Source: https://www.epodatnik.pl/interpretacje-podatkowe/wykaz.php?id=463181-2019-11-08-dyrektor-krajowej-informacji-skarbowej-0113-kdipt1-1-4012-551-2019-2-wl
Timestamp: 2020-01-25 08:12:34+00:00

Document:
Home - Interpretacje podatkowe - 2019.11.08 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - 0113-KDIPT1-1.4012.551.2019.2.WL
0113-KDIPT1-1.4012.551.2019.2.WL
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 września 2019 r. (data wpływu 11 września 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 23 października 2019 r. (data wpływu 25 października 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania stawki podatku 23% dla transakcji sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2 - jest prawidłowe.
W dniu 11 września 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania stawki podatku 23% dla transakcji sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2.
Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 23 października 2019 r. (data wpływu 25 października 2019 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy oraz o opłatę.
Osoba fizyczna, rolnik:
prowadzący pozarolniczą działalność gospodarczą jako czynny podatnik podatku VAT,
prowadzący gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy, dokonując rejestracji jako czynny podatnik podatku VAT z działalności rolniczej na moment sprzedaży przedmiotowych gruntów rolnych,
zamierza sprzedaż 2 działki rolne niezabudowane, na które została wydana decyzja o zezwoleniu na wyłączenie z produkcji rolniczej z przeznaczeniem pod budową budynku handlowo-usługowego i komunikację.
Grunty rolne zostały nabyte około 10 lat temu bez prawa możliwości odliczenia podatku VAT,
Grunty rolne były wykorzystywane na cele działalności rolniczej, z której były dokonywane dostawy produktów rolnych, dokumentowane fakturami RR,
Na moment sprzedaży przedmiotowych gruntów, a jednocześnie rejestracji jako czynny podatnik podatku VAT z działalności rolniczej, dostawy produktów rolnych, które zostały wyprodukowane z przedmiotowych gruntów, będą służyły z mocy ustawy działalności opodatkowanej podatkiem VAT,
Na grunty rolne została sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży w formie aktu notarialnego zawierająca m.in. warunki:
uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę,
uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton bez konieczności przebudowy układu drogowego,
uzyskania przez Spółkę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
nabycia nieruchomości stanowiących przedmiot umowy niezwłocznie w terminie 14 dni po spełnieniu powyższych warunków.
Kupującemu zostało udzielone pełnomocnictwo z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń. Sprzedający oświadcza także, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.
Pomiędzy Sprzedającym, a Kupującym została podpisana odpłatna umowa dzierżawy przedmiotowych gruntów.
Ponadto, w uzupełnieniu wniosku z dnia 23 października 2019 r. Wnioskodawca wskazał:
Na pytanie Organu nr 1: „Należy wskazać numery działek, będących przedmiotem pytania.” Wnioskodawca odpowiedział: „Numery działek: 1, 2.”
Na pytanie Organu nr 2: „Czy nabycie działek nastąpiło w wyniku transakcji opodatkowanej?” Wnioskodawca odpowiedział: „Nabycie działek nie nastąpiło w wyniku transakcji opodatkowanej.”
Na pytanie Organu nr 3: „Czy z tytułu nabycia była wystawiona faktura z naliczonym podatkiem?” Wnioskodawca odpowiedział: „Z tytułu nabycia nie była wystawiona faktura z naliczonym podatkiem.”
Na pytanie Organu nr 4: „Jakie były przyczyny braku możliwości odliczenia podatku VAT przy ww. nabyciu?” Wnioskodawca odpowiedział: „Nie było możliwości odliczenia podatku VAT - brak faktury.”
Na pytanie Organu nr 5: „Czy na dzień sprzedaży działki będące przedmiotem transakcji, będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie będzie przeznaczenie działek będących przedmiotem transakcji według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Należy wskazać odrębnie dla każdej działki.” Wnioskodawca odpowiedział: „Na dzień sprzedaży działki numer 1 i 2, będące przedmiotem transakcji, będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie działek to budowa budynku handlowo-usługowego i komunikacja.”
Na pytanie Organu nr 6: „Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 5 jest negatywna należy wskazać czy na dzień sprzedaży zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy? Należy wskazać odrębnie dla każdej działki.” Wnioskodawca odpowiedział: „Nie dotyczy.”
