Source: http://bastoscruz.com.br/bcmodconvcond.htm
Timestamp: 2015-02-28 05:15:28+00:00

Document:
Bastos Cruz Assessoria � Condom�nios / Modelo de Conven��o de Condom�nio
MODELO DE CONVEN��O DE CONDOM�NIO
Muitas consultas chegam a respeito de Conven��o de Condom�nio, principalmente solicita��o de modelos para elabora��o desse documento. Por�m, mais uma vez afirmamos que cada condom�nio � uma realidade diferente e precisa ter a sua pr�pria Conven��o, adaptada para as diversas situa��es individuais. Registramos que a Conven��o n�o pode contrariar a Lei maior, ou seja, a n� 4.591/64, que estabelece que "Os propriet�rios, promitentes compradores, cession�rios ou promitentes cession�rios do direitos pertinentes � aquisi��o de unidades aut�nomas, em edifica��es a serem constru�das, em constru��o ou j� constru�das, elabora��o, por escrito, a Conven��o de Condom�nio, dever�o, tamb�m, por contrato ou delibera��o em Assembl�ia, aprovar o Regimento Interno da edifica��o ou conjunto de edifica��es. Essa Conven��o dever� ser registrada no Registro de Im�veis, assim como nesse Registro de Im�veis ser�o feitas as averba��es de eventuais altera��es dessa Conven��o registrada. Considera-se aprovada, e obrigat�ria para os propriet�rios de unidades, promitentes compradores, cession�rios atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Conven��o que re�na as assinaturas de titulares de direito que representem, no m�nimo 2/3 das fra��es ideais que comp�em o condom�nio". Seguindo, observe o modelo de conven��o, mas adapte-a de acordo coma real realidade de seu condom�nio:
Conven��o de Condom�nio do Edif�cio ... (nome do edif�cio)
Os abaixo-assinados, propriet�rios (e se houver, promitentes compradores, cession�rios, promitentes cession�rios), das unidades aut�nomas do Edif�cio ... (nome do edif�cio), situado a ... (endere�o do edif�cio), pelo presente instrumento particular e na forma e consoante o disposto nos artigos 9� a 11� da Lei 4.591/64, estabelecem a presente Conven��o de Condom�nio, a que se sujeitam e submetem:
Cap�tulo I- da discrimina��o das partes de propriedade exclusiva e das de condom�nio, com especifica��es das �reas.
Artigo 1� - constituem partes de propriedade exclusiva dos cond�minos do Edif�cio, aquelas Discriminadas na cl�usula do instrumento anexo e cujas �reas, descri��es, confronta��es e correspondentes ideais terreno v�o pormenorizadamente enunciadas no referido instrumento.
Artigo 2� - Constituem propriedade comum do condom�nio havidas como inalien�veis e ligadas �s demais coisas, todas aquelas que por sua natureza ou fun��o, sejam de uso comum, e muito especialmente as seguintes: o terreno sobre o qual se assenta o edif�cio, as funda��es, os montantes, as colunas, as vigas, os pisos de cimento armado, as escadas e partes externas do edif�cio, as funda��es, os ornamentos da fachada, os hall de entrada e de escada, os encanamentos, troncos de entrada e sa�da de �gua, luz e esgoto, a cal�ada, elevadores e po�os.
Cap�tulo II - do destino das diferentes partes e do modo de usar as coisas e servi�os comuns.
Artigo 3� -a) O condom�nio, no exerc�cio de seus direitos, para uso e gozo do condom�nio e da unidade que lhe pertence dever� observar, al�m das condi��es constantes da presente Conven��o.b) No interior de cada unidade, o respectivo propriet�rio ou os ocupantes ter�o a liberdade de a��o compat�vel com as normas de boa ordem, bons costumes, seguran�a, sossego, sa�de e bem-estar dos demais cond�minos ou ocupantes das demais unidades.c) Sem preju�zo da estrita observ�ncia dessas normas, tudo quanto possa interessar ao uso e gozo do pr�dio ou suas depend�ncias a serventias comuns, ser� decidido por delibera��o dos senhores cond�minos, nas formas adiante previstas.d) Todas as reclama��es ou exig�ncias dos cond�minos, relativas ao