Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=2008-04-29&Aktenzeichen=XI%20ZR%20221%2F07
Timestamp: 2018-04-26 00:10:32+00:00

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BGH, 29.04.2008 - XI ZR 221/07 - dejure.org
BGB § 241 Abs. 2, § 242, § 311 Abs. 2
Umfang der Aufklärungspflichten einer kreditgebenden Bank gegenüber einem Kreditnehmer im Hinblick auf eine sittenwidrige Überteuerung einer zu finanzierenden Eigentumswohnung; Annahme einer positiven Kenntnis der Bank von der Sittenwirdrigkeit des finanzierten Geschäfts bei Erkennbarkeit der offensichtlichen Überteuerung für den zuständigen Bankmitarbeiter; Begründung einer Aufklärungspflicht gegenüber einem Kreditnehmer aufgrund einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungswertermittlung
Zur Aufklärungspflicht der kreditgebenden Bank bei sittenwidriger Überteuerung der zu finanzierenden Eigentumswohnung
Kreditvergabe - Wissensvorsprung - Aufklärungspflicht
Überteuerung (sittenwidrige) von Immobilien - Kenntnis der Bank
BGB §§ 138, 241 Abs. 2, § 242, § 311 Abs. 2, 488 ff.
Ausnahmsweise Aufklärungspflicht des Darlehensgebers bei sich aufdrängender Sittenwidrigkeit des finanzierten Geschäftes
Aufklärungspflicht der den Erwerb einer Eigentumswohnung finanzierenden Bank; Erkennbarkeit der sittenwidrigen Überteuerung durch zuständigen Bankmitarbeiter
Zur Aufklärungspflicht der eine Immobilienanlage finanzierenden Bank wegen Wissensvorsprungs
Aufklärungspflichten kreditgebender Banken über die Sittenwidrigkeit des finanzierten Geschäft ("Schrottimmoblien")
BGB § 241 Abs. 2 § 242 § 311 Abs. 2
Aufklärungspflicht der Bank über die sittenwidrige Überteuerung einer zu finanzierenden Eigentumswohnung
Sittenwidrige Überteuerung der zu finanzierenden Wohnung
Anlagevermittlung - Überteuerte Immobilie - Bank darf Augen nicht verschließen
Finanzierung einer ersichtlich überteuerten Eigentumswohnung
Überteuerte Eigentumswohnung auf Pump gekauft - BGH stoppt Zwangsvollstreckung der kreditgebenden Bank
Bank muß Kreditnehmer über tatsächlichen Immobilienwert aufklären
Bank muß Kreditnehmer über tatsächlichen Immobilienwert aufklären -
Rechte getäuschter Anleger überteuerter Schrottimmobilien gestärkt
Rechte getäuschter Anleger überteuerter Schrottimmobilien
BGB §§ 138, 241 Abs. 2, §§ 242, 311 Abs. 2
Zur Aufklärungspflicht der Bank über die sittenwidrige Überteuerung der zu finanzierenden Eigentumswohnung
Haftung der Bank wegen Wissensvorsprung bzgl. des finanzierten Objekts auch dann, wenn sich Überteuerung aufdrängen musste
Aufklärungspflicht der Bank bei sittenwidriger Überteuerung einer Immobilie? (IMR 2008, 284)
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 29.4.2008, Az.: XI ZR 221/07 (Steuersparmodell und Aufklärungspflicht)" von Prof. Dr. Astrid Stadler, original erschienen in: JA 2008, 818 - 820.
Kurznachricht zu "BB-Kommentar zum Urteil des BGH vom 29.04.2008, Az.: XI ZR 221/07 (Aufklärungspflicht der Bank über sittenwidrige Übersteuerung des zu finanzierenden Anlageobjekts bei Kreditvergabe" von RA Burkhard Schneider, LL.M., original erschienen in: BB 2008, 2593 - 2594.
