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Timestamp: 2019-10-17 23:54:57+00:00

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﻿ Sentencia 1998-03821 de marzo 24 de 2011
SENTENCIA 1998-03821 DE 24 DE MARZO DE 2011
CONTENIDO:SUBSIDIO DE ADQUISICIÓN DE TIERRAS OTORGADO POR EL INCORA. NORMATIVIDAD REFERENTE AL SUBSIDIO PARA LA COMPRA DE TIERRAS A CAMPESINOS DE ESCASOS RECURSOS.
TEMAS ESPECÍFICOS:REFORMA AGRARIA, COMPRAVENTA, INSTITUTO COLOMBIANO DE REFORMA AGRARIA
Sentencia 1998-03821 de marzo 24 de 2011
Rad.: 20001-23-31-000-1998-03821-01 (18.065)
Actor: María Cristina Pulido Matallana
Demandado: Instituto Colombiano de la Reforma Agraria
Corresponde a la Sala decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia del 9 de diciembre de 1999, proferida por el Tribunal Administrativo del Cesar.
Con fundamento en las pruebas que obran en el proceso, se encuentran acreditados los siguientes hechos:
1. Conforme a la escritura pública 1.600 del 23 de diciembre de 1996, la señora María Cristina Pulido Matallana, vendió el predio denominado Tucuycito-La Loma, ubicado en el municipio de Becerril, Cesar, a varios campesinos que fueron beneficiados con el subsidio establecido en el artículo 20 de la ley 160 de 1994 (fls. 231 a 243 vto. cdno. 2).
En la cláusula cuarta del contrato de compraventa, que regula la forma de pago, se estableció lo siguiente:
“Teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley 160 de 1994, y el avalúo del predio de fecha julio quince (15) de mil novecientos noventa y seis (1.996), el precio de venta acordado por EL VENDEDOR Y LOS COMPRADORES, en la reunión de concertación celebrada el día veinte (20) de diciembre de mil novecientos noventa y seis (1996) (Acta 019), del inmueble objeto del presente contrato es la suma de QUINIENTOS DIECINUEVE MILLONES CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS PESOS ($ 519.174.500) MONEDA CORRIENTE, que se pagarán en la siguientes (sic) forma: El cincuenta por ciento (50%) del valor total del predio objeto de la negociación, que equivale a la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS ($259.587.250) MONEDA CORRIENTE, se cancelará en BONOS AGRARIOS que en su totalidad corresponden a parte del subsidio que el INCORA otorgó a LOS COMPRADORES. Estos bonos se entregarán al VENDEDOR una vez se registre la presente escritura y además su entrega está condicionada a la disponibilidad que de dichos títulos de pago tenga el INCORA, regional Cesar. Su pago al VENDEDOR se divide en cinco (5) vencimientos anuales, iguales y sucesivos, de CINCUENTA Y UN MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA PESOS ($ 51.997.450) MONEDA CORRIENTE, el primero de los cuales vencerá un (1) año después de la fecha de su expedición, libremente negociables y sobre los cuales se causarán y pagarán semestralmente un interés del ochenta por ciento (80%) de la tasa de incremento del Índice Nacional de Precio al Consumidor, certificado por el DANE para cada período. El cincuenta por ciento (50%) restante del valor, esto es, la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS ($ 259.587.250) MONEDA CORRIENTE, se cancelarán en dinero efectivo así: un contado inicial del treinta por ciento (30%) del valor del predio, es decir, la suma de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA PESOS ($ 155.752.350) MONEDA CORRIENTE, suma que los compradores cancelarán al vendedor con sus propios recursos o con el crédito otorgado por una entidad financiera en un plazo hasta de seis (6) meses, contados a partir de la firma de la escritura. El veinte por ciento (20%) restante o sea la suma de CIENTO TRES MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS PESOS ($ 103.834.900) MONEDA CORRIENTE, que corresponde a parte del monto del subsidio que el INCORA otorgó a LOS COMPRADORES será cancelada al vendedor en dos (2) contados iguales de CINCUENTA Y UN MILLONES NOVECIENTOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA PESOS ($ 51.917.459) MONEDA CORRIENTE, con vencimiento a seis (6) y doce (12) meses, contados que se computarán pasados treinta (39) (sic) del registro de la Escritura pero, el Instituto podrá cancelar las sumas respectivas antes de los vencimientos señalados según disponibilidad presupuestal. PARÁGRAFO PRIMERO: La Tesorería del INCORA, sede de Valledupar o la Entidad que el INCORA designe, procederá a efectuar el pago dentro de los plazos aquí acordados previa presentación de dos (2) copias de la escritura de compraventa con la constancia de su registro y una (1) copia del acta correspondiente a la diligencia de entrega y recibo material del predio. PARÁGRAFO SEGUNDO: Se advirtió a los comparecientes que conforme al artículo 79 de la ley 223 del 20 de diciembre de 1995, el valor de enajenación a que se contrae esta escritura no debe ser menor al cincuenta por ciento (50%) del valor comercial del inmueble. PARÁGRAFO TERCERO: Los comparecientes manifiestan bajo la gravedad de juramento que el valor establecido como precio de venta es por lo menos igual al cincuenta por ciento (50%) de su valor comercial.” (Mayúsculas en original) (Resaltado fuera del original) (fls. 236 y 237 cdno. 2)
Igualmente, obra en el expediente copia auténtica del folio de matrícula inmobiliaria. 190-32844 (fls. 387 a 392, cdno. 2), en el cual se registró el negocio de compraventa, configurándose así la tradición efectiva del bien inmueble, pues se requiere la inscripción (modo) de la escritura pública (título) en la respectiva oficina de registro de instrumentos públicos, para que se entienda configurada en su totalidad la prueba de la propiedad(1).
