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Timestamp: 2019-10-14 21:11:29+00:00

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Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2008 | Masterarbeit, Hausarbeit, Bachelorarbeit veröffentlichen
Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2008
Die relevanten Mieturteile der deutschen Gerichte im Jahr 2008
I. Abschluß, Form, Parteien des Mietvertrags
4. Wechsel des Vertragspartners
II. Gewährleistung, Mietminderung, Mietgebrauch
III. Mieterhöhung
IV. Erhaltung der Mietsache
2. Modernisierung
V. Betriebskosten
1. allgemein, Vertrag
2. Form und Art der Abrechnung
3. Abrechnungs- und Einwendungsfrist
4. Einzelne Positionen
VI. Kündigung, Beendigung
VII. Abwicklung des Mietverhältnisses
Scheinmietvertrag, Vertragsübergang
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.12.2007, I-10 W 160/07, in ZMR 2008, 787
1. Zur Annahme eines Scheinmietvertrages i.S. des § 117 BGB, wenn ein im
Haushalt seiner Eltern lebender, einkommensloser 18-jähriger Sohn mit seinem Vater einen auf 10 Jahre befristeten Mietvertrag über ein im Elternhaus gelegenes Schlafzimmer mit Dusche und WC, sowie einen Arbeitsraum abschließt, der ihm zusätzlich ein Nutzungsrecht an sämtlichen Räumen des Hauses (einschließlich Garten und Keller) einräumt und mit dem zugleich sämtliches Inventar des Grundstücks zu einer bar zu zahlenden Gesamt-Bruttomiete von monatlich 90,00 € überlassen werden soll.
2. Es fehlt an der für den gesetzlichen Vermieterwechsel i.S. des § 566 BGB
notwendigen Identität zwischen Vermieter und Veräußerer, wenn Vermieter lediglich einer von zwei Miteigentümern (hier: Eheleute) ist.
Der Ersteher verlangte mit dem Zuschlagsbeschluss Räumung und Herausgabe des Grundstücks. Der Mieter berief sich auf sein Besitzrecht (§ 93 ZVG).
Vergeblich: Ein plausibler Grund, warum ein im Haushalt seiner Eltern lebender, einkommensloser 18-jähriger Sohn mit seinem Vater einen auf 10 Jahre befristeten Mietvertrag über ein im Elternhaus gelegenes Schlafzimmer mit Dusche + WC, sowie einen Arbeitsraum abschließt, der ihm zusätzlich ein Nutzungsrecht an sämtlichen Räumen des Hauses (einschließlich Garten und Keller) einräumt und mit dem zugleich sämtliches Inventar des Grundstücks zu einer bar zu zahlenden Gesamt-Bruttomiete von monatlich 90,00 € überlassen worden sein soll, ist nicht erkennbar. Die Ersteherin ist nicht durch den Zuschlag gemäß §§ 57 ZVG, 566 BGB in den Hauptmietvertrag eingetreten, weil es an der für den gesetzlichen Vermieterwechsel notwendigen Identität zwischen Vermieter und Veräußerer fehlt.
Abgrenzung Wohnraum-/Gewerbemietvertrag bei Mischnutzung
OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2008, 5 U 199/07, in NZM 2008, 726, ZMR 2008, 795
Bei der Vermietung von mit einem Laden verbundenen Räumlichkeiten liegt der Schwerpunkt des Mietverhältnisses im gewerblichen Bereich, wenn die Räume zum Betrieb einer Änderungsschneiderei vermietet und auch genutzt werden und das Gewerbe zum Lebensunterhalt dienen soll; dies gilt selbst dann, wenn der größere Teil der Mietfläche zu Wohnzwecken genutzt wird.
Der Mietvertrag wurde mit „für gewerbliche Räume“ bezeichnet. Nach Ziff. 2.2 des Mietvertrages wurden Mieträume zum Betrieb einer Änderungsschneiderei vermietet. Das Mietverhältnis sollte 2002 beginnen und 2010 enden. Die Kaltmiete sollte sich ab dem 01.09.2002 auf 815,-- € und ab dem 01.01.2003 auf 865,-- € erhöhen.
Es liegt ein Mischmietverhältnis mit Schwerpunkt auf der gewerblichen Nutzung vor. Die Vereinbarung einer Staffelmiete ist daher wirksam. § 557a Abs. 2 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Entsprechend der Qualifizierung des Mietverhältnisses nach der von den Parteien getroffenen Zweckbestimmung kommt es auf die tatsächliche Nutzung der Räume nicht an. Werden zu gewerblichen Zwecken vermietete Räume später zu Wohnzwecken genutzt, bleibt der Vertrag, soweit die Parteien den Nutzungszweck nicht einvernehmlich ändern, Geschäftsraummiete. Hier ging der übereinstimmende Parteiwille dahin, dass die Nutzung als Gewerbeobjekt im Vordergrund stand. Unabhängig vom Verhältnis der Wohnfläche zur gewerblich genutzten Fläche lag der Schwerpunkt auf der Gewerbenutzung, die die Existenz sichern sollte. Diese Betrachtungsweise wird durch die regelmäßigen Öffnungszeiten des Geschäftes und die später vorgenommene Erweiterung des Geschäftsbetriebes auf 2 Räume sowie die zusätzliche Aufnahme einer Reinigungsannahme bestätigt.
Schriftform im Gewerberaummietrecht
BGH, Urt. v. 9. April 2008 - XII ZR 89/06
Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben.
