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Timestamp: 2016-10-21 09:14:41+00:00

Document:
4C.245/1999 (03.01.2000)
4C.245/1999
M. Corboz, Mme Klett et M. Nyffeler, juges. Greffi�re: Mme Godat Zimmermann.
SI X.________ S.A., demanderesse et recourante, repr�sent�e par Me Philippe Reymond, avocat � Lausanne,
3. les �poux C.________,
4. dame D.________,
6. dame F.________,
7. les �poux G.________,
8. les �poux H.________,
tous � Pully, d�fendeurs et intim�s, repr�sent�s par
Me Philippe Nordmann, avocat � Lausanne;
(hausse de loyer; motivation)
A.- La SI X.________ S.A. est propri�taire d'un immeuble situ� � Pully. Dame A.________, dame B.________, les �poux C.________, dame D.________, les �poux E.________, F.________, les �poux G.________, ainsi que les �poux H.________ sont locataires d'appartements sis dans cet immeuble. Le 27 novembre 1997, la bailleresse, par l'interm�diaire de la g�rance Y.________ S.A., a notifi� aux locataires une augmentation de loyer en utilisant la formule officielle. Sous la rubrique �Motifs de la hausse�, la g�rance fournissait l'explication suivante:
�SELON ARTICLES 269 C.O., 269A LETTRE A, C.O. ET 11 OBLF,
LOYERS USUELS DANS LE QUARTIER
RESERVE DE HAUSSE DE 14 %�
La formule officielle �tait accompagn�e d'une lettre dont le contenu se pr�sente ainsi:
�Madame, Monsieur,
Au vu de l'�volution des conditions du march�, les param�-
tres de fixation des loyers ayant chang�, la soci�t� pro-
pri�taire de l'immeuble cit� en marge se trouve contrainte
de proc�der � une adaptation de votre prix de location.
Nous vous rappelons que vous b�n�ficiez depuis de nombreuses
ann�es d'une situation privil�gi�e, que l'on peut qualifier
de rente de situation, en payant des loyers en inad�quation
avec le march�, eu �gard � la qualit� de l'objet lou� et �
sa situation. Ces circonstances sont devenues insupportables
pour la soci�t� propri�taire et vont jusqu'� mettre son
�quilibre financier en p�ril.
Au vu de ce qui pr�c�de, conform�ment � votre contrat de
bail, nous joignons � la pr�sente une notification de hausse
de loyer sur formule officielle. Celle-ci s'articule autour
des articles 269 CO, 269a lettre a CO et 11 OBLF: loyers
usuels dans le quartier.
A l'examen de la formule officielle, vous constaterez que,
la soci�t� propri�taire ayant d�cid� de ne pas r�percuter la
totalit� de la hausse possible, il en r�sulte une r�serve de
hausse de 14 % qu'elle pourrait faire valoir ult�rieurement,
vos droits demeurant �galement r�serv�s.
B.- Les locataires ont contest� les hausses de loyer et saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de Lausanne.
A la suite de l'�chec de la conciliation, la bailleresse a d�pos� devant le Tribunal des baux du canton de Vaud une requ�te tendant � ce que les hausses de loyer notifi�es le 27 novembre 1997 soient d�clar�es admissibles et � ce que chaque locataire soit condamn� � lui verser le nouveau loyer mensuel aux dates d'entr�e en vigueur respectives telles qu'indiqu�es sur les formules officielles, avec un int�r�t de 5%.
Avec l'accord des parties, les juges de premi�re instance ont disjoint la question de la validit� formelle des notifications des hausses de loyer litigieuses. Par jugement pr�judiciel du 19 ao�t 1998, le Tribunal des baux a constat� la nullit� des hausses de loyer notifi�es le 27 novembre 1997. Statuant le 3 f�vrier 1999, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� le recours form� par la demanderesse et confirm� le jugement de premi�re instance. Les consid�rants de l'arr�t ont �t� notifi�s aux parties le 12 mai 1999.
C.- La SI X.________ S.A. interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � la r�forme de l'arr�t attaqu� en ce sens que le jugement de premi�re instance est modifi�, que les hausses de loyer litigieuses ne sont ni nulles ni annul�es et que la cause est reprise.
Les locataires proposent le rejet du recours dans la mesure o� il est recevable.
