Source: https://www.laleggepertutti.it/278987_impugnazione-assemblea-condominiale-termini
Timestamp: 2019-05-22 01:45:37+00:00

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> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 Marzo 2019
Il termine per impugnare una votazione durante la riunione di condominio dipende dal vizio della delibera: se nulla o solo annullabile. Ecco i singoli casi.
Arriviamo subito al punto: dopo che l’assemblea di condominio ha votato a maggioranza su un punto all’ordine del giorno che tu ritieni errato, è tua intenzione ricorrere al giudice per far annullare la delibera. Ti chiedi quanto tempo hai a disposizione per far valere i tuoi diritti. Quali sono, cioè, i termini per l’impugnazione dell’assemblea condominiale? Sai bene che, se dovessi agire troppo tardi, il giudice non potrebbe mai accogliere la tua domanda, anche se dovesse ritenere che hai ragione. E ciò perché si è verificata la cosiddetta «decadenza» dell’azione giudiziaria dinanzi alla quale nulla è più possibile fare. Anzi, finiresti per pagare le spese processuali al tuo stesso condominio. Ecco perché è bene che tu sappia subito quali sono i termini per impugnare una delibera del condominio.
Bene, devi sapere che la legge prevede due diverse ipotesi. Quando il vizio della delibera è particolarmente grave – sicché si parla di delibera nulla – non ci sono termini di decadenza e tu puoi far valere i tuoi diritti anche dopo molto tempo. Viceversa, quando si parla di vizi meno importanti – sicché si parla di delibera annullabile – il termine è di 30 giorni. Questo decorre dalla data dell’assemblea per i dissenzienti e gli astenuti; dalla data invece della comunicazione del verbale di assemblea (fatta con raccomandata dall’amministratore) per gli assenti.
Scopo di questo articolo è stabilire quali sono le delibere di condominio nulle e quali quelle semplicemente annullabili. È proprio da questa distinzione, infatti, che dipende l’eventuale esistenza di un termine per presentare il ricorso. Ma procediamo con ordine.
Attenzione però: non troverai alcuna norma di legge che dice ciò che ti stiamo per spiegare. Tutto è frutto di un’interpretazione giurisprudenziale. È proprio la Cassazione a distinguere tra vizi di annullabilità e di nullità, a seconda della gravità ed intensità del vizio da cui è affetta la delibera. In generale, comunque, si può dire che le delibere assembleari sono invalide se assunte in violazione del regolamento condominiale o delle norme che regolano il procedimento assembleare o se il loro contenuto non è conforme alla legge o per mancato raggiungimento delle maggioranze necessarie [1].
Sia che si tratti di nullità che di annullabilità è ammesso il ricorso al giudice solo dopo aver tentato la procedura di mediazione obbligatoria, alla quale devono partecipare le parti insieme ai rispettivi avvocati. Se non ti fai accompagnare dal legale, non potrai poi agire in tribunale.
Detto ciò, nell’intento di individuare quali sono i termini per l’impugnazione dell’assemblea condominiale, andiamo a capire quali delibere sono nulle e quali quelle annullabili.
In linea generale possiamo già dire che le delibere nulle sono quelle che non producono alcun effetto per cui possono essere impugnate in qualsiasi momento da qualunque condomino, anche se ha partecipato all’assemblea votando favorevolmente.
Viceversa, le delibere annullabili sono atti viziati che diventano validi ed efficaci se non vengono impugnati entro un certo termine (ovvero nei canonici 30 giorni). Questo significa che, se uno condomino ritiene ingiusta una delibera ma non la contesta nei termini, non può poi opporsi al decreto ingiuntivo con cui l’amministratore gli intima il pagamento della sua quota di spese.
Il termine per l’impugnazione, poi, rimane sospeso per i trenta giorni che vanno dal 1° al 31 agosto di ogni anno.
A titolo esemplificativo sono considerate annullabili le delibere:
con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea (violazione del quorum costitutivo);
adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale (violazione del quorum deliberativo);
che violano norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto;
attinenti discrasie tra l’ordine del giorno e quanto deliberato;
se nel verbale d’assemblea non siano riportati i nominativi dei condomini contrari o astenuti con i relativi millesimi; è sufficiente, salvo il caso di omonimia, riportare il solo cognome dei condomini dissenzienti;
se l’ordine del giorno è incompleto o generico, tale da non consentire di comprenderne preventivamente ed esattamente il contenuto e la relativa portata;
se viene votata una questione non indicata nell’ordine del giorno ma riportata alla voce “varie ed eventuali” per l’indeterminatezza dell’argomento da trattare;
se l’amministratore di condominio si è rifiutato di far esaminare i documenti giustificativi delle spese riportate nel rendiconto consuntivo da approvare nell’assemblea appositamente convocata;
se partecipa all’assemblea un rappresentante munito di un numero di deleghe superiore a quelle stabilite dalla legge o dal regolamento;
se la delibera viene approvata con una maggioranza inferiore a quella disposta dalla legge;
se è stata omessa la convocazione di un avente diritto a partecipare all’assemblea.
