Source: https://www.ratgeber-erbengemeinschaft.de/erbengemeinschaft/erbengemeinschaft-als-vermieter/
Timestamp: 2019-04-26 07:55:42+00:00

Document:
Erbengemeinschaft als Vermieter | Ratgeber Erbengemeinschaft
Kostenfreie Ersteinschätzung Ihres Falles vom Anwalt für Erbrecht
Sie befinden sich hier: Ratgeber Erbengemeinschaft » Erbengemeinschaft » Erbengemeinschaft als Vermieter
Vermietete Immobilie als Bestandteil der Erbengemeinschaft
Erbengemeinschaft wird automatisch Vermieter
Laufende Angelegenheiten zwischen Mieter und Erbengemeinschaft als neuem Vermieter
Kündigung des Mietverhältnisses durch die Erbengemeinschaft
Stirbt eine Person und hat sie mehrere Personen als Erbe eingesetzt, so bilden diese eine Erbengemeinschaft und übernehmen als Folge der sog. Universalsukzession nach § 1922 BGB sämtliche Vermögensgegenstände und auch Verträge „zur gesamten Hand“. Das bedeutet insbesondere, dass die Erbengemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft das Vermögen übernimmt und insbesondere nicht jeder Miterbe einzeln über Nachlassgegenstände und übernommene Verträge bestimmen kann. Zur Regelung dieser gemeinsamen Zeit hat der Gesetzgeber allerdings Vorschriften aufgestellt, wie der Nachlass zu verwalten ist.
Hinterlässt der Erblasser allerdings eine vermietete Wohnung, so kommen hier einige Besonderheiten zu tragen. Zunächst einmal gilt auch hier ganz normal die bereits angesprochene Universalsukzession, d.h. die Erbengemeinschaft übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Für den Mieter hat dies zur Folge, dass er nun statt einer Person als Vertragspartner die Mehrheit an Erben sein Vermieter ist. Dies hat an allerersten Stelle für den Mieter die Folge, dass er den Mietzins nun ungeteilt an die Gemeinschaft der Erben zahlen muss. Weder kann ein einzelner Miterbe Zahlung an sich verlangen, noch kann der Mieter einfach nur an einen Miterben zahlen. Über den Umstand, dass er nun an die Erbengemeinschaft zahlen muss, muss der Mieter allerdings informiert werden. Er selbst hat keine Pflicht sich über die geänderten Verhältnisse zu informieren.
Für alle laufenden Angelegenheiten der Mietbeziehung kann die Erbengemeinschaft nach dem Mehrheitsprinzip agieren. Stehen zu treffende Entscheidungen an, z.B. muss ein Handwerker zur Reparatur eines Schadens beauftragt werden, so müssen nicht alle Miterben dem zustimmen. Es ist ausreichend wenn die Mehrheit der Erbteile zustimmt. Mit diesem Mehrheitsbeschluss werden allerdings auch die übrigen – ablehnenden – Miterben zur Zahlung des anteiligen Handwerkerlohns verpflichtet, denn mit der Mehrheitsentscheidung geht auch die Vertretungsbefugnis nach außen einher, § 2038 (1) BGB. Für die Praxis wichtig ist daher die sorgfältige Beachtung, welche Maßnahmen noch unter die ordnungsgemäße – und damit per Stimmenmehrheit entscheidbare – Verwaltung der Erbengemeinschaft fallen, und welche außerordentlich sind. Als Definition gilt hier: Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören alle Maßnahmen, die „der Beschaffenheit des Nachlasses insgesamt(! nicht einzelnen Teilen der Erbschaft) und dem Interesse aller Miterben nach billigem Ermessen entsprechen und den Nachlass nicht erheblich verändern“. Damit fallen unter die ordnungsgemäße Verwaltung sehr viele Tätigkeiten, insbesondere die meisten wirtschaftlich nicht nachteiligen.
