Source: http://www.slideshare.net/ninanor2003/usucapion-cesion-registracion-13-1031-12-17-pm
Timestamp: 2015-05-24 10:35:44+00:00

Document:
Usucapion. cesion. registracion 13 10-31 12 17 (pm)
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Prescripcion by Royer E Ustua
at Centro de Estudios Sociales Argentino
AR/JUR/56520/2013
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Citar ABELEDO PERROT Nº: AR/JUR/56520/2013
Tribunal: Cámara 7a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba
Partes: Rost, Adán Otto s/ usucapión - rec. apel. c/ decisiones autoridad adm. o pers. jurídica pub. no estatal
Publicación: APJD 29/10/2013
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - Juicio de usucapión - Sentencia y efectos - Inscripción de la sentencia de
usucapión con una cesión de derechos previa
1.CESION DE DERECHOS - COMPRAVENTA ~ INSCRIPCION DEL DOMINIO ~ PRESCRIPCION
ADQUISITIVA ~ REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
El Registro de Propiedad debe inscribir la sentencia dictada en un proceso de usucapión aunque el usucapiente
haya realiado una cesión de derechos previa, ya que el nuevo adquirente ha pasado a ocupar a misma situación
jurídica , configurandose una compra venta al ser un acto oneroso. (Del voto del Dr. Remigio)
2.CESION DE DERECHOS - COMPRAVENTA ~ INSCRIPCION DEL DOMINIO ~ PRESCRIPCION
haya realiado una cesión de derechos previa, ya que la resolución constituye un titulo de dominio integrandose el
derecho real que se habia adquirido, configurando el acto oneroso una compra venta con independencia del modo
en que haya sido denominado el contrato, siendo el objeto fue la transmicion del inmueble. (Del voto de la Dra.
Molina de Caminal)
3.CESION DE DERECHOS - COMPRAVENTA ~ INSCRIPCION DEL DOMINIO ~ PRESCRIPCION
El Registro de Propiedad Inmueble posee la facultad de rechazar la inscripción de la sentencia dictada en un
proceso de usucapión en donde se ha transmitido mediante una cesión de derechos previa el dominio, toda vez que
el contrato celebrado implicó una compra venta, no encontrandose el usucapiente habilitado para ceder los
derechos. (Del voto en disidencia del Dr. Flores)
_________________________________________________________________________Expediente: 2408999/36
Córdoba, agosto 15 de 2013.
En estos autos caratulados: "insistencia judicial en autos: Rost, Adán Otto - usucapión - rec. apel. c. decisiones
autoridad adm. o pers. jurídica pub. No estatal (civil) - expte. Nº 2408999/36" a fs. 28/31 se concede el recurso de
apelación al no haberse hecho lugar a la solicitud de registración formulada por la Sra. Jueza a cargo del Juzgado
Civil, Com. y Conc. de 1º nominación de la ciudad de Villa Dolores. La cuestión a resolver se vincula con la
procedencia o no de la inscripción a favor del Sr. Fabián Víctor Mosca como titular del derecho real de dominio
sobre un inmueble que adquiriera, como cesionario, del Sr. Adán Otto Rost quien fuera reconocido como titular de
dominio de dicho bien raíz por prescripción adquisitiva veinteañal, a través de la Sentencia de fecha diecisiete de
noviembre de dos mil diez.
La situación puede compendiarse del siguiente modo:
a. A fs. 136/151 de los autos caratulados "Rost, Adán Otto - Usucapión", tramitados por ante el mencionado
Tribunal de conocimiento -los que se encuentran reservados ad effectum videndi en esta Sede- obra la Sentencia
número ciento cuarenta y dos por la que se reconoce al Sr. Adán Otto Rost como titular del derecho real de
dominio, por usucapión, sobre el inmueble allí descripto. Vale aclarar -justamente porque ello tiene incidencia en
la controversia- que dicha resolución no ha sido inscripta en el Registro General de la Provincia. A fs. 155/157 se
glosa la Escritura Pública número ciento catorce, labrada el día veintidós de julio de dos mil once, por la que el Sr.
Rost "(...) cede y transfiere a título oneroso a favor del Sr. Fabián Víctor Mosca, todos los derechos y acciones que
tiene y le corresponden en virtud de la sentencia número 142 (...) (sic). En virtud del mencionado instrumento
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público el Sr. Mosca se presenta ante la Jueza de Grado requiriendo que se amplíe la Sentencia declarando que los
derechos allí adquiridos le habían sido a él transmitidos. Por ello es que a fs. 160/161 se dicta el Auto número
ciento noventa teniendo a dicho pretendiente como titular del dominio adquirido por usucapión en la Sentencia
referida, en virtud de la cesión de derechos que invoca. A fs. 165/166 el Sr. Mosca hace una presentación
exponiendo que el Registro de la Propiedad había observado el trámite correspondiente, cuestionando el examen
que dicho Ente realiza, lo que deriva en que el Tribunal de Grado dicte un proveído en el que insiste en la
ejecución de la Sentencia y del Auto tal como lo ordenara.
