Source: https://www.riigiteataja.ee/kohtulahendite_liigitus.html?jaotus=juur.206106664.206108609.206108672.206108673&kokkuvotted=false&jaotusedVaikimisiAvatud=
Timestamp: 2019-09-22 18:53:41+00:00

Document:
VÕS § 249 lg-test 1 ja 2 ega ka muudest õigusnormidest ei tulene müügilepingust kirjaliku teavitamise kohustust. Seega on lubatav müügilepingust ja selle sisust suuline teavitamine. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkab suulise teavitamise korral VÕS §-de 250 ja § 249 koostoimes kulgema teavitamise hetkest ainult sel juhul, kui ostueesõiguslast teavitati müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest tingimustest. Müügilepingu korral ei pruugi tingimuseks, millest tuleb ostueesõiguslast teavitada, olla ainult müüdava eseme hind. Võimalike vaidluste korral on just müüjal nõuetekohaselt toimunud teavitamise tõendamiskoormis, sest teavitamine on tema kohustus. Ühist ostueesõigust (VÕS § 252) omavad isikud ei pea esitama ostueesõiguse teostamise avaldust koos, kuid eraldi avalduste esitamine müügilepingu järgi tervikuna ostueesõiguse kasutamiseks tähendab ühist ostueesõiguse teostamist. See aga ei välista VÕS § 249 lg-s 1 sätestatud kohustust teavitada kõiki ostueesõigust omavaid isikuid ning õigusaktides ei ole sätestatud eeldust, et abikaasadest kaasomanike korral saaks omistada ühe abikaasa teavitamise/teadmise müügilepingust teisele abikaasale. Müügilepingust teavitamata jätmise tagajärjel ei hakka kulgema VÕS §-s 250 nimetatud ostueesõiguse teostamise tähtajad, sest nende kulgemise algus on seotud VÕS §-s 249 nimetatud teate saamisega. Kui teade pole aga piisav ja müüja või ostja esitab ostueesõiguslasele lepingu, algab ostueesõiguse teostamise tähtaeg lepingu saamisest. Võlaõigusseaduse ostueesõiguse sätted ei reguleeri täpsemalt olukorda, mil ostueesõiguslast ei teavitata müügilepingust, kuid ta saab müügilepingust ja selle sisust teada kas ise või kellegi kolmanda isiku kaudu. Sellisel juhul tuleb VÕS §-de 249 ja 250 mõtte kohaselt lugeda ostueesõiguse teostamise tähtajaks mõistlik tähtaeg arvates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest. Seejuures ei saa see mõistlik tähtaeg olla lühem VÕS §-s 250 sätestatud kahekuulisest tähtajast kinnisasjade korral. Seejuures tuleb arvestada, et ostueesõiguslase suhtes on rikutud VÕS §-s 249 ettenähtud teatamise kohustust. Mõistliku tähtaja kindlakstegemisel tuleb arvestada ka asjaolu, et VÕS § 249 rikkumine ei anna ostueesõiguslasele õigust tekkinud olukorda pahatahtlikult ära kasutada.
3-2-1-144-07 Riigikohus 05.03.2008
Kui ringkonnakohus soovib kohaldada seadust, mis seab protsessiosalised olulisel määral uude protsessuaalsesse positsiooni, eelkõige muudab tõendamiskoormuse jaotust, tuleb seda protsessiosalistega arutada ja anda neile võimalus esitada oma seisukohad ning vajadusel ka tõendid. Vastasel juhul rikub ringkonnakohus menetlusõiguse norme, sest otsus on menetlusosalistele üllatuslik. Samas, kui õigusliku kvalifikatsiooni muutmine ei mõjuta menetlusosaliste protsessuaalset positsiooni tõendamismenetluses, ei ole tegemist üllatusliku otsusega.
Ostjal on üldjuhul õigus nõuda ostueesõiguse teostajalt nii vajalike kui ka kasulike kulutuste hüvitamist. Ostueesõiguse teostamise avalduse esitamine ei muuda ostja valdust ebaseaduslikuks ega pahauskseks. AÕS § 269 lg 2 ja § 28 lg 1 kohaselt tuleb ostjale hüvitada kinnisasjale tehtud vajalikud kulutused ning § 28 lg 2 järgi kinnisasjale tehtud kasulikud kulutused osas, mis ületavad tema poolt asja viljast saadud tulu. Kulutuste väärtus tuleb kindlaks määrata kulutuste tegemise aja seisuga.
