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Timestamp: 2020-08-11 13:00:00+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 12518 del 17/06/2016 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12518 del 17/06/2016
Cassazione civile sez. III, 17/06/2016, (ud. 16/02/2016, dep. 17/06/2016), n.12518
R.D.T.S., (OMISSIS), domiciliata ex
rappresentata e difesa unitamente dagli avvocati ALESSANDRO
NICOLODI, RICCARDO GROSSI con studio in FIRENZE VIA MASACCIO
210, giusta procura speciale a margine del ricorso;
P.P., elettivamente domiciliato in
(OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato GIANLUCA
BRANCADORO,
rappresentato e difeso dall’avvocato ANTONIO VINCENZI giusta
avverso la sentenza n. 826/2013 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA,
depositata il 25/06/2013, R.G.N. 581/2013;
16/02/2016 dal Consigliere Dott. FRANCESCO MARIA CIRILLO;
udito l’Avvocato RICCARDO GROSSI;
udito l’Avvocato ANTONIO VINCENZI;
1. Con ricorso alla Sezione specializzata agraria del Tribunale di Ravenna R.D.T.S. convenne in giudizio P. P. e – sulla premessa di aver stipulato con lui un contratto di affitto di un appezzamento di terreno con fabbricato rurale e che, riconsegnato il bene dal P. alla scadenza contrattuale, ella aveva constatato, tramite accertamento tecnico preventivo, l’esistenza di una serie di inadempienze da parte del conduttore –
chiese che il P. fosse condannato al risarcimento dei relativi danni.
Si costituì il convenuto, chiedendo il rigetto della domanda.
Espletata prova per testi ed acquisita la relazione redatta dal c.t.u. in sede di a.t.p., il Tribunale rigettò la domanda, condannando l’attrice al pagamento delle spese di giudizio.
2. Appellata la pronuncia dall’attrice soccombente, la Corte d’appello di Bologna, Sezione specializzata agraria, con sentenza del 25 giugno 2013 ha rigettato l’appello, confermando la decisione del Tribunale e condannando l’appellante al pagamento delle ulteriori spese del grado.
Ha osservato la Corte territoriale che – come già correttamente rilevato dal Tribunale – le migliorie apportate dal conduttore sul fondo agricolo, in considerazione dello stato di “fatiscenza e vetustà in cui versava al tempo della consegna”, dovevano essere ricondotte all’obbligo previsto dall’art. 6 del contratto, consistenti nel compiere gli atti di manutenzione ordinaria e straordinaria del fondo stesso. D’altra parte, la locatrice non aveva contestato che il conduttore avesse apportato tali migliorie, aggiungendo che erano irrilevanti le non buone condizioni in cui l’immobile si trovava nel momento della stipula del contratto, trattandosi di una situazione ben nota al P.. Tale affermazione rendeva anzi superfluo l’esame e la valutazione delle contestate fotografie prodotte in atti, avendo la locatrice riconosciuto l’esecuzione di quelle migliorie che rappresentavano l’adempimento delle obbligazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Ha poi aggiunto la Corte d’appello che le clausole del contratto, considerate nel loro insieme, presentavano un evidente squilibrio a favore della proprietaria, il che giustificava e dava ragione di quelle “carenze manutentive del bene rilevate in sede di ATP”.
La sentenza, poi, ha ritenuto di dover respingere anche la domanda con la quale la proprietaria aveva chiesto che le modifiche apportate al fabbricato fossero ridotte in pristino a spese del conduttore.
Infatti, pur prevedendo l’art. 3 del contratto tale facoltà sulla base di una semplice scelta del locatore, era anche vero che l’art. 14 del contratto prevedeva la risoluzione di diritto del medesimo in caso di violazione, da parte del conduttore, del divieto di eseguire opere non autorizzate; e poichè la proprietaria non si era avvalsa di tale diritto, le modifiche dovevano ritenersi tacitamente approvate.
Ha rilevato la Corte d’appello, infine, che nessuna clausola del contratto prevedeva l’obbligo per il conduttore di richiedere gli aiuti comunitari.
3. Contro la sentenza della Corte d’appello di Bologna propone ricorso R.D.T.S., con atto affidato a cinque motivi.
Resiste P.P. con controricorso.
