Source: http://www.notisum.se/rnp/domar/hd/HD990714.htm
Timestamp: 2017-05-29 20:53:08+00:00

Document:
Högsta domstolens referat NJA 1990 s 714 (nr 118)
Lagrum:13 kap. 11 § jordabalken (1970:994); 55 kap. 12 a § rättegångsbalken (1942:740); NJA 1986 s. 272
Rörande frågan till vilket belopp den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden skulle uppskattas åberopades skriftliga utlåtanden och vittnesutsagor, från kommunens sida av fil dr Bengt T, verksam vid statens institut för byggnadsforskning, och fil dr Nils L, chefsekonom i PKbanken, samt från tomträttshavarnas sida av förre direktören i Försäkringsbolaget Svenska Personal-Pensionskassan (SPP) Nils-Axel F och lantmätaren Lars F. TR:n anförde i domskälen under rubriken Realräntan som grund för avgäldsräntan: I ovan angivet rättsfall (NJA 1986 s 272) hävdade den då berörda tomträttshavaren med stöd av vissa utredningar av officiell karaktär att den långsiktiga realräntan kunde bedömas till 3% och kommunen bestred inte detta. För övrigt hade i målet T i ett i nov 1985 avgivet utlåtande gjort motsvarande bedömning för marknader med "få imperfektioner", men också uttalat att "realräntan på fastighetsmarknaden" borde ligga icke oväsentligt högre mot bakgrund av de särskilda förhållanden som råder på denna marknad. HD godtog att realräntan sattes till 3% och fann den också motsvara skäligt direktavkastningskrav för tomtmarken i fråga; mark för kommersiellt bruk i Stockholms city, för vilken tomträttsavgäld skulle fastställas att utgå under en 20-årsperiod med början 1977.
Efter HD:s avgörande har kommunen till en början uttalat att den efter redovisad granskning av det faktamaterial som legat till grund för HD:s bedömning nu funnit att den allmänna realräntan from år 1985 kunde uppskattas till mellan 3,5 och 4%. Härefter har kommunen i nov 1987, uteslutande med stöd av T och L vid denna tidpunkt avgivna utlåtanden, hävdat att realräntan uppgår till minst 4-4,5% och fortsättningsvis vidhållit denna ståndpunkt.
Vad T i sammanhanget anfört var ett påstående att realräntan under 1980-talets första hälft haft en nivå på minst 5%, mätt som den reala avkastningen på riskfria tillgångar. (Det är dock härvid att observera att T i nov 1985 uttalade att den realaräntan på delmarknader med få imperfektioner pendlar kring 3%.) Underlaget för nämnda mätning var en tabell i en bilaga till 1987 års långtidsutredning. Tabellen avser beräknade kvartalsvisa realavkastningar (1982.2-1986.2) dels för 3 månaders statsskuldväxlar, som för mätperioden gav ett medelvärde på realavkastningen om 5,5% per år, och dels för obligationer, som gav ett motsvarande, dock än mera osäkert värde om 8%. Enligt domstolens mening kan det förstnämnda slaget av statspapper inte vara till någon egentlig ledning för slutsatser om realräntans genomsnittsnivå sedd på lång sikt. Den sistnämnda placeringen, obligationer, hänför sig till en varierande stock av statsobligationer med löptider mellan 2 och 10 år. Detta gör att inte heller det materialet är lämpligt som underlag för bedömning av realräntan i så långt perspektiv som det här är fråga om. Det kan här erinras om att HD i 1986 års rättsfall beträffande tillämpningen av den s k indirekta metoden anmärkt att det endast skulle kunna tillämpas under en begränsad tid, eftersom kursen på statsobligationer med bunden ränta under så lång återstående löptid som 15 år inte längre noteras. Den nyssnämnda för mätperioden uträknade räntan 8% var ett medeltal av 17 kvartalsnoteringar med mycket stor spridning: 12 positiva och 5 negativa vården. I tabellen anges den s k standardavvikelsen till 12%. Vid vittnesförhöret har T uppgett att realräntan ökat i början av 1980-talet från 3% till 5% och att den långsiktiga realräntan numera uppgår till minst 5%. Om orsaken till realräntans dramatiska ökning har T uppgett att inflationstakten sjönk, att den nominella räntan inte sjönk så mycket som många hade räknat med, att ekonomin nu går mycket snabbare och att det inte går att svara på frågan om när realräntan kommer att återgå till en lägre nivå. Domstolens uppfattning blir att den utredning T avgivit endast ger begränsat stöd åt uppfattningen att den långsiktiga realräntan bör sättas högre än vad HD bedömt i förutnämnda rättsfall. Höjningen bör i så fall vara måttlig.
