Source: https://www.gofin.pl/podatki/17,1,61,214232,w-jaki-sposob-przekazac-nieruchomosc-spolce.html
Timestamp: 2017-11-19 14:07:27+00:00

Document:
W jaki sposób przekazać nieruchomość spółce? - GOFIN.pl
Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna) » Podatki » Podatek dochodowy » W jaki sposób przekazać nieruchomość spółce?
Osoba prowadząca indywidualną działalność gospodarczą ma udziały w spółce z o.o. (55%). Drugim udziałowcem tej spółki jest syn przedsiębiorcy. W jaki sposób można przekazać grunt z jednoosobowej działalności do spółki z o.o. z zamiarem wybudowania na nim budynku na sprzedaż? Przedmiotem działalności indywidualnego przedsiębiorcy są usługi budowlane, wznoszenie budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Przedsiębiorca prowadzi księgi rachunkowe.
1. Procedura przekazania
Sprzedaż lub darowizna
Spółka z o.o. jest osobą prawną, a zatem podmiotem prawa odrębnym od swoich wspólników. Możliwość przekazania nieruchomości rozumianą jako przeniesienie własności nieruchomości wspólnika na spółkę można rozpatrywać pod kątem umów cywilnoprawnych, wówczas podstawą prawną przeniesienia nieruchomości może być np. umowa sprzedaży czy umowa darowizny. Przekazanie nieruchomości może się też odbyć zgodnie z regulacjami Kodeksu spółek handlowych. Grunt może być bowiem wniesiony przez wspólnika tytułem wkładu w ramach procedury podwyższenia kapitału zakładowego spółki z o.o.
W odniesieniu do umów cywilnoprawnych wskazać należy, że w przypadku przeniesienia własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego (art. 158 i 237 Kodeksu cywilnego).
Zasadą jest, że nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości przez spółkę z o.o. wymaga uchwały wspólników. Przy tym jednak reguła ta ma w spółce zastosowanie, o ile umowa spółki nie stanowi inaczej (art. 228 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych).
W przypadku spółki z o.o. niedawno założonej (tj. w okresie dwóch lat od dnia rejestracji spółki w KRS) uwzględnić należy także regulację wynikającą z art. 229 K.s.h. Wymóg podjęcia uchwały może wynikać również z zaistnienia sytuacji ujętej w art. 230 K.s.h.
Skutki braku wymaganej uchwały wspólników na nabycie nieruchomości reguluje art. 17 K.s.h. Uchwała powinna być powzięta przed spisaniem umowy. Dzięki temu członkowie zarządu będą mogli wylegitymować się nią przed notariuszem. On ma też obowiązek dbania o to, aby czynność została dokonana zgodnie z prawem.
Trzeba także pamiętać, że Kodeks spółek handlowych nie określa zakazu zawierania umów pomiędzy spółką z o.o. a wspólnikami czy członkami zarządu. Reguluje natomiast kwestie ewentualnej sprzeczności interesów i sposobu reprezentacji spółki, gdy drugą stroną umowy ze spółką ma być członek zarządu (por. art. 209 K.s.h.). Poza tym ustanawia wymóg uzyskania zgody w formie uchwały wspólników na zawarcie przez spółkę z o.o. umowy z określonymi jej funkcjonariuszami, w tym m.in. z członkiem zarządu czy prokurentem (zob. art. 15 K.s.h.). Przepis art. 15 K.s.h. nie wymienia wprost umowy sprzedaży czy darowizny. Posługuje się natomiast pojęciem "lub inna podobna umowa". Pojęcie to może być rozumiane wąsko albo szeroko. W tym drugim tonie wypowiedział się SN w uchwale z 22 października 2010 r., sygn. akt III CZP 69/10. Stwierdził, że umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków zawarta między spółką kapitałową i jej prokurentem jako kupującym, w której znacznie zaniżono cenę sprzedaży, jest inną podobną umową w rozumieniu art. 15 § 1 K.s.h. Taka interpretacja tej regulacji oznacza, że wspólnicy powinni wyrazić zgodę na zawarcie umowy pomiędzy spółką a jej funkcjonariuszem.
Gdy spółka z o.o. zawiera umowę ze swoimi udziałowcami, obowiązują ogólne zasady reprezentacji spółki. Jednak reguła ta doznaje wyjątku, gdy udziałowiec jest zarazem członkiem zarządu. W dwuosobowej spółce z o.o. zastosowanie ma art. 210 § 1 K.s.h.
