Source: http://fairhuurvoorverhuurders.nl/index.php/doelstelling-en-actieprogramma
Timestamp: 2019-09-18 15:30:17+00:00

Document:
Fair Huur voor verhuurders - Doelstelling en actieprogramma
U bevindt zich hier: Home Doelstelling en actieprogramma
Hieronder treft u onze doelstelling en ons actieprogramma aan.
U kunt klikken op één van de onderstaande vragen om direct naar het antwoord te gaan.
Wat verstaan we onder een vrije(re) woningmarkt?
Is die overheidsinmenging nu dan zo erg?
Hoe denken we ons doel van een vrije(re) woningmarkt te bereiken
Waarop baseren we onze processen betreffende het eigendomsrecht?
Waar kan ik meer te weten komen over die uitspraken van het EHRM?
Wat eisen we in onze processen over het eigendomsrecht?
Waarop baseren we onze klacht bij de Europese Commissie?
Hoe staat het met de class action en de klacht?
D O E L S T E L L I N G E N A C T I E P R O G R A M M A
Wij stellen ons ten doel: Een vrije(re) woningmarkt voor particuliere/commerciële verhuurders.
Een vrije(re) woningmarkt wil zeggen dat:
Een commerciële of particuliere verhuurder vrij(er) is te verhuren aan wie hij wil en voor de prijs die de markt hem biedt. Een huurder vrij is om een woning te huren voor de marktprijs zonder woonvergunning. De overheid op kosten van de gemeenschap zorgt voor voldoende goede woonvoorzieningen voor minder draagkrachtigen, danwel minder draagkrachtige huurders in staat stelt om een marktconforme huur te betalen.
Er genoeg huurwoningen worden gebouwd, omdat dat lonend is voor investeerders. Er goed onderhoud kan worden gepleegd uit de huuropbrengst. Doorstroming vanzelf gaat en scheefwonen (vrijwel) niet meer bestaat. Overheidsinmenging in de woningmarkt zo veel mogelijk beperkt is tot de sociale sector, waarvan de kosten door de gemeenschap worden gedragen.
Is die overheidsinmenging nu dan zo vergaand?
Ja, die is heel vergaand:
Eigenaren/verhuurders van woningen in de zogeheten gereguleerde sector worden op ten minste drie fronten klem gezet. Ten eerste worden zij door strikte huur- en huisvestingswetgeving vergaand beperkt in hun mogelijkheden en inkomsten. Ten tweede wordt een deel van de commerciële verhuurders gedwongen om een hoge verhuurderheffing te betalen en komen zij – anders dan woningcorporaties – (vrijwel) niet in aanmerking voor een heffingskorting. Ten derde moeten zij in deze geperverteerde huurwoningmarkt concurreren met woningcorporaties, die jaarlijks honderden miljoenen euro’s aan staatssteun ontvangen en die de eerdergenoemde inkomensbeperking en de verhuurderheffing met deze steun kunnen compenseren.
De strikte huur- en huisvestingswetgeving bestaat uit een fijnmazig netwerk van overheidsingrijpen in alle sectoren en facetten van de eigendom en de verhuur van woningen. Zodoende is het eigendomsrecht van de verhurende eigenaar zeer ingrijpend beperkt, zonder dat hij daar op enigerlei wijze schadeloos voor wordt gesteld. Het netwerk van overheidsmaatregelen ziet er als volgt uit:
a) Door de huurprijsbeheersing wordt de huurprijs beperkt tot een niveau dat ver beneden de vrije markthuur ligt. Dit wordt veroorzaakt door de volgende factoren:
• Het stelsel van woningwaardering (puntenstelsel):
- vindt zijn fundamentele oorsprong in na de oorlog gevoerde inkomenspolitiek en wordt permanent (te) laag gehouden.
- is vrijwel allleen afgestemd op de kwaliteit van de woning.
- houdt slechts beperkt rekening met de waarde van de woning en helemaal niet met de markt(huur)prijs.
