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Timestamp: 2019-04-24 21:52:59+00:00

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Nebenkosten + Mietvertrag: Die Vereinbarungen im Mietvertrag sind entscheidend - Mietrecht.org
Nebenkosten + Mietvertrag: Die Vereinbarungen im Mietvertrag sind entscheidend
Immer wieder geht es darum, was genau im Mietvertrag zu den Nebenkosten vereinbart ist. Da fallen Begriffe wie Umlagevereinbarung, Verteilerschlüssel, sonstige Betriebskosten, Vorauszahlungen und Nebenkostenpauschale, verbrauchsabhängige Abrechnung und vieles mehr.
Als Mieter und als Vermieter fragt man sich, wozu diese ganzen Detailregelungen überhaupt notwendig sind und warum es wichtig ist eine Nebenkostenvereinbarung im Mietvertrag zu haben. Schließlich ist es in der Praxis fast Standard, das der Mieter monatliche Nebenkostenvorauszahlungen leistet.
Der nachfolgende Artikel soll Aufschluß darüber geben, warum die Vereinbarungen zu den Nebenkosten im Mietvertrag so wichtig sind.
Inhalt: Vereinbarung über Nebenkosten im Mietvertrag
I. Vereinbarung im Mietvertrag ist die Grundlage für die Nebenkostenabwälzung
II. Umlagevereinbarung bestimmt den Umfang der Nebenkostenlast
III. Nebenkostenvorauszahlung und Abrechnungspflicht
Ohne eine spezifische Festlegung im Mietvertrag, dass der Mieter die Nebenkostenlast bezüglich der Mietwohnung oder Mieteinheit trägt, hat der Vermieter alle Aufwendungen, die durch die Nebenkosten anfallen, allein zu tragen.
Das Gesetz sieht nämlich vor, dass der Vermieter alle anfallenden Kosten und Lasten des Mietobjekts zu zahlen hat, gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Mieter wäre danach monatlich nur mit der Begleichung des Mietzinses belastet.
Wenn die Mietvertragsparteien daher vereinbaren wollen, dass der Mieter die Nebenkosten trägt muss dies auch so im Mietvertrag stehen.
Gemäß § 556 Abs. 1 S. 1 BGB bedarf es dazu einer sogenannten Betriebskostenvereinbarung beziehungsweise Umlagevereinbarung:
Begrifflich ist damit eine Vereinbarung gemeint, in der die Nebenkostenlast auf den Mieter abgewälzt wird – bei den gesetzlichen Regelungen wird lediglich anstelle des Wortes „Nebenkosten“ immer der rechtlich korrektere Begriff „Betriebskosten“ verwendet.
Inhaltlich werden zwei Dinge geregelt:
– die Verpflichtung des Mieters überhaupt Nebenkosten zu tragen
– der Umfang der Verpflichtung, das heißt, welche Nebenkosten genau vom Mieter, in welcher Form (Vorauszahlung oder Pauschale) zu tragen sind.
Für die Formulierung der Umlagevereinbarung im Mietvertrag hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15 ausdrücklich entschieden, dass es zur Übertragung der Nebenkosten auf den Mieter ausreicht, wenn bestimmt wird, dass „der Mieter die Betriebskosten zu tragen“ hat.
Zudem hat der BGH in selbigem Urteil bezüglich des Umfangs der zu tragenden Nebenkosten ausgeführt, dass in der Wohnraummiete auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ohne ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.November 2003, die Umlage der in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten als vereinbart gilt. Soweit es sich nämlich nicht um „sonstige“ Betriebskosten im Sinne von§ 2 Nr. 17 BetrKV handelt, sei es nach dem BGH für die Umlagevereinbarung – auch in Formularvereinbarungen – genug, wenn auf die Betriebskosten gemäß §§ 1,2 BetrKV verwiesen werde (so entsprechend auch der BGH in den Entscheidungen vom 7.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03; vom 27.06.2007,Az.:VIII ZR 202/06; vom 13.01.2010, Az.: VIII ZR 128/08).
Das bedeutet, vereinfacht gesagt, dass es nach diesem Urteil (BGH vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15) keiner ausdrücklichen Aufzählung der einzelnen Nebenkosten bedarf, wenn es sich nicht um „sonstige“ Nebenkosten handelt. Welche Nebenkosten in den „sonstigen“ enthalten und aufgezählt werden dürfen, können Sie in dem Artikel: „Nebenkostenabrechnung: Was sind „Sonstige Betriebskosten“ (und deren Umlagefähigkeit)“ ausführlich nachlesen.
