Source: https://www.avanza-gmbh.de/ihre-vorteile/fakten/
Timestamp: 2018-08-15 11:36:30+00:00

Document:
Fakten » AVANZA GMBH & CO. KG » Immobilien – Vermögen mit System
Bitte wählen Sie aus den Bereichen:
Wichtige Kriterien »
Lage / Preis / Miete »
Werbungskosten »
Grundbuchinformationen »
Die Finanzierung »
Kosten beim Kauf »
Spekulationsfrist »
Abschreibungsarten »
Die gesetzlichen Grundlagen für Kapitalanleger Einkommensteuergesetz »
Die gesetzlichen Grundlagen für Eigennutzer Einkommensteuergesetz »
Weitere Gesetzestexte »
Immobilieneigentümer bilden das größte Vermögen in Deutschland. In Zeiten unsicherer Renten und schwankender Börsen nimmt die Bedeutung des Immobilienvermögens als Anlageform zu. Anleger, die auf Rendite aus Sachwerten setzen und einen überdurchschnittlich hohen Substanzwert erwarten, sind in diesem Anlagesegment gut aufgehoben. Abgesehen davon sollten Immobilienanlagen in keinem ausgewogenen Portfolio fehlen, denn diese erhöhen die Sicherheit. Geringes einzusetzendes Kapital und Steuervorteile machen Immobilien als Kapitalanlage für den Anleger sehr oft interessant.
Wir stellen Ihnen unser Wissen und unsere Erfahrung zur Verfügung und prüfen für Sie
Die zu erwartenden Miet- und Nachsteuerrenditen
… und auch alle anderen, grundlegend wichtigen Gegebenheiten.
grundsätzlich sollte eine kapitalanlage folgende kriterien erfüllen:
Die Immobilie ist die einzige Kapitalanlage, die alle diese Voraussetzungen erfüllt. Nicht ohne Grund haben Immobilien im Langzeitvergleich höhere Renditen als Aktien erzielt.
Überprüfen Sie selbst einmal Aktien, Lebensversicherungen, Bausparverträge, Investmentfonds, Unternehmensbeteiligungen etc. unter o.g. Kriterien und Sie werden sicher selbst zu diesem Ergebnis gelangen. Jede Bankbilanz spiegelt dieses Ergebnis wieder.
Haben wir Ihre Neugier auf eine der ältesten und lukrativsten Kapitalanlagen geweckt, und möchten Sie mehr über dieses Thema erfahren? Schauen Sie sich doch einmal unsere Musterberechnung an, und Sie werden erkennen, dass auch Sie sich diese Kapitalanlage leisten sollten! Rufen Sie uns an, oder senden Sie uns Ihre Daten per Kontaktformular, wir werden uns dann gerne umgehend mit Ihnen in Verbindung setzen!
Welche zusätzlichen Kriterien muss eine Immobilie als Kapitalanlage erfüllen?
Exponierte / zukunftsträchtige Lage
Um eine langfristige Wertsteigerung zu realisieren, ist die Lage einer Immobilie von entscheidender Bedeutung. Neben guter Verkehrsanbindung, vorhandener Infrastruktur zählt auch die Wahl der Stadt in der sich die zukünftige Kapitalanlage befinden sollte zu den sehr wichtigen Kriterien. Augsburg, als Einzugsgebiet von München, zählt hier mittlerweile bundesweit zu einem der entwicklungsträchtigsten Standorte.
Auch in Bezug auf den Preis sollte das Angebot marktgerecht sein. Hier ist entscheidend „Äpfeln mit Äpfeln zu vergleichen, was zugegebenermaßen nicht immer ganz leicht ist. Entscheidend dabei ist, stets die Nachsteuerrendite bzw. den Kaufpreis nach Steuer zu vergleichen. (Siehe hierzu unseren Punkt „Rendite“)
Wichtigste Voraussetzung für eine Kapitalanlage im Bereich Immobilien ist die Miete. Die Miete sollte vor allen Dingen langfristig erzielbar sein. Dies ist Sie in der Regel dann, wenn Lage und Ausstattung auf hohem zeitgemäßem Niveau sind.
Werbungskosten in Zusammenhang mit einer Immobilie sind z.B. nicht auf den Mieter umlagefähigen Nebenkosten wie die Verwalterkosten. Auch Kosten für die Besichtigung des Objektes (Sprit und Übernachtung), Telefonate in Zusammenhang mit der Immobilie, Insertionskosten bei Neuvermietung (sofern diese selbst vorgenommen wird), etc. fallen unter die Werbungskosten und können steuerlich voll abgesetzt werden.
Auch die Abschreibungen aus dem jeweiligen Objekt (diese sind im EStG definiert und differieren je nach Objektart wie z.B. Altbau, Neubau, Denkmalimmobilien, Immobilien in ausgew. Sanierungsgebieten) fallen unter die Werbungskosten ebenfalls wie die Zinsen und sonstigen Geldbeschaffungskosten für ein aufgenommenes Darlehen in voller Höhe.
Wählt der Anleger eine Immobilie als Kapitalanlage mit sehr hohen Abschreibungsmöglichkeiten, so kann es sogar durch die Steuerrückerstattungen zu einem Überschuss nach Steuern inkl. Tilgung kommen. In diesem Fall zahlen Mieter und Finanzamt die erworbene Immobilie ab, und auch die Wertsteigerung verbleibt beim Anleger.
Diese Kombination in Verbindung mit dem zurzeit noch historisch niedrigen Zinsniveau machen die Immobilie zu einer Kapitalanlage mit überdurchschnittlichem Renditepotential.
Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, darf in das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen (z. B. Käufer). Notare sind von der Darlegung eines berechtigten Interesses befreit. Die zum Grundbuch eingereichten Urkunden und Verfügungen des Grundbuchamtes werden in Grundbuchakten zusammengefasst; für jedes selbständige Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst.
Die Aufschrift, auch Deckblatt genannt, enthält die Angabe des Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und der Nummer des Blattes eventuell auch noch den Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk. Bei Erbbaurechten wird unter dem Vermerk über das Blatt in Klammern das Wort “Erbbaugrundbuch” und bei Wohnungseigentum das Wort “Wohnungsgrundbuch” oder “Teileigentumsgrundbuch” oder “Wohnungserbbaugrundbuch” gesetzt.
Im Bestandsverzeichnis werden Grundstücke aufgeführt. Dieses sind vom Kataster vorgeschriebene Angaben. Das Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem die Grundstücke unter Nummern aufgeführt sind. Die Karten des Katasteramtes sind nach Gemarkungen eingeteilt. Die Gemarkung wird in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert; für jede Flur wird deshalb eine Flurkarte erstellt.
I. Abteilung: Eigentümer
In dieser Abteilung wird der Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung vermerkt. Grundlage der Eintragung können z. B. Auflassung, Erbfolge, oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. (Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Aufgrund der Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, wann ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.)
II. Abteilung: Beschränkungen und Belastungen des Gründstücks
In Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, mit Ausnahme der Grundpfandrechte, die in Abt. III eingetragen werden. Dieses können zum Beispiel sein:
- Grunddienstbarkeiten §§ 1018 ff. BGB (Dienstbarkeiten, Grunddienstbarkeiten, p.b.Dienstbarkeiten)
– Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht
– Reallasten
– Auflassungsvormerkung
– Erbbaurecht
- Nacherbenvermerk
– Testamentsvollstrecker-Vermerk
– Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk
– Insolvenzvermerk
– Sanierungs- und Umlegungsvermerk
– Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum sein.
Dienstbarkeiten sind dingliche Rechte, kraft deren dem Berechtigten eine Befugnis zur Nutzung des belasteten Grundstücks zusteht.
1. Grunddienstbarkeit und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten haben den gleichen Inhalt: § 1018 BGB
- Benutzung des Grundstücks des Eigentümers in einzelnen Beziehungen durch den Berechtigten der Dienstbarkeit.
– Einschränkungen des Eigentümers bestimmte Handlungen auf seinem Grundstück nicht vornehmen zu dürfen.
– Nichtausübung von Rechten des Eigentümers des belasteten Grundstücks
2. Unterschied zwischen einer Grunddienstbarkeit und einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit liegt in der Person des Berechtigten.
3a. Berechtigter aus einer Grunddienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstückes (wesentlicher Bestand des Eigentumsrechtes).
3b. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird dagegen für eine bestimmte Person bestellt, unabhängig davon, ob sie Grundstückseigentümerin ist oder nicht (höchst persönlich).
4. Voraussetzung ist immer, dass die Grunddienstbarkeit dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks Vorteile bringt (§ 1019 BGB). Die Grunddienstbarkeit entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Die Eintragung muss erfolgen auf dem Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks. Sie kann aber auch zusätzlich erfolgen auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks. (Herrschvermerk)
Nießbrauch ist das höchstpersönliche dingliche Recht, die gesamten Nutzungen (Ertrag) eines Grundstückes zu ziehen. Die Bestellung des Nießbrauchs erfolgt an beweglichen Sachen durch Einigung und Übergabe (§ 1032 BGB).
II. Abteilung: Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks – Reallast
Die Reallast ist die dingliche Belastung eines Grundstücks in der Weise, daß an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (§ 1105 BGB). Bei der Reallast haftet der Eigentümer nicht nur mit dem Grundstück, sondern auch für die während der Dauer seines Eigentums fällig werdenden Leistungen auch persönlich, soweit nicht anderes bestimmt ist (§ 1108 BGB). Der Berechtigte kann im Wege der Zwangsvollstreckung seine Befriedigung aus dem Grundstück suchen, durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks. Eine Reallast kann bestellt werden zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks (also nicht gebunden an eine Person) oder zugunsten einer bestimmten Person. Die Reallast entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch.
III. Abteilung: Grundpfandrechte
Die Hypothek ist eine Grundstücksbelastung in der Weise, daß an den Berechtigten (Hypothekengläubiger) eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer dem Hypothekengläubiger zustehenden Forderung, aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1113 BGB). Die Geldforderung muß fest bestimmt sein. Die Forderung kann zukünftig sein oder von einer Bedingung abhängen (§ 1113 II BGB). Das belastete Grundstück haftet dinglich, d.h. der Eigentümer des Grundstücks muß die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück dulden, und zwar durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstückes (§ 1147 BGB). Das Grundstück haftet für die eingetragene Hauptforderung nebst den vereinbarten Zinsen. Die Hypothek kann bestellt werden als eine Sicherungshypothek oder als eine sogen. Verkehrshypothek.
Die Sicherungshypothek ist streng gebunden an die ihr zugrunde liegende Forderung und nur in jeweiliger Höhe der gesicherten Forderung. Sie ist stets brieflos. Die Sicherungshypothek besteht also nicht mehr, soweit die ihr zugrunde liegende Forderung nicht mehr besteht.
Die Verkehrshypothek, die als Buch- und Briefhypothek bestellt werden kann, ist ebenfalls an das Bestehen der Forderung gebunden, jedoch nur in Bezug auf den ersten Gläubiger, d.h. der erste Gläubiger kann die Hypothek nur erwerben, wenn die gesicherte Forderung besteht. Überträgt der erste Hypothekengläubiger die Hypothek auf einen anderen, dann gilt der öffentliche Glaube des Grundbuchs, d.h., das wenn der Gläubiger aus der letzten Hypothek klagt, er das Bestehen der Forderung nicht zu beweisen braucht, da die Grundbucheintragung die Vermutung begründet, daß die Forderung besteht.
Zur Entstehung der Hypothek sind Einigung und Eintragung im Grundbuch erforderlich. Die Einigung muß zwischen dem Gläubiger der Forderung und dem Grundstückseigentümer geschlossen werden. Die Eintragung der Hypothek muß enthalten: den Namen des Gläubigers, den Betrag der Forderung und die Zinsen. Zum Erwerb einer Briefhypothek ist die Übergabe des Briefes an den Gläubiger erforderlich.
Teilhypothek
Durch Teilung der einer Hypothek zugrunde liegenden Forderung tritt auch eine Teilung der Hypothek ein (Teilhypothek). Die Teilhypotheken haben im Zweifel den gleichen Rang. Bei einer Briefhypothek können bei Teilung Teilhypothekenbriefe gebildet werden (§ 1152 BGB).
Jedes Grundstück haftet nur für einen Teil der Forderung
Jedes Grundstück haftet für die gesamte Forderung
Der Gläubiger der Gesamthypothek kann nach seinem freien Belieben alle Grundstücke zugleich oder nur einzelne Grundstücke wegen seiner Forderung in Anspruch nehmen.