1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., comma 1, artt. 1575, 1576 e 1592 c.c..
Rileva la ricorrente che la Corte d’appello avrebbe confuso i diversi concetti giuridici di manutenzione e miglioramento. La sentenza, assumendo come dato di partenza la situazione fatiscente dell’immobile nel momento della stipula del contratto, ha dato atto che il P. aveva eseguito dei miglioramenti e su questa base ha considerato adempiuto l’obbligo di manutenzione, senza valutare che l’a.t.p. svolto in primo grado aveva dimostrato gravi lacune in ordine all’obbligo di manutenzione; d’altronde, era del tutto irrilevante lo stato di degrado dell’immobile, poichè il conduttore l’aveva accettato espressamente.
2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., comma 1, artt. 1367, 1427, 1453 e 1448 c.c., nonchè della L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 45.
Osserva la ricorrente che le parti, attraverso lo strumento dei patti in deroga stipulabili con l’assistenza delle associazioni di categoria, hanno concluso un contratto del quale il conduttore non ha mai chiesto dichiararsi la nullità o l’annullabilità o la risoluzione. Consegue che l’obbligo di compiere la manutenzione ordinaria e straordinaria, contrattualmente posto dall’art. 6 a carico del conduttore, non sarebbe stato da lui rispettato e la sentenza impugnata non ne avrebbe tenuto alcun conto; senza considerare che eventuali sperequazioni erano state previste ed approvate da entrambe le parti.
3. Con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione dell’art. 113 c.p.c. e degli artt. 1362, 1363 e 1366 c.p.c..
Rileva la ricorrente che la sentenza impugnata, facendo un espresso riferimento al carattere squilibrato del contratto in favore del locatore, avrebbe tratto da tale elemento una ragione di giustificazione delle carenze del conduttore in ordine alla manutenzione del bene. In tal modo, la sentenza avrebbe deciso secondo equità una causa che doveva essere decisa secondo diritto.
4. I primi tre motivi di ricorso, benchè contenenti censure tra loro diverse, possono essere trattati congiuntamente, in considerazione della stretta connessione che li unisce. Essi, infatti, sono tutti centrati sul profilo della presunta violazione, da parte del conduttore, dell’obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria previsto contrattualmente.
4.1. Tali motivi sono tutti privi di fondamento.
La Corte territoriale ha accertato che l’immobile e il fondo locati al P. si trovavano, nel momento della stipula del contratto di affitto, in uno stato di “fatiscenza e vetustà”, nè sul punto è insorta alcuna contestazione. Dopo di che la Corte – facendo probabilmente un pò di confusione tra il concetto di manutenzione e quello di miglioria – ha ritenuto che l’obbligo di manutenzione fosse stato soddisfatto con l’apporto di alcune migliorie.
Osserva il Collegio, tuttavia, che, in disparte la distinzione tra i due menzionati concetti, la sussistenza di un obbligo di manutenzione, sia ordinario che straordinario, non implica che il conduttore sia tenuto a restituire il bene in condizioni migliori di quelle nelle quali esso gli è stato consegnato, perchè altrimenti si sarebbe in presenza di un contratto diverso. Il concetto di manutenzione fa riferimento ad un qualcosa che sopravviene durante lo svolgimento del rapporto contrattuale; per cui il locatore che pretenda dal conduttore come nel caso in esame – il ristoro di un obbligo manutentivo non osservato è tenuto a dimostrare non solo la condizione di partenza dell’immobile, ma anche che esso è stato restituito in condizioni peggiori rispetto a quelle della consegna.
Tale dimostrazione non risulta essere stata data dalla locatrice; i motivi di ricorso nulla dicono di specifico sul punto, nè può giovare il generico richiamo alla relazione del c.t.u. (v. p. 8 del ricorso), perchè non c’è comunque alcun elemento dal quale possa desumersi che lo stato di degrado accertato nel momento della restituzione fosse diverso, in modo significativo, rispetto alle condizioni di fatiscenza e vetustà pacificamente esistenti all’atto della consegna.
