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Timestamp: 2018-08-20 10:58:16+00:00

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100% Mietminderung bei Stromausfall • Manko
100% Mietminderung bei Stromausfall Rainer Helms 2014-11-27T19:12:30+00:00
– Prozeßbevollmächtigte: Rechtsanwälte … –
– Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt … –
wegen Mietzinszahlung und Räumung von Wohnraum
hat das Amtsgericht Neukölln, Abteilung 15,
auf die mündliche Verhandlung vom 20. Oktober 1987
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 450,– DM abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Kläger ist Eigentümer des Hausanwesens … in 1000 Berlin … Aufgrund Mietvertrages vom 31. Januar 1986 war der Beklagte dort Mieter einer Wohnung. Der Mietzins betrug monatlich 258,– DM.
Am 3. Oktober 1986 kam es in der Wohnung zu einem Kabelbrand. Der Beklagte machte hiervon dem Kläger mit Schreiben vom 4. November 1986 Mitteilung. In der Zeit vom 6. November 1986 bis 17. November 1986 versuchte der Kläger daraufhin, mit dem Beklagten telefonisch Kontakt aufzunehmen, um sich mit ihm über die Reparatur der elektrischen Anlage ins Benehmen zu setzen. Dies mißlang jedoch, da der Beklagte nicht zu erreichen war.
Den Mietzins für die Monate November 1986 bis Januar 1987 entrichtete der Beklagte nicht. Daraufhin kündigte der Kläger mit Schreiben vom 22. Dezember 1986 das Mietverhältnis fristlos. Das Kündigungsschreiben wurde dem Beklagten durch den Gerichtsvollzieher zugestellt.
Nachdem der Beklagte durch Anwaltsschreiben vom 8. Januar 1987 dem Kläger hatte mitteilen lassen, er werde die Wohnung am 12. Januar 1987 räumen, zog er bereits am 11. Januar 1987 aus. Die Wohnungsschlüssel übergab er an seine Nachbarin …, nachdem ihm nach seiner Behauptung die Ehefrau des Klägers, die das Haus verwaltet, hatte ausrichten lassen, er dürfe die Schlüssel an seine Nachbarin übergeben.
In seiner am 14. Januar 1987 bei Gericht eingegangenen Klage hat der Kläger unter anderem den Antrag angekündigt, den Beklagten zu verurteilen, die im Hause … in 1000 Berlin … gelegene Wohnung, bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Toilette, 1 Dusche, einer Diele und 1 Balkon sowie einem Kellerraum zu räumen und an ihn herauszugeben.
Insoweit haben die Parteien den Rechtsstreit vor Erörterung der Sach- und Rechtslage in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt und nur noch mit widerstreitenden Kostenanträgen verhandelt.
Mit der Klage begehrt der Kläger von dem Beklagten noch Zahlung des rückständigen Mietzinses in Höhe von insgesamt 774,– DM zuzüglich der Kosten für die Zustellung des Kündigungsschreibens durch den Gerichtsvollzieher in Höhe von 14,50 DM.
Der Kläger behauptet, der Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, die Wohnungsschlüssel an … ab zugeben; auch sei er zum Zeitpunkt der Anhängigkeit des Rechtsstreites noch nicht im Besitz der Wohnungsschlüssel gewesen.
Hinsichtlich des Kabelbrandes, der, wie zwischen den Parteien unstreitig ist, durch eine in ca. 1 m Höhe zwischen Bad und Toilette befindliche Abzweigdose ausgelöst worden ist, behauptet der Kläger, diese Abzweigdose sei beim Einzug des Beklagten in die Wohnung noch nicht vorhanden gewesen. Auch sie durch den Kabelbrand keineswegs die gesamte elektrische Anlage ausgefallen; durch den Kabelbrand sei vielmehr lediglich eine Sicherung kaputtgegangen, so daß die übrige elektrische Anlage ohne weiteres zu benutzen gewesen sei; lediglich die genannte Abzweigdose sei infolge des Kabelbrandes unbrauchbar geworden.
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 788,50 DM nebst 4 % Zinsen seit Klagezustellung (das ist der 9. Februar 1987) zu zahlen.
Der Beklagte behauptet, die Abzweigdose habe er weder angebracht noch anbringen lassen. Der Kabelbrand in der Wohnung habe zur Folge gehabt, daß dort keine Warmwasserversorgung, keine Lichtversorgung und auch keine Kochgelegenheit mehr bestanden habe.
