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Timestamp: 2019-03-20 10:00:27+00:00

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Die Eigentümergemeinschaft in Spanien (Die Organe der Gemeinschaft I)
By Abogado & RA Ingmar Hessler on	 19. Juni 2015 Die spanische Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentumsrecht
Durch das Zusammentreffen von Sondereigentum und Gemein- schaftseigentum, muss dafür gesorgt werden, dass die oftmals stark voneinander abwei-chenden Interessen der Einzeleigentümer miteinander in Einklang gebracht werden können. Dies geschieht durch die Schaffung eines transparenten und demokratischen Entschei-dungsorgans. Der sogenannten Eigentümerversammlung.
Die Koexistenz von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist das wesentliche Merkmal des Wohnungeigentumsrechts. Durch das Zusammentreffen dieser beiden besonderen Eigentumsformen gilt es aber auch die in ihr anzutreffenden, naturgemäß voneinander divergierenden Einzel- und Gemeinschaftsinteressen in Einklang zu bringen. Es bedarf daher eines organisatorischen Grundgerüsts, das einerseits jedem Eigentümer ein Mitspracherecht einräumt, aber gleichzeitig genauso geeignet ist, eine effektive Steuerung der Gesamtheit aller seiner Bestandteile zu ermöglichen. Zu diesem Zweck sieht das spanische Wohnungseigentumsgesetz eine Reihe von Organen vor, die sicherstellen sollen, dass nach Abschluss eines im weitesten Sinne demokratischen Entscheidungsfindungsprozesses die tatsächliche Umsetzung der vereinbarten Maßnahmen erfolgen kann. Obwohl das Gesetz verschiedene Organe beschreibt, die von uns in der Folge eingehend erläutert werden, sind die gesetzlichen Vorgaben in zweierlei Hinsicht fakultativ. So können einerseits neben den gesetzlich beschriebenen Organen aufgrund der individuellen Bedürfnisse und Entscheidungen jeder einzelnen Gemeinschaft auch neue, zusätzliche geschaffen werden, die nicht ausdrücklich vorgesehen sind und andererseits, von verzichtbaren Ämtern abgesehen, oder mehrere Ämter durch einen Amtsträger ausgeübt werden. Lediglich zwei Gemeinschaftsorgane sind unabdingbar. Diese sind der Präsident der Gemeinschaft und die Versammlung der Eigentümer.
Blick in das Tal Valldemossa (Mallorca)
Die Eigentümerversammlung ist das höchste Organ der Gemeinschaft. In ihr können alle übrigen Organe ernannt und abberufen werden.
Die Versammlung der Eigentümer kann als das höchste Organ der Gemeinschaft bezeichnet werden, denn alle anderen Organe – seien Sie im Gesetz ausdrücklich vorgesehen oder nicht – sind ihren Entscheidungen unterworfen und müssen grundsätzlich entsprechend den von ihr getroffenen Beschlüssen handeln. Die Eigentümerversammlung könnte zur Veranschaulichung auch als eine Art Eigentümerparlament bezeichnet werden, in welchem jeder Inhaber eines Sondereigentumselements über einen Sitz verfügt. Der Charakter der im (Sonder-) Eigentum stehenden Immobilie ist hierbei für den Erhalt dieses Sitzes unbedeutend.
Es ist daher gleichgültig, ob Eigentum an einem Geschäftslokal oder einem PKW Stellplatz besteht, bzw. ob es sich um eine 5-Zimmer-Wohnung oder ein 40-qm Appartement handelt. Alle Eigentümer von Sondereigentumselementen sind alleine aufgrund dieser Eigenschaft Mitglieder der Eigentümergemeinschaft und in der Folge berechtigt, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.
Obwohl die Bezeichnung Eigentümerversammlung, für sich genommen, zu suggerieren scheint, dass ein Zusammentreffen aller Eigentümer für ihre Beschlussfähigkeit erforderlich sei, bedarf es keiner solchen Teilnahme jedes Eigentümers. Die Rechte der abwesenden Eigentümer werden dennoch geschützt. Der Gesetzgeber hat sich nämlich vielmehr dafür entschieden, je nach Beschlussgegenstand unterschiedliche Mehrheiten oder gar Einstimmigkeit zu fordern, damit einzelne Beschlüsse wirksam zustande kommen können, und in Bezug auf gewisse Abstimmungsgegenstände (Artikel 17.8 LPH) von einer Zustimmungsfiktion auszugehen, wenn nicht binnen der gesetzlich vorgesehenen 30-Tages-Frist ab Benachrichtigung der in der Versammlung abwesenden Eigentümer (über das Abstimmungsergebnis der an der Versammlung teilnehmenden Eigentümer) diese von ihrem Stimmrecht (zustimmend oder ablehnend) Gebrauch machen. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass wichtige Entscheidungen nicht alleine von den Teilnehmern der Eigentümerversammlung getroffen werden können, und gleichzeitig das Funktionieren der Gemeinschaft sichergestellt. In Bezug auf das tatsächliche Zusammentreffen aller Eigentümer gibt es dennoch eine Besonderheit. So besteht die Möglichkeit, von den ansonsten erforderlichen Ladungen zur Eigentümerversammlung abzusehen, wenn alle Eigentümer selbst oder mittels Vertreter zusammentreten, um eine Versammlung abzuhalten.
Boot vor Anker im Binnenmeer „Mar Menor“ (Murcia)
Befugnisse der Eigentümerversammlung
Die Kompetenzen der Eigentümerversammlung werden zentral in Art. 14 LPH beschrieben.
die Ernennung bzw. Wahl und Abwahl der Amtsträger der Gemeinschaft, wie z.B. Präsident, Sekretär, Verwalter, sowie aller anderen von der Gemeinschaft berufenen Funktionsträger.
Beschluss der voraussichtlichen Einnahmen- und Ausgabenaufstellung bzw. des Haushaltsplans, sowie der zugehörigen Etats.
Beschluss über die Annahme von Kostenvoranschlägen.
Beschluss bezüglich der Ausführung jeglicher baulicher Reparaturmaßnahmen, seien diese nun ordentlicher oder außerordentlicher Natur.
Recht auf Benachrichtigung der vom Verwalter angeordneten Eilmaßnahmen.
Beschluss und Änderung der Gemeinschaftssatzung.
Beschluss und Änderung der Hausordnung.
Erforderliche oder angezeigte Maßnahmen bezüglich aller anderen im Gemeininteresse stehenden Belange.
Wie sich unschwer am zuletzt genannten und unter Art. 14 Absatz e.) LPH geführten Punkt ablesen lässt, handelt es sich bei dieser Aufstellung lediglich um eine beispielhafte Beschreibung. Im Grunde genommen hätte es daher ausgereicht, auszuführen, dass die Eigentümerversammlung über alle für die Gemeinschaft bedeutenden Angelegenheiten entscheidungsbefugt ist. Der Sinn und Zweck dieser konkretisierenden Aufstellung ist wohl viel weniger in dem Versuch einer erschöpfenden Beschreibung der Rechte der Versammlung zu sehen, als darin, zum Ausdruck zu bringen, bezüglich welcher wesentlichen Befugnisse eine Wahrnehmung der Aufgaben durch die Eigentümerversammlung vorausgesetzt wird. Die obige Aufstellung soll daher nicht einschränkend begriffen werden, sondern vielmehr an die wiederkehrenden bzw. wichtigsten und häufigsten Hauptaufgaben erinnern. Die Grenzen der Entscheidungsbefugnis der Versammlung sind deshalb dort zu ziehen, wo der Übergang zwischen dem im Privateigentum stehenden ausschließlichen Eigentum des Einzelnen (Sondereigentum) und dem Eigentum der Gemeinschaft (Gemeinschaftseigentum) liegt.
Versammlungsarten
Es gibt zwei Arten von Ver-sammlungen: Die ordentlichen Versammlungen einerseits, und die außerordentlichen anderer-seits.
Bei den Eigentümerversammlungen muss zwischen zwei Arten von Versammlungen unterschieden werden. Den ordentlichen Versammlungen einerseits, und den außerordentlichen Versammlungen andererseits. Auch wenn die Begriffe ordentlich und außerordentlich eine gewisse Planmäßigkeit oder Außerplanmäßigkeit suggerieren, was in gewissem Masse – wie wir gleich sehen werden – auch seine Berechtigung hat, ist das ursächliche Unterscheidungsmerkmal zwischen diesen beiden Versammlungsarten alleine der Gegenstand der Versammlung bzw. ihr Anlass. Werden in ihnen die unter anderem Haushaltspläne für das kommende und die Abschlussrechnungen des vorangegangenen Jahres beschlossen, handelt es sich um ordentliche Versammlungen. Sind ausschließlich andere Themen Abstimmungsgegenstand, handelt es sich um außerordentliche Versammlungen. Alleine der Gegenstand der Versammlung ist somit für die Einordnung als ordentlich oder außerordentlich verantwortlich. Diese Einstufung hat allerdings Auswirkungen auf die Voraussetzungen (Fristen), die bei der Ladung zur Versammlung zu beachten sind, weshalb die bei den außerordentlichen Versammlungen gelockerten Anforderungen letztlich doch zu einer gewissen Außerplanmäßigkeit führen (können). Der planmäßigere Charakter der ordentlichen Versammlungen wird darüber hinaus durch folgenden Umstand unterstrichen: Aufgrund der Tatsache, dass die Haushaltspläne und Abschlussrechnungen sinnvollerweise jährlich beschlossen und geführt werden, verlangt das Gesetz, dass zumindest eine ordentliche Versammlung im Jahr stattfinden muss, um eine planmäßige Lenkung der Gemeinschaft zu ermöglichen. Über diese eine jährliche Versammlung hinaus, welche mindestens abzuhalten ist, können durchaus mehrere weitere ordentliche Versammlungen im Jahr durchgeführt werden, welche jeweils die beschrieben Themen behandeln müssen, um eine Einordnung als ordentliche Versammlung zu erfahren.
Es können durhaus mehrere außerordentliche Versamlungen im Jahr stattfinden.
Regelmäßig wird natürlich die Abhaltung einer ordentlichen Versammlung nur einmal im Jahr Sinn machen. Bezüglich außerordentlicher Versammlungen gibt es keine solchen Mindesthäufigkeitsanforderungen. Sie werden vielmehr entsprechend den konkreten Bedürfnissen einer jeden Gemeinschaft einberufen. Trotz des gesetzlichen Gebotes der Abhaltung einer jährlichen ordentlichen Eigentümerversammlung, kann es selbstverständlich zu einem Verstoß hiergegen kommen. Eine normierte Sanktion, wie beispielsweise ein Bußgeld, gibt es für solcherlei Verstöße jedoch nicht. Wenn sich niemand an den ausfallenden Versammlungen stört bzw. Maßnahmen hiergegen ergreift, passiert daher zunächst nichts weiter. Der Präsident der Eigentümergemeinschaft kann angesichts seiner Passivität lediglich von den Eigentümern aufgefordert werden, die entsprechende Versammlung einzuberufen. Sollten aufgrund der Untätigkeit des Präsidenten die ordentlichen Versammlungen unterbleiben, kann es zur persönlichen Haftung desselben kommen. So z.B. dann, wenn aufgrund der fehlenden Versammlungen keine Vorsorge für ausreichende Rücklagen zur Zahlung der Haftpflichtversicherung der Gemeinschaft getragen wird. Sollte es dann in diesem Zusammenhang zu einem Unfall kommen, könnte bei fehlendem Versicherungsschutz der Präsident persönlich haftbar gemacht werden.
Jedes Jahr muss mindestens eine ordentliche Versammlung stattfinden. Trotz der gesetzlichen Vorgabe gibt es keine unmittelbare Sanktion, sollte die jährliche Versammlung nicht durchgeführt werden.
Neben der Notwendigkeit, den jährlichen Haushaltsplan aufzustellen, und der hierfür vorgesehenen jährlichen ordentlichen Versammlung, sprechen aber noch ganz andere Gründe für eine mindestens einmal im Jahr abzuhaltende Versammlung: Die Organe der Gemeinschaft werden regelmäßig (wenn die Satzung nichts anderes bestimmt) für ein Jahr in ihr Amt gewählt. Zeitgleich mit der obligatorischen jährlichen Aufstellung des Haushaltsplans bietet die Abhaltung der ordentlichen Jahresversammlung daher die Möglichkeit, Neuwahlen durchzuführen und die Ämter neu zu besetzen. Da im Rahmen einer ordentlichen Versammlung neben Fragen bezüglich Abschlussrechnungen und Haushaltsplänen auch andere Punkte behandelt werden dürfen und behandelt werden, kann es vorkommen, dass eine Gemeinschaft dauerhaft ganz ohne außerordentliche Versammlungen auskommt und nur ordentliche Versammlungen abgehalten werden. Eine Themenbeschränkung besteht – wie gesehen – nur bei außerordentlichen Versammlungen, nämlich der Ausschluss von Entscheidung über die Annahme bzw. den Beschluss von Abschlussrechnungen und Haushaltsplänen.
Die Unterscheidung zwischen ordentlichen und außerordent-lichen ist aus mehreren Gründen von Bedeutung. Unter anderem unterscheiden sich bereits die einzuhaltenden Ladungsfristen.
Wichtig ist die Einordnung als ordentliche oder außerordentliche Versammlung darüber hinaus aber vor allem im Hinblick auf die zu beachtenden, jeweils unterschiedlichen Ladungsfristen. Der Gesetzgeber hat bei der Unterscheidung zwischen beiden Versammlungsarten und ihren Voraussetzungen wohl vor allem versucht, für geordnete wirtschaftliche Verhältnisse zu sorgen und das Interesse der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft an einer Mitwirkung an der ökonomischen Steuerung der Gemeinschaft zu wahren. Während die ordentlichen Versammlungen einer Vorankündigung von mindestens sechs Tagen bedürfen, sind die außerordentlichen Versammlungen gemäß Art. 16.3 LPH so rechtzeitig anzukündigen wie möglich, damit alle zur Teilnahme Berechtigten von ihr Kenntnis nehmen können.
Bucht zu Füssen der Burg von Santa Barbara (Alicante)
Auf einen Blick: Unterschiede zwischen außerordentlichen und ordentlichen Versammlungen
Unterschiede: ordentliche Versammlungen außerordentliche Versammlungen
Gegenstand: Abschlussrechnungen und Haushaltspläne sowie alle anderen erdenklichen Themen keine Abschlussrechnungen und Haushaltspläne, aber ansonsten alle übrigen erdenklichen Themen
Ladungsfristen: min. sechs Tage im Vorhinein rechtzeitig genug, damit alle Kenntnis nehmen können
Häufigkeit: mind. einmal im Jahr – so oft wie nötig keine Mindesthäufigkeit – so oft wie erforderlich
Neben den allgemeinen Ladungsvorschriften gilt es insbesondere bei kleineren Gemeinschaften zu berücksichtigen, dass bei Kenntnis und Einverständnis aller Eigentümer dann auf die Beachtung einer Ladungsfrist verzichtet werden kann, wenn alle zusammen kommen und einwilligen die Versammlung abzuhalten.
