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Timestamp: 2018-11-20 21:57:06+00:00

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Recesso dall’affitto: un problema che riguarda padroni di casa e inquilini, soprattutto per via della lunga durata che la legge impone a tale contratto (per quello a canone libero, non meno di 8 anni, salvo casi eccezionali che consentono la disdetta dopo i primi 4 anni). Molto spesso, una delle necessità che spinge il conduttore a chiedere la disdetta anticipata è un trasferimento per sopraggiunte esigenze lavorative. Può tale motivazione essere considerata come “giusta causa” per il recesso dalla locazione? La risposta è stata data dalla Cassazione con una sentenza pubblicata ieri. In verità, una risposta generale e valida per tutti non c’è: bisogna piuttosto guardare al singolo caso concreto, tenendo comunque a mente i seguenti principi.
1.1.- L’avv. R.F. proponeva opposizione a decreto ingiuntivo, assumendo
l’infondatezza della pretesa azionata in sede monitoria, atteso il regolare esercizio del diritto di recesso. Esponeva che la locatrice era a conoscenza del fatto che il contratto di locazione fosse stato stipulato per soddisfare le esigenze abitative dei figli dell’avv. R. , studenti universitari fuori sede, i quali, terminati gli studi, avevano deciso di trattenersi a Pisa per cercarvi un’occupazione; che i motivi di recesso attenevano alla figlia F. (la quale aveva sempre trattato con G.M. , originaria locatrice, cui era succeduta la società); che peraltro la stessa locatrice non aveva obiettato alcunché in ordine ad altro recesso per gli stessi motivi, manifestato il 26 luglio 2001, e poi revocato; che vi erano gli estremi per la presupposizione, relativamente alle esigenze abitative della figlia F. ; che, in subordine, sarebbe stata configurabile la simulazione soggettiva per interposizione fittizia del conduttore. Concludeva, chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo.
Frattanto era introdotto dalla società locatrice altro giudizio, per il pagamento dei canoni da luglio 2009 fino alla scadenza contrattuale, ma l’istanza di riunione dei due giudizi veniva rigettatadal giudice istruttore del Tribunale di Pisa.
A) la scelta deltrasferimento per motivi di lavoro sarebbe stata, secondo la Corte fiorentina, “soggettiva e non proprio necessitata (attesa la obiettiva compatibilità del mantenimento dell’occupazione dell’immobile condotto in locazione con la sede fiorentina dello studio professionale ove la figlia è andata a svolgere la sua attività)“.
Il ricorrente assume che la Corte avrebbe assunto come notori fatti non percepiti come tali dalla collettività, con conseguente violazione dell’art. 115 cod. proc. civ.; in particolare, mentre sarebbe possibile pianificarei tempi di completamento degli studi universitari, nell’odierna realtà economico-sociale sarebbe improbabile un’attività di pianificazione della scelta e dell’organizzazione dell’attività lavorativa; tanto è vero che la città di (…), dove F. R. aveva compiuto gli studi universitari e mantenuto la dimora, non aveva offerto alcuna opportunità, remunerata ed adeguata al titolo professionale. Il ricorrente svolge quindi ampie considerazioni in diritto in merito alla nozione del fatto notorio ai sensi del citato art. 115 cod. proc. civ. ed all’interpretazione datane in sede di legittimità;
C) la Corte d’Appello argomenta ulteriormente il proprio giudizio negativo sulla sussistenza, nel caso di specie, di gravi motivi di recesso, affermando che “né è stato dimostrato in giudizio (o si è richiesto di dimostrare) che le esigenze di trasferirsi a (…) per la figlia dell’appellante si siano manifestate imprevedibilmente ed in maniera ineludibile successivamente all’ultimo rinnovo contrattuale avvenuto il 31.12.2007. La circostanza secondo cui la figlia dell’appellante avrebbe iniziato a svolgere la sua attività lavorativa presso lo studio legale B. di (…) sin dall’ottobre 2007 non è risultata provata.”. Il ricorrente assume che questa circostanza non sarebbe stata contestata dalla controparte; in particolare, che la locatrice nonavrebbe contestato che l’esigenza di F. di trasferirsi a Firenze si fosse manifestata imprevedibilmente ed ineludibilmente quando per il conduttore non era più possibile dare disdetta tempestiva (dopo il decorso dei sei mesi precedenti la scadenza del contratto, fissata al 31 dicembre 2007). Pertanto, si sarebbe trattato di un fatto pacifico, che non avrebbe potuto essere messo in discussione in grado di appello, se non violando il principio di non contestazione (sul quale il ricorrente richiama apposita giurisprudenza).
