Source: http://bondi.com.pl/portfolio/jak-wycenic-drewniany-dom-metoda-kosztow-odtworzenia-czy-zastapienia/
Timestamp: 2018-05-23 22:10:31+00:00

Document:
Jak wycenić drewniany dom? – Bondi – wycena mienia zabużańskiego, wycena nieruchomości
Jak wycenić drewniany dom?
Jak wycenić drewniany dom?	Beata Szykulska	2017-07-16T11:35:28+00:00
Metodą kosztów odtworzenia czy zastąpienia? W jaki sposób wycenić nieruchomość zabużańską, zabudowaną budynkami drewnianymi? Dziś, nawet jeśli występują w obrocie budynki drewniane, są one w znacznie gorszym stanie niż obiekty zabużańskie w chwili ich pozostawienia. Która z metod podejścia kosztowego jest właściwa? Czy metoda kosztów odtworzenia czy metoda kosztów zastąpienia? A może trzeba wyceniać w podejściu porównawczym na podstawie budynków murowanych?
Jednym z problemów, z jakim spotykają się rzeczoznawcy majątkowi, jest rozumienie przepisów art. 11 ust. 4. w zakresie dotyczącym metody określania wartości odtworzeniowej budynków i budowli w przypadku braku cen transakcyjnych. Część organów stoi na stanowisku, że w przypadku określania wartości odtworzeniowej nieruchomości pozostawionej, rzeczoznawca majątkowy nie może przy określaniu kosztu odtworzenia budynków i budowli stosować metody kosztów zastąpienia, a jedynie metodę kosztów odtworzenia.
Zgodnie z art. 11 ust. 4. Ustawy o realizacji prawa do rekompensaty „w przypadku braku cen transakcyjnych, o których mowa w ust. 1, przy określaniu wartości budowli, budynków lub części tych budynków określa się ich wartość odtworzeniową”.
Według Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami „Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia”. Zgodnie z zapisami ustawy sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, a wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy
Metody wyceny w ramach podejść zawiera Rozporządzenie rady ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w którym w § 20 czytamy, że „W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia lub metodę kosztów zastąpienia”. W § 22 ust. 2 znajduje się również doprecyzowanie, że „Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów”.
Ponadto najważniejszym chyba jest zapis § 48 ust. 4, który wprost powołuje się na zapis art. 11 ust. 4 ustawy o realizacji prawa do rekompensaty „Przy określaniu wartości budowli, budynków lub części tych budynków, o której mowa w art. 11 ust. 4 ustawy wymienionej w ust. 1, stosuje się średnie koszty ich odtworzenia lub ich zastąpienia, określone na podstawie analizy”. Takie zapisy w żaden sposób nie ograniczają rzeczoznawcy majątkowego do zastosowania w procesie szacowania w podejściu kosztowym jedynie metody kosztów odtworzenia.
Ponadto przyjęcie do wyceny mienia zabużańskiego metody kosztów zastąpienia jest, w wielu sytuacjach, jedynie słusznym i możliwym postępowaniem, gdyż zmieniające się uwarunkowania technologiczne, konstrukcyjne i materiałowe doprowadziłyby w konsekwencji do sytuacji kuriozalnych i nie dających się uzasadnić w aktualnych realiach rynku budowlanego. Zastosowanie jednej z dopuszczalnych metod w podejściu kosztowym uzależnione jest od możliwości wykorzystania i dostępności danych na temat materiałów, które zostały wykorzystane do wzniesienia szacowanych części składowych. Ze względu na bardzo rozbieżne technologie uważane za powszechnie stosowane w okresie międzywojennym oraz obecnie, a także z uwagi na różnice w możliwości pozyskania i zastosowania poszczególnych materiałów budowlanych do odtworzenia wycenianej substancji budowlane.
Jako przykład na potwierdzenie słuszności stosowania metody kosztów zastąpienia przy wycenie mienia zabużańskiego można podać określenie wartości pokrycia dachu słomą. Jak wynika z analiz dotyczących budownictwa mieszkalnego w okresie międzywojennym na obszarze wschodnich województw II Rzeczypospolitej, pokrycie dachu w domach mieszkalnych wykonane ze słomy było jednym z najczęściej stosowanych rozwiązań konstrukcyjnych, co wynikało przede wszystkim z dostępności materiału oraz prostej technologii pozyskania i wytworzenia elementów. Jednocześnie z danych zawartych w ?Normach szacunkowych? Powszechnego Zakładu Ubezpieczeń Wzajemnych zatwierdzonych przez Ministerstwo Skarbu (Państwowy Urząd Kontroli Ubezpieczeń) postanowieniem z dnia 11 sierpnia 1937 roku, wynika, że było to również najtańsze rozwiązanie w okresie przed 1939 rokiem.
