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Timestamp: 2020-05-30 12:10:31+00:00

Document:
Si des clauses du "compromis" de vente ne sont pas respectées, l'acquéreur peut refuser de régulariser l'acte authentique
Par albert.caston le 26/10/12
N° de pourvoi: 11-24.519
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 29 juin 2011), que par acte du 11 novembre 2005, Mme X... a promis de vendre à M. Y... une maison ancienne entièrement rénovée ; que le "compromis" stipulait que le vendeur s'engageait à entretenir et à conserver le bien en son état actuel et à prendre toutes les précautions utiles jusqu'au jour de la régularisation par acte authentique ; qu'invoquant un dégât des eaux provoqué par le gel des canalisations, l'acquéreur a refusé de régulariser la vente ; que Mme X... l'a assigné en résolution du contrat à ses torts et en paiement de la clause pénale ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes et de la condamner au paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que l'acquéreur signataire d'une promesse de vente peut refuser de signer l'acte authentique s'il établit l'existence d'une raison légitime justifiant son désengagement ; qu'en estimant que M. Y... avait pu se désengager de bonne foi de la vente en invoquant "la difficulté née du dégât des eaux" survenu après la signature de la promesse de vente, tout en relevant que l'étendue et la gravité de ce dégât des eaux n'étaient pas certaines ce dont il résultait que l'acquéreur n'avait pas établi la légitimité de la circonstance qu'il invoquait pour se soustraire à la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil ;
2°/ que l'acquéreur ne peut se soustraire à la signature de l'acte authentique qu'à charge pour lui de démontrer l'existence d'une raison légitime ; qu'en estimant que M. Y... avait pu se désengager de bonne foi de la vente en invoquant "la difficulté née du dégât des eaux" survenu après la signature de la promesse de vente, sans se prononcer sur la gravité du dégât des eaux invoqué par celui-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1601 du code civil ;
3°/ que dans ses conclusions d'appel, Mme X... faisait valoir que le dégât des eaux était survenu le 6 janvier 2006 et que, pour repousser le rendez-vous fixé à la fin du mois de février 2006 en vue de la signature de l'acte authentique, M. Y... n'avait nullement invoqué ce dégât des eaux, pas plus qu'il n'avait sollicité une expertise judiciaire lui permettant le cas échéant d'étayer ses allégations ; qu'en constatant que M. Y... n'avait invoqué le dégât des eaux qu'à compter du mois d'avril 2006 simplement , sans répondre aux conclusions de Mme X... faisant valoir que ce retard caractérisait la mauvaise foi de l'acquéreur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les conséquences dommageables du gel des canalisations n'étaient pas réparées à la date prévue pour la signature de l'acte authentique et que, M. Y..., présent au rendez-vous fixé pour la signature de l'acte avait, compte tenu de l'importance du sinistre et des conséquences susceptibles d'en résulter, demandé une vérification de la structure de l'immeuble à laquelle Mme X... s'était opposée et souhaitait obtenir une remise en état du bien comme à l'origine et non une indemnité d'assurance qui ne correspondait pas aux dégâts réels, et souverainement retenu que Mme X... avait fait preuve d'imprudence en laissant l'immeuble inoccupé depuis plusieurs mois, sans prendre les précautions indispensables dans une région sujette à des températures très basses en hiver, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve et a répondu aux conclusions, a pu en déduire que la mauvaise foi de l'acquéreur n'était pas établie et débouter Mme X... de ses demandes ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de Mme X... ;
Art. 1792 : 1) préjudice collectif des copropriétaires, qualité à agir; 2) responsabilités du promoteur et 3) du notaire
Par albert.caston le 18/10/12
Voir, sur cet arrêt :
"RC des notaires et DO : la responsabilité des notaires ne serait-elle plus désormais que subsidiaire par rapport à celle des constructeurs ?"
Par Pascal Dessuet, Revue de droit immobilier 2012 p. 638.
Pourvoi n° 11-17.627.Arrêt n° 1158.