Für die Kündigung durch die Erbengemeinschaft gelten naheliegenderweise die ganz normalen Regelungen über die Kündigung von Wohnraummiete, geregelt in den §§ 549ff BGB. Konkret bedeutet das, dass die Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter extrem eingeschränkt sind. Zwei bedeutende Fälle beleuchte ich nun etwas näher:
Eigenbedarfskündigung durch Erbengemeinschaft
Hier stellt sich die Frage, ob es ausreicht wenn bereits ein Miterbe Eigenbedarf anmeldet und in Folge dessen den Mietvertrag vermieterseitig kündigen möchte, § 573 (2) Nr. 2 BGB. Nach ständiger Rechtsprechung wird diese Frage bejaht, d.h. eine Eigenbedarfskündigung ist möglich. Allerdings ist der entsprechende Miterbe für den Ausspruch der Kündigung auf die Mitwirkung der übrigen Miterben angewiesen. Er alleine kann die Kündigung nicht vornehmen.
Verwertungskündigung durch die Erbengemeinschaft nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB
Da die Erbengemeinschaft nicht auf Dauer angelegt ist, kommt früher oder später der Punkt auf, dass eine vermietete Immobilien unter Umständen verkauft werden muss, um die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu ermöglichen. Insbesondere wenn es eine größere Anzahl an Miterben gibt, ist häufig nicht ein einzelner Miterbe in der Lage, die Immobilie zu übernehmen und die übrigen Miterben „auszuzahlen“. An dieser Stellt kommt regelmäßig der Aspekt auf, dass man eine entmietete Immobilie einfacher und zu einem höheren Preis verkaufen kann. Die Frage ist daher konkret, ob die bessere Verwertungsmöglichkeit es rechtfertigt, einen Wohnraummietvertrag zu kündigen.
Es gelten hier die allgemeinen Bestimmungen des § 573 (2) Nr. 3 BGB, d.h. es muss ein berechtigtes Interesse vorliegen. Regelmäßig ist das der Fall, wenn der Vermieter an der angemessenen Verwertung der Immobilie durch Fortsetzung des Mietverhältnisses gehindert wird und hierdurch erhebliche Nachteile erleidet. Dies wird – nach Rechtsprechung des BGH – immer dann bejaht, wenn der Mieterschutz zu einem faktischen Verkaufshindernis wird. Hierzu wird üblicherweise der Preis für die Immobilie im vermieteten Zustand ermittelt und geprüft, ob die Erbengemeinschaft so den Preis erwirtschaften kann, der üblicherweise für vermietete Immobilien erwirtschaftet werden kann. Ist dies nicht der Fall, so kommt eine Verwertungskündigung in Betracht.
Demnach ist alleine das Bestreben nach Erbauseinandersetzung kein Grund für eine Kündigung. Diese muss zunächst versuchen die Immobilie vermietet zu verkaufen. Ist das zu wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen nicht möglich, so ist im Einzelfall zu entscheiden und kann eine Kündigung rechtfertigen.
Eine gangbare Alternative, falls die Verwertungskündigung rechtlich auf unsicheren Füßen steht und unter Umständen mit einer mehrjährigen gerichtlichen Auseinandersetzung zu rechnen ist, kann für den einzelnen Miterben der Verkauf seines Erbteils sein. Indem er diesen an eine Person überträgt, die das nötige Fachwissen zum Umgang mit vermieteten Immobilien mitbringt, kann er meist auch einen besseren Preis erzielen.
Liegt nun ein Kündigungsgrund vor, so stellt sich die Frage ob bereits die Mehrheit der Miterben die Kündigung aussprechen kann oder ob hierzu ein einstimmiger Beschluss der gesamten Erbengemeinschaft erforderlich ist. Nach sich immer mehr durchsetzender Auffassung, reicht hierzu ein Mehrheitsbeschluss aus. Die Kündigung selbst muss in Schriftform, § 126 BGB, erfolgen. Entsprechend müssen entweder mindestens die Miterben, die die Mehrheit darstellen, auf der Kündigung unterschreiben oder einem Miterben eine Vollmacht ausstellen und diese dem Kündigungsschreiben beilegen.
