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Timestamp: 2019-09-17 16:36:57+00:00

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Per la locazione di box auto e posti macchina, è possibile pattuire liberamente il canone di locazione e la durata del rapporto?
Come già accennato, i contratti di locazione concernenti immobili urbani ad uso sì diverso da abitazione, ma non rientrante tra quelli previsti all’art.27 della legge 392/78 (su cui al punto 5.2), non sono soggetti ad alcuna durata minima.
Peraltro, ai contratti ora in esame non si applica nessun’altra disposizione della legge 392/8, per cui si può concludere che ogni aspetto della loro disciplina è lasciato all’autonomia contrattuale. Pertanto, solo in assenza di specifiche disposizioni pattizie, il rapporto viene disciplinato dalla legge, e precisamente dalle norme del codice civile in tema di locazione. Esse assumono valore meramente integrativo e, dunque, sempre derogabile.
Riprendendo pieno vigore l’autonomia contrattuale, durata e canone della locazione sono liberi.
I contraenti hanno dunque facoltà di determinarne come credono la durata del rapporto nonché la situazione che verrà a determinarsi alla sua scadenza. L’ipotesi più frequente è stabilire che, se non disdettato con un minimo preavviso da una delle parti, il rapporto si rinnova alle stesse condizioni per un ugual periodo di tempo. Nulla esclude che si possa anche pattuire un rinnovo con un aumento del canone, secondo una misura previamente concordata fra le parti.
Vediamo invece cosa accede, se – con riferimento alla durata – il contratto non regolamenta il rapporto in modo esaustivo.
Quando la durata sia pattuita, quest’ultimo cessa alla scadenza senza necessità di disdetta (art.1596, comma 1, c.c.). Tuttavia, se il conduttore viene lasciato nella detenzione dell’immobile, il rapporto prosegue alle medesime condizioni, ma per una durata indeterminata (art.1597, comma 1 e 2, c.c.). Di conseguenza, quest’ultimo potrà essere poi fatto cessare previa disdetta, da comunicarsi in un tempo ritenuto consono dagli usi (art.1596 c.c.).
Invece, quando la durata non sia nemmeno oggetto di un accordo iniziale, interviene l’art.1574 c.c. a disciplinarla, fissandola in un anno. Al decorrere della scadenza così determinata, però, il contratto non cesserà automaticamente, a meno che le parti non abbiano provveduto a darvi preventiva disdetta (art.1596, comma 2, c.c.). Qualora il rapporto prosegua, ciò avverrà alle medesime condizioni, ma per una durata indeterminata (art.1597, comma 1 e 2, c.c.), e dunque sino a quando non verrà fatto cessare da uno dei contraenti inviando la disdetta con un congruo preavviso (art.1596, comma 2, c.c.).
Ribadiamo, poi, per chiarezza che nulla dispone il codice civile circa la misura del canone.
La disciplina sopra descritta è – di solito – quella applicabile anche ai contratti di locazione per box o posti auto.
Esistono però alcune significative eccezioni.
Innanzitutto, ciò non vale quando l’impiego di detti immobili da parte del conduttore è ricollegabile all’esercizio di una delle attività contemplate dal citato art.27 della legge 392/78. In altre parole: se un box auto viene locato da un artigiano per essere utilizzato come deposito materiale, e ciò venga esplicitato, scatta la durata minima di sei anni.
Questo si verifica pur in difetto di un rapporto pertinenziale o di servizio dell’immobile locato con quello (appartenente anche a soggetto diverso dal locatore del deposito stesso, nel nostro esempio) in cui l’artigiano svolge la propria attività. In effetti, è sufficiente la presenza di un collegamento funzionale di detto deposito con una delle attività contemplate nell’art.27 della legge 392/78 (Cassazione, 3 gennaio 1991, n.89; 5 agosto 2002, n.11701). Siffatto collegamento può discendere non solo dalle originarie clausole contrattuali, ma anche da un’iniziativa unilaterale del conduttore accompagnata da una protratta tolleranza del locatore, sì da configurare gli estremi individuati dall’art.80 della legge 392/78 (esaminato nel caso 5.1).
