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Timestamp: 2016-10-24 16:05:37+00:00

Document:
128 I 20619. Extrait de l'arr�t de la Ie Cour de droit public dans la cause B., Masse en faillite X. et V. contre Grand Conseil du canton de Gen�ve (recours de droit public)
Art. 49 Cst.; lois genevoises sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (LDTR), et d'application de la LP (LALP); r�alisation forc�e d'appartements en propri�t� par �tages; obligation de vendre en bloc; autorisation d'ali�ner. Art. 134 ss LP, art. 45 ss ORFI. L'obligation, faite � l'office des poursuites et faillites, de vendre en bloc les appartements et de requ�rir une autorisation pr�alable, est contraire au droit f�d�ral, en particulier � l'art. 134 LP (consid. 5). Faits � partir de page 206
La loi genevoise sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation, du 25 janvier 1996 (ci-apr�s: LDTR; RS/GE L 5/20), a pour but la pr�servation de l'habitat et des BGE 128 I 206 S. 207conditions de vie existants, en pr�voyant notamment des restrictions quant � l'ali�nation des appartements destin�s � la location (art. 1 al. 2 let. c). Ces mesures figurent � l'art. 39 (auparavant, art. 9A) de la loi, dont la teneur �tait la suivante:
Le 6 avril 2001, le Grand Conseil genevois a adopt� la loi no 8188 modifiant diverses dispositions de la LDTR, en particulier l'art. 39 al. 4 et 6 dont la nouvelle teneur est la suivante:
4...[lettres a � d identiques]
Art. 39 al. 6 Ventes forc�es (nouveau)
6 En cas de vente aux ench�res ou de gr� � gr� portant sur plusieurs appartements � usage d'habitation ayant �t� mis en propri�t� par �tages et jusqu'alors offerts en location, l'office des poursuites et faillites est tenu de les vendre en bloc, avec comme condition que l'acqu�reur ne peut les revendre que sous la m�me forme, sous r�serve de l'obtention d'une autorisation individualis�e au sens de l'alin�a 4. L'office doit requ�rir l'autorisation d'ali�ner les appartements mis en vente aux ench�res avant de proc�der � la vente. Le registre foncier rejette les r�quisitions de transfert de propri�t� qui ne sont pas au b�n�fice d'une autorisation d'ali�ner en force.
Cette modification porte �galement sur l'introduction d'un art. 37 dans la loi d'application dans le canton de Gen�ve de la loi f�d�rale sur la poursuite pour dettes et la faillite, du 16 mars 1912 (ci-apr�s: LALP; RS/GE E 3/60), ainsi r�dig�:
1 Les pr�pos�s sont �galement tenus de respecter les dispositions l�gales cantonales applicables � la mise en vente d'objets immobiliers, notamment la LDTR.
2 En cas de vente de gr� � gr� ou aux ench�res d'appartements � usage d'habitation ayant �t� mis en propri�t� par �tages et jusqu'alors offerts en location, le pr�pos� est tenu de requ�rir au pr�alable l'autorisation d'ali�ner l'appartement mis en vente conform�ment � la loi pr�cit�e.
3 En cas de vente portant sur plusieurs appartements offerts en location et soumis au r�gime de la propri�t� par �tages ou � une forme de propri�t� analogue au sens de l'art. 39, alin�a 1, de la loi pr�cit�e, l'office des poursuites et faillites est tenu de les vendre en bloc, conform�ment � l'art. 39, alin�a 6, de la loi pr�cit�e. Il informe l'acqu�reur qu'il ne pourra les revendre que sous la m�me forme, sous r�serve de l'obtention d'une autorisation individualis�e au sens de l'art. 39, alin�a 4, de la loi pr�cit�e. Cette mention doit figurer dans les publications de vente.
4 Les d�cisions prises par les offices des poursuites et faillites en vertu du pr�sent article sont susceptibles d'un recours conform�ment aux voies de recours pr�vues dans la loi pr�cit�e (chapitre X).
Faute de r�f�rendum, cette modification l�gislative a �t� promulgu�e le 30 mai 2001 et d�clar�e ex�cutoire d�s le lendemain, � l'exception de l'art. 37 LALP, soumis � l'approbation de la Conf�d�ration.
