Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/verstoss-gegen-wirtschaftlichkeitsgebot-ausschlussfrist/
Timestamp: 2018-12-16 14:16:12+00:00

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AG Berlin Mitte, Az.: 18 C 46/17, Urteil vom 09.04.2018
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Mitte, Zivilprozessabteilung 18, Littenstraße 12 – 17, 10179 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 19.03.2018 für Recht erkannt:
1. Der Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Wedding mit der Geschäftsnummer 16- 1142438-1-6 wird mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass der Beklagte verurteilt bleibt, an die Klägerin 0,62 Euro zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage unter Aufhebung des Vollstreckungsbescheides abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin mit Ausnahme der Kosten der Säumnis, diese hat der Beklagte zu tragen.
Der Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid vom 02.03.2017, welcher dem Beklagten am 09.03.2017 zugegangenen ist, ist bei Gericht frist- und formgerecht am 15.03.2017 eingegangen ist, und mithin zulässig (§§ 700 Abs. 1, 338, 339, 340 ZPO). Der zulässige Einspruch bewirkt gem. § 342 ZPO, dass der Prozess in die vor dem Eintritt der Säumnis des Beklagten bestehende Lage zurückversetzt wird.
Die zulässige Klage ist nur aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang begründet, da die Klägerin als Vermieterin der im Haus …. gelegenen Wohnung von dem Beklagten gem. § 556 BGB i.V.m. den Vereinbarungen aus dem Mietvertrag aus der Nachforderung der korrigierten Betriebskosten für das Jahr 2012 in Höhe von 305,34 Euro noch Zahlung von 0,62 Euro verlangen kann.
Im Übrigen ist der Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten aufgrund der Vorauszahlung in Höhe von 2040,00 Euro durch Erfüllung gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen und die Klage unbegründet.
1. Gegenüber dem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 305,34 Euro steht dem Beklagten gegenüber der Klägerin ein Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 i.V.m. 241 Abs. 2 BGB, i.V.m. § 556 Abs. 2 BGB in Höhe von 304,72 Euro wegen überhöhter Hauswartkosten zu, welcher auf Freihaltung gerichtet ist.
b) Der Vermieter muss sich bemühen, einen günstigen Vertrag abzuschließen. So muss er sich zunächst einen Marktüberblick verschaffen und Vergleiche anstellen (vgl. KG NZM 2011, 487). Er darf sich bereits im Normalfall nicht auf die Einholung eines einzelnen Angebots beschränken. Dass die Klägerin dies vor Abschluss des Vertrags mit der Firma …. Liegenschaften getan hätte, hat diese nicht vorgetragen.
a) Zwar hat im vorliegenden Verfahren lediglich der Mitmieter …. unter dem 02.12.2014 Widerspruch erhoben und der Beklagte erstmals Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid unter dem 13.03.2017 erhoben und sodann mit anwaltlichem Schriftsatz vom 25.10.2017 substantiiert Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung von 2012 erhoben.
b) Auf diese Einwendungen findet die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB indes keine Anwendung, denn die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB findet auf Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach überwiegender Auffassung überhaupt keine Anwendung (vgl. Zehelein in Langenberg/Zehelein Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, J 75; derselbe NZM 2014, 269; Derckx NZM 2014, 372; a.A. Streyl NZM 2013, 97, 100; Flatow WuM 2012, 235, 237).
Gleichwohl ist es nach Auffassung des Gerichts dogmatisch unzutreffend, in Ansehung der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht, deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB auslöst (vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – XII ZR 170/13), diesen dem Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB unterfallen zu lassen. Dies hat der Bundesgerichtshof auch bisher nicht entschieden.
Nach der Berliner Betriebskostenübersicht 2015, welche sich auf das Abrechnungsjahr 2013 bezieht (vgl. Anlage B3, Bl. 86 d.A.), berechnen sich die streitigen Positionen, welche von der Firma …. Liegenschaften GmbH als Hauswart-Positionen abgerechnet werden, wie folgt:
(4/5- Spanne) (4/5-Spanne)
Hauswart/Hausmeister 0,06 0,18 0,36
Gebäudereinigung und 0,06 0,15 0,26
Schneebeseitigung 0,01 0,05 0,10
Gartenpflege 0,01 0,09 0,19
Im Ergebnis sind demnach von dem in der Betriebskostenabrechnung geforderten Nachzahlungsbetrag in Höhe von 305,34 Euro ein wegen eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht berechtigter Betriebskostenanteil für Hauswartkosten in Höhe von 304,72 Euro in Abzug zu bringen (Die belegten Hauswartkosten in Höhe von 1022,80 Euro erforderlichen Kosten in Höhe von 718,08 Euro). Abzüglich der geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt 2040,00 Euro verbleibt ein Nachforderungsbetrag in Höhe von 0,62 Euro. Im Übrigen ist der Nachzahlungsanspruch durch Erfüllung gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1, 344 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11 1. und 2. Alt. i.V.m. § 713 ZPO. Die Berufung war nicht zuzulassen, da kein Zulassungsgrund gemäß § 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO gegeben ist.

References: § 342
 § 556
 § 362
 § 280
 § 556
 § 556
 § 556
 § 280
 § 241
 § 556
 § 362
 § 92
 § 713
 § 511