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Timestamp: 2020-04-09 21:20:56+00:00

Document:
Mieterecho Issue 321.2007 Angespannte Wohnungsmärkte - Digitale Landesbibliothek Berlin - Zentral- und Landesbibliothek Berlin
Mieterecho Issue 321.2007 Angespannte Wohnungsmärkte
URN: https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-opus-162048
Full text: Mieterecho Issue 321.2007 Angespannte Wohnungsmärkte
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-opus-162048
ME 321-Heft
ZEITUNG DER BERLINER MIETERGEMEINSCHAFT E. V. www.bmgev.de NR. 321 APRIL 2007
Wohnungsmangel, Preissteigerungen, Zugangsschwierigkeiten und
weiterer Gebäudeverfall
kennzeichnen die
Wohnungsversorgung nach
der Totalprivatisierung
von Barcelona zeigt
Entwicklungen, die in
Berlin noch in den
Anfängen stecken
■ Berliner Sparkasse
Mit dem geplanten Verkauf
macht die Privatisierungswelle auch vor den
gemeinwohlorientierten
Banken nicht Halt
Mit dünner Argumentation
soll der Verkauf der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften vorangetrieben
■ GSG
Beschlossener Verkauf der
Gewerbesiedlungsgesellschaft kann für
existenzbedrohend werden
■ Kreuzberger Spreeufer
Neues Stadtentwicklungsgebiet in SO 36 lässt
Aufwertung und steigende
Mieten erwarten
■ Gewerbe im Wedding
Die Initiative Ex-Rotaprint
verhinderte, dass das
Grundstück in einem Paket
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10963 Berlin, Telefon: 216 80 01, Telefax: 216 85 15
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Sorge um das Dach über dem Kopf
Sprudelnde Gewinne bei Stromkonzernen
Mythologie der Privatisierung
Sarrazins Argumente zum Verkauf der Wohnungsbaugesellschaften
Mietsteigerungen bei der Gehag
Mit 1-Euro-Jobs Geld gespart
Nach der GSW möchte der Finanzinvestor Cerberus nun auch die Berliner
Sparkasse übernehmen
Klageflut am Grazer Damm
Ein weiteres Geschenk für Investoren
Nach der Privatisierung der GSG drohen steigende Mieten für Gewerbetreibende
Gesetz zur Einführung von REITs vom Bundestag verabschiedet
„Das Girokonto für jedermann muss festgeschrieben werden!“
Interview mit Sabine Finkenthei zur Zukunft der Berliner Sparkasse
Schwierige Wohnverhältnisse und ein Markt ohne Regeln
Ohne Eigentumswohnung weniger Staatsbürgerrechte
Folgen der Totalprivatisierung in Russland
Interview mit Maria Shamaeva
Kein Vorbild für Berlin: Der Wohnungsmarkt in Barcelona
„Planet der Slums“
In wenigen Jahren lebt die Hälfte der Weltbevölkerung in Slums, schreibt der
US-amerikanische Stadtsoziologe Mike Davis
Die Perle des Weddings
Eine bunte Mischung aus Gewerbetreibenden, sozialen Projekten und Künstlern kann nun
das frühere Betriebsgelände von Rotaprint kaufen
Das Kreuzberger Spreeufer soll Teil eines prosperierenden Wirtschaftsraums werden
Die Anwälte der Yorckstraße 59 wollen klären lassen, ob das Warten auf den
Gerichtsvollzieher bereits Hausfriedensbuch darstellt
Berlin Motardstraße – ein inoffizielles Ausreisezentrum
BGH-Urteile kurz gefasst
Mietminderung und Annahmeverzug
ME 321/2007
Privatisierung bleibt Thema im MieterEcho. Wie sollte es
auch anders sein? Gerade wurden die Gewinne der
Unternehmen hochgejubelt und von einer Wirtschaftskrise ist plötzlich keine Rede mehr. Geld ist in Massen
vorhanden und es verlangt nach Verwertungsmöglichkeiten. Die Politik zeigt sich überall auf der Welt
willfährig, die gewünschten Finanzanlagemöglichkeiten
zur Verfügung zu stellen - und dies ganz besonders
eifrig in Berlin, denn hier erwarten Wirtschaftssenator
Harald Wolf und seine liberalen Freunde von der
Linkspartei.PDS das Lob der Industrie- und Handelskammer. Dafür und für die Aussicht, nach Beendigung
der politischen Karriere einen lukrativen Wechsel in die
Wirtschaft zu schaffen, lohnt sich jeder Verkauf.
Die Gewerbeflächen der GSG sind in den letzten Jahren
mit enormen Summen öffentlicher Gelder saniert
worden. Wie sich jetzt herausstellt, nur zu dem Zweck,
einem weiteren Investor zur Plünderung überlassen zu
Der Verkauf der Berliner Sparkasse, obwohl zu vermeiden, ist der krönende Abschluss eines ganz besonders gruseligen Lehrstücks liberaler Wirtschaftspolitik.
Wohnungen werden weiterhin verkauft, zwar nicht in
Form ganzer Wohnungsunternehmen, aber in heuschreckengerechten Portionen. Mittlerweile sind nur
noch 260.000 Wohnungen in öffentlichem Besitz. Sie
stellen eine weitere Herausforderung an das Verkaufsgeschick des rot-roten Senats dar.
Wie es in einer Stadt ohne durchgreifendes Mietrecht
und ohne öffentlichen Wohnungsbestand zugeht,
zeigen die Berichte aus zwei zunächst ganz unterschiedlich erscheinenden Ländern: aus Spanien und aus
Russland. Doch die Wohnungsmärkte der beiden
Länder haben nicht nur eine hohe Eigentumsquote
gemeinsam, sondern auch einen entsprechenden
Mangel an Mietwohnungen und einen Überfluss an
Wohnungsnot. Eine Zukunft, die deutsche Städte noch
vor sich haben und um deren Verwirklichung sich die
Politik eifrig bemüht.
Das MieterEcho sucht für die Öffentlichkeitsarbeit
Verstärkung. Interesse an organisationspolitischer
Arbeit, Freude am Umgang mit Medien und die
Fähigkeit, das MieterEcho endredaktionell
zu betreuen, sind erwünscht.
Die zu entwickelnde Tätigkeit ist zwar kein
Full-Time-Job, aber ausbaufähig.
Interessent/innen können ihre Unterlagen per E-Mail
an me@bmgev.de schicken.
Der vergangene Winter war ungewöhnlich mild. Er sei eine
Folge des Treibhauseffekts und Vorbote einer Klimakatastrophe, erklärten die Medien. Wer sich mit entsprechend verringerten Heizkosten trösten will, wird womöglich enttäuscht
Klingelnde Kassen vermelden die großen Stromanbieter in
Deutschland. Gegenüber dem Jahr 2005 verzeichnete RWE in
2006 eine Gewinnsteigerung von 14%. Der in Berlin ansässige Konzern Vattenfall Europe kam im gleichen Zeitraum
sogar auf eine Gewinnsteigerung von 25,7%.
Nach der neuesten Analyse der Eschborner Techem AG stiegen die
Kosten für eine ölbetriebene Zentralheizung in der Heizsaison 2005/
2006 für eine 69 qm große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus von
499 auf 607 Euro. Durchschnittlich soll die Steigerung 21,6% betragen
Entscheidend dafür, so die Techem AG, war der 30%ige Anstieg der
Heizölpreise von 0,37 Euro pro Liter (Heizperiode 2004/2005) auf 0,48
Euro pro Liter (2005/2006). Dass die Preisentwicklung des Heizöls aber
dennoch nicht voll durchgeschlagen ist, verdanken die Haushalte zwei
Faktoren: Die Nebenkosten (Wartung, Strom, Schornsteinfeger u. a.)
verteuerten sich lediglich um 2,8%, zugleich ging der Energieverbrauch
um 2% zurück.
Techem-Pressesprecher Stefan Lutz meinte, dass zwar der letzte milde
Winterverlauf eher auf moderate Heizkosten für die nun auslaufende
Heizperiode hoffen lasse, die weitere Entwicklung der Energiepreise
aber noch Überraschungen bringen könne.
Den höchsten Anstieg der Heizkosten in der Periode 2005/2006 hatten
die Regionen um Freiburg (25,6%), Kassel (23,7%) und Berlin (23,3%).
Vergleichsweise glimpflich kamen die Regionen um Würzburg (13,8%),
München (16,1%) und Braunschweig (18,3%) davon.
Nach einer repräsentativen Umfrage des Verbands
bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW) machen sich sehr
viele Mieter/innen große Sorgen um ihre Wohnsituation.
„Während Finanzinvestoren deutsche Wohnungen unter sich
verteilen und die Bundesregierung über die Einbeziehung von
Wohnimmobilien in REITs streitet, machen sich die Deutschen
Sorgen um bezahlbaren Wohnraum“, so der Verband in seiner
Presseerklärung vom 20. März 2007.
Laut einer Umfrage fürchten knapp drei Viertel (73%) der repräsentativ
Befragten, „dass es in Großstädten zu wenig bezahlbaren Wohnraum
geben wird. Im letzten Jahr lag der Wert noch bei 59%.“ Noch
skeptischer wird die Situation bei familiengerechtem Wohnraum
eingeschätzt. 80% der Befragten fürchten in diesem Segment Engpässe,
wobei direkt Betroffene wesentlich stärker fürchten, keine bezahlbare
Wohnung mehr zu finden.
„Dabei müsse Wohnen in der Stadt auch für Einkommensschwächere,
junge Familien und Senioren mit kleiner Rente bezahlbar bleiben“, so
der Verbandsvorsitzende Xaver Kroner, der abschließend feststellt, dass
„nur eine nachhaltige Bewirtschaftung durch sozial-orientierte
Vermieter“ das leisten könnte. Diese sozial-orientierten Vermieter
werden indes allerorten privatisiert, denn das waren – und sind auch
noch – die Wohnungsbaugesellschaften in kommunaler Verantwortung.
Dass in erster Linie die Geldbörsen der privaten Verbraucher/innen
entsprechend erleichtert werden, kritisiert der Bund der Energieverbraucher. Nach Meinung des Verbandschefs Aribert Peters sei die
Preispolitik „Freibeuterei zulasten der Verbraucher“.
Nach Berechnungen der Verbraucherschützer zahlen Privathaushalte
aufgrund überteuerter Handelspreise an der Strombörse für jede
Kilowattstunde drei Cent zu viel. Hinzu kommen überhöhte Netzentgelte, die die Haushalte mit weiteren zwei Cent belasteten. Seit 2000
sind die Preise für Strom um 8,8 Cent gestiegen, hätten aber lediglich
um 1,95 Cent steigen dürfen, so der Verbraucherbund. Durch die
überhöhten Strompreise würden Privat- und Industriekunden mit rund
13,5 Milliarden Euro zusätzlich belastet werden.
Mit einer Kundgebung unter
der Parole „RIGHTs, not
REITs!“ protestierte am
23. März 2007ein Bündnis
von Mieterorganisationen
Aktion gegen REITs vor Annington.
und besseren Mieterschutz sowie gegen die Einführung der
sogenannten REITs (Real Estate Investment Trusts) vor der
Hauptverwaltung des Finanzinvestors Annington.
Die Deutsche Annington zählt zu den aussichtsreichsten Kandidaten zur
Übernahme der LEG-Wohnungsbaugesellschaft, die dem Land Nordrhein-Westfalen gehört und nach dem Willen der schwarz-gelben
Landesregierung verkauft werden soll. Der Termin war nicht zufällig
gewählt, da am gleichen Tag der Bundestags-Finanzausschuss über die
Zulassung von REITs, einer neuen Form von börsennotierten steuerbegünstigten Immobilien-Aktiengesellschaften (siehe auch S. 10), beriet. Die nur wenige Tage später im Bundestag beschlossene Einführung
der REITs schließt zwar die Einbeziehung von deutschen Wohnimmobilien aus – sofern sie vor 2007 erstellt wurden – Wohnungen im
Ausland sowie neu errichtete Wohnungen dürfen jedoch an die Börse
gebracht werden. Die aktuelle Bundestags-Entscheidung hat also die
Tür zur Vermarktung von Wohnungen an der Börse aufgestoßen und
zu befürchten ist, dass diese Tür bald noch weiter geöffnet wird. Dann
könnte blühen, was in dem Aufruf zu der Protestkundgebung in Bochum
prognostiziert wird: „REITs sind auf hohe Gewinnausschüttungen festgelegt, die die Unternehmen wirtschaftlich ausbluten lassen, die zu
Mieterhöhungen, Mieterverdrängungen und einem massiven Abbau
von Arbeitsplätzen in den Unternehmen und dem lokalen Handwerk
führen.“ Außerdem würde mit REITs „eine globalisierte ImmobilienSpekulation“ befördert, „in der die Interessen der Finanzwirtschaft den
Ton angeben, nicht die Bedürfnisse und Rechte der Menschen und der
örtlichen Wirtschaft.“
P R I VAT I S I E R U N G
Gerade rechtzeitig zum für Berlin so wichtigen Gerichtstermin in Karlsruhe im Oktober wartete Finanzsenator Sarrazin mit dem Vorschlag auf, die verbliebenen Berliner Wohnungsbaugesellschaften zu verkaufen. Die Begründung für diesen Vorschlag lieferte eine Untersuchung aus der Senatsverwaltung für Finanzen, in der
herausgefunden wurde, dass es keine „hinreichenden Argumente gegen die Privatisierung öffentlicher Wohnungsunternehmen“ gäbe. Da die Karlsruher Richter zwar
die Klage Berlins ablehnten, aber auch keine konkreten Sparvorgaben formulieren
konnten, sind weitere Wohnungsprivatisierungen vorerst vom Tisch. Da dies jedoch
sicher nicht der letzte Angriff auf die landeseigenen Wohnungsbestände gewesen
sein wird, lohnt sich eine genauere Betrachtung der sarrazinschen Argumentation.
Im Oktober letzten Jahres veröffentlichte die
Senatsverwaltung für Finanzen eine Studie mit
dem Titel „Fakten und Legenden zum Zusammenhang zwischen Wohnungsmarkt und
Marktanteil öffentlicher Wohnungsunternehmen“. Das Ziel der Studie war es, den Kritiker/innen von Wohnungsprivatisierungen den
Wind aus den Segeln zu nehmen. Dazu setzten
sich die Autoren der Studie mit Argumenten für
einen öffentlichen Wohnungsbau auseinander,
die auf den damals wie heute aktuellen Debatten basieren. Dabei versucht die Studie insbesondere, drei Argumente zu widerlegen: Zum
einen dämpfen öffentliche Wohnungsunternehmen das Mietniveau, zum anderen erhalten sie
die Handlungsspielräume bei der Quartiersentwicklung und drittens haben sie eine wichtige
Funktion bei der Wohnungsversorgung unterstützungswürdiger Haushalte.
und Mietentwicklung
Zunächst versucht die Studie, anhand von
statistischen Datensammlungen und längst
veralteten Untersuchungen von 1993 zu beweisen, dass es keinen Zusammenhang zwischen dem Anteil von öffentlichen Wohnungen und dem städtischen Mietniveau gibt.
Zwar zeigten frühere Untersuchungen, dass
die Mieten der kommunalen Wohnungen
niedriger als die Mieten der privat vermieteten
Wohnungen waren, doch dies sei auf unterschiedliche Ausstattungsstandards zurückzuführen. Eine Dämpfung des Mietniveaus –
so suggeriert die Studie der Finanzverwaltung
– hat nichts mit den tatsächlichen Miethöhen
zu tun, sondern würde nur gelten, wenn
kommunale Wohnungsbaugesellschaften bei
Wohnungen gleicher Qualität eine geringere
Miete verlangten. Dass der Verzicht auf Luxusmodernisierungen eine bewusste Investitionsentscheidung der landeseigenen Wohnungsunternehmen ist, wird dabei ausgeblendet.
Für das zentrale Argument der Studie werden
etwa 30 Städte mit mehr als 200.000 Einwohner/innen miteinander verglichen. Mithilfe dieser Beispiele will Sarrazin beweisen, dass
der Anteil der kommunalen Wohnungsunternehmen sich nicht auf das Mietniveau
auswirkt. Doch dieser Vergleich ist methodisch
fragwürdig, denn ostdeutsche Schrumpfstädte
wie Leipzig oder Magdeburg werden ohne jede
Berücksichtigung ihrer regionalen Besonderheiten mit München, Stuttgart und Frankfurt
verglichen. Das wenig überraschende Ergebnis
dieser Übung: Es gibt keinen feststellbaren
Zusammenhang. Zugleich blendet die Studie
aus, dass sich alle Städte mit einem öffentlichen Wohnungsanteil von 15 und mehr Prozent im Bereich der geringsten Mietniveaus
STÄDTISCHE WOHNUNGSUNTERNEHMEN:
DEGEWO Deutsche Gesellschaft zur Förderung
(inkl. KÖWOGE, WBG Marzahn, GEWOBE)
bewegen. Der Mietspiegelindex weist für diese
Städte Durchschnittswerte von etwa 5 Euro/
qm aus.
Konkret für die Berliner Situation vergleicht die
Studie die durchschnittlichen Mieten in Berlin
mit denen der landeseigenen Wohnungsunternehmen. In der Interpretation der Daten
wird festgestellt: „Die Mietniveaus der städtischen Unternehmen sind sehr unterschiedlich
... (und es) ergibt sich somit kein Anhaltspunkt
für eine mietpreisdämpfende Wirkung der
städtischen Wohnungsbaugesellschaften.“
Bei genauerer Betrachtung der Daten zeigt
sich, dass mit einer Ausnahme – der Howoge
– alle Wohnungsunternehmen unter den Berliner Durchschnittswerten liegen. Regelrecht
hinterlistig wird die Studie, wenn der überdurchschnittliche Anstieg der Mieten in den
letzten Jahren festgestellt wird. Mit Steigerungen von bis zu 13% liegen die Werte
tatsächlich über der durchschnittlichen Berliner Mietsteigerung mit knapp 4%, doch die
Hintergründe für diese Entwicklung sind bekannt: Zum einen fordert der Finanzsenator
von den Wohnungsbaugesellschaften eine
ausschließlich betriebswirtschaftliche Orientierung sowie Dividenden für die Landeskasse,
zum anderen wurden überwiegend Bestände
mit einem niedrigen Mietniveau privatisiert,
sodass diese Wohnungen aus der Statistik
Die theoretische Begleitmusik der Studien
liefert ein alter Bekannter in Sachen PrivaDEGEWO-Vorstand Frank Bielka beim Ehrenschuss aufs Tor.
Die Sportanlage Lipschitzallee in der Gropiusstadt wird
von der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft DEGEWO
mitfinanziert – und heißt seitdem DEGEWO-Stadion.
GEWOBAG Gemeinnützige WohnungsbauAktiengesellschaft Berlin
(inkl. WIP, WIR)
(inkl. WBG Lichtenberg mbH)
(Geschäftsbesorgerin der WoGeHe)
(inkl. BEWOGE, IHZ, WBMI, WBF, BCC)
tisierung: Ulrich Pfeiffer. (Das MieterEcho berichtete über ihn mehrmals, zuletzt in Nr. 320.)
Der Geschäftsführer der Forschungsgesellschaft empirica, verneint die Möglichkeit der
Marktbeeinflussung durch öffentliche Wohnungsbestände. Da die öffentlichen Wohnungen – so der Gedankengang des Experten
– ja nur einen Teil des Gesamtbestands ausmachten, würden günstigere Mieten vor allem
die dort wohnenden Mieter/innen begünstigen und diese von Umzügen abhalten. Die
Wirkung öffentlicher Wohnungsbestände sei
demnach nicht „mietpreisdämpfend“, sondern „fluktuationsdämpfend“. Geringe Mieten – so sollen wir hier wohl lernen – sind gar
kein Vorteil, sondern sie stellen vor allem
Fesseln dar, die uns in der Freiheit des häufigen
Wohnungswechsels einschränken.
Auch für die Quartiersentwicklung sieht die
Studie keinen besonderen Beitrag der Wohnungsbaugesellschaften. Die Argumentation
ist auch in diesem Fall relativ schlicht, denn es
werden ausschließlich die Aufwendungen der
Gesellschaften in den festgelegten Quartiersmanagementgebieten betrachtet. Da die Aktivitäten in diesen Gebieten aus öffentlichen
Fördermitteln finanziert werden, könnten sie
von privaten Eigentümern ebenso in Anspruch
genommen werden. Zudem seien die Aufwendungen im Eigeninteresse der Wohnungsbaugesellschaften, da sie der Wiederherstellung der Vermietungsfähigkeit dienen. Insofern sei die Betätigung der Wohnungsbaugesellschaften keine Besonderheit der öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften, sondern eine ganz rationale betriebswirtschaftliche Kalkulation.
Doch das Engagement der Wohnungsbaugesellschaften geht über die quartiersbezogenen Aktivitäten privater Eigentümer weit
hinaus. Frank Bielka, der Vorstandsvorsitzende
der DEGEWO betont: „Wir schaffen (...) einen
Zusatznutzen für die Stadt, der gemeinsam mit
der finanzwirtschaftlichen Rendite die sogenannte ‚Stadtrendite’ ergibt. Das ist ein großes
Plus der kommunalen Wohnungsunternehmen“. So unterstützt die DEGEWO das Bezirksamt Neukölln beispielsweise mit jährlich
20.000 Euro bei der Aufrechterhaltung der
Sportanlage Lipschitzallee in der Gropiusstadt.
