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Timestamp: 2017-12-14 02:07:07+00:00

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Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten - OVG Berlin, Urteil vom 30.1.04 - OVG 2 B 18.02 - | Berliner Mieterverein e.V.
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Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten
1. Bei den der sanierungsrechtlichen Genehmigung beigefügten, auf die Einhaltung von Mietobergrenzen gerichteten Nebenbestimmungen handelt es sich um nach § 42 Abs. 1 VwGO gesondert anfechtbare Auflagen im Sinne von § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG in Verbindung mit § 1 Abs. 1 VwVfG Bln.
2. Grundsätzlich zählt auch der Schutz der in dem Gebiet ansässigen Bevölkerung vor einer möglichen Verdrängung infolge sanierungsbedingter Mietsteigerungen zu den bei der systematischen städtebaulichen Sanierung zu berücksichtigenden Belangen.
3. Das Bezirksamt wird jedoch durch die in den §§ 136 ff. BauGB enthaltenen Regelungen zu den städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen nicht ermächtigt, zur Vermeidung von Verdrängungseffekten in den Sanierungsgebieten pauschale Mietobergrenzen festzulegen und deren Einhaltung in den sanierungsrechtlichen Genehmigungen vorzuschreiben.
4. Die Mietobergrenzenregelung ist ein mit dem gesetzlichen Regelungssystem des Sanierungsrechts nach §§136 ff. BauGB unvereinbares Steuerungsinstrument, welches im Widerspruch zu der prinzipiell im Gesetz vorgesehenen Verteilung der Aufgaben und Lasten in den Sanierungsgebieten die Eigentümer insoweit einseitig belastet, wobei zudem die gegenüber einer Verdrängungsgefahr nicht schutzwürdigen neu hinzukommenden Mieter sowie die nicht einkommensschwachen Mieter unter Verstoß gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz von der Regelung profitieren.
5. Als ermächtigungskonforme Bestimmung zur Verhinderung der Verdrängung von Gebietsbewohnern steht dem Bezirksamt dagegen primär eine am baulichen Zustand der Wohngebäude und der Sozialstruktur der ansässigen Bevölkerung orientierte Begrenzung der Art und des Umfangs der Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der Konkretisierung der Sanierungsziele nach § 140 Nr. 3 BauGB zur Verfügung.
6. Die grundlegenden Unterschiede zwischen den Voraussetzungen und Zielsetzungen von Sanierungssatzungen, bei denen ein Substandard der Wohnungen im Sanierungsgebiet die Regel ist, und Milieuschutzsatzungen, bei denen dies die Ausnahme ist, stehen einer Übertragbarkeit der Regelung des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB (= zwingender Anspruch auf Genehmigung für Maßnahmen zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung) auf das Sanierungsrecht von vornherein entgegen.
[Leitsätze der Redaktion]
OVG Berlin, Urteil vom 30.1.04 – OVG 2 B 18.02 –
Die Klägerin wendet sich gegen Nebenbestimmungen der ihr erteilten sanierungsrechtlichen Genehmigung, insbesondere gegen die Festlegung von so genannten Mietobergrenzen.
Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem vor dem Ersten Weltkrieg errichteten, viergeschossigen Wohnhaus bebauten Grundstücks R.-Straße in Berlin. Das Grundstück liegt in dem durch die Neunte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 9.10.1993 (GVBl. S. 403) festgelegten Sanierungsgebiet „Samariterviertel“.
Im November 1999 beantragte die Klägerin die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für bauliche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in den vermieteten und den leer stehenden Wohnungen des Hauses. Die Sanierungsverwaltungsstelle des Bezirksamts erteilte ihr am 27.10. 2000 die Genehmigung mit einer Reihe von Nebenbestimmungen, von denen im vorliegenden Verwaltungsstreitverfahren nur noch eine Bedingung und zwei Auflagen im Streit sind.
Die Bedingung Nr. 1 lautet: „Zur Vermeidung beziehungsweise Milderung nachteiliger Folgen der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen haben wir gemäß § 180 BauGB Sozialpläne festgestellt … Die Festlegungen der Sozialpläne sind einzuhalten beziehungsweise umzusetzen. Zur Einhaltung sind den betroffenen Mietern (teilweise) Modernisierungsvereinbarungen und/oder Räumungsvereinbarungen anzubieten. Die Festlegungen der Sozialpläne sind für den Abschluss dieser Vereinbarungen bindend. Dies betrifft folgende Mietparteien: …“. Die Bedingung gilt auf Grund einer vom Beklagten im Verhandlungstermin vom 18.7.2002 vor dem Verwaltungsgericht insoweit erklärten Einschränkung nur für die vermieteten Wohnungen.
Die Auflagen Nrn. 1 und 2 wurden als „modifizierende Auflagen“ bezeichnet, was zur Folge habe, dass von der Genehmigung insgesamt nicht Gebrauch gemacht werden dürfe, wenn hiergegen Widerspruch eingelegt werde.
Die Auflage Nr. 1 lautet: „Die Baumaßnahmen in Wohnungen sind nur zulässig, soweit die Miete nach Abschluss der Baumaßnahmen beziehungsweise bei Wiedervermietung folgende Beiträge netto-kalt nicht übersteigt (Mietobergrenze).“ Danach wurden Mietobergrenzen für die typisiert nach Größe und Ausstattungsstandard umschriebenen Wohnungskategorien in Form einheitlicher Quadratmetermieten zwischen 7,35 und 7,85 DM pro Quadratmeter festgesetzt. Für vier Mietparteien wurden niedrigere Werte festgesetzt; im Gegenzug sollte bei vier anderen Wohnungen bei Wiedervermietung eine höhere Miete zulässig sein. Weiter heißt es: „In den Mieten sind sämtliche modernisierungsbedingt zulässigen Mieterhöhungen und Zuschläge eingeschlossen. Die Mietobergrenze gilt für ein Jahr nach Abschluss der Baumaßnahme beziehungsweise nach Wiedervermietung; das erste Mieterhöhungsverlangen darf den Mietern nur nach § 2 MHG sowie frühestens ein Jahr nach erstmaliger Zahlung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung zugehen.“ Eine zunächst noch in dieser Auflage sowie in der genannten Bedingung für den Fall einer vertraglichen Überschreitung der Mietobergrenzen vorgesehene Verpflichtung der Klägerin zu Ausgleichszahlungen wurde im nachfolgenden Widerspruchsverfahren nicht aufrechterhalten.
Auflage Nr. 2 lautete: „Bei Wiedervermietung der sanierten Wohnungen sind uns die Originale oder beglaubigten Kopien der neu abgeschlossenen Mietverträge vorzulegen.“ In der Begründung wird sodann ausgeführt: „Ohne Ausgestaltung dieser Bedingung beziehungsweise als modifizierende Auflage würden die beantragten Baumaßnahmen wesentliche Sanierungsziele (Schutz der Bewohner vor Verdrängung, Einhaltung der Mietobergrenzen) gefährden oder wären insgesamt nicht genehmigungsfähig.“
Zugleich setzte das Bezirksamt die Sozialpläne für die vermieteten Wohnungen fest. Die Mehrzahl der Sozialpläne enthielt Festlegungen der Netto-Kaltmieten und der voraussichtlichen Warmmieten für die Zeit nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen, die sich mit den Mietobergrenzen in der Genehmigung deckten. Den vier Mietparteien, für die niedrigere Mietobergrenzen festgesetzt worden waren, wurde zugleich eine Anpassungsbeihilfe bewilligt. Weitere Festlegungen der Sozialpläne bezogen sich auf die Umschreibung der vorgesehenen baulichen Veränderungen, den Verbleib der Mietpartei in der Wohnung während der Bauarbeiten, Regelungen über die Fortsetzung des bestehenden Mietverhältnisses nach Zwischenumsetzung sowie über die Anmietung von Ersatzwohnungen außerhalb des Vorhabens und auf Räumungsvereinbarungen.
Nachdem der Widerspruch der Klägerin gegen die genannten Nebenbestimmungen durch den Widerspruchsbescheid der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 16.8.2002 zurückgewiesen worden war, erteilte das Bezirksamt der Klägerin auf ihren Antrag hin am 2.10.2002 noch eine sanierungsrechtliche Genehmigung bezogen auf die leer stehenden Wohnungen, deren Regelungsgehalt – wie der Beklagte im Verhandlungstermin vor dem Verwaltungsgericht klargestellt hat – in einer dahingehenden Änderung des Ausgangsbescheids vom 27.10.2000 bestand, dass die Mietobergrenzen für die nicht vermieteten Wohnungen auf die in dem neuen Bescheid bestimmten Werte angehoben werden.
Bei der Festlegung pauschaler Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten stützte sich das Bezirksamt auf die vom Senat von Berlin am 31.8.1993 beschlossenen „Leitlinien zur Stadterneuerung in Berlin“. Nach deren Nr. 3 sollen in den Stadterneuerungsgebieten negative Auswirkungen der freifinanzierten Modernisierungsaktivitäten vermieden werden, die den sozialen Zielen einer Gebietserneuerung und dem Erhalt der Gebietsbevölkerung entgegenstehen. Es gelte daher zu vermeiden, dass es zur Verdrängung insbesondere einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen, einer Beschleunigung von Segregationsprozessen mit der Folge einer einseitigen Bevölkerungsentwicklung und einer Destabilisierung der Gebietsbevölkerung und zu individuellen Härten, insbesondere für anpassungsunfähige Haushalte, komme. Die Erneuerungsmaßnahmen sollten es den Bewohnern grundsätzlich ermöglichen, im Gebiet zu verbleiben. Die mit den Erneuerungsmaßnahmen verbundenen Mietsteigerungen seien daher unter Berücksichtigung der sozialen Ziele (§ 180 BauGB) an den Möglichkeiten der Bewohner zu orientieren.