La loi no 8188 fait l'objet de trois recours de droit public, d�pos�s par B., par la masse en faillite X. et par V. Invoquant la force d�rogatoire du droit f�d�ral, ils concluent � l'annulation des art. 39 al. 6 LDTR et 37 LALP, sous suite de frais et d�pens.
Le Grand Conseil conclut au rejet des recours dans la mesure o� ils sont recevables. L'Office f�d�ral de la justice (OFJ) a indiqu� que BGE 128 I 206 S. 209l'approbation f�d�rale avait �t� accord�e, le 27 mars 2002, "sous la r�serve que cette modification l�gislative puisse faire l'objet d'une interpr�tation conforme au droit f�d�ral".
Apr�s l'approbation f�d�rale, la loi no 8188 a fait l'objet d'une promulgation d'ensemble le 19 avril 2002, �tendue � l'art. 37 LALP, contre laquelle les m�mes personnes ont �galement recouru.
Le Tribunal f�d�ral a admis les recours et annul� les art. 39 al. 6 LDTR et 37 LALP.
5. La l�gislation sur la poursuite pour dettes et la faillite est de la comp�tence de la Conf�d�ration (art. 122 al. 1 Cst., art. 64 aCst.), puisque, du point de vue des comp�tences, ce domaine est rattach� au droit civil f�d�ral (ATF 115 III 1 consid. 4 p. 4; message relatif � la nouvelle constitution f�d�rale, FF 1997 I 345). Pour le surplus, m�me s'il tend � la r�alisation du droit mat�riel (AMONN, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, Berne 1993, p. 19), le droit de poursuite se rapporte � la phase finale d'une proc�dure civile et, comme celle-ci, tend � r�gler l'intervention de l'Etat dans les rapports entre cr�anciers et d�biteurs. Il s'agit, mat�riellement, d'une discipline autonome du droit public (cf. GILLI�RON, Commentaire de la loi f�d�rale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Lausanne 1999, n. 6 ad art. 1-37 LP; MARTI, Commentaire zurichois, remarques pr�alables ad art. 5 et 6 CC, n. 160; ATF 118 Ia 118 consid. 1b p. 122, faisant une exception pour la proc�dure d'exequatur; message du 8 mai 1991 concernant la r�vision de la LP, FF 1991 III 5), de sorte que les dispositions contest�es ne sont pas de celles qui sont r�serv�es � l'art. 6 CC. Cela n'est toutefois pas d�terminant, l'essentiel �tant que la Conf�d�ration dispose dans ce domaine d'une comp�tence exclusive (ATF 108 II 180 consid. 2a p. 182 et les arr�ts cit�s; message pr�cit�, FF 1991 III 50), les attributions d'ex�cution des cantons �tant limit�es aux dispositions d'organisation et de proc�dure.
5.1 La vente forc�e d'immeubles peut avoir lieu apr�s une poursuite par voie de saisie, apr�s une poursuite en r�alisation de gage, ensuite d'une faillite ou dans le cadre d'un concordat. Dans le premier cas, les immeubles sont saisis lorsque les meubles ne suffisent pas � couvrir le montant de la cr�ance (art. 95 al. 2 LP). La r�alisation a lieu dans les d�lais pr�vus aux art. 116 al. 1 et 133 al. 1 LP. L'office arr�te les conditions des ench�res BGE 128 I 206 S. 210d'apr�s l'usage des lieux et de la mani�re la plus avantageuse (art. 134 LP). Les conditions de vente peuvent �tre attaqu�es par la voie de la plainte et du recours aux autorit�s de surveillance, notamment au motif qu'elles ne permettraient pas d'escompter le r�sultat le plus avantageux (GILLI�RON, op. cit., n. 15 ad art. 134 LP). Fond�e sur l'art. 15 LP, l'ordonnance du Tribunal f�d�ral du 23 avril 1920 sur la r�alisation forc�e des immeubles (ORFI; RS 281.42) pr�cise notamment les actes pr�paratoires (art. 25 � 32), les conditions de vente (art. 45 � 52) et les ench�res et l'adjudication (art. 53 � 72). Les conditions de vente doivent notamment pr�ciser, lorsque la vente porte sur plusieurs immeubles, si ceux-ci sont mis en vente en bloc, par lots ou par parcelle (art. 45 al. 1 let. b ORFI). Dans la poursuite en r�alisation de gage, la r�alisation, dans le d�lai pr�vu � l'art. 145 LP, est soumise aux m�mes principes (art. 156 al. 1 LP). Les art. 106a � 108 ORFI portent sur la r�alisation des immeubles en copropri�t�, et sur les droits de gages portant sur plusieurs immeubles. Dans le cas d'une faillite, l'immeuble tombe dans la masse et est r�alis� par l'administration aux ench�res publiques ou de gr� � gr� si les cr�anciers le jugent pr�f�rable (art. 256 al. 1 LP). Les art. 134 � 137 LP sont notamment applicables par analogie aux ench�res (art. 259 LP).
