Source: http://andrebonfanti.it/it/tags/terziario
Timestamp: 2017-11-21 04:22:17+00:00

Document:
I seminterrati recuperabili, inoltre, sono solo quei seminterrati che non siano già agibili e con permanenza di persone per una determinata destinazione. Ovvero, seminterrati che siano già uffici, laboratori, negozi, oppure spazi condonati (aventi quindi già agibilità e volumetria), non sono seminterrati recuperabili mediante la disciplina introdotta da questa Legge, la cui ratio è appunto quella di recuperare "volumetria" (s.l.p.) a partire da locali che non la possiedono, ma sono seminterrati soggetti alla disciplina del cambio di destinazione d'uso. In pratica, se volete recuperare a residenza un seminterrato che è già un laboratorio o un ufficio o un negozio, dovrete usare lo strumento della "modifica di destinazione d'uso", che non è lo strumento del "recupero" introdotto da questa Legge. Per conoscere la disciplina della modifica di destinazione d'uso potete leggere l'articolo Cambio di destinazione d'uso - PGT Milano.
Sottolineo che la Delibera del Consiglio Comunale n. 29 del 23/10/2017 ha precisato che "con riferimento alle nuove superfici oggetto di recupero dei vani e dei locali seminterrati, queste possono essere computate nella Superficie Lorda (SL) solo a fronte di una già esistente conformità alle norme del vigente Regolamento Edilizio".
Ai fini del calcolo dell'altezza interna minima, questa altezza è da intendersi come altezza media ponderale, quindi è ammissibile avere porzioni del seminterrato con altezze anche inferiori alle minime a patto che altre porzioni abbiano altezza maggiore delle minime, in modo che il rapporto tra il volume netto della parte da recuperare la cui altezza superi i 150 cm 6 e la relativa superficie netta, sia pari o maggiore a 240 cm (o 270 cm per le destinazioni che richiedono i 270 cm).
La lettura congiunta con il regolamento edilizio dovrebbe imporre che i vani e le porzioni con altezza inferiore a 210 cm siano "chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne potrà essere consentito l’uso esclusivamente come ripostiglio o guardaroba o, compatibilmente con le esigenze tecniche relative, per l’alloggiamento di impianti" 7. Quindi, le porzioni con altezza inferiore a 150 cm non sono considerate nella volumetria recuperata, dovranno essere chiuse da pareti o da arredi fissi, e potranno essere usate solo come ripostigli; invece, le porzioni con altezza inferiore a 210 cm sono considerate nella volumetria recuperata (quindi sono s.l.p.) ma per effetto del regolamento edilizio dovranno comunque essere chiuse da pareti o arredi fissi e potranno essere usate come ripostiglio o guardaroba.
Per raggiungere l'altezza di 240 cm (o 270 cm), ove possibile tecnicamente, dovrebbe essere legittimo sia alzare la soletta superiore al seminterrato sia scavare sotto il pavimento del seminterrato. In quest'ultimo caso (scavo), se in presenza di condomìnio, è necessario ottenere il consenso unanime di tutti i condòmini dato che il suolo e sottosuolo su cui sorge l'edificio sono parte comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile, salvo che il contrario non risulti dal titolo di proprietà (ovvero che il suolo e sottosuolo del seminterrato siano esplicitamente di proprietà del singolo) 8.
Per quanto riguarda i parametri di aeroilluminazione, la Legge indica che questi potranno essere garantiti anche mediante l’installazione di impianti e attrezzature tecnologiche, invece che con l'aerazione e illuminazione naturale e diretta dei serramenti 9. L'utilizzo dell'illuminazione totalmente artificiale e dell'aerazione totalmente attivata è concessa solo nei casi di recupero ad uso terziario/uffici o commerciale, mentre per il recupero ad uso residenziale il raggiungimento degli indici di aeroilluminazione con impianti tecnologici non potrà superare il 50% rispetto a quanto previsto dal regolamento locale. In sostanza, per i seminterrati che dovranno diventare appartamenti autonomi, è ammissibile al massimo il dimezzamento delle superfici dei serramenti rispetto alle attuali superfici minime. Viceversa, qualora il seminterrato recuperato diventi un'estensione di un appartamento esistente, è possibile ricorrere all'aeroilluminazione totalmente artificiale a patto che i vani nel seminterrato siano adibiti a locali accessori 10 o di servizio 11 e che la parte recuperata non superi il 50% della superficie utile complessiva dell’unità.
