Source: https://epodatnik.pl/interpretacje-podatkowe/wykaz.php?id=361261-2015-10-19-dyrektor-izby-skarbowej-w-katowicach-ibpp2-4512-619-15-bw
Timestamp: 2020-08-03 23:27:42+00:00

Document:
Home - Interpretacje podatkowe - 2015.10.19 - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach - IBPP2/4512-619/15/BW
IBPP2/4512-619/15/BW
z 19 października 2015 r.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2015r., poz. 613) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 1 lipca 2015r. (data wpływu 6 lipca 2015r.), uzupełnionym pismem z 16 września 2015r. (data wpływu 22 września 2015r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania:
zwolnienia z podatku VAT dla całości należności z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego oraz
stawki podatku VAT 23% dla całości należności z tytułu wynajmu lokalu użytkowego
W dniu 6 lipca 2015r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania:
stawki podatku VAT 23% dla całości należności z tytułu wynajmu lokalu użytkowego.
Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 16 września 2015 r. (data wpływu 22 września 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 11 września 2015 r. znak: IBPP2/4512-619/15/BW.
Wnioskodawca jest samorządową jednostką budżetową prowadzącą działalność edukacyjną. Jest płatnikiem podatku od towarów i usług. Przy Wnioskodawcy działa koedukacyjny Internat powołany na podstawie ustawy o systemie oświaty, oraz statutu Wnioskodawcy. Internat nie jest odrębną jednostką - wchodzi w skład Wnioskodawcy.
Wnioskodawca posiada interpretację indywidualną IBPP2/443-279/13/AMP, jednak od dnia wydanie interpretacji uległ zmianie stan faktyczny:
dotyczący płatności za wodę - było na podstawie odczytu licznika na koniec miesiąca, obecnie najemcy płacą stałe miesięczne opłaty za wodę a rozliczenie następuje na podstawie wskazań licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału, w przypadku nadpłat lub niedopłat rozliczenie finansowe następuje w miesiącu kwietniu, lipcu, październiku i grudniu
dotyczące odpłatności za wywóz nieczystości - nie było odpłatności za śmieci a obecnie odpłatność za śmieci rozliczana jest w czynszach.
W budynku Internatu znajdują się dwa mieszkania. Z lokatorami jednostka ma zawarte umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Opłaty za media nie są wkalkulowane w czynsz, gdyż są zmienne ze względu na odczyt licznika wody. Na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego lokatorzy zobowiązani są płacić jednostce:
czynsz z tytułu najmu na 1 metr kw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego wg stawki ustalonej przez Prezydenta Miasta (kwota bazowa + podwyższenie kwoty bazowej)
podatek od nieruchomości - wg aktualnie obowiązujących stawek, płatny jednorazowo z góry w m-cu styczniu
niezależnie od czynszu najemcy ponoszą koszty związane z użytkowaniem lokalu:
za wodę zimną zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - wg aktualnie obowiązujących cen za ciepłą wodę (jedno mieszkanie)) zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - opłata za ciepłą wodę = opłata za zimną wodę + opłata stała za podgrzanie wody
za ścieki zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - wg aktualnie obowiązujących cen
centralne ogrzewanie - zaliczkowo kwotę uśrednioną, rozliczaną rocznie w miesiącu czerwcu po zakończeniu okresu grzewczego
opłata za wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych wg stawek za wywóz śmieci obowiązujących w /…/.
Najemcy lokali mieszkalnych nie mają i nie będą mieli w przyszłości podpisanych indywidualnych umów o dostawę mediów do tych lokali, umowy i faktury są na Wnioskodawcę (lokale mieszkalne mają podpisane indywidualne umowy z dostawcą energii elektrycznej i gazu - za co nie są obciążane przez Wnioskodawcę).
