Source: https://www.ebnerstolz.de/de/Zahlungsanspruch-des-Mieters-fuer-Schoenheitsreparaturen-59622.html
Timestamp: 2020-04-07 11:08:32+00:00

Document:
Zahlungsanspruch des Mieters für Schönheitsreparaturen - Ebner Stolz
BGH 3.12.2014, VIII ZR 224/13
Die Klä­ger sind seit 1990 Mie­ter einer - damals noch preis­ge­bun­de­nen - Woh­nung der Beklag­ten in Ber­lin. Diese hat­ten sie damals noch von der Rechts­vor­gän­ge­rin der Beklag­ten gemie­tet.
§ 11 des Miet­ver­trags lau­tet:
"1. Die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren inn­er­halb der Woh­nung wer­den vom Ver­mie­ter getra­gen.
2. Umfang und Aus­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren erfolgt im Rah­men der hier­für nach den Vor­schrif­ten der 2. Berech­nungs­ver­ord­nung § 28 (4) vor­ge­se­he­nen Kos­ten­an­sätze.
3. Sofern der Mie­ter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst aus­führt oder durch ent­sp­re­chende Fach­fir­men aus­füh­ren lässt, wer­den ihm auf Antrag die antei­li­gen Beträge, wie sie sich nach der obi­gen Ver­ord­nung errech­nen, aus­ge­zahlt, sofern die Aus­füh­rung sach- und fach­ge­recht erfolgt ist."
In einer Zusatz­ve­r­ein­ba­rung ist bestimmt:
"In Ergän­zung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abge­sch­los­se­nen Miet­ver­tra­ges wird hier­mit ver­ein­bart, dass der Mie­ter nach Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, die durch nor­male Abnut­zung not­wen­dig wur­den, Anspruch auf Aus­zah­lung des hier­für in der Miete vor­ge­se­he­nen Betra­ges gemäß den jeweils gül­ti­gen Berech­nungs­ver­ord­nun­gen hat.
Als Abrech­nungs­mo­dus wird eine Zeit­spanne von 5 Jah­ren ange­setzt."
Die Beklagte infor­mierte die Klä­ger Anfang 2012 dar­über, dass sie die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren künf­tig selbst aus­füh­ren werde. Die Klä­ger lehn­ten dies ab und kün­dig­ten an, die Woh­nung nach Ablauf von min­des­tens fünf Jah­ren seit den letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst zu reno­vie­ren. Im Mai 2012 teil­ten sie der Beklag­ten mit, die Woh­nung sei jetzt reno­viert, und ver­lang­ten - ent­sp­re­chend den Berech­nungs­vor­ga­ben in der Zusatz­ve­r­ein­ba­rung - die Zah­lung von rund 2.440 €. Sie behaup­te­ten, es habe Reno­vie­rungs­be­darf bestan­den und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heiz­kör­per fach­ge­recht ges­tri­chen wor­den.
Das AG gab der Zah­lungs­klage statt; das LG wies sie ab. Auf die Revi­sion der Klä­ger hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und gab der Klage statt.
Der auf § 11 Zif­fer 3 des For­mular­miet­ver­tra­ges i.V.m. der Zusatz­ve­r­ein­ba­rung gestützte Zah­lungs­an­spruch setzte keine Zustim­mung der Beklag­ten zur Aus­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch die Klä­ger vor­aus, son­dern bestimmte ledig­lich, dass die Klä­ger als Mie­ter fäl­lige Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sach- und fach­ge­recht vor­ge­nom­men haben. Dem Zah­lungs­an­spruch stand daher nicht ent­ge­gen, dass die Beklagte die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst durch­füh­ren wollte und dies den Klä­gern auch mit­ge­teilt hatte.
Für diese - den Klä­gern als Geg­nern der Klau­sel­ver­wen­de­rin güns­tigste - Aus­le­gung der Klau­sel spra­chen sowohl der Wort­laut als auch eine Abwä­gung der berech­tig­ten bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen. Sch­ließ­lich bot die Klau­sel dem Mie­ter einen Anreiz, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren (kos­ten­güns­tig) in Eigen­ar­beit durch­zu­füh­ren und dafür die "ange­spar­ten" Beträge, die den eige­nen Auf­wand im Ein­zel­fall über­s­tei­gen kön­nen, aus­ge­zahlt zu erhal­ten. Für den Ver­mie­ter hatte die Klau­sel den Vor­teil, dass er bei Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch den Mie­ter eige­nen Auf­wand für die Pla­nung und Abstim­mung der Arbei­ten mit dem Mie­ter ersparte und das Risiko man­gel­haf­ter Aus­füh­rung beim Mie­ter lag, der die Aus­zah­lung nur erhal­ten sollte, wenn infolge nor­ma­ler Abnut­zung erfor­der­li­che Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch ihn fach­ge­recht aus­ge­führt wor­den waren.

References: BGH 

§ 11
 § 28
 § 11
 BGH 
 § 11