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Timestamp: 2016-05-06 11:11:22+00:00

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Despesas de condomínio na Lei do Inquilinato - Jus Navigandi
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Despesas de condomínio na Lei do InquilinatoDespesas de condomínio na Lei do Inquilinato
Direito das CoisasDireito ImobiliárioCondomínios
Sumário: 1. Introdução  2. Despesas de condomínio.
A quem competem as despesas condominiais da unidade imóvel locada  3. Quem responde
pelas despesas de condomínio  4. A natureza jurídica das despesas condominiais
 5. As despesas ordinárias  6. As despesas extraordinárias  7. Algumas
despesas não enumeradas expressamente pelos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato: 7.1.
Lavagem e recuperação de fachada; 7.2. Instalação de antena coletiva; 7.3.
Impermeabilizações; 7.4. Substituição de coluna hidráulica, ramais, outras
tubulações e condutores elétricos, com fins preventivos ou de reparação; 7.5. Seguro
obrigatório; 7.6. Furto ou roubo de bens com previsão de responsabilidade em convenção
- 8. É válida a disposição de que o inquilino responda por despesas extraordinárias,
se livremente pactuada? - 9. Outras questões acerca das despesas de condomínio: 9.1. Se
o imóvel está fechado, cabe ao condômino participar do rateio?; 9.2. O condômino
inadimplente pode ser impedido de participar de assembléias que deliberam sobre despesas
ou ter seu direito a voto suspenso? E quanto ao uso das áreas de lazer?; 9.3. O
condômino deve participar do rateio de despesas referentes ao processo judicial quando
ele próprio litiga contra o condomínio?; 9.4. Pode o inquilino descontar do valor do
aluguel as despesas extraordinárias que pagou indevidamente?; 9.5. Aplica-se o Código de
Defesa do Consumidor às relações entre condomínio, condômino e locatário?; 9.6. É
lícito conceder descontos elevados para pagamento em dia das despesas de condomínio?
Qual o percentual máximo de multa permitido?; 9.7. Imóveis no andar térreo devem
participar do rateio de despesas com elevador?; 9.8. A unidade autônoma pode ser alienada
judicialmente em razão de despesas de condomínio?; 9.9. Contra quem o condomínio deve
propor ação para receber as despesas e qual o rito para sua cobrança?; 9.10. Como devem
ser cobradas as despesas em condomínio de um só dono? 10. Conclusão.
1 - INTRODUÇÃO A relação
contratual que se desenvolve no âmbito da locação tem suscitado algumas polêmicas no
que diz respeito ao pagamento dos encargos relativos ao imóvel locado, sejam eles
pactuados ou não.
vêem-se as figuras do locador e do locatário às voltas com o conturbado binômio
pagar/receber, ou buscando eximir-se o quanto possam das despesas oriundas do imóvel
objeto da locação. Por óbvio,
cada um deles deseja auferir da contratação as maiores vantagens possíveis. Essas
vantagens, muitas vezes, estão intimamente ligadas com pequenas despesas, que acabam
repercutindo no resultado final esperado da avença. De um lado,
o locatário buscando um aluguel mais acessível, procurando não ser onerado em demasia
quando da contratação que irá permitir a satisfação de sua necessidade mais básica:
a moradia. Por não ter, ao menos momentaneamente, recursos suficientes para a aquisição
da tão sonhada "casa própria", necessita buscar em imóvel alheio o local onde
vai instalar seu reduto doméstico, o lar. Para tanto, almeja a melhor localização, as
instalações mais aconchegantes, o maior potencial de conforto, e tudo, se possível,
De outro, o
locador que, detentor de posses, emprega seus recursos na aquisição de bens de raiz,
transformando-os em investimento. É claro que este, por sua vez, anela pelo lucro, pelo
resultado do capital investido, muitas vezes dependendo desses recursos financeiros para
sua própria subsistência. Por ceder a outrem o seu imóvel, empenha-se em transferir o
máximo dos encargos a ele inerentes àquele que vai usufruir de seu patrimônio, pois
entende-se merecedor da percepção dos alugueres sem ônus que os consumam ou diminuam.