Hypothekarkredit (Kapitalmarktdarlehen)
Unter den verschiedenen Kreditarten stellt das so genannte Kapitalmarktdarlehen oder richtigerweise der Hypothekarkredit einen wesentlichen Bestandteil der Unternehmensfinanzierung von Wohnungsunternehmen dar. Als Finanzierungsobjekt für einen Hypothekarkredit eignen sich alle Arten von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Der Hypothekarkredit gilt vom Grundsatz als Objektkredit, d. h. die persönliche Bonität des Kreditnehmers rückt hinter die dingliche Sicherstellung. Der während der Finanzierungsdauer zu leistende Kapitaldienst soll dabei aus den bei ordnungemäßer Bewirtschaftung der Immobilie anfallende Erträgen (Ertragswert) gedeckt werden können bzw. soll eine Kreditrückführung durch den Verkauf der Immobilie (Sachwert) möglich sein. Die Sicherheitenstellung des Hypothekarkredites erfolgt durch die Eintragung eines Grundpfandrechtes zu Lasten des Pfandobjektes Immobilie im Grundbuch. Die wirtschaftliche Bedeutung von Hypotheken und Grundschulden liegt in der Sicherung des Kredites durch ein Grundstück. So wird die dingliche Sicherheit Hypothek definiert als die Belastung eines Grundstückes in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Akzessorität). Die wegen ihrer hohen Flexibilität bei der Besicherung von Hypothekarkrediten bevorzugte Grundschuld unterscheidet sich von der im Kern wesensgleichen Hypothek u. a. dadurch, dass diese nicht an das Bestehen einer schuldrechtlichen Forderung gebunden ist (Abstraktheit der Grundschuld). Die Besicherung kann erstrangig oder nachrangig erfolgen. Realkredite und Versicherungsdarlehen können nur bis zu einem Beleihungswert von 60 Prozent ausgelegt und besichert werden. Bauspardarlehen werden i. d. R. nachrangig bis 80 Prozent Beleihungswert besichert. Darlehen lassen sich zum einen hinsichtlich der Zinsgestaltung in Festzins- oder zinsvariable Darlehen und zum anderen hinsichtlich des Rückzahlungsmodus in Annuitäten-, Tilgungs- oder endfällige Darlehen unterteilt.
Festzins- und zinsvariable Darlehen
Festzinsdarlehen sehen die Festschreibung der Zinsen über einen bestimmten Zeitraum vor. Während es früher üblich war, den Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Darlehens festzuschreiben, erfolgt eine solche Festschreibung heute i. d. R. nur für 5 oder 10 Jahre, wobei längerfristige Zinsbindungen wie z. B. 15 oder 20 Jahre bei einigen Kreditinstituten ebenfalls angeboten werden. Nach Ablauf dieser Zeit muss mit der Bank oder Sparkasse neu über den Zinssatz verhandelt werden. Man nennt dies daher auch Abschnittsfinanzierung. Bei zinsvariablen Darlehen werden die Zinssätze laufend an die Zinsentwicklung des Geldmarktes angepasst, d. h. hier besteht für den Darlehensnehmer ein permanentes Zinsänderungsrisiko. Zinsvariable Darlehen werden daher meist nur in Zeiten hoher Zinsen bzw. sich abzeichnender Zinssenkungen vereinbart, um dann bei sinkenden Zinsen auf ein Festzinsdarlehen umsteigen zu können.
Auf Grund des niedrigen Zinsniveaus wurde im Jahr 1996 von der Dr. Klein & Co. AG für die Finanzierung von kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen das Produkt Forward-Darlehen entwickelt. Hierbei handelt es sich um einen Kredit, der bereits vor Ablauf der regulären Zinsfestschreibung eines Darlehens aufgenommen wird, um dieses dann abzulösen. Die Laufzeit des Forward-Darlehens ist ebenso frei wählbar wie der Tilgungssatz und mit dem jeweiligen Kreditinstitut abzusprechen. Der Zinssatz des Forward-Darlehens berechnet sich aus den Einständen der DGZF oder den Pfandbriefeinständen zzgl. der sonst anfallenden Bereitstellungszinsen für die Vorhaltung eines Darlehens. Forward-Darlehen eignen sich somit vor allem vor vorzeitigen Prolongationen demnächst auslaufender Kredite in Niedrigzinsphasen, in denen Zinssteigerungen erwartet werden oder bereits begonnen haben. Forward-Darlehen bereits lange vor dem Zinsbindungsende des alten Darlehens bzw. neu abzuschließen ist auf Grund der am Markt üblichen Laufzeitbegrenzungen (Forward-Periode plus Zinsbindung) selten wirtschaftlich, da der Margenaufschlag für die Forward-Periode dann i. d. R. zu hoch ist. Bei zinsvariablen Darlehen werden die Zinssätze laufend an die Zinsentwicklung des Geldmarktes angepasst, d. h. hier besteht für den Darlehensnehmer ein permanentes Zinsänderungsrisiko. Zinsvariable Darlehen werden daher meist nur in Zeiten hoher Zinsen bzw. sich abzeichnender Zinssenkungen vereinbart, um dann bei sinkenden Zinsen auf ein Festzinsdarlehen umsteigen zu können.
Annuitäten-, Raten- und endfällige Darlehen
Die in Deutschland am Häufigsten in der Wohnungsfinanzierung verwandte Darlehensform ist das Annuitäten- oder Tilgungs-/Amortisationsdarlehen. Dabei wird zwischen Kreditinstitut und Darlehensnehmer ein bestimmter Zinssatz sowie eine bestimmte Tilgungsrate, bspw. anfänglich in Prozent, vereinbart. Zinssatz und Tilgungsrate ergeben zusammen die Annuität, also den jährlich vom Darlehensnehmer aufzubringenden Kapitaldienst. Diese Annuität bleibt für die Zeit der Zinsfestschreibung konstant. Da aber die Darlehensschuld mit laufender Tilgung von Jahr zu Jahr sinkt, nimmt, bei konstanter Annuität, die Tilgungsrate kontinuierlich zu und in gleichem Umfang der Zinsanteil ab. Das Darlehen wird also nicht nach 100 Jahren (ein Prozent pro Jahr), sondern, je nach Höhe des Darlehenszinses, nach etwa 25 bis 35 Jahren getilgt. Grundsätzlich gilt, je höher der Zinssatz, desto kürzer die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Bei Darlehen ohne Tilgung wird nur eine monatliche Rate in Höhe der Zinsen gezahlt. Die Darlehenshöhe bleibt über die Laufzeit des Darlehens konstant und wird am Ende der Laufzeit im Ganzen zurückgezahlt. Raten- oder Abzahlungsdarlehen werden in der Wohnungsfinanzierung i. d. R. nur in Verbindung mit Förderdarlehen, z. B. KfW-Darlehen, eingesetzt. Bei dieser Darlehensform erfolgt die Tilgung in konstanten Raten, d. h. die finanzielle Gesamtbelastung aus Zins- und Tilgungszahlungen geht laufend zurück, da die Zinszahlungen wegen der kontinuierlich sinkenden Darlehenssummen abnehmen, die Tilgungsraten aber, anders als beim Annuitätendarlehen, nicht entsprechend ansteigen.
Durch den Abschluss eines Bausparvertrages erwirbt der Bausparer nach der leistung von Bausparbeiträgen einen Rechtsanspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens. Beim Bausparen erfolgt ein zeitlich gestaffelte, sehr enge Verknüpfung des Sparvorgangs mit einem Kredit- bzw. Finanzierungsprozess in Form eines unkündbaren, nachrangig abgesicherten Darlehens mit Festzinsvereinbarung. Das Bauspardarlehen ist i. d. R. ein nachrangig Hypothekarkredit, desse Beleihungsauslauf bei 80 Prozent des Beleihungswertes liegt, der in Form eines Annuitätendarlehens gewährt wird und dessenLaufzeit auf Grund des hohen Tilgungsanteils selten mehr als 12 Jahre beträgt. Die sich mit der Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens eröffnenden Chancen und Risikopotentiale stellen sich wie folgt dar: In der gewerblichen Wohnungwirtschaft wird diese Form der Finanzierung eher selten angewendet. Gegebenenfalls in Verbindung mit einer Geldanlage (Ansparphase) zumeist ohne Motiv der späteren Darlehensinanspruchnahme. Ein selektiver Einsatz des Bauspardarlehens ist bei kleineren Darlehensbeträgen unter folgenden Voraussetzungen denkbar. Sollte zum einen der vertraglich gesicherte Zins unter Berücksichtigung der Abschlussgebühr zum Zeitpunkt der möglichen Inanspruchnahme attraktiv zum Kapitalmarktzinsniveau sein und zum anderen kann aus dem Cashflow des Objektes bzw. des Unternehmens die Tilgung bedient werden können. Der Anteil der Bauspardarlehen zum Gesamtportfolio sollte jedoch auf Grund der hohen Tilgung (Liquiditätsbelastung) eher unbedeutend sein.
In Deutschland gibt es zahlreiche Angebote von staatlicher Seite, die den Erwerb, die Erstellung und die Modernisierung von Wohneigentum fördern. Förderdarlehen haben folgende allgemeine Merkmale:
Verbilligter Zinssatz (unter Kapitalmarktniveau) bis zu zinslosen Darlehen
Tilgung über Zeitraum 35 – 100 Jahre (i. d. R. 0,5 Prozent oder 1 Prozent p. a.)
Möglichkeit einer tilgungsfreien Zeit je nach Förderprogramm
Grundbuchliche Besicherung:
Die Eintragung von Sicherheiten zugunsten des Förderdarlehensgebers erfolgt zumeist nachrangig hinter dem Kapitalmarktdarlehen für die geförderte Maßnahme (Investitionen). Die Eintragung kann sowohl als Grundschuld wie auch als Hypothek erfolgen.
Keine Übernahme von Baulasten ohne Zustimmung des Förderdarlehensgebers.
Für das Immobilienunternehmen kann durch das günstige Fremdkapital u. U. unrentable Investitionen mit Kalkulationsbasis des Kapitalmarktniveaus rentabel gestaltet werden. Damit werden Möglichkeiten der Portfolioverbesserung erschlossen. Aus der Sicht des Staates liegen die Interessen beim Einsatz von Förderdarlehen zum einen im sozialen Wohnungsbau zur Versorgung sozial schwacher Schichten mit Wohnraum und zur Entwicklung bestimmter Wohngebiete mit sozial schwacher Struktur.
Die Kostenpunkte beim Kauf einer Immobilie sind sehr übersichtlich.
In der Regel sind die Kaufnebenkosten innerhalb von 2 – 8 Wochen zu begleichen. Der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung und die Übergabe der Immobilie werden zwischen Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag festgelegt.
Die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie sind bei der Planung auf jeden Fall mit einzubeziehen. Diese sind:
die Notargebühr / Grundbucheintragungen
die Maklergebühren (Courtage) (entfällt beim Kauf direkt vom Eigentümer)
die Finanzierungskosten (Bearbeitungsgebühren der Bank, Grundschuldbestellungskosten, Bauzeitzinsen)
Diese Kosten belaufen sich auf ca. 1,5% des Kaufpreises und enthalten:
den Kaufvertragsentwurf und die Zusendung des Entwurfes
die eigentliche notarielle Beurkundung der Vertragsunterzeichnung
die Einholung aller behördlichen Genehmigungen wie
- Vorkaufsverzichtbescheinigung der Gemeinde
– Information an das Finanzamt bezüglich der Grunderwerbsteuer
– Einholung der Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt
die Kontrolle der Löschung der Grundschulden des Verkäufers
Benachrichtigung der Fälligkeit des Kaufpreises
Kontrolle / Einhaltung aller sonstigen für das Zustandekommen des Kaufvertrages
relevanten Vereinbarungen bis zur endgültigen Umschreibung des Objekts
Eintragung der Auflassungsvormerkung
Eintragung der Sicherungshypothek
Diese beträgt momentan 3,5% der Kaufsumme (Ausnahme Berlin mit 4,5%). Der Notar wird das Finanzamt über den Kauf informieren. Innerhalb von 2 – 4 Wochen ist mit der Zahlung zu rechnen.
Die Maklergebühren (Courtage)
Haben Sie Ihr Objekt über einen Makler gefunden, wird nach erfolgreicher Vertragsunterzeichnung die Maklercourtage fällig. Die Courtage liegt je nach Bundesland zwischen 3% bis max. 6% der Kaufpreissumme zzgl. der Mehrwertsteuer.
Wenn Sie mit der Immobilie gewisse Einrichtungsgegenstände wie z.B. eine Einbauküche oder sonstiges Zubehör erwerben, sollten diese Gegenstände im Kaufvertrag mit einem extra ausgewiesenem Preis erscheinen. In diesem Fall muss dafür keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Das Finanzamt berechnet die Grunderwerbsteuer nur auf den Haus- und Grundstücksanteil.
Die Nebenkosten bei einer Immobilie werden aufgeteilt in umlagefähige Nebenkosten und nicht umlagefähige Nebenkosten.
Nicht umlagefähige Nebenkosten, also Kosten die der Eigentümer zu tragen hat, sind die Kosten für die Haus- und Mietverwaltung und die Instandhaltungsrücklage. Die Kosten für Haus- und Mietverwaltung sind steuerlich absetzbar, die Instandhaltungsrücklage nicht, da diese wie die Tilgung nicht zur direkten Kostenseite zählt.
Umlagefähige Nebenkosten sind z.B. Gebäudeversicherung, Wasser, Strom, Müllabfuhr etc., diese zahlt der Mieter inkl. der Kaltmiete an die Hausverwaltung oder direkt seinen Vermieter.
Die Spekulationsfrist beträgt seit 1.1.1999 10 Jahre. Dies bedeutet, das ein realisierter Immobiliengewinn nach Ablauf dieser Frist absolut steuerfrei ist! Ein weiteres wichtiges Kriterium, das für die Immobilie als Anlageform spricht.
Im Falle des Verkaufs vor Ablauf der Spekulationsfrist ist der Gewinn oder Verlust aus einem Spekulationsgeschäft ist wie folgt zu ermitteln: Veräußerungspreis plus in Anspruch genommene Abschreibungen minus Anschaffungskosten minus Werbungskosten im Zusammenhang mit der Anschaffung = Gewinn oder Verlust.
