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Timestamp: 2018-09-26 00:46:14+00:00

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HJK Immobilien Ammerland | Aktuelles - HJK Immobilien Ammerland
Hohes Preisniveau hält an (Febr. 2017)
Die Situation auf dem Wohnungs- und Grunstücksmarkt bleibt angespannt lt Bericht des Guachterausschusses Oldenburg/Cloppenburg.
Tendenziell sind die Preise für Wohnbauland weiter gestiegen, allerdings ist die Entwicklung in den Städten und Gemeinden unterschiedlich.
Die größten Steigerungen sind im Landkreis Oldenburg zu verzeichnen, im Schnitt um die 16% . Im vergleich zum Vorjahrist die zahl der verkauften Bauplätze in 2016 von 179 auf 220 gestiegen. Die mittlere Größe lag dabei bei 800 Quadratmetern, der Preis im Schnitt bei 107 Euro.
Apen € 70,-- (Vorjahr: 57,--)
Bad Zwischenahn € 153,-- (Vorjahr 123,--)
Edewecht € 122,-- (Vorjahr 79,--)
Rastede € 123,-- (Vorjahr 111,--)
Wiefelstede € 122,-- (Vorjahr 92,--)
Westerstede € 88,-- (Vorjahr 81,-- )
Der Durchschnittspreis eines Einfamilienhauses ist von 196.000,-- EURO auf 208.000,-- EURO gestiegen.
Die Verkäufe von landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Grundstücken sind von 138,-- auf 155 EURO gestiegen. Der mittlere Preis für Ackerland liegt bei € 3,59 pro Qudartmeter, für Gründland mit einer Grünlandzahl bis 40 bei € 2,27 und für Baumschulflächen bei 3,30 bis 3,75 EURO.
Kaution: Die richtige, wichtige & wirksame Kautionsklausel
Die Regelungen über Kautionszahlungen sind im Gesetz ausführlich geregelt. Da auch zu diesem Punkt bereits eine Vielzahl an Urteilen ergangen ist, kann Ihnen als Vermieter nur geraten werden, vom Gesetz nicht abzuweichen.
So war folgende Klausel beispielsweise unwirksam, obwohl sie nach erstem Anschein mit dem Gesetz in Einklang steht: „Der Mieter leistet bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietsicherheit in Höhe von Euro ____________, höchstens jedoch in Höhe der dreifachen Monatsmiete“. Hier hatte der Vermieter das Recht des Mieters vergessen, die Kaution in drei aufeinanderfolgenden Raten zu zahlen. Folge: Der Vermieter keinen Anspruch die Kaution!
Verwenden Sie folgende Formulierung in Ihren Verträgen:
„Der Mieter zahlt an den Vermieter eine Kaution nach § 551 BGB in Höhe von ______________ EUR zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis, höchstens jedoch 3 Netto-Monatsmieten. Sie kann in 3 aufeinander folgenden Raten gezahlt werden. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die Kaution wird vom Vermieter auf einem gesonderten Konto bei einer Sparkasse oder Bank zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt. Während des Mietverhältnisses ist der Mieter zur Aufrechnung mit dem noch nicht fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch nicht berechtigt.“
Modernisierungen: die rechtsichere Ankündigung
Kündigen Sie Ihre Baumaßnahmen rechtzeitig an. Denn Ihre Mieterhöhung wegen einer Modernisierung hängt nicht davon ab, ob der Mieter den baulichen Änderungen zugestimmt hat. Natürlich muss er die Durchführung der Arbeiten in seiner Wohnung dulden (§ 554 BGB). Im Zweifelsfall verklagen Sie ihn darauf.
Zuvor müssen Sie Ihrem Mieter aber spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten
den voraussichtlichen Umfang und Beginn,
in Textform, also am besten schriftlich, mitteilen.
Musterschreiben für die Ankündigung:
„Sehr geehrter Mieter/In,
in dem von Ihnen bewohnten Haus beabsichtige ich, eine neue zentrale Heizungsanlage einzubauen. Mit den Maßnahmen werde ich am 15. Februar 2017 beginnen. Die Baumaßnahmen werden voraussichtlich einen Zeitraum von 2 Wochen in Anspruch nehmen.
