Source: https://www.parlament-berlin.de/ados/UABPlaene/vorgang/0017.htm
Timestamp: 2019-03-26 17:04:53+00:00

Document:
Entwurf des Bebauungsplanes XV-51 e (WISTA - Zentrum) für das Gelände
südöst­lich der Rudower Chaussee, südwestlich der Volmerstraße, nordwestlich
der Albert-Einstein-Straße und nordöstlich der Magnusstraße sowie für die
Albert-Einstein-Straße zwischen Magnusstraße und Volmerstraße im Bezirk
Treptow-Köpe­nick, Ortsteil Adlershof
Der Bebauungsplan XV-51e soll die planungsrechtliche Sicherung für den weiteren Ausbau eines Teilbereichs des Wissenschafts- und Wirtschaftsstandortes gewährleisten. Der Gel­tungsbereich ist Teil der Entwicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal/Adlershof, für den nach § 166 Absatz 1 BauGB die unverzügliche Aufstellung flächendeckender Bebauungspläne erfor­derlich ist.
Mit der Beschlussfassung durch das Abgeordnetenhaus kann kurzfristig Planungsrecht ge­schaffen werden.
a.) Kosten des Bebauungsplanverfahrens
· Kosten für das Planungsbüro für die Durchführung des Verfahrens ca. 22,7 T €
· Kosten für Veröffentlichungen im Rahmen der Bürgerbeteiligungen ca. 2,6 T €
· Kosten für die Ermittlung der Eingriffs- und Ausgleichsmaßnahmen ca. 3,8 T €
b) Straßenbau
Die WISTA-Managementgesellschaft mbH (WISTA-MG) führt die Erschließungsmaßnahmen gemäß Erschließungsvertrag selbständig durch. Der Bau der Erschließungsanlagen wurde im Geltungsbereich des Bebauungsplan XV-51 e bereits abgeschlossen und zu 90% aus Mitteln der Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur" (GA) sowie zu 10 % aus Eigenmitteln der WISTA-MG finanziert.
c) Grünfläche
215,0 T € (Akademieplatz)
E. Flächenmäßige Auswirkungen
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst ca. 4,4 ha und ist Teil des 2. Anpassungs­gebietes der Entwicklungsmaßnahme mit insgesamt 420 ha Fläche.
F. Auswirkungen auf die Umwelt
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erfolgte eine ökologische Eingriffs- und Ausgleichs­bewertung. Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild können demnach weitestgehend innerhalb des Bebauungsplans kompensiert werden. Lediglich die Festsetzung der öffentlichen Verkehrsflächen führt zu Eingriffen in den Naturhaushalt, die nicht innerhalb des Bebauungsplans kompensiert werden können. Dies wird hingenommen, weil umfangreiche Grünmaßnahmen im Rahmen der Straßenplanungen erfolgen, obwohl sie nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans sind.
Es sind keine Auswirkungen auf das Land Brandenburg zu erwarten.
§ 10 Nr. 8 GO Sen, § 23 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe a GGO II
Entwurf des Bebauungsplanes XV-51e (WISTA-Zentrum) für das Gelände südöstlich
der Rudower Chaussee, südwestlich der Volmerstraße, nordwestlich der
Albert-Einstein-Straße und nordöstlich der Magnusstraße sowie für die
Albert-Einstein-Straße zwischen Magnusstraße und Volmer­straße im Bezirk
Treptow-Köpenick, Ortsteil Adlershof.*)
Dem Entwurf des Bebauungsplanes XV-51e (WISTA-Zentrum) für das Gelände südöstlich der Rudower Chaussee, südwestlich der Volmerstraße, nordwestlich der Albert-Einstein-Straße und nordöstlich der Magnusstraße sowie für die Albert-Einstein-Straße zwischen Magnusstraße und Volmer­straße im Bezirk Treptow-Köpenick, Ortsteil Adlershof vom 23.03.1998 wird zugestimmt.*)
I. 1. Veranlassung und Erforderlichkeit
Der Senat von Berlin hat am 25. Oktober 1994 die Verordnung für die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches einschließlich zweier Anpassungsgebiete zur Entwicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal / Adlershof beschlossen.
Auf der Grundlage der §§ 165 bis 171 des Baugesetzbuchs (BauGB) wird in dem Gebiet Berlin-Johannisthal/Adlershof im Bezirk Treptow-Köpenick von Berlin eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt. Das Gebiet soll entsprechend seiner besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung Berlins einer neuen Entwick­lung zugeführt werden.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes XV-51e soll die planungsrechtliche Grundlage für eine Arrondierung der unter Denkmalschutz stehenden Gebäude sowie für die Errichtung eines Gewerbegebietes, eines Sondergebietes - Forschung -, von Kerngebieten, einer öffentlichen Parkanlage und die Erschließung dieser Flächen durch die Festsetzung von Straßenverkehrsflächen gesichert werden.
Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes XV-51e ist die Notwendigkeit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung für diesen Teil des Wissenschafts- und Wirt­schaftsstandortes Berlin-Adlershof.
Das ca. 4,4 ha große Plangebiet des Bebauungsplanes XV- 51 e ist Teil des 2. Anpas­sungsgebietes (A 2) der 420 ha großen Entwicklungsmaßnahme. Gemäß § 166 BauGB müssen für einen städtebaulichen Entwicklungsbereich und seine Anpassungsgebiete ohne Verzug Bebauungspläne aufgestellt werden.
Der Senat von Berlin hat am 1. Juli 2003 den Bericht zum Stand der Umsteuerung der städtebaulichen Entwicklungsbereiche zustimmend zu Kenntnis genommen. Die Umsteue­rung konzentriert sich u.a. auf die Themen: vorfristige Reduzierung der Entwicklungsberei­che bzw. der Anpassungsgebiete, Überprüfung der Entwicklungsziele und Überarbeitung der Rahmenplanungen sowie Änderung der stadtplanerischen Vorgaben (Kosten- und Bedarfs­richtwerte). Vor diesem Hintergrund sind auch die Entwicklungs- und Nutzungsziele der Ent­wicklungsmaßnahme Berlin-Johannisthal/Adlershof überprüft und fortgeschrieben wor­den. An der Weiterentwicklung des Wissenschaftsstandortes in seinem Kernbereich soll fest­gehalten werden, der Entwicklungsbereich soll jedoch unter Berücksichtigung der Markt­entwicklung verkleinert werden. Die Entwicklungsmaßnahme soll beschleunigt durchgeführt, d.h. bis Ende 2006 mit einer Aufhebungsverordnung zu einem vorzeitigen Abschluss ge­bracht werden. Das Plangebiet ist von der Umsteuerung der Durchführung der Entwick­lungsbereiche nicht betroffen, gegebenenfalls sollen jedoch größere zusam­menhängende Teilbereiche, zu denen auch das Plangebiet gehört, bereits vor 2006 nach Durchfüh­rung der Entwicklung gemäß § 162 BauGB durch Aufhebungsverordnung entlassen werden.
I.2 Plangebiet
Das Plangebiet umfasst das Gelände südöstlich der Rudower Chaussee, südwestlich der Volmerstraße, nordwestlich der Albert-Einstein-Straße und nordöstlich der Magnusstraße sowie die Albert-Einstein-Straße zwischen Magnusstraße und Volmerstraße im Bezirk Treptow-Köpenick, Ortsteil Adlershof.
Das Plangebiet liegt im südlichen Teil des Entwicklungsbereichs, südöstlich der Rudower Chaussee und nördlich des Teltowkanals und gehört zum Wirtschafts- und Wissenschafts­standort Adlershof.
Das Bebauungsplangebiet wird von folgenden Bebauungsplänen und Bebauungsplanentwürfen begrenzt: Im Nordosten vom Bebauungsplanentwurf XV-72, im Südosten vom festgesetzten Bebauungsplan XV-51f, im Südwesten vom Bebauungsplanentwurf XV-51h und im Nordwesten von den festgesetzten Bebauungsplänen XV-67b und XV-67c.
I.3 Eigentumsverhältnisse
Die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes XV- 51e sind im Eigentum der WISTA-Management GmbH (WISTA-MG).
I.4 Nutzung
Das Bebauungsplangebiet ist stadträumlich und nutzungsstrukturell vor allem durch die ehemalige Akademie der Wissenschaften (AdW) geprägt, aus der der Wirtschafts- und Wissenschaftspark Adlershof entwickelt wurde. In dessen Gebäuden befinden sich über­wiegend Forschungs- und Entwicklungsinstitute und -betriebe. Die WISTA-MG ist für Akquisition, Vermietung, Kostenmanagement, Verpachtung und Verkauf auf dem ehemaligen Akademiegelände zuständig.
Im Kerngebiet MK 4 östlich der Gottfried-Leibniz-Straße befinden sich die Zentrale der WISTA-MG mit ihrer Verwaltung und Büroräumen sowie neben der Initiativgemeinschaft Außer­universitärer Forschungseinrichtungen in Adlershof e.V. (IGAFA) und dem treuhänderischen Entwicklungsträger Adlershof Projekt GmbH verschiedene andere Betriebe und Agenturen.
Im denkmalgeschützten Gebäude nordwestlich der Kekuléstraße (MK 2) sind weitere Einrichtungen der WISTA-MG sowie Dienstleistungsbetriebe untergebracht. Südlich der Kekuléstraße an der Magnusstraße befindet sich das Hahn-Meitner-Institut Berlin GmbH, Abteilung Photovoltaik. An der Gottfried-Leibniz-Straße ist ein eingeschossiger Informationspavillion errichtet worden.
Nordwestlich der Albert-Einstein-Straße wird ein Gebäude durch einen Betrieb der Tele­kommunikation genutzt.
Ein großer Teil des Plangebietes ist unbebaut und begrünt. Die sich gegenüberliegenden Grünflächen westlich und östlich der Gottfried-Leibniz-Straße sind von der WISTA-MG bereits als private Parkanlagen angelegt und werden als solche gepflegt. An der Albert-Einstein-Straße wird eine Freifläche als Parkplatz genutzt. Die ehemalige Parkplatzfläche vor dem Gebäude Kekuléstraße 2 (MK 2) wird derzeit als öffentliche Parkanlage (Akademieplatz) angelegt.
I.5.1 Verkehrliche Erschließung
Das Plangebiet wird derzeit von der Rudower Chaussee, der Kekuléstraße, der Gottfried-Leibniz-Straße und der Albert-Einstein-Straße erschlossen. Die Bunsen­straße gehört zu den Privatstraßen auf dem ehemaligen Gelände der Akademie der Wissenschaften.
Das Bebauungsplangebiet liegt in fußläufiger Entfernung zum S-Bahnhof Adlershof und zu den Haltestellen von zwei Buslinien, die den S-Bahnhof Adlershof und den U-Bahnhof Rudow sowie die S-Bahnhöfe Schöneweide und Schönefeld miteinander verbinden. Die Haltepunkte der beiden Buslinien befinden sich an der Rudower Chaussee in Höhe der Wegedornstraße bzw. der Magnusstraße und Walther-Nernst-Straße.
Eine Straßenbahnlinie soll über die Rudower Chaussee und den Groß-Berliner Damm zum S-Bahnhof Schöneweide führen. Für einen ersten Bauabschnitt vom S-Bahnhof Adlershof bis zur Wissenschaftsstadt ist das Planfeststellungsverfahren mit Beschluss vom 19.09.2002 abgeschlossen worden. Ein Baubeginn ist bisher nicht vorgesehen, gegebe­nenfalls kann der Bau gemeinsam mit dem zweiten Bauabschnitt bis Sterndamm durchge­führt werden. Die Straßenbahnhaltestelle wird dann fußläufig zu erreichen sein. Die an das Bebauungsplangebiet angrenzen­den festgesetzten Bebauungspläne für die inzwischen abgeschlossene Verbreiterung der Rudower Chaussee (XV-67b und XV-67c) halten in Straßenmitte eine entsprechende Fläche vor.
I.5.2 Technische Infrastruktur
Die Ver- und Entsorgungsinfrastruktur ist abschnittsweise erneuert worden. Die Ver- und Entsorgungsnetze bieten weitere Kapazitätsreserven.
Das Bebauungsplangebiet wird durch erneuerte WISTA-eigene Trinkwassernetze, die von den Berliner Wasserbetrieben betrieben werden, versorgt.
Die Entwässerung im Plangebiet erfolgt im Trennsystem. Das Schmutzwasser fließt über Schmutzwasserkanäle in der Rudower Chaussee zum Standort des ehemaligen Klärwerk Adlershof an der Wegedornstraße. Das Schmutzwasser wird seit Dezember 1995 von dort vollständig zur Großkläranlage Waß­mannsdorf gepumpt.
Das Grundprinzip des Trennsystems wird beibehalten, wobei die vorhandenen Schmutz­wasserleitungen durch neue Leitungen ersetzt worden sind. Die Freispiegelleitungen in der Magnusstraße, der Kekuléstraße, der Gottfried-Leibniz-Straße und der Volmerstraße werden über die Albert-Einstein-Straße in den Hauptvorfluter im Ernst-Ruska-Ufer und der Wegedornstraße zum Abwasserpumpwerk Adlershof westlich der Wegedornstraße entwässert.
