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Timestamp: 2019-07-21 17:08:31+00:00

Document:
De la naturaleza del procedimiento extrajudicial hipotecario, de algunas de sus consecuencias y del lanzamiento : Law Center Social from Derecho Civil -
Por Eleazar Robaina Espinosa hace 2466 días
Hipoteca Extrajudicial
De: Galo Alf. Oria de R. y Elía y Marta Molins García-Atance
Segundo: Porque las cosas, ontológicamente, solo pueden ser lo que son. Basta un examen estructural y comparativo del proceso judicial hipotecario con el correlativo extrajudicial para llegar a esta conclusión. Preguntémonos. .-¿Qué es lo que se reclama por igual en ambos procedimientos por el acreedor ejecutante? Tanto en la demanda ejecutiva, como en el requerimiento dirigido al Notario, lo que reclama el actor es la satisfacción de su crédito, esto es, ya "la cantidad exacta objeto de reclamación en el momento del requerimiento, especificando el importe de cada uno de los conceptos", (art. 236, a, R.H.) o ya "la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva en concepto de principal e intereses ordinarios y moratorios vencidos, incrementada con la que se prevea para hacer frente a los intereses que, en su caso, puedan devengarse durante la ejecución y a las costas de esta", (art. 575 de la L.E.C.). .-¿Ante quien se reclama? En ambos casos ante el órgano competente dispuesto por las leyes. (Artículos 236.1 del R.H. y 684 de la L.E.C.). .-¿En virtud de qué títulos se reclama? En virtud de título hábil para ejecutar y los documentos complementarios precisos. (Artículos 236.a del R.H. y 572, 573 y 574 de la L.E.C.). ¿Qué y cómo se reclama lo que el acreedor pide en ambos casos? Se reclama aquello a lo que el acreedor tiene derecho, el pago, y se articula a través de un requerimiento de pago. (Artículos 236.c del R.H. y 686 de la L.E.C.). .-¿Qué posibilidades caben ante el requerimiento formulado? Pagar y extinguir la obligación asegurada (art. 236R.H.) ó ser destinatario en bienes patrimoniales de la ejecución forzosa, lo que conducirá a la subasta de bienes del deudor, (art. 236.f del R.H. y 691 de la L.E.C.); esto es, a una enajenación forzosa. ¿Cabría sostener que la enajenación notarial no sea una ejecución forzosa? La naturaleza de las cosas parece que lo impide: El artículo 236, letra c, punto 4 del Reglamento Hipotecario dispone que "Si no se pudiera practicar el requerimiento en alguna de las formas indicadas, el Notario dará por terminada su actuación y por conclusa el acta, quedando expedita la vía judicial que corresponda" . Es decir, que el que una ejecución sea o no forzosa no puede depender de un hecho jurídico ajeno al cumplimiento de la prestación debida, cual es el de practicarse o no el requerimiento de pago en los términos del artículo reglamentario precitado, (circunstancia fáctica cuya producción es ajena al título); lo que sí depende de aquel hecho es el tipo de ejecución a seguir, porque fracasado aquel requerimiento en los términos legalmente dispuestos quedará franca la vía judicial. Y nótese que la designación en el título del domicilio correspondiente a efectos de requerimientos y notificaciones por el deudor o hipotecante carece de significado diferenciador, es exigencia común a las dos vías de ejecución, (art. 682 de la L.E.C.y art.234.1.2ª R.H.). .-¿Cabría sostener que la enajenación notarial no sea una ejecución forzosa por la exigencia de convenir un valor o precio, aquel en el que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta? Parece que no, pues dicho requisito es común a los procedimientos judicial y extrajudicial, e incluso dicho valor debe ser el mismo, (art. 234.1.1ª RH y art. 682.2.1º L.E.C.). .-¿Cómo se procede a instancia del acreedor ante el incumplimiento del deudor ínterin se tramita el procedimiento o proceso correspondiente? Pues ejecutando "forzosamente" sobre el patrimonio del deudor, enajenando bienes del mismo. Y, por último, ¿Cual es el fin común de los procedimientos que tratamos y que finalizan con la subasta o adjudicación en pago? Pues no es otro que el pago al acreedor de lo debido, la satisfacción de su crédito, presupuesto de que esté amparado por el título ejecutivo y cubierto por la hipoteca. (art.236,k del R.H. Y 692 de la L.E.C.).