Joint les pourvois nº N 11-17. 627 et nº W 11-17. 796 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 23 février 2011), que la société civile immobilière Bellevue (la SCI), ayant pour associés et cogérants MM. X...et C..., a acquis un immeuble, divisé en lots de copropriété, vendus entre 1993 et 1999 ; qu'avec l'accord des premiers acquéreurs, la SCI a fait réaliser des terrasses avec le concours de la société Etablissements Gance et fils, chargée du lot menuiseries et charpentes, assurée en responsabilité décennale par la société GAN, de la société Coppe, chargée de l'étanchéité extérieure, placée en liquidation judiciaire, assurée par la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (la SMABTP) ; que des désordres étant apparus, le syndicat des copropriétaires de la résidence Bellevue (le syndicat) et les copropriétaires ont assigné en indemnisation la SCI, ses associés, les entreprises et leurs assureurs, ainsi que M. Y..., notaire rédacteur des actes ;
Sur le premier moyen du pourvoi nº N 11-17. 627 de la SMABTP :
Attendu que la SMABTP fait grief à l'arrêt de déclarer recevable la demande du syndicat des copropriétaires, alors, selon le moyen :
1º/ que le syndicat des copropriétaires n'a qualité pour agir en justice en réparation de désordres que pour autant que ceux-ci constituent un préjudice collectif ; qu'il n'en est pas ainsi de préjudices affectant les parties privatives d'une copropriété, la multiplication de ces préjudices ne suffisant pas à constituer un préjudice collectif ; qu'en l'espèce, pour écarter l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a retenu que dès lors que les désordres étaient généralisés à l'ensemble des balcons et terrasses, ils affectaient nécessairement les parties communes ; qu'en se déterminant ainsi, quand les balcons litigieux, selon ses propres constatations, constituaient des parties privatives de l'immeuble, ce qui interdisait au syndicat de poursuivre la réparation des dommages qui les affectaient, fût-ce sous réserve d'une ventilation ultérieure des sommes relevant de la réparation des parties communes et des parties privatives, la cour d'appel a violé l'article 15 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 ;
2º/ que pour déclarer recevable l'action du syndicat des copropriétaires à agir en justice pour obtenir réparation des dommages, après avoir pourtant constaté que ces balcons constituaient des parties privatives, la cour d'appel a retenu que ces désordres étant généralisés à tous les balcons et terrasses, cela affectait nécessairement des parties communes ; qu'en se déterminant ainsi, sans que le syndicat de copropriété ait justifié d'un préjudice collectif ni qu'ait été déterminée l'existence de désordres affectant les parties communes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 ;
3º/ que la cour d'appel a elle-même relevé dans sa motivation que « faute de modification établie de la consistance des lots et des parties communes, les balcons et terrasses sont demeurés des parties privatives » et que « le syndicat n'est recevable à réclamer réparation que des désordres intéressant les parties communes » ; qu'il s'ensuivait que la cour d'appel ne pouvait, comme elle l'a fait, déclarer recevable l'action du syndicat, sous réserve d'une ventilation ultérieure entre les réparations concernant les parties communes et celles concernant les parties privatives, dès lors qu'il n'existait aucune constatation relative à la survenance de dommages spécifiques affectant les parties communes ; qu'en se déterminant dès lors comme elle l'a fait, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a derechef violé l'article 15 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les désordres étaient généralisés à l'ensemble des balcons et des terrasses et affectaient les éléments de gros-oeuvre sur lesquels ils avaient été fixés, parties communes, la cour d'appel a retenu à bon droit que ces troubles étaient collectifs, que le syndicat était recevable à agir en justice pour leur réparation et qu'il convenait d'opérer une ventilation des sommes demandées, lot par lot et pour les parties communes ;