Bisher wurde das Niederschlagswasser über den Haubenkanal in der Rudower Chaussee bzw. direkt in den Teltowkanal eingeleitet. Künftig soll das anfallende Regenwasser sowohl auf den privaten Flächen als auch in den öffentlichen Straßen vor Ort versickert werden. Lediglich aus dem Bestand anfallende Wässer sollen künftig vor Einleitung in den Vorfluter Teltowkanal in einer zurzeit in Bau befindlichen Regenwasser-Reinigungsanlage behandelt werden. Die Retentionsbodenfilteranlage westlich der Wegedornstraße befindet sich derzeit im Bau.
Das Bebauungsplangebiet wird durch das Heizwerk der Blockheizkraftwerksträger- und Betreibergesellschaft mbH Berlin (BTB) an der Wegedornstraße mit Fernwärme versorgt. Die Verteilung erfolgt durch unterirdisch verlegte Heißwasserleitungen mit Hausanschluss-Stationen. Das Heizwerk wurde zwischen 1992 und 1995 modernisiert.
Das Bebauungsplangebiet wird von der BTB über WISTA-eigene Mittel- bzw. Niederspan­nungsnetze versorgt.
Für das Plangebiet existieren keine Erdgasnetze mehr. Eine Reglerstation wurde abgeris­sen und die Verteilernetze rückgebaut.
I.6 Planerische Ausgangssituation
Vor Festlegung als förmliche städtebauliche Entwicklungsmaßnahme konnten Vorhaben ausschließlich nach § 34 BauGB, also als Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, beurteilt werden. Seitdem gilt darüber hinaus der Entwicklungsgeneh­migungsvorbehalt gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 144 und § 145 BauGB, nach dem Vorhaben nicht die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme zu­widerlaufen dürfen.
Im Flächennutzungsplan Berlin vom 1.Juli 1994 (Abl. S. 1972) in der Fassung der Neube­kanntmachung vom 08. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 16. März 2004 (ABl. S. 1441), liegt der Geltungsbereich des Bebauungs­planes auf einer Fläche, die als gemischte Baufläche (M2) dargestellt wird.
Kerngebiete können im Regelfall ohne Größenbegrenzung aus einer gemischten Bau­fläche (M2) entwickelt werden, sofern großflächige Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen werden, so dass die Festsetzung von Kerngebieten nicht im Widerspruch zu den Zielen der Flächennutzungsplanung steht.
Gewerbegebiete und Grünflächen sind im Regelfall bei einer Fläche unter 3 ha und bei örtlicher Bedeutung aus gemischten Bauflächen entwickelbar. Da für den angrenzenden Bereich gewerbliche Bauflächen ausgewiesen sind und somit der Bereich südlich der Rudower Chaussee in großen Teilen gewerblich genutzt werden soll, bestehen keine Bedenken gegen die Festsetzung eines Gewerbegebietes. Auch die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche widerspricht nicht dem Flächennutzungsplan, da sie als Ergänzung der Kerngebiete zur Aufwertung des WISTA-Hauptgebäudes beiträgt.
Sonstige Sondergebiete sind in eingeschränktem Umfang und bei örtlicher Bedeutung nur im Einzelfall aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar. Da das festgesetzte Sonder­gebiet - Forschung - bereits in seiner jetzigen Nutzung auf Forschungseinrichtungen konzentriert ist, die langfristig an diesem Standort verbleiben sollen und diese Nutzungen samt denkmalgeschütztem Gebäude gebietsprägend sind (siehe auch unter Punkt II.3.3 Sondergebiet - Forschung -), ist die Festsetzung eines Sondergebietes - Forschung - zu rechtfertigen.
Der Bebauungsplanentwurf ist somit insgesamt aus dem gültigen Flächennutzungsplan entwickelbar.
Das Landschaftsprogramm/Artenschutzprogramm vom Juli 1994 stellt das Bebauungs­plangebiet als städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung dar, für den der Erhalt und die Entwicklung typischer Elemente des Landschaftsbildes, der Nutzungs- und Strukturviel­falt, die Beseitigung von Landschaftsbildschäden, die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie die Kompensation von Nutzungsintensivierungen, z.B. durch Entsiegelung, Dachbegrünung als Ziele gelten. Darüber hinaus liegt das Plangebiet im Vorranggebiet Klimaschutz.
Der Bebauungsplan nimmt die Darstellungen des Landschaftsprogramms auf, indem den Entwicklungszielen für Naturhaushalt/Umweltschutz durch die Festsetzung kompensatori­scher Maßnahmen für die geplante Verdichtung gefolgt wird.
Das typische Landschaftsbild des Plangebietes soll erhalten und entwickelt werden. Die genannten Entwicklungsziele und Maßnahmen des Landschaftsprogramms finden dem­entsprechend Beachtung. Den Zielen und Maßnahmen der Erholung und Freiraumnutzung wird durch die Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage sowie von privaten, nicht über­baubaren Grundstücksflächen gefolgt. Dadurch werden die im Plangebiet bereits vorhande­nen, als Parkanlagen angelegten privaten Grünflächen erhalten. Eine Belastung des privaten Eigentums mit Benutzungsrechten für die Allgemeinheit ist aus landschaftsplaneri­schen Gründen nicht erforderlich.
I.7 Baudenkmale
Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes XV-51e befinden sich eingetra­gene Baudenkmale, die auch im Bebauungsplan als solche gekennzeichnet sind. Bei den Denkmalen handelt es sich um die ehemaligen Verwaltungs- und Institutsgebäude der Deutschen Versuchsanstalt für Luftfahrt aus den 1930er Jahren, die in einem funktionalen Zusammenhang mit den denkmalgeschützten Bauten des ehemaligen Flugplatzes Johan­nisthal nördlich der Rudower Chaussee stehen. Sie besitzen geschichtliche und wissen­schaftliche sowie stadtbildprägende Bedeutung. Im Plangebiet befinden sich folgende eingetragene Baudenkmale der ehemaligen Deutschen Versuchsanstalt für Luftfahrttechnik:
- Hauptgebäude an der Rudower Chaussee und Volmerstraße
- Ehemaliges Institut für Luftbildwesen und Navigation, u.a. westlich der Gottfried-Leibniz-Straße an der Rudower Chaussee
- Institut für Elektrophysik (östlich der Magnusstraße)
Diese Bauten aus den 30er Jahren geben dem neu entstehenden Stadtteil seine historische Dimension und Identität. Sie prägen im Dialog mit möglichen Ergänzungsbauten den Standort heutiger Wissenschaftseinrichtungen.
Orientierende Altlastenuntersuchungen haben Folgendes ergeben:
Das Gelände der heutigen WISTA-MG und damit das gesamte Bebauungsplangebiet wurde aufgrund der Vornutzung und der Ergebnisse der historischen Recherchen insgesamt als Altlastenverdachtsfläche (Altl.-Nr. 7545) bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung registriert.
Im Bereich des Parkplatzes im geplanten Gewerbegebiet wurde eine flächenhafte richt­wertüberschreitende Quecksilberkontamination des Aufschüttungshorizontes ermittelt, zusätzlich sind hier punktuelle Kontaminationen durch Arsen und Blei zu verzeichnen. Die Altlastenbeseitigung wurde 2003/2004 in Vorbereitung der Anlage der öffentlichen Parkanlage vorgenommen.
Eine flächenhafte richtwertüberschreitende Verunreinigung durch polyzyklische aromati­sche Kohlenwasserstoffe (PAK) befindet sich im Gewerbegebiet südlich der Kekuléstraße sowie im Vorgartenbereich nördlich der Kekuléstraße.
Stark erhöhte Schwermetallgehalte des ersten Bodenmeters wurden im Sondergebiet- Forschung - lateral und vertikal eingegrenzt. Neben diesen flächenhaften Kontaminationen existieren weiterhin punktuelle Verunreinigungen durch die Parameter Quecksilber, Blei, Arsen und PAK. Sämtliche Kontaminationen beschränken sich auf die durchschnittlich 1 m, max. 2 m mächtige Aufschüttung und reichen nicht bis in die grundwassergesättigte Zone hinein. Bodenluft und Grundwasser zeigen insgesamt keine Auffälligkeiten.
Aufgrund der flächendeckenden Auffüllungsschicht muss bei Abriss- oder Baumaßnahmen, die mit Bodenaushub verbunden sind, prinzipiell mit Bodenkontaminationen gerechnet werden. Daher muss das Aushubmaterial nach LAGA-Vorschrift (LAGA = Landesarbeits­gemeinschaft Abfall) beprobt und auf die relevanten Parameter untersucht werden. Eine ggf. erforderliche ordnungsgemäße Entsorgung muss in diesem Fall über die Senats­verwaltung für Stadtentwicklung erfolgen.
Die vorhandenen und vermuteten Altlasten stehen den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs nicht entgegen, da sie im Boden gebunden sind und bei Weiterfüh­rung der gegenwärtig ausgeübten Nutzungen keine Gefahr für den Menschen darstellen. Das Grundwasser ist ebenfalls nicht gefährdet. Bei Baumaßnahmen müssen die o. g. Auflagen beachtet werden und ggf. eine Bodensanierung erfolgen.
I.9 Wasserschutzzone
Zum Zeitpunkt der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens lag das Planungsgebiet innerhalb der Wasserschutzzone III. Diese wurde für den Geltungsbereich mit der Verord­nung zur Festsetzung des Wasserschutzgebietes für die Wasserwerke Johannisthal und Altglienicke (GVBl. Nr. 39 vom 21. September 1999 (S. 522 ff.) aufgehoben.
II.1 Entwicklung der Planungsüberlegungen
Am 15. September 1992 hat der Senat von Berlin beschlossen, dass der Standort der ehemaligen Akademie der Wissenschaften (AdW) zu einem wissenschaftsorientierten Wirt­schaftsstandort zu entwickeln ist. Für die Nutzung des ehemaligen AdW-Geländes wurde in diesem Beschluss ein Verteilungsschlüssel von mindestens 60 % Flächenanteil für Wirt­schaftsunternehmen und ca. 40 % für wissenschaftliche Einrichtungen festgelegt. Im Rahmen der umfassenden Zielset­zung der Integration von Wirtschaft und Wissenschaft haben die Sicherung der Einrichtun­gen aus dem Bereich der ehemaligen AdW sowie der aus den ehemaligen AdW-Instituten gegründeten Forschungsgesellschaften und Beschäf­tigungs- und Qualifizierungsgesellschaften weiter Vorrang vor anderen Nutzungen.
II.2 Intention des Planes
Die Planaufstellung soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung entsprechend den Zielen für den Entwicklungsbereich ermöglichen und die planungsrechtlichen Vorausset­zungen für die städtebauliche Neuordnung des Gebietes schaffen.
Städtebauliches Ziel für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-51e ist die Umset­zung der Entwicklungsmaßnahme gemäß Senatsbeschluss vom 25. Oktober 1994 für die Neuordnung des Gebietes als Teil des zukünftigen Wissenschafts- und Wirtschaftsstand­ortes Berlin-Adlershof. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes XV-51e soll die planungs­rechtliche Grundlage für vier Kerngebiete, ein Gewerbegebiet, ein Sonder­gebiet - For­schung -, eine öffentliche Parkanlage sowie die Erschließung dieser Flächen durch die Festsetzung von Straßenverkehrsflächen gesichert werden.
Auf Grundlage des städtebaulichen Gesamtkonzeptes der Büros Prostadt und Urban Plan vom Oktober 1993 ist auch für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-51e ein Bebauungs- bzw. Nutzungskonzept erarbeitet worden. Dessen Leitlinien sind:
- Entlang der Rudower Chaussee und der Volmerstraße sollen Kerngebiete entwickelt werden, da sich hier Verwaltungs- und Büroeinrichtungen, u.a. die Verwaltung der WISTA-MG befinden. Darüber hinaus soll das Kerngebiet der Ver­sorgung der Bewoh­ner, Studierenden und im Gebiet Beschäftig­ten dienen und dazu beitragen, dass ein lebendiger und abwechslungsreicher Mittel- und Treffpunkt entlang der als Boulevard geprägten Rudower Chaussee entsteht.
- Ein Teilbereich des Plangebietes zwischen der Kekuléstraße und der Albert-Einstein- Straße soll langfristig als Sonderbaufläche - Forschung - gesichert werden. Dies ent­spricht der derzeitigen Nutzung.
- Die Festsetzung eines Gewerbegebietes zwischen der Gottfried-Leibniz-Straße, der Albert-Einstein-Straße und der Kekuléstraße soll zur Verwirklichung des Senats­be­schlusses vom 15. September 1992, der für die das ehemalige AdW-Gelände einen Verteilungsschlüssel von 60 % für die Wirtschaftsunternehmen zu 40 % für wissen­schaftliche Einrichtungen festlegt, beitragen.
- Es sollen öffentliche Grün- und Freiflächen geschaffen und gesichert werden.
- Denkmalgeschützte Gebäude sollen in die zukünftige Nutzung einbezogen werden.
