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Timestamp: 2018-08-19 21:24:45+00:00

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Öffentliches Wirtschaftsrecht aktuell
10/10/17 Öffentliches Wirtschaftsrecht aktuell
Jakob Hans Hien, Stephanie Otto
Im März dieses Jahres hatte die 65. Kammer des Landgerichts Berlin (LG Berlin) in einem Urteil klargestellt, dass sie die Mietpreisbremse für verfassungsmäßig hält (Urt. v. 29.03.2017; 65 S 424/16). Die 67. Kammer des LG Berlin nutzte nun am 14.09.2017 einen Hinweisbeschluss, um den Kollegen zu widersprechen: Nach Ansicht der 67. Kammer verstößt die Mietpreisbremse gegen den in Art. 3 GG normierten Gleichheitssatz und ist daher verfassungswidrig.
Rechtsverbindlich kann die Verfassungsmäßigkeit oder -widrigkeit der Mietpreisbremse ausschließlich vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG) festgestellt werden. Wann es zu einer Entscheidung des BVerfG über die Mietpreisbremse kommen wird, ist derzeit nicht absehbar. Die 67. Kammer des LG Berlin konnte den jüngsten Fall dem BVerfG nicht vorlegen, da es im konkret zu entscheidenden Fall im Ergebnis nicht auf die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse ankam.
1. Die Mietpreisbremse
Die sogenannte Mietpreisbremse ist in § 556d Abs. 1 BGB normiert und ist seit dem 1. Juni 2015 in Kraft. Demnach darf in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt die vereinbarte Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Die Bundesländer haben die Aufgabe, durch Verordnungen einzelne Städte und Gemeinden auszuweisen, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist. In diesen Gebieten greift die Mietpreisbremse dann für maximal fünf Jahre. In Berlin ist bereits seit dem 1. Juni 2015 eine entsprechende Verordnung in Kraft, die ganz Berlin als angespanntes Wohngebiet ausweist.
Wohnungen für die bereits vor Einführung der Mietpreisbremse eine Miete verlangt wurde, die zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigt, sind von der Regelung nicht betroffen. Für diese Wohnungen können Vermieter weiter die zuvor erzielte Miete verlangen. Dies gilt auch im Falle der Neuvermietung der betroffenen Wohnung.
Vereinbarungen die von der Mietpreisbremse zum Nachteil des Mieters abweichen sind unwirksam. Der Mieter kann in diesem Fall die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
2. Der vom Landgericht Berlin zu entscheidende Fall
In dem zugrundeliegenden Rechtsstreit machte die Klägerin gegen ihre Vermieterin, die Beklagte, einen Anspruch auf Rückerstattung vermeintlich zu hoher Miete geltend. Die Parteien schlossen im August 2015 einen Mietvertrag über eine 1-Zimmer-Wohnung in Berlin-Wedding. Als Miete wurde ein Betrag von 351,00 EUR netto kalt vereinbart. Die Vormieterin hatte zuvor 251,00 EUR netto kalt an die Beklagte gezahlt. Nachdem das Mietverhältnis zum 30. September 2016 beendet worden war, forderte die Klägerin die ihrer Ansicht nach überhöhte Miete von der Beklagten zurück, da die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstoße. Das Amtsgericht Wedding gab der Klage nur teilweise statt, woraufhin die Klägerin Berufung einlegte.
3. Der Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin in diesem Verfahren
In diesem Rechtsstreit erlies die 67. Zivilkammer des LG Berlin am 14.09.2017 einen Hinweisbeschluss. Die Kammer wies darauf hin, dass sie von der Verfassungswidrigkeit der gesetzlichen Mietpreisbremse überzeugt sei und kündigte in dem Hinweisbeschluss an, die Sache dem BVerfG vorzulegen, falls die Parteien keinen Vergleich schließen.
