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Timestamp: 2019-03-18 16:05:16+00:00

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RESOLUCIONES DE MARZO-2004
RESOLUCIONES DGRN MARZO-2004
*1. DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD DE LICENCIA DE SEGREGACIÓN Y SILENCIO POSITIVO EXISTIENDO PREVIA RESOLUCIÓN DENEGATORIA. R. 12 de enero de 2004, DGRN. BOE del 1 de marzo de 2004.
Inicialmente se había solicitado una licencia de segregación, que fue denegada por el Ayuntamiento justo a los tres meses de la petición, aunque se ignora la fecha de notificación (presumiblemente fuera de plazo). Ahora, insistiendo en el asunto, se solicita de un Ayuntamiento la declaración de innecesariedad de licencia para dicha segregación (el día 5 de marzo), cuya resolución negativa (emitida el 4 de Junio) se notifica al interesado un día después de los 3 meses legales (el 6 de Junio). Se otorga ahora la escritura de segregación aludiendo al silencio positivo de la declaración de innecesariedad, que se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad.
La DGRN sienta las siguientes conclusiones, en parte reiterando la doctrina de anteriores Resoluciones:
1.- El silencio positivo opera también para declaraciones administrativas de innecesariedad de licencia.
2.- Los tres meses necesarios para que opere el silencio positivo han de contarse desde la fecha de solicitud inicial hasta la fecha de notificación de la resolución administrativa (no hasta la fecha de la emisión de la propia resolución).
3.- El silencio positivo no opera cuando la petición (solicitando licencia) ha sido realizada ya otras veces y denegada expresamente.
4.- En el caso concreto no admite el juego del silencio positivo respecto de la declaración de innecesariedad de licencia (aunque pasaron más de tres meses hasta la notificación) por la existencia de una previa resolución denegatoria a una petición de licencia por el mismo caso (aunque deja abierta la posibilidad de acreditar que aquí sí tuvo lugar el silencio positivo, acreditando la fecha de notificación, fuera de plazo). (AFS)
4. PODER PARA HERENCIAS Y VENTAS. INTERPRETACIÓN. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. R. 20 de enero de 2004, DGRN. BOE del 1 de marzo de 2004.
Se trata de un poder en el que se faculta al apoderado para intervenir en herencias en las que esté interesado el poderdante... y vender los bienes de dichas herencias, cuya escritura fue otorgada con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 24/2001 que modificó la materia relativa a los poderes, y el juicio notarial de capacidad.
En el caso concreto el apoderado vende un bien que el poderdante había adquirido por herencia, pero en cuya herencia no había intervenido el apoderado.
La registradora entiende que el poder para vender bienes de las herencias está limitado a sólo los bienes procedentes de las herencias en las que el apoderado haya intervenido previamente haciendo uso del poder, no a bienes de cualquier herencia del poderdante. El notario estima que el poder no distingue, y por tanto le faculta para vender cualquier bien que proceda por herencia.
La DGRN da la razón al notario, y sienta los siguientes principios, siempre referidos a las escrituras con uso de poder autorizadas antes de la entrada en vigor de la ley 24/2001 (1 de Enero de 2002):
El registrador puede calificar y revisar el juicio notarial sobre la capacidad legal del representante, no sobre el juicio de capacidad natural.
La calificación sólo la puede hacer por lo que resulte de las escrituras (y del registro). Por ello si el notario ha cumplido la legislación notarial, y ha reseñado las facultades del poderdante con testimonio parcial aseverando que lo no trascrito no restringe, modifica o condiciona lo inserto, la fe pública notarial no puede ser puesta en entredicho y el registrador no puede pedir que se le aporten los poderes, ni calificar sobre lo no trascrito en base a meras conjeturas o hipótesis.
En el caso concreto considera la DGRN que las conjeturas de la registradora (su particular interpretación del alcance del poder) están alejadas de los propios términos del poder, son contrarias al buen sentido de la interpretación y además perjudican la seguridad del tráfico jurídico en vez de favorecerlo. (AFS)
*5. RESERVA DEL DERECHO A EDIFICAR POR EL CONSTRUCTOR EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA y TRANSMISIÓN DEL TERRENO. R. 15 de enero de 2004, DGRN. BOE del 1 de marzo de 2004.
Sin embargo, hay que reflexionar con motivo de esta Resolución sobre la cláusula de reserva del derecho a edificar por el constructor en una propiedad horizontal (por ejemplo de una futura fase II), tan habitual como escueta a veces, que la DGRN considera confusa y que ocasiona problemas como el presente. Hay que tener en cuenta que el Registro no publica la titularidad del suelo a favor del constructor, a lo sumo un derecho a edificar dentro de unos estatutos, y sin inscripción separada. La naturaleza y eficacia de ese derecho puede ocasionar muchas dudas en orden, por ejemplo, a su transmisibilidad, a la posibilidad de gravámenes, a la titularidad del terreno sobre el que recae el derecho, y a la constancia de todo ello en el Registro.
6 PAQUISTANÍES ADQUIEREN CON ARREGLO A SU RÉGIMEN MATRIMONIAL. R. 10 de enero de 2004, DGRN. BOE del 2 de marzo de 2004.
El Notario recurre la calificación alegando que es de aplicación el artículo 92 del Reglamento Hipotecario al ser más concreto, argumento de importante peso. También cita la R. 23 de julio de 1999, con menos razón al haber olvidado en ese caso el Registrador en la nota de calificación la referencia al artículo 54 del Reglamento Hipotecario.
