Source: https://www.aziendacondominio.it/modello-di-rendiconto-consuntivo/115060
Timestamp: 2019-04-25 14:08:17+00:00

Document:
Modello di rendiconto di condominio AziendaCondominio
Modello di rendiconto condominiale AziendaCondominio
La Community AziendaCondominio consiglia alle comunità residenziali di adottare il nostro modello di rendiconto consuntivo, chiedendo ai propri amministratori di predisporre il fascicolo in modo conforme alle note che seguono.
Composizione del fascicolo del rendiconto
Di seguito pubblico le note e gli approfondimenti suddivise per capitoli, al fine di condividere la nostra cultura professionale con i condòmini e gli amministratori che seguono la Community AziendaCondominio:
Quadro normativo e contabile
A seguito della riforma che ha modificato le norme del codice civile, la domanda che mi sono posto è la seguente:
Perchè gli amministratori di condominio da cinquant’ anni a questa parte, redigono ogni anno il rendiconto consuntivo e il preventivo di spese, e li fanno approvare in assemblea?
Soprattutto, …
perchè i modelli di rendiconto consuntivo e preventivo “tradizionali” NON sono compresi tra quelli previsti dall’ art. 1130 bis del codice civile?
La risposta a questo quesito è la seguente: Gli amministratori di condominio redigono i conti sulla base dell’ art. 1135 del Codice Civile che dispone:
3) all’ approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione.
Sulla base di questa disposizione gli amministratori di condominio, da sempre, redigono il rendiconto consuntivo (che è chiamato anche conto della gestione), e il preventivo di spese dell’ anno successivo.
La riforma ha introdotto il nuovo articolo 1130 bis del codice civile, che ha reso obbligatori dei modelli finanziari da predisporre, i quali servono ad informare i condòmini su ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.
I modelli amministrativi introdotti sono i seguenti: Registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa della gestione.
Questi modelli integrano e fanno parte del rendiconto dell’ amministratore previsto dall’ art. 1135, che pertanto, al fine di differenziarlo, è più preciso chiamarlo Conto della gestione dell’ esercizio (…o Conto delle voci di uscita dell’ esercizio).
Il Conto della gestione dell’ esercizio contiene le voci di uscita imputate dall’ amministratore, le quali, se approvate dall’ assemblea, saranno ripartite tra i condòmini sulla base delle tabelle millesimali in vigore.
Le voci di uscita, pertanto, comprendono le spese di esercizio pagate e non pagate che si riferiscono alla gestione amministrativa che deve essere approvata dall’ assemblea.
Infatti, si noti che l’ art. 1135 recita ”l’ assemblea dei condòmini provvede all’ approvazione”. …questo significa che il rendiconto consuntivo è un atto politico di scelta condivisa, …E’ la delibera di approvazione dei conti annuali che rende “valido” il rendiconto redatto dall’ amministratore.
E questo è il motivo per cui ogni amministratore ha la possibilità di redigere i conti economici del condominio più o meno come gli conviene, …se i condòmini non sanno nulla di conti, essi approveranno qualunque minestrone contabile che sarà loro propinato, senza rendersi conto che se approvano degli errori, poi sarà necessaria una causa legale per definire la controversia.
In questa prospettiva diventano importanti i consigli della Community AziendaCondominio, che servono ad informare le comunità residenziali su come andrebbe redatto il rendiconto al fine di poter conteggiare le spese in modo corretto dal punto di vista economico.
Ciò non vuol dire puntare ad uniformare le modalità di redazione del rendiconto, perché come ho scritto sopra, è la delibera di assemblea che approva e legittima le spese dell’ esercizio.
Il legislatore non ha stabilito come l’ amministratore deve comporre il fascicolo da allegare all’ avviso di convocazione dell’ assemblea, necessario per rendere edotti e consapevoli i condòmini che sono chiamati ad approvare il rendiconto consuntivo.
SU QUESTO DOCUMENTO E’ NECESSARIO CONFRONTARSI PER CREARE UNO STANDARD, CHE DEVE CONFORMARSI ALLA NORMATIVA IN VIGORE
La Community AziendaCondominio propone alle comunità residenziali di adottare il nostro standard.
1) Riepilogo finanziario
Documento previsto dall’ art. 1130 bis del codice civile
Il rendiconto finanziario dell’ esercizio che elenca le entrate e le uscite e, per differenza, determina l’ avanzo e il disavanzo di gestione.
Dal punto di vista dei conti condominiali, questo valore misura l’ aumento o il decremento dei debiti dei condòmini a conguaglio. Precisamente questo valore si calcola dalla differenza tra il conguaglio dell’ esercizio, e il conguaglio dell’ esercizio precedente.
Pertanto l’ avanzo o il disavanzo della gestione è coperto finanziariamente dal conguaglio dell’ esercizio.
La situazione patrimoniale che sussiste al termine dell’ esercizio, con allegati i documenti che la giustificano: elenco dei crediti, elenco dei debiti.
