Source: http://www.gicreal.sk/otazky
Timestamp: 2020-01-20 16:54:42+00:00

Document:
GIC Real
Hotline: 0911 111 356
Tel.: 055/623 0480
Výrazy ako katastrálna mapa, vecné bremeno, prevod vlastníckych práv či list vlastníctva sa v poslednom čase stali akousi súčasťou nášho každodenného života. Mnohé z nich počujeme od nášho známeho alebo priateľa a vôbec si neuvedomujeme ich skutočný alebo plnohodnotný význam. Práve tieto skutočnosti nás viedli k tomu, že k Vám prichádzame s rubrikou ktorá sa uvedenými výrazmi, alebo nielen nimi bude zaoberať a pokúsi sa Vám ich objasniť. Nikto učený z neba nespadol a my ako múdri sa budeme učiť na chybách iných, keďže je to najlacnejšia výuka, a strata cudzích peňazí bolí menej ako vlastných. Na konkrétnych prípadoch si ukážeme čo sú nehnuteľnosti, ako s nimi čo najúčelnejšie nakladať, ako ich rozdeľujeme a čo ktorý výraz znamená. Na to, aby boli tieto skutočnosti aj v súlade so zákonmi bude dohliadať právnik realitnej kancelárie G.I.C. Real, s.r.o., Mgr. Marián Vrábel, a spolu s realitnými agentmi, ktorí nám mapovaním trhu nehnuteľností poradia, kedy j vhodné nehnuteľnosť predať, prípadne kúpiť, čo robiť prípadne na koho sa obrátiť ak nastane akýkoľvek problém s Vašou nehnuteľnosťou.
Čoho sa máme vyvarovať pri predaji alebo kúpe, sa môžeme spýtať oklamaných známych, prečítať si v okienku zo súdnej siene alebo si počkať na ďalšie pokračovania, v ktorých i vysvetlíme niektoré základné pojmi a úkony pri predaji a kúpe nehnuteľností, objasníme si rôzne spôsoby nadobúdania nehnuteľností, skúsime sa pozrieť na nehnuteľnosti z daňového hľadiska, ako aj na práva a povinnosti spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti.
Radi privítame Vaše osobné návrhy, otázky a pripomienky s ktorými sa nás obrátite či už priamo na mail vrabel@gicreal.sk.
V tejto rubrike by sme Vás chceli oboznámiť s problematikou súvisiacou s oblasťou nehnuteľností - objasnenie základných pojmov, právne vzťahy predmetom ktorých sú nehnuteľnosti, spôsoby nadobúdania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, vecné práva k cudzím veciam, predovšetkým záložné práva a vecné bremená - v čo možno najširších súvislostiach. Boli by sme radi, keby ste nám predostreli svoje starosti a problémy v danej oblasti, s ktorými ste sa stretli a s ktorými si neviete rady. My sa Vám na tomto mieste pokúsime poskytnúť návod na ich riešenie, prípadne bližšie informácie osobne na nižšie uvedenej adrese.
Ako vyplýva z názvu článku jeho nosnou témou sú nehnuteľnosti. Čo je vlastne nehnuteľnosť? Jednoduchú definíciu tohto pojmu nám uvádza Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. / ďalej len OZ /, ktorý v § 119 ods.2 uvádza, že ,,Nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom". Táto definícia špecifikuje a rozdeľuje pojem nehnuteľnosti na dva základné druhy, a to pozemky a stavby.
Pozemkom sa v zmysle §3 ods.1 zák. č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v plat. znení /ďalej len katastrálny zákon/ rozumie časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky, katastrálneho územia, zastavaného územia obce, hranicou vymedzenou právom k nehnuteľnosti, hranicou držby alebo hranicou druhu pozemku, alebo rozhraním spôsobu využívania pozemku. Je potrebné si uvedomiť, že hranice pozemkov vyznačené v teréne napr. plotom, kolíkom alebo medzou, nemusia určovať právnu hranicu pozemku. Táto skutočnosť je často príčinou medzisusedských sporov hlavne čo sa týka skutočného užívania výmery pozemkov. V praxi môže dôjsť aj k zámene pojmu pozemok a parcela. Túto nejasnosť však vysvetľuje katastrálny zákon v §3 ods. 3, ktorý uvádza, že "parcelou sa rozumie geometrické určenie a polohové určenie a zobrazenie pozemku v katastrálnej mape alebo v geometrickom pláne s vyznačením jej parcelného čísla". Teda dá sa povedať, že parcela nám presne špecifikuje daný pozemok do výmery aj do jeho umiestnenia.
V predchádzajúcom článku sme rozdelili v zmysle §119 ods. 2 OZ nehnuteľnosti na pozemky a stavby. Aj keď uvedené ustanovenie uvádza len tieto dva druhy nehnuteľnosti, treba povedať, že medzi nehnuteľnosti zaradzujeme aj byty a nebytové priestory. Zaradenie bytov a nebytových priestorov medzi nehnuteľnosti vyplýva z toho, že sú umiestnené v stavbách spojených so zemou pevným základom. Občiansky zákonník v §118 ods. 2 uvádza, že "predmetom občianskoprávnych vzťahov môžu byť tiež byty alebo nebytové priestory". Bytom sa v zmysle §2 ods.1 zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v plat. znení rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.
Druhou oblasťou sú vlastnícke práva k bytom a nebytovým priestorom. Základnú úpravu týchto vzťahov ustanovuje zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Keďže väčšina obyvateľov využíva k riešeniu svojej bytovej otázky práve byty, bol v roku 1993 prijatý vyššie uvedený zákon, ktorý upravil privatizáciu (podmienky odkupovania nájomných bytov do vlastníctva nájomcov) bytov. V našom meste bolo od prijatia vyššie uvedeného zákona prevedených do vlastníctva nájomcov vyše 80% bytov z bytového fondu, ktorých vlastníkom bolo Mesto Košice. Z uvedeného údaju vyplýva, že byty sa stali významným predmetom právnych vzťahov medzi občanmi na trhu s nehnuteľnosťami. Uvedený zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa nevzťahuje len na privatizáciu bytov, ale v súčasnosti hlavne aj na prevody vlastníckeho práva k bytom a nebytovým priestorom medzi občanmi. Pre to, aby byt, prípadne nebytový priestor bol spôsobilý byť predmetom kúpnej zmluvy alebo záložnej zmluvy, je potrebné aby bol zaevidovaný v katastri nehnuteľnosti. Evidencia v katastri nehnuteľnosti sa vzťahuje len na byty, ktoré sú predmetom vlastníckych vzťahov, teda nie na nájomné byty. Aj pre samotné nadobudnutie vlastníctva bytu nestačí len spísanie a podpísanie či už kúpnej alebo darovacej zmluvy ale preto, aby sa nadobúdateľ bytu stal jeho vlastníkom je potrebné mať nielen peniaze, ale aj vykonať návrh na vklad predmetnej zmluvy do katastra, kde príslušná Správa katastra svojim rozhodnutím povolí vklad vlastníckeho práva pre nadobúdateľa. Vlastnícke právo pre nadobúdateľa vzniká teda až dňom právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. Trochu iná situácia je pri privatizácii vyššie spomínaných nájomných bytov kde vlastníctvo k prevádzanému bytu nadobúda nájomca ku dňu doručenia návrhu na vklad do katastra nehnuteľnosti.
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neupravuje len podmienky nadobúdania vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ale aj práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy, práva k pozemku zastavanému bytovým domom, otázky vykonávania správy bytových domov, problematiku nadobúdania vlastníctva nových bytov na základe zmluvy o výstavbe, nadstavbe, prípadne vstavbe. Tejto problematike sa budeme venovať v niektorom z ďalších článkov.
V tomto článku si priblížime, tak ako sme si sľúbili minulý týždeň, byt ako predmet predaja a kúpy z pohľadu predávajúceho na jednej strane a kupujúceho na druhej strane. Upozorníme Vás na základné podmienky a zákonné požiadavky, aby sa Váš obchod úspešne a bez zbytočných problémov zrealizoval.
