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Timestamp: 2016-09-27 03:36:53+00:00

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4A_476/2015 � � Arr�t du 11 janvier 2016
r�siliation extraordinaire en raison des travaux entrepris par le locataire (art. 257f al. 3 CO) et r�siliation ordinaire en vue d'une utilisation par le bailleur ou ses proches (art. 271 al. 1 CO),
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile, du 26 mai 2015.
A.a.�Par contrat du 1er avril 1960, C.________, � laquelle a succ�d� plus tard A.________, a remis � bail � D.________, �poux de E.________, un appartement de trois pi�ces � Cully.
Apr�s le d�c�s de D.________, un nouveau bail a �t� �tabli au nom de E.________ le 1er avril 1986, d'une dur�e initiale de trois ans, renouvelable tacitement d'ann�e en ann�e, sauf r�siliation par l'une des parties quatre mois avant son �ch�ance. Le loyer net �tait de 820 fr.; au 1er avril 1992, il �tait de 1'005 fr., plus 120 fr. de charges.
A.b.�A fin mars 2012, E.________ a �t� hospitalis�e.
Le 24 avril 2012, le bailleur (i.e. A.________) et la fille de la locataire ont eu un entretien t�l�phonique.
A la suite de cet entretien, par courrier du m�me jour, la fille de la locataire a pr�cis� au bailleur que sa m�re r�int�grerait son appartement � la fin du mois de mai 2012 et qu'il serait opportun d'effectuer entre-temps quelques travaux de rafra�chissement - qu'elle d�taillait - dans l'appartement, du moment que, selon elle, rien n'avait �t� entrepris depuis 1978.
De son c�t�, par courrier du m�me jour, le bailleur a notifi� � sa locataire une (premi�re) r�siliation du bail pour le 30 avril 2013, indiquant comme motifs " Utilisation pour la famille du propri�taire, r�novation ". Par la suite, il a pr�cis� qu'il entendait loger sa m�re dans l'appartement litigieux, celle-ci souffrant de probl�mes importants de mobilit�.
Le 29 avril 2012, le bailleur a visit� l'appartement en pr�sence de la fille de la locataire.
A.c.�Sur la base des pi�ces du dossier, la cour cantonale a constat� que l'appartement en question est tr�s v�tuste. Depuis 1960, seuls ont �t� entrepris la r�fection de la peinture de la cuisine et du corridor (en 1980) et le r��maillage de la baignoire (en 1986-1987). En particulier la peinture des murs est tr�s fortement jaunie et noircie, voire d�cr�pie par endroits; la peinture des portes et de diverses menuiseries est tr�s ab�m�e; la baignoire est dans un �tat indescriptible; le faux-plafond de la salle de bains est parsem� de trous; le carrelage de celle-ci est cass� � plusieurs endroits; les sols sont tr�s sales, us�s et in�gaux; des lames du parquet manquent par endroits.
La cour cantonale a retenu que cette usure va bien au-del� de ce qui est admissible et atteint un tel degr� qu'elle doit �tre assimil�e � un manque d'entretien de la chose lou�e et donc � un d�faut de moyenne importance.
La fille de la locataire a fait proc�der au rafra�chissement de l'appartement. Les travaux ex�cut�s consistent en des travaux de peinture, de changement du carrelage, du faux-plafond de la salle de bain et du parquet, lequel a �t� simplement clips� sur le parquet existant, de remplacement de la baignoire, de changement de l'agencement de la cuisine et de pose d'une hotte. La cour cantonale les a qualifi�s de travaux d'entretien, et non de r�novation. Certains de ces travaux pr�sentaient un caract�re d'urgence �vident, d�s lors qu'il �tait pr�vu que la locataire rentre chez elle apr�s son hospitalisation et que son appartement ne devait plus pr�senter de seuils pour �viter les risques de chutes.
Par courriel du 23 mai 2012, le bailleur a fait savoir � la fille de la locataire qu'il avait appris par des voisins qu'elle serait en train d'emm�nager dans l'appartement de sa m�re et de faire des travaux cons�quents, cela alors qu'elle ne l'en avait pas inform� et que de tels travaux ne pouvaient �tre faits sans son accord.
Le 3 juin 2012, le bailleur a inform� la locataire que sa fille n'avait pas r�pondu � son courriel du 23 mai 2012 et lui a demand� de prendre toutes mesures pour faire cesser les travaux et remettre les choses en l'�tat.
Par lettre du 5 juin 2012, la fille de la locataire a r�pondu au bailleur �tre �tonn�e qu'il ait mentionn� ne pas �tre au courant des travaux, vu leur conversation t�l�phonique du 24 avril 2012, le courrier de confirmation envoy� le m�me jour et la r�siliation du bail notifi�e � sa m�re le m�me jour; elle a pr�cis� que c'�tait par crainte de recevoir une r�siliation de bail que sa m�re n'avait jamais os� lui demander de r�aliser des travaux dans son appartement; elle a ajout� qu'elle s'�tait donc vue contrainte de se d�brouiller pour ces travaux afin que sa m�re puisse r�int�grer son appartement.
