Source: http://www.quartodf.com.br/?p=1369
Timestamp: 2015-04-28 02:00:34+00:00

Document:
REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. VIOLAÇÃO. ATO INSANÁVEL. | Login
Home » Jurisprudências » REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. VIOLAÇÃO. ATO INSANÁVEL.
REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. VIOLAÇÃO. ATO INSANÁVEL.
Posted on 1 de julho de 2013 by Gihan Murilo	Órgão : 4ª Turma Cível
N. Processo : 2001.01.1.081700-0
Apelante : José Valdemir Araújo Saraiva
Apelado : Distrito Federal Relator : Des. GETÚLIO MORAES OLIVEIRA
REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. VIOLAÇÃO. ATO INSANÁVEL. Configura violação ao princípio da continuidade dos registros imobiliários a ausência de registro do memorial de fracionamento da área em lotes de terrenos no registro imobiliário primitivo, bem como a transcrição efetivada em Cartório de Registro de Imóveis de outra circunscrição sem o prévio registro do título antecedente, a fim de assegurar a continuidade da cadeia dominial, sendo todos os registros posteriores alcançados pelo vício insanável.
Acordam os Desembargadores da 4ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, GETÚLIO MORAES OLIVEIRA - Relator, CRUZ MACEDO – Revisor e HUMBERTO ADJUTO ULHÔA – Vogal, sob a presidência da Desembargadora VERA LÚCIA ANDRIGHI, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO POR UNANIMIDADE, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.
Desa. VERA LÚCIA ANDRIGHI
Des. GETÚLIO MORAES OLIVEIRA
(lê – fls. 312/316).
Acrescento que o MM. Juiz julgou improcedentes os pedidos, cujo dispositivo segue abaixo transcrito (fls. 325/326), verbis:
“Ao que vem de expendido, força é reconhecer pela impertinência da pretensão deduzida pelo autor, razão pela qual julgo IMPROCEDENTES os pedidos de reconhecimento de seu domínio sobre o imóvel constituído pelo Lote 09, Quadra 53, Av. Marechal Deodoro, Planaltina-DF, e de imissão na posse do mesmo. Por via de conseqüência, extingo o processo, com apreciação do mérito, a teor do contido no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil. Outrossim, condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados de maneira eqüitativa, para cada um dos réus, em R$ 1.000,00 (um mil reais), nos termos do constante no artigo 20, parágrafo 4º, Código de Processo Civil. Determino extração das principais peças dos autos, em especial das informações do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal e certidões fornecidas a fim de remessa ao Juízo de Registros Públicos desta Circunscrição Judiciária para as providências que entender pertinentes. …” Inconformado, o Autor recorreu sustentando que diante da duplicidade de registro do imóvel, deve prevalecer o registro anterior feito em seu favor. Narrou que com o advento de Brasília, a sede do Município de Planaltina-GO, ficou inserida no quadrilátero do Distrito Federal, que passou a se denominar Planaltina-DF, sendo que aquele município criou nova sede, a atual cidade de Planaltina-GO, também conhecida por Brasilinha. Não obstante a mudança de sua sede, o Município de Planaltina-GO continuou proprietário de vários imóveis em sua antiga sede – Planaltina/DF, uma vez que não havia transferido o domínio por qualquer meio legal. O domínio do Município de Planaltina-GO sobre os imóveis constituídos de lotes de terrreno e edificações na sua antiga sede decorre da aquisição que foi feita da Igreja Matriz de São Sebastião de Planaltina-GO, em 28.12.1932, de uma área de terra com 200,00ha, título este que fora registrado sob o nº 303, no Cartório do Registro de Imóveis de Planaltina-GO. Com base nesse título é que o imóvel sub judice foi alienado, em 24/12/1960, à firma Planaltina Imóveis Ltda. Em 09/03/1961 o título foi registrado no Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, pois o Cartório do 3º Ofício somente foi criado em 1967, conforme fls. 11/14. Somente em 25.10.1968 é que ocorreu a desapropriação da área, levada a registro em 30.03.1971, quando não podia ser registrada em relação ao imóvel sub judice, uma vez que o Município de Planaltina-GO não era mais seu proprietário. Afirmou que se ambos os títulos têm a mesma origem e são autênticos, há que prevalecer aquele registrado primeiro, sob pena de se negar vigência à Lei n. 6.015/73 e ao Código Civil, que disciplina as formas de transferência do imóvel. Aduziu, por fim, que se a ausência de registro do fracionamento da área invalida a transferência feita à antecessora do Apelante, também invalidaria aquela feita ao Distrito Federal através da desapropriação, e que todos os imóveis do Setor Tradicional de Planaltina-DF não pertenceriam aos seus atuais proprietários, a permanecer a cadeia registrária reconhecida na r. Sentença.