Der Beklagte meint, er sei wegen des totalen Ausfalles der elektrischen Anlage in der Wohnung zu einer 100 %igen Mietminderung für die Monate November 1986 bis Januar 1987 berechtigt gewesen und brauche daher die Mietzinsforderung des Klägers nicht zu erfüllen.
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien im einzelnen wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen ihren Prozeßbevollmächtigten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschriften Bezug genommen.
Aufgrund der Beschlüsse vom 12. Mai 1987 und vom 21. Juli 1987, auf deren Inhalt wegen der Einzelheiten verwiesen wird, ist Beweis erhoben worden durch uneidliche Vernehmung der Zeugen … und …. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 23. Juni 1987 und 20. Oktober 1987 Bezug genommen.
Der Kläger kann von dem Beklagten Zahlung des Mietzinses für die Monate November 1986 bis Januar 1987 gemäß § 535 Satz 2 BGB nicht verlangen.
Denn der Beklagte ist für diese Zeit nach § 537 BGB von der Entrichtung des Mietzinses befreit, weil durch den Kabelbrand am 3. November 1986 die gesamte elektrische Anlage der Wohnung bis zum Auszug des Beklagten am 1. Januar 1987 unbrauchbar geworden war, also ein Fehler der Mietsache entstanden war, der die Tauglichkeit der Mietsache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben hat, § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Dies hat der Beklagte bewiesen. Der Zeuge … hat glaubhaft ausgesagt, daß durch den Brand die gesamte elektrische Anlage in der Wohnung ausgefallen war und daß die erneute Inbetriebnahme der Anlage deshalb nicht in Betracht kam, weil hierdurch ein erneuter Brand hätte entstehen können. Sonach war es dem Beklagten nicht möglich, die Warmwasseranlage, die Lichtanlage sowie die Kochgelegenheit seiner Wohnung zu benutzen.
Dieser Mangel ist auch so schwer, daß er – zumal im Herbst und Winter – den Beklagten zu einer 100 %igen Minderung des Mietzinses berechtigte. Ohne elektrische Anlage ist die Wohnung praktisch unbrauchbar.
Der Beklagte hat dem Kläger den Mangel auch angezeigt, § 545 BGB.
Eine Beseitigung des Mangels durch den Kläger erfolgte unstreitig nicht. Insofern kann sich der Kläger nicht darauf berufen, er habe seit dem 6. November 1986 bis zum 17. November 1986 ständig vergeblich versucht, zu dem Beklagten Kontakt aufzunehmen, um den Schaden zu besichtigen und ggf. beheben zu lassen. Nach dem Fehlschlagen der telefonischen Kontaktaufnahme wäre eine schriftliche Benachrichtigung des Beklagten durch den Kläger geboten und zumutbar gewesen, damit die dem Kläger obliegende Instandsetzungspflicht nach § 536 BGB erfüllt werden konnte. Der Kläger mußte umsomehr damit rechnen, daß der Beklagte in seiner Wohnung telefonisch nicht erreichbar war, da diese Wohnung ja, wie der Beklagte mitgeteilt hatte, keine Stromversorgung mehr hatte. Auch anderswo brauchte der Beklagte für den Kläger sich nicht erreichbar zu halten. Vielmehr ist nichts dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, daß der Kläger durch schriftliche Benachrichtigung des Beklagten, § 242 BGB, nicht zu einer Besichtigung und Beseitigung des Schadens hätte gelangen können. Diese schriftliche Benachrichtigung des Beklagten hat der Kläger jedoch nicht vorgenommen.
