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Timestamp: 2019-05-27 08:29:47+00:00

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Art. 1105 codice civile - Amministrazione - Brocardi.it
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Articolo 1105 Codice civile
Dispositivo dell'art. 1105 Codice civile
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza (1) dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente [259 cod. nav.].
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione [1109 n. 2] (2).
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria (3). Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore [261 cod. nav.].
(1) Nella comunione la maggioranza viene individuata in base al valore delle quote dei comunisti (se un comunista detiene la titolarità di una quota pari ad oltre la metà del valore del bene, egli da solo rappresenterà, in tal modo, la maggioranza voluta dalla legge).
Si tratta di una maggioranza semplice (più della metà del valore integrale della cosa comune) ed è richiesta per gli atti di ordinaria amministrazione, per l'eventuale approvazione di un regolamento in materia di ordinaria amministrazione ed in funzione di un più efficace godimento della cosa comune, e per l'eventuale nomina di un amministratore (art. 1106 del c.c.).
Per gli atti di straordinaria amministrazione è, invece, prevista una maggioranza qualificata (art. 1108 del c.c.).
(2) Anche se la norma non parla di convocazione, la preventiva convocazione di tutti i partecipanti alla comunione è ritenuta necessaria. Non occorrono, tuttavia, forme speciali, essendo sufficiente una qualsiasi modalità di avviso che consenta ai comproprietari di essere messi a conoscenza dell'assemblea e del suo oggetto.
Secondo la giurisprudenza non è qui applicabile analogicamente l'art. 66, comma terzo, disp. att. c.c. che fissa in tema di condominio di edifici il termine minimo di cinque giorni di preavviso dell'assemblea condominiale.
(3) Si tratta di un diritto irrinunciabile.
La negligenza dei compartecipi non dà in sé luogo a risarcimento del danno, perché i comunisti hanno il potere ma non l'obbligo di amministrare.
La disposizione fissa il criterio in base al quale la gestione della cosa comune, in costanza di comunione, è collettiva, e, pertanto, ad essa può contribuire ogni soggetto che partecipa alla comunione.
Si tratta della c.d. amministrazione congiunta, che si differenzia da quella disgiuntiva, propria delle società di persone (art. 2257 del c.c.).
Questa diversità esprime la staticità del godimento della cosa comune oggetto della comunione, e, viceversa, la dinamicità dell'attività economica effettuata dalla società. Al principio di amministrazione congiuntiva è collegato quello maggioritario, secondo cui al contenuto le delibere assunte dalla maggioranza dei partecipanti sono tenuti anche i dissenzienti.
Spiegazione dell'art. 1105 Codice civile
Amministrazione ordinaria della cosa comune
In mancanza di diversa convenzione, tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. La norma, per quanto non formulata, vigeva anche per il codice del 1865, con una differenziazione della comunione dalla società. Nella prima si ha una forma di amministrazione collettiva, mentre nella società si aveva (art. 1723 n. I, vecchio codice) e si ha (art. 2286 del c.c.) un'amministrazione individuale, per la presunzione che i soci si siano data reciprocamente la facoltà di amministrare l'uno per l'altro.
A rendere possibile l'esercizio di tale diritto di concorrere all'amministrazione, il secondo capov. dell'art. 1105 prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione, mentre tale obbligo di preventiva informazione non esisteva e non esiste per la società semplice, neppure ai fini dell'esercizio del diritto di opposizione concesso dall'art. 1723 del vecchio codice civile e conservato dall'art. 2286 citato.
Diritto di concorrere nell'amministrazione non significa, però, diritto di imporre la propria volontà individuale su quella degli altri partecipanti. Il sistema del nuovo codice è quello di distinguere fra gli atti di ordinaria amministrazione (art. 1105 del c.c.), gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione e gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune o le locazioni ultranovennali (art. 1108 del c.c.).
Per la prima categoria di atti, l' art. 1105 del c.c. stabilisce che le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolate secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente: è già questa una affermazione del carattere sociale della comunione.
L'articolo ha, però, previsto anche che non si prendano i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si formi una maggioranza ovvero la deliberazione adottata non sia eseguita, e, per non lasciare il singolo senza tutela, stabilisce che ciascun partecipante può ricorrere all' autorità giudiziaria, la quale provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
Così formulato, l'art. 1105 differisce dal corrispondente art. 678 del vecchio codice, in quanto ha un contenuto più limitato, riferendosi agli atti di ordinaria amministrazione, mentre l'art. 678 si riferiva anche a quelli eccedenti la semplice amministrazione, quali possono essere quelli diretti al miglior godimento della cosa comune.
Per converso il nuovo codice, in relazione agli atti di semplice amministrazione, ha meglio circostanziata l'ipotesi di mancanza dell'atto di amministrazione, contemplando e tenendo distinte le varie possibilità: a) omessa iniziativa; b) mancata formazione di una volontà di maggioranza; c) omessa esecuzione della deliberazione.
Nell' art. 1105 non viene menzionato il ricorso all'autorità giudiziaria per il caso che le deliberazioni di maggioranza risultino gravemente pregiudizievoli alla cosa comune, come si leggeva nell'art. 678. Esiste, invece, la precisazione che l'autorità giudiziaria provvede in camera di consiglio. I due rilievi sono connessi l'uno all'altro: l'ipotesi di una deliberazione di maggioranza gravemente pregiudizievole per la cosa comune, anche nell'ambito dell' ordinaria amministrazione, è prevista nell'art. 1109, ma in tale ipotesi, trattandosi non di svolgimento di un'attività amministrativa, come nei casi di cui all'art. 1105, ma di una vera e propria attività giurisdizionale, l'autorità giudiziaria dovrà provvedere nelle forme ordinarie.
Un dissenso, per vero, si può manifestare anche nel caso in cui non si riesca a formare una maggioranza, ma la mancanza dell'atto rende pur sempre prevalente la funzione amministrativa, mentre nella ipotesi di cui all'art. 1109 si tratta di vera e propria impugnativa di un atto regolarmente deliberato.
La nomina dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria può seguire ricorrendo una sola o più delle ipotesi previste nel quarto comma dell'art. 1105.
520 I poteri della maggioranza sono disciplinati dagli articoli 1105, 1106 e 1108. La maggioranza non solo delibera sugli atti di ordinaria amministrazione, ma può anche disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Dal conferimento di tale potere alla maggioranza l'istituto deriva elasticità di disciplina: a differenza delle modificazioni che può apportare il singolo partecipante, le quali trovano un limite nel rispetto della destinazione della cosa, le innovazioni deliberate dalla maggioranza, salvo il concorso delle condizioni dianzi indicate, possono importare anche un mutamento di destinazione. Per gli atti compresi nell'ambito della prima categoria, e cioè per gli atti non eccedenti l'ordinaria amministrazione, basta la semplice maggioranza, calcolata secondo il valore delle quote; per le innovazioni si richiede, invece una maggioranza qualificata, che rappresenti cioè almeno i due terzi del valore complessivo della cosa comune. Tale maggioranza qualificata è pure richiesta per gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, i quali possono essere disposti sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti. E' necessario però il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni ultranovennali. Si fa eccezione soltanto per l'ipoteca costituita a garanzia di mutui destinati al miglioramento o alla ricostruzione della cosa comune, ammettendosi, in considerazione della speciale finalità, che essa sia consentita dall'anzidetta maggioranza qualificata. Per evitare eventuali abusi, si esige per la validità delle deliberazioni della maggioranza che tutti i partecipanti siano previamente informati dell'oggetto della deliberazione (art. 1105 del c.c., terzo comma). Nell'art. 1109 del c.c. vengono determinati i casi in cui le deliberazioni della maggioranza possono essere impugnate dinanzi all'autorità gindiziaria da ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente. Per l'impugnazione è però stabilito un breve termine (trenta giorni), il quale, per coloro che sono intervenuti all'adunanza, decorre dalla data della deliberazione e, per gli assenti, dal giorno ín cui la deliberazione fu loro comunicata. L'impugnazione non ha effetto sospensivo, ma l'autorità giudiziaria può sospendere l'esecuzione del provvedimento deliberato. Prevedendo il caso che non si prendano i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si formi una maggioranza, o che la deliberazione adottata non sia eseguita, l'art. 1105, ultimo comma, consente a ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria, la quale provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore. Ho ritenuto inopportuno stabilire per queste ipotesi che sia proposta istanza in sede contenziosa, poiché è profondamente diversa la portata dei provvedimenti che l'autorità giudiziaria è chiamata ad emettere nei casi previsti dall'articolo 1109 e in quelli previsti dall'ultimo comma dell'art. 1105. Nei primi vi è una deliberazione di maggioranza (positiva o negativa) impugnabile dalla minoranza dissenziente, onde sorge una controversia che non può altrimenti essere decisa che nelle forme contenziose; nei secondi si ha invece inerzia nell'amministrazione per non essersi presi o attuati i provvedimenti necessari per la conservazione della cosa comune e s'invoca l'autorità giudiziaria perché supplisca a tale inerzia: il provvedimento che il giudice emette ha carattere essenzialmente amministrativo. In conformità del sistema largamente attuato in tema di condomini edilizi, è conferito alla maggioranza anche il potere di stabilire un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune, nonché il potere di delegare l'amministrazione a uno dei partecipanti o anche a un estraneo (art. 1106 del c.c.). I partecipanti dissenzienti possono, nel termine di trenta giorni, reclamare all'autorità giudiziaria contro la deliberazione che approva il regolamento della comunione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui la deliberazione fu loro comunicata. Trascorso il termine senza che alcun reclamo sia stato proposto, il regolamento acquista efficacia, oltre che per i partecipanti, per i loro eredi e aventi causa (art. 1107 del c.c.).
Massime relative all'art. 1105 Codice civile
Cass. civ. n. 1986/2016
Nel caso di acquisto di un immobile da parte di un soggetto, con denaro fornito da un terzo per spirito di liberalità, si configura una donazione indiretta, che si differenzia dalla simulazione giacché l'attribuzione gratuita viene attuata, quale effetto indiretto, con il negozio oneroso che corrisponde alla reale intenzione delle parti ed alla quale, pertanto, non si applicano i limiti alla prova testimoniale - in materia di contratti e simulazione - che valgono, invece, per il negozio tipico utilizzato allo scopo.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1986 del 2 febbraio 2016)
Cass. civ. n. 1650/2015
Ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l'intera cosa comune (e non una sua frazione), è legittimato ad agire o resistere in giudizio per la tutela della stessa nei confronti dei terzi o di un singolo condomino, anche senza il consenso degli altri partecipanti.