Preparo regular a fl. 337.
O Apelado não apresentou as contra-razões, conforme certidão de fl. 339/verso.
A D. Procuradoria de Justiça deixou de ofertar parecer por não vislumbrar qualquer interesse público ou indisponível que determine a necessidade de pronunciamento por parte do Ministério Público. Fls. 344/347.
O Senhor Desembargador GETÚLIO MORAES OLIVEIRA - Relator:
Cuida-se de ação reivindicatória, cumulada com perdas e danos, cujo escopo é o reconhecimento do domínio do Autor sobre o imóvel constituído pelo Lote 09, Quadra 53, Avenida Marechal Deodoro, Planaltina-DF e sua conseqüente imissão na posse, com a condenação do Réu nos danos causados desde a sua ocupação ilícita, consistente em lucros cessantes, a ser apurado em liquidação de sentença.
Julgado improcedente o pedido, o Autor, inconformado, interpôs recurso de apelação, no qual sustentou, em síntese, que o domínio do Município de Planaltina-GO sobre os imóveis constituídos de lotes de terreno e edificações na sua antiga sede, atual cidade de Planaltina-DF, decorre da aquisição que foi feita da Igreja Matriz de São Sebastião de Planaltina-GO, em 28.12.1932, de uma área de terra de 200,00ha, cujo título foi registrado sob o nº 303 no Cartório do Registro de Imóveis de Planaltina-GO. Com base nesse título é que o imóvel sub judice foi alienado, em 24/12/1960, à firma Planaltina Imóveis Ltda. Em 09/03/1961 o título foi registrado no Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, pois o Cartório do 3º Ofício somente foi criado em 1967, conforme fls. 11/14. Somente em 25.10.1968 é que ocorreu a desapropriação da área, levada a registro em 30.03.1971, quando não podia ser registrada em relação ao imóvel sub judice, uma vez que o Município de Planaltina-GO não era mais seu proprietário. Afirmou que se ambos os títulos têm a mesma origem e são autênticos, há que prevalecer aquele registrado primeiro, sob pena de se negar vigência à Lei n. 6.015/73 e ao Código Civil, que disciplina as formas de transferência do imóvel. E, por fim, que se a ausência de registro do fracionamento da área invalida a transferência feita à antecessora do Apelante, também invalidaria aquela feita ao Distrito Federal através da desapropriação, e que todos os imóveis do Setor Tradicional de Planaltina-DF não pertenceriam aos seus atuais proprietários, a permanecer a cadeia registrária reconhecida na r. Sentença
Com percuciente análise procedeu o órgão monocrático quanto ao exame da situação engendrada nos autos principais, motivo pelo qual a adoto como razão de decidir, verbis:
… O autor sustenta a aquisição da propriedade do imóvel constituído pelo Lote 09, Quadra 53, Avenida Marechal Deodoro, Planaltina-DF, de WEBER REIS LACERDA, em 21.07.2000, e este, por sua vez, de PLANALTINA IMÓVEIS LTDA, aos dias 13.10.82, a qual, a tempo, teria havido o imóvel da PREFEITURA MUNICIPAL DE PLANALTINA-GO, em 24.12.60.
Já o DISTRITO FEDERAL se reporta à expropriação amigável do terreno ajustada com a PREFEITURA MUNICIPAL DE PLANALTINA – GO, escritura pública lavrada às fls. 58v/59 do Livro 84, sob o n. 03788, pelo Cartório do 2º Ofício do Distrito Federal, em 25.10.68, registrada às fls. 220, Livro 3-J, sob n. 11.255, no Cartório do 3º Ofício do Registro de Imóveis do DF, em 30.03.1971.
