Source: https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/mietpreisbremse-2.htm
Timestamp: 2019-08-24 00:07:21+00:00

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Mietpreisbremse - AG Neukölln vom 8.9.2016 - 11 C 414/15 - (n.rkr.) | Berliner Mieterverein e.V.
1. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung zu § 556 d Abs. 2 BGB ist verfassungsgemäß.
2. Auch im Prozess um die Rückforderung von nach § 556 d Abs. 1 BGB überhöhten Mieten ist der Vergleichsmietzins anhand des Berliner Mietspiegels zu ermitteln, der als einfache Schätzgrundlage angewendet werden kann.
3. Mehr als eine Einordnung seiner Wohnung in die Felder des Mietspiegels kann für die Rüge nach § 556 g Abs. 2 BGB vom Mieter im Regelfall nicht verlangt werden.
So wie das Amtsgericht Lichtenberg (AG Lichtenberg vom 28.9.2016 – 2 C 202/16 –) hat auch das Amtsgericht Neukölln ein für Mieter positives Urteil zur sogenannten Mietpreisbremse gefällt. Die Vermieterin wurde verurteilt, an ihren Mieter überhöhte Miete von monatlich je 221,09 Euro netto kalt, insgesamt 1105,45 Euro, zuzüglich Zinsen für fünf zurückliegende Monate zurückzuzahlen. Zugleich wurde eine entsprechende Feststellung getroffen, dass die mit 725,00 Euro netto kalt vereinbarte Miete in Höhe des Betrages von 221,09 Euro unwirksam sei. In dem Urteil erfolgte eine ausführliche Prüfung, ob die Verordnung verfassungsgemäß sei. Das Amtsgericht Neukölln bejahte dies im Ergebnis.
Die gesetzliche Ermächtigung für die Mietenbegrenzungsverordnung finde ihre Grundlage in § 556 d Abs. 2 BGB und begegne keinen verfassungsrechtlichen Bedenken: § 556 d Abs. 2 BGB sei hinreichend bestimmt. Denn bei verfassungskonformer Auslegung sei den Landesregierungen kein Spielraum eingeräumt, ob sie eine solche Verordnung erlassen oder nicht. Vielmehr bestehe eine Verpflichtung, sofern ein angespannter Wohnraummarkt bestehe. Soweit in das Grundrecht des Eigentums eingegriffen werde, indem der Eigentümer in der Festlegung der Miethöhe bei Neuvermietung beschränkt werde, sei dieser Eingriff aus Gemeinwohlerwägungen gerechtfertigt.
Der Erlass einer solchen Verordnung sei auch geeignet, das Ziel zu erreichen. Es komme dabei nicht darauf an, ob es effektivere Mittel gebe. Die Mietpreisbremse sei ferner erforderlich, da nur sie kurzfristig zu wirken vermöge. Schließlich habe der Gesetzgeber auch in angemessener Weise die schutzwürdigen Interessen aller Beteiligten berücksichtigt. Denn eine Wohnung habe existenzielle Bedeutung für den Einzelnen. Die Eigentumsgarantie werde nicht geschützt, soweit überhöhte Mietpreise in Ausnutzung einer Mangellage verlangt würden. Denn dadurch werde die soziale Funktion des Eigentums missachtet. Den Interessen der Eigentümer werde Rechnung getragen, indem die Verordnung unter anderem nur für eine Dauer von höchstens fünf Jahren erlassen werden dürfe. Auch nehme § 556 d BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete Bezug. Da zu erwarten sei, dass in nachfragestarken Gebieten die Mieten – nicht zuletzt durch den erlaubten Zuschlag von 10 Prozent – weiterhin ansteigen würden, werde der Marktbezug gewahrt.
Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, sei der Mietspiegel 2015 als Schätzungsgrundlage heranzuziehen. Nach dem maßgeblichen Feld G 1 und unter Berücksichtigung der unstreitigen Zu- und Abschläge betrage die ortsübliche Vergleichsmiete 6 Euro pro Quadratmeter. Auf die von der Vermieterin benannten 23 Vergleichswohnungen komme es nicht an. Zulässig sei inklusive des Zuschlags von zehn Prozent mithin nur eine Höchstmiete von 6,60 Euro pro Quadratmeter, dass heißt von insgesamt 503,91 Euro netto kalt. Die Differenz von je 221,09 Euro für die Monate August bis Dezember 2015 müsse die Vermieterin daher an den Mieter zurückzahlen.
Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Die Vermieterin hat dagegen Berufung beim Landgericht Berlin zum Aktenzeichen 65 S 424/16 eingelegt.
Die Parteien streiten um die Zulässigkeit des zwischen ihnen vereinbarten Mietzinses.
Mit unbefristetem Mietvertrag vom 2./3.7.2015 vermietete die Beklagte an den Kläger eine Wohnung in ??? Berlin, Vorderhaus Erdgeschoss rechts, mit einer Wohnfläche von ca. 76,35 qm, bestehend aus 3 Zimmern, Flur, Küche und Bad, geschlossen ab dem 16.7.2015. Ein Mietzins von 940,00€, von denen 725,00€ auf die Nettokaltmiete entfallen, wurde vereinbart. Dies entspricht einer Nettokaltmiete von 9,50€ pro qm.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Ablichtung des Mietvertrages ( Anlage K1, Bl. 7 – 26 d.A. ) verwiesen.
Mit den Eigenschaften bis 1918 bezugsfertig, einfache Wohnlage und Wohnfläche von 76,35 qm ist die Wohnung im Feld G1 des Berliner Mietspiegels 2015 einzuordnen, dessen Mittelwert bei 5,62 € pro Quadratmeter liegt. Davon sind 20% der Differenz zum Unterwert dieses Mietspiegelfeldes (4,40 € pro Quadratmeter) aufgrund wohnwertmindernder Merkmale abzuziehen, da kein nur dem Kläger zugänglicher, bestimmungsgemäß nutzbarer Abstellraum im Gebäude außerhalb der Wohnung der vom Kläger gemieteten Wohnung vorhanden ist (wohnwertminderndes Merkmal in Merkmalgruppe 4: Gebäude der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung). Schließlich sind aufgrund baualterspezifischer Sondermerkmale Zuschläge von 0,34 € für das moderne Bad und von 0,28 € für die überwiegende Isolierverglasung hinzuzufügen.
Die Nettokaltmiete, die mit der Vormieterin vereinbart gewesen war, betrug 419,00 € monatlich, nachdem diese einem Mieterhöhungsverlangen von diesem Wert auf 481,85 € monatlich netto kalt ab Juli 2014 nicht zugestimmt hatte.
Mit Schreiben vom 22.7.2015 erklärte der Kläger gegenüber der durch die Beklagten beauftragten Hausverwaltung, der ??? in Berlin, dass er die Miete für unzulässig hoch halte, wobei er den Mittelwert oben genannten Mietspiegelfeldes irrtümlich mit 5,72 € pro Quadratmeter statt 5,62 € pro Quadratmeter angab und auch vorgenanntes wohnwertminderndes Merkmal und die Sondermerkmale nicht aufführte; er gab die zulässige monatliche Nettokaltmiete mit 480,39 € an; wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Kopie des Schreibens ( Anlage K3, Bl. 30 d.A. ) verwiesen.
Die Hausverwaltung bestätigte mit Schreiben vom 6.8.2015 den Erhalt des Schreibens und versprach eine Prüfung des Sachverhalts. Der Kläger erklärte mit Schreiben vom 25.8.2015 erneut, dass er die Miete für unzulässig hoch halte.
Mit Schreiben vom 15.9.2015 bat die Hausverwaltung um Einordnung des Mietpreises in den Mietspiegel, worauf der Kläger mit Schreiben vom 25.9.2015 erwiderte und welches eine genaue Einordnung der Wohnung – wie anfangs aufgeführt – enthielt, jedoch nicht zwei, sondern jeweils drei Nachkommastellen enthielt; wegen der Einzelheiten wird auf die Ablichtung des Schreibens ( Anlage K6, Bl. 33 d.A. ) verwiesen.
Mit Schreiben vom 12.10.2015 erklärte die Hausverwaltung, dass sie die Miete nicht für unzulässig hoch halte.
