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Timestamp: 2020-01-27 17:49:41+00:00

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E’ affetto da nullità un contratto che abbia ad oggetto la vendita di un bene immobile irregolare dal punto di vista urbanistico per contrarietà all’art. 40, comma 2, legge n. 47/1985 (Contratti) - 101Professionisti.it
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La Legge n. 47 del 1985, articolo 40, comma 2, stabilisce testualmente che "Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali... relativi ad edifici o loro parti sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli stesi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi della avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione". La non perfetta formulazione della disposizione in questione consente tuttavia di affermare che dalla stessa e' desumibile il principio generale della nullita' (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunte una nullita' (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali e' in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall'avvocato (OMISSIS), come da procura speciale a margine del ricorso;
(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS), come da procura speciale a margine del controricorso;
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende, come da procura speciale a margine del controricorso;
udito l'Avvocato (OMISSIS) per i ricorrenti e (OMISSIS), delega (OMISSIS), per (OMISSIS) - (OMISSIS), che si riportano agli atti e alle conclusioni assunte;
1. I signori (OMISSIS) e (OMISSIS), convenivano in giudizio i sig. (OMISSIS) e (OMISSIS), dai quali, per il prezzo reale di lire 49.000.000, indicato nell'atto in lire 19.300.000, avevano acquistato un appartamento sito in (OMISSIS), per sentir dichiarare la nullita' del contratto di compravendita ai sensi della Legge n. 47 del 1985, articoli 17 e 40, e Legge n. 10 del 1977, articolo 15, anche per illiceita' dell'oggetto.
I venditori avevano dichiarato che l'immobile era stato realizzato in conformita' alle licenze edilizie n. 24/75 e 6/80, pur essendo stata realizzata una mansarda dal sottotetto non abitabile.
In subordine, gli attori chiedevano l'annullamento del contratto per errore essenziale, determinato anche da dolo dei venditori, i quali avevano dichiarato falsamente la legittimita' della costruzione.
2. I convenuti si costituivano, deducendo: a) di aver alienato l'immobile nello stato in cui l'avevano a loro volta acquistato da (OMISSIS) e (OMISSIS), a loro volta acquistato dalla (OMISSIS) s.r.l.; b) la condonabilita' dell'immobile; e) la coincidenza tra prezzo pagato e dichiarato nell'atto pubblico.
3. Chiesta ed autorizzata la chiamata in causa in garanzia dei danti causa, si costituiva il solo (OMISSIS), in proprio e quale legale rappresentante della (OMISSIS) s.r.l., eccependo la prescrizione della domanda e la sanabilita' della mansarda ai sensi della legge Regione Campania n. 15 del 28 novembre 2000.
Rimanevano contumaci i sig.ri (OMISSIS) e (OMISSIS) (acquirenti da (OMISSIS) e venditori a (OMISSIS) - (OMISSIS)).
3. Con sentenza dell'1 marzo 2003 il Tribunale di Benevento rigettava le domande avanzate nei confronti della (OMISSIS) s.r.l., in assenza di alcun rapporto di garanzia, ne' proprio ne' improprio, non essendo intervenuto nessun contratto tra detta societa' ed i chiamanti in causa. Respingeva la domanda di nullita' dell'atto di vendita stipulato dagli attori e dai convenuti, per essere stata ritualmente indicata la licenza edilizia in base alla quale era stato costruito il fabbricato, non rilevando ai fini della validita' dell'atto la difformita' rispetto alla licenza del bene venduto. Riteneva, invece, sussistente l'errore, determinante e comune alle parti, su una qualita' essenziale dell'immobile compravenduto. Il giudice di prime cure, quindi, annullava il contratto e rigettava le domande risarcitorie in considerazione della buona fede dei venditori e dei loro danti causa.
