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Timestamp: 2018-07-20 18:38:21+00:00

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Schriftform nach § 126 BGB vs. § 550 BGB: Was sagt der BGH? – Hogan Lovells Unternehmensblog
Das Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB dient dem Schutz der Parteien und möglicher Rechtsnachfolger, da es für Mietverträge, die über die Festlaufzeit von mehr als einem Jahr geschlossen werden, die schriftliche Form vorsieht. Ist ein Mietvertrag wirksam befristet, so ist die ordentliche Kündigung des Vertrages ausgeschlossen.
In den letzten Jahren waren Urteile des BGH bezüglich des Schriftformerfordernisses bereits mehrfach Gegenstand eines unserer Blogbeiträge (siehe hierzu im Einzelnen am Ende dieses Beitrages).
Bei dem vorliegenden Urteil ging es um die Thematik, ob dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB genüge getan ist, wenn bei dem Vorliegen von mehreren Urkunden, jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet und der anderen Partei per Fax übermittelt, wobei das Original bei dem jeweiligen Unterzeichner verbleibt. Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Der Kläger schloss mit dem ehemaligen Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks einen “Nutzungsvertrag” über Dach- und Freiflächen auf dem Außenbereich einer ehemaligen Kaserne zur Errichtung, zum Betreiben und zur Unterhaltung einer Photovoltaikanlage. Die Vertragslaufzeit belief sich auf 30 Jahre. Der schriftliche Vertragsentwurf des Klägers wurde von dem ehemaligen Eigentümer unterschrieben und per Telefax an den Kläger übersandt. Der Kläger unterschrieb ebendieses Fax und schickte es an den ehemaligen Eigentümer, ebenfalls per Telefax, zurück. Die original unterschriebenen Urkunden verblieben jeweils bei den Unterzeichnern. Der ehemalige Eigentümer kündigte den Vertrag am 04. Oktober 2012 außerordentlich, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin, mit der Begründung, dass die ordentliche Kündigung wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis möglich sei.
Danach wurde das Grundstück mehrfach veräußert, bis es in das Eigentum der Beklagten gelangte. Die Beklagte verweigerte dem Kläger den Zutritt zum Grundstück, woraufhin der Kläger Klage einreichte. Unter anderem wollte der Kläger festgestellt wissen, dass das Vertragsverhältnis nicht durch Kündigung vom 04. Oktober 2012 beendet wurde und somit fortbestand. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers wurde vom Oberlandesgericht zurückgewiesen.
Der BGH gab der Revision des Klägers dahingehend statt, dass der Nutzungsvertrag hinsichtlich der Unterschriften dem Schriftformerfordernis genüge und wies die Sache an das Berufungsgericht zur Klärung von potentiellen weiteren potentiellen Schriftformmängeln zurück.
Im vorliegenden Fall haben sich zwar nicht beide Original-Unterschriften auf derselben Original-Urkunde befunden (§ 126 Abs. 2 S. 1 BGB), da die Urkunden mit der jeweiligen Unterschrift per Telefax versandt wurden. Jedoch lagen nach Ansicht des BGHs die Voraussetzungen des § 126 Abs. 2 S. 2 BGB vor, da jede Partei den gleichlautenden Vertragstext unterschrieben hatte und das jeweilige Dokument aufbewahrte.
Nach Ansicht des BGH reicht es zur Wahrung des Schriftformerfordernisses nach § 550 S. 1 BGB i.V.m. § 126 Abs. 2 S. 2 BGB aus, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden existierten und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Für die Einhaltung des Schriftformerfordernisses des § 550 S. 1 BGB komme es auf einen Zugang der Urkunde beim jeweiligen Vertragspartner nicht an. Ausreichend ist folglich die Existenz der die vertraglichen Reglungen dokumentierenden und unterzeichneten Urkunde. Im Fall des § 126 Abs. 2 S. 1 BG ist dies eine Urkunde, die von allen Vertragsparteien unterzeichnet wird, im Fall des § 126 Abs. 2 S. 2 BGB sind es zwei gleichlautende Urkunden, die jeweils nur von einer Vertragspartei im Original unterzeichnet werden.
