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Timestamp: 2013-05-20 05:04:33+00:00

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WEG Recht - Klage auf zukünftige Wohngeldzahlung gemäß § 259 ZPO Mietrecht, Wohnungseigentum
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| 02.04.2012 19:48 | Preis: ***,00 € |
Ich bin Eigentümerin einer selbst genutzen Wohnung in einer WEG mit ca 70 Parteien. Nachdem ich die Wohnung gekauft hatte, war diese wegen Schäden am Gemeinschaftseigentum nicht nutzbar und ich musste bis zur Sanierung weiter in meiner Mietwohung wohnen bleiben, wodurch mir natürlich doppelte Kosten durch Miete und Kreditzahlungen und Hausgeld entstanden sind.
Die Hausvrwaltung hat, offensichtlich auf Veranlassung des Verwaltungsbeirates, die Maßnahmen zur Sanierung immer wieder hinausgezögert. Gewisse Leute in der WEG haben wohl einfach nicht eingesehen, dass gewisse Schäden auf Kosten der Gemeinschaft saniert werden müssten. Und dies obwohl es sich um wirtschaftliche Untergemeinschaften handelt und die Untregemeinschaft in dem Haus, in welchem meine Wohung liegt, 2 Beschlüsse zur Sanierung gefasst hat und die Sonderumlage hierfür von den entsprechenden Eigentümern eingezahlt wurde. Die Begründung dafür war, dass die WEG ein Zurückbehaltungsrecht geltend macht, da meinerseits Hausgeldrückstände bestünden. Dies stimmt, da ich durch die Doppelbelastung in arge finanzielle Probleme geraten bin. Die Hausverwaltung hatte vor dem aktuellen Verfahren 3 mal auf Zahlung des Hausgeldes klagen müssen, welches ich dann immer irgendwie gezahlt habe, wobei noch die Gerichts und Anwaltsgebühren hinzukamen. Zwischenzeitlich hat sich meine finanzielle Situation etwas entspannt, da die Wohnung saniert wurde und vor 1,5 Jahren dort einziehen konnte und die Doppelbelastung nicht mehr habe.Allerdings hat die finanzielle Erholung sehr lange gedauert und ich hatte noch Rückstände, wleche nun wiederum eingeklagt wurden. Die Hausgelder werden seit der letzten Klage nun aber regelmäßig bezahlt und im aktuellen Klageverfahren ist auch alles als „erledigt erklärt" worden, da ich die Rückstände während des Verfahrens begleichen konnte.
Allerdings ist diesmal im Wege einer Klageerweiterung auch auf Zahlung zukünftiger Hausgelder geklagt worden, hierum geht es auch bei dieser Anfrage.
Dies ist damit begründet worden, dass ich in einem vorherigen Verfahren zur Zahlung offener Hausgelder für 11 Monate verurteilt worden bin. Weiterhin heißt es: „Aufgrund des Urteils des BGH vom 04.05.2011 zum Aktenzeichen VIII ZR 146/10, dessen Grundsätze nach Ansicht der Klägerin vorliegend zur Anwendung kommen müssen, ist auch der geltend gemachte Anspruch nach § 259 ZPO berechtigt."
Das Gericht schreibt in einem gerichtlichen Hinweis: „Das Gericht weist darauf hin, dass Hausgelder zu zahlen sind, und zwar pünktlich gemäß der Teilungserklärung ohne Rücksicht auf etwaige Gegenansprüche. Eine Aufrechnung oder ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Forderung auf Zahlung der Hausgelder ist nicht zulässig. Insoweit ist auch die Klage auf zukünftige pünktliche Wohngeldzahlung zulässig, weil eine Besorgnis besteht, dass die Beklagte auch zukünftig nicht pünktlich bezahlt. Diese Besorgnis rechtfertigt sich auch daraus, dass die Beklagte meint, jeweils erst in Verzug gesetzt werden zu müssen."
Der letzte Satz hat den Hintergrund, dass ich meinte, erst angemahnt werden zu müssen, bevor Klage eingereicht werden kann. Ich wusste nicht, dass die Hausgelder sofort für das ganze Jahr fällig gestellt wurden.
Das BGH Urteil bezieht sich eigentlich auf Mietrecht, kann man es einfach so auf WEG Recht übertragen? Schließlich wird das Hausgeld, im Gegensatz zur Miete, teilweise für monatlich immer wieder zu erbringende Leistungen gezahlt. Bei einer Mietwohnung ist die Leistung ja durch Nutzung der Wohnung schon erbracht.
Muss nicht berücksichtigt werden, dass ich erst durch die Verzögerung bei der Sanierung in finanzielle Schwierigkeiten geraten bin? Ich habe das Hausgeld ja nicht einfach so nicht bezahlt, sondern hatte im vorherigen Verfahren auch Widerklage eingereicht. Das damalige Gericht meinte jedoch, die Hausverwaltung müsste verklagt werden wegen der Sanierungs-Verzögerung, nicht die WEG.
Das die Hausgelder nicht angemahnt werden müssen war mir nicht bekannt, kann ich das einfach so zurücknehmen durch ein neues Schreiben? Darauf stützt das Gericht seine Argumentation ja. Die Klägerin hat nichts weiter bezüglich der Klage auf Zahlung zukünftiger Hausgelder geschrieben als den oben zitierten Satz mit dem BGH Urteil.
Derzeit bestehen keine Hausgeldrückstände mehr. Lediglich die vorherige titulierte Forderung ist noch teilweise offen, wird aber bis Ende des Monats getilgt sein. Da hatte die WEG die ZVG beantragt, das Verfahren ist vorläufig eingestellt worden für ein halbes Jahr, weil ich glaubhaft machen konnte dass binnen dieser Zeit die komplette Schuld bezahlt wird.