4. Avverso la sentenza del Tribunale di Benevento proponevano appello principale (OMISSIS) e (OMISSIS) deducendo, per quanto interessa in questa sede: a) di non aver dichiarato il falso nel contratto di compravendita, avendo, invece, indicato il titolo di provenienza con le concessioni edilizie ivi indicate, compreso il rilascio della abitabilita' del novembre 1977 a seguito di accatastamento del bene; b) la condonabilita' della mansarda; c) la prescrizione del diritto degli acquirenti; d) l'errata dichiarata inammissibilita' della domanda di garanzia, qualificabile come garanzia per evizione.
5. Si costituivano gli appellati (OMISSIS) e (OMISSIS), i quali proponevano appello incidentale, chiedendo dichiararsi la nullita' dell'atto di compravendita per violazione della Legge n. 47 del 1985, articolo 15, nonche' per illiceita' della causa e dell'oggetto ed in subordine rigettarsi l'appello principale.
6. Si costituivano anche gli appellati (OMISSIS) e (OMISSIS), che sollevavano questioni processuali e chiedevano il rigetto dell'impugnazione principale, nonche' la (OMISSIS) s.r.l., che chiedeva il rigetto della impugnazione principale.
7. La Corte territoriale di Napoli rigettava l'appello incidentale, ritenendo insussistente sia la nullita' Legge n. 10 del 1977, ex articolo 15, essendo stato costruito l'intero immobile condominiale in virtu' di licenza edilizia, dovendosi qualificare la trasformazione del sottotetto in mansarda come "opera difforme da quella consentita", sia la nullita' ex articolo 1418 c.c., non essendo illecita la causa del negozio, essendo illecita l'attivita' di costruzione in assenza di licenza e non quella di vendita di manufatto realizzato in violazione di tali norme. La Corte di merito accoglieva, poi, l'appello principale, rilevando che l'azione degli acquirenti in primo grado era stata avanzata ex articolo 1427 c.c., incombendo l'onere della prova dell'errore essenziale sulla parte istante, prova non fornita, dovendosi ritenere essenziale non gia' l'errore sulla conformita' al progetto edilizio approvato, ma "l'idoneita' (del bene, ndr) ad assolvere alla funzione abitativa per la quale veniva acquistata", qualita' questa sussistente. Di conseguenza, rigettava la domanda di annullamento del contratto avanzata dagli acquirenti, cosi' dichiarando assorbita l'impugnazione incidentale (OMISSIS) - (OMISSIS).
8. Impugnano tale decisione (OMISSIS) - (OMISSIS), che articolano sei motivi. Resistono con controricorso (OMISSIS) - (OMISSIS) e (OMISSIS) srl. Restano intimati (OMISSIS) - (OMISSIS). La societa' (OMISSIS) e i signori (OMISSIS) - (OMISSIS) hanno depositato memorie, questi ultimi tardivamente (udienza 18 giugno - deposito 14 giugno).
1.1. Col primo motivo viene dedotta "violazione e/o falsa applicazione della Legge n. 10 del 1977, articolo 15, e della Legge n. 47 del 1985, articoli 17 e 40".
Ha errato la Corte di Appello a non ritenere applicabili le norme di cui alla Legge n. 10 del 1977, articolo 15, ed alla Legge n. 47 del 1985, articoli 17 e 40, non potendosi qualificare mera difformita' la realizzazione di un intero appartamento (mansarda), posto che solo questo era oggetto della compravendita e non tutto l'immobile condominiale, pure eseguito sulla base di una licenza edilizia.
Viene formulato il seguente quesito: "Il principio secondo cui la Legge n. 10 del 1977, articolo 15, e la Legge n. 47 del 1985, articoli 17 e 40, sono applicabili alle opere realizzate abusivamente, e non a quelle realizzate in difformita', va valutato in relazione all'oggetto della compravendita. Se l'oggetto della compravendita sia costituito da una singola unita' immobiliare realista abusivamente, deve ritenersi che la compravendita riguarda un immobile abusivo, a nulla rilevando se la restante parte dell'edificio sia stata realizzata in virtu' di regolare licenza edilita'".
1.2 Col secondo motivo viene dedotta la "violazione e/o falsa applicazione (sotto altro profilo) della Legge n. 10 del 1977, articolo 15, e della Legge n. 47 del 1985, articoli 17 e 40".