- houdt geen enkele rekening met het exploitatieresultaat van de verhuurder, ook niet als dat negatief is.
- houdt geen rekening met een 'decent profit'.
• Verzuimde jaarlijkse huurverhogingen (bijvoorbeeld door vergissingen, gehonoreerde onderhoudsklachten van de huurder et cetera) mogen niet worden ingehaald.
• Veranderingen, die in het Besluit huurprijzen woonruimte ten gunste vande verhuurders zijn aangebracht in de puntenwaardering, bijvoorbeeld door hogere locatiewaardering en afschaffing van de verouderingsaftrek, kunnen niet leiden tot huurverhogingen bij bestaande huurovereenkomsten, terwijl daarentegen verslechteringen bij bestaande huurovereenkomsten wel meteen kunnen leiden tot huurverlagingen.
• De in 1994 ingevoerde beperkte liberalisatie geldt niet voor toen reeds bestaande huurovereenkomsten (huurveteranen).
b) Door de huurbescherming kan de huurovereenkomst niet worden beëindigd, in het bijzonder niet vanwege het uitdrukkelijke verbod in artikel 7:274 lid 1 sub d BW de huurovereenkomst te beëindigende omdat de huurder een redelijk aanbod voor aanpassing van de huurprijs niet aanvaardt, hetgeen de volgend gevolgen heeft:
• de verhuurder kan blijvend niet meer over de woning beschikken wanneer en zoals hij dat wil. Hij kan de huur niet opzeggen en hij kan alleen de beschikking over zijn eigendom terugkrijgen indien er iets bijzonders gebeurt (zoals bijvoorbeeld het overlijden van de huurder) of wanneer de huurder vrijwillig vertrekt, hetgeen in de praktijk meestal erop neerkomt dat hij de huurder een forse uitkoopsom moet betalen. Hoewel een zekere vorm van huurbescherming bij langdurige huur uit sociaal oogpunt aanvaardbaar kan zijn, is de situatie in ons land in dit opzicht veel te ver doorgeschoten. Zodra de huurovereenkomst gesloten is, is de verhuurder de beschikkingsmacht over zijn eigendom voor onbeperkte tijd kwijt. Een contractuele opzegtermijn geldt in de praktijk alleen voor de huurder maar is voor de verhuurder een dode letter.
• de verkoopprijs in verhuurde staat ligt ver beneden de verkoopprijs in onverhuurde staat.
c) Door de huisvestingsmaatregelen, die voortvloeien uit de Huisvestingswet wordt de verhuurder nog verder beperkt, hetgeen de volgende gevolgen heeft:
• de verhuurder is niet vrij in de keuze van zijn huurder en is zelfs gedwongen een huurder te aanvaarden die minder draagkrachtig is, hetgeen de volgende gevolgen heeft:
- er is sprake van gedwongen huurrisico, nu de Staat de huurbetaling niet garandeert.
- bij verkoop van de woning moet de koper een minder draagkrachtige huurder overnemen, hetgeen de verkoopprijs drukt (artikel 7:226 BW: “koop breekt geen huur”).
- de verhuurder wordt beperkt in woningonttrekking, woningsamenvoeging, woningsplitsing et cetera.
d) Door de huurprijsbeheersing en de huisvestingsmaatregelen wordt de verhuurder geconfronteerd met een netwerk van bezwarende verplichtingen en sancties, zoals:
• Jaarlijkse nauwgezette berekeningen annex aankondigingen van huurverhogingen en servicekosten met als sanctie (toekomstige) huurderving.
• Onderhoudsverplichtingen met als sanctie (toekomstige) huurderving (artikel 7:217 in verbinding met artikel 7:204 e.v. en artikel 7:257 BW).
