Source: https://1library.co/document/q05rne9y-relaciones-caracter-propietario-arrendatarios-comportamiento-provocando-economicas-detrimento.html
Timestamp: 2020-08-12 17:21:47+00:00

Document:
LAS RELACIONES DE CARÁCTER LEGAL ENTRE
PROPIETARIOS Y ARRENDATARIOS, Y SU
COMPORTAMIENTO AL MARGEN DE LA LEY,
PROVOCANDO PERDIDAS ECONÓMICAS Y
DETRIMENTO DE LA PROPIEDAD
ABG. ALEXANDRA CORREA ROMERO, MSC
FRANCO UBILLA ENRIQUE DANIEL
Enrique Daniel Franco Ubilla, declaro bajo juramento que la autoría del presente trabajo de investigación, corresponde totalmente al suscrito y me responsabilizo con los criterios y opiniones científicas que en el mismo se declaran, como producto de la investigación realizada.
Este proyecto se ha ejecutado con el propósito de plantear recomendaciones para que los conflictos que se presentan entre arrendatarios e inquilinos y que son llevados a juicio se resuelvan en etapa de conciliación mediante una norma más enérgica a través de los organismos llamados a intervenir, en el cantón Guayaquil, Provincia del Guayas.
CERTIFICACIÓN ACEPTACIÓN DEL TUTOR
En mi calidad de Tutor del Proyecto de Investigación, nombrado por el Director de la Carrera de Derecho de la Universidad Laica Vicente Rocafuerte de Guayaquil.
Haber dirigido, revisado y analizado el Proyecto de Investigación con el tema: “LAS RELACIONES DE CARÁCTER LEGAL ENTRE PROPIETARIOS Y ARRENDATARIOS, Y SU COMPORTAMIENTO AL MARGEN DE LA LEY, PROVOCANDO PERDIDAS ECONÓMICAS Y DETRIMENTO DE LA PROPIEDAD”, presentado como requisito previo a la aprobación y desarrollo de la investigación para optar al título de:
Presentado por el egresado: Enrique Daniel Franco Ubilla
TITULO Y SUBTITULO: LAS RELACIONES DE CARÁCTER LEGAL ENTRE PROPIETARIOS Y ARRENDATARIOS, Y SU COMPORTAMIENTO AL MARGEN DE LA LEY, PROVOCANDO PERDIDAS ECONÓMICAS Y DETRIMENTO DE LA PROPIEDAD
FECHA DE PUBLICACIÓN: N. DE PAGS: 177 PÁGINAS ÁREAS TEMÁTICAS: INQUILINATO
PALABRAS CLAVE: Relaciones entre propietarios e inquilinos e incumplimiento de contratos por morosidad, provocando carga procesal y perdidas a los propietarios. Recomendaciones a la normativa legal para mejorar la conducta del inquilino a través de los órganos llamados y competentes.
RESUMEN: El presente proyecto investigativo trata sobre las relaciones de carácter legal entre propietarios e inquilinos, su comportamiento al margen de la Ley y los efectos sobre la propiedad. Se plantea la hipótesis de que la Ley debería ser más enérgica para que los procesos se solucionen en etapa de conciliación. La investigación se limitó a la ciudad de Guayaquil, y para efectos de recopilación de información se recurrió a encuestar a 146 propietarios, 145 inquilinos, así como también a encuestar a 375 abogados que se encuentran habilitados en la provincia del Guayas. También se recurrió a revisión de expedientes y asistencia a audiencias. De las encuestas realizadas a propietarios e inquilinos, la mayoría muestra conocimiento parcial de la ley y todos coinciden en que los conflictos de mayor incidencia son los causados por inquilinos que caen en mora. La mayoría opina que la ley debería ser más enérgica a pesar que es suficiente. En cuanto a los abogados, todos concluyen que el conflicto de mayor incidencia es por mora del inquilino, que la ley no se encuentra actualizada y que el proceso es muy lento. La jueza de inquilinato ratifica que el conflicto de mayor incidencia es por mora de los inquilinos y en su opinión la ley es suficiente y justa. La hipótesis planteada se cumple debido a que si la ley es más enérgica, los procesos judiciales se reducirían en un 50%. Como recomendación se han propuesto algunos textos para incluir en la Ley de Inquilinato, con el objeto de ayudar a controlar y mejorar el comportamiento de los inquilinos y propietarios.
MSC. GUSTAVO MARRIOTT ZURITA DERECHO DIRECTOR DE CARRERA
Dedico este trabajo a mis padres adoptivos y biológicos, y en especial a Ivania Gabriela Rivera Narea, por haber sido un apoyo fundamental en este proceso de desarrollo.
Agradezco de manera especial a los catedráticos de la Facultad de Ciencias Sociales y Derecho de la Universidad Laica Vicente Rocafuerte de Guayaquil por la prestancia de valores éticos y aporte de conocimiento en mi proceso de formación académica, a mis amigos y compañeros de aula. También agradezco a los funcionarios del despacho de Coordinación y Archivo de la Unidad Judicial de Inquilinato y Relaciones Vecinales del Complejo Judicial Florida Norte y a los funcionarios de la Secretaría del Departamento de Inquilinato de la Muy Ilustre Municipalidad de Guayaquil. Sobre todo agradezco a Dios por haberme dado salud y perseverancia para concluir esta meta de formación profesional.