*) Stadtrendite ist ein junger Begriff, mit dem der Wert
(Nutzen) eines Unternehmens für die Stadt bezeichnet wird,
z.B. in gesellschaftlicher, sozialer oder ökologischer
Ein anderes Beispiel für den von Bielka angesprochenen Zusatznutzen sind auch die verschiedenen Galerien und Veranstaltungsräume, in denen die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften kostenfrei die Werke junger
Künstler präsentieren und somit ihren Beitrag
zum kulturellen Leben in der Stadt stiften. Viele
Aktivitäten der Wohnungsbaugesellschaften
wie etwa Kinder- und Familienfeste oder die
Unterstützung eines 1.-Mai-Fests „für Toleranz, Demokratie, bunte Vielfalt und gegen
braune Einfalt“ in Lichtenberg durch die
HOWOGE sind im Einzelnen eher unscheinbar,
doch sie gehen über die übliche Nachbarschaftsverantwortung von Wohnungsvermietern ebenso hinaus wie die Förderung von
Sozialprojekten oder das Sponsoring von
Sportvereinen. Auch Beispiele aus anderen
Städten zeigen deutlich, dass öffentliche Wohnungsbaugesellschaften ihre Überschüsse in
stadtentwicklungspolitische Projekte investieren. So gibt die Hamburger SAGA, mit über
135.000 Wohnungen eine der größten öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften, nach
Aussagen ihres Geschäftsführers Lutz Basse
jährlich mehr als 250 Millionen Euro für
städtische Projekte aus. Vergleichbares ist von
Überschüssen der privaten Immobilienwirtschaft bisher nicht bekannt geworden.
Das dritte Argument der Sarrazin-Studie ist der
fehlende Beitrag der kommunalen Wohnungsunternehmen bei der Versorgung von Problemgruppen mit angemessenen Wohnraum.
Dazu zählen insbesondere Haushalte mit geringen Einkommen, Familien mit Kindern, Alleinerziehende, Ältere und behinderte Menschen sowie Wohnungslose.
Wie oft, wenn sich keine empirischen Argumente gegen die öffentlichen Wohnungsbestände finden lassen, kommt der „entspannte
Wohnungsmarkt“ ins Spiel. In der sarrazinschen Lesart bedeutet dies, dass die knapp
140.000 Belegungsbindungen der städtischen
Wohnungsbaugesellschaften „derzeit auf
dem Berliner Wohnungsmarkt wegen der
entspannten Marktlage ohne praktische Relevanz sind“. Daneben zeigt der Finanzsenator
sophistische Qualitäten und verweist auf die
traditionellen Zielsetzungen der Wohnungsbaugesellschaften. Diese bestanden gemäß
dem bis 2001 geltenden II. Wohnungsbaugesetz in der „Versorgung breiter Schichten
der Bevölkerung“ und eben nicht in der
Versorgung von „Problemgruppen“ im Sinne
der sozialen Wohnraumförderung, wie es im
seit 2002 geltenden Wohnraumfördergesetz
Auch hier sehen wir uns mit dem bereits
bekannten Argumentationsmuster Sarrazins
konfrontiert: Die Verschlechterung der Rahmenbedingungen der Wohnungsbaugesellschaften – hier die Umstellung auf die soziale
Wohnraumförderung – werden benutzt, um
die Überflüssigkeit der kommunalen Wohnungsunternehmen zu verdeutlichen. Und
wenn die Wohnungsbaugesellschaften gar
nicht mehr gebraucht werden, dann – so der
Gedankengang des Finanzsenators – können
sie auch gleich verkauft werden. Der Druck auf
die Wohnungsbaugesellschaften, „betriebswirtschaftlicher“ zu agieren oder auch die
Abkehr von früheren wohnungspolitischen
Zielen sind Bausteine einer politischen Demontage des öffentlichen Wohnungsbaus und
ein deutlicher Schritt in Richtung Privatisierung.
Wohnungspolitischer Unsinn mit
fataler Wirkung
Denn bei der Auseinandersetzung mit der
Studie des Hauses Sarrazin geht es weniger um
Stilfragen der Argumentation als vielmehr um
die Perspektiven der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften selbst. Denn so
schlecht vorgetragen die Fakten im Einzelnen
auch sind, das Ergebnis der Untersuchung
sollte alarmieren: „Hinreichende Argumente
gegen die Privatisierung öffentlicher Wohnungsbestände gibt es nicht“. Das ist keine
zufällige Schlussfolgerung, sondern ein gefährliches Kalkül. Denn in der Landeshaushaltsordnung heißt es unter § 65: „Berlin soll
sich (...) an einem bestehenden Unternehmen
in einer solchen Rechtsform nur beteiligen,
wenn ein wichtiges Interesse Berlins vorliegt
und sich der von Berlin angestrebte Zweck
nicht besser und wirtschaftlicher auf andere
Weise erreichen lässt“. Davon ausgehend,
dass der Finanzsenator die Landeshaushaltsordnung kennt, dürfte sich nach der Logik von
Sarrazins Studie das Land Berlin nicht mehr an
den Wohnungsbaugesellschaften beteiligen.
Es ist zu befürchten, dass uns der wohnungspolitische Unsinn der Finanzverwaltung auch
in Zukunft begleiten wird, denn die verbliebenen sechs Wohnungsbaugesellschaften
stellen einen der letzten größeren Bestandteile
des Landesvermögens dar und wecken seit
Jahren die Begehrlichkeiten der Privatisierer.
Pressemeldungen zufolge sind die Mietpreise in den Beständen der ehemals
landeseigenen Gehag seit der Privatisierung deutlich angestiegen. Im Durchschnitt
stiegen die monatlichen Nettokaltmieten seit 1998 um etwa 30% von 3,63 auf
4,74 Euro/qm. In besseren Wohnlagen liegen die Mietsteigerungen sogar noch
deutlich über diesen Werten. So stiegen die Mieten in den Gehag-Wohnungen in
Mariendorf um über 67% auf mittlerweile 6,30 Euro/qm. Ursächlich dafür ist nicht
nur die Ausschöpfung der Mieterhöhungsmöglichkeiten des Mietspiegels, sondern
auch die Umlage von Modernisierungskosten. In Zehlendorf liegen die Gehag-Mieten
inzwischen sogar bei fast 6,50 Euro/qm.
Diese Entwicklung bestätigt die bisherigen Annahmen über die Investitionsstrategien von Finanzinvestoren wie Oaktree, der derzeitigen
Gehag-Eigentümerin. In ausgewählten Beständen und besseren Lagen werden Aufwertungsmaßnahmen durchgeführt, die zu teilweise
drastischen Mietsteigerungen führen – im Rest
der Bestände erfolgen Mieterhöhungen im
Rahmen des Mietspiegels. Im Ergebnis verringert sich in den privatisierten Beständen der Anteil von preiswerten Wohnungen und insbesondere in besseren Lagen werden durch die Modernisierungen Verdrängungsprozesse vorangetrieben. In den modernisierten Wohnungen
in Zehlendorf will die Gehag die Neuvermietungsmieten auf sieben Euro anheben. „Es
findet dort ein gewisser Mieterwechsel statt“,
kündigt Gehag-Sprecher Bernhard Elias an.
Diese Entwicklungen der Gehag zeigen auch,
dass die Versprechen eines Mieterschutzes
und einer sozialen Kontinuität in der Bewirtschaftung der Wohnungsbestände nur
eine begrenzte Halbwertszeit haben. Auch im
Fall des Gehag-Verkaufs wurden Befürchtungen von Mietsteigerungen von der Privatisierungslobby als völlig haltlos und spekulativ
vom Tisch gefegt. Gerade mit Blick auf den
„entspannten Wohnungsmarkt“ wären Mietsteigerungen schon aus wirtschaftlichen Überlegungen heraus nahezu ausgeschlossen, hieß
es damals. Zudem sollten über Landesvertreter
im Aufsichtsrat politische Interessen des
Landes Berlin in der Gehag gesichert werden.
Heute heißt es aus Kreisen der Senatsverwaltung: „Über den Aufsichtsrat kann man
nur begrenzt Einfluss nehmen“.
Das Dilemma der Privatisierungsdiskussionen
zeigt sich am Beispiel der Gehag deutlich:
Wenn ein Verkauf von öffentlichem Wohnungsbestand ansteht, argumentieren die
Privatisierungsbefürworter jeder Couleur, dass
die sozialen Kosten der Privatisierung reine
Spekulation seien. Nach einigen Jahren sind
dann jedoch die Mieter/innen mit den Risiken
und Nebenwirkungen des Verkaufs konfrontiert. Die 1998 beim Gehag-Verkauf verantwortlichen amtierenden Senator/innen – in
diesem Fall Finanzsenatorin Fugmann-Heesing und Bausenator Kleemann – haben inzwischen längst verschiedene Beraterjobs in
privaten Unternehmen übernommen und können politisch nicht mehr zur Verantwortung
Zur 1998 zunächst teilprivatisierten Gehag (heute
100% Eigentum von Oaktree und HSH-Nordbank)
gehören die sog. Bruno-Taut-Siedlungen, wie z.B. die
hier abgebildete Hufeisensiedlung in Neukölln-Britz.
Sparkasse übernehmen und zieht nebenher alle Register, um Kosten zu senken
Dass Private-Equity-Fonds an keine bestimmte Branche gebunden sind, zeigt sich derzeit ganz konkret in Berlin. Während die
GSW 1-Euro-Jobber beschäftigt und Wohnungen gewinnbringend in Wohneigentum verwandeln möchte, beteiligt sich Cerberus
an aussichtsreicher Position an dem Bieterverfahren der Berliner Sparkasse. Da es an den nötigen Geldmitteln offensichtlich
nicht mangelt, möchte der Finanzdienstleister aus New York gleichzeitig den Autobauer Chrysler übernehmen.
Um die Chancen zur Übernahme der angeschlagenen Daimler-Tochter zu erhöhen, soll
der ehemalige VW-Manager Wolfgang Bernhard in beratender Funktion bei Cerberus tätig
werden. Vor dem kurzen Gastspiel bei VW war
Bernhard bei DaimlerChrysler beschäftigt, um
die US-amerikanische Tochter Chrysler auf
Profitkurs zu trimmen. Mit Bernhard und
seinen Insiderkenntnissen dürften die Chancen
zur Übernahme von Chrysler für Cerberus nicht
schlecht stehen. Ebenso gute Erfolgsaussichten hat Cerberus in dem Bieterverfahren zum
Kauf der Berliner Sparkasse. (Zum Verkauf der
Sparkasse siehe auch Interview auf S. 11, die
Red.) Das Cerberus-Management hat sich im
Rahmen des Aufkaufs der GSW-Wohnungen
in einer Reihe von Veranstaltungen und Treffen
bestens auf die Berliner Verhältnisse eingestellt und verfügt über gute Kontakte in die
hiesige Wirtschaft und Politik.
Mit Thomas Zinnöcker hatte Cerberus gleich
nach dem Kauf der GSW einen ausgewiesenen
Immobilienprofi eingekauft, um die Geschäftsprozesse der Wohnungsbaugesellschaft im
Sinne der Renditeerwartungen der Anleger zu
optimieren. Zu dem Geschäft mit den Wohnungen gehört unter anderem die Umwandlung in Wohneigentum, was die GSW derzeit
Thomas Zinnöcker, Vorsitzender der
Geschäftsführung der GSW.
Rund 70.000 Wohnungen verwaltet die GSW, hier ein Objekt in Spandau.
forcieren möchte. Diesem Ansinnen dient der
sogenannte „Erste Berliner Wohnungsmarktreport“, den die GSW Mitte März in Kooperation mit dem Maklerbüro Jones Lang LaSalle
veröffentlichte. „Wohin gehen die Preise und
Mieten Berliner Wohnungen?“, fragt der
Report, weil diese Frage nicht nur Mieter und
Eigentümer berühre, sondern auch Investoren
aus aller Welt, die sich in der deutschen
Hauptstadt eingekauft haben. Und für diese
Investoren haben GSW und Jones Lang LaSalle
eine beruhigende Aussicht parat: „Renditen
und Werte werden bei den meisten Häusern
steigen.“ Denn laut Report würden sich die
Mieten zumindest teilweise erhöhen, der
Leerstand zurückgehen und die Kaufpreise für
Wohnungen „auf breiter Front“ steigen, weshalb das Management um Thomas Zinnöcker
zu dem Schluss kommt: „Wer in besserer oder
mittlerer Berliner Lage Wohneigentum erwerben will“, solle dies bald tun, denn „zu den
heutigen Preisen bekommt man es wahrDas ehemals kommunale Wohnungsunternehmen GSW wurde
1924 gegründet und 2004 an den Fonds Cerberus privatisiert.
Zu den Gebäuden der GSW gehören auch Altbauten wie das
abgebildete Haus in der Friedrichstraße.
scheinlich nie wieder.“ Laut Ralf Schönball vom
Tagesspiegel wurde der Report von Immobilienexperten mit „verwundertem Kopfschütteln“ zur Kenntnis genommen und „als ‚Stimmungsmache‘ – um Mieter zum Wohnungskauf zu bewegen“ bezeichnet. Diese Einschätzung dürfte der Realität recht nahe kommen,
da in der Mieterstadt Berlin die Nachfrage nach
Eigentumswohnungen weiterhin nahezu stagniert (siehe MieterEcho Nr. 317: Berlin bleibt
Mieterstadt).
Geschäftsziel: Effizientes Management
Stimmungsmache und das Umwandlungsgeschäft sind bei Weitem nicht die einzigen
Geschäftsbereiche, die der GSW-Bilanz zu
Glanz verhelfen sollen. Den bilanzierten Einnahmen, unter anderem durch Wohnungsverkäufe, steht die ebenso wichtige Kostenseite
gegenüber. Und aus der Perspektive des
Managements eines Wohnungsunternehmens, das seinen Kapitalanlegern verpflichtet
ist, stellen insbesondere Löhne und Gehälter
ein Kostensenkungspotenzial dar. Das heißt,
Beschäftigte werden als Kostenfaktor mit zwei
Ohren angesehen. Um diesen zu verringern,
wurde bei der GSW im letzten Jahr ein leistungsorientiertes Tarifsystem eingeführt. Sowohl die Arbeitszeiten als auch die Löhne
wurden flexibilisiert. Beschäftigte erhalten seit
Anfang des Jahres nur noch eine Grundvergütung, die bei überdurchschnittlichen Leistungen oder der Erreichung vorgegebener
Ziele aufgestockt werden kann – Urlaubs- und
Weihnachtsgeld wurden dafür gestrichen.
1-Euro-Jobs sparen Lohnzahlungen
Dass mit diesem Lohnsenkungsprogramm die
Grenzen der Flexibilität immer noch nicht erreicht sind, wurde von der Handwerkskammer
Berlin aufgedeckt und von der Sendung „Klar8
text“ im Januar öffentlich gemacht. Über einen
Kreuzberger Beschäftigungsträger haben ALGII-Beziehende und Straftäter, die Geldstrafen
abarbeiten müssen, „Renovierungsarbeiten in
erheblichem Umfang für verschiedene Wohnungsbaugesellschaften durchgeführt“, wie
die Handwerkskammer berichtet. Von dem
Verlegen von Laminatböden, dem Tapezieren
von Treppenhäusern bis zum Streichen von
Türen, Fenstern und Heizkörpern sowie Fliesenarbeiten reicht die Palette der Billigstlohntätigkeiten, die unter anderem von der
GSW in Anspruch genommen wurden. Der
Bericht der „Klartext“-Sendung (nachzulesen
und zu sehen unter: www.rbb-online.de) beginnt dementsprechend: „Berlin-Reinickendorf, eine Wohnsiedlung der früher städtischen, jetzt privatisierten Wohnungsbaugesellschaft GSW. Hier stehen viele Wohnungen
leer. Folgende Bilder werden uns zugespielt,
eine ganz normale Wohnungsrenovierung,
erledigt nicht von einem Handwerksbetrieb,
sondern von 1-Euro-Jobbern.“ Und zum Ende
heißt es: „Straftäter und 1-Euro-Jobber als
Handwerker. Den Nutzen hatten das Projekt
Big Steps und große Wohnungsbaugesellschaften. Die Dummen sind die 1-Euro-Jobber
und Malerbetriebe.“
Kostenfaktor Rudi Dutschke
Kosten können aber auch ganz unvorhergesehen drohen. Seit Kurzem muss sich die
Geschäftsführung der GSW mit ihrer eigenen
Adresse in der Kochstraße beschäftigen. Nachdem der Bürgerentscheid der CDU gegen die
Umbenennung eines Teils der Kochstraße in
Rudi-Dutschke-Straße im Januar 2007 gescheitert war, gehört die GSW neben dem
Springer-Verlagshaus zu den 27 Klägern, die
vor dem Verwaltungsgericht die Kochstraße
gegen den erklärten Willen der Bürger/innen
erhalten wollen. Dabei argumentiert die GSW
gar nicht gegen den Wortführer der 68erStudentenbewegung, sondern völlig unideologisch mit Umstellungskosten. Die Position
der GSW-Pressesprecherin wird im Tagesspiegel vom 23. Januar 2007 mit den Worten
wiedergegeben, dass man bereit sei, „den
gesamten gerichtlichen Instanzenweg auszuschöpfen, denn die Kosten für den Neudruck
von Prospekten und Briefköpfen würde in die
Millionen Euro gehen.“ Ob dem Kostenmanagement der Privatwirtschaft oder dem
demokratischen Willen der Bürger/innen ein
höherer Stellenwert beizumessen ist, soll am
9. Mai 2007 vor dem Berliner Verwaltungsgericht entschieden werden.
Klageflut am
Immer wieder neuen und kostspieligen
Ärger erleben die Mieter/innen der
ehemaligen GSW-Siedlung rund um den
Grazer Platz in Schöneberg. Nach lang
andauernden Modernisierungsmaßnahmen, die im Juli letzten Jahres Mieterhöhungen nach sich zogen, folgten
bereits im Oktober die Ankündigungen
für eine weitere Mietsteigerung. Doch
damit nicht genug: Auch bei den Betriebskosten wurde ordentlich draufgelegt.
Trotz des mehrmaligen Eigentümerwechsels
blieb die GSW den Mieter/innen als Verwalterin der Wohnungen erhalten. Doch die Verwaltung dient wie die gesamte privatisierte
GSW nicht mehr der Bereitstellung preisgünstigen Wohnraums, sondern „dem Ziel der
laufenden Optimierung der Mieterträge“, wie
unter der Überschrift „Nah am Mieter“ bei der
GSW-Tochter „Asset One“ im Internet nachzulesen ist. Diese Nähe zum Mieter sei durch
ein professionelles und flexibles Mietermanagement „die beste Gewähr für einen dauerhaften Mieterbestand und ein Minimum an
Rechtskosten und Forderungsausfällen.“
Die neue Nähe zum Mieter
In der Praxis stellt sich die Nähe zwischen
Verwaltung und Mieterschaft immer häufiger
vor Gericht her. Mindestens 30 Klagen hätte
das Amtsgericht Schöneberg derzeit zu bearbeiten, berichten Anwohner vom Grazer
Damm. Denn obwohl viele Mieter/innen
ängstlich seien, würden sie doch nicht alles
hinnehmen. So fehlte bei den letzten Mieterhöhungsverlangen die Legitimierung der
neuen Eigentümer, weshalb einige Mietparteien ihre Zustimmung verweigerten. Der
formale Mangel der Mieterhöhung wurde von
der Eigentümerseite erst im Lauf des Klageverfahrens behoben. Im Ergebnis kam es vor
dem Gericht zu einer Verständigung in Form
eines Vergleichs, sodass die Mieterhöhung
Ein weiteres Geschenk für
Nach der Privatisierung der Gewerbesiedlungsgesellschaft (GSG) drohen steigende Mieten für
So wie mit städtischen Wohnungsbaugesellschaften das Niveau der Wohnungsmieten reguliert werden kann, so konnte das Land Berlin mit der GSG als größtem
Anbieter von Gewerbeflächen bislang auch auf die Gewerbemieten eine regulierende
Wirkung ausüben. Insbesondere kleine und mittlere Unternehmen werden die
negativen Folgen der Privatisierung der 42 GSG-Gewerbehöfe zu tragen haben.
Nach längerem parlamentarischen Hin und
Her fiel im März die endgültige Entscheidung
zur Privatisierung der GSG. Die 1965 gegründete Gesellschaft unterhält rund 750.000 qm
Gewerbefläche, die rund 1200 kleine Firmen
und Gewerbetreibende mit insgesamt über
12.000 Beschäftigten beherbergt. Die Bereitstellung von preisgünstigen Gewerberäumen
entspricht dabei der Zielstellung, mit der die
GSG vor über 40 Jahren mit ihrem ersten
Gewerbehof in der Kreuzberger Blücherstraße
weniger hoch ausfiel und zudem erst ein
halbes Jahr später geltend wurde.
Ein weiteres Ärgernis für die Bewohner/innen
am Grazer Damm stellen die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2005 dar. Infolge der Teilprivatisierung der Wasserbetriebe
sind die Wasserpreise in Berlin im Vergleich zu
anderen deutschen Großstädten zwar außerordentlich hoch, aber doch nicht so hoch, wie
die GSW-Verwaltung in ihrer Berechnung darstellte. Danach sollte ein Kubikmeter Wasser
plus der dazugehörigen Entwässerung mit
6,418 Euro zu Buche schlagen. Ein viel zu
hoher Preis, wie es einigen Mietern erschien,
die nachrechneten und der Abrechnung widersprachen. Und tatsächlich: Die GSW hatte
sich um stolze 81 Cent pro Kubikmeter verrechnet. Für einzelne Mietparteien ergeben
sich daraus Guthaben von über Hundert Euro.
dürfte der Anwohnerschaft am Grazer Damm
in der Summe über 100.000 Euro Ersparnis
schaftliche Basis kleiner Betriebe zerstören und
damit Insolvenzen und wachsende Arbeitslosigkeit befördern können.
Käufer der GSG ist die an der Börse notierte
ORCO Germany Immobiliengesellschaft, eine
Tochter der ORCO Property Group mit Sitz in
Luxemburg. Deren Tätigkeitsfeld liegt überwiegend in Osteuropa und besteht in der Aufwertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien.
