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Timestamp: 2020-01-23 20:28:43+00:00

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Teileigentum: Funktionsbezeichnung einzelner Räume
Werden einzelne Räume im Aufteilungsplan mit ihrer Funktionsbezeichnung benannt ("Gaststube", "kleiner Gastraum", "Vorratsraum" usw.) und erfolgt dies erkennbar nur im Zusammenhang mit der räumlichen Abgrenzung des Sondereigentums, handelt es sich um keine Zweckbestimmungen im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG.
Die Teilungserklärung beschreibt das Teileigentum Nr. 3, das im Eigentum von Wohnungseigentümer B steht, wie folgt:
479/1.000stel Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Teileigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3b bezeichneten Gewerberaumeinheit im Erdgeschoss und Keller, bestehend aus 1 Gaststube, 1 kleinen Gastraum, 2 Vorratsräumen, 1 Kühlzellenraum, 3 Lagerräume, 1 kleinen Vorflur, 1 Treppenvorraum mit Treppe und Biereinwurf, 1 Sanitärvorraum, 1 Personalwaschraum mit 1 Personal-WC, 1 Damenwaschraum mit 3 Damen WC's, 1 Herrenwaschraum mit 2 Herren-WC's und pp-Becken mit einer Haupt- und Nebennutzfläche sowie Verkehrsfläche von ca. 170,66 qm und dem im Aufteilungsplan mit Nr. 3b bezeichneten Hebeanlageraum sowie verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an der im Aufteilungsplan (Schnittzeichnung) mit Nr. 3a+b bezeichneten Tiefgarage mit 3 Stellplätzen.
In den Räumen wird eine Gaststätte betrieben. Ihr Betreiber hat dazu die ursprünglich im Souterrain gelegene Küche in einen im ersten Obergeschoss gelegenen, im Aufteilungsplan als "kleiner Gastraum" bezeichneten Raum verlegt.
Wohnungseigentümer K, der sich durch den Küchenbetrieb und die damit verbundenen Geräuschimmissionen gestört fühlt, klagt darauf, dass Wohnungseigentümer B die Küche wieder an ihren ursprünglichen Ort zurückverlegt oder – hilfsweise – dass die störenden Geräuschimmissionen zukünftig unterlassen werden. Das Amtsgericht weist den Hauptantrag ab. Dem Hilfsantrag gibt es hingegen statt.
Gegen seine Verurteilung wendet sich B im Wege der Berufung. Auch Wohnungseigentümer K legt Anschlussberufung ein.
Die Berufung des B
Die Berufung von Wohnungseigentümer B hat Erfolg! Wohnungseigentümer K stehe nämlich gegen Wohnungseigentümer B kein Anspruch auf Unterlassung von Geräuschimmissionen zu, soweit sie aus dem räumlichen Bereich des "kleinen Gastraums" herrührten.
Voraussetzung für einen auf "§ 1004 Abs. 1 BGB und § 15 Abs. 3 WEG" beruhenden Unterlassungsanspruch sei eine Wiederholungsgefahr. Sie sei die auf Tatsachen gegründete, objektiv ernstliche Besorgung weiterer Störungen; maßgeblich seien die Verhältnisse zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung. Dabei könne schon eine einmalige Störung grundsätzlich die tatsächliche Vermutung begründen, dass sich die Beeinträchtigung auch künftig wiederhole.
Eine solche konkrete Wiederholungsgefahr könne im Fall nicht mehr angenommen werden. Die tatsächlichen Verhältnisse hätten sich gravierend geändert, nachdem B sein Eigentum zwischenzeitlich veräußert und der Restaurantbetreiber sein Gewerbe eingestellt habe. Das Sondereigentum stehe seitdem leer und es sei nicht absehbar, ob überhaupt und wann dort wieder ein Gewerbe betrieben werde. Bei einer solchen Ausgangslage sei das Vorliegen einer Wiederholungsgefahr zu verneinen.
Die Anschlussberufung des K
Die Anschlussberufung des klagenden Wohnungseigentümers habe demgegenüber keinen Erfolg. Denn K könne von B weder aus § 15 Abs. 3 WEG noch aus § 1004 Abs. 1 BGB verlangen, dass dieser jegliche Küchennutzung unterlasse, noch stehe K ein Anspruch zu, dass die in das Obergeschoss verlegte Küche zurückgebaut und an die ursprüngliche Stelle verlegt werde.
Wohnungs- und Teileigentümer könnten mit ihrem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren. Sie könnten den Gebrauch allerdings durch Vereinbarungen regeln und die Gebrauchsmöglichkeiten beschränken. Solche Gebrauchsregelungen könne bereits die Gemeinschaftsordnung enthalten. Enthalte die Gemeinschaftsordnung – wie im Fall – die Anordnung, dass ein Sondereigentum "Wohnzwecken" in ein anderes "Nichtwohnzwecken" dienen solle, sei hierin eine "Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter" im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG zu sehen. Diene eine "Einheit" nach der Gemeinschaftsordnung nur Wohnzwecken, dürfe sie grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die dem Wohnen zuzuordnen seien. Handele es sich dagegen um Teileigentum, dürfe sie nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zugeordnet seien.
Die im Verhältnis der Parteien maßgebliche Gemeinschaftsordnung enthalte keine Beschränkung der Gebrauchsbefugnisse, die es dem beklagten Wohnungseigentümer verbiete, eine Küche in sein Sondereigentum einzubauen und zu nutzen. Die Gemeinschaftsordnung verbiete es dem beklagten Wohnungseigentümer auch nicht, eine Küche statt im Souterrain (Keller) in einen im 1. Obergeschoss gelegenen Raum einzurichten, der im Aufteilungsplan als "kleiner Gastraum" bezeichnet worden sei. Durch diese Funktionsangabe würden die Gebrauchsmöglichkeiten dieses Raums nicht weitergehend beschränkt.
Zwar könnten Wohnungs- und Teileigentümer in einer Gemeinschaftsordnung...
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Betrieb einer Speisegaststätte in einer als „Laden” bezeichneten Teileigentumseinheit, BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 246/11
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References: § 15
 § 15
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 § 1004
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