Neben der hier beschriebenen Situation, dass der Erblasser Vermieter einer Wohnung war, gibt es auch den umgekehrten Fall: der Erblasser war Mieter einer Immobilie, in der er ggf. sogar mit anderen Personen gemeinsam gelebt hat. Mehr zu diesem Fall lesen Sie auf meiner Seite „Verstorbener Mieter hinterlässt Erbengemeinschaft“.
Newsletter zur Erbengemeinschaft, eBook „In 9 Schritten zur Auseinandersetzung“ und Checkliste „Todesfall“
Sie erhalten mein eBook „Die Erbengemeinschaft – In 9 Schritten zur Auseinandersetzung“: Welche Möglichkeiten zum Verlassen der Erbengemeinschaft haben Sie? Wie setzen Sie ihren Ausstieg konkrekt um?
Zusätzlich schicke ich Ihnen meine „Checkliste Todesfall“: Wichtige Aufgaben für Angehörige in den ersten Tagen und Wochen nach dem Todesfall.
Wer übernimmt die Wohnung, wenn der Mieter stirbt? Was passiert mit den überlebenden Mitbewohnern? Gibt es Sonderkündigungsrechte? Antworten auf HEREDITAS!
Die Urteile zur Erbengemeinschaft im Jahr 2017: Unzulässige Teilungsversteigerung, Ausgleichung von Pflegeleistungen... und weiteres!
Auseinandersetzung anstreben - Erbteil verkaufen - Abschichtung vornehmen. Jeder Weg hat Vor- und Nachteile. Lesen Sie, was in welcher Situation passt!
Haben mehrere Personen zusammen ein Haus geerbt, so bilden sie eine Erbengemeinschaft. Sie müssen sich gemeinsam um das Haus kümmern und können es nur gemeinsam verkaufen. 13 Tipps, was Sie als Miterbe wissen müssen: Vom Erwerb über die Verwaltung bis hin zur Auseinandersetzung!
Urteil VGH Baden-Württemberg: Betreuer muss nach Kostenübernahmeerklärung Bestattungskosten des verstorbenen Betreuten tragen
veröffentlicht am 08. Apr 2019 in der Kategorie Aktuelle Rechtsprechung zur Erbengemeinschaft
er Kategorie Aktuelle Rechtsprechung zur Erbengemeinschaft Bitte beachten Sie meine Rechtlichen Hinweise für die Nutzung dieser Webseite inklusive Haftungsregelungen. Ich fasse lediglich Allgemeinwissen zusammen und biete keine [... mehr lesen]
Urteil Bundesarbeitsgericht: offene Urlaubstage bei Tod des Arbeitnehmers sind abzugelten
veröffentlicht am 07. Apr 2019 in der Kategorie Aktuelle Rechtsprechung zur Erbengemeinschaft
Nachlassplanung Erbengemeinschaft verhindern
veröffentlicht amin der Kategorie Praxistips für Erben
n keine Erbengemeinschaft entstehen lassen veröffentlicht am in der Kategorie Praxistips für Erben Inhaltsverzeichnis: darum geht´s auf dieser SeiteWarum sind Erbengemeinschaften problematisch?Wie kann ich Erbengemeinschaften [... mehr lesen]
Erben und vererben von Schulden
veröffentlicht am 25. Jan 2019 in der Kategorie Praxistips für Erben
geerbt: Das sind Ihre Möglichkeiten veröffentlicht am in der Kategorie Praxistips für Erben Inhaltsverzeichnis: darum geht´s auf dieser SeiteWarum kann man auch Schulden erben?Welche unterschiedlichen Schulden kann man [... mehr lesen]
engemeinschaft: veröffentlicht am in der Kategorie Aktuelle Rechtsprechung zur Erbengemeinschaft Inhaltsverzeichnis: darum geht´s auf dieser SeiteWas bedeutet ?Was spricht für eine vorzeitige Übertragung, was [... mehr lesen]