Denkmalschutz m. Erbbaurecht
Kaufpreis KEIN Abzug
des Grundstücksanteils
Bemessungsgrundlage für das Finanzamt zur Absetzung der AfA-fähigen Kosten der Immobilie
Denkmalschutz-AfA (§7 h,i EStG)
2% p.a. über 50 Jahre
Seit 01.01.2006 – nur noch
linear absetzbar mit 2%
p.a. über 50 Jahre
Sanierungskostenanteil innerhalb von 12 Jahren zu
1. – 8. Jahr 9% p.a.
9 – 12. Jahr 7% p.a.
zusätzlich Altbauanteil linear absetzbar:
a) vor dem 31.12.1924 erbaut: 2,5% p.a. linear
b) nach dem 31.12.1924 erbaut: 2% p.a. linear
Besonderheit bei Denkmalschutz m. Erbbaurecht:
Zahlung eines monatlichen Erbbauzinses (steuerlich absetzbar!)
Beispielrechnung für die Abschreibungsarten bei Immobilien
Betrachtung über einen Zeitraum von 12 Jahren
Grundstücksanteil: 15%
Sanierungskostenanteil: 70%, Baujahr: 1900
Kaufpreis abzgl. Grundstücksanteil
1. – 12. Jahr 1.700 € p.a.
Sanierung: 70.000 €
1. – 8. Jahr 6.300 € p.a.
9. – 12. Jahr 4.900 € p.a.
Altbauanteil: 15.000 €
1. – 12. Jahr 375,00 € p.a.
Altbauanteil: 30.000 €
1. – 12. Jahr 750 € p.a.
Gesamtbetrag der innerhalb von 12 Jahren als Werbungskosten geltend gemachten Beträge
Geltung ab 1981-12-30. Neugefasst durch Bek. v. 19.10.2002 I 4210; 2003 I 179, zuletzt geändert durch Art. 2 G v. 13.12.2006 I 2915
§ 7h estg, erhöhte absetzungen bei gebäuden in sanierungsgebieten und städtebaulichen entwicklungsbereichen
Bei einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen.2 Satz 1 ist entsprechend anzuwenden auf Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes im Sinne des Satzes 1 dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat.3 Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Maßnahmen im Sinne der Sätze 1 und 2 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind.4 Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten durch Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln nicht gedeckt sind.5 Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums ist ein Restwert den Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes oder dem an deren Stelle tretenden Wert hinzuzurechnen; die weiteren Absetzungen für Abnutzung sind einheitlich für das gesamte Gebäude nach dem sich hiernach ergebenden Betrag und dem für das Gebäude maßgebenden Prozentsatz zu bemessen.
Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude und die Maßnahmen nachweist.2 Sind ihm Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln gewährt worden, so hat die Bescheinigung auch deren Höhe zu enthalten; werden ihm solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern.
Die Absätze 1 und 2 sind auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden.
Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen.2 Eine sinnvolle Nutzung ist nur anzunehmen, wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf die Dauer gewährleistet ist.3 Bei einem im Inland belegenen Gebäudeteil, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, sind die Sätze 1 und 2 entsprechend anzuwenden.4 Bei einem im Inland belegenen Gebäude oder Gebäudeteil, das für sich allein nicht die Voraussetzungen für ein Baudenkmal erfüllt, aber Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage ist, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist, kann der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen von den Herstellungskosten für Baumaßnahmen vornehmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes der Gebäudegruppe oder Gesamtanlage erforderlich sind.5 Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Baumaßnahmen im Sinne der Sätze 1 bis 4 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind.6 Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit der in Absatz 2 bezeichneten Stelle durchgeführt worden sein.7 Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind.8 § 7h Abs. 1 Satz 5 ist entsprechend anzuwenden.
Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude oder Gebäudeteil und für die Erforderlichkeit der Aufwendungen nachweist.2 Hat eine der für Denkmalschutz oder Denkmalpflege zuständigen Behörden ihm Zuschüsse gewährt, so hat die Bescheinigung auch deren Höhe zu enthalten; werden ihm solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern.
§ 7h Abs. 3 ist entsprechend anzuwenden
§ 10f estg, steuerbegünstigung für zu eigenen wohnzwecken genutzte baudenkmale und gebäude in sanierungsgebieten und städtebaulichen entwicklungsbereichen
Der Steuerpflichtige kann Aufwendungen an einem eigenen Gebäude im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen, wenn die Voraussetzungen des § 7h oder des § 7i vorliegen.2 Dies gilt nur, soweit er das Gebäude in dem jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken nutzt und die Aufwendungen nicht in die Bemessungsgrundlage nach § 10e oder dem Eigenheimzulagengesetz einbezogen hat.3 Für Zeiträume, für die der Steuerpflichtige erhöhte Absetzungen von Aufwendungen nach § 7h oder § 7i abgezogen hat, kann er für diese Aufwendungen keine Abzugsbeträge nach Satz 1 in Anspruch nehmen.4 Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
Der Steuerpflichtige kann Erhaltungsaufwand, der an einem eigenen Gebäude entsteht und nicht zu den Betriebsausgaben oder Werbungskosten gehört, im Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen, wenn die Voraussetzungen des § 11a Abs. 1 in Verbindung mit § 7h Abs. 2 oder des § 11b Satz 1 oder 2 in Verbindung mit § 7i Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 vorliegen.2 Dies gilt nur, soweit der Steuerpflichtige das Gebäude in dem jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken nutzt und diese Aufwendungen nicht nach § 10e Abs. 6 oder § 10i abgezogen hat.3 Soweit der Steuerpflichtige das Gebäude während des Verteilungszeitraums zur Einkunftserzielung nutzt, ist der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr des Übergangs zur Einkunftserzielung wie Sonderausgaben abzuziehen.4 Absatz 1 Satz 4 ist entsprechend anzuwenden.
Die Abzugsbeträge nach den Absätzen 1 und 2 kann der Steuerpflichtige nur bei einem Gebäude in Anspruch nehmen.2 Ehegatten, bei denen die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 vorliegen, können die Abzugsbeträge nach den Absätzen 1 und 2 bei insgesamt zwei Gebäuden abziehen.3 Gebäuden im Sinne der Absätze 1 und 2 stehen Gebäude gleich, für die Abzugsbeträge nach § 52 Abs. 21 Satz 6 in Verbindung mit § 51 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe x oder Buchstabe y des Einkommensteuergesetzes 1987 in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. Februar 1987 (BGBl. I S. 657) in Anspruch genommen worden sind; Entsprechendes gilt für Abzugsbeträge nach § 52 Abs. 21 Satz 7.
Sind mehrere Steuerpflichtige Eigentümer eines Gebäudes, so ist Absatz 3 mit der Maßgabe anzuwenden, dass der Anteil des Steuerpflichtigen an einem solchen Gebäude dem Gebäude gleichsteht.2 Erwirbt ein Miteigentümer, der für seinen Anteil bereits Abzugsbeträge nach Absatz 1 oder Absatz 2 abgezogen hat, einen Anteil an demselben Gebäude hinzu, kann er für danach von ihm durchgeführte Maßnahmen im Sinne der Absätze 1 oder 2 auch die Abzugsbeträge nach den Absätzen 1 und 2 in Anspruch nehmen, die auf den hinzuerworbenen Anteil entfallen.3 § 10e Abs. 5 Satz 2 und 3 sowie Abs. 7 ist sinngemäß anzuwenden.
Der Steuerpflichtige kann Aufwendungen an einem eigenen Gebäude im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen, wenn die Voraussetzungen des § 7h oder des § 7i vorliegen.2 Dies gilt nur, soweit er das Gebäude in dem jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken nutzt und die Aufwendungen nicht in die Bemessungsgrundlage nach § 10e oder dem Eigenheimzulagengesetz einbezogen hat.3 Für Zeiträume, für die der Steuerpflichtige erhöhte Absetzungen von Aufwendungen nach § 7h oder § 7i abgezogen hat, kann er für diese Aufwendungen keine
Abzugsbeträge nach Satz 1 in Anspruch nehmen.4 Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
Die Abzugsbeträge nach den Absätzen 1 und 2 kann der Steuerpflichtige nur bei einem Gebäude in Anspruch nehmen.2 Ehegatten, bei denen die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 vorliegen, können die Abzugsbeträge nach den Absätzen 1 und 2 bei insgesamt zwei Gebäuden abziehen.3 Gebäuden im Sinne der Absätze 1 und 2 stehen Gebäude gleich, für die Abzugsbeträge nach § 52 Abs. 21 Satz 6 in Verbindung mit § 51 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe x oder Buchstabe y des Einkommensteuergesetzes 1987 in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. Februar 1987 (BGBl. I S. 657) in Anspruch genommen worden sind; Entsprechendes gilt für Abzugsbeträge nach § 52 Abs. 21 Satz
Einheitbewertung
Eine Ermäßigung bei der Einheitsbewertung wirkt sich bei der Grundsteuer aus. Die besonderen wertmindernden Auswirkungen des Denkmalschutzes infolge der Erhaltungspflicht und des Veränderungsverbots hinsichtlich der bestehenden Bausubstanz werden pauschal durch einen Abschlag vom Grundstückswert berücksichtigt. Steht das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz, so wird ohne weiteren Nachweis der Grundstückswert in der Regel um 5% ermäßigt. Wird nachgewiesen oder zumindest glaubhaft gemacht, dass die denkmalrechtlichen Beschränkungen im Falle einer Veräußerung den Verkaufspreis in ungewöhnlichem Maße mindern, so kann der Grundstückswert um bis zu 10 % ermäßigt werden. Stehen auf einem Grundstück nur ein Teil der vorhandenen Gebäude oder nur Gebäudeteile (zum Beispiel ein Anbau) oder nur Bauteile (zum Beispiel die Fassade) unter Denkmalschutz so ermäßigt sich der Abschlag. Als Nachweis beim Feststellungsverfahren, dass das Grundstück oder Teile des Grundstücks unter Denkmalschutz stehen, dient der Bescheid über die Eintragung in die Denkmalliste oder die vorläufige Unterschutzstellung.
Anschaffungskosten beim Erwerb eines Baudenkmals
Die Anschaffungskosten für ein Baudenkmal können nicht sofort in voller Höhe steuermindernd abgezogen werden, sondern nur der jährliche Wertverlust. Diesen Vorgang nennt man “Absetzung für Abnutzung (AfA)”. Voraussetzung für den Abzug der AfA ist allerdings, dass das Baudenkmal der Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte dient.
Die AfA bemisst sich bei einem Gebäude nach einem bestimmten, gesetzlich festgelegten Vom-Hundert-Satz. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten für das Gebäude, nicht dagegen die Kosten für den Grund und Boden. Für Gebäude lässt das EStG verschiedene Arten der AfA zu. Bei der Anschaffung älterer Gebäude, wie dies bei Baudenkmälern regelmäßig der Fall sein wird, kommt stets die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG in Betracht.
Bei der linearen AfA sind abzuziehen:
jährlich 2% der Anschaffungskosten bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden
jährlich 2,5% der Anschaffungskosten bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden
Die Anschaffungskosten für den Erwerb der Altbausubstanz können nicht erhöht nach § 7 i EStG abgeschrieben werden (vgl. dazu im Einzelnen Abschnitt B. III.). Wegen der Behandlung der Anschaffungskosten bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmälern vgl. Abschnitt B. V.
Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen und nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten
Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören ebenfalls zu den Aufwendungen für das Gebäude, die nur verteilt auf einen bestimmten Zeitraum steuerlich berücksichtigt werden (vgl. Abschnitt B. I.). Nachträgliche Anschaffungskosten liegen vor, wenn das Gebäude nach der Anschaffung in einen betriebsbereiten Zustand versetzt wird. Nachträgliche Herstellungskosten liegen vor, wenn der Zustand des Gebäudes nach dem Erwerb wesentlich verbessert wird oder das Gebäude erweitert wird. Dies wird bei Baudenkmälern häufig der Fall sein. Bei nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die normalerweise nur im Rahmen der Gebäude-AfA mit dem für das Gebäude maßgebenden Vom-Hundert-Satz abgesetzt werden können, bietet die Steuervergünstigung des § 7 i EStG bei Baudenkmälern die Möglichkeit einer erhöhten Absetzung (vgl. Abschnitt B. III.).
Erhaltungsaufwendungen, die der Einkunftserzielung dienen, können im Gegensatz zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten in voller Höhe im Jahr ihrer Verausgabung abgezogen werden. Zu den Erhaltungsaufwendungen gehören insbesondere Kosten für die laufende Instandsetzung des Baudenkmals.
Aber auch Erneuerungen von in dem Gebäude bereits enthaltenen Teilen, Einrichtungen und Anlagen führen grundsätzlich zu Erhaltungsaufwendungen, es sei denn, durch die Erneuerungen wird das Gebäude über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert (Herstellungskosten) oder aber es wird durch die Erneuerungen erst in einen betriebsbereiten Zustand versetzt (Anschaffungskosten).
Erhaltungsaufwendungen sind zum Beispiel:
Ausbesserungsarbeiten, Erneuerung des Außenputzes und der Außenverkleidung, Reparatur des Daches, der sanitären Anlagen, der Heizung, der Fenster, Austausch von defekten Teilen und sonstige Renovierungsarbeiten. Neben der Möglichkeit, die Erhaltungsaufwendungen im Jahr ihrer Verausgabung steuermindernd geltend zu machen können sie unter bestimmten Voraussetzungen auch auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden (vgl. Abschnitt B. IV.).
