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Investissement Viticole dans le cadre de la Loi TEPA. Avril 2013
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1 Investissement Viticole dans le cadre de la Loi TEPA Avril 20132 TEPA Viticole Concept d investissement - ISF 2013 Une expérience éprouvée La Francaise Real Estate Managers, filiale du Groupe La Française, a acquis depuis plus de 30 ans une expertise et un savoir-faire reconnus dans le domaine de l investissement viticole, avec plus de 26 Groupements Fonciers Viticoles (GFV) initiés et gérés. Répondre à une demande Toujours soucieuse de proposer des solutions innovantes, le Groupe La Française a imaginé un nouveau concept autour d une «offre TEPA viticole*», qui sera accessible dès la campagne ISF L offre «TEPA viticole» - Vise la création et le développement de sociétés viticoles propriétaires-exploitantes; chaque société créée correspondant à un domaine viticole spécifique. - L activité de la société consiste en l exploitation et la mise en valeur d un domaine dans toutes les étapes de la production (travail de la vigne, récolte, vinification, élevage, mise en bouteille) et jusqu à la commercialisation des vins issus de la propriété. Placement à la fois patrimonial et défiscalisant, l offre TEPA Viticole s adresse à des investisseurs possédant un patrimoine permettant de supporter ce type d opération, notamment en raison des risques associés (cf. risques associés page 8-9) *Loi du en faveur du Travail, de l Emploi et du Pouvoir d Achat) destiné à stimuler l économie et l emploi en France par le développement des PME. L agriculture et donc la viticulture sont au rang des activités «stimulées». L éligibilité de ces sociétés au dispositif TEPA a été visée par le Cabinet Gide Loyrette Nouel (Note d éligibilité en cours de réalisation) 2 -3 TEPA Viticole L art et la manière de devenir propriétaire viticole L investissement viticole Devenir propriétaire d un domaine viticole en réduisant sa fiscalité ISF Caractéristiques clés des PME «TEPA Viticole» Les risques associés Profils investisseurs Ce concept vous intéresse Annexes Marché viti-vinicole Précis sur les avantages ISF et le pacte Dutreil4 L investissement viticole Actif réel, territorialité et croissance Un actif réel : le foncier, les vignes et les terres à vigne Un symbole patrimonial fort et historique de la culture «française» Un secteur d excellence en terme de qualité et de rendement Une production non délocalisable Des terroirs délimités qui la rendent empreinte de rareté Une place de 1 er plan dans l économie française avec hectares cultivés, exploitations en moyenne, et emplois Une filière viticole française qui s est organisée pour conserver sa place de leader dans un marché à la concurrence accrue Des perspectives économiques mondiales favorables 1 : anticipation de tensions sur le marché mondial des vins (baisse de la production/augmentation de la consommation) devraient produire des effets sur tous les segments du marché vinicole français (1) Source : the IWSR pour Vinexpo5 L investissement viticole Un placement financier tangible Appréciation de la valeur d investissement toujours égale à la plus forte des valeurs foncière ou économique La valeur foncière une valeur de résistance lorsque la valeur économique se déprécie6 TEPA Viticole Devenir propriétaire viticole tout en réduisant son ISF Avantages ISF Souscription au capital d une PME éligible au dispositif TEPA REDUCTION D IMPOT ISF sous réserve du respect des conditions d éligibilité (1) Abattement de 50% de la somme investie dans la limite de euros de réduction (CGI, art V bis) Avantage de la souscription en direct au capital d une PME Contrairement aux holdings TEPA, FCPI, les 50% d abattement s appliquent sur 100% de la somme versée par l investisseur (pas d exclusion des droits d entrée). d autres avantages fiscaux possibles EXONERATION ISF (1) au titre des années suivantes - sans limitation de montant Exonération à 100% prévue pour les titres reçus en contrepartie de souscriptions au capital de PME (CGI, art. 885 I ter) IRPP (Souscription au capital PME) sous réserve du