Source: http://www.maksumaksjad.ee/modules/smartsection/item.php?itemid=166
Timestamp: 2020-01-18 07:31:35+00:00

Document:
Maksumaksja portaal - Tulumaks eluaseme müügilt. Madis Uusorg - 2005 > November (nr 11) - EML ajakiri MaksuMaksja
EML ajakiri MaksuMaksja > 2005 > November (nr 11) > Tulumaks eluaseme müügilt. Madis Uusorg
Tulumaks eluaseme müügilt. Madis Uusorg
Kiire majanduskasv ja paranev elatustase on muutnud kinnisvaraturu väga aktiivseks. Järjest rohkem inimesi mõtleb oma eluaseme renoveerimisele või väljavahetamisele. Samuti on ka palju neid inimesi, kes teevad seda üksnes tulu teenimise eesmärgil. Oma vana eluaseme müügil ei saa jätta tähelepanuta tulumaksuga seonduvat. Õigel ajal tasumata tulumaks ja sellele lisanduv intress võib hiljem tekitada tõsiseid makseraskusi. Järgnevas artiklis püüan anda ülevaate eluaseme müügiga seonduvast just maksustamise seisukohalt.
Tulumaksuseaduses[1] reguleerivad eluaseme müügi maksustamist ja võimalikku tulumaksuvabastust § 15 lõiked 5 ja 6. Tähelepanu tuleb pöörata nii võõrandatava eluaseme õiguslikule vormile, selle kasutamise otstarbele kui ka eluruumi omandamise viisile.
TuMS § 15 lõike 5 kohaselt on tulumaksust vabastatud kasu, mida maksumaksja sai kinnisasja, ehitise või korteri kui vallasasja või elamuühistu osamaksu võõrandamisest, kui:
võõrandati eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana;
võõrandati eluruum, mis asus kinnisasjal, mis on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel;
võõrandati eluruum, mis selle juurde kuuluva maaga on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel ning kinnistu suurus ei üle 2 ha;
võõrandati ehitis või korter kui vallasasi, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana, või see on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel või ostueesõigusega erastamisega;
võõrandatud suvila või ajamaja oli ehitis kui vallasasi, mis oli maksumaksja omandis üle kahe aasta;
võõrandatud suvila või ajamaja on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ja kinnistu suurus ei ületa 0,25 ha;
võõrandati korter, mida maksumaksja elamuühistu liikmena kasutas oma alalise või peamise elukohana.
Selleks, et maksuvabastust õigesti kohaldada, on esmalt oluline teha selgeks mõisted, mis kõnealuses seadusesättes sisalduvad. Kinnisasja definitsiooni sätestab tsiviilseadustiku üldosa seaduse[2] § 50, mille kohaselt on kinnisasi maapinna piiritletud osa ehk maatükk. Ehitise kui vallasasja defineerib asjaõigusseaduse rakendamise seaduse[3] § 13. Kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse loetakse õiguslikul alusel püstitatud ehitist vallasasjaks. Korter kui vallasasi tähendab samuti, et ehitise aluseks olev maa ei ole kantud kinnistusraamatusse.
Elamuühistu ehk kooperatiiv on vastavalt elamuseaduse[4] §-le 14 mittetulundusühistu, mille liikme kasutusse antakse osamaksu alusel elamuühistule kuuluv korter. Siinkohal olgu öeldud, et elamuühistu ja korteriühistu on kaks täiesti erinevat asja. Korteriühistu on korteriomanike ühistu, mille liikmed on korterite omanikud.
Alalise elukoha müük
Maksuvabastuse enim levinud aluseks on oma peamise või alalise elukoha müük. Kinnisasja, ehitise, korteri kui vallasasja või hoonestusõiguse müügil saadud kasu ei maksustata tulumaksuga, kui tegemist on eluruumiga, mida maksumaksja kasutas kuni selle võõrandamiseni oma alalise või peamise elukohana.
Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 14 kohaselt on isiku elukohaks koht, kus inimene alaliselt või peamiselt elab. Inimesel võib olla korraga ka mitu elukohta. Elukoha muutumisega on tegemist siis, kui isiku asub elama teise kohta ja sellest on näha tema tahe muuta oma elukohta. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse regulatsioonist lähtutakse ka isiku alalise või peamise elukoha määramisel maksuõiguses.
Kõnealust sätet võiks vaadelda maksevõimelisuse printsiibist lähtuvalt. Juhul, kui isik müüb oma alalise või peamise elukoha, peab ta eeldatavasti soetama endale uue eluaseme. Juhul, kui saadud kasu maksustaks, tekiks olukord, kus isiku uus kodu oleks tasutud tulumaksu võrra odavam. Äärmiselt ebaõiglane oleks see olukorras, kus müüakse näiteks 12 aastat tagasi soetatud elukoht, mille soetusmaksumus moodustaks praegusel hetkel väikse osa müügihinnast.
