Source: https://www.lakihelsinki.fi/blogi/korona-ja-vuokrasopimukset/
Timestamp: 2020-06-05 06:51:09+00:00

Document:
Korona ja (vuokra)sopimukset | Laki Helsinki - Lakitoimisto
Blogi / 9.5.2020 11.5.2020
Hallitus antoi 31. maaliskuuta asetuksen, jolla rajoitetaan ravitsemisliikkeiden toimintaa koko maassa. Ravitsemisliikkeiden pitää olla suljettuna lauantaista 4.4.2020 alkaen. Rajoitukset ovat voimassa toukokuun loppuun asti. Rajoitukset koskevat ravintoloiden muuta toimintaa paitsi take-away -annosten tarjoamista ja ruokalähettien noutopalveluja.
Näin ollen 4.4.2020 alkaen ravintoloiden aukipitäminen on nimenomaisesti kiellettyä. Kuitenkin esimerkiksi take-away toiminta on sallittua.
Koronatilanteessa selvää on, että kohdat 1-3 täyttyvät. Kysymykseksi jää siis täyttyykö myös kohta 4. Force Majeure soveltuu lähtökohtaisesti tavarasuorituksiin, mutta ei ole sinänsä estettä, etteikö se voisi soveltua myös rahasuorituksiin.
Ylivoimainen este voi olla esimerkiksi sota, kulkutauti, luonnonmullistus tai viranomaisen antama kielto tai määräys. Tämän määritelmään mukaan voitaisiin katsoa kohdan 4. täyttyvän myös.
Koronavirus ei itsessään suoraan automaattisesti muodosta ylivoimaista estettä, vaan ylivoimaiseen esteeseen vetoavan on osoitettava, miten koronavirus estää sopimuksen mukaisen suorituksen.­­
Ensijainen tulkintalähde
Osapuolten välinen sopimus on ensisijainen tulkintalähde, kun arvioidaan Force Majeuren soveltumista. Mikäli sopimuksessa on nimenomaisesti sovittu, että nyt käsillä oleva tilanne ja sitä vastaava muodostaa Force Majeure tilanteen, voidaan sitä soveltaa. Vastavuoroisesti mikäli on sovittu, että käsillä oleva tilanne ei muodosta Force Majeure tilannetta, ei sitä voida soveltaa.
Sopimusta voidaan kohtuullistaa sekä oikeustoimilain 36 § ja esimerkiksi liikehuoneiston vuokralain 5 § perusteella.
Suomen sopimusoikeudessa jälkikäteisellä kohtuuttomuudella tarkoitetaan sitä, että sopimuksenteon jälkeen tapahtuneiden odottamattomien olosuhteiden muutosten vuoksi sopimusehdon soveltaminen johtaa toisen osapuolen kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen. Sopimusehto on saattanut alun perin olla täysin kohtuullinen, mutta olosuhteiden muutos on johtanut siihen, että ehto on muuttunut kohtuuttomaksi.
Oikeuskirjallisuudessa on pohdittu sitä, millaisia olosuhteiden muutosten tulisi olla, jotta ne olisivat sovittelua puoltavia. Ensinnäkin olosuhteiden muutosten tulisi olla ulkoisia eli sellaisia, jotka eivät ole seurauksia sovittelua vaativan osapuolen toimenpiteistä. Toiseksi olosuhteiden muutosten tulisi olla odottamattomia siten, ettei osapuoli ole voinut ennakoida muutoksia eikä ottaa niiden mahdollisuutta huomioon sopimuksen tekohetkellä. Kolmanneksi olosuhteiden muutosten tulisi olla voittamattomia siten, ettei osapuoli kohtuullisista ponnistuksista ja taloudellisista uhrauksista huolimatta olisi kyennyt poistamaan niiden haitallisia vaikutuksia.
Kauppalain 23 § antanee analogiatulkintaa tilanteeseen. Sen mukaan myyjä saa torjua ostajan luontoissuoritusvaatimuksen, jos on olemassa este, jota myyjä ei voi voittaa tai jos sopimuksen tekeminen edellyttäisi uhrausta, joka on kohtuuton suhteessa ostajan suorituksesta saamaan etuun. Liikavaikeuden taustalla on ajatus siitä, ettei ole järkevää pitää kiinni sopimuksen sitovuudesta tilanteessa, jossa sopimuksen täyttäminen vaarantaisi myyjäyrityksen olemassaolon.