Die Parteien stritten darüber, ob der zwischen ihnen abgeschlossene Mietvertrag über Gewerbemietflächen (Kino) der Schriftform genügt und damit - wie vereinbart - bis zum 31. August 2011 besteht, oder ob er mangels Einhaltung der Schriftform durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 11. Mai 2004 zum 31. Dezember 2004 beendet worden ist. Die Mieterin unterzeichnete eine erste Mietvertragsurkunde, die eine Laufzeit des Vertrages von 15 Jahren ab dem Monat nach Eröffnung des Kinos vorsah, am 30. November 1995. Die Vertreter der Vermieterin unterzeichneten die Urkunde am 19. Dezember 1995 mit dem Zusatz: "Unterschrift gilt in Verbindung mit unserem Schreiben v. 19.12.1995". In diesem Schreiben behielt sie sich eine Überprüfung der noch zu vereinbarenden Baubeschreibung und des Übergabetermins vor.
Mit Schreiben vom 16. Januar 1996 erklärte die Vermieterin den Wegfall des Vorbehalts bezüglich der Geltung der Baubeschreibung und führte weiter aus: "Mit unserer am 19.12.1995 geleisteten Unterschrift unter dem Mietvertrag wurden daher die verbindlichen vertraglichen Grundlagen unserer Zusammenarbeit beim o.g. Objekt geschaffen. Nicht verbindlich ist allerdings mit Ihrem Einverständnis der in § 9 (1) Abs. 2 genannte Übergabetermin der sich verzögern nicht aber verkürzen kann. …" Neben den Unterschriften für die Vermieterin befindet sich unter den Worten "einverstanden: " die Unterschrift von einer Person aus der Sphäre der Mieterin. In der Folgezeit wurde eine undatierte Zusatzvereinbarung (Ende Mai 1996) zum Mietvertrag vom "30. November 1996" geschlossen, in der sich u.a. darauf geeinigt wurde, dass mit Unterzeichnung dieser Vereinbarung die Ursprungsmieterin aus dem Mietvertrag ausscheidet und die beklagte Neumieterin in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintritt. Gleichzeitig wurde als Übergabetermin der 31. Mai 1996 vereinbart. Das Kino wurde am 1. August 1996 eröffnet.
Problematisch war hier bereits der Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, den das Gericht letztlich erst durch die undatierte Zusatzvereinbarung für gegeben sah. Letztlich verstoßen die Parteien gegen das Schriftformerfordernis. Denn die Wahrung der Schriftform des Mietvertrages scheitert daran, dass die undatierte Zusatzvereinbarung, in der die Vertragsparteien den Mieterwechsel und Übergabetermin geregelt haben, nur auf die Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezember 1995 verweist, aus der sich keine Einigung der Parteien über die dort niedergelegten Vertragsbedingungen ergibt, nicht aber auf das Schreiben vom 16. Januar 1996, welches für die zentralen Regelungen des Mietvertrages aber ebenfalls entscheidend ist.
Kündigungsfrist bei Vertrag ohne Schriftform (1)
BGH, Beschluss (§ 91a ZPO) vom 09.07.2008, XII ZR 117/06
Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit und kann - frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung - ordentlich gekündigt werden, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen.
Überlassung einer Krankenhausküche, ordentliche Kündigung sollte erst nach Amortisierung der vorgenommenen Investitionen zulässig sein (Amortisationsdauer ca. 20 Jahre). Vermieterin kündigt ordentlich.
Ausschluss der ordentlichen Kündigung nicht wirksam vereinbart, weil die Schriftform des § 550 BGB nicht eingehalten ist. Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit und kann ordentlich gekündigt werden Zwar haben die Parteien keine bestimmte Laufzeit vereinbart. In Rechtsprechung und Literatur besteht aber Einigkeit, dass die Bestimmung auch auf Mietverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung findet. Somit war die Kündigung wirksam.
Kündigung bei Schriftformmangel (2)
OLG Rostock, Urteil vom 10.07.2008, 3 U 108/07, in NZM 2008, 646-649 (Revision zugelassen)
1. Eine mietvertragliche Heilungsklausel kann den Mieter nach Treu und Glauben nicht hindern, den Mietvertrag gegenüber dem ursprünglichen Vermieter unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne ihn zuvor um Heilung des Schriftformmangels ersucht zu haben.
2. Dass eine Mietvertragspartei gestützt auf einen Formverstoß von der Kündigungsmöglichkeit des § 550 BGB Gebrauch macht, obgleich sie nach dem Vertrage verpflichtet wäre, zur Heilung eben dieses Formmangels beizutragen, führt nach Ansicht des Senates nicht zu einem schlechterdings nicht mehr tragbaren Ergebnis. Bereits die Möglichkeit des gekündigten Vertragspartners, gegenüber dem Kündigenden Schadensersatz u.U. wegen Verletzung einer Vertragspflicht aus §§ 280 ff. BGB geltend machen zu können, lässt das Vorliegen eines solchen Ausnahmefalles verneinen.
3. Der Grundsatz „pacta sunt servanda“ begründet kein untragbares Ergebnis, denn die Anwendung des § 550 BGB führt regelmäßig zur Durchbrechung dieses Grundsatzes, löst sich doch stets eine der Vertragsparteien vorzeitig aus dem Vertrag, obgleich sie bei Vertragsschluss eine langfristige Bindung vereinbart hatte.
