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Timestamp: 2019-10-23 05:25:08+00:00

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Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Juli 2019 – Wiedenbauer Mutz Winkler & Partner Rechtsanwälte GmbH
1 Ob 39/19w – Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens
Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens setzt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt (RS0070303; vgl auch RS0067678). Grundsätzlich ist auf das Gesamtverhalten Bedacht zu nehmen (RS0070303 [T12; T14]; RS0070321). Es können auch einmalige Vorfälle den Kündigungsgrund verwirklichen, wenn sie derart schwerwiegend sind, dass sie das Maß des Zumutbaren überschreiten und objektiv geeignet erscheinen, auch nur einem Hausbewohner das Zusammenleben zu verleiden (RS0070303 [T2]).
Eine „beanstandungsfreie“ Mietdauer kann nicht in ein bestimmtes Verhältnis zu einem Zeitraum mit unleidlichem Verhalten gesetzt werden, wäre doch ansonsten den übrigen Mietern (und zwar auch jenen, die überhaupt erst seit kurzem eingezogen sind) aufgebürdet, ein unzumutbares unleidliches Verhalten eines Mitbewohners im Haus bloß deswegen ungebührlich länger zu ertragen, weil sich dieser zuvor durch eine bestimmte Zeit „beanstandungsfrei“ verhalten hat. Entscheidend ist, ob das objektiv in Erscheinung getretene Verhalten – selbst für den Fall, dass es etwa auf eine geistige Erkrankung zurückzuführen wäre – als ein grob ungehöriges, das Zusammenwohnen verleidendes angesehen werden muss (RS0067733). Die Gefährdung von Personen durch Abschalten des Lichts im Keller, die subtile Androhung körperlicher Gewalt und das ungehörige und bedrohliche Verhalten gegenüber anderen Bewohnern des Hauses wurde als ein das Zusammenwohnen verleidende und zur Aufkündigung berechtigendes Verhalten angesehen.
Ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietgegenstand iSd § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG setzt voraus, dass durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands droht (RS0070359; RS0067832 u.a.). Dies ist bei einer durch unsachgemäße Installationen herbeigeführten Gefährdung der Substanz des Hauses anzunehmen.
1 Ob 44/19f – Konkludenter Mietrechtseintritt
Das Ausscheiden eines Mitmieters aus dem Mietverhältnis bedarf einer – zumindest konkludenten – Dreiparteieneinigung zwischen den Mitmietern einerseits und dem Vermieter andererseits. Für die Konkludenz eines Verhaltens kommt es auch nicht auf den tatsächlichen inneren Willen, von dem das Verhalten getragen war, an, sondern auf den Eindruck, den der Erklärungsempfänger von der Erklärung haben musste, also auf das Verständnis, das ein redlicher Erklärungsempfänger von dieser schlüssigen Willenserklärung gewinnen durfte und gewonnen hat (RS0014158 [T5, T6]). Ist aus dem Gesamtverhalten der vormaligen Mitmieterin nach dem Auszug ihres Mannes zu schließen, dass sie damit einverstanden war, den Vertrag allein zu übernehmen, spielt ihre spätere Meinungsänderung (insbesondere angesichts der bereits von ihr allein vorgenommenen Aufkündigung) keine Rolle mehr (RIS-Justiz RS0013181; zuletzt 5 Ob 156/18d).