3-2-1-143-06 Riigikohus 07.02.2007
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-93-06.
Seadus ei näe ette, et ostueesõiguse teostamisel peab ostuhind olema tasutud või hoiustatud kohtu deposiitkontol enne kohtumenetluse algust. Ostuhinna notari juures hoiustamine tuleb rahalise kohustuse täitmisena ja esialgse ostja vastuväidet välistavana kõne alla üksnes VÕS §-des 119-123 sätestatud eeldustel, st esmajoones juhul, kui esialgne ostja keeldub ostuhinda vastu võtmast.
ORAS § 12-1 lg-s 10 sätestatud seadusest tulenev ostueesõigus omab asjaõiguslikku toimet üksnes siis, kui ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust. ORAS § 12-1 lg-s 10 sätestatud ostueesõiguse märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse saab ostueesõiguslane nõuda AÕS § 63 lg 1 p 4 alusel. Märkuse sissekandmine eeldab kinnisasja omaniku nõusolekut, mida võib asendada ka kohtuotsus. Sama kehtib lisaks ORAS § 12-1 lg-s 10 sätestatud ostueesõiguse teostamisele ka teiste seadusest tulenevate ostueesõiguste korral.
3-2-1-57-06 Riigikohus 21.06.2006
ORAS § 12-1 lg 10 järgsel ostueesõigusel on esialgse ostja suhtes nn asjaõiguslik toime üksnes juhul, kui ostueesõiguse kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus.
TMS § 19 järgi saab lugeda kohtuotsusega, et kinnisasja ostja on tingimuslikult andnud nõusoleku ostueesõiguse omajale kande parandamiseks kinnistusraamatus, st juhul, kui talle tasutakse ostuhind. ORAS § 12-1 lg 10 järgset ostueesõigust omaval üürnikul on õigus nõuda märkes tema ostueesõiguse märkimist, millega ostueesõigus omandaks asjaõigusliku toime. Sellise märke tegemist võib koos üürilepingu kohta kinnistusraamatusse kantava märkuse tagamiseks seatud eelmärkega nõuda ka hagi tagamise korras.
ORAS § 12-1 lg 10 järgne seadusest tulenev ostueesõigus saab omada asjaõiguslikku toimet vaid siis, kui see nähtub kinnistusraamatust. Muul juhul on tegemist võlaõigusliku ostueesõigusega, mis võimaldab ostueesõiguse omajal müügilepingu rikkumisel kasutada kõiki lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid müüja vastu, kuid ta ei saa tugineda kinnisasja omandi üleandmise ja muude käsutuste tühisusele. Tagastatud elamu üürnikul on ostueesõigus, kui ta oli üürnik elamu tagastamise ajal ning tal on kehtiv üürileping ka elamu või selle osa võõrandamise ajal. Ostueesõigus ei ole üleantav ega lähe üle ka üürniku vahetumisel üürilepingus. ORAS § 12-1 lg-st 10 ei tulene, et üürniku ostueesõigusel oli 1. juulini 2002 asjaõiguslik toime. See toime tulenes üürnike ostueesõigusele nimetatud sättes tehtud viitest asjaõigusseadusele, mida kohtupraktikas tõlgendati selliselt, et üürnikul on õigus saada ka kinnisasja omanikuks AÕS § 264 lg 3 alusel. Üürnikel ei saanud olla õiguspärast ootust, et vaatamata ORAS § 12-1 lg 10 muutmata jätmisele säilib ostueesõigusel asjaõiguslik toime.
Kinnisasja ostueesõigusel on AÕS § 257 lg 3 järgi asjaõiguslik toime vaid siis, kui ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust või tegemist on kinnisasja kaasomanike ostueesõigusega. Üldiselt võlaõigusliku toimega ostueesõiguse kõrval tuleb eristada VÕS § 244 lg-st 6 ja AÕS § 257 lg-st 3 tulenevat asjaõigusliku toimega ostueesõigust. Erinevuseks on nende vahel üksnes ostueesõiguse teostamise toime võimalikule esialgse müügilepingu alusel toimunud omandi üleandmisele ja muudele ostueesõigust kahjustavatele käsutustehingutele. Kuna ostueesõiguse omajal on ostjana VÕS § 208 lg 1 ja § 108 lg 2 järgi nõue müüja vastu omandi üleandmiseks, võib ta nõuda müüjalt selleks vajalike tahteavalduste tegemist ning lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja TMS § 184 lg-st 1 ka nende asendamist kohtuotsusega.