Klausel: „Die Parteien verpflichten sich, diesen Mietvertrag nebst dessen Anlagen dergestalt zu einer Urkunde zu verbinden, dass hierdurch den Erfordernissen zur Wahrung der Schriftform Genüge getan wird und auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, um diese Form zu erreichen, zu erhalten und für die Zukunft zu gewährleisten. Für Mietvertragsnachträge gilt Vorstehendes entsprechend. Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages oder ein Bestandteil unwirksam sein oder werden, so wird hierdurch die Wirksamkeit des Vertrages im übrigen nicht berührt. Die Beteiligten werden in einem solchen Fall die unwirksame Bestimmung durch eine wirksame Bestimmung ersetzen, die dem gewollten wirtschaftlichen Zweck der ungültigen Bestimmung möglichst nahe kommt. Entsprechendes gilt für etwaige Vertragslücken..."
Mietvertrag vom 1999 auf 20 Jahre befristet, Bezeichnung des Mietgegenstandes im Mietvertrag nicht hinreichend bestimmbar, Kündigung durch Mieter, Vermieter verlangt Feststellung, dass das Mietverhältnis unverändert fortbesteht.
§ 550 BGB nach h.M. zwingendes Recht, welches nicht zur Disposition der Parteien steht. Von diesem zwingenden Recht kann aus Gründen von Treu und Glauben nur in krassen Ausnahmefällen abgewichen werden (wenn die Anwendung der Norm zu untragbaren Ergebnissen führt oder die Partei in ihrer Existenz bedrohen würde). Die Verpflichtung, zur Heilung des Formmangels beizutragen, führe nicht zu einem schlechterdings nicht mehr tragbaren Ergebnis. Denn die Anwendung des § 550 BGB führt regelmäßig zur Durchbrechung dieses Grundsatzes, löst sich doch stets eine der Vertragsparteien vorzeitig aus dem Vertrag, obgleich sie bei Vertragsschluss eine langfristige Bindung vereinbart hatte. Die mietvertragliche Heilungsklausel kann nicht dahin verstanden werden, dass sie quasi wie ein Vorvertrag zum Abschluss eines neuen Mietvertrages zu den alten Bedingungen verpflichtet (vgl. BGH, Urt. v. 29.09.1989, V ZR 1/88, BGHZ 108, 380). Damit würde die Grenze zulässiger Auslegung überschritten, weil die Klausel einen bestehenden Mietvertrag voraussetzt.
BGH, Urt. v. 12. März 2008 - VIII ZR 71/07
a) Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" unwirksam ist.
b) Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum ("… 1 Keller …") vermietet, so unterliegt eine mündliche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehreren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB.
c) Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räumung und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Mietverhältnisses gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetretenen Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen.
Der 1979 geschlossene Mietvertrag regelte u.a., dass die Kündigungsfrist zwölf Monate beträgt, wenn seit der Überlassung der Wohnung zehn Jahre vergangen sind. Er regelte zudem, dass er für die Dauer von 36 Monaten geschlossen ist und bis zum 31. August 1982 läuft. Er sollte sich um jeweils zwölf Monate verlängern, falls er nicht von den Parteien mit den genannten Fristen gekündigt wird. Im Jahre 2005 kündigten die Vermieter wegen Eigenbedarf, und zwar mit einer Frist von neun Monaten. Sie klagten auf Räumung und Herausgabe. Der Bundesgerichtshof erachtete die Kündigungsfrist von neun Monaten als falsch. Die genannten vertraglichen Vereinbarungen seien im Einklang mit dem vor der Mietrechtsreform 2001 bestehenden Rechtslage. Darauf habe die Reform auch keinen Einfluss. Zum Zeitpunkt der Kündigung am 30. September 2005 war mithin mangels vorheriger Kündigung der nächste Ablauftermin der 31. August 2006. Die Kündigung konnte daher das Mietverhältnis erst zum 31. August 2007 enden lassen. An diesem Ergebnis ändere auch die Tatsache nichts, dass ein im Mietvertrag nicht näher bezeichneter Kellerraum vermietet worden sei, da die insoweit notwendige mündliche Konkretisierung der Absprache nicht dem Schriftformerfordenis unterliege und damit nicht die „Umwandlung“ der Laufzeit in eine unbestimmte Dauer mit sich führe.
Eintritt in den Mietvertrag bei Eigentumsübergang kraft Gesetzes
BGH, Urteil vom 09.07.2008, VIII ZR 280/07, in NJW 2008, 2773, GE 2008, 1122-1123, WuM 2008, 562-563
Der neue Eigentümer vermieteten Wohnraums tritt auch dann anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum nicht durch ein Veräußerungsgeschäft, sondern kraft Gesetzes erwirbt.
Es geht um die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, Mietvertrag mit der Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin I). Aufgrund des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA-Errichtungsgesetz) ging das Eigentum an dem Grundstück auf diese über.
§ 566 BGB ist entsprechend anzuwenden: Mit § 566 BGB soll verhindert werden, dass ein Mieter, der von dem oder den Eigentümern gemietet hat, ohne sein Zutun plötzlich einem oder mehreren Vermietern gegenübersteht, die nicht mehr Eigentümer sind, und einem oder mehreren Eigentümern, die nicht durch einen Mietvertrag an ihn gebunden sind.
kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der Kaution
KG, Beschl. v. 21. Januar 2008 - 12 W 90/07
Leitsatz der Verf:
Im Rahmen eines Gewerbemietverhältnisses darf die Fälligkeit der Kaution vor Übergabe der Mietsache auch formularmäßig vereinbart werden. Der Mieter von Geschäftsräumen hat dann in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Der Anspruch des Vermieters auf Kautionsleistung erlischt nicht durch Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, die nach Nichtzahlung von drei Monatsmieten erfolgt ist, weil die Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich noch aus dem Mietverhältnis ergeben können, sichert.