Estas consideraciones expuestas no son vanas, porque demuestran a las claras que todas las actuaciones precisas para lograr el fin pretendido conforman un auténtico proceso de ejecución, y forman parte del derecho fundamental a la tutela efectiva, (STC 113/1989 de 22 de Junio). Utilizando los propios términos normativos el procedimiento extrajudicial hipotecario no es sino "otro cauce" de actuar una misma pretensión (R.D. 290/1992) u "otra vía" (art. 236.c.4 del R.H). Y esta naturaleza es reconocida explícitamente en su calificación legal, el R.H. lo denomina procedimiento ejecutivo extrajudicial; en su interpretación auténtica, la exposición de motivos del Real Decreto 290/1992 lo confirma como ejecución hipotecaria, "...es preciso, por ello, desviar parte de las ejecuciones hipotecarias del cauce judicial..."; y en su tratamiento sistemático, la L.H. se remite a él en el artículo 129, referente a la acción hipotecaria, precepto reformado por la L.E.C. , una ley procesal .
Aclarados los extremos anteriores procede ahora hacer unas breves consideraciones referentes a la autonomía de la voluntad, para delimitar las pretensiones de aquellos que pretenden reducir la naturaleza del procedimiento al de ser una mera venta extrajudicial : .-Uno: Respecto de la autonomía de la voluntad: Los contratos se rigen por la autonomía de la voluntad y obligan a lo convenido, (arts. 1255 y 1258 del C.C.) empero el proceso de ejecución se halla regulado imperativamente, (art. 235.2 del R.H. La ejecución extrajudicial se ajustará necesariamente a lo dispuesto en los artículos siguientes ). .-Dos: Respecto del carácter relativo del contrato: El contrato es res inter alios acta para terceros ajenos al mismo, (art. 1257 C.C.), sin embargo en el proceso de ejecución los terceros resultan afectados, (art. 236.l del R.H. La escritura será título bastante para la inscripción a favor del rematante o adjudicatario, así como para la cancelación de la inscripción de la hipoteca ejecutada y de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro con posterioridad a ella). .- Tres: Respecto del consentimiento: En la compraventa concurre sobre la cosa determinada y el precio cierto, (art. 1261 y 1445 C.C.), pero en el procedimiento extrajudicial el único acuerdo que existe (aparte de la adhesión del deudor a que se use contra él) recae sobre el valor de tasación que lejos de ser un precio cierto es más bien un requisito procesal de ejecución. .-Y cuatro: Respecto del origen y la nominalidad: Si la causa de la compraventa es el acuerdo entre cosa y precio, en el procedimiento extrajudicial su origen es un hecho jurídico, el impago de la prestación debida. En suma, denominar al procedimiento de venta extrajudicial ni altera su naturaleza ni tiene significado autónomo. Obsérvese que del propio modo podría llamarse al judicial hipotecario venta judicial, pues la actuación del juez es sustitutiva del deudor, pero está claro que la voluntariedad subyacente del deudor no diferirá mucho por el procedimiento por el que se le haya ejecutado, es más, no deja de causar extrañeza que regularmente hubiera preferido ser ejecutado por el que "no pactó"; al menos a juzgar por lo expresado públicamente por las plataformas constituidas de afectados hipotecarios que han calificado de "más perverso al procedimiento extrajudicial" al compararlo con el judicial.
