Source: https://iudictum.cz/135990/26-cdo-4275-2015
Timestamp: 2019-04-20 05:11:27+00:00

Document:
26 Cdo 4275/2015 — Nejvyšší soud — Iudictum.cz
26 Cdo 4275/2015
453/2013 Sb.
NOZ - § 3074 odst. 1
ObčZ 1964 - § 696 odst. 2
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně Credit & dividend consult s.r.o., se sídlem v Neratovicích, Kojetická 1026, IČO: 25071475, zastoupené JUDr. Oskarem Matouškem, advokátem se sídlem v Mělníku, Krombholcova 327/15, proti žalované E. N., o určení výše nájemného z bytu, vedené u Okresního soudu v Mělníku pod sp. zn. 5 C 113/2014, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 12. května 2015, č. j. 23 Co 102/2015-177, takto:
Žalobkyně (pronajímatelka „bytu č. 54, resp. bytové jednotky č. 1025/54, o velikosti 2+1 s lodžií a příslušenstvím, v desátém nadzemním podlaží bytového domu v N., – dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“, a „předmětný dům“, resp. „dům“) se domáhala (žalobou podanou u Okresního soudu v Mělníku /soudu prvního stupně/ dne 27. března 2014) určení, že počínaje dnem podání žaloby činí nájemné z předmětného bytu 5.300,- Kč měsíčně.
Soud prvního stupně rozsudkem ze dne 22. ledna 2015, č. j. 5 C 113/2014-153, určil, že nájemné z předmětného bytu činí počínaje dnem 27. března 2014 částku 4.440,- Kč měsíčně (výrok I.), ohledně další částky 860,- Kč měsíčně žalobu zamítl (výrok II.), rozhodl o nákladech řízení účastnic a státu (výroky III., IV. a V.) a o vrácení složené zálohy (výrok VI.).
Na zjištěném skutkovém základě dovodil, že byly splněny předpoklady pro stanovení (určení) nájemného z bytu soudem podle § 696 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění po novele provedené zákonem č. 132/2011 Sb. a ve znění do 31. prosince 2013 (dále jen „obč. zák.“), který aplikoval na zjištěný skutkový stav s odkazem na ustanovení § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Žalobě však vyhověl jen zčásti, neboť – vycházeje ze znaleckého posudku znaleckého ústavu I R A, spol. s r.o., (dále jen „znalecký posudek“) – dospěl k závěru, že obvyklé (tržní) nájemné z předmětného bytu dosahovalo od března 2014 výše 4.440,- Kč měsíčně a nikoli žalobkyní požadovaných 5.300,- Kč měsíčně.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 12. května 2015, č. j. 23 Co 102/2015-177, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic.
Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem, který – byť rovněž s odkazem na ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. – posuzoval (na rozdíl od soudu prvního stupně) podle § 2249 o. z., jde-li o určení nájemného z bytu soudem do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu (§ 2249 odst. 3 věta třetí o. z.). V této souvislosti však konstatoval, že „právní úprava účinná od 1.1.2014 se v základních rysech s předchozí úpravou shoduje“, a proto podle jeho názoru použití předchozí právní úpravy obsažené v ustanovení § 696 obč. zák. nemělo zásadní vliv na správnost rozsudku soudu prvního stupně. Z důvodů uvedených v napadeném rozsudku pak pokládal za správné rovněž právní názory, které na základě zjištěného skutkového stavu učinil soud prvního stupně.
Dovolání žalobkyně (dovolatelky) proti rozsudku odvolacího soudu není z posléze uvedených důvodů přípustné podle § 237 o. s. ř. (zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 293/2013 Sb. – dále opět jen „o. s. ř.“), neboť otázka vymezení pravidel, podle nichž musí soud postupovat při určení výše nájemného z bytu, byla v poměrech dřívější právní úpravy v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena a v napadeném rozhodnutí se odvolací soud od tohoto řešení v konečném důsledku neodchýlil přesto, že uplatněný nárok nesprávně (viz posléze uvedený výklad) posoudil podle právní úpravy učiněné od 1. ledna 2014.
