Source: https://www.ra-kotz.de/zwangsverwaltung1.htm
Timestamp: 2018-04-23 23:22:35+00:00

Document:
Az.: VIII ZR 333/02
Vorinstanzen: LG Berlin, AG Lichtenberg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2003 für Recht erkannt:
Das Amtsgericht hat dem Zahlungsantrag im wesentlichen – bis auf einen Teil der Zinsen – stattgegeben; den weiteren Klageantrag hat es als Stufenklage behandelt und durch Teilurteil den Beklagten verurteilt, die von den Klägern geforderte Abrechnung zu erstellen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit seiner zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung weiter.
1. Nach einer Ansicht stellt der Zeitpunkt der Bestellung des Zwangsverwalters eine Zäsur dar; danach hat der Zwangsverwalter Nebenkosten nur für den Zeitraum nach seiner Bestellung abzurechnen und auszugleichen (so z.B. AG Berlin-Neukölln, GE 1992, 271; ebenso wohl AG Berlin-Schöneberg, GE 1990, 1091; Eckert in Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 1523). Nach anderer Meinung hat der Zwangsverwalter die Nebenkosten für den gesamten laufenden Abrechnungszeitraum abzurechnen, in welchen seine Bestellung fällt. Eine Aufspaltung der Abrechnung in die Zeitspanne vor und nach seiner Bestellung findet insofern nicht statt. Soweit er danach abzurechnen hat, ist er auch verpflichtet, eine etwaige Nachforderung geltend zu machen bzw. ein Guthaben an den Mieter auszukehren, und zwar auch dann, wenn dieser die Vorauszahlungen in zulässiger Weise noch an den Vermieter erbracht hat (so insbesondere OLG Hamburg, NJW-RR 1990, 151 = MDR 1990, 248 = ZIP 1990, 320 = GE 1990, 41; LG Berlin, GE 1990, 1083; AG Berlin-Wedding, GE 1998, 360; AG Spandau, GE 1990, 1091; Dassler/Schiffhauer/ Gerhardt/Muth, Zwangsversteigerungsgesetz, 12. Aufl., §152 Rdnr. 35; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., Vor §§535, 536 Rdnr. 160; Schmidt-Futterer/Langenberg aaO, §546 Rdnr. 351; Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 17. Aufl., § 152 Rdnr. 9.9; ebenso wohl LG Berlin, GE 1998, 743 und 2000, 1327). Nach einer dritten Auffassung, die mit der dem Berufungsurteil zugrunde liegenden Meinung übereinstimmt, ist der Zwangsverwalter nicht nur für den bei seiner Bestellung laufenden, sondern auch für zurückliegende Abrechnungszeiträume zuständig, soweit die entsprechenden Nebenkostenabrechnungen fällig und noch nicht erledigt sind (Haar-meyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 2. Aufl., § 6 ZwVerwVO Rdnr. 19; dies., Handbuch zur Zwangsverwaltung, S. 90 Rdnr. 39).
a) Nach § 152 Abs. 1 ZVG hat der Zwangsverwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; Ansprüche, auf die sich die Beschlagnahme erstreckt, hat er geltend zu machen. An bestehende Miet- und Pachtverträge ist er gebunden (§ 152 Abs. 2 ZVG). Im einzelnen gelten für die Zwangsverwaltung die Bestimmungen über die Anordnung der Zwangsversteigerung (§§ 15-27 ZVG) entsprechend, soweit sich nicht aus den §§ 147-151 ZVG etwas anderes ergibt (§ 146 Abs. 1 ZVG). So gilt die Anordnung der Zwangsverwaltung als Beschlagnahme des Grundstücks, und zwar in demselben Umfang wie bei einer Hypothek (§ 20 ZVG); jedoch erstreckt sich bei der Zwangsverwaltung die Beschlagnahme – anders als bei der Zwangsversteigerung (§ 21 Abs. 2 ZVG ) – auch auf die Miet- und Pachtzinsforderungen (§ 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG).
b) Aus dem so umschriebenen Aufgabenbereich des Zwangsverwalters folgt zunächst, daß der Verwalter nicht nur die laufenden, sondern in bestimmtem Umfang auch rückständige Mietzinsforderungen einzuziehen hat. Denn auf diese Forderungen erstreckt sich bei der Belastung des Grundstücks mit einer Hypothek die Haftung des Grundstücks, sofern die Rückstände nicht länger als ein Jahr fällig sind (§1123 Abs. 2 Satz 1 BGB); demzufolge werden sie auch von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfaßt (§§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG; Dassler/Schiffhauer/Gerhadt/Muth aaO § 148 Rdnr. 10; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Handbuch zur Zwangsverwaltung, S. 90 Rdnr. 39; dies., Zwangsverwaltung, § 6 ZwVerwVO Rdnr. 19). Für Nebenkostenforderungen, auch soweit sie vereinbarte Vorauszahlungen betreffen, gilt nichts anderes. Auch sie stellen das Entgelt für bestimmte (Neben-)Leistungen des Vermieters dar, das der Verwalter zugunsten der Haftungsmasse einzuziehen hat (ebenso Eckert aaO, Rdnr. 1521; Stöber aaO, § 148 Rdnr. 2.3). Soweit Nebenkosten nicht oder nicht in ausreichender Höhe gezahlt worden sind und deshalb mit einer Nachforderung zu rechnen ist, ergibt sich die Verpflichtung zur Geltendmachung dieser Forderung unmittelbar aus § 152 Abs. 1, 2. HS. ZVG. Da die Höhe einer etwaigen Nachforderung aber nur durch eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu ermitteln ist, obliegt die Erstellung dieser Abrechnung dem Verwalter jedenfalls insoweit, als eine mögliche Nachforderung der Beschlagnahme unterliegt. Diese Voraussetzung ist hier erfüllt.
c) Eine Nebenkostennachforderung wird nach der Rechtsprechung des Senats erst in dem Zeitpunkt fällig, in welchem die entsprechende Abrechnung des Vermieters dem Mieter zugeht (BGHZ 113, 188, 191 ff.). Eine etwaige Nebenkostennachforderung für einen zurückliegenden Abrechnungszeitraum ist daher durch den Zwangsverwalter einzuziehen, und als zwingende Vorbereitungsmaßnahme hierfür ist die Abrechnung zu erstellen. War der Beklagte hiernach aber verpflichtet, die Abrechnung vorzunehmen, dann umfaßte diese Verpflichtung auch den Ausgleich des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos, und zwar unabhängig davon, ob er zugunsten des Beklagten als Verwalter der Haftungsmasse (anstelle des Vermieters) oder zugunsten der Kläger als Mieter bestand (Schmidt-Futterer/Langenberg aaO, § 546 Rdnr. 351; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO S. 91, Rdnr. 41). Im letzteren Fall kann es wegen der Einheitlichkeit der Abrechnung auch nicht darauf ankommen, ob der Beklagte die noch vom Vermieter bzw. von der von diesem beauftragten Hausverwaltung vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen erhalten hat (OLG Hamburg aaO; Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth aaO, § 152 Rdnr. 35; Stöber aaO§ 152 Rdnr. 9.9).

References: §152
 §546
 § 152
 § 6
 § 152
 § 148
 § 6
 § 148
 § 152
 § 546
 § 152