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Timestamp: 2018-03-22 12:03:23+00:00

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Diritto alla provvigione e cessione di quote sociali
Fideiussione per gli immobili da costruire
Diritto alla provvigione e cessione quote sociali
La sentenza della Corte di Cassazione di seguito commentata affronta, attraverso l'analisi di un caso particolare, il problema se vi sia o meno diritto alla provvigione per la mediazione nel caso di un immobile compravenduto per mezzo di una cessione di quote sociali in una società di capitali.
Il fatto che un tale diritto sia per la giurisprudenza tutt'altro che pacifico invita le parti a tenere sempre un comportamento chiaro fin da subito , cioè fin dall'atto del conferimento dell'incarico, che è forse l'evento più delicato nel bilancio dei rapporti tra cliente e mediatore. Non solo nell'interesse del mediatore, ma nell'interesse di tutti.
[fonte: "Immobili e proprietà" - n. 11/2001]
NIENTE PROVVIGIONI AL MEDIATORE CHE VENDE UN IMMOBILE MEDIANTE CESSIONE DI QUOTE SOCIALI
Il diritto alla provvigione del mediatore che viene incaricato di vendere un immobile di proprietà di una società a responsabilità limitata non è così pacifico. Vediamo quali sono i limiti d'azione del mediatore secondo il ragionamento seguito dalla Cassazione in un caso un po' particolare
di Barbara Crivellaro
La Corte di Cassazione(1) ha esaminato una fattispecie su cui poche volte aveva avuto modo di pronunciarsi in passato. La decisione conclude una lunga vicenda giudiziaria iniziata nel 1990 su impulso del mediatore che convenì in giudizio tre soggetti, una società e due privati, per sentirli condannare al pagamento della provvigione, avendo il medesimo mediatore fatto concludere ai convenuti un affare, consistente nella vendita di un immobile di loro proprietà.
In realtà i fatti, sopra semplificati ai minimi termini, si svolsero in maniera un po' più complicata. Il mediatore aveva ricevuto l'incarico di vendere l'immobile da parte di una società a responsabilità limitata, proprietaria dell'immobile.
Il medesimo professionista aveva diligentemente seguito l'affare, tanto che l'immobile era stato effettivamente venduto, ma non mediante un contratto di compravendita, bensì tramite un contratto di cessione di tutte le quote della s.r.l. intervenuto tra i soci della medesima società (una s.p.a. e due persone fisiche) e un altro soggetto.
I soci della s.r.l., che originariamente aveva conferito l'incarico al mediatore, dopo il perfezionamento della cessione delle quote, avevano riconosciuto in una scrittura che l'affare era stato concluso grazie all'intervento dello stesso, accollandosi l'obbligo di corrispondergli la provvigione. Tuttavia, nessun pagamento fu mai effettivamente corrisposto al mediatore che fu costretto ad adire le vie giurisdizionali.
La Corte di Cassazione ha, con la sentenza del giugno 2001, definitivamente negato che il mediatore abbia diritto alla provvigione per la vendita di un immobile attuata mediate la cessione delle quote sociali.
E ciò per diversi ordini di motivi:
1) l'affare concluso (cessione delle quote) è diverso rispetto a quello originariamente proposto dal mediatore (compravendita) e, quindi, viene meno il nesso di causalità tra l'attività del professionista e la conclusione dell'affare stesso;
2) anche volendo considerare come identiche, dal punto di vista del risultato economico, l'alienazione dell'immobile attuata tramite contratto di compravendita rispetto a quella realizzata mediante la cessione delle quote sociali, fatto ostativo al riconoscimento del diritto alla provvigione è la diversità del soggetto venditore (i tre soci) rispetto a quello con cui intervenne il rapporto di mediazione originario (la s.r.l.).