de se levar em conta, ainda, que no momento em que se firmam os contratos de locação
toma-se em consideração não só o aluguel em si, como os encargos, podendo-se obter uma
renda maior ou menor em função do que se deve pagar a mais ou a menos, além do
aluguel."(1) Surgem daí
as imposições de pagamento ao locatário, das mais variadas despesas, mesmo dos impostos
e taxas que recaem sobre o bem. Um conflito de interesses, enfim, que se pacifica (ou
não) no instrumento contratual, sob os auspícios de uma legislação rígida, que assim
se faz para assegurar o equilíbrio ante este dualismo de pretensões.
sempre esse contrato formaliza aquilo que vai preceituado na lei. Nos dias atuais, faz-se
cada vez mais comum a inserção de cláusulas contratuais que contrariam as disposições
da Lei do Inquilinato, sobretudo quando o lado mais fraco convive com a escassez na
oferta, em locais de alta demanda. GILBERTO
CALDAS(2), comentando a Lei do Inquilinato, mais precisamente no artigo 22, elucida que
"no item X, o legislador obriga taxativamente o locador a arcar com as despesas
extras de condomínio, providência que nunca foi respeitada pelas administradoras na
vigência da lei anterior. As despesas de condomínio eram todas englobadas e o
locatário, desavisadamente acabava pagando melhorias que só interessavam ao
vê, a ignorância dos postulados legais, em nosso país, é fator agravante do
desequilíbrio nas relações locatícias. Algumas regras de mercado tornam-se práticas
tão arraigadas que os contratantes passam a acreditar que são legitimadas pela norma
jurídica, quando em regra não o são. E quando
isso acontece, o relacionamento entre as partes tende a tornar-se conflituoso, se uma
delas voltar os olhos para a legislação e questionar as despesas que estiver suportando
enfoque, realizando um corte metodológico na Lei dos Condomínios, conjugando-a com a Lei
do Inquilinato, propomo-nos estudar alguns dos problemas que surgem quando da cobrança
das despesas de condomínio, examinando quais delas efetivamente competem ao inquilino e
quais são de responsabilidade exclusiva do locador.
estudo abordará, portanto, as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio e,
principalmente, aquelas que restaram não arroladas, quer por se terem tornado práticas
supervenientes à própria lei, ou pela única impossibilidade de o legislador ordinário
prever exaustivamente todas as hipóteses de despesas a realizar pelo condomínio. Esperamos,
assim, contribuir para uma mais perfeita compreensão dos direitos e deveres que envolvem
a relação locatícia de apartamentos e unidades condominiais.
2 - DESPESAS DE CONDOMÍNIO. A QUEM COMPETEM AS
DESPESAS CONDOMINIAIS DA UNIDADE IMÓVEL LOCADA.
relações jurídicas que se operam entre os que habitam ou utilizam edificações ou
conjuntos de edificações, destinadas a fins residenciais ou não residenciais,
estruturadas na forma de condomínio, encontram-se, ainda presentemente, reguladas pela
Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a qual dispõe sobre o condomínio em edificações
e as incorporações imobiliárias. Em seu
artigo 12, caput, a Lei 4.591/64 estabeleceu quais seriam as despesas
obrigatórias para todos os condôminos, visando, assim, garantir o custeio daquelas
despesas necessárias ao funcionamento, manutenção e aformoseamento do edifício.
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,
recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
visto, a lei de condomínios em edificações prevê para o condômino a obrigatoriedade
do pagamento das despesas rateadas, certo é que quando este loca sua unidade a terceira
pessoa, estabelece com ela uma relação contratual que, nos moldes da Lei 8.245/91,
transfere ao locatário usuário um conjunto de encargos relativos ao imóvel locado.
Outros, porém, permanecem afetos ao próprio condômino, que por eles continua obrigado.
