Source: https://bytybarrandov.estranky.cz/clanky/posouzeni-posudku-vypracovaneho-ing.-benesem-reviznim-znalcem-ing.-babickym.html
Timestamp: 2020-06-02 09:28:22+00:00

Document:
Občanské sdružení Byty Barrandov - Posouzení posudku vypracovaného ing. Benešem revizním znalcem ing. Babickým
Úvod » Posouzení posudku vypracovaného ing. Benešem revizním znalcem ing. Babickým
Z našeho mailu: Mráčková Blanka (MHMP, RED) (Blanka.Mrackova@praha.eu)
posouzení postupu Ing. Jana Beneše, byty Barrandov
8. 3. 2013, 11:53:38
Komu: Vašíček Jan (ZHMP)
Kopie: bytybarrandov@seznam.cz
Vážení členové Kontrolního výboru ZHMP, vážené dámy zastupující Občanské sdružení Byty Barrandov, vážený pane předsedo Výboru pro hospodářskou politiku ZHMP, vážený pane předsedo Výboru pro zdravotnictví, sociální a bytovou politiku ZHMP, dovoluji si Vám oznámit, že jsem dnes obdržel posouzení postupu Ing. Jana Beneše znalcem Ing. Babickým a že je mi ctí, aniž bych já sám ho ještě četl, Vám ho zaslat.
w Posouzení Magistrát.docx (32 kB)
postupu Ing. Jana Beneše, při zpracování znaleckého posudku ocenění nemovitosti – objektu čp. 960 – 962, k.ú. Hlubočepy, hl. město Praha, ulice Peškova, ulice Voskovcova
V Praze dne: 26.2.2013 Zpracoval:
Dipl.Ing. Milan Babický - AI
Posouzení postupu Ing. Jana Beneše při zpracování znaleckého posudku ocenění nemovitosti čp. 960, 961, 962, k.ú. Hlubočepy, hl. město Praha, ulice Peškova, ulice Voskovcova
Objednatel posudku: Magistrát hl. města Prahy
Účel posudku: Posouzení postupu vypracovaného posudku, tj.
zpracovaného znaleckého posudku č. 3659-169/12 Ing.Jana Beneše na nemovitost – bytových domů ulice Peškova, Voskovcova čp. 960, 961, 962, k.ú. Hlubočepy, obec Praha, okr. Hl. m. Praha.
Podklady: Zákon č. 151/1997Sb.,o oceňování majetku
Vyhláška.č. 450/2012
Podklady dle části A.3.
Identifikace obce - Praha
Objednávka č. S-MHMP-129084/13
ze dne 18.02.2013
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 28. 1. 2013
Posudek vypracoval:
Dipl.Ing. Milan Babický-autorizovaný inženýr
K Libuši 5/22
148 05 Praha 4 - Kunratice
Posudek obsahuje NUMPAGES \* MERGEFORMAT 13 stran . Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne: 26.02.2013
OBSAH POSUDKU
A. Podklady
a) specifikace objektů čp. 960 – 961
b) podklady 1.1. – 1.21
B. Obecný postup zpracování znaleckého posudku Ing. J. Beneše – rozbor
2. Rozbor zpracování posudku dle znalce Ing. J. Beneše
C. Postup zpracování znaleckého posudku – případné navržení úprav
A) Podklady
a) Specifikace objektů čp. 960, 961, 962 – dle doložených podkladů
- Registrační list domu (dle přílohy)
- Registrační list opravy a investice (dle přílohy)
Z těchto podkladů byly získány informace o objemech – bytových domech čp. 960 - 962
Objekt čp. 960
- LV objektu dle přílohy
- ZP 312 m2
- OP 7.200 m3
- 8.NP
- Celková plocha nadzemních podlaží: 2.496 m2
- Plocha bytů celkem: 1.808,46 m2
- Celkem bytů: 31
- Plocha nebytový ch prostor celkem: 15,77 m2
- Celkem nebytových prostor: 1
- Investice – dle přílohy
Objekt čp. 961
- ZP 392,9 m2
- OP 9.648 m3
- Celková plocha nadzemních podlaží: 3.143,2 m2
- Plocha bytů celkem: 2.253,45 m2
- Plocha nebytový ch prostor celkem: 19,5 m2
Objekt čp. 962
- ZP 315,8 m2
- Celková plocha nadzemních podlaží: 2.526,4 m2
- Plocha bytů celkem: 1.802,88 m2
- Plocha nebytový ch prostor celkem: 0 m2
