Source: https://www.slideshare.net/marjouriemedrano/26899611-cursodecontratos
Timestamp: 2017-06-28 23:39:51+00:00

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26899611 curso-de-contratos
Pactos especiales - by Abogados Paipa & ...
by Ronald Valenzuela...
by Cesar1502
Pactos accesorios a la compraventa ...
by genehenriquez18
marjouriemedrano
, Mtra. en Derecho
Eduardo J. Saballos Almendárez
Aníbal Ruíz Armijo
© Iván Escobar Fornos, 1988
© HISPAMER, 1998
Costado Este de la UCA, Apartado A-221, Zona 13
Impreso por Impreandes Presencia S. A.
Modalidades de la compra
Cláusula de no Enajenar
La venta ad gustum
Venta con calidad determinada
Venta con pacto de retro venta
Venta con facultades de señalar
la persona para quien se compra
Modalidades de la venta del inmueble
Venta en junto, bloque o masa
Venta por cuenta peso o medida
Función negociable de la promesa de venta
Diferencia entre la promesa de venta y la venta
Clases de Promesas
Afinidad con la venta
Cosas que se pueden permutar
Efectos de las acciones revocatorias y
resolutorias con relación a terceros
Diversos Tipos de Arrendamiento
Caracteres de Arrendamiento
Arrendamiento de muebles en general
Conclusión del arriendo
La aparcería o colonia
Nulidad por objeto ilícito
Las sociedades particulares
Mandato en interés del mandante y mandatario
Mandato en interés del mandante y un tercero
Mandato en interés exclusivo del tercero
Responsabilidad con el mandante
Actos y contratos nulos
Relaciones del mandatario y los terceros
Diligencias del mandatario con la ejecución
Delegación del mandatario
Plazo para la restitución
El mutuo con interés
Diferencia entre el comodato y el mutuo
Caracteres del depósito
Diversas especies de depósito
Extinción del depósito
Juego o apuesta
Juegos o apuestas prohibidos o permitidos
Efectos de los juegos o apuestas permitidos
Efectos de los juegos o apuestas prohibidos
Juegos penados o permitidos por las leyes
La suerte como medio para dividir las
cosas o para terminar cuestiones dudosas
o litigiosas
Caracteres del contrato oneroso de renta
Elementos de la renta vitalicia onerosa
La fianza es un contrato
Diferencias de la fianza con otras figuras
Compatibilidad de la anticresis y la hipoteca
Clases de anticresis
Origen de la prenda y la hipoteca
Variedades de prenda
Característica de la prenda
Transferencia de derecho de prenda
Características del contrato de hipoteca
La hipoteca mobiliario
Las garantías reales mobiliarias
Diversos tipos de garantías
Concepto de la hipoteca mobiliaria
Diferencia entre hipoteca mobiliaria y la prenda
La hipoteca mobiliaria en nuestro derecho
Código de abreviaturas
El Dr. Iván Escobar Fornos, un nicaragüense amante del estudio y de la
investigación jurídica, que tiene la bondad de no guardarse para sí el producto
de su intensa labor intelectual, sino que lo esparce en forma de folletos y libros
entre sus colegas, discípulos y lectores, ávidos de conocer sus pensamientos y
de estudiar los múltiples temas que aborda con erudición y acierto admirable
ya sea sobre el Derecho Inmobiliario Registral, en lo que es una respetable
autoridad, o en el área del Derecho Procesal Civil, o en materia de Amparo
Constitucional, o bien en el extenso campo de la Obligaciones y Contratos.
Con relación al libro Curso de Contratos, objeto específico de nuestra
nota introductoria, esta ya había aparecido en una primera edición por editorial
imprenta UCA.
Editorial HISPAMER en esta oportunidad financia esta obra de Curso de
contratos actualizada, corregida, con jurisprudencia nacional y concordada
con nuestro Código Civil y de Procedimiento Civil, lo cual estamos seguro será
de gran ayuda para el estudiante jurista y estudioso del derecho en general.
Podemos decir con seguridad que tener en nuestro poder el libro Curso
de Contratos de tan destacado autor, es poseer una enciclopedia de la materia, que nos ayudará a resolver cualquier problema que sobre la misma se nos
presente, con acierto y prontitud.
Muchas gracias Dr. Escobar Fornos por el aporte que nos hace con su
estudio e investigación ejemplar.
SUMARIO: 1. Definición.- 2. Características. A. Es un contrato consensual. B. Es un contrato bilateral. E. Es un contrato oneroso. D. Es un contrato
conmutativo. E. Es un contrato principal. F. Es un contrato de ejecución instantánea. G. Trasmite el dominio.-3. Su importancia.-4.Clases.-5. Requisitos.-6.El
consentimiento.-7.Capacidad.-8.Objeto: A.Cosas que pueden ser vendidas. B.
Requisitos del objeto: a)Posible; b) Real; c)Determinado o determinable; d) Propio; e) No debe pertenecer al comprador. C. Venta de cosa futura y venta de
esperanza.-9.El precio: A. Concepto.B. Requisitos: a) Precio en dinero; b) Precio cierto. C. Las arras.-10.Efectos.-11.Obligaciones del vendedor: A. Obligación de conservar y entregar la cosa. B. Garantía de la cosa vendida.-12.Obligaciones del comprador: A.Obligación de pagar el precio. B. Derecho a depositar
el precio. C. Lugar y tiempo del pago. D. Resolución del contrato por falta del
pago del precio. E. Obligación de recibir la cosa.-13. Modalidades de la compraventa.-14.Compraventa condicional.-15. Venta con pacto comisorio.-16. Cláusula de no enajenar.-17.Venta ad gustum.-18.Venta a ensayo o prueba. -19.Venta
con calidad determinada.-20 Venta a satisfacción del comprador.-21.Venta con
cláusula de arrepentimiento.-22.Venta con pacto de retroventa: A. Concepto y
naturaleza jurídica. B. Su utilidad. C.Requisitos. D. Forma de ejercitar el derecho. E. Personas que pueden ejercer la retroventa. F. Personas contra las cuales se puede ejercer la retroventa. G.Efectos de la retroventa.-23. Pacto de
reventa.-24.Venta con reserva de dominio.-25.Venta con pacto de preferencia:
A. Su concepto y naturaleza. B. Requisitos. C. Efectos. D. Venta en pública
subasta. E.Intrasmisibilidad del derecho de preferencia.-26 Venta con la facultad de señalar la persona para quien se compra: A. Concepto y naturaleza jurídica. B. Requisitos. C. Efectos.27.Pacto del mejor comprador: A. Concepto y
naturaleza B. Transmisibilidad. C. Bienes sobre el que recae y plazo. D. Solo
cabe en casos de venta y pago. E. Limitaciones del ar. 2709 C.F.Efectos. G.
Comparación con el pacto de preferencia.-28.Modalidades de la venta de inmueble.-29.Venta en junto, bloque o masa.-30 Venta por cuenta, peso o medida.-31.Jurisprudencia.
La compraventa se encuentra definida en el art. 2530C. que dice:»La compra y venta es un contrato por el cual una de las partes transfiere a otra el dominio de cosas determinadas por un precio cierto». Esta definición consagra varias de las características de la compraventa y señala los requisitos de especial
relevancia: el objeto y el precio. Según los anotadores, esta definición fue tomada de la obra de Don Modesto Falcon.1
Nota al art. 2530C.
El contrato de compraventa tiene las características siguientes:
A. Es un contrato consensual
El carácter consensual de este contrato se consagra en el art. 2540C. que
dice: «La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria
para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio,
aunque ni la una ni el otro se hayan entregado» .2
Es cierto que el art. 2534C. establece que la compraventa de inmueble se
otorgará en escritura pública; pero esta no es un requisito esencial de su perfeccionamiento. Si no se celebró en escritura pública, el contrato existe y las partes
pueden compelerse para su otorgamiento y procede a la inscripción.
B. Es un contrato bilateral
Es bilateral porque se obliga tanto el vendedor como el comprador. El primero se obliga a entregar la cosa vendida y a responder por la evicción y saneamiento. El segundo se obliga a pagar el precio,lo mismo que a recibir el objeto
Es oneroso por cuanto ambos contratantes sufren un sacrificio, un gravamen. El vendedor se desprende de la cosa y el comprador del precio.
D. Es un contrato conmutativo
Es conmutativo por cuanto las partes pueden prever, al celebrarse el contrato, el sacrificio equivalente de sus prestaciones, lo mismo que sus ventajas.
No obstante, a veces puede ser aleatorio, como sucede en las ventas de
cosas futuras cuando el comprador asume el riesgo de que no llegaren a existir
en todo o en parte, o cuando se venden como existentes las sujetas a riesgos y
el comprador los asume, de acuerdo con art. 2571C.
E. Es un contrato principal
Es principal porque subsiste por sí solo. No necesita de otro para subsistir,
como sucede con la hipoteca y la fianza.
. El carácter consensual de la compraventa tanto civil como mercantil, lo confirma la Corte Suprema
en sentencia de las 8 a.m. del 4 de febrero de 1931, B.J.,P.7689.
F. Es un contrato de ejecución instantánea
Es de ejecución instantánea por cuanto se cumple de una sola vez. No
obstante, puede ser de ejecución sucesiva cuando está de por medio un suministro de cosas.
G. Trasmite el dominio
Tal efecto se desprende de la definición que da el art. 2530C. En ella se
expresa que la compraventa transfiere el dominio. Se produce la trasmisión aunque ni el precio ni la cosa se hayan entregado. Este sistema de trasmisión es el
consagrado por el Código Civil frances, el que se aparta del sistema romano y
Este contrato es el más usual y en los tiempos modernos, se presenta en
forma masiva. Por lo expuesto, es regulado en los códigos en forma minuciosa.
La compraventa puede ser civil y mercantil. El art. 341 C.C. Expresa:»Serán
mercantiles las compraventas a las que este Código da tal carácter y todas las
que se hagan de bienes muebles con el objeto directo y preferente de traficar,
esto, es, de revenderlos, o alquilar su uso».
De acuerdo con el art. 111 literal i) C.C. la venta de inmueble queda sujeta
Es importante la distinción para determinar la ley reguladora del contrato; a
a) De acuerdo con el Código Civil la venta civil puede recaer sobre bienes
muebles o inmuebles; de acuerdo con el Código de Comercio, la mercantil sólo
b) De acuerdo con el art. 2568 C. no pueden venderse las cosas ajenas,
bajo pena de nulidad; en cambio el art. 342C.C. expresa que la venta de cosa
ajena es válida y, como consecuencia, vincula a las partes.
La compraventa es un contrato y como tal debe reunir todos los requisitos
generales de los contratos: consentimiento, objeto, capacidad y causa.
El precio y la cosa vendida forman parte del objeto del contrato de compraventa, pero en este contrato adquieren características especiales de la compraventa. La doctrina los califica como elementos especiales.
