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Timestamp: 2017-04-23 19:52:07+00:00

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Betriebskosten: Definition, Begriff und Erklärung im JuraForum.de
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Erklärung zum Begriff BetriebskostenInhaltsverzeichnisDabei sind zwei Merkmale besonders wichtig:Demgegenüber sind folgende Kosten in der Regel nicht umlagefähig:Der Begriff Betriebskosten ist in § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) legaldefiniert, das heißt die Definition erfolgt in gesetzlicher Form. Danach handelt es sich bei den Betriebskosten um solche Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Dabei sind zwei Merkmale besonders wichtig:
Die Kosten müssen laufend sein.
Einmalig anfallende Kosten, die ebenso zum „betreiben“ des Grundstückes notwendigerweise anfallen, fallen also nicht unter den Begriff der Betriebskosten anfallen (so auch das Landgericht Siegen mit Urteil vom 23.04.1992, Az.: 3 S 43/92).
Die Betriebskosten sind in der Regel vom Eigentümer des Grundstückes zu tragen. Dies gilt auf für die Fälle, in denen der Eigentümer die Immobilie vermietet oder ähnliches. In der Praxis wird daher regelmäßig im Sinne des § 556 BGB [Bürgerliches Gesetzbuch] eine Betriebskostenvereinbarung mit dem Mieter getroffen.
Es gilt zu beachten, dass allerdings nicht alle Kosten des Vermieters umlagefähige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind. § 2 BetrKV listet im Einzelnen auf, welche Kosten tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden dürfen:
Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (also die Grundsteuer)
Gartenpflege (nicht aber die Neuanlage eines Gartens)
Kosten für Gemeinschaftsantenne oder Breibandkabelnetz
(Modernisierungen sind zu dulden und daher umlagefähig; so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 253/04)
Kosten für maschinelle Wascheinrichtung
„sonstige Betriebskosten"
Der sog. Auffangtatbestand der „sonstigen Betriebskosten“ bedarf regelmäßig einer Auslegung durch die Rechtsprechung. In der Regel sind die folgenden Kosten anerkannt:
Überprüfungskosten für die Abflussrohre
Aufwendungen für Abwasserreinigungsanlagen
Wartungskosten von Gasgeräten
Wartungskosten von Blitzschutzanlagen
Wartungskosten von installierter Haustechnik, insbesondere Alarmanlagen und Notstromaggregate
Wartung von Feuerlöschern und brandschutztechnischen Einrichtungen (nicht aber die Installation von Feuerlöschern)
Aufwendungen für eine Videoüberwachung (soweit erlaubt und notwendig)
Kosten für einen Pförtner (soweit notwendig; BGH mit Beschluss vom 05.04.2005, Az.: VIII ZR 78/04)
Beleuchtungskosten für den Heizraum
Reinigungskosten für Lichtschächte und Müllbehälter
Reinigung der Dachrinnen und Fassaden (soweit erforderlich)
Betriebskosten einer Dachrinnenheizung (soweit erforderlich)
Demgegenüber sind folgende Kosten in der Regel nicht umlagefähig:
Versicherungskosten für Umweltschäden, Mietausfall und Rechtsschutz
Verwaltungskosten, auch die durch eine Hausverwaltung anfallen, sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (vgl. § 1 Absatz 2 BetrKV)
Kosten für die Bewachung von Grundstück und Gebäude
Überprüfung des Gesamtzustandes von Grundstück und Gebäude
Kostenaufwand für Leerstand, d.h. leerstehende Wohnungen
Neuanlage eines Gartens, allerdings die Kosten für die Gartenpflege
Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale?
Das Mietrecht stellt dem Vermieter frei, ob und inwieweit er Nebenkosten auf seine Mieter umlegen möchte. Im Mietvertrag kann daher sowohl eine Nebenkostenvorauszahlung als auch eine Nebenkostenpauschale vereinbart werden.
Bei der Nebenkostenvorauszahlung leistet der Mieter eine monatliche Vorauszahlung. Der Vermieter muss diese Nebenkosten dann einmal im Jahr abrechnen. Ergibt sich, dass in dem entsprechenden Abrechnungszeitraum die Nebenkosten niedriger waren als die Vorauszahlung, so muss der Vermieter den Überschuss dem Mieter erstatten. Im umgekehrten Fall muss der Mieter eine Nachzahlung leisten.
Bei der Nebenkostenpauschale hingegen zahlt der Mieter einen vereinbarten Pauschalbetrag. Mit der Leistung dieser Pauschale sind alle Nebenkosten abgegolten.
