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Timestamp: 2017-09-21 13:53:56+00:00

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Sentencia A.P. Madrid 422/2013 de 11 de noviembre. Inmuebles de uso turístico. Compraventa. Préstamo bancario. Nulidad - Portal Asesoría y Empresas Thomson Reuters
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Sentencia A.P. Madrid 422/2013 de 11 de noviembre
Contrato de compraventa de inmuebles de uso turístico y de préstamo bancario asociado al mismo para su financiación: Nulidad. Información bancaria: Existencia en el contrato de cláusulas vagas, imprecisas, incomprensibles y oscuras para el consumidor, y por tanto abusivas, al producir un error en el consentimiento.
N.I.G.: 28.079.00.2-2012/0016216
Recurso de Apelación 970/2012
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto n.º 04 de Valdemoro
Autos de Procedimiento Ordinario 731/2008
APELANTE: D./Dña. Luis Carlos y D./Dña. Lidia
PROCURADOR D./Dña. ANGEL MARTIN GUTIERREZ
APELADO: BANKIA SA
PROCURADOR D./Dña. MARTA ORTEGA CORTINA
MEDITERRANES CONSULTING INMOBILIARIO S.L.
SENTENCIA N.º 422/2013
TRIBUNAL QUE LO DICTA
Siendo Magistrado Ponente D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ
En Madrid, a once de noviembre de dos mil trece. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre nulidad de contrato de prestación de servicios y reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de los de Valdemoro, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelantes D. Luis Carlos y DOÑA Lidia, representados por el Procurador D. Ángel Martín Gutiérrez y asistidos del Letrado D. Pedro Aitor Urcelay Losana, y de otra, como demandados-apelados BANKIA, S.A., representado por la Procuradora D.ª Marta Ortega Cortina y asistido del Letrado D. Luis Pozo Lozano; MEDITERRANES CONSULTING INMOBILIARIO, S.L. en situación procesal de rebeldía.
Primero.—Por el Juzgado de Primera Instancia Cuatro de los de Valdemoro, en el indicado procedimiento de juicio ordinario 731/08, se dictó, con fecha 12 de marzo de 2012, sentencia con Fallo del siguiente tenor:
"Que estimando la Excepción Procesal de Prescripción de la Acción invocada por la codemandada CAJAMADRID, procede desestimar íntegramente las pretensiones que se reclaman en la demanda por D. Luis Carlos y D.ª Lidia respecto a los codemandados, MEDITERRANES CONSULTING INMOBILIARIO, S.L., en situación de rebeldía procesal y CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID (CAJAMADRID) y, en consecuencia, DEBO ABSOLVER y ABSUELVO a MEDITERRANES CONSULTING INMOBILIARIO, S.L. y CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID (CAJAMADRID) de todos los pedimentos formulados de contrario.
"Todo ello con expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento a la parte demandante".
Segundo.—Contra dicha resolución interpusieron recurso de apelación los demandantes, don Luis Carlos y doña Lidia.
Tercero.—Las actuaciones se registraron en esta Audiencia Provincial el 29 de noviembre de 2012. Correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 6 de noviembre de de este año y dicho día fue examinada y decidida la apelación por este Tribunal.
Primero.—El Tribunal acepta los Fundamentos de Derecho Primero y Segundo de la sentencia recurrida, añadiendo, al final del párrafo segundo del Fundamento Segundo (que concluye con las palabras "... consideran que el mismo está viciado por dolo y/o error, y solicitan la declaración de nulidad del contrato"), las expresiones siguientes:
"En la demanda (fundamento de derecho V, segundo párrafo) se dice que "existe ya Jurisprudencia que reputa nulos contratos con una redacción literalmente idéntica al firmado por mis mandantes ( Sentencia de la Audiencia provincial de Madrid de 2 de marzo de 2007 y la reciente Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 57 de Madrid de 30 de octubre de 2008 , documentos números 9 y 15), por contener cláusulas vagas, imprecisas, incomprensibles y oscuras para el consumidor, y por tanto abusivas, al producir un error en el consentimiento de este último y al carecer de objeto";. Y se sigue diciendo que tal nulidad se aprecia cuando, como en el caso de la demanda, a) no se entrega antes de la firma del contrato el folleto informativo obligatorio, b) no se facilita la descripción y ubicación de los inmuebles objeto del contrato ni sus datos de inscripción en el Registro de la Propiedad, c) no se precisan los períodos anuales de disfrute del derecho, d) no se incluye en el contrato el texto de los artículos 10 , 11 y 12 de la Ley 42/1988 , e) se indica que la duración del contrato es indefinida, en contra de los límites temporales legales, f) se incluye una cláusula de desistimiento que índice a error al consumidor, g) se acompaña al contrato un documento que prevé un período de prueba de doce meses, con producción de confusión al consumidor, y h) se obtiene el consentimiento de los actores mediante error y dolo".