• Meldingsverplichting bij het vrijkomen van goedkope woningen en verbod om die te verhuren aan huurders zonder huisvestingsvergunning met als sancties vordering van de woning en boetes (bijvoorbeeld € 18.500,-).
e) Door de huurbescherming en de huisvestingsmaatregelen mag een eigenaar van een woning niet zelf in die woning gaan wonen:
• Indien die woning verhuurd is (huurbescherming) behalve bij dringend eigen gebruik, waarvoor vrijwel onhaalbaar strenge voorwaarden gelden (artikel 7:274 lid 1 sub c BW).
• Indien het een goedkope woning in een grote of middelgrote stad is, en de eigenaar niet kwalificeert voor een huisvestingsvergunning.
Hoe denken we ons doel van een vrije woningmarkt te bereiken?
Wij denken dat langs twee wegen te bereiken:
1) Door het voeren van processen voor de Nederlandse rechter en eventueel uiteindelijk voor het Europese Hof voor de Rechten van de Mens in Straatsburg (EHRM), zodat de Staat der Nederlanden gedwongen zal worden zijn huur- en huisvestingswetgeving in overeenstemming te brengen met het eigendomsrecht, dat is gewaarborgd in het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens (EVRM).
2) Door het indienen van een formele klacht bij de Europese Commissie en uiteindelijk eventueel te procederen voor het Europese Hof van Justitie te Luxemburg, zodat de Staat der Nederlanden gedwongen zal worden zowel de huur- en huisvestingswetgeving als de staatssteun aan de woningcorporaties zodanig te herzien dat commerciële verhuurders een eerlijke concurrentiepositie ten opzichte van die woningcorporaties krijgen, terwijl bovendien ook moet worden voldaan aan het vrije verkeer van kapitaal en personen in de Europese Unie.
Het eigendomsrecht is een recht dat is beschermd in het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens (EVRM). Nederland heeft dat verdrag ondertekend. Beperking van het eigendomsrecht is, behoudens noodsituaties, slechts toegestaan onder bepaalde juridische voorwaarden.
In Polen gold na de omwenteling van communisme naar kapitalisme een systeem van huur(prijzen)recht. Poolse huiseigenaars hebben op enig moment een klacht ingediend bij het Europese Hof voor de Rechten van de Mens in Straatsburg. Ze hebben daar van het Hof gelijk gekregen. Het Hof stelde in 2005 en 2006 unaniem vast dat er in Polen sprake was van schending van het eigendomsrecht vanwege het niet-functioneren van de nationale wetgeving. Het Europese Hof gaf daarbij de Staat Polen de opdracht om maatregelen te nemen teneinde een eerlijk evenwicht (fair balance) te bewerkstelligen tussen de belangen van de gemeenschap enerzijds en de rechten van de huiseigenaars anderzijds, met inbegrip van hun recht om winst te behalen uit hun eigendom (including their entitlement to derive profit from their property). Daardoor moest de Staat Polen zijn huurwetgeving aanpassen en de huiseigenaars alsnog schadeloos stellen.
Na deze Poolse arresten heeft het Europese Hof gelijksoortige uitspraken gedaan over situaties in o.a. Kroatië, Malta, Portugal, Slowakije. In die arresten heeft het Europese Hof duidelijk gemaakt dat het algemene recht op 'profit' weliswaar mag worden afgewogen, maar dat de afwegingsruimte van lidstaten steeds wordt beperkt door een ondergrens en dat een stelsel dat uitsluitend een 'minimal profit' mogelijk maakt onvoldoende is. Op 15 september 2009 besliste het Europese Hof inzake Malta (nr. 47045/06) immers:
"The Court considers that, State control over levels of rent falls into a sphere subject to a wide margin of appreciation by the State and its application may often cause significant reductions in the amount of rent chargeable (see, in particular, Mellacher and Others, cited above, § 45). Nevertheless, this may not lead to results which are manifestly unreasonable, such as amounts of rent allowing only a minimal profit."