Sobreleva registrar inicialmente que a aludida escritura pública de desapropriação amigável celebrada aos 25.10.1968, juntada por cópia às fls. 90/91, tem por objeto “(1) área de terreno construído, localizado na Avenida Marechal Deodoro da Fonseca, na cidade satélite de Planaltina, Distrito Federal, conforme tudo consta do processo nº 8650/68, no qual, além …área de terreno, objeto da presente escritura, mede exatamente 1.600,00 m2 (hum mil e seiscentos metros quadrados), havida pela outorgante expropriada da IGREJA MATRIZ DE SÃO SEBASTIÃO DE PLANALTINA, GOIÁS, conforme transcrição nº 303, do Cartório do Registro de Imóveis de Planaltina, GO, em data de 28.de novembro de 1932, no livro nº 3, fls. 84/85. E, que na área de terras acima descrita existe a seguinte benfeitoria: 1 (um) prédio de alvenaria de tijolos maciços sôbre alicerces de alvenaria pedra, constando de um só pavimento, em precário estado de conservação, com (dez) cômodos…”.
A certidão de fls. 94/95, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Planaltina – GO, assim atesta: “no Livro 3 de Transcrição das Transmissões, nêle às fôlhas 84 vº/85, encontrei o registro do seguinte teôr: – NÚMERO DE ORDEM E DA TRANSCRIÇÃO ANTERIOR: 303. DATA: – 28 de Novembro de 1.932. – CIRCUNSCRIÇÃO: Têrmo de Planaltina. – DENOMINAÇÃO OU RUA E NÚMERO: – Vila Planaltina. – CARACTERÍSITICOS E CONFRONTAÇÕES: – Um (1) terreno com duzentos hectares, com êstes limites: “Parte da barra do córrego Atoleiro no Rio Mestre D’ Armas, por êste acima até a barra do Buritizinho, e por êste acima até a sua cabeceira, daí rumo leste até sua barra, digo, até um marco e deste em linha réta até um marco na beira do Atoleiro, por êste abaixo até o ponto de partida. NOME, DOMICÍLIO DO ADQUIRENTE: Intendência Municipal de Planaltina, hoje Prefeitura Municipal. NOME, DOMÍCILIO E PROFISSÃO DO TRANSMITENTE: – Igreja Matriz de São Sebastião de Planaltina. – TÍTULO: – permuta. – FORMA DO TÍTULO DATA E SERVENTUÁRIO: Certidão de uma escritura pública lavrada em 6 de Dezembro de 1.927, pelo Tabelião José Mundim Guimarães de Planaltina…AVERBAÇÕES: – Certifico, que pela Prefeitura Municipal de Planaltina, Estado de Goiás…requereu a averbação à margem do registro nº 303 de 28 de Novembro de 1.932, a construção do Prédio da Delegacia de Polícia de Propriedade desta Prefeitura, situado a Av. Marechal Deodoro da Fonseca na cidade de Planaltina, Distrito Federal, construída em um terreno com uma área de hum mil e seiscentos (1.600) metros quadrados, e com as seguintes dependências…tudo como consta do requerimento datado de 23 de Maio de 1.968 e assinado pelo Prefeito Municipal…Planaltina (GO) 23 de Maio de 1.968…” Certidão expedida aos 24.11.1970.
Sobreleva realçar, por oportuno, que a propriedade se prova com o registro imobiliário em nome do titular do domínio, sendo prescindível acompanhamento da cadeia vintenária, bastando o estado atual. Presume-se pertencer o domínio àquele em nome de quem se encontra registrado o imóvel, dicção do artigo 859 do Código Civil anterior. Já o atual preconiza em seu artigo 1.245 que Transfere-se entre vivos a propriedade mediante registro do título translativo no registro de imóveis. Todavia, a presunção não se revela absoluta, admitindo-se prova em contrário.