2. En relación con los hechos y actuaciones que se surtieron para la celebración del contrato de compraventa del predio Tucuycito-La Loma, obra en el expediente el testimonio del señor José Alberto Orozco Mazziri, gerente del Instituto Colombiano de la Reforma Agraria en el departamento del Cesar, desde el 2 de octubre de 1995 al 12 de noviembre de 1998, quien señaló:
“De acuerdo con la Ley 160 de 1994, la adquisición de tierras para fines de reforma agraria se efectúa de dos maneras: 1. Por el sistema de intervención directa, que consiste que es (sic) Incora la que directamente compra el predio al vendedor o propietario. Este caso se da para proyectos específicos decretados por el Gobierno Nacional, como son para resguardos indígenas, para dotar de tierras a desplazados por la violencia, para deportados de otros países, para campesinos afectados por fenómenos naturales y cualquier otro que decrete el Gobierno Nacional como dije antes. El Incora paga al propietario el ciento por ciento del valor del predio. 2. Negociación voluntaria entre campesino y propietario. En este caso es el campesino el que compra la tierra y no Incora. Incora vigila o ejecuta los trámites que la ley ordena y otorga el subsidio de tierra que tiene un valor del setenta por ciento del costo de la tierra, el otro treinta por ciento lo paga el campesinado con una financiación bancaria, con recursos propios, con mano de obra o en la forma como libre y espontáneamente las dos partes lo pacten. En el caso presente, de la negociación de la finca Tucuicito-La Loma, se utilizó la segunda modalidad, o sea, que Incora no compró, compraron los campesinos. De acuerdo con los artículos 1, 12, 27, 29 y 31 de la Ley 160 en comento, existen tres formas de llevar a cabo esa negociación, que son: a) la negociación voluntaria entre campesinos y propietarios. En este caso Incora interviene permanentemente asesorando a los campesinos; esta asesoría consiste en la elaboración del proyecto productivo, conseguir la aprobación con la Caja Agraria y todos los trámites notariales y de registro. b) con los servicios de intermediación de las sociedades inmobiliarias rurales. Corresponde al presente caso. Aquí la sociedad inmobiliaria realiza las actividades de asesoría como son la elaboración y aprobación de proyectos productivos, consecución de créditos complementarios, etc. c) reuniones de concertación. Debo anotar que Incora en estos casos tiene unas funciones propias (me refiero a las tres modalidades) como son la selección de los campesinos, es decir que se compruebe que son sujetos de reforma agraria, el estudio técnico del predio para determinar si es o no aptos (sic) para proyectos de reforma agraria y el control presupuestal y de buen uso del subsidio de tierra que se le otorga al campesino. Como dije antes, este predio fue adquirido directamente por los campesinos con los servicios de intermediación de la Inmobiliaria Colombia...esta inmobiliaria contrató la elaboración del proyecto productivo, consiguió la aprobación del proyecto productivo y el crédito con la Caja Agraria directamente en la presidencia de esta. Incora en este caso, revisó los procedimiento (sic) y los encontró acordes con la ley y adjudicó el subsidio de tierras equivalente al setenta por ciento del valor de la negociación. Antes, a finales de 1996 los campesino y los propietarios con la firma de Incora celebraron un acta de concertación donde se acordaba la negociación del predio; en esa acta se decía que como aún en esa fecha la Caja Agraria no había otorgado el crédito complementario del treinta por ciento, el propietario libre y espontáneamente le otorgó un plazo a los compradores de seis meses para que le cancelaran ese treinta por ciento con recursos propios o con cualquier financiación bancaria en caso de que la Caja Agraria no aprobara o demorara mucho tiempo la aprobación. Esta condición quedó claramente establecida en la escritura de compra-venta. Que quede claro, no fue Incora quien impuso o puso esta condición; fueron el vendedor y los compradores. En esta modalidad el Incora firma la escritura compra-venta porque en la forma de pago se establece que el setenta por ciento del valor del predio será cancelado al vendedor directamente por el Incora en los plazos que determina la ley. Este setenta por ciento, como ya se dijo, corresponde al subsidio de tierra. Este proyecto productivo aprobado por la presidencia de la Caja Agraria en los primeros meses de 1997 y el crédito complementario del treinta por ciento autorizado por la misma presidencia, posteriormente fue objetado y no ejecutado por la Caja Agraria, manifestando que no estaba acorde con la realidad productiva del sector agropecuario en la región donde está ubicado el predio. La Caja Agraria sede Valledupar solicitó al Incora que el proyecto productivo fuera modificado, replanteado para volverlo acorde con la realidad; así fue hecho el Incora con el beneplácito de los campesinos compradores replanteó, en cumplimiento de su función asesora de los campesinos el proyecto productivo y le fue enviado a la Caja Agraria, a través del técnico regional de fomento...el 4 de febrero de 1998...
“Preguntado: La inconformidad del demandante radica, que de conformidad al artículo 22 de la Ley 160 de 1994 y al artículo 8º del Decreto Reglamentario 3032 del mismo año, para el perfeccionamiento de la negociación voluntario de predios rurales, se exige previamente la expedición de la certificación por parte del instituto sobre la existencia de disponibilidad presupuestal para el giro del monto del subsidio de tierras y la aprobación del crédito complementario o sea el pago del treinta por ciento, situación que no operó en el caso de autos. Qué explicación da usted a lo antes expuesto. Contesto: Indudablemente la disponibilidad presupuestal para otorgar el subsidio del setenta por ciento es obligatorio y así se hizo. En cuanto al crédito complementario de tierra la gerencia general de Incora en Oficio 16743 calendado en Santafé de Bogotá el 29 de octubre de 1996 instruye a los gerentes regionales sobre las modalidades del mercado de tierra y su financiación. La Ley 160 de 1994 define a la Reforma Agraria como un sistema nacional, compuesto por sus sistemas, entre ellos el subsistema financiero representado por la Caja Agraria. En vista de que la Caja Agraria por sus razones propias venía demorando la financiación de la reforma agraria y, por ende, obstaculizando su ejecución, la gerente general a través del oficio mencionado autorizó a los gerentes regionales para que adoptaran alternativas de financiación complemetarias (sic), las cuales se encuentran en dicho documento (págs. 4, 5 y 6). En ese documento se encuentra la explicación o razón por la cual se convino que el vendedor le financiara el treinta por ciento complementario a los campesinos compradores, dándole un plazo de seis meses para cancelarlo con recursos propios o por cualquier otro sistema de financiación bancario, como está anotado en la escritura de compraventa, ley de las partes...” (fls. 214 a 219, cdno. 3).
Igualmente, la señora Virginia Esther Ojeda Arboleda, quien se desempeñó como jefe de la oficina jurídica del Incora al momento en que se tramitó la adquisición del predio Tucuycito-La Loma, manifestó:
“...me correspondió coordinar alguna de las diligencias tendientes a la adquisición de este fundo por parte de un grupo de campesinos del municipio de Becerril, a quienes el Incora les otorgó un subsidio del setenta por ciento del valor del inmueble de propiedad de la señora María Cristina Pulido de Matallana (sic)...en diciembre de 1996 se suscribió la escritura de compraventa del referido inmueble en la que los campesinos a quienes se les otorgó el subsidio de tierras adquirieron el predio. El 30% restante al valor de la negociación compradores y vendedor acordaron cancelarlo con sus propios recursos o con un crédito de una entidad financiera, el cual cancelarían en un término de seis meses contados a partir de la fecha de la escritura. Tengo conocimiento que los campesinos no cancelaron al propietario dentro del término otorgado el 30% con sus recursos y el crédito de tierras que les fue otorgado por Caja Agraria mediante comunicación de marzo de 1997 emanada de la presidente de Caja Agraria aún no ha sido desembolsado...La disponibilidad presupuestal para el pago del 70% del valor de dicho inmueble existía a la fecha de la adquisición, tanto es así que el Incora cumplió con su obligación de cancelar aún antes del vencimiento del término que contempla la ley para ello. En cuanto al 30% debido a que para el momento en que se concertó la negociación, el crédito de tierra no estaba aprobado con el fin de no perder los recursos con que contaba la regional en ese entonces, las partes acordaron realizar la negociación dejando una cláusula en la escritura de compraventa en la que se contemplaba que los compradores cancelarían este con sus propios recursos dentro de un término de seis meses o con el crédito de una entidad financiera, tal como lo manifesté anteriormente. El apoderado del representante de la propietaria gestionó personalmente el otorgamiento del crédito ante la Caja Agraria mediante proyecto productivo elaborado sin la intervención del Incora, el cual posteriormente la Caja Agraria rechazó no obstante haber aprobado el crédito con fundamento en este. Al parecer dicho proyecto no era viable ni técnica ani (sic) financieramente para la entidad acreedora. El instituto en ese mismo año elaboró un nuevo proyecto productivo con el concurso de los campesinos, el cual fue presentado a Caja Agraria...Considero que el Incora no es que haya procedido precipitadamente a desembolsar el 70% del subsidio, sino que dentro del término que tenía para ello cumplió con su obligación. Además, el contrato de compraventa suscrito, en este caso ley para las partes, contemplaba un término en el que se cancelaría un 30% de alguna de las dos formas allí estipuladas...” (Fl. 220 a 223, cdno. 3).
