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Timestamp: 2018-01-18 09:47:50+00:00

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Maklerund Bauträgerrecht - 2/4 - Münchner Immobilien Blog
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/06 §§
Ausgestellt am 18. März 2015	von Roger Schäffter in 2015, Immobilienrecht
- Grundstücksrecht: Kein Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse
- Gewerbliches Mietrecht: Vertragsstrafe scheitert nicht an fehlendem Maximalbetrag
- Makler- und Bauträgerrecht: Provision umfasst auch Zubehör
- Wohnraummietrecht: Mangel durch weggefallene Außenrollläden
Grundstücksrecht: Kein Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse
Ist eine ebenerdige Terrasse nicht durch vertikale Bauelemente von anderem Sondereigentum oder aber Gemeinschaftseigentum derart klar und dauerhaft abgegrenzt, dass das jederzeitige Betreten durch Dritte verhindert werden kann, ist die Eintragung eines Sondereigentums zu Gunsten des Besitzers der Terrasse nicht möglich. Das Kammergericht Berlin hatte über die beantragte Eintragung zu entscheiden, welcher das Grundbuchamt zuvor widersprochen hatte. Zu Recht, so der Senat: Nach § 3 Abs. 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn Wohnungen oder andere Räume „in sich“ geschlossen sind. Für die Eintragung des Sondereigentums an Balkonen oder Terrassen sei erforderlich, dass sie aufgrund ihrer Lage nur durch das Sondereigentum, also die entsprechende Wohnung, betreten werden können, zu dem sie gehören. Fehlt -wie vorliegend- hingegen eine körperliche Begrenzung, so komme nur die Einräumung eines Sondernutzungsrechts in Betracht.
Das Kammergericht bestätigt in seiner Entscheidung die bisherige Rechtslage. Danach sind Balkone aufgrund ihrer alleinigen Erreichbarkeit durch die Wohnung als Sondereigentum eintragungsfähig; bei Terrassen hingegen ist es schwieriger. Eigentümer von Wohnungen mit Terrasse, die nicht sondereigentumsfähig sind, tun also gut daran, die Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch zu beantragen. Nur so haben sie in diesem Falle die Möglichkeit, eigenständig über die Nutzung der Terrasse entscheiden zu können.Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.comFundstelle: KG Berlin, Beschluss vom 06. Januar 2015, 1 W 369/14, IMR 2015 2385
Gewerbliches Mietrecht: Vertragsstrafe scheitert nicht an fehlendem Maximalbetrag
Das Fehlen eines Maximalbetrages führt nicht zur Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsstrafe, wenn damit ein Verstoß gegen die Überlassungspflicht des Vermieters sanktioniert werden soll. Vorliegend mietete der Mieter Flächen in einer in Errichtung befindlichen Immobilie. Für jeden Tag, den die Mieträume zu spät übergeben werden, wurde dem Mieter eine Vertragsstrafe in Höhe von 300,00 € versprochen. Zeitlich beschränkten die Parteien ihre Vereinbarung nicht. Nach Ansicht des Vermieters führe das Fehlen der zeitlichen Grenze zu einer unangemessen hohen Vertragsstrafe, sodass die Klausel unwirksam sei. Dem widersprach das OLG Celle: Die Zurverfügungstellung des Mietobjektes sei primäre Leistungspflicht eines jeden Vermieters. Ist dieser nicht in der Lage, das Objekt fristgerecht an den Mieter zu übergeben, stelle dies den denkbar gröbsten Vertragsverstoß dar. Eine Vertragsstrafe, deren Höhe von der Zeitspanne, innerhalb derer der Gebrauch nicht gewährt wird, abhängt, sei daher keineswegs unangemessen.
Diese Entscheidung entspricht der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 12.03.2003, XII ZR 18/00). Vermieter sind deshalb bei Abschluss von Mietverträgen über noch nicht fertiggestellte Immobilien gut beraten, sämtliche bis zur Übergabe noch bestehende Unsicherheiten (z.B. Eigentumserwerb, Erteilung von Genehmigungen und Finanzierungszusagen) abzusichern und eigene Verpflichtungen, z.B. Vertragsstrafen, zu begrenzen.
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 14.11.2014, 2 U 111/14, BeckRS 2014, 23078
Makler- und Bauträgerrecht: Provision umfasst auch Zubehör
Bei der Berechnung der Maklerprovision ist im Zweifel auch das Zubehör des Grundstücks zu berücksichtigen, so das Amtsgericht Charlottenburg. Weisen die Kaufvertragsparteien aus Gründen der Steuerersparnis das Zubehör gesondert im Grundstückskaufvertrag aus, kann sich dies zwar positiv auf die Grunderwerbssteuer auswirken, ist im Verhältnis zum Makler jedoch unerheblich.
Zur Stärkung der wirtschaftlichen Einheit besteht die gesetzliche Vermutung, dass die Verbundenheit zwischen Hauptsache und Zubehör auch im Verkaufsfall weiter besteht. Diese Vermutungswirkung kann nur dann widerlegt werden, wenn das Zubehör ausdrücklich von der Pflicht zur Übereignung im Kaufvertrag ausgenommen wird. Es könnte sodann ein eigener, vom Grundstück unabhängiger Kaufvertrag hierüber geschlossen werden. Der Makler erhält jedenfalls seine Provision auf den Gesamtkaufpreis des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages.
Fundstelle: AG Charlottenburg, Urteil vom 02.07.2014, 231 C 51/14, Grundeigentum 2014, S. 1532
Wohnraummietrecht: Mangel durch weggefallene Außenrollläden
Entfernt der Vermieter Außenrollläden, mit denen die Mieträume ausgestattet waren, liegt ein Mietmangel vor, wenn der dadurch bewirkte Sicht- und Sonnenschutz wegfällt und keine ausreichende Kompensation z.B. durch das Anbringen von Innenjalousien erfolgt. Im vom Landgericht Düsseldorf entschiedenen Fall sind die Außenrollläden im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zur Wärmedämmung entfernt worden. Da hierdurch der Sicht- und Sonnenschutz, der durch die Außenrollläden bewirkt wurde, wegfiel, war der vertragsgemäße Zustand nicht mehr gegeben. Dieser werde auch nicht durch die jetzt vorhandene Wärmedämmung oder durch vorhandene Gardinen kompensiert, da Gardinen keinen mit Außen- oder Innenjalousien vergleichbaren Sicht- und Sonnenschutz bewirken.
