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Timestamp: 2020-01-19 01:13:01+00:00

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KG, Urteil vom 22.03.2010 - 8 U 142/09 - openJur
Urteil vom 22.03.2010 - 8 U 142/09
KG, Urteil vom 22.03.2010 - 8 U 142/09
openJur 2012, 12686
Die Berufung der Beklagten gegen das am 19. Mai 2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin - 29 0 209/08 - wird zurückgewiesen.
Der Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen sei „zweckgebunden“. Er entfalle, wenn der Zweck entfalle. Ein solcher Anspruch könne nur bestehen, soweit ein durchsetzbarer Anspruch auf Abrechnung für Nebenkostenvorauszahlungen bestehe. Dies setze aber voraus, dass der Anspruch auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung nicht verjährt sei. Der Anspruch auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung entstehe mit Ablauf des Abrechnungszeitraumes und werde mit Ablauf der Abrechnungsperiode fällig. Hier sei vertraglich vereinbart, dass die Abrechnung bis zum 30.06 des folgenden Kalenderjahres erfolgen müsse. Der Anspruch auf Abrechnung sei daher am 30.06. des Folgejahres fällig, der Vermieter am 01.07 des Folgejahres mit der Nebenkostenabrechnung in Verzug. Unter Berücksichtigung der dreijährigen Verjährungsfrist sei der Anspruch auf Abrechnung über die Nebenkostenvorauszahlungen für 2001 am 31.12.2005 verjährt und für die davor liegenden Zeiträume jeweils zum vorangegangenen Zeitpunkt. Der nach Eintritt der Verjährung nicht mehr durchsetzbare Anspruch auf Abrechnung könne daher einen Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr begründen.
das Urteil des Landgerichts Berlin vom 19.05.2009 – 29 O 209/08 – abzuändern und die Klage abgewiesen.
Entgegen der Ansicht der Beklagten bestehe auch ein Anspruch auf Einsichtnahme in die Originalbelege. Es werde bestritten, dass den Beklagten – wie sie erstmals in der Berufungsinstanz behaupten - für die Zeiträume vor dem Jahr 2000 keine Originalbelege vorliegen würden.
24Nach der Rechtsprechung des für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH kann der Mieter bei beendetem Mietverhältnis unmittelbar auf Rückerstattung der Nebenkostenvorauszahlungen klagen, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Erteilung der Abrechnung nicht innerhalb der Frist von längstens einem Jahr nachkommt. Wegen des im beendeten Mietverhältnis entfallenden Druckmittels aus § 273 BGB ist die Rückforderung der Vorauszahlungen der einzig effiziente und dem Mieter gemäß § 242 BGB auch zumutbare Weg, den Vermieter zu einer formell wirksamen Abrechnung zu veranlassen; der Mieter ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen (vgl. BGH Urteil vom 09. März 2005 – VIII ZR 57/04 – GE 2005,543 = NJW 2005,1499). Ob auch der gewerbliche Mieter bei einem beendeten Mietverhältnis die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen insgesamt verlangen kann, wenn der Vermieter - wie hier die Beklagte zu 1- seit Beginn des Mietverhältnisses keine Nebenkostenabrechnungen erteilt hat, ist in der obergerichtlichen Rechtsprechung umstritten (vgl. zur obergerichtlichen Rechtsprechung im Einzelnen OLG Düsseldorf Urteil vom 08. Mai 2008 -I - 10 U 8/08 – GE 2008,731). Der 10. Zivilsenat des OLG Düsseldorf hat sich in der vorgenannten Entscheidung der Auffassung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 09. März 2005 (a.a.O.) auch für das gewerbliche Mietrecht angeschlossen, weil die Auffassung des Bundesgerichtshofs sich nicht auf Besonderheiten des Wohnraummietrechts gründet. Auch der 24. Zivilsenat des OLG Düsseldorf ist dieser Ansicht beigetreten (OLG Düsseldorf Beschluss vom 29.06.2009 – I 24 U 11/09, MDR 2009,1333 und Beschluss vom 21.04.2009 - I -24 U 160/08 - MietRB 2010,12). Der Senat schließt sich der Auffassung des OLG Düsseldorf in den angeführten Entscheidungen an und sieht auch für das gewerbliche Mietrecht keine Besonderheiten, die eine andere Beurteilung rechtfertigen würden. Die Rechte– und Pflichtenlage ist in Bezug auf die Abrechnung von Nebenkostenvorschüssen bei einem Gewerberaummietverhältnis nicht anders zu beurteilen als bei einen Wohnraummietverhältnis. Die Beklagten führen für ihre gegenteilige Ansicht auch keine nachvollziehbaren Argumente ins Feld.