II.3.1 Kerngebiete
Die Festsetzung von Kerngebieten an der Rudower Chaussee und an der Volmerstraße entspricht der vorhandenen Nutzung, die langfristig gesichert werden soll. Diese Nutzung besteht vornehmlich aus Büro- und Verwaltungsgebäuden (siehe auch unter Punkt I.4 Nutzung). Darüber hinaus soll die Festsetzung von Kerngebieten entlang der Rudower Chaussee in diesem Bebauungsplanentwurf analog zu den angrenzenden Bebauungs­planentwürfen die angestrebte Funktion dieser Erschließungsachse als Boulevard mit hoher Aufenthaltsqualität unterstützen (siehe auch unter textliche Festsetzungen).
In dem Kerngebiet MK 1 soll eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,0 und eine maximale Oberkante von 18,0 m über Gelände in dem Kerngebiet MK 3 von 1,8 und eine maximale Oberkante mit 10 m über Gelände, im MK 4 eine GFZ von 0,7 sowie eine maximale Ober­kante mit 12 m über Gelände festgesetzt werden. Da es sich im MK 1, MK 3 und MK 4 um erweiterte Baukörperfestsetzungen handelt, ist die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) nicht notwendig. Bei einer maximalen Ausnutzung der durch Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen würde sich im MK 1 und im MK 3 eine GRZ von ca. 0,6 und im MK 4 eine GRZ von ca. 0,3 ergeben.
Die festgesetzte GFZ ermöglicht eine Arrondierung der bestehenden Baudenkmale in den Kerngebieten in einer Größenordnung, die es ermöglicht, die Denkmale unter Berücksichti­gung denkmalpflegerischer Belange in die städtebauliche Entwicklung einzubeziehen. Die Ausschöpfung der in Kerngebieten zulässigen Obergrenzen der baulichen Nutzung in den Kerngebieten MK 2, MK 3 und MK 4 würde das Denkmalensemble sowie die freiräumlichen Bezüge zerstören.
Durch die Festsetzung einer GFZ von 3,0 im MK 1 wird eine Bebauung ermöglicht, die einen Zusammenhang zur westlich angrenzenden Bebauung herstellt. Hier findet eine deutliche Zäsur statt, durch die das Denkmalensemble der ehemaligen Verwaltungs- und Institutsgebäude der Deutschen Versuchsanstalt für Luftfahrt von den angrenzenden Bereichen abgegrenzt wird. Der Gegensatz des lichten, durch großzügige Freiräume geprägten Denkmalensembles und der dichten Bebauung in den angrenzenden Plangebie­ten wird durch die massive Bebauung im MK 1 betont. Dadurch wird die Besonderheit des Denkmalensembles hervorgehoben. Die maximal zulässige Oberkante von 18 m über Gelände für das Kerngebiet MK 1 entspricht dem städtebaulichen Gesamtkonzept, das entlang der Rudower Chaussee eine geschlossene Stadtkante vorsieht. Die Festsetzung entspricht der geplanten Höhenentwicklung der angrenzenden und der nördlich der Rudo­wer Chaussee liegenden Plangebiete.
Weiterhin soll durch textliche Festsetzung die Möglichkeit eröffnet werden, im Kerngebiet MK 1 ausnahmsweise eine Oberkante von 24 m über Gelände zuzulassen, wenn die festgesetzte Geschossflächenzahl dadurch nicht überschritten wird. Wie oben unter ”Maß der baulichen Nutzung” beschrieben, soll hier eine städtebauliche Zäsur zwischen dem Denkmalensemble und der angrenzenden Bebauung eingeleitet werden. In den angren­zenden Bebauungsplanentwürfen XV-51h und XV-72 sind jeweils Gebäude mit bis zu einer 6- bis 7-geschossigen Bebauung zulässig. Diese Höhenentwicklung weicht von der an­sonsten an der Rudower Chaussee zulässigen Höhenentwicklung von 18 m über Gelände ab. Zu­sammen mit den genannten Gebäuden im Bebauungsplanentwurf XV-51h (Innovati­ons- und Gründer-Zentrum Berlin-Adlershof - IGZ) und im Bebauungsplanentwurf XV-72 sollen durch die Möglichkeit einer Oberkante bis zu 24 m über Gelände im MK 1 entlang der Rudower Chaussee städtebauliche Akzente ermöglicht werden.
Da es noch kein konkretes Vorhaben für den Bereich des MK 1 gibt, soll die Möglichkeit einer Höhenüberschreitung nur ausnahmsweise eröffnet werden, da eine Bebauung an dieser Stelle nur unter Berücksichtigung denkmalpflegerischer Belange erfolgen soll. Die mögliche Bebauung soll das angrenzende Denkmal nicht verdrängen, so dass ein hoher architektonischer Anspruch an eine derart massive ergänzende Bebauung gestellt wird.
Eine Oberkante von 24 m über Gelände ermöglicht bis zu 7 Vollgeschosse in einem Teil des MK 1 (z.B. auf einer Fläche von 14,5 m x 20 m), wenn sich die restliche Bebauung auf vier Vollgeschosse beschränkt.
Maßgeblich für die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im MK 2 ist das vorhan­dene denkmalgeschützte Gebäude. Eine ergänzende Bebauung an das Gebäude ist nicht vorgesehen. Da es sich bei der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche um eine reine Baukörperfestsetzung handelt, ist die Festsetzung einer GRZ bzw. GFZ nicht notwen­dig. Entsprechend der vorhandenen Geschossigkeit des Denkmales sollen 2 Vollgeschosse festgesetzt werden.
Die festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche entspricht einer GRZ von 0,7 und einer GFZ von 1,4. Gemäß §17 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist als Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung in Kerngebieten eine GRZ von 1,0 und eine GFZ von 3,0 zulässig, so dass sich die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung für die Kerngebiete im Plangebiet unterhalb bzw. an dieser Obergrenze befindet.
In der weiteren Planung soll dem Bestand an angelegten Grünflächen und historischen Gebäuden Rechnung getragen werden (siehe dazu auch unter Punkt III.4.3 Bewertung des Eingriffes in Landschaftsbild und -struktur). Das städtebauliche Konzept für die Entwicklung der Rudower Chaussee sieht eine geschlossene Raumkante vor. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes wird von dieser Systematik abgewichen, da sich hier entlang der Rudower Chaussee Baudenkmale befinden, die einen Abstand zum Straßenraum aufwei­sen.
Im MK 3 ist bereits ein eingeschossiger Informationspavillon für die WISTA-MG errichtet worden. Hier soll eine Oberkante von 10 m über Gelände festgesetzt werden, um Spielraum für eine Erweiterung bzw. Erhöhung des Gebäudes zu haben. Eine maximal dreigeschossige Bebauung fügt sich an dieser Stelle in das Denkmalensemble ein. An dieser Stelle befand sich ehemals die als Baudenkmal eingetragene Hauptpförtnerei mit dem Tunneleingang. Der Neubau ist mit Zustimmung des Landesdenkmalpflegers geneh­migt worden.
Die Grundfläche des genehmigten Gebäudes liegt innerhalb der Baugrenzen.
Mit der Festsetzung einer Oberkante von 12 m über Gelände im Kerngebiet MK 4 wird Rücksicht auf die 2- bis 4-geschossigen Denkmäler genommen.
Im MK 4 und im Gewerbegebiet sind parkartig angelegte Grünflächen vorhanden, die als solche gesichert werden sollen, indem nicht überbaubare Grundstücksfläche mit einer Pflanzbindung (siehe dazu unter Punkt II.3.10) festgesetzt werden soll. Darüber hinaus sollen hier bis auf einen Neubau an der Albert-Einstein-Straße mit einem Vorgartenbereich von 6 m über Gelände keine zusätzlichen Bauten zugelassen werden, um das Denkmal­ensemble mit den bereits vorhandenen Freiflächen nicht zu beeinträchtigen. Aus diesen Gründen ergibt sich das geringe Maß der baulichen Nutzung.
In den Kerngebieten soll die Möglichkeit des Wohnens zur Belebung beitragen. Sonstige Wohnungen im Kerngebiet können nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungs­planes allgemein zulässig sein (§7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO). Davon soll in diesem Bebau­ungsplan Gebrauch gemacht werden: durch textliche Festsetzung soll geregelt werden, dass in den MK 1 und MK 4 Wohnungen oberhalb des 2. Vollgeschosses allgemein zulässig sind. Dies schließt andere Nutzungen dieser Geschosse nicht aus, eröffnet aber die Möglichkeit einer wünschenswerten Mischung von verschiedenartigen Nutzungen. Diese Nutzungsmischung soll eine Verödung der Bereiche außerhalb der Ladenöffnungs- und Bürozeiten verhindern. Wohnnutzungen werden auf die MK 1 und MK 4 beschränkt, da hier Neubauten geplant sind. In dem Kerngebiet MK 2 ist aufgrund der Nutzung in dem vorhan­denen Denkmal und im MK 3 aufgrund der Nutzung als Informationspavillion eine Wohnnutzung unwahrscheinlich.
Weiterhin soll durch textliche Festsetzung geregelt werden, dass im Kerngebiet Tankstellen grundsätzlich, auch im Zusammenhang mit Garagengebäuden, sowie Einzelhandels­betriebe mit einer Geschossfläche über 1.200 m² ausgeschlossen sind.
Moderne Tankstellen müssen aus Wirtschaftlichkeitsgründen mindestens 12 Zapfsäulen und zusätzliche Servicebereiche haben. Eine Integration in Gebäude mit sonstigen Nutzun­gen findet heute nicht mehr statt. Wegen der flächenhaften Ausdehnung und des hohen Störpotentials lassen sich neue Tankstellen daher schlecht in kleinteilige Kerngebiete, die auch dem Wohnen dienen sollen, integrieren. Ein unverhältnismäßiger weiträumiger Ausschluss von Tankstellen findet nicht statt (s.u. II.3.2 am Ende).
Entlang der Rudower Chaussee sollen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sowie in angrenzenden und gegenüberliegenden Bebauungsplanentwürfen Kerngebiete festgesetzt werden, um die Funktion der Rudower Chaussee als Einkaufsboulevard und lebendigen, abwechslungsreichen Mittel- und Treffpunkt für die nördlich angrenzenden Wohn- und Hochschulgebiete sowie für die Beschäftigten des Wissenschaftsstandortes zu entwickeln. Auf der nördlich angrenzenden Seite der Rudower Chaussee (Bebauungsplanentwurf XV-55bb) ist ein Einkaufszentrum mit einem großflächigen Verbrauchermarkt errichtet worden. Das stadt­verträgliche Maß an großflächigem Einzelhandel im Kernbereich der Entwicklungsmaß­nahme wird damit zu einem großen Teil ausgeschöpft. Eine weitere Einzelhandelskonzent­ration mit einem beschränkten Angebot an großflächigem Einzelhandel ist lediglich noch für die unmittelbare Umgebung des S-Bahnhof Adlershof (Bebauungsplanentwurf XV-67a) und in den Sondergebieten an der Autobahn (Bebauungsplanentwurf XV-58bb) vorgesehen, so dass in weiteren Kerngebieten der Nachbarschaft diese Nutzungsform ausgeschlossen werden soll.
Da Handelsbetriebe anderer Art zulässig bleiben und Tankstellen nicht zu den prägenden Merkmalen eines Kerngebietes gehören, bleibt die allgemeine Zweckbestimmung gewahrt.
II.3.2 Gewerbegebiet
Die Festsetzung von Gewerbegebieten soll die Voraussetzung für die Weiterentwicklung des Wissenschafts- und Wirtschaftsstandortes schaffen und zu den gewünschten Synergie­effekten zwischen Wirtschaft und Forschung beitragen. Für die Nutzung des insgesamt 76,6 ha großen, ehemaligen AdW-Geländes nördlich und südlich der Rudower Chaussee ist insgesamt ein Verteilungsschlüssel von 60 % für Wirtschaftsunternehmen und 40 % für wissenschaftliche Einrichtungen festgelegt. Dem Verteilerschlüssel liegen die Flächen, nicht die Anzahl der Unternehmen zugrunde.
Durch die Festsetzung eines Gewerbegebietes in Nachbarschaft zu den Sondergebieten- Forschung - (im Geltungsbereich sowie in den westlich und südlich angrenzenden Bebau­ungsplangebieten) soll diese Zielsetzung im Bebauungsplangebiet kleinräum­lich festge­setzt werden.
Es soll in Verbindung mit den angrenzenden Bebauungsplanentwürfen ein hochwertiger Gewerbestandort entwickelt werden, der von seinem Charakter dem der benachbarten Sondergebiete - Forschung - und - Hochschule - entspricht und dennoch eine flexible und ergänzende gewerbliche Nutzung ermöglicht. Die enge Verflechtung von Sondergebieten und Gewerbegebieten soll den Technologie- und allgemeinen Know-how-Transfer sowie die Zusammenarbeit von Hochschulen und Forschungsinstituten mit Unternehmen fördern und es ermöglichen, Forschungsergebnisse im Gebiet anwendungsorientiert weiterzuent­wickeln.
