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Timestamp: 2020-08-08 03:47:49+00:00

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Resoluciones de la DGRN. Número 9
JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER. FORMA DE ACREDITACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN
EL REGISTRADOR DEBE CALIFICAR LA IDONEIDAD DE LA RESEÑA DOCUMENTAL, LA EXISTENCIA DEL JUICIO DE SUFICIENCIA Y LA CONGRUENCIA DE LA CALIFICACIÓN DEL ACTO O NEGOCIO CON EL CONTENIDO DEL MISMO TÍTULO.
Dos resoluciones de 29 de Mayo de 2.006 (BOE de 10 de Julio de 2.006). Descargar Resolución. Descargar Resolución .
Sirven de recordatorio las presentes resoluciones de la consolidadísima línea de enfoque interpretativo del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre confirmado por virtud de la modificación operada por la ley 24/2005, de 18 de noviembre de reformas para el impulso de la productividad.
El Registrador, en su calificación, ha de atenerse a lo que resulte del título presentado y también a los asientos tabulares, sin que pueda exigir que se acompañe o testimonie el documento de representación (artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2 del Código de Comercio), lo cual está en armonía con la presunción de integridad y veracidad que al documento notarial se atribuye ex artículo 17 bis de la Ley de 28 de mayo de 1862.
No poniéndose objeción al juicio de suficiencia de facultades, ni a la reseña identificativa de documento de representación extranjero caracterizado por ausencia de protocolo, no procede la pretensión del registrador de que se incorpore a la matriz de la escritura calificada el original de dicho documento de poder en una inadecuada interpretación del 98.3 de la ley 24/2001.
La Resolución de 12 de abril de 2002 determina el alcance de la obligación legal de unir a la matriz documentos complementarios no referible sino a los documentos normalmente no protocolares que son relativos a otros presupuestos distintos de la representación (testimonios judiciales de autorizaciones, certificaciones ...).
Cuestión distinta es que, el Notario, si lo cree oportuno y en virtud del artículo 98.3, pueda unir a la matriz por él autorizada el documento extranjero reseñado (vgr. para mejor conservación), sin que sea obligatorio en tal caso trasladarlo a las copias que el mismo expida.
LA ASEVERACIÓN NOTARIAL DE CAPACIDAD ALCANZA EL RANGO DE PRESUNCIÓN IURIS TANTUM OBLIGANDO A PASAR POR ELLA EN TANTO NO SEA REVISADA JUDICIALMENTE EN VIRTUD DE PRUEBA CONTRARIA QUE NO DEBE DEJAR MARGEN RACIONAL DE DUDA.
"Validez y alcance del juicio notarial de capacidad"
Resolución de 9 de Junio de 2.006 (B.O.E. de 25 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
Se sigue la misma línea orientativa mantenida en las dos resoluciones de 29 de mayo de 2.006, en torno al correcto entendimiento del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre (confirmado por la ley 24/2005, de 18 de noviembre), y dando el visto bueno al criterio notarial en el caso concreto. El desarrollo argumentativo de la Dirección General tiende a prolongarse en un tono cuasi didáctico e ilustrativo a fin de ir borrando todo desacuerdo en la comprensión del significado y alcance práctico del citado precepto.
Sin discutirse la suficiencia de facultades de la apoderada para el acto realizado, según la correspondiente apreciación notarial; sin embargo la exigencia registral de determinados datos en orden a calificar la legitimación del representante de la sociedad que otorgó el poder, implica la revisión de una valoración: el juicio de suficiencia, el cual legalmente compete al Notario.
Busca la Dirección General el razonamiento justificativo de tal afirmación señalando que la seguridad del instrumento público se basa en la fe pública atribuida a las narraciones notariales de determinados hechos (tales como lugar, presencias, capacidad natural, etcétera.) y en la presunción de validez y legalidad del juicio de suficiencia de la representación del fedatario público, en los términos de la resolución de 29 de abril de 1994. En coherencia con tal planteamiento, se perfilan de modo explícito las obligaciones del Registrador en torno a la apreciación de la aseveración notarial de suficiencia, ciñéndose los medios de calificación al título presentado y a los asientos del Registro, en armonía con la presunción de integridad y veracidad del documento notarial ex artículo 17 bis de la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862.
Con independencia de lo anterior, cambia finalmente la Dirección su enfoque argumentativo situando el fundamento del carácter vinculante de sus propias resoluciones estimatorias de recursos interpuestos contra calificación negativa (ex artículo 327 de la Ley Hipotecaria.) sobre el carácter de funcionario del Registrador y su subordinación jerárquica a la Dirección General así como sobre la necesidad de dotar al sistema de seguridad preventiva de la necesaria predictibilidad, de modo que cualquier registrador ante supuestos idénticos resuelva del mismo modo.
FORMA DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES
FORMA DOCUMENTOS JUDICIALES PRESENTADOS EN EL REGISTRO.
Resolución de 6 de Junio de 2.006. (B.O.E. de 17 de Julio de 2006 ). Descargar Resolución.
Se deniega la práctica de una anotación preventiva de mejora de embargo, al haberse expedido el mandamiento ordenando la práctica de la misma bajo la forma de providencia y no de auto.
El Registrador deniega la anotación porque, con arreglo al artículo 206 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las resoluciones judiciales deben revestir la forma de autos cuando se resuelva sobre anotaciones e inscripciones registrales.
La D.G.R.N. revoca la calificación. Parte de distinguir entre la forma que deben revestir las resoluciones judiciales que ordenan el embargo, y las que ordenan la práctica de la anotación preventiva de embargo, o la mejora del mismo. Respecto de la resolución que ordena el embargo el art. 545.4 LEC dice que, en los procesos de ejecución, la resolución del tribunal que ordene el embargo o su alzamiento, adoptará la forma de auto. Ahora bien, dentro ya del proceso de ejecución, la resolución que ordene la mejora, reducción o modificación del embargo, debe adoptar la forma de providencia por establecerlo así de manera específica el apartado segundo del artículo 613.1. Y respecto de la resolución que ordena la anotación, la D.G.R.N. entiende que el contenido del artículo 206 tiene carácter subsidiario, siendo de aplicación sólo cuando la Ley no establezca una regla diferente. Considera regla especial, en los procesos de ejecución, la del el último apartado del artículo 545, conforme al cual «el tribunal decidirá por medio de providencia en los supuestos en que así expresamente se señale, y en los demás casos, las resoluciones que procedan se dictarán por el Secretario Judicial a través de diligencias de ordenación».
RÉGIMEN DE CALIFICACIÓN REGISTRAL EN CASOS DE REGISTROS EN RÉGIMEN DE DIVISIÓN PERSONAL Y SERVIDO POR VARIOS REGISTRADORES
"Necesaria y obligatoria unificación de criterios en caso de registros en régimen de división personal"
CALIFICACIÓN REGISTRAL EN CASO DE REGISTROS EN DIVISIÓN PERSONAL: REQUISITOS Y EFECTOS.
Resolución de 19 de Julio de 2.006. (B.O.E. de 24 de Agosto de 2.006 ). Repite los mismos argumentos la Resolución de 20 de Julio de 2.006 (B.O.E. de 24 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
Interesante Resolución en la que se tratan de establecer las reglas de calificación que deben regir en Registros servidos por pluralidad de Registradores en régimen de división personal (así, muchos de los Mercantiles). Sobre un fondo de cuestión de tono menor (discrepancia entre el domicilio que del Administrador nombrado de una Sociedad se expresa en la comparecencia de la escritura y el que resulta de la Certificación incorporada a la escritura, donde la D.G.R.N. rechaza el recurso, debiendo subsanarse el error, ya que no corresponde al Registrador decidir cuál de los dos domicilios expresados debe prevalecer a tale efectos) sienta el Centro Directivo las reglas que deben guiar la calificación registral en caso de división personal de la Oficina registral, recordando, además, como paso previo, su ya reiterada doctrina que no cabe efectuar la notificación de la calificación negativa al Notario por vía telemática sino cuando éste hubiese formulado una manifestación, de la que quede constancia fehaciente, aceptándola. Estas reglas son:
1).- Cuando se trate de Registros servidos por varios titulares en régimen de división personal, si el Registrador competente apreciara la existencia de defectos, debe ponerlos en conocimiento del resto de cotitulares del mismo sector, según el convenio de distribución de materias existente en el Registro, de modo que si alguno de los restantes titulares entendiere procedente la operación, se pudiera practicar la inscripción bajo su responsabilidad.
2).- Además, a falta de convenio de distribución de materias y en el caso en que dicho convenio se limitare a distribuir aleatoriamente los documentos presentados, aún cuando se refirieran sólo a un grupo de materias, se estima que existe sector único, sin distribución objetiva de materias, por lo que el Registrador que aprecie la existencia de defectos debe ponerlo en conocimiento de todos los demás, para poder así permitir que dicho documento pueda inscribirse si cualquier otro Registrador entiende que el defecto alegado no existe.
3).- Estas reglas no son sino medidas tendentes a evitar que actos o contratos análogos cuya inscripción se solicite en un mismo Registro sean objeto de múltiples y dispares interpretaciones según sean calificados por uno u otro de los Registradores cotitulares, con la consiguiente inseguridad y frustración de las expectativas de los ciudadanos. Son medidas que buscan dotar de una mayor celeridad al tráfico jurídico, permitiendo la inscripción de un título sin necesidad de recurrir una calificación.
4).- Y es que cuando un Registro se encuentra en régimen de división personal y servido por varios cotitulares, la voluntad del órgano calificador no se integra adecuadamente por la sola opinión de uno de esos cotitulares, sino que es preciso recabar la conformidad de los restantes para, de ese modo, permitir que si alguno disiente del criterio de otro cotitular pueda inscribirse el título, sin necesidad de instar el cuadro de sustituciones o de recurrir.
5).- El Legislador ha optado claramente por entender que la función calificadora de los Registradores no es un acto de jurisdicción voluntaria, o un tertium genus entre el procedimiento administrativo y el de jurisdicción voluntaria, sino que participa de los caracteres propios de una función pública cuyo ejercicio ha de sujetarse al régimen jurídico de actuación de las Administraciones Públicas. En suma, aún cuando el funcionario calificador no dicte actos administrativos, sin embargo su calificación no puede ser considerada sino un acto de Administración, basado en Derecho Privado y, desde esta perspectiva, sujeto a las reglas generales de elaboración de cualquier acto administrativo.
6).- Por ello, si la calificación practicada ha obviado la necesidad de puesta en conocimiento de loa restantes cotitulares del Registro, está viciada, al producirse infracción de las normas que rigen la formación de voluntad del órgano calificador. En, suma, se trataría de un acto administrativo viciado de nulidad, lo cual, y sin perjuicio de la sanción disciplinaria por infracción grave tipificada en que incurre su responsable, obligaría a que el expediente se retrotrajera al momento de la calificación, para así permitir que el resto de loa cotitulares del Registro examinen el título y, en su caso, presten su conformidad a la calificación inicial o proceda alguno a su inscripción.
DERECHO NOTARIAL: MEDIOS DE IDENTIFICACIÓN
MEDIOS DE IDENTIFICACIÓN: PERMISO DE CONDUCIR.
Resolución de 6 de Junio de 2.006. (B.O.E. de 17 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura de herencia en la que se hace constar por el Notario lo siguiente: «Identifico a los comparecientes por sus D.N.I. respectivos, excepto a doña Ángeles Mohedano López, a quien identifico por su Permiso español de conducir, siendo además conocida por los demás comparecientes, según manifiestan, constato sus circunstancias personales con arreglo a sus declaraciones.»,
La Registradora suspende la inscripción por entender que no está identificada Doña Ángeles conforme a la legislación notarial: el medio supletorio de identificación consistente en la identificación de una de las partes contratantes por la otra, exige que estas sean conocidas por el Notario, lo que no ocurría en el caso, pues los identificó por sus D.N.I. Añade la Registradora que "es opinión unánime que el permiso de conducción no tiene por objeto identificar a las personas y carece de la fiabilidad que tienen los actuales documentos nacionales de identidad".
MEDIOS DE IDENTIFICACIÓN: D.N.I., PASAPORTE.
Resolución de 25 de Julio de 2.006. (B.O.E. de 25 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada en la que uno de los socios fundadores, español residente, es identificado por su pasaporte y no por su D.N.I. La Registradora rechaza la inscripción ya que entiende que debe identificarse por su Documento Nacional de Identidad y no por su pasaporte, como exige el artículo 12.2 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada en relación con el artículo 38 del Reglamento del Registro Mercantil.