Die Entscheidung wird gleichermaßen auf gewerbliche Mietverhältnisses anwendbar sein. Dem Mieter stehen im obigen Fall bei Verzug des Vermieters die Rechte aus § 536a BGB zu. Er kann somit auch die Mangelbeseitigungskosten vom Vermieter verlangen, wenn dieser mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Dabei steht es dem Mieter frei, ob er den geltend gemachten Betrag zur Schadensbehebung verwendet oder nicht. Im letzteren Fall kann er dann aber nur den Nettobetrag verlangen, da die Umsatzsteuer nicht angefallen ist.
Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 18.06.2014, 23 S 241/13, ZMR 2014, 982
§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/03 §§
Ausgestellt am 5. Februar 2015	von Roger Schäffter in 2015, Immobilienrecht
- Gewerbliches Mietrecht: Verwendeter Begriff des verlorenen Baukostenzuschusses
- Bau- und Architektenrecht: Nachweis über Bedenkenanzeige im Prozess entscheidend!
- Makler- und Bauträgerrecht: Verletzung der Aufklärungspflichten
- Grundstücksrecht: Gutgläubiger lastenfreier Erwerb
Gewerbliches Mietrecht: Verwendeter Begriff des verlorenen Baukostenzuschusses
In einem gewerblichen Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter einen Investitionskostenbeitrag als verlorenen Baukostenzuschuss an den Vermieter leistet, welcher nach entsprechender Ausführung des Leistungsbereiches zu entrichten ist. Der Mieter lehnte die Zahlung des Baukostenzuschusses ab, weil die betroffenen Bauleistungen seitens des Vermieters mangelhaft ausgeführt worden seien. Zu Unrecht, so der Senat.
Wird ein verwendeter Begriff in den beteiligten Verkehrskreisen in einer bestimmten Weise verstanden, verstößt es gegen die Auslegungsvorschriften, ihn in einem anderen Sinne zu deuten. Der Begriff „verlorener Baukostenzuschuss“ wird als eine Geld- oder Sachleistung verstanden, welche der Mieter als Sonderleistung neben der Miete zugunsten des Vermieters zum Neu- oder Ausbau, zur Erweiterung, Wiederherstellung oder Instandsetzung von Räumen erbringt, ohne dass der Vermieter zur vollen oder teilweisen Rückerstattung dieser Leistung vertraglich verpflichtet ist. Der verlorene Baukostenzuschuss ist allerdings kein Entgelt für die erbrachte Bauleistung. Die vertragliche Regelung könne daher nicht so verstanden werden, dass der Vermieter für eine bestimmte Bauleistung vorleistungspflichtig ist und erst nach mangelfreier Ausführung das dafür geschuldete Entgelt erhält.
Das Urteil überzeugt. Im Unterschied zu anrechenbaren Baukostenzuschüssen stellen verlorene Baukostenzuschüsse keine Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache dar, sondern eine Sonderleistung neben der Miete.
Fundstelle: OLG Dresden, Beschluss vom 15.07.2014, 5 U 52/14, BeckRS 2015, 00216
Bau- und Architektenrecht: Nachweis über Bedenkenanzeige im Prozess entscheidend!
Ein Unternehmer wurde unter Einbeziehung der VOB/B 2006 mit der Errichtung eines Wohnhauses beauftragt. Die Parteien stritten darüber, ob die Bodenverdichtung mangelhaft ist. Nach der Abnahme traten im Bereich der Baugrube Setzungsrisse auf. Die Nachbesserung durch den Unternehmer blieb erfolglos. Eine weitere Nachbesserung lehnte der Unternehmer mit der Begründung, sowohl die Art des Bodens als auch die Witterungsverhältnisse machten eine bessere Verdichtung der Erde unmöglich, ab. Der Unternehmer schuldet eine Leistung nach den anerkannten Regeln der Technik. Ist er dazu wie vorliegend nicht in der Lage, muss er seinem Auftraggeber einen ausreichenden Hinweis geben. Unterlässt der Unternehmer eine solche sogenannte Bedenkenanzeige, bleibt er in der Haftung. Zu beachten ist außerdem, dass ein solcher Hinweis bereits bei Leistungserbringung zu erfolgen hat und nicht erst beim Versuch der Nachbesserung.
Unternehmer sollten, um Weiterungen zu vermeiden, den Bedenkenhinweis gem. § 13 Abs. 3 in Verbindung mit § 4 Abs. 3 VOB/B beachten. Um die Erfüllung der Mitteilungspflicht beweiskräftig dokumentieren zu können, empfiehlt es sich die Bedenkenanzeige schriftlich vorzunehmen.
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 17.12.2014, 4 U 1/14, BeckRS 2015, 00151
Makler- und Bauträgerrecht: Verletzung der Aufklärungspflichten
Der Makler verletzt die ihm obliegende Aufklärungspflicht, wenn er ein Objekt im Vorfeld mit einer Vollunterkellerung bewirbt, den Kunden vor Kauf aber trotz positiver Kenntnis nicht über die tatsächlich nur vorliegende Teilunterkellerung aufklärt. Die Bestimmung der Höhe des Schadensersatzes gestaltet sich in dieser Konstellation trotz eindeutiger Pflichtverletzung des Maklers schwierig: Für einen Schadensersatzanspruch in Höhe der Kosten der nachgeholten Vollunterkellerung muss der Käufer nachweisen, dass er bei Kenntnis der Teilunterkellerung das Objekt zu einem Kaufpreis erworben hätte, der in Höhe der Nachbesserungskosten reduziert worden wäre. Dabei trifft ihn der Beweis, dass der Verkäufer bereit gewesen wäre, diese Kaufpreisreduzierung vorzunehmen.
Die nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geltende Beweiserleichterung, nach der der Käufer nicht beweisen muss, dass sich der Vertragspartner auf einen solchen Vertragsabschluss eingelassen hätte, ist in der vorliegenden Konstellation nicht anwendbar. Diese kommt nur bei Schadensersatzansprüchen gegen den Vertragspartner selbst in Betracht. Das Begehren des Klägers richtet sich vorliegend jedoch gegen den Makler und nicht gegen den Verkäufer als seinen eigentlichen Vertragspartner.