Die im Gewerbegebiet des Bebauungsplanentwurfes XV-51e vorhandenen Nutzungen sollen langfristig erhalten bleiben. Eine Ergänzung soll nach den o. g. Maßstäben (siehe auch unter ”Textliche Festsetzungen”) unter Berücksichtigung der vorhandenen Grün­flächen ermöglicht werden.
Im Gewerbegebiet soll eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und eine Geschossflächen­zahl (GFZ) von 1,6 festgesetzt werden. Somit bleibt die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung unterhalb der zulässigen Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO (GRZ 0,8; GFZ 2,4), da die vorhandenen Grünflächen als nicht überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt werden sollen und somit der Anteil der überbaubaren Grundstücksfläche beschränkt wird.
Die maximal zulässige Oberkante mit 12 Meter über Gelände entspricht der Höhenentwick­lung des für dieses Gebiet abgestimmten städtebaulichen Gesamtkonzeptes.
Es sind als Gewerbebetriebe nur technologie- und forschungsorientierte Gewerbebetriebe und in Geschäfts- und Bürogebäuden nur technologie- und forschungsorientierte Dienst­leistungsunternehmen allgemein zulässig, so dass eine Beschränkung der in Gewerbe­gebieten sonst allgemein zulässigen baulichen Anlagen auf bestimmte Arten erfolgt. Der allgemeine Charakter eines Gewerbegebietes, das der vorwiegenden Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben dienen soll, bleibt allerdings erhalten.
Die Eigenschaft des WISTA-Geländes als ein historisch gewachsener Forschungsstandort ist ein besonderer städtebaulicher Grund, der die Konkretisierung der zulässigen Nutzun­gen rechtfertigt. Die spezifische planerische Aufgabenstellung erfordert, die Gewerbe­flächen für Nutzungen vorzuhalten, die in einem Zusammenhang mit den Forschungs­einrichtungen stehen und die Zusammenarbeit zwischen privaten und öffentlichen Einrich­tungen optimieren.
Durch die Ansiedlung der naturwissenschaftlichen und mathematischen Fakultäten der Humboldt-Universität auf benachbarten Flächen wird die Eigenschaft eines Wissen­schafts­standortes, die durch die Gebäude und Nutzungen der ehemaligen AdW bereits gegeben ist, noch zusätzlich verstärkt. Die Konkretisierung der Nutzungen ist zudem notwendig, um Betriebsarten ausschließen zu können, die zu einem Imageverlust des WISTA-Gebietes führen können. Gleichzeitig wird dadurch auch dem Belang des Umweltschutzes Rechnung getragen, da aufeinander bezogene und kooperierende Nutzungen am selben Standort zu einer verkehrsmindernden Siedlungsentwicklung beitragen. Die ”Stadt der kurzen Wege” ist als ein Planungsgrundsatz mit höchster Priorität für die Zukunft anzusehen.
Als Nutzungsarten, die mit den wissenschaftlichen Einrichtungen kooperieren, sind speziell Gewerbebetriebe und Dienstleistungsunternehmen anzusehen, die technologie- und forschungsorientiert sind. Unter dem Begriff ”technologieorientiert” sind die betriebswirt­schaftlichen und technologischen Kenntnisse und Verfahren des technischen Entwick­lungsbereiches, unter ”forschungsorientiert” die wissenschaftlichen Kenntnisse und Verfah­ren des Forschungsbereiches gefasst.
Für Betriebe des produzierenden Gewerbes bedeutet dies einen Ansiedlungsschwerpunkt im F+E Bereich (Forschung und Entwicklung), d.h. die Entwicklung neuer Produkte und Produktionslinien, sowie die Schulung entsprechender Forschungs- und Anwendungstech­nologien. Vertriebsbereiche sind somit nur in Verbindung mit den entwicklungs- und schulungsorientierten Betriebsbereichen allgemein genehmigungsfähig.
Unter die zulässigen Dienstleistungsunternehmen fallen insbesondere Ingenieurgesell­schaften, Entwicklungslabore, mess- und prüftechnische Einrichtungen, Softwarehäuser, Unternehmensberatungen und andere Betriebsarten mit eindeutiger Technologie- und Forschungsorientierung.
Die hier vorgenommene Differenzierung bzw. Gliederung ist zulässig gemäß § 1 Abs. 4 Satz 2 BauNVO. Andere im Entwicklungsgebiet gelegene Gewerbegebiete sollen ohne Nut­zungseinschränkungen festgesetzt werden. Der Gesetzgeber stellt zwar auf die ”Gemeinde” ab, als den Raum in dem mehrere Gewerbegebiete zueinander gegliedert werden können. Für Berlin wäre dies wegen der untypischen Größe als Gemeinde aber nicht praktikabel. Der Geltungsbereich der Entwicklungsmaßnahme ist demgegenüber mit dem Gebiet einer kleinen Gemeinde vergleichbar, außerdem wird hier die zügige und in einer Hand liegende Planung gewährleistet.
Ausnahmsweise zulässig sollen Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sein. Ergän­zende, aber nicht technologie- und forschungsorientierte Nutzungen sind dadurch im Einzelfall genehmigungsfähig.
Der Begriff Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude ist der Baunutzungsverordnung für Nutzungen in Gewerbegebieten entnommen und bei Anwendung des § 1 Abs. 5 BauNVO, d.h. der Festsetzung sonst allgemein zulässigen Nutzungen als ausnahmsweise zulässige Nutzung, zu gebrauchen. Die Baugenehmigungsbehörde darf bei der Gewährung von Ausnahmen nur so verfahren, dass dem gewollten Gebietscharakter, der unter Punkt II.3.2 (Gewerbegebiet; Art der Nutzung, Zulässige Nutzungen) beschrieben wird, nicht widersprochen wird.
Die Entscheidung über die Gewährung einer Ausnahme liegt im Ermessen der Bauge­nehmigungsbehörde. Ihr ist es unter Berücksichtigung der Abwägung des Bebauungspla­nes im Einzelfall vorbehalten, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, die keinen Technologie- oder Forschungsbezug haben, zu genehmigen, solange das Regel-Aus­nahme-Verhältnis gesichert ist.
Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen können insbesondere zu einer Ergänzung der allgemein zulässigen Nutzungen und zur Versorgung der Beschäftigten im gesamten WISTA-Gebiet beitragen. Gerade wenn dieser Zusammenhang der beantragten Nutzungen aufgezeigt wird, sollte die Baugenehmigungsbehörde von ihrem Ermessen zugunsten des Antragstellers Gebrauch machen.
Um den spezifischen Charakter der Gewerbegebiete erreichen zu können, sollen durch textliche Festsetzungen bestimmte Nutzungen ausgeschlossen werden. Dies bezieht sich auf Lagerhäuser, Lagerplätze, Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke sowie auf Vergnügungsstätten, die an sich in Gewerbegebieten allgemein bzw. ausnahmsweise zulässig sind.
Im Bebauungsplangebiet soll ein hochwertiger Gewerbestandort entwickelt werden. Lager­häuser und Lagerplätze, Tankstellen, Anlagen für sportliche Zwecke sowie Vergnü­gungs­stätten können aufgrund ihrer Bauweise, ihrer Großflächigkeit und der Beeinträchti­gung des städtebaulichen Umfeldes dieser Eigenart widersprechen, so dass ihre Zulässig­keit ausgeschlossen werden muss. Zudem können diese Nutzungen zu hohen Immissions­belastungen durch gebietsfremden Individualverkehr führen und damit den Charakter dieses Gebietes negativ prägen.
Tankstellen werden somit hier wie auch in den angrenzenden Bebauungsplänen vollständig ausgeschlossen. Diese laut Baunutzungsverordnung in fast allen Gebietskategorien allgemein oder ausnahmsweise zulässige Nutzungsform hat sich nach neuerer Erkenntnis als vielerorts unvereinbar mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung herausge­stellt. Ein besonders dichtes Tankstellennetz ist auch im Interesse der betroffenen Verbrau­cher nicht erforderlich, da heute nur noch wenige Kraftwagenbesitzer Wert auf eine woh­nungs- oder arbeitsplatznahe Stammtankstelle legen. Die Versorgung mit Kraftstoff wird gewähr­leistet über vorhandene und weiterhin dort planungsrechtlich zulässige Tankstellen am Adlergestell. In den weiter westlich gelegenen Gewerbegebieten innerhalb des Ent­wick­lungsbereiches zwischen Eisenhutweg und zukünftiger Autobahn A 113 sollen ebenfalls Tankstellen zulässig sein.
Anlagen für sportliche Zwecke werden zudem in anderen Gebieten des Entwicklungsberei­ches zulässig sein, ihr Ausschluss erfolgt gemäß der allgemeinen Zielsetzung einer städte­baulichen Zuordnung verträglicher Nutzungen im Entwicklungsbereich.
II.3.3 Sondergebiet - Forschung -
Die Festsetzung des Sondergebietes - Forschung - sichert die vorhandenen wissenschaft­lichen Einrichtungen (Hahn-Meitner-Institut Berlin GmbH) planungsrechtlich und dient der räumlichen Umsetzung des oben beschriebenen Konzeptes, auf den ehemaligen Flächen der AdW, einen wissenschafts­orientierten Wirtschaftsstandort zu entwickeln.
Die quantitative Häufung von Anlagen bei gleichzeitiger Berücksichtigung ihrer speziellen Einrichtungen kann zur Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes führen. Dies trifft auch auf das Gebiet zu, das im Bebauungsplan als Sondergebiet - Forschung - festgesetzt werden soll. Es sollen vor allem Forschungs- und Laboreinrichtungen zulässig sein. Diese Anlagen sind auch in Gewerbe- oder Industriegebieten allgemein zulässig. Insoweit enthält diese Festsetzung keine Besonderheit, aber die quantitative Häufung dieser Anlagen sowie der Ausschluss anderer Gewerbebetriebe, die nach § 8 Baunutzungsverordnung zulässig sind, führt zu einer qualitativen Veränderung und erreicht so eine strukturelle Unterschei­dung zu den Baugebieten nach §§ 2 bis 10 Baunutzungsverordnung, die die Festsetzung von Sondergebieten rechtfertigt. Bei den vorgesehenen Nutzungen soll es sich um aufein­ander bezogene Anlagenkomplexe handeln, die der organisatorischen Zusammenfassung bedürfen.
Maßgeblich für die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung ist das vorhandene denkmalgeschützte Gebäude. Eine ergänzende Bebauung an das Gebäude ist nicht vorgesehen. Da es sich bei der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche um eine reine Baukörperfestsetzung handelt, ist die Festsetzung einer GRZ bzw. GFZ nicht notwen­dig. Entsprechend der vorhandenen Geschossigkeit des Denkmales sollen 2 Vollgeschosse festgesetzt werden.
Die festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche entspricht einer GRZ von 0,3 und einer GFZ von 0,6. Somit bleibt die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche unterhalb der nach der Baunutzungsverordnung zulässigen Obergrenzen der baulichen Nutzung (GRZ 0,8; GFZ 2,4).
Die Festsetzung als Sondergebiet beschränkt die Zulässigkeit der Nutzungen auf For­schungs- und Laboreinrichtungen. Sie ist notwendig, da die Eigenart dieser Nutzungen und ihre planerisch gewollte Zusammenfassung nicht den in den Gebietstypen nach §§ 2 - 10 BauNVO zulässigen Nutzungen zuzuordnen ist (siehe auch unter Punkt II.3.3 - Sondergebiet - Forschung/Art der Nutzung).
Ausnahmsweise sollen Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, Dienst- und Gastwohnungen und Räume für freie Berufe zulässig sein. Dadurch werden ergänzende Nutzungen genehmigungsfähig, die zu einer Optimierung der allgemein zulässigen Nutzun­gen des Sondergebietes beitragen können.
II.3.4 Baulinien und Baugrenzen
Bis auf die Baulinien an der Rudower Chaussee sind sämtliche überbaubare Grundstücks­flächen im Bebauungsplanentwurf durch erweiterte Baukörperfestsetzung bzw. durch reine Baukörperausweisung mit Baugrenzen bestimmt.
Im Kerngebiet MK 1 und MK 2 sollen westlich der öffentlichen Parkanlage entlang der Rudower Chaussee Baulinien direkt an der Straßenbegrenzungslinie festgesetzt werden. Durch diesen Versatz gegenüber den Baugrenzen soll eine Raumkante an der zentralen Haupterschließungsachse analog zu den Festsetzungen der angrenzenden Bebauungs­plan-Entwürfe gebildet werden.
Östlich der öffentlichen Parkanlage im MK 3 sowie im Kerngebiet MK 4 wird von dieser Systematik abgewichen, da die Baudenkmale von der Straßenbegrenzungslinie zurück­weichen und bis auf eine geringfügige Erweiterung zur Albert-Einstein-Straße hin sowie anstelle des Pförtnerhäuschens kein Anbau vorgesehen ist. Bei dem Baudenkmal handelt es sich um das ehemalige Hauptgebäude der Deutschen Versuchsanstalt für Luftfahrt, das heute von der WISTA-MG als Zentrale genutzt wird. Es trägt dazu bei, dem Plangebiet sein unverwechselbares Gesicht und eigene Identität zu verleihen.