LG Nürnberg-Fürth, 25.08.2005 - 10 O 8701/04
NJW-RR 2008, 1226
ZIP 2008, 1421
MDR 2008, 871
VersR 2009, 115
WM 2008, 1121
BB 2008, 1293
BB 2008, 2591
BauR 2008, 1194
(2) Nichts anderes lässt sich aus der von dem Berufungsgericht ins Feld geführten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121, 1122 f. Rn. 16 ff.;… Urteil vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448, 1450 Rn. 10) zur Haftung von Banken im Zusammenhang mit der Finanzierung sittenwidrig überteuerter Grundstückskäufe herleiten.
Auch diese Haftung setzt nämlich Kenntnis sämtlicher Tatsachen voraus; nur hinsichtlich der Gesamtbewertung dieser Umstände reicht es aus, dass sich der Bank die sittenwidrige Übervorteilung aufdrängen musste (vgl. insbesondere BGH, Urteil vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, aaO, S. 1123 Rn. 22).
Die sittenwidrige Überteuerung führt auch im Falle eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht zu der widerleglichen Vermutung, die Bank habe von ihr gewusst (…Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 11; Senatsurteil vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 17 mwN).
Zwar steht ausnahmsweise die bloße Erkennbarkeit der sittenwidrigen Überteuerung der positiven Kenntnis gleich, wenn sie sich, was vom Kunden darzulegen und zu beweisen ist (…Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 11), einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste (Senatsurteil vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 20;… Senatsbeschluss vom 15. Juni 2010 aaO Rn. 10 mwN).
Ob der Vortrag der Beklagten dazu den strengen Anforderungen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an die Darlegung eines solchen Aufklärungsfehlers (…vgl. BGH, Urt. v. 18. April 2000, XI ZR 193/99, NJW 2000, 2352, 2353;… Urt. v. 12. November 2002, XI ZR 3/01, NJW 2003 424, 425; Urt. v. 29. April 2008, XI ZR 221/07, zur Veröff. bestimmt) genügt, ist zweifelhaft.
a) Eine Bank trifft ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830…, vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47…, vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 38, vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 14…, vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 17 …und vom 23. April 2013 - XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rn. 20).
Das ist anzunehmen, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung (…Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47…, vom 19. Juni 2007 - XI ZR 142/05, WM 2007, 1456 Rn. 13…, vom 26. Juni 2007 - XI ZR 277/05, WM 2007, 1651 Rn. 15…, vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 31…, vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06, WM 2008, 683 Rn. 38…, vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 38, vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 14 …und vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 16), wobei die im Kaufpreis enthaltenen Nebenkosten nicht in den Vergleich einzubeziehen sind (…Senatsurteile vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 38…, vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06, WM 2008, 683 Rn. 38…, vom 18. November 2008 - XI ZR 157/07, juris Rn. 29 …und vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 24).
Die Bank ist mithin nicht verpflichtet, sich durch eigene Nachforschungen hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens einen Wissensvorsprung zu verschaffen (Senatsurteile vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 173 mwN und vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 19).
Ausnahmsweise steht die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen - wie hier der sittenwidrigen Überteuerung eines Wohnungskaufpreises - der positiven Kenntnis dann gleich, wenn sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste; er ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen (Senatsbeschluss vom 28. Januar 1992 - XI ZR 301/90, WM 1992, 602, 603; Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 20 …und vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 21).
Dies wird angenommen, wenn sich die sittenwidrige Überteuerung einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen muss und er davor die Augen verschließt (BGH, Urt. v. 29.04.2008 - XI ZR 221/07 - zitiert nach juris, Tz. 20).
Gleichwohl bleibt es aber auch bei gestaffelter Einschaltung mehrerer Wertpapierdienstleistungsunternehmen dabei, dass eine Warnpflicht als Nebenplicht (§ 241 Abs. 2 BGB) dann besteht, wenn der Discount-Broker die tatsächliche Fehlberatung des Kunden bei dem in Auftrag gegebenen Wertpapiergeschäft entweder positiv kennt oder wenn diese Fehlberatung aufgrund massiver Verdachtsmomente objektiv evident ist (…vgl. Senatsurteil vom 6. Mai 2008 - XI ZR 56/07, BGHZ 176, 281 Rn. 14 ff. zum Missbrauch der Vertretungsmacht im bargeldlosen Zahlungsverkehr mwN;… vgl. auch Senatsurteile vom 9. März 2010 - XI ZR 93/09, BGHZ 184, 365 Rn. 43 zum Terminoptionsbroker und vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 20 f. zur sittenwidrigen Überteuerung einer Eigentumswohnung).