Pois bem. A moldura dos fatos não comporta maiores indagações. Infere-se do acervo probatório que escritura pública de desapropriação amigável promovida pelo DISTRITO FEDERAL e a PREFEITURA MUNICIPAL DE PLANALTINA – GO, celebrada aos 25.10.1968, juntada por cópia às fls. 90/91, tem por objeto “(1) área de terreno construído, localizado na Avenida Marechal Deodoro da Fonseca, na cidade satélite de Planaltina, Distrito Federal, conforme tudo consta do processo nº 8650/68, no qual, além…área de terreno, objeto da presente escritura, mede exatamente 1.600,00 m2 (hum mil e seiscentos metros quadrados), havida pela outorgante expropriada da IGREJA MATRIZ DE SÃO SEBASTIÃO DE PLANALTINA, GOIÁS, conforme transcrição nº 303, do Cartório do Registro de Imóveis de Planaltina, GO, em data de 28.de novembro de 1932, no livro nº 3, fls. 84/85. E, que na área de terras acima descrita existe a seguinte benfeitoria: 1 (um) prédio de alvenaria de tijolos maciços sôbre alicerces de alvenaria pedra, constando de um só pavimento, em precário estado de conservação, com (dez) cômodos…”. (grifos propositais)
Desapropriação esta objeto da escritura pública lavrada às fls. 58v/59 do Livro 84, sob o n. 03788, pelo Cartório do 2º Ofício do Distrito Federal, em 25.10.68, registrada às fls. 220, Livro 3-J, sob n. 11.255, no Cartório do 3º Ofício do Registro de Imóveis do DF, em 30.03.1971.
Contudo, segundo reclama o autor, a aquisição da propriedade do imóvel constituído pelo Lote 09, Quadra 53, Avenida Marechal Deodoro, Planaltina-DF, a operação de compra e venda do imóvel deu-se com WEBER REIS LACERDA, nos termos da escritura pública lavrada no Cartório do 2º Ofício de Notas, Registro Civil e Protesto de Títulos de Sobradinho-DF, à fl. 60, do Livro 214, em 21.04.2000, registrada na matrícula n. 81564 – Livro 2 (Registro Geral), do Cartório do 3º Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal. Ainda, o mencionado sucessor teria adquirido o imóvel de PLANALTINA IMÓVEIS LTDA, através da escritura pública lavrada às fls. 115/116, do Livro V-127, em 13.10.83, lavrada no Cartório do 3º Ofício de Notas de Brasília-DF, objeto de registro na mencionada matrícula sob o n. R-1, 81564, do Cartório do 3º Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal; e esta, por sua vez, segundo relata, adquiriu o bem por compra feita à Prefeitura de Planaltina – Goiás, então legítima proprietária, através da escritura pública lavrada às fs. 102v a 104v, do Livro n. 62, lavrada no Cartório do 2º Ofício da cidade de Anápolis-Goiás, em 24.12.60, levada a registro no então Cartório competente, do Registro de Imóveis de Planaltina-Goiás, à fl. 171, do Livro 03, sob o n. 489. Dito registro imobiliário teve repetição efetivada no Cartório do 3º Ofício de Imóveis do distrito Federal, com o advento de Brasília, que passou a ser o Cartório Imobiliário competente, na matrícula n. 81.564, do Livro 02 (Registro Geral).
Aqui rende ensejo a importante retificação. A bem ver, a operação de compra e venda concretizada entre PLANALTINA IMÓVEIS LTDA e a PREFEITURA DE PLANALTINA – GO, então legítima proprietária, através da escritura pública lavrada às fls. 102v a 104v, do Livro n. 62, lavrada no Cartório do 2º Ofício da cidade de Anápolis-Goiás, em 24.12.60, não foi levada a registro no então Cartório competente, do Registro de Imóveis de Planaltina-Goiás, como assinalado pelo autor, mas diretamente no Cartório do 1º Ofício de Registro do Distrito Federal, segundo infere-se do teor da certidão de fl. 239, segundo a qual houve transcrição sob o n. 489, à fl. 171, do antigo Livro 03, em 09/03/1961. E, ainda, dito registro imobiliário teve repetição efetivada no Cartório do 3º Ofício de Imóveis do Distrito Federal, com o advento de Brasília, que passou a ser o Cartório Imobiliário competente, na matrícula n. 81.564, do Livro 02 (Registro Geral), consignando-se aquele registro anterior de n. 489, cf.fls.09/13.
