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Timestamp: 2019-08-22 12:30:18+00:00

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Bgb 543 Abs 2 nr 3 | WGB 543 Absatz 2 Nr. 3
Die Kündigung aus wichtigem Grund (Abs. 1) - III - Kündigung wegen Nichterteilung oder Rücknahme der Nutzung (Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 4) - IV.
muss vom Vermieter benannt werden, § 573 Abs. 3 BGB. In der Praxis ist der häufigste Fall einer fristlosen Kündigung der Zahlungsverzug des Mieters, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. "((3) § 543 Abs. 2 Satz 2 und § 569 Abs. 3 gelten entsprechend. Nichtigkeit der Bestimmungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB.
ARTIKEL 543 BGB: Gewöhnliche Beendigung wegen Zahlungsverzuges | Liegenschaften
543 BGB, Beschluss vom 10.10. 2012, VIII ZR 107/12: Wann ist eine ordnungsgemäße Beendigung wegen Zahlungsverzuges möglich? 543 BGB, Beschluss vom 10.10. 2012, VIII ZR 107/12: Wann ist eine ordnungsgemäße Beendigung wegen Zahlungsverzuges möglich? Ein ordentliches Kündigen wegen Zahlungsverzuges ist auch unterhalb der für eine außerordentliche Beendigung anwendbaren Frist des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich.
Der Kläger, eine Personengesellschaft aus zwei Partnern, ist im Jahr 2003 mit dem Erwerb des Eigentums in die Vermietungsposition eingestiegen. Nachdem die Beklagte ihre ehemals nur mit einzelnen Öfen ausgestattete Ferienwohnung an die Fernwärmeleitung angeschlossen hatte, forderte die Beschwerdeführerin ab MÃ?
Die Angeklagte hat die von der Beschwerdeführerin ab MÃ? In einem Brief vom 18. April 2009 erklärte er, dass er davon auszugehen habe, dass die Arbeitsagentur dem Kläger einen monatlichen Vorschuss von 50 Euro geleistet habe und verkündete für die weitere Entwicklung die Zahlung von 100 Euro für die Monate Juni und April 2009 und danach 50 Euro pro Monat.
Der Kläger hat mit Schreiben an den Rechtsanwalt vom 25. September 2009 den Mietvertrag zum Stichtag 30. Juni 2010 fristgerecht gekündigt, da die Angeklagte die Heizkostenvorauszahlung von MÃ? Der ausstehende Vorschuss für diesen Zeitpunkt war Teil eines Auszahlungsverfahrens, in dem die Angeklagte auf Antrag des Amtsgerichtes am 13. Dezember 2009 rechtskräftig festgestellt wurde.
Der Rücktritt vom 11. Dezember 2010 ist nicht wirksam, da der Zahlungsverzug des Vermieters die reguläre Stornierung nicht rechtfertigt, wenn er - wie hier - den Wert einer Monats-Miete nicht überschreitet und zum Kündigungszeitpunkt weniger als einen Monat anhält. Der Mietvertrag der Vertragsparteien wurde jedoch bereits durch die Beendigung am 5. Oktober 2009 beendet.
Der Rücktritt des Klägers vom 11. Oktober 2010 ist ungültig, weil die ihm zugrunde liegende Pflichtverletzung durch die Beklagte - die Nichtbezahlung der neun Tage vorher geschuldeten Mietgebühr - keine "unerhebliche Pflichtverletzung" im Sinn von 573 Abs. 2 BGB ist. b) In der ständigen Gerichtsbarkeit und in der Mietrechtsliteratur ist umstritten, wie hoch ein vom Pächter geschuldeter Zahlungsverzug sein muss und wie lange er gedauert haben muss, um die ordnungsgemäße Beendigung zu begründen. aa)
Die in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB für eine außerordentliche Beendigung des Vertragsverhältnisses enthaltenen Bedingungen haben nach einer teilweisen Stellungnahme eine allgemein gültige Gültigkeit. Eine reguläre Beendigung wegen Zahlungsverzuges setzt daher auch voraus, dass der Leasingnehmer mit einem Mietzins von zwei ganzen Monatsraten oder zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem nicht unwesentlichen Teil der Mietsumme in Rückstand ist (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, zehnte Ausgabe, 573 BGB Rn. 27; MünchKommBGB/Häublein, 6.Aufl.