- Celkem nebytových prostor: 0
Součet bytů: 93
Součet ploch bytů objektu čp. 960 - 962: 5.864,79 m2
Součet ploch nebytových prostor: 34,67 m2
(dle znaleckého posudku 21,5 m2)
b) Podklady v listinné podobě
1.1. Znalecký posudek 3659-169/12
1.2. Objednávka MHMP ze dne 18.2.2013
1.3. Zákon č. 151/1997 Sb o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky
1.4. Zákon č. 107/2006 Sb. a komentář k zákonu o jednostranném zvýšení nájmu bytu
1.5. Příloha č. 3 vyhl. 387/2011 Sb
1.6. Výpis na bytové domy čp. 960-962
1.7. Snímky z katastru nemovitostí na bytové domy
1.8. Cenová mapa stavebních pozemků
1.9. Ortofotosnímek oblasti
1.10. Sdělení Ministerstva pro místní rozvoj z 12. 6. 2009
1.11. Teorie oceňování nemovitosti – Soudní inženýrství prof. Bradáč
1.12. Reakce nájemníků na zpracovaný znalecký posudek
1.13. reakce Consulting Czech s.r.o. bez data
1.14. Reakce k hodnotící zprávě Ing. J. Beneše z 2.10.2012
1.15. Reakce na odborné stanovisko znalce – za OS B13 Markéta Šimková
1.16. Hodnotící zpráva RCB z 17. 8. 2012
1.17. 2x smlouvy o nájmu (byt 1x + pasporty bytů + 1x nebytový prostor)
1.18. Indexy cen bytů v pražské ČVUT aglomeraci 12/2012 (Doc. Dolanský)
1.19. Situace umístění objektů
1.20. Nabídky z S realit byty – družstevních 1 – 3, ve vlastnictví 4 -12
1.21. Ostatní podklady
B) Obecný postup zpracování znaleckého posudku
Zpracování posudku č. 3659-169/12 – rozbor
Závazná metodika pro zpracování obvyklé ceny nemovitosti neexistuje, podklady se měly zpracovávat v návaznosti na Zákon č. 191/1977 Sb. o oceňování majetku.
Existují však normativy na tyto zpracování v návaznosti na citovaný Zákon dle § 2 (obvyklá cena).
Existuje metodika – postupy při oceňování majetku České republiky, dle příkazu Generálního ředitelství 02/2010, dle čl. 4, odst. 6) příl.a)
Jedná se o zpracování znaleckého posudku na objety bytových domů čp. 960, čp. 961, čp. 962, ulice Voskovcova, ulice Peškova
Znalec se zabývá problematikou – odhadu obvyklé ceny tak, aby se dopracoval k výsledku dle svého zkoumání, pro nabídku budoucího kupujícího.
Jedná se o zpracování nástinu úvahy o možném ocenění tak, aby se blížilo co nejvíce obvyklým standardům pro ocenění podobných objektů v oblasti hodnocení obvyklých cen v souvislosti se stávajícími nájemními smlouvami pro užívání bytů.
Ten je formulován:
A) obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny
B) osvědčení
C) oceňovací analýza
2. popis nemovitosti
4. analýza obvyklé ceny
D) znalecká doložka
Chybí - c.5.
Posudek zpracovaný Ing. J. Benešem obsahuje str. 1 – 20 + 1 příloha
Část A,B – obecné předpoklady, osvědčení
Část C – oceňovací analýza
– 1. Úvod
- 1.1. – 1.5 Obecné pojmy
- 2. Podíl nemovitosti 2.1. – 2.2.
- 3. Ocenění – metody ocenění – obecně
- 4. Analýza obvyklé hodnoty – 4.1. Porovnávací metoda
I. Vlastní ocenění bytového domu čp. 960 - 962
a) Byty – reprezentanti 1 – 5, hodnota určená znalcem činí: 39.000,- Kč/m2, bytové jednotky, tj. 5.864,79 m2 – skutečnost dle pol. 1) – 5) – průměr ceny: 36.700,- Kč/m2
rozdíl činí: 2.300,- Kč/m2
b) Nebytové prostory – nebyly doloženy reprezentanti – odhad plochy nebytových prostor: 25.000 Kč/m2 (bez doložení souhrnných hodnot)
Zpracovatel ocenil objekty tak, že uvažoval rozdělení na bytové jednotky dle Zákona o bytových a nebytových prostorách č. 72/1994 Sb.
