Source: https://www.praworolne.info/podzial-darowanych-gruntow-rolnych-197-material.html
Timestamp: 2019-06-19 17:23:14+00:00

Document:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-12-08
Jeżeli w gronie współwłaścicieli będzie zgoda – zwłaszcza oficjalnie (czyli w pismach np. kierowanych do sądu) – to są spore szanse na realizację przedstawionych przez Pana planów. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego wprawdzie zawiera ograniczenia, ale dotyczą one w pierwszej kolejności zbywania gospodarstwa rolnego – przejawem jest (przewidziane w jej art. 3) prawo pierwokupu; przepisy ogólne o prawie pierwokupu (jako konstrukcji prawnej) zawarto w art. 596 i następnych Kodeksu cywilnego (K.c.). Państwu zaś chodzi o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego (art. 553 K.c.) – i to takie, które będzie skutkowało powstaniem gospodarstw rolnych (przynajmniej w zakresie ich bazy, czyli gruntów). To zmniejsza ryzyko wystąpienia trudności.
Część przepisów o zniesieniu współwłasności (art. 210 i następne K.c.) jest skoncentrowana na zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego. Opis sytuacji wskazuje na to, że szczególne zastosowanie ma w przedstawionej sytuacji art. 213 K.c., który stanowi:
„§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele.
§ 2. Przyznanie przez sąd gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.”
Określenie zasady prawidłowej gospodarki rolnej jest niedookreślone znaczeniowo (co jest cechą „klauzul generalnych” / „generalnych klauzul odsyłających”) – ich znaczenie jest ustalane w związku z poszczególnymi sytuacjami. Zwracam uwagę na to kryterium, ponieważ może się ono przydać – zwłaszcza w celu uniknięcia problemów.
Do zniesienia współwłasności może dojść zarówno na drodze sądowej, jak i w formie aktu notarialnego – ta forma prawna jest prawnie wymagana (art. 158 K.c.) z uwagi na nieruchomości; dotyczące drogi sądowej z tego zakresu przepisy proceduralne zawarto w art. 617 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – w tym proszę zwrócić uwagę na art. 618 K.p.c. (ponieważ w trakcie postępowania o zniesienie współwłasności należy dochodzić roszczeń, związanych z posiadaniem rzeczy wspólnej). Taksa notarialne jest często związana z wartością rzeczy, której dotyczy czynność notarialna (zwłaszcza dokonywana w formie aktu notarialnego). Droga sądowa także wiąże się z kosztami; mogą być one niższe, jeżeli do sądu kieruje się (np. we wniosku o zniesienie współwłasności) zgodny projekt podziału (pochodzący od wszystkich współwłaścicieli) – wtedy opłata sądowa (od rozpoznania sprawy) powinna być o kilkaset złotych niższa (co przewidziano w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Gdyby nie chodziło o nieruchomość rolną (którą prawdopodobnie można traktować jako gospodarstwo rolne), to zgodny projekt podziału mógłby być mniej precyzyjny. Proszę jednak brać pod uwagę wyżej zaakcentowane zasady prawidłowej gospodarki rolnej. Dlatego przydać się może podkreślanie w projekcie podziału (oby zgodnym) tego, że proponowane rozwiązanie jest właściwe z uwagi na zasady prawidłowej gospodarki rolnej. Chodzi między innymi o uniknięcie powołania przez sąd biegłego (zapewne z zakresu rolnictwa) – a sądy obecnie często powołują biegłych (by ich opinie były ważnym argumentem na rzecz zasadności orzeczenia), zaś koszty sporządzenia opinii specjalistycznej obciążają uczestników postępowania.
Jeżeli Państwo (jako współwłaściciele) zgadzają się na określony sposób zniesienia współwłasności, to proszę rozważyć przedstawienie sądowi (zapewne wspólnie zamówionej i opłaconej) opinii geodety – a przynajmniej deklaracji przedstawienia takiej opinii. Chodzi także o koszty – wynagrodzenia biegłych sądowych są na ogół wyższe od cen rynkowych za podobne czynności specjalistyczne. Przydać się może pismo od zarządcy drogi publicznej (zarządców dróg publicznych) o możliwości urządzenia zjazdu (zjazdów) z drogi publicznej – samowolne wykonywanie zjazdów może skutkować nakładaniem wysokich opłat, a poza tym także taki dokument (jako dowód z dokumentu, i to urzędowego) może mieć znaczenie dowodowe (głównie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.p.c.).