Er behauptet, die zulässige Höchstmiete netto kalt betrage 503,58 € monatlich, somit liege die vereinbarte Miete von 725,00 € mit 221,42 € darüber. Dies ergebe sich aus dem Berliner Mietspiegel 2015. Unter Berücksichtigung der nach dem Mietspiegel zu berücksichtigenden Zu- und Abschlägen ergebe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 5,996€ pro qm, also 457,80 € gesamt. Da die zulässige Höchstmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10% übersteigen dürfe, liege die zulässige Höchstmiete bei 503,58 €.
Der Kläger meint weiter, sein Schreiben vom 22.7.2015 sei bereits eine Rüge im Sinne des § 556 g Abs. 2 BGB gewesen.
Der Kläger meint schließlich weiter, die Berliner Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 BGB vom 28. April 2015 (Mietenbegrenzungsverordnung) sei wirksam. Die Mietenbegrenzungsverordnung sei formell und materiell rechtmäßig. Insbesondere sei die Verordnung begründet im Sinne von § 556 Abs. 2 S. 5 -7 BGB. Berlin sei ein einheitlicher Wohnungsmarkt und könne nicht in geographische Teilmärkte zerlegt werden. Der Mietspiegel spiegele das gesamte Gebiet anhand der verschiedenen Kriterien wieder. Es habe auch eine Prüfung durch den Senat, ob tatsächlich ein angespannter Wohnungsmarkt vorliege, stattgefunden. Dies sei anhand der 4 Indizien aus § 556 Abs. 2 S. 3 BGB bejaht worden, ein fünftes Indiz sei zusätzlich hinzugezogen worden. Der Senat habe zu seiner Prüfung eine Reihe empirischer Daten herangezogen; es wird wegen der weiteren Einzelheiten auf den klägerischen Schriftsatz 28.6.2016, dort Seite 2f, in dem die der Verordnung zugrunde gelegten Daten aufgelistet werden (Bl. 109-110 d. Akte), verwiesen. Dasselbe gelte für die zu nennenden Maßnahmen, die von der Landesregierung ergriffen würden, um dem angespannten Wohnungsmarkt Abhilfe zu schaffen.
Das Beurteilungs- und Prognoseermessen der Landesregierung sei nicht überschritten worden. Dies sei erst der Fall, wenn eine Substanzgefährdung für die Wohnungseigentümer vorliege. Die Verordnung sei nachvollziehbar begründet und die Begründung sei nicht offensichtlich so verfehlt, dass sie vernünftigerweise keine Grundlage für die Verordnung hätte abgeben können.
Der Kläger behauptet, die von der Beklagten zumindest geforderte zulässige Höchstmiete von 8,94 € pro qm sei nicht richtig ermittelt.
Zum einen seien die von dieser aufgelisteten 23 Wohnungen nicht mit der streitbefangenen Wohnung vergleichbar. Zum Anderen bildeten diese keine ausreichende Datengrundlage zur Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete. Vielmehr sei auf den Berliner Mietspiegel 2015 abzustellen. Im Übrigen sei dabei von dem Mittelwert der angegebenen Spanne auszugehen und nicht von dem Oberwert. Die Rundung auf drei Stellen hinter dem Komma sei richtig gewesen.
Neben der zu Ziffer 1. aufgeführten Feststellung begehrt der Kläger unter Ziffer 2. die Rückzahlung der seiner Ansicht nach zu viel gezahlten Miete für August bis Dezember 2015 von der Beklagten.
festzustellen, dass die zwischen dem Kläger und der Beklagten mit Mietvertrag vom 02./03.7.2015 über die an den Kläger vermietete Wohnung im Haus ??? Berlin, Vorderhaus, Erdgeschoss rechts mit einer Wohnfläche von ca. 76,35 qm, bestehend aus 3 Zimmer, Flur, Küche, Bad, unter Ziffer 3.1. getroffene Vereinbarung der vom Kläger geschuldeten Nettokaltmiete von 725,00€ um 221,42 € unwirksam ist,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.107,10 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5% über Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte meint, der vereinbarte Mietzins sei zulässig. Die Mietenbegrenzungsverordnung sei rechtswidrig und somit unwirksam. Die bewusst eng formulierten Voraussetzungen des § 556 d Abs. 2 BGB zum Erlass einer Verordnung lägen nicht vor. Zur Feststellung eines angespannten Wohnungsmarktes sei eine sorgfältige und umfassende empirische Untersuchung des Wohnungsmarktes notwendig. Diese sei aus Kostengründen aber nicht erfolgt.