La DG desestima el recurso. Se basa, como ya hizo en la R. 19 de diciembre de 2003, referida a cónyuges ingleses, en que, afirmado por el Registrador que el derecho paquistaní establece el sistema de separación, y sin que esta afirmación haya sido desvirtuada, el artículo 54 del Reglamento Hipotecario impone que debe fijarse la cuota indivisa correspondiente a cada uno de los adquirentes.
Notas: la clave parece estar en la afirmación por parte del Registrador de conocer el sistema pakistaní y no haber sido contradicha su aseveración de regir el sistema de separación de bienes como supletorio, es decir, que, para la resolución del recurso se toma como indubitada esta circunstancia. Y, si hay separación de bienes, el artículo 54 ha de operar, con preferencia al 92.
Tradicionalmente, se ha aceptado que, cuando adquieren extranjeros y no se determina su régimen económico matrimonial, por motivos prácticos, y aunque sufra el principio de especialidad, se espera a la venta o a la hipoteca para dilucidarlo si fuera preciso, cosa que no suele ocurrir, porque acostumbran a comparecer los dos. Con estas dos Resoluciones se fija una excepción a dicho modo de proceder. Operará el artículo 54 si se dan cumulativamente estas circunstancias:
1º.- Manifiestan que están casados en el régimen supletorio (o legal) de su país.
Aunque sea defendible el carácter especial del artículo 92 del Reglamento Hipotecario, también parece justificada una interpretación restrictiva del mismo, porque la titularidad registral queda difusa lo cual puede plantear importantes problemas, por ejemplo, cara a una anotación de embargo.
Ahora bien, no parece razonable hacer depender la inscribibilidad de un título de una circunstancia del azar como es la de si el Registrador conoce o no un determinado régimen matrimonial extranjero. (JFME)
Confirmada por la Sentencia de 9-3-2005 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alicante y en apelación por la Sentencia de 15-12-2005 de la Audiencia Provincial de Alicante, que considera que la constancia a que se refiere el artículo art. 92 RH (...con indicación de éste -del régimen económico matrimonial- si constare) no ha de limitarse al Notario autorizante sino también al Registrador de la Propiedad, en virtud de la responsabilidad que asume en la inscripción del título, siendo aplicable el art. 36 RH, pues el régimen económico matrimonial está dentro de las cuestiones relativas a las personas.
7. PRINCIPIOS DE LEGITIMACIÓN Y TRACTO SUCESIVO. R. 23 de enero de 2004, DGRN. BOE del 8 de marzo de 2004.
Caso planteado: mediante escritura se protocoliza un convenio urbanístico suscrito por el Ayuntamiento y los titulares registrales, en el que el citado Ayuntamiento adquiría por permuta un solar inscrito y se obligaba a transmitir varias parcelas que se le adjudicarían como consecuencia de un P A. U. Mediante otra escritura los permutantes cedieron a una sociedad los derechos y obligaciones derivados del citado convenio. Posteriormente el Ayuntamiento fijó las parcelas a entregar en pago de la permuta y se otorgó la correspondiente escritura pública de transmisión en favor de la sociedad cesionaria.
El Registrador no practica la inscripción por carecer el Ayuntamiento de poder de disposición y porque vulnera el principio registral de tracto sucesivo, provocando la omisión de deberes fiscales.
El Notario y el interesado recurren. La Dirección General da la razón al Registrador, ya que "no cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro sólo pueden acceder los actos válidos esa validez no viene determinada por pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente. Si bien es cierto que ese poder se presume cuando resulta del contenido tabular, el Registrador debe calificar no sólo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del documento presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien pueda ser favorecido por ella. Esta conclusión no puede quedar contradicha por el argumento de que el derecho de la adquirente derive de la transmisión de la posición jurídica que en la permuta previa ostentaban los titulares registrales, pues si se reconoce la existencia de dos transmisiones distintas y sucesivas su validez debe ser examinada y debe tener sus consecuencias de carácter material y tributario. (MN)
8. DOMINIO SOBRE PARTE DE UNA FINCA: ES NECESARIO RÉGIMEN DE COMUNIDAD. R. 24 de enero de 2004, DGRN. BOE del 8 de marzo de 2004.
Se pretende la inscripción del Auto recaído un expediente de dominio y la inmatriculación de una finca que se describe casa con huerta y casetón sita... que consta de las siguientes dependencias: en la planta baja una cuadra y una bodega, siendo propiedad de la actora únicamente una cuarta parte de la bodega, a la que tiene acceso a través de una cuadra propiedad de..., el piso primero de 66 m y el piso segundo de idénticos metros...
El Registrador deniega la inscripción por no constar constituido el régimen de propiedad horizontal de la finca de que se trata.
La Dirección General confirma la calificación del Registrador, ya que si bien la legislación no establece con carácter general la exigencia de previa inscripción del título constitutivo de una comunidad especial para que pueda inscribirse el derecho de uno de los propietarios, en el caso debatido -reconociendo que la cuarta parte de la bodega y las cuadras pertenecen a otra persona-, la declaración de dominio calificada se refiere a una parte de la finca, sin que quede definido el régimen de comunidad existente y las normas que la regulan, ni la cuota ideal de participación que corresponde al recurrente en el edificio en su totalidad, con lo que la sola fijación de la porción material de la finca sobre la que recae el dominio del titular no se cumplen las exigencias del principio de especialidad. (MN)
*9. DOMICILIO PARA LAS NOTIFICACIONES: PUEDE SER UN SOLAR. R. 26 de enero de 2004, DGRN. BOE del 8 de marzo de 2004.
Caso planteado: si a los efectos del procedimiento regulado en la L.E.C. para la ejecución directa sobre los bienes hipotecados, es posible señalar como domicilio para efectuar requerimientos un solar.
