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Timestamp: 2018-10-23 11:15:32+00:00

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Grundstücksüberbau und die Konsequenzen
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Viele Nachbarschaftsstreitigkeiten werden durch Nichtbeachtung der Grundstücksgrenzen hervorgerufen. Ist das Grundstück des Nachbarn durch einen selbst überbaut oder hat der Nachbar überbaut, stellt sich schnell die Frage danach, was geduldet werden muss und was nicht?
Grundsätzlich muss kein Grundstückseigentümer die Verletzung seines Eigentums dulden. Ist die Überbauung allerdings nur geringfügig, würde eine konsequente nicht auf den Einzelfall bezogene Anwendung zu unerwünschten wirtschaftlichen Auswirkungen führen. Um dies zu verhindern, gibt es in den §§ 912 ff. BGB Regelungen für einen gerechten Interessenausgleich zwischen Eigentümer und Überbauer.
So besteht nach § 912 BGB bei Vorliegen folgender Voraussetzungen eine Duldungspflicht bzgl. des Überbaues:
bei Errichtung des Gebäudes wurde die Grenze überbaut
der Errichter des Gebäudes hat weder mit Vorsatz noch grob fahrlässig überbaut
und der vom Überbau betroffene Grundstückseigentümer hat nicht sofort Widerspruch erhoben.
Dem reinen Wortlaut nach würden nur die Fälle eines Hausneubaus von der Vorschrift betroffen sein. Bei einem späteren Überbau jedoch nicht. Der Bundesgerichtshof hat allerdings mit Urteil vom 19.09.2008 zum AZ: V ZR 152/07 entschieden, dass § 912 BGB den allgemeinen Rechtsgedanken des nachbarschaftlichen Interessenausgleichs enthält. § 912 BGB wird daher analog angewendet, wenn durch eine nachträgliche Veränderung des Gebäudes die Grenzüberbauung entsteht. Dies kann bei Anbringung eines neuen Daches oder von Außenwärmedämmung der Fall sein. Dies entschied das Oberlandesgericht Köln mit Urteil vom 15.11.2002 zum AZ: 19 U 75/02. Die analoge Anwendung gilt aber nicht für die Fälle, bei denen es sich um leicht abtrennbare Gebäudeteile handelt. Wie z.B. Balkone, Markisen oder Fensterläden.
Des Weiteren darf weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit des Überbauers vorliegen. Der BGH hat mit Urteil vom 19.09.2003 zum AZ: V ZR 360/02 entschieden, dass Fahrlässigkeit dann vorliegt, wenn sich der Errichter bei Bauarbeiten in Grenznähe nicht fachkundiger Hilfe, z.B. eines Vermessungsingenieurs, bedient, um Grenzverletzungen zu vermeiden. Dies gilt jedoch nur für Gebäude, nicht jedoch für Carports, Mauern und Zäune.
Die Duldungspflicht gilt im Übrigen nur gegenüber dem Grundstückseigentümer, nicht jedoch gegenüber dem Mieter oder Pächter des Grundstückes.
Auch darf durch den Überbau keine weitere Rechtsverletzung vorliegen. Mit Urteil vom 22.09.1972 zum AZ: V ZR 8/71 hat der BGH entschieden, dass eine Duldungspflicht dann nicht vorliegt, wenn durch den Überbau die im jeweiligen Bundesland geltenden Brandschutzvorschriften verletzt werden.
Erhebt der vom Überbau betroffene Grundstückseigentümer unmittelbar nach Beginn der Überbauung Widerspruch, so muss er den Überbau nicht dulden. Der Widerspruch muss dabei so zeitnah und frühzeitig erfolgen, dass der Überbauenden keine umfangreichen baulichen Rückbaumaßnahmen ergreifen muss, um den Überbau rückgängig zu machen.
Ist der Überbau zu dulden, so steht dem Grundstückseigentümer des überbauten Grundstückes eine angemessene Geldrente nach § 913 BGB zu. Diese ist jährlich im Voraus zu entrichten. Auch kann der Eigentümer des überbauten Grundstückes nach § 915 BGB vom Überbauer verlangen, dass dieser ihm den überbauten Grundstücksteil abkauft.

References: § 912
 § 912
 § 912
 BGH 
 BGH 
 § 913
 § 915