1.- Le Tribunal f�d�ral examine d'office et librement la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 124 I 11 consid. 1 p. 13, 159 consid. 1 p. 161; 124 III 134 consid. 2 p. 136, 382 consid. 2a p. 385; 123 I 112 consid. 1 p. 115).
a) Conform�ment � l'art. 54 al. 1 OJ, l'acte de recours en r�forme doit �tre adress� � l'autorit� qui a statu�, dans les trente jours d�s la r�ception de la communication �crite de la d�cision. L'art. 32 al. 3 OJ pr�cise que le m�moire doit �tre remis au plus tard le dernier jour du d�lai, soit � l'autorit� comp�tente pour le recevoir, soit, � son adresse, � un bureau de poste suisse ou � une repr�sentation diplomatique ou consulaire suisse. Une bo�te postale est assimil�e � un bureau de poste. Ainsi, le d�lai sera observ� par le d�p�t du recours sous pli ordinaire dans une bo�te postale le dernier jour utile avant minuit, m�me apr�s la derni�re lev�e (ATF 82 III 101; 98 Ia 247 consid. 1; 109 Ia 183; Poudret, COJ I, n. 4.3.2 ad art. 32). Encore faudra-t-il que l'exp�diteur prouve que le d�lai a �t� observ� (ATF 92 I 253 consid. 3 p. 257; 92 II 215; 97 III 12; 99 Ib 356 consid. 2; 106 III 49). Si le sceau postal fait foi de la date de
l'exp�dition, il s'agit d'une pr�somption r�fragable par tous moyens, en particulier par t�moins (ATF 82 III 101; 98 Ia 247 consid. 2; Poudret, op. cit., n. 4.6 ad art. 32).
L'arr�t attaqu� a �t� notifi� � la demanderesse le 14 mai 1999. Le d�lai de recours venait � �ch�ance le 14 juin 1999, la veille �tant un dimanche. Le sceau postal appos� sur l'enveloppe contenant l'acte de recours porte la date du 15 juin 1999. Le recours serait donc tardif. Le mandataire de la demanderesse produit toutefois deux t�moignages �crits, attestant du d�p�t du recours dans la bo�te postale de la route de la Riaz, � Echandens, le 14 juin 1999 avant minuit. Sur la foi de ces d�clarations, la cour de c�ans retient que le m�moire de la demanderesse a bel et bien �t� remis � la poste le dernier jour du d�lai. Le recours a �t� form� en temps utile.
b) Invoquant l'art. 50 OJ, les d�fendeurs semblent mettre en doute la recevabilit� du recours en r�forme contre l'arr�t attaqu�, qualifi� de pr�judiciel.
Selon l'art. 48 OJ, le recours en r�forme n'est recevable, sous r�serve d'exceptions non r�alis�es en l'esp�ce, que s'il est dirig� contre une d�cision finale prise par les tribunaux ou autorit�s supr�mes des cantons. Par d�cision finale, on entend une d�cision dans laquelle la juridiction cantonale statue sur une pr�tention mat�rielle ou refuse d'en conna�tre pour un motif interdisant d�finitivement que la m�me pr�tention soit une nouvelle fois �mise entre les m�mes parties (ATF 122 III 92 consid. 2a; 120 II 93 consid. 1c p. 95, 352 consid. 1b p. 353; 118 II 447 consid. 1b p. 450; 116 II 21 consid. 1c p. 25). La notion de d�cision finale, qui rel�ve du droit f�d�ral, est ind�pendante de la qualification donn�e par les autorit�s cantonales; ce n'est pas la forme de la d�cision qui est d�terminante, mais bien sa nature et sa
port�e juridiques (ATF 92 II 192 consid. 1; Poudret, COJ II, n. 1.1.2 ad art. 48; Wurzburger, Les conditions objectives du recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, th�se Lausanne 1964, p. 179). Le Tribunal des baux a restreint la proc�dure � la question de la validit� formelle des hausses de loyer litigieuses et qualifi� son jugement de pr�judiciel. L'arr�t cantonal rendu sur recours contre cette d�cision n'en est pas moins final au sens de l'art. 48 OJ. En effet, en confirmant le jugement de premi�re instance qui constatait la nullit� des augmentations de loyer, la Chambre des recours a mis un terme d�finitif � l'action de la demanderesse tendant � majorer les loyers des d�fendeurs � partir du 1er avril, du 1er juillet ou du 1er octobre 1998. Ce n'est que si la cour cantonale avait admis la validit� formelle des hausses de loyer que la qualification de d�cision pr�judicielle au sens de l'art. 50 al. 1 OJ aurait pu entrer en ligne de compte. c) S'agissant de baux reconductibles tacitement, c'est-�-dire de baux de dur�e ind�termin�e (ATF 114 II 165 consid. 2b), il y a lieu, pour le calcul de la valeur litigieuse, de prendre en compte l'augmentation de loyer annuel contest�e, puis de multiplier ce montant par vingt (art. 36 al. 5 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1; 118 II 422 consid. 1). Par ailleurs, les divers chefs de conclusions form�s dans une contestation p�cuniaire par des consorts au sens de l'art. 24 al. 2 PCF sont additionn�s, m�me lorsqu'ils portent sur des objets distincts, pourvu qu'ils ne s'excluent pas (art. 47 al. 1 OJ; ATF 103 II 41 consid. 1c).
