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Timestamp: 2019-01-16 01:24:18+00:00

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Versicherungslösungen » Schriftformmangel bei Gewerbemietverträgen
Hinweise zur Schriftform bei langfristigen Mietverträgen
A. BEDEUTUNG DER SCHRIFTFORM DES § 550 BGB
Gemäß §§ 550, 578 Abs. 2, 126 BGB bedarf ein Mietvertrag über Geschäftsräume, der für längere Zeit als für ein Jahr geschlossen wird, der schriftlichen Form.
Sofern die Schriftform nicht beachtet wird, ist der Vertrag ordentlich kündbar, und eine etwa vereinbarte, länger als ein Jahr dauernde Festlaufzeit damit im Ergebnis unwirksam. Die Kündigung ist bereits zum Ablauf des ersten Jahres nach Überlassung der Mietfläche zulässig, wobei die Kündigungsfrist gemäß § 580 a Abs. 2 BGB für Geschäftsräume sechs Monate zum Ablauf eines Kalendervierteljahres beträgt.
Mittelbar hat die Kündigungsmöglichkeit auch Auswirkungen auf die Wertsicherungsklauseln. Sollte der Mietvertrag wegen einer Verletzung der Schriftform vorzeitig kündbar sein, fehlt es an der erforderlichen zehnjährigen Bindungsdauer des Vermieters.
B. ANFORDERUNGEN AN DIE SCHRIFTFORM
Die Anforderungen, die im Einzelnen an die Schriftform gestellt werden, sind Gegenstand einer Vielzahl obergerichtlicher und auch höchstrichterlicher Entscheidungen. Die Rechtsprechung ist weiterhin stark im Fluss. Daraus ergeben sich im Einzelfall häufig Unsicherheiten für die Bewertung, ob die Schriftform eingehalten wurde.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist es zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere Mietgegenstand, Mietzins, Dauer, Parteien des Mietverhältnisses etc. – aus der Vertragsurkunde ergeben(1). Umgekehrt formuliert es das OLG Rostock(2), nach dessen Auffassung nur unwesentliche vertragliche Vereinbarungen, denen keine oder nur eine ganz untergeordnete Bedeutung beizumessen ist, nicht von der Schriftform erfasst sind.
Folgende Anforderungen an die Schriftform haben sich im Wesentlichen herausgebildet, ohne dass damit eine vollständige Darstellung der schriftformrelevanten Themen wiedergegeben wäre:
Namensunterschrift unter dem Vertragstext
Der Vertrag muss gemäß § 126 Abs. 1 BGB durch Namensunterschrift unterzeichnet worden sein. Bloße Initialen oder Paraphen genügen nicht. Die Unterschrift muss den Vertragstext räumlich abschließen. Nachträge unterhalb der Unterschrift müssen erneut unterschrieben werden.
Unterzeichnung einer Urkunde
Die Unterzeichnung der Parteien muss gemäß § 126 Abs. 2 BGB auf derselben Urkunde erfolgen. Nur für den Fall, dass mehrere gleich lautende Urkunden hergestellt werden, genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.
Person des Unterzeichnenden / Vertretungsbefugnis
Wird die Erklärung durch einen Vertreter abgegeben, muss sich seine Vertreterstellung aus dem Text der Urkunde, aus einem Vertretungszusatz oder aus den Umständen entnehmen lassen. Dabei sind die Anforderungen an die Erkennbarkeit des Vertretungsverhältnisses bei der Vertretung juristischer Personen geringer als bei der Vertretung von mehreren Personen als Vertragspartei (z.B. Eheleuten) und Personengemeinschaften wie einer GbR oder Erbengemeinschaft.