respect des conditions d éligibilité Abattement de 18% de la somme investie dans la limite de plafonds d investissement (CGI, art.199 terdecies-0 A) Bonus successoral (2) (en cas de mise en place de pacte Dutreil- CGI art. 787 B ) sous réserve du respect des conditions d éligibilité Exonération partielle de 75% sur les droits de mutation dans le cadre d une donation ou d une succession (sans limitation de montant) Engagement collectif de conservation qui permet de réaliser une donation sans consommer ou très faiblement le montant d abattement prévu en ligne directe (actuellement de euros). (1) sous réserves des conditions légales requises au 1 er janvier de chaque année (2) avantage est cumulable avec la réduction des droits de mutation à hauteur de 50% lorsque le donateur est âgé de moins de 70 ans (article 790 du CGI)7 TEPA Viticole Caractéristiques clés des PME cibles PME éligible Forme juridique Gouvernance de la société Régime fiscal Un domaine viticole spécifique principalement dans les régions du Bordelais également en Bourgogne, dans le Val-de-Loire et la Vallée du Rhône Société par actions simplifiée Président : professionnel dans le secteur de l investissement viticole Porteurs d actions associés aux décisions stratégiques Impôt sur les sociétés Objet de la société Propriétaire exploitante d un domaine viticole Détenir et exploiter un domaine viticole dans toutes ses étapes de production (travail de la vigne, récolte, vinification, élevage, mise en bouteille et de la commercialisation des vins issus de la propriété. Source de financement Augmentation de capital Lignes de financement pour couvrir les besoins en fonds de roulement ou réaliser (un) des investissement(s) (emprunt pouvant aller jusqu à 60%)8 TEPA Viticole Les risques associés (1/2) Les PME cibles sont des sociétés créées en vue de l acquisition du domaine viticole. L acquisition du domaine est donc soumise à la réitération des accords de cession des cédants ainsi qu à la renonciation à préempter de la SAFER et/ ou le cas échéant du preneur en place. Risque de perte en capital L'investisseur doit être conscient du risque de perte d'une partie ou de la totalité du capital investi. Ce risque est inhérent à toute activité économique notamment pour les sociétés en phase de constitution ou de croissance. Malgré le sous-jacent foncier inhérent à la détention d un domaine viticole et une gestion de l exploitation organisée, ce type de société connaîtra les évolutions et aléas des marchés vitivinicoles. A ce titre, aucune garantie en capital ne peut être apportée sur ce type d investissement. Risques d exploitation Ce type de société est exposé à un risque de perte et d appel de fonds lié notamment à la variation de la production, tant en qualité qu en volume. Afin de se prémunir en partie contre ce risque, elles peuvent constituer un fonds de roulement et souscrire des contrats d assurance immobilière et d exploitation pour faire face aux risques assurables : gel, grêle, catastrophes naturelles, tempête. Toutefois certains risques tels que les maladies pouvant affecter les pieds de vigne, la sécheresse, la coulure de la vigne, le millerandage ou encore la baisse de qualité du vin ne peuvent être assurés. Ce type de société est également exposé à un risque de perte de marchés et risque de mévente du vin, lesquels peuvent dégrader le chiffre d affaires de la société. Risques de recours à des prestataires tiers Ce type de société peut solliciter des prestataires tiers pour la sous-traitance de tout ou partie des prestations viticoles (taille, pliage, liage, épamprage ), de tout ou partie des prestations vinicoles (filtrage, collage, mise en bouteille, ). Le dirigeant effectuera ses meilleures diligences pour les sélectionner. Toutefois, la société ne saurait être exonérée des risques découlant de leur éventuelle pérennité (procédure collective, fusion-absorption ) ou du défaut de leurs prestations. Risques de liquidité Les titres de la société n'étant pas côtés, la liquidité est réduite voire nulle jusqu à la revente des actifs qui devrait intervenir sur ce type d investissement entre la 10 e et la 12 e