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 19.11.2014, 20 U 2215/14, BeckRS 2015, 00268
Grundstücksrecht: Gutgläubiger lastenfreier Erwerb
Ein lastenfreier gutgläubiger Erwerb von Miteigentumsanteilen ist in Bezug auf nicht eingetragene Belastungen, deren Bestellung nur an einem Gesamtgrundstück möglich ist, nicht von vornherein ausgeschlossen, so das Brandenburgische Oberlandesgericht. Im konkreten Fall sollte eine Dienstbarkeit zugunsten einer Fernwärmeversorgungsanlange auf einem Grundstück eingetragen werden. Vor Antragstellung war ein Miteigentumsanteil am Grundstück – lastenfrei – veräußert worden. Da die Dienstbarkeit sich nur auf das gesamte Grundstück erstrecken kann, nicht hingegen auf einzelne Miteigentumsanteile, konnte die Dienstbarkeit nach lastenfreier Veräußerung eines Miteigentumsanteils nicht mehr eingetragen werden bzw. war auf den anderen Miteigentumsanteilen zu löschen. Der Erwerber des Miteigentumsanteils durfte sich nämlich darauf verlassen, dass das Grundstück lastenfrei ist bzw. dass die bei Erwerb noch nicht beantragte und eingetragene Dienstbarkeit nicht miterworben wird. Für eine Eintragung bedarf es der Bewilligung des neuen Inhabers des Miteigentumsanteils.
§ 892 BGB fingiert im Interesse des Verkehrsschutzes die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs, sodass ein Erwerber grundsätzlich von einer Lastenfreiheit ausgehen darf. Dies gilt auch für Erwerber von Miteigentumsanteilen. Erwerben diese lastenfrei, kann eine einheitliche Belastung auf keinem der Miteigentumsanteile eingetragen werden. Der Schutz des gutgläubigen Erwerbers wirkt sich somit gleichermaßen für die übrigen Eigentümer aus. Das OLG Dresden hat im Jahre 2010 hingegen in gegensätzlicher Weise entschieden. Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung bleibt abzuwarten – oder besser – man umgeht derartige Streitigkeiten durch zügige und vollständige Grundbuchanträge.
Fundstelle: OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.04.2014, 5 W 27/14, NJW-RR 2015, 15
§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/26 §§
Ausgestellt am 4. Dezember 2014	von Roger Schäffter in 2014, Immobilienrecht
Grundstücksrecht: Grundbuchberichtigungsanspruch bei falschem Rangverhältnis
Grundstücksrecht: Löschung des Insolvenzvermerks
Makler- und Bauträgerrecht: Preisnachlass kann Provision verhindern
Makler- und Bauträgerrecht: Abzug des Maklers – Provisionsanspruch bleibt bestehen
Bau- und Architektenrecht: Detailausführungen des Statikers auch bei Mängelbeseitigung von großer Bedeutung!
Für Rechte, die in das Grundbuch einzutragen sind, kann ein besonderes Rangverhältnis vereinbart werden. Trägt das Grundbuchamt die Rechte abweichend von einer verfahrensrechtlichen Rangbestimmung ein, so wird das Grundbuch dadurch nicht unrichtig. Verstößt das Grundbuchamt bei seiner Eintragung jedoch gegen eine materiell rechtliche Rangbestimmung, so führt dies zur Unrichtigkeit des Grundbuchs.
Die Abgrenzung der beiden Alternativen fällt häufig schwer. Ist für ein Recht ein bestimmter Rang gewünscht, sollte die materiell rechtliche Rangbestimmung eindeutig getroffen werden. Denn nur dann besteht der Anspruch auf Berichtigung. Diesen Anspruch sollte derjenige, dessen Recht falsch eingetragen wurde, auch unbedingt geltend machen, um zu verhindern, dass er sein Recht durch einen gutgläubigen Erwerb Dritter verliert. Ist der Rang eines Rechts für einen Dritten von Bedeutung, so sei ihm empfohlen, sich auch anhand der Grundakten zu versichern, dass keine abweichenden materiell-rechtlichen Rangbestimmungen getroffen wurden. Die Unrichtigkeit des Grundbuchs lässt sich in der Regel durch gründliches Studium der Grundakten erkennen.
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 20. Februar 2014, V ZB 179/13 – www.bundesgerichtshof.de
Während der Dauer des Insolvenzverfahrens ist stets vom Bestehen einer Verfügungsbeschränkung auszugehen. Der Eigentümer kann dann nicht mehr frei über sein Grundstück verfügen. Wird der Insolvenzvermerk im Grundbuch gelöscht, führt dies nicht automatisch dazu, dass der Eigentümer seine Verfügungsbefugnis wieder erlangt. Möchte der Eigentümer über das Grundstück verfügen, hat er dem Grundbuchamt das Ausscheiden aus der Insolvenzmasse nachzuweisen.
Ist ein Grundstück Teil eines Insolvenzverfahrens, ist beim Kauf vom Insolvenzverwalter erhöhte Aufmerksamkeit darauf zu verwenden, dass der Käufer am Ende für seinen Kaufpreis das lastenfreie Grundstück erhält. Üblicherweise werden solche Kaufverträge über ein Notaranderkonto abgewickelt. Die Auszahlung des Notars an den Insolvenzverwalter erfolgt dann erst, wenn der lastenfreie Erwerb sichergestellt ist. Da auch in Fällen, bei denen ein Insolvenzvermerk im Grundbuch eingetragen war, sodann aber gestrichen wurde, gleichwohl die Verfügungsbefugnis des Grundstückseigentümers noch nicht wieder hergestellt sein kann, sollten – wie das Urteil zeigt – auch diese Fälle mit der gleichen Vorsicht behandelt werden.
Fundstelle: OLG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 12. November 2013, 12 Wx 43/13, ZIP 2014, 836-837
Auch wenn der Maklerkunde die angebotene Immobilie zu günstigeren Bedingungen ankauft, kann der Provisionsanspruch des Maklers an mangelnder wirtschaftlicher Identität scheitern. Das hat der Bundesgerichtshof für einen Fall entschieden, bei dem der Maklerkunde einen um 25 % niedrigeren Kaufpreis realisieren konnte.
Die wirtschaftliche Gleichwertigkeit des tatsächlich abgeschlossenen Vertrages und des ursprünglich Beabsichtigten ist eine der Voraussetzungen für die Maklerprovision. Der BGH räumt zwar ein, dass Preisnachlässe bei Grundstücksgeschäften häufig vorkommen. Und soweit sich die Abweichungen im Rahmen dessen halten, womit der Maklerkunde bei der Beauftragung des Maklers gerechnet hat, sind sie auch nicht provisionsschädlich.