A titolo esemplificativo, sono nulle le delibere:
con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume). Ad esempio la Cassazione ha dichiarato nulla la delibera con cui l’assemblea aveva autorizzato alcuni condomini a collegarsi ai servizi primari comuni (acqua, luce, gas, scarichi fognari, ecc.) permettendo la trasformazione di alcuni locali sottotetto, inizialmente destinati a lavanderia-stenditoio, in vani abitabili. Tale trasformazione era vietata dallo strumento urbanistico ed il condominio aveva assunto la delibera solo per permettere ai condomini interessati di usufruire del condono edilizio violando, in questo modo, le norme urbanistiche. La delibera, in questo caso, è stata ritenuta nulla perché assunta in contrasto con la legge;
che incidono sulla proprietà esclusiva di singoli condomini (si pensi alla delibera che decide di eliminare il balcone privato per installare un ascensore esterno);
che incidono sulle cose o servizi comuni;
in materia di ripartizione delle spese quando, a maggioranza, stabilisce o modifica i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità dal principio dei millesimi fissato dal Codice civile o dal regolamento contrattuale (è infatti necessaria l’unanimità per modificare le tabelle);
che ratifica una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale. Irrilevante che la spesa sia minima in rapporto all’elevato numero dei condomini e alla entità complessiva del rendiconto (si pensi alle spese del telefono privato dell’amministratore);
nel caso in cui la convocazione dell’assemblea sia stata effettuata da un soggetto totalmente non legittimato alla convocazione (il che capita, per esempio, nei complessi immobiliari complessi, ove l’amministratore del “blocco A” proceda alla convocazione del “blocco B” ovvero convochi l’assemblea per deliberare in merito a problematiche che rientrerebbero nelle competenze di altro amministratore);
quando sia assunta da singoli condomini mediante referendum con consultazione verbale separata;
quando si assegni a maggioranza i posti auto in cortile in base ai millesimi di ciascun condomino;
quando si deliberi interventi su aree a parcheggio incidendo sui diritti individuali di un condomino;
quando si addebiti a un solo condomino le spese legali di una causa sostenute dal condominio;
quando si deliberi l’installazione di un ascensore che renda difficoltoso l’accesso alla propria abitazione anche ad un solo condomino;
si deliberi una transazione che leda i diritti di un condomino;
si impedisca a un condomino di mutare la destinazione d’uso di un appartamento, per esempio da abitazione a studio di amministrazione condominiale, in assenza di un’apposita clausola contrattuale del regolamento;
si deliberi a maggioranza di sopprimere l’impianto di riscaldamento centralizzato senza sostituzioni;
si addebiti ad un condomino le spese concernenti una manutenzione necessitata da un danno provocato nella sola presunzione di sua colpa;
si impedisca ad un condomino, in conflitto di interessi con il condominio e portatore di una delega, di votare la relativa delibera per conto del suo delegante.
[1] Cass. S.U. sent. del 7 marzo 2005 n. 4806
Cassazione -Sezioni unite civili – sentenza 20 gennaio – 7 marzo 2005, n. 4806
Pm Iannelli – parzialmente conforme – ricorrente Girelli ed altro
La controversia trae origine da irnpugnazìone proposta (con atto di citazione del 19.02.1997) da due condomini, Furio Mancini e Angelo Girellí, del complesso immobiliare sito in Roma, via Tor de’ Schíavi 3819, avverso tre delibere dell’assemblea del condominio (adottate il 18 settembre 1995, il 15 dicembre 1995 e il 23 settembre 1996) concernenti l’approvazione del consuntivo relatívo alle spese ordìnarie per l’anno 1995 / 1996, la ripartizione delle spese per alcuni lavori straordinari e il riparto della tassa dì occupazione suolo pubblico. Le ragioni dell’impugnazione erano la mancanza nel verbale dell’indicazione dei condornini che avevano partecipato all’assemblea e dell’entítà delle spese deliberate; l’errata ripartizione, essendo stata effettuata sulla base di fittizi valori millesimah ed essendo state poste a loro carico spese sostenute per l’esclusíva utilità di condomini dì altra palazzina.
Il Trìbunale – ritenute le ragioni prospettate (come l’utilizzo di criteri contrarì alla legge per la ripanizìone delle spese) qualì motivi di nullità delle delibere – rigettava la domanda nel merito, sostenendo che risultavano documentalmente smentite le omissioni nel verbale e l’utilizzo di tabelle míllesímalí fittizie e che la dedotta errata ripartizione delle spese era sfornita di prova.
Con sentenza 1354/00, la Corte d’appello di Roma dichiarava inammissibile l’appello principale del Mancinì e Girellí; in accoglimento dell’appello incidentale dei Condominio e in riforma della sentenza del Tribunale, dichiarava i due condomini decaduti dal diritto di proporre impugnazione avverso le suddette delibere per decorrenza del termine dì legge, perché i vizi dedotti erano da ínquadrare nell’ ambito dell’annullabilitá e non della nullità delle delibere. In particolare la Corte d’appello riteneva il vizio di omessa comunìcazìone dell’avviso di convocazione dell’assemblea vizio del Procedimento ríentrante nell’annullabilitá, e le delibere di ripartizione in concreto delle spese condominiali, anche se adottate in violazione dei criteri legali o convenzionali, annullabili, in quanto rientranti nell’esercito delle attribuzioni assembleari ex articolo 1135 c.c., dovendo la loro ìmpugnazìone avvenire entro il termine di decadenza previsto dall’articolo 1137 e. e., non rispettato.
I condomini Mancini e Cirelli hanno chiesto la cassazìone di detta sentenza, formulando tre motivi di censura.
La seconda sezione civile, con ordinanza del 18.11.2003, ha rilevato la presenza di orientamenti giurísprudenziali divergenti in ordine alla riconducíbilità dei vizi delle delibere assembleari nell’ambito della nullità o annullabilità.