IV, de seu Capítulo I, mais precisamente nos artigos 22 e 23, a Lei do Inquilinato cuidou
de delimitar os deveres do locador e do locatário no que pertine às despesas de
condomínio, ditando que incumbe ao locador o pagamento das despesas extraordinárias de
condomínio (art. 22, X) e ao locatário o das ordinárias (art. 23, XII).
abrimos o primeiro parêntese, para averiguar até que ponto essas disposições
interferem nas relações que se operam entre os condôminos.
3 - QUEM RESPONDE PELAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO
da Lei do Inquilinato em face da Lei de condomínio em edificações, pode o condômino
proprietário, no caso o locador, tentar eximir-se das despesas ordinárias, por força do
contrato de locação mantido com o locatário, uma vez que a este competem tais despesas?
que não. A responsabilidade pelo pagamento de todas as despesas referentes à unidade
condominial são do condômino, pouco importando quem esteja ocupando o imóvel e a que
título. Assim, perante o condomínio, responderá o locador, com direito de regresso
contra o locatário, no que tange às despesas ordinárias.
assim que, no seu artigo 25, a Lei do Inquilinato conferiu ao locador o direito de cobrar
as despesas ordinárias de condomínio juntamente com o aluguel do mês a que se refiram,
tornando claro que tal cobrança, na verdade, trata-se de mero reembolso daquilo a que o
locador está obrigado perante o respectivo condomínio.
jurisprudência acerca do assunto:
Segundo dispõe o art. 12 da Lei nº 4.591/64, cada condômino
concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção,
a cota-parte que lhe couber em rateio. Desse modo, é irrelevante que a unidade
imobiliária esteja locada a terceiro, persistindo a responsabilidade direta do condômino
frente ao condomínio pelo pagamento das respectivas taxas, em face da inexistência da
relação jurídica entre o locatário e o condomínio. (TA/PR - Ap. Cível n. 0069325-6 -
Comarca de Curitiba - Ac. 5588 - unân. - 3a. Câm. Cív. - Rel: Juiz Domingos Ramina - j.
em 18.10.94 - Fonte: DJPR, 04.11.94, p. 75 - In Bonijuris, 22914).
TARCHA e LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR(3) sintetizam a questão:
No âmbito da locação, o locatário não pode ser considerado
condômino para efeito de legitimidade em face do condomínio.
Em verdade, o locatário deve as despesas condominiais ao locador por
força do contrato de locação e do art. 23, inciso XII, da Lei n. 8.245 de 18 de outubro
de 1991. Não possui, assim, legitimidade em face do condomínio.
sentido o entendimento do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:
Despesas condominiais  Ação movida diretamente contra o
locatário  Inadmissibilidade  Ilegitimidade passiva ad causam  Perante
o condomínio só responde o condômino  Inteligência do art. 12, da Lei 4.591/64
(in RT-725/256) ( v. no mesmo sentido RT-744/266).
complemento, alia-se a observação de GILBERTO CALDAS: "Aliás nenhum liame existe
ente o condomínio, como ente jurídico, e o locatário. Tanto que a taxa de condomínio
é endereçada diretamente ao proprietário". (4)
4 - A NATUREZA JURÍDICA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS
as despesas de condomínio de obrigações de pagar, derivadas da propriedade, direito
real por excelência.
GOMES(5) discorre sobre as obrigações afirmando que há aquelas que "nascem de um
direito real do devedor sobre determinada coisa, a que aderem, acompanhando-o em suas
mutações subjetivas. São denominadas obrigações in rem, ob ou propter
rem, em terminologia mais precisa, mas também conhecidas como obrigações reais ou
mistas". Para o
autor, "esse cordão umbilical jamais se rompe. Se o direito de que se origina é
transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo."
ponto pacífico em nossa doutrina e jurisprudência, que a natureza jurídica da
obrigação resultante do imóvel em condomínio, como sendo a ele inerente, é de
obrigação propter rem. Surge daí, uma indagação no que tange ao momento em que
o titular do domínio se obriga ou se desobriga, caso o transfira a terceira pessoa.
