Source: https://supremo.vlex.es/vid/compraventa-resolucion-1124-1504-15199668
Timestamp: 2020-04-08 02:54:57+00:00

Document:
STS 850/2000, 26 de Septiembre de 2000 - Jurisprudencia - VLEX 15199668
Número de Recurso: 3909/1996
Número de Resolución: 850/2000
COMPRAVENTA. RESOLUCIÓN. Se recurre sentencia que declara la resolución del contrato de compraventa celebrado entre las partes. El art. 1124, como precepto genérico, se refiere a todo tipo de contratos bilaterales, cuando se incumpla por alguno de los obligados lo que les incumbe. Automáticamente, el perjudicado, en su caso, podrá instar la resolución, aunque ese remedio no esté previsto en el contrato, porque se trata de una 'facultad resolutoria implícita en las recíprocas'. El art. 1504, como norma específica, solo juega en la venta de inmuebles, y ante la clase de incumplimiento por impago del precio. Se sanciona aún cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho de resolución. La posibilidad de pago tardío persiste en tanto en cuanto no se haya requerido en forma -judicial o notarialmente- a dicho comprador, si bien tras el requerimiento, no es posible conceder nuevo término o viabilizar cualquier otro pago 'tardio'. No se hace lugar al recurso de casación.
Sentencia citada en: 23 sentencias, 2 artículos doctrinales, un tema práctico
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de Casación contra la Sentencia dictada en grado de Apelación por la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de autos de Juicio declarativo de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. Tres de Badalona, sobre Resolución de contrato de compraventa; cuyo recurso fue interpuesto por DON R.A.J.Y.D.F.A.J., representados por la Procuradora de los Tribunales doña V.P.Y.D.P. siendo parte recurrida DON J.M.S.J., no personado ante esta Sala Primera del T.S.
PRIMERO: Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. Tres de Badalona, fueron vistos los autos, juicio declarativo de menor, cuantía, promovidos a instancia de don J.M.S.J., contra don R.A.J.Y.D.F.A.J., sobre resolución de contrato.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba en síntesis, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, la resolución del contrato de compraventa otorgado entre el actor y los demandados en fecha 2-12-1992, del departamento 2, planta semisótano, escalera B, Local comercial de la casa sita en Avda. Cartig S/N, hoy 13-19, por impago del precio pactado.
Admitida a trámite la demanda la representación procesal de los demandados contestó a la demanda, oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que se desestime la demanda en consideración a las excepciones dilatorias planteadas y para el caso negado de entrar a valorar el fondo de la cuestión planteada, desestimar igualmente la demanda por no darse las causas y requisitos para la resolución contractual planteada, en consonancia con las disposiciones legales de aplicación y la vigente doctrina jurisprudencial. Igualmente y para el caso negado de prosperar la acción de resolución, y dada la inexistencia de daños y perjuicios por dicha resolución, que la parte actora proceda al reintegro de las cantidades entregadas como pago parcial de la compraventa, y todo ello con expresa condena a la parte actora en las costas procesales por resultar de aplicación.
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 5 de mayo de 1995, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando en la forma que se dirá la demanda formulada por J.M.S.J. contra R.A.J.Y.F.A.J., debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa otorgado entre los hoy día litigantes el 2 de diciembre de 1992 relativo al departamento 2, planta semisótano, escalera B, local comercial de la casa sita en Avda. Caritg S/N hoy 13-19, de Badalona y en consecuencia debo condenar y condeno a los expresados demandados que lo desalojen, dejándolo libre, vacuo y expedito a disposición del actor con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifican en término legal; y a que le indemnicen de los daños y perjuicios que le hayan sido ocasionados como consecuencia de la ocupación y disfrute de dicho local por los demandados hasta que le reintegren su posesión, en la cuantía que se acredite en trámites de ejecución de Sentencia, y cuyo importe se descontará de la suma de OCHO MILLONES DE PESETAS que recibió el 2 de diciembre de 1992, devolviendo la cantidad restante, si la hubiere, a los compradores. Se imponen a los demandados las costas del juicio".
SEGUNDO: Frente a dicha sentencia se interpuso recurso de Apelación, que fue admitido, y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Decimocuarta, dictó sentencia con fecha 16 de noviembre de 1996, cuyo fallo es como sigue: "Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación de don R.A.J., contra la Sentencia dictada en fecha de 5 de mayo de 1995, por el Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Badalona, en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente".
TERCERO: La Procuradora de los Tribunales, doña V.P.Y.D., en nombre y representación de don R.Y.D.F.A.J., formalizó recurso de Casación que funda en los siguientes motivos: PRIMERO: "Al amparo del art. 1692 L.E.C., sobre infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, por violación del art.
