Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/hanno-murato-il-mio-accesso-al-vano-scala-144898/
Timestamp: 2020-08-11 18:42:01+00:00

Document:
Hanno murato il mio accesso al vano scala
Da Tommaso_13, 1 Agosto
Tommaso_13
Buongiorno, vi espongo brevemente il mio problema
In uno stabile di due piani vi sono:
Un vano scala interno
Un locale rimessa al piano terra
Io sono il proprietario del locale rimessa che, tramite porta comunicante, ha accesso secondario al vano scala (dove sono collocate anche le utenze di luce e acqua).
Recentemente tutti gli appartamenti sono diventati proprietà unica di una persona che, senza alcun avviso, ha letteralmente murato la porta comunicante tra il mio locale rimessa e il vano scala, sostenendo che io non abbia diritto di accesso al vano scala in quanto non proprietario di nessun appartamento.
Non può chiaramente farlo, perché non può impedire ad un condomino l'accesso ad una parte comune.
Il vano scale non è di proprietà esclusiva del proprietario degli appartamenti, ma anche tuo.
Articolo 1102 Codice civile - Uso della cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto(1). A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa(2).
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso(3).
Tommaso_13 dice:
Essendo divenuti gli appartamenti di proprietà unica, è mio parere che questa persona possa chiudere l'accesso al vano scale dal tuo box, consentendoti però di accedere ai contatori luce ed acqua mediante l'ingresso principale.
E' sempre un condominio, gli spazi comuni rimangono comuni (a meno di titoli contrari naturalmente).
Tommaso_C
Mentre condivido quanto affermato da @condo77 , non mi pare accettabile la giustificazione di @Esmeralda che ti obbliga ad un diverso percorso per raggiungere le parti comuni. Comunque ci vedrei un esercizio abusivo delle proprie ragioni, qualora il "muratore" ne avesse.
Modificato 1 Agosto da Tommaso_C
anch'io sono del parere che la porta conunicante tra il tuo locale ed il vano scala, non può essere assolutamente murata, perché hai tutto il diritto di utilizzarla.
Acquistando un appartamento si acquistano automaticamente anche le parti comuni, ciò che non avviene con il solo acquisto di un box. Il proprietario del box quindi non è un condòmino a tutti gli effetti, lo diventa solo perché è tenuto al pagamento di alcune spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Infatti, non essendo comproprietario delle parti comuni, non può usufruire del giardino condominliale, né deve pagare per la manutenzione del tetto, per esempio.
Tommaso_C dice:
Mentre condivido quanto affermato da @condo77 , non mi pare accettabile la giustificazione di @Esmeralda che ti obbliga ad un diverso percorso per raggiungere le parti comuni. Comunque ci vedrei un esercizio﻿﻿﻿ abusivo delle proprie ragioni, qualora il "muratore" ne avesse.
Lo stabile ora è di un unico proprietario, pertanto se costui ha deciso di spostare la servitù di accesso ai contatori all'ingresso principale, ritengo che ne abbia tutto il diritto.
non avviene con il solo acquisto di un box. Il proprietario del box quindi non è un condòmino a tutti gli effetti,
Questa affermazione, per me, è errata in quanto anche il proprietario di un box è condomino a tutti gli effetti. Infatti deve essere invitato all'assemblea e paga la sua parte delle spese condominiali. In base a quale articolo di legge non sarebbe condomino? Lo gradirei sapere per informazione personale. Grazie.
C'è una sentenza della Cassazione dove viene stabilito come i proprietari di soli posti auto sono condomini.
Direi tanto più il proprietario di un box, che è a tutti gli effetti un'u.i.
Quindi ha pari diritti e doveri, p.e. può usufruire del cortile, del giardino e delle altre parti comuni e deve pagare per la manutenzione del tetto nel caso il box sia compreso nella proiezione verticale dello stesso.
Grazie Tullio per avermi chiarito le idee.
https://www.altalex.com/documents/news/2018/01/30/proprietario-di-solo-posto-auto-e-condomino-a-tutti-gli-effetti
C'è una sentenza della Cassazione dove viene stabilito come i proprietari di soli posti auto sono condomini﻿.
sicuramente anche il proprietario del box è un condomino a tuti gli effetti, bisognrebbe però capire se lo stesso è anche comproprietario del vano scala dove sono collocate le proprie utenze di luce e acqua, perché se non fosse comproprietario, come dice @Esmeralda potrebbe trattarsi di servitù ed il proprietario dello stabile potrebbe anche decidere di spostarla a sue spese. In questo caso, il proprietario del box pur rimanendo condomino, non avrebbe più diritto ad utilizzare l'accesso al vano scale ed il proprietario dello stabile avrebbe tutti il diritto di murare la porta di comunicazione.