In nicht zu übertreffendem Juristendeutsch fragen die Karlsruher Richter dann allerdings, ob sich die Preisabweichungen „nach Würdigung aller Umstände des Einzelfalls … noch in einem erwartbaren Rahmen bewegen oder ob letztlich die abweichende Preisgestaltung auf Umständen beruht, die die wirtschaftliche Identität des nachgewiesenen zum abgeschlossenen Geschäft in Frage stellen.“ Die Prüfung des Einzelfalles mit einem Preisnachlass von 25 % hat der Maklersenat nicht selbst vorgenommen, sondern dem Berufungsgericht übertragen. An dieses wurde der Vorgang zurückverwiesen.
Das Urteil bringt keine grundsätzlich neuen Erkenntnisse. Wenigstens sind ihm aber konkrete Zahlen zu entnehmen: Preisnachlässe von bis zu 15 % stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage, bei Preisnachlässen von mehr als 50 % ist sie regelmäßig zu verneinen. Im Bereich dazwischen ist es eben ein „Einzelfall“…
Autor: Uwe Bethge – bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 03. Juli 2014, III ZR 530/13 – www.bundesgerichtshof.de
Der Provisionsanspruch des Maklers bleibt auch dann bestehen, wenn der Auftraggeber ihn von den Verhandlungen abzieht und diese selbst weiter führt. Vorliegend hatte der Vermieter den Makler ohne wirksame Kündigungserklärung von den Verhandlungen abgezogen, nachdem dieser den Weg zum Vertragsabschluss maßgeblich geebnet hatte. Zudem nahm er den Makler weiterhin für Beratungstätigkeiten in Anspruch. Mit seinem Verhalten verstieß der Vermieter gegen das Gebot der Vertragstreue. Danach haben die Parteien jedes Verhalten zu unterlassen, was den jeweiligen Vertragspartner an der Ausübung seiner Pflichten hindert. Mit dem Abzug macht er es dem Makler unmöglich, seiner Pflicht aus dem immer noch bestehenden Maklervertrag nachzukommen, so dass diesem ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB zusteht.
Ein Maklervertrag sollte genau ausweisen, woraus sich der Provisionsanspruch des Maklers ergibt. Es bedarf einer klaren Regelung, wenn ein solcher nur bestehen soll, nachdem der Makler den Hauptvertrag selbst bis zur Unterschrift verhandelt hat. Unter dem Aspekt der Mitursächlichkeit ist es in der Regel nicht erforderlich, dass der Makler bis zum Vertragsschluss in die Verhandlungen involviert ist.
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 28. Mai 2014, 401 HKO 47/13, BeckRS 2014, 17608
Ein Ingenieurbüro erstellte die Tragwerksplanung für die Sanierung eines Hallendachs. Diese Planung führte der beauftragte Dachdecker jedoch mangelhaft aus. Deshalb wurden dem Ingenieurbüro die statisch-konstruktive Bauüberwachung des Dachdeckers und die Planung der Mängelbeseitigung übertragen. Dieser Verpflichtung kam der Tragwerksplaner nur unzureichend nach. Er unterließ es nämlich, dem Dachdecker besonders schadensträchtige Details in einer jedes Risiko auszuschließenden Weise zu verdeutlichen. Es kam erneut zu einer mangelhaften Ausführung durch den Bauunternehmer. Das OLG Naumburg bejahte einen gesamtschuldnerischen Anspruch des Handwerkers und des Ingenieurbüros auf Kostenersatz.
Fachplanern wird nahegelegt, schadensanfällige Abschnitte des herzustellenden Gewerks in detaillierten Plänen vorzugeben, damit sich das Haftungsrisiko für spätere durch den Bauunternehmer verursachte Mängel minimiert. Zu den Leistungspflichten des (bauüberwachenden) Tragwerksplaners gehört es, die Einhaltung der Anforderungen der allgemein anerkannten Regeln der Technik an das Tragwerk sicherzustellen. Dies gilt umso mehr für die Überwachung von im Vorfeld unzuverlässigen und technisch nicht besonders versierten Bauunternehmern, die zur Beseitigung des von ihnen verursachten Mangels beauftragt wurden.
Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 06. März 2014, 1 U 95/13, NJW-RR 2014, 1299
§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/25 §§
Ausgestellt am 21. November 2014	von Roger Schäffter in 2014, Immobilienrecht
Grundstücksrecht: Sicherung von Wegerechten
Gewerbliches Mietrecht: Formnichtiger Mietvertrag bei Verbindung mit geplantem Kaufvertrag
Bau- und Architektenrecht: Sachmängelgewährleistung – Werk technisch nicht realisierbar
Makler- und Bauträgerrecht: Kein Provisionsanspruch bei nichtigem Hauptvertrag
Grundstücke werden häufig mit Dienstbarkeiten belastet. Das Wegerecht, das dem Berechtigten ein Geh- und Fahrtrecht auf einem fremden Grundstück zugesteht, stellt eine mögliche Art dieser Dienstbarkeiten dar. Ein solches Wegerecht kann dabei auf einen bestimmten Teil des Grundstücks beschränkt werden; das Recht lastet dann auf dem gesamten Grundstück, darf aber nur innerhalb eines räumlich begrenzten Grundstücksteils ausgeübt werden. Die Ausübungsbeschränkung kann entweder ausdrücklich rechtsgeschäftlich bei Bestellung der Dienstbarkeit vereinbart werden oder sie beruht auf der dem Berechtigten überlassenen tatsächlichen Ausübung des Rechts. Wird das belastete Grundstück geteilt, entfällt das Recht automatisch betreffend die Grundstücksteile, welche außerhalb des Ausübungsbereichs liegen.
Ob die Belastung eines Grundstücks mit Dienstbarkeiten, insbesondere Wege- oder sonstigen Gebrauchsrechten für den Eigentümer tatsächlich eine erhebliche Beeinträchtigung seines Eigentums darstellt, hängt ganz maßgeblich auch von der inhaltlichen Gestaltung der Dienstbarkeitsvereinbarung ab. Soll nicht das gesamte Grundstück vom Berechtigten genutzt werden dürfen, sondern nur eine Teilfläche, so ist diese im Rahmen der Einigung und Bewilligung als Ausübungsbereich so genau wie möglich, idealerweise über Planzeichnungen festzulegen. Nicht vom Ausübungsbereich betroffene Grundstücksflächen kann der Eigentümer weiter frei nutzen und nach Grundstücksteilung als unbelastet weiterveräußern.