La Corte di Appello, ritenendo che le norme non erano applicabili in caso di difformita', ha poi omesso di valutare nel merito le doglianze oggetto dell'appello incidentale.
In piu', le motivazioni addotte dalla Corte d'Appello risultano censurabili sotto altro aspetto. La Legge n. 47 del 1985, per contrastare il fenomeno dell'abusivismo edilizio, ha sancito la nullita' degli atti di compravendita dei fabbricati abusivi, tanto da prevedere la nullita' anche solo per la mancata indicazione degli estremi della concessione, ove in effetti esistente. A maggior ragione, quindi, l'atto e' nullo se l'immobile e' abusivo e gli estremi della concessione sono fittizi. Ai sensi dell'articolo 366 bis c.p.c., viene formulato il seguente quesito di diritto: "La Legge n. 47, articoli 17 e 40, prevedono non solo una nullita' formale o testuale legata alla mancanza delle prescritte indicazioni e sanabile con atto successivo, ma anche una nullita' sostanziale legata alla carenza della licenzia o concessione edilizia od alla assenza della domanda di concessione in sanatoria e del versamento della prescritta oblazione. E' nullo l'atto di compravendita di una unita' immobiliare realizzata abusivamente: - se gli estremi della licenza o concessione edilizia riportati nell'atto non sono veritieri; - se nell'atto sono stati riportati gli estremi di una licenza edilizia rilasciata per la realizzazione di altre unita' immobiliari; - se la unita' immobiliare oggetto di compravendita e' stata realizzata abusivamente dopo i lavori di costruzione del fabbricato assentito con la licenza o concessione edilizia richiamata nell'atto".
1.3 Col terzo morivo si deduce: "Violazione e/o falsa applicazione degli articoli 112, 329, 342 e 346 c.p.c.. Violazione del giudicato interno".
I venditori, nel proporre appello, non hanno contestato in alcun modo la parte della sentenza relativa all'annullamento per errore di fatto essenziale, ne' contestando l'esistenza dell'errore, ne' contestando l'essenzialita' dell'errore per gli acquirenti, confermando, invece, che l'errore era comune. Su queste circostanze doveva ritenersi formato il giudicato interno.
Pertanto, la Corte di Appello non poteva riformare la sentenza per ragioni completamente diverse da quelle dedotte dagli appellanti e per di piu' su un punto che non era stato oggetto di gravame, e su cui si era consolidato il giudicato.
In piu', la Corte di Appello ha ritenuto non provati i presupposti per l'accoglimento dell'azione di annullamento, in difformita' a quanto statuito dal Giudice di primo grado in un punto della sentenza che non era stato oggetto di censura.
Viene formulato il seguente quesito di diritto: "I poteri del Giudice di appello sono delimitati dal contenuto dell'appello, e dai punti della sentenza oggetto di specifica censura. Il Giudice di appello puo' riformare la sentenza anche per ragioni diverse da quelle dedotte dalle parti; tale principio, tuttavia, non e' applicabile quando la questione sia stata specificamente trattata dal Giudice di primo grado, e il punto della sentenza non abbia formato oggetto di impugnazione. In tal caso i poteri del Giudice di appello devono ritenersi limitati dal giudicato interno, e dall'effetto devolutivo dell'appello (tantum devolutum, quantum appellatum). Il Giudice di appello non puo' ritenere non provati fatti accertati nella sentenza impugnata, quando tale accertamento non sia stato oggetto di contestazione con i motivi di appello".
1.4 Col quarto motivo si deduce: "Violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1428 e 1431 c.c.". E proposto in subordine rispetto al terzo motivo, nel caso del suo mancato accoglimento.
La Corte di Appello ha accolto l'impugnazione, argomentando che gli
attori non avevano provato la "riconoscibilita'" dell'errore. Tuttavia il requisito della riconoscibilita' dell'errore non e' necessario, quando l'errore sia comune ad entrambe le parti.
