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Timestamp: 2020-08-14 02:10:58+00:00

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Übertragungsvertrag - Rechtsanwalt A. Schuck - Mietrecht, Vertragsrecht, Erbrecht
BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - XII ZR 107/17 - OLG Naumburg, LG Dessau-Roßlau
Die in einem notariell beurkundeten Angebot auf Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück erteilte Auflassungsvollmacht ist im Fall der Formnichtigkeit des Angebots im Zweifel ebenfalls unwirksam. Anders liegt es, wenn eine Partei die andere unwiderruflich zur Auflassung bevollmächtigt hat, um so die Vollziehung des Vertrags und damit die Heilung der Formnichtigkeit des gesamten Vertrags zu sichern (im Anschluss an BGH Urteile vom 19. Dez. 1963 V ZR 121/62 WM 1964, 182; vom 30. Okt. 1987 V ZR 144/86 NJWRR 1988, 348 und vom 17. März 1989 V ZR 233/87 NJWRR 1989, 1099).
Die Parteien lebten seit 2012 in nichtehelicher Lebensgemeinschaft. Sie bewohnten ein ursprünglich der Klägerin gehörendes Hausgrundstück. Mit notarieller Urkunde vom 5. Nov. 2012 unterbreitete die Klägerin dem Beklagten ein Angebot zum Abschluss eines Übertragungsvertrags über den hälftigen Miteigentumsanteil an dem Grundstück. Darin heißt es unter anderem:
„Das Angebot ist unbefristet und unwiderruflich. Das Angebot ist nicht abtretbar. Es erlischt mit dem Tod des [Beklagten]. Zur Wirksamkeit der Annahme genügt deren Erklärung zum notariellen Protokoll.
Seit Okt. 2014 zahlte der Beklagte auf die Darlehensverbindlichkeit monatliche Raten (Zins und Tilgung) von 350 €.
Im Jahr 2015 beendete die Klägerin die Beziehung zu dem Beklagten und forderte ihn in der Folgezeit mehrfach erfolglos zum Auszug auf. Mit Schreiben vom 2. Sept. 2015 erklärte die Klägerin die Anfechtung der „notariellen Vereinbarung“ vom 5. Nov. 2012. Im Rahmen eines später für erledigt erklärten Gewaltschutzverfahrens wurde dem Beklagten durch Beschluss vom 6. Okt. 2015 untersagt, die Wohnung der Klägerin zu betreten, sich der Klägerin zu nähern und Verbindung zu ihr aufzunehmen.
Am 7. Okt. 2015 erklärte der Beklagte vor einem Notar die Annahme des Angebots vom 5. Nov. 2012 sowie die Auflassung, aufgrund derer er am 5. Jan. 2016 als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Am 7. Jan. 2016 verschaffte er sich durch einen Schlüsseldienst Zutritt zur Wohnung der Klägerin. Infolge einer noch am selben Tag ergangenen Gewaltschutzanordnung übergab der Beklagte die neuen Schlüssel der Polizei. Ebenfalls am selben Tag stellte er Antrag auf Teilungsversteigerung des streitgegenständlichen Grundstücks.
Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten zur Rückübertragung des ideellen Miteigentumsanteils zu verurteilen und die Teilungsversteigerung für unzulässig zu erklären. Der Beklagte hat Widerklage auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung erhoben. Das LG hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das OLG die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Dagegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt.
1. Die Begründung des Berufungsurteils lässt mit hinreichender Deutlichkeit erkennen, dass das Berufungsgericht die von der Klägerin gestellten Anträge unter anderem als auf die Berichtigung des Grundbuchs gerichtet ausgelegt hat. Das entspricht der gebotenen Auslegung nach dem von der Klägerin angestrebten Rechtsschutzziel (vgl. BGH Urteil vom 21. Okt. 2005 V ZR 63/05 BGHReport 2006, 147, 148 mwN). Die Klägerin hat sich auf die Unrichtigkeit des Grundbuchs berufen und damit ersichtlich zumindest hilfsweise neben dem ausdrücklich geltend gemachten Rückübertragungsanspruch auch die Grundbuchberichtigung angestrebt. Dass das OLG den gestellten Anträgen unter anderem einen Grundbuchberichtigungsantrag entnommen hat, ist in der Revisionsinstanz auch nicht beanstandet worden.
a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat die Formnichtigkeit eines Grundstückskaufvertrags gemäß § 139 BGB im Zweifel auch die Unwirksamkeit der in diesem Vertrag dem Käufer vom Verkäufer erteilten Auflassungsvollmacht zur Folge (BGH Urteile vom 19. Dez. 1963 V ZR 121/62 WM 1964, 182, 183; vom 8. Nov. 1984 III ZR 132/83 NJW 1985, 730 und BGHZ 102, 60 = NJW 1988, 697, 698; vgl. auch Staudinger/Schumacher BGB [2018] § 311 b Rn. 146 mwN; Heckschen DNotZ 1990, 360).