Y rechazamos los Fundamentos de Derecho Tercero, Cuarto y Quinto de la misma sentencia.
Segundo.—[-Uno.-] Los actores, don Luis Carlos y doña Lidia, contrataron con Mediterranes Consulting Inmobiliario S.L. (en lo sucesivo Mediterranes), con fecha 20 de marzo de 2004, la adquisición de un derecho de uso sobre un turno turístico en sistema flotante de "Club Estela" en temporada alta, con capacidad para cuatro personas en cualquier de los siguientes complejos:
Club Estela Tarter, en Canillo (Andorra).
Club Estela Riviera, en Salou (Tarragona).
Club Estela Aldea del Mar, en Torrevieja (Alicante).
Club Estela Marina Arpón, en La Manga el Mar
Menor (Murcia).
Club Estela Gemelos 15, en Benidorm (Alicante).
Club Estela Novelty, en Salou (Tarragona)
Club Estela Jardines Paraisol, en Salou (Tarragona).
El contrato y tres documentos adjuntos (-1.- estadillo sobre cantidad a financiar, forma de pago y total a pagar, sin firma, -2.- hoja de compromisos y -3.- certificado de referidos a Club Rumbo Estela) figuran a los folios 13 al 17 de las actuaciones del Juzgado, documentos 1 al 3 de los de la demanda.
El derecho de uso sobre un turno turístico en sistema flotante de "Club Estela" era, según el contrato, por tiempo ilimitado, con períodos anuales de aprovechamiento de siete noches turísticas (un turno turístico) y de 52 turnos por departamento, iniciándose los lunes y sábados (o lunes o sábados) a las 16 horas y concluyendo el siguiente lunes y sábado (o lunes o sábado) a las 10 horas. El turno 01 del año se iniciaría con el primer lunes y sábado (o lunes o sábado) del mes de enero.
Cada año, según el contrato, los adquirentes podían ejercer su derecho de uso adquirido, siempre conforme al contrato, de una de estas formas (pacto cuarto):
-A) Disfrutando su derecho de uno anual "a solicitar en cualquiera e los complejos que integran "Club Estela";"
-B) Solicitando su derecho de uso de un turno turístico dentro de la bolsa de Interval Internacional, escogiendo su destino vacacional entre más de 1.752 complejos repartidos en todo el mundo, según directorio de Interval Internacional publicado anualmente.
El precio de la transmisión del derecho de uso sobre el turno turístico fue de 17.729,86 euros, que había de satisfacerse por los adquirentes entre el undécimo y el vigésimo día de la firma del contrato. Respecto al pago del precio se decía que "se informa a los adquirentes que pueden solicitar si lo estiman oportuno un crédito en la entidad financiera que tengan por conveniente" (pacto segundo).
Para pago del expresado precio, fue concertado el 29 de marzo de 2004 por los demandantes, como prestatarios, con Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid (Caja Madrid en futuras menciones, ahora Bankia) un préstamo por la cantidad de 17.730 euros, con amortización en 96 cuotas mensuales de 255,18 euros (documento 4 de los de la demanda), de cuyo importe - ingresado en libreta de ahorro de los actores en Caja Madrid, de carácter indistinto, abierta con motivo de la operación de préstamo el 25 de marzo anterior, folios 24 al 28- se efectuó, el mismo 29 de marzo de 2004, por orden de los demandantes, una transferencia a favor de Mediterranes de 13.779 euros (documentos 5 de los de la demanda y 7 de los de la contestación de Bankia)
En febrero de 2005 los demandantes solicitaron desvincularse del contrato, conforme entendieron les facultaba el "certificado de referidos a Club Rumbo Estela", suscrito con Mediterranes el mismo día del contrato llamado de compraventa, esto es, el 20 de marzo de 2004 (documento 3 de los de la demanda), participándoseles por Mediterranes que debían formular un encargo de reventa de los derechos adquiridos, lo que hicieron autorizando a IC Gestión y Reventa S.L. -entidad a la que debieron satisfacer 450 euros-
"a gestionar la reventa de nuestra/s Semana/s en régimen y aprovechamiento por turnos de bienes Inmuebles, ubicada en el... Complejo turístico Sistema flotante CLUB ESTELA DORADA"
(documento 6 de los de la demanda).
La reventa no llegó a efectuarse y los actores cancelaron anticipadamente el préstamo que mantenían con Caja Madrid, mediante transferencia de 16.705,06 euros efectuada el 27 de abril de 2005 (documento 8 de los de la demanda).