Auf dieser Grundlage beschloss das Bezirksamt Friedrichshain am 14.6.1994 (Beschluss-Nr. 345/94) die „Regelung zur Begrenzung der Miethöhe im Sanierungsgebiet Samariterviertel“. Darin wurden erstmals pauschale Mietobergrenzen der genannten Art festgeschrieben. In der Begründung heißt es: „Die Erwerbs- und Einkommenssituationen der Bevölkerung im Samariterviertel einerseits und die absehbare Mietenentwicklung nach Sanierung andererseits lassen befürchten, dass dies zur Verdrängung größerer Teile der Gebietsbewohnerschaft führt. Damit ist das Sanierungsziel einer sozialverträglichen Gestaltung der Erneuerungsmaßnahmen gefährdet (Drucksache der BVV Friedrichshain Nr. 1497/94). In der Folgezeit hat das Bezirksamt sodann diese Sanierungsziele für die Sanierungsgebiete in Friedrichshain periodisch fortgeschrieben und konkretisiert.
Den hier in Frage stehenden Nebenbestimmungen zu der sanierungsrechtlichen Genehmigung vom 27.10.2000 lag der Beschluss des Bezirksamts Friedrichshain zur Fortschreibung der Miethöhe bei Modernisierungsmaßnahmen für die Sanierungsgebiete Samariterviertel, Traveplatz/Ostkreuz und Warschauer Straße vom 13.1.1998 zu Grunde (Beschlussvorlage Nr. 545/98, BVV-Drucksache Nr. 1600/III). Danach sollen Erneuerungsmaßnahmen bei Schaffung von Vollstandard mit Bad und Sammelheizung grundsätzlich nur bis zu einer Mietobergrenze genehmigt werden, die die im Folgenden festgesetzten Werte der Netto-Kaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten; bei Schaffung von Teilstandard mit Bad oder Sammelheizung wurden darunter liegende Grenzen angeführt. Die Mietobergrenzen sollten unabhängig davon gelten, ob eine Wohnung bewohnt ist oder erst nach der Sanierung wieder vermietet wird. Die sanierungsrechtlichen Genehmigungen seien mit der Auflage zu verbinden, dass die mit der Mietobergrenze bestimmte Einstiegsmiete nach Modernisierung nach ihrer erstmaligen Erhebung ein Jahr lang unverändert gelte; in diesem Zeitraum seien Mieterhöhungen nach §§ 2, 3 und 5 MHG auszuschließen. In der Begründung hierzu wurde ausgeführt, dass der hohe Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf in den Gründerzeitquartieren die Gefahr einer unverhältnismäßig hohen Mietsteigerung nach Modernisierung berge; mit Rücksicht auf die etwa 30 Prozent unter den durchschnittlichen Haushaltseinkommen in Ost-Berlin liegenden Einkommen im Sanierungsgebiet sei Ziel der Sanierung ein zeitgemäßer, jedoch nicht überdurchschnittlich komfortabler Wohnstandard, für den der Mittelwert der Ausstattungskategorie Bad und Sammelheizung, Baualter bis 1918, einfache Wohnlage des Ost-Berliner Mietspiegels als Vergleichsmiete zu Grunde gelegt werde.
Die in dem Genehmigungsbescheid vom 2.10. 2001 für die nicht vermieteten Wohnungen festgesetzten Mietobergrenzen entsprechen den durch den Beschluss des Bezirksamts vom 12.9.2000 (Bezirksamtsvorlage 1114/00, Drucksache der BVV Friedrichshain Nr. 1090/IV) vorgesehenen heraufgesetzten Werten.
Die Klägerin hält die bindende Festlegung einzuhaltender Mietobergrenzen in der Sanierungsgenehmigung für rechtswidrig. Sie hat Klage beim Verwaltungsgericht erhoben mit dem Ziel, die sanierungsrechtliche Genehmigung für die vorgesehenen Modernisierungsmaßnahmen ohne die beanstandete Bedingung und die Auflagen zu erlangen.
Durch das Urteil vom 18.7.2002 hat das Verwaltungsgericht die die Einhaltung der Mietobergrenzen betreffenden Auflagen in der sanierungsrechtlichen Genehmigung aufgehoben und die Klage im Übrigen abgewiesen.
Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die isoliert anfechtbaren Auflagen seien rechtswidrig. Sie seien nicht erforderlich, um die gesetzlichen Voraussetzungen für die Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung sicherzustellen; denn der mit den Auflagen verfolgte Zweck des Schutzes der angestammten Wohnbevölkerung vor einer durch Mietsteigerungen bedingten Verdrängung aus dem Sanierungsgebiet stelle grundsätzlich kein mit den Mitteln des Sanierungsrechts zulässigerweise verfolgbares Ziel dar. Das ergebe sich sowohl aus dem Wortlaut wie aus dem erkennbaren gesetzgeberischen Zweck der Regelung in § 136 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 und Abs. 3 BauGB, nach der die sozialen Erfordernisse der städtebaulichen Sanierung nur in Bezug auf die bauliche Struktur der zu sanierenden Gebäude zu wahren seien. Hierfür spreche auch die Entstehungsgeschichte der Vorschriften über die städtebauliche Sanierung gemäß § 136 ff. BauGB einerseits und derjenigen über die Festsetzung von Erhaltungsgebieten gemäß § 172 BauGB andererseits. Dem Erfordernis des Verdrängungsschutzes könne der Beklagte gegebenenfalls dadurch genügen, dass er parallel zur Festsetzung des Sanierungsgebietes die Festsetzung eines Erhaltungsgebiets in Form einer Milieuschutzverordnung gemäß § 172 Abs. 1 und Abs. 4 BauGB einleite. Die die Einhaltung zum Abschluss von Modernisierungs- und Räumungsvereinbarungen entsprechend den Sozialplänen sichernde Bedingung sei dagegen rechtlich zulässig, da sie dazu diene, den Versagungsgrund der wesentlichen Erschwerung der Durchführung der Sanierung im Sinne von § 145 Abs. 2 BauGB zu überwinden. Sie erleichtere die Durchsetzung der Sozialpläne und mildere dadurch die Unzuträglichkeiten der Sanierungsmaßnahmen für die in dem Gebiet lebenden Menschen für die Dauer der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen.
Gegen dieses Urteil richten sich die Berufungen des Beklagten und der Klägerin nach Maßgabe ihres jeweiligen Unterliegens in erster Instanz.
In prozessrechtlicher Hinsicht besteht Streit zwischen den Beteiligten darüber, ob die die Einhaltung der Mietobergrenzen sichernden Auflagen isoliert anfechtbar sind. Der Beklagte ist der Auffassung, dass es sich bei der als modifizierende Auflage bezeichneten Nebenbestimmung um einen integralen Bestandteil der sanierungsrechtlichen Genehmigung handele, der nicht gesondert angefochten und aufgehoben werden könne. Die Genehmigung erhalte erst durch diese Nebenbestimmung die ihr zugedachte sozialpolitische Funktion, mit Hilfe von Mietobergrenzen das maßgebende Sanierungsziel des Schutzes der angestammten Bevölkerung vor Verdrängung zu verwirklichen.
Nach Auffassung der Klägerin stellen diese Nebenbestimmungen dagegen der sanierungsrechtlichen Genehmigung hinzugefügte, isoliert angreifbare Einzelregelungen dar, die wegen des zwingend bestehenden Anspruchs auf die Erteilung einer einschränkungslosen Genehmigung als solche aufgehoben werden könnten und müssten.
