Source: https://grell-law.ch/blogitems/2017/10/6/verbotene-deoppelmakelei-im-immobiliengeschft
Timestamp: 2017-11-19 08:48:16+00:00

Document:
Verbotene Doppelmakelei im Immobiliengeschäft — Anwaltskanzlei Grell
Das Bundesgericht verwies in seinem Entscheid (BGE 141 III 64 = Pra 2015 Nr. 113) zunächst einmal auf seine bis dahin zur Doppelmaklerei publizierte Rechtsprechung sowie auf den Wortlaut von Art. 415 OR, welcher nicht jegliche Doppelmaklerei ausschliesse, sondern diese im Gegenteil innerhalb gewisser Schranken zulasse. Insbesondere wenn es dem Makler nicht obliege, für Käufer und Verkäufer – mit ihren entgegengesetzten Interessen – möglichst günstige Vertragsbedingungen zu erzielen, sei die Doppelmaklerei mangels Interessenkollision mit Treu und Glauben vereinbar.
Gemäss Bundesgericht besteht im Immobiliengeschäft für einen Makler, der einen Vermittlungsvertrag mit dem Verkäufer (bzw. mit dem Käufer) einer Liegenschaft abschliesst, zwangsläufig ein Interessenkonflikt (gemäss Art. 415 OR), wenn er einen zweiten solchen Vertrag mit dem Käufer (bzw. mit dem Verkäufer) abschliesst. In einem solchen Fall ist es gemäss Bundesgericht nämlich undenkbar, dass ein Immobilienmakler – der für den Verkäufer den höchstmöglichen und für den Käufer den tiefstmöglichen Preis erzielen muss – sich nicht der Gefahr eines Interessenkonflikts aussetzt: Denn der Makler begünstigt entweder die finanziellen Interessen des Käufers oder des Verkäufers. Ebenso sieht das Bundesgericht einen Verstoss gegen Art. 415 OR, wenn der Makler – wie im vorliegenden Fall – in seinem eigenen Interesse handelt, weil er damit seine Treuepflichten aus den beiden, mit dem Verkäufer und dem Käufer abgeschlossenen Maklerverträgen verletzt.
Wörtlich zog das Bundesgericht daraus die Schlussfolgerung: „En conséquence, il convient d'admettre, dans le domaine immobilier, que le double courtage de négociation tombe sous le coup de la situation visée à l'art. 415 in fine CO, que les deux contrats sont nuls et que le courtier perd son droit au salaire en rapport avec les deux contrats.“
Nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichts verstösst im Immobiliengeschäft jede Doppelmaklerei gegen Art. 415 in fine OR. Dabei spielt es bei der Vermarktung von Immobilien also auch keine Rolle mehr, ob im konkreten Fall das gleichzeitige Tätigwerden des Maklers für den Verkäufer und den Käufer tatsächlich zu einer Interessenkollision führen kann oder nicht.
Liegt mit der Doppelmaklerei im Immobiliengeschäft ein Anwendungsfall von Art. 415 OR vor, sind beide Maklerverträge nichtig und verliert der Makler alle seine Ansprüche auf Provision und Auslagenersatz und zwar gegenüber beiden Vertragspartnern.

References: Art. 415
 Art. 415
 Art. 415
in fine
 Art. 415
in fine
 Art. 415