V návaznosti na právě uvedené dovolací soud zdůrazňuje, že práva a povinnosti účastníků týkající se úpravy nájemného z bytu posuzoval ve smyslu § 3074 odst. 1 věty první za středníkem o. z. podle dosavadních právních předpisů, tedy výhradně podle § 696 odst. 2 až 4 obč. zák. Proces zvyšování nájemného z bytu byl zákonem (viz § 696 odst. 2 obč. zák.) upraven jako dvoufázový, tj. nejprve vyjednávání účastníků nájemního vztahu o zvýšení nájemného podle písemného návrhu pronajímatele doručeného nájemci (§ 696 odst. 2 věta první a druhá obč. zák.) a poté v případě jeho neúspěchu – avšak jen na návrh pronajímatele podle § 696 odst. 2 věty třetí obč. zák. – řízení o určení nájemného soudem (§ 696 odst. 2 věta čtvrtá a pátá obč. zák.). Byl-li – jako v daném případě – takto upravený (dvoufázový) proces zahájen (doručením hmotněprávního návrhu pronajímatele podle § 696 odst. 2 věty první obč. zák.) před 1. lednem 2014, dokončí se podle dosavadních právních předpisů i v tomto (hraničním) případě, že právo, aby výši nájemného z bytu určil soud, vzniklo pronajímateli až po uvedeném datu, jako tomu bylo i v projednávané věci. V posuzovaném případě byl proces zvyšování nájemného z bytu zahájen v době do 31. prosince 2013, a to hmotněprávním písemným návrhem pronajímatelky (učiněným dne 25. října 2013 podle § 696 odst. 2 věty první obč. zák.), který byl žalované doručen dne 29. října 2013 a který nebyl akceptován. S přihlédnutím k tomu, co je uvedeno v předchozí části tohoto odstavce, se musí následné soudní řízení o návrhu pronajímatelky na zvýšení nájemného „dokončit“ podle dosavadních předpisů (podle § 696 odst. 2 věty třetí a čtvrté obč. zák.), jelikož žalobkyně v něm uplatnila právo vyplývající z neúspěšného vyjednávání účastníků nájemního vztahu započatého v době do 31. prosince 2013 (viz § 3074 odst. 1 věta první za středníkem o. z.). Jelikož dřívější právní úprava zvyšování nájemného soudem se řídila obdobnými pravidly jako nynější právní úprava (§ 696 odst. 2 věty čtvrtá a pátá obč. zák. a § 2249 odst. 3 věta třetí o. z.), nemohla nesprávná aplikace hmotněprávního předpisu odvolacím soudem způsobit nesprávnost jeho rozhodnutí. Již na tomto místě je zapotřebí zdůraznit, že bude-li se řízení o zvýšení nájemného soudem řídit dosavadními předpisy, je vyloučena aplikace ustanovení § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., na něž se dovolatelka odvolávala v dovolání (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. srpna 2015, sp. zn. 26 Cdo 2291/2015).
Vzhledem k uplatněným dovolacím námitkám však především nelze ztratit ze zřetele, že podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Z toho vyplývá, že důvody zmatečnosti, jiné vady řízení či pochybení ve zjištění skutkového stavu věci nelze pokládat za způsobilé dovolací důvody. Vedle způsobilého dovolacího důvodu podle § 241 a odst. 1 o. s. ř. však dovolatelka právě takový (nezpůsobilý) důvod rovněž uplatnila, a sice dovolacími námitkami, jimiž brojila proti skutkovým zjištěním, resp. proti způsobu hodnocení důkazů (zejména znaleckého posudku), z nichž odvolací soud – stejně jako soud prvního stupně – čerpal svá skutková zjištění rozhodná pro závěr, že obvyklé nájemné z předmětného bytu činí od března 2014 částku 4.440,- Kč měsíčně. Uvedené přitom v plném rozsahu platí také ve vztahu k dovolací výtce, že „výše navrženého nájemného v částce 5.300,- Kč měsíčně odpovídá cenám předepsaným na cenové Mapě nájemného zveřejněné Ministerstvem pro místní rozvoj ČR“. Údaje dříve poskytované zmíněnou „mapou“ totiž nebyly právně závazné; nadto šlo o údaje toliko „orientační“ (přehledové) a tudíž ne zcela směrodatné. Jestliže tedy odvolací soud (soud prvního stupně) dospěl na základě učiněných skutkových zjištění (svědčících mimo jiné i o zhoršené kvalitě bytu) k závěru, že úroveň obvyklého nájemného ze srovnatelných bytů byla v příslušném místě a čase nižší než udávala dotčená cenová mapa pro byty ve standardním technickém stavu, šlo o úsudek, který učinil v rámci zjišťování skutkového stavu a nikoli při jeho právním posouzení.