Das Minderungsrecht des Beklagten ist auch nicht deshalb entfallen, weil der Beklagte den Kabelbrand verursacht hat, vergleiche dazu grundsätzlich: BGH WPM 1962, 271. Insofern steht aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest, daß die Abzweigdose, die den Kabelbrand ausgelöst hat, von dem Beklagten nicht angebracht wurde, sondern bereits beim Einzuge des Beklagten in der Wohnung vorhanden war. Die Zeugin … hat zwar ausgesagt, daß sie vor dem Einzug des Beklagten in die Wohnung eine Wohnungsbesichtigung vorgenommen und dabei die genannte Abzweigdose nicht gesehen habe, und daß sie im übrigen auch der Hausmeister auf diese Abzweigdose hingewiesen hätte, wenn sie vorhanden gewesen wäre. Demgegenüber haben jedoch die Zeugen … und … die mit dem Vormieter befreundet waren, bekundet, daß sie die Abzweigdose bereits bei dem Vormieter gesehen haben. Aufgrund dieser Aussage steht für das Gericht fest, daß der Beklagte diese Abzweigdose nicht eingebracht hat. Ausschlaggebend hierfür ist, daß diese Zeugen die auffällige stelle, an der die Abzweigdose montiert war, genau bezeichnet haben und ihnen dies bereits bei dem Vormieter aufgefallen war. Es liegt nahe, daß ein Zeuge derartige Auffälligkeiten genau im Gedächtnis behält, und seine Aussage daher Glauben verdient. Demgegenüber muß im Falle der Aussage der Zeugin …, die mit der Hausverwaltung betraut ist und mithin vielfach Wohnungsbesichtigungen vorzunehmen hat, damit gerechnet werden, daß sie sich an die einzelnen Gegebenheiten nicht in gleich scharfer Weise erinnert, zumal sie – anders als die Zeugen … und … – nicht eine Auffälligkeit, sondern einen normalen Zustand bekundet hat. Auch der Hausmeister, der, wie die Zeugin … ausgesagt hat, sie darauf hingewiesen hätte, wenn die Abzweigdose vorhanden gewesen wäre, ist wegen seiner vielfältigen dienstlichen Aufgaben eher imstande, eine derartige Einzelheit zu übersehen als die Zeugen … und … die als Freunde des Vormieters bei diesem die Abzweigdose nach ihren Angaben genau wahrgenommen haben.
Nach alle dem ist auch nichts dafür ersichtlich, daß der Beklagte selbst – etwa durch unsachgemäße Montage der Abzweigdose – den Kabelbrand verursacht hat.
Der Beklagte war sonach zur Mietminderung in der angegebenen Höhe berechtigt.
Mangels Klageforderung schuldet der Beklagte auch Zinsen hierauf nicht.
Auch die Kosten der Zustellung des Kündigungsschreibens durch den Gerichtsvollzieher an den Beklagten kann der Kläger nicht ersetzt verlangen, weil sich der Beklagte mit der Zahlung des Mietzinses nicht im Verzuge befunden hat, § 286 Abs. 2 BGB.
Die Kostenentscheidung hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils des Rechtsstreites, nämlich des erhobenen Räumungsanspruches, die nicht durch gesonderten Beschluß, sondern zusammen mit der Entscheidung über den verbliebenen Teil der Hauptsache zu erlassen war, war gemäß § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu treffen. Dies führte zur Auferlegung der Kosten auf den Kläger.
Denn ohne die übereinstimmende Erledigungserklärung der Parteien wäre der Kläger voraussichtlich, mit dem erhobenen Räumungsanspruch im Rechtsstreit unterlegen, so daß ihn die Kosten hinsichtlich dieses für erledigt erklärten Teiles des Rechtsstreites treffen.
Der Beklagte war nämlich zur Räumung der Mietwohnung nicht verpflichtet, weil die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Kläger gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB unwirksam war. Denn der Beklagte war mit der Zahlung des Mietzinses nicht im Verzuge, weil er, wie oben dargelegt, zur Mietminderung in voller Höhe des Mietzinses berechtigt war.
Bei dieser nach § 91 a ZPO zu treffenden Kostenentscheidung kam es auf das Vorbringen der Parteien zu der Frage nicht an, ob der erhobene Räumungsanspruch zum Zeitpunkt der Anhängigkeit bzw. Rechtshängigkeit zulässig und begründet war. Diese Frage wäre nur für die im Falle einer streitigen Erledigungserklärung nach § 91 ZPO zu treffende Kostenentscheidung erheblich gewesen, vergleiche Thomas/Putzo, ZPO, Kommentar, 14. Auflage, 1986, § 91 a, Anmerkung 7 c.
Im übrigen beruht die Kostenentscheidung dieses Rechtsstreites auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO. Hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ist – mangels Aufspaltung der Kosten – § 708 Nr. 11 ZPO auf die gesamten Kosten bezogen worden; eine Ausklammerung der auf den erledigten Teil entfallenden Kosten (mit der Folge einer vorläufigen Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung nach § 794 Abs. 1 Nr. 3 ZPO) erschien angesichts des geringen Kostenbetrages nicht angebracht.

References: § 535
 § 537
 § 537
 § 545
 § 536
 § 242
 BGH 
 § 286
 § 91
 § 554
 § 91
 § 91
 § 91
 § 91
 § 708
 § 794