Approfondimenti su Riepilogo finanziario ex art. 1130 bis del codice civile
Il rendiconto finanziario comprende l’ elenco delle entrate e delle uscite del condominio e definiscono l’ avanzo o il disavanzo della gestione.
L’ avanzo o il disavanzo della gestione deve corrispondere alla variazione tra il saldo della gestione corrente e il saldo della gestione precedente.
La situazione patrimoniale deve comprendere l’ elenco e la somma dei crediti e dei debiti del condominio alla data di chiusura dell’ esercizio.
I debiti verso terzi vanno elencati movimento per movimento, e devono corrispondere a quelli imputati nel conto della gestione dell’ esercizio di riferimento.
Quando si registra una spesa nel rendiconto consuntivo, contestualmente il programma apre un conto di debito verso il fornitore e un conto di credito verso i condòmini beneficiari del servizio (ad esempio tutti i condòmini nella misura della tabella millesimale di proprietà).
Sono queste le ragioni che spiegano l’ esigenza di pubblicare il rendiconto consuntivo per conto e per tabella, al fine di poter controllare che il totale delle spese da ripartire per conti sia uguale al totale della tabella di ripartizione della spesa.
Ma la situazione patrimoniale del condominio, se necessario, ha l’ esigenza di annotare anche il valore delle immobilizzazioni (ad esempio il valore dell’ alloggio del custode), e quello delle attrezzature (ad esempio il valore del tagliaerba, delle scope, della scala, etc….).
Come si fa a registrare i movimenti non finanziari nella contabilità condominiale? La risposta è semplice!
l’ amministratore aprirà un’ altra posizione contabile per registrare i movimenti patrimoniali e i movimenti numerari non finanziari, e aggiungerà i dati nello stato patrimoniale in modo che si possa integrare sia il valore di mercato dei beni di proprietà comune (in dare), sia il valore del patrimonio (…o capitale investito) accreditato ai condòmini (in avere).
Se proprio si vuole esagerare, si potrà persino stampare il conto della ripartizione del valore patrimoniale delle immobilizzazioni ai condomini, che valorizza il credito virtuale in caso di vendita alla data di approvazione del rendiconto.
La gestione dei fondi contabili serve per trattenere risorse finanziare nella gestione amministrativa.
Oltre a questa gestione “classica” dei fondi accantonati vi è un’ altra possibilità, che dipende dal funzionamento dei programmi di contabilità descritto nella nozione di appostazione contabile (vedi articolo su scritto).
Questa possibilità è l’ appostazione di un fondo contabile negativo, che diminuisca il totale delle attività al fine di cercare la quadratura patrimoniale.
1) I crediti sono superiori ai debiti: In questo caso per quadrare la situazione patrimoniale l’ amministratore riconosce il fondo contabile e lo costituisce; in assemblea si deciderà l’ impiego di questo fondo.
2) I debiti sono superiori ai crediti; in questo caso per quadrare la situazione patrimoniale l’ amministratore riconosce il buco patrimoniale con un fondo contabile negativo, il quale abbasserà le passività al livello delle attività; alla prossima assemblea l’ amministratore esporrà la situazione ai condòmini, e chiederà i fondi aggiuntivi per coprire le passività lasciate dalla precedente amministrazione.
Di seguito pubblico un esempio completo di riepilogo finanziario, con gli allegati: Esempio di riepilogo finanziario
2) Nota sintetica esplicativa della gestione
La nota sintetica esplicativa va redatta con l’ indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
A nostro giudizio alla nota va allegato perlomeno il rendiconto comparativo per confrontare il rendiconto preventivo con il rendiconto consuntivo dell’ esercizio.
Di seguito pubblico un esempio di nota sintetica esplicativa: Esempio di nota sintetica esplicativa
3) Conto della gestione dell’ esercizio, con ripartizione delle voci di uscita e calcolo del residuo
Documento necessario e previsto dall’ art. 1135 C.C. punto 3
Il rendiconto delle voci in uscita, (o conto della gestione dell’ esercizio) contiene tutte le spese imputate all’ esercizio dall’ amministratore.
Criterio della competenza di imputazione delle spese al fine dell’ approvazione del rendiconto annuale ex art. 1135 punto 3)
La spesa va imputata all’ esercizio interamente (vedi cassazione 4393/1997, e 6323/2003), al soggetto passivo dell’ obbligazione propter rem (L’obbligazione propter rem è un’obbligazione che si caratterizza per il rapporto di dipendenza tra obbligato e titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa); tale circostanza comporta che il soggetto passivo dell’obbligazione è il proprietario dell’ immobile nel momento in cui la spesa viene posta in essere.
1)Spese derivanti da contratti di appalto: Le obbligazioni giuridicamente perfezionate che danno luogo a spese per l’ ente, devono essere registrate quando l’ obbligazione è perfezionata, con imputazione all’ esercizio in cui l’ obbligazione viene a scadenza.