[-Dos.-] Don Luis Carlos y doña Lidia interpusieron el 12 de diciembre de 2008 demanda frente a Mediterranes y Caja Madrid, interesando, en su día, una sentencia por la que:
-Con carácter principal, se declarase la nulidad del contrato de compraventa de 20 de marzo de 2004 celebrado entre los demandantes y Mediterranes, así como la nulidad del contrato de préstamo bancario de 29 de marzo de 2004 celebrado entre los demandantes y Caja Madrid.
-Igualmente, con carácter principal, se condenase a ambas codemandadas a restituir a los actores cuantas cantidades hayan percibido de la misma, más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda hasta que se dicte sentencia en primera instancia.
-Subsidiariamente, y para el caso de no estimarse las acciones anteriores, se condenase a Mediterranes a abonar a los actores 27.558 euros, más los intereses legales devengados desde la presentación de la demanda hasta que se dicte sentencia en primera instancia.
-Y condena en costas a las demandadas.
[-Tres.-] Mediterranes fue declarada en rebeldía por incomparecencia en juicio.
La sentencia de la primera instancia desestimó íntegramente la demanda, al apreciarse en tal resolución la caducidad de la acción de anulabilidad de cuatro años, del artículo 1301 del Código Civil. Con condena en costas a los acores
[-Cuatro.-] Tal resolución es recurrida en apelación por los demandantes a través de las alegaciones siguientes:
[-Primera.-] Infracción de ley y de la jurisprudencia aplicable. Motivos de la nulidad del contrato con Mediterranes pedida: a) empleo por Mediterranes de dolo y error para la obtención del consentimiento de los demandantes, al ofrecerles los servicios de vacaciones bajo un falso período de prueba de doce meses, indicándoles que si al cabo de dicho período no querían continuar, podrían desvinculares de todo lo contratado; b) sistemático incumplimiento por Mediterranes de las obligaciones de información al consumidor exigidas por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre; c) absoluta indeterminación del objeto del contrato, que supone su total ausencia en el negocio jurídico. Estamos ante un caso de nulidad de pleno derecho y no de una mera nulidad relativa. En los casos de nulidad radical o absoluta, la acción impugnatoria es imprescriptible y no caduca ("quod nullum est, nullum prodit effectum").
[-Segunda.-] Infracción de ley y de la jurisprudencia aplicables. La desestimación de la demanda supone la infracción en la sentencia apelada de los artículos 1261, 1265, 1266 y 1300 del Código Civil, 14 y 15 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo, artículo 12 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, del principio general de derecho "accesorium sequitur principale", así como de la jurisprudencia aplicable en materia de nulidad de contratos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y de los contratos de préstamo destinados a su financiación por su vinculación con el contrato principal.
[-Tercera.-] Infracción de la ley aplicable. Procedente revocación de la sentencia apelada y procedente imposición a las codemandadas de las costas de la primera instancia (artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Tercero.—[-Uno.-] No consta con la debida precisión en qué términos se ofreció a los demandantes compradores por los comerciantes de Mediterranes la posibilidad de resolver el contrato de compraventa transcurridos 12 meses desde su celebración, siendo, en todo caso, confusos los términos de los pactos segundo y quinto del "certificado de referidos a Club Rumbo Estela" (documento 3 de los de la demanda), suscrito por la vendedora y los actores, y con igual fecha que el contrato de compraventa:
"SEGUNDO.- El presente contrato de referidos tendrá una duración indefinida con un período de prueba de 12 meses a partir de su firma",
"QUINTO.- MEDITERRANES SL., manifiesta que una vez realizados por los socios como mínimo dos intercambios mediante las empresas a ello dedicadas y habiendo transcurrido un mínimo de 14 meses desde el pago de la primera cuota, el socio referido que no quisiera continuar como socio del club, podrá optar por una de las siguientes opciones:
"A.- Recuperar la cantidad desembolsada por este concepto, mediante la transmisión de su titularidad a uno de sus nuevos socios, o
"B.- Gestionar una reventa de su turno vacacional en un plazo máximo de 45 días a través de una empresa especializada.
"En ambos casos, en el caso de existir un préstamo bancario, este deberá ser cancelado con el importe de dicha transmisión.
"En cualquiera de estos dos supuestos, no se aplicará el pacto decimotercero del contrato de compraventa".
Lo que, en realidad, se ofrecía era una gestión de reventa, al parecer del derecho adquirido con el contrato de compraventa, y es meridiano que los términos de la estipulación escrita da, de por sí, lugar a confusión (lo del plazo máximo de 45 días no parece que supusiese una garantía de que en 45 días se revenderían los derechos de los adquirentes, pero podría ser entendido así por los compradores). Luego la estipulación del certificado de referidos -directamente vinculada con el contrato de compraventa, hasta el extremo de que en el consentimiento de los compradores haya influido de modo terminante tal confusa facultad de resolución-, contraviene lo dispuesto en el artículo 10, apartado uno, letra a), de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 1984, que era norma vigente cuando la celebración del contrato de estos autos, en 2004.
