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Avaluo-No FRUTOS CIVILES E INDEXACIÓN | Bogotá | Precios
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Concepto 082491 del 24 de agosto de 2009. Licencia de subdivisión
FRUTOS CIVILES E INDEXACIÓN
Linderos del Predio
4. Variables que intervienen en la determinación de los frutos civiles e indexación
5. Cálculo de los Frutos Civiles
6. Cálculo de los Valores Indexados
7. Cuadro resumen de los valores calculados
Bogotá D. C., Junio 09 de 2003
Para la determinación de los valores indexados y los frutos civiles solicitados por el alto tribunal, dentro del proceso de BLANCA ELVIRA RAMIREZ DE BUITRAGO contra ELENA PEREZ MAYORGA, apelación de Sentencia No. 90-6891, se acopió todo el material pertinente, se revisó cuidadosamente, se analizó el recuento histórico del proceso, se calibró la necesidad de un resultado final; y para globalizar este proceso se ponderaron los siguientes aspectos:
Se identificaron todas las características tanto intrínsecas como extrínsecas del proceso, que de manera genérica conllevaron a la situación de los contendientes, y que analizadas a través de todo el expediente permitieron crear un marco real de la situación presente en el proceso, y un entendimiento claro de los resultados económicos definitivos y sucintos, para un aprovechamiento de las partes.
Permitieron conocer y analizar los aspectos específicos de la negociación, antecedentes, etapas y convenios de concertación, procesos de pagos, valores recibidos, plazos sugeridos no implementados, entrega del inmueble, dilataciones en trámites y en el tiempo, ausencia de concertación, y todos los aspectos de actuación relevantes del Juzgado 18º. Civil del Circuito de fecha cuatro (4) de Marzo de dos mil dos (2002) y del Tribunal Superior del Distrito Judicial de fecha cinco (5) de noviembre de dos mil dos (2002).
El estudio consta de evaluaciones de tipo objetivo y calculables, amparados en el cálculo financiero y los valores de índices de inflación suministrados por el DANE, además de los subjetivos de los Peritos, basados en la experiencia, el conocimiento del mercado, la bibliografía existente, peritajes y dictámenes anteriores, todo lo cual es de vital importancia en la determinación equilibrada de los valores indexados a calcular y de los frutos civiles a determinar.
DIRECCIÓN DEL PREDIO: Calle veintinueve A sur ( CL 29 A S ), número veintiséis cuarenta y siete ( # 26-47 ), Barrio Libertador, de la nomenclatura urbana de Bogotá, Distrito Capital.
TIPO DE INMUEBLE: Lote de terreno, junto con la casa de habitación construida sobre él, en dos (2) plantas, con frente sobre la Calle veintinueve A Sur ( CL 29 A S ) la cual le sirve de acceso al mismo.
DESTINACIÓN: Vivienda general, en dos (2) plantas independientes, servicios independientes con dos (2) contadores de energía en el segundo piso, y un solo contador de agua para toda la casa.
SOPORTE TÉCNICO : Contrato de Promesa de Compraventa No. AA 7784572 del 03 de Octubre de 1985, con diligencia de reconocimiento de firmas ante la Notaría Diecisiete ( 17ª. ) del Círculo Notarial de Bogotá D. C., de fecha 07 de octubre de 1985; El valor del suelo urbano en Bogotá 1988-1996, análisis de la evolución de los precios de la tierra desde 1960, Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, Dic. 1996; Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá y sus alrededores, P. O. T., Decreto Distrital 619 del 2000; El Valor del Suelo en Bogotá 2000, 2001 y 2002, de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá; Nuevo código de arrendamientos, Ley 56 de Junio 18 1985 y reajuste de Arrendamiento para 1992 hasta un 24.13 %; Ejecutoria de sentencia del Juzgado 18º. Civil del Circuito de Bogotá, de fecha 04 de marzo de 2002; Sentencia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D. C., del 05 de Noviembre de 2002; Tabla de Índice de Precios al Consumidor, DANE, 1985 – 2003.
CLASE DE PERITAJE
Actualización de Precios con indexación
INTERVALO DE ANALISIS
Enero de 1986 – Junio de 2003
3. LINDEROS DEL INMUEBLE
La casa de habitación localizada sobre la Calle veintinueve A ( CL 29 A ) número veintiséis cuarenta y siete Sur ( No. 26-47 ), de la nomenclatura urbana de Bogotá D. C., presenta el siguiente alinderamiento general:
POR EL NORTE, con lote actualmente construido con la casa marcada con el número veintiséis cincuenta y uno ( No. 26-51 ) con frente sobre la calle veintinueve A Sur ( CL 29 A S ), de la actual nomenclatura urbana de Bogotá D. C.