Zudem sei die Verordnung nicht ausreichend begründet. Eine Begründung „im Einzelfall“ liege nicht vor. Dafür sei schon der maßgebliche Wohnungsmarkt nicht erfasst worden. Dieser müsste zunächst räumlich und sachlich begrenzt werden. Hier sei eine Aufteilung in geographische Teilmärkte geboten, da der Wohnungsmarkt in Berlin als Ganzes nicht angespannt sei. Auch die zu benennenden konkreten Maßnahmen, um Abhilfe zu schaffen, fehlten. Es handele sich nur um Floskeln.
Die Beklagte behauptet weiter, wenn die Mietenbegrenzungsverordnung wirksam sein sollte, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei 8,94 € pro qm liege. Somit liege die vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von 9,50 € pro qm unter der zulässigen Höchstmiete von 9,83 € pro qm. Zur Berechnung der ortsübliche Vergleichsmiete könne nicht der Berliner Mietspiegel 2015 herangezogen werden, weder als qualifizierter noch als einfacher Mietspiegel. Dieser sei nicht nach allgemein anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Zum einen seien die Wohnlagen (einfach/mittel/gut) nicht am tatsächlichen Mietniveau orientiert. Innerhalb der Wohnlagen befänden sich sehr heterogene Wohnungen. Die Aufteilung entspräche nicht mehr den tatsächlichen Gegebenheiten. Zum anderen sei die Rücklaufquote der Umfrage (4,07% bei den Mietern, 38,17% bei den Vermietern, 8,59% insgesamt) zu niedrig. Darin seien zudem die städtischen Wohnungsbaugesellschaften überproportional repräsentiert. Auch die Extremwertbereinigung sei fehlerhaft. Das zeigten auch die beispielhaft angeführten Wohnungen in Neukölln und anderen Bezirken, deren Mieten allesamt über denen des Mietspiegels lägen.
Im Übrigen ist sie der Ansicht, die Beweislast für das Vorliegen eines Mietspiegels liege beim Kläger.
Schließlich behauptet die Beklagte, die ortsübliche Vergleichsmiete könne nicht punktgenau ermittelt werden und sei vielmehr eine Spanne. Der Zuschlag von 10% sei am oberen Ende der Spanne anzusetzen. Bei einem vom Mietspiegel 2015 ermittelten Oberwert von 7,52 € pro qm liege die zulässige Höchstmiete 8,27€ pro qm. Die zulässige Gesamtmiete liege daher bei zumindest bei 613,41 € (aufgrund Zahlendreher gemeint wohl 631,41 € ) netto kalt monatlich.
Schließlich meint die Beklagte, es könne erst im Schreiben des Klägers vom 25.9.2015 eine Rüge im Sinne des §556g Abs. 2 BGB gesehen werden. Der Kläger könne somit nur die zu viel entrichtete Miete ab Oktober 2015 zurückfordern. Zudem hätte der Kläger eine Rundung auf die zweite Nachkommastelle vornehmen müssen.
Wegen des Sachvortrages der Parteien im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Die Klageschrift vom 1.12.2015 ist der Beklagten am 13.1.2016 in einfacher und beglaubigter Abschrift zugestellt worden.
In der mündlichen Verhandlung am 12.7.2016, in dem der Schriftsatz der Beklagten vom Vortage überreicht worden ist, hat die Prozessbevollmächtigte des Klägers hierauf eine Erklärungsfrist beantragt.
Feststellung der Miethöhe
Die Klage ist zulässig, insbesondere gilt nicht der Vorrang der Leistungsklage, auch wenn zumindest zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung am 12. Juli 2016 klägerische Rückforderungsansprüche gegen die Beklagte (auch) bis Juli 2016 hätten beziffert werden können; insoweit hat die Feststellungklage auch weitergehende Wirkung für die weitere Zukunft (zu dem ganzen auch z.B. Musielak/Voit, ZPO, 13. Auflage 2016, § 256 Rn 15ff m.w.N. ); danach ist auch unschädlich, dass die Feststellungklage den Klageantrag zu 2., nämlich die nach Ansicht der Klägers zu viel gezahlte Miete für August bis Dezember 2015, nicht ausnimmt.