Eine wirksame Versammlung bedarf der Beachtung der anwendbaren Ladungsvorschriften. Abgesehen von der sechs-Tages-Frist für ordentliche und der für die Kenntniserlangung (aller Eigentümer) ausreichenden Frist bezüglich der außerordentlichen Versammlungen, gibt es streng genommen auch noch einen Dritten, oben bereits angeschnittenen Weg, um zu einer wirksamen Versammlung zu gelangen. Dieser besteht im Zusammentreten aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Versammeln sich alle Mitglieder und entscheiden sich diese, eine Versammlung abzuhalten, kann es auch ohne spezielle Ladung zu einer wirksamen Versammlung kommen. Der Sinn der Ladungsvorschriften ist schließlich kein anderer, als allen Mitgliedern durch rechtzeitige Mitteilung die Möglichkeit zu geben, an selbiger teilzunehmen. Haben alle Mitglieder von der Versammlung Kenntnis und finden sich am selben Ort ein, gibt es keinen Grund, solch eine Versammlung für unwirksam zu erklären.
Platja D’Aro (Costa Brava) – Katalonien
Die Eigentümerversammlung wird entweder durch den Präsidenten oder durch 25 % der Eigentümer bzw. durch eine Gruppe von Eigentümern einberufen, auf welche mindestens 25 % der Quoten entfällt.
Die Einberufung der Versammlung erfolgt gemäß Artikel 16.2 LPH durch den Präsidenten der Gemeinschaft. Üblicherweise wird – vor allem bei größeren Gemeinschaften – die tatsächliche Ladung zur Versammlung aber durch den (als Dienstleister beauftragten) Verwalter vorgenommen, welcher die geplante Durchführung der Versammlung und alle mit ihr zusammenhängenden Informationen an die Mitglieder der Gemeinschaft übermittelt. Der Präsident unterschreibt in diesen Fällen lediglich die Ladung. Darüber hinaus sollte der Präsident den regelmäßig vom (bezahlten Berufs-) Verwalter verfassten Inhalt der Ladung überprüfen, schließlich ist er es, dem gegenüber die übrigen Eigentümer gemäß Artikel 16.2.2 LPH den Wunsch nach Aufnahme einzelner Tagesordnungspunkte äußern. Außer auf Initiative des Präsidenten, können in Übereinstimmung mit Artikel 16.1 LPH Versammlungen ebenso auf Antrag von mindestens 25 Prozent der Mitglieder der Gemeinschaft oder von einer Gruppe von Eigentümern, auf welche mindestens 25 Prozent der Beteiligungsquoten entfallen, anberaumt werden. Für den Fall, dass im Rahmen der Organisationsstruktur der Gemeinschaft das Amt des Vizepräsidenten vorgesehen und besetzt ist, kann auch dieser die Versammlung einberufen, wenn der Präsident verhindert ist.
Der Strand von Alcúdia auf den Balearen
Welche Formvorschriften sind bei der Einberufung der Versammlung zu beachten?
Wichtig ist vor allen Dingen, dass die Eigentümer tatsächlich Kenntnis von der anberaumten Eigentümerversammlung nehmen.
Die Einberufung der Versammlung muss gemäß Artikel 16.2 LPH in Verbindung mit Artikel 9.1.h.) LPH schriftlich durchgeführt werden. Dies sollte jedenfalls die logische Schlussfolgerung aus dem Wortlaut des Artikels 9.1.h.) LPH sein, in welchem zuallererst gefordert wird, dass die Benachrichtigungen an die vom Eigentümer bezeichnete und in Spanien befindliche Adresse erfolgen sollen. Eine ältere Fassung des spanischen WEG bezeichnete das Schriftformerfordernis darüber hinaus ausdrücklich. Vereinzelt finden sich dennoch Entscheidungen, welche die Auffassung vertreten, es komme lediglich darauf an, dass der Eigentümer tatsächlich Kenntnis von der Ladung erlangt habe, weshalb die Schriftform nicht zwingend sei. Mit Hinblick auf das Schutzbedürfnis der Eigentümer und einschlägige Entscheidungen des Tribunal Supremo, scheint aber ein Verzicht auf das Schriftformerfordernis insgesamt nicht haltbar. Vom Erfordernis der Schriftform ausgehend, stellt sich in der Praxis häufig genug die Frage, ob Mitteilungen der Gemeinschaft, wie etwa die Ladung zur Eigentümerversammlung, außer schriftlich auch noch in der Weise erfolgen müssen, dass der Nachweis der Zustellung erbracht werden kann. Das Gesetz macht hierzu keine Ausführungen. Es wird daher zunächst kein besonderer Zustellungsnachweis gefordert. Nichtsdestotrotz stimmen wir mit zahlreichen Autoren darin überein, dass an dem Einsatz besonderer Zustellmethoden häufig kein Weg vorbeiführt. Die Beweislast dafür, dass die Ladung an alle Eigentümer übermittelt wurde, liegt beim Versender. Die Anwendung des Artikels 217 LEC führt unmittelbar zu dieser Erkenntnis. Gerade in Fällen, in denen Maßnahmen gegen einzelne Eigentümer beschlossen werden sollen (z.B. das Einklagen unbezahlter Beiträge, rechtliche Schritte wegen störenden Verhaltens, etc.), zeigt sich zweierlei: Die Eigentümer, gegen welche die beabsichtigten Maßnahmen gerichtet sind, haben ein verstärktes Interesse an dem tatsächlichen Zugang der Ladung, weshalb zu deren Schutz eine Zustellmethode, die gesteigerte Garantien bezüglich der tatsächlichen Übergabe bietet, besonders angezeigt ist. Gleichzeitig aber nimmt in solcherlei Fällen auch die Gefahr zu, dass die betroffenen Eigentümer wahrheitswidrig behaupten, sie hätten keine Ladung erhalten, um auf diesem Wege nachträglich eine erfolgreiche Anfechtung des gegen sie getroffenen Beschlusses zu erreichen, weshalb der Gemeinschaft besonders daran gelegen sein sollte, eine Zustellmethode zu wählen, welche den Nachweis über eine tatsächliche Zustellung ermöglicht.
Puerto Banús (Andalusien)
Theoretisch könnte die Versammlung überall abgehalten werden, solange der Ort nicht bereits ein Hindernis für den durschschnittlichen Eigentümer bedeutet.
Weiterhin müssen die Ladungen den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft an dem unter Artikel 9.1.h.) LPH beschriebenen Ort zugestellt werden. Um dies zu ermöglichen, haben die Mitglieder gemäß Artikel 9.1.h.) LPH die Pflicht, dem Sekretär der Gemeinschaft eine ladungsfähige Anschrift in Spanien mitzuteilen, unter der die erforderlichen Benachrichtigungen vorgenommen werden können. Für den Fall, dass ein Mitglied dieser Pflicht nicht nachgekommen sein sollte, dürfen Ladungen und Mitteilungen jeder Art an die Adresse derjenigen Immobilie gerichtet werden, welche die Zugehörigkeit zur Gemeinschaft begründet, d.h. an die Adresse des konkreten Sondereigentumselements, besteht doch an diesem Ort die engste logische Verbindung zwischen dem Mitglied der Eigentümergemeinschaft und der Gemeinschaft selbst. Bei fehlender Nennung einer Zustelladresse in Spanien macht das Gesetz aber nicht nur Angaben zur örtlichen Bestimmung des alternativen Zustellorts. Daneben beschreibt das Gesetz auch, dass eine Übergabe der Ladung bzw. Benachrichtigung an den Bewohner oder Nutzer des in der Gemeinschaft gelegenen Sondereigentumselements, eine wirksame Zustellung begründet. Eine voll wirksame Benachrichtigung würde in diesen Fällen daher auch dann erreicht, wenn die entgegennehmende Person nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist. Wurde die Immobilie etwa vermietet, würde daher eine Zustellung an den Mieter bereits einen wirksamen Zugang an das Mitglied der Eigentümergemeinschaft bedeuten. Ob und wann die Ladung dem Adressaten tatsächlich vom Nutzer oder Bewohner übergeben wurde, spielt für diese Zustellungsfiktion keine Rolle. Die Ladung gilt als empfangen.
Wenn es um die Frage geht, an wen eine Zustellung der Ladung erfolgen muss, um von einer ordentlichen Erfüllung der Ladungspflicht ausgehen zu können, gilt zu beachten, dass schon die Übergabe an den Bewohner der Sondereigentums-elements ausreichen kann. Es gilt die hier beschriebenen Einzelfälle genau zu studieren.
Wir haben im vorhergehenden Absatz die Begriffe Bewohner und Nutzer der Immobilie verwendet, um zu beschreiben, wer die Benachrichtigungen der Eigentümergemeinschaft entsprechend Artikel 9.1.h.) LPH wirksam entgegennehmen könnte. Der Vollständigkeit halber sei gesagt, dass die Bezeichnungen Nutzer und Bewohner deshalb von uns verwendet wurden, um die häufigsten Praxisfälle zu beschreiben. Bei nicht durch ihren Eigentümer genutzten Immobilien sind die Bewohner schließlich im Regelfall Familienangehörige, Freunde oder Mieter. Der Wortlaut des spanischen Vorschrift spricht jedoch von ocupante, dessen Übersetzung als Besetzer beim Leser möglicherweise falsche Assoziationen weckt und hier deshalb lediglich im Nachgang näher erläutert werden soll. Die viel weitere Definition des ocupante (Besetzer) hat aber bereits mehrfach die Gerichte beschäftigt. So wurde z.B. eine Übergabe der Ladung an die in der Immobilie tätigen und mit Renovierungsarbeiten betrauten Handwerker als wirksam bewertet, da nach Ansicht des entscheidenden Gerichts diese Personen durchaus in die Kategorie des ocupante (Besetzers) fallen würden. Auch wenn dies sicherlich nicht der Regelfall sein dürfte, wird klar, dass das Gesetz keine besonderen Anforderungen an die sich in der Immobilie befindliche Person stellt, weshalb eine wirksame Zustellung der Ladung auch dann gegeben sein kann, wenn es sich eben nicht um eine vermietete oder an Bekannte überlassene Immobilie handelt.
Sollte es nicht möglich sein, in der oben beschriebenen Weise eine Zustellung zu erreichen, bleibt als letzte Zustellmöglichkeit noch der Aushang. Am Schwarzen Brett oder an einem anderen gut sichtbaren und zu diesem Zweck eingerichteten Bereich der Gemeinschaft kann dann ersatzweise die Bekanntmachung der Benachrichtigung erfolgen. Von der formellen Seite aus gesehen, ist zu beachten, dass der Aushang datiert werden muss und die Gründe für die Ergreifung dieser Maßnahme darzulegen sind. Die – mit Kenntnis und Billigung des Präsidenten – ausgestellte Mitteilung ist vom Sekretär zu unterzeichnen.
Die dargelegten Zustellungsarten stehen dabei nicht alternativ nebeneinander, sondern sind vielmehr subsidiär und stehen daher hierarchisch in einer gesetzlich vorgegebenen Reihenfolge. Wie das Gesetz selbst klar in Artikel 9.1.h.) LPH ausdrückt, ist der Aushang erst dann statthaft, wenn die anderen Benachrichtigungsversuche nicht zum gewünschten Erfolg führen.
Trotz der gesetzlichen Vorgaben hat die Rechtsprechung zahlreiche Ausnahmen von den allgemeinen Anforderungen zur Ermöglichung einer Ladung über das schwarze Brett zugelassen. Oftmals ist dies schließlich der einzige Ausweg, um doch noch eine ordnungsgemäße Eigen-tümerversammlung abhalten zu können.
Es gibt sicherlich Fälle, in denen aufgrund der besonderen Umstände fraglich ist, ob nicht eine unmittelbar durch Aushang am schwarzen Brett angekündigte Ladung ausreichend ist. Einzelne Gerichtsentscheidungen scheinen nämlich in Spezialfällen Ausnahmen von der allgemeinen Regel zuzulassen. Versucht z.B. ein Eigentümer durch sein Verhalten, eine anderweitige Zustellung unmöglich zu machen, oder weigert sich der Präsident bzw. Verwalter, die Adressen der Eigentümer an diejenigen Mitglieder herauszugeben, auf deren Eigeninitiative eine Versammlung organisiert werden soll (wie wir bereits gesehen haben, kann eine Gruppe von Eigentümern, die mindestens 25 % der Beteiligungsquoten repräsentiert oder mindestens 25 % der Eigentümer bzw. Stimmen ausmacht, die Einberufung einer Versammlung verlangen), kann die gesetzlich vorgesehene Regel schnell zu ungewollten Hindernissen führen. In den bezeichneten Fällen wurden daher bereits Ausnahmen von der allgemeinen Ladungsregel zugelassen, und die unmittelbare Mitteilung durch Aushang ersatzweise für zulässig erachtet. Trotz der genannten Ausnahmen sollte allerdings möglichst vorsichtig mit Sonderfällen umgegangen werden. Auch wenn zahlreiche einschlägige Gerichtsentscheidungen vorliegen, darf nicht vergessen werden, dass die konkreten Besonderheiten des Einzelfalls und die sich hieraus ableitende persönliche Einschätzung der Richter eine wesentliche Rolle spielen. Eine allgemeine Ausnahmeregelung lässt sich hieraus also bei weitem nicht ableiten.
Aus dem Beschriebenen ergibt sich bezüglich des Ortes an dem die Ladungen zur Eigentümerversammlung durchzuführen sind folgende Hierarchie:
An dem der Gemeinschaft vom Eigentümer mitgeteilten Ort (in Spanien).
Bei fehlender Angabe Seitens des Eigentümers, unter der Adresse des Sondereigentumselements.
Am schwarzen Brett (mit Datum versehen, und unter Darlegung der Hinderungsgründe).
Blick auf den Hafen von Ibiza (Islas Baleares)
Ladungsfristen zur Eigentümerversammlung
Aus Artikel 16.3 LPH ergeben sich die zu beachtenden Mindestfristen, die zwischen Ladung zur und Abhaltung der Versammlung liegen müssen. Vom Gesetz wird bezüglich der anzuwendenden Fristen eine Unterscheidung hinsichtlich der Versammlungsarten getroffen.
Ladungsfrist zur ordentlichen Versammlung
Die Ladungsfrist beträgt bei den ordentlichen Eigentümerver-sammlungen mindestens sechs Tage.
Die ordentlichen Versammlungen müssen laut Gesetz mindestens sechs Tage im Vorhinein angekündigt werden. Diese Frist läuft dabei wohlgemerkt nicht von dem Tag an, an welchem die Ladung versandt wurden, sondern beginnt erst mit dem Tag der Zustellung, also der Möglichkeit der tatsächlichen Kenntnisnahme, wobei der Empfangstag selbst nicht mitgezählt wird. Wurde die Zustellung mittels eingeschriebenem Brief versucht, und scheiterte die Übergabe aufgrund der Abwesenheit des Empfängers kann alleine aufgrund der theoretischen Möglichkeit der Kenntnisnahme bereits der Zustellversuch den Fristbeginn (am kommenden Tag) auslösen. Die Gemeinschaft hätte in diesem Fall die in ihren Verantwortungsbereich fallenden Handlungen ausgeführt. Dass der Eigentümer den Brief nicht oder erst sehr viel später abholt, ändert am Fristbeginn nichts. Auch wenn die Einhaltung der bezeichneten Mindestfrist ausreicht, scheint es doch mehr als wünschenswert zu sein, diese Frist nicht nach unten hin auszuschöpfen. Der Grundidee der emokratischen Entscheidungsfindung kann nur Rechnung getragen werden, wenn jeder Eigentümer ausreichend Zeit hat, um sich auf die Versammlung vorzubereiten – und hierzu gehört insbesondere auch die terminliche Abstimmung.