année. Aucune garantie ne peut être apportée sur le délai de revente des actifs ou sur le prix de cession.9 TEPA Viticole Les risques associés (2/2) Risque lié au recours à des emprunts (mise en place de lignes de financement) Ce type de société peut contracter des emprunts pour couvrir notamment les besoins en fonds de roulement et/ou pour financer certains investissements. Les résultats d exploitation de ces sociétés pouvant varier, il se peut que la capacité de remboursement de leur dette et les fluctuations du marché du crédit réduisent les sources de financement et entrainent une augmentation sensible de son coût. Risque lié à l engagement sur des contrats financiers Il est de pratique courante dans ce type de société qu elles concluent des ventes de vin à termes pour réaliser la commercialisation des produits vinicoles. Ces ventes poursuivent l objectif de prémunir la société contre une baisse éventuelle des prix ou cours vinicoles, a contrario, elles peuvent avoir pour effet de les priver d une hausse de prix ou de cours. Risque fiscal Il existe un risque de remise en cause des avantages fiscaux accordés aux investisseurs personnes physiques dans le cas où (i) la société cesserait de répondre aux conditions prévues aux articles V bis, 885 I ter, 787 B et 199 terdecies-0 A du CGI qui doivent être respectées dans la durée, notamment du fait des décisions prises par les associés en assemblée générale, (ii) les actions ne seraient pas conservées par les investisseurs jusqu au terme des délais fixés par la loi pour bénéficier des avantages fiscaux visés aux articles précités, (iii) et (iv) la société rembourserait leurs apports aux investisseurs avant le 31 décembre de la dixième année suivant celle de la souscription (sauf si le remboursement fait suite à la liquidation judiciaire de la société), notamment du fait des décisions prises par les associés en assemblée générale. Par ailleurs, il existe un risque que le dispositif d'exonération annuelle d'isf ne soit plus applicable pour le futur si la société cesse de remplir les conditions d'éligibilité prévues à l'article 885 I ter du CGI, notamment à compter de la cession du domaine viticole au terme de la période d investissement. Le Groupe La Française ne peut pas garantir que le respect des critères d éligibilité prévus aux articles V bis, 885 I ter, 787 B, et 199 terdecies-0 A du CGI ne soient pas remis en cause par l administration fiscale en raison (i) d une interprétation des textes différente de celle du Groupe La Française ou (ii) d engagements non tenus ou de conditions d éligibilité non respectées par la société, notamment du fait des décisions prises par les associés. Enfin, chaque investisseur devra vérifier en fonction de sa situation personnelle et avec l aide de son conseiller fiscal habituel, s il respecte les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux mentionnés dans la présente note. Sauf exceptions légales ou exceptions prévues par la documentation administrative applicable. 9 -10 TEPA Viticole Profils investisseurs Cible investisseurs Personnes Physiques possédant un patrimoine permettant de supporter ce type d opération Montant minimum d investissement Garantie en capital Durée de placement estimée Stratégie de sortie Distribution de dividendes Risques associés Liquidité Mode de détention des titres Avantages en nature Recommandé : euros Autorisé : euros Non 12 ans Revente de l actif Non Risque en capital / Risque exploitation /Risque liquidité / Risque lié endettement./risques fiscal Cession à titre onéreux autorisée avec agrément du dirigeant Nominatif pur Non Offre d investissement qui ne donne en aucun cas accès à des tarifs préférentiels sur les productions11 TEPA Viticole Ce concept vous intéresse Comment accéder aux offres de ces sociétés. Faites votre demande à votre conseiller habituel et mandatez le pour vous sélectionner une société répondant à votre demande d optimisation fiscale dans le secteur viticole Modèle type de mandat (donner à titre d exemple) Lorsque vous avez sélectionné la société qui vous intéresse, comment souscrire? Vous aurez accès à toute l information de la