Le bailleur a alors notifi� � sa locataire une (deuxi�me) r�siliation, extraordinaire, le 21 juin 2012 pour le 31 juillet 2012, au motif de " Travaux importants effectu�s sans autorisation du bailleur, dommages volontaires � la propri�t� malgr� mises en garde du bailleur ".
A.d.�Le 1er juillet 2012, E.________, qui a �t� mise au b�n�fice d'une allocation pour impotent de l'assurance-invalidit�, a r�int�gr� son domicile. Le 22 juin 2012, B.________ a d�m�nag� chez sa m�re afin de s'occuper d'elle.
Le bailleur a notifi� � sa locataire une (troisi�me) r�siliation de bail, ordinaire, le 23 juillet 2012 pour le 31 mars 2013, sans motivation, pour corriger sa premi�re r�siliation qui n'avait pas �t� donn�e pour l'�ch�ance contractuelle.
E.________ est d�c�d�e le 5 septembre 2013. Sa fille B.________ est sa seule h�riti�re institu�e, selon certificat d'h�ritiers du 5 mars 2014.
A.e.�Seules la deuxi�me r�siliation, extraordinaire, et la troisi�me r�siliation, ordinaire, sont encore litigieuses.
B.a.�La conciliation devant la Commission de conciliation du district de Lavaux-Oron ayant �chou� et des autorisations de proc�der ayant �t� d�livr�es, la locataire et le bailleur ont chacun d�pos� des demandes concernant ces r�siliations devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, la locataire concluant pour l'essentiel � la nullit�, respectivement � l'annulation de ces r�siliations et � la prolongation du bail et le bailleur, principalement, � l'entr�e en force, subsidiairement, � la validit� de la r�siliation extraordinaire et � la validit� de la r�siliation ordinaire.
Apr�s avoir joint les causes, le Tribunal des baux, par jugement du 28 janvier 2013, a notamment d�clar� inefficace la r�siliation extraordinaire du 21 juin 2012 et annul� la r�siliation ordinaire du 23 juillet 2012.
B.b.�Dans un premier arr�t du 10 d�cembre 2013, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois a refus� d'entrer en mati�re sur la r�siliation extraordinaire du bailleur, au motif que l'appelant n'aurait pas remis en cause cette r�siliation, et rejet� l'appel du bailleur portant sur la validit� de la r�siliation ordinaire, le jugement attaqu� �tant confirm�.
Par arr�t du 17 octobre 2014 (cause 4A_42/2014), se pronon�ant exclusivement sur la r�siliation extraordinaire, le Tribunal f�d�ral a annul� l'arr�t attaqu� en raison du formalisme excessif dans l'interpr�tation des conclusions de l'appel.
B.c.�Statuant � nouveau par arr�t du 26 mai 2015, la Cour d'appel civile a rejet� l'appel du bailleur et confirm� le jugement de premi�re instance. En substance, la cour cantonale a confirm� l'inefficacit� de la r�siliation extraordinaire du bail (art. 257f al. 3 CO), aux motifs que les travaux entrepris par la fille de la locataire n'�taient pas des travaux de r�novation, mais des travaux d'entretien (art. 259b let. b CO), que l'on ne saurait reprocher � celle-ci de n'avoir pas mis en demeure le bailleur de les effectuer, en lui fixant un d�lai convenable, et que, par cons�quent, le maintien du bail n'�tait pas devenu insupportable pour le bailleur. Elle a �galement confirm� l'annulation de la r�siliation ordinaire, �tant donn� que la r�siliation pour cause de r�novation n'�tait pas justifi�e, en l'absence de toute pi�ce susceptible d'en prouver la r�alit�; quant au besoin, invoqu� par le bailleur, de l'appartement pour y loger sa propre m�re, elle a estim� que ce dernier cherchait � cacher le r�el motif de la r�siliation.
Contre cet arr�t, le bailleur exerce un " recours " au Tribunal f�d�ral, concluant � sa r�forme en ce sens que la r�siliation extraordinaire du 21 juin 2012 est valable et, subsidiairement, que la r�siliation ordinaire du 23 juillet 2012 est valable, un court d�lai devant �tre fix� � la locataire pour quitter les lieux. Plus subsidiairement, il conclut � l'annulation de l'arr�t et au renvoi de la cause � la cour cantonale pour nouvelle instruction et nouveau jugement.
L'intim�e ne s'est pas d�termin�e. La cour cantonale s'est r�f�r�e aux consid�rants de son arr�t.