Koduna kasutamise fakt
Maksuvabastuse rakendamisel on oluline just eluruumis elamise fakt. Asjaolu, et tegemist on isiku rahvastikuregistri järgse elukohaga või ta on selle aadressi märkinud maksuhaldurile esitatavasse tuludeklaratsiooni ei tähenda veel, et tegemist on tema alalise või peamise elukohaga.
Maksuvabastuse rakendamisel peab maksumaksja olema valmis maksuhalduri nõudmisel tõendama, et müüdud eluase oli tema alaliseks või peamiseks elukohaks. Selleks võib kasutada erinevaid tõendeid ning maksumaksja saab siin näidata oma leidlikkust. Kindlasti on tõenditeks registrite väljavõtted, tellitud ajalehed, kirjad, pakid, jõulukaardid, kanne telefoniraamatus või muu selline. Ühe väga arvestatavaks tõendiks tuleb lugeda ka naabrite ütlusi. Siinkohal tuleb märkida, et ühelgi nendest tõenditest ei ole ette kindlaks määratud jõudu ja neid arvestatakse kogumis.
Kuna tulumaksuseaduses puudub piirang, võib isik müüa maksuvabalt ka mitu peamist või alalist elukohta, kui tema töö iseloomust või mõnel muul põhjusel on põhjendatud mitme eluruumi alalise või peamise elukohana kasutamine. Näitena võib tuua olukorra, kus maksumaksja peab oma tööga seoses pool nädalat viibima Tallinnas ja teise poole olema Tartus, sellisel juhul on täiesti võimalik, et mõlemas linnas asub tema alaline elukoht.
Maksu- ja Tolliamet on oma veebilehel selgitanud[5], kuidas määratleda maksumaksja alalist või peamist elukohta. Üldjuhul võib seal tooduga nõustuda. Samas on maksuhaldur oma selgitustes liiga formalistlikult lähenenud poolelioleva ehitise müügile, leides, et ehitisele antud kasutusluba omab määravat tähendust alalise või peamise elukohana määratlemisel. Siiski ka siin tuleks vaadata, kas inimene on seda pooleliolevat ehitist kasutanud oma koduna. Kasutusloa saamine sõltub väga paljudest pisiasjadest ja selle puudumine ei tähenda, et kasutusloata elamus ei oleks võimalik elada.
Autor võib oma kogemustele tuginedes öelda, et näiteks maapiirkondades on väga levinud olukord, kus inimesed elavad pooleli olevates ehitistes, millel ei ole antud veel kasutusluba. Kindlasti peab maksumaksja arvestama sellega, et kui elamu valmidusastmest tulenevalt ei ole võimalik seal elada, ei saa ka väita, et tegemist on isiku alalise või peamise elukohaga.
Mida tähendab nõue „kuni võõrandamiseni“?
Nii nagu eelnevalt selgitatud, on maksuvabastuse üheks eelduseks, et isik müüb elukoha, mida ta kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana. Maksumaksjatele on tihtipeale arusaamatu, mida tähendab „kuni võõrandamiseni“. Siinkohal tuleb öelda, et tegemist on määratlemata õigusmõistega, mis tähendab, et seda ei ole kusagil defineeritud. Lähtuda tuleb tervest mõistusest ja konkreetsest situatsioonist.
Elukoha omamise periood enne võõrandamist võib olla mõni päev või mitmeid aastaid. Nõude „kuni võõrandamiseni” peamiseks eesmärgiks on, et isikud ei jääks ootama kinnisvarahindade tõusu, üürides korteri välja või jättes selle tühjalt seisma. Oluline on võõrandamisprotsessiga algust teha vahetult pärast väljakolimist – vastasel juhul võib tekkida olukord, kus mõne kuu pärast korterit müües tuleb saadud kasult maksta tulumaksu.
Näiteks maksumaksja, kes on korteris elanud viis aastat, soetab endale uue elukoha ja otsustab vana välja üürida. Mõne kuu pärast leiab ta, et kasulikum oleks aga siiski korter müüa. Sellisel juhul ei müü maksumaksja korterit, mida ta kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana ja järelikult puudub ka võimalus maksuvabastuse rakendamiseks.