uso e gozo do pr�dio em depend�ncias ou serventias comuns, � sua conserva��o e limpeza, ser�o levadas ao conhecimento do Administrador que determinar� as provid�ncias necess�rias.e) Cada cond�mino ser� pessoalmente respons�vel pelo proceder das pessoas de sua depend�ncia e bem assim pelos das que, com seu benepl�cito, penetrarem no edif�cio.f) A cada cond�mino � l�cito usar sua propriedade singular e exclusiva, bem como as utilidades comuns do pr�dio, desde que n�o prejudique iguais direitos dos demais propriet�rios, nem suas condi��es materiais, obrigados a contribuir para o bom renome do edif�cio.
Cap�tulo III - Dos encargos, forma e propor��o das contribui��es dos cond�minos para as despesas de custeio e para as extraordin�rias.
Artigo 4� - Todos os propriet�rios das unidades s�o obrigados a pagar os impostos a taxas sobre as partes comuns do edif�cio, o pr�mio de seguro, os encargos de administra��o, ordenados do zelador, porteiro e demais funcion�rios, as despesas de conserva��o e uso normal das partes comuns e as despesas de repara��o, vazamentos, impermeabiliza��es, bombas, elevadores, etc.
Artigo 5� - O montante das despesas e encargos do condom�nio ser�o rateados entre os cond�minos proporcionalmente � �rea �til de cada unidade ou de sua correspondente quota ideal sobre o todo.Par�grafo �nico - O prazo para recolhimento das contribui��es ser� de 7 (sete) dias ap�s o recebimento da comunica��o do Administrador, n�o ultrapassando a 15 (quinze) dias, sob pena de ficar o cond�mino em atraso, sujeito �s penalidades desta Conven��o (par�g. 2� do art. 8�).
Artigo 6� - O cond�mino que aumentar despesas comuns, por motivo de seu interesse, dever� pagar no devido tempo o excesso a que der causa sob pena de perda de direito de voto e demais comina��es desta Conven��o.
Artigo 7� - Todas as instala��es internas de �gua, esgoto, eletricidade e telefone, de cada propriet�rio singular, ser�o reparadas a custo do respectivo propriet�rio quando o estrago se verificar at� chegar �s linhas troncos, assim como o assoalho ou piso de qualquer natureza, portas, janelas, persianas, lustres, aparelhos sanit�rios, e todos os pertences de cada propriedade aut�noma.Par�g. 1� - Quando o estrago se verificar nas linhas troncos e n�o for causado por qualquer cond�mino ou seu inquilino, os reparos correr�o por conta de todos os cond�minos.Par�g. 2� - Quando ficar aprovado que o estrago verificado nas linhas troncos tenha sido causado, direta ou indiretamente, por qualquer dos cond�minos ou seus inquilinos, os reparos correr�o por conta dos cond�minos em quest�o.
Artigo 8� - Cada cond�mino concorre nas despesas de condom�nio, recolhendo nos prazos previstos nesta Conven��o, � quota-parte que lhe couber em rateio.Par�g. 1� - Cabe ao administrador arrecadar as contribui��es dos cond�minos, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobran�a judicial das quotas atrasadas.Par�g. 2� - O cond�mino que n�o pagar a sua contribui��o no prazo fixado na presente Conven��o fica sujeito ao juro morat�rio de 1% ao m�s e multa de 20% (vinte por cento) sobre o d�bito que ser� atualizado com a aplica��o dos �ndices de corre��o monet�ria levantados pelo C.N.E. no caso de mora por per�odo igual ou superior 6 (seis) meses.Par�g. 3� - As obras que interessarem � estrutura integral da edifica��o, ou conjunto de edifica��es ou ao servi�o comum, ser�o feitas com o concurso pecuni�rio de todos os propriet�rio ou titulares do direito � aquisi��o da unidade, mediante or�amento pr�vio aprovado em Assembl�ia Geral, podendo incumbir-se de execu��o o administrador ou outras pessoas, com aprova��o da Assembl�ia.Par�g. 4� - A ren�ncia de qualquer cond�mino aos direitos, em caso algum valer�, como escusa para exonera-lo de seus encargos.
