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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Modello Iva 2014: cessione di immobili con reverse charge Categoria: Iva Sottocategoria: Dichiarazione L art. 17, comma 6, lett. a-bis) D.P.R. 633/1972, è stato ridisegnato per effetto delle modifiche apportate dal D.L. 83/2012. La nuova formulazione della norma prevede sia per la cessione di immobili abitativi che per la cessione di immobili strumentali, nel cui atto, il cedente (impresa di costruzione/ripristino) che abbia esercitato l'opzione per l'imponibilità ed il soggetto cessionario sia un soggetto passivo d'imposta ai fini Iva, l applicazione del meccanismo dell'inversione contabile. Tali operazioni dovranno essere indicate nel Modello Iva 2014: da parte del cedente nel quadro VE, rigo VE34, campo 5; a cura del cessionario: nel quadro VF, in corrispondenza della relativa aliquota; nel quadro VJ, rigo VJ14, indicando imponibile e imposta dell operazione. Premessa L art. 17, comma 6, lett. a-bis) D.P.R. 633/1972, è stato ridisegnato per effetto delle modifiche apportate dal D.L. 83/2012. La richiamata disposizione normativa prevede l applicazione del reverse charge: a-bis) alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato di cui ai numeri 8- bis) e 8-ter) del primo comma dell'art. 10, per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione. Dunque, a decorrere dal , data di entrata in vigore del D.L. 83/2012, sia per la cessione di immobili abitativi che per la cessione di immobili strumentali, nel cui atto, il cedente (impresa di costruzione/ripristino) che abbia 1
2 esercitato l'opzione per l'imponibilità ed il soggetto cessionario sia un soggetto passivo d'imposta ai fini Iva, trova applicazione il meccanismo dell'inversione contabile. Secondo il meccanismo dell inversione contabile: il cedente emette fattura senza addebito d imposta, ex art. 17 comma 6 lett. a-bis) del decreto Iva; mentre il cessionario deve integrare la fattura con indicazione dell aliquota applicabile e della relativa imposta, annotarla nel registro degli acquisti e in quello delle fatture emesse o dei corrispettivi. Il regime Iva degli immobili: la cessione degli immobili abitativi A seguito delle modifiche all art. 10, n. 8-bis, ad opera del D.L. 83/2012, viene confermato il generale regime di esenzione Iva per la cessione di immobili ad uso abitativo, ma si ampliano le fattispecie di imponibilità. In particolare, l imponibilità Iva è prevista per l impresa costruttrice/di ristrutturazione: obbligatoriamente, per le cessioni effettuate entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/ristrutturazione; facoltativamente, con opzione da esercitarsi alla stipula dell atto, per le cessioni effettuate trascorsi 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione; Inoltre, l imponibilità è estesa alla cessione di fabbricati destinati ad alloggi sociali, purché il cedente manifesti l opzione per l imposizione nel relativo atto. Le fattispecie che danno luogo ad imponibilità sono riassunte nella seguente tabella. Tabella n. 2 Fattispecie che danno luogo ad imponibilità post D.L. 83/2012 Ipotesi Ipotesi A Ipotesi B Ipotesi C Descrizione fattispecie che generano imponibilità Cessioni effettuate da parte dell impresa costruttrice/di ristrutturazione entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/ristrutturazione. Cessioni effettuate da parte dell impresa costruttrice/di ristrutturazione dopo 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/ristrutturazione, con manifesta opzione di imponibilità da esprimersi alla stipula dell atto. Cessione di fabbricati destinati ad alloggi sociali, con manifesta opzione di imponibilità da esprimersi alla stipula dell atto. 2