Im Falle einer GmbH als Vertragspartei hatte der BGH entschieden, dass auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz bei Unterschrift auf der mit der Vertragspartei gekennzeichneten Unterschriftenzeile deutlich werde, dass die Person in Vertretung für die Vertragspartei handeln wolle(3). Folgerichtig hat der BGH im Falle einer AG entschieden, dass ein Verstoß gegen die Schriftform vorliegt, wenn es in einem Nachtrag zum Mietvertrag im Rubrum heißt, dass die AG durch zwei Vorstandsmitglieder vertreten werde, aber nur ein Vorstandsmitglied unterzeichnet, ohne erkennen zu lassen, dass es gleichzeitig das zweite Vorstandsmitglied vertreten wolle (z.B. durch den Zusatz „i. V.“)(4). Für Personenmehrheiten (z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) müssen die Unterschriften also jedenfalls dann deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertretungsberechtigten erfolgen, wenn diese im Rubrum mit aufgeführt sind. Dazu ist es erforderlich, dass entweder alle (im Rubrum genannten) Gesellschafter bzw. Personen unterschreiben oder das Vertretungsverhältnis, die Berechtigung für alle Gesellschafter bzw. Personen zu handeln, ausdrücklich benannt wird.
Ist hingegen eine natürliche Person allein Vertragspartei und unterschreibt den Vertrag eine andere Person auf der mit der Vertragspartei gekennzeichneten Unterschriftenzeile, könne dies nach einer Entscheidung des BGH ebenfalls nur bedeuten, dass die Unterschrift in Vertretung der Vertragspartei erfolgt(5).
Dagegen ist der Umstand, ob ein Vertreter von der Vertragspartei hinreichend bevollmächtigt ist, keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksamkeit des Vertragsabschlusses.
Zur Wahrung der Schriftform galt es früher als erforderlich, dass das abgegebene Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen rechtzeitig angenommen wird. Inzwischen ist dies – nach einer nachfolgend näher erläuterten BGH-Entscheidung vom 24. Februar 2010 – allerdings keine Frage der Schriftform mehr, sondern lediglich des wirksamen Zustandekommens des Vertrages. Sollte der Vertrag zunächst nicht wirksam zustande gekommen sein, kann er dennoch auch nachträglich zustande kommen (z.B. durch Übergabe der Mietsache, Mietzahlung o.Ä.), ohne dass dies negative Auswirkungen auf die Schriftform des Vertrages hätte. Im Einzelnen:
Bei der Unterzeichnung eines Mietvertrages oder Nachtrages spielt das Datum der Unterschriften, aber auch des jeweiligen Zugangs des unterschriebenen Vertrages beim Vertragspartner, eine wichtige Rolle. Zwischen den verschiedenen Oberlandesgerichten bestand teilweise Uneinigkeit, welche Frist zwischen Abgabe des Angebotes und dessen Annahme verstreichen darf. Generell wurde eine Annahme-frist von 2 bis 3 Wochen als ausreichend angesehen(6). Umgekehrt hatte das OLG Naumburg eine Annahmefrist von einem Monat in jedem Fall als zu lang erachtet. In diesem Sinne urteilte auch das OLG Düsseldorf, das meinte, ein Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages könne, wenn in dem Angebot keine entsprechende Befristung eingeräumt sei, nach Ablauf von 4½ Wochen nicht mehr wirksam angenommen werden(7). Der BGH hat hier durch eine Entscheidung vom 11. Juni 2010 mehr Klarheit geschaffen, indem er entschieden hat, dass der Eingang einer Annahmeerklärung binnen vier Wochen erwartet werden kann. Die Vereinbarung einer längeren Annahmefrist sei jedenfalls in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam(8).