Ist aus dem Mietvertrag nicht eindeutig zu entnehmen, ob der Vermieter eine Nebenkostenvorauszahlung oder eine Nebenkostenpauschale vereinbart hat, so muss der Vertrag durch die Gerichte ausgelegt werden. Dabei sind „anzurechnende Pauschale“ und „Vorauspauschale“ in der Regel Indizien für eine Nebenkostenvorauszahlung (so BGH mit Urteil vom 13.02.2008, Az.: VIII ZR 14/06). Ist eine Vertragsauslegung nicht möglich, so trägt der Vermieter das Risiko, mit der Folge, dass für den Mieter stets die günstigste Vertragsregelung gilt.
Die Abrechnung der Betriebskosten für den einzelnen Mieter berechnet sich aus einer Kombination der folgenden Umlageschlüssel (auch Verteilerschlüssel genannt):
Wohn- und / oder Nutzfläche (in Quadratmeter)
Personenanzahl aller Mieter (als Durchschnittswert, multipliziert mit der Anzahl der Mieter in den einzelnen Wohnungen)
nach Mieteigentumsanteilen (muss allerdings vertraglich vereinbart sein)
nach Verbrauch (zum Teil gesetzlich vorgeschrieben)
Wann sind die Betriebskosten abzurechnen?
Wird eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart, so sind die Betriebskosten vom Vermieter gem. § 556 Absatz 3 BGB jährlich abzurechnen. Aus dieser Norm ergeben sich auch weitere Einzelheiten.
Welche Angaben muss die Betriebskostenabrechnung enthalten?
Nach der Rechtsprechung vom Bundesgerichtshof (BGH; vgl. BGH WuM 1982, 207 = ZMR 1982, 108 = NJW 1982, 573.) müssen mindestens folgende Angaben in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein:
Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Umlageschlüssel
Berechnung des Anteils, der auf die vermietete Wohnung entfällt
Bitte beachten Sie, dass eine Nebenkostenabrechnung, die diesen Anforderungen nicht erfüllt, formell unwirksam ist und deshalb nicht fällig wird.
Mitwirkende/Autoren: JuraforumWiki-Redaktion, webmasterErstellt von JuraforumWiki-Redaktion, 09.12.2010 15:27Zuletzt editiert von JuraforumWiki-Redaktion, 21.09.2015 14:32 Haben Sie Fragen zu diesem Begriff? Stellen Sie eine Frage zu dem Begriff im Forum.Nachrichten zu BetriebskostenUniversität Bielefeld wird Europas Knotenpunkt für Daten des menschlichen Erbguts (28.06.2013, 12:10)US-amerikanischer Genom-Server erhält Zwilling in OstwestfalenSeit 2001 ist das menschliche Erbgut über das Internet abrufbar – über den „UCSC Genome Browser“. Die University of California in Santa Cruz, USA, betreibt die Internetseite, die von...QPACE2 ist auf dem Weg - Eurotech und Unis in Regensburg und Wuppertal unterzeichnen Abkommen (26.06.2013, 14:10)Eurotech, ein führender Anbieter von Embedded und Supercomputer-Technologien, hat gestern die Unterzeichnung eines Forschungs- und Entwicklungsabkommens über das QPACE2-Projekt mit den Universitäten Regensburg und Wuppertal bekanntgegeben. Im...Innovative Produkte für die Energiewende: Die neuesten Empfehlungen von Saturn und Utopia (13.06.2013, 14:10)Alle reden von der Energiewende. Um dem Verbraucher eine optimale Orientierung zu geben, empfehlen Utopia und Saturn besonders energiesparende Produkte. Wie man Strom und gleichzeitig bares Geld sparen kann, zeigen Deutschlands führende...Mit Dienstleistungsmodellen Rohstoffe einsparen (10.06.2013, 13:10)Dienstleistungen sind heute die vorrangige Erwerbsquelle in den Industriestaaten und haben ein erhebliches Wachstums- und Innovationspotenzial. Eine Studie des Fraunhofer-Instituts für System- und Innovationsforschung ISI zeigt, dass durch die...Freiwillige Kita-Förderung muss für alle gelten (07.06.2013, 10:45)VG Stuttgart: Waldorfkindergarten hat Anspruch auf Gleichbehandlung
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References: § 1
 § 556
 § 2
 BGH 
 § 1
 BGH 
 § 556
 BGH 
 § 76
 § 14