bb) Nach gegenteiliger Auffassung kann auch bei Zahlungsrückstand unterhalb der Grenze des 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine ordnungsgemäße Beendigung in Erwägung gezogen werden. In manchen Fällen berechtigt ein Verzug zum Rücktritt vom Vertrag, sofern es sich nicht um einen Verzug handelt, der einmalig bei einem willensstarken Vertrags-partner eintreten kann und nur zu einer kurzzeitigen Unterbrechung des Vertrages führt (Schmid, DWW, 1982, 77, 84); auch Verzug unter einer Monatsgebühr und ein Verzug von weniger als einem Monat werden vereinzelt als hinreichend erachtet ("Grapentin in"):
Bei Zahlungsverzug ist eine ordnungsgemäße Beendigung möglich, der Vorbehalt ist fällig. Bei einer fristlosen Beendigung ist davon auszugehen, dass der Leasinggeber den Mietvertrag nicht bis zum Ende einer Frist unter Berücksichtigung aller Gegebenheiten des Einzelfalles fortsetzen kann. Andererseits ist die reguläre Beendigung mit einer nicht unerheblichen Verletzung des Vertrages durch den Leasingnehmer verbunden, die es dem Leasinggeber nur unter Einhaltung der gesetzlichen oder vereinbarten Fristen einräumt.
Aufgrund dieser verschiedenen Voraussetzungen für eine außerordentliche und außerordentliche Beendigung gibt es keinen Anlass, die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen auf die außerordentliche Beendigung zu verlagern. Bei der Beurteilung einer Dienstpflichtverletzung als "nicht unerheblich" sind jedoch Laufzeit und Umfang des Zahlungsverzuges zu berücksichtigen.
In diesem Fall war die Angeklagte zum Kündigungszeitpunkt am 11. Dezember 2010 mit der Novembermiete neun Tage im Rückstand, so dass die Obergrenze der "nicht unerheblichen" Pflichtverletzung bisher nicht erreicht worden war. 2a ) Die Beendigung vom 4. September 2009 ist nicht ungültig, da sie nicht im Auftrag des Vermieters ausgesprochen worden wäre.
Die nach Auffassung der Wirtschaftsprüfer negativ zu beantwortende Fragestellung, ob die Aktionäre einer Personengesellschaft ein von der Firma abgeschlossenes Pachtverhältnis selbst auflösen können, ist nicht relevant, da die gesetzliche Beendigung vom 01.10.2009 für die Firma verkündet wurde. Darin verwies der Vertreter des Klägers auf eine von beiden Partnern ausgestellte Handlungsvollmacht und den bestehenden Mietvertrag mit dem Antragsgegner.
b) Der Kläger hat ein begründetes Recht auf Auflösung des Mietvertrages ( 573 Abs. 1 BGB), weil der Antragsgegner seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis nicht unwesentlich verletzte ( 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), indem er in der Zeit von 03 /2008 bis 04/2009 keine Heizkostenvorauszahlung in Hoehe von 70 ? pro Monat geleistet hat.
Wenn der Antragsgegner behauptet, er habe fälschlicherweise angenommen, dass er die Vorschüsse nicht zahlen muss, könnte ihn dies nur unter den Bedingungen eines unvermeidlichen Rechtsfehlers befreien (siehe Senatsbeschlüsse vom 25. Oktober 2006 - VIII Rn. 102/06, NZM 2007, 35 Rn. 25, 27 und vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, WuM 2012, 499 Rn. 19).
c ) Die "Sperrwirkung" des 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB schließt eine Beendigung zum Stichtag nicht aus. Die Regelung sieht eine außerordentliche ordentliche Auflösung gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB vor, dass bei einem endgültigen Urteil des Vermieters zur Entrichtung einer Mietzinserhöhung gemäß 558 bis 560 BGB das Mietobjekt nicht vor Ablauf von 2 Monate nach einem endgültigen Urteil aufgelöst werden kann, es sei denn, die Bedingungen für eine außerordentliche ordentliche außerordentliche Auflösung sind wegen der bisher fälligen Mietzinsen bereits eingetreten.
Die korrespondierende Anwendbarkeit dieser Bestimmung auf die reguläre Beendigung ist ausgeschlossen. aa) Feb. 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 a, c), die abweichenden Kündigungsbedingungen für die außerplanmäßige und für die ordentliche Beendigung in 543 BGB zeigen bereits, dass der Gesetzgeber die Schutzbestimmungen des 569 Abs. 3 BGB nur unbeabsichtigt auf die außerplanmäßige Beendigung hätte beschränken können.