Aufgrund dieser Modernisierungsmaßnahme bin ich berechtigt, die Miete zu erhöhen. Entsprechend Ihrem Anteil an der Gesamtwohnfläche des Hauses wird sich voraussichtlich eine Mieterhöhung von bis zu 40 € ergeben.
Das Mieterhöhungsschreiben wird Ihnen nach Abschluss der Baumaßnahmen zugehen. Sie schulden dann allerdings erst mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Erklärung die erhöhte Miete.
Datum, Unterschrift“
MIETERHÖHUNG: "Drei Vergleichswohnungen" müssen nicht "identisch" sein
Will ein Vermieter von seinem Mieter eine höhere Miete verlangen, so kann das unter Hinweis auf den örtlichen Mietspiegel geschehen oder durch ein Sachverständigengutachten oder durch den Nachweis von drei vergleichbaren Wohnungen. Dabei dürfen aber, so der Bundesgerichtshof, keine überzogenen Anforderungen an die Vergleichbarkeit gestellt werden. Denn völlig identische Wohnungen gibt es nicht wie Sand am Meer in dem maßgebenden Wohnbereich. Es reiche, wenn die Vergleichswohnungen "einer ähnlichen Kategorie zuzurechnen" seien. (BGH, VIII ZR 216/13)
Vermieter hat alle fünf Jahre
dass ein Vermieter berechtigt ist, alle fünf Jahre eine Mietwohnung zu besichtigen, bestätigte das Amtsgericht München zu Ihren Gunsten als Vermieter im Januar 2016. Für eine Besichtigung nach jeweils fünf Jahren muss kein besonderer Grund vorliegen. Das Amtsgericht München war zudem der Ansicht, dass eine Kontrolle durch einen Vermieter alle fünf Jahre angemessen ist und einen Mieter in der Nutzung seiner Mietwohnung nicht übermäßig belastet (AG München, Urteil v. 08.01.16, Az. 461 C 19626/15).
Anteil der Wohnkosten1 am verfügbaren Haushaltseinkommen
Haushalts­typ
Anteil der Wohnkosten in %
Haushalte von ...
zwei Erwachsenen ohne Kind
zwei Erwachsenen mit zwei Kindern
Armutsgefährdete Bevölkerung insgesamt
1 Einschließlich Wasser- und Abwasser-, Energie und Heizkosten, Ausgaben für die Instandhaltung der Wohnung bzw. des Hauses, Hypotheken¬zinsen (bei Eigentümern), Versicherungs¬beiträgen (bei Eigentümern; bei Mietern, falls diese die Kosten tragen) sowie sonstiger Wohnkosten.
Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2015
Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind im 1. Quartal 2014 weiter gestiegen. Das berichtet der Verband deutscher Pfandbriefbanken. Im Vergleich zum 1. Quartal 2013 sind die Preise für selbstgenutzte Immobilien um durchschnittlich 2,4 Prozent gestiegen. Eigentumswohnungen legten um 4,1 Prozent zu, Maehrfamilehäuser sogar um 5,8 Prozent
9.7.2014, Quelle: Deutscher Mieterbund
Im Übrigen wird aber beispielsweise die Höhe der Heizkosten oder Warmwasserkosten vor allem durch klimatische Einflüsse und starke Preisunterscheide bei Öl, Gas und Fernwärme bestimmt. Erstmals wurde bei der Erhebung der Betriebskostendaten hier differenziert. Die durchschnittlichen Heizkosten lagen 2012 bei 1,16 Euro pro Quadratmeter und Monat. Wer mit Gas heizte, zahlte mit 1,13 Euro etwas weniger. Teurer wurde es bei Fernwärme mit 1,24 Euro, und wer mit Öl heizte, zahlte sogar 1,31 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Höhe der kommunalen Gebühren bzw. der Grundsteuer schwankt von Gemeinde zu Gemeinde teilweise teilweise extrem.
