklad – Nájem místností v soukromém domì a ukonèení podnikání
Praktický lékaø má vlo¾en rodinný dùm, ve kterém má zøízenu soukromou ordinaci s èekárnou, v obchodním majetku, pøièem¾ dvì místnosti v domì pronajal stomatologovi, který si zde zøídil soukromou zubní ordinaci. Lékaø vede daòovou evidenci. Od 1. 1. 2020 odchází lékaø do starobního dùchodu a ukonèil výkon soukromé lékaøské praxe. Èást nemovité vìci v¹ak bude i nadále pronajímat. Ke dni ukonèení vlastního podnikání eviduje lékaø neuhrazené nájemné za nájem nemovité vìci za IV. ètvrtletí 2019 ve vý¹i 12 000 Kè.
Vzhledem k tomu, ¾e u nájmu nemovité vìci se jedná o nájem majetku zahrnutého v obchodním majetku, je pøíjem po dobu trvání èinnosti, ze které plyne pøíjem ze samostatné èinnosti, zdaòován podle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP. Pøi ukonèení podnikání v¹ak dochází k vyøazení majetku z obchodního majetku a následný nájem je daòovì øe¹en podle § 9 ZDP jako nájem majetku nezahrnutého v obchodním majetku. Ve smyslu bodu 2 pokynu GFØ è. D-22 k § 23 odst. 8 ZDP se neupraví základ danì pøi ukonèení podnikání o pohledávky vztahující se k najímanému majetku. Dodateèná úhrada nájemného za rok 2019 se promítne jako pøíjem zdaòovaný podle § 9 ZDP ve zdaòovacím období, kdy dojde k úhradì.
Pøíklad – Nájem chaty pøíteli
Obèan pronajal v roce 2020 svému pøíteli s rodinou chatu v Krkono¹ích na jejich zimní dovolenou. Za nájem obdr¾el jednorázový pøíjem 4 000 Kè. Obèan pobírá starobní dùchod ve vý¹i 18 900 Kè mìsíènì a jiné pøíjmy nemá.
Jednorázový pøíle¾itostný nájem nemovité vìci podléhá zdanìní podle § 9 ZDP. Vzhledem k tomu, ¾e se v¹ak jedná o zdanitelný pøíjem nepøevy¹ující èástku 15 000 Kè a jiný zdanitelný pøíjem obèan nemá (starobní dùchod je od danì z pøíjmù osvobozen), pak poplatník ve smyslu § 38g odst. 1 ZDP nemusí podávat daòové pøiznání k dani z pøíjmù fyzických osob a pøíjem z nájmu zùstane nezdanìn.
Pøíklad – Nájem v rámci SJM
Man¾elé najímají byty v èin¾ovním domì, který je souèástí jejich spoleèného jmìní. Souèasnì man¾el najímá zdìdìný rodinný domek.
Pøíjmy z nájmu bytù plynoucí man¾elùm ze spoleèného vlastnictví man¾elù se zdaòují podle § 9 ZDP jako pøíjmy z nájmu jen u jednoho z man¾elù. V ¾ádném pøípadì tyto pøíjmy nelze ke zdanìní rozdìlit na oba man¾ele. Pøíjem z nájmu bytù bude tedy zdanìn buï u man¾ela nebo u man¾elky jako pøíjem podle § 9 ZDP, a to podle rozhodnutí man¾elù. Pøíjem z nájmu zdìdìného rodinného domku v¹ak bude zdanìn výluènì u man¾ela jako pøíjem podle § 9 ZDP, proto¾e rodinný domek není pøedmìtem spoleèného jmìní man¾elù.
Zdanìní pøíjmù podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP
Pùjde o zdanìní pøíle¾itostného nájmu movitých vìcí nezahrnutých v obchodním majetku. Základem danì (dílèím základem danì) je pøíjem sní¾ený o výdaje prokazatelnì vynalo¾ené na jeho dosa¾ení. Jsou-li výdaje vy¹¹í ne¾ pøíjem, k rozdílu se nepøihlí¾í. Pøi zdanìní nájmu movitých vìcí podle § 10 ZDP nemù¾e vzniknout daòová ztráta.
Pokud úhrn pøíjmù z nájmu podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP (pøíjem z pøíle¾itostného nájmu movitých vìcí) u poplatníka nepøesáhne ve zdaòovacím období 30 000 Kè, je tento pøíjem osvobozen od danì. Pøíjmy z pøíle¾itostného nájmu movitých vìcí plynoucí man¾elùm ze spoleèného jmìní man¾elù se zdaòují u jednoho z nich.
Pøíklad – Rùzné druhy nájmu
Fyzická osoba má v roce 2020 pøíjmy z následujících nájmù:
−pøíjem z nájmu pøívìsu k motorovému vozidlu, který provádí na základì ¾ivnostenského oprávnìní k volné ¾ivnosti „Pronájem a pùjèování vìcí movitých” – èástka…

References: § 2201
 § 2331
 § 2215
 § 2235
 § 2301
 § 2240
 § 741
 § 747
 § 2254
 § 2302
 § 2320
 § 2316
 § 2320
 § 2326
 § 2331
 § 2207
 § 2
 § 4
 § 3
 § 4
 § 5
 § 4
 § 4
 § 5
 § 6
 § 7
 § 9
 § 10
 § 7
 § 7
 § 7
 § 3
 § 7
 § 7
 § 9
 § 10
 § 7
 § 9
 § 7
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 10
 § 7
 § 4
 § 9
 § 9
 § 7
 § 9
 § 9
 § 9
 § 7
 § 9
 § 23
 § 9
 § 9
 § 38
 § 9
 § 9
 § 9
 § 10
 § 10
 § 10