Sind im Rahmen einer umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme sowohl Arbeiten zur Schaffung eines betriebsbereiten Zustandes, zur Erweiterung des Gebäudes oder Maßnahmen, die über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen (wesentliche Verbesserung), als auch Erhaltungsarbeiten durchgeführt worden, sind die hierauf jeweils entfallenden Aufwendungen grundsätzlich – gegebenenfalls im Wege der Schätzung in Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen aufzuteilen, die mit den jeweiligen Aufwendungsarten im Zusammenhang stehen. Aufwendungen für ein Bündel von Einzelmaßnahmen, die für sich genommen teils Anschaffungskosten oder Herstellungskosten, teils Erhaltungsaufwendungen darstellen, sind jedoch dann insgesamt als Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu beurteilen, wenn die Arbeiten im sachlichen Zusammenhang stehen.
Die Frage, inwieweit sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen oder nur über einen längeren Zeitraum absetzbare Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorliegen, haben die Finanzämter zu entscheiden. Auf Antrag geht das Finanzamt jedoch von Erhaltungsaufwendungen aus, wenn der Aufwand für die Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) beträgt.
Besonderheiten gelten für Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes anfallen. Unter bestimmten Voraussetzungen sind diese Aufwendungen auch dann als nachträgliche Herstellungskosten zu behandeln, wenn es sich nach den zuvor genannten Kriterien an sich um Erhaltungsaufwendungen handeln würde. Voraussetzung hierfür ist es u. a., dass die Aufwendungen (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung des Gebäudes 15% des Kaufpreises des Gebäudes (ohne Grundstückswert) übersteigen (so genannte 15%-Grenze). Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Die gesetzliche 15%-Grenze gilt für Baumaßnahmen, mit denen nach dem 31. Dezember 2003 begonnen worden ist. Alle Baumaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren vorgenommen werden, gelten hierfür als eine Maßnahme.
Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmälern
Bei Gebäuden und Gebäudeteilen, die als Baudenkmal unter Schutz gestellt sind, können für nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten anstelle der üblichen linearen Abschreibung erhöhte Absetzungen in Anspruch genommen werden. Rechtsgrundlage hierfür ist der § 7 i EStG. Hinsichtlich der Beträge, die im Rahmen der erhöhten Absetzungen jährlich in Anspruch genommen werden können, muss wie folgt unterschieden werden:
Für Baumaßnahmen, mit denen nach dem 31. Dezember 2003 begonnen worden ist, wurde der jährliche Absetzungsbetrag gemindert und die Abschreibungsdauer verlängert. Es können dann abgezogen werden: im Jahr der Fertigstellung der Baumaßnahme und den folgenden sieben Jahren jeweils 9% der Kosten und in den folgenden vier Jahren 7%.
Für Baumaßnahmen, mit denen vor dem 1. Januar 2004 begonnen worden ist, können vom Jahr der Fertigstellung an zehn Jahre lang 10 % der begünstigten Kosten steuermindernd abgesetzt werden. Als Beginn bei Baumaßnahmen, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, gilt der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag bei der zuständigen Behörde gestellt wird. Bei baugenehmigungsfreien Vorhaben, für die Bauunterlagen einzureichen sind (das ist bei Baudenkmälern wegen der Genehmigungspflicht nach § 9 DSchG regelmäßig der Fall), ist der Zeitpunkt maßgebend, in dem die Unterlagen bei der Behörde eingereicht werden. In allen anderen Fällen ist der tatsächliche Baubeginn ausschlaggebend.
Die Inanspruchnahme der erhöhten Absetzungen bei Baudenkmälern hängt sowohl von denkmalrechtlichen als auch von steuerrechtlichen Voraussetzungen ab.
Die erhöhten Absetzungen kommen nur für solche Baudenkmäler in Betracht, die nach steuerrechtlichen Grundsätzen ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes darstellen. Diese Voraussetzung liegt zum Beispiel bei Grabsteinen, Wegekreuzen oder Resten einer Stadtmauer nicht vor. Auch Außenanlagen (zum Beispiel eine Gartenanlage) gehören grundsätzlich nicht zu dem Gebäude. Aufwendungen für die Erhaltung derartiger Baudenkmäler sind gegebenenfalls im Rahmen des Sonderausgabenabzugs nach § 10 g EStG begünstigt (vgl. Abschnitt B. VI.).
Begünstigt sind grundsätzlich nur Herstellungskosten, die dem Baudenkmal zuzurechnen sind. Die Anschaffungskosten für den Erwerb der Altbausubstanz können nicht erhöht abgeschrieben werden (vgl. dazu Abschnitt B. I.). Sind die Aufwendungen für die Durchführung der Baumaßnahmen steuerrechtlich als nachträgliche Anschaffungskosten zu beurteilen (siehe oben II.), sind sie begünstigt, wenn sie auf Baumaßnahmen entfallen, die nach dem rechtswirksamen Abschluss des obligatorischen Erwerbsvertrags durchgeführt werden (§ 7 i Abs. 1 Satz 5 EStG). Ein Erwerbsvertrag ist regelmäßig im Zeitpunkt der notariellen Beurkundung rechtswirksam abgeschlossen.
Das Baudenkmal muss ferner im Rahmen einer steuerlichen Einkunftsart zu erfassen sein. Fehlt es an einer Einkunftserzielungsabsicht, d. h. die objektiv nachprüfbare Absicht, einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben zu erzielen, so können die Aufwendungen nicht nach § 7 i EStG erhöht abgeschrieben werden. In diesem Falle ist jedoch zu prüfen, ob die Voraussetzungen für den Abzug als Sonderausgaben vorliegen (vgl. Abschnitt B. VI.). Wegen der Besonderheiten bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmälern siehe Abschnitt B. V.
Die erhöhten Absetzungen beginnen in dem Jahr, in dem die einheitliche Baumaßnahme fertig gestellt wird.
Wurden für die Baumaßnahmen Zuschüsse aus öffentlichen Kassen (zum Beispiel aus Wohnungsbaumitteln, Stadterneuerungsmitteln, Denkmalmitteln) gewährt, so sind die Zuschüsse – auch wenn sie nicht in der Bescheinigung der Denkmalbehörde angegeben sind dem Finanzamt im Rahmen der Steuererklärung mitzuteilen. Die Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen nach § 7 i EStG.
Die erhöhten Absetzungen nach § 7 i EstG unterliegen keinem Höchstbetrag. Sie können auch gleichzeitig für mehrere Gebäude in Anspruch genommen werden (Ausnahme: Objektbeschränkung bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmälern, vgl. Abschnitt B. V.).
Die Abschreibungsvergünstigung für Baudenkmäler ist auch unabhängig davon zu gewähren, ob das Baudenkmal zu einem Privat oder einem Betriebsvermögen gehört. Land und Forstwirte, die ihren Gewinn nach Durchschnittssätzen ermitteln (§ 13 a EStG), können die erhöhten Absetzungen für zu ihrem Betriebsvermögen gehörende Baudenkmäler jedoch nicht abziehen.
Denkmalrechtliche Voraussetzungen
Die erhöhten Absetzungen nach § 7 i EstG können nur dann in Anspruch genommen werden, wenn durch eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde die Denkmaleigenschaft des Gebäudes und die Höhe der begünstigten Aufwendungen von den Steuerpflichtigen gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden.
In Nordrhein-Westfalen sind die Unteren Denkmalbehörden im Benehmen mit dem Landschaftsverband für die Ausstellung der Bescheinigung zuständig. Die oberste Denkmalbehörde (Ministerium) hat in dem als Anlage 1 beigefügten Runderlass vom 17. März 1998 die Voraussetzungen hierfür im Einzelnen genannt. Zusammengefasst ist auf Folgendes hinzuweisen:
1. Gebäude oder der Gebäudeteil
Das betreffende Gebäude oder der Gebäudeteil muss ein geschütztes Baudenkmal im Sinne des DSchG sein. Dies ist dann gegeben, wenn das Gebäude oder der Gebäudeteil nach § 3 DSchG in die Denkmalliste eingetragen ist oder gemäß § 4 DSchG als vorläufig eingetragen gilt. Aufgrund der Zielsetzung des DSchG und des mit der Steuervergünstigung verfolgten Zweckes ist es unerlässlich, dass die Denkmaleigenschaft bereits vor Beginn der Baumaßnahmen bestandskräftig festgestellt worden ist. Dies bietet dem Bauherrn die Gewähr für eine frühzeitige Beratung und der Denkmalbehörde die Gelegenheit, das beabsichtigte Baugeschehen sowohl in der notwendigen Abstimmung als auch im denkmalrechtlichen Erlaubnisverfahren im Sinne der Denkmalpflege zu beeinflussen.
Die erhöhten Absetzungen kommen auch bei Gebäuden in Betracht, die zwar selbst kein Baudenkmal sind, aber innerhalb eines Denkmalbereichs liegen. Denkmalbereiche werden gemäß §§ 5, 6 Abs. 4 DSchG mit einer besonderen gemeindlichen Satzung oder in einem Bebauungsplan festgesetzt. Ob ein Gebäude innerhalb eines Denkmalbereichs liegt, ist bei der Unteren Denkmalbehörde zu erfahren. Begünstigt sind in diesem Fall nur die Herstellungskosten der Teile des Gebäudes, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes des Denkmalbereichs erforderlich sind. Das sind regelmäßig nur die Kosten, die im Zusammenhang mit der Außenhaut des Gebäudes anfallen. Einzelheiten sollten auch hier rechtzeitig mit der Unteren Denkmalbehörde geklärt werden.
Wird während des Begünstigungszeitraums die Eintragung des Denkmals gelöscht oder verliert die vorläufige Unterschutzstellung ihre Wirksamkeit oder wird die Satzung über den Denkmalbereich aufgehoben, so hat die Untere Denkmalbehörde das zuständige Finanzamt hierüber zu unterrichten. Fällt die Eigenschaft als Baudenkmal oder Denkmalbereich innerhalb des zehnjährigen Abschreibungszeitraums weg, so können die erhöhten Absetzungen ab dem nächsten Jahr nicht weiter in Anspruch genommen werden. Nach § 9 Abs. 1 DSchG werden auch bauliche Anlagen in der engeren Umgebung eines Baudenkmals vom Denkmalschutz erfasst. Die Herstellungskosten an diesen baulichen Anlagen können jedoch nicht erhöht abgeschrieben werden, es sei denn, die baulichen Anlagen liegen auch in einem Denkmalbereich.
2. Die Bescheinigung
Die Bescheinigung kann nur erteilt werden, wenn die Baumaßnahmen in Abstimmung mit der Gemeinde vorgenommen worden sind. Der Bauherr muss also vor Beginn der Baumaßnahmen diese im Einzelnen mit der Gemeinde abstimmen. Die Gemeinde wird hierzu den Landschaftsverband und das Amt für Denkmalpflege hinzuziehen. Im Rahmen der Abstimmung ist Klarheit darüber herbeizuführen, welche Baumaßnahmen oder Gewerke für eine erhöhte Abschreibung bescheinigt werden können. Die Abstimmung kann auch innerhalb des denkmalrechtlichen Erlaubnisverfahrens erfolgen. Vom Bauherrn sind die Baumaßnahmen so auszuführen, wie dies in der Abstimmung vereinbart worden ist. Erfolgt dies nicht, ist eine Bescheinigung nicht möglich. Eine nachträgliche Abstimmung heilt diesen Verfahrensfehler nicht, auch wenn die Baumaßnahmen denkmalverträglich ausgeführt worden sind.
In die Bescheinigung ist auch aufzunehmen, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe von der Gemeinde, dem Kreis, dem Landschaftsverband oder der Bezirksregierung Zuschüsse für die Baumaßnahmen bewilligt worden sind. Werden nach Ausstellen der Bescheinigung noch Zuschüsse bewilligt, so wird die Bescheinigung entsprechend berichtigt.
3. Die Aufwendungen
Die Aufwendungen müssen nach Art und Umfang dazu erforderlich sein, das Gebäude als Baudenkmal zu erhalten oder sinnvoll zu nutzen. Ausgangspunkt und übergreifender Gesichtspunkt ist die Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal. Diese im öffentlichen Interesse liegende denkmalpflegerische Aufgabe soll mit steuerlichen Anreizen gefördert werden. Führen Baumaßnahmen hingegen zum Verlust der Denkmaleigenschaft oder entsprechen sie nicht der Eigenart des Baudenkmals und damit der Denkmalpflege, so können diese Baumaßnahmen nicht als “zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich” bescheinigt werden, weil sie der denkmalpflegerischen Zielsetzung der Steuervergünstigung zuwiderlaufen. Welche Aufwendungen nach diesen Kriterien begünstigt sind, kann regelmäßig nur im Einzelfall beurteilt werden. Grundlage hierfür ist der in der Anlage 1 abgedruckte Runderlass vom 17. März 1998.
4. Bauliche Maßnahmen
Bauliche Maßnahmen zur Anpassung eines Baudenkmals an einen zeitgemäßen Nutzungsstandard sind begünstigt, beispielsweise die Aufwendungen für eine zeitgemäße Haustechnik, die Heizungsanlage, die Toilette, das Badezimmer usw., nicht jedoch Aufwendungen für Einbaumöbel, Beleuchtungskörper oder Einrichtungsgegenstände.
5. Sinnvolle Nutzung
Zur sinnvollen Nutzung erforderlich sind auch Aufwendungen, die dazu dienen, eine unter denkmalrechtlichen Gesichtspunkten vertretbare wirtschaftliche Nutzung des Baudenkmals zu ermöglichen, nicht jedoch Aufwendungen, die dazu dienen, die wirtschaftliche Nutzung des Baudenkmals zu optimieren.