L har i sin utredning redovisat "synpunkter på vilken real kalkylränta vi f n bör räkna med i Sverige". Härvid har han pekat på att under 1980-talet utförda studier lett till förslag om högre räntor än tidigare allmänt som normala ansedda 3-4%. 3% skulle alltså te sig som en låg ränta att använda i olika kalkyler och som ett rimligt intervall skulle nu kunna anges 4-6%. Ett sådant intervall räknar man numera med i ekonomiska sammanhang och med ett tidsperspektiv om 10 år. L har såsom han uppgivit vid vittnesförhöret därmed inte gjort ett expertbedömande utan snarast ansett sig teckna bilden av hur realräntan förskjutits under senare år genom att uttolka mönstret hos dem som vetenskapligt arbetat med att klarlägga realräntan under tidens gång. L har också noterat att en ännu högre realränta uppvisar obligationsmarknaden om den nominella räntesatsen minskas med en inflation, motsvarande den måttliga vi haft under de senaste åren, men att detta kan vara en snedvriden situation till följd av den mångåriga kreditmarknadsreglering som rått i landet. Även förhållandena i omvärlden, representerad av de viktigare industriländerna, påverkar emellertid situationen i Sverige. Med ledning av PKbankens officiella prognos från sept 1987 rörande inflationstakten år 1988 i dessa länder drar L slutsatsen att man i Sverige kanske inte bör räkna med en riskfri realränta på mer än 4-5%. De räntenivåer L efter övervägande anger synes betecknade som "att använda i olika kalkyler".
Ju längre tidsperspektiv desto mindre inverkan bör förekommande fluktuationer i ränteläget ha på den sökta räntesatsen. När L beledsagar sin räntebedömning med orden "i olika kalkyler" tyder detta på att inriktningen varit investeringskalkyler med mera normala, dvs begränsade, tidsperspektiv. Utredningar och överväganden beträffande real kalkylränta som exemplifierat räntedebatten synes avse även nyssnämnda situationer.
Domstolen finner, att även L:s uppgifter visar, att realräntan från mitten av 1980-talet - dvs vid de värdetidpunkter som är aktuella i förevarande mål - måste anses vara högre än 3% men att en försiktig bedömning med hänsyn till det långa tidsperspektiv som gäller för realräntan bör resultera i en ränta som inte överstiger den nedre gränsen i det intervall L angett.
En klar inriktning på verkligt långsiktig räntebedömning redovisas i utlåtandet som F avgivit och genom vittnesförhöret med honom. F betonar här vikten av att vid en bedömning i sådant långsiktigt perspektiv - han nämner 50 år - tillfälliga avvikelser i ränteläget inte får påverka totalbilden. Som ett exempel på detta synsätt anföres att den s k placeringsutredningen, i vilken bl a docenten Villy B och F själv deltog som experter, stannade för 3% (SOU 1983:44). Siffran förefaller onekligen ligga i underkant av de realräntenivåer man då från olika utgångspunkter aktualiserat. F har utifrån sin mångåriga erfarenhet såsom direktör i SPP tecknat följande bild av inställningen till realräntan. En uppgift för SPP:s försäkringsrörelse har varit att inbetalade pensionsavgifter skulle så placeras att härigenom möjliggjordes utbetalning av värdesäkrade pensioner. Sedan 1930-talet tillämpade därför SPP en ränta om 3,5% vid premieberäkning. Att med denna beräkningsförutsättning upprätthålla förutnämnda målsättning visade sig senare genom inflationens verkningar vara orealistiskt. När så SPP i sin kapitalplaceringsverksamhet under mitten av 1970-talet föreslog sina låntagare lånevillkor som innebar ett avkastningskrav på 3,5% realränta på utlånat kapital protesterade dessa. De ansåg det medföra alltför hög lånekostnad och SPP fick böja sig för en sänkning av realräntekravet till 3% motsvarande Villy B:s bedömning. Vidare nämner F att när vi i början av 1980-talet hade ett stort budgetunderskott gick bl a AP-fonden tillsammans med SPP in och erbjöd staten ett tioårigt lån på 30 miljarder kr till en realränta om 3,5%. Erbjudandet refuserades emellertid trots att rådande statslåneränta på 13% i förening med en ambition att nedbringa inflationen till 4% förutspådde en på kort sikt högre realränta. F ser också detta som ett exempel på en förhärskande inställning att realräntan på lång sikt skall vara låg.
Kommunen har gentemot tomträttshavarnas inställning i räntefrågan åberopat att SPP vid genomförda sale-lease-backaffärer (SLB) numera kräver 4,5% i realavkastning på fastighetskapitalet istället för tidigare 3,5%. Vid förhöret har F uppgivit att detta förhållande inte är något annat än ett uttryck för en sannolikt tillfällig överefterfrågan på denna finansieringsform från en begränsad kundkrets. Kreditmarknaden lider av sviterna från bestående höga nominella räntor och SPP har således haft möjlighet att kortsiktigt utnyttja konkurrenssituationen inom försäkringsvärlden.
