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Timestamp: 2019-05-25 19:40:30+00:00

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appartamenti – Habitat Immobiliare
Di Franco Fiorenzato inNotizie Tag abitazione, agenzia delle entrate, appartamenti, casa, casa immobile, Fiorenzato, fisco, habitat, habitat immobiliare, habitatvr, Imu, prescrizione, Tasi
Quando cade in prescrizione il mancato pagamento di Imu e Tasi? A stabilirlo è una sentenza della Corte di Cassazione, che ha fatto chiarezza sui tempi entro cui il Comune può richiedere il mancato pagamento delle tasse sulla casa.
Se il contribuente non paga le imposte sulla casa, secondo i codici tributo Imu corrispondenti, su uno degli immobili di sua proprietà può incorrere in un procedimento da parte del Comune che “iscrive al ruolo” l’imposta e la comunica all’Esattore per la riscossione ossia per l’avvio delle pratiche necessarie al pignoramento.
A incaricarsi del pignoramento per il mancato pagamento di Imu e Tasi è l’Agenzia Entrate Riscossione, a meno che il Comune non abbia stipulato una convenzione con altro esattore. Al contribuente viene notificata una cartella di pagamento.
Prescrizione Imu non pagata
Anche per Imu e Tasi il termine di prescrizione è di cinque anni. Ciò comporta che se la cartella di pagamento viene notificata dopo tale termine non va pagata (sempre e quando sia stata impugnata davanti al giudice e che questo l’abbia annullata, altrimenti, anche se illeggitima, diventa definitiva).
La sentenza n 28576/17 del 29/11/2017 fa un passo avanti rispetto a quanto stabilisce la legge e specifica entro quanto tempo interviene la prescrizione Imu e Tasi. Il termine che prescrive la cartella di pagamento, secondo quanto stabilisce la Cassazione, è lo stesso di quello fissato per il tributo, ovvero cinque anni.
Se l’Agenzia delle Entrate Riscossione non avvia gli atti di pignoramento entro tale forbice di tempo, né sollecità il pagamento con una intimidazione, si verifica la prescrizione e il contribuente non deve versare niente al Comune per il mancato pagamento di Imu e Tasi.
Nel caso in cui, invece, il proprietario dell’immobile facesse ricorso contro l’avviso di pagamento e perdesse la causa, il termine di prescrizione diventa di diece anni, perché a fare testo non è più la cartella, ma il provvedimento del giudice.
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Quando si compra casa si firma il “compromesso”, o meglio, il “contratto preliminare di vendita”. Come funziona e che valore ha quando non lo si registra? Vediamolo insieme.
L’atto che comunemente chiamiamo “compromesso” ha lo scopo di “bloccare” la compravendita. Il contratto preliminare di vendita sancisce quindi l’obbligo delle parti a portare a termine la transazione, scongiurando ripensamenti, anche se il rogito avverrà successivamente, cosa necessaria per i tempi tecnici delle varie pratiche.
Ma come si redige un contratto preliminare di vendita? Ecco le cose principali da sapere.
Il compromesso deve essere redatto in forma scritta: nessun valore per gli accordi verbali. Può avere anche forma si scrittura privata non autenticata, o autenticata dal notaio, o di atto pubblico (con rogito notarile). Queste ultime due forme sono obbligatorie in caso di acquisto di immobile ancora da costruire (acquisto “sulla carta”). A seconda della forma scelta, i costi variano.
Come si registra il compromesso?
Per legge il compromesso deve essere registrato, anche se si dovesse trattare di una scrittura privata non autenticata. Registrando il contratto preliminare di vendita gli si attribuisce una data certa, cosa che diventa importante, ad esempio, in caso di fallimento del venditore
La registrazione del compromesso deve avvenire entro:
30 giorni dalla stipula se l’atto è stato redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata;
20 giorni dalla stipula negli altri casi;
60 giorni se il contratto è stato stipulato all’estero e ha ad oggetto un immobile sito in Italia la registrazione.
Oltre tale scadenza, si dovranno sostenere dei costi aggiuntivi dati dalle sanzioni. La registrazione del compromesso deve avvenire a cura:
delle parti contraenti per le scritture private non autenticate;
dei notai per gli atti autenticati o rogitati;
degli agenti immobiliari per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività. In particolare, se non lo fanno direttamente le parti contraenti, il mediatore immobiliare è tenuto a richiedere la registrazione (telematica) del contratto ed è, inoltre, tenuto al pagamento dell’imposta in solido con le parti stesse.
