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Timestamp: 2016-10-20 21:35:42+00:00

Document:
4C.18/2007 (24.04.2007)
4C.18/2007 /len
vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Gattlen.
Mietvertrag; Feststellungsklage,
vom 5. September 2006.
A.________ (Kl�gerin) mietete von B.________ (Beklagte) ab 1. Juli 2002 ein Einfamilienhaus in Baden. Der Mietvertrag war erstmals per 30. Juni 2005 k�ndbar. Nachdem die Kl�gerin das Mietverh�ltnis vorzeitig beenden wollte, meldete sie der Beklagten C.________ und D.________ als Ersatzmieter, die das Mietverh�ltnis per 1. Dezember 2003 zu �bernehmen bereit seien. Die Beklagte lehnte die vorgeschlagenen Ersatzmieter ab. Am 1. Dezember 2003 zog die Kl�gerin aus der Mietliegenschaft aus.
Nach erfolgloser Durchf�hrung des Schlichtungsverfahrens beantragte die Kl�gerin dem Bezirksgericht Baden mit Klage vom 24. M�rz 2004 im Wesentlichen, es sei festzustellen, dass die von ihr vorgeschlagenen Ersatzmieter C.________ und D.________ zumutbare Mieter im Sinn von Art. 264 OR gewesen seien und dass sie per 1. Dezember 2003 berechtigt gewesen sei, aus dem Mietverh�ltnis auszutreten und von ihren Verpflichtungen aus dem Mietvertrag befreit sei. Die Beklagte beantragte die Abweisung der Klage. Mit Urteil vom 6. April 2005 stellte das Bezirksgericht Baden in Gutheissung der Klage fest, dass die von der Kl�gerin per 1. Dezember 2003 vorgeschlagenen Ersatzmieter C.________ und D.________ zumutbare neue Mieter im Sinn von Art. 264 Abs. 1 OR gewesen seien, dass die Kl�gerin demgem�ss seit 1. Dezember 2003 von ihren Verpflichtungen aus dem Mietvertrag gegen�ber der Beklagten befreit sei und dass sie damit seit diesem Zeitpunkt nicht mehr zu Mietzinszahlungen verpflichtet sei.
Gegen dieses Urteil erhob die Beklagte Appellation ans Obergericht des Kantons Aargau. Im Wesentlichen beantragte sie die Aufhebung des Urteils des Bezirksgerichts Baden vom 6. April 2005 und die Abweisung der Rechtsbegehren der Kl�gerin. Mit Urteil vom 5. September 2006 hob das Obergericht des Kantons Aargau das Urteil des Bezirksgericht Baden vom 6. April 2005 auf und wies die Klage ab.
Mit Berufung vom 9. Januar 2007 beantragt die Kl�gerin dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau vom 5. September 2006 sei aufzuheben und das Urteil des Bezirksgerichts Baden vom 6. April 2005 sei zu best�tigen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Obergericht hat auf das Anbringen von Bemerkungen verzichtet.
Mit Urteil vom heutigen Tag hat das Bundesgericht eine parallel erhobene staatsrechtliche Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.
Das Bundesgesetz �ber das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110) ist am 1. Januar 2007 in Kraft getreten (AS 2006 1205, 1243). Da der angefochtene Entscheid vorher ergangen ist, richtet sich das Verfahren noch nach dem OG (Art. 132 Abs. 1 BGG).