F:s utlåtande och förhöret med honom talar enligt domstolens mening för att realräntan på lång sikt - och här synes F ha en riktig uppfattning om tidsaspekten - endast i mindre mån förtjänar att sättas högre än de 3% som HD godtog.
Emellertid finns det också anledning att närmare granska en del argument som experterna i räntefrågan anfört. Nyss nämndes hur kommunen till stöd för sin inställning om en hög realränta hade åberopat SPP:s sale-lease-backaffärer och hur sedan F genom sin argumentering förtagit bärigheten i kommunens slutsats. När F som ett argument för låg realränta redogör för hur staten avslagit erbjudandet om ett stort lån efter 3,5% realränta till täckande av budgetunderskottet kan följande anmärkas. Det är inte uteslutet att det kan ha bedömts föreligga andra möjligheter att hantera detta budgetunderskott än att just då täcka det genom upplåning till bästa ränta. I så fall blev avslaget på erbjudna lånevillkor inget uttryck för att realräntan av staten bedömdes ligga under 3,5%, men möjligen för att långivaren såg denna procentsats som lägsta nivå. Generellt sett är det vanskligt att ur affärsuppgörelser, liksom ur tilltänkta ej fullföljda sådana, dra bestämda slutsatser om någon däri ingående faktor, eftersom yttre ej klarlagda omständigheter kan inverka på dylika uppgörelser. Det kan vara befogat med en allmänt kritisk inställning också till sådana utredningar och beslutsunderlag som väglett de sakkunnigas bedömningar. Sålunda synes det inte uteslutet att speciella omständigheter i samband med löntagarfonderna kan ha påverkat godtagandet av en real ränta om 3%, dvs den undre gränsen för det intervall om 3-4% som angetts av Villy B i SOU 1983:44, bil 4. Det sagda innebär att domstolen inte helt godtar de realräntesatser som de sakkunniga slutligen kommit fram till.
I domskälen behandlade TR:n härefter kommunens påstående att påslag skulle göras på realräntan för s k imperfektioner - osäkerheter och risker av olika slag. TR:n fann att utredningen styrkte uppfattningen att mark inom aktuella områden allmänt betraktades som genomsnittligt realvärdesäker sett på lång sikt och att något tillägg för imperfektioner inte skulle göras. TR:n fann inte heller skäl att - såsom kommunen hade yrkat - göra något tillägg för administrationskostnader.
Avslutningsvis anförde TR:n i domskälen om avgäldsräntans bestämmande: Domstolen har som ovan angetts funnit att den långsiktiga realräntan bör uppskattas till 3,5-4% samt att direktavkastningskravet för tomtmark i det berörda området inte kan antas vara högre. Efter uppräkning för triangeleffekten - ostridigt faktorn 1,25 - blir avgäldsräntan ca 4,5-5%.
Parterna har åberopat samma skriftliga bevisning som vid TR:n. Förhören vid TR:n med Bengt T, Nils L, Nils-Axel F och Lars F har förebragts genom fonogramutskrifter. Kommunen har vidare åberopat fonogramutskrifter av förhör med Nils L och Bengt T hållna i andra tomträttsavgäldsmål. Tomträttshavarna har på samma sätt åberopat tidigare förhör hållna i andra tomträttsavgäldsmål med Lars F och Villy B. I HovR:n har tomträttshavarna också åberopat ett yttrande av Villy B.
Kommunen har till stöd för att den i målen hävdade avgäldsräntan - 7,25% - är skälig i första hand åberopat de avgälder som överenskommits under tiden jan 1985-okt 1986 vid nyupplåtelser av sju tomter i angränsande kvarter inom Lunda industriområde och likvärdiga de tomter som tvisten gäller. Kommunen har därvid utifrån de för nyupplåtelserna avtalade avgälderna räknat fram avgäldsräntor mellan 6,6-7,5%. Vid uträkningen har kommunen utgått från det markvärde avseende mars 1984 - 500 kr/kvm - som här i målen överenskommits mellan parterna.
HovR:n finner att utredningen i målen visar att - även med beaktande av de fluktuationer som förekommit - realräntan under första hälften av 1980-talet nått en högre nivå än under någon motsvarande tidsperiod de senaste 50 åren. Vid tidpunkten för HovR:ns avgörande kan också för flertalet av de ifrågavarande tomträtterna den faktiska ekonomiska utvecklingen under nära hälften av avgäldsperioden överblickas. Under den tid som sålunda har förflutit av avgäldsperioderna talar utredningen i målen för att realräntan har överstigit 4%. Även om det är svårt att förutsäga om den höga nivån för realräntan kommer att bestå under återstoden av de aktuella tioårsperioderna, ger utredningen enligt HovR:ns mening stöd för att vid bestämmandet av avgäldsräntan utgå från att den genomsnittliga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden för avgäldsperioderna i deras helhet kommer att vara i storleksordningen 4%. HovR:n anser således att det inte finns skäl göra skillnad mellan de i målen förekommande avgäldsperioderna även om värdetidpunkterna skiljer sig åt.