El art. 236-a.1 del R.H. dispone que " El procedimiento se iniciará mediante requerimiento dirigido al Notario, expresando las circunstancias determinantes de la certeza y exigibilidad del crédito y la cantidad exacta objeto de la reclamación en el momento del requerimiento, especificando el importe de cada uno de los conceptos". Frente al tenor claro del precepto algún acreedor ejecutante ha intentado reducir en extremo el contenido del requerimiento a un texto genérico limitado a solicitar del Notario la iniciación del proceso de venta extrajudicial de una determinada finca hipotecada en seguridad de una deuda, acompañando a tal petición los documentos complementarios que determinan las leyes. Y la cuestión es clara, dado que el Notario al recibir aquel requerimiento debe tomar una decisión consistente en estimar si cumple o no "todos los requisitos" (236-b del R.H.) al efecto de proseguir con la tramitación del procedimiento, debe resolver si el formulado en los términos expuestos, es bastante. Y en principio no parece admisible, con independencia del nombre del procedimiento, que el acreedor se limite a pedir del Notario la "venta extrajudicial" de una finca determinada. El acreedor, de suyo, no tiene un derecho consistente en la venta de unos bienes determinados del deudor, y esto parece fuera de toda duda; el acreedor, en principio, a lo que tiene derecho es a obtener la satisfacción de su crédito, a que se haga la prestación en que la obligación consista (art. 1157 C.C.), sin perjuicio de otras instancias o peticiones que procedan. Y es aquella prestación debida, la apreciada y manifestada por la acreedora en el requerimiento dirigido al Notario y formulada bajo su responsabilidad, (declaración de conocimiento referente a hechos jurídicos), la que debe reclamar de la deudora, (declaración de voluntad), lo que cumplimentará el Notario mediante su traslado al correspondiente requerimiento de pago al deudor (art. 236-c.1 del R.H). Veamos. En el esquema legal el acreedor es quien solicita el despacho de la ejecución de los pronunciamientos contenidos en el título ejecutivo, ya total o ya parcialmente, lo que significa que el título ejecutivo no dota de contenido volitivo a la pretensión de la acreedora, sino que tan solo la confina en el ámbito de sus pronunciamientos; y otro tanto cabe decir, en su caso, de la documentación complementaria que acompaña al requerimiento dirigido al Notario. A la luz de lo expuesto resulta claro que la petición del acreedor ejecutante debe preceptivamente ser instada en el requerimiento dirigido al notario, quien deberá aceptarlo o rechazarlo, entre otros extremos, según se atenga o no a los límites cubiertos por el título ejecutivo. Lo que parece indubitado es que el notario ni puede ni debe adoptar la condición de parte en el procedimiento, (al igual que el juez en el correlativo ejecutivo hipotecario), ni por tanto configurar la postulación del acreedor con sus propias declaraciones de voluntad. A mayor abundamiento baste considerar la trascendencia del importe que ha debido reclamar la acreedora en el requerimiento: Dicho importe es el que determina en caso de pago, la finalización del procedimiento extrajudicial de ejecución y la conclusión del acta, (art. 236, letra d y art. 236, letra e ambos del R.H.) , es el que permite y legitima al notario a efectuar sin dilación el pago al acreedor (art. 236, letra K del R.H.), y, finalmente, es el que determina el sobrante objeto de consignación afecto a las resultas de los créditos posteriores; (art. 236, letra k del R.H.). De todas formas, al haberse suscitado el problema en el procedimiento extrajudicial por algún acreedor queda una pregunta por contestar. ¿Es que sería posible instar el proceso judicial hipotecario correlativo sin presentar una demanda ejecutiva o escrito en el que se omitiere la tutela que se pretende ó se pretiriere la cantidad que se reclamare y demás determinaciones legalmente exigidas de la misma? (vide art.549 L.E.C.).
Ante la pretensión de algún acreedor hipotecario de que se tramite el procedimiento extrajudicial sin título ejecutivo debemos plantear si dicha posibilidad es ajustada a Derecho. Y ya adelantamos que a nuestro juicio no. Asentado que el extrajudicial hipotecario es un procedimiento ejecutivo le debe ser de aplicación un requisito esencial de aquel, "... deberá fundarse en un título que tenga aparejada ejecución" (art. 517 L.E.C.), porque como reza el adagio nulla executio sine título. Y a lo que tratamos ahora interesa que "Sólo tendrán aparejada ejecución los siguientes títulos:...4º Las escrituras públicas, con tal que sea primera copia; o si es segunda que esté dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quien deba perjudicar, o de su causante, o que se expida con la conformidad de todas las partes..." (art. 517.2.4º L.E.C.). De suerte que prima facie parece que no se ajusta a Derecho proceder en el hipotecario extrajudicial sin un título ejecutivo habilitante. En verdad el ordenamiento jurídico, en consonancia con la naturaleza del procedimiento, da por supuesta su necesidad y creemos que lo hace por las siguientes razones: -.Primera: El procedimiento extrajudicial hipotecario es un procedimiento optativo o alternativo para el acreedor, así lo considera el art. 236-C.4 del R.H. al disponer que fracasado el procedimiento extrajudicial "....quedará expedita la vía judicial que corresponda" en la que dicho título es preciso. -.Segunda: No hay fundamento jurídico alguno que justifique que el Notario, funcionario carente de potestad jurisdiccional, pueda ejecutar en el procedimiento extrajudicial hipotecario aquello que ni siquiera el juez puede hacer, dentro de un proceso ejecutivo con todas las garantías legales y constitucionales que ello conlleva; artículos 517.2.4º de la L.E.C. y 685.2.I: "... A la demanda se acompañarán el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que esta Ley exige para el despacho de la ejecución..."