Per quanto riguarda le prescrizioni del regolamento edilizio, è necessario fare attenzione alle prescrizioni e ai requisiti dell'articolo relativo ai locali seminterrati e sotterranei 12, che è da leggere ed applicare congiuntamente insieme alla Legge sul recupero dei seminterrati, fatti salvi i requisiti esplicitamente derogati. In particolare, il recupero di un seminterrato verso la sola destinazione residenziale è ammissibile solo se il pavimento del seminterrato sia a quota non inferiore a 100 cm dalla quota di marciapiede e solo se l'unità immobiliare abbia un doppio affaccio 13. Questo requisito è valido sicuramente per i seminterrati che non siano collegati ad un piano terra o rialzato, ovvero a quelle unità immobiliari seminterrate che, una volta recuperate, diventeranno unità autonome e completamente seminterrate. Nel caso di unità immobiliari seminterrate da recuperare che siano collegate ad un piano superiore, non è detto che questo requisito sia cogente qualora l'unità al piano superiore sia già autonoma e i locali collegati al piano seminterrato possano diventare dei locali di servizio o accessori.
Ai fini del contenimento dei consumi energetici, il recupero deve prevedere adeguate opere di isolamento termico in conformità alle prescrizioni tecniche in materia contenute nelle norme nazionali, regionali e nei regolamenti vigenti; in sostanza, è necessario procedere alla coibentazione delle pareti, alla creazione di un vespaio aerato e alla sostituzione degli eventuali serramenti, in base ai parametri delle attuali norme regionali e comunali vigenti 14.
Per i seminterrati, ai fini dell'ottenimento dell'agibilità per unità abitative autonome, è necessario valutare anche la concentrazione di gas radon15, che non dovrà superare i 300 Bq/mc. Qualora tale concentrazione fosse superiore, sarà necessario prevedere l’adozione di alcuni accorgimenti costruttivi finalizzati alla riduzione dell’ingresso del radon o alla sua rimozione 16.
Questa verifica è obbligatoria qualora il recupero del seminterrato sia finalizzato a creare una autonoma unità abitativa: in tal caso, infatti, il Comune di Milano trasmetterà alle A.T.S. di competenza (ex. A.S.L.) la S.C.I.A. di agibilità 17 di tali unità abitative autonome, corredata dall'attestazione del rispetto dei limiti di esposizione al gas radon, e l'A.T.S. effettuerà obbligatoriamente dei controlli igienico-sanitari e sulla concentrazione del radon, almeno due volte nel triennio successivo al rilascio dell'abitabilità. Pertanto, qualora la concentrazione di gas radon sia superiore ai limiti e non siano state realizzate opere per mitigare tale concentrazione, l'A.T.S. potrebbe dichiarare l'abitazione non più agibile.
I progetti di recupero dei seminterrati, qualora incidano sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici, anche se non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono comunque sottoposti a procedura di esame di impatto paesistico da parte della commissione per il paesaggio, restando invariati gli obblighi imposti da norme ambientali o paesaggistiche nazionali e regionali 18.
Per quanto riguarda la monetizzazione per i servizi, fatte salve alcune fattispecie particolari 19, il recupero di vani e locali seminterrati, qualora comporti l’incremento del carico urbanistico, è assoggettato al reperimento di aree per servizi oppure, ove sia dimostrata l’impossibilità del recupero di tali aree, alla monetizzazione. In sostanza, normalmente si procede direttamente alla monetizzazione, che è un costo al metro quadro stabilito dal Comune (differente per ogni settore di Milano), da calcolarsi sulla superficie lorda (cosiddetta s.l.p.) della quale si richiede il recupero. Tale costo, a Milano, oscilla da circa 200 euro/mq a circa 1.200 euro/mq in base alla zona di Milano.
le zone di Milano in classe di fattibilità geologica F3 20 ed F4 21. Per le zone in classe F2 (sostanzialmente tutta Milano a parte le zone indicate in nota per le aree F3 ed F4) la proposta di deliberazione prevede che un tecnico abilitato verifichi che i recuperi dei seminterrati non interagiscano con le acque di prima falda;
le zone di Milano soggette a Direttiva Alluvioni, negli scenari di pericolosità P1, P2 e P3. In sostanza, non è possibile il recupero nelle aree attorno al Fiume Lambro, nelle aree attraversate dal Seveso 22, in parte delle zone attraversate dal Torrente Nirone/Fugone/Merlata/Guisa 23 e in alcune porzioni di aree attraversate dal Torrente Garbogera 24;
7. Regolamento Edilizio del Comune di Milano, art. 95.
9. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 5.