Infondato è, dunque, il primo motivo ed infondato è anche il secondo, per le stesse ragioni; quanto al terzo, si rileva che lo stesso è privo di decisività, perchè si limita a censurare una delle argomentazioni usate dalla Corte d’appello che, però, non può ritenersi certo decisiva, poichè la ragioni che giustificano il rigetto sono quelle di cui si è detto fin qui.
Da tanto consegue che i primi tre motivi di ricorso devono essere respinti.
5. Con il quarto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., comma 1 e dell’art. 1456 c.c..
Si censura, sul punto, il fatto che la sentenza in esame, nel respingere la domanda della locatrice volta ad ottenere la riduzione in pristino, a spese del conduttore, delle modifiche da lui apportate al fabbricato rurale, abbia erroneamente applicato la normativa in tema di risoluzione del contratto, interpretando in modo non corretto gli artt. 3 e 14 del contratto. Ed infatti, l’esistenza di una clausola risolutiva espressa attribuisce alla parte una facoltà e non un obbligo; per cui, il fatto che la locatrice mai abbia chiesto la risoluzione del contratto a causa dell’esecuzione delle modifiche non può significare che ella abbia anche rinunciato alla facoltà di avvalersi dell’art. 3 del contratto e di chiedere, appunto, la rimessione in pristino.
La Corte d’appello, infatti, ha svolto sul punto un ragionamento che è palesemente viziato. Se nel contratto in questione – come emerge dal tenore del documento, trascritto in ricorso – era previsto (art. 14) che la violazione di una serie di obblighi da parte del conduttore, fra i quali quello di eseguire opere non autorizzate, era causa della risoluzione di diritto del contratto stesso, ciò non significa che il non essersi avvalso il locatore della facoltà di chiedere la risoluzione potesse implicare anche la rinuncia ad avvalersi dell’ulteriore clausola di cui all’art. 3 del contratto.
Tale ultima disposizione prevedeva la facoltà, per il locatore, di decidere, al termine dell’affitto, tra l’acquisizione gratuita dei miglioramenti eseguiti dal conduttore ovvero la riduzione in pristino, totale o parziale. Ne consegue che il motivo di ricorso in esame coglie nel segno, perchè effettivamente la Corte d’appello è incorsa nell’errore che si è visto, traendo dalla clausola sulla risoluzione una conclusione indebita, tanto più che l’art. 3 del contratto prevedeva una deroga espressa alle norme in materia di migliorie (L. n. 203 del 1982, artt. 16 e 17).
La sentenza sul punto deve, pertanto, essere cassata.
6. Con il quinto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., comma 1, artt. 1366 e 1367 c.c. e art. 1587 c.c., n. 1).
Il motivo di ricorso riguarda il mancato riconoscimento, da parte della Corte d’appello, del diritto della locatrice di richiedere al conduttore la somma equivalenti agli aiuti comunitari dallo stesso non richiesti. Ritiene la ricorrente che tale obbligo fosse contrattualmente previsto, anche in base al principio secondo cui il “buon padre di famiglia” avrebbe certamente richiesto quelle somme, in base all’art. 13 del contratto.
La sentenza impugnata ha spiegato che nessuna clausola del contratto obbligava il conduttore ad attivarsi per richiedere gli aiuti comunitari; e il motivo in esame pone, su questo punto, censure generiche, richiamando l’art. 1587 c.c. ed il dovere di comportamento del buon padre di famiglia, con argomentazioni che non sono in grado di superare la ratio decidendi della sentenza in esame.
7. In conclusione, sono rigettati i motivi di ricorso primo, secondo, terzo e quinto, mentre è accolto il quarto. La sentenza impugnata è cassata in relazione e il giudizio è rinviato alla Corte d’appello di Bologna, in diversa composizione personale, la quale deciderà il solo punto oggetto di cassazione, attenendosi alle indicazioni fornite dalla presente sentenza.
La Corte rigetta i motivi primo, secondo, terzo e quinto del ricorso, accoglie il quarto, cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia alla Corte d’appello di Bologna, in diversa composizione personale, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Terza Sezione Civile, il 16 febbraio 2016.

References: Sentenza 
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 sentenza 
 art. 45
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1587
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