La Dirección General, -aunque esta cuestión no se planteaba en el recurso- entiende que la fijación de un domicilio se requiere únicamente para la aplicación de las particularidades procésales del procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, por lo que no afecta a la validez y eficacia de la hipoteca y no impide su inscripción; entiende que, teniendo en cuenta la posible existencia de una edificación no escrita y la competencia del Secretario Judicial para la dirección de las comunicaciones, la fijación de un solar como domicilio para las notificaciones debe ser reflejada en la inscripción, remitiéndose cualesquiera dificultades para la efectividad de dichas comunicaciones al proceso que en su día pueda entablarse para la ejecución de la hipoteca. (MN)
*10. EXCESO DE CABIDA: CERTIFICACIÓN CATASTRAL SIN LINDEROS. R. 27 de enero de 2004, DGRN. BOE del 8 de marzo de 2004.
Caso planteado: se presenta un "Acta declarativa de exceso de cabida" en la que las dueñas de una finca manifiestan que la verdadera extensión es 2.817 m2 (según la descripción que se hace en el título, después de varias segregaciones practicadas mide 691 m2); en el mismo documento se contiene un Acta de Notoriedad de la verdadera extensión de la finca en la que declaran dos testigos, acompañándose como prueba documental certificaciones catastrales.
El Registrador suspende la inscripción porque no se cumplen los requisitos para inmatricular un exceso de cabida superior a la quinta parte de la ya inscrita, ya que: a) la certificación catastral que se acompaña no permite, al faltar los linderos, la verdadera identificación de la finca; y, b) tampoco es posible su inmatriculación por procedimiento del párrafo tercero del artículo 298.3 R.H., porque dicha Acta de Presencia y Notoriedad no se ajusta en su tramitación a lo dispuesto en el artículo 203 de la L. H.
La Dirección General no entra en la discusión sobre la naturaleza jurídica del Acta de Presencia y Notoriedad regulada en el artículo 298 R.H., y desestima el recurso en base al primero de los defectos: la certificación catastral impide la perfecta identificación de la finca, ya que al no tener linderos no es indubitado que con la rectificación se altere la realidad física exterior, duda que se acentúa porque la finca es el resto de diversas segregaciones (Art. 298.5 R.H.) (MN)
*11. COMPRA POR EXTRANJERO EN ZONA DE INTERÉS TURÍSTICO: NO PRECISA AUTORIZACIÓN DE DEFENSA. R. 28 de enero de 2004, DGRN. BOE del 8 de marzo de 2004.
Se presenta en el Registro escritura por la que una súbdita canadiense adquiere un apartamento y una plaza de garaje al sitio de Isla Canela y el Moral del término municipal de Ayamonte. En la escritura el Notario advierte a la compradora de la obligación de obtener las autorizaciones impuestas por el artículo 37 del Reglamento de Zonas e Instalaciones de interés para la Defensa Nacional.
El Registrador de la Propiedad suspende la inscripción por falta de autorización de la autoridad militar, de conformidad con lo que establecen el artículo 18 de la Ley de 12 de marzo de 1975 y 35 de su Reglamento de 10 de febrero de 1978.
LA DGRN estima el recurso, diciendo que el mismo artículo 18 de la Ley de Zonas e Instalaciones de interés para la Defensa Nacional, en su último párrafo, exceptúa de la necesidad de la autorización militar a los centros y zonas de interés turístico a que se refiere la Ley de 1963. Y el hecho de que tal Ley no esté ya en vigor, no quiere decir que no exista ya la autorización genérica establecida en la Ley de 1975, pues la derogación de la Ley de 1963 por la de 1991 no implica que tal derogación haya de tener carácter retroactivo, pues incluso la Ley derogadora salva los beneficios ya producidos conforme a la legislación anterior.(JDR)
13. COMPRA POR EXTRANJERO EN ZONA DE INTERÉS TURÍSTICO: NO PRECISA AUTORIZACIÓN DE DEFENSA. R. 29 de enero de 2004, DGRN. BOE del 8 de marzo de 2004.
Análoga a la de 28/1/2004 (nº 11 de este informe). (JDR)
15. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR TRACTO: APLICACIÓN RESTRICTIVA. R. 31 de enero de 2004, DGRN. BOE del 8 de marzo de 2004.
La única cuestión planteada es determinar si en virtud del auto recaído en expediente de dominio puede inscribirse un inmueble a favor de personas que lo han adquirido de los titulares registrales una parte indivisa y de los herederos de otros titulares registrales la otra parte.
La DGRN reitera su doctrina de interpretación y aplicación restrictiva en esta materia, y concluye que en el caso planteado no se está propiamente ante un supuesto de tracto sucesivo interrumpido sino ante una ruptura del enlace directo entre el titular registral y la persona que pretende la inscripción que puede ser rectificada por la vía del artículo 40-a) de la Ley Hipotecaria. El expediente de dominio, dice, sigue siendo titulación supletoria, que no procede cuando existe o es fácil de conseguir la titulación ordinaria y debe rechazarse cuando no se trata de suplir sino de eludir ésta.(JDR)
*19. CESIÓN DE CONTRATO. R. 21 de enero de 2004, DGRN. BOE del 9 de marzo de 2004.
Por escritura pública se protocolizó convenio urbanístico suscrito por un Ayuntamiento y determinados hermanos, en virtud del cual los mismos dieron en permuta al Ayuntamiento un solar inscrito a su nombre y, como contraprestación por dicha transmisión, el Ayuntamiento se obligó a transmitir a dichos hermanos varias parcelas que habrían de adjudicarse a dicho Ayuntamiento como consecuencia de un P.A.U., entonces aún en tramitación.