Ein dem Denkmalschutz unterliegendes Dreifamilienhaus ist ohne Umgestaltung nutzbar, trägt sich aber bei dieser Nutzung wirtschaftlich nicht. Hiervon ist auszugehen, wenn beispielsweise die Voraussetzungen für den Erlass der Grundsteuer nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG vorliegen (vgl. Abschnitt F.). In diesem Fall sind die Aufwendungen bescheinigungsfähig, die erforderlich sind, um das Gebäude so umzugestalten, dass es wirtschaftlich nutzbar ist, wenn die Umgestaltung aus denkmalrechtlicher Sicht vertretbar ist.
Ein dem Denkmalschutz unterliegendes Dreifamilienhaus ist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten ohne Umgestaltung nutzbar. Eine Umgestaltung in sechs Wohnungen ist aus denkmalrechtlicher Sicht zwar vertretbar. In diesem Fall sind die Aufwendungen zu dieser Umgestaltung des Gebäudes jedoch nicht zur sinnvollen Nutzung erforderlich im Sinne der §§ 7 i, 10 f, 11 b EStG. Aufwendungen, die ausschließlich auf Wirtschaftlichkeitsüberlegungen des Eigentümers beruhen, können nicht in die Bescheinigung aufgenommen werden. Hierzu gehört beispielsweise in der Regel der Ausbau des Dachgeschosses zusätzlich zur vorhandenen Nutzung.
6. Teilweise unter Denkmalschutz
Stehen nur Teile eines Gebäudes unter Denkmalschutz und sind diese Gebäudeteile selbstständig nicht nutzungsfähig (zum Beispiel Fassade, Dachreiter), können auch unter dem Gesichtspunkt der sinnvollen Nutzung Aufwendungen, die nicht unmittelbar diese Gebäudeteile betreffen, nicht in die Bescheinigung einbezogen werden.
7. Aufwendungen
Nur tatsächlich angefallene Aufwendungen sind bescheinigungsfähig. Dazu gehört nicht der Wertansatz für die eigene Arbeitsleistung der Denkmaleigentümer oder für unentgeltlich Beschäftigte, weil ersparte Kosten steuerrechtlich nicht berücksichtigt werden können. Ebenfalls nicht bescheinigungsfähig ist der Wertverlust durch Entfernen von Altbausubstanz. Nicht entscheidend ist, ob die Aufwendungen nach DIN-Normen zu den Baukosten gehören.
8. Aufwendungen für die sinnvolle Umnutzung
Aufwendungen für die sinnvolle Umnutzung eines nicht mehr als solches genutzten ehemaligen Fabrikgebäudes oder landwirtschaftlichen Gebäudes oder eines sonstigen Gebäudes sind in der Regel bescheinigungsfähig, wenn die historische Substanz und die denkmalbegründenden Eigenschaften erhalten werden, die Aufwendungen für die Umnutzung erforderlich sind und die Umnutzung unter denkmalrechtlichen Gesichtspunkten vertretbar ist.
Dies setzt im Wesentlichen voraus, dass
die Denkmaleigenschaft nicht wesentlich berührt wird,
die nutzungsbedingten Einbauten in eine Ausführung gemacht werden, die eine spätere Rückführung auf den originalen Zustand ermöglicht; in der Regel liegt dies nicht vor zum Beispiel beim Ersatz einer Holzdecke durch eine Betondecke, die beim Einbau und beim Entfernen erhebliche Eingriffe in die Denkmalsubstanz erfordert und auch eine Änderung der Statik bewirkt, wenn der Ersatz nicht aus statischen oder Brandschutzgründen erforderlich ist,
die nutzungsbedingten Eingriffe in das Baudenkmal, zum Beispiel zusätzliche Fensteröffnungen, Türöffnungen, unter Ausnutzung von baurechtlichen Abweichungen auf das unbedingt notwendige Maß beschränkt werden,
die neue Nutzung sinnvoll ist, d. h. die Ausnutzung des Baukörpers, der Räume und Flächen sich der Denkmaleigenschaft des Gebäudes unterordnet.
9. Aufwendungen aus denkmalpflegerischer Sicht
Welche Aufwendungen nach diesen Kriterien begünstigt sind, kann regelmäßig nur im Einzelfall beurteilt werden. Zu beachten ist jedoch, dass das Merkmal “erforderlich” einen strengen Maßstab an die Aufwendungen legt. Es reicht nicht aus, dass die Aufwendungen aus denkmalpflegerischer Sicht “angemessen” oder “vertretbar” sind. Auch die Tatsache, dass die denkmalrechtliche Erlaubnis erteilt werden musste, weil den baulichen Maßnahmen Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen (§ 9 Abs. 2 DSchG), ist noch kein Indiz dafür, dass die “Erforderlichkeit” vorliegt. Die Erforderlichkeit der Baumaßnahme muss sich aus dem Zustand des Baudenkmals vor Beginn der Baumaßnahme und dem denkmalpflegerisch sinnvoll erstrebenswerten Zustand ergeben. Luxusaufwendungen sind danach in keinem Fall begünstigt. Regelmäßig begünstigt sind aber Aufwendungen für Baumaßnahmen, die der Anpassung der geschützten Bausubstanz an zeitgemäße Wohnverhältnisse dienen (zum Beispiel Einbau von isolierverglasten Fenstern, von modernen sanitären Anlagen, einer Heizungsanlage etc.). Als Indiz für die Erforderlichkeit können ferner auch die Forderungen des Bauordnungsrechts herangezogen werden.
Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwand
Regelmäßig können Kosten für die Erhaltung des Gebäudes (so genannter Erhaltungsaufwand vgl. Abschnitt B. II.) nur im Jahr der tatsächlichen Zahlung steuerlich geltend gemacht werden. Hingegen kann bei Baudenkmälern aufgrund der Regelung in § 11 b EStG der Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Die jährlichen Anteile müssen gleich hoch sein und der auf ein Jahr entfallende Anteil kann nicht nachträglich in einem anderen Jahr geltend gemacht werden.
Durch die Verteilung von Erhaltungsaufwendungen kann unter Umständen ein höherer Steuervorteil als beim sofortigen Abzug erzielt werden. Die Verteilung von Erhaltungsaufwand bei Baudenkmälern ist im Übrigen nur unter denselben steuerrechtlichen und denkmalrechtlichen Voraussetzungen zulässig wie die erhöhten Absetzungen (vgl. Abschnitt B. III.).
Zuschüsse zu den Erhaltungsmaßnahmen aus öffentlichen Kassen mindern die zu verteilenden Aufwendungen. Die Möglichkeit der Verteilung der Erhaltungsaufwendungen besteht auch dann, wenn das Baudenkmal zu einem Betriebsvermögen gehört (§ 4 Abs. 8 EStG). Wegen des Abzugs von Erhaltungsaufwendungen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmälern vgl. Abschnitt B. V. Bei zu Wohnzwecken vermieteten Gebäuden ist eine Verteilung von größeren Erhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre auch ohne Vorliegen der denkmalrechtlichen Voraussetzungen möglich (§ 82 b EStDV).
Besonderheiten bei einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmal
* Durchführung von Baumaßnahmen an einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmal
* Erwerb eines Baudenkmals für eigene Wohnzwecke
Durchführung von Baumaßnahmen an einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmal
Die steuerliche Erfassung des Nutzungswertes der eigengenutzten Wohnung im Rahmen der Einkunftsermittlung ist nur noch möglich, wenn sich die Wohnung in einem Baudenkmal befindet, das zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögen gehört. In diesem Fall können die auf diese Wohnung entfallenden Aufwendungen als Betriebsausgaben abgezogen werden. Dazu zählen bei Baudenkmälern auch die erhöhten Absetzungen für begünstigte (denkmalpflegerisch notwendige) Herstellungskosten nach § 7 i EStG sowie bestimmte Erhaltungsaufwendungen, die nach § 11 b EStG auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt abgezogen werden können.
Ist ein Nutzungswert für die eigengenutzte Wohnung in einem Baudenkmal nicht anzusetzen, ist eine steuermindernde Berücksichtigung der auf die Wohnung entfallenden Aufwendungen gleichwohl nicht ausgeschlossen, sondern für bestimmte Aufwendungen in Form des Sonderausgabenabzugs weiterhin möglich. Danach können Aufwendungen, die zu Herstellungskosten führen, nach § 10 f Abs. 1 EStG unter den näheren steuerrechtlichen und denkmalfachlichen Voraussetzungen des § 7 i EStG (vgl. Abschnitt B. III.) im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Jahren jeweils bis zu 9% wie Sonderausgaben abgezogen werden. Aufwendungen, die als Erhaltungsaufwand zu qualifizieren sind, können nach § 10 f Abs. 2 EStG im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den neun folgenden Jahren jeweils bis zu 9%, insgesamt also 90 % der Aufwendungen, wie Sonderausgaben abgezogen werden, wenn die näheren Voraussetzungen des § 11 b in Verbindung mit § 7 i EStG gegeben sind (vgl. Abschnitt B. IV.). Für Baumaßnahmen, mit denen vor dem 1. Januar 2004 begonnen worden ist, sowie für Erhaltungsaufwendungen, die vor dem 1. Januar 2004 entstanden sind, können jährlich 10 % wie Sonderausgaben geltend gemacht werden.
Die Vorschrift des § 10 f EStG enthält eine sogenannte Objektbeschränkung. Steuerpflichtige können die wie Sonderausgaben abziehbaren Beträge nach § 10 f Abs. 1 und 2 EStG grundsätzlich nur bei einem einzigen eigengenutzten Baudenkmal in Anspruch nehmen, wobei die Anzahl der Maßnahmen an diesem Baudenkmal keiner Begrenzung unterliegt. Ehegatten, die die Voraussetzungen für die Ehegattenbesteuerung erfüllen, können die Abzugsbeträge nach § 10 f Abs. 1 und 2 EStG bei insgesamt zwei eigengenutzten Baudenkmälern abziehen. Als Objekt, das für die Frage der Objektbeschränkung mitzuzählen ist, gilt auch ein eigengenutztes Baudenkmal, bei dem Steuerpflichtige für in der Zeit vom 1. Januar 1987 bis zum 31. Dezember 1990 fertiggestellte Baumaßnahmen die Abzugsbeträge nach § 82 i EStDV wie Sonderausgaben in Anspruch genommen hat. Sind mehrere Steuerpflichtige (außer Ehegatten) Eigentümer eines eigengenutzten Baudenkmals, so gilt für jeden von ihnen der Miteigentumsanteil als das Objekt, bei dem er Abzugsbeträge nach § 10 f Abs. 1 und 2 EStG in Anspruch nehmen kann. Erwirbt ein Miteigentümer einen weiteren Anteil an demselben Gebäude hinzu, so kann er für später durchgeführte Baumaßnahmen die Abzugsbeträge auch insoweit in Anspruch nehmen, als sie auf den hinzuerworbenen Anteil entfallen.
Erwerb eines Baudenkmals für eigene Wohnzwecke
Für den Erwerb einer eigengenutzten Wohnung, die sich in einem Baudenkmal befindet, kann unter den allgemeinen Voraussetzungen des Eigenheimzulagengesetzes (Objektbeschränkung, Einkunftsgrenze) eine Eigenheimzulage gewährt werden, wenn der notarielle Kaufvertrag vor dem 1. Januar 2006 rechtswirksam abgeschlossen wurde. Nach diesem Stichtag erworbene Wohnungen können nicht mehr durch Eigenheimzulage gefördert werden. Die Zulage wird dem Eigentümer auf einmaligen Antrag nach Bezug der Wohnung acht Jahre lang gewährt (Förderzeitraum) und beträgt 1% der Anschaffungskosten (einschließlich Grund und Boden), höchstens jedoch 1.250 Euro pro Jahr (Fördergrundbetrag). Höchstbemessungsgrundlage ist mithin ein Betrag von 125.000 Euro.
Sind Kinder vorhanden, für die der Eigentümer Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag erhält, erhöht sich der Fördergrundbetrag um 800 Euro pro Kind und Jahr (Kinderzulage). Einer Bescheinigung der Denkmalbehörde bedarf es nicht.
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von zwei Jahren nach Anschaffung der Wohnung durchgeführt werden oder im Förderzeitraum entstandene nachträgliche Herstellungskosten können bis zum Erreichen dieser Höchstgrenze in die Bemessungsgrundlage für die Eigenheimzulage einbezogen werden, es sei denn, der Eigentümer beansprucht hierfür die Abzugsbeträge nach § 10 f Abs. 1 oder 2 EStG. Angesichts einer Höchstbemessungsgrundlage von 125.000 Euro, die im Regelfall schon durch den Kaufpreis ausgeschöpft werden dürfte, wird für nachträgliche Herstellungskosten oder Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die denkmalpflegerisch notwendig sind, die Inanspruchnahme der Abzugsbeträge nach § 10 f Abs. 1 oder Abs. 2 EStG vorrangig in Betracht kommen.