Si falta el precio o la cosa, no hay venta. Si falta el precio, por ejemplo, no
hay venta, pero puede convertirse en donación si se han llenado los requisitos
El art. 2533C. establece que el contrato no será juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le faltare un requisito
esencial. Trataremos brevemente sobre el consentimiento, capacidad, objeto y
El consentimiento es un requisito esencial de todo contrato, y como consecuencia, de la compraventa. El consentimiento debe recaer sobre:
a) La cosa comprada. No existe contrato válido si Juan cree vender el inmueble X y José entiende comprar el inmueble Y Juan cree vender un automóvil
Datsun y Pedro cree adquirir un Jeep Toyota.
b) El precio. No hay contrato válido si Juan cree vender el inmueble X por
C$100,000 y Pedro cree adquirirlo por C$10,000.
c) Sobre la naturaleza del contrato. No habrá venta ni arrendamiento si
Juan cree vender a plazo el inmueble X y Pedro recibirlo en arriendo.
La venta, como contrato que es, se forma por el consentimiento libre del
vendedor y del comprador. No obstante, el art. 2531C. establece algunos casos
en que una persona se ve compelida a vender. Las ventas forzadas no son
consideradas como verdaderas ventas, por cuanto falta el consentimiento libre
del vendedor. Sin embargo, un fuerte sector doctrinal estima que no hay ausencia de consentimiento, ya que éste se ha dado por adelantado en el instrumento
de donde emana la obligación del deudor, o al adquirir el inmueble objeto de la
De acuerdo con el citado artículo nadie puede ser obligado a vender, sino
cuando se encuentra sometido a una necesidad jurídica de hacerlo, la cual tiene
lugar en los casos siguiente:
i) Cuando se decreta la expropiación por causa de utilidad pública.
Este es el ejemplo típico de la venta forzada. En épocas normales no se
presenta con mucha frecuencia; no sucediendo lo mismo en períodos revolucionarios, la que generalmente va acompañada con injusta confiscaciones. En la
Ley de Reforma Agraria se presentan ambas figuras ya derogados por la Constitución.
ii) Cuando por una convención o por un testamento se imponga al propietario la obligación de vender una cosa a persona determinada.
Si es por una convención estamos en presencia de la promesa de venta. Si
es por virtud de testamento estamos en presencia de una carga a la institución
de heredero o a un legatorio.
iii) Cuando en la partición de la herencia o en la cesación de comunidad las
cosas partibles no admiten división o su división las hiciere desmerecer.
iv) Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados
en virtud de ejecución judicial.
Son las ventas judiciales que resultan de los juicios que los acreedores
iniciaron en contra de sus deudores para el cumplimiento de la obligación.
Entre los autores se discute en torno a la determinación de quién es el
vendedor: la mayoría sostiene de que el vendedor es el deudor, representado
por el Juez; otro sector opina que vende el Juez en ejercicio de su función jurisdiccional.
Nuestro derecho sigue el primer sistema, porque en los arts. 1775 y 1816
Pr. se dispone que el Juez procederá en representación del deudor demandado
a otorgar la escritura al acreedor ejecutante, según se establece en el art. 2624
inc. 2C.
v) Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos la obligación de
realizar todo a parte de las cosas que estén bajo su administración.
Ejemplos: la obligación del guardador de la herencia de vender todos los
bienes hereditarios de acuerdo con el art. 379C.; la obligación del albacea de
vender los bienes de la sucesión para el pago de las deudas de conformidad con
el art.1285C.
Todas las personas capaces para obligarse pueden celebrar la compraventa. Pero al vendedor se le exige que además tenga el dominio y la libre
disposición de las cosas vendidas. Así se dispone en el art. 2564C.
El art. 2565C. señala una serie de prohibiciones y no de incapacidades.
A. Cosas que pueden ser vendidas
Todas las cosas muebles e inmuebles pueden ser vendidas, aun las futuras, siempre que puedan ser objeto de contrato. Esta es la regla general. No se
permite cuando la ley lo prohíbe.Esta es la excepción. Así se desprende del art.
2566C. que dice: «Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de
los contratos aunque sean cosas futuras, siempre que su enajenación no sea
prohibida».
Se prohíben vender, por ejemplo: las cosas públicas, de acuerdo con el art.
611C.; la sucesión de una persona viva, de acuerdo con los arts. 934, 2473 inc.
2 y 2734C.; todos los bienes presentes o futuros o una parte de ellos de acuerdo
con el art. 2573C.; los derechos de uso, habitación y comodato de acuerdo con
los arts. 1548 y 3426C.; el derecho de pedir alimento de acuerdo con el art.
286C.; el derecho otorgado por el pacto de preferencia de acuerdo con el art.
2703C.
B. Requisitos del objeto
Para determinar los requisitos del objeto de la venta debemos recurrir a las
reglas generales sobre el objeto de los contratos y de las obligaciones y a las
especiales para ella, siempre que no resultaren modificadas por estas últimas.
El objeto de la compraventa debe ser:
a) Posible.
Esta posibilidad debe ser física y jurídica. En pocas palabras, el objeto
debe estar en el comercio, como se desprende del art. 2473C.
No se puede vender por ejemplo: el sol, el aire, las calles y las cosas cuya
enajenación prohíbe la ley, como hemos visto anteriormente.
Es decir debe existir. No es válida la venta de una cosa que dejó de existir
al tiempo de celebrarse el contrato. Será nula por falta de objeto. Ejemplo: es
nula la venta que hace Juan a Pedro del caballo X, si al tiempo de celebrarse el
contrato ya había muerto.
Esto no quiere decir que no se puedan vender las cosas futuras, es decir,
las que no existen, pero que se espera que existan.
c) Determinado o determinable.
De acuerdo con el art. 2572C., la cosa es determinada:
i) Cuando es una cosa cierta. Se refiere al cuerpo cierto, o sea, aquel que
se encuentra determinado en sus elementos esenciales. Ejemplos: el caballo
«El Consentido»; el automóvil placa No. 482-2030, chasis 103678; el inmueble
X con tales linderos, medidas y datos de inscripción.
ii) Cuando la cosa se determina en su especie y cantidad. Ejemplo: 10
fanegas de maíz, 30 litros de aceite de semilla de algodón.
Si sólo se señala el género, no hay contrato, por cuanto no se sabe cuál es
el objeto debido. Ejemplo: te vendo animales. Tampoco hay contrato cuando se
señala la especie sin la cantidad. Ejemplo: te vendo maíz, frijoles, etc. Se podría
cumplir la obligación entregando un grano de frijol o un grano de maíz.
d) Propio.
La cosa objeto de la venta debe pertenecer al vendedor, debe ser propia. Al
art. 2568C. expresamente prohíbe y declara nula la venta civil de cosa ajena,
pues si nadie puede trasmitir un derecho que no tiene y por definición legal la
venta trasmite el dominio, lógico es consagrar la nulidad de la venta de cosa
En los sistemas en que la venta no trasmite el dominio, se acepta la venta
de cosa ajena. Era la solución que seguía el Derecho romano. No obstante,
algunas legislaciones que distinguen entre título y modo, declaran la nulidad de
Por el contrario, la venta comercial de la cosa de otro es válida. Obliga al
vendedor a adquirirla y entregarla al comprador bajo la pena de la indemnización de daños y perjuicios. Así lo dispone el art. 342C.C.
Para el estudio de los efectos de la venta de cosa ajena es preciso distinguir: efectos, con relación al verdadero propietario de la cosa y efectos con relación a los contratantes.
La venta de cosa ajena no puede perjudicarle al verdadero propietario que
no ha sido parte en el contrato de venta de cosa ajena res inter alios acta, conservando el derecho de reivindicarla.
El verdadero propietario sólo pierde la acción reivindicatoria:
i) Cuando el comprador adquirió la cosa por prescripción.
ii) Cuando se adquieren cosas muebles no hurtadas ni robadas por tercero de buena fe, de acuerdo con el art. 1768C.
iii) Cuando el tercero registral adquiere en virtud de testamento
revocado o declarado nulo.3
La Corte Suprema ha dicho que la acción de nulidad por la venta de la cosa
ajena no la puede ejercer el dueño de ella. Sólo los contratantes la pueden ejercer.4
Con relación a los contratantes se producen dos efectos fundamentales: la
nulidad de la venta y la obligación de indemnizar los daños y perjuicios sufridos
En principio la acción de nulidad se establece en beneficio del comprador,
quien debe tener buena fe (ignorar que la cosa era ajena). Por eso la parte
pertinente del art. 2568C. dice:»... si el comprador sabía que la cosa era ajena
no podrá pedir la restitución del precio...»
El comprador no sólo puede invocar la nulidad como acción, sino también
como excepción. Se invoca como acción a fin de que se le devuelva el precio y
liquide una situación conflictiva. Se invoca como excepción a fin de negarse a
entregar el precio.
Al vendedor que entregó la cosa no se le concede acción de nulidad de
conformidad con la parte pertinente del art. 2568C. que dice:»...El vendedor después que hubiere entregado la cosa, no puede demandar la nulidad de la venta,
ni la restitución de la cosa...».Interpretado a contrario sensu, antes de haber
sido entregada puede demandar la nulidad. Debemos de reconocer que el tema
no es pacífico en la doctrina.
En nuestro derecho no existe duda de que la nulidad es relativa. El art.
2568C. expresamente dispone que es nula, con nulidad relativa, la venta de
Como consecuencia, la venta se convalida o consolida:
i) Por la ratificación que de ella hiciera el propietario.
. Ver ESCOBAR FORNOS IVAN. INTRODUCCION AL DERECHO REGISTRAL NICARAGUENSE,
Managua, Nicaragua, 1979, p.p.330 y 331.
. S.10 a.m., del 12 de Marzo de 1926, B.J.,p. 521; S. 12 m. del 15 de Octubre de 1931, B.J.p 7880; S. 12
m. del 29 de Julio de 1932, B.J.,p. 8082; S. 12 m. del 27 de febrero de 1937, B.J.,p. 9602; S. 11 a.m. del 26
de Junio de 1945, B.J.,p.12839; S. 10.a.m. del 28 de Junio de 1954, B.J., p. 17011; S. 11 a.m. del 31 de
Julio de 1963, B.J.,p. 322; S. 10:35 a.m. del 6 de Julio de 1965, B.J.,p. 202.
ii) Por la adquisición posterior que hace el objeto vendido el comprador,
sea a título universal (institución de heredero), o a título particular (legado, venta, donación, permuta, dación en pago, etc.).
La convalidación tiene lugar aún después de presentada la demanda de
nulidad por el comprador, aunque el tema es discutido en la doctrina.
Son varias las teorías que tratan de dar fundamento a esta nulidad: la de la
rescisión, de la falta de causa, de un error sobre la persona, del error sobre la
cosa y del error sobre la causa del acto.
El otro efecto que produce la venta de cosa ajena consiste en la indemnización de los daños y perjuicios que el vendedor debe pagar al comprador, aunque
se encuentre de buena fe, como consecuencia de la anulación del contrato o de
la reivindicación de la cosa. Para que el comprador sea indemnizado necesita
tener buena fe.
El art. 2568C. no comprende las ventas siguientes:
i) La que se refiere a cosas genéricas. Ejemplos: cincuenta fanegas de
maíz, cien vacas.
Estas se pueden adquirir al momento de la entrega.
ii) Aquellas en las cuales el vendedor se obliga adquirir los bienes objeto de
En este tipo de venta las partes están de acuerdo en que es condicional.