-.Tercera: Considérese que la L.E.C. da por supuesto que el título ejecutivo es el único que puede fundar el despacho de la ejecución con independencia del concreto procedimiento utilizado, por esta razón el artículo de la 574 L.E.C. , norma común a los procedimientos de ejecución, declara aplicable para despachar ejecución por el saldo de cantidad determinada en casos de intereses variables, lo preceptuado en el artículo 573.1.2º de la L.E.C., que a su vez exige para despacharla por saldo de cuenta que se aporte el documento fehaciente que acredite haberse efectuado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo, y en el mismo sentido el artículo 572.2 del referido texto legal referente a la liquidez de la deuda y despacho de ejecución por saldo de operaciones resultantes de las pactadas en escritura pública exige, además del correspondiente pacto, que la cantidad exigible por el acreedor sea la que se convino en el propio título ejecutivo. -.Cuarta: El artículo 236-C.4 del R.H., interpretado a sensu contrario, deja patente que la vía judicial de ejecución queda cerrada temporalmente ínterin se sustancie el procedimiento alternativo de la vía extrajudicial, pues será el fracaso de ésta lo que dejará franca la otra vía de ejecución, la judicial, lo que es concorde con la naturaleza lógica de las cosas y con el hecho de que el título ejecutivo se halla aportado al procedimiento extrajudicial, impidiendo su utilización simultánea por el acreedor en otro ejecutivo judicial no hipotecario. Y a esta misma conclusión conduce lo dispuesto en el artículo 579 de la L.E.C. que para permitir el ejercicio de la acción ejecutiva por el ejecutivo ordinario exige la previa finalización del ejecutivo hipotecario y la insatisfacción del crédito del actor.
La L.E.C. en el artículo 517.2.4º dispone , por lo que al presente artículo interesa y respecto del título ejecutivo exigible: "Las escrituras públicas, con tal que sea primera copia; o si es segunda que esté dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quien deba perjudicar, o de su causante, o que se expida con la conformidad de todas las partes"; precepto relacionado con el artículo 17.1,4 de la Ley del Notariado , que dispone: "Es primera copia el traslado de la escritura matriz que tiene derecho a obtener por primera vez cada uno de los otorgantes. A los efectos del artículo 517.2.4º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se considerará título ejecutivo aquella copia que el interesado solicite que se expida con tal carácter.
Debemos cuestionarnos ahora la validez de una cláusula que, de ordinario, se inserta como una condición general más de las que integran las minutas contractuales prerredactadas por las entidades financieras, una cláusula que sin perjuicio de sus variantes de redacción viene a disponer que la parte deudora consiente que la entidad financiera, con su sola intervención, pueda solicitar y obtener del instrumento público correspondiente segundas y posteriores copias con eficacia ejecutiva, cláusula que unas veces adopta la apariencia de una declaración de voluntad negocial, y otras la de una prestación unilateral de consentimiento anticipada por el deudor. A nuestro juicio, dicha cláusula calificada con arreglo a su verdadera naturaleza no es más que una renuncia impuesta al deudor de las garantías procesales hasta aquí examinadas. Los acreedores argumentan que tal consentimiento del deudor viene permitido por el artículo 517.2.4º de la L.E.C., ...o que se expida con la conformidad de todas las partes"; pero a nosotros nos parece más bien que tal conformidad legal nunca debería entenderse como simultánea a la formación del título declarativo, es decir, constar en el mismo, porque en ese tiempo carece de causa que la justifique, sino que debería prestarse en un tiempo ulterior, propiamente el coetáneo al impago, tiempo en el que la parte acreedora, que tiene derecho legítimo a la ejecución, se ve imposibilitada de acceder a ella por falta o perjuicio del título ejecutivo. A nuestro juicio es a ese tiempo al que se refiere la L.E.C., un tiempo en el que la conformidad de la deudora dependerá del hecho de no haber sido ejecutada con anterioridad en su patrimonio por aquella deuda, (y nótese que lo hubiera podido ser en otros bienes distintos de los hipotecados a través del proceso de ejecución común instado en virtud del título ejecutivo referido); y caso de que la negare, no por ello la parte acreedora quedará huérfana de protección legal, pues entonces la podría obtener ...en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quien deba perjudicar, o de su causante .., esto es, permitiendo siempre al deudor alegar lo que a su derecho procediere, sin causarle indefensión.
La importancia de lo expuesto es eminentemente práctica, porque la validez de la cláusula meritada es sumamente cuestionable, ora si se estimare que es contraria a norma imperativa de naturaleza procesal, ora si se la considerare cláusula abusiva por suponer una renuncia ...de los derechos impuesta al consumidor y usuario que le privase de los derechos reconocidos por normas dispositivas o imperativas..., siendo en todo caso inaplicable de oficio por el juez; (art. 86 R.D. Legislativo 1/2007, T.R. de L.G.D.C.U. y otras leyes complementarias.).