Kosten für Winterdienst und Hausanschluss sind von der Steuer absetzbar
Kosten für den Winterdienst sind auch insofern nach § 35 a EStG als Aufwendungen für „haushaltsnahe Dienstleistungen“ begünstigt, wie sie für die Reinigung der öffentlichen Straße gezahlt werden. Das entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 20. März 2014 (Az. VI R 55/12). Auch Aufwendungen für den Anschluss eines Grundstücks an die zentrale Trinkwasserversorgung und die Abwasserversorgung sind insofern nach § 35 a EStG begünstigt, wie die Leistung außerhalb des eigenen Grundstücks erbracht werden. (BFH, Urteil vom 20. März 2014, Az. VI R 56/12)
Neuvermietung: Welche Fragen Mietinteressenten beantworten müssen!
Obwohl die Beantwortung freiwillig ist, werden ernsthafte Mietinteressenten meistens alle Ihre Fragen als Vermieter beantworten. Dabei wird es mit der Wahrheit aber nicht immer so genau genommen.
Zwar kann eine im Fragebogen nachweislich falsch gemachte Angabe Sie später zur Aufhebung des Mietvertrages berechtigen. Sie können einem späteren Mieter aber nicht aus jeder Lüge „einen Strick drehen“.
Nur Fragen, an denen Sie als Vermieter ein berechtigtes Interesse haben, müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden. Das sind insbesondere Fragen nach dem Einkommen und nach dem Arbeitsplatz; Fragen also, mit denen abgeklärt werden soll, ob Ihr zukünftiger Mieter die Wohnung bezahlen kann.
Ein Mietinteressent muss auch wahrheitsgemäß angeben, wie viele Personen in die Wohnung einziehen werden. Anders sieht es aber bei Fragen aus, die mit dem Mietverhältnis nicht unmittelbar etwas zu tun haben.
Beispielsweise ist es unzulässig zu fragen, ob Kinder geplant sind, ob die Partnerin schwanger ist, ob man Ausländer ist, ob Vorstrafen vorliegen, welche Einstellung der Bewerber zu Tieren hat oder ob er Raucher ist.
Kurzum: Insbesondere über Privates oder gar Intimes muss ein Bewerber keine Auskunft erteilen.
Mietvertrag ohne Fläche
Steht die Wohnungsgröße nicht im Mietvertrag, dürfen die Bewohner die Miete nicht kürzen, wenn sich herausstellt, dass die wohnfläche viel kleiner ist als vom Makler angegeben (126 statt 164 Quadratmeter). Die fehlende Angabe im Mietvertrag sei ein klares Zeichen dafür, dass der Vermieter keine feste Zusagen über die Wohnungsgröße machen wollte, urteilte das Amtsgericht München. (Az 424 C 10773/13)
Mieter dürfen im Zuge der Renovierung am Ende der Mietzeit die Wände nicht mit Lackfarbe streichen. Tun sie dies doch, darf der Vermieter die Kosten für die Beseitigung des unsachgemäßen Anstrichs von der Kaution abziehen.
AG Wetzlar Az.: 38 C 264/12 (38)
Vorlage- und Übergabepflicht bei Vermietung, Verkauf und Leasing
Gemäß § 16 Absatz 2 EnEV 2014 ist der Verkäufer eines mit einem Gebäude bebauten Grundstückes oder von Gebäudeteil- oder Wohnungseigentum ab dem 1. Mai 2014 verpflichtet, dem Kaufinteressenten spätestens bei der Objektbesichtigung den Energieausweis im Original oder als Kopie vorzulegen. Findet keine Besichtigung statt, gilt Gleiches und zwar spätestens, wenn der Interessent dies verlangt hat.
Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages muss der Ausweis dann dem Erwerber im Original oder in Kopie ausgehändigt werden, wobei sich der Verkäufer zu seiner Sicherheit die Übergabe quittieren und zumindest eine Farb-Kopie des Dokumentes für sich zu Beweiszwecken zurückbehalten sollte.