E, ainda, importa consignar que a área primitiva, de 200 (duzentos) hectares, transcrita originariamente segundo certidão de fls. 94/95, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Planaltina – GO, nos termos adiante: “no Livro 3 de Transcrição das Transmissões, nêle às fôlhas 84 vº/85, encontrei o registro do seguinte teôr: – NÚMERO DE ORDEM E DA TRANSCRIÇÃO ANTERIOR: 303. DATA: – 28 de Novembro de 1.932. – CIRCUNSCRIÇÃO: Têrmo de Planaltina. – DENOMINAÇÃO OU RUA E NÚMERO: – Vila Planaltina. – CARACTERÍSITICOS E CONFRONTAÇÕES: – Um (1) terreno com duzentos hectares, com êstes limites: “Parte da barra do cóorego Atoleiro no Rio Mestre D’ Armas, por êste acima até a barra do Buritizinho, e por êste acima até a sua cabeceira, daí rumo leste até sua barra, digo, até um marco e deste em linha réta até um marco na beira do Atoleiro, por êste abaixo até o ponto de partida. NOME, DOMICÍLIO DO ADQUIRENTE: Intendência Municipal de Planaltina, hoje Prefeitura Municipal. NOME, DOMÍCILIO E PROFISSÃO DO TRANSMITENTE: – Igreja Matriz de São Sebastião de Planaltina. – TÍTULO: – permuta. – FORMA DO TÍTULO DATA E SERVENTUÁRIO: Certidão de uma escritura pública lavrada em 6 de Dezembro de 1.927″, foi objeto de parcelamento em área urbana, concretizada pela própria PREFEITURA DE PLANALTINA – GO, sem adoção dos registros pertinentes.
Segundo informações do Tabelião do 1º. Serviço de Registro de Imóveis de Planaltina, em expediente datado de 20.05.2004 e juntado à fl. 286, “não existe neste Ofício de Planaltina-GO, registro específico do loteamento levado a efeito pela Prefeitura de Planaltina-GO (atualmente Planaltina-DF)”. Instrumento este que, de forma singela, alude ao Registro 3, do Registro Imobiliário de Planaltina – GO. (destaquei)
Daí segue-se a operação de compra e venda verificada entre a PREFEITURA DE PLANALTINA – GO e a firma PLANALTINA IMOVEIS LTDA, cuja escritura foi lavrada estranhamente na Comarca de Anápolis – GO, em 24.12.1960, juntada por cópia às fls. 300/305, já dos terrenos individuados e não da área primitiva, em flagrante desconformidade ao princípio da continuidade dos registros imobiliários.
A teor das informações prestadas pelo Oficial Substituto do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, às fls. 296/305, “foram feitas verificações nos arquivos desta Serventia com a finalidade de que fosse localizada a certidão expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Planaltina-GO, que deu origem a transcrição n° 489, fls. 171, do antigo Livro 3, em 09/03/61, porém, não foi localizado.”, tendo o mesmo ainda acrescentado que “Procuramos, ainda, saber de ex-funcionários que naquela época prestavam serviços ao Cartório, e fomos informados que só eram feitas transcrições e registros após satisfeito o previsto no artigo 244, do Decreto 5318, de 29/02/40, que no ano de 1961, época daquela transcrição, dispunha sobre os registros públicos.”
Em primeiro embate nos é permitido extrair ilação segura no sentido de que, quando da lavratura da escritura pública de desapropriação amigável concretizada entre o DISTRITO FEDERAL e a PREFEITURA MUNICIPAL DE PLANALTINA – GO, fls. 90/91, lavrada às fls. 58v/59 do Livro 84, sob o n. 03788, pelo Cartório do 2º Ofício do Distrito Federal, aos dias 25.10.68, registrada às fls. 220, Livro 3-J, sob n. 11.255, no Cartório do 3º Ofício do Registro de Imóveis do DF, em 30.03.1971, já constava a operação de compra e venda concretizada entre PLANALTINA IMÓVEIS LTDA e a PREFEITURA DE PLANALTINA – GO, então legítima proprietária, através da escritura pública lavrada às fs. 102v a 104v, do Livro n. 62, lavrada no Cartório do 2º Ofício da cidade de Anápolis-Goiás, em 24.12.60, objeto de registro no Cartório do 1º Ofício de Registro do Distrito Federal, segundo infere-se do teor da certidão de fl. 239, segundo a qual houve transcrição sob o n. 489, à fl. 171, do antigo Livro 03, em 09/03/1961. E, ainda, dito registro imobiliário teve repetição efetivada no Cartório do 3º Ofício de Imóveis do distrito Federal, com o advento de Brasília, que passou a ser o Cartório Imobiliário competente, na matrícula n. 81.564, do Livro 02 (Registro Geral), consignando-se aquele registro anterior de n. 489, cf. fls. 09/13.