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 03. März 2014, 34 Wx 489/13, NJOZ 2014, 1056
Ein Mietvertrag kann nichtig sein, wenn er dergestalt mit einem in nächster Zeit beabsichtigten Kaufvertrag über das Mietobjekt verbunden wird, dass die vereinbarte Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden soll und deshalb die Miete nicht an einem realen Mietwert orientiert wird. Geschäftsraummietverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit grundsätzlich keiner bestimmten Form. Etwas anderes gilt jedoch, wenn ein Vertrag geschlossen wird, in dem neben den rein mietrechtlichen Vereinbarungen auch die Verpflichtung zum Erwerb des Grundstücks enthalten ist. In dem Fall, in dem der Mietvertrag mit einem Grundstückskaufvertrag rechtlich so zusammenhängt, dass die Vereinbarungen über Kauf und Miete nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander „stehen und fallen“ sollen, ist auch ein Gewerberaummietvertrag notariell zu beurkunden. An die Voraussetzung dieser Abhängigkeit werden seitens der Gerichte keine übermäßig hohen Anforderungen gestellt.
Lässt zumindest eine der Vertragsparteien erkennen, dass sie den Mietvertrag und einen geplanten Kaufvertrag als Einheit sehen möchte und erkennt die andere Partei diesen Willen an oder nimmt ihn zumindest hin oder wird der Einheitswille durch sonstige Anzeichen deutlich, wie z.B. die Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis, sollte der Mietvertrag, um seine Wirksamkeit zu gewährleisten, notariell beurkundet werden. Wird diese Form nicht gewahrt und ist der Mietvertrag danach nichtig, kann der Eigentümer lediglich Wertersatz für die Nutzung der Räume nach den bereicherungsrechtlichen Grundsätzen verlangen.
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 28. Juli 2014, 5 U 40/14, BeckRS 2014, 18531
Entgegen vertraglicher Vereinbarung wurden im vom BGH entschiedenen Fall für die Glasfassade eines Bauvorhabens Scheiben mit Nickelsufit-Einschlüssen verbaut. Als es in der fertiggestellten Fassade zu den für Nickelsufit-Einschlüsse typischen Bruchstellen kam, verklagte der Bauherr den Generalunternehmer auf Vorschuss der Mängelbeseitigungskosten. Diesen Anspruch wies der Bundesgerichtshof im Hinblick auf die Unmöglichkeit einer Neuherstellung ab. Sachverständige konstatierten, dass die vereinbarte Funktionalität mit der vereinbarten Ausführungsart nicht erreichbar sei. Der Bauherr wurde auf seinen Anspruch auf Schadensersatz unter den Voraussetzungen der anfänglichen Unmöglichkeit verwiesen.
Aufgrund der in diesen Fällen stets gegebenen Problematik der Beweislast des Bestellers nach der Abnahme wird diesem geraten, eine Regelung in den Vertrag aufzunehmen, wonach sich der Unternehmer für einen bestimmten Zeitraum verpflichtet, die Scheibe bei Schäden aufgrund o.g. Einschlüsse auszutauschen. Verwirklicht der Unternehmer auf Wunsch des Bestellers das Werk in einer risikoreichen Variante und möchte Ersterer das Risiko nicht übernehmen, so hat er den Besteller darauf hinzuweisen und den Ausschluss vertraglich zu fixieren. Dies gilt umso mehr für den Fall, in dem die vereinbarte Beschaffenheit die nach dem Vertrag festgelegte Funktion gefährden oder unmöglich machen könnte.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 8. Mai 2014, VII ZR 203/11 – www.bundesgerichtshof.de
Dem Makler steht gegenüber seinem Kunden kein Anspruch auf Zahlung einer Provision zu, wenn der vermittelte Hauptvertrag gesetzeswidrig und damit nichtig ist. Eine bereits erhaltene Provision ist zurückzuzahlen. Dies gilt auch, wenn der Verstoß auf einem Verhalten des Maklerkunden beruht, das für sich genommen nicht gesetzeswidrig ist. Im vorliegenden Fall kam es durch die Vermittlung des Maklers zu einem Praxisübernahmevertrag. Innerhalb des Vertrages vereinbarten die Parteien eine Schein- Klausel, nach der die Übergabe relevanter Mandanten-Daten von der vorherigen Zustimmung der Mandanten abhängig sei. Die tatsächlich getroffene Vereinbarung sah hingegen die Weitergabe der Daten auch ohne eine vorherige Zustimmung vor. Damit verstieß der Veräußerer gegen strafrechtliche Bestimmungen. Für den Maklerkunden als Erwerber der Praxis gelten diese Bestimmungen nicht. Dennoch ist der gesamte Vertrag aufgrund des Verstoßes gegen das Strafgesetz nichtig.
Kommt es ohne das Zutun des Maklers zu einem nichtigen Hauptvertrag, stehen dem Makler unter Umständen Schadensersatzansprüche gegen seinen Kunden zu. Diese entstehen zumindest aufgrund seiner nutzlos getätigten Aufwendungen, wobei es Sache des Maklers ist, die anspruchsbegründenden Tatsachen zu beweisen.
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 26. Mai 2014, U 29/13, BeckRS 2014, 12909
§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/23 §§
Ausgestellt am 22. Oktober 2014	von Roger Schäffter in 2014, Immobilienrecht
• Grundstücksrecht: Dauerwohnrecht auch auf Lebzeit des Berechtigten
• Bau- und Architektenrecht: Arglisthaftung des Architekten
• Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision trotz Zwangsversteigerung?
• Wohnungseigentumsrecht: Zurechnung von Verwalterwissen
Grundstücksrecht: Dauerwohnrecht auch auf Lebzeit des Berechtigten
Ein Dauerwohnrecht im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes kann wirksam auch nur für die Lebzeit des Berechtigten bestellt werden, entschied das Oberlandesgericht Celle. Grundsätzlich ist es nicht möglich, ein Dauerwohnrecht unter eine Bedingung zu stellen. Nach Ansicht des Gerichts ist das „fortdauernde Leben des Berechtigten“ jedoch keine Bedingung, sondern eine zulässige zeitliche Begrenzung. Auch die Tatsache, dass grundsätzlich keine Vereinbarungen getroffen werden dürfen, die der Vererblichkeit des Rechts entgegenstehen, schließt die Befristung auf die Lebenszeit des Berechtigten nicht aus.
