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Chi può cedere in locazione - Studio Legale OnlineStudio Legale Online
Chi può cedere in locazione
Il soggetto che ha la disponibilità di fatto su una cosa in base a un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può concederla validamente in locazione, in comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio. Egli è legittimato a richiederne la restituzione qualora il rapporto venga a cessare. Il rapporto di locazione è di natura obbligatoria e spiega i suoi effetti tra i contraenti indipendentemente dall’esistenza o permanenza nel locatore della proprietà della cosa.
Tribunale Cassino, civile
Sentenza 22 maggio 2014, n. 518
DISPONIBILITA’ DI FATTO SU UNA COSA – LOCAZIONE – DISPONIBILITÀ DI FATTO SU UNA COSA – ORDINE PUBBLICO – COMODATO – NATURA OBBLIGATORIA
Il giudice monocratico del Tribunale di Cassino, in persona del dr. Salvatore Scalera, ha emesso la seguente
nella causa civile di 1° grado iscritta al n. 1412 del ruolo generale procedimenti speciali sommari dell’anno 2012, decisa all’odierna udienza del 16/3/2014
LE.DO. c.f. (…)
rapp.to e difeso dall’Avv. Fr.Ma.Ma., elett.te domiciliato presso lo studio dell’Avv. Gi.Ma., in Cassino, via (…) in virtù di procura alle liti a margine del ricorso introduttivo
RO.DA. c.f. (…)
rappr.to e difeso dall’Avv. Ro.Ia., elett.te domiciliato presso lo studio del legale, in Vairano Paternola, via (…)
OGGETTO: risoluzione del contratto per grave inadempimento (morosità dei conduttori)
CONCLUSIONI: come da scritti difensivi e verbale d’udienza del 16.5.2014 che s’intendono per integralmente trascritte e riportate
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida notificato in data 2.4.2012, LE.DO. – proprietario di una porzione di terreno in Mugnano Monte Lungo (f.lo (…), part.lla (…)) concesso in locazione a RO.DA. per esercizio commerciale di lavaggio automezzi con canone mensile di 75,00, giusta contratto datato 1.4.2004 (registrato in data 4.8.2004) – ha chiesto la convalida di sfratto per morosità non avendo il conduttore versato gli importi relativi ai canoni per il periodo dal mese di dicembre 2011 al marzo 2012, oltre tre ratei precedenti, per complessivi Euro 525,00.
Costituitosi in giudizio il convenuto si opponeva eccependo preliminarmente difetto di legittimazione attiva per non aver provato l’attore la proprietà del bene era chiesto il rilascio, e, nel merito, rappresentando di aver sospeso in autotutela dal dicembre 2011 il pagamento del canone per aver il locatore impedito al conduttore, con una catena prima ed un cancello dopo, il godimento del bene ed escludendo la morosità di ulteriori tre canoni.
Il Giudice, stante l’opposizione, non convalidava lo sfratto, disponendo il mutamento del rito, onerando le parti ad avviare giudizio di mediazione.
Le parti nelle memorie integrative ex art. 426 c.p.c. non hanno avanzato richieste istruttorie.
Il Giudice all’odierna udienza ha deciso la causa dando lettura della sentenza in aula.
L’eccezione preliminare posta dall’intimato convenuto sulla mancata attestazione della qualità dell’intimante attore è priva di pregio in quanto per giurisprudenza di legittimità consolidata ”chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può, validamente concederla in locazione, in comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è, in conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione allorché il rapporto venga a cessare. Il rapporto di locazione, di natura obbligatoria, spiega i suoi effetti tra i contraenti indipendentemente dall’esistenza o permanenza nel locatore della proprietà della cosa locata” (cfr. Cassazione Civile sez. III, 13 luglio 1999 n. 7422 in Giust. civ. Mass., 1999, p. 1632, nonché Cassazione Civile sez. III, 26 ottobre 1998, n. 10627 in Foro it., 1999, I, p. 1246, nonché Cassazione Civile sez. III, 20 gennaio 1997, n. 539 in Giust. civ., Mass., 1997, p. 90);
Il nostro ordinamento consente alla parte evocata in giudizio per il pagamento di una prestazione rivelatasi inadeguata di eccepire – nel legittimo esercizio del potere di autotutela che l’art. 1460 c.c. espressamente attribuisce al fine di paralizzare la pretesa avversaria chiedendone il rigetto – l’inadempimento o l’imperfetto adempimento dell’obbligazione assunta da controparte (inadimplenti inadiplendum). Quando sia dedotto l’inesatto adempimento è sufficiente al creditore la mera allegazione dell’inesattezza della prestazione gravando sul debitore l’onere della prova contraria, non trova deroga nel caso in cui l’inesatto adempimento sia posto a fondamento dell’eccezione di cui all’art. 1460 c.c.
