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Timestamp: 2016-10-24 20:11:13+00:00

Document:
4C.73/2004 (01.06.2004)
demandeur et recourant, repr�sent� par Me Carlo Sommaruga,
d�fenderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Jean-Yves Schmidhauser.
bail � loyer; comp�tence mat�rielle; art. 253b al. 3 CO
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 12 d�cembre 2003.
Depuis le 1er juin 1996, A.________ loue un appartement de trois pi�ces situ� dans les combles, au 5�me �tage d'un b�timent � Gen�ve; la bailleresse est X.________. Conclu pour une ann�e, le bail se renouvelait ensuite tacitement d'ann�e en ann�e, faute de r�siliation en temps utile.
Les parties ont conclu deux baux � loyer:
a) un contrat du 9 mai 1996, fixant le loyer annuel net � 16 896 fr. et dont l'art. 2 a la teneur suivante: �L'immeuble dans lequel vous habitez, bien que vous soyez en loyer libre, est soumis au contr�le de l'Etat de Gen�ve, statut HLM.�
b) un contrat du 4 juin 1996, avec conditions particuli�res pour immeuble HLM. Il y est pr�cis� que l'immeuble est soumis � la loi g�n�rale sur le logement et la protection des locataires, du 4 d�cembre 1977 (LGL). Le contr�le de l'Etat est pr�vu en principe pour vingt ans, soit jusqu'en 2011; il doit durer aussi longtemps que l'immeuble b�n�ficie de l'aide de l'Etat. Toutes les rubriques figurant sous �Aide de l'Etat� sont biff�es. Le loyer convenu est identique � celui fix� dans le contrat du 9 mai 1996 et correspond au �loyer maximum autoris� � la conclusion du bail�.
Le locataire a re�u un avis de fixation du loyer initial, conform�ment aux art. 270 al. 2 et 269d CO. De m�me, les baisses des loyers du 24 juin 1998 et du 14 d�cembre 1999 ont �t� notifi�es sur formule officielle. Le loyer annuel s'�levait alors � 15 096 fr., sans les charges.
Par �avis de modification de loyer autoris�e par le Service de surveillance des loyers� du 23 novembre 2001, X.________ a signifi� au locataire que son loyer �tait augment� � 16 896 fr. d�s le 1er janvier 2002; elle invoquait comme motif une diminution des prestations de l'Etat. La bailleresse a joint � cet avis une d�cision du 25 septembre 2001 du Service de surveillance des loyers. D'une part, ce dernier autorisait la propri�taire � porter l'�tat locatif maximum de l'immeuble � 477 660 fr. d�s le 1er novembre 2001 en raison de la r�duction de la subvention de 1/9 � partir du 1er juillet 2001. D'autre part, la propri�taire �tait invit�e � respecter l'�tat locatif nominal approuv� � la m�me date, qui fixait le loyer annuel autoris� par logement; pour l'appartement lou� par A.________, ce loyer s'�levait � 16 896 fr.
Le 30 novembre 2001, le locataire a d�pos� une r�clamation aupr�s du Service de surveillance des loyers, car il estimait que l'appartement lou� n'�tait pas soumis aux conditions HLM.
En date du 16 juillet 2002, l'autorit� saisie a confirm� sa d�cision. Elle a implicitement consid�r� la r�clamation comme sans objet d�s lors que le loyer maximum autoris� pour le logement occup� par A.________ n'avait jamais �t� modifi� depuis le 1er juillet 1991, la d�cision attaqu�e confirmant le montant de 16 896 fr. fix� alors. Dans sa d�cision, le Service de surveillance des loyers notait que le logement en question ne b�n�ficiait pas de prestations de l'Etat et que le locataire n'�tait pas soumis aux limites de revenu prescrites � l'art. 30 LGL; il relevait �galement que l'avis de modification de loyer mentionnait un motif de hausse erron�, l'augmentation �tant justifi�e par le r�tablissement du loyer � son niveau maximum et non par la diminution des prestations de l'Etat.
Le locataire n'a pas recouru aupr�s du Tribunal administratif.