Ladungsfrist zur außerordentlichen Versammlung
Bei außerordentlichen Eigen-tümerversammlungen muss die Frist zwischen der Ladung und der Abhaltung der Versammlung lang genug sein, damit jeder Eigentümer rechtzeitig von ihr Kenntnis nehmen kann.
Anders als bei den ordentlichen, bezeichnet das Gesetz bezüglich der außerordentlichen Versammlungen keine nach Tagen konkretisierte Ladungsfrist. Vielmehr wird umschreibend gefordert, dass die Ladung so rechtzeitig wie möglich erfolgen soll, damit alle Adressaten Kenntnis von ihr erlangen können. Eine zeitliche, nach Tagen bemessene Beschränkung nach oben oder unten hin, wird wissentlich nicht vorgenommen. Auf diese Weise soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass sich die meisten außerordentlichen Versammlungen gerade durch eine gewisse Eilbedürftigkeit der in ihnen diskutierten Tagesordnungspunkte charakterisieren. Andernfalls könnten die Abstimmungen über die dort behandelten Punkte ohnehin bis zur nächsten ordentlichen Versammlung warten.
Abgesehen von den Ladungs-fristen sind die sonstigen Anforderungen an ordentliche und außerordentliche Eigen-tümerversammlungen praktisch identisch.
Die Tatsache, dass auch bei außerordentlichen Versammlungen die Ladung aller Eigentümer in der allgemeinen, oben beschriebenen Weise zu fordern ist, soll dafür Sorge tragen, dass trotz aller möglicherweise bestehenden besonderen Umstände kein Instrument geschaffen wird, um an den Allgemeininteressen der Gemeinschaft und den Rechten der Eigentümer vorbei Entscheidungen zu treffen, die aufgrund der tatsächlichen Mehrheitsverhältnisse in der Gemeinschaft so in einer ordentlichen Versammlung niemals hätten verabschiedet werden können. Obwohl gerade bei herausragend wichtigen Entscheidungen eine hinreichend rechtzeitige Vorankündigung wünschenswert erscheint, und man geneigt sein sollte, in diesen Fällen besonders rechtzeitige Ladungen zu erwarten, können spezielle Umstände auch eine auffallend kurze Vorankündigung rechtfertigen. Gallego Brizuela beurteilt so beispielsweise, dass bei der Abstimmung über die kostspielige Reparatur einer Heizungsanlage im Winter, trotz der in zweifacher Hinsicht bedeutenden Maßnahme (Kosten und Erforderlichkeit), dennoch eine kurze Vorankündigung gerechtfertigt sei. Obwohl diese Maßnahme kostenintensiv sein kann, sollte hier dennoch eine kurzfristige Ladung statthaft sein. Anders könnte es sich aber verhalten, wenn keine Eile bezüglich der zur Abstimmung gestellten Maßnahme besteht, oder es an der tatsächlichen Erforderlichkeit mangelt. Die zweckgerichtete Einberufung außerordentlicher Versammlungen (um z.B. die Teilnahme für einige Eigentümer zu erschweren) könnte in den letztgenannten Fällen eine Anfechtung der in ihr getroffenen Entscheidungen durch all diejenigen Eigentümer rechtfertigen, welche sich aufgrund der kurzfristigen Ankündigung nicht im Stande sahen, der Versammlung beizuwohnen. Die tatsächlichen Missbrauchsmöglichkeiten sind dennoch als relativ gering einzuschätzen, wenn sich die übergangenen Eigentümer ihrer Rechte bewusst sind. Bei Beschlüssen welche die Einstimmigkeit oder eine qualifizierte 3/5 Mehrheit des Artikels 17 LPH benötigen, wird der abwesende Eigentümer binnen der gesetzlich vorgesehenen 30-Tages-Frist (gezählt ab der Übermittlung des durch die anwesenden Eigentümer getroffenen vorläufigen Abstimmungsergebnisses), auch noch nach Abhaltung der Versammlung, von seinem Stimmrecht Gebrauch machen können. Einzelne Beschlussgegenstände sehen darüber hinaus die Einwilligung des besonders betroffenen Eigentümers vor. Weiterhin kann der Eigentümer sein sich aus Artikel 18 LPH ableitendes Anfechtungsrecht ausüben.
Bucht von Palafrugell (Katalonien)
Besonderheiten bei Ladungen über das schwarze Brett
Auch bei einer Ladung über das schwarze Brett sind die einschlägigen Fristen zu beachten
Da in manchen Fällen eine Benachrichtigung einzelner Eigentümer über das schwarze Brett unumgänglich sein dürfte, muss beachtet werden, dass auch hier die oben beschriebenen Fristen Anwendung finden (sechs Tage bei ordentlichen Versammlungen, und rechtzeitig genug, damit jeder Eigentümer Kenntnis von der Ladung nehmen kann, bei außerordentlichen Versammlungen).
Gleihgültig ob es sich um ordentliche oder außerordentliche Versammlungen handelt. Sollte die Übergabe der Ladung nicht möglich sein, kann in beiden Fällen eine ersatzweise Zustellung über das schwarze Brett erfolgen.
Das Gesetz bestimmt jedoch gemäß Artikel 9.1.h.) LPH a.E., dass die Zustellungsfiktion des schwarzen Bretts erst drei Tage nach dem Aushang beginnt. Hier müssen zwischen Aushang und Abhaltung der ordentlichen Versammlung daher mindestens neun Tage liegen. Drei Tage, damit die Ladung als bekannt vorausgesetzt werden kann und weitere sechs Tage, damit die Frist des Artikels 16.3 LPH als erfüllt gilt. Für Ladungen zu außerordentlichen Versammlungen wäre dementsprechend mindestens die drei-Tages-Frist abzuwarten, damit die Ladung formell die Einordnung als zugestellt erfährt. Wie lange danach zu warten ist, damit man die Ladung als ausreichend rechtzeitig beurteilen kann, richtet sich nach den bereits oben ausgeführten Kriterien. Gleichgültig zu welcher Art von Versammlung auch geladen wird, zu beachten ist immer, dass die Ladung über das schwarze Brett lediglich subsidiär erfolgen darf, wenn die anderen vom Gesetz vorgesehenen Zustellungsarten nicht zum gewünschten Erfolg geführt haben.
Isla Plana (Costa Cálida) – Murcia
Inhalt der Ladung
In der Ladung können durchaus zwei Einberufungstermine. nämlich der erste sowie der zweite Einberufungstermin be-zeichnet werden. Auf diese Weise muss keine zweite Ladung verschickt werden, wenn zur ersten Einberufung nicht ge-nügend Eigentümer erscheinen.
Obwohl auf den ersten Blick solch allgemeine Voraussetzungen wie die Angabe von Ort, Tag und Uhrzeit unproblematisch erscheinen können, sei der Vollständigkeit halber dennoch auf die häufigsten in diesem Zusammenhang auftretenden Probleme hingewiesen.Gemäß Art. 16.2 LPH sind in der Ladung die abzuhandelnden Tagesordnungspunkte, der Versammlungsort, der Versammlungstag und der genaue Versammlungszeitpunkt aufzuführen. Aus der Ladung sollte ebenfalls hervorgehen, ob es sich um die erste oder zweite Einberufung handelt, bzw. für den Fall dass dieselbe Ladung bereits beide Einberufungen berücksichtigt, auch für beide einen konkreten Zeitpunkt bezeichnen. Nur so lässt sich eindeutig der Charakter der Einberufung und die sich hieraus ergebenden Anforderungen an die Beschlussfähigkeit ermitteln.
Zu dem Inhalt der Ladung gehören u.a. die Tagesordnung, der Ort, das Datum und die Uhrzeit, zu welcher die Versammlung in erster und gegebenenfall in zweiter Einberufung abgehalten werden soll.
In Abhängigkeit der individuellen Gegebenheiten vor Ort kann es vorkommen, dass eine Eigentümergemeinschaft über keinen geeigneten gemeinschaftseigenen Versammlungsraum verfügt. Selbst bei möglicherweise vorhandenen gemeinschaftlichen Garten- oder Grünanlagen weisen diese bisweilen aufgrund Ihrer Größe oder Struktur nicht die erforderliche Beschaffenheit auf, um dort eine Versammlung zu beherbergen. Platzprobleme sorgen bei zahlenmäßig umfangreichen Gemeinschaften überdies auch dafür, dass die Verwendung einer Wohnung oder eines Hauses eines einzelnen Mitglieds zur Abhaltung der Versammlung nicht angezeigt erscheint, auch wenn sich vereinzelt Freiwillige hierzu bereit erklären sollten. Oft genug muss dann auf einen geeigneten Versammlungsort ausgewichen werden. Gleichgültig um welchen Ort es sich auch handelt, sobald Versammlungen das Gelände der Gemeinschaft verlassen, stellt sich die Frage nach möglicherweise anfallenden Kosten und notwendigerweise zurückzulegenden Entfernungen. Einige Eigentümer können die gegebenenfalls hierdurch entstehenden Ausgaben stören, andere wiederum könnten die Auffassung vertreten, dass der ausgewählte Versammlungsort zu weit von der Gemeinschaft entfernt liege. Auch wenn sich die Kostenfrage durch die Nutzung gemeindlicher Einrichtungen oder die geschickte Wahl privater Anbieter lösen lässt – in der Praxis wird häufig eine für den Zweck geeignete Gaststätte ausgewählt, welche im Austausch für die entstandenen Bewirtungskosten die Nutzung einzelner Räume gestattet – kann die gegebenenfalls zurückzulegende Entfernung tatsächlich Probleme aufwerfen.
Es macht Sinn, die Versammlung in der Eigentümergemeinschaft selbst abzuhalten, oder aber in einem nahe gelegenen Lokal entsprechende Räumlichkeiten anzumieten, wenn nicht bereits der Hausverwalter über entsprechend geeignete Räumlichkeiten verfügt.
Mit Sicherheit dürfte nichts dagegen einzuwenden sein, wenn die Versammlung in unmittelbarer Nachbarschaft der Liegenschaft abgehalten wird, denn das Gesetz bestimmt an keiner Stelle, dass die Versammlung in der Liegenschaft selbst veranstaltet werden müsste. Die oben beschriebenen Platzmängel können es überdies, wie ausgeführt, mehr als nur zweckmäßig erscheinen lassen, auf geeignete, außerhalb der Liegenschaft gelegene Räumlichkeiten auszuweichen. Während sich aber einige Stimmen sogar für die Möglichkeit aussprechen, selbst in Nachbargemeinden Eigentümerversammlungen zu gestatten, sind andere so restriktiv, auch bei Versammlungen innerhalb der gleichen Stadt zu fordern, dass diese nicht zu weit von der Liegenschaft entfernt stattfinden. Obwohl diese Positionen auf den ersten Blick unvereinbar erscheinen mögen, gehen sie doch auf eine gemeinsame Überlegung zurück: Die Abhaltung der Versammlung außerhalb der Gemeinschaft soll den Eigentümern entgegenkommen und den erforderlichen Rahmen zur Verfügung stellen. Sie soll aber keine neuen Hindernisse schaffen. Die Wahl eines alternativen Versammlungsortes muss also gerade darauf ausgerichtet sein, vorhandene Hürden zu überwinden und nicht neue zu schaffen. Demzufolge muss zur Beurteilung der Geeignetheit eines bestimmten Versammlungsortes geprüft werden, ob sie die Teilnahme nicht unnötig erschwert. Zu beurteilen ist daher der konkrete Einzelfall, ohne dass es zulässig wäre, Allgemeinplätze aufzustellen. Der nahe gelegene Tagungssaal der Nachbargemeinde kann so bei einer am Stadtrand gelegenen Gemeinschaft dem weiter entfernten, aber in der gleichen Gemeinde liegenden Lokal vorzuziehen sein. Deshalb wäre es z.B. inakzeptabel, die Versammlung einer an der Küste gelegenen Gemeinschaft in Madrid oder gar im Ausland abzuhalten, nur weil ein Großteil der Eigentümer an diesem konkreten Ort lebt. Außer natürlich, dass sich alle Eigentümer hierüber einig sind. Die gleiche Überlegung ist auch auf den Versammlungszeitpunkt anzuwenden. Der Tag und die Uhrzeit, an dem die Versammlung abgehalten wird, sollte auch hier kein zusätzliches Hindernis darstellen. Ausgehend vom Einzelfall kann es z.B. bei Ferienimmobilien angezeigt sein, die Versammlung in den typischen Urlaubsmonaten abzuhalten, damit möglichst viele Eigentümer an ihr teilnehmen können, während Eigentümergemeinschaften, deren Sondereigentumselemente überwiegend als ständiger Wohnsitz dienen, besser beraten sind, ihre Versammlungen außerhalb der Ferienzeit abzuhalten, wenn die meisten Eigentümer aufgrund dieser andernfalls an einer Teilnahme gehindert wären. Bezüglich der gewählten Uhrzeit sollte ebenso darauf geachtet werden, dass diese einer umfassenden Teilnahme und einem geordneten Ablauf nicht im Wege steht. Es könnte an dieser Stelle versucht werden, eine umfangreiche Auflistung der am häufigsten diesbezüglich anzutreffenden Missstände wiederzugeben. Letztlich ist jedoch, wie ausgeführt, der konkrete Einzelfall ausschlaggebend, weshalb dieser Abschnitt vielmehr als Hinweis auf die Chance verstanden werden sollte, die Gestaltungsspielräume, welche sich in diesem Zusammenhang zur Planung von Eigentümerversammlungen ergeben, in konstruktiver Weise zu nutzen. Abgesehen von der rein rechtlichen Einordnung der beschriebenen Parameter sollte niemals vergessen werden, dass die in Eigentümerversammlungen regelmäßig aufeinander treffenden widerstreitenden Interessen für sich genommen bereits ausreichend Konfliktpotential bergen. Die Wahl des Versammlungsortes und des Versammlungszeitpunkts sollten nicht noch zusätzlichen Sprengstoff bieten und das Miteinander erschweren, sondern vielmehr etwas zum positiven Ablauf der Versammlung beitragen. In diesem Sinne ist die Abhaltung an einem öffentlichen Ort und am Wochenende regelmäßig förderlich.
Blick auf einen Küstenstreifen der Stadt Málaga, in der gleichnamigen Provinz (Andalusien)
Erste und zweite Einberufung
Damit die angekündigte Versammlung abgehalten werden kann, müssen gemäß Artikel 16.2 LPH zur ersten Einberufung der Versammlung die Mehrheit der Eigentümer, welche ihrerseits die Mehrheit der Beteiligungsquoten repräsentieren, erscheinen, andernfalls fehlt es an der erforderlichen Mehrheit, um die gesetzlich vorgesehene Beschlussfähigkeit zu erreichen. Da diese zur Konstituierung der Versammlung erforderliche Voraussetzung schnell zu einem tatsächlichen, unüberwindlichen Hindernis für die Lenkung und Organisation der Gemeinschaft wird, wenn die Mehrheit der Eigentümer oder die die Mehrheit der Beteiligungsquoten innehabenden Eigentümer der Versammlung regelmäßig fernbleiben, eröffnet das Gesetz die Möglichkeit, die Versammlung in einer zweiten Einberufung abzuhalten, in welcher keine solchen Mehrheiten mehr zur Abhaltung der Versammlung erforderlich sind.