Por escritura otorgada ante el mismo Notario los hermanos cedieron a una sociedad todos los derechos y obligaciones derivados del citado convenio, quedando, como consecuencia de ello, la citada compañía subrogada en la posición jurídica que en el contrato cedido ocupaban los cedentes. La cesión efectuada fue notificada al Ayuntamiento, tomando éste conocimiento de la cesión por acuerdo del Pleno. La Comisión de Gobierno del Ayuntamiento acordó:
- Fijar, en base al acuerdo con la compañía cesionaria las parcelas a entregar en pago de la permuta.
- Otorgar la correspondiente escritura pública de transmisión de las parcelas a favor de la compañía
- Fijar el valor de las parcelas a entregar.
1º.- Por carecer la parte vendedora -el Ayuntamiento- de poder de disposición, debiéndose haber limitado su actuación a la ejecución del Convenio y a la consiguiente contraprestación a la que se obligó: La transmisión a los señores cedentes, de las parcelas adjudicadas al Ayuntamiento.
2º.- Porque tal actuación del Ayuntamiento vulnera el principio registral de tracto sucesivo en coherencia plena con los principios constitucionales de protección judicial de derechos e intereses legítimos y provoca la omisión de deberes fiscales
La DGRN confirma el criterio del registrador aduciendo que no cabe acceder a la inscripción al amparo:
1) de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.
2) No puede contradecir la anterior conclusión, el argumento de que el derecho del adquirente derive de la transmisión de la posición jurídica que en la permuta previa ostentaban los señores cedentes, pues es lo cierto que se reconoce la existencia de dos transmisiones distintas y sucesivas, cuya validez debe ser examinada y que deben tener sus consecuencias de carácter material y tributario.
COMENTARIO: A mi modo de ver, las Resoluciones a que hace referencia la DGRN -la de 21 de Junio de 1999 (BOE 3 de Agosto) y 10 de Septiembre de 2001 (BOE 30 de Octubre)- obedecen a supuestos distintos a éste; en el supuesto que planteaba la resolución 21 de junio de 1999, se reconoce en la escritura objeto de calificación la existencia de dos transmisiones o títulos de transmisión distintos y sucesivos de forma que el último de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial sino de otro intermedio, (contrato privado de compraventa) lo que por exigencia de principios de legalidad y tracto sucesivo material impone la calificación de la validez de ambas transmisiones y la de 10 de septiembre de 2001 contempla una elevación a público de documento privado realizada por los herederos del causante en la que no se limitaban a formalizar la misma, no diferenciando entre el acto adquisitivo oneroso (compraventa del causante) y la herencia del comprador; pero lo que es de destacar es que en la citada resolución de 21 de Junio de 1999 se aborda un tema interesante, la inscripción de las transmisiones en que se haya producido una cesión de la posición contractual del adquirente, sin llegar a pronunciarse sobre ello pues no era el supuesto objeto del recurso.
Pero, a mi modo de ver, lo que resulta evidente es que una cosa es ceder un bien (parece que en la resolución del 99 era lo que acontecía) y otra muy distinta ceder la posición en un contrato, esto es, concertar una cesión de contrato, o negocio en el cual el cesionario se subroga en la posición jurídica del cedente con consentimiento de la otra parte, de tal forma que se concibe como negocio plurilateral donde el cesionario se subroga en la suma de derechos y obligaciones del cedente considerados en su unidad con consentimiento del contratante cedido, de forma que:
1.- El cedente queda desligado y liberado, salvo pacto en contrario, de las obligaciones que tuviera con el contratante cedido, procedentes del contrato que se cede.
2.- Y si contratante cedido y cesionario asumen recíprocamente la figura de partes del contrato cedido y el cedente queda sustituido por el cesionario, el contratante cedido no puede cumplir el contrato a favor del cedente ya que si lo hace así su conducta no tendría efectos solutorios, y
3.- además hemos de tener en cuenta que los contratos cedibles son aquéllos que se encuentran total o parcialmente pendientes de ejecución y, sobre todo, los de ejecución diferida
Por consiguiente, sí lo que aquí se ha producido (habría que leer las escrituras con detenimiento) es una verdadera cesión de contrato que obedece a una causa y que se ha documentado en debida forma, (la que se exige al contrato que se cede, artículo 1280 Cc) no veo inconveniente para la inscripción a salvo temas fiscales. Y sin perjuicio de que el registrador califique las dos escrituras en su unidad. (IES)
REVOCADA por Sentencia de 24-6-2004 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Toledo (PUBLICADA EN EL BOE 26-4-2005 por Resolución de 5-4-2005)
20. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA CONDICIONAL. R. 30 de enero de 2004, DGRN. BOE del 9 de marzo de 2004.
HECHOS: Doña P falleció, bajo testamento en el que dispuso: En el remanente de todos mis bienes, derechos y acciones instituyo en primer lugar única y universal heredera a mi sobrina doña Pilar y habiendo de entenderse dicha institución en la forma y respectivos términos siguientes: 1.o Respecto a los inmuebles doña Pilar será heredera solamente en usufructo vitalicio, relevada de prestar fianza. 2.o Al fallecimiento de doña Pilar, siendo ésta mi heredera y dejando descendientes legítimos, sucederán estos en la posesión y usufructo vitalicio de todos los bienes inmuebles que de mí herede en igual concepto doña Pilar, en cuyo concepto y para su caso instituyo herederos usufructuarios de estos bienes inmuebles a los descendientes legítimos de la precitada doña Pilar y que a esta sobrevivan, siendo llamados a la herencia por el orden legal de la sucesión de la línea descendiente de la madre, como si se tratara de la sucesión de ésta con arreglo a los artículos 931 a 934 del Código Civil. 3.o Al fallecimiento de los descendientes de doña Pilar que sean usufructuarios vitalicios de los bienes inmuebles que de mi caudal herede ésta, en igual concepto serán herederos de estos bienes en pleno dominio los descendientes legítimos de aquéllos, siendo también llamados por el orden legal de la sucesión del descendiente que en todo o en parte hubiere usufructuado dichos bienes».