b. De las constancias de estos obrados se deriva que ante el pedido de registración bajo análisis -la inscripción del
Sr. Mosca como titular dominial de un inmueble que adquirió por cesión onerosa de quien fuera reconocido como
usucapiente de dicho bien, Sr. Rost- el Registro General realiza una primera observación de fecha dieciséis de
enero de dos mil doce por la que, en lo que aquí concierne, manifiesta "El auto No 190/2011, no podrá ser
inscripto, en razón de haberse labrado con error en el acto la escritura no 114/2011 no es cesión sino venta, previa
inscripción de la sentencia 142/2010 ya el derecho real de dominio quedo constituido en esta" -última foja del
expte. 03861932, DOM 048581 PLA 004333- (sic), observación que no fue subsanada por el pretendiente
manteniendo el Registro su postura -ver constancias del expte. administrativo de fecha nueve y veintitrés de abril
de dos mil doce-. A fs. 11 de estos autos obra una nota por la que se hace referencia a que la Jueza de primera
instancia no debe haber advertido que el Sr. Rost, en cuanto titular del derecho real, no podía efectuar una cesión
de derechos y acciones. A fs. 20/27 se emite un dictamen de la Sección de Análisis de la Función Registral por el
que se expone que el usucapiente no puede realizar una cesión de derechos, que por regla corresponde a los
derechos personales, porque ya es titular de un derecho real de dominio en virtud de la Sentencia que se dictara;
que el Registro tiene facultades para analizar las formas de los documentos tanto formal cuanto sustancialmente;
que la transmisión del dominio debe efectuarse mediante una venta, dación en pago, o donación; y recomienda
que se mantenga la observación al pedido de inscripción y que se eleven las actuaciones ante la Cámara de
Apelaciones que por turno corresponda para dirimir la cuestión. A fs. 29/32 obra la Resolución número treinta
dictada por el Registro, en la cual, en general, se siguen los términos del referido Dictamen ponderando
especialmente que la Sentencia ha declarado que el Sr. Rost es el titular del derecho real de dominio por
prescripción adquisitiva, y que éste pretende ceder sus derechos como si fueran personales cuando en realidad ya
era titular del derecho real de dominio, y para transmitirlo debió observar una verdadera causa de mutación
patrimonial de tipo real.
c. A fs. 35/43 toma intervención el Sr. Fiscal de Cámaras, quien evacua el traslado que se le corriera coincidiendo
con la postura asumida por el Registro General, resaltando la imposibilidad de ceder el derecho real de dominio
por parte del usucapiente -Sr. Rost-.
Así queda la causa en estado de dictar resolución -fs. 44-. Y
El Dr. Flores dijo:
1. Cabe precisar que la insistencia judicial consiste en reiterar la solicitud de registración del documento judicial al
existir discrepancia entre la autoridad del Registro y el Juez requirente -art. 20 Ley 5771-. Es un recurso típico del
derecho registral tendiente a resolver situaciones tales como la que ahora debe dilucidarse. Pues bien, vistas las
constancias de autos, podemos adelantar que se comparte la decisión del Registro General de la Provincia sobre el
punto, siguiendo los términos sentados en el expediente administrativo y lo dicho por el Fiscal de Cámaras al
2. En primer lugar cuadra destacar que la ley nacional 17.801 habilita al Registro a proceder al rechazo absoluto
del documento presentado cuando el mismo contiene un acto u objeto no registrable, ya sea porque se considere
excluido de las enunciaciones legales o por estar prohibido por normas expresas; circunstancia que, se configura
en el caso de marras lo cual -además- constituye un imperativo de protección propio de su función de resguardo
del interés general -llámeselo público- acorde la directiva del art. 1047 CC (Cfr. BUSTOS ARGAÑARAZ,
Miguel A. "La función calificadora y la normatización registral", Semanario Jurídico T° 79-1998-B, pág. 91).
Desde la doctrina se ha dicho que: "Cuando se habla de formas extrínsecas se hace referencia al acto instrumental,
es decir -en este caso- a los requisitos propios del instrumento público de que se trate(...) Si la función del
registrador se redujese al estudio de las formas extrínsecas, es decir del instrumento en sí mismo, no podría de
ninguna manera analizar el contenido del acto instrumentado, ni pronunciarse sobre la falta de capacidad o de
voluntariedad de los otorgantes. El acto instrumentado, y su contenido, son la parte intrínseca del título que se
lleva al Registro (...) la norma más importante para fijar los alcances de la función calificadora es el artículo 9, que
si bien presenta algunas oscuridades en su texto, nos brinda suficientes elementos para establecer una distinción
clara (...) Cualquier nulidad manifiesta del documento -sea que afecte a las formas extrínsecas, o al contenido del
acto instrumentado- tendrá que ser observada por el registrador; y cuando esa nulidad, además de ser manifiesta,
sea absoluta, es decir insubsanable, tendrá que rechazar el documento (...) mientras que si se tratase de defectos
manifiestos, pero subsanables, es decir de aquellos que provocan una nulidad relativa, los devolverá para que se
salven los vicios que afectan al acto (...) En resumen, el registrador solamente formulará observaciones al
documento cuando existan defectos manifiestos" (MOISSET DE ESPANÉS, Luis, Publicidad Registral. Tercera
edición, Zavalía, Bs. As., 2003, págs. 178/181).