Unterschiedliche Anforderungen an die Teilnehmerzahl, in Abhängigkeit davon, ob es sich um eine 1. oder 2. Einberufung handelt Aus: PRAXISHANDBUCH WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT IN SPANIEN – EIGENTÜMERGEMEINSCHAFTEN · URBANISATIONEN · IMMOBILIENKOMPLEXE, Autor: Ingmar Hessler
In zweiter Einberufung kann die Eigentümerversammlung nämlich völlig unabhängig davon, wieviel Eigentümer bzw. Quoten erscheinen oder vertreten sind, abgehalten werden. Zu beachten ist allerdings, dass diese Lockerung zunächst nur die zur Abhaltung der Versammlung geforderte Teilnahme betrifft. Bezüglich der für das Zustandekommen von Beschlüssen geforderten Mehrheiten bzw. Stimmenund Quotenzahl gibt es in der zweiten Einberufung lediglich für diejenigen Beschlüsse, welche die einfache Mehrheit des Artikels 17.7 LPH erfordern, eine Erleichterung. Statt die Mehrheit der Stimmen und Quoten aller Eigentümer zu verlangen, können diejenigen Beschlüsse, welche lediglich allgemeine Verwaltungsangelegenheiten betreffen, und keiner anderen Mehrheit des Artikels 17 LPH unterliegen, in einer in zweiter Einberufung abgehaltenen Versammlung gemäß Artikel 17.7 LPH mit der doppelten Mehrheit der Stimmen und Quoten der anwesenden bzw. vertretenen Eigentümer getroffen werden.
In Einzelfällen kann es sein, dass zur Versammlung lediglich ein Eigentümer erscheint. Dann müsste man sich die Frage stellen, ob unter diesen Umständen überhaupt eine Eigentümerversammlung abgehalten werden kann. Wie so oft ließe sich wohl jede dieser Positionen rechtfertigen.
Für den besonderen Fall, dass nur ein einziger Eigentümer zur Versammlung erscheinen sollte, dürfte es angebracht sein, auf eine Durchführung der Versammlung zu verzichten. Nicht nur, dass es sich beim alleinigen Erscheinen eines Eigentümers nicht um eine Versammlung im eigentlichen Sinne handelt; die vom Gesetz vorgesehenen Mehrheiten zur Verabschiedung von Beschlüssen bedeuten gleichzeitig, dass der Gesetzgeber von der Abgabe mehrerer Stimmen ausging. Bei nur einer Stimme können daher genau genommen keine Mehrheiten zustande kommen, weshalb in solchen Fällen eine Beschlussfähigkeit abgelehnt werden sollte. Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn der einzige zur Versammlung erschienene Eigentümer gleichzeitig das Stimmrecht eines oder mehrerer abwesender Eigentümer ausübt. Dann erscheint zwar immer noch nur ein Eigentümer zur Versammlung, es werden aber die Stimmen mehrere Eigentümer abgegeben.
Wenn in der Ladung zur ersten Einberufung der Versammlung bereits ein Hinweis auf die zweite Einberufung erfolt, kann man sich eine vollständig unabhängige zweite Ladung sparen. Allerdings gilt zu beachten, dass zwischen beiden Einberufungen mindestens 30 Minuten liegen müssen.
In Bezug auf die zweite Einberufung ist zu berücksichtigen, dass auch hier eine entsprechende formgerechte Ladung durchzuführen ist. Dafür bieten sich zwei Möglichkeiten. Wurde in der Ladung zur Eigentümerversammlung neben dem Zeitpunkt der ersten Einberufung auch derjenige der zweiten Einberufung für den Fall benannt, dass in der ersten Einberufung keine ausreichende Eigentümer- und Quotenzahl zusammentritt, so ist keine weitere zusätzliche Ladung zur zweiten Einberufung erforderlich. Beide Einberufungen können aus einer einzigen Ladung hervorgehen. Das Gesetz stellt an die zweite Einberufung lediglich die Anforderung, dass zwischen ihr und der ersten Einberufung mindestens 30 Minuten liegen müssen, weshalb dies bei der Erstellung und Formulierung der Ladung zu berücksichtigen ist. Beide Einberufungen können natürlich zeitlich weiter als eine halbe Stunde auseinander liegen, der Abstand von 30 Minuten darf jedoch keinesfalls unterschritten werden.
Für den Fall, dass in der Ladung lediglich eine Einberufung vorgesehen war, und die für die Abhaltung der Versammlung in der ersten Einberufung erforderlichen Mehrheiten nicht zustande kamen, schreibt das Gesetz vor, dass die zweite Einberufung der Eigentümerversammlung (d.h. die Durchführung derselben) in den acht auf die nicht abgehaltene Versammlung folgenden Tagen stattfinden muss.
Zwischen dem Versand der Ladung zur zweiten Einberufung und der Abhaltung der Versammlung müssen weiterhin gemäß Artikel 16.2.4 LPH mindestens drei Tage liegen, gleichgültig ob es sich um eine ordentliche oder außerordentliche Versammlung handelt und trotz der Tatsache, dass bei der ersten Einberufung außerordentlicher Versammlungen keine zeitlich bemessene konkrete Mindestfrist gilt, sondern vielmehr auf die Möglichkeit der rechtzeitigen Kenntnisnahme abgestellt wird.
Für den Fall, dass eine Mitteilung der Ladung zur zweiten Einberufung über den Aushang (d.h. das schwarze Brett ) erforderlich wird, ist zur gemäß Artikel 16.2.4 LPH geforderten Mindestankündigungsfrist von drei Tagen die drei-Tages-Frist des Artikels 9.1.h.) 2. Absatz LPH hinzuzurechnen, damit die Zustellungsfiktion des Aushangs in Kraft treten kann.
Bei der Durchführung der zweiten Einberufung handelt es sich um den zweiten Anlauf der zunächst gescheiterten ersten Einberufung, jedoch mit gelockerten Anforderungen bezüglich der anwesenden bzw. repräsentierten Eigentümer und Quoten. Es ist daher nicht möglich, die Tagesordnungspunkte zu ändern.
Sollte die zweite Einberufung der Eigentümerversammlung nicht innerhalb der beschriebenen acht-Tages-Frist des Artikels 16.2.4 LPH erfolgen, würde es sich nicht mehr um die zweite Einberufung zur gleichen Eigentümerversammlung handeln. Es könnte allenfalls interpretiert werden, dass es sich bei einer erneuten Einberufung um eine neue, sozusagen erste Einberufung einer anderen Eigentümerversammlung handelt. In diesem Fall müsste aber bezüglich der Feststellung des Vorliegens der Mindestvoraussetzungen der Einberufung (in puncto anwesender bzw. repräsentierter Eigentümer und Quoten) so verfahren werden, wie dies für eine erste Einberufung vorgesehen ist. Es kämen in diesem Zusammenhang nicht die für eine zweite Einberufung geltenden Lockerungen zur Anwendung.
Da die Nichtbefolgung der Pflicht zur Abhaltung der zweiten Einberufung binnen der bezeichneten acht Tage nicht strafbewehrt ist, das Gesetz also keine unmittelbare Sanktion vorsieht, wenn gegen diese Vorgabe verstoßen wird, äußern einzelne Autoren hierüber ihren Unmut. So führt Loscertales aus, dass es nichts Schlimmeres gäbe, als Vorschriften, die zwar zwingend scheinen, deren Nichtbefolgung jedoch keine Sanktionen nach sich ziehen würden.
Obwohl dieser Standpunkt nachvollziehbar ist, da es in den allermeisten Fällen tatsächlich ohne Konsequenzen bleiben dürfte, wenn die in Artikel 16.2.4 LPH beschriebenen Vorgaben unbeachtet bleiben, darf nicht übersehen werden, dass die hierfür Verantwortlichen sehr wohl zur Verantwortung gezogen werden können, wenn die Nichtbefolgung dieser gesetzlichen Regeln, zu nachweisbaren Nachteilen für die Gemeinschaft oder ein Gemeinschaftsmitglied führen.
Kristallklarer Blick auf den Meeresgrund am Strand von San Antonio (Ibiza)
Nur was auch schon in der jeweiligen Ladung zur Eigen-tümerversammlung als TOP (also: Tagesordnungspunkte) angekündigt war, kann zur Abstimmung gebracht werden.
Neben der Angabe des Versammlungsorts und Zeitpunkts, welche eher von organisatorischer Bedeutung sind, ist vor allem die Auflistung der Tagesordnungspunkte wesentlicher Bestandteil der Ladung. Diese gestattet es den Eigentümern im Vorhinein zu erfahren, welche Themen in der anstehenden Versammlung behandelt werden sollen. Erst die Kenntnis hierüber versetzt sie in die Lage zu entscheiden, ob eine Teilnahme an der Versammlung für sie von besonderem Interesse ist oder nicht. Auch wenn die LPH in der Figur der Eigentümerversammlung ein demokratisches Kollektivorgan geschaffen hat, welches letzten Endes der Partizipation der Eigentümer bedarf, und in welchem erst die umfassende Beteiligung aller Stimmberechtigten das gewünschte Ergebnis, nämlich die tatsächlich von den Mitgliedern getragenen Entscheidungen zu Tage fördert, sieht die Realität oftmals anders aus. Insbesondere bei den in Feriengebieten gelegenen großen, relativ anonymen Gemeinschaften nimmt regelmäßig nur eine kleine, meist gleichbleibende Gruppe von Eigentümern an den Versammlungen teil. Nur wenn besondere Themen zur Diskussion gestellt werden, steigt die Beteiligung signifikant an. Der Mitteilung der Tagesordnungspunkte im Wege der Ladung kommt daher bereits aus diesem Grund eine zentrale Bedeutung zu.
Neben der Tatsache, dass die angekündigten Tagesordnungspunkte Auswirkungen auf die Teilnahmebereitschaft der Eigentümer haben können, dienen sie aber auch der Vorbereitung der Stimmberechtigten. In Abhängigkeit von den zur Diskussion gestellten Themen, werden einzelne Eigentümer über diese bereits im Vorfeld Gespräche mit ihren Nachbarn führen und gegebenenfalls weitere Erkundigungen einholen oder sich gar beraten lassen. Insbesondere wird durch die Ankündigung der abzuhandelnden Tagesordnungspunkte aber auch dafür gesorgt, dass keine überraschenden und mit böser Absicht verheimlichten Angelegenheiten plötzlich zur Abstimmung gestellten werden.
Nicht immer kommt es nur auf das Abstimmungsergebnis in der Eigentümerversammlung an. Bei gewissen Tagesordnungspunkten muss auch das Verhalten der abwesenden aber stimm-berechtigten Eigentümer Berück-sichtigung finden. Bis zur Feststellung des endgültigen Ausgangs der Abstimmung vergehen deshalb oftmals über vier Wochen. Schließlich haben die Abwesenden bei zahlreichen Abstimmungsgegenständen 30 Tage Zeit ihre Stimme abzugeben. Die Frist beginnt dabei regelmäßig mit Zustellung des vorläufigen Ergebnisses der Anwesenden.
Wenn man berücksichtigt, dass in Abhängigkeit des Abstimmungsgegenstands unterschiedliche Mehrheiten erforderlich sind, und dass die Abwesenden in bestimmten Fällen durch das Abstimmungsverhalten der Anwesenden verpflichtet werden, bzw. z.B. in den Fällen des Artikels 17.8 LPH binnen einer 30-Tages-Frist von ihrem Stimmrecht Gebrauch machen müssen, damit ihr Votum nicht als Zustimmung zu dem von den Anwesenden getroffenen vorläufigen Beschluss gewertet wird, dürfte klar sein, dass die korrekte Ankündigung der Tagesordnungspunkte einen wesentlichen Einfluss auf das Abstimmungsverhalten und damit Abstimmungsergebnis haben kann. Ohne korrekte Bezeichnung der Tagesordnungspunkte würden im Ergebnis Hindernisse für die geeignete Rechtsausübung der Eigentümer geschaffen. Sollten daher tatsächlich Abstimmungen über Punkte erfolgen, die nicht entsprechend angekündigt wurden, könnten die diesbezüglich in der Versammlung getroffenen Entscheidungen angefochten werden. Die angekündigten Tagesordnungspunkte stellen nämlich den unüberwindlichen Rahmen der abzuhandelnden Themen und Beschlussgegenstände dar. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang deshalb auch, dass die Tagesordnungspunkte nicht nur im Allgemeinen angekündigt werden müssen, sondern dass sich aus ihrer Beschreibung auch hinreichend deutlich zu ergeben hat, was genau Abstimmungsgegenstand sein soll. Eine sinnvolle Funktion kann der Pflicht zur Ankündigung der Tagesordnungspunkte und der Beschränkung auf selbige nur dann zukommen, wenn gleichzeitig in ausreichendem Masse deutlich wird, um welche Fragen es genau geht. Die Beschreibung kann sicherlich nicht den Diskussionsverlauf vorhersehen, und soll auch nicht in eine unnötige Detailversessenheit ausufern. Die Pflicht zur Ankündigung der Beschlussgegenstände wurde aber nicht bereits dann erfüllt, wenn die beabsichtigte Errichtung eines Fahrstuhlsystems mit dem Tagesordnungspunkt Abstimmung über Änderungen am Gemeinschaftseigentum beschrieben wurde. Aus demselben Grund kann es nicht ausreichen, wenn ein Tagesordnungspunkt lediglich mit dem Begriff Bauarbeiten überschrieben wird, und sich nicht aus den weiteren Ausführungen oder den Gesamtumständen und für alle ausreichend deutlich ableiten lässt, auf was genau sich diese Arbeiten beziehen.
Von den Abstimmungsgegen-ständen sind diejenigen Punkte zu unterscheiden, in denen lediglich Fragen gestellt und allgemeine Vorschläge oder Bitten formuliert werden. Solcherlei Dinge können besprochen werden, jedoch darf keine Abstimmung erfolgen. Es geht nicht um die Vereinbarung von Regelungsgegenständen über ein „Hintertürchen“, sondern darum teils triviale Aspekte des Zusammenlebens in einem formloseren Rahmen besprechen zu können.
Neben den besonderen, von Versammlung zu Versammlung wechselnden Tagesordnungspunkten, ist es üblich, dass auch allgemeine, immer wiederkehrende Punkte in der Tagesordnung erscheinen. Hierzu gehören die Punkte Lectura y aprobacion del acta anterior (Verlesung und Zustimmung zum vorhergehenden Protokoll) als Eingangspunkt und Ruegos y Preguntas (Bitten und Fragen) als Schlusspunkt. Bei den ordentlichen Versammlungen kommt gleichzeitig die Zustimmung zur Rechnungslegung und der Beschluss des zukünftigen Wirtschaftsplans hinzu. Insbesondere in Bezug auf den Punkt Ruegos y Preguntas (Bitten und Fragen) kann es bisweilen Probleme geben, wenn es um die Einordnung dessen geht, was unter diesem Abschnitt abgehandelt werden darf und was nicht. Ein wiederkehrendes Problem ist die Zweckentfremdung dieses Punktes, um all diejenigen Abstimmungen durchzuführen, die unter den anderen Tagesordnungspunkten nicht eingeordnet werden konnten. Wie jedoch aus der Bezeichnung dieses Tagesordnungspunkts selbst hervorgeht, sollten an dieser Stelle ausschließlich allgemeine Fragen gestellt und Bitten formuliert werden. Er darf keinesfalls zu einer Art Auffangtagesordnungspunkt verkommen, der es ermöglicht, durch eine Hintertür doch noch Themen zur Abstimmung zu stellen, die nicht angekündigt waren.
