Source: https://ficek.sk/darovanie-nehnutelnosti-vnukovi-28910
Timestamp: 2020-02-26 01:20:22+00:00

Document:
[2020] Darovanie nehnuteľnosti vnukovi | Právna Poradňa
Darovanie nehnuteľnosti vnukovi
Odpovedané dňa: 30. 8. 2017
Otázka: Darovanie nehnuteľnosti vnukovi
Dobrý deň, matka chce darovať nehnuteľnosť našim deťom 4, 5ročnému synovi a 4mesačnej dcére ako postupovať.
Odpoveď: Darovanie nehnuteľnosti vnukovi
Dobrý deň, k Vašej otázke uvádzame nasledovné stanovisko vyjadrujúce náš právny názor:
Zastúpenie maloletého pri právnom úkone
Vymedzenie právnych úkonov, na ktoré je maloletý spôsobilý, upravuje § 9 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v účinnom znení (ďalej len "Občiansky zákonník"), podľa ktorého maloletí majú spôsobilosť len na také právne úkony, ktoré sú svojou povahou primerané rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej ich veku.
Bez ohľadu na veľmi nízky vek maloletých v danom prípade (4,5 ročné a 4 mesačné dieťa) je nutné konštatovať, že v aplikačnej praxi je považovaný prevod nehnuteľnosti (či už ide o prevod titulom kúpnej zmluvy, darovej zmluvy, zámennej či inej obdobnej zmluvy) považovaný za právny úkon, na ktorý nie je maloleté dieťa spôsobilé - teda nemôže takýto právny úkon samostatne vykonať.
Občiansky zákonník v § 26 ustanovuje, že pokiaľ fyzické osoby nie sú spôsobilé na právne úkony, konajú za ne ich zákonní zástupcovia.
Teda, ak má byť zmluvnou stranou zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti maloletý (teda fyzická osoba nespôsobilá pre nedostatok veku v plnom rozsahu na právne úkony), musí byť pri tomto právnom úkone zastúpený zákonným zástupcom.
Kto je zákonným zástupcom maloletého upravuje Občiansky zákonník v § 27 ods. 1 odkazom na zákon o rodine (ktorým je zákon č. 36/2005 Z. z. v účinnom znení, ďalej len "zákon o rodine").
Podľa § 31 ods. 1 zákona o rodine rodičia zastupujú maloleté dieťa pri právnych úkonoch, na ktoré nie je spôsobilé.
Z uvedeného vyplýva, že ak chce stará matka darovať nehnuteľnosti maloletým vnúčatám, maloleté vnúčatá budú pri tomto právnom úkone zastúpené svojimi zákonnými zástupcami - rodičmi - a to obidvomi, keďže rodičovské práva a povinnosti prináležia obidvom rodičom a ide vzhľadom na to, o aký právny úkon pri zastupovaní dieťaťa ide, ide o podstatnú vec, na ktorej sa musia zhodnúť obaja rodičia. Teda aj na darovacej zmluve budú uvedení síce ako obdarovaní maloleté deti, no súčasne v zmluve bude pri každom maloletom dieťati uvedené, že je pri danom právnom úkone zastúpené a to obidvomi rodičmi. Zmluvu ako takú teda budú v zastúpení každého dieťaťa podpisovať obaja jeho rodičia.
Nad rámec vyššie uvedeného je potrebné upozorniť na skutočnosť, že ak by súčasťou darovacej zmluvy bola napr. aj zmluva o zriadení vecného bremena - práva doživotného bývania a užívania darovaných nehnuteľností v prospech rodičov maloletých detí, rodičia by už nemohli zastupovať svoje maloleté dieťa pri darovacej zmluve.
Podľa § 31 ods. 2 zákona o rodine totiž žiadny z rodičov nemôže zastupovať svoje maloleté dieťa, ak ide o právne úkony, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a maloletým dieťaťom alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom navzájom; v takom prípade súd ustanoví maloletému dieťaťu opatrovníka, ktorý ho bude v konaní alebo pri určitom právnom úkone zastupovať (ďalej len „kolízny opatrovník").
