Source: https://www.holahome.com/faqs/
Timestamp: 2020-01-25 18:40:40+00:00

Document:
FAQs - HolaHome
¿Cuánto me ahorro utilizando HolaHome?
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La notificación fehaciente es aquella comunicación entre dos personas en la que el contenido y la fecha de recepción, por parte del destinatario, quedan totalmente registradas.
Para que la comunicación sea fehaciente, y tenga valor probatorio ante los tribunales y las administraciones públicas, deberá reunir los siguientes requisitos:
• Demostrar el contenido literal de la notificación enviada.
• Identidad del remitente y del destinatario.
• Si el destinatario la recibió o no y en que fecha se hizo la entrega.
Modelos que se consideran notificaciones fehacientes:
•Burofax
•Fax certificado
•Email certificado
•Telegrama con acuse de recibo
¿Vas a alquilar tu piso o casa? Estos son los 4 datos que recomendamos pedirle a tu inquilino:
Referencias económicas y de solvencia. Así te aseguras que va a poder pagar el alquiler de la vivienda y si se tiene un trabajo fijo. En el caso que el contrato tenga más de un titular, también debes pedir sus referencias. Los documentos a pedir son:
Contrato de trabajo, las 3 ultimas nominas para ver con detalle la antigüedad, si ya ha pasado el período de prueba o no, si se trata de un contrato temporal, de obra y servicio, indefinido… En el caso que el contrato tenga más de un titular, también debes pedir sus referencias.
Si tu futuro inquilino es autónomo, has de pedir: la última declaración de renta, el trimestre del IVA y un documento certificado de buenas prácticas bancarias.
Una copia de su DNI, pasaporte o tarjeta de residencia. Vas a necesitar el nombre, los apellidos y el número del documento identificativo para incluirlo en el contrato. Además, su nombre te permitirá hacer una búsqueda en las diferentes redes sociales (Instagram, Facebook, Twitter, Linkedin…) y ver qué tipo de perfil tiene.
Su número de teléfono móvil y email para poder contactar con él y añadirlo a HolaHome para las notificaciones.
Su número de cuenta para incluirlo en el contrato, ya que es donde se cobrarán los servicios de luz, agua y gas.
¿Estoy obligado a tener cédula de habitabilidad?
Sí, menos en la comunudad de Madrid. La cédula de habitabilidad es un documento administrativo realizada por un arquitecto que acredita que una vivienda cumple las condiciones de habitabilidad previstas en la normativa vigente y que es apta para vivir. La cédula es obligatoria para alquilar y vender una vivienda y se adjunta tanto en el contrato de alquiler como en el de compra-venta. Además, la cédula de habitabilidad es indispensable para contratar los servicios de agua, gas y electricidad y la ley prevé sanciones si no se dispone de este documento. Hay dos tipos de cédula de habitabilidad:
•De primera ocupación: para viviendas nuevas o que han sido sometidas a una gran rehabilitación.
•De segunda ocupación: para vivienda usada o preexistente, ya que la cédula se debe renovar cada 15 años.
¿Necesitas ayuda? Te la podemos tramitar con un simple clic.
DECRETO 111/2018, de 26 de junio, del Consejo de Gobierno, por el que se suprime la cédula de habitabilidad en el ámbito de la Comunidad de Madrid.
¿Estoy obligado a tener certificado energético?
Sí, ya que el certificado energético es un requisito obligatorio en el alquiler o en la compra-venta de un inmueble. Este documento lo realiza un técnico y se prevén sanciones económicas para aquellos que incumplan esta ley. Quedan eximidos del certificado energético los inmuebles:
•Cuando el alquiler es para un máximo de cuatro meses al año.
•Si el inmueble tiene una superficie de menos de 50m2 y se sitúa en una zona aislada.
•Para los edificios industriales destinados a talleres o a actividades.
•En las fincas que van a ser demolidas o cometidas a una gran reforma.
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Pago de las rentas
¿Cuándo debo pagar la renta y cómo?
Las rentas de alquiler se pagan dentro de los siete primeros días del mes, salvo pacto expreso de las dos partes. Las fechas de pago, así como el modo de pago, se debe estipular en el contrato de alquiler o mediante un pacto con el propietario. Lo más recomendable para satisfacer las mensualidades son las transferencias bancarias, lo que permite tener un justificante de pago.
Según el apartado 3) y 4) del artículo 17 de la LAU
La Fianza es un depósito en metálico que debe abonar el inquilino en el instante en que se formalice el contrato de alquiler. La fianza es obligatoria y trata de actuar como garantía del propietario.