Felsige Bucht auf Teneriffa (Kanarische Inseln)
Recht der Eigentümer, Tagesordnungspunkte zu bestimmen
Jeder Eigentümer ist berechtigt jeden beliebigen Gegenstand zur Abstimmung zu bringen.
Jeder Eigentümer hat gemäß Artikel 16.2.2 LPH das Recht, die Eigentümerversammlung um die Aufnahme von Tagesordnungspunkten zu bitten, bzw. selbige zur Stellungnahme zu bestimmten Themen aufzufordern. Zu diesem Zweck ist an den Präsidenten der Gemeinschaft ein Schreiben zu richten, in welchem die Aufnahme eines entsprechenden Tagesordnungspunkts für die nächste Versammlung erbeten wird. Solange die nächste Versammlung noch nicht anberaumt wurde, dürfte die Umsetzung eines solchen Antrags keine Schwierigkeiten bereiten. Es müsste lediglich in der nächsten Ladung der entsprechende Tagesordnungspunkt eingefügt werden. Wenn die Ladungen aber bereits verschickt wurden, stellt sich die Frage, ob dennoch nachträglich eine neue Ladung mit dem oder den hinzugekommenen Tagesordnungspunkten versandt werden darf, um in diesem Zusammenhang die alte Ladung zu ersetzen oder zu vervollständigen. Bezieht sich also die in Artikel 16.2.2 LPH enthaltene Formulierung folgende Versammlung auf die dem Antrag zeitlich folgende, oder die im Zeitpunkt des Antrags noch nicht anberaumte Versammlung? In den wohl verbreitetsten Fällen, in denen kurzfristige, weil in zeitlicher Nähe zur Versammlung erfolgende Ladungen ergehen, muss unserer Ansicht davon ausgegangen werden, dass eine Vervollständigung oder gar ein Ersatz der ursprünglichen Ladung durch ein zweites Schreiben ausgeschlossen ist. Fehlen z.B. lediglich noch fünf Tage bis zur anberaumten ordentlichen Versammlung, können die gesetzlich vorgeschriebenen Ankündigungsfristen nicht mehr eingehalten werden (mindestens sechs Tage, siehe Artikel 16.3 LPH), sollte man diese Ergänzung zulassen, weshalb keine Änderung der bestehenden Tagesordnung mehr gestattet sein dürfte. Liegen zwischen Zustellung der Ladungen und Abhaltung der Versammlung aber beispielsweise Wochen oder gar Monate, gewinnt diese Frage an Brisanz; wäre es doch zweifelsohne möglich, rechtzeitig eine modifizierte Ladung zu versenden. Aus dem Wortlaut des Gesetzes la siguiente Junta que se celebre lässt sich tendenziell ableiten, dass es um die Berücksichtigung in der folgenden (also auf die noch nicht anberaumte oder die auf die bereits anberaumte Versammlung nachfolgende) und nicht la próxima Junta que se celebre, also die am nächsten liegende Versammlung geht (wie es ansonsten lauten müsste).
Aufgrund der Uneindeutigkeit des Wortlauts, welche einen gewissen Interpretationsspielraum lässt, möchten wir ergänzend die hierzu bestehende Meinungsvielfalt verkürzt wiedergeben. In der Literatur finden sich widersprüchliche Auffassungen. Teilweise wird vertreten, dass sich dieses Recht des einzelnen Eigentümers nur auf in Zukunft anzuberaumende Versammlungen beziehen kann. Aus praktischen und organisatorischen Gründen könne nichts anderes gelten. Nach einer anderen Auffassung sei diese nachträgliche Vervollständigung hingegen grundsätzlich zu akzeptieren, solange die gesetzlichen Fristen berücksichtigt würden und die zuständigen Organe der Gemeinschaft, wie Präsident und Sekretär, bereit seien, diese Änderung zu veranlassen – schließlich würden sie mit zusätzlichem Aufwand belastet. Unserer Auffassung nach spricht einiges dafür, der Argumentation zu folgen, die davon ausgeht, dass bei einer bereits anberaumten Versammlung keine Pflicht zur Änderung der Tagesordnung und Versendung einer neuen Ladung besteht. Trotzdem soll der Präsident berechtigt sein, nach seinem freien Ermessen den verspäteten Vorschlag doch noch zu berücksichtigen und eine neue Ladung zu verfassen, wenn er im Stande ist, die gesetzlichen Fristen einzuhalten. Er muss abschätzen können, ob der mit der zusätzlichen Ladung verbundene Aufwand im Verhältnis zum Nutzen steht, der durch eine vorgezogenen Abstimmung über den beantragten Tagesordnungspunkt erlangt wird, oder ob es zumutbar ist, den Antragsteller bis zur nächsten ordentlichen bzw. außerordentlichen Versammlung warten zu lassen.
Problematisch kann die Haltung des Präsidenten sein, wenn er nicht nur der Ansicht ist, die Einfügung des erbetenen Tagesordnungspunkts könne bis zur als nächstes anzuberaumenden Versammlung warten, sondern sich generell weigert, den beantragten Punkt in irgendeiner Versammlung zur Debatte zu stellen. Obwohl das Gesetz die Pflicht des Präsidenten vorsieht, die schriftlich an ihn gerichteten Vorschläge zu berücksichtigen, ergeben sich aus dem Gesetz selbst keine unmittelbaren Zwangsmittel, die der Durchsetzung dieser Verpflichtung dienen.
Luftbildaufnahme des Hafens von Alicante
Angaben über die Schuldner
Ein häufig vorkommender Fehler ist der, die Angabe der Schuldner von fälligen Beitragszahlungen zu versäumen.
Die Ladung muss gemäß Art. 16.2 S. 2 LPH ebenso eine Aufstellung der Eigentümer beinhalten, welche die fälligen, an die Gemeinschaft zu leistenden Beiträge nicht erbracht haben, und deshalb Schuldner derselben sind. Diese Eigentümer sind mittels Ladung weiterhin darüber aufzuklären, dass sie an der Ausübung ihres Stimmrechtes gehindert sind, wenn von ihnen keine der in Artikel 15.2 LPH beschriebenen Maßnahmen ergriffen wurden. Hiernach müssen die fälligen Schulden vor Versammlungsbeginn getilgt, gerichtlich angefochten oder bei einem Notar bzw. Gericht hinterlegt worden sein. Andernfalls kann der betroffenen Eigentümer zwar an der Versammlung teilnehmen, aber sein Stimmrecht nicht ausüben.
Auch wenn die Angabe der Schuldner – insbesondere bei Bekanntgabe über das schwarze Brett, und damit auch für außenstehende Dritte unmittelbar einsehbar – schon häufig kontrovers diskutiert worden ist, kann im Ergebnis nur festgestellt werden, dass diese Angabe zulässig ist.
Es ist kontrovers diskutiert worden, ob das spanische WEG diesbezüglich nicht sogar verfassungswidrig sein könnte. Zumeinen ist es mehr als fraglich, ob der Entzug des Stimmrechts als Sanktion nicht außer Verhältnis zum Verstoß gegen die Pflicht zur Leistung der geschuldeten Eigentümerbeiträge steht, und ob nicht die Wahl eines milderen Mittels angezeigter gewesen wäre. Zum anderen könnte der Zwang zur Bekanntgabe der Schuldner datenschutzrechtlichen Bedenken begegnen und sogar geeignet sein, die Ehre der Betroffenen zu verletzen. Gegen diese Einwände kann argumentiert werden, dass die Möglichkeit besteht, die geschuldeten Beiträge bei Gericht oder bei einem Notar zu hinterlegen, bzw. sich mittels Anfechtung gegen selbige zu wehren. Wer also nicht mit ihnen einverstanden ist, hätte zahlreiche Möglichkeiten, um nicht unmittelbar an die Gemeinschaft zahlen zu müssen und dennoch sein Stimmrecht zu bewahren. Die Hinderung an der Ausübung des Stimmrechts scheint jedoch ein besonders adäquates Mittel zu sein, um zu vermeiden, dass die Nichtzahlung der Beiträge von den Schuldnern als Druckmittel gegenüber der Gemeinschaft missbraucht wird.
Auch wer unzufrieden mit der Verwaltung der Gemeinschaft und dem Zustand der Anlage ist, muß seine Beiräge leisten. Die Zahlung der Beiträge zu unterlassen ist unzuässig, und führt lediglich zu weiteren Problemen. Wer tatsächlich Einwände hat, muss die entsprechenden Schritte einleiten.
Mitunter wird von Eigentümern versucht, vereinzelt bestehende finanzielle Engpässe und eine hierdurch bedingte Zahlungsunfähigkeit dadurch zu kaschieren, dass die vermeintlich bestehende Opposition zu einem Beschluss, oder die angebliche Widerrechtlichkeit einer bestimmten Maßnahme, als Grund für die Nichtzahlung der Beiträge angeführt wird. Wer tatsächlich begründete Zweifel an der Rechtmäßigkeit eines Beschlusses hat, kann und sollte die gesetzlich vorgesehenen Anfechtungsmöglichkeit nutzen.
Die ebenfalls – wie besprochen – als problematisch zu beurteilende Bekanntmachung der Schuldner wird damit gerechtfertigt, dass es sich um keine öffentlich zugängliche Mitteilung handele, sondern lediglich um eine Benachrichtigung, welche ohnehin nur diejenigen Personen erreiche, die sowieso Zugang zur Rechnungslegung hätten und daher im Stande wären zu ermitteln, wer seinen Zahlungspflichten nachgekommen ist und wer nicht. Diese innere Angelegenheit betreffe alle Eigentümer und gehe deshalb auch alle an. Daran solle nicht einmal die gegebenenfalls erforderliche Bekanntgabe am schwarzen Brett etwas ändern, da sich dieses innerhalb der Gemeinschaft befinde, und der Kreis der Gemeinschaft auch hierdurch nicht verlassen werde.
Häufig stellt die Bestimmung der Schuldner ein Problem dar, wenn zum Zeitpunkt der Ladung bereits die Frist zur Leistung des Beitrags begonnen aber noch nicht abgelaufen ist.
Problematisch kann die Pflicht zur Bezeichnung der Schuldner dann sein, wenn die Zahlung der Beiträge zum Zeitpunkt der Ladung nicht bereits fällig und der entsprechende Eigentümer daher noch nicht säumig war, dies jedoch bis zur Abhaltung der Versammlung der Fall ist. Es könnte daher vorkommen, dass zur Versammlung Schuldner erscheinen, die verständlicherweise nicht als solche in der Ladung bezeichnet wurden, und sich hieraus eine Diskussion um das Recht zur Stimmabgabe ableiten. Einer verbreiteten Auffassung nach, und ausgehend vom Gesetzeswortlaut, dürften solche Schuldner gemäß Art. 15.2 LPH ihr Stimmrecht nicht ausüben, wenn diese Situation nicht vor Beginn der Versammlung durch Zahlung oder Ausübung der im Gesetz vorgesehenen Möglichkeiten behoben wurde. Die von Artikel 16.2 LPH geforderte Bezeichnung der Schuldner in der Ladung kann hiernach lediglich bezüglich derjenigen Eigentümer gefordert werden, die bereits zum Zeitpunkt der Ladung säumig waren. Dies hätten zur Folge, dass die Eigentümer, die nach Fälligkeit nicht gezahlt haben, auch ohne entsprechende Angabe in der Ladung, ihr Stimmrecht nicht ausüben könnten.
Idealerweise sind die Eigentümerversammlungen und die dazugehörigen Ladungen so zu koordinieren, dass es nicht zu Überschneidungen kommt, und die Schuldnereigenschaft zweifelsfrei bestimmt und auf diese rechtzeitig hingewiesen werden kann.
Entgegen dieser Meinung wird jedoch ausgeführt, dass die Bezeichnung der Schuldner in der Ladung ein notwendiger Hinweis sei, um diesen ihren in der Nichtzahlung der Beiträge liegenden Pflichtverstoß wirksam zurechnen zu dürfen. Nur so könne, sollte sich diese Situation fortsetzen, und keine der gesetzlich vorgesehenen Wege eingeschlagen werden, das Stimmrecht entzogen werden. Da sich in der Rechtsprechung Vertreter beider Positionen finden, ist es vor diesem Hintergrund ratsam, die Versammlungen und die dazugehörigen Ladungen so zu koordinieren, dass im Zeitpunkt ihrer Versendung die vorgesehenen Zahlungsfristen bereits verstrichen sind. Auf diese Weise kann dem vom Gesetz beschriebenen Normalfall gefolgt werden und alle tatsächlichen Schuldner auf den ihnen drohenden Stimmrechtsverlust hingewiesen werden. Falls dies nicht möglich sein sollte, wäre es angebracht, in der Ladung darauf aufmerksam zu machen, dass der Fälligkeitszeitpunkt eines Beitrags zwischen Ladung und Versammlung liegt, und diese Angabe mit einem entsprechenden Hinweis und allen erforderlichen Erklärungen versehen werden, damit jedem Eigentümer die zukünftige Gefahr der Säumnis und die mit ihr verbundenen Konsequenzen bekannt sind.
Naturschutzgebiet bei Cartagena (Murcia)
Mit der Ladung zu versendende Dokumente
Bei der mit der Ladung zu versendenen Dokumentation sollte nicht am falschen Ende gespart werden. Die Eigentümer sollten nach Möglichkeit in die Lage versetzt werden, bereits im Vorhinein die wichtigsten Dokumente zu kennen.
Obwohl es sinnvoll sein kann, mit der Ladung weitere, die Tagesordnungspunkte betreffende Informationen zu versenden, um die Meinungsbildung und Entscheidungsfähigkeit der Eigentümer zu fördern, sieht das Gesetz keine solche Pflicht vor. Es wird zwar durch einzelne Entscheidungen ein ausdrückliches Informationsrecht der Eigentümer anerkannt, wonach sie den Verwalter um Einblick in die relevanten Unterlagen bitten dürfen, dies bedeutet jedoch nicht, dass die Ladung neben den vorgeschriebenen, gesetzlich bestimmten Inhalten, darüber hinausgehende Ausführungen enthalten muss. Trotz dieser fehlenden Pflicht ist es empfehlenswert, die Eigentümer mit der Ladung zu den dort bestimmten Tagesordnungspunkten möglichst ausführlich zu informieren. Je besser die Teilnehmer der Versammlung vorbereitet sind, desto konstruktiver und einfacher wird diese verlaufen. Abstimmungen über den Wirtschaftsplan oder Rechnungslegungen können ohne entsprechende, vorab zu übermittelnde Informationen, nur bedingt ihren eigentlichen Zweck erfüllen. Sollte in der Versammlung über verschiedene Kostenvoranschläge beraten werden, wäre es mehr als nur angeraten, selbige mit der Ladung zu übermitteln. Wie sonst sollten vor Abhaltung der Versammlung durch die geladenen Eigentümer alternative Angebote eingeholt oder das Preis- / Leistungsverhältnis in angemessener Weise beurteilt werden können?