Ai sensi dell'articolo 366 bis c.p.c., viene formulato il seguente quesito di diritto:
"Nell'azione di annullamento del contratto per errore essenziale il requisito della riconoscibilita' dell'errore non e' necessario nell'ipotesi di errore comune ad entrambe le parti".
1.5 Col quinto motivo si deduce: "Violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1427, 1428, 1429 e 2697 c.c., nonche' dell'articolo 115 c.p.c.". E' proposto in subordine rispetto al terzo motivo, nel caso del suo mancato accoglimento.
La Corte di Appello ha negato che gli appellanti abbiano provato l'errore essenziale, in quanto "qualita' essenziale della res tradita non era la sua conformita' al progetto licenziato, ma la sua idoneita' ad assolvere la funzione abitativa per la quale veniva acquistata e tale qualita' sussisteva. Non hanno invece provato che era per essi determinante la regolarita' amministrativa".
Nel caso di specie, non si tratta di piccole difformita' che non fanno venir meno le possibilita' di godimento dell'immobile a fini abitativi, ma ci si trova in presenza di un immobile realizzato in maniera completamente abusiva, tanto da dover essere demolito.
La mancanza della qualita' essenziale e' in re ipsa, discende dalla circostanza che si e' dovuto procedere all'abbattimento dell'immobile.
Ai sensi dell'articolo 366 bis c.p.c., viene formulato il seguente quesito di diritto: "Qualora venga chiesto l'annullamento per errore essenziale di un contratto di compravendita di un appartamento destinato a civile abitazione, deve ritenersi in re ipsa la prova di un errore essenziale qualora venga dimostrato che l'appartamento sia stato realizzato abusivamente, tanto da essere oggetto di una ordinanza di demolizione".
2. Il ricorso e' fondato e va accolto quanto ai primi due assorbenti motivi.
La questione delle conseguenze dell'alienazione di immobili affetti da irregolarita' urbanistiche, non sanate o non sanabili, e' stata finora risolta nella giurisprudenza di questa Corte sul piano dell'inadempimento. Ad esempio, la sentenza 22 novembre 2012 n. 20714 ha affermato che, in tema di vendita di immobili, il disposto della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40, consentendo la stipulazione, ove risultino presentata l'istanza di condono edilizio e pagate le prime due rate di oblazione, esige che la domanda in sanatoria abbia i requisiti minimi per essere presa in esame dalla P.A. con probabilita' di accoglimento. In tal caso occorre l'indicazione precisa della consistenza degli abusi sanabili, presupposto di determinazione della somma dovuta a titolo di oblazione, nonche' la congruita' dei relativi versamenti, in difetto delle quali il promittente venditore e' inadempiente e il preliminare di vendita puo' essere risolto per sua colpa.
Nello stesso ordine di idee la sentenza 19 dicembre 2006 n. 27129 ha affermato che in caso di preliminare di vendita di immobile costituisce inadempimento di non scarsa importanza, tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata, il comportamento del promittente alienante che prometta in vendita un immobile abusivo per il quale non esiste alcuna possibilita' di regolarizzazione.
Ancora piu' esplicitamente la sentenza 24 marzo 2004 n. 5898 ha affermato che il difetto di regolarita' sostanziale del bene sotto il profilo urbanistico non rileva di per se ai fini della validita' dell'atto di trasferimento, trovando rimedio nella disciplina dell'inadempimento contrattuale.
In tale ottica e' stata esclusa la nullita' dei contratti aventi ad oggetto immobili, nel caso in cui le dichiarazioni previste dalla Legge n. 47 del 1985, articoli 17 o 40, esistano ma non siano conforme al vero.
La recentissima sentenza 5 luglio 2013 n. 16876, pur ritenendo interessante la tesi della c.d. nullita' sostanziale, ha affermato che i canoni normativi dell'interpretazione della legge non consentono di attribuire al testo normativo un significato che prescinda o superi le espressioni formali in cui si articola e non puo' non essere considerato il fatto che i casi di nullita' previsti dalla norma indicata sono tassativi e non estensibili per analogia e la nullita' prevista dall'articolo 40 in discorso e' costituita unicamente dalla mancata indicazione degli estremi della licenza edilizia, ovvero dell'inizio della costruzione prima del 1967.