- 4.2. Tabulka 2.
Komparace: 205.805.150 – 235.129.100,- Kč - z ceny 35 až 40 tis. Kč/m2
Obvyklá cena je odvozena
229.264.310,- Kč – bytová plocha odvozena z ceny - 39 tis. Kč/m2
Nebytová plocha - 25 tis. Kč/m2
V podkladech u bytů mělo být respektováno matematické vyjádření, minimálně měl být užit koeficient nabídky (36.700,- Kč)
II. Právní závada
Výše náhrady je dle údajů ze „Sdělení ministerstva pro místní rozvoj o roztřídění obcí do velikostních kategorií – podle počtu obyvatel“, ze dne 12.06.2009 č. 180/2009 Sb., znalcem uvažovaná ve výši : 22 000,- Kč/m2
- 4.3. Finanční náklady na odstranění závady, tzn. na pořízení náhradního bydlení. Hodnota byla stanovena - vedlejších vyvolaných finančních nákladů na odstranění závady, tj. snižuje obvyklou hodnotu nemovitosti o tuto cenu – byla stanovena cca 22.000,- Kč/m2
- 4.4. Rekapitulace oceňovací analýzy specifikované částky, vč. ocenění pozemku
- 6.závěr
6.1. Výrok o obvyklé ceně 101.252.930,- Kč (bytové jednotky cca 17.000,- Kč/m2, komerční plochy cca 25.000,- Kč/m2, pozemek cca 1.000,- Kč/m2 (odečet 39.000,- Kč – 22.000,- Kč)
Č.5 - chybí
Bytové jednotky 5.864,79 m2 – čp. 960, čp. 961, čp. 962
Nebytové plochy 21,5 m2
Náhradní bydlení 129.025.380,- Kč – čp. 960, čp. 961, čp. 962
Byty: 5864,79 x 39.000 = 228,726.810,- Kč
Nebyty: 21,5 x 25.000 = 537.500,- Kč
Součet byty + nebyty 229,364.310,- Kč
Pozemek: 33,3% z CM 1,014.000,- Kč (z ceny dle cenové mapy)
Cena: 101 252 930,- Kč
2. Rozbor postupu znaleckého posudku č. 3659-169/12 Ing. J. Beneše
V zásadě znalec měl postupovat při zpracování v souladu s obecnými normativy při zpracování podobných znaleckých postupů v této části posudku. Lze konstatovat některé vady, které by se daly vytknout zpracovateli.
Mám připomínky ke zpracování, které bych přehodnotil z hlediska rozboru tohoto postupu.
V části 3.2. metody oceňování zpracovatel správně konstatuje, že je nutno zpracovat:
a) nákladový způsob
b) výnosový způsob
c) porovnávací způsob
(je preferována porovnávací metoda)
Lze však konstatovat, že :
a) nákladový způsob, ani b) výnosový způsob nebyl v ocenění proveden (mohl být u bytů pouze modelově vykonstruován stimulovaným nájemným dle nájemného v této lokalitě, které se dá dohledat).
Zpracovatel aplikoval:
c) porovnávací způsob (komparace), je upraven v části 4.1. posudku s tím, že snížení nabídky z průměrné ceny 5-ti reprezentantů by mělo být poníženo o 10 – 20% z nabídkových cen (nebylo realizováno. Průměrná cena bytů za 1 m2 dle plochy by měla být dle předchozích předpokladů: 29.360,- Kč – 33.030,- Kč/m2
4.1. Porovnávací metoda, str. 14, 15, tab. 1.
1-5 ∑ 183.500/5 = 36.700,- Kč, predukovaná cena 0,8 – 0,9 (nabídka), tj. 29.360 – 33.030,- Kč/m2, nikoliv 35 – 40 tis. Kč/m2
Odborným odhadem znalce činí cena: 39.000,- Kč/m2 – byty, 25.000,- Kč/m2 – nebytové plochy (dle závěrů Ing. J. Beneše), (nebyly doloženy ani nabídkami)
- je rozpor u posudku (určení obvyklé hodnoty nemovitosti)
Lze uvažovat při koef.nabídky 0,85 cenu 31.195 Kč/m2, tato cena se pak hrubě projeví na ceně 182.922.800,- Kč (5.864,79 m2 x 31.195,- Kč
4.3. Finanční náklady na odstranění závady,
tj. pořízení náhradního bydlení. Znalec určuje hodnotu nájemního bydlení na částku : 22.000,- Kč/m2
Takto bych tuto právní závadu neformuloval, takovéto náhradní bydlení by se v této kvalitě a této oblasti nezískalo, neboť cena v této oblasti bydlení činí dle platné vyhlášky k.ú. Hlubočepy, Praha 5, kód 72 88 37 (územní rozčlenění) základní cena bytu 33.845,- Kč/m2
(dle přílohy) od 1.1. 2010 – 31. 12. 2012 – dle znalce Ing. J. Beneše činí: 22.000,- Kč/m2 – cílová hodnota měsíčního nájemného činí: 141,02 Kč/m2
Tady lze přijmout výhradně to, že je možno ocenit závadu na bytech jako věcné břemeno užívacího práva bytu (dle smlouvy je na dobu neurčitou).