Keďže väčšina nás, obyvateľov, využíva k riešeniu svojej bytovej otázky práve byty, bol v roku 1993 prijatý zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý upravil privatizáciu (podmienky odkupovania nájomných bytov do vlastníctva nájomcov) bytov. V našom meste bolo od prijatia vyššie uvedeného zákona prevedených do vlastníctva nájomcov vyše 80% bytov z bytového fondu, ktorých vlastníkom bolo Mesto Košice. Z uvedeného údaju vyplýva, že byty sa stali významným predmetom právnych vzťahov medzi občanmi na trhu s nehnuteľnosťami. Bytom sa v zmysle §2 ods.1 zák. č. 182/1993 Z.z. rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Uvedený zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa nevzťahuje len na privatizáciu bytov, ale v súčasnosti hlavne aj na prevody vlastníckeho práva k bytom a nebytovým priestorom medzi občanmi. Pre to, aby byt bol spôsobilý byť predmetom kúpnej zmluvy alebo záložnej zmluvy, je potrebné aby bol zaevidovaný v katastri nehnuteľnosti. Evidencia v katastri nehnuteľnosti sa vzťahuje len na byty, ktoré sú predmetom vlastníckych vzťahov, teda nie na nájomné byty. Toľko o tom, čo nám hovorí zákon, a teraz si povedzme, čo to znamená pre nás ako predávajúceho, čiže osoby ktorá má záujem speňažiť svoj majetok.
Pokiaľ sa teda ako vlastník bytu rozhodnete tento svoj byt predať, mali by ste v prvom rade navštíviť príslušnú Správu katastra, samozrejme v stránkové dni, kde na požiadanie a na počkanie dostanete list vlastníctva /o ňom sme si povedali minule/ osvedčujúci Váš vlastnícky vzťah k bytu ako aj snímok z katastrálnej mapy na ktorom je zachytený bytový dom v ktorom sa Váš byt nachádza. Keďže nič nie je zadarmo, treba pri tejto transakcii rátať s nákladmi 2 x 250,-Sk v kolkových známkach. Následne je potrebné kontaktovať znalca z odboru stavebníctva - oceňovanie nehnuteľností, ktorý vyhotoví znalecký posudok o ocenení Vášho bytu. Kompletný zoznam znalcov z daného odboru Vám poskytnú na Krajskom súde v Košiciach, ale určite Vám poslúžia aj Zlaté stránky. Znalec okrem listu vlastníctva a snímky z katastrálnej mapy bude od vás požadovať ešte zmluvu prípadne iný titul, ktorým ste váš byt nadobudli a doklad o veku stavby obytného domu v ktorom sa byt nachádza. Musíte sa zmieriť s tým, že znalcovi je potrebné umožniť obhliadku vášho bytu. Znalecký posudok je potrebné doložiť k návrhu na vklad do katastra nehnuteľností v dvoch vyhotoveniach jednak z dôvodu vyrúbenia správneho poplatku z návrhu na vklad v správnej výške, ako aj z dôvodu určenia minimálnej výšky dane z prevodu nehnuteľnosti. Náklady na vyhotovenie takéhoto znaleckého posudku sa pohybujú vo výške od 1500 - 2500,-Sk.
Ak Vy ako vlastník bytu nemáte ešte vybraného kupca, spravidla si podáte inzerát na jeho predaj. Pokiaľ však nemáte v danej oblasti dostatočné skúsenosti a prehľad o momentálnych cenách na trhu s bytmi, môže sa stať, že za svoj byt dostanete menej ako by ste mohli. Toto je ten lepší prípad. V horšom prípade, pokiaľ naletíte šikovnému podvodníkovi s bytmi môžete prísť ako o sľúbené peniaze, tak aj o byt. A domáhať sa nápravy súdnou cestou býva zdĺhavé a neraz aj zložité. Aj čo sa týka vypracovania kúpnopredajných zmlúv a návrhov na vklad do katastra, prípadne iných súvisiacich písomností, nie je vhodné ich vyrábať takpovediac ,,na kolene". Predíde sa tým minimálne zbytočnému predlžovaniu vkladového konania na katastri a dodatočným opravám písomností vložených do katastra, čo samozrejme znamená aj oddialenie času vyplatenia vašich peňazí. Preto je vhodnejšie požiadať o pomoc odborníkov, ktorí sa tejto oblasti venujú a ktorí Vám zaručia, že výsledný efekt bude v súlade s Vašou predstavou. Z uvedených dôvodov preto odporúčame navštíviť krorúkoľvek z renomovaných právnych alebo realitných kancelárií.
Aj pre samotné nadobudnutie vlastníctva bytu nestačí len spísanie a podpísanie kúpnej zmluvy ale preto, aby sa účel zmluvy naplnil je potrebné aj vykonať návrh na vklad predmetnej zmluvy do katastra nehnuteľností. O náležitostiach tejto zmluvy, ktoré by táto mala resp. musí obsahovať a o ďalších náležitostiach návrhu na vklad katastra, ako aj pohľade na prevod bytu zo strany kupujúceho si povieme nabudúce.
Otázka c. 1: Zaciatkom roka som od družstva odkúpila byt do oso...
Otázka c. 2: Zdedil som pozemok v Krásnej nad Hornádom, ktorý j...
Otázka c. 3: Známi mi ponúkol na odpredaj podkrovné priestory k...
Otázka c. 4: Dostal som od známeho výhodnú ponuku na predaj dvo...
Otázka c. 5: Vlastním trojizbový byt na sídlisku Nad Jazerom. N...
Otázka c. 6: Minulého roku som spolu s dvoma súrodencami zdedil...
Otázka c. 7: Pred dvoma mesiacmi sme sa s manželom rozviedli. Z...
Otázka c. 8: V roku 1998 som získal darom starší rodinný dom aj...
Otázka c. 9: Rodicia mi darovali cast pozemku /záhrady/ na ktor...
Otázka c. 10: V roku 1998 som uzavrela manželstvo s obcanom Velk...
Otázka c. 11: Dna 25.10.2003 sme spolu s manželom uzavreli kúpno...
Otázka c. 12: S manželkou sme sa rozhodli predat byt v Košiciach...
Otázka c. 13: Naša firma vlastní nehnutelnosti vo viacerých mest...
Otázka c. 14: Pred troma mesiacmi som zdedil po otcovi trojizbov...
Otázka c. 15: Pocul som, že od nového roku sa majú zvýšit dane z...
Otázka c. 16: V roku 1996 mi ešte ako maloletému darovali starí ...
Otázka c. 17: V roku 2000 sme zacali stavat chatu na Ružíne. Na ...
Otázka c. 18: V rámci malej privatizácie sme spolu s manželkou n...
Otázka c. 19: Kúpili sme s manželkou byt v Košiciach. Kúpnopreda...
Otázka c. 20: Koncom minulého roka zomrel môj starý otec. Na zák...
Otázka c. 21: Dostal som ponuku na kúpu bytu v Košiciach. Bol mi...
Otázka c. 22: Vlastníme s manželkou trojizbový byt na Juhu. Syn ...
Otázka: Zaciatkom roka som od družstva odkúpila byt do osobného vlastníctva. Kedže som už staršia a mám zdravotné problémy chcela by som ho darovat známej, ktorá sa o mna už roky stará. Zaujímalo by ma, ci aj v prípade darovania bytu je potrebné si dat vyhotovit znalecký posudok o jeho ocenení, a ak, s akými nákladmi mám pocítat a ako postupovat?
Odpoved: Áno, aj v prípade darovania je potrebné si dat vyhotovit znalecký posudok. Pokial ste sa teda ako vlastnícka bytu rozhodli tento svoj byt darovat, mali by ste v prvom rade navštívit príslušnú Správu katastra, samozrejme v stránkové dni, kde na požiadanie a na pockanie dostanete list vlastníctva osvedcujúci Váš vlastnícky vztah k bytu, ako aj snímku z katastrálnej mapy, na ktorej je zachytený bytový dom, v ktorom sa Váš byt nachádza. Kedže nic nie je zadarmo, treba pri tejto transakcii rátat s nákladmi 2 x 250,-Sk v kolkových známkach. Následne je potrebné kontaktovat znalca z odboru stavebníctva - ocenovanie nehnutelností, ktorý vyhotoví znalecký posudok o ocenení Vášho bytu. Kompletný zoznam znalcov z daného odboru Vám poskytnú na Krajskom súde v Košiciach, ale urcite Vám poslúžia aj Zlaté stránky. Znalec okrem listu vlastníctva a snímky z katastrálnej mapy bude od vás požadovat ešte zmluvu prípadne iný titul, ktorým ste váš byt nadobudli a doklad o veku stavby obytného domu, v ktorom sa byt nachádza. Musíte sa zmierit s tým, že znalcovi je potrebné umožnit obhliadku vášho bytu. Znalecký posudok je potrebné doložit k návrhu na vklad do katastra nehnutelností v dvoch vyhotoveniach: jednak z dôvodu vyrúbania správneho poplatku z návrhu na vklad v správnej výške, ako aj z dôvodu urcenia minimálneho základu dane z prevodu nehnutelnosti. Náklady na vyhotovenie takéhoto znaleckého posudku sa pohybujú vo výške od 1500 - 2500,-Sk.