Palmenallee in Torremolinos (Costa del Sol) – Málaga – Andalusien
Die Organe der Eigentümergemeinschaft sind gut beraten, bereits vor der Ladung zur Versammlung zu untersuchen, welche Mehrheiten gegebenenfalls erforderlich sind, damit bestimmte Beschlüsse zustande kommen können.
Nachdem die Eigentümerversammlung in erster oder zweiter Einberufung wirksam zusammengetreten ist, und damit begonnen wurde, die angekündigten Tagesordnungspunkte abzuhandeln, dauert es zumeist nicht lange, bis die ersten Meinungsverschiedenheiten und gegensätzlichen Positionen offenbar werden. Schnell stellt sich daher die Frage nach den erforderlichen, zu erzielenden Mehrheiten, damit einzelne bstimmungsgegenstände durch Beschluss angenommen oder abgelehnt werden können.
Bevor jedoch auf die vom Gesetz geforderten und nach Gegenstand zu unterscheidenden Mehrheiten eingegangen wird, soll genauer dargelegt werden, welche Eigenschaften diese Mehrheiten aufweisen müssen, wer genau berechtigt ist seine Stimme abzugeben, und welche Besonderheiten bei der Stimmenzählung zu beachten sind.
Hafen von Mazarrón (Murcia)
Stimmberechtigung (Mitglieder der Eigentümergemeinschaft)
Stimmberechtigt sind nur die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sind ihrerseits, wie sich aus der Bezeichnung ableiten lässt, nur die Eigentümer, weshalb z.B. bei einer vermieteten Immobilie der Mieter über kein eigenes Stimmrecht verfügt.
Gehört mehreren Personen ein Sondereigentumselement gemeinsam, müssen diese einen Vertreter bestimmen.
Sollte ein Sondereigentumselement mehreren Eigentümern gemeinschaftlich gehören, müssen diese gemäß Artikel 15.1 2. Abschnitt LPH einen Vertreter ernennen, der an der Versammlung teilnehmen und dort abstimmen darf. T rotz mehrerer Eigentümer besteht für jedes Sondereigentumselement lediglich eine Stimme. Auf diese Weise soll ein sich ansonsten durch das Miteigentum ergebendes künstliches Stimmenwachstum vermieden und gleichzeitig verhindert werden, dass Uneinigkeiten zwischen den Miteigentümern einer einzelnen Immobilie zu miteinander in Widerspruch stehenden Stimmabgaben führen, welche lediglich geeignet wären, den geordneten Verlauf der Versammlung zu gefährden. Auf dieses einfache Miteigentum sind die Artikel 392 ff. des Código Civil anzuwenden. Gemäß Artikel 398 Código Civil müssen die Miteigentümer darüber abstimmen, wie mit dem gemeinsamen Eigentumzu verfahren ist. Die wirtschaftliche Mehrheit, d.h. die Mehrheit der Quoten entscheidet. Gehört eine Immobilie vier Eigentümern gemeinsam, hat aber einer von ihnen einen wirtschaftlichen Anteil von 55%, kann dieser im Allgemeinen alleine die Entscheidungen treffen. Es kann allerdings gerichtlich überprüft werden, ob ein unrechtmäßiger Missbrauch zu Lasten einzelner Eigentümer erfolgt, und dies untersagt werden.
Port Andratx / Mallorca (Balearen)
Wenn die Immobilie mit einem Nießbrauchsrecht belastet ist, steht auch hier das Recht zur Teilnahme an der Versammlung sowie das Stimmrecht gemäß Artikel 15.1.3 LPH dem nudo propietario (wörtlich: nackten Eigentümer) sprich Obereigentümer und nicht etwa dem Nießbrauchsberechtigten zu. Solange sich der Eigentümer jedoch nicht gegenteilig äußert, ist davon auszugehen, dass der Nießbrauchsberechtigte vertretungsbefugt ist. Diese Vertretungsbefugnis muss lediglich dann ausdrücklich vom Eigentümer erteilt werden, wenn es um Beschlüsse geht, die Einstimmigkeit erfordern, oder über außerordentliche, bauliche Verbesserungsmaßnahmen abgestimmt wird.
Cabo de la Nao (Costa Blanca)
Inhaber eines Wohnrechts
Das spanische Wohnungseigentumsrecht macht, anders als bezüglich des Nießbrauchsberechtigten, keine Ausführungen zum Inhaber eines Wohnrechts.
Da der spanische Código Civil in seinem Artikel 523 jedoch die auf das Nießbrauchsrecht anwendbaren Regeln auf das Wohnrecht ausweitet, dürfte in diesem Zusammenhang der Inhaber eines Wohnrechts die gleichen Möglichkeiten haben, über die auch der Nießbrauchsberechtigte verfügt.
San Sebastián / Donosti (Baskenland)
Eigentum an mehreren Immobilien innerhalb der gleichen Gemeinschaft
Oft stellt sich die Frage, ob bei Eigentum an mehreren unabhängigen Sondereigentumselementen innerhalb der gleichen Gemeinschaft auch mehrere Stimmen auf denselben Eigentümer entfallen, nämlich eine für jedes Sondereigentumselement, oder aber ob dieser Eigentümer nur über eine einzige Stimme verfügt. Da das Gesetz diesbezüglich keine eindeutigen Ausführungen macht, kann diese Frage am geeignetsten unter Heranziehung der einschlägigen Rechtsprechung beantwortet werden. Der Tribunal Supremo hat in diesem Zusammenhang das Gesetz dahingehend ausgelegt, dass der Eigentümer mehrerer Immobilien innerhalb derselben Gemeinschaft nur eine Stimme erhalten sollte. Begründet wird dies damit, dass das Gesetz bei Abstimmungen das Erfordernis der doppelten Mehrheiten aufstellt, wonach eine bestimmte Anzahl an Stimmen und eine entsprechende Anzahl an Quoten zusammen kommen müssen, um Beschlüsse treffen zu können. Der Eigentümer mehrerer Immobilien stimmt mit dem Umfang aller in seinem Eigentum befindlichen Quoten. Auf diese Weise macht sich seine höhere Beteiligung an der Gemeinschaft unmissverständlich bemerkbar und fließt in jede Abstimmung mit ein. Hätte er darüber hinaus auch noch eine Stimme für jede Immobilie, würde diese Unterscheidung zwischen Stimmen und Quoten weitestgehend ihren Sinn einbüßen. Die Absicht des Gesetzgebers schien es aber gerade zu sein, einen Ausgleichsmechanismus zu schaffen, damit kein absoluter und unüberwindlicher Vorrang einzelner (einflussreicherer) Eigentümer gegenüber anderen (schwächeren) gefördert wird. Die Eigentümer mehrerer Sondereigentumselemente haben demnach nur eine Stimme (es gilt also das Kopfprinzip), wenngleich auf dieselbe eine höhere Quote entfällt, weshalb auf diese Weise dem größeren Anteil an der Gemeinschaft ausreichend Rechnung getragen wird.
Strand bei Marbella (Andalusien)
Die säumigen Schuldner der Gemeinschaft dürfen während der Versammlung anwesend sein und sich an ihr aktiv, d.h. z.B. durch Teilnahme an den Diskussionen beteiligen. Solange sie jedoch keine der in Artikel 15.2 LPH aufgeführten Maßnahmen ergriffen, bzw. ihre Schuld gegenüber der Gemeinschaft vor Beginn der Versammlung getilgt haben, sind Sie an der Ausübung ihres Stimmrechts gehindert.
Dem Schuldner ist es also, wie ausgeführt, gestattet, durch Zahlung (oder Hinterlegung) der ausstehenden Beträge vor Beginn der Versammlung doch noch sein Stimmrecht auszuüben. Der entscheidende Zeitpunkt für den Entzug des Stimmrechts liegt unmittelbar vor dem Versammlungsbeginn. Die Frage, ob die Schuld weiter besteht, ist deshalb in genau diesem Moment zu beantworten. Die Schuld kann daher nur dann als beglichen gelten, wenn der ausstehende Betrag tatsächlich zuvor geleistet wurde. Aus diesem Grund kann der ausstehende Betrag vor Versammlungsbeginn in bar, jedoch nicht mittels Scheck gezahlt werden. Artikel 1170 des Código Civil sieht bei Geldschulden die effektive Zahlung mittels Scheck nämlich nur dann als getätigt an, wenn selbiger auch ausgezahlt wurde. Bis dahin besteht aufgrund des Risikos fehlender Deckung keine wirkliche, zur Stimmabgabe befähigende Zahlung vor.
Sant Josep / Ibiza (Balearen)
Schuldner mit mehreren Sondereigentumselementen
Wenn jemand mehrere Sondereigentumselemente sein Eigen nennt, muß er auch allen Zahlungsverpflichtungen bezüglich sämtlicher Elemente nachgekommen sein. Andernfalls gilt er insgesamt als Schuldner, mit allen hiermit verbundenen Folgen.
Da der Eigentümer mehrerer Sondereigentumselemente innerhalb der gleichen Gemeinschaft über lediglich eine Stimme verfügt (wenngleich diese Stimme von den Quoten aller in seinem Eigentum befindlichen Immobilien begleitet wird -was ihm bei den geforderten doppelten Mehrheiten auf diese Weise gegenüber Eigentümern lediglich einer Immobilie doch noch ein größeres Gewicht zukommen lässt), stellt sich die Frage, wie zu verfahren ist, wenn dieser nicht für alle seine Sondereigentumselemente die auf diese entfallenden Beiträge geleistet hat. Vom Wortlaut des Artikels 15.2 LPH ausgehend, werden all diejenigen Eigentümer an der Ausübung ihres Stimmrechts gehindert, welche nicht … alle gegenüber der Gemeinschaft fälligen Schulden… beglichen haben. Hiernach dürfte solch ein Eigentümer kein Stimmrecht ausüben, solange er nicht alle geschuldeten Beiträge geleistet oder in der gesetzlich vorgesehenen Weise (Artikel 15.2 LPH) verfahren worden ist. Genau diesen Ansatz vertritt auch der weit überwiegende Teil der Rechtsprechung. Trotzdem werden in der Literatur nach wie vor unterschiedliche Auffassungen diskutiert. So scheint es einzelnen Autoren nicht angemessen, einen ansonsten zahlungsbereiten Eigentümer, der aufgrund von Meinungsverschiedenheiten nicht bereit ist z.B. für sein Geschäftslokal den vorgesehenen Beitrag zu entrichten, für seine übrigen Immobilien jedoch die geschuldeten Summen leistet, insgesamt sein Stimmrecht zu entziehen.
Strand in Sant Josep / Ibiza (Balearen)
Schuldner sind Miteigentümer
Ähnlich wie im Falle eines Eigentümers mehrerer Elemente, kommt es auch bei einer Mehrheit an Eigentümern darauf an, dass für die gesamte Schuld aufgekommen wurde. Solange ein Teil der Schuld fortbesteht, unabhängig davon auf welchen Miteigentümer sie im Innenverhältnis entfällt, erfährt das Sondereigentum und damit seine Eigentümer eine Einordnung wie ein gewöhnlicher Schuldner.
Für den Fall, dass die auf eine im einfachen Miteigentum stehende Immobilie geschuldeten Beiträge nicht geleistet werden, ist es nicht von Bedeutung, dass einzelne Miteigentümer den auf sie entfallenden Beitragsanteil entrichtet haben. Es muss vielmehr die Gesamtschuld getilgt worden sein. Da für alle Miteigentümer nur eine einheitliche Stimme besteht, muss zur Ausübung derselben auch der insgesamt auf diese Immobilie entfallende und zahlbare Betrag geleistet werden. Solange dies oder die anderen in Artikel 15.2 LPH vorgesehenen Möglichkeiten nicht umgesetzt wurden, kann das Stimmrecht auch nicht ausgeübt werden.
Übersicht Stimmrecht: Wer verfügt über ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung?
Personen Stimmrecht
Eigentümer (zahlender) Ja
Eigentümer (säumig) Nein
Eigentümer mehrerer
Immobilien (zahlender)
Ja (trotz mehrerer Immobilien nur eine Stimme, auf welche jedoch alle Quoten der im Eigentum stehenden Objekte entfallen).
Eigentümer mehrerer Immobilien (säumig)
Nießbrauchsberechtigter Es gilt die Annahme des Artikels 15.1.3 LPH: Das Stimmrecht entfällt auf den Eigentümer. Es wird jedoch unterstellt, dass der Nießbrauchsberechtigte vertretungsbefugt ist, solange nichts gegenteiliges bekannt ist, und auch nicht über Tagesordnungspunkte abgestimmt wird, die Einstimmigkeit erfordern oder außerordentliche Baumaßnahmen oder Neuerungen Beschlussgegenstand sind.
Mieter Nur, wenn eine entsprechende Vollmacht erteilt wurde.
Teileigentümer Ja. Trotz mehrerer Eigentümer entfällt auf das Sondereigentumselement lediglich eine Stimme. Die Teileigentümer müssen, vertreten durch einen Eigentümer ihr Stimmrecht ausüben.
Da auf jede Stimme eine bestimmte Quote entfällt, und diese einen unterschiedlichen Umfang haben können, scheidet in jedem Fall dann eine geheime Abstimmung aus, wenn nicht jede Stimme die genau gleiche Quote hat.
Gelegentlich stellt sich die Frage, inwieweit geheime Abstimmungen statthaft sind. Einzelne Eigentümer können sich aufgrund besonderes guter oder schlechter Beziehungen zu ihren Nachbarn bei der Stimmabgabe unter Druck gesetzt fühlen. Oftmals haben deshalb die zwischenmenschlichen Verhältnisse unter den Eigentümern unmittelbaren Einfluss auf das Stimmverhalten, und bestimmte Mitglieder der Eigentümergemeinschaft fühlen sich gehemmt ihre tatsächliche Meinung zu äußern. Die geheime Stimmabgabe könnte somit bei der Ermittlung des tatsächlichen Willens der Eigentümer eine große Hilfe sein. Wie oft kommen mehr oder minder dringend notwendige Entscheidungen mit Rücksicht auf oder aus Missgunst gegenüber bestimmten Nachbarn nicht zustande?
Wenngleich das Prinzip der geheimen Stimmabgabe aus den oben genannten Gründen prinzipiell einige Vorteile bieten würde, führt das gesetzlich vorgesehene Abstimmungssystem zu tatsächlichen Problemen, welche einer Umsetzung im Wege stehen. Das spanische Wohnungseigentumsgesetz sieht bei Abstimmungen
das doppelte Mehrheits- bzw. Auszählungssystem (Ermittlung der Stimmen und der auf diese Stimmen entfallende Quoten) vor.
Würde die Abstimmung geheim erfolgen, könnte sich aus den abgegebenen Stimmen nicht ableiten lassen, welche Quoten diesen Stimmen zuzurechnen sind. Eine adäquate Auszählung der Stimmen zwecks Beschlussfassung wäre somit nicht möglich. Aus diesem Grund hat der Tribunal Supremo die derart durchgeführten Abstimmungen für unwirksam erklärt.
Da eine geheime Abstimmung gleichzeitig aber auch dazu führen würde, dass nicht ermittelbar wäre, wer in welcher Weise abgestimmt hat, stehen ihr auch praktische und prozessuale Hindernisse entgegen. Wer sollte sonst gegebenenfalls klagen dürfen?