CERTIFICACIÓN ACEPTACIÓN DEL TUTOR ... iii
CERTIFICACIÓN DE ANTIPLAGIO ... iv
ÍNDICE DE FIGURAS ...xiv
RESUMEN...xvi
1. EL PROBLEMA ... 2
1.5. Justificación ... 4
1.6. Sistematización... 5
1.7. Objetivos de la investigación... 7
1.7.2. Objetivos específicos ... 7
1.8. Límites de la investigación ... 7
1.10. Hipótesis de la investigación ... 8
1.11. Operacionalización de las variables ... 9
2. MARCO TEÓRICO... 10
2.2. Marco teórico ... 11
2.3. Marco conceptual ... 19
2.4. Marco legal ... 34
La Ley de Inquilinato ... 37
Código Civil ... 50
Código orgánico general de procesos ... 53
Código orgánico de organización territorial, autonomía y descentralización ... 55
Reglamento orgánico funcional de gobierno autónomo descentralizado de la ciudad de Guayaquil ... 58
CAPÍTULO III ... 83
3. MARCO METODOLÓGICO ... 83
3.1. Tipo de investigación ... 83
3.2. Enfoque de la investigación ... 83
3.3. Técnicas de investigación ... 84
3.4. Población y muestra ... 85
3.4.1. Población ... 85
3.5. Análisis de resultados ... 89
3.5.1. Encuesta a abogados ... 92
3.5.2. Encuesta a Arrendador ... 104
3.5.3. Encuesta a inquilino ... 116
3.5.4. Análisis de las costumbres en materia de inquilinato ... 125
3.5.5. Análisis de la investigación de campo ... 125
3.5.6. Análisis de los artículos de la Ley de inquilinato ... 136
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ... 142
Conclusiones ... 142
Recomendaciones ... 145
BIBLIOGRAFIA ... 148
Tabla 1 Variables de la investigación ... 8
Tabla 2 Operacionalización de variables ... 9
Tabla 3 Análisis comparativo de la fijación del precio del canon de arrendamiento ... 81
Tabla 4 Universo en estudio ... 86
Tabla 5 Tiempo ejerciendo la profesión ... 92
Tabla 6 Casos en materia de inquilinato ... 93
Tabla 7 Casos de mayor incidencia ... 94
Tabla 8 Casos que más atiende ... 95
Tabla 9 Arreglo por vía extrajudicial ... 96
Tabla 10 Casos relacionados con el canon de arrendamiento ... 97
Tabla 11 Resultado de casos ... 98
Tabla 12 Normativa para la fijación del canon ... 99
Tabla 13 Actual Ley de Inquilinato ... 100
Tabla 14 Tiempo alquilando su propiedad ... 104
Tabla 15 Caso de arrendamiento a juicio ... 105
Tabla 16 Motivo de iniciar un juicio ... 106
Tabla 17 Conocimiento sobre las obligaciones y derechos del propietario 107 Tabla 18 Fijación de la renta o canon de arrendamiento ... 108
Tabla 19 Conocimiento que toda propiedad destinada al alquiler debe contar su registro ... 109
Tabla 20 Conocimiento de certificado de la Jefatura de Inquilinato ... 110
Tabla 21 Garantía de derechos por la Ley de Inquilinato ... 111
Tabla 22 Modificación de la ley de Inquilinato y Ordenanza Municipal ... 112
Tabla 23 Tiempo que alquila ... 116
Tabla 24 Caso de inquilinato a Juicio ... 117
Tabla 25 Conocimiento sobre las obligaciones y derechos del arrendatario ... 118
Tabla 27 Conocimiento que toda propiedad destinada al alquiler debe contar
su registro ... 120
Tabla 28 Conocimiento sobre certificado de la Jefatura de Inquilinato ... 121
Tabla 29 Garantía de la Ley de Inquilinato ... 122
Tabla 30 Opinión de los Art. 10 y 17 de la Ley de Inquilinato ... 123
Tabla 31 Modificación de la ley y la Ordenanza Municipal ... 124
Tabla 32 Inscripción de bienes inmuebles de alquiler en el año 2014 ... 126
Tabla 33 Administradores de justicia de inquilinato y relaciones vecinales128 Tabla 34 Registros de contratos de arrendamiento en el año 2014 ... 128
Tabla 35 Procesos Iniciados y resueltos en el año 2014 ... 129
Tabla 36 Desglose de las causas planteadas ... 129
Tabla 37 Registro de contratos de arrendamiento ... 131
Figura 1 Problemática del alquiler de propiedades ... 6
Figura 2 Tiempo ejerciendo la profesión ... 92
Figura 3 Casos en materia de inquilinato ... 93
Figura 4 Casos de mayor incidencia ... 94
Figura 5 Casos que más atiende ... 95
Figura 6 Arreglo por vía extrajudicial ... 96
Figura 7 Casos relacionados con el canon de arrendamiento ... 97
Figura 8 Resultado de casos ... 98
Figura 9 Normativa para la fijación del canon ... 99
Figura 10 Actual Ley de Inquilinato ... 100
Figura 11 Tiempo alquilando su propiedad ... 104
Figura 12 Caso de arrendamiento a juicio ... 105
Figura 13 Motivo de iniciar un juicio ... 106
Figura 14 Conocimiento sobre las obligaciones y derechos del propietario ... 107
Figura 15 Fijación de la renta o canon de arrendamiento ... 108
Figura 16 Conocimiento que toda propiedad destinada al alquiler debe contar su registro ... 109
Figura 17 Conocimiento de certificado de la Jefatura de Inquilinato ... 110
Figura 18 Garantía de derechos por la Ley de Inquilinato ... 111
Figura 19 Modificación de la ley de Inquilinato y Ordenanza Municipal .... 112
Figura 20 Tiempo que alquila ... 116
Figura 21 Caso de inquilinato a Juicio ... 117
Figura 22 Conocimiento sobre las obligaciones y derechos del arrendatario ... 118
Figura 23 Fijación del canon de arrendamiento con el arrendador... 119
Figura 24 Conocimiento que toda propiedad destinada al alquiler debe contar su registro ... 120
Figura 25 Conocimiento sobre certificado de la Jefatura de Inquilinato .... 121
Figura 27 Opinión de los Art. 10 y 17 de la Ley de Inquilinato ... 123
Figura 28 Modificación de la ley y la Ordenanza Municipal ... 124
Figura 29 Desglose de las causas planteadas ... 130
Figura 30 Causas nuevas versus causas resueltas en 2014 ... 131
Figura 31 Procesos judiciales planteados en 2014. ... 132
Figura 32 Conflictos en los contratos de arrendamiento en 2014... 134
El presente proyecto investigativo trata sobre las relaciones de carácter legal entre propietarios e inquilinos, su comportamiento al margen de la Ley y los efectos sobre la propiedad. Se plantea la hipótesis de que la Ley debería ser más enérgica para que los procesos se solucionen en etapa de conciliación. La investigación se limitó a la ciudad de Guayaquil, y para efectos de recopilación de información se recurrió a encuestar a 146 propietarios, 145 inquilinos, así como también a encuestar a 375 abogados que se encuentran habilitados en la provincia del Guayas. También se recurrió a revisión de expedientes y asistencia a audiencias. De las encuestas realizadas a propietarios e inquilinos, la mayoría muestra conocimiento parcial de la ley y todos coinciden en que los conflictos de mayor incidencia son los causados por inquilinos que caen en mora. La mayoría opina que la ley debería ser más enérgica a pesar que es suficiente. En cuanto a los abogados, todos concluyen que el conflicto de mayor incidencia es por mora del inquilino, que la ley no se encuentra actualizada y que el proceso es muy lento. La jueza de inquilinato ratifica que el conflicto de mayor incidencia es por mora de los inquilinos y en su opinión la ley es suficiente y justa. La hipótesis planteada se cumple debido a que si la ley es más enérgica, los procesos judiciales se reducirían en un 50%. Como recomendación se han propuesto algunos textos para incluir en la Ley de Inquilinato, con el objeto de ayudar a controlar y mejorar el comportamiento de los inquilinos y propietarios.