En l'esp�ce, l'augmentation de loyer la moins �lev�e en valeur absolue est de 4224 fr. par an (d�fenderesse A.________). Rapport�e sur vingt ans, l'augmentation signifi�e � une seule locataire d�passe d�j� largement la
valeur litigieuse de 8000 fr. exig�e par l'art. 46 OJ. Le recours est par cons�quent recevable ratione valoris. 2.- a) A l'instar des premiers juges, la Chambre des recours a constat� la nullit� des hausses de loyer signifi�es aux d�fendeurs. Elle a estim� tout d'abord que les explications fournies dans la lettre d'accompagnement de la bailleresse ne pouvaient �tre prises en compte, faute d'un renvoi expr�s audit courrier sur la formule officielle. Puis, interpr�tant les motifs indiqu�s sur la formule selon le principe de la confiance, les juges pr�c�dents sont parvenus � la conclusion qu'ils manquaient de clart�. En effet, la bailleresse s'est r�f�r�e simultan�ment aux art. 269 et 269a let. a CO, soit � deux motifs de hausse incompatibles. Selon la cour cantonale, ce d�faut de clart� est encore aggrav� par le fait que l'art. 269 CO est mentionn� sans autre explication, ce qui est d�j� insuffisant, alors que, en regard de l'art. 269a let. a CO, la d�fenderesse cite express�ment les loyers usuels du quartier. b) La demanderesse reproche � la Chambre des recours d'avoir viol� les art. 269 et 269a let. a CO. A son avis, le seul motif de hausse invoqu� en l'esp�ce est celui des loyers usuels du quartier. L'indication de l'art. 269 CO, � c�t� du crit�re des loyers comparatifs de l'art. 269a let. a CO, ne serait ni contradictoire, ni source de difficult�s de compr�hension ou d'interpr�tation pour les locataires, car l'art. 269 CO consacre la r�gle g�n�rale, prohibant un rendement excessif de la chose lou�e, et l'art. 269a CO �num�re les exceptions, subsidiaires. Citant � ce propos l'ATF 124 III 310, la demanderesse rel�ve que lorsque le loyer se tient dans les limites des loyers usuels dans le quartier, il convient encore d'examiner si la majoration contest�e procure au bailleur un rendement excessif. Au demeurant, la demanderesse nie qu'une motivation fond�e sur les crit�res du march� entre en
contradiction avec l'indication d'autres crit�res d�coulant des co�ts. 3.- a) Une augmentation de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifi�e au moyen de la formule officielle (art. 269d al. 2 CO). Il en va de m�me lorsque le contenu de l'avis de majoration n'est pas suffisamment pr�cis (nullit� quant au contenu) (ATF 121 III 6 consid. 3b p. 8, 460 consid. 4a/cc p. 466; cf. �galement art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF). La motivation indiqu�e sur la formule officielle constitue une manifestation de volont� du bailleur. Les principes g�n�raux en mati�re d'interpr�tation des manifestations de volont� sont applicables pour d�terminer le sens et la port�e de la motivation invoqu�e, en particulier pour juger si celle-ci r�pond � l'exigence de clart�. Si, comme en l'esp�ce, les parties ne sont pas d'accord sur le sens � donner aux motifs figurant dans l'avis formel de majoration, il y a lieu d'interpr�ter ceux-ci selon le principe de la confiance. On examinera, d'apr�s les facult�s de compr�hension du locataire et sur le vu de toutes les circonstances du cas particulier, si les motifs donn�s sont suffisamment clairs et pr�cis pour permettre au destinataire de d�cider en toute connaissance de cause s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (ATF 121 III 6 consid. 3c p. 10, 460 consid. 4a/cc p. 466; sous l'ancien droit: ATF 106 II 166 consid. 4a, 356 consid. 3c; 117 II 460 consid. 2a; 118 II 130 consid. 2b). En principe, les motifs de l'augmentation de loyer sont inscrits sur la formule officielle (cf. art. 269d al. 1 CO). L'art. 19 al. 1bis OBLF, en vigueur depuis le 1er ao�t 1996, pr�cise toutefois que si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se r�f�rer express�ment � cette lettre dans la formule officielle. Un tel mode de proc�der �tait prohib� par la jurisprudence rendue avant