Aktualnie pokrycie dachu słomą jest bardzo rzadko spotykanym rozwiązaniem technologicznym. Na terenie kraju istnieje kilka firm specjalizujących się w tego typu pokryciach i jak stwierdzono w trakcie prowadzonych analiz obecnie jest to jedna z najdroższych technologii pokryciowych, którą wykorzystuje się w bardzo indywidualnych i elitarnych obiektach. Dawna strzecha wykonywana była ze słomy żytniej skoszonej wcześnie, a następnie odpowiednio przygotowanej. Dziś pokrycie strzechą najczęściej ze specjalnych gatunków trzciny, rzadziej ze słomy, gdyż współczesna słoma jest zbyt krótka i gruba, wymaga zatrudnienia specjalistycznej firmy oraz znacznie większych nakładów niż np. wykonanie pokrycia z blachodachówki. Dlatego też w przykładowej sytuacji zastosowanie do określenia wartości dachu metody kosztów odtworzenia i ustalenie kosztu wykonania dachu ze słomy w dzisiejszych realiach doprowadziłoby do wielokrotnego zawyżenia wartości szacowanego budynku, podczas gdy przy metodzie kosztów zastąpienia można byłoby przyjąć do wyceny koszt wykonania pokrycia dachowego np. z papy, która obecnie jest najtańszym materiałem pokryciowym.
Pismem z dnia 10 sierpnia 2010 roku, zwróciłam się do Ministra Infrastruktury z prośbą o zajęcie stanowiska w sprawie zasad stosowania przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2005 roku o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U.Nr 169, poz. 1418 z 2005 roku ze zmianami) w tym: Czy zgodnie z art. 11 ust. 4. ustawy o realizacji prawa do rekompensaty (?) w powiązaniu z § 20 – § 23 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (?) w procesie szacowania nieruchomości pozostawionej, w przypadku braku cen transakcyjnych, przy określaniu wartości odtworzeniowej budynków i budowli można stosować metodę kosztów zastąpienia?
Na to zapytanie, Minister Infrastruktury wypowiedział się w piśmie z dnia 8 lutego 2011 roku:
Przepis art. 11 ust. 4 ustawy zabużańskiej stanowi, iż w przypadku braku cen transakcyjnych, przy określaniu wartości budowli, budynków lub części tych budynków określa się ich wartość odtworzeniową. Ustawa zabużańska nie definiuje samodzielnie pojęć z zakresu gospodarki nieruchomościami, w tym pojęć wartość odtworzeniowa, zatem w tym zakresie zasadne jest odwołanie się do art. 152 ust. 3 Ugn. Zgodnie z treścią ostatniego zdania zawartego w w/w przepisie wartość odtworzeniową określa się przy zastosowaniu podejścia kosztowego, przy czym, jak wynika z § 20 rozporządzenia, w podejściu kosztowym może być stosowane zarówno metoda kosztów odtworzenia, jak i metoda kosztów zastąpienia. Natomiast w myśl art. 154 ust. 1 Ugn wyboru odpowiedniej metody dokonuje rzeczoznawca majątkowy.
Niestety, w wielu sytuacjach organy bardzo różnie interpretują treść artykułu 11 ustawy zabużańskiej. Chodzi przede wszystkim o kwestię czy w przypadku gdy nieruchomość pozostawiona zabudowana była budynkami drewnianymi, należy dać pierwszeństwo konstrukcji czy też funkcji obiektów? To znaczy, czy wyceniając taką nieruchomość, z uwagi na brak na rynku podobnych nieruchomości z budynkami drewnianymi, określić wartość odtworzeniową – koszt odtworzenia (zastąpienia), czy też określić wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, biorąc do porównania nieruchomości o takiej samej funkcji lecz zabudowane budynkami murowanym?
Moim zdaniem, a tu zgadzam się z podobnym stanowiskiem moich znakomitych Kolegów, należy dać pierwszeństwo technologii, czyli określić koszt odtworzenia takich budynków. Mimo iż słusznym jest stwierdzenie, że w okresie międzywojennym podstawowym rodzajem konstrukcji budynków mieszkalnych, szczególnie na wsi, była konstrukcja drewniana, a obecnie podstawową technologią budowy analogicznych budynków jest konstrukcja murowana, to nie wiem czy można zupełnie bezkrytycznie uznać wprost takie podobieństwo, z uwagi choćby na trwałość poszczególnych konstrukcji.

References: art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 152
 art. 154