Esimerkiksi KKO
KKO 1982 II 141
Tapauksessa A Oy oli sitoutunut toimittamaan B Oy:lle suuren määrän maitojauhetta sovittuun kilohintaan. A:n toimitettua noin kolmanneksen sovitusta määrästä maitojauhetta, valtioneuvosto poisti maitojauhetuotteilta tuotantotuen. Tämän seurauksena maitojauheen valmistuskustannukset nousivat yli kaksikertaiseksi. Lopulta A kieltäytyi jatkamasta toimitusta, mikäli sovittua hintaa ei nostettaisi sen vaatimalle tasolle. B katsoi A:n rikkoneen sopimusta ja hankki lopun maitojauheen muualta vaatien kateostosta koitunutta hinnanerotusta vahingonkorvauksena A:lta. KKO alensi alempien oikeusasteiden määräämää vahingonkorvausta kolmanneksella perustellen tätä sillä, että sopimuksen mukaisen hinnan perusteella laskettava vahingonkorvaus olisi muodostunut kohtuuttomaksi maitojauheen valmistuskustannuksiin vaikuttaneen hinnanmuutoksen yllättävyyden takia. Tämän lisäksi huomiota kiinnitettiin myös siihen, että tuotantotuen poistamisen jälkeen alkuperäinen hinta ei kattanut enää edes maitojauheen raaka-ainekustannuksia.
Tehokas riskin jakaminen
Yllättävillä olosuhteiden muutoksilla ymmärretään yleensä sellaisia olosuhteiden muutoksia, jotka eivät ole osapuolten ennakoitavissa. Tuomioistuin voi lisätä sopimuksen taloudellista tehokkuutta sovittelemalla riskinjakoa vakuutusperiaatteen mukaisesti sille osapuolelle, joka pystyy halvemmalla hajauttamaan riskin, joko ottamalla vakuutuksen tai hajauttamalla sen omassa liiketoiminnassaan. Sovittelu tulisi kuitenkin suorittaa siten, että riskinkantaja saa sovittelun avulla riittävän kompensaation riskin kantamisesta.
Liikesopimusten sovittelusta
Lainsäätäjän mukaan tasavertaisten osapuolten välisten liikesopimusten sovitteluun tulisi suhtautua hyvin pidättyvästi.
Sopimuksen osapuolista
Nykytilanteessa osapuolet ovat juridisesti erilaisissa asemissa. Osa on tasavertaisessa asemassa, joka vaikuttaa sopimukseen kohtuullistamiseen sekä muihin seikkoihin ja puhuu sovittelua vastaan. Osa taasen on eriarvoisessa asemassa ja heikompi osapuoli voi olla lähes kuluttajaan verrattavassa asemassa. Tämä taasen puoltaisi sovittelua.
Pienyritysten erityinen suojan tarve on otettu huomioon Suomen lainsäädännössä. Ensinnäkin elinkeinonharjoittajien välisten sopimusehtojen sääntelystä annetun lain (1062/1993) 1 §:ssä kielletään elinkeinonharjoittajaa käyttämästä heikommassa asemassa olevan vastapuolen kannalta kohtuutonta ehtoa.
Kaiken edellä mainitun lisäksi arvioinnissa merkittäväksi seikaksi noussee vuokranmaksuvelvollisuuden pysyttämisen vaikutus yhtiön taloudelliseen tilaan. Mikäli vuokran täysimääräinen maksaminen saattaa aiheuttaa maksukyvyttömyyden tai konkurssin lienee perusteltua esittää vaatimus vuokranalentamisesta. Mikäli vaikutus jää vain siihen, että vuoden 2020 tulos on heikko tämän takia, mutta yhtiön tase kestää notkahduksen ei liene perustelua jättää vuokria maksamatta.
Edellytysoppi on oikeustieteessä kehitetty doktriini, joka perustuu sopimusoikeuden yleisiin periaatteisiin ja teorioihin. Opin on nähty toisaalta myös pohjautuvan aikoinaan pandektioikeudessa voimassa olleeseen clausula rebus sic stantibus -oppiin. Oppi tarkoittaa yksinkertaistettuna sitä, että sopimusta pidetään niin kauan ja vain niiltä osin sitovana kuin siihen liittyvät olosuhteet pysyvät muuttumattomina.
A vuokraa liikehuoneiston B:ltä ja vuokrasopimus tehdään kymmeneksi vuodeksi. A:n tarkoituksena on investoida liikehuoneiston kunnostamiseen ja harjoittaa siinä liiketoimintaa pitkällä tähtäimellä. Näin ollen A:n edellytyksenä on, että liikehuoneisto pysyy hänen käytettävissään ilman rajoituksia koko vuokrakauden ajan. Sopimuskauden ensimmäisen vuoden aikana liikehuoneisto asetetaan kuitenkin käyttökieltoon viranomaispäätöksen vuoksi. A:n edellytyksen rauetessa viranomaispäätöksen vuoksi hänelle voi syntyä tarve vapautua sopimuksesta tai saada vähintäänkin sopimusta muutettua.