Die gleiche Verpflichtung trifft auch Vermieter, Verpächter und Leasinggeber. Auch Sie müssen den Ausweis zukünftig bei der Wohnungs- oder Geschäftsraumbesichtigung dem Interessenten vorlegen. Nach Abschluss des Miet-, Pacht- oder Leasingvertrages ist dem Vertragspartner ebenfalls eine Kopie des Ausweises zu übergeben.
Pflichtangaben in kommerziellen Verkaufs- und Vermietungsanzeigen
Doch damit nicht genug: § 16 a EnEV 2014 schreibt weiterhin vor, dass beginnend mit dem 1. Mai 2014 bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder von Geschäftsraum Pflichtangaben aus dem Energieausweis in der anbietenden kommerziellen Immobilienanzeige in Zeitungen, Zeitschriften, Internet oder weiteren kommerziellen Medien zwingend veröffentlicht werden müssen. Die Pflichtangaben sind:
- Art des Energieausweises, also Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
- der im Energieausweis genannte Energiebedarfs- oder Verbrauchswert des Gebäudes
- der im Energieausweis genannte wesentliche Energieträger für die Beheizung des Gebäudes, z. B. Gas, Öl, Strom, Fernwärme oder andere
- bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und die dort verzeichnete Energieeffizienzklasse (wenn sie schon verzeichnet ist)
Bei Gebäuden, die keine Wohngebäude sind, z. B. bei gewerblich zu nutzenden Objekten sind bei der Angabe des Energieverbrauchs- oder Energiebedarfswertes aus dem Energieausweis sowohl die Werte für Strom als auch für Wärme getrennt aufzuführen (Heizenergie-/Stromverbrauchskennwert).
Betriebskosten: Rechenfehler dürfen Nachforderungen nicht verhindern
Vermieter haben ihre Betriebskostenabrechnungen spätestens zwölf Monate nach der letzten Abrechnungsperiode ihren Mietern vorzulegen, wollen sie noch Beträge nachfordern, die sich gegenüber den Vorauszahlungen der Mieter ergeben haben. Verspätete Abrechnungen können grundsätzlich nur die Folge haben, dass Vermieter Überzahlungen ihrer Mieter aus dem letzten Abrechnungszeitraum zu erstatten haben. Eine Ausnahme von diesen Grundsätzen hat das Landgericht Berlin erlaubt: Handelt es sich um einen erkennbaren Rechenfehler oder wurde versehentlich eine komplette Position nicht aufgelistet, so ist eine Korrektur auch noch nach Ablauf der Jahresfrist möglich. (Hier ging es darum, dass der Posten "Heizkosten" mit 1.470 € nicht in der Abrechnung erschienen war, was zu einem vermeintlichen Erstattungsanspruch des Mieters in Höhe von 1.400 € führte. Das Gericht erlaubte die nachträgliche Berechnung.) (LG Berlin, 65 S 152/13)
Ihr Recht auf Mieterhöung: Nur mit anwendbarem oder vergleichbaren Mietspiegel
In welchem Umfang Sie als Vermieter während der Mietzeit die Miete erhöhen können, ist im Mietrecht genau geregelt. Sie dürfen als Vermieter regelmäßig immer nur die ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Das ist die Durchschnittsmiete, wie sie am Ort der Mietwohnung für vergleichbare Wohnungen momentan gezahlt wird.
In einem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen müssen Sie als Vermieter darlegen, was sie für ortsüblich halten. Dabei können Sie sich auf ein Sachverständigengutachten oder auf mindestens drei Vergleichswohnungen stützen.Meistens berufen sich Vermieter aber auf eine öffentliche Quelle, einen Mietspiegel. Hier kann abhängig von Alter, Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung der durchschnittliche Quadratmeterpreis für vergleichbare Wohnungen abgelesen werden.
Als ein eine Mieterhöhung einfordernder Vermieter dürfen Sie aber nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.Befindet sich Ihre Immobilie auf dem Land, können Sie nicht einfach den Mietspiegel einer benachbarten Gemeinde anwenden, insbesondere wenn es sich hierbei beispielsweise um eine benachbarte Kleinstadt oder gar eine Großstadt handelt. So urteilte der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil (BGH, Urteil v. 13.11.13, VIII ZR 413/12).Zwar kann ein Vermieter, wenn es vor Ort keinen Mietspiegel gibt, das Mieterhöhungsverlangen auch auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde stützen. Die Nachbargemeinde muss aber vergleichbar sein.Existiert für den Ort oder die Gemeinde kein Mietspiegel, muss ein Vermieter dann doch ein Sachverständigengutachten vorlegen oder drei Vergleichswohnungen benennen.