Gestritten wurde im Kern darum, ob das im Grundbuch eingetragene Dauerwohnrecht aufgrund eines einfachen Todesnachweises des Berechtigten oder nur aufgrund einer förmlichen Bewilligung der Erben des Berechtigten gelöscht werden kann. Für den Eigentümer der belasteten Immobilie kann es ein erheblicher Aufwand sein, alle Erben der verstorbenen Person zu ermitteln und von diesen eine Löschungsbewilligung zu erhalten. Schon bei der Bewilligung von Rechten im Grundbuch sollte daher immer auch ein Augenmerk darauf gelegt werden, ob man dieses Recht unter bestimmten Voraussetzungen aus dem Grundbuch einfach oder nur unter erheblichem Aufwand löschen können soll.
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 20. März 2014, 4 W 51/14, NJW-RR 2014, 785
Bau- und Architektenrecht: Arglisthaftung des Architekten
Hat ein Architekt die geschuldeten Überwachungsleistungen pflichtwidrig oder bewusst ordnungswidrig nicht erbracht, muss er seinen Auftraggeber spätestens bei der Abnahme der Bauüberwachungsleistungen darüber unterrichten. Tut er dies nicht, handelt er arglistig und es trifft ihn im Rahmen von Schadensersatzforderungen eine verschärfte Haftung.
Architekten trifft bei Bauabschnitten und Bauleistungen mit erhöhtem Gefahrenpotential, wie beispielsweise bei Dämmungs- oder Dachdeckerarbeiten, eine erhöhte (überdurchschnittliche) Überwachungspflicht. Gravierende Mängel, die trotz zahlreicher Baustellenbesuche nicht entdeckt werden, sprechen zwar grundsätzlich für ein ordnungswidriges Überwachungsverhalten. Jedoch hat der Architekt die Möglichkeit, diese Vermutung zu entkräften, indem er schlüssig die tatsächlich geleisteten Überwachungsmaßnahmen darlegt und beweist.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 30. Oktober 2012, 6 U 181/11, BeckRS 2014, 12254
Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision trotz Zwangsversteigerung?
Auch im Rahmen von Zwangsversteigerungen kann der Makler bei entsprechender Vereinbarung eine Provision fordern, so das OLG Jena. Der Senat kam im vorliegenden Fall zu der Überzeugung, dass dem Makler dann ein Anspruch auf Entrichtung des Provision zustehe, wenn er und der potentielle Käufer bereits im Vorfeld vereinbart haben, dass ein Erwerb der Immobilie lediglich im Rahmen der Zwangsversteigerung erfolgen wird und es gerade nicht zu einem freihändigen Verkauf kommt. Der Anspruch des Maklers wird dann ausschließlich auf den Nachweis der Immobilie gestützt. Ist der Vertragspartner mit der geforderten Provision einverstanden, liegt keine unangemessene Benachteiligung vor.
Abzugrenzen ist die vorliegende Konstellation von der, bei der die Immobilie dem potentiellen Käufer zunächst im freihändigen Verkauf angeboten und anschließend im Rahmen der Zwangsversteigerung erworben wurde. Behält sich der Makler hier vertraglich die Zahlung einer Provision vor, widerspricht dies den Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Der Makler tut also gut daran, in Fällen wie diesen – wo ein freihändiger Verkauf von vornherein ausscheidet- mit seinem Vertragspartner einen Vertrag eigener Art zu schließen. Nur so kann er der Unwirksamkeit des Vertrages aufgrund nichtiger Provisionsklauseln entgehen.
Fundstelle: OLG Jena, Urteil vom 04. Juni 2014, 2 U 1014/13 – www.juris.de
Wohnungseigentumsrecht: Zurechnung von Verwalterwissen
Dem einzelnen Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann das Wissen des WEG-Verwalters nur unter bestimmten Umständen zugerechnet werden, entschied der BGH. Vorliegend forderte die WEG die Beseitigung einer Betonfläche von einem einzelnen Mitglied. Dieses berief sich jedoch auf Verjährung des Beseitigungsanspruchs aufgrund Kenntnis des WEG-Verwalters. Im Falle einer Wissenszurechnung wäre dies begründet gewesen, da die Verwalterin wesentlich eher Kenntnis von der Betonfläche hatte als das einzelne WEG-Mitglied. Nach Ansicht des Senats wird das Wissen der Verwalterin um die Errichtung der Betonfläche der Beklagten nicht rückwirkend zugerechnet. Es ist nicht möglich, Wissen, das bei der Wahrnehmung von Gemeinschaftsaufgaben erlangt wurde, bei der Durchsetzung von Einzelansprüchen zuzurechnen.
Die Zurechnung von Vertreterwissen erfolgt generell nur in dem entsprechenden Aufgabenkreis des Vertreters, das heißt im Rahmen der Erledigung von Gemeinschaftsaufgaben. Das erlangte Wissen kann nicht auf andere Bereiche übertragen werden. Die Zurechnung von Verwalterwissen ist daher nur dann möglich, wenn die Durchsetzung einzelner Ansprüche von Wohnungseigentümern der WEG obliegt oder die WEG diese Ansprüche an sich gezogen hat und somit die Wohnungseigentümer nicht mehr in der Lage sind, ihre Ansprüche individuell durchzusetzen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. Juli 2014, V ZR 183/13 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/22 §§
Ausgestellt am 11. Oktober 2014	von Roger Schäffter in 2014, Immobilienrecht
• Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilung durch ordnungsgemäßen Nachtrag
• Bau- und Architektenrecht: Die baurechtliche Hürde des Unzumutbaren
• Makler- und Bauträgerrecht: Sittenwidrige „Mehrerlösabführungsklausel“
Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilung durch ordnungsgemäßen Nachtrag
Ein Nachtrag zum langfristigen gewerblichen Mietvertrag wahrt die Schriftform, wenn die Vertragsparteien eine Änderung des Vertrages in einzelnen Punkten vereinbaren und im Nachtrag unmissverständlich erklären, dass es im Übrigen bei den bisherigen Vereinbarungen bleiben soll. Im vom Kammergericht entschiedenen Fall enthielt der ursprüngliche Mietvertrag mangels hinreichender Bezeichnung der Mietfläche einen Formfehler. Das Gericht sah diesen Formfehler jedoch -mit Verweis auf die BGH-Rechtsprechung (Az. XII ZR 15/97)- durch den späteren Nachtrag zum Mietvertrag als geheilt an. Die Regelungen zum Mietgegenstand im Ursprungsmietvertrag seien im Nachtrag in Bezug genommen und der Mietgegenstand nunmehr (bei Abschluss der Nachtragsvereinbarung) anhand der tatsächlichen Verhältnisse und aufgrund der tatsächlich ausgeübten Nutzung hinreichend bestimmbar. Auch haben die Parteien im Nachtrag klargestellt, dass es im Übrigen bei den bisherigen Vereinbarungen bleiben soll.