V takomto prípade by rodičia museli pred uzavretím zmluvy podať na súd návrh, aby maloletým deťom ustanovil kolízneho opatrovníka, ktorý pri uzatváraní darovacej zmluvy, ktorej súčasťou bude aj napr. zmluva o zriadení vecného bremena - práva doživotného bývania a užívania darovaných nehnuteľností v prospech rodičov maloletých detí, bude maloleté deťi zastupovať.
Schválenie právneho úkonu súdom
Ak pôjde len o v otázke uvedený prípad - teda darovanie nehnuteľností starým rodičom maloletým vnúčatám, pri ktorom môžu byť maloleté deti zastúpené svojimi zákonnými zástupcami - rodičmi (nakoľko nedochádza ku kolízii záujmov medzi rodičmi a deťmi alebo deťmi zastúpenými tým istým rodičom), možno pristúpiť k uzatvoreniu darovacej zmluvy medzi starou matkou a maloletými vnúčatami. Jediným rozdielom medzi klasickou darovacou zmluvou uzavretou medzi dvomi osobami s plnou spôsobilosťou na právne úkony a týmto prípadom bude skutočnosť, že pri vymedzení zmluvných strán budú ako zákonní zástupcovia konajúci za každé dieťa uvedení obaja rodičia, ktorí následne zmluvu aj budú podpisovať.
Po takomto uzavretí zmluvy musia rodičia maloletých detí podať na súd návrh na schválenie právneho úkonu - darovacej zmluvy. Bez tohto dodatočného schválenia súdom nie je darovacia zmluva platným právnym úkonom. Uvedené vyplýva z § 28 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého ak zákonní zástupcovia sú povinní aj spravovať majetok tých, ktorých zastupujú, a ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu. Súčasťou rodičovských práv a povinností je pritom podľa § 28 ods. 1 písm. c) zákona o rodine aj povinnosť správy majetku maloletých.
Po schválení právneho úkonu súdom môžu maloleté deti (opäť konajúc v zastúpení svojimi rodičmi ako zákonnými zástupcami), resp. ich stará matka ako darca podať príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Neoddeliteľnou prílohou tohto návrhu nebude len darovacia zmluva, ale aj súdne rozhodnutie, ktorým súd schválil právny úkon, ktorý zákonní zástupcovia maloletých detí urobili v ich mene a na ich účet.
Podotázka: Darovanie nehnuteľnosti vnukovi (Rodinné právo)
Dobrý deň, chcela by som sa informovať ohľadne problematiky dedenia. Po smrti starého otca dedili jeho polovicu bytu dvaja súrodenci. Momentálne stará mama žije a celú svoju polovicu prepísala na vnuka po dcére a dcéra sa plánuje zriecť svojej štvrtky pre prospech jej syna (spomínaného vnuka). Tým pádom je na syna napísaná jedna štvrtka bytu a žiada vyplatenie zo svojej časti. Je možné ešte nejako napadnúť to, že stará mama v podstate obišla deti a prepísala inak predmet dedičského konania na vnuka?
Dobrý deň, ako vlastník svojho spoluvlastníckeho podielu mohla stará mama nakladať ľubovoľne. Nakoľko svoj spoluvlastnícky podiel previedla na vnuka, ide o blízku osobu, a preto nedošlo ani k porušeniu predkupného práva. Ak tento prevod vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu potvrdil kataster nehnuteľností, bolo po formálnej stránke všetko v poriadku. Jediná cesta k tomu, aby bolo možné napadnúť tento prevod je, že by stará mama v čase podpisu zmluva trpela takou duševnou poruchou, ktorá ju robila nespôsobilou na predmetný právny úkon. V takom prípade by totiž išlo o absolútne neplatnú zmluvu. Stačilo by napadnúť platnosť zmluvy a vlastnícke vzťahy by sa vrátili do pôvodného stavu. V opačnom prípade ide o platný prevod vlastníckeho práva.
Dobrý deň, do koľkých dni alebo respektíve dá sa ešte stiahnuť darovacia zmluva ak už je podpísaná? Nemyslím vrátenie daru po uplynutí nejakej doby, ale, či môže darca odstúpiť od zmluvy v nejakej lehote, kým to neprešlo katastrom alebo niečo podobne. Ďakujem.
pokiaľ túto možnosť máte uvedenú v darovacej zmluve - možnosť odstúpenia v nejakej lehote - nemáte uvedenú v darovacej zmluve, tak nie je možné odstúpenie od darovacej zmluvy.