Sur le second moyen du pourvoi nº N 11-17. 627 de la SMABTP, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les travaux d'étanchéité des terrasses extérieures et l'application d'un revêtement bitumineux, réalisés par la société Coppe, étaient inadaptés et avaient contribué au pourrissement des balcons, que les experts avaient constaté que l'affaissement de l'ensemble des structures des balcons était en lien avec le pourrissement des bois, imputable au caractère inadapté du traitement d'étanchéité mis en oeuvre, ayant contribué à la surcharge des structures, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la société Coppe avait une part de responsabilité dans les désordres des balcons, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le premier moyen du pourvoi nº W 11-17. 796 de la SCI et de ses associés, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la SCI avait obtenu en 1993 l'accord des premiers acquéreurs des lots pour la création de terrasses moyennant un prix global, collecté les acomptes, pris contact avec les entreprises, passé les marchés, coordonné les travaux et qu'après l'apparition des premiers désordres, elle avait préconisé et fait mettre en oeuvre la pose du carrelage, la cour d'appel a pu en déduire que la SCI avait accompli en qualité de mandataire des propriétaires de l'ouvrage une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage et qu'elle était tenue à leur égard de la responsabilité décennale ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi nº W 11-17. 796 de la SCI et de ses associés, et le moyen unique du pourvoi incident du syndicat et des copropriétaires, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant retenu que le notaire avait manqué à son devoir de conseil et commis une faute à l'égard des acquéreurs des lots, en ayant omis de vérifier si la SCI avait souscrit les assurances obligatoires au titre des garanties dommages-ouvrage et décennale et en ayant manqué d'attirer l'attention des acquéreurs sur cette carence mais retenu que cette faute n'était pas en relation de causalité avec la reprise des travaux intéressant les terrasses et balcons, les préjudices de jouissance ou la dépréciation des lots, qu'aucune demande n'était formée au titre de la perte d'une chance de renoncer à l'acquisition projetée à cause des risques liés à l'absence d'assurances et que la perte d'une chance d'être indemnisé des désordres décennaux n'était pas démontrée dès lors que la garantie des assureurs des autres constructeurs pouvait être mise en oeuvre, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le troisième moyen du pourvoi nº W 11-17. 796 de la SCI et de ses associés :
Attendu que pour faire supporter à la SCI la charge finale des condamnations à concurrence de 60 %, l'arrêt retient que sa faute est caractérisée par le fait qu'elle avait engagé une opération de rénovation importante en se dispensant de maîtrise d'oeuvre et d'assurances obligatoires, dans le souci de minimiser ses charges ;
Qu'en statuant ainsi sans constater que la SCI avait fait réaliser à moindre coût les travaux litigieux au risque de provoquer l'apparition de désordres, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fait supporter à la SCI Bellevue la charge finale des condamnations à concurrence de 60 %, l'arrêt rendu le 23 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée ;
Condamne la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) aux dépens du pourvoi nº N 11-17. 627 ;
Condamne la société Gance et fils, la société GAN incendie accidents et la SMABTP aux dépens du pourvoi nº W 11-17. 796 ;
VEFA : Non-conformités et responsabilité décennale (à propos de l'isolation phonique)
- Revue de droit immobilier 2012 p. 630.
"L'impropriété à la destination s'apprécie par référence à la destination convenue"
par Philippe Malinvaud, Professeur émérite de l'Université Panthéon-Assas (Paris II),
- Etude par M. CHARBONNEAU, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2012, n° 11, décembre, p. 30.
- Note par M. DESSUET, REVUE GENERALE DU DROIT DES ASSURANCES RGDA, 2013, p. 113.
- Etude par M. TOURNAFOND, Revue de droit immobilier, « RDI », 2013, p. 156.
- Note, par M. POUMAREDE, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 1, p. 42.
- Note, par M. CHARBONNEAU, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 1, p. 44.
Pourvoi n° 10-28.309.Arrêt n° 1159.