Per la composizione del contrasto, il Primo Presidente, ai sensi dell’articolo 374, 20 comma, Cpc ha rimesso la questione alle sezioni uníte.
a) Il primo motivo ríguarda la víolazione dell’articolo 1136, sesto comma, c.c., Affermano ì ricorrenti che dalla lettera della legge, secondo cui “l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”, deriverebbe che la delibera stessa è nulla e non annullabile, qualora l’assemblea deliberi senza che, anche uno solo dei condomini, sia stato invitato alla riunione.
b) Il secondo motivo denuncia la falsa applicazione dell’articolo 1137, secondo e terzo comma, c.c.. Premesso di aver dedotto con i motivi d’appello l’ornissione nel verbale dei nominativi dei condomini presenti (ovvero assenti, assenzìentì e dìssenzientì), dei valori dei millesimi e dell’entità delle spese deliberate ed approvate, i rícorrenti sostengono la nullità di tali delibere e non l’annullabRità, che la Corte d’appello avrebbe ritenuto incorrendo nella falsa applicazione dell’art 1137 cit.. In particolare sottolineano che il verbale deve contenere gli elementi indispensabili per il riscontro della validità della costituzíone assembleare: Vindicazíone dei condomini e dei millesìmí sono essenziali ai fini della verifica della prescritta maggioranza ex articolo 1136 c.c..
c) Il terzo motivo concerne la violazione dell’articolo 1123, terzo comma, c.c.. I ricorrenti assumono che, essendo state poste a loro carico spese – quali la tassa di occupazione del suolo pubblíco, lavori straordinari per posti auto e per un ascensore -che dovevano essere a carico solo dei condomini che ne traevano utilità, la delibera è nulla.
2. 1 motìvì sono stati contestati dal Condominio che, dopo aver evìdcnzíato rispetto al primo che i rìcorrenti neì precedenti gradi di giudizio non si sono mai doluti della mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, ha sostenuto che, comunque, tutte le dedotte ipotesi sono riconducibíli nell’ambito dell’annullabilità e non della nullitá.
3. E’ bene premettere, per quanto riguarda il primo motivo, che la questione della mancata comunicazione dell’avviso di convocazìone dell’assemblea è entrata nel thema decidendum, evidentemente perché rìtenuta strettamente connessa con quella della mancata índicazione dei nominativì dei condominí, tant’è che di essa espressamente si occupa la sentenza impugnata (fine pag. 5, inizio pag. 6), donde l’infondatezza del profilo dí ínammissíbíìità prospettato dal Condominio.
4, Il contrasto giurisprudenziale rilevato con l’ordffianza dì retnissione è se comportino la nullità o la annullabilità della debbera: a) la mancata comunicazione dell’avvíso di convocazione dell’assemblea, anche ad un solo condomino; b) l’omessa indicazione, nel verbale, dei condomini presenti e dell’entità delle spese deliberate e approvate; c) l’errata ripartizione delle spese.
5. Prima di procedere all’esanie del contrasto. è opportuno effettuare una, sia pur sintetica, ricognizione dell’orientamento della Corte e della dottrina in tema di nullità e annullabilità delle delibere dell’assemblea condorniníale.
5. 1. La Corte, in generale, ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assembica o alla formazione della volontà della prescritta maggioranza; quelle con maggioranze inferiori alle preiscritte; le delibere prive degli elementi essenziali; quelle adottate con maggioranza inesistente, apparente o inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; le delibere con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo corne oggetto contrario all’ordine pubblica, o alla morale, o al buon costume; le defibere con oggetto che non fientra, nella competenza dell’assembica; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servìzí comuni o sulla proprietá esclusiva di ognuno dei condomini; le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.
5.2. Nell’ambíto della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, la Corte ha affermato che cono da ritenersi annullabdi quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, atúnentí al procedimento di convocazione o di informazíone dell’assemblea; quelle genericamente affètte da irregolarità nel procedimento di convocazione; le delibere viziate da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo rìservato “‘amministratore; le defibere che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
6. l. In particolare, premesso che l’art 1137 c.c. ha un’ ampia portata ma non si riferisce a quelle decisìoní assemblearì che sono senza effetto alcuno in forza dì principi generali indiscutibìli, e perciò attaccabili in ognì tempo da chìunque vi abbìa ínteresse, alcuni autori ritengono nulle le defibere prive dei requìsití essenziali, in quanto prese da assemblee non regolarmente costituíte (anche perché non sono stati invitatì tuttì i condomini) o con maggioranze inesistenti o apparenti; ovvero quelle aventi un oggetto impossibile o illecito; quelle esorbitanti dalla sfera dei compiti dell’assemblea; quelle che ledono i diritti di cíascun condomino sulle cose e servizi comuni o sul proprio piano o appartamento. Considerano annullabili le delibere affette da vizi formali, prese in violazioni di prescrizioni convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione e di informazione dell’assemblea.
6.2. Altri autori, operando un accostamento con ì principi generali e le disposizioni dettate in tema di delibere socíetarie, ritengono nulle le delibere aventi ad oggetto materie sottratte alla competenza della assemblea, la ripartizione delle spese secondo criteri diversi da quelli legali, contenuto íllecito o ímpossibile, la menomazione dei diritti spettanti a cìascun condomino, e quello contrarie a norme imperative. Sono, invece, annullabílì le defibere assunte a seguito di un procediniento vizìato, ovvero inficiate da eccesso di potere perché invadono il campo rìservato alla competenza dell’arnmínistratore.