Antes de devolver la fianza, ten en cuenta:
La fianza es una garantía del propietario, por lo tanto, te recomendamos que antes de devolverla te asegures de que no hay alquileres pendientes de pago, no haya indemnización pactada por dejar el piso antes de tiempo, que los suministros estén al corriente, que no haya desperfectos en el inmueble, etc. Además, si en el contrato se ha pactado que la vivienda se devuelva pintada y limpia, asegurate que es así como te la devuelve.
Hay 30 días naturales desde la rescisión y entrega de llaves para devolverla, se debe supervisar que todo funcione correctamente, así como proceder a arreglar posibles desperfectos para después descontar de la fianza y siempre mostrando las facturas de las intervenciones.
Más información sobre fianzas por CCAA
Cada CCAA regula su deposito de fianzas, consultalo aquí:
http://www.juntadeandalucia.es/avra/opencms/cita-previa/contenido/paso-0-servicio.html
http://www.aragon.es/Temas/ViviendayUrbanismo/4_Fianzas/ci.Fianzas_Deposito.detalleServicios?channelSelected=f7468195dd045410VgnVCM1000002e551bacRCRD
https://www.asturias.es/bopa/2010/06/16/2010-13498.pdf
https://www.caib.es/seucaib/es/tramites/tramite/1504855
https://sede.gobcan.es/sede/tramites/4558#
https://www.cantabria.es/web/atencion-a-la-ciudadania/detalle/-/journal_content/56_INSTANCE_DETALLE/16401/3782382
https://tributos.jccm.es/WebGreco/modelos/jsp/GreJspDistribucion.jsp?modelo=801&inicio=true
http://www.camaraurbanaleon.es/camaraleon/content.asp?contentid=18
http://incasol.gencat.cat/es/2-serveis_i_tramits/Fianzas-de-alquileres/Ingressos/
http://www.juntaex.es/ddgg002/22
http://igvs.xunta.gal/web/actuamos/605
http://www.larioja.org/ciudadanos/es/estadistica/respuestas/liquidacion-impuestos-contratos-arrendamiento-viviendas-loc
https://www.carm.es/web/pagina?IDCONTENIDO=1661&IDTIPO=240&RASTRO=c51$m2506,2370
http://www.lexnavarra.navarra.es/detalle.asp?r=28163
En el caso de Navarra “La Administración de la Comunidad Foral de Navarra no será depositaria de las cantidades que en concepto de fianza y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se constituyan en los contratos de arrendamiento”.
http://www.euskadi.eus/fianzas-regimen-general/web01-a2etxebi/es/#6
http://www.hisenda.gva.es/web/tributos-y-juego/tributos-modelos-fianzas
http://www.emvicesa.com/index.php?option=com_content&task=view&id=188&Itemid=1
https://emvismesa.es/fianzas/
¿Debo cumplir una estancia mínima en la vivienda o puedo marcharme cuando quiera?
La estancia mínima es de 6 meses, siempre y cuando no se haya pactado en el contrato una estancia mínima más elevada. Puede haber penalización según acuerdos en la firma del contrato.
Según el artículo 11 de la LAU:
¿Qué pasa si se vence el contrato de alquiler y el propietario/ inquilino no me dice nada?
En los contratos de 1994 al 2013:
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de alquiler tu propietario/ inquilino no te ha dicho nada, este automáticamente se prolonga anualmente hasta llegar a un máximo de 3 años más, pasada está prologa de 3 años el contrato se seguirá prorrogando mes a mes. En este caso, se seguirá aplicando el régimen legal y convencional al que esté sometido.
En contratos del 2013 al 14 de diciembre del 2018:
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de alquiler tu propietario no te ha dicho nada, este automáticamente se prolonga por 1 años más, pasada está prorroga de 1 años el contrato se seguirá prorrogando mes a mes. En este caso, se seguirá aplicando el régimen legal y convencional al que esté sometido.
En contratos de 14 de diciembre del 2018 al 24 de enero2019:
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de alquiler tu propietario no te ha dicho nada, este automáticamente se prolonga por 3 años más, pasada está prologa de 3 años el contrato se seguirá prorrogando mes a mes. En este caso, se seguirá aplicando el régimen legal y convencional al que esté sometido.
En contratos del 24 de enero del 2019 al 5 de marzo del 2019:
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de alquiler tu propietario no te ha dicho nada, este automáticamente se prolonga por 1 años más, pasada está prologa de 1 años el contrato se seguirá prorrogando mes a mes. En este caso, se seguirá aplicando el régimen legal y convencional al que esté sometido.