Insgesamt ergibt sich danach Folgendes:
Für die Abwälzung der Nebenkostenlast an sich, reicht es aus, wenn im Mietvertrag beispielsweise formuliert wird:
„Der Mieter hat die Betriebskosten zu tragen.“
Für die weitere Bestimmung des Umfangs der zu tragenden Nebenkosten reicht die Bezugnahme auf §§ 1,2 BetrKV. So kann hier zum Beispiel formuliert werden:
„Für Art und Umfang der Betriebskosten sind §§ 1, 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in der jeweils geltenden Fassung maßgebend. Sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 sind:…“.
Des weiteren muss auch geregelt werden, wie die Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind. Das Gesetz lässt es dabei offen, ob man eine monatliche Nebenkostenpauschale oder eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbaren will, § 556 Abs. 2 S. 1 BGB.
Die monatliche Nebenkostenvorauszahlung ist dabei die geläufigere Variante und wird durch den tatsächlichen Anfall der Kosten bestimmt. Über die monatlichen Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Bei der Nebenkostenpauschale ist der tatsächliche Anfall der Nebenkosten nicht maßgeblich, sondern die Nebenkosten gelten mit der vereinbarten Pauschalzahlung als abgegolten.
Im Mietvertrag könnte die entsprechende Formulierung wie folgt lauten:
Nebenkostenvorauszahlung: „Die Betriebskosten sind durch monatliche Vorauszahlungen in Höhe von (…) € zu begleichen.“
Nebenkostenpauschale: „Die Betriebskosten gelten durch ein monatliche Pauschalzahlung in Höhe von (…) € als abgegolten.“
Die ausdrückliche Vereinbarung zu der Zahlung der Nebenkosten in monatlichen Vorauszahlungen, ist besonders wichtig, denn nur bei diesen gibt es eine Abrechnungspflicht für den Vermieter nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet über Vorauszahlungen für Betriebskosten beziehungsweise Nebenkosten jährlich abzurechnen ist.
Das heißt, nur bei einer Vorauszahlungsvereinbarung muss der Vermieter auch eine Nebenkostenabrechnung erstellen.
Einen detaillierten Überblick zum Thema der Nebenkostenvorauszahlung finde Sie auch in dem Artikel: „Nebenkostenvorauszahlung“.
Den Vereinbarungen im Mietvertrag zu den Nebenkosten kommt eine besondere Bedeutung zu, da ohne selbige der Mieter keine Nebenkosten zu zahlen hat. Enthält der Mietvertrag nämlich keine Regelung oder ist die Regelung unwirksam, dann hat der Vermieter sämtliche Nebenkosten zu tragen.
2 Antworten auf "Nebenkosten + Mietvertrag: Die Vereinbarungen im Mietvertrag sind entscheidend"
20.09.2017 - 00:19 Antworten
ich habe mit meiner Freundin eine Wohnung bewohnt in der wir beide im Außenverhältnis als gleichwertige Mieter aufgeführt waren. Im Innenverhältnis haben wir gleiche Wohnraumanteile bewohnt, jedoch habe ich aufgrund meines Gehalts 2/3 der Gesamtmiete (inkl. Nebenkostenvorrauszahlung) übernommen und meine Freundin 1/3. Nach Versetzung und gemeinsamen Auszug, haben wir uns jetzt getrennt und nun die letzte Nebenkostenrückerstattung in nicht unbeträchtlicher Höhe erhalten.
Gibt es eine Regelung, wonach diese Rückerstattung im Innenverhältnis aufgeteilt wird?
Meiner Logik nach bestünde die Aufteilung anteilig der gezahlten Gesamtmiete, also 2/3 und 1/3, meine Freundin beharrt auf Hälfte/Hälfte. Es ist nichts dazu festgehalten worden.
20.09.2017 - 08:09 Antworten
im Außenverhältnis haften Sie beide zu 100%, im Innenverhältnis macht es meine Erachtens zumindest Sinn, das bisherige Verhältnis beizubehalten.
⇐ So kontrollieren Mieter ihre Nebenkostenabrechnung in 3 Schritten
Mietminderung ankündigen oder einfach mindern? ⇒

References: § 535
 § 556
 BGH 
 § 556
 § 556
 BGH 
 BGH 
 § 2
 § 556
 § 556