Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/najemca-opuscil-mieszkanie-z-powodu-wady-zagrazajacej-zdrowiu,533,p.html
Timestamp: 2019-12-11 06:58:44+00:00

Document:
Moja córka podpisała przed 2 miesiącami umowę najmu na wynajem pokoju w mieszkaniu studenckim. Od początku zamieszkiwania był tam wyczuwalny zapach gazu. Po serii nieporozumień dotyczących naprawy instalacji gazowej córka się stamtąd wyprowadziła. Kilka godzin po opuszczeniu przez nią mieszkania usterka została naprawiona i właściciel zaprosił ją do powrotu. Jednak ona nie chce tam już wracać. Niestety umowa jest na czas określony i obowiązuje do wakacji. Nie ma w niej zapisu o możliwości jej wypowiedzenia przez najemcę. Właściciel życzy sobie wpłat za najem do końca obowiązywania umowy. Co możemy w tej sprawie zrobić?
Czy można rozwiązać umowę najmu mieszkania przed czasem określonym w umowie
Zasady rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony zostały określone w art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (K.c.). Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Z uwagi więc na literalne brzmienie przepisu, jeżeli w umowie nie wskazano wypadków i okoliczności pozwalających na rozwiązanie umowy przed czasem, to jej rozwiązanie jest praktycznie niemożliwe.
Zgodnie z wyrokiem SA w Warszawie z dnia 17 maja 2017 r.: „Istotą umowy najmu lokalu na czas oznaczony jest pozostawanie stron w owej relacji przez cały z góry założony okres i niejako z założenia taki najem ma charakter trwały i ciągły, a celem takiej umowy jest zapewnienie trwałości stosunku najmu i ochrona obu stron” (I ACa 336/16).
Zgodnie także inną opinią orzecznictwa: „Artykuł 673 § 3 KC oznacza, iż nie jest dopuszczalne wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Ustawodawca dopuszcza zatem sytuację, w której strony będą przez określony czas związane stosunkiem najmu, bez możliwości jego wypowiedzenia (poza sytuacjami szczególnymi wskazanymi w przepisach ustawy – np. art. 678 § 1 KC) (I CA 433/13)”.
Jednak zgodnie z treścią art. 682 K.c.: „Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.
Uprawnienia najemcy do wypowiedzenia umowy ze względu na zły stan budynku
Z uwagi na to wskazuję, iż mimo niemożności wypowiedzenia umowy terminowej, to w przypadku wad rzeczy najętej, ustawodawca przewidział taką możliwość. Zgodnie z wyrokiem SN: „Stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to – zarówno w świetle przepisów prawa budowlanego, jak i prawa lokalowego z 1974 r. – nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni (II CR 199/74).
Przepis art. 682 K.c. uprawnia najemcę do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników lub osób u niego zatrudnionych, i to nawet wtedy, gdy najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Wystarczający jest tu stan zagrożenia zdrowia, a nie wystąpienie choroby będącej następstwem istnienia wady lokalu.
Wadami, o których mowa w art. 682 K.c., są w szczególności: zawilgocenie, zagrzybienie, niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości (F. Błahuta, w: Komentarz 1972, t. II, s. 1479).
Kiedy można wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym?
Zgodnie z opinią doktryny: „jeżeli lokal stanowiący przedmiot najmu ma wady zagrażające zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, to może on wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym. Wystarczający jest stan zagrożenia dla zdrowia wymienionych osób, a tym bardziej zagrożenia ich życia. Nie jest zatem konieczne wykazywanie przez najemcę uszczerbku na zdrowiu (choroby) poniesionego przez te osoby (zob. K. Pietrzykowski, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. II, art. 682 KC, Nb 1, s. 505). Powinien on jednak w razie sporu wykazać, że zagrożenie zdrowia było realne i w razie kontynuowania najmu mogłoby dojść do powstania uszczerbku na zdrowiu wskazanych osób. Przepis nie wprowadza rozróżnienia stopni ewentualnego uszczerbku na zdrowiu, który ma zagrażać najemcy i innym osobom. W zasadzie wystarczy więc niebezpieczeństwo nawet niegroźnych, w powszechnym odczuciu, chorób (np. lokal ma wady w postaci poważnych nieszczelności okien skutkujących przeciągami, co realnie naraża dzieci najemcy na przeziębienia). Ewentualny uszczerbek na zdrowiu nie musi być też stały ani długotrwały. Jednocześnie, zagrożenie dla zdrowia nie musi mieć charakteru obiektywnego (a więc w równym stopniu zagrażać każdemu potencjalnemu najemcy), lecz podlega subiektywizacji (np. konkretny najemca lub jego domownicy mają alergie na substancje wchodzące w skład farby malarskiej pokrywającej ściany; tak też J. Jezioro, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 682 KC, Nb 2, s. 1323). Najemca nie może skorzystać z uprawnienia do wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym, jeśli zagrożenie może być usunięte w zakresie obciążających go napraw i nakładów (red. Osajda 2018, wyd. 20/J. Górecki/G. Matusik).”
Nie wskazała Pani, czy córka faktycznie wypowiedziała umowę najmu przed naprawą, jeżeli tak było, to proszę powołać się na powyższe uregulowanie.
Podpisałam umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony (1 roku). Czy w przypadku, gdyby najemca nie chciał się wyprowadzić z mieszkania po...
Przed 5 miesiącami wynajęłam mieszkanie rodzinie z dwójką dzieci. Dwa miesiące temu najemcy zgłosili mi problem – popruła się kanapa. Mebel był...

References: art. 673
 art. 678
 art. 682
 art. 682
 art. 682
 art. 682
 art. 682