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Timestamp: 2019-12-05 14:44:16+00:00

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Vermietung und Verpachtung - CPM Steuerberater Blog
Objektbezogene Prüfung und Beginn des Prognosezeitraums Der BUNDESFINANZHOF hatte sch mit Urteil vom 19.02.2019 (IX R 16/18) zur objektbezogenen Prüfung der Überschusserzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und zum Beginn des Prognosezeitraums geäußert. In dem Urteil stellten die Richter dar, dass sowohl der objek...
BUNDESFINANZHOF Urteil vom 09.05.2017, IX R 24/16
Das Fehlen einer rechtlichen Grundlage für die Hingabe verlorener Aufwendungen, die zu Anschaffungskosten eines Vermietungsobjekts hätten führen sollen, schließt den wirtschaftlichen Zusammenhang der Aufwendungen mit einer beabsichtigten Vermietung nicht aus (Werbungskosten).
Der Kläger beantragt,das Urteil des Hessischen FG vom 24. September 2015 11 K 3189/09 dahingehend zu ändern, dass unter Änderung des Einkommensteuerbescheids 2000 vom 18. August 2004 die Einkommensteuer unter Berücksichtigung des Verlusts aus Vermietung und Verpachtung betreffend das Objekt A in Z in Höhe von weiteren 1.817.719,30 EUR anderweitig festgesetzt wird.
Anschaffungsgeschäft V & V Vermietung und Verpachtung Werbungskosten
BFH, 16.06.2015, IX R 27/14
Vermietung und Verpachtung - Vorläufige Steuerfestsetzung - Beseitigung der Ungewissheit - Änderungsbefugnis - Vermietungsabsicht
1. Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) in der in den Streitjahren geltenden Fassung sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen; sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind. Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines (leerstehenden) Wohngrundstücks an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird.
Die Berücksichtigung von Aufwand als (vorab entstandene) Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung setzt voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgegeben hat.
bb) Nichts anderes gilt für den Einkommensteuerbescheid 1999. Dieser ist zwar am 16. Oktober 2001 aus einem hier nicht streitigen Grund nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO geändert worden, und in dem Änderungsbescheid fehlt die ausdrückliche Wiederholung, dass die Festsetzung teilweise wegen der Vermietungsabsicht vorläufig ist. In diesem Fall ist der Inhalt des geänderten Bescheids durch Auslegung zu bestimmen.
Für den Regelungsinhalt der Nebenbestimmung ist danach entscheidend, wie der Adressat ihren materiellen Gehalt nach den ihm bekannten Umständen unter Berücksichtigung von Treu und Glauben verstehen konnte (vgl. BFH-Urteil vom 19. Oktober 1999 IX R 23/98, BFHE 190, 44, BStBl II 2000, 282). Das FG hat insofern angenommen, für die Klägerin sei erkennbar gewesen, dass die Vorläufigkeit nicht aufgehoben oder eingeschränkt worden sei. Dem ist die Klägerin mit der Revision nicht entgegen getreten; an die tatsächliche Würdigung des FG ist der BFH deshalb gebunden (§ 118 Abs. 2 FGO).
aa) Nach ständiger Rechtsprechung des BFH kommt die vorläufige Festsetzung einer Steuer auch in Betracht, wenn eine innere Tatsache ungewiss ist. Die Ungewissheit muss sich jedoch auf Tatsachen beziehen; sie darf nicht allein die Beurteilung eines feststehenden Sachverhalts betreffen (z.B. BFH-Urteil vom 25. Oktober 1989 X R 51/88, BFH/NV 1990, 502, m.w.N.). Da innere Tatsachen nur anhand äußerer Umstände (indiziell) festgestellt werden können, kann sich die Ungewissheit i.S. von § 165 Abs. 1 AO auch daraus ergeben, dass (mögliche) Anknüpfungstatsachen, aus denen auf das Vorliegen einer zum Steuertatbestand gehörenden inneren Tatsache geschlossen werden kann, noch nicht vorliegen oder derzeit nicht oder zumindest nicht mit vertretbarem Aufwand festgestellt werden können (z.B. BFH-Beschluss vom 13. Oktober 2009 X B 55/09, BFH/NV 2010, 168).