Neben der Frage, welche Frist als noch ausreichend zu bewerten ist, steht die Frage, welche Konsequenz eine verspätete Annahme für den Mietvertrag und dessen Schriftform hat. Grundsätzlich liegt in einer verspäteten Annahme ein neues Angebot. Wird dieses nicht ausdrücklich schriftlich angenommen, so kann ein Mietvertrag – wie bereits erwähnt – nur durch konkludentes Handeln zustande kommen. Ein derartiges konkludentes Handeln wird insbesondere in dem Vollzug des Mietvertrages, also der Übergabe des Mietgegenstands an den Mieter und dessen Abnahme und Einzug zu sehen sein. Es stellt sich aber die Frage, ob ein konkludent zustande gekommener Mietvertrag noch schriftformkonform im Sinne des § 550 BGB sein kann. Dies war in der Vergangenheit in Rechtsprechung und Literatur stark umstritten. So wurde teilweise angeführt, dass es an einem formgerechten Vertragsschluss fehle, wenn der Mietvertrag nicht durch ein schriftliches Angebot und dessen schriftliche Annahme, sondern erst später konkludent geschlossen werde(9).
Anderer Meinung ist beispielsweise das OLG Naumburg, das argumentiert, die verspätete Annahme des Angebots zum Abschluss eines Mietvertrages führe nicht zu einem Schriftformverstoß, denn derjenige, der die Annahme seines Angebotes für verspätet hielte, müsse dies unverzüglich rügen(10). Das OLG Jena sieht dies ebenso; danach sei es „… unnötige Förmelei, müsse der Anbietende zur Wahrung der Schriftform ein zweites Mal unterzeichnen …“(11).
Mittlerweile hat sich der BGH zu dieser Thematik geäußert und diese damit für die Zukunft geklärt(12). Er hat dabei ausgeführt, dass nach § 126 II BGB ein Vertrag der gesetzlichen Schriftform genügt, wenn eine einheitliche Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet worden ist. Von der Einhaltung dieser äußeren Form zu trennen sei, ob der Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Schriftform wirksam zu Stande gekommen sei. Insoweit sei es aber so, dass § 550 BGB nicht verlange, dass der Vertrag durch die schriftlich abgegebenen Erklärungen zu Stande gekommen sei. Vielmehr genüge ein Mietvertrag auch dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn er inhaltsgleich mit den in der äußeren Form des § 126 BGB niedergelegten Vertragsbedingungen nur konkludent abgeschlossen worden sei. Begründet wird dies mit dem Schutzzweck des § 550 BGB, der darauf gerichtet ist, einem Erwerber des vermieteten Objektes zu ermöglichen, sich über alle Bedingungen des Mietvertrages zuverlässig zu unterrichten. Hingegen ist es nicht Zweck der Schriftform, dem Erwerber Gewissheit darüber zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist. Dem Zweck, dem Erwerber vor Augen zu führen, welche Bedingungen der Mietvertrag vorsieht, ist aber bereits durch deren schriftliche Niederlegung erfüllt, auch wenn der Vertrag erst verspätet konkludent zustande kommt.
Konsequenterweise muss man aus dem vorgenannten BGH-Urteil den Schluss ziehen, dass die Frage der Unterschriftsdaten unter Mietverträgen und Nachträgen im Hinblick auf die Einhaltung der Schriftform gemäß §§ 550, 126 BGB nunmehr keinerlei Relevanz mehr hat. Sofern die in Rede stehende Vereinbarung durch ihre Form und ihren Inhalt den Schriftformerfordernissen genügt, kann es im Übrigen nur noch um die Frage des wirksamen Abschlusses dieses Vertrages gehen. Diese Frage ist aber von der nach der Schriftformkonformität gemäß § 550 BGB zu trennen. Stellt man bei der Mietvertragsprüfung fest, dass der in Rede stehende Vertrag durch schriftliche, mündliche oder konkludente Einigung nachträglich zustande kam, bestehen keine Bedenken an der Gesamtwirksamkeit des Vertrages. Ist es hingegen nicht zu einer solchen nachträglichen Einigung gekommen, so liegt keine Kündbarkeit des Vertrages wegen eines Schriftformmangels vor, sondern der Vertrag ist von vornherein gar nicht wirksam zustande gekommen. Eine solche Konstellation ist beispielsweise bei einer „Vermietung vom Reißbrett“ denkbar, wenn zwischen Mietvertrags-„Abschluss“ (d.h. einseitiges Angebot) und vorgesehenem Beginn des Mietverhältnisses eine lange Zeitspanne liegt. Jede Partei müsste sich bei einer verspäteten Annahme des Mietvertrages ohne Weiteres vom Mietvertrag „lösen“ können, da dieser gar nicht erst zustande gekommen ist. Insoweit ist also weiterhin Vorsicht hinsichtlich der Zeitspanne zwischen Angebot und Annahme eines Mietvertrages oder Nachtrages geboten.