Eveneens besliste het Europese Hof op 10 juli 2014 inzake Kroatië (nr. 12027/10):
"Nevertheless, that margin, however considerable, is not unlimited and its exercise, even in the context of the most complex reform of the State, cannot entail consequences which are at variance with the Convention standards (see Hutten-Czapska, cited above, § 223). The general interest of the community in such situations calls for a fair distribution of the social and financial burden involved, which cannot be placed on one particular social group, however important the interests of the other group or the community as a whole (see Hutten-Czapska, cited above, § 225, and Radovici and Stănescu, loc. cit.). In particular, the exercise of State discretion in such situations may not lead to results which are manifestly unreasonable, such as amounts of rent allowing only a minimal profit (see Amato Gauci, cited above, § 62)"
Voorts besliste het Europese Hof op 11 december 2014 (wederom) inzake Malta (nr. 3851/12):
"The Court considers that State control over levels of rent falls into a sphere subject to a wide margin of appreciation by the State, and its application may often cause significant reductions in the amount of rent chargeable (see, in particular, Mellacher and Others, cited above, § 45). Nevertheless, this may not lead to results which are manifestly unreasonable, such as amounts of rent allowing only a minimal profit (see Amato Gauci, cited above § 62)."
Vervolgens bevestigde het Europese Hof op 30 juli 2015 deze ingezette lijn in haar jurisprudentie (Zammit t. Malta, nr. 1046/12):
"The Court reiterates that State control over levels of rent falls into a sphere that is subject to a wide margin of appreciation by the State, and its application may often cause significant reductions in the amount of rent chargeable. Nevertheless, this may not lead to results which are manifestly unreasonable, such as amounts of rent allowing only a minimal profit (…)"
Uit deze reeks van uitspraken blijkt dat het Europese Hof van oordeel is dat het evident onredelijk (manifestly unreasonable) is indien een stelsel van huur(prijzen)recht ertoe leidt dat er door de eigenaar enkel een ‘minimal profit’ kan worden behaald. De voorgaande citaten vormen steeds het ‘sluitstuk’ van het door het EHRM gehanteerde 'algemene afwegingskader'. Uit deze reeks arresten blijkt duidelijk dat een eigenaar (in beginsel) recht heeft op meer dan een ‘minimal profit’ en derhalve op een ‘decent profit’. Aldus vormt het recht op een ‘decent profit’ (in beginsel) een ondergrens van een belangenafweging in het kader van art. 1 EP.
Ook is het van belang dat het Europese Hof in een uitspraak uit 2012 betreffende erfpacht aan de Noorse Staat heeft opgedragen zijn wetgeving te herzien ten gunste van grondeigenaren en daarbij heeft gewezen op ontwikkelingen in de rechtspraak in de richting van een sterkere bescherming van het eigendomsrecht ("jurisprudential developments in the direction of a stronger protection under article 1 of protocol 1.").
Daarnaast bieden diverse uitspraken inzake Slowakije belangrijke argumenten. In deze uitspraken heeft het EHRM het verschil tussen de vrije markthuur en de gereguleerde huur als beoordelingscriterium gehanteerd en in dat kader beslist dat dit verschil niet te groot (considerably lower) mag zijn omdat dit anders in strijd is met het eigendomsrecht:
"34. As to the requirement of proportionality, the Court noted in Bittó and Others and subsequent rent control cases that regardless of the difference in the calculation methods on which the parties relied the evidence submitted by both parties was sufficient to conclude that the regulated rent had remained considerably lower than the market rent, even after several increases in the regulated rent provided for by the relevant legislation." (bron: Matuschka e.a./Slowakije)
Op 27 juni 2017 heeft het EHRM in drie arresten deze beoordelingscriteria als vaste rechtspraak bevestigd: "Having regard to its well-established case-law on the subject, the Court considers that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1".