Otázka: Zdedil som pozemok v Krásnej nad Hornádom, ktorý je charakterizovaný na liste vlastníctva ako záhrada. Nachádza sa medzi pozemkami na ktorých už stoja rodinné domy. Kedže tento pozemok nechcem využívat, rád by som ho predal, avšak ako stavebný pozemok. Je nutné vykonat zmenu druhu pozemku pred tým ako ho zacnem predávat? Zvýšila by sa tým jeho predajná cena?
Odpoved: V zásade platí, že zacat stavat bez väcších problémov, samozrejme so stavebným povolením možno na pozemkoch, ktoré sú v katastri nehnutelnosti evidované ako zastavané plochy, prípadne ostatné plochy. Termín zastavané plochy ešte neznamená, že na danom pozemku už nejaká stavba stojí. Môže znamenat to, že daný pozemok je urcený na zastavanie. Pokial sa pozemky nachádzajú /v intraviláne/ obce t.z. v jej zastavanom území a územný plán obce pocíta s ich zastavaním je možne ich využit na stavbu rodinného domu bez ohladu na to, ci sú v katastri nehnutelností vedené ako záhrady, trvalé trávne porasty, ovocné sady alebo orná pôda. V prípade zamýšlanej stavby na polnohospodárskej pôde však platí, že k vydaniu stavebného povolenia na stavbu rodinného domu potrebujete rozhodnutie o vynatí polnohospodárskej pôdy z pôdneho fondu. Rozhodnutie vydáva príslušný Okresný úrad - obor pozemkový, polnohospodárstva a lesného hospodárstva. Za vynatie z pôdneho fondu j potrebné zaplatit odvody a to približne 100 Sk za meter2. Pokial Vy ako vlastník pozemku nechcete na nom stavat, ale skôr máte úmysel ho predat je podla mna vhodnejšie a pre Vás úcelnejšie nechat to na starost potencionálnemu kupujúcemu, ktorý si zmenu kultúry vybaví v rámci stavebného konania. Výšku predajnej ceny by táto skutocnost nemala ovplyvnit, pretože seriózny záujemca si vyššie uvedených skutocností urcite bude vedomí. A ešte na záver. Priemerne cena stavebných pozemkov v Krásnej nad Hornádom, teda aj Vášho sa podla realitných maklérov pohybuje medzi 700 - 1000 Sk/m2.
Otázka: Známi mi ponúkol na odpredaj podkrovné priestory ktoré sa nachádzajú nad jeho bytom v Starom meste. Tieto by som chcel využit a prestavat ich na byt. Postacuje na odkúpenie týchto podkrovných priestorov uzavretie kúpnej zmluvy len s ním, alebo aj s ostatnými vlastníkmi bytov? Podotýkam, že v danom obytnom dome je dvanást bytov.
Odpoved: Bohužial na to, aby ste sa stali vlastníkom bytu v podkrovných priestoroch ktoréhokolvek obytného domu nestací uzavretie kúpnej zmluvy so všetkými vlastníkmi bytov, nieto iba s jedným, aj ked sa tieto priestory nachádzajú nad jeho bytom. Podkrovie patrí v zmysle zák. c. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov medzi spolocné casti obytného domu. Je teda v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov všetkých dvanástich bytov v danom dome. Vyššie spomenutý zákon pozná ako osobitný spôsob nadobudnutia vlastníctva bytu, prípadne nebytového priestoru, aj zmluvu o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu stavebníkmi. V tomto prípade pôjde o vstavbu v jestvujúcom podkroví. Preto ak máte záujem o takéto nadobudnutie vlastníctva bytu je potrebné uzavriet zmluvu o vstavbe bytu v obytnom dome so všetkými dvanástimi vlastníkmi, ktorá okrem iných podstatných náležitostí musí obsahovat aj spôsob financovania stavebných nákladov. K tejto zmluve si musíte dat vyhotovit aj projektovú dokumentáciu z ktorej bude zrejmá plocha a poloha ako terajších bytov, tak aj Vášho budúceho bytu a spolocných castí a zariadení domu. Zmluvu spolu s projektovou dokumentáciou musíte predložit príslušnej Správe katastra, pretože pre jej úcinnost je potrebný vklad do katastra. Samozrejme nesmiete zabudnút ani na vybavenie stavebného povolenia. Vlastníkom bytu sa stanete právoplatnostou kolaudacného rozhodnutia k danému bytu, ktoré je potrebné opät predložit príslušnej Správe katastra na zápis do lista vlastníctva.
Otázka: Dostal som od známeho výhodnú ponuku na predaj dvojizbového bytu na Terase za 680 000,-Sk. Kedže som opatrný, preveril som si stav na katastri. Podla listu vlastníctva som zistil, že ako vlastník bytu nie je zapísaný môj známy, ale úplne iná osoba. Táto má ako titul nadobudnutia tohto bytu uvedenú zmluvu o zabezpecení záväzku prevodom práva. Známi ma presviedca, že mal požicané nejaké peniaze a do zálohy dal svoj byt, ale že všetko už má v poriadku. Rád by som vedel, ako mám postupovat, vzhladom k tomu, že o tento byt mám velký záujem.
Odpoved: V danom prípade ide pravdepodobne o situáciu, ked si Váš známy požical peniaze a uzavrel s osobou uvedenou na liste vlastníctva zmluvu o pôžicke. Na základe tejto zmluvy vznikla tejto osobe /veritelovi/ voci Vášmu známemu pohladávka. Na zabezpecenie jej zaplatenia uzavreli rovnaké zmluvné strany zmluvu o zabezpecení záväzku (teda vrátenie požicaných penazí) prevodom vlastníckeho práva k predmetnému bytu, ktorého vlastníkom bol Váš známy. Táto zmluva, kedže ide o prevod vlastníctva k nehnutelnosti podlieha vkladu do katastra nehnutelnosti. Preto je ako vlastník bytu uvedený na liste vlastníctva veritel a nie Váš známy. Tento bude vedený na liste vlastníctva ako vlastník až do doby, kým dlžník pôžicku neuhradí. V tejto situácii by som Vám poradil, aby ste sa osobne obrátili na veritela u ktorého zistíte, ci doba splatnosti ešte trvá alebo ci požicané peniaze už boli vrátené. Pokial Váš známy už požicané peniaze vrátil, má právo žiadat od veritela potvrdenie o zaplatení dlhu tzv. kvitanciu, v ktorej má byt uvedený den zániku pohladávky (zaplatenie dlhu). Týmto dnom sa Váš známy opät ujme vlastníctva bytu aj bez toho, aby to bolo zapísané na liste vlastníctva a môže s Vami platne uzavriet kúpnu zmluvu predmetom ktorej bude uvádzaný byt. Samozrejme k návrhu na vklad tejto zmluvy na kataster je potrebné doložit aj vyššie uvedenú kvitanciu. Pokial doba splatnosti pôžicky ešte neuplynula, alebo ak dlžník je v omeškaní s plnením dlhu, je lepšie na túto ponuku radšej zabudnút, prípadne sa obrátit na niektorú renomovanú právnu alebo realitnú kanceláriu, ktorá vám s realizáciou kúpy takéhoto bytu pomôže, pretože ponúknutá cena za dvojizbový byt v terajšej situácii na trhu s bytmi je vynikajúca.
Otázka: Vlastním trojizbový byt na sídlisku Nad Jazerom. Nadobudol som ho do vlastníctva v roku 1999 zmluvou o prevode vlastníctva bytu od Mesta Košice. Mám záujem tento byt previest do vlastníctva môjmu vnukovi. Chcel by som sa opýtat, ci z danového hladiska je lepšie predmetný byt vnukovi darovat, alebo predat? Budem musiet zaplatit aj dan z príjmu?
