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STS, 6 de Octubre de 1990 - Jurisprudencia - VLEX 209089495
Fecha de Resolución: 6 de Octubre de 1990
MEDIACION INMOBILIARIA. El contrato de corretaje o mediación, aunque no regulado expresamente en las leyes civiles, es un contrato con sustantividad propia, calificado de innominado "fació ut des», principal, consensual o bilateral que se rige por los títulos I y II del libro IV del Código Civil y por las disposiciones relativas al contrato de mandato. Regulación sustantiva que no admite en casos como el debatido, modificaciones de ese carácter deducidas en normas administrativas. En primera instancia se estima la demanda. Se estima la apelación. Se estima la casación.
Sentencia citada en: 14 sentencias, un tema práctico
Núm. 542.- Sentencia de 6 de octubre de 1990
PONENTE: Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.
MATERIA: Honorarios devengados por intermediario en relación a contrato de obra. Contrato de
mediación. No concurrencia de la cualidad de Agente de la Propiedad Inmobiliaria.
NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Artículos 6-3.°, 1.091,1.255,1.258 y 1.278 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 3 de marzo de 1967, 3 y 8 de febrero de 1986, 15 y 16 de diciembre de 1986 y 5 de abril y 27 de octubre de 1988 .
DOCTRINA: Del documento cuya prueba se constató en la instancia (carta de la Empresa
demandada al recurrente, fijando sus honorarios en 10.300.000 pesetas), deriva sin duda alguna la
existencia de una obligación para el firmante, de entregar la suma al recurrente, suma que se fija
inequívocamente, así como la causa o motivación jurídica de la misma: un contrato de mediación
por el cual se comprometió el que recurre y así lo hizo, a indicar la ocasión para contratar con el
dueño de la obra a emprender, según lo que se convino por éste con la entidad contratista.
El contrato que gestionó el actor recurrente no es de los regulados en la reglamentación de los
Agentes de la Propiedad Inmobiliaria ( articulo 1.° del Decreto de 4 de diciembre de 1969 ), y, en todo
caso, la existencia de una reglamentación administrativa no altera la naturaleza jurídica de contrato
de Derecho Civil que tiene la mediación o corretaje en todas sus variedades. -Se estima el recurso-.
En la villa de Madrid, a seis de octubre de mil novecientos noventa.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Audiencia de Granada, como consecuencia de juicio declarativo de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Málaga, sobre reclamación de cantidad; cuyo recurso fue interpuesto por don Ignacio, representado por el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona y asistido del Letrado don Jorge Jordana de Pozas; siendo parte recurrida Compañía Mercantil "Hispano Alemana de Construcciones, S. A.», representado por el Procurador don Eduardo Sánchez Alvarez, no habiendo comparecido a la vista a pesar de estar notificado en legal forma. Ha comparecido a la vista el Letrado de la parte recurrente.
La Procuradora doña Ana Calderón Martín, en representación de don Ignacio, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Málaga, demanda de juicio declarativo de menor cuantía, sobre reclamación de cantidad, estableciendo en síntesis los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando se dicte sentencia condenando a la demandada al pago al actor de la suma de diez millones trescientas mil pesetas más los intereses legales y las costas del procedimiento. Admitida la demanda y emplazada la demandada Entidad "Hispano Alemana de Construcciones, S. A.», compareció en los autos en su representación el Procurador don Baldomero del Moral Palma, que contestó a la demanda, oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de Derecho de pertinente aplicación, para terminar suplicando se dicte sentencia absolviendo a su mandante de los pedimentos a la demandada, con expresa imposición de costas al actor. Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el artículo 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ésta se celebró el día señalado, con asistencia de las partes sin avenencia. Recibido el pleito a prueba se practicó las que propuestas por las partes fueron declaradas pertinentes. Unidas a los autos las pruebas practicadas se convocó a las partes a comparecencia poniéndolas mientras tanto las pruebas de manifiesto en secretaria para que hicieran un resumen de las mismas lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del señor Juez para dictar sentencia. El señor Juez de Primera Instancia de Málaga número 3, dictó sentencia con fecha 3 de diciembre de 1986, cuyo fallo es como sigue: que estimando la demanda promovida por don Ignacio contra la compañía "Hispano Alemana de Construcciones, S. A.», condeno a ésta a que satisfaga a aquél la suma de diez millones trescientas mil pesetas, más los intereses legales de esta suma desde la interposición de la demanda hasta el pago, con expresa condena en costas a la entidad demandada.
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de "Hispano Alemana de Construcciones, S. A.» y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia de Granada, dictó sentencia con fecha 17 de octubre de 1988, con la siguiente parte dispositiva; Fallamos: Que, revocando, como revocamos, la sentencia proferida por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia número 3 de los de Málaga en tres de diciembre de mil novecientos ochenta y seis, debemos absolver y absolvemos a la demandada "Hispano Alemana de Construcciones, S. A.» de la demanda interpuesta por la Procuradora doña Ana Calderón Martín en nombre y representación de don Ignacio ; sin expresa condena en las costas de ninguna de las instancias.