In Berlin ist ORCO u.a. im Prenzlauer Berg und
Die Gewerbesiedlungsgesellschaft (GSG) ist mit über
750.000 qm der führende Gewerbeflächenanbieter in
ihre Tätigkeit aufnahm. Seither wurden diverse
Gewerbehöfe aus der Gründerzeit saniert oder
neu gebaut. Die hierfür eingesetzten Fördermittel von Land, Bund und Europäischer
Union gewährleisteten langfristig stabile und
preiswerte Mieten, und das vor allem in
Bezirken, in denen Berlin seit Jahren die
größten sozialen Probleme aufweist. Steigende Gewerbemieten wirken sich also unweigerlich negativ auf die sozialen Strukturen
in diesen Bezirken aus, da sie die wirt9
Vor allem in den Berliner Altbauquartieren sind die
GSG-Gewerbehöfe stadtbildprägend.
in Mitte aktiv, wo z. B. die ehemaligen Fabriketagen der Fehrbelliner Höfe in Luxuslofts
umgewandelt werden. Diese Art der Verwertung von Gewerbeflächen steht im Zentrum der Geschäftsphilosophie des Investors,
wie unschwer aus der Selbstdarstellung zu
entnehmen ist. So sei „die Fokussierung auf
erstklassige Standorte und prestigeträchtige
Immobilien in allen großen europäischen
Städten“ kennzeichnend für ORCO. Das
Hauptaugenmerk des Finanzinvestors liegt
dementsprechend „auf dem Erwerb, dem
Management und der Veräußerung von
Wohnimmobilien im Mittelklasse- und Luxussegment in Zentraleuropa, in Deutschland,
Kroatien, Slowakei und Russland.“ Eine
längerfristige oder gar luxuriöse Förderung
kleiner Berliner Gewerbetreibender liegt
ORCO sicherlich wenig am Herzen, denn das
wird bekanntermaßen an keiner Börse der
Welt honoriert.
Baden gehen mit Lederer
Herzlich willkommen ist ORCO im Club der
Besserbetuchten. Seit Februar 2007 ist ORCO
Mitglied im Netzwerk der Berlin Partner GmbH,
die sich als zentrale Anlaufstelle für Investoren
versteht, diese „bei der Ansiedlung unterstützt“ und „den Standort Berlin profiliert und
vermarktet.“ Neben dem Wirtschaftssenator
Harald Wolf (Linkspartei.PDS) sorgen insbesondere die Vertreter der Industrie- und Handelskammer Berlin über die Berlin Partner für
eine reibungslose Vermarktung der städtischen Vermögen. Die IHK begrüßte denn auch
am 7. März 2007 ausdrücklich den Verkauf der
GSG und vergaß dabei nicht zu erwähnen, dass
dies „das Signal für die Privatisierung weiterer
landeseigener Unternehmen sein“ sollte. Und
für den Chef der Berliner Linkspartei, Klaus
Lederer, gehört die Privatisierung zu den drei
bedeutendsten Entschlüssen, die in den ersten
100 Tagen dieser Legislaturperiode getroffen
wurden: „Die GSG-Privatisierung“, so Lederer
in der Berliner Zeitung vom 13. März 2007,
„war eine wichtige Entscheidung. Sie bedeutet
eine Stärkung der Investitionsbank, und wir
bekommen Geld, mit dem wir Schwerpunkte
wie die Sanierung der Bäder finanzieren
können.“ Warum die Investitionsbank auf
diesen kleinen Geldsegen nicht verzichten
kann, verrät uns der Spitzenpolitiker der
Linkspartei nicht. Und dass die kleinen Gewerbetreibenden, wenn sie mit ihren Betrieben baden gegangen sind, sich nicht einmal
mehr ein Bad in einem der sanierten Bäder
leisten können, behält er auch lieber für sich.
Ein besonderes Geschenk: „Silicon
Wedding“
Doch selbst wenn die Investitionsbank Finanzmittel bräuchte und für die Sanierung der
Bäder Geld benötigt würde, wäre das kein
Grund für die Privatisierung der GSG und schon
gar nicht zu dem geringen Preis von weniger
als 300 Millionen Euro. Nach Ausführungen
des finanzpolitischen Sprechers der Grünen,
Jochen Esser, hätten die GSG und die
Technische Universität allein 180 Millionen
Euro in den Ausbau des Fachbereichs für
Bauingenieure im Technologie- und Innovationspark Berlin (TIB) investiert. Es könne
daher nicht sein, dass ein millionenschweres
Universitätsgelände an die Finanzinvestoren
der ORCO verscherbelt würde, der „aus
Berliner Steuermitteln, Eigenmitteln der TU
und Fördermitteln des Bundes“ errichtet
wurde. Wegen seiner Konzentration von
Forschung, Wissenschaft und High-TechUnternehmen auf einem Gelände wird dieser
GSG-Gewerbehof in Anspielung auf das
kalifornische Technologiezentrum „Silicon
Valley“ liebevoll „Silicon Wedding“ genannt.
Für den Berliner Senat war dieses Stück
Berliner Erfolgsgeschichte lediglich ein Bonuspräsent an den Investor.
Gesetz zur Einführung von REITs
Am 22. März 2007 hat der Bundestag
das umstrittene Gesetz über die
Einführung börsennotierter Immobilienfonds beschlossen. Diese Real Estate
Investment Trusts – kurz REITs genannt
– elektrisierten die Finanz- und Immobilienbranche bereits in den vergangenen
Jahren. Denn hinter dem Wortungetüm
verbirgt sich eine lukrative Anlagemöglichkeit für Finanzinvestoren. REITs
bieten nicht nur einen Weg, Immobilienanlagevermögen an der Börse zu
notieren, sondern sind darüber hinaus
mit großzügigen Steuervergünstigungen
Aus der Perspektive des Finanzmarkts haben
die REITs gleich zwei Vorteile: Zum einen
können Unternehmen und große Konzerne auf
diesem Weg ihre in Immobilien gebundenen
Anlagewerte aktivieren und das so verflüssigte
Vermögen in anderen Bereichen investieren.
Zum anderen bieten die REITs eine neue
Anlagesphäre für Finanzinvestoren.
Experten wie der Deutsche-Bank-Vorstand
Hermann-Josef Lamberti rechneten im Vorfeld
der Gesetzesentscheidung mit einem Gesamtpotenzial von bis zu 60 Milliarden Euro. Denn
aus der Perspektive des Finanzmarkts schlummern Milliardenvermögen in den Bilanzen der
REITs (gesprochen: „Riets“) stellen eine
börsennotierte Immobilienanlage dar. Die
Anleger sind an den laufenden Einnahmen und
der Wertsteigerung einer Immobilie beteiligt.
Gesetzlich ist eine Ausschüttung von 90% des
Gewinns vorgesehen. Ein REIT ist von der
Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit,
vorausgesetzt er beschränkt sich auf seine
Haupttätigkeiten Erwerb, Bewirtschaftung
und Verkauf von Immobilien. Die Besteuerung
der Erträge eines REITs erfolgt nach Ausschüttung direkt beim Anleger als Dividende.
Entstanden sind REITs in den 60er Jahren in
den USA und mittlerweile bereits in 20 Ländern vertreten. Mit dem neuen Gesetz werden
REITs nun rückwirkend zum 1. Januar auch in
Deutschland in Form von Aktiengesellschaften
großen Konzerne, nämlich in den viel
gerühmten „stillen Reserven“. Schätzungen
der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi) zufolge besitzen die 100 größten
deutschen Konzerne Immobilien mit einem
Buchwert von rund 190 Milliarden Euro. Kein
Wunder, denn in Deutschland halten 75% aller
größeren Unternehmen nach wie vor an ihren
Immobilien fest – in den USA sind es nur 25%.
„Das Girokonto für
jedermann muss festgeschrieben werden!“
REITslose Wohnungsbestände
Die Pläne für die Einführung von REITs wurden
von der Initiative Finanzstandort Deutschland
(IFD) seit 2003 vorangetrieben und ein erster
Gesetzesentwurf aus dem Hause Steinbrück
im September 2006 deutete auf einen durchschlagenden Erfolg der Lobbyarbeit. Doch aufgeschreckt durch die Warnungen von Mieterorganisationen formierte sich innerhalb der
SPD-Fraktion der Widerstand gegen das Projekt der REITs. Befürchtet wurden insbesondere negative Effekte einer zunehmenden
Renditeorientierung auf den Immobilienmärkten und steigender Privatisierungsdruck für die
öffentlichen Wohnungsbestände.
Die Privatisierungswelle macht auch vor den öffentlichen Banken nicht halt. Zurzeit
läuft das Bieterverfahren für den Verkauf der Landesbank Berlin, zu der auch die
Berliner Sparkasse gehört. Damit droht der Ausverkauf des bisher gemeinwohlorientierten und an sozialen Belangen der Bevölkerung ausgerichteten öffentlichen
Sparkassensektors.
Veränderungen auf dem
Wohnungsmarkt sind langfristig zu
Sabine Finkenthei (SF): Das hängt mit dem
Bankenskandal zusammen. Nachdem die
1993 gegründete Berliner Bankgesellschaft
AG, nunmehr LBB Holding AG, in deren Konzern sowohl die Landesbank Berlin als auch
die Berliner Sparkasse eingebunden worden
war, vor dem Zusammenbruch stand, hat das
Land Berlin zunächst durch eine Finanzspritze
von ca. 1,75 Milliarden Euro versucht, die Bank
zu retten. Nachdem das nicht ausreichte, wurde durch das sogenannte Risikoabschirmungsgesetz nachgelegt, was umfangreiche Garantien mit einem Wert von schätzungsweise
6 bis 21 Milliarden Euro öffentlicher Mittel für
einen Zeitraum von dreißig Jahren beinhaltet.
Ganz typisch für die Politik der großen Koalition
mündeten die verschiedenen Positionen in
einem mehr oder minder faulen Kompromiss.
Die Lobbyisten des Finanzkapitals setzen sich
grundsätzlich mit der Einführung der REITs und
ihrer Befreiung von der Körperschafts- und
Gewerbesteuer durch. Die Herausnahme von
Bestandswohnungen hingegen kann als
Zugeständnis an die Skeptiker innerhalb der
Regierungsparteien gewertet werden. Damit
unterscheiden sich die REITs in Deutschland
von denen in anderen Ländern, wo es derartige
Beschränkungen nicht gibt. Dennoch können
Finanzinvestoren mit gewinnbringenden Anlagemöglichkeiten rechnen, denn neben Gewerbe- und Hotelimmobilien können auch neu
gebaute Wohnungen (nach 31. Dezember
2006 fertiggestellt) und ausländische Wohnimmobilien im Rahmen der REITs an die Börse
Ein direkter Zugriff der Börse auf die Mietwohnung ist damit vorerst abgewehrt, aber die
durch die REITs zu erwartenden Bewegungen
auf dem Immobilienmarkt werden auch an den
Wohnungsbeständen nicht spurlos vorbeigehen.
MieterEcho (ME): Der öffentlich-rechtliche
Bankensektor ist schon lange im Visier der
Privatbanken. Nunmehr wird in Berlin die
landeseigene Sparkasse verkauft. Wie ist es zu
erklären, dass gerade in Berlin unter einer rotroten Landesregierung die Privatisierung des
öffentlich-rechtlichen Bankensystems, insbesondere der Sparkassen eingeläutet wird?
Sparkassenverkauf:
keine Auflage der EU
ME: Muss Berlin die Sparkasse verkaufen?
SF: Das Sanierungsprogramm für die Bankgesellschaft wurde von der EU-Kommission als
staatliche Beihilfe bewertet, die nur unter
bestimmten Bedingungen EU-rechtlich genehmigt werden konnte. Allerdings gehörte zu
diesen Bedingungen nicht die Verpflichtung
des Landes Berlin, seine Sparkasse zu verkaufen – obwohl dies vom Berliner Senat hartnäckig behauptet wird. Zu einer solch ver-
Sabine Finkenthei ist
Juristin und hat für
das geplante Volksbegehren die rechtlichen
pflichtenden Auflage
hätte die EU-Kommission auch gar keine
Rechtsgrundlage gehabt, da nach Artikel 295
EG-Vertrag allein die Mitgliedsstaaten für die
Eigentumsordnung zuständig sind.
ME: Woher kommt dann der Verkaufsdruck?
SF: Die Berliner Sparkasse gehört zum lukrativsten Teil des Verkaufspakets. Deshalb
wurde mit der Mehrheit der Stimmen der SPD
und PDS 2005 das Berliner Sparkassengesetz
verabschiedet, mit dem die rechtlichen Grundlagen dafür geschaffen wurden, dass erstmals
in der Geschichte der Bundesrepublik eine
landeseigene Sparkasse überhaupt verkauft
werden kann. Dieses Gesetz wurde nicht etwa
vom Berliner Senat entworfen, vielmehr wurde
damit die internationale Kanzlei „Freshfields
Bruckhaus Deringer“ beauftragt, eine Kanzlei,
die zu ihren Mandanten auch Privatbanken
zählt und die das Land Berlin bereits im Beihilfe-Verfahren vor der EU-Kommission vertreten hatte. Der durch den Verkauf der Sparkasse
erhoffte hohe Verkaufserlös wird allerdings
nicht der Berliner Bevölkerung zugute kommen. Vielmehr sollen mit den Einnahmen die
milliardenschweren Verpflichtungen aus dem
Risikoabschirmungsgesetz bedient werden,
wovon vor allem jene Privilegierten profitieren
werden, die ohnehin schon in den Genuss der
sogenannten Sorglos-Fonds gekommen sind.
ME: Was macht die Sparkasse so interessant
für private Investoren?
SF: Nicht nur der hohe Marktanteil am Privatkundengeschäft dürfte für private Investoren
interessant sein, sondern auch die Möglichkeit, in den bis dahin ausschließlich unter staatlicher Regie geführten Sparkassensektor den
ME: Was könnten die unmittelbaren Folgen
der Privatisierung der Sparkasse sein?
SF: Sollte die Berliner Sparkasse an einen
privaten Bieter verkauft werden, opfert ausgerechnet eine rot-rote Landesregierung eines
seiner wichtigsten fiskal- und wirtschaftspolitischen Steuerungsinstrumente.
Während es für ein staatliches Unternehmen
ausreichend ist, kostendeckend zu arbeiten
oder aber die Gewinne gemeinwohlorientierten Zwecken zukommen zu lassen, ist ein
privates Unternehmen darauf ausgerichtet,
eine maximale Rendite für seine Eigentümer
zu erwirtschaften. Das führt dazu, dass für
Private soziale Aspekte der Gewinnverwendung – wenn überhaupt – lediglich eine untergeordnete Rolle spielen oder allenfalls der
Imagepflege dienen.
Im Unterschied zu Sparkassen anderer Bundesländer war zwar die Berliner Sparkasse
schon seit 1993 durch ihre Einbindung in den
Konzern der Berliner Bankgesellschaft als ein
gemeinwohlorientiertes Institut für die Berliner
Bevölkerung kaum wahrnehmbar, mit dem
neuen Berliner Sparkassengesetz wurde jedoch auf eine gesetzliche Verankerung dieser
typischen Merkmale gänzlich verzichtet.
Angeblich gab es dazu wegen der EU-rechtlichen Notwendigkeit, den Verkauf diskriminierungsfrei – das heißt ohne Auflagen für
Privatinvestoren – zu gestalten, keine Alternative. Vorzuwerfen ist dem rot-roten Senat
hier vor allem, dass er noch nicht mal den
Versuch unternommen hat, die durchaus vorhandenen sozialen Gestaltungsspielräume
auszuschöpfen. Die EU-Kommission hat in
einem Schreiben vom 28. Juni 2006 selbst auf
diese Möglichkeit hingewiesen. So hätte die
Nutzung der gesetzlich geschützten Bezeichnung „Sparkasse“ durch private Banken von
der Erfüllung bestimmter Gemeinwohlverpflichtungen abhängig gemacht werden
Zudem droht die Ausdünnung des bisher sehr
dichten Filialnetzes der Berliner Sparkasse.
Dies könnte neben dem Abbau von Arbeits12
plätzen insbesondere für die Bürger/innen des
Ostteils der Stadt, in dem die Privatbanken in
der Vergangenheit nur sehr zurückhaltend
investiert haben, dazu führen, dass eine
ausreichende Versorgung mit Finanzdienstleistungen in Zukunft nicht mehr gewährleistet
ME: Bei der Privatisierung öffentlicher Unternehmen bleiben die umfangreichen Vertragswerke zum großen Teil geheim. Im Berliner Sparkassengesetz ist ebenfalls vorgesehen, dass zwischen dem Land Berlin, vertreten durch den Senat und dem Investor ein
öffentlich-rechtlicher Vertrag abzuschließen
ist, in dem nähere Einzelheiten geregelt
werden sollen. Welche Folgen können solche
Verträge haben?
SF: Diese Praxis hat vor allem einen zunehmenden Demokratieabbau zur Folge. In diesen
Verträgen werden nämlich insbesondere Haftungsfragen geregelt oder schlimmer noch,
wie z.B. im geheimen Konsortialvertrag für die
Berliner Wasserbetriebe, Renditegarantien abgegeben, die Haushaltsmittel auf Jahre binden. Werden diese Vertragswerke geheim
gehalten, hat der Parlamentarier ohnehin
keinerlei Einwirkungs- oder Kontrollmöglichkeiten, aber selbst wenn sie offen gelegt
werden, sind sie meist so umfangreich und undurchsichtig, dass der einzelne Parlamentarier
schier überfordert ist.
An dieser Form des Demokratieabbaus sind die
Parlamentarier aber nicht ganz unschuldig,
wie jüngst eine Abstimmung im Rechtsausschuss des Berliner Abgeordnetenhauses
gezeigt hat. Auf Betreiben von Mitgliedern der
Initiative Berliner Bankenskandal wurde von
den Grünen eine Novellierung des Sparkassengesetzes dahingehend gefordert, dass der
öffentlich-rechtliche Vertrag nicht nur den
Abgeordneten wie vorgesehen vor Abschluss
zur Kenntnisnahme zuzuleiten ist, sondern das
Abgeordnetenhaus diesem Vertrag zustimmen
muss. Fatalerweise wurde dieser Antrag
jedoch mit Ausnahme der Grünen im Rechtsausschuss von allen anderen Abgeordneten
abgelehnt. Die Abgeordneten haben hier also
ihrer eigenen Entmachtung zugestimmt.
ME: Wie lässt sich auf das bereits laufende
Bieterverfahren Einfluss nehmen?
SF: Da die sozialen Gestaltungsspielräume im
Sparkassengesetz nicht ausgeschöpft wurden
und der jüngst eingebrachte Antrag der
Grünen zur Novellierung des Sparkassen-
gesetzes in den Ausschüssen abgeschmettert
wurde, bleibt nur noch die Möglichkeit eines
Volksbegehrens, um zumindest folgende gemeinwohlorientierte Aspekte gesetzlich zu
Der Anspruch auf ein Girokonto für jedermann,
wie dies das Sparkassenrecht zahlreicher anderer Bundesländer vorsieht, muss insbesondere vor dem Hintergrund neuester Rechtsprechung, festgeschrieben werden. Angesichts der bedrohlich ansteigenden Zahl von
Menschen, die kein Girokonto mehr besitzen,
obwohl ein Girokonto heutzutage existenznotwendig ist, wäre gerade das für einen rotroten Senat ein zwingendes Muss gewesen.
Dem Einwand des PDS-Landesvorsitzenden
Klaus Lederer, dass das Girokonto für jedermann gegen EU-Recht verstoßen würde, ist
entgegenzuhalten, dass sich der von der EUKommission eingesetzte Verbraucherausschuss bereits zugunsten eines Kontrahierungszwangs* bei Girokonten als einem Teil
der Daseinsvorsorge ausgesprochen hat.
Als Zweites wäre das Regionalprinzip zu
nennen. Das bedeutet, dass die Geschäftstätigkeit der Sparkassen auf das Gebiet ihres
Sitzes beschränkt ist. Durch die daraus resultierende detaillierte Kenntnis der Orts- und
Personenverhältnisse wird eine optimale
Versorgung mit Bankdienstleistungen insbesondere auch für die kleineren und mittleren
Unternehmen gewährleistet.
Zudem ist die Einrichtung eines Verwaltungsrats mit umfassenden Kontroll- und Einsichtsmöglichkeiten als zweites Organ neben der
Geschäftsführung unerlässlich, denn ohne ein
solches Kontrollorgan innerhalb des Unternehmens ist die vorgesehene Fachaufsicht
bloße Makulatur. Außerdem soll mit einem Teil
der Gewinne der Berliner Verbraucherschutz
und die Schuldnerberatung gefördert werden.
Auch wenn, wie bereits erwähnt, die Mehrheit
der Berliner Abgeordneten daran kein Interesse zu haben scheint, ist die Verpflichtung,
dass das Abgeordnetenhaus dem Inhalt des
öffentlich-rechtlichen Vertrags zuzustimmen
hat, zwingend notwendig, denn spätestens
seit der Teilprivatisierung der Berliner Wasserbetriebe dürfte jedem Abgeordneten bekannt
sein, dass Verträge zwischen Investoren und
dem Senat das Land Berlin teuer zu stehen
ME: Vielen Dank für das Gespräch
*Kontrahierungszwang: Gesetzliche Verpflichtung, einen
Vertrag abzuschließen – Gegenteil von Privatautonomie.
Schwierige Wohnverhältnisse und ein Markt
In Russland gibt es etwa 57 Millionen Wohnungen für etwa 145 Millionen Menschen. Mit über 2,5 Personen pro Haushalt ist die Wohnungsversorgung in Russland
grundsätzlich anders organisiert als in Deutschland. Die Wohnungen sind im Durchschnitt kleiner und werden von mehr Bewohner/innen geteilt. Die durchschnittliche
Wohnfläche pro Kopf beträgt etwa 20 qm – der Vergleichswert in Deutschland liegt
bei 41 qm. Etwa 10% aller russischen Haushalte sind bei den Behörden als wohnungssuchend gemeldet. Das Beispiel Russland zeigt die drastischen Folgen einer
Totalprivatisierung und die Notwendigkeit einer Einschränkung der Marktprinzipien
im Bereich der Wohnungsversorgung.
Noch 1990 waren über zwei Drittel des
gesamten Wohnungsbestands in öffentlichem
Besitz – heute sind es weniger als 30%. Vor
allem bei den ehemals staatlich verwalteten
Wohnungen hat eine dramatische Privatisierung stattgefunden. Mit der politischen
Wende 1990 wurde auf die Herausbildung
eines privaten Wohnungsmarkts gesetzt. Das
zentrale Instrument war dabei die Übertragung
der bisher staatlichen Wohnungen in Einzeleigentum an die bisherigen Bewohner/innen.
Alle Bestandsmieter/innen erhielten die Op-
tion für eine kostenfreie Übertragung ihrer
Wohnung. Diese Form der Mikroprivatisierung
wurde inzwischen bei fast 25 Millionen
Wohnungen vollzogen.