Porquanto, quando da expropriação, em 25.10.68, a PREFEITURA DE PLANALTINA – GO já tinha vendido toda a área, transformada em urbana e parcelada em lotes, inclusive o expropriado, em que pese redução da sua área de 1600m2 para 1.280m2, haja vista transformação em lotes individualizados, para a firma PLANALTINA IMÓVEIS LTDA, isto em 24.12.60, com transcrição no Cartório do 1º. Ofício de Registro do Distrito Federal, verificada no dia 09.03.1961. Nessas circunstâncias, houve duplicidade na alienação do mesmo terreno.
Insta aqui consignar dado de extrema relevância. O autor adquiriu terreno, sem qualquer benfeitoria. Contudo, atualmente, no Lote 09 da Quadra 53, Planaltina, endereço do terreno expropriado, sobre o qual não há controvérsia, existem dois galpões de alvenaria mediando 238,00m2 e 147m2, respectivamente, e uma casa, também de alvenaria, medindo 117m2, segundo vistoria procedida pela Administração de Planaltina, fl. 277. Efetivamente, tais edificações não foram adquiridas pelo autor e nem constam da cadeia de sucessão, a partir do retalhamento da área, sem que a PREFEITURA DE PLANALTINA – GO tivesse promovido as transcrições correspondentes antes da alienação.
O outro enfoque, a propósito, cuida do problema da regularidade na cadeia sucessória, aspecto angular para o deslinde da questão, em vista do princípio da continuidade da cadeia registrária, em simetria com disposições ínsitas no artigo 195 da Lei n 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), visto que determina o imprescindível encadeamento entre os assentos entre um dado imóvel e às pessoas nele interessadas. Ocorre que, à época dos fatos, no ano de 1961, segundo o Oficial Substituto do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, vigorava o Decreto 5.318, de 29/02/40, cujas transcrições e registros eram feitos após satisfeito o previsto no artigo 244.
Segundo comentários do Professor Walter Ceneviva , “O registro de imóveis no Brasil ainda não era, no último decênio do século XX, mas tendia a ser repositório específico e individuado de toda a propriedade imobiliária. Cada imóvel deve ser caracterizado e confrontado com exatidão, que o torne inconfundível com os demais. O artigo, entretanto, parte do falso pressuposto de que todos os imóveis brasileiros já estariam inseridos nas serventias imobiliárias, quando exige, sem exceção, o assentamento do título anterior. Ora, o pressuposto não corresponde à realidade jurídica e fática. Antes de 1º de janeiro de 1917, quando entrou em vigor o Código civil, o registro não era obrigatório. Subsistem áreas havidas antes dessa data. Seus titulares têm direito adquirido ao não-registro, mesmo para assegurar disponibilidade. Pode o oficial, porém, exigir para exame e matricula a apresentação do título anterior.”
E, mais adiante, a comentar o mesmo autor sobre a questão do registro, destaca que “Desde 1928, quando editado o Decreto n. 18.542, a seqüencialidade está inserida expressamente no ordenamento nacional regulador do registro de imóveis, e em constante aperfeiçoamento. O Decreto n. 4.857 a enunciava no art. 214, ao dispor que, se o imóvel não estivesse lançado no nome do outorgante, o oficial exigiria a prévia transcrição do título antecedente, qualquer que fosse a sua natureza, para assegurar a continuidade do registro. No mesmo sentido dispunha o art. 244, vedando, “em qualquer caso”, transcrição ou inscrição sem prévio registro anterior, com o declarado propósito de “assegurar a continuidade de cada prédio.”