In materiellrechtlicher Hinsicht vertritt der Beklagte die Ansicht, dass die Nebenbestimmungen zur Sicherung der Durchführung der Sanierung sowie auch zur Durchsetzung des maßgebenden Ziels einer behutsamen, sozial gestaltenden Gefügesanierung zulässig, geeignet und erforderlich seien. Das mit Hilfe der Festlegung von Mietobergrenzen verfolgte Sanierungsprogramm diene dem wesentlichen Ziel, die bei der systematischen Sanierung des Gebiets mögliche Folge einer mietsteigerungsbedingten umfassenden Verdrängung der einkommensschwachen Gebietsbevölkerung aufzuhalten und dadurch zugleich der Entstehung städtebaulicher Missstände vorzubeugen. Die Befugnis der Gemeinde, im Zusammenhang mit der für erforderlich erachteten Behebung baulicher und funktionaler Mängel des Gebiets im Rahmen der ihr gemäß § 140 Nr. 3 BauGB überantworteten Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung auch diese Ziele zu verwirklichen und die Genehmigung von deren Einhaltung abhängig zu machen, werde durch die nach § 136 und § 1 Abs. 5 BauGB bei der Durchführung der Sanierung und der dazu erforderlichen planerischen Abwägung zu wahrenden Belange des Allgemeinwohls und der sozialen Erfordernisse in hinreichend bestimmter Weise begründet. Die Forderung nach einer weitergehenden gesetzlichen Konkretisierung im Hinblick auf einen Verdrängungsschutz oder die Festsetzung von Mietobergrenzen würde den der Gemeinde eingeräumten Gestaltungsspielraum über Gebühr einschränken. Mittelbar diene auch die Erstreckung der Mietobergrenzenregelung auf leer stehende Wohnungen dem Verdrängungsschutz, da hierdurch der Anreiz zur vorherigen Entmietung von Wohnungen und damit eine negative Vorbildwirkung unterbunden werden könne. Zudem müssten leer stehende Wohnungen im Gebiet vorrangig für die einkommensschwachen Gebietsbewohner vorgehalten werden. Die festgesetzten Mietobergrenzen seien auch nicht im Hinblick auf die Regelung des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB unzulässig, wonach im Milieuschutzgebiet der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung dienende Baumaßnahmen zwingend zu genehmigen seien. Denn diese Vorschrift sei auf Grund der unterschiedlichen Zielsetzung der Festsetzung von weitgehend durch einen baulichen Substandard gekennzeichneten Sanierungsgebieten einerseits und der Festsetzung eines regelmäßig im Wesentlichen intakten Milieuschutzgebietes andererseits nicht entsprechend heranziehbar. Selbst wenn aber die Festsetzung von Mietobergrenzen als solchen kein zulässiges Mittel zur Verfolgung des Ziels eines Verdrängungsschutzes sein sollte, dürften die diesbezüglichen Auflagen nicht isoliert aufgehoben werden mit der Folge, dass der Klägerin sodann eine insoweit uneingeschränkte sanierungsrechtliche Genehmigung zufallen würde, weil diese nach Maßgabe des vom Beklagten grundsätzlich verfolgten Sanierungskonzepts jedenfalls nicht gänzlich ohne verdrängungsschützende Regelungselemente erteilt werden sollte und dürfte.
Der Beklagte beantragt, die Berufung der Klägerin zurückzuweisen und unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage auch insoweit abzuweisen, als darin die Aufhebung der Auflagen Nr. 1 und 2 der sanierungsrechtlichen Genehmigung vom 27.10.2000 in der Fassung der Änderungen sowie hilfsweise die Verpflichtung des Beklagten, die Genehmigung ohne die Auflagen Nr. 1 und 2 zu erteilen, begehrt wird.
Die Klägerin beantragt, unter Aufhebung des klageabweisenden Teils des Urteils des Verwaltungsgerichts Berlin vom 18.7.2002 den Beklagten zu verpflichten, die Genehmigung ohne die aufschiebende Bedingung zu erteilen, hilfsweise, den Beklagten zu verpflichten, die Genehmigung ohne eine aufschiebende Bedingung für die leer stehenden Wohnungen zu erteilen, weiter hilfsweise, festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet war, die Genehmigung ohne eine aufschiebende Bedingung für die leer stehenden Wohnungen zu erteilen.
Die Klägerin macht geltend: Sowohl die die Erfüllung der Verpflichtungen aus den Sanierungsplänen betreffende Bedingung als auch die auf Einhaltung der Mietobergrenzen gerichteten Auflagen seien rechtswidrig, da der Schutz der Bevölkerung vor Verdrängung kein zulässiges Sanierungsziel sei. Sie habe deshalb einen zwingenden Anspruch auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung ohne die beanstandeten Nebenbestimmungen. Der Versuch des Beklagten, den Verdrängungsschutz in die Regelungen über die Bestimmung der zulässigen Ziele einer städtebaulichen Sanierung hineinzuinterpretieren, verstoße im Hinblick auf den mit den Mietobergrenzen verbundenen Eingriff in ihre verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerrechte dem Wesentlichkeitsgrundsatz. Insbesondere sei es unzulässig, die Einführung eines derartigen im Gesetz nicht ausdrücklich erwähnten Ziels der Konkretisierung durch den Beklagten zu überlassen. Die in Milieuschutzgebieten bestehende Genehmigungspflicht für Baumaßnahmen, durch die lediglich ein vorhandener Substandard behoben werden solle, müsse erst recht für Sanierungsgebiete gelten. Insbesondere sei es unverhältnismäßig, Maßnahmen des Verdrängungsschutzes auch auf nicht vermietete Wohnungen zu erstrecken. …
Die zulässige Berufung des Beklagten ist unbegründet. Die Berufung der Klägerin hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.
Bei den der sanierungsrechtlichen Genehmigung beigefügten, auf die Einhaltung von Mietobergrenzen gerichteten Nebenbestimmungen handelt es sich um nach § 42 Abs. 1 VwGO gesondert anfechtbare Auflagen im Sinne von § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG in Verbindung mit § 1 Abs. 1 VwVfG Bln. Entgegen der Auffassung des Beklagten sind sie nach ihrem maßgebenden, objektiv erkennbaren Regelungsinhalt ungeachtet ihrer ausdrücklichen Bezeichnung im Genehmigungstext nicht als „modifizierende Auflagen“ einzustufen, welche als solche nicht isoliert angefochten werden könnten. Denn sie erfüllen nicht die für „modifizierende Auflagen“ kennzeichnenden Merkmale, dass durch sie der Gegenstand der beantragten Genehmigung selbst qualitativ verändert wird und dem Antragsteller damit an Stelle der beantragten uneingeschränkten nur eine entsprechend modifizierte Genehmigung zugesprochen wird, gegen die er allein mit einem Verpflichtungsbegehren auf Erteilung der ursprünglich beantragten Genehmigung vorgehen könnte (vgl. dazu Stelkens/Bonk/ Sachs, VwVfG, 6. Aufl. 2001, § 36. Rdnr. 48. 55 mit Nachweisen). Die der Klägerin erteilte sanierungsrechtliche Genehmigung weist jedoch derartige qualitative Abweichungen von dem beantragten Genehmigungsgegenstand nicht auf. Die von ihr beantragte Erlaubnis zur Durchführung bestimmter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wurde ihr hinsichtlich der baulichen Ausgestaltung erteilt. Die einzige Abweichung des Genehmigungsbescheids vom 27.10.2000 besteht darin, dass der Klägerin zunächst verwehrt wird, die ihr nach Zivilrecht zustehenden Möglichkeiten zu einer Mieterhöhung in vollem Umfang auszuschöpfen; hierdurch hat die Genehmigung zur Durchführung der Sanierungsmaßnahme jedoch kein wesentlich anderes Gepräge erhalten (vgl. dazu bereits den Beschluss des Senats vom 12.6.2002 – OVG 2 S 8.02 -, BauR 2003, 1024). Soweit sich der Beklagte demgegenüber darauf beruft, durch die Hinzufügungen der Auflagen Nrn. 1 und 2 wandele sich der Bescheid von einer ausschließlich auf die baulichen Veränderungen bezogenen Genehmigung hin zu einer Genehmigung, die – als Ausfluss der bezirklichen Sanierungssteuerung – auch die sozialen Sanierungsziele einbeziehe, so dass sich der Charakter der Genehmigung vollständig ändere, vermag dies eine abweichende Beurteilung nicht zu rechtfertigen. Die vielschichtigen Sanierungsziele, von denen der Beklagte spricht, werden auch unabhängig von den Auflagen in der Genehmigung berücksichtigt; denn die gesamte Genehmigung ist, wovon auch die in der streitigen Bedingung Nr. 1 enthaltene Verpflichtung bezüglich der festgesetzten Sanierungspläne zeugt, Instrument zur Durchsetzung der Sanierungsziele einschließlich der sozialen Belange, was selbst dann der Fall wäre, wenn sie keine Bestimmung zu Mietobergrenzen enthielte.