Par requ�te du 31 janvier 2002, A.________ a agi en constatation de droit. L'affaire n'a pas �t� concili�e. Le demandeur concluait � ce que le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve dise que le code des obligations s'applique au contrat de bail, singuli�rement � la fixation du loyer, et que celui-ci reste arr�t� � 15 096 fr. par an. Le locataire faisait valoir que le motif de l'augmentation de loyer n'�tait pas fond�, car il consistait uniquement � fixer de nouveau le loyer au montant valable au d�but des relations contractuelles, le 1er juin 1996. La bailleresse a soulev� une exception d'irrecevabilit� en raison de l'incomp�tence mat�rielle du Tribunal des baux et loyers.
Par jugement du 28 mai 2003, les juges de premi�re instance ont rejet� l'exception et se sont d�clar�s comp�tents � raison de la mati�re pour conna�tre de la demande.
Saisie par la bailleresse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a statu� par arr�t du 12 d�cembre 2003. Elle a annul� le jugement attaqu�, constat� l'incomp�tence mat�rielle du Tribunal des baux et loyers et d�clar� irrecevable la demande du locataire.
A.________ interjette un recours en r�forme. Il conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et au renvoi de la cause � la cour cantonale afin qu'elle statue sur le fond. Invoquant l'art. 253b al. 3 CO, le demandeur soutient que la contestation du loyer est soumise � la juridiction des baux et loyers.
1.1 Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral (art. 43 al. 1 OJ). En g�n�ral, les prescriptions sur la comp�tence font partie du droit de proc�dure, domaine r�serv� aux cantons en vertu de l'art. 122 al. 2 Cst. Cette r�gle trouve toutefois sa limite dans le principe de la primaut� du droit f�d�ral (art. 49 Cst.).
Selon la jurisprudence, l'art. 253b al. 3 CO, appliqu� en l'esp�ce par la cour cantonale, se pr�sente comme une v�ritable norme f�d�rale de comp�tence (ATF 124 III 463 consid. 4b/dd p. 466/467 et les r�f�rences). Sa violation peut donc donner lieu � un recours en r�forme.
1.2 Sous l'angle de la nature de l'arr�t attaqu�, le recours est recevable, que l'on consid�re la d�cision cantonale comme finale au sens de l'art. 48 OJ (ATF 115 II 237 consid. 1b; 130 III 136 consid. 1.1 p. 139) ou incidente au sens de l'art. 49 OJ (Poudret, COJ II, n. 1.1.4.2 ad art. 48 et n. 1.2 ad art. 49; Wurzburger, Les conditions objectives du recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, th�se Lausanne 1964, p. 181 et 216; question laiss�e ouverte au consid. 1 non publi� de l'ATF 124 III 463).
1.3 S'agissant d'un bail reconductible tacitement, autrement dit de dur�e ind�termin�e (ATF 114 II 165 consid. 2b), il y a lieu de tenir compte, pour le calcul de la valeur litigieuse, de l'augmentation du loyer annuel contest�e devant la derni�re instance cantonale, puis de multiplier le montant ainsi obtenu par vingt (art. 36 al. 5 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1; 118 II 422 consid. 1et les arr�ts cit�s). En l'esp�ce, la hausse annuelle en jeu est de 1800 fr. (16 896 fr. - 15 096 fr.). Multipli� par vingt, ce montant est largement sup�rieur � la valeur litigieuse de 8000 fr. � laquelle l'art. 46 OJ subordonne la recevabilit� du recours en r�forme.
1.4 Saisi d'un tel recours, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2. p. 106, 136 consid. 1.4. p. 140; 127 III 248 consid. 2c).