Nell’ipotesi appena illustrata, dunque, rileva essenzialmente il tipo di utilizzo cui è adibito il box auto. Tuttavia, quand’anche dovesse venire applicata la disciplina dettata dalla legge 392/78 per le locazioni ad uso diverso da abitazione, eccettuata la durata del contratto non si stravolgerebbe la situazione, siccome quest’ultima presuppone comunque un impiego dei locali concettualmente abbastanza vicino a quello loro proprio. Né vi sono ripercussioni sulla misura del canone di locazione, restando la medesima.
Per contro, soprattutto quando vigeva il “canone equo”, poteva accadere che un box auto, inizialmente locato mediante un apposito distinto contratto regolato dalle sole norme del codice civile, venisse poi ad essere assoggettato alla disciplina degli immobili ad uso abitativo, sebbene nessuno lo abitasse.
Chiariamo subito che non si trattava dell’ipotesi in cui il contratto di locazione avesse ad oggetto un alloggio unitamente al box auto, come solitamente avviene per la cantina. In tale circostanza era pacifico che, ai sensi dell’art.13, comma 1, la presenza del box auto contribuiva a determinare il “canone equo”.
Si trattava, invece, dell’ipotesi in cui il conduttore locava l’immobile ed il box con due distinti contratti, magari anche stipulati in tempi diversi, e poi tentasse di ricondurre al regime del “canone equo” anche la locazione del box, adibito ovviamente a posteggio. L’interesse era evidente, siccome non risultava infrequente che il canone di locazione del box, essendo libero e dunque corrispondente al valore di mercato, risultasse superiore a quello dell’intero alloggio abitato.
Il fulcro, su cui si incentrava tale operazione, era il nesso di pertinenzialità eventualmente ravvisabile tra i due immobili (cosa invece non rilevante nell’ipotesi vista in precedenza).
Sul punto, la Suprema Corte aveva sancito (sentenza 27 settembre 1991, n.10124):
“… come è stato più volte affermato da questa Corte, in tema di locazione di immobili urbani, l’art.13 della legge n.392/78 non ha inteso regolare un’ipotesi di accessorietà legale dell’autorimessa rispetto all’appartamento, ma si è limitato ad indicare il metodo di determinazione dell’equo canone, quando tra i due beni locati sia configurabile un rapporto pertinenziale, per essere stata l’autorimessa destinata in modo durevole ed effettivo al servizio dell’abitazione, intercorrendo un legame funzionale tra le due unità immobiliari (cfr., tra le tante, Cass. 16.1.1978 n.329).
Ma per aversi siffatto durevole rapporto di subordinazione occorre, ai sensi e per gli effetti degli art.817 e 818 cod. civ., che sussista oltre all’elemento oggettivo, costituito dalla naturale attitudine di un bene al miglior godimento dell’altro, anche l’elemento soggettivo, consiste in un atto volontario del proprietario del bene principale di destinare al servizio di questo l’altro di cui abbia piena disponibilità. E si è pure precisato che questo secondo elemento non deve essere ricavato necessariamente da una manifestazione di volontà espressa, essendo adeguata a ciò anche la volontà tacita del proprietario delle due cose, desumibile da un suo comportamento univoco (cfr. Cass. 17.12.1985 n.6412).
Pertanto, nella specifica materia della locazione di immobili urbani, si applica un unico canone, per appartamento e garage, solo quando l’autorimessa sia pertinenza della casa di abitazione, il che non può ritenersi esistente in base soltanto alla componente meramente oggettiva del rapporto pertinenziale”.
In tale sentenza, dunque, viene valorizzata la volontà del locatore nel creare o meno il vincolo di pertinenzialità, cosa che potrebbe essere esclusa da un’apposita dichiarazione all’interno dei contratti di locazione in questione. In effetti, ciò dovrebbe consentire di superare il pericolo di vedere affermato l’esistenza di detto vincolo in base all’accertamento della “volontà tacita” del locatore, e cioè di una sua condotta univocamente interpretabile come diretta alla costituzione del rapporto di pertinenzialità.