Miesięczna kwota za wynajem lokalu tj. kwota należna z tytułu lokali mieszkalnych skalkulowana jest jako czynsz oraz kwota za dostarczone media kwota zmienna ze względu za zużycie mediów na podstawie podlicznika). Miesięcznie obciążenie lokatorów jest zaliczkowe (dot. wody ścieków i c.o.) a rozliczane jest w przypadku dostarczenia wody i odprowadzenie ścieków na podstawie podlicznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału, a w przypadku C.O. po zakończonym sezonie grzewczym w miesiącu czerwcu za cały sezon grzewczy. Wodę i ścieki - przypadki nadpłaty lub niedopłaty rozlicza się w miesiącu kwietniu, lipcu, październiku i grudniu wg aktualnie obowiązujących stawek. Wyjątek stanowi zużycie wody, podgrzanie i odprowadzenie ścieków w miesiącu grudniu, gdzie termin odczytu i płatności przypada na koniec grudnia ( najwcześniej 28 grudnia).
Jednostka wystawia f-ry na lokatorów: Czynsz mieszkalny za……/ 20.... wg specyfikacji i stosuje zwolnienie z art. 43 ust 1 pkt 36 dla całości. Pod fakturę podpięte jest szczegółowe wyliczenie pozycji i kwot składających się na całość należności za wynajem lokalu mieszkalnego. Termin płatności (czynsz + media ) jest do ostatniego dnia każdego miesiąca, za wyjątkiem rozliczenia grudnia (woda i ścieki) do końca grudnia.
Wnioskodawca wynajmuje również lokale użytkowe (niemieszkalne). Media są wkalkulowane w cenę jednostkową stawki za wynajem i opodatkowane łącznie stawką 23% tak jak usługa główna czyli wynajem.
Jednostka posiada również lokal użytkowy, który był wynajmowany, obecnie nie wynajęty ale Wnioskodawca ma zamiar wynająć go w najbliższym czasie. Jest to jedyny wynajmowany lokal za wyjątkiem mieszkań, który posiada podlicznik wody. Kwota czynszu również była i będzie zmienna, ze względu na ilość zużytej wody i ścieków.
Całość odpłatności, tzn. czynsz i media Wnioskodawca opodatkowywał i nadal zamierza opodatkować w całości stawką VAT właściwą do wynajmu czyli 23%.
Natomiast w piśmie z 16 września 2015r. Wnioskodawca wskazał:
Media dotyczące wynajmu lokali mieszkalnych:
wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych
woda zimna i odprowadzenie ścieków
w jednym z mieszkań podgrzanie wody (dot. ciepłej wody)
Media dotyczące wynajmu lokali użytkowych:
Media wkalkulowane są w cenę czynszu za wynajem lokali użytkowych, w umowie są nie wyszczególnione (np. wynajem sal lekcyjnych, sali gimnastycznej i innych pomieszczeń itp.) woda, ścieki, CO, wywóz odpadów komunalnych, energia elektryczna
W jednym lokalu użytkowym jest podlicznik wody. Oddzielnie od czynszu wyliczana będzie odpłatność za zimną wodę i odprowadzenie ścieków i również w taki sposób będzie ujęte w umowie. Jest to stan przyszły - pytanie dotyczy wody i ścieków.
2.	Wnioskodawca zawiera umowy z dostawcami mediów nie w imieniu i na rzecz najemców ale we własnym imieniu. Faktury wystawiane są na Wnioskodawcę.
3.	Wnioskodawca ponosi koszty mediów w swoim imieniu (faktury wystawiane są na Wnioskodawcę), ale na rzecz najemców.
4.	Najemca lokalu mieszkalnego ma możliwość decydowania o wielkości zużycia mediów w przypadku wody i ścieków - gdyż występują podliczniki.
Za centralne ogrzewanie najemcy lokali mieszkalnych wpłacają zaliczkowo miesięcznie stałą kwotę. a po zakończeniu sezonu grzewczego następuje rozliczenie roczne w miesiącu czerwcu następnego roku. Sumuje się faktury którymi obciąża jednostkę podmiot trzeci za dany sezon grzewczy dzieli przez kubaturę budynków i mnoży przez ilość metrów lokali mieszkalnych.