Odpoved: V prvom rade by ste si mali ujasnit, ktorý právny úkon chcete skutocne uzavriet, ci darovaciu alebo kúpnu zmluvu. Mala by to byt tá, ktorá skutocne zodpovedá vôli oboch zmluvných strán, aby ste do budúcnosti predišli možnosti napadnutia tejto zmluvy z dôvodu jej neplatnosti. V prípade uzavretia tak darovacej ako aj kúpnopredajnej zmluvy vzniká danová povinnost, ciže povinnost danovníka zaplatit štátu / t. j. danovému úradu v obvode, ktorého sa nehnutelnost nachádza - vo vašom prípade je to DÚ Košice IV / dan. Pri darovaní predmetného bytu danovníkom nebudete Vy, ale váš vnuk. Základom dane je cena bytu zistená podla znaleckého posudku, ktorý vám vyhotoví k tomu oprávnený znalec. Táto cena pri trojizbovom byte na sídlisku Nad Jazerom by sa mala pohybovat okolo 300 000,-Sk. Kedže základ dane sa pri darovaní osobám zaradeným do I. skupiny / do ktorej patrí: manžel, manželka, dcéra, syn, vnuk, vnucka, matka, otec, starý rodic, prastarý rodic darcu/ znižuje o nezdanitelnú sumu 2 000 000,-Sk, je zrejme, že dan pri prevode tohto bytu váš vnuk platit nebude. Pri uzavretí kúpnopredajnej zmluvy predmetom ktorej bude vyššie uvedený byt budete danovníkom Vy ako prevodca. Základom dane bude cena na ktorej sa zmluvné strany dohodli, najmenej však cena stanovená na základe znaleckého posudku. Sadzba dane pri predaji osobe zaradenej do I. danovej skupiny je 0,5% zo základu dane, ktorý bude vo vašom prípade predstavovat vyššieuvedených cca 300 000,-Sk. Podrobnejšie informácie nájdete v zák. c. 318/1992 Zb. v platnom znení. Dan z príjmu platit nebudete v prípade ak ste vlastnil byt dva roky pred predajom a ak ste zároven v predmetnom byte mal trvalý pobyt.
Otázka: Minulého roku som spolu s dvoma súrodencami zdedil po otcovi pozemok s výmerou 20 árov, ktorý je v katastri nehnutelnosti zapísaný ako zastavané plochy. Každý z nás je vlastníkom jeho 1/3 - iny. Kedže jeden z bratov o tento pozemok nemá záujem, chceli by sme tento rozdelit na dve stavebné parcely (každú do výlucného vlastníctva) a financne sa vysporiadat s bratom. Nakolko by sme každý chceli zacat so stavebnými prácami ešte v tomto roku, radi by sme vedeli ako máme v danej veci postupovat?
Odpoved: Na úvod treba povedat, že na základe rozhodnutia o dedicstve, ste sa spolu so súrodencami stali ideálnymi podielovými spoluvlastníkmi predmetného pozemku. Kedže nemienite ostat v tomto režime podielového spoluvlastníctva, je možné toto ideálne spoluvlastníctvo zrušit a reálne ho rozdelit. To je možné vykonat na základe dohody o zrušení a vzájomnom vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, ktorá v prípade ak ide o nehnutelnost (t.j. aj váš pozemok), musí mat písomnú formu (§ 141 Obc. zákonníka) a je potrebné vykonat návrh na vklad tejto dohody na príslušnej správe katastra. Ale vo vašom prípade je potrebné si dat vyhotovit aj geometrický plán, ktorým tento pozemok rozdelíte na dve samostatné parcely. Geometrický plán vám podla vašich požiadaviek a za príslušnú cenu (cca od 3 000,- Sk vyššie) vyhotoví ktorýkolvek geodet alebo geodetická firma s príslušným oprávnením. Geodet by vám mal zabezpecit aj autorizacné a úradné overenie tohto plánu, pretože len takto overený plán môže slúžit ako technický podklad k správnemu vypracovaniu vyššie uvedenej dohody o zrušení a vzájomnom vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a hlavne bude slúžit ako podklad pre zápis novovytvorených parciel do vášho výlucného vlastníctva, ako aj do výlucného vlastníctva vášho druhého súrodenca. Ciže po povolení vkladu tejto dohody obdrží každý z vás s príslušnej správy katastra listy vlastníctva, na ktorých budete uvedení ako výlucní vlastníci tej ktorej parcely. Co sa týka vyporiadania podielového spoluvlastníctva s vašim tretím súrodencom, ktorý nemal záujem zotrvat v tomto spoluvlastníctve, je možné sa s ním vyporiadat bud bezodplatne ( t.z. bez akejkolvek financnej náhrady - išlo by o urcitú formu darovania ), alebo odplatne. V tomto prípade je potrebné urcit v dohode výšku odplaty za prenechanie svojho spoluvlastníckeho podielu v prospech ostatných spoluvlastníkov, a to bud na základe vzájomnej dohody, alebo ju urcit na základe znaleckého posudku, vypracovaného k tomu oprávneným súdnym znalcom, ktorý je potrebné tak ci tak doložit k návrhu na vklad dohody o zrušení a vzájomnom vyporiadaní podielového spoluvlastníctva na príslušnú správu katastra.
Otázka: Pred dvoma mesiacmi sme sa s manželom rozviedli. Za trvania manželstva sme postavili rodinný dom v okolí Košíc, nadobudli sme do vlastníctva obecný byt na Terase a ja som zdedila po rodicoch rodinný dom v Prešove. Je potrebné k vyporiadaniu tohto majetku podat návrh na súd? Má byt predmetom vyporiadania aj rodinný dom v Prešove ktorý som zdedila po rodicoch?
Odpoved: V zmysle § 143 Obcianskeho zákonníka /dalej len OZ/ v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko co môže byt predmetom vlastníctva, teda samozrejme aj nehnutelnosti, a co nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva. OZ zároven uvádza výnimky pri niektorých veciach, ktoré nespadajú do režimu bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Medzi ne patria aj veci získane na základe dedicského rozhodnutia. Týmto máte zodpovedanú Vašu druhú otázku. Ciže dom v Prešove, ktorý ste zdedila po svojich rodicoch, aj ked za trvania manželstva, nemôže byt v žiadnom prípade predmetom vyporiadania vášho bezpodielového spoluvlastníctva s manželom, pretože ste jeho výlucnou vlastníckou. Teraz k prvej otázke. OZ uvádza trojakú možnost postupu pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov po zániku manželstva, teda vo vašom prípade po právoplatnosti rozsudku o rozvode manželstva. V prvom prípade sa môžu manželia dohodnút na vyporiadaní svojho bezpodielového spoluvlastníctva manželov k všetkým veciam ktoré do tohto režimu spadali, teda ako k hnutelným veciam /nábytok, auto a pod.- v zásade by malo íst o hodnotnejšie veci, vlastníctvo ktorých by mohli byt v budúcnosti predmetom sporu/, tak aj k nehnutelnostiam a to do troch rokov od právoplatnosti rozsudku o rozvode manželstva. Pokial majú byt predmetom vyporiadania aj nehnutelnosti musí mat táto dohoda písomnú formu a k nadobudnutiu jej úcinnosti dôjde povolením vkladu do katastra nehnutelností /§149a OZ/. To znamená, že pokial sa rozhodnete pre túto alternatívu a s manželom takúto dohodu uzavriete, musíte návrh na povolenie jej vkladu do katastra nehnutelností podat na príslušnú správu katastra. Vo vašom prípade máte na výber medzi Správou katastra Košice - okolie, kde máte rodinný dom a Správou katastra Košice II, kde máte byt. Správa katastra na ktorú podáte vašu dohodu rozhodnutím povolí vlastnícke právo k nehnutelnostiam v zmysle tejto dohody aj za druhú správu katastra. V druhom prípade, ak sa manželia nevedia dohodnút na vyporiadaní svojho bezpodielového spoluvlastníctva manželov, má ktorýkolvek z nich právo podat na príslušný súd návrh na jeho vyporiadanie, ktorý toto bezpodielové spoluvlastníctvo vyporiada podla zásad uvedených v § 150 OZ. V tretom prípade, pokial s manželom ostanete necinní, to znamená že v lehote troch rokov po právoplatnosti rozsudku o rozvode vášho manželstva neuzavriete vyššie uvedenú dohodu o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, alebo v tej istej lehote nepodáte návrh na súd, platí zákonná právna domnienka, pokial ide o nehnutelnosti, že tieto sú v režime podielového spoluvlastníctva a vaše spoluvlastnícke podiely sú rovnaké, ciže každý ste vlastníkom ich jednej polovice.