Ao comentar acerca do princípio da continuidade nos parcelamentos, o mesmo ressalta que “Os registros ou averbações referentes a negócios jurídicos sobre lotes ou unidades autônomas também são submetidos ao princípio da continuidade. O Exame da questão, do ponto de vista do registrador, envolve o primeiro passo, no processo negocial, a ser assentado: o de registro original ao empreendimento, do qual decorrem todos os demais. Trata-se, portanto, de tratamento especial do princípio da continuidade, consistente na inserção obrigatória de assentamento prévio, como pressuposto necessário da eficácia dos que virão a seguir e não simples continuação registral, na seqüência de assento feito anteriormente.”
Resta então desvendar se houve observância ao artigo 244 do Decreto n. 5.318, de 29.02.940, vigente à época do registro. A singelo cotejo aos termos do precectivo invocado infere-se que houve quebra do princípio da continuidade dos registros. Vejamos:
“Art. 244. Em qualquer caso não se poderá fazer a transcrição ou inserção sem prévio registro do título anterior, e quando nenhum haja, do último anterior ao Código Civil, salvo se este não estivesse obrigado a registro, segundo o direito então vigente, de modo assegurar a continuidade do registro de cada prédio, entendendo-se por disponibilidade a faculdade de registrar alienações e onerações dependentes, assim, da transcrição anterior.”
No artigo 178 do Decreto em realce disciplinava igualmente a obrigatoriedade de registro de loteamento de terrenos urbanos e rurais, na forma que se segue:
“Art. 178. No registro de imóveis será feita:
VIII – do memorial de loteamento de terrenos urbanos e rurais, para venda de lotes a prazo ou prestações:
A exigência em tela subsistiu intacta no Decreto-Lei n. 58, de 10.12.37, que dispôs sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações.
Com efeito, conquanto a PREFEITURA MUNICIPAL DE PLANALTINA – GO tenha concretizado a desapropriação amigável do terreno ora reivindicado, anteriormente já alienado, deve-se ter em vista que esta alienação primitiva se vê acoimada de vício insanável, em vista da quebra do princípio da continuidade dos registros imobiliários. O parcelamento da área pela alienante deu-se sem observância da exigência de inscrição do memorial do loteamento, na forma do artigo 178 acima reportado, em flagrante vício ao princípio da continuidade. E, se equívoco houve por parte do Tabelião, o mesmo responde civilmente pelos seus atos, visto que o ato contaminado não convalesce. A presunção do domínio sucumbiu diante da ofensa ao consagrado princípio.
E, ainda que assistisse razão ao autor, não lhe socorre o direito de reaver a coisa com as benfeitorias existentes, já que adquiriu tão-somente o terreno, como antes alinhado. Caberia ao réu o direito de retenção da coisa até integral satisfação no tocante à indenização pelas edificações erigidas no local.
…” Fls. 317/325.
Acresça-se que a ausência de registro do título na circunscrição imobiliária que possui a inscrição originária do imóvel sub judice (Registro de Imóveis de Planaltina/Goiás) invalida, perante terceiros, a operação de compra e venda efetivada pelas partes, porquanto sua necessária inscrição no registro competente decorre da imprescindível publicação do ato, de modo a informar eventual interessado quanto à existência do direito de propriedade que recai sobre o bem.
Ademais, a escritura de compra e venda, lavrada na Comarca de Anápolis-GO, apresenta fracionamento da área em lotes, tendo o Sr. Tabelião do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Planaltina-GO informado, a fl. 287, que “não existe neste Ofício de Planaltina-GO registro específico do loteamento levado a efeito pela Prefeitura de Planaltina-GO”, o que constitui violação ao princípio da continuidade dos registros imobiliários.
E, finalmente, o Sr. Oficial Substituto do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal (fls. 297/305) informou que não foi localizada a certidão expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Planaltina-GO, que deu origem à transcrição nº 489.
Sendo assim, a ausência de inscrição, no registro de imóveis competente, do memorial de loteamento dos terrenos, aliada à transcrição efetivada em Cartório de outra circunscrição, sem o prévio registro do título anterior, configura quebra da continuidade da cadeia dominial, sendo todos os registros posteriores alcançados pelo vício insanável.