Es sind auch im Übrigen keine Gründe ersichtlich, die hier eine Ausnahme vom Grundsatz der isolierten Anfechtbarkeit von Auflagen rechtfertigen könnten. Wie der Senat bereits wiederholt im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts entschieden hat, ist zwar die isolierte Aufhebung einer Nebenbestimmung nach materiellem Recht im Ergebnis nur zulässig, wenn der Verwaltungsakt ohne die Nebenbestimmung sinnvoller- und rechtmäßigerweise bestehen bleiben kann; dies ist jedoch erst eine Frage der Begründetheit und nicht bereits der Zulässigkeit der Anfechtungsklage, es sei denn, eine isolierte Aufhebbarkeit der Nebenbestimmung scheidet offenkundig von vornherein aus (vgl. BVerwG, Urteil vom 22.11.2000, NVwZ 2001, S. 429: OVG Bln, Beschlüsse vom 7.5.2001 – OVG 2 SN 6.01 – NVwZ 2001, S. 1059 und vom 12.6.2002 – OVG 2 S 8.02 – BauR 2003, S. 1024, jeweils mit weiteren Nachweisen). Das würde voraussetzen, dass aus Rechtsgründen zwischen der Hauptregelung des Verwaltungsaktes und der Nebenbestimmung ein offenkundiger untrennbarer innerer Zusammenhang besteht, weil die Behörde bei einer objektiven, an den anzuwendenden Rechtssätzen und dem Rechtsgedanken des § 44 Abs. 4 VwVfG orientierten Betrachtung die im Falle einer Teilaufhebung verbleibende Regelung zum Zeitpunkt des Bescheiderlasses nicht getroffen hätte und auch nicht hätte rechtmäßig treffen können (vgl. OVG Bln, Urteil vom 30.5.1996, NVwZ 1997, S. 1005). Ein solcher offenkundiger untrennbarer innerer Zusammenhang liegt jedoch zwischen der sanierungsrechtlichen Genehmigung und den hier in Frage stehenden Auflagen entgegen der Ansicht des Beklagten nicht vor. Er kann insbesondere nicht aus dem ausdrücklich in dem Bescheid aufgenommenen Hinweis, dass „von der Genehmigung kein Gebrauch gemacht“ werden könne, hergeleitet werden; denn es kommt für diese Beurteilung des untrennbaren Zusammenhangs nicht auf den Wortlaut des Bescheides und die dadurch dokumentierte Absicht der Verklammerung, sondern auf den objektiven Erklärungsinhalt und die in diesem Zusammenhang maßgeblichen Rechtsvorschriften an. Von einer bereits bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Klage ohne weiteres erkennbaren rechtlichen Befugnis des Beklagten zu einer Verknüpfung der sanierungsrechtlichen Genehmigung mit durch Mietobergrenzen verfolgten Verdrängungsschutzzielen kann aber angesichts der divergierenden Auffassungen hierüber nicht die Rede sein. Ohne Erfolg beruft sich der Beklagte in diesem Zusammenhang darauf, dass bereits die Verknüpfung der Auflage mit dem sanierungsrechtlichen Bescheid der Durchsetzung der sozialen Sanierungsziele diene, da sie einen vorzeitigen Baubeginn und infolgedessen sowohl eine „Fehlbelegung“ der Wohnungen als auch negative tatsächliche Auswirkungen auf die betroffenen Mieter verhindern solle, ehe Rechtsklarheit über die Mietenentwicklung nach Abschluss der Baumaßnahmen geschaffen sei. Schon die Bedingung Nr. 1, deren isolierte Aufhebbarkeit offensichtlich von vornherein ausscheidet, wie der Senat bereits im Beschluss vom 7.5.2001 – OVG 2 SN 6.01 – NVwZ 2001, S. 1059 anerkannt hat, und die den Baubeginn von dem vorherigen Nachweis des Angebots von Modernisierungs- beziehungsweise Räumungsvereinbarungen entsprechend den Sozialplänen abhängig macht, beugt weitgehend der vom Beklagten befürchteten Entwicklung vor.
Das allgemeine Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage kann der Klägerin mit Rücksicht auf ihr als berechtigt anzuerkennendes Interesse, von dieser rechtsschutzintensivsten Klageform Gebrauch zu machen und sich ungeachtet der eigenen Vorstellungen über Mietanhebungsmöglichkeiten den öffentlich-rechtlichen Bindungen durch die festgelegten Mietobergrenzen zu entziehen, nicht abgesprochen werden.
Die Auflagen sind auch rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten. Nach § 145 Abs. 4 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 36 VwVfG wären sie nur rechtmäßig, wenn sie erforderlich wären, die Anspruchsvoraussetzungen nach § 145 Abs. 2 BauGB für die Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung sicherzustellen, wenn also die beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen ohne diese Nebenbestimmungen den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen oder die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren würden. Diese Voraussetzungen sind jedoch nicht erfüllt.
Anders als das Verwaltungsgericht ist der erkennende Senat allerdings der Auffassung, dass der Schutz der in dem Gebiet ansässigen Bevölkerung vor einer möglichen Verdrängung infolge sanierungsbedingter Mietsteigerungen durchaus zu den bei der systematischen städtebaulichen Sanierung zu berücksichtigenden Belangen zählt.
Gemäß § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist es das maßgebende Ziel städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen, ein Gebiet durch die Behebung dort vorhandener städtebaulicher Missstände wesentlich zu verbessern oder umzugestalten, wobei nach § 136 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BauGB städtebauliche Missstände vor allem in der den allgemeinen Anforderungen an gesunde und sichere Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht genügenden baulichen Beschaffenheit von Gebäuden und Wohnungen und der Infrastruktur bestehen. Im Rahmen dieser primären Zielsetzung sind – wie grundsätzlich bei jeder Überplanung bereits bebauter und bewohnter Gebiete – zugleich die möglichen Auswirkungen der Sanierungsmaßnahmen auf die Situation der dort ansässigen Bevölkerung zu bedenken, wozu gegebenenfalls auch die nahe liegende Gefahr einer durch die Maßnahmen unmittelbar oder mittelbar bewirkten Verdrängung ansässiger Bewohner aus der Wohnung oder dem Gebiet gehört. Die Befugnis und die Verpflichtung zur Berücksichtigung derartiger Belange der Wohnbevölkerung fällt in den der Gemeinde bei der Bestimmung der Sanierungsziele nach § 140 Nr. 3 BauGB beim Erlass der Sanierungssatzung und bei der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen eingeräumten weiten Gestaltungsspielraum. Dies folgt aus der Funktion der satzungsmäßig durchgeführten Sanierung als Instrument des städtebaulichen Planungsrechts, das in einer Gemengelage sozialer, wohnwirtschaftlicher und städtebaulicher Probleme zur Anwendung kommen kann (vgl. dazu bereits den Beschluss des Senats vom 10.10.1995 – OVG 2 S 7.95 – BRS 57 Nr. 284 = NVwZ 1996, S. 920). Die Berücksichtigungsfähigkeit der Aspekte des Verdrängungsschutzes findet hierbei ihre spezifische Rechtsgrundlage zum einen in der Regelung des § 136 Abs. 4 Satz 1, Satz 2 Nr. 1 BauGB, wonach Sanierungsmaßnahmen dem Wohl der Allgemeinheit zu dienen haben und die bauliche Struktur – auch – nach den „sozialen“ Erfordernissen zu entwickeln ist, zum anderen vor allem in dem in § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB geregelten Gebot, die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das Interesse der – gemäß § 137 BauGB als Sanierungsbetroffene an dem Sanierungsprozess zu beteiligenden – Wohnbevölkerung am Verbleib in ihrem angestammten Wohnumfeld ist ein abwägungsrelevanter privater Belang (vgl. dazu Schmidt-Eichstaedt, NVwZ 2003, S. 566, 567; ders. ZfBR 2002, S. 212, 213; Peine, DÖV 1992, S. 85, 87; Kunze/Badtke, BauR 2003, S., 976, 978; Tietzsch, NVwZ 1997, S. 870, 871; Schmitz, LKV 2001, S. 443, 444 und Federwisch, NVwZ 2003, S. 1035 ff.).
Soweit das Verwaltungsgericht demgegenüber die Vereinbarkeit verdrängungsschützender Ziele nach dem Sinn und dem Zweck des Sanierungsrechts und mit dem Hinweis auf die einer „erweiternden“ Auslegung des Gesetzes entgegenstehenden verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie des Grundeigentümers nach Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 GG verneint, kann ihm nicht gefolgt werden. Seine Auffassung, das städtebauliche Sanierungsrecht habe allein die Funktion, städtebauliche Missstände zu beheben, so dass der Begriff der „sozialen Erfordernisse“ in § 136 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BauGB sich nur auf die „bauliche Struktur“ beziehe und kein umfassender Oberbegriff zur Bewältigung der mit Sanierungsmaßnahmen verbundenen sonstigen Probleme – wie etwa der Verdrängung der Wohnbevölkerung – sei, verengt den Sinn und Zweck der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen unzulässig auf den rein baulichen Aspekt. Dem steht die Rechtsnatur der systematischen städtebaulichen Sanierung als eine in einer Gemengelage sozialer, wohnwirtschaftlicher und städtebaulicher Probleme angewendete Gesamtmaßnahme entgegen, die eine dem Allgemeinwohl verpflichtete Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange voraussetzt und deshalb die Gemeinde nicht daran hindert, auch sozialpolitische Aspekte wie den Verdrängungsschutz zu berücksichtigen. Der Einwand der Klägerin, § 136 Abs. 4 Satz 1 BauGB sei als allgemein formulierter Rahmen so auszulegen, dass die Sanierungsmaßnahmen mindestens einem der in Abs. 4 Satz 2 aufgeführten Ziele konkret dienen müssten (vgl. Krautzberger in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl. 2002, § 136 Rdnr. 28 und Hong, ZMR 2001, S. 857, 858), vermag schon auf Grund des Wortlauts der Vorschrift nicht zu überzeugen. Durch die Formulierung „sollen dazu beitragen“ wird vielmehr klargestellt, dass es weitere Ziele geben kann, der Katalog des Satzes 2 daher nicht abschließend ist (vgl. Peine, DÖV 1982, S. 85, 87).