Zgodnie z art. 210 § 1 K.s.h., w umowie między spółką a członkiem zarządu oraz w sporze z nim spółkę reprezentuje rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników. W małych spółkach z o.o. z reguły nie funkcjonuje rada nadzorcza (art. 213 K.s.h.), wówczas konieczne jest powołanie pełnomocnika, który będzie mógł reprezentować spółkę w umowie z członkiem jej zarządu.
Jeżeli nieruchomość objęta jest majątkiem wspólnym małżonków, wtedy stroną umowy musi być indywidualny przedsiębiorca i jego małżonka.
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku (art. 888 § 1 K.c.). W sytuacji gdy obdarowanym jest spółka z o.o., nie powstanie konieczność zapłaty podatku od spadków i darowizn. Podatkowi temu podlega nabycie własności rzeczy czy praw majątkowych przez osoby fizyczne. Osoby prawne, w tym spółki z o.o., nie rozliczają się z tego podatku. Z kolei umowa darowizny podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (zwanemu dalej PCC) jedynie w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. Wówczas stawka PCC wynosi 2%, a podstawę opodatkowania stanowi wartość długów i ciężarów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego. Jeśli darowizna nie będzie wiązać się z przejęciem przez spółkę z o.o. długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy, wtedy nie będzie podlegać PCC.
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy (tu nieruchomości) i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 § 1 K.c.). W przypadku sprzedaży można ustalić właściwy moment na zapłatę ceny. Umowa może przewidywać odroczony termin zapłaty. Sprzedaż nieruchomości podlega PCC według stawki 2%. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Podatek ciąży na kupującym. Jednak należy go rozliczyć, o ile nie znajdzie zastosowania wyłączenie od opodatkowania (zob. art. 2 pkt 2 i pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz. U. z 2016 r. poz. 223 ze zm.) czy zwolnienie od PCC (por. art. 9 ustawy o PCC).
Nieruchomość może być też przekazana do spółki z o.o. w drodze wniesienia jej aportem. W takim przypadku konieczne jest wprowadzenie zmian do umowy spółki. W tej sytuacji nie można skorzystać z uproszczonego trybu podwyższenia kapitału zakładowego uregulowanego w art. 257 § 1 K.s.h. (por. uchwałę 7 sędziów SN z 17 stycznia 2013 r., sygn. akt III CZP 57/12).
Podwyższenie kapitału zakładowego wymaga podjęcia uchwały przez wspólników. Musi być ona umieszczona w protokole sporządzonym przez notariusza (art. 255 § 1 i 3 K.s.h.). Podwyższenie kapitału zakładowego następuje przez podwyższenie wartości nominalnej udziałów istniejących lub ustanowienie nowych. Wybór sposobu podwyższenia zależy od tego, czy wkład na podwyższony kapitał zakładowy będzie wnosił wyłącznie wspólnik - właściciel nieruchomości czy też drugi ze wspólników wniesie gotówkę, aby nie zmienił się rozkład sił w spółce.
Uchwała o podwyższeniu kapitału zakładowego powinna szczegółowo wskazywać przedmiot wkładu niepieniężnego, wspólnika wnoszącego aport oraz liczbę i wartość nominalną obejmowanych w zamian udziałów (art. 158 § 1 i art. 261 K.s.h.).
Udziały mogą być obejmowane za cenę wyższą od wartości nominalnej (art. 154 § 3 K.s.h.). Gdy udział jest obejmowany po cenie wyższej od wartości nominalnej, wartość nominalna trafia na kapitał zakładowy, a nadwyżkę przelewa się do kapitału zapasowego.
Dotychczasowy wspólnik musi złożyć w formie aktu notarialnego oświadczenie o objęciu nowego udziału bądź udziałów lub o objęciu podwyższenia wartości istniejącego udziału bądź udziałów (art. 258 § 2 K.s.h.). W praktyce oświadczenie to jest składane po podjęciu uchwały przez wspólników o podwyższeniu kapitału zakładowego w ciągu jednej wizyty u notariusza.
Jeżeli nieruchomość objęta jest wspólnym majątkiem małżonków, wówczas konieczne będzie wyrażenie zgody na taką czynność przez małżonka(-ę) wspólnika (zob. art. 37 § 1 pkt 1 K.r.o.). Zgoda musi być wyrażona w formie aktu notarialnego. Wyrażenie zgody nie spowoduje, że małżonek stanie się wspólnikiem. Natomiast udziały nabyte za taką nieruchomość wejdą do majątku wspólnego małżonków (wyrok SN z 5 października 2005 r., sygn. akt IV CK 99/05 czy postanowienie SN z 3 grudnia 2009 r., sygn. akt II CSK 273/09).