1.504 C.c., y la jurisprudencia sentada en la Sentencia de la Sala Primera T.S. de fecha 26-5-92".- SEGUNDO: "Al amparo del art. 1692 L.E.C., sobre infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, por violación del art. 1504 C.c. y la jurisprudencia sentada en las sentencias de la Sala Primera del T.S. de fechas 7-10-91, 18-3-92, 27-1-93 y 26-1-96"
.- TERCERO: "Al amparo del art. 1692 L.E.C., sobre infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, por aplicación indebida del art. 1.124 C.c., y la jurisprudencia sentada en las sentencias de la Sala Primera del T.S. de fechas 5-6-92, 21-6-96 y 26-1-96".
CUARTO: Admitido el recurso y evacuados los trámites pertinentes, no habiéndose solicitado la celebración de Vista Pública, se señaló para VOTACIÓN Y FALLO EL DÍA 12 DE SEPTIEMBRE DE 2000, en que ha tenido lugar.
PRIMERO: La Sentencia del Juzgado de Badalona, núm. 3, de 5 de mayo de 1995, al igual que, la Sentencia confirmatoria de la misma, de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección decimocuarta, de 16 de noviembre de 1996, estima la demanda interpuesta por los actores frente a los demandados, los primeros como vendedores en el contrato de compraventa celebrado con los otros en 2 de diciembre de 1992, por impago del precio convenido y en aplicación de lo dispuesto en el art. 1124 del C.c., frente a cuya decisión se alza el presente recurso de Casación, interpuesto por los demandados compradores, con base a los Motivos que se examinan por la Sala.
SEGUNDO: En el PRIMER MOTIVO de Casación, se hace constar al amparo del art. 1692, 4 L.E.C., la infracción por violación del art. 1504 C.c., todo ello, por cuanto se alega: "...El art. 1504 C.c. y la profusa doctrina jurisprudencial que lo estudia y desarrolla, asienta de forma contundente la necesidad de proceder en la compraventa de bienes inmuebles al previo requerimiento de resolución, bien por conducto notarial bien judicial, a las partes de ese contrato antes de interesar la resolución por vía judicial..."
En el SEGUNDO MOTIVO, igualmente se denuncia, al amparo del art. 1692 L.E.C., sobre infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, por violación del art. 1504 C.c. y la jurisprudencia sentada en las sentencias de la Sala Primera del T.S. de fechas 7-10-91, 18-3-92,
27-1-93 y 26-1-96, alegando que el fundamento de derecho primero de la sentencia de apelación dice, en la parte final de su párrafo primero, lo siguiente: '...no validez del requerimiento que es de pago y no de resolución, lo cual deja abierta a los compradores la posibilidad... Dado el tenor literal breve y poco explícito del art. 1504 C.c., en materia de los requisitos que debe reunir el requerimiento a los efectos de cumplir la finalidad que el legislador le quiso dar, ha sido la doctrina jurisprudencial la que ha centrado su alcance y contenido...
En el TERCER MOTIVO, se denuncia, asimismo, al amparo del art. 1692 L.E.C., sobre infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, por aplicación indebida del art. 1.124 C.c., y la jurisprudencia sentada en las sentencias de la Sala Primera del T.S. de fechas 5-6-92, 21-6-96 y 26-1-96, ya que, establece el art. 1124 C.c., en sus párrafos 1 y 2 lo siguiente: 'La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe'. 'El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible', añadiéndose que en el caso de autos y tratándose de la resolución de un contrato de compraventa de un local de negocios, es decir, de un bien inmueble, tenemos que estudiar la posibilidad de la aplicación de los artículos 1124 y 1504 C.c. En primer lugar, sentar que la aplicabilidad de dichos artículos no es excluyente sino que se complementan, debiendo delimitar y especificar el alcance de cada uno, y por lo tanto, se hace constar al final que, sentado que para el caso de autos debe ser de aplicación el art. 1504 C.c., entran inmediatamente en juego las condiciones que para la acción de resolución fija dicho precepto, es decir, requerimiento a la parte compradora y tratarse de un requerimiento de resolución y no de pago (extremos éstos que tampoco se dan en el caso de autos y que han sido desarrollados en los motivos de casación 1º y 2º). Con ello se quiere manifestar que la aplicabilidad del art. 1504 requiere para su plena validez que se cumplan sus propios requisitos, caso contrario, no será posible la resolución contractual interesada.