I documenti per registrare il contratto preliminare
Se preliminare ha la forma di scrittura privata autenticata è il notaio che lo registra. Se invece si tratta di scrittura privata semplice, le parti possono registrarlo presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dopo aver versato l’imposta di registro presso una banca o un ufficio postale presentando tre copie del relativo modello F23.
Dopo di che occorre consegnare presso una sede dell’Agenzia delle Entrate i seguenti documenti:
due copie del contratto sottoscritte in originale dalle parti contraenti;
il modello 69 («Richiesta di registrazione») compilato;
il modello RR («Richiesta di registrazione») compilato se gli atti da registrare sono più di uno;
le due copie restituite dalla banca o dalla posta del modello F23 quietanzato.
Quanto costa registrare il contratto preliminare di compravendita
Ecco i costi da sostenere per registrare il compromesso:
Marca da bollo da 16 euro per ogni foglio (4 facciate oltre alle eventuali planimetrie) o ogni 100 righe;
155 euro per l’imposta di bollo se il contratto è redatto dal notaio;
Imposta di registro di 200 euro.
Compromesso non registrato: che succede?
Cosa succede se il contratto preliminare di vendita non viene registrato? Dal punto di vista della compravendita, nulla: resta valido l’obbligo a portare a termine la compravendita contratto dalle parti.
Tuttavia, dal momento che si tratta di un adempimento fiscale, in caso di mancata registrazione si configura una evasione, che potrebbe comportare sanzioni da parte dell’Agenzia delle entrate a meno che non si metta in atto entro un anno il ravvedimento operoso, che riduce l’entità delle sanzioni stesse.
Inoltre, un atto preliminare non registrato non è d’aiuto all’acquirente in caso di fallimento del venditore o di problemi nell’acquisto di una casa ancora da costruire.
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Con la sentenza numero 171 del 2019, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha affrontato il tema della tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile.
Nel dettaglio, con la sentenza numero 171 del 2019, la sezione sedicesima della Commissione tributaria regionale del Lazio ha stabilito che nella cessione di un immobile posseduto da meno di 5 anni con riserva di proprietà, qualora il pagamento dell’ultima rata e quindi il trasferimento della proprietà avvengano dopo il quinquennio, non si realizzano plusvalenze tassabili.
Ma vediamo la vicenda. Il caso in esame riguarda un accertamento ai sensi dell’articolo 67 del decreto del presidente della Repubblica numero 917 del 1986 da parte delle Entrate di Roma Tre relativo a un reddito diverso, non dichiarato, in misura pari alla plusvalenza realizzata dalla vendita di due immobili in comproprietà tra i due coniugi.
Opponendo l’accertamento, i ricorrenti hanno evidenziato che gli immobili erano stati ceduti con un atto in cui era stato previsto un riservato dominio con pagamento dell’ultima rata oltre i 5 anni dall’acquisto degli stessi immobili, per cui non si era realizzata alcuna plusvalenza tassabile.
Dopo aver rilevato che si trattava di una vendita con riservato dominio e che l’effetto traslativo della proprietà era differito al pagamento dell’ultima rata successiva al quinquennio di possesso, la Commissione tributaria provinciale di Roma ha accolto il ricorso. L’ufficio finanziario ha quindi proposto appello avverso la sentenza dei giudici provinciali chiedendone la riforma.
La Commissione regionale capitolina ha confermato la sentenza dei giudici provinciali, osservando: “Nel caso di vendita con riserva di proprietà, la proprietà si trasferisce al momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo”.
Nella risoluzione numero 28/E del 30 gennaio 2009 e nella risposta a interpello n. 904-16/2012 dell’8 maggio 2012, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che, in caso di vendita con riservato dominio, l’effetto traslativo della proprietà non si possa verificare prima del pagamento dell’ultima rata, individuando il momento di decorrenza dei 5 anni richiesti dall’articolo 67, comma 1, lett. b), del Testo unico delle imposte sui redditi, per la tassazione o meno della plusvalenza eventualmente realizzata, all’atto del verificarsi dell’effetto traslativo, non avendo rilevanza alcuna, a tal fine, il momento di stipula dell’atto di compravendita.
La Commissione tributaria regionale del Lazio ha rigettato l’appello dell’amministrazione finanziaria e ha deciso per la compensazione delle spese di lite.
