Source: https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/08013agschoeneberg25707.htm
Timestamp: 2019-08-23 13:18:07+00:00

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Betriebskostenabrechnung - AG Schöneberg, Urteil vom 21.2.08 - 109 C 257/07 - | Berliner Mieterverein e.V.
1. Die Abnahmegebühr des Schornsteinfegers für die neue Heizungsanlage ist nicht im Rahmen der Betriebskosten- oder Heizkostenabrechnung auf die Mieter abwälzbar.
2. Es verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn der Tochter des Vermieters für die Treppenhausreinigung ein Stundenlohn von 55,38 Euro gezahlt wird.
Mitgeteilt von RA Manfred Kühnel
… 4) An Schornsteinfegerkosten ist nur die allgemeine Kehrgebühr von 126,67 Euro im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlagefähig. Soweit die Kläger in der Abrechnung eine Abnahmegebühr von 135,64 Euro für die neue Heizungsanlage einstellen, ist dies nicht zulässig. Bei einer Abnahmegebühr für eine neue Heizanlage handelt es sich in der Regel um nicht umlagefähige einmalige Kosten und nicht um Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum laufend entstehen (Anlage 3 zu § 27 II. BV). Soweit die Kläger entgegen ihrer Mitteilung in der Abrechnung behaupten, es handele sich um die Kosten für die zweimal jährlich stattfindende Funktionsprüfung der Anlage, können auch solche Kosten nicht als Schornsteinfegerkosten umgelegt werden. Nach Ziff. 12 Anlage 3 zu § 27 II. BV gehören zu den Kosten der Schornsteinreinigung nur die Kehrgebühren, sofern sie nicht in Ziff. 4 a berücksichtigt sind. Nach Ziff. 4 a Anlage 3 zu § 27 II. BV zählen die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Heizungsanlage aber zu den Heizkosten und können daher nur als solche berücksichtigt werden. Heizkosten sind aber nicht wie die Schornsteinfegerkosten nach der Wohnfläche umzulegen, sondern nach dem in § 5 des Mietvertrages und der Heizkostenverordnung geregelten Maßstab. Dies war nicht erfolgt.
… 6) Für die Position „Treppenreinigung“ ist nur ein Betrag von 913,92 Euro umlagefähig. Zwar sind die von der Tochter der Kläger in Rechnung gestellten Kosten für die Reinigung der Treppenhäuser, der Kellergänge, des Trockenraumes und das Putzen der Fenster umlagefähig. Dem Beklagten steht insoweit kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu. Die einschlägigen Rechnungen sind vorgelegt worden. Ein schriftlicher Vertrag existiert nicht. Besondere Anforderungen sind an die Rechnungen nicht zu stellen, zumal eine Umsatzsteuer ohnehin nicht ausgewiesen wurde. Die Erbringung der Leistungen durch die Tochter der Kläger ist im wesentlichen unstreitig. Soweit einzelne Leistungen – wie das Putzen der Fenster – auf der Rechnung nicht aufgeführt wurden, berührt das nicht die Umlagefähigkeit dieser Leistungen nach Ziff. 9 Anlage 3 zu § 27 II. BV. Der Beklagte hat weder dargelegt, durch welche andere Person die Leistungen ausgeführt worden seien noch mitgeteilt, dass die Leistungen überhaupt nicht erbracht worden seien. Die Leistungen waren auch nicht teilweise durch die Fa. K. ausgeführt worden. Die Kläger haben hinreichend dargelegt, dass sich die Leistung der Fa. K. auf den Winterdienst und damit auf die Außenanlagen beschränkte, während ihre Tochter die Reinigung innerhalb des Gebäudes vorgenommen hat. Von den in Rechnung gestellten Kosten über 2880,- Euro ist jedoch nur ein Teilbetrag in Höhe von 913,92 Euro umlagefähig. Die weiteren Kosten können die Kläger nicht auf die Mieter umlegen, da insoweit ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip vorliegt. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist bei der jährlichen Abrechnung über die Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Dabei steht dem Vermieter zwar ein gewisses Ermessen hinsichtlich der Reinigungsfrequenz und -intensität zu, er darf aber für eine ungelernte Reinigungskraft grundsätzlich nur den üblichen Stundenlohn für ungelernte Kräfte ansetzen (vgl. Langenberg in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 560 BGB, Rn. 98 f.). Dies ist vorliegend nicht erfolgt. Der Beklagte hat dargelegt, dass die Tochter der Kläger für die wöchentliche Reinigung 40 Minuten bis 1 Stunde benötigt. Dieser Vortrag ist von den Klägern nicht hinreichend bestritten worden und daher gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden anzusehen. Bei einer angenommenen Reinigungsdauer von 1 Stunde wöchentlich verteilt auf 52 Wochen im Jahr ergibt sich ein Stundenlohn von 55,38 Euro. Ein solcher Stundenlohn ist für ungelernte Reinigungskräfte nicht üblich. Der Beklagte hat unter Verweis auf eine Preisliste der Fa. P. dargelegt, dass diese die Reinigung inklusive Kosten für Anfahrt und Reinigungsmittel für brutto 7,14 Euro pro Stunde anbieten, wobei mindestens zwei Reinigungsstunden berechnet werden und eine vierteljährliche Glasreinigung inklusive Umsatzsteuer 21,42 Euro pro Stunde kostet. Der Vortrag zu den üblichen Reinigungskosten ist von den Klägern nicht hinreichend bestritten worden. Im Ergebnis können die Kläger nur die Kosten ihrer Tochter ersetzt verlangen, die sich bei Reinigung durch die Fa. P. ergäben. Da die Fa. P. mindestens 2 Stunden berechnet, ist von einem wöchentlichen Lohn von 14,28 Euro auszugehen. Bei 52 Wochen ergibt sich ein Betrag von 742,56 Euro. Für die vierteljährliche Glasreinigung ist ein fiktiver Betrag von 171,36 Euro (4 x 2 Stunden je 21,42 Euro) anzusetzen. …

References: § 27
 § 27
 § 27
 § 5
 § 273
 § 27
 § 556
 § 560
 § 138