Ad esempio, in mancanza di espresse indicazioni scritte in senso contrario, ciò può ravvisarsi nel caso esaminato dalla Cassazione con la sentenza 8 marzo 1990, n.1857:
Per aversi pertinenza soggetta al regime giuridico di cui all’art. 818 c.c. è necessario un rapporto di complementarietà tra due beni, in maniera che uno di essi, quello secondario, sia destinato in modo durevole a servizio o ad ornamento dell’altro ed a tal fine si richiede il concorso dell’elemento oggettivo, costituito dalla naturale attitudine di una cosa al migliore godimento dell’altra, e di quello soggettivo, consistente in un fatto volontario del proprietario della cosa principale o del titolare di un diritto reale sulla medesima.
Ciò posto, è da rilevare che in materia di locazione di immobili urbani questa Corte ha avuto modo di affermare che è configurabile la presunzione di un rapporto pertinenziale, a norma dell’art.817 c.c., tra l’appartamento destinato ad abitazione ed il posto macchina sito nell’autorimessa condominiale, qualora gli immobili appartengano al medesimo proprietario, siano ubicati nel medesimo edificio, siano concessi in locazione – anche se con separati contratti – allo stesso conduttore ed il posto macchina risulti destinato a soddisfare le esigenze abitative della famiglia alloggiata nell’appartamento (sentenza 15 aprile 1986 n.2658; sentenza 20 febbraio 1987 n. 8546).
È stato inoltre precisato che se l’atto volontario del proprietario riguardo alla destinazione può manifestarsi attraverso fatti concludenti, può a ragione essere desunto da un successivo negozio con il quale, trasferendo il bene considerato accessorio in godimento allo stesso soggetto che si trovi già nel possesso, in forza di un rapporto di natura personale, della cosa principale, si venga di fatto a consentire una migliore utilizzazione di quest’ultima. (sentenza 5 marzo 1984 n.1528).
Passando all’esame della fattispecie, è agevole rilevare che la motivazione della sentenza impugnata (riportata in narrativa) non risulta in sintonia con i principi enunciati da questa Corte e non offre, soprattutto, alla decisione adottata un supporto adeguato e logico.
In sostanza il Tribunale di Pescara ha ritenuto equivoca la circostanza dell’ubicazione del posto macchina nello stesso edificio in cui è sito l’appartamento goduto dal medesimo conduttore, ed ha considerati elementi negativi sia il fatto che il contratto di locazione del posto macchina fosse di data successiva a quello dell’appartamento, sia che la realizzazione del vano sotterraneo non fosse inizialmente prevista nel progetto di costruzione dell’edificio, contemplante il parcheggio in un punto diverso.
La valutazione così espressa non si sottrae alla censura di incompletezza perché omette di considerare, alla stregua dei principi innanzi ricordati, la destinazione effettiva del sotterraneo … omissis
Risulta in parte anche illogica perché l’accertamento del rapporto pertinenziale non implica che la cosa principale e la pertinenza siano concessi in locazione con il medesimo contratto o con contratti coevi, e perché la successiva realizzazione del garage sotterraneo non osta alla destinazione di tutti o parte dei relativi posti macchina a servizio degli appartamenti precedentemente costruiti, neppure se altri spazi siano stati inizialmente destinati a parcheggio. Ciò perché, al di là delle previsioni di legge, il vincolo pertinenziale può essere creato successivamente e voluto dal proprietario locatore per consentire ai conduttori di appartamenti una migliore utilizzazione degli stessi, specie se tale effetto rispecchi l’uso normale del bene considerato accessorio”.