Lorsque les conclusions rest�es litigieuses devant l'autorit� pr�c�dente portaient sur l'annulation d'un cong� donn� au locataire, la valeur litigieuse �quivaut au loyer de la p�riode minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�; la dur�e d�terminante pour le calcul ne saurait �tre inf�rieure � la p�riode de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO pr�voit l'annulabilit� d'une r�siliation signifi�e apr�s une proc�dure judiciaire (ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390). Le loyer mensuel se montant, sans les charges, � 1'005 fr., la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en mati�re de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF) est atteinte.
Interjet� pour le reste par le bailleur qui a succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours (art. 75 LTF), le recours est par principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
2.1.�Le Tribunal f�d�ral statue sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si ces faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 137 I 58 consid. 4.1.2) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Le recourant qui soutient que les faits ont �t� constat�s d'une mani�re arbitraire doit satisfaire au principe d'all�gation (art. 106 al. 2 LTF), c'est-�-dire soulever express�ment ce grief et exposer celui-ci de fa�on claire et d�taill�e (ATF 135 III 232 consid. 1.2, 397 consid. 1.4 in fine). Pour chaque constatation de fait incrimin�e, il doit d�montrer comment les preuves administr�es auraient d�, selon lui, �tre correctement appr�ci�es et en quoi leur appr�ciation par l'autorit� cantonale est insoutenable (arr�ts 4A_66/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2.2; 5A_621/2013 du 20 novembre 2014 consid. 2.1). Il n'entre pas en mati�re sur les critiques de nature appellatoire (ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 261/262).
Le Tribunal f�d�ral se montre r�serv� dans son contr�le de l'appr�ciation des preuves, vu le large pouvoir qu'il reconna�t en ce domaine aux autorit�s cantonales (ATF 120 Ia 31 consid. 4b p. 40; 104 Ia 381 consid. 9 p. 399 et les r�f�rences). Il n'intervient, du chef de l'art. 9 Cst., que si le juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte des preuves pertinentes ou a effectu�, sur la base des �l�ments recueillis, des d�ductions insoutenables (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 265; 137 III 226 consid. 4.2 p. 234).
2.2.�Saisi d'un recours en mati�re civile, le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans �tre li� ni par les motifs de l'autorit� pr�c�dente, ni par les moyens des parties; il peut donc admettre le recours en se fondant sur d'autres arguments que ceux invoqu�s par le recourant, comme il peut le rejeter en op�rant une substitution de motifs (ATF 133 III 545 consid. 2.2).
Dans les proc�s portant notamment sur des baux � loyer d'habitations et relatifs � la protection contre les cong�s ou la prolongation du bail (art. 243 al. 2 let. c CPC), le tribunal �tablit les faits d'office (�
von Amtes wegen feststellen) (art. 247 al. 2 let. a CPC).
Il s'agit l� de la maxime inquisitoire simple, et non de la maxime inquisitoire illimit�e de l'art. 296 al. 3 CPC (�
von Amtes wegen erforschen); la doctrine et la jurisprudence la qualifient aussi de maxime inquisitoire sociale. Elle a pour but de prot�ger la partie faible au contrat, de garantir l'�galit� entre les parties au proc�s et d'acc�l�rer la proc�dure (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238).
Selon la volont� du l�gislateur, le tribunal n'est soumis qu'� une obligation d'interpellation accrue. Comme sous l'empire de la maxime des d�bats, applicable en proc�dure ordinaire, les parties doivent recueillir elles-m�mes les �l�ments du proc�s. Le tribunal ne leur vient en aide que par des questions ad�quates afin que les all�gations n�cessaires et les moyens de preuve correspondants soient pr�cis�ment �num�r�s. Mais il ne se livre � aucune investigation de sa propre initiative. Lorsque les parties sont repr�sent�es par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue, comme dans un proc�s soumis � la proc�dure ordinaire (arr�t 4A_179/2015 du 16 d�cembre 2015 consid. 2.3.1 destin� � la publication; Message du 28 juin 2006 relatif au code de proc�dure civile suisse, FF 2006 6956 ad art. 242-243, avec la r�f�rence � l'arr�t 4C.211/2004 du 7 septembre 2004 consid. 2.1; cf. �galement sous l'empire de l'art. 274d al. 3 CO, arr�t 4A_397/2011 du 11 f�vrier 2014 consid. 4.4).
Ainsi, conform�ment � la jurisprudence rendue sous l'empire des art. 274d al. 3 et 343 al. 4 aCO, en premi�re instance, les parties doivent renseigner le juge sur les faits de la cause et lui indiquer les moyens de preuve propres � �tablir ceux-ci. De son c�t�, le juge doit les informer de leur devoir de coop�rer � la constatation des faits et � l'administration des preuves. Il doit les interroger pour s'assurer que leurs all�gu�s de fait et leurs offres de preuves sont complets s'il a des motifs objectifs d'�prouver des doutes sur ce point. Son r�le ne va toutefois pas au-del� (� propos de l'art. 274d al. 3 aCO, cf. ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 125 III 231 consid. 4a p. 238 s.; � propos de l'art. 343 al. 4 aCO, cf. ATF 107 II 233 consid. 2c).