En los anteriores supuestos no hay venta de cosa ajena, pues solamente
se difiere la trasmisión de la propiedad, lo cual es permitido. Son, pues, ventas
Relacionada íntimamente con la venta de cosa ajena se encuentra la venta
de la totalidad de la cosa común por uno de los condominios. Esta venta es nula
aun respecto de la porción que le corresponde al vendedor. Así lo dispone el art.
2569C.
La solución del mencionado artículo ha sido criticada por ser excesiva,
pues se piensa que debe ser válida la venta por la porción que le corresponde al
vendedor. Creo que la solución del artículo citado es la justa, pues el comprador
ha creído comprar toda la cosa y no una parte indivisa.
También esta venta puede ser ratificada de acuerdo con el art. 2568C.,
pues el art. 2569C. declara que el art. 2568. es aplicable al supuesto de la venta
de la totalidad de la cosa común.
Los anotadores encuentran un roce entre los arts. 2569C. y 1803 inc. 2C.
e) No pertenecer al comprador.
La compra de cosa propia no vale. Así lo dispone expresamente el art.
2574C. Esta nulidad es absoluta y se produce por faltarle causa al contrato.
C. Venta de cosa futura y venta de esperanza
En la venta de cosa futura o esperada el contrato está sujeto a la condición
suspensiva de que llegue a existir. Si la cosa llega a existir se habrá cumplido la
condición y el contrato surtirá todos sus efectos. Si por el contrario, la cosa no
llega a existir, la condición no se cumple y el contrato se tendrá por no celebrado, por lo que, como consecuencia, el comprador no está obligado a pagar el
precio. No existe contrato por falta de objeto. Ejemplos: la cosecha de naranjas
que producirá la finca el Naranjo; el potrillo que nazca de la yegua «El Encanto».
Si lo vendido no es la cosa esperada, sino la esperanza o suerte de que
exista, la venta en de esperanza. En este supuesto existe venta pura y simple,
pero es aleatoria. Como consecuencia, el comprador debe pagar el precio aunque las cosas no lleguen a existir. Ejemplo: la compra por C$500.00 que Juan le
hace al pescador de los peces que coja con un tiro de red.
El art. 2571C. establece tres casos en que la venta es aleatoria:
a) Cuando sean vendidas cosas futuras tomando el comprador sobre sí el
riesgo de que no llegaren a existir en su totalidad. Ejemplos: comprar la cosecha
de café asumiendo el riesgo de que se pierda totalmente antes de ser cortada;
comprar un billete de lotería; comprar por C$500.00 los peces que de un golpe
de red saque el pescador.
En estos supuestos el comprador debe pagar el precio aunque no obtenga
ninguna utilidad de la esperanza. Por ejemplo: el comprador debe pagar el precio aunque se pierda toda o parte de la cosecha por un incendio, plaga, etc.;
aunque el pescador no saque ningún pez.
El comprador en los anteriores supuestos asume el riesgo de que no resulte nada de lo calculado. Así lo dispone el art. 2711C. «Si la venta fuera aleatoria,
por haberse vendido cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no
llegaren a existir, el vendedor tendrá derecho a todo el precio, aunque la cosa
llegare a existir, si de su parte no hubiere culpa»
b) Cuando se venden cosas futuras asumiendo el comprador los riesgos
de que no lleguen a existir en cualquier cantidad. Ejemplo: se calcula la cosecha
en quinientas fanegas de café y sólo produjo la finca cien fanegas; se calculó
que la cosecha de maíz será de quinientos quintales y sólo produjo doscientos.
En tales casos el comprador debe de pagar la totalidad del precio, pues
ha comprado una esperanza. Así lo dispone la primera parte del art. 2712C.
que dice:»Si la venta fuere aleatoria por haberse vendido cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegaren a existir, en cualquier cantidad, el
vendedor tendrá también derecho a todo el precio, aunque la cosa no llegare a
existir en una cantidad inferior a la expresada...»
En este supuesto el comprador no ha tomado el riesgo de la inexistencia
total, sino el riesgo de la inexistencia de una parte, aunque se muy pequeña;
como consecuencia, si se produce la pérdida total no habrá venta por falta de
objeto y el vendedor debe restituir el precio si ya lo hubiere recibido. Así los
dispone el art. 2712 inc.2C.
c) Cuando se venden cosas existentes, pero sujetas a algún riesgo, tomando este riesgo el comprador. Ejemplo:venta de los animales que existen en la
finca X afectada por una sequía, los que están expuestos a morirse por falta de
En este caso el vendedor tiene derecho a todo el precio aunque la cosa
hubiere dejado de existir en su totalidad o en parte en el día del contrato. Así lo
dispone el art. 2713C.
Esta venta puede ser anulada como dolosa por la parte perjudicada si
probare que la otra parte no ignoraba el resultado del riesgo a que estaba sujeta
la cosa. Así lo dispone el art. 2714C. El dolo puede provenir del vendedor o del
comprador (sabía que a la fecha del contrato había pasado el peligro y se aprovechó de ello para comprar a un precio inferior).
No es preciso que conste expresamente que el comprador asume el riesgo
para que la venta sea aleatoria en los casos regulados por los artículos anteriores. Puede resultar del contexto del contrato o de la circunstancia que rodean el
caso, como cuando se vende una cosecha de café de la finca X que normalmente produce quinientos quintales en cincuenta mil córdobas.
El precio es la contraprestación que realiza el comprador a cambio de la
El precio debe de reunir los requisitos siguientes: debe consistir en dinero
y ser cierto.
a) Precio en dinero.
El precio debe consistir en dinero; pero el art.2536C. admite el precio mixto
que consiste parte en dinero y parte en otras cosas. Ejemplo de precio mixto:
Juan le vende a Pedro el inmueble X por cien mil córdobas, de los cuales recibe
setenta mil córdobas en efectivo y un automóvil en treinta mil córdobas. De
acuerdo con el citado artículo para determinar si estamos en presencia de una
permuta o de una venta cuando el precio es mixto debe atenderse preferentemente a la intención de las partes; pero agrega que, en defecto de ella, se tendrá
por permuta si el valor de la cosa dada como parte del precio excede al del
dinero, y por venta cuando el dinero excede al de la cosa dada como parte del
La referida disposición se presta a confusión pues, tal como se encuentra
redactada, las partes podrían convertir en venta lo que es permuta o en permuta
lo que es venta, a pesar de la diferencia de los valores del dinero y de la cosa
dada. Pero en realidad esa no ha sido la intención del legislador, ya que las
partes no pueden desnaturalizar el contrato, convirtiendo en venta lo que es
permuta o viceversa. La intención de los contratantes funcionará cuando el dinero y las cosas son iguales o más o menos iguales.
b) Precio cierto.
El art. 2530C.al definir la venta exige como requisito el precio cierto.
El precio es cierto cuando es determinado o determinable.
El precio es cierto:
i)Cuando determinan las partes el precio que debe de pagar el comprador.
Es la forma más usual de determinar el precio. El precio no podrá quedar al
arbitrio de uno de los contratantes, pues en tal supuesto no existiría consentimiento. Así lo dispone el art. 2539C. Ejemplos: el que fije Juan (comprador); el
que fije Pedro (vendedor).
ii) Cuando se deje su señalamiento al arbitrio de un tercero determinado.
Así lo permite el art. 2537C. Si el tercero no quisiere señalarlo (muerte,
negativa, incapacidad, etc.), quedará ineficaz el contrato. Si el tercero ha procedido de mala fe, con evidente error y, en general, cuando el precio es bastante
desproporcionado, puede ser impugnado en busca de un reajuste.
Esta forma de determinar el precio es poco usual.
iii)Cuando se fija con referencia a otra cosa cierta.
Ejemplo: vendo el inmueble X por el precio en que lo compré.
iv)Cuando en las ventas de valores, granos, líquidos y demás consumibles
se señalare por precio el que la cosa vendida tuviere en determinado día, bolsa
o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado, con tal que sea cierto.
Ejemplo: Vender cien fanegas de maíz al precio que tenga el día veinte de
septiembre del corriente año; vender diez fanegas de maíz con el diez por ciento
menos del que tuviere el diecisiete de julio del corriente año en el Mercado Oriental.
C. Las arras
Su origen se encuentra en el Derecho romano.
Son sumas de dinero o cosas muebles (un anillo ordinariamente en el Derecho romano), que se entregan como prueba de la celebración de un contrato o
para reservarle a las partes el derecho de retractarse del contrato. Las primeras
se denominan arras probatorias y las segundas penitenciales.
Las arras probatorias tienen por objeto constatar que el contrato se ha celebrado y para este fin el comprador entrega una cosa o dinero de valor inferior
a la cosa vendida. Si el contrato es cumplido, lo recibido se aplica al precio
Nuestro Código Civil no regula este tipo de arras, pero puede ser convenido. Solamente consagra las arras penitenciales en el art. 2557C. que dice:»Si
hubieren mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse
el contrato, allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor volverlas duplicadas».
Estas arras penitenciales producen los efectos siguientes:
a) Si el contrato se cumple, lo entregado se aplica al precio convenido.
b) Cuando ambos contratantes de común acuerdo desisten de la venta, el
vendedor debe regresar las arras al comprador, sin estar obligado a dar otro
tanto al mismo comprador.
c) Si el comprador desiste de la venta pierde las arras entregadas al vendedor.
d) Si el vendedor es el que desiste debe devolver las arras recibidas al
comprador,y otra cantidad igual.
En los casos de los dos últimos literales, para retractarse en virtud de las
arras, no es preciso que exista un incumplimiento del contrato de la otra contraparte, pues basta la simple voluntad sin motivaciones de dar por resuelto el
Esto es así porque el derecho concebido en el art. 2557C. es diferente al
del art. 1885C. En virtud del primero se puede resolver el contrato sin que exista
incumplimiento; por el contrario, en virtud del segundo, es preciso el incumplimiento del otro contratante para que proceda la resolución del contrato.
Cuando se produce la resolución por falta del pago del precio, el vendedor
tiene derecho a retener las arras o recibirlas dobladas. Así lo dispone el art.
2664C.
Generalmente las arras se estipulan en la compraventa. De aquí que el
legislador las haya regulado en el título correspondiente a ese contrato, pero en
realidad, pueden emplearse en todos los contratos, razón por la cual el Código
Civil italiano de 1942, las regula en la parte general de las obligaciones, conjuntamente con la cláusula penal, del art. 1382 al 1386.
En el art. 361C.C. se dispone que las arras se reputan dadas a cuenta del
precio y en prueba de la ratificación del contrato, salvo pacto en contrario. Acepta pues, las arras como medio de prueba y las arras como de retracción, pero
éstas deben pactarse expresamente.
El contrato de compraventa es bilateral y como tal produce obligaciones
para ambas partes. El vendedor está obligado a conservar, entregar y garantizar
la cosa, como también a sufragar los gastos de entrega y a recibir el precio. El
comprador por su parte está obligado a entregar el precio y a recibir la cosa.
Es importante destacar que la compraventa produce la trasmisión del dominio de la cosa vendida junto con los riesgos.
11. Obligaciones del vendedor
El art. 2582C. señala las principales obligaciones del vendedor: la entrega
y la garantía de la cosa vendida.
A. Obligación de conservar y entregar la cosa
El vendedor está obligado a conservar la cosa tal como se hallaba al tiempo de celebrarse el contrato sin cambiar su estado, hasta que la entregue al
comprador. Así lo dispone el art. 2583C.