TERCERO: Ha de partirse, para la adecuada respuesta a citados Motivos, de cuanto se consideran como "facta" determinante del objeto del litigio, esto es, según aparecen en la Sentencia de Primera Instancia, "Solicita el actor la resolución del contrato de compraventa del Departamento 2, planta semisótano, escalera B, local comercial de la casa sita en la Avda. Caritg S/N, hoy 13-19, de Badalona, celebrado con los demandados el día 2 de diciembre de 1992, por falta de pago del precio convenido, así como ser indemnizado por los daños y perjuicios que le han sido ocasionados por dicho incumplimiento, que valora en ocho millones de pesetas" (F.J.1º);
"...A) Los compradores no hicieron efectivas el día 27 de enero de 1993, las cambiales que por valor de 7 millones de pesetas fueron libradas al otorgarse el contrato de 2 de diciembre de 1992, siendo debidamente protestadas; B) Tampoco entregaron dicha cantidad dentro del plazo de diez días que voluntariamente les concedieron los vendedores en el requerimiento notarial efectuado por don R.A.J.; C) Aunque existieron conversaciones entre los hoy día litigantes después de requerimiento indicado, lo cierto es que, excepto la cantidad e 8 millones entregadas a la firma del contrato, los compradores no han pagado ni aquellas cambiales ni ninguno de los plazos pactados, lo cual es causa de resolución prevista en la estipulación 5ª del contrato privado de compraventa; D) Aún cuando los demandados tramitaron en el Banesto la concesión de un préstamo de 24 millones de pesetas, que les fué autorizado, lo cierto es que no se ha acreditado que ofrecieran seriamente a los vendedores el pago de la suma principal adeudada. E) Esta suma, que excluidos los intereses de demora comporta 30 millones de pesetas, tampoco ha sido consignada en estos autos, lo que revela la voluntad de los compradores claramente contraria a cumplir la obligación de pago del precio convenido. Por todo ello procede declarar la resolución de la compraventa celebrada, acordando la entrega de la vivienda objeto de la misma a los vendedores" (F.J. 4º), y, asimismo, con respecto al impago por la segunda sentencia, se hace constar lo siguiente: F.J. 1º: "...Al respecto, hemos de tener presente que de los 38.000.000 ptas., solamente se entregaron 8 millones, protestando dos cambiales por importe de 7 millones que no consta fuesen satisfechas, según se deduce de los documentos núm. 3 y 4 aportados con la demanda, sin que el dato de que se les autorizase a disponer de un préstamo hipotecario de 24.000.000 ptas.
(f.63) comporte y determine la existencia de un pago al no haberse satisfecho ni consignado su importe, de lo que se deduce, como igualmente establece el juzgador de instancia, la falta de pago como contraprestación a la de entrega de la cosa que, por aplicación del art. 1124 C.c., da lugar a la resolución contractual".
CUARTO: Sobre la relación Arts. 1504 Y 1124 C.c., cuya aplicación se cierne en el litigio, se subraya que, "...el art. 1504 como norma específica, fija las consecuencias resolutorias de las compraventas de bienes inmuebles por impago del precio, precepto éste que, como una copiosa jurisprudencia muestra que huelga mencionar, es singular y complementa lo relativo a la sanción anterior del art. 1124, en la idea de que al tratarse de la compraventa de bienes inmuebles, se precisa antes de la resolución, el requerimiento efectuado judicial o notarialmente a los vendedores; sobre esa yuxtaposición -arts. 1124-1504- 'es amplísima la doctrina de esta Sala que los declara compatibles y complementarios, entendiendo que el 1504 constituye una especialidad de la regla general contenida en el 1124. Cuando se trata de la falta de pago del precio en la venta de bienes inmuebles, y ha existido un correcto requerimiento judicial o notarial, queda vedado para el juez el otorgamiento de un nuevo plazo, según los términos del 1504, pero esto no impide que para el éxito de la acción resolutoria regulada en este artículo, sea indispensable que concurran los requisitos exigidos para el ejercicio de la acción derivada del art. 1124...' .
Y es que, la interrelación de los arts. 1124 y 1504 del C.c., reiterando una decantada jurisprudencia, es bien elemental, contrastando las respectivas sanciones de uno y otro, en el bien entendido que ambos contemplan la posibilidad resolutoria de los contratos u obligaciones bilaterales o sinalagmáticas a causa de incumplimiento por alguno de los obligados o contratantes, pudiendo destacarse:
Que el art. 1124, como precepto genérico, y aparte de otras alternativas frente a ese incumplimiento, se refiere a todo tipo de contratos bilaterales, cuando se incumpla por alguno de los obligados lo que les incumbe, en cuyo caso, automáticamente, el perjudicado, en su caso, podrá instar la resolución, aunque, claro es, ese remedio no esté previsto en el contrato, porque se trata de una 'facultad resolutoria implícita en las recíprocas'.