Med beaktande av den mellan parterna ostridiga s k triangeleffekten - 1,25% - bör därför enligt HovR:n avgäldsräntan bestämmas till 5%.
Såväl tomträttshavarna (ombud advokaten Michaël Hernmarck) som kommunen (ombud stadsadvokaten Henrik Hoogland) sökte revision med yrkande om bifall till sin i HovR:n förda talan.
Kommunen har gjort gällande bl a att i alla ekonomiska sammanhang en period om tio år torde vara att betrakta som en mycket lång och i det närmaste oöverblickbar tidsperiod samt att - med hänsyn till grundläggande förändringar berörande kapitalmarknaden främst avregleringen av denna marknad - ett historiskt betraktelsesätt icke längre kan användas vid bestämmandet av realräntan.
Domskäl. Domstolarna har i detta mål tillämpat den i NJA 1986 s 272 och 1988 s 343 använda direkta metoden för beräkning av avgäldsräntan. Den metoden innebär att räntan på värdet av den upplåtna marken sätts lika med den uppskattade långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden; härvid bortses då från att tillägg till realräntan kan behöva göras på grund av olika slags risker förbundna med just den aktuella marken, s k imperfektioner. Vad HD nu har att ta ställning till är ett led i beräkningen av avgäldsräntan, nämligen vilket tidsperspektiv som skall anläggas vid räntebestämningen. Parterna synes i det hänseendet vara ense om att tidsperspektivet inte kan - såsom HovR:n gjort - begränsas till den aktuella avgäldsperioden. Båda parter menar att det gäller att finna den långsiktiga realräntan. Vad som närmare bestämt avses med långsiktig realränta är parterna däremot oense om.
Ett avtal om upplåtelse av tomträtt kan inte sägas upp av tomträttshavaren. Det kan däremot sägas upp av tomträttsupplåtaren vid utgången av vissa tidsperioder men då under den förutsättningen att det är av vikt för honom att fastigheten används för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än tidigare (13 kap 14 § JB). Ett avtal om tomträttsupplåtelse får inte hävas på grund av motpartens kontraktsbrott (13 kap 8 §). - Den praktiska effekten av denna reglering är att en tomträttsupplåtelse normalt varar under mycket lång tid (jfr NJA II 1953 s 342).
Av det anförda följer att bestämmelserna om omreglering av avgäld bör tillämpas så att en skälig andel av markvärdestegringen tillförs tomträttsupplåtaren under hela den mycket långa tid tomträttsupplåtelsen normalt kan förväntas bestå. Detta åstadkoms främst genom att värdet av den upplåtna marken - avgäldsunderlaget - bestäms på nytt vid inledningen av varje ny avgäldsperiod. I förarbetena framhålls för övrigt att markvärderingen utgör det viktigaste ledet i avgäldsregleringen (NJA II 1953 s 372). Systemet innebär alltså att verkningarna av inflationen och utvecklingen av markpriserna i det aktuella området beaktas vid bestämmandet av avgäldsunderlaget.
Av det anförda följer emellertid också att det måste vara fråga om en jämförelse med placeringar som görs på mycket lång sikt, om möjligt placeringar som görs för ungefär lika lång tid som en tomträttsupplåtelse kan antas vara. TR:n har uttalat att tidsperspektivet inte kan betraktas som begränsat till en avgäldsperiod eller till den "normala" innehavstiden för en fastighet. Det sakkunniga vittnet Nils-Axel F uppgav i TR:n att det långsiktiga perspektivet kunde vara omkring 50 år. I anledning härav har TR:n framhållit att F synes ha haft en riktig uppfattning om tidsaspekten. Dessa uttalanden stämmer väl med de förut återgivna grundläggande tankegångarna bakom tomträttsinstitutet.
NJA 1986 s. 272; NJA 1988 s. 343 Rättsfall från Högsta domstolen
Avgörandedatum: 1990-12-05
T380-89 Detta är ett utdrag ur databasen Rättsnätet. Mångfaldigande utan medgivande från Notisum AB är förbjudet enligt lag. Dokumentens officiella pappersutgåvor äger alltid företräde eftersom Rättsnätet baseras på material från offentliga databaser som kan innehålla felaktigheter.

References: HD 
 HD 
 HD 

Domstolen 
 HD 
 domstolen 
 Domstolen 
 HD 
 domstolen