l'entr�e en vigueur de l'art. 19 al. 1bis OBLF (ATF 120 II 206 consid. 3b; arr�t non publi� du 31 ao�t 1993 dans la cause 4C.56/1993, consid. 2). Cette disposition a ainsi assoupli les exigences de forme pr�valant en mati�re de notification d'une hausse de loyer; sa conformit� � la loi n'a pas � �tre examin�e en l'esp�ce. En effet, contrairement � l'avis de la Chambre des recours et des d�fendeurs, l'art. 19 al. 1bis OBLF ne peut, en tout �tat de cause, trouver application dans le cas particulier. Interpr�t� litt�ralement, il concerne l'hypoth�se o� le bailleur a mentionn� les motifs de l'augmentation de loyer exclusivement dans la lettre d'accompagnement, et non sur la formule officielle. Lorsque, comme en l'esp�ce, l'avis de majoration contient des motifs de hausse, il convient de s'en tenir � la jurisprudence selon laquelle une lettre d'accompagnement peut, le cas �ch�ant, permettre d'interpr�ter la formule officielle dans la mesure o� celle-l� se r�f�re aux motifs indiqu�s dans celle-ci et tend uniquement � les expliciter; il n'est alors pas n�cessaire que la formule officielle renvoie express�ment � la lettre d'accompagnement (ATF 118 II 130 consid. 2c p. 133; 120 II 206 consid. 3a; 121 III 6 consid. 3a).
b) En lisant rapidement la motivation invoqu�e sur la formule officielle, le locataire peut effectivement comprendre que la bailleresse entend seulement adapter le loyer aux loyers usuels pratiqu�s dans le quartier, car il s'agit du crit�re mentionn� en toutes lettres. Mais sans doute un locataire avis� aura-t-il la curiosit� de consulter la loi; il constatera alors que l'art. 269 CO cit� sur la formule fait r�f�rence � d'autres crit�res, en particulier au rendement de la chose lou�e. Que devra-t-il en conclure? Aucune r�ponse �vidente ne se d�gage, m�me si l'on interpr�te la formule officielle � la lumi�re des explications fournies dans la lettre d'accom-
pagnement. En tout cas, l'interpr�tation pr�conis�e par la demanderesse ne s'impose pas. Certes, selon leurs notes marginales, l'art. 269 CO repr�sente la �R�gle� et l'art. 269a CO, les �Exceptions� de sorte que le crit�re du rendement net de la chose lou�e est pr�pond�rant par rapport � celui des loyers usuels dans le quartier (Lachat, Le bail � loyer, p. 357); ainsi, le locataire qui conteste le loyer initial, pr�sum� se situer dans les limites de loyers usuels du quartier, peut prouver que ledit loyer procure un rendement excessif au bailleur (cf. ATF 124 III 310 consid. 2b p. 312 et les arr�ts cit�s). Il n'en demeure pas moins qu'en l'occurrence, la bailleresse a cit� l'art. 269 CO sous la rubrique �Motifs de la hausse�; le preneur pouvait ainsi difficilement imaginer que, par cette mention, la bailleresse cherchait en r�alit� � r�server d'embl�e le droit du locataire � opposer le crit�re du rendement abusif de la chose lou�e � celui des loyers usuels du quartier. Les explications avanc�es dans la lettre d'accompagnement ne sont pas de nature � lever l'ambigu�t�. Si elle insiste sur l'inad�quation des loyers des d�fendeurs � l'�tat du march�, la demanderesse y invoque �galement la notion peu pr�cise de changement des �param�tres de fixation des loyers� ainsi que la mise en p�ril de son �quilibre financier, ce qui sous-entend qu'elle n'obtient pas un rendement suffisant des fonds propres investis au sens de l'art. 269 CO. Plus loin, la bailleresse n'opte toutefois pas clairement pour un crit�re plut�t que pour l'autre en indiquant, par une formule floue, que l'augmentation de loyer �s'articule autour� des art. 269 CO, 269a let. a CO et 11 OBLF.
