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Timestamp: 2018-08-22 03:07:14+00:00

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18.11.2016 20:59 |
Zusammenfassung: Vermieter kann von Mieter nicht verlangen, dass ein unbefristeter Mietvertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis abgeändert wird.
meine Mutter lebt seit 5 Jahren unbefristet in einer Mietwohnung in Berlin für ca. 7€/qm kalt. Heute kam die Eigentümerin auf sie zu mit zwei Bitten:
1. Der Mietpreis soll auf 8€/qm erhöht werden, um sich dem Mietspiegel für diese Gegend anzunähern.
2. Sie möchte gerne den derzeit unbefristeten Mietvertrag in einen befristeten (Zeitraum: 2 Jahre) umändern lassen. Sie wollte ihr direkt den Vertrag zur Unterschrift vorlegen, meine Mutter wurde jedoch skeptisch und erbat sich ein paar Tage zur Entscheidung.
Die Mietpreiserhöhung ist aus unserer Sicht absolut in Ordnung, die Befristung des Vertrages scheint mir jedoch nicht rechtens. Es ist klar, was man hier erreichen will: Nach Aussage der Eigentümerin läuft in zwei Jahren die Spekulationsfrist aus - es wäre sinnvoll, dann zu verkaufen oder selbst einzuziehen. Zumindest möchte man sich Optionen offen halten (das wurde auch so kommuniziert). Das geht natürlich besser, wenn meine Mutter dann ausziehen muss. Im aktuellen Mietvertrag ist die Klausel enthalten, dass beidseitig eine 3-monatige Kündigungsfrist gilt. Meines Wissens nach gilt diese Frist für Mieter, für Vermieter gestaltet sich die Kündigungsfrist nach der Mietdauer.
Eine Mieterhöhung und ein drohender Rauswurf in zwei Jahren scheint mir ein sehr schlechtes Geschäft für meine Mutter zu sein. Welche rechtlichen Grundlagen stehen ihr zur Verfügung? Ist sie "gezwungen" die Forderung einzugehen?
grundsätzlich steht einem Vermieter die Möglichkeit offen, die gegenwärtig bezahlte Miete gemäß § 558 BGB an die ortsübliche Miete durch ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen anzupassen.
Und zwar kann der Vermieter gem. § 558 Abs. BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
§ 558 Abs. 2 BGB besagt, dass sich ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten bildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart worden ist.
Die Mieterhöhungserklärung ist gem. § 558a BGB schriftlich zu begründen. Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, muss er den erhöhten Mietzins mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zahlen (§ 558b Abs. 1 BGB).
Ungeachtet der Fristen können sich Vermieter und Mieter auch einvernehmlich auf eine Mieterhöhung verständigen und dabei auch den ersten Zahlungstermin für die erhöhte Miete festlegen.
Die Vermieterin kann von Ihrer Mutter nicht verlangen, dass unbefristete Mietverhältnis in ein befristetes Mietverhältnis umzuwandeln. Ihre Mutter sollte keineswegs auf das Ansinnen der Vermieterin eingehen und gegenüber der Vermieterin erklären, dass sie nicht damit einverstanden, dass das unbefristete Mietverhältnis in ein befristetes abgeändert wird.
Die Kündigungsfrist von drei Monaten gilt nur für den Mieter. Will der Vermieter den Mieter loswerden, dann geht dies nur dann,
, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 BGB nachweist und die Hürden sind hier hoch angesetzt, Verkaufsabsichten des Vermieters sind auf jeden Fall kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB.
Nachfrage vom Fragesteller	23.11.2016 | 16:46
herzlichen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort. Eine Rückfrage hat sich noch zur Mietpreiserhöhung ergeben: Ich habe bei der Stadtverwaltung online eine Mietspiegelabfrage zu ihrer Wohnung getätigt. Daraufhin erhielt ich das Ergebnis, dass die ortsübliche Miete bei 6,51 €/m² liegt. Die Forderung der Eigentümerin liegt mit 8€ deutlich über diesem Wert. In dem Fall wäre die Mieterhöhung wiederum nicht zulässig, oder?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2016 | 18:24
in Berlin beträgt die Kappungsgrenze 15% ( § 558 Abs. 3 BGB).
Mithin darf die Vermieterin die Miete nicht mehr als 15 Prozent erhöhen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Bei 6,51 € pro qm beträgt die zulässige Erhöhung 0,98 €, somit auf einen Mietzins von 7,49 € pro qm.
Mietvertrag in Zeitvertrag umwandeln, um Kündigung zu verhindern?
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References: § 558
 § 558

§ 558
 § 558
 § 573
 § 573
 § 558