Attendu, selon les arrêts attaqués (Versailles, 18 octobre 2010, nº 09/ 04900 et nº 09/ 04979), que la SNC, assurée en police dommages-ouvrage et constructeur non-réalisateur auprès de la société Zurich Insurance Ireland, a fait édifier un immeuble ; que sont intervenues à cette opération, la société civile professionnelle Ceria Coupel, architecte maître d'oeuvre de conception, assurée auprès de la société mutuelle des architectes français (la MAF), la société Ceratec, aux droits de laquelle se trouve la société ID + ingénierie, maître d'oeuvre d'exécution, assurée auprès de la société mutuelle d'assurances du bâtiment et des travaux publics (la SMABTP), la société Qualiconsult, bureau de contrôle et la société Léon Grosse, entreprise générale assurée auprès de la société AXA France ; que les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 25 août 2003 ; que, par acte authentique du 30 novembre 2000, la SNC a vendu à la société civile immobilière Jarie, un appartement de six pièces ; que par acte authentique du 28 mars 2002, la SNC a vendu à la société civile immobilière Jarie Studio un appartement de deux pièces ; que, par acte authentique du 15 mai 2002, la SNC a vendu aux époux X... un appartement de quatre pièces ; que les lots vendus ont été livrés avec réserves le 15 septembre 2003 ; que les acquéreurs se sont plaints de défauts de conformité ; qu'après expertise, les SCI ont assigné la SNC et la société Show Room, vendeur de matériaux, et les époux X... ont assigné les intervenants à l'acte de construire en indemnisation de leurs préjudices ; que des appels en garantie ont été formés ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la SNC Saint-Cloud Armengaud 15 de son appel en garantie dirigé contre la société ID + ingénierie, venant aux droits de la société Ceatec, et la société SMABTP, assureur de la société Ceatec, du chef des demandes formées par les SCI au titre du préjudice lié aux cloisons, en ce qu'il condamne la SNC à payer à la SCI Jarie et à la SCI Jarie Studio la somme de 5 000 euros, l'arrêt nº 09/ 04900, et seulement en ce qu'il déboute la SNC Saint-Cloud Armengaud 15 de son appel en garantie dirigé contre la société ID + ingénierie, venant aux droits de la société Ceatec, et la société SMABTP, assureur de la société Ceatec, du chef des demandes formées par les époux X..., au titre du préjudice lié aux cloisons, l'arrêt nº 09/ 04979, rendus le 18 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Même en VEFA, la responsabilité contractuelle de droit commun ne doit pas être confondue avec la garantie décennale
Par albert.caston le 12/10/12
N° de pourvoi: 11-17.236
Vu les articles 1147, 1604 et 1642-1 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 janvier 2011), que la SCI de Pierlas a fait édifier un "ensemble immobilier" qu'elle a vendu en l'état futur d'achèvement ; que la société SAEA, devenue société Eiffage, avait en charge le lot comprenant les terrassements généraux et le gros oeuvre ; que la réception est intervenue le 5 décembre 2000 ; que se plaignant de désordres et non conformités, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Garibaldi a, par acte du 22 mai 2006, après expertise, fait assigner la SCI de Pierlas en responsabilité des vices de construction et défaut de conformité ;
Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que le syndicat des copropriétaires caractérise la faute commise par la SCI de Pierlas en ce qu'elle n'a pas satisfait à son obligation de délivrance et qu'il ne s'agit pas d'une mauvaise exécution ou d'un désordre mais d'une inexécution d'une obligation contractuelle qui ne relève pas du régime des vices de la construction mais de la responsabilité contractuelle pour inexécution ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser un manquement du vendeur à son obligation de délivrance et alors que les défauts d'étanchéité à l'origine des infiltrations constituaient des malfaçons affectant l'ouvrage et donc des vices de construction , la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Garibaldi aux dépens des pourvois ;
Les vices dits "apparents" ne le sont pas si leurs conséquences ne l'étaient pas au moment de la réception (CAA)
Par albert.caston le 10/10/12
N° 11DA00790
2 octobre 2012.