Privatisierung und prekäres Wohnen
Die Probleme der Privatisierung liegen einerseits bei den fehlenden Strukturen einer
Wohnungsverwaltung, sodass die Städte und
Kommunen nach wie vor für die Bewirtschaftung der Wohnungsbestände zuständig sind,
aber über kein rationales System zur Abrech-
Entwicklung des russischen Wohnungsbestands nach Eigentumsformen in %
Wohngebäude aus der
Stalin-Ära in Moskau.
nung ihrer Kosten verfügen. Außerdem hat sich
der Wohnungsbestand seit 1990 ständig verschlechtert und viele Wohnungen sind von den
jahrelang unterlassenen Instandsetzungen
Geringe Wohnqualität
Die russische Variante der Wohnungsprivatisierung entfesselte zudem individuelle
Glücksstrategien und nährte den Traum vom
schnellen Geld. Viele Familien versuchten zusammenzuziehen und so einzelne privatisierte
Wohnungen zu verkaufen. Dadurch wurden
die Wohnverhältnisse für die Familien in der
Regel noch beengter und die Wohnqualität
verschlechterte sich. Oft wurde auch das aus
den Verkäufen gewonnene Geld in den Erwerb
einer anderen Wohnung investiert, was bei
den schnell steigenden Wohnungspreisen nur
selten ein gutes Geschäft war.
Die Preise für Wohnungen haben ein mit
Deutschland vergleichbares Niveau. Bei den
deutlich geringeren Einkommen in Russland
bedeutet dies, dass große Bevölkerungsgruppen praktisch vom Wohnungsmarkt ausgeschlossen sind. Zur Voraussetzung für ausreichendes Eigenkapital und Kreditfähigkeit wird
so für viele das Eigentum an einer Wohnung,
die verkauft werden kann. Andere Möglichkeiten für den Erwerb einer Wohnung gibt
es kaum. Wer keine Wohnung hat, wird in der
Regel also auch keine bekommen. 15 Jahre
Privatisierung haben in Russland eine ausgewachsene Wohnungsnot hervorgebracht.
Dies sollte den Berliner Schwärmereien von der
Eigentümerstadt eine Warnung sein.
Neue Gesetze für einen ungeregelten
Die kostenlose Mikroprivatisierung in Russland
erfolgte auf einem nahezu regulationsfreien
Wohnungsmarkt. In den ersten Jahren wurden
die Wohnungen ohne eine Etablierung wohnungswirtschaftlicher oder wohnungspolitischer Institutionen privatisiert. So gab es beispielsweise lange Zeit weder Versicherungsinstitute, die Schäden an Gebäuden oder
Wohnungen versicherten, noch Kreditinstitute
oder Förderprogramme, die Anreize für Investitionen zur Verbesserung der Wohnungen
boten. Auch professionelle Hausverwaltungen
existierten nicht. Wohnungsverkäufe und
Mietvereinbarungen erfolgten in einer rechtlichen Grauzone – die Privatisierung führte zu
chaotischen Wohnungsmarktbedingungen
fast ohne jede Regel.
Blick auf Moskau.
Ohne Eigentumswohnung
weniger Staatsbürgerrechte
Erst mit einem am 1. Januar 2005 in Kraft getretenen Wohnungsgesetzbuch soll dieser
Zustand verändert werden. Als ein Schwerpunkt des Gesetzes werden die Bewohner/innen der privatisierten Wohnungen aufgefordert, Eigentümergemeinschaften zu bilden, die
dann als juristische Personen die Verwaltung
und Pflege des Hauses übernehmen oder
beauftragen sollen. Der neoliberale Geist der
Eigenverantwortung, der hinter diesem Gesetz
steht, ist auch in Russland mit enormen sozialen Kosten verbunden. Denn von den zu
gründenden Eigentümergemeinschaften sollen künftig die tatsächlich anfallenden Kosten
der Verwaltung und Instandhaltung bezahlt
werden. Faktisch bedeutet dies eine Vervielfachung der Wohnkosten, welche durch
Subventionen bisher sehr gering waren. Vor
allem für Haushalte mit geringen Einkommen
stellt dies ein kaum lösbares Problem dar. Die
Etablierung eines Wohnungsmarkts wird also
auch in Russland die soziale Polarisierung
vorantreiben. Investitionschancen und verbesserte Wohnverhältnisse für die einen –
Konkurs, Wohnungsaufgabe und Standardverzicht für die anderen.
Ausrichtung auf den freien Markt
trotz Marktversagens
Die Reaktionen des russischen Staats orientieren sich an einer marktkonformen Subventionsregulation. Statt einer generellen
Wohnungsmarktregulierung sollen nur die
dramatischsten Auswüchse gedämpft werden.
Insbesondere der eklatante Wohnungsmangel
soll mit Förderprogrammen zum Wohnungserwerb für junge Familien ausgeglichen werden. Trotz einer deutlichen Verschlechterung
der Wohnungsversorgung seit der Privatisierung setzt die Regierung in Moskau weiter auf
den freien Markt und auf Eigentumswohnungen – dabei zeigt die Realität in den
russischen Städten die Grenzen einer solchen
privatwirtschaftlichen Eigentumsorientierung
In Deutschland und auch in Berlin wird die Politik nicht müde, das Hohelied von der
Eigentumswohnung zu singen. Zugleich wird privatisiert, was das Zeug hält, und die
Wohnungsversorgung marktwirtschaftlich ausgerichtet. Ein Blick über den Tellerrand
zeigt, welche Folgen daraus entstehen können. In Russland hat der Wohnungsmarkt
seit 1990 eine radikale Veränderung erfahren. Die ehemals staatlich geprägte
Wohnungsmarktversorgung wurde fast vollständig privatisiert. Heute herrscht nicht
nur ein enormer Wohnungsmangel, sondern die frischgebackenen Eigentümer/innen
sehen sich mit ungeahnten Steigerungen der Wohnkosten konfrontiert. Zahlreiche
Wohnungssuchende haben keine Chance, überhaupt eine Wohnung zu bekommen.
Und wer eine Wohnung hat, lebt oft in beengten Verhältnissen. Die Gebäude selbst
verfallen dabei zusehends. Das Wohnen zur Miete wurde soweit an den Rand
gedrängt, dass Mieter/innen eine amtliche Meldebestätigung und damit u.a. die
Wahlberechtigung versagt wird.
MieterEcho (ME): Die Probleme der Wohnungsversorgung in Russland sind nicht ohne
die gesellschaftlichen Veränderungen nach
dem Zusammenbruch der Sowjetunion zu
verstehen. Was veränderte sich damals konkret?
Maria Shamaeva (MS): Anfang der 90er
Jahre gehörten in Russland zwei Drittel des
Wohnungsbestands dem Staat. In Großstädten war der Anteil der staatlichen Wohnungen
mit über 90% noch sehr viel größer. Die
gesetzlich festgelegten Mieten waren seit
1928 nicht wesentlich geändert worden und
betrugen 1990 etwa 2,5% des durchschnittlichen Gehalts. 80 bis 90% der Kostenmiete
wurde vom Staat finanziert. Mit dem politischen Umbruch und der marktwirtschaftlichen
Nowosibirsk ist die größte Stadt Sibiriens und
die drittgrößte Stadt Russlands. Einschließlich
der Vororte leben in Nowosibirsk ca. zwei
Mit 114 Jahren ist Nowosibirsk vergleichsweise jung. Die Mehrzahl der Wohnungen
wurde in den letzten 40 Jahren errichtet. Im
Stadtbild ist Nowosibirsk daher deutlich
sozialistisch geprägt. Zurzeit werden jährlich
etwa 550.000 qm Wohnfläche fertiggestellt,
was ca. 2% des Gesamtbestands entspricht.
Orientierung sollte nun auch die zentralstaatlich gesteuerte Wohnungswirtschaft reformiert werden. 1991 bekamen alle Mieter die
Möglichkeit, ihre Wohnungen kostenlos zu
erwerben. Dadurch sollte die Effizienz der
Wohnungswirtschaft steigen und der privatwirtschaftliche Wohnungsmarkt entstehen.
ME: Wie viele Mieter/innen haben sich denn
für den Erwerb ihrer Wohnung entschieden
und welche Auswirkungen hatte diese Privatisierung?
MS: Von den ehemals 67% staatlichen
Wohnungen sind heute nur noch 6% übrig.
22% der Wohnungen gehören den Kommunen – alles andere wurde privatisiert. Die
Eigentumsquote ist von knapp einem Drittel
auf drei Viertel gestiegen. Wir können also von
einer umfassenden, einer Totalprivatisierung
sprechen. Die allermeisten Privatisierungen
fanden 1992 und 1993 statt, doch einige
Nachzügler haben bis heute noch keinen
Gebrauch von der Übertragung ihrer Wohnung
in Einzeleigentum gemacht. Es waren ursprünglich auch keine Fristen für den Wohnungserwerb vorgesehen. Erst 2005 nannte
die Regierung eine Deadline für die kostenlose
Privatisierung. Dieser Beschluss hat wieder
Dynamik in die Privatisierung gebracht, da
viele Mieter/innen noch innerhalb der Frist
versuchten, sich ihre Wohnungen übertragen
Maria Shamaeva,
1981 in Sibirien
geboren, lebt in
Verwaltungswissenschaften und Mediengestaltung und
promoviert an der
Sibirischen Akademie
für öffentliche Verwaltung im Bereich
zu lassen. Als Endpunkt der Privatisierung war
zunächst der 1. Januar 2007 vorgesehen, doch
dieser Termin musste wegen der Überlastung
der Ämter auf das Jahr 2010 verschoben
werden. Momentan gehören über 70% des
Wohnungsbestands Privatpersonen, doch die
derzeit hohe Privatisierungsaktivität lässt
einen Anstieg auf über 90% erwarten.
ME: Hat sich die Wohnungsversorgung in
Russland durch diese Totalprivatisierung verbessert?
MS: Mit der Privatisierung entstand und
entwickelte sich zunächst ein Wohnungsmarkt
– durch den Weiterverkauf der privatisierten
Wohnungen vor allem im Eigentumssektor. Die
Zahl der Verkäufe nahm wesentlich zu. Die
Erwerber verfügen in der Regel über höhere
Kapitalbeträge oder haben durch die Privatisierung einen Einstieg in den Wohnungshandel gefunden. Doch dieser Bereich des
Wohnungsmarkts ist nur für Haushalte mit
höheren Einkommen zugänglich, denn die
Wohnungen sind sehr teuer. In der sibirischen
Metropole Nowosibirsk müssen Wohnungssuchende durchschnittlich 1200 Euro/qm
bezahlen. Bei Hypothekenzinsen von 12 bis
15% ist das für die meisten Haushalte nicht
bezahlbar. Das durchschnittliche Einkommen
liegt umgerechnet bei etwa 320 Euro monatlich. Das Mindesteinkommen für einen Wohnungskredit wird von den meisten Banken aber
bei 1000 Euro angesetzt.
Russland an einem Mietwohnungsmarkt. Eine im Jahr 2002
durchgeführte Volkszählung ergab,
dass nur 3,7% aller Haushalte
Russlands in privaten Mietwohnungen leben. Das Mieten einer
Wohnung findet dabei entweder zu
schwer kontrollierbaren Konditionen und rechtlich unsicheren Bedingungen in der Grauzone der
Untervermietung statt oder wird als
zeitlich begrenzte Übergangslösung angesehen. Diese Situation
und das geringe Angebot verursachen zudem extrem hohe Preise. In Nowosibirsk betragen die monatlichen Mieten auf
dem freien Markt etwa 1% des Kaufpreises,
das sind sieben bis acht Euro/qm. Preise, die
also durchaus vergleichbar sind mit den
Mieten in Berlin. Die Mieten sind damit sechsbis siebenmal höher als die Kostenmieten für
Sozialwohnungen bzw. als die Wohnkosten,
die Bewohner/innen einer privatisierten Wohnung zahlen müssen. Also ist auch die Mietwohnung für die Durchschnittsbürger/-innen
keine wirkliche Alternative. Vor allem ausländische Geschäftsleute, die zeitweilig in
Russland arbeiten, oder auch Studierende mit
einem begrenzten Aufenthalt in einer Stadt
greifen auf Mietwohnungen zurück. Insgesamt hat das Mieten jedoch einen Exotenstatus, für den es praktisch auch keine
rechtlichen Rahmenbedingungen gibt. Mietspiegel und Kündigungsschutz sind in Russland nach wie vor Fremdworte. Die mangelnde
rechtliche Verankerung der Mietwohnungen
zeigt sich auch in der Praxis der Meldebehörden. Nur mit einer ordentlichen Meldebestätigung in einer Stadt erhalten die Bürger
ihre vollen Staatsbürgerrechte. Für Mieter/innen gibt es nur eine provisorische Meldebestätigung, weil sie ja in einer „Behelfs- und
Übergangslösung“ logieren. Wer nur zur Miete wohnt, hat zum Beispiel keine Wahlberechtigung.
ME: Was bleibt Menschen, die sich keine
Eigentumswohnung leisten können, denn als
Alternative? Gibt es staatliche Förderprogramme oder einen sozialen Wohnungsbau?
MS: Ja schon, aber der soziale Wohnungsbau
ist leider nicht besonders wirkungsvoll. Etwa
10% aller Haushalte in Russland stehen auf
der Warteliste für Sozialwohnungen. Jährlich
werden nur etwa 5% des Bedarfs befriedigt.
Die Wartezeit beläuft sich damit auf 15 bis
20 Jahre. Die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen erhöhte
sich zwar innerhalb der
letzten fünf Jahre, liegt
aber immer noch deutlich unterhalb der Bauleistung von 1992. Aber
das soll sich in den
nächsten Jahren ändern,
denn die aktuellen Regierungspläne sehen vor,
den Neubau von Sozialwohnungen bis 2010
zu verdoppeln und die
Wohngebäude aus der Zeit
ME: Diese Bedingungen dürfte ja nur ein
kleiner Teil der Wohnungssuchenden erfüllen.
Welche Möglichkeiten gibt es denn für die
MS: Das ist das größte Problem: Durch die
Eigentumsorientierung, die mit der Privatisierung durchgesetzt wurde, fehlt es in
Im Stadtzentrum von Nowosibirsk finden sich noch vereinzelt ältere Gebäude.
Nowosibirsk wurde 1893 gegründet. Im Vordergrund befindet
sich die Autobrücke über den Fluss Ob.
Wartezeiten für Wohnungen auf fünf bis
sieben Jahre zu verkürzen.
Doch der Schwerpunkt der Wohnungspolitik
liegt nach wie vor in der Eigentumsförderung.
Unter dem pathetischen Namen „Bezahlbares
Zwei ca. 70 m hohe Wohntürme in Nowosibirsk. Sie wurden
2003 fertiggestellt und überragen die meisten anderen
und komfortables Wohnen – den russischen
Bürgern“ wurde ein Förderprogramm beschlossen. Ziel ist es, mit staatlicher Hilfe
möglichst viele Haushalte beim Kauf einer
Eigentumswohnung oder eines Eigenheims zu
unterstützen. Die Zahl der Darlehen soll auf
das Zwanzigfache erhöht und die Hypothekenzinsen sollen auf 8% reduziert werden. Etwa
730.000 Haushalte sollen mit einer direkten
staatlichen Unterstützung ihre Wohnverhältnisse verbessern können und Haushalte mit
niedrigen Einkommen sollen möglichst schnell
Sozialwohnungen zur Verfügung gestellt bekommen. Das Gesamtbudget der ersten
Projektphase (2006/2007) beträgt etwa 6,3
Milliarden Euro. Mit Blick auf die hohen
Erdölpreise und dem damit verbundenen
wirtschaftlichen Aufschwung sind diese Pläne
der russischen Regierung durchaus realistisch.
Den Mietwohnungsmarkt betreffen sie jedoch
ME: Die Mehrheit der russischen Haushalte
wohnt in Eigentumswohnungen, in den Städten sind das ja meist Mehrfamilienhäuser. Wie
werden Reparaturen und Investitionen, die
über die einzelnen Wohnungen hinausgehen,
MS: Das ist das nächste Problem: Mit der
Privatisierung und der Zerstückelung in Einzeleigentum wurde eigentlich kein handhabbares Instrument für die effektive Verwaltung und Pflege der Wohnungsbestände
eingerichtet. Trotz der Einzelprivatisierungen,
blieben die Wohnungsbestände meist in der
Verwaltung der kommunalen Wohnungsunternehmen. Der Wohnungserwerb betraf
schließlich nur den Raum zwischen den
Noch bis vor Kurzem trugen die kommunalen
Wohnungsunternehmen die gesamten Verwaltungskosten und waren auch für Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen in den
Häusern zuständig. Die Kosten wurden jedoch
nur zum Teil auf die Bewohner/innen umgelegt. Wie auch in den nicht privatisierten
Mietwohnungen wurde nur ein kleiner Teil der
tatsächlichen Kostenmiete eingenommen. Die
Wohnkosten blieben so lange Zeit sehr niedrig,
aber die kommunalen Unternehmen arbeiteten unter wirtschaftlich außerordentlich
schlechten Bedingungen. Durch die fehlenden
Einnahmen und die drastische Reduzierung
staatlicher Fördermittel zu Beginn der 90er
Jahre reduzierten die Kommunen nach und
nach ihre Aktivitäten in den Wohnungsbeständen. In der Folge verschlechterte sich der
sowieso schon desolate Zustand vieler Wohnungen. Wohneigentum ist in Russland alles
andere als ein Qualitätsmerkmal für eine gute
und schöne Wohnung.
Erst jetzt, nach fünfzehn Jahren Privatisierung,
gibt es ernsthafte Bemühungen, diesen Zustand zu verändern. In einem Stufenplan sollen
die verdeckten Subventionen in Form der
verringerten Kostenmiete zurückgefahren
werden. Seit Beginn dieses Jahres sollen
eigentlich alle kommunalen Verwaltungen die
volle Kostenmiete erheben. Dies stellt die
Eigentümer/innen natürlich vor enorm steigende finanzielle Belastungen. Eigentümer/innen in Mehrfamilienhäusern sind darüber
hinaus aufgefordert, sogenannte Wohngemeinschaften zu bilden oder eine kommunale
oder private Firma mit der Verwaltung des
Hauses zu beauftragen. Das Gesetz wurde
2005 beschlossen und sollte eigentlich schon
umgesetzt sein. Doch schon die Gründung der
Wohngemeinschaften ist noch längst nicht
abgeschlossen. Laut Umfragen wissen etwa
40% der Einwohner nicht, dass die Eigentümer
eine Wohngemeinschaft gründen dürfen.
ME: Wie sind diese Reformen einzuschätzen?
Ist damit eine tatsächliche Verbesserung der
Wohnungsqualität zu erwarten?
MS: Die zentralen Probleme des russischen
Wohnungsmarkts, also die schlechte Qualität
und mangelhafte Bewirtschaftung eines
Großteils der ehemals staatlichen Wohnungsbestände sowie die Schwierigkeiten für junge
Haushalte, überhaupt eine Wohnung zu
finden, werden mit den aktuellen Reformen
keineswegs gelöst. Die Privatisierung in
Einzeleigentum hat beide Probleme deutlich
verschärft und eine Abkehr der Politik von
dieser Eigentumsorientierung ist nicht zu
erwarten. Was in Russland wirklich fehlt, ist
ein breites und preiswertes Mietwohnungsangebot, weil es dort weniger Zugangsschwierigkeiten gibt. Ideen und Vorschläge in
diese Richtung spielen in den aktuellen
wohnungspolitischen Diskussionen leider nur
Das Interview führte Andrej Holm.
Irene Sabaté, 1979 geboren in
Zaragoza/Spanien, ist Sozialanthropologin an der Universität von Barcelona. Zurzeit
schreibt sie ihre Dissertation
über die Wohnverhältnisse in
Berlin-Friedrichshain und war in
ihre Recherchen bereits mehrere
Male in Berlin.
Kein Vorbild für Berlin:
Der Wohnungsmarkt in Barcelona
Der Wohnungsmarkt in Spanien unterscheidet sich mit seiner hohen Wohneigentumsquote und dem nicht vorhandenen Mieterschutz grundlegend vom deutschen
Wohnungsmarkt. Die vielen Schwierigkeiten, mit denen der spanische Wohnungsmarkt kämpft, sind ganz offensichtlich: Unterversorgung, hohe Preise, Schattenwirtschaft sowie rechtliche und soziale Unsicherheit. Durch die Betrachtung der Situation
in Spanien wird schnell deutlich, dass Entwicklungen, die in Deutschland noch in den
Anfängen stecken, in ausgewachsenen Problemen enden können. Schließlich wird
auch in Deutschland die Privatisierung vorangetrieben, gebetsmühlenartig das
Wohneigentum propagiert (und gefördert) und die Hausbesitzerlobby wird nicht
müde, am sozialen Mietrecht zu sägen.
Bei einem Vergleich zwischen Barcelona und
Berlin treten zwei Unterschiede am deutlichsten hervor: Zum einen sind sowohl die
Wohnungsmieten als auch die Kaufpreise für
Eigentumswohnungen in Berlin wesentlich
niedriger als in Barcelona. Zum anderen ist
Berlin mit einem Anteil von 88% an Mietwohnungen eine Mieterstadt – im Gegendsatz
zu Barcelona mit 90% Wohneigentum.
Die spanische Wohnungspolitik hat in den
vergangenen 40 Jahren fast ausschließlich den
Kauf von Wohnungen gefördert. Doch jetzt
wird deutlich, dass ein grundsätzliches Recht
auf Wohnraum und die soziale Funktion des
Wohnens mit der Investitionslogik nicht zu
Die staatlichen, vor allem die sozialstaatlichen,
Regulierungen sind in Spanien verglichen mit
nord- und mitteleuropäischen Ländern sehr
schwach. Die Renten sind niedrig und die
einem wirtschaftlichen Mindeststandard entsprechende Alterssicherung ist ebenso problematisch wie die Versorgung der Kinder.
Sozialstaatliche Regulierungen spielen im
Alltag deshalb nur eine geringe Rolle und als
Ausgleich für die wirtschaftliche Ungewissheit
ist eine riesige Schattenwirtschaft entstanden.