Vorsicht vor befristeten Mietverträgen mit Selbstnutzungsklausel
Wenn Sie für Ihre Vermietung befristete Mietverträge bevorzugen, stellt das zunächst erst einmal kein Problem dar. In so einem Falle können Sie dem Finanzamt immer noch glaubhaft belegen, dass Sie eine Gewinnabsicht mit der Immobilie verfolgen.
Schwieriger wird es, wenn der befristete Mietvertrag auch noch eine Selbstnutzungsklausel enthält. Das zeigt ein Urteil des Finanzgerichts Köln ( (21.09.11, Az. 9 K 4205/09).
In dem Fall vor dem Kölner Gericht, wurde der Mietvertrag auf 5 Jahre befristet. Die Begründung: Nach Ablauf dieser Zeit würde eine der beiden Kinder oder eines der Enkelkinder das Haus in Eigenbedarf für sich und seine Familie nutzen.
Diese Formulierung kostete dem Ehepaar über 25.000 Euro. Denn: Das Finanzamt verweigerte dem Ehepaar aus diesem Fall, die angefallenen Kreditkosten der Immobilie als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen.
Mieter zahlen in Deutschland durchschnittlich 2,20 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 2,97 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen.
Dies sind Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2011 vorlegt. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten bei Anfallen aller Kosten 2 851,20 Euro im Jahr 2011 nur an Betriebskosten aufgebracht werden.
Insgesamt machen die warmen Betriebskosten 2011 55 % aller tatsächlich gezahlten Betriebskosten aus.
Dass trotz eines relativ milden Winters die Heizkosten angestiegen sind, liegt in erster Linie an der Preisentwicklung für Öl, Gas und Fernwärme. Während Gas um 4,5 % und Fernwärme um 7 % teurer wurden, stiegen die Preise für Heizöl um mehr als 24 %. Zu beachten sind außerdem regional große Preisunterschiede bei Fernwärme und vor allem bei Gas von bis zu 16 %, die die Heizkosten in die Höhe treiben.
Maklerkosten, die beim Verkauf eines Hauses anfallen, sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus der Vermietung eines anderen Objekts abzugsfähig, wenn der Verkaufserlös für die Finanzierung des anderen Objekts eingesetzt wird. Voraussetzung ist, dass diese Verwendung von vorneherein beabsichtigt war und diese Absicht vor Verkauf des Grundstücks festgelegt war.
Das Finanzgericht Münster hat in seinem Urteil vom 22.5.2013 die Maklergebühr als eine besondere Form von Finanzierungskosten betrachtet, weil der Verkaufserlös zur Finanzierung des anderen Objekts eingesetzt wurde.
Kein Verbot von Nachtspeicheröfen – Haus & Grund: Sieg der ökologischen und ökonomischen Vernunft
Als einen Sieg der ökologischen und ökonomischen Vernunft bezeichnete es Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann, dass auch nach 2020 weiter sogenannte Nachtspeicheröfen betrieben werden dürfen. Eine entsprechende Änderung des Energieeinsparungsgesetzes hatten Regierungspolitiker vor der Abstimmung im Bundestag bekannt gegeben.
„Wir sollten jede zur Verfügung stehende Möglichkeit nutzen, um das zeitweise Überangebot etwa von Wind- und Solarstrom zu speichern. So werden aus Öfen, die früher mit Nachtstrom aus Atom- und Kohlekraftwerken betrieben wurden, Ökostromspeicheröfen“. Diese Nutzung sei zumindest so lange sinnvoll, bis neue und leistungsfähigere Stromspeicher entwickelt würden.
Wussten Sie schon, dass das am 1. Mai in Kraft getretene neue Mietrecht auch Auswirkungen auf die vertragliche Gestaltung Ihrer Mietverhältnisse hat?