Vu la requête, enregistrée par télécopie le 20 mai 2011 et régularisée par la production de l'original le 23 mai 2011 au greffe de la cour administrative d'appel de Douai, présentée pour la société BUQUET SA, en redressement judiciaire, représentée par Me Belliard, commissaire à l'exécution du plan de cession, dont le siège social est situé Parc technologique du château d'Aplemour, Saint Laurent Le Brevedent, à Harfleur (76700), par Me Barrabé, avocat ; la société BUQUET SA demande à la cour :
1º) d'annuler le jugement nº 0800620 du 17 mars 2011 par lequel le tribunal administratif de Rouen a condamné solidairement la société BUQUET SA, le cabinet d'architectes A et B et le BET Bethac à verser à la commune du Havre la somme de 239 385,15 euros (hors taxes) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2008 ;
2º) de rejeter la demande et la requête de la commune du Havre, subsidiairement de condamner le cabinet d'architectes A et B et le BET Bethac à la garantir intégralement de toute condamnation, de ramener la demande de la commune du Havre à de plus justes proportions, très subsidiairement de rejeter les demandes dirigées contre la société BUQUET SA ;
3º) de condamner la commune du Havre, le cabinet d'architectes A et B et le BET Bethac à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
- le rapport de M. Olivier Gaspon, premier conseiller,
Considérant que la commune du Havre, maître d'ouvrage, a confié, par un acte d'engagement accepté le 29 septembre 2000, les travaux du lot nº 4.1 " chauffage-ventilation-climatisation- désenfumage " concourant à la construction de l'école municipale de musique, de danse et d'art dramatique à la société BUQUET SA ; que la maîtrise d'oeuvre était assurée par le cabinet d'architectes A et B, assisté, pour le suivi d'exécution et la mise en service des installations, du bureau d'études techniques Bethac ; que la réception de l'ouvrage est intervenue le 1er août 2002, avec une levée des réserves au 28 mars 2003 ; que la société BUQUET SA, placée en redressement judiciaire le 18 octobre 2002, a cédé son fonds de commerce à la SAS BUQUET le 3 mars 2003 ; que, dès la mise en service de l'installation, des dysfonctionnements du système de chauffage et de ventilation dans plusieurs salles et à l'accueil du bâtiment ont été mis en évidence ; que la société BUQUET SA relève appel du jugement du 17 mars 2011 par lequel le tribunal administratif de Rouenl'a condamnée, solidairement avec le cabinet d'architectes A et B et le BET Bethac, à indemniser la commune du Havre sur le fondement des principes dont s'inspirent les articles 1792-6 et 2270 du code civil ;
Considérant que la société BUQUET SA a cédé son fonds de commerce à la SAS BUQUET, nouvellement créée, le 3 mars 2003 et que son existence a été maintenue sans activité, ainsi qu'il résulte des mentions de l'extrait K bis du registre du commerce et des sociétés du 22 avril 2011 produit au dossier ; que la société BUQUET SA, titulaire du marché en cause et dont le siège est à la même adresse que la SAS BUQUET créée ultérieurement, demeure seule recherchée en responsabilité par la commune du Havre, après que cette dernière s'est désistée de son action contre la SAS BUQUET ; qu'il ressort des termes d'une lettre de la SAS BUQUET, en date du 10 mars 2005, adressée au tribunal administratif de Rouen, que cette société a transmis à la société BUQUET SA toutes les correspondances qu'elle avait réceptionnées concernant le litige en cause à la société BUQUET SA et indiqué sa disponibilité pour continuer à procéder de cette façon à condition que lesdites correspondances soient libellées au nom de la société BUQUET SA ; que, de plus, l'entreprise BUQUET a été partie à l'expertise ordonnée par le tribunal administratif afin d'établir les désordres affectant l'ouvrage ; que la société BUQUET SA a enfin reçu notification du jugement attaqué ; que c'est par suite à tort que l'administrateur judiciaire soutient que le tribunal administratif a méconnu le principe du contradictoire en ne lui notifiant pas la procédure ; qu'il résulte de ce qui précède que la société BUQUET SA n'est pas fondée à soutenir que le jugement du tribunal administratif de Rouen, en date du 17 mars 2011, est irrégulier ;