In diesem Zusammenhang erhofft man sich
durch die Investition in eine Wohnung eine
größere individuelle Stabilität. An dem daraus
resultierenden Immobiliengeschäft sind vor
allem die Banken interessiert, denn mit den
Wohnungen als Sicherheit gelten die Kreditrisiken als gering. Die Ratenzahlungen – die
meist höher als die ohnehin schon hohen
spanischen Mieten sind – erstrecken sich über
Politik von Profitinteressen bestimmt
In Spanien besitzen viele Bessergestellte eine
Zweit- bzw. Ferienwohnung, die als Einnahmequelle dient. Auf diese Weise profitieren die
Bürger/innen wie spanische und ausländische
Investoren vom Tourismus und sie kurbeln das
Immobiliengeschäft weiter an.
Derartige Interessen beeinflussen stark die
Wohnungs- und Stadtplanungspolitik der
Gemeinden. Es hat sich eine sogenannte
„cultura del pelotazo“ herausgebildet: Eine
Schicht von Privatpersonen, die über beträchtlichen politischen Einfluss in den KomBewerber/innen
Kommunale Sozialwohnungen zu kaufen
Sozialwohnungen zu kaufen (öffentlich-privat Partnerschaft)
Sozialwohnungen zu mieten (Typ A)
Sozialwohnungen zu mieten (Typ B)
Sozialwohnungen zu mieten („Jugendliche“ unter 35 Jahre)
munen verfügt, hat sich die schnelle Bereicherung zum Ziel gemacht. Dieses Profitstreben wirkt sich auf die Umwelt häufig
schädlich aus und ist nicht selten verantwortlich für ein chaotisches und gegen die
Interessen der Bevölkerung gerichtetes Stadtwachstum. Außerdem führt das Kleineigentum
an den Wohnungen zur Fragmentierung der
Gebäude. Nur selten gehört ein ganzes Miethaus einem einzigen Besitzer. Entsprechend
schwer sind Modernisierungs- und Instandhaltungsprobleme zu lösen.
Im Einklang mit den Interessen der Investoren
vertreten die Behörden den Standpunkt, dass
eine Mietwohnung nur als Zwischenlösung für
eine bestimmte Lebenszeit wie z.B. das
Studium dienen soll. Deshalb ist die öffentliche
noch geringer als die Förderung der sozialen
Eigentumswohnungen (die sogenannten VPO,
„Offiziell geschützte Wohnungen“). Weil das
Angebot an Sozialwohnungen so gering ist,
werden sie durch ein Losverfahren zugeteilt.
Viele Wohnungssuchende sind auf das Los
angewiesen, weil sie gar keinen anderen
Zugang zum Wohnungsmarkt haben. Im
Februar 2007 gab es in Barcelona eine Auslosung, bei der zwar für die hiesigen Verhältnisse eine ungewöhnlich hohe Zahl von
Sozialwohnungen verlost wurde, aber der
Bedarf bei Weitem nicht gedeckt wurde (siehe
Im Unterschied zum deutschen Mietrecht
bietet das spanische Mietrecht nur wenig
Schutz für die Mieter/innen. Mietverträge in
Barcelona sind prinzipiell auf fünf Jahre
befristet. Bei Fristablauf können Mietverträge
Barcelona ist mit über 1,6 Millionen Einwohner/innen die zweitgrößte Stadt Spaniens und
die größte Kataloniens. Im Großraum Barcelona leben ca. 5,3 Millionen Menschen.
Die bereits in der Antike gegründete Stadt
liegt am Mittelmeer und an der Grenze zu
Blick über Barcelona von der Mittelstation der Seilbahn am Hafen.
nur mit dem Einverständnis beider Vertragsparteien verlängert werden, d.h. wenn der
Vermieter nicht will, ist eine Verlängerung
unmöglich. Außerdem kann der Vermieter den
laufenden Vertrag beenden, wenn er dies mit
Eigenbedarf oder mit dem Verkauf der Wohnung begründet. In Deutschland hingegen
sind befristete Mietverträge eine Ausnahme,
für die der Vermieter eine Begründung
benötigt und es gilt „Kauf bricht nicht Miete“,
d.h. ein Verkauf der Wohnung ist kein Kündigungsgrund.
Eine in Barcelona verbreitete Methode sich der
Mieter/innen zu entledigen, ist das sogenannte „Immobilienmobbing“. Dazu gehören
die Bedrohung der Mieter/innen sowie die
Unterbrechung der Strom-, Gas- und Wasserversorgung. Eine besondere Zielgruppe für
solche Angriffe sind ältere Mieter/innen, die
preisgünstige Wohnungen in der Altstadt von
Barcelona haben. Das Phänomen hat einen
solchen Umfang angenommen, dass die
Stadtverwaltung eine besondere Dienststelle
für die Bearbeitung dieser Fälle eingerichtet
hat. Leider aber steht diese Dienststelle ebenfalls unter Verdacht, den Auszug von Mieter/innen zu fördern.
Mieten werden „frei“ ausgehandelt
Für die Höhe der Mieten gibt es keine objektiven Bestimmungen. Sie werden gemäß der
Vertragsfreiheit bei Vertragsabschluss festgesetzt und abhängig vom Verbraucherpreisindex erhöht. So sind die Mieter/innen
gänzlich dem freien Markt und seinen wirtschaftlich ungleichen Verhältnissen zugunsten
der Vermieter ausgeliefert – und sie müssen
von Anfang an ungünstige Bedingungen
akzeptieren. Mieter/innen haben keine Möglichkeit, Sanierungen oder Modernisierungen
zu fordern. Ebenso wenig sind Mietminderungen vorgesehen, sodass Mieter/innen
sämtliche Wohnungsmängel dulden müssen.
Für die Unterhaltung der Wohnungen sind die
Mieter/innen zuständig. Andererseits gestattet es aber die prekäre Rechtslage den
Mieter/innen nicht, selbst in die Verbesserung
der Wohnungen zu investieren. Folglich verschlechtert sich der Zustand der Wohnungen
und der Verfall dient den Eigentümern als
Argument, nicht mehr zu vermieten. Sie
bevorzugen es oft, die Wohnungen leer stehen
zu lassen, weil sie von der automatischen
Wertsteigerung der Wohnungen profitieren.
Trotz des Wohnungsmangels wird durch diese
Spekulation auf künftigen Gewinn Leerstand
erzeugt. Die Novellierung des „Städtischen
Mietgesetzes“ (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) von 1994 hatte zwar das
vorgebliche Ziel, die Vermietung von leer
stehenden Wohnungen zu fördern, war aber
tatsächlich so eigentümerfreundlich, dass
wesentliche Verbesserungen ausblieben.
Schattenwirtschaft Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt hat eine umfangreiche
Schattenwirtschaft hervorgebracht. Das betrifft sowohl die Vermietung als auch den
Verkauf von Wohnungen. Es ist üblich, dass
Vermieter nur die Barzahlung der monatlichen
Miete akzeptieren. Dadurch werden die Einnahmen weder auf Bankkonten noch in Büchern sichtbar. Fast jeder Wohnungsverkauf
beinhaltet eine Nebentransaktion in Schwarzgeld, damit der Verkäufer einen Teil der
Steuern spart. So bläht sich dieser Wirtschaftssektor mit allen Maklern und Mittelsmännern zulasten der Bevölkerung enorm auf.
Die Probleme des Wohnungsmarkts vergrößern sich in großen Städten wie Barcelona
wegen der hohen Bevölkerungsdichte, der
entsprechend starken Wohnraumnachfrage
und der Eskalation der Grundstückspreise.
Dadurch wird das Stadtwachstum verstärkt,
denn es bleibt nur das Ausweichen an den
Stadtrand und in die Vorstädte. Dieser Sub-
urbanisierung folgt die Bereitstellung öffentlicher Verkehrsmittel nur ungenügend, folglich
müssen die Bewohner/innen Autos oder Motorräder anschaffen, wodurch sich das Wohnen verteuert. Das durchschnittliche Einkommen ist aber in Barcelona nicht höher als in
anderen Städten Spaniens oder Europas, in
denen weniger bedrückende Wohnverhältnisse herrschen. Das Missverhältnis zwischen
Einkommen und Wohnkosten setzt Doppelverdiener voraus. Alleinstehende sind auf
Untervermietung oder Wohngemeinschaften
angewiesen, sodass diese Wohnformen schon
seit Langem nicht mehr nur für Studierende
eine Lösung darstellen. Doch die Untermiete
ist in Spanien keineswegs gesetzlich geregelt,
was ein Problem darstellt. Die Politik hingegen
sieht keinen Handlungsbedarf.
Sehr verbreitet ist die Auffassung, dass der
Kauf einer Wohnung günstiger sei als die
Miete. Kein Wunder bei dem geringen Mieterschutz. Die Miete wird immer als Zwischenlösung angesehen, da sie als ein ungesicherter Zustand erscheint. Man glaubt, erst
als Eigentümer über die Wohnung entscheiden
und an der Wertsteigerung profitieren zu
können. Natürlich ist dies ein Trugschluss,
denn, wenn die eigene Wohnung im Wert
steigt, verteuern sich ebenso alle anderen
Wohnungen. Ein Verkauf bringt also keinen
Gewinn, denn der wird von den Kosten für eine
andere Wohnung aufgezehrt.
Der Kauf einer Wohnung wird als Familienangelegenheit betrachtet. Gemeinschaftlich soll
der Familienbesitz langfristig vergrößert werden, was Generationensolidarität erzwingt.
Eltern bürgen für die Kredite ihrer Kinder oder
bezahlen deren Eigenanteil an die Bank. Üblich
ist, dass bereits erwerbstätige Kinder noch so
lange bei den Eltern wohnen, bis sie eine
Eigentumswohnung bezahlen können, was
häufig erst mit 35 Jahren der Fall ist. Nach
herrschender Auffassung führt dies aber nicht
zu einer Einengung von Entwicklungschancen.
Die räumliche Fixierung wird ebenfalls positiv
bewertet, obgleich tatsächlich gesamtgesellschaftlich immer mehr Flexibilität gefordert
wird. Und auch die Verpflichtung, 40 Jahre
lang Hypotheken abzahlen zu müssen und
dabei auf die Familie angewiesen zu sein, wird
nicht als Benachteiligung empfunden.
Bei einer derartigen Sichtweise geraten Faktoren wie die Unsicherheit der Arbeitsplätze
und die Möglichkeit steigender Zinsen leicht
aus dem Blickfeld. Insolvenzen und ÜberME 321/2007
schuldungen werden in der Öffentlichkeit nicht
wahrgenommen. Es wird aber angenommen,
dass ihre Zahl viel größer ist als dargestellt,
denn das Interesse entsprechende Statistiken
zu unterdrücken ist groß.
Wo das Wohnen zur Miete stigmatisiert ist und
leicht mit sozialen Defiziten in Verbindung
gebracht wird, kann sich kein Mieterbewusstsein entwickeln. Kein Wunder also, dass
selbst die Mieter/innen weniger nach Ver-
besserung des Mietrechts streben als nach der
Eingliederung in die „Normalität“ der Hypothekenzahler. Diese „Normalität“ ist für
manch einen der Traum vom Glück, zu dem
auch Arbeit, Familie und Zweierbeziehung
Anders als in Berlin erleben die Bewohner/innen Barcelonas täglich die krassen
Folgen des freien Markts. In den jüngsten Liberalisierungs- und Privatisierungsmaßnahmen
der Berliner Wohnungspolitik kann man einen
Embryo erkennen, der heute in Barcelona zu
einem Monster ausgewachsen und außer
Kontrolle geraten ist. Gerade weil es noch
qualitative Unterschiede zwischen den beiden
Szenarien gibt, sollten sich die regierenden
Politiker und Stadtplaner in Berlin auf keinen
Fall Barcelona zum Vorbild nehmen. Barcelona
ist eine Stadt, die mit ihren Besucher/innen viel
besser als mit ihren Bewohner/innen umgeht.
Proteste gegen den angespannten Wohnungsmarkt in Spanien
Die Wut über steigende Wohnungspreise und die Schwierigkeiten, eine bezahlbare Wohnung zu finden, haben in den letzten
Monaten massive Proteste gegen die Immobilienspekulation und die unsoziale Wohnungspolitik ausgelöst.
Vor allem Jugendliche und junge Erwachsene,
die bei der Suche nach einer eigenen Wohnung
die größten Schwierigkeiten haben, bilden das
Zentrum der Proteste. Unabhängig von Gewerkschaften und traditionellen Parteien wurden seit vergangenem Sommer in vielen spanischen Großstädten Dutzende Demonstrationen mit Tausenden Teilnehmer/innen organisiert und Themen wie Wohnungsnot und Immobilienspekulation in die Öffentlichkeit gebracht. Die Anlässe für die Protestaktionen sind
vielfältig – in Barcelona gab es beispielsweise
während der Auslosung von Sozialwohnungen
Demonstrationen gegen eine Immobilienmesse. Eine weitere Demonstration gab es als
Aktion für das Recht auf eine menschenwürdige
Wohnung in Barcelona.
Reaktion auf die Räumung eines besetzten
Hauses und gegen das Verbot einer Campingaktion der französischen Gruppe „Les enfants
de Don Quichotte“, die die Situation der
Wohnungslosen in Europa anklagten. Im Oktober 2006 musste die spanische Regierung
sogar ein informelles Treffen der Europäischen
Wohnungsbauminister absagen, weil wegen
der angekündigten Proteste die Sicherheit nicht
Kampf um menschenwürdiges Wohnen
Als ein Kern der Protestbewegungen hat sich
die Bewegung „Vivienda Digna“ (menschenwürdiges Wohnen) entwickelt. „Vivienda Digna“ besteht aus Gruppen in allen größeren
Besuch der französischen Obdachlosenorganisation „Les enfants de Don Quichotte“.
Städten und hat gemeinsam mit vielen anderen
Organisationen eine gemeinsame Plattform für
den Kampf um bessere Wohnbedingungen
aufgebaut. Im Zentrum der Forderungen steht
die Umsetzung des Artikels 47 der spanischen
Verfassung, der ein menschenwürdiges Wohnen garantiert und soziale Eingriffe in den
Bodenmarkt ermöglicht.
Unterstützung fanden die Forderungen auch
durch Miloon Kothari aus Indien, dem UNOSonderberichterstatter zum Thema Wohnen,
der in seinem Bericht die katastrophalen Bedingungen des Wohnungsmarkts bestätigt und
die spanische Regierung für ihre Wohnungspolitik kritisiert. Die Schlussfolgerungen in
Kotharis Bericht decken sich weitgehend mit
den Forderungen der Protestbewegungen:
stärkere Bestrafung von Korruption und Diskriminierung im Bereich des Wohnungsmarkts,
Aufbau eines öffentlichen Wohnungsbestands
mit erschwinglichen Sozialwohnungen, Ausbau des Mietrechts und ein Ende der staatlichen
Subventionen für den Bau von Eigentumswohnungen.
derung von Eigentumswohnungen hin zum
Ausbau eines sozialen Mietwohnsektors. Einzelne Städte, wie etwa Madrid, versuchen mit
lokalpolitischen Richtlinien die Grundsätze des
Verfassungsartikels 47 nun auch praktisch
umzusetzen. Die baskische Regionalregierung
hat massive steuerliche Sanktionen für Eigentümer angekündigt, die sich weigern, leer
stehenden Wohnraum zu vermieten und die
Demonstration für das Recht auf eine menschenwürdige Wohnung und gegen Immobilienspekulation.
katalanische Regierung will künftig leer stehende Wohnungen sogar fünf Jahre lang
beschlagnahmen und eigenständig vermieten.
Dass diese Ankündigungen tatsächlich umgesetzt werden, bleibt zu hoffen. Die Protestbewegung gegen Wohnungsnot und Spekulation wird die Situation weiter verfolgen und
hat bereits weitere Aktionen angekündigt. Ein
langes Aufschieben werden sich die Regierenden in Spanien also nicht leisten können.
www.ohchr.org/spanish/issues/housing
Protest bei der Auslosung
von Sozialwohnungen.
Dieser Mix von Aktionen auf der Straße und
politisch inhaltlichen Vorschlägen zeigt nun
erste Erfolge. Das Wohnungsministerium diskutiert über einen Strategiewechsel der sozialen Wohnungspolitik – weg von der För19
Autor von „Planet der Slums“: Mike Davis.
In wenigen Jahren lebt die Hälfte
der Weltbevölkerung in Slums,
schreibt der US-amerikanische
Stadtsoziologe Mike Davis
In ein oder zwei Jahren wird es soweit
sein. Dann lebt die Mehrheit der Weltbevölkerung nicht mehr auf dem Land,
sondern in den Städten. Und dort meist
in den sich über weite Flächen hinziehenden Armutsvierteln. Gab es 1950
nur 86 Millionenstädte auf der Welt,
sind es heute schon über 400 und demnächst werden es 550 sein. Angeführt
von Mexiko-Stadt mit knapp 25 Millionen Einwohner/innen breiten sich immer
mehr Mega-Städte aus, insbesondere in
China und Asien. Durchschnittlich hat
sich deren Bevölkerung in den letzten
50 Jahren mehr als verzehnfacht.
Wachstumsraten, die es nicht mal in den
europäischen Metropolen zur Zeit der
industriellen Revolution gab.
Gleich auf den ersten Seiten seines neuen
Buchs „Planet der Slums“ breitet der USamerikanische Stadtsoziologe Mike Davis eine
Menge Fakten aus. Daraus folgert er einen
„Wendepunkt in der Menschheitsgeschichte“,
der nur mit „der neolithischen Wende oder der
industriellen Revolution vergleichbar ist“.
Allerdings sei nur in China das Wachstum der
Städte mit der westlichen industriellen Revolution im 19. Jahrhundert vergleichbar, ansonsten „entkopple sich die Urbanisierung
radikal vom Industrialisierungsprozess“. Die
Wirtschaftskraft einer Stadt habe „oft überraschend wenig mit der Einwohnerzahl zu tun“.
ISBN: 978-3935936-56-9
In diesen Welten aus „groben Backstein, Stroh,
recyceltem Plastik, Zementblöcken und Abfallholz“ versammle sich die „überschüssige
Menschheit“ und drohe in Umweltverschmutzung, Exkrementen und Abfall zu versinken.
Anders als in den 70er Jahren sieht Davis auch
keine „Slums der Hoffnung“ mehr, die der
entwurzelten Landbevölkerung als Durchgangsstation dienen, um schließlich als neue
Arbeiterklasse in der Großstadt anzukommen.
Deshalb seien auch all die Programme von IWF,
Weltbank und diverser NGOs, die einen neuen
Kapitalzyklus mittels Mikrokrediten anschieben wollen, zum Scheitern verurteilt. Trotz
einiger lokaler Erfolge reiche es einfach nicht
zur Kapitalakkumulation.
Jenseits aller Romantisierung beschreibt Davis
die informelle Wirtschaft, die aus dem Landbesetzer von gestern einen Besitzer macht, der
heute einen Teil seines kleinen erkämpften
Grundstücks an die nächsten in die Stadt
nachströmenden Armen vermietet. Der Mietmarkt in den Slums geht soweit, dass in Indien
Schlafplätze auf der Straße vermietet werden.
Allerdings verbreitet Davis, der sich in den
letzten Jahren einen Namen mit Büchern wie
„City of Quarz“ und „Die Geburt der Dritten
Welt“ gemacht hat, eine recht katastrophische
Weltsicht. Trotz allen Elends haben die
Menschen in den Armutsvierteln auch Lebensfreude, machen Musik und es tobt nicht jede
Nacht der Bandenkrieg. Neben der Bretterhütte
steht in Kairo oder Mexiko-City öfter, als man
nach der Lektüre dieses Buches erwartet, ein
Reihenhaus. Eben weil auch diese Städte sozial
ausdifferenziert sind und es zumindest per
Bewusstsein ein breites Kleinbürgertum gibt,
bricht der Aufstand der Armen nicht los.
Ein weiterer Aspekt kommt hinzu. Beim Lesen
merkt man, wie die Stadt Berlin inzwischen
abseits der globalen Entwicklungen liegt, wo
in den kommenden Jahren mit einem Rückgang
der Stadtbevölkerung von zurzeit 3,4 auf etwa
drei Millionen Einwohner/innen gerechnet
sozialen Projekten und
Künstlern kann nun das
frühere Betriebsgelände
des Druckmaschinenherstellers Rotaprint
Ende Februar 2007 war im Wedding
feiern angesagt. In letzter Minute war
es den Initiativen auf dem ehemaligen
Rotaprint-Gelände gelungen, ihre
Gebäude vor dem Verkauf an einen
Immobilienfonds zu retten. Dank
erheblichen Drucks von allen Seiten
musste der Berliner Liegenschaftsfonds
ein bereits „fest geschnürtes Paket“
mit 45 Gewerbegrundstücken wieder
öffnen und sowohl das Künstlerhaus in
der Wiesenstraße 29 als auch die an der
Gottschedstraße 4 gelegenen Häuser
wieder freigeben. Jetzt gehen sie zurück
an den Bezirk Mitte, der nun „den
Verkauf der Grundstücke an die Nutzergruppen bis November 2007“ forcieren
Seit Jahren wird das mitten im Wedding in der
Nähe des Nauener Platzes gelegene fast
10.000 qm große Gelände von einer bunten
Mischung von Initiativen, Verbänden und
Künstler/innen genutzt. Am Eingang Gottschedstraße findet man neben der Deutschen
Lebensrettungsgesellschaft DLRG auch die
Berliner Zentrale von SOS Kinderdorf und ein
Arbeitslosenprojekt. In den ehemaligen Fabrikhallen bietet eine Firma die Reparatur von
Neopren-Tauchanzügen an und der türkische
Unternehmer Yilmaz stellt aus Nirostastahl die
Inneneinrichtung für Dönerbuden her. In einem
denkmalgeschützten Turm im Bauhaus-Stil hat
die Künstlergruppe „soup“ alles selbst instand gesetzt und sich eingerichtet. Rund um
Das ehemalige Rotaprint-Gelände im Wedding soll seit 15 Jahren verkauft werden. Investoren zeigten jedoch
kein Interesse, sodass frühere Vermarktungsversuche erfolglos blieben. Das in der „Verwertungssackgasse“
angelangte Grundstück wollen die Nutzer/innen nun notgedrungen selbst kaufen, bevor es als Paketbestandteil
diese Künstlergruppe hatte sich bereits 2005
der Verein „ExRotaprint“ gebildet, um vom
Bezirk das Gelände in Eigenregie zu übernehmen. Parallel versuchte der Bezirk es zu
verkaufen – ohne Erfolg. Gleichzeitig unterblieb allerdings auch jede Lösung, das Gelände
als soziokulturelles Zentrum zu sichern. So
wurde vor wenigen Jahren auf Druck des
Senats das Terrain an den Liegenschaftsfonds
(LiFo) übertragen. Und der schnürte im letzten
Herbst ein Paket mit 45 Gewerbeimmobilien
im Eigentum des Landes Berlin und versuchte,
diese an einen Investor zu verkaufen. „Gute,
mittlere und schlecht verkäufliche Gewerbegrundstücke werden dabei in ein Paket geschnürt und am Stück verkauft“, bestätigt
Anette Mischler, Sprecherin des LiFo. Die
weitere Verwertung übernehmen die Käufer.