Entgegen dieser grundsätzlichen Wertung, aber im Einklang mit der dargelegten Argumentation, könnten geheime Abstimmungen dann möglich sein, wenn alle Eigentümer über die gleichen Quoten verfügen würden. Dann nämlich könnte jeder Stimme auch eine eindeutige, weil für alle gleiche Quote zugeordnet werden. Sobald allerdings ein Eigentümer über mehrere Sondereigentumselemente verfügt, und deshalb auf seine Stimme andere Quoten entfallen, als auf die übrigen Mitglieder, würde eine geheime Abstimmung erneut an der fehlenden Unterscheidbarkeit der auf jede Stimme entfallenden Quoten scheitern.
San Sebastián / Donosti – Bahia de la Concha (Baskenland)
Abstimmung über Post oder Telefon
Da Artikel 15.1 LPH lediglich eine persönliche oder über einen Vertreter erfolgende Teilnahme vorsieht, dürfen sich die Eigentümer nicht postalisch an der Abstimmung beteiligen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob ein mit dem Abstimmungsverhalten des Eigentümers versehenes Schreiben an irgend einen Eigentümer der dieses zur Versammlung mitbringt oder unmittelbar an den Präsidenten, Sekretär oder Verwalter der Gemeinschaft erfolgt. Gleichgültig wer der Empfänger ist, eine derartige Stimmabgabe ist nicht zulässig. Der nicht teilnehmende Eigentümer sollte also für den Fall, dass er sich in der Versammlung an der Abstimmung beteiligen möchte, einen geeigneten Vertreter suchen und diesen entsprechend bevollmächtigen und instruieren.
Genauso wäre der Fall einzuordnen, in welchem sich ein Eigentümer telefonisch an der Abstimmung beteiligen möchte. Auch hier würde es an einer persönlichen oder über einen Vertreter erfolgenden physischen Teilnahme an der Versammlung mangeln.
Strand von Macarelleta auf Menorca (Balearen)
Wie Enthaltungen zu behandeln sind, wird kontrovers diskutiert.
Obwohl das spanische Wohnungseigentumsgesetz festlegt, wie mit den Stimmen der bei der Versammlung abwesenden und nicht vertretenen Eigentümer zu verfahren ist, wird in Bezug auf mögliche Stimmenthaltungen nichts ausgeführt.
Aus diesem Grund wird sehr kontrovers diskutiert, wie Enthaltungen bei der Errechnung der für die jeweiligen Beschlüsse erforderlichen Stimmen und Quoten zu berücksichtigen sind, und welche Rechte die sich enthaltenden Eigentümer ausüben können, sollten sie sich im Nachhinein gegebenenfalls dafür entscheiden, gegen den Beschluss vorgehen zu wollen.
Besonderes Gewicht kommt der Bewertung der Stimmenthaltungen bei denjenigen Beschlüssen zu, welche Einstimmigkeit erfordern, schließlich kann in diesen Fällen das Zustandekommen des Beschlusses alleine von der rechtlichen Beurteilung einer einzigen Enthaltung abhängen. Doch auch bei den übrigen Abstimmungen kann, wie wir sehen werden, die Beurteilung der Enthaltungen zum sprichwörtlichen Zünglein an der Waage werden.
Rathaus von Cartagena (Murcia)
Verfechter eines eigenständigen Charakters der Enthaltungen
Für Beschlüsse, die Einstimmigkeit erfordern, wird teilweise die Auffassung vertreten, dass eine Stimmenthaltung der Möglichkeit einer Annahme solcher Beschlüsse entgegensteht. Um Einstimmigkeit annehmen zu können, müssten alle Eigentümer zustimmen. Eine einzige Stimmenthaltung würde daher das Zustandekommen eines einstimmigen Beschlusses unmöglich machen. Genauso wie Gegenstimmen, müssten die Stimmenthaltungen als etwas wesentlich anderes als eine Zustimmung eingeordnet werden.
Teilweise wird vertreten, eine Enthaltung sei nicht mit einer Zustimmung gleichzusetzen, sondern etwas wesentlich anderes.
Das gleiche Argument wird von einigen Autoren auf alle Abstimmungsgegenstände angewandt. Damit also z.B. eine 3/5 Mehrheit oder gar eine einfache Mehrheit zustande kommen kann, müssen auch eine entsprechende Anzahl an Eigentümern in diesem Verhältnis abstimmen. Dabei soll es nicht ausreichen, dass die den Beschluss annehmenden bzw. ablehnenden Stimmen in der jeweiligen gesetzlich vorgesehenen Relation stehen. Gefordert wird vielmehr, dass 3/5 bzw. die einfache Mehrheit der Anwesenden dem Vorschlag zustimmen. Die erforderlichen Stimmen sind hiernach immer ins Verhältnis zu der Gesamtzahl der Teilnehmer (direkt oder mittels Vertretung) und nicht etwa der Gegenstimmen zu setzen. Die sich der Stimme enthaltenden Eigentümer sind dementsprechend bei der Berechnung der Stimmrechtsanteile zu berücksichtigen, ohne in die Gruppe der Befürworter aufgenommen werden zu können. Sie finden Berücksichtigung bei der Feststellung der anwesenden Eigentümer, aber eben nicht bei der Auszählung der den Beschluss befürwortenden Stimmen und Quoten.
Cala Llombards / Mallorca (Balearen)
Gegner eines eigenständigen Charakters der Enthaltungen
Der überwiegende Teil der Literatur und Rechtsprechung wertet die Enthaltung jedoch als ein freiwilliges Ausweichen, welches zur völligen Nichtberücksichtigung dieser Stimme führt. Weder für Beschlüsse, die Einstimmigkeit erfordern noch für solche, die einer bestimmte Mehrheit oder Stimmenzahl bedürfen, soll die Enthaltung bei der Berechnung der Stimmen berücksichtigt werden. Sie steht daher einer Einstimmigkeit der Anwesenden ebensowenig im Wege, wie sie Auswirkungen auf das Verhältnis der zustimmenden Voten zur Gesamtheit der teilnehmenden Stimmen und Quoten hat.
Port de Soller / Mallorca (Balearen)
Anfechtung durch sich enthaltende Eigentümer
Die Bewertung und Einordnung von Enthaltungen hat unter anderem auch Auswirkungen darauf, ob der jeweilige Eigentümer berechtigt ist, einen Beschluß anzufechten.
Neben den Meinungsverschiedenheiten bezüglich der Bewertung von Enthaltungen im Rahmen der Ermittlung von Mehrheiten in der Eigentümerversammlung, setzt sich die Diskussion in Bezug auf deren Einordnung darüber hinaus dahingehend fort, ob Enthaltungen zur späteren Anfechtung der getroffenen Beschlüsse legitimieren.
Hier wird mehrheitlich vertreten, dass diejenigen, welche sich der Stimme enthalten, nicht berechtigt sind, im Nachhinein gegen die in der Versammlung getroffenen Beschlüsse vorzugehen. Das Gesetz legt strenge Anforderungen bezüglich der Ausübung des Rechts zur Anfechtung von Beschlüssen an. Es scheint nicht einleuchtend, und würde im Widerspruch zum Wortlaut des Artikels 18.2 LPH stehen, auf sich enthaltende Eigentümer Vorschriften anzuwenden, welche lediglich drei Sorten von Eigentümern vorbehalten werden: Den in der Versammlung Abwesenden und nicht vertretenen, den zu Unrecht ihres Stimmrechts beraubten, und die
gegen den Beschluss stimmenden Eigentümer.
Bucht von Portman / Cartagena (Murcia)
Der Einfluss abwesender bzw. anwesender Eigentümer auf die Abstimmung
Die Abwesenheit einzelner Eigentümer wirkt sich auf die Versammlung in zweierlei Hinsicht aus. Einerseits wird ausgehend von der Anwesenheit (bzw. Vertretung) ermittelt, ob die Versammlung in ihrer erster Einberufung wirksam zusammengetreten ist, oder nicht. Gegebenenfalls ist, falls die erforderliche Stimmen- und Quotenzahl nicht erreicht wurde (die Mehrheit der Stimmen aller Eigentümer, auf welche ihrerseits die Mehrheit aller Quoten entfallen) eine zweite Einberufung mit gelockerten Anwesenheitsanforderungen (es bedarf keiner Mindestteilnahme mehr) abzuhalten. Andererseits können die im Rahmen der Versammlung zu treffenden Beschlüsse gewisse Mehrheiten oder gar Einstimmigkeit erfordern, welche gegebenenfalls nur mit der Stimme oder den Stimmen Abwesender Eigentümer erzielbar sind, weshalb das Gesetz Mechanismen vorsieht, damit die abwesenden Eigentümer die Lenkung der Gemeinschaft nicht unnötig behindern, ohne dass dies bedeutet, dass diese Eigentümer den ohne deren unmittelbare Beteiligung getroffenen Beschlüssen hilflos ausgeliefert wären.
Diejenigen Eigentümer – die aus welchen Gründen auch immer – daran gehindert sein sollten, persönlich an einer Versammlung teilzunehmen, können sich nämlich dennoch an der Entscheidungsfindung beteiligen.
Grundsätzlich besteht für den Eigentümer die Möglichkeit, einen Vertreter zu bestellen, der für ihn das Stimmrecht (Stimme versehen mit der auf diese entfallende Quote) ausübt und seine Interessen in der Eigentümerversammlung wahrt.
Weiterhin sieht das Gesetz jedoch verschiedene Schutzmechanismen vor, damit nicht einfach über den Rücken der nicht anwesenden, nicht vertretenen Eigentümer hinweg, relevante oder nachteilige Entscheidungen getroffen werden können.
Genau genommen muss zwischen zwei Möglichkeiten unterschieden werden: Auf der einen Seite hat jeder nicht anwesende Eigentümer (genauso wie die zu Unrecht an der Stimmrechtsausübung gehinderten Eigentümer, oder diejenigen Eigentümer, die ausdrücklich gegen den Beschluss gestimmt haben) das Recht, den Beschluss anzufechten, wenn dieser seiner Meinung nach (Einschränkungen siehe Artikel 18.2 bis 18.4 LPH):
Gegen das Gesetz oder die Satzung der Eigentümerversammlung verstößt (Artikel 18.1.a.) LPH).
Wenn die Folgen des Beschlusses zu schweren Beeinträchtigungen der Interessen der Eigentümergemeinschaft zugunsten eines oder mehrerer Eigentümer führen (Artikel 18.1.b.) LPH).
Wenn der Beschluss einen schweren Nachteil für einen Eigentümer bedeutet, der rechtlich nicht verpflichtet ist, diesen hinzunehmen, oder er in rechtsmissbräuchlicher Art und Weise zustande gekommen ist.
Auf der anderen Seite sieht das Gesetz bei Beschlüssen über gewisse (besonders bedeutende) Gegenstände die Möglichkeit vor, dass der Abwesende, die Entscheidung ablehnende Eigentümer, dieser binnen 30 Tagen entgegentreten kann. Mit anderen Worten: In einzelnen Fällen (abhängig vom Beschlussgegenstand) kann auch noch nach der Versammlung eine Stimme abgegeben werden. Gegebenenfalls steht diese Stimmabgabe der Annahme eines endgültigen Beschlusses entgegen.
Bei Beschlüssen welche der Einstimmigkeit oder einer qualifizierten Mehrheit von 3/5 der Eigentümer und Quoten bedürfen, werden die Stimmen und Quoten der nicht anwesenden und nicht repräsentierten Eigentümer als positive Voten zum behandelten Tagesordnungspunkt hinzugerechnet, wenn sich die betroffenen Eigentümer nicht binnen 30 Tagen ab Bekanntgabe (gemäß Artikel 9.1.h.) LPH) des vorläufigen, durch die anwesenden Eigentümer getroffenen Beschlusses, gegenüber dem Sekretär der Gemeinschaft gegenteilig äußern.
Nutzen die abwesenden Eigentümer ihre Möglichkeit zur nachträglichen Stimmangabe, kommt es daher nicht zu der in diesen Fällen vom Gesetz vorgesehenen Zustimmungsfiktion. Vielmehr ist deren Stimme und die mit ihr verbundene Quote, entsprechend dem tatsächlich Geäußerten, zu den jeweiligen Stimmen der übrigen Eigentümer hinzuzuzählen. Tatsächlich wird sich der abwesende Eigentümer natürlich nur dann nachträglich äußern, wenn er dem vorläufigen Beschluss entgegentreten möchte. Andernfalls wird sein Schweigen doch ohnehin bereits als Zustimmung gewertet. Dies entspricht auch dem Wortlaut der Vorschrift des Artikels 17.8 LPH, welcher lediglich vorsieht, dass sich der abwesende Eigentümer dann äußert, wenn er dem vorläufigen Beschluss der Anwesenden entgegentreten möchte.
Da es je nach Abstimmungsgegenstand und Ergebnis auf jede einzelne Stimme ankommen, und auch eine einzige Gegenstimme das Scheitern des Beschlusses herbeiführen kann (Beschlüsse die Einstimmigkeit erfordern, können bereits an einer Gegenstimme scheitern – Beschlüsse die einer qualifizierten Mehrheit bedürfen, können bei sehr knappem Vorsprung ebenso auf jede Stimme oder aber sehr wenige Stimmen angewiesen sein), ist die nachträgliche Stimmabgabe (dort wo sie vom Gesetz erlaubt wird) im Einzelfall durchaus geeignet, einen unliebsamen Beschluss zu Fall zu bringen.
Doch selbst in denjenigen Fällen, in denen diese nachträgliche Stimmabgabe nicht ausreichend ist, um den vorläufigen Beschluss der Anwesenden zu Fall zu bringen (bei Beschlüssen, welche lediglich einer qualifizierten Mehrheit bedürfen, und diese auch durch Mitteilung der Ablehnung mehrerer, abwesender Eigentümer nicht vermieden werden können), sei darauf hingewiesen, dass es angeraten ist selbige vorzunehmen, wenn beabsichtigt wird, eine gerichtliche Anfechtung durchzuführen. Bei fehlender Mitteilung eines entgegengesetzten Votums binnen der gesetzlichen 30-Tages-Frist (siehe Artikel 17.8 LPH), kommt es zu der vorgesehenen Zustimmungsfiktion, weshalb dann eine gerichtliche Anfechtung dieses Eigentümers gemäß einzelner Literaturmeinungen daran scheitern würde – auch wenn eine Klage sonst Erfolg gehabt hätte – dass sein Verhalten kraft Gesetzes als Zustimmung eingeordnet wird. Dies aus den gleichen Gründen, aus denen heraus es den an der Versammlung teilnehmenden und dem Beschluss zustimmenden Eigentümern nicht möglich ist, selbigen im Nachhinein anzufechten. Andernfalls würden sich diese Eigentümer nämlich im Widerspruch zu ihrem eigenen Verhalten setzen, dem ausgehend vom Gesetz Bindungswirkung zukommt.
Obwohl seit jeher eine rege Diskussion bezüglich der Frage herrschte, bis zu welchem Punkt die Abwesenheit eines Eigentümers, verbunden mit seiner Untätigkeit nach Zustellung des vorläufigen Abstimmungsergebnisses einer späteren Anfechtung im Wege stünde, konnte keine endgültige Lösung ausgemacht werden.