4 Ob 65/19s – Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund bedungenen Gebrauchs
Der klagende Vermieter ist Eigentümer zweier Wohnungseigentumsobjekte, die als Gastwirtschaft bzw. als Geschäftslokal gewidmet sind. In dem Mietvertrag wurde vereinbart, dass das Lokal als Kindergarten verwendet werden kann. In einem Verfahren der anderen Mit- und Wohnungseigentümer des Hauses wider den Vermieter verpflichtete sich der Vermieter im Rahmen eines Vergleichs gegenüber den klagenden Miteigentümern, es zu unterlassen, nach Ablauf des 31. 12. 2016 in dem in Rede stehenden Lokal einen Kindergarten zu betreiben, sofern nicht eine dem WEG entsprechende Bewilligung der Widmungsänderung vorliegt. Aufgrund dieses Unterlassungsvergleichs wurden gegen den Vermieter im Rahmen von Exekutionsverfahren bereits mehrere Geldstrafen verhängt. Mit Antrag vom 17. 3. 2016 beantragte der Vermieter die Ersetzung der Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Widmungsänderung. Dieser Antrag wurde rechtskräftig abgewiesen (5 Ob 160/17s). Im vorliegenden Verfahren kündigte der Vermieter sodann das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter aus dem Kündigungsgrund des § 30 Abs 1 MRG auf. Aufgrund des mit den anderen Wohnungseigentümern geschlossenen Unterlassungsvergleichs seien über sie bereits mehrere Geldstrafen verhängt worden. Einem Antrag auf Widmungsänderung sei nicht Folge gegeben worden. Im Hinblick darauf, dass weitere Geldstrafen und sogar die Verhängung einer Beugehaft drohten, sei er der Existenzgefährdung ausgesetzt. Dies sei ein wichtiger Kündigungsgrund iSd § 30 Abs 1 MRG.
Ein Vermieter, der selbst das Bestandobjekt zu einem widmungswidrigen Gebrauch vermietet hat, ist nicht ohne weiteres berechtigt, den Auftrag einer Verwaltungsbehörde bzw. – wie im Vergleichsfall – eines Gerichts aus Anlass eines von den anderen Wohnungseigentümern geführten Unterlassungsprozesses, den Bestandgegenstand der konsensmäßigen Widmung zuzuführen, als Vertragsauflösungsgrund (nach § 30 Abs 1 MRG wegen Existenzgefährdung aufgrund von exekutiven Geld- und Beugestrafen) dem Mieter gegenüber geltend zu machen, sofern er in der Lage ist, dem Mieter den bedungenen Gebrauch der Bestandsache zu sichern (7 Ob 142/08w). Eine Klage auf Unterlassung des bedungenen Gebrauchs könnte gegenüber dem Mieter gerade nicht auf den Mietvertrag gestützt werden (vgl auch dazu 7 Ob 142/08w).
5 Ob 2/19h – Die Rechtskraft einer anderen Entscheidung ist in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen wahrzunehmen
Mit den Miteigentumsanteilen der beklagten Partei ist unter anderem Wohnungseigentum an einem Objekt verbunden, das nach dem Wohnungseigentumsvertrag als Büro gewidmet war. Ab etwa der Mitte des Jahres 2015 vermietete die beklagte Partei dieses Wohnungseigentumsobjekt an einen Verein, der darin einen Kindergarten mit zwei Gruppen betreibt. Mit Sachbeschluss genehmigte das Außerstreitgericht die Widmungsänderung des Objekts der beklagten Partei von Büro auf „Büro, jedenfalls auch Kinderbetreuung“ sowie die bereits erfolgten Umbauarbeiten. Dieser Sachbeschluss erwuchs nach in Rechtskraft. Die klagenden Mit- und Wohnungseigentümer begehrten die Beseitigung der Umbauarbeiten und es zu unterlassen, ihr Objekt entgegen der Widmung zu anderen als Bürozwecken, insbesondere zum Betrieb einer Kindergartengruppe zu nutzen oder einem Dritten zu diesem Zweck zu überlassen.
Die Rechtskraft einer anderen Entscheidung ist in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen wahrzunehmen (§§ 230 Abs 3, 411 Abs 2 ZPO). Da der Verstoß gegen die Rechtskraft einen in jeder Lage des Verfahrens auch von Amts wegen zu beachtenden Nichtigkeitsgrund bildet (RS0039968; RS0074226), müssen auch die Rechtsmittelinstanzen die Rechtskraft einer Entscheidung berücksichtigen, wenn diese während des Rechtsmittelverfahrens eingetreten ist.