Considérant, en premier lieu, que, si la société BUQUET SA soutient que les désordres en cause n'entrent pas dans le champ de la responsabilité décennale des constructeurs, car ils constituent des vices apparents au moment de la réception et ne rendent pas l'ouvrage impropre à sa destination, il résulte de l'instruction que certains défauts de fonctionnement du système de ventilation et de chauffage, certes identifiés au moment de la réception, n'ont révélé leur ampleur mettant en cause la destination normale de locaux destinés à la pratique musicale et recevant du public qu'à l'issue de plusieurs mois de mesures et d'utilisation au cours des saisons ; que c'est par suite à bon droit, et sans qu'il soit besoin de statuer sur le fondement subsidiaire de la responsabilité contractuelle, que le tribunal a retenu la responsabilité des constructeurs sur le fondement des principes dont s'inspirent les articles 1792-6 et 2270 du code civil ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'il ne résulte pas de l'instruction que les architectes maîtres d'oeuvre, titulaires d'une mission incluant l'assistance aux opérations de réception, ont commis une " faute dolosive " visant, par leur proposition de réceptionner l'ouvrage, à faire prendre en charge les dommages par l'assureur de la société BUQUET SA ;
Considérant, en dernier lieu, que l'indemnisation des préjudices arrêtée par le tribunal administratif n'inclut aucun élément relevant normalement des contrats ou opérations d'entretien de l'ouvrage dès lors que les frais des opérations d'équilibrage et de mise en service de l'installation, exécutées à la demande de l'expert à l'issue des travaux de reprise qu'il avait approuvés, sont partie intégrante de la remise en état conforme initiale de l'ouvrage ;
Sur les conclusions incidentes d'appel en garantie du cabinet d'architectes A et B :
Considérant que le cabinet d'architectes A et B, maître d'oeuvre participant à l'acte de construire, peut voir sa responsabilité retenue sur le fondement des principes dont s'inspirent les articles 1792-6 et 2270 du code civil, sans que puisse y faire obstacle l'absence éventuelle de mission contractuelle portant sur le lot en litige, dès lors qu'il résulte de l'instruction que les désordres indemnisés résultent, notamment, d'un défaut de direction et de surveillance du chantier ; que, par suite, le cabinet d'architectes A et B n'est pas fondé à soutenir que le tribunal administratif a commis une erreur de droit en retenant sa responsabilité in solidum ; que, si le cabinet d'architectes A et B recherche la garantie de la société BUQUET SA, ces conclusions, nouvelles en appel, sont irrecevables et doivent être rejetées ; que, s'agissant des conclusions en garantie dirigées contre le bureau d'études techniques Bethac, il y a lieu pour la cour, saisie par l'effet dévolutif de l'appel, de condamner le seul bureau d'études techniques Bethac, qui a manqué à signaler le défaut d'exécution commis par la société BUQUET SA afin qu'une correction soit apportée, à garantir le cabinet d'architectes A et B à hauteur de 15 % des condamnations prononcées ;
Considérant qu'en vertu des dispositions précitées de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, la cour ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge ; que les conclusions présentées à ce titre par la SA BUQUET doivent, dès lors, être rejetées ;
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de condamner la société BUQUET SA à payer respectivement, chacun, au cabinet d'architectes A et B et à la commune du Havre une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par ceux-ci en appel et non compris dans les dépens ;
Article 1er : La requête de la société BUQUET SA est rejetée.
Article 2 : Le bureau d'études techniques Bethac est condamné à garantir le cabinet d'architectes A et B à hauteur de 15 % des condamnations prononcées à son encontre.
Article 3 : La société BUQUET SA est condamnée à verser respectivement, chacun, au cabinet d'architectes A et B et à la commune du Havre une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par albert.caston le 09/10/12
Etude par M. PELON, Revue de droit immobilier, 2012, p. 476.