La D.G.R.N. revoca la nota y señala que la interpretación de dicha norma, como la de todas, ha de hacerse en función de su espíritu y finalidad (artículo 3.1 del Código Civil). Los documentos de identidad, en especial a través de la exclusividad de su número, son hoy en día un elemento esencial de identificación de las personas físicas que intervienen en el tráfico jurídico. Por otra parte, es indudable que el pasaporte vigente exhibido por el compareciente en el otorgamiento de una escritura pública al Notario autorizante reúne los requisitos que para los medios supletorios de identificación exige el artículo 23, párrafo segundo, letra c), de la Ley del Notariado, por lo que no puede negarse que el número de dicho pasaporte sirva para hacer constar en el Registro Mercantil la identidad de su titular. A mayor abundamiento, el Documento Nacional de Identidad ha de aportarse necesariamente al solicitar el pasaporte español y el número de aquél consta en éste como identificador personal, de suerte que a través del pasaporte se podrá conocer y acreditar siempre el número del Documento Nacional de Identidad exceptuada la letra que figura en éste, a los efectos de la identificación suficiente de su titular.
NOVACIÓN MODIFICATIVA.
Resolución de 10 de Agosto de 2.006. (B.O.E. de 5 de Septiembre de 2.006). Descargar Resolución.
Constituidas dos hipotecas sobre dos fincas, una de ellas de hipotecantes no deudores, posteriormente se amplía el plazo y se mejora el tipo de interés, y en la misma escritura los hipotecantes no deudores avalan solidariamente la operación efectuada. El Registrador exige que estos últimos ratifiquen expresamente la novación, lo que rechaza la D.G.R.N., señalando que ya consta su consentimiento a la escritura otorgada en la que, incluso avalan solidariamente la operación.
NOVACIÓN MODIFICATIVA: SUBSISTENCIA DE LA HIPOTECA AUNQUE SE REDUZCA LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA.
Resolución de 6 de Junio de 2.006 (BOE del 17 de julio de 2.006). Descargar Resolución.
Se trata de una escritura de novación modificativa de Préstamo Hipotecario, en la que se conviene la modificación de determinadas condiciones de un préstamo hipotecario, acogiéndose la parte prestataria a lo dispuesto en el Real Decreto 1/2002, sobre medidas de financiación de actuaciones protegibles en materia de Vivienda y Suelo del Plan 2002/2005, y en las demás normas de desarrollo. Dicha novación se concretó en la modificación de las cláusulas relativas al plazo y al tipo de interés, con el fin de adaptar estas condiciones a las determinadas en la normativa citada y en particular en la Resolución de Reconocimiento de Requisitos de Acceso a la Financiación Cualificada de fecha 31 de agosto de 2005.
La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que dado que el préstamo subsidiado comprende solo un capital de 70.800 euros, y dado que la responsabilidad del préstamo garantizado con hipoteca que se modifica para adaptar su régimen a la subsidiación concedida, lo es por un capital de 100.803,20 euros; el principio de especialidad hipotecaria exige salvar dicha contradicción mediante la cancelación parcial del préstamo originario hasta la cantidad ahora pendiente de pago según se manifiesta en la presente escritura que asciende a 70.592,30 euros.
La Dirección General revoca la calificación, señalando que el principio de indivisibilidad de la hipoteca implica su íntegra subsistencia aún en el supuesto de que se reduzca la obligación garantizada, en tanto no se cancele, cancelación que ya sea total o parcial exige en todo caso el consentimiento de su titular o sentencia firme que la ordene, sin que el simple reconocimiento de la reducción de la obligación, aunque conste en el Registro, impliquen ese consentimiento que pueda determinar la cancelación. No existe contradicción en el título calificado cuando, por una parte, fija el importe actual de lo adeudado por el principal del préstamo en relación con el comienzo de efectos de la modificación de condiciones de la relación de préstamo y por otra parte mantiene invariada la cifra de la garantía hipotecaria, ni hay en consecuencia razón alguna que avale la exigencia de la Registradora de la necesidad de una cancelación parcial de la hipoteca como consecuencia del reconocimiento de la amortización parcial del préstamo que garantizaba para poder inscribir la modificación novatoria del mismo en cuanto a intereses y plazo de amortización que, naturalmente, sólo serán aplicables de futuro y en cuanto a la cantidad pendiente de amortización. La hipoteca seguirá garantizando las responsabilidades fijadas en su día sin perjuicio del valor que la consignación registral de ese pago parcial pueda tener, como el que resultaría de la constancia de un pago parcial por la nota marginal prevista en los artículos 144 de la Ley Hipotecaria y 240 de su Reglamento, en especial a la vista del artículo 688.1 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, a la hora de oponer al acreedor pluspetición caso de pretender ésta la ejecución por la total deuda resultante del título original de concesión del préstamo.
SUBROGACIÓN EN TITULARIDAD ACREEDORA HIPOTECARIA: ACREDITACIÓN DEL PAGO A LA ENTIDAD ACREEDORA SALIENTE.
Resolución de 8 de Junio de 2.006 (BOE del 28 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
El objeto del presente recurso consiste en dilucidar si, en una subrogación de un Banco por otro al amparo de la Ley 2/1994, se ha acreditado suficientemente al Registrador el pago a la entidad acreedora, pues a su juicio no ha quedado acreditado tal extremo, ya que el resguardo de transferencia es a favor de la parte deudora, precisándose, por tanto, acreditarse ese pago, normalmente por certificación de esa entidad subrogada o por resguardo de transferencia a nombre y a una cuenta de la entidad subrogada.
La D.G.R.N. revoca la calificación, sobre la base de las siguientes consideraciones:
A).- El deudor ha autorizado a la entidad subrogada a disponer del dinero prestado e ingresado en su cuenta, para proceder al pago a la entidad acreedora, de la cantidad acreditada por ésta, lo que se ha realizado mediante transferencia bancaria.
B).- Se ha cumplido fielmente con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, pues del mismo se derivan como obligaciones para la entidad de crédito subrogada y para el Notario que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no «satisfechos» incorporándose a «la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria, lo que ha sucedido en el presente caso.
C).- Pero es que, además, el citado artículo 2 no exige que el pago efectivo se acredite al Notario autorizante de la escritura, sino que, en el ámbito de la lealtad que ha de presumirse existirá en la liquidación entre dos entidades financieras, es suficiente la declaración de la entidad subrogada de haber pagado a la acreedora y la incorporación del resguardo de la operación bancaria realizada con finalidad solutoria.
D).- Asimismo, el Registrador está con tal modo de proceder poniendo en duda la eficacia y raíz de la fe pública notarial, pues desde el momento en que comparece el representante de la entidad de crédito subrogada ante el Notario manifestando que ha efectuado el pago e incorporando del resguardo de la orden de transferencia, deja de existir cualquier duda respecto de tales extremos a los que el propio artículo 2 de la Ley 2/1994, atribuye virtualidad suficiente para hacer constar en el Registro la subrogación debatida.
HIPOTECA CAMBIARIA: GARANTÍA POR INTERESES.
Resolución de 1 de Junio de 2.006. ( B.O.E. de 17 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
En el presente caso se constituye una hipoteca cambiaria y al fijarse el objeto de la cobertura se incluyen unos intereses de demora que exceden del límite establecido por el artículo 58 de la Ley Cambiaria y del Cheque.
El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, al tratarse de una hipoteca cambiaria, no puede amparar ésta más intereses de demora que los legalmente establecidos, de suerte que por encima de ese tope legal no cabe procedimiento de ejecución, aunque sí el proceso declarativo ordinario, y por ello la obligación de abonar intereses de demora por encima de dicho límite legal puede ser garantizada mediante una hipoteca ordinaria que habrá de ser una hipoteca separada de la cambiaria.
La D.G.R.N. revoca la nota y confirma el recurso. Para la Dirección General el hecho de que el pago de una letra de cambio sea objeto de una garantía de naturaleza real como es la hipotecaria no implica que haya una total dependencia entre una y otra, pues cada una tiene su propia virtualidad. Aunque, por su carácter accesorio, el régimen de dicho derecho real esté condicionado por el régimen del crédito cambiario, esa accesoriedad no puede llevarse al extremo de impedir que la hipoteca, como garantía extracambiaria (a diferencia del aval al que se refieren los artículos 131 a 133 de la Ley Cambiaria y del Cheque), sea objeto de una configuración jurídica ajena al rigor cambiario. Indudablemente, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. No lo impide la aplicación del principio de especialidad ni el de accesoriedad de la hipoteca, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad. En el caso de la hipoteca cambiaria no existe ninguna objeción a que la misma garantice también la obligación extracambiaria de abonar intereses más allá del límite legal del art 58 LC. Habrá una sola hipoteca, y el principio de especialidad quedará satisfecho en cuanto tales intereses queden englobados en una cifra de responsabilidad distinta de la obligación principal: existirá una cantidad exigible en el procedimiento cambiario, y otra exigible en el juicio de ejecución hipotecaria.
RECTIFICACIÓN CONSISTENTE EN LA SUPRESIÓN DE UNO DE LOS COMPRADORES: NO CABE FORMALIZARLA POR ESTA VÍA OCHO AÑOS DESPUÉS.
Resolución de 6 de Julio de 2.006 (B.O.E. de 29 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
Se otorga escritura denominada "de subsanación y rectificación de otra" por la que se dispone que, en determinada escritura otorgada 8 años antes, se cometió el error de incluir a una determinada persona como compradora en proindiviso con otras dos más, cuando, en realidad, deberían haber comprado sólo éstas dos últimas. El Registrador deniega la inscripción señalando que ex artículo 1.218 del Código Civil, los documentos públicos hacen prueba contra los contratantes y sus causahabientes en cuanto a las declaraciones que en ellos hubieses hecho los primeros, no pudiendo desvirtuarse la dación de fe por el Notario autorizante por la sola voluntad de los otorgantes, no siendo susceptible de corrección por errónea la manifestación de que una persona compareció para comprar, pues tales dación de fe o existencia de vicio en el consentimiento deben ser objeto de pronunciamiento judicial.
La D.G.R.N. confirma la calificación registral, señalando que evidentemente pueden rectificarse las declaraciones vertidas en la escritura pública cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad, ahora bien, con un requisito indispensable: que el acto correspondiente esté suficientemente casualizado, a fin de evitar que por una vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos. En este punto, señala la Dirección General, no es posible dar pautas generales, y habrá que atenerse a cada supuesto fáctico.
Y en el caso planteado, entiende que no estamos ante una rectificación sino ante una verdadera transmisión dominical, ya que el adquirente manifestó en presencia de Notario, que compraba ocho años antes y nadie puede ir contra sus propios actos, gozando durante todo este tiempo de las presunciones derivadas de ser titular registral. Por ellos, dos opciones se nos abren:
A).- Si realmente se trata de una rectificación, la presunción de titularidad amparada en la publicidad registral, deberá destruirse, con la correspondiente rectificación del asiento registral practicado en su día, a través del correspondiente procedimiento judicial.
B).- Y, si de lo que se trata es de una auténtica nueva transmisión de participación indivisa, será necesario expresar la causa (onerosa/gratuita) que genera el cambio de titularidad que se pretende operar.
ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA: ES NECESARIO OTORGAR LA CORRESPONDIENTE ESCRITURA, NO BASTANDO LA SENTENCIA QUE ORDENA DICHA ELEVACIÓN.
Resolución de 29 de Julio de 2.006. (B.O.E. de 13 de Septiembre de 2.006). Descargar Resolución.
Se pretende la inscripción de un auto judicial dictado en ejecución de determinada sentencia por el que se ordena la inscripción de una compraventa de un piso formalizada en documento privado, cuando la sentencia condenaba a los demandados a "otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa con el apercibimiento de que si no se otorga, será otorgada de oficio". El Registrador suspende la práctica del asiento solicitado al ser necesaria el otorgamiento de la escritura pública de venta, no bastando el documento judicial presentado.
La Dirección General confirma el criterio de la calificación, ya que si bien no compete al Registrador entrar en el fondo de las resoluciones judiciales, sí puede y debe examinar la competencia del Juzgado o Tribunal, la congruencia del mandato judicial y los obstáculos que surjan del Registro.
Y en este caso, existe incongruencia entre el Auto de ejecución de la sentencia y el contenido de éste última, que ordena la elevación a público del contrato privado de compraventa, a través del otorgamiento de la correspondiente escritura pública, y no el acceso directo del Auto de ejecución al Registro.
Resolución de 3 de Julio de 2.006. (B.O.E. de 25 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
Se trata de un supuesto de anotación preventiva de una denuncia por estafa. El Registrador la deniega apelando al numerus clausus de los casos previstos en el art. 42 de la LH. El defecto, según la D.G.R.N. no puede ser mantenido, ya que la sentencia resultante puede declarar, al fijar las consecuencias civiles derivadas del delito, la nulidad del título inscrito o cualquier otra consecuencia susceptible de ser reflejada en el Registro por tener trascendencia real. Aunque la documentación aportada no acredita que este pueda ser el resultado, el Registrador no ha apreciado esta falta como defecto, con lo que el recurso es estimado.