Der BGH im Übrigen folgerichtig darauf hingewiesen, dass die Verlängerung der Annahmefrist nicht dem Schriftformerfordernis unterliegt, da es sich bei der Annahmefrist und deren Einhaltung nicht um den Vertragsinhalt bestimmende Bedingungen handelt (BGH aaO.).
Schließlich ist anzumerken, dass der Abschluss eines formgerechten und ordnungsgemäß von beiden Parteien unterzeichneten Nachtrags, der auf den Mietvertrag verweist, in jedem Fall ein wirksames und schriftformkonformes Entstehen des Mietvertrages bewirkt.
Enthalten aller wesentlichen Vertragsbedingungen
Die Urkunde muss alle Punkte, die nach dem Willen der Parteien Gegenstand des Mietvertrages sind, enthalten, das heißt, dass sich alle wesentlichen Vertragsangaben eines Mietvertrages (Mietvertragsparteien, Mietsache, Mietdauer, Miete, sonstige wesentliche Vereinbarungen, etc.) aus dem Vertrag selbst ergeben oder zumindest nach den Mietvertragsangaben bestimmbar sein müssen. Von dem Schriftformerfordernis ausgenommen sind nur Bestimmungen von nebensächlicher Bedeutung oder lediglich veranschaulichende Inhalte. Dabei können auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände berücksichtigt werden. Als wesentliche schriftformbedürftige Regelungen wurden in der jüngsten Rechtsprechung die Umstellung der Mietzahlung von quartalsweise auf monatliche Zahlungsweise(13) beurteilt, da dies Auswirkungen auf die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters hat(14).
Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit der Mietsache
Die Mietsache muss in ihrer Lage und Ausstattung genau beschrieben sein, so dass sie entweder bereits bestimmt oder jedenfalls bestimmbar ist. Zur Bezeichnung der Lage kann die Anschrift oder die grundbuchmäßige Bezeichnung der Immobilie genügen, sofern das Grundstück nur mit einem Gebäude bebaut ist und dieses insgesamt an einen Mieter vermietet ist. Andernfalls bedarf es darüber hinaus auch der genauen Angabe der Lage der vermieteten Räume und Flächen im Gebäude. Dies gilt grundsätzlich für alle Räume und Flächen, dass heißt auch für die vermieteten Nebenflächen wie Lagerflächen sowie Stellplätze und Freiflächen. Bei Letzteren kommt es jedoch auch darauf an, welche Bedeutung die konkreten Nebenflächen für das Mietverhältnis haben. Haben sie eine völlig untergeordnete Bedeutung, kann ihre mangelnde Bestimmtheit unschädlich sein. Es empfiehlt sich jedoch, vorsorglich zumindest ein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters vorzusehen. Das OLG Rostock hat in jüngerer Rechtsprechung einen Schriftformverstoß darin gesehen, dass sich der konkrete Umfang einer Anlieferungsfläche nicht aus dem Mietvertrag ergab(15); insoweit ist zu berücksichtigen, dass eine Anlieferfläche natürlich von erheblicher Bedeutung für den Mieter ist. Bei einem größeren Einkaufszentrum hat der BGH in jüngerer Rechtsprechung die Beschreibung der Lage der Mietsache über eine Mieteinheitsnummer für ausreichend bestimmbar erachtet(16).