Dies betrifft vor allem die Themen Mietkautionszahlung und Modernisierung.
So können Sie nun z. B. vertraglich regeln, dass die erste Rate der Mietkaution zusammen mit der ersten Monatsmiete zu entrichten ist.
Diese Regelung, die zuvor nicht gesetzlich verankert war, erleichtert es Ihnen, sich schneller wieder von Mietern zu trennen, die bereits die Kaution nicht zahlen. Denn nach dem neuen Gesetz dürfen Sie Mietern nun auch wegen Zahlungsverzug kündigen, wenn diese die geschuldete Mietkaution nicht zahlen.
Auch im Hinblick auf Modernisierungen, die mit dem Klimaschutz in Zusammenhang stehen (z. Einbau neuer Fenster, Austausch des Heizkessels, Erneuerung der Wärmedämmung), sollten Sie Ihren derzeitigen Formular-Mietvertrag dringend aktualisieren. Mit einer entsprechenden Klausel erleichtern Sie sich in Zukunft die Durchsetzung dieser Modernisierungen.
Denn die so genannten energetischen Modernisierungen müssen Ihre Mieter künftig auch dann dulden, wenn sie eine wirtschaftliche Härte darstellen. Zwar können Mieter im Hinblick auf den anschließenden Modernisierungszuschlag immer noch wirtschaftliche Härte einwenden, doch dies muss nun zwingend bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme in schriftlicher Form erfolgen.
1. Bundestag kippt überraschend das Verbot von Nachtspeicheröfen
Der Bundestag hat eine Änderung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) beschlossen und damit das 2009 mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) eingeführte Verbot von Nachtspeicherheizungen aufgehoben. Damit setzt der Bundestag seinen Schlingerkurs in Sachen Energiewende konsequent fort.
Die überraschende Aufhebung des Nachtspeicherofenverbotes war vom Bauausschuss des Deutschen Bundestages in die Novelle eingeführt worden. Grundlage ist ein Pilotprojekt, mit dem der Stromkonzern RWE die Zwischenspeicher-Kapazität der Nachtspeicheröfen für Überangebote von erneuerbarer Energie nachgewiesen hat.
Das Gesetz muss jetzt noch den Bundesrat passieren. Dessen Zustimmung bei der nächsten Sitzung am 7. Juni darf allerdings als ungewiss gelten, da sich der Bundesrat bereits zum Regierungsentwurf des EnEG ablehnend geäußert hat. Außerdem ist seitens einiger Bundesländer – allen voran Baden-Württemberg – heftiger Protest gegen die Wiedereinführung von Nachtspeicheröfen laut geworden. Die Novelle des EnEG droht daher am Wahlkampf zu scheitern.
Pressemitteilung vom Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg Juni 2003
Der Düsseldorfer Landtag hat Mitte März die landesweite Rauchwarnmelderpflicht beschlossen. Das Gesetz sieht vor, dass ab dem 01. April 2013 in sämtlichen Neubauten die piepsenden Lebensretter installiert werden müssen. Für Wohnungen im Bestand gilt eine Übergangsfrist bis Ende 2016.
20.03.2013 • Die Haltung von Hunden und Katzen in Mietwohnungen darf nicht generell verboten werden. Entsprechende Klauseln in Mietverträgen sind unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof.
Vermieter dürfen die Haltung von Hunden und Katzen in Mietwohnungen nicht generell verbieten. Derartige Klauseln in Mietverträgen stellen eine unangemessene Benachteiligung der Mieter dar und sind deshalb unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof in einem am Mittwoch verkündeten Urteil. Erforderlich sei vielmehr eine Abwägung der Interessen im Einzelfall (Az. VIII ZR 168/12).