Na pytanie Organu nr 7: „Czy Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającym za zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.)?” Wnioskodawca odpowiedział: „Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającym ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późń. zm.).”
Czy sprzedaż przedmiotowych działek rolnych, na które została wydana decyzja o zezwoleniu na wyłączeniu z produkcji rolniczej z przeznaczeniem pod budowę budynku handlowo-usługowego i komunikację będzie opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23%?
Zdaniem Wnioskodawcy, jako osoba fizyczna, prowadząca gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy, który dokonując rejestracji jako czynny podatnik podatku VAT z działalności rolniczej na moment sprzedaży przedmiotowych gruntów rolnych zamierzając sprzedaż 2 działki rolne na które została wydana decyzja o zezwoleniu na wyłączeniu z produkcji rolniczej z przeznaczeniem pod budowę budynku handlowo-usługowego i komunikację, powinien opodatkować tą transakcję podatkiem VAT w wysokości 23%. Ustawa o podatku VAT wskazuje, że nie może korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT dokonujący dostaw terenów budowlanych Przez tereny budowlane zgodnie z ustawą o VAT rozumie się m.in. grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.
Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
W tym miejscu wyjaśnić należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca, prowadzący pozarolniczą działalność gospodarczą jako czynny podatnik podatku VAT, prowadzący gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy, dokonując rejestracji jako czynny podatnik podatku VAT z działalności rolniczej na moment sprzedaży przedmiotowych gruntów rolnych, zamierza sprzedaż 2 działki rolne niezabudowane o numerach 1, 2, na które została wydana decyzja o zezwoleniu na wyłączenie z produkcji rolniczej z przeznaczeniem pod budowę budynku handlowo-usługowego i komunikację. Grunty rolne zostały nabyte około 10 lat temu bez prawa możliwości odliczenia podatku VAT. Grunty rolne były wykorzystywane na cele działalności rolniczej, z której były dokonywane dostawy produktów rolnych. Na grunty rolne została sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży w formie aktu notarialnego zawierająca m.in. warunki uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Kupującemu zostało udzielone pełnomocnictwo z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń. Sprzedający oświadcza także, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu. Pomiędzy Sprzedającym, a Kupującym została podpisana odpłatna umowa dzierżawy przedmiotowych gruntów. Na dzień sprzedaży działki numer 1 i 2, będące przedmiotem transakcji, będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie działek to budowa budynku handlowo-usługowego i komunikacja.
W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca działek, będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę przedmiotowych działek. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.
Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotowe działki stanowiące nadal własność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.
Należy wskazać, że Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż działek nr 1 i 2, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Wnioskodawcy będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.
Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca, działki zostały wydzierżawione przez Wnioskodawcę Kupującemu do czasu ich sprzedaży.
W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny – przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
W związku z tym należy uznać, że dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek nr 1 i 2, nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Jest to majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.
Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych ww. działek powoduje, że działki są wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.
W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowych działek w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działek nr 1 i 2 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek nr 1 i 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Odnosząc się do kwestii stawki podatku od towarów i usług dla sprzedaży działek nr 1 i 2, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy przepisu art. 113 ust. 1 i następne ustawy.
W przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.
W świetle art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki rolne o nr 1 i 2 uzyskały przeznaczenie: budowa budynku handlowo-usługowego i komunikacja. Ponadto, z opisu sprawy wynika, że nabycie nieruchomości stanowiących przedmiot umowy przedwstępnej nastąpi po spełnienia warunku m.in. uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Zatem przedmiotowe działki będą spełniały definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług i tym samym nie będą mogły korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Ponadto, z opisu sprawy wynika, iż działki nr 1 i 2 są przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy, a zatem będą służyły Wnioskodawcy do czynności opodatkowanych.
Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, dostawa działek nr 1 i 2 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony co najmniej jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.
Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w opisanych okolicznościach, w związku z planowaną sprzedażą działek nr 1 i 2, Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż przez Wnioskodawcę działek nr 1 i 2, będzie czynnością opodatkowaną podstawową stawką VAT w wysokości 23% – zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

References: art. 13
 art. 14
 art. 2
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 15
 art. 155
 art. 693
 art. 8
 art. 5
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 5
 art. 7
 art. 113
 art. 113
 art. 113
 art. 113
 art. 146
 art. 38
 art. 112
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 15
 art. 15
 art. 41
 art. 146