Source: http://inforealestate.pl/artykuly/ziemia_z_vat_em.html
Timestamp: 2020-08-13 14:49:32+00:00

Document:
Czy nale�y spodziewa� si� dalszego wzrostu cen dzia�ek i jaki wp�yw maj� na to podatki ? Kiedy p�acimy podatek VAT przy sprzeda�y ziemi?
ZIEMIA Z VAT-em
Ustawa z dnia 11.03.04r. o podatku od towarów i us�ug (dalej UstawaVAT) wprowadzi�a znacz�ce zmiany w kwestii opodatkowania ziemi. Wcze�niej zasad� by�o wy��czenie jej z opodatkowania podatkiem VAT, obecnie za� ziemia co do zasady podlega opodatkowaniu VAT-em i to stawk� 22%. Od tej zasady jest szereg wy��cze� i zwolnie�.
Od czasu wej�cia w �ycie UstawyVAT min�o troch� czasu a w�tpliwo�ci co do opodatkowania gruntów jak by�y tak s� nadal . Co wi�cej praktyka pokazuje , �e nawet urz�dy skarbowe ró�nie interpretuj� przepisy.
Nie ka�dy podatnik jest zobowi�zany p�aci� VAT. W odniesieniu do sprzeda�y gruntu dokonanej przez osoby fizyczne nale�y to rozpatrywa� w �wietle art.15 ust.1 i 2 Ustawy VAT. Dla ustalenia czy prywatna w�asno�� osoby fizycznej b�dzie przy sprzeda�y opodatkowana VAT-em nale�y rozstrzygn�� czy osoba ta dokonuj�c sprzeda�y dzia�a w okoliczno�ciach , które pozwalaj� potraktowa� te czynno�ci jako dzia�alno�� gospodarcz�. Trzeba przy tym podkre�li�, �e w rozumieniu UstawyVAT za dzia�alno�� gospodarcz� uwa�a si� te� czynno�ci wykonane jednorazowo ale z zamiarem wykonywania ich w sposób cz�stotliwy. Tak wi�c rolnik , który sprzeda jedn� z kilku posiadanych od lat dzia�ek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudow�, nie maj�c zamiaru sprzeda�y pozosta�ych, zapewne nie b�dzie podlega� podatkowi ale osoba , która zakupi inwestycyjnie wi�kszy area� , podzieli go geodezyjnie, wy��czy z produkcji rolnej a nast�pnie od razu b�dzie sukcesywnie sprzedawa� poszczególne dzia�ki musi liczy� si� z konieczno�ci� zap�aty VAT-u nawet przy pierwszej sprzeda�y. Podobnie te� osoba , która prowadzi dzia�alno�� gospodarcz� polegaj�c� na obrocie nieruchomo�ciami. Liczy si� tu , jak podkre�laj� organy skarbowe, zamiar w�a�ciciela do okre�lonego wykorzystania nieruchomo�ci w dniu jej nabycia. Jednak�e ci�ko by�oby , w mojej opinii, potraktowa� za dzia�alno�� gospodarcz� sprzeda� posiadanych od lat dzia�ek budowlanych przez osob� fizyczn� nawet je�li dokona�a pewnych wybranych jedynie czynno�ci np.: podzia�u geodezyjnego, w sytuacji je�li w chwili nabycia nie mia�a zamiaru ich odsprzedawa�, lecz wykorzystywa� na inny cel a podzia� mia� jedynie zwi�kszy� szans� sprzeda�y (np.: ze wzgl�du na du�y obszar dzia�ki). Zdanie takie podzieli� w dniu 16.03.06r. Urz�d Skarbowy w Warszawie �ródmie�ciu traktuj�c sprzeda� wydzielonych dzia�ek jako wykonanie przys�ugujacego w�a�cicielowi prawa w�asno�ci . Je�li osoba ta nie b�dzie kontynuowa�a takich czynno�ci i nie nada im charakteru sta�ego to nie mo�na uzna� tego za dzia�alno�c gosp. i opodatkowa� VAT-em. Podobnie uzna� Urz�d Skarbowy w Namys�owie w odniesieniu do rolnika, który sprzeda� dzia�ki pod zabudow� wchodz�ce wcze�niej przez d�ugi czas w sk�ad jego gospodarstwa rolnego. Jednak�e WSA w Olsztynie w wyroku z dnia 09.03.06r. w podobnej sprawie ale przy sprzeda�y kilku dzia�ek powsta�ych z wydzielenia gospodarstwa rolnego stwierdzi� , �e VAT jest nale�ny gdy� sprzedaj�cy podj�� szereg czynno�ci (podzia�, odrolnienie, zmiana przeznaczenia) a nastepnie sprzedawa� sukcesywnie ró�nym nabywcom. Tak wi�c orzeczenia i interpretacje mog� i ró�ni� si� w zale�no�ci od urz�du, s�du jak te� od indywidualnego stanu faktycznego.