7. Il denunciato contrasto è sintetizzabile nei seguenti terminì,
7.1. Sull’omessa comunicazione dell’avviso, sino al 2000 é rimasto fermo il príncipio, affermato dalla Corte in numerose pronunce (v. fra le tante: Casa. 1.10.1999, n. 10886; 19. S. 1998, n. 8199; 12.6.1997, n. 5267; 27.6.1992, n. 8074; 9. 12.1987, n. 9109; 15.11.1977, n, 4984; 16.4,1973, n. 1079; 12,11.1970, n. 2368), della nullità della debbera. In alcune sentenze, la sanzione della nullità è espressamente ricondotta alla difettosa costituzione dell’organo deliberante, risultando irrilevante l’incidenza o meno del voto sulle prescritte maggíoranze (Caso. 12.2.1993, n. 1780; 15.11.1977, n. 4984). In altre la nullità è ricondotta all’esigenza che tutti i condominì siano preventivamente infon-nati della convocazione dell’ assemblea, così da poter essere partecipi dei procedimento di formazione della delibera stessa, con la conseguenza che non determinano la nullità le mere irregolarità, quali la convocazione ad opera di persona non qualificata (Casa. 2.3.1987, n.2184) o Pincompletezza dell’ordine del giorno (Casa. 21A 1977, n. 4035) che danno luogo alla sola annullabilità. A volte la nullità è fatta diecendere espressamente dall’art, 1136, sesto comma, c.c.
7.2. A partire dal 2000, cambiando orientamento, la Corte (Cass. 5.1.2000, n. 31; 5.2.2000, n. 1292; 1.8.2003, n. 11739) afferma che la mancata comunicazione dell’avvìso di convocazione dell’assemblea condominiale ad un condomino determina la semplice annullabìlità della delibera. li mutamento di indirizzo della Corte trae argomento: a) dal combinato disposto degli articoli 1105, terzo comma, e 1109 c.c., in base al quale la mancata preventiva informazione dei partecipanti alla comunione determina semplicemente l’impugnabilità, nel termine di decadenza di trenta giorni, delle deliberazioni assunte da parte dei componenti della minoranza dissenzìente; b) dal parallelismo e dall’ identità di ratio (indìvíduata nell’esìgenza di certezza dei rapporti giuridici, messa a rischio dalla possibilità di dedurre in ogni tempo la nullità) esistente tra la disciplina in materia di società di capitali (articoli 2377, 2379 c,c., logícamente prima della riforma introdotta col d. lgs. 17.1.2003 n. 6, di cui !si dirà in seguito) e quella in materia condominiale (art, 1137 c.c.) in tema di delibere dell’assemblea (dei soci, nel primo caso, e dei condomini, nel secondo), la prima delle quali espressamente limita le ipotesi dì nullità delle delibere assunte dall’assemblea dei soci ai soli casi dell’ impossibilità e dell’illiceità dell’oggetto.
7.3. In particolare, i vizi dell’oggetto come causa dì nullità sono ricollegatí con i confini posti ìn materia dì condominio al metodo collegiale e al principio di maggioranza. Secondo la Corte “tanto la impossibilità gìuridica, quanto la ìlliceità dell’ oggetto derivano dal dìfetto dì attrìbuzíonì in capo all’ assemblea, considerato che la prima consiste nella inídoneità degli interessi contemplati ad essere regolati dal collegio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere dalle delibere l’assetto stabilito in concreto, e che la seconda sì identifica con la violazione delle norme imperative, alle quali l’assemblea non può derogare, ovvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti ai singoli dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni”. Dì conseguenza la formula dell’articolo 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per “delíberazioní contrarie alla legge” a’ intendono le delibere assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prestabilite dall’articolo 1136 (ma pur sempre nei limitì delle attribuzioni specificate dagli articoli 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.)”. Inoltre, “mentre le cause di nullità afferend all’oggetto raffigurano le uniche cause di invalidità riconduci bili alla ‘costanza’ deglì atti, alle quali l’ordffiamento riconosce rilevanze e costituendo vizi gravì non sono soggette a termìne per l’impugnatone; invece “cono inficíate da un vízio di forma le deliberazíoní quando l’assemblea decide senza l’osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipatone di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni” e, attinendo al procedìrnento di formazione, producono un vizio non grave che, se non fatto valere nei termini prescritti, non inficia gli atti.
Le diverse cause di invalidità sono state, quindi, ricondotte al tipo di interesse leso: ìnteressi sostanziali ìnerentì all’ oggetto delle delibere, per la nullità; strumentali, in quanto connessi con le regole procedimentali relative alla formazione deglì atti, per l’annullabbità,
8. 1. Infatti, la Corte, in alcune pronunce (v. ex plurúnìs: Cass. 22.5.1999, n. 5014; 19.10.1998, n. 10329) ha espressamente affermato l’annullabilità ex articolo 1137 c.c. della delibera il cui verbale contiene delle ornissioni, precisando che la redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, etc.), la cui inosservanza comporta limpugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità della legge.
8,2. Principio che si ritrova implicitamente alla base di altre pronunce, dove la Corte ha affermato l’annullabilità delle deliberazioni assembleari nel caso in cui non siano índivíduaú, e riprodotti nel relativo verbale, i norní dei condomìní assenzienti e di quelli dissenzienti, ed ì valorì delle rispettive quote millesimali (Cass. 22.1.2000, n. 697; 29. 1. 1999, n. 8 10).
8.3. E’ stato pure affermato che la sottoscrizione del presidente subentrato in luogo di quello che alllnízìo ha presieduto concreta una irregolarità formate, comportante annullabìlità (Cass, 29.10,1973, n. 2812); e in generale, la stessa redazione per iscritto dei verbale, prescrítta dall’articolo 1136, ultimo comma, c.c., non è prevista a pena di nullità, tranne il caso in cui la delibera incída su diritti ímmobíliari (Cass. 16.7.1980, n. 4615).