öffentlicht am in der Kategorie Erbengemeinschaft auflösen Inhaltsverzeichnis: darum geht´s auf dieser SeiteWelche Optionen haben Sie als Mitglied einer Erbengemeinschaft?Erbengemeinschaften sind nicht auf Dauer angelegtDer [... mehr lesen]
er Kategorie Erbengemeinschaft auflösen Inhaltsverzeichnis: darum geht´s auf dieser SeiteDie Nutzungsart der Immobilie bestimmt deren Schicksal in der AuseinandersetzungLetztwillige Verfügungen des Erblassers können [... mehr lesen]
ngemeinschaft: Rechtsprechungsüberblick für Miterben 2015 veröffentlicht am in der Kategorie Aktuelle Rechtsprechung zur Erbengemeinschaft Inhaltsverzeichnis: darum geht´s auf dieser SeiteBGH: Übertragen die Erben [... mehr lesen]
e kennen sollten veröffentlicht am in der Kategorie Erbengemeinschaft auflösen Inhaltsverzeichnis: darum geht´s auf dieser SeiteWer ist in der Erbengemeinschaft Eigentümer?Dürfen Miterben die Immobilie nutzen?Wer kümmert [... mehr lesen]
r Erbengemeinschaft: so handeln Sie als Miterbe richtig veröffentlicht am in der Kategorie Praxistips für Erben Inhaltsverzeichnis: darum geht´s auf dieser Seite10 hilfreiche Tipps für den ErbfallBestattung organisieren: [... mehr lesen]
veröffentlicht am 24. April 2019 im Beitrag Erbengemeinschaft & Haus: 13 absolute Praxistipps für Miterben
Bei meiner Busenfreundin ist es der Fall, dass sie zusammen mit ihrem Bruder das Haus vom Opa geerbt haben. Erika braucht schon die eigenen vier Wände, denn sie wartet auf das Baby. Justus ist dagegen noch jung, möchte aber für sein Teil was kriegen, um in eigenes Auto zu investieren. Da im Grundbuch nur ein Wohnrecht fürs H [... mehr lesen]
Mohammad Al Faroukh
veröffentlicht am 7. April 2019 im Beitrag Haushaltsauflösung in der Erbengemeinschaft
Wir haben nun schon häufiger mit zerstrittenen Erbengemeinschaften zu tun gehabt, die sich in der Abwicklung einer Entrümpelung überhaupt nicht einigen konnten. Bestenfalls versteht eine Erbengemeinschaft, dass es in dieser Angelegenheit Sinn macht, an einem Strang zu ziehen und verständigt sich auf einen Erben, der die Entr [... mehr lesen]
Horst Even
veröffentlicht am 8. März 2019 im Beitrag Erbschaft verlassen
Muß der Erbe über den Nachlass des Erblassers informiert sein, damit er abwägen kann, das Erbe anzunehmen oder nicht ? [... mehr lesen]
veröffentlicht am 1. Februar 2019 im Beitrag Erbfall und Erbengemeinschaft mit Auslandsbezug
Das kommt immer auf den Einzelfall an, ich kann Sie dazu leider nicht beraten. In vielen Fällen ist es sinnvoll einen Erbschein zu beantragen. [... mehr lesen]
veröffentlicht am 31. Januar 2019 im Beitrag Erbfall und Erbengemeinschaft mit Auslandsbezug
Hallo, mein Nachbar ist verstorben. Zu Lebzeiten übergab er mir einen Schlüssel und teilte mir mit wo das Testament hinterlegt ist. Die einzigen berechtigten Erben lt. Testament sind Neffe und Nichte in Kanada. Diese erben jetzt ein Haus div. Sachgüter Auto etc. sowie Sparverträge Guthaben bei Sparkassen und Aktien. Ich möc [... mehr lesen]
4.5 (90%) bei 2 Bewertungen
Mein Name ist Dr. Stephan Seitz und ich war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: die Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf.
Erbschein-Rechner: Gebühren Beantragung Erbschein

References: § 1922
 § 2038
 § 573
 § 573
 § 573
 BGH 
 § 126