2.1 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives � la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont �t� prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contr�le d'une autorit�. D'apr�s la jurisprudence, les deux conditions sont cumulatives (arr�t 4C.139/1996 du 13 mars 1997, consid. 3a, reproduit in SJ 1997, p. 495; arr�t 4C.12/1998 du 27 octobre 1998, consid. 3c; d�j� sous l'ancien droit, ATF 116 II 184 consid. 1 p. 186; cf. �galement ATF 129 III 272 consid. 2.1 p. 274; 124 III 463 consid. 4a p. 465). Cette position est approuv�e tr�s largement en doctrine (Lachat, Commentaire romand, n. 7 ad art. 253b CO; le m�me, Le bail � loyer, p. 81; Roger Weber, Basler Kommentar, n. 9 ad art. 253a/253b CO; Higi, Z�rcher Kommentar, n. 78 ad art. 253a-253b CO; Guhl/Koller, Das schweizerische Obligationenrecht, 9e �d., n. 23, p. 408; Engel, Contrats de droit suisse, 2e �d., p. 136; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e �d., n. 10 ad art. 253b CO, p. 67; Monika Sommer, Zum Ausschluss der Anwendbarkeit der Mieterschutzbestimmungen bei staatlich gef�rderten Wohnr�umen, in MietRecht Aktuell (MRA) 1995, p. 167; contra: Werner Portner, Wegleitung zum neuen Mietrecht, 2e �d., p. 19).
2.2 Selon les constatations cantonales, l'immeuble HLM de la rue Z.________ comprend � la fois des appartements qui b�n�ficient des prestations de l'Etat et des logements qui ne profitent pas de telles faveurs (arr�t attaqu�, p. 6 � 2 et p. 7 � 5). L'appartement occup� par le demandeur appartient � la seconde cat�gorie (arr�t attaqu�, p. 3 � 2; p. 7 � 1 et � 4). Certes, dans certains passages (arr�t attaqu�, p. 3 � 2; p. 7 � 1 et � 4), la cour cantonale observe que les logements en question ne b�n�ficient pas de prestations directes de l'Etat. Il ne faut toutefois pas entendre par l� que des prestations leur seraient tout de m�me attribu�es d'une quelconque mani�re. En effet, la notion de prestations indirectes ne figure pas dans la LGL, dont l'art. 31A al. 2 pr�cise simplement que le Conseil d'Etat peut autoriser le propri�taire d'un immeuble HLM � renoncer aux prestations de l'Etat pour un certain nombre de logements. L'absence de prestations publiques en faveur de l'appartement lou� par le demandeur r�sulte �galement de la radiation de toutes les rubriques relatives � l'aide de l'Etat sur le bail du 4 juin 1996 compl�tant le contrat du 9 mai 1996, de l'adjonction �loyer libre� figurant dans ce dernier bail, ainsi que de la d�cision du 16 juillet 2002 du Service de surveillance des loyers telle que retranscrite dans l'arr�t attaqu� (p. 4 � 4).
Aucune mesure d'encouragement n'ayant �t� prise par les pouvoirs publics en faveur du logement occup� par le demandeur, l'une des conditions cumulatives pos�es par l'art. 253b al. 3 CO n'est pas remplie. Par cons�quent, la cour cantonale a viol� le droit f�d�ral en d�clarant la demande irrecevable faute de comp�tence mat�rielle de la juridiction des baux et loyers.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, le recours doit �tre admis. Il convient d'annuler l'arr�t attaqu� et de reconna�tre la comp�tence de la juridiction des baux et loyers pour juger de la requ�te du 31 janvier 2002.
La d�fenderesse, qui succombe, prendra � sa charge les frais de la proc�dure (art. 156 al. 1 OJ) et versera au demandeur une indemnit� � titre de d�pens (art. 159 al. 1 OJ).
Par ailleurs, il se justifie de renvoyer la cause � la cour cantonale pour qu'elle rende une nouvelle d�cision sur les frais de la proc�dure cantonale relative � l'exception d'incomp�tence mat�rielle soulev�e par la d�fenderesse.
La juridiction des baux et loyers est comp�tente ratione materiae pour conna�tre de la requ�te du 31 janvier 2002 de A.________ contre X.________.
La cause est renvoy�e � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve pour nouvelle d�cision sur les frais de la proc�dure cantonale.

References: art. 253
 art. 270
 art. 48
 art. 49
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 253
 art. 253
 art. 253
 art. 253