9. Parímenti per quanto riguarda le delibere in materia di ripartizione delle spese (se si esclude l’isolata e risalente pronuncia n. 1726 del 4.7.1966) non sembra sussistere contrasto nella giurisprudenza, atteso che la Corte – a partire del 1980 – ha costantemente distinto, sulla base di un medesimo criterio, le ipotesi di nullità (v. Cass. 9.8.1996, n. 7359; 15.3.1995, n, 3042; 3.5.1993, n. 5125; 19.11.1992, n. 12375; 5.12.1988, n. 6578; 21.5.1987, n. 4627; 5.10.1983, n. 5793; 5.5.1980, n. 29289) da quelle di annullabilità (cfr. Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993. n. 1213; 5.8,1988, n. 4851; 8.9.1986, n. 5458), in molti casi facendo espresso riferimento all’articolo 1123 c.c.
9.1. In particolare, partendo dal rilievo che le attribuzioni dell’assemblea ex articolo 1135 ex. sono circoscritte alla verificazìone ed all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criterí medesími, atteso che tali deroghe, venendo ad incidere sui diritti índìviduali del singolo condomino dì concorrere nelle spese per le cose comuni dell’edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguìre soltanto ad una convenzione cui egli aderisca, la Corte (cfr. Cass. 9.8.1996, n. 7359; 153.1995, n. 3042; 3.5.1993, n. 5125; 19. 11. 1992, n. 12375) ha affermato la nullità della delibera che modìflchi i suddetti criteri di spesa (sia nell’ípotesi di índividuazione dei criteri di riparfizione ai sensi dell’articolo 1123 c.c., sia nell’ipotesi dì cambiamento dei criteri già fissati in precedenza),
9.2. Conseguentemente la Corte ha riconosciuto l’ annullabìlità della delibera nel caso di violazione dei criteri già stabiliti quando vengono ìn concreto ripartite le spese medesime (Cass. 9.2.1995, n 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993. n. 1213).
10. Il contrasto, che come evídenziato rìguarda essenzial+mente l’omessa cornunicazione dell’avviso di convocazione, ex articolo 66, 3 comma, disp. att. c.c., ha vìsto divisa anche la dottrìna, la quale ha assunto posizioni dì segno diverso sia rispetto allutilizzo deglì articoli 1105 e 1109 c.c., sia rispetto al parallelismo e identità di ratio con la disciplina in materia di società di capitali.
10.1. Alcuni autori dubitano della pertinenza del richiamo all’articolo 1105, comma 3, c.c. in tema di comunione: l’omessa ìnformazione preventiva. sull’oggetto della delìberazìone non può, infatti, essere assimilata senz’altro all’ornessa convocazione. Ciò per la decisiva considerazione che il principio maggioritario in tanto puó operare in quanto tutti 0 aventi diritto siano posti in condizione di intervenire in assemblm partecipare alla discussione e alla votazione. Nei riguardi del condomino non convocato la riunione assembleare e le relative deliberazioni sarebbero res inter alios acta.Né può dirsi sotto altro profilo, che la convocazione di un condomino attenga, Comunque, solo al procedimento da osservare per la formazione della volontá assembleare, determinando Vomíssione un error in procedendo.
10.2. Secondo altri autori è stato indivìduato un riscontro normativo direttamente afferente al vizio di convocazione ed espressamente regolato come annullabifità in un settore non distante dal regime condomffliale, Inoltre, il richiamo risulta utìle per la sua diretta attínenza alla ricostruzione della disciplina codicistica del metodo collegiale: nella comunione, come nel condominio, le decisioni comuni vengono assunte in collegio e l’obbligo di informativa sulle materie oggetto di dìscussione é finlizzato al successivo svolgimento dell’assemblea, di cui l’articolo 1105 c.c. prescrive in definitiva la convocazione; in tal senso è dì rilievo l’azione di annullabilità prevista dall’articolo 1109 c.c. quale rimedio ídoneo contro le decisioni illegittime della maggioranza, poiché nel condominio il metodo collegíale riveste la medesima rilevanza che nella comunione ordinaria, ove pure è posto a tutela dei dirìttì delle minoranze.
10.3. Quanto al parallelismo e identità di ratio con la disciplina in materia societaria, un orientamento dottrinario dìstingue tra la “mancata convocatone di alcuni soltanto dei soci e “mancata convocazione dei soci” (ovvero mancata convocazione dell’assemblea) non seguita da assemblea totalítaria, ritenendo che, mentre in quest’ultimo caso ricorre un’ipotesi di nullità radicale (rectius di inesistenza), nel primo, invece, una sítuazìone di semplice annullabilità, ai sensi dell’articolo 2377 c.c.. Peraltro, in generale, sì è allérmato che il richiamo alla disciplina della società per azioni non sembra corretto, essendo il condondominio pervaso dalla logica proprietaria a differenza della materia societaria, dove l’interesse del gruppo trova spesso maggiore tutela dell’interesse del singolo sacrificato in funzione dello scopo comune.
