Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Ausserordentliche-Kuendigung-Wohnung-Beendigung-Ihres-Mietverhaeltnisses--f29113.html
Timestamp: 2017-12-13 19:09:55+00:00

Document:
08.08.2007 18:34 |
wie ist die rechtslage?vielen dank.
Kündigung Kündigung Wohnung Beendigung Mietverhältnisses
gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit der Beendigung Ihres Mietverhältnisses Stellung und beantworte diese wie folgt:
Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass der Umstand, dass sich die mietvertraglich vereinbarte ursprüngliche Wohnung in einem „baufälligen, verwahrlosten Zustand“ befand, Sie grds. nicht ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.
Denn gem. § 535 BGB ist es die Hauptleistungspflicht des Vermieters, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand für einen bestimmungsgemäßen Gebrauch zu erhalten und bei Neuvermietungen auch zu übergeben, was nachweislich nicht geschehen ist, da ein Bezug zum vereinbarten Termin (01.08.2007) offenbar schlichtweg unmöglich, zumindest aber unzumutbar war.
Die Rechtslage bestimmt sich in einem solchen Fall wie folgt gem. § 543 BGB:
In dem von Ihnen beschriebenen Sachverhalt ist zwar ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit Abs. 1 BGB gegeben. Dieser wichtige Grund besteht allerdings in der Verletzung einer Hauptleistungspflicht des Vermieters, so dass gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB, „die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig“ ist.
Der Ausnahmetatbestand des § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB, dass die Fristsetzung zur Abhilfe bzw. die Abmahnung nicht erforderlich ist, greift hierbei leider grds. nur dann, wenn Sie neben dem Wohnungszustand weitere besondere Gründe anführen können, weshalb Ihnen die Fristsetzung unzumutbar sein sollte. Denn für den Zeitraum einer nicht bestehenden Bezugsfertigkeit steht Ihnen ohnehin ein Zurückbehaltungsrecht bzgl. der Miete zu, so dass Sie diesbzgl. nicht weiter belastet werden und demgemäss grds. verpflichtet sind, sich am Vertrag festhalten zu lassen.
Ein derartiger besonderer Grund im Sinne von § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB würde aber dann grds. vorliegen, wenn Sie geltend machen könnten, dass Sie neben der ursprünglichen Wohnung über keinen weiteren Wohnraum verfügen würden und Sie daher darauf angewiesen wären, unmittelbar eine andere bezugsfertige Wohnung zu finden, wenn Ihnen also das Abwarten, ob eine Bezugsfertigkeit alsbald (bspw. innerhalb von 22 Tagen) hergestellt wird, unzumutbar wäre, da Sie in diesem Fall erst nach Ablauf der Abhilfefrist einen Mietvertrag über Ersatzwohnraum eingehen könnten.
Hierbei sind Sie selbstverständlich in keinster Weise verpflichtet, eine Wohnung desselben Vermieters anzumieten. Vielmehr beendet eine rechtmäßige außerordentliche Kündigung das ursprüngliche Mietverhältnis ohne irgendwelche sonstige juristische Auswirkungen wie die Verpflichtung zur Eingehung eines neuen Mietverhältnisses über eine andere Wohnung desselben Vermieters.
Bzgl. der Frage, ob „eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist“ wird es allerdings sehr stark auf Ihre Argumentation der Erforderlichkeit zur sofortigen Beschaffung von Ersatzwohnraum ankommen, wonach Ihnen das Abwarten der angebotenen 22tätigen Abhilfefrist nicht zumutbar wäre.
Ich möchte Ihnen daher empfehlen, dem Vermieter die neben dem wichtigen Grund des § 543 Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit Abs. 1 BGB weiter vorliegenden und zur Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung erforderlichen besonderen Gründe im Sinne des § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB schriftlich in nachweisbarer Form (entweder per Einschreiben oder Zeugenübergabe) mitzuteilen und demgemäss auf der Aufrechterhaltung Ihrer außerordentlichen Kündigung zu bestehen.
Ohne das Vorbringen dieser weiteren besonderen Gründe wäre demgegenüber die außerordentliche Kündigung mangels vorheriger Fristsetzung zur Abhilfe bzw. mangels Abmahnung unwirksam.
Es empfiehlt sich daher in jedem Fall, dem Vermieter rein vorsorglich und hilfsweise für den Fall der Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung zusätzlich baldmöglichst eine ordentliche Kündigung wiederum in nachweisbarer Form zukommen zu lassen.
Ausserordentliche Kündigung - Wohnung Beendigung Ihres Mietverhältnisses © 2017 QNC GmbH

References: § 535
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543