Podľa ust. § 48 Občianskeho zákonníka platí :
"(1) Od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.
(2) Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak."
Ak by sme vychádzali z predpokladu, že Vy ste podali návrh na katastrálny odbor, potom možnosťou je tento návrh zobrať späť, teda možnosťou je zobrať späť návrh z katastra a katastrálny odbor konanie zastaví ak ostatní účastníci so zastavením konania súhlasia.
Možnosťou tiež je dohodnúť sa na zrušení darovacej zmluvy.
Chceli by sme darovať vnukovi nás byt v Bratislave s podmienkou doživotného užívanie obidvoch partnerov v manželstve. Je to možné?
otázka darovanie nehnuteľnosti je veľmi častou otázkou v našej poradni.
V otázke neuvádzate, či vnuk je maloletý, nakoľko v tomto prípade darovanie nehnuteľnosti maloletému podlieha schváleniu tohto právneho úkonu súdom.
V prípad,e že vnuk je plnoletý, nepodlieha schválenie darovacej zmluvy súdom a je na Vás, či zriadite tzv. vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania a bývania v nehnuteľnosti.
Môžete sa obrátiť aj na našu advokátsku kanceláriu. Výhodou spísania zmluvy advokátom je autorizácia zmluvy advokátom.
Dobrý deň, ďakujem za promptnú odpoveď ohľadne darovania nehnuteľnosti maloletej osobe. Darovaciu zmluvu mame pripravenú tak ako radite, t.j. otec, ktorý po rozvode manželstva je výlučným spoluvlastníkom 1/2 bytu, daruje svoj podiel dcéram, za maloletú dcéru podpise zmluvu matka, ktorá je výlučným spoluvlastníkom druhej 1/2 bytu. Druhá dcéra je už plnoletá. Mame pripravenú aj ďalšiu darovaciu zmluvu, ide o rodinný dom vo výlučnom spoluvlastníctve otca - podiel 1/4, matky - podiel 1/4 a starej mamy z otcovej strany- podiel 1/2. V tomto prípade daruje dcéram svoj 1/4 podiel matka. Takže zmluvu za maloletú dcéru podpise druhý zákonný zástupca/otec? Je potrebný pripojiť k zmluve súhlas spoluvlastníka- starej mamy (aj otca? ) s darovaním? Ďalšia otázka sa týka zmlúv. Obidve nehnuteľnosti sa nachádzajú v jednom katastrálnom území. Bolo by možné zahrnúť ich do jednej darovacej zmluvy? T.j. darca 1/ otec daruje svoj podiel na byte a darca 2/ matka daruje svoj podiel na rodinnom dome, a za maloletú dcéru by sa podpísali obidvaja rodičia, ktorí sú zároveň aj darcami? Tým pádom by stačilo podať na súd len jeden návrh na schválenie právneho úkonu. Ďakujem za Vás čas venovaný mojim otázkam.
Pokiaľ ide k druhú nehnuteľnosť, tak zmluvu bude podpisovať otec za maloletú dcéru, pretože podiel daruje matka. Súhlas ostatných spoluvlastníkov nie je potrebné predložiť.
Nezahŕňajte to do jednej zmluvu, pretože maloletú dcéru zastupuje aj otec a aj matka pri rôznych úkonoch (zmluvách). Teoreticky by to mohlo byť možné, ale viem si živo predstaviť ako v tom niekto uvidí problém a skomplikuje Vám to celý prevod. To isté platí aj pre konanie o schválení úkonu za maloletú dcéru - pridajte to osobitné.
Dobrý deň, obraciam sa na Vás s prosbou o radu pri darovaní nehnuteľnosti maloletej osobe. Ak darcom je otec, tak podpisuje darovaciu zmluvu ako darca na jednej strane a tiež ako zákonný zástupca maloletého na strane druhej spolu s matkou? Alebo treba v tomto prípade požiadať súd o ustanovenie opatrovníka? Ďakujem.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 27.12.2018)
Dobrý deň, ak je otec výučným vlastníkom nehnuteľnosti, tak za dieťa bude podpisovať zmluvu matka, následne bude potrebné podať návrh na súd na schválenie úkonu za maloletého. Potom podáte návrh na vklad do katastra, pričom prílohou návrhu bude rozsudok s doložkou právoplatnosti.