Opłata za wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych w lokalach mieszkalnych naliczana jest wg stawek za wywóz śmieci obowiązujących w /…/ dla lokali mieszkalnych - liczony za m2 lokalu mieszkalnego. Jednostka płaci za wywóz śmieci za kontener niesegregowanych odpadów komunalnych.
Podatek od nieruchomości - wg aktualnie obowiązujących w danym roku stawek.
W lokalu użytkowym, który Wnioskodawca planuje wynająć - woda + ścieki też będą rozliczane na podstawie licznika.
5.	W lokalach mieszkalnych lokatorzy płacą za zimną wodę zaliczkowo stałą ilość m3 a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału i jeżeli wystąpi nadpłata / niedopłata to nadwyżka / brak odliczana /doliczana jest w następnym miesiącu z wyjątkiem miesiąca grudnia gdzie odczyt i płatność przypada na koniec grudnia.
W jednym lokalu mieszkalnym lokator płaci za ciepłą wodę (odpłatność za ciepłą wodę to opłata za zimną wodę + opłata stała za podgrzanie 1 m3 wody) zaliczkowo stałą ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału i jeżeli wystąpi nadpłata / niedopłata to nadwyżka / brak odliczana/doliczana jest w następnym miesiącu z wyjątkiem miesiąca grudnia gdzie odczyt i płatność przypada na koniec grudnia.
W lokalach mieszkalnych lokatorzy płacą za odprowadzenie ścieków zaliczkowo stałą ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału i jeżeli wystąpi nadpłata / niedopłata to nadwyżka / brak odliczana /doliczana jest w następnym miesiącu z wyjątkiem miesiąca grudnia gdzie odczyt i płatność przypada na koniec grudnia.
W lokalu użytkowym który Wnioskodawca planuje wynająć - woda + ścieki też będą rozliczane na podstawie licznika
6.	Umowy najmu lokali mieszkalnych w umowie mają zawarte odrębne od czynszu rozliczenie opłat za przedmiotowe media.
Na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego lokatorzy zobowiązani są płacić jednostce:
Czynsz z tytułu najmu za 1 m kw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego wg stawki ustalonej przez Prezydenta Miasta /…/ ( kwota bazowa +podwyższenie kwoty bazowej)
Podatek od nieruchomości - wg aktualnie obowiązujących stawek płatny jednorazowo z góry w m-cu styczniu
Za wodę zimną zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - wg aktualnie obowiązujących cen Za ciepłą wodę (jedno mieszkanie) zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - opłata za ciepłą wodę = opata za zimną wodę + opłata stała za podgrzania 1 m3 wody
Odprowadzenie ścieków zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - wg aktualnie obowiązujących cen
Opłata za wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych wg stawek za wywóz śmieci obowiązujący w /…/ - cena liczona na m2 lokalu mieszkalnego
Umowy najmu lokali użytkowych (np. sal lekcyjnych, sali gimnastycznej i innych pomieszczeń) w umowie nie mają zawarte odrębne od czynszu rozliczenie opłat za przedmiotowe media.
W umowie najmu lokalu użytkowego, którą Wnioskodawca planuje podpisać w przyszłości nie będzie odrębnego od czynszu rozliczenia opłat za media za wyjątkiem odpłatności za wodę i ścieki - które będą rozliczane na podstawie podlicznika.
7.	Kwota z tytułu najmu lokalu mieszkalnego tj. czynsz i media nie są stałe w całym czasie trwania umowy, gdyż po zakończeniu kwartału w następnym miesiącu następuje doliczenie/odliczenie w tytułu rzeczywistego zużycia wody i ścieków oraz w miesiącu czerwcu ze względu na doliczenie/odliczenie zużycia centralnego ogrzewania, a także w styczniu za względu na doliczenie podatku od nieruchomości. Jedynie stała jest wartość czynszu.