Ausweislich des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages war der Mieter verpflichtet, sofort eine Mietkaution in Höhe von 3.500,- EUR zu zahlen. Nach Ansicht des Kammergerichts ergibt sich daraus, dass die Parteien eine Fälligkeit der Kaution noch vor Beginn des Mietverhältnisses am 1. Januar 2007 vereinbarten. Folglich durfte der Mieter die Kaution nicht bis zur Übergabe der Räumlichkeiten zurückbehalten. Im Gegenteil, der Vermieter durfte die Räumlichtkeiten bis zur Zahlung der Kaution zurückbehalten. Tut er dies, bleibt der Mieter dennoch zur Zahlung der Miete verpflichtet. Da der Mieter keine Miete zahlte, kündigte der Vermieter fristlos, verlangte aber weiterhin Zahlung der Kaution. Zu Recht, wie das Kammergericht ausführt. Denn der Vermieter darf die Zahlung der Kaution so lange fordern, bis er zur Abrechnung und Rückgabe der Sicherheit verpflichtet ist. Wann dies der Fall ist, ist aber wiederum einzelfallabhängig.
Verjährung des Kautionsanspruchs des Vermieters
KG, Beschluss vom 03.03.2008, 22 W 2/08, GE 2008, 671, ZMR 2008, 624
Die Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Stellung einer Kaution beginnt nach § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit der Fälligkeit des Anspruchs; der Verjährungsbeginn ist nicht bis zum Ende der Mietzeit hinausgeschoben.
Es ist dabei unerheblich, dass der Vermieter nach Inanspruchnahme der Kaution die Wiederauffüllung verlangen kann. Dieser Anspruch entsteht erst nach Inanspruchnahme der Kaution und stand hier nicht zur Entscheidung. Irrelevant ist auch, dass der Mieter zur dauerhaften Zurverfügungstellung verpflichtet sei.
Dass dem Gläubiger im Rahmen der getroffenen Vereinbarung die einmal erbrachte Leistung zu überlassen ist, ist eine Selbstverständlichkeit, die aber nicht den Charakter des Anspruchs auf die Leistung umgestaltet. Es ist nicht vertretbar, anzunehmen, derartige Ansprüche, beispielsweise solche auf Darlehensgewährung seien im Ergebnis unverjährbar. Im Übrigen war auch ein solcher „Aufrechterhaltungsanspruch“ nicht Gegenstand der Klage.
Kündigung wegen unterlassener Kautionszahlung
Amtsgericht Neukölln, Teilurteil vom 11. April 2008,16 C 430/07, in GE 2008, 1431
(rechtskräftig nach Beschluss des Landgerichts Berlin vom 15. August 2008, 60 S 180/08)
Zahlt der Wohnraummieter nicht die wirksam vereinbarte Mietkaution, kann das ein Grund für eine ordentliche Kündigung wegen nicht unerheblicher schuldhafter Vertragsverletzung darstellen. Eine vorherige Abmahnung ist dann nicht erforderlich.
Dem Mieter steht kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zu. Unerheblich ist, ob sich die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand befand. Eine Abmahnung ist für die ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 2 Satz 1 BGB nicht erforderlich, was sich bereits aus dem Wortlaut ergibt. Dies kann aber auch dahinstehen, da jedenfalls in dem zugestellten Teilurteil eine der Abmahnung gleichstehende Leistungsaufforderung zu sehen ist.
Minderung bei unverschuldetem Mangel
Amtsgericht Mitte, Urteil vom 27.11.2007, in GE 2008, 1234
Das Minderungsrecht des Mieters greift auch dann ein, wenn der Vermieter den Mangel nicht verschuldet hat und ihn auch nicht beseitigen kann, wie etwa bei einer Beeinträchtigung durch eine legale Baustelle in der Nachbarschaft. Ein Mangel liegt jedoch nur dann vor, wenn der Mieter bei Vertragsschluss nicht mit einer Baustelle rechnen musste.
Die Mieterin minderte die Miete um 13 % wegen monatelanger Staub- und Lärmbelästigung durch mehrere Baustellen in der Nachbarschaft. Die Klage des Vermieters auf Zahlung der geminderten Miete wurde abgewiesen.
Der entgegenstehenden Rechtsprechung des Kammergerichts und des Landgerichts Berlin, wonach Mieter im Großstadtbereich in Sanierungsgebieten mit solchen Arbeiten rechnen müssten, sei nicht zu folgen. Nur weil eine der Vertragsparteien mit einem Umstand rechnen muss, der für sie ungünstig ist, bedeutet dies noch lange nicht, dass dieser Umstand als vertragsgemäßer Zustand einer Sache vereinbart worden ist oder dem Vertragsschluss zugrunde lag. Wollte man der gegenteiligen Ansicht folgen, so müsste der Mieter im Ergebnis jede negative Einwirkung ersatzlos hinnehmen, solange er mit ihr generell rechnen musste. Hiervon dürften dann auch Einbruchsdiebstahl-, Sturm- oder Wasserschäden gedeckt sein.