Auch die historische Entwicklung des Sanierungsrechts vermag die Auslegung des Verwaltungsgerichts nicht zu bestätigen. Zwar wurde der so genannte Milieuschutz als eine auf die Dauer angelegte planerische Sicherung einer aus besonderen städtebaulichen Gründen erhaltenswerten bestehenden Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erstmals im Jahre 1976 mit dem Institut der Erhaltungssatzung nach § 39 h in die städtebaulichen Regelungen des Bundesbaugesetzes eingefügt und ist nunmehr in § 172 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB geregelt. Daraus können jedoch keine Argumente gegen die abwägende Berücksichtigung von Verdrängungsschutzgesichtspunkten bei den auf eine bauliche und funktionale Verbesserung und Entwicklung des Gebiets innerhalb eines begrenzten Zeitraums abzielenden städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen hergeleitet werden. Denn im Sanierungsgebiet haben diese Schutzbelange eine qualitativ grundsätzlich andere Funktion – nämlich eine primär soziale – im Gegensatz zum förmlich festgesetzten Milieuschutzgebiet, in dem eine bestimmte städtebaulich relevante Bevölkerungsstruktur auf Dauer konserviert werden soll. Das Sanierungsrecht des im Jahre 1971 verabschiedeten Städtebauförderungsgesetzes ließ von je her die Berücksichtigung derartiger sozialer Belange zu (so bereits Krautzberger, ZfBR 1981, S. 209 ff.); daran sollte die Einführung des Instrumentariums der Erhaltungssatzung im Städtebaurecht des Bundesbaugesetzes nichts ändern, weil mit dieser Novelle andere, neue Ziele verfolgt wurden und sich aus den Gesetzgebungsmaterialien jedenfalls nicht der Wille des Gesetzgebers entnehmen lässt, sozialpolitische Ziele fortan ausschließlich in dem Instrument der Erhaltungssatzung zu bündeln, wie der Beklagte unter Hinweis auf die Nachweise über das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren in dem Aufsatz von Federwisch, NVwZ 2003, S. 1035, 1038 f., im Einzelnen dargelegt hat (vgl. zu den Motiven der Novelle des Bundesbaugesetzes 1976 auch Bielenberg/Koopmann/ Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Stand: 2003, Einleitung Rdnr. 238 ff.).
Mit Rücksicht auf diese unterschiedlichen städtebaulichen Aufgaben des Sanierungsrechts einerseits und der Erhaltungssatzungen andererseits und dem daraus folgenden unterschiedlichen Stellenwert der Belange des Verdrängungsschutzes in dem einen und dem anderen Gebiet kann die vom Verwaltungsgericht angeführte Möglichkeit, parallel zur Sanierungsverordnung eine der Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung dienende Milieuschutzverordnung zu erlassen, von vornherein nur in seltenen Ausnahmefällen in Betracht kommen. Jedenfalls lässt sich mit diesem Argument nicht die vom Verwaltungsgericht verfochtene einschränkende Auslegung der sanierungsrechtlichen Vorschriften und die vollständige Verweisung der Belange des Verdrängungsschutzes in das städtebauliche Instrument der Erhaltungssatzung begründen.
Der Beklagte bewegt sich danach grundsätzlich innerhalb des ihm nach den sanierungsrechtlichen Bestimmungen eingeräumten planerischen Gestaltungsrahmens, wenn er das Ziel einer behutsamen, sozial gestaltenden Gefügesanierung formuliert, die auch gewährleisten soll, dass nach dem Ende der Gesamtmaßnahme die angestammte Wohnbevölkerung, soweit dies unter Berücksichtigung der spezifischen Funktion der städtebaulichen Sanierung möglich ist, im Gebiet ansässig bleiben kann (so zutreffend Schmidt-Eichstaedt, NVwZ 2003, S. 566, 567, ders. ZfBR 2002, S. 212, 213).
Der Beklagte wird jedoch durch die Regelungen der §§ 136 ff. BauGB zu den städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen nicht ermächtigt, zur Vermeidung von Verdrängungseffekten in den Sanierungsgebieten pauschale Mietobergrenzen festzulegen und deren Einhaltung in den sanierungsrechtlichen Genehmigungen vorzuschreiben.
Der Beklagte hat Mietobergrenzen für Sanierungsgebiete im Bezirk auf der Grundlage der bei den vorbereitenden Untersuchungen und nachfolgend im Zuge der Fortschreibung der sozialen Sanierungsziele gewonnenen statistischen Daten über die generellen Einkommensverhältnisse der Wohnbevölkerung in den Sanierungsgebieten festgelegt. Anhand der dabei ermittelten Diskrepanz zwischen den durchschnittlichen Haushaltseinkommen Ost-Berlins und den (im Jahre 1998) circa 30 Prozent darunter liegenden mittleren Haushaltseinkommen in den Sanierungsgebieten hat er allgemeine, an den entsprechenden Mittelwerten des Ost-Berliner Mietspiegels orientierte Mietbelastungsobergrenzen ermittelt, welche in Form von nach Wohnungsgröße und Ausstattungsstandard differenzierten Quadratmetermieten (netto-kalt) einheitlich festgelegt worden sind und für alle privaten Sanierungsmaßnahmen in den vermieteten wie auch den leer stehenden Wohnungen im Gebiet Anwendung finden sollen (vgl. im Einzelnen den für die streitige Sanierungsgenehmigung maßgebenden Bezirksamtsbeschluss vom 13.1.1998 [Beschlussvorlage Nr. 545/98] sowie den vorangegangenen Beschluss vom 14.6.1994 [Nr. 345/94] und die späteren Beschlüsse vom 11.4.2000 [Nr. 1042/00] und vom 12.9.2000 [Nr. 1114/00]). Dem Beschluss vom 12.9.2000 sind die auf eine zwischenzeitliche Erhöhung der Mietspiegelwerte zurückführenden Anhebungen der Quadratmetermieten in dem die leer stehenden Wohnungen der Klägerin erfassenden Nachtragsbescheid entnommen.
Kennzeichnendes Merkmal der so beschaffenen Mietobergrenzen ist danach ihre Herleitung aus statistischen Mittelwerten bezüglich der Einkommensverhältnisse, die typisierende Festlegung einer für einen Durchschnittshaushalt zumutbaren Mietbelastungsobergrenze sowie die pauschale Geltung für alle privaten Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet unabhängig davon, ob die jeweiligen Wohnungen vermietet sind oder leer stehen und ohne Rücksicht auf die konkrete Einkommenssituation der einzelnen Bewohner oder der neuen Mieter. Eine Berücksichtigung der konkreten Einkommenssituation soll erst stattfinden, wenn die Mieten auch bei Beachtung der Mietobergrenzen die Bewohner wirtschaftlich überfordern.
In dieser Ausgestaltung finden die festgelegten Mietobergrenzen jedoch keine Grundlage in der gesetzlichen Regelung über die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen; sie sind nach Art und vorgesehener Wirkungsweise unvereinbar mit dem den Vorschriften in §§ 136 ff. BauGB zu Grunde liegenden Regelungssystem und den der systematischen städtebauliche Sanierung zugedachten Aufgaben.
Das maßgebende Ziel städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen ist die nach dem Konzept der Gemeinde für erforderlich erachtete Behebung baulicher und funktionaler Mängel, mithin eine Veränderung und Entwicklung des Gebiets zum städtebaulich Besseren hin. Diesem Ziel sind die anderen mit der Sanierung verfolgten Zwecke nachgeordnet. Nur im Rahmen dieser spezifischen Aufgabenstellung kann daher die Gemeinde auch soziale Ziele, wie diejenigen des Verdrängungsschutzes, verfolgen. Dabei sind die sich hieraus ergebenden Aufgaben und Funktionen und Belastungen so verteilt, dass der Gemeinde gemäß §§ 146, 147 BauGB die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen obliegt, während gemäß § 148 BauGB die Durchführung von Baumaßnahmen den Eigentümern überlassen ist. Erfüllt ein Eigentümer diese Aufgabe als privater Investor, so handelt er prinzipiell rechtmäßig. Zugleich knüpft das Bürgerliche Gesetzbuch an eine solche Baumaßnahme, sofern sie wohnwertverbessernd ist, die rechtliche Folge, dass der Eigentümer gemäß § 559 BGB über die zulässige Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB hinaus eine um 11 Prozent der Modernisierungskosten im Jahr erhöhte Netto-Kaltmiete verlangen kann. Die bürgerlich-rechtlichen Regelungen in §§ 557 ff. BGB über die zulässigen Miethöhen sind, in Verbindung mit der Regelung in § 554 BGB hinsichtlich der Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen, als ein insgesamt sozial abgewogenes System ausgestaltet, das schutzwürdige Belange des Mieters ebenso wie die Interessen des Vermieters ausgleichend wahrt und insoweit eine verfassungskonforme Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums darstellt (vgl. Wendt in: Sachs, GG, 3. Aufl. 2003, Art. 14 Rdnr. 137 f.). Die danach dem Eigentümer eingeräumte Möglichkeit einer Erhöhung der Miete wird vom Schutzbereich des Art. 14 GG erfasst.
Durch die zusätzliche öffentlich-rechtliche Bindung des Eigentümers an niedrigere Mietobergrenzen im Rahmen der sanierungsrechtlichen Genehmigung wird dieser jedoch – jedenfalls mittelbar – gezwungen, auf einen Teil der ihm nach dem bürgerlichen Recht zustehenden Miete und damit auf eine Amortisation seiner Investitionen in dem zulässigen Umfang zu verzichten; zumindest wird ihm die Möglichkeit genommen, darüber frei zu entscheiden, ob er von der zivilrechtlichen Mieterhöhungsmöglichkeit in vollem Umfang Gebrauch machen will oder nicht.