Vielen Dank schonmal für eine hofentlich hilfreiche Antwort.
02.04.2012 | 22:41
1.	Das BGH Urteil bezieht sich eigentlich auf Mietrecht, kann man es einfach so auf WEG Recht übertragen?
Die in diesem Urteil vom Bundesgerichthof erfassten Grundsätze sind durchaus auch auf Hausgeldzahlungen im WEG-Recht anwendbar.
Sie wären auch anwendbar auf beispielsweise einen Fitnessstudiovertrag oder ähnliche Dauerschuldverhältnisse.
Der Grund ist, dass für § 259 ZPO die Gegenleistung (bei Miete das Bereitstellen der Wohnung, usw.) unerheblich ist.
Bei § 259 ZPO geht es letztlich nur darum ob die begründete Befürchtung besteht, dass der Schuldner (in Ihrem Falle Sie) künftige Zahlungen nicht leisten wird.
Das in Ihrem Fall entscheidende Gericht ist auch nicht an die Entscheidung des Bundesgerichtshofs gebunden (Im deutschen Recht gibt es keine Präzedenzfälle, wie z.B. im US-amerikanischen Recht). Es kann und wird die Entscheidung des Bundesgerichtshofs aber durchaus als Argumentationsgrundlage für seine Entscheidung nutzen.
Es ist daher nicht von Belang, dass diese BGH-Entscheidung nicht dem Rechtsgebiet zuzuordnen ist, in dem Ihr Rechtsstreit stattfindet.
2.	Muss nicht berücksichtigt werden, dass ich erst durch die Verzögerung bei der Sanierung in finanzielle Schwierigkeiten geraten bin?
Nein, dies muss das Gericht nicht berücksichtigen.
Sie sind durch den Kauf der Eigentumswohnung unter anderem die Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes eingegangen und diese Verpflichtung müssen Sie grundsätzlich auch erfüllen.
Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn Sie Gegenansprüche gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend machen könnten.
Dann müsste aber die Eigentümergemeinschaft verantwortlich sein für den Schaden, der Ihnen durch die verzögerte Sanierung entstanden ist.
Dies (das Verhalten der Eigentümergemeinschaft, den Schaden und die Verantwortlichkeit der Eigentümergemeinschaft) müssten Sie dem Gericht schlüssig darlegen und auch beweisen.
Ansonsten sind Ihre Gegenansprüche vom Gericht nicht zu berücksichtigen.
Dies gilt richtigerweise auch dann, wenn nicht die Eigentümergemeinschaft sondern die Hausverwaltung die Sanierung verzögert hat.
Dann bestünden unter Umständen Schadenersatzansprüche gegen die Hausverwaltung.
3.	Dass die Hausgelder nicht angemahnt werden müssen war mir nicht bekannt, kann ich das einfach so zurücknehmen durch ein neues Schreiben?
Die Tatsache, dass Sie nicht wussten, dass die Hausgelder vor einer Klage nicht angemahnt werden müssen spielt hier leider überhaupt keine Rolle.
Entscheidend ist allein, dass Sie nicht pünktlich gezahlt haben.
Im Übrigen stützt das Gericht seine Ansicht ausdrücklich nur „auch" auf diesen Punkt.
Viel wesentlicher dürfte aber sein, dass Sie bereits dreimal auf Zahlung des Hausgeldes verklagt wurden.
Dies allein würde schon eine Zulässigkeit einer Klage nach § 259 BGB begründen.
Für Sie spricht allerdings, dass alle laufenden Hausgeldzahlungen geleistet wurden und dass auch die letzten Außenstände bis Ende des Monats getilgt sein werden.
Dies sollten Sie dem Gericht umfassend darlegen.
Letztlich ist es allerdings eine Entscheidung des Richters, ob er tatsächlich annimmt, das zu befürchten ist, dass Sie auch künftig nicht zahlen oder eben nicht.
Wenn dies Entscheidung gegen Sie ausfällt können Sie diese (sofern der Streitwert über 600,00 € liegt mit der Berufung anfechten und hoffen, dass das Berufungsgericht anderer Auffassung ist.
Ich bedauere, Ihnen keine für Sie positivere Auskunft geben zu können, hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe
http://www.ra-bade.de Nachfrage vom Fragesteller	02.04.2012 | 22:47
Danke für die ausführliche Antwort, das hat mir schon weitergeholfen, werde die Gründe dafür, dass nciht gezahlt wurde, jetzt noch mal ganz ausführlich darlegen. Die Wohnung ist nunmmal 2 Jahre lang nicht saniert worden.
Ich habe aber noch eine Nachfrage falls die Sache negativ ausgeht. Kann dieser titel von der WEg dann im Grundbuch eingetragen werden, sozusagen als Sicherungshypothek? Und bleibt der dann auf immer und ewig bestehen oder erlöscht sowas automatisch nach einigen Jahren?
Der Streitwert wird wohl das monatliche Hausgeld mal 12 sein, oder?
03.04.2012 | 06:55
Ihre Zusatzfragen kann ich Ihnen wie folgte beantworten:
1. Die tiulierte Forderung der WEG kann im Wege der Zwangsvollstreckung als Sicherungshypothek eingetragen werden.
Sobald die Forderung vollständig ausgeglichen ist, Haben Sie gegen die WEG einen Anspruch auf Löschung der Eintragung.
2. Als Streitwert wird in der Regel tatsächlich das 12fache des monatlichen Hausgeldes angesetzt.
2012-04-03 | 08:31
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 2012-04-03
WEG Recht - Klage auf zukünftige Wohngeldzahlung gemäß § 259 ZPO Mietrecht, Wohnungseigentum © QNC 2013 Haftungsausschluss

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