Kwota z tytułu najmu lokalu użytkowego np. wynajmu sali lekcyjnej, sali gimnastycznej oraz innych pomieszczeń tj. czynsz i wkalkulowane w stawkę media są stałe w całym czasie trwania umowy, zmienne ewentualnie ze względu na ilość np. godzin wynajmu.
Kwota z tytułu najmu lokalu użytkowego, który jednostka planuje wynająć tj. czynsz i wkalkulowane media (za wyjątkiem wody i odprowadzenia ścieków) nie są stałe w całym czasie trwania umowy. Zmienne ze względu na zużycie wody i ścieków oraz podatek od nieruchomości, a stałe ze względu na czynsz i wkalkulowane w stawkę czynszu pozostałe media.
8.	Najemca obciąża najemców lokali mieszkalnych :
Za zimną wodę i ścieki wg cennika - kwotą jaką obciąża podmiot trzeci.
Za ciepła wodę - do 1 m3 ceny wody zimnej Wnioskodawca dolicza stałą kwotę za podgrzanie - ponieważ Wnioskodawca nie dostaje oddzielnej f-ry za podgrzanie wody, przyjęto kwotę porównując kwoty za podgrzanie wody w spółdzielniach mieszkaniowych.
Za centralne ogrzewanie - zaliczkowo miesięcznie stała kwota, a po zakończeniu sezonu grzewczego następuje rozliczenie w czerwcu następnego roku rozliczenie roczne. Sumuje się faktury którymi obciąża jednostkę podmiot trzeci za dany sezon grzewczy dzieli przez kubaturę budynków i mnoży przez ilość metrów lokali mieszkalnych.
Opłata za wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych wg stawek za wywóz śmieci obowiązujących dla lokali mieszkalnych - liczony od m2 lokalu mieszkalnego. Jednostka płaci za wywóz śmieci za kontener niesegregowanych odpadów komunalnych.
Podatek od nieruchomości wg aktualnie obowiązujących stawek.
9.	Symbol PKWIU:
Za dostarczenie zimnej wody - PKWIU 36.00.20.0 na fakturze - stawka 8%
>Za odprowadzenie i oczyszczenie ścieków - PKWIU 37.00.11.0 na fakturze - stawka 8%
Za ciepłą wodę - do 1 m3 ceny wody zimnej Wnioskodawca dolicza stałą kwotę za podgrzanie - ponieważ nie dostaje oddzielnej f-ry za podgrzanie wody, przyjęto kwotę porównując kwoty za podgrzanie wody w spółdzielniach mieszkaniowych. - PKWIU 35.20 - na fakturze za opłaty za ciepło stawka 23 %
Za centralne ogrzewanie - PKWIU 35.20 - z f-ry stawka 23 %
Opłata za wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych wg stawek za wywóz śmieci obowiązujących w /…/ dla lokali mieszkalnych - liczony od m2 lokalu mieszkalnego - Jednostka płaci za wywóz śmieci za kontener niesegregowanych odpadów komunalnych- na f-rze brak PKWIU, w rozmowie telefonicznej przeprowadzonej z wystawcą faktury uzyskano informacje, że PKWIU 38.11.21.0 - stawka 8 %
Czy prawidłowo zastosowano zwolnienie dla całości wpłaty z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego (czynsz i media) art. 43 ust. 1 pkt 36?
Czy poprawne będzie zastosowanie dla całości wynajmu lokalu użytkowego stawki 23% w sytuacji jeżeli lokal posiada podlicznik wody?
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż mediów należy nierozerwalnie traktować jako usługę łączną z usługą najmu lokalu. Przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu lokalu i nie można od niej odłączyć poszczególnych elementów kosztów, gdyż wynajmujący wyposaża lokal w dodatkowe elementy, np. media.
W związku z tym najem lokalu należy traktować jako usługę złożoną z różnych świadczeń prowadzących do określonego celu czyli najmu.