Del mismo modo, otro sector de la doctrina ha sostenido que la función calificadora del Registro no se limita a las
formas extrínsecas del documento sino que debe ingresar a examinar la validez de los actos dispositivos a partir de
lo que resulte del propio instrumento, ello basado en una armónica y coherente apreciación de las normas legales
y con fundamento en el principio de la seguridad jurídica (Cfme. TAGLE DE MARRAMA, Victoria M. y
CHIAPERO DE BAS, Silvana M. "Extensión y alcances de la función calificadora del registrador", publicado en
Semanario Jurídico Nº 779, Año 10, 01/03/1990, págs. 1/4).
Por ello es que se participa de lo discernido por el Registro General sobre el punto, haciendo propia la cita
jurisprudencial realizada por el Sr. Fiscal de Cámaras a fs. 42/42 vta., pues de interpretarse lo contrario, la
actividad de dicho Ente quedaría restringida a una actuación de cotejo meramente instrumental.
3. También debe precisarse las diferencias que existen entre el contrato de Cesión de derechos y el de
Compraventa. Cuando el artículo 1435 del Cód. Civil -cesión de un crédito por un precio- se remite a las
disposiciones relativas a la compraventa lo hace aclarando que ello es siempre y cuando no exista alguna
prescripción especial en ese título. Es decir, la remisión es meramente supletoria, por lo que el contrato de Cesión
de Derechos evidentemente es autónomo y, como tal, tiene reglas propias que la distinguen, entre otros, del
Sin entrar a considerar las distintas posturas sobre la asimilación o no de ambos contratos, es dable traer a colación
que: "Los aspectos diferenciadores, según Colmo, son que la compraventa tiene por objeto derechos absolutos
(erga omnes), en que el sujeto pasivo es universal, y la cesión, derechos relativos, exigibles, respecto de personas
determinadas (el locatario, mutuario, dueño del predio sirviente, etcétera), pero en ambos casos el objeto son
derechos. López de Zavalía afirma que tratándose en ambos casos de derechos corresponde determinar qué
derechos pueden venderse y cuáles cederse. Destaca que en principio todo derecho puede ser objeto de cesión,
salvo algunos que escapan a su órbita como el dominio (que no esté involucrado en una universalidad) (...)"
(BUERES, Alberto J. -Dirección- HIGHTON, Elena I., Coordinación, Código Civil y normas complementarias.
Análisis doctrinal y jurisprudencial. 3-C. Artículos 190/1433. Contratos. 2ª reimpresión, Hammurabi, Bs. As.,
2005, pág. 278).
Resulta propicio destacar que la doctrina judicial también ha puesto el acento sobre la diferencia entre el objeto
del contrato de Compraventa y de la Cesión onerosa de derechos, señalando que en el primero el vendedor se
obliga a transmitir la propiedad de una cosa por un precio cierto en dinero (art. 1323 CC), mientras en la segunda
lo que se transfiere es solamente un derecho (art. 1434 CC); sin embargo en ambas hipótesis la finalidad
perseguida es la misma, esto es, que el enajenante o cedente, según sea el caso, resigne su derecho a favor de su
cocontratante. Pero en el supuesto de la venta, será el de propiedad y, en el de la cesión, los derechos que al
cedente le competen contra el deudor cedido (Cfme. CNCiv., sala E. 10/09/1985 "Sánchez, Daniel M. c. Sánchez,
Julio A.", LA LEY 1986-A-325).
Ese es el criterio asumido por el Registro y por el Sr. Fiscal de Cámaras, coincidiendo el suscripto en que no podía
el Sr. Rost efectuar una cesión de derechos cuando él ya era titular del derecho real de dominio.
4. Sobre esa base cabe analizar lo acontecido en el sub lite. Siguiendo lo resuelto por el Ente registrador, con la
Sentencia dictada por la Jueza de anterior grado se reconoce en cabeza del Sr. Rost el derecho real de dominio
respecto del bien inmueble sobre el cual ha solicitado que se declare la usucapión. Adviértase que la mentada
resolución ha dispuesto "declarar que el Sr. Adán Otto Rost (...) es titular del derecho real de dominio, obtenido
por prescripción adquisitiva veinteañal sobre un inmueble que consiste en una fracción de terreno en (...)" -fs. 150
de los autos principales- (sic). Entonces, la resolución bajo análisis no hace más que otorgarle al usucapiente, o
reconocerle mejor dicho, un título en virtud de la adquisición que ya había consumado -por la posesión
veinteañal-.
De tal modo, siendo que la sentencia que se dicta en el juicio de usucapión viene a poner de manifiesto que el
dominio ya se encuentra incorporado al patrimonio del poseedor -tiene valor declarativo de un hecho ya
consumado-, es claro entonces que el contrato celebrado luego del dictado de la misma debe tener el carácter de
una verdadera compraventa como lo indica el Registro General. La intervención judicial, mediante el proceso de
usucapión, lleva a la comprobación de las condiciones que marca la ley para "adquirir" el dominio del inmueble, y
la sentencia viene a dar certeza de haberse operado la adquisición del consiguiente derecho real.
Tampoco puede reputarse a la cesión que se ha efectuado como de derechos litigiosos, dado que la adquisición del
dominio ya fue reconocida por sentencia firme.
