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Timestamp: 2018-05-28 05:25:32+00:00

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Bail commercial et fixation du loyer : procédure après expertise judiciaire - Julien PRIGENT Avocat Paris en droit immobilier, baux commerciaux, copropriété, vente et construction
Bail commercial et fixation du loyer : procédure après expertise judiciaire
L'instance ayant été régulièrement engagée dans le délai de deux ans à compter de la date d'effet du congé et le bailleur justifiant avoir notifié par lettre recommandée avec accusé de réception un mémoire après le dépôt du rapport d'expertise et avant que la cour d'appel ne statue sur ce moyen de nullité qui n'avait pas été soulevé devant le premier juge, l'action du bailleur en fixation du loyer du bail renouvelé est recevable. Tel est l'enseignement d'un arrêt de la Cour de cassation du 24 septembre 2014 (Cass. civ. 3, 24 septembre 2014, n° 13-17.478, FS-P+B) (1).
En l'espèce, par acte du 20 mai 1997, avaient été données à bail, pour une durée de neuf ans, deux parcelles. Par acte du 13 septembre 2006, le bailleur avait notifié à son locataire un congé avec offre de renouvellement pour un loyer déplafonné à effet du 8 avril 2007. Le bailleur a notifié un mémoire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 16 avril 2007. Les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le bailleur avait, ensuite, saisi le juge des loyers commerciaux par acte du 2 novembre 2007. L'expert judiciairement désigné avait déposé son rapport le 30 septembre 2008. Le juge de première instance avait ensuite statué sur la valeur locative par jugement du 4 septembre 2009, sans qu'aucun mémoire n'ait été notifié à la suite du dépôt du rapport d'expertise. Au cours de la procédure de l'appel interjeté à l'encontre du jugement du 4 septembre 2009, le bailleur avait notifié un mémoire le 5 décembre 2012. Le locataire, reprochant aux juges du fond d'avoir déclaré l'action du bailleur recevable alors qu'il estimait cette dernière prescrite, s'est pourvu en cassation.
II. Sur la nécessité de la notification d'un mémoire avant la saisine du juge des loyers
L'article R. 145-23 du Code de commerce dispose que "les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire".
La notification d'un mémoire est le préalable nécessaire à la saisine du président du tribunal de grande instance, dénommé par usage "juge des loyers". L'article R. 145-27 du Code de commerce dispose en effet que "le juge ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi".
Un mémoire préalable doit être notifié même lorsque l'affaire a été renvoyée devant le juge des loyers commerciaux après une décision d'incompétence (Cass. civ. 3, 14 septembre 2011, n° 10-10.032, FS-P+B). En revanche, et a priori, il n'y aura pas lieu de notifier de mémoire préalable lorsque c'est le tribunal de grande instance qui est saisi à titre accessoire d'une demande en fixation du prix du bail renouvelé (C. com., art. R. 145-23 ; en ce sens, rendu à propos du mémoire après dépôt du rapport : Cass. civ. 3, 23 mai 2013, n° 12-14.009, FS-P+B).
Ce formalisme "s'impose comme tel aux justiciables, ayant été édicté dans le cadre de l'organisation judiciaire et dans l'intérêt d'une meilleure administration de la justice et non dans l'intérêt particulier de l'une ou l'autre des parties" (Cass. civ. 3, 10 juin 1971, n° 70-12.678 ; Cass. civ. 3, 26 octobre 2011, n° 10-18.858, FS-D ; Cass. civ. 3, 14 septembre 2011, n° 10-10.032, FS-P+B) et les parties ne peuvent y déroger (Cass. civ. 3, 10 juin 1971, n° 70-12.678). Bien que l'article R. 145-27 du Code de commerce sanctionne l'absence de mémoire par l'irrecevabilité, la Cour de cassation juge que la violation de cette règle "vicie l'instance toute entière" et permet de "mettre à néant" la décision fixant le loyer (Cass. civ. 3, 10 juin 1971, n° 70-12.678). Elle affecte l'assignation et les conclusions d'une nullité de fond et entraîne, en conséquence, la nullité des jugements rendus à la suite (Cass. civ. 3, 26 octobre 2011, n° 10-18.858, FS-D).