Como consecuencia de esa obligación el vendedor debe de mantenerla
en buen estado y abstenerse de hacer mejoras y modificaciones en la cosa.
Los gastos de conservación corren a cuenta del vendedor, salvo convenio
en contrario. Esto resulta por la aplicación del art. 2590C.
El deber de custodia se da en el cuerpo cierto, pues cuando lo debido es un
género se puede pagar entregando cualquier cosa perteneciente a dicho
género.¿Si la cosa perece por caso fortuito o fuerza mayor, quién debe de asumir el riesgo? De acuerdo con los arts.1846,1847,2174 inc. 2 y 2579C., los riesgos del cuerpo cierto los asume el comprador desde que se celebró la venta,
salvo que se haya hecho bajo condición suspensiva, en cuyo caso mientras
penda la condición los riesgos serán a cargo del vendedor.
También asume el riesgo el comprador, de acuerdo con el art. 2580C. cuando se trata de cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero señaladas de modo que no puede confundirse con otra porción de la misma cosa,
como por ejemplo, todo el maíz que se encuentra en el granero de la finca «Los
Si sólo se venden partes indeterminadas de ese granero (diez fanegas de
maíz) la pérdida la asume el vendedor, a menos que ya se hubiere ajustado el
precio y de haberse pesado, en cuyo caso la asume el comprador.
En las ventas al gusto mientras el comprador no declare que le agrada la
cosa el riesgo lo asume el vendedor.
No obstante, si el cuerpo cierto perece durante la mora del vendedor de
entregar la cosa, éste asumirá los riesgos. Así se desprende de los arts. 1847
inc. 3 y 2166 inc. 1C.
Debemos de tener presente que el género no perece y que el deudor siempre lo debe entregar, ya sea que haya perecido por caso fortuito o por fuerza
mayor o por su culpa.
b) Obligación de entregar.
En virtud de la entrega se pone en posesión al comprador para que puede
disfrutar de la cosa vendida como propietario.
El vendedor debe entregar la cosa junto con los accesorios (llaves, etc.) y
aumentos después de la venta. Los frutos naturales pendientes al tiempo de la
venta y todos los frutos tanto naturales como civiles que después produzca la
cosa, pertenecerán al comprador, salvo que se haya estipulado entregar la cosa
al cabo de cierto tiempo, pues en este supuesto no pertenecerán al comprador
sino vencido el plazo. Así se desprende de los arts. 2574 inc. 2 y 2584C.
El art. 2574, inc.2C. se encuentra mal ubicado, pues el problema de los
frutos es diferentes al de la venta de cosa ajena. Se trata de dos problemas
diferentes, por lo que deben ser regulados en forma separada.
La entrega debe hacerse en el lugar convenido y si las partes no lo designaron se hará en el lugar en que se encontraba la cosa en la época del contrato.
Así lo dispone el art. 2585 inc. 1C.
La solución de que a falta de designación convencional se entregará la
cosa en el lugar en que se encontraba sólo es aplicable al cuerpo cierto. Cuando
se trata de un género la entrega debe hacerse en el domicilio del vendedor al
tenor de lo dispuesto en el art. 2031 inc. 2C. con relación al pago.
De acuerdo con el art. 2586C. la entrega debe hacerse en el tiempo estipulado en el contrato o, si no lo hubiere convenido cuando la exija el comprador.
Los gastos de entrega corren a cargo del vendedor. Son gastos de entrega:
el acarreo, embalaje, pesaje, medida, etc., si se tratare de cosas muebles, los
honorarios del Notario, el pago de los impuestos de trasmisión, la certificación
de que si tiene o no gravamen el inmueble, etc. Los gastos del testimonio y su
inscripción corresponden al comprador. Así se dispone en los arts. 2558 y 2590C5.
Estos mismos artículos permiten que se pacte en contrario a la solución que
ellos mismos dan.
c) Casos en que no existe o se retarda la obligación de entregar la cosa.
Ya hemos visto que la entrega de la cosa es una obligación fundamental
del vendedor; sin embargo, existen algunos casos en que se extingue o se retarda la obligación de entregar:
i) Cuando por caso fortuito o fuerza mayor desaparece la cosa. En tal supuesto el riesgo es del comprador y, como consecuencia, no puede pedir la
devolución del precio si ya lo pagó. De no haberlo entregado podrá ser obligado
Si la imposibilidad deriva del caso fortuito o fuerza mayor fuere temporal
(falta de solvencia fiscales, etc.), el comprador puede pedir la resolución de la
venta y la devolución del precio, pero no tiene derecho para reclamar los daños
y perjuicios, a menos que hubiere culpa por parte del vendedor.
El comprador no puede demandar en tal supuesto el cumplimiento del contrato, salvo que pase la imposibilidad. Sólo cabe, pues, la resolución de la venta.
.De acuerdo con el art. 2 de la Ley de Impuestos de Transmisiones de Inmuebles se tendrá por
obligado a pagar el impuesto al vendedor, pero el Fisco puede tener también por obligado al comprador. Pero si el comprador paga puede reclamar lo pagado al vendedor.
ii) Cuando el comprador no ha pagado el precio.
El art. 2593C. le concede el derecho de retención al vendedor cuando el
comprador no le hubiere pagado el precio en la venta de contado. Por el contrario, si el vendedor le hubiera concedido un plazo al comprador para pagar el
precio no puede negarse a entregar la cosa.
iii) Cuando en la venta a plazo el comprador cae en insolvencia.
Así lo dispone el art. 2594C. que dice:»Tampoco está obligado a entregar
la cosa, cuando hubiere concedido un término para el pago, y después de la
venta el comprador se halla en insolvencia, salvo que afianzare de pagar en el
plazo convenido.
d) Sanciones por la falta de entrega.
Si el vendedor no entregare la cosa, el comprador puede pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, más los daños y perjuicios en ambos casos.
El ejercicio optativo de ambas acciones se produce tanto por la falta de entrega
de bienes muebles como de inmuebles, a pesar de la aparente limitación con
relación a estos últimos del art. 2597C. Esta solución se desprende del espíritu
que informa el Código Civil en esta materia, como puede observarse en los arts.
1885, 2586 y 2595C.
B. Garantía de la cosa vendida
El vendedor no sólo se encuentra obligado a entregar la cosa vendida, sino
a garantizarle al comprador lo siguiente: el derecho y posesión de la cosa que
trasmite (saneamiento por evicción), y el uso útil de la cosa de acuerdo a su
destino (saneamiento por vicios y redhibitorios).
El vendedor, pues, es garante del disfrute y uso de la cosa vendida. Esta
garantía está consagrada en el art. 2589C., cuyo desarrollo lo hace el Código
Civil en los Capítulos VI y VII, Título X, Libro II.
b) Saneamiento por evicción.
i) Ideas generales
Evicción es la privación de toda o parte de la cosa comprada, en virtud de
sentencia judicial. Ejemplo: Juan vende a Pedro el inmueble X, pero éste es
demandado por José con acción reivindicatoria para que le restituya dicho inmueble y el Juez declara con lugar la demanda por sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada. Pedro ha sido evicto, por lo que Juan debe sanear la
evicción de acuerdo con el art. 2589C. Existe normalmente en virtud de una
sentencia que condena al comprador a abandonar la cosa comprada por causas
anteriores a la venta. Pero también se dan supuestos en que no es preciso la
sentencia para que se produzca la evicción:
-Cuando el tercero detenta la cosa vendida y se niega a entregarla al comprador.
-Cuando por ser evidentemente indiscutible el derecho del reivindicante, el
comprador se allana a la demanda.
No es aconsejable esta actitud, ya que es muy difícil determinar si nos
encontramos frente a un derecho evidentemente indiscutible; por lo que resulta
mejor citar de evicción al vendedor para evitar que este se niegue a prestar la
garantía de conformidad con el art. 2617C.
Es conveniente insistir sobre la anterioridad del título del tercero. El
enajenante no puede garantizar los títulos posteriores de adquisición sobre las
cosas enajenadas. El vendedor, por ejemplo, no debe la garantía de evicción
cuando el inmueble es expropiado o confiscado en manos del comprador.
Cuando la adquisición del derecho del tercero se produce con posterioridad, pero en base a un origen anterior, el Juez tiene suficiente arbitrio para
decidir si cabe o no la evicción. Así lo dispone el art. 2605C.que dice: «Cuando
el derecho que ha causado la evicción es adquirido posteriormente a la tradición
de la cosa, pero cuyo origen era anterior, los jueces están autorizados para
apreciar todas las circunstancias y resolver la cuestión».
Ejemplo: Juan vende a Diego el inmueble X. Si antes de la venta Manuel ya
estaba por adquirir el inmueble X por prescripción y poco tiempo después de la
venta se ha cumplido la prescripción y adquirido el inmueble, Juan debe garantizar a Diego. Por el contrario, si la prescripción no se encontraba tan avanzada
al tiempo de la venta no debe la garantía, por cuanto Diego tuvo tiempo suficiente para interrumpir la prescripción. Esta es una cuestión de hecho que queda
bajo la apreciación soberana de los tribunales de instancia.
El citado artículo termina con las opiniones extremas que se daban sobre el asunto:
unos sostenían que se debía la garantía y otros que no se debía.
La evicción es parcial cuando se priva de una parte de la cosa (diez hectáreas de
una finca de sesenta) o de una de las adquiridas (un caballo de los seis comprados) o
cuando se turba el goce de la cosa (se priva de una servidumbre activa del inmueble
vendido o se declara que pesa sobre él una servidumbre pasiva, o un usufructo o habitación).
ii) Efectos
Dos son los efectos fundamentales de la garantía de la evicción: defender al comprador en el juicio e indemnizarlo si perdiere el juicio.
ii.1) Defensa en juicio
El vendedor debe salir en defensa del adquirente. Tal obligación la consagra el art.
2612C. que dice: «El enajenante debe salir a la defensa del adquirente, citado por este en
la forma y tiempo que designe el Código de Procesamiento, en el caso que un tercero le
demandar la propiedad o posesión de la cosa, el ejercicio de una servidumbre o cualquier
otro derecho comprendido en la adquisición, o lo turbare en el uso de la propiedad, goce
o posesión de la cosa».
El enajenante sustituye procesalmente al adquirente si asume la defensa en el
proceso, quien puede adherirse como coadyuvente. Hay una sustitución procesal, al
igual que en la acción oblicua. Se litiga en nombre propio en virtud de un interés ajeno,
pero que le conviene hacer en su beneficio. Los sujetos de la relación sustancial no
cambian en ambas acciones, a pesar del cambio de las personas que ejercitan las acciones.
La acción de evicción la tiene el actual adquirente y sus herederos. Se puede dirigir
contra el anterior vendedor o contra cualquiera de los anteriores.
El citado de evicción no puede citar a su vez a otro de los enajenantes. Pero tendrá
derecho a pedir que se notifique la demanda a los enajenantes que designe. Si los notificados comparecen deben coadyuvar con el que pidió la notificación, formando con él una
sola parte, debiendo gestionar en conjunto o por medio de apoderado. El citante tiene
contra los notificados los mismos derechos que contra él tiene el demandado que lo ha
citado de evicción. Así lo disponen los arts. 2613 y 2614C.