10.4. Altro orientamento dottrinario, al contrario, ritiene condivísìbile il parallelismo con la dìscìplìna socíctaria, avuto riguardo alle invocate esigenze di certezza nei rapporti tra i condomini e tra il condominio e terzi. Vi è chì sostiene che nel condominio (differentemente della disciplina positiva dei contratti e di quella in materia di società) l’articolo 1137 c.c. assoggetterebbe ad un unico regime decadenziale le violazioni della legge e del regolamento, senza possibílitá di distinzione tra annullabílità e nullità.. Non manca chi, partendo da una rilettura dell’articolo 1139 c.c,, che per quanto non espressamente previsto in materia di condominio rinvia alle norme sulla comunione, e del presupposto che tale norma non è di chiusura (altrimenti sarebbe “di clausura”), ma consente un rinvio interno fra sistemi laddove sussistano elementi di sufficiente omogeneità, condividendo le cosiddette concezioni miste del condomiffio, giunge a condividere la concezione della “complessítà sistematica”, che vede nel condominio “un sistema di sistemi e dunque” e dunque “un istituto giuridico che trova la sua consistenza nell’avvalersí di regole già proprìe di altrì istituti, qualì quelli attinenti ai rapporti fra parti dì proprietà individuale e partì comunì, quelle relative all’assemblea, quelle infine che si riferiscono all’amminìstratore”. E, quindi, con riferimento alla modalità di convocazione e gestione dell’assemblea, sono da ritenersi in considerazione, secondo l’autore, anche le norme del codìce dettate per la società per azioni.
11. Ritengono le Sezioni Unite, al fine di risolvere la questione di diritto e definire fi contrasto, che debba privilegiarsi l’interpretazione secondo la quale la mancata comunicazìone dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, anche ad un solo dei condominì, comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, in base alle seguenti considerazioni.
L’articolo 1137 c.c., al comma 2, espressamente stabilisce che, contro le deliberazionì contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino ffissenziente può fare ricorso all’ autorità giudiziaria, al comma 3 aggiunge che il ricorso deve essere proposto, sotto pena dì decadenza, entro trenta giorni, che decorrano dalla data di deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assentí.
Il breve termine di decadenza e la índivìduazione delle persone legittimate (ben poche) alla impugnazione dimostrano essere contemplata una ìpotesi dì annullabifità, posto che sia in tema di negozio (articoli 1441 e 1442 c.c.), sia in tema di delibere societarie (art, 2377, comma 20, c.c.), il termine per la impugnazione e le persone legittìmate a proporre l’azione contrassegnano le ipotesi dì annullabilità; al contrario, per le ipotesi dì nullità tanto in tema di negozìo (articolo 1421 e 1422 c. c,) quanto in tema dì delibere cocíetarie (articolo 2379 c.c.) l’azione di nullità non è soggetta a termine e, allo stcsso tempo, è legittìmato ad esercìtarla chiunque vi ha interesse, ìnoltre la nullità può essere rilevata d’ufficìo dal giudice.
11.2. Dottrina e giurisprudenza ravvisano l’essenza della nullità nella mancanza o nella grave anomalia di qualche elemento intrinseco dell’atto, tale da non consentire la rìspondenza alla figura tipica individuata dall’ordinamento. La nullità é considerata lo strumento con cuí la legge nega fondamento a quelle rnanìfestazionì di volontà attraverso le quali si realizza un contrasto con lo schema legale e con gli interessi generalí dell’ ordinamento. Di conseguenza, attraverso la sanzíone della nullità, l’ordinamento, esprimendo un giudizio di meritevolezza, nega la propria tutela a programmazioni che non rispondono a valori fondamentali.
11.3. L’articolo 1418 c.c. elenca una serie di ipotesi in cui il contratto, per gli specificí vìzì in esso previstí – la mancanza di uno deì requisìtì indicati dall’aii. 1325, l’illiceítà della causa, l’illiceità dei motivi nel caso indicato dall’articolo 1345 e la mancanza nell’ oggetto dei requisiti stabiliti dall’articolo 1346 – viene espressarnente sanzionato con la nullità. Altre norme, poi, prevedono tale sanzione ora nello stesso codice civile, ora in leggi specifiche (cfr. articolo 1418, 3 comma).
11.4. Alcune norme di legge vietano il compimento di determìnati negozi, senza però stabilire la specifica sanzione in caso di inosservanza del relativo divieto. Si parla in tali ipotesi di nullità ed. vìrtuale, argomentandosi dal 1 comma dell’articolo 1418 c.c., il quale dispone che ‘il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente”. Ciò vuol dire che se la legge dispone diversamente, ossia una diversa sanzione (ad esempio, l’annullabilità), sarà questa sanzione a doversi applicare; se, però, non è prevista una sanzione per la violazione dì una precisa norma imperativa, dovrà applicarsi quella della nullità, in quanto ciò è detto proprio nel 1 comma dell’articolo 1418.
12. In materia di condorninio, la nullità non prevista è pìuttosto una creazione della dottrina e della giurisprudenza per impedire l’efficacia defixútiva delle delibere maricanti degli elementi costìtutivi (o lesìve dei diritti individuali): per la verità, fissare l’efficacia definitiva di -una delibera gravemente viziata per difetto di tempestiva irripugnazione non sembra giusto.
In assenza di specifica previsione: normativa, sembra logico doversi ammettere la nullità soltanto nei casì più gravi.
12.1. Al riguardo, riell’ambíto del condominio negli edificì acquista rilevanza la distinzione tra momento costitutivo e momento dí gestione. Invero, l’espressione “condominio negli edìflci” designa tanto il diritto individuale sulle cose, gli impianti ed i servizi comuni attribuito ai proprietari dei piani o delle porzìoni di piano sití nel fabbricato, quanto l’organizzazione deg~í stessi proprìetari, cui è affidata la gestione delle parti comuni. I vizi riscontrabili nel momento costítutivo, che riflette l’insorgenza del dírítto índíviduale e la stessa sítuazione soggettiva di condominio, con conseguente rilevanza della volontà ìndívìduale di ogni singolo partecipante, onde il prìncipio è quello dell’autonomia, che si avvale dello strumento negoziale, certamente sono più gravì di quelli verificabilì nel momento di gestione, che riguarda l’organizzazione del condominio per quanto attiene le sole cose comuni, dove vige il metodo collegiale e il principio rnaggioritario, che comportano la subordìnazione della volontà dei singoli al volere dei più.