C'est dans ce sens qu'il y a lieu de comprendre le " devoir du juge de rechercher des preuves " �voqu� dans l'ATF 139 III 13 consid. 3.2; si le juge a des motifs objectifs de soup�onner que les all�gu�s et offres de preuves d'une partie sont lacunaires, et qu'il a connaissance, sur la base des d�clarations des parties et/ou du dossier, de moyens de preuve pertinents, " il n'est pas li� par l'offre de preuve " de cette partie. Toutefois, lorsque les parties sont repr�sent�es par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue, comme dans un proc�s soumis � la proc�dure ordinaire (Message CPC, loc. cit.). Il n'appartient en effet pas au juge de fouiller le dossier pour tenter d'y trouver des moyens de preuve en faveur d'une partie. Si, contrairement � ce qu'on serait en droit d'attendre d'elle, une partie ne collabore pas � l'administration des preuves, celle-ci peut �tre close. La maxime inquisitoire simple ne doit pas servir � �tendre ad libitum la proc�dure probatoire et � administrer tous les moyens de preuve possibles (arr�t 4A_179/2015 du 16 d�cembre 2015 consid. 2.3.2 destin� � la publication; arr�t 4A_491/2014 du 30 mars 2015 consid. 2.6.1; ATF 125 III 231 consid. 4a).
En instance d'appel, la maxime inquisitoire simple ne dispense pas le recourant de motiver son appel, la motivation de l'acte de recours �tant indispensable au d�roulement r�gulier de la proc�dure d'appel (art. 311 al. 1 CPC; � propos de l'art. 274d al. 3 aCO, cf. ATF 118 III 50 consid. 2a). Il lui incombe de d�montrer le caract�re erron� de la motivation attaqu�e. Pour satisfaire � cette exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer aux moyens soulev�s en premi�re instance, ni de se livrer � des critiques toutes g�n�rales de la d�cision attaqu�e; sa motivation doit �tre suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre ais�ment, ce qui suppose une d�signation pr�cise des passages de la d�cision que le recourant attaque et des pi�ces du dossier sur lesquelles repose sa critique (arr�t 4A_179/2015 du 16 d�cembre 2015 consid. 2.3.3 destin� � la publication; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; pour la maxime inquisitoire illimit�e de l'art. 296 al. 3 CPC, cf. ATF 137 III 617 consid. 4.2.2 p. 619). Les all�gu�s de fait et les offres de preuve nouveaux sont irrecevables, sous r�serve de l'exception pr�vue par l'art. 317 al. 1 CPC (arr�t 4A_179/2015 du 16 d�cembre 2015 consid. 2.3.3 destin� � la publication; ATF 138 III 625 consid. 2.1 et 2.2). Il s'ensuit que la cour cantonale peut refuser de prendre en consid�ration un fait ou un moyen de preuve nouveau si le juge de premi�re instance a pu l'ignorer sans m�conna�tre la maxime inquisitoire simple (arr�t 4A_179/2015 du 16 d�cembre 2015 consid. 2.3.3 destin� � la publication; ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 p. 376/377; � propos de l'art. 274d al. 3 aCO, cf. ATF 118 III 50 consid. 2a).
D�s lors que le bailleur recourant conclut principalement � la constatation de la validit� de la r�siliation extraordinaire et, subsidiairement, � celle de la r�siliation ordinaire, que d'ailleurs la r�siliation extraordinaire a �t� donn�e pour le 31 juillet 2012 alors que la r�siliation ordinaire l'a �t� pour le 31 mars 2013, il y a lieu d'examiner d'abord la r�siliation extraordinaire.
Le bailleur conteste que le cong� extraordinaire du bail (art. 257f al. 3 CO), qu'il a notifi� le 21 juin 2012 pour le 31 juillet 2012 et qui est fond� sur les travaux non autoris�s effectu�s par la locataire, soit inefficace.
4.1.�L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de r�silier un bail d'habitation, moyennant un d�lai de cong� de trente jours pour la fin d'un mois, lorsque le maintien du contrat est devenu insupportable pour lui ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation �crite du bailleur, a persist� � enfreindre son devoir de diligence ou � manquer d'�gards envers les voisins.
Cette disposition vise un cas particulier d'inex�cution des obligations, sp�cifique � la relation entre bailleur et locataire, et en r�gle les effets. Dans son domaine de validit�, elle exclut l'application des r�gles g�n�rales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas � obtenir le respect d'un contrat. Selon son texte, elle vise les manquements du locataire � son devoir de diligence concernant la chose, d'une part, ou aux �gards dus au voisinage, s'il s'agit d'une chose immobili�re, d'autre part. Le Tribunal f�d�ral a toutefois admis que cette disposition r�git �galement le cas o� le locataire use de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; arr�t 4A_644/2011 du 10 f�vrier 2012 consid. 3.2 et les arr�ts cit�s).