5.2 Ce simple rappel suffit � d�montrer que l'art. 39 al. 6 LDTR, et l'insertion d'une clause correspondante dans la LALP, posent d'insurmontables probl�mes de compatibilit� avec le droit f�d�ral. Si la modification l�gislative ne change rien aux conditions de fond de l'art. 39 LDTR, elle les �tend aux proc�dures de r�alisation forc�e portant sur des parts de PPE et heurtent plusieurs principes essentiels pr�valant dans ce domaine.
5.2.1 De mani�re g�n�rale, l'exigence d'une autorisation pr�alable du D�partement genevois de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement (DAEL) vient s'ajouter aux conditions fix�es aux art. 134 ss LP. Or, l'art. 135 LP �num�re les diverses conditions des ench�res, pr�cis�es de mani�re tr�s d�taill�e aux art. 45 � 52 ORFI. Il n'y a pas, dans ce contexte, de place pour des conditions suppl�mentaires pos�es par le droit public cantonal, tel l'octroi d'une autorisation fond�e sur la LDTR. Telle qu'elle est pr�vue par le droit cantonal, l'exigence d'une autorisation pr�alable institue une proc�dure incidente - comprenant �galement, le cas �ch�ant, la voie de recours pr�vue par la LDTR - dans le cadre de la r�alisation forc�e, qui n'est pas pr�vue par le droit f�d�ral; elle impose en outre l'intervention d'une autorit� tierce (le BGE 128 I 206 S. 211DAEL), alors que toutes les mesures d'ex�cution doivent �tre prises par le seul office.
5.2.2 La r�alisation r�pond � une exigence principale, � savoir l'obtention des conditions les plus avantageuses (art. 134 LP). L'office dispose certes, dans ce cadre, d'une certaine marge d'appr�ciation, mais celle-ci a uniquement pour but la recherche de la solution �conomiquement la plus avantageuse, permettant de retirer de la vente un prix le plus �lev� possible, dans l'int�r�t des cr�anciers et d�biteurs (ATF 126 III 33 consid. 2 p. 34). En dehors des exceptions - de droit f�d�ral - mentionn�es ci-dessous, l'office ne peut pas renoncer � la vente pour des motifs �trangers au droit de poursuite. En cela, la condition d'une autorisation pr�alable accord�e par le DAEL viole le droit f�d�ral. Une telle proc�dure pourrait retarder de mani�re inadmissible la r�alisation forc�e. Par ailleurs, l'�ventuel refus de l'autorisation mettrait en �chec la proc�dure de r�alisation voire, dans le cas de la faillite, paralyserait ind�finiment la cl�ture de la proc�dure.
Le Grand Conseil expose que la modification l�gislative vise en particulier les poursuites en r�alisation de gage faisant suite � des op�rations sp�culatives, fr�quentes � Gen�ve. Il n'y a pas lieu de rechercher si une telle justification est acceptable, car la loi ne fait aucune distinction selon le mode de poursuite, et encore moins selon l'existence de motifs sp�culatifs.