This research project deals with legal character relationships between landlords and tenants, their behavior outside the law and the effects on the property. the hypothesis that the law should be stronger arises so that the processes are resolved in conciliation stage. The investigation was limited to the city of Guayaquil, and for purposes of gathering information was used to survey 146 owners and 145 tenants, as well as to survey 375 lawyers who are qualified in the province of Guayas. It was also used to review attendance records and hearings. Surveys of owners and tenants, most shows partial knowledge of the law and all agree that higher incidence conflicts are caused by tenants falling into arrears. Most think that the law should be stronger even though it is enough. As for the lawyers, all conclude that the conflict highest incidence is delinquent tenant, the law is not updated and the process is very slow. Tenancy judge confirms that the conflict highest incidence is delinquent tenants and in his opinion the law is sufficient and fair. The hypothesis is true because if the law is stronger to punish tenants falling into arrears, these would be governed by law. As a recommendation texts have been proposed to include in the Tenancy Act, in order to help control and improve the behavior of tenants and landlords.
En la ciudad de Guayaquil, a través de la Unidad Judicial de Inquilinato y Relaciones Vecinales y Oficina de Registros de Arrendamientos de la Municipalidad, muestran que se presentan varias vulneraciones a la ley de inquilinato en el distrito norte, entre estas se pueden resaltar la más común y de mayor incidencia, que son la no inscripción de los propiedades destinadas al alquiler y el abuso en cuanto a la fijación del canon de arrendamiento, pues el canon es impuesto por los dueños de las propiedades, sustentando su precio en la tendencia del mercado, condiciones de la propiedad, ubicación.
Al no respetarse la ley de Inquilinato y las Ordenanzas Municipales, el Inquilino guayaquileño, ésta siendo vulnerado en los derechos consagrados Constitución de la república, el Inquilino se ve menoscabado en el derecho a la igualdad de oportunidad, y al acceso al buen vivienda, pues se lo está discriminando por su capacidad económica y por ende negando el acceso a una vivienda digna.
En el medio ecuatoriano y en especial en la ciudad de Guayaquil, la actividad en materia de inquilinato es víctima de un mal, siendo este la inobservancia de la ley, recayendo en práctica de viejas costumbres arraigas en nuestra sociedad y que influyen directamente en la conducta de los propietarios, provocando un efecto negativo sobre los inquilinos, que repercuten sobre la propiedad objeto de la contratación. Esto consiste en la inobservancia y aplicación de la normativa legal en lo que refiere a la obligatoriedad de las formalidades previas a la suscripción de los contratos de arrendamiento. Esta falta a la ley provoca que los contratos no sean honrados por parte de los inquilinos, es importante observar que los contratos pueden ser verbales o escritos, así lo reconoce la Ley de Inquilinato.
En la ciudad de Guayaquil, a través de la Unidad Judicial de Inquilinato y Relaciones Vecinales y Oficina de Registros de Arrendamientos de la Municipalidad, muestran que se presentan varias vulneraciones a la ley de inquilinato en el distrito norte, entre estas se puede resaltar la más común y de mayor incidencia, que son la no inscripción de los propiedades destinadas al alquiler y el abuso en cuanto a la fijación del canon de arrendamiento, pues el canon es impuesto por los dueños de las propiedades, sustentando su precio en la tendencia del mercado, condiciones de la propiedad, ubicación; es entonces que se puede manifestar que casi todos los contrato que se suscriben en la ciudad de Guayaquil son bajo esta modalidad e infracción a la Ley, puesto que la fijación de canon debe ser de acuerdo a lo tipificado al primer inciso de la ley de Inquilinato en el art. 17, cuya pensión no debería exceder de la doceava parte del 10% del avaluó comercial, proceso que recae en las oficina de registro de arrendamiento de la ciudad de Guayaquil, así lo dispone el Art. 10 del mismo cuerpo legal.
Esta vulneración a la ley representa cuantiosas pérdidas de tipo moral y económica para la comunidad guayaquileña, ya que, al no respetarse la ley genera incumpliendo de los contratos, lo que a la vez hace que se pierden las relaciones, puesto que se afectan derechos a una de las partes involucradas, en derecho una vez que se suscribe un contrato éste se convierte en ley para las partes, y cuando se incumplen los contratos y estos son llevados ante los jueces de Inquilinato y relaciones vecinales, es aquí cuando salen a la luz los abusos por parte de los propietarios.
¿Cómo incide la determinación del comportamiento de los Propietarios e Inquilinos al margen de la ley sobre sus efectos en la estipulación de arriendos de la propiedad en el Distrito norte de la ciudad de Guayaquil?
1.4. Delimitación del problema Área: Jurídico - Social
Campo: Ley de Inquilinato
Aspecto: Reforma en la Ley de Inquilinato para la regulación en el control en los casos de conflictos de los contratos de arrendamiento.
Problema: No existe una reforma en la Ley de Inquilinato para la regulación en el control en los casos de conflictos de los contratos de arrendamiento para que estos sean cumplidos estrictamente en el distrito norte de la ciudad de Guayaquil.
Delimitación temporal: Enero 2016 – Junio2016.
Espacial: Unidad Judicial de Inquilinato y Relaciones Vecinales y Oficina de Registros de Arrendamientos de la Municipalidad, Guayaquil, Ecuador.
que muchas personas han invertido en el sector inmobiliario como un modo económico para el sustento de vida.
El país está en un proceso de cambio hacia el buen vivir y esto conlleva a que el soberano cumpla con el acatamiento y respeto por las leyes que rigen el estado, de tal manera que cada quien cumpla con sus obligaciones, y no tener que iniciar procesos judiciales para exigir que una persona, sea esta natural o jurídica, cumpla con las obligaciones adquiridas mediante cláusulas contractuales para con otras personas.
Todos estos conflictos de inquilinato se los estudiarán en forma primaria en el distrito norte de la ciudad de Guayaquil, a través de los contratos con conflictos que se encuentran activos en la Unidad Judicial de Inquilinato y Relaciones Vecinales y la Oficina de Registros de Arrendamientos de la Municipalidad.
1.6. Sistematización
¿Existe un verdadero control de las propiedades destinadas al alquiler en la ciudad de Guayaquil?
¿Existe un control y regulación en la fijación del canon de arrendamiento en la ciudad de Guayaquil?
¿Cuántos contratos terminaron en litigios legales y fueron resueltos por los jueces de Inquilinato y relaciones vecinales el año 2014 en la ciudad de Guayaquil?
¿En Guayaquil existe una institución que lleve un registro cronológico y unificado de la información de los registros de contratos de arrendamiento celebraos ante los Notarios?
