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Timestamp: 2019-06-18 17:46:18+00:00

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Locazione: Corte di Cassazione Sentenza 13189 del 2012 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà AbruzzoCambi di Destinazione d'Uso giurisprudenza LocazioneCassazione Civile, Sezione III, Sentenza 26 luglio 2012 n. 13189
P.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA C. MONTEVERDI 20, presso lo studio dell’avvocato CODACCI PISANELLI ALFREDO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato IACOPETTI GIOVANNI giusta delega in atti;
M.N. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA G. MAZZINI 27, presso lo studio dell’avvocato NICOLAIS LUCIO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato CECCHELLA CLAUDIO giusta delega in atti;
avverso la sentenza n. 805/2009 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 15/07/2009, R.G.N. 172/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/04/2012 dal Consigliere Dott. PAOLO D’AMICO;
udito l’Avvocato ALFREDO CODACCI PISANELLI;
udito l’Avvocato GIOVANNI IACOPETTI;
udito l’Avvocato LUCIO NICOLAIS;
P.E., con atto di citazione per convalida dinanzi al tribunale di Lucca, intimava a M.N., conduttore di locali di sua proprietà, sfratto per morosità, esponendo che non le era stato corrisposto da circa tre mesi il canone mensile di Euro 236,41.
L’intimato, opponendosi, assumeva di aver già lasciato l’immobile libero dal 31 maggio 2006 (data di scadenza della locazione), avendone affidato le chiavi al terzo D., perchè le consegnasse alla locatrice.
Sul gravame della soccombente la Corte d’appello di Firenze, con la sentenza quivi denunciata, confermava la sentenza del tribunale, ribadendo che la richiesta risoluzione della locazione per morosità non poteva essere accolta perchè alla data del 31 maggio 2006, essendo il contratto già cessato, il conduttore M. non occupava più il fondo, avendone anche rimesso le chiavi nella disponibilità della locatrice.
Ha resistito con controricorso M.N., che ha presentato anche memoria.
1) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 1587, 1590, 1591, 1216 e 1220 cod. civ. in relazione anche alla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 27, 79 e 80;
2) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2729 cod. civ.;
3) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 5 (in relazione anche all’art. 658 cod. proc. civ.), 27, 79 e 80 della L. 27 luglio 1978, n. 392;
4) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5: motivazione insufficiente e contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio.
La ricorrente sostiene che, rispetto al contratto di locazione della durata fissata in un anno e per l’uso previsto di magazzino e ripostiglio, il conduttore avrebbe mutato la originaria destinazione in quella diversa di studio professionale, come da sua missiva in data 21 ottobre 2003, con la conseguenza che, dovendosi applicare al rapporto, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 80 il diverso regime della locazione ad uso professionale, avente la durata di sei anni a decorrere dall’intervenuto mutamento dell’uso pattuito, la unilaterale iniziativa del conduttore di rilasciare l’immobile prima della suddetta protratta scadenza, neppure tacitamente accettata da essa ricorrente locatrice, non poteva produrre l’effetto risolutivo del rapporto.
I giudici dell’appello hanno ritenuto che, per la locazione intercorsa tra le parti, non era prevista alcuna disdetta nè alcun termine di preavviso e, in tal modo, implicitamente hanno stabilito che la disciplina applicabile al rapporto era quella prevista dalle parti con scrittura privata della locazione di immobili ad uso di magazzino e ripostiglio della durata di un anno e senza obbligo di disdetta alcuna da ambo le parti, affermando, quindi, che, essendo il contratto pervenuto alla sua scadenza in data 31 maggio 2006, il conduttore, che aveva messo a diposizione della P. i locali, non doveva più corrispondere il canone, sicchè l’azione di risoluzione proposta nei suoi confronti doveva essere rigettata.
In questa sede di legittimità sostiene, tuttavia, la ricorrente locatrice che il giudice del merito avrebbe dovuto, invece, ritenere che, per effetto del mutato d’uso dei locali all’esercizio della attività professionale del conduttore, prima della scadenza dei sei anni dall’avvenuta diversa destinazione, il M., il quale neppure si era avvalso della facoltà di recesso per giustificati motivi, non avrebbe potuto considerare risolta anzitempo la locazione, ma avrebbe dovuto continuare a corrispondere il canone, obbligazione dalla quale non sarebbe valso ad esimerlo l’eventuale abbandono dei locali nella disponibilità di P.E..
Resta, quindi, assorbita la censura relativa alla pretesa violazione della disciplina inderogabile prevista per le locazioni ad uso professionale dalle norme di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 27, 70 e 80 ed è corretta l’impugnata sentenza laddove – con implicito chiaro riferimento ad eventuali pretese della locatrice ai sensi dell’art. 1591 cod. civ. – ha osservato la P. avrebbe dovuto avanzare domanda diversa dalla proposta azione di risoluzione della locazione per la morosità del conduttore.
L’ulteriore conseguenza dell’accertata cessazione del contratto alla scadenza del 31 maggio 2006 è che, circa l’avvenuto rilascio dei locali alla P., era onere della locatrice giustificare i motivi per i quali riteneva di non dovere accettare la consegna delle chiavi.
5) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 1587, 1590, 1591, 1216 e 1220 cod. civ., sotto altro profilo;
6) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 1587, 1590, 1591, 1216 e 1220 cod. civ., sotto primo profilo;
7) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2729 cod. civ. (anche in relazione agli artt. 1175 e 1375 cod. civ.) sotto altro profilo;
8) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5 per motivazione insufficiente e contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio.
il giorno 8 giugno 2006 essa locatrice non aveva ritirato le chiavi, rimaste ancora per due anni presso il D.;
La sentenza impugnata ha chiarito che il giorno 8 giugno 2006 P.E. e M.N. si recarono insieme a visitare l’immobile per constatarne le condizioni e, nell’occasione, alla proprietaria vennero offerte le chiavi, siccome la locatrice stessa aveva ammesso in sede di interrogatorio formale.
In tale situazione il giudice del merito ha ravvisato una vera e propria offerta non formale, in virtù della quale il conduttore M.N. veniva ad essere esentato da ogni altra sua obbligazione, (restitutoria o risarcitoria), che la legge collega all’ingiustificato rifiuto di rilasciare la res locata.
Depositato in Cancelleria il 26 luglio 2012.
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