Artigo 9� - Do modo de escolher o administrador, subs�ndico e conselho consultivo. Ser� o pr�dio em condom�nio administrado por um administrador com fun��es de s�ndico eleito por maioria dos votos dos cond�minos, podendo a escolha recair por maioria de votos dos cond�minos, tanto num dos cond�minos como em pessoa f�sica ou jur�dica ou estranha ao condom�nio.Par�g. 1� - Na segunda hip�tese, poder� ser eleito por maioria de votos dos cond�minos, um subs�ndico escolhido dentre os mesmos, exercendo a fun��o de colaborador do s�ndico.Par�g. 2� - Ser� eleito, por maioria de votos dos cond�minos, um Conselho constitu�do de 3 tr�s cond�minos, cuja fun��o ser� assessorar o administrador na solu��o dos problemas que digam respeito ao condom�nio, inclusive, verificando e ajudando na contas do mesmo.Par�g. 3� - O mandato do s�ndico, subs�ndico e Conselho Consultivo ser� de dois anos, permitida a reelei��o.Par�g. 4� - Respeitada a forma prevista no contrato de Incorpora��o para a primeira administra��o, o s�ndico poder� ser destitu�do, pelo voto dos cond�minos que representem dois ter�os (2/3) da totalidade das unidades, atrav�s de Assembl�ia Geral especialmente convocada.Par�g. 5� - No caso de ser deliberada a sua destitui��o, ser� feita nova Assembl�ia, elegendo novo s�ndico, num prazo de 30 dias da destitui��o. Durante esse per�odo fica convencionada a responsabilidade do presidente do Conselho em administrar o condom�nio, assim como a outros impedimentos do s�ndico.
Artigo 10� - Das atribui��es do administrador (s�ndico), al�m das legais. Ao s�ndico, al�m das fun��es decorrentes de seu cargo, de acordo com a Lei, compete especialmente:a) superintender a administra��o geral do edif�cio e fazer observar o Regulamento Interno do pr�dio.b) nomear, admitir e demitir os empregados do pr�dio, fixando-lhes os vencimentos de acordo com a verba estabelecida no or�amento do ano.c) receber as quotas mensais ou outras contribui��es dos cond�minos, dando-lhes a devida aplica��o.d) ordenar e fiscalizar as obras de car�ter de urgente ou n�o ou adquirir o que for necess�rio para a boa conserva��o do edif�cio.e) manter a escritura��o e a contabilidade em ordem em livros pr�prios, � disposi��o do Conselho Consultivo.f) apresentar, por ocasi�o da reuni�o anual, as contas da administra��o referente ao exerc�cio em quest�o, exibindo os respectivos documentos e comprovantes.g) cumprir as delibera��es da Assembl�ia de Cond�minos.
Artigo 11� - O s�ndico dever� ter uma remunera��o mensal que ser� fixada anualmente pela Assembl�ia Geral dos cond�minos.
Cap�tulo V - do modo e do prazo da convoca��o das assembl�ias gerais dos cond�minos e do quorum para os diversos tipos de vota��o.
Artigo 12� - Anualmente, no primeiro trimestre ser� realizada a reuni�o ordin�ria dos cond�minos, que dever�o tomar conhecimento, examinar e resolver sobre a aprecia��o do or�amento elaborado pelo s�ndico e contas respectivas ao exerc�cio anterior, imposi��o de multas a cond�minos que tenham infringido a presente Conven��o ou ao Regulamento Interno do Pr�dio, e assuntos de interesse geral.Par�g. 1� - As reuni�es ordin�rias dos cond�minos ser�o convocadas pelo s�ndico pelo por meio de carta protocolada registrada, com anteced�ncia m�nima de 8 (oito) dias.Par�g. 2� - Os cond�minos, no caso de aus�ncia ou impedimento, dever�o outorgar procura��o com poderes suficientes para representa-os em qualquer das reuni�es, ficando certo que cada procurador n�o poder� representar mais de 2 (dois) cond�minos.Par�g. 3� - As reuni�es extraordin�rias dos cond�minos ser�o convocadas pelo s�ndico ou por um grupo de cond�minos que represente no m�nimo a ter�a parte dos votos totais, observando-se o dispositivo do par�grafo primeiro deste artigo.Par�g. 4� - As reuni�es ordin�rias e extraordin�rias para que possam ser realizadas em primeira convoca��o exigem quorum