¿Se cuenta con una base de datos de arrendadores y arrendatarios y el comportamiento mientras está vigente la relación contractual en la ciudad de Guayaquil?
¿Qué están haciendo el Gobierno Central y los Gobiernos autónomos para regular y controlar la Inscripción de los Inmuebles destinados al alquiler y el Control de la Fijación del canon de arrendamiento?
Figura 1 Problemática del alquiler de propiedades
Incumplimiento de los contratos y la ley en el alquiler de propiedades
Detrimiento de la propiedad y perdidas económicas
Falta de mantenimiento y conservación de la propiedad
No pago de los canones de arrendamientos
Omisión de los acuerdos privados
1.7. Objetivos de la investigación 1.7.1. Objetivo general
Determinar el comportamiento de los Propietarios e Inquilinos al margen de la ley y sus efectos sobre la propiedad en el Distrito norte de la ciudad de Guayaquil.
 Determinar el número de contratos de arrendamiento que se registraron en el año 2014 en la ciudad de Guayaquil.
 Analizar los contratos se encuentran al margen de la ley en año 2014 en la ciudad de Guayaquil.
 Evaluar los efectos legales del actuar de los propietarios e inquilinos al margen de la ley.
 Establecer los aspectos legales que vulneran propietarios e inquilinos al actuar al margen de la ley.
 Determinar los procesos judiciales que se plantearon y resolvieron en el 2014 en la cuidada de Guayaquil.
periodo de un año, contado a partir del primero de enero de 2014 al 31 de diciembre de 2014.
Tabla 1 Variables de la investigación
El Incumplimiento del control de inscripción y fijación del canon de arrendamiento entre propietario e inquilinos del distrito norte de la ciudad de Guayaquil.
Variable Independiente La sanción pecuniaria de la Ley de Inquilinato.
1.10. Hipótesis de la investigación
la Ley de Inquilinato Propuesta
La Municipalidad de Guayaquil, mediante el Jefe de Catastros través de la Oficina de Arrendamientos debería llevar un registro de arrendamiento, de forma independiente de la oficina de Catastros, sin embargo, se conoce que esto no se cumple a cabalidad, puesto que muchos propietarios no registran sus locales por diversas razones, entre estas, esta evitarse se le fije la pensión máxima, y recurren a este requisito legal de forma tardía cuando se ven abocados a plantear un litigio con su inquilino, de lo contrario no se sujetaría a la norma legal.
En la ley de inquilinato tipifica que los propietarios de cuyos inmuebles sean destinados al alquiler, deben ser registrados bajo la dirección del jefe de catastros de las municipalidades de las ciudades de Guayaquil y Quito. El artículo 9 del mismo cuerpo legal tipifica el contenido de la inscripción, pero sólo hace referencia a los propietarios y sus inmuebles, pero de los inquilinos no se menciona ni tipifica nada respecto de ellos.
Definitivamente no existe una institución que controle y regule en su totalidad la actividad de inquilinato, los actores, los actos, las relaciones y los hechos o efectos que se derivan de esta relación jurídica.
En un contrato de arrendamiento nace el acuerdo de dos partes capaces de adquirir derechos y obligaciones al momento de comprometer sus voluntades debería prevalecer el cumplimiento de la Ley y no permitir que se cumpla el adagio “la ley es letra muerta”. Si se pregunta, ¿esto aún está pasando en nuestro país?, la respuesta sin lugar a la duda es afirmativa y de manera muy frecuente. Bastaría con hacer un levantamiento de información para determinar cuántos contratos de arrendamiento se encuentran al margen de la ley en la ciudad de Guayaquil, o hacer una encuesta a arrendatarios e inquilinos y develar el desconocimiento de la ley por parte de los sujetos y cuantificar su comportamiento al margen de la ley.
Una vez procesados estos datos obtendríamos un patrón de comportamiento de los propietarios e inquilinos de la ciudad de Guayaquil, y mediante el análisis y comparándolo con lo que dispone la ley, plantear una propuesta que permitiría hacer que los actores infractores se ajusten a la norma legal.
Dentro del marco teórico se indican brevemente los antecedentes históricos, las definiciones y conceptos de los términos utilizados en este proyecto investigativo con el fin de que puedan tener una mejor comprensión de la temática en análisis. Las fuentes de consulta son la Ley, Diccionarios Jurídicos y Jurisconsultos.
La ciudad de Roma (fundada el 21 de abril de 753 A.C), las familias más poderosas vivían en los Domus, estas viviendas de una planta tenían una forma rectangular en el interior poseían un patio, sin techo al descubierto, donde se construían una pileta para almacenar el agua lluvia, en este espacio se desarrollaba el entorno familiar, brindándoles la sensación de protección y de intimidad para los dueños.
En el siglo III A.C. los habitantes de la ciudad de Roma eran unas doscientos mil personas, para ese entonces ya existía el alquiler en esta ciudad. Y debido al incremento de habitantes los arquitectos de la época tuvieron que ingeniárselas y hacer otro tipo de viviendas y es aquí donde aparecen los insulae que eran bloques de pisos.
Los insulae les pertenecían a la clase aristocrática de la época, los cuales se lucraban de las ganancias obtenidas por el alquiler de las viviendas que les pertenecían a ellos. Los aristócratas, y senadores decidían la forma de financiación, incluso realizaban fraude de ley para poder obtener dichos beneficios, en el año 218 A.C se aprobó una nueva ley por el senado romano en la que no permitía el obtener ganancias por el lucro de las rentas, entonces comenzaron a utilizar a intermediarios para realizar estas actividades.
El crecimiento político de Roma así como las guerras que arrasaron la península itálica en los siglos III y II a.C. atrajeron a la ciudad todo tipo de refugiados; los que huían de campos destruidos, hasta miembros de provincias que deseaban posicionarse socialmente en la capital del estado. Roma sobre el año 130 a.C., se calcula, tenía medio millón de habitantes cifra que llegó al millón en época de Augusto.
rentista, una gran mayoría de inquilinos vivían en casas sin comodidades. La estratificación social no solo se vivía en la ciudad de forma horizontal sino también en las insulae (bloques de pisos) de forma vertical por que los precios de las casas dependían de la altura, a mayor altura menor era el precio, de modo que los apartamentos de las plantas bajas pertenecía a inquilinos con mejores posibilidades económicas, mientras que conforme subías podías ver cada vez mayor necesidad hasta llegar a los tejados, el alquiler era baratísimo pero estaban repletas de palomas, eran frías, pequeñas y sin comodidades y, obviamente, sin letrinas o sanitarios.
Este tipo de alquiler generó un mercado paralelo puesto que normalmente los pisos solo tenían una habitación pero cuando tenían más de una habitación el inquilino, según los juristas romanos, tenía el derecho de subarrendar los cuartos de los pisos ya alquilados.