Weiter hat es der BGH in zwei Fällen für die Bestimmbarkeit der Mietsache ausreichend sein lassen, dass bei Abschluss eines Nachtrages die Parteien die Mieträume bereits jahrelang genutzt hatten und auf die vorangegangene Nutzung in der Vertragsurkunde ausdrücklich verwiesen wurde, so dass die tatsächlich ausgeübte Nutzung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses als Auslegungshilfe für die Bestimmtheit der Mietsache dienen konnte(17). Im Einzelfall wurde es auch als ausreichend erachtet, wenn sich die Lage der Mietsache auf Grund der Angaben im Mietvertrag an Ort und Stelle feststellen lässt. So hat der BGH jüngst entschieden, dass es für die Bestimmbarkeit der Mietsache ausreicht, wenn sich dieses aus einer dem Mietvertrag als Anlage beigefügten nicht maßstabsgerechten Grundrisszeichnung ergibt, ohne dass die Hausnummer oder ein Flurstück angegeben worden ist, sofern keine Anhaltspunkte (z.B. eine vergleichbare Mietsache in unmittelbarer Nähe) für ernstzunehmende Zweifel an der Lage der Mietsache bestehen(18).
Durch Einräumung eines Leistungsbestimmungsrechtes kann die Bestimmung der genauen Lage der Mietsache, z.B. Nebenräumen oder Stellplätzen, einer Vertragspartei überlassen werden. Ein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters hat die Rechtsprechung etwa bei der Vermietung eines nicht genau bezeichneten Kellerraumes angenommen, der erkennbar ein Nebenpunkt des Mietvertrages darstellte (u.a. keine gesonderte Miete)(19). Ähnlich hat auch der BGH im Falle einer Wohnraumvermietung bei einem nicht näher bezeichneten Kellerraum ein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters angenommen, sofern keine Vereinbarung über einen genauen Kellerraum getroffen wurde bzw. sollte eine mündliche Vereinbarung getroffen worden sein, die Vereinbarung als eine unwesentliche, nicht unter das Schriftformerfordernis fallende Vereinbarung gewertet(20).
Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit der Vertragsdauer
Die Vertragsdauer muss eindeutig bestimmt oder bestimmbar sein. Die Anknüpfung der Laufzeit an die Übergabe(21) der Mietsache oder die Bezugsfertigkeit(22) ist nach der Rechtsprechung ausreichend. Dies gilt nach der Rechtsprechung des BGH selbst dann, wenn die Übergabe in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden soll, das Protokoll aber nicht erstellt wird(23). Die Änderung des Mietbeginns ist als wesentliche Vertragsregelung schriftformbedürftig. Entsprechend hat das OLG Brandenburg in einer Entscheidung bei einer Verschiebung des Mietbeginns um acht Tage in einem einseitigen Bestätigungsschreiben einen Schriftformverstoß bejaht(24).
Einheitlichkeit der Urkunde
Der Mietvertrag muss in einer einheitlichen Urkunde enthalten sein. Besteht der Mietvertrag aus mehreren Blättern muss die Zusammengehörigkeit der einzelnen Bestandteile des Mietvertrages zweifelsfrei erkennbar gemacht werden. Dies kann durch eine körperliche Verbindung (z.B. Heften, Ösen, Nieten oder Schnurbindung, etc.) erfolgen oder indem sich die Zusammengehörigkeit in sonst geeigneter Weise etwa durch fortlaufende Paginierung, fortlaufende Nummerierung oder einheitlicher graphischer Gestaltung des Vertragstextes zweifelsfrei ergibt.
Auch Anlagen zum Mietvertrag, die wesentliche Vertragsbedingungen enthalten, müssen mit der Mietvertragsurkunde eine einheitliche Urkunde bilden. Die Zusammengehörigkeit kann durch eine körperliche Verbindung zwischen dem Mietvertrag und den Anlagen erfolgen. Die Rechtsprechung lässt es jedoch ausreichen, dass die Mietvertragsurkunde auf die Anlagen Bezug nimmt und diese so genau bezeichnet, dass dadurch die Zusammengehörigkeit des Mietvertrags und der Anlagen zweifelsfrei feststeht.