Al fallecimiento de doña P se adjudicó a doña Pilar, en escritura de partición de herencia, el usufructo vitalicio de las fincas comprendidas en la herencia de la primera inscribiéndose dicho derecho en el Registro de la Propiedad. Por escritura doña Pilar donó a sus hijos don F y don V, Ch. M el usufructo de las fincas que le habían sido dejadas por la fallecida tía, solicitando además la inscripción a favor de los nietos de doña Pilar, de la nuda propiedad de las fincas reseñadas, bajo las siguientes condiciones resolutorias: «A) Individual y total para el caso de que alguno de los nudo propietarios fallezca sin descendencia antes que su progenitor; B) Conjunta y total en cuanto a cada grupo, si don F o V o ambos fallecen antes que su madre y pasaren por tal motivo los nudo propietarios a segundos usufructuarios, conforme a los dispuesto en el testamento de doña P.; C) Conjunta y parcial dentro de cada grupo a favor de los hijos de don F o don V que nazcan después de esta fecha».
Ahora se vuelve a presentar otra copia de la referida escritura en unión de la copia de otra escritura otorgada en la misma fecha y ante el mismo fedatario, por la que don F y don V CH. M., actuando en nombre propio y en representación sus hijos menores procedieron a disolver el condominio. También se acompañan diversas escrituras de ratificación otorgadas por quienes dicen ser fideicomisarios de doña P y un escrito en el que se solicitaba que «a la vista del presente escrito y de los documentos acompañados, proceda a practicar la inscripción proindiviso, y por sextas e iguales partes, a favor de los fideicomisarios hermanos ch.l de la finca que se divide.
Han fallecido el fideicomitente y los fiduciarios
DGRN: Confirma el criterio de no practicar la inscripción ya que:
Se necesita la previa determinación de fideicomisarios por medio válido; ha de señalarse que en los supuestos de establecimiento de una sustitución fideicomisaria sin designar nominativamente a los sustitutos fideicomisarios (lo que ocurre en el caso debatido, en el que se llamó usufructuario a una sobrina y se dispuso que a su fallecimiento los bienes pasarían también en usufructo, a los descendientes legítimos de aquélla, y que fallecidos éstos, los bienes pasarían en pleno dominio a sus descendientes legítimos) es indudable que para la inscripción de los bienes fideicomitidos a favor de los fideicomisarios, no basta el solo testamento del causante, sino que se precisa un título adicional que determinen quienes son efectivamente las personas en cuyo favor ha de operarse la restitución fideicomisaria, título que bien puede ser el título sucesorio de los fiduciarios llamados en segundo lugar, o bien el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 82 del Reglamento Hipotecario otorgada una vez producido el evento de que depende la sustitución fideicomisaria, sin que sea suficiente al respecto un documento otorgado mucho antes de dicho evento por el primer fiduciario y sus dos únicos hijos en esa fecha, quienes actuaban por sí y en nombre de los que en ese momento eran a su vez sus descendientes legítimos.
Por lo demás, dada la peculiar naturaleza del derecho de los fideicomisarios antes de la restitución a su favor, permite afirmar que el acuerdo particional efectuado antes del evento restitutorio por quienes luego resultarían ser efectivamente los únicos fideicomisarios, puede ser inscrito sin necesidad de ratificación posterior por los otorgantes. Ahora bien, en el caso debatido, no sólo no puede apreciarse la concurrencia de esa circunstancia por cuanto no se ha acreditado quiénes sean los efectivos fideicomisarios sino que, además, ese documento particional en cuestión fue otorgado por los fiduciarios llamados en segundo lugar, por sí y en representación de sus hijos menores (los futuros fideicomisarios) y no consta que todos ellos hayan ratificado siendo ya mayores dicho acuerdo; ratificación que sin duda alguna es precisa pues no puede pretenderse que la representación legal inherente a la patria potestad incluya aquellos actos que en rigor no deben realizarse aún, al quedar supeditada su validez y eficacia al advenimiento de acontecimientos futuros e inciertos, que quizás ocurrirán cuando se haya extinguido la patria potestad.
COMENTARIO: Estamos en este supuesto ante una sustitución fideicomisaria condicional. Son fideicomisarios los descendientes de los fiduciarios usufructuarios que sobrevivan a los mismos y siguiendo el criterio, por voluntad de la testadora, de los 931 a 934 del Código Civil que regulan la sucesión intestada en línea descendente. Cualquier acto que un presunto fideicomisario condicional realice antes del evento restitutorio, está tan condicionado como el derecho que tiene, operando el artículo 759 y no el 799. (IES)
22. TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO. MODO EN QUE SE HICIERON LAS NOTIFICACIONES. R. 3 de febrero de 2004, DGRN. BOE del 24 de marzo de 2004.
Se trata de un Auto de expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo de un local existente en un edificio en régimen de Propiedad Horizontal. Los titulares registrales vendieron a unos cónyuges, los cuales vendieron, a su vez, a las promotoras del expediente
Defecto 1º: Simplemente hay una ruptura en el orden de titularidades que se podría salvar por la elevación a público de los documentos privados.. Este defecto es revocado al no admitir la DG la distinción que hace la Registradora, según la cual no existe interrupción del tracto pues hay una simple ruptura en la cadena de titularidades. Entiende el Centro Directivo que siempre que hay interrupción de tracto existe ruptura de la cadena de titularidades, existiendo propia interrupción del tracto cuando son dos transmisiones las que se tratan de suplir.