Otázka: V roku 1998 som získal darom starší rodinný dom aj s pozemkami do výlucného vlastníctva, ciže na liste vlastníctva som uvedený ako vlastník len ja. Som ženatý od roku 1990. Spolu s manželkou sme sa rozhodli tento dom zrekonštruovat a obaja sme požiadali o stavebné povolenie. V tomto roku bolo vydané kolaudacné rozhodnutie znejúce ako na mna, tak aj na manželku. Kedže rekonštrukciu tohto domu chceme prefinancovat z hypotéky, požiadali sme banku o hypotekárny úver. Banka však od nás požaduje, aby sme na liste vlastníctva boli zapísaní ako vlastníci obaja manželia. Bude stacit k zápisu bezpodielového spoluvlastníctva manželov do listu vlastníctva na katastri nehnutelností kolaudacné rozhodnutie? Podotýkam, že touto rekonštrukciou sme rodinný dom podstatne zhodnotili a v rámci nej sa uskutocnila aj prístavba k pôvodnému domu.
Odpoved: Váš prípad nie je ojedinelý. V praxi sa ozaj stáva, že jeden z manželov bud na základe dedicstva, alebo na základe darovacej zmluvy získa nehnutelnost - dom do svojho výlucného vlastníctva. Pokial sa manželia rozhodnú rekonštruovat takto získaný dom, je im v rámci stavebného konania na príslušnom stavebnom úrade vydané ako stavebné povolenie, tak aj kolaudacné rozhodnutie znejúce na oboch manželov. Kolaudacné rozhodnutie je verejná listina na základe ktorej manželia nadobúdajú vlastníctvo k veci vytvorenej prístavbou a samotnou rekonštrukciou. Z uvedeného vyplýva, že k nehnutelnej veci - domu, ktorá tvorí v podstate jeden funkcný celok, sú zriadené dva vlastnícke režimy, a to režim výlucného vlastníctva jedného z manželov a režim bezpodielového spoluvlastníctva oboch manželov. Takáto situácia je aj z praktickej stránky nežiadúca. K tomu aby ste sa dopracovali k listu vlastníctva na ktorom budete ako vlastníci zrekonštruovaného domu zapísaní spolu s manželkou v režime bezpodielového spoluvlastníctva manželov a mohli ho poskytnút hypotekárnej banke, je potrebné podla môjho názoru využit analógiu podla ustanovenia § 135b Obcianskeho zákonníka o dobromyselnom spracovaní cudzej veci. V zmysle tejto sa vlastníkom novej veci, ciže celého zrekonštruovaného domu stáva ten, ktorého podiel na nej je väcší. Velkost tohto podielu zdokumentujete znaleckým posudkom, ktorým znalec urcí hodnotu tak pôvodného domu ako aj hodnotu jeho rekonštrukcie a prístavby. Pokial podiel resp. hodnota rekonštrukcie a prístavby presahuje hodnotu pôvodného domu, co aj z Vašich údajov vyplýva, stávate sa s manželkou zo zákona bezpodielovými spoluvlastníkmi celého zrekonštruovaného domu. K zápisu tejto skutocnosti do katastra nehnutelností je však potrebné doložit osvedcenie o právne významnej skutocnosti, ktoré vám na základe vašej žiadosti ku ktorej budú priložené vyššie uvedené podklady v zmysle §56 zák. c. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej cinnosti vydá notár. Príslušná správa katastra na základe tohto osvedcenia zapíše záznamom vlastnícke právo k domu pre oboch manželov a to v režime bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Záverom treba povedat, že pozemky, ktoré ste získal v r. 1998 darom ostávajú nadalej vo vašom výlucnom vlastníctve, pretože z povahy veci vyplýva, že ich spracovanie v zmysle vyššie uvedeného nie je možné.
Otázka: Rodicia mi darovali cast pozemku /záhrady/ na ktorej by som chcel postavit rodinný dom. K tomuto pozemku nie je možný priamy prístup z miestnej komunikácie a nie je ani k nemu možný prístup zo zadnej casti, pretože susedí s lesom. S rodicmi som sa dohodol, že mi tento prístup k môjmu pozemku umožnia cez pozemok v ich vlastníctve, ktorý priamo susedí s miestnou komunikáciou. Chcel by som vediet ako právne zdokladovat prístup k môjmu pozemku, aby mi v stavebnom konaní bolo vystavené stavebné povolenie?
Odpoved: V zmysle stavebného zákona /zák. c. 50/1976 o územnom plánovaní a stavebnom poriadku/ je k vydaniu stavebného povolenia k výstavbe rodinného domu okrem iných náležitostí potrebné mat zriadený prístup k pozemku na ktorom sa bude vykonávat stavba, presnejšie povedané je potrebné zriadit vjazd a výjazd k stavenisku z miestnej alebo úcelovej komunikácie. Z vašej otázky vyplýva, že priamy prístup k pozemku zabezpecený nemáte. Pokial ste predbežne dohodnutí s rodicmi, že vám tento prístup k vášmu pozemku umožnia, je možné využit dve právne alternatívy riešenia. Za prvé máte možnost odkúpit cast ich pozemku cez ktorý bude viest prístupová cesta k vášmu stavebnému pozemku. V praxi to znamená, že si dáte vyhotovit geometrický plán, ktorým geodet odclení od terajšej parcely vašich rodicov novú parcelu, ktorá bude tvorit prístupový koridor k vášmu stavebnému pozemku. Tento geometrický plán bude podkladom k vypracovaniu kúpnej zmluvy predmetom ktorej bude kúpa tejto novovytvorenej parcely do vášho vlastníctva. Samozrejme že k nadobudnutiu vlastníctva k tejto parcele je potrebné vykonat návrh na vklad tejto zmluvy na príslušnej správe katastra. Prevod vlastníctva je možné zrealizovat aj na základe darovacej zmluvy. Za druhé máte možnost uzavriet dohodu o zriadení vecného bremena. Obsahom tejto dohody by bol záväzok vašich rodicov trpiet prechod a prejazd cez parcelu v ich vlastníctve k parcele vo vašom vlastníctve. Toto vecné bremeno môže zatažovat celú parcelu, ale odporúcal by som vám dat si vyhotovit obdobu vyššie spomenutého geometrického plánu, ktorým by sa vytvoril prejazdový a prechodový koridor cez parcelu vašich rodicov, ktorá by ako celok ostala vo vlastníctve vašich rodicov. K nadobudnutiu právnych úcinkov tejto dohody je takisto potrebné vykonat vklad na príslušnej správe katastra. Ako v prvom tak aj v druhom prípade budete mat relevantnú listinu /list vlastníctva so zapísaným vlastníctvom k novovytvorenej prejazdovej parcele resp. so zapísaným vecným právom k cudzej veci - vecným bremenom k rodicovskej parcele/, ktorú doložíte k stavebnému konaniu na príslušnom stavebnom úrade. Záverom je potrebné uviest, že máte možnost uzavriet aj nájomnú zmluvu predmetom ktorej by bol dlhodobý prenájom casti rodicovskej parcely, ale vzhladom na možnost výpovede tejto zmluvy, túto by som vám neodporúcal.
Otázka: V roku 1998 som uzavrela manželstvo s obcanom Velkej Británie. Mám ponechané aj slovenské štátne obcianstvo. Kedže pochádzam z Košíc a pomerne casto sem s manželom chodievame navštevovat rodinu a v blízkej budúcnosti by sme sa tu radi usadili, rozhodli sme sa kúpit v Košiciach byt. Chceli by sme tento byt kúpit s manželom do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Pocula som, že sú nejaké obmedzenia v nadobúdaní nehnutelností cudzincami. Môže sa stat spoluvlastníkom aj manžel aj ked nemá slovenské štátne obcianstvo?