Asimismo, el señor Gabriel Enrique López Ávila, funcionario de la Caja de Crédito Agrario de Valledupar, afirmó:
“El 18 de marzo de 1997 fue aprobado por la presidencia de la Caja Agraria proyecto productivo del predio Tucuicito-La Loma del cual voy a dejar copia. Dentro de las condiciones para el reembolso de los recursos que hace parte de la misma aprobación, en el primer párrafo dice textualmente: ‘como prerequisito (sic) para el reembolso de los recursos deberá reposar en el folder del usuario el compromiso y aceptación de parte de estos del proyecto productivo’. El 3 de abril de 1997 los campesinos beneficiarios del programa de reforma agraria del predio Tucuicito-La Loma dirigen una carta firmada por todos los miembros de esa comunidad de la cual también puedo dejar copia, en donde solicitan que el rubro para siembra de yuca (170 hectáreas) sea cambiado por el de ganadería doble propósito, por las siguientes razones: predio 1º. El predio no es apto para el cultivo de yuca en extensión. 2º. No cuenta en la región un mercado seguro para este tipo de productos. 3º. El predio en su totalidad es apto para ganadería de acuerdo al concepto de Umata municipal y técnicos de la región. A raíz de esa solicitud hecha por los beneficiarios del predio, el 11 de abril del mismo año el gerente regional de la Caja Agraria dirige una comunicación a los beneficiarios del predio en donde les hace saber que a razón de su solicitud se requiere ser reaplanteado el proyecto en su totalidad para someterlo a decisión del ente que impartió su aprobación inicial. El día 9 de julio de 1997 Agrocrédito que es la entidad en que se apoyaba la Caja Agraria para obtener los conceptos técnicos, emite su concepto sobre la viabilidad técnica del proyecto en donde dice dentro de sus observaciones la imposibilidad para la siembra de las 170 hectáreas de yuca, ya que había problemas de comercialización del producto final. Conociendo tota (sic) esta situación y no habiéndose dado solución al problema del proyecto, el 22 de octubre del mismo año, se le solicitó a la gerencia regionald (sic) del Incora reformular el proyecto para poder hacer los desembolsos respectivos. El 22 de enero de 1998 el proyecto fue reformulado por la gerencia regional del Incora y enviado a la gerencia regional de Caja Agraria, sin embargo, el 28 de enero del mismo año fue devuelto, ya que existían unas irregularidades en cuanto a parámetros de producción y cifras que debían ser ajustadas, dentro de los cuales se encontraban: 1º. Los costos de producción de los cultivos a financiar son muy bajos. 2º. El valor de financiación de los novillos a cebar es bajo. 3º. La financiación de los vientres bobinos (sic) debe ser más alto. 4º. Se debe especificar en forma clara en proyecto (sic) el área a cultivar. 5º. El número de animales es muy alto para el área de la finca. 6º. La producción de leche, vaca, día, litro en promedio es alta. 7º. El valor del litro de leche se debe subir a $ 350. 8º. En la hoja de evaluación financiera existe error en la suma de crédito de producción. Todas esas consideraciones se hicieron con el objeto de hacer un proyecto que estuviera ajustado a la realidad y que no fuera devuelto por el ente encargado de aprobarlo nuevamente. Posterior a esos hechos, el Incora regional devolvió nuevamente el proyecto ajustándolo a las condiciones que se le habían impartido y este fue devuelto al Incora el 20 de abril de 1998, debido a que los usuarios del predio solicitaron formalmente por escrito a las gerencias regionales del Incora y Caja Agraria que los proyectos fueran individuales y no colectivos como se había aprobado inicialmente, por existir motivos de incompatibilidad entre la comunidad...” (fl. 259 a 263, cdno. 2).
El señor Alberto Contreras Arrieta, quien fue uno de los campesinos que compraron el predio Tucuycito-La Loma, indicó:
“Yo estuve en esa reunión, que fue el día de la mesa de concertación, allí estábamos los 35 campesinos que íbamos a negociar la finca Tucuycito-La Loma, ese día hubo negociación de la finca, se concretó, la condición fue que se llevó a cabo el negocio y como hay un subsidio por delante, Incora daba el 70% y el otro 30% lo daba el campesino a través de un préstamo de Caja Agraria, bueno yo sé que Incora les dio el 70% al hijo de la señora Albis Gamez, porque él era el que estaba en la negociación y nosotros pues hemos estado esperando el préstamo de Caja Agraria y no nos han hecho el préstamo todavía, por lo cual no se ha cancelado el otro 30%...este crédito lo íbamos a gestionar nosotros mismos a través de Caja Agraria...” (fl. 368 y 369, cdno. 2)
En iguales términos, varios campesinos compradores manifestaron que el Incora cancelaría el 70% del valor del predio correspondiente al subsidio para adquisición de tierras, y el 30% restante se pagaría con un préstamo que aquellos adquirirían con la Caja Agraria. Asimismo, coincidieron al señalar que no conocían las razones por las cuales no se les desembolsó el dinero si el crédito había sido aprobado (fl. 371 a 377, cdno. 2).
3. Conforme al acta de concertación 19 del 20 de diciembre de 1996, se acordó la negociación del predio Tucuycito-La Loma, bajo los siguientes términos:
“Acordada la negociación entre el apoderado de la propietaria y los campesinos, ajustadas a las disposiciones legales y reglamentarias, el Incora otorgará un subsidio como crédito no reembolsable con cargo al presupuesto del instituto, por la suma de trescientos sesenta y tres millones cuatrocientos veintidós mil ciento cincuenta pesos ($363.422.150) correspondiente al setenta por ciento (70%) del precio acordado, el treinta por ciento (30%) restante o sea la suma de ciento cincuenta y cinco millones setecientos cincuenta y dos mil trescientos cincuenta pesos m/cte. ($ 155.752.350) correspondiente al crédito complementario que los campesinos gestionarán ante el intermediario financiero” (fl. 168, cdno. 1)
4. El 17 de marzo de 1997, se presentó el proyecto productivo del predio Tucuycito-La Loma, para su correspondiente aprobación y posterior desembolso del subsidio (fl. 189, cdno. 1). Al día siguiente, 18 de marzo, se aprobó el proyecto y se ordenó el reembolso del subsidio con las siguientes condiciones:
“Como prerequisito para el desembolso de las recursos deberá reposar en el folder de los usuarios, el compromiso y aceptación de parte de estos del proyecto productivo así como el de la gerencia regional del Incora de acompañar permanente el proyecto conjuntamente con los demás entes departamentales de desarrollo, actividades que se encargará de coordinar el instituto para rendir los informes periódicos a la caja sobre el desenvolvimiento del mismo y los ajustes a que haya lugar, los cuales deberán ser consultados con la entidad, antes de adoptar alguna decisión, ya que esta será definida en última instancia por la gerencia de fomento, luego de analizar el impacto financiero de las medidas propuestas. Igualmente, deberá iniciarse la capacitación empresarial que faculte a los usuarios en el manejo adecuado de los recursos de los créditos, asó como en la integración de la producción con el mercado...” (fl. 229, cdno. 2).