Cabe la evicción contra los anteriores enajenantes aunque el demandado no puede citar por evicción a su enajenante inmediato por haber adquirido en virtud de donación
o de venta en la que se renunció el saneamiento. Ejemplo: si Juan no puede citar a Pedro
por cuanto que renunció al saneamiento,puede citar a Diego de quien adquirió Juan en
virtud de venta. Así lo permite el art. 2606C.
La citación de evicción es una condición indispensable para que funcione
la garantía de la evicción. Así lo dispone el art. 2617C. que dice: «La obligación
que resulta de la evicción cesa si el vencido en juicio no hubiere hecho citar de
saneamiento el enajenante, o si hubiere hecho la citación, pasado el tiempo
señalado por el Código de Procedimiento».
Si el demandado no cita de evicción pierde su derecho para reclamar los
daños y perjuicios. También cesa la responsabilidad si el demandado, sin inter25
venir el enajenante, se allana a la demanda y fuere por ello privado de su derecho. Así se desprende del art. 2618C.
No obstante, si el adquirente demandado es vencido en el juicio y probare
que era inútil al transmitente por no existir una oposición justa, subsistirá la
garantía de evicción. Así lo dispone el art. 2618C.
La citación de evicción es una excepción dilatoria y representa un supuesto
de intervención forzada. Es cierto que puede o no concurrir el enajenante, pero
si no lo hace sufrirá las consecuencias de sentencia condenatoria.
La obligación de la defensa en juicio es indivisible; pero la condenación
hecha a los herederos del enajenante es divisible. Así lo dispone el art. 2611C.
que dice: «La obligación que produce la evicción es indivisible y puede
demandarse y oponerse a cualquiera de los herederos de los enajenantes, pero
la condenación hecha al enajenante sobre restitución del precio de la cosa, o de
los daños e intereses causados por evicción es divisible entre ellos».
Si la demanda del tercero contra uno solo de los herederos es rechazada
favorecerá a los otros y, como consecuencia, no podrá demandarlos en otro
juicio. Por el contrario, si fuere condenatoria no produce cosa juzgada en contra
de los otros que no fueron parte.
ii.2) Indemnización por la pérdida del juicio
El saneamiento o indemnización comprende:
-La devolución del precio pagado por el comprador.
Esta obligación está contemplada en el art. 2620C. que dice: «Verificada la
evicción, el vendedor debe restituir al comprador el precio recibido por él, sin
interés, aunque la cosa haya disminuido de valor, sufrido deterioros o pérdidas
en parte, por caso fortuito o por culpa del comprador».
Se debe entregar el precio sin intereses, por cuanto se estiman compensados por el uso que de la cosa hizo el comprador. Pero se deben los intereses
No se puede autorizar al vendedor a retener el precio, por cuanto equivaldría a convalidar un pago sin causa. Debe restituirlo aunque el comprador tenga
mala fe, ya que siempre existe pago indebido.
El vendedor debe entregar el precio aunque la cosa se haya deteriorado
por culpa del comprador, por cuanto aquel no tiene derecho sobre la cosa vendida, lo cual queda plenamente demostrado en el triunfo del tercero.
No obstante, el vendedor puede retener del precio la suma que el comprador hubiere recibido del tercero que lo ha vencido, por las mejoras hechas por el
vendedor antes de la venta y la que hubiere obtenido por las destrucciones en la
cosa comprada (venta de materiales de las cosas destruidas, etc.).
De acuerdo con el art. 2621C., el vendedor está obligado a pagar el valor
de los frutos de la cosa cuando el comprador tiene que restituirlos al tercero, a
menos que el comprador fuere de mala fe, pues de conformidad con el art. 2610C.
nada puede reclamar al enajenante.
- Las mejoras no necesarias.
El comprador puede reclamarle al vendedor las mejoras no necesarias.Las
necesarias las debe reclamar al verdadero dueño. Así se desprende del art.
2622C. que dice: «Debe también el vendedor al comprador los gastos hechos
en reparaciones o mejoras que no sean necesarias, cuando él no recibiere del
que lo ha vencido, ninguna indemnización, o sólo obtuviere una indemnización
- Los gastos del contrato y las costas procesales.
De acuerdo con el art. 2621C. el vendedor también debe los gastos del
contrato (certificaciones registrales, honorarios del Notario, etc.). También debe
pagar el vendedor los gastos del juicio.
-Los daños y perjuicios.
De acuerdo con el art. 2621C.el vendedor debe pagar al comprador los
daños y perjuicios que la evicción le causare.
El art. 2623C. señala que lo debido por daños y perjuicios se determina por
la diferencia del precio de la venta con el precio de la cosa al día de la evicción
(si la cosa valía 100 córdobas y su valor actual es de 200 córdobas, el aumento
es de cien córdobas) a menos que se deba a causas extraordinarias ( apareció
petróleo, se hizo una avenida, etc.).
La indemnización del art. 2612C. es amplia y, como consecuencia, no puede estar limitada sólo al aumento de valor de la cosa contemplado en el art.
2623C. En virtud del art. 2621C. se dan otras indemnizaciones, como gastos de
intermediarios en la operación de compra, etc.
En las ventas forzadas el vendedor sólo está obligado a la devolución del
precio. Se considera vendedor al acreedor que adquiere el inmueble o se ha
pagado de su crédito a cualquier otra persona que recibió el precio. También se
considera vendedor al deudor que no se haya opuesto al embargo y subasta
por cuanto no le pertenece la cosa. Así lo dispone el art. 2624.,cuyas dos últimas partes han dejado mucho que desear.
iii) Evicción parcial.
Cuando existe evicción parcial el comprador tiene a su elección dos accioiii.1) Demandar una indemnización proporcional al daño sufrido.
En este supuesto el comprador decide no rescindir el contrato. Los daños
se determinan de acuerdo con el art. 2628C. que dice: «Habiendo evicción parcial, y cuando el contrato no se rescinda la indemnización por la evicción sufrida,
es determinada por el valor al tiempo de la evicción, de la parte de que el comprador ha sido privado, sino fuere menor que el que le correspondía proporcionalmente, respecto al precio total de la cosa comprada. Si fuere menor, la indemnización, será proporcional al precio de la compra».
Expresa Salvat: «Así: supongamos que la compra se ha realizado por 10,000
pesos y que el comprador sea vencido de la cuarta parte; si esta parte al tiempo
de la evicción vale 3,000 pesos es éste el valor que debe ser indemnizado, por
ser él superior a la cuarta parte del precio pagado.
En sentido inverso, supongamos que la cuarta parte de la cosa, en la cual
se ha vencido, vale 2,000 pesos: la indemnización consiste en este caso en la
cuarta parte del precio, es decir, 2,500 pesos, por ser aquel valor inferior a esta
última»6.
iii.2) Demandar la rescisión del contrato.
El comprador puede demandar la rescisión del contrato cuando la parte
que se le ha quitado o la carga o servidumbre que resultar fuere de tal importancia respecto del todo que sin ella no hubiere comprado. Ejemplos: si se compra
un terreno para un hipódromo y la parte privada por la evicción lo hace insuficiente para ello; si se compra una casa de habitación y por la evicción se reconoce sobre ella un derecho de habitación. Esto es una cuestión de hecho que
queda bajo la apreciación soberana de los tribunales de instancia. En ambos
supuestos también el comprador tiene derecho a los daños y perjuicios.
La misma elección le corresponde al comprador de dos cosas adquiridas
conjuntamente si apareciese que el comprador no hubiere comprado la una sin
la otra. Así lo dispone el art. 2627 inc. 2C. Ejemplo: Juan le compra a Pedro los
. Tratado de Derecho Civil. Fuente de las Obligaciones. Tipográfica. Editorial Argentina, Buenos
Aires, 1957, Vol. III.p.412.
inmuebles X y Y para fusionarlos y hacer un hotel; pero Pedro es privado por el
verdadero propietario del inmueble Y, sin el cual no se puede construir el hotel.
El comprador tiene derecho a ser indemnizado de las cargas ocultas que
tenga que sufrir cuando el vendedor a pesar de conocerlas no las mencionó.
Ejemplo: servidumbre de no edificar a más de cierta altura. Así lo dispone el art.
2607C.
Las cargas aparentes y las que emanan directamente de la ley, no dan
derecho a la indemnización. Las primeras porque se presume que son conocidas y las segundas porque son inherentes al domino traspasándose al comprador junto con éste. Así se desprende del art. 2608C.
Si la servidumbre no aparente, fuere conocida por el comprador ya sea
porque la manifieste el vendedor, o ya sea por otros medios, no tendrá derecho
a reclamar, pues la admitió sin protesta alguna. Lo mismo sucederá cuando
pudo haber sido conocida examinando el predio. La servidumbre no aparente
inscrita en el Registro perjudica al comprador.
Si el vendedor declara que el inmueble tiene gravamen o gravámenes hipotecarios, no responde de los perjuicios por ellos, salvo que prometa garantizar. Así lo dispone el art. 2609C.
c) Exención y modificación de la garantía de la evicción.
La garantía de la evicción se debe aunque no se pacte en el contrato, pues
va implícita en él. Así lo dispone el art. 2601C. Pero no es un elemento esencial,
sino de la naturaleza del contrato y no afecta al orden público. De aquí que se
permita pactar su exención, ampliación o restricción. El art. 2602C.
expresa:»Pueden los contratantes ampliar o restringir a su voluntad la evicción y
el saneamiento: pueden también pactar que el vendedor no queda sujeto a esa
obligación».
Cuando el vendedor es eximido de la obligación de responder de la evicción,
el comprador tiene derecho a pedir la devolución del precio, pues no puede
enriquecerse sin una causa justa, salvo que estuviere de mala fe (por no permitírselo el art. 2568C.), cuando el vendedor quedó también eximido de entregarlo
o cuando la venta es a riesgo del comprador. El vendedor, en virtud de la cláusula de exención de responsabilidad, queda eximido de entregarlo o cuando la
venta es a riesgo del comprador queda liberado de pagar los daños y perjuicios,
pero no de la obligación de entregar el precio de la venta excepto en los casos
De acuerdo con el art. 2602C., las partes, pues, pueden suprimir la garantía de evicción, ampliarla o restringirla. Las cláusulas de ampliación o restricción
son poco usuales; por el contrario, las de exención se pactan con frecuencia.
Todos los anteriores pactos son nulos cuando el vendedor tuviera mala fe
al ocultarle al comprador la existencia de un mejor derecho en manos de un
d) Extinción de la garantía de la evicción.
La garantía de la evicción se extingue:
i) Por la cláusula de exención de responsabilidad.
De ella tratamos anteriormente.
ii) Cuando el adquirente conocía el peligro de la evicción.
Así lo dispone el art. 2610C. que dice: «Cuando el adquirente, de cualquier
modo conocía el peligro de la evicción antes de la adquisición, nada puede reclamar el enajenante por los efectos de la evicción que suceda, a no ser que
esta hubiere sido expresamente convenida».
En este supuesto el vendedor debe devolver el precio, pues carece de una
justa causa para retenerlo.
iii) Por no haber sido citado a juicio el enajenante.