Ak by ste potrebovali pomôcť s niektorou časťou tohto procesu alebo so všetkým, dajte nám vedieť.
Dobrý deň, chcela by som Vás poprosiť o radu. Moje 2 deti / 14 ročná+8 ročná/ zdedili byt po starom otcovi. Dedičské konanie už prebehlo a sú výhradne vlastníčky. Byt mám v pláne čo najrýchlejšie predať, lebo nemám financie na udržiavanie bytu/platby za nájom. /, -nakoľko som vdova a peniaze na zvýš nemám. Ako by som mala postupovať, aby byt bol čo najrýchlejšie predaný. Pravdepodobne mám už dvoch kupcov. Je mi jasné, že peniaze z predaja bytu pôjdu na účty deti. Môžem byt predať, aj keď to ešte neschváli súd?
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 24.06.2018)
ak sú vlastníkmi nehnuteľnosti deti, potom ich pri hospodárení s ich majetkom zastupujete Vy, ako ich rodič. Avšak, ak ide o majetok vyššej hodnoty, je na platnosť právneho úkonu potrebné schválenie právneho úkonu maloletého súdom. Dovoľujem si odporučiť prečítať tento článok:
https://ficek.sk/malolety-ako-vlastnik-nehnutelnosti-ano-alebo-nie-102
Dobrý deň, je možné prosím zriadiť vecné bremeno v práve doživotného užívania nehnuteľnosti pre maloleté dieťa? Toto vecné bremeno bude zriadené aj pre rodičov dieťaťa. Matka dieťaťa predáva nehnuteľnosť svojej dcére z 1. Manželstva a chce si zriadiť, spolu s terajším manželom a ich spoločným synom vecné bremeno v práve doživotného užívania nehnuteľnosti. Ďakujem.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 14.03.2018)
ďakujeme za Vašu otázku, ku ktorej uvádzame nasledovné stanovisko vyjadrujúce náš právny názor:
Zriadenie vecného bremena v prospech maloletého dieťaťa
Z právneho hľadiska neexistuje žiadna prekážka, pre ktorú by nemohlo byť zmluvnou stranou zmluvy o zriadení vecného bremena (prípadne spojenej v jednej listine so samotnou scudzovacou zmluvou - či už kúpnou, darovacou, zámennou alebo inou) aj maloleté dieťa. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu spočívajúcemu v práve doživotného bývania a užívania scudzovanej nehnuteľnosti je teda možné zriadiť aj v prospech maloletého dieťaťa.
Samotný postup ako uvedené dosiahnuť je však v prípade, ak zmluvné strany uzatvárajú scudzovaciu zmluvu so zmluvou o zriadení vecného bremena jednou listinou (čo možno jednoznačne v záujme právnej ochrany predávajúceho, resp. darcu odporučiť, keďže v opačnom prípade je predávajúci vystavený riziku, že po prevode vlastníckeho práva už predávajúci už nebude mať kupujúci vôľu zriadiť v jeho prospech vecné bremeno a tak zaťžiť už svoju nehnuteľnosť) zložitejší.
Možná kolízia záujmov rodiča a maloletého dieťaťa
V danom prípade by predávajúcou a zároveň oprávnenou z vecného bremena bola matka maloletého dieťaťa - a to toho maloletého dieťaťa, ktoré by malo byť ďalším účastníkom zmluvy ako ďalšia osoba oprávnená z vecného bremena. Kupujúcou a povinnou z vecného bremena má byť dcéra predávajúcej z prvého manželstva. Za obyčajných okolností sú rodičia oprávnení zastupovať maloleté dieťa. Za obvyklých okolností by teda aj zmluvu, ktorej zmluvnou stranou je maloletí, mohol uzatvoriť jeho zákonný zástupca (s tým, že ak by sa zmluva netýkala nakladania s majetkom, nevyžadovalo by sa pre jej platnosť ani následné schválenie tohto právneho úkonu súdom). V tomto prípade však matka nemôže zastupovať maloleté dieťa, pretože sú obaja zmluvnými stranami daného právneho úkonu s odlišným postavením, a teda hrozí potenciálne kolízia ich záujmov.