kein Aufwendungsersatz bei Mangelbeseitigung durch den Mieter ohne Anzeige
BGH, Urt. v. 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06
In einer Anlage zu einem Mietvertrag über eine Doppelhaushälfte hieß u.a.: "Es wurde folgendes vereinbart: … Heizung muss dringend kontrolliert werden." Im Laufe des Mietverhältnisses ließ der Mieter die Heizung reparieren und verlangte Kostenerstattung vom Vermieter. Dies wies der BGH ab. Ein Aufwendungsersatzanspruch scheiterte, weil der Vermieter mit der Instandsetzung nicht in Verzug war. Der Mieter habe nicht gemahnt und zudem könne die zuvor erwähnte Klausel nicht als Reparaturversprechen gewertet werden, sondern nur als Kontrollankündigung, weshalb auch auf eine Mahnung nicht verzichtet werden dürfe. Sodann liege in der Reparatur auch keine Notmaßnahme, da kein akuter Schaden für die Mietsache drohte. Diese Anspruchsgrundlagen seien für derartige Selbstvornahmen des Mieters abschließend, weshalb auch ein Rückgriff auf die mietrechtliche Bezugnahme auf die Regelungen zur Geschäftsführung ohne Auftrag dem Mieter nicht zur Seite stehen könnte. Und auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters falle letztlich mangels Inverzugsetzen und damit nicht gegebenem Verschulden des Vermieters aus.
zeitlicher Umfang der Streu- und Räumpflicht
OLG Koblenz,Beschluss 20.02.2008, 5 U 101/08, in ZMR 2008, 625, NZM 2008, 687
1. Die winterliche Streu- und Räumpflicht des Vermieters ist regelmäßig auf den Zeitraum zwischen dem Einsetzen des allgemeinen Verkehrs am Morgen und dessen Ende in den Abendstunden beschränkt. Wer sich außerhalb dieser Zeiten bewegt, darf eine Verkehrssicherung grundsätzlich nicht erwarten.
2. Nur wenn der Vermieter es zu vertreten hat, dass auf seinem Gelände zur Nachtzeit vertragsgemäß erheblicher Publikumsverkehr stattfindet, muss er auch für dessen Sicherheit sorgen.
Die Mitarbeiterin des Mieters verließ das Gebäude 6.10 Uhr nach Schichtende und stürzte wegen Glatteis.
Es ist anerkannt, dass das Gebot, Verkehrsflächen sicher zu halten, unter dem Vorbehalt des Zumutbaren steht . Deshalb beschränkt sich die winterliche Streu- und Räumpflicht eines Vermieters regelmäßig auf den Zeitraum zwischen dem Einsetzen des allgemeinen Verkehrs am Morgen und dessen Ende in den Abendstunden. Wer sich außerhalb dieser Zeiten bewegt, darf eine Verkehrssicherung grundsätzlich nicht erwarten . Für den Morgen ist die zeitlich relevante Grenze bei etwa 7.00 Uhr zu ziehen; diese Grenzzeit war im vorliegenden Fall unstreitig noch nicht erreicht, als die Klägerin stürzte.
Allerdings handelt es sich nicht um eine absolute Grenze. Wer zu vertreten hat, dass auf seinem Gelände außerhalb der allgemeinen Verkehrszeiten erheblicher Verkehr stattfindet, muss auch für dessen Sicherheit sorgen. Das trifft jedoch für den Beklagten nicht zu. Den frühen Schichtwechsel hatte nicht er als Vermieter veranlasst.
Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters
BGH, Urt. v. 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07
a) Einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel der Mietsache hat der Vermieter auch dann auf seine Kosten zu beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat.
b) Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen.
In der Wohnung der Mieter traten Anfang Dezember 2002 plötzlich Schwarzstaubablagerungen ("Fogging") auf, zunächst in geringem Umfang in der Küche, dem Bad und den Zimmern der Wohnung. Bis Februar 2003 verbreiteten sich die Ablagerungen auf sämtliche Decken und Wände. Die Mieterin forderte die Vermieter erfolglos zur Beseitigung der Schwarzverfärbungen auf. Mit der Klage hat die Mieterin Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Beseitigung der Verfärbungen in Höhe von 5.423 € verlangt. Dieser Betrag entspricht dem Kostenvoranschlag durch einen Fachbetrieb.
Der Bundesgerichtshof gab der Mieterin Recht. Er entschied, dass der Mieterin ein Anspruch auf Vorschuss in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten zusteht. Die aufgetretenen Schwarzverfärbungen seien ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB. Dessen Beseitigung schulden die Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Ursache des Mangels in ihrem eigenen oder im Gefahrenbereich der Mieterin zu suchen ist. Anders wäre es nur dann, wenn die Mieterin die Entstehung des Mangels zu vertreten hätte. Das ist hier jedoch nicht der Fall. Nach dem vom Berufungsgericht eingeholten Sachverständigengutachten kommen als Ursache der Ablagerungen zwar lediglich Maßnahmen der Mieterin in Betracht, nämlich die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppich, das Streichen der Wände mit handelsüblichen Farben und das Reinigen der Fenster im Winter. Diese Maßnahmen stellen sich jedoch sämtlich als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache dar, dessen Folgen der Mieter nicht zu vertreten hat (§ 538 BGB).
vertraglicher Ausschluß von Minderungsrechten im gewerblichen Mietrecht
BGH, Urt. v. 12. März 2008 - XII ZR 147/05
Der Mietvertrag über Büroräume enthält u.a. folgende Allgemeine Geschäftsbedingungen der Vermieterin:
"§ 7 Aufrechnung, Minderung, Mängel der Mietsache …
3. Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen der Vermieterin auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen, es sei denn, die Vermieterin hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten. Dies gilt auch für Störungen des Mietgebrauchs durch Einwirkungen von außen."
