Source: http://lacasadizoe.it/lo-stato-di-possesso-di-un-immobile/
Timestamp: 2019-01-19 18:30:53+00:00

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Lo stato di possesso di un immobile – LA CASA DI ZOE
L’immobile può presentarsi libero, e questo è il caso più felice, oppure occupato. Può essere occupato dal precedente proprietario con l’eventuale famiglia, da un inquilino o da terzi senza titolo. Nel caso in cui l’occupante sia il precedende proprietario, detto anche esecutato, o terzi senza titolo, l’immobile viene solitamente liberato a cura ed a spese della procedura, dal Custode. Per quanto riguarda gli immobili in locazione rimando al paragrafo successivo.
Può capitare inoltre che in perizia l’immobile risulti occupato, mentre nell’avviso di vendita l’immobile sia dichiarato libero. Questo succede perché la perizia viene redatta anteriormente all’avviso, e gli attuali occupanti possono nel frattempo essersi trasferiti. Tratterò più avanti nel libro dello sfratto, qui mi limito a dare delle indicazioni di massima. Un rischio che deriva dall’acquisto di un immobile occupato è di subire danneggiamenti dell’immobile nel periodo che intercorre dalla data in cui visioniamo il bene a quella in cui ne veniamo effettivamente in possesso. Altro rischio da non sottovalutare è la consegna all’esecutato dei mobili e suppellettili di sua proprietà.
In occasione dello sfratto, infatti, l’immobile viene liberato con l’ausilio della Forza Pubblica (solitamente Carabinieri, ma talvolta anche Polizia Locale), ma l’esecutato non potrà liberare seduta stante l’immobile dei beni di sua proprietà. Dovrete pertanto incontrarvi in una seconda occasione, o se necessario più volte, per permettergli di recuperarle. Il rischio di essere assaliti è basso, ma il mio consiglio è di presentarvi sempre accompagnati.
Curiosità: il custode può essere chiamato a rispondere del danno arrecato alla cosa in custodia, se non l’ha esercitata con la diligenza del buon padre di famiglia. Fatta questa premessa, affinché il custode sia chiamato a rispondere dei danni cagionati all’immobile è necessario che egli possa esercitare di fatto un potere di controllo sul bene, potere che viene meno quando il debitore permane nella disponibilità dell’immobile.
In questi casi l’opinione dottrinaria prevalente vuole che i danni arrecati all’immobile dal debitore che occupa il medesimo non possono essere imputati alla responsabilità del custode, in quanto non è identificabile in capo a questi una condotta capace di prevenire tali comportamenti. In altre parole, è difficile ipotizzare quale iniziativa il custode avrebbe potuto adottare per evitare che il debitore, nel lasciare l’immobile, lo danneggi. In estrema sintesi, in questi casi, potremo rivalerci nei confronti dell’esecutato, ma poichè tali figure “non hanno più niente da perdere”, le spese per il ripristino dei danni rimarranno a nostro carico.
Il regime delle locazioni nell’ambito della vendita forzata è regolato dal combinato disposto dell’art. 2923 comma 1 cc e dell’art. 2919 cc, che così dispongono: -Art. 2923 comma 1 cc:
“Le locazioni consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l’acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede”;
-Art. 2919 cc:
“La vendita forzata trasferisce all’acquirente i diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subito l’espropriazione, salvi gli effetti del possesso di buona fede. Non sono però opponibili all’acquirente diritti acquistati da terzi sulla cosa, se i diritti stessi non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell’esecuzione”.
Il principio generale, dunque, stabilito dal legislatore e riconosciuto dalla giurisprudenza con la sentenza della Cassazione a Sezione Unite n. 459 del 20/1/1994, è quello secondo cui le locazioni, aventi ad oggetto l’immobile pignorato, sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento. Viceversa sono inopponibili gli atti dispositivi compiuti dal debitore successivamente al pignoramento, fatta salva la tutela dei terzi in buona fede.
Tale principio trova, tuttavia, le sue eccezioni, una delle quali è la manifesta incongruità del corrispettivo del godimento, prevista dal terzo comma dell’art.2923 cc:
“in ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni”.