7 Ob 34/19d – Auflösung des Mietvertrages trotz Vorliegens eines nicht qualifizierten Mietzinsrückstands
Die Parteien hatten in einem nicht dem MRG unterliegenden Mietvertrag vereinbart: „Der Vermieter ist zur sofortigen Auflösung berechtigt, wenn der Mietzins oder die Betriebskosten nicht fristgerecht bezahlt wird […].“
Trotz bloß teilweiser Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts bezahlte der Mieter die Mietzinse für Juli und August 2017 zur Gänze nicht, woraufhin der Kläger die Auflösung des Bestandvertrags erklärte.
Der Bestandgeber kann gemäß § 1118 Fall 2 ABGB „die frühere Aufhebung des Vertrags fordern, […] wenn der Bestandnehmer nach geschehener Einmahnung mit der Bezahlung des Zinses dergestalt säumig ist, dass er mit Ablauf des Termins den rückständigen Bestandzins nicht vollständig entrichtet hat“. Nur ein „qualifizierter“ Zinsrückstand berechtigt den Bestandgeber zur vorzeitigen Auflösung des Vertrags. Ein solcher liegt vor, wenn der Bestandnehmer mit der Zahlung des (fälligen) Bestandzinses in objektiven (RS0020989 [T1]) Verzug gerät und diesen Betrag zum nächsten Zinstermin noch nicht vollständig entrichtet hat (vgl RS0020914). Weiters ist Voraussetzung, dass der Bestandgeber den Bestandnehmer mahnt (vgl RS0021152). § 1118 ABGB ist grundsätzlich dispositives Recht (RS0025898 [T1]). Die darin enthaltene Regelung der Auflösungsgründe unterliegt daher – außerhalb des Kündigungsschutzes des MRG – der Parteiendisposition. Daher können die Vertragsparteien, soweit kein gesetzlich kündigungsgeschütztes Bestandverhältnis vorliegt, infolge Vertragsfreiheit auch andere, für den Bestandgeber auch günstigere, über die Auflösungsgründe des § 1118 ABGB hinausgehende, an deren Stelle tretende oder diese modifizierende Gründe vereinbaren, die das Abstehen vom Vertrag rechtfertigen. In einem solchen Fall müssen die von den Parteien vereinbarten Auflösungsgründe nicht die Bedeutung eines wichtigen Kündigungsgrundes im Sinn des MRG haben (7 Ob 108/17h; RS0021001 [insb. 7 Ob 2424/96p, 1 Ob 24/18p zur sofortigen Auflösung bei nicht fristgerechter Bezahlung des Bestandzinses]). Die Abweichung der gegenständlichen Bestimmung von § 1118 ABGB besteht nur darin, dass die Auflösung des Bestandverhältnisses keine Mahnung und auch keinen qualifizierten Mietzinsrückstand verlangt. Das Zustandekommen des Mietzinsrückstands im Ausmaß von zwei Monatsmieten beruhte auf einer bewussten Entscheidung des Mieters, nämlich der Vornahme einer – in diesem Umfang offensichtlich unberechtigten – Mietzinsreduktion. Die Auflösung des Bestandverhältnisses auch ohne Mahnung, stellt keine gröbliche Benachteiligung dar.
5 Ob 226/18y – Mehrheitsbeschlüsse können und dürfen nur Maßnahmen der Verwaltung zum Gegenstand haben
Die Durchsetzung von aus der dinglichen Rechtsposition der Mit- und Wohnungseigentümer abgeleiteter Herausgabeansprüche (hier die Herausgabe von Schlüsseln) ist nicht der Verwaltung der Liegenschaft zuzurechnen. Eine Beschlussfassung darüber fällt nicht in die Rechtszuständigkeit der Eigentümergemeinschaft. Der in Überschreitung ihrer Kompetenz ergangene Umlaufbeschluss ist daher in diesem Umfang zu beseitigen.