Abzug von Aufwendungen an Denkmälern, die nicht der Einkunftserzielung und nicht eigenen Wohnzwecken dienen
Den Abzug von Aufwendungen bei Kulturgütern, die weder zur Einkunftserzielung noch zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, regelt § 10 g EStG. Nach dieser Vorschrift können erforderliche Aufwendungen für Herstellungs- und Erhaltungsmaßnahmen an Kulturgütern im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den neun folgenden Jahren jeweils bis zu 9% wie Sonderausgaben abgezogen werden. Wenn mit den Baumaßnahmen vor dem 1. Januar 2004 begonnen worden ist, können die Aufwendungen zehn Jahre lang mit jeweils 10 % abgezogen werden. Der Abzug nach § 10 g EStG ist im Wesentlichen der Regelung für eigengenutzte Baudenkmäler nachgebildet (vgl. Abschnitt B. V.). Eine Objektbeschränkung besteht jedoch nicht. Die zu verteilenden Aufwendungen sind um öffentliche und private Zuschüsse sowie um die Einnahmen zu kürzen, die aus dem Kulturgut erzielt werden.
Zu den begünstigten Kulturgütern gehören nicht nur Gebäude oder Gebäudeteile, sondern unter anderem auch gärtnerische, bauliche und sonstige Anlagen, die unter Denkmalschutz stehen (zum Beispiel Bodendenkmäler, Grabanlagen, Stadtmauern, Garten und Parkanlagen etc.). Ferner sind begünstigt: Mobiliar, Kunstgegenstände, Kunstsammlungen, wissenschaftliche Sammlungen, Bibliotheken oder Archive, die sich seit mindestens 20 Jahren im Besitz der Familie des Steuerpflichtigen befinden oder in das Verzeichnis national wertvollen Kulturgutes oder in das Verzeichnis national wertvoller Archive eingetragen sind und deren Erhaltung wegen ihrer Bedeutung für Kunst, Geschichte und Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt.
Für den Abzug nach § 10 g EStG sind folgende Voraussetzungen zu beachten:
* Die Kulturgüter müssen in einem den Verhältnissen entsprechenden Umfang der wissenschaftlichen Forschung oder der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden, es sei denn, dem Zugang stehen zwingende Gründe des Denkmalschutzes entgegen.
* Die Maßnahmen müssen nach Maßgabe der geltenden Bestimmungen der Denkmal- und Archivpflege erforderlich sein.
* Die Maßnahmen müssen in Abstimmung mit der zuständigen Behörde erfolgen, d. h. bei Denkmälern mit der Unteren Denkmalbehörde.
* Das Vorliegen eines begünstigten Kulturgutes sowie die Erforderlichkeit der Aufwendungen müssen durch eine Bescheinigung der zuständigen Behörde nachgewiesen werden.
Für das Bescheinigungsverfahren, die Bescheinigungsvoraussetzungen und die Bescheinigung ist der als Anlage 2 beigefügte Runderlass vom 20. März 1998 zu beachten. Dieser bezieht sich nur auf die Kulturgüter, für welche die Untere Denkmalbehörde Bescheinigungsbehörde ist (Gebäude oder Gebäudeteile, gärtnerische, bauliche und sonstige Anlagen). Die Einzelheiten hierzu werden im Runderlass unter Nr. 2 erläutert. Nicht erfasst werden von diesem Erlass die Kulturgüter des § 10 g Abs. 1 Nr. 4 EstG (Mobiliar, Kunstgegenstände, Kunstsammlungen, wissenschaftliche Sammlungen, Bibliotheken und Archive). Für diese Kulturgüter werden die Bescheinigungen zur Erlangung einer Steuervergünstigung von anderen Behörden ausgestellt.
Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, Kunstgegenstände, Kunstsammlungen, wissenschaftliche Sammlungen, Bibliotheken und Archive bleiben unter gewissen Voraussetzungen ganz oder teilweise steuerfrei (§ 13 ErbStG). So werden Bodendenkmäler, Baudenkmäler oder bewegliche Denkmäler nur mit 40 % ihres nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes auf den Zeitpunkt der Steuerentstehung ermittelten Grundbesitzwertes angesetzt, wenn ihre Erhaltung wegen ihrer Bedeutung für Kunst, Geschichte oder Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt, die darauf aufzuwendenden jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen und die Denkmäler der Forschung oder der Volksbildung zugänglich sind. Sind darüber hinaus die Denkmäler seit mindestens zwanzig Jahren im Besitz der Familie oder in das Verzeichnis national wertvollen Kulturgutes oder national wertvoller Archive eingetragen, so bleiben sie in vollem Umfang von der Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit.
Schulden, die im Zusammenhang mit den steuerbefreiten Denkmälern stehen, sind nicht abzugsfähig. Das gilt bei einer Teilbefreiung für die anteiligen Schulden. Auf die Steuerbefreiung kann aber verzichtet und so ein Schuldenabzug ermöglicht werden. Bei erklärtem Verzicht auf die Steuerbefreiung kann auch eine Überlast als Nachlassverbindlichkeit abgezogen werden. Dies gilt insbesondere bei Schlössern, Burgen und Herrenhäusern, bei denen im Allgemeinen die zu erhaltende Bausubstanz in einem groben Missverhältnis zu dem durch sie vermittelten Nutzen steht. Bei der schenkweisen Übertragung solcher Grundstücke ist die Übernahme dieser Überlast wie eine Leistungsauflage zu behandeln. Die Überlast aus der Denkmalpflege bei einem Betriebsgrundstück gehört nicht zum Betriebsvermögen und ist auch nicht als Nachlassverbindlichkeit abzugsfähig. Die Steuerbefreiungen entfallen für die Vergangenheit, wenn die Denkmäler innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung oder nach dem Erbfall veräußert werden oder die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung innerhalb dieses Zeitraumes wegfallen.
Für Bau- und Bodendenkmäler ist die Grundsteuer zu erlassen (§ 32 GrStG), wenn der jährliche Rohertrag aus dem Denkmal in der Regel unter den aufzuwendenden Kosten liegt. In Betracht kommt auch ein teilweiser Grundsteuererlass, wenn nur selbstständig nutzbare Teile (zum Beispiel Gebäudeflügel) geschützt sind. Zum Rohertrag gehören sämtliche Einnahmen und sonstige Vorteile. Hierzu rechnen zum Beispiel die Miet- und Pachteinnahmen oder der Nutzungswert, den die Benutzung für den Eigentümer hat. Auf der Kostenseite sind alle Ausgaben zu berücksichtigen, die mit dem privilegierten Grundbesitz in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen sowie beispielsweise Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Aufwendungen für Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen, Kosten für Heizung und Wasser sowie Grundbesitzabgaben, Straßenreinigungsgebühren und auch die gegebenenfalls zu erlassende Grundsteuer. Kosten in diesem Sinne sind auch die (normalen) Absetzungen für Abnutzung (vgl. Abschnitt B. I.), nicht dagegen die Sonderabschreibungen und auch weder Schuld- noch
Eigenkapitalzinsen.
Bei denkmalgeschützten Park- und Gartenanlagen ist der Erlass der Grundsteuer darüber hinaus davon abhängig, dass sie grundsätzlich der Öffentlichkeit zugänglich sind. Weitere Hinweise gibt Abschnitt 35 GrStR. Auch für Gebäude, in denen Gegenstände von wissenschaftlicher, künstlerischer oder geschichtlicher Bedeutung, insbesondere Sammlungen oder Bibliotheken der Forschung oder Volksbildung nutzbar gemacht werden, kann unter Umständen die Grundsteuer anteilmäßig erlassen werden. Voraussetzung ist, dass der Rohertrag durch die Benutzung für Forschung und Volksbildung nachhaltig gemindert ist (vgl. Abschnitt 37 GrStR).
Die Grundsteuer wird nur auf Antrag erlassen. Er ist spätestens am 31. März des folgenden Jahres mit Nachweisen über Erträge und Kosten bei der Gemeinde einzureichen.
§40 Denkmalschutzgesetz
DSchG Denkmalschutzgesetz
ErbStG Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz
GrStR Grundsteuer-Richtlinien
Die lnanspruchnahme der Steuervergünstigung für Herstellungs- und Anschaffungskosten bei Baudenkmälern nach §§ 7 i und 10 f Abs. 1 Einkommensteuergesetz – EStG – sowie die Regelung über den Abzug von Erhaltungsaufwand bei Baudenkmälern nach §§ 10 f Abs. 2 und 11 b EStG setzen voraus., dass der oder die Steuerpflichtige durch eine Bescheinigung gemäß § 40 DSchG nachweist, dass die vorgenommenen Maßnahmen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich und in Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde durchgeführt worden sind. Die Bescheinigung kann nur erteilt werden, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:
Das Gebäude oder der Gebäudeteil
Das Gebäude oder der Gebäudeteil muss vor Beginn der Bauarbeiten gemäß §§ 3, 4 DSchG wirksam als Baudenkmal oder als Teil eines verbindlichen Denkmalbereichs gemäß §§ 5, 6 Abs. 4 DSchG geschützt sein. Entfällt die öffentlich-rechtliche Bindung nach dem DSchG innerhalb des zehnjährigen Begünstigungszeitraums der §§ 7 i und 10 f EStG, so ist dies dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen.
Die Aufwendungen müssen nach Art und Umfang dazu erforderlich sein, das Gebäude oder den Gebäudeteil als Baudenkmal zu erhalten oder sinnvoll zu nutzen. Für bestehende Gebäude innerhalb eines Denkmalbereichs müssen die Aufwendungen nach Art und Umfang zur Erhaltung des geschützten Erscheinungsbildes erforderlich sein. Gebäude in der engeren Umgebung eines Baudenkmals, jedoch außerhalb eines Denkmalbereichs, erfüllen diese Voraussetzungen nicht.
Zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich
Das Merkmal “zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich” bedeutet, dass es sich um Aufwendungen für die Substanz des Baudenkmals handeln muss, die nach Art und Umfang erforderlich sind, um die Merkmale zu erhalten, die die Eigenschaft des Gebäudes als Baudenkmal begründen. Ist diese Voraussetzung erfüllt, muss nicht geprüft werden, ob die Aufwendungen zur sinnvollen Nutzung des Baudenkmals erforderlich waren.
Wegen des Tatbestandsmerkmals der “Erforderlichkeit” ist ein strenger Maßstab an die Aufwendungen anzulegen. Es reicht nicht aus, dass die Aufwendungen aus denkmalpflegerischer Sicht angemessen oder vertretbar sind, sie müssen unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten notwendig sein. Auch die Tatsache, dass eine denkmalrechtliche Erlaubnis erteilt werden muss, weil die Voraussetzungen hierfür vorlagen, entbindet nicht von der Prüfung, ob die Aufwendungen erforderlich sind. Die Erforderlichkeit der Baumaßnahmen muss sich aus dem Zustand des Baudenkmals vor Beginn der Baumaßnahmen und dem denkmalpflegerisch sinnvoll erstrebenswerten Zustand ergeben. Aufwendungen, die nicht der Eigenart des Baudenkmals entsprechen, sind danach nicht bescheinigungsfähig. Die Prüfung der Erforderlichkeit schließt jedoch keine Angebots- und Preiskontrolle ein.
Zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich
Das Merkmal “zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich” erweitert den Umfang der bescheinigungsfähigen Kosten. Das Merkmal ist erfüllt, wenn die Aufwendungen die Denkmaleigenschaft nicht oder nicht wesentlich beeinträchtigen und erforderlich sind, um eine unter denkmalrechtlichen Gesichtspunkten sinnvolle Nutzung des Baudenkmals zu erhalten, wieder herzustellen oder zu ermöglichen, und geeignet erscheinen, die Erhaltung des Baudenkmals auf Dauer sicherzustellen. Zum Merkmal der “Erforderlichkeit” gelten die Ausführungen unter 1.2.1 entsprechend.
Zur sinnvollen Nutzung gehören deshalb Maßnahmen zur Anpassung eines Baudenkmals an zeitgemäße Nutzungsverhältnisse. Dazu können im Einzelfall je nach Art der Nutzung Aufwendungen für Heizungsanlagen, Toiletten, Badezimmer, Aufzugsanlagen zählen, sofern letztere erforderlich sind; in der Regel nicht hingegen Aufwendungen für Einbaumöbel, für den Einbau eines offenen Kamins oder eines Kachelofens, wenn bereits eine Heizungsanlage vorhanden ist. Zur sinnvollen Nutzung erforderlich sind auch Aufwendungen, die dazu dienen, eine unter denkmalrechtlichen Gesichtspunkten vertretbare wirtschaftliche Nutzung des Baudenkmals zu ermöglichen, nicht jedoch Aufwendungen, die dazu dienen, die wirtschaftliche Nutzung des Baudenkmals zu optimieren. Aufwendungen, die ausschließlich auf Wirtschaftlichkeitsüberlegungen beruhen, können nicht in die Bescheinigung aufgenommen werden. Hierzu gehört beispielsweise in der Regel der Ausbau des Dachgeschosses zusätzlich zur vorhandenen Nutzung. Stehen nur Teile eines Gebäudes unter Denkmalschutz und sind diese Gebäudeteile selbstständig nicht nutzungsfähig (zum Beispiel Fassade, Dachreiter), können auch unter dem Gesichtspunkt der sinnvollen Nutzung Aufwendungen, die nicht unmittelbar diese Gebäudeteile betreffen, nicht in die Bescheinigung einbezogen werden.
Die Baumaßnahmen müssen vor Beginn ihrer Ausführung mit der Unteren Denkmalbehörde abgestimmt worden sein.