Defecto 2º: no consta el título de adquisición de los promovientes. Se revoca porque resulta del testimonio del Auto que la adquirieron «de D. J.P.C. y Doña M.F.P. en virtud de contrato privado de compraventa».
Defecto 3º: Falta la cuota de participación en los elementos comunes. Se revoca. Si consta en el Registro, no hay problema. Si no consta, no es el expediente el medio adecuado para fijarla.
Defecto 4º: No se declara en qué proporción corresponde el dominio a las dos promotoras del expediente. Se confirma en aplicación del art. 54 del Reglamento Hipotecario.
Defecto 5º: No hacerse constar, siendo la inscripción contradictoria de menos de treinta años de antigüedad, la forma en que se han hecho las notificaciones, pues sólo se expresa genéricamente que se hicieron conforme a la Ley y no que se ha citado tres veces -una de ellas personalmente- a los titulares registrales. Se confirma el defecto porque el Registrador tiene obligación de calificar si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión por lo que debe resultar de la documentación presentada en qué forma se han practicado las notificaciones. (JFME)
23. COMPRA POR ESPOSOS INGLESES. R. 4 de febrero de 2004, DGRN. BOE del 24 de marzo de 2004.
Similar a la nº 6 de este informe y, sobre todo, a la 11 del Informe 113 (R. 19 de diciembre de 2003). Se reproduce esté último resumen de IES:
Supuesto de hecho: Se presenta en el Registro escritura pública por la que unos cónyuges de nacionalidad británica adquieren «con arreglo a su régimen matrimonial» una determinada finca urbana.
El Registrador suspende la inscripción por no manifestarse, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, la proporción en que adquieren los compradores. El Notario recurre la calificación.
Dirección General: Desestima el recurso interpuesto. Los cónyuges adquirentes manifiestan estar sujetos al régimen legal de su país. En consecuencia, afirmado por el Registrador que el derecho británico desconoce la idea de régimen económico-matrimonial, por lo que la adquisición es como la de un sistema de separación, y sin que ésta afirmación haya sido desvirtuada, el artículo 54 del Reglamento Hipotecario impone que debe fijarse la cuota indivisa correspondiente a cada uno de los adquirentes. (JFME)
28. DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD DE LICENCIA DE SEGREGACIÓN Y SILENCIO POSITIVO, EXISTIENDO PREVIA RESOLUCIÓN DENEGATORIA. R. 10 de febrero de 2004, DGRN. BOE del 24 de marzo de 2004.
Ídem que la número 1 de este mes y de este mismo informe. (AFS)
**29. DENEGACIÓN DE INMATRICULACIÓN DE FINCA A TRAVÉS DE EXPEDIENTE DE DOMINIO, POR DUDA SOBRE LA POSIBLE INSCRIPCIÓN PREVIA DE LA FINCA. R. 11 de febrero de 2004, DGRN. BOE del 24 de marzo de 2004.
Hechos: Se inicia expediente de dominio para inmatricular una finca, expidiéndose por el Registrador certificación negativa de inmatriculación, pero con indicación de que si bien la finca no está inscrita tal como se describe, parece que procede de otra inscrita o de otra segregada de esa matriz.
El juez dicta auto en que declara justificado el dominio sin que la mera sospecha del Sr. Registrador sea obstáculo para no acceder a lo pretendido.
Presentado el auto en el Registro, el Registrador reitera su duda y finalmente suspende la inscripción, estableciendo que, en otro caso, se puede llegar a una doble inmatriculación, e insistiendo, más tarde, en que al tratarse de un expediente de inmatriculación no se ha notificado su tramitación al posible perjudicado que sería el titular registral.
Los interesados recurren apoyándose en que las dudas del Registrador no son bastantes para suspender una resolución judicial, y que éstas lo único que originan es una palmaria inseguridad jurídica.
Resolución: La DG desestima el recurso, entendiendo que, en caso de duda del Registrador sobre si la finca que se pretende inmatricular está o no inscrita, la solución no puede venir dada por un simple recurso gubernativo, sino que se tiene que acudir, conforme al art. 300 y 306 al juez de primera instancia, para que previa audiencia del titular registral, decida lo procedente.
Comentario: La situación planteada nos lleva a tratar de dos cuestiones que se dan con demasiada frecuencia:
1.- El Registro de la Propiedad es un Registro de fincas (Art. 1 LH), y no debe ser sólo un registro jurídico, sino que es necesario de inmediato la incorporación, junto a los datos jurídicos (titular, cargas etc.), de los datos físicos, superficie y linderos, incluso el plano correspondiente, o al menos que tales datos se puedan obtener a través del propio Registro. El R de la P tiene que garantizar al público, todos estos puntos, para evitar situaciones como la presente.
2.- Ello nos lleva a la segunda cuestión, la conexión de Registro y Catastro debe ser inmediata y total. Basta ya de lamentaciones sobre los intentos de coordinación que duran más de un siglo, o el hilo de unión de la referencia catastral, que algo ha conseguido pero que, tras de ocho años de vigencia, tampoco es para lanzar las campanas al vuelo.
¡Voy a levantar ampollas! Como en la mayoría de los países de nuestro entorno, toda transmisión inmobiliaria debe llevar consigo un cambio catastral. Toda venta de una finca debe llevar con ella la ficha del Catastro y su plano, y sin dilaciones; y Registro y Catastro deben marchar al unísono, incluso la modificación catastral se debe poder hacer desde el propio Registro de la Propiedad. Pienso si se podría encargar la gestión del Catastro o al menos los cambios de titularidad a los propios Registros de la Propiedad.