Forse chiudere arbitrariamente l'accesso al vano scale è una imposizione impropria da parte dell'altro condòmino, ma da un altro punto di vista ipotetico si potrebbe a questo punto invocare il condominio parziale, qui in una massima espressione dello stesso, risultando quindi l'opener tecnicamente esonerato dalla quasi totalità delle spese, salvo quelle direttamente inerenti al godimento del box. L'accesso ai contatori si configurerebbe così come semplice servitù dall'ingresso principale. Complice poi il solleone di questo pomeriggio, magari questo mio è stato uno sproloquio da colpo di calore. 🙂
Modificando il titolo è possibile, se il proprietario del box sarà favorevole, sarà necessario un notaio e la trascrizione ai Pubblici Registri Immobiliari per una giusta regolarizzazione.
sicuramente anche il proprietario del box è un condomino a tuti gli effetti, bisognrebbe però capire se lo stesso è anche comproprietario del vano scala
Come premesso in #5, a meno di titoli contrari il vano scale è condominiale, quindi di proprietà anche dei proprietari dei box, ex art. 1117 c.c.
Articolo 1117 Codice civile - Parti comuni dell'edificio
(1)Sono oggetto di proprietà comune(2) dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo(3):
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio(4), le fondazioni, i muri maestri(5), i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari(6), le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili(7) e le facciate;
infatti ho detto "bisognrebbe però capire se lo stesso è anche comproprietario del vano scala" perché se da titolo non risulterebbe comproprietario e gode soltanto della servitù, la stessa può anche essere spostata, se al contrario è comproprietario del vano scala ha tutto il diritto di utlizzarlo e non può essere chiuso.
Ritengo la proprietà più probabile della servitù, cmq eventualmente Tommaso ci informerà in merito.
Anche si trattasse di semplice servitù, ritengo non possa essere murata la porta d'accesso al vano scale attraverso la quale quella servitù si esercitava, ex art. 1067 comma 2:
Articolo 1067 Codice civile - Dell'esercizio delle servitù
Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente [1065, 1069](1).
Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo [1068](2).
Ex art. 1068 il proprietario degli appartamenti poteva eventualmente offrire a Tommaso di aprire un'altra porta a poca distanza da quella esistente (sempre nel caso di servitù e non proprietà):
Articolo 1068 Codice civile - Trasferimento della servitù in luogo diverso
Tuttavia, se l'originario esercizio è divenuto più gravoso per il fondo servente o se impedisce di fare lavori, riparazioni o miglioramenti, il proprietario del fondo servente può offrire al proprietario dell'altro fondo un luogo egualmente comodo per l'esercizio dei suoi diritti, e questi non può ricusarlo(1).
se il proprietario degli appartamenti è anche proprietario esclusivo del vano scala, spostando a sue spese la servitù può utilizzare detto spazio come meglio crede, del resto è solo lui il proprietario, se poi il vano scala è una comproprietà, naturalmente il discorso cambia.
non si può esludere che possa succedere, ossia che venga messa a disposizioine un luogo altrettanto comodo dal titolare del fondo dominante.
non si può esludere che possa succedere, ossia che venga messa a disposizioine un luogo altrettanto comodo dal titolare del fondo dominante servente.
In tal caso la violazione sarebbe solo temporanea, ma sempre di violazione si tratterebbe fino a quando non provvede.
C'è anche da aggiungere che non può semplicemente aprire un'altra porta nel garage di Tommaso, ma deve prima concordare con lui la posizione (magari quella parete è occupata da impianti / mobili / una teca con i gioielli della corona)
non puoi escludere a priori che le parti non possano trovare un accordo per lo spostamento della servitù, tra l'altro stiamo facendo tutto questo discorso solo su ipotesi perché non sappiamo nemmeno se il vano scala è proprietà comune, oppure esclusiva del proprietario degli appartamenti.
Il tutto è nato dall'intervento di @Esmeralda che tra l'altro ho condiviso.
Io invece inviterei @Tommaso_13 di andarsi a rileggere il suo titolo di acquisto, così da rinfrescarsi la memoria su cosa abbia effettivamente acquistato insieme al box.
Solo dopo e con qualche nuova certezza in più, si potrà disquisire su quella porta murata unilateralamente.
questa sarebbe l'unica soluzione, inutile scrivere pagine e pagine di sole ipotesi, anche perché ogni opinione potrebbe essere giusta non conoscendo esattamente la realtà della situazione.
Sportello ispezzione camino murato in area con servitù
Posto auto interno con accesso al vano scala condominiale
Appartamento con due ingressi di cui uno murato all'interno

References: Articolo 1102
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1117

Articolo 1117
 art. 1067

Articolo 1067
 art. 1068

Articolo 1068