Il existe encore un autre cas particulier d'inex�cution des obligations impos�es au locataire: il concerne le paiement r�gulier du loyer et des frais accessoires et est r�gl� � l'art. 257d CO.
En dehors de ces hypoth�ses r�gies par des dispositions sp�ciales, le bailleur peut user des droits conf�r�s par l'art. 107 CO si le locataire se trouve en demeure. Sous certaines conditions ayant surtout pour objet une sommation de la partie l�s�e et l'assignation, par elle, d'un d�lai convenable d'ex�cution, cette partie peut r�silier le contrat alors m�me que, �ventuellement, la violation imputable � l'autre partie n'engendre pas une situation insupportable (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113 s.).
4.2.�La r�siliation pr�vue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la r�alisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement �crit pr�alable du bailleur, (3) la persistance du locataire � ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement �voqu� par le bailleur dans sa protestation, (4) le caract�re insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un pr�avis de trente jours pour la fin d'un mois (arr�t 4A_457/2013 du 4 f�vrier 2014 consid. 2 et les arr�ts cit�s; au sujet des conditions att�nu�es de la r�siliation en cas de non-respect des obligations contractuelles en rapport avec l'usage de la chose lou�e, cf. ATF 132 III 109 consid. 5; arr�t 4A_644/2011 du 10 f�vrier 2012 d�j� cit�, consid. 3.2 et les arr�ts cit�s).
4.3.1.�La premi�re condition, soit la violation du devoir de diligence, consiste notamment dans le non-respect par le locataire de ses obligations l�gales (art. 257 ss CO).
Lorsqu'en cours de bail apparaissent des d�fauts qui ne lui sont pas imputables ou encore lorsqu'il est emp�ch� d'utiliser la chose conform�ment au contrat, le locataire peut notamment exiger du bailleur la remise en �tat de la chose (art. 259a al. 1 let. a CO). Ce n'est que si le bailleur ne prend pas les mesures qui s'imposent dans un d�lai convenable que le locataire peut rem�dier aux d�fauts aux frais du bailleur si le ou les d�fauts restreignent, sans l'entraver consid�rablement, l'usage pour lequel la chose a �t� lou�e (art. 259b let. b CO).
Le locataire ne peut en revanche pas exiger que le bailleur ex�cute des travaux de r�novation ou de modification, d�s lors qu'il s'agirait d'une prestation suppl�mentaire non pr�vue par le contrat (DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 251 ch. 2.2). D'ailleurs, le locataire n'a le droit de r�nover ou de modifier la chose lui-m�me, � ses frais, qu'avec le consentement �crit du bailleur (art. 260a al. 1 CO; sur l'indemnit� due au locataire � la fin du bail, cf. art. 260a al. 3 CO).
4.3.2.�Il sied de distinguer entre les travaux de r�novation ou modification (art. 260a al. 1 CO) et les travaux destin�s � l'�limination de d�fauts au sens de l'art. 259a al. 1 CO, qui ne sont donc pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de rem�dier � ses frais (cf. art. 259b let. b CO).
Selon la jurisprudence, la r�novation entra�ne une am�lioration de l'�tat de la chose lou�e, et donc en g�n�ral une augmentation de sa valeur. La modification touche la substance m�me de la chose, dont elle change l'aspect ou l'�tat (arr�ts 4A_541/2011 du 28 mars 2012 consid. 4.2; 4A_463/2014 du 23 janvier 2015 consid. 4.3).
La notion de d�faut doit �tre rapproch�e de l'�tat appropri� � l'usage pour lequel la chose a �t� lou�e, dont il est question � l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'�tat r�el de la chose et l'�tat convenu. Il y a ainsi d�faut lorsque la chose ne pr�sente pas une qualit� que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne pr�sente pas une qualit� sur laquelle le locataire pouvait l�gitimement compter en se r�f�rant � l'�tat appropri� � l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les r�f�rences). La jurisprudence distingue entre les menus d�fauts (art. 259 CO), les d�fauts de moyenne importance (art. 258 al. 3 let. a, 259b let. b et 259d CO) et les d�fauts graves (art. 258 al. 1 et 259b let. a CO) (arr�t 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.2).
4.3.3.�Les travaux (r�parations) vis�s par l'art. 259b let. b CO - que le locataire peut effectuer lui-m�me en cas d'inaction du bailleur - visent � l'�limination des d�fauts de moyenne importance, c'est-�-dire de ceux qui restreignent l'usage convenu, sans toutefois l'exclure ni l'entraver consid�rablement (cf. aussi art. 258 al. 3 let. a et 259d CO; arr�t 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1).
