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Timestamp: 2016-10-27 01:14:47+00:00

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110 II 49493. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 30. November 1984 i.S. F�rsorgestiftung f�r das Personal des Schweizerischen Serum- und Impfinstituts gegen Aral (Schweiz) AG (Berufung)
Majoration de loyers index�s: obligation de notifier sur formule officielle, effet r�troactif, attitude contradictoire. La majoration de loyers index�s doit �tre notifi�e sur une formule officielle, en vertu de l'art. 18 al. 2 AMSL, combin� avec l'art. 13 al. 2 OSL (confirmation de la jurisprudence); elle ne peut pas avoir d'effet r�troactif (consid. 2). Le locataire peut invoquer la nullit� d'une majoration, apr�s avoir pay� le loyer major�, sans contrevenir � l'interdiction de "venire contra factum proprium" (art. 2 CC); exigences de motivation du recours en r�forme, en relation avec les art. 63 al. 2 et 64 al. 1 OJ (consid. 4). Faits � partir de page 494
A.- Am 6. Juni 1966 vermietete die F�rsorgestiftung f�r das Personal des Schweizerischen Serum- und Impfinstituts der Esso-Standard eine Tankstelle, Wohnungen und Service-Station auf BGE 110 II 494 S. 495ihrem Grundst�ck in Lyss zu einem j�hrlichen Zins von Fr. 20'000.--. Der Vertrag ist erstmals k�ndbar auf den 31. Dezember 1987, und der Mietzins konnte fr�hestens nach Ablauf der ersten zehn Kalenderjahre der Entwicklung des Schweizerischen Index der Konsumentenpreise angepasst werden, sofern der Durchschnittsindex eines vollen Kalenderjahres sich mindestens um sechs Punkte ver�ndert hatte. 1971 trat die Aral (Schweiz) AG in den Mietvertrag ein.
Die F�rsorgestiftung forderte ab 1979 gest�tzt auf die Indexklausel erh�hte Mietzinse; die Aral AG bezahlte sie bis und mit 1981. Am 13. Dezember 1982 teilte die Vermieterin die Mietzinserh�hungen erstmals auf amtlichem Formular mit, und zwar f�r die Jahre 1981, 1982 und 1983.
Vor der Schlichtungsstelle focht die Mieterin die Erh�hungen an, ohne dass indes eine Einigung zustande gekommen w�re.
B.- Daraufhin klagte die F�rsorgestiftung auf Feststellung, dass die Mietzinse von Fr. 35'280.-- f�r das Jahr 1981, von Fr. 37'600.-- f�r das Jahr 1982 und von Fr. 39'660.-- f�r das Jahr 1983 nicht missbr�uchlich seien. Die Aral AG verlangte widerklageweise Feststellung, dass die Mietzinserh�hungen f�r die Jahre 1979 bis 1982 nichtig und ausserdem gleich wie die Erh�hung f�r 1983 missbr�uchlich seien.
Der Gerichtspr�sident von Aarberg wies die Klage ab und stellte in Gutheissung der Widerklage die Nichtigkeit der Mietzinserh�hungen f�r die Jahre 1979 bis 1983 fest.
Auf Appellation der Kl�gerin hin wies der Appellationshof des Kantons Bern am 27. Februar 1984 die Widerklage zur�ck. Die Mietzinserh�hung f�r das Jahr 1983 erkannte er als nicht missbr�uchlich, wobei er sich am 14. M�rz 1984 dahin berichtigte, dass die Klage "soweit weitergehend" abgewiesen werde.
C.- Die Kl�gerin hat Berufung eingelegt mit dem Antrag festzustellen, dass die Mietzinserh�hungen f�r 1981 und 1982 nicht missbr�uchlich seien.