Regułą jest wymóg przedstawiania wypisów z ksiąg wieczystych (niekiedy innych odpowiednich dokumentów) przy załatwianiu spraw z zakresu nieruchomości – zarówno w kancelarii notarialnej, jak i na drodze sądowej; jeżeli stan prawny nieruchomości wymaga aktualizacji, to przydać się może zaktualizowanie go w księgach wieczystych – być może (niejako przy okazji) udałoby się doprowadzić do uzgodnień między księgą wieczystą (księgami wieczystymi) a ewidencją gruntów i budynków (w praktyce bywa z tym różnie, niekiedy bardzo źle, więc proszę dokładnie sprawdzić sytuację). Pieniądze są ważne, więc proponuję umówić się (najlepiej na piśmie) co do kosztów – np. dotyczących: załatwiania spraw z zakresu ksiąg wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków. Istotne może okazać się dokonanie uzgodnień związanych z rozliczeniami z okresu współwłasności, np. co do czynionych nakładów i pobieranych pożytków (art. 207 K.c.) w związku z posiadaniem nieruchomości wspólnej (art. 206 K.c.); na drodze sądowej takie roszczenia powinny być zgłaszane w postępowaniu o zniesienie współwłasności (art. 618 K.p.c.), ale warto o nich pamiętać również w przypadku zdecydowania się na formę aktu notarialnego. Jeżeli Państwo zdecydują się na drogę sądową, to przydałoby się (najlepiej w zgodnym projekcie podziału) przedstawić stanowisko co do rozliczeń oraz odnośne do ewentualnych spłat i dopłat.
W stosowaniu prawa da się zauważyć różnice – często związane z wykładnią przepisów. Niekiedy chodzi (także) o ostrożność określonych osób urzędowych – przykładem może być domaganie się nieco odmiennych zestawów dokumentów w poszczególnych kancelariach notarialnych (np. w związku ze zniesieniem współwłasności), ale warto pytać również w sądzie o wykaz załączników. Różnie bywa także z prowadzeniem ksiąg wieczystych. Zwłaszcza w realiach wiejskich (nie tylko na obszarze wsi) spotyka się prowadzenie jednej księgi wieczystej dla więcej niż jednej działki ewidencyjnej; proszę sprawdzić, ile prowadzi się ksiąg wieczystych dla (jak Pan napisał) „gruntów rolnych”, być może trzeba będzie doprowadzić do założenia nowych ksiąg wieczystych jeszcze przed zniesieniem współwłasności.
Na ogół na podział nieruchomości – zwłaszcza na podział działek ewidencyjnych – wymaga się zgody odpowiedniej gminy (co uregulowano w art. 92 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami). Proszę liczyć się z wymogiem przedstawienia odpowiedniego dokumentu z urzędu gminy (urzędu miasta) – zwłaszcza w przypadku zdecydowania się na formę aktu notarialnego; sądy często są bardziej samodzielne w tym zakresie, jednak i o taki wymóg można zapytać w danym sekretariacie sądu rejonowego.
Zniesienie współwłasności w gronie współwłaścicieli nie jest obrotem ziemią, więc specyficznych ograniczeń („rolniczych”) powinno być mniej. Takich ograniczeń (związanych z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego) można się spodziewać zwłaszcza w przypadku zbywania wspólnego gruntu rolnego lub gospodarstwa rolnego albo w przypadku przysądzania gruntu rolnego lub gospodarstwa rolnego jednemu ze współwłaścicieli. Określone wymogi prawne (w tym odbierane jako utrudnienia) mogą wiązać się z nieruchomościami – także innymi niż rolne; proszę brać je pod uwagę oraz liczyć się z możliwością różnej wykładni (co skutkuje niekiedy wymaganiem przedstawiania odmiennych dokumentów w związku z załatwianiem spraw). Stan księgi wieczystej (albo ksiąg wieczystych) – w tym komplementarność z ewidencją gruntów i budynków – również może mieć wpływ na sprawność załatwienia sprawy oraz związane z tym koszty.
▸ Problem z przekazaniem udziałów gospodarstwa rolnego ze spadku
▸ Gospodarstwo dla brata a spłata pozostałego rodzeństwa

References: art. 3
 art. 596
 art. 213
 art. 166
 art. 617
 art. 618
 art. 74
 art. 244
 art. 92