Najemca może odrębnie i niezależnie od czynszu ponosić koszty mediów, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą ww. towarów bądź świadczonych usług. W przypadku braku takich umów najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu - najmu. Usługi i dostawy pomocnicze, takie jak zapewnienie dostępu do wody, energia cieplna, odprowadzenie ścieków czy wywóz nieczystości nie stanowią celu samego w sobie, lecz są środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczonej usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.
Ponadto z punktu widzenia usługobiorcy istotny jest zakup usługi najmu. Nie ma zatem podstaw aby sztucznie rozdzielać jedną usługę najmu na: usługę najmu i usługi obce (refakturowanie) oraz stosować do nich odrębne stawki VAT.
W związku z tym zdaniem Wnioskodawcy właściwym będzie:
zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust 1 pkt 36 do całości odpłatności za lokal mieszkalny (czynsz i media)
za lokal użytkowy stawki 23% do całości odpłatności (czynsz i media), czyli stawki właściwej do usługi głównej, tzn. wynajmu.
Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest samorządową jednostką budżetową prowadzącą działalność edukacyjną. Jest płatnikiem podatku od towarów i usług. Przy Wnioskodawcy działa koedukacyjny internat powołany na podstawie ustawy o systemie oświaty, oraz statutu Wnioskodawcy. Internat nie jest odrębną jednostką od Wnioskodawcy.
W budynku internatu znajdują się dwa mieszkania. Z lokatorami Wnioskodawca ma zawarte umowy najmu lokalu mieszkalnego.
czynsz z tytułu najmu na 1 metr kw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego wg stawki ustalonej przez Prezydenta Miasta (kwota bazowa + podwyższenie kwoty bazowej),
podatek od nieruchomości - wg aktualnie obowiązujących stawek, płatny jednorazowo z góry w m-cu styczniu,
za wodę zimną zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - wg aktualnie obowiązujących cen,
za ciepłą wodę (jedno mieszkanie)) zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - opłata za ciepłą wodę = opłata za zimną wodę + opłata stała za podgrzanie wody,
za ścieki zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - wg aktualnie obowiązujących cen,
centralne ogrzewanie - zaliczkowo kwotę uśrednioną, rozliczaną rocznie w miesiącu czerwcu po zakończeniu okresu grzewczego,
opłata za wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych wg stawek za wywóz śmieci obowiązujących w mieście.
Wnioskodawca zawiera umowy z dostawcami mediów nie w imieniu i na rzecz najemców ale we własnym imieniu. Faktury wystawiane są na Wnioskodawcę.
Wnioskodawca ponosi koszty mediów w swoim imieniu (faktury wystawiane są na Wnioskodawcę), ale na rzecz najemców.
Najemca lokalu mieszkalnego ma możliwość decydowania o wielkości zużycia mediów w przypadku wody i ścieków - gdyż występują podliczniki.
Za centralne ogrzewanie najemcy lokali mieszkalnych wpłacają zaliczkowo miesięcznie stałą kwotę, a po zakończeniu sezonu grzewczego następuje rozliczenie roczne w miesiącu czerwcu następnego roku. Sumuje się faktury którymi obciąża jednostkę podmiot trzeci za dany sezon grzewczy dzieli przez kubaturę budynków i mnoży przez ilość metrów lokali mieszkalnych.
Opłata za wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych w lokalach mieszkalnych naliczana jest wg stawek za wywóz śmieci obowiązujących w /…/ dla lokali mieszkalnych - liczony za m2 lokalu mieszkalnego.
Jednostka płaci za wywóz śmieci za kontener niesegregowanych odpadów komunalnych.
Najemcy lokali mieszkalnych nie mają i nie będą mieli w przyszłości podpisanych indywidualnych umów o dostawę mediów do tych lokali, umowy i faktury są na Wnioskodawcę (lokale mieszkalne mają podpisane indywidualne umowy z dostawcą energii elektrycznej i gazu - za co nie są obciążane przez Wnioskodawcę.