Jurisprudência, os Tribunais de Alçada Civil de São Paulo e do Rio de Janeiro elucidam:
CONDOMÍNIO  Despesas condominiais anteriores à aquisição da
unidade autônoma pelo réu. Obrigação propter rem, tornando-o responsável pelo
pagamento, porque titular do direito real, sendo irrelevante que ele e o vendedor não
tenham pactuado solidariedade quanto às despesas do condomínio. Inteligência do art.
624 do CC. (1º TACivSP  Ap. 498.277-8  2ª C.  Rel. Juiz Ribeiro de
Souza  J. 23.09.1992  JTACSP, 136/84 Juris Síntese 202471. Despesas condominiais  Penhora  incidência sobre
único imóvel destinado à moradia do devedor e respectivos bens móveis que guarnecem a
residência  Admissibilidade  Obrigação de caráter propter rem onde a
constrição poderá recair sobre unidade para satisfazer a execução 
Inteligência do art. 3º, IV, da Lei 8.009/90 (2º TACivSP  in
RT-746/294). (6)
CONDOMÍNIO  DESPESAS  COTAS CONDOMINIAIS 
OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO  ALIENAÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA  PERMANÊNCIA DA
RESPONSABILIDADE ATÉ O REGISTRO  Obrigação do condômino, assim compreendido
aquele em cujo nome esta registrado o imóvel no RGI. A alienação da unidade autônoma
não exonera o comunheiro das suas obrigações condominiais, enquanto não registrado o
título translativo do domínio. (TACRJ  AC 13945/92  (Reg. 1341-3) 
Cód. 92.001.13945  2ª C.  Rel. Juiz Carlos Motta  J. 18.02.1993 -
Ementa 35842  in Juris Síntese 11002342).
E o STJ
confirma esse entendimento, dispondo:
CONDOMÍNIO - Responsabilidade do adquirente da unidade pelas cotas
condominiais em mora - Cabimento - Irrelevância da forma de aquisição.
Condomínio. Cotas condominiais. O adquirente da unidade responde
perante o condomínio pelas cotas condominiais em atraso. O modo de aquisição não
assume relevo. Recurso conhecido pelo dissídio, mas não provido. (STJ - Rec. Especial n.
67701-7 - Rio Grande do Sul - Ac. 3a. T. - unân. - Rel: Min. Costa Leite - j. em 20.05.97
- Fonte: DJU I, 16.06.97, pág. 27361).
essas premissas e bases, quanto ao que são despesas e a quem incumbe responder pelas
mesma perante o Condomínio, podemos adentrar na especificação do que são despesas
ordinárias e extraordinárias e a quem compete seu pagamento no âmbito da relação
contratual locatícia.
5 - AS DESPESAS ORDINÁRIAS
O § 1º
do artigo 23, da Lei do Inquilinato apresenta a definição para despesas ordinárias de
condomínio, dizendo entender-se por estas "as necessárias à administração
respectiva" e arrola as seguintes:
previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas
de uso comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e
dependências de uso comum;
equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
manutenção e conservação de elevadores, porteiro
pequenos reparos nas dependências e instalações
elétricas e hidráulicas de uso comum;
rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período
anterior ao início da locação;
reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente
utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores,
salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º. O locatário fica obrigado ao
pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão
orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das
§ 3º. No edifício constituído por
unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam
obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que
gerais, as despesas ordinárias são aquelas que se relacionam com o uso, manutenção e
conservação das áreas e instalações de uso comum, da edificação em regime de
condomínio e devem ser suportadas pelo locatário.
6 - AS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
Há, no
entanto, outras despesas que refogem à ordinariedade, constituindo gastos que
incorporam-se ao imóvel, valorizando-o ou visando restabelecer sua condição de
habitabilidade e que não podem ser transferidas ao locatário.
disciplinamento está contido nas alíneas do parágrafo único do artigo 22, da Lei do
Inquilinato, a saber:
Art. 22. O locador é obrigado a: (...)
Parágrafo único. Por despesas
extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos
obras de reformas ou acréscimos que interessem à
estrutura integral do imóvel;
pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e
iluminação, bem como das esquadrias externas;
indenizações trabalhistas e previdenciárias pela
dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
instalação de equipamentos de segurança e de
incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso
pode observar, é do locador a responsabilidade por seu pagamento.