Sämtliche überbaubare Grundstücks­flächen werden durch Baugrenzen bestimmt. Zu den Straßenbegrenzungslinien der Albert-Einstein-Straße und der Magnusstraße beträgt der Abstand der Baugrenzen 6 m. Die Abstände zwischen Baugrenze und Straßenbegrenzungslinie in den Kerngebieten MK 2, MK 4 und im Sondergebiet - Forschung - entlang der Magnusstraße differieren, da hier die beste­henden Baudenkmale maßgebend für den Abstand zwischen Baugrenze und Straßen­begrenzungslinie sind. Im MK 3 wurde die Lage des ehemaligen Pförtnerhauses aufgenommen.
Durch Zurücksetzung der Bebauung sollen Vorgartenzonen, die ein wesentliches Merkmal eines Großteiles des Entwicklungsbereiches darstellen, und in einem räumlichen Verhältnis zu den unterschiedlich breiten Planstraßen stehen, gesichert werden.
Darüber hinaus werden die eingetragenen Baudenkmale mit Baugrenzen gekennzeichnet. Dort, wo aus bauordnungsrechtlichen (z.B. aufgrund von vorhandenen notwendigen Fenstern) und denkmalpflegerischen Gründen Abstandflächen zu den Gebäuden eingehal­ten werden müssen, wird ein direkter Anbau an die Denkmale ausgeschlossen.
II.3.5 Bauweise
In den Kerngebieten MK 2, MK 3 und MK 4 sowie im Sondergebiet - Forschung - soll keine Bauweise festgesetzt werden, da sich hier größtenteils Denkmale befinden und die gering­fügige ergänzende überbaubare Grundstücksfläche die Bauweise bereits bestimmt.
In dem Gewerbegebiet soll keine Bauweise festgesetzt werden, um für die Gewerbebauten eine möglichst große Flexibilität offen zu halten. Um flexibel eine möglicherweise geschlos­sene Bebauung entlang der Albert-Einstein-Straße und der Magnusstraße oder eine offene Bauweise mit einer optischen Öffnung des Gewerbegebietes und des MK 1 nach außen realisieren zu können, soll auf die Festsetzung einer Bauweise verzichtet werden.
II.3.6 Abstandflächen
Durch die textliche Festsetzung soll bestimmt werden, dass an die Baugrenze zwischen den Punkten C1C2 und D1D2 in den Kerngebieten MK 1 und MK 2 bezogen auf die generell zulässige Zahl der Vollgeschosse mit Einschränkung der Tiefe der Abstandflächen nach der Bauordnung für Berlin herangebaut werden darf. Dies gilt auch für die aus­nahmsweise zulässige höhere Oberkante (siehe auch unter Punkt II.3.1 (Kerngebiete - Textliche Festset­zungen).
Unterschreiten die Baukörper aufgrund der planungsrechtlichen Bestimmung die bauord­nungsrechtlich einzuhaltenden Abstandflächen, so hat es mit dieser ausdrücklichen Fest­setzung im Sinne des § 6 Abs. 14 BauOBln sein Bewenden.
Die Mindestabstände von 3 m zu den Nutzungsgrenzen entsprechend § 6 Abs. 5 Satz 2 und 3 der Berliner Bauordnung werden eingehalten. Ein knapper Abstand an den Block­rändern ist im Hinblick auf eine sinnvolle Bebauung an dieser Stelle und die gewünschte städtebau­liche Struktur und Kompaktheit erforderlich (siehe auch unter Punkt II.3.1 Kerngebiete - Textliche Festsetzungen).
Die Belange ausreichender Belichtung und Belüftung sowie des Brandschutzes sind gewahrt.
II.3.7 Dachformen
Im Bebauungsplangebiet sind als Dachformen nur Dächer mit einer Neigung unter 15 ° zulässig. Diese Festsetzung soll in nahezu allen Bebauungsplänen des Entwicklungsberei­ches getroffen werden, um eine Homogenisierung des städtebaulichen Erscheinungsbildes zu erreichen und einen zusammenhängenden Siedlungscharakter zu stärken.
Der zu erhaltende Gebäudebestand im Entwicklungsbereich, der teilweise unter Denkmal­schutz steht, zeichnet sich größtenteils bereits durch eine einheitliche Dachlandschaft in Form von Flachdächern oder Dächern mit einem geringen Neigungsgrad aus. Auch die Denkmale im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV- 51e besitzen Flachdächer. Durch die Beschränkung des Neigungswinkels für die Dachformen soll der oben beschriebene Gestaltungsgrundsatz im Geltungsbereich des Bebauungsplanes teilräumlich umgesetzt werden.
Zudem ist eine Neigungsbegrenzung der Dachformen notwendig, um die textlich festge­setzte Dachbegrünung zu sichern. Diese Festsetzung ist für den Ausgleich des Eingriffes in Natur und Landschaft unverzichtbar (siehe auch unter Punkt III.4 - Auswirkungen des Bebauungsplanes - Eingriff in Natur und Landschaft).
II.3.8 Straßenverkehrsflächen
Durch die Festsetzung von öffentlichen Straßenverkehrsflächen soll die Erschließung der Baugebiete gesichert werden.
Eine Verbreiterung der vorhandenen, ehemals privaten Straßenverkehrsflächen Kekuléstraße, Leibnizstraße und Einsteinstraße wurde notwendig, da das Verkehrskonzept Gehwege, Grünsteifen sowie Parkstreifen und Flächen zur Versickerung des anfallenden Regenwassers vorsah. Die inzwischen ausgebauten Straßen des Plangebietes haben entsprechend ihrer Funktion und Bedeutung Querschnitte von 22,0 m, 16,0 m und 10,5 m. Mit Widmung als öffentliche Straßenverkehrsflächen sind auch die Namen geringfügig verändert worden.
Die Kekuléstraße ist als Anliegerstraße in einer Breite von 10,5 m, die Gottfried-Leibniz-Straße als Anliegerstraße mit einer Breite von 16,0 m und die Albert-Einstein-Straße als Sammelstraße mit einer Breite von 22,0 m ausgebaut worden.
Der Umbau der Straßen erfolgte mit Mitteln der Gemeinschaftsaufgabe ”Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur” (GA).
Die Bunsenstraße soll nicht als öffentliche Straßen­verkehrsfläche festgesetzt werden, da sie für die Erschließung der angrenzenden Nutzun­gen nicht notwendig ist.
Auf Grundlage eines eigenen Baumkonzeptes, das für den öffentlichen Straßenraum des Entwicklungsbereiches die Anpflanzung bestimmter Baumarten mit Quartiersbezug festlegt, ist in der Albert-Einstein-Straße und der Kekuléstraße die Anpflanzung von Feldahorn, Rotdorn und Bergahorn, in der Gottfried-Leibniz-Straße von Säulen-Hainbuche durchgeführt worden, diese sollen jedoch im Bebauungsplan nicht festgesetzt werden.
Die Aufteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes, um die Gemeinde nicht selbst zu binden.
II.3.9 Stellplätze
Durch die textliche Festsetzung sollen Stellplätze entlang der Magnusstraße, der Albert-Einstein-Straße und der Volmerstraße in einer Tiefe von 6,0 m ausgeschlossen werden, um in diesen Bereichen Vorgärten anlegen zu können, die den vorstädtischen Charakter des Gebietes aufgreifen. Stellplätze sollen wegen ihrer optischen Störungsintensität ausge­schlossen werden. Zusätzlich sollen Stellplätze auf den Flächen mit Bindungen für Bepflan­zungen und Erhaltung ausgeschlossen werden, um den bereits vorhandenen Parkcharakter dieser Flächen nicht zu beeinträchtigen. Auf allen anderen Flächen sind Stellplätze zulässig.
Abstellflächen für Fahrräder können auf den Baufeldern untergebracht werden.
II.3.10 Grünflächen
Es sollen eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentliche Parkanlage und zwei private Freiflächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern festgesetzt werden. Mit dieser Festsetzung werden stadtbildprägende, historisch bedeutsame Freiraumstrukturen und arbeitsplatznahe Grünanlagen für die Kurzzeiterholung gesichert. Neben der Bedeutung für die Erholung und das Landschafts­bild übernehmen die Grünflächen wichtige Funktionen für die nachhaltige Sicherung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes und haben damit ökologische Ausgleichsfunktion für die Eingriffe innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes.
An der Rudower Chaussee zwischen der Magnusstraße und der Gottfried-Leibniz-Straße soll eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentliche Parkanlage festgesetzt werden. Für den sogenannten Akademieplatz wurde 2001 ein Gutachterverfahren durchgeführt. Die Parkanlage wird derzeit nach dem Entwurf von Levin Monsigny Landschaftsarchitekten angelegt.
In Zusammenhang mit der Entwicklung der Rudower Chaussee als zentrale Geschäfts- und Versorgungsachse mit Boulevardcharakter ist die Neugestaltung der bisher als Parkplatz genutzten Fläche als städtisch geprägter Freiraum mit Aufenthaltsqualität geplant.
Mit der Freihaltung von Bebauung und somit Unterbrechung der ansonsten geschlossenen Bauflucht entlang der Rudower Chaussee wird darüber hinaus die Wahrnehmbarkeit der stadtbildprägenden Baudenkmale im Kerngebiet gesichert.
Vor dem denkmalgeschützten Gebäude an der Kekuléstraße wurde eine Böschung ange­legt, um eine bessere Belichtung der unteren Geschosse zu ermöglichen. Die Bö­schung, die gärtnerisch gestaltet wurde, liegt zukünftig teilweise in der öffentlichen Park­anlage und teilweise auf privatem Gelände, da durch sie eine Grundstücksgrenze verläuft. Eine Ände­rung des Grundstückszuschnittes ist nicht erforderlich, da die Böschung in die Parkanlage integriert werden kann.
Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen
Im Gewerbegebiet und Kerngebiet MK 4 werden beiderseits der Gottfried-Leibniz-Straße nicht überbaubare Grundstücksflächen mit einer Pflanzbindung (siehe auch unter Punkt II.3.12 - Grünfestsetzungen - Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen -) festgesetzt. Mit dieser Festsetzung soll der grüngeprägte Charakter des Forschungs- und Technologie­quartiers gesichert werden. Der Erhalt und die Entwicklung der vorhandenen Freiraumquali­täten ist eines der wesentlichen, in der Rahmenplanung formulierten Entwicklungsziele für dieses Gebiet.
Das Konzept für den öffentlichen Raum sieht das Einfügen von Pocketparks in die Bau­blöcke vor. Die Festsetzung der Flächen als öffentliche Parkanlage würde einen Übernah­meanspruch des privaten Eigentümers WISTA-MG auslösen und wäre angesichts der nicht gegebenen Notwendigkeit zur Erschließung im Sinne des § 127 Abs. 2 Nr. 4 BauGB nicht gerechtfertigt. Mit der gewählten Festsetzung in Verbindung mit der in der textlichen Festsetzung 17 vorgenommenen Konkretisierung hinsichtlich eines parkartigen Eindrucks kann das städtebauliche Ziel einer Integration dieser Flächen als optische Bestandteile des öffentlichen Raumes erreicht werden.
Eine ansprechende Gestaltung verbunden mit öffentlicher Zugänglichkeit (Kriterien einer Parkanlage) liegt auch ohne staatlichen Zwang im Interesse jedes zukünftigen Eigentümers, denn sie dient der Aufwertung der angrenzenden, kommerziell genutzten Grundstücke. Weitergehende Belastungen, insbesondere öffentlich-rechtlich gesicherte Durchwegungen, wären mangels städtebaulichen Erfordernis nicht vertretbar. So braucht in das Privateigen­tum nicht eingegriffen zu werden, die gewählten Festsetzungen entsprechen der ausgeüb­ten Nutzung.
II.3.11 Immissionsschutz
Die an das Bebauungsplangebiet grenzende Rudower Chaussee wird nach ihrem Ausbau bzw. ihrer Fertigstellung zu einer Lärmbelastung der umliegenden Gebiete führen. Aktive Lärmschutzmaßnahmen wie Lärmschutzwände oder -wälle sind städtebaulich nicht in die Rudower Chaussee integrierbar. Aufgrund der zu erwartenden hohen Lärmemissionen auf der Rudower Chaussee sind deshalb für die Gebiete nördlich und südlich der Rudower Chaussee passive Schallschutzmaßnahmen vorzusehen.
Bei Berücksichtigung der DIN 18005 - Schallschutz im Städtebau - sind für die geplanten Kerngebiete und Sondergebiete nördlich und südlich der Rudower Chaussee passive Schallschutzmaßnahmen vorzusehen, da für diese Baugebiete die Immissionsrichtwerte überschritten werden.
Die textlichen Festsetzungen und angegebenen Werte (dB A) zum Schallschutz, die im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange für die Gebiete entlang der Rudower Chaussee durch die damalige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Um­weltschutz als erforderlich angesehen wurden, sollen nicht mehr festgesetzt werden, da aufgrund § 3 Abs. 3 und § 76 Abs. 10 der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 1. Januar 1996 (GVBl. S. 29), geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 4. Juli 1997 (GVBl. S. 376) die technischen Regeln zum Schallschutz (DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau; Anforderun­gen und Nachweise; Ausführungsbeispiele und Rechenverfahren) als Techni­sche Baube­stimmun­gen eingeführt sind (siehe auch ABl. Nr. 55 vom 13. November 1997, S. 4073 ff.).