” Sopimussuhteissa on lähtökohtana, että kumpikin osapuoli vastaa omista tahdonilmaisuistaan ja sitoumuksistaan. Jos osapuolen sopimusta tehtäessä edellyttämä seikka on osoittautunut virheelliseksi tai jäänyt toteutumatta, hän kantaa yleensä itse vastuun siitä, ettei ole riittävästi selvittänyt kannanottojensa perusteita. Virheellisellä tai rauenneella edellytyksellä voi kuitenkin olla merkitystä sopimuksen sitovuuden kannalta, jos edellytys on ollut sopimuksen solmimisen kannalta olennainen ja määräävä ja niin edellytys kuin sen merkitys sopimuksenteolle ovat olleet vastapuolen tiedossa. Perusteltua on lisäksi vaatia, että edellytykseen tahdonilmaisunsa perustanut sopimuspuoli on menetellyt huolellisesti.”
Tulevia seikkoja koskeva edellytys voi raueta esimerkiksi, kun vuokrattu liikekiinteistö asetetaan käyttökieltoon odottamattoman olosuhdemuutoksen vuoksi tai hankittavan tuotantomateriaalin hankintahinta nousee odottamattomalla tavalla. KKO 1951 I 16 ja KKO 1981 II 141
KKO 1986 II 111
”Tapauksessa A oli myynyt sukunsa omistuksessa kauan olleen maanviljelystilan pojalleen ja tämän puolisolle kymmenesosalla käyvästä arvosta. Kauppa tehtiin niillä edellytyksillä, että ostajat jatkaisivat tilalla asumista, tilanpitoa ja pitäisivät huolta myyjästä ja hänen puolisostaan, jotka jäivät asumaan tilalle. Ainoastaan myyjän ja hänen puolisonsa asumisesta tilalla sekä heidän huolenpidostaan oli otettu kauppakirjaan ehto. Ostajat olivat kuitenkin kaupan jälkeen muuttaneet pois tilalta, vuokranneet pellot ja myyneet maanviljelyskoneet eivätkä näin ollen olleet täyttäneet kauppaehtoja tarkoitetulla tavalla. Ostajien katsottiin olleen tietoisia myyjän edellytyksistä kauppaa tehtäessä, ja koska nämä edellytykset jäivät toteutumatta, korkein oikeus vahvisti hovioikeuden kaupan purkaneen tuomion.”
KKO 1981 II 126
Tapaus, jossa liikehuoneiston vuokraa soviteltiin ylöspäin, koska se oli muodostunut olosuhteiden muuttumisen takia vuokranantajan kannalta kohtuuttoman alhaiseksi.
Asunto-oy A:n oy B:tä vastaan ajamasta kanteesta Helsingin asunto-oikeus t. 23.3.1977 oli lausunut selvitetyksi, että asuntoyhtiö oli 1.9.1962 allekirjoittamalla vuokrasopimuksella vuokrannut 1.6.1962 alkaen 25 vuodeksi oy B:lle asuntoyhtiön Helsingissä omistaman rakennuksen kellarikerroksessa olevan noin 700 neliömetrin suuruisen hallin käytettäväksi myyntivarastona 1 200 000 vanhan markan vuosivuokrasta, mikä vuokra oli hintaneuvoston vuokrajaoston suostumuksella 1.5.1971 lukien korotettu 3 markkaan neliömetriltä kuukaudessa. Kun vuokraa ei voitu ilman vuokralaisen suostumusta korottaa ja vuokran määrää koskeva sopimusehto siten, huomioon ottaen yleisen kustannustason kohoaminen, rahan arvon aleneminen ja vuokra-ajan pituus, oli muodostunut asuntoyhtiöön nähden kohtuuttomaksi asunto-oikeus oli, huomioon ottaen samanveroisista huonetiloista paikkakunnalla maksetun kohtuullisen käyvän vuokran, huoneenvuokralain 48 §:n 1 momentin nojalla vuokran määrää koskevaa sopimusehtoa sovitellen vahvistanut sen mukaiseksi vuokran määräksi 8 markkaa neliömetriltä kuukaudessa 1.2.1977 alkaen.