7 - ALGUMAS DESPESAS NÃO ENUMERADAS EXPRESSAMENTE
PELOS ARTIGOS 22 E 23 DA LEI DO INQUILINATO
legislador ordinário procurou fazer-se tão minucioso a ponto de enumerar as despesas
consideradas ordinárias e extraordinárias, é certo que não pretendeu ser exaustivo e
muito menos atribuir caráter de taxatividade ao rol que apresentou na Lei do Inquilinato.
disso é a clara redação utilizada quando define o que sejam despesas ordinárias ou
extraordinárias e, logo a seguir, vale-se da expressão "especialmente", antes
de passar a enumerá-las.
Ao assim
proceder, acenou de forma cristalina ao intérprete da norma, que disporia de forma
exemplificativa e não numerus clausus.
LUÍS MARTINS DA SILVA(7) adverte que "é necessário alertar para o fato de as
hipóteses enumeradas no § 7º do art. 23 da Lei 8.245, de 18.10.1991, não
serem as únicas possíveis, ou seja, o referido § 1º não esgota as
hipóteses de despesas ordinárias de condomínio, uma vez que outras podem existir e não
estarem discriminadas em lei."
daí, por estreita consonância lógica, que outras circunstâncias ocorreriam, impondo
despesas que não encontravam-se ajustadas com plena identidade na norma, gerando
dificuldades ao hermeneuta quando do momento de rotulá-las como tal ou qual despesa.
poderia ser diferente, caso se pretendesse atribuir à lei uma existência duradoura,
posto que a evolução do comércio e das relações de consumo certamente ditam de tempos
em tempos novas tecnologias e confortos, que por sua vez importam em despesas a ratear
entre os condôminos, mas cuja classificação como ordinárias ou extraordinárias geram
dúvidas, isso sem se falar naquelas já existentes e não visualizadas de pronto no
momento da edição da norma.
necessário transcorrer largo período para que algumas despesas começassem a polemizar
as relações locatícias, por ausência de definição precisa. Algumas
delas, que passaremos a analisar, têm gerado extensas divergências e dividido o
entendimento dos órgãos e instâncias de julgamento, a saber: a) lavagem e recuperação
da fachada; b) instalação de antena coletiva; c) Impermeabilizações; d) substituição
corretiva de coluna hidráulica, ramais, outras tubulações e condutores elétricos; e)
seguro obrigatório; e f) furto ou roubo de bens, previsto em convenção. Cuidemos de
LAVAGEM E RECUPERAÇÃO DE FACHADA
necessidade de lavagem e recuperação da fachada de um edifício em condomínio surge
como decorrência do uso normal. E não se trata de uma operação de natureza simples.
Exige, muitas vezes, a utilização de dispendiosos equipamentos e produtos, além da
contratação de mão-de-obra especializada, com montagem de andaimes e estruturas,
máquinas de alta pressão, ácidos e detergentes especiais, enfim, um trabalho de vulto.
tratando de serviço cuja finalidade equipara-se à da pintura externa, a doutrina tem
entendido tratar-se de despesa extraordinária, a cargo do locador.
prevista expressamente, a doutrina entende que esta despesa é igualmente extraordinária,
posto que passível de enquadrar-se por analogia, no artigo 22, parágrafo único letra
"e", da Lei do Inquilinato, que atribui ao locador a responsabilidade pelas
despesas concernentes à instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de
telefonia, de intercomunicação, esporte e de lazer.
manutenção e conservação desse equipamento coletivo configura-se despesa ordinária, a
cargo do locatário, por previsão expressa do artigo 23, § 1º, letra f, da
Tribunais vêm entendendo que as despesas relacionadas com as impermeabilizações em
geral, seja da laje de cobertura ou do andar térreo, pisos e paredes, para evitar
infiltrações e umidade, ou da caixa dágua, para evitar vazamentos, destinam-se a
repor ou manter o imóvel em perfeitas condições de uso e habitabilidade. DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO  OBRIGAÇÃO DO LOCADOR
INTRANSFERÍVEL AO LOCATÁRIO  A impermeabilização e a pintura de lajes e paredes
externos constituem exemplos de despesas extraordinárias do condomínio, que o locador
não pode repassar ao locatário. (TACRJ  AC 10528/94  (Reg. 608-3)  3ª
C.  Rel. Juiz Asclepiades Rodrigues  J. 16.03.1995 -Ementa 39794 Juris
Síntese 11002366).