Nach Ansicht der Mieter war der Mietzins um die Hälfte gemindert, weshalb mieterseits mit einem behaupteten Rückgewähranspruch wegen zuvor vorbehaltslos zuviel bezahlter Miete gegen die andere Hälfte aufgerechnet und hilfsweise widerklagend für den Fall, dass die Aufrechnung ausgeschlossen sei, die Rückzahlung der angeblich zuviel gezahlten Miete verlangt wurde. Der Bundesgerichtshof wertet die Regelung in § 7 Abs. 3 als unklar und daher unwirksam. Die Klausel könne dahingehend ausgelegt werden, dass dem Mieter im Falle eines Mangels nicht einmal ein Rückzahlungsanspruch überzahlter Miete verbliebe, wofür vor allem die Zusammenschau mit § 7 Abs. 2 spreche. Denn daraus ergebe sich, dass jedwede Schadensersatzansprüche des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache oder wegen Verzugs der Vermieterin mit der Beseitigung eines Mangels ausgeschlossen sind, sofern die Vermieterin den Mangel bzw. den Vollzug mit der Mängelbeseitigung nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten hat. Mit Blick hierauf spricht viel dafür, dass in der folgenden Klausel über das Minderungsrecht des Mieters ebenfalls ein umfassender Ausschluss gewollt war. Dies benachteiligt den Mieter in unzulässiger Weise.
Ersatz von Mangelfolgeschaden
LG Köln, Urteil vom 26.03.2008, 10 S 190/07, in ZMR 2008, 629
Unterlässt es der Mieter während eines zweimonatigen stationären Krankenhausaufenthalts, einen Dritten zu beauftragen, in seiner Wohnung die notwendige tägliche Lüftung durchzuführen und entsteht in dieser Zeit Feuchtigkeit, die Inventargegenstände beschädigt, kann er Schadensersatz wegen der beschädigten Inventargegenstände nur verlangen, wenn er nachweist, dass es auch bei rechtzeitiger Anzeige zu demselben Schaden gekommen wäre.
Die Mieterin hat im September 2006 einen Unfall erlitten wurde zwei Monate in einem Krankenhaus stationär behandelt. Als sie in ihre Wohnung zurückgekehrt ist,waren die Wände, die vor dem Aufenthalt in Süddeutschland noch trocken gewesen seien, schwarz gewesen. Sie verlangt Schadensersatz.
Ohne Erfolg. Es kann offen bleiben, ob ein bauseitiger Mangel vorliegt. Selbst wenn man das Vorhandensein eines zu erhöhter Feuchtigkeit in der Wohnung führenden bauseitigen Mangels als gegeben unterstellt, liegen die Voraussetzungen nicht vor. Der Mieter ist gemäß § 536 c Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB nicht berechtigt, Schadensersatz zu verlangen, wenn er die gemäß § 536 c Abs. 1 S. 1 BGB gebotene Anzeige unterlassen hat und der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte. Die Mieterin kann sich nicht darauf berufen, dass sie die Schimmelentstehung nicht bemerkt habe. Es ist ausschließbar, dass es einem Mieter, der die Wohnung regelmäßig betritt, um diese beispielsweise pflichtgemäß zu lüften, bei Beachtung der üblichen Sorgfalt entgangen sein konnte, dass es in den Räumen muffig roch und sich Schimmelflecken zeigten. Soweit sich die Mieterin wegen ihrer Erkrankung über einen Zeitraum von etwa zwei Monaten nicht in ihrer Wohnung aufgehalten hatte, hätte sie jemanden anderen damit beauftragen müssen, für sie die ihr obliegenden Pflichten wahrzunehmen und die Wohnung regelmäßig zu lüften.
BGH, Urteil vom 23.04.2008, XII ZR 62/06, in ZMR 2008, 776
1. Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt.
2. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.
Die Gewerberäume wurden zum Betrieb eines physikalischen Therapiezentrums angemietet. Aufgrund von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück minderten sie die Miete. Der Mietvertrag enthielt die Klausel:
"Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird (z.B. Umsatz- und Geschäftsrückgang)."
Der Bundesgerichtshof hat die von ihm bislang überprüften, eine Mietminderung ausschließenden Klauseln dahin verstanden, dass sie nicht das Minderungsrecht schlechthin, sondern nur dessen Verwirklichung durch Abzug vom geschuldeten Mietzins ausschließen und den Mieter insoweit auf Bereicherungsansprüche verweisen. Diese Klauseln enthielten allerdings weitere, den Ausschluss der Minderung einschränkende Konkretisierungen (... soweit nicht rechtskräftig festgestellt...).