In verband hiermee is het o.a. van belang dat uit onderzoek van het Centraal Planbureau blijkt dat huurprijzen van particuliere verhuurders in Nederland gemiddeld met 56% worden verlaagd door het stelsel van huur(prijzen)recht. Ook blijkt uit de reeks aan jurisprudentie inzake Slowakije dat er sprake kan zijn van een schending van het eigendomsrecht als een eigenaar geen concrete exploitatiecijfers aandraagt. Dit alles heeft ons de overtuiging gegeven dat het huidige Nederlandse stelsel van huur(prijzen)recht te weinig rekening houdt met de legitieme belangen van de eigenaar en derhalve ook niet in overeenstemming is met het eigendomsrecht.
Bovendien is in de Nederlandse jurisprudentie en juridische literatuur langzaam een 'verschuiving' waar te nemen. Waar de Nederlandse rechter voorheen het recht op 'profit' in het kader van art. 1 Eerste Protocol EVRM geheel niet erkende, valt te zien dat het Gerechtshof Den Haag in het arrest van 5 juli 2016 dit recht op profit - inmiddels - wel (enige) erkenning geeft. Het Gerechtshof overweegt namelijk in rechtsoverweging 5.9: "Het EHRM heeft immers wel geoordeeld dat eigenaar een “entitlement to derive profits from their property” heeft (...)", waarmee het Gerechtshof expliciet verwijst naar de principiële overweging van het EHRM in de Poolse kwestie (Hutten-Czapska). Helaas voegt het Gerechtshof aan deze erkenning van het recht op winst vervolgens - ten onrechte - toe "maar niet dat die winst uitsluitend van verhuur afkomstig moet zijn", waarmee het Gerechtshof doelt op eventuele verkoopwinsten. Verkoopwinst doet zich echter niet voor als een eigenaar zijn eigendom wil behouden, zodat wij die toevoeging onjuist achten en in de cassatieprocedure ter discussie stellen (naast vele andere punten van kritiek).
Voorts blijkt uit de – door mr. Rossel (Raadsheer-plv. Hof Den Haag en Hof Arnhem-Leeuwarden) en mr. Heisterkamp (raadsheer Hoge Raad) geschreven – Asserserie huurrecht (van juni 2017) expliciet dat St. Fair Huur in principiële zin gelijk heeft wanneer zij stelt dat verhuurders (in beginsel) recht hebben op een redelijke winst. Voorgenoemde auteurs erkennen dit recht namelijk expliciet:
“[er] (…) kunnen zich situaties voordoen waarin een verhuurder (…) langdurig onvoldoende huurinkomsten ontvangt om de kosten te dekken (…) en een redelijke winst (‘decent profit’) te behalen. Dit kan op gespannen voet staan met het (…) recht van de eigenaar/verhuurder op ongestoord eigendom.” (p. 149);
“Bij de drie klagers in de zaak Nobel c.s./The Netherlands was volgens het Hof geen sprake van een ‘disproportionate and excessive burden’. Bij twee van hen was niet komen vast te staan dat zij geen ‘decent profit’ ontvingen uit hun huurinkomsten (…)” (p. 151);
“Zie Hof Amsterdam 24 april 2012 (…) Het hof overwoog dat indien de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen in bepaalde gevallen zouden leiden tot een inbreuk op art. 1 Protocol 1 EVRM, het primair de taak is van de overheid om de balans te herstellen tussen de belangen van de eigenaren van de woningen – waaronder begrepen het belang om rendement te genereren – en het algemeen belang (…)” (p. 152);
“(…) dat bij de beoordeling van de proportionaliteit van de huurwetgeving onder meer van belang is dat de huursom voldoende is om het noodzakelijke onderhoud te bekostigen en de ter zake verschuldigde ‘property tax’ te kunnen voldoen en dat er na het voldoen van die lasten een ‘decent profit’ (…) overblijft voor de verhuurder. Hierbij moet gekeken worden naar de effecten van de regelgeving over de gehele periode waarop deze van toepassing is (…)” (p. 154);
“Het EHRM erkent dat eigenaren/verhuurders aanspraak hebben op een ‘decent profit’ uit hun eigendommen. Zie bijvoorbeeld EHRM 19 juni 2006, RvdW 2006/849 (Hutten-Czapska/Polen) (239: "the interests of landlords, including their entitlement to derive profit from their property"), EHRM 15 september 2009, nr. 47045/06 (Amato Gauci/Malta) (62) en EHRM 10 juli 2014, nr. 12027/10 (Statileo/Croatia) (142). In laatstgenoemde uitspraken wordt overwogen dat reguleringsmaatregelen door de Staat die vallen binnen de 'wide margin of appreciation' niet mogen leiden tot ‘results which are manifestly unreasonable, such as amounts of rent allowing only a minimal profit’.” (p. 154).