Por lo demás, es cierto que en el contrato se incumplen por la transmitente exigencias de información al adquirente prevenidas en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre Derechos de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico y Normas Tributarias (en lo sucesivo LDAT), o se infringen preceptos de tal norma (así, como se dice en la demanda, a) no se entrega el documento informativo obligatorio, del artículo 8 de LDAT; b) no se facilita la descripción y ubicación de los inmuebles objeto del contrato ni sus datos de inscripción en el Registro de la Propiedad; c) no se precisan los períodos anuales de disfrute del derecho; d) no se incluye en el contrato el texto de los artículos 10, 11 y 12 de LDAT; y e) se indica que la duración del contrato es indefinida, en contra de los límites temporales legales, artículos 1, apartado seis, y 3 de LDAT, y contraviniendo el artículo 9, apartado uno, décimo, de LDAT).
Tales infracciones legales no darían lugar a la nulidad radical del contrato, como acto contrario a normas imperativas o prohibitivas, porque la ley establece un efecto distinto para el caso de contravención (artículo 6, apartado tres, del Código Civil), cual es el contemplado en el artículo 10, apartado dos, primer párrafo, de LDAT. Pero es de constatar, en cualquier caso, que en la demanda se ha invocado de forma clara como causa de la nulidad pretendida la carencia de objeto, lo que implicaría la inexistencia del contrato de compraventa de derechos celebrado el 20 de marzo de 2004, al que se refiere el juicio (artículo 1261 del Código Civil), y que tal falta de objeto cierto es apreciable en el caso de estos autos.
Examinado con detenimiento el contrato de compraventa de 20 de marzo de 2004 (documento 2 de los de la demanda) encontramos indeterminación de la consistencia del bien enajenado, que habría de referirse necesariamente a un alojamiento en el caso del derecho real limitado de aprovechamiento por turno, en los términos del artículo 1, apartado uno, de LDAT (artículo 9, apartado uno, tercero, de LDAT) o a un alojamiento determinado o determinable por sus condiciones genéricas, siempre que esté especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde se va a disfrutar del derecho, en el caso del derecho personal del apartado seis del citado artículo 1 de LDAT (en el contrato se hace mención a siete complejos inmobiliarios, uno en el Principado de Andorra y los restantes dispersos por la geografía de costa española). Esto imposibilita el acceso al Registro inmobiliario, establecido como derecho del adquirente en el artículo 9, apartado uno, undécimo, de LDAT, remitiéndose el contrato no a datos registrales concretos (no se expresa en el contrato quién es titular registral de los siete complejos que se hacen figurar como referencia del derecho adquirido y en el pacto décimo se consigna el derecho de los compradores a protocolizar ante notario el derecho de uso adquirido en sistema flotante -concepto jurídico ajeno a LDAT-).
Lo que pone de manifiesto que el contrato celebrado en apariencia sobre inmuebles sitos en territorio español (artículo 10, apartado uno, del Código Civil), pese a las referencias que en el mismo se hace a LDAT y a la pretendida adaptación al régimen de la citada ley, queda al margen de LDAT y constituye, en realidad, un contrato de club de vacaciones sin referencia a un derecho real limitado sobre inmueble concreto ni a un derecho personal que afecte a un inmueble determinado o determinable (arrendamiento de temporada), por lo que, dada su apariencia de transmitente de derecho por tiempo superior a tres años de utilización de inmuebles durante un período determinado o determinable al año, sería nulo de pleno derecho, de conformidad con lo establecido en el apartado siete del artículo 1 de LDAT:
"El contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos".
Siendo de tener el contrato de compraventa del 20 de marzo de 2004 por nulo de pleno derecho, por lo que la acción de nulidad ejercitada no está sujeta al plazo de caducidad del artículo 1301 del Código Civil, con los consiguientes efectos prevenidos en el artículo 1303 del mismo Código.
[-Dos.-] Es patente la suma importancia que tiene para la captación de compradores por la comercializadora de derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles que el pago del precio -que ha de hacerse de una sola vez- se facilite mediante una financiación gestionada por la propia vendedora, de forma que compraventa y préstamo formen parte de una única operación y queden eximidos los compradores del inconveniente de un pago al contado o de las molestias de negociar un crédito por su cuenta con una entidad financiera -soluciones una y otra que apartarían a muchos de la operación propuesta por la comercializadora de los turnos-. Resulta lógico que para ofrecer a los clientes una financiación sin molestias Mediterranes -o sus comerciales- llegue a acuerdos con entidades financieras sobre presentación de solicitudes de préstamo y pronta concesión del crédito (por supuesto, que sin renunciar la financiadora a urgentes constataciones sobre solvencia de los prestatarios). Lo que redunda en beneficio de ambas empresas: una se asegura un mayor volumen de ventas y la otra pasa a trabajar con nuevos clientes y aumenta las operaciones activas propias de su actividad negocial.