No obstante, a pesar de no haber sido citado, no se extingue la garantía si
el comprador prueba que era inútil citarlo, dado el carácter indiscutible del derecho del tercero. Así lo dispone el art. 2618C.
iv) Cuando el comprador se allana a la demanda.
Salvo que el comprador demuestre que no tenía excepciones legítimas
que oponer. Así se desprende del art. 2618C.
v) Por dolo o negligencia en el juicio.
Se presenta cuando el comprador asume la defensa y dejó de oponer por
dolo o negligencia las defensas convenientes, o si no apeló de la sentencia de
primera instancia, o no prosiguió la apelación. Pero el vendedor responderá si el
adquirente demuestra que era inútil apelar o proseguir la apelación. Así lo dispone el art. 2619C.
vi) Cuando sin consentimiento del vendedor se sometiere el negocio a árbitros y éstos laudasen en contra del comprador. Así lo dispone el art. 2619C.
vii) Por la prescripción.
e) Vicios redhibitorios.
Son vicios redhibitorios; los defectos ocultos de las cosas vendidas a título
oneroso que las hace impropias para su destino, de tal manera que de haberlos
conocido el adquirente no las habría comprado, o hubiese dado menor precio
Los vicios ocultos pueden existir tanto en los bienes muebles como en los
ii) Requisitos que debe reunir el vicio para ser redhibitorio.
Para la existencia de un vicio redhibitorio son necesarios los requisitos
siguientes: que sea oculto; que sea grave; que sea anterior a la venta.
- Que sea oculto.
El vicio debe ser oculto y no aparente. Del aparente no responde el vendedor. Así se desprende los arts. 2630 y 2638C.
No son ocultos aquellos defectos que pueden ser descubiertos en virtud de
un atento examen practicado en la forma usual para el negocio o el tipo de
mercadería. No es preciso que el comprador siempre se asesore de expertos,
salvo que se trate de cosas mecánicas o de estructuras de gran valor económico. Esta exigencia sería muy excesiva, contraria a la forma en que se actúa en el
La determinación de si el vicio es o no oculto es una cuestión de hecho que
queda atribuida a la apreciación de los tribunales de instancia. Ejemplos de vicios aparentes: la ceguera de un caballo; la cojera de un toro.
En los animales existe vicio redhibitorio aunque no haya podido ser detectado por el facultativo, dada la naturaleza del vicio. Pero si el facultativo por
ignorancia o mala fe dejare de descubrirlo o manifestarlo, será responsable de
los daños y perjuicios. Así lo dispone el art. 2655C.
-Que sea grave.
El vicio o defecto tiene que ser grave, de tal manera que de haberlo conocido el comprador no hubiera celebrado el contrato o hubiera dado menor precio.
Esta condicióm la establece el art. 2630C. al expresar «...que la hagan
impropia para su destino, si de tal modo disminuyere el uso de ella, que de
haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos
por ella». Por ejemplo: comprar semillas para la siembre de algodón y ésta no
es apta para ello.
La apreciación de la gravedad queda atribuida a la libre apreciación de los
tribunales de instancia, los que deben de tener en cuenta para calificar la gravedad, el destino manifestado al vendedor que el comprador le dará a la cosa, y en
defecto de esa manifestación, el que es racional asignarle, de acuerdo con la
- Que sea anterior a la venta.
Los vicios posteriores a la adquisición no conceden acción contra el vendedor. Son los anteriores los que pueden constituir vicios ocultos. Los posteriores
se atribuyen al efecto del tiempo o a la culpa del comprador. Es suficiente que el
vicio se encuentra en germen antes de la venta para que se constituya en un
Si se reúnen los anteriores requisitos se debe la garantía con independencia de si conoció o no el vicio el vendedor, pues aunque se encuentre de buena
fe responde de acuerdo con el art. 2638C.
De acuerdo con el art. 2630 inc. 2C.; las adquisiciones a título gratuito no
dan lugar a las acciones por vicios redhibitorias.
iii) Prueba de los vicios redhibitorios.
De acuerdo con el art. 2633C. el adquirente debe probar que el vicio existía
antes de la adquisición; y no probándolo se juzga que el vicio sobrevino después.
Para Vélez Sarfield la anterior solución vino a terminar con el problema de
determinar a quién le incumbe la carga de la prueba.
iv) Personas vinculadas por la garantía.
La garantía por vicios redhibitorios se da entre el enajenante y el adquirente,
como también con relación a los sucesores hereditarios de éste.
Asimismo se da entre los sucesores a título particular del adquirente, sean
a título oneroso o gratuito, siempre que al tiempo de la adquisición el vicio no
sea ya aparente. El que adquirió a título gratuito puede demandar por vicios
redhibitorio al que le vendió a su donante.
El adquirente puede demandar a cualquier de los enajenantes anteriores a
v) Efectos.
-Acciones que nacen del vicio.
La existencia de un vicio oculto da nacimiento a dos acciones: la redhibitoria,
en virtud de la cual se deja sin efecto el contrato; y la acción de reducción del
precio actio aestimatoria o actio quanti minoris. Estas dos acciones están consagradas en el art. 2639C.
Estas dos acciones las puede ejercer el comprador en forma alternativa,
pero la elección desaparece, de acuerdo con el art. 2640C., cuando ha sido
vencido en una de ellas o cuando ha intentado la otra.
-Acción redhibitoria.
Esta es una acción resolutoria y como tal se encuentra destinada a dejar
sin efecto el contrato. En virtud de la resolución el vendedor queda obligado a
restituir el precio y el comprador a devolver la cosa junto con sus accesorios.
El comprador no sólo tendrá derecho al precio, sino también a los daños y
perjuicios, cuando el vendedor actuó de mala fe, si por razón de su oficio o arte
conoce o debe conocer de los vicios ocultos y no se los manifestó al comprador.
Por el contrario, si el vendedor actúa de buena fe, el comprador sólo tiene derecho a la restitución del precio conforme el art. 2639C.
Los gastos del contrato se deben ya sea que se encuentre de buena o mal
fe el vendedor.
-Acción de reducción del precio.
Esta acción era denominada en el Derecho romano, actio aestimatoria o
En virtud de esta acción no se persigue la resolución del contrato, sino su
modificación mediante la reducción del precio y, como consecuencia, el comprador se queda con la cosa, pero en compensación a la disminución del valor
de ella por el vicio oculto pierde la reducción del precio que debe pagar.
Si el vendedor es de mala fe, también debe al comprador los daños y perjuicios, aunque parece desprenderse del art. 2641C. que éstos sólo se conceden cuando el comprador ejercer la acción redhibitoria.
vi) Venta conjunta de varias cosas.
Cuando se compran varias cosas en un mismo acto por un solo precio o por
precios separados, el vicio que una de ellas tenga sólo da acción para reclamar su
redhibición y no contra la otra, salvo que el comprador no hubiera comprado la
sana sin la viciada ( una yunta de bueyes, etc.) o cuando la venta fuere de un
rebaño y el vicio fuere contagioso. Así lo dispone el art.2642.
vii) Venta en remate.
El dueño de la cosa vendida en remate judicial está exento de la responsabilidad
de los vicios redhibitorios. Así lo dispone el art. 2636C. Tampoco tiene lugar el saneamiento por vicios ocultos en las ventas de ganado y animales hechas en subastas
públicas y ferias, ni en las de caballería enajenadas como deshechos. Así lo dispone el
art. 2653C.
Es nula la venta de animales y ganado afectados con enfermedad contagiosa.
También es nula cuando se establece en el contrato el uso o destino para la cual se
adquieren y resultaren inútiles para ello. Así lo dispone el art. 2654C. Como consecuencia de lo expuesto, para estos casos deben aplicarse las disposiciones que regulan la
nulidad. Esta nulidad es absoluta.
viii) Pérdida de la cosa.
Es posible que la cosa se pierda en manos del comprador, en cuyo caso se
producen los efectos siguientes:
-Si la cosa se pierde a consecuencia del vicio redhibitorio, el vendedor sufrirá la
pérdida y debe restituir el precio. Si la pérdida fuere parcial, el comprador deberá devolverla en el estado en que se hallare y puede reclamar todo el precio que dio. Así lo
dispone el art. 2643C.
-Si la cosa se perdió por caso fortuito o por culpa del comprador, éste tiene el
derecho de pedir el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio. Así lo dispone el art.
2644C. No es esta la solución del Código francés, pues de acuerdo con el art. 1644 de
ese cuerpo de leyes, la pérdida fortuita de la cosa viciada la asume el comprador, y,
como consecuencia, no tendrá derecho a la parte del precio.
ix) Los vicios con relación a otros actos.
Entre enajenantes y adquirentes que no son vendedor ni comprador el vicio en la
cosa sólo da derecho a la acción redhibitoria y no a la rebaja del precio. Así lo dispone el
art. 2637C. Por su parte el art. 2645C. preceptúa que lo dispuesto respecto a la acción
redhibitoria entre comprador y vendedor es aplicable: a las adquisiciones por dación en
pago; las adquisiciones por contratos innominados; las adquisiciones en virtud de remate o adjudicación (cuando no sean en virtud de sentencia); a las permutas; a las
donaciones en los casos en que haya lugar a la evicción donaciones remuneratorias o
con cargos); a las sociedades, dando lugar a la disolución de la sociedad o a la exclusión del socio que aporta la cosa viciada.
x) Indivisibilidad de la acción redhibitoria.
De acuerdo con el art. 2646C. la acción redhibitoria es indivisible; por lo
que ninguno de los herederos del adquirente la puede ejercer por su sola parte.
Pero puede demandarse a cada uno de los herederos del enajenante.
xi) Cláusula de exención y modificación de la garantía.
Es permitida la renuncia, ampliación y restricción de la garantía de los vicios redhibitorios, por cuanto no afectan al orden público. Así se desprende del
art. 2631C.
Pero estas cláusulas serán nulas cuando el vendedor conocía el vicio y no
se lo manifestó al comprador, según se desprende de los art. 2631 y 2634C.
Respondiendo a la posibilidad de ampliar la garantía, el art. 2632C. permite
convertir en vicios redhibitorios;los que por su naturaleza no lo son. Expresa
dicho artículo: «Pueden también por el contrato hacerse vicios redhibitorios de
los que naturalmente no lo son cuando el enajenante garantizare la no existencia de ellos, o la calidad de la cosa supuesta por el adquirente. Esta garantía
tiene lugar, aunque no exprese, cuando el enajenante afirmo positivamente en
el contrato, que la cosa estaba exenta de defectos,o que tenía ciertas calidades,
aunque al adquirente le fuere fácil conocer el defecto o la falta de la calidad».
xii) Prescripción.
La acción redhibitoria prescribe a los seis meses respecto a los muebles y
a un año con relación a los inmuebles, salvo ampliación legal o convencional de
los plazos de la prescripción. Esta prescripción se contará desde la entrega real.
Así se desprende del art. 2647C.
Como supuesto de restricción legal del plazo se puede citar la consagrada
en el art. 2656C., según el cual la acción redhibitoria fundada en los vicios de los
animales debe entablarse dentro de cuarenta días, salvo que por el uso de la
localidad se hallaren establecidos mayores o menores plazos.
Habiendo prescrito la acción redhibitoria, el comprador todavía conserva la
acción de rebaja del precio y la de indemnización de daños. Así se desprende
del art. 2648C. La acción de rebaja del precio tiene un plazo más largo de prescripción: un año para los bienes muebles y dieciocho meses para los inmuebles.