5. El 29 de enero de 1997, la entidad demandada y el apoderado de la demandante, realizaron la entrega material del predio denominado Tucuycito-La Loma, a los campesinos compradores (fls. 261 a 263, cdno. 1).
6. El 3 de abril de 1997, los campesinos propietarios del inmueble Tucuycito-La Loma, decidieron modificar el proyecto productivo aprobado inicialmente, como quiera que el predio no era apto para la siembra de yuca, (fls. 251 y 254, cdno. 2). Por esta razón, la Caja Agraria, regional Cesar, solicitó al Incora que asesorara a los campesinos en la elaboración del nuevo proyecto (fl. 255, cdno. 2).
7. El 28 de enero de 1998, la Caja Agraria, regional Cesar, en comunicación dirigida al gerente regional del Incora, devolvió el nuevo proyecto productivo por las siguientes razones:
“En día 22 de enero del presente año recibí del Incora regional Cesar el proyecto productivo del predio en mención, el cual fue reformulado por la entidad que usted preside, sin embargo después de hacer el análisis correspondiente se pudo determinar que existen en dicho proyecto unos parámetros de producción y cifras que deben ser ajustado...Estas consideraciones deben ser tenidas en cuenta para obtener un proyecto que se ajuste a la realidad de la región y además evitar que sea devuelto por la gerencia especial de fomento, al igual que evitar el fracaso en la ejecución de dicho proyecto por no haber sido elaborado teniendo como base parámetros de producción reales...” (fl. 256, cdno. 2).
8. El 22 de abril de 1998, los propietarios del predio Tucuycito-La Loma, solicitaron ante la Caja Agraria que les hicieran el préstamo correspondiente al porcentaje restante del valor del inmueble, de forma individual y no como empresa asociativa de trabajo, en razón a que se presentaron desacuerdos entre los campesinos (fls. 257 y 258, cdno. 2).
9. Ahora bien, en cuanto al procedimiento previo a la celebración del contrato de compraventa, se tiene que la Ley 160 de 1994, mediante la cual se creó el sistema nacional de reforma agraria y desarrollo rural campesino, estableció un subsidio para la adquisición de tierras, reformó el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria y se dictaron otras disposiciones de subsidios agrarios, sobre el particular señaló lo siguiente:
“2. Adelantar una estrecha relación interinstitucional con el subsistema de financiación a fin de apoyar y facilitar el acceso al crédito por los campesinos de escasos recursos, beneficiarios del subsidio directo para la compra de tierras.
“3. Apoyar a los hombres y mujeres campesinos de escasos recursos en los procesos de adquisición de tierras que ellos promuevan a través de los mecanismos previstos en los numerales 5º, 6º y 7º de este artículo.
“5. Prestar asesoría técnica y jurídica a los beneficiarios en los procesos de adquisición de tierras, cuando estos obren mediante las modalidades de negociación voluntaria, servicios de inmobiliaria y las reuniones de concertación.
“6. Establecer servicios de apoyo a los campesinos y propietarios en los procesos de adquisición de tierras que aquellos promuevan, sin perjuicio de los que presten las sociedades inmobiliarias rurales previstas en el capítulo V de la presente ley.
“7. Otorgar subsidios directos que permitan la adquisición de tierras a los hombres y mujeres campesinos de escasos recursos que no la posean, a los minifundistas, a los beneficiarios de los programas especiales que establezca el Gobierno Nacional, a mujeres campesinas jefes de hogar y a las que se encuentren en estado de desprotección social y económica por causa de la violencia, el abandono o la viudez y carezcan de tierra propia o suficiente, de conformidad con lo establecido en el capítulo IV de esta ley.
“ART. 20(2) Establécese un subsidio para la compra de tierras en las modalidades y procedimientos que para tal fin se han previsto en esta ley, como crédito no reembolsable, con cargo al presupuesto del Incora, que se otorgará por una sola vez al campesino sujeto de la reforma agraria, con arreglo a las políticas que señale el Ministerio de Agricultura y a los criterios de elegibilidad que se señalen.
“Para establecer la condición de sujetos de la reforma agraria, el instituto diseñará estrategias de conformidad con las características particulares de la población rural objetivo, según se trate de campesinos que tengan la condición de asalariado rural, minifundistas o tenedores de la tierra, de tal manera que posibiliten la transformación de sus condiciones de producción, a través del desarrollo de programas tendientes a formar pequeños empresarios.
“También serán considerados como sujetos de reforma agraria las personas que residan en centros urbanos y que hayan sido desplazados del campo involuntariamente, así como las personas de la tercera edad que deseen trabajar en explotaciones agropecuarias y carecieren de tierras propias.
“Con el propósito de garantizar el desarrollo eficiente de la reforma agraria, el Instituto establecerá los requisitos o exigencias mínimas que deben cumplir los predios rurales propuestos u ofrecidos en venta en los procesos de adquisición de tierras, y en los que se considerarán, entre otros, los relacionados con el precio de las tierras y mejoras, la clase agrológica, la ubicación geográfica, la disponibilidad de aguas, la altura sobre el nivel del mar, la topografía del terreno, la cercanía a zonas de manejo especial o de conservación de los recursos naturales renovables, y las condiciones de mercadeo de los productos agropecuarios en la región.
“El subsidio otorgado a los sujetos de la reforma agraria quedará siempre sometido a la condición resolutoria de que, durante los 12 años siguientes a su otorgamiento, el beneficiario no incumpla con las exigencias y obligaciones previstas en la presente ley relacionadas con la explotación, transferencia del dominio o posesión y las calidades para ser beneficiario de los programas de dotación de tierras. Cumplida la condición resolutoria y establecida por el Instituto, se hará exigible la devolución del monto del subsidio reajustado a su valor presente.
“ART. 21(3).— El subsidio para la adquisición de tierras a que se refiere este capítulo será administrado por el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria o a través de la celebración de contratos de encargo fiduciario o de fiducia pública.