El préstamo es contrato vinculado a la compraventa cuando los dos se presentan al comprador como integrantes de una misma operación y la entidad financiera es consciente de esa unidad negocial, en virtud de acuerdo entre vendedora y financiadora.
Este Tribunal tiene dicho en sus sentencias de 13 de enero de 2004 (rollo 209/03) y de 24 de junio de 2005 (rollo 600/04) lo siguiente:
"Lo que caracteriza a la consecución del bien o servicio pretendido es la celebración por el consumidor de dos contratos distintos, pero vinculados entre sí. En este caso uno de enseñanza con la academia o centro que se compromete a impartir las clases de inglés, y otro de préstamo con una entidad crediticia distinta a quien presta el servicio, pero relacionada o vinculada con ella en virtud de un acuerdo previo al respecto (...)"
Y, en otro sitio de la misma sentencia:
"Para un importante sector doctrinal, fuera del marco de la Ley 7/95 también cabe apreciar la existencia de contratos vinculados sin acuerdo previo de exclusividad, con el mismo efecto de permitir el ejercicio de los derechos que nacen del contrato financiado frente al empresario concedente del crédito y oponerle su ineficacia cuando entre ambos existe una conexión causal que se exterioriza por una colaboración planificada entre el proveedor y el prestamista. Ejemplo de ello son los artículos 44.7 de la Ley 7/1996 de 15 de enero, de Ordenación del Comercio Minorista , o el artículo 12 de la Ley 42/98, de 15 de diciembre , sobre derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, y el artículo 9.2, segundo párrafo, de la Ley 28/98, de 13 de julio, de Venta de Plazos de Bienes Muebles . Exponentes fácticos de esta colaboración planificada son, entre otros, la falta de contacto o relación directa del prestamista con el consumidor, facilitar el propio proveedor el impreso para la solicitud del préstamo con su propio membrete, denominación o anagrama, siendo él quien lo rellena o cumplimenta, etc."
Ese acuerdo entre proveedor y prestamista se aprecia como existente en el caso de autos, como habido entre Mediterranes y Caja Madrid o, al menos, entre agentes operativos de una y otra entidad. De forma que, en el mismo marco del contrato de compraventa, la vendedora pudo enmarcar el contrato de financiación con el que el comprador va a pagar el precio, colaborando en ello la entidad de ahorro. En este caso puede decirse que la financiación formaba parte del negocio concertado entre los demandantes y Mediterranes y que la entidad financiadora era consciente de ello.
Este Tribunal ha dicho ya en sentencias de 17 de marzo y 18 de octubre de 2010 (rollos 778/08 y 755/09), de 19 de mayo de 1011 (rollo 444/10), de 15 de junio de 2012 (rollo 921/11) y de 24 de septiembre de 2012 (rollo 933/11):
"...en cuanto a la vinculación de ambos contratos, es claro que la nulidad del primero y principal -contrato de aprovechamiento por turnos- (...), necesariamente ha de conllevar la nulidad del contrato de préstamo, accesorio de anterior ('accesorium sequitur principale'). Así lo ha declarado reiteradamente esta Audiencia Provincial, entre otras resoluciones, en sentencia de 26 de enero de 2004 dictada por la Sección 10.ª (Rollo 327/2002); por la Sección 19.ª en sentencia del 21 de octubre de 2006 (Rollo 491/2006); por la Sección 11 .ª, en sentencia de 23 de septiembre de 2009 (Rollo 254/2008); por la Sección 18 .ª, en sentencias de 28 de abril de 2008 ( Rollo 284/2008), de 6 de mayo de 2008 ( Rollo 693/2007 ) y de 7 de mayo de 2009 ( Rollo 257/2009); por la Sección 8 .ª, en sentencia de 8 de octubre de 2008 ( Rollo 9/2008 ); y por la Sección 19.ª, en sentencia de 9 de marzo de 2009 ( Rollo 885/2008 ). En ellas, admitiendo que cabe una interpretación estricta según la cual sólo se produce la anulación del préstamo cuando la parte resuelva o desista del contrato en los plazos previstos en el artículo 10, y aun contando con la dificultad que pudiera haber para encajar estrictamente está nulidad en la Ley de Crédito al Consumo , al no haber un acuerdo en exclusiva, sin embargo se recoge la opinión de las Audiencias Provinciales tendente a interpretar a favor del consumidor las consecuencias que sobre el contrato de préstamo, en cuanto vinculado al de aprovechamiento, resultando la nulidad de éste; máxime respondiendo ambos contratos a una misma operación económica y considerando que, dado el escaso lapso de tiempo en que se fraguó dicha operación, desdoblada en dos contratos, el de préstamo tiene un carácter meramente accesorio e instrumental del de aprovechamiento por turno, por lo que su realidad y vigencia venía a depender de la de éste.