Erreur d'implantation - nécessité de démolir (oui) - responsabilité des constructeurs (oui)
N° de pourvoi: 11-19.718
Donne acte à M. X... et la société MMA IARD assurances mutuelles du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Aviva assurances, M. Y... et la société BET Olivier Y... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 avril 2011), que la société civile immobilière Cannes grand parc (la SCI) a fait réaliser la construction de vingt-trois immeubles et de quarante-huit maisons individuelles, sous la maîtrise d'oeuvre complète de la société Archi Partners, assurée par la société Acte IARD ; que la mission d'ordonnancement et de pilotage de l'opération a été confiée au bureau d'études techniques Y... (le BET) ; que M. X..., géomètre-expert assuré par la société Mutuelles du Mans assurances (MMA), a été chargé des études préliminaires, la société Compagnie niçoise de bâtiment (la CNB) et la Compagnie de construction Méditerranée (la CCM), assurées par la société Aviva assurances du lot "gros oeuvre maçonnerie" ; que les sociétés CNB/CCM qui avaient en charge l'implantation des bâtiments ont chargé M. X... de cette prestation ; que les bâtiments B et V, mal implantés, ont été démolis par la SCI qui a assigné en indemnisation les locateurs d'ouvrage et leurs assureurs ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal de M. X... et de la société MMA :
Attendu que M. X... et la société MMA font grief à l'arrêt de dire M. X... responsable, in solidum avec la société Archi et Partners, de la mauvaise implantation du bâtiment V, de le condamner à garantir la CNB et la CCM de toutes condamnations mises à leurs charges au titre de ces erreurs en principal, intérêts, frais et accessoires et de dire que M. X... serait tenu de contribuer à la charge définitive de cette dette à hauteur de 50 % dans ses rapports avec la société Archi et Partners, alors, selon le moyen :
1°/ que le professionnel n'est tenu de délivrer que les obligations utiles et pertinentes ; qu'en imputant à faute à M. X... de n'avoir pas informé le maître de l'ouvrage et le maître d'oeuvre de l'empiétement du bâtiment dont il devait réaliser l'implantation, sur une zone non aedificandi, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée, si, dès lors que comme elle l'avait constaté, cet empiétement apparaissait sur les plans ayant fait l'objet du permis de construire et avait donc été accepté par la commune, l'implantation était régulière et l'empiétement dépourvu de tout effet et de tout intérêt, de sorte qu'il ne devait pas faire l'objet d'une information spéciale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
2°/ qu'en toute hypothèse, les juges ne peuvent tenir pour acquis un fait allégué par l'une des parties et contesté par l'autre, sans indiquer les éléments sur lesquels ils se fondent ; qu'en retenant, sans préciser les éléments sur lesquels elle se fondait, que "les bâtiments avaient été démolis avec l'accord de tous les intervenants", bien que M. X... ait soutenu, dans ses conclusions d'appel, que "le maître l'ouvrage a vait unilatéralement décidé de procéder à la démolition puis à la reconstruction des deux bâtiments sinistrés, sans que toutefois une telle décision ait été soumise à l'appréciation des différents intervenants à l'acte de construire", la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ qu'en toute hypothèse le permis de construire a pour effet d'autoriser les travaux pour lesquels il a été demandé ; qu'en retenant que M. X... aurait commis une faute causale dès lors que le maître de l'ouvrage avait dû faire démolir l'ouvrage devant l'impossibilité de régulariser administrativement l'erreur d'implantation, sans rechercher si, comme le soutenait M. X..., cet empiétement n'avait pas été autorisé par la commune qui avait délivré le permis de construire sur lequel il apparaissait clairement, de sorte que la décision de démolition ne résultait que d'une décision délibérée du maître de l'ouvrage qui n'aurait pu y être contraint par décision administrative, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le bâtiment V empiétait sur une zone NA constituée par la servitude de retrait de 10 mètres imposée par la municipalité, que les plans du permis de construire comportaient cette anomalie qui était apparente, que le bâtiment B avait été construit avec un décalage de 2,40 mètres vers l'ouest et que la SCI s'était trouvée dans l'impossibilité de régulariser administrativement ces erreurs, la cour d'appel, qui a retenu que les erreurs d'implantation ne s'étaient manifestées que lorsque les bâtiments étaient sortis de terre, n'a pas dit que tous les intervenants avaient donné leur accord à la démolition, n'était pas tenue de rechercher si la commune qui avait délivré le permis de construire avait accepté l'empiétement, et qui a retenu que la SCI avait dû démolir les deux bâtiments, a légalement justifié sa décision ;
Sur les premier et second moyens, réunis, du pourvoi incident éventuel des sociétés CNB et CCM :
Attendu que, par suite du rejet du pourvoi principal, le pourvoi incident des sociétés CNB et CCM est devenu sans objet ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident des sociétés Archi et Partners et Acte IARD, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la SCI, devant l'impossibilité de régulariser administrativement les erreurs d'implantation des bâtiments B et V qui s'étaient manifestées au moment de la construction, avait dû démolir ces deux bâtiments, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de faire des recherches que ses constatations rendaient inutiles, et qui en a justement déduit que la mauvaise implantation de ces bâtiments était un fait constant et non contestable, a retenu à bon droit que la responsabilité de la société Archi et Partners était engagée à ce titre et qu'elle devait, avec son assureur, garantir les sociétés CNB et CCM des condamnations mises à leurs charges au titre de ces erreurs ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident de la SCI, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum les sociétés Compagnie niçoise de bâtiment et Compagnie de construction Méditerranée à payer à la société Aviva assurances la somme de 2 000 euros ; rejette les autres demandes ;
1) Implantation - non conformité (urbanisme et lotissement) démolition (non); 2) indemnisation par le garant (oui)
- François-Xavier AJACCIO, Dictionnaire permanent « assurances », bulletin, novembre 2012, p. 5.