II.3.12 Grünfestsetzungen
Die Festsetzung zur Dachbegrünung erfolgt zur Minimierung der durch eine bauliche Verdichtung verursachten Eingriffe in vorhandene Vegetationsbestände und in das Rück­haltevermögen von Niederschlägen. Die Wirksamkeit der textlichen Festsetzung ist an die Festsetzung von Flachdächern gebunden. Ein Neigungswinkel von weniger als 15 °, der eine Begrünung der Dachflächen ermöglicht, wird durch textliche Festsetzung gesi­chert. Die Dächer sind extensiv zu begrünen. Dies gilt nicht für technische Einrichtungen und Beleuchtungsflächen.
Aufgrund von Erfahrungswerten kann davon ausgegangen werden, dass ein durchschnitt­licher Anteil von 30 % begrünter Dachfläche erreicht wird.
Da ein Großteil der Gebäude Baudenkmale sind, auf denen langfristig nicht mit einer Dachbegrünung zu rechnen ist, zielt diese Festsetzung vor allem auf die mögliche Neu­bebauung im Plangebiet ab.
Durch die mit diesem Bebauungsplan eröffneten Bebauungsmöglichkeiten werden bislang der Grundwassergewinnung dienende Flächen in erheblichem Maße erstmals versiegelt. Um dem Belang der Grundwassergewinnung möglichst weitreichend zu entsprechen, setzt der Bebauungsplan neben Vorschriften zur Reduzierung der Versiegelung und der Verwen­dung von wasser- und luftdurchlässigen Belägen insbesondere auch die Anlegung von Versickerungsflächen fest und schreibt deren Benutzung vor.
Zum nachhaltigen Schutz des Grundwassers vor Verunreinigungen soll die hohe Selbst­reini­gungskraft von belebten und bepflanzten Böden genutzt werden. Die vorherrschenden Bo­denverhältnisse und Grundwasserstände sind genau untersucht worden, so dass fest­steht, dass die vorgeschriebene Versickerung auf den Baugrundstücken ohne unzumutbare Ein­schränkung der Ausnutzbarkeit möglich ist. Die flächenhafte Ausdehnung der Versicke­rungsanlagen ist nicht vorgeschrieben, durch geeignete zusätzliche Einrichtungen (Rigolen) kann die Inanspruchnahme von Grundstücksflächen für Versickerungszwecke erheblich re­duziert werden.
Diese Festsetzung ist keine flächenhafte Nutzungsbestimmung im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB, sondern eine landschaftspflegerische Maßnahme, die gemäß § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 8 Abs. 4 Satz 3 Naturschutzgesetz Berlin im Bebauungsplan festgesetzt wird. Diese Festsetzung ist eine eigenständige landschaftspflegerische Maß­nahme, die nicht als Ausgleich in die Abwägung gemäß § 1 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB eingestellt ist. Grund dafür ist die rechtliche Überschneidung dieser Maßnahme mit der Materie der Wasserbewirtschaftung, so dass ein langfristig gesicherter Ausgleich auf diesem Wege nicht gewährleistet werden kann.
Die Verwendung von wasser- und luftdurchlässigen Belägen für die Befestigung von Wegen soll sicherstellen, dass ein möglichst hoher Anteil des Niederschlages vor Ort versickern kann und damit dem Grundwasser zugeführt wird. Auch Wasser- und Luftdurch­lässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen, wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig.
Da es sich um öffentliche Flächen handelt, trifft der Bebauungsplan für die Straßen keine Festsetzung. Für die Kekuléstraße und Gottfried-Leibniz-Straße ist eine dezentrale Regen­versickerung innerhalb des Straßenraumes jedoch vorgesehen. In der Regel wird damit kein Anschluss an vorhandene Regenwasserkanäle ermöglicht werden.
Beschränkung der Überschreitung der zulässigen Grundfläche
Die zulässige Überschreitung des festgesetzten Nutzungsmaßes für Garagen und Stell­plätze mit ihren Zufahrten sowie für Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO soll auf 20 % beschränkt werden. Ziel ist, die bauliche Versiegelung auf ein Maß zu beschränken, das eine Bebauung mit hohem Grün- und Freiflächenanteil und damit eine ausreichende Grundwasserneubildung zulässt.
In dem Gewerbegebiet, den Kerngebieten und dem Sondergebiet – Forschung – ist, mit Ausnahme der Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung, pro 500 m² Grundstücksfläche mindestens ein Laubbaum zu pflanzen und zu erhalten, dabei sind bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume die vorhan­denen Laubbäume einzu­rechnen. Stellplatzanlagen sind zu begrünen. In der Abfolge von vier Stellplätzen ist ein Laubbaum zu pflanzen. Mit diesen Festsetzungen soll ein bestimm­ter Vegetationsanteil auf den nicht überbauten Grundstücksflächen rechtlich gesichert werden. Diese Maßnahmen wirken eingriffsminimierend und kompensierend sowohl auf die biotischen Komponenten des Naturhaushaltes als auch auf das Landschaftsbild. Durch Schattenspende und Staub­bindung sowie durch Luftabkühlung aus der Verdunstung des in unterirdischen und ober­irdischen Organen der Bäume gespeicherten Wassers werden besonders Eingriffe in den Klima- und Wasserhaushalt ausgeglichen.
Im öffentlichen Raum werden Baumpflanzungen nicht im Bebauungsplan festgesetzt. Die gestalterischen und ökologischen Maßnahmen werden hier außerhalb des Bebauungs­planverfahrens gesichert, um die Gemeinde nicht selbst zu binden und da die Maßnahmen durch den Entwicklungsträger gewährleistet werden.
Die traditionelle parkartige Freiraumgestaltung des Gebietes soll erhalten und auch künftig erlebbar sein. Im privaten Raum bedarf es der rechtlichen Absicherung. Die Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung von Bäumen und Sträuchern auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen des Gewerbegebietes und des MK 4 erfolgt zur Sicherung der wertvollen Gehölzbestände und des bereits im Bestand park­artigen Erscheinungsbildes. Der Eingriff in die Naturhaushaltsfunktionen kann dadurch erheblich gemindert werden.
Im Kerngebiet MK 1 entlang der Magnusstraße in einer Tiefe von 6,0 m, im Sondergebiet - Forschung - entlang der Magnusstraße und der Albert-Einstein-Straße in einer Tiefe von 4,0 m, im Gewerbegebiet und Kerngebiet MK 4 entlang der Albert-Einstein-Straße und der Volmerstraße in einer Tiefe von 6,0 m, im Kerngebiet MK 4 entlang der Rudower Chaussee zwischen Straßenbegrenzungslinie und überbaubarer Grundstücksfläche sowie auf den Flächen mit Bindung für Bepflanzungen sind Stellplätze, Garagen, Tiefgaragenrampen, Müllabstellplätze, technische Nebenanlagen und Werbeanlagen unzulässig. In diesen Bereichen sollen Vorgärten angelegt werden können, die den vorstädtischen Charakter des Gebietes aufgreifen.
Auf den Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen sollen die o. g. Anlagen ausgeschlos­sen werden, um den bereits vorhandenen parkartigen Charakter der Grünflächen nicht zu beeinträchtigen. Die aufgeführten baulichen Anlagen sollen wegen ihrer optischen Stö­rungsintensität ausgeschlossen werden.
Die Pflanzliste ist nicht Gegenstand der Festsetzungen dieses Bebauungsplanes, sondern sie wird für alle Anpflanzungen innerhalb des Bebauungsplangebietes empfohlen. Sie ist auf die örtlichen Standortbedingungen und Gestaltungsanforderungen des Plangebietes abgestimmt.
Die Pflanzliste nennt Gehölze, Gräser und Kräuter, die grundsätzlich für das Plangebiet gut geeignet sind. Maßgeblich für die Eignung ist die Angepasstheit bzw. die Fähigkeit zur Anpassung der Pflanzen an den Standort und seine spezifischen Bedingungen (standort­typische/standortgerechte Pflanzen).
Die Pflanzliste beschränkt sich auf stark generalisierende Angaben. Sie soll Spezifizierun­gen innerhalb des Plangebietes ausreichend Entscheidungsspielraum geben und auch der Objektplanung noch genügend gestalterische Freiheit erhalten.
III. Auswirkungen des Bebauungsplanes
Die Baugebiete und die Fläche der öffentlichen Parkanlage befinden sich im Eigentum der WISTA-MG.
Die öffentlichen Straßenverkehrsflächen wurden entsprechend des Einbringungsvertrages zwischen der WISTA-MG und dem Land Berlin an das Land Berlin übertragen. Der Akademieplatz wird nach Fertigstellung ebenfalls an das Land Berlin übertragen.
III.2 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung
Im Bereich des Anpassungsgebietes A 2 realisiert und finanziert die WISTA-MG ihre Maß­nahmen gemäß Erschließungsvertrag selbständig. In diese Erschließungsmaßnahmen ist auch die Erschließung der Baufelder einbezogen. Die Erschließungsmaßnahmen wurden bereits weitestgehend realisiert und zu 90% aus Mitteln der Gemeinschaftsaufgabe „Verbes­serung der regionalen Wirtschaftsstruktur" (GA), 10 % aus Eigenmitteln der WISTA-MG finanziert.
Für die Anlage des Akademieplatzes (2.700 m²) ist mit einer Summe von 215.000 € zu rechnen. Der Bau der öffent­lichen Grünfläche wird gemäß Erschließungsvertrag über das Treuhandvermögen des Entwicklungsträgers finanziert.
III.4 Eingriff in Natur und Landschaft
II.4.1 Allgemeines
Sind aufgrund der Aufstellung und Umsetzung von Bebauungsplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, ist über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs zu entscheiden.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes weist einen niedrigen Versiegelungs­grad auf. Etwa 6.800 m² (dies entspricht ca. 17 % der Gesamtfläche) sind derzeit überbaut. Der Anteil an versiegelten Stellplatz- und Erschließungsflächen ist gering. Dies trifft mit Ausnahme der weitgehend versiegelten Flächen zwischen der Rudower Chaussee und der Kekuléstraße zu.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind überwiegend vegetationsbestanden und übernehmen damit wichtige Funktionen für die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes. Von ökologischer Bedeutung sind insbesondere die alten Baumbestände. Ein Teil der Bäume weist zwar augenfällige Schäden auf, ist nach erster Einschätzung aber in vitalem Zustand.
In Ergänzung zu den Baudenkmalen ermöglicht der Bebauungsplan die Bebauung von derzeit überwiegend unversiegelten und vegetationsbestandenen Flächen. Insgesamt werden im Bebauungsplanentwurf ca. 3.800 m² zusätzlich als bebaubare Fläche festge­setzt. Hinzuzurechnen sind die Erschließungs- und Stellplatzflächen. Damit werden durch den Bebauungsplanentwurf erhebliche Eingriffe in den Naturhaushalt vorbereitet.
Maßgeblich für die Eingriffsbewertung sind die Eingriffe, die erstmalig aufgrund des Bebau­ungsplanentwurfes ermöglicht werden. In der Eingriffsbewertung sind die nach bestehen­dem Baurecht möglichen Eingriffe berücksichtigt worden. Grundlage ist die Einschätzung der planungsrechtlichen Gebietsqualität nach §§ 34, 35 Baugesetzbuch vom 26.8.1996. Danach liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes XV-51e im großräumig abgegrenzten Innenbereich gemäß § 34 Baugesetzbuch.
Auf Grundlage dieser Gebietsbestimmung ist im Vergleich zum Bestand eine bauliche Verdichtung des Gebietes bereits zulässig. Der Bebauungsplanentwurf ermöglicht jedoch eine bauliche Dichte und Versiegelung von Flächen, die über das Maß der baulichen Nutzung nach bestehendem Baurecht hinausgehen. Somit werden durch den Bebauungs­plan auch im Vergleich zur zulässigen Nutzung nach § 34 BauGB Eingriffe in den Natur­haushalt vorbereitet. Zur Vermeidung und Minimierung der Eingriffe werden im Bebauungs­planentwurf folgende Maßnahmen festgesetzt:
- Mit der Festsetzung von Flächen mit Bindungen zu Bepflanzungen und zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern werden naturhaushaltswirksame Freiflächen gesichert und Eingriffe in erhaltenswerte Vegetationsstrukturen vermieden.
- Über textliche Festsetzungen zur Reduzierung der Überschreitung der festgesetzten Grundfläche auf 20 %, zu Baumpflanzungen, zur Dachbegrünung und zur dezentralen Regenwasserversickerung werden Eingriffe gemindert und Maßnahmen zur Kompensa­tion von Eingriffen auf den Baugrundstücken gesichert. Dabei haben die Dachbegrü­nung und Regenwasserversickerung die größte Wirkung zur Kompensation des Eingrif­fes.
- Wichtige Kompensationsmaßnahme für nicht ausgleichbare Eingriffe in den Baugebie­ten und auf den Straßenverkehrsflächen ist die Festsetzung der öffentlichen Parkanlage an der Rudower Chaussee .