3 Diversamente dalla previgente normativa (ante D.L. 83/2012), si dà la possibilità alle imprese di costruzione/ristrutturazione di assoggettare, in ogni caso, ad Iva la cessione dell immobile ad uso abitativo. Le ipotesi A e B riportate in tabella subordinano l applicazione dell Iva, per obbligo o per opzione, al requisito soggettivo del cedente, che deve essere l impresa che ha costruito il fabbricato, o che vi ha svolto gli interventi di recupero. In merito all identificazione del soggetto cedente, la C.M. 22/E/2013 ricorda che, possono essere qualificate come imprese costruttrici e di ripristino i soggetti titolari del provvedimento amministrativo, in forza del quale possono eseguire la costruzione o la ristrutturazione. Di seguito si propone una tabella riepilogativa delle ipotesi di imponibilità delle cessioni di immobili abitativi e i casi in cui trova applicazione il reverse charge. Tabella n. 1 La cessione degli immobili abitativi e il reverse charge Cedente Termini Iva Cessionario Reverse charge Entro 5 anni Imponibile dall ultimazione per obbligo Imprese Imponibile costruttrici o per di Oltre 5 anni opzione ripristino dall ultimazione Esente Fabbricati Imponibile abitativi per destinati ad opzione Qualsiasi alloggi cedente sociali Esente di cui al D.M. 22 aprile 2008 Il regime Iva degli immobili: la cessione degli immobili strumentali La nuova formulazione del n. 8-ter del comma 1 dell art. 10 del D.P.R. 633/1972, prevede il regime generale dell esenzione Iva per la cessione di immobili strumentali, con imponibilità nei seguenti casi: cessioni di fabbricati strumentali, effettuate entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell intervento, da parte delle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, 3
4 anche tramite imprese appaltatrici, interventi di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica; in tutti gli altri casi di cessioni di fabbricati strumentali, il cedente può manifestare l opzione per l imposizione, il cui esercizio deve risultare dall atto di cessione. Tabella n. 2 La cessione degli immobili strumentali e il reverse charge Cedente Termini Iva Cessionario Reverse charge Entro 5 anni Imponibile passivo dall ultimazione per obbligo Iva Imprese Imponibile costruttrici o per passivo di Oltre 5 anni opzione Iva ripristino dall ultimazione Esente passivo Iva Imponibile per passivo Qualsiasi cedente opzione Iva Esente passivo Iva L indicazione nella Dichiarazione Iva 2014 Delineate le tipologie di operazioni per le quali trova applicazione il particolare meccanismo del reverse charge, analizziamo la puntuale indicazione di tali operazioni nella Dichiarazione Iva Il cedente Per quanto riguarda il cedente, tali operazioni dovranno essere indicate nel quadro VE, rigo VE36, campo 5. Cessione di fabbricati con applicazione del reverse charge 4
5 Tali operazioni concorrono alla formazione del volume d affari. Il cessionario Per quanto riguarda il cessionario, sarà duplice l indicazione da effettuare: indicare l operazione nel quadro VF, tra gli acquisti in corrispondenza della relativa aliquota; indicare l operazione nel quadro VJ Determinazione dell imposta relativa a particolari operazioni. In merito a tale ultima indicazione, pare opportuno sottolineare che spetta a tali soggetti: assolvere l imposta mediante integrazione del documento ricevuto dal cedente o dal prestatore e registrazione sia nel registro delle fatture emesse che degli acquisti, e, contemporaneamente, esercitare il diritto alla detrazione secondo le disposizioni generali e con le limitazioni, previste dagli artt.19 e seguenti del decreto Iva. 5
6 Poiché il documento integrato, annotato nel registro vendite rappresenta, di fatto, una finta operazione attiva (in quanto non concorre a formare il volume d affari del soggetto acquirente o committente, poiché rappresentano unicamente la modalità con la quale tali soggetti sono tenuti ad assolvere l imposta), non vengono collocate nel quadro VE, dedicato tradizionalmente alle operazioni attive, bensì nel quadro VJ, rigo VJ14, specificamente dedicato a tali operazioni. Esempio Ipotizziamo che Alfa Srl ceda un immobile abitativo a Beta Srl per euro,00, e che venga esercitata l opzione per l imponibilità (Iva 10%). Cedente Emette fattura con indicazione inversione contabile, ex. art. 17, comma 6, lett. a) bis, D.P.R. 633/1972. Indica tale operazione nel quadro VE, rigo VE34, campo 5. 6
7 Cessionario Il cedente nell indicazione dell imposta a debito, dovrà indicare nel quadro VL, rigo VL1, la somma dei righi VE26 (volume d affari) e del rigo VJ17. Somma righi VE26 E VJ17 - Riproduzione riservata - 7

References: art. 17
 art. 17
 art. 17
 art. 10
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