III - Sur la notification d'un mémoire après dépôt du rapport d'expertise
A - Sur l'exigence d'un mémoire après dépôt du rapport
La notification d'un mémoire est également nécessaire, lorsqu'un expert judiciaire a été désigné aux fins de se prononcer sur le montant du loyer, après dépôt de son rapport. Cette obligation résulte indirectement de l'article R. 145-31 du Code de commerce qui dispose que "dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou, si elles sont représentées, leurs avocats, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés".
L'article R. 145-25 du Code de commerce vise également les mémoires déposés après rapport en disposant que "les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l'exécution d'une mesure d'instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de fait".
La Cour de cassation, dans une espèce où le bailleur avait seulement signifié des conclusions après exécution de la mesure d'instruction, a précisé que "la notification d'un mémoire après mesure d'instruction conditionnait la régularité de l'entière procédure, même si les parties n'avaient aucun argument ou moyen supplémentaire à développer, et que la nullité des conclusions substituées au mémoire n'affectait pas seulement ces écritures mais entraînait interruption définitive et extinction de la procédure en fixation du loyer engagée par le bailleur par assignation du 24 novembre 1997" (Cass. civ. 3, 30 avril 2003, n° 01-15.508, FS-P+B). De la même manière, une nouvelle assignation délivrée après mesure d'instruction devant le juge des loyers commerciaux aux lieu et place de la notification d'un mémoire est affectée d'une nullité de fond qui entraîne une interruption définitive de la procédure (Cass. civ. 3, 13 octobre 2010, n° 09-66.600, FS-D).
Il existe une exception à cette exigence de notification d'un mémoire préalable après dépôt du rapport d'expertise lorsque la procédure se déroule devant le tribunal de grande instance saisi à titre accessoire d'une demande en fixation du prix du bail renouvelé (C. com., art. R. 145-23). La procédure, dans ce cas, est celle applicable en matière contentieuse devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux (Cass. civ. 3, 23 mai 2013, n° 12-14.009, FS-P+B).
B - Sur la sanction du défaut de mémoire après dépôt du rapport
A l'instar des règles applicables au mémoire préalable, l'exigence de notification d'un mémoire après dépôt du rapport d'expertise "s'impose aux justiciables comme ayant été édictée dans le cadre de l'organisation judiciaire et dans l'intérêt d'une meilleure administration de la justice et non dans l'intérêt de l'une ou l'autre des parties", de sorte que "les conclusions déposées devant le juge des loyers commerciaux ne peuvent suppléer l'absence de mémoire [et] sont affectées d'une nullité de fond entraînant l'extinction définitive de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé", même en l'absence de grief (Cass. civ. 3, 4 février 2009, n° 08-10.723, FS-P+B, en ce sens également, Cass. civ. 3, 24 juin 1998, n° 96-19.730 ; Cass. civ. 3, 22 novembre 2011, n° 10-25.686, F-D).
La Cour de cassation a jugé que l'absence de dépôt de mémoire après expertise constitue une irrégularité de fond qui peut être soulevée en tout état de cause et rend la demande en fixation de loyer irrecevable (Cass. civ. 3, 5 avril 2005, n° 04-11.410, F-D).
La cour d'appel d'Aix-en-Provence (CA Aix-en-Provence, 11 janvier 2007, n° 04/04590 ; voir également, CA Paris, 16ème ch., sect. A, 24 mai 2000, n° 1998/17044) a estimé en revanche que la demande tendant à faire sanctionner cette irrégularité constituait une exception de procédure devant "à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir" (C. proc. civ., art. 74), et non une fin de non-recevoir, et plus précisément une exception de nullité qui "est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité" (C. proc. civ., art 112).
Dans son arrêt du 26 octobre 2011, relatif au défaut de mémoire préalable à la saisine du juge et non au défaut de mémoire après expertise, la Cour de cassation a rejeté un pourvoi contre un arrêt qui avait prononcé la nullité des jugements rendus alors que l'une des branches du moyens soulevait l'irrecevabilité de cette demande de nullité formée par la partie qui avait préalablement conclu au fond (Cass. civ. 3, 26 octobre 2011, n° 10-18.858, FS-D).