LA DEMANDA INTERPUESTA CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS E INCIERTOS, NO EQUIVALE A EMPLAZAMIENTO DE LA MASA HEREDITARIA AÚN NO ACEPTADA DEL TITULAR REGISTRAL FALLECIDO.
Resolución de 5 de julio de 2.006 (BOE de 25 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
El quid de esta Resolución radica en decidir si, obtenida sentencia donde se condena a la herencia yacente de una persona fallecida (declarada en rebeldía procesal) al pago de una determinada cantidad, es anotable el embargo ordenado por el Juez en trámite de ejecución de sentencia, sobre un bien de la única heredera del causante, o por el contrario como entiende el Registrador, no es posible acceder a la anotación por no figurar la titular registral entre las personas contra las que se ha dirigido el procedimiento con carácter principal y directo.
Por razones fundadas en la interdicción de la indefensión procesal, el Centro Directivo apoya la posición del calificador, considerando que la herencia yacente no ha sido parte en el proceso al haberse omitido las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que pueda servir de sucedáneo de tal designación la simple demanda y citación genéricas de los causahabientes desconocidos del causante.
CONSTANDO LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUSPENSIÓN DE PAGOS SOBRE DETERMINADO INMUEBLE, LA ENAJENACIÓN DEL MISMO SÓLO PODRÁ INSCRIBIRSE SI SE ACREDITA LA ACTUACIÓN DE LOS INTERVENTORES JUDICIALES CUYO NOMBRAMIENTO APARECÍA EN EL REGISTRO O SE PRESENTA O INSCRIBE TESTIMONIO DEL AUTO JUDICIAL FIRME PONIENDO FIN AL PROCEDIMIENTO.
Resolución de 5 de Julio de 2.006 (B.O.E. de 25 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
Alega el recurrente la existencia extrarregistral de Auto por el que concluye el procedimiento de suspensión y cesan los interventores designados, aportando fotocopia del mismo Auto. Considera que el administrador de la sociedad vendedora recupera las facultades dispositivas, hallándose legitimado para vender sin intervención judicial.
Mas habida cuenta que la calificación se ciñe al título presentado y a los asientos registrales, y que la fotocopia aportada no se considera título hábil a efectos calificatorios y además en el supuesto no hay constancia de la firmeza del auto recaído, el correcto proceder del registrador le obliga a abstenerse de practicar la inscripción solicitada de tal enajenación .
LOS PRINCIPIOS DE SALVAGUARDIA JUDICIAL DE LOS ASIENTOS, LEGITIMACIÓN Y TRACTO SUCESIVO, ADEMÁS DEL PRINCIPIO CONSTITUCIONAL DE PROSCRIPCIÓN DE LA INDEFENSIÓN, IMPIDEN LA PRÁCTICA DE LA ANOTACIÓN CUANDO LA FINCA APARECE INSCRITA A FAVOR DE PERSONA DISTINTA DE AQUELLA CONTRA LA QUE SE SIGUE EL PROCEDIMIENTO.
Resolución de 1 de Agosto de 2.006 (B.O.E. de 5 de Septiembre de 2.006). Descargar Resolución.
Si tales principios brillan por su ausencia, la consecuencia es una calificación negativa corroborada por la desestimación del recurso interpuesto. El Registrador rechaza el mandamiento de anotación preventiva de embargo sobre varias fincas para asegurar las resultas de un pleito en el que se solicita condena al pago de una cantidad.
Afirma expresamente la Dirección General que la desestimación es inevitable, a la vista de los principios vulnerados más arriba señalados: los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimación y tracto sucesivo, sin que quepa alegar en contra la limitación del ámbito calificador de los mandamientos judiciales dada la situación de indefensión que se origina. No cabe que extender las consecuencias de un proceso a quien no ha sido parte en él, ni ha tenido intervención en él, exigencia que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita, si no consta el consentimiento de su titular o que éste ha sido parte en el procedimiento.
VIGENCIA DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA VIGENTE L.E.C.
Resolución de 14 de Junio de 2.006 (B.O.E. del 20 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
En el presente recurso se vuelve a debatir sobre la negativa a cancelar por caducidad varias anotaciones preventivas de embargo, que fueron prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Teniendo en cuenta el criterio aislado recogido por la Resolución de 21 de julio de 2005, contrario al sustentado con anterioridad por la Dirección General, en esta Resolución se reitera ampliamente el criterio definitivo del Centro Directivo, ya modificado en la de 30 de noviembre de 2005 y en varias del presente año comentadas en números anteriores de esta Revista a los que nos remitimos.
ANOTACIÓN EMBARGO: AMPLIACIÓN CUANDO LA FINCA YA SE HA TRANSMITIDO.
Resolución de 7 de Junio de 2.006 (BOE del 28 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro mandamiento de ampliación de embargo por principal, intereses y costas cuando la finca ha sido transmitida a persona distinta del embargado. La Registradora deniega la constancia de la ampliación por hallarse la finca inscrita a favor de persona distinta del embargado.
La Dirección General confirma la nota y reitera que para que en el presente supuesto pudiera anotarse la ampliación sería necesario que la misma se restringiera, además de a los intereses y a las costas, a un principal que pudiera hacerse valer en el mismo procedimiento (v.gr., a vencimientos posteriores de la misma obligación), y no resultando del mandamiento presentado que la parte por la que se amplía el principal tiene esta característica, la ampliación pretendida, en cuanto al principal, no puede hacerse constar en el Registro.
ANOTACIÓN DEMANDA: RECLAMACIÓN DE CANTIDAD. FINCA INSCRITA A FAVOR DE UN TERCERO.
Resolución de 8 de Julio de 2.006 (B.O.E. del 28 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro un mandamiento de anotación preventiva de demanda sobre varias fincas para asegurar las resultas de un pleito en el que se solicita condena al pago de una cantidad. El Registrador deniega la anotación por no poder ser el pago de una cantidad objeto de la anotación de demanda, y, además, por estar inscritas las fincas a favor de una persona distinta de aquélla contra la que se sigue el procedimiento. La D.G.R.N. confirma la calificación:
A).- Es doctrina reiterada del Centro Directivo que la anotación de demanda solamente puede abarcar a aquéllas demandas cuya estimación pudiera producir una alteración registral. Pero en el caso presente, ni la demanda interpuesta que se ordena anotar, ni la eventual sentencia estimatoria, afectan a la titularizad jurídica inscrita, por lo que ninguna utilidad tiene la práctica de la anotación pretendida.
B).- En cuanto al defecto consistente en estar la finca inscrita a favor de tercera persona, señala la Dirección General que los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimación y tracto sucesivo, además del principio constitucional de proscripción de la indefensión, impiden la práctica de la anotación cuando la finca aparece inscrita a favor de persona distinta a aquélla contra la que se sigue el procedimiento.
SIN FIRMEZA DE LA SENTENCIA QUE ORDENE UNA CANCELACIÓN, SOLO CABE PEDIR ANOTACIÓN PREVENTIVA.
Resolución de 5 de Julio de 2.006 (B.O.E. de 1 de Septiembre de 2.006). Descargar Resolución.
En el presente recurso, el Registrador suspende la inscripción del testimonio de una sentencia por la que se declara nula una transmisión documentada en escritura pública, por no constar la firmeza de la resolución judicial.
La D.G.R.N. confirma la calificación registral, conforme a los artículos 3 y 82 de la Ley Hipotecaria y 174.3 del Reglamento Hipotecario, en el sentido de que las inscripciones hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán, de faltar el consentimiento del titular registral, sino por sentencia firme. Recuerda, además, que, aunque cabe la ejecución provisional de las resoluciones judiciales no firmes, esta ejecución sólo puede comprender medidas de efectividad que no estén en contradicción con su provisionalidad. En nuestro ordenamiento registral las situaciones litigiosas que afectan a la existencia de los derechos inscritos tienen acceso al Registro a través de la anotación preventiva de demanda (artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria). Y existiendo ya sentencia ejecutable no hay obstáculo para que el que la solicite y haya obtenido (lo que ni tan siquiera ha acontecido en el supuesto objeto de recurso), consiga la anotación preventiva al modo que ocurre en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a fin de impedir que la titularidad registral cuestionada por aquella, tenga efectos prácticos en contradicción con la ejecución provisional de la sentencia que lo niega, lo que puede conseguirse al amparo del espíritu (conforme al artículo 4 del Código Civil) si no de la letra del artículo 42.3 y 4 de la Ley Hipotecaria.
DERECHOS DE AROVECHAMIENTO URBANÍSTICO: SE PUEDEN TRANSMITIR SIN NECESIDAD DE QUE ESTÉN ADSCRITOS A UNA FINCA DETERMINADA.
Resolución de 26 de Junio de 2.006 (B.O.E. de 19 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
Escritura de compraventa en la que un Ayuntamiento vende a una entidad mercantil un derecho de aprovechamiento urbanístico consistente en unas determinadas unidades en un Sector de Suelo Urbanizable Programado. La Registradora suspende la inscripción por entender que tal derecho de aprovechamiento debe inscribirse en una finca determinada, ya que se trata de un derecho expectante que tiene que materializarse sobre finca concreta.
La D.G.R.N. revoca la nota de calificación entendiendo que los aprovechamientos urbanísticos son bienes jurídicos de contenido patrimonial actual e independiente y no simples derechos expectantes que hayan de concretarse en un fundo determinado, siendo además derechos perfectamente transmisibles de forma aislada, incluso a favor de personas no propietarias de suelo.
Además, insiste la Dirección General en que, conforme al principio de prioridad, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de él mismo y de la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro, sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad, ya que la Registradora, en su informe, aludía a una serie de documentos que entrados en el Registro con posterioridad a la escritura de venta ponían en tela de juicio la legalidad de la transmisión realizada.
ELEVACIÓN A PÚBLICO DE UNA COMPRAVENTA ANTERIOR EN LA QUE HAY UNA SEGREGACIÓN : ¿ES PRECISA LA LICENCIA?.
Resolución de 12 de Junio de 2.006 (B.O.E. del 17 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
Se plantea en este recurso la cuestión de si otorgada una escritura de compraventa de una finca "previa segregación de la misma en el mismo título", en la que se formalizaba de forma pública, un documento privado previo suscrito por la parte vendedora y la parte compradora, es exigible la licencia de segregación preceptiva a la fecha de otorgamiento de la escritura, o puede prescindirse de ella, atendiendo a la fecha del documento privado de compraventa, por aplicación de la normativa vigente en dicho momento.
Al respecto, el Centro Directivo dice que no basta el otorgamiento de una escritura de elevación a público de una compraventa anterior, para que por la sola manifestación de los otorgantes se pueda atribuir fecha fehaciente al documento privado previamente suscrito. Esa fehaciencia frente a terceros sólo tendrá reconocimiento legal desde que el documento privado hubiera sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que le firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio (cfr. artículo 1.227 del Código Civil), ninguna de cuyas circunstancias concurren en el documento privado que está en el origen del recurso, de ahí que frente a terceros la fecha de ese negocio de compraventa, coincida con el de la escritura pública en la que se documenta (cfr. artículo 1218 del Código Civil). Siendo eso así, y conteniéndose en el documento privado la previa segregación de la finca vendida, le es plenamente exigible para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la licencia urbanística impuesta por la legislación vigente al otorgamiento de la escritura cuya inscripción se pretende.
INTERVENCIÓN DE TITULAR EN EL PROCEDIMIENTO.
Resolución de 2 de Junio de 2.006. ( BOE de 17 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
En el presente recurso se ordena mediante sentencia inscribir una declaración de nulidad de una licencia de edificación.
La nota de calificación lo deniega porque los titulares de dominio y cargas de las siete fincas que integran la urbanización para cuya construcción se concedió la licencia anulada ni han sido demandados ni han participado ni sido oídos en el procedimiento, siendo, además, terceros de buena fe y a titulo oneroso.
La D.G.R.N. desestima el recurso ya que en el documento presentado no consta que los titulares registrales hayan sido citados
APLICABILIDAD FLEXIBLE Y CON LAS DEBIDAS ADAPTACIONES DEL SISTEMA ORGANIZATIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL A REALIDADES EDIFICATORIAS COMPLEJAS DISTINTAS DEL EDIFICIO CLÁSICO. RESPETO A LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD.
Resolución de 16 de Junio de 2.006 (B.O.E. de 10 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
La Dirección General, tras efectuar una interpretación histórica, lógica y finalística del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal introducido por ley de 6 de Abril de 1.999, el cual da respuesta en derecho positivo a situaciones edificatorias de constante presencia en la práctica alejadas del esquema integrado por unidad de solar, unidad de acceso y división vertical, corrobora su criterio de reconocimiento de la autonomía de la voluntad de los particulares para escoger la estructura jurídica que mejor responda a sus intereses, sin que ello suponga desconocer las especiales características físicas del supuesto de hecho contemplado.