Im zugrundeliegenden Fall bedeutet das Urteil ein Happy End für einen kleinen kranken Jungen, für den die Eltern auf ärztliches Anraten einen Hund beschafft hatten. Obwohl der nur 20 Zentimeter hohe Mischlingshund in dem Mietshaus laut BGH „allseits wohl gelitten war“, forderte die Vermieterin, eine Wohnungsgenossenschaft in Gelsenkirchen, dass der Hunden binnen vier Wochen wieder ausziehen sollte. Die Genossenschaft berief sich dabei auf eine Klausel im Mietvertrag, wonach prinzipiell „keine Hunden und Katzen zu halten“ seien. Diese Klausel erklärte der BGH nun für unwirksam.
Solarstromeinspeisung löst Gewerbesteuer aus
Eine Kapitalgesellschaft, die auf dem Dach ihres Gebäudes eine Fotovoltaikanlage betreibt und deren Strom gegen Entgelt an das öffentliche Stromnetz einspeist, muss Gewerbesteuer für ihre gesamten Mieteinkünfte zahlen. Dies hat das Finanzamt Berlin-Brandenburg am 13.12.2011 entschieden ( Az. 6 K 6181/08). Vom Immobilienverband IVD wird das Urteil kritisiert.
Die steuerliche Begünstigung für Kapitalgesellschaften, die nur Grundbesitz nutzen und verwalten, entfällt, wenn sie daneben weiteren gewerblichen Tätigkeiten nachgehen, die nicht zwingend mit der Nutzung oder Verwaltung zusammenhängen. Dazu zählt das Finanzgericht auch die entgeltliche Einspeisung von Solarstrom.
Die Richter hielten es für unerheblich, dass es im verhandelten Fall nur einen Abnehmer für den Strom gab und die Einnahmen des Unternehmens nur zu 5 % aus der Einspeisung stammten. Sie ließen die Frage offen, wie zu entscheiden wäre, wenn der Strom nur für den eigenen Grundbesitz genutzt würde.
Der IVD sieht das Urteil als "Behinderung der Energiewende". Viele Immobilieneigentümer sind dadurch gezwungen, Ausweichgestalltungen zu wählen und die Dächer ihrer Häuser an andere Gesellschaften zu vermieten, so Hans-Joachim Beck, Leiter der IVD-Steuerabteilung. Er fordert vom Gesetzgeber, den Katalog der Nebentätigkeiten, die keine Gewerbesteuerpflicht auslösen, auf den Betrieb von Fotovoltaikanlagen zu erweitern.
Immobilienmarkt Düsseldorf: Mehr Verkäufe und höhere Preise
Der Gutachterausschluss der Stadt Düsseldorf hat in seinem Grundstücksmarktbericht für das Jahr 2011 festgestellt, dass die Anzahl der Kaufverträge in der Landeshauptstadt um 11 % gestiegen ist. Der Umsatz in Höhe von 2,92 Mrd. EUR kletterte im Vergleich zum Vorjahr sogar um 15 %. Einfamilienhausgrundstücke sind um 10 % teurer geworden, Grundstücke für Mehrfamilien- oder Geschäftshäuser um 5 %. Lediglich die Preise für Gewerbe-/ Industriegrundstücke stagnieren. Bei den bebauten Grundstücken gibt es ebenfalls überwiegend gestiegene Preise. Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern ist eine Preissteigerung von 10,5 %, bei Einfamilien-Reihenhäusern von 3,4 % zu verzeichnen. Die Preise für Mietwohnhäuser, auch mit Läden im Erdgeschoss, befinden sich auf dem Niveau des Vorjahres.
Mehr als eine Miete Rückstand ist nicht zu viel
Vermieter können Ihrem Mieter bereits ab einem Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 107/12). Die Richter stellten klar: Ein Mietrückstand von Mindestens zwei Monaten ist nur für eine fristlose Kündigung erforderlich. Eine ordentliche Kündigung kann der Vermieter schon bei geringeren Mietschulden aussprechen. Dafür gelten die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen. Ausgeschlossen ist eine ordentliche Kündigung, wenn der Mieter dem Vermieter nicht mehr als eine Monatsmiete schuldet und wenn er weniger als einen Monat im Zahlungsverzug ist.