Una de las cosas que más puede impresionar es el hecho de que el mercado del alquiler de Roma se renovaba cada año comenzando el primero de julio y se pagaban a año vencido. Existía todo un mercado de especulación ya que muchos inquilinos esperaban que el plazo se venciera para buscar entre las propiedades que habían quedado sin inquilino, y de esta forma negociar un precio más bajo, ya que el arrendador no iba a perder todo un año de ganancias, de modo que muchos conseguían un alquiler a un precio menor simplemente esperando.
En los primeros días de julio, una vez que los contratos iniciaban, el nuevo inquilino tomaba posesión de su casa. Aquellos que no habían podido renegociar el precio de la vivienda o directamente no podían pagar, eran desahuciados debido al vencimiento del contrato impago. Esto constituía todo un drama ya que el futuro para los desahuciados era vivir bajo puentes, en la calle o en los pórticos de los templos, foros y teatros a la espera de un golpe de suerte que, tal vez, jamás llegara en la eterna capital del imperio.
El alquiler en la ciudad de Roma era tremendamente caro. Unos 2.000 sestercios anuales serían el alquiler más barato en el siglo I, lo que motivaba que parte de la vivienda fuera subalquilada por el inquilino a otra familia. La operación se podía repetir creando verdaderas situaciones de hacinamiento en la insulae (casas de inquilinos que ocupaban una manzana con cinco o seis pisos de endeble construcción) (Casa Antigua) (ABC Times).
El contrato de arrendamiento es uno de los más antiguos del mundo. Viene desde la época de los romanos, quienes igual que en la época moderna conocían este tipo de convención y la dividían en dos clases: arrendamiento de servicios y arrendamiento de cosas o Locutio Rerum como la llamaban en Latín.
Antiguamente, al arrendador se le denominaba con el nombre de locador; al arrendatario de inmuebles rurales como Colonus o conductor; al arrendatario de bienes inmuebles se le denominaba Inquilinus, de aquí viene el término inquilinato, palabra que proviene de la voz latina INQUILINUS, que según el Diccionario de la Real Academia Española significa: “Arriendo de una casa o parte de ella”. INQUILINO.- “Derecho que adquiere el inquilino en la cosa arrendada”.
aspectos muy similares a los que se viven hoy en día. Entre los más relevantes se encuentran las condiciones precarias de ciertas viviendas, el proceder de los arrendadores para imponer el canon de arrendamiento, los desahucios por falta de pago de las pensiones de arrendamiento, y el uso de la normativa para solucionar los conflictos.
Antecedentes históricos de nuestra legislación en materia de Inquilinato
En Ecuador, la Ley de Inquilinato fue promulgada por primera vez el 29 de septiembre de 1950 por el Presidente Constitucional Galo Plaza Lasso, derogada posteriormente por el Gobierno del Dr. Carlos Julio Arosemena Monroy, quien aprobó una nueva Ley de Inquilinato el 2 de Noviembre de 1962, la misma que fue elaborada por la Comisión Legislativa el 8 de Octubre de 1962. Años después, el 28 de septiembre de 1978, se publica en el Registro Oficial N.-681 la Ley de Inquilinato totalmente codificada, tomando en cuenta todos los cambios y reformas que se habían suscitado hasta esa fecha. Esta codificación, en su CONTEXTO LEGAL en su INTRODUCIÓN, indica “el problema de la habitabilidad en el Ecuador es cada vez más conflictivo”. El problema se ha ido agravando, sobre todo para las personas de escasos recursos económicos –trabajadores, estudiantes, modestos profesionales– quienes han tenido que hacer frente a una tremenda y dolorosa realidad: sin casa propia, crecimiento del valor de casas y terrenos para construirlas.
requiere una modesta vivienda y que sufriendo aquellas personas miseria y humillaciones, y lo que es más aún una alarmante depresión psicológica.
El problema de crecimiento de la población no es solo nacional, es mundial, los hombres van dejando, diremos, los “grupos” y surge un nuevo aspecto sociológico con el “advenimiento de las masas”, y nada es suficiente para dar paso a las “muchedumbres”.
Desde la vigencia de la Ley de Inquilinato codificada en 1878 hasta el año 2000, se han implementado algunas reformas por lo que el H. Congreso Nacional realizó una última codificación la misma que rige hasta la actualidad y que fue promulgada en el Registro Oficial N.- 196 publicada el 1 de noviembre del año 2000, pero bien se podría decir que en materia de inquilinato su aplicación real parte de la ley promulgada en 1962, cuando surge de manera reglamentada los derechos y obligaciones que nacen entre el arrendador y arrendatario.
Primero.- INCLUSIÓN Y EQUIDAD N.- 5.- Art.- 375: “Desarrollará
planes y programas de financiamiento para vivienda de interés social, a través de la banca pública y de las instituciones de finanzas populares, con énfasis para las personas de escasos recursos económico y las mujeres jefas de hogar”; es también innovador la protección y garantías que brinda el Estado al inquilino al instaurar en el artículo en mención N.-7 “Asegurará que toda persona tenga derecho a suscribir contratos de arrendamiento a un precio justo y sin abusos”, la anterior Constitución de una manera escueta y
generalizada únicamente contemplaba la libertad de contratación, con sujeción a la ley y el derecho a una calidad de vida que asegure, la vivienda, y otros servicios sociales necesarios. Y en lo relacionado a las nuevas disposiciones que nos trae el nuevo Código Orgánico de la Función Judicial, en su parte pertinente relacionada a las atribuciones y deberes que tienen las Juezas y Jueces de Inquilinato y Relaciones Vecinales, contempla que; en las controversias sometidas a su conocimiento, se aplicarán los principios de derecho social.
existentes, como también incentivando al afiliado del Seguro Social, concediéndole préstamos hipotecarios adecuados y suficientes para la construcción o compra de vivienda, aumentando los préstamos quirografarios, creando y aumentando los bonos de vivienda, que si bien es cierto no cubren en su totalidad las necesidades habitacionales de gente que lo necesitan, pero a largo plazo, la clase media que es la más perjudicada y golpeada, ven con cierta nostalgia alguna esperanza en el futuro, por cuanto considero que los incentivos e iniciativas de nuestros gobiernos no son suficientes ya que de acuerdo al último censo realizado en el 2010 por el INEC (Instituto Nacional de Estadística y Censos INEC), el porcentaje de personas con vivienda propia alcanza un 40%, y considero que esto no es real, porque la información recopilada en los censos por regla general los arrendadores niegan u ocultan que tienen varias propiedades y que estas están destinas al alquiler y esto lo digo por experiencia propia y de personas que no tienen vivienda propia.
se crea la ley Inquilinato, con juzgados y jueces propios para su juzgamiento en caso de controversia” (García, 2013 Segunda Edición).