N° de pourvoi: 11-15.186
Attendu qu'ayant relevé qu'indépendamment de désordres n'ayant pas de caractère décennal, les défauts allégués consistaient, d'une part, en une erreur d'implantation par rapport aux règles d'urbanisme et à la réglementation du lotissement qui pouvait être réparée par l'adjonction d'un préau et, d'autre part, en l'omission d'une rangée de parpaings prévue par un avenant au contrat initial, la cour d'appel, qui a retenu que ces erreurs d'exécution n'empêchaient pas la location prévue de cette habitation, a pu en déduire que la demande de démolition et de reconstruction n'était pas justifiée ;
Attendu qu'ayant souverainement retenu que la construction de l'immeuble était achevée et que la non-conformité résultant du défaut d'implantation pouvait être régularisée par la construction d'un préau et ne portait pas atteinte à l'habitabilité de la maison qui pouvait parfaitement être louée en l'état de sorte que le retard dans la prise de possession était imputable aux époux X... et non au constructeur, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige ni méconnu le principe de la contradiction, a pu en déduire que la demande en paiement des pénalités de retard et des pertes de loyers devait être rejetée ;
Attendu que la police garantissant seulement la réparation des dommages susceptibles de se produire après la réception des travaux, la cour d'appel, qui a relevé, par un motif non critiqué, que l'ouvrage n'avait pas fait l'objet d'une réception, en a exactement déduit que l'assureur devait être mis hors de cause ;
Vu les articles L. 231-2 et L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que pour prononcer la mise hors de cause de la CEGI, l'arrêt retient qu'il n'est pas établi que la société Demeures et cottages serait défaillante et ne serait plus en mesure d'assumer financièrement ses engagements contractuels, que l'immeuble était achevé quand les époux X... ont refusé de signer le procès-verbal de réception, même avec des réserves, les travaux de démolition/reconstruction demandés ne pouvant être analysés comme des travaux d'achèvement de l'ouvrage dès lors qu'ils étaient manifestement disproportionnés à la difficulté rencontrée et que la CEGI, caution solidaire du constructeur, n'a pas vocation à se substituer à celui-ci à la première demande du maître de l'ouvrage dès lors qu'une ou plusieurs difficultés d'exécution se produisent ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté une mauvaise exécution de la construction et que la défaillance financière du constructeur n'est pas une condition de l'obligation du garant, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il prononce la mise hors de cause de la CEGI, l'arrêt rendu le 14 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ;
Condamne la CEGI aux dépens ;
Responsabilité de l'agent immobilier pour vice caché
Par albert.caston le 10/09/12
Etude par M. CORNILLE, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2012, n° 9, septembre, p. 27. propos de Cass. civ. 1ère n° 11-13.461.
Garantie de livraison, limitation au respect de l'objet à construire défini au contrat d'origine
Etude par M. SIZAIRE. A propos de Cass. civ. 3ème n° 11-14.943. Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2012, n° 9, septembre, p. 23.
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References: l'article 1315
 l'article 1601
 l'article 455
 l'article 700

Art. 1792
 l'article 15
 l'article 15
 l'article 15
 l'article 1147
 l'article 455
 l'article 1147
 l'article 700