Des Weiteren ist unschädlich, eventuell sogar erforderlich, dass als Rechtsverhältnis der Parteien im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO im Klageantrag sogar eine Ziffer des Mietvertrages – neben der Wohnung – genannt ist; eine hinreichende Bestimmtheit im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO liegt danach vor.
Die Feststellungsklage ist auch größtenteils begründet.
Die zulässige Miethöhe für die streitbefangene Wohnung beträgt 503,91 €, deshalb übersteigt die vereinbarte Nettokaltmiete von 725,00 € diese um 221,09 € (statt beantragter 221,42 € ).
Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB ist verfassungskonform. Zwar wurde von den Parteien nichts zur Verfassungswidrigkeit der Ermächtigungsgrundlage vorgetragen. Dabei handelt es sich aber um eine reine Rechtsfrage, die daher vom Beibringungsgrundsatz im Zivilrechtsverfahren nicht beeinflusst wird (Lehmann-Richter, WuM 2015, 210). Das Gericht hat von Amts wegen die Ermächtigungsgrundlage geprüft und hat festgestellt, dass diese verfassungskonform ist; eine Aussetzung des Verfahrens und eine Vorlage an das BVerfG nach Art. 100 Abs. 1 GG ( konkrete Normenkontrolle ) ist danach nicht notwendig (a.A. z.B. Blankenagel/ Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1ff.; dort sogar Prüfung im Hinblick auf Art. 28 Abs. 2 GG (kommunale Selbstverwaltung), in Berlin als Stadtstaat mit Bezirken nicht anwend-, aber ggf. prüfbar; da dies aber eher fernliegend ist, wird insoweit von einer näheren Prüfung abgesehen).
An der formellen Verfassungsmäßigkeit des § 556 Abs. 2 BGB bestehen keine Zweifel. Insbesondere ist das Gesetz durch den nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zuständigen (Bundes-)gesetzgeber erlassen worden.
Das Gesetz ist auch materiell verfassungsmäßig. Insbesondere besteht kein Verstoß gegen Art. 80 Abs. 1 S. 2 GG. Nach dem dort geregelten Bestimmtheitsgrundsatz muss der Gesetzgeber selbst die Entscheidung treffen, welche inhaltlichen Fragen durch die Verordnung geregelt werden. Deshalb statuiert Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG ausdrücklich, dass Inhalt, Zweck und Ausmaß einer Ermächtigung zum Erlass von Rechtsverordnungen in dem ermächtigenden Gesetz bestimmt sein müssen (Burghart in: Leibholz/Rinck, Grundgesetz, 71. Lieferung April 2016, Art. 80 GG Rn. 136).
Bezüglich der Regelungsdichte gelten umso höhere Anforderungen an die Ermächtigungsgrundlage, je grundrechtsintensiver die Verordnung sich gestaltet.
Der Ausgestaltungsvorbehalt des Art. 14 Abs. 1. S. 2 GG erfordert es nicht, dass der verfolgte Zweck dem Schutz eines Gutes von Verfassungsrang dient (vgl. Lange, DVBl 2015, 1555).
Deshalb reicht eine Gemeinwohlerwägung, wie sie von der Bundesregierung vorgenommen wurde, aus, insbesondere auch die Verhinderung von “ Gentrifizierung “ ( a.A. Blanknagel/Schröder/Spoerr, a.a.O. ).
Der Zweck des Gesetzes ist, durch Senkung der Mietpreise der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. Es ist nicht ausgeschlossen, dass einkommensschwächere Haushalte tatsächlich bessere Chancen erhalten, Wohnraum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu finden. Zwar werden möglicherweise die Vermieter ihre Mieter weiterhin nach dem Kriterium der Bonität auswählen (so Blankenagel/Schröder/Spoerr, a.a.O.). Zumindest aber eröffnet es für breite Bevölkerungsschichten überhaupt erst eine Chance auf Wohnraum in diesen Gebieten.