Für eine derartige Belastung bedürfte es einer gesetzlichen Eingriffsgrundlage, die sich in den hier einschlägigen sanierungsrechtlichen Bestimmungen jedoch nicht finden lässt. Da eine ausdrückliche Zulassung der Festlegung derartiger Mietobergrenzen im Gesetz fehlt, könnte dafür gesetzliche Grundlage allenfalls in der der Gemeinde nach § 140 Nr. 3 BauGB eingeräumten Kompetenz zur Bestimmung der Sanierungsziele gesehen werden. Dem steht jedoch die Systemwidrigkeit des vom Beklagten eingesetzten Instruments der pauschalen Mietobergrenzen im Sanierungsrecht entgegen.
Grundvoraussetzung für die Zulässigkeit einer derartigen Beschränkung der Eigentümerrechte wäre eine durch die gesetzliche Ermächtigung gedeckte städtebauliche Rechtfertigung. Dazu können Ziele eines bloßen sozialen Mieterschutzes von vornherein nicht gerechnet werden (vgl. Schmidt-Eichstaedt, a.a.O.; s.a. Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Mai 2003, § 172 Rdnr. 45; Köhler in: Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 172 Rdnr. 32). Für deren Berücksichtigung ist erst im Zuge der – noch zu erörternden – Abmilderung der unmittelbaren Belastungen der konkret betroffenen Mieter nach Maßgabe der Regelungen in §§ 180, 181 BauGB Raum, welche prinzipiell allein finanzielle Ausgleichsleistungen der öffentlichen Hand vorsehen.
Es fehlen jedoch städtebauliche Gründe, die im vorliegenden Sanierungsgebiet überhaupt eine weitergehende Beschneidung der Dispositionsmöglichkeiten der Eigentümer hinsichtlich der Miethöhen grundsätzlich rechtfertigen könnten. Eine der besonderen städtebaulichen Situationen, die in diesem Zusammenhang erörtert werden, liegt nicht vor. Insoweit werden etwa die Ausnahmefälle genannt, in denen sich schon bei der Festlegung des Sanierungsgebiets oder im Verlauf der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen abzeichnet, dass nach dem Abschluss der Gesamtmaßnahme die Voraussetzungen für die Festsetzung eines Milieuschutzgebiets gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 4 BauGB erfüllt sein werden und die Gemeinde eine entsprechende Festsetzung beabsichtigt. Bei einer solchen Konstellation wäre es denkbar, dass die städtebaulichen Erhaltungsbelange bereits auf das gemeindliche Sanierungsprogramm ausstrahlen. Die Festsetzung eines Milieuschutzgebietes zielt jedoch auf die Wahrung einer aus besonderen städtebaulichen Gründen erhaltenswerten Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, also einer spezifischen Bevölkerungsstruktur, ab, ohne dass es auf die Identität der dort wohnenden Personen ankäme, die als solche nur reflexhaft von einer Schutzwirkung der Festsetzung profitieren können. In einem festgesetzten Milieuschutzgebiet können demgemäß nach Maßgabe des jeweiligen Erhaltungsziels anhand statistisch ermittelter gebietsspezifischer Einkommensstrukturen einheitliche Mietbelastungsobergrenzen – jedoch nur als (Hilfs-)lndikatoren – für die Annahme einer durch Mietsteigerungen bedingten Verdrängungsgefahr festgelegt und der Entscheidung über die Genehmigungsfähigkeit einer baulichen Maßnahme zu Grunde gelegt werden, wobei zur Vermeidung einer negativen Vorbildwirkung auch leer stehende Wohnungen erfasst werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.6.1997, BVerwGE 105; S. 67; vgl. auch Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: Mai 2003, § 172 Rdnr. 178: Überlagerung des Mieterhöhungsrechts nach §§ 557 ff. BGB in diesen Fällen). Inwieweit dieses städtebauliche Steuerungsinstrument im Falle des Zusammentreffens von Sanierungsanforderungen und lediglich materiellen städtebaulichen Erhaltungsbelangen in einem Sanierungsgebiet uneingeschränkt angewendet werden könnte und ob dies insbesondere durch die Aufnahme bindender Mietobergrenzen der hier vorgesehenen Art in die Genehmigungen geschehen dürfte, bedarf keiner Klärung, da eine solche Konstellation hier nicht vorliegt. Zwar wurde noch in dem Beschluss des Bezirksamts vom 14.6.1994 (a.a.O.) ausgeführt, um einen dauerhaften Schutz der Bewohner vor Verdrängung sicherzustellen, sei im Laufe des Erneuerungsprozesses zu prüfen, ob die Voraussetzungen für den Erlass einer Milieuschutzverordnung nach § 172 BauGB vorlägen. In den folgenden Beschlüssen ist der Beklagte hierauf jedoch nicht wieder zurückgekommen. Jedenfalls sind die tatbestandlichen Voraussetzungen einer Erhaltungsverordnung offensichtlich nicht erfüllt.
Aus dem Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen zur Begründung der Neunten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten im Jahre 1993 und den nachfolgenden das Sanierungsprogramm konkretisierenden Bezirksamtsbeschlüssen ergibt sich, dass die Wohnbevölkerung des Samariterviertels, die in der Zeit kurz vor und nach der Wiedervereinigung bereits eine starke Fluktuation erfahren hatte, in ihrer altersmäßigen und sozialen Struktur unausgeglichen war und ist. Es gibt nach wie vor einen großen Anteil von Erwerbslosen und einen steigenden Anteil von studentischen Einpersonenhaushalten in dem Gebiet, dessen wohngebietstypische Infrastruktur ebenfalls verbesserungsbedürftig ist. Es sind keine besonderen städtebaulichen Gründe erkennbar, dass die so beschaffene Struktur der Wohnbevölkerung des Gebiets in dieser Zusammensetzung erhalten werden und vor Veränderungen geschützt werden sollte.
Es ist auch nicht zu befürchten, dass infolge einer verstärkten Abwanderung der einkommensschwächeren Bewohner infolge der steigenden Mieten neue städtebauliche Problemlagen entstehen, etwa weil in der Stadt für diese Personen kein ausreichender und bezahlbarer Wohnraum oder keine angemessene städtische Infrastruktur zur Verfügung steht, sondern erst an anderer Stelle geschaffen werden müsste (vgl. zu diesem Aspekt: Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl. 2002, § 172 Rdnrn. 45 ff.; Köhler in Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 172 Rdnr. 32; Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Mai 2003, § 172 Rdnrn. 42 bis 44; Schmidt-Eichstaedt, ZfBR 2002, S. 212, 214; Tietzsch, Stadtsanierung ohne Verdrängung?, Berlin 1996, S. 40). Bereits für die Gefahr einer derartige Probleme auslösenden kurzfristigen und massenhaften Abwanderung einkommensschwacher Bewohner aus dem Sanierungsgebiet sind hinreichende Anhaltspunkte nicht ersichtlich. Dem stehen von vornherein die Beschränkung der Modernisierungsmaßnahmen auf eine Grundsanierung und vor allem die vom Beklagten sach- und situationsgerecht eingesetzten und einzusetzenden Maßnahmen gemäß §§ 180, 181 BauGB zur Gewährleistung eines sozialverträglichen Ablaufes der Sanierung entgegen. Jedenfalls ist die Gefahr der Entstehung städtebaulicher Probleme der genannten Art dadurch ausgeschlossen, dass der Wohnungsmarkt in Berlin auch hinsichtlich preiswerten und bezahlbaren Wohnraums – namentlich im Ostteil der Stadt – bereits seit einigen Jahren entspannt ist (vgl. dazu die Feststellungen in dem Urteil des OVG Berlin vom 13.6.2002 – OVG 5 B 22.01 – NVwZ 2003, S. 232 zum Außerkrafttreten der Berliner Zweckentfremdungsverbotsverordnung). Bewohner des Samariterviertels, die ihre bisherige Wohnung infolge der sanierungsbedingt erhöhten Miete gegebenenfalls verlassen müssen, können daher grundsätzlich im Stadtgebiet – wenn auch nicht unbedingt im Samariterviertel oder in Friedrichshain – eine für sie unter Berücksichtigung etwaiger Wohngeldansprüche erschwingliche Wohnung finden.