Todo lo anterior se entiende con independencia y sin perjuicio de las afirmaciones efectuadas por la Dirección General (Resolución de 10 de diciembre de 2003) en orden a distinguir entre propiedad horizontal (unidad de parcela) del complejo inmobiliario (fraccionamiento del terreno) cuando se ha enfrentado con el problema dependiente de la legislación urbanística aplicable de exigir o no licencia de parcelación.
La imposición de una naturaleza específica como pretende el registrador (propiedad horizontal tumbada y no la de complejo inmobiliario) resulta de una rigidez no conforme a la doctrina de la Dirección General acerca de la libertad de configuración- que el ordenamiento reconoce en esta sede a los particulares.
NO PUEDE EL REGISTRADOR IRROGARSE FUNCIONES JUDICIALES. EXCEDE DE LA TAREA CALIFICATORIA EL DECLARAR O EL DESVIRTUAR LOS EFECTOS QUE SE DERIVAN DE UNA EXPRESIÓN CONTENIDA EN EL TÍTULO CUYO ALCANCE APARECE CLARAMENTE DETERMINADO.
Resolución de 27 de Junio de 2.006 (B.O.E. de 25 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
Revoca el Centro Directivo la nota de calificación que deniega la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva que contiene el término de "vivienda unifamiliar entre medianeras" por entender que la constitución de una medianería, dada su trascendencia, no puede apoyarse tan sólo en la manifestación unilateral del declarante de la obra.
Redefine los genuinos términos del conflicto presentado explicando que no procede deducir la constitución de un pretendido derecho real de medianería en la escritura presentada, por empleo en la licencia, que arrastra a la certificación del técnico, de la citada expresión "medianeras". No cabe entender que por el mero uso de tal expresión (empleada en sentido distinto al que el registrador presupone) se estén declarando derechos que afectan a terceros del modo y forma correspondiente a resolución judicial adoptada en procedimiento contradictorio.
Tampoco cabe entender que el texto "entre medianeras" entrañe una mención dado que no existe indicación alguna de la existencia de una carga, gravamen o derecho real con ocasión de una inscripción.
En puridad al interpretar tal expresión no podemos salirnos del ámbito meramente descriptivo dado que sencillamente nos hallamos ante la problemática referente al modo de extender un determinado asiento de inscripción dilucidando las circunstancias que debe contener.
NO CABE INSCRIBIR EXCESO DE CABIDA CUANDO LA FINCA AFECTADA LINDA CON MONTE PÚBLICO Y EL ÓRGANO COMPETENTE HA EMITIDO INFORME DESFAVORABLE A LA INSCRIPCIÓN.
La imperatividad de artículo 22 de la Ley de Montes, las limitaciones que constriñen a la calificación justifican la suspensión de la inscripción, aun cuando la cabida que pretende inscribirse haya sido acreditada mediante certificación catastral referida a las parcelas que incluye la finca registral.
TODA DUDA RAZONABLE ACERCA DE LA IDENTIDAD DE LA FINCA IMPIDE LA CONSTANCIA REGISTRAL DE EXCESOS DE CABIDA COMO UNA RECTIFICACIÓN DE UN ERRÓNEO DATO REGISTRAL REFERIDO A LA DESCRIPCIÓN DE FINCA INMATRICULADA.
Resolución de 1 de Julio de 2.006 (B.O.E. de 25 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
Ante la hipótesis de duda razonable relativa a la alteración de la realidad física exterior reflejada en la global descripción registral, la pretensión de modificar la cabida en el Registro encubre el intento de aplicar el folio de ésta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral más una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado sería la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
Dadas las circunstancias concurrentes en el caso objeto de examen, cuantía del exceso cuya registración se pretende, la existencia de cambio de linderos, alguno de ellos fijo; proceder la finca de la división de otra de mayor cabida, hace que el registrador albergue dudas acerca de la identidad de la finca.
INSCRIBIBILIDAD DE EXCESO DE CABIDA EN LOS SUPUESTOS EXCEPCIONALES DEL ART 25 DE LA LEY DE MODERNIZACIÓN DE EXPLOTACIONES AGRARIAS.
Resolución de 27 de Mayo de 2.006 (B.O.E. de 10 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
Presentándose el supuesto del art 25 b) (exceptuado de la prohibición de división por debajo de la unidad mínima de cultivo) de segregación de terrenos destinados a cualquier tipo de edificación o construcción permanente para fines no agrarios, declara el Centro Directivo la aplicabilidad de normas urbanísticas para saber si procede o no licencia, puntualizando que, si es así, una vez conseguida la misma, el documento de segregación es inscribible, sin perjuicio de que, si dicha licencia es nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste la declaración en contra de un organismo administrativo. Se trata de resolución de contenido cuasi idéntico al de las de 23 de marzo, 23 de junio de 2.004 y 25 de mayo de 2005, ya comentadas en números anteriores de este Revista.
Resolución de 28 de Junio de 2.006. (B.O.E. de 24 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
Una finca perteneciente a dos personas está sujeta una prohibición de disponer ordenada judicialmente, y se practica la extinción del condominio otorgada voluntariamente por los condueños, adjudicando la finca a uno ellos al ser indivisible. El Registrador niega la inscripción porque, según él, ello supone una transmisión de dominio de la cuota perteneciente a uno de los comuneros, violando la prohibición de disponer.
La D.G.R.N. así también lo entiende, sin entrar en la cuestión de si la extinción de condominio, es un acto de transmisión o un acto declarativo, lo que sería procedente en una prohibición de disponer de origen voluntario, ya que la de origen judicial tiene por objeto la tutela judicial efectiva que, aquí, de admitir la extinción del condominio, sería atacada.
CRÉDITOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
Se solicita, conforme a lo determinado en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que se declare la preferencia de una anotación preventiva de embargo a favor de una comunidad de propietarios sobre una finca que se hallaba gravada, anteriormente a aquella, con una hipoteca a favor del Banco de Madrid, según la inscripción sexta y una anotación de embargo prorrogada y apremiada a favor del Banco Central Hispanoamericano.
La D.G.R.N., después de reconocer que cualquier hipoteca o embargo han de entenderse subordinados en su eficacia a la afección real y preferencia aneja que por Ley se reconoce a los créditos que ampara el art. 9 LPH, señala que esta afirmación, en el campo registral, debe matizarse., ya que no puede pretenderse la constatación registral de tal preferencia cuando del mandamiento y de las aseveraciones del recurrente se desprende que en el procedimiento en el que se dictó la sentencia objeto de ejecución solo había sido demandado el titular registral (con domicilio desconocido según se dice en el mandamiento), existiendo en el Registro inscritas y anotadas sobre la finca embargada otras cargas cuyos titulares no fueron demandados, por lo que se confirma el defecto.
NEGOCIO FIDUCIARIO QUE CONTIENE RECONOCIMIENTO DE DOMINIO CON EXPRESIÓN DE LA CAUSA TIENE VIRTUALIDAD TRANSLATIVA Y PROCEDE SU INSCRIPCIÓN.
Resoluciones de 6 de Julio de 2.006 (B.O.E. del 24 y 25 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
En el supuesto objeto de examen, el reconocimiento efectuado se exterioriza en la relación representativa que hasta entonces había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real: Artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria.
No se considera por el Registrador la escritura de reconocimiento de dominio presentada título material hábil para operar una transmisión inscribible accesible al Registro de la Propiedad, siendo necesario, para que exista título inscribible, acuerdo de voluntades o negocio gratuito u oneroso seguido de tradición.
La Dirección General tras examinar la viabilidad y forma de acreditar de la representación indirecta (mecanismo elegido para llevar a cabo la adquisición fiduciaria) a salvo la protección de terceros, da luz verde a la inscripción de la escritura de reconocimiento de dominio objeto de debate.
El Centro Directivo (en coincidencia con el criterio del Notario recurrente) para determinar la efectividad del "pactum fiduciae" contenido en la escritura analizada, abandona la denostada tesis del doble efecto, real erga omnes y obligacional inter partes, y reconoce la eficacia automática de la representación indirecta, lo que conlleva la adquisición ab initio por el dominus negotii, siendo el gestor un poseedor en nombre ajeno, siendo menester que la declaración de las partes contenida en la escritura de reconocimiento dominical unida a las circunstancias concurrentes permitan afirmar la evidencia de la relación representativa con las cautelas indispensables para evitar la elusión del cumplimiento de los requisitos de la transmisión dominical operada (p.ej. existir relación de parentesco de los otorgantes, contener la escritura declaración confesoria de la fiduciaria de haber pagado, con los efectos del artículo 1.277 del Código Civil).
Si las partes ligadas por la relación de representación reconocen en escritura pública la titularidad del representado sobre los bienes adquiridos en ejercicio de esa representación hasta ahora oculta, será de aplicación la excepción del último apartado del artículo 1717 del Código.
La escritura que documenta el negocio adquisitivo del representante indirecto, refleja un acto realizado inmediatamente por él. A él le corresponde la tipificación. Procede proteger a los terceros que confiaron en la apariencia presidida por dicha tipificación de acuerdo con las normas civiles e hipotecarias.
En el caso examinado el título de adquisición inicial accedió al Registro, haciéndose precisa la rectificación para lo cual bastará la declaración de las partes unidas por la representación, pues la situación del vendedor no queda alterada (a salvo la incidencia del artículo 1.717 en el ámbito contractual, como tal, sin trascendencia registral.). Que lo que accede al registro es la relación de representación lo confirma el que la inscripción deba practicarse directamente a favor del representado si la relación representativa ha sido acreditada al tiempo de solicitar la inscripción del título traslativo.
En puridad, no se modifica el título previo y la relación contractual establecida y en él documentada, pues se trata de simple adecuación de la titularidad formal a la realidad, y el contrato sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron, siendo preciso que esa declaración esté suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relación representativa, sin que sea imprescindible la existencia de una escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representación.
Sólo por un tema ajeno al principal tratado en la Resolución cual es la existencia de autocontratación, no permitida ex. Artículo 1.459 del Código Civil, y susceptible de ratificación, se desestima el recurso, pero dejando expedita la vía de la inscripción, caso de no darse este figura, en función de los argumentos antes expuestos.
REANUDACIÓN DE TRACTO CON EXPEDIENTE DE DOMINIO.
Resolución de 11 de Agosto de 2.006. (B.O.E. de 31 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
Se exige, por parte de la Registradora en una inscripción de un auto recaído en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo cuando la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años y algunos de los titulares registrales han fallecido, acreditar que esos titulares han fallecido, quiénes son sus herederos y quiénes han sido en calidad de tales notificados personalmente. La D.G.R.N. interpreta el artículo 202 de la Ley Hipotecaria considerando que tiene por finalidad garantizar que el titular registral no ha sido privado de su derecho constitucional a la tutela judicial efectiva. Ello no permite al Registrador dudar de las afirmaciones que el Juez realice en el auto. Si el Juez declara en su auto que el fallecimiento ha tenido lugar y que los herederos han sido notificados tres veces, una de ellas al menos, personalmente, el requisito del artículo 202 de la Ley Hipotecaria ha de entenderse, a efectos registrales, perfectamente realizado.
LAS DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA NO PUEDEN SOLUCIONARSE MEDIANTE RECURSO GUBERNATIVO.
Resolución de 15 de Junio de 2.006 (B.O.E. del 20 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro escritura por la que se venden tres fincas. El Registrador suspende la inscripción de un exceso de cabida de una de ellas, así como la inmatriculación de las otras dos por tener dudas si son las mismas que otras que figuran inscritas.
La Dirección rechaza el recurso, señalando que las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de la finca cuando se trata de inmatricularla es una concreta cuestión de hecho que no puede ser decidida mediante recurso gubernativo, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de primera instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.
INMATRICULACION: DUDA SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
Resolución de 5 de Junio de 2.006. (B.O.E. de 17 de Julio de 2006). Descargar Resolución.
1. Existir dudas fundadas sobre si la finca transmitida es o no parte integrante de otras dos fincas ya inscritas.
2. Con carácter subsidiario, aparecer la finca catastrada a favor de persona distinta del adquirente o transmitente.