Dies gilt wiederum nicht für solche Anlagen (selbst wenn diese fehlen und auch später nicht mehr hergestellt / dem Vertrag hinzugefügt werden), deren Inhalt sich aus dem Vertrag oder unmittelbar aus dem Gesetz ergeben und sich aus den Umständen bei Vertragsabschluss ergibt, dass diese Anlagen nur Beweiszwecken dienen sollten (hier: Grundrissplan und Inventarverzeichnis)(25).
Bei Nachträgen über wesentliche vertragliche Vereinbarungen ist die Schriftform gewahrt, wenn der Nachtrag auf den ursprünglichen Mietvertrag (ggfs. nebst Nachträgen) Bezug nimmt und ihm eindeutig zu entnehmen ist, dass es hinsichtlich der nicht in die neue Urkunde mit aufgenommenen Vertragsbestandteile bei dem früher Vereinbarten bleiben soll (sog. Fortgeltungsklausel). Sind die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen in weiteren Schriftstücken, z.B. Bestätigungsschreiben enthalten, bedarf es einer lückenlosen Bezugnahme auch auf diese Schriftstücke(26).
Das Vorgenannte gilt nicht, wenn es sich um bloße unwesentliche vertragliche Vereinbarungen handelt. Die Rechtsprechung hat in jüngerer Zeit z.B. die stillschweigende einvernehmliche Änderung der Vereinbarung über die Nebenkosten(27) oder die Änderung der Lage des Lastenaufzuges sowie die Verlegung der Anliefer-zone als unwesentlich angesehen(28). Insoweit gilt – wie bereits unter Ziffer 5. erwähnt –, dass nur die wesentlichen Vertragsbedingungen dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliegen.
Heilung eines Schriftformverstoßes des Mietvertrages durch Nachtrag
Da ein Nachtrag stets den Mietvertrag in seiner aktuellen Form darstellt, kann durch einen formrichtigen Nachtrag ein Schriftformverstoß des Ursprungsvertrages geheilt werden(2z). Umgekehrt zerstört ein fehlerhafter Nachtrag die Form des gesamten Vertrags, auch wenn der Ursprungsvertrag dem Schriftformgebot entsprach (sog. infektiöse Wirkung).
C. TREUWIDRIGKEIT DER BERUFUNG AUF DEN FORMMANGEL?
Jede Vertragspartei darf sich nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich, auch nach jahrelanger Durchführung des Mietvertrages, darauf berufen, dass die Schriftform nicht eingehalten ist(30). Aus dem Umstand, dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum nachgekommen sind, lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde von der besonderen gesetzlich vorgesehenen Kündigungsmöglichkeit nicht Gebrauch machen.
Nur ausnahmsweise kann die Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform rechtsmissbräuchlich nach § 242 BGB sein, wenn die Unwirksamkeit zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde(31). Das kann etwa der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hat oder die spätere formlose Abrede lediglich für ihn vorteilhaft ist oder die andere Vertragspartei durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses in ihrer Existenz ernsthaft bedroht würde.
Qualifizierte Schriftformheilungsklausel
Umstritten ist, ob das Bestehen einer Schriftformnachholungsklausel, auch qualifizierte Schriftformheilungsklausel genannt, in der sich die Parteien verpflichten, auf Verlangen einer Partei alles zu unternehmen, um dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB gerecht zu werden und den Vertrag nicht unter Berufung auf den Schriftformmangel zu kündigen, die Treuwidrigkeit einer Kündigung unter Berufung auf die Schriftform begründen kann.
Die überwiegende obergerichtliche Rechtsprechung hat die Treuwidrigkeit der Kündigung bei Vorliegen einer Schriftformnachholungsklausel bejaht(32). Danach ist es den Parteien nach § 242 BGB nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen, sofern sie den anderen Vertragsteil nicht zuvor zur Heilung des Vertrages aufgefordert haben.