Bei Durchführung aller im Bebauungsplanentwurf festgesetzten ökologischen Maßnahmen kann der Eingriff innerhalb des Geltungsbereiches im Vergleich zur zulässigen Nutzung nach § 34 BauGB kompensiert und die durchschnittliche Naturhaushaltswertigkeit im Gebiet darüber hinaus verbessert werden.
III.4.3 Bewertung des Eingriffes in Landschaftsbild und –struktur
Die städtebauliche und architektonische Qualität des Gebietes wird durch die denkmal­geschützten Gebäudekomplexe der ehemaligen Versuchsanstalt für Luftfahrt aus den 1930er Jahren bestimmt. Während die ca. 60 bis zu 90 m langen Gebäuderiegel an der Rudower Chaussee und Ecke Magnusstraße eine weitgehend geschlossene Blockkante bilden, lockert sich die Bebauung nach Süden hin auf.
Die Gestalt der Freiflächen wird im Wesentlichen durch die alten Baumbestände geprägt. Die Gestalt­idee des parkartigen Freiraumes lässt sich deutlich ablesen. Die Qualität des Freiraumes definiert sich dabei nicht nur über gestalterische Einzelstrukturen, wie bei­spielsweise besonders prä­gende Einzelbäume und Baumgruppen, sondern lässt erst die über die Grenzen des Geltungsbereiches hinaus reichenden weiträumigen Freiraum­zusammenhänge erfassen. Der offene und fließende Freiraum ist ein wesentlicher Leitge­danke bei der Konzeption des gesamten Geländes der ehemaligen Akademie der Wissen­schaften.
Das Prinzip der offenen Bebauung und Freiraumstruktur wird durch die geplante Nachver­dichtung nicht völlig aufgegeben, in seinen Qualitäten jedoch eingeschränkt. Der geplante Städtebau zielt stärker auf das Bild einer geschlossenen Bebauung und baulich gefasster Freiräume.
In den innen liegenden Bereichen bleiben großzügige Freiräume mit ihrem gestaltprägen­den Vegetationsbestand erhalten. Positiv ist die visuelle als auch funktionale Einbindung der als private Freiflächen mit Bindung für Bepflanzung und Erhaltung ausgewiesenen Flächen in den öffentlichen Raum zu bewerten.
Eingriffe in gestaltprägende Vegetationsstrukturen sind durch die Ausweisung der Baufel­der an der Volmerstraße und der Magnusstraße zu erwarten. Mit der Bebauung müssen an der Volmerstraße parkartig gestaltete Gehölzflächen (u.a. Ahornarten, Rhododendron, Spiraen) und an der Magnusstraße eine Baumgruppe aus Birken sowie eine alte Eiche gefällt werden. Zum Ausgleich von Eingriffen in den Baumbestand werden Baumpflanzun­gen auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche und zur Begrünung von Stellplatz­flächen festgesetzt.
Eine wichtige Maßnahme zur Minimierung des Eingriffes ist die Ausweisung einer öffent­lichen Parkanlage an der Rudower Chaussee. Mit dieser Ausweisung wird die Neugestal­tung der derzeit als Stellplatzanlage genutzten Fläche und damit die gestalterische Aufwer­tung des öffentlichen Raumes an der Rudower Chaussee vorbereitet.
Insgesamt stellen die Einschränkung vorhandener Freiraumbezüge und die Zerstörung erhaltenswerter Baumbestände einen Eingriff in Landschaftsbild und -struktur dar, der jedoch durch die Ausweisung der öffentlichen Parkanlage an der Rudower Chaussee vollständig innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XV-51e ausgeglichen werden kann.
III.4.4 Zusammenfassende Bewertung
Durch den Bebauungsplan werden im Vergleich zur zulässigen Nutzung entsprechend § 34 BauGB Eingriffe in Natur und Landschaft vorbereitet.
Die Eingriffe in den Naturhaushalt können durch die im Bebauungsplanentwurf festgesetz­ten Maßnahmen zur Eingriffsvermeidung und -minderung innerhalb des Geltungsbereiches ausgeglichen werden. Insgesamt zielt der Bebauungsplan auf einen hohen ökologischen Standard auf den Baugrundstücken ab, so dass eine Verbesserung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes erreicht werden kann.
Auch die Eingriffe in vorhandene Qualitäten von Landschaftsbild und -struktur können durch die Ausweisung der öffentlichen Parkanlage ebenfalls vollständig innerhalb des Geltungs­bereiches ausgeglichen werden.
III.5 Sonstige Auswirkungen
Weitere Auswirkungen des Bebauungsplanentwurfes sind zurzeit nicht absehbar.
Am 2. November 1993 hat das Bezirksamt Treptow von Berlin die Aufstellung des Bebau­ungsplanes XV-51 gemäß § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch i.V.m. § 4 AGBauGB be­schlossen (ABl. Nr. 63 vom 30.12.1993, S. 3949).
Mit dem gleichen Beschluss hat das Bezirksamt die Entscheidung über Art und Weise, räumlichen Bereich und Frist der vorgezogenen Bürgerbeteiligung gemäß § 5 des Geset­zes zur Ausführung des Baugesetzbuchs vom 11. Dezember 1987 getroffen.
Die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde in den Berliner Tageszeitun­gen Der Tagesspiegel, Berliner Morgenpost und Berliner Zeitung am 5. November 1993 bekannt gemacht.
Die öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes XV-51 und die Erörterung mit den Bürgern nach § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuchs fand in der Zeit vom 08. bis 22. Novem­ber 1993 statt. Während des Darlegungszeitraumes informierten sich insgesamt 48 Bürger über den Vorentwurf. Das Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde am 26. Juli 1994 gemäß § 4 AGBauGB beschlossen.
Den Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes betrafen generelle Hinweise zur Festset­zung von Baulinien, Baugrenzen und Bauhöhen, welche einem geforderten hohen Maß an Flexibilität für die Wissenschafts- und Hochschulstandorte entgegen stünden. Außerdem wurde für den Bereich der Straßen eine Überbaubarkeit gefordert. Es erfolgten Hinweise auf Baudenkmale, denkmalwerte Bauten und Gebäude von denkmalpflegerischen Wert.
Den erstgenannten Hinweisen wurde nicht gefolgt. Mit der Festsetzung von Baulinien und Baugrenzen wird im Sinne des städtebaulichen Wollens ein Mindestmaß an Festsetzungen sowie ein hohes Maß an Flexibilität gewährleistet. Entsprechend den städtebaulichen Zielen orientiert sich die Bauhöhe an der in Berlin üblichen vorstädtischen Viergeschossig­keit. Die Überbaubarkeit von betriebsinternen Straßen, die nicht öffentlich gewidmet werden sollen, ist gewährleistet. Die im Laufe des Verfahrens gemäß § 2 Abs. 2 DSchGBln eingetragenen Gebäude sind als solche im Bebauungsplanentwurf gekennzeichnet.
Die Beteiligung der Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind (§ 4 Abs. 1 Baugesetzbuch), wurde vom 30. Juni bis zum 12. August 1994 durchgeführt. Dabei waren 33 Stellungnahmen beim Bezirksamt Treptow von Berlin eingegangen. Acht Träger hatten nicht geantwortet.
Wegen der besonderen städtebaulichen und stadtpolitischen Bedeutung der Entwick­lungsmaßnahme ist die weitere Zuständigkeit des Bebauungsplanverfahrens zwischen­zeitlich gemäß § 4c AGBauGB (jetzt § 9 Abs. 3 AGBauGB) auf die damalige Senatsverwal­tung für Bau- und Wohnungswesen (heute: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung) übergegangen (Senatsbeschluss vom 20. Dezember 1994).
Das Abgeordnetenhaus von Berlin hat in seiner 76. Sitzung am 21. Juni 1995 das Ergeb­nis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zur Kenntnis genommen.
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-51e wurden folgende Änderungen beschlossen:
Der Polizeipräsident von Berlin hatte Bedenken gegen die Baumpflanzungen in den Straßenräumen geäußert. Die Bedenken wurden berücksichtigt. Die textlichen Festsetzun­gen, die Baumbepflanzungen in den Straßenräumen vorsahen, wurden gestrichen. In den Bebauungsplan wurde folgende Festsetzung aufgenommen: ”Die Einteilung der Straßen­verkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzung”.
Die damalige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz hatte Beden­ken gegen den Erhalt der Gottfried-Leibniz-Straße, der Kirchhoffstraße sowie der Walter-Nernst-Straße als öffentliches Straßenland geäußert. Das Bebauungsplangebiet erscheine dadurch in Teilbereichen übererschlossen. Die genannten Straßen sollten jedoch in jedem Falle als öffentlich nutzbare Durchwegungen, mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten erhalten bleiben.
Die Bedenken wurden nicht berücksichtigt. Die genannten Straßen, von denen die Gott­fried-Leibniz-Straße im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-51e liegt, sind Be­standsstraßen auf dem Gelände der WISTA-MG Aufgrund der Vielschichtigkeit der hier angrenzenden Nutzungen, dem Ziel der gleichwertigen Erreichbarkeit aller Einrichtungen der WISTA-MG sowie der städtebaulich gewollten Kleinteiligkeit sollen diese Straßen als öffentliches Straßenland gewidmet werden. Die Bedenken von SenStadtUm gegen öffent­liche Straßen stehen im Widerspruch zu der Forderung, statt dessen Geh- und Fahrrechte im Bebauungsplan festzusetzen.
Weiterhin erfolgte ein Hinweis zur Zweckbestimmung des Sondergebietes - Forschung -. Dieses sollte auch Nutzungen nach § 8 und ggf. § 9 BauNVO ausnahmsweise zulassen. Diese Festsetzung soll Nullserienproduktionen ermöglichen soweit ein unmittelbarer betrieblicher Zusammenhang zwischen Fertigungsstätte und den Forschungs- und Entwick­lungseinrichtungen besteht und Wohnnutzungen nicht beeinträchtigt werden. Der Hinweis wurde nur teilweise berücksichtigt. Nutzungen nach § 9 BauNVO sollen in den Sonder­gebieten nicht zulässig sein. Die textliche Festsetzung sollte ergänzt werden um die ausnahmsweise Zulässigkeit von unmittelbar mit Forschung und Entwicklung zusammen­hängenden Betrieben nach § 8 BauNVO. Im weiteren Verfahren wurde diese Festsetzung nochmals umformuliert, die Nullserienproduktion ist jedoch in dem Sondergebiet zulässig.
Es bestanden Bedenken aus Gründen des Denkmalschutzes: Die historischen Freiflächen der ehemaligen Deutschen Versuchsanstalt für Luftfahrt müssten stärker berücksichtigt werden. Die Bedenken wurden teilweise berücksichtigt. Die wertvollen Grünflächen werden entsprechend des Eingriff-/Ausgleichsgutachten von einer Überbauung nicht berührt, sie sollen teilweise als öffentliche Grünfläche bzw. nicht überbaubare Fläche festgesetzt werden.
Bedenken aus Gründen des Denkmalschutzes: Die für die Eintragung in das Baudenkmal­buch vorgesehenen Gebäude sollten durch Baukörperfestsetzungen gesichert werden. Die Bedenken wurden berücksichtigt. Der Verlauf der Baugrenzen nimmt Rück­sicht auf die Gebäudekanten der Baudenkmale durch die Festsetzung von Baukörperaus­weisungen bzw. durch erweiterte Baukörperausweisungen.
Hinweis auf das Wasserschutzgebiet: Die geplante Grundflächenzahl mit fast durchgängig 0,5 ist aus Grundwasserschutzgründen zu hoch und sollte deshalb reduziert werden. Das Bebauungsplangebiet lag zum Zeitpunkt der Durchführung der Trägerbeteiligung im östlichsten Bereich der erweiterten Schutzzone III. Die Schutzzonen wurden inzwischen ge­ändert. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt nicht mehr innerhalb einer Schutz­zone. Die im Bebauungsplan XV-51 dargestell­ten Nutzungen stehen nicht im Widerspruch zu den für die Schutzzone III zulässigen Nutzungen. Durch entsprechende textliche Fest­setzungen soll die Versickerung des Regenwassers gesichert werden. Die geplanten Grund­flächenzahlen sind nach der Art der baulichen Nutzung zulässig und schöpfen die in der Baunutzungsverordnung genannten Obergrenzen nicht aus.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz hielt textliche Festsetzungen und Regelungen zum Immissionsschutz für die Nutzungen an der Rudower Chaussee für notwendig. Diese sollten in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen werden. Die text­lichen Festsetzungen zum Schallschutz sind im weiteren Verfahren aufgrund der geänder­ten Berliner Bauordnung entfallen (siehe dazu auch unter Punkt II.3.1 Immissions­schutz).
Weiterhin sollte die durch textliche Festsetzung bestimmte unregelmäßige Anordnung von großkronigen Platanen auf der öffentlichen Parkanlage insbesondere im Hinblick auf den räumlichen Bezug dieser Fläche zur Rudower Chaussee und den funktionalen Charakter dieses Platzes als Endpunkt des Zentrumsbereiches überdacht werden. Dem Hinweis wurde gefolgt. Von Festsetzungen auf öffentlichen Flächen (Grün- und Straßenflächen) wird abgesehen, um die Gemeinde nicht zu binden.