En contratos del 5 de marzo del 2019 en adelante:
Según el Articulo 10 de la LAU:
Artículo 10. Prórroga del contrato. (2013 al 14 de diciembre del 2018)
Al contrato prorrogado, le seguirá́ siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Artículo 10. Prórroga del contrato. (del 14 de diciembre del 2018 al 22 de enero del 2019)
Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de tres años a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 10. Prórroga del contrato. (del 24 de enero del 2019 en adelante)
Artículo 10. Prórroga del contrato. (del 5 de marzo del 2019 en adelante)
¿Qué es un contrato de temporada?
Es aquel contrato en que se alquila una vivienda pero no como residencia permanente, ni domicilio habitual del arrendatario, sino por un período determinado. Este período de arrendamiento es limitado ya que la necesidad de residencia es temporal, porque cubre una necesidad coyuntural, como unas vacaciones, el periodo estudiantil o un desplazamiento temporal por trabajo. La LAU regula estos contratos como un arrendamiento de uso distinto a vivienda, en consecuencia, se regirán por aquellos pactos que establezcan libremente las partes.
La LAU en su preámbulo ya adelanta que la ley distingue entre arrendamiento de vivienda y arrendamientos de uso distinto de vivienda, englobando entre los de uso diferente los de segunda residencia o los de temporada. Lo que es crucial para definir si un inmueble es una vivienda o no, es el uso que se le dé. Este queda definido en el artículo 2.1: se considera Arrendamiento de vivienda este Arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial satisfaga la Necesidad permanente de vivienda del arrendatario y al artículo 3.2 indica que es un uso diferente de vivienda el alquiler de temporada, definiéndolo como el Arrendamiento de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra.
Aunque estos dos tipos de arrendamientos están regulados por la LAU, con base a esta distinción en los arrendamientos de vivienda, el inquilino se beneficiará de medidas de protección establecidas en el título II (relativas a duración, renta, derechos y obligaciones y finalización y suspensión del contrato) tal como queda dispuesto en el artículo 4.2, mientras los arrendamientos de temporada se regularán por lo que establezcan las partes (solo en defecto de pacto por el título III de la LAU y supletoriamente por el Código Civil) de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 4.3
Para que un contrato sea de temporada, es necesario que la función, uso real y pactos que se dan sean realmente de un contrato de temporada y no de vivienda habitual.
¿Que te recomendamos? Que quede claro en el contrato cuál es la casuística del inquilino por el que necesita un contrato de temporada: por lo que se debe especificar que el contrato se limita por un periodo vocacional, por un desplazamiento temporal o por algún factor … Así, es recomendable que haya evidencias de la necesidad, como por ejemplo matrícula en un máster o una justificación de desplazamiento por trabajo … Por otro lado, recomendamos que haya evidencias que se trata de un alquiler de una vivienda diferente a la vivienda habitual de inquilino, por lo tanto, no solo debería haber electrodomésticos y mobiliario, sino también ajuar.
Mi inquilino se retrasa en el pago ¿qué puedo hacer?
Aconsejamos que los primeros avisos sean por vía amistosa. Una vez agotada la vía amistosa recomendamos enviarle un burofax detallando el periodo para realizar el pago y donde y en caso contrario, se tomarán las medidas jurídicas pertinentes.
Puedes enviar la incidencia de pago a través de nuestra app
Cada CCAA ofrece a sus ciudadanos ayudas de alquiler, para solicitarlas debes ir al ayuntamiento de tu municipio.
Cuando el inquilino deja de pagar la renta, se produce un incumplimiento de contrato. Aunque en dicho contrato no exista ninguna cláusula que lo especifique, la propia ley de arrendamientos urbanos (LAU) establece, en su artículo 27,2 que el arrendador podrá dar por finalizado el contrato por la falta de pago de la renta u otras. Dejar de pagar la renta da opción al arrendador a dar por terminado el contrato de alquiler y tomar medidas pertinentes para desalojar el inmueble.
Según el Artículo 27 de la LAU:
¿Cómo se hace un cambio de titularidad de los suministros?
En todos los casos partimos del supuesto de que existe un contrato de arrendamiento urbano.
Nuestro consejo principal es que los suministros estén a nombre de la persona que hace uso de ellos.
Para iniciar los trámites debes :
Disponer de la última lectura de los contadores de suministros, es decir, la cifra que se muestra en el contador antes de firmar el contrato. Te sugerimos que detalles las lecturas en el contrato.
Las instalaciones deben estar según la normativa vigente, así como los documentos legales de la vivienda, el boletín de luz, la cédula de habitabilidad… La mejor opción es revisar y comprobar que las instalaciones estén en regla, y, en caso de que la vivienda tenga más de 20 años o que el suministro de luz o de gas estén dados de baja, es necesario pedir un boletín para gestionar el alta.