Es fehlt demnach im Sanierungsrecht bereits im Ansatz eine städtebauliche Rechtfertigung für die durch die Mietobergrenzen in der hier vom Beklagten angewendeten Form bewirkten Beschneidung der Rechte der Grundeigentümer auf die Nutzung der zivilrechtlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten. Die Mietobergrenzenregelung stellt sich vielmehr insgesamt als ein mit dem gesetzlichen Regelungssystem des Sanierungsrechts nach §§ 136 ff. BauGB unvereinbares, nach seinen Grundlagen unzulässigerweise erhaltungsrechtlich konzipiertes Steuerungsinstrument dar, dessen primäres sozialpolitisches Ziel hier darin besteht, zugleich Schutzwirkungen zu Gunsten der Wohnungsmieter in dem Gebiet zu entfalten und das – wie den genannten Bezirksamtsbeschlüssen zu entnehmen ist – durch die Einbeziehung auch der leer stehenden Wohnungen und der Neuvermietungen darauf ausgerichtet ist, einkommensschwachen Bewohnern der Friedrichshainer Sanierungsgebiete nach Möglichkeit das Verbleiben in diesen durch die Sanierungsmaßnahmen verbesserten und aufgewerteten Gebieten finanziell zu ermöglichen. Im Widerspruch zu der prinzipiell im Gesetz vorgesehenen Verteilung der Aufgaben und Lasten in den Sanierungsgebieten werden damit die Eigentümer insoweit einseitig belastet, wobei zudem die gegenüber einer Verdrängungsgefahr nicht schutzwürdigen neu hinzukommenden sowie die nicht einkommensschwachen Mieter unter Verstoß gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz von der Regelung profitieren. Insbesondere vermag die vom Beklagten im vorliegenden Rechtsstreit und wiederholt in den genannten Bezirksamtsbeschlüssen für diese Erstreckung der Mietobergrenzenregelung auf leer stehende Wohnungen gegebene weitere Begründung, hiermit solle die forcierte Schaffung von Wohnungsleerständen im Gebiet verhindert werden, die Systemwidrigkeit und Unverhältnismäßigkeit des damit im Ergebnis verfolgten Ziels nicht zu widerlegen, wonach auch die leer stehenden Wohnungen im Gebiet grundsätzlich für die einkommensschwachen Bewohner vorgehalten werden und Fluktuationen der Bewohner möglichst vermieden werden sollen. Auch bei dem vom Beklagten dafür genannten Ziel der Verhinderung einer davon ausgehenden Vorbildwirkung handelt es sich um einen dem Milieuschutz zugehörigen Aspekt, der jedoch im Sanierungsrecht keinen Platz hat. Rechtswidrigen Kündigungen können die Mieter im Übrigen mit den zivilrechtlichen Rechtsschutzmöglichkeiten begegnen. Einem missbräuchlichen Vorgehen der Vermieter kann der Beklagte im Zuge der Ablaufsicherung unter anderem auch durch den Abschluss städtebaulicher Verträge entgegenwirken.
Dass die Bindung der Eigentümer an die Mietobergrenzen entsprechend dem hier anwendbaren Beschluss des Bezirksamts vom 13.1.1998 (a.a.O.) nur für die Dauer eines Jahres festgelegt worden ist, stellt die prinzipielle Unzulässigkeit dieses Steuerungsinstruments im Sanierungsgebiet nicht in Frage. Im Hinblick auf die den beabsichtigten Verdrängungsschutz durch eine Befristung auf ein Jahr nur unzureichend gewährleistende bisherige Mietobergrenzenregelung hat das Bezirksamt im Übrigen die Regelung durch den für spätere Genehmigungsanträge geltenden Beschluss vom 11.4.2000 (Bezirksamtsvorlage-Nr. 1042/00) „längerfristige Bindung an Mietobergrenzen“ dahingehend verschärft, dass nach dem Ablauf der Sperrfrist von einem Jahr bis zum Ende der Gesamtmaßnahme Mieterhöhungen nach § 2 MHG (jetzt § 558 BGB) höchstens bis zum Mittelwert des jeweils aktuellen Berliner Mietspiegels für vergleichbaren Wohnraum hinsichtlich der Lage, Größe und Ausstattung vorgenommen werden dürfen. Aber schon mit der im vorliegenden Fall relativ kurzzeitigen Bindung ist ein nicht unerheblicher Eingriff in die der Klägerin zivilrechtlich zustehenden Mieterhöhungsbefugnisse verbunden, die wegen der prinzipiellen Unvereinbarkeit der pauschalen Mietobergrenzenregelung mit dem Sanierungsrecht von den Eigentümern nicht hingenommen werden müssen.
Soweit sich der Beklagte gegenüber dem Einwand, durch die Mietobergrenzen würden sanierungswillige Investoren abgeschreckt, darauf beruft, dass nach den fortlaufenden Erhebungen im Zuge des Ablaufs der Sanierungsmaßnahmen die inzwischen erreichte Stabilisierung der Bevölkerung in den Sanierungsgebieten Friedrichshains auch durch den Einsatz der Mietobergrenzen bewirkt worden sei, wobei bis Ende 2002 von insgesamt 2926 Wohnungen 1471 freifinanziert saniert worden seien, ist eine abweichende rechtliche Beurteilung der Rechtmäßigkeit dieser Regelung nicht geboten. Selbst wenn die genannte Entwicklung wesentlich auch auf die Handhabung der Mietobergrenzen zurückzuführen sein sollte, wäre dies doch ein sozialpolitischer Erfolg, den der Beklagte unter systemwidriger und deshalb rechtswidriger Überdehnung der im städtebaulichen Sanierungsrecht nur zulässigen Steuerungsinstrumente erreicht hätte, denen sich die Eigentümer lediglich gebeugt hätten.
Als ermächtigungskonforme Bestimmung zur Verhinderung der Verdrängung von Gebietsbewohnern steht dem Beklagten dagegen primär eine am baulichen Zustand der Wohngebäude und der Sozialstruktur der ansässigen Bevölkerung orientierte Begrenzung der Art und des Umfangs der Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der Konkretisierung der Sanierungsziele nach § 140 Nr. 3 BauGB zur Verfügung. In diesem Zusammenhang können auch den statistisch ermittelten durchschnittlichen Haushaltseinkommen gewisse Anhaltspunkte für einen Regelungsbedarf entnommen werden, die dann als Indikator dienen. Er kann den Sanierungsumfang danach auf Maßnahmen beschränken, die – wie dies in dem hier maßgebenden Bezirksamtsbeschluss vom 13.1.1998 geschehen ist – auf die Herstellung eines zeitgemäßen, jedoch nicht überdurchschnittlich komfortablen Wohnstandards gerichtet sind. Auch die Zusammenlegung kleinerer Wohnungen zu einer familiengerechteren Größe ist im Rahmenprogramm der Senatsverwaltung zu einem der Sanierungsziele erklärt worden. Ob und inwieweit bei nicht von den gemeindlichen Sanierungszielen erfassten „Luxusmodernisierungen“ in der sanierungsrechtlichen Genehmigung gezielt ein zeitweiliger Verzicht des Eigentümers auf Mieterhöhungsmöglichkeiten vorgesehen werden kann (so von Hase, GE 2001, S. 329, 335), ist im vorliegenden Verfahren nicht abschließend zu klären, da die streitigen Modernisierungsmaßnahmen der Klägerin dazu nicht gerechnet werden können. Der Beklagte hat es überdies in der Hand, in der Genehmigung selbst sowie im Rahmen gemäß § 180 BauGB individuell erstellter Sozialpläne – oder auf Grund freiwilliger städtebaulicher Vereinbarungen mit dem Eigentümer – einen die Interessen und die Belastung der Mieter möglichst schonenden zeitlichen Ablauf der Sanierungsmaßnahmen in einem Gebäude festzulegen.
Insgesamt muss dem Eigentümer, der freifinanziert Modernisierungsarbeiten im Einklang mit dem gemeindlichen Sanierungsprogramm durchführt, in der sanierungsrechtlichen Genehmigung eine wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks dergestalt ermöglicht werden, dass ihm nach der Sanierung grundsätzlich die bereits sozial ausgewogen konzipierten zivilrechtlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 558, 559 BGB dem Umfang nach verbleiben. Ergibt sich hierbei die wirtschaftliche Überforderung von Bewohnern des Gebiets und damit eine individuelle Verdrängungsgefahr, so sieht die Regelung des § 181 BauGB die Gewährung von Härteausgleichszahlungen zur Gewährleistung eines sozialverträglichen Ablaufs der Sanierung vor, wenn dies die Billigkeit fordert. Die danach mögliche Abfederung sozialer Härten in Form von Miet- und Anpassungsbeihilfen sind aber allein von der öffentlichen Hand zu leisten und können nicht über Mietobergrenzen teilweise auf die Hauseigentümer abgewälzt werden. Dass es dem Beklagten auch darum ging, mit Hilfe der Mietobergrenzen einen Teil dieser zeitweiligen Subventionierung der Mieten zu sparen, geht aus der Drucksache-Nr. 1497/94 der BVV Friedrichshain zu dem Bezirksamtsbeschluss Nr. 345/94 vom 14.6.1994 hervor, wo zu den haushaltsmäßigen Auswirkungen der Regelung zur Begrenzung der Miethöhe ausgeführt wird, dass die Notwendigkeit von Härteausgleichszahlungen, zu denen die Gemeinde gemäß § 181 verpflichtet ist, der Anzahl und der Höhe nach eingeschränkt wird.