Voraussetzungen für die Erteilung der Bescheinigung
Ist eine vorherige Abstimmung unterblieben, liegen die Voraussetzungen für die Erteilung der Bescheinigung nicht vor, auch wenn die Denkmaleigenschaft nach Abschluss der Baumaßnahmen noch vorhanden ist. Die fehlende vorherige Abstimmung kann nicht nachträglich ersetzt werden, auch nicht durch die nachträgliche Erteilung einer Baugenehmigung oder einer denkmalrechtlichen Erlaubnis. Wird erst im Verlauf der Baumaßnahmen erkennbar, dass ein Baudenkmal vorliegt, können die Aufwendungen bescheinigt werden, die ab dem Zeitpunkt entstehen, ab dem das Baudenkmal den öffentlich-rechtlichen Bindungen des DSchG unterliegt, und die Baumaßnahmen betreffen, die vor ihrem Beginn mit der Unteren Denkmalbehörde abgestimmt worden sind. Nummer 1.1 gilt entsprechend.
Die Abstimmung ist zwischen den Beteiligten schriftlich festzuhalten. Außerdem ist darauf hinzuweisen, dass die steuerlichen Vergünstigungen nach §§ 7 i, 10 f und 11 b EStG neben der denkmalrechtlichen Bescheinigung weitere Voraussetzungen enthalten, die durch die Finanzbehörden geprüft und entschieden werden, insbesondere die Abziehbarkeit der Aufwendungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten oder wie Sonderausgaben und ihre Zugehörigkeit zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, zum Erhaltungsaufwand oder zu den nicht abziehbaren Kosten.
Um die ordnungsgemäße Durchführung der Baumaßnahmen entsprechend der Abstimmung und die Abwicklung des Bescheinigungsverfahrens zu erleichtern, wird empfohlen, bei dem schriftlichen Vermerk über die Abstimmung die vorgelegten Unterlagen in Bezug zu nehmen und darauf hinzuweisen, dass nur die abgestimmten Maßnahmen durchgeführt werden dürfen und dass jede Änderung einer erneuten vorherigen Abstimmung bedarf, sowie zu bestimmen, dass bei der Endabrechnung der Maßnahmen die zu bescheinigenden Kosten nach Gewerken aufzulisten und die Originalrechnungen vorzulegen sind. Erfüllen nicht alle vorgesehenen Baumaßnahmen die Voraussetzungen für eine Bescheinigung, ist hierauf von der Unteren Denkmalbehörde im Rahmen der Abstimmung ausdrücklich hinzuweisen. Es ist empfehlenswert, ebenfalls schriftlich darauf hinzuweisen, dass bei erheblichen Abweichungen der durchgeführten Baumaßnahmen von dem Ergebnis der Abstimmung keine Bescheinigung gemäß § 40 DSchG erteilt wird.
Schriftliche Zusicherung
Um frühzeitig Klarheit über die zu erwartende Bescheinigung zu geben, damit die Steuervergünstigung in die Finanzierung der Baumaßnahmen eingeplant werden kann, kommt die schriftliche Zusicherung nach § 38 Verwaltungsverfahrensgesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NW) in Betracht. Die Bauherrin oder der Bauherr hat hierfür die Tatbestände, für die eine Bescheinigung begehrt wird, genau anzugeben, beispielsweise nach Gewerken oder Bauteilen.
Unter Hinweis auf § 38 Abs. 3 VwVfG NW sollten sie verpflichtet werden, bei unvorhergesehenen Bauabläufen unverzüglich die Untere Denkmalbehörde zu benachrichtigen. Die schriftliche Zusicherung sollte den Hinweis enthalten, dass allein das zuständige Finanzamt prüft, ob die bescheinigten Aufwendungen steuerrechtlich zu den Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungskosten im Sinne der §§ 7 i, 10 f und 11 b EstG gehören oder hiernach nicht begünstigte andere Kosten vorliegen.
Eine verbindliche Auskunft über die zu erwartende Bemessungsgrundlage für die Steuervergünstigung kann nur das zuständige Finanzamt bei Vorliegen einer schriftlichen Zusicherung der Bescheinigungsbehörde über den zu erwartenden Inhalt der Bescheinigung unter den allgemeinen Voraussetzungen für die Erteilung einer verbindlichen Auskunft durch die Finanzämter geben (Schreiben des Bundesministers der Finanzen vom 24.06.1987 – BStBl. 1987 I S. 474).
Bescheinigungsfähigkeit einzelner Auwendungen
* Die steuerliche Abgrenzung
* Angefallene Aufwendungen
* Aufwendungen für die sinnvolle Umnutzung
Die steuerliche Abgrenzung
Die steuerliche Abgrenzung nach Herstellungskosten, Anschaffungskosten oder Erhaltungsaufwand sowie nach begünstigten und nicht begünstigten Anschaffungskosten unter dem zeitlichen Gesichtspunkt des Abschlusses eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts im Sinne des § 7 i Abs. 1 Satz 5 EStG sowie die Zurechnung dieser Aufwendungen (vgl. Nr. 2.9) nimmt die Finanzbehörde vor.
Nur tatsächlich angefallene Aufwendungen sind bescheinigungsfähig. Dazu gehört nicht der Wertansatz für die eigene Arbeitsleistung der Denkmaleigentümerin oder des Denkmaleigentümers oder für unentgeltlich Beschäftigte, weil ersparte Kosten steuerrechtlich nicht berücksichtigt werden können. Ebenfalls nicht bescheinigungsfähig ist der Wertverlust durch Entfernen von Altbausubstanz.
Nicht entscheidend ist, ob die Aufwendungen nach DIN-Normen zu den Baukosten gehören. Skonti oder sonstige Abzüge mindern die zu berücksichtigenden Kosten. Einbehaltene Sicherungsleistungen sind bescheinigungsfähig, nicht hingegen anteilige Beiträge zur Bauwesenversicherung.
Funktionsträgergebühren
Sind die Aufwendungen im Rahmen eines Sanierungs- oder vergleichbaren Modells entstanden, so gehören grundsätzlich auch die sog. Funktionsträgergebühren (zum Beispiel Treuhandgebühren, Baubetreuungskosten; vgl. im Einzelnen Schreiben des Bundesministers der Finanzen vom 31.08.1990 BStBI. I S. 366) zu den bescheinigungsfähigen Aufwendungen, soweit sie einer begünstigten Baumaßnahme zuzurechnen sind. Die Entscheidung über die Zurechnung der Gebühren zu den einzelnen Kostenarten obliegt den Finanzbehörden.
In diesen Fällen ist folgender Zusatz in die Bescheinigung aufzunehmen: “Zu den bescheinigten Aufwendungen gehören Funktionsträgergebühren. Begünstigt ist nur der Anteil, der nach den Feststellungen der Finanzbehörden (Richtlinie 83 b Abs. 3 Nr. 2 Einkommensteuer-Richtlinien/Schreiben des Bundesministers der Finanzen vom 31.08.1990 Tz. 3.2.2 BStBI. I S. 366) zu den Anschaffungskosten im Sinne des § 7 i Abs. 1 Satz 5 EStG oder den Herstellungskosten gehört, die auf die begünstigten Baumaßnahmen entfallen”.
Aufwendungen für die sinnvolle Umnutzung
Aufwendungen für die sinnvolle Umnutzung eines nicht mehr genutzten ehemaligen Fabrikgebäudes, eines landwirtschaftlichen Gebäudes oder eines sonstigen Gebäudes sind in der Regel bescheinigungsfähig, wenn die historische Substanz und die denkmalbegründenden Eigenschaften erhalten werden, die Aufwendungen für die Umnutzung erforderlich und die Umnutzung unter denkmalrechtlichen Gesichtspunkten vertretbar ist.
Aufwendungen für die Wiederherstellung
Aufwendungen für die Wiederherstellung eines beschädigten Gebäudes unter Verwendung von verbliebenen Gebäudeteilen sind grundsätzlich bescheinigungsfähig, wenn die maßgeblichen denkmalbegründenden Merkmale des Gebäudes, zum Beispiel die Außenmauern, weitgehend erhalten sind und bleiben. Ist nur ein Teil eines Gebäudes ein unter Schutz stehendes Baudenkmal (zum Beispiel Fassaden, Decken, Dachreiter, Kellergewölbe), sind nur die Aufwendungen für Baumaßnahmen bescheinigungsfähig, die zur Erhaltung dieses Bauteils als Baudenkmal erforderlich sind. Sind diese Bauteile allein nicht wirtschaftlich nutzbar, kann der Umfang der bescheinigungsfähigen Aufwendungen auch nicht unter dem Gesichtspunkt der sinnvollen Nutzung ausgeweitet werden. Ist zum Beispiel nur die Fassade als Teil einer baulichen Anlage ein Baudenkmal, sind deshalb die Aufwendungen für den Abbruch und die Wiedererrichtung des hinter der Fassade liegenden Gebäudes nicht begünstigt.
Bescheinigungsfähig sind die Aufwendungen für die Instandsetzung der Fassade sowie für die erschwerte Baustelleneinrichtung, die erschwerten Bauabläufe oder besondere bautechnische Vorkehrungen.
Die Aufwendungen für den Wiederaufbau
Die Aufwendungen für den Wiederaufbau eines verloren gegangenen oder beseitigten Baudenkmals sind nicht bescheinigungsfähig.
Verbleibende Gebäuderest
Wird ein Baudenkmal entkernt und dabei schützenswerte Substanz im Inneren des Gebäudes entfernt und durch neue Einbauten ersetzt, und ist der verbleibende Gebäuderest weiterhin ein Baudenkmal, so können nur die Aufwendungen bescheinigt werden, die zur Erhaltung dieses Restes, z. B. der Außenmauern, erforderlich waren. Von einer nicht begünstigten Entkernung ist auszugehen, wenn schützenswerte Substanz im Gebäudeinnern entfernt wird. Begrifflich setzt die Entkernung voraus, dass die ursprünglich vorhandenen Inneneinbauten für den Denkmalcharakter des Baudenkmals wesentlich waren und in ihrem vorhandenen Zustand eine dauerhafte Nutzung ermöglichen. Die Aufwendungen für die Entkernung – Zerstörung der Denkmalsubstanz und die neuen lnneneinbauten können regelmäßig nicht bescheinigt werden.
Eine Ausnahme gilt bei Aufwendungen für die Inneneinbauten, die zur Erhaltung der Außenmauern (Denkmalrest mit Baudenkmalqualität) wesentlich waren, z. B. auf statische Erfordernisse zurückgehende Decken und Wände.
Aufwendungen für neue Gebäudeteile
Aufwendungen für neue Gebäudeteile zur Erweiterung der Nutzfläche, z. B. Anbauten oder Erweiterungen, können nicht bescheinigt werden. Ausnahmen sind denkbar, wenn die Aufwendungen zur sinnvollen Nutzung unerlässlich sind und ohne sie eine denkmalgemäße Nutzung objektiv und nicht nur nach den Verhältnissen des Berechtigten ausgeschlossen ist. Entsprechendes gilt für Ausbauten, z. B. des Dachgeschosses zur Erweiterung der Nutzfläche.
Aufwendungen für die Errichtung neuer Stellplätze
Aufwendungen für die Errichtung neuer Stellplätze oder Garagen sind nur dann bescheinigungsfähig, wenn sie für notwendige Stellplätze im Sinne von § 51 Landesbauordnung getätigt werden. Des Weiteren müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Die Stellplätze (Garagen) müssen innerhalb des Baudenkmals errichtet werden, es sei denn, dass dies aus denkmalfachlichen oder baurechtlichen Gründen objektiv nicht möglich ist. Auch in solchen Fällen kommt eine Vergünstigung für solche Aufwendungen nur in Betracht, wenn sie steuerrechtlich zu den Anschaffungskosten im Sinne des § 7 i Abs. 1 Satz 5 EStG oder den Herstellungskosten des Baudenkmals gehören.
Entsteht durch die Baumaßnahmen ein steuerrechtlich selbstständiges Wirtschaftsgut, z. B. eine getrennt vom Baudenkmal errichtete Tiefgarage, sind die Aufwendungen nicht nach §§ 7 i oder 10 f EStG begünstigt. Diese Prüfung der steuerrechtlichen Zuordnung der Aufwendungen obliegt den Finanzbehörden. Steht die Errichtung der Stellplätze oder Garagen mit einer nicht begünstigten Erweiterungsmaßnahme am Baudenkmal (z. B. Schaffung zusätzlicher Wohnungen) im Zusammenhang, sind die Aufwendungen hierfür in keinem Fall begünstigt.
Kosten für Anlagen und Einrichtugnen
Kosten für Anlagen und Einrichtungen, die in Gebäuden mit gleicher Nutzungsart nicht üblich sind, können nur bescheinigt werden, wenn die Anlagen und Einrichtungen zu den denkmalbegründenden Merkmalen zählen.
Aufwendungen für Zierstücke etc
Aufwendungen für Zierstücke, Wappen, Stuckierungen, Ballustraden, Freitreppen, Befestigungen, Mauern usw. sind bescheinigungsfähig, sofern sie zum historischen Bestand des Gebäudes gehören. Nicht begünstigt sind jedoch Aufwendungen für Außenanlagen wie zum Beispiel Hofbefestigungen, Rasenanlagen, Blumen, Ziersträucher und Bäume, auch wenn diesen Außenanlagen Denkmalqualität zukommt. Etwas anderes kommt nur in Betracht, wenn die Aufwendungen für die Anlagen zu den Herstellungs- oder Anschaffungskosten oder zum Erhaltungsaufwand des Gebäudes gehören. Diese Prüfung obliegt den Finanzbehörden.