“Autorízase a la junta directiva del Incora para establecer montos diferenciales del subsidio para la adquisición de tierras de acuerdo con las condiciones socio-económicas de los beneficiarios del subsidio. En tal virtud podrán determinarse los siguientes tipos de subsidio:
“a) Del 70% del valor correspondiente a la respectiva unidad agrícola familiar;
“b) Del 70% del valor correspondiente a la respectiva unidad agrícola familiar y un subsidio para la tasa de interés del crédito de tierras, en las condiciones financieras que señale para tal efecto la Comisión Nacional de Crédito Agropecuario.
“ART. 22.(4)—Todo adjudicatario de tierras del Incora adquiere, por ese solo hecho, el derecho al subsidio. El otorgamiento del subsidio de tierras se hará efectivo cuando se garantice el crédito complementario para culminar la negociación. Las disposiciones que se adopten tendrán en cuenta las siguientes finalidades:
“a) Garantizar los cupos de crédito indispensables para complementar el subsidio;
“b) Establecer una correspondencia entre la regionalización del subsidio y del crédito de tierras;
“c) Asegurar el apoyo y asesoría al beneficiario del subsidio para elaborar la planificación de la explotación, de tal forma que le sirva de instrumento para el acceso al crédito.
“PAR.—Los beneficiarios de programas de reforma agraria tienen la condición de pequeños productores, para efectos del otorgamiento del subsidio en los créditos de producción a que se refiere el artículo 12 de la Ley 101 de 1993.
“ART. 27.—Los campesinos interesados en la adquisición de tierras adelantarán individual o conjuntamente y en coordinación con las oficinas regionales del Incora, o con las sociedades inmobiliarias rurales a que se refiere el artículo 28 de esta ley, el proceso encaminado a obtener un acuerdo directo de negociación con los propietarios, observando las siguientes reglas:
“1. Los campesinos que se hallen interesados en la adquisición de determinado predio, o de los inmuebles rurales que estuvieren inscritos en el respectivo registro inmobiliario regional del Incora, o que hubieren sido ofrecidos en venta por las sociedades inmobiliarias rurales legalmente constituidas, informarán al instituto, según el caso; sobre sus características generales y posibles condiciones de negociación, o solicitarán del Incora la práctica de las diligencias o la prestación de la asesoría que fuere necesaria para facilitarles el proceso de negociación voluntaria con los propietarios respectivos.
“2. El instituto, teniendo en cuenta las prioridades regionales y las disponibilidades presupuestales, verificará si los campesinos interesados en la compra directa de las tierras reúnen los requisitos que se señalen para ser beneficiarios de los programas de adjudicación, así como los contemplados para el otorgamiento del crédito.
“Establecida la condición de sujetos de reforma agraria, el Incora procederá entonces a dar aviso de ello al propietario respectivo, con el objeto de que manifieste de manera expresa si se halla interesado en negociar su finca, según los procedimientos y disposiciones establecidos en la presente ley.
“3. Los funcionarios del Instituto practicarán una visita al predio, en la cual podrán participar los campesinos interesados en la negociación, con el fin de establecer su aptitud agrológica y determinar si el terreno ofrecido constituye una unidad agrícola familiar, o qué porcentaje de la misma representa.
“4. Si el concepto es favorable, se solicitará al propietario los documentos relacionados con la tradición del inmueble, así como la información adicional necesaria para determinar si el predio se ajusta a los requisitos que establezca el instituto.
“5. Cumplidos los requisitos, las exigencias y el procedimiento previstos en este artículo y habiéndose logrado un acuerdo de negociación entre los campesinos interesados y los propietarios, estos procederán a suscribir y formalizar los documentos relacionados con la compraventa de inmuebles rurales, conforme a las disposiciones vigentes.
“ART. 28.—El Incora establecerá servicios de apoyo a los campesinos y propietarios en los procesos de adquisición de tierras que aquellos promuevan, para facilitar su enajenación en cumplimiento de los programas de reforma agraria. En tal virtud, los propietarios podrán solicitar la inscripción en las oficinas regionales del instituto de los predios que ofrezcan voluntariamente y se procederá en la forma señalada en el artículo anterior para determinar su aptitud y las condiciones generales de la venta.
“El instituto dará a conocer a los campesinos inscritos en las regionales los predios que sean ofrecidos en venta por los particulares, así como las condiciones de negociación propuestas.
“Las sociedades inmobiliarias rurales legalmente constituidas, podrán ofrecer en venta a los campesinos o al Instituto los predios que hayan recibido para tal fin por parte de sus propietarios, los cuales deberán ajustarse a los requisitos o exigencias mínimas que aquel hubiere establecido, para lo cual deberán adjuntar el avalúo efectuado por personas naturales o jurídicas legalmente habilitadas para ello, conjuntamente con los documentos que acrediten la propiedad y demás que sean pertinentes. La propuesta de enajenación no obliga al instituto frente a la sociedad inmobiliaria ni respecto de terceros interesados.
“ART. 29.—El Instituto convocará a reuniones de concertación en las cuales participarán los campesinos interesados en la adquisición de tierras y los propietarios de los predios correspondientes.
“En estas reuniones se analizarán las diferentes propuestas de venta y compra de predios de la región y las condiciones generales para su negociación. De todo lo tratado se dejará constancia en actas, que se considerarán como ofertas de venta hechas por los propietarios, así como el interés de compra por parte de los campesinos.
“ART. 30.—Si como consecuencia de las reuniones de que trata el artículo anterior las partes interesadas acuerdan alguna negociación, procederán a formalizarla mediante la suscripción de los documentos previstos para la compraventa de inmuebles rurales.
“Si dentro del proceso anterior no se lograre negociar las tierras, el acta de la reunión donde conste el desacuerdo será remitida a la junta directiva para que conceptúe sobre la necesidad de convocar a otras sesiones de concertación, donde los interesados propongan nuevas alternativas de negociación de los predios.
“Si persistiere el desacuerdo sobre las condiciones de negociación de los inmuebles respectivos, el Instituto evaluará la necesidad y conveniencia de la adquisición y procederá a negociar el predio si lo considera necesario.
“a) El 50% del valor del predio en bonos agrarios;
“b) El 50% restante en dinero efectivo.
“Los recursos de los créditos de tierras que se otorguen a los campesinos adquirentes por los intermediarios financieros, serán entregados por estos directamente al propietario, dentro de los 30 días siguientes a la fecha de firma de la escritura, y serán computados como pago parcial o total de la suma que deba reconocerse en dinero efectivo. El remanente del pago en efectivo será cancelado por el Incora con cargo al presupuesto de subsidios de tierra, en dos contados, con vencimientos a seis (6) y doce (12) meses, los que se contarán a partir de la fecha de pago del contado inicial” (Subrayado fuera del original)
Asimismo, el Decreto 1031 de 1995, mediante el cual se reglamentó parcialmente la Ley 160 de 1994 en lo relacionado con el otorgamiento del subsidio para la compra de tierras rurales, el crédito complementario y la asesoría para la gestión empresarial rural, estableció:
“ART. 1º— Definición. Se entiende por subsidio directo para la compra de tierras rurales, el aporte que el Estado efectúa a través del Instituto Colombiano de la Reforma Agraria, con cargo a los recursos del presupuesto nacional, el cual se otorgará por una sola vez a los hombres y mujeres campesinos calificados e inscritos previamente como sujetos de reforma agraria, con el fin de emprender la formación de empresas básicas agropecuarias.