In einer jüngeren Entscheidung hat das OLG Rostock hingegen anders entschieden und eine Treuwidrigkeit der Kündigung trotz Vorliegens einer Schriftformnachholungsklausel verneint(33). Auch bei Vereinbarung einer Schriftformnachholungsklausel bleibe die Treuwidrigkeit der Kündigung auf krasse Ausnahmefälle beschränkt, da andernfalls die nicht abdingbare Formvorschrift des § 550 BGB ausgehöhlt werde. Derjenige, dem gekündigt wurde, habe aber die Möglichkeit von dem Kündigenden Schadensersatz wegen Verletzung einer Vertragspflicht zu verlangen.
Eine höchstrichterliche Klärung zur Wirkung der Schriftformnachholungsklausel und damit zur der Frage, inwieweit sich der Vermieter durch die Vereinbarung einer Nachholungsklausel gegen die Kündigung des Mieters wegen Verstoßes gegen die Schriftform schützen kann, gibt es bislang nicht, da gegen das Urteil des OLG Rostock keine Revision eingelegt wurde und das Urteil des OLG Rostock damit rechtskräftig geworden ist. In den ersten Besprechungen der Literatur wird die Entscheidung des OLG Rostock weitgehend abgelehnt. Es spricht damit einiges dafür, dass die Schriftformklausel die Treuwidrigkeit einer Kündigung unter Verweis auf die fehlende Schriftform begründen kann. Solange hierzu aber keine höchstrichterliche Entscheidung ergangen ist, kann dies jedoch nicht mit Sicherheit gesagt werden, zumal auch die Auffassung des OLG Rostocks gewichtige Gründe für ihre Ansicht hat(34).
Eine darüber hinaus umstrittene Frage ist, ob die Schriftformnachholungsklausel nur die Parteien bindet, die diese vereinbart haben oder ob diese Verpflichtung auf den Grundstückserwerber gemäß § 566 BGB, nach der der Grundstückserwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, übergeht. Nach einer Entscheidung des OLG Düsseldorf wirkt der Einwand der Treuwidrigkeit nur zwischen den Vertragsparteien und nicht gegenüber dem Grundstückserwerber(35). Aus Gründen des Erwerberschutzes könne sich der Grundstückserwerber auch dann auf den Formmangel berufen, wenn das dem ursprünglichen Vermieter verwehrt wäre. Diese Auffassung wird von der Literatur zum Teil befürwortet(36), zum Teil wird jedoch angenommen, dass auch die Schriftformnachholungsklausel wie alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag auf den Grundstückserwerber übergeht(37).
Nach jüngerer obergerichtlicher Rechtsprechung ist daneben zu beachten, dass die Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform nicht rechtsmissbräuchlich sei, wenn der Vertragspartner nicht schutzwürdig ist, weil er die Formbedürftigkeit kannte oder nur in Folge grober Fahrlässigkeit verkannt hat(38). Die Schutzwürdigkeit fehlt nach Ansicht des OLG Brandenburg etwa, wenn die andere Partei durch einen Rechtsanwalt vertreten war. Darüber hinaus gehöre die Formbedürftigkeit langfristiger Mietverträge zum allgemeinen Erfahrungssatz eines gewerblichen Vermieters.
Eine höchstrichterliche Rechtsprechung zur Klärung dieses Meinungsstreits und des Nutzens einer erweiterten Schriftformheilungsklausel steht bislang aus.
(1) BGH, Urteil vom 24.2.2010; BGHZ 176, 301
(2) OLG Rostock, Urteil vom 2.7.2009.
(3) BGH, Urteil vom 19.9.2007.
(4) BGH, Urteil vom 4.11.2009.
(5) BGH, Urteil vom 7.5.2008.
(6) KG, Urteil vom 13.9.2007.
(7) OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.6.2009.