Die Bank ist also nur verpflichtet, von ihr als wesentlich erkanntes Wissen zu offenbaren, nicht aber sich durch eigene Nachforschungen hinsichtlich etwaiger Risiken den Wissensvorsprung erst zu verschaffen (Senatsurteile vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 173 mwN und vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 19).
Ausnahmsweise steht die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen der positiven Kenntnis dann gleich, wenn sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste; er ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen (Senatsbeschluss vom 28. Januar 1992 - XI ZR 301/90, WM 1992, 602, 603; Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 20…, vom 6. Mai 2008 - XI ZR 56/07, BGHZ 176, 281 Rn. 14 …und vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 21).
Jedoch steht die bloße Erkennbarkeit der Kenntnis ausnahmsweise gleich, wenn sich die sittenwidrige Überteuerung einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufgrund seiner Kenntnis der wertbildenden Faktoren des Objekts und der Markverhältnisse aufdrängen musste; er darf dann nach Treu und Glauben seine Augen nicht vor solchen Tatsachen verschließen (vgl. BGH WM 2008, 1121 Rdn.14ff.; WM 2010, 1448 Rdn.8 - jeweils zitiert nach juris).
Dies ist bei Immobilienkäufen der Fall, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Immobilie (st. Rspr., vgl. Senat, Urteile vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, Tz. 16 und vom 28. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121, Tz. 14, jeweils m.w.N.).
Dementsprechend kann sich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten oder unterlassenen Beleihungswertermittlung grundsätzlich keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (Senat, BGHZ 168, 1, Tz. 45; Urteile vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, Tz. 15 und vom 28. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121, Tz. 19, jeweils m.w.N.).
Der Mitarbeiter ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen (Senat, Urteil vom 28. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121, Tz. 20 m.w.N.).
b) Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines zu finanzierenden Objekts führt für sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zusammenarbeit zwischen finanzierender Bank und der Verkäuferin oder dem Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die finanzierende Bank habe von der Überteuerung Kenntnis gehabt (Senat, Urteil vom 28. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121, Tz. 17 m.w.N.).
Vielmehr kann ausnahmsweise eine Aufklärungs- und Beratungspflicht der kreditgebenden Bank in Betracht kommen, wenn sie im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Prokets über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGH, Urteil vom 29.04.2008, Az.: XI ZR 221/07, zitiert nach juris;… BGH, a.a.O.; jeweils m.w.N.).
Vorliegend bestand eine Aufklärungspflicht der Beklagten über die Unangemessenheit des Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprunges deshalb, weil eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen dem von dem Kläger gezahlten Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Beklagte von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Klägers durch den Verkäufer ausgehen musste (BGH, Urteil vom 29.04.2008, Az.: XI ZR 221/07, m.w.N., zitiert nach juris).
Vor diesem Hintergrund durfte sich die Beklagte nicht darauf beschränken, nur präsentes Wissen im Sinne einer positiven Kenntnis von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufobjektes zu offenbaren (BGH, Urteil vom 29.04.2008, Az.: XI ZR 221/07, m.w.N.; zitiert nach juris).
Anforderungen an den Nachweis einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises …
Der Banker als Aufsichtsrat - und die Pflicht zur Verschwiegenheit
OLG Stuttgart, 23.09.2016 - 6 U 90/16
Rechtsmissbräuchlichkeit der Einleitung eines Güteverfahrens zur …
OLG Koblenz, 25.02.2015 - 3 U 770/14
OLG Hamm, 02.01.2013 - 5 W 77/12
Sittenwidrigkeit eines Immobiliengeschäfts
LG Bochum, 04.02.2010 - 1 O 557/04

References: § 241
 § 242
 § 311
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 § 311
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