Para realizar los cambios de titularidad es necesario tener la última factura de todos los suministros.
Si nos encontramos en la situación hasta aquí descrita, lo más eficiente es que el inquilino proceda a tramitar el cambio de titularidad del contrato y asuma el pago de las facturas.
DNI nuevo titular.
Nombre de la entidad bancaria y dígitos de la cuenta bancaria del nuevo titular.
Lectura actual del contador del suministro sobre el que se realiza el trámite.
Ultima factura de los suministros.
La gestión puede ser presencial, en oficinas de las compañías suministradoras, telefónica o telepática según compañía. En aquellos casos que no sea presencial conviene cerciorarse, pasados unos días, de que la compañía ha hecho efectivo el trámite, además de que se haya cursado correctamente toda la información y documentación que nos han requerido.
Al finalizar el contrato de arrendamiento, se toman las lecturas de los contadores el día de salida y se procede a liquidar el gasto calculándolo según los importes resultantes al aplicar los precios vigentes según la última factura. En el caso de desajustes importantes, conviene regularizarlos entre las partes.
Es el momento de que la propiedad realice un nuevo cambio de nombre o, en el caso de nuevo arrendamiento inminente, traslade la gestión al/la nuevo/a arrendatario/a y repita el proceso desde el principio de este documento.
Nosotros lo podemos hacer por ti. !Contactanos¡
¿Qué hago si mi inquilino me ha dejado una deuda pendiente en suministros?
El inquilino me ha dejado una deuda pendiente ¿qué hago?
Si después de haberla reclamado el inquilino no satisface estas cuantías, tienes dos opciones:
Si la fianza que te entregó al inicio del contrato cubre la deuda pendiente, es una practica habitual descontársela de la fianza. Recuerda que tienes 30 días para devolverla.
Inicias una demanda legal para recuperar la deuda pendiente.
Si el suministro está a nombre de tu inquilino solo tienes que ir a la suministradora con las escrituras de la vivienda y hacer un cambio de contador, de esta manera la deuda no te afectará en nada.
Pago de daños y reparaciones
¿Quién debe pagar en los siguientes supuestos?
En esencia el casero debe arreglar y reparar los elementos estructurales del inmueble alquilado siempre que no sea de mal uso del inquilino. Esto implica:
La reparación o substitución de las instalaciones de conducción de agua y del desagüe, de la electricidad y el gas, así como la calefacción, siempre que no haya existido un mal uso por parte del inquilino o manipulación.
La intervención por daños en techos, paredes, chimeneas y suelos.
La sustitución o reparación del termo/ caldera en caso de avería o funcionamiento deficiente, siempre que no haya existido un mal uso por parte del inquilino o manipulación.
La reparación y sustitución de cualquier electrodoméstico averiado si no se trata de averías menores como la rotura de un piloto o el fallo o desmejora de un filtro.
El arrendador está obligado a reparar en estos supuestos sin derecho a elevar la renta, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario según lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil . Y es que la obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador, tal y cómo estípula el artículo 28.
El desgaste y el transcurso de la vida útil hace que algunos elementos se deterioren o rompan. En estos casos, los arreglos son responsabilidad del inquilino. Además, el inquilino debe avisar al arrendador sobre la necesidad de reparaciones, facilitando su verificación, en el plazo más breve posible. Con el contrato de alquiler de la vivienda, el arrendatario se obliga a:
A pagar las facturas de luz, agua y gas generadas durante las averías en grifos y cisternas, ya que el inquilino se hace cargo de todo lo que puede medirse con contadores individuales como el agua, la luz, el gas, el teléfono….
También los daños en la instalación eléctrica por sobrecarga por mal uso de la red (conectar demasiados aparatos, utilizando mayor potencia de la que ofrece la instalación).
Cualquier desperfecto derivado de su mal uso de la vivienda.
Arreglar o reponer la rotura de persianas, lámparas, cambios de bombillas y la eliminación de orificios en la pared ocasionados por cuadros, u otras reparaciones por el uso ordinario de la vivienda.
También podría realizar obras de conservación y mejora con un consentimiento expreso del casero, a no ser que las obras fuesen menores y no modificasen la configuración de la vivienda.
El inquilino puede realizar reparaciones urgentes para evitar daños mayores o incomodidades graves, y exigir el importe al casero después, aunque debe comunicarlo de forma previa.
¿Cómo le comunico al propietario que quiero rescindir antes del fin de contrato?