10. Locali accessori per il regolamento edilizio di Milano: servizi igienici, bagni, locali studio, biblioteca, hobbies.
11. Locali di servizio per il regolamento edilizio di Milano: disimpegno, ripostiglio, corridoio, autorimessa, altri spazi senza permanenza continua di persone.
12. Regolamento Edilizio del Comune di Milano, art. 88.
13. Regolamento Edilizio di Milano, art. 88 - Locali seminterrati e sotterranei, comma 2: "[...] I locali seminterrati che abbiano il pavimento ad una quota non inferiore ad un metro sotto il piano di spiccato, che garantiscono tutti gli altri requisiti igienico-sanitari, nel solo caso in cui non affaccino direttamente ed unicamente sulla pubblica via e qualora abbiano acquisito un parere preventivo favorevole da parte della ASL, possono essere adibiti anche a residenza.". Con "piano di spiccato" si intende il "Piano situato alla quota media del marciapiede sul lato del lotto ove è situato l’ingresso principale; in caso di assenza di marciapiede, si assumerà la quota stradale aumentata di 15 cm." - Regolamento Edilizio di Milano, Glossario.
14. Regolamento Edilizio, CAPO IV - ENERGIA, FONTI RINNOVABILI, ECOSOSTENIBILITA' e Deliberazione Giunta Regionale - D.g.r. 17 luglio 2015 - n. X/3868 e i successivi decreti attuativi.
15. "Il radon è un gas nobile radioattivo, incolore ed inodore, derivante dal decadimento radioattivo dell’uranio, presente naturalmente nelle rocce e nei suoli quasi ovunque, con concentrazioni variabili a seconda della tipologia di roccia. [...] Se il gas radon entra in un ambiente chiuso, quale un’abitazione o un luogo di lavoro, a causa del limitato ricambio d’aria, questo può raggiungere concentrazioni in aria rilevanti e tali da esporre la popolazione a rischi per la salute. [...] Attualmente gli studi scientifici confermano che il radon è la seconda causa di tumore ai polmoni dopo il fumo per molti paesi del mondo". Decreto Regione Lombardia n. 12678 del 21/12/2011 - Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor, estratto dall'art.1.1.
16. Regolamento Edilizio di Milano, art. 145 e Decreto del Direttore generale alla sanità 21 dicembre 2011, n. 12678 (Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor).
17. Vedi art. 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
18. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 6. Si segnala che la Legge Regionale parla di esame di impatto "paesaggistico", ma a Milano si dovrebbe parlare di impatto "paesistico", che ha una procedura diversa dall'autorizzazione "paesaggistica".
19. Vedi Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 2, comma 5.
20. Baggio, Muggiano, Romano Bianco, Gratosoglio, parte di Chiesa Rossa, Quintosole, Chiaravalle, Ponte Lambro, Monlué, parte di Forlanini, zona svincolo Linate-Aeroporto, e alcune piccole aree più interne a Milano.
21. Adiacenze fiume Lambro in prossimità di Cimiano e Crescenzago.
22. Quartieri Isola, La Fontana, Maggiolina, Montalbino, Giornalisti, Ca' Granda, Segnano, Niguarda, parte di Bicocca, e fino a Bresso.
23. Zona Expo-Baranzate.
24. A nord di Quarto Oggiaro.
Se il cambio d'uso di cui sopra (laboratorio-appartamento) è da farsi in locali seminterrati, i requisiti aumentano ed è sicuramente necessario eseguire opere di adeguamento igienico-sanitario (coibentazioni, isolamenti acustici, vespaio aerato, pompe di sollevamento per le acque qualora la fognatura non sia già sotto il livello del pavimento, etc.), senza considerare che il cambio d'uso verso la destinazione residenziale è ammissibile solo se il pavimento del seminterrato è a quota non inferiore a 100 cm dalla quota di marciapiede e solo se l'unità immobiliare ha un doppio affaccio 13.
Se l'area di intervento è inferiore a 5.000 mq, la s.l.p. è recuperabile integralmente 14. Sotto i 5.000 mq, la modalità di intervento è diretta (cioè senza convenzioni con il Comune). Se l'area di intervento è superiore a 5.000 mq, subentrano altre casistiche che devono essere analizzate caso per caso.