En nuestro artículo anterior Algunas consideraciones doctrinales sobre el procedimiento extrajudicial hipotecario al que nos remitimos, ya se abordaron con detalle las cuestiones referentes a la deficiencia de los controles de legalidad notarial y registral, deficiencias que resultan especialmente graves en materia de contratos propios de las entidades financieras, pero no procede insistir ahora sobre estos extremos.
Lo que sin embargo sí resulta obligado tratar aquí y ahora, por inexplicable, es la constatación de una nueva y añadida limitación a la calificación registral de legalidad, la que nace del artículo 236-l.3 del R.H. Dicho precepto al establecer que la escritura será título bastante para la inscripción a favor del rematante o adjudicatario así como para la cancelación de la inscripción de la hipoteca ejecutada y de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro con posterioridad a ella, lo que en realidad hace sin llegar a expresarlo, es afirmar que el Registrador de la Propiedad, en el ejercicio de su función calificadora de la legalidad de los títulos, tiene vedado el acceso a la copia del acta del procedimiento extrajudicial hipotecario y, por tanto, a la calificación íntegra de la legalidad de su tramitación. Se dirá que el artículo 236-l.2 del R.H. ya dispone que en la escritura se harán constar los trámites y diligencias esenciales practicados..., pero esta afirmación es claramente objetable: Primero, porque no parece muy lógico que siendo el Notario el órgano responsable que tramita el procedimiento sea a su vez quien enjuicie y traslade los particulares que él mismo considere esenciales del acta diligenciada a la escritura de enajenación. Segundo, porque no habiendo participado el Registrador en el procedimiento, necesariamente desconocerá los particulares esenciales que hubieren podido concurrir en el mismo, los cuales serán extravagantes a la calificación. Tercero, porque en la práctica, todo presupuesto o requisito para proceder y todo trámite efectuado, so pena de considerarlo superfluo, deviene en esencial, o cuando menos los interesados tienen derecho a considerarlo así. Y cuarto porque en un procedimiento de ejecución, sobre el que pesa una jurisprudencia uniforme contraria a su constitucionalidad y legalidad, ¿qué razones justifican la nueva limitación añadida al control de legalidad registral?
Las consideraciones anteriores no son una nonada, porque si el control de legalidad del procedimiento extrajudicial hipotecario no tiene la amplitud del judicial, y a las evidencias nos remitimos, entonces las titularidades derivadas del mismo tal vez no debieran beneficiarse de la presunción de legalidad del artículo 38 de la L.H. ; lo que a su vez da pie a otra consideración de enorme calado: El artículo 236-m del R.H., con relación al extrajudicial hipotecario dispone que el adjudicatario podrá pedir la posesión de los bienes adquiridos al Juez de Primera Instancia del lugar donde radiquen. Y esto, en cierto modo, no se entiende. ¿En virtud de qué título ejecutivo el órgano judicial actuante despacha sin más el lanzamiento o deshaucio instado? Porque, sin duda, el resultante de la tramitación no lo es, como tampoco lo es la adjudicación ulterior o venta extrajudicial. Resulta que la L.E.C. excluye de fuerza ejecutiva a la escritura pública (art. 517.1.2.4º) que incorpore una obligación no dineraria, (art. 520.1), y si esto vale para el supuesto ordinario de una obligación típica de origen negocial que presupone acuerdo de partes y control de legalidad extrajudicial pleno, ¿cómo es que sin embargo no vale para el caso presente donde no hay acuerdo de partes y donde el control de legalidad difícilmente puede ser más menoscabado? ¿Porqué una norma meramente reglamentaria (que no respeta la jerarquía normativa y que además, por su naturaleza, debería estar sujeta a reserva de ley, según jurisprudencia) ordena al órgano jurisdiccional una actividad plenamente ejecutiva basada en un título extrajudicial que legalmente carece de ejecutividad? Todo esto presupone una actividad ejecutiva judicial superprivilegiada que, a salvo de mejor juicio fundado, va más allá del Derecho.

References: artículo 236
 Real Decreto 
 artículo 129
 artículo 573
 artículo 572
 artículo 236
 artículo 579
 artículo 517
 artículo 17
 artículo 517
 artículo 517
 artículo 236
 artículo 236
 artículo 38
 artículo 236