Valdaja on pahauskne üksnes juhul, kui ta valdab asja seadusliku aluseta. Kui ostja on enne ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist kantud omanikuna kinnistusraamatusse, on ta kinnistu seaduslik valdaja kuni ostueesõigust omava isiku kinnistusraamatusse kandmiseni. Ostueesõigust omava isiku ostueesõiguse teostamise soovist teadasaamine ei muuda ostja valdust ebaseaduslikuks. Kui metsaraie toimub pärast kinnistu ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist ja sellest teadasaamist, peab kinnistu valdaja hüvitama ostueesõiguse teostajale ebaseadusliku metsaraiega tekkinud kahju, kui ta on kinnistu väärtuse vähenemises süüdi.
3-2-1-96-04 Riigikohus 28.09.2004
Kohtu poolt jaotamata menetluskulude väljamõistmiseks saab protsessiosaline taotleda täiendava otsuse tegemist TsMS § 238 lg 1 p 3 alusel. Selle avalduse võib esitada või kohus omal algatusel täiendava otsuse teha kümne päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest.
Vaidlus kulutuste üle ei vabasta ostueesõigust teostada soovivat isikut kohustusest tasuda ostuhind, mille suurust ei ole vaidlustatud.
Eelkõige vajab kohtuotsuse resolutsioon selgitamist, kui see võib tekitada vaidlusi otsuse täitmise korra üle. Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi määrused nr 3-2-1-15-98 ja nr 3-2-1-65-04.
3-2-1-85-04 Riigikohus 06.09.2004
Kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 92 eristas kahte erinevat notariaalset toimingut - notariaalset tõestamist vajavat tehingut ning notariaalset tõestamist vajavat allkirja. Seadusest tulenev notariaalselt tõestatud avalduse nõue tähendab avalduse, mitte üksnes allkirja notariaalset tõestamist.Tehingu notariaalse tõestamise üheks funktsiooniks on hoiatusfunktsioon, mis on kehtestatud tehingupoolte kaitseks läbimõtlematu tegevuse eest. Avalduse notariaalne tõestamine pidi tagama ostueesõiguse teostajale õiguste ja kohustuste selgitamise notari poolt. Allkirja notariaalsel tõestamisel ei ole notar kohustatud kinnitama muud kui tehingu tegija isikusamasust.
AÕS kuni 01.07.2002 kehtinud § 264 lg 1 sätestas kohustusliku notariaalse vormi ostueesõiguse teostamise avaldusele, mitte üksnes allkirjale. Selle normi eesmärk oli kaitsta ostueesõiguse teostajat, kuna avalduse notariaalne tõestamine pidi tagama ostueesõiguse teostajale õiguste ja kohustuste selgitamise notari poolt.
3-2-1-38-04 Riigikohus 30.03.2004
ORAS § 12^1 lg 10 eesmärgiks on tagada kõigile üürnikele võrdselt õigus saada elamu, vastava kinnistu või nende osa omanikuks, sõltumata sellest, kas elamu, vastava kinnistu või nende osa ostjana ühist ostueesõigust omav kaasüürnik esitab ostueesõiguse teostamiseks AÕS § 264 lg-s 1 nõutud avalduse või mitte.
Pärast ostueesõiguse teostamist on ostueesõigust omav isik kohustatud tasuma müüjale sõlmituks loetud müügilepingu järgse ostuhinna. Kinnisasja mõttelise osa suhtes AÕS § 73 lg-s 2 sätestatud ostueesõigust teostav kaasomanik võib TsÜS §-s 89 sätestatud aluste esinemisel tugineda müügilepingu tühisusele selle näilikkuse tõttu.
Ostuhinna mittevastavus müügilepingu järgi üleantava asja harilikule väärtusele ehk kohalikule keskmisele müügihinnale (turuhinnale) ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 28 lg 2 kohaselt kuulub asja eest maksmisele tavaliselt tasutav hind või muu mõistlik hind juhul, kui hinda ei ole määratud poolte kokkuleppel. TsÜS § 65 kohaselt võib lepinguga asjale ette näha teistsuguse hinna kui asja turuhind.