To lze uvažovat v obecné rovině (délka cca 20 let) při průměrném volném nájemném. Dle úvahy o ocenění jsem provedl v příloze nástin ocenění.
V této úvaze obvyklé nájemné je redukováno na nižší hodnotu za 1 m2 plochy za 1 měsíc (1 rok).
C) Postup zpracování znaleckého posudku, dle úvahy zpracovatele tohoto rozboru – případné navržení úprav
Je nutno vzít v úvahu, že se jedná o převod objektu bytového domu jako celku, který není rozdělen „Prohlášením vlastníka“ na jednotlivé byty, dle Zákona č. 72/1994 Sb.
Předmětem nabídky jsou byty, pozemek je ale součástí srovnávacích hodnot jsou ceny včetně pozemků, tj. nelze pak jejich cenu připočítávat k ceně dle komparace. (je nutno pozemek přičíst při výnosové metodě dle cenového předpisu, dle § 22/5 vyhl.č. 387/2011 Sb.).
Je prokazatelné, dle doložených podkladů, že objekt byl zateplen, byla provedena výměna oken (plastová) a byly provedeny úpravy (dle doložených podkladů).
Tyto úpravy by mohly být zohledněny koeficientem, který by měl tuto záležitost postihnout v záležitosti technického stavu objektu (pokud nejsou dostatečně pojednány ve srovnávací metodě objektu).
1. Ocenění právní závady
Smlouvy jsou na nájem na dobu neurčitou, tj. existuje platný právní nájemní vztah pro užívání bytů. Objekt bytového domu je zatížen závadou tj. nájemním vztahem na dobu neurčitou. Tuto závadu lze definovat jako břemeno nájmu, kterou lze ocenit jako věcné břemeno nájmu ve smyslu zák. č. 151/1997 Sb. §18 odst. 2/4 (po dobu života, tj. 10 ti násobek, tj. roční užitek. Toto je cena dle cenového předpisu.
1.1. Cena a) dle cenového předpisu
1.2. Cena b) obvyklá věcného břemene užívání nemovitosti
Nájemní smlouvy nebyly předloženy (pouze nájemní smlouva k bytu č. 2 domu čp. 960 o podlahové ploše 31,31 m2 – nájemné 37,07 Kč/m2/měsíc ze dne 7. 1. 2004
Ve smyslu platných normativ k r. 2012 (zák. č. 132/2011) se stanovuje nájem dohodou obou stran. Tento nájem by měl respektovat obvyklé nájemné v těchto oblastech.
Toto nájemné by mělo činit dle pomůcky např. při 5% kapitalizace, tj. 5% z ceny nemovitosti, tj. z ceny za 1 m2 bytu pak činí 33.060,- Kč x 0,05 = 1.653 Kč/m2/rok, tj. pak:
1. Ocenění věcného břemene dle cenového předpisu
a) 137,75 Kč/m2/měsíc – obvyklý nájem (je menší než dle vyhlášky : 141,02 Kč/m2, hodnota nájmu na 1 m2:
137,75 Kč/m2/měsíc x 12 x 10 let = 16.530,- Kč
Dle hodnot z Realitu 12/2012 činí nájemní cena bytu 199,- Kč/m2/měsíc x 0,9 – nabídka, tj.