(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 1650 del 28 gennaio 2015)
Cass. civ. n. 11553/2013
In tema di tutela del diritto di comproprietà, qualora il partecipante alla comunione compia un atto di ordinaria amministrazione, anche consistente in un negozio giuridico o in un'azione giudiziale aventi tali finalità, come l'agire per finita locazione contro i conduttori della cosa comune, la presunzione del consenso degli altri che sussiste ai sensi dell'art. 1105, primo comma, c.c., può essere superata dimostrando l'esistenza del dissenso degli altri comunisti per una quota maggioritaria o eguale della comunione, senza che occorra che tale dissenso risulti espresso in una deliberazione a norma dell'art. 1105, secondo comma, c.c.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11553 del 14 maggio 2013)
Cass. civ. n. 4616/2012
In tema di amministrazione della cosa comune, il decreto emesso ai sensi dell'art. 1105, quarto comma, c.c. ha natura di provvedimento di volontaria giurisdizione, che, essendo suscettibile di revoca e modifica ex art. 742 c.p.c., è privo del carattere di definitività e, quindi, non è impugnabile con ricorso per cassazione ex art. 111 Cost., a meno che il provvedimento, travalicando i limiti previsti per la sua emanazione, abbia risolto in sede di volontaria giurisdizione una controversia su diritti soggettivi. (Nella specie, il giudice di merito, atteso il disaccordo tra i comunisti, aveva nominato un amministratore affinchè procurasse la condanna del locatario a rimuovere le opere abusive eseguite sugli immobili comuni; in applicazione dell'enunciato principio, la S.C., negando la consistenza di diritto soggettivo all'interesse di alcuni comunisti di ottenere la sanatoria degli illeciti edilizi, ne ha dichiarato inammissibile il ricorso).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4616 del 22 marzo 2012)
Cass. civ. n. 11589/2010
Il recesso del concedente da un contratto di comodato o di precario di beni comuni è atto di amministrazione ordinaria, in quanto è una modalità di indiretto godimento della cosa comune, e, quindi, può essere esercitato anche da un comproprietario, a meno che tale iniziativa sia esclusa dalla maggioranza, la cui determinazione, vincolando la minoranza, esclude la legittimazione ad agire del comproprietario.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11589 del 13 maggio 2010)
Cass. civ. n. 480/2009
Con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, deve essere negata la legittimazione (attiva ) del comproprietario del bene locato pro parte dimidia, ove risulti l'espressa volontà contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell'art. 1105 c.c. ), considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell'ordinaria amministrazione della cosa comune.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 480 del 13 gennaio 2009)
Cass. civ. n. 26408/2008
L'assemblea dei partecipanti alla comunione ordinaria, diversamente da quanto stabilito per il condominio degli edifici, è validamente costituita mediante qualsiasi forma di convocazione purché idonea allo scopo, in quanto gli artt. 1105 e 1108 cod. civ non prevedono l'assolvimento di particolari formalità, menzionando semplicemente la preventiva conoscenza dell'ordine del giorno e la decisione a maggioranza dei partecipanti.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 26408 del 3 novembre 2008)
Cass. civ. n. 14759/2008
In tema di comunione, il potere di concorrere nell'amministrazione della cosa comune statuito dal primo comma dell'art. 1105 c.c. può, nei confronti dei terzi, indurre a ritenere che chi agisce per la comunione la rappresenti ma, per vincolare i comunisti agli atti non stipulati dalla maggioranza, occorre, in ogni caso, che gli stessi vi prestino consenso. Infatti, per gli atti di ordinaria amministrazione, tra cui quelli indicati dall'art. 374 c.c., poiché l'esercizio da parte del singolo della facoltà di amministrare la cosa comune può collidere con quello analogo degli altri, ai sensi del secondo comma della norma citata, la potestà di disporre spetta alla maggioranza delle quote, la cui volontà vincola la minoranza e, comunque, ciascun comunista, se ritiene di esserne pregiudicato, può ricorrere all'autorità giudiziaria, ai sensi del quarto comma del richiamato art. 1105 c.c., come nel caso in cui non si formi la volontà della maggioranza o non si deliberi sull'amministrazione della cosa comune.
In tema di comunione, qualora la maggioranza dei comunisti appresa l'intenzione della minoranza o di uno di essi di cedere in locazione (o in affitto agrario) ad un terzo la cosa comune, ovvero l'avvenuta stipulazione del contratto si opponga, rispettivamente, alla conclusione del contratto o all'esecuzione del rapporto locativo, al terzo, cui venga comunicato tale dissenso, resta preclusa la possibilità di pretendere quella conclusione o esecuzione, con la conseguenza che il contratto, stipulato nonostante tale consapevolezza, è invalido per carenza di potere, o di valida volontà, della parte concedente di disporre per l'intero. Inoltre, la comunicazione del detto dissenso non solo alla minoranza, ma anche al terzo conduttore (o affittuario), determina la consapevolezza, in quest'ultimo, della mancanza di legittimazione alla stipula dell'atto da parte della minoranza e, quindi, il concorso, in malafede, nell'abuso del diritto nell'amministrazione del bene comune e ciò costituisce fatto illecito generatore del danno di cui è, pertanto, corresponsabile in solido il conduttore (o affittuario) che ha concorso e cooperato nella conclusione del contratto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 14759 del 4 giugno 2008)
Cass. civ. n. 24052/2004
La mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea di un consorzio atipico, di gestione di parti comuni poste al servizio di proprietà esclusive (nella specie, consorzio di urbanizzazione), ad uno dei partecipanti al consorzio, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta, non già la nullità, ma l'annullabilità della delibera che, ove non impugnata nei termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i consorziati assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al consorzio, in applicazione di un indirizzo, rinvenibile nella materia delle delibere delle assemblee condominiali, cui la materia delle delibere consortili è assimilabile, ed al quale il legislatore si è uniformato anche in materia societaria, che, invertendo i principi comuni di diritto negoziale, ha assunto la generalità dei casi di contrasto con la legge od il regolamento nella categoria dell'annullabilità, rimanendo pertanto confinata la nullità assoluta in casi nominati o residuali nella elaborazione giurisprudenziale. Ne consegue che, eccepita, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo relativo al pagamento di contributi deliberati dall'assemblea consortile, la nullità della deliberazione per il mancato avviso di convocazione dell'assemblea stessa a tutti i consorziati, sulla decisione del giudice di pace che, giudicando secondo equità, rigetti la opposizione escludendo la radicale nullità della deliberazione e ritenendo che la eventuale illegittimità dell'assemblea si sarebbe dovuta far valere in via di impugnazione nel termine di trenta giorni, non può esercitarsi alcun sindacato di legittimità, circoscritto alla osservanza delle norme costituzionali e di quelle comunitarie, oltre che, in applicazione della sentenza della Corte costituzionale n. 206 del 2004, dei principi informatori della materia.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 24052 del 28 dicembre 2004)
Cass. civ. n. 5889/2001
In materia di gestione condominiale il ricorso all'autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c. presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata; detta norma non è, invece, applicabile quando l'assemblea condominiale abbia approvato dei lavori considerati necessari per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio, contestati da taluni compartecipanti, in quanto l'intervento del giudice in tal caso si risolverebbe in un'ingerenza nella gestione condominiale ed in una sovrapposizione della volontà assembleare.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5889 del 20 aprile 2001)
Cass. civ. n. 4133/2001
Non sussiste la violazione dell'art. 1102 c.c. se al condomino aspirante ad esser conduttore della cosa comune è preferito un terzo perché la predetta norma tutela l'uso diretto di ciascun condominio sulla medesima e non quello indiretto, come nel caso la maggioranza dei condomini, secondo il valore delle rispettive quote, deliberi di locare la cosa comune un terzo, ancorché a condizioni meno vantaggiose per il condominio rispetto a quelle offerte dal condomino, non essendovi il limite del pregiudizio agli interessi dei condomini, come invece per le innovazioni, al potere di scelta della maggioranza.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4133 del 22 marzo 2001)
Cass. civ. n. 4131/2001
Quando non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i partecipanti al condominio, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di turni temporali o frazionamento degli spazi, i condomini possono deliberare l'uso indiretto della cosa comune, a maggioranza se è un atto di ordinaria amministrazione, come nel caso della locazione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4131 del 22 marzo 2001)
Cass. civ. n. 330/2001
Quando il potere dispositivo della cosa appartiene a più soggetti nella forma della comunione, tutti possono, rinunziando al godimento diretto, concederla in affitto a terzi ed anche a taluno soltanto dei contitolari che, in caso di affitto d'azienda, viene ad assumere l'esclusivo potere di gestione. Allo stesso modo, il condomino può concedere in affitto la propria quota.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 330 del 11 gennaio 2001)
Cass. civ. n. 14162/2000
In tema di comunione semplice — diversamente da quanto statuito per il condominio degli edifici — gli artt. 1105 e 1108 c.c. non prevedono la costituzione formale dell'assemblea, ma semplicemente la decisione a maggioranza dei partecipanti. Pertanto deve ritenersi regolarmente costituita e capace di deliberare, la riunione dei partecipanti alla comunione con la presenza dell'amministratore per decidere su oggetti di comune interesse.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14162 del 27 ottobre 2000)
Cass. civ. n. 8876/1998
La previsione, ad opera dell'art. 1105, comma quarto, c.c. in materia di comunione, per il caso in cui non si formi una maggioranza ai fini dell'adozione dei provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune, dello specifico rimedio del ricorso, da parte di ciascun partecipante, all'autorità giudiziaria perché adotti gli opportuni provvedimenti in sede di volontaria giurisdizione, preclude al singolo partecipante alla comunione di rivolgersi al giudice in sede contenziosa. Tale preclusione concerne tuttavia esclusivamente la gestione della cosa comune, ai fini della sua amministrazione nei rapporti interni tra i comunisti, e non opera, per converso, in relazione ad iniziative giudiziarie contenziose promosse dal comunista in qualità di terzo, come avviene nel caso in cui il comunista faccia valere in giudizio la posizione di proprietario di cose estranee alla comunione, che dalla rovina della cosa di cui è comproprietario abbia subito pregiudizio.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8876 del 8 settembre 1998)
