Source: https://www.condominioweb.com/gravi-difetti-in-un-immobile-che-non-%E8-stato-appaltato.2094
Timestamp: 2020-02-22 16:38:57+00:00

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Che cosa accade se si riscontrano gravi difetti in un immobile che non è stato appaltato ma che il costruttore ha edificato e...
Che cosa accade se si riscontrano gravi difetti in un immobile che non è stato appaltato ma che il costruttore ha edificato e poi posto in vendita?
Ai sensi dell'art. 1669 c.c.
La norma è dettata per disciplinare i casi di rovina e difetti di cose immobili. (Quali sono i rimedi richiedibili nel caso di azione per gravi difetti?)
È pacifico in dottrina che "i gravi difetti che danno luogo a responsabilità del costruttore nei confronti dell'acquirente ex art. 1669 c.c. sono ravvisabili non solo nell'ipotesi di rovina o di pericolo di rovina dell'immobile, ma anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudichino in modo grave la funzione cui l'immobile è destinato e dunque la godibilità e la fruibilità dello stesso sotto l'aspetto abitativo, come quando la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte e anche incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione" (App.
La norma è inserita nell'ambito di quelle che disciplinano il contratto di appalto. Da qui la seguente domanda che, spesso, ci si è posti: dei gravi difetti risponde solamente l'appaltatore?
Vale la pena ricordare che l'appaltatore, tecnicamente, è la persona cui si affida la realizzazione di un'opera (art. 1655 c.c.).
Ed allora, che cosa accade se si riscontrano gravi difetti in un immobile che non è stato appaltato ma che il costruttore ha edificato e poi posto in vendita? (L'amministratore può agire per far valere i gravi difetti di costruzione di un immobile?)
Secondo la Cassazione, che s'è pronunciata più volte ed anche recente sull'argomento, "le disposizioni di cui all'art. 1669, disciplinanti le conseguenze dannose di quei particolari difetti ivi contemplati, configurano una responsabilità di tipo extracontrattuale, sancita per ragioni e finalità di interesse generale, che sebbene collocata nell'ambito della disciplina dell'appalto, è tuttavia estensibile al venditore che sia stato (come nel caso qui in esame) anche costruttore del bene immobiliare venduto e pertanto tale azione di responsabilità può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile (v., tra le altre, Cass. 16/2/2012 n. 2238, Cass. 31/3/2006 n. 7634, Cass. 28/4/2004 n. 8140, proprio in una fattispecie nella quale gli acquirenti avevano agito perché le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita; Cass. 29/3/02 n. 4622, 10/1/01 n. 12406, conf. n. 9853/98, n. 3146/98, n. 9313/97, n. 8108/97)" (Cass. 4 febbraio 2014, n. 2436).
Come dire: costruire su commissione o costruire in proprio e poi vendere, ai fini dell'applicazione dell'art. 1669 c.c., è la stessa cosa.
Leggi anche: Denuncia dei gravi difetti e decadenza dall'azione legale, il conteggio dei termini
Scarica Cass. 4 febbraio 2014, n. 2436
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References: art. 1669
 Cass. 
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