Source: http://www.juramagazin.de/81594.html
Timestamp: 2020-04-08 09:21:12+00:00

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﻿ Art der baulichen Nutzung. Im Plangebiet wird Mischgebiet gem
Art der baulichen Nutzung. Im Plangebiet wird Mischgebiet gem
B4.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche W1 dargestellt. Für den Typ W1 stellt der FNP keine GFZ-Obergrenze dar. Er entspricht einer GFZ größer 1,5.
Aus W1 sind sowohl das Allgemeine Wohngebiet mit einer GFZ von mindestens 1,7 als auch das Mischgebiet das weniger als 3 ha umfasst, sowie die Verkehrsflächen, die Grünflächen und die Fläche mit besonderem Nutzungszweck entwickelbar.
Im Plangebiet wird Mischgebiet gem. § 6 BauNVO und Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Damit wird das städtebauliche Ziel eines höheren Wohnanteils in der historischen Mitte gesichert. Mischgebiet wird im nördlichen Block (MI 1) in unmittelbarer Nachbarschaft zum Auswärtigen Amt, auf dem Gelände des ehemaligen Jägerhofs (MI 2.1) und am Hausvogteiplatz (MI 2.3) entstehen. Mit der Festsetzung Mischgebiet wird eine starke Durchmischung mit einem Wohnanteil von 50 % in der historischen Mitte angestrebt. Außerdem wird der Standort der marokkanischen Botschaft als Mischgebiet (MI 2.2) festgesetzt.
Die übrigen Baugebiete werden als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Es besteht aus den geplanten Standorten für die Stadthäuser (WA 2.1, 2.3 ­ 2.5 sowie WA 3.2, 3.4, 3.6 und 3.8). Diese sind für Einzeleigentum in Reihenhausbauweise („townhouses") vorgesehen, in denen sowohl gewohnt als auch gearbeitet werden kann. WA 2.2 sowie WA 3.1, 3.3, 3.5 und 3.7 sind jeweils die Eckgrundstücke der Blöcke, auf denen Geschosswohnungsbau entsteht. Im Allgemeinen Wohngebiet sind ab dem dritten Vollgeschoss die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1-3 der BauNVO, nämlich Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen nicht zulässig. Außerdem sind ab den dritten Vollgeschoss, in bestimmten Teilbereichen ab dem zweiten Vollgeschoss Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 und 3, dies sind der Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, nur ausnahmsweise zulässig. Damit soll ein hoher Wohnanteil sichergestellt und verhindert werden, dass eine schleichende Umwidmung erfolgt. Dennoch wird der Charakter des allgemeinen Wohngebiets gewahrt. Im übrigen wird der Wohnanteil bei den „townhouses" entlang der Nieder- und Oberwallstraße mit ca. 60 % und sonst mit ca. 80 % auch in den Kaufverträgen festgeschrieben. Bei den Eckhäusern beträgt der Wohnanteil 60% beziehungsweise 70 %.
Im Rahmen der Wohnnutzung sind jedoch gem. § 13 BauNVO Räume für freie Berufe zulässig. Darunter fallen freie und ähnliche Berufe, die persönliche Dienstleistungen, die vorwiegend auf individuellen geistigen Leistungen oder sonstigen persönlichen Fertigkeiten beruhen, anbieten. Dabei werden den freien Berufen, wie Ärzten, Rechtsanwälten, Architekten etc. diejenigen gleichgestellt, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, also Begründung zum Entwurf des Bebauungsplanes 13 ebenfalls in unabhängiger Stellung individuelle Eigenleistungen für einen unbegrenzten Kreis von Interessenten erbringen. Dies sind z. B. Handelsvertreter ohne Auslieferungslager, Handelsmakler, Versicherungsvertreter oder Masseure. Die Nutzung gem. § 13 BauNVO beschränkt sich auf nicht mehr als die halbe Anzahl der Wohnungen und nicht mehr als 50 % der Wohnfläche. Der Zweck der Beschränkung der freiberuflichen Nutzungen liegt darin, die Prägung der Wohngebäude in den Wohngebieten durch ihre Wohnnutzung zu erhalten. Büros, die größer als eine Wohnung sind, drängen die Wohnnutzung übermäßig zurück und lassen das Gebäude als ein gewerblich genutztes Gebäude erscheinen.
Die Grundflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans werden in Form von erweiterten Baukörperausweisungen und von Baukörperausweisungen festgesetzt. Die durch Planzeichnung konkret festgelegte überbaubare Fläche ist eine Festsetzung mit Doppelcharakter. Sie bestimmt zum einen die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO und ist Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO; zum anderen legt sie zugleich die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne des § 23 BauNVO fest. Die Forderung in § 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO, wonach bei der Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundfläche der baulichen Anlagen (GR) festzusetzen ist, wird in diesem Fall zeichnerisch erfüllt. Die numerische Festsetzung einer GR/GRZ ist daher nicht erforderlich.
Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird in WA 2.3, WA 3.1, WA 3.3, WA 3.5, WA und MI 2.2 als Baukörperausweisung und in den übrigen Teilen der Baugebiete als erweiterte Baukörperausweisung festgesetzt. Die Grundflächenzahl ergibt sich durch die Baugrenzen. Bei der erweiterten Baukörperausweisung wird das Maß der baulichen Nutzung neben der GFZ in der Regel durch die Zahl der zulässigen Vollgeschosse festgesetzt.