Osittain vastakkaisia näkemyksiä
KKO 1994:96
Oli kysymys liikehuoneiston vuokrasta ja vastapuolina olivat tasavahvat elinkeinotoiminnan harjoittajat. Korkein oikeus hylkäsi ratkaisussaan kantajan (vuokralaisen) vuokran sovittelua koskevan vaatimuksen. Perusteluissaan korkein oikeus lausui kantaaottavasti: Suhdannevaihtelut ovat pitkäaikaiseen sopimukseen liittyviä liikeriskejä, joihin elinkeinotoimintaa harjoittavan on varauduttava sopimuksen solmiessaan. Vuokrasopimuksessa, jossa vuokran määrää ei ole sidottu liikevaihtoon tai liiketoiminnan tulokseen, voidaan pitää lähtökohtana sitä, etteivät sen enempää laskusuhdanteet kuin noususuhdanteetkaan vaikuta vuokran määrään. Tyypillisenä liikeriskinä on pidettävä myös vuokrahuoneiston arvon muuttumista liikepaikkana, mikäli muutos ei johdu vuokranantajan toimenpiteistä.
Tapauksessa oli kyse urakkasopimuksesta, jonka rakennuskustannukset olivat nousseet olennaisesti aikaisempia vuosia enemmän sopimuksen solmimisen jälkeen. Urakoitsija vaati lisäkorvausta perustaen väitteensä muun muassa siihen, että kustannusten nousu oli ollut tavanomaisesta poikkeavaa ja yllättävää. Lisäksi kustannusten nousuun oli urakoitsijan mukaan vaikuttanut niin sanottu öljykriisi. Korkein oikeus hylkäsi urakoitsijan vaatimuksen.
Kuten edellä on mainittu, rakennuskustannukset olivat nousseet osaksi tuotannon ja kysynnän järkkyneestä tasapainosta. Rakennustoimisto ei kuitenkaan voi vaatia sopimusta soviteltavaksi tällaisella rakennusteollisuuden kilpailutilanteesta johtuvalla perusteella. Raakaöljyn hinnan nelinkertaistuminen muutamassa kuukaudessa taas on johtunut tapahtumista, joiden perusteet eivät olleet tiedossa sopimusta tehtäessä, eikä rakennustoimisto ole kohtuudella voinut tarjouslaskelmissaan varautua sellaisen muutokseen. Kysymyksessä olevalla perusteella saattaisi niin ollen urakkasopimuksen sovitteleminen tulla kysymykseen.
Korkein oikeus päätyi kuitenkin siihen, ettei raakaöljyn hinnannousu ollut vaikuttanut urakan rakennuskustannuksiin niin olennaisesti, että sopimuksen alkuperäisen hintaehdon soveltamisesta olisi tullut kohtuutonta.
Suoritusesteeseen perustuva velvoitteen lakkaaminen ei kuitenkaan välttämättä merkitse velalliselle vastaavanlaista täyttä vapautumista sidonnaisuudesta kuin useimmat muut velvoitteen lakkaamistavat. Syynä on se, että suoritusesteen velvoitteita lakkauttava vaikutus kohdistuu vain velvoitteen alkuperäiseen sisältöön mutta ei välttämä velallisen sidonnaisuuteen muuten. Tämä merkitsee sitä, että vaikka velallisen alkuperäinen suoritusvelvollisuus lakkaisi, tilalle saattaa syntyä velvoite maksaa velkojalle vahingonkorvausta. Velallisen suorituksen estyminen myös yleensä antaa velkojalle syyn pidättäytyä omasta suorituksestaan tai vaatia jo tehdyn suorituksen palautusta.
Voidaanko vuokra jättää maksamatta?
Ottaen edellä selostetut asiat huomioon ja lisäksi harkittaessa sopimuksen molempien osapuolien intressejä on todennäköistä, että vuokran kokonaan maksamatta jättäminen ei ole perusteltu toimi. Sen sijaan saattaa olla perusteltua, että vuokranmaksua siirretään tulevaisuuteen ja se maksetaan vuokranantajalle, kun tilanne normalisoituu.
Asiaan vaikuttaa muun muassa osapuolten taloudellinen tila, mikä merkitys on sillä, että vuokranantajan tulot putoavat suhteessa vuokralaisen maksukyvyttömyysuhkaan sekä osapuolten taloudellinen vahvuus. Asiassa tulee huomioida, että myös vuokranantajalla on omia kuluja, joten ei ole perusteltua, että vain vuokranantaja kärsii vahinkoa. Paljon painoarvoa annetaan myös sopimuskumppanien vahvuudelle ja sille onko toinen toimija vahvempi kuin toinen. Painoarvoa voidaan myös antaa sille, kummalla osapuolella on parempi mahdollisuus kantaa asian taloudelliset rasitteet.

References: KKO

 KKO 
 Tuomioistuin 
 KKO 
 KKO 

KKO 

KKO 

KKO