Teoreetiliselt on võimalik müüa oma alalise või peamise elukohana ka eluase, mis on küll asjaõigusliku lepingu kohaselt isiku omandis, kuid milles ei ole reaalselt päevagi elatud. Kõnealune juhtum puudutab eelkõige olukordi, kus isik broneerib endale korteri veel ehitamata majas. Siinkohal on kõige olulisem tuvastada isiku soov uude korterisse elama asuda. Näitena võiks tuua olukorra, kus üürikorteris elav isik on broneerinud endale eluaseme aasta pärast valmivas majas. Tema soovide kohaselt valitakse materjalid, leitakse meeldiv värvilahendus ja täpne sisekujundus. Isik on võtnud ka hinnapakkumise köögimööbli valmistamiseks.
Korteri valmimisel sõlmitakse asjaõiguslik leping. Mingil põhjusel otsustab vastne korteriomanik siiski uude elukohta mitte kolida ja ta müüb selle maha. Siinkohal võiks öelda, et isik tegi kõik selleks, et uus kodu saaks olema just tema soovide järgi ja tuvastatav on tema soov sinna elama asuda. Samas peab sellises olukorras kõigi võimalike vahenditega tõendama, et tõesti sooviti uude korterisse kolida ja põhjendama, miks seda ei tehtud. Siiski võib tekkida oht, et maksuhaldur ei pruugi selles küsimuses olla samal arvamusel.
Kindlasti ei saa alalise või peamise elukoha müügist rääkida juhul, kui isiku tuluteenimise allikaks on broneeringute ost-müük. See tähendab, et broneeringu müügist teenitud kasu maksustatakse tulumaksuga.
Proportsiooniarvestus
Olukorraks, kus maksumaksja müüb oma elukohta, mida ta on samal ajal kasutanud ka muul otstarbel, näeb tulumaksuseadus ette proportsiooniarvestuse (§ 15 lg 6). Maksuvabastust on lubatud proportsionaalselt rakendada üksnes osale, mida maksumaksja kasutas oma alalise või peamise elukohana. Peamiselt puudutab kõnealune säte neid maksumaksjaid, kes on osa oma elukohast välja üürinud või kasutanud ettevõtluses.
Seadusandja ei ole aga sätestatud ajalist kestvust, kui kaua pärast muuks otstarbeks kasutamist peab maksumaksja kodu kasutama oma alalise või peamise elukohana, et oleks võimalik rakendada maksuvabastust. Selline reguleerimata olukord võib taas tekitada ebavõrdsust. Näiteks kui isik on eluruumi aastaid välja üürinud ja enne selle müüki kolib pooleks aastaks sinna elama ja seda võib käsitleda tema alalise või peamise elukohana, tekib tal õigus rakendada maksuvabastust.
Ettevõtluses kasutatava eluaseme müügi maksustamine sõltub sellest, kas elukoha ostmisel on soetusmaksumus ettevõtlustulust maha arvatud või mitte. Juhul kui soetusmaksumus on ettevõtlustulust maha arvatud, rakendatakse TuMS § 37 lg-t 2, mis sätestab, et vara müügist saadud kasu loetakse ettevõtlustuluks (st deklareeritakse vormil E ning maksustatakse nii tulu- kui ka sotsiaalmaksuga).
Kui soetamisel ei ole soetusmaksumust ettevõtlustulust maha arvatud, kuid ruumi siiski kasutati ettevõtluses (nt arvati ettevõtlustulust maha ruumide hoolduskulusid – kütte, elektri jne kulusid), siis maksustatakse ettevõtluses kasutatud elamu või korteri osa müügitulu kasuna vara võõrandamisest ja maksustatakse ainult tulumaksuga.
Olgu siinkohal veel märgitud, et koduse aadressi registreerimine äriregistris mõne äriühingu aadressina või FIE tegevuskohana ei kaota eluruumi omaniku õigust maksuvabastusele. Tihti tähendab asukohana registreerimine vaid seda, et aadress on kasutusel kontaktaadressina, millel saab maksumaksjaga ühendust. Tulumaksuvabastuse rakendamisel tuleb lähtuda ruumide tegelikust kasutamisest. Kõige paremini annab ruumide ettevõtluses kasutamisest tunnistust siiski ruumide haldamise kulude mahaarvamine.
Eluruumi omandamise viis ja maksuvabastus
Maksuvabastuse rakendamise juures võib määrava tähtsusega olla ka eluruumi omandamise viis. Tulumaksuvabalt võib müüa kinnisasja, kui selle oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum ja kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel.
Samuti on tulumaksust vabastatud ehitis või korter kui vallasasi, kui see on maksumaksjale tagastatud kui õigusvastaselt võõrandatud vara. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine on reguleeritud Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduses[6].
Tulumaksuvabastus kehtib ka eluruumile, mis on kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks ja mille on maksumaksja omandanud ostueesõigusega erastamise teel. Täiendavalt on nõue, et kinnistu suurus ei tohi ületada 2 hektarit. Juhul kui kinnistu on suurem kui 2 ha, ei ole võimalik maksuvabastust rakendada.