Die hier zu beurteilende Klausel enthält keine vergleichbare Einschränkung. Sie lässt die Auslegung zu, dass der Ausschluss der Minderung endgültig sein und dem Mieter nicht das Recht verbleiben soll, die überzahlte Miete gemäß § 812 BGB zurückzufordern. Ein vollständiger Ausschluss der Minderung durch formularvertragliche Regelung verletzt das zu den wesentlichen Grundgedanken des Schuldrechts gehörende Prinzip der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung. Die Minderung setzt dabei kein Verschulden auf Seiten des Vermieters voraus. Der Mieter kann vielmehr selbst dann mindern, wenn der Vermieter nicht über die Möglichkeit zur Beseitigung des Mangels verfügt. Bei Anwendbarkeit der Klausel müsste der Mieter die volle Miete entrichten, ohne eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Er könnte die zuviel gezahlte Miete nicht zurückfordern und bliebe gegebenenfalls über einen langen Zeitraum endgültig zur vollen Mietzahlung verpflichtet, obwohl ihm der Vermieter den geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch nur erheblich eingeschränkt gewähren kann. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Streupflicht für Pkw-Stellplatz
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.05.2008, I-24 U 161/07, in GE 2008, 1196
Grundsätzlich richtet sich der Umfang der Streupflicht im allgemeinen nach den räumlichen und zeitlichen Umständen des Einzelfalles und ist insbesondere nach den örtlichen Verhältnissen, der Art und Wichtigkeit des Verkehrswegs oder Platzes, der Stärke des Verkehrs sowie der Zumutbarkeit der Maßnahmen im einzelnen zu beurteilen. Dem Verkehrsteilnehmer kann zugemutet werden, auf winterliche Glätte zu achten und etwaige Gefahren auf einer kurzen Strecke selbst zu meistern. Ein vernünftiger Verkehrsteilnehmer stellt sich in der Regel auf die winterlichen Verhältnisse durch eigene Vorkehrungen (z.B. geeignetes Schuhwerk; Mitnahme von Hilfsmitteln zur Schnee- oder Eisbeseitigung etc.) ein.
Der Parkplatz ist wenig frequentiert und hat auch nur eine geringe Verkehrsbedeutung. Soweit ersichtlich wird er nur von Personen betreten, die dort zu ihren auf den angemieteten Stellplätzen abgestellten Fahrzeugen gelangen oder diese verlassen wollen. Von diesen Personen muss erwartet werden, dass sie sich auf schlechte Wetterverhältnisse angemessen einstellen.
Anzeigepflicht des Mieters von Mängeln
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.06.2008, I-24 U 193/07, in GE 2008, 1425
1. Der Mieter muss die Mietsache nicht auf verborgene Mängel untersuchen und dem Vermieter nur offensichtliche Mängel anzeigen (hier verneint für Wasseransammlungen auf dem Flachdach eines Supermarktes).
2. Die Anzeigepflicht des Mieters entfällt für Mängel die sich aus einer dem Vermieter bekannten Gefahrenlage entwickelt haben.
Der Vermieter verlangt Kosten für die Abtragung eines eingestürzten Gebäudeteils. Durch eine Überlastung des Flachdaches wurde ein Dacheinsturz hervorgerufen. Dies rührte von der großen Wassermenge her, die sich gebildet hatte, weil Abflüsse und Ableitungen verstopft waren.
Eine Untersuchungspflicht hinsichtlich verborgener Mängel trifft den Mieter nicht. Er darf sich darauf verlassen, dass die Mietsache funktionstüchtig ist.
Den Vermietern und damit auch dem Kläger wurde aber mitgeteilt, dass die Dachrinnen und Gullys dringend gereinigt werden müssten und die Dachfläche sehr stark verschmutzt sei. Diese Kenntnis ist ausreichend, um einen Wegfall der Anzeigepflicht anzunehmen. Nicht erforderlich ist, dass dem Kläger darüber hinaus bekannt war, ob sich bereits Wasser auf dem Dach angesammelt hatte und nicht abfloss. Denn stehendes Wasser konnte bei länger andauernden Regenfällen zwangsläufige Folge der verschmutzten und dadurch verstopften Abflüsse sein. Der Vermieter darf nicht davon ausgehen, dass der Mieter eine sich aus dem Mangel ergebende Symptomatik rechtzeitig erkennt und ihm möglicherweise noch Hinweise auf einen unmittelbar bevorstehenden Schadenseintritt erteilen kann.
Verjährung anfänglicher Mängelansprüche des Mieters
LG Berlin, Urteil vom 09.06.2008, 62 S 250/07, GE 2008, 1196
1. Der Anspruch des Mieters auf Einräumung des vertragsgemäßen Gebrauchs verjährt in drei Jahren.
2. Die Verjährung beginnt mit Kenntnis des Mieters von den Umständen, die den Anspruch begründen.
Mietgegenstand war eine ehemals unsanierte Wohnung; die Rechtsvorgängerin des jetzigen Vermieters führte umfassende Sanierungsarbeiten im Gebäude durch. Im Zuge dessen wurden die Räume mit der darunter liegenden Wohnung zu einer Maisonettewohnung verbunden. Nach Beendigung der Sanierung verlangte die Mieterin Herausgabe der ursprünglichen Wohnung, da sie in einer Umsetzwohnung wohnte. Die Mieterin hat daraufhin auch die Räumlichkeiten in der darunter liegenden Wohnung in Besitz genommen. Nach einer Räumungsklage wurde sie zur Herausgabe der darunter liegenden Wohnung verpflichtet. Der jetzige Vermieter verlangt die Duldung diverser Baumaßnahmen, weil er die Wohnungen wieder trennen möchte. Im Wege der Widerklage verlangt die Mieterin die Wiederherstellung einer Außentoilette und Wiedereinbau des Küchenraumes.