El Centro Directivo, en cuanto a la primera cuestión, entiende que tiene su propio y específico cauce a través del procedimiento previsto específicamente para ello en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, al que remite para las inmatriculaciones en virtud de título público el artículo 300 del mismo cuerpo reglamentario, y al que, en su caso, habrá de acudir el recurrente como tiene declarado este Centro Directivo, de tal modo que las alegaciones formuladas por él deben realizarse en el correspondiente proceso judicial (Resoluciones 24 de abril y 7 de noviembre de 2000, 11 de febrero y 23 de noviembre de 2004).
Respecto del segundo defecto, como ya dijera las resoluciones de 17 y 18 de febrero de 2004, aunque la finca no esté catastrada a nombre de la transmitente ni de los adquirentes, sí lo está a nombre del titular del título previo, se cumple la finalidad que se pretende con el requisito impuesto por el Artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que no es otro que la coordinación con el Catastro, pues no habrá dificultad alguna, presentando la misma documentación, en cambiar los titulares catastrales, para que coincida el Catastro con la inscripción que se realiza en el Registro.
EXPEDIENTE DE DOMINIO: VARIAS CUESTIONES.
Resolución de 7 de Julio de 2.006 (BOE del 28 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro testimonio de un Auto dictado en expediente de dominio para inmatricular unas fincas, reanudar el tracto de otra e inscribir el exceso de cabida de otra más. La Registradora inscribe una de las fincas, suspendiendo la inscripción de las restantes por los siguientes defectos:
1).- Respecto de la finca objeto de reanudación de tracto, que figura inscrita con una superficie de 2,1880 hectáreas, mientras en el documento se describe con una superficie de 1,2204 hectáreas, por existir dudas sobre la identidad de la misma o de la porción objeto de reanudación dada la reducción de su cabida y la modificación de sus linderos.
2).- La finca objeto del expediente para inscribir el exceso de cabida tiene una superficie final de 263 metros cuadrados, mientras que en la certificación catastral dicha superficie corresponde a la parte edificada, siendo la de la finca de 358 metros cuadrados.
3).- Una de las fincas a inmatricular figura en el título con una superficie de 1,1314 hectáreas, siendo su superficie catastral de 1,1022 hectáreas, por lo que la certificación catastral no coincide totalmente con la que se realiza en el título, infringiéndose el artículo 53 de la ley 13/1993 que exige plena concordancia.
4).- Una de las personas a cuyo favor se declara el dominio es denominada en un lugar del auto con el apellido de «Fernando» y en la declaración del dominio con el de «Fernández».
La D.G.R.N. resuelve de la siguiente forma:
1).- En cuanto al primero de los defectos, el recurso ha de ser estimado. Las dudas sobre la identidad de la finca pueden ser alegadas por el Registrador en los casos de inmatriculación o inscripción de excesos de cabida por título público o por certificación administrativa, pero no en los supuestos de expediente de dominio, pues en este último caso se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al Juez. De la misma forma, el hecho de que sean distintos los linderos no obsta para la inscripción de un expediente de dominio para la reanudación del tracto, ya que en el procedimiento se ha entendido que la finca, con su nueva descripción, es la misma que la que figura inscrita y cuyo tracto se reanuda.
2).- Igual camino debe predicarse del segundo de los defectos. Gozando el Auto de los requisitos necesarios para la inscripción del exceso de cabida, la dicha inscripción debe practicarse, al no existir contradicción con el Catastro.
3).- El defecto señalado bajo el número 3 ha de ser confirmado, ya que los artículos 53, 7 de la Ley 13/1996 y 45 del Texto Refundido de la Ley del Catastro impiden la inmatriculación de una finca si existe discordancia entre el título y la certificación catastral.
4).- Finalmente, el último de los defectos ha de ser revocado, pues, aunque exista una errata en uno de los apellidos de la interesada, ello no es obstáculo para la inscripción si de la documentación aportada se deriva cuál es el apellido correcto.
EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANULACIÓN DEL TRACTO INTERRUMPIDO: NOTIFICACIÓN AL TITULAR.
Resolución de 5 de agosto de 2.006 (BOE del 5 de Septiembre de 2.006). Descargar Resolución.
No es inscribible un expediente de dominio para la reanudación del tracto interrumpido cuando la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años y no consta que el titular haya sido notificado tres veces, una de ellas al menos personalmente. Y ello a pesar de que en el expediente se ha acreditado, mediante la aportación de documentación no tenida a la vista por el Registrador en el momento de calificar, que la sociedad titular del bien se disolvió hace diez años y que se han llevado a cabo algunos esfuerzos por cumplir con el requisito exigido por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria (las notificaciones), pues dicha documentación no puede ser tenida en cuenta para la resolución del recurso desde el momento en que el Registrador no la tuvo a la vista al calificar.
IDENTIFICACIÓN DE FINCA REGISTRAL.
Resolución de 1 de Junio de 2.006. (BOE de 17 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
En el presente recurso se discute, si en la descripción de una finca registral, en la que se contiene la referencia a una ermita «enclavada» en ella, se puede cambiar su denominación por la de capilla, en base a la documentación aportada por el requirente, en contra del criterio del Registrador que entiende que por existir otras dos ermitas con parecida descripción inscritas en folios diferentes, existen dudas fundadas sobre la titularidad de la finca registral y, por tanto, sobre la legitimación para rectificar la descripción de la misma.
La D.G.R.N. revoca la nota entendiendo que la titularidad de la finca, por el hecho de existir otras dos con parecida descripción, que constan en otros asientos registrales, no puede entenderse incierta, sino que por efecto del principio de legitimación registral consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, se presume que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo, por lo que, habiendo una inexactitud registral afectante a un dato de mero hecho, como lo es un mero cambio de denominación de la edificación contenida en el asiento, el titular de la finca está legitimado para solicitar su rectificación (Cfr. Artículos 39 y 40 de la Ley Hipotecaria).
PRINCIPIO DE ROGACION.
Resolución de 20 de Julio de 2006. (B.O.E. de 25 de Agosto de 2006). Descargar Resolución.
Mediante dos instancias se solicitan sendas actuaciones registrales: la cancelación de cargas supuestamente caducadas sobre una finca conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo quinto, y la constancia de la extinción de usufructo, así como de la consiguiente consolidación del dominio sobre dicha finca, a la vista además del correspondiente certificado de defunción del Registro Civil. El Registrador considera que, al no haber sido puestas ni ratificadas en su presencia, las firmas recogidas en dicha instancia deben estar legitimadas notarialmente.
La D.G.R.N. confirma la calificación ya que entiende que el carácter rogado que tiene la actuación registral no es más que una consecuencia de la voluntariedad de la inscripción en nuestro Derecho, y de ahí que el Centro Directivo haya declarado reiteradamente que no se puede practicar en el Registro ningún asiento "salvo casos excepcionales" sin que hayan sido solicitados expresamente por los interesados, que lo serán las personas enumeradas en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria, y mediante la presentación de los documentos que sean pertinentes al caso concreto. Además, en el caso de cancelación por caducidad conforme al art. 82.5 LH, la solicitud tiene que ser efectuada por el titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada. Y dicha solicitud es materia de calificación por el Registrador, por lo que la identidad del solicitante ha de acreditarse mediante documento público o instancia privada con firma notarialmente legitimada o ratificada ante el Registrador.
CANCELACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES.
Resolución de 23 de Junio de 2.006. (B.O.E. de 24 de Julio de 2006). Descargar Resolución.
Se cede una persona los derechos sobre una herencia yacente. Con posterioridad, la propia cedente vende una finca. La escritura de cesión se presenta con posterioridad a la sentencia que reconocía la mencionada venta. El cesionario pretende la cancelación de la inscripción de la venta alegando el rango preferente de su derecho. La D.G.R.N. no duda al señalar que no es un recurso gubernativo el cauce adecuado pera pedir la cancelación de un asiento registra, bajo la salvaguarda de los Tribunales, sino los procedimientos señalados en el art. 40 LH.
DECLARADA LA INEXACTITUD DE UN ASIENTO, PROCEDE SU RECTIFICACIÓN EX ARTÍCULO 40 DE LA LEY HIPOTECARIA.
Resolución de 2 de Agosto de 2.006 (BOE. de 5 de Septiembre de 2.006). Descargar Resolución.
Sobre la base del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, el Registrador deniega la inscripción del acta de reivindicación de finca presentada aduciendo no constar inscrito el derecho de reivindicar la finca a favor del recurrente y por constar cancelado el derecho de reivindicar.
El Centro Directivo muy escuetamente reconoce que los asientos registrales, haya sido o no acertada la calificación que llevó a su práctica gozan de la salvaguarda judicial y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley, o que conduce a su artículo 40, regulador de los mecanismos de rectificación.
Resolución de 1 de Agosto de 2.006. (B.O.E. de 5 de Septiembre de 2.006). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro un mandamiento de anotación preventiva de embargo sobre varias fincas para asegurar las resultas de un pleito en el que se solicita condena al pago de una cantidad. El Registrador deniega la anotación por estar inscritas las fincas a favor de una persona distinta de aquella contra la que se sigue el procedimiento.
La D.G.R.N. desestima el recurso .El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata ella contra la que se sigue el procedimiento.
EFECTOS DE LA CALIFICACIÓN POR EL REGISTRADOR SUSTITUTO.
Resolución de 13 de Junio de 2.006 (B.O.E. del 17 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
Se plantea el problema de si, solicitada la calificación sustitutoria prevista en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y revocado en dicha calificación, por el Registrador sustituto, uno de los defectos señalados en la calificación inicial, y mantenido otro, que después es subsanado durante la vigencia del asiento de presentación, puede la Registradora sustituida seguir manteniendo el defecto inicial que fue revocado por el Registrador sustituto o debe atenerse a la calificación del mismo. La Dirección general se decanta, como no podía ser de otro modo, por lo último, tras sentar una serie de consideraciones sobre el procedimiento de la calificación sustitutoria.
CALIFICACIÓN CONJUNTA DE DOCUMENTOS. DISTINTA CABIDA DE UNA FINCA EN REGISTRO Y CATASTRO.
Resolución de 7 de Agosto de 2.006 (B.O.E. del 5 de Septiembre de 2.006). Descargar Resolución.
Se vende una finca rústica que se describe de forma idéntica a la que consta inscrita en los libros registrales, a excepción de dos de sus linderos, que se actualizan por manifestación de los otorgantes; incorporándose una certificación catastral de la que resulta que la superficie catastral de la finca no coincide con la manifestada en el título e inscrita en el Registro. Ese mismo día, el comprador de la finca antes mencionada, en otra escritura, la agrupa con otras compradas el mismo día, describiendo las fincas objeto de agrupación como constan en sus títulos y en el Registro, si bien, al describir la finca resultado de la agrupación, expresa en la misma una reducción de su cabida, atribuyéndole una superficie que coincide con la suma de las superficies catastrales de las fincas agrupadas.
El Registrador califica conjuntamente las escrituras, atribuyendo a la primera los siguientes defectos, que son revocados por la D.G.R.N.:
A).- La descripción de la finca que consta en la escritura es totalmente disconforme con la descripción que consta en el certificado catastral incorporado a la misma, existiendo por lo tanto dudas sobre la identidad de la finca. Al respecto, dice el Centro Directivo que la finca es descrita en la escritura de compraventa en la forma expresada en el título y coincidente con el contenido de los libros registrales, sin que pueda oponerse a su inscripción, el que se actualice por manifestación de los otorgantes. Cuestión distinta es que la titularidad y superficie que figure en el certificado catastral que se incorpora haga dudar al Registrador de si la referencia catastral consignada es la correspondiente a la finca objeto de venta, lo que, en su caso, llevaría consigo denegar la constancia de la referencia, pero no impedir la inscripción de la transmisión operada.
B).- En el supuesto de existir en la realidad una reducción en la superficie de la finca (tal como se deduce de la escritura de agrupación) deberá hacerse constar esa circunstancia en la descripción de la finca que consta en la escritura de compraventa, y, además, esa disminución de cabida estar debidamente justificada. En cuanto a este defecto, dice la Dirección General que, si bien el Registrador puede sin duda tener en cuenta otros documentos presentados que afecten a la misma finca, ello no puede llevarle a atribuir al título datos que no resultan de su contenido, ni hacer conjeturas o presuposiciones sobre la verdadera voluntad de las partes. Así acontece en el caso objeto de recurso, en el que la Registradora hace una suposición acerca de la existencia de una disminución en la cabida de la finca por lo que resulta de la escritura de agrupación posterior, siendo que en la escritura de compraventa cuya inscripción se solicita, no se altera en absoluto la superficie de la finca y, en la escritura de agrupación, esa misma finca vuelve a describirse con idéntica superficie, expresándose la disminución de la superficie en la finca agrupada (por lo que puede suponerse qué parte se pretende atribuir de esa menor superficie a la finca en cuestión, pero no saberse con certeza porque el título no lo expresa), y en último término, siendo unas circunstancias que se ponen de manifiesto en la escritura de agrupación, debe ser en ella donde se viertan esos argumentos para rechazar su inscripción.