Das Obergericht hatte im angefochtenen Entscheid die Frage zu pr�fen, ob die Kl�gerin trotz der vorzeitigen R�ckgabe der Mietsache - vor Ablauf der festen Vertragsdauer - von ihren Verpflichtungen gegen�ber der Beklagten befreit ist, weil sie in der Person von C.________ und D.________ zumutbare Nachmieter vorgeschlagen habe, die zahlungsf�hig und bereit seien, den Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen zu �bernehmen. Das Obergericht hielt dazu fest, dass C.________ und D.________ zumutbare Nachmieter seien, die von der Art des Mietverh�ltnisses und von ihrer Mentalit�t der Beklagten als Vermieterin zumutbar gewesen w�ren. Sodann bejahte das Obergericht auch die Solvenz der vorgeschlagenen Nachmieter. Demgegen�ber ging das Obergericht davon aus, dass die vorgeschlagenen Nachmieter nicht bereit gewesen seien, das Mietobjekt zu den gleichen Bedingungen zu �bernehmen, die zuletzt zwischen den Parteien gegolten h�tten. Zur Begr�ndung f�hrte es im Wesentlichen aus, dass C.________ und D.________ am 28. August 2003 zwar ein Anmeldeformular unterzeichnet h�tten, in welchem sie sich bereit erkl�rt h�tten, das Mietobjekt "auf den Termin 1.12.2003 zu den genannten und besprochenen Bedingungen zu �bernehmen". Allerdings k�nne im Anmeldeformular keine verbindliche Offerte zum Abschluss eines Mietvertrages erblickt werden, zumal in diesem Formular weder die H�he des Mietzinses noch die H�he der Kaution aufgef�hrt gewesen sei. Die Kl�gerin habe auch nicht substanziiert dargetan, was unter den "genannten und besprochenen Bedingungen" zu verstehen gewesen sei. Vor allem habe aber C.________ der Beklagten mit Fax vom 28. August 2003 den Vorschlag unterbreitet, die Kaution sei nur auf Fr. 5'000.-- festzusetzen, w�hrend sie - die Nachmieter - einen weiteren Betrag von Fr. 5'000.-- gerne f�r den Garten sowie die Unterhaltskosten am Swimming-Pool einsetzen wollten. Aufgrund dieses Fax' und Aussagen, die C.________ als Zeuge gemacht habe, k�nne nicht mit der beweisrechtlich notwendigen Sicherheit gesagt werden, dass die von der Kl�gerin vorgeschlagenen Nachmieter zur �bernahme des Mietvertrages zu den bisherigen Bedingungen bereit gewesen w�ren. Es d�rfe auch nicht �bersehen werden, dass auch der Abschluss eines Untermietvertrages mit der Kl�gerin zu g�nstigeren Konditionen nicht zustande gekommen sei. Entgegen der Auffassung der ersten Instanz sei die Beklagte nicht verpflichtet gewesen, der Kl�gerin die Gelegenheit zu geben, anstelle der Ersatzmieter die Kaution bzw. die Differenz zu bezahlen.
Diese Begr�ndung wird von der Kl�gerin in verschiedener Hinsicht als bundesrechtswidrig beanstandet.
3.1 Zun�chst macht die Kl�gerin geltend, das Obergericht habe ihre im Appellationsverfahren gemachte Beanstandung ausser Acht gelassen, dass die Beklagte die Nachmieter - unabh�ngig von ihrer Zumutbarkeit, Solvenz und Bereitschaft zur �bernahme des Mietvertrages zu den bisherigen Bedingungen - pauschal abgelehnt habe. Das Nichtbeachten von Beweismitteln (Parteiaussagen anl�sslich einer Gerichtsverhandlung) und das Nichtw�rdigen von Ausf�hrungen einer Partei in den Rechtsschriften (Appellationsantwort der Kl�gerin) sei als Bundesrechtsverletzung (Art. 264 OR und Art. 2 ZGB) sowie als Verletzung von bundesrechtlichen Beweisvorschriften (Art. 274d Abs. 3 OR) zu qualifizieren. Entgegen der Darstellung der Beschwerdef�hrerin wird mit dieser Beanstandung keine Bundesrechtsverletzung, sondern eine willk�rliche Beweisw�rdigung ger�gt. Diese R�ge kann nicht mit Berufung, sondern nur mit staatsrechtlicher Beschwerde vorgebracht werden (Art. 43 Abs. 1 und Art. 84 Abs. 2 OG), so dass insofern auf die Berufung nicht einzutreten ist.