Das KG bezieht sich auf ein älteres BGH-Urteil, wonach bzgl. der wesentlichen Vertragsbestimmungen auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden darf. Nutzt der Mieter zB. bei Abschluss des Nachtrags die Mieträume bereits viele Jahre, ohne dass bzgl. der Lage und Anordnung dieser Räume Unstimmigkeiten aufgetreten waren und verweist der Nachtrag ausdrücklich auf das bestehende Mietverhältnis, ist der Nachtrag nach dieser BGH-Rechtsprechung dahin auszulegen, dass die zum Zeitpunkt des Nachtrags tatsächlich ausgeübte Nutzung als vertragsgemäß angesehen und fortgesetzt werden sollte.
Fundstelle: KG, Beschluss vom 02. Juni 2014, 8 U 179/13, BeckRS 2014, 15351
Bau- und Architektenrecht: Die baurechtliche Hürde des Unzumutbaren
Eine Grundstücksnachbarin geht in einem vom OVG Sachsen entschiedenen Fall gegen die Verwirklichung eines Neubaus gerichtlich vor. Ihre Rüge, der Umfang des Bauvorhabens überschreite die Schwelle der ihr zumutbaren Beeinträchtigung im Hinblick auf die erdrückende, einmauernde und verschattende Wirkung, hält das OVG jedoch für erfolglos. Zwischen dem beabsichtigten Gebäude und der Südseite ihrer Villa liege eine Entfernung von 26 m. Zudem überrage es das bestehende Nachbargebäude nur um 4 m. Weiterhin müsse berücksichtigt werden, dass im unbeplanten innerstädtischen Bereich stets damit gerechnet werden muss, dass Baulücken durch Gebäudelücken geschlossen werden, soweit sich das Vorhaben nach Bauart und Ausmaß an der prägenden bestehenden Bebauung orientiere.
Das Gebot der Rücksichtnahme gebietet es, nachbarliche Interessen in einen schonenden Ausgleich zu bringen. Der Bauherr hat ein Interesse an der Durchsetzbarkeit seiner Planung. Der Nachbar möchte vor etwaigen nachbarlichen Emissionen geschützt werden. Beide Belange werden im Rahmen einer nachbarlichen Neubebauung regelmäßig tangiert. Keiner dieser Belange darf aber in unzumutbarer Weise beschnitten werden. Eine unzumutbare Beeinträchtigung in ähnlicher Konstellation wird von der Rechtsprechung angenommen, soweit es um die Errichtung eines 12-geschossigen Hauses in einem Abstand von 15 m an der engsten Stelle zu einem 2,5-geschossigen Gebäude geht.
Fundstelle: OVG Sachsen, Beschluss vom 04. August 2014, 1 B 56/14, IBRRS 99274
Makler- und Bauträgerrecht: Sittenwidrige „Mehrerlösabführungsklausel“
Ein überhöhtes Entgelt im Rahmen von Maklerverträgen kann sittenwidrig sein. Die Vereinbarung ist dann nichtig. Dies ist der Fall, wenn der Vertrag eine „Mehrerlösabführungsklausel“ enthält, die dem Makler bei Mehrerlösen eine Provision von 20% über dem marktüblichen Preis zubilligen würde. Vorliegend sollte dem Makler der Mehrerlös als Provision zustehen, wenn es ihm gelingt, die betreffenden Objekte zu einem höheren als dem vereinbarten Quadratmeterpreis zu verkaufen. Infolgedessen wuchs die Provision auf 34,61% des erzielten Kaufpreises. Das Landgericht Berlin kam zu dem Ergebnis, dass der Vertrag sittenwidrig und damit kein Anspruch gegeben war.
Bei sogenannten „Mehrerlösabführungsklauseln“ ergibt sich für den Verkäufer die konkrete Höhe der Maklerprovision erst dann, wenn er den endgültigen Verkaufspreis kennt. Lässt sich aus den Unterlagen des Maklers bei Vertragsschluss nicht eindeutig erkennen, welchen Mehrerlös dieser beabsichtigt, liegt ein Wissensvorsprung gegenüber dem Verkäufer vor, der vom Makler insoweit ausgenutzt wird. Eine solche Konstellation ist auch im gewerblichen Geschäftsverkehr denkbar. Maßgeblich ist allein die Tatsache, dass der Makler die Unerfahrenheit seines Geschäftspartners oder dessen Mangel an Urteilsvermögen ausnutzt.
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 30. Mai 2013, 9 O 540/11, ZMR 2014, 419, 420
§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/18 §§
Ausgestellt am 28. August 2014	von Roger Schäffter in 2014, Immobilienrecht
• Grundstücksrecht: Insolvenzzweckwidrigkeit der „Lästigkeitsprämie“
• Gewerbliches Mietrecht: Keine Abmahnung bei Verzug mit Pacht
• Makler- und Bauträgerrecht: Fernabsatzverträge – Textform der Widerrufsbelehrung
• Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiges Aufzeigen der Provisionspflichtigkeit
Grundstücksrecht: Insolvenzzweckwidrigkeit der „Lästigkeitsprämie“
Knüpft der nachrangig gesicherte Grundpfandrechtsgläubiger seine Einwilligung zur Erteilung der Löschungsbewilligung an die Bedingung, dass er trotz eines wertlosen Grundpfandrechts aus dem Verkaufserlös des Grundstücks befriedigt wird, so ist die Erfüllung dieser Forderung durch den Insolvenzverwalter wirksam und insolvenzfest, wenn der erstrangig gesicherte Gläubiger seine Genehmigung hierzu erteilt hat und die Zahlung ausschließlich zu seinen Lasten geht. Eine solche Vereinbarung steht nicht im Widerspruch zum Insolvenzzweck. Im entschiedenen Fall trafen ein nachrangig gesicherter Gläubiger und das Kreditinstitut als erstrangig gesicherte Gläubigerin die Vereinbarung, dass eine Zahlung an den Nachranggläubiger erfolgen soll, damit dieser die Löschung seiner Grundschuld bewilligt. Die Forderung des erstrangig gesicherten Kreditinstituts wurde im Zuge dessen um den gleichen Betrag reduziert, sodass keine Regelung zur Lasten der Insolvenzmasse vorlag.