(8) BGH Urteil vom 11.6.2010 – V ZR 85/09
(9) KG, NZM 2007, 517; OLG Rostock, BeckRS 2005, 7869
(10) OLG Naumburg, Urteil vom 25.9.2007.
(11) OLG Jena, Urteil vom 13.3.2008.
(12) BGH, Urteil vom 24.2.2010 – XII ZR 120/06
(13) BGH, Urteil vom 19.9.2007.
(14) OLG Brandenburg, Urteil vom 2.4.2008.
(15) OLG Rostock, Urteil vom 10.7.2008.
(16) BGH, Urteil vom 2.5.2007.
(17) BGH, Urteil vom 7.7.1999, BGH Urteil vom 29.9.1999.
(18) BGH; Urteil vom 29.4.2009.
(19) OLG Frankfurt, Urteil vom 21.2.2007.
(20) BGH, Urteil vom 12.3.2008.
(21) BGH, Urteil vom 29.4.2009.
(22) KG, Urteil vom 25.1.2007.
(23) BGH, Urteil vom 2.5.2007.
(24) OLG Brandenburg, Urteil vom 2.4.2008.
(25) BGH, Urteil vom 17.12.2008.
(26) BGH, Urteil vom 9.4.2008.
(27) BGH, Urteil vom 24.2.2010.
(28) OLG Jena, Urteil vom 13.3.2008.
(29) BGH, Urteil vom 29.4.2009.
(30) BGH, Urteil vom 9.4.2008.
(31) BGH, Urteil vom 9.4.2008.
(32) OLG Celle, Urteil vom 22.7.2004; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.5.2004; OLG Köln, Urteil vom 23.9.2005.
(33) OLG Rostock, Urteil vom 10.7.2008.
(34) Timme/ Hülk, Schriftformmangel trotz Schriftformheilungsklausel?, NZM 2008, 764; Kreikenbohm/Niederstetter, Qualifizierte Schriftformklausel in Mietverträgen, NJW 2009, 406.
(35) OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.5.2004.
(36) Palandt, BGB, § 550, Rn. 12.
(37) Kreikenbohm/ Niederstetten, Qualifizierte Schriftformklausel in Mietverträgen, NJW 2009, 406.
(38) OLG Brandenburg, Urteil vom 2.4.2008 (nicht rechtskräftig).
Quelle: JebensMensching LLP, Hamburg
Besondere Vereinbarung zur Mietausfallversicherung wegen Schriftformmängel
Der Versicherungsschutz wird auf Basis der Allgemeinen Versicherungsbedingungen zur Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung AVB und folgender besonderer Vereinbarung gewährt:
In Abweichung von § 1 AVB besteht für den Fall Versicherungsschutz, dass ein Gewerbemietverhältnis, an dem der Versicherungsnehmer als Vermieter beteiligt ist, vorzeitig – d.h. vor Ablauf der bei Abschluss des Mietvertrages vereinbarten Laufzeit – durch den Mieter wegen eines Schriftformmangels rechtswirksam gekündigt wird und dem Versicherungsnehmer aufgrund dieser Kündigung für die Dauer des ursprünglich vereinbarten Mietvertrages ein Mietausfall entsteht, weil das Mietobjekt nicht oder nur zu einer geringeren Miete als in dem gekündigten Mietvertrag vereinbart nachvermietet werden kann.
Abweichend von § 2 AVB umfasst der Versicherungsschutz die Mietausfälle aufgrund derjenigen Kündigungen wegen Schriftformmangels, die dem Versicherungsnehmer während der Dauer des Versicherungsvertrages zugehen.
Weitere Einzelheiten zum Deckungsschutz teilen wir Ihnen auf Anfrage gerne mit.
Gerne beraten wir Sie persönlich zu Ihren Fragen des Schriftformmangels bei Gewerbemietverträgen. Wir freuen uns auf Ihren Anruf.

References: § 550
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 § 242
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 § 242
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 § 566
 BGH 
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