Die ehemalige Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie gab den Hinweis, dass eine Rand­bebauung entlang der Albert-Einstein-Straße erfolgen sollte, so dass die nicht überbaubare Grundstücksfläche (zum Stand Trägerbeteiligung ”Öffentlicher Blockpark”) reduziert werden sollte. Dies hätte eine direkte funktionale Anbindung an den ”EGA-Verwaltungstrakt” ermöglicht und den Blockcharakter dieses Areals hervorgehoben. Als Grünflächenausgleich sollte die geplante öffentliche Grünfläche zwischen der Agastraße, der Wilhelm-Ostwald-Straße, der Volmerstraße und der Richard-Willstätter-Straße (außerhalb des Bebauungsplanes) herangezogen werden. Aufgrund des erhal­tenswerten Baumbestandes, der auch in das Eingriff-/Ausgleichgutachten mit eingegangen ist und aus städtebaulichen Gründen wurde dem Hinweis nicht gefolgt.
Weiterhin wurde angeregt, in Gewerbegebieten Geschäfts- Büro- und Verwaltungs­gebäude nur ausnahmsweise zuzulassen. Dem Hinweis wurde gefolgt.
Im Zuge der Weiterentwicklung der Planungsüberlegungen haben sich darüber hinaus für den Bebauungsplanentwurf XV-51e folgende Änderungen ergeben:
- Die zum Stand der Trägerbeteiligung vorgesehenen Grünflächen mit der Zweckbestim­mung öffentliche Parkanlage westlich und östlich der Gottfried-Leibniz-Straße sollen im weiteren Verfahren als nicht überbaubare Grundstücksflächen mit einer Bindung für Bepflanzungen und zum Erhalt festgesetzt werden. Damit bleibt der Charakter einer öffentlichen Grünfläche erhalten, die Bewirtschaftung fällt damit aber in die Zuständigkeit der WISTA-MG. Da diese Flächen bereits parkartig angelegt sind und von der WISTA-MG gepflegt werden, die gleiche qualitätvolle Gestaltung durch die öffentliche Hand je­doch aus finanziellen Gründen nicht gewährleistet werden kann, sollen diese Flächen weiterhin in privater Bewirtschaftung verbleiben.
- Da die o. g. bisher als öffentliche Grünflächen festgesetzten Grünflächen im weiteren Verfahren als nicht überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt werden sollen und somit in die Berechnung des Nutzungsmaßes einfließen, reduzieren sich die Grund­flächen- und Geschossflächenzahlen für das Kerngebiet MK 4 und das Gewerbegebiet.
- Auch in den Kerngebieten MK 2, MK 3 sowie in dem Sondergebiet sind die Nutzungs­maße reduziert worden (siehe dazu auch unter Punkt II.3.1 Kerngebiete - Maß der Nut­zung und unter Punkt II.3.3 Sondergebiet - Maß der Nutzung).
Die damalige Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen hat am 11. Dezember 1995 be­schlossen, den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-51 in die Bebauungs­pläne XV-51 a bis XV-51 l aufzuteilen (ABl. Nr. 66 vom 29.12.1995, S.5138).
Der nach der Trägerbeteiligung überarbeitete Bebauungsplan XV-51e (Planzeichnung und textliche Festsetzungen) mit zugehöriger Begründung hat in der Zeit vom 24. März 1998 bis zum 24. April 1998 in den Räumen der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr, Württembergische Straße 6 in Berlin-Wilmersdorf gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 233 Abs. 1 Satz 2 BauGB öffentlich ausgelegen.
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes XV-51e wurde fristgemäß im Amtsblatt von Berlin vom 13. März 1998 (ABl. Nr. 14, S. 1045) sowie in der örtlichen Presse mit Anzeige vom 17. März 1998 bekannt gemacht. Die gemäß § 4 Abs. 1 BauGB beteiligten Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben - SenBauWohnV IV JA 3 - vom 07. April 1998 über die öffentliche Auslegung benachrichtigt.
Während der Auslegungszeit und in den Wochen danach sind insgesamt 2 schriftliche Stellungnahmen mit Bedenken und Anregungen bei der damaligen Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr (heute. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung) eingegangen. Im Folgenden werden die wichtigsten Stel­lungnahmen und ihre Behandlung benannt.
Die damalige Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe und die WISTA-MG forder­ten, dass die Zugänglichkeit der nicht überbaubaren Grundstücksflächen im Gewerbegebiet für die Allgemeinheit nicht festgesetzt werden sollte, da ein möglicher Investor diese Fläche zur vollen Ausschöpfung von GRZ und GFZ benötigen würde. Es wurde vorgeschlagen entwe­der die Zugänglichkeit für die Allgemeinheit auszuschließen oder die Gewebegebiet um diese Flächen einzuschränken und diese als öffentliche Parkanlage festzusetzen.
Dem Hinweis wurde überwiegend nicht gefolgt. Das Konzept für den öffentlichen Raum auf dem Gelände der ehemaligen Akademie der Wissenschaften sieht das Einfügen von Pocketparks in die Baublöcke vor, um eine Öffnung des Geländes zu fördern. Diese auch von der damaligen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie und vom Bezirk Treptow in den Abwägungsprozess mit eingebrachte Konzeption galt es im Bebauungsplan XV-51e zu berücksichtigen. Bei der Berechnung des zulässige Nutzungs­maßes kann das gesamte Grundstück herangezogen werden. Bei Umsetzung der vorge­schlagenen Alternative würde sich bei Beibehaltung des Nutzungsmaßes die zulässige Geschossfläche und Grundfläche erheblich reduzieren. Die Zugänglichkeit für die Allge­meinheit zu gewährleisten oder nicht bleibt dem Grundstückseigentümer freigestellt.
Des Weiteren wurde angeregt für das Sondergebiet eine höhere GRZ und GFZ vorzu­sehen, um langfristig eine weitere Bebauung im Sondergebiet nicht von vornherein zu blockieren.
Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. Im Sondergebiet wird ein Baudenkmal durch Baukörper­ausweisung und Angabe der zulässigen Vollgeschosse im Bestand gesichert. Daraus ergibt sich rechnerisch eine GRZ von 0,3 und eine GFZ von 0,6. Eine Aufstockung des Baudenk­mals bzw. Anbauten sind aus Gründen des Denkmalschutzes nicht möglich, so dass eine Heraufsetzung des Nutzungsmaßes planungsrechtlich nicht möglich ist.
Die Begründung sollte geändert werden, da die Finanzierung der öffentlichen Parkanlage nicht, wie beschrieben, durch die WISTA-MG erfolgt.
Dem Hinweis wurde gefolgt. Die Finanzierung der öffentlichen Grünfläche erfolgt ent­sprechend den Festlegungen des Erschließungsvertrages zwischen BAAG und WISTA-MG vom 09.04.1997, d.h. die Verpflichtung zur Herstellung öffentlicher Grün­anlagen entsteht nur soweit die hierdurch entstehenden Kosten in den Bedarfsprogram­men der einzelnen Bauvorhaben als naturschutzrechtliche Ausgleichs- und Ersatzmaß­nahme enthalten sind und die planungsrechtlichen Voraussetzungen zum Einsatz dieser Mittel rechtzeitig geschaffen werden.
Die erweiterte Baukörperausweisung im Kerngebiet MK 1 sollte reduziert werden, da die im Kerngebiet MK 1 vorgesehene Bebauung zu einer Beeinträchtigung der Belichtungs­verhältnisse für das benachbarte Gebäude führen würde.
Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. Innerhalb der erweiterten Baukörperausweisung sind auch schmalere Gebäude zulässig. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird durch die zuständige Verwaltung auch die Belichtung der Arbeitsräume geprüft. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
Außerdem wurde vorgebracht, dass der im Kerngebiet MK 2 vorgesehene Abstand zwi­schen der Baugrenze am denkmalgeschützten Gebäude an der Kekuléstraße und der öffentlichen Parkanlage mit ca. 2,0 m Abstand zu gering gewählt sei. Da hier eine Bö­schung angeschüttet wurde, um den Lichteinfall für die unteren Räume des Gebäudes zu vergrößern, sollte bei der Wahl des Abstandes zwischen Baugrenze und öffentlicher Parkanlage von den tatsächlichen Gegebenheiten ausgegangen werden.
Die Nutzungsgrenze zwischen dem Kerngebiet MK 2 und der öffentliche Parkanlage ist identisch mit der Flurstücksgrenze zwischen den Flurstücken 5743 und 5742. Die Ver­schiebung der Nutzungsgrenze hätte eine erneute Änderung der Flurstücksgrenzen erfordert. Daraufhin hat die WISTA-MG nach einer Rücksprache die vorgebrachten Beden­ken zurückgezogen. Die Begründung zum Bebauungsplan XV-51e wurde um den Hinweis ergänzt, dass die öffentliche Parkanlage Teile der Böschung umfasst.
Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB geäußerten Beden­ken und Anregungen haben zu keinen Änderungen des Bebauungsplanes XV-51e geführt.
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 24. Juni 2004 (BGBl. I S. 1359)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578)
Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 25. März 2002 (BGBl. I S. 1193), zuletzt geändert durch Artikel 167 der Verordnung vom 25. November 2003 (GVBl. I S. 2304)
Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berli­ner Na­tur­schutzgesetz - NatSchGBln) vom 12. Juli 2003 (GVBl. S. 254) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. Dezember 2003 (GVBl. S. 554)
Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs ein­schließlich zweier Anpassungsgebiete zur Entwicklungsmaßnahme “Berlin-Johannis­thal/Adlershof” vom 7. Dezember 1994 (GVBl. S. 499)
B. Planzeichnung
siehe Anlage zur Vorlage an das Abgeordnetenhaus*:
Abzeichnung des Originalplanes mit eingearbeitetem Deckblatt (Verkleinerung auf Maßstab 1 : 2.000) mit textlichen Festsetzungen.
Anhang: Pflanzliste vom August 1995
Berlin, den 30.09.2004
Chef der Senatskanzlei für den
* Die Anlage kann in der Bibliothek des Abgeordnetenhauses von Berlin eingesehen werden.
Pflanzliste für den Bebauungsplan XV-51e
1) Bäume, großkronig
Carpinus betulus Gemeine Hainbuche
Sorbus aucuparia Nordische Eberesche
Platanus x acerifolia Ahornblättrige Platane
2) Bäume, kleinkronig
Quercus fastigiata Säuleneiche
3) Großsträucher
Cornus in Sorten Hartriegel
Corylius avellana Haselnuss
Crataegus in Sorten Weißdorn
Euonymus europaea Spindelstrauch
Ligustrum in Sorten Liguster
Viburnum in Sorten Schneeball
4) Normal-, Kleinsträucher und Bodendecker
Rosa corymbifera Heckenrose
Rosa tomentosa Filz-Rose
Sarothamnus scop. Besenginster
Vinca minor Kleines Immergrün, kriechend
5) Klettergehölze, Selbstklimmer
Parthenocissus Wilder Wein
tricuspidata ´Veitchii` Selbstklimmer
6) Klettergehölze, Gerüst-Kletterpflanzen
Lonicera xylosteum Wald-Geißblatt
Wisteria sinensis Blauregen
7) Saatgut für extensive Dachbegrünung
Alyssum saxatile Felsensteinkraut
Armeria elongata Gemeine Grasnelke
Cerastium Filziges Hornkraut
Dianthus carthus. Karthäuser Nelke
Erodium cicutarium Gemeiner Reiherschnabel
Erophila verna Hungerblümchen
Pehorhagia prolifera Nelkenköpchen
Potentilla in Sorten Fingerkraut
Sedum in Sorten Mauerpfeffer u.a.
Veronica prostata Liegender Ehrenpreis
Poa compressa Platthalm-Rispengras
Ausschuss-Kennung : BauWohnVgcxzqsq
Ausschuss-Kennung : UA BPlaenegcxzqsq
*) Die Straßen im Entwicklungsbereich sind inzwischen teilweise benannt worden (gemäß Bekanntmachung vom 30.06.1998, ABl. Nr. 36). Danach erhalten die im Geltungsbereich gelegenen sowie die angrenzenden Straßen folgende Namen: Rudower Chaussee, Volmerstraße, Albert–Einstein–Straße, Magnusstraße, Gottfried–Leibniz–Straße und Kekuléstraße. Diese Namen werden im Folgenden verwandt.

References: § 166

§ 10
 § 23
 § 166
 § 162
 § 34
 § 169
 § 144
 § 145
 §17
 § 17
 § 1
 § 1
 § 8
 § 6
 § 6
 § 127
 § 3
 § 76
 § 9
 § 9
 § 8
 § 1
 § 14
 § 34
 § 34
 § 34
 § 34
 § 2
 § 4
 § 5
 § 3
 § 4
 § 2
 § 4
 § 9
 § 8
 § 9
 § 9
 § 8
 § 3
 § 233
 § 4
 § 3
 Art. 1