Si la cosa tiene que remitirse a lugar distante, la acción prescribirá en un año,
más el término del emplazamiento que corresponda al de la distancia, a partir
de la entrega al consignatario; pero será preciso que en el tiempo intermedio
entre la remesa y la venta el comprador haya podido ignorar el vicio sin negligencia de su parte. Así se desprende de los arts. 2649 y 2650C.
xiii) Cesación de la garantía
La garantía por los vicios ocultos puede desaparecer:
-Por convenio entre las partes.
-Por prescripción.
Ya nos ocupamos de ambas circunstancias.
-Cuando el adquirente conocía los vicios o debía conocerlos por su profesión u oficio.
En el primer supuesto los conoce directamente y en el segundo los debía
conocer por su profesión u oficio (carros vendidos a un mecánico, harina vendida a un panadero, etc.). -Lo expresado se desprende del art. 2635C.
A. Obligación de pagar el precio
La principal obligación del comprador es el pago del precio. Así lo dice
expresamente el art. 2660C. Este mismo artículo establece que el comprador
tiene otras obligaciones, como por ejemplo, la de recibir la cosa comprada.
B. Derecho a depositar el precio
Si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa o probare que
contra ella existe ya una acción real que no le fue manifestada, podrá depositar
el precio con autorización judicial. Este depósito durará hasta que el vendedor
haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio. Así lo dispone el art.
2662 inc. 2C. De acuerdo con el art. 2120Pr. este mismo derecho tiene el comprador en los casos de los arts. 2551,2552,2553 y 2554C.
C. Lugar y tiempo del pago
El pago debe hacerse en el tiempo y lugar de la entrega, salvo estipulación
en contrario, de acuerdo con el art. 2661 inc. 1C.
D. Resolución del contrato por falta del pago del precio
Ya hemos visto que el vendedor tiene derecho de retener la cosa cuando el
comprador no paga el precio, o cuando se volviesen insolvente si mediare plazo.
También se le concede al vendedor el derecho de resolver la venta, sean muebles o inmuebles los objetos vendidos, aunque no se hubieren estipulado el
Es cierto que los arts. 2596,2597 y 2665C. establecen limitaciones al funcionamiento de la condición resolutoria tácita; pero tales restricciones no son
justas y chocan con el sistema general del art. 1885C., que consagra la condición resolutoria tácita para todos los contratos.
Los mencionados artículos responden al sistema argentino de donde los
tomó nuestro Código Civil, en el cual en forma general no operaba la condición
resolutoria tácita en los contratos, aunque actualmente ha sido consagrada. Pero
aun antes de la reforma los juristas argentinos la aceptaban en la venta ya sea
sobre muebles o sobre inmuebles. Expresa Borda: «En suma: hoy se admite
que el pacto comisorio está implícito en la compraventa, trátese de muebles o
inmuebles, sea a favor del comprador o vendedor»7.
E. Obligación de recibir la cosa
El comprador se encuentra obligado a recibir la cosa. Para el cumplimiento
de dicha obligación el Código Civil concede al vendedor varios derechos, según
se trate de bienes muebles o inmuebles.
De acuerdo con el art. 2670C. cuando se trata de bienes muebles el vendedor tiene derecho a:
a) Exigir al comprador las costas de conservación y las pérdidas e intereses (materiales para conservación, salarios del cuidador, arriendo de locales,
b) Depositar la cosa en un lugar determinado con autorización del juez.
c) Demandar el pago del precio o bien la resolución de la venta. Puede
alternativamente pedir el cumplimiento del contrato o la resolución del contrato.
De acuerdo con el art. 2671C., si la venta hubiere sido de inmueble y el
vendedor hubiere recibido el todo o parte del precio, o si la venta se hubiere
hecho al crédito y no estuviere vencido el plazo para el pago, y el comprador se
negare a recibir el inmueble, el vendedor tiene los derechos siguientes:
a) Pedir al comprador las costas de conservación y los daños y perjuicios.
b) Poner la cosa en depósito judicial por cuenta y riesgo del comprador.
Este derecho tiene amplia aplicación en el Código Civil argentino donde la
trasmisión del dominio no se realiza por el contrato de venta, ya que se requiere
además la tradición.
.Manual de Contratos. Editorial Perrot, Argentina, 1968,p.230.
En nuestro sistema la trasmisión se produce por la compraventa y el riesgo de la cosa vendida se traslada al comprador desde el perfeccionamiento del
contrato, aunque el precio y la cosa no se hayan entregado, según lo dispone
expresamente el art. 2579C.
En nuestro Código Civil, por el mencionado derecho sólo se pondría en
mora de recibir la cosa al acreedor.
Si el comprador ya pagó el precio, carece el vendedor del derecho de pedir
la resolución de la venta del inmueble, ya que de una parte, los riesgos los
asume el comprador y de otra, le basta consignar para asegurar sus intereses.
13. Modalidades de la compraventa
En virtud del principio de la autonomía de la voluntad las partes pueden
establecer en el contrato de venta las cláusulas que estimen convenientes, subordinándolo a condiciones o modificando las obligaciones que nacen de él, a
menos que sean contrarias al orden público, a la moral y a la ley. Así se dispone
en los arts. 2437 y 2673C.
El Código Civil reglamenta una serie de modalidades, como por ejemplo la
venta condicional, el pacto de retroventa, etc., sobre los cuales haremos un
breve análisis junto con otras no regulados expresamente por dicho cuerpo de
Este es un contrato rico en modalidades. Admite tantas que el juego del
principio la libre voluntad es amplio y el régimen legal que la regula con frecuencia es modificado.
14. Compraventa condicional
El Código Civil regula en los arts. 2680 y 2681C., las ventas subordinadas
a una condición suspensiva o una resolutoria. Estos artículos son aplicables,
salvo disposiciones especiales, a las ventas hechas con pacto de retroventa, de
reventa, de preferencia y de mejor comprador.
Cuando la condición es suspensiva el comprador no adquiere la propiedad
de la cosa vendida y, como consecuencia, los riesgos, de acuerdo con el art.
2579C.,son a cargo del vendedor. Ejemplos: te vendo el inmueble X si te gradúas de abogado. Vendo el automóvil X a ensayo o prueba del comprador. Vendo el tractor X a satisfacción del comprador.
El art. 2680C. regula los efectos de la venta bajo condición suspensiva.
De acuerdo con dicho artículo, la compraventa bajo condición suspensiva
tendrá los efectos siguientes:
a) Mientras pendiese la condición, ni el vendedor tiene la obligación de
entregar la cosa vendida, ni el comprador pagar el precio, y sólo tendrá derecho
para exigir las medidas de conservación.
Pendiente la condición suspensiva el contrato queda en suspenso y, como
consecuencia, ninguna de las partes puede pedir el cumplimiento de las obligaciones que genera. El comprador tiene derecho para solicitar las medidas
conservativas con la finalidad de que la cosa vendida le sea entregada tal como
No existe todavía transferencia del precio y del dominio de la cosa comprada. El vendedor continúa siendo dueño de la cosa junto con sus frutos y asume
b) Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiere entregado la
cosa vendida al comprador, éste no adquiere el dominio de ella, y será considerado como administrador de cosa ajena.
Por voluntad de las partes el vendedor retiene la transferencia del dominio
hasta el cumplimiento de la condición y, como consecuencia, la entrega de ella
antes de cumplida, no tiene la virtud de transmitir el dominio.
El comprador será considerado como administrador de cosa ajena para
todas las obligaciones y responsabilidades que resulten si no se cumple la obligación y como consecuencia tenga que devolverla.
c) Si el comprador, sin embargo, hubiere pagado el precio, y la condición
no se cumpliere, se hará la restitución recíproca de la cosa y del precio, compensándose los intereses de éste con los frutos de aquella.
Es justa la compensación de los intereses del precio con los frutos de la cosa. Pero
si no hubo entrega del precio, el comprador no puede quedarse con los frutos percibidos
Por otra parte, tanto el vendedor como el comprador de una venta sujeta a condición suspensiva pueden enajenar o gravar los derechos sobre el inmueble (venta, usufructo, hipoteca, servidumbre, etc.), pero estos actos se encuentran también sujetos a
dicha condición. Considero, fundado en los arts. 1894,3782,3804 y 3870C., que el comprador tiene un derecho real sujeto a una condición suspensiva y no una simple expectativa o derecho personal y, como consecuencia, puede realizar actos de disposición y de
gravamen. Lo expresado es sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 3795C. (venta con
pacto de retroventa) que puede dar pie para sostener en general que el propietario bajo
condición suspensiva no puede hipotecar.
Cuando la venta está subordinada a una condición resolutoria el dominio de la cosa
se transfiere de inmediato al comprador y, como consecuencia, asume los riesgos hasta
que se cumple la condición. Una vez cumplida la condición el contrato queda resuelto.
Ejemplos: te vendo el inmueble X, pero me reservo el derecho de poder arrepentirme y
desistir de la venta. Te vendo el automóvil X, pero podrás arrepentirte de la compra y
dejarla sin efecto. Te vendo el inmueble X, pero quedará sin efecto la venta si antes del
primero de enero próximo no adquiero otro semejante.
Por otra parte, de acuerdo con los arts. 1894,3782, 3804, y 3870C., tanto el vendedor como el comprador de una venta sujeta a una condición resolutoria pueden enajenar
o gravar los derechos sobre el inmueble (venta, usufructo, servidumbre, etc.), pero estos
actos se encuentran sujetos a dicha condición. Sin embargo, el art. 3795C., en forma
excepcional, le impide al que vende el inmueble bajo una condición resolutoria, hipotecarlo antes del cumplimiento de la condición. Esta es una disposición que se opone a la idea
general aceptada en los citados artículos, por lo que resulta inconsecuente su inclusión
El art. 2681C. regula los efectos de la condición resolutoria. Expresa que cuando la
condición fuere resolutoria, la compraventa tendrá los efectos siguientes:
a) El vendedor y el comprador quedarán obligados como si la venta no fuere condicional, y si hubiere entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condición, sólo
tendrá derecho a pedir las medidas conservatorias de la cosa.
La venta se perfecciona, pero se encuentra subordinada a una condición resolutoria.
Como consecuencia, el comprador adquiere el dominio junto con los riesgos.
b) Si la condición se cumple, se observará lo dispuesto en el Título de las
Prestaciones Mutuas (no existe en nuestro Código Civil ese Título); pero el vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa, sino cuando el comprador le
haga tradición de ella.
El art. 2681 inc. 2C es confuso. Primero se refiere al título de las prestaciones mutuas que no existe en nuestro Código Civil. Después expresa que el
vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador
le haga tradición de ella, pero en realidad no existe en nuestro Código Civil la
tradición como modo de adquirir el dominio y éste es adquirido de pleno derecho
por el vendedor en virtud del cumplimiento de la condición, encontrándose obligado el comprador a restituir la cosa de acuerdo con el art. 1883C. Lo debido,
pues, por el comprador, una vez cumplida la condición, es la posesión y no el
dominio. En favor de esta opinión se encuentra Cuadra Zavala y Machado.
