Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=13.11.2013&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20413/12
Timestamp: 2020-07-15 09:33:27+00:00

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BGH, 13.11.2013 - VIII ZR 413/12 - dejure.org
https://dejure.org/2013,36218
BGH, 13.11.2013 - VIII ZR 413/12 (https://dejure.org/2013,36218)
BGH, Entscheidung vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12 (https://dejure.org/2013,36218)
BGH, Entscheidung vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12 (https://dejure.org/2013,36218)
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BGB § 558a Abs. 1, 2, 4
§ 558a Abs 1 BGB, § 558a Abs 2 BGB, § 558a Abs 4 BGB
Zulässigkeit einer Klage auf Mieterhöhung bei Fehlen eines vorherigen wirksamen Mieterhöhungsverlangens
Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nur bei wirksamen Verlangen zulässig; § 558a Abs. 1, 2, 4 BGB
Formelle (Un-) Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens; Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde; unzulässige Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung; Anforderungen an Vergleichbarkeit von Gemeinden
Kein wirksames Erhöhungsverlangen: Keine Klage auf Zustimmung!
Mietrecht - Klage auf Mieterhöhung - wirksames Verlangen notwendig!
Eine Zustimmungsklage zur Mieterhöhung setzt ein wirksames formell Mieterhöhungsverlangen voraus
Zu den Voraussetzungen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens
Mieterhöhung: Begründung nur mit Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde
Mietrecht - Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist
Keine Mieterhöhung mit Mietspiegel der Nachbargemeinde
"Der "fremde" Mietspiegel: Wann ist eine Gemeinde "vergleichbar" und ihr Mietspiegel verwertbar? "
Mieterhöhungsverlangen muss begründet sein
Berufung auf den Mietspiegel einer anderen Gemeinde kann heikel sein
Kann in einem "Dorf" Mieterhöhung auf Mietspiegel einer Großstadt gestützt werden? (IMR 2014, 50)
AG Hersbruck, 08.08.2012 - 1 C 367/12
LG Nürnberg-Fürth, 11.12.2012 - 7 S 6880/12
NJW 2014, 1173
NZM 2014, 236
ZMR 2014, 268
Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) ist insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung;… vgl. zuletzt Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 12 und vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 13; jeweils mwN).
aa) Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtsprechung, wonach die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung unzulässig ist, wenn ihr ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nicht vorausgegangen ist (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. September 1982 - VIII ARZ 1/82, BGHZ 84, 392, 399 [zu § 2 Abs. 2 MHG]; Senatsurteile vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, NZM 2004, 581 unter II 4 [zu § 2 Abs. 2 MHG];… vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6;… vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 13;… vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 12;… vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, WuM 2018, 509 Rn. 11 jeweils zu § 558a BGB und/oder § 558b Abs. 2 BGB), nicht länger fest.
cc) Aus den von der Revision angeführten Senatsurteilen vom 13. November 2013 (VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 11 f.) und vom 12. November 2003 (VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219 unter II 2 b) ergibt sich keine andere Beurteilung der vorliegenden Fallgestaltung und insbesondere kein anderer Maßstab.
Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechtigung zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (…vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, WuM 2019, 324 Rn. 25;… vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 10;… vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12;… vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 Rn. 13).
Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, um während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden zu können, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (…Senatsurteile vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO;… vgl. auch Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO).
An das Begründungserfordernis dürfen im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, 1380 unter II 2 b - noch zu § 2 Abs. 2 MHG).
Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über diejenigen Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.;… vgl. nur Senatsurteile vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO …und vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO).
Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (…vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, WuM 2019, 324 Rn. 25;… vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 10;… vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 Rn. 13).
Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b - noch zu § 2 Abs. 2 MHG).
Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO;… vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN).
Insbesondere ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden, dass das Berufungsgericht der stark divergierenden Einwohnerzahl (vgl. auch Senatsurteil vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO Rn. 11) in Verbindung mit der unterschiedlichen Bevölkerungsdichte von Stein und Fürth unter Gesamtwürdigung der übrigen Umstände des Einzelfalls das ausschlaggebende Gewicht zugemessen hat, um die Nachbargemeinden Stein und Fürth als nicht vergleichbare Gemeinden im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB anzusehen.
Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechtigung zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (…vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25;… vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 10;… vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12;… vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 Rn. 13).
Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, um während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden zu können, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BVerfGE 79, 80, 85;… Senatsurteile vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO;… vgl. auch Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO).
Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, 1380 unter II 2 b [noch zu § 2 Abs. 2 MHG]).
Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.;… vgl. nur Senatsurteile vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18, NZM 2019, 852 Rn. 14;… vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO;… vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO).
Ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist damit mittelbare Sachentscheidungsvoraussetzung des Zustimmungsverfahrens, so dass eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit einem wie hier formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen als unzulässig abzuweisen ist (BGH, Az. VIII ZR 413/12, WuM 2014, 33).
Erforderlich ist, dass die gewählte Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Rechtfertigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungszeit die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BGH VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173).
Ungeachtet des Umstands, dass eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung, der kein in formeller Hinsicht wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgeht, bereits als unzulässig abzuweisen gewesen wäre, nicht aber - wie das Berufungsgericht meint - als unbegründet (vgl. Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 9, 13;… vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18;… vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, NZM 2004, 581 unter II 4), hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen, das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing.
AG Darmstadt, 10.10.2017 - 303 C 156/17
Ein auf die Stadt Griesheim bezogenes Mieterhöhungsverlangen, für das der …
Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (vgl. dazu nur BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12 -, u.a. veröff. in NJW 2014, 1173, zitiert nach juris, dort Rn. 10).
Unter diesen Voraussetzungen darf der Vermieter sich gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 S. 2 BGB auch auf einen Mietspiegel einer Nachbargemeinde berufen, wenn kein Mietspiegel für die Gemeinde, in welcher die streitgegenständliche Mietwohnung belegen ist, vorhanden ist und die Behauptung, es handele sich um eine vergleichbare Gemeinde, nicht offensichtlich unbegründet ist (vgl. dazu allgemein BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12 -, u.a. veröff. in NJW 2014, 1173, zitiert nach juris, dort Rn. 11;… siehe aus der zustimmenden Kommentarliteratur nur Schmidt-Futterer- Börstinghaus , Mietrecht, Rn. 45 zu § 558 a BGB, 12. Aufl. 2015, zitiert nach Beck-online).
Maßgeblich ist also allein der Vergleich der Gemeinden als Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit; ein Teilvergleich ist unzulässig (vgl. dazu nur BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12 -, u.a. veröff.
in NJW 2014, 1173, zitiert nach juris, dort Rn. 11; siehe ferner explizit LG Heidelberg, Urteil vom 07.02.2012 - 5 S 95/11 -, veröff.
Denn die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr - wie hier - kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist (vgl. dazu allgemein nur BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12 -, veröff. in NJW 2014, 1173, zitiert nach juris, dort Rn. 13).
LG Flensburg, 23.05.2018 - 1 S 1/18
Mietspiegel: Flensburg ist nicht Kiel!
Zutreffend führt das Amtsgericht aus, dass und warum eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bereits unzulässig ist, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist (vgl. Urteil, S. 3; so auch ausdrücklich BGH NJW 2014, 1173).
Allerdings muss dieser Mietspiegel, auf den verwiesen wird, zur Begründung auch geeignet sein (vgl. BGH NJW 2014, 1173).
Dies ist insbesondere dann nicht der Fall, wenn der Mietspiegel, auf den Bezug genommen wird, zu einer Gemeinde / Stadt gehört, die mit der Gemeinde / Stadt, in der sich die betreffende Wohnung befindet, nicht vergleichbar ist (…Artz, in: MüKo zum BGB, 7. Aufl. 2016, § 558a Rn. 10; BGH NJW 2014, 1173 Rn. 11).
Der Bundesgerichtshof stellt in seiner Entscheidung zu einem vergleichbaren Fall unter anderem auf die Einwohnerzahl und die Größe der Gemeinden ab, um die Vergleichbarkeit zu beurteilen (BGH NJW 2014, 1173 Rn. 11).
Denn über die dort ortsübliche Miete gibt der für das gesamte Stadtgebiet Nürnbergs erstellte Mietspiegel keine Auskünfte" (BGH NJW 2014, 1173 Rn. 11).
Der BGH hat mit Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 413/12, hierzu ausgeführt:.
Das unwirksame Mieterhöhungsverlangen führt dazu, dass die Klage als unzulässig abzuweisen ist (vgl. BGH, Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 413/12, Rdn. 13 - zitiert nach juris).
AG Ludwigsburg, 13.02.2017 - 7 C 3061/15
LG Flensburg, 12.07.2018 - 1 S 1/18
Vergleichbarkeit der Städte Kiel und Flensburg im Hinblick auf den Mietspiegel
AG Ludwigsburg, 29.12.2016 - 7 C 1931/16
Auskunft einer Stadtverwaltung rechtfertigt kein Mieterhöhungsverlangen!
LG Nürnberg-Fürth, 03.07.2018 - 7 S 2965/17
Zustimmung, Mieterhöhung, Mieterhöhungsverlangen, unzulässig, Vergleichbarkeit, …
AG Esslingen, 27.11.2014 - 5 C 813/13
AG Flensburg, 29.11.2017 - 68 C 84/17
AG Berlin-Neukölln, 12.04.2016 - 18 C 288/15
AG München, 23.09.2014 - 461 C 12361/14
Mieterhöhung: Mietspiegel München nicht für Nachbargemeinde Neubiberg anwendbar!

References: § 558

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 § 2
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 Art. 14
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