Cass. civ. n. 3653/1998
Sui beni oggetto di comunione concorrono pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari, in virtù della presunzione, relativa, che ognuno di essi operi con il consenso degli altri, con la conseguenza che il singolo condomino può stipulare contratti aventi ad oggetto il godimento del bene comune.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 3653 del 8 aprile 1998)
Cass. civ. n. 7613/1997
L'inerzia dell'amministratore nel compimento di un atto di ordinaria amministrazione non legittima il singolo condomino a rivolgersi all'autorità giudiziaria in sede contenziosa senza avere, in precedenza, provocato la convocazione dell'assemblea condominiale. La mancata convocazione dell'organo assembleare, la mancata formazione di una volontà maggioritaria, la adozione di una delibera poi ineseguita legittimano, per l'effetto, il condomino ad agire non in sede contenziosa bensì di volontaria giurisdizione, giusto disposto dell'art. 1105 c.c. (mentre la deliberazione di maggioranza risulterà impugnabile in via contenziosa nelle sole ipotesi di lesione di diritti individuali dei partecipanti dissenzienti, ovvero di violazione di legge o del regolamento condominiale), non rilevando, in contrario, la disposizione di cui all'art. 1133 c.c. (a mente della quale il ricorso avverso i provvedimento dell'amministratore, per il singolo condomino, è proponibile, oltreché all'assemblea, anche all'autorità giudiziaria), poiché detta norma delimita la possibilità di esercizio della ivi prevista facoltà ai casi espressamente stabiliti nel successivo art. 1137 (ostativo, per l'autorità giudiziaria, all'esercizio di qualsivoglia sindacato di merito sulle deliberazioni dell'assemblea), escludendo, pertanto, che il giudice possa, in sede contenziosa, sopperire all'inerzia dell'amministratore nel compimento di atti di ordinaria amministrazione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7613 del 14 agosto 1997)
Cass. civ. n. 7457/1997
Il singolo condomino può agire per la risoluzione del contratto di affitto salvo che risulti la volontà contraria degli altri condomini, nel qual caso la sua carenza di legittimazione attiva deve essere rilevata dal giudice anche d'ufficio.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7457 del 11 agosto 1997)
Cass. civ. n. 3831/1996
Il singolo condomino può locare la cosa comune senza necessità di espresso assenso degli altri condomini trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione che si presume fino a prova contraria compiuto nell'interesse di tutti e può del pari domandare la risoluzione del contratto senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri condomini. Tuttavia, nel caso di dissenso dei due soli condomini circa l'opportunità di promuovere o coltivare il giudizio di risoluzione contrattuale, essendo esclusa la possibilità della formazione della maggioranza ed essendo altresì esclusa ogni presunzione di consenso o di utile gestione, è necessario il preventivo intervento dell'autorità giudiziaria a norma dell'art. 1105 c.c.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3831 del 23 aprile 1996)
Cass. civ. n. 12241/1995
La realizzabilità giuridica dell'intenzione, posta dal locatore a fondamento del diniego di rinnovo, di adibire l'immobile all'esercizio di attività di ristorante non trova ostacolo nel dissenso di alcuni comproprietari dell'immobile stesso, atteso che, integrando la gestione di detta attività un atto di ordinaria amministrazione, non è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, ma è sufficiente quello della maggioranza di essi.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12241 del 25 novembre 1995)
Cass. civ. n. 9113/1995
Sugli immobili oggetto di comunione concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari, in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri. Ne consegue che il singolo condomino può stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile in comunione e che un condomino diverso quello che ha assunto la veste di locatore è legittimato ad agire per il rilascio del bene stesso (senza che sia necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini), purché non risulti l'espressa ed insuperabile volontà contraria degli altri comproprietari, la quale fa venire meno il presunto consenso della maggioranza.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9113 del 29 agosto 1995)
Cass. civ. n. 8085/1995
Il potere di ogni condomino di agire per la gestione ordinaria della cosa comune, traendo origine dal diritto di concorrere all'amministrazione di tale bene (art. 1105 c.c.), incontra il suo limite nell'obbligo di rispettare la volontà della maggioranza. Pertanto, allorché un immobile locato appartenga ad una molteplicità di condomini e dagli stessi sia congiuntamente stipulato il relativo contratto, è la maggioranza dei condomini a stabilire circa l'amministrazione ed il godimento della cosa comune e, quindi, della possibilità e volontà di disdire e far cessare, alla scadenza contrattuale, il contratto di locazione, anche in contrasto con la minoranza dissenziente.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8085 del 25 luglio 1995)
Cass. civ. n. 4005/1995
Con riguardo ad un procedimento di sfratto per finita locazione relativo ad un immobile in comproprietà, ciascun comproprietario — quale titolare del diritto di concorrere alla gestione ordinaria del bene, con il solo limite del rispetto della volontà della maggioranza — è legittimato ad agire in giudizio, nella presunzione del consenso degli altri alla proposizione dell'azione, salva la possibilità per i comproprietari che rappresentino una quota maggioritaria di opporsi all'azione medesima. Nel caso in cui siano i comproprietari rappresentanti una quota maggioritaria ad agire in giudizio, un eventuale loro interesse personale al rilascio dell'immobile (nella specie, ai fini dell'utilizzazione di esso in proprio) non vale a trasformare la domanda giudiziale in un atto eccedente l'ordinaria amministrazione, atteso che il suddetto interesse non «qualifica» l'atto di gestione, inerendo alla successiva utilizzazione del bene, peraltro rimessa alla determinazione anche degli altri comproprietari e comunque non realizzabile senza un corrispondente vantaggio di tutti.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4005 del 5 aprile 1995)
Cass. civ. n. 10575/1994
L'art. 1105 c.c. prevede il ricorso all'A.G., che provvede in camera di consiglio, nell'ipotesi in cui la deliberazione dei partecipanti alla comunione relativa all'amministrazione della cosa comune non venga eseguita dagli stessi partecipanti, ovvero dall'amministratore nel caso in cui questo sia stato nominato. È inammissibile, pertanto, il ricorso alla procedura anzidetta per la declaratoria di esecutività della deliberazione (che integra un atto negoziale privato) nei confronti di soggetti estranei alla comunione medesima.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10575 del 10 dicembre 1994)
Cass. civ. n. 11431/1993
I decreti emessi dal giudice ordinario, anche in sede di reclamo, in ordine ai provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune a norma dell'art. 1105 ultimo comma c.c. hanno natura di provvedimenti di volontaria giurisdizione, come tali suscettibili in ogni tempo di revoca o di modificazione, a norma dell'art. 742 c.p.c. Essi, pertanto, non sono impugnabili con il ricorso per cassazione ex art. 111 Cost.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11431 del 19 novembre 1993)
Cass. civ. n. 10732/1993
In tema di cessazione, recesso o risoluzione di contratti aventi ad oggetto l'utilizzazione economica dell'immobile oggetto di comunione (allorché questa si esprima sul piano negoziale con i terzi, nel suo aspetto esterno e dinamico, ma difetti di un organo titolare del potere deliberativo, come l'assemblea), vige il principio della concorrenza dei pari poteri gestori in tutti i comproprietari, in forza del quale ciascuno di essi — anche in presenza di un organo rappresentativo unitario — è legittimato ad agire, anche in giudizio — e senza che sia all'uopo necessaria una autorizzazione, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 5 c.p.c., degli altri compartecipi, contro chi pretenda di avere un diritto di godimento sul bene, e ciò indipendentemente dall'operatività dell'istituto della negotiorum gestio, bensì sulla base della comunanza di interessi tra tutti i partecipanti alla comunione e della conseguente presunzione di un loro consenso all'iniziativa volta alla tutela di detti interessati, salvo che si deduca e si dimostri, a superamento di tale presunzione, il dissenso della maggioranza dei partecipanti stessi.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10732 del 28 ottobre 1993)
Cass. civ. n. 8110/1991
Anche quando venga pronunciata risoluzione del contratto di locazione avente ad oggetto un bene comune locato ad uno dei proprietari per inadempimento del conduttore, questo — avendo diritto al godimento dello stesso in proporzione della sua quota — non può essere condannato al rilascio del bene medesimo all'altro comproprietario, restando invece ai comunisti di disciplinare l'ordinaria amministrazione della cosa comune senza privare alcuno dei contitolari del bene delle sue facoltà di godimento e così eventualmente di ricorrere, in caso di persistente disaccordo, all'autorità giudiziaria, ai sensi dell'art. 1105, ultimo comma, c.c., per la nomina di un amministratore.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8110 del 20 luglio 1991)
Cass. civ. n. 2158/1983
Tra i partecipanti alla comunione esiste un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi può procedere alla locazione della cosa comune ed agire per la cessazione o la risoluzione del contratto e la consegna del bene locato, anche nell'interesse degli altri partecipanti alla comunione, trattandosi di atti di utile gestione rientranti nell'ambito dell'ordinaria amministrazione della cosa comune, per i quali è da presumere, salvo prova contraria, che il singolo comunista abbia agito anche con il consenso degli altri.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2158 del 26 marzo 1983)
Cass. civ. n. 4213/1982
In materia di comunione, non sono proponibili azioni giudiziarie relativamente alle spese ed all'amministrazione delle cose comuni (in questa compresi gli atti di conservazione) prima che venga sollecitata e provocata una deliberazione dell'assemblea dei comproprietari, alla quale spetta ogni determinazione al riguardo, sia che si tratti di spese voluttuarie o utili, che di spese necessarie, distinguendo la legge (ai fini della prescrizione, rispettivamente, della deliberazione a maggioranza semplice e di quella a maggioranza qualificata) unicamente tra spese d'ordinaria amministrazione (art. 1105 c.c.) e spese concernenti innovazioni o atti di straordinaria amministrazione (art. 1108 c.c.). Peraltro, mentre la deliberazione di maggioranza è impugnabile davanti al giudice, in via contenziosa, ove lesiva dei diritti individuali dei partecipanti dissenzienti, resta salva la possibilità, una volta convocata l'assemblea, in caso d'omessa iniziativa della medesima e di mancata formazione di una volontà di maggioranza o d'omessa esecuzione della deliberazione, di rivolgersi al giudice, non già in sede contenziosa, ma di volontaria giurisdizione, ai sensi del quarto comma dell'art. 1105 citato.