EL MANTENIMIENTO DE LA VALIDEZ DE ACTOS JURÍDICOS NO LESIVOS DE INTERESES JURÍDICOS UNIDO A LA TENDENCIA A EVITAR TRÁMITES COSTOSOS SIN GARANTÍAS ADICIONALES CONDUCEN A NO CONSIDERAR LA DISCREPACIA DEBATIDA DE DOS CENTÉSIMAS DEFECTO OBSTATIVO DE LA INSCRIPCIÓN.
Resolución de 26 de Mayo de 2.006 (B.O.E. de 10 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
La D.G.R.N. resuelve inicialmente una cuestión formal declarando que las calificaciones registrales verbales y sin constancia documental no producen efectos.
La cuestión material de fondo se refiere a una escritura de ampliación y modificación de hipoteca, en la que al describir la finca, se indica erróneamente una centésima de la cuota de participación del inmueble hipotecado en la propiedad horizontal de su edificio, rechazando por razón de tal mínima divergencia la inscripción. En tal sentido, se revoca tan rigurosa calificación, incluso sin que resulte preciso que se subsane el error por el notario por el procedimiento del artículo 153 del RN, lo que no obstante podría hacerse posteriormente. Recomienda el Centro Directivo, por seguridad jurídica, que no se consideren defectos jurídicos cuestiones de tan escasa envergadura y que en tales casos no se llegue al recurso gubernativo.
RECTIFICACIÓN DE ASIENTO REGISTRAL.
Resolución de 2 de Agosto de 2.006. (B.O.E. de 5 de Septiembre de 2.006). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro un acta de reivindicación de finca. El Registrador deniega la inscripción porque no consta inscrito el derecho de reivindicar la finca, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, a favor del recurrente y por constar cancelado el derecho de reivindicar. El interesado recurre.
La D.G.R.N. desestima el recurso. En el fondo lo que se pretende por el interesado es la rectificación de determinados asientos del Registro. En este sentido, y como ha dicho reiteradamente el Centro Directivo, si la calificación desemboca en la práctica de un asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto.
INTERPRETACIÓN DE CLAUSULA: ARTS. 1281 y ss.
Resolución de 5 de Junio de 2.006. (B.O.E. de 17 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
El objeto del presente recurso consiste en dilucidar si se ha de entender caducada la facultad de constituir una servidumbre recíproca entre dos fincas que se reservó el promotor por un período de dos años desde la obtención de la licencia de primera ocupación, sin especificarse si dicha licencia es la relativa a los edificios ubicados en la misma finca cuya división horizontal se realiza en el mismo acto de la reserva de la referida facultad o si es la relativa a otras edificaciones que se declaren sobre la finca colindante cuya propiedad se prevé adquirir por el mismo promotor.
La D.G.R.N. confirma la nota pues estima que ha habido caducidad conforme al propio título de constitución. Para ello hace una interpretación acudiendo a los principios admitidos por el Tribunal Supremo en la interpretación de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil.
INCLUSIÓN DE BIEN PRIVATIVO EN CONVENIO REGULADOR.
Resolución de 3 de Junio de 2.006. (B.O.E. de 24 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
En un convenio regulador propuesto por los cónyuges se inventaría en el activo de la disuelta sociedad conyugal, dos bienes, uno de ellos la vivienda adjudicada al marido, aparece inscrita a nombre de ambos esposos por mitades indivisas con carácter privativo, por compra en estado de solteros, lo que sirve de argumento para negar la inscripción de la adjudicación. La D.G.R.N. confirma la calificación, ya que si, como alegan los recurrentes, se han realizado pagos del precio aplazado de la misma, con dinero ganancial, la titularidad privativa inicial, habrá devenido -ex lege- con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas y para transformar esa situación y que tenga acceso registral, tiene que ser así convenida por las partes y tener su adecuado reflejo documental, sin que se pueda pretender su inscripción en virtud del convenio regulador, que lo es exclusivamente de liquidación de sociedad conyugal y cuya efectividad presupone, por tanto, el carácter ganancial de los bienes adjudicados.
EMBARGO DE FINCAS DE CÓNYUGES EXTRANJEROS.
Resolución de 8 de Julio de 2.006 (B.O.E. de 29 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
Tres resoluciones de 9 de Agosto de 2.006. (B.O.E. de 31 de Agosto de 2.006). En el mismo sentido otra Resolución de 7 de Agosto de 2.006. (B.O.E. de 5 de Septiembre de 2.006). Descargar Resolución . Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Se trata de resoluciones relativas a sendos matrimonios de holandeses, franceses y un tercero de esloveno con española, que tienen inscritas fincas en comunidad de los respectivos cónyuges, sin determinación de cuotas. El Ayuntamiento de Javea presenta en el Registro mandamiento expedido por el Recaudador Municipal ordenando el embargo de la mitad indivisa perteneciente al respectivo marido. Se deniega la anotación por entender que debe entablarse el procedimiento no sólo contra los maridos, sino también contra las esposas, no siendo suficiente la mera notificación, único trámite realizado. Se recurre alegando que hay que entender que la finca está inscrita pro indiviso por partes iguales entre los cónyuges, por lo que debe anotarse el embargo.
La D.G.R.N., sin dejar de mencionar que pueden estar fundadas las críticas a la imprecisión de la inscripción, sostiene que "es indiferente dilucidar si está inscrita en copropiedad por mitades indivisas o en otro tipo de comunidad, ya que aunque estuviera inscrita por mitad indivisas cada una de las mismas estaría inscrita en el régimen de dicha comunidad especial". Deben aplicarse las normas de la ley respectiva establezca para los bienes del matrimonio, y, además, se solucionaría el caso, cualquiera que fuera ese régimen, demandando a ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía. En este supuesto, además, la Entidad embargante se vería beneficiada, pues se podrá extender el embargo a la totalidad de la finca.
GANANCIALES: NECESIDAD DE PROBAR EL CARÁCTER PRIVATIVO DEL PRECIO MEDIANTE PRUEBA DOCUMENTAL PÚBLICA PARA LA INSCRIPCIÓN DE UN BIEN COMO PRIVATIVO.
Resolución de 10 de Junio de 2.006 (B.O.E. del 17 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
Se debate en el presente recurso la posibilidad de inscribir con carácter privativo una participación indivisa de unas fincas, que le han sido adjudicadas a una de las accionistas, en una escritura de liquidación de una sociedad anónima, teniendo en cuenta que en la escritura de compra de acciones por parte de dicha accionista se hizo constar que el dinero invertido en la adquisición de dichas acciones era privativo de ella, procedente de una donación que le hicieron sus padres en documento privado, que fue autoliquidada. Dicha manifestación no fue ratificada por su consorte.
La Dirección General rechaza el recurso, señalando que el artículo 95 del Reglamento Hipotecario permite la inscripción con carácter privativo de bienes del cónyuge adquirente casado bajo el régimen de sociedad de gananciales siempre que el carácter privativo del precio o de la contraprestación del bien adquirido se justifique mediante prueba documental pública. En el presente caso se aporta documento privado que contiene una donación de una cantidad de dinero y, en la escritura de compra de acciones, manifiesta la compradora que el dinero invertido en la misma proviene de la donación que fue realizada por sus padres en dicho documento privado, si bien no se prueba que fuera esa la cantidad la que se entregó a los vendedores. La manifestación hecha ante el Notario es prueba documental pública de que tal manifestación se ha realizado, pero no de la realidad de los hechos a que la manifestación se refiere. Por todo ello, al no existir prueba suficiente de la procedencia del precio, no puede practicarse la inscripción con carácter privativo, sin perjuicio de poder realizarla con dicho carácter, por confesión del cónyuge, si la manifestación realizada por la adquirente es ratificada por éste.
RÉGIMEN MATRIMONIAL EXTRANJERO: INSCRIPCIÓN DE ADQUISICIÓN DE MATRIMONIO COLOMBIANO.
Resolución de 7 de Julio de 2.006 (BOE del 26 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
Se debate en el presente recurso si debe o no inscribirse una escritura en la que un matrimonio colombiano, en régimen de comunidad conyugal conforme a su nacionalidad, adquiere para su sociedad conyugal con sujeción a su régimen matrimonial. El Registrador suspende la inscripción porque el régimen legal supletorio colombiano es el de comunidad diferida.
Señala la D.G.R.N. que cuando se trata de adquisiciones realizadas por cónyuges extranjeros, la doctrina del Centro Directivo consiste en que no es exigible la determinación de las cuotas que cada uno de ellos adquiere en el bien cuando se adquiere bajo un régimen matrimonial de comunidad y la inscripción puede practicarse a su favor «con sujeción a su régimen matrimonial» con indicación de éste si "como en el presente caso" consta en el título, (cfr. artículo 92 del Reglamento Hipotecario).
Por tanto, el defecto no puede ser estimado. El Registrador en su nota reconoce que la legislación colombiana señala que el matrimonio produce el nacimiento entre los cónyuges de una comunidad patrimonial. El hecho de que la misma sea diferida al momento de la disolución del vínculo y que durante su existencia cada cónyuge conserve la libre administración y disposición de sus bienes no invalida la doctrina general fijada por el Centro Directivo y que ha sido antes reseñada.
RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO: ANOTACIÓN EMBARGO SOBRE BIEN INSCRITO A FAVOR DE MATRIMONIO FRANCES.
Resolución similar a las anteriores aquí comentadas y con el mismo resultado, esta vez, con matrimonio de nacionalidad francesa, en la que una finca aparece inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad francesa. En la inscripción se dice que están casados en régimen de comunidad, y que inscriben su compra en común y proindiviso, sin especificarse cuota alguna de los dos partícipes. Se presenta en el Registro mandamiento expedido por el Recaudador Municipal ordenando el embargo de la mitad indivisa perteneciente al marido de la finca anteriormente expresada. El Registrador deniega la anotación por entender que debe entablarse el procedimiento no sólo contra el marido, sino también contra la esposa, no siendo suficiente la mera notificación, único trámite realizado con la misma. El Ayuntamiento recurre alegando que hay que entender que la finca está inscrita proindiviso por partes iguales entre los cónyuges, por lo que debe anotarse el embargo.
La Dirección General rechaza el recurso, con iguales argumentos que los antes reseñados, señalando que, por fundadas que sean las afirmaciones de imprecisión de la inscripción, es lo cierto que es indiferente dilucidar si está inscrita en copropiedad por mitades indivisas o en comunidad germánica, ya que, aunque estuviera inscrita por mitades indivisas, cada una de las mismas estaría inscrita en dicho régimen de comunidad, que es el régimen matrimonial que figura en la inscripción. En consecuencia, habrán de aplicarse las normas que la legislación francesa establezca para los bienes comunes del matrimonio. En el caso de que no se acrediten las normas aplicables del derecho francés, como ocurre en el caso presente, puede solucionarse el problema dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía.
ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD A BIEN PRIVATIVO.
Resolución de 22 de Junio de 2.006 (B.O.E. del 20 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
Se trata de la atribución de ganancialidad que tiene por objeto un bien privativo adquirido por el esposo, mediante permuta de otro privativo, constante la sociedad de gananciales, con la circunstancia de verificarse dicha atribución expresa en un momento posterior a la adquisición de dicho bien. Tal atribución se produce después de la liquidación de la sociedad de gananciales, considerando la Registradora que el art. 1.355, alegado por los cónyuges sólo se aplica a los bienes adquiridos «a titulo oneroso durante el matrimonio». La D.G.R.N., revoca la calificación, tras hacer un análisis de la atribución de ganancialidad, sus fundamentos jurídicos, incluida su referencia a las legislaciones forales, y admitiendo el principio general de autonomía de la voluntad de las partes consagrado en los artículos 1.315 , 1.325, 1.328 y 1.323 , sin más limitaciones que las establecidas en el mismo Código (artículo 1.315). Destaca de nuevo la «iusta causa traditionis», justificativa del desplazamiento patrimonial «ad sustinenda oneri matrimonii», que se produce en estos casos, sin perjuicio de otras motivaciones que escapan de los escasos medios de calificación que tiene el Registrador.
CARGA DE LEGADO.