Per il cambio d'uso da funzioni produttive verso altre funzioni, se attuato con opere (anche con il meccanismo del ricongiungimento di cui sopra), è prevista la monetizzazione totale o parziale (in sostituzione al reperimento delle aree a standard per la dotazione dei servizi) pari al 100% della s.l.p. oggetto di mutamento della destinazione 15, che nel Comune di Milano oscilla da circa 180,00 euro/mq di s.l.p. a 1.200,00 euro/mq di s.l.p., a seconda della zona (fonte: Comune di Milano - Tabella di Agggiornamento dei valori di monetizzazione delle aree a standard. In calce all'articolo è allegata la tabella, che si invita però a verificare anche sul sito del Comune di Milano, dato che viene aggiornata periodicamente).
Fanno eccezione i cambi d'uso da funzioni urbane produttive verso gli esercizi commerciali di vicinato (superficie di vendita16 non superiore a 250 mq), per i quali non è prevista la monetizzazione ai sensi dell'art. 9, comma 1.c del Piano dei Servizi, ma a condizione che si sottoscriva un atto d’obbligo registrato e trascritto (valevole per il proponente ed i suoi aventi causa) con impegnativa alla monetizzazione in caso di successive fusioni o ampliamenti dell'unità commerciale di vicinato e/o di successivo ulteriore cambio d’uso verso altra funzione (terziario, servizi privati, residenziale). Per tutte le altre forme di commercio (medie e grandi strutture di vendita, Centri Commerciali), è previsto il reperimento della dotazione di servizi (o la monetizzazione ove possibile).
per immobili compresi in NAF o ADR17:
per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile di s.l.p. inferiore a 5.000 mq, il cambio d’uso non comporta adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione)18;
per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile prevalentemente residenziale di s.l.p. superiore a 5.000 mq, il cambio d’uso non comporta adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione)19;
per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile prevalentemente dedicato a terziario, commerciale e servizi privati di s.l.p. superiore a 5.000 mq, il cambio d’uso comporta il conguaglio e l’adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione) nella misura del 18% della s.l.p. convertita (allegare calcoli e prospetto)20;
per immobili compresi in ARU21:
per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile di s.l.p. complessiva inferiore a 5.000 mq (è necessario calcolare e dichiarare la superficie), il cambio d’uso non comporta adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione)18;
per la superficie oggetto di cambio d’uso inserita in un immobile di s.l.p. complessiva superiore a 5.000 mq (è necessario calcolare e dichiarare la superficie), ai sensi dell’art. 11 del Piano delle Regole dovrà essere stipulata convenzione per la realizzazione di una quota minima del 35% della superficie oggetto di cambio d’uso per interventi di edilizia residenziale sociale22.
14. Piano delle Regole, art 5, comma 4, lett. a2: "per gli interventi su aree inferiori ai 5.000 mq, è consentito il recupero integrale della S.l.p. esistente"
15. Art. 9.1, comma a) del Piano dei Servizi.
16. Per superficie di vendita si intende l'area destinata alla vendita, compresa quella occupata da banchi, scaffalature, vetrine; non costituisce superficie di vendita quella destinata a magazzini, depositi, uffici, servizi.
17. Nuclei di Antica Formazione e Ambiti contraddistinti da un Disegno urbanistico Riconoscibile, definiti nell'art. 2, comma 1, lettera a) del Piano delle Regole.
18. a. b. Art. 9, comma 1.3, lettera a) del Piano dei Servizi.
19. Interpretazione per lettura congiunta dell'art. 9, al comma 1, lettera a), e al comma 1.3, lettera a), del Piano dei Servizi. Tale interpretazione è confermata dalla modulistica del Comune di Milano, che prevede la stessa fattispecie di esclusione della monetizzazione.
20. Art. 9, comma 1.3, lettera b) del Piano dei Servizi.
21. Ambiti de Rinnovamento Urbano, definiti nell'art. 2, comma 1, lettera a) del Piano delle Regole.
22. Art. 11, comma 4 del Piano delle Regole.
9 Novembre, 2017 - 10:43

References: art. 95
 art. 1
 art. 88
 art. 88
 art. 145
 art. 24
 art. 1
 art. 2
 Art. 9
 Art. 9
 Art. 9
 Art. 11