Source: https://www.registradoresdemadrid.org/casos/PROPIEDAD-HORIZONTAL-598
Timestamp: 2020-02-27 05:46:25+00:00

Document:
CASOS - PROPIEDAD HORIZONTAL
¿Es o no exigible en el ámbito de la Comunidad de Madrid licencia urbanística para la constitución de un régimen de propiedad horizontal?
Con carácter general, las resoluciones DGRN de 17 de octubre de 2014 y 13 de julio de 2015 entendieron que la exigencia de autorización administrativa no era aplicable a la propiedad horizontal propiamente dicha (sea ordinaria o "tumbada"), pues en ésta se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos esenciales para que el régimen de división horizontal exista, concluyendo que la exigencia de autorización administrativa prevista en los artículos. 10.3 LPH y 17.6 TR Ley del Suelo no puede hacerse extensiva a los supuestos de propiedad horizontal propiamente dicha.
La actual redacción del artículo 26.6 TR Ley del Suelo 2015 es más clara y, siguiendo la línea marcada por la DGRN, habla con más exactitud de “la constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal”, restringiendo la exigencia de autorización administrativa a este tipo de complejos inmobiliarios.
Sin embargo, parece que la DGRN ha cambiado la orientación y en resolución de 3 de junio de 2019 (BOE 24 de junio) exige licencia para la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal, argumentando que el artículo 10 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, aplicable por ser legislación del Estado, debe entenderse que proporciona plena cobertura legal al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, al disponer: «Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número…».
Esta misma resolución aclara que no se precisará la aportación de licencia para la propiedad horizontal: a) cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones (Resolución de 13 de julio de 2015); y b) tampoco se precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración de la obra nueva.
Sin embargo, la Ley del Suelo de la CAM, a diferencia de otras legislaciones autonómicas, no sujeta la división horizontal, como operación específica, a licencia de forma expresa. Y, según reiterada doctrina DGRN al tratar del régimen competencial en materia de urbanismo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija licencia para poder realizar legalmente el mismo. Y, según otra resolución posterior DGRN de 21 de noviembre de 2019 en el ámbito de nuestra Comunidad: “La legislación de la Comunidad Autónoma de Madrid, a diferencia de lo que sucede en otras legislaciones autonómicas (vid. «ad exemplum» artículo 66.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, y disposición adicional segunda, apartado tercero, de la Ley 10/2004, de 9 de diciembre, del Suelo no Urbanizable, de la Comunidad Valenciana), no sujeta la división horizontal, como operación específica, a licencia de forma expresa. Sin embargo, en el ámbito de la legislación sustantiva madrileña, resulta exigible licencia a efectos de inscripción cuando la división horizontal de las edificaciones se configure de tal modo que pueda suponer un acto equiparado a parcelación o a «cualesquiera otros actos de división» de parcelas o terrenos, a tenor del referido artículo 151”.

References: artículo 26
 artículo 24
 resolución 
 artículo 10
 artículo 53
 Real Decreto 
 resolución 
 resolución 
 artículo 66
 artículo 151