Odpoved: Áno máte pravdu, zatial stále platia obmedzenia pri nadobúdaní nehnutelností cudzozemcami. Túto problematiku upravuje zák. c. 202/1995 Z. z. Devízový zákon. Cudzozemcom v zmysle tohto zákona je právnická osoba, ktorá nemá sídlo na území Slovenskej republiky respektíve fyzická osoba, ktorá nemá trvalý pobyt na území Slovenskej republiky. Cudzozemec s výnimkou cudzozemca ktorý je obcanom Slovenskej republiky v zásade nemôže nadobudnút vlastnícke právo k nehnutelnostiam na území Slovenskej republiky. Existujú však aj prípady pri ktorých toto obmedzenie neplatí a ktoré sú uvedené v §19 vyššie uvedeného zákona. Ciže cudzozemec môže nadobúdat vlastnícke právo k nehnutelnostiam na území Slovenskej republiky napríklad dedením, pre diplomatické zastúpenie cudzieho štátu za podmienky vzájomnosti, výmenou tuzemskej nehnutelnosti, ktorú už vlastnil za inú tuzemskú nehnutelnost za podmienky že jej znalecká cena nie je vyššia ako znalecká cena pôvodnej nehnutelnosti, ak má predkupné právo z titulu podielového spoluvlastníctva nehnutelnosti, ak ide o stavbu, ktorú cudzozemec vystaval na pozemku vo svojom vlastníctve, v prípade navrátenia majetku na základe reštitucných zákonov, ak ide o nehnutelnost nadobúdanú do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, z ktorých iba jeden je cudzozemec, alebo ak má cudzozemec nadobúdat nehnutelnost od manžela, súrodencov, rodicov alebo prarodicov. To znamená, že zmluvu ktorou nadobudnete do vlastníctve byt v Košiciach, môžete uzavriet aj s manželom a byt nadobudnete do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Záverom treba povedat, že spomínaný § 19 bol zák. c. 456/2002 Z.z., ktorým sa novelizoval devízový zákon zrušený a to dnom nadobudnutia platnosti zmluvy o pristúpení Slovenskej republiky k Európskym spolocenstvám a Európskej únii, ktorá nadobudne platnost 1.5.2004. V zásade od tohto dna môžu cudzozemci nadobúdat nehnutelnosti na území Slovenskej republiky, aj ked urcité obmedzenia ostali zachované.
Otázka: Dna 25.10.2003 sme spolu s manželom uzavreli kúpnopredajnú zmluvu, ktorou sme odpredali náš byt na Jazere. V tento den sme aj podali návrh na vklad tejto zmluvy na Katastrálny úrad. Splatnost dohodnutej kúpnej ceny bola s predávajúcimi dohodnutá do dvoch týždnov od podpisu uvedenej zmluvy. Kupujúci však už teraz vedia, že financné prostriedky na zaplatenie kúpnej ceny nebudú vediet vôbec zaobstarat. Dohodli sme sa s kupujúcimi na tom, že celý predaj rušíme. Chceli by sme sa opýtat ako v takomto prípade postupovat?
Odpoved: Z vašej otázky vyplýva, že nedôjde k splneniu povinnosti jednej zo zmluvných strán - kupujúcich, a to k zaplateniu dohodnutej kúpnej ceny. Kedže ste s kupujúcimi dohodnutí na zrušení celého predaja vášho bytu, aj napriek tomu, že ste už kúpne zmluvy podali na Katastrálny úrad, máte v zásade dve možnosti ako postupovat. Možnosti postupu sú podmienené tým, ci už príslušná Správa katastra rozhodla o povolení vkladu vlastníckeho práva kupujúcich na základe tejto zmluvy do katastra nehnutelností. Túto skutocnost by ste si mali na Správe katastra overit a podla toho sa zariadit. Pokial ešte nedošlo k rozhodnutiu o povolení vkladu do katastra nehnutelností zák. c. 162/1995 Z.z o katastri nehnutelnosti a zápise vlastníckych a iných práv k nehnutelnostiam (dalej len katastrálny zákon) v §31b dáva úcastníkom vkladového konania možnost vziat návrh na povolenie vkladu kúpnej zmluvy spät a požiadat o zastavenie konania. Toto je možné len v tom prípade, ak s tým všetci úcastníci konania súhlasia. Samozrejme toto spätvzatie návrhu na vklad je potrebné vykonat v písomnej forme a v rámci právnej istoty je vhodné podpisy všetkých úcastníkov konania úradne overit. Na základe tohto spätvzatia príslušná správa katastra vydá rozhodnutie o zastavení konania ohladne uvedenej kúpnej zmluvy. Iný postup je v prípade ak už došlo k rozhodnutiu o povolení vkladu kúpnej zmluvy do katastra nehnutelnosti, to znamená že vlastnícke právo k bytu už prešlo na kupujúcich. V tomto prípade je nutné využit § 38 písm. h) bod 1 vyhl. c. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva katastrálny zákon. Toto ustanovenie upravuje odstúpenie od kúpnej zmluvy a okrem toho, že musí mat písomnú formu musí aj obsahovat prejav vôle úcastníkov zmluvy, od tejto odstúpit a ich podpisy, ako predávajúcich tak aj kupujúcich, musia byt úradne overené. Odstúpenie od zmluvy podáte na príslušnú Správu katastra ako záznamovú listinu. Odporúcam Vám skutocnost, že došlo k odstúpeniu od kúpnej zmluvy oznámit aj príslušnému Danovému úradu aby Vám nevyrúbil dan z prevodu nehnutelnosti.
Otázka: S manželkou sme sa rozhodli predat byt v Košiciach a prestahovat sa na vidiek. Máme výhodnú ponuku na kúpu rodinného domu vo Valalikoch. Máme dve deti, manželka je zamestnaná a ja som zacal podnikat. Kedže by som rodinu nerád dostal do problémov, kvôli mojej podnikatelskej cinnosti, chcel by som vediet, ci je možné, aby rodinný dom nadobudla do výlucného vlastníctva len manželka?
Odpoved: V zmysle § 143 Obcianskeho zákonníka /dalej len OZ/ v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko co môže byt predmetom vlastníctva, teda samozrejme aj nehnutelnosti, a co nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedicstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podla svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka. Z tohto ustanovenia OZ je zrejme, že uzavretím kúpnej zmluvy, ci už pôjde o nehnutelnosti alebo hnutelné veci, co i len jedným z manželov, sa takto získané vecí nadobúdajú do bezpodielového spoluvlastníctva oboch manželov. To znamená, že pokial by kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bude spomínaný rodinný dom vo Valalikoch podpísala len vaša manželka, aj tak zo zákona tento majetok bude spadat do vášho bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Vo vašom prípade by bolo vhodné využit ustanovenie § 143a OZ. Tento dáva manželom možnost vzájomnou dohodou rozšírit alebo zúžit rozsah svojho bezpodielového spoluvlastníctva manželov urcený § 143 OZ. Táto dohoda musí byt spísaná formou notárskej zápisnice. Prakticky postup bude asi takýto. Navštívite notára, ktorý do notárskej zápisnice uvedie vašu dohodu spocívajúcu v tom, že výlucnou vlastníckou domu na základe kúpnej zmluvy sa stane len vaša manželka. Je potrebné aby tento dom - predmet budúcej kúpnej zmluvy bol špecifikovaný podla údajov katastra, to znamená minimálne císlom listu vlastníctva, katastrálnym územím, súpisným císlom domu a prípade že sa budú kupovat aj pozemky, císlom parcely v druhom pozemku a výmerov. Bolo by vhodné ak by ste na predmetný dom mali už vypracovaný znalecký posudok. Po vyhotovení tejto notárskej zápisnice, vaša manželka už môže uzatvorit kúpnu zmluvu predmetom ktorej bude tento dom. Súcastou návrhu na vklad do katastra nehnutelnosti okrem tejto kúpnej zmluvy a znaleckého posudku bude aj notárska zápisnica o zúžení zákonom urceného rozsahu bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Dnom rozhodnutia príslušnej Správy katastra o povolení vkladu tejto zmluvy do katastra nehnutelnosti sa Vaša manželka stane výlucnou vlastníckou nehnutelností uvedených v tejto zmluve.
Otázka: Naša firma vlastní nehnutelnosti vo viacerých mestách. Sme v jednaní s bankou u ktorej máme už schválený úver. Tento si chce banka zabezpecit záložným právom k nehnutelnostiam, ktoré sa nachádzajú v rôznych mestách. Je potrebné aby sa návrhy na vklad záložných zmlúv do katastra nehnutelností podávali na katastrálny úrad v každom z týchto miest?