2. Der Gerichtspr�sident, dessen Erw�gungen der Appellationshof �bernahm, fand, dass die am 13. Dezember 1982 mit amtlichem Formular mitgeteilte Mietzinserh�hung nicht auf die BGE 110 II 494 S. 496Jahre 1981 und 1982 zur�ckwirken k�nne und deshalb versp�tet und nichtig sei. Die Kl�gerin erblickt darin eine Verletzung von Art. 9 und 18 BMM, weil Mitteilungen von Mietzinserh�hungen durchaus nachgeholt werden k�nnten; ausserdem bewirke bei indexierten Mietzinsen die Nichtverwendung des amtlichen Formulars keine Nichtigkeit der Erh�hung, sondern verhindere bloss, dass die Anfechtungsfrist zu laufen beginne.
a) Die Frage, ob die Erh�hung indexierter Mietzinse auf amtlichem Formular anzuzeigen ist, wurde in BGE 103 II 270 E. 2 gestreift, jedoch nicht eindeutig beantwortet. Einerseits erw�hnte das Bundesgericht den Grundsatz, dass gem�ss Art. 18 Abs. 2 BMM der Vermieter Zinserh�hungen mittels amtlichen Formulars geltend zu machen habe (E. 2), anderseits warf es die Frage auf, ob die Mietzinserh�hung ohne besondere Ank�ndigung eintrete (E. 4). Der Formularzwang ergibt sich indes aus Art. 18 Abs. 2 BMM in Verbindung mit Art. 13 Abs. 2 VMM. In BGE 108 II 323 wurde das erstmals klar festgehalten, und auch die Lehre bejaht ihn (REN� M�LLER, Der Bundesbeschluss �ber Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, Diss. Z�rich 1976, S. 112 f., 126 und 134; RAISSIG/SCHWANDER, Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen, 4. Aufl., S. 94; BASTIAN, Pratique r�cente en mati�re d'AMLS, in 3e s�minaire sur le bail � loyer, Universit� de Neuch�tel, 1984, S. 2). Die Kl�gerin h�tte daher entgegen ihrer Behauptung durchaus erkennen k�nnen, dass auch f�r sie Formularzwang galt.
b) Ganz offengelassen wurde in BGE 103 II 273 E. 4 die hier umstrittene, weitere Frage, ob die Erh�hungen r�ckwirkend erfolgen k�nnen. Die vorstehend genannten Autoren verneinen das mehrheitlich und sinngem�ss, indem sie bloss erw�gen, ob die 10t�gige Frist von Art. 18 Abs. 1 BMM einzuhalten sei und ob die Erh�hung vor Ablauf der 30t�gigen Anfechtungsfrist nicht in Kraft treten k�nne. Mit ZR 1977 Nr. 51 nehmen GM�R/CAVIEZEL (Mietrecht-Mieterschutz, 2. Aufl., S. 93/94) eine unzul�ssige R�ckwirkung dann an, wenn der Vermieter mit der Mitteilung �ber die Erh�hung ungew�hnlich lange zuwartet. Andeutungsweise sprach sich auch die nationalr�tliche Kommission in diesem Sinne aus (Prot. Komm. NR vom 29./30. Mai 1972). Eine vorbehaltlose R�ckwirkung scheinen lediglich RAISSIG/SCHWANDER (S. 94) f�r zul�ssig zu halten. Sie begr�nden ihre Ansicht indes nicht und lassen vor allem die entscheidenden Gesichtspunkte unber�cksichtigt.
Der Zweck des BMM besteht darin, den Mieter vor missbr�uchlichen Mietzinsen und anderen missbr�uchlichen Forderungen des Vermieters zu sch�tzen. Diesem Zweck widerspricht es, dass der Vermieter mit der Geltendmachung der Erh�hungen beliebig zuwarten kann. Die R�ckwirkung f�hrt zu Unsicherheiten im Verh�ltnis zwischen den Vertragsparteien; sie zu vermeiden war f�r das Bundesgericht bereits entscheidend bei der Antwort auf die Frage, wann Begehren um �nderung der Bestimmungen von Mietvertr�gen, die erstreckt werden sollen, sp�testens vorzubringen sind (BGE 102 II 16 E. c). Die Befugnis des Vermieters, durch Mitteilung den Zins zu erh�hen, ist ein Gestaltungsrecht; Gestaltungsrechte wirken in der Regel allein f�r die Gegenwart oder Zukunft. Wirkungen f�r die Vergangenheit sind erst dann anzunehmen, wenn sich daf�r im Gesetz selbst oder im Vertrag eine Grundlage finden l�sst (L'HUILLIER, La notion du droit formateur en droit priv� suisse, Genf 