Das Privateigentum im Sinne der Verfassung zeichnet sich in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand aus, „sein Gebrauch soll aber zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen“. Vorausgesetzt ist hierbei, dass das Eigentumsobjekt „in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion steht“ (BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 – 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73 -, BVerfGE 37, 132-149, Rn. 22).
Die grundsätzliche Zulässigkeit solcher Gesetzesbegriffe entbindet den Gesetzgeber nicht davon, die gesetzliche Vorschrift in ihrem Inhalt und ihren Voraussetzungen so zu formulieren, dass die von ihr Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete wird aber bereits seit vielen Jahren im Rahmen des § 558 BGB verwendet und kann sich inzwischen auf eine ausführliche Rechtsprechung stützen. Neben der Legaldefinition der angespannten Wohnungsmärkte in § 556 d Abs. 2 S. 2 BGB hat der Gesetzgeber erstmals vier Indizien in § 556 d Abs. 2 S. 3 BGB eingeführt, die diesen Begriff weiter konkretisieren. Vermieter und Mieter müssen in der Lage sein, die gesetzlich zulässige Miete zu errechnen, und die Gerichte müssen nachprüfen können, ob die verlangte Mieterhöhung ganz oder teilweise gerechtfertigt ist (BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 – 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73 -, BVerfGE 37, 132-149, Rn. 26).
Auch dieses wird z.B. durch den Berliner Mietspiegel 2015 sichergestellt, auch wenn die Einordnung in das zutreffende Mietspiegelfeld, das Vorliegen von Sonder- sowie wohnwerterhöhenden- und mindernden Merkmalen zwischen den Parteien streitig sein kann.Auch bei anderen Methoden der Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB (vgl. § 558a Abs. 2 BGB ) kann es zum Streit über die zugrunde liegenden Tatsachen kommen; ein derartiges Maß an Rechtsunsicherheit erscheint – auch wegen der zeitlichen Befristung – noch vertretbar (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556g BGB Rn 12 und 51ff. ).
Schließlich verstößt § 556d Abs. 2 BGB auch nicht gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 GG, da die Ungleichbehandlung von Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen, §§ 556e Abs. 2 und 556f BGB dazu dienen, den dringen benötigten Wohnungsneubau und die Modernisierung des Wohnraums nicht zu hemmen; die Ausnahmen des § 556e Abs.1 BGB wird durch Erwägungen des Bestandsschutzes gerechtfertigt.
Aufgrund des sogenannten Nichtigkeitsdogmas, das bei Verordnungen gilt (vgl. Blank WuM 2014 641, 645; Lehmann-Richter a.a.O., 204), wäre die Mietenbegrenzungsverordnung unwirksam, wenn sie rechtswidrig sein sollte (vgl. auch BVerfG NJW 2015, 3024 (Nichtannahme einer Verfassungsbeschwerde (auch) gegen die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung (auch) mangels Ausschöpfung des (Zivil-)rechtsweges; BVerfG NZM 2016, 578 zu einer Berliner Landesverordnung nach § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenzen-Verordnung) – nach Ausschöpfung des (Zivil-)rechtsweges ).
Bei einer gerichtlichen Nachprüfung der Rechtmäßigkeit einer Verordnung muss allerdings der Kontrollmaßstab eingeschränkt werden. Das Gericht hat nur zu prüfen, ob der Verordnungsgeber den ihm zustehenden Beurteilungsspielraum überschritten hat, darf aber nicht seine Einschätzung des Wohnungsmarktes an die Stelle der Landesregierung setzen (Lehmann-Richter, a.a.O, 210).
Die Beweislast für die Unwirksamkeit der Verordnung trägt grundsätzlich der Vermieter als derjenige, der sich im Rechtsstreit auf die Nichtigkeit der Verordnung beruft (Staudinger/Emmerich 2016, BGB § 556d Rn. 43 m.w.N.; vgl. auch Zehelein, NZM 2015, 761 auch mit Vorschlägen zur Anwendung von anderen Verfahrensordnungen als die ZPO ).