Odpoved: Táto otázka má dve možnosti riešenia. V praxi banky najcastejšie postupujú tak, že pokial sa úver zabezpecuje záložným právom k nehnutelnostiam, ktoré sa nachádzajú v obvode viacerých správ katastra, pripravia návrhy na vklad záložných zmlúv na každú miestne príslušnú správu katastra. Každá z týchto správ katastra v zmysle §§ 22, 28 zák. c. 162/1995 Z.z. o katastri nehnutelností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnutelnostiam v plat. znení /dalej len katastrálny zákon/ rozhodne o ,,svojom" návrhu na vklad záložného práva. Ako banka , tak aj vaša firma budete úcastníkmi katastrálneho konania na každej príslušnej správe katastra od ktorej obdržíte záložnú zmluvu s vyznacením rozhodnutia o povolení vkladu do katastra nehnutelností a váš list vlastníctva s vyznacením tarchy - záložného práva k vašim nehnutelnostiam v prospech banky. Druhou možnostou je podat návrh na vklad záložného práva do katastra nehnutelností len na jednu z týchto dotknutých správ katastra. Túto možnost upravuje § 36 vyhl. c. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva katastrálny zákon. V tomto prípade je však potrebné doložit k návrhu na vklad na vybranú správu katastra navyše tolko vyhotovení zmlúv, kolko je dotknutých správ katastra. Prakticky to znamená, že jedna správa katastra rozhodne o povolení návrhu na vklad záložného práva aj za ostatné správy katastra, ktoré jej rozhodnutie zapíšu na listy vlastníctva na ktorých sú vedené nehnutelnosti vo vlastníctve vašej firmy. Ak sa rozhodnete využit túto možnost, musíte dopredu požiadat banku, aby vám pripravila ako návrh na vklad, tak aj samotné záložné zmluvy tak, aby v nich boli uvedené nehnutelnosti zo všetkých správ katastra, kedže záložné zmluvy samozrejme pripravujú banky. Toto riešenie je možno casovo zdlhavejšie, pretože dotknuté správy katastra musia medzi sebou ,,papierovo komunikovat", ale na druhej strane zaplatíte len jeden poplatok za návrh na vklad. Ktorý napr. pri úvere nad 10 000 000,-Sk je 10 000,-Sk. Ak by ste podávali návrh na vklad napr. na štyri správy katastra, museli by ste správny poplatok zaplatit na každej z nich, ciže spolu 40 000,-SK. Tieto možnosti samozrejme neplatia len pri záložných zmluvách, ale vztahujú sa aj na prípady, ked sa prevádzajú ( kupujú, predávajú ) nehnutelnosti nachádzajúce sa v miestnej pôsobnosti viacerých správ katastra.
Otázka: Pred troma mesiacmi som zdedil po otcovi trojizbový byt v Košiciach na Terase na základe osvedcenia o dedicstve vydaného notárom. V prípade ak ho predám budem platit dan z príjmu, kedže tento byt nevlastním dlhšie ako dva roky?
Odpoved: Na úvod treba povedat, že medzi príjmy fyzických osôb, ktoré sa zdanujú podla zák. c. 366/1999 Z.z o daniach z príjmov, patria aj príjmy z predaja vlastných nehnutelností alebo hnutelných vecí a cenných papierov s výnimkami uvedenými v § 4 tohto zákona. Pre to, aby príjem z predaja bytu bol oslobodený od dane z príjmu fyzických osôb, vyžaduje zákon splnit dve kritéria. V zmysle § 4 ods. 1 písm. a) je od dane z príjmu fyzických osôb oslobodený príjem z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak ho predávajúci vlastnil a súcasne mal v nom trvalý pobyt najmenej pocas dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Túto podmienku považuje zákon za splnenú, ak vlastník, ciže predávajúci preukáže, že návrh na povolenie vkladu je starší ako dva roky. V prípade ak ide o predaj takéhoto bytu alebo domu nadobudnutého dedením, alebo postupným dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov v dôsledku smrti porucitela alebo porucitelov, do tejto lehoty sa zapocítava lehota, po ktorú bol taký byt alebo dom vo vlastníctve porucitela alebo porucitelov. Vo vašom prípade to znamená, že ak váš otec byt, ktorý bol predmetom dedicstva a ktorý plánujete predat, odkúpil do vlastníctva, resp. ak návrh na vklad zmluvy o prevode vlastníckeho práva k tomuto bytu na príslušnú správu katastra v prospech vášho otca bol podaný pred viac ako dvoma rokmi, dan z príjmu platit nebudete, pretože do lehoty dvoch rokov sa zapocítava aj doba po ktorú predmetný byt vlastnil váš otec. Okamih ukoncenia tejto dvojrocnej lehoty nastane dnom rozhodnutia príslušnej správy katastra o povolení vkladu kúpnej zmluvy ktorou tento byt predáte. Na základe toho si viete približne vypocítat, kedy máte uzavriet kúpnu zmluvu a podat ju na správu katastra, aby ste sa vyhol uvedenej dani z príjmu. Toto samozrejme platí ak návrh na vklad zmluvy o prevode vlastníckeho práva v prospech vášho otca do katastra nehnutelností bol podaný pred menej ako dvoma rokmi. Pokial sa jedná o predaj rodinného domu platí podobné oslobodenie od dane z príjmu fyzických osôb, s tým že lehota medzi nadobudnutím a predajom musí byt pätrocná.
Otázka: Pocul som, že od nového roku sa majú zvýšit dane z predaja nehnutelnosti, ako aj poplatky na katastri. Mám dvojizbový byt na Jazere, ktorý chcem predat. Na kolko ma takýto prevod vyjde z hladiska daní a poplatkov?
Odpoved: Na úvod treba povedat, že od 1.1.2004 skutocne dochádza k zmenám ako pri zdanovaní predaja nehnutelnosti, tak aj pri poplatkoch na katastrálnom úrade. Dna 4.12.2003 bol schválený zákon c. 554/2003 Z. z. o dani z prevodu a prechodu nehnutelnosti, ktorý nadobúda úcinnost 1. januára 2004 a ktorým sa zrušil zák. c. 318/1992 Zb. o dani z dedicstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnutelností, ktorý túto oblast daní upravoval predtým. Zásadná zmena nastáva v základe dane. § 4 uvádza, že základom dane je dohodnutá cena za nehnutelnosti, najmenej však všeobecná hodnota nehnutelnosti stanovená podla osobitného predpisu, a to uvedená v zmluve k návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnutelností pri odplatnom prevode nehnutelností, alebo uvedená v právoplatnom rozhodnutí príslušného orgánu pri odplatnom prechode nehnutelností. Týmto všeobecným predpisom je vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR c. 86/2002 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Táto sa doteraz používala napríklad aj pri ocenovaní nehnutelností pri poskytovaní hypotekárnych úverov bankami. Znalecký posudok vypracovaný podla tejto vyhlášky v podstate urcuje trhovú cenu nehnutelnosti. Ciže, kým doteraz sa platila dan z predaja nehnutelnosti minimálne z ocenenia podla znaleckého posudku, ktorý urcoval tzv. bodovú hodnotu nehnutelnosti, teraz minimálny základ dane bude urcovat ocenenie urcené znaleckým posudkom vypracovaným znalcom podla vyššieuvedenej vyhlášky, teda v podstate trhová cena. V praxi to znamená, že ak by sa predával dvojizbový byt na Jazere v roku 2003 za dohodnutú cenu podla znaleckého posudku, základom dane by bola cena približne 200 000,-Sk a dan by bola 3% z tejto sumy, ciže 6 000,-Sk. V roku 2004 základom dane bude cena približne 800 000 - 850 000,-Sk (trhová cena takého bytu) a dan bude 3% z tejto sumy, ciže 24 000 - 25 500,-Sk. Tento zákon zároven zavádza jednotnú sadzbu dane, a to 3%. Zákonom c. 583/2003 Z. z. sa zmenil zák. c.145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch, presnejšie zmenil sa sadzobník správnych poplatkov. Za vydanie listu vlastníctva, resp. vydanie kópie z katastrálnej mapy sa podla položky 10 sadzobníka bude platit nadalej 250,-Sk v kolkoch za vydanie prvého exempláru, za vydania druhého a dalšieho rovnopisu to bude 100,-Sk v kolkoch. Výrazná zmena nastala v položke 11, ktorá zavádza jednotnú sadzbu za návrh na zacatie konania o povolení vkladu práva k nehnutelnosti do katastra nehnutelností. Za akýkolvek návrh na vklad do katastra sa bude platit 2 000,-Sk v kolkoch. Pokial navrhovatel požiada, aby príslušná Správa katastra rozhodla o jeho návrhu na vklad do 15 dní odo dna podania zvyšuje sa táto suma na 5 000,-Sk v kolkoch.
Otázka: V roku 1996 mi ešte ako maloletému darovali starí rodicia rodinný dom v Kuzmiciach. V darovacej zmluve bolo v prospech nich zriadené doživotné právo bývania a užívania darovaných nehnutelností, ktoré je zároven zapísané ako vecné bremeno v tarchách na liste vlastníctva. V roku 2000 zomrela moja stará mama. Chcel by som tento dom rekonštruovat financiami získanými z hypotekárneho úveru. Viem však, že banka poskytne úver, len ak bude zabezpecený záložným právom k nehnutelnosti, ktorá nie je nijako zatažená. Ako môžem zrušit toto vecné bremeno, s tým, že starý otec ešte žije?