Antes de comunicárselo, debes mirar el contrato de alquiler para ver con cuanto tiempo debes notificar que vas a rescindir el contrato y que no existe una penalización si dejas el inmueble antes de los seis primeros meses o del primer año. Recuerda que la notificación que mandes a tu propietario ha de ser fehaciente.
El preaviso en contratos anteriores al 5 de marzo del 2019ha de ser de un mes antes de la entrega de la vivienda y en los contratos del 5 de marzo del 2019 en adelante, el preaviso durante los primeros 5 años será de 2 meses y de 1 mes en la prologa de los 3 años.
¿En qué supuestos puedo rescindir el contrato?
Siempre que se quiera, teniendo en cuenta que si se desiste del contrato antes de concluir su duración puede existir una penalización económica, por lo que antes debes consultar el contrato de alquiler. Además, tienes que avisar un mes antes, salvo que el contrato indique otros plazos.
Te recomendamos que la notificación sea vía burofax. Aquí tienes un ejemplo de texto:
En xx (ciudad), a xx de xx de 20xx
Estimado xx mediante el presente escrito le comunico, con una antelación de xx días, mi intención de desistir del contrato de alquiler que firmamos con fecha xx de xx de xx con dirección xx. En este sentido pongo en su conocimiento que en fecha xx de xx de xx, dejaré la vivienda y haré entrega de llaves. Agradecería poder inspeccionarla conjuntamente y proceder a firmar el documento de fin de contrato, así como acordar los términos del retorno de la fianza establecida en el contrato y que ascendía a xx euros.
El burofax es una formalidad que sirve para comunicarse tanto con el inquilino como con el propietario y que delante de posibles discrepancias tiene valor jurídico.
¿Cómo debo comunicar a mi inquilino que no le voy a renovar el contrato?
En el caso de no querer renovar se debe notificar con al menos 30 días de antelación en contratos anteriores al 5 de marzo del 2019 y 4 meses de antelación en contratos del 5 de marzo del 2019 en adelante al vencimiento la intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento.
La notificación de no renovar por parte del propietario se hará de forma fehaciente una vez finalizado el periodo de vigencia pactado en el contrato.
Por la presente, y según se especifica en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, le notifico con más de [30 días en contratos anteriores al 5 de marzo del 2019 y con 4 meses en contratos del 5 de marzo del 2019 en adelante]de antelación al vencimiento, mi intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento que firmamos el [fecha de la firma del contrato] una vez se cumplan los tres años de duración.
Por este motivo, el xx de xx de 20xx, debe dejar libre la vivienda, y tras inspeccionarla conjuntamente la misma, procederemos a firmar el documento de fin de contrato, en el que detallaremos la existencia o no de desperfectos, con el objetivo de liquidar la fianza depositada por este contrato y para lo cual la ley concede un mes desde la entrega de llaves.
Rescisión Contrato: Procedimiento
Cuando las partes o una de ellas decide no renovar el contrato, el proceso que se debe seguir es el siguiente:
•Notificar la voluntad de no renovar el contrato. Esta notificación ha de ser fehaciente y se debe detallar la fecha en la que se deberá abandonar la vivienda. La notificación en contratos anteriores al 5 de marzo del 2019será de 30 días de antelación y en los contratos firmadosa partir del 5 de marzo del 2019, de cara al propietario el preaviso será de 4 meses y de cara al inquilino de 2 meses en los primeros 5 años y de 1 mes en la prórroga de los 3 años de contrato.
•Llegada dicha fecha, ambas partes deberán revisar que todo está en buen estado, que no falte nada, que se entrega en las mismas condiciones en las que se recibió y el inquilino ha de hacer entrega de la posesión entregando los juegos de llaves que se le dieron a la firma del contrato.
•En el momento de la revisión de la vivienda es importante firmar un documento de rescisión del contrato, donde se refleje que con fecha se ha supervisado el estado de la vivienda y en qué estado se ha encontrado el inmueble. Es muy recomendable que en el contrato de rescisión se detalle el estado de la finca, así como las lecturas de los suministros, para que luego no exista discrepancia entre las partes.
•El propietario tiene un mes desde la rescisión de contrato para devolver la fianza o la parte proporcional si existen desperfectos.
Se puede rescindir en los siguientes supuestos:
Por fin de contrato.
Por uso propio.
Para cuando el propietario la necesite para sí mismo o para cualquier familiar de primer grado, por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial;
En contratos del 2013 y del 24 de enero del 2019 al 5 de marzo del 2019: La recuperación de la vivienda podrá ser efectiva solo en aquellos contratos que tengan un año de duración y puedan ser prolongables a 3. En el caso de haber firmado un contrato de 3 años, hay que esperar hasta la finalización del contrato para poder recuperar la vivienda.