Lorsque le bailleur a d�j� connaissance de tels d�fauts, l'art. 259b in initio CO n'impose au locataire ni de les lui signaler (cf. l'art. 257g al. 1 CO), ni de le sommer de les r�parer en lui fixant un d�lai convenable pour le faire (arr�t 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 consid. 2d, publi� in PJA 2000 484, et les nombreux arr�ts cit�s; CAROLE AUBERT, in Droit du bail � loyer, Bohnet/Montini �d., 2010, n� 6 ad art. 259b CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6e �d. 2015, n
�s�2 et 6 ad art. 259b CO; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n� 8 ad art. 259b CO). En effet, d�s qu'il a connaissance de l'existence de tels d�fauts, le bailleur doit agir de son propre chef pour y rem�dier. S'il ne le fait pas dans un d�lai convenable, le locataire peut alors y proc�der, aux frais du bailleur (art. 259b let. b CO).
Le d�lai convenable dans lequel le bailleur doit r�parer le d�faut d�pend de toutes les circonstances du cas particulier, notamment du genre de d�faut, de l'importance des travaux � effectuer, du degr� d'urgence, du temps n�cessaire � obtenir d'�ventuelles autorisations, voire des devis (LACHAT, op. cit., p. 252; LE M�ME, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e �d. 2012, n�S 3 et 7 ad art. 259b CO; AUBERT, op. cit., n� 7 ad art. 259b CO). Il s'agit d'une notion ind�termin�e, qui laisse au juge du fait un certain pouvoir d'appr�ciation (art. 4 CC; arr�t 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 d�j� cit�, consid. 2d).
4.4.1.�En l'esp�ce, la cour cantonale a retenu que les travaux entrepris sont des travaux d'entretien (au sens de l'art. 259b CO) et non des travaux de r�novation (au sens de l'art. 260a al. 1 CO).
Sans invoquer la violation d'aucune disposition l�gale, le bailleur se borne � soutenir que des travaux cons�quents ont �t� effectu�s, qui ne pouvaient �tre entrepris sans l'accord expr�s du propri�taire. Ce faisant, il ne d�montre pas en quoi seraient arbitraires les constatations de fait de la cour cantonale, qui a retenu qu'il s'agissait de travaux n�cessit�s par la v�tust� de l'appartement, lequel n'a fait l'objet d'aucuns travaux de rafra�chissement depuis 1980 (peinture de la cuisine et du corridor), hormis le r��maillage de la baignoire en 1986/1987, �tant pr�cis� que les sols sont tr�s us�s et in�gaux, les lames du parquet manquant m�me par endroits. La cour en a d�duit que cette usure n'�tait plus admissible et avait atteint un degr� qui permettait de l'assimiler � un manque d'entretien et donc � un d�faut de moyenne importance, lequel restreint l'usage de la chose lou�e (art. 259b let. b CO). En tant qu'il soutient que ces travaux �taient importants et auraient n�cessit� une autorisation du bailleur, le recourant semble invoquer la violation de l'art. 260a CO. Mais il ne pr�tend m�me pas que ces travaux auraient engendr� une augmentation de la valeur de l'appartement (r�novation) ou une modification de la substance de celui-ci (modification). Il s'ensuit que la qualification de d�fauts de moyenne importance admise par la cour cantonale peut �tre confirm�e.
4.4.2.�C'est ainsi au regard des art. 259 ss CO, en particulier de l'art. 259b CO, qu'il y a lieu d'examiner si la locataire a viol� son devoir de diligence (premi�re condition de l'art. 257f al. 3 CO).
Le bailleur connaissait parfaitement l'�tat de l'appartement, dans lequel il n'a entrepris aucuns travaux durant de nombreuses ann�es. Il a m�me visit� celui-ci en compagnie de la fille de la locataire, durant l'hospitalisation de celle-ci, le 29 avril 2012. Les travaux entrepris pr�sentaient un caract�re d'urgence �vident, d�s lors que la locataire devait retourner chez elle apr�s son hospitalisation et que son appartement ne devait plus pr�senter de seuils en raison des risques de chutes, ce dont son m�decin a attest�. Au lieu d'entreprendre les travaux de rafra�chissement de l'appartement et d'�limination des in�galit�s des sols dont la locataire pouvait exiger l'ex�cution, le bailleur lui a communiqu� une r�siliation ordinaire de son bail pour l'ann�e suivante (r�siliation du 24 avril 2012 pour le 30 avril 2013), apr�s avoir eu un entretien t�l�phonique avec la fille de celle-ci. Il a ainsi manifest� son intention de n'entreprendre aucuns des travaux de remise en �tat et n'a manifestement rien fait avant de protester, le 23 mai 2012, � l'encontre des travaux command�s par la fille de la locataire. Il s'ensuit que la locataire n'a pas viol� son devoir de diligence en faisant ex�cuter elle-m�me ces travaux de r�paration urgents, que le bailleur ne voulait pas entreprendre.