Pues bien, el usucapiente para transmitir el derecho que ostentaba en función de esa declaración judicial debía
registrar su título en el Registro correspondiente. Pues, a partir del dictado de la sentencia, aquél "es propietario y
tiene como acreditarlo. Por tanto no estará simplemente cediendo derechos sobre el inmueble, sino que estará
transmitiendo los derechos que tiene y que acredita mediante el título escrito, que en su caso es la sentencia. Por
ello entendemos que no podría ceder los derechos para que sean inscriptos directamente a nombre del cesionario,
porque la situación jurídica existente y que consta en la sentencia, hace que en verdad se trate de la compraventa
de un inmueble y no de una mera cesión de derechos. La situación del usucapiente antes de la inscripción de la
sentencia, es la misma de aquel que adquiere un inmueble mediante escritura pública, con tradición cumplida,
antes de que se efectúe la inscripción. Ya es dueño y para vender debe ajustarse a las disposiciones de transmisión
del dominio, y no a las de cesión de derechos. En ambos supuestos el escribano se encontraría con el obstáculo,
para autorizar la escritura, que si bien podría tener el título a la vista, éste no estaría inscripto ni tendría la
correspondiente certificación (art. 23, ley 17.801). Por tanto habría que inscribir la sentencia de usucapión y luego
recién se podría labrar la escritura traslativa" (DÍAZ REYNA, José Manuel, El Juicio de Usucapión en Córdoba.
Aspectos prácticos y procesales, Alveroni, Cba., 2012, págs. 218/219). El referido Autor expone que, aún sin
tener en cuenta el mencionado artículo, es improcedente recurrir en ese caso a un tracto abreviado.
Mal podía el Sr. Rost efectuar una cesión -aún onerosa y por Escritura Pública como lo hizo- sobre los derechos
que emergían a su favor de la Sentencia como si se tratara de derechos personales, dado que, como ya se viene
ponderando, él ya ostentaba un derecho real inherente al bien raíz que había usucapido. En ese sentido es que se
comparte lo que el Registro General dispusiera al observar el trámite iniciado por el pretenso cesionario, Sr.
Mosca, pues debió seguirse el mecanismo adecuado para efectuar una verdadera trasmisión de ese derecho real.
Así lo ha prevenido el Registro General cuando formula las observaciones en cuestión, habiendo advertido que el
Sr. Rost, como titular del derecho real de dominio por imperio de los arts. 577, 2601, 2602 y 2603 del Cód. Civil,
no podía efectuar cesión de los derechos y acciones derivados de la Sentencia y que tal circunstancia no había sido
tomada en consideración por el Tribunal de Conocimiento al dictar el Auto número ciento noventa. Sin perjuicio
de que la a quo, en el decreto obrante a fs. 167 de los autos principales, manifiesta que ha tenido en cuenta la
cesión de derechos y acciones para ordenar la inscripción en cuestión, se estima que esa no era la vía correcta para
transferir el dominio sobre el bien inmueble objeto de usucapión.
En definitiva, se participa de la decisión adoptada por el Registro General de la Provincia al efectuar la
observación frente a la pretensión de inscribir el Sr. Mosca, por tracto abreviado, como titular del derecho real que
había adquirido el Sr. Rost por Sentencia.
5. En función de todo lo expuesto corresponde confirmar la decisión del Registro General de la Provincia y
mantener la observación efectuada al rechazar la inscripción que ordenada el Juzgado de primera instancia en lo
civil, comercial, y conciliación de la ciudad de Villa Dolores.
El Dr. Remigio dijo:
La cuestión debatida gira en torno a determinar la procedencia de la anotación registral de un documento judicial
por el cual se ordena inscribir, como titular del derecho real de dominio sobre un inmueble, al cesionario del
adquirente por usucapión, después de dictada la Sentencia en el juicio pertinente y antes de su inscripción en el
Y en ese sentido, debemos decir que la respuesta afirmativa se impone.
La Sra. Jueza interviniente, en el A.I. N° 190/11, ha dicho: "...según surge de fs. 155/157 la cesión de que se trata
se ha realizado en debida forma de acuerdo a lo prescribe el art. 1.184 incs. 1° y 6° del Código Civil..." (fs. 161
vta.). En virtud de ello, se resolvió: "Hacer lugar a lo solicitado y en consecuencia y a mérito de la cesión de
derechos invocada por el peticionante, tener a Fabián Víctor Mosca...como titular del derecho real de dominio
obtenido por prescripción adquisitiva veinteañal...b) Ordenar la inscripción correspondiente en el Registro
General de la Provincia, a cuyo fin, oportunamente deberá oficiarse". Adviértase que la Sra. Jueza no solicita la
inscripción al Registro, sino que la ordena, por así corresponder, conforme facultades conferidas por la ley.
A tenor de lo así decidido, ninguna duda puede caber respecto al derecho esgrimido por el Sr. Mosca, llámese
cesión, venta, etc. Lo cierto es que en razón del acto jurídico celebrado y convalidado judicialmente el Sr. Mosca
ha pasado a ocupar la misma situación jurídica que el Sr. Rost. A todo evento diremos que si la cesión es onerosa,
se juzga por las disposiciones de la compraventa (art. 1.435, Cód. Civ.). A su vez, en virtud del art. 1.444, Cód.