Selon les r�gles de la bonne foi, les locataires pouvaient d�duire de l'�num�ration des dispositions l�gales, figurant tant dans la formule officielle que dans la lettre d'accompagnement, que la bailleresse entendait faire valoir � la fois l'adaptation aux loyers usuels du quartier et le rendement insuffisant. Certes, consciente des difficult�s de
preuve li�es � l'application du crit�re des loyers usuels, de surcro�t en rapport avec huit appartements (cf. ATF 123 III 317), la demanderesse aurait pu envisager de r�clamer, � titre subsidiaire, un calcul de rendement (Higi, Z�rcher Kommentar, n. 93 ad art. 269d CO). Interpr�t�e selon le principe de la confiance, la d�claration de volont� de la bailleresse ne laisse toutefois appara�tre aucun indice d'un rapport de subsidiarit� entre le crit�re des loyers usuels et celui du rendement insuffisant des fonds propres.
Les deux crit�res de calcul mentionn�s par la bailleresse ne proc�dent pas de la m�me logique. La r�f�rence aux loyers usuels du quartier se rapproche de la notion de loyer du march� alors que le rendement au sens de l'art. 269 CO fait appel � la notion de loyer fond� sur les co�ts (cf. ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242). A part quelques exceptions qu'il n'y a pas lieu d'examiner dans le cas pr�sent, les loyers fond�s sur les co�ts (Kostenmiete) et les loyers du march� (Marktmiete) sont incompatibles (ATF 121 III 6 consid. 3c p. 10/11; Lachat, op. cit., p. 349). Ainsi, le bailleur qui veut augmenter le loyer doit choisir le tableau sur lequel il entend jouer; s'il invoque des facteurs antinomiques, il s'expose au reproche d'avoir motiv� la hausse de loyer de mani�re insuffisamment claire (ATF 121 III 6 consid. 3c p. 11; Lachat/Stoll, Das Mietrecht f�r die Praxis, 4e �d., p. 264; Higi, op. cit., n. 92 ad art. 269d CO). En l'esp�ce, m�me si la demanderesse s'est r�f�r�e en toutes lettres au crit�re des loyers usuels, la mention en parall�le de l'art. 269 CO introduit un �l�ment d'incertitude; selon les r�gles de la bonne foi, les locataires ne pouvaient d�terminer avec pr�cision le facteur de hausse que la bailleresse entendait finalement invoquer et, partant, juger en toute connaissance de cause de l'opportunit� de contester l'augmentation de loyer.
Comme la motivation des hausses de loyer signifi�es le 27 novembre 1997 ne r�pond pas � l'exigence de clart�, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en constatant la nullit� des notifications litigieuses. Le recours ne peut �tre que rejet�.
4.- Vu l'issue de la proc�dure, la demanderesse prendra � sa charge les frais judiciaires et versera aux d�fendeurs une indemnit� � titre de d�pens (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
2. Met un �molument judiciaire de 7000 fr. � la charge de la demanderesse;
3. Dit que la demanderesse versera aux d�fendeurs une indemnit� de 8000 fr. � titre de d�pens;
Lausanne, le 3 janvier 2000

References: art. 32
 art. 32
 art. 48
 ATF 
 ATF 
 art. 269
 art. 269
 art. 19
 ATF 
 art. 269
 ATF 
 art. 269
 ATF 
 art. 269
 ATF 
 art. 269