Source: https://lex-temperi.de/aktuelles/k%C3%B6nnen-ausl%C3%A4nder-immobilien-russland-kaufen
Timestamp: 2018-12-12 05:17:45+00:00

Document:
Der Kauf von Immobilien ist Ausländern in Russland grundsätzlich gestattet. Denn nach Art. 62 P. 3 der Verfassung der Russischen Föderation verfügen ausländische Personen in Russland über gleiche Rechte wie russische Bürger und tragen dabei gleiche Pflichten. Diese grundlegende Gleichstellung der ausländischen Bürger mit den russischen ermöglicht es den Ausländern, auch Eigentumsrechte an Immobilien zu erwerben. Allerdings können einige Besonderheiten bzw. Einschränkungen bei der Verwirklichung dieses allgemeinen Rechts in föderalen Gesetzen vorgesehen werden. In Bezug auf Immobilien ist Folgendes zu berücksichtigen:
Nach Art. 130 P. 1 S. 1 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation gelten als eigenständige unbewegliche Sachen nicht ausschließlich Grundstücke, sondern auch Gebäude und weitere Bauwerke, die mit dem Grund und Boden fest verbunden sind und deren Verschiebung nicht möglich ist, ohne hierbei deren wesenseigene Bestimmung zu beeinträchtigen. Durch die eigenständige Stellung von Gebäuden und anderen Bauwerken können diese nach russischem Recht bislang gesondert (und unabhängig vom Grundstück) veräußert und erworben werden. Somit besteht momentan ein deutlicher Unterschied zum deutschen Recht, in dessen Rahmen Gebäude als wesentliche Bestandteile von Grundstücken nicht gesondert veräußert werden können (vgl. § 93 f. BGB).
Möchte ein Ausländer eine gewerbliche Anlage, ein Haus, eine Wohnung bzw. beliebiges anderes Bauwerk in Russland als Eigentümer besitzen, so steht dem aus der Perspektive des Zivilrechts nichts entgegen. Hierbei können Rechte an Grund und Boden sowie diese an den darauf befindlichen Bauwerken verschiedenen Personen gehören.
Möchte man das Eigentumsrecht sowohl am Bauwerk als auch am dazugehörigen Grundstück erwerben, so empfiehlt es sich, sich zunächst mit dem Rechten an dem Bauobjekt zu beschäftigen und erst dann sich um die Übereignung des Grundstücks zu kümmern. Denn die Eigentümer von baulichen Einrichtungen haben nach Art. 35 P. 5 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation ein Vorzugsrecht beim Erwerb oder bei einer Pacht des entsprechenden Grundstücks.
Anders ist hingegen die Lage im Hinblick auf Erwerb von Grundstücken. Grundsätzlich steht Ausländern das Recht zu, Eigentumsrechte auch an Grundstücken zu erwerben. Gesetzliche Grundlage dafür bilden der bereits erwähnte Art. 63 P. 3 der russischen Verfassung i.V.m. Art. 5 P. 2, Art. 15 P. 3 und Art. 35 P. 5 des Bodengesetzbuches der Russischen Föderation). Auch das Verfassungsgericht der Russischen Föderation hat sich in seinem Beschluss v. 23.4.2004 Nr. 8-П explizit für die auch für Ausländer bestehende Möglichkeit geäußert, die Eigentumsrechte an Grundstücken zu erwerben.
Aufgrund der Einstufung von Grund und Boden als Allgemeingut gelten hier jedoch einige Einschränkungen.
So ist es Ausländern nach Art. 15 P. 3 des Bodengesetzbuches der Russischen Föderation verwehrt, Grundstücke in Grenzgebieten des Landes sowie in den vom Präsidenten der Russischen Föderation festgelegten Gebieten zu erwerben. Die relevanten Grenzgebiete sind im Erlass des Präsidenten der Russischen Föderation v. 9.1.2011 Nr. 26 festgelegt.
Ferner gelten einige Einschränkungen nach Maßgabe der speziellen Gesetze. Eines dieser weiteren Fälle bilden z.B. landwirtschaftliche Grundstücke. Nach Art. 3 des Föderalen Gesetzes v. 24.7.2002 Nr. 101-ФЗ “Über den Geschäftsverkehr von landwirtschaftlichen Grundstücken” / „Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ dürfen ausländische Personen sowie russische juristische Personen, an deren Stammkapital ausländische Personen mit mehr als 50% beteiligt sind, keine Eigentumsrechte an landwirtschaftlichen Grundstücken erwerben. Anstelle der Eigentumsrechte tritt in solchen Fällen eine Pacht. Erwirbt eine ausländische Person rechtmäßig ein landwirtschaftliches Grundstück, so muss es durch den Eigentümer innerhalb eines Jahres seit der Entstehung des Eigentumsrechts veräußert werden (Art. 5 P. 1 des Föderalen Gesetzes v. 24.7.2002 Nr. 101-ФЗ). Allerdings ist in dieser Hinsicht eine Erläuterung des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation v. 14.12.2009 Nr. Д23-4217 zu erwähnen. Laut dieser Erläuterung, der zwar keine rechtsverbindliche Bedeutung zukommt, die aber von den Behörden durchaus als Auslegungswegweiser genutzt werden kann, bezieht sich die durch das Föderale Gesetz v. 24.7.2002 Nr. 101-ФЗ eingeführte Einschränkung nicht auf die landwirtschaftlichen Grundstücke, die sich in den Grenzen der Siedlungen befinden. Daraus lässt sich schließen, dass innerhalb der Grenzen einer Ortschaft (unabhängig von deren Größe) auch Ausländer Grundstücke mit landwirtschaftlicher Bestimmung erwerben können.
Darüber hinaus ist z.B. Art. 28 P. 2 des Föderalen Gesetzes v. 8.11.2007 Nr. 261-ФЗ “Über Seehäfen in der Russischen Föderation und über die Änderung von einzelnen Gesetzen der Russischen Föderation” / "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" zu nennen, welches ebenso das Eigentumsrecht von Ausländern an bestimmten Grundstücken ausschließt.
Wir beraten Sie gerne, wenn Sie mehr Klarheit bezüglich Ihres Kaufvorhabens haben möchten.
Beachten Sie bitte, dass dieser Beitrag Ihnen die ersten wegweisenden Informationen liefert und keine Rechtsberatung darstellt. In jedem Einzellfall ist eine sorgfältige Überprüfung des Sachverhalts notwendig.
Erwerb in Russland
das Föderale Gesetz v. 24.7.2002 Nr. 101-ФЗ

References: Art. 62
 Art. 130
 § 93
 Art. 35
 Art. 63
 Art. 5
 Art. 15
 Art. 35
 Art. 15
 Art. 3
 Art. 28