Odpoved: Obciansky zákonník zák. c. 40/1964 Zb. inštitút vecných bremien upravuje vo svojej druhej casti a jej III. hlave nazvanej Práva k cudzím veciam. Ako vyplýva z tohto názvu, vecné bremená sú vecnoprávne obmedzenia vlastníckeho práva k nehnutelnosti ( k hnutelnej veci nemôžu byt zriadené ) v prospech iného subjektu. Tieto obmedzenia spocívajú v povinnosti vlastníka takto zataženej nehnutelnosti v prospech niekoho iného nieco trpiet, niecoho sa zdržat alebo nieco konat. Tejto povinnosti vlastníka zodpovedajú urcité práva oprávneného z vecného bremena, a tie sú spojené bud s vlastníctvom inej nehnutelnosti (napr. právo prechodu cez susediaci zatažený pozemok), alebo patria urcitej osobe (napr. doživotné užívanie bytu ). Práva patriace urcitej osobe nie je možné previest na inú osobu a zanikajú najneskôr smrtou oprávnenej osoby. Vecné bremená vznikajú písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedicstve, schválenou dohodou dedicov, rozhodnutím príslušného orgánu ( napr. súdu ) alebo zo zákona. Vo Vašom prípade vzniklo vecné bremeno spocívajúce v práve doživotného bývania a užívania darovaných nehnutelností v prospech vašich starých rodicov na základe zmluvy. Podotýkam, že každá zmluva o vecnom bremene, ci už je uzavretá samostatne alebo je súcastou inej zmluvy podlieha vkladu práva z nej vyplývajúceho na katastrálnom úrade. Co sa týka zániku vecného bremena a jeho nasledujúceho výmazu z listu vlastníctva, z jeho casti C - tarchy, musíte vykonat dva úkony. Vašej starej mame zaniklo právo doživotného bývania a užívania darovaných nehnutelností dnom jej úmrtia. K výmazu vecného bremena je preto potrebné na príslušný katastrálny úrad podat návrh na výmaz vecného bremena, ktoré zaniklo zo zákona, ktorého prílohou bude úradne overený úmrtný list. Vecné bremená teda môžu zaniknút zo zákona, ale takisto rozhodnutím príslušného orgánu alebo zmluvou. Preto pokial sa dohodnete so starým otcom o zrušení jeho práva spocívajúceho v doživotnom bývaní a užívaní darovaných nehnutelností, môžete uzavriet zmluvu o zrušení tohto vecného bremena, ktorá takisto podlieha vkladu na katastrálnom úrade. Na základe týchto dvoch listín vám katastrálny úrad vykoná výmaz vecného bremena z vášho listu vlastníctva.
Otázka: V roku 2000 sme zacali stavat chatu na Ružíne. Na jar by sme ju chceli dostavat. Z rodinných dôvodov ju s manželom chceme darovat synovi. Ako máme postupovat, aby sme ju mali co najskôr zapísanú na liste vlastníctva a mohli uzavriet darovaciu zmluvu?
Odpoved: V zmysle § 76 stavebného zákona ( zák. c. 50/1976 Zb. ) dokoncenú stavbu možno užívat len na základe právoplatného kolaudacného rozhodnutia. Kolaudacné rozhodnutie Vám bude vydané v rámci kolaudacného konania, ktoré sa zacína na návrh stavebníka. Tento návrh musíte podat na príslušnej obci v obvode ktorej sa kolaudovaná stavba nachádza, pretože funkcia stavebných úradov od roku 2003 prešla na obce. Návrh by mal obsahovat oznacenie a miesto stavby, predpokladaný termín dokoncenia stavby vrátane vypratania staveniska a dokoncenia úprav okolia stavby a údaj o tom, ci sa bude vykonávat skúšobná prevádzka a cas jej trvania. Podla § 46 ods. 2 katastrálneho zákona príslušná Správa katastra zapíše ako vlastníka novostavby osobu uvedenú v rozhodnutí o urcení súpisného císla. Toto rozhodnutie o urcení súpisného císla Vám takisto vydá starosta príslušnej obce a to na základe Vašej žiadosti. Žiadost o urcenie súpisného císla má obsahovat meno, priezvisko a trvalý pobyt stavebníka, predmet žiadosti, oznacenie budovy a termín jej dokoncenia a prílohy, ktorými sú doklad o vlastníctve pozemku ( spravidla by to mal byt list vlastníctva ) alebo doklad o inom práve k pozemku ( napr. nájomná zmluva ) a vyššie uvedené kolaudacné rozhodnutie. Ked budete mat v rukách rozhodnutie o urcení súpisného císla, toto spolu s geometrickým plánom na porealizacné zameranie stavby podáte na príslušnú Správu katastra, ktorá Vám na základe Vášho návrhu záznamom zapíše vlastnícke právo k tejto chate. Lehota na vykonanie tohto záznamu je 60 dní a vlastnícke právo k chate sa zapíše na list vlastníctva na ktorom už máte zapísaný pozemok pod chatou, prípadne Správa katastra založí nový list vlastníctva. Pokial chcete predmetnú chatu darovat synovi, je možné spojit tento návrh na záznam vlastníctva k chate s návrhom na vklad darovacej zmluvy do katastra nehnutelností, predmetom, ktorej by bola chata. Po rozhodnutí o vklade tejto darovacej zmluvy, by bol ako vlastník chaty zapísaný na príslušný list vlastníctva už Váš syn.
Otázka: V rámci malej privatizácie sme spolu s manželkou nadobudli budovu - predajnu potravín spolu s pozemkom. Casom som v jej skladových priestoroch zriadil autoopravárensku dielnu a v bývalej predajni bolo zriadené pohostinstvo. Pohostinstvo od roku 2000 prevádzkuje a užíva na základe nájomnej zmluvy nájomca. Dohodli sme sa, že mu túto cast budovy predám. Ako postupovat pri uzatváraní kúpnej zmluvy, resp. co bude jej predmetom, ked na liste vlastníctva je zapísaná len jedna budova s jedným súpisným císlom a jeden pozemok? Podotýkam, že na obe prevádzky bolo vydané rozhodnutie o povolení zmeny v užívaní casti stavby.
Odpoved: Ako vyplýva z vašej otázky, k tomu aby ste mohli predat cast budovy, potrebujete terajšiu stavbu, ktorú ste nadobudli ako jednu budovu a ktorá bola takto aj skolaudovaná, rozdelit na dve samostatné stavby. Náš právny poriadok vyslovene neupravuje postup pri reálnom delení stavby na dve, prípadne viacero samostatných stavieb. Judikatúra súdov však reálne rozdelenie budov pripúšta za podmienky, že na základe stavebných úprav vykonaných podla predpisov o stavebnom konaní vzniknú samostatné budovy. Rozdelit budovu je možné len vertikálne, neprípustná je horizontálna delba podla poschodí alebo ich castí. Z vyššie uvedeného vyplýva, že ak vlastník budovy túto chce rozdelit a jej cast predat, musí najskôr na základe stavebného povolenia vykonat také stavebné úpravy, aby novovzniknuté budovy bolo možné užívat ako samostatné budovy. Po realizácii týchto úprav stavebník požiada stavebný úrad o vydanie kolaudacného rozhodnutia a to v prípade ak pri oboch rozdelených budovách ostáva zachovaný spôsob ich užívania ( napr. ako rodinný dom ), alebo stavebník požiada o vydanie rozhodnutia o povolení zmeny v užívaní jednej, alebo obidvoch budov. Tak je tomu aj vo vašom prípade. Samozrejme je nutné, aby si vlastník budovy dal vyhotovit aj geometrický plán na rozdelenie pozemku pod budovou, ktorý bude zohladnovat reálne rozdelenie budovy na tomto pozemku postavenej. Týmto plánom vlastne vzniknú z jednej pôvodnej parcely, dve samostatné, z ktorých jedna bude predmetom kúpnej zmluvy. Ak má vlastník budovy v rukách vyššie uvedené kolaudacné rozhodnutia alebo rozhodnutia o zmene v užívaní stavby, požiada starostu prísl
© 2020 G.I.C. Real, s.r.o. Všetky práva vyhradené. Webdizajn ABSolution.

References: § 119
 §3
 §3
 §119
 §118
 §2
 §2
 § 143
 súd 
 § 150
 § 135
 §56
 §19
 § 19
 §31
 § 38
 § 143
 § 143
 § 143
 § 36
 § 4
 § 4
 § 4
 § 76
 § 46