contexto, devem ser entendidas como despesas extraordinárias, de responsabilidade do
substituição de coluna hidráulica, ramais, outras tubulações e condutores elétricos,
COM FINS PREVENTIVOS OU DE REPARAÇÃO
TARCHA e
SCAVONE JUNIOR lecionam que a instalação hidráulica de um edifício compreende colunas
e ramais. Coluna, no dizer dos autores, seria a tubulação central, instalada fora das
unidades autônomas. Ramal é a parte da instalação hidráulica que se situa dentro da
unidade autônoma, constituindo tubulação secundária. (8)
regra, qualquer substituição ou reparo nas coluna hidráulicas constitui despesa
extraordinária. Nos ramais, por sua vez, a despesa poderá ser ordinária ou
extraordinária, dependendo da complexidade e extensão da obra. Tratando-se de obra de
pequeno porte, será suportada pelo inquilino. Se destinar-se, porém, a restituir a
condição de habitabilidade do imóvel, transferir-se-á ao locador, já que é
condição inerente ao uso do imóvel que esteja o mesmo servido de água. A mesma
solução deve ser aplicada no caso das despesas efetuadas com outras tubulações,
destinadas à passagem de fios elétricos, dutos de telefone ou interfone e canalização
CONDOMÍNIO  DESPESAS  LOCAÇÃO RESIDENCIAL 
ENCARGOS  SUBSTITUIÇÃO DE TUBULAÇÃO D´ÁGUA  A cobrança de cotas
extraordinárias, conforme deliberado em Assembléia Geral, para substituição de
tubulação d´água compete ao locador. (TACRJ  AC 1531/89  (Reg. 3495) 
Cód. 89.001.01531  3ª C.  Rel. Juiz Hudson Bastos Lourenço  J.
29.06.1989 - Ementário TACRJ 46/89  Ementa 32479, in Juris Síntese 11002410).
obrigatório o seguro destinado a indenizar incêndio ou outro sinistro que acarrete a
destruição total ou parcial do imóvel. Por destinar-se à reconstrução total do
edifício, este seguro abrange não só as partes comuns, como também as unidades
autônomas. As demais áreas comuns e de lazer devem ser cobertas por outro seguro
complementar. Tal encargo
não consta do rol dos artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91, mas tem supedâneo no artigo 13 da
Lei 4.591/64 e deve ser tratado como despesa ordinária, de responsabilidade do
locatário. E se houver móveis e equipamentos guarnecendo o imóvel, em sendo contratado
o seguro complementar para cobrir eventual sinistro sobre tais bens, também será de
responsabilidade do inquilino o seu pagamento. 7.6.
FURTO OU ROUBO DE BENS COM PREVISÃO DE RESPONSABILIDADE EM CONVENÇÃO
ocorrência de furto ou roubo de bens dos condôminos, surge a polêmica questão da
reparabilidade do dano pelo condomínio. Havendo
disposição a respeito na convenção de condomínio, seja admitindo a responsabilidade,
seja rejeitando-a (cláusula de não-indenizar), prevalece a jurisprudência no sentido de
que seja observada a pactuação condominial.
Tribunal de Justiça tem reiterado este entendimento, que caminha para a pacificação:
Verbete: CONDOMÍNIO - INDENIZAÇÃO por FURTO sofrido em seu interior
- Incabimento - CULPA não caracterizada.
Condomínio. Furto. Dever de indenizar. O dever de indenizar imposto ao
condomínio por dano sofrido pelo condômino há que decorrer da inequívoca
demonstração de culpa daquele por ato de seu preposto. A mera alegação de
insuficiência de dispositivos de segurança não enseja a responsabilidade do
condomínio, que, aliás, poderá ser afastada em cláusula de não indenizar aposta na
convenção. Recurso não conhecido. (STJ - Rec. Especial n. 45.902 - São Paulo - Ac. 3a.