Weliswaar wordt door de voorgenoemde auteurs opgemerkt dat het recht op een 'decent profit' slechts één van de omstandigheden is die moet worden gewogen, maar dat doet niets af van de juistheid van het principiële punt dat verhuurders (in beginsel) aanspraak hebben op een 'decent profit'. Dat door St. Fair Huur bepleite uitgangspunt wordt hierboven bevestigd. Vervolgens verschuift de discussie naar de genuanceerde vervolgvraag hoe 'zwaar' het recht op een 'decent profit' weegt. Volgens voorgenoemde auteurs is het recht op een 'decent profit' slechts één van de omstandigheden die meeweegt. Volgens St. Fair Huur is het recht op een 'decent profit' echter niet slechts 'een omstandigheid' die moet ook worden meegewogen (in welke algemene afweging er van dit recht niets overblijft), maar een principeel uitgangspunt dat in beginsel moet worden gerepecteerd. De juridische discussie hierover is helaas niet eenvoudig, maar moet volgens St. Fair Huur wel worden gevoerd.
Kort samengevat, blijkt uit het bovenstaande dat de juridische discussie (impliciet) is opgeschoven van (i) de vraag of een verhuurder een principieel recht heeft op een bepaalde vorm van winst (decent profit) naar de vraag (ii) hoe zwaar dit recht op winst moet wegen in de rechterlijke beoordeling alsook hoe die winst precies is samengesteld of moet worden berekend. Implicatie van de principiële erkenning van het recht op winst is evenwel dat de wetgever - anders dan tot op heden het geval is geweest - het recht op een 'decent profit' ook steeds expliciet zal moeten gaan betrekken bij het vaststellen of aanpassen van huur(prijs)wetgeving.
Relevante rechtspraak van het EHRM wordt op deze website gepubliceerd. Deze rechtspraak is zeer omvangrijk en is gepubliceerd in de Engelse taal. U kunt deze rechtspraak desgewenst ook opzoeken in de database HUDOC van het EHRM. Een selectie van relevante rechtspraak wordt hieronder weergegeven:
Hutten-Czapska v. Poland (application no. 35014/97): Arrest van de grote kamer dd. 19 juni 2006
Amato Gauci v. Malta (Application no. 47045/06): Arrest van de vierde kamer d.d. 15 september 2009
Bittó and others v. Slovakia (application no. 30255/09): Arrest van de derde kamer d.d. 28 januari 2014
Statileo v. Croatia (application no. 12027/10): Arrest van de eerste kamer d.d. 10 juli 2014
Anthony Aquilina t. Malta (3851/12): Arrest van de vijfde kamer d.d. 11 december 2014
Zammit & Attard Cassar t. Malta (1046/12): Arrest van de vijfde kamer d.d. 30 juli 2015
Bukovanov e.a. t. Slowakije (23785/07): Arrest van de derde kamer d.d. 5 juli 2016
Krahulec t. Slowakije (19294/07): Arrest van de derde kamer d.d. 5 juli 2016
Rudolfer t. Slowakije (38082/07): Arrest van de derde kamer d.d. 5 juli 2016
Meer rechtspraak van het EHRM treft u aan op de volgende pagina:
Overzichtspagina met relevante arresten en persberichten van het EHRM.
Wat eisen we in onze processen?