12.2. Corne sopra accennato a favore della nullità della delibera per la mancata convocazione di un solo condomino, sì adducono due argomentì. Anttutto, la lettera dell’articolo 1136, comma 6, c.c., secondo cui l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione, mediante comunicazione dì cui all’aricolo 66,comma 3, dìsp. att. c.c.. Donde l’inferenza che, ín inaricasaa della convocazione anche di un solo condominio, non sussisterebbe il potere dell’ assemblea di deliberare. Il principio maggioritario -si aggiunge – in tanto può operare ìn quanto tutti i condorninì siano stati posti ìn condizioni di intervenìre in assemblea, dì partecìpare alla discussione e alla votazione, D’altra parte, sì conclude, la convocazione non attiene al solo procedimento, perché nei confronti del non convocato il procedimento non ìnízia e quindì non può verificarsì alcun errore in procedendo: la convocazione attiene alla sostanza della applicazione del principio maggioritario.
Premesso che il procedimento di convocazíone è unico e non si frantuma in tanti procedimenù quanti sono i singoli condomini da convocare, la lettera dell’articolo 1136 comma 6, c.c. non raffigura un ostacolo ínsormontabile; la norma può essere intesa, con riferimento alla funzione, nel senso che la proposizione secondo cui l’assemblea non può “valídamente” deliberare se tutti ì condomini non sono stati convocati, deve íntendersì nel senso che, in difetto di convocazione di un condomíno, la delibera non è definitivamente valida, essendo suscettibile di ìmpugnazione (nel prescritto termine dì trenta giorni).
12.4 La delibera approvata con il principio maggioritario non va confusa con la statuizíone assunta con il negozio plurilaterale. Mentre fi negozio plurilaterale non è valido, se non vi partecipano tutte le parti necessarie, contrassegno precípuo del principio maggiofitario è la imputazione all’intero collegio di quello che è il volere della maggioranza; quindi riconoscere l’efficacia della deliberazione sulla base delle maggioranze prescritte e non necessariamente sul fondamento della volontà di tuttì i partecipanti. Se in base al metodo collegiale e al princì pio maggioritarío si vincolano anche tutti i condomini assenti o dissenzienti non deve menar scandalo la mancata convocazíone di un condomino il quale, peraltro, non resta privo di tutela, poiché può impugnare quando la delibera gli viene comunicata.
12.5. Rileva poi la portata del collegato disposto degli articoli 1105, comma 3, e 1109 n. 2 e p.ult., c.c., che, in tema di comunìone, stabilisce l’impugnazione della delibera entro il termine di decadenza di trenta giorni nel caso di omessa preventiva informazione a tutti i partecipanti. E’ pur vero che l’articolo 1105 c.c. parla di preventiva informazione e non di convocazione. La terrnínologìa differente sì spìega con la considerazione che nella comunione non è prevista l’asseniblea, ma la semplice riunione dei comproprietari interessatì, Tuttavia la sostanza della norma è che il difetto di informazione – certamente assimilabile alla omessa convocazione – non configura una causa di nullità, ma di semplice annullabilità. Da qui risulta ragionevole dubitare che l’articolo 1136, comma 6, c.c., disciplinando la stessa fattìspecie e usando un formula consimìle, alla mancata convocazione di un condomino rìcolleghi non la annullabilità ma la conseguenza più grave della nullità.
Come sopra detto, in generale, si considera nullo l’atto quando manca ovvero è gravemente viziato un elemento costitutivo, previsto secondo la configurazìone normativa. Pertanto, a causa dell’assenza ovvero del grave vizio dell’elemento consìderato essenziale, l’atto si considera inidoneo a dar vita alla nuova situazione giuridica, che il diritto ricollega al tipo legale, in conformità con la sua funzione economico~sociale. Per contro, si considera annullabile l’atto in presenza di carenze o di vizi ritenuti meno gravi, secondo la valutazione compiuta dall’ ordinamento. Annullabìle è, dunque, l’atto che non mancando degli elementi essenziali dei tipo presenta vizi non gravi, che lo rendono idoneo a dare vita ad una situazione giuridica precaria. che può essere rimossa.
13. l. in tema di deliberazioni delle socìetà di capitali, come é noto, le cause dì nullità sono circoscrìtte (articolo 2379 c.c.), in funzìone della certezza dei rapporti societarì, i quali riguardano un numero cospicuo dì persone. Le stesse esigenze di certezza dei rapporti si rìnvengono ìn tema di condominio negli edifici, dove i rapportì riguardano i condomini, che raffigurano un numero di persone maggiore di quelle che al singolo contratto sono interessate. Pertanto, appare corretto e coerente con i principi limitare le cause di nullità ai vizi afferenti alla sostanza degli atti, vale a dire alla impossibilità o alla illiceità dell’oggetto. Tanto la impossibilità giuridica quanto l’illiceità dell’oggetto derivano dal difetto di attríbuzioni in capo all’ assemblea, posto che la prima consiste nella inidoneità degli interessi contemplati ad essere regolati dal collegio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere dalle delibere l’assetto stabilíto in concreto, e la seconda si identifica con la violazione delle nonne imperatíve, dalle quali l’assemblea non può derogare, ovvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti ai condomini dalla legge, dagli atti di acquisto o dalle convenzioni.