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 4213 del 19 luglio 1982)
Cass. civ. n. 3143/1982
Un immobile comune ed indiviso può essere locato, qualora la maggioranza lo decida, tanto ad un terzo quanto ad uno dei condomini, che così deriva dal rapporto locatizio, e non dalla contitolarità del diritto reale, il godimento esclusivo dell'intero immobile (comune) senza con ciò contrastare con i pari diritti degli altri comproprietari.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3143 del 22 maggio 1982)
Cass. civ. n. 538/1982
In tema di amministrazione del bene comune, la validità e vincolatività, nei confronti della minoranza dissenziente, della decisione adottata dalla maggioranza dei partecipanti, secondo la previsione dell'art. 1105 c.c., postula che tale decisione venga espressa mediante una formale deliberazione assembleare, previo avviso di convocazione a tutti i condomini.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 538 del 27 gennaio 1982)
Cass. civ. n. 312/1982
L'uso indiretto della cosa comune (nella specie mediante locazione) incidendo sull'estensione del diritto reale che ciascun comunista possiede sull'intero bene indiviso, può essere disposto dal giudice o deliberato dall'assemblea dei condomini a maggioranza, soltanto quando non sia possibile o ragionevole l'uso promiscuo, sempreché la cosa comune non consenta una divisione, sia pure approssimativa, del godimento. L'indivisibilità del godimento costituisce il presupposto per l'insorgenza del potere assembleare circa l'uso indiretto, onde la deliberazione che adotta l'uso indiretto senza che ne ricorrano le condizioni, è nulla, quale che sia la maggioranza, salvoché ricorra l'unanimità.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 312 del 18 gennaio 1982)
Cass. civ. n. 385/1977
I singoli condomini di un edificio hanno il diritto di utilizzare direttamente, per il miglior godimento, il piano o la porzione di piano di loro proprietà esclusiva, ma non le parti del fabbricato che, per la loro destinazione ad un servizio comune, si presumono di proprietà comune a norma dell'art. 1117, n. 2 c.c. e pertanto, tali parti non possono essere concesse in locazione a terzi se non per decisione unanime dei condomini. (Nella specie, trattavasi di locali dell'edificio condominiale che, per pattuizione contenuta negli atti di acquisto facenti capo ai singoli condomini, erano stati indicati quali beni comuni e destinati a deposito. La Suprema Corte confermando la decisione dei giudici di merito, ha ritenuto nulla la deliberazione dell'assemblea condominiale, approvata a maggioranza, con la quale era stato deciso di concedere tali locali in locazione ad un terzo).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 385 del 26 gennaio 1977)
Cass. civ. n. 3441/1976
La norma dell'art. 1105 c.c., in tema di disciplina della amministrazione della cosa di proprietà comune, non attribuisce ai condomini un reciproco mandato con rappresentanza.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3441 del 14 ottobre 1976)
Cass. civ. n. 218/1976
Il condomino, come può procedere alla locazione della cosa comune, anche nell'interesse degli altri partecipanti, trattandosi di un atto di utile gestione, per il quale è da presumere, salva la prova contraria, che operi con il consenso degli altri condomini così può agire in giudizio, anche nell'interesse degli altri, per ottenere il rilascio del bene locato, al termine del contratto, ovvero per ottenere la risoluzione del contratto, per inadempimento del conduttore. In tale ipotesi, la legittimazione ad agire del singolo condomino deve essere esclusa solo quando, a seguito dell'intervento in causa degli altri partecipanti, si accerti l'esistenza di un contrasto fra il gruppo di minoranza, che chiede la risoluzione, e quello di maggioranza, che vuole invece la continuazione del rapporto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 218 del 23 gennaio 1976)
Cass. civ. n. 1905/1974
Il potere della maggioranza dei partecipanti alla comunione di disporre le modalità per il miglior godimento della cosa comune presuppone il rispetto della condizione che il diritto di comproprietà debba potersi estrinsecare liberamente, con l'unico limite derivante dal divieto di impedire uguale uso da parte degli altri compartecipanti e di alterare la destinazione della cosa comune. (Nella specie la Corte di cassazione ha ritenuto corretta l'affermazione dei giudici del merito secondo cui la deliberazione della maggioranza che stabiliva l'onere del pagamento di una somma per il parcheggio di autobus dei comproprietari su di un'area comune da essi utilizzata per il deposito di detti autoveicoli, veniva a limitare illegittimamente il potere di ciascuno di disporre liberamente del bene comune).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1905 del 24 giugno 1974)
Cass. civ. n. 1765/1974
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1765 del 17 giugno 1974)
relative all'articolo 1105 Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 1105 Codice civile - Amministrazione | Quesito Q201923018
Corrado M. chiede
giovedì 21/03/2019 - Lombardia
“In un cosiddetto "condominio minimo" (formato da due soli condomini, con quote millesimali del 70% e del 30%) sono necessari lavori di manutenzione. L'assemblea condominiale può essere convocata da uno solo dei due condòmini (che ha la maggioranza delle quote millesimali), può deliberare validamente anche se l'altro condòmino non si presenta? (e nominare un amministratore, che al momento non c'è e che il condòmino minoritario non vuole perché "non necessario"?). Grazie.”
La giurisprudenza costante della corte di cassazione, ritiene che quando si presenta la necessità di lavori di manutenzione in un condominio minimo (ovvero nel condominio composto da soli due proprietari), essi devono essere oggetto di delibera assembleare, previa regolare convocazione del consesso. Non costituisce valida sostituzione alla delibera assembleare, l’avviso dato da un condomino ad un altro circa la necessità di procedere alla esecuzione di lavori indefettibili ed urgenti.
Vi è però da dire che stante la particolarità rappresentata dalla fattispecie in esame, non può trovare applicazione l’art. 1136 del c.c., norma che disciplina il funzionamento dell’ assemblea condominiale, in quanto non è possibile nel condominio minimo la formazione di maggioranze con riferimento al numero dei condomini.
È appena il caso di ricordare, infatti, che i quorum costitutivi e deliberativi richiesti dall’art. 1136 del c.c., e anche in altre norme del diritto condominiale, prevedono sempre una maggioranza per teste e millesimi. Si pensi, ad esempio, al 2°comma dell’art. 1136 del c.c. il quale prevede che:” Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (maggioranza per teste n.d.r.) e almeno la metà del valore dell'edificio (maggioranza per millesimi n.d.r.)”
A fronte della impossibilità di applicare l’art. 1136 del c.c. la giurisprudenza, in virtù al rinvio sulle norme disciplinanti la comunione in generale operato dall’art. 1139 del c.c., ritiene applicabile al condominio minimo l’art. 1105 del c.c.
L’art. 1105 del c.c. innanzitutto impone al comma 3°, per le deliberazioni da assumersi a maggioranza, che tutti i partecipanti alla comunione siano preventivamente informati su quanto si andrà a deliberare.
Il successivo comma 4° dispone che se il giorno fissato per la riunione non si prendono decisioni in merito alla amministrazione della cosa comune, oppure non si forma una maggioranza, ciascun partecipante alla comunione può ricorrere alla autorità giudiziaria, la quale provvede in camera di consiglio e può nominare anche un amministratore.
Alla luce di quanto si è detto, si consiglia all’autore del quesito di procedere in questo modo:
1) convocare l’altro condomino ad un incontro, indicando la necessità di procedere alla realizzazione di determinati lavori sull’immobile: è’ assolutamente necessario inviare la convocazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno;
2) il giorno fissato per l’incontro, se nessuno si presenterà o non si troverà un accordo tra i due condomini, non rimarrà altra scelta che ricorrere all'autorità giudiziaria rivolgendosi preventivamente ad un legale. Nel ricorso si dovranno indicare le tipologie di lavori che si rendono necessari per la conservazione dell’edificio, e si potrà segnalare anche la opportunità di nominare un amministratore.
Si tenga conto che i procedimenti in camera di consiglio sono estremamente rapidi e scevri da particolari formalismi.
Norma di riferimento: Articolo 1105 Codice civile - Amministrazione | Quesito Q201820484
Fabrizio P. chiede
mercoledì 07/02/2018 - Sardegna
“Buonasera, abito in palazzina con 4 appartamenti, quindi senza amministratore di condominio. Vorrei sapere se nonostante non sia obbligatorio, si può richiedere, ed eventualmente a chi chiedere, la nomina di un amministratore, anche se 3 su 4 sono contrari.
Consulenza legale i 09/02/2018
L’art. 1129 c.c. impone la nomina dell’amministratore in quei condominii dove il numero dei partecipanti è superiore ad otto.
Se non vi provvede l’assemblea, ciascun condomino può fare ricorso all’autorità giudiziaria per ottenere la detta nomina.
Per i condominii che hanno meno di nove condomini, la nomina dell’amministratore è facoltativa.
Nulla vieta comunque che, anche nei piccoli condominii, possa essere nominato un amministratore.
La nomina spetta all’assemblea dei soci ed è necessaria la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.
Per costituire una valida assemblea in prima convocazione è necessaria la presenza della maggioranza dei condomini ed almeno 2/3 del valore dell’edificio.
In caso di disaccordo, essendo i condomini meno di nove, non sarà possibile richiedere al Giudice la nomina di un amministratore.
Tuttavia, in caso di ingestibilità assoluta, il condomino potrà tentare comunque di adire l’autorità giudiziaria chiedendo la nomina di un amministratore dando, appunto, la prova dell’ingestibilità assoluta del condominio, oppure ci si dovrà rivolgere al giudice ogni volta che si presenta un problema che l’assemblea non riesce a risolvere.
Trova applicazione, in tal caso, l’art 1105 c.c. alla lettura del quale si rimanda.
In particolare si consideri questa parte: "Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.
Venendo, dunque, al caso in esame, la nomina dell’amministratore è facoltativa essendoci solo 4 condomini.
Un amministratore potrebbe comunque essere nominato.
La nomina spetta all’assemblea con le maggioranze di cui si è detto sopra.
In caso di disaccordo non si potrà fare ricorso all’autorità giudiziaria; quest’ultima potrà essere adita solo in caso di ingestibilità assoluta del condominio ai sensi dell’art. 1105 c.c. che attribuisce al giudice un potere discrezionale in merito alla nomina di un amministratore anche nei condominii con meno di 9 condomini.
Norma di riferimento: Articolo 1105 Codice civile - Amministrazione | Quesito Q201719337
sabato 05/08/2017 - Abruzzo
“Buongiorno, mia mamma e mia zia possiedono da anni al 50% una casa in montagna.
Mia mamma paga imu e bolletta della luce mentre mia zia imu e bolletta del gas.
Per 30 anni abbiamo sempre diviso tutto e goduto del bene in misura equa. Mia mamma ha solo me come figlia, mentre mia zia ha 3 figli, dei quali solo uno ha goduto negli ultimi anni della casa.
Qualche anno fa ci ha chiesto la possibilità' di buttare via 2 mobili buffet di marmo perché voleva costruire un camino a sue spese , (convincendoci con la motivazione che la casa acquistava valore) la realta' e' che in inverno lui va a sciare con la sua famiglia ( per me non indispensabile e necessario in quanto non sono mai andata in quella casa in inverno e non scio ) .... io e mia mamma con grande dispiacere per il valore affettivo ( e anche economico) abbiamo dato l'autorizzazione e poi ci ha detto che faceva dei lavori in bagno, rimuovendo il boiler per l' acqua calda e mettendo un vetro per chiudere la doccia e in questa occasione abbiamo preso atto.
Non ci ha mai chiesto le spese per le modifiche che ha voluto effettuare ne per il camino, ne per il bagno.