Lo que no es admisible es que conociendo, como conocemos, lo que dura y cuesta un expediente de dominio; lo que puede tardar un recurso gubernativo y en su caso judicial, ahora, le digamos a los particulares que, lo sentimos, deben ir a otro procedimiento judicial, para ver si pueden o no inmatricular su finca, no porque esté inmatriculada, sino porque no sabemos si lo está o no.
Y la culpa no es del Registro, ni del Catastro, ni del Juez, la culpa es de todos y en general del sistema, que debemos mejorar de inmediato, si queremos estar a la altura de nuestro siglo. (JLN)
30. DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE ESCRITURA DE COMPRA DE CÓNYUGES BRITÁNICOS, POR NO HACERSE CONSTAR LA PARTICIPACIÓN EN QUE ADQUIERE CADA UNO DE ELLOS. R. 12 de febrero de 2004, DGRN. BOE del 24 de marzo de 2004.
Hechos: Un matrimonio británico adquiere una finca, haciendo constar la notario en la escritura de compra que compran con arreglo a su régimen legal matrimonial.
El Registrador de la Propiedad, basándose en su conocimiento del Derecho Inglés, que establece que el matrimonio no impone restricción alguna a la situación patrimonial de los cónyuges, que conservan, antes y después del matrimonio, la propiedad separada e independiente de sus bienes y su libre disposición, suspende la inscripción al no especificarse en la escritura, la proporción o cuota que adquiere en la finca comprada, cada uno de ellos.
La Notario, interpone recurso gubernativo apoyada en Rs anteriores, y en el Art. 92 del RH, que dada la multiplicidad de regímenes económicos de los distintos extranjeros, dispensa de la necesidad de acreditar dicho régimen económico, y es posible inscribir sin hacerlo constar.
Resolución: La DG en contra de sus anteriores pronunciamientos, y en base al conocimiento que del Derecho Inglés alega el registrador, desestima el recurso y da la razón al Registrador, dado que si los esposos británicos adquieren conforme a su régimen legal, según el cual el matrimonio no influye en su situación patrimonial, se precisa para inscribir la determinación de la cuota que cada uno adquiere en la finca comprada.
Comentario: En la particular, llamémosle, controversia notarial-registral que se mantiene en Torrevieja y sus aledaños, sobre la forma de inscribir las adquisiciones de cónyuges extranjeros, se han mantenido dos posiciones: la registral que sostiene que para evitar dudas y sea cual sea el régimen económico, incluso de comunidad, es conveniente fijar la cuota en que adquiere cada cónyuge, y la notarial que mantiene que basta con hacer constar en la escritura que ambos esposos adquieren conforme a su régimen económico legal supletorio.
Hasta ahora la DG había dado la razón a los notarios, estimando que eso es lo que exige el Art. 92 del RH, es decir que la inscripción se practique con sujeción a su régimen matrimonial, si constare. Pero la manifestación del Registrador, indicando que en el Reino Unido no existe régimen económico, y el matrimonio no altera la situación patrimonial de los consortes, ha llevado a la DG a modificar las Rs anteriores.
El tema es discutible, pero pienso que el hacer constar que ambos esposos adquieren conforme a su régimen económico legal supletorio no es una mala solución y está de acuerdo con el contenido del Art. 92 del RH. Lo contrario y más basándose en el conocimiento que de dicho régimen económico pueda tener el registrador, nos lleva a la necesidad de preguntarle a éste, previamente, si conoce o no el sistema económico de los búlgaros, rusos, finlandeses etc... Y no es ninguna exageración, dada la proliferación de cónyuges extranjeros que se da en todas las zonas costeras de Nuestro País.
La cuestión ahora, una vez que los cónyuges británicos han regresado a su País, es si el Notario puede por sí, rectificar la manifestación hecha en la escritura o se precisa una rectificación de los otorgantes en tal sentido. Y ¿cómo hacerle comprender a un británico que debe rectificar la manifestación que hizo en su día, por un tema puramente formal, cuando a él le da lo mismo que se inscriba de una forma o de otra? (JLN)
31. PRÉSTAMO HIPOTECARIO EN QUE SE FIJA UN TIPO DE INTERÉS MÁXIMO, A EFECTOS HIPOTECARIOS Y SE RECHAZA LA POSIBILIDAD DEL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL. R. 13 de febrero de 2004, DGRN. BOE del 24 de marzo de 2004.
Hechos: En una escritura de préstamo hipotecario a interés variable, no se fija tope máximo o mínimo de interés, pero si se señala un tipo de interés máximo del 18% anual a efectos hipotecarios. También se acuerda a efectos de ejecución la posibilidad de utilizar el procedimiento extrajudicial.
El Registrador suspende la inscripción por considerar que, en los préstamos hipotecarios a interés variable, debe de adoptarse un tope máximo y mínimo de interés, y no es admisible el fijar un tipo máximo del 18% a efectos hipotecarios. También rechaza la posibilidad de aplicar el procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca.
El Notario recurre contra dicha calificación y la DG le da la razón.
Resolución: La DG entiende que no es preciso establecer un tipo máximo de intereses ordinarios o moratorios, si se fija el tope máximo a que puede ascender su cobertura hipotecaria, y que la expresión a efectos hipotecarios debe entenderse en el sentido de fijarse la cobertura hipotecaria de tales intereses.
En cuanto a la aplicación del procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca, admite su posibilidad, basándose en otras recientes resoluciones, en la posibilidad de que esta ejecución extrajudicial ha sido aplicada en leyes preconstitucionales (C.c. en materia de prenda) o postconstitucionales (Ley de ventas a plazos de bienes muebles), así como en que se ha recogido en el nuevo Art. 129 de la LH y en la LEC que admite la venta extrajudicial del bien hipotecado.