Il ricorrente assume che la Corte d’Appello avrebbe posto a fondamento delladecisione un’ipotesi ritenuta “verosimile” e non anche una circostanza allegata e provata dalle parti, con ciò violando l’art. 115 cod. proc. civ.; ovvero una presunzione, con ciò violando gli artt. 116 cod. proc. civ. e 2729 cod. civ..
In proposito, giova ribadire che, in tema di recesso del conduttore, sia per le locazioni abitative che per le non abitative (per le quali il principio è stato più spesso affermato da questa Corte), in base al disposto di cui all’art. 4 (sostanzialmente riprodotto nell’art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431) ed all’art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi delvincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo (cfr., oltre alle massime citate in sentenza – tra cui Cass. n. 5328/07 – anche, tra le più recenti, Cass. n. 9443/10 e n. 26711/11), con la precisazione che, rispetto alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non (solo) sotto il profilo economico (come affermato nelle massime relative all’attività aziendale svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso: Cass. n. 7217/14), ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo (cfr. Cass. n. 12291/14).
Va tuttavia sottolineato che il giudice di merito – cui spetta l’apprezzamento, in concreto, della gravosità dellaprosecuzione del rapporto locativo e dell’imprevedibilità del fatto che determina questa gravosità, dovendo allo scopo tenere conto di tutte le caratteristiche del singolo caso, fra le quali assumono particolare rilievo le qualità soggettive del conduttore (cfr. Cass. n. 9689/03) – nel caso in esame non ha affatto trascurato le esigenze lavorative della conduttrice.
Per di più, come nota la resistente, si tratta di un apprezzamento di merito – che la Corte d’Appello ha correttamente affermato di voler ispirare “a particolare rigore, dovendo altrimenti prevalere la salvaguardia dell’interesse del locatore allaconservazione del rapporto per la durata prevista” – non adeguatamente censurato quanto alla valutazione della gravosità, in concreto, del mantenimento dell’abitazione nella città di (…), pur lavorando a (…).
Tuttavia, laCorte non dichiara, né mostra, di aver fatto riferimento ad una nozione di comune esperienza intesa nel senso indicato dal ricorrente. Piuttosto, il giudizio appare riferito a dati di fatto concretamente emersi in corso di causa, in quanto il giudice ha dato atto della possibilità, nella specie, “di sperimentare, se del caso, diverse soluzioni negoziali più adeguate alle nuove esigenze”; valutazione che si salda, come nota la resistente, con la circostanza – non esplicitata in sentenza, ma dedotta in giudizio dalla locatrice- che, alla data in cui la disdetta avrebbe dovuto essere inviata, l’avvocato F. R. non era affatto fresca di studi ed alla ricerca di prima occupazione, essendo iscritta all’ordine professionale da circa quattro anni.
Si tratta di una prova che la parte conduttrice avrebbe potuto dare con estrema facilità, rispetto alla quale il ricorrente si limita a sostenere che si sarebbe trattato di circostanza non contestata dalla controparte (conciò ammettendo la mancanza di prova diretta) e che perciò il giudice avrebbe violato l’art. 115 cod. proc. civ. nel trascurare la non contestazione.