"En este orden de cosas es necesario señalar que la Ley, partiendo de la ineficacia del contrato base, únicamente habla de acuerdo, nunca del requisito de exclusividad (que se reserva para la Ley 7/1995, de 23 de marzo, en su artículo 15.1.b ). Es por ello que, en principio, basta un acuerdo de manera que el hecho de que otros préstamos se hayan concedido por otras entidades bancarias no impide la aplicación de aquel precepto.
"Por otro lado, el término acuerdo no puede ser interpretado restrictivamente en estos supuestos en los que prima la protección al consumidor: es claro que el banco proporciona a las empresas que gestionan estos productos los datos y condiciones en que oferta los préstamos y esta propuesta u ofrecimiento luego se perfecciona posteriormente, salvo supuestos concretos de rechazo por la entidad bancaria.
"En este sentido ya ha tenido ocasión de pronunciarse esta Audiencia que, por ejemplo, en sentencia de 9 de julio de 2002 declaraba que el contenido de ese 'acuerdo' 'debe interpretarse en el marco de la política de protección al consumidor, y que no solo se concreta en el concierto o compromiso del proveedor y la entidad bancaria para que ésta financie los contratos suscritos en el primero, sino que conociendo ésta la naturaleza del contrato que el proveedor oferta lleva a efecto una actuación de favorece o facilita la labor de contratación, colabora de manera inestimable en la culminación de la actividad del vendedor, conformando y respondiendo ambos contratos a una misma operación económica que, en última instancia, viola los derechos del consumidor'. Y precisamente en otra sentencia del mismo año (31 de julio), se mencionaban datos que, además, llevaban a la convicción de la existencia de un acuerdo más intenso y de mayor alcance (infracción de la prohibición expresa del artículo 11, coincidencia absoluta entre las cuotas del préstamo y la del contrato de adquisición, inexistencia de previa relación del comprador con la entidad bancaria, asistencia de empleados de la vendedora que previamente han recogido la documentación oportuna a los adquirentes al Banco, etc.). De todo ello se desprende la necesidad de declarar la ineficacia del contrato de préstamo vinculado a la adquisición. "Si a lo anterior se añade que el artículo 12 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre , reguladora de los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, dispone que los préstamos concedidos al adquirente por el transmitente o por un tercero que hubiese actuado de acuerdo con él quedarán resueltos cuando el primero desista o resuelva en alguno de los casos previstos en el artículo 10, en mayor medida procederá declarar la nulidad del contrato vinculado -en este caso el de préstamo- dada su naturaleza accesoria e instrumental del contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles".
[-Tres.-] Y esa vinculación es de apreciar en el presente supuesto a través de los siguientes hechos acreditados o razonablemente inferibles de otros acreditados:
[-Primero.-] Mediterranes traslada, al tiempo del contrato, una propuesta de financiación con Caja Madrid. (aunque en el contrato -pacto segundo- se diga que "se informa a los adquirentes que pueden solicitar si lo estiman oportuno un crédito en la entidad financiera que tengan por conveniente"), cual es la que resulta del documento 1 de los de la demanda, sin firma ni fecha, encabezada con la mención "Caja Madrid", aunque no con su logo o tipos de letra distintivos, que Caja Madrid rechaza en el juicio como documento propio, y cuyo texto (excluyendo los equivalentes en pesetas de las cantidades en euros) es el que sigue:
"Caja Madrid
"D.º Luis Carlos
"D.ª Lidia
"Cantidad a financiar 17.730 €
"Forma de pago
"14 x 255 € 3.572 €
"14 x 10 € 140 €
"Diferencia 3.432 € A pagar por Mediterranes S.L.
"Gastos apertura crédito 266 €
"Corredor 53 €
"Seguros 200 €
"Total talón 519 € A pagar por Mediterranes S.L.