Ultimamente manifesto a mia zia la volontà di andare in montagna e vengo a sapere casualmente che da un anno e' stata modificata la serratura in quanto affermano che si era rotta... stupita del fatto che non ne sono stata informata prima e di non aver ricevuto subito le nuove chiavi a prescindere dal manifestare la mia volontà di andare o meno.,.mi insospettisco e dopo 10 anni ( in cui ho avuto altre priorità' ed emergenze) decido di recarmi in questa casa. Dopo aver notato la tinteggiatura esterna della facciata di un altro colore di cui non ero al corrente, scopro dopo il disordine evidente degli spazi comuni, la presenza in casa di mobili di legno di dubbio gusto che non mi appartengono al posto dei nostri mobiletti di marmo di valore economico e affettivo, la tinteggiatura della sala di un diverso colore, la presenza di poter giganti di cartone e quadretti e fotografie al posto di quadri di valore ( affettivo ed economico) Presenza di applique di cartone al posto di applique bagnate in oro. E inoltre assenza di lavatrice e lavastoviglie che prima c'erano e di cui ero al corrente che solo la lavastoviglie era stata eliminata perché non funzionante.
Alla mie rimostranze mi e' stato risposto che non e' stato buttato nulla e che quegli oggetti sono nel caos del disordine all' ingresso ( non ho ancora verificato) e quando ho chiesto di accordarci per i turni per andare in quella casa mi e' stato risposto che dovevo prima pagare la metà' di tutti i lavori sostenuti per circa 10.000 tot tra camino e bagno, oltre a €1.000 di condominio e 1200 € per una caldaia di seconda mano comprata di cui non mi e' stato chiesto il permesso e che sapevo era costata 400€ E il relativo montaggio.
E' giusto questo comportamento e sono corrette le sue richieste?
Devo riconoscergli queste spese di cui non mi e' stata fornita nessuna fattura e che sapevo non dover pagare altrimenti non le avrei mai autorizzate e di cui solo lui ha usufruito in tutti questi anni ?
Consulenza legale i 11/08/2017
L’istituto che viene in considerazione nel caso di specie è la comunione, disciplinata dagli articoli 1100 e seguenti del codice civile.
In particolare, l’art. 1102 stabilisce che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché (…) non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.”: ciò significa che, nel caso in esame, i due comproprietari (e quindi i loro figli: diamo ragionevolmente per scontato, nel rispondere, che i rispettivi genitori non pongano alcun divieto di utilizzo ai propri figli sull’uso della casa) hanno uguale diritto di goderne.
L’impedimento all’uso della cosa comune da parte di uno dei comproprietari non è legittimo neppure quando – per ipotesi, come nella fattispecie in esame – quest’ultimo sia creditore nei confronti dell’altro per spese o altre ragioni di credito: il godimento dell’immobile prescinde dai rapporti di credito/debito tra i comunisti.
Una prima risposta al quesito, dunque, è che la zia (nel caso di specie si tratta del figlio di quest’ultima) non può vietare alla sorella comproprietaria (ed ai suoi figli) di utilizzare la casa fino a che non gli vengano rimborsate determinate spese.
E’ bene, forse, ribadire che si sta ragionando dando per scontato che ai figli dei comproprietari vengano concessi i medesimi diritti dei genitori: tuttavia, è importante tenere presente che quanto si scrive vale formalmente solo per i titolari effettivi del diritto di comproprietà, ovvero le due sorelle.
Per quanto riguarda le spese, in ordine alle modificazioni apportate alla cosa comune, la norma (1102 c.c.) così prosegue: “A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
Secondo l’opinione prevalente, le modificazioni di cui parla l’articolo sono quelle che servono – nel rispetto della destinazione della cosa (ma nel caso di specie ciò non è in discussione) – per il miglior godimento di essa da parte del comunista che le ha autonomamente apportate. La realizzazione di un caminetto per generare calore nel periodo invernale potrebbe tranquillamente rientrare in quest'ordine di modificazioni.
Le modificazioni introdotte dal compartecipe nell’interesse proprio sono a suo esclusivo carico, così come le eventuali maggiori spese di manutenzione e di gestione della cosa comune che dovessero derivare dalla sua attività.
L’art. 1104 c.c., ancora, stabilisce che “Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto”.
Le spese cui si riferisce la norma sono solo quelle necessarie alla conservazione ed al godimento del bene comune e non quelle utili o voluttuarie.
Normalmente tutte le spese che non rientrano in quelle di cui al citato articolo 1102 c.c. richiedono l’approvazione della maggioranza.
Infine, l’art. 1110 c.c. impone il rimborso delle spese che uno dei partecipanti abbia dovuto sostenere per la conservazione della cosa comune a fronte della trascuratezza degli altri comunisti. Si presti attenzione al fatto che il partecipante non può agire di propria iniziativa (salvo, secondo alcuni, in caso di urgenza) sia pure quando si tratti di spese necessarie, eludendo la norma di cui all’art. 1105 c.c. secondo la quale “tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione. (…)”:
Il diritto al rimborso matura quindi a condizione che chi ha affrontato la spesa abbia precedentemente interpellato gli altri partecipanti. Una volta avvisati questi ultimi, solo se essi rimangano inattivi si potrà procedere agli esborsi e pretenderne il rimborso: incomberà, però, su chi ha affrontato le spese l’onere di provare sia la trascuratezza degli altri che la necessità dei lavori.
Tutto ciò chiarito, per tornare al caso di specie - tenendo presente che non potrà mai esistere, evidentemente, una maggioranza nell’eventualità di due soli comproprietari ma solamente l’unanimità (ed in caso di dissenso si può/deve far intervenire il Giudice, ai sensi dell’art. 1105 ultimo comma)– gli interventi come l’eliminazione dei due mobili buffet per far posto al camino e quelli eseguiti nel bagno, ad avviso di chi scrive rientrano nelle modifiche di cui all’art. 1102 c.c., ovvero sono servite al miglior godimento della cosa comune di uno solo o comunque di pochi tra coloro che sfruttano la casa (i vantaggi sono evidentemente per il figlio che gode della casa in inverno) e quindi le relative spese – come dice la norma – non possono essere addebitate anche agli altri.
Sulle spese di natura condominiale, invece, il quesito non chiarisce di che tipo si esborsi si stia parlando: è evidente, però, che se si tratta – ad esempio – dell’illuminazione esterna piuttosto che di spese per la manutenzione del giardino esse andranno equamente suddivise a metà, salvo naturalmente il fatto che ogni spesa deve essere – oltre che necessaria - giustificata nel suo ammontare.
Se invece l'immobile di cui si tratta è inserito in un contesto condominiale allora le spese deliberate regolarmente dall'assemblea (condominiale) dovranno certamente essere pagate a metà.
Per tutti gli esborsi, invece, che sono stati eseguiti in assenza di preventivo interpello ed autorizzazione (come la sostituzione della caldaia o le tinte) occorre, ad avviso di chi scrive, distinguere tra manutenzione ordinaria o meno: se, infatti, si trattava di un intervento necessario perché altrimenti non sarebbe stato possibile il funzionamento del sistema di riscaldamento dell’immobile, è ragionevole affermare che la relativa spese vada ripartita.
Se invece si è trattato di una sostituzione non necessaria e solamente utile a chi l’ha eseguita, allora non sarà dovuto alcun rimborso, tanto più che nessuno è stato preventivamente interpellato in ordine a tale intervento.
A tale ultimo proposito, si sottolinea, peraltro, come la giurisprudenza ritenga che sia indifferente l’urgenza o meno dei lavori (1110 c.c.): in buona sostanza, che l’intervento sia urgente o meno, gli altri compartecipi della comunione andranno sempre interpellati prima di procedere: “In tema di spese di conservazione della cosa comune, l'art. 1110 c.c., escludendo ogni rilievo dell'urgenza o meno dei lavori, stabilisce che il partecipante alla comunione, il quale, in caso di trascuranza degli altri compartecipi o dell'amministratore, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso, a condizione di aver precedentemente interpellato o, quantomeno, preventivamente avvertito gli altri partecipanti o l'amministratore, sicché solo in caso di inattività di questi ultimi egli può procedere agli esborsi e pretenderne il rimborso, pur in mancanza della prestazione del consenso da parte degli interpellati, incombendo comunque su di lui l'onere della prova sia della suddetta inerzia che della necessità dei lavori.” (Cassazione civile, sez. II, 09/09/2013, n. 20652).
Alcuni studiosi, invece, ritengono che l’urgenza, ovvero l’impossibilità di attendere, giustifichi i lavori senza previa autorizzazione e quindi anche la richiesta di rimborso, anche per analogia a quanto previsto in materia di condominio (art. 1134 c.c.).
Ancora, sulla sostituzione della serratura, indipendentemente dal fatto che l'intervento in questione fosse o meno improrogabile (il cugino potrebbe sostenere che non si poteva lasciare l’immobile aperto, esponendolo al rischio di intrusioni indebite), vale quanto già osservato sopra in ordine all’urgenza dei lavori: la giurisprudenza richiede comunque il previo interpello (o almeno avviso) degli altri compartecipi della comunione prima di procedere, per cui nel caso il cugino insistesse nel richiedere il rimborso anche di tale ultima spesa si potrà eccepire la mancata previa comunicazione.
Non c’è dubbio, in ogni caso, come già detto all’inizio, che le nuove chiavi andassero immediatamente consegnate anche all’altra comproprietaria.
Infine tutte le altre modifiche (quelle di natura estetica, come il colore alle pareti, o la rimozione di alcuni oggetti come la lavatrice) andavano previamente concordate con l’altra comproprietaria (in forza delle regole stabilite dall’art. 1105 c.c. sopra richiamato), per cui il contributo spese – se mai dovesse essere richiesto – non andrà accordato.
Naturalmente, per tutte le spese da rimborsare il cugino dovrà esibire le pezze giustificative, come fatture o scontrini.
Da ultimo ma non meno importante, va considerata la prescrizione: nessuna richiesta di pagamento può essere avanzata dal cugino se siano trascorsi oltre 10 anni da quando egli abbia maturato l’eventuale diritto al rimborso della spesa (quindi da quando ha speso i soldi per i vari interventi).
Norma di riferimento: Articolo 1105 Codice civile - Amministrazione | Quesito Q201617144
Colombo V. chiede
giovedì 20/10/2016 - Lazio
“Spett. Brocardi,
sono comproprietaria maggioritaria di un appartamento (55%) insieme a mia figlia e mia sorella (22% ciascuna).
Come posso impedire che mia sorella affitti l’appartamento a mia insaputa? Con una diffida?
Al contrario, una sua analoga diffida nei miei/nostri confronti avrebbe validità legale?
Ringrazio anticipatamente per l’attenzione e la risposta.
Consulenza legale i 26/10/2016
Gli articoli di riferimento per individuare la risposta al quesito sono due: 1102 cod civ. e 1105 cod civ..
Il primo ricorda quali sono i limiti che il compartecipe alla comunione incontra nell’uso e nel godimento della cosa comune: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (…)”.
Il secondo stabilisce che “Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione”.