Civ., toda cesión es válida, salvo que se encuentre prohibida, que no es el caso de autos, como sería, por ejemplo,
los derechos de uso y habitación (art. 1.449, Cód. Civ.). Por lo que dentro del marco legal, las partes son libres
para ejercer su derecho de "usar y disponer de su propiedad" (art. 14, C.N.), si no se encuentran afectados los
derechos de terceros, el orden público, etc., no pudiendo impedirlo la simple discrepancia del registrador con el
"nomen iuris" adoptado por las partes (validado judicialmente), encontrándose resguardada la forma de escritura
pública exigida por la ley, por lo que ninguna falencia se observa sobre el particular, apareciendo así la oposición
como una sutileza inadmisible.
Así también ha dicho la Sra. Magistrada interviniente en el proveído del 21.5.12 (fs. 167) que: "...por imperio de la
cosa juzgada, deberá ejecutarse la Sentencia y Auto ampliatorio, en un todo conforme se ha ordenado en las
presentes actuaciones...". La orden de ejecución se ha visto impedida en el caso por el criterio opuesto del
registrador, lo que resulta -a todas luces- inatendible.
De tal guisa, se excede notoriamente en su cometido el registrador (arts. 8, 9, concs. y corrs., Ley N° 17.801 y
modif.), cuando, verbigracia, manifiesta: "...el Auto N° 190/2.011, no podrá ser inscripto, en razón de haberse
labrado con error en el acto de la escritura N° 144/2.011 no es Cesión sino Venta, previa inscripción de la
sentencia 142/2.010 ya el derecho real de dominio quedo constituido en esta..." (fs. 16); "Por lo expresado el
tribunal al dictar el auto interlocutorio n° 190 de fecha 23/09/2.012, no habría considerado la circunstancia que el
titular del derecho real no podía efectuar cesión de derechos y acciones" (fs. 11); "La transmisión del dominio de
la cosa de que se trata aquí no es susceptible de realizarse a través de la mentada cesión de derechos que sobre el
inmueble el usucapiente posee, pues éstos son derechos reales y no personales, y por tanto el mentado acto
dispositivo debió configurar una verdadera causa de mutación jurídico patrimonial de tipo real" (fs. 30 vta.); etc.
El registrador ingresa, de esa manera, en cuestiones de fundamentación y aplicación del Derecho que están
reservadas al Juez que las interpreta, con lo cual estaría incurriendo en una rebelión o desobediencia a la autoridad
judicial (ver MOISSET DE ESPANÉS, Luis, "Dominio de automotores y publicidad registral; Ed. Hammurabi,
Bs. As., 1.980, p. 361; SCOTTI, Edgardo O., "Derecho Registral Inmobiliario", Ed. Universidad, Bs. As., 1.980,
p. 191 y sgtes.) (cfme. cita del Sr. Fiscal de Cámaras C.C., fs. 42), con desconocimiento de la cosa juzgada. Por
este camino llegará el día en que el registrador rechazará la inscripción ordenada por el Juez, porque entienda que
no han configurado los requisitos de procedencia de la usucapión, sustituyendo y subvirtiendo indebidamente las
facultades judiciales exclusivas y excluyentes sobre el particular. Todo un despropósito.
Se trata -en definitiva- de una cuestión de criterio jurídico o posición doctrinaria y jurisprudencial, si se quiere, por
lo que resulta manifiesto y ostensible, que cualquiera sea la postura del registrador sobre las cuestiones debatidas
y decididas en sede judicial, debe acatarse la orden judicial de inscripción, bajo apercibimiento de ley, pues
-insisto- sólo se exhibe una discrepancia de criterios jurídicos, dogmáticos, teóricos o doctrinarios, sin que se haya
alegado imposibilidad práctica o técnica para efectuar la inscripción ordenada, ni que se encuentre alterada o en
riesgo la seguridad jurídica o del tráfico inmobiliario o la seriedad de la publicidad registral o alguna otra cuestión
atendible que hiciere procedente la oposición, por lo que -así las cosas- resulta claro que la sola diferencia de
criterios entre el registrador y el Juzgador respecto a la instrumentación del negocio jurídico subyacente como
cesión en el caso y no venta, queda despejada a favor del último, quien es el llamado legal y constitucionalmente
para dirimir dichos conflictos.
Ello es claro, pues así como hay autores de fuste que se expiden por la negativa respecto a la temática planteada
(José Manuel Díaz Reyna, "El juicio de usucapión en Córdoba", Aspectos prácticos y procesales, págs. 217/219),
hay otros de igual jerarquía, que lo hacen por la afirmativa y, en ese sentido, se ha dicho: "De acuerdo con el art.
1.444, C.C., el actor puede ceder los derechos que le reconoce la sentencia, antes de su registración, efectuándose
ésta a nombre del cesionario" (VENICA, Oscar Hugo, "Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de
Córdoba – Ley 8.465", T. VI, pág. 382).