In altri termini, ogniqualvolta il canone pattuito nel contratto di locazione, pregresso all’avvio dell’azione esecutiva, a prescindere dal soggetto che l’ha consentito (sia esso il debitore ovvero il suo dante causa), sia inferiore di un terzo al giusto prezzo ovvero a quello risultante da precedenti locazioni, l’aggiudicatario è esentato dalla regola generale di rispettare la locazione avente data certa anteriore al pignoramento e può agire per ottenere dal conduttore il rilascio dell’immobile. In ordine alla applicabilità di questa disposizione alla vendita esecutiva si segnala la sentenza della Corte di Cassazione n. 16718 dell’1/10/2012, che ha espresso il principio della prevalenza delle esigenze di tutela dell’aggiudicatario e, prima ancora, dell’effettività del processo esecutivo, che a sua volta tutela le ragioni dei creditori e del debitore esecutato, rispetto al diritto del locatario del bene locato e successivamente pignorato con la conseguente estensione dell’inopponibilità a tutte le locazioni, comunque in corso al momento dell’aggiudicazione e anteriori al pignoramento.
La congruità o meno del canone di locazione va valutata rispetto alla data del pignoramento e non già alla stipula del contratto, in quanto è da tale data che si cristallizza la situazione giuridica opponibile ai creditori e ai terzi che dall’esecuzione forzata acquisiscono i diritti (sul punto Cass. n. 2462/1982). La prova dell’adeguatezza del canone deve essere fornita dall’acquirente anche a mezzo presunzioni; tuttavia il Giudice – nell’ambito della sua discrezionalità – potrebbe ritenere equo l’importo. In definitiva, colui che si rende aggiudicatario in sede esecutiva di un immobile locato precedentemente al pignoramento, in virtù di contratto opponibile alla procedura, può – nel caso in cui il canone sia vile e, in ogni caso, inferiore di almeno 1/3 rispetto a quello reale – procedere alla richiesta di rilascio dell’immobile, in quanto il contratto si intende – per effetto della citata normativa – risolto con effetto ex nunc in favore dell’aggiudicatario ed in danno del locatario, già avvantaggiatosi nel corso della locazione dal contratto a lui favorevole. In estrema sintesi, i casi che ci possono capitare sono tre: contratto di locazione stipulato in data successiva al pignoramento e contratto stipulato in data precedente con canone equo o non equo.
Contratto stipulato in data successiva al pignoramento:
possiamo prendere possesso dell’immobile sfrattando l’occupante.
Contratto stipulato in data precedente al pignoramento con canone equo:
dobbiamo attendere la scadenza del contratto di locazione per poter liberare l’immobile.
Contratto stipulato in data precedente al pignoramento con canone non equo:
Poniamo di voler acquistare un immobile da mettere a reddito. Abbiamo adocchiato un appartamento locato ad un ottimo affittuario, persona conosciuta ed affidabile, che siamo riusciti ad appurare è sempre stato in regola con il pagamento del canone. Il fatto che l’immobile sia locato non è per noi un problema, anzi un’opportunità. Il nostro interesse sarà infatti mantenere l’inquilino. Con che decorrenza ci spettano i canoni di locazione? Secondo la prevalente dottrina e la giurisprudenza in tema di esecuzione forzata il trasferimento della proprietà si determina con il decreto di trasferimento dell’immobile pignorato, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri). I canoni ci spetteranno quindi dalla data del decreto di trasferimento.
Nel caso invece volessimo acquistare un appartamento in cui andare ad abitare, sul quale grava un contratto di affitto opponibile all’acquirente, quindi registrato in data anteriore al pignoramento, dobbiamo porre molta attenzione alla sua durata ed al rinnovo. Ricorro anche in questo caso ad un esempio per spiegare il concetto. Paolo acquista nel mese di gennaio 2016 un appartamento. Nella perizia è indicato che l’immobile è locato in forza di contratto di affitto regolarmente registrato avente decorrenza dal 1/01/2012 e scadenza 1/01/2016. Paolo non ha ancora ottenuto il Decreto di Trasferimento e quindi non ha ancora titolo per accedere all’immobile.