Der Zugang ist zwar grundsätzlich Voraussetzung für das Zustandekommen eines Vertrages, sofern nicht die Vertragsparteien auf derselben Urkunde unterschreiben, jedoch beeinträchtigt dies laut BGH nicht die Wahrung des Schriftformerfordernisses des § 550 S. 1 BGB. Die Norm sei insofern keine Voraussetzung für die Wirksamkeit eines Vertrages, sondern regele vielmehr, wie ein zeitlich befristeter Vertrag nach äußeren Kriterien ausgestaltet sein müsse. Ist nämlich die äußere Form der Schriftform nicht eingehalten, so ist der Vertrag nach § 550 S. 1 BGB nichtsdestotrotz wirksam, gilt jedoch als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann somit von jeder Partei ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt werden.
Der BGH begründete seine Entscheidung mit dem Schutzzweck des § 550 BGB, der einen potentiellen Erwerber eines Grundstückes schützen solle, da dieser nach § 566 BGB in die bestehenden Mietverträge eintritt. § 550 S. 1 BGB diene daher vornehmlich dem Informationszweck des Erwerbers und erfülle darüber hinaus Klarstellungs-, Warn- und Beweisfunktionen. Diesen Zwecken sei genüge getan, wenn später nachvollzogen werden könne, dass beide Parteien jeweils eine Urkunde unterschrieben haben, die für die andere Partei bestimmt war.
Letztlich sei es für das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehende Schriftformerfordernis auch ohne Belang, wo sich die Urkunden befinden und ob sie während der gerichtlichen Prüfung der Formgemäßheit des Vertrages noch existierten.
Die Qualifizierung des Nutzungsvertrages als Miet- oder Pachtvertrag ließ das Gericht offen, da es dem Kläger durch sein Feststellungsbegehren nur darum ginge, dass der Vertrag nicht durch die Kündigung am 04. Oktober 2012 beendet wurde. Entscheidungserheblich wäre die Einordnung nur dann gewesen, wenn der Kläger darüber hinaus Feststellung begehrt hätte, zu welchem Zeitpunkt die Kündigung wirksam geworden wäre. Die Anforderungen des Schriftformerfordernisses gelten sowohl für Miet- als auch für Pachtverträge (§ 581 Abs. 2 BGB).
Die Regelung des § 550 BGB findet über die Verweisungsnorm des § 578 BGB sowohl auf Mietverträge über Grundstücke (“Nutzungsverträge”), als auch auf Gewerbemietverträge Anwendung. Die Entscheidung des BGH konkretisiert die Anwendbarkeit des § 550 BGB weiter und bringt dadurch mehr Rechtssicherheit in Bezug auf das Schriftformerfordernis. Die Entscheidung konkretisiert außerdem die Anforderungen an einen wirksamen Abschluss eines befristeten Mietvertrages und stellt den Unterschied zwischen § 550 BGB und § 126 BGB klar.
Auch wenn – wie vom BGH dargelegt – der oben geschilderte Fall kein Schriftformproblem aufwirft, besteht jedoch die Gefahr im Zweifelsfall nicht beweisen zu können, dass der Vertrag unter den Voraussetzungen des § 126 Abs. 2 S. 2 BGB überhaupt zustande gekommen ist, falls eine der beiden Urkunden nicht mehr auffindbar sein sollte. Aus diesem Grunde empfiehlt es sich weiterhin, eine von allen Parteien unterzeichnete Vertragsurkunde anzufertigen.
Dieses und weitere Themen zum Abschluss eines wirksamen (Gewerbe-)Mietvertrages behandeln wir auch im Rahmen der Real Estate Academy.
Bereits veröffentlichte Blogbeiträge zum Thema des Schriftformerfordernisses:
“BGH: Nachträgliche Mietanpassungen sind stets schriftformrelevant” von Sabrina Handke – BGH, Urteil vom 25. November 2015 – XII ZR 114/14
“Schrift- und Schriftformheilungsklauseln. Retter in der Not?” von Markus Franken, LLM (Auckland) – BGH, Urteil vom 25. Januar 2017 – XII ZR 69/16
“BGH verwirft Schriftformheilungsklauseln” von Markus Franken, LLM (Auckland) – BGH, Urteil vom 27. September 2017 – XII ZR 114/16
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References: § 126
 § 550
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 BGH 
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