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Timestamp: 2020-05-26 07:05:40+00:00

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Cosa si intende per atti conservativi di un edificio in condominio?
Atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, individuazione e competenza a dargli esecuzione
Atti conservativi. L'art. 1130 n. 4 del codice civile demanda all'amministratore di condominio il dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni.
Che cosa s'intende per atti conservativi?
Che cosa s'intende per atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio?
In passato, ossia prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, l'articolo in esame imponeva all'amministratore di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Esiste una differenza tra compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio e compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio?
Se si, qual è questa differenza.
Atti conservativi in condominio, nozione e competenza a compierli
L'ordinaria amministrazione, ci dice illustre dottrina, è anche o soprattutto quella volta alla conservazione delle cose comuni. Tale risultato può esplicarsi in due modi:
a) difendendo l'integrità dei beni comuni attraverso il compimento di atti materiali (ad esempio ordinando un intervento manutentivo di un muro, di un corrimano delle scale, di un portone, ecc.);
b) difendendo il diritto dei condòmini all'uso pacifico ed indisturbato della loro proprietà, ossia anche predisponendo le azioni giudiziarie appropriate rispetto allo scopo individuato (si veda sull'argomento G. Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).
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Atti conservativi relativi ai diritti: l'art. 1130 n. 4 c.c. riformulato dalla legge n. 220 del 2012 non contiene più alcun riferimento al sostantivo citato. Ci si è domandati se questa espunzione non stesse a significare l'esclusione per l'amministratore della legittimazione autonoma a porre in essere azioni giudiziarie a tutela dei diritti inerenti alle parti comuni.
Ad avviso di chi scrive, sebbene l'eliminazione del sostantivo «diritti» non sia stata del tutto azzeccata, non può giungersi a questa conclusione, posto che l'art. 1131 c.c. demanda sempre all'amministratore la rappresentanza giudiziale del condominio e il potere (autonomo rispetto all'assemblea) d'azione giudiziale in relazione alle attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c.
Atti conservativi in condominio, assicurazione dell'edificio
Ciò che sicuramente non è considerabile atto conservativo è la stipula, da parte dell'amministratore, di un contratto di assicurazione per la copertura di rischi derivanti da sinistri causati dalle parti comuni dell'edificio.
Com'è stato osservato dalla Corte di Cassazione, infatti, «l'amministratore del Condominio non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione.
Alla preventiva autorizzazione, è bene ricordarlo, va equiparata la successiva ratifica assembleare che assume potere sanante dell'atto dell'amministratore compiuto al di fuori delle proprie prerogative.
Atti conservativi in condominio, azione possessore e petitorie
Rientrano negli atti conservativi, invece, le azioni possessorie, ossia quelle iniziative giudiziali volte a tutelare il possesso di un bene dall'illecita interferenza di un terzo.
«L'azione possessoria, in quanto conservativa dei diritti di uso di cui i condomini sono titolari sull'area vincolata L. n. 765 del 1967, ex art. 18, come accertato in causa, ben può essere esercitata dall'amm.re con interpretazione estensiva dell'art. 1130 c.c., n. 4, anche se l'area è di proprietà di terzi.
Infatti, il vincolo di essa all'uso comune di tutti i condomini risponde alla stessa ratio in base alla quale la norma conferisce all'amm.re il potere di esercitare gli atti conservativi su beni di proprietà comune condominiale, cioè la tutela di diritti comuni a tutti i condomini e non esclusivi dei singoli» (Cass. 27 luglio 2007 n. 16631 in Giust. civ. Mass. 2007, 9).
Non è azione possessoria, invece, quella volta a ottenere una statuizione sulla titolarità d'un bene asseritamente comune. «L'amministratore non è legittimato all'esperimento di azioni reali contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela di diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 c.c. n. 4 cod. civ.) (sent. 3 aprile 2003 n. 5147), come è confermato da quelle norme (come, ad es. l'art. 460 c.c.) che, nel menzionare gli atti conservativi, escludono che fra di essi siano comprese le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui gli atti stessi si riferiscono (sent. 24 novembre 2005 n. 24764)» (così Cass. 6 febbraio 2009 n. 3044).
Atti conservativi in condominio e gravi difetti delle parti comuni dell'edificio
Se le parti comuni dell'edificio presentano gravi difetti, ai sensi dell'art. 1669 c.c., ossia vizi tali da compromettere la loro normale funzionalità, è opinione comune che l'amministratore possa agire in giudizio per il loro accertamento e la conseguente eliminazione.
In tal senso, «costituisce principio pacifico che l'amministratore del condominio, anche se privo della preventiva autorizzazione dell'assemblea, è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possono pregiudicare le parti comuni dell'edificio (ex plurimis: Cass. 2775/97; Cass. 5613/96)» (Cass. 1 agosto 2006 n. 17484, contra, nel senso della necessità di una deliberazione autorizzativa a stare in giudizio Cass. 9 aprile 1987 n. 3500).
Resta ferma la possibilità che sia l'assemblea a promuovere ogni iniziativa, stragiudiziale o giudiziale, volta al compimento degli atti conservativi così come fin qui esemplificativamente descritti.
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References: art. 18
 art. 1130
 Cass. 
 Cass. 
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