De acuerdo al código Civil artículo 1.- La ley es una declaración de la voluntad soberana que, manifestada en la forma prescrita por la Constitución, manda, prohíbe o permite. Son leyes las normas generalmente obligatorias de interés común (Definición de ley).
Ley. Genéricamente, modo de ser y obrar los seres. Propiedades y relaciones entre las cosas, según su naturaleza y coexistencia. Regla, norma, precepto de la autoridad pública, que manda, prohíbe o permite algo. La expresión positiva del Derecho. Regla de conducta obligatoria dictada por el Poder legislativo, o por el ejecutivo cuando lo sustituye o se arroga sus atribuciones. Ampliamente, todo reglamento ordenanza, estatuto, decreto, orden u otro mandamiento de una autoridad en ejercicio de sus atribuciones. El Derecho escrito, como contraposición a la costumbre. Cualquier norma jurídica obligatoria. El Derecho objetivo (Cabanellas, 2008).
JURIDICO. Necesidad moral de una acción u omisión, impuesta por ley, pacto o decisión unilateral irrevocable, para servicio o beneficio ajeno y cumplimiento de los fines exigidos por el orden social humano. El fundamento inmediato del deber jurídico se señala en el orden procedente de las relaciones naturales de la sociedad; y el remoto, como surgido de la sociabilidad. Se apoya asimismo en la ley positiva o en la natural, o en ambas a la vez. (Cabanellas, 2008)
a. Que sea legalmente capaz;
b. Que consienta en dicho acto o declaración, y su consentimiento no adolezca de vicio;
c. Que recaiga sobre un objeto lícito; y, d. Que tenga una causa lícita.
La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, y sin el ministerio o la autorización de otra (Cabanellas, 2008).
Derecho al hábitat y a la vivienda
El Art 375.- de la constitución de la República del Ecuador actualizada a septiembre de 2015 dice: El Estado, en todos sus niveles de gobierno, garantizará el derecho al hábitat y a la vivienda digna, paro lo cual:
espacio y transporte públicos, equipamiento y gestión del suelo urbano.
2. Mantendrá un catastro nacional integrado geo referenciado, de hábitat y vivienda.
3. Elaborará, implementará y evaluará políticas, planes y programas de hábitat y de acceso universal a la vivienda, a partir de los principios de universalidad, equidad e interculturalidad, con enfoque en la gestión de riesgos.
4. Mejorará la vivienda precaria, dotará de albergues, espacios públicos y áreas verdes y promoverá el alquiler en régimen especial.
5. Desarrollará planes y programas de financiamiento para vivienda de interés social, a través de la banca pública y de las instituciones de finanzas populares, con énfasis para las personas de escasos recursos económicos y las mujeres jefas de hogar.
6. Garantizará la dotación ininterrumpida de los servicios públicos de agua potable y electricidad a las escuelas y hospitales públicos. 7. Asegurará que toda persona tenga derecho a suscribir contratos de
El Estado ejercerá la rectoría para la planificación, regulación, control, financiamiento y elaboración de políticas de hábitat y vivienda (CEP, 2015).
El contrato de arrendamiento de inmuebles
actividad de industria, comercio y enseñanza con fin lucrativo, así como el arrendamiento de viviendas amobladas y los subarrendamientos y cesión de vivienda y locales.
El arrendamiento de Inmuebles Urbanos es el contrato que tiene por objeto el alquiler de una vivienda o vivienda taller, o vivienda y comercio, y de los locales comerciales dentro del perímetro de la Urbe, determinado por las ordenanzas respectivas y regido por las normas especiales de la Ley de Inquilinato (Kuffo, 2004).
Características generales del contrato de arrendamiento de inmuebles
Dentro de las características generales del Contrato de Arrendamiento de Inmuebles, tenemos las siguientes: (Kuffo, 2004)
1. Consensual 2. Conmutativo 3. Oneroso
4. Tracto Sucesivo
El contrato de arrendamiento es por naturaleza consensual, por cuanto es el tipo de convención que es perfecto, con el solo consentimiento de las partes por cuanto desde el acuerdo del Arrendador y el Arrendatario sobre el Objeto materia del Arrendamiento, esto es precio, y cosa, en este caso Inmuebles, el contrato nace al mundo jurídico (Kuffo, 2004).
beneficio, según el Diccionario Jurídico Elemental Cabanellas, Edición 1997 el contrato conmutativo es: Aquel en que cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa cierta, reconocido o equivalente a la que recibe. (Kuffo, 2004)
El contrato de Arrendamiento de Inmuebles es por esencia un contrato oneroso, porque si no fuera así degeneraría en otro diferente, en nuestro código Civil, artículo 1483 “El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el
gravamen; y oneroso cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro”, entonces “Contrato
Oneroso.- Aquel en el cual las ventajas que mutuamente se procuran las
partes no le son concedidas sino por una prestación que cada una de ellas ha hecho o se obliga a hacer”. (Kuffo, 2004)
La convención, para Aubry y Rau, es el acuerdo de dos o más personas sobre un objeto de interés jurídico; y el contrato constituye una especie particular de convención, cuyo carácter propio consiste en ser productor de obligaciones. El Cód. Civ. arg. (art. 1.137) dice que “hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos”. Es muy semejante a la definición dada por Savigny, para quien el contrato “es el concierto de dos o más voluntades sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus relaciones jurídicas”. El Cód. Civ. esp. (art. 1.254) expresa que “el contrato existe desde que una o varias personas consientan en obligarse respecto de otra, u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio”. (Kuffo, 2004)
Contrato.- Art. 1454.- Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas. (Kuffo, 2004)
Contrato Oneroso.- Art. 1457.- El contrato oneroso es conmutativo cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez; y si el equivalente consiste en una contingencia incierta de ganancia o pérdida, se llama aleatorio. (Kuffo, 2004)
El arrendatario o inquilino es la persona natural o jurídica, que utiliza un Bien Inmueble cedido por el Arrendador, Propietario o no del inmueble, por un tiempo determinado, pagando un precio o renta por el uso del bien, cumpliendo con los derechos y obligaciones impuestos por la ley. (Kuffo, 2004)
Dentro del perímetro Urbano de los cantones de nuestro país la Ley de Inquilinato del local destinado al arrendamiento:
 Que disponga de servicios higiénicos completos y permanentes, siquiera uno para cada piso de la casa, de acuerdo con las modalidades del Lugar, Cuando en un mismo piso hubiere dos o más departamentos independientes, cada uno de ellos deberá tener, por lo menos, un servicio higiénico completo y exclusivo;
 Tener aireación y luz suficientes para las habitaciones;
 Disponer, permanentemente, de los servicios de agua potable y de luz eléctrica, en los sectores urbanos donde existen estos servicios. En este punto también concuerda con el Código de Salud en su artículo 18 menciona “Todo propietario de vivienda accesible a una red de Agua potable está obligado a su conexión. La red interna de distribución se hará de responsabilidad solidaría del propietario, o de quien legalmente la represente”; y, el artículo 51 del mismo código de salud dice “Los propietarios y administradores de viviendas están obligados a dotar a sus inmuebles de las condiciones, instalaciones y servicios sanitarios que se exijan.”
reparaciones que deban hacerse a los inmuebles que alquile para que reúnan las condiciones antes exigidas.