Ebbene, è orientamento consolidato in giurisprudenza che, in forza del secondo dei due articoli citati, la concessione in locazione dell’immobile comune costituisca un atto di ordinaria amministrazione e che sussista la legittimazione del compartecipe sia a locare l’immobile che ad agire da solo per la risoluzione del rapporto obbligatorio, nella presunzione tuttavia – si noti bene - del consenso degli altri condomini.
Qualora, però, la maggioranza dei comunisti, appresa l’intenzione della minoranza di locare l’immobile, si opponga ed esprima il suo dissenso (proprio in virtù del 1102 c.c.), la stipula del contratto di locazione sarà preclusa; e se il contratto fosse già stato concluso nella consapevolezza del dissenso degli altri comunisti, esso sarà invalido per carenza di potere (addirittura se del dissenso sia consapevole anche il terzo affittuario, quest’ultimo sarà corresponsabile in solido per fatto illecito dannoso).
Si riporta, di seguito, qualche pronuncia significativa in materia:
-“In tema di comproprietà, mentre la concessione del bene (nella specie, un fondo rustico) in locazione o in affitto può avvenire su iniziativa disgiunta di ciascun condomino (trovando applicazione la presunzione che il singolo contitolare abbia agito anche con il consenso degli altri), l'autorizzazione al compimento di opere di straordinaria amministrazione postula il rispetto di particolari maggioranze qualificate (art. 1108, comma 2, c.c.)” (Cassazione civile, sez. III, 27/01/2005, n. 1662);
- “Quando non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i partecipanti al condominio, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di turni temporali o frazionamento degli spazi, i condomini possono deliberare l'uso indiretto della cosa comune, a maggioranza se è un atto di ordinaria amministrazione, come nel caso della locazione.” (Cassazione civile, sez. II, 22/03/2001, n. 4131);
- “Sugli immobili oggetto di comunione concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari, in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri. Ne consegue che il singolo condomino può stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile in comunione e che un condomino diverso da quello che ha assunto la veste di locatore è legittimato ad agire per il rilascio del bene stesso (senza che sia necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini), purché non risulti l'espressa ed insuperabile volontà contraria degli altri comproprietari, la quale fa venire meno il presunto consenso della maggioranza.” (Cassazione civile, sez. III, 29/08/1995, n. 9113).
Concludendo, senza il consenso della maggioranza dei condomini la locazione non si potrà fare: il dissenso potrà essere espresso in qualsiasi forma, anche se ovviamente è consigliabile la forma scritta, per una questione evidentemente di facilità della prova, qualora si dovesse dimostrare la circostanza. Una diffida scritta mediante raccomandata sarà utile e sufficiente allo scopo.
Norma di riferimento: Articolo 1105 Codice civile - Amministrazione | Quesito Q201616879
Giuliano T. chiede
giovedì 15/09/2016 - Lazio
tramite successione ereditaria, e dopo divisione dell'asse ereditario e successivo frazionamento)sono proprietario di un alloggio in Piemonte (provincia di Cuneo)
A seguito del frazionamento mi è stato assegnato il piano terra dell'alloggio, ad un altro erede il piano primo del medesimo.
Una camera da letto del piano primo si affaccia su un terrazzo a livello/lastrico solare che è anche copertura sia del mio bagno, sia della mia cucina.
Il terrazzo a livello/lastrico solare è di proprietà esclusiva dell'altro proprietario, e di suo uso esclusivo, come sancito dall'atto di divisione.
Siccome l'alloggio aveva bisogno di lavori di rifacimento delle superfici coprenti, anche per eliminare infiltrazioni di acqua piovana e di disgelo, abbiamo intrapreso la ricostruzione del tetto e del lastrico solare.
Il quesito riguarda la ripartizione delle spese di rifacimento del lastrico. So che la norma di riferimento è l'art.1126 del Codice Civile, ma come si applica nel caso di un condominio minimo come il nostro (2 proprietari)?
Mi sembra aberrante che io debba accollarmi 2/3 delle spese di rifacimento.
Gradirei che la risposta contenesse anche riferimenti espliciti alla specifica giurisprudenza di merito e di legittimità, affinché il mio dialogo con l'altro proprietario sia convincente
Consulenza legale i 21/09/2016
Va in primo luogo premesso che, anche se la proprietà del lastrico solare/terrazzo è in via esclusiva del vicino, resta comunque chiaro che il manufatto funge da copertura/tetto dell’appartamento sottostante. E’ corretto, pertanto, porsi il problema della suddivisione delle spese per la sua manutenzione quale parte “comune”.
Ciò detto, la norma applicabile al caso in esame non è però l’art. 1126 del cod. civ..
E’ certamente vero che in base alla nuova disciplina del condominio (riforma del 2012) – che ha recepito i più recenti orientamenti giurisprudenziali in materia – le norme sul condominio negli edifici si applicano ad ogni caso in cui più unità immobiliari abbiano parti in comune.
Pertanto, anche il condominio “minimo” (ovvero composto da due soli partecipanti) è soggetto alla disciplina del condominio, in quanto compatibile e di conseguenza per la ripartizione delle spese di manutenzione delle parti comuni si dovrà applicare la regola relativa ai millesimi di proprietà.
Va detto però che non sempre – nelle realtà condominiali così piccole – esistono delle tabelle che consentono di procedere con questo calcolo.
Nel quesito di cui ci occupiamo non viene espressamente chiarito questo aspetto, ma si parla di “divisione” e “frazionamento”: se quindi la divisione è stata fatta giudizialmente, è possibile che siano state altresì determinate le quote di comproprietà.
Pertanto, qualora vi siano tabelle o comunque sia stato convenzionalmente determinato il valore della proprietà, le spese per il rifacimento della terrazza/lastrico saranno suddivise di conseguenza.
Nel caso contrario, invece, la soluzione migliore è che i comproprietari si mettano d’accordo (normalmente in questi casi si utilizza la semplice divisione a metà).
Attenzione, però, che se non si riesce a trovare un accordo, quando i partecipanti sono due, non si potrà fare altrimenti che rivolgersi al Giudice ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1105 cod. civ.: “(…) Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.
Tale tipo di azione non ha natura “contenziosa”, ovvero non si tratta di dirimere una lite tra condomini, ma “volontaria”, ovvero rientra tra le ipotesi in cui i privati hanno necessità che l’Autorità Giudiziaria intervenga con un provvedimento che li aiuti, per così dire, a risolvere/disciplinare delle situazioni complesse o delicate (come ad esempio nei casi delle amministrazioni di sostegno).
La giurisprudenza conferma: “In tema di condominio negli edifici, la comunicazione, da parte di un condominio, del riparto delle spese non può sostituire l'atto presupposto, ossia la delibera di approvazione, che è necessaria anche in presenza di un condominio composto di due soli condomini (…). Resta, peraltro, possibile, ove non si raggiunga l'unanimità e non si decida, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, il ricorso all'autorità giudiziaria, ai sensi del combinato disposto degli art. 1105 e 1139 c.c.” (Cassazione civile, sez. VI, 03/04/2012, n. 5288).
Concludendo, in sintesi: non si applica (automaticamente e/o necessariamente) la regola del 1126 cod. civ. nel caso di condominio minimo; i partecipanti dovranno/potranno mettersi d’accordo sulla ripartizione delle spese; in difetto di accordo, ciascuna delle parti potrà, o meglio dovrà, ricorrere al Giudice affinché vengano elaborate le tabelle millesimali oppure affinché venga presa una decisione in ordine alle spese.
Norma di riferimento: Articolo 1105 Codice civile - Amministrazione | Quesito Q201616706
giovedì 25/08/2016 - Veneto
“Ho acquistato nel 1997 come casa di residenza un appartamento che occupa tutto il piano superiore di una casetta bifamiliare, compresa la soffitta sottotetto di mia proprietà esclusiva, mentre al piano inferiore c'è un altro appartamento analogo di altri proprietari, anch'essi residenti. La casa si completa con due giardinetti esclusivi di pari superficie, uno per ogni appartamento, e le parti comuni (verde attorno a casa, ingresso, scale, locale caldaia, corridoio garage, rampe accesso garage, ovviamente muri esterni, tetto e quanto consueto).
In pratica un "condominio minimo" in orizzontale di due abitazioni, entrambi proprietari e residenti. Non esiste un regolamento condominiale né delle tabelle millesimali, e nel contratto di compravendita non si fa riferimento a regolamenti alcuni né criteri di ripartizione spese.
Per quanto riguarda il regolamento condominiale ritengo che se ognuno si attiene alle norme del codice civile integrate dal regolamento di Polizia Urbana, che qui a (omissis) è molto dettagliato anche per quanto riguarda orari, rumori, lavori ecc. (vedi in particolare il titolo IV del regolamento di Polizia Urbana sul sito del Comune di (omissis)), ciò possa essere sufficiente, anche perché ho fatto a suo tempo un investimento e una scelta e non vorrei ingabbiarmi ora con norme più restrittive del necessario, altrimenti avrei fatto scelte diverse.
Per quanto riguarda la suddivisione delle spese, fino a oggi per i piccoli interventi (spurghi, piccole manutenzioni ecc.) abbiamo sempre diviso a metà. Per esempio abbiamo sempre fatto a metà degli spurghi anche se io vivo solo e sotto vivono in 3.
Ora che si tratta di affrontare il rifacimento del tetto e dell'esterno della casa - quindi di spendere dei soldi veri - i proprietari di sotto pretendono di redigere delle tabelle millesimali per suddividere le spese. Ovviamente la parte predominante sarebbe la mia, visto che ho la soffitta (che nel frattempo ho reso accessibile con una scala interna togliendo parte del soffitto del salotto, tutti lavori regolari che hanno comportato anche la conseguente variazione catastale ma NON una diversa categoria dell'immobile).
DOMANDA: sono obbligato ad acconsentire al calcolo delle tabelle millesimali e sobbarcarmi quindi la maggior parte della spesa di tutti i lavori futuri, considerando che il beneficio è di fatto per ognuno al 50%, o posso pretendere che venga mantenuto il criterio attuale della divisione a metà?
E in conseguenza, se dovessi accettare le tabelle millesimali e (certamente) ritrovarmi ad essere il proprietario di maggioranza, questo almeno mi consentirebbe un maggiore potere decisionale (tipo maggioranza assembleare) o si deciderebbe sempre "uno a testa" ritrovandomi io solo a sopportare maggiori oneri?
Questo mi sembrerebbe palesemente iniquo!
Ultima questione: fin da prima del mio arrivo i proprietari di sotto si erano accordati coi precedenti proprietari del mio appartamento per suddividere gli allacci delle luci comuni senza attivare un terzo contatore (intelligentemente direi: sono più onerosi i costi fissi che i consumi delle luci scale). In pratica al mio contatore sono allacciate le luci scale dell'ingresso, della rampa che scende ai garage e della rampa che sale da me, oltre a campanelli e apertura portoncino e cancelletto esterno, mentre ai signori di sotto sono allacciati luce corridoio garage, luce vano caldaia e i due punti luce esterni.