En los contratos del 14 de diciembre del 2018 al 24 de enero del 2019: La recuperación de la vivienda podrá ser efectiva solo en aquellos contratos que tengan un año de duración y puedan ser prolongables a 5. En el caso de haber firmado un contrato de 5 años, hay que esperar hasta la finalización del contrato para poder recuperar la vivienda.
En los contratos del 5 de marzo del 2019 en adelante:La recuperación de la vivienda podrá ser efectiva solo en aquellos contratos que tengan un año de duración y puedan ser prolongables a 5 y se haya dejado el pacto expreso en el contrato. En el caso de haber firmado un contrato de 5 años, hay que esperar hasta la finalización del contrato para poder recuperar la vivienda.
Punto 3. del artículo 9 de la Lau 2013
Punto 3. del artículo 9 de la Lau 2018
Punto 3. del artículo 9 de la Lau 2019 al 5 de marzo del 2019
Punto 3. del artículo 9 de la Lau del 5 de marzo 2019 en adelante
¿Mi propietario no me devuelve la fianza cómo la puedo reclamar?
Si no hay pagos pendientes de suministros, ni daños o imperfecciones que sean imputables al inquilino, el propietario debe restituir el dinero entregado. La propiedad tiene un mes natural para devolver este depósito. Si ya le has recordado a través de nuestra App que tiene que reponer dicha fianza, la mejor opción es enviar por burofax un requerimiento del inquilino solicitando la devolución de la fianza.
La reclamación que se haga, ha de ser fehaciente.
Si la reclamación no tiene efecto, el inquilino debe valorar una reclamación judicial.
Procedimiento a la hora de devolver la fianza
Una vez rescindido el contrato de alquiler, has de solicitar la devolución de la fianza en el organismo donde la hayas depositado, para esto necesitas:
El documento de ingreso de la fianza.
Documento de rescisión firmado por ambas partes.
Número de cuenta del propietario que figure en el contrato.
Normalmente, una vez solicitada la devolución el organismo tarda entre 15/30 días en depositar el importe en cuenta.
En este mes que tienes para devolver la fianza, has de aprovechar para arreglar los desperfectos que hubiera dejado el inquilino en la vivienda y hacer el cambio de titularidad en los suministros.
A la hora de devolver la fianza, hay que descontar los desperfectos y los suministros que quedaran pendientes. Se ha de presentar copia de todas las facturas descontadas al inquilino.
Si las partes tienen la voluntad de prolongar el contrato y no tienen intención de cambiar las condiciones, este se prologa automáticamente. En caso contrario y llegando a un acuerdo muto, se debe firmar un nuevo contrato que incluya las nuevas condiciones.
Si llegada la fecha de vencimiento de los 5 años del contrato propietario o inquilino no han dicho nada, este automáticamente se prolonga anualmente hasta llegar a un máximo de 3 años, pasada está prologa de 3 años el contrato se seguirá prorrogando mes a mes. En este caso, se seguirá aplicando el régimen legal y convencional al que esté sometido.
Si llegada la fecha de vencimiento de los 3 años del contrato propietario o inquilino no han dicho nada, este automáticamente se prolonga por 1 años más, pasada está prorroga de 1 años el contrato se seguirá prorrogando mes a mes. En este caso, se seguirá aplicando el régimen legal y convencional al que esté sometido.
En contratos de 14 de diciembre del 2018 al 24 de enero del 2019:
Si llegada la fecha de vencimiento de los 5 años del contrato propietario o inquilino no han dicho nada, este automáticamente se prolonga por 3 años más, pasada está prologa de 3 años el contrato se seguirá prorrogando mes a mes. En este caso, se seguirá aplicando el régimen legal y convencional al que esté sometido.
En contratos del 22 de enero al 5 de marzo del 2019:
Si llegada la fecha de vencimiento de los 3 años del contrato propietario o inquilino no han dicho nada, este automáticamente se prolonga por 1 años más, pasada está prologa de 1 años el contrato se seguirá prorrogando mes a mes. En este caso, se seguirá aplicando el régimen legal y convencional al que esté sometido.
Artículo 10. Prórroga del contrato. (del 14 de diciembre del 2018 en adelante)
Artículo 10. Prórroga del contrato. (del 24 de enero del 2019 al 5 de marzo del 2019)
¿Mi casero quiere recuperar el piso ¿lo puede hacer? ¿cómo me lo debe comunicar?