Vzhľadom na uvedené zastaváme právny názor, že v danom súbore právnych úkonov, ktoré majú byť podľa vôle zmluvných strán od seba neoddeliteľné, môže dôjsť ku kolízii záujmov medzi predávajúcou a maloletým dieťaťom.
Potreba ustanoviť kolízneho opatrovníka na uskutočnenie právneho úkonu
Podľa § 31 ods. 2 zákona č. 36/2005 Z. z. o rodine v účinnom znení (ďalej len "zákon o rodine") žiadny z rodičov nemôže zastupovať svoje maloleté dieťa, ak ide o právne úkony, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a maloletým dieťaťom alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom navzájom; v takom prípade súd ustanoví maloletému dieťaťu opatrovníka, ktorý ho bude v konaní alebo pri určitom právnom úkone zastupovať (ďalej len „kolízny opatrovník").
Vzhľadom na čo i len potenciálnu kolíziu záujmov medzi účastníkom právnych úkonov - matkou maloletého dieťaťa a iným účastníkom právnych úkonov - maloletým dieťaťom, je nutné ešte pred samotným uskutočnením právneho úkonu podať na súd návrh na ustanovenie kolízneho opatrovníka maloletému dieťaťu, ktorý bude maloleté dieťa pri tomto právnom úkone zastupovať (teda okrem iného bude zmluvu v mene maloletého dieťaťa podpisovať). Už v návrhu na ustanovenie kolízneho opatrovníka môže navrhovateľ uviesť napr. blízku osobu maloletého, ktorú do funkcie kolízneho opatrovníka maloletého na účely uzatvorenia daného právneho úkonu navrhuje.
Súdne konanie o ustanovenie kolízneho opatrovníka
Konanie o ustanovení kolízneho opatrovníka maloletému dieťaťu pre vykonaniu právneho úkonu je jedným z konaní vo veci starostlivosti súdu o maloletých. Vzhľadom na povahu právneho úkonu sa toto konanie začne na návrh účastníka. Účastníci konania budú všetci tí, o právach a povinnostiach ktorých sa má konať. Vo Vašom prípade ním bude navrhovateľ, maloleté dieťa, ďalej jeho rodičia (ak nie sú už navrhovateľmi), navrhovaný kolízny opatrovník.
Príslušnosť súdu na ustanovenie kolízneho opatrovníka
Na uvedené konanie je vecne príslušný okresný súd a miestne príslušný ten okresný súd, v ktorého obvode má maloletý v čase začatia konania bydlisko určené dohodou rodičov alebo iným zákonným spôsobom. Ak sa už uskutočnilo čo i len jedno konanie vo veci starostlivosti súdu o dané maloleté dieťa (napr. konanie o určenie výživného, o úprave výkonu rodičovských práv a povinností a pod.), je miestne príslušným ten okresný súd, ktorý rozhodoval už v tomto konaní.
Dobrý deň prajem, ako to je s darovaním pre neplnoleté dieťa 9r. Daruje babka, ale rodičia nie sú úradné zosobášení. Ďakujem.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 19.01.2018)
Dobrý deň, pri darovaní nehnuteľnosti maloletému dieťaťu nie je z právneho hľadiska podstatnou skutočnosťou, či sú rodičia dieťaťa zosobášení alebo nie. Aj bez uzavretia manželstva zastupujú maloleté dieťa obaja rodičia. Tzn. že darovacia zmluva bude podpísaná rodičmi, ako zákonnými zástupcami maloletého dieťaťa. Nakoľko však nejde o bežný úkon, tento podlieha schváleniu súdom. V takýchto prípadoch sa postupuje tak, že sa najprv podpíše darovacia zmluva, následne sa podá na súd návrh na schválenie právneho úkonu za maloleté dieťa a až následne sa darovacia zmluva spolu s rozsudkom súdu predkladá príslušnému okresnému úradu, katastrálny odbor na zápis prevodu vlastníckeho práva na maloleté dieťa. Okresný úrad bez schválenia právneho úkonu za maloleté dieťa nezapíše prevod vlastníckeho práva.
Darovanie domu maloletým deťom

References: § 9
 § 26
 § 27
 § 31
 § 31
 súd 
 súd 
 súd 
 § 28
 § 28
 súd 
 § 48
 súd 
 súd 
 súd 
 § 31
 súd 
 súd 
 súd 
 súd