 Está obligado a inscribir el inmueble dentro del perímetro Urbano en la respectiva oficina de registro de Arrendamiento del Cantón, según el artículo 12 de la Ley de Inquilinato.
 Según el Código Civil artículo 1892 “El arrendador está obligado: 1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada; (artículos 1893 y
1894 del c.c.). Por cuanto de no hacerlo no habría la tradición, que se requiere para poder iniciar con el arrendamiento, y por lo tanto el arrendamiento no será perfecto.
2. A mantenerla en estado de servir para el fin que ha sido arrendada; y (artículos 1895, 1900, 1901, 1902, 1903 y 1904 del c.c.). Por supuesto que el arrendador debe mantener la cosa arrendada esto es el inmueble que ocupa el inquilino, con las debidas y mínima infraestructuras sanitarias y de mantenimiento. De no hacerlo existen acciones judiciales y administrativas para que la vivienda o local cumpla con las condiciones aptas para poder ser habitadas.
3. A librara al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada, (1896, 1897, 1898, 1899 del c.c.). El arrendador debe proteger la tranquilidad del Inquilino en el uso y goce del bien inmueble materia del arrendamiento, ya en los artículos enumerados se nota la preocupación del legislador en este punto, ya que hasta sanciona con que el arrendatario pueda hasta dar por terminado el contrato de arrendamiento. Todo esto forma un gran conjunto de Obligaciones, per el arrendador, además de estas imposiciones de la ley, también son válidas las obligaciones contractuales, que se impusieron en virtud de la convención de las partes.
1. El primero a recibir la renta en la fecha acordada por el contrato de arrendamiento artículos 1883 y 1912 del c.c. 2. Tiene derecho a expeler al inquilino cuando haga usos ilícitos del inmueble arrendado artículo 1941 del c.c. y artículo 30 literal d de la Ley de inquilinato.
3. El derecho a disponer de la cosa arrendada a su arbitrio con las excepciones determinadas por ley, artículo 1932, 1930 del c.c. y artículo 32 de la Ley de Inquilinato. Esto quiere decir que hace pleno uso de su derecho de disposición de la cosa arrendada osea, puede proceder a la venta o donación del inmueble
4. A prohibir la Cesión y el Subarriendo del Inmueble arrendado artículo 36 de la Ley de Inquilinato. La ley prohíbe la cesión y el Subarrendamiento de los locales de arrendamiento destinados a vivienda, pero nada prohíbe el subarrendamiento y cesión de los locales destinados a comercio, por lo que puede prohibir expresamente estas convenciones en los locales de su propiedad, si es lo que más le conviene a sus intereses. 5. Derecho a terminar el contrato de Arrendamiento según
las condiciones del artículo 30 de la Ley de Inquilinato. (Kuffo, 2004)
Artículo 30.- CAUSALES DE TERMINACIÓN.- El arrendador podrá por terminado el arrendamiento y; por consiguiente, exigir la desocupación y estrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional sólo por una de las siguientes causas:
c) Algazaras y reyertas ocasionadas por el inquilino;
d) Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido; e) Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o
dependencias, conforme a lo previsto en el artículo 7;
h) Resolución del arrendador de demoler el local para la nueva edificación, En este caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada para la demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen lo planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra.
El arrendador deberá comenzar la demolición en la fecha fijada. Si no lo hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del Art. 6 e.
i) Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene otro inmueble que ocupar. Y los demás derechos que en virtud de la contratación se le otorguen excepto los que sean ilegales y contra las normas de las buenas costumbres. (Kuffo, 2004)
dependerá de la Ordenanza de Inquilinato que exista en el cantón donde quede ubicado el inmueble. (Kuffo, 2004)
Los derechos y obligaciones del Inquilino son muchos y muy interesantes, se ha debatido que el Inquilino tiene las de ganar en la relación contractual pero primero se observarán los derechos más comunes, los cuales en general son: 1) Que se entregue el Bien Inmueble Arrendado Art. 1892 c.c. 1er
2) Que se lo libere de toda turbación o embarazo en el Goce del Bien inmueble Art. 1892, 2do. Inciso con todo la violación de este derecho de la opción al Inquilino a pedir la terminación del Contrato de Arrendamiento, a la indemnización de daños perjuicios según el Código Civil artículo 1896 inciso tercero, cuarto y quinto y a la reparación de los daños artículo 1898 del mismo c.c.
3) Derecho a que se le devuelva lo acordado en exceso en el caso de que se le impusiere una renta mayor a la que se Fije en la oficina de Inquilinato de los respectivos cantones art. 19 inciso 2do. De la Ley de Inquilinato.
mismas excepciones contenidas en los literales a,b,c del artículo 28 de la Ley de Inquilinato.
6) A una especie de Derecho de Tanteo, el cual se menciona en el artículo 37 de la Ley de Inquilinato “El inquilino que ocupa ininterrumpidamente por 15 años o más un inmueble destinado exclusivamente a vivienda, vivienda-taller o negocio vivienda, tendrá la primera opción de compra del mismo, en igualdad de condiciones de otros ofertantes. Este derechos sólo podrá ejercerse cuando el propietario del inmueble decida venderlo por su propia voluntad”.
7) Derecho a pedir sanción al Arrendador ante el Juez de inquilinato por falta de Inscripción del Inmueble en la oficina de Inquilinato respectiva. Art. 14 de la Ley de Inquilinato.
8) En el caso de los arrendamientos de locales amueblados tiene derecho a la entrega de los muebles en caso de incumplimiento, art. 26 de la Ley de Inquilinato. (Kuffo, 2004)
Estos en general son los derechos de los inquilinos, pero veamos sus principales obligaciones.
1) A Gozar del Bien Inmueble materia de la contratación art 1906 c.c. 2) A velar por la conservación del Inmueble. Art. 1907, 1908, 1938, 1939, 1940 del c.c. y Art. 7 de la Ley de Inquilinato; y en lo referente a materia sanitaría según el artículo 53 del Código de Salud “Todo arrendatario o usuario responderá del estado de limpieza de su
vivienda, evitando que se convierta en fuente de infección, en
criadero o albergue de fauna nociva, y está en la obligación de cuidar y hacer buen uso de las instalaciones y servicios sanitarios”.