Detrazione dell’affitto di casa dal modello 730 per il 2019
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Con la pubblicazione della precompilata 2019 ha preso ufficialmente il via la campagna per la dichiarazione dei redditi 2019. E’ infatti possibile scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate il modello precompilato 730 per il 2019. Anche quest’anno sarà possibile detrarre le spese relative all’affitto di casa.
Detrazione affitto 730/2019 cosa presentare
I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730/2017, dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Ecco le spese detraibili:
Sequestro casa coniugale, legittimo anche se assegnata all’ex coniuge
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La Corte di Cassazione si è espressa in merito al sequestro preventivo della casa coniugale. Ecco quanto stabilito.
Con la sentenza n. 2862 del 22 gennaio 2019, la Corte di Cassazione ha stabilito che è legittimo il sequestro preventivo che abbia a oggetto la casa coniugale, anche in caso di assegnazione di quest’ultima al coniuge in sede di accordi in tema di separazione personale, poiché non viene meno il profilo della disponibilità del bene in capo al conferente.
Tutto nasce in seguito a un decreto di sequestro preventivo finalizzato alla confisca per equivalente di beni mobili e immobili di un amministratore di fatto di alcune società, indagato per diversi anni d’imposta per il reato di omessa presentazione della dichiarazione annuale (articolo 5, Dlgs 74/2000) e per il reato di indebita compensazione (articolo 10- quater, Dlgs 74/2000).
Il sequestro è stato confermato dal tribunale del riesame e, avverso tale provvedimento, l’indagato ha fatto ricorso per Cassazione, eccependo vari motivi di illegittimità, tra cui l’errata competenza territoriale del tribunale giudicante, in quanto il delitto di omessa presentazione della dichiarazione comportava l’individuazione del giudice competente di altra sede. Un’ulteriore censura atteneva l’avvenuta esecuzione della misura cautelare su di un immobile che, in sede di accordi per la separazione fra coniugi, era stato assegnato alla moglie separata dell’amministratore di fatto, per essere destinato ad abitazione di questa e delle figlie minorenni della coppia. Secondo il ricorrente, quindi, poiché la casa non era nella disponibilità dell’indagato a seguito dell’assegnazione alla moglie separata, non poteva essere attinto dalla misura cautelare.
La Corte di Cassazione ha ritenuto corretta la competenza territoriale del tribunale giudicante e ha confermato la legittimità del sequestro in questione. Secondo quanto stabilito, il tribunale di Milano ha preso correttamente quale riferimento per la determinazione della competenza territoriale la violazione del Dlgs 74/2000, articolo 10-quater, facendo da ciò coerentemente discendere l’applicazione dell’ordinario regime codicistico di radicamento della competenza nel luogo di consumazione del reato.
Il caso in esame presenta la peculiarità che tale luogo, trattandosi di un reato il cui momento perfezionativo è dato dalla inutile scadenza del termine per il versamento dell’imposta omessa, non è precisamente identificabile, atteso che il contribuente avrebbe potuto effettuare l’operazione omessa presso un qualsiasi concessionario abilitato alla riscossione delle imposte o, comunque, utilizzando forme di pagamento delocalizzate eseguite tramite soggetti intermediari (per lo più istituti di credito) a ciò espressamente preposti.
La Corte quindi ha convenuto con il tribunale del riesame nel ritenere applicabile al caso di specie il criterio sussidiario di cui all’articolo 9 del codice di procedura penale, comma 3, in forza del quale, ove non sia stato possibile diversamente determinare la competenza territoriale sul reato per cui si indaga, questa è spettante all’ufficio che per primo abbia provveduto all’iscrizione nel registro di cui all’articolo 335 cpp, della notizia di reato per cui si procede.
Quanto al merito, la Corte ha ribadito il principio di diritto, secondo cui, essendo stato espressamente finalizzato il sequestro a garantire la successiva eventuale confisca per equivalente (misura di sicurezza a carattere sanzionatorio, con la quale non si intende colpire direttamente i beni che abbiano costituito il prezzo o il profitto del reato commesso, quanto rendere improduttiva la sua commissione, sottraendo all’autore il controvalore del vantaggio realizzato attraverso quello), il fatto che i beni oggetto di sequestro non siano in diretto rapporto con i reati ipoteticamente realizzati è fattore del tutto fisiologico e privo di qualsivoglia significato in relazione a un eventuale vizio del provvedimento cautelare in questione.
BOLLETTA ENERGIA: CONSIGLI
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