C - Sur la possibilité de régulariser l'absence de mémoire après dépôt du rapport
L'irrégularité de la procédure tenant à l'absence de dépôt d'un mémoire après dépôt du rapport d'expertise n'est pas nécessairement irrémédiable. La Cour de cassation a en effet précisé, dans des espèces où les bailleurs n'avaient pas notifié régulièrement leur mémoire après du dépôt du rapport, que l'action en fixation du loyer était recevable dès lors qu'un mémoire régulier a été notifié avant que la cour d'appel ne statue (Cass. civ. 3, 17 septembre 2008, n° 07-16.973, FS-P+B ; voir également en ce sens, Cass. civ. 3, 17 septembre 2008, n° 07-17.362, FS-P+B et Cass. civ. 3, 22 janvier 2013, n° 11-28.184, F-D).
Aucun texte n'a été visé par la Cour de cassation pour fonder la possibilité d'une régularisation. La cour d'appel de Metz, dans un arrêt du 23 mai 2013, a justifié la solution par les dispositions de l'article 121 du Code de procédure civile qui précisent que "dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue" (CA Metz, 23 mai 2013, n° 08/00217 ; également en ce sens, CA Colmar, 19 février 2014, n° A 12/01538).
La formulation employée par la Cour de cassation pouvait apparaître suffisamment large pour soutenir que la solution s'appliquait tant dans le cas où l'expert avait été désigné par le juge de première instance que par la cour d'appel, même si les deux arrêts précités du 17 septembre 2008 semblaient avoir été rendus dans l'hypothèse d'une désignation de l'expert par le cour d'appel (en ce sens, sur ce dernier point, E. Chavance, Loyers et copr., 2011, comm. n° 250).
L'arrêt du 24 septembre 2014 confirme la possibilité de régulariser la procédure viciée pour défaut de notification d'un mémoire préalable après dépôt du rapport, même dans l'hypothèse où c'est le juge de première instance qui a désigné l'expert et que la notification du mémoire n'intervient qu'au cours de la procédure d'appel. Il peut être souligné que dans cette décision, la Cour de cassation, approuve la cour d'appel d'avoir relevé que la notification du mémoire avait été effectué "avant qu'elle ne statue sur ce moyen de nullité qui n'avait pas été soulevé devant le premier juge".
IV - Sur les effets sur l'instance de la décision ordonnant une expertise
Du point des effets procéduraux de la décision ordonnant une expertise, il semblerait, contrairement à la procédure de droit commun dans laquelle "la décision qui ordonne une mesure d'instruction ne dessaisit pas le juge" (C. proc. civ., art. 153), que la décision du juge des loyers ordonnant une expertise le dessaisisse (en ce sens J.-P. Blatter, AJDI 2009, p. 538, note sous Cass. civ. 3, 4 février 2009, n° 08-10.723, FS-P+B : la cour d'appel, dans cet arrêt de rejet, avait jugé l'absence de saisine régulière du juge des loyers après expertise. Cependant, jugeant que la décision du juge des loyers ordonnance une expertise ne le dessaisit pas, voir CA Paris, 16ème ch., sect. A, 26 avril 2006, n° 05/06283).
A cet égard, il peut être noté que l'article R. 145-31 du Code de commerce dispose que le "greffe avise les parties [...] de la date à laquelle l'affaire sera reprise". Le Code de procédure civile emploie le terme "reprise" dans le cadre de l'interruption d'instance (C. proc. civ., art. 373). Or, l'interruption de l'instance, dans le cadre de la procédure de droit commun, ne dessaisit pas le juge (C. proc. civ., art. 376).
Le dessaisissement ou non du juge pourrait avoir des conséquences sur le cours de la prescription : ne faudrait-il pas en effet considérer qu'un nouveau délai de deux ans cours à compter de la décision du juge des loyers ordonnant une expertise ? L'arrêt du 24 septembre 2014 inciterait à répondre par la négative dès lors qu'il se contente d'indiquer que l'instance avait valablement était engagée dans le délai de deux ans.
V - Sur les conséquences de la nécessité d'un mémoire sur la prescription
L'exigence de notification d'un mémoire, et à défaut de cette notification, l'irrégularité subséquente de la procédure, revêtent une importance particulière en matière de bail commercial compte tenu du court délai de prescription (deux ans) auquel est soumise l'action en fixation du loyer (C. com., art. L. 145-60) : le fait que la procédure soit entièrement viciée pourrait entraîner en effet rétroactivement la perte de l'effet interruptif de l'assignation et des mémoires subséquents (pour l'hypothèse de l'absence de mémoire préalable à la saisine du juge pour ces derniers). Il a ainsi été jugé, dans une hypothèse où le juge des loyers avait été saisi sans qu'un mémoire préalable ait été notifié, qu'aucun acte interruptif régulier n'était intervenu dès lors que l'assignation, les conclusions et les jugements étaient nuls (Cass. civ. 3, 26 octobre 2011, n° 10-18.858, FS-D).