In precedenza la sentenza 7 dicembre 2005 n. 26970 (che cita come conforme la sentenza 24 marzo 2004 n. 5898, che peraltro si e' occupata della nullita' prevista dalla Legge 28 gennaio 1977, n. 10, articolo 15, comma 7) ha affermato che la nullita' prevista dagli articoli 17 e 40, cit., assolve la sua funzione di tutela dell'affidamento sanzionando specificamente la sola violazione di un obbligo formale, imposto al venditore al fine di porre l'acquirente di un immobile in condizione di conoscere le condizioni del bene acquistato e di effettuare gli accertamenti sulla regolarita' del bene attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dalla concessione edilizia ovvero dalla domanda di concessione in sanatoria. Alla rigidita' della previsione consegue che, come non puo' essere attribuita alcuna efficacia sanante all'esistenza della concessione o sanatoria che non siano state dichiarate nel contratto di compravendita di un immobile, cosi', in presenza della dichiarazione, nessuna invalidita' deriva al contratto dalla concreta difformita' della realizzazione edilizia dalla concessione o dalla sanatoria e, in generale, dal difetto di regolarita' sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche.
Non e' ben chiaro il pensiero della sentenza 18 settembre 2009 n. 20258, che, dopo avere espressamente affermato che nessuna invalidita' deriva al contratto dalla difformita' della realizzazione edilizia rispetto alla licenza o alla concessione, e in generale, dal difetto di regolarita' sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche, ha poi aggiunto che la nullita' assoluta ai sensi dell'articolo 1418 c.c., stabilita dalla Legge n. 47 del 1985, articolo 40, riguarda gli atti di trasferimento immobiliari relativi a costruzioni risultanti non in regola con la normativa edilizia per mancanza della concessione edilizia ovvero della concessione in sanatoria e mira ad attrarre nella comminatoria di nullita' (o, trattandosi di giudizio volto ad ottenere una sentenza di trasferimento coattivo ex articolo 2932 c.c., nell'impedimento alla pronuncia sostitutiva del negozio non concluso) i casi riguardanti immobili costruiti in maniera cosi' diversa dalla previsione contenuta nella licenza o nella concessione da non potere essere ricondotti alla stessa.
Ugualmente non e' ben chiaro il pensiero della sentenza 5 aprile 2001 n. 5068, la quale, dopo avere premesso che l'articolo 40, cit., non impone anche la verifica della conformita' delle opere realizzate al progetto approvato dalla p.a., poiche' il precetto e la relativa sanzione sono stati previsti esclusivamente per l'ipotesi della mancata indicazione della concessione edilizia, aggiunge che la norma in esame vuoi evitare l'ipotesi, agevolmente accettabile anche in sede di stipula, di negoziazione di beni immobili realizzati senza concessione edilizia; per l'altra ipotesi, accertabile solo a seguito di verifiche dei competenti organi tecnici della p.a., l'ordinamento non resta indifferente, reagendo con sanzioni di diversa natura e solo quando, essendo stata accertata gia' la difformita', nell'atto concernente il bene realizzato in difformita' non siano stati indicati ai sensi dello stesso articolo 40, comma 2, gli estremi della concessione in sanatoria, anche con la sanzione di nullita'. Lo stesso puo' dirsi per la sentenza 15 giugno 2000 n. 8147, per la quale l'indicazione degli estremi della concessione sarebbe preclusa nel caso in cui tale concessione manchi: per tale via l'irregolarita' dell'immobile, finisce per riflettersi sulla validita' del negozio giuridico che lo riguarda. In definitiva l'irregolarita' del bene non rileva di per se', ma solo in quanto preclude la conferma dell'atto. Si puo', infatti, osservare che, da un lato, l'irregolarita' urbanistica del bene non impedisce che nell'atto di alienazione ne venga attestata, contrariamente al vero, la regolarita', e che, dall'altro, nell'ottica della nullita' formale, la irregolarita' urbanistica del bene non impedisce la conferma dell'atto nullo per la mancata indicazione degli estremi della concessione attraverso la successiva loro falsa indicazione.