1947, S. 157 ff.; VON TUHR, Der allgemeine Teil des deutschen b�rgerlichen Rechts, Bd. II/1, S. 21 f.). Fehlen wie im vorliegenden Fall derartige Grundlagen, so bleibt die r�ckwirkende Erh�hung von Mietzinsen grunds�tzlich ausgeschlossen. Ob diese Regel eine Ausnahme erleidet, wenn der Vermieter vertragliche Anpassungstermine nicht ausnutzen kann, weil er gem�ss Art. 13 Abs. 2 VMM die Erh�hung fr�hestens nach der �ffentlichen Bekanntmachung des neuen Indexstandes mitteilen darf, mag hier offenbleiben.
Die Anzeige der Kl�gerin vom 13. Dezember 1982, mit der sie nachtr�glich die Mietzinse f�r die Jahre 1981 und 1982 erh�hen wollte, ist daher wirkungslos, womit das angefochtene Urteil insofern im Ergebnis zu best�tigen ist.
4. Die Zahlung der erh�hten Mietzinse bis und mit 1981 schloss es nach Ansicht der Vorinstanz nicht aus, dass die Beklagte sich nachtr�glich auf die Nichtigkeit der Erh�hungen f�r die Jahre 1981 und 1982 berief. Die Begr�ndung im angefochtenen Urteil, ein widerspr�chliches Verhalten sei nicht hinreichend glaubhaft gemacht, h�lt die Kl�gerin freilich f�r aktenwidrig. Sie �bersieht dabei aber, dass das Berufungsverfahren die R�ge der Aktenwidrigkeit nicht kennt. Zul�ssig w�re allenfalls die Geltendmachung eines offensichtlichen Versehens (Art. 55 Abs. 1 lit. d, 63 Abs. 2 OG; BGE 104 II 74 E. b, 113 E. a). Die Kl�gerin nennt aber keine Aktenstelle, die �bersehen oder unrichtig wahrgenommen worden sein soll. Sollte sie der Auffassung sein, der Tatbestand sei unter dem Gesichtspunkt des widerspr�chlichen Verhaltens zu erg�nzen BGE 110 II 494 S. 498(Art. 64 Abs. 1 OG), so h�tte sie darlegen m�ssen, dass sie sich auf die entsprechenden Tatsachen bereits vor kantonaler Instanz berufen und im Bestreitungsfall daf�r Beweis angeboten hat. Auch an diesem Nachweis fehlt es indes, so dass die Frage des widerspr�chlichen Verhaltens allein aufgrund der im angefochtenen Urteil festgehaltenen Tatsachen zu �berpr�fen ist (Art. 63 Abs. 2 OG).
Widerspr�chliches Verhalten liegt dann vor, wenn durch das fr�here Verhalten bei einem Partner schutzw�rdiges Vertrauen begr�ndet worden ist, das diesen zu Handlungen veranlasst hat, die ihm angesichts der neuen Situation nunmehr zum Schaden gereichen (BGE 106 II 323 E. 3a mit Hinweisen). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erf�llt. Offen bleibt namentlich, ob die Beklagte im Wissen um die Ung�ltigkeit der Zinserh�hung geleistet hat (dazu BGE 104 II 103 E. b und c; MERZ, N. 475 zu Art. 2 ZGB; KNOEPFLER, Probl�mes pos�s par les loyers pay�s � tort, in 2e s�minaire sur le bail � loyer, Universit� de Neuch�tel, 1982, S. 8 f.). Insofern unterscheidet sich der vorliegende Fall von dem in Nr. 11 der Mitteilungen des Bundesamtes f�r Wohnungswesen zum Mietrecht ver�ffentlichten Entscheid Nr. 9, wo der Mieter in Kenntnis der Formschrift von Art. 18 BMM ausdr�cklich auf deren Innehaltung verzichtet und die getroffene Vereinbarung freiwillig erf�llt hat.
103 II 270,
108 II 323,
103 II 273,
102 II 16 suite... ,
106 II 323,
104 II 103
art. 13 al. 2 OSL,
Art. 9 und 18 BMM suite... ,
Art. 18 Abs. 1 BMM,

References: art. 63
 BGE 
 BGE 
 Art. 9
 BGE 
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 13
 BGE 
 BGE 
 Art. 18
 Art. 13
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 2
 Art. 18

art. 13

Art. 9

Art. 18