"Total transferencia 13.779 €
"Total a pagar
"14 x 10 €
"82 x 255 €"
El documento fue hecho llegar a los compradores por la vendedora, Mediterranes. No puede afirmarse que el documento sea de Caja Madrid, pero la confección del documento por Mediterranes y su entrega por esta a los demandantes, como integrado en la oferta de venta, revela una actuación conjunta de Caja Madrid con la vendedoras, previa a la oferta de venta, esto es, previa al contrato de compraventa. Porque en ese documento se consigna una cantidad a financiar (17.730 euros), el importe de las cuotas mensuales de amortización del préstamo (255 euros) y el número de cuotas (96, esto es, 14 más 82), datos que coinciden con los que luego se reflejarían en el contrato de préstamo de 29 de marzo de 2004 (documento 4 de los de la demanda), con la mínima variación del redondeo que en el documento 1 de los de demanda se hace del importe de las cuotas mensuales (255 frente a 255,18 euros), y todo esto es comunicado previamente por la vendedora a los compradores para que estos tengan conocimiento de lo que económicamente va a suponerles la operación. Al igual que el importe de la transferencia que habrá de hacerse a Mediterranes (13.799 euros), según la previsión del mencionado documento 1 de los de la demanda, coincide con la efectivamente realizada por los actores a favor de Mediterranes el mismo 29 de marzo de 2004 (documentos 5 de los de la demanda y 7 de los de la contestación de Bankia).
[-Segundo.-] Los actores no tenían cuenta en Caja Madrid. Y el préstamo se concierta con una sucursal de Caja Madrid en Alcalá de Henares, población distinta de la del domicilio de los demandantes, Valdemoro, donde Caja Madrid tiene oficinas abiertas. Todo indica que es Mediterranes quien gestiona el préstamo para los compradores en la agencia 2949, ubicada en Alcalá de Henares, sucursal en la que Mediterranes operaba normalmente a través de la cuenta 2038 2949 38 6000032635 (documentación aportada por Caja Madrid a requerimiento judicial hecho en la audiencia previa a solicitud de los actores, folios 329 al 422; referidos a la cuenta citada, folios 393 al 404).
No hay ninguna constancia de la presencia de alguno de los demandantes en la sucursal de Caja Madrid de Alcalá de Henares, donde se tramitó el préstamo y no es admisible, como pretendió en el juicio el antiguo empleado de Caja Madrid, director en marzo de 2004 de la sucursal que tramitó el préstamo, don Segundo, que tendrían que haber sido los compradores los que solicitasen el préstamo en la sucursal (peregrinando de Valdemoro a Alcalá a tal fin) y que ello podría deberse -"imagino", término textual- a que Mediterranes "les había hablado bien de ellos" -les había hablado bien de la agencia de Alcalá, no precisamente de Caja Madrid, con sucursales en Valdemoro-.
Pero no solo es sumamente plausible que fuese Mediterranes quien gestionase el préstamo en nombre de los actores, presentando ante la entidad de crédito la documentación necesaria recabada de los compradores, sino que esa gestión es reconocida por Bankia en su contestación a la demanda, hecho segundo, página 7 (folio 119), donde se dice:
"Los demandantes, para poder pagar el paquete vacacional comprado a la codemandada MEDITERRANES CONSULTING INMOBILIARIO SL, por no disponer de dinero efectivo para pagarlo al contado, facilitaron a los comerciales de dicha mercantil sus datos personales, como fotocopias del DNI, nóminas, declaraciones de IRPF, Documentos n.º 2 a 6 ambos inclusive que aportamos, que estos los entregaron a la codemandada para que ésta pudiera estudiar y aprobar su petición de financiación".
Y en el mismo hecho, página 9 (folio 121):
"Si los actores solicitaron financiación a Caja Madrid fue porque los comerciales de la codemandada se ofrecieron a gestionarles su solicitud... "
[-Tercero.-] Por todo eso (sin perder de vista la suma importancia que tiene para la captación de compradores por la comercializadora de derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles que el pago del precio -que ha de hacerse de una sola vez- se facilite mediante una financiación gestionada por la propia vendedora, de forma que compraventa y préstamo formen parte de una única operación) hay fundamento bastante para afirmar que de la gestión del préstamo se hizo cargo Mediterranes, con la conformidad de Caja Madrid, controlando el buen fin de la operación, siendo creíble que luego convocase también a los compradores a la notaría para la firma del contrato de préstamo, como se dice en la demanda (Mediterranes tenía interés directo en la contratación del préstamo).
[-Cuarto.-] La sucursal de Caja Madrid que tramitó el préstamo tenía forzosamente que saber cual era la actividad de Mediterranes, cliente de la oficina, y en la solicitud de préstamo de los demandantes de fecha 24 de marzo de 2004 (documentación aportada por Caja Madrid a requerimiento judicial hecho en la audiencia previa a solicitud de los actores, folio 332) consta la finalidad del préstamo ("club de vacaciones"). Y no se trataba, la de los actores, de una operación aislada, sino de una más de las frecuentes de préstamo que para la adquisición de derechos de uso sobre turnos turísticos se tramitaban en la oficina (documentación aportada por Caja Madrid a requerimiento judicial hecho en la audiencia previa a solicitud de los actores, folio 393).
