Source: https://www.rechtsportal.de/Rechtsprechung/Rechtsprechung/2017/BGH/Betriebskostenabrechnung-fuer-ein-teils-gewerblich-und-teils-zu-Wohnzwecken-genutztes-Grundstueck-Umlage-der-Grundsteuer-in-einem-gemischt-genutzten-Gebaeude-Bereicherungsrechtliches-Herausgabebegehren-eines-Betriebskostenguthabens-in-Hoehe-eines-anteiligen-Grundsteuerbetrags
Timestamp: 2020-08-14 23:14:27+00:00

Document:
Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück; Umlage der Grundsteuer in einem gemischt genutzten Gebäude; Bereicherungsrechtliches Herausgabebegehren eines Betriebskostenguthabens in Höhe eines anteiligen Grundsteuerbetrags - Rechtsportal
MietRB 2017, 215
BGH, Urteil vom 10.05.2017 - Aktenzeichen VIII ZR 79/16
DRsp Nr. 2017/7675
BGB § 556a Abs. 1 S. 2; BGB § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt.;
Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2016, 530 ) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
Bei einem Eigentümerwechsel erhalte der neue Eigentümer zudem nur einen Zurechnungsbescheid, mit dem ihm das Grundstück steuerlich zugerechnet werde (§§ 10 , 11 GrStG ). Der Einheitswertbescheid sowie der diesem zugrunde liegende Berechnungsbogen werde ihm nicht erneut zugestellt und liege ihm daher oft nicht vor. Bereits diese der Grundsteuer zugrunde liegende Berechnungsmethode spreche dagegen, dass es sich um durch das Gewerbe verursachte Kosten im Sinne des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB handele.
a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen gemäß §§ 315 , 316 BGB (hierzu Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, aaO Rn. 16; vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, aaO) (nur) dann erforderlich, wenn - wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt - durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten (pro Quadratmeter) entstehen (Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 22; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, NZM 2011, 118 Rn. 21 f.; vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, aaO Rn. 31 und Ls 1; vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, aaO Rn. 15 f.).
Zwar findet bei der Festsetzung des Einheitswertes für ein - wie hier - Grundstück mit einem gemischt genutzten Gebäude das Ertragswertverfahren Anwendung (vgl. §§ 36 ff. BewG ). Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, wird dabei ein in der Vergangenheit festgesetzter Einheitswert (wie hier der Bescheid vom 1. Januar 1996) anlässlich eines Eigentümerwechsels in der Regel nicht aktualisiert, sondern wirkt auch gegenüber dem Rechtsnachfolger (vgl. § 182 Abs. 2 AO ). Zudem erfolgt die Festsetzung des Einheitswertes regelmäßig bezogen auf die Wertverhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt - hier auf den 1. Januar 1935. Auch die Revision stellt nicht in Abrede, dass es bei der derzeitigen gesetzlichen Regelung und behördlichen Praxis der Grundsteuererhebung keinen direkten Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung sowie der konkreten Ertragssituation in diesem Zeitraum gibt. Damit fehlt es aber an der maßgeblichen Voraussetzung eines Vorwegabzugs, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten (ohne Vorwegabzug) einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen.
Entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung (Staudinger/ Weitemeyer, Neub. 2014, § 556a BGB Rn. 34 ff. [Rn. 34a: die Aufteilung der Grundsteuer müsse "aus dem Grundsteuermessbescheid herausgerechnet" werden]; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556a BGB Rn. 84 bis 89; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten und Heizkostenrecht, 8. Aufl., F V Rn. 173, F VI Rn. 202 f.; Wall, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., Rn. 3106) ist daher bei der Grundsteuer kein Vorwegabzug "aus Gerechtigkeitsgründen" vorzunehmen. Die Vertreter dieser Auffassung berücksichtigen zum einen den Ausnahmecharakter, der einem Vorwegabzug nach der Rechtsprechung des Senats zukommt, nicht in der gebotenen Weise. Zum anderen wird meist nicht ausreichend erfasst, dass bei dem gegenwärtigen System der Grundsteuererhebung - wie oben ausgeführt - gerade nicht festgestellt werden kann, dass die gewerbliche Nutzung im jeweiligen Abrechnungsjahr deutlich höhere Kosten je Quadratmeter verursacht. Soweit überhaupt erkannt wird, dass es bei der Festsetzung der Grundsteuer für das jeweilige aktuelle Abrechnungsjahr nicht darauf ankommt, ob die Nutzung der Gewerbeflächen und das Verhältnis der Erträge im Abrechnungszeitraum den im Einheitswertbescheid zugrunde gelegten Verhältnissen entspricht (vgl. Langenberg/Zehelein, aaO), wird daraus nicht die nach der Senatsrechtsprechung zum Vorwegabzug notwendige Rechtsfolge gezogen.
Verkündet am: 10. Mai 2017
Vorinstanz: AG Berlin-Pankow-Weißensee, vom 09.07.2015 - Vorinstanzaktenzeichen 102 C 77/15
Vorinstanz: LG Berlin, vom 15.03.2016 - Vorinstanzaktenzeichen 63 S 219/15
Zitieren: BGH - Urteil vom 10.05.2017 (VIII ZR 79/16) - DRsp Nr. 2017/7675

References: § 556
 § 812
 § 556
 § 182
 § 556
 § 556
 BGH