5 Ob 248/18h – Jede Änderung, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte bedarf der Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter
Die Nutzwert-(neu-)festsetzung hat zwingenden Grundsätzen der Nutzwertberechnung zu entsprechen (§ 9 Abs 2 Z 1 WEG). Ausgangspunkt der Nutzwertberechnung müssen also die zwingenden einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen und die – der Rechtslage entsprechende – Widmung sein (RIS-Justiz RS0083252). Die Verletzung zwingender Grundsätze begründet mangels Erwähnung in § 10 Abs 2 WEG einen nicht an eine Frist gebundenen Grund (dazu T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4, § 9 WEG Rz 31) zur gerichtlichen Neufestsetzung der Nutzwerte, und zwar auch dann, wenn das Abweichen von diesen Grundsätzen durch eine nachträgliche Änderung der Verhältnisse herbeigeführt wurde oder die der Nutzwertfestsetzung widersprechende Rechtslage erst nachträglich hervorgekommen ist (RS0117709, RS0083169). Die falsche Einordnung in eine der wohnungseigentumsrechtlichen Kategorien (dazu § 2 Abs 2 bis Abs 4 WEG) ist ein solcher Verstoß (RS0117710 [T3]; vgl auch Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht II23 § 9 WEG Rz 10 und T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4, § 9 WEG Rz 32 je mwN). Für die Nutzwertfestsetzung kommt es nicht nur auf die abstrakte Tauglichkeit von Objekten an, sondern auf die konkrete (rechtskonforme) Widmung als Wohnungseigentumsobjekt, Zubehör-Wohnungseigentum oder allgemeinen Teil (dazu RS0114928 [T9]). Daher kann in einem Verfahren nach § 9 Abs 2 bzw. Abs 3 WEG von der konkreten Widmung nicht abgegangen werden. Die Nutzwertfestsetzung hat die diesbezügliche vertragliche Einigung (den Widmungsakt) nachzuvollziehen (RS0083252; vgl auch 5 Ob 29/08p).
Das dem Wohnungseigentumsobjekt W 9 der Antragstellerin zugeordnete Mansardenzimmer im Dachgeschoß ist in der Entscheidung der Schlichtungsstelle entgegen der ursprünglichen Nutzwertentscheidung aus dem Wohnungsverband der Top 9 zur Gänze ausgeschieden worden“, also bei der Neufestsetzung der Nutzwerte nicht als Zubehör-Wohnungseigentum gemäß § 2 Abs 3 WEG 2002 qualifiziert und entsprechend berücksichtigt worden. Die im Dachgeschoss gelegenen Zimmer waren wegen der räumlichen Trennung als Zubehör-Wohnungseigentum in die Nutzwertfestsetzung aufzunehmen.
Nach der Rechtsprechung besteht nur bei bloß bagatellhaften Umgestaltungen keine Genehmigungspflicht (RS0109247). Von einer solchen konnte bei der von der Antragsgegnerin im Jahr 2004 vorgenommenen Zusammenlegung der ihren Wohnungen W 6 und W 8 zugeordneten zwei Zimmer im Dachgeschoß zu einer Kleinwohnung, wobei eine Trennwand abgebrochen, ein WC, ein Bad und drei Dachfenster eingebaut wurden, keinesfalls gesprochen werden. Da gerade nicht feststand, dass die übrigen Mit- und Wohnungseigentümer diesen Baumaßnahmen zugestimmt haben, und sich die Antragsgegnerin auch auf keine gerichtliche Genehmigung berufen konnte, begründet es auch keine Fehlbeurteilung, dass diese Mansardenräume als Zubehör-Wohnungseigentum und nicht – wie von der Revisionswerberin angestrebt – als eigenständiges Wohnungseigentumsobjekt in die Neufestsetzung der Nutzwerte einzubeziehen sind.