Nach Auffassung der Kammer führt die Mietpreisbremse zu einer ungleichen Behandlung von Vermietern und verstößt daher gegen den verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz. Nach Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz ist der Gesetzgeber dazu verpflichtet, wesentlich gleiche Sachverhalte auch gleich zu behandeln. Diesen Grundsatz verletzt § 556d Abs. 1 BGB nach Ansicht der 67 Zivilkammer in zweierlei Hinsicht:
3.1 Unangemessene Ungleichbehandlung von Vermietern in unterschiedlichen Städten
Nach Ansicht des Landgerichts beeinträchtigt § 556d BGB Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich. Grund hierfür sei die vom Gesetzgeber für die Mietpreisbremse gewählte Bezugsgröße. Die Regelung orientiere sich weder am Marktpreis noch an tatsächlichen Kosten, sondern an der „ortsüblichen Vergleichsmiete“. Dies sei aufgrund der starken preislichen Unterschiede auf dem bundesweiten Wohnungsmietmarkt nicht gerechtfertigt. So belaufe sich die ortsübliche Vergleichsmiete 2016 in München beispielsweise auf 12,28 EUR pro Quadratmeter, während sie in Berlin (-West) nur bei 7,14 EUR pro Quadratmeter gelegen habe. Der Unterschied zwischen den zulässigen Mieten in den Städten betrage folglich mehr als 70 Prozent. Diese ungleiche Belastung von Vermietern in unterschiedlichen Städten sei weder durch den Gesetzeszweck noch durch die mit der gesetzlichen Regelung verbundenen Vorteile oder sonstigen Sachgründe gerechtfertigt.
3.2 Ungerechtfertigte Ungleichbehandlung von hohen und niedrigen Bestandsmieten
Nach derzeitiger Rechtslage können Vermieter, die bereits in der Vergangenheit eine „zu hohe“ Miete von ihren Mietern verlangt hatten, diese Miete auch weiterhin bei einer Neuvermietung einfordern. Sie sind in diesem Zusammenhang folglich nicht an die ortsüblichen Vergleichsmieten gebunden. Das LG Berlin sieht hierin eine unangemessene Benachteiligung derjenigen Vermieter, die in der Vergangenheit eine maßvolle Miete verlangt hätten, gegenüber denjenigen Vermietern, die schon in der Vergangenheit die am Markt erzielbare Miete maximal ausgeschöpft hätten. Diese Benachteiligung sei nicht zu rechtfertigen.
4. Keine Vorlage zum Bundesverfassungsgericht
In der mündlichen Verhandlung, die auf den Hinweisbeschluss folgte, stellte sich erstmals heraus, dass es in der Wohnung der Klägerin eine „Sammelheizung“ gibt. Dies hatte zur Folge, dass der vom Amtsgericht Wedding nach der ortsüblichen Vergleichsmiete für zulässig erkannte Mietwert – unabhängig von der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse – ohnehin richtig berechnet wurde. Für die Entscheidung des LG Berlin kam es auf die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse somit nicht mehr an.
Eine Vorlage zum BVerfG ist nur zulässig, wenn die zu klärende Rechtsfrage für den konkreten Fall streitentscheidend ist. Das Landgericht musste daher von einer Vorlage absehen und wies die Berufung mit Urteil vom 19.09.2017 zurück.
Für die Praxis ergeben sich zunächst keine Auswirkungen. Bei dem Hinweisbeschluss handelt es sich lediglich um eine unverbindliche richterliche Meinungsäußerung. Die Verfassungsmäßigkeit oder -widrigkeit der Mietpreisbremse kann ausschließlich vom BVerfG verbindlich festgestellt werden. Da die 67. Kammer von einer Vorlage an das BVerfG absehen musste, bleibt unklar, wann sich das BVerfG mit der Frage beschäftigen wird. Für die Vermieter bleibt es daher bei der bestehenden unbefriedigenden Situation:
Wer die Miete über das nach § 556g Abs. 1 BGB zulässige Maß anhebt, muss befürchten, einen Rechtsstreit gegen den Mieter zu verlieren. Sei es, weil er an die „falsche“ Kammer im Landgericht gerät oder weil das BVerfG angerufen wird und die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse ausdrücklich bestätigt.
Wer sich hingegen an die Vorgaben der Mietpreisbremse hält, verzichtet damit gegebenenfalls auf einen ihm eigentlich zustehenden Gewinn. Wird die Mietpreisbremse später vom BVerfG aufgehoben, besteht keine Möglichkeit, die Miete rückwirkend für die Vergangenheit zu erhöhen.
Es bleibt die Möglichkeit, ein Musterverfahren in einem konkreten Fall durchzuführen. Die Miete also ausdrücklich unter Berufung auf die Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse zu erhöhen, sich verklagen zu lassen und so gegebenenfalls eine Entscheidungen des BVerfG herbeizuführen.

References: Art. 3
 § 556
 Art. 3
 § 556
 § 556
 § 556