Meist werden dann die Rosinen herausgepickt,
entwickelt und weiterverkauft. Den verbleibenden „Schrottimmobilien“ bleibt oft nur
der Verfall. Mischler sieht die Verantwortung
für diesen Vorgang bei den zuständigen
Politikern, „denn der LiFo hat den gesetzlichen
Auftrag zu verkaufen und dies hat Vorrang vor
Zwischennutzung oder anderweitigen Lösungen.“
Notlösung gegen Verkauf an Investor
In diesem Paket befand sich das Rotaprintgelände ebenso wie das gegenübergelegene
ehemalige Verwaltungsgebäude Wiesenstraße 29. Inzwischen wohnen und arbeiten auch
dort rund ein Dutzend Künstler/innen. Nicht
mehr zum Verkauf stand ein weiteres Teilstück
des Geländes, auf dem letztes Jahr ein Lebensmitteldiscounter eröffnete. Schon zehn
Jahre zuvor waren vom Land Berlin auf diesem
Teilstück die alten Fabrikhallen abgerissen
worden, um überhaupt einen Verkauf zu
ermöglichen. Der Boden musste wegen Altlasten für über fünf Millionen Euro saniert
werden. „Genau dieses Schicksal“, befürchtete Jörg Bürkle, Sprecher der Künstler/innen
in der Wiesenstraße 29, „auch für unser Gebäude bei einem Verkauf an einen Investor“.
Auch hier hatten sich die Nutzer/innen zusammengeschlossen, einen Verein gegründet
und wollen nun notgedrungen ihr Haus selbst
Problem Verkehrswert
Beiden Projekten gelang es, etliche Politiker für
ihr Anliegen zu interessieren. Neben dem
ehemaligen Kultursenator Thomas Flierl
(Linkspartei.PDS) setzten sich der Baustadtrat
von Mitte Ephraim Gothe (SPD) sowie der
Atelierbeauftragte Florian Schöttle ein. Unter
der Bedingung, dass dem Bezirk erlaubt wird,
das Gelände an die Initiativen weiterzuverkaufen, beschloss das Bezirksamt Mitte nun,
die Rückübertragung des Geländes vom LiFo
zu beantragen. In den nächsten Monaten soll
die gemeinnützige GSE (Gesellschaft für
Stadtentwicklung) die Verwaltung und die
Betreuung des Verkaufs übernehmen und ein
neues Verkehrswertgutachten soll erstellt
Vor allem um die Höhe des Verkehrswerts
drehten sich in den letzten Monaten die Auseinandersetzungen zwischen den prinzipiell
kaufwilligen Mietern und dem LiFo. Nicht nur
der Sprecher des Vereins „Ex-Rotaprint“ Les
Schliesser findet den drei Jahre alten Ver-
kehrswert in Höhe von rund zwei Millionen
Euro „angesichts der immensen Sanierungskosten stark überhöht“. Der LiFo hatte allen
Nutzern der im Paket versammelten Immobilien nach den ersten Protesten angeboten,
„ihr Grundstück zum festgelegten Verkehrswert bis zum Jahreswechsel selbst zu kaufen“.
Da die Künstler auf dem Rotaprint-Gelände
nicht zum geforderten Preis bis Weihnachten
gekauft hatten, war für Matthias Kolbeck,
Sprecher des für den LiFo zuständigen Finanzsenators Thilo Sarrazin (SPD), „das Ende der
Fahnenstange erreicht“. Man könne doch
auch mal umziehen, empfahl Sarrazins Sprecher. Dabei wollte der Verein ExRotaprint
einfach nur „eine Pufferzone von zwei bis drei
Jahren, um das Gelände konzeptionell neu
aufzustellen und eine tragfähige Struktur zu
schaffen“, sagt Schliesser. Im Augenblick
deckten die Mieteinnahmen nicht mal die
Betriebskosten. „Im Unterschied zum Prenzlauer Berg sind wir hier im Wedding, hier gibt
es keine alternative Szene, keine Architekten,
keine Banken und kein Geld – die Leute haben
Probleme, ihre Miete zu bezahlen“, fasst der
Künstler seine Erfahrungen zusammen. „Hier
befinden wir uns in der kompletten Verwertungssackgasse“.
Als schlagkräftigstes Argument gegenüber
dem Senat erwies sich der Hinweis, dass bei
einem Abriss der Gebäude für das Land Berlin
als Verkäufer die Kosten der Bodensanierung
fällig würden. Selbst bei zwei Millionen Euro
Einnahmen hätte man ein Vielfaches davon für
die Altlastenbeseitigung gegenrechnen müssen. Für jeden sichtbar eine Milchmädchenrechnung. So konnte der Senat am 20. Februar
„den gordischen Knoten durchschlagen“ und
einer Rückübertragung an den Bezirk Mitte
Soziales (Privat-)Eigentum?
Einen Abriss wird es nun nicht mehr geben.
Trotzdem hat der Erfolg einen Wehrmutstropfen. Auch ein Verkauf an die sozialen Projekte und Künstler/innen bleibt eine Privatisierung. Den Berliner Bezirken gelingt es
anscheinend nicht, ihre Gebäude kombiniert
mit einer weitgehenden Selbstverwaltung der
Nutzer/innen erfolgreich als soziokulturelle
Zentren zu bewirtschaften. Das gleiche Problem wie beim Bethanien in Kreuzberg oder
dem Kulturzentrum Bagatelle in Frohnau.
Uferverschönerung für
Das Kreuzberger Spreeufer soll Teil eines prosperierenden Wirtschaftsraums werden – soziale Verdrängung und erheblich mehr Durchgangsverkehr
„Menschenlandschaft Berlin“ heißen
die Skulpturen auf der Grünfläche
am Gröbenufer direkt an der Oberbaumbrücke. Das 1987 installierte
Kunstprojekt steht für „Kreuzberg
als Kristallisationspunkt für Einwanderung“.
Im letzten Sommer eröffneten die Senatorin für Stadtentwicklung Ingeborg JungeReyer und der damalige Baustadtrat Franz Schulz in einem symbolischen Akt den
Dampferanleger am Fuß der Oberbaumbrücke. Schon bald soll die Kreuzberger
Spreeseite mit einer Uferpromenade ausgestattet, der Park am Gröbenufer neu
gestaltet und die dort aufgestellten Skulpturen von Graffiti befreit sein. Die Uferverschönerungsmaßnahmen bilden den Auftakt des Programms „Stadtumbau West“
im Bereich des Kreuzberger Spreeufers.
Das Gebiet südlich der Spree zwischen Schillingbrücke und Flutgraben wurde vom Senat
2005 als eines von fünf Stadtumbaugebieten
im Westteil der Stadt festgeschrieben. Es folgte
eine Voruntersuchung des Gebiets durch das
Planungsbüro Herwarth + Holz. Die Voruntersuchung wurde im vergangenen Frühjahr
veröffentlicht, der Stadtumbauprozess ist
insgesamt auf fünf Jahre angelegt.
„Kreuzberger Mischung“ neu definiert
Es geht aber nicht einfach nur darum, den
Spreeraum für Spaziergänger/innen zu erschließen. Nur ein kleiner Bonus für die Öffentlichkeit ist der schmale begehbare Uferstreifen, ein weiterer ist ein neu gestalteter
Spielplatz an der Pücklerstraße. Vielmehr soll
das Kreuzberger Spreeufer zum „Entree der
Innenstadt“, das Friedrichshainer und das
Kreuzberger Spreeufer zu einem „prosperierenden Wirtschaftsraum“ vernetzt und eine
„neue kreative Kreuzberger Mischung etabliert“ werden, wie es in dem Voruntersuchungsbericht heißt. Das Konzept passt
perfekt zu den Planungen der Interessenvertretung „Mediaspree“, einem Zusammenschluss von Investoren, der es sich zur Aufgabe
gemacht hat, die Immobilien im Spreeraum als
neues Medienquartier zu vermarkten. Mediaspree ist aber kein rein privatwirtschaftliches Vergnügen: Zu 80% finanziert sich der
Interessenverband aus dem Bund-LänderGemeinschaftsprogramm „Verbesserung der
regionalen Wirtschaftsstruktur“. Neben den
unmittelbar an die Spree angrenzenden
Grundstücken geht es bei der Planung allerdings auch um die nähere Umgebung in
Kreuzberg. Die Planer sehen hier die „Chance,
sozial benachteiligten Stadtquartieren im
‚Hinterland’ Raum für nachhaltige, aufwertende Neuentwicklungen zu geben“. In besagtem „Hinterland“ gelten die lokale Einkaufsstraße Wrangelstraße und die Markthalle
zwischen Pückler- und Eisenbahnstraße als
zentral zu entwickelnde Punkte.
Zu Mauerzeiten war der nordöstliche Teil von
Kreuzberg, der nach dem früheren Postzustellbereich als SO 36 bekannt ist, eine verschlafene Insel, die in den Ostteil der Stadt
Die Brommystraße ist zurzeit eine Sackgasse, die von der Köpenicker Straße abzweigt. Die Straße endet an einer Mauer vor der
Spree. Im Rahmen der Stadtentwicklungsplanung wird der Wiederaufbau der Brommybrücke angedacht. An der Straßenecke
befindet sich die frühere Heeresbäckerei, die in Form von
großzügigen und teuren Lofts vermarktet wird.
hineinragte. Im Norden grenzte diese Insel an
die Spree und auf der gegenüberliegenden
Seite gab es nichts zu sehen als die graue
Mauer. Folglich waren die Grundstücke an der
Spree Randlagen und wurden von größeren
Gewerbebetrieben wie etwa Speditionen genutzt. Am südlichen Ende der Oberbaumbrücke endete die Welt. Rechts und links des
damals toten Hochbahnendes lag ein Stück
Ausgehmeilen am Schlesischen Tor
Heute ist die Oberbaumbrücke Teil des
Innenstadtrings und täglich verstopft vom
Autoverkehr. Die Grünanlage vor dem
Schlesischen Tor ist nicht viel mehr als eine
ungemütliche Verkehrsinsel, durch die ab und
an ein Hund Gassi geführt wird. Das Ufer
nördlich der Köpenicker Straße ist in weiten
Teilen noch immer unzugänglich. Gleichzeitig
drängen neue Akteure in den Kiez: Die
Schlesische Straße und die Falckensteinstraße
haben sich zu beliebten Ausgehmeilen entwickelt und in der Köpenicker Straße entstehen
Offizielle Nachrichten und Termine aus dem Stadtumbaugebiet:
www.stadtumbau-berlin.de/Spreeufer.1603.0.html
Informationsmaterial des Senats:
www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/stadtplanerische_
konzepte/leitbild_spreeraum
Initiative gegen die hässliche Stadtumstrukturierung:
immer mehr Büros von Medienschaffenden.
Ob dies auf das Marketingkonzept von „Mediaspree“ zurückzuführen ist, bleibt dahingestellt. Bisher sind nämlich vor allem die
Altbauten beliebt. Bei den Büroneubauten
hingegen scheint das Konzept bislang nicht
aufzugehen. Vom Trias mit seinen drei Türmen
an der Michaelbrücke über die Oberbaum City
bis hin zu den Treptowers an der Elsenbrücke
künden „Zu vermieten“-Schilder vom Leerstand. Auf dem virtuellen Stadtplan von
Mediaspree ragen jedoch weitere geplante
Bürotürme in die Höhe, etwa auf dem Postareal
am Ostbahnhof, auf der Freifläche an der
Cuvrystraße und neben dem ver.di-Gebäude.
Der Uferweg an der Spree ist bisher nur in
Bruchstücken vorhanden, so wie hier am
ver.di-Gebäude an der Schillingbrücke.
Die Anwälte wollen bei
den Gerichtsverfahren
wegen der Räumung der
Yorckstraße 59 klären
lassen, ob das Warten
auf den Gerichtsvollzieher bereits Hausfriedensbruch darstellt
Ein bisschen Mitte in SO 36
Wer die Warschauer Brücke passiert, blickt
derzeit auf eine Großbaustelle. Seit vergangenem Herbst wird hier die „O2-World“
gebaut, die in anderthalb Jahren eröffnen soll.
Die Arena der Anschutz-Entertainment-Gruppe soll bis zu 17.000 Zuschauer fassen und
fast jeden zweiten Tag im Jahr bespielt werden.
Bedenkt man, dass der Innenstadtring den
täglichen Berufsverkehr schon jetzt kaum noch
verkraftet, fragt man sich, wie sich der Zuschauerstrom wohl auf die Verkehrsentwicklung in Friedrichshain und Kreuzberg
auswirken wird. Eine Antwort dafür könnte im
Programm des „Stadtumbau West“ für das
Kreuzberger Spreeufer liegen. Deutlich bemängelt werden in dem Gutachten des
Planungsbüros Herwarth + Holz nämlich fehlende Brückenverbindungen zwischen den
beiden Bezirksteilen. Gewöhnlich betrage der
Brückenabstand in der Innenstadt 250 bis 600
Meter, zwischen Schilling- und Oberbaumbrücke lägen jedoch 1,3 Kilometer. Angedacht
ist daher, die historische Brommybrücke wieder
aufzubauen sowie eine weitere Verbindung in
Verlängerung der Manteuffelstraße zu schaffen. Derzeit läuft eine verkehrsplanerische
Untersuchung durch die Technische Universität Berlin, in der acht verschiedene Varianten
durchgespielt werden, von keiner neuen
Brücke bis hin zu zwei Verbindungen für den
Individualverkehr. Eine mögliche Variante
wären auch zwei Stege, die nur für Radfahrer
und Fußgänger geöffnet wären. „Wir wollen
keine attraktive Parallelverbindung zum Innenstadtring“, betont Carl Herwarth von Bittenfeld, Gesellschafter des Planungsbüros
Herwarth + Holz. Zu welcher Empfehlung die
Studie kommt, möchte er nicht verraten, bevor
diese der Öffentlichkeit vorgestellt wird.
Ein weiteres wichtiges Vorhaben ist die Umsiedlung von Gewerbebetrieben, die zurzeit
noch große Teile des Ufers versperren, darunter eine Spedition und ein Baustoffhandel.
Laut Herwarth finden Gespräche mit Betriebsund Grundstückseigentümern statt. Ausweichflächen für die Betriebe könnten im
Bereich des Wriezener Bahnhofs neben dem
Ostbahnhof, im Rudolfkiez oder am Treptower
Hafen liegen. Statt der reinen Gewerbenutzung wird eine Mischnutzung entsprechend der klassischen „Kreuzberger Mischung“ angestrebt, das heißt eine kleinteilige
Mischung von Wohnen, Arbeiten, Kultur,
Freizeit und Handel. Gewerbliche Nutzungen
sollten dabei eher zur Köpenicker Straße hin,
Wohnnutzung eher zur Spreeseite stattfinden.
Wie sich diese Entwicklung auf die jetzige
Bevölkerungsstruktur auswirken könnte, ist zu
ahnen. Schließlich wird der „hohe Anteil sozial
benachteiligter Bevölkerungsgruppen“ ausdrücklich als Problemlage des Gebiets
benannt. Zudem sollen „Nischen im Altbaubestand für Zuzüge aus der kreativen Szene“
gesichert werden. Der Stadtumbau West setzt
damit bei dem an, was schon längst stattfindet, einem langsamen Verdrängungsprozess, in diesem Programm „Aufwertung“
genannt. Luxuswohnungen können nur in
Neubauten an der Spree entstehen, denn
Luxussanierungen sind nach der Milieuschutzverordnung von 1995 ausgeschlossen. Eine
stetige Aufwärtsentwicklung der Mieten im
gesamten Gebiet und den daran angrenzenden Quartieren kann auf diesem Weg aber
Am frühen Morgen des 6. Juni 2005
räumte ein großes Polizeiaufgebot das
Hinterhaus der Yorckstraße 59 in BerlinKreuzberg. Inzwischen ist die Umwandlung in luxuriöse Lofts fast abgeschlossen und das Interesse der vermögenden
Klientel am Kauf einer Eigentumswohnung scheint groß zu sein. Auch Til
Schweiger, der im Film „Was tun,
wenn’s brennt“, einen Hausbesetzer
spielt, soll unter den Interessenten sein.
Die ehemaligen Bewohner/innen der Yorckstraße 59 hingegen, die entgegen anderslautender Pressemeldungen das Haus nicht
besetzt, sondern gemietet hatten und sich
gegen eine drastische Erhöhung der Miete
wehrten, haben andere Probleme. Schließlich
haben gegen sie die ersten Gerichtsverfahren
begonnen. Die Anklagepunkte lauten überwiegend auf Hausfriedensbruch.
Die Justiz scheint allerdings kein besonders
großes Verfolgungsinteresse zu haben. Ein
erstes Verfahren ist aus prozessökonomischen
Gründen eingestellt worden und in einem
anderen Fall wurde der Anklagepunkt des
Hausfriedensbruchs wegen eines Formfehlers
des Hausbesitzers fallen gelassen. Der hatte
schon eine Woche vor der Räumung Anzeigen
wegen Hausfriedensbruchs gestellt. Über diese Entwicklung sind aber manche der Angeklagten gar nicht froh, denn ihnen wäre eine
klare Verurteilung wegen Hausfriedensbruchs
lieber gewesen. Das klingt erstmal paradox.
Doch sie hätten dann die Möglichkeit gehabt,
mit einem solchen Urteil in die nächste Instanz
zu gehen und vielleicht sogar Rechtsgeschichte zu schreiben. Es geht dabei um eine
juristische Frage, die auch für alle Mieter, denen
Zwangsräumungen drohen, von Interesse ist:
Ist das Warten auf den Gerichtsvollzieher, der
den Räumungsbefehl vollstreckt, bereits ein
Hausfriedensbruch vor der
Die ehemaligen Bewohner/innen der Yorckstraße und ihre Anwälte argumentieren
folgendermaßen: Sie hätten sich in den frühen
Morgenstunden des 6. Juni 2005 eben gerade
zu diesem Zweck auf dem Gelände der Yorckstraße 59 aufgehalten. Der Gerichtsvollzieher
hatte sich für diesen Tag angekündigt und
wurde von den Bewohner/innen und ihren
Freund/innen erwartet. Nach der Räumungsaufforderung der Polizei verließen sie das
Grundstück. Widerstand wurde dabei nicht
geleistet und auch Verfahren wegen Widerstands gegen Vollstreckungsbeamte sind nicht
Wie kann aber ein Hausfriedensbruch vorliegen, bevor der Gerichtsvollzieher überhaupt
die Räumung vollstreckte? Bis dahin hatte
schließlich kein Räumungsakt bestanden und
es konnte folglich auch kein Hausfrieden
gebrochen werden, argumentieren die Anwälte.
Mit dem gleichen Recht könnten Mieter/innen,
denen eine Zwangsräumung angekündigt
wurde, wegen Hausfriedensbruch angeklagt
werden, weil sie die Wohnung nicht schon
geräumt haben, bevor die Gerichtsvollzieher
überhaupt ihres Amtes walten. Aber das ist
bisher eben nicht die juristische Praxis. Eine
solche Verschärfung, die dann auch Auswirkungen auf viele andere Mieter/innen haben
könnte, wollen die Rechtsanwälte der ehemaligen Bewohner/innen der Yorckstraße 59
juristisch verhindern. Jetzt müsste nur das
Amtsgericht so gefällig sein und ein entsprechendes Urteil verhängen, gegen das dann das
Widerspruchsverfahren eingeleitet werden
kann. Bisher hat es die Justiz aber nicht eilig,
ihren Beitrag dazu zu leisten. Doch für Mai
2007 ist erneut ein Prozess gegen einen
ehemaligen Yorckstraßenbewohner vor dem
Amtsgericht anberaumt. Auch ihm wird
Hausfriedensbruch vorgeworfen, begangen in
den Morgenstunden des 6. Juni 2005 beim
Warten auf den Gerichtsvollzieher.
Berlin Motardstraße – ein inoffizielles
Motardstraße 101a heißt die erste Adresse für alle Flüchtlinge, denen es gelingt
nach Berlin einzureisen. Mitten im Industriegebiet in Berlin-Spandau liegt die viel
befahrene Straße. Hinter einem hohen Zaun mit Stacheldraht stehen fünf große
Metallbaracken. Das ist die ZASt, d.h. die Zentrale Aufnahmestelle für Flüchtlinge,
neuerdings auch unter dem Namen EAE, Erstaufnahmeeinrichtung, bekannt.
Betrieben wird die Einrichtung von der Arbeiterwohlfahrt (AWO) Mitte. In direkter
Umgebung gibt es weder Geschäfte noch Cafés, nur die U-Bahnstation
Paulsternstraße ist in zehn Minuten zu erreichen. Es ist kein schöner Ort zum
Der Platz der ZASt in der Motardstraße 101a
reicht theoretisch für 625 Menschen und zurzeit
wohnen dort etwa 420, darunter etwa 80
Kinder. Doch nicht alle sind gerade erst in Berlin
angekommen. Einige der Flüchtlinge wohnen
bereits seit Jahren in Berlin, sind im Besitz einer
Duldung und wurden angewiesen, in das
Wohnheim in der Motardstraße zu ziehen. Und
das, obwohl in der Koalitionsvereinbarung der
SPD und PDS festgehalten ist, dass es in Berlin
keine Ausreiseeinrichtung geben soll. Die Kosten des Wohnheims sind höher als die Kosten
für die Anmietung von privaten Wohnungen.