Nicht ausreichend ist es jedoch, wenn hinreichende Anknüpfungstatsachen schon vorliegen und festgestellt werden können oder sogar festgestellt, also gewiss sind, der Schluss auf die tatbestandliche Haupttatsache aber mit Unsicherheit verbunden ist. Der Ablauf der Festsetzungsfrist kann nicht von der steuerrechtlichen Beurteilung des Sachverhalts durch das FA abhängig gemacht werden (BFH-Urteile vom 4. September 2008 IV R 1/07, BFHE 222, 220, BStBl II 2009, 335, unter II.1.b cc (2) und vom 21. August 2013 X R 20/10, BFH/NV 2014, 524 Rz 41).
(1) Die Ungewissheit hinsichtlich der Vermietungsabsicht wird jedenfalls beseitigt, wenn das Grundstück vermietet wird. Die Ungewissheit ist auch beseitigt, wenn eine zukünftige Vermietung dauerhaft ausgeschlossen ist, weil der Steuerpflichtige das Grundstück tatsächlich oder rechtlich nicht mehr einem anderen zur Nutzung überlassen kann. Das kann etwa der Fall sein, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück veräußert oder auf eine andere Person überträgt, ohne sich die Nutzung vorzubehalten oder wenn er einer anderen Person ein (dingliches) Nutzungsrecht, z.B. ein Wohnungsrecht, den Nießbrauch oder ein Dauerwohn- und Nutzungsrecht nach § 31 des Wohnungseigentumsgesetzes daran einräumt und sich so der rechtlichen Möglichkeit begibt, im eigenen Namen und für eigene Rechnung einen Mietvertrag abzuschließen.
Das kann aber auch der Fall sein, wenn der Steuerpflichtige eine auf Dauer angelegte Selbstnutzung beginnt und sich die Vermietung damit tatsächlich unmöglich macht (vgl. Senatsurteil vom 12. Juni 2013 IX R 38/12, BFHE 242, 114, BStBl II 2013, 1013).
(4) Die wegen fehlender Anknüpfungstatsachen bestehende Ungewissheit hinsichtlich der behaupteten Vermietungsabsicht, ist nicht i.S. von § 171 Abs. 8 AO beseitigt, solange eine zukünftige Vermietung nicht ausgeschlossen ist und der Steuerpflichtige Maßnahmen ergreift, die darauf gerichtet sind, die Vermietung zu ermöglichen oder zu fördern (z.B. Sanierung, Renovierung, Umbau, bislang erfolglose Vermietungsbemühungen). Solche Maßnahmen schließen eine zukünftige Vermietung nicht aus und lassen für sich genommen regelmäßig noch keinen hinreichend eindeutigen Schluss auf das Vorliegen oder Fehlen der Vermietungsabsicht zu.
Sie ändern deshalb im Regelfall auch nichts an der fortbestehenden Ungewissheit. Der Senat braucht nicht zu entscheiden, ob der bloße Zeitablauf bei fortwährender Untätigkeit des Steuerpflichtigen dazu führen kann, dass die Ungewissheit beseitigt ist. Der Streitfall liegt anders.
(2) Der Senat braucht auf diese Frage jedoch nicht einzugehen, denn die Klägerin übersieht, dass der Zeitablauf eine objektive Gegebenheit ist, die, ohne dass sie vom Gericht förmlich festgestellt werden muss, im Hinblick auf die Beurteilung der Vermietungsabsicht eine veränderte Tatsachenbasis bewirkt. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass es dem zukünftigen Vermieter bei vorübergehender Unvermietbarkeit des Mietobjekts im eigenen wirtschaftlichen Interesse, aber auch zum Beleg seiner Vermietungsabsicht obliegt, das Vermietungsobjekt zügig und innerhalb eines überschaubaren Zeitraums so herzurichten, dass eine Vermietung wieder möglich erscheint (vgl. Senatsurteil vom 19. Februar 2013 IX R 7/10, BFHE 240, 258, BStBl II 2013, 436).
Zwar hat die Rechtsprechung einen festen Zeitrahmen hierfür nicht vorgegeben. Dies ist auch nicht möglich in Anbetracht der Vielzahl möglicher Fallgestaltungen. Es ist aber andererseits auch entschieden, dass die Vermietungsabsicht durch bloßen Zeitablauf und Untätigkeit des Steuerpflichtigen entfallen kann (vgl. Senatsurteile in BFHE 239, 453, BStBl II 2013, 279; vom 9. Juli 2013 IX R 48/12, BFHE 241, 572, BStBl II 2013, 693, und vom 13. Januar 2015 IX R 46/13, BFH/NV 2015, 668).