Aufwendungen für den Anschluss des Gebäudes an das Stromversorgungsnetz, das Gasnetz oder die Wasser- und Warmwasserversorgung gehören zu den begünstigten Herstellungskosten des Gebäudes. Das gilt auch für Kosten der Abwasserleitung, soweit sie auf die Hausanschlusskosten entfallen, die für die Herstellung der Zuleitungsanlagen vom Gebäude zum öffentlichen Kanal aufgewendet werden.
Andere Erschließungskosten wie zum Beispiel Erschließungsbeiträge nach §§ 127 bis 135 des Baugesetzbuchs, Ausbaubeiträge nach § 8 Kommunalabgabengesetz für das Land Nordrhein- estfalen, Kanalanschlussgebühren und Beiträge für sonstige Anlagen außerhalb des Grundstücks gehören zu den nicht begünstigten nachträglichen Anschaffungskosten des Grund und Bodens.
Gebäudegruppe oder Gesamtanlage
Gebäudegruppe oder Gesamtanlage im Sinne der §§ 7 i Abs. 1 Satz 4, 11 b Abs. 1 Satz 2 EStG ist in Nordrhein-Westfalen der Denkmalbereich. Aufwendungen für bestehende Gebäude innerhalb eines Denkmalbereichs, die allein kein Baudenkmal sind, können nur bescheinigt werden, wenn bauliche Maßnahmen nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes des Denkmalbereichs erforderlich sind.
Ist nur der öffentliche Straßenraum als Erscheinungsbild geschützt, können Aufwendungen für Baumaßnahmen an der Rückseite oder innerhalb der Gebäude, zum Beispiel der Einbau eines Bades, nicht bescheinigt werden, auch dann nicht, wenn sie einer sinnvollen Nutzung dienen. Ebenfalls nicht bescheinigungsfähig sind Aufwendungen für Neubauten innerhalb des Denkmalbereichs. Aufwendungen für Baumaßnahmen an einem das Erscheinungsbild des Denkmalbereichs störenden Gebäude sind dann bescheinigungsfähig, wenn dieses Gebäude denkmalrechtlichen Auflagen unterliegt und solche Auflagen durch die Baumaßnahmen erfüllt werden.
Nach Prüfung bescheinigt die Untere Denkmalbehörde den Gesamtbetrag der Aufwendungen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes oder Gebäudeteils als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind bzw. die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten Erscheinungsbildes des Denkmalbereichs erforderlich sind und die in Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde durchgeführt worden sind (vgl. Anlage 2, Seite 33). Die anerkannten Aufwendungen sind in dem von der Antragstellerin oder vom Antragsteller zu erstellenden Verzeichnis der Rechnungen zu kennzeichnen.
Bei der Bescheinigung handelt es sich um einen Verwaltungsakt in Form eines Grundlagenbescheides mit Bindungswirkung für steuerliche Folgebescheide gemäß § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 der Abgabenordnung. Die Bescheinigung bindet die Finanzbehörden und Finanzgerichte im Rahmen des gesetzlich vorgegebenen Umfangs. Die verbindlichen Feststellungen der Bescheinigung beschränken sich auf Tatbestände des Denkmalrechts: sie erstrecken sich nicht auf die steuerrechtlichen Begriffe wie Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand und die sonstigen steuerrechtlichen Voraussetzungen. Das Bescheinigungsverfahren umfasst deshalb die Prüfung:
In die Bescheinigung sind die Zuschüsse aufzunehmen, die eine der für Denkmalschutz oder Denkmalpflege zuständigen Behörden der Empfängerin oder dem Empfänger der Bescheinigung aus öffentlichen Mitteln gewährt hat. Für Denkmalschutz oder Denkmalpflege zuständige Behörden in Nordrhein- Westfalen sind die jeweils örtlich zuständigen Gemeinden, Kreise, Landschaftsverbände und Bezirksregierungen. Durch eine Nebenbestimmung und geeignete organisatorische Maßnahmen ist sicherzustellen, dass die Bescheinigung entsprechend § 7 i Abs. 2 Satz 2 EStG geändert werden kann, wenn solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt werden. Die Untere Denkmalbehörde ist verpflichtet, dem zuständigen Finanzamt die Änderung der Bescheinigung mitzuteilen (§ 4 Mitteilungsverordnung vom 07.09.1993, BStBI. I S. 799).
Die Untere Denkmalbehörde
Die Untere Denkmalbehörde unterrichtet die Obere Denkmalbehörde jährlich, jeweils zum 31. Dezember, über die Anzahl der ausgestellten Steuerbescheinigungen mit Beträgen bis zu 250.000 Euro und von mehr als 250.000 Euro. Von Bescheinigungen über mehr als 250.000 Euro, bei mehreren Eigentümern bezogen auf das gesamte Baudenkmal, übersendet die Untere Denkmalbehörde der Oberen Denkmalbehörde jeweils eine Durchschrift oder Ablichtung der ausgestellten Bescheinigung. In der Durchschrift oder Ablichtung sind Anschrift und Anrede nicht anzugeben oder unleserlich zu machen.
Bei der Bescheinigung handelt es sich um einen Verwaltungsakt in Form eines Grundlagenbescheides mit Bindungswirkung für steuerliche Folgebescheide gemäß § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 der Abgabenordnung. Die Bescheinigung bindet die Finanzbehörden und Finanzgerichte im Rahmen des gesetzlich vorgegebenen Umfangs. Die verbindlichen Feststellungen der Bescheinigung beschränken sich auf Tatbestände des Denkmalrechts: sie erstrecken sich nicht auf die steuerrechtlichen Begriffe wie Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand und die sonstigen steuerrechtlichen Voraussetzungen. Das Bescheinigungsverfahren umfasst deshalb die Prüfung,
Vorschriften des DSchG
ob das Gebäude oder der Gebäudeteil nach den Vorschriften des DSchG ein geschütztes Baudenkmal ist.
Baumaßnahmen nach Art und Umfang
* a) zur Erhaltung des Gebäudes oder Gebäudeteils als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung,
* b) bei einem Gebäude innerhalb eines Denkmalbereichs zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes des Denkmalbereichs erforderlich waren
ob die Arbeiten vor Beginn und in Gestalt ihrer Durchführung mit der Bescheinigungsbehörde abgestimmt waren,
in welcher Höhe die Aufwendungen, die die vorstehenden Voraussetzungen erfüllen, angefallen sind,
ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln durch eine der für Denkmalschutz oder Denkmalpflege zuständigen Behörde gezahlt worden sind,
Ausstellen einer Bescheinigung
ob nach dem Ausstellen einer Bescheinigung Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln durch eine der für Denkmalschutz oder Denkmalpflege zuständigen Behörde gezahlt werden. Auf Nummer 4.3 wird verwiesen. Gemäß § 40 DSchG wird die Bescheinigung im Benehmen mit dem Landschaftsverband ausgestellt. Hierzu fertigt die Untere Denkmalbehörde ihren Entscheidungsentwurf und überlässt diesen dem Landschaftsverband. Sofern im Einzelfall erforderlich, sind die zu dieser Beurteilung erforderlichen Unterlagen beizufügen. Der Landschaftsverband bewertet die beabsichtigte Entscheidung aus seiner fachlichen Sicht unter Berücksichtigung des Abstimmungsergebnisses (vgl. unter Nr. 1.3). Es empfiehlt sich, die Bauherrin oder den Bauherrn darauf hinzuweisen, dass die bescheinigten Aufwendungen steuerlich nur berücksichtigt werden können, wenn das zuständige Finanzamt die ihm obliegende Prüfung der weiteren steuerrechtlichen Voraussetzungen durchgeführt hat.
Die Bescheinigung unterliegt weder in rechtlicher noch in tatsächlicher Hinsicht der Nachprüfung durch die Finanzbehörden und Finanzgerichte. Ist jedoch offensichtlich, dass die Bescheinigung für Baumaßnahmen erteilt worden ist, bei denen die Voraussetzungen zu 5.1 bis 5.1.3 nicht vorliegen, hat die Finanzbehörde ein Remonstrationsrecht, d. h. sie kann die Bescheinigungsbehörde zur Überprüfung veranlassen sowie um Rücknahme oder Änderung der Bescheinigung bitten. Lehnt die Untere Denkmalbehörde eine Aufhebung bzw. Änderung der erteilten Bescheinigung ab, so hat sie die hierfür maßgebenden Gründe der Finanzbehörde mitzuteilen. Nimmt die Finanzverwaltung zu dieser ablehnenden Entscheidung erneut Stellung, entscheidet die Obere Denkmalbehörde. Ist nach der Überprüfung die Bescheinigung teilweise oder vollständig zurückzunehmen, so ist die Befristung gemäß § 48 Abs. 4 VwVfG NW zu beachten. Die Untere Denkmalbehörde ist verpflichtet, dem Finanzamt die Rücknahme oder Änderung der Bescheinigung mitzuteilen (§ 4 Mitteilungsverordnung).
Finanzbehörden haben zu prüfen
ob die vorgelegte Bescheinigung von der nach Landesrecht zuständigen oder von der von der Landesregierung bestimmten Behörde ausgestellt worden ist,
ob die bescheinigten Aufwendungen steuerrechtlich zu den Herstellungskosten oder den Anschaffungskosten im Sinne des § 7 i Abs. 1 Satz 5 EStG, zu den sofort abziehbaren
Werbungskosten, insbesondere zum Erhaltungsaufwand oder zu den nicht abziehbaren Kosten des Gebäudes gehören, 3. ob weitere Zuschüsse für die bescheinigten Aufwendungen gezahlt werden oder worden sind,
ob die Aufwendungen bei einer Einkunftsart oder bei eigengenutzten Gebäuden wie Sonderausgaben berücksichtigt werden können,
in welchem Veranlagungszeitraum die erhöhten Absetzungen, die Verteilung von Erhaltungsaufwand oder der Abzug wie Sonderausgaben erstmals in Anspruch genommen werden können.
Die Bescheinigung ist auf einem Formular zu beantragen, das dem Mustervordruck (vgl. Anlage 1, Seite 32) entspricht. Die Rechnungen sind nach Gewerken geordnet, entsprechend Nummer 2 des Vordrucks aufzulisten und dem Antrag beizufügen. Erforderlich ist vor allem die Vorlage aller Schlussrechnungen. Abschlagsrechnungen und Kostenvoranschläge ersetzen keine Schlussrechnung, Kassenzettel müssen Menge, Artikel und Preis eindeutig erkennen lassen. Pauschalrechnungen von Handwerkern können nur berücksichtigt werden, wenn das Originalangebot, das dem Pauschalvertrag zugrundeliegt, beigefügt ist. Wenn es zur Prüfung der Einzelleistungen erforderlich ist, kann die Vorlage der Originalkalkulation verlangt werden. Genehmigungs- und Prüfungsgebühren gehören zu den Kosten der genehmigten oder geprüften Baumaßnahmen.
Wird mit der Durchführung der Maßnahmen ein Baubetreuungs- oder Generalunternehmen beauftragt, so ist für die Prüfung der Einzelleistungen die Vorlage der Originalrechnungen der von dem Baubetreuungs- oder Generalunternehmen beauftragten Einzelunternehmen erforderlich. Es kann auch die Vorlage der Originalkalkulation verlangt werden. Die in diesen Richtlinien angegebenen und erläuterten Beispiele sind Regelbeispiele, die Inhalt, Ziel und Zweck der Richtlinien erläutern sollen. Eine im Einzelfall abweichende Sachbehandlung durch die Bescheinigungsbehörde kann durch besondere denkmalbedingte Umstände gerechtfertigt sein. Ein Remonstrationsrecht steht der Finanzbehörde in diesen Fällen nur zu, wenn solche besonderen Umstände im Einzelfall nicht vorliegen.
Hinweis auf sonstige Steuern
Für die Erlangung der steuerlichen Vorteile bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer (§ 13 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe b ErbStG), der Grundsteuer (§ 32 GrStG) sowie der Umsatzsteuer (§ 4 Nr. 20 Buchstabe a UStG) bedarf es neben den den Steuerpflichtigen zu erteilenden Bescheiden nach § 3 Abs. 3 und § 4 Abs. 2 DSchG grundsätzlich keiner besonderen Bestätigung der Unteren Denkmalbehörde gegenüber der Finanzverwaltung.
* Die Oberen Denkmalbehörden sollen die Unteren Denkmalbehörden beim Ausstellen von Steuerbescheinigungen beraten.
* Ausnahmen von diesen Richtlinien bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung durch die Obere Denkmalbehörde.
©	2018 Avanza GmbH & Co. KG All rights reserved Kontakt AGB Impressum Datenschutz

References: § 1018
 Art. 2

§ 7
 § 7
 § 177
 § 7
 § 7

§ 7

§ 10
 § 7
 § 7
 § 10
 § 7
 § 7
 § 11
 § 7
 § 11
 § 7
 § 10
 § 10
 § 26
 § 52
 § 51
 § 52
 § 10
 § 7
 § 7
 § 10
 § 7
 § 7
 § 26
 § 52
 § 51
 § 52
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 9
 § 10
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 3
 § 4
 § 9
 § 32
 § 11
 § 7
 § 11
 § 10
 § 7
 § 10
 § 11
 § 7
 § 10
 § 10
 § 10
 § 82
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10

§40
 § 40
 § 40
 § 38
 § 38
 § 7
 § 7
 § 51
 § 7
 § 8
 § 175
 § 7
 § 175
 § 40
 § 48
 § 7
 § 3
 § 4