b) 179,- Kč/m2/měsíc – je pod cenou 179,- Kč/m2
2. Ocenění věcného břemene obvyklou cenou
Při zvolení průměrné ceny z výše uvedeného výpočtu a ceny určenou Realitem 12/2012,
pak jednotková cena činí: a) + b) 179 + 137,75 = 316,75/2 = 158,38 Kč/m2/měsíc, při koef. nabídky 0,8 (redukováno 0,72), pak výsledná cena nájmu činí: 127,- Kč/m2/měsíc
roční užitek = 1.520,- Kč/m2/rok
Dle teorie oceňování Prof. Bradáče se uvažuje věcné břemeno omez. počtu členů geometrické řady:
Roční užitek
1.520,- Kč/m2/rok
CVB=U * qn-1/qn*i = 1520 * (1,05)20 – 1/(1,05)20*0,05= 1520 * 2,65-1/2,65*0,05 = 1520 * 1,65/0,13 = 1520 * 12,69 = 19.292,- Kč.
kde qn -1/qn*i je zásobitel
Obvyklá cena věcného břemene užívání na dobu neurčitou pak činí: 19.290,- Kč
(uvažuji t=20 let)
C.1. Rekapitulace
Domnívám se, že by při zanedbání hodnot věcných a výnosových (priorita porovnávací způsob) znalce by měla být cena tvořena takto:
1. Cena porovnávací s úpravami činí za 1 m2 plochy 33.060,- Kč/m2
2. Obvyklá cena nájmu činí (právní závada) 19.290,- Kč/m2
Rozdíl činí 1) – 2) 13.770,- Kč/m2
tj. cena , která by měla být aplikována.
a) Bytové jednotky - cena
Při bytové podlahové ploše 5.864,79 m2 objektu čp. 960, 961, 962 činí hodnota, dle tohoto nástinu.
Plocha čp. 960,961, 962 – byla provedena z ploch jednotkových objemů.
b) Nebytový prostor – řídí se Zákonem o nájmu a pronájmu nebytových prostor (dle právní závady) – volné nájemné
Nabídky dle přílohy:
1) prodej kanceláře 80 m2 – Hlubočepy 31.125,- Kč
2/ obchodní prostory 11 m2 – Hlubočepy (ul. Lamačova) 32.472,- Kč
3/ prodej kancelář 33 m2 – Smíchov 31.048,- Kč
4/ prodej kancelář 94 m2 40.320,- Kč
Součet 1) – 4) - průměr 33.741,- Kč
Koeficient nabídky: 0,80, tj cena: 26.993,- Kč
tj. 27.000,- Kč
(koeficient srovnatelnosti nelze přisoudit, neznám vybavení), plocha dle pasportizace budov čp. 960, 961, 962)
Nebytový prostor k tomu lze přičíst v ploše 21,5 m2. Není k dispozici kolaudace těchto objektů ani jiné podklady, uvažuji cenu dle podobných nabídek z cen bytového domu- nebytových prostor 33.741,- Kč/m2/rok.
Cena pozemku se dle cenového předpisu přičítá k výnosové metodě dle vyhl. č. 387/2011 Sb. § 22. Protože se však jedná o cenu stavby (bytů) dle porovnávací metody, cena pozemku je součástí této porovnávací metody, proto se k této ceně pozemek již nepřičítá.
Tato cena je obsažena v komparativní metodě jednotlivých bytů.
Dle mého názoru při respektování metodiky zpracování Ing. Jana Beneše v předmětném znaleckém posudku, bych navrhoval z výsledku přehodnotit zčásti znalecký posudek Ing. J. Beneše tak, aby byl korigován zjištěným údajům dle zpracované analýzy a tohoto posouzení.
- v podkladech hodnocení byla nepřesně stanovena hodnota bytu v oblasti za 1 m2 (dle
přepočtu výše)
- byla nestandardně použita hodnota odpočtu právní závady (náhradní bydlení)
- byla přičtena cena pozemku k výsledku srovnávací metody
- bytová jednotka 13.770,- Kč/m2 plochy s právní závadou užívání bytů
na dobu 20-ti let
- nebytová jednotka 27.000,- Kč/m2 plochy (dle nabídek)
Domnívám se, že navrhovaná hodnota - cena dle zpracované části C/ tj. ocenění domů ozn. čp. 960, 961, 962 - vyplývající z tohoto hodnocení by měla pokrýt obvyklou cenu nemovitosti s citovanou právní závadou v ceně:
Všechna negativa této transakce by měla být pokryta v této hodnotě (budoucí cena).
Dipl.Ing. Milan Babický – autorizovaný inženýr
148 05 Praha 4 – Kunratice
nbsp;nbsp; p class=

References: zákona č. 151
 § 2
 čl. 4
 Zákona č. 72
 § 22
 §18
 § 22