“El subsidio directo para la adquisición de predios rurales se concederá en calidad de crédito no reembolsable, sometido a una condición resolutoria, en caso de que, durante los doce (12) años siguientes a su otorgamiento, contados a partir de la fecha de registro de la escritura pública de compraventa, o de la resolución de adjudicación, el beneficiario incumpla con las exigencias y obligaciones contenidas en la ley y los reglamentos relativas a la transferencia del dominio y la posesión, el arrendamiento y demás derechos sobre la unidad agrícola familiar; la demostración de los requisitos para ser beneficiario de la reforma agraria, y las relacionadas con el aprovechamiento adecuado, uso y conservación de la tierra, teniendo en cuenta el proyecto productivo económico que sirvió de soporte para la concesión del subsidio.
“ART. 4º—Modalidades del subsidio. De conformidad con lo previsto en la Ley 160 de 1994, se determinan las siguientes modalidades del subsidio de tierras:
“a) Un subsidio del setenta por ciento (70%) del valor de la unidad agrícola familiar en el nivel predial, considerando el valor máximo total de la misma fijado en salarios mínimos mensuales legales por la junta directiva para las zonas relativamente homogéneas. El subsidio se reconocerá para la compra de tierras como resultado del acuerdo directo de negociación entre vendedores y compradores, o de enajenaciones voluntarias convenidas a través de sociedades inmobiliarias rurales y demás agentes del mercado de tierras, en desarrollo del mecanismo de las reuniones de concertación previsto en el capítulo V de la Ley 160 de 1994. El Incora entregará el subsidio al vendedor del predio como parte del pago al que se obliga el comprador beneficiario.
“b) Un subsidio del setenta por ciento (70%) del valor de la unidad agrícola familiar en el nivel predial, considerando el valor total cuando se trate de tierras rurales objeto de adjudicación por parte del Instituto y que fueren adquiridas por este mediante el procedimiento de intervención directa contemplado en el capítulo VI de la Ley 160 de 1994 y el Decreto 2666 de 1994.
“En el subsidio a que se refiere el presente literal se homologará en favor de los campesinos beneficiarios el valor respectivo que el Incora haya cancelado por el inmueble, adicionado con los gastos de mensura y amojonamiento, dividido por las unidades agrícolas familiares proyectadas, teniendo en cuenta las condiciones particulares resultantes de la división técnica del inmueble.
“c) Un subsidio del setenta por ciento (70%) del valor de la superficie requerida para completar el tamaño de la unidad agrícola familiar, de aquellas unidades de producción minifundiarias ubicadas en las zonas determinadas por la junta directiva del Incora.
“d) Un subsidio del cuarenta y nueve por ciento (49%) del valor de la unidad agrícola familiar en el nivel predial, considerando el valor máximo de la misma por zona relativamente homogénea, según lo establecido en el artículo 38 de la Ley 160 de 1994, para profesionales y expertos de las ciencias agropecuarias, cuando estos hagan parte de una parcelación, residan en ella y presten asistencia técnica gratuita durante cinco (5) años a los parceleros o a los socios de las cooperativas que se constituyan en la parcelación respectiva.
“ART. 13.—Crédito complementario. Es el crédito agropecuario requerido para complementar el pago del valor de la unidad agrícola familiar, equivalente como máximo al treinta por ciento (30%) del precio que tenga la misma unidad seleccionada y podrá ser adicionado con los gastos administrativos, notariales y de registro de la nueva propiedad, cuando el beneficiario lo requiera.
“El porcentaje previsto en el inciso anterior, podrá ser inferior sólo en los casos en que el proyecto presentado por el postulante al subsidio incluya en la financiación de la tierra recursos provenientes del ahorro familiar, la venta de activos u otras fuentes.
“El porcentaje del crédito para complementar el subsidio de tierras podrá ser superior al treinta por ciento (30%) del precio, en los casos de adjudicación de tierras en favor de los profesionales y expertos de las ciencias agropecuarias, sin exceder del cincuenta y uno por ciento (51%).
“ART. 14.—Fuentes de recursos para el crédito complementario. Para obtener el crédito complementario de tierras, los beneficiarios del subsidio podrán acudir a cualquiera de las entidades y organismos que integran el subsistema de financiación contemplado en el literal f) del artículo 4º de la Ley 160 de 1994.
“ART. 15.—Planeación del crédito complementario. La Comisión Nacional de Crédito Agropecuario y las entidades públicas responsables de la oferta del crédito complementario de tierras, deberán garantizar en su planeación los siguientes aspectos:
“a. Establecer una línea de crédito y de redescuento para el crédito de tierras, con destino a los beneficiarios de reforma agraria, garantizando que los recursos permitan complementar los subsidios previstos en la ley para la compra de tierras rurales en los planes cuatrienales de reforma agraria y desarrollo rural y el plan anual de actividades estructurado por el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria.
“b. El Incora informará al Fondo para el Financiamiento del Sector Agropecuario (Finagro), como entidad coordinadora del subsistema de financiación, con no menos de tres (3) meses de antelación a cada vigencia presupuestal, el programa departamental de subsidios proyectado, así como el cronograma de giros del mismo, con el fin de permitir los ajustes que sean del caso dentro del subsistema de financiación.
“ART. 16.—Condiciones financieras. Las condiciones financieras del crédito complementario al subsidio de tierras serán las señaladas por la Comisión Nacional de Crédito Agropecuario, de acuerdo a la situación más favorable del mercado y la proyección de la empresa básica agropecuaria, y teniendo en cuenta las siguientes orientaciones:
a) Las tasas de interés del crédito de tierras serán las más favorables del mercado para los proyectos productivos competitivos. Esta tasa será subsidiada de acuerdo con las condiciones financieras que fije la Comisión Nacional de Crédito Agropecuario, a solicitud de la junta directiva del Incora y con cargo al presupuesto nacional asignado al instituto. Para formular la solicitud, la junta directiva tendrá en cuenta las características socioeconómicas de la región y las condiciones financieras de los proyectos productivos.
b) El plazo para la amortización de estos créditos no será inferior a doce (12) años, con períodos de gracia no menores a dos (2) años.
“ART.17.—Garantías. Para efectos del otorgamiento de las garantías en favor de las entidades del sector financiero que participen en el proceso de reforma agraria y desarrollo rural, se dará un tratamiento integral respaldado por el Fondo Agropecuario de Garantías dentro de los siguientes mecanismos:
“a) El crédito complementario para la adquisición de tierras rurales se garantizará con hipoteca sobre el inmueble objeto de negociación, la cual se constituirá en la misma escritura pública de compraventa.
“b) El Fondo Agropecuario de Garantías respaldará el crédito de producción y los demás créditos complementarios al de adquisición de tierras, de acuerdo con las condiciones que para este efecto determine la Comisión Nacional de Crédito Agropecuario.