Contrairement � ce que le recourant soutient, la locataire n'avait pas � le mettre en demeure, ni � lui fixer un d�lai pour rem�dier aux d�fauts, vu que l'art. 259b CO, qui est une disposition sp�ciale par rapport � l'art. 107 CO, ne l'exige pas. Il ne pouvait donc �tre question, comme l'a fait la cour cantonale, de se demander si l'on pouvait reprocher � la locataire de ne pas avoir mis le bailleur en demeure. En effet, d�s lors qu'il avait connaissance des d�fauts, il incombait au bailleur de prendre de son propre chef toutes les mesures n�cessaires, ce qu'il n'a pas fait (cf. consid. 4.3.3 supra).
4.4.3.�Le bailleur recourant soutient aussi que l'on ne saurait retenir qu'il aurait refus� de faire des travaux dans l'appartement litigieux. Il pr�tend qu'il devait avoir la possibilit� de faire administrer des moyens de preuve pour d�montrer que d'autres appartements de l'immeuble n'avaient pas �t� mal entretenus. Au vu de ce qui pr�c�de, ces griefs sont sans objet.
La question de savoir s'il donnait suite ou non aux demandes d'entretien des autres locataires de l'immeuble est sans pertinence. Il n'y avait donc pas lieu d'ordonner une inspection locale, ni l'audition des autres locataires pour prouver ce fait. Le grief de violation du droit d'�tre entendu (art. 53 CPC, 29 al. 2 Cst.) est infond�.
C'est � tort que le recourant se plaint de la violation de la maxime inquisitoire de l'art. 247 CPC, en reprochant au Tribunal des baux d'avoir syst�matiquement instruit � charge du bailleur et � la cour cantonale de n'avoir pas palli� les manquements dudit tribunal, cela par une inspection locale ou l'audition � titre de t�moins d'autres locataires de l'immeuble. Il se m�prend sur la port�e de la maxime inquisitoire simple, qu'il invoque d'ailleurs en partie en relation avec des faits sans pertinence (entretien des autres appartements, crainte de la locataire de faire des demandes de travaux, inutilit� de sa mise en demeure). Son grief de violation du droit d'�tre entendu en rapport avec ces faits sans pertinence pour la solution de la querelle est d�nu� de tout fondement.
Lorsqu'il soutient que seule une inspection locale pouvait permettre de voir l'immeuble et l'ampleur des travaux effectu�s dans l'appartement, le recourant ne d�montre pas en quoi la Cour d'appel, qui s'est fond�e sur le dossier photographique, aurait commis l'arbitraire. En pr�tendant que l'inspection devait permettre de visiter d'autres appartements et d'interroger d'autres locataires, ce qui aurait permis de d�montrer que les autres appartements �taient r�nov�s, voire en bon �tat d'entretien, et, partant, que les reproches qui lui �taient adress�s �taient faux, le recourant entend �tablir des faits non pertinents, ce qui scelle le sort de son grief.
La condition de la violation du devoir de diligence par la locataire n'�tant pas r�alis�e, il n'est pas n�cessaire d'examiner les griefs en relation avec les autres conditions d'application de l'art. 257f al. 3 CO.
Le recourant conclut subsidiairement � ce que la (troisi�me) r�siliation, ordinaire, du 23 juillet 2012 pour le 31 mars 2013, soit jug�e valable.
5.1.�Dans un bail de dur�e ind�termin�e, chaque partie est en principe libre de le r�silier pour la prochaine �ch�ance en respectant le d�lai de cong�. La r�siliation ordinaire du bail n'exige pas de motif particulier, ce m�me si elle entra�ne des cons�quences p�nibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). Elle ne n�cessite aucune menace de r�siliation pr�alable, mais elle est annulable si elle contrevient aux r�gles de la bonne foi (cf. art. 266a et 271 al. 1 CO).
Il faut consid�rer comme contraire aux r�gles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO le cong� qui ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, qui est purement chicanier ou encore qui est fond� sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un pr�texte (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192; 135 III 112 consid. 4.1. p. 119). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'int�r�t � l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement � son but, disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence, exercice d'un droit sans m�nagement, attitude contradictoire) permettent de dire si le cong� contrevient ou non aux r�gles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3a p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit: ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169).
Lorsque le bailleur r�silie le bail pour pouvoir utiliser l'appartement lui-m�me ou pour l'un de ses proches parents ou alli�s (cf. la notion � l'art. 271a al. 3 let. a CO), la r�siliation n'est en principe pas contraire aux r�gles de la bonne foi (arr�t 4A_431/2013 du 10 janvier 2014 consid. 3.2 et l'arr�t cit�).
Pour dire si un cong� est ou non abusif et, partant, juger de la validit� de la r�siliation, il faut se placer au moment o� celle-ci a �t� notifi�e (ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). Il faut �galement conna�tre le motif r�el de la r�siliation, dont la constatation rel�ve de l'�tablissement des faits (ATF 131 III 535 consid. 4.3 p. 540; 130 III 699 consid. 4.1 p. 702).