2)Spese per consumi non quantificabili con contatori (Esempio acquisto di gasolio per riscaldamento): Le spese di consumo vanno addebitate all’ esercizio di godimento del servizio fatturato, in riferimento al preventivo approvato dall’ assemblea ex art. 1135 punto 2 (Esempio: Esercizio annuale, fattura pervenuta alla fine di dicembre per acquisto di gasolio che sarà consumato nell’ esercizio successivo; la spesa va imputata all’ esercizio successivo).
3)Successione dell’ obbligazione tra venditore/compratore: Nei confronti del condominio l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta, e non per effetto dell’ autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione. (Cassazione, sez. II civ. sentenza 9 settembre 2008, n.23345)
a)Per ciò che concerne le spese di manutenzione dei beni comuni (contratti di appalto), l’ obbligazione al pagamento e, pertanto, di imputazione della spesa, nasce per ciò che riguarda la gestione ordinaria dalla stipula del contratto da parte dell’ amministratore; per ciò che riguarda la gestione straordinaria da quando la delibera è approvata dall’ assemblea.
b)Per ciò che riguarda le spese di consumo (acqua potabile, metano, gasolio, etc…) la spesa va imputata all’ esercizio di godimento del servizio fatturato; tra venditore e acquirente questo servizio va ripartito in base al periodo di godimento della spesa annuale calcolata.
Nell’ esempio che segue, il totale delle spese generali, delle spese per consumo dell’ acqua, della manutenzione caldaia, del consumo di gasolio e delle spese personali, si ritrova allo stesso modo nei totali dei conti di ripartizione per tabelle millesimali.
4) Impostazione del rendiconto preventivo delle spese occorrenti durante l’ anno, e alla relativa ripartizione tra i condòmini
Documento necessario e previsto dall’ art. 1135 C.C. punto 2
Anche questo documento, così come il rendiconto di spese, prevede due parti integrate tra loro:
Una prima parte generale, in cui l’ amministratore sulla scorta dei dati a consuntivo ipotizza un preventivo coerente per avere il fabbisogno finanziario necessario per coprire tutte le spese previste.
Una seconda parte che espone il conto della ripartizione del preventivo di spese, e la suddivisione delle rate da pagare alle scadenze deliberate dall’ assemblea.
I condòmini, ai sensi dell’ art. Art. 1135 – (Attribuzioni dell’ assemblea) punto 2 provvedono all’ approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini.
Di seguito pubblico un esempio di rendiconto preventivo con il conto di ripartizione delle spese: Esempio di rendiconto preventivo con conto della ripartizione
5) Dichiarazione contestuale all’ accettazione dell’ incarico ex art. 1129 CC II comma
Documento consigliabile da allegare al fascicolo del rendiconto
L’ articolo in questione recita quanto segue: Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’ art. 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Perchè a nostro giudizio è necessario allegare al fascicolo del rendiconto un’ apposita dichiarazione formale?
Perchè ciascun condòmino può chiedere la revoca dell’ amministratore, qualora egli ometta, o fornisca incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’ art. 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata).
Di seguito pubblico un esempio di dichiarazione ex art. 1129 C.C. II comma: Esempio dichiarazione ex art. 1129 C.C. II comma
6) Specifica analitica del compenso dell’ amministratore
Documento obbligatorio ex art. 1129 C.C., terz’ ultimo comma
Pertanto la Community AziendaCondominio, al fine di aiutare gli amministratori di condominio a redigere facilmente la specifica analitica del proprio compenso da far approvare in assemblea, ha predisposto un modello excel che prevede la valorizzazione analitica di tutte le mansioni che ogni amministratore di condominio è chiamato a svolgere.
Il modello EXCEL serve a valorizzare tutte le mansioni ordinarie e straordinarie che l’ amministratore deve svolgere per il condominio: Prospetto analitico per la specifica del compenso ordinario
Oltre ai documenti suddetti, che gli amministratori di condominio che vogliono rispettare le norme di legge in vigore e seguire i modelli proposti dalla nostra Community, devono allegare al fascicolo della bozza di rendiconto consuntivo da inviare insieme all’ avviso di convocazione dell’ assemblea, l’ art. 1130 bis dispone la tenuta del registro di contabilità, che deve essere esibito in caso di controlli da parti di consiglieri e/o revisori.
Pertanto, l’ amministratore deve tenere il registro di contabilità, in cui sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate.
Di seguito pubblico un esempio di registro di contabilità condominiale: Esempio di prospetto analitico dei conti di un condominio.
La Community AziendaCondominio, Rendiconto di condominio
⇐ Deliberazione 11 dicembre 2009 – ARG/elt 191/09
si si, no no ⇒

References: art. 1130
 art. 1135
 articolo 1130
 art. 1135
 art. 1135
 art. 1130
 art. 1130
 art. 1135
 art. 1135
 art. 1135
 sentenza 
 art. 1135
 Art. 1135
 art. 1129
 art. 1130
 art. 1130
 art. 1129
 art. 1129
 art. 1129
 art. 1130