T. - unân. - Rel: Min. Cláudio Santos - j. em 22.08.95 - Fonte: DJU I, 09.10.95, p.
33548 - In Bonijuris, 26291). [9]
obstante, há julgados que desconsideram a cláusula de não-indenizar(10), se verificado
sistema pago de vigilância, como se vê do aresto seguinte, da 7ª Câmara
Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo:
INDENIZAÇÃO. Furto de motocicleta. Responsabilidade do condomínio.
Caracterização. Fato que se verificou no interior da garagem de edifício. Irrelevância
da cláusula de não-indenizar. Sistema de segurança pago. Recurso Provido." (Ap.
Civ. 251.102-1, Rel. Sousa Lima, j. 22.5.96. m.v.).
maior surge quando a convenção é omissa no tocante à responsabilidade, nada prevendo.
Nesse caso, há duas hipóteses possíveis a considerar: primeiro, se o condomínio
dispunha de sistema da segurança ostensiva no edifício, que restou ineficaz, responde
perante o condômino lesado, independentemente de se averiguar culpa. Se tais
dispositivos de segurança eram inexistentes, a responsabilidade do condomínio dependerá
da comprovação da ocorrência de culpa, em qualquer de suas modalidades.
asseveram TARCHA e SCAVONE JR., "o prejuízo experimentado por um dos condôminos,
decorrente da deliberação falha de todos, por todos deve ser suportado." (11)
Entendem os autores supracitados que a despesa teria natureza ordinária, posto que não
aumenta o valor do edifício, não o embeleza, não aumenta suas condições de
habitabilidade e de segurança, enfim, não se inclui naqueles parâmetros apontados para
caracterizar despesas extraordinárias, devendo, por conseguinte, ser suportada pelo
inquilino. (12) O
entendimento nos parece acertado, dado que ao locatário também incumbe o pagamento das
cotas de seguro do imóvel e despesas de contratação de segurança. Mas sua posição
não é pacífica. A natureza jurídica dessa despesa ainda encontra-se indefinida. (13) ‹ Página anterior
COL, Helder Martinez Dal. Despesas de condomínio na Lei do Inquilinato. Revista Jus Navigandi, Teresina, ano 5,
n. 45,
1 set. 2000.
Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/588>. Acesso em: 5 maio 2016.
19/11/2015 17:28
Olá, eu aluguei um apartamento que o preço do condomínio era 216,00. Em um ano o valor subiu para 343,00 e agora dois meses apenas vai reajustar novamente. Como planejei gastar somente 216,00 com condomínio, tentei me mudar. Mas aí tenho que pagar a multa de rescisão de contrato. Não tenho o direito de me mudar sem pagar essa multa, uma vez que não planejei esse reajuste exorbitante?
Daniel Torres de Andrade
Ola, achei muito interessante seu artigo e tenho uma dúvida, na minha cidade os condomínio por serem pessoas jurídicas precisam retirar o alvará de funcionamento junto a Prefeitura e Corpo de Bombeiros. Gostaria de saber se os custos referentes a esses alvarás serão considerados como despesas ordinárias ou extraordinárias? Obrigado...
Boa Noite, gostaria de ser esclarecida a respeito de furto.Minha máquina de lavar foi furtada em uma breve ausencia minha de minha casa e a mesma ficava em minha área de serviço, sendo solicitado um portão para esta área e o proprietário se negou, alguém pode por favor me dizer se posso descontar do valor do aluguel o custa de uma máquina de lavar nova?Obrigada, e no aguardo de uma resposta.
Cédula rural pignoratícia e matrícula do imóvel: novas perspectivas para o registro imobiliárioA regularização imobiliária via investiduraCorretor de imóveis pode ser MEI?Responsabilidade dos condomínios por furtos e danos de veículosDireitos autorais e a paródia nas eleições: caso EMI X Tiririca pelo uso da música de Roberto Carlos

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