Pami�tajmy , �e w sytuacji gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT-em strony transakcji zobowi�zane s� ui�ci� podatek od czynno�ci cywilnoprawnych. Nale�y tez zauwa�y� , �e podatnicy prowadz�cy dzia�alno�� gosp. i korzystajacy ze zwolnienia podmiotowego z VAT ze wzgl�du na nieprzekroczony limit 10 000 euro obrotu mog� mie� problem bo art.113 UstawyVAT stwierdza, i� zwolnienia tego nie stosuje sie m.in.: w przypadku dostawy terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudow� .
VAT przy sprzeda�y dzia�ek niezabudowanych. Przede wszystkim nie wszystkie tereny niezabudowane podlegaj� opodatkowaniu VAT-em. Art. 43 ust.1pkt9 Ustawy VAT zwalnia z podatku tereny niezabudowane inne ni� budowlane oraz przeznaczone pod zabudow� a wi�c np.: grunty rolne, le�ne , rekreacyjne. Niestety nie ma rozró�nienia stawki VAT dla ró�nych rodzajowo terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudow� . Jednolita stawka (22%) obowi�zuje dla terenów komercyjnych jak i mieszkaniowych, co nie jest rozwi�zaniem najszcz�liwszym. Skoro nowe budownictwo mieszkaniowe korzysta z preferencyjnej stawki 7% (równie� dzia�ki zabudowane tymi budynkami) to dlaczego nie zró�nicowa� stawek podatku VAT w zale�no�ci od przeznaczenia danej dzia�ki budowlanej. Kolejne utrudnienie wynika z faktu , i� art.43 ust.2 pkt2 UstawyVAT wy��cza grunt z definicji towaru u�ywanego. Oznacza to , �e podatnik nawet je�li nie odlicza� podatku VAT przy kupnie musi go naliczy� przy sprzeda�y. Inaczej jest przy terenach zabudowanych, gdy� zgodnie z Ustaw�VAT od sprzeda�y towarów (np.:budynków) u�ywanych podatnikowi przys�uguje zwolnienie przedmiotowe z VAT. Towarem u�ywanym jest budynek, budowla lub ich cz�ci je�li od ko�ca roku , w którym zako�czono budow� min�o co najmniej 5 lat. Zasad� jest , �e podatek VAT (lub jego brak), któremu podlega budynek obowi�zuje równie� w stosunku do gruntu, z którym jest zwi�zany.
Istotna kwesti� dla potrzeby okre�lenia VAT-u jest umiej�tno�� rozró�nienia terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudow� od innych kategorii terenów . UstawaVAT nie okre�la jednoznacznych kryteriów ani wskazówek. Mo�na przyj�� , �e o przeznaczeniu decyduj� przede wszystkim przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Art. 4 tej ustawy mówi , i� o przeznaczeniu terenu decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla wi�kszo�ci jednak obszaru naszego kraju wci�� brakuje tych�e planów, co stanowi trudno�� interpretacyjn�. W takiej sytuacji nie wiadomo jakimi dokumentami nale�y si� kierowa� : warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu - o ile s� , przeznaczeniem wynikaj�cym z rejestru gruntów (takie stanowisko zaj�� w dniu 30.12.04r.Urz�d Skarbowy w Szczytnie), a mo�e studium uwarunkowa� i kierunków zagospodarowania przestrzennego (stanowisko z 16.02.05r. Urz�du Skarbowego w Lublinie), a mo�e w zale�no�ci od celów i przedsi�wzi�� jakim s�u�y� b�dzie nabywany grunt (stanowisko z 06.12.04r. Urz�du Skarbowego w Nowej Rudzie). Wszystkie te „zast�pcze" metody okre�lania przeznaczenia terenu s� mocno nieprecyzyjne i mog� nie odzwierciedla� mo�liwo�ci faktycznego zagospodarowania. Bo np.: negatywna decyzja o WZiZT dotyczy okre�lonego przedsi�wzi�cia , inne mo�e za� by� zrealizowane, grunt okre�lony jako rolny w ewidencji w rzeczywisto�ci nie zawsze taki obecnie ma charakter itd.