15. Venta con pacto comisorio
La venta con pacto comisorio está hecha bajo una condición resolutoria,
según lo dispone el art. 2684C. Es definida por el art. 2666C. como la resolución
del contrato por la falta del cumplimiento del precio. Solo se refiere a los inmuebles
y no comprende al supuesto de la falta de entrega de la cosa. Pero también
funciona por falta de la entrega de la cosa y sobre los bienes muebles, a pesar
de que con relación a éstos se encuentra prohibición expresamente en el art.
2684C., ya que esta prohibición solamente se refiere a los terceros que adquieren derechos sobre la cosa mueble.
Borda, al comentar el art. 1364 del Código Civil de Argentina, modelo de
nuestro art. 2684C., expresa: «Es obvio que Vélez ha tenido presente los inconvenientes que la resolución retroactiva del contrato tendrá para los terceros que
han adquirido derechos sobre ella; su intención fue indubitablemente limitar a
las partes los efectos resolutorios del pacto comisorio tratándose de cosas muebles. En la práctica, el segundo párrafo del art. 1364 se tiene por escrito; el pacto
comisorio, sea expreso o tácito, se admite tanto respecto de los muebles como
de los inmuebles»8.
El art. 2685C. regula los efectos del pacto comisorio. De conformidad con
este artículo la venta con pacto comisorio tendrá los efectos siguientes:
a) Si hubo plazo determinado para el pago del precio, el vendedor podrá
demandar la resolución del contrato, desde el día del vencimiento del plazo, si
en ese día no fuere pagado el precio.
Este es un caso de mora legal, a los que se refiere el art. 1859 inc. 1C. No
es preciso la interpelación, pues el solo vencimiento del plazo constituye en
mora al comprador.
b) Si no hubiere plazo, el comprador no quedará constituido en mora del
pago del precio, si no desde la interpelación judicial.
Cuando las partes no señalaren plazo, el juez, de acuerdo con el art. 1900C.,
debe señalarlo si de la naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido
concedérsele al comprador. Una vez señalado y vencido, el vendedor debe interpelar al comprador para constituirlo en mora, pero si no es ese el caso debe
precederse directamente a la interpelación.
c) Puede el vendedor a su arbitrio demandar la resolución de la venta, o
exigir el pago del precio. Si prefiere este último expediente, no podrá en adelante demandar la resolución del contrato.
Lo prohibido es pedir la resolución después de haber demandado el cumplimiento del contrato mediante el pago del precio, pero no lo contrario, o sea,
demandar la resolución y después pedir el cumplimiento del contrato.
d) Si vencido el plazo del pago, el vendedor recibiese solamente una parte
del precio, sin reserva del derecho a resolver la venta, se juzgará que ha renunciado a este derecho.
. Ob. cit., 230.
Es una renuncia tácita al pacto comisorio establecida a favor del vendedor. De ahí en adelante el vendedor sólo puede demandar el cumplimiento del
También se admite que la resolución de la venta, ya sea en virtud de la
condición resolutoria tácita o en virtud del pacto comisorio, no opera cuando
resulta muy gravosa e injusta al comprado. Ejemplo: cuando el comprador ya ha
pagado casi toda la totalidad del precio.
Los anteriores efectos son los específicos del pacto comisorio. El efecto
fundamental consiste en la resolución de la venta y, como consecuencia, la devolución de las cosa recibidas por las partes.
16. Cláusula de no enajenar
El art. 2674C. prohíbe la cláusula de no enajenar la cosa a persona alguna;
pero la permite con relación a una persona determinada. Es una limitación a la
libre contratación a fin de no paralizar la libre circulación de la riqueza.
El vendedor puede tener interés en prohibir la venta a persona determinada, como cuando ésta es su enemigo o su competidor, y no desea que el inmueble le sirva para el negocio en que compiten.
17. La venta ad gustum
Esta venta se da generalmente sobre bienes muebles que en el comercio
se suelen paladear, gustar, antes de comprarlos (aceite, vino, etc.) No es necesario estipular la cláusula de la degustación cuando es costumbre probar las
cosas vendidas antes de recibirlas, de acuerdo con los arts. 2542 y 2581 inc.3C.Si
no existe tal costumbre es necesario pactar que la cosa quedará sujeta a la
De acuerdo con el art. 2542C. es una condición suspensiva y tácita en los
casos en que es costumbre probar. No obstante, es conveniente observar que
entre el art. 2542 y el art. 2581C. hay una contradicción, por cuanto éste expresa
que no existe contrato mientras no exista manifestación del agrado y aquél
preceptúa que hay condición suspensiva.
En esta venta el comprador tiene derecho absoluto de decidir si le agrada o
no la cosa sin que pueda ser revisado justamente por abuso de ese derecho.
El vendedor debe poner la cosa a disposición del comprado para degustarla.
La mora en gustar o probar tiene por efecto la de dar por perfeccionada la venta.
Así lo dispone el art. 2543C.:»Si el comprador fuere moroso en gustar o probar
la cosa, la degustación se tendrá por hecha y la venta quedará concluida». Con
lo expuesto se evita que quede indefinidamente en suspendo el contrato. El
comprador tiene que pronunciarse, bajo la sanción anterior.
En el caso de rechazo no puede el vendedor pedir otra degustación de
productos análogos, ni el comprador puede exigirle al vendedor la entrega de
Existe una manifestación tácita de que la cosa le agrada al comprador, si
paga el precio de ella, sin hacer reserva alguna.
El derecho a la degustación puede renunciarse.
18. Venta a ensayo o prueba
Esta es similar a la anterior. Es una cláusula en virtud de la cual el contrario
no se formará si del ensayo o prueba no resulta satisfactoria para su uso o
El derecho del comprador de probar la cosa y rechazarla no es absoluto,
arbitrario, pues no la puede rechazar si la cosa tiene las calidades prometidas, o
las corrientes, lo que se puede probar por medio de peritos. El comprador tiene
una gran discrecionalidad, pero con los referidos límites.
Se pueden comprar a ensayos cosas muebles o inmuebles aunque es raro
en éstos últimos.
De acuerdo con el art. 2542C. es una venta bajo condición suspensiva que
consiste en la manifestación del agrado del comprador. Es conveniente observar que este artículo está en contradicción con el art. 2581C., por cuanto expresa
que se entiende que no hay contrato mientras el comprador no manifiesta su agrado. La
contradicción tiene su origen en la diferencia de fuentes legislativas.
Mientras pende la condición el contrato se encuentra en suspenso y, como consecuencia, los riesgos anteriores al ensayo son a cargo del vendedor.
Las ventas ad gustum y a ensayo son ventas a satisfacción del comprador, por lo
que se les aplica las reglas de los arts. 2686,2687 y2688C.
19. Venta con calidad determinada
Se da cuando se vende la cosa fijando en el contrato calidades determinadas.
Ejemplos: 10 quintales de café Matagalpa, un carro Toyota que desarrolla 200 km. por
hora. Es una venta bajo condición suspensiva que consiste en que la cosa tenga la
calidad convenida.
En esta venta no queda al arbitrio del comprador rehusar la cosa, la que debe
aceptar si tiene la calidad determinada. Si a pesar de ello la rehúsa, el vendedor debe
acreditar por medio de peritos que tiene la calidad pactada.
El art. 2544C. consagra este tipo de venta. Expresa: «Cuando las cosas se vendieren
como de una calidad determinada, y no al gusto personal del comprador, no dependerá
del arbitrio de éste rehusar la cosa vendida. El vendedor, probado que la cosa es de la
calidad contratada, puede pedir el pago del precio».
20. Venta a satisfacción del comprador
El art. 2675C. define este tipo de venta diciendo: «Venta a satisfacción del comprador, es la que se hace con la cláusula de no haber venta, o de quedar deshecha la venta,
del comprador, se reputa hecha bajo condición suspensiva, y el comprador será considerado como mandatario (debe entenderse como comodatario, según expresa el modelo
argentino), mientras no declare expresa o tácitamente que la cosa le agrada». El paréntesis es nuestro.
para la manifestación no es necesaria la intimidación judicial, pues basta el vencimiento del plazo para que quede extinguido el derecho para resolver el contrato.
la cual no puede darse una resolución, sino la falta del cumplimiento de la condición, en cuyo supuesto se puede pedir el cumplimiento del contrato.
Los antiguos la llamaban Pactum displicentae. En virtud de ella el vendedor y el comprador, o cualquiera de ellos, se reserva el derecho de poder arrepentirse del contrato dándolo por resuelto.
b) Si la cosa ha sido entregada o pagado el precio, la cláusula de arrepentimiento tendrá los efectos de la venta bajo pacto de retroventa, si fuese estipulada a favor del vendedor; o tendrá los efectos del pacto de reventa, si fuere
arrepentimiento debe hacerse dentro de los tres años señalados para la retroventa y reventa en el art. 2667C.
22. Venta con pacto de retroventa
Esta es una cláusula de gran importancia. En el Derecho romano se llamaba pactum de retovendendo y en el Derecho Español retracto convencional.
El art. 2676C. define dicho pacto diciendo: «Venta con pacto de retroventa
es la que se hace con la cláusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a éste el precio recibido, con exceso o
disminución». Ejemplo: Juan le vende a Pedro el inmueble X por 50 mil córdobas,
pero se reserva el derecho de recuperar dicho inmueble devolviéndole a Pedro
los 50 mil córdobas recibidos, o bien 60 mil o 40 mil córdobas, según convenio.
Dos teorías se han formulado en torno a la naturaleza jurídica del pacto con
retroventa: la que considera que existe una nueva venta del comprador al vendedor con origen en el Derecho romano; y la que considera que existe venta
subordinada a una condición resolutoria, la que una vez cumplida (ejercitado el
derecho) retrotrae las cosa a su estado anterior sin necesidad de una nueva
La adopción de una u otra teoría tiene importancia práctica; a saber:
a) Si se adopta la teoría de la nueva venta, se producen los efectos siguien-
i) Los derechos reales constituidos en el intervalo subsisten aunque la cosa
la recupere el vendedor.
ii) El comprador no está obligado a pagar los deterioros de la cosa.
b) Si se adopta la teoría de la cláusula resolutoria, se producen los efectos
i) La resolución opera retroactivamente y como consecuencia:
-Se reputa que la propiedad de la cosa nunca ha salido del patrimonio del
vendedor, por lo cual no es preciso una nueva venta para que se opere la trasmisión de la propiedad a favor del vendedor.
De aquí que no sea necesaria una nueva escritura traslativa del dominio.
- Se extinguen los derechos constituidos sobre la cosa a favor de terceros.
- No se pagan por la recuperación los impuestos de trasmisión.
De la definición dada en el art. 2676C. y de los arts. 2690 y 2691C.,entre
otros, se desprende que el pacto de retroventa constituye una condición resolutoria
potestativa del vendedor. Es resolutoria porque del ejercicio del derecho que
otorga depende la subsistencia o resolución del contrato. Es potestativa porque
el ejercicio o no ejercicio del derecho que concede depende de la voluntad del
vendedor. Si el vendedor entrega el precio, la condición se cumple y la venta se
resuelve. Si no lo entrega, la condición no se cumple (falla) y la cosa la adquiere
el comprador en forma irrevocable.
Pactos especiales - Abogados Paipa & Medina.

References: Resolución 
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