Ancora, una espressa dichiarazione del locatore volta a negare l’esistenza del nesso di pertinenzialità rischia di non essere ritenuta a ciò idonea, quando l’alloggio e box auto siano legati da un vincolo urbanistico (Cassazione, 4 febbraio 1992, n.1155):
“Non ignora il Collegio che, secondo un precedente indirizzo giurisprudenziale di questa Corte (sentenza 17 dicembre 1985, n.6412), favorevole alla tesi dell’Ina, il collegamento funzionale fra un certo numero di singoli locali ovvero tra una determinata frazione della cubatura complessiva e le restanti unità immobiliari di uno stabile, non è stato ritenuto sufficiente ai fini della costituzione fra gli stessi di un rapporto pertinenziale, occorrendo a tal fine una manifestazione di volontà da parte di chi ne ha la giuridica disponibilità, volontà desumibile da un comportamento univoco da cui risulti, in concreto, la realizzazione del vincolo strumentale tra i due immobili ovvero emergente da un atto negoziale, (vendita o locazione contestuale allo stesso soggetto).
Tale indirizzo ha subito, però, un’evoluzione già con le sentenze n.2658 del 1986 e n.8546 del 1987 di questa Corte, secondo le quali, con riguardo alla locazione di immobili urbani, sussiste la presunzione (“juris tantum”) di un rapporto pertinenziale a norma dell’art.817 c.c. tra l’appartamento adibito ad uso abitativo ed il locale per posto macchina sito nell’autorimessa condominiale qualora gli immobili appartengono al medesimo proprietario, siano ubicati nel medesimo edificio e siano concessi in locazione, anche con contratti separati, allo stesso conduttore ed il posto macchina risulti destinato a soddisfare le esigenze abitative della famiglia alloggiata nell’appartamento, con la conseguenza della regolamentazione unica del computo dell’equo canone, ai sensi dell’art.13 della legge n.392 del 1978.
Ricorrendo tali presupposti di fatto, (come nella fattispecie considerate), non potrebbe certamente ritenersi superata l’anzidetta presunzione da una pattuizione del tipo di quella indicata dall’Ina, in quanto, come correttamente ritenuto dai giudici del tribunale, non se ne potrebbe desumere, con certezza, la volontà dominicale di rompere il naturale collegamento pertinenziale esistente tra i due immobili, ma soltanto l’intenzione di sottrarsi ad una norma imperativa della legge cosiddetta dell’equo canone (art.74).
Già sotto tale profilo, pertanto, le censure mosse dal ricorrente Istituto alla decisione impugnata si rivelano prive di fondamento.
Un’ulteriore evoluzione della tesi suesposta, deve, ad avviso del Collegio, ravvisarsi nel disposto dell’art.26, ultimo comma, della legge 28 febbraio 1985, n.47 secondo cui gli spazi di cui all’art.18 della legge 6 agosto 1967 n.765 (cioè quelli destinati a parcheggio nelle nuove costruzioni) costituiscono pertinenze delle costruzioni stesse, ai sensi e per gli effetti di cui all’art.817, all’art.818 e all’art.819 c. c.
Tale norma, cui è stata attribuita funzione interpretativa della precedente (S. U. n.3363 del 1984), pur essendo ispirata da finalità pubblicistiche, inerenti alla normalizzazione della viabilità urbana, non può, per la sua natura cogente ed inderogabile, non incidere, come autorevolmente affermato dalle S. U. di questa Corte (v. sentenze citate e sentenze n.6600 – n.6601 – n.6602 del 1984), anche nei rapporti intersoggettivi di diritto privato, tra cui oltre quelli riguardanti la vendita separata di tali aree, considerati nelle decisioni citate, devono ricomprendersi anche quelli concernenti la loro locazione.
Ai limitati fini del ricorso in esame, può quindi affermarsi, ad avviso della Corte, che in forza della citata normativa risulta superflua ogni indagine circa la volontà del proprietario di creare il vincolo pertinenziale tra quelle aree indicate dalla legge, che siano nella sua disponibilità e siano funzionalmente collegate all’unità abitativa di sua proprietà, dovendo, in ogni caso, ritenersi, sussistente tra le une e le altre, un inderogabile vincolo di servizio.
Conseguentemente, ricorrendo tale situazione, anche se l’autorimessa, il box od il posto macchina condominiale, appartenenti al proprietario dell’unità abitativa siano locati, allo stesso conduttore, con separati o non contestuali contratti, dovranno applicarsi, ai fini del calcolo dell’equo canone, i principi indicati nell’art.13 della legge n.392 del 1978.”