Miesięczna kwota za wynajem lokalu tj. kwota należna z tytułu lokali mieszkalnych skalkulowana jest jako czynsz oraz kwota za dostarczone media kwota zmienna ze względu za zużycie mediów na podstawie podlicznika.
Wnioskodawca wystawia faktury na lokatorów. Pod fakturę podpięte jest szczegółowe wyliczenie pozycji i kwot składających się na całość należności za wynajem lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca stosuje zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 dla całości należności z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego.
Wnioskodawca posiada również lokal użytkowy, który był wynajmowany, obecnie nie wynajęty ale ma zamiar wynająć go w najbliższym czasie. Jest to jedyny wynajmowany lokal za wyjątkiem mieszkań, który posiada podlicznik wody. Kwota czynszu również była i będzie zmienna, ze względu na ilość zużytej wody i ścieków.
Wnioskodawca ma wątpliwości co do prawidłowości zastosowania zwolnienia z podatku VAT dla całości należności z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego oraz zastosowania dla całości należności z tytułu planowanego wynajmu lokalu użytkowego stawki podatku VAT 23%.
Odnosząc się do powyższej kwestii należy na wstępie wskazać, że w myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W przedmiotowej sprawie, jak wskazał Wnioskodawca, najemca lokalu mieszkalnego ma możliwość decydowania o wielkości zużycia mediów w przypadku wody i ścieków, gdyż występują podliczniki.
Za centralne ogrzewanie najemcy lokali mieszkalnych wpłacają zaliczkowo miesięcznie stałą kwotę, a po zakończeniu sezonu grzewczego następuje rozliczenie roczne. Sumuje się faktury którymi obciąża Wnioskodawcę podmiot trzeci za dany sezon grzewczy dzieli przez kubaturę budynków i mnoży przez ilość metrów lokali mieszkalnych.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie wielkość zużycia ww. mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych (tj. wody, ścieków, centralnego ogrzewania) określana jest na podstawie wskazań liczników lub w oparciu np. o powierzchnię lokalu mieszkalnego. Zatem to najemca decyduje o wysokości zużycia ww. mediów.
Jeśli chodzi o opłatę za wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych to również naliczana jest wg metrów kwadratowych lokalu mieszkalnego.
Zauważyć jednakże należy, że w ustawie z dnia 13 września 1996r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz. U. z 2013r. poz. 1399 ze zm.) w rozdziale 3a – „Gospodarowanie odpadami komunalnymi przez gminę” wskazano, iż gminy są obowiązane do zorganizowania odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy. Rada gminy może, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, postanowić o odbieraniu odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne (art. 6c pkt 1 i 2).
Zobowiązanie do wniesienia opłaty za gospodarowanie odpadami ciąży zatem na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego.
Jeżeli strony umowy najmu postanowią, że wynajmujący (Wnioskodawca) będzie „przerzucał” koszt opłaty za wywóz odpadów komunalnych na najemcę, wówczas koszt ten stanowić będzie element cenotwórczy usługi najmu.
W odniesieniu natomiast do podatku od nieruchomości należy także wskazać, że w myśl art. 6 ustawy Ordynacja podatkowa, podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej.
Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na wynajmującym, jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego, którymi w przypadku zawarcia umowy najmu są wynajmujący i najemca, mogą jednak w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu ponoszonych przez wynajmującego opłat lub kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wynajmującemu kwota podatku od nieruchomości została włączona do czynszu i stanowi jego element kalkulacyjny, czy jest wyodrębniona z czynszu, zawsze jest należnością obciążającą wynajmującego.
W świetle powyższego należy stwierdzić, że sam podatek od nieruchomości jako, że nie może być jako taki przedmiotem odsprzedaży, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak strony umowy najmu postanowią, że wynajmujący (Wnioskodawca) będzie „przerzucał” koszt podatku od nieruchomości najemcę, wówczas koszt ten stanowić będzie element cenotwórczy usługi najmu.
