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Timestamp: 2017-06-24 17:08:26+00:00

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Nebenkosten beim Immobilienkauf | Geilfus Immobilien
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Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis in der Regel u. a. noch folgende Kosten an:
Grunderwerb­steu­er
Grundbuch­gebüh­ren
"Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten [...] der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen" (§ 448 Abs. 2 BGB).
Der § 448 Abs. 2 BGB ist dispositiv, d. h. prinzipiell könnte im Kaufvertrag auch eine andere Kostenverteilung vereinbart werden.
Der Käufer muss, wenn im Kaufvertrag von den Bestimmungen des § 448 Abs. 2 BGB nicht abgewichen wird, folglich die Grunderwerbsteuer bezahlen, denn ohne die nach Zahlung der Grunderwerbsteuer vom Finanzamt ausgestellte sog. Unbedenklichkeits­be­schei­nigung darf das Grundbuchamt den Käufer nicht als neuen Eigentümer in das Grundbuch eintragen.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer. Sie beträgt in Bayern derzeit 3,5 %. "Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung" (§ 8 Abs. 1 GrEStG). "Als Gegenleistung gelten bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen" (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Im Einzelnen unterliegen somit der Grunderwerbsteuer:
Kaufpreis gemäß notariellem Kaufvertrag
übernommene Verbindlichkeiten (z. B. Grundschulden in valutierter Höhe)
dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen (z. B. Nießbrauchrecht, Wohnungsrecht)
bei Erwerb eines Erbbaurechts, die auf die (Rest)Laufzeit kapitalisierten Erbbauzinsen
die Bauerrichtungs­kos­ten, wenn der Erwerber eines Grundstücks neben dem Kaufvertrag einen Bauvertrag über die Errichtung eines Gebäudes auf dem erworbenen Grundstück mit dem Veräußerer oder einem mit diesem personell, wirtschaftlich oder durch Absprachen verbundenen Dritten abschließt (sog. einheitliches Vertragswerk)
Wichtig für Sie als Käufer ist natürlich auch, was alles nicht zur Gegenleistung und damit zur Bemessungsgrund­la­ge der Grunderwerbsteuer gehört:
die auf den Erwerb entfallende Grunderwerb­steu­er
die Notar- und Grundbuchkosten
der auf den vereinbarten Kaufpreis entfallende Wert des miterworbenen Inventars.
Ausgleich für eine übernommene Instand­hal­tungs­rück­stel­lung
Tipp: Führen Sie im Kaufvertrag das mitverkaufte Inventar (Möbel, Gartengeräte, Vorhangstangen etc.) auf und geben Sie einen (realistischen) Wert dafür an.
Fragen Sie beim Hausverwalter nach, welcher Betrag der angesparten Instand­haltungs­rück­la­ge auf Ihre zukünftige Wohnung entfällt und nehmen Sie diesen in den Notarvertrag auf.
"Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen" (§ 448 Abs. 2 BGB).
Der § 448 Abs. 2 BGB ist, wie bereits erwähnt, dispositiv, d. h. prinzipiell könnte im Kaufvertrag auch eine andere Kostenverteilung vereinbart werden.
Der Käufer muss, wenn im Kaufvertrag von den Bestimmungen des § 448 Abs. 2 BGB nicht abgewichen wird, folglich auch die Kosten für folgende Vorgänge im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf tragen:
Entwurf des notariellem Kaufvertrags
Verlesen des notariellem Kaufvertrags durch den Notar
Bei einem Wohnungskauf Kosten einer eventuell nötigen Verwalter­zu­stim­mung gem. (§ 12 WEG)
Eintragung einer Auflassungs­vor­mer­kung
Prüfung der Kauf­preis­fällig­keit durch den Notar
Löschung einer Auflas­sungs­vor­mer­kung
Eigentums­um­schreibung (Eintragung des Käufers in Abteilung I des Grundbuchs)
Die Höhe der Notar- und Grund­buch­gebüh­ren, die im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf anfallen, ist im Gerichts- und Notar­kosten­gesetz (GNotKG) geregelt.
"Die Gebühren richten sich nach dem Wert, den der Gegenstand des Verfahrens oder des Geschäfts hat (Geschäftswert), soweit nichts anderes bestimmt ist. Kosten werden nach dem Kostenverzeichnis der Anlage 1 zu diesem Gesetz erhoben" (§ 3 GNotKG).
Die Höhe der Geschäftswert-Gebühr wird nach den Vorschriften des § 34 GNotKG berechnet. In Anlage 2 zum Gesetz finden Sie eine Gebührentabelle für Geschäftswerte bis 3 Millionen Euro.
"Im Zusammenhang mit dem Kauf wird der Wert der Sache durch den Kaufpreis bestimmt. Der Wert der vorbehaltenen Nutzungen und der vom Käufer übernommenen oder ihm sonst infolge der Veräußerung obliegenden Leistungen wird hinzugerechnet. Ist der nach den Sätzen 1 und 2 ermittelte Wert niedriger als der Verkehrswert, ist der Verkehrswert maßgebend" (§ 47 GNotKG). In §§ 52f. GNotKG ist geregelt, wie z. B. eine Dienstbarkeit, eine Reallast und eine übernommene Grundschuld für die Gebührenberechnung bewertet werden.
Vom Verkäufer zu tragende Kosten
"Der Verkäufer trägt die Kosten der Übergabe der Sache" (§ 448 Abs. 1 BGB). Der § 448 Abs. 1 BGB ist dispositiv, d. h. prinzipiell könnte im Kaufvertrag auch eine andere Kostenverteilung vereinbart werden.
Der Verkäufer muss, wenn im Kaufvertrag von den Bestimmungen des § 448 Abs. 1 BGB nicht abgewichen wird, folglich die Kosten für folgende Vorgänge im Zusammenhang mit einem Immobilien­verkauf tragen:
Löschung von eventuell in Abteilung III des Grundbuchs noch eingetragenen Grundschulden, die nicht vom Käufer übernommen werden sollen
Löschung von etwaigen Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs (z. B. Wohnungsrecht, Nießbrauchrecht), die vom Käufer nicht übernommen werden müssen
Vermessungs­kos­ten (bei noch nicht geteilten Grundstücken)

References: § 448
 § 448
 § 448
 § 448
 § 34
 § 448
 § 448