Die Motardstraße 101a wird faktisch als
Ausreisezentrum und nicht wie vorgesehen nur
als zentrale Erstaufnahmestelle für Neuankömmlinge genutzt.
Der Gesetzgeber sieht Ausreiseeinrichtungen
als Unterkünfte für Menschen vor, die als ausreisepflichtig gelten. Die staatliche Kontrolle
und Überwachung ist hier einfacher durchzuführen als in privaten Wohnungen. Durch
Zwangsberatungen sollen die Flüchtlinge zur
sogenannten „freiwilligen“ Ausreise gebracht
werden. Doch von Freiwilligkeit kann keine
Rede sein. Die menschenunwürdigen Lebensumstände führen oft zur verzweifelten Aus-
reise, bzw. Abschiebung, weil die Lebensbedingungen hier unerträglich sind. Die Menschen werden in ihre Herkunftsländer zurückgedrängt, aus denen sie oft vor Folter und Krieg
„Die Zustände hier sind schlimmer als im
Abschiebegefängnis in Köpenick“, so Frank
Iwapelu, 38 Jahre, Bewohner der Motardstraße. Er weiß, wovon er spricht, denn er saß
neun Monate im Knast. „Dort gab es wenigstens Telefon, Ärzte und einen Fernseher“, so
Iwapelu. Seit ein paar Monaten muss er in der
Motardstraße wohnen. Hier teilt er sich ein
17 qm großes Zimmer mit einem anderen
Mann. Eigentlich sollten in diesem Zimmer drei
Personen unterkommen. Doch da der dritte Bewohner bei einem Freund in der Stadt wohnt,
haben die beiden jungen Männer kurzerhand
das dritte Bett abgebaut, damit sie etwas mehr
Platz haben. „Wenn du hier nie gewohnt hast,
kannst du dir nicht vorstellen, was es bedeutet,
hier zu wohnen“, so Iwapelu. Die Zimmer sind
äußerst karg eingerichtet. Teilweise löst sich die
Verkleidung an den Decken. In den Räumen
befinden sich Metallbetten und alte Metallspinde, die nicht abschließbar sind. Iwapelu erzählt
von Kakerlaken in den Küchen und in ihrem
Motardstraße 101a in Spandau.
Aktuelle mietrechtliche Entscheidungen des
Mittagessen in der Alu-Assiette.
Zimmer. Nachts könne er wegen der Insekten
nicht schlafen. Auch die Toiletten und Duschen
des Wohnheims sind nicht abschließbar.
Frühstück und Abendessen erhalten die Bewohner in durchsichtigen Plastikbeuteln, die
neben Brot und Brötchen jeweils zwei Stück
Margarine, eine Scheibe Wurst und Käse, etwas
Marmelade und ein Döschen Kondensmilch
enthalten. Jeden zweiten Tag eine Frucht.
Außerdem pro Tag einen Liter H-Milch und eine
Tüte Orangensaft. Zum Mittagessen gibt es
eine Portion Fertigessen aus der Alu-Assiette.
An der miserablen Vollverpflegung der Flüchtlinge verdient das Cateringunternehmen der
Firma Dussmann. Pro Essen erhält die Firma
sieben Euro von der Stadt Berlin. Dussmann
beschäftigt weltweit 55.000 Mitarbeiter und ist
für schlechte Arbeitsbedingungen und niedrige
Löhne bekannt. Von den Essenspaketen ernährt sich im Wohnheim aber fast niemand.
„Von dem Essen wird man krank“, sagt ein
Flüchtling aus Pakistan.
Das Bündnis gegen Lager Berlin/Brandenburg
hat eine sehr informative Broschüre herausgegeben: „Aspekte der Menschenverachtung in
Europa – Ausreisezentrum Motardstraße“.
Entscheidungen des BGH haben rechtsprägende Wirkung auf die unteren Instanzen.
Deswegen werden die wichtigsten Urteile aus den vergangenen Monaten kurz
dargestellt. Aber Achtung: Mietrechtliche Streitfälle sollten immer im Einzelfall in
einer Beratungsstelle anwaltlich geprüft werden.
■ Falschberatung
Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2
Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten
eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich; die ordentliche Kündigung des
Vermieters wegen einer nicht unerheblichen
Vertragsverletzung setzt nicht ein eigenes
schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus. Ein
Mieterschutzverein, der den Mieter bei der
Entscheidung darüber berät, ob er von einem
Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch
machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters
bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete.
– VIII ZR 102/06 –
■ Betriebskosten
Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur
Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als „sonstige Betriebskosten“
im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der
II. Berechnungsverordnung) auf den Mieter
Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter
auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn
einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind;
dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in
welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten
vorab abgesetzt worden sind.
– VIII ZR 1/06 –
Haben die Beteiligten nach dem 31.08.2001
den Beitritt eines weiteren Mieters zu einem
im Übrigen unverändert fortbestehenden
Wohnraummietvertrag vereinbart, wirkt eine
vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 wirksam formularvertraglich vereinbarte Regelung der Kündigungsfristen auch
gegenüber dem Beitretenden, wenn die Kündigung vor dem 01.06.2005 zugegangen ist.
BGH, Urteil vom 07.02.2007
– VIII ZR 145/06 –
– VIII ZR 123/06 –
■ Mieterhöhung
Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums
über Betriebskosten in gemischt genutzten
Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf
Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungsund Beweislast dafür, dass diese Kosten zu
einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist.
Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen
Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der
Berechtigung des Vermieters zur einseitigen
Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4,
§ 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam,
wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach
lediglich eine weitere Voraussetzung für die
Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558
BGB sein soll.
– VIII ZR 251/05 –
– VIII ZR 122/05 –
Überhöhte Kaution und
Eine vereinbarte Mietsicherheit ist (teilweise)
unwirksam, wenn diese den Betrag von drei
Nettokaltmieten übersteigt.
Hat der Vermieter zusätzlich zu drei Nettokaltmieten die Bürgschaftserklärung eines
Dritten erlangt, steht dem Mieter ein eigener
Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an den Dritten zu.
Bestreitet der Vermieter im Prozess, die
Originalurkunde jemals erhalten zu haben,
muss er die Kosten des Verfahrens dennoch
tragen, wenn sich aus seinen vorprozessualen
Einlassungen etwas anderes ergibt.
LG Berlin, Beschluss vom 09.02.2007
– 65 T 26/07 –
Die Mieterin hatte sich im Mietvertrag gegenüber der Vermieterin verpflichtet, eine Mietsicherheit (Kaution) in Höhe von drei Nettokaltmieten zu zahlen. Darüber hinaus bestand
die Vermieterin bei Abschluss des Mietvertrags
auf einer zusätzlichen Bürgschaft durch die
Mutter der Mieterin. Die von der Vermieterin
vorgefertigte Bürgschaftsurkunde wurde von
der Mutter der Mieterin unterzeichnet und
postalisch an die Vermieterin übermittelt.
Die Vermieterin wurde nach Vertragsabschluss
mit anwaltlichem Schreiben zur Herausgabe
der Bürgschaft aufgefordert. Sie lehnte dies mit
dem Hinweis ab, dass die Wohnung verkauft
und die Bürgschaftsurkunde an den Käufer
übermittelt worden sei. Im Übrigen habe die
Mutter der Mieterin die Bürgschaft von sich
aus angeboten, um den Abschluss des
Vertrags zu ermöglichen (Anmerkung: Dieser
Umstand könnte dazu führen, dass der
Mieterin kein Herausgabeanspruch zusteht).
Mit der Klage machte die Mieterin den Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaft an die
Mutter geltend.
Nachdem zunächst ein Versäumnisurteil gegen die Vermieterin ergangen war, behauptete
diese im Einspruchstermin, sie befinde sich
nicht im Besitz der Bürgschaftsurkunde, habe
diese auch nie erhalten und erklärte zu
Protokoll, aus der behaupteten Bürgschaftsurkunde keinerlei Rechte abzuleiten. Nachdem
der Rechtsstreit im Anschluss an die
Protokollierung übereinstimmend für erledigt
erklärt wurde, musste das Amtsgericht lediglich über die Kosten entscheiden. Die Kosten
wurden der Vermieterin aufgelegt. Gegen
diese Kostenentscheidung wehrte sich die
Vermieterin mit einer Beschwerde. Das Landgericht Berlin wies die Beschwerde auf Kosten
der Vermieterin zurück. Es führte in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht aus, dass
eine Vereinbarung, mit der die Mieterin zur
Erbringung einer drei Nettokaltmieten übersteigenden Mietsicherheit verpflichtet werde,
nach Maßgabe der Vorschrift des § 551 Abs.
1 BGB unwirksam sei. Aus diesem Grund
stünde nicht nur der Mutter selbst, sondern
auch der Mieterin ein Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde (an die Mutter)
wegen ungerechtfertigter Bereicherung zu.
Soweit die Beklagte vorgetragen habe, die
Mutter der Mieterin habe die Bürgschaft von
sich aus angeboten, war dieser in der
Klageschrift bestrittene Sachvortrag wegen
des fehlenden Beweisangebots unbeachtlich.
Auch der weitere Vortrag der Vermieterin, dass
sie sich nicht mehr im Besitz der Urkunde
befände, sei ohne Beweisangebot erfolgt.
Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht gingen davon aus, dass die Übermittlung der Bürgschaftsurkunde an die Vermieterin grundsätzlich von der klagenden
Partei (hier der Mieterin) zu beweisen sei. Im
vorliegenden Fall habe die Vermieterin jedoch
zum einen behauptet, dass sie die Originalbürgschaft an den Käufer weitergeleitet habe
und im Übrigen, dass ein Mietvertrag ohne
diese Originalbürgschaft nicht geschlossen
worden wäre. Diese Ausführungen ließen nach
Ansicht des Landgerichts nur den Schluss zu,
dass auch die Vermieterin von einer wirksamen
Sicherung durch die Bürgschaft der Mutter der
Mieterin ausgegangen war. Da sich die
Vermieterin zunächst auf die Wirksamkeit der
Bürgschaft berufen und erst anschließend
darauf besonnen habe, diese nie erhalten zu
haben, entsprach es nach Ansicht des Landgerichts billigem Ermessen, der Vermieterin die
Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.
Hat sich der Vermieter in einer
Modernisierungsvereinbarung verpflichtet, an
den Mieter eine Vertragsstrafe für den Fall zu
zahlen, dass er die vom Mieter für die Dauer
der Modernisierungsarbeiten überlassene
Wohnung anderweitig vermietet, kommt eine
Herabsetzung der verwirkten Strafe
regelmäßig nicht in Betracht.
Eine Vertragsanpassung kommt allenfalls dann
in Betracht, wenn der Mieter vor Beendigung
der Modernisierungsarbeiten zu erkennen gibt,
dass er nicht mehr in die Wohnung
zurückziehen möchte.
LG Berlin, Beschluss vom 01.02.2007
– 62 S 271/06 –
Die Mieter mieteten im Juli 1999 eine
Wohnung. Anlässlich der von der Vermieterin
geplanten Modernisierungsarbeiten schlossen
die Vertragsparteien im Februar 2005 eine
Modernisierungsvereinbarung ab. Für die
Dauer der Baumaßnahmen sollten die Mieter
in eine Zwischenumsetzwohnung ziehen.
Der Vertragstext der Modernisierungsvereinbarung wurde der Vermieterin vom Land Berlin
(im Zuge von Fördermaßnahmen) vorgeschrieben. In der Modernisierungsvereinbarung hieß es unter anderem:
„Die Parteien sind sich darüber einig, dass das
Mietverhältnis für die unter § 1 genannte Wohnung fortbesteht. Die Vermieterin verpflichtet
sich zur Vermeidung einer Vertragsstrafe von
DM 10.000,00 je Zimmer/Wohnraum der
unter § 1 genannten Wohnung, diese nicht
anderweitig zu vermieten oder anderweitig
über diese Wohnung zu verfügen. Die Geltendmachung eines weitergehenden Schadens im Falle der anderweitigen Vermietung
der unter § 1 genannten Wohnung bleibt
hiervon unberührt. Die Höhe der hier vereinbarten Vertragsstrafe soll die Wirksamkeit der
Vertragsstrafe dem Grunde nach nicht
berühren; im Streitfall bleibt es den Parteien
unbenommen, die Höhe der Vertragsstrafe
durch ein Zivilgericht feststellen zu lassen.“
(Anmerkung: Bei der unter § 1 genannten
Wohnung handelt es sich um die ursprünglich
gemietete Wohnung, nicht um die Zwischenumsetzwohnung.)
Die Mieter bezogen daraufhin die Zwischenumsetzwohnung. Nach Fertigstellung der
Modernisierungsarbeiten im Herbst 2005
mussten die Mieter feststellen, dass die von
ihnen gemietete Wohnung mittlerweile anderweitig bewohnt war. Die Hausverwaltung
der Vermieterin teilte auf Anfrage der Mieter
mit, dass die Wohnung zwischenzeitlich an
Dritte verkauft worden sei.
Nachdem die Mieter die Hausverwaltung
vergeblich zur Überlassung des Besitzes an der
Wohnung bzw. zur Zahlung der vereinbarten
Vertragsstrafe aufgefordert hatten, erhoben
sie Klage.
Die Vermieterin vertrat die Auffassung, das
Vertragsstrafenversprechen sei unwirksam,
weil das Land Berlin ihr die Verwendung des
Vertragstexts auferlegt habe, was jedoch nach
öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht zulässig sei. Im Übrigen würden die Mieter nicht
mehr zusammen in der Zwischenumsetzwohnung leben, sodass die Vermieterin davon
ausgegangen sei, dass die Mieter nicht in die
gemietete Wohnung zurückziehen wollten.
Das Amtsgericht hat der Klage der Mieter
stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung unter Hinweis auf die zutreffenden
Ausführungen des Amtsgerichts zurückgewiesen.
Das Amtsgericht gelangte zum Ergebnis, dass
das in der Modernisierungsvereinbarung
getroffene Vertragsstrafenversprechen wirksam sei. Hierbei kommt es nur auf das
Verhältnis zwischen der Vermieterin und den
Mietern an.
Ob und aus welchem Grund die Vermieterin
die Modernisierungsvereinbarung geschlossen habe und ob die Verwendung des Vertragstexts vom Land Berlin verlangt werden
durfte oder nicht, habe auf das Verhältnis
zwischen den Vertragsparteien keinen Einfluss.
Ebenso wenig könne sich die Vermieterin
darauf berufen, dass das Vertragsstrafenversprechen gegen die Vorschriften über die
verstoße, da sie selbst als Verwenderin diese
Vereinbarung der Mieterin unterbreitet habe.
Aufgrund des Umstands, dass die Vermieterin
die Wohnung unter Bruch ihrer mietvertraglichen Pflichten weiterveräußert habe, sei
die vereinbarte Vertragsstrafe fällig. Die
Vermieterin hatte behauptet, sie habe davon
ausgehen können, dass die Mieter nicht mehr
in die ursprüngliche Wohnung zurückziehen
wollten, weil sie nicht mehr in der Umsetzwohnung zusammenleben würden. Dieses
Argument hielt das Amtsgericht für unerheblich. Allein aus dem Umstand, dass die
Mieter die Umsetzwohnung nicht mehr geME 321/2007
meinsam bewohnten, ließe sich kein dahingehender Schluss ziehen, dass sie nicht mehr
in die Wohnung zurückkehren wollten. Aus
diesem Grund sah das Amtsgericht auch keine
Veranlassung, die Vertragsstrafenregelung
unter dem Gesichtspunkt der ergänzenden
Vertragsauslegung in irgendeiner Weise anzupassen. Möglicherweise hätten die Parteien
für den Fall, dass ein Rückzug der Mieter nicht
mehr geplant sei, eine entsprechende Ausnahme vereinbart. Zu diesen Sachverhalt hatte
die Vermieterin jedoch nichts vorgetragen. Im
Übrigen komme es bezogen auf den Wunsch
der Rückkehr in die Wohnung einzig und allein
auf den Zeitraum der Fälligkeit der Vertragsstrafe (und somit auf dem Zeitpunkt
Herbst 2005) an.
Auch der Antrag der Vermieterin auf Herabsetzung der verwirkten Strafe auf einen angemessenen Betrag blieb im Ergebnis erfolglos. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass
grundsätzlich gemäß § 343 BGB eine Herabsetzung der Vertragsstrafe erfolgen könne,
wenn diese unverhältnismäßig hoch sei. Die
Vermieterin habe jedoch keinerlei Umstände
vorgetragen, welche die Höhe der vereinbarten Vertragsstrafe im vorliegenden Fall angreifbar machen würde. Insbesondere konnte
die Vermieterin nicht die (ihrer Meinung nach
zu geringe) Mieterhöhung im Anschluss an die
Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen als Begründung heranziehen.
Sinn und Zweck der vereinbarten Vertragsstrafe sei es gewesen, den Klägern den Rückzug in die gemietete Wohnung zu sichern.
Dabei sei den Vertragsparteien bewusst gewesen, dass eine modernisierte und vermietete Wohnung sich besser verwerten lasse als
eine vermietete Wohnung.
Genau dieser Anreiz, nämlich die modernisierte Wohnung unter Bruch des vertraglichen Rechts der Mieter einfach zu verwerten, sollte durch die vereinbarte
Vertragsstrafe reduziert werden. Zudem
komme der Vertragsstrafe auch die Funktion
eines pauschalierten Schadensersatzes für
Wohnungssuche, Umzug und Ausstattung
einer neuen Wohnung zu.
Die Angemessenheit richte sich wegen ihres
Sanktionscharakters in erster Linie auf die
Schwere und das Ausmaß der Vertragsverletzung sowie die Gefährlichkeit für den Gläubiger. Nach Ansicht des Amtsgerichts war eine
schwerere Vertragsverletzung, als den Mieter
endgültig vom Besitz an der gemieteten Wohnung auszuschließen, nicht mehr denkbar.
Darüber hinaus konnte die Vermieterin denaufgrund des vorsätzlichen Vertragsbruchs
anzunehmenden hohen Grad des Verschuldens in keiner Weise ausräumen. Die Vermieterin wurde antragsgemäß verurteilt.
Befindet sich ein Vermieter jahrelang (im
vorliegenden Fall 20 Jahre) mit der Beseitigung
eines Mangels im Verzug und hat er die vom
Mieter vorgenommenen Mietminderungen
(mehr als 50%) in dieser Zeit widerspruchslos
hingenommen, so sind seine diesbezüglichen
Ansprüche auch dann verwirkt, wenn die
Mietminderung überzogen war.
Sowohl der Verzug als auch die Verwirkung
enden, wenn der Vermieter den Mieter
auffordert, die Mängel konkret zu benennen
und ihm Zutritt zur Wohnung zu verschaffen,
damit er die Mängel beseitigen kann.
Gerät der Mieter daraufhin mit der Beseitigung
der von ihm behaupteten Mängel in
Annahmeverzug, steht ihm ein Anspruch auf
Mietminderung nicht mehr zu. Ein im Anschluss
an den Annahmeverzug des Mieters
aufgelaufener Mietrückstand von mehr als
zwei Monatsmieten berechtigt den Vermieter
zur fristlosen Kündigung des
AG Charlottenburg, Urteil vom 09.11.2006
– 211 C 355/06 –
Die Mieter schlossen im Juli 1974 einen Mietvertrag mit der vormaligen Eigentümerin. Eine
Mieterin zog bereits im Jahr 1975 aus der
gemeinsamen Wohnung aus. Im Innenverhältnis vereinbarten die Mieter, dass sich der
verbleibende Mieter um sämtliche Belange der
Wohnung kümmert. Mit diversen Schreiben,
erstmalig im Jahre 1983 zeigte der verbleibende Mieter eine Vielzahl von Mängeln in
der Wohnung an. In der Folge minderte er die
Miete um mehr als 50%.
Nachdem die Vermieterin im Jahr 1995 vergeblich die Zahlung der rückständigen Miete
verlangt und 1996 eine fristlose Kündigung
ausgesprochen hatte, widersprach der Mieter
einer Kündigung wegen der von ihm genannten Mängel. Eine zwischenzeitlich an den
verbliebenen Mieter übersandte Mieterhöhung wurde von diesem nicht gezahlt.
Mit Schreiben vom 27. Dezember 2005 forderte die Vermieterin den verbliebenen Mieter
auf, die Mängel im Einzelnen zu benennen,
damit sie Abhilfe schaffen könne. Zugleich bat
sie ihn, zwei Termine vorzuschlagen, in denen
die Wohnung besichtigt werden könne. Mit
einem weiteren Schreiben vom 24. Januar
2006 wurde der verbliebene Mieter ein
weiteres Mal aufgefordert, die Besichtigung
der Mängel zu ermöglichen und zwei Termine
zur Besichtigung zu benennen. Sowohl mit
anwaltlichem Schreiben vom 20. Februar 2006
als auch vom 12. Mai 2006 wurde der Mieter
weitere Male aufgefordert.
Mit Schreiben vom 11. Mai 2006 schlug der
verbliebene Mieter einen Besichtigungstermin
für den 18. Mai 2006 vor, der jedoch nicht
stattfand. Mit Schreiben vom 12. Juni 2006
lehnte der verbliebene Mieter eine Besichtigung der Wohnung „wegen Unzumutbarkeit“ ab. Daraufhin kündigte die Vermieterin
das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben
vom 16. Juni 2006 wegen des aufgelaufenen
Mietrückstands, wobei die Kündigung lediglich dem in der Wohnung verbliebenen Mieter
zugestellt wurde. Mit Schreiben vom 28. September 2006 kündigte die Vermieterin das
Mietverhältnis ein weiteres Mal wegen der
zwischenzeitlich aufgelaufenen Mietrückstände und stellte diese Kündigung beiden
Mietern zu. Daraufhin benannte der Mieter mit
Schreiben vom 30. September 2006 zwei
Besichtigungstermine für den 16. Oktober und
17. Oktober 2006.
Mit der Klage verlangt die Vermieterin die
Herausgabe der Wohnräume durch die Mieter.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben
und die Mieter zur Räumung verurteilt. Zwar
habe die fristlose Kündigung vom 16. Juni
2006 das Mietverhältnis nicht beenden
können, weil sie lediglich dem in der Wohnung
verbliebenen Mieter zugestellt wurde und der
Vermieterin der Auszug der anderen Mieterin
seit Jahren bekannt war. Das Mietverhältnis sei
jedoch durch die fristlose Kündigung vom
28. September 2006 beendet worden.
Auch wenn die von der Vermieterin geltend
gemachte Mieterhöhung nicht wirksam
gewesen sei, weil sie – ebenso wie die
Kündigung vom 16. Juni 2006 – lediglich dem
in der Wohnung verbliebenen Mieter zugestellt wurde, habe der Mietrückstand mehr als
zwei Monatsmieten erreicht und berechtige
die Vermieterin daher zur Kündigung des
Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer
3a in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Ziffer 1 BGB.