Secondo l’orientamento consolidato della giurisprudenza, in tema di locazione di immobili, non può disconoscersi che il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., è legittima, invece, quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (in tale senso Trib. Milano 4.6.2013 n. 8104; Cass. 2855 del 2009; Cass. 5.10.1998, n. 9863; Cass. n. 3411 del 1983).
In base ai principi generali in tema inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento. Come si è accennato, eguale criterio di riparto dell’onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l’adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l’altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell’obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l’inadempimento dell’obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell’inesattezza dell’adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell’obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l’onere di dimostrare l’avvenuto, esatto adempimento (Cass. Civile, sez. III, 12 febbraio 2010 n. 3373).
Nella vicenda in esame l’onere della prova sussistente in capo al locatore a cui è stata contestata l’inadempimento totale dei suoi obblighi, ossia il libero godimento del bene da parte del conduttore, è superato da presunzioni che si basano su dati incontrovertibili e certi. Lo stesso attore ha confermato di aver apposto una catena e poi un cancello sull’entrata dello spiazzale che, nondimeno, di giorno rimaneva aperto per l’entrata dei clienti del suo esercizio (gommista) e di quello del conduttore e di aver comunque offerto a quest’ultimo le chiavi. Dalle foto e dalle missive allegate dal convenuto si ricava che il cancello è stato realizzato in epoca anteriore e prossima al gennaio 2011, intorno al settembre 2010. Altra circostanza sicura in quanto confermata da entrambe le parti è che il pagamento del canone è venuto meno a partire dal dicembre 2011. Il Giudice deve trarre la convinzione che il cancello non abbia impedito il godimento del bene, rimanendo evidentemente aperto per consentire l’accesso anche degli avventori degli esercizi del locatore e del conduttore, proprio dalla circostanza storica certa che pagamento del canone è stato corrisposto per più di un anno dopo la realizzazione del cancello. Le missive allegate dal conduttore e risalenti al settembre 2009, in cui si rappresenta l’impossibilità di godimento del bene, sono superate dalla presunzione appena esposta. Il conduttore, evidentemente, mai avrebbe continuato a pagare il canone ove il godimento del bene fosse stato effettivamente impedito.
Il mancato pagamento del canone, per consistenza e perduranza, costituisce sicuramente grave inadempimento, a cui consegue la dichiarazione di risoluzione del contratto.
Consegue alla soccombenza le spese di lite a carico del convenuto, come da dispositivo.
Il Tribunale di Cassino, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa indicata in epigrafe – ogni altra istanza, deduzione, eccezione disattese – cosi provvede:
– dichiara la risoluzione del contratto di locazione di cui è causa per grave inadempimento della conduttore e per l’effetto ordina a RO.DA. di rilasciare immediatamente il bene locatogli e comunque entro e non oltre il 30.6.2014
– condanna il convenuto RO.DA. a rifondere all’attore LE.DO. le spese processuali che si liquidano in complessivi Euro 468,50 di cui Euro 28,50 per esborsi ed Euro 440,00 (D.M. 55/2014, primo scaglione, con esclusione fase istruttoria) per compensi professionali, oltre IVA, cpa, spese forfettarie come per legge.
Così deciso in Cassino li 16 maggio 2014.
Depositata in Cancelleria il 22 maggio 2014.

References: Sentenza 
 art. 426
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1460