"Es frecuente que después de dictada la sentencia el actor ceda los derechos y acciones de los que es titular y
aparezca un tercero, con escritura en mano, invocando una cesión y solicitando la inscripción registral a su
nombre...Algunos tribunales han ofrecido cierta resistencia a tomar nota de la cesión y ordenar consecuentemente
la inscripción registral a nombre del cesionario, con el argumento de que la cesión debió presentarse antes de la
sentencia. Esta posición carece, a nuestro juicio, de fundamento alguno. El art. 1.444 del Código Civil dispone que
todo derecho puede ser cedido, salvo prohibición de la ley. El título que ha de registrarse estará compuesto, en este
caso, por dos instrumentos: La sentencia y el auto que toma razón de la cesión. De esta forma es claro que la
secuencia registral que impone el art. 15 de la ley 17.801 se cumple debidamente: del anterior propietario registral
al último cesionario" (TINTI, Pedro León, "El proceso de usucapión", 2° ed., pág. 109). El autor mantiene su
posición en la 5° ed. de su obra y dice: "Sería de aplicación, en todo caso, el art. 26 del mismo cuerpo legal, que
refiere a escrituras simultáneas. Las referencias, certificados y antecedentes dominiales, son las del titular de
dominio, en contra de quien se ha seguido el juicio" (pág. 307). Por lo que estamos ante un caso de tracto
abreviado (art. 16, ley cit.).
Por último, hay otro motivo para sostener la orden judicial y es la expresada por el mismo autor: "Hay que
recordar que la cesión facilita y promueve la actividad económica, y si no se advierte perjuicio alguno para el
registro ni para los terceros, no hay motivo alguno para impedirla" (pág. 307).
En efecto, el Código Civil tiende siempre a la circulación de la riqueza, pues resulta antieconómico e
improductivo que la misma se mantenga estática.
La "máquina de impedir" no puede ni debe evitarlo, toda vez que el respeto del derecho ajeno es la Paz.
Por lo que debe procederse conforme lo ordenado por la Sra. Jueza interviniente, bajo apercibimiento de ley,
debiendo dejarse constancia en la Matrícula respectiva de las dos resoluciones judiciales y de la Escritura N° 114
del 22/07/11.
La Dra. Molina de Caminal dijo:
1. La resolución motivo de análisis en autos, por las funciones de calificación que ostenta el funcionario
interviniente, señala que la cesión de derechos fue labrada por error, ya que no debió tratarse de cesión sino de
venta, previa inscripción de la sentencia dictada en el proceso de usucapión. Las objeciones, entonces, al
instrumento que se pretende inscribir, son dos: la naturaleza jurídica del acto de transmisión de derechos y la
necesidad del tracto sucesivo. En cuanto a la primera de ellas, no se comparte la observación, mas no porque se
estime que la cesión de derechos es el contrato apto para la transmisión de que se trata, sino en la inteligencia de
que, con independencia del nombre que se le asigna, la Escritura Número Ciento catorce del 22/7/11 obrante a fs.
155/157 del proceso de usucapión que tengo a la vista, entraña un contrato de compraventa. Si se advierte, el Sr.
Adán Otto Rost "Cede y transfiere a título oneroso a favor del Sr. Fabián Víctor Mosca, todos los derechos y
acciones que tiene y le corresponden en virtud de la sentencia número 142 de fecha 17 de noviembre de 2010,
dictada en los autos caratulados " Rost Adán Otto - Usucapión" (Expte. "R" N° 22 del 29/12/06)...". La
mencionada sentencia constituye el título de dominio que tenía el Sr. Rost, esto es, con ella se integraba el derecho
real que había adquirido por la posesión veinteañal del inmueble en cuestión. Y la cesión del derecho real de
dominio (que era el objeto del acto), a título oneroso, es una compraventa, con independencia del modo en que
haya sido nominado el contrato, ya que su objeto es la transmisión del derecho real de dominio sobre un inmueble,
y el efecto pretendido es que el "cesionario" sea el nuevo titular dominial, todo a cambio de un precio en dinero,
contrato que en nuestro derecho es una compraventa. La CS ha sostenido, en posición que se comparte, que la
calificación jurídica de los actos "depende de su objeto y naturaleza y no de las palabras empleadas" (Fallos,
253:101), y la naturaleza del contrato instrumentado en la mencionada escritura es compraventa. En consonancia
con lo expresado, se ha resuelto que dentro de una correcta hermenéutica contractual incumbe al juzgador en
última instancia y de conformidad con el principio iura novit curia determinar la verdadera naturaleza del contrato
que liga a las partes, prescindiendo en tal sentido de las palabras empleadas por ellas y de la calificación que le
acuerden, cuando ésta no se compadece con la verdadera esencia del plexo convencional
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Apelaciones en lo Civil, sala F, autos "A. de G., M. c. G., D.", fallo del 29/12/1983, LA LEY 1984-C-435,
publicación on line: AR/JUR/573/1983, entre otros) y que: "Como bien se desprende de la escritura glosada a fs.
3/7 (en fotocopia) las partes convienen en transformar el objeto de la escritura en cesión de derechos y acciones
hereditarias, pero no caben dudas respecto a que se refieren a los derechos sobre un inmueble determinado,
claramente detallado, y que fuera adjudicado a Andrés Machado en el sucesorio de sus padres Cecilia Coutinho de
Machado y Andrés A. Machado, expediente ya referenciado, a fs. 469/474 que tengo a la vista. En este orden de
ideas la jurisprudencia tiene dicho: "No importa cesión de herencia el contrato por el cual se ceden los derechos
sucesorios exclusivamente sobre un bien determinado" (CNCiv., sala A, en LA LEY 1979-B-136; ED, 82-504).