Die Landesregierung hat ausreichend im Sinne von § 556d Abs. 2 S. 6 BGB dargestellt, auf welche Tatsachen sie ihre Entscheidung stützt, die Verordnung zu erlassen. Auch hier muss der Kontrollmaßstab aufgrund des weiten Ermessensspielraums der Landesregierung eingeschränkt werden. Eine Nichtigkeit der Verordnung dürfte demnach nur dann anzunehmen sein, „wenn die Landesregierung (fast) ganz auf eine Begründung verzichtet oder wenn sie sich als Begründung auf bloße formelhafte Aussagen beschränkt, ohne überhaupt „im Einzelfall“ auf das betroffene Gebiet und seine Besonderheiten anhand konkreter Daten einzugehen“ (Staudinger/Emmerich 2016, BGB § 556d Rn 44; auch Lützenkirchen/Abramenko, Mietrecht, 2. Auflage 2015, § 556d BGB Rn 70 und Derleder NZM 2015, 413 ff.; a.A. wohl Blank, a.a.O. ).
Insoweit kann dahinstehen, ob die in der Begründung der Landesverordnung, die sechzehn Seiten umfasst, aufgeführten Maßnahmen auf sechs Seiten (vgl. Der Senat von Berlin, Vorlage an das Abgeordnetenhaus über Senatskanzlei (G Sen ) – zur Kenntnisnahme – gemäß Art. 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin, StadtUm IV A 36 / IV A 4 vom 28. April 2015 (dort Seiten 2 – 17 Begründung, Seiten 11 – 16 Maßnahmen)), ausreichend konkretisiert sind.
Im Übrigen ist diese Annahme auch zweckmäßig: Zwar gibt es prinzipiell die Möglichkeit einer Segmentierung in mehrere geografisch oder sachlich relevante Märkte. Dafür spricht der Wortlaut, der von Wohnungsmärkten im Plural spricht (vgl. z.B. Staudinger/Emmerich 2016, a.a.O., Rn 31). Eine Pflicht zur Segmentierung kann daraus aber nicht abgeleitet werden. In einer Entscheidung zum § 5 WiStrG hat der BGH zwar angenommen, dass das Tatbestandsmerkmal des „geringen Angebots“ nicht erfüllt ist, „wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist“ (BGH, Urteil vom 13. April 2005 – VIII ZR 44/04, juris ( auch NJW 2005, 2156f.)). Ähnlich wurde auch bezüglich der Mietpreisbremse argumentiert (Leuschner, NJW 2014, 1933).
So hat auch das LG Berlin in seinem Urteil vom 7.7.2016 festgestellt, dass die „ortsübliche Vergleichsmiete für eine in Berlin gelegene Wohnung (…) vom Gericht gemäß § 287 ZPO ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegel 2015 als sog. einfachem Mietspiegel ermittelt werden [kann], auch wenn dessen Qualifizierungswirkung zwischen den Parteien streitig ist“ (LG Berlin, Urteil vom 07. Juli 2016 – 67 S 72/16 -, juris; vgl. z.B. auch AG Lichtenberg, Urteil vom 02. Februar 2016 – 20 C 450/15 -, juris ( auch WuM 2016, 293 m.w.N.), wonach insoweit zumindest ein einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegt ).
Der Ansicht der Beklagten, es müsse von dem Oberwert der Preisspanne ausgegangen werden, ist jedoch nicht zu folgen. Bezüglich der Einordnung der streitbefangenen Wohnung in die Preisspanne des Mietspiegels empfiehlt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt in ihren Erläuterungen zum Mietspiegel eine „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“. Ihr zufolge können wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne, ausgehend vom Mittelwert, beeinflussen. Diese kann das Gericht als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO heranziehen (BGH, Urteil vom 20. April 2005 – VIII ZR 110/04, Rn. 18, juris); insoweit liegt auch ausreichender – unbestrittener – klägerischer Vortrag zur Einordnung vor, weshalb auch im Rahmen von § 556d BGB von diesem Wert auszugehen ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., Rn 50).
Ausgehend von einem Mittelwert von 5,62 € pro qm und zu- bzw. abzüglich der vom Kläger geltend gemachten Zu- bzw. Abschläge, die unstreitig geblieben sind, ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,00 € pro qm.