El día 22 de diciembre de 1988, el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona, en representación de don Ignacio, ha interpuesto recurso de casación, contra sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia de Granada, con apoyo en los siguientes motivos: 1.º Amparado en el número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción por aplicación indebida del artículo 1.°, apartado i) y artículo 23 del Real Decreto de 19 de junio de 1981, en cuanto la citada norma legal ha sido anulada por Sentencia de la Sala Cuarta del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1982, y en consecuencia, no permite calificar el contrato entre las partes como el propio de corretaje reservado a los Agentes de Propiedad Inmobiliaria. 2.º Amparado en el número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción por aplicación indebida del artículo 28 del Decreto, por cuanto al tratarse de un negocio jurídico de los que no están reservados profesionalmente a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, no es de aplicación la norma que regula esa materia. 3.° Al amparo del número 4.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obren en autos que demuestren la equivocación del Juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. El error consiste en la afirmación del considerando 3.° de la sentencia de que la firma del señor David en la carta de 15 de diciembre de 1983 había sido obtenida subrepticiamente, sin conocimiento ni voluntad del firmante. El error resulta del Auto de 13 de mayo de 1988 dictado por el Juzgado de Instrucción número 3 de Marbella que figura en autos, diligencias previas 79/88 .4° Amparado en el número 5° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción por falta de aplicación del artículo 1.255 y 1.258 del Código Civil, en cuanto la Sentencia recurrida no declara la existencia del contrato de mediación entre don Ignacio e "Hispano Alemana de Construcciones, S. A.»
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista el día 25 de septiembre de 1990.
Se reclamó en la demanda origen de la litis de que dimana este recurso de casación la suma de diez millones trescientas mil pesetas en concepto de honorarios debidos al demandante, don Ignacio, por haber intervenido en la contratación de una obra consistente en la construcción de 132 viviendas de protección oficial en la población de Alhaurín el Grande, construcción que llevó a cabo la entidad demandada denominada "Hispano Alemana de Construcciones»; habiéndose limitado la intervención del actor, actual recurrente, a poner en contacto a la demandada con otra entidad a cuyo favor se hizo la obra. La sentencia recurrida no estimó probada suficientemente la intermediación del actor en el referido contrato de obra, por considerar que la carta en que se especifica la obligación del pago de tales honorarios por parte de la ahora recurrida ofrece dudas que haya sido firmada por la misma, aparte de que el intermediario recurrente no cumplió con las obligaciones de registración de la operación, ni suscribió la nota de encargo en el impreso correspondiente. Frente al fallo de apelación se formula este recurso de casación cuyos dos motivos primeros deben ser desestimados en razón a que en ellos se alega como infringido por aplicación indebida el Real Decreto de 19 de junio de 1981 y el Decreto de 4 de diciembre de 1969, alegación que se hace con invocación del número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con olvido de que es doctrina reiterada de esta Sala 1ª que predica no ser aptas las disposiciones de carácter administrativo y reglamentario para fundamentar el recurso de casación, el cual únicamente se concede por infracción de las normas sustantivas del ordenamiento jurídico, en el sentido y con el contenido del número 1.º del artículo 1 del Código Civil ( sentencias, entre otras, de 3 y 8 de febrero de 1986, 15 y 16 de diciembre de 1986, y 5 de abril y 27 de octubre de 1988 ).
El cuarto motivo de los alegados, también amparado en el número 5° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aduce la infracción por falta de aplicación de los artículos 1.255 y 1.258 del Código Civil, en cuanto "la sentencia recurrida no declara la existencia del contrato de mediación entre don Ignacio e "Hispano Alemana de Construcciones, S. A.». Para el examen de este motivo ha de partirse de los hechos incontrovertidos derivados de la sentencia recurrida, en la que se constata la existencia de un documento privado consistente en una carta de fecha 15 de diciembre de 1983, dirigida al ahora recurrente por la entidad recurrida, en la que ésta manifiesta que "como continuación de las conversaciones mantenidas le confirmamos que sus honorarios por gestión y asesoramiento de la contratación de la obra de 132 viviendas VOP. en Alhaurín el Grande, quedan fijados en 10.300.000 pesetas (diez millones trescientas mil pesetas), que le serán satisfechas en la siguiente forma: 25 por 100 a la firma del contrato, resto con arreglo a las certificaciones mensuales», b) Dicho documento privado ha sido adverado en juicio y sin que prosperara el proceso penal que fue iniciado en torno a supuesta falsedad de la firma, por lo que ha de estimarse auténtico y eficaz para demostrar la existencia de un contrato de mediación o corretaje, c) No son atendibles los razonamientos que la sentencia impugnada hace en torno a la apreciación de tal prueba, porque lo único que tiene reflejo en los autos es dicho documento y no las razones subjetivas que se aducen para privarle de eficacia y validez, ya que no fue impugnado en forma, ni declarado falso en el proceso penal que se inició a tal fin y concluyó sin éxito; ni es admisible tampoco entrar en la motivación subjetiva del Juez que dictó el auto de archivo no reflejada en la resolución que dictó, d) Por consiguiente, esta Sala ha de atenerse a los hechos tal como resultaron probados en la instancia y recogidos por la Sala "a quo», prescindiendo de lo que se limita a consideraciones subjetivas.