Lo puede recuperar bien si se ha agotado el plazo establecido en el contrato, por incumplimiento de éste o si lo necesita para sí mismo o para cualquier familiar de primer grado, por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, para tal caso solo podrá ser efectiva:
Contratos de 2013 al 14 de diciembre del 2018 y contratos del 24 de enero del 2019 al 5 de marzo del 2019: Lo podrá recuperar al año del contrato, si el contrato firmado es de un año prorrogable a 3. En el caso de haber firmado un contrato de 3 años, hay que esperar hasta la finalización del contrato para poder recuperar la vivienda.
Contratos del 14 de diciembre del 2018 al 24 de enero del 2019: Lo podrá recuperar al año del contrato, si el contrato firmado es de un año prorrogable a 5. En el caso de haber firmado un contrato de 5 años, hay que esperar hasta la finalización del contrato para poder recuperar la vivienda.
Lo debe notificar fehacientemente al menos con 2 meses de antelación en el caso que sea necesidad para él o algún familiar y antes de los 30 días salvo pacto contrario en el supuesto de que el contrato no se vaya a renovar.
Contratos del 5 de marzo del 2019 en adelante: Lo podrá recuperar al año del contrato, si el contrato firmado es de un año prorrogable a 5 y se haya hecho constar de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de los 5 años del contrato. En el caso de haber firmado un contrato de 5 años, hay que esperar hasta la finalización del contrato para poder recuperar la vivienda.
Lo debe notificar fehacientemente con 4 meses de antelación.
¿Cómo le comunico a mi inquilino que necesito la vivienda para uso propio o para un familiar directo?
Se deberá comunicar al inquilino la necesidad de la vivienda al menos con dos meses de antelación en contratos anteriores al 5 de marzo del 2019y con 4 meses de antelación en los contratos del 5 de marzo del 2019en adelante, a la fecha en que se necesite el inmueble. Por su parte, el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho termino.
La comunicación ha de ser fehaciente.
Mediante el presente escrito le comunico, con una antelación de xx días, mi intención de desistir del contrato de alquiler por necesidad. En este sentido pongo en su conocimiento que el próximo mes de xx, necesitaré la vivienda (borrar los que no sean necesarios) para mí, un familiar directo, adopción o para mi cónyuge por separación, divorcio o nulidad matrimonial. Por este motivo, el xx de xx de 20xx, debe dejar libre la vivienda, y tras inspeccionarla conjuntamente, procederemos a firmar el documento de fin de contrato, en el que detallaremos la existencia o no de desperfectos, con el objetivo de liquidar la fianza depositada por este contrato y para lo cual la ley concede un mes desde la entrega de llaves.
¿Cómo le subo el IPC a mi inquilino?
Se podrá subir si se ha pactado un incremento de renta sujeto a IPC en el contrato. Será de aplicación a partir del primer año de contrato y se tomará como referencia el de la página web del INE o el último dato del IPC.
Se ha de comunicar al inquilino el incremento y a cuanto queda la renta actualizada, la aplicación del incremento se aplica a partir del mes siguiente a la comunicación.
La revisión afecta cuando la variación del IPC es positiva y también cuando es negativa.
No se pueden aplicar IPC’s atrasados.
Según el artículo 18 de la LAU:
Lo puedes calcular aquí:
Mi casero me ha subido el IPC ¿puede hacerlo?
Sí, lo podrá subir si se ha pactado un incremento de renta sujeto a IPC en el contrato, será de aplicación a partir del primer año de vigencia y se tomara como referencia el de la página web del INE o el último dato del IPC.
El propietario ha de comunicar al inquilino el incremento y como queda la renta actualizada. La aplicación del incremento se aplica a partir del mes siguiente a la comunicación.
¿Quién debe pagar el IBI, la comunidad y la tasa de basuras?
Estos gastos pueden ser pagados tanto por el propietario como el inquilino, lo importante es que este pacto ha de estar estipulado en el contrato.
No obstante lo anterior, el propietario es el responsable final de liquidar las cuotas de comunidad, IBI y otros impuestos. En el caso que se haya pactado que el inquilino se hace cargo de estos gastos y deja de abonarlos, los órganos encargados imputarán al propietario el impago de estos. A su vez, el propietario podría tomar acciones legales contra el inquilino.
Según el artículo 20 de la LAU:
¿Se puede recuperar una vivienda para uso propio?
Dependerá de la fecha en la que se firmó el contrato y la normativa que le afecta. Para los contratos firmados estando en vigor la LAU de 1964 ya existía la posibilidad de recuperar una vivienda para uso propio, de acuerdo con el artículo 62 fijándose las causas y forma de ejercer en los siguientes.