Tale conclusione appare giustificata da considerazioni sia logiche che basate sulla stessa formulazione dell'articolo 40, della legge citata.
Sotto il primo profilo occorre considerare che se lo scopo perseguito dal legislatore era quello di rendere incommerciabili gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico, sarebbe del tutto in contrasto con tale finalita' la previsione della nullita' degli atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico o per i quali e' in corso la pratica per la loro regolarizzazione per motivi meramente formali, consentendo, invece, il valido trasferimento di immobili non regolari, lasciando eventualmente alle parti interessate assumere l'iniziativa sul piano dell'inadempimento contrattuale. Addirittura si potrebbe prospettare la possibilita' per le parti di eludere consensualmente lo scopo perseguito dal legislatore, stipulando il contratto e poi immediatamente dopo concludendo una transazione con la quale il compratore rinunzi al diritto a far valere l'inadempimento della controparte.
Sempre sotto il primo profilo non si puo' non considerare che il legislatore, con la Legge n. 47 del 1985, ha inteso prevedere un regime piu' severo di quello previsto dalla Legge n. 10 del 1977, articolo 15, il quale prevedeva la nullita' degli atti giuridici aventi per oggetto unita' edilizie costruite in assenza di concessione, ove da essi non risultasse che l'acquirente era a conoscenza della mancata concessione. Tale inasprimento, invece, sarebbe da escludere ove, per gli atti in questione, all'acquirente dovesse essere riconosciuta la sola tutela prevista per l'inadempimento.
Per quanto riguarda la lettera della legge, poi, la Legge n. 47 del 1985, articolo 40, comma 2, stabilisce testualmente che "Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali... relativi ad edifici o loro parti sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli stesi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi della avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione".
La non perfetta formulazione della disposizione in questione consente tuttavia di affermare che dalla stessa e' desumibile il principio generale della nullita' (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunte una nullita' (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali e' in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi. Significativa appare, poi, la formulazione dell'articolo 40, comma 3, cit., in base al quale se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti rispettivamente da indicarsi o da allegarsi (ai sensi del comma precedente) non sia dipesa dall'insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulate... essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicata nel comma precedente.
La previsione che la conferma, la quale sottrae alla sanzione della nullita', puo' operare solo se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti contemplati non sia dipesa dall'insussistenza della licenza o della concessione o dall'inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, non avrebbe senso se tali atti fossero ab origine validi, ferma restando la responsabilita' per inadempimento del venditore.
Una volta chiarito tale punto, non puo' non pervenirsi all'affermazione della nullita' di un contratto preliminare che abbia ad oggetto la vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico.
Il fatto che l'articolo 40, comma 2, cit., faccia riferimento agli atti di trasferimento, cioe' agli atti che hanno una efficacia reale immediata, mentre il contratto preliminare di cui si discute abbia efficacia semplicemente obbligatoria non elimina dal punto di vista logico che non puo' essere valido il contratto preliminare il quale abbia ad oggetto la stipulazione di un contratto nullo per contrarieta' alla legge.
4. Il ricorso va accolto, il provvedimento impugnato cassato in relazione ai motivi accolti, e la causa va rimessa per nuovo esame ad altro giudice del merito pari ordinato, indicato in dispositivo, che si atterra' al principio di diritto affermato, secondo il quale deve ritenersi nullo, per contrarieta' alla legge, il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico. Al giudice del rinvio e' anche demandato, ex articolo 385 cpc, di pronunziare sulle spese del giudizio di legittimita'.

References: articolo 40
 articolo 15
 sentenza 
 sentenza 
 articolo 15
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 articolo 1418
 articolo 1427
 articolo 15
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 articolo 15
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 articolo 40
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 articolo 15
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 articolo 40
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 articolo 2932
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 articolo 40
 articolo 385