25b) Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Rückzahlungsanspruch des Mieters nicht während des bestehenden Mietverhältnisses entsteht. Der Anspruch wird erst fällig, wenn die Abrechnungsfrist abgelaufen und das Mietverhältnis beendet ist.
Weitere Voraussetzung für die Fälligkeit des Rückforderungsanspruches ist, dass das Mietverhältnis beendet ist. Dies folgt unmittelbar aus der Entscheidung des BGH vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05 - GE 2006,844. Der BGH differenziert zwischen laufendem und beendetem Mietverhältnis. In einem laufenden Mietverhältnis ist der Mieter berechtigt, die weiterlaufenden Vorauszahlungen auf die Nebenkosten gemäß § 273 BGB zu verweigern (vgl. BGH NJW 1984,1684 für Gewerberaum; BGH Urteil vom 29. März 2006 – VIII ZR 191/05 – GE 2006,844 = NJW 2006, 2552 für Wohnraum). Dem Mieter steht mit dem Recht aus § 273 BGB ein starkes Druckmittel zur Verfügung, die einbehaltenen Beträge werden in der Regel schneller die Höhe eines in Betracht kommenden Erstattungsanspruchs aus der versäumten Abrechnung erreichen, als ein Anspruch auf Rückzahlung der Vorschüsse gerichtlich durchgesetzt werden könnte (vgl. BGH Urteil vom 29. März 2006, a.a.O.). Bei einem beendeten Mietverhältnis steht dem Mieter dieses starke Druckmittel aber nicht mehr zur Verfügung, so dass dem Mieter ein unmittelbarer Rückerstattungsanspruch zusteht, um die Verpflichtung des Vermieters zur ordnungsgemäßen Abrechnung durchzusetzen (BGH Urteil vom 29. März 2006, a.a.O.). Das im laufenden Mietverhältnis bestehende Zurückbehaltungsrecht wird im beendeten Mietverhältnis durch den unmittelbaren Rückerstattungsanspruch ersetzt; in beiden Fällen soll dem Mieter ein wirkungsvolles Mittel in die Hand gegeben werden, die Verpflichtung des Vermieters zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung durchzusetzen. Hieraus ergibt sich ohne Zweifel, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse zwei Voraussetzungen hat, nämlich die Nichterteilung der Abrechnung trotz Fälligkeit und die Beendigung des Mietverhältnis mit dem Abrechnungsschuldners (vgl. so auch LG Berlin NJW-RR 2008,822 = NZM 2008,571).
Ungeachtet dessen fehlt es hier auch an dem für die Annahme der Verwirkung erforderlichen Umstandsmoment. Das Umstandsmoment ist gegeben, wenn neben dem Zeitmoment besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen und der Verpflichtete sich hierauf eingerichtet hat (BGH MDR 2003,207 = BGH Report 2003,585; BGH WuM 2004,198). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht ersichtlich. Die bloße Untätigkeit auf Seiten des Berechtigten und des Verpflichteten ist grundsätzlich nicht geeignet, das Umstandsmoment der Verwirkung auszufüllen (Bub/Treier/Gramlich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, VI. Rdnr. 105; vgl. Senatsurteil vom 19.12.2005 - 8 U 163/05 - OLG Report 2006,286).
Zu Recht hat das Landgericht die Beklagten zur Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen sowie Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 9.710,42 EUR verurteilt, soweit die Beklagte zu 1) über die geleisteten Nebenkostenvorschüsse für die Jahre 1997, 2000 und 2001- unstreitig - nicht abgerechnet hat. Die Haftung der Beklagten zu 2) bis 4) als Gesellschafter der Beklagten zu 1) ergibt sich aus § 128 HGB analog.
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References: BGH 
 § 273
 § 242
 BGH 
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 § 273
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 § 273
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 128