W przypadku gruntów zabudowanych sytuacja jest nieco odmienna. Przede wszystkim przy sprzeda�y nieruchomo�ci zabudowanych nie ma mo�liwo�ci uzyskania zwolnienia z VAT w zale�no�ci od rodzaju gruntu (budowlany , rolny , rekreacyjny itd). Zawsze o stawce podatku VAT dla gruntu zabudowanego zgodnie z art.29 ust.5 decyduje stawka podatku nale�na za budynki czy budowle na nim posadowione. Je�li wi�c b�dziemy mieli do czynienia z budynkiem mieszkalnym to stawka wynosi� b�dzie 7% zarówno dla budynku jak i dla gruntu, z którym jest stale zwi�zany , a je�li budynek b�dzie mia� charakter komercyjny to VAT za budynek jak i za grunt mo�e wynie�� 22%. Oczywi�cie pami�tajmy , �e mo�emy by� w ogóle zwolnieni z podatku VAT. Dotyczy to dostawy budynków mieszkalnych zasiedlonych lub nie zamieszkanych po raz pierwszy (art.43 ust.1 pkt10) ale przede wszystkim u�ywanych - zgodnie z wcze�niej opisan� interpretacj�. Zwolnienie wtedy obejmowa� b�dzie budynki ale i grunty pod nimi.
Sprzeda� wieczystego u�ytkowania gruntu okre�lona jest w UstawieVAT jako us�uga a nie dostawa . Co do zasady podlega stawce VAT 22%. Nie ma mo�liwo�ci przy terenach nie zabudowanych do skorzystania ze zwolnienia jako towar u�ywany - analogicznie jak przy sprzeda�y gruntów. Inaczej natomiast okre�lono zwolnienie w zale�no�ci od przeznaczenia terenu nie zabudowanego. W tym przypadku zwolnienie dotyczy wy��cznie terenów przeznaczonych na cele rolnicze. O sklasyfikowaniu jako rolniczym powinno decydowa� przede wszystkim faktyczne wykorzystanie terenu a nie np. plan zagospodarowania terenu. To wi�c ewidencja gruntów mo�e rzeczywi�cie okre�la� charakter terenu. Opodatkowanie sprzeda�y wieczystego u�ytkowania gruntu zabudowanego jest okre�lone podobnie, jak w przypadku sprzeda�y gruntu zabudowanego.
Podsumowuj�c nale�y zwróci� uwag� na fakt ró�nic w interpretacji przepisów przez ró�ne urz�dy skarbowe czy s�dy administracyjne. W�a�ciwym wi�c rozwi�zaniem w sprawach trudniejszych , budz�cych w�tpliwo�ci jest wyst�pienie do w�a�ciwego miejscowo urz�du skarbowego z zapytaniem o wi���c� interpretacj� przepisów prawa.
Poniewa� coraz cz�ciej b�dziemy spotyka� si� ze sprzeda�� gruntów zw�aszcza niezabudowanych ze stawk� 22% VAT mo�na przewidywa� , �e niezale�nie od innych przyczyn czy tendencji rynkowych b�dzie to kolejny powód do wzrostu cen dzia�ek. I ma�ym pocieszeniem jest fakt , i� nie b�dzie wówczas pobierany 2% podatek od czynno�ci cywilnoprawnych.
Odwiedzi�o nas ju� 1892129 os�b.

References: art.15
 art.113
 Art. 43
 art.43
 Art. 4
 art.29