m�nimo de uma quarta parte dos votos totais. Na segunda convoca��o, a ser realizada 30 (trinta) ap�s, a instala��o se dar� com qualquer quorum.Par�g. 5� - As decis�es dos cond�minos ser�o tomadas por maioria absoluta de votos (metade do n�mero votos mais um), dos cond�minos com exce��o dos casos em que expressamente se exigir outro quorum.Par�g. 6� - As decis�es tomadas nas reuni�es ser�o comunicadas pelo s�ndico, por meio de carta obrigando a todos os cond�minos.Par�g. 7� - A cada fra��o ideal do terreno corresponde um voto que ser� proporcional a sua porcentagem. Nos casos de empate, caber� o voto de qualidade �quele entre os representantes que possua maior fra��o do im�vel.Par�g. 8� - N�o poder�o votar os cond�minos que estiverem em atraso com sua cota de despesas condominiais.Par�g. 9� - As decis�es dos cond�minos ser�o lan�adas em livro pr�prio, rubricado pelo s�ndico, que conservar� em seu poder, � disposi��o dos cond�minos, para qualquer exame. As atas de reuni�es ser�o assinadas pelos presentes.
Artigo 13� - Da forma de contribui��o para constitui��o do fundo de reserva. Para atender �s despesas com as obras de conserva��o e reformas n�o previstas no or�amento, fica institu�do um "Fundo de Reserva", at� atingir a import�ncia de ... (transcrever por extenso), devendo ser reposto sempre que sofra diminui��o.Par�g. 1� - O fundo de reserva ser� integralizado:a) - pela taxa de 5% (cinco por cento) sobre a contribui��o dos cond�minos;b) - pelas multas por infra��o desta Conven��o e do Regulamento Interno;c) - pelos juros produzidos pelo pr�prio capital do "Fundo de Reserva";d) - pelos saldos acumulados no fim de cada exerc�cio.
Artigo 14� - Da forma e do quorum para as altera��es desta Conven��o. As decis�es que vierem modificar esta Conven��o somente ter�o valor se tomadas por tr�s quartos partes (3/4) dos votos totais de possuidores das unidades. Tais decis�es poder�o ser lavradas por escritura p�blica ou instrumento particular, devendo ser averbadas no Registro de Im�veis competente, em cumprimento ao enunciado no Artigo 14� do Decreto Federal n� 55815/65.
Cap�tulo VI - Da forma e do quorum para a aprova��o do Regimento Interno
Artigo 15� - O Regulamento Interno ser� redigido pelo s�ndico em conjunto com o Conselho Consultivo, levando ao conhecimento dos cond�minos, devendo a sua aprova��o obedecer ao estipulado no Artigo 12�, par�g. 5� desta Conven��o.
Cap�tulo VII � Das obriga��es condominiais
Artigo 16� - � defeso a qualquer cond�mino:a) - Alterar a forma externa da fachada;b) - decorar as parte e esquadrias externas com tonalidades diferentes das empregadas no conjunto da edifica��o;c) - destinar � unidade utiliza��o diversa a da finalidade do pr�dio, ou usa-la de forma nociva ou perigosa do sossego, � salubridade e � seguran�a dos demais cond�minos;d) - embara�ar o uso das partes comuns.Par�g. 1� - O transgressor estar� sujeito ao pagamento da multa equivalente a 3 (tr�s) vezes o sal�rio m�nimo vigente nesta cidade na ocasi�o, al�m de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da pr�tica do ato, cabendo ao s�ndico com autoriza��o judicial a desfazer no prazo que for estipulado.Par�g. 2� - O propriet�rio ou titular de direito � aquisi��o de unidade pode fazer obra que modifique sua fachada interna (porta da unidade no corredor ou hall), se obtiver a aquiesc�ncia da unanimidade dos cond�minos.
Artigo 17� - Para efeitos tribut�rios, cada unidade aut�noma ser� tratada como pr�dio isolado, contribuindo o respectivo cond�mino diretamente com import�ncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lan�amentos.

References: Artigo 1

Artigo 2

Artigo 3

Artigo 4

Artigo 5

Artigo 6

Artigo 7

Artigo 8

Artigo 9

Artigo 10

Artigo 11

Artigo 12

Artigo 13

Artigo 14
 Artigo 14

Artigo 15
 Artigo 12

Artigo 16

Artigo 17