K dovolacím námitkám podřaditelným pod (způsobilý) dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze uvést následující.
Dovolatelce lze přisvědčit v názoru, že při úpravě (zde zvýšení) nájemného podle § 696 odst. 2 až 4 obč. zák. nelze zohledňovat sociální poměry nájemce bytu. Je tomu tak proto, že pro určení (změnu) nájemného z bytu (konstitutivním) rozhodnutím soudu (pro futuro) je – v poměrech právní úpravy obsažené v citovaných ustanoveních – rozhodující jen to, že takto stanovená výše nájemného respektuje vůli žalobce vyjádřenou v žalobním návrhu (soud je omezen žalobním návrhem v tom smyslu, že jej nemůže překročit) a jím vymezený předmět řízení (soud nesmí z podnětu žaloby na zvýšení nájemného rozhodnout o jeho snížení a naopak z podnětu žaloby na snížení nájemného rozhodnout o jeho zvýšení) a odpovídá podmínkám na trhu s byty, které v době podání žaloby panovaly v místě, kde se předmětný byt nachází (srov. usnesení Nejvyššího soudu z 21. dubna 2015, sp. zn. 26 Cdo 261/2015, a z 18. listopadu 2015, sp. zn. 26 Cdo 2906/2015). V uvedených souvislostech však odvolacímu soudu (soudu prvního stupně) nelze vytknout jakékoli pochybení. Při úpravě (zvýšení) nájemného z předmětného bytu totiž nepřihlížel k sociálním důvodům na straně žalované, jak se dovolatelka snaží v dovolání podsouvat, nýbrž výši nájemného stanovil na podkladě znaleckého posudku, jenž její osobní poměry nebral nikterak na zřetel. Při právním posouzení věci se přitom náležitě vypořádal také s probíhající rekonstrukcí předmětného domu a nic na tom nemění, že z příčin rozvedených v rozsudku soudu prvního stupně (jehož právní názory dále rozvinul) ji pro úpravu nájemného z bytu nepovažoval za rozhodnou. Nelze tudíž hovořit o tom, jak v této souvislosti nesprávně činí dovolatelka, že „soudy se nezabývaly skutečností, že zvýšené nájemné není žalobcem požadováno pouze za dobu minulou, ale taktéž a zejména, za dobu současnou a budoucí“. Navíc i podle přesvědčení dovolacího soudu lze při změně nájemného z bytu postupem podle § 696 odst. 2 až 4 obč. zák. vycházet pouze z aktuálního (prokázaného) a nikoli (též) budoucího (hypotetického) stavu bytu. Zbývá již jen dodat, že poukázala-li dovolatelka rovněž na to, že „v důsledku dokončení revitalizace domu čp. 1025 dochází ke značnému zlepšení celkových podmínek bydlení v domě“, učinila tak až v dovolání, čímž zároveň uplatnila tzv. skutkové novoty; v dovolacím řízení však platí zákaz skutkových novot (§ 241a odst. 6 o. s. ř.).
Zdroj: Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 4. 2016, sp. zn. 26 Cdo 4275/2015, ECLI:CZ:NS:2016:26.CDO.4275.2015.1, dostupné na www.nsoud.cz. Jedná se o neautentické znění, které bylo soudem poskytnuto bezplatně.

References: soud 
 § 3074
 § 696
 soud 

Soud 
 § 696
 zákona č. 40
 § 3074
 zákona č. 89
 soud 
 soud 
 soud 
 § 3074
 § 2249
 § 696
 soud 
 § 237
 soud 
 soud 
 soud 
 § 3074
 § 696
 § 696
 § 696
 § 696
 § 696
 § 696
 § 3074
 § 2249
 § 3
 § 241
 § 241
 soud 
 soud 
 soud 
 § 241
 § 696
 § 696