3-2-1-134-03 Riigikohus 08.12.2003
AÕSRS § 13^1 lg-st 1 tulenevalt on kaasomaniku ostueesõigus piiratud peale võõrandamise lähedastele ka teistel seaduses sätestatud juhtudel. Selliseks juhuks on ORAS § 12^1 lg-s 10 sätestatud üürniku ostueesõigus.
3-2-1-143-02 Riigikohus 20.11.2002
ORAS § 12 1 lg 10
Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 238 lg-te 2 ja 3 sätteid, tehes täiendava otsuse pärast seaduses sätestatud tähtaega esitatud avalduse alusel ning kohtuistungit pidamata. Need on olulised rikkumised.
AÕS §-de 264, 265, 269 ja 271 tulenevalt ei pidanud ostja andma ostetud asja ostueesõiguse kasutajale välja enne, kui talle on tasutud ostuhind. Ostuhind tuleb tasuda hiljemalt selleks ajaks, mil ostueesõiguse kasutaja nõuab asja endale üleandmist. Vajalike kulutuste tasumise nõue ei kuulu rahuldamisele, kuna vahendusteenuseid ei saa selles asjas pidada vajalikeks arvestades, et kostja ise tegeles samas valdkonnas vahendustegevusega ja konsultatsioonide andmisega.
3-2-1-155-01 Riigikohus 19.12.2001
Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg-s 6 sätestatut, jättes otsuses apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele vastamata.
Tulenevalt AÕS § 272 lg-st 2 on enne ostueesõiguse teostamise avalduse saamist kinnisasjale ostja seatud asjaõigused ostueesõigusega isikule kohustuslikud vaid kolmandate heausksete isikute suhtes. Kui kolmas isik oli pahauskne, siis on ostueesõigusega isikul õigus nõuda kinnistusraamatu kande parandamist. Kui ostja poolt seatud asjaõigus jääb kehtima, on ostja kohustatud ostueesõigusega isikule maksma nende eest täielikku hüvitist. Üürnikele ühise ostueesõiguse andmise eesmärgiks on võimaldada kõigil üürnikel saada võrdselt elamu, vastava kinnistu või nende osa omanikuks, kus asub eluruum, mida nad kasutavad üürilepingu alusel. Ühist ostueesõigust omavaid üürnikke ei tohi asetada erinevasse õiguslikku seisundisse ka lähtudes sellest, kas mõni neist on ostjaks ostu-müügilepingus, mille järgi üürnik ostueesõigust teostada soovib.
3-2-1-156-01 Riigikohus 12.12.2001
Hageja nõudis asjaõigusena ostueesõiguse maksmapanekut ehitisele kui vallasasjale, mis seisneb ostja õiguste ja kohustuste ülekandmises, seega omandaja asemele asumises. Hagi oli suunatud müüdud elamuosa omandamisele, tegemist on hinnatava nõudega. Riigilõiv tuli tasuda seega hinnaga hagilt.
Ostu-müügilepingu sõlmimise ajal, 07.12.1994 reguleeris kaasomaniku ostueesõigust ehitise mõttelise osa müümisel AÕSRS § 13 lg 5. Hageja omandas eluruumi erastamisel korteri kui reaalosa ning sellega kaasnes korterile vastava muu osa omandamine elamust (EES § 3 lg 1). Elamu muu osa kuulumine kaasomandisse ei muutnud kogu elamut kaasomandis olevaks asjaks AÕS § 70 lg 3 mõttes. Seega puudus hagejal müügilepingu sõlmimise ajal ostueesõigus AÕSRS § 13 lg 5 järgi, kuna ta polnud kogu müüdava osa kaasomanik. 07.12.1994 puudus seadus, mis oleks andnud elamu muu osa kaasomanikule ostueesõiguse.

References: § 249
 § 249
 § 252
 § 249
 § 249
 Riigikohus 
 § 269
 § 28
 § 28
 Riigikohus 
 § 12
 § 12
 § 63
 § 12
 Riigikohus 
 § 12
 § 19
 § 12
 § 12
 § 12
 § 264
 § 12
 § 257
 § 244
 § 257
 § 208
 § 108
 § 68
 § 184
 Riigikohus 
 § 238
 kohus 
 Riigikohus 
 § 92
 § 264
 Riigikohus 
 § 12
 § 264
 § 73
 § 28
 § 65
 Riigikohus 
 § 13
 § 12
 Riigikohus 
 § 12
 § 238
 Riigikohus 
 § 330
 § 272
 Riigikohus 
 § 13
 § 3
 § 70
 § 13