Source: https://www.vertragshilfe.ch/vertraege/mietvertrag-wohnraum/
Timestamp: 2020-07-09 11:58:10+00:00

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Muss der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?
Ein Mietvertrag gilt zwar theoretisch auch per Handschlag, ist aber nicht zu empfehlen. Der Gesetzgeber räumt in Art 253ff OR dem Vermieter und einem potenziellen Mieter die Möglichkeit ein, den Mietvertrag per Handschlag zu schliessen. Und es geht noch freier: Denn ein Mietvertrag kann auch konkludent, also stillschweigend durch Übereinkunft getroffen werden.
Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter einer Person die Schlüssel für das Mietobjekt übergibt und sie gegen Mietzins darin wohnen lässt. Durch diese Vorgehensweise gilt der Mietvertrag auch ohne Schriftstück oder Handschlag als geschlossen. Die in die Räume eingezogene Person ist damit Mieter mit allen Rechten und Pflichten.
Allerdings gilt die Formularfreiheit nicht auch für die Auflösung des Mietvertrages. Die Kündigung muss allerdings nach Art. 266 OR zwingend schriftlich erfolgen.
Was birgt ein schriftlicher Vertrag an Vor- und Nachteilen?
Wer einen schriftlichen Vertrag abschliesst, muss sich mit dessen Inhalt befassen. Jedoch hat ein Mieter damit auch die Sicherheit, dass sich an seinem Mietverhältnis nichts ändert, solange keine der beiden Parteien kündigt. Anders liegt der Fall, wenn es lediglich mündliche Absprachen gibt. Diese könnten im Todesfall des Vermieters oder falls das Objekt veräussert wird, zu Schwierigkeiten führen. Wenn Erbe oder Käufer keine Kenntnis von den Abreden haben und der Mieter diese nicht belegen kann, sind die bisherigen Modalitäten nicht mehr bindend.
Auch hinsichtlich der Nebenkosten empfiehlt sich die Schriftform, denn der Mieter schuldet diese nach Art. 257a OR nur dann zusätzlich zum Mietzins, wenn sie einzeln aufgeführt sind. Fehlt diese Aufstellung der einzelnen Posten, sind sie bereits mit dem Mietzins abgegolten. Anders sieht es mit selbst veranlassten Nebenkosten aus, wie beispielsweise beim Einkauf von Heizöl für das gemietete Haus. Diese muss der Mieter, sofern nichts anderes vereinbart wurde oder das Vereinbarte nicht mehr nachweisbar ist, selbst tragen.
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Was bedeutet die Formularpflicht in einigen Kantonen?
Verschiedene Kantone haben die sogenannte Formularpflicht für Mietverhältnisse eingeführt. Sie wird fälschlicherweise oft auf den Mietvertrag bezogen. Tatsächlich darf dieser jedoch überall in der Schweiz per Handschlag oder stillschweigend geschlossen werden. Die Formularpflicht bedeutet beispielsweise in Zürich oder Zug, dass der Vermieter den Anfangsmietzins auf einem gesonderten Formular nennen muss. Nur dann gilt er als wirksam mitgeteilt.
Dieses amtliche Formular muss dem Mieter zusammen mit dem Vertrag zugestellt werden. Fehlt es, gilt der Mietvertrag bzw. die Übereinkunft trotzdem. In diesem Fall kann der Mieter den Mietzins jedoch von der Schlichtungsbehörde prüfen lassen.
Kann man von einer Zusage zum Mietobjekt zurücktreten?
Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag weder schriftlich, per Handschlag noch durch stillschweigende Übereinkunft geschlossen, kann man noch vom Vertrag zurücktreten. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter das Vertragsformular unterschrieben an den Vermieter zurückgeschickt hat, innerhalb üblicher Bearbeitungszeit von ca. 1 Woche jedoch kein gegengezeichnetes Exemplar zurückerhält (Art. 5 OR).
War der Vertrag bereits vom Vermieter unterschrieben, wird er mit Gegenzeichnung des Mieters rechtskräftig geschlossen und kann nur durch Kündigung wieder aufgelöst werden.