Comentario: Entiendo que este recurso estaba guardado en el cajón de los recuerdos de la DG, ya que la escritura es de 1999 y la nota de igual fecha (hace casi cinco años), y a mi juicio, no tiene mayor trascendencia jurídica, desde el momento en que los dos motivos del recurso ya estaban resueltos en Rs anteriores.
La DG ya había precisado que en las escrituras de préstamo hipotecario a interés variable, se debe fijar un tipo máximo o una suma máxima de responsabilidad por intereses, y en cuanto a la aplicación del procedimiento extrajudicial, la nueva LH y LEC han venido a resolver en sentido positivo la posibilidad de su utilización. (JLN)
32. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN EN LA QUE NO SE FIJAN EL TOTAL DE METROS CUADRADOS EDIFICADOS Y LA LICENCIA NO ESTA FIRMADA POR EL SECRETARIO. R. 14 de febrero de 2004, DGRN. BOE del 24 de marzo de 2004.
Hechos: Se formaliza una escritura de declaración de obra nueva en construcción, que es calificada negativamente por los siguientes defectos: no se determina la superficie edificada total (se había establecido sólo la superficie útil de la planta baja), aunque se indicaba la superficie construida de la alta y la superficie total ocupada en la parcela por el edificio. Además la licencia aportada estaba firmada sólo por el alcalde, pero no por el Secretario del Ayuntamiento.
Resolución: Ante el recurso del Notario, la DG le da a éste la razón:
.. De un lado, porque entiende que si se suma la superficie que ocupa la edificación en el solar y la superficie de la planta primera, se obtiene la total superficie edificada.
.. Y de otro porque el Alcalde (sic) puede comunicar directamente una resolución acordada por él mismo.
Comentario: La presente Rs me recuerda, por su contraste, los primeros años de mi ejercicio profesional, donde la DG entonces regida por Letrados profesionales de la propia Dirección, daba a conocer, al año, unas diez o doce Resoluciones, que eran piezas jurídicas de gran profundidad, y dónde cada notario o registrador, sabía que se jugaba su prestigio al recurrir, por lo que se tentaba la ropa antes de formular un recurso.
Hoy muchos de los recursos son de intrascendencia jurídica y la DG los resuelve, como el presente, en dos párrafos, sin argumentar absolutamente nada.
En cualquier caso es, en mi opinión, evidente que conforme al Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Corporaciones Locales R DTO 2568/86 de 28 de noviembre, Art. 203, es el Secretario el debe expedir y firmar los certificados con el Visto Bueno del Alcalde.
Pero ¿era realmente necesario acudir a la DG para que aclarara si era precisa o no la firma del Secretario? (JLN)
Revocada por la Sentencia de 5-5-2006 del Juzgado de Pamplona nº 6 en cuanto al segundo defecto (falta de justificación de la obtención de la licencia oportuna, al no estar debidamente certificado por el Secretario del Ayuntamiento el ejemplar de la resolución del Alcalde que se aportó a la escritura de declaración de obra nueva) confirmando la calificación registral. La Sentencia FIRME de la Audiencia Provincial de Navarra de 19 de Junio de 2007 (PUBLICADA EN EL BOE DE 8-3-2008) desestima los recursos de apelación interpuestos por el Registrador y por el Notario.
*16. DEPÓSITO DE CUENTAS: NO PUEDE CERTIFICAR APODERADO. R. 15 de enero de 2004, DGRN, BOE del 9 de marzo de 2004.
Se firma la certificación del acuerdo de la Junta por persona que no aparece inscrita como administrador y sí como apoderado.
LA DGRN señala que la persona que certifica los acuerdos como administrador único de la sociedad no consta inscrita en el Registro con tal cargo y sí únicamente como apoderado, lo que no le faculta para hacer uso de las facultades «indelegables» de certificar los acuerdos de las juntas generales que corresponden al órgano de administración de la sociedad (Cfr. artículo 109 del Reglamento del Registro Mercantil). (IES)
33. DEPÓSITO DE CUENTAS: RA DEPOSITAR EL DE UN EJERCICIO HA DE ESTARLO EL DEL ANTERIOR. R. 18 de febrero de 2004, DGRN. BOE del 30 de marzo de 2004.
En el presente caso, las cuentas del ejercicio 2001 no han sido depositadas, por lo que, mientras no se haga, el Registro tiene que permanecer cerrado resultando imposible el depósito de las cuentas del ejercicio 2002 que se pretende. (JFME)
34. DEPÓSITO DE CUENTAS: INFORME DEL AUDITOR DE CUENTAS. R. 19 de febrero de 2004, DGRN. BOE del 30 de marzo de 2004.
No puede tenerse por efectuado el depósito de las cuentas anuales de una sociedad si no se presenta el correspondiente informe del auditor de cuentas cuando en las sociedades no obligadas a verificación contable se hubiese solicitado por los socios minoritarios el nombramiento registral mientras su petición, o estuviese pendiente de decisión o hubiese sido atendida por el Registrador Mercantil o por el Juez. En el presente caso, la solicitud, en el momento de la calificación, estaba pendiente de la decisión que vía recurso ante la DGRN. (JFME)

References: RESOLUCIÓN 
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 Resolución 
 artículo 92
 artículo 54
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 resolución 
 artículo 54
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 artículo 92
 artículo 298
 artículo 203
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 artículo 37
 artículo 18
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 artículo 40
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 artículo 1280
 Resolución 
 artículo 82
 artículo 759
 artículo 54
 artículo 54
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 artículo 109