Auch wenn ich zuversichtlich bin, dass die von uns publizierten Preise authentisch die zurzeit erzielbaren Miethöhen und Kaufpreise in Ratingen wiedergeben: Im Tagesgeschäft erkenne ich, dass unsere Preise häufig nicht unerheblich abweichen von denen unserer Mitbewerber. Häufig versuchen Immobilienberater durch übertrieben hohe und meist nicht erzielbare Preise Hauseigentümer für einen Vermarktungsauftrag zu ködern. Naturgemäß ist der Hauseigentümer bereit, dem Makler den Auftrag zu geben, der ihm die höchste Miete/Kaufpreis in Aussicht stellt, und hier kommen solche Prognosen dann gerade gelegen. Erst im Verlauf der Vermarktung zeigt sich leider, dass zwischen Wunsch und Wirklichkeit häufig eine große Lücke klafft.
Schlechte Energiebilanz drückt Immobilienpreis um 21 Prozent
2.10.2012, Quelle: Immowelt AG
Bereits der Anschein eines energetischen Sanierungsrückstandes drückt Marktpreis / Fehlende Dämmung und alte Fenster führen zu Preisabschlägen von durchschnittlich 21 Prozent / Immobilienprofis raten zur Investition in energetische Sanierungsmaßnahmen. Immobilien erzielen dann höhere Preise und lassen sich schneller verkaufen
Energiefresser - nein danke! In Zeiten steigender Energiepreise wirkt sich bereits der Anschein eines energetischen Sanierungsrückstandes negativ auf den Marktwert einer Immobilie aus. Das ist die Meinung von 80 Prozent der deutschen Makler, wie die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien 2012 zeigt, die von immowelt.de und Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen durchgeführt wurde.
Wiederverkaufspreis-Garantieversicherung
Sie möchten Ihre Immobilie zügig verkaufen?
Damit wir Ihr Eigentum zügig verkaufen können, schließen wir - bei Erhalt eines Alleinauftrages und Zahlung einer Vermittlungscourtage - für den Käufer Ihrer Privatimmobilie eine Wiederverkaufspreis-Garantieversicherung ab, wenn dieser die Immobilie selbst bewohnt. (Details s. unter "Die wichtigsten Rahmenbedingungen auf einen Blick).
Sie möchten kaufen, die Immobilie gefällt Ihnen und die Finanzierung ist gesichert. Sie freuen sich auf Ihr neues Zuhause und der Einzugstermin steht (fast) fest.
....... und dann gibt es Fälle im Leben, die plötzlich zum Umdenken zwingen. Sie müssen sich z.B. beruflich verändern und müssen umziehen oder werden arbeitslos. Ihre Partnerschaft könnte zerbrechen oder es tritt der Unfalltod ein.
Solch eine Situation kann es erforderlich machen, dass Sie ungewollt Ihre neue erworbene Immobilie wieder kurzfristig verkaufen müssen und vielleicht dann nicht den vollen Kaufpreis erhalten.
Dieses finanzielle Risiko haben wir für Sie kostenlos versichert und minimiert (alle Angebote mit dem "resale protect" Hinweis). Ihr Haus- oder Wohnungskauf wird so zusätzlich sicherer.
Die wichtigsten Rahmenbedingungen auf einen Blick:
je Immobilie können zwei Personen (z.B. Ehepartner) im Alter zwischen 19 und 70 Jahren versichert werden
Die Versicherungssumme beträgt 10% des Kaufpreises, maximal E 35.000,-- (excl. Notar-/Grundbuchkosten und Steuern)
Die maximale Versicherungszeit beträgt 5 Jahre ab Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages mit uns.
(Erfahrungsgemäß ist der Immobilienpreis innerhalb dieser Zeit soweit gestiegen, dass nicht mehr mit einem Verlust zu rechnen ist)
Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages und Zahlung der vereinbarten Courtage erhalten Sie direkt durch die Versicherung das auf Ihren Namen lautende Garantiezertifikat. Die Versicherungsgebühr begleichen wir für Sie im Rahmen unserer Serviceleistung.
HJK Hausmakler Jürgen Korbmacher
Ein gutes Gefühl der zusätzlichen Sicherheit ... und immer für Sie da.

References: § 551
 § 35
 § 35
 § 16
 § 16
 BGH 
 BGH