Können derartige staatliche Beihilfen nicht oder nicht in ausreichendem Umfang geleistet werden und verzichtet auch der Eigentümer nicht freiwillig auf Mieterhöhungen, so stellt es eine dem städtebaulichen Sanierungsrecht grundsätzlich immanente Folge der durch die Sanierung angestrebten baulichen und funktionalen Verbesserung und Aufwertung des Gebiets dar, wenn Bewohner infolge der für sie nicht tragbaren Mieterhöhungen veranlasst werden, die Wohnung aufzugeben und gegebenenfalls das Gebiet zu verlassen. Denn im Falle eines Zielkonflikts zwischen der für notwendig erachteten Beseitigung baulicher Missstände und der wirtschaftlichen Motivation der freifinanzierend tätigen Eigentümer einerseits und dem Wunsch von Bewohnern auf ihren Verbleib andererseits muss im Sanierungsgebiet generell dem Ziel der baulichen Verbesserung und der Aufwertung des Gebiets der Vorrang eingeräumt werden (vgl. von Hase, a.a.O., S. 331 f.). Mit Rücksicht auf den inzwischen – wie ausgeführt – weitergehend entspannten Wohnungsmarkt in Berlin kommt den damit verbundenen Belastungen der Bewohner und dem Gesichtspunkt des Verdrängungsschutzes im Übrigen heute ohnehin ein geringeres Gewicht zu als noch beim Erlass der Sanierungsverordnung im Jahre 1993.
Nach Maßgabe dieser rechtlichen Beurteilung der Mietobergrenzenregelung ist dem gegen die Auflagen Nr. 1 und 2 zur sanierungsrechtlichen Genehmigung gerichteten Anfechtungsantrag der Klägerin ebenso wie dem gegen die der Genehmigung beigefügten Bedingung Nr. 1 gerichteten Verpflichtungsantrag – in der Form der Verurteilung des Beklagten zur Neubescheidung – zu entsprechen.
Die Auflage Nr. 1 und die ihrer Ergänzung dienende Auflage Nr. 2 hat das Verwaltungsgericht entgegen der Auffassung des Beklagten im Ergebnis zu Recht ersatzlos aufgehoben. Eine nach objektivem Recht untrennbare Verknüpfung der Auflagen mit der sanierungsrechtlichen Genehmigung besteht nicht. Dem grundsätzlich verfolgten Ziel des Verdrängungsschutzes dienende anderweitige Regelungsmöglichkeiten hinsichtlich der baulichen Ausgestaltung und Durchführung der genehmigten Sanierungsmaßnahmen an dem Haus sind nicht erkennbar, so dass insoweit auch keine Entscheidungsoptionen des Beklagten bestehen; insbesondere erfüllt keine der Maßnahmen die Merkmale einer „Luxusmodernisierung“. Belange der sozialen Ablaufsicherung und des individuellen Verdrängungsschutzes werden dagegen in vollem Umfang von der durch die angefochtene Bedingung Nr. 1 gesicherten Regelung in den Sozialplänen erfasst.
Die die Vorlage der Sanierungsvereinbarungen und Räumungsvereinbarungen sichernde Bedingung Nr. 1 für die vermieteten Wohnungen ist zwar rechtswidrig, die Voraussetzungen einer uneingeschränkten Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung einer insoweit unbedingten sanierungsrechtlichen Genehmigung sind jedoch mangels Spruchreife nicht erfüllt.
Die Bedingung ist insoweit rechtsfehlerhaft, als den durch sie gesicherten Sozialplanregelungen für die Mehrzahl der vermieteten Wohnungen ebenfalls die nach den vorstehenden Ausführungen nicht ermächtigungskonformen Mietobergrenzen zu Grunde liegen. Dieser prinzipiell fehlerhafte Ansatz macht die Ermessensentscheidung über die Aufnahme der Nebenbestimmung in die Genehmigung gemäß § 145 Abs. 2 und Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 36 Abs. 1 VwVfG rechtswidrig.
Hiervon abgesehen weist die Nebenbestimmung keine der von der Klägerin weiterhin geltend gemachten rechtlichen Mängel auf. Sie stellt in grundsätzlich sachgerechter Weise sicher, dass die von der Klägerin beabsichtigten Baumaßnahmen die Durchführung der Sanierung nicht wesentlich erschweren. Denn sie dient der Durchsetzung des Sozialplans, den der Beklagte zur Vermeidung voraussichtlicher nachteiliger Auswirkungen der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen auf die persönlichen Lebensumstände der im Sanierungsgebiet Wohnenden abgestellt hat. Die Bedingung bezweckt, dass mit den von der Sanierungsgenehmigung erfassten Bauarbeiten nicht begonnen wird, bevor die erforderten Nachweise erbracht sind und die betroffenen Mieter die Auswirkungen der baulichen Maßnahmen bereits ausgesetzt sind, bevor ihnen die Modernisierungs- und Räumungsvereinbarungen auch nur angeboten worden sind (vgl. dazu auch den Beschluss des 2. Senats vom 7.5.2001 – OVG 2 SN 6.01 -, NVwZ 2001, S. 1059 f.). Die von der Klägerin dagegen vorgebrachten Einwände sind nicht erheblich. Die Verfolgung sozialer Ziele des Verdrängungsschutzes ist auch und erst recht in diesem Zusammenhang prinzipiell zulässig. Zutreffend hat das Verwaltungsgericht darauf hingewiesen, dass die durch die Bedingung bezweckte Verpflichtung der Klägerin auf den Inhalt der Sozialpläne nur für die Dauer der Baumaßnahmen gilt, da die Festlegung in den Sozialplänen auf diesen Zeitraum beschränkt ist. Entgegen der Ansicht der Klägerin erschwert die Bedingung nicht die Durchführung der Sanierung. Sie ist vielmehr tendenziell geeignet, die Durchführung der Sanierung zu erleichtern. Wie der Beklagte einleuchtend ausgeführt hat, können Modernisierungsvereinbarungen Sanierungsmaßnahmen auch beschleunigen, weil sie die Akzeptanz der Sanierung durch die Bewohner erhöhen. Auch verlangt die Bedingung nicht den Abschluss einer Vereinbarung mit den Mietern, sondern ausweislich des Wortlautes genügt es zu deren Erfüllung, dass der Abschluss der Vereinbarung den Mietern angeboten wird, so dass es die Klägerin selbst in der Hand hat, den Bedingungseintritt schnell herbeizuführen.
Der Klägerin kann schließlich nicht darin gefolgt werden, dass sie eine bedingungsfreie sanierungsrechtliche Genehmigung beanspruchen könne, weil im Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen die Grundstückseigentümer gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB einen zwingenden Anspruch auf Genehmigung für Maßnahmen zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung hätten, so dass sie, die ebenfalls nur eine Sanierung zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes erstrebe, erst recht einen solchen gebundenen Anspruch habe (so auch von Hase, a.a.O., S. 330, 334; Lamek/ Berger, GE 1997, S. 1302, 1304 und Dyroff, GE 2002, S. 317, 318; anderer Auffassung etwa Kunze/Battke, BauR, 2003, S. 976, 9791.; Schmidt-Eichstaedt, ZfBR 2002, S. 212, 219; Schmitz: LKV 2001, S. 443, 444 f.). Die grundlegenden Unterschiede zwischen den Voraussetzungen und Zielsetzungen von Sanierungssatzungen, bei denen ein Substandard der Wohnungen im Sanierungsgebiet die Regel ist, und Milieuschutzsatzungen, bei denen dies die Ausnahme ist, stehen einer Übertragbarkeit der Regelung des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB auf das Sanierungsrecht von vornherein entgegen. Dieses ist im Vergleich zum Milieuschutzrecht das weitaus umfassendere und differenziertere städtebauliche Instrumentarium, das der Verwaltung größere Steuerungs- und Gestaltungsspielräume zur Verfolgung komplexerer, städtebaulicher, wohnungspolitischer und sozialer Ziele einräumt. Bei der Entscheidung über städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind zudem stets alle öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen (§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB), was einen flexibleren Entscheidungsspielraum voraussetzt.
Der Beklagte war danach im Hinblick auf den genannten, der Bedingung Nr. 1 anhaftenden Rechtsverstoß zur Neubescheidung der Klägerin zu verurteilen, wobei er zu berücksichtigen haben wird, dass er die sanierungsrechtliche Genehmigung nicht mit einer Bedingung oder einer anderen Nebenbestimmung versehen darf, die, wie die mit der Klage angegriffene Bedingung, über die in die Genehmigung inkorporierten Sanierungspläne eine verbindliche Geltung der Mietobergrenzen bewirkt. Ob und in welchem Umfang der Beklagte hierbei etwa finanzielle Mittel für eine Abmilderung der Folgen der Sanierung zur Verfügung stellt, bleibt seiner Entscheidung vorbehalten.
Über die Hilfsanträge war danach nicht mehr zu befinden.
Als dem in der Sache insgesamt unterliegenden Beteiligten waren gemäß § 154 Abs. 1 und 2 VwGO dem Beklagten die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO.
Das erstinstanzliche Urteil des VG Berlin ist veröffentlicht in GE 02, 1133 und in NVwZ 03, 242

References: § 42
 § 36
 § 1
 § 140
 § 172
 § 180
 § 2
 § 136
 § 136
 § 172
 § 172
 § 145
 § 140
 § 136
 § 1
 § 172
 § 42
 § 36
 § 1
 § 36
 § 44
 § 145
 § 36
 § 145
 § 136
 § 136
 § 140
 § 136
 § 136
 § 137
 § 136
 § 136
 § 136
 § 39
 § 172
 § 148
 § 559
 § 558
 § 554
 Art. 14
 Art. 14
 § 140
 § 172
 § 172
 § 172
 § 172
 § 172
 § 172
 § 172
 § 172
 § 2
 § 558
 § 140
 § 180
 § 181
 § 181
 § 145
 § 36
 § 172
 § 172
 § 154
 § 167