Ten eerste vragen wij uitspraken van Nederlandse rechters – in hoogste instantie van de Hoge Raad der Nederlanden – en van het EHRM, waarin wordt vastgesteld dat de Nederlandse huur(prijs)wetgeving niet in overeenstemming is met het eigendomsrecht. Die vaststelling zal vervolgens moeten leiden tot aanpassing het stelsel van huur(prijzen)recht voor particuliere/commerciële verhuurders. Daarnaast eisen we ook een “verklaringen voor recht” dat particuliere/commerciële verhuurders recht hebben op een redelijk rendement.
Verder vroegen wij in onze cassatieprocedure aan de Hoge Raad om het arrest van het Gerechtshof te vernietigen o.a. omdat dit arrest het eigendomsrecht onvoldoende erkend.
Als u meer wilt weten over onze precieze eisen en argumenten kunt u doorklikken naar onze processtukken die elders op onze website zijn gepubliceerd.
Waarop baseren we onze klacht bij de Europees Commissie?
Wat betreft de klacht bij de Europese Commissie hebben wij na uitgebreide studie geconstateerd dat het Nederlandse overheidsbeleid in een groot aantal opzichten in strijd is met het Europese recht, en wel vooral met het Europese mededingingsrecht. Als centraal element wijzen wij daarbij op het feit dat alle verhuurders van woningen in de gereguleerde sector – zowel commerciële verhuurders als woningcorporaties – onderworpen zijn aan een strikte huur-en huisvestingswetgeving waarbij hun woningen als “sociale woningvoorraad” worden beschouwd en zij drastisch worden beperkt in hun mogelijkheden en inkomsten (en dus hun rendement). Daar is sinds 2013 de hoge verhuurderheffing nog bij gekomen. De woningcorporaties ontvangen hiervoor jaarlijks honderden miljoenen staatssteun maar de commerciële verhuurders krijgen niets.
Tegen een aantal aspecten van die oneerlijke concurrentie zijn circa tien jaar geleden klachten ingediend bij de Europese Commissie en op grond daarvan heeft de Europese Commissie in 2009 een beschikking uitgevaardigd waarin Nederland is opgedragen om te zorgen voor het doorvoeren van een groot aantal wijzigingen in het huidige stelsel van staatssteun aan woningcorporaties. Uit onderzoek van de Stichting Fair Huur voor verhuurders is echter gebleken dat Nederland de voorwaarden van die woningcorporatiebeschikking in zeer ver gaande mate nog steeds niet is nagekomen.
Bovendien gelden er sinds 2012 nieuwe Europese regels voor staatssteun aan sociale ondernemingen zoals woningcorporaties en ook deze nieuwe regels worden evident niet door Nederland nagekomen. Hierbij is het ook van belang dat uit parlementaire stukken blijkt dat de Nederlandse overheid zich bewust is van haar nalatigheid en dat er door verschillende ministers expliciet is gewezen op de juridische risico’s hiervan. Meer informatie over onze klacht bij de Europese Commissie treft u hier aan.
Op 4 december 2013 heeft de Rechtbank Den Haag uitspraak gedaan in onze collectieve procedure en onze vorderingen afgewezen. U kunt de uitspraak zelf lezen door hier te klikken. Daarnaast heeft het Gerechtshof Den Haag op 5 juli 2016 in de beroepsprocedure onze vorderingen afgewezen. Dit arrest kunt u ook zelf raadplegen door hier te klikken. Kort samengevat hebben zowel de rechtbank als het gerechtshof geoordeeld dat het huidige stelsel van huur(prijzen)recht niet in strijd is met het eigendomsrecht omdat de wetgever een zeer ruime beoordelingsruimte (margin of appreciation) zou hebben om het eigendomsrecht te beperken. Volgens de Rechtbank en het Gerechtshof heeft de Nederlandse wetgever de grenzen van die bevoegdheid niet overschreden.