"Si las partes acuerdan la cesión de todos los derechos y acciones que los cedentes tienen con respecto al inmueble
que detallan, ello revela que no se trata de cesión de derechos hereditarios, si el objeto del contrato no es la
universalidad trasmitida por el causante a los herederos, sino los derechos y acciones sobre un inmueble
determinado" (CNCiv., sala C, en LA LEY 1983-B-142)." "Por su parte Wayar nos dice: "Puede ocurrir que un
contrato -sin ser compraventa por faltarle algunos de los requisitos esenciales- sea, no obstante, así llamado por las
partes; o bien, que una verdadera compraventa reciba el nombre de otro contrato (vgr. donación). El problema
plantea el siguiente interrogante: ¿qué importancia tiene el nombre dado por las partes al contrato? La respuesta
surge explícitamente del art. 1326 del Cód. Civil: "El contrato no será juzgado como de compra y venta, aunque
las partes así lo estipulen, si para ser tal le faltase algún requisito esencial". Del mismo modo, aunque las partes
llamen donación a una compraventa, esa calificación de nada servirá, pues el contrato será de compraventa y no de
donación. En suma, no hay que atenerse tanto a las palabras de los protagonistas, como a la esencia y naturaleza de
la convención celebrada: sermo rei non res sermo ni subicitur, según lo recuerda Segovia" (WAYAR, Ernesto C.,
"Compraventa y Permuta", p. 17)." "Goyena Copello analiza la cesión de derechos y la compraventa expresando:
"La definición que contiene el art. 1323 del Cód. Civil nos dice que: "Habrá compra y venta cuando una de las
partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un
precio cierto en dinero". Alcanzamos a comprender, a la luz de ello, que sólo cabría considerar a la cesión de
derechos hereditarios como compraventa, cuando la contraprestación fuese un precio cierto en dinero, y siempre
que lo que se trasmita sean cosas" (GOYENA COPELLO, "Tratado del Derecho Sucesorio", t. III, p. 538). Más
adelante dice el autor: "de allí que Salas proponga, a fin de delimitar conceptos: "Así pues, si vender significa,
como ceder onerosamente, obligarse a transferir un derecho por un precio cierto en dinero, debemos reservar el
primer término para los casos en que el derecho a transferirse es el dominio o el condominio, en su caso, y emplear
el de cesión en todas las demás hipótesis, ya se trate de un derecho absoluto, oponible erga omnes, como la
hipoteca o la cesión de derechos hereditarios de que estamos tratando, o de derechos relativos o creditorios". De
allí entonces, que podría llegarse a asimilar la cesión con la compraventa, pero tal asimilación se encontraría
sujeta al supuesto de que existiera contraprestación, en primer lugar, y que la misma fuese un precio cierto en
dinero, en segundo lugar, por lo que se puede apreciar que comprendería una forma de cesión particular pero no
alcanzaría a determinar una naturaleza del instituto en sí". "En consecuencia, cabría considerar como compraventa
a la cesión a cambio de un precio, pero habría que determinar qué naturaleza tienen aquellas que, o no tienen
contraprestación, o no es un precio cierto en dinero" (GOYENA COPELLO, op. cit., p. 539)". "Volcando la
doctrina que surge de las citas al caso "sub examen", observamos que nos hallamos en realidad ante una
compraventa y no ante una cesión de derechos. Sabemos que por aplicación del art. 1325, "Cuando las cosas se
entregan en pago de lo que se debe, el acto tendrá los mismos efectos que la compra y venta..." de ahí que
tengamos un precio cierto en dinero, y que, por hallarse ya adjudicado el inmueble se trata de la venta de cosa
inmueble y no cesión de derechos hereditarios, a pesar de la terminología y las cláusulas empleadas en la escritura
de fs. 3/7." (Cámara de Apelaciones Civil, Comercial, Laboral y de Paz Letrada de Curuzú Cuatiá, autos
"González, Mario c. Machado, Andrés y otras", fallo del 10/08/1995, Publicado en: DJ 1995-2, 1135, Cita online:
AR/JUR/3402/1995). La doctrina ha señalado dentro de las tres operaciones que "arrojan luz sobre el contenido y
la índole del negocio" a la calificación del contrato, "...vale decir, la determinación de su naturaleza jurídica, de lo
que el contrato es (compraventa, distribución, concesión, etcétera); naturaleza que puede coincidir o no con la
calificación que los celebrantes le han adjudicado." (MOSSET ITURRASPE, Jorge, en BUERES, Alberto J.
[Dirección] HIGHTON, Elena I. [Coordinación], Código Civil... Tomo 3C, Hammurabi, 2007, pág. 50). En la
misma dirección, se ha afirmado que "De la calificación depende la verdadera naturaleza que cabe asignarle al
supuesto negocial desde un punto de vista jurídico. Ella es independiente de la determinación o léxico que utilicen
las partes. Por más que éstas den un determinado apelativo al contrato que celebran, no dejará de revestir el
carácter que le corresponda según su naturaleza." (APARICIO, Juan Manuel, Contratos 3- Parte General,
Hammurabi, 2012, pág. 229) y que "De todas maneras, existe identidad de pareceres tocante a que en éstos y en
todos los actos jurídicos ha de considerarse, más que los vocablos, el propósito de sus autores, sobre todo cuando
se utilizan denominaciones de orden técnico, cuyo alcance incumbe a la ley o a la ciencia jurídica, y no a la
arbitrariedad de los particulares." (LAFAILLE, Héctor, BUERES, Alberto J., MAYO, Jorge A., Derecho Civil
Contratos - Tomo II, La Ley - Ediar, 2009, pág. 65). 2. Por todo lo expresado, se reitera que el contrato
instrumentado en la Escritura referida, a pesar de la mención de que se "cede y transfiere", sin mencionar que se
"vende", constituye una compraventa. Y atento a que se ha respetado la forma que exige el art. 1.184 inc. 1° Cód.