En un testamento se incluye la siguiente cláusula: "El legado que realiza a favor de su hijo se lo realiza imponiéndole la obligación de satisfacer a sus hermanas la suma de 20.000.000 de pesetas, así como a su hermano la suma de 10.000.000 de pesetas en el plazo de los cuatro años siguientes a la fecha en que su herencia sea recibida por sus cuatro citados herederos, sin que devengue interés alguno". Por parte de una de las hermanas se presenta una instancia privada en la que se solicitaba que se hiciera constar en el Registro la carga impuesta por el testador al legatario. La Registradora, confirmada por la D.G.R.N., niega tal pretensión al considerar que el legatario adquirió su cuota indivisa en pleno dominio y se le impone la obligación de satisfacer unas determinadas sumas de dinero, esto es, una carga que a tenor del artículo 797 del código civil no se reputará condición a no parecer que fuera la voluntad del causante y esto no lleva necesariamente a que el bien legado quede sujeto con eficacia erga omnes a la satisfacción de las cantidades que lleva implícita tal carga. Los hermanos del legatario podrán pedir anotación preventiva de su derecho, pero no inscribirla como condición.
ACTA DE NOTORIEDAD DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO: ATRIBUCIÓN DE CUOTA USUFRUCTUARIA AL CÓNYUGE FALLECIDO.
Resolución de 17 de Julio de 2.006. (B.O.E. de 25 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
En el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura de aceptación y partición de herencia junto con la correspondiente acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato de los dos causantes cónyuges; en el acta se dice que «son herederos abintestato de ambos causantes por partes iguales sus dos hijos. sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria que asigna el artículo 834 el Código Civil al cónyuge viudo X en la herencia de su esposa». A la fecha de la declaración de herederos, ambos cónyuges habían fallecido, primero la esposa y después el esposo. El Registrador deniega la inscripción porque se atribuye la cuota legal usufructuaria del cónyuge viudo a persona fallecida y en base al artículo 32 del Código Civil que determina que «la personalidad se extingue por la muerte de las personas». El Notario recurre y alega que ha habido extralimitación en la calificación del acta y que además la declaración de heredero del cónyuge sobreviviente es correcta pues el mismo estaba vivo en el momento de la delación hereditaria y además es posible declarar heredero a un fallecido a efectos de que opere el derecho de transmisión.
La D.G.R.N. estima el recurso puesto que la declaración de herederos se ajusta a derecho ya que es posible declarar heredero a una persona fallecida en cuanto determinación de un llamamiento sucesorio referido a un momento determinado. Conforme a los artículos 657 y 661 del Código Civil los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte, sucediendo los herederos al difunto por el hecho solo de su muerte en todos sus derechos y obligaciones. Si bien la personalidad se extingue por la muerte (artículo 32 del Código Civil) perviven derechos referidos al fallecido que en el caso de un llamamiento sucesorio pueden concretarse después del fallecimiento. La determinación de la situación de heredero del fallecido en un momento temporal anterior a su fallecimiento, será presupuesto para que opere el «ius transmissionis» a que se refiere el artículo 1.006 el Código Civil o como en el presente supuesto para consolidación del usufructo con la nuda propiedad.
"Poder mercantil especial. Carácter vinculante de las resoluciones"
PODER MERCANTIL PARA CASO CONCRETO. CARÁCTER VINCULANTE DE LAS RESOLUCIONES DE LA D.G.R.N.
Resoluciones de 30 y 31 de Mayo de 2.006 (B.O.E. de 7 y 15 de Julio, y 26 y 29 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución. Descargar Resolución . Descargar Resolución.
Cuatro Resoluciones de idéntico contenido, en las que se pueden destacar dos partes diferenciadas:
A).- SUFICIENCIA DE PODER MERCANTIL ESPECIAL:
Se otorgan sendas escrituras de compraventa en la que la Sociedad vendedora se halla representada en virtud de un poder especial para actos concretos, no inscrito en el Registro Mercantil, otorgado por el órgano de administración de la Sociedad. El Registrador suspende la inscripción por no acreditarse la legitimación de la apoderada para el acto realizado, ya que al tratarse de un poder especial para realizar actos concretos cuya inscripción en el Registro Mercantil no consta, entiende que es insuficiente indicar que el poder ha sido otorgado «por el órgano de administración de la sociedad», como se hace en la escritura, precisándose también la identificación de dicho órgano, los datos del documento de su nombramiento e inscripción en el Registro Mercantil o, en defecto de ésta, la presentación de todos los documentos que son necesarios, incluida la historia registral de la sociedad, para calificar la regularidad del nombramiento de dicho administrador. El Notario autorizante recurre sosteniendo que el poder ya ha sido calificado por él, bajo su responsabilidad y a la vista de la Copia autorizada de la escritura de apoderamiento.
La D.G.R.N., por un lado confirma la tesis de que no cabe efectuar la comunicación o notificación de la calificación registral negativa al Notario autorizante por vía telemática sino cuando éste hubiese formulado manifestación, de la que quede constancia fehaciente, aceptándola. Entrando ya en el fondo de la cuestión planteada confirma los argumentos del Notario y revoca la calificación, reiterando su criterio sobre el juicio de capacidad jurídica que emite el Notario y el contenido de la calificación registral en la materia, uno de cuyos aspectos es el de comprobar si ha habido reseña identificativa suficiente del documento de donde emana la representación. Señala que así como el Registrador no puede revisar el juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante, tampoco podrá revisar la valoración que, en la forma prevenida en el artículo 98.1 de la Ley 24/2.001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas, de modo que, además de quedar dicha reseña bajo la fe pública notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunción "iuris tantum" de validez que será plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.
Y, en este mismo sentido, y en el ejercicio de la función calificadora, el Registrador no podrá, en ningún caso, solicitar que se acompañe el documento auténtico del que nacen las facultades representativas, o que se le transcriban dichas facultades, o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento, ni tampoco acudir a ningún medio extrínseco de calificación.
A este respecto, la Dirección General estima que el poder está suficientemente identificado, pues se expresa que se trata de escritura pública autorizada por el mismo Notario, añadiendo la fecha del poder y el número de protocolo; así mismo se expresa que la otorgante asevera la íntegra subsistencia de la representación que ejercita. Interpreta que, aunque en su calificación el Registrador no pone en duda la suficiencia de las facultades de la apoderada para el acto realizado, según el juicio hecho por el Notario, sin embargo, al expresar por otra parte que falta acreditar la legitimación de la apoderada y al exigir determinados datos para que el Registrador califique la regularidad del nombramiento del administrador de la sociedad que otorgó el poder, ello podría implica la revisión de una valoración el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno- que legalmente compete al Notario.
B).- CARÁCTER VINCULANTE DE LAS RESOLUCIONES DE LA D.G.R.N. PARA EL REGISTRADOR:
Finalmente, la Dirección General reitera su doctrina sobre el carácter vinculante de las resoluciones para los Registradores, que encuentra su fundamento en tres razones esenciales:
1ª).- El carácter de funcionario público a todos los efectos del Registrador.
2ª).- Su posición de subordinación jerárquica a la Dirección General cuando ejerce su función pública.
3ª).- La necesidad de dotar al sistema de seguridad jurídica preventiva de la necesaria predictibilidad, de modo que cualquier Registrador, ante supuestos idénticos, resuelva del mismo modo, para así evitar cualquier tipo de perjuicio a quien pretenda inscribir un acto o negocio jurídico en un Registro.
Cuando la Ley Hipotecaria, en su artículo 18, exige que el Registrador califique bajo su responsabilidad, no se está refiriendo a que dicho funcionario pueda calificar desconociendo las decisiones de su superior jerárquico. No resulta admisible, por un mero principio de seguridad jurídica, que un mismo negocio o precepto pueda ser objeto de múltiples y dispares interpretaciones, máxime cuando la D.G.R.N. ya hubiera resuelto sobre el sentido que se haya de dar a un concreto problema jurídico pues, en caso contrario, se estaría quebrando un principio de organización administrativa consagrado en la Constitución, como es el de jerarquía (artículo 103.3) con toda la lógica ineficiencia e inseguridad que se traslada al ciudadano.
La Constitución sólo proclama la independencia de los Jueces en el ejercicio de su función jurisdiccional; más dicho principio básico, que hunde sus raíces en la necesidad de defensa del Poder Judicial frente a cualquier injerencia externa, no es trasladable al funcionamiento de la Administración, ni a la función que en el seno de una organización jerarquizada, prestan sus funcionarios. Y no debe olvidarse que los Registradores son funcionarios públicos insertos en una organización administrativa.
La conclusión de cuanto antecede resulta obvia: el Registrador debe acatar las Resoluciones de la Dirección general siempre que se den dos requisitos: que estén publicadas en el B.O.E. y que no hayan sido anuladas por los órganos jurisdiccionales competentes, anudado al hecho de que dicha anulación habrá de ser en resolución judicial firme y objeto de publicación en el mismo periódico oficial.
Además, la vinculación y obligatoriedad para todos los Registros (artículo 327.10 de la Ley Hipotecaria) no depende de la firmeza de la Resolución, sino simplemente de que la misma se haya publicado en el B.O.E., pues, desde dicho momento, y sin otro requisito, será vinculante.
Pues bien, en el supuesto concreto estima que el Registrador debería haber rectificado su nota de calificación en este caso al haber recibido, con anterioridad, notificación de otra Resolución que estima guarda analogía con el caso presente.
JUNTA GENERAL: DEBE CONSTAR, EN LA CERTIFICACIÓN INCORPORADA, LA FECHA Y FORMA DE APROBACIÓN DEL ACTA DE LA JUNTA. FORMA DE NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN.
Resolución de 24 de Julio de 2.006 (B.O.E. de 15 de Septiembre de 2.006). Descargar Resolución.
Se otorga escritura de elevación a público de acuerdos sociales en la que no consta la fecha y forma de aprobación del acta de la Junta General celebrada. La escritura es suspendida por dicho motivo.
La D.G.R.N., en cuanto al fondo del asunto, confirma la nota de calificación, ratificando la exigencia reglamentaria- ex. artículos 99 y 112 R.R.M.- de que en las certificaciones expedidas a efectos registrales conste de forma expresa la fecha y sistema de aprobación del acta, salvo que se trate de actas notariales.
Se plantean, además, en el recurso, dos cuestiones de tipo formal:
1).- Una, la relativa a la forma de notificación de la calificación, pues la ha recibido por correo electrónico sin sello ni firma y sin que él haya aceptado dicho medio de notificación. En este sentido, la Dirección General reitera su ya conocida doctrina de que las notificaciones telemáticos sólo pueden producir efectos si dicho sistema ha sido expresamente aceptado por el Notario o el presentante del documento. Esta doctrina tiene como excepción el que la presentación del título se haga por vía telemática tal y como prevé el art. 112 .1 de la Ley 24/2001, pues, en este caso, como es obvio, todas las comunicaciones entre ambos funcionarios discurrirán por cauces telemáticos con firma electrónica reconocida.
Por otra parte, el nuevo artículo 108.2 de la cita Ley prevé el marco normativo adecuado para que sea plenamente operativa la deseada generalización de todas las comunicaciones entre Notario y Registrador por vía telemática, mediante firma electrónica reconocida, todavía a la espera del necesario desarrollo reglamentario.
2).- Y dos, que al no contener la nota una exposición ordenada de los hechos la misma infringe el art. 19 bis de la LH, lo que lleva consigo la nulidad de la calificación y que al ser nula por motivos de forma no puede evitar la inscripción aún teniendo razón en el fondo del asunto y por ello solicita la revocación de la nota. No entra a comentar la Resolución este aspecto del recurso planteado.
OBJETO SOCIAL: SOCIEDAD CIVIL / MERCANTIL
CONCEPTUÁNDOSE EN EL TÍTULO LA SOCIEDAD ADQUIRENTE COMO CIVIL, CUANDO EN REALIDAD, POR EL OBJETO A QUE SE DEDICA RESULTA SER MERCANTIL, NO CABE PRACTICAR LA INSCRIPCIÓN SOLICITADA.
Resolución de 25 de Mayo de 2.006 (B.O.E. de 10 de Julio de 2.006). Descargar Resolución.
Sobre la base de la doctrina propia de las resoluciones de 13 de diciembre de 1985, 20 de marzo de 1986, 1 y 30 de abril y 11 de diciembre de 1997, declara la Dirección General que la actividad del objeto social de la sociedad adquirente, la promoción de apartamentos turísticos, presenta las características que determinan su calificación como mercantil, aun cuando en la escritura social de constitución (otorgada ese mismo día) se defina como civil.
Añade que el acto de constitución de sociedad dedicada a realizar actos de comercio es mercantil, ex artículos 2 y 116, 117, 124 del Código de Comercio y 1670 del Código Civil. Por tanto, la sociedad queda sujeta a las disposiciones del Código de comercio, según los artículos 2, 50 CCo y 35 y 36 del Cc, sin que para eludir la aplicación de las reglas mercantiles de las sociedades sea suficiente la expresa voluntad de los socios de someterse al régimen de la sociedad civil, dado que muchas de las normas mercantiles aplicables resultan imperativas al estar dictadas en interés de terceros o del tráfico (vgr. las reguladoras del régimen de órganos sociales, de la responsabilidad social y de los socios, del estatuto del comerciante).