société et l offre d émission. Le montant des augmentations de capital ne peuvent être supérieure à 2,5M. Il est précisé que les PME visées dans l offre «TEPA viticole» émettent leur titre dans le cadre du placement privé et au sein d un cercle restreint d investisseurs (150 personnes maximum). Aucun document visé par l Autorité des Marchés Financiers ne sera établi.12 Document interne Annexes 13 Les marchés vinicoles Perspectives mondiales (1/2) Production et consommation Source : the IWSR pour Vinexpo Une production mondiale faible Reprise de la consommation mondiale Etats-Unis et Chine principaux moteurs de croissance Recul d environ ha depuis 2000 (3,5 % de la superficie totale) En Europe, ha arrachés dont avec primes La Chine d ici 2016 : 6 e producteur mondial à l horizon, + 54 % Des hausses importantes pour le Chili (+ 15 %) et l Afrique du Sud (+ 30 %) Faible diminution en Australie (- 2,3 %), Italie (- 16 %) et Espagne (- 4 %) Augmentation entre 2007 et ,8 % Horizon 2016 : + 5,31 % en volume et + 8,6 % en valeur Croissance de 30 % à horizon 2016 sur le segment des vins à + 10 USD/bouteille (7,19 ) Augmentation de la consommation aux USA : + 12,16 % à horizon 2016 Augmentation de la consommation en Chine : + 39,67 % à horizon 2016 Augmentation des volumes importés en Chine : + 62 % à horizon 2016 En valeur, la Chine sera le 2 ème consommateur : 17 milliards de dollars derrière les Etats-Unis La Chine sera le 3ème pays importateur en valeur : 8 milliards de dollars derrière les Etats-Unis et le Royaume-Uni 14 Les marchés vinicoles Perspectives mondiales (2/2) Des tensions sur les stocks Source : the IWSR pour Vinexpo La surproduction va-t-elle disparaître? Résultat d une production stagnante et de la reprise de la consommation sur les marchés internationaux L équilibre du marché (production consommation) est «exceptionnellement bas» d après l OIV15 Le marché viticole français Le fantasme des investisseurs chinois n en est plus un Un mouvement qui s accélère Les Chinois prennent la 2 e place des investisseurs étrangers à Bordeaux (en nombre de propriétés) 2008 Château Latour-Laguens : 24 hectares A.O.C. Bordeaux : Estimation Château Richelieu : 17 hectares A.O.C Fronsac : Estimation Château Chenu Lafitte : 52 hectares A.O.C. Bordeaux Supérieur : Estimation Château de Viaud : COFCO, le plus grand conglomérat alimentaire chinois, côté à Hong Kong, qui est majoritairement détenu par l Etat chinois : 20 ha de vignes en AOC Lalande de Pomerol. Cette transaction s est faite sur la base de 10 millions d euros Château Monlot : 7 hectares A.O.C. Saint-Emilion : Estimation : Château Laulan Ducos : 22 hectares A.O.C. Médoc 2012 Château Bellefont-Belcier : 13 hectares de vignes A.O.C. Saint-Emilion Grand Cru Classé : Estimation 25 millions d euros Château de Gevrey-Chambertin : 2 hectares A.O.C. Vosne-Romanée et Nuits Saint-Georges : Estimation 8 millions d euros Château Lucas : 7 hectares A.O.C. Côtes de Castillon : 4 millions d euros Domaine Bouche : 24 hectares A.O.C. Côte du Rhône Village Château Grand Mouëys : 58,5 Hectares A.O.C. Premières Côtes de Bordeaux Château Millaud Montlabert : 3,5 hectares A.O.C. Saint-Emilion Château Pey-Berland : 1 hectares A.O.C. Moulis Les Belges demeurent les 1 ers propriétaires étrangers16 Le marché viticole français Valorisation du foncier Des évolutions divergentes17 Avantages fiscaux ISF-IRPP Rappel du Barème ISF 2013 Rappel : le seuil d imposition pour 2013 est fixé à (1) Taux de 50% dans la limite de de réduction. (2) La valeur nette taxable du patrimoine soumis à l ISF permettant d obtenir la réduction maximale d ISF, soit , est de Valeur nette taxable du patrimoine Fourchette impôt ISF Montant de la souscription au capital de la société pour réduire ou annuler l ISF (1) Supérieure ou égale à et inférieure ou égale à Supérieure à et inférieure ou égale à Supérieure à et inférieure ou égale à (2) Supérieure à REDUCTION IRPP : est égale à 18% du montant des versements dans la limite annuelle de euros pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés ou de euros pour les contribuables mariés ou liés par un Pacs, soumis à une