Del documento cuya prueba se constató en la instancia referido en el fundamento anterior deriva sin duda alguna la existencia de una obligación para el firmante, representante de la entidad recurrida, de entregar una suma al recurrente, suma que se fija inequívocamente, así como la causa o motivación jurídica de la misma: un contrato de mediación por el cual se comprometió el recurrente, y así lo hizo, a indicar la ocasión para contratar con el dueño de la obra a emprender, según lo que se convino por éste con la entidad contratista. Operación propia del llamado "corredor civil», que actúa solo por una parte con la cual únicamente tienen relaciones contractuales. Actuación en la que el mediador no promete la conclusión del contrato objeto del encargo, ya que ese hecho, aquí no discutido, como se dice en la sentencia de 3 de marzo de 1967, no depende de su voluntad, sino de la de los interesados. La obligatoriedad para la entidad recurrida de tal contrato, "cualquiera que sea la forma en que se haya celebrado» ( artículo 1.278 del Código Civil ) es evidente, como deriva de la libertad de contratación que establece el artículo 1.255 del mismo cuerpo Legal y confirma el artículo 1.091 del propio Código . A ello no es en absoluto obstáculo que la profesión de Agente de la Propiedad Inmobiliaria está sujeta a una reglamentación oficial; en primer lugar, porque el contrato que gestionó el actor recurrente no es de los regulados por tal reglamentación ( artículo 1.° del Decreto de 4 de diciembre de 1969 ), y en segundo lugar, porque la existencia de una reglamentación administrativa no altera la naturaleza jurídica de contrato de Derecho civil que tiene la mediación o corretaje en todas sus variedades, sometidas o no a reglamentación administrativa, puesto que esta última no señala en ningún caso la nulidad de los contratos realizados en contravención a la misma (como sería al amparo del artículo 6, número 3, del Código Civil ), y las formalidades que en aquella reglamentación se señalan evidentemente no afectan tampoco a la obligatoriedad y existencia de los contratos, sino que representan únicamente, como da a entender la sentencia de esta Sala de 18 de junio de 1968, garantías jurídicas de las transacciones, siempre sin perjuicio de las sanciones de carácter administrativo que en su caso sean aplicables. El contrato de corretaje o mediación, aunque no regulado expresamente en las leyes civiles, es un contrato con sustantividad propia, calificado de innominado "fació ut des», principal, consensual o bilateral que se rige por los títulos I y II del libro IV del Código Civil y por las disposiciones relativas al contrato de mandato. Regulación sustantiva que no admite en casos como el debatido, modificaciones de ese carácter deducidas en normas administrativas.
En consecuencia de lo expuesto en el fundamentos anterior, es procedente estimar el recurso en su motivo cuarto, y, sin necesidad de examinar el tercero, acordar la casación de la sentencia recurrida, al ser procedente la estimación de la demanda y la confirmación íntegra de la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia.
Respecto de las costas de este recurso, procede, de conformidad con el artículo 1.715, número 4, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que cada parte satisfaga las suyas; y en cuanto a las costas de segunda instancia no es procedente una declaración especial.
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Ignacio, contra la sentencia que, en fecha 17 de octubre de 1988, dictó la Sala de lo Civil de la audiencia de Granada ; casamos y anulamos la sentencia recurrida dictada por la Sala Segunda de la entonces Audiencia Territorial de Granada, y en su lugar confirmamos la sentencia de fecha 3 de diciembre de 1986, dictada por el Magistrado Juez de Primera Instancia número 3 de Málaga, cuyo fallo damos por reproducido íntegramente. Todo ello sin condena en costas de segunda instancia, y pagando, en cuanto a las de este recurso de casación, cada parte las suyas y líbrese a la Audiencia de Granada la certificación correspondiente, con devolución de los Autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Francisco Morales Morales.- Jesús Marina Martínez Pardo.- Pedro González Poveda.- Luis Martínez Calcerrada Gómez.- Jaime Santos Briz.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes Autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, de lo que como Secretario de la misma, certifico.
STS 260/2018, 30 de Mayo de 2018
STS, 25 de Noviembre de 2011

References: artículo 691
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 23
 Real Decreto 
 artículo 1
 artículo 28
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 Real Decreto 
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 resolución 
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 6
 artículo 1