Source: https://doctrina-administrativa.vlex.es/vid/resolucion-21-febrero-2018-704742633
Timestamp: 2018-09-19 01:01:58+00:00

Document:
Resolución de 21 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Villarreal n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa. - Doctrina Administrativa - VLEX 704742633
RETRACTO POR VARIACION DE LAS CONDICIONES NOTIFICADAS: en caso que haya derecho de tanteo y retracto, para que no opere éste, han de coincidir las condiciones notificadas, pero sólo las esenciales, no afectando si las de la transmisión formalizada son más onerosas que las que se notificó.
Mediante la escritura, cuya calificación ha motivado el presente recurso, de fecha 31 de julio de 2017 la entidad «Bankia, S.A.» vendió al recurrente dos fincas registrales en cumplimiento de las obligaciones que habían asumido ambas partes en el contrato privado de reserva de compra suscrito el día 12 de diciembre de 2016.
Se aporta notificación a efectos del tanteo que se realizó por carta certificada con acuse de recibo por medio del Servicio de Correos, de manera que no se cumple el requisito de acreditación fehaciente de la notificación.
Las condiciones notificadas a efectos del tanteo y las recogidas en la escritura de venta ahora calificada son distintas en algún punto (en concreto en la cláusula de imputación de gastos y tributos).
Igualmente resulta de la documentación aportada que el Ayuntamiento de Vila-real, representado por su Alcalde-Presidente, ha ejercitado en plazo el derecho de tanteo, motivo por el cual debe mantenerse el cierre registral que señala el artículo 23 de la Ley 4/1998, de 11 de junio, del Patrimonio Cultural Valenciano.
No se identifica adecuadamente el medio de pago del precio.
Las fincas aparecen inscritas a favor de persona distinta de la transmitente.
Como cuestión formal o procedimental previa, ha de comenzarse haciendo referencia a la petición formulada por el recurrente respecto de la concesión de un plazo para subsanar los dos últimos defectos señalados por el registrador en su calificación.
El primero de los defectos que, a juicio del registrador, impiden la inscripción solicitada consiste en que «se aporta notificación a efectos del tanteo que por lo que resulta de la documentación incorporada se realizó por carta certificada con acuse de recibo por medio del servicio de Correos, de manera que no se cumple el requisito de acreditación fehaciente de la notificación».
El segundo de los defectos que, a juicio del registrador, impiden la inscripción solicitada consiste en que «las condiciones notificadas a efectos del tanteo y las recogidas en la escritura de venta ahora calificada son distintas en algún punto (en concreto en la cláusula de imputación de gastos y tributos)».
En cuanto al tercero de los defectos, radica en que «igualmente resulta de la documentación aportada que el Ayuntamiento de Vila-real, representado por su Alcalde-Presidente, ha ejercitado en plazo el derecho de tanteo, motivo por el cual debe mantenerse el cierre registral que señala el artículo 23 de la Ley 4/1998 de 11 de junio del Patrimonio Cultural Valenciano».
La ratio de la norma que impone el cierre registral en la ley valenciana así como en las que le han precedido históricamente está, como ha señalado la doctrina, en impedir se frustre el ejercicio del derecho de tanteo por la Administración competente. Siendo así, tanto más debe permanecer cerrado el Registro de la Propiedad a transmisiones a terceros cuando consta que ese derecho de tanteo ha sido ejercitado. La norma de cierre registral pretende, además de ello, evitar que accedan al Registro de la Propiedad titularidades que puedan resultar claudicantes y que a su vez puedan dar lugar a otras titularidades posteriores posiblemente efímeras con toda la inseguridad jurídica que ello pudiera suponer.
El artículo 22 de la Ley del Patrimonio Cultural Valenciano distingue claramente entre el ejercicio del derecho de tanteo y la obligación de pagar al vendedor en idénticas condiciones. En nuestro caso, por lo que se desprende de la documentación aportada, lo que ha ocurrido es que una vez ejercitado el derecho de tanteo por el Ayuntamiento, no ha habido acuerdo acerca de las condiciones de la venta, entendiendo el registrador que dicha falta de acuerdo no responde a un rechazo del Ayuntamiento a las condiciones ofrecidas, sino fundamentalmente por alegar la aplicación de unas normas (en concreto el apartado 12 de la disposición adicional segunda del Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Contrato del Sector Público de las Administraciones Públicas) que se estima aplicables al caso y que, en concreto, permitirían aplazar el pago del precio (que en la escritura se ha pactado y pagado al contado) durante cuatro años.
El plazo para ejercitar el tanteo es de dos meses desde la notificación. El vendedor en este caso respeta dicho plazo. Sin embargo, respetar dicho plazo solo tiene verdaderamente sentido si se entiende que en caso de ejercicio del tanteo por la Administración sigue cerrado el Registro a ventas a terceros, a no ser que se acredite la renuncia o desistimiento de quien lo ejercitó.
Caso de una interpretación literal del artículo 22 de la Ley de Patrimonio Cultural Valenciano se abriría el campo del fraude. Así en el caso de notificación, posterior ejercicio en plazo del tanteo y venta a tercero no titular del derecho, interpretando literalmente la norma se inscribiría la venta con lo cual se dificultaría o incluso se podría llegar a impedir la efectividad del derecho legal de tanteo, si simplemente se acreditan las notificaciones. Pero es que además, si la venta a tercero se ha hecho en las condiciones notificadas, volviendo a interpretar literalmente la norma que hace nacer el retracto, tampoco cabría éste, pudiendo defraudarse el derecho legalmente establecido de una manera simple, entre otras que tampoco resulta difícil de imaginar (notificación de cláusulas de difícil cumplimiento, etc.).