Nach jahrelang uneinheitlichen Entscheidungen innerhalb der Rechtsprechung hat im Jahre 2008 der Tribunal Supremo zu genau dieser Frage Stellung genommen. Hiernach kann der in der Versammlung abwesende Eigentümer nicht nur dann den Beschluss anfechten, wenn er von seinem Stimmrecht innerhalb der 30-Tages-Frist Gebrauch gemacht hat. Vielmehr kann er von der nachträglichen Ausübung seines Stimmrechts ganz absehen, und dennoch klagen. Lediglich in den Fällen, in denen sich die Anfechtung darauf bezieht, dass nicht die erforderliche Mehrheit zustande gekommen ist, muss er selbst sein nachträgliches Stimmrecht ausgeübt haben. Sicherheitshalber sei dennoch dringend davon abgeraten auf die nachträgliche Ausübung des Stimmrechts zu verzichten. Vielmehr sollte der betroffene Eigentümer, um jeden Zweifel auszuräumen, diese Gelegenheit nicht ungenutzt verstreichen lassen, und innerhalb der gewährten Frist sein Votum abgeben.
Bucht auf der Insel Tabarca (Alicante)
Erzielung von Mehrheiten in der Versammlung
Da die Stimmen der Abwesenden und nicht vertretenen Eigentümer bei Entscheidungen, welche qualifizierte Mehrheiten bzw. Einstimmigkeit erfordern, als Ja Stimmen verbucht werden, wenn dem nicht binnen 30 Tagen nach Bekanntgabe des vorläufigen Beschlusses der Anwesenden entgegengetreten wird, stellt sich die Frage, welche Mindestanforderungen für das Zustandekommen von Beschlüssen gegeben sein müssen, bzw. ob ein in der Versammlung abgelehnter Beschluss im Nachhinein, durch Hinzuzählung der Stimmen der Abwesenden doch noch verabschiedet werden kann.
Je nach erforderlicher Mehrheit ist zu unterscheiden: Bei Entscheidungen, die Einstimmigkeit bedürfen, steht bereits eine Gegenstimme einer positiven Beschlussfassung im Wege. Hier darf daher von vorneherein, bereits in der Versammlung keine Gegenstimme abgegeben worden sein. Die für die Verabschiedung des Beschlusses notwendige Einstimmigkeit lässt sich, trotz der gegebenenfalls eintretenden Zustimmungsfiktion der abwesenden Eigentümer, nicht mehr erzielen. Anders sieht dies jedoch bei denjenigen Entscheidungen aus, welche lediglich eine qualifizierte Mehrheit erreichen müssen. Auch wenn die anwesenden Eigentümer nicht mehrheitlich oder mit qualifizierter Mehrheit dem Beschluss zustimmen, oder dieser sogar abgelehnt wird, könnte durch die Hinzuzählung der Stimmen der Abwesenden (und nicht gegen den vorgeschlagenen Beschluss stimmenden) Eigentümer dennoch, zumindest theoretisch, ein positiver Beschluss zustande kommen.
Dem Wortlaut des Artikels 17.8 LPH folgend, werden die Stimmen der abwesenden Eigentümer als Zustimmungen zum Beschluss gewertet, wenn diese nicht binnen 30 Tagen ab Mitteilung des von den Anwesenden getroffenen Beschlusses selbigem entgegentreten.
Das Gesetz sieht also vor, dass bereits eine Mehrheit unter den Anwesenden existiert, auch wenn es noch vom Verhalten der abwesenden Eigentümer abhängt, ob die für den endgültigen Beschluss insgesamt erforderliche Mehrheit erzielt wird. Die endgültigen Mehrheitsverhältnisse, können somit erst mit Ablauf der 30 Tage nach Bekanntgabe des vorläufigen Beschlusses an alle abwesenden Eigentümer festgestellt werden. Solange diese Frist nicht verstrichen ist, können die abwesenden Eigentümer immer noch von ihrem Stimmrecht Gebrauch machen und den von den Anwesenden getroffenen Beschluss potentiell zu Fall bringen. Die 30-Tages-Frist ist aber nicht etwa als Einspruchsfrist gegen einen bereits getroffenen, endgültigen Beschluss zu verstehen, sondern als eine Frist, die verstreichen muss, damit überhaupt erst die endgültigen Mehrheitsverhältnisse und damit das Zustandekommen oder die Ablehnung der Beschlüsse endgültig festgestellt werden können.
Im Zeitpunkt der Beendigung der Versammlung müssen dennoch bereits vorläufige, zustimmende Beschlüsse zustande gekommen sein, damit die Möglichkeit der später gegebenenfalls eintretenden Zustimmungsfiktion (der abwesenden und sich nicht innerhalb der Frist gegenteilig äußernden Eigentümer) operieren kann.
Demzufolge ist es trotz Zustimmungsfiktion der abwesenden Eigentümer nicht möglich, einen positiven Beschluss zu treffen, wenn bereits unter den Anwesenden keine Mehrheit erzielt wurde.
Strittig ist jedoch, ob für die qualifizierten Mehrheiten eine einfache Mehrheit unter den Anwesenden ausreichend ist, oder unter den anwesenden Eigentümern bereits eine qualifizierte Mehrheit erzielt werden muss.
Vereinzelt wird vertreten, dass bereits unter den Anwesenden (im Verhältnis) die qualifizierte Mehrheit erreicht werden muss. Ist für die Beschlussfassung eine 3/5 Mehrheit erforderlich, müssten nach dieser Lesart bereits 3/5 der anwesenden Eigentümer für den Beschluss stimmen. Unabhängig davon, dass ausgehend vom Verhalten der abwesenden Eigentümer nach Ablauf der 30- Tages-Frist festgestellt werden müsste, ob der Beschluss endgültig zustande kam oder nicht.
Mehrheitlich wird allerdings für ausreichend empfunden, wenn sich unter den Anwesenden eine einfache Mehrheit bildet, auch wenn insgesamt eine qualifizierte 3/5 Mehrheit erzielt werden muss. Nach Ablauf der 30-Tages-Frist wird sodann überprüft, ob unter Zuhilfenahme der Stimmen der Abwesenden die erforderliche qualifizierte Mehrheit erreicht wurde oder nicht.
Unberührtes Tal nahe Madrid
Vertretung von Eigentümern
Das spanische Wohnungseigentumsgesetz sieht in seinem Artikel 15.1 zwei unterschiedliche Vertretungssituationen vor. Zu differenzieren ist zwischen der freiwillig vom Eigentümer gewählten (gewillkürten) und der gesetzlich vorgeschriebenen (gesetzlichen) Vertretung.
Es handelt sich um einen Fall gesetzlich vorgeschriebener V ertretung, wenn der Eigentümer in seiner Geschäftsfähigkeit beschränkt ist (Minderjährige, Entmündigte, etc.), oder die Immobilie im Eigentum einer juristischen Person steht und deshalb ein Vertretungsorgan bzw. ein für sie tätig werdender Repräsentant handeln muss.
Bei der freiwillig gewählten (gewillkürten) Vertretung handelt, im Gegensatz hierzu der Vertreter auf Grundlage der vom Eigentümer oder seinem gesetzlichen Vertreter getroffenen Entscheidung, sich vertreten zu lassen.
Das Bestehen einer gesetzlichen Vertretung bedeutet nicht, dass eine weitere gewillkürte Vertretung ausgeschlossen ist. D.h., der vom Gesetz vorgesehene Vertreter (beispielsweise der Geschäftsführer einer S.L., welche ihrerseits Eigentümerin einer Immobilie ist) kann die ihm gesetzlich erteilte Vertretungsmacht an einen Dritten mittels Bevollmächtigung weitergeben und auf diesem Wege auf freiwilliger Ebene einen Vertreter bestimmen.
Bucht mit Sandstrand von Cocedores, in der Nähe von Águilas (Murcia)
Anforderungen an eine wirksame Vertretung
Aus Artikel 15.1 LPH geht hervor, dass die Bevollmächtigung durch den Eigentümer (im Falle der gewillkürten Vertretung) der Schriftform bedarf und dass die Vollmacht von diesem unterschrieben worden sein muss. Eine mündliche Bevollmächtigung scheidet aus. Die Eigentümerversammlung kann deshalb dem Vertreter, wenn keine formgerecht erteilte Vollmacht besteht, seine mutmaßliche Vertretungsmacht absprechen. Sieht sie jedoch hiervon ab, und nimmt der Vertreter an der Versammlung und den Abstimmungen teil, hat dieser seine Stimme zunächst auch wirksam abgegeben. Es bliebe nur die Möglichkeit einer anschließenden gerichtlichen Anfechtung.
Der vertretene Eigentümer kann die förmlich fehlerhafte Vertretung nachträglich entweder ausdrücklich oder stillschweigend genehmigen. Zu beachten ist, dass die Formvorschriften für Bevollmächtigungen nicht zum Schutze der Gemeinschaft, sondern zum Schutze des vertretenen Eigentümers erlassen wurden. Schließlich wird der wirksam oder unwirksam vertretene Eigentümer durch die Stimmabgabe in besonderer Weise verpflichtet. In einigen Fällen sind die Kosten einer beschlossenen Maßnahme nur den Befürwortern aufzuerlegen. Auch kann nur derjenige Versammlungsteilnehmer (sei es unmittelbar selbst oder mittels Vertreters) den Beschluss anfechten, der zumindest gegen den Beschluss gestimmt hat.
Leuchtturm von Cabo de Palos / Manga del Mar Menor (Murcia)
Erteilung einer Vollmacht per Telegramm, Fax, oder e-mail
Eine Vollmachtserteilung durch Telegramm erfüllt zwar das Schriftformerfordernis, würde jedoch an der fehlenden gesetzlich vorgesehenen Unterschrift scheitern (Artikel 15.1 LPH). Die Eigentümerversammlung kann daher die Anerkennung einer solche Vollmacht ablehnen. Anders wäre dies bei der Verwendung von Fax und e-mail zu beurteilen, da diese eine unterschriebene Vollmacht übermitteln können. Die spanischen Gerichte erkennen deshalb bereits seit längerer Zeit die unterschriebenen und per Fax versandten Vollmachten an und sollten aus den gleichen Gründen eine Übermittlung per e-mail akzeptieren, wenn diese tatsächlich eine Unterschrift beinhaltet. Dies bedeutet, dass die e-mail entweder eine eingescannte und mit Unterschrift versehene Vollmacht als Anlage enthalten, oder über eine digitale Unterschrift verfügen muss.
Strandpromenade bei Torrevieja (Alicante)
Besondere Formvoraussetzungen
Obwohl in Spanien für vielerlei Vollmachten eine Beglaubigung erforderlich ist (z.B. die Prozessvollmacht, welche entweder vor dem Secretario Judicial, also dem Justizsekretär des Gerichts oder vor einem Notar erteilt werden kann), leitet sich entsprechendes für die in Artikel 15 LPH beschriebene Vollmacht nicht ab. Aus dem Gesetzeswortlaut des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes lassen sich jedenfalls neben der Schriftform und Unterschrift keine besonderen Voraussetzungen entnehmen, welche einer privatschriftlichen Erteilung im Wege stünden. Die Vollmacht kann daher, zumindest im Falle der gewillkürten Vertretung, privatschriftlich erteilt werden. Im Falle einer gesetzlichen Vertretung wären dementsprechend die Unterlagen vorzulegen, aus denen sich die gesetzliche Vertreterstellung ergibt. Diese leitet sich regelmäßig aus Dokumenten ab, die besonderen Formvorschriften unterliegen, bzw. von öffentlichen Stellen ausgefertigt werden müssen.
Blick auf die Landzunge „Manga del Mar Menor“, welche das Binnenmeer „Mar Menor“ vom Mittelmeer abgrenzt.
Dauer der Bevollmächtigung
Unserer Auffassung nach kann der Vollmachtgeber frei den Umfang und die Dauer der Vollmacht festlegen. Gemäß Artikel 1738 des Código Civil muss sich dies lediglich aus der Vollmacht ergeben. Zu beachten ist, dass Artikel 1713.2 Código Civil vorsieht, dass zur Vornahme von Verfügungsgeschäften (z.B. Verkauf oder Aufnahme einer Hypothek) dies ausdrücklich in der Vollmacht gestattet werden muss.
Einige Autoren folgern hieraus, dass bei der Bevollmächtigung zur Teilnahme und Abstimmung an einer einzelnen Versammlung, dessen Tagesordnungspunkte bekannt sind, keine explizite Bevollmächtigung zur Beteiligung an Abstimmungen über Verfügungsgeschäfte erforderlich ist. Diese Bevollmächtigung würde sich bereits aus den Gesamtumständen ergeben, da die zur Abstimmung gestellten Tagesordnungspunkte bekannt seien. Solange in der Vollmacht keine Begrenzung vorgenommen wird, wäre der Bevollmächtigte demzufolge uneingeschränkt für alle bekannten Geschäfte und vorgesehenen Abstimmungsgegenstände vertretungsbefugt. Der Eindeutigkeit halber, und um Fehlinterpretationen auszuschließen, sollte jedoch in der Vollmacht ausdrücklich darauf hingewiesen werden, ob neben allgemeinen Verwaltungsangelegenheiten auch Vertretungsmacht für die Vornahme von Verfügungsgeschäften besteht, wenn solche zur Debatte stehen sollten. Umgekehrt wäre davon auszugehen, dass bei einer allgemeinen Vollmacht, welche ohne Kenntnis des Inhalts der zur Debatte gestellten Tagesordnungspunkte erteilt wurde, oder die für eine Vielzahl von zukünftigen Versammlungen erteilt wurde, keine Vollmacht für die Durchführung von Verfügungsgeschäften besteht.
Teilweise wird jedoch vertreten, eine Bevollmächtigung dürfe lediglich für eine spezifische Versammlung erteilt werden. Andernfalls könne es vorkommen, dass der Eigentümer und der Bevollmächtigte in derselben Versammlung mit der Absicht erscheinen, das Stimmrecht auszuüben. Außerdem sehe auch das Königliche Gesetzes-Dekret 1564/1989, vom 22. Dezember, über Aktiengesellschaften vor, dass sich die von den Aktionären erteilte Vollmacht immer ausdrücklich in Bezug auf eine konkrete Versammlung erfolgen müsse. Auch das katalanische Wohnungseigentumsrecht sehe dies vor. Gleiches müsse auch für Eigentümerversammlungen gelten.
Wir stimmen darin überein, dass idealerweise immer eine individuelle, auf die konkrete Versammlung zugeschnittene Vollmacht erteilt werden sollte; solange das spanische Wohnungseigentumsgesetz aber eine allgemeine Bevollmächtigung für alle möglichen zukünftigen Versammlungen nicht verbietet, gibt es keinen Anlass, eine solche generelle Vollmacht für unwirksam zu erklären. Schließlich kann es durchaus sein, dass ein über längere Zeit verhinderter Eigentümer eine Person seines Vertrauens bevollmächtigt, dauerhaft seine Interessen zu wahren. Auch kann es im Interesse des Vollmachtgebers sein, nicht jedes Mal eine neue Vollmacht erteilen zu müssen.
Cabo Cervera bei Torrevieja

References: Art. 14
 Art. 14
 Art. 16
 Art. 16
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 Art. 15