Betreibt der Steuerpflichtige die Herrichtung der Immobilie nur zögerlich, ohne dass hierfür steuerlich anzuerkennende Gründe vorliegen, kann es unter Berücksichtigung des Zeitablaufs gerechtfertigt sein, auf das Fehlen der Vermietungsabsicht zu schließen oder Zweifel hinsichtlich der Vermietungsabsicht als endgültig anzusehen. Das ist --wie bereits verschiedentlich in der Rechtsprechung angeklungen-- regelmäßig jedenfalls dann nicht zu beanstanden, wenn die behauptete beabsichtigte Vermietung über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren nicht realisiert wird (vgl. Senatsurteil vom 11. August 2010 IX R 3/10, BFHE 230, 557, BStBl II 2011, 166, m.w.N.).
16.06.2015 Hamburg IX R 27/14 Müller Steuerberater Vermietung und Verpachtung
Kaufpreisaufteilung des Wohneigentums
Die Kaufpreisaufteilung von Wohneigentum kann nach der vereinfachten Methode durch Ansatz pauschalierter Gebäudewertanteile erfolgen.
(vgl. OFD Hamburg O 2000-2/85/ St414 vom 24.10.1996).
Baujahr des Gebäudes 1958
Anschaffungs-/Herstellungsdatum 01.10.2011
Miteigentumsanteil 1/12
Grundstücksgröße 1097 qm
Stadteil Bramfeld 2 Stadtteilgruppe
Gebäudealter 53 Jahre
Anteilige Grundstücksfläche 91 qm
Anteilige Grundstücksfläche
auf 1 qm Wohnfläche 0,65 qm/qm
Gebäudewertanteil lt. Stadtteilgruppe: 71%
entspricht: €
Anteil Gebäude (Bemessungsgrundlage AfA) 142.067,00
Anteil Grund und Boden 58.027,00
Anschaffungskosten gesamt: 58.027,00
Berechnung der AfA für das Jahr der Anschaffung/ Herstellung und den Folgejahren
gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG (2 v.H.)
Anteilig für 3 Monate im Kalenderjahr 2011 711,00
Ab Kalenderjahr 2012 jährlich 2.842,00
Sollten Sie Fragen bei der Ermittlung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung haben oder brauchen Sie grundsätzlich Hilfe bei der steuerlich günstigsten Gestaltung bei Immobilienkäufen, sprechen Sie mich gern an.
cpm - Steuerberater Clas-Peter Müller, Hamburg
Anschaffungskosten Aufteilung Gebäude Grund und Boden Hamburg Steuerberater Vermietung und Verpachtung
Die Kaufpreisaufteilung von Wohneigentum kann nach der vereinfachten Methode durch Ansatz pauschalierter Gebäudewertanteile erfolgen.(vgl. OFD Hamburg O 2000-2/85/ St414 vom 24.10.1996).
Gebäudewertanteil lt. Stadtteilgruppe: 71% entspricht: € Anteil Gebäude (Bemessungsgrundlage AfA) 142.067,00 Anteil Grund und Boden 58.027,00 Anschaffungskosten gesamt: 58.027,00 Berechnung der AfA für das Jahr der Anschaffung/ Herstellung und den Folgejahrengem. § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG (2 v.H.)Anteilig für 3 Monate im Kalenderjahr 2011 711,00 Ab Kalenderjahr 2012 jährlich 2.842,00 Sollten Sie Fragen bei der Ermittlung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung haben oder brauchen Sie grundsätzlich Hilfe bei der steuerlich günstigsten Gestaltung bei Immobilienkäufen, sprechen Sie mich gern an.
Option - Verzicht auf Steuerbefreiung § 9 UStG
das Finanzgericht Niedersachsen hatte sich in einem Urteil zum zulässigen Verzicht auf die Steuerbefreiung hinsichtlich von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu äußern (Urteil, 11. 04.2013, 5 K 393/11).
Im Urteil äußerte sich das Gericht zum Merkmal "ausschließlich" beim Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG in den Leitsätzen wie folgt:
Ein Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG, dass das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet wird, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. An die Bagatellgrenze in Abschn. 9.2. Abs. 3 UStAE sind die Gerichte nicht gebunden.
§ 9 Abs.2 S. 1 UStG eröffnet nur in Ausnahmefällen die Möglichkeit einer Teiloption bezogen auf einzelne Räume.
Gegen das Urteil ist Revision beim BFH eingelegt worden (BFH, V R 27/13).