In der Praxis verzichten erstrangig gesicherte Grundpfandrechtsgläubiger häufig auf einen Teil ihrer Forderungen, um den Bedingungen des nachrangigen Grundpfandrechtsgläubigers zur Erteilung der Löschungsbewilligung zu entsprechen. Auf diese Weise wird ein freihändiger Verkauf des Objekts ermöglicht, der im Vergleich zum Zwangsversteigerungsverfahren höhere Erlöse verspricht und einen geringeren zeitlichen sowie organisatorischen Aufwand erfordert.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. März 2014, IX ZR 80/13 – www.bundesgerichtshof.de
Gewerbliches Mietrecht: Keine Abmahnung bei Verzug mit Pacht
Befindet sich der Pächter eines Landpachtvertrages mit der Entrichtung der Jahrespacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Jahrespacht länger als drei Monate in Verzug, kann der Verpächter das Pachtverhältnis fristlos kündigen, ohne dass es einer vorherigen Abmahnung bedarf, so das OLG Stuttgart. Denn § 594 e Abs. 2 BGB nimmt ausdrücklich Bezug auf § 543 Abs. 2 Nr. 3a und b BGB. Diese in Bezug genommenen Kündigungstatbestände sind gerade diejenigen, bei denen es gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB keiner Abmahnung bedarf, so dass die Verweisung nur so verstanden werden kann, dass auch vorliegend keine Abmahnung erforderlich ist.
§ 594 e Abs. 2 BGB setzt daher lediglich den Verzug mit der Zahlung der Jahrespacht für die Dauer von 3 Monaten voraus. Dass hier noch weitere Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung erforderlich sein sollen, ergibt sich weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus der Gesetzesbegründung.
Im Einzelfall kann der Ausspruch einer solchen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ohne vorausgehende Abmahnung gegen § 242 BGB verstoßen, wenn sich dem Vermieter der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern auf einem bloßen Versehen oder sonstigen vom Pächter nicht zu vertretenden Umständen beruht (so OLG Düsseldorf vom 25. März 2004, 10 U 109/03; OLG Frankfurt/Main vom 10.8.2007, 2 U 229/06). Konkrete Anhaltspunkte dafür lagen im entschiedenen Fall jedoch nicht vor.
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 17. Februar 2014, 101 U 6/13, BeckRS 2014, 14191
Makler- und Bauträgerrecht: Fernabsatzverträge – Textform der Widerrufsbelehrung
Wie bereits im newsletter immobilienrecht vom 04. Juni 2014 berichtet, betrifft die neue EU-Verbraucherrechterichtlinie auch Maklerverträge. Der BGH entschied in diesem Zusammenhang, dass die notwendige Widerrufsbelehrung dem Verbraucher in Textform zu übermitteln ist, um die Widerrufsfrist in Gang zu setzen. Die bloße Abrufbarkeit der Widerrufsbelehrung auf einer gewöhnlichen Webseite genügt nicht dem Erfordernis der Textform. Lässt sich der Unternehmer die Kenntnisnahme des Interessenten von der Belehrung durch das Ankreuzen eines „Kontrollkästchens“ bestätigen, ist dies nicht ausreichend. Es kann nicht sicher davon ausgegangen werden, dass der Verbraucher die Belehrung aufgrund dessen ausgedruckt oder anderweitig gesichert hat. Gewahrt werden kann die Textform z.B. durch eine sog. „fortgeschrittene Webseite“ („sophisticated website“). Diese hält den Verbraucher dazu an, die Informationen in Papierform oder anderweitig zu sichern.
Die Belehrung des Interessenten muss in jedem Fall in Textform erfolgen. Ob dies durch E-Mail, Briefpost oder im Rahmen einer „fortgeschrittenen Webseite“ erfolgt, ist dabei Sache des Maklers. In Bezug auf Verträge mit unterbliebener oder gegen die Form verstoßender Widerrufsbelehrung, die vor dem 13. Juni 2014 geschlossen wurden, gilt zu beachten, dass das Widerrufsrecht des Verbrauchers spätestens mit Ablauf des 27. Juni 2015 endet.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 15. Mai 2014, III ZR 368/13 – www.bundesgerichtshof.de
Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiges Aufzeigen der Provisionspflichtigkeit
Dem Abfordern von Maklerdiensten durch den Interessenten kann erst dann ein rechtsgeschäftlicher Bindungswille hinsichtlich eines Maklervertrages entnommen werden, wenn der Makler sein Provisionsverlangen eindeutig zum Ausdruck gebracht hat. Ein Vertrag entsteht nicht schon durch die Besichtigung des Objekts sowie die Übersendung des Exposés. Hierbei handelt es sich um Vorbereitungshandlungen ohne rechtgeschäftliche Bindungswirkung. In dem vom OLG München zu entscheidenden Fall bat der Interessent mit dem Hinweis der späteren Provisionsfälligkeit um einen Termin zum Abschluss des Kaufvertrages. Nach Ansicht des Senats kann erst hierdurch eine Inanspruchnahme der Maklerdienste in Kenntnis der Provisionspflicht angenommen werden, was zumindest zur Annahme eines stillschweigenden Maklervertragsabschlusses führt.
Der Makler hat im Vorfeld für klare Verhältnisse zu sorgen. Ungereimtheiten hinsichtlich des Bestehens eines Maklervertrages können vermieden werden, indem der Makler von Beginn an sein Provisionsverlangen deutlich formuliert und dem Interessenten anzeigt. Nimmt der Makler Leistungen ohne das Wissen des Interessenten um die Provisionspflichtigkeit vor, bindet dies den Interessenten nicht. Um seinen Provisionsanspruch zu sichern, ist es letztlich Sache des Maklers zu beweisen, dass der Interessent Kenntnis von der Provisionspflichtigkeit hatte und dennoch die Maklerdienste in Anspruch nahm.
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 18. Juni 2014, 7 U 2697/13, BeckRS 2014, 12563
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References: § 3
 BGH 
 § 536
 § 13
 § 4

§ 892
 BGH 
 § 280
 BGH 
 § 594
 § 543
 § 543

§ 594
 § 242
 BGH