2.3.- Il carattere decisivo delle ragioni della motivazione, sopra riportate sotto le lettere A), B) e C), rende inammissibile per carenza di interesse la censura dicui al secondo motivo, volta a contestare l’argomentazione sopra riportata sotto la lettera D). Questa, in quanto del tutto priva di significativa incidenza sulla decisione, ben può essere considerata come espressa ad abundantiam(cfr., per questa ipotesi di inammissibilità, Cass. n. 22380/14, da ultimo).
La sentenza impugnata dà conto delle ragioni per le quali, nella specie, non vi sia stata alcuna violazione, da parte della locatrice, del principio della buona fede nell’esecuzione del contratto enon vi fosse alcun affidamento legittimo del conduttore da tutelare.
La decisione peraltro è giuridicamente ineccepibile proprio alla stregua dei principi richiamati in ricorso, atteso che l’affidamento di una parte contrattuale in tanto può reputarsi legittimo in quanto il comportamentodell’altra parte interpretato alla luce dei principi di buona fede e correttezza di cui agli artt. 1175 e 1375 cod. civ. – sia oggettivamente idoneo ad ingenerare l’altrui stato di aspettativa, con valutazione da effettuarsi, caso per caso, alla stregua dell’ordinaria diligenza. Nella specie, come nota la resistente, non siamo in presenza del mancato esercizio di un diritto in un arco temporale prolungato (oggettivamente contrario a buona fede od interpretabile come rinuncia: cfr. Cass. n. 9924/09, nonché, di recente, Cass. n. 23382/13). Piuttosto, si verte in una situazione in cui – esclusa la rinuncia a far valere un diritto nascente da un contratto di durata (con la contestazione dell’illegittimità del recesso del conduttore) – il mancato esercizio di questo diritto in una sola occasione non è idoneo ad ingenerare nella controparte la legittima aspettativa che lo stesso non verrà esercitato in futuro, né è contrario a correttezza che sia esercitato in altra occasione manifestatasi a distanza di anni, quando perciò risultino modificate le condizioni soggettive dei contraenti.
4.- Col quarto motivo si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362-1366-1375 cod. civ. in tema di interpretazione del contratto in relazione alla sussistenza della presupposizione, nonché degli artt. 115 e 116cod. proc. civ. per omessa valutazione delle prove offerte dal conduttore. La circostanza oggetto di presupposizione sarebbe stata la destinazione dell’immobile, formalmente locato a nome dell’avv. R.P. , ad abitazione dei propri figli, quindi a soddisfare in particolare le esigenze abitative della figlia F. , oltre che del fratello S. .
Così intesi, entrambi i motivi risultano inammissibili per carenza di interesse. Ed invero, la Corte d’Appello, a differenza del giudice di primo grado, ha valutato la sussistenza deigravi motivi di recesso, con riferimento non all’avv. R.P. , bensì alla figlia F. R. , vale a dire a colei che il ricorrente assume essere stata la “vera” parte conduttrice.
Peraltro, si tratterebbe di assunto del tutto privo di fondamento poiché la presupposizione altro non è che un evento condizionante gli effetti del negozio (che si distingue dalla condizione perché inespressa, e comunque attinente ad un evento dato per certo da entrambe le parti), sicché la (mancata) verificazione dell’evento presupposto deve prescindere del tutto dalla volontà dei contraenti e dall’oggetto delle rispettive obbligazioni. Tale non è, evidentemente, l’utilizzazione a fini abitatividell’immobile locato, per il periodo di durata della locazione, qualora il contratto sia in tutto e per tutto conforme al modello legale di cui all’art. 2 della legge n. 431 del 1998, come accertato dal giudice di merito. Per di più, nella specie, non si tratta di condizionare la produzione degli effetti del contratto di durata (dato che la locazione ha regolarmente spiegato la propria efficacia), quanto piuttosto di determinarne la cessazione in riferimento alle prestazioni future.

References: sentenza 
 art. 115
 sentenza 
 Cass. 
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 sentenza 
e contrario
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