En los contratos al amparo del redactado de la LAU de 1994 y a partir del RDL 7/2019, se podrá recuperar la vivienda para uso propio, siempre que se haya pactado expresamente en el contrato y que el arrendamiento esté sometido a prórroga obligatoria.
En los contratos realizados bajo el amparo de la ley 4/2013 y RDL 21/2018, no es condición previa haber pactado expresamente la posibilidad de recuperar el inmueble, por lo tanto no procederá la prorroga obligatoria en el caso de necesitar el inmueble para uso propio y que así se notifique.
El artículo 9.3 de la LAU regula este aspecto. Como se ha dicho en los diferentes redactados ha variado ligeramente (ver los diferentes redactados del artículo que aparecen al final de este post). Pero hay que tener claro que será necesario que se haya pactado la posibilidad de recuperarlo expresamente en los contratos sometidos a la LAU de 1994 hasta la modificación de 2013 y aquellos a quienes aplique el RDL 7/2019.
Hay que tener en cuenta que el texto de la ley, indica que no procederá la prorroga obligatoria del contrato, por lo que debemos interpretar que nos tenemos que encontrar para que sea de aplicación el citado punto, debe ser un contrato sometido la prorroga obligatoria.
Es decir, que sea un contrato de duración inferior a los tres años (en los contratos de entre el 6 de junio de 2013 y 18 de diciembre de 2018 y entre el 22 de enero de 2019 y el 5 de marzo de 2019) y de cinco en los contratos que se regían por la LAU de 1994 y este que se rigen por la modificación del RDL 7/2019. Este punto es bastante importante, pues en el caso de un contrato de un año, se podrá recuperar pasado este periodo, ya que a partir de este punto el contrato está sometido a la prórroga obligatoria, pero en contratos de dos o tres años (u otra duración superior) habrá que esperar hasta la finalización del plazo pactado y esperar, si corresponde, que entren en prórroga.
También es requisito que la vivienda debe necesitarse para destinarlo a vivienda permanente para el arrendador o sus familiares de primer grado o para su cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
A partir del 6 de junio de 2013 se explicita que hay que enviar una comunicación al menos con dos meses de antelación a la fecha en que se necesite la vivienda. A partir de la vigencia del RDL 7/2019, es necesario especificar la comunicación la causa o causas que motivan la necesidad de la vivienda. Es necesario que haya transcurrido el primer año de duración del contrato. En caso de que no haya un acuerdo diferente entre las partes, el inquilino estará obligado a entregar la finca arrendada.
Hay que recordar que desde que el inquilino deja el piso, existen tres meses para que el arrendatario o quien tenga derecho a usar la vivienda de acuerdo con los supuestos de la ley, lo haga. En caso de no hacerlo, el inquilino podrá escoger entre:
a) Ser indemnizado con una cantidad igual al importe de las rentas por los años que quedasen hasta completar la duración mínima fijada por el contrato en el momento de la firma.
b) Ser indemnizado por los gastos generados por el desalojo de la vivienda hasta la reocupación y que le sea repuesto el uso y disfrute de la vivienda en las mismas condiciones contractuales que tenía y por una duración equivalente a la duración mínima obligatoria en el momento de la firma.
Para aquellos contratos en vigor a partir del 6 de marzo de 2019. Artículo 9.3 (RDL 7/2019)
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sobre familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los Supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador debería comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligada a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sobre familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara a cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocada o aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Aplicable a contratos que entraron en vigor entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019. Artículo 9.3 (RDL 21/2018)
No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sobre familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligada a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivas desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sobre familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar miedo causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Aplicable en los contratos en vigor des del 6 de junio de 2013 al 18 de diciembre de 2018 y entre el 22 de enero de 2019 y el 5 de marzo de 2019. Artículo 9.3 (4/2013)
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
Aplicable a los contratos en vigor a partir del 1 de diciembre de 1995 y el 5 de junio de 2013. Artículo 9.3 (LAU 29/1994)
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

References: artículo 17
 artículo 36
 artículo 11

Artículo 10

Artículo 10
 artículo 9
 artículo 34

Artículo 10

Artículo 10
 artículo 2
 artículo 3
 artículo 4
 artículo 4
 artículo 27
 Artículo 27
 artículo 28
 artículo 10
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 9

Artículo 10

Artículo 10
 artículo 18
 artículo 20
 artículo 62
 artículo 9
 Artículo 9
 Artículo 9
 Artículo 9
 Artículo 9