5.2.3 L'�l�ment central de l'art. 39 al. 6 LDTR, soit l'obligation de vendre en bloc lorsque la vente porte sur plusieurs appartements en PPE, est lui aussi incompatible avec le droit f�d�ral. Selon le Grand Conseil, le principe de la vente en bloc ne serait pas absolu, d�s lors qu'une autorisation individualis�e pourrait �tre obtenue aux conditions de l'art. 39 al. 4 LDTR. Il conviendrait de distinguer, selon le Grand Conseil, les trois causes de ventes forc�es: la faillite, la saisie ou la poursuite en r�alisation de gage. La loi viserait essentiellement ce dernier cas, de loin le plus fr�quent � Gen�ve, o� le cr�ancier-gagiste est un �tablissement bancaire qui a consenti un pr�t d'un montant exag�r�, sp�culant sur une vente � terme; le produit de la vente ne couvrirait de toute fa�on pas l'entier de la dette, de sorte que la possibilit� de limiter la vente � certains appartements serait purement th�orique. L'int�r�t financier ne devrait pas �tre prot�g� dans de tels cas. Il y aurait aussi un risque que l'art. 39 LDTR puisse �tre contourn� par le biais de telles ventes forc�es.
5.2.4 Dans ses arr�ts pr�c�dents (ATF 113 Ia 128 consid. 7a p. 133-134; ATF 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arr�ts cit�s), le BGE 128 I 206 S. 212Tribunal f�d�ral a d�j� affirm� que la r�glementation de la LDTR correspond � un int�r�t public �vident, et que celui-ci peut l'emporter sur l'int�r�t de l'ali�nateur � retirer de la vente le meilleur b�n�fice (arr�t 1P.2/1999 du 19 avril 1999, consid. 2f; arr�t 1P.321/1990 du 26 mars 1991). L'ensemble de cette jurisprudence se rapporte toutefois aux ventes ordinaires, pour lesquelles l'int�r�t purement �conomique de l'ali�nateur peut c�der le pas devant l'int�r�t public li� � la conservation du parc immobilier locatif. Il en va autrement en mati�re d'ex�cution forc�e, car la recherche des conditions les plus favorables ne proc�de plus d'un simple int�r�t priv�, mais constitue une exigence impos�e par le droit f�d�ral, dans l'int�r�t non seulement du cr�ancier, mais aussi du d�biteur, qu'il y a lieu de prot�ger en �vitant de vendre plus d'immeubles qu'il n'est n�cessaire pour satisfaire le cr�ancier poursuivant en capital, int�r�ts et frais, tout en prot�geant au mieux les int�r�ts du cr�ancier poursuivant et d'�ventuels autres cr�anciers de rangs post�rieurs (ATF 126 III 33 consid. 2 p. 34 concernant la poursuite en r�alisation de gage). L'interdiction de vendre plus d'immeubles que n�cessaire pour satisfaire le cr�ancier poursuivant fait ainsi obstacle � une vente en bloc de tous les immeubles remis en gage, lorsque la cr�ance peut �tre satisfaite par la vente de quelques immeubles seulement.
Lorsque la loi ne pr�voit pas un mode de r�alisation d�termin� (cf. par exemple l'art. 106a ORFI qui impose la vente de l'immeuble entier) l'office doit choisir, entre la vente en bloc et la vente individualis�e, laquelle appara�t la plus avantageuse, ce � quoi s'oppose par principe l'art. 39 al. 6 LDTR. Par ailleurs, la condition de revendre sous la m�me forme - soit en bloc -, outre qu'elle peut �galement avoir des r�percussions sur la valeur de l'immeuble et entraver ainsi une r�alisation aux meilleures conditions possible, n'appara�t pas comme une condition admissible au regard de la LP.
5.2.5 Le Grand Conseil invoque �galement l'art. 22 al. 1 LP, dont la teneur est la suivante: "Sont nulles les mesures contraires � des dispositions �dict�es dans l'int�r�t public ou dans l'int�r�t de personnes qui ne sont pas parties � la proc�dure. Les autorit�s de surveillance constatent la nullit� ind�pendamment de toute plainte". L'autorit� intim�e soutient que le l�gislateur f�d�ral aurait ainsi entendu r�server une possibilit� d�rogatoire fond�e sur un int�r�t public cantonal important, tel l'int�r�t au maintien de logements bon march� et la lutte contre la p�nurie de logements.
