Source: http://www.wf-kanzlei.de/wf-info/artikel/erb-und-erbschaftsteuerrecht/teilungsversteigerung-einer-immobilie-zur-auseinandersetzung-der-erbengemeinschaft.html
Timestamp: 2016-10-26 15:05:52+00:00

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Teilungsversteigerung einer Immobilie zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft
Der Beitrag gibt eine Einführung in das Teilungsversteigerungsverfahren und beantwortet die am öftesten gestellten Fragen.
Die Teilungsversteigerung dient dazu eine Miteigentümergemeinschaft an einem Grundstück zu beenden. Eine solche Miteigentümergemeinschaft kann durch Erbfall entstehen (Erbengemeinschaft), aber auch durch gesellschaftsrechtliche Beteiligung (z.B. an einer GbR, OHG, KG) oder gemeinsamen Erwerb (z.B. durch Ehepartner). Der Beitrag beschränkt sich auf die Auflösung einer Erbengemeinschaft.
Die Teilungsversteigerung muss durch einen an der Erbemeinschaft Beteiligten beantragt werden. Keine Rolle spielt dabei die Anteilsgröße. Es ist auch nicht notwendig, dass die anderen Beteiligten der Gemeinschaft zustimmen. Anwaltszwang besteht nicht. Allerdings ist im Hinblick auf die bestehenden Risiken die Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes regelmäßig zu empfehlen.
Der Antrag muss die genaue Bezeichnung des Grundstücks sowie die Anschriften der übrigen Miterben enthalten (vgl. 180 Abs. 1, 16 ZVG). Sowohl der Antragsteller als auch die Antragsgegner, also die Miterben, müssen im Grundbuch eingetragen sein (vgl. § 181 Abs 2 ZVG, 17 Abs. 1 ZVG). Allerdings genügt es auch, wenn Antragssteller oder Antragsgegner Erbe der eingetragenen Eigentümer sind, sofern dies durch entsprechende Urkunden (z.B. Erbschein oder Testament) glaubhaft gemacht wird oder dies für das Gericht offenkundig ist.
Wurde testamentarisch die Aufhebung der Erbengemeinschaft ausgeschlossen, kann Drittwiderklage i.S.v. § 771 ZPO erhoben werden. Liegen die Antragsvoraussetzungen vor, kann außerdem ein Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens nach § 180 Abs. 2 ZPO oder § 180 Abs. 3 ZPO gestellt werden. Nach § 180 Abs. 2 ZPO kann das Verfahren für längstens 6 Monate eingestellt werden, wenn „besondere Umstände“ vorliegen, die den Aufschub als „angemessen“ erscheinen lassen. Dies ist z.B. der Fall, wenn ein alter Familienbesitz versteigert werden soll und die Antragsgegner glaubhaft machen, dass sie mehr Zeit benötigen, um das für den Erwerb erforderliche Geld zu beschaffen. Der Antrag nach § 180 Abs. 2 ZPO ist binnen einer Notfrist von 2 Wochen zu stellen (vgl. § 30 b ZVG). Nach § 180 Abs. 3 ZPO kann das Verfahren einstweilen eingestellt werden, wenn durch die Versteigerung das Wohl des gemeinsamen Kindes der Beteiligten gefährdet wird.
Wer kann mitbieten? Die Teilungsversteigerung ist öffentlich. Jeder kann mitbieten, also auch die Miteigentümer selbst. Der Erblasser kann aber bestimmen, dass nur bestimmt Personen mitbieten können (vgl. § 2044 BGB). Aber auch die an der Gemeinschaft beteiligten Personen können vereinbaren, dass Außenstehende nicht mitbieten können. In beiden Fällen sind von Dritter Seite abgegebene Gebote als unzulässig abzuweisen (§ 71 Abs. 1 ZVG).
Ist der Zuschlag bei Unterschreiten von 7/10 zu gewähren?
Eine Zuschlagsversagung gemäß § 74 a ZVG (Unterschreiten von 7/10 des Wertes) gibt es bei der Teilungsversteigerung nicht. Es ist nur die 5 / 10 - Grenze des § 85 a ZVG zu beachten.
Wurden keine (gültigen) Gebote abgegeben, muss das Gericht das Verfahren einstellen, § 77 Abs. 1 ZVG. Auf Antrag des Antragstellers wird ein neuer Versteigerungstermin angesetzt. Was passiert beim Zuschlag?
Wann muss der Meistbietende zahlen?
Bei einem nur schuldrechtlichen Vorkaufsrecht (keine Eintragung im Grundbuch) gilt der Ausschluss der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 471 BGB nicht (vgl. BGHZ 13, 133). Da es aber nicht ins Grundbuch eingetragen wird, kann das Vorkaufsrecht nur außerhalb des Verfahrens ausgeübt werden. Erwirbt allerdings ein Miteigentümer das Grundstück, kann das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden, da der Miteigentümer nicht Dritter i.S.v. § 463 ff. BGB ist. Ein dingliches Vorkaufsrecht, d.h. im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht (§§ 1094 ff.), kann gegenüber dem Ersteher außerhalb des Verfahrens geltend gemacht werden.
Welche Kosten fallen bei einer Teilungsversteigerung an? Anwaltsgebühren: Eine 0,4 Gebühr nach Nr. 3310 Nr. 1 VV RVG entsteht für die Vertretung im Zwangsversteigerungsverfahren bis zur Einleitung des Verteilungsverfahrens. Eine 0,4 Gebühr nach Nr. 3312 VV RVG entsteht für die Wahrnehmung des Versteigerungstermins und eien 0,4 Gebühr nach Nr. 3311 VV RVG für die Tätigkeit im Verteilungsverfahren. Diese Gebühr entsteht auch, wenn es durch Mitwirkung des Rechtsanwaltes zu einer außergerichtlichen Einigung kommt. Der Gegenstandswert richtet sich nach § 26 RVG dem Wert des dem Auftraggeber zustehenden Rechts.

References: § 181
 § 771
 § 180
 § 180
 § 180
 § 180
 § 30
 § 180
 § 2044
 § 74
 § 85
 § 77
 § 471
 § 463
 § 26