[-Quinto.-] La petición de préstamo tiene fecha 24 de marzo de 2004 (documentación aportada por Caja Madrid a requerimiento judicial hecho en la audiencia previa a solicitud de los actores, folio 332). La libreta de ahorro a nombre de los actores se abrió el 25 de marzo de 2004 (folios 24 al 28) y el contrato de préstamo fue firmado en la notaría el 29 de marzo de 2004.
[-Cuatro.-] En consecuencia, la nulidad radical del contrato de compraventa de un derecho de uso sobre un turno turístico en sistema flotante de "Club Estela" en temporada alta de 20 de marzo de 2004 acarrea la nulidad del contrato vinculado de préstamo con Caja Madrid (ahora Bankia) de 29 de marzo siguiente, por lo que procede estimar los pedimentos principales de la demanda, con arreglo a lo establecido en el artículo 1261 del Código Civil, en relación con la legislación sobre defensa de consumidores y usuarios y la de derechos de aprovechamiento por turnos de inmuebles de uso turístico, vigentes al tiempo del contrato de estos autos -marzo de 2004-, y 1303 del Código Civil, con trascendencia a la financiadora, por el carácter vinculado de los contratos.
[-Cinco.-] La cantidad a cuyo reintegro deberán ser condenadas las demandadas -la percibida de los actores, según el suplico de la demanda- será la de la cancelación del préstamo, satisfecha por los demandantes (16.705,06 euros), no constando en el proceso que haya ascendido a más el perjuicio sufrido por los actores, puesto que, aunque suscribieron para la adquisición del derecho de uso sobre un turno turístico 17.730 euros, solo dispusieron los demandantes, a favor de Mediterranes, de 13.779 euros, por lo que la diferencia quedó a su disposición y se empleó en el pago de las primeras cuotas del préstamo, sin que en el proceso se haya evidenciado un desembolso de los actores por razón del negocio fallido superior a los 16.705,06 euros que abonaron para la cancelación del préstamo en abril de 2005.
Cuarto.—Así es que estimaremos el recurso, con acogimiento íntegro de los pedimentos principales de la demanda -en la demanda se interesaba la restitución de cuantas cantidades hubiesen percibido las demandadas de los actores, petitum cuantificado en esta sentencia, por lo que la estimación del pedimento principal es total-, y con condena a las codemandadas al pago de las costas de la primera instancia, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 394 de la ley procesal civil.
Quinto.—Puesto que estimaremos el recurso, no haremos pronunciamiento sobre las costas de esta instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398, apartado dos, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Y mandaremos restituir el depósito constituido, según lo dispuesto en el apartado ocho de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Que debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 12 de marzo de 2012 del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de los de Valdemoro, dictada en el procedimiento del que dimana este rollo. REVOCAMOS dicha resolución y, por la presente,
Primero.—ESTIMAMOS la demanda origen de esta litis y DECLARAMOS la nulidad del contrato de compraventa de 20 de marzo de 2004 celebrado entre los demandantes, don Luis Carlos y doña Lidia, de una parte, y Mediterranes Consulting Inmobiliario S.L., de otra, así como la nulidad del contrato de préstamo bancario de 29 de marzo de 2004 celebrado entre los demandantes y Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid (ahora Bankia) de 29 de marzo de 2004.
Segundo.—CONDENAMOS solidariamente a las codemandadas, Mediterranes Consulting Inmobiliario S.L., y Bankia, a restituir a los actores 16.705,06 euros (dieciséis mil setecientos cinco euros con seis céntimos) más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda hasta la fecha de la sentencia de la primera instancia.
Tercero.—Más los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la presente resolución.
Cuarto.—Con expresa imposición a las codemandadas de las costas de la primera instancia.
No hacemos pronunciamiento sobre las costas de la apelación.
Con devolución del depósito constituido para recurrir.
Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.
Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un "Recurso", seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el n.º 2580, en la sucursal 1036 de Banesto, sita en la calle Ferraz n.º 43.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 970/12, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

References: e contrario
 resolución 
 resolución 
 artículo 1301
 resolución 
 artículo 12
 artículo 10
 artículo 8
 artículo 9
 artículo 10
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 9
 artículo 1
 artículo 1301
 artículo 1303
 artículo 12
 artículo 9
 artículo 10
 artículo 15
 artículo 11
 artículo 12
 artículo 10
 artículo 1261
 artículo 394
 artículo 398
 resolución 
 artículo 576