“ART. 18.—Convenios. El Fondo para el Financiamiento del Sector Agropecuario (Finagro), en su condición de coordinador del subsistema de financiación, promoverá la celebración de convenios entre los organismos del sector financiero, el Incora y las demás entidades públicas y privadas, cuando estos se requieran para regular la operatividad del subsistema de financiación previsto en la Ley 160 de 1994.
“Los convenios que se celebren en desarrollo de este artículo, deberán garantizar que el beneficiario tenga la efectiva posibilidad de obtener a corto plazo el crédito de tierras, de adecuación de tierras, de capital de trabajo y los demás financiamientos requeridos, bajo los principios de economía en los costos administrativos, celeridad en la definición y equidad en la asignación”.
Finalmente, el Decreto 1032 de 1995, reglamentó el procedimiento para la negociación voluntaria de tierras de los campesinos sujetos de reforma agraria y propietarios previsto en el capítulo V de la Ley 160 de 1994; allí se indicó:
“ART. 8º—Del procedimiento. Los propietarios de predios rústicos o sus apoderados, los representantes legales de las sociedades inmobiliarias rurales y demás agentes del mercado de tierras interesados en la enajenación voluntaria de los inmuebles correspondientes a los campesinos o al Instituto, deberán tramitar ante las gerencias regionales del Incora su inscripción previa en el registro regional de predios.
“Para tal fin, solicitarán al instituto la práctica de una visita y estudio técnico de los predios respectivos, en la cual podrán participar los campesinos interesados en la negociación, si los hubiere, para establecer su aptitud agrológica y demás requisitos señalados en el reglamento y la ley, según lo previsto en el artículo 4º del Decreto 2666 de 1994, y aportarán los documentos actualizados que acrediten la plena propiedad, los planos que permitan la identificación predial, elaborados conforme a las disposiciones o exigencias establecidas por el Instituto Geográfico “Agustín Codazzi”, o los que hubieren sido adoptados por el Incora y el avalúo comercial correspondiente practicado con sujeción a las normas, criterios y parámetros señalados en la Ley 160 de 1994, su decreto reglamentario especial sobre la materia y el procedimiento que, de manera general expida el gerente general del Incora y los demás documentos que sean pertinentes.
“Cuando se trate de campesinos inscritos en el registro regional de aspirantes interesados en la adquisición de determinado predio que no se hallare inscrito en el registro inmobiliario regional del Incora, aquellos informarán al instituto sobre sus características generales y posibles condiciones de negociación. En este evento, el Incora procederá a dar aviso al propietario respectivo para que manifieste, de manera expresa, si se halla interesado en la enajenación voluntaria del inmueble rural correspondiente, según los procedimientos y disposiciones consignados en la Ley 160 de 1994, las normas que la reglamentan o desarrollan y el presente decreto.
“Una vez inscrito el inmueble de que se trate en el registro regional de predios y verificada la condición de sujetos de reforma agraria de los campesinos interesados, según el registro regional de aspirantes, el Incora dispondrá la celebración de la reunión de concertación para efectos de analizar las propuestas de venta y compra de predios y las condiciones de negociación, según lo señalado en este decreto.
“Para el perfeccionamiento de la negociación voluntaria de predios rurales regulado en este estatuto, se exigirá previamente la expedición de la certificación por parte del Instituto sobre la existencia de disponibilidad presupuestal para el giro del monto del subsidio de tierras y la aprobación del crédito complementario para la adquisición de tierras, según los términos y condiciones establecidos en el decreto reglamentario especial sobre la materia.
“ART. 9º—Determinacion del precio. En caso de que hubiere acuerdo de negociación voluntaria entre campesinos y propietarios, el precio será el que convengan las partes, teniendo siempre en cuenta, como punto de referencia, el avalúo comercial que se haya practicado sobre el inmueble, contratado por el propietario, la sociedad inmobiliaria rural o el agente del mercado con personas naturales o jurídicas legalmente habilitadas para ello, el cual deberá elaborarse con sujeción a las normas, criterios y parámetros previstos en la Ley 160 de 1994, las disposiciones del decreto reglamentario especial sobre elaboración de avalúos comerciales de predios para fines de reforma agraria y conforme al procedimiento que, adopte de manera general el gerente general del Incora para la práctica y presentación de los avalúos.
“En todo caso el valor de la unidad agrícola familiar que resulte del avalúo comercial practicado, o el que convengan los campesinos y los propietarios, o demás agentes del mercado de tierras, no podrá exceder el valor máximo total que en salarios mínimos mensuales legales hubiere establecido la junta directiva del Incora para el respectivo municipio o zona en relación con las unidades agrícolas familiares que se podrán adquirir con arreglo a las disposiciones de la ley de reforma agraria y sus reglamentos.
“Para determinar el valor del subsidio que podrá otorgarse a los sujetos de reforma agraria, el instituto establecerá en el nivel predial el tamaño de la unidad agrícola familiar.
“En ningún caso el Instituto autorizará los acuerdos de negociación de tierras que celebren los campesinos y propietarios rurales, y demás agentes del mercado de tierras, o el otorgamiento del subsidio, o el adelantamiento de trámites relacionados con la consecución del crédito complementario de adquisición de tierras, cuando existan graves limitantes de orden legal que no permitan su enajenación; no reúnan las características y exigencias señaladas para su selección; los campesinos no tengan la condición de sujetos de reforma agraria; los planos, avalúos y demás documentos se hubieren elaborado con desconocimiento de las normas que regulan su práctica y presentación y, en general en el evento de que las propuestas de negociación que sometan a consideración del instituto los hombres y mujeres campesinos, los propietarios rurales, las sociedades inmobiliarias rurales y demás agentes del mercado de tierras no se hallen conformes con la Ley 160 de 1994, los decretos reglamentarios pertinentes y los desarrollos normativos que con autorización legal expida el Incora.
“ART. 10.—Forma de pago. Las tierras rurales que adquieran los hombres y mujeres campesinos sujetos de reforma agraria mediante las modalidades y el procedimiento señalado en el capítulo V de la Ley 160 de 1994 se pagarán a los propietarios, a las sociedades inmobiliarias rurales, o a los agentes del mercado de tierra que hubieren formulado la oferta de venta respectiva, de la siguiente manera:
“a) El cincuenta por ciento (50%) del valor del predio que se hubiere acordado en bonos agrarios.
“b) El cincuenta por ciento (50%) restante, en dinero efectivo.
“El valor del crédito complementario para la adquisición de tierras otorgado por los intermediarios financieros a los campesinos, será entregado directamente por aquellos a los propietarios o sus representantes y será computado como parte del pago de la suma que deba reconocerse en dinero efectivo, dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de suscripción de la escritura pública correspondiente.
“El remanente del pago en efectivo, será cancelado por el Incora con cargo al presupuesto del subsidio de tierras, en dos contados, con vencimiento a seis (6) y doce (12) meses, los que se contarán a partir de la fecha de pago del contado inicial, pero el instituto podrá cancelar las sumas respectivas antes de los vencimientos señalados según las disponibilidades presupuestales.
