Source: http://legicoach.typepad.com/legicoach/2011/03/-icc-ilc-ou-ilat-le-choix-dun-indice-de-r%C3%A9vision.html
Timestamp: 2018-04-21 19:29:46+00:00

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ICC, ILC ou ILAT ? Le choix d’un indice de révision - legicoach
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Une Liberté toute Relative :
Deux indices seulement sont validés par le code monétaire et financier : Le sacro saint ICC et le petit nouveau ILC. Les parties sont libres d'en imaginer d’autres mais, en raison de l'impératif de la lutte contre l'inflation, la loi prohibe toute indexation sur le niveau général des prix, ce qu'on appelle l'échelle mobile. De la même façon, elle interdit les clauses indexant le prix du bail sur un indice sans relation avec l'activité.Aucun des deux indices ne donne réellement satisfaction aux uns et aux autres. L’augmentation de plus de 30 % de l'indice du coût de la construction entre 2004 et 2008 a plongé des locataires dans des situations délicates. La comparaison des indices depuis la création de l'indice des loyers commerciaux laisse perplexe. Aucune des parties ne peut véritablement en déduire de ligne de conduite claire. D'où la tentation d’imaginer un nouvel indice plus consensuel.
Et 1, et 2, et 3 indices…
L’ILAT, l’indice des loyers d’activités tertiaires, est né de cette préoccupation des professionnels. Aux termes d’un protocole du 11 mars 2009, signé au marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM) par diverses organisations de bailleurs et de preneurs. Il se compose de trois autres indices de la manière suivante : 50 % de la moyenne annuelle de l’IPC (Indice des prix à la consommation, hors tabac et loyer conformément à l’article D 112-1 du code monétaire et financier), 25 % de la moyenne annuelle de l’ICC et 25 % de la moyenne annuelle du PIB en valeur.Jugé plus stable et globalement plus modéré, l'ILAT devait se substituer à l’ICC. Toutefois il s’est avéré nettement moins avantageux pour l’épargnant que l’ICC et a donc été dénoncé, entre autres, par l'APPSCI (l'association des porteurs de parts de SCPI). Sur les dix dernières années, quand l’ICC a augmenté de 4,19 %, l’ILAT, lui, se serait limité à une hausse de 2,67 %. En tout état de cause, pour qu’il soit utilisable le nouvel ILAT qui est composé pour une part non négligeable de l’indice de prix à la consommation, indice expressément prohibé par le l’article L 112-2 du code monétaire et financier, devra nécessaire être validé par un texte de loi. Affaire à suivre donc, après deux tentatives de validation législatives infructueuses, L’ILAT devrait faire l’objet d’un projet de loi qui lui serait intégralement consacré.
Textes aujourd’hui codifiés aux articles L 112-1 et L112-3 du code monétaire financier (3), récemment modifiés à la marge avec, par exemple, l’introduction de l’indice des loyers commerciaux (ILC) par la loi n°2008-776 du 4 août 2008. (4) La clause d’indexation doit donc respecter les conditions posées par l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier relatives au choix des indices possibles pour les parties au contrat de bail :
Art. L. 112-2. – Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties.Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques (L. 4 août 2008, art. 47, II) "ou, pour des activités commerciales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques".
Depuis la loi dite LME du 4 août 2008, complétée par le décret n°2008-1138 du 4 novembre 2008, les parties à un bail commercial ont donc le choix entre deux indices présumés être en relation directe avec l’objet du contrat : l’ICC et l’ILC.Chacune des parties devant juger de l’opportunité de choisir un indice plutôt qu’un autre, au regard des variations de chaque indice et des exigences légales fixées par l’article L 112-2 du Code monétaire et financier notammentRéférences : Revue des loyers janvier 2011 et Juris Classeur Géomètre expert Foncier, baux commerciaux cote : 01, 2010
(1) la révision triennale légale du loyer des baux commerciaux, prévue par l'article 27 du décret du 30 septembre 1953 (V. C. com., art. L. 145-37 et L 145-38).
(2) ordonnance du 30 déc. 1958 n°58-1374 article 79 ; modifié par ordonnance n°59-246 du 4 fév. 1959 ; loi n°70-600 du 9 juillet 1970 instaurant la présomption de validité du recours à l’indice INSEE du coût de la construction (ICC), lorsque le contrat est relatif à un immeuble bâti, et loi n°77-1457 du 29 déc.1977, sur la périodicité des indices.
(3) Article L. 112-1 : Sous réserve des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 et des articles L. 112-3 (Référence ajoutée, Ord. n° 2009-15, 8 janv. 2009, art. 6, 1°)<, L. 112-3-1> et L. 112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.Est interdite toute clause d'une convention portant sur un local d'habitation prévoyant une indexation fondée sur l'indice « loyers et charges » servant à détermination des indices généraux des prix de détail. Il en est de même de toute clause prévoyant une indexation fondée sur le taux des majorations légales fixées en application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, à moins que le montant initial n'ait lui-même été fixé conformément aux dispositions de ladite loi et des textes pris pour son application.Article L. 112-2 (Modifié à compter du 1er juillet 2002, L. n° 2001-1135, 3 déc. 2001, art. 21, II et 25, I) Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques (Mots ajoutés, L. n° 2008-776, 4 août 2008, art. 47, II) ou, pour des activités commerciales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques. Les dispositions du précédent alinéa ne s'appliquent pas aux dispositions statutaires ou conventionnelles concernant des dettes d'aliments. Doivent être regardées comme dettes d'aliments les rentes viagères constituées entre particuliers, notamment en exécution des dispositions de l'article 759 du Code civil.Art. L. 112-3 (Remplacé, L. n° 2004-804, 9 août 2004, art. 3). – Par dérogation aux dispositions de l'article L. 112-1 et du premier alinéa de l'article L. 112-2 et selon des modalités définies par décret, peuvent être indexés sur le niveau général des prix :9° créé à compter du 1er janvier 2006, L. n° 2005-841, 26 juill. 2005, art. 35, I et IV modifié) Les loyers prévus par les conventions portant sur un local d'habitation (L. n° 2008-776,4 août 2008, art. 40) "ou sur un local affecté à des activités commerciales relevant du décret prévu au premier alinéa de l'article L. 112-2".
Aucune des parties ne peut véritablement en déduire de ligne de conduite claire. D'où la tentation d’imaginer un nouvel indice plus consensuel.
Rédigé par : swarovski sale | février 2012 à 09:10
Nous avons un bail commercial a revision trienale, celui-ci nous de demande d'etre aug par an au lieu par trimestre
QU'el est l'inconveniant de ce changement
Rédigé par : yvette.cangemi@wanadoo.fr | mars 2012 à 05:59

References: art. 47
 l'article 27
 art. 6
 art. 21
 art. 47
 l'article 759
 art. 3
 art. 35
 art. 40