Senza star li a tagliare il capello in 4 più o meno direi che c'è equilibrio.
Ora il signore di sotto vuole attivare il terzo contatore, che sarebbe un onere assurdo. Ho proposto di far modificare l'impianto mettendo dei temporizzatori e delle lampadine a led, così per entrambi i consumi sarebbero davvero irrisori, ma pur condividendo di voler fare queste modifiche insiste anche col contatore separato. Lo può pretendere o posso pretendere che venga mantenuto lo stato di fatto? Che poi è quello con cui ho acquistato e che era frutto di loro precedenti accordi?
Consulenza legale i 03/10/2016
E’ opportuna una premessa in ordine alla disciplina applicabile al condominio cosiddetto “minimo”, in modo da individuare le risposte più corrette ai quesiti posti.
Dopo anni di contrasti giurisprudenziali sul punto, la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha statuito che anche al condominio “minimo”(ovvero costituito da due soli partecipanti) si applicano le norme sul condominio (art. 1117 cod. civ. e seguenti) e non solo quelle sulla comunione (art. 1100 e seguenti cod. civ.), poiché – ad avviso dei Giudici – non vi sarebbe alcuna difficoltà nell’applicazione del principio maggioritario anche a questa fattispecie: “La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni.” (Cassazione civile, sez. un., 31/01/2006, n. 2046).
Ciò premesso, le tabelle millesimali costituiscono semplicemente ed esclusivamente un modo di determinazione dei criteri di riparto delle spese condominiali, per cui la loro adozione non è obbligatoria: “La preesistenza di tabelle millesimali non è necessaria per il funzionamento e la gestione del condominio, non solo ai fini della ripartizione delle spese ma neppure per la costituzione delle assemblee e la validità delle deliberazioni” (Cassazione civile, sez. II, 19/07/2012, n. 12471).
Di conseguenza, le parti hanno sinora correttamente operato, dividendo al 50% le spese di comune accordo.
E’ pur vero, tuttavia, che – se la volontà attuale di uno dei condomini è mutata – ciò comporterà l’impossibilità di mantenere lo status quo ante.
Infatti, in base a quanto sopra premesso, l’applicazione delle norme sul condominio anche al caso di specie, determina l’operatività – come accennato – del principio maggioritario. Di conseguenza, se non si riesce a formare una maggioranza sulla decisione relativa all’adozione delle tabelle millesimali (che poi, di fatto, nel caso in esame equivale ad unanimità dei consensi), ciascuno dei condomini avrà diritto di rivolgersi al Giudice affinché venga adottata una decisione definitiva.
Recita Cassazione civile, sez. II, 13/05/2013, n. 11387: “In relazione alla formazione, modificazione e revisione delle tabelle millesimali, non occorre il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. Tale principio deve ritenersi tuttora valido, anche alla luce della novella che ha interessato l'art. 69 disp. att. c.c.” ed ancora “(…) Resta, peraltro, possibile, ove non si raggiunga l'unanimità e non si decida, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, il ricorso all'autorità giudiziaria, ai sensi del combinato disposto degli art. 1105 e 1139 c.c.” (Cassazione civile, sez. VI, 03/04/2012, n. 5288).
A proposito delle norme citate da quest’ultima sentenza, l’ultimo comma dell’art. 1105 cod. civ., in particolare, recita: “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.”.
Per rispondere, quindi, alla prima domanda, nel caso permanga il disaccordo tra le parti, il vicino avrà il diritto di rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per la decisione in ordine alla predisposizione delle tabelle millesimali, con possibile rischio di soccombenza per il condomino dissenziente.
Vi è senz’altro, però, il “rovescio della medaglia”, ovvero il diritto di maggioranza che quest’ultimo acquisirebbe con la determinazione delle tabelle, come correttamente ipotizzato nel quesito.
Infatti “La disposizione dell'art. 1105 c.c., relativa all'amministratore della comunione in generale, è sì applicabile al condominio di edifici, in forza della norma di rinvio di cui all'art. 1139 c.c., ma solo nel caso di condominio cosiddetto minimo, costituito da due soli condomini, per il quale non è obiettivamente applicabile l'apposita disciplina dell'art. 1136 c.c., che richiede maggioranze qualificate anche con riferimento al numero dei condomini.” (Cassazione civile, sez. II, 19/07/2007, n. 16075).
Per rispondere dunque anche alla seconda domanda, essendo applicabile al caso del condominio minimo (solamente) l’art. 1105 cod. civ., nella parte in cui stabilisce (secondo comma) “Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente”, qualora dalla tabelle millesimali risultasse che uno dei due condomini detiene una quota di maggioranza della proprietà, egli avrebbe automaticamente la maggioranza necessaria per imporre le sue decisioni all’altra parte (salvo casi in cui si richieda l’unanimità dei consensi: atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e locazioni di durata superiore a nove anni).
Per quanto riguarda, infine, l’installazione di un nuovo contatore, la questione andrà risolta sulla base degli stessi criteri normativi: la situazione attuale, infatti, deriva da un accordo – raggiunto tra i precedenti proprietari – in ordine alla ripartizione di determinate spese (le luci comuni).
Tale accordo (perché l’altro condominio ha cambiato opinione) non sussiste più e non è possibile, pertanto – non sussistendo (ancora) delle tabelle millesimali - raggiungere una maggioranza sulla questione.
La regola, allora, in difetto di accordo, rimane sempre la stessa: “In materia di comproprietà di immobili, ai fini delle decisioni sull'utilizzo di questi, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza, dovrà essere sentita l'autorità giudiziaria, come previsto dall'art. 1105, ultimo comma, c.c.” (Cassazione civile, sez. II, 28/06/2016, n. 13353).
Norma di riferimento: Articolo 1105 Codice civile - Amministrazione | Quesito Q201513452
Raffaele D. chiede
mercoledì 17/06/2015 - Estero
“Sono proprietario insieme a miei fratelli di un locale ereditato dai miei genitori.
Il locale è sito in una zona centrale di B. ed è al piano terra di un edificio d’epoca con un solo altro piano (il primo) adibito ad abitazione.
La casa necessita della riparazione del tetto. La copertura, inoltre, è costituita da eternit.
Da tre anni i miei fratelli ne discutono senza trovare un punto d'incontro, poiché la proprietaria del primo piano pretende la rimozione completa del sottotetto, cioè di tutte le strutture portanti e relativo assito in legno (capriate). Secondo il parere di esperti interpellati dai miei fratelli, la ricostruzione completa del tetto, invece, non è necessaria: basterebbe ripararlo, sostituendo, al limite, qualche trave danneggiata.
Si suppone che la controparte intenda fare la rimozione completa col presupposto di sopra elevare così da utilizzare il sottotetto. Preciso che in passato (circa due anni fa) sono state fatte delle riparazioni alla copertura per piccole infiltrazioni, alle quali tutti abbiamo aderito. Le vecchie infiltrazioni all'interno dell'appartamento non sono state mai riparate e con il trascorrere del tempo si sono aggravate. Attualmente la proprietaria del primo piano, avvalendosi di una sua perizia, pretende la riparazione e ripristino della sua abitazione, con rifacimento di controsoffitti, pareti , tinteggiatura, oltre al rifacimento completo del tetto, per un ammontare complessivo di euro 117.000, escluse spese di progettazione e relativi oneri.
Ritenendo buona la struttura, è stato richiesto un nostro preventivo, ammontate a euro 57.000, che prevede la rimozione e smaltimento dell’eternit e il rifacimento della copertura, anche se basterebbero solo delle riparazioni.
Stando cosi le cose desidero sapere:
In quale misura devo aderire alla riparazione o rifacimento del tetto, presupposto che:
- Nel rogito non sono espressi i millesimi
- Non abbiamo alcun accesso al sottotetto e tetto, in quanto l’ampio portone ed ingresso
è di solo uso esclusivo del proprietario del primo piano. L’ingresso al nostro locale, infatti, è attiguo e con un suo portone.
- La superficie del sottano (piano terra) é di mq 345 e il primo piano con portone ingresso, scale, atri e giardino é quasi il doppio.
Alle spese di rifacimento dei controsoffitti e tinteggiature, inoltre, devo aderire?
In attesa di Vostre precisazioni, porgo i miei più cordiali saluti.”
Consulenza legale i 23/06/2015
La situazione descritta nel quesito fa ritenere che ci si trovi in presenza di un c.d. "condominio minimo", cioè composto da due sole unità immobiliari. Al condominio minimo si applicano generalmente le norme relative al condominio negli edifici, cioè gli artt. 1117-1139 del codice civile, con gli opportuni adattamenti.
Poiché il tetto fa parte dei beni comuni, ai sensi dell'art. 1117, alla sua riparazione o rifacimento devono partecipare certamente entrambi i proprietari.
Secondo la giurisprudenza, anche in ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti, le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune (come il rifacimento del tetto e dei solai) devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, i quali devono essere stati posti in grado di conoscere l'argomento con una preventiva convocazione. Non sono necessarie particolari formalità.
Quindi, per certo, può dirsi che nessuno dei due proprietari può arbitrariamente deliberare dei lavori senza sentire anche l'altro, salvo invocare una presunta urgenza degli interventi, che però possono essere solo di mera conservazione del bene comune (art. 1110 del c.c.).
Nel caso di specie, la proprietaria del primo piano sta proponendo di procedere con una totale innovazione del tetto, mentre i proprietari del piano terra vorrebbero solo rifare il tetto per esigenze di manutenzione.
La decisione relativa ad atti di ordinaria amministrazione richiedono la maggioranza semplice (art. 1105 del c.c.), mentre le innovazioni ("dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa", art. 1108) vanno deliberate dalla maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune.
Le maggioranze vanno calcolate in base alle quote di comproprietà.
Tuttavia, capita spesso che, come nel caso in esame, non esista un documento che stabilisca quali siano le quote (es. una tabella millesimale).
In queste ipotesi, poiché le quote di partecipazione si presumono uguali ex art. 1101, è praticamente impossibile che uno dei due abbia la maggioranza necessaria a prendere una decisione in autonomia. L'art. 1105 prevede, pertanto, che se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria, la quale può anche nominare un amministratore. Nel corso del giudizio si può chiedere che un consulente tecnico stabilisca le quote millesimali, in maniera che anche in futuro non sia più necessario ricorrere al tribunale.
Naturalmente, è sempre facoltà delle parti trovare un accordo stragiudiziale rispetto alla ripartizione delle spese, ad esempio nominando di comune accordo un tecnico che rediga la tabella (soluzione certamente meno onerosa).