POR EL SUR, con lote actualmente construido con la casa marcada con el número veintiséis treinta y cinco ( No. 26-35 ) con frente sobre la calle veintinueve A Sur ( CL 29 A S ), de la actual nomenclatura urbana de Bogotá D. C.
POR EL ORIENTE, que es su frente, y por el cual tiene su acceso, con vía pública, actual Calle veintinueve A Sur ( CL 29 A S ), de la vigente nomenclatura urbana de Bogotá D. C.
POR EL OCCIDENTE, que es su lindero posterior trasero, con lote actualmente construido con la casa marcada con el número veintiséis cuarenta y seis ( No. 26-46 ) con frente sobre la calle treinta Sur ( CL 30 S ), de la actual nomenclatura urbana de Bogotá D. C.
Los frutos civiles tomados a tenor del Artículo 717 del Código Civil, se definen como los dividendos obtenidos por un bien, provenientes de algún tipo de explotación económica. Para el caso en estudio, los frutos civiles se enfocarán a los réditos obtenibles por la explotación en arrendamiento de la casa de habitación de la Calle veintinueve A sur ( CL 29 A S ) número veintiséis cuarenta y siete ( No. 26-47 ) de la nomenclatura urbana de Bogotá D. C., desde el 01 de Enero de 1986, hasta el mes de Junio de 2003, incluido.
De acuerdo con la Ley 56 de 1985, Decreto No. 1816 de agosto 6 de 1990, resolución No. 1941 de Septiembre 17de 1990, Artículo 9o.: El precio mensual de arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal, pero en ningún caso podrá exceder el uno por ciento ( 1 % ) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo. La estimación del valor comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder al equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral fijado de acuerdo con lo establecido en los artículos 4, 5, 6, 12 y 13 de la ley 14 de 1983.
El artículo 10 de la misma Ley establece: cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al 90% del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior al del vencimiento del término del contrato o el de la prórroga vigente, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 9º, atrás mencionado.
A partir del año 1996, se aplicará al modificación al artículo 10 de la Ley 56 de 1985, mediante el cual el porcentaje aplicado será conforme a la meta de inflación proyectada por el banco de la República, de acuerdo a la ley 242 del 28 de diciembre de 1995.
Para la definición de los frutos civiles obtenidos para el predio en estudio como unidad económicamente explotable, analizaremos los mismos desde los frutos civiles teóricos que deberían obtener el inmueble en condiciones normales de arrendamiento del mercado inmobiliario, si su ocupación fuese del 100%, y concorde con la real explotación del bien.
Para su mejor comprensión se elaborará un cuadro año a año, desde 1986 hasta el año 2003, de frutos civiles teóricos, basados en los avalúos catastrales reales de cada predio (boletín de nomenclatura, 2003) y aplicando los valores determinados en peritación anterior.
En cuanto a la actualización de la suma de dinero que el actor debe restituir a la parte demandada, a través del examen histórico se podría aproximar actualizando a tiempo presente la cantidad original recibida a través de la indexación de dicha suma, empleando el Índice de Precios al Consumidor – IPC-, reportado por el DANE, de los años y meses involucrados, desde Enero de 1986 hasta el valor presente a Junio de
Evolución del Salario Mínimo y el IPC desde 1975 en Colombia
S.M.L. MENSUAL
S.M.L. %
I.P.C. %
1975 $1.200
1976 $1.560
1977 $2.430
1978 $2.580
1979 $3.450
1980 $4.500
1981 $5.700
1982 $7.410
1983 $9.261
1984 $11.298
1985 $13.558
1986 $16.811
1987 $20.510
1988 $25.637
1989 $32.560
1990 $41.025
1991 $51.720
1992 $65.190
1993 $81.510
1994 $98.700
1995 $118.934
1996 $142.126
1997 $172.005
1998 $203.826
1999 $236.460
2000 $260.100
2001 $286.000
2002 $309.000
5. CALCULO DE LOS FRUTOS CIVILES
En la determinación de los frutos civiles, se tomará como fecha inicial el año 1986, desde enero 1º. y fecha final: el 30 de Junio de 2003. En cuanto al canon inicial de arrendamiento, se tomará el calculado por peritación anterior, para el primer año:
$15.000.oo como el Valor de arrendamiento del inmueble por el año 1985.