Hierbei folgt das Gericht der Ansicht der Beklagten, dass eine Rundung auf die zweite Nachkommastelle vorzunehmen ist, wie auch aus den Berechnungsbeispielen des Mietspiegels ersichtlich (dort 11.4; dass erst die Spanneneinordung und dann die Sondermerkmale – und nicht umgekehrt – vom Kläger angegeben worden und unstreitig geblieben ist, dürfte unschädlich sein, weil auch die umgekehrte Reihenfolge hier zu demselben Ergebnis führt .
Die zulässige Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen, mithin vorliegend in Höhe von 0,60 € pro Quadratmeter. Die zulässige Miete beträgt 6,60 € pro Quadratmeter, für eine Fläche von 76,35 Quadratmeter mithin 503,91 € und deshalb 221,09 € zu viel.
Der Kläger hat einen Rückforderungsanspruch auf § 556g Abs. 1 S. 3 BGB in Höhe von 1.105,45 € gegen die Beklagte; nach überwiegender Ansicht soll es sich um eine Rechtsfolgenverweisung handeln ( vgl. Hartmann, jM 2015, 447 Fn 35 m.w.N. ). Dieser setzt sich zusammen aus den jeweils für August bis Dezember 2015 zu viel gezahlten 221,09 €.
Eine qualifizierte Rüge im Sinne des § 556g Absatz 2 Satz BGB liegt bereits im Schreiben des Klägers vom 22.7.2015 vor, da dieses bereits ausreichend begründet war.
Zweck des Begründungserfordernisses ist es lediglich, rein pauschale Beanstandungen der Mieter auszuschließen und den Mieter dazu zu bringen, die Zulässigkeit der vereinbarten Miete tatsächlich zu prüfen. Darüber hinausgehend sind keine Anforderungen zu stellen.
Es muss deshalb grundsätzlich genügen, wenn sich der Mieter bei seiner Beanstandung der vereinbarten Miete auf ihm bekannte Umstände sowie auf allgemein zugängliche Quellen wie insbesondere den Mietspiegel stützt. Mehr als eine Einordnung seiner Wohnung in die Felder des Mietspiegels kann von ihm im Regelfall nicht verlangt werden (vgl. Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 556g, Rn. 13ff. m.w.N., streitig); auch der dort zunächst um 0,10 € zu hoch angegebene Mittelwert des Mietspiegelfeldes G1 des Berliner Mietspiegels 2015 dürfte lediglich zu einem Rechenfehler – und einer Summe, die mehr als eingeklagt führen würde – führen, was insoweit unschädlich ist.
Danach kann der Kläger Rückzahlung der ab August bis Dezember 2015 zu viel gezahlten Miete fordern, jedoch nur von fünfmal 221,09 € statt fünfmal 221,42 €, mithin 1.105,45 € statt 1.107,10 €; auch insoweit war die Klage abzuweisen.
Auch wenn der Kläger zwei der drei Zimmer der Wohnung für rund 20,00 € bzw. 25,00 € bruttowarm einschließlich Küchen- und Bad- sowie Kommunikationsmittelbenutzung im September bzw. Dezember 2015 untervermietet hat, ist ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB ) gegenüber der Beklagten nicht ersichtlich; ebenso wenig kommt es danach auf die 23 beklagtenseits bezeichneten Vergleichswohnungen, davon 20 einschließlich anonymisierter Mietverträge, an, des Weiteren nicht auf die eventuelle Anwendung von § 5 WiStG.
Eine Nachfristsetzung für den Kläger im Hinblick auf den Beklagtenschriftsatz vom 11.7.2016 nach § 283 ZPO war danach nicht erforderlich.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

References: § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 §556
 § 256
 § 256
 § 253
 § 556
 Art. 100
 Art. 28
 § 556
 Art. 74
 Art. 80
 Art. 80
 Art. 80
 Art. 14
 § 558
 § 556
 § 556
 § 558
 § 558
 § 556
 § 556
 Art. 3
 § 556
 § 558
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 Art. 64
 § 5
 BGH 
 § 287
 § 287
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 5
 § 283
 § 92