Discorso a parte quello riguardante il sottotetto: se esso costituisce una pertinenza esclusiva dell'appartamento del primo piano, ogni onere ad esso relativo deve essere sostenuto dal proprietario di quell'unità abitativa. Per essere certi della proprietà del sottotetto, sarà bene esaminare gli atti di acquisto delle unità immobiliari, dove dovrebbe essere specificato a chi spetti l'esclusiva titolarità.
Infine, si precisa che se la ditta a cui sono state affidate le piccole opere di riparazione qualche tempo fa ha commesso degli errori di esecuzione, dando origine a danni nell'appartamento del primo piano, è ad essa che la proprietaria dell'abitazione deve rivolgersi per ottenere il risarcimento del danno, posto che quegli interventi furono decisi di comune accordo e che quindi non si può imputare una colpa ai titolari del locale al piano terra. Si vedano sotto questo profilo, in materia di appalto, gli artt. 1667-1669 del codice civile.
Norma di riferimento: Articolo 1105 Codice civile - Amministrazione | Quesito Q20112950
arnone chiede
giovedì 24/03/2011 - Abruzzo
“E' possibile far amministrare un palazzo con parti comuni (scala A,scala B,garage sottostante) da tre amministratori diversi?”
Consulenza legale i 25/03/2011
Le norme del codice civile sulla nomina, revoca e attività dell'amministratore di condominio negli edifici (art. 1129 del c.c., artt. 64 e 65 disp. att. c.c.) non escludono la possibilità che l'amministrazione del condominio sia affidata ad una pluralità di amministratori (v. Cass. civ., Sez. II, 24 dicembre 1994 n. 11155).
Norma di riferimento: Articolo 1105 Codice civile - Amministrazione | Quesito Q20101168
Maurizio C. chiede
“su richiesta di un condominio il tribunale di venezia mi ha nominato amministratore ex art. 1105 cc 3° comma, con incarico di redigere computo metrico delle opere urgenti da eseguirsi alle prati comuni, acquisire tre preventivi, scegliere quello più adatto al caso di specie e dirigere l'esecuzione dei lavori (oltre che all'aspetto delle sicurezza). Chi mi deve liquidare le spese? Il tribunale oppure, come avviene per la nomina classica di aministratore condominiale in caso di disaccordo tra condomini, previo preventivo di spesa . Nel mio caso (sono architetto libero professionista) ho proposto l'applicazione delle tariffe professionali. Ho bisogno di un Vs autorevole giudizio. Grazie”
Consulenza legale i 08/10/2010
Sembra che la nomina di cui si parla sia più pertinentemente da inquadrarsi nel comma 4 dell'articolo 1105 c.c. Appare come il tipico caso di un antico edificio che si trova in stato di degrado, di proprietà comune a più soggetti che non sono stati capaci di trovare una volontà comune per stabilire di fare le opere necessarie alla sua ristrutturazione. Questo ha soddisfatto il requisito richiesto dalla norma citata per poter procedere alla nomina dell'amministratore: "non si prendono i provvedimenti necessari per per l'amministrazione della cosa comune o non si formi una maggioranza".
Normalmente, l'autorità giudiziaria richiesta per la nomina, si pronuncia precisamente sui poteri dell'amminuisratore, come in effetti sembra avere fatto nel caso proposto. Riguardo le spese relative all'incarico affidato, queste sono da intendersi tutte a carico dei comproprietari. Non solo il rimborso spese/compenso dell'amminisratore ma anche i crediti che dovessero eventualmente maturare in campo a terze parti chiamate dall'amministatore stesso a svolgere prestazioni di vario genere (in questo specifico caso potrebbe essere il caso dell'impresa edile che curerà lo svolgimento delle opere di ristrutturazione).
Indichiamo, a corredo, qualche pronunciato giurisprudenziale relativo al comma 4 dell'art. 1105 c.c.:
Non è fondata la questione di legittimità costituzionale degli arte. 1105, comma quarto, 1129, comma primo, c.c. 737 e ss. c.p.c. nelle parti in cui non prevedono che il ricorso introduttivo del procedimento per la nomina dell'amministratore del condominio da parte dell'autorità giudiziaria debba essere notificato agli altri condomini, questione sollevata in riferimento agli artt. 3 e 24 della Costituzione. * Corte cost., 27 novembre 1974, n. 267, in Arch. civ. 1975, 175.
L'amministratore della cosa comune nominato dall'autorità giudiziaria a norma dell'art. 1105, quarto comma, c.c., al pari dell'amministratore nominato dall'assemblea dei comproprietari, ha il mero compito di amministrare, non già quello di deliberare o di risolvere conflitti di diritti soggettivi tra i vari cointeressati; la risoluzione dei conflitti di diritti soggettivi tra i comproprietari costituisce, infatti, compito esclusivo dell'autorità giudiziaria in sede contenziosa, ovvero dell'autonoma condotta contrattuale degli interessati. * Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1977, n. 571.
Il ricorso all'autorità giudiziaria in sede di volontaria giurisdizione previsto dall'art. 1105 (quarto comma) c.c., per l'ipotesi in cui non vengano adottati i provvedimenti necessari all'amministrazione della cosa comune, è improponibile quando tra i partecipanti alla comunione si controverta sull'esistenza e sull'estensione di diritti soggettivi. * Cass. civ., sez. II, 17 giugno 1974, n. 1765.
Il provvedimento di nomina dell'amministratore adottato dal presidente del tribunale, a norma dell'art. 1129, comma 1, c.c., sul presupposto che il condominio ne sia sprovvisto, costituisce attività di carattere non giurisdizionale ma amministrativo, non essendo diretta a risolvere un conflitto di interessi ma solo ad assicurare al condominio l'esistenza dell'organo necessario per l'espletamento delle incombenze ad esso demandate dalla legge. Esso non è soggetto a reclamo innanzi alla corte d'appello, mancando una previsione normativa in tal senso (a differenza del provvedimento di revoca dell'amministratore adottato ai sensi del comma 3 del citato art. 1129 nonché dell'ultimo comma dell'art. 1131, per il quale il reclamo è previsto dall'art. 64 att. c.c.) con conseguente inammissibilità del ricorso per cassazione ex art. 111 Cost., avverso il provvedimento della corte d'appello che abbia dichiarato inammissibile il reclamo contro lo stesso proposto. * Cass. civ., sez. II, 13 novembre 1996, n. 9942, Minelli c. Siani ed altri, in Arch. loc. e cond. 1997, 439.
L'amministratore di un compendio immobiliare nominato ex art. 1105, ultimo comma, c.c., non può, in virtù della fonte giudiziaria dei propri poteri, sottrarsi all'adempimento delle obbligazioni derivanti dalla precedente gestione. Egli, infatti, è effettivamente estraneo al bene gestito soltanto quale persona fisica, con la conseguenza che non risponde con il proprio patrimonio delle obbligazioni già contratte nell'interesse comune. * Trib. civ. Brescia, ord. 24 novembre 1999, Bonfiglio c. Soc. A.S.M., in Arch. loc. e cond. 2000, 98.
E' improponibile il ricorso ex art. 700 cod. proc. civ. presentato da un condomino nel caso in cui non si adottino i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si formi una maggioranza ovvero se la deliberazione adottata non venga eseguita: in tali ipotesi deve essere prima promosso il procedimento di volontaria giurisdizione, in camera di consiglio, previsto dall'art. 1105, quarto comma, cod. civ. * Pret. civ. Taranto, 12 aprile 1988, Paduano Picciolo c. Condominio Via Di Palma n. 41, Taranto, in Arch. loc. e cond. 1988, 460.
Allorquando il provvedimento di nomina dell'amministratore di un condominio di edificio da parte dell'autorità giudiziaria, a norma dell'art. 1129 cod. civ., è impugnato perché affetto da nullità sotto il profilo dell'inesistenza del condominio, assumendosi che si verta, invece, in tema di comunione di cose, legittimi contraddittori sono soltanto i comproprietari di queste e non l'amministratore nominato, di cui implicitamente si contesta in radice lo stesso potere di gestione e rappresentanza. (Nella specie, la C.S., rilevato che era stato citato in giudizio il solo amministratore anche come comproprietario delle cose comuni, ha disposto l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri compartecipi ai sensi dell'art. 102 cod. proc. civ.). * Cass. civ., sez. II, 4 aprile 1985, n. 2309, Dalla Bona c. Lauwero.
L'amministratore giudiziario di un condominio è un mandatario dei condomini partecipanti alla comunione e pertanto il compenso allo stesso spettante, ove non concordato tra le parti, deve essere determinato in sede contenziosa e non può, quindi, essere liquidato dal giudice che ha provveduto alla nomina a norma dell'art. 1129, primo comma, c.c. * Corte app. civ. Lecce, sez. dist. Taranto, 3 maggio 1995, Marturano c. Condominio villaggio ‹‹Fatamorgana›› di Marina di Pulsano, in Arch. loc. e cond. 1996, 73. La domanda diretta ad ottenere dal giudice la risoluzione del contrasto insorto tra i comunisti in ordine alle sole modalità di realizzazione di interventi di riparazione della cosa comune, va proposta nelle forme camerali previste dall'art. 1105, quarto comma cod. civ., a nulla rilevando che, nel corso del giudizio contenzioso a tal fine promosso, siano sollevate questioni di conflitto su diritti soggettivi influenti sulla scelta della soluzione pratica da adottare. * Trib. civ. Monza, 24 febbraio 1987, Mufanò c. Sala e altri, in Arch. loc. e cond. 1987, 529.
Riguardo il compenso il professionista incaricato redigerà regolare parcella per le prestazioni svolte, secondo le tariffe stabilite dal tafiffario professionale. I comunisti saranno tenuti a pagarla pro quota. In caso di mancato pagamento potrà essere utilizzato lo strumento del decreto ingiuntivo. La prova dell'incarico affidato sarà rappresentata dall'istanza del comunista che ha richiesto la nomina dell'amministratore e dal decreto di nomina dell'autorità giudiziaria che ha accolto la domanda, definendo le aree d'intervento.
Norma di riferimento: Articolo 1105 Codice civile - Amministrazione | Quesito Q20101091
“mi può chiarire un dubbio? per un fabbricato indiviso fra due proprietari al 50% il giudice su richiesta di uno dei due nomina un amministratore giudiziario rifacendosi all'art 1105 c.c. questi deve amministrare anche i fitti degli inquilini o solo le quote condominiali'”
Consulenza legale i 21/09/2010
Anche i fitti: rientra comunque in un'attività di normale amministrazione. Sarà ad ogni modo il giudice a definire esattamente i poteri dell'amministratore nell'atto di nomina.

References: Articolo 1105

Articolo 1105
 art. 1105
 art. 678
 art. 1105

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 art. 742
 art. 111
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 art. 1137
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 Articolo 1105
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 articolo 1102
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 art. 1108
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 art. 1129
 art. 111
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 art. 1105
 art. 700
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