Cette opinion n'est pas d�fendable: l'art. 22 LP ne fonde en rien une comp�tence des cantons pour d�roger � la LP pour des motifs BGE 128 I 206 S. 213d'int�r�t public. Cette disposition, comme l'indique son titre, r�git la proc�dure de plainte et permet une intervention d'office de l'autorit� de surveillance; elle ne fait que pr�ciser, en s'inspirant de la jurisprudence du Tribunal f�d�ral, les causes et les cons�quences de la nullit� de diff�rents actes de poursuite. Les "dispositions" vis�es � l'art. 22 al. 1 LP n'ont pas le caract�re g�n�ral que leur pr�te le Grand Conseil: il s'agit essentiellement des r�gles imp�ratives du droit de poursuite que doivent respecter les organes d'ex�cution forc�e (FF 1991 III 45-46; voir les nombreux exemples cit�s par GILLI�RON, op. cit., n. 11 ss ad art. 22 LP). Il ne s'agit d�s lors nullement d'une attribution de comp�tence en faveur des cantons. Celle-ci, dont la port�e restreinte est rappel�e ci-dessus, est d�finie aux art. 23 ss LP.
5.2.6 On ne saurait non plus tenir l'art. 39 al. 6 LDTR pour une simple charge de droit cantonal dont le droit d'ex�cution forc�e aurait � tenir compte (cf. art. 702 CC). Il ne s'agit pas en effet de restrictions de droit public � la propri�t� fonci�re et grevant directement celle-ci, mais de r�gles adress�es directement aux offices de poursuite, sur la mani�re dont doivent �tre men�es les ali�nations forc�es, et qui ne prennent effet que dans le cadre de la poursuite.
5.2.7 Le Grand Conseil rel�ve enfin que la loi f�d�rale du 16 d�cembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger (LFAIE; RS 211.412.41) et la loi f�d�rale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11) instaurent �galement un r�gime d'autorisation qui s'�tend aux proc�dures de r�alisation forc�e. L'art. 19 LFAIE oblige l'adjudicataire � requ�rir l'autorisation d'acquisition apr�s les ench�res. L'art. 67 LDFR oblige �galement l'adjudicataire � obtenir - pr�alablement ou non - l'autorisation vis�e � l'art. 61 de la loi (cf. ATF 123 III 406). Ces exemples vont toutefois � l'encontre de la d�monstration de l'autorit� intim�e: les lois en cause �manent du l�gislateur f�d�ral et ne posent d�s lors aucun probl�me de force d�rogatoire. Au demeurant, elles ont certes pour effet d'emp�cher l'acquisition, lors de r�alisation forc�e, par certaines personnes ou � certaines conditions, mais n'ont pas l'effet g�n�ral que pourrait avoir un refus d'ali�ner fond� sur la LDTR: en cas de refus d'autorisation, des nouvelles ench�res ont lieu, l'adjudicataire pr�c�dent �tant responsable d'une �ventuelle moins-value.
5.3 Si l'art. 39 al. 6 LDTR doit �tre d�clar� contraire au droit f�d�ral, il en va �videmment de m�me de l'art. 37 LALP, qui ne constitue qu'un simple rappel de la disposition correspondante de la BGE 128 I 206 S. 214LDTR. L'art. 37 al. 4 LALP, selon lequel les d�cisions de l'office prises en vertu de cette disposition peuvent faire l'objet des recours pr�vus par la LDTR, contredit �galement l'agencement des voies de droit pr�vu dans la LP, en particulier la voie de la plainte aupr�s de l'autorit� de surveillance (art. 17 LP). Il doit �tre annul� � ce titre �galement.
5.4 En d�finitive, les art. 39 al. 6 LDTR et 37 LALP, s'ils poursuivent un but d'int�r�t public �vident, compromettent la r�alisation des objectifs essentiels de la LP, � savoir le d�sint�ressement des cr�anciers poursuivants, pour des motifs �trangers � la loi f�d�rale. N'�tant pas susceptibles d'une interpr�tation conforme � cette derni�re, ils doivent �tre annul�s dans leur totalit�. Les recours doivent par cons�quent �tre admis.

References: Art. 49
 Art. 134
 art. 45
 art. 9

Art. 39
 art. 37
 art. 39
 art. 39
 art. 64
 art. 1
 art. 5
 ATF 
 art. 116
 art. 134
 art. 106
 art. 134
 art. 134
 art. 45
 ATF 
 art. 22
 art. 23
 art. 702
 ATF 
 art. 39