“El cincuenta por ciento (50%) restante del valor que se acuerde sobre el predio será pagado por el Incora en bonos agrarios, igualmente con cargo al subsidio de tierras, en la oportunidad que se establezca con aprobación de aquel en el contrato de compraventa que se celebre.
“Todas las cantidades que deba reconocer el Instituto a los propietarios, a las sociedades inmobiliarias rurales y demás agentes del mercado de tierras que hubieren propuesto la enajenación voluntaria de predios conforme al capítulo V de la Ley 160 de 1994, deberá cancelarse una vez que la respectiva escritura de compraventa se halle debidamente registrada.
“Los bonos agrarios son títulos de deuda pública, con vencimiento final a cinco (5) años, parcialmente redimibles en cinco (5) vencimientos anuales, iguales y sucesivos, el primero de los cuales vencerá un año después de la fecha de su expedición, libremente negociables y sobre los que se causará y pagará semestralmente un interés del ochenta por ciento (80%) de la tasa de incremento del índice nacional de precios al consumidor certificado por el DANE para cada periodo. Las demás características de los bonos agrarios, conforme a la ley, serán las establecidas en el correspondiente decreto reglamentario que expida el Gobierno Nacional”.
De la normativa transcrita, se tiene que para la época en que ocurrieron los hechos, el Incora otorgaba subsidios para la compra de tierras a campesinos de escasos recursos, convocando a reuniones entre los interesados y los propietarios de los predios, para que allí se analizaran las propuestas y las condiciones generales para la negociación. Si de estas reuniones de concertación se acordaba la compraventa, esta se debía formalizar a través de la suscripción de los documentos correspondientes. Ahora bien, en relación con el pago de estos inmuebles rurales, se tiene que se debía cancelar el 50% del valor del predio en bonos agrarios y el 50% restante, en dinero efectivo. No obstante, los campesinos compradores podían solicitar un crédito complementario para la adquisición de tierras que sería otorgado por intermediarios financieros y sería entregado directamente por aquellos a los propietarios o sus representantes.
10. En relación con el asunto sub examine, está debidamente acreditado, conforme al acervo probatorio, que se realizó una reunión de concertación entre la demandante y varios campesinos beneficiarios del subsidio de adquisición de tierras otorgado por el Incora, en la cual se acordó vender el predio denominado Tucuycito-La Loma, y se firmó el contrato de compraventa respectivo entre las partes, estableciendo, en la cláusula 4º, las condiciones para el pago del valor del inmueble.
Conforme a la escritura pública 1.600 del 23 de diciembre de 1996, los campesinos compradores se comprometieron a cancelar el 30% del valor del predio “con sus propios recursos o con el crédito otorgado por una entidad financiera en un plazo hasta de seis (6) meses, contados a partir de la firma de la escritura” (fl. 236 vto. cdno. 2), de allí que, no existe obligación alguna respecto del Incora en relación con el pago del porcentaje adeudado.
Como quiera que la demandante insiste en que el daño se configuró en la falta de pago del 30% del valor del inmueble, se insiste en que, conforme al contrato de compraventa, no hay duda que la omisión o demora alegada, no es imputable a la entidad demandada, en atención a que las partes acordaron que tal porcentaje sería cancelado por los compradores con sus propios recursos o con un crédito solicitado ante una entidad financiera.
Si bien es cierto que conforme al artículo 22 de la Ley 160 de 1994, el otorgamiento del subsidio de tierras se haría efectivo cuando se garantizara el crédito complementario para culminar la negociación, se tiene que, analizados los antecedentes del acuerdo y especialmente el contrato de compraventa del predio, es incuestionable que no sólo en el contrato se estableció claramente la forma de pago del porcentaje restante del valor del inmueble, sino que desde el inicio de la negociación se indicó cómo se realizaría el pago, así lo demuestra lo señalado en el acta de reunión de concertación del 20 de diciembre de 1996, en donde se indicó que el Incora otorgaría un subsidio correspondiente al 70% del precio acordado y el 30% restante se cancelaría con un crédito complementario que los campesinos gestionarían ante un intermediario financiero (fl. 168, cdno. 1).
Adicional a lo anterior, está debidamente acreditado que la entidad demandada cumplió con su obligaciones de apoyo, asesoramiento y acompañamiento a los campesinos beneficiarios del subsidio para adquisición de tierras, deberes a los que estaba obligado en este proceso conforme la normativa vigente, así que, la supuesta omisión legal que alegaba la demandante tampoco se configuró en el presente caso.
De otro lado, aún cuando el a quo se declaró inhibido para fallar de fondo en consideración a que la responsabilidad en el asunto sub examine se derivaba de la acción contractual, se tiene que, analizados los hechos y las pretensiones de la demanda, la parte actora solicitó la indemnización por la omisión en los deberes legales de la entidad demandada, al no cancelar el porcentaje restante del valor del predio que era propiedad de la demandante, de allí que, era necesario realizar el análisis del fondo del asunto.
Por las razones anotadas se revocará la sentencia proferida el 9 de diciembre de 1999, proferida por el Tribunal Administrativo del Cesar, y se denegarán las pretensiones de la demanda.
1. Revócase la sentencia de 9 de diciembre de 19999, proferida por el Tribunal Administrativo del Cesar.
3. En firme esta decisión vuelva el expediente al tribunal de origen.
(1) “De conformidad con el artículo 756 del Código Civil, la tradición de bienes raíces se efectúa por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos, lo cual significa, que si el título no se registra no se transmite el derecho (C.C. art. 756).
“En este orden de ideas, el titular del derecho de dominio de un bien inmueble es quien aparece inscrito como tal en la oficina de registro de instrumentos públicos del círculo correspondiente, como lo dispone el estatuto de registro de instrumentos públicos (D.L. 1250/70), que regula las inscripciones en la matrícula inmobiliaria y tiene como objeto —el registro—, servir de medio de transmisión de la propiedad inmueble y de constitución de los derechos reales desmembrados de la misma, como de las limitaciones que se le impongan y de dar publicidad a la titularidad de los derechos reales inmobiliarios y a las limitaciones que los afecten. La propiedad y demás derechos reales en bienes inmuebles, solo existen y se transmiten mediante la inscripción en la matrícula inmobiliaria.
“Por tanto, la publicidad que se le da al titular o titulares del derecho de dominio y a la situación jurídica en que se encuentra determinado inmueble mediante el registro, es oponible a terceros.” Sentencia proferida por la Sección Tercera del Consejo de Estado el 24 de agosto de 2000, expediente 10.821.
(2) Este artículo fue modificado por la Ley 812 de 2003 y por la Ley 1151 de 2007, se transcribe el texto original de la Ley 160 de 1994.
(3) Este artículo fue modificado por la Ley 812 de 2003 y por la Ley 1151 de 2007, se transcribe el texto original de la Ley 160 de 1994.
(4) Este artículo fue modificado por la Ley 812 de 2003, se transcribe el texto original de la Ley 160 de 1994.

References: artículo 20
 artículo 34
 artículo 79
 artículo 22
 artículo 8
 artículo 12
 artículo 28
 resolución 
 artículo 38
 artículo 4
 artículo 4
 artículo 22
 artículo 756