3.2 Ebenfalls als unzul�ssig erweist sich die Berufung, soweit die Kl�gerin dem Obergericht vorwirft, in bundesrechtswidriger Weise davon ausgegangen zu sein, dass aufgrund des Anmeldeformulars und Fax' vom 28. August 2003 sowie der Aussagen der Nachmieter nicht davon ausgegangen werden k�nne, dass die Nachmieter zur �bernahme des Mietvertrages zu den bisherigen Bedingungen bereit seien. Die Vorinstanz hat aufgrund der erw�hnten Dokumente und der Zeugenaussagen von C.________ festgestellt, es k�nne nicht mit der beweisrechtlich notwendigen Sicherheit gesagt werden, dass die von der Kl�gerin vorgeschlagenen Nachmieter zur �bernahme des Mietvertrages zu den bisherigen Bedingungen bereit gewesen w�ren. Die Beklagte wendet sich mit ihrer Beanstandung somit gegen die Beweisw�rdigung, was im Berufungsverfahren unzul�ssig ist. Insbesondere �ndert daran der Hinweis der Kl�gerin auf Art. 8 ZGB und Art. 274 Abs. 3 OR nichts, weil die Beweisw�rdigung nicht bundesrechtlich geregelt ist (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 602 mit zahlreichen Hinweisen).
3.3 Unzul�ssig ist die Berufung auch insoweit, als die Kl�gerin behauptet, die im Mietvertrag vom Sommer 2002 vereinbarte Kaution von Fr. 10'000.-- sei von ihr gar nie geleistet worden. Diese Feststellung kann dem angefochtenen Urteil nicht entnommen werden, weshalb die Kl�gerin mit dieser neuen Behauptung nicht geh�rt werden kann (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).
3.4 Weiter ist auf die Berufung auch insoweit nicht einzutreten, als die Kl�gerin geltend macht, die Beklagte habe die ihr obliegende Schadensminderungspflicht verletzt, indem sie ihr nicht Gelegenheit gegeben habe, eine allf�llige Differenz bez�glich der Kaution selbst zu bezahlen. Prozessgegenstand der von der Kl�gerin eingeleiteten Klage ist die Feststellung, dass die von ihr vorgeschlagenen Ersatzmieter C.________ und D.________ zumutbare Mieter im Sinn von Art. 264 OR gewesen seien und dass sie per 1. Dezember 2003 berechtigt gewesen sei, aus dem Mietverh�ltnis auszutreten und von ihren Verpflichtungen aus dem Mietvertrag befreit sei. Im Rahmen dieser Feststellungsklage ist die Frage, ob die Beklagte eine Schadensminderungspflicht trifft, nicht zu pr�fen. Diese Frage wird erst dann relevant, wenn die Beklagte mit einem Leistungsbegehren Anspr�che gegen�ber der Kl�gerin wegen vorzeitiger R�ckgabe des Mietobjektes geltend machen sollte. Auch insofern ist somit auf die Berufung nicht einzutreten, weil eine Frage aufgeworfen wird, die angesichts des zu beurteilenden Prozessgegenstandes gar nicht zu entscheiden ist.
3.5 Schliesslich ist auf die Berufung auch insofern nicht einzutreten, als die Kl�gerin geltend macht, das Obergericht habe sich nicht mit ihrer in der Appellationsantwort erhobenen R�ge auseinandergesetzt, dass die Absage der Beklagten gegen�ber den von der Kl�gerin vorgeschlagenen Nachmietern versp�tet erkl�rt worden sei. Das Bezirksgericht Baden hat ausf�hrlich dargelegt, dass die Beklagte den Ersatzmietern bereits vor dem 3. Oktober 2003 eine Absage erteilt habe und dass diese Absage aufgrund der vorliegenden Umst�nde als rechtzeitig ausgesprochen betrachtet werden m�sse. Da sich die Kl�gerin mit dieser Begr�ndung in ihrer Appellationsantwort nicht auseinander gesetzt hatte, bestand f�r das Obergericht kein Anlass, sich dazu zu �ussern. Die Behauptung der Kl�gerin, sie habe erst am 21. Oktober 2003 von der Ablehnung der Nachmieter erfahren, ist neu, weshalb darauf nicht einzutreten ist (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).
Aus diesen Gr�nden ist auf die Berufung nicht einzutreten. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Kl�gerin kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 4'500.-- wird der Kl�gerin auferlegt.
Die Kl�gerin hat die Beklagte f�r das Verfahren vor Bundesgericht mit Fr. 5'500.-- zu entsch�digen.

References: Art. 264
 Art. 264
 Art. 2
 Art. 84
 Art. 8
 Art. 274
 Art. 264
 Art. 159