5 Ob 26/19p – Auflösung des Verwaltungsvertrages wegen grober Vernachlässigung der Verwalterpflichten
Einzelne Mit- und Wohnungseigentümer begehrten die Auflösung des Verwaltungsvertrages wegen grober Vernachlässigung der Verwalterpflichten (§ 21 Abs 3 WEG). Nach dem festgestellten Sachverhalt blieb die Verwalterin nach Übernahme der Verwaltung im Zusammenhang mit den von der Vorverwaltung anlässlich der Rechnungslegung und Herausgabe der Rücklage (§ 31 Abs 3 WEG) vorgenommenen Abzügen im Ausmaß von rund EUR 46.000, — und den diesen Abzügen angeblich zugrunde liegenden Beitragsrückständen einzelner Wohnungseigentümer über mehrere Jahre hinweg untätig, obwohl sie „wusste, dass die von der Vorverwaltung vorgenommenen Abzüge von der Rücklage nicht rechtens waren. Die Erstantragsgegnerin setzte die Wohnungseigentümer von diesen Forderungen nicht nur nicht in Kenntnis, sie wies den Fehlbetrag in ihrem Finanzbericht und in den ersten beiden Jahresabrechnungen auch nicht aus. Dieses Verhalten begründete so gewichtige Bedenken gegen deren Treue- und Interessenwahrungspflicht, dass die Auflösung des Verwaltungsvertrags nach § 21 Abs 3 WEG als gerechtfertigt angesehen wurde.
5 Ob 43/19p – Die kurzzeitige Vermietung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts zu Fremdenverkehrszwecken stellt eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung dar
Die Antragstellerin vermietete ihr als Wohnung gewidmetes Wohnungseigentumsobjekt seit längerem über ein professionelles Unternehmen an Touristen. Über die Website des Unternehmens konnten Interessenten das Appartement in der Regel für eine Woche, aber auch für kürzere Zeiten wie etwa zwei Tage buchen. Eine derartige Widmungsänderung kann abgewehrt werden, wenn sie mit wesentlichen Interessen anderer Wohnungseigentümer kollidiert. Die kurzzeitige Vermietung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts zu Fremdenverkehrszwecken ist eine nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG genehmigungspflichtige Widmungsänderung (3 Ob 158/11y = immolex 2012/37, 115 [krit. Neugebauer-Herl] = wobl 2012/57, 153; 5 Ob 59/14h = wobl 2014/78, 209 [Etzersdorfer]; zust. Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4 § 16 WEG Rz 20).
Nach den Feststellungen der Vorinstanzen kam es durch die touristische Vermietung in den letzten Jahren vermehrt zu nächtlicher Lärmbelästigung, Müllablagerungen, Beschädigungen, Einschränkung der Flucht- und Zugangswege zu den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten durch abgestellte Ski- oder Snowboardschuhe und vorschriftswidriges, die Zu- und Abfahrt zur Tiefgarage hinderndes Parken von Fahrzeugen. Aufgrund der touristischen Vermietung erhöhte sich die Zahl der im Haus aufhältigen Personen pro Woche durchschnittlich um 40 bis 50. Die festgestellten Belästigungen konnten nicht ausschließlich den Feriengästen zugeordnet werden, denn auch Gäste von Wohnungseigentümern, die ihre Objekte unentgeltlich Freunden oder Bekannten gelegentlich zur Verfügung stellen, hätten Verursacher sein können. Die Gefahr von (Lärm-)Belästigungen und Beschädigungen durch anonyme Feriengäste ist aber typischerweise größer als bei der Nutzung durch Wohnungseigentümer selbst oder deren Bekannte und Verwandte, die sich aufgrund eines Verwandtschafts- oder Freundschaftsverhältnisses zu einem nicht professionellen vermietenden Wohnungseigentümer mehr zur Rücksichtnahme verpflichtet fühlen.
5 Ob 44/19k – Verbotene Ablöse
Der Antragsteller mietete ein sanierungsbedürftiges Bestandobjekt in dem er umfangreiche Investitionen tätigten. Um seine Investitionen nach Ende des Mietverhältnisses wenigstens zum Teil wieder hereinzubekommen, war es dem Antragsteller wichtig, ein Weitergaberecht zu vereinbaren. Der schriftliche Mietvertrag schloss jedoch eine Weitergabe „zu welchen Bedingungen und an wen immer“ aus. Der Antragsteller ging dennoch von einem gültigen mündlich vereinbarten Weitergaberecht aus.