En este caso existe una dualidad de competencia sobre la protección de este derecho, primero existe la vía Judicial de estricta competencia del Juez de Inquilinato y la segunda, de competencia administrativa, por lo general municipal, de acuerdo al tipo de ordenanza de inquilinato con la que cuente el Cantón respectivo, todo dependerá del inquilino, a la vía que desee interponer su acción sobre las condiciones de habitabilidad del inmueble que él este arrendando todo este planteamiento en base al primer inciso del artículo 3 de la Ley de Inquilinato: “Condiciones de los Locales de Arrendamiento.- Los locales destinados al arrendamiento deberán reunir, a más de las condiciones que fijen las ordenanzas municipales las siguiente …”.
3) Al pago del Precio, esto comprende a la fecha convenida y en el Lugar establecido para el pago. Artículo 1910 y 1912 del Código Civil, articulo 30literal a) de la Ley de Inquilinato. Anotando que el Precio en materia de Arrendamientos ya fue analizado en líneas anteriores.
4) La Obligación de la restitución del Inmueble en el estado en el que fue entregado Art. 1915 del c.c. Art. 30 literal g) y e) de la Ley de Inquilinato y en especial artículo 1916 del Código Civil el cual menciona La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del Arrendador, y entregándole las llaves.
Costumbres de propietarios e inquilinos
Las costumbres son aquellos actos positivos que reconocidos y practicados por la comunidad aportan a la solución de los conflictos, por lo tanto, se deduce que hay también hay actos negativos que son reconocidos y practicados por la sociedad, en tal razón tenemos la buena costumbre y la mala costumbre. De acuerdo a Ulpiano “La costumbre en el Derecho quedaban instituidas por su largo uso”, y en efecto es así, puesto que toda acción que se repita por el colectivo por más de 10 años queda reconocida como costumbre, y cuando hay ausencia de ley en un punto de controversia o de análisis, se recurre a la costumbre para valorar la situación, como se puede apreciar en el Art. 2 de la Ley de Inquilinato que llama al Código Civil a suplir a todo lo no previsto por la Ley de Inquilinato; y, el Código Civil a su vez en el Art. 2 indica que se recurre a la costumbre cuando la ley se remite a ella, así como por ejemplo en las obligaciones del inquilino en el Art. 1879.
En materia de inquilinato existen dos sujetos, los propietarios y los inquilinos. Asimismo, hay quienes tienen buenas y malas costumbres. El ecuatoriano, en especial el guayaquileño, siempre está buscando ingresos extra para el sustento de su vida diaria y para el futuro, en tal razón buscan la oportunidad de hacer dinero y la encuentran en la demanda de quienes necesitan un techo para vivir o un local para instalar un negocio. Los que cuentan con capacidad económica, adquieren propiedades para destinarlas a la renta como un negocio y, quienes no cuentan con capital hacen adecuaciones improvisadas en sus predios para destinarlos a la renta con el fin de obtener réditos económicos.
haciendo uso de estas habilidades elijen de la mejor manera a sus inquilinos. En cuando a malas costumbres, otros se desempeñan de forma empírica al margen de la ley, inobservando las necedades de sus clientes, pues sólo interesa su punto de vista y necesidad, y en el afán de obtener ingresos elijen a ciegas a sus inquilinos.
Constitución de la Republica (Asamblea Constituyente del Ecuador, 2008)
5. Planificar el desarrollo nacional, erradicar la pobreza, promover el desarrollo sustentable y la redistribución equitativa de los recursos y la riqueza, para acceder al buen vivir. (Asamblea Constituyente del Ecuador, 2008)
Art. 30.- Las personas tienen derecho a un hábitat seguro y saludable, y a una vivienda adecuada y digna, con independencia de su situación social y económica. (Asamblea Constituyente del Ecuador, 2008)
4. Derecho a la igualdad formal, igualdad material y no discriminación. 16. El derecho a la libertad de contratación. (Asamblea Constituyente del Ecuador, 2008)
judiciales será sancionado por la ley. (Asamblea Constituyente del Ecuador, 2008)
1. Corresponde a toda autoridad administrativa o judicial, garantizar el cumplimiento de las normas y los derechos de las partes. (Asamblea Constituyente del Ecuador, 2008)
Régimen del buen vivir Sección cuarta
2. Mantendrá un catastro nacional integrado georreferenciado, de hábitat y vivienda.
4. Mejorará la vivienda precaria, dotará de albergues, espacios públicos y áreas verdes, y promoverá el alquiler en régimen especial.
7. Asegurará que toda persona tenga derecho a suscribir contratos de arrendamiento a un precio justo y sin abusos.
El Estado ejercerá la rectoría para la planificación, regulación, control, financiamiento y elaboración de políticas de hábitat y vivienda.”
La Ley de Inquilinato (Asamblea Nacional, 2015)
LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION
Codificación 1, Registro Oficial 196 de 1 de Noviembre del 2000. CONGRESO NACIONAL LA COMISION DE LEGISLACION Y CODIFICACION – CODIFICACIÓN R.O 506 22 mayo 2015
Art. 17.- LIMITE MAXIMO PARA LAS PENSIONES DE
ARRENDAMIENTO.- La pensión mensual de arrendamiento de un inmueble no podrá exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que dicho inmueble conste en el Catastro Municipal, y de los impuestos municipales que gravaren a la propiedad urbana.
Art. 18.- Prohíbase pactar el incremento automático de pensiones locativas de inmuebles destinados a vivienda durante la vigencia mínima del contrato de arrendamiento a que se refiere el inciso primero del artículo 28, siempre y cuando el canon de arrendamiento mensual no exceda de dos salarios mínimos vitales. Toda estipulación que contravenga esta prohibición se tendrá por no escrita.
arrendamiento de cada local, que se hará constar en el certificado a que se refiere el Art. 10.
Esta acción se tramitará en procedimiento sumario, por cuerda separada. Si el monto de lo reclamado no excediere de un mil sucres, el demandado podrá reconvenir al actor en el momento de proponer excepciones.

References: artículo 9
 artículo 1
 artículo 1483
 artículo 18
 artículo 51
 artículo 12
 artículo 1892
 artículo 1941
 artículo 30
 artículo 1932
 artículo 32
 artículo 36
 artículo 30

Artículo 30
 artículo 7
 Resolución 
 artículo 1896
 artículo 1898
 artículo 28
 artículo 37
 artículo 53
 artículo 3
 Artículo 1910
 artículo 1916
 artículo 28