À vista do exposto, nego provimento ao recurso, mantendo incólume a r. Sentença.
O Senhor Desembargador CRUZ MACEDO – Revisor:
Cuida-se de apelação em face da sentença que, na ação reivindicatória, julgou improcedente o pedido, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitrou em R$1.000,00 (um mil reais), nos termos dos rt. 20, §4°, do CPC.
Requer o apelante a reforma do julgado, sob o argumento de que, inobstante as duas partes apresentem escrituras registradas, a que está em seu nome fora registrada anteriormente àquela que transmite a propriedade ao Distrito Federal sob forma de desapropriação amigável, sendo, portanto, direito seu o domínio do imóvel.
Tenho que a r. sentença recorrida não merece qualquer reparo, estando inclusive muito bem fundamentada.
De fato, constata-se que ambas as partes possuem escrituras devidamente registradas referentes ao mesmo imóvel. Todavia, além do registro, quando da transmissão da propriedade, hão de ser examinados alguns princípios, quais sejam, o da especialidade e o da continuidade.
O primeiro, consiste na correta e perfeita identificação do imóvel, devendo o bem estar devidamente caracterizado para que se evite qualquer confusão entre imóveis. O segundo que, para o deslinde da presente causa, é de suma importância, mormente ante a demonstração de que houve mais de um registro para o mesmo bem, é o da continuidade da cadeia dominial, exigindo uma seqüência lógica entre os adquirentes e transmitentes do imóvel.
O d. Magistrado transcreve ensinamento do professor Walter Ceneviva (fl. 323), no sentido de que: “desde 1928, quando editado do Decreto 18.542, a seqüencialidade está inserida expressamente no ordenamento nacional regulador do registro de imóveis, e em constante aperfeiçoamento. O Decreto n. 4.857 a enunciava no art. 214, ao dispor que, se o imóvel não estivesse lançado no nome do outorgante, o oficial exigiria a prévia transcrição do título antecedente, qualquer que fosse a sua natureza, para assegurar a continuidade do registro. No mesmo sentido dispunha o art. 244, vedando, “em qualquer caso”, transcrição ou inscrição sem prévio registro anterior, com o declarado propósito de “assegurar a continuidade de cada prédio”.
Nesse passo, correta a manifestação monocrática no sentido de que, embora haja registro da transferência da propriedade para o apelante em data anterior ao do apelado, não foi possível estabelecer a origem da matrícula atribuída àquele registro, ao passo que o efetuado em nome do Distrito Federal pode-se aferir corretamente a cadeia dominial.
Ora, o Sr. Oficial do Cartório do 1° Ofício de Registro de Imóveis certificou que não fora identificada a origem da transcrição n° 489 (fl. 297) referente à escritura passada em favor do apelante, ao passo que se constata à fl. 220 que a desapropriação em favor do Distrito Federal fora realizada com base na transcrição de registro n° 303, que por sua vez teve origem em uma compra e venda datada de 1932, conforme o documento expedido pelo 1° Serviço Notarial da Comarca de Planaltina-GO.
Além disso, também informou o Tabelião do Serviço de Registro de Imóveis de Planaltina-GO que não fora efetivado qualquer registro de loteamento do imóvel, fato que impede a verificação da exata transmissão do imóvel, afrontando mais uma vez o princípio da continuidade, que exige a cadeia de titularidades.
Por todo o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo íntegra a r. sentença monocrática.
O Senhor Desembargador HUMBERTO ADJUTO ULHÔA – Vogal:
Negou-se provimento ao recurso por unanimidade.
← SENTENÇA Nº 23366-7/13 – Duvida – A: TITULAR DO CARTORIO DO 5 OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS DO DF.	SENTENÇA Nº 47421-2/13 – Mandado de Seguranca – A: GERALDO JENUS OLIVEIRA FERNANDES. Adv(s).: DF037936 – Henrique Guimaraes e Silva. R: OFICIAL DO 3 TABELIONATO DE REGISTRO DE IMOVEIS DO DF. →

References: artigo 269
 artigo 20
 artigo 859
 artigo 1
 artigo 244
 artigo 195
 artigo 244
 artigo 244
 artigo 178
 artigo 178