Mając na względzie wyżej przedstawiony stan prawny oraz okoliczności opisane we wniosku należy stwierdzić, że w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych dostawę mediów takich jak: dostarczanie wody, centralnego ogrzewania, odprowadzanie ścieków, należy traktować odrębnie od usługi najmu lokalu mieszkalnego z zastosowaniem właściwej stawki dla danej usługi.
Natomiast podatek od nieruchomości oraz opłatę za wywóz odpadów komunalnych, jak wykazano wyżej, zawsze są należnościami obciążającymi wynajmującego. Jeżeli jednak strony umowy najmu postanowiły, że wynajmujący (Wnioskodawca) będzie „przerzucał” ww. koszty (tj. koszt podatku od nieruchomości oraz opłatę za wywóz odpadów komunalnych) na najemcę, wówczas koszty te stanowią element cenotwórczy usługi najmu i winny podlegać opodatkowaniu stawką właściwą dla usługi najmu (w przedmiotowej sprawie usługi najmu lokali mieszkalnych).
Mając zatem na uwadze powyższe, nieprawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że do całości odpłatności za lokal mieszkalny (czynsz + media) należy zastosować zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Z wniosku wynika, że w zakresie wynajmu lokali użytkowych sformułowane pytanie dotyczy tylko sposobu opodatkowania wody i ścieków. Pytanie dotyczy stanu przyszłego. Zatem pytanie odnosi się do lokalu użytkowego, który ma być wynajęty, a w którym jest podlicznik wody.
Zatem należy stwierdzić, że w przypadku tego lokalu użytkowego najemca będzie miał wpływ na wielkość zużycia wody i ścieków, a w konsekwencji będzie decydował o wielkości opłat z tytułu zużycia ww. mediów.
W tym stanie rzeczy, mając na uwadze wyżej przedstawiony stan prawny należy stwierdzić, że w zakresie wynajmu tego lokalu użytkowego dostawę ww. mediów (tj. odsprzedaż wody, odprowadzanie ścieków) należy traktować odrębnie od usługi najmu tego lokalu i opodatkować właściwą stawka podatku dla danej usługi.
Zatem za nieprawidłowe należy uznać stanowisko Wnioskodawcy, że do całości odpłatności za najem lokalu użytkowego (czynsz + media) właściwa jest stawka 23%.
W konsekwencji powyższego oceniając całościowo przedstawione we wniosku stanowisko Wnioskodawcy należy uznać je za nieprawidłowe.
Tut. Organ pragnie zauważyć, że przedmiotowa interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie przedstawionych pytań.
W szczególności nie rozstrzyga kwestii zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla opodatkowania sprzedaży opisanych we wniosku mediów gdyż nie było to przedmiotem pytań, jak również Wnioskodawca nie przedstawił w tej kwestii własnego stanowiska.
Należy w tym miejscu podkreślić, że obowiązek prawidłowego zaklasyfikowania towarów i usług, do właściwego grupowania statystycznego, spoczywa wyłącznie na zainteresowanym.
Zgodnie bowiem z Komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z 24 stycznia 2005r. w sprawie trybu udzielania informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz. Urz. GUS Nr 1, poz. 11) zasadą jest, że zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, swoje produkty (wyroby i usługi), towary i środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach wprowadzonych rozporządzeniami Rady Ministrów lub stosowanych bezpośrednio na podstawie przepisów Wspólnoty Europejskiej i to jego obciążają negatywne konsekwencje z tytułu błędnego zaklasyfikowania towarów i usług.
W przypadku trudności w ustaleniu właściwego grupowania ww. usług, Wnioskodawca może zwrócić się z wnioskiem do Urzędu Statystycznego w Łodzi, który udziela informacji w zakresie stosowania wyżej powołanych standardów klasyfikacyjnych.
Końcowo nadmienia się, ze zmiana któregokolwiek z elementów opisu przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego lub zmiana stanu prawnego powoduje, że interpretacja traci ważność.

References: art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 8
 art. 5
 art. 7
 art. 43
 art. 659
 art. 6
 art. 43