Anders liegt es hingegen, wenn eine Partei die andere unwiderruflich zur Auflassung bevollmächtigt hat, um so die Vollziehung des Vertrags und damit die Heilung der Formnichtigkeit des gesamten Vertrags zu sichern. In einem solchen Fall ist die Auflassungsvollmacht als selbständig gewollt anzusehen (BGH Urteile vom 30. Okt. 1987 V ZR 144/86 NJW-RR 1988, 348, 351; vom 17. März 1989 V ZR 233/87 NJW-RR 1989, 1099, 1100 und vom 19. Dez. 1963 V ZR 121/62 WM 1964, 182, 183).
b) Das Berufungsgericht hat die Auflassungsvollmacht als von der unterstellten Formunwirksamkeit des Übertragungsvertrags erfasst angesehen, so dass sie entsprechend der genannten Zweifelsregel nach § 139 BGB nichtig war. Damit ist es zudem davon ausgegangen, dass die Klägerin dem Beklagten die Auflassungsvollmacht auch nicht abweichend von der oben genannten Regel unwiderruflich erteilt hat, um so die Vollziehung des gesamten Vertrags und damit die Heilung des unterstellten Formmangels zu sichern. Anders als die Revisionserwiderung meint, lässt sich aus dem Wortlaut des Vertrags nichts Gegenteiliges folgern. Als unwiderruflich ist darin allein das Vertragsangebot bezeichnet, nicht aber die Auflassungsvollmacht. Dass die Parteien sich etwa einer Formnichtigkeit bewusst gewesen seien, was im Einzelfall dafür sprechen kann, dass die Auflassungsvollmacht als selbständig gewollt anzusehen ist, ist auch vom Beklagten nicht geltend gemacht worden. Demnach sind die diesbezüglichen Feststellungen des Berufungsgerichts in der Revisionsinstanz zugrunde zu legen.
Zur Gültigkeit des Übertragungsangebots ist das Berufungsgericht erst dadurch gelangt, dass es die Heilungswirkung nach § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB auch auf die Auflassungsvollmacht erstreckt hat. Das ist indessen bereits deshalb in sich widersprüchlich, weil die Heilung eine wirksame Auflassung voraussetzt. Eine Heilung kann folglich nicht eintreten, wenn schon die Auflassungsvollmacht nicht wirksam erteilt war, weil dies zur Unwirksamkeit der vom Bevollmächtigten erklärten Auflassung führt (vgl. BGH Urteil vom 14. März 2003 V ZR 278/01 NJW-RR 2003, 1136).
Auf Grundlage der getroffenen Feststellungen ist mithin davon auszugehen, dass die Auflassungsvollmacht nach § 139 BGB ebenso wie das unterstellt formnichtige Übertragungsangebot unwirksam war. Die vom Beklagten in diesem Fall ohne Vertretungsmacht erklärte Auflassung war mangels Genehmigung gemäß § 177 BGB und Gestattung nach § 181 BGB unwirksam und konnte folglich nicht zum Wechsel des hälftigen Miteigentumsanteils auf den Beklagten führen.
3. Der Antrag der Klägerin auf Unzulässigerklärung der Teilungsversteigerung findet seine Grundlage in einer entsprechenden Anwendung von § 771 ZPO (vgl. Senatsurteil vom 5. Juni 1985 IVb ZR 34/84 FamRZ 1985, 903 f.). Die Begründetheit dieses Antrags hängt wie der Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung davon ab, ob die Übertragung des Miteigentumsanteils wirksam war. Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen durfte der Antrag nach § 771 ZPO mithin ebenso wenig abgewiesen werden.
Da es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auf die ursprüngliche Formwirksamkeit des Übertragungsangebots ankommt, sind weitere tatrichterliche Feststellungen erforderlich. Zwar weist der Vortrag beider Parteien darauf hin, dass von ihnen nicht beurkundete (Neben-)Abreden getroffen wurden, welche beurkundungsbedürftig waren. Nach dem Vortrag der Klägerin sollte der Beklagte die noch valutierenden und durch Grundschuld gesicherten Kreditverbindlichkeiten aus dem Erlös tilgen, den er aus dem beabsichtigten Verkauf einer Eigentumswohnung und eines Gartengrundstücks erzielen würde, und die Darlehensraten schon vor Verkauf der Eigentumswohnung übernehmen. Das wird wenigstens teilweise dadurch bestätigt, dass der Beklagte die Zahlung der laufenden Kreditraten schon im Okt. 2014 übernommen hatte, obwohl er das Übertragungsangebot erst am 7. Okt. 2015 annahm. Nach dem Inhalt der notariellen Urkunde sollte die diesbezügliche Leistungspflicht des Beklagten aber erst mit Annahme des Angebots begründet werden, was mit der Übernahme der Leistungen durch den Beklagten nicht zu vereinbaren ist. Nach dem Vortrag des Beklagten sollte zudem die Übertragung des Miteigentumsanteils die von ihm zu tätigenden Investitionen absichern. Auch das steht mit dem beurkundeten Inhalt des Angebots nicht ohne Weiteres im Einklang. Die beurkundete Gegenleistung dürfte nach dem Vortrag beider Parteien mithin jedenfalls nicht vollständig dem von ihnen gewollten Vertragsinhalt entsprochen haben, weil sie sich darüber einig gewesen sein dürften, dass der Beklagte mehr als die bei der zeitlich unbestimmt zu erklärenden Annahme noch offenen Kreditraten übernehmen sollte.
Auch wenn eine ursprüngliche Formnichtigkeit des Übertragungsangebots und die damit verbundene Nichtigkeit der Auflassungsvollmacht demnach naheliegen, ist den Parteien insoweit zunächst Gelegenheit zu ergänzendem Vortrag und Beweisangeboten zu geben, weil es dem Berufungsgericht aus seiner Sicht folgerichtig darauf bislang nicht angekommen ist und es zu diesem Punkt noch keine abschließenden Feststellungen getroffen hat.

References: BGH 
 BGH 
 § 139
 § 311
 § 139
 § 311
 BGH 
 § 139
 § 177
 § 181
 § 771
 § 771