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Timestamp: 2018-07-20 04:41:42+00:00

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Y ello es así porque el propio artículo 396 del Código Civil que establece los principios rectores de la propiedad horizontal, viene a disponer, entre otras cosas, que los elementos comunes de un edificio de este tipo no podrá ser gravado de forma independiente de los elementos privativos de los que son elemento inseparable. En este sentido la propia Exposición de Motivos de la de la Ley de Propiedad Horizontal expresamente recoge: «Mientras sobre el piso «stricto sensu», o espacio, delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el «inmueble», edificación, pertenencias y servicios --abstracción hecha de los particulares espacios-- tales usos y disfrutes han de ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que también mantienen respecto de la facultad de disposición».
Además como razonó en su día la SAP Córdoba de 3.4.2001, una cláusula de estas características constituiría un abuso de derecho por parte del promotor, pues al fin y al cabo es el único otorgante del título constitutivo que resulta perjudicial para los adquirentes de las viviendas y locales, haciéndose eco de una sentencia del T Supremo de 9 de Mayo de 1994. Dice esta decisión de la Audiencia Provincial: " El problema se reconduce a la autonomía que tiene el promotor a la hora de redactar este título constitutivo, pues es criterio reiterado (Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real de 23 Mar. 1994) el que sostiene que ni los Estatutos ni el propio título constitutivo pueden contener previsiones que contradigan las normas imperativas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, llegando a decirse (sentencia del Tribunal Supremo de 28 Ene. 1994) que cuando lo pactado implique infracción de las normas contenidas de la Ley de Propiedad Horizontal, se ha de dar prevalencia a esta última cuando se trate de infracciones de las normas cogendi contenidas en aquélla, de forma que llegarse a la conclusión, con la sentencia del Tribunal Supremo 6 Feb. 1989, que aun cuando la voluntad del constituyente juega un importante papel pudiendo establecer normas sobre uso y destino del edificio y sus diferentes pisos y locales, ello será siempre que no contravenga las normas de derecho necesario, y así expresamente se proclama en la propia Exposición de Motivos de la ley especial y reitera el artículo 5 pf 3 de la misma.
Esta situación de preeminencia de la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal no puede ser salvada so pretexto de aceptación por los diversos adquirentes de la normativa contenida en el título constitutivo, proclamándose de esta forma una vinculación a los actos propios que no pudiera ser desconocida, puesto que, como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real de 23 Mar. 1994 --antes citada--, «la aceptación tiene el carácter de un pacto de adhesión impuesto por el promotor, y al que el comprador no tiene más remedio que consentir si quiere obtener la adquisición del piso o local, y como tal incide en la sanción del artículo 10 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, en cuanto es una cláusula abusiva que determina una posición de desequilibrio notorio en favor del promotor.» "
Como punto de partida procede plantearse la legalidad de este tipo de "reservas" recogidas bien en los estatutos de la comunidad bien en el título constitutivo. En principio, sin perjuicio de lo que más adelante se tratará, tales reservas, que pueden ser aprobadas por unanimidad en la junta de propietarios, pueden ser igualmente establecidas por el entonces propietario único del edificio (promotor, si se quiere).
Al respecto es importante la resolución de la DGRN de 29 de diciembre de 2003 en cuanto trata la denegación de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la reserva de un promotor a "instalar y mantener, así como a acceder a ellos una vez instalados, y aun cuando haya vendido ya la totalidad de los elementos privativos de la división horizontal, sobre la cubierta del edificio rótulos anunciadores, antenas colectivas y, en general, otro tipo de elementos de la misma índole".
En la misma, tras recordar, ante los motivos esgrimidos por la Registradora, que a pesar de tratarse la cubierta de un elemento común puede ser objeto de otras utilizaciones, como que aquella no expresa por qué considera abusiva la reserva, se desestima el recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción por "falta de precisión en el contenido del derecho" al no establecerse si los propietarios pueden efectuar instalaciones semejantes a las concedidas al promotor, ni la ubicación de estas, ni el número de las mismas o el plazo de duración del derecho.
Con carácter general se hace preciso señalar que el derecho de vuelo entendido como uso del espacio aéreo que se superpone a la superficie, se ha venido aceptando como un derecho de naturaleza real incorporado a la propiedad y con sustantividad propia con respecto a la superficie, aunque directamente relacionado con la misma, con apoyo legal en el artículo 350 del Código Civil. Como señala la STS de 23 de junio de 1998 "...El derecho sobre el vuelo puede entenderse como una parte del derecho de propiedad... o como un derecho real que recae sobre cosa ajena... En todo caso el derecho de propiedad se extiende al vuelo y sí éste está desgajado del anterior, el vuelo queda configurado como un derecho real inscribible en el Registro de la Propiedad, como dice la citada sentencia de 9 de julio de 1988".
El artículo 3.a LPH establece que corresponde al dueño de cada piso o local "el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado" por eso, para tener la condición de comunero en este régimen, es imprescindible ser propietario de un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, que podrá tener los anejos a que se refiere el precepto, los cuales no podrá separar del piso o local, tal como ordena el último párrafo del mismo artículo.

References: artículo 396
 artículo 5
 artículo 10
 resolución 
 artículo 350
 artículo 3