Die Möglichkeit Teiloptionen für einzelne Räume bestehen nur in Ausnahmefällen. Die Umsetzung des Tatbestandes "ausschließlich" gelte nur unter Beachtung der Bagatellgrenze von 5%.
Teiloptionen für einzelne Räumlichkeiten seien nur möglich, wenn eine konkrete Abgrenzung der Räumlichkeiten hinsichtlich der Nutzungsart exakt möglich wäre.
Das Gericht führte in seiner Begründung aus:
"... Der Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 9 Abs. 1 UStG ist ... bei der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken (§ 4 Nr. 12 Buchstabe a) UStG nur dann zulässig, wenn der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Unternehmer hat die Voraussetzungen nachzuweisen (§ 9 Abs. 2 UStG). Diese Einschränkung der Option ist unionsrechtlich zulässig. Sie ergibt sich aus Art. 137 MwStSystRL, wonach die Mitgliedstaaten den Umfang des Optionsrechts einschränken und die Modalitäten der Ausführung bestimmen können (BFH-Urt. v. 5.1.2005 – V B 181/04, BFH/NV 2005,1155; Nieuwenhuis, in Offerhaus/Söhn/Lange, UStG, § 9 Rz. 72). Bezogen auf den Streitfall bedeutet dies, dass die Klägerin nicht nur hinsichtlich der Vermietung des Erdgeschosses an ein Bistro, sondern auch der 1. Etage an die X- GmbH grundsätzlich auf die Steuerfreiheit verzichten konnte, wenn die weiteren Voraussetzungen des § 9 UStG erfüllt sind..."
Zur Bagatellgrenze äußerte sich das Gericht:
"... Die Finanzverwaltung hat wohl auch aus diesem Grund in Abschn. 9.2. Abs. 3 UStAE eine Bagatellgrenze von 5% eingeführt. Dort heißt es:
„Verwendet der Leistungsempfänger das Grundstück bzw. einzelne Grundstücksteile nur in sehr geringem Umfang für Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen (Ausschlussumsätze), ist der Verzicht auf Steuerbefreiung zur Vermeidung von Härten weiterhin zulässig. 2 Eine geringfügige Verwendung für Ausschlussumsätze kann angenommen werden, wenn im Falle der steuerpflichtigen Vermietung die auf den Mietzins für das Grundstück bzw. für den Grundstücksteil entfallende Umsatzsteuer im Besteuerungszeitraum (…) höchstens zu 5 % vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen wäre (Bagatellgrenze). (…)“
Zur Teiloption bezogen auf die Gesamtfläche äußerte sich das Gericht:
"... Im Schrifttum wird im Hinblick auf den Wortlaut des § 9 Abs. 2 Satz 1 UStG z.T. die Auffassung vertreten, aus der Formulierung „soweit“ ergebe sich die Möglichkeit einer Teiloption (Brockmann, in Hartmann/Metzenmacher, UStG, § 9 Rz. 123). Der Verzicht auf die Steuerbefreiung sei auch dann zulässig, „soweit“ er auf abgrenzbare Grundstücksteile begrenzt werde. Diese abgrenzbaren Teilflächen müsse der Leistungsempfänger dann ausschließlich für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Abgrenzbar seien Gebäude, Gebäudeteile, einzelne Stockwerke sowie einzelne Räume (Brockmann, in Hartmann/Metzenmacher, a.a.O.)..."
Zur Teiloption bezogen auf einzelne Räume äußerte sich das Gericht:
"... Es muss sich dann jedenfalls um einzelne abgrenzbare selbstständige Funktionsbereiche dieser Gebäudefläche handeln... Der Senat ist insofern der Auffassung, dass ein abgrenzbarer Funktionsbereich lediglich dann angenommen werden kann, wenn dieser Gegenstand eines selbstständigen Mietvertrags sein könnte (so auch Brockmann, in Hartmann/Metzenmacher, UStG, § 9 Rz. 123). Brockmann (a.a.O.) verweist insofern auf eine Bank, die ihre Wertpapierverwaltung von einem speziellen Büro aus betreibt..."
Hamburg Option Steuerbefreiung Steuerberater Steuerpflicht Vermietung und Verpachtung

References: § 9
 § 9
 § 21
 § 175
 § 165
 § 31
 § 171
 § 7
 § 7
 § 9
 § 4
 § 4

§ 9
 § 9
 Art. 137
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9