Civil para la instrumentación de los actos de transmisión de derechos reales sobre inmuebles, el mismo luce
formalmente inobjetable. 3. Despejado el interrogante relativo a la justeza del primer cuestionamiento que
formula el Registro General, corresponde adentrarse en la posibilidad del tracto abreviado. El art. 16 ley 17.801
regula los supuestos de tracto abreviado, estableciendo la posibilidad de acudir a esta modalidad, según su inc. 4°,
"Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que
versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos
funcionarios.", lo que nos exige establecer si, en el caso, puede anotarse la transferencia por tracto abreviado o si,
por el contrario, se exige el tracto sucesivo, debiendo inscribirse primero la titularidad derivada de la sentencia de
usucapión a nombre del actor, para luego recién admitir la transferencia a favor del adquirente. Los Colegas de
Cámara que me han precedido en su voto efectúan citas relativas a las dos posiciones existentes con relación a la
posibilidad de transferir o no, sin inscripción, el inmueble que fuera objeto del proceso de usucapión, lo que
muestra la existencia de un importante debate en orden a su procedencia. 4. Existen diversas opiniones relativas a
qué debe entenderse por "instrumentaciones simultáneas". Acuerdo con la posición asumida por el Dr. Gabriel B.
Ventura, en orden a que el inciso d) es el más impreciso a la hora de su aplicación, por la utilización de la
expresión "simultánea", que propicia sea interpretada conforme a la ratio legis y, en esa dirección, afirma que "La
ley apunta a obviar la registración autónoma de situaciones jurídicas efímeras, que obviamente generarán también
asientos pasajeros e inútiles para el tráfico negocial. La figura busca agilizar la inscripción de los últimos actos,
aquellos que reflejan la titularidad real, usando nuestra terminología, minimizando a su vez la ´titularidad
transitoria´ de la que nos habla Chico y Ortiz, a fin de evitar, en definitiva, trámites inútiles y demoras en la
publicidad del último asiento, que es el que verdaderamente refleja la titularidad real actual." (Ley 17.801.
Registro de la Propiedad Inmueble. Comentada. Anotada, Hammurabi, 2009, ps. 313/314). Analiza que la
vinculación de los negocios instrumentados "simultáneamente" para el dispositivo "estriba fundamentalmente en
la fugacidad de los asientos intermedios, a los que no deberá darse un trámite autónomo, sino una diligencia que
los integre, con forme a la intención de los rogantes, a todas las modificaciones y constituciones que, a la fecha de
la rogación, carecen de registración." (pag. 315). El jurista sostiene que "no deja de cumplirse el tracto sucesivo
por la anotación conjunta de varias transferencias o constituciones de derechos en un mismo asiento o por la
registración conjunta de varias causas legitimantes del transmitente o constituyente del derecho real." (ibíd., pág.
283). En esa línea de pensamiento, el autor -refiriéndose específicamente a un caso afín al que nos ocupa- afirma
que "Para su registración por tracto abreviado, en el título que instrumente la última operación, deberá
relacionarse todo el proceso y destacarse la documentación pertinente, sobre todo la sentencia declarativa final.
Podrá optarse por una mención de dichos elementos cuando se acompañen las piezas testimoniales de los mismos"
(VENTURA, Gabriel B., Tracto abreviado registral, Hammurabi, 2005, pág. 296), recaudos que se encuentran
cumplidos en el presente, conforme las constancias del proceso de usucapión y del trámite registral observado. 5.
Haciendo propia la doctrina reseñada, que se comparte, no se advierten motivos de índole jurídica ni práctica que
justifiquen prohibir la registración del instrumento de transferencia del derecho adquirido por usucapión. La
seguridad jurídica tampoco obra afectada, desde que la necesaria relación que consta en la Escritura y Auto
dictado por la Magistrada, con respecto al origen del título del transmitente, publicitan el mismo. Mas cualquier
objeción que pudiere efectuarse en este punto, es extensiva a todo supuesto de tracto abreviado, no exclusivo del
presente, por lo que resulta inatendible. Y es real que, como ya ha transferido el bien, la inscripción dominial a
nombre de Adán Otto Rost no refleja la realidad actual del inmueble y sería un asiento efímero, lo que lo torna, en
el caso, innecesario. 6. Así las cosas, no existiendo objeciones jurídicas, y siendo ello conveniente desde el punto
de vista práctico, económico y del tráfico jurídico, soy de la opinión de que debe procederse a la anotación
ordenada por la Sra. Jueza interviniente.
Por ello y por mayoría, se resuelve:
Ordenar se proceda a la anotación dispuesta por la Sra. Jueza interviniente (bajo apercibimiento de ley), debiendo
dejarse constancia en la Matrícula respectiva de las dos resoluciones judiciales y de la Escritura N° 114 del
22/07/11.
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 resolución 
 Resolución 
 resolución 
 artículo 9
 artículo 1435

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