Una sera, nel mese di febbraio, passando davanti all’appartamento, nota che le luci sono accese e che l’immobile è ancora abitato. Suona al campanello e si affaccia l’inquilino, che ancora dimora nell’appartamento malgrado il contratto fosse scaduto a inizio gennaio. Se Paolo fossimo noi che cosa dovremmo fare? Non potremmo fare niente, perché il contratto si è rinnovato tacitamente per altri quattro anni, quindi non potremo andare ad abitare nell’immobile ma subentreremo nel contratto quali locatori, con il conseguente diritto di percepire i canoni di affitto. In questi termini si è pronunciata la Corte di Cassazione (Sez. U, n. 11830 del 16/05/2013), affermando che il tacito rinnovo del contratto alla prima scadenza, (per il mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego di rinnovo) costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell’immobile, tale rinnovo non necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, prevista dal secondo comma dell’art. 560 cod. proc. civ. (Cass. Sez. U, n. 11830 del 16/05/2013).
La rinnovazione tacita del contratto alla seconda scadenza, a seguito del mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di disdetta del rapporto ai sensi dell’art. 28, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, costituisce invece una libera manifestazione di volontà negoziale. Pertanto, in caso di pignoramento dell’immobile locato eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l’esercizio della menzionata facoltà da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione prevista dall’art. 560, secondo comma, cod. proc. civ. (Cass. Sez. III, n. 11168 del 29/05/2015). Che cosa avremmo invece dovuto e potuto fare?
Avremmo dovuto porci il problema ed eventualmente chiedere a chi ne sa più di noi in materia, quale un avvocato o un notaio. E’ nostro diritto inoltre, prima di partecipare all’asta, chiedere al delegato alla vendita di poter visionare il contratto di locazione, se questo non è stato allegato alla perizia. Dovendo subentrare nel contratto quali locatori è nostro diritto conoscere le condizioni ed il canone concordato. L’art. 173 bis, comma 1 n. 3 disp. att. c.p.c., dispone infatti che in perizia deve risultare “lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento”.
Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice delle esecuzioni emette il decreto di trasferimento con il quale trasferisce all’aggiudicatario la proprietà del bene espropriato, e ordina (ex art. 586 c.p.c.) che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie (sia precedenti sia successive al pignoramento), nonché il sequestro conservativo convertitosi in pignoramento (ex art. 686 c.p.c.). Per quanto riguarda invece altri diritti o domande gravanti sul bene quali: i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziari, le domande giudiziali, le trascrizioni di preliminari, le domande per l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre (ex art. 2932 c.c.), gli atti di destinazione (di cui all’art. 2645 ter c.c.); il giudice delle esecuzioni non può disporre la cancellazione con il decreto di trasferimento e sarà necessario un provvedimento del giudice competente.
Altro possibile onere che rimarrebbe a nostro carico è una convenzione matrimoniale o un provvedimento di assegnazione della casa coniugale.
Nel caso sussistano all’acquirente sarà sempre opponibile il diritto dell’assegnatario ad utilizzare il bene finché ne sussistano i presupposti previsti dalla legge (in particolare convivenza con figli minori o maggiorenni non economicamente autosufficienti). Altro onere da cui dobbiamo stare in guardia è un atto di asservimento urbanistico, per cui un immobile viene asservito ad uno specifico uso, per esempio a parcheggio o a passaggio pubblico. In perizia troviamo elencati tutti i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o che resteranno a carico dell’acquirente. E’ opportuno porre particolare attenzione a questi ultimi.
Nel caso in cui acquistassimo da costruttore o da un privato sarebbe opportuno che verificassimo che la planimetria catastale e la mappa corrispondano allo stato di fatto dell’immobile. Dovremmo inoltre controllare tutti gli atti amministrativi che riguardano l’immobile ovvero Concessioni, autorizzazioni, art. 26, D.I.A. ed altro, Concessioni a Sanatoria o richieste Certificati di abitabilità e/o agibilità, apertura e chiusura lavori (un lavoro aperto ma non chiuso diventa un abuso); estrarre copie ultimo progetto e verificare la conformità (anche degli ingombri esterni del fabbricato) dell’immobile, planimetricamente, prospettivamente, di destinazione d’uso, ecc…
Acquistando in asta è tutto più facile, perché il perito avrà già verificato per noi tutte queste informazioni, fornendo un giudizio sintetico sulla conformità urbanistico edilizia e catastale. Nel caso in cui fossero rilevate difformità è indicato l’ammontare stimato degli oneri e del compenso da corrispondere al professionista incaricato per la regolarizzazione della situazione.
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 Cass. 
 art. 586
 art. 686
 art. 2932
 art. 26