Die Widerklageforderung ist verjährt und damit abzuweisen. Gemäß § 198 BGB aF begann die Verjährung mit der Entstehung des Anspruchs, vorliegend also spätestens in dem Moment, als die Mieterin nach der Sanierung die Wohnung in Besitz genommen hat. Aufgrund der Übergangsregelungen lief die Verjährungsfrist daher am 31. Dezember 2004 ab. Da mit dem Urteil des Amtsgerichts Mitte lediglich ein Herausgabeanspruch, aber kein Wiederherstellungsanspruch tituliert worden ist, gilt nicht die in § 197 BGB manifestierte dreißigjährige Verjährungsfrist.
Unwirksamkeit einer speziellen Zustimmungsklausel
LG Berlin, Urteil vom 13.06.2008, 63 S 453/07, in GE 2008, 1329
Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach der Mieter der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf, wenn er auf dem Grundstück Kraftfahrzeuge jeder Art unterstellen will, ist unwirksam und benachteiligt den Mieter entgegen des Gebots von Treu & Glauben unangemessen. Die Vereinbarung verstößt gegen das Transparenzgebot, weil eine Differenzierung, welche Kraftfahrzeuge darunter fallen sollen, nicht getroffen ist und darunter auch motorisierte Krankenfahrstühle erfasst sein könnten.
Die Mieter begehren die Feststellung, dass sie an einer bestimmten Stelle auf dem angemieteten Grundstück ihren Pkw abstellen dürfen. Dies wird im Mietvertrag von der schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht.
Die Klausel beeinträchtigt die Mieter gemäß 307 BGB unangemessen. Ähnlich wie der BGH hinsichtlich der Tierhaltung entschieden hat, hält auch diese Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand. Die Definition erfasst auch auch Mofas, einsitzige Fahrräder mit Hilfsmotor und motorisierte Krankenfahrstühle. Somit könnte der Vermieter auch das Abstellen eines Krankenfahrstuhls untersagen. Hierfür gibt es jedoch keinen sachlichen Grund.
Gebrauchsentzug als Mangel der Mietsache
BGH, Urteil vom 10.07.2008, IX ZR 128/07, in NJW 2008, 2771-2773, NZM 2008, 644-645, GE 2008,1253
Dem Mieter, der Räume von einem nicht verfügungsberechtigten Vermieter gemietet hat, wird der vertragsmäßige Gebrauch bereits dadurch entzogen, dass der wahre Berechtigte nicht bereit ist, den Mieter die Mietsache zu den mit dem Vermieter vereinbarten Konditionen nutzen zu lassen.
Hintergrund ist ein Regressprozess gegen den Rechtsanwalt. Der Mieter mietete Räume von der Gemeinde. Nachdem der Mieter erheblich investiert hat, erfuhr er, dass die Bundesrepublik Deutschland Eigentümerin des Anwesens war. Diese bot dem Kläger aber an, er könne die Räumlichkeiten zu einem um ein Mehrfaches höheren Mietzins mieten. Der Mieter räumte das Gebäude; seine Investitionen waren verloren; er verlangte über seinen Rechtsanwalt Schadensersatz.
Das Berufungsgericht war der Ansicht, die Drittberechtigte habe dem Kläger/Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht entzogen, weil sie dem Kläger weder eine Frist zur Herausgabe der Mietsache gesetzt noch die gerichtliche Geltendmachung ihrer Herausgabeansprüche angekündigt habe. Nach BGH bedeutet die Entziehung des Gebrauchs ganz oder zu einem Teil im Sinne des § 541 BGB a.F., § 536 Abs. 3 BGB n.F. nichts anderes als eine Störung des Mieters in dem ihm zustehenden Gebrauch. Die BRD war nicht bereit, den Kläger die Mietsache zu den mit der Gemeinde vereinbarten Konditionen nutzen zu lassen. Bereits dadurch hat sie dem Kläger den vertragsmäßigen Gebrauch streitig gemacht.
mietvertragliche Flächenvereinbarung
Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.07.2008, 6 C 123/08, in GE 2008, 1267, (nicht rechtskräftig)
Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Mietfläche, so ist damit nicht ohne Weiteres die Wohnfläche gemeint, sondern die gesamte angemietete Fläche, einschließlich Kellerraum und Balkon (ohne Abzüge).
Im Mietvertrag stand, dass die Mietfläche ca. 135 qm beträgt. Ein Aufmass ergab eine geringere Fläche. Der Mieter verlangte Rückzahlung überzahlter Miete wegen Wohnflächenabweichung von mehr als 10%.
Ohne Erfolg. Vorliegend sei eine Mietfläche vereinbart, was nicht identisch mit Wohnfläche sei. Unter der Berücksichtigung der Balkon und Kellerflächen sei die Grenze von 10% jedoch nicht erreicht, so dass ein Minderungsgrund nicht vorliege.
Berliner Seminare für Verwalter und Vermieter
Tobias Scheidacker (Autor)Dr. Sascha Lambert (Autor)
V165405
9783640809691
9783640809851
Schriftenreihe Berliner Seminare für Verwalter und Vermieter
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Tobias Scheidacker (Autor)Dr. Sascha Lambert (Autor), 2009, Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2008, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/165405
Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2010
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 § 566
 § 557
 § 9
 § 550
 § 550
 § 550

§ 550
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 § 565
 § 573
 Art. 229
 § 3
 § 573
 § 573
 § 550

§ 566
 § 566
 § 199
 § 573
 BGH 
 § 536
 § 535
 § 7
 § 7
 § 536
 § 536
 § 812
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 § 198
 § 197
 BGH 
 § 307
 BGH 
 § 541
 § 536