0,9 x IPC
$ 15.000,oo
1986 20,95%
$ 17.827,59
$ 213.931,08
1987 24,02%
$ 21.680,02
$ 260.160,24
1988 28,12%
$ 27.167,24
$ 326.006,88
1989 26,12%
$ 33.554,26
$ 402.651,12
1990 32.36%
$ 43.325,26
$ 519.903,12
$ 53.783,98
$ 645.407,76
$ 65.949,91
$ 791.398,92
$ 79.364,13
$ 952.369,56
$ 95.498,85
$ 1´145.986,20
1995 19.46%
$ 112.220,70
$ 1´346.648.40
1996 21.63%
0,1947 2
$ 131.298,22
$ 1´575.578,64
1997 17.68%
0,1591 2
$ 154.931.90
$1´859.182,80
1998 16.70%
0,1503 2
$ 179.721,01
$ 2´156.652,12
1999 9.23%
0,0831 2
$ 206.679,16
$ 2´480.149,92
2000 8.75%
0,0788 2
$ 227.347,07
$ 2´728.164,84
2001 7.65%
0,0689 2
$ 245.534,84
$ 2´946.418,08
2002 6.99%
0,0629 2
$ 260.266.93
$ 3´123.203,16
2003 4,0%-6,0%
0,0585 4
$ 275.882,95
$ 1´655.297,70
$ 25´129.110,54
1 Porcentaje aplicado de acuerdo a la meta de inflación proyectada por el Banco de la República, conforme a la Ley 242 del 28 de diciembre de 1995.
2 Factor que representa el 90% del valor del IPC dado por el DANE
3 IPC proyectado para 2003
4 Factor proyectado a 30 de Junio de 2003
6. CALCULO DE LOS VALORES INDEXADOS
En la determinación de los valores indexados, se tomará como fecha inicial el año 1986, desde enero 1º. y fecha final: el 30 de Junio de 2003. En cuanto al capital inicial de
partida, se tomará el pagado por la parte demandada, es decir la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ( $1´800.000.oo M/Cte ).
$ 377.100,00
$ 1´800.000,oo $ 2´177.100,00 $ 2´700.039,42 $ 3´459.290,51 $ 4´362.857,19 $ 5´774.677,78 $ 7´323.446,36 $ 9´163.828,43 $ 11´234.853,66 $ 13´772.807,10 $ 16´452.995,36 $ 20´011.778,26 $ 23´549.860,66 $ 27´482.687,39 $ 30´019.339,44 $ 32´646.031,64 $ 35´143.453,06 $ 37´599.980,43 $ 40´043.979,16
$ 522.939,42
$ 759.251,08
$ 903.566,68
$ 1´411.820,59
$ 1´548.768,58
$ 1´840.382,07
$ 2´071.025,23
$ 2´537.953,44
$ 2´680.188,26
$ 3´558.782,90
$ 3´538.082,40
$ 3´932.826.73
$ 2´536.652.05
$ 2´626.692,20
$ 2´497421,42
$ 2´456.527,37
$ 2´443.998,73
$ 40´043.979,16
1 Porcentaje aplicado de acuerdo al IPC, dado oficialmente por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE)
A continuación se muestra, como Resumen final, año a año, desde 1986, el comportamiento acumulativo, tanto de los montos de la INDEXACIÓN como de los FRUTOS CIVILES acumulados, para comparativamente analizar su incremento con los años.
$ 1´800.000,oo
$ 2´177.100,00
$ 213.931,08 $ 474.091,32 $ 800.098,20 $ 1´202.749,32 $ 1´722.652,44 $ 2´368.060,20 $ 3´159.459,12 $ 4´111.828,68 $ 5´257.814,88 $ 6´604.463,28 $ 8´180.041,92 $ 10´039.224,72 $ 12´195.876,84 $ 14´676.026,76 $ 17´404.191,60 $ 20´350.609,68 $ 23´473.812,84
$ 2´700.039,42
$ 3´459.290,51
$ 4´362.857,19
$ 5´774.677,78
$ 7´323.446,36
$ 9´163.828,43
$ 11´234.853,66
$ 13´772.807,10
$ 16´452.995,36
$ 20´011.778,26
$ 23´549.860,66
$ 27´482.687,39
$ 30´019.339,44
$ 32´646.031,64
$ 35´143.453,06
$ 37´599.980,43
De esta manera, dejamos rendido nuestro DICTAMEN PERICIAL, el cual colocamos a consideración del Señor Magistrado y de las partes, esperando haber podido contestar e interpretar eficazmente el estudio planteado por el despacho.
RAUL BOTERO RIVERA
LUIS MIGUEL GARZÓN LEON
C.c. 8.079
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 resolución 
 Artículo 9
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