W tym miejscu wskazać należy, że rejestracja podwyższenia kapitału zakładowego wymaga złożenia oświadczenia przez wszystkich członków zarządu o tym, że wkłady na podwyższony kapitał zakładowy zostały w całości wniesione (art. 262 § 2 pkt 3 K.s.h.). W przypadku prawa własności nieruchomości kontrowersje wywołuje to, czy samo zobowiązanie do wniesienia wkładu w postaci nieruchomości na pokrycie podwyższenia kapitału zakładowego (tj. uchwała o podwyższeniu kapitału zakładowego oraz oświadczenie o objęciu udziałów) są wystarczające do przeniesienia własności aportu (nieruchomości) w świetle art. 155 § 1 K.c. Zagadnienie to jest sporne w doktrynie. Część komentatorów uważa, że dokumenty sporządzane w ramach procedury podwyższenia kapitału zakładowego są wystarczające do przeniesienia nieruchomości na spółkę. Swoje stanowisko argumentują m.in. w ten sposób, że Kodeks spółek handlowych zawiera regulację szczególną wobec wymogów z Kodeksu cywilnego. Jednak SN w wyroku z 19 października 2006 r., sygn. akt V CSK 215/06 uznał, że uchwała o podwyższeniu kapitału zakładowego zawierająca dane wymienione w art. 158 § 1 K.s.h. nie stanowi oświadczenia woli stanowiącego element umowy o podwójnym skutku zobowiązującym i rozporządzającym. Z tego powodu zaleca się dla wywołania skutku rozporządzającego zawarcie pomiędzy wnoszącym aport a spółką wyraźnej umowy przenoszącej tytuł prawny do nieruchomości. W przypadku użytkowania wieczystego konieczne jest także przeprowadzenie postępowania wieczystoksięgowego w zakresie zmiany użytkownika wieczystego nieruchomości (przeniesienie użytkowania wieczystego w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej).
Gdy wkłady zostaną wniesione, zarząd może zgłosić podwyższenie kapitału zakładowego do KRS. Podwyższenie stanie się skuteczne dopiero z chwilą wpisania do rejestru przedsiębiorców (art. 262 § 4 K.s.h.). Następnie zarząd powinien uaktualnić księgę udziałów.
Kwestią rozliczenia PCC od podwyższenia kapitału zakładowego musi zająć się notariusz. Notariusz jest płatnikiem PCC od czynności prawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Przy podwyższeniu kapitału zakładowego podstawę opodatkowania stanowi wartość, o którą podwyższono kapitał zakładowy. Od niej należy odjąć koszty związane z wynagrodzeniem notariusza i opłaty związane z wpisem podwyższenia do KRS. Przy wyliczaniu PCC w omawianych okolicznościach nie uwzględnia się natomiast kwot przelanych na kapitał zapasowy. Stawka PCC wynosi 0,5%.
Podkreślić trzeba, że kwestia PCC od aportów budzi spory. Orzecznictwo NSA przychyla się do poglądu, że ze względu na prawo unijne, jeżeli zmiana umowy spółki związana jest z wniesieniem aportu objętego opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług (czyli z tytułu danej czynności jedna ze stron podlegała opodatkowaniu VAT lub była z niego zwolniona; co nie dotyczy przedsiębiorstwa czy jego zorganizowanej części) - to ma miejsce wyłączenie z opodatkowania PCC (zob. argumentacja i orzecznictwo przytoczone przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 12 października 2016 r., nr IBPB-2-1/4514-393/16-2/PM). Jeśli notariusz pobierze podatek w takich okolicznościach, wówczas spółka może rozważyć ewentualność domagania się stwierdzenia nadpłaty.
2. Skutki podatkowe
Jak wyjaśniliśmy w poprzedniej części opracowania, przeniesienie przez przedsiębiorcę - wspólnika spółki z o.o. - gruntu do tej spółki może odbyć się na wiele sposobów. Można tego dokonać poprzez wniesienie gruntu w formie aportu, jego sprzedaż czy też nieodpłatne przekazanie w drodze darowizny. Skutki podatkowe podjęcia takich czynności są następujące.
Aport do spółki z o.o.