Poiché tra il mediatore e i tre soci, singolarmente considerati, non intervenne alcun rapporto, cade ogni presupposto per richiedere un compenso;
3) d'altro canto, i soci di s.r.l. non sono responsabili solidalmente con la società, talché un rapporto giuridico instaurato dalla società non estende i suoi effetti ai soci, che ne restano perfettamente estranei. In virtù dell'inesistenza di responsabilità solidale tra soci e società, la Corte di Cassazione non ha ritenuto valide, ai fini interruttivi della prescrizione, le lettere di costituzione in mora inviate dal mediatore soltanto alla Società a responsabilità limitata.
Quindi, secondo la Cassazione, il mediatore non ha diritto alla provvigione sia per la mancanza di presupposti sostanziali (diversità dell'affare rispetto a quello oggetto dell'incarico e diversità del venditore rispetto al soggetto che gli aveva conferito l'incarico) sia per l'intervenuta prescrizione del diritto, poiché la messa in mora era stata indirizzata ad un soggetto diverso rispetto alle parti dell'affare.
In relazione al primo ordine di motivi addotti dalla Cassazione per il rigetto del ricorso del mediatore, occorre rilevare che la Corte si è rifatta ad un proprio precedente, secondo il quale la diversità dell'affare effettivamente concluso tra le parti da quello originariamente oggetto dell'incarico di mediazione è circostanza ostativa al riconoscimento del diritto alle provvigioni.
Infatti, la sentenza n. 4196 del 1996, citata anche nella decisione oggetto di esame, si riferiva ad un caso in cui il mediatore aveva proposto alle parti un contratto di leasing back per la cessione di un immobile; le parti non l'avevano accettata e, dopo qualche tempo, avevano concluso un semplice contratto di vendita.
Secondo la Corte, nel caso del 1996 (come in quello deciso con la sentenza 8850/2001) si spezza il nesso di causalità che, necessariamente, deve intercorrere tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare al fine di far sorgere il diritto alla provvigione(2).
La pronuncia appare corretta sul punto: la semplice compravendita di un immobile è una figura giuridica completamente diversa dalla cessione delle quote della società a responsabilità limitata, anche se nelle quote è compreso l'immobile che, conseguentemente viene alienato assieme alle quote.
La cessione delle quote sociali (in questo caso di tutte le quote ad opera di tutti i soci) è un atto che ha portata ed effetti ben più ampi della semplice vendita di un immobile di proprietà della società, e i soci possono aver deciso di concludere questo tipo di contratto per conseguire un interesse economico diverso e ulteriore rispetto a quello desiderato in origine. In pratica la società, che all'inizio voleva solo alienare un immobile, alla fine ha mutato completamente il proprio assetto proprietario, con conseguenze ben differenti rispetto al primo affare preventivato.
La Cassazione cita un antico precedente (sent . 3820/1976) secondo il quale «il mediatore di un affare per l'acquisto, verso corrispettivo, della proprietà di uno stabile appartenente ad una società a responsabilità limitata, ha diritto alla provvigione prevista in tariffa per il trasferimento degli immobili, se l'operazione viene effettuata, con l'acquirente da lui procurato, mediante cessione delle quote della società proprietaria, anziché mediante compravendita».
Ma, nel caso esaminato nel giugno 2001, il precedente non è invocabile, perché la parte venditrice è diversa: non più la società ma i singoli soci.
La società, che inizialmente aveva conferito incarico al mediatore, non è tuttavia stata parte sostanziale del giudizio in ragione di una riconosciuta nullità della notifica della citazione alla stessa indirizzata, per cui la pretesa delle provvigioni è stata unicamente indirizzata ai tre soci che hanno ceduto le quote.
Tuttavia, rileva la Cassazione, tra i soci e il mediatore non si è mai instaurato - o comunque non è stata fornita prova soddisfacente - alcun rapporto che costituisse una novazione di quello in origine sorto tra la società e il medesimo professionista, talché i soci della società a responsabilità limitata non possono essere chiamati a rispondere in alcun modo di un'obbligazione a suo tempo assunta dalla persona giuridica.
Ciò perché i soci di s.r.l. non sono solidalmente responsabili con la società.
Anche tale impostazione appare corretta, da un punto di vista di stretto diritto. Infatti il principio espresso dall'art. 2472 cod. civ. (nozione di società a responsabilità limitata) è chiaro nell'indicare che per le obbligazioni contratte dalla s.r.l. risponde esclusivamente la società col suo patrimonio e giammai i soci.
D'altro canto, quest'ultima è la principale ragione per la quale si sceglie di avviare un'attività d'impresa scegliendo la forma giuridica della società di capitali piuttosto di quella della società di persone.
E dall'esclusione della responsabilità solidale tra soci e società, deriva il motivo, forse il più importante e assorbente rispetto agli altri, per cui è stato rigettato il ricorso del mediatore, ovvero la prescrizione del diritto alla provvigione.
Come è noto il diritto del mediatore al pagamento del compenso si prescrive in un anno (art. 2950 cod. civ.) decorrente dalla data della conclusione dell'affare.
Nel caso di specie, l'affare risulta essere stato concluso nel marzo del 1989, la lettera di
richiesta di pagamento delle provvigioni è stata inviata alla società il 12 giugno 1989 mentre ai soci della s.r.1. è pervenuta il 30 maggio 1990, oltre il termine di un anno dalla stipulazione della cessione delle quote.
Non essendoci responsabilità solidale tra società e soci, la lettera del 12 giugno 1990 indirizzata alla s.r.1. non vale ad interrompere la prescrizione e a rendere tempestiva, rispetto allo spirare del termine di cui all'art. 2950 cod. civ., la richiesta di pagamento fatta direttamente ai soci nel maggio 1990. I soci e la società sono due soggetti completamente separati, quindi la messa in mora effettuata alla seconda non vale ad interrompere la prescrizione nei confronti dei primi, talché la richiesta di pagamento effettuata ad oltre un anno dalla conclusione dell'affare ai soci è ben oltre il termine annuale di prescrizione previsto dalla legge.
In conclusione, la sentenza del giugno 2001 è sostanzialmente corretta, soprattutto in punto di riconoscimento dell'intervenuta prescrizione del diritto alla provvigione e della insussistenza della responsabilità solidale tra i soci di s.r.l. e la società medesima.
Il risultato avrebbe potuto essere differente se la costituzione in mora dei soci cedenti le quote fosse intervenuta entro l'anno dalla conclusione dell'affare e se il mediatore avesse fornito la prova che la cessione delle quote era causalmente collegata alla sua opera di intermediazione, conosciuta e accettata dalle parti.
(1) Ci si riferisce alla sentenza n. 8850 depositata il 28 giugno 2001, massimata nel box in calce a questa pagina.
(2) Nello stesso senso sempre con riferimento all'acquisto in Leasing, v. Cass ., sez. III civ. 6 settembre 2001 n. 11467.
Corte di Cassazione, sez. III, sentenza 28 giugno 2001, n. 8850 - Pres. Fiducia, Rel. Perconte Licatese R - PM Abbritti P (diff.) - Canever c. Del Degan
Mediazione - Provvigione - Parti dell'affare - Sostituzione con altre parti nella stipulazione del contratto - Diritto del mediatore alla provvigione - Sussistenza - Soggetto debitore della provvigione - Parte originaria - Conseguenze - Atto interruttivo della prescrizione del diritto alla provvigione diretto alla parte originaria - Efficacia nei confronti della nuova parte - Esclusione - Fondamento.
Il diritto del mediatore alla provvigione, ex art. 1755 cod. civ., deve essere riconosciuto in relazione alla conclusione dell'affare e non già in relazione alla conclusione del relativo negozio giuridico tra le stesse parti, e permane anche se le parti sostituiscano altri a sé stesse nella stipulazione del contratto. In tal caso, peraltro, debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria (essendo costei la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti), con la conseguenza che nessuna efficacia interruttiva della prescrizione del diritto alla provvigione stessa può attribuirsi, rispetto alla nuova parte, all'eventuale atto di costituzione in mora compiuto nei confronti della parte originaria, in assenza di ogni vincolo di solidarietà tra le predette.
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 art. 1755