Die Schutzbestimmungen dienen der Vermeidung von Wohnungslosigkeit des Pächters infolge fristloser Beendigung unter Umständen; ein solches Risiko der Wohnungslosigkeit existiert nicht oder zumindest nicht in demselben Umfang im Hinblick auf die für die ordentliche Beendigung einzuhaltende Frist (Senatsbeschluss vom 16. 02. 2005 - VIII ZR 6/04, a.a.O. unter II 2 d aa).
Darüber hinaus kann nicht (mehr) davon ausgegangen werden, dass entgegen dem tatsächlichen Willen die Schutzbestimmungen des 569 Abs. 3 BGB auch für die ordnungsgemäße Beendigung nicht galten, weil der Gesetzgeber das Gesetz im Gesetz zur Reform des Mietrechts vom 20. Mai 2001 (BGBl. I S.) nicht (mehr) angewendet hat. 1149 ) die Nachfrist für die fristlose Beendigung auf zwei Monaten ausgedehnt, jedoch wurde bei dieser Gelegenheit keine andere Bestimmung für die ordnungsgemäße Beendigung vorgesehen, obwohl die höchstrichterliche Judikatur bereits in den 90er Jahren die entsprechende Anwendbarkeit der Bestimmung über die Nachfrist für die ordnungsgemäße Beendigung abgelehnt hat (vgl. § 5 Abs. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 HGB).
Bei der ordentlichen Beendigung besteht auch kein Spielraum für eine Erweiterung des Anwendungsbereiches des 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB. d) Eine spätere Bezahlung durch den Antragsgegner am Stichtag 31. Dezember 2010 hebt die Beendigung nicht auf. Hinsichtlich der Bedeutsamkeit der Nachzahlung für die ordnungsgemäße Beendigung erklärte der Bundesrat jedoch, dass die Nachzahlung innerhalb der Nachfrist des § 569 BGB die Pflichtverletzungen des Pächters in einem schwächeren Lichte und unter diesem Blickwinkel erheblich darstellen könnte (vgl. Senatsbeschluss vom 16. 02. 2005 - VIII ZR 6/04, a.a.O. unter II 2 dc.).
Inwieweit dies - wie im Senatsbeschluss seinerzeit angedeutet - im Zusammenhang mit der Effektivität der Beendigung oder - was aus systematischer Sicht offensichtlicher sein kann - im Zusammenhang mit 242 BGB zu überprüfen ist, weil sich die Beschwerde auf eine wirksame Beendigung im Einzelnen als Rechtsmissbrauch aufgrund später aufgetretener Sachverhalte erweisen kann ( "VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14, zur Angebotspflicht"), ist hier nicht Gegenstand einer Entscheidungsfindung.
Im Fallrecht der Berufungsgerichte und in der Mietrechtsliteratur ist bisher umstritten, wie hoch der vom Pächter geschuldete Rückstand ist und wie lange er gedauert haben muss, um die ordnungsgemäße Beendigung zu begründen. Mit einer solchen ordentlichen Beendigung ist eine nicht unwesentliche Verletzung des Vertrages durch den Leasingnehmer verbunden, die es dem Leasinggeber nur unter Einhaltung der gesetzlichen oder vereinbarten Kündigungsfrist ermöglicht, den Mietvertrag aufzulösen.
Der BGH ist der Ansicht, dass angesichts der unterschiedlichen Voraussetzungen für die außerordentliche Beendigung und die ordnungsgemäße Beendigung kein Anlass zur Übertragung der gesetzlichen Kündigungsfristen aufgrund von Zahlungsverzug auf die ordnungsgemäße Beendigung gegeben ist. Bei der Beurteilung einer Dienstpflichtverletzung als "nicht unerheblich" sind jedoch Laufzeit und Umfang des Zahlungsverzuges zu berücksichtigen.
Der BGH bekräftigt im Hinblick auf die Wichtigkeit der Nachfristsetzung für eine ordnungsgemäße Beendigung seine Ansicht, dass eine Nachzahlung innerhalb der Nachfrist des § 569 BGB die Pflichtverletzungen des Pächters milder darstellen könnte und unter diesem Blickwinkel von Belang sein kann.

References: § 573
 § 543
 § 543
 § 569
 § 543
 § 543
 § 543
 § 5
 § 569
 BGH 
 BGH 
 § 569