Por otra parte, defender que se inscriba la venta en las condiciones que se dan en este caso por cuanto al Ayuntamiento le podría quedar expedito, en su caso, el derecho de retracto no resulta admisible, a juicio del registrador, por cuanto: 1.º) ello supondría despreciar sin más el ejercicio en tiempo del derecho que la ley atribuye a la Administración; 2.º) por razón de lo que dispone el artículo 1518 del Código Civil por remisión del artículo 1525 del mismo Código, el Ayuntamiento podría tener que cargar con más gastos de los que le correspondería en caso de que se hubiera otorgado la escritura; 3.º) incluso debería afrontar, caso de ejercitar el retracto, los actos derivados de la posesión actuados por el comprador. Y todo ello, teniendo en cuenta que ejercitó en tiempo su derecho de tanteo, y 4.º) además, no solo el retracto, sino también la expropiación forzosa sería posible, aun desistiendo o no ejercitando el tanteo y retracto (cfr. sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía 9 abril 2002), pero el poder ejercitar otros derechos no puede implicar limitación al ejercicio de los demás de que se sea titular.
Los tanteos y retractos legales, como ha señalado la doctrina científica, son limitativos del derecho de dominio en tanto condicionan la facultad de libre disposición del titular dominical de la cosa, pues si bien mantiene la libertad de enajenarla o no y de fijar las condiciones concretas de la transmisión, tal facultad se ve restringida en cuanto a la determinación de la persona del adquirente por la exigencia de enajenarla precisamente al titular del derecho de retracto, quien ostenta una preferencia legal frente a terceros adquirentes. Por ello los tanteos y retractos legales son derechos taxativamente concedidos por la ley para supuestos concretos con fundamento en el interés social, existiendo desde antiguo una jurisprudencia que se inclina a favor de su interpretación restrictiva (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de noviembre 1921, 9 de julio de 1958 y 3 de julio de 1959) –si bien más recientemente, la Sentencia número 450/2012, de 11 de junio, en relación con los tanteos y retractos arrendaticios ha defendido un criterio de interpretación estricto, y no restrictivo más allá de la concurrencia de los presupuestos y requisitos legales exigibles para su realización–, y en todo caso sometidos a unos estrictos requisitos no solo sustantivos sino también de ejercicio procesal, tanto en cuanto al plazo (cfr. artículo 1524 del Código Civil) como al procedimiento (artículo 266.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Frente a este planteamiento no puede prevalecer la idea de que sobre tal base contractual, fruto de la autonomía de la voluntad configuradora de las condiciones ofrecidas, que en el presente caso en cuanto al precio se concreta en una cifra determinada (605.052,00 euros) y en una forma de pago definida (al contado mediante adeudo en cuenta bancaria), se produce una suerte de integración por la superposición de una norma legal abrogatoria de tal pacto en cuanto cláusula de pago al contado, norma que estaría integrada por la disposición adicional segunda del Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público («normas específicas de contratación de las entidades locales») conforme a la cual «en los contratos que tengan por objeto la adquisición de bienes inmuebles, el importe de la adquisición podrá ser objeto de un aplazamiento de hasta cuatro años, con sujeción a los trámites previstos en la normativa reguladora de las Haciendas Locales para los compromisos de gastos futuros», tesis que postula el Ayuntamiento de Vila-real, según se refleja en el acta de manifestación que otorgó el día 30 de junio de 2017, y que encuentra eco en la calificación ahora recurrida.
Ciertamente, como ha declarado reiteradamente la jurisprudencia (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 y 27 de marzo de 2009, con cita de otras anteriores), «el tanteo se presenta como una oferta legal de venta, que no aflora por la decisión del propietario, sino solo cuando pretende enajenar el bien dado en arriendo, ya que el precepto citado se lo impone como carga y obligación de notificar fehacientemente al inquilino su propósito de vender o de ceder solutoriamente, con indicación del precio ofrecido, designación e identificación de los compradores y relación de las condiciones esenciales de la transmisión, dando lugar a una efectiva vinculación en cuanto el arrendador no puede desistir de su decisión, ni puede quedar sin efecto la misma, en el caso de que abdicaran de la compra los designados como posibles adquirentes». Pero esa carga del propietario tiene la contrapartida a cargo del titular del derecho de tanteo que pretende ejercerlo de asumir el cumplimiento de las obligaciones propias del comprador, y entre ellas, el pago del precio ya fijado en la negociación previa, en las condiciones que se la hubieran notificado.
Es más, como ha señalado la doctrina, en caso de que el dueño omita la realización de la oferta previa al titular del tanteo y venda la cosa o derecho a un tercero, la venta es válida, si bien no por ello pierde el titular del derecho de tanteo la preferencia para la adquisición frente al tercero, pues la consecuencia prevista por el ordenamiento para tales casos no es la nulidad del acto o contrato infractor (cfr. artículo 6.3 del Código Civil), sino la atribución de un derecho de retracto que sucede y sustituye al previo de tanteo.

References: artículo 23
 artículo 23
 artículo 22
 Real Decreto 
 artículo 22
 artículo 1518
 artículo 1525
 artículo 1524
 Real Decreto 
 artículo 6