La partie qui pr�tend que le cong� est abusif doit apporter la preuve des faits qui permettent de le constater (art. 8 CC), mais sa partie adverse doit contribuer loyalement � la manifestation de la v�rit� en fournissant les �l�ments qu'elle est seule � d�tenir (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119).
5.2.�Sur la base des constatations cantonales (art. 105 al. 1 LTF), il faut rechercher si le cong� litigieux contrevient ou non aux r�gles de la bonne foi � la lumi�re des principes sus-indiqu�s.
Il ressort des constatations de fait de l'arr�t attaqu� que la troisi�me r�siliation, ordinaire, a �t� donn�e sans motivation, pour corriger la premi�re r�siliation, ordinaire, qui n'avait pas �t� donn�e pour l'�ch�ance contractuelle correcte. La premi�re r�siliation indiquait comme motifs: " Utilisation pour la famille du propri�taire, r�novation ". Par la suite, le bailleur a pr�cis� qu'il entendait loger sa m�re dans l'appartement litigieux, celle-ci souffrant de probl�mes importants de mobilit�.
5.2.1.�Contrairement � ce qu'a retenu la cour cantonale, il ne s'agit pas l� de deux motifs de r�siliation, mais d'un seul, � savoir le besoin du bailleur de pouvoir disposer de l'appartement pour y loger sa m�re, m�me si, avant qu'elle n'y emm�nage, le bailleur entend faire des travaux de " r�novation ". En effet, bien que la cour cantonale ait constat� que le bailleur a indiqu� vouloir proc�der � des travaux de r�novation cons�quents et s'adjoindre les services d'un architecte, il n'a pas expos� avoir en vue de vastes travaux d'assainissement de l'immeuble, qui est d�j�, selon lui, r�nov�, ni all�gu� que les travaux de " r�novation " de l'appartement lui-m�me n�cessitaient le d�part de la locataire, � tout le moins pour une dur�e sup�rieure � celle de son hospitalisation et de sa convalescence (cf. ATF 135 III 112 consid. 4.2 p. 119 s.; arr�ts 4A_414/2009 du 9 d�cembre 2009 consid. 3.1; 4A_583/2014 du 23 janvier 2015 consid. 2.1.1.).
5.2.2.�La cour cantonale a estim� que le bailleur n'avait pas contribu� � la v�rification du besoin pr�tendu de l'appartement pour y loger sa m�re, qu'il a m�me emp�ch� la preuve de la v�rit� en refusant que sa m�re vienne t�moigner devant les premiers juges. Ne disposant ainsi d'aucun indice �tablissant la r�alit� du motif invoqu�, la cour cantonale a consid�r� que le bailleur cherchait � cacher le motif r�el de la r�siliation du bail.
Il s'agit l� d'une constatation de fait de la cour cantonale, r�sultant de son pouvoir de libre appr�ciation des preuves (art. 157 CPC), que le Tribunal f�d�ral ne corrige que si le recourant �tablit l'arbitraire (art. 97 al. 1 et 106 al. 2 LTF).
Or, le recourant se limite � faire valoir qu'il n'a pas refus� l'audition de sa m�re, mais que, s'il s'y est oppos�, c'est parce que " ces questions de logement sont psychologiquement difficiles � aborder avec une personne �g�e, qui vit depuis 54 ans � Pully-Nord dans un immeuble sans ascenseur ". Ce faisant, il ne respecte pas les exigences de motivation qui lui sont impos�es par l'art. 106 al. 2 LTF et ne d�montre pas en quoi l'appr�ciation de la cour cantonale serait insoutenable.
Lorsqu'il affirme qu'il incombait au tribunal " de d�cider dans le cadre de son instruction d'office s'il souhaite faire citer un t�moin " et que le tribunal avait toute latitude d'instruire ce point conform�ment � l'art. 247 CPC, quand il reproche dans la foul�e � la cour cantonale d'avoir �cart� deux pi�ces nouvelles produites en appel, en violation du devoir d'instruction d'office de l'art. 247 CPC, le recourant m�conna�t la notion et la port�e de la maxime inquisitoire en premi�re instance et en instance d'appel (cf. consid. 3 ci-dessus). C'est � raison que l'autorit� cantonale n'a pas ordonn� d'office l'audition de la m�re du bailleur et a refus� de tenir compte d'office de deux pi�ces nouvelles, qui ne remplissaient pas les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC.
Il suit des consid�rants qui pr�c�dent que le recours doit �tre rejet�, dans la mesure o� il est recevable, aux frais de son auteur (art. 66 al. 1 LTF). L'intim�e n'ayant pas r�pondu, il ne lui sera pas allou� de d�pens.�

References: in fine
 art. 242
 art. 274
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 260
 art. 259
 art. 258
 art. 259
 art. 259
 art. 259
 art. 259
 art. 259
 art. 259
 art. 266
 ATF 
 ATF