Tulumaksuga ei maksustata ka ehitist või korterit kui vallasasja, kui maksumaksja on saanud selle omanikuks ostueesõigusega erastamise teel. Ostueesõigusega erastamist reguleerib eluruumide erastamise seadus[7].
Lisaks eelnevatele on maksuvabalt võimalik müüa ka suvila või aiamaja vallasasjana või kinnisasja olulise osana. See peab olema maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ja kinnistu suurus ei tohi ületada 0,25 ha. Kui üks nõuetest ei ole täidetud, puudub võimalus maksuvabastuse rakendamiseks.
Juhul kui müüakse suvila või ajamaja ehitise kui vallasasjana, peab see olema maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta. Suvila määratlemisel ei saa tugineda üksnes ehitisregistri kandele, vaid oluline on ehitise tegelik olemus.
Maksusumma arvutamine ja deklareerimine
Juhul kui maksumaksjal ei ole võimalik elukoha müügil maksuvabastust rakendada, maksustatakse tulumaksuseaduse § 15 lg 1 kohaselt kogu vara võõrandamisest teenitud kasu. Vara võõrandamisest saadud kasu arvestamist reguleerib TuMS § 37.
Vara müügist saadud kasu on müügihinna ja soetusmaksumuse vahe. Soetusmaksumuseks loetakse kõik maksumaksja poolt vara omandamiseks, parendamiseks, täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud (TuMS § 38). Juhul, kui maksumaksja ei ole ostnud ehitus- või renoveerimisteenust ja on kulutanud oma vaba aega, ei ole seda võimalik soetusmaksumusena arvesse võtta, kuna tegemist ei ole dokumentaalselt tõendatud kulutustega.
Omavalmistatud asja soetusmaksumusse saab arvestada üksnes dokumentaalselt tõendatud kulud, nt ehitusmaterjalide maksumuse. See tähendab, et maksumaksja peab alles hoidma kõik arved ja tšekid, mis tõendavad tehtud kulutuste maksumust. Enamikel juhtudest maksumaksjatel neid aga ei ole, kuna füüsilisel isikul puudub raamatupidamise kohustus ja sellel põhjusel ei pea inimesed kuludokumentide säilitamist ka vajalikuks. Samas võib see hiljem kaasa tuua maksukohustuse.
Juhul kui eluruum on päritud või saadud kingitusena, moodustavad soetusmaksumuse notaritasu ja kõikvõimalikud muud väheolulised kulutused, ning sisuliselt võib öelda, et soetusmaksumus on nullilähedane ja müügil maksustatakse kogu saadud kasu.
Elukoha müügist saadud kasu, mille osas ei ole võimalust maksuvabastust rakendada, tuleb deklareerida tulu saamisele järgneva aasta 31. märtsiks tuludeklaratsiooni A vormil. Kuna füüsilise isiku maksustamine toimub kassapõhiselt, on oluline, millal maksumaksja on reaalselt raha saanud.
Eelnevalt toodud võimalikud maksuvabastused kehtivad üksnes füüsilisest isikust residentide suhtes. Juhul, kui eluruumi müüb inimene, kes ei ole Eesti residendiks, maksustatakse saadud kasu TuMS § 29 lg 4 alusel. Mitteresident on kohustatud ühe kuu jooksul pärast kinnisasja, ehitise või korteri kui vallasasja võõrandamist esitama tuludeklaratsiooni vormi V1. Tasumisele kuuluv tulumaks tuleb riigile maksta kolme kuu jooksul pärast kasu saamist. Täpsustuseks tuleb lisada, et kui residentidele saadab Maksu- ja Tolliamet maksuteate tasumisele kuuluva maksusumma kohta, siis mitteresidentidele maksuteadet ei väljastata.
Kokkuvõtvalt võib öelda, et kui maksumaksja plaanib oma elukohta müüa, peaks ta juba varakult mõtlema ka maksustamisel olulistele küsimustele, vastasel juhul võib maksukohustus tekkida hooletusest ka olukorras, kus see ei ole põhjendatud ega õiglane.
[1] RT I 1999, 101, 903; 2005, 36, 277
[2] RT I 2002, 35, 216; 2003, 78, 523
[3] RT I 1993, 72/73, 1021; 2004, 14, 91
[4] RT 1992, 17, 254; RT I 2004, 85, 577
[5] http://www.emta.ee/?id=1996
[6] RT 1991, 21, 257; RT I 2004, 85, 577
[7] RT I 1993, 23, 411; 2005, 22 ,149

References: § 15
 § 15
 § 50
 § 13
 § 14
 § 37
 § 15
 § 37
 § 38
 § 29