imposition commune (sous réserve de l incidence du plafonnement global des niches fiscales (voir ci-après)). Rappel des conditions d application des réductions d impôt ISF et IRPP En contrepartie des avantages fiscaux accordés, les investisseurs ont l obligation de conserver leurs actions jusqu au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la souscription. La réduction IRPP prévue pour la souscription au capital de la société entre dans le plafonnement des niches fiscales à euros. Toutefois la partie excédentaire peut être reportée sur l impôt sur le revenu au titre des 5 années suivantes. La société qui émet les titres dont la souscription à ouvert droit à la réduction d ISF ou d IRPP, n est pas autorisée à effectuer de remboursement d apport avant le 31/12 de la 10e année suivant celle de la souscription. Un même versement ne peut ouvrir droit simultanément aux réductions ISF et IRPP. En revanche, le contribuable peut arbitrer la part du versement qu il souhaite utiliser pour le bénéfice de la réduction d ISF et celle qu il souhaite utiliser pour le bénéfice de la réduction d IRPP. Les titres acquis dans le cadre de ces deux dispositifs ne sont pas éligibles au PEA. 18 TEPA Viticole Donation - Des droits de mutation réduits Conditions d application de la réduction des droits de mutation dans le cadre du dispositif Dutreil La faculté d exonération 75% est soumise aux conditions principales suivantes : La signature par l investisseur d un engagement collectif de conservation de ses titres d une durée courant jusqu au 31/12/2018 : délai dans lequel la donation peut être réalisée en bénéficiant du dispositif Dutreil. Au-delà de cette date, les titres transmis dans le cadre de donation ou succession ne pourront pas bénéficier de l exonération de 75%. La reprise par le donataire de l engagement collectif jusqu à son terme et la signature d un engagement individuel de conservation pendant 4 ans (dans la déclaration de succession ou l acte de donation) ; délai qui débute à partir de la fin de l engagement collectif. L exercice des fonctions de Président dans la société par un au moins des donataires ou des signataires du pacte pendant toute la durée de l engagement collectif de conservation et pendant les trois ans qui suivent la transmission des titres. L avantage fiscal Dutreil est définitivement acquis au 31/12/2022 Les donations de titres ne constituent pas un motif de reprise de réduction d ISF et de la réduction d IRPP (à condition que le donataire poursuive l engagement de conservation pris par le souscripteur initial) ; Le donataire ne bénéficie d aucun avantage fiscal particulier (il ne peut pas en particulier bénéficier de l exonération annuelle d ISF au titre de la détention des actions de la société).19 As a multi specialist asset manager, le Groupe La Française has a management approach based on unwavering convictions. Both investor interest and satisfaction are made a priority. Through a long term approach and the association of two core competencies, real estate and securities, le Groupe La Française offers innovative investment solutions to a wide customer base, both in France and internationally, including: institutional investors, networks, banks, financial advisors and private investors. As a responsible actor within the market, the management philosophy of Groupe La Française is founded on the principles of Asymmetrical Management TM * and is forward looking, tomorrow s challenges forging today s convictions. With over 36 billion in assets under management and independent in the exercise of its business, le Groupe La Française has an original shareholder structure with Crédit Mutuel Nord Europe, a well-known banking structure, and company directors and employees. *this approach aims to limit capital risk in bear market environments with a potentially lower performance in bull market environments. Objective: catch 70% of market rises and only 30% of market falls 173, boulevard Haussmann Paris France Tel. +33 (0) Fax +33 (0) La Française AM - Société Anonyme au capital de RCS PARIS Documents pareils
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