La consecuencia inmediata de la argumentación anterior es la siguiente: Si el título presentado introduce un elemento de confusión sobre el titular registral (al definir como civil a la sociedad adquirente), procede, ex artículos 9.4ª de la ley hipotecaria y 51.9ª de su reglamento, denegar su inscripción.
Dando un paso más, presenta el interrogante sobre la forma de acceso tabular de la escritura de compraventa, por la que se produce la mutación dominical, a favor de sociedad dedicada a objeto mercantil y aún no inscrita (en formación) en el Registro Mercantil aludiendo a las resoluciones 22 de abril de 2000 y 14 de febrero de 2001
"Poder otorgado por administrador de sociedad: no cabe incluir la autocontratación"
PODER OTORGADO POR UN ADMINISTRADOR: SUS LÍMITES.
Resolución de 18 de Julio de 2.006. (B.O.E. de 25 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
El contenido de un poder concedido por el administrador único de una sociedad, es el siguiente: «1. Administrar bienes muebles e inmuebles; ejercitar y cumplir toda clase de derechos y obligaciones; rendir, exigir y aprobar cuentas; firmar y seguir correspondencia.» Además se añade lo siguiente: «Las facultades objeto de este poder se podrán ejercitar aun cuando en el apoderado coincida múltiple representación, autocontratación o contraposición de intereses.»
El Registrador rechaza la inscripción por un doble motivo:
1).- No cabe delegar o conferir facultades relativas a "rendir cuentas", pues comprenden las indelegables, contempladas en el artículo 141 LSA al que se remite el artículo 57 LSL.
2).- El Administrador faculta al apoderado aun cuando incida en la figura de la autocontratación, sin que éste sea competente para ello pues el mismo carece de esa posibilidad.
La D.G.R.N., revoca el primer defecto y confirma el segundo en base a lo siguiente:
1).- El primer defecto debe ser revocado pues atendiendo al texto y contexto de la disposición cuestionada no puede entenderse que estemos ante el supuesto de "rendición de cuentas y presentación de balances a la Junta General", que sería la facultad indelegable, sino ante un supuesto comprendido en las facultades del administrador pues dicha rendición de cuentas mira claramente a la esfera externa de la sociedad.
2).- Confirma sin embargo el segundo defecto pues el administrador "sólo puede autocontratar válida y eficazmente cuando esté autorizado para ello por la Junta General" o cuando de la propia configuración del negocio resulte la inexistencia de contraposición de intereses y si ello no lo puede el administrador difícilmente lo podrá conceder a un extraño a la sociedad.
SI LOS ESTATUTOS SOCIALES EXIGEN LA CONDICIÓN DE SOCIO PARA SER ADMINISTRADOR, DEBE CONSTAR ESTA CONDICIÓN EN EL NOMBRAMIENTO.
Resolución de 20 de Julio de 2.006 (B.O.E. de 24 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
Por un lado, confirma esta Resolución los mismos argumentos alegados en la Resolución de 19 de Julio de 2.006. (B.O.E. de 24 de Agosto de 2.006), antes comentada, sobre la Calificación en caso de división personal de la Oficina registral.
En cuanto al fondo de la cuestión planteada, se otorga escritura de elevación a público de acuerdos sociales en la que figura el nombramiento de administradores. Dado que en los Estatutos de la sociedad se exige el carácter de socio para ser administrador, el Registrador suspende el nombramiento por no constar dicha condición respecto de los nombrados.
La D.G.R.N. confirma la nota de calificación estableciendo la necesidad de que, en caso de que los Estatutos Sociales exijan la condición de socio para ser administrador, que en el título que sirva de base a la inscripción conste que las personas nombradas administradores tienen la condición de socio requerida, lo que habrá de resultar, al menos, de la manifestación efectuada por quienes tengan facultad de elevar a público acuerdos sociales, con base en la exhibición del Libro Registro de Socios, testimonio notarial del mismo o certificación o manifestación que sobre él realicen quienes como administradores sean competentes para la llevanza o custodia de dicho Libro.
CESE DE ADMINISTRADOR: SE PRESENTA COPIA PARCIAL EN LA QUE NO CONSTA EL NOMBRAMIENTO DEL NUEVO ADMINISTRADOR QUE ELEVA A PUBLICO Y CERTIFICA DE LOS ACUERDOS. NECESIDAD DE SU OREVIA INSCRIPCIÓN.
Resolución de 21 de Julio de 2.006 (B.O.E. de 24 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro Mercantil Copia parcial de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales en la que sólo consta el cese de los anteriores administradores. Se suspende la inscripción por no acreditarse el nombramiento del nuevo administrador que eleva a público los acuerdos sociales. Se alega por el recurrente que ante la negativa del nuevo administrador a la inscripción de los acuerdos, se solicitó copia de la escritura al Notario autorizante y este la expidió de forma parcial en el sentido apuntado.
La D.G.R.N. confirma la nota de calificación pues es requisito ineludible el de que para inscribir los actos otorgados por el administrador, bien como certificante o como persona que eleva a público los acuerdos, es necesaria la previa o simultánea inscripción de éste.
CONTRATO DE CUENTAS EN PARTICIPACIÓN: NO ES NECESARIA LA INSCRIPCIÓN PREVIA EN EL REGISTRO MERCANTIL PARA PODER INSCRIBIR INMUEBLES TRANSMITIDOS POR EL PARTÍCIPE AL GESTOR.
Resoluciones de 29 y 30 de Junio de 2.006 (B.O.E. de 19 y 25 de Julio de 2.006). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Se otorga una escritura que formaliza un contrato de constitución de cuenta en participación en virtud del cual una sociedad (cuenta-partícipe) transmite a otra (gestor) la propiedad de determinados bienes inmuebles, a cambio de una participación en las ganancias que genere la promoción de unas viviendas. Ambas sociedades están debidamente inscritas en el Registro Mercantil. La Registradora suspende la inscripción de la transmisión la señalar que de conformidad con el art. 383 del RH es necesaria la inscripción previa del contrato en el Registro Mercantil correspondiente al domicilio de la Sociedad adquirente
La D.G.R.N. revoca la nota de calificación, señalando que en virtud del contrato de cuentas en participación, uno de los contratantes (cuenta partícipe) aporta bienes o derechos al otro (gestor) quien las hace suyas para dedicarlas a determinadas actividades empresariales o profesionales que desarrollará en nombre propio, participando aquél en las ganancias que se obtuvieran. Ahora bien, no se crea una persona jurídica nueva, que el gestor actúa por su nombre y bajo su exclusiva responsabilidad, adquiriendo, en concepto de dueño, lo aportado. Tampoco la transmisión de fincas comporta aportación al capital de la gestora, ni acto alguno societario que deba inscribirse en la hoja registral de la sociedad. Por todo ello, no procede practicar ningún asiento en el Registro Mercantil, ni constituye requisito previo para la inscripción de la transmisión otorgada en el Registro de la Propiedad.
ENUMERACIÓN DE FACULTADES.
Resolución de 26 de Julio de 2.006. (B.O.E. de 28 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
Se pretende la inscripción de las facultades de los miembros de un Consejo de Administración, expresión textual que exige una normativa especial sobre el Registro Nacional de Derechos de Emisión. A pesar de ello, la D.G.R.N. mantiene la calificación negativa, con los conocidos argumentos del art. 124.4 del Reglamento del Registro Mercantil, y con la ineficacia frente a terceros de las limitaciones de sus facultades representativas (artículo 129.1 de la Ley de Sociedades Anónimas).
DENOMINACIÓN SOCIAL: DISCREPANCIA ENTRE LA QUE FIGURA EN LOS ESTATUTOS Y EN LA CERTIFICACIÓN.
Resoluciones de 17 y 19 de Julio de 2.006 (B.O.E. del 25 y 26 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
La Registradora Mercantil rechaza la inscripción de una escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada porque, del artículo 1.º de los estatutos sociales resulta que la denominación social adoptada («PROFUCER 2.006, S.L.») no coincide exactamente con la que consta en la certificación de denominación social incorporada a la matriz de dicha escritura ( «PROFUCER 2006, S.L.»), es decir, sin el punto separando los millares.
La D.G.R.N. revoca el defecto considerando que la discrepancia que pone de manifiesto la registradora carece de entidad suficiente para impedir la inscripción interesada. Añade que dicha cuestión no debería constituir en sí materia de recurso y puede ser fácilmente obviada, dada su escasa entidad, por el buen sentido de la funcionaria calificadora sin necesidad incluso de que se subsane a través del medio establecido en el 153 del Reglamento Notarial.
Idéntica solución ofrece la Resolución de 17 de julio de 2006 (BOE del 26 de agosto) a un caso parecido al anterior, si bien en el presente añade la Dirección General que "todo ello sin perjuicio de la posibilidad de que, aun practicada la inscripción, el Notario autorizante, subsane dicho error material, por propia iniciativa o a instancia de parte interesada, conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial, para hacer coincidir los distintos extremos de la escritura calificada".
DENOMINACIÓN: NO HAY IDENTIDAD ENTRE LOS TÉRMINOS "COMPAÑÍA" Y "CORPORACIÓN".
Resolución de 31 de Julio de 2.006 (B.O.E. del 28 de Agosto de 2.006). Descargar Resolución.
Es objeto del presente recurso la negativa del Registrador Mercantil Central a expedir certificación acreditativa de no estar registrada en la Sección de denominaciones la de «Corporación de Radio y Televisión Española, S.A.», por entender dicho funcionario que, al figurar ya registrada la denominación «Compañía Española de Televisión y Radio, S.A.», existe identidad jurídica entre esta denominación y la ahora solicitada, por aplicación de la regla 2.ª del artículo 408.1 del Reglamento del Registro Mercantil.
La D.G.R.N. revoca dicha calificación, señalando que, en el presente supuesto, la diferencia entre las palabras empleadas («Compañía» y «Corporación») unida a la alteración del orden de las restantes y al hecho de la notoriedad del empleo del término «Radio Televisión Española» para referirse al servicio público encomendado al Ente Público RTVE a que habrá de suceder, con el alcance y en los términos establecidos en la Ley 17/2006, de 5 de junio, la sociedad mercantil estatal cuya denominación es ahora objeto de debate, tienen relevancia diferenciadora suficiente para permitir la conclusión de que no existe la posibilidad de confusión ni notoria, ni socialmente, a los fines de identificación de la sociedad mercantil de que se trata en el tráfico jurídico. Y a ello debe añadirse el claro reconocimiento legal que en la referida Ley tiene la denominación «Corporación de Radio y Televisión Española, S.A.».
CAMBIO DE DENOMINACIÓN DE SUCURSAL. CIERRE DEL REGISTRO POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES.
Resolución de 27 de Julio de 2.006 (B.O.E. de 24 de Agosto de 2.006). Descargar Reoslución.
Se presenta para su inscripción un cambio de denominación de una sucursal en España de una sociedad extranjera. El Registrador lo suspende por estar cerrada la hoja de la sucursal por falta del depósito de sus cuentas anuales. El recurrente alega que el cambio de denominación es consecuencia de una ejecución de sentencia en la que por Auto se da un plazo para que dicho cambio de denominación se lleve a cabo. La D.G.R.N. sobre la base de que el Registrador sólo puede tener en cuenta en su calificación los documentos presentados en tiempo y forma (entre los que no se encontraba el Auto señalado), desestima el recurso, sin prejuzgar si caso de que se presente el auto de ejecución de sentencia se podrá practicar la inscripción solicitada.

References: Resolución 
 artículo 98
 artículo 17
 Resolución 
 artículo 98

Resolución 
 artículo 98
 resolución 
 artículo 17
 artículo 327

Resolución 
 artículo 206
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 artículo 613
 resolución 
 artículo 206
 artículo 545

Resolución 
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 Resolución 

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 artículo 12
 artículo 38
 artículo 23

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 artículo 688

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 artículo 2
 artículo 2
 artículo 2

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 artículo 58

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 artículo 1

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 artículo 524
 artículo 4
 artículo 42

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 artículo 1
 artículo 1218

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 artículo 22

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 artículo 1
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 artículo 1
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 Artículo 1

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 artículo 202
 artículo 202

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 artículo 300
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 artículo 202
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 artículo 40

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 artículo 40

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 artículo 32
 artículo 1
 Resolución 
 artículo 98
 artículo 18
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 artículo 108
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 artículo 141
 artículo 57

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 artículo 1
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 artículo 153

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 artículo 408

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