Het spreekt voor zich dat wij het niet eens zijn met deze uitspraken en kritiek hebben op de gehanteerde argumenten en gebrekkige onderbouwing. Zo wordt door het Gerechtshof o.a. totaal niet (kenbaar) meegenomen dat de betreffende beoordelingsmarge een duidelijke begrenzing kent:
"Nevertheless, that margin, however considerable, is not unlimited and its exercise, even in the context of the most complex reform of the State, cannot entail consequences which are at variance with the Convention standards (...). The general interest of the community in such situations calls for a fair distribution of the social and financial burden involved, which cannot be placed on one particular social group, however important the interests of the other group or the community as a whole (...). In particular, the exercise of State discretion in such situations may not lead to results which are manifestly unreasonable, such as amounts of rent allowing only a minimal profit (...)" (10 juli 2014 inzake Kroatië, nr. 12027/10)
Een kritische analyse van het arrest van het Gerechtshof van 5 juli 2016 treft u hier aan. Overigens valt op dat het Gerechtshof in het algemeen het recht op winst wel erkent. Het Gerechtshof heeft in rechtsoverweging 5.9 immers wel geoordeeld dat eigenaar een “entitlement to derive profits from their property” heeft (...)"
Tegen het arrest van het Gerechtshof van 5 juli 2016 loopt inmiddels een cassatieprocedure:
Op 5 oktober 2016 stelden wij cassatie in door het uitbrengen van een cassatiedagvaarding van 23 pagina’s;
Op 6 januari 2017 diende de Staat een schriftelijke conclusie in van 1 pagina, waarin werd geconcludeerd dat het beroep moest worden verworpen;
Op 12 april 2017 dienden wij een schriftelijke toelichting in van 43 pagina’s, waarin de eerder aangevoerde gronden van cassatie uitgebreid werden toegelicht;
Op 12 april 2017 diende de Staat een schriftelijke toelichting in van 35 pagina’s, waarin de gronden van cassatie, die door ons in de cassatiedagvaarding waren opgenomen, werden betwist;
Op 17 mei 2017 dienden wij een zogeheten repliek in van 10 pagina’s, waarin de schriftelijke toelichting van de Staat werd betwist;
Op 17 mei 2017 diende de Staat een zogeheten dupliek in van 6 pagina’s, waarin de schriftelijke toelichting van ons door de Staat werd betwist.
Op 17 november 2017 verscheen de conclusie van AG-Wissink. Hierin werd, ons inziens geheel ten onrechte, geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Opvallend is o.a. dat de AG, net als het Gerechtshof, niet is ingegaan op de - door St. Fair Huur voorgelegde - genuanceerde rechtsvraag of een verhuurder in beginsel recht heeft op een 'decent profit'.
Op 1 december 2017 hebben wij een (kritische) borgersbrief ingediend bij de Hoge Raad.
Het arrest van Hoge Raad in de cassatieprocedure is op 26 januari 2018 gepubliceerd. Wij beraden ons thans op vervolgstappen. Meer informatie over dit arrest kunt u lezen in onze laatste nieuwsbrief.
Wat betreft de klacht bij de Europese Commissie:
Op 28 mei 2015 hebben wij een officiële klacht ingediend bij de Europese Commissie. Deze procedure is thans in behandeling bij de Europese Commissie. In dit kader hebben wij een aantal keer een bespreking bij de Europese Commissie gehad en aanvullende stukken en bewijzen ingediend. Eveneens is de Nederlandse Staat herhaaldelijk aangeschreven door de Europese Commissie om antwoorden te verstrekken. Zodra wij verdere informatie hebben zullen wij dit publiceren.
Voor de meest actuele informatie kunt u steeds onze nieuwsbrieven raadplegen.
»» Wie zijn wij?

References: Gerechtshof 
 Gerechtshof 
 Gerechtshof 
 Gerechtshof 
 Gerechtshof 
 Gerechtshof 
 Gerechtshof 
 gerechtshof 
 Gerechtshof 
 Gerechtshof 
 Gerechtshof 
 Gerechtshof 
 Gerechtshof 
 Gerechtshof