El art. 1504, como norma específica, solo juega en la venta de inmuebles, y ante la clase de incumplimiento por impago del precio -total o parcial, por supuesto- sancionándose, entonces, que 'aún cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho de resolución, el comprador podrá pagar aún después de expirado el término, interin no haya sido requerido... y hecho el requerimiento del Juez no podrá concederle nuevo término', norma pues, que, claramente, viene a aplicar en tema de inmuebles la anterior genérica del art. 1124, al que de alguna manera excepciona, pues son sus consecuencias:
1) Que, incluso aunque así se haya pactado, por lo que, evidentemente en mejor modo si no se ha pactado nada (entre varias, la STS de 3-3-67 en la que se argumentaba: 'la implícita facultad de resolución de todas las obligaciones recíprocas para el caso de que uno de los obligados incumpliere lo que le incumbe, autoriza a los tribunales a señalar nuevo plazo para el cumplimiento, cuando concurran circunstancias justificadas para ello, en cuyo desarrollo la constante jurisprudencia ha declarado que se precisa para llegar a la resolución, no el mero incumplimiento, sino faltar a los deberes líbremente contraídos por el incumplidor, pero este principio de carácter general, cede y desaparece en la venta de bienes inmuebles ante el precepto terminante y específico del art. 1504 en cuya virtud se establece que, hayase o no convenido pacto comisorio, el comprador a precio aplazado podrá pagar aun después de expirado el término interin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, añadiendo el precepto que después del requerimiento el Juez no podrá concederle nuevo término, de donde se desprende que ante la redacción dada a la norma del 1504, es más benévola en principio que la de este artículo 1124, pues, autoriza a pagar después de vencido el término aunque concurra el pacto comisorio, pero una vez practicado éste, resulta de mayor severidad el citado 1504 sobre el 1124, pues, determina la resolución, sin admitir aquella apreciación de causas justificadas de incumplimiento y prohibiendo en forma expresa y absoluta la concesión de un nuevo término para cumplir la obligación) en la hipótesis de impago del precio, no podrá el vendedor recurrir "ipso facto" a la norma general del art. 1124 y exigir la resolución, ya que, entonces, se permite -sin duda como criterio de equidad que flexibiliza aquel automatismo- al comprador "ex post" que pueda cumplir o pagar aún después de expirado el término o tras el vencimiento ya operado.
2) Que siempre, se haya o no pactado -se repite- esa posibilidad de pago tardío, en cierto modo, persiste en tanto en cuanto no se haya requerido en forma -judicial o notarialmente- a dicho comprador, si bien tras el requerimiento, no es posible conceder nuevo término o viabilizar cualquier otro pago 'tardio'.
3) Que de consiguiente, ni ese requerimiento ni la eventualidad resolutoria, en materia de venta de inmuebles, para el caso de impago del precio, no precisan que previamente así lo hayan acogido las partes, pues, opera 'ope legis' por la directa subsunción del supuesto en ese art. 1504 que, por ello, aparta la inmediata proyección del 1124, y por ende, en caso alguno, en la venta de inmuebles cabe la discrecionalidad judicial de señalar nuevo plazo, que permita al penúltimo párrafo de susodicho art.
QUINTO: Habida cuenta lo que se expone, tanto por el Juzgado como por la Sala "a quo" se subrayó que el requerimiento que se hizo al respecto al amparo del art. 1504 C.c., no produce los efectos pretendidos, ya que, se trata de un requerimiento no resolutorio sino de pago, lo cual, es confirmado por la propia Sentencia recurrida al afirmarse la no validez del requerimiento, que es de pago y no de resolución , lo que, deja abierto a los compradores la posibilidad de pago, que no consta hayan realizado, por lo que, por parte de la Audiencia se parte de que el requerimiento, no fue el de pacto comisorio del art. 1504 C.c. y, por lo tanto, la acción ejercitada, habida cuenta el incumplimiento de los compradores con respecto al pago del precio total convenido, se funda en el art. 1124 que faculta al vendedor/actor acción para resolver dicho contrato de compraventa con los efectos derivados, lo cual, se cuestiona en los Motivos al analizar la correlación entre el art. 1504 y 1124 C.c.. En definitiva, a tenor de la jurisprudencia transcrita, teniendo en cuenta que la "ratio decidendi" en armonía con la "ratio petendi" se basa en el incumplimiento acreditado de falta de pago por parte de los demandados, es claro, que aunque no proceda la específica norma de resolución de las compraventas de bienes inmuebles del art. 1504, no obsta para que se pueda, perfectamente, acudir a la sanción del art. 1124, en lo atinente y, que tal y como se ha expuesto, permite sólo la posibilidad de que, tras el incumplimiento pueda en todo caso, el comprador efectuar el cumplimiento o pago, lo que, como se ha hecho constar, no ha sido realizado por los compradores y, en consecuencia, pues, procede con el rechazo de los Motivos, confirmar la Sentencia con los demás efectos derivados con imposición de costas.
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN INTERPUESTO por la representación procesal de DON R.A.J.Y.D.F.A.J., frente a la Sentencia pronunciada por la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona en 16 de noviembre de 1996; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso y pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal. Y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los Autos y Rollo de Sala en su día remitidos.
.-.S.G.D.L.C.-.L.M.Y.G.-.J.D.A.G.

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