Bestand also nicht mehr als eine mündliche Zusage des Mieters, das Objekt mieten zu wollen, ist der Rücktritt noch möglich. Die rein mündliche Absichtserklärung stellt nach einem Urteil des Bundesgerichtes keinen Vertragsabschluss dar.
Muss eine berufliche Tätigkeit im Mietobjekt vertraglich vereinbart sein?
Unsere Arbeitswelt wird nicht nur globaler, sondern auch flexibler. Dazu gehört, dass viele Arbeitnehmer und Selbstständige an einigen Tagen oder dauerhaft im Home Office arbeiten oder zuhause sogar Kunden empfangen, beispielsweise als Kosmetikerin. Ein privater Mietvertrag unterstellt jedoch, dass die Räume zu Wohnzwecken gemietet werden, sofern nicht ausdrücklich gewerbliche Ausnahmen definiert wurden. Da stellt sich die Frage: Muss die Nutzung als Arbeitsplatz im Mietvertrag vereinbart worden sein?
Wer an seinem Schreibtisch arbeitet, Telefonate führt oder seine Arbeitsleistung mithilfe des Computers erbringt, braucht keine Zustimmung. Er schädigt keine Mitbewohner und sorgt nicht für zusätzlichen Verschleiss des Objektes. Anders sieht es aus, wenn jemand Kunden empfängt und gewerblich tätig ist, beispielsweise als Kosmetikerin oder Versicherungsagent. Dauerhaftes Kommen und Gehen im Treppenhaus und entsprechende Geräuschkulisse sind nicht automatisch Bestandteil eines Mietvertrages.
Es empfiehlt sich daher, vorher konkret zu klären, was zulässig ist und offen mit Vermieter und Nachbarn die eigenen Nutzungspläne der angemieteten Räume zu diskutieren.
Wie lange darf ein Mietvertrag laufen?
Bei gewerblichen Objekten ist eine mehrjährige Vertragslaufzeit üblich. Bis zu 10 Jahre binden Vermieter Gewerbeinhaber an das Objekt. Bei privaten Vermietungen kennt man mehrjährige Laufzeiten erst seit wenigen Jahren. Daher fragen sich Interessenten von Mietobjekten immer häufiger, ob das überhaupt zulässig ist. Die Antwort lautet ja und wenn die Laufzeit des Vertrages im Rahmen bleibt, haben Sie als Mieter sogar Vorteile. Denn was auf den ersten Blick unkündbar wirkt, ist es bei näherer Betrachtung gar nicht.
Dabei darf der Vertrag keine übermässige Bindung darstellen. Was darunter konkret zu verstehen ist, wurde im Art. 27 ZGB jedoch nicht konkretisiert. Ein auf 5 Jahre geschlossener Mietvertrag gilt nach allgemeinem Verständnis nicht als besonders bindend. Schliesslich geniesst man damit selbst die Sicherheit, dass der Vermieter in diesem Zeitraum nicht kündigen kann, solange der Mietzins gezahlt wird und auch sonst kein ausserodentlicher Grund vorliegt. Übrigens dürfen zur Abmilderung der langen Bindung unterschiedliche Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter vereinbart werden.
Vorzeitig aus dem Mietverhältnis aussteigen können Sie als Mieter, wenn Sie einen zahlungsfähigen und geeigneten Nachmieter finden, der nicht nur den Vertrag inklusive aller Abreden sowie die restliche Laufzeit übernimmt. Ausserordentlich kündigen darf der Mieter nach Art. 266 g OR nur, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der eine Weiterführung des Mietverhältnisses unmöglich macht. Die Frist beträgt bei einem privaten Mietverhältnis 3 Monate.
Ein wichtiger Grund setzt voraus, dass er nicht vorhersehbar war und ohne das Zutun des Mieters eintrat. Was tatsächlich die vorzeitige Kündigung eines Langzeitvertrages rechtfertigt, sehen Gerichte sehr eng. Ein Arbeitsplatzwechsel gehört laut Bundesgericht jedenfalls nicht dazu. Eher überzeugen da schon gesundheitliche Gründe, die einen Wohnungswechsel erforderlich machen.
Ein Vorteil kann sich für Sie als Mieter tatsächlich besonders bezahlt machen: Eine Anpassung des Mietzinses an den Referenzzinssatz ist nämlich bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin ausgeschlossen. Ein Umstand, der jahrelang eher ein Nachteil war, da der Referenzzinssatz sank und die Mietzinsen auf Anforderung reduziert werden mussten. Inzwischen ist konstant mit Steigerungen zu rechnen, denen ein Mieter entgeht, wenn sein Langzeitvertrag noch nicht kündbar ist.
Selbst wenn der Vertrag eine Indexklausel nach Art. 269b OR vorsieht, ist das ein kleinerer Wermutstropfen, da diese Anpassung des Mietzinses an die Konsumentenpreise meist bei unter einem Prozent pro Jahr liegt. Damit ist die Erhöhung wesentlich geringer als eine Anpassung an den Referenzzinssatz.
Was gehört zum Mietzins?
Im Mietvertrag kann ein Netto-Mietzins für alle aufgeführten Räumlichkeiten genannt sein oder je ein Betrag getrennt für Wohnung/Haus, Garage und etwaige weitere angemietete Räumlichkeiten. Der Mietzins wird anhand des genannten Referenzzinssatzes berechnet. Fehlt die Angabe eines Referenzzinssatzes, gilt der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültige. Dazu kommen Nebenkosten, die separat aufgeführt sein müssen. Falls die Kosten für Heizung, Warmwasser, Wasser- und Abwasserkosten, Radio, TV, Hauswartung und Gärtnerarbeiten nicht einzeln aufgeführt sind, gelten sie im Mietzins als inbegriffen.
Oft werden Nebenkosten pauschal als „übrige Betriebskosten“ bezeichnet, was jedoch nicht zulässig ist. Auch ein Verweis auf Allgemeine Bedingungen oder Geschäftsbedingungen, statt der Nennung der einzelnen Nebenkosten, ist nicht zulässig.
Nebenkosten, die einzeln genannt sind, können im Rahmen einer Akontozahlung bezahlt werden oder pauschal. Akontozahlungen werden jährlich zu einem Stichtag abgerechnet. Damit Sie dann keine hohen Nachzahlungen erhalten, empfiehlt es sich, bei Vertragsabschluss nach den Nebenkosten der letzten drei Jahre zu fragen.
Pauschale Nebenkostenbelastungen brauchen dagegen nicht abgerechnet zu werden.
Auch wenn Mietverträge in der Schweiz per Handschlag oder stillschweigend getroffen werden können, gelten für alle Fälle verbindliche gesetzliche Regeln für die Kündigung. Die ordentlichen Kündigungsfristen betragen nach Art. 266c OR für Wohnräume mindestens 3 Monate, für möblierte Zimmer und Einstellplätze nach Art. 266e OR mindestens 2 Wochen. Diese dürfen in beiderseitigem Einverständnis auch verlängert werden.
Langfristverträge können erst zum Ablauf der Mietdauer gekündigt werden, es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor. Alternativ kann ein solventer Nachmieter in das Mietverhältnis eintreten.
Berechtigt ein Vertrag den Vermieter zum Betreten der Wohnung?
Ein schriftlicher Mietvertrag berechtigt den Vermieter nicht mehr und nicht weniger zum Betreten der Wohnung als ohne. Nach Art. 257h OR darf ein Vermieter nämlich nur zu genau festgelegten Anlässen das Objekt betreten, nämlich bei Verkauf, Vermietung oder zur Instandhaltung. Zudem muss er den Besuch rechtzeitig, d. h. 24-48 h im Voraus, ankündigen. Der Mieter darf den Termin ablehnen und einen Neuen anfordern.
Ein schriftlicher Mietvertrag gibt dem Vermieter oder dessen Beauftragten also nicht das Recht, jederzeit in die Wohnung oder das Haus zu gehen.

References: Art. 266
 Art. 257
 Art. 27
 Art. 266
 Art. 269
 Art. 266
 Art. 266
 Art. 257