13,2. La formula dell’articolo 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per le deliberazìoni contrarie alla legge o al regolamento di condominio si ìntendono le delíbcre assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prescritte dall’articolo 1136 c.c. per la convocazione, la costituzìone, la discussìone e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attríbuzioni specificate dagli articoli 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.. Sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l’assemblea decide senza l’osservanza delle forme procedimentali stabilìte dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni. Pertanto, se gli stessi condomini interessatì ritengono che dal provvedimento approvato senza l’osservanza delle forme prescritte non derivì loro un danno, manca il loro interesse a chiedere l’annullamento. Il difetto di impugnazíone in termine può assumere signìficato di personale successiva adesione alla delibera.
13.3. Sul punto è opportuno soffermarsì brevemente. Per la verità, la configuratone della mancata convocazione del condomino come vizìo procedimentale, da cui ha origine la semplice annullabilìtà, non significa prìvare della tutela il condomino non convocato. Invero, essendogli riconosciuto il potere di impugnare nel termine di trenta giorni dalla comunicazione, egli ha modo di far valere le sue ragioni. Peraltro, la configurazione proposta esclude il rischio che le delibere assembleari possano essere ìmpugnate anche dopo il trascorrere di un lunghissimo tempo, sol perché un requìsìto formale non è stato osservato, con conseguenze gravissime sulla gestione del eondomìnio.
14. Un ultimo argomento proviene dal nuovo assetto dell’ articolo 2739 c.c. stabifito dalla riforma societaria.
14. 1. In attuazione dei principi e criteri direttivi fissati dalla legge delega n. 366/01, il d. lgs. 17 gennaio 2003, n. 6, nel regolare le assemblee della società per azionì, ha dettato nuove norme sui vìzi delle deliberazioni, modificando gli artt, 2377, 2378 e 2379 c.c. e aggiungendo due nuovì articoli, 2739 bis e 2739 ter, oltre l’articolo 2734 bis. Il nuovo sistema ha ínnovato, in primo luogo, il regime di invalidità degli atti, sotto il duplice profilo della causa e degli effetti, in entrambe le fattispecie dì annullabdità e nullità. In secondo luogo, ha modificato il procedì:mento di impugnazione delle delíbere ìnvahde, in coerenza con le nuove norme sul processo in materia di diritto societarío, e affiancando all’azione reale una speciale azione personale e risarcítoría dei dannì causati dalla deliberazìone viziata.
14.2. Nel sistema adottato, la regola generale, come nel precedente assetto, è quella secondo cui la violazione di leggc o di statuto induce la annullabílítà. Invece, la nullità consegue ad una serie di violazioni particolarmente gravì della legge, e la relativa diccìplina, anziché richiamare – come faceva il vecchio articolo 2379 – le regole generalì sulla nullità dei contratti, di cuì agli articoli 1421, 1422 e 1423 c.c., confiene disposizioni particolari e introduce nuove ipotesi. Le ìpotesi di nullità sono tre (articolo 2379) e per ciascuna è dettata una discìplina intesa al contenimento della fattìspecie e delle sue conseguenze; la discìplina comune consiste nella impugnabilità da parte di chiunque vi abbia ìnteresse nel termine dì tre anni (con l’eccezione di ipotesi particolarì) e alla rilevabìlìtà d’ufficio, nei casi e nei termini previsti.
15, Avuto riguardo alle consìderazioni svolte e ai principi espressì, queste Sezioni Unite ritengono che debbano qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condominì, le debbere comunque invalide in relazione all’oggetto. Debbano, invece, qualificarsi annullabíli le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condomìniale, quelle affette da vizì formali, in vìolazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informaz:ione dell’assemblea, quelle genericamente aifètte da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
16. li contrasto gìurisprudenzìale, pertanto, va risolto affermandosi che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condomìniale comporta non la nullítà, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’articolo 1137, 3 comma, c.c. – decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini díssenzientí dalla sua approvazione – è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
18. Anche il secondo motivo é da rigettare, perché (come sopra detto) questa Corte ha costantemente affermato l’annullabilità ex articolo 1137 c, c. della delibera il cui verbale contiene delle omissioni, anche relative alla mancata individuazione dei singoli condomínì assenzienti, dìssenzientì, assenti e al valore delle rispettive quote (Cass. 22.1. 2000, n. 697; 29.1. 1999, n. 810).
19. Infine pure il terzo motivo è infondato, perché la delibera ha riguardato non la determinazione e fissazione dei criteri legali ovvero convenzionali per la ripartizione delle spese, ma, nell’ambito di tali prefissatì criteri, la ripartizione in concreto tra i condornini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenù a beni comuni (posti auto o vano ascensore) e tassa di occupazione di suolo. E’ stato sempre riconosciuto che la delibera, assunta nell’esercizìo delle attribuzioni a~mbleari previste dall’articolo 1135, n. 2 e 3, c.c. relativa alla ripartizione in concreto delle spese condominiali, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’articolo 1123 c.c., e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall’articolo 1137 comma ultìrno c.c. (v. Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993, n. 1213).
20. In base alle considerazioni svolte, il ricorso va, quindi, rigettato, con condanna dei ricorrenti in solido al pagamento delle spese dei giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

References: Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 articolo 1135
 articolo 1136
 sentenza 
 Cass. 
 articolo 1137
 Cass. 
 Cass. 
 articolo 1135
 Cass. 
 articolo 66
 articolo 1418
 articolo 2739
 articolo 2379
 articolo 1137
 Cass.