Apriamo una breve parentesi, al fine di ricordare brevemente i vincoli pertinenziali di natura pubblicistica per i parcheggi privati (peraltro decisamente rilevanti in caso di compravendita degli alloggi in favore dei quali tali vincoli sono costituiti).
Il primo è quello discendente dall’art.18 della legge 6 agosto 1967, n.765, che ha introdotto l’art.41 sexies alla legge urbanistica (17 agosto 1942, n.1150): nelle nuove costruzioni e nelle aree di loro pertinenza debbono essere riservati appositi spazi per parcheggio, in misura non inferire ad un metro quadro ogni dieci metri cubi edificati.
Il secondo vincolo deriva dai primi tre commi dell’art.9 della legge 24 marzo 1989, n.122 (cosiddetta “Tognoli”): i privati possono realizzare parcheggi sia nel sottosuolo sia al piano terreno di fabbricati già esistenti ovvero nelle aree di pertinenza di questi ultimi, e ciò anche in deroga a strumenti urbanistici e regolamenti edilizi vigenti. Tuttavia, i parcheggi così ricavati devono essere ad esclusivo uso dei residenti dei fabbricati ove viene operato l’intervento.
Il terzo vincolo è fissato dal quarto comma dell’art.9 della citata legge “Tognoli”, il quale consente ai privati la realizzazione di parcheggi su aree comunali o nel loro sottosuolo, sul presupposto che l’amministrazione comunale competente ceda il diritto di superficie per una durata temporale non superiore a novanta anni.
Chiusa la parentesi, spieghiamo perché si è esaminato una giurisprudenza resa sulla legge 392/78, visto che – come noto – il regime del “canone equo” per le locazioni abitative è stato definitivamente abrogato dalla legge 431/1998, regime in precedenza già derogabile in via pattizia per effetto della legge 359/1992.
In effetti, oggi è prevalentemente venuto meno l’interesse di chi conduce in locazione un alloggio, adibito ad abitazione, a far accertare sulla base di detti principi l’esistenza del rapporto di pertinenzialità con un box dal medesimo locato.
Tuttavia, tale interesse persiste in due situazioni.
La prima, meno preoccupante per il locatore, è quella in cui l’alloggio sia locato a “canone libero”. In tal caso, l’unica conseguenza negativa è ricollegabile alla durata del contratto di locazione del box auto, che diviene quella dell’alloggio. Il canone, però, non subisce decurtazioni, siccome andrà sommato quello per la locazione dell’alloggio a quello del box, e ciò pare fondamentale.
La seconda, invece decisamente più allarmante, è quella in cui l’alloggio sia locato a “canone concordato”. Orbene, ai sensi dell’art.1, comma 4, del decreto 30 dicembre 2002 del Ministero delle infrastrutture e trasporti, “nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali, assistite – a loro richiesta – dalle rispettive organizzazioni sindacali, tengono conto” anche della presenza delle “pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina, etc…)”.
Pertanto, non è irragionevole temere (ma la questione merita approfondimento) che ciò dia adito ad una situazione sostanzialmente analoga a quella che induceva i conduttori di alloggio a “canone equo” a far ravvisare il rapporto di pertinenzialità tra alloggio e box auto. In effetti, ravvisato il vincolo, il conduttore potrebbe ora pretendere di occupare alloggio e box auto limitandosi a corrispondere il “canone concordato”, magari lievemente aumentato per tenere conto della presenza del box auto, prima locato con separato contratto. In altre parole, in tale ipotesi il locatore cessa di percepire il canone separatamente pattuito per il box, cosa affatto non compensata dal risibile aumento riconosciuto sul canone dell’alloggio. Se ciò avviene, il vantaggio che si sperava di ottenere sul piano fiscale locando a “canone concordato” è irrimediabilmente perso.
E’ comunque doveroso precisare che, al momento, non esistono precedenti giurisprudenziali in materia.

References: art.27
 Cass. 
 art.817
 Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza