Source: https://www.scribd.com/doc/186669360/Tasaciones-Normas-Para-El-Calculo-de-Valor-de-Tasacion-de-Bienes-Inmuebles
Timestamp: 2016-07-24 04:00:45+00:00

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BOE núm. c) Inmuebles hoteleros. Suelo urbano. También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo. que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal. para negociar la venta. hoteles. f) Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales. suelo urbanizable. Son las instalaciones que. En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aquéllas con características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio. Niveles urbanísticos del terreno. Cuando la valoración se refiera a un edificio completo y se esté procediendo a su reforma parcial.5 metros. suelo no urbanizable. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio. Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan los siguientes requisitos: a) Que cuenten con la correspondiente licencia. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos. 85
Inmueble en rehabilitación. Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoración. Superficie utilizable o computable. a un precio predeterminado. según se trate. en sus diversas categorías y tipologías. b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. Es el núcleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoración. de cerramientos de fachada o medianeros. e) Instalaciones recreativas. elemento de edificio. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola. Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100. centros comerciales. para la tercera edad o similares. permitan. Es todo edificio. o. Es el precio al que podría venderse el inmueble. forestal. Protección pública. de uso monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica. Se utilizarán las definiciones establecidas en la legislación vigente sobre régimen del suelo y ordenación urbanística. como son las cámaras acorazadas. Superficie comprobada. aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte. y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfología de la edificación. comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio. d) Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario. deportivas y de espectáculos.). ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar un inmueble. Superficie útil. finca rústica o terreno). A efectos de su tasación los terrenos se clasificaran en los siguientes niveles: Nivel I. muelles de carga. o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. su utilización para otros permitidos. amplíen o no la superficie edificada. explotación agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional. a juicio del tasador. Superficie construida con partes comunes. b) Centros de transporte. Entre otros se incluirán los siguientes tipos: a) Edificios e instalaciones industriales. voladizos. o elemento de edificio. Es la superficie útil. d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 por 100 del valor de reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno).
. restauración o modernización de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos. El profesional que. cámaras frigoríficas. porches. incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas. Tasador. la definición precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las obras cuando éstas alcancen al menos una planta completa. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos. etc. balcones y tendederos. de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada tipo de tasación debe suscribir necesariamente el informe de tasación. y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1. A tal efecto se considerará: a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna. por los elementos estructurales verticales. Superficie construida sin partes comunes. fabriles y de producción agraria. c) Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos el 50 por 100 de su superficie edificada antes del inicio de las obras. Mercado local. habida cuenta de la naturaleza del inmueble. medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. Localidad. cocina y de servicios específicos en establecimientos de hostelería.
Nivel II. mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado. g) Centros de equipamiento social. Inmueble ligado a una actividad económica. A estos efectos se considerarán como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitución. Opción de compra. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II. y en una fecha o plazo concreto. habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto. cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área. Instalaciones polivalentes. instalaciones de lavandería. el mercado inmobiliario sectorial (oficinas. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio. h) Residencias estudiantiles. localidad. y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato. pedanía. respectivamente. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado. no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.
El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir. Será total si se calcula desde el momento de la construcción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación. Valor de tasación (VT). se utilizará su superficie registral.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales. los valores a los que se refiere el apartado anterior se expresarán también en euros utilizando como tipo de cambio los publicados oficialmente en la fecha de la tasación o. se tomará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente. las condiciones del mercado normales y locales. Valor máximo legal (VML). Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador. Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado. teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoración se reflejarán en un informe y en su caso en un certificado de tasación para cuya elaboración se estará a lo previsto en el Título III de esta Orden. Expresión de los valores. Valor por comparación. Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como vivienda habitual. e) A los efectos del cálculo de su valor máximo legal. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica se utilizará como superficie la comprobada por el tasador. 2. como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes. d) Los impuestos no se incluirán en el precio. valor por actualización.
. en el día anterior más próximo. 2. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos. en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. calidad. Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación. Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto. no exista duda razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la relación entre ésta y la superficie comprobada sea razonable a juicio del tasador. Superficie utilizable o computable. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio. También deberán valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso. Si dicha moneda no fuera el euro. se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada. Vivienda para segunda residencia. su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. valor residual. indicando los criterios seguidos. Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. Dichos valores se expresarán en la moneda de curso legal del país donde se localicen los bienes o el objeto de los derechos. su adopción requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística aplicable. Artículo 6. Valoración intermedia de obra. Cuando dicha comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la superficie registral y la catastral. Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.13682
BOE núm. Vivienda para primera residencia. siempre que exista una dificultad operativa especial para la comprobación debidamente justificada por el tasador. Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable. Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma. independientemente de su destino actual. Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble. actualización de rentas y residual respectivamente. independientemente de su destino actual. 85
b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate. b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie útil o la construida sin partes comunes. Además se deberán tener en cuenta las especificaciones siguientes: a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio. otro inmueble de las mismas características (capacidad. etc. c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación. aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación. Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual. características constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. podrá también utilizarse la superficie registral con partes comunes. se podrá utilizar la mayor entre la superficie registral y la catastral siempre que. aun cuando esta última no haya podido ser comprobada. si se construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación. d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie total del mismo. uso. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización. Artículo 5. c) Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaración de obra nueva inscrita.
Vida útil. en su caso. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial. una vez hechas las estimaciones oportunas. 1. Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como residencia temporal. en las viviendas sujetas a protección pública. 1. en la fecha de la valoración. El conjunto de estas superficies deberá ser objeto de justificación.
de 5 de noviembre. el último recibo de la renta abonado así como una certificación expedida por el propietario en la que se expresará con claridad: cada una de las superficies arrendadas dentro de la finca. la renta neta anual producida en total y por cada una de las partes. i) En el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje. en su caso. b) El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine. CAPÍTULO III Condicionantes y advertencias Artículo 9. en su caso. la última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa. se incluirán al menos las siguientes: a) La identificación física del inmueble. la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore. así como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente.c) (Seguro de daños decenal). expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración. Entre los documentos a los que se refiere el párrafo anterior se incluirá la certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble. 1. Artículo 10. la del derecho de riego y la de su rendimiento. si existen. j) Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la presente Orden según el método de valoración adoptado. mediante su localización e inspección ocular por parte de un técnico competente. d) En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere el artículo 2 de la Ley 38/1999.a) de la presente Orden. la documentación catastral relevante. e) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente. en la valoración de bienes para la finalidad señalada en el artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden. así como el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata. d) El régimen de protección del patrimonio arquitectónico. con indicación de los repercutidos al ocupante durante el último año y el destino del inmueble. 85
CAPÍTULO II Comprobaciones y documentación Artículo 7. el contrato de arrendamiento u otro título de ocupación. de ordenación de la edificación. A efectos de la finalidad indicada en el artículo 2. y en su caso.1. para que el valor de tasación calculado de acuerdo con la presente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades señaladas en su artículo 2 (Ámbito de aplicación) ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante. el estado de ocupación del inmueble. los estatutos de la comunidad de propietarios. documento equivalente o certificación del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor. los gastos imputables al inmueble. f) En inmuebles ligados a una explotación económica.
c) En el caso de viviendas sujetas a protección pública. e) La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente. cédula urbanística o certificado municipal u otra documentación que permita determinar la clase de suelo. o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemáticos por el Registro de la Propiedad.a) y en la valoración previa a la compra de bienes para la finalidad señalada en el artículo 2. o sus equivalentes legales en soportes alternativos. la finalidad de aquélla. salvo en el caso de la prevista en la letra d)
. el proyecto de los mismos visado por el colegio profesional competente. Salvo lo previsto en el artículo 14. Comprobaciones mínimas. por fotocopia de escritura de propiedad. Además de lo señalado en el apartado anterior. o por fotocopia del libro de Registro de la propiedad. los documentos necesarios para calcular los flujos a que se refiere el artículo 27 (Flujos de caja en el método de actualización) de esta Orden.2 (Comprobaciones mínimas). Artículo 8. 2. Condicionantes. los derechos reales y las limitaciones del dominio. Para determinar el valor de tasación se realizarán las comprobaciones necesarias para conocer las características y situación real del objeto de la valoración. y. Valor de tasación condicionado. el estado de ocupación y construcción de aquél y el método de valoración utilizado. el estado de pago de las rentas vigentes. g) En el caso de fincas rústicas. No obstante. incluidos en su caso. dicha certificación podrá ser sustituida por original o copia de nota simple registral. la licencia de obra. Para realizar el cálculo del valor de tasación. su aprovechamiento urbanístico. Entre las comprobaciones a que se refiere el apartado anterior. c) En el caso de viviendas. teniendo en cuenta el tipo de bien. b) En el caso de edificios en construcción o en rehabilitación que se valoren para la hipótesis de edificio terminado. que contenga al menos la titularidad y descripción completa del inmueble. el documento acreditativo de la expedición del seguro de daños materiales contemplado en su artículo 19.BOE núm. Documentación necesaria. el régimen de protección pública. así como de su descripción completa. comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación. h) En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento urbanístico o para edificios en proyecto. se deberá haber dispuesto previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificación completa del objeto de la valoración. se deberá haber dispuesto de lo siguiente: a) En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hipótesis de edificio terminado. 1. 2. expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración. los datos a que se refiere el párrafo anterior deberán estar igualmente disponibles aunque no será necesaria la certificación expedida por el propietario. y además del proyecto de los mismos visado por el Colegio profesional correspondiente. A los efectos de esta Orden se considerará que existe un condicionante en los siguientes supuestos: a) Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones a que se refiere el artículo 7. y se utilizará el contenido de la documentación señalada en el artículo 8 de esta Orden. condiciones para su desarrollo o documentación necesaria para determinarlos. la referente a su régimen de explotación. así como. el tipo de inmueble o la finalidad de tasación. cédula de calificación o documento administrativo que acredite o permita determinar el precio máximo en venta o alquiler. 1.
que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor certificado. poniendo de manifiesto los datos (ciclos pasados en el mismo mercado local.b). mercado dominado por elementos especulativos. Artículo 12. El proyecto visado a que se refiere el artículo 8. b) Que en el cálculo del valor de tasación se utilice exclusivamente el método de comparación. En las fincas rústicas.1 (Documentación disponible) de esta Orden. Lo señalado en el párrafo anterior no será de aplicación cuando se realicen tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de sociedades o fondos de inversión inmobiliaria.f). en la forma que se indica a continuación. c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a licencias de construcción o autorizaciones administrativas que contengan condiciones. c) Cuando el inmueble esté sujeto a protección pública y no se haya podido calcular su valor máximo legal. aunque no concurra la circunstancia prevista en la letra c) del apartado anterior. 3. Cuando se produzca un condicionante.b). cuando concurran todas las circunstancias mencionadas en el apartado siguiente.2. Cuando la tasación se efectúe a los efectos de lo dispuesto en el artículo 2. también se deberá incluir una advertencia específica. y no se hubiera podido identificar física o registralmente el inmueble. 1. En los casos a que se refieren las letras d) e i) del artículo 8. etc.2. e) Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente Orden. o concurran otras circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre la correcta identificación. Advertencias generales. del inmueble a tasar. salvo que se haya formulado un condicionante.a). excepto la licencia de obra para la que será de aplicación lo previsto en el artículo 10.2. física o registral. en el mercado local donde se sitúe hayan experimentado alguna caída significativa y duradera de sus precios nominales en los últimos diez años.2. y la advertencia deberá mencionar aquella probabilidad justificando su existencia y los datos en que se apoya la estimación de la entidad. la entidad deberá rehusar de manera razonada la emisión del informe. b) Cuando el inmueble que se valora no esté conforme con el planeamiento urbanístico vigente. Advertencias específicas. que puedan afectar significativamente al cálculo de sus valores técnicos. En las tasaciones que tengan como finalidad la prevista en el apartado 2. A los efectos de esta Orden se considerará que existe un supuesto de advertencia. en su caso. no se haya dispuesto del contrato de arrendamiento u otro título de ocupación y de las condiciones actuales del arrendamiento o cesión. expectativas comunes entre los expertos. La estimación deberá apoyarse en datos sólidos disponibles sobre la situación coyuntural del mercado local. c) Que el bien objeto de valoración esté destinado a un uso cuyos comparables. La de la adscripción del derecho de riego a la finca rústica a que se refiere el artículo 8.
f) Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentación siguiente: Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el artículo 8.1 (Métodos) de esta Orden. 2.a).1. o sobre la existencia de las características del mismo utilizadas en la tasación.a) de esta Orden. e) Cuando para calcular el valor máximo legal no se haya dispuesto de la documentación indicada en el artículo 8. Cédula urbanística o documentación a que se refiere el artículo 8. que sólo constituirá un condicionante cuando afecte a edificios completos o locales comerciales. Artículo 11. cuando. la documentación catastral relevante o la referente a su régimen de explotación o rendimiento. Actuaciones de la entidad tasadora.2.h) de esta Orden. cuando. en los supuestos que se indican a continuación: a) Cuando existan discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral que no induzcan a dudar sobre su identificación o características y que no influyan previsiblemente sobre los valores calculados.a) de esta Orden.2.13684
BOE núm.) de que disponga sobre las características y la coyuntura del mercado inmobiliario considerado. 1. b) Cuando. estando cedido el uso del inmueble. siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración. b) Entregar el informe al cliente denegando la fijación de un valor de tasación.g) cuando ésta se valore como regadío. Con independencia de las advertencias generales señaladas en el artículo anterior. d) Cuando no se haya dispuesto.2. 2. Las circunstancias a que se refiere el apartado anterior son las siguientes: a) Que el valor de tasación se calcule para la finalidad prevista en el apartado 2. volatilidad apreciada en el precio de sus comparables. Los documentos señalados en el artículo 8. la entidad tasadora deberá elegir una de las siguientes alternativas: a) Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de tasación. cuando la tasación se realice a los efectos de la finalidad señalada en el artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden. No obstante. cuando el titular registral del inmueble no coincida con la institución que lo incluya a efectos de cálculo de su valor patrimonial. y como mínimo. los documentos allí señaladas.2.d).
de dicho apartado. de alguna de la documentación siguiente: La documentación a que se refieren los párrafos segundo y tercero del artículo 8. Artículo 13. d) Cuando en la valoración se hayan utilizado métodos diferentes de los indicados en el artículo 15.c). La licencia de obra a que se refiere el artículo 8. la entidad tasadora deberá advertir expresa y motivadamente de la posibilidad de que el valor de tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro. la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años. no siendo exigible la emisión de un condicionante. se condicionará el valor de tasación. no se haya podido comprobar el régimen de protección del patrimonio arquitectónico del inmueble. o.
Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto. Los debidos a otros estudios necesarios.a DISPOSICIONES GENERALES Artículo 15. 1. en construcción o rehabilitación o terminados. 3. El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de la construcción por contrata. Los costes de licencias y tasas de la construcción. la documentación. que refleje el régimen legal del inmueble (existencia o inexistencia de protección pública. además.1. Métodos.a MÉTODO DEL COSTE Artículo 17. Dicho valor podrá ser bruto o neto. el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento. Dichos gastos se calcularán con los precios existentes en la fecha de la valoración. Para determinar los valores o importes a que se refiere el párrafo anterior se tendrá en cuenta lo señalado en los números siguientes.a) (Ámbito de aplicación) se eliminarán los elementos especulativos. Aplicabilidad y procedimientos. entre otros. los siguientes: Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble. los informes y certificados que contengan condicionantes podrán utilizarse siempre que se hayan levantado conforme a lo previsto en el apartado 2 y. 4.a) podrán utilizarse los informes y certificados que contengan: El condicionante mencionado en la letra b) del artículo 10. sus gastos generales. Cuando se produzca una advertencia. concreción del valor máximo legal). 2. ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización. bien el método residual de acuerdo con lo previsto en la presente Orden. además. El Método del coste será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables ni. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizará bien el método de comparación.1. los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes. por lo que se refiere a la comprobación del régimen de protección pública de la vivienda a valorar. Se considerará como coste de la construcción por contrata. Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios. 1. Subsanación y levantamiento del condicionante. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta. b) El Método de comparación. la suma de los costes de ejecución material de la obra. el valor particular de los elementos de la edificación que le confieran ese carácter. bajo la responsabilidad de la entidad de crédito que lo conceda. Los condicionantes mencionados en las letras a).BOE núm. c) Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarán las siguientes inversiones: a) El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar. SECCIÓN 2. 1. No obstante lo indicado en el artículo 9. 85
2. 2. y el beneficio industrial del constructor. El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas. d) El Método residual. a efectos de la finalidad prevista en el artículo 2. Los métodos técnicos de valoración utilizables a efectos de esta Orden son: a) El Método del coste. El levantamiento del condicionante exigirá la declaración expresa y razonada de la entidad que suscribió el informe que lo contenía en la que se manifieste que se ha verificado la desaparición del supuesto que dio origen al mismo. Los gastos necesarios serán los medios del mercado según las características del inmueble objeto de valoración. No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor. Artículo 14. En todo caso. Artículo 18. c) El Método de actualización de rentas. con independencia de quien pueda acometer el reemplazamiento. y c) del artículo 10.
procedimientos para su aplicación se ajustará a lo establecido en las secciones siguientes de este capítulo. si previamente a la formalización de la hipoteca se hubiera transmitido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupantes. se incorporase al expediente del correspondiente crédito. 2. unida a una declaración suscrita por apoderado bastante de la entidad en la que manifieste la identidad de los inmuebles a que se refiere la citada documentación y los contemplados en la tasación. El ámbito de aplicabilidad de los métodos señalados en el artículo anterior así como los requisitos y
. 1. Aplicabilidad del método del coste. Se incluirán como gastos necesarios. su efecto sobre la valoración. Los gastos de administración del promotor. en su caso. 2. b) El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación. Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor de reemplazamiento. Artículo 16. procedente de las autoridades administrativas competentes o del Registro de la Propiedad correspondiente. en proyecto. la entidad tasadora deberá expresar. en la aplicación de dichos métodos para la finalidad prevista en el artículo 2.
CAPÍTULO I Métodos técnicos de valoración SECCIÓN 1. excepto para los inmuebles ligados a una explotación económica. La entidad tasadora podrá levantar el condicionante de un informe de tasación y del certificado en que aquél se sintetice cuando haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo. 1. en su caso. Dichos métodos permiten obtener el valor de mercado. 2. si previamente a la formalización de la hipoteca.
1. además. 2. Esta última será la estimada por el tasador y. Para edificios comerciales: 50 años. publicaciones oficiales o privadas. que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan. Procedimiento de cálculo del valor por comparación. En el caso de que atribuyera diferentes vidas útiles a las diferentes instalaciones o elementos de la construcción de edificio la justificación desglosará cada una de ellas.13686
BOE núm. La depreciación funcional se calculará como el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina. En el caso de edificios no destinados a un uso determinado. para la hipótesis de edificio terminado. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restará del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional del edificio terminado. en construcción o en rehabilitación. En la selección indicada se deberá. Aplicabilidad del método de comparación. 2. identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales: a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor. Artículo 22. b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y. excluido el valor de mercado del terreno. Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto. 1. Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor por comparación. Artículo 21. a cuyos efectos se multiplicará el VRB. Artículo 19. Para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. previamente. etc. a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local. c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior. 2. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico. 85
5. Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto. o para corregir errores de diseño u obsolescencia. ofertas. Los elementos de un edificio seguirán el régimen de depreciación correspondiente al edificio en que se encuentren. Adicionalmente. La modificación del valor del suelo no podrá realizarse hasta que la obra esté terminada y exigirá la actualización de la tasación. para la utilización del método de comparación a efectos de lo previsto en el artículo 2. en su caso. en la zona de que se trate. 4. basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso. b) Mediante la técnica de amortización lineal. una muestra representativa de los que correspondan a los comparables.
3. 1. que permite determinar su valor hipotecario. En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construcción o en rehabilitación se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración. y valor por comparación ajustado. Para edificios de oficinas: 75 años. c) Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características 3. los precios de las unidades de obra existentes en el momento de la tasación podrán corregirse. c) Contar con procedimientos adecuados que. sin incluir acopios ni mobiliario. como máximo: Para edificios de uso residencial: 100 años. La depreciación física de la edificación se calculará por alguno de estos tres procedimientos: a) Atendiendo a la vida útil total y residual estimadas por el tasador el cual deberá justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimación. se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.a) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden serán necesarios.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración. a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario. Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica: 35 años. posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos. Requisitos para la utilización del método de comparación. En los términos previstos en los artículos 53 (Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie) y 54 (Valoración de concesiones administrativas) de esta Orden podrá ser aplicado igualmente a la valoración del derecho de superficie y de las concesiones administrativas. por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total. b) Disponer de información adecuada (datos propios.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.a MÉTODO DE COMPARACIÓN Artículo 20. los siguientes requisitos: a) Disponer de datos adecuados (transacciones. la vida útil máxima se obtendrá ponderando los plazos máximos señalados anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos. 6. etc. contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afec-
. SECCIÓN 3. 1. se tendrá en cuenta. c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter. con la evolución del mercado hasta la fecha de la actualización. para establecer dichas cualidades y características. El Método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos que se establecen en el artículo siguiente. índices sobre evolución de precios.
neto de gastos de comercialización. que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario. las variaciones del fondo de maniobra. se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares. Artículo 23.a) de esta Orden. 3. será necesario disponer. Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan. coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate. 1. siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo siguiente. estimar la reducción indicada en el párrafo anterior. las siguientes reglas especiales: a) En el caso de edificios en proyecto. en su caso.a) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden será necesario. Elegir el tipo de actualización. Para utilizar el método de actualización de rentas a efectos de lo previsto en el artículo 2. 3. Estimar el valor de reversión. Aplicabilidad del método de actualización.BOE núm. en función de los precios homogeneizados. los beneficios a considerar serán. se aplicará un porcentaje de reducción del 10 por 100 en todo caso. en base a su capacidad técnica. b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración. la homogeneización prevista en el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra. El método de actualización de rentas será aplicable. Aplicar la fórmula de cálculo. Se entenderá por flujos de caja inmobiliarios.a MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS Artículo 24. 85
tados como. Para la utilización del método de actualización a efectos de esta Orden será necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:
a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. d) Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios. Procedimiento de cálculo del valor por actualización. cuando se determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado. 2. e) Se asignará el valor del inmueble. A efectos de lo señalado en el artículo anterior los flujos de caja pueden ser inmobiliarios y operativos. Flujos de caja en el método de actualización. etc. en opinión de la entidad tasadora. Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor por actualización. en exclusiva. al utilizar el método de comparación. la entidad tasadora. cuando se trate de una valoración para la finalidad prevista en el artículo 2. 2. b) Información adecuada (datos propios. Ajuste del valor por comparación.2 (Aplicación). y su estado actual. cuando proceda. posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.3. c) Procedimientos adecuados que.
Artículo 27. construcción o rehabilitación.a) (Ámbito de aplicación). publicaciones oficiales. Para presumir tal existencia. los ordinarios del correspondiente ejercicio. salvo las opciones de compra. que la entidad de tasación disponga de: a) Datos adecuados (transacciones u ofertas. de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artículo 12.). Se entenderá por flujos de caja operativos los de la explotación que utilice el inmueble objeto de valoración. la mención al ajuste realizado y su justificación se incluirán en la advertencia específica a que se refiere el artículo 12. Además de las reglas generales señaladas en el apartado anterior. o tipos de cultivos y/o aprovechamiento. como mínimo. 1. Sin perjuicio de la información exigible en el cálculo del valor de tasación. los que puedan incluir elementos especulativos. Artículo 25. y del 15 por 100 si aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación. b) En el caso de valoración de fincas rústicas. a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local. Artículo 26.
.1. Requisitos para la utilización del método de actualización. El cálculo del valor de actualización exigirá: a) b) c) d) Estimar los flujos de caja. Este valor se podrá corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra. 2. cuando concurra alguno de los supuestos previstos en las letras a) o b) del apartado 1. SECCIÓN 4. 1. para determinar el valor a que se refiere dicho número se tendrán en cuenta. Estos flujos se calcularán sumando al beneficio de la explotación en el ejercicio después de impuestos las dotaciones a amortizaciones realizadas en el mismo y restando de esta suma las inversiones efectuadas en dicho ejercicio en inmovilizado y. los cobros y pagos futuros que traigan causa del inmueble objeto de valoración. previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes. aplicará al valor por comparación la reducción que considere necesaria. 1. índices de precios) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el propio comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y el estado actual de la coyuntura inmobiliaria. El valor por comparación obtenido de acuerdo con el artículo anterior será ajustado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparación ajustado cuando concurran los requisitos para incluir la advertencia específica que se menciona en el apartado 3 del artículo 12. c) Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente. 2.3. a la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas y a la de los derechos reales señalados en el artículo 52. Cuando se vaya a calcular el valor de tasación para la finalidad prevista en el artículo 2. sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración. 2.
sin tener en cuenta. revisiones. enseres. 1. etc. Las disposiciones legales o cláusulas contractuales (renta. Dichas cuantías medias se corregirán razonadamente cuando: a) La localización o las características particulares del inmueble influyan o puedan influir claramente en que la explotación económica obtenga ingresos superiores o inferiores a la media del sector de actividad en el que se integra. Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica. Para realizar la corrección a que se refiere el primer párrafo de este número no se podrán utilizar los datos actuales o previsibles de la explotación que utiliza el inmueble objeto de valoración que. mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento. etcétera). La morosidad actual o previsible de los cobros. En el caso de tratarse de una explotación en proyecto. aquellas situaciones o circunstancias que presumiblemente puedan permanecer en el medio y largo plazo. Artículo 28. siempre que sean completas y alcancen al menos tres ejercicios. aprobado por el Real Decreto-Legislativo 1564/1989. en la fecha de la tasación. se utilizarán las propias de la explotación de que se trate siempre que se disponga de datos de al menos. durante el período de vigencia de los contratos de arrendamiento las cuantías de los cobros integrantes de los flujos de caja serán las derivadas de las cláusulas contractuales. Para realizar la imputación a que se refiere el apartado 2 de este artículo se tomarán los flujos de caja operativos determinados según el apartado anterior y se tendrá en cuenta el valor relativo del mobiliario y equipo no inmobiliario. el activo circulante y los acreedores a corto plazo abarcarán las cuentas que se señalan en los artículos 176.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden.a) (Ámbito de aplicación). entre ellos: Los cobros que normalmente se obtengan en inmuebles comparables. por tanto. Cuando la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2. siempre que las mismas no puedan atribuirse a elementos especulativos.13688
BOE núm. teniendo en cuenta todos los factores que puedan afectar a su cuantía y a su obtención efectiva. 2. ya sea imputable directamente al inmueble (mantenimiento. Se estimarán los flujos de caja de la explotación durante el período de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma y se tomarán los que son imputables al inmueble. teniendo en cuenta solamente.a) (Ámbito de aplicación) sólo se llevará a cabo corrección si se prevé que los ingresos a que se refiere el apartado anterior. plazo. Sin perjuicio de lo señalado en el apartado anterior. En el cálculo de los pagos se incluirá cualquier tipo de gasto necesario actual o previsible. La evolución previsible del mercado. Los flujos de caja a que se refiere el apartado anterior serán las cuantías medias del sector de actividad en el que se integre dicha explotación. que deba soportar la propiedad. un mercado de alquileres en los términos establecidos en el artículo 25. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse cuando el inmueble objeto de valoración se encuentre arrendado en la fecha de la tasación. 4. La ocupación actual y la probabilidad de ocupación futura del inmueble. los flujos de caja del inmueble objeto de valoración que sean superiores a los de otros inmuebles comparables se sustituirán por los de éstos siempre que la diferencia pueda atribuirse a la presencia de elementos especulativos. si dichas cuantías fuesen superiores a las de otros inmuebles comparables. Cuando no existan las cuantías medias a que se refiere el apartado 3 de este artículo. vayan a ser obtenidos de modo duradero al menos durante los cinco años siguientes a la fecha de la tasación. 3.
En los pagos recuperables se tendrá también en cuenta el plazo previsible en que vayan a ser efectivamente recuperados. ya sea consecuencia de su destino o necesario para su alquiler (administración de los alquileres. 177 y 180 del texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas.). de 22 de diciembre. los dos últimos años. cuando la valoración se realice para la finalidad prevista en el artículo 2. Los flujos de caja se estimarán teniendo en cuenta el régimen del inmueble objeto de valoración y. 4. según opinión razonada del tasador. 3. incluso recuperable. 1. 85
Se entenderá por fondo de maniobra la diferencia entre el saldo del activo circulante y el de acreedores a corto plazo del balance. vacío o explotado directamente por su propietario. tasas.1.) que afecten exclusivamente a los flujos de caja del inmueble. Cuando la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2. etc. sólo podrán utilizarse si se considera y justifica que no es previsible la modificación de dichas cuantías y.
. Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres. con independencia de que el inmueble esté alquilado. etc. Artículo 30. a lo largo de su vida útil. Artículo 29. Dichos flujos de caja se calcularán en unidades monetarias del año a que se refiera el valor de la tasación. 4. teniendo en cuenta las cláusulas contractuales del mismo.a) (Ámbito de aplicación).a) (Requisitos para la utilización del método de actualización) de esta Orden. traigan causa de factores vinculados fundamentalmente a la gestión de dicha explotación u otros ajenos al inmueble. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse cuando el inmueble objeto de valoración se encuentre en la fecha de la tasación ligado a una actividad económica. 2. 1. impuestos. comercialización. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoración se estimarán. Se excluirán aquellas disposiciones o cláusulas que afecten a flujos atribuibles a elementos vinculados a dicho inmueble pero ajenos a él tales como mobiliario. se utilizarán las hipótesis más probables para determinar sus cuantías y las fechas en que se realizarán los cobros y los pagos. No obstante. se tendrán en cuenta las cuantías previsionales aportadas por los titulares de la futura explotación. en todo caso. b) Las perspectivas económicas de dicho sector modifiquen la probabilidad de obtener los ingresos netos previstos por dicha explotación. cuando sean superiores a las cuantías medias citadas. Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse siempre que exista. 2. El inmovilizado. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoración se estimarán. 5. el efecto inflacionista. cuando se pretenda calcular el valor de tasación para la finalidad prevista en el artículo 2. conservación administración.
a).BOE núm.a) (Ámbito de aplicación) las cuantías a que se refiere el párrafo anterior se reducirán al menos en un 10 por 100. 3. El tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organizado. a su volumen y grado de liquidez.
. calculada de acuerdo con el método del coste. Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J. Artículo 33. b) Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de cálculo «estático»). 1. SECCIÓN 5. Cuando los flujos de caja se calculen de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 (Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica) de esta Orden. 2. al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas. El valor por el método residual se calculará siguiendo uno de los procedimientos siguientes: a) Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de cálculo «dinámico»). tj = Número de períodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Ej. b) Edificios en proyecto. El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los siguientes inmuebles: a) Terrenos urbanos o urbanizables. 1. 2. 1. el valor de reversión será el valor previsible del inmueble al final del contrato. Los períodos transcurridos (tiempo). Tipo de actualización en el método de actualización. b) Dicho valor se ajustará con la plusvalía o la minusvalía que resulte razonable y sea debidamente justificada. destacando el diferencial positivo aplicado respecto a la rentabilidad media mencionada en el párrafo anterior. n = Número de períodos de tiempo desde la tasación hasta el final del período de estimación de los ingresos esperados. 3. uso y evolución del mercado de inmuebles comparables. Para ello se tendrá en cuenta lo señalado en las letras siguientes: a) Se calculará el valor del suelo en la fecha de la tasación y se ajustará en los términos establecidos en las letras a) y b) del apartado 1 de este artículo. 2.
Para determinar la rentabilidad media anual: Se tomará el tipo medio durante un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año contados antes de la fecha de la tasación. Valor de reversión. la inflación esperada y demás medios de corrección utilizados para obtener un tipo real. Artículo 31. Para determinar el tipo de actualización se seguirá el siguiente procedimiento: Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda. Aplicabilidad del método residual. a la tipología (industrial. Artículo 32. estén o no edificados. Para ello se calculará el valor del inmueble libre de inquilinos en la fecha de la tasación aplicando el método de valoración correspondiente y se ajustará el valor del suelo de acuerdo con la letra b) del apartado 1 anterior y se restará la depreciación física y funcional de la edificación. El valor de actualización del inmueble objeto de valoración será el valor actual (VA) de los flujos de caja y del valor de reversión esperados para el tipo de actualización elegido. a sus características y ubicación física. se expresarán en las unidades correspondientes a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados. i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.) del inmueble. para estimar el valor de reversión al final del período de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la explotación. teniendo en cuenta la localización.a MÉTODO RESIDUAL Artículo 34. La entidad tasadora justificará debidamente el tipo de interés elegido. Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K. en particular. Cuando los flujos de caja se calculan de conformidad con lo previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden. se tomará su valor de reemplazamiento neto en dicho momento. 2. El tipo de interés nominal a que se refiere el primer guión del apartado anterior no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años. incluso en el caso de que las obras estén paralizadas. comercial. Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja. 3. El VA a que se refiere el apartado anterior se calculará de acuerdo con la siguiente fórmula matemática: VA = R
En donde: VA = Valor actual. tk = Número de períodos de tiempo desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Sk. Este plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años si la finalidad de la valoración es la prevista en el artículo 2. Cuando los flujos de caja se calculan de acuerdo con lo previsto en el artículo 29 (Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden. 85
En el caso de que la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2. y el tipo de actualización a utilizar. b) La depreciación de las edificaciones se corresponderá con el período citado. construcción o rehabilitación. 1. Fórmula de cálculo del valor por actualización. el valor de reversión al final de su vida útil será el valor en esa fecha del terreno en el que está edificado. etc. Para ello: a) Se calculará el valor del terreno en la fecha de la tasación de acuerdo con los métodos previstos en esta Orden. y en especial.
El tipo libre de riesgo será el tipo de actualización establecido en el artículo 32 (Tipo de actualización en el método de actualización) de esta Orden. para comprobar si cumplen con dicho régimen. así como a los solares edificados. 2. El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de
3. c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización. Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior. las primas de riesgo señaladas en el apartado anterior deberán ser incrementadas en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. 2. los de comercialización y. de comercialización del inmueble y. 2. Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble. las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover. a partir de la información sobre promociones inmobiliarias de que disponga. El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático. A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36 (Procedimiento de cálculo «dinámico») de esta Orden se utilizará como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada. Se calculará sumando al tipo libre de riesgo. se atenderá a la edificación existente. de la gestión urbanística y de la urbanización. 4. en el caso de terrenos con edificios terminados. en su caso. 3. los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de las características similares a la que se estime más probable promover. Requisitos para la utilización del método residual. Artículo 35.3 y 4 de esta Orden. Artículo 39. Artículo 36. y a la evolución esperada de los precios de mercado. a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año. Para determinar las fechas y plazos previstos a que se refiere el apartado 1 de este artículo se tendrán en cuenta. plazo de ejecución. los cuales se calcularán atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o por actualización de rentas en la fecha de tasación. Tipo de actualización en el método residual dinámico. 1. Procedimiento de cálculo «dinámico». Se tomarán como flujos de caja: los cobros y. los gastos necesarios a que se refiere el artículo 18. Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiación ajena. La prima de riesgo se determinará por la entidad tasadora. c) Se aplicará la fórmula de cálculo. su ubicación. 4.13690
BOE núm. gastos necesarios de promoción. financieros. y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación. Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendrá en cuenta el principio de mayor y mejor uso. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico se seguirán los siguientes pasos: a) Se estimarán los flujos de caja. d) La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes. En todo caso. al grado de desarrollo del planeamiento.
3. así como el volumen de la inversión necesaria. Artículo 37. 1. en su caso. 2. En todo caso. tomándolo como real o nominal según sea constante o nominal la estimación de los flujos de caja. que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario. No obstante. además de los sistemas de pagos a proveedores. en su caso. en su caso. incluso los pagos por los créditos concedidos. liquidez. 5. las hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble proyectado y. dicho incremento deberá ser debidamente justificado. b) La existencia de información suficiente sobre costes de construcción. la prima de riesgo. mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir. En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto. cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el régimen urbanístico aplicable. Se deberán justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados. cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo. Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor residual. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico. Artículo 38. en su caso. Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado. 4. de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización. Para la utilización del método residual a efectos de esta Orden será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o. 1. la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación. 1. y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar. Flujos de caja en el método residual dinámico. Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción. b) Se elegirá el tipo de actualización. y salvo que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso.
tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros. a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza. Procedimiento de cálculo «estático». El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para finalidades contempladas en las letras a) y d) del artículo 2 de esta Orden será el valor hipotecario. dicho procedimiento deberá ser explicado con el debido detalle en el informe. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación: a) El valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto. i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados. Artículo 41. 1. salvo que sean calificados como fincas rústicas. VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado. Artículo 45. SECCIÓN 2. se podrá calcular el valor correspondiente utilizando un procedimiento admitido en la práctica profesional a tal fin. Aquellos inmuebles que sean objeto de alguno de los derechos contemplados en la sección quinta de este capítulo se valorarán teniendo en cuenta la existencia de dichos derechos. Además de la advertencia a que se refiere la letra d) del artículo 11. y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento. Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los artículos precedentes. así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes.BOE núm. los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. si las obras estuvieran paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo. d) Se Aplicará la fórmula de cálculo. 2. no obstante. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de edificios y elementos de edificios.3 y 4 de la presente Orden. c) Se Fijará el margen de beneficio del promotor. Las valoraciones se expresarán por fincas registrales independientes. y los declarados legalmente en ruina. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático. b) La valoración de los inmuebles en proyecto. Valoración de inmuebles. para su determinación se seguirán las siguientes reglas: 1. para la fecha prevista de terminación de las obras. 1. Aplicación. obteniéndose el valor total del inmueble como suma de los valores calculados para dichos elementos. los gastos necesarios a que se refiere el artículo 18. Artículo 40. El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará aplicando la siguiente fórmula: F = VM × (1 – b) – R Ci En donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J. se valorarán con arreglo a lo establecido para la valoración de terrenos en la sección cuarta de este mismo capítulo II. Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados. Se aplicará igualmente a los edificios o elementos de edificios en proyecto.a DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 43. 2. estén o no terminados. en su caso. Margen de beneficio del promotor. Se deberá justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados. los de comercialización y. Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K. b) Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación. Artículo 42. los edificios en demolición.a) (Ámbito de aplicación) el procedimiento empleado para descartar los elementos especulativos del cálculo. 2. 4. 85
los pagos realizados por los diversos costes y gastos.a VALORACIÓN DE EDIFICIOS Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO Artículo 44. Para valorar un inmueble integrado por varios elementos se procederá a valorar cada uno de ellos según lo previsto en esta Orden. El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora. 1. Cuando no fuera posible la utilización de ninguno de los métodos técnicos señalados en el artículo 15. en construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado. En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se seguirán los siguientes pasos: a) Se estimarán los costes de construcción. No obstante lo señalado en el apartado anterior. construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado se realizará. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones. 1.
En donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. siguiendo las reglas previstas en las letras a). cuando se trate de calcular el valor de tasación para la finalidad prevista en el artículo 2. tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos. 3. para el tipo de actualización fijado. especificando además. c) siguientes. y su utilización justificada adecuadamente en el mismo.
. utilizando la siguiente fórmula: F=R Ej (1 + i)
CAPÍTULO II Valoración de bienes inmuebles y derechos SECCIÓN 1. b). se tomará como valor de tasación el menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificación realizada.
1. 3. el valor de reemplazamiento neto del inmueble. En los inmuebles terminados: El valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden. lo previsto en su artículo 29. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 30 de esta Orden.a) de esta Orden. es decir los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados una explotación económica. el valor de tasación será el valor por comparación. el menor de ellos. En los inmuebles en proyecto. y se tomará. En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calcularán el valor por actualización. 2. y se tomará. El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para la finalidad contemplada en el artículo 2. como valor de tasación. En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública. como máximo. y si el cálculo de éste tampoco fuera posible.13692
BOE núm. se seguirá el régimen previsto en el artículo 29. lo previsto en su artículo 29. Cuando no puedan calcularse los valores citados. teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 29. salvo cuando se trate de un inmueble que carezca de un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras. el valor de reemplazamiento neto.a) de esta Orden. como valor de tasación. en cuyo caso. el valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 30 (Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica) de esta Orden. — El valor inicial a que se refiere el párrafo anterior será el valor de tasación del terreno en el caso de obras de nueva construcción o el valor de tasación del edificio o elemento de edificio antes del comienzo de las obras en el caso de edificios o elementos de edificios en rehabilitación. cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 28. como máximo. se calcularán el valor por actualización y el valor por comparación. si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el 25. Dicho valor no podrá incorporar correcciones al alza para reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta la finalización de las obras. y el valor de reemplazamiento neto. Artículo 47. como máximo.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden se determinará siguiendo las reglas que se citan a continuación: 1. el valor de reemplazamiento neto del inmueble. — En caso contrario. el valor de tasación. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación: — El valor de tasación será el valor inicial más el importe de las certificaciones de obra en la medida en que se vayan abonando y respondan a una efectiva realización de las mismas. si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25. el valor de tasación será menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 29 (Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden.1. salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el artículo 28 o. salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el artículo 28 o. el menor de ellos. y el valor por comparación. en ningún caso. 85
2. calculado según las reglas del apartado siguiente. de estar arrendado en la fecha de la tasación. y se tomará. como máximo. el valor por actualización calculado según el procedimiento previsto en el artículo 29. c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores. Artículo 46. el valor de tasación no podrá ser superior a:
. el valor por actualización. es decir los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a una explotación. para el supuesto que se halle libre de inquilino. el valor de tasación será. el valor de tasación será. en ningún caso. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 30 de esta Orden. Cuando no puedan calcularse los valores citados. el valor de tasación. En los inmuebles terminados: a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por comparación. el menor de ellos. 3. En los inmuebles terminados: a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por comparación. en su caso ajustado. cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 28. y se tomará. el valor por actualización. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias. en su caso ajustado. para el supuesto que estuviera libre de inquilinos. como valor de tasación. como valor de tasación. cuando sea posible. Cuando no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.a) de esta Orden: — Si el inmueble se encuentra arrendado en la fecha de la tasación. c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores. en su caso ajustado y. en construcción o en rehabilitación: El valor de tasación será el valor que tendría el inmueble en la fecha de la tasación para la hipótesis de edificio terminado. el menor de ellos. b) En los inmuebles arrendados. Las reglas anteriores se aplicarán igualmente al conjunto de elementos de un edificio que constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler. y si el cálculo de éste tampoco fuera posible. y el valor de reemplazamiento neto.a) de esta Orden. b) En los inmuebles arrendados o que estando vacíos su destino sea el alquiler. El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para finalidades contempladas en la letra b) cuando se refiera a entidades aseguradoras del artículo 2 se determinará siguiendo las siguientes reglas: 1. el valor de tasación será. El valor de tasación así hallado no podrá superar el valor por comparación del inmueble en el supuesto de que estuviera libre de inquilinos. En este caso.1. en su caso ajustado. el valor de tasación será. el valor de reemplazamiento neto. el valor de tasación será el valor por comparación. con la excepción de las viviendas. En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública.
2. será superior al valor máximo legal. será superior al valor máximo legal. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 28 de esta Orden.
cuando se hubiese podido calcular por otros procedimientos de acuerdo a lo previsto en este artículo. Dicho valor se obtendrá como si fueran inmuebles ligados a una explotación económica y será. para el resto de tasaciones sucesivas mientras el inmueble forme parte del patrimonio de la IIC. Dicho valor será el menor entre el valor por comparación. Valor de tasación de fincas rústicas para todas las finalidades. También se aplicará. o b) Al valor de adquisición del inmueble por la IIC si se está realizando la primera tasación con efectos en el cálculo del valor liquidativo. 2. SECCIÓN 3. Los derechos y limitaciones a que se refiere el apartado anterior son: a) El derecho de superficie. Cuando su cálculo no fuera posible. Artículo 51. Cuando exista un valor máximo legal para el inmueble objeto de tasación.
. en su caso
Artículo 52.a VALORACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS Artículo 48. 1. Aplicación. de las distintas clases de tierra.
Donde: VML: es el valor máximo legal. SECCIÓN 4. recreativas. Cuando no fuera posible el cálculo de ninguno de los valores señalados en los números anteriores el tasador podrá calcular el valor de tasación de acuerdo con lo previsto en el artículo 43. 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden según la finalidad de la tasación. b) La concesión administrativa. El valor de tasación de los terrenos de nivel urbanístico I será el valor por comparación. Dicho valor será el valor de tasación calculado de acuerdo con los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones). Se tomará como valor de tasación el menor de ellos. los gastos de demolición. VTL: es el valor de tasación de acuerdo con las normas del artículo 47 para el inmueble en ausencia del régimen de Protección Oficial. si se está realizando una tasación previa a la adquisición del inmueble por la Institución de Inversión Colectiva (en adelante. 2.BOE núm. SECCIÓN 5.a VALORACIÓN DE DETERMINADOS DERECHOS
VML + Máximo 0.4 de esta Orden siempre que el procedimiento usado esté admitido en la práctica profesional para el cálculo del valor de mercado del inmueble en cuestión. incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotación. el valor de reemplazamiento neto. 2. ajustado. justificándolo debidamente. a aquellos inmuebles construidos en los que no exista impedimento legal para su demolición y cuyo mayor y mejor uso sea el de terreno. 85
a) Al valor de reemplazamiento neto. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de fincas rústicas incluidas aquellas con mejoras. i: es el tipo de interés de la Deuda Pública a un plazo similar al que reste hasta el fin del período de afección. 4. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de determinados derechos reales o limitaciones que recaigan sobre un bien objeto de valoración de acuerdo con la presente Orden. El valor de tasación en los restantes casos de terrenos catalogados como nivel urbanístico II será el valor por comparación sin consideración alguna a su posible utilización urbanística. La existencia de un proyecto de construcción sobre un determinado terreno no permite valorar éste de manera diferente a la prevista en esta sección. c) La servidumbre. Artículo 49. IIC). El valor de tasación de los terrenos sujetos a explotación económica distinta de la agropecuaria será el valor por actualización calculado por el procedimiento previsto en el artículo 30. 3.a VALORACIÓN DE SOLARES Y TERRENOS Artículo 50. En este último caso. el valor de tasación será el valor residual. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de terrenos clasificados como urbanos y urbanizables y no urbanizables que no se valoren como fincas rústicas. b) El valor de tasación de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra. 4. En todo caso dicho valor de tasación deberá respetar lo previsto en las letras a) b) y c) del apartado 2 de este artículo. cuando proceda. o c) El último valor de tasación asignado al inmueble.). El valor de tasación de fincas rústicas se obtendrá sumando los siguientes valores: a) El valor de tasación de la tierra. c) El valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias. En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calculará el valor por actualización según lo previsto en el artículo 29 y el valor por comparación para el supuesto de que se halle libre de inquilino. como máximo. 1. En ambos casos se descontarán. en su caso. instalaciones o edificios. y el valor por actualización de la explotación. n: es el plazo que reste hasta el fin del período de afección. excepto en el caso de viviendas de protección oficial en las que el fin del período de afección que reste sea inferior a tres años desde la fecha de tasación. 1. Los valores a que se refiere el apartado 1 anterior se calcularán teniendo en cuenta el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por su propietario en la fecha de la tasación. el valor de tasación no podrá ser superior a dicho valor máximo legal. Aplicación. más la prima por iliquidez que el tasador considere razonable. Aplicación. el valor de tasación no podrá ser superior al siguiente:
ajustado. Valor de tasación de terrenos para todas las finalidades. el valor catastral del terreno. 3. Cuando el cálculo de dicho valor no fuera posible el valor de tasación será como máximo. etc.
en función del tipo de inmueble y de la finalidad de la tasación. b) Calculando el valor por actualización a que se refiere el artículo 24. Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie. iii) Las tarifas del servicio público de la concesión y su previsible evolución. ii) El valor actual del valor de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción del derecho de superficie. ii) El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31. ii) Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones.3 en la fecha de extinción de la concesión administrativa. las condiciones del derecho de superficie. 4. especialmente en cuanto a las causas y plazo de extinción o resolución. b) El valor actual del valor de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipótesis de edificio terminado sobre los que está constituida una concesión administrativa. los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones). 3. v) La inexistencia de un valor de reversión para el concesionario. Artículo 53. en su caso. o de dere-
chos de superficie o de terrenos afectados por derechos de superficie en condiciones similares al que se valora. 85
d) La nuda propiedad. b) Calculando el valor por actualización a que se refiere el artículo 24. Valoración de concesiones administrativas. 5. Del valor así obtenido se restará: i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente. 2. 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) y 49 (Valor de tasación de fincas rústicas) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio. iv) El período en que se generarán rentas o ingresos. se podrá utilizar el método de comparación. e) Limitaciones de dominio.2 de esta Orden. 1. 4. en la fecha de extinción del derecho de superficie. ii) Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones. adicionalmente. así como
. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido una concesión administrativa se sumará: a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.2 de esta Orden. en función de la finalidad de la tasación. se podrá elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes: a) Se aplicarán. g) Tiempo compartido sobre inmuebles. siempre que se cumplan los requisitos del artículo 22 (Procedimiento de cálculo del valor por comparación) de esta Orden. según corresponda y deberán tomar en consideración. según corresponda y deberán tomar en consideración adicionalmente las condiciones de la concesión administrativa sobre causas y plazos de extinción o resolución. en particular las cantidades a pagar por el superficiario durante la construcción y. Sin perjuicio de lo señalado en los números anteriores. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido un derecho de superficie se sumará: a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente. Para el cálculo de dicho valor se tendrán en cuenta además las precisiones siguientes: i) Los pagos a efectuar al concedente por cualquier concepto. 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.3 (Valor de reversión). se podrá elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes: a) Se aplicarán. iii) El período en que se generarán rentas o ingresos. Del valor así obtenido se restarán: i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente. iv) La inexistencia de un valor de reversión para el concesionario.3 en la fecha de extinción de la concesión administrativa. Las tasas de actualización que se utilicen para calcular los valores actuales citados en este artículo se determinarán de acuerdo con los artículos 32 y 38. Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se aplicará el método residual por el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36 (Procedimiento de cálculo «dinámico») de esta Orden teniendo en cuenta. 3. cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en derecho de superficie. Las tasas de capitalización que se utilizan para calcular los valores citados en este artículo se determinarán de acuerdo con los artículos 32 y 38. así como los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada al derecho de superficie. f) Las opciones de compra. Para el cálculo de dicho valor se tendrán en cuenta además las precisiones siguientes: i) Los pagos a efectuar al concedente por canon u otro concepto.13694
BOE núm. en particular: a) Las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesión durante la construcción y en su caso durante el resto de la duración de la concesión. b) Los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada a la concesión. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipótesis de edificio terminado en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero. Para valorar una concesión administrativa sobre un determinado terreno se aplicará el método residual por el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36 (procedimiento de cálculo dinámico) de esta orden teniendo en cuenta. h) Compromisos de compra a plazos. los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones). el usufructo. Artículo 54. 1. resto de duración del derecho. b) El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31. el uso y la habitación. 2.
para una cabeza de la edad del usufructuario a. Los valores a que se refiere el apartado anterior se calcularán aplicando el método correspondiente contemplado en la presente Orden.2) si el usufructo es vitalicio: se calculará el valor actual actuarial de una renta vitalicia para una cabeza de la edad del usufructuario.BOE núm.1) si el usufructo es temporal: se calculará el valor actual actuarial de una renta cuya duración sea la temporalidad no transcurrida. del uso y la habitación. Valoración de la servidumbre. b) usufructo constituido a favor de más de una persona: b.
. b. considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casuística de extinción según los órdenes de fallecimiento.o) Se calculará la base para el prorrateo que será el valor por actualización según el procedimiento previsto
en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden. del usufructo. Las servidumbres contempladas en el Título VII del libro segundo del Código Civil.o) La distribución de la base de prorrateo entre el usufructo y la nuda propiedad será la siguiente: Usufructo: valor actual actuarial de los flujos de caja durante el período que se mantiene el derecho. Artículo 55. se valorarán restando del valor del inmueble. 85
de las tarifas del servicio público de la concesión y su posible evolución. 5. en condiciones similares al que se valora. supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre. El valor de la nuda propiedad.2) si el usufructo es vitalicio: se calculará el valor actual actuarial de una renta vitalicia. se podrá utilizar el método de comparación. o de concesiones administrativas o de terrenos afectados por concesiones administrativas. Valoración de la nuda propiedad. 2. Sin perjuicio de lo señalado en los números anteriores cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en concesión administrativa. siempre que se cumplan los requisitos del artículo 22 (procedimiento de cálculo del valor por comparación) de esta Orden. considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casuística de extinción según los órdenes de fallecimiento. del usufructo. el valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava. Artículo 56. 2. 1. del uso y de la habitación se determinará conforme a las siguientes reglas: 1.1) si el usufructo es temporal: se calculará el valor actual actuarial de una renta cuya duración sea la temporalidad no transcurrida. Consideraciones para el cálculo del usufructo: a) usufructo constituido a favor de una sola persona: a. Nuda propiedad: diferencia entre la base de prorrateo y el valor actual anterior.
d) los cálculos anteriores se realizarán con las tablas de supervivencia que cumplan los requisitos establecidos en el artículo 34. la proporción así hallada por el menor entre el valor por comparación. 3. El valor de la opción se determinará conforme a las siguientes reglas: a) Si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de la tasación calculado según lo previsto en el artículo 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden y el precio de ejecución de la opción sobre el inmueble. sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tri-
butarias. 3. Artículo 60. c) En ambos casos los flujos de caja se calcularán según lo previsto en el artículo 28 teniendo en cuenta las rentas medias de inmuebles arrendados comparables. 3. y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado. La valoración de las limitaciones se determinará aplicando los métodos previstos en el capítulo I de este Título. 54 (Valoración de concesiones administrativas). Los compromisos de compra a plazo sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artículo 2. Artículo 57. el plazo y las condiciones del contrato que figuren en la documentación que regule dicho compromiso. 1. se valorarán considerando el valor del inmueble. calculado conforme a lo previsto en el artículo 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliaria) de esta Orden. lo harán considerando el valor del inmueble. Artículo 59. del uso y la habitación) de esta Orden. aprobado por Real Decreto 2486/1998. los plazos y las condiciones de la ejecución de la opción que figuren en la documentación que regule el derecho de opción. estén condicionados a situaciones o plazos que hagan improbable su ejercicio. Valoración de las limitaciones del dominio. 2. se determina la proporción que estos valores tienen. Hallados los valores actuales del usufructo y de la nuda propiedad. Para la obtención del valor de uno o más periodos cedidos se determinará la proporción que representa sobre el valor obtenido en el punto 1. c) En cualquiera de los casos en los que la opción. cuya suma tiene que ser igual a la base de prorrateo.12.a) la suma de valores obtenidos en el punto 1. b). Los inmuebles que sean total o parcialmente objeto del derecho previsto en la Ley 42/1998. 4. 1. se valorarán en la parte sujeta a este derecho de acuerdo con las siguientes reglas: a) Se determinará el valor de todos los periodos susceptibles de cesión del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho. considerando la época del año a que se refieran que deberá de ser la misma que la del periodo cuyo valor se pretende obtener. que correspondan al contenido jurídico de la limitación del dominio. de 15 de diciembre. Las prohibiciones y las limitaciones generales o particulares de la plena propiedad o de la libre utilización de los inmuebles. en opinión de la entidad tasadora. diferentes a las señaladas en los artículos 53 (Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie). 1. es positiva. 1. El valor del compromiso se determinará como diferencia entre el valor del inmueble en el momento de la tasación. el valor de la opción será equivalente a esa diferencia. c). b) Se determinará el valor de cada período cedido de cada elemento de edificio sujeto a este derecho por el método de actualización de rentas.o) El valor del usufructo y de la nuda propiedad será la resultante de aplicar al valor de tasación del inmueble conforme a esta Orden ministerial la proporción correspondiente determinada en el párrafo anterior. sin considerar el valor de reversión y utilizando como interés el de deuda pública de duración más próxima al número de años restantes para la finalización del contrato. 2. calculado conforme a las reglas anteriores.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden. Artículo 58.a). por 1. según el caso. su plazo de ejecución o el importe por el que se puede ejecutar. Valoración de inmuebles con tiempo compartido. se tendrán en cuenta en la valoración de éstos. y el valor de ésta. utilizando como tasa de actualización el tipo de interés de la deuda pública con duración más próxima al plazo restante para el ejercicio del compromiso. Principios y reglas generales. en el supuesto de que no existiera este derecho.o) El valor del derecho de uso y habitación se obtendrá dividiendo el valor del derecho de usufructo. por el método de actualización de rentas. 55 (Valoración de la servidumbre) y 56 (Valoración de la nuda propiedad. 2. Se multiplicará. Valoración de compromisos de compra a plazos.a).c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden. el valor por actualización calculado según el procedimiento del artículo 28 y el valor de reemplazamiento neto del inmueble. del usufructo. del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. de 20 de noviembre.BOE núm. Las opciones de compra sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artículo 2. aplicados a la cuantía en la que la propiedad quede afectada. b) Si la mencionada diferencia fuera negativa o nula el valor de la opción será nulo.
CAPÍTULO I Disposiciones generales Artículo 61.b) y se calculará la proporción que representa sobre el valor obtenido en el punto 1. Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación homo-
. utilizando como interés el de la deuda pública de duración más próxima al número de años restantes para la finalización del régimen. su valor será nulo.1. apartados a). El valor del inmueble vendrá determinado por la diferencia entre el obtenido como si no existiera la limitación del dominio. Valoración de opciones de compra. Para la obtención del valor del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho y del que se han cedido determinados periodos se restará del valor obtenido en el punto 1. e) y último inciso. estén cedidos o no.
No obstante. f) Indicará el método o métodos de valoración utilizados. 3. Requisitos formales del informe. Emisión y caducidad de las tasaciones. El informe se elaborará con los siguientes requisitos formales: a) Se indicará la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emita. El informe y certificado de la actualización de una tasación se realizará con las mismas exigencias que las de cualquier otra tasación y deberá contener además la identificación de la tasación anterior a la que actualiza. Cuando el profesional competente que haya realizado el informe no sea el mismo que haya realizado la visita e inspección ocular del inmueble objeto de valoración. Necesariamente una de las dos firmas será autógrafa o electrónica. Se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emite. con mención del apartado de páginas que lo componen. La fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no podrá ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última inspección ocular del bien valorado. d) Contendrá la localización y tipo de inmueble. de 30 de mayo. Se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emite. y en el correspondiente certificado cuando así proceda por estar incluidas en el mismo las informaciones a que se haya aplicado la decisión u opciones citadas. 1. correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa. la fecha de la última visita al inmueble y la fecha límite de validez. CAPÍTULO II Aspectos formales SECCIÓN 1. 3. A efectos de esta Orden la fecha de emisión será considerada como la fecha de la tasación. h) Indicará. 11 (Advertencias generales) y 12 (Advertencias específicas) de esta Orden. Alternativamente también podrá confeccionarse y archivarse por medios electrónicos en soporte duradero siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la emite y la conservación de su integridad para ulterior consulta. c) Incluirá una referencia precisa al informe de tasación que sintetiza. 2. b) Indicará la finalidad legal de la tasación. mecanizada o electrónica en cuyo caso cumplirá la normativa vigente sobre firma electrónica. los condicionantes y advertencias a que se refieren los artículos 10 (Condicionantes). 4. Artículo 62. en cuyo caso cumplirán la normativa vigente sobre firma electrónica correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa. la referencia catastral siempre
. 2. dicho período podrá alargarse hasta los seis meses. el titular registral en el momento de la tasación. Los informes y certificados caducarán.a) (Ámbito de aplicación). e) Incluirá una declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de esta Orden u otra normativa aplicable según la finalidad de la tasación. c) Se firmará por un representante de la entidad tasadora y por el profesional competente que haya realizado el informe. a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe. especificando tal circunstancia. En todo caso. y su número de inscripción en el Registro del Banco de España. Alternativamente también podrá confeccionarse y archivarse por medios electrónicos en soporte duradero siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la emite y la conservación de su integridad para ulterior consulta. así como los valores estimados para cada método.a ASPECTOS
que se conozca. y su número de inscripción en el Registro del Banco de España. b) Se elaborará conforme a la estructura y contenido previstos en los artículos 65 (Estructura general de los informes de tasación) y siguientes. 1. tales como la valoración de patrimonios. en su caso.a ASPECTOS FORMALES ESPECÍFICOS DEL INFORME Artículo 64. sus aspectos formales y estructurales se ajustarán a lo establecido en los artículos siguientes. j) Se firmará por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador. la superficie útil cuando se trate de edificios y sea comprobable. con mención del apartado de páginas que lo componen. La firma será autógrafa. En todos los casos en los que la presente Orden prevea la adopción de una decisión u opción determinada junto a su justificación razonada. esta justificación se hará constar de forma expresa en el informe de tasación. la superficie adoptada en el cálculo de los valores técnicos y su estado de ocupación y salvo a efectos de la finalidad del artículo 2. El certificado de tasación se elaborará de acuerdo con la forma y contenido mínimo siguiente: a) Se indicará la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emita. k) Contendrá cualquier otra información que sea requerida. i) Se indicará su fecha de emisión. g) Indicará el valor de tasación del inmueble así como las limitaciones al dominio que se mencionaran específicamente y el valor a efectos de seguro de incendios y otros daños. su identificación registral. Cuando se refiera a varios inmuebles que constituyan fincas registrales o funcionales independientes deberá especificar el valor de tasación que se asigna a cada una de ellas. Requisitos del certificado. 85
logadas deberán elaborar los informes y certificados de tasación de acuerdo con las siguientes reglas generales: a) Redactarlos con veracidad y transparencia. o en otros excepcionales y expresamente justificados en el informe. en el caso de los terrenos. b) Indicar explícitamente y de forma notoria si la tasación se ha realizado o no de acuerdo con las disposiciones contenidas en la presente Orden. Cuando el informe se elabore para las finalidades previstas en el artículo 2 (Ámbito de aplicación) de esta Orden.13698
BOE núm. necesariamente. Cuando la norma prevea una justificación destacada se hará uso de un tipo de letra diferente u otros procedimientos que llamen la atención del lector.
Artículo 63. el informe indicará además los datos profesionales y personales del profesional competente que la haya realizado. por la normativa específica según la finalidad de la tasación. se citará dicha Orden con su denominación completa y se indicará la fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada.2 del Real Decreto 775/1997. SECCIÓN 2. de acuerdo con lo establecido en el artículo 2.
otras explotaciones económicas. equipamiento y servicios.BOE núm. En este apartado del informe se indicará: a) El cliente de la entidad tasadora. cinegéticas. En este apartado del informe se indicará la relación de las comprobaciones realizadas por la entidad tasadora para la confección del informe y la relación de los documentos utilizados. la superficie catastral. su población de derecho y evolución reciente. Descripción y superficie del terreno. b) Identificación y localización. o en el mismo edificio. f) Descripción y superficie de la edificación. caudales. Artículo 67. entre las características básicas del entorno se indicarán. j) Datos y cálculo de los valores técnicos. no será necesario exponer la información prevista en este artículo. Identificación y localización.
. así como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y. 2. h) Régimen de protección. profundidad.
Artículo 69. sus comunicaciones. b) Si se trata de un inmueble terminado. 1. Artículo 66. además de lo señalado en la letra anterior. e) En las fincas donde existan explotaciones de regadío. su ocupación laboral predominante. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica. en su caso. siempre que se conozca. la renovación experimentada recientemente. cuando sea diferente. 2. indicando las clases agrológicas. etc. citando la Orden con su denominación completa y la fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada. se indicará: a) La superficie del terreno comprobada por el tasador. catastral. en este apartado del informe se indicará: a) La superficie del terreno comprobada por el tasador. expresando una estimación del porcentaje de obra realizada y de la inversión pendiente. los factores de textura. k) Valores de tasación. d) Localidad y entorno. por ejemplo. c) Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de valoración. la dedicada a otros fines (residenciales. su infraestructura. el nivel de desarrollo edificatorio del entorno. Artículo 70. l) Condicionantes y advertencias m) Observaciones. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica. b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasación. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de carácter urbano. en particular los que permitan o faciliten la explotación agraria. etc. salinidad y pendiente. 1. o) Documentación anexa al informe. sus equipamientos y servicios. circunstancias paisajísticas. un elemento de un edificio o un terreno. pedregosidad. Los apartados señalados en el apartado anterior se rellenarán teniendo en cuenta el principio de proporcionalidad. Estructura general de los informes de tasación. calidad. c) Si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la presente Orden. 3. la procedencia de las aguas. en su caso. c) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua. en proyecto. Solicitante y finalidad. Artículo 68. b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que esté dotado. entre las características básicas del entorno se indicarán por ejemplo: el nivel de renta. se indicará además la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo. 2. Comprobaciones y documentación. así como las características básicas de la localidad de la que dependa cuando exista. f) En el caso de que existan características especiales se señalarán aquellas que influyan en su valor. su antigüedad característica. d) En relación con el suelo. n) Fecha de emisión. recreativos. etc. Cuando el objeto de la valoración sea un edificio. e) Descripción y superficie del terreno. su densidad de población. 2. caducidad y firmas. g) Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus características. d) Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no urbanizable se expresará. infraestructuras. aquel por el que se le conoce habitualmente. caminos. g) Descripción urbanística. los rasgos de homogeneidad arquitectónica y usos dominantes. construcción o en rehabilitación. i) Análisis de mercado. comarca y provincia en que se encuentre dicha finca.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden. el tipo de núcleo. excepto que por su trascendencia sobre el valor del inmueble se considere relevante. Los informes de tasación se elaborarán y presentarán de acuerdo con la estructura que se especifica en este artículo. Dicha estructura contendrá como mínimo los siguientes apartados: a) Solicitante de la tasación y finalidad. 1. En el apartado localidad y entorno se expresarán las características básicas de ambos que puedan influir en la valoración. 3. tales como su especial ubicación. 85
CAPÍTULO III Aspectos estructurales Artículo 65. energía eléctrica. sistema de extracción y distribución en la finca según el sistema de riego.). Cuando la finalidad de la tasación sea la prevista en el artículo 2. detallando el tipo de comprobaciones realizadas. la que figure en la documentación registral utilizada y. 1. aparcamientos. así como los de su identificación registral o en su caso y siempre que se conozcan. según el tipo de inmueble que sea objeto de valoración y en ellos se expresará como mínimo el contenido que se indica en los artículos siguientes. la que figure en la documentación registral utilizada y. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio. ecológicas.). c) Comprobaciones y documentación. el pago o paraje. tenencia y ocupación. Localidad y entorno. la superficie catastral. etc. así como de las pendientes de realizar en el momento de la tasación. b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y. En este apartado del informe se indicará: a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un único complejo. término municipal. por ejemplo: las explotaciones características.
distribución básica. se indicará: a) El grado de adecuación de sus características físicas y usos a que está destinado. instalaciones y mejoras permanentes existentes. en su caso.). usos y superficie de cada una de ellas. se indicarán los criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expropiatorio. los plazos previsibles para su aprobación definitiva. y atendiendo a sus usos.) que afecten al terreno. Cuando el terreno objeto de valoración sea clasificado como urbano. c) La calificación urbanística. c) En el caso de edificios en construcción o rehabilitación. a la normativa urbanística vigente. obligaciones adquiridas.
5. el apartado de plantas. en su caso. etc. etc. retranqueos. aire acondicionado. Descripción urbanística. las características de los apartados anteriores se referirán. indicando una estimación del porcentaje de obra ejecutada. b) Los elementos fundamentales de la edificación (cimentación. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un edificio. instalaciones o elementos constructivos recuperables. se indicará si son o no conformes con el planeamiento. las instalaciones relevantes (fontanería. urbanizable o no urbanizable. b) Sus características constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al valor.. cuando se trate de edificios. se indicará: a) La distribución de las edificaciones y servicios en la parcela. al proyecto que haya servido de base para la concesión de la licencia municipal. superficie y principales características constructivas. 3. — En el caso de estar establecidos. d) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarán también las características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica. 1. situación relativa y características básicas del edificio del que forme parte. 3. gas. se expresará: a) El planeamiento general de ordenación vigente y.). Cuando se hayan iniciado las obras de urbanización. distinguiendo las necesarias para la explotación agraria y/o ganadera y forestales. A este respecto se indicará: — La superficie realmente construible por el propietario del terreno. etc. Cuando el objeto de valoración sea un edificio. calefacción. servicios generales internos. se expresará su antigüedad y vida útil estimadas. cubierta. y los trámites de los mismos. atendiendo. distribución. su inclusión dentro de un ámbito de gestión. 85
Artículo 71. las características específicas que sean relevantes para cada uno de sus usos y. b) En particular. las que produzcan rendimiento por sí mismas por estar ligadas a una explotación económica distinta de la explotación agraria del terreno y otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano. clases equivalentes reguladas por la legislación urbanística. los plazos de ejecución previstos para el desarrollo urbanístico del terreno fijados en el documento correspondiente de programación según legislación aplicable y. se indicará también la proporción que la superficie del terreno representa sobre la superficie total del ámbito de gestión al que pertenezcan. se indicará la clasificación del suelo y. distribución y dependencias. 2. señalando si es la útil o la construida con o sin partes comunes. cuando existan. sus anexos con su superficie. las viviendas. se indicará si existen sobre él edificaciones y en el caso de que existan y no esté prevista su demolición se describirá su uso. — El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (cualquiera de las diferentes administraciones. 2. ascensores. la tipología de la edificación. — Las cargas urbanísticas (cesiones. carpinterías exteriores. en particular. 4. en su caso. los acabados. la superficie total. Siempre que sea comprobable se indicará la superficie útil. electricidad. así como si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica individualizada. indicando si es la útil o la construida con o sin partes comunes. se indicará: a) Las edificaciones. consignando la adecuación y suficiencia. las circunstancias específicas más relevantes para cada uno de ellos. etc. en su caso. se expresará además si tiene o no naturaleza de solar. por ejemplo. En este caso. También se expresará en qué fase se encuentran las obras. b) La clasificación urbanística que corresponda al terreno: urbano. el planeamiento de desarrollo necesario según la legislación urbanística aplicable. 1. — El sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica. el estado de conservación y los deterioros aparentes existentes. ocupación máxima. teniendo en cuenta. — Los instrumentos de planeamiento y/o gestión. También se expresará si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de instalaciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente. la fase de aprobación en la que se encuentra. en la parte de la obra que aún no esté ejecutada. relevantes y utilizables previsiblemente por un tercero o polivalentes. la tipología e intensidad edificatoria y sus condiciones (índices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta. necesarios para que el terreno pueda considerarse solar.
. Artículo 72. o en su caso. prevención de incendios. estructura. existencia de elementos comunes. costes de urbanización. etc. así como las terminaciones y acabados relevantes. su régimen de protección especial. los usos autorizados y prohibidos.). b) Para cada una de las edificaciones se describirá su uso. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano. alturas permitidas. las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno en caso de incumplimiento. como. particulares. al ámbito de gestión en el que se encuentre. — En el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa. cerramientos exteriores. Descripción y superficie de la edificación. d) El aprovechamiento urbanístico de acuerdo con su ámbito de reparto y ámbito de gestión y ejecución. superficie y principales características constructivas. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio se indicará: a) Su superficie.13700
BOE núm. se indicará su estado.
los datos a que se refiere el apartado 1 serán: a) Los costes de construcción utilizados. 1. su número. c) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo. etc. c) Los plazos de ejecución y venta en el caso del método residual por el procedimiento dinámico. En el caso de que se trate de datos puntuales de comparables se indicarán para cada uno de ellos. b) El valor de tasación que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la valoración.BOE núm. b) Para cada inmueble los parámetros. Artículo 74. Régimen de protección. indicando para cada uno de ellos. los señalados en los números siguientes de este artículo. Valores de tasación. Según el caso. En este apartado se incluirán: a) Fecha de la última visita al inmueble. contendrá datos relativos a la oferta. en su caso. firmas y titulación o cargo de quienes suscriben el informe y nombre y titulación de los restantes técnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasación. d) La tasa de actualización elegida en el caso del método dinámico o del margen en el caso del método estático. 1. 85
Artículo 73. como mínimo. o catastral en su caso. así como sus características y plazo de vigencia. Además se informará de aquellos datos que sean necesarios para realizar dicho cálculo y no hayan sido incluidos en los apartados precedentes. Fecha de emisión. los datos utilizados para realizar la homogeneización de rentas. fotografías. los datos mínimos a que se refiere el apartado 1 serán: a) Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes. Datos y cálculo de los valores técnicos. urbanística o protección pública que limite directa o indirectamente su precio de venta. el Código postal. c) Cuando exista algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho real de propiedad del inmueble. los datos mínimos a que se refiere el apartado anterior serán: a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el método. Análisis de mercado. En este apartado se expresarán: a) Los valores técnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoración. 2. en caso de estar ocupado. En este apartado se describirán las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración. Artículo 78. condicionantes y advertencias. b) La fecha de emisión del informe. la calle y. c) Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las características del inmueble (secciones. b) Planos a escala o croquis acotados del inmueble. Cuando se utilice el método residual.). b) Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción o rehabilitación. en construcción o rehabilitación. a la demanda. En los casos en los que el valor se calcule por algún método relacionado con el método de coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construcción. caducidad y firmas. a los intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de revalorización. se indicará para el inmueble que se valora: a) El estado de ocupación y. para los edificios que no sean viviendas unifamiliares. Cuando se utilice el método de actualización. se describirán sus características y efecto sobre el valor. se indicará expresamente el hecho y el efecto sobre el valor. como mínimo. Artículo 75. los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo estadístico utilizados para realizar la homogeneización de precios. También se incluirá al menos la siguiente documentación no gráfica: a) Documento utilizado para la identificación registral. tenencia y ocupación. los datos mínimos a que se refiere el apartado 1 de este artículo serán. En este apartado se incluirá al menos la siguiente documentación gráfica: a) Planos a escala o croquis de situación y emplazamiento del inmueble en el municipio. b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica y las fuentes utilizadas. Documentación anexa al informe. d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal. c) Los condicionantes o advertencias que pudieran existir conforme a lo previsto en el Capítulo III del Título I de la presente Orden. e) El valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente previstos en la Disposición Adicional Primera. cuando exista. 2. e) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo en el caso del método residual por el procedimiento dinámico. Dichos criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado y serán. b) Cuando el inmueble tenga o esté destinado a una explotación económica se indicarán las características de la actividad o explotación económica albergada o prevista por la propiedad. 3. b) La información correspondiente al método elegido para calcular el valor del suelo. También se indicarán las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado. en su caso: a) Información utilizada para fijar las rentas esperadas. si las hubiera. 5.
4. b) Los costes de construcción utilizados. el título en virtud del cual lo está. d) Nombre. como mínimo. Cuando se utilice el método de comparación. d) Las limitaciones a los valores. Artículo 76. la Provincia. de la vida útil y la tasa de actualización elegidas y del valor residual. Artículo 77. c) La fecha de caducidad del informe. así como los cálculos realizados para determinar el valor. En este apartado se indicarán los métodos de tasación y los criterios utilizados. Municipio y. un resumen del presupuesto de ejecución material. c) En los edificios en proyecto. En este apartado.
b) Si durante la tramitación del expediente de valoración se apreciase que el inmueble o derecho real inmo-
. a las siguientes: a) Las entidades aseguradoras deberán dar las máximas facilidades para llevar a cabo la citada valoración. que el inmueble se encuentre asegurado contra el riesgo de incendios y otros daños al continente. Ámbito de este Capítulo. h) Certificación expedida por la entidad que asegura el inmueble en la que se haga constar el apartado de póliza contratada. Los inmuebles podrán ser valorados por los servicios técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o por una entidad de tasación autorizada para la valoración de bienes en el mercado hipotecario (en adelante entidad tasadora autorizada) con arreglo a las normas que a tal efecto se establecen en la presente Orden. la entidad deberá acompañar certificación expedida por su representación legal en la que se haga constar el precio individualizado del inmueble o inmuebles cuya valoración se solicite. en la que el derecho real se halle inscrito a su favor. destinado a uso propio o en arrendamiento. Una vez la entidad aseguradora haya aportado los documentos que correspondieran con arreglo al apartado anterior. f) En el caso de inmuebles en construcción o rehabilitación la entidad aportará certificación del acuerdo adoptado por el órgano social competente comprometiéndose a finalizar la construcción en el plazo de cinco años y certificación de la propia entidad aseguradora de los pagos realizados. firmada por el contratista que las haya realizado. o su información más representativa. en cualquier caso se concretará detalladamente la situación existente con el ocupante de forma que permita conocer cuál es el título actual de ocupación del inmueble. 1. la producida por cada una de las partes. Las disposiciones especiales recogidas en este capítulo tendrán como ámbito exclusivo de aplicación la valoración para la finalidad prevista en el artículo 2. Artículo 80. el precio del mismo y la forma de pago. La entidad aseguradora que pretenda la valoración de un inmueble o de un derecho real inmobiliario por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones deberá presentar en dicho Centro Directivo solicitud telemática o no telemática firmada por su representante legal y remitir los siguientes documentos: a) Documento público que acredite la adquisición del inmueble. El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los diferentes epígrafes del informe de tasación. y de los gastos imputables al inmueble durante el último año.13702
BOE núm. g) Los documentos señalados en las letras c). c) Documentación gráfica a que se refiere el artículo 78. capítulo II de esta Orden y. h) e i) del artículo 8 (Documentación disponible) de esta Orden. es decir. cuando dicho documento sea de uso obligatorio para la tasación. además.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden. en la que se haga constar el régimen de ocupación y tenencia del inmueble.
CAPÍTULO I Cobertura de provisiones técnicas de entidades aseguradoras Artículo 79. copia del contrato de arrendamiento o en su defecto título de la ocupación y excepto para la finalidad prevista en el artículo 2. cedido en precario. la duración del contrato. En los casos de escrituras o documentos técnicos extensos. en los casos en que resulten de aplicación y cualquier otro documento que la entidad que tasa crea necesario para la realización de la tasación. 85
d) Copia de la cédula de calificación o documento que determine o permita determinar el valor máximo legal en los edificios en construcción sujetos a protección pública. Si el inmueble estuviese total o parcialmente arrendado se indicará: la superficie y localización de la zona arrendada. se podrá adjuntar la carátula identificativa de los mismos. En caso contrario. 2. f). o en cualquier otra situación que implique la ocupación del mismo. g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica. en su caso. Si el inmueble se encuentra ocupado sin título. se procederá por el técnico actuante a levantar diligencia de constancia de hechos. e) Certificación expedida por el representante legal de la entidad aseguradora. si existe derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario y las condiciones pactadas y demás cláusulas especiales si las hubiera. si se encuentra ocupado o desocupado. si ello mejora su lectura. i) Para el caso de derechos reales inmobiliarios la entidad deberá aportar además de la certificación registral señalada en la letra b) de este apartado. la renta líquida anual producida en total. rentas vigentes y su estado de pago. 4.1 (Documentación anexa al informe) de esta Orden. aquellos documentos exigidos por la presente Orden para la valoración de bienes inmuebles.b) (Ámbito de aplicación) de esta Orden.1 (Documentación disponible) de esta Orden. e) Copia del certificado de titularidad y cargas.
b) Original o copia legalizada de la certificación registral señalada en el artículo 8. y. 3. d) Certificado de las obras de mejora o acondicionamiento. y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá declarar el inmueble o el derecho real inmobiliario no apto para la cobertura de provisiones técnicas. Si la escritura pública correspondiese a la adquisición de varios inmuebles y figurase en la misma un precio conjunto para ellos. Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. en dicha certificación se hará constar si la ocupación ha sido formalizada mediante algún tipo de contrato o bien ha sido pactada verbalmente y en qué términos. comprensiva al detalle de las mismas y de su valoración. g). f) En inmuebles arrendados. ubicación del riesgo asegurado para cada finca registral y que la póliza se encuentre al corriente de pago de la prima. sin perjuicio de las comprobaciones que pueda realizar la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones efectuadas por las citadas entidades tasadoras autorizadas. que se atendrá a las normas previstas en el Título II. certificado del propietario de la situación de ocupación. si se hubiesen realizado después de la adquisición del inmueble. la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones ordenará la valoración del inmueble o derecho real inmobiliario.
Cuando las valoraciones efectuadas por entidad tasadora autorizada sean objeto de comprobación por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. con las matizaciones siguientes: a) El informe deberá mencionar expresamente la fecha y el precio de adquisición del inmueble o del derecho real inmobiliario y los importes de las obras que se hubiesen realizado desde la anterior valoración. la no aceptación de la misma cuando el informe se emita conteniendo alguna de las advertencias señaladas en el artículo 11 (Advertencias generales) de esta Orden comunicará dicho acuerdo a la entidad aseguradora con expresión del recurso que proceda contra el mismo. 85
biliario careciera de alguno de los requisitos de aptitud para cubrir provisiones técnicas. Valoración realizada por entidad tasadora autorizada. para la remisión de cuantos datos o documentos que la entidad aseguradora deba suministrar a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Ambas entidades deberán entregar la documentación que les sea solicitada y dar las máximas facilidades para realizar la citada comprobación. En el caso de que la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones acordase modificar la valoración lo podrá comunicar igualmente a la entidad tasadora autorizada indicando los motivos que hubiesen concurrido y los criterios aplicados en la fijación del nuevo valor. De las comprobaciones que efectúen los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones se elevará a ésta informe de acuerdo con los términos en que se hubiese ordenado la valoración. Al escrito se adjuntarán el informe y el certificado emitidos por la entidad tasadora autorizada que se ajustarán a lo dispuesto en la presente Orden. Cuando la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones acuerde comprobar la valoración realizada por entidades tasadoras autorizadas. la comprobación de los referidos requisitos. sin necesidad de ceñirse a la estructura y contenido previstos en el Título III. Artículo 84. se entenderá comprendido dentro de los supuestos del artículo 40 de la Ley 30/1995. 2. de 8 de noviembre. Valoraciones posteriores a la inicial. e) Si el inmueble estuviese sometido al régimen de propiedad horizontal. 1. la fecha de emisión del informe y certificado de tasación. se dará traslado a la entidad aseguradora del acuerdo en el que se fije el valor del inmueble o derecho real inmobiliario a efectos de cobertura de las provisiones técnicas y del informe elaborado por el técnico actuante que motive el acuerdo. el capital asegurado en la póliza de seguro contra el riesgo de incendios y otros daños deberá figurar individualizado. La entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario deberá remitir a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. b) Como anexos al informe de tasación deberán figurar los recogidos en el artículo 80. la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá acordar la ratificación de la valoración inicial realizada por la entidad tasadora autorizada. la modificación de aquélla o. Artículo 83.2 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden. el valor de tasación. lo comunicará por escrito a la entidad aseguradora titular del inmueble o del derecho real inmobiliario.BOE núm. mediante acuerdo motivado. 3. Normas complementarias. 3. d) Efectuada la valoración. cálculos y valores incorporados al expediente. a partir de la fecha en que tuvieran conocimiento de ello. Las entidades aseguradoras solicitarán de los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o de entidad tasadora autorizada la revisión de las valoraciones de los inmuebles de su
. en su caso. El incumplimiento de los plazos previstos en el presente Título. la razón social de la entidad tasadora autorizada que hubiese realizado la valoración. con indicación del recurso que cupiese interponer contra dicho acuerdo. procederá a declararlos no aptos para dicho fin. Si se apreciase la falta de alguno de éstos. o en su caso. deberá ajustarse a los criterios y a los métodos de cálculos de valores de tasación establecidos en esta Orden.
Artículo 82. así como para comprobar que el inmueble o los derechos reales inmobiliarios cumplen los requisitos de aptitud para la cobertura de las provisiones técnicas. Artículo 81. Comprobación por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones realizadas por entidades tasadoras autorizadas. sus Servicios Técnicos aplicarán las normas correspondientes mencionadas en el artículo 80. c) El informe contendrá el valor mínimo a cubrir por la póliza de seguro de incendios y otros daños al continente. en su caso. la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Si a la vista del valor de la construcción que figure en el informe de valoración se apreciara en el seguro una situación de infraseguro. c) El técnico actuante elevará al Director General de Seguros y Fondos de Pensiones un informe de valoración que. la entidad aseguradora deberá de inmediato proceder a subsanarlo. 1. en el plazo de un mes desde la fecha de emisión del informe de tasación escrito firmado por el representante legal de la aseguradora en el que se haga constar la identificación registral del inmueble. la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá acordar de oficio la revisión del valor atribuido. o las circunstancias que pudieran afectar a los requisitos de aptitud para cobertura de provisiones técnicas de los mismos en el plazo de un mes. La entidades aseguradoras comunicarán a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones cualquier incidencia que pudiera alterar el valor de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios. La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá requerir tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble y de los derechos reales inmobiliarios como a la entidad tasadora autorizada que hubiese emitido el informe las aclaraciones necesarias y la presentación de documentos distintos a los mencionados expresamente en la presente Orden si fuese preciso para verificar o revisar las circunstancias. A la vista de lo cual.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden. Una vez subsanado podrá computar el inmueble por el valor fijado en el acuerdo de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá elaborar y suministrar un modelo de certificado con la finalidad de hacer uniforme la forma de presentación y ordenar su contenido. A la vista del informe. 1. declarará el inmueble o derecho real inmobiliario no apto para la cobertura de dichas provisiones sin perjuicio de la interposición de los recursos que procedieran contra el acuerdo anterior. de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. 2.
si se apreciara que el inmueble o el derecho real inmobiliario no cumple los requisitos precisos para ser apto para cobertura de provisiones técnicas. de acuerdo con lo dispuesto en el último párrafo del artículo 50. Normas complementarias de valoración. En el documento en que conste la garantía otorgada se consignará: a) Entidad que emite el aval bancario o la póliza de seguro de caución y nombre y apellidos de quienes firman en nombre y representación de la misma. la entidad aseguradora deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Orden para justificar ante la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones el importe de las mismas. cuando por las especiales circunstancias que afectasen al mercado inmobiliario fuese necesario para evitar sobrevaloraciones de los inmuebles. 1. con carácter general o para determinada clase de inmuebles y derechos reales inmobiliarios. 3. para lo cual habrá de estar previamente inscrito a nombre de la enti-
. la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones efectuará las oportunas notificaciones tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario como a las que ofreciera la garantía.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden con el fin de justificar el aumento del valor. la revisión de las valoraciones atribuidas a los inmuebles y a los derechos reales inmobiliarios cuando estime que el importe de las mismas supere el valor que resulte de la aplicación de esta Orden. en cuyo caso presentará la documentación señalada en (la letra f) del artículo 80. la entidad aseguradora podrá incorporar a la valoración inicial el importe de las certificaciones al origen de las obras realizadas. A tal efecto. 6. Artículo 86.2 de esta Orden. d) Que la garantía se constituye a favor y a disposición de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones lo declarará no apto para dicho fin y. con poder suficiente para obligarla plenamente. 4. En aquellos casos. e) e i) del artículo 80. 1. en el caso de que fuera necesario para mantener cubiertas las provisiones técnicas de la entidad. podrá proceder a la ejecución de la garantía. bastará con remitir. una vez haya transcurrido un año desde la anterior valoración y antes de que hubiesen transcurrido tres.a) del artículo 27 del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados se llevarán a cabo con arreglo a lo dispuesto en la presente Orden. 85
propiedad y de los derechos reales inmobiliarios inscritos a su favor. 2. Si la revisión de la valoración se hubiese efectuado por entidad tasadora autorizada. Una vez inscrito el inmueble a nombre de la entidad aseguradora o el derecho real a su favor en el Registro de la Propiedad. siempre que exista un seguro de caución concertado con entidad aseguradora distinta a la titular del inmueble o un aval bancario por importe no inferior al valor de afección provisional a cobertura de provisiones técnicas asignado al inmueble. 3. Cuando la revisión hubiera de realizarse por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. salvo en caso de aplicarse el punto 80. se aplicarán de forma análoga y teniendo en cuenta la legislación propia de cada Estado los criterios y normas de valoración contenidos en esta Orden. 2. y abonadas.10 del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. que se constituye a efectos de la afección provisional a cobertura de provisiones técnicas de los inmuebles pendientes de su inscripción en el Registro de la Propiedad. f) Finalidad del aval o póliza de seguro de caución. vigencia a partir de la fecha de efecto del aval o seguro de caución y hasta el momento en que la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones autorice su cancelación. en los casos en que resulten de aplicación.13704
BOE núm. Los avales deberán ser autorizados por apoderados de la entidad avalante. Valor de afección provisional a cobertura de provisiones técnicas. 2. 5. b) Designación de la entidad aseguradora avalada o tomadora del seguro de caución. sin más requisito que en dicho requerimiento se haga constar que es por cualquiera de las causas que permiten la ejecución con arreglo a este precepto. c) Que el aval bancario lo constituyen solidariamente la entidad que lo otorga y la entidad propietaria del inmueble. Cuando se trate de inmuebles en construcción o rehabilitación. Artículo 85. g) Cuantía a que asciende la garantía. La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá acordar de oficio. 3. h) Fecha de efecto y firmas de los apoderados debidamente legitimadas. la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá adelantar el plazo de los tres años. e) Identificación de la finca registral que se afianza. se procederá a la valoración del inmueble o del derecho real inmobiliario por alguno de los cauces previstos en los artículos 80 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden y se solicitará a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones la cancelación del aval o el vencimiento del seguro de caución concertados como garantía. Una vez el inmueble o el derecho real inmobiliario hubiese sido valorado por alguno de los cauces previstos en los artículos 80 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios estén en trámite de inscripción en el Registro
de la Propiedad. Excepcionalmente. Una vez finalizadas las obras se presentará o se solicitará nueva valoración correspondiente al inmueble terminado. sin incluir acopios ni mobiliarios. Las revisiones de los valores de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios podrán hacerse de oficio o a instancia de las entidades aseguradoras. en los que las plusvalías resulten de la infravaloración de bienes inmuebles y derechos reales inmobiliarios no aptos para cobertura de provisiones técnicas.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden. en cualquier momento. así como los documentos previstos en las letras d) y j) del citado artículo. y constancia expresa de que se hará efectivo por requerimiento de ésta. Las comprobaciones de las tasaciones periciales de los inmuebles aportados como desembolso en los aumentos de capital social de las entidades aseguradoras previstas en el apartado 2. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios se encuentren situados fuera de España. No obstante. las entidades aseguradoras podrán afectarlos a cobertura de provisiones técnicas por sus precios de adquisición. los documentos señalados en las letras b). será de aplicación lo dispuesto en el artículo 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden.
10. no será inferior a: a) En el caso de edificios completos. detallando entre otros: los criterios de medición y atribuciones de uso de las superficies. los criterios para aplicar los condicionantes y advertencias en su caso. Dicha póliza de seguro deberá estar concertada con entidad aseguradora distinta de la beneficiaria de la misma. al valor de tasación del elemento. de: a) Una base de datos de información de costes y precios (en venta y en alquiler) y de características de los inmuebles. Créditos hipotecarios. Artículo 87. de 20 de noviembre. de 30 de mayo. El cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables.a) de la misma. 85
dad aseguradora en el Registro de la Propiedad.1. La suma asegurada a efectos del artículo 50. e) La metodología utilizada en el tratamiento de los datos anteriores. en el que. información trimestral o en cualquier estado de cobertura de provisiones técnicas que se presente en la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones exigirá que dicho crédito hipotecario cumpla los requisitos de aptitud previstos en el artículo 50. excluido el valor del terreno. así como los criterios establecidos por la entidad para la intervención de profesionales especializados en la tasación de inmuebles dedicados a usos particulares. Disposiciones especiales. f) Los canales de transmisión de dichos datos a sus profesionales y el sistema de utilización de los mismos en las tasaciones. 2. tipología y localización adecuadamente distribuida dentro del área geográfica en la que la entidad pretenda operar. b) El sistema de control de calidad de las tasaciones y el modo de intervención en el mismo de los profesionales vinculados. c) El sistema de formación y actualización de conocimientos de sus profesionales. los parámetros y sistemas utilizados en la homogeneización de comparables. El cumplimiento uniforme del régimen de las obligaciones e incompatibilidades previsto en el Real Decre-
. la información necesaria y la realización de las comprobaciones mínimas que permitan la supresión de los condicionantes. Disposición adicional primera. la forma de obtener el valor de los inmuebles neto de gastos e impuestos. para lo cual dispondrán. Seguro de incendio y otros daños al continente. 3. suficiente en número.BOE núm. el menor entre el valor de reemplazamiento bruto de la edificación y
el valor de tasación. La póliza de seguro de incendios y otros daños al continente del inmueble incluirá una cláusula de subrogación en la que figurará como beneficiaria la entidad acreedora hipotecaria. la sociedad gestora o la sociedad de inversión deberá facilitar a la sociedad de tasación. c) Procedimientos de actualización de los datos recogidos en las dos letras anteriores. precios de materiales.g) del Real Decreto 2486/1998. que deberá ajustarse a lo dispuesto en la norma séptima del presente Título. CAPÍTULO II Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias Artículo 88. 4. 1. La suma asegurada a efectos del artículo 30 del Real Decreto 685/1982. En la escritura de préstamo hipotecario deberá constar que el deudor hipotecario consiente el acceso de los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones para realizar la valoración del inmueble o para comprobar la que se hubiese realizado. la justificación de las plusvalías y minusvalías a aplicar al valor de reversión del suelo y los criterios para identificar los elementos especulativos en las transacciones. c) Cuando las tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria expresen un valor condicionado. para lo cual deberá disponer de un manual de procedimiento. la previsión de la tendencia futura del mercado. la forma de determinar la vida útil. b) Si existiesen condicionantes al valor de tasación. d) Las fuentes concretas de los datos anteriores. Mecanismos de control interno. dichas sociedades y servicios deberán disponer de unos procedimientos que permitan asegurar: 1. se atenderá al valor resultante de la tasación. El período de afección provisional no podrá exceder del plazo de un año. El adecuado conocimiento del mercado inmobiliario sobre el que han de operar.c de esta Orden: a) Se exigirá además de lo señalado en esta Orden cualquier otra documentación que sea exigida en función de la normativa específica. y los tipos que la entidad utiliza para aplicar los métodos de actualización y residual. debidamente actualizado. se recojan: a) Los criterios concretos para la aplicación de dichas normas. 2. especificando si los vinculados realizan o no valoraciones. excluyendo en ambos casos el valor del terreno. b) Datos actualizados de información estadística o de otra índole (subastas. sobre Régimen Jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación. b) En el caso de elementos de edificios. como mínimo. la forma de validación de testigos. no será inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del edificio o elemento del edificio objeto de valoración el valor del terreno en el que se encuentra. Para el cumplimiento de los objetivos previstos en el artículo 3. en el plazo de diez días hábiles. la institución no podrá comprar el inmueble en cuestión en tanto no se hayan resuelto las causas que originaron dicha circunstancia y así lo haya certificado la sociedad tasadora.) que sean utilizables para la tasación. la interpretación de la documentación registral. 1. al menos. 2. de 17 de marzo. etc. A los efectos de la finalidad contemplada en el artículo 2.e) (Mecanismos de control interno) del Real Decreto 775/1997. Disposición adicional segunda. La inclusión de un crédito hipotecario como apto para la cobertura de provisiones técnicas en la documentación estadístico-contable. 3.11 del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados en la fecha a la que se refieren los cálculos contenidos en el documento presentado y que el inmueble hipotecado haya sido valorado conforme a las normas e instrucciones de valoración recogidas en esta Orden para la finalidad 2.
. . . . . . . . . . Disposición transitoria única. . . . que las entidades de tasación deben conservar en sus archivos de conformidad con lo previsto en el artículo 12. . . . . . . y que el Banco de España considere relevante en orden a asegurar el cumplimiento uniforme de la normativa de valoración. . excepto para la finalidad b). . . . Edificios de oficinas . . . . . . . . . . . . . . . . . . Otros . . . . . . . Residencias de estudiantes y de la tercera edad . . . . . . los márgenes sin financiación señalados deberán ser modificados en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. . . . . . . Durante los tres primeros años. . . . El tipo de interés y las tablas actuariales utilizados en los cálculos para determinar el valor del derecho de uso y habitación podrán ser revisados periódicamente por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. . La conservación a que se refiere el párrafo anterior podrá hacerse en papel. . . . . . Las tasaciones de los últimos 5 ejercicios.
. . para las que la sociedad o servicio de tasación no pueda realizar valoraciones por no poder mantener razonablemente una posición de independencia en menos cabo de la objetividad de la tasación. . . . . . .13706
BOE núm. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . así como del certificado o certificados que los hayan sintetizado. . . . . . . . . . . . . También comprenderá la información solicitada por la entidad a sus profesionales para velar por el cumplimiento de las incompatibilidades de éstos y la frecuencia con la que se recabe. 85
to 775/1997 a cuyos efectos la información mínima disponible comprenderá la relación de personas físicas y jurídicas. . . Hoteles . . . . . así como sobre cualquier otro parámetro técnico de carácter general que vengan utilizando regularmente en su práctica profesional para la aplicación de los diferentes métodos de tasación. . . . . . para cada uno de ellos. . . . . . . . . . . . . su accesibilidad y su integridad para ulterior consulta. . . . . . . . . . . Primas de riesgo y márgenes de beneficio. . . . . . . . . . . Revisiones periódicas. . . . . . . . . . . o por medios electrónicos en soporte duradero. . . así como los criterios utilizados para la confección de dicha relación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Disposición adicional quinta. . . . . sin exceder de un total de tres. . . . La información agregada resultante de la información recibida de las entidades de tasación se comunicará a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores y se distribuirá entre las propias entidades de tasación. . . . . . . . . Conservación de las tasaciones. . . . . . . . . . . . . . Por el mismo procedimiento previsto en el párrafo precedente se podrá revisar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Disposición adicional cuarta. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 y 41 de esta Orden que vengan utilizando en su actividad. . . Disposición adicional tercera. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . se indican a continuación.1 del Real Decreto 775/1997. . . . . . También contendrán la documentación utilizada para su elaboración o una referencia documental a la misma o al archivo público en que se encuentre. . . . . . Edificios comerciales . Plazas de aparcamiento . . . . . . . . . . . . . . . incluirán una copia completa de los informes de tasación y sus anexos. . . . . . . . . . . . . Edificios industriales . de 30 de mayo. . . . . . por períodos sucesivos de un año. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Edificios de uso residencia: Viviendas primera residencia . . . . . . Las sociedades y servicios de tasación comunicarán al Banco de España. . del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. . . . . . . . . Residencias de estudiantes y de la tercera edad . . . . . . . . . . . . . . . Edificios industriales . . . . . . . . . . información sobre las primas de riesgo y márgenes de beneficio a que se refieren los artículos 38. . . . . . . . . . . . . .
En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá ponderando las primas de riesgo mínimas señaladas anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos. . . . . en la forma y con la periodicidad que el mismo establezca. . . . . Edificios de oficinas . . . . . . . .
Cuando se tenga en cuenta la financiación ajena. . . Plazas de aparcamiento . . . . . . Toda disposición que se dicte por el Banco de España de conformidad con lo previsto en el párrafo precedente lo será previo informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. . las primas de riesgo y márgenes contenidos en dichas tablas. . . . . . . Hoteles . . . La Dirección General del Tesoro y Política Financiera. . Viviendas segunda residencia . . . . . Información a rendir al Banco de España. . . . las primas de riesgo a que se refiere el artículo 38. . . . . . . o a los que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el último párrafo de esta disposición:
Edificios de uso residencia: Viviendas primera residencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Otros . . previo informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. . . . cada dos años. . . . . . . .3 y los márgenes de beneficio del promotor indicados en el
artículo 41 no podrán ser inferiores a los que se establecen en las tablas que. . . . . . . Viviendas segunda residencia . . . . . . Edificios comerciales . . . podrá prorrogar la ampliación de lo dispuesto en el primer párrafo de la presente disposición. . siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la emite. contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presente Orden. . . . . . . . . . . . . . . para la que dicha prórroga podrá ser por tiempo indefinido. . . .
c).BOE núm. No obstante. Derogación normativa. Disposición final primera. Se habilita a la Comisión Nacional del Mercado de Valores para dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo de esta Orden. La Dirección General del Tesoro y Política Financiera. Sra. por motivos de prudencia y comparabilidad valorativa
y previo informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Sr. Director general de Seguros y Fondos de Pensiones. Sr. La presente Orden entrará en vigor a los seis meses de su publicación íntegra en el Boletín Oficial del Estado. Ilmo. podrá establecer un límite cuantitativo a la plusvalía anual utilizable a efectos del ajuste previsto en el artículo 31 de esta Orden. Ilma. Gobernador del Banco de España. Disposición final tercera. Disposición derogatoria única. Madrid. Habilitación a la Dirección General del Tesoro y Política Financiera. Sr. desde su publicación y hasta su entrada en vigor. DE RATO Y FIGAREDO Excmo. Presidente de la Comisión Nacional Del Mercado de Valores. Se deroga la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. el índice de precios al consumo o cualquier otro factor que a juicio de dichos organismos influya en su valor.
. Entrada en vigor. Ilmo. del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Disposición final segunda. a efectos de su aplicación para la finalidad contemplada en el artículo 2. y los tipos de interés de la deuda pública a largo plazo. Directora general del Tesoro y Política Financiera. las tasaciones podrán también realizarse conforme a la presente Orden. Habilitación a la Comisión Nacional del Mercado de Valores. 27 de marzo de 2003. 85
tomando como criterios básicos la evolución del mercado inmobiliario.
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 Artículo 10
 artículo 2
 artículo 2
 Artículo 7
 artículo 2
 artículo 2
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 artículo 14
 artículo 27
 Artículo 8
 artículo 19
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 Artículo 12
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 artículo 8
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