Wniesienie wkładu niepieniężnego (tu gruntu) do spółki z o.o. spowoduje u wnoszącego przedsiębiorcy powstanie przychodu z kapitałów pieniężnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 9 updof. Z treści powołanego przepisu wynika, że przychodem z kapitałów pieniężnych jest wartość wkładu określona w statucie lub umowie spółki, a w razie ich braku wartość wkładu określona w innym dokumencie o podobnym charakterze - w przypadku wniesienia do spółki albo do spółdzielni wkładu niepieniężnego. Jeżeli wartość ta będzie niższa od wartości rynkowej tego wkładu albo wartość wkładu nie zostanie określona w statucie, umowie albo innym dokumencie o podobnym charakterze, przychodem będzie wartość rynkowa takiego wkładu określona na dzień przeniesienia własności przedmiotu wkładu niepieniężnego.
Do określenia wartości rynkowej stosuje się odpowiednio art. 19 ust. 3 updof, z którego wynika, że wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Z tytułu powstania wspomnianego przychodu przedsiębiorca ma prawo do ustalenia kosztów uzyskania w oparciu o art. 22 ust. 1e updof.
W związku z tym, że rodzaj prowadzonej przez przedsiębiorcę jednoosobowej działalności gospodarczej wskazuje, iż grunt jest w tym przypadku towarem, wspomniany koszt należy ustalić w wysokości faktycznie poniesionych, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów, wydatków na nabycie tego gruntu (art. 22 ust. 1e pkt 3 updof).
Przypominamy, że przychody z kapitałów pieniężnych rozlicza się w zeznaniu podatkowym PIT-38. Wykazuje się w nim kwoty przychodów kapitałowych, koszty ich uzyskania oraz dochód lub stratę.
Stosownie do art. 30b ust. 1 updof, uzyskany dochód podlega opodatkowaniu według 19% stawki podatku.
Podatnicy objęci nieograniczonym obowiązkiem podatkowym wymienione zeznanie powinni złożyć do urzędu skarbowego ustalonego według miejsca zamieszkania podatnika w Polsce w ostatnim dniu roku podatkowego, a jeżeli zamieszkanie w Polsce ustało przed tym dniem - według ostatniego miejsca zamieszkania w Polsce. Termin złożenia zeznania upływa 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
W spółce z o.o., do której wniesiony zostanie aport, nie powstanie z tego tytułu przychód, gdyż na postawie art. 12 ust. 4 pkt 4 updop, przychody otrzymane na utworzenie albo powiększenie kapitału zakładowego zostały wyłączone z przychodów podatkowych.
Jeżeli przedsiębiorca zdecyduje się na sprzedaż gruntu spółce, to uzyskany z tego tytułu przychód powinien zaliczyć do przychodów z prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej. Przychód ten powstanie na zasadach ogólnych, tj. w dniu wydania rzeczy, nie później niż w dniu wystawienia faktury lub uregulowania należności (art. 14 ust. 1c updof). Z chwilą uzyskania tego przychodu wydatki poniesione na nabycie gruntu staną się kosztami uzyskania przychodów (art. 22 ust. 5 updof).
W spółce z o.o. wydatki na nabycie gruntu w celu wybudowania na nim budynku na sprzedaż, będą kosztem podatkowym w momencie uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości (art. 15 ust. 4 updop).
Jeżeli natomiast przedsiębiorca przekaże spółce grunt nieodpłatnie, to nie uzyska przysporzenia majątkowego. Nie powstanie więc u niego przychód podatkowy. Z tego względu wydatki poniesione na nabycie gruntu nie będą stanowić kosztów uzyskania przychodów. Ponadto przepis art. 23 ust. 1 pkt 11 updof wprost stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów darowizn i ofiar wszelkiego rodzaju, z wyjątkami, które nie mają zastosowania w rozpatrywanej sprawie.
Przysporzenie majątkowe uzyska jednak spółka, co będzie ją obligować do przypisania przychodu na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 2 updop.
•Aport środków trwałych do spółki z o.o. ze 100% udziałem gminy
•Konwersja pożyczki na kapitał zakładowy w ramach umownego potrącenia

References: art. 229
 art. 230
 art. 17
 art. 209
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 210
 art. 210
 art. 2
 art. 9
 art. 257
 art. 261
 art. 37
 art. 155
 art. 158
 art. 17
 art. 19
 art. 22
 art. 30
 art. 12
 art. 23
 art. 12