Die auf diesen Zahlungsverzug gestützte
Kündigung habe die Vermieterin ausreichend
begründet, weil sie unabhängig von der Höhe
der Miete (im Anschluss an die unwirksame
Mieterhöhung) dargelegt hatte, dass und für
welchen Zeitraum nicht einmal die Hälfte des
ursprünglich vereinbarten Betrags gezahlt
Auf das Mietminderungsrecht wegen der
diversen Mängel konnten sich die Mieter nach
Ansicht des Amtsgerichts nicht berufen. Zwar
sei ihnen dahingehend Recht zu geben, dass
die Vermieterin (bezogen auf die Vergangenheit bis einschließlich Dezember 2005) ihre
Rechte sowohl im Hinblick auf die Mietminderung selbst als auch auf die Höhe der Minderung verwirkt habe, weil sie sich jahrelang
weder um die Mängelbeseitigung noch um die
Höhe der Mietminderung gekümmert habe.
Selbst wenn die von den Mietern durchgeführte Mietminderung völlig überzogen gewesen sein sollte, lägen sowohl das Zeitmoment (jahrelanges Dulden der Mietminderung)
als auch das Umstandsmoment (Untätigkeit in
Kenntnis von diversen Mängelrügen) vor.
Amtsgericht führte in seinen Urteilsgründen
aus, dass der Mieter in jedem Fall verpflichtet
gewesen sei, unverzüglich einen neuen Termin
zu benennen, dies jedoch mit Schreiben vom
12. Juli 2006 ausdrücklich abgelehnt habe.
Ebenso unschädlich war nach Ansicht des
Amtsgerichts der Umstand, dass lediglich der
in der Wohnung verbliebene Mieter aufgefordert wurde, den Zugang zu gewähren.
Insoweit gelangte es zu der Feststellung, dass
ein Aufforderungsschreiben an die (im Jahr
1975) ausgezogene Mieterin entbehrlich
gewesen sei, weil es erfolglos geblieben wäre.
Unstreitig habe die ausgezogene Mieterin seit
1975 nicht mehr in der Wohnung gewohnt und
sämtliche Belange seien vom verbliebenen
Mieter geregelt und entschieden worden. Dies
habe sich auch aus den vorprozessualen
Schreiben der ausgezogenen Mieterin und aus
den Ausführungen in der mündlichen Verhandlung ergeben, in denen sie mitteilte, dass
sie keinerlei Einflussmöglichkeit auf die tatsächliche Durchführung des Mietverhältnisses
Da den Mietern für die Zeit ab Januar 2006 ein
Mietminderungsrecht (wegen des Annahmeverzugs) nicht zur Seite stand und der
Mietrückstand mittlerweile mehr als zwei
Monatsmieten angenommen hatte, wurden
die Mieter im Anschluss an die fristlose
Kündigung zur Räumung verurteilt.
Der Verzug der Vermieterin mit der Beseitigung
des Mangels habe jedoch im Januar 2006
geendet, nachdem sie den in der Wohnung
verbleibenden Mieter vergeblich aufgefordert
hatte, die Mängel zu benennen und ihr Zutritt
zur Wohnung zu gewähren. Diese Aufforderung war mit der Ankündigung verbunden
gewesen, ggf. die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen einzuleiten. Das Amtsgericht führte weiter aus, dass sich die Mieter
ab diesem Zeitpunkt im Annahmeverzug
befunden hätten. Mit dem Beginn des Annahmeverzugs habe das Recht der Mieter auf
Mietminderung geendet. Angesichts der
mehrmaligen Aufforderungen sei es unbeachtlich, aus welchem Grund der für den
18. Mai 2006 anberaumte Termin nicht durchgeführt wurde. Nach Behauptung der Mieter
war die Vermieterin nicht erschienen und nach
der Behauptung der Vermieterin habe der
Mieter die Wohnung nicht geöffnet. Das
Eine Mieterhöhung im Anschluss an eine
Modernisierungsvereinbarung ist nur dann
entbehrlich, wenn sich die Vertragsparteien
ausdrücklich auf eine bestimmte Miete (ab
einem bestimmten Zeitpunkt) geeinigt haben.
Eine Formulierung in der Art „die Miete nach
Sanierung beträgt maximal 8,24 DM/qm
nettokalt“ stellt keine eigenständige
Vereinbarung der Miethöhe dar, sondern
begrenzt lediglich die Höhe der zulässigen
LG Berlin, Urteil vom 17.12.2006
– 62 S 252/06 –
Die Vertragsparteien hatten auf der Basis eines
vom Bezirksamt Lichtenberg vorgegebenen
Entwurfs eine Modernisierungsvereinbarung
geschlossen. In der Modernisierungsvereinbarung heißt es unter anderem:
„Die Miete nach Sanierung beträgt max.
8,24 DM/qm nettokalt. (...) Allgemeine mietrechtliche Bestimmungen des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bzw. MHG (Miethöhegesetz) und MÜG (Mietenüberleitungsgesetz)
bleiben hiervon unberührt. Insbesondere ist
nach Abschluss der Baumaßnahme gemäß §
3 MHG eine schriftliche Abrechnung der
Gesamtkosten für die Baumaßnahme je
Wohnung vorzunehmen. Kosten der Modernisierungsmaßnahme sind gesondert auszuweisen und Kosten für die Instandsetzungsmaßnahme von den Gesamtkosten in Abzug
Die Vermieterin vertrat die Ansicht, dass aufgrund der oben genannten Vereinbarung mit
Abschluss der Modernisierungsarbeiten (und
im Anschluss an einen bestimmten Zeitablauf)
eine Miete von 8,24 DM/qm geschuldet sei
und es einer gesonderten Mieterhöhung nicht
bedürfe. Mit der Klage machte sie die Differenz
zwischen der weiterhin vom Mieter gezahlten
Ausgangsmiete und der nach ihrer Ansicht im
Anschluss an die Modernisierungsmaßnahmen geschuldeten Miete geltend.
Das Amtsgericht hat sich der Ansicht der
Vermieterin angeschlossen und den Mieter zur
Zahlung verurteilt. Auf die Berufung des
Mieters wurde das Urteil aufgehoben und die
Das Landgericht gelangte in seinem Urteil zu
dem Ergebnis, dass der Mieter im streitigen
Zeitraum die geschuldete Miete in voller Höhe
gezahlt habe. Die Parteien hätten sich in der
Modernisierungsvereinbarung nicht auf eine
neue Miete im Anschluss an die Fertigstellung
der Modernisierungsarbeiten geeinigt. Ausweislich des Wortlauts der Vereinbarung und
der Verwendung des Wortes „max.“ ergebe
sich eindeutig, dass der genannte Preis nur
eine obere (maximale) Begrenzung sein solle.
Entsprechendes ergebe sich aus einer Formulierung in Anlage 2 der Vereinbarung, in der
es heiße „folgende Miete (...) nicht überschritten“ werde. Anhaltspunkte dafür, dass
die Parteien etwas anderes gewollt hätten,
ergebe sich weder aus den Umständen noch
aus der Modernisierungsvereinbarung.
Aus diesem Grund war der Vermieterin lediglich die Möglichkeit eingeräumt, im Rahmen
der oben genannten Begrenzung eine Erhöhung der Nettokaltmiete nach dem Mietspiegel geltend zu machen. Da eine solche
Erhöhung unstreitig nicht erfolgt war, wurde
Fördervereinbarung und
Eine Regelung im Mietvertrag, nach welcher
der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins lediglich eine geringere Miete zu
zahlen hat, führt zu einer verbindlichen Vereinbarung der Ausgangsmiete.
Fallen die Voraussetzungen, die zur Reduzierung der Ausgangsmiete geführt haben, weg,
dann hat sich die Miete nicht automatisch
angepasst, sondern kann nur durch eine
ordnungsgemäße Mieterhöhung nach den
Vorschriften der §§ 558 BGB ff erhöht
Die unzutreffende Angabe der Ausgangsmiete
in einem Mieterhöhungsverlangen führt zu
dessen Unwirksamkeit.
AG Mitte, Urteil vom 01.08.2006
– 9 C 688/05 –
Die Parteien schlossen im April 2004 einen
Mietvertrag über eine Dachgeschosswohnung
mit 122,10 qm Wohnfläche. Das Wohngebäude wurde unter Inanspruchnahme einer
vertraglich vereinbarten öffentlichen Förde-
rung im Jahr 2000 umfassend modernisiert
und instandgesetzt. In § 2 des Mietvertrags
war eine Ausgangsmiete von 484,74 Euro
vereinbart. Zusätzlich unterzeichneten beide
Vertragsparteien eine Anlage zum Mietvertrag. In dieser Anlage heißt es:
„(1) Mieter von Wohnraum, die die Einkommensvoraussetzungen nach den § 25 und
25 d Zweites Wohnungsbaugesetz erfüllen,
sollen keine höheren Mieten als die Durchschnittsmiete des ab dem Jahre 1970 mit
öffentlichen Mitteln geförderten sozialen
Wohnungsbaus bei städtischen Wohnungsbauunternehmen zahlen (heran[zu]ziehende
Miete im sozialen Wohnungsbau). Die maßgebliche heranzuziehende Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau beträgt 3,63
Euro/m2 (Netto-Kaltmiete). (...)
(2) Sofern die verlangte Miete die einkommensabhängige Miete nach Absatz 1 übersteigt, hat der Vermieter die Mieter über die
Möglichkeit nach Absatz 1 zu unterrichten. Die
niedrigere Miete wird mit Beginn des Folgemonats wirksam, nachdem der Mieter dem
durch Vorlage einer Bescheinigung über die
Wohnberechtigung nach § 5 Wohnungsbindungsgesetz (WoBinG) nachgewiesen hat,
dass [er] die Einkommensvoraussetzungen für
den Bezug einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Sozialwohnung erfüllt hat. Alle drei
Jahre müssen die Einkommensvoraussetzungen durch die aktuelle Bescheinigung
erneut nachgewiesen werden; andernfalls soll
wieder die aufgrund der öffentlichen Förderung mietpreisrechtliche Miete verlangt
Demnach ergibt sich nunmehr die folgende
Änderung für Ihre Mietzahlungen:
Nettokaltmiete: 3,63 Euro/qm x 122,10 m2 =
443,22 Euro (...)
Der vorgenannte Betrag ist erst nach Vorlage
des Wohnungsberechtigungsscheins durch
den Mieter monatlich zu zahlen.“
Die Mieter hatten bei Abschluss des Mietvertrags im April 2004 einen Wohnberechtigungsschein vorgelegt. Die in der Anlage in
Bezug genommene „maßgebliche Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau“
erhöhte sich ab dem 1. Januar 2005 von
3,63 Euro/qm auf 4,00 Euro/qm. Mit einem
nicht näher datierten Schreiben vom Dezember
2004 teilte die Vermieterin den Mietern mit,
dass ab dem 1. Januar 2005 die maßgebliche
Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau
auf 4,00 Euro/qm stiege und die von ihnen zu
zahlende Nettomiete nunmehr 484,74 Euro
betrage. Die Mieter zahlten in der Zeit von
Januar 2005 bis August 2005 die mit diesem
Schreiben geforderte Miete. Mit Schreiben
vom 17. Juni 2005 übermittelte die Vermieterin ein Mieterhöhungsverlangen, indem sie
die Mieter zur Zustimmung der Erhöhung der
monatlichen Nettokaltmiete von 484,74 Euro
um 96,95 Euro auf 581,69 Euro aufforderte.
Die Mieter wiesen das Erhöhungsverlangen
Mit der Klage verlangte die Vermieterin die
Zustimmung der Mieter zur Erhöhung der
Miete nach Maßgabe des Schreibens vom
17. Juni 2005. Mit der zugleich erhobenen
Widerklage verlangten die Mieter die Erstattung des in den Monaten Januar 2005 bis
August 2005 gezahlten Erhöhungsbetrags.
Das Amtsgericht hat die Klage wegen der
fehlerhaft angegebenen Ausgangsmiete
(484,74 Euro anstelle von 443,22 Euro)
Die Vermieterin hatte die Ansicht vertreten,
dass im Anschluss an die Erhöhung der maßgeblichen Durchschnittsmiete für den sozialen
Wohnungsbau die Voraussetzungen für die
Reduzierung der Miete (nach Maßgabe der
von beiden Seiten unterzeichneten Anlage
zum Mietvertrag) nicht mehr vorlägen und sie
auf diese Weise die ursprünglich vereinbarte
(§ 2 des Mietvertrags) Ausgangsmiete verlangen könne.
Das Amtsgericht schloss sich diesen Überlegungen nicht an und führte in seiner Urteilsbegründung aus, dass aufgrund der Anlage
zum Mietvertrag eine verbindliche Ausgangsmiete in Höhe von 443,22 Euro vereinbart
worden sei. Diese frei vereinbarte Miete könne
daher nur im Rahmen der Vorschriften der
§§ 558 ff BGB erhöht werden. Einen Automatismus, nach dem bei Wegfall der Voraussetzungen die ursprünglich vereinbarte Miete
zu zahlen sei, gebe es nicht. Wenn und soweit
aufgrund der Vereinbarung eine höhere als die
ursprünglich genannte Miete gefordert werden durfte, hätte es eines ausreichend
begründeten Mieterhöhungsverlangens durch
die Vermieterin bedurft. Das Schreiben vom
Dezember 2004 erfülle diese Anforderungen
nicht, da dort nicht die Zustimmung des
Mieters verlangt wurde, sondern lediglich ein
feststehendes Ergebnis mitgeteilt wurde.
Das Amtsgericht schloss sich auch nicht der
Ansicht der Vermieterin an, nach der die
Zahlung der erhöhten Miete für den Zeitraum
von Januar 2005 bis August 2005 zu einer
Abänderung der Miete geführt habe. Insoweit
wies das Amtsgericht darauf hin, dass es –
wegen des nicht genannten Zustimmungserfordernisses – an einem entsprechenden Erklärungsbewusstsein der Mieter gefehlt habe.
Diese hätten – dem Inhalt des Schreibens
folgend – annehmen müssen, dass die dort
genannte höhere Miete ohne weiteres Zutun
und damit auch ohne Zustimmung geschuldet
Da die Mieter somit im Juni 2005 lediglich die
ursprünglich im Mietvertrag vereinbarte Miete
in Höhe von 443,22 Euro geschuldet hätten,
enthalte das Mieterhöhungsverlangen eine
unrichtige Ausgangsmiete. Diese unrichtige
Ausgangsmiete führe zur Unwirksamkeit des
Erhöhungsverlangens insgesamt, weil eine
ausreichende Begründung nicht mehr vorliege.
(Anmerkung: Üblicherweise wird davon
ausgegangen, dass das Erhöhungsverlangen
in diesen Fällen mehrdeutig ist und eine
Zustimmung zu einem mehrdeutigen Angebot
nicht verlangt werden kann.)
Da wegen der formellen Unwirksamkeit des
Mieterhöhungsverlangens eine Zustimmung
der Mieter nicht geschuldet war, wurde die
Klage abgewiesen. Zugleich wurde die Vermieterin verurteilt, die zu Unrecht in dem
Zeitraum von Januar 2005 bis August 2005
gezahlten Erhöhungsbeträge (aufgrund des
Schreibens vom Dezember 2004) zu erstatten.
Hat der Mieter selbst eine Gasetagenheizung in die Wohnung eingebaut und werden später
die vorhandenen Rohre und Heizkörper an eine vom Vermieter gestellte Zentralheizung
angeschlossen, handelt es sich nicht um eine vermieterseits eingebaute Heizung im Sinne des
Berliner Mietspiegels.
Die Angabe eines falschen Mietspiegelfelds führt zur formellen Unwirksamkeit des
Mieterhöhungsverlangens mit der Folge, dass der Mieter nicht zur Zustimmung verpflichtet
AG Schöneberg, Urteil vom 04.08.2006
– 19 C 483/05 –
Die Parteien stritten im Zusammenhang mit einem Rechtsstreit um eine Mieterhöhung zur
Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete um die Frage, wem die in der Wohnung
vorhandene Sammelheizung zuzurechnen war. Der Mieter hatte vor ca. 20 Jahren eine
Gasetagenheizung eingebaut, der Vermieter hatte die vorhandenen Rohre und Heizkörper
später an eine Zentralheizung angeschlossen.
Das Gericht ging davon aus, dass eine vermieterseits eingebaute Heizung im Sinne des
Berliner Mietspiegels nicht vorliege, da wesentliche Teile (Heizkörper und Rohre) vom Mieter
selbst eingebaut wurden. Aus diesem Grund war nach Ansicht des Amtsgerichts ein anderes
als das im Mieterhöhungsverlangen angegebene Mietspiegelfeld einschlägig. Wegen der
fehlerhaften Angabe des Mietspiegelfelds gelangte das Amtsgericht anschließend zu dem
Ergebnis, dass die Mieterhöhung nicht ausreichend begründet war und aus diesem Grund
eine Verpflichtung zur Zustimmung des Mieters nicht bestand. Die auf Zustimmung
gerichtete Klage des Vermieters wurde abgewiesen.
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í Mittwoch 19 bis 20 Uhr
ᵙᵚ M 1, M 6, ᵛ 240
ᵛ M 46, 171
í Dienstag 18.15 bis 19.15 Uhr
Hobrechtstr. 55, Zugang über Spielplatz
im Nachbarschaftsladen „elele“
ᵛ M 29, M 41, 171, 194
í Mittwoch 18 bis 19.30 Uhr
Fuldastraße 48-51, in der Martin-LutherKirche, EG links
ᵷ Rathaus Neukölln
í Dienstag 18 bis 20 Uhr
Elsa-Brändström-Straße 6, Hausclub
ᵷ Vinetastraße, ᵙᵚ M 1, 50, ᵛ 250
Templiner Straße 17, im Laden der
Betroffenenvertretung „BV Teute“
ᵷ Senefelder Platz, Rosenthaler Platz
ᵙᵚ M 1, M 8, 12, ᵛ 240
ᵷ Eberswalder Straße, ᵙᵚ M 1, M 10, 12
í Dienstag 19.30 bis 20.30 Uhr
Kiezladen der Betroffenenvertretung
Bötzow-Viertel, ᵼ
ᵙᵚ M 4, M 10, ᵛ 200
í Mittwoch 18.30 bis 19.30 Uhr
Wichertstraße 20
im Kieztreff der Volkssolidarität
ᵷ und ᵸ Schönhauser Allee, ᵙᵚ 12
im „Baobab“ zus. mit dem Bürgerverein
„Rund um die Rykestraße“, ᵼ
ᵙᵚ M 2, M 4, M 10
Alt-Tegel 43, Seniorenfreizeitstätte
rechter Clubraum, ᵼ
ᵸ Tegel, ᵷ Alt-Tegel
í Dienstag 18.30 bis 19.30 Uhr
Cranachstraße 7, in der Sozialstation, ᵼ
ᵸ Friedenau, ᵛ 387, 187
í Dienstag 19 bis 20 Uhr
im Mieterladen „NOLLZIE“
Mauerstraße 6, im Kulturhaus Spandau
ᵸ Osdorfer Str., ᵛ 112, 186
im Büro Bündnis 90/ Die Grünen
(Tiefparterre links, bitte klingeln)
ᵷ Walther-Schreiber-Platz
ᵸ Feuerbachstraße, ᵛ M 76, 148, 186
Kaiserin-Augusta-Straße 23, in der Kirchengemeinde Alt-Tempelhof, Bücherstube
ᵛ 170, 184, 284
í Donnerstag 18 bis 19 Uhr
Stephanstraße 26, im Laden der
Betroffenenvertretung Stephankiez
ᵷ Birkenstraße, ᵸ Westhafen
ᵛ M 27, 123, 342
í Mittwoch 18 bis 19 Uhr
Treptow-Köln e. V., in der Alten Schule
ᵸ Adlershof, ᵙᵚ 60, 61
í Donnerstag 18 bis 19.30 Uhr
Malplaquetstraße 32, im Treffpunkt M 32
ᵷ Seestraße, Leopoldplatz, Nauener Platz
ᵙᵚ M 13, 50
in der Berliner Stadtmission, ᵼ
ᵙᵚ M 4, M 13, 12, ᵛ 255
Vorderhaus, Hochparterre links,
Martin-Luther-Saal (bitte unten klingeln)
ᵷ Blissestraße, ᵛ 101, 104, 249
Rathaus Zehlendorf, Sitzungsraum C 21
ᵛ 101, 112, 115, 148, 285, 623, X 10
Die Berliner MieterGemeinschaft bietet ihren
Mitgliedern derzeit Mietrechtsberatung in
den hier aufgeführten Beratungsstellen,
von denen sind die rollstuhlgeeigneten
durch ᵼ gekennzeichnet.
In allen Beratungsstellen werden Sie als
Mitglied von auf Mietrecht spezialisierten
Bringen Sie das aktuelle MieterEcho auf
Ihren Namen oder einen Beitragsnachweis
Achtung! In unserer Geschäftsstelle
und in den Vor-Ort-Büros finden nur
Rechtsberatungen statt.
Issue 408.2020

References: § 65
 BGH 
 § 573
 § 278
 § 2
 § 27
 § 557

§ 558
 § 558
 § 551
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1
 § 343
 § 543
 § 569
 §
3
 § 2
 § 25
 § 5