Im Zusammenhang mit der Weitergabe des Bestandobjekts wurde anlässlich der Übergabe des Mietobjekts von der Vermieterin für Adaptierungsarbeiten EUR 26.280, — an den Antragsteller gezahlt. Die (nunmehrige) Hausverwaltung bot dem Antragsteller an, ihm ein Weitergaberecht gegen die Rückerstattung der von den Eigentümern geleisteten Investitionen (indexiert auf einen Betrag von EUR 33.300, –) einzuräumen. Sie hielt fest, dass bei Einlangen dieses Betrags ein Weitergaberecht als vereinbart gelte. Der Antragsteller hatte zwischenzeitig einen Nachmieter gefunden, der bereit war, für die vom Antragsteller in das Bestandobjekt seinerzeit getätigten Investitionen von EUR 400.000, — einen Betrag von EUR 97.000, — zu bezahlen. Da der Nachmieter Druck machte, den Mietvertrag abzuschließen und der Antragstellervertreter fürchtete, dass der Nachmieter wieder abspringen könne, zahlte der Antragsteller EUR 33.000, — an die Hausverwaltung. Dies wurde als verbotene Ablöse im Sinn des § 27 Abs 1 Z 5 MRG gewertet und die Antragsgegner zur Rückzahlung verpflichtet.
Der Vermieter muss den Austausch vermögenswerter Leistungen nachweisen, um dem Mieter die Rückforderung des für die Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel (Präsentationsrecht bzw. Recht auf Nachmieterbenennung ohne jede Festlegung der Vertragsbedingungen) geleisteten Entgelts zu versagen (RS0079717; RS0079718). Es geht in Wahrheit typischerweise darum, dass der Vermieter die Zwangssituation des weichenden Mieters zu seinen Gunsten nutzt, wenn er sich die Zustimmung zum Mieterwechsel „abkaufen lässt“. Im Regelfall ist der weichende Mieter nur unter dem Druck des drohenden Vermögensverlusts (betreffend seinen Investitionsersatzanspruch gegen den Nachmieter) und nicht wegen einer ihm belohnungswürdig erscheinenden Leistung des Vermieters bereit, für die Zustimmung zum Mieterwechsel zu zahlen.
Hier war von einer Zwangssituation des scheidenden Mieters auszugehen: Der Antragsteller glaubte, über ein mündlich wirksam vereinbartes (auf „ordentliche“ Nachmieter beschränktes) Weitergaberecht zu verfügen, an dem der schriftliche, jede Weitergabe ausschließende Mietvertrag nichts änderte. Die Vertragslage war hinsichtlich der Berechtigung zur Weitergabe bzw. Präsentation eines genehmen Nachmieters von Unsicherheit geprägt. Eine Möglichkeit, einen Investitionsersatz nach § 10 MRG vom Vermieter zu fordern, sah der Antragsteller nicht. Um nicht seine gesamten selbst bezahlten Investitionen zu verlieren, war er auf einen Nachmieter angewiesen, der ihm zumindest einen Teil seines Aufwands vor allem deshalb zu ersetzen bereit war, weil der Hauptmietzins nach dem Mieterwechsel unverändert geblieben wäre und der Nachmieter davon profitiert hätte. Als der Antragsteller das Mietobjekt wegen Übersiedlung ins Ausland aufgeben wollte, konnte er jedoch kein schriftlich vereinbartes Weitergaberecht vorweisen. Sein Vertragspartner, der Nachmieter machte Druck, einen – nach der Argumentation der Vermieter sehr günstigen – Mietvertrag zu bekommen. Diese Situation nutzten die Vermieter, um ihre Forderung auf Ersatz jener Investitionen, die sie selbst getätigt haben, mit ihrer Zustimmung zur Weitergabe zu verknüpfen. Es handelte sich um Investitionen, zu denen sie gegenüber dem Mieter verpflichtet waren, weil sie den vertragsgemäßen Gebrauch des sanierungsbedürftigen Bestandobjekts ermöglichten und den vereinbarten angemessenen Hauptmietzins (§ 16 MRG) rechtfertigen sollten.
Wien/Klagenfurt, Juli 2019

References: OGH 
 § 30
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 § 1118
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 § 10
 § 9
 § 2
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 § 21
 § 16
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 § 27
 § 10