Il a été jugé à cet égard que l'article 2241 du Code civil n'était pas applicable dans ce cas. Ce texte dispose que "la demande en justice [...] interrompt le délai de prescription [...] même [...] lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure". La cour d'appel de Rouen a précisé que "le défaut de notification du mémoire préalable à la saisine du juge des loyers ne constitue pas un simple vice de procédure" (CA Rouen, 22 mai 2014, n° 13/03276).
Il pouvait être soutenu en effet que "l'interruption définitive et extinction de la procédure en fixation du loyer" faisait perdre le bénéfice de l'interruption antérieure de l'action en fixation du loyer (voir en ce sens, le moyen soulevé dans Cass. civ. 3, 17 septembre 2008, n° 07-16.973, préc.). Dans sa décision du 17 septembre 2008, la Cour de cassation a précisé que l'assignation, délivrée avant l'expiration du délai de prescription, interrompait la prescription pour toute la durée de l'instance et que l'action ne pouvait être jugée prescrite dès lors qu'un mémoire, même tardif, avait été notifié avant que la cour ne statue.
Dans l'arrêt rapporté, le bailleur avait notifié à son locataire un congé avec offre de renouvellement pour un loyer déplafonné à effet du 8 avril 2007. Le délai de prescription de deux ans, courant à compter de la date d'effet du congé (cf. Cass. civ. 3, 8 janvier 1997, n° 95-12.060), expirait donc le 8 avril 2009. Le bailleur avait notifié un mémoire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 16 avril 2007, ce qui a priori avait interrompu le délai de prescription. Le bailleur avait ensuite saisi le juge des loyers commerciaux par acte du 2 novembre 2007. Dès lors que le vice affectant la procédure avait été régularisé par la notification du mémoire, l'action était recevable, étant rappelé que "l'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance" (C. civ., art. 2242). Par ailleurs, et dans le cas où la décision du juge des loyers qui ordonne une expertise le dessaisirait, il pourrait être soutenu qu'un nouveau délai de deux ans court à compter de cette décision et qu'un nouvel acte interruptif de prescription devra intervenir dans ce délai.
Il doit être rappelé que l'action en fixation du loyer est interrompue par la notification d'un mémoire (décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, art. 33). Le délai de prescription biennale court, en principe, de nouveau à compter de cette notification. La remise au greffe du mémoire aux fins de fixation de la date de l'audience ne saisit pas, en revanche, le juge des loyers commerciaux et ne peut donc interrompre le délai de la prescription (Cass. civ. 3, 23 janvier 2013, n° 11-20.313, FS-P+B). L'action sera donc prescrite si l'assignation est délivrée plus de deux ans après la notification du mémoire, même si le mémoire a été enrôlé au greffe avant l'expiration de ce délai (même arrêt).
La règle selon laquelle la demande en justice interrompt la prescription (C. civ., art. 2241) est applicable à l'action en fixation du loyer (voir CA Versailles, 14 février 2012, n° 11/00636 ; également, Cass. civ. 3, 22 janvier 2013, n° 11-28.184, F-D et CA Paris, Pôle 5, 3ème ch., 19 septembre 2012, n° 10/19259), cette interruption produisant ses effets sans qu'il soit nécessaire de prendre en compte la date de sa remise au greffe, sous réserve de la question de sa caducité (C. proc. civ., art. 791 ; CA Versailles, 14 février 2012, n° 11/00636, préc.) et des effets de cette dernière sur la prescription. charge du locataire, et précise les obligations du bailleur en matière d'information du locataire" (1).
(1) Article publié in Lexbase - Hebdo édition affaires n° 397 du 9 octobre 2014.

References: art. 74
 l'article 121
 art. 153
 art. 373
 art. 376
 l'article 2241
 art. 2242
 art. 33
 art. 2241
 art. 791