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 2.1, WA 2.4­2.5, WA 3.2, WA 3.4, WA 3.6 und WA 3.8 werden zu den Straßen hin Baukörper festgesetzt mit mindestens vier, maximal jedoch fünf Geschossen. An der Kleinen Jägerstraße im WA 2.3 sind in der Nachbarschaft zum Baudenkmal vier Vollgeschosse zulässig. Entlang der Planstraße und der Alten Leipziger Straße verlaufen die Baugrenzen parallel zu den Straßenbegrenzungslinien in einem Abstand von 5,5 m bzw. 4,2 m, um Vorgärten zu ermöglichen. Zum Blockinnenraum sind teilweise ein- bis zweigeschossige Baukörper möglich. Damit sollen die entwickelten Haustypen mit teilweise eingeschossigem Anbau, teilweise auch zweigeschossigen Gebäuden ermöglicht werden. Für die Teilflächen wird eine GFZ zwischen 1,7 und 3,0 festgesetzt, je nach Lage, Grundstückszuschnitt und Haustyp. Eine rückwärtige bis zu zweigeschossige Bebauung soll ermöglicht werden, um zum einen die Tiefen der Grundstücke besser ausnutzen zu können und zum anderen auch die Möglichkeit für tiefere Raumangebote einzuräumen, die unter Umständen für Läden, Handwerksbetriebe oder die Berufsausübung zweckdienlich sind. Im Allgemeinen Wohngebiet WA 2.3 wird eine Baukörperausweisung festgesetzt, mit der eine gestalterische Anbindung an die Nachbargebäude in WA 2.2 und MI 2.2 gesichert wird.
In den übrigen Teilbereichen des Allgemeinen Wohngebiets WA 2.2, 3.1, 3.3, 3.5 und 3.7 handelt es sich um Eckgebäude, bei denen das Maß der Nutzung eine Eckbebauung möglich macht. In diesen werden in den Blockinnenbereichen Tiefgaragen zugelassen, damit eine bauchtechnisch und wirtschaftlich sinnvolle Lösung für Tiefgaragen ermöglicht wird.
Im Mischgebiet MI 1 erfolgt eine erweiterte Baukörperausweisung mit einer GFZ von 4,6 und einer maximalen Höhe von 58,0 m ü NHN; dies entspricht einer unter 24,0 m zulässige Gebäudehöhe und demnach sechs bis sieben Vollgeschossen. Die GFZ ist so bemessen, dass eine vollständige Überbauung in voller Höhe nicht möglich ist. Mit den erweiterten Baukörpern soll den Bauherren die Möglichkeit zu einer flexiblen Gestaltung eingeräumt werden. Die Tiefe der überbaubaren Grundstücksflächen sind so festgelegt, Begründung zum Entwurf des Bebauungsplanes 14 dass Erker, Loggien, Terrassen usw. zum Blockinnenbereich möglich sind. Das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme bleibt davon unberührt. Im Blockinnenbereich wird außerdem eine Tiefgarage zugelassen, da die Errichtung einer Tiefgarage nur innerhalb der Baugrenzen unwirtschaftlich wäre.
Im Mischgebiet MI 2.1 wird ein erweiterter Baukörper mit maximal fünf bzw. sechs zulässigen Vollgeschossen und einer GFZ von 4,0 festgesetzt. Mit der Differenzierung der Vollgeschosse wird eine Betonung zur Jägerstraße in Anlehnung an den historischen Jägerhof ermöglicht. Die Überschreitung der zulässigen GFZ gem. BauNVO ergibt sich auch aus der Tatsache, dass das Baugebiet zwei Blockecken umfasst.
Im Mischgebiet MI 2.2 wird das viergeschossige denkmalgeschützte Gebäude festgesetzt. Es wird eine Baukörperausweisung vorgesehen, mit der auch die Lücke zum benachbarten WA 2.3 an der Kleinen Jägerstraße geschlossen werden soll. Diese mögliche Bebauung soll sich an die Höhe des denkmalgeschützten Gebäudes anpassen.
Im Mischgebiet MI 2.3 erfolgt eine erweiterte Baukörperfestsetzung mit maximal fünf Vollgeschossen zum Hausvogteiplatz hin und maximal zwei Vollgeschossen zum Blockinnenraum sowie mit einer GFZ von 3,0. Mit dieser Festsetzung wird erreicht, dass die Kante des Hausvogteiplatzes geschlossen wird. Eine an diesem Platz vorherrschende sechs- bis siebengeschossige Bebauung soll mit Rücksicht auf das benachbarte denkmalgeschützte Gebäude der marokkanischen Botschaft nicht aufgegriffen werden. Hier soll ein moderater Übergang gefunden werden.
Mit dieser Ausweisung von Baukörpern und erweiterten Baukörpern wird das städtebauliche Konzept konkret umgesetzt und dennoch in den meisten Bereichen eine Flexibilität für dessen Umsetzung durch die Bauherren ermöglicht.

References: § 6
 § 4
 § 4
 § 4
 § 13
 § 13
 § 16
 § 19
 § 23
 § 16