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Timestamp: 2018-05-26 13:53:40+00:00

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Wertfestsetzung nach § 79 GNotKG
Thema: Wertfestsetzung nach § 79 GNotKG
01.08.2013, 13:15 #1
Käufer erwirbt Grundstück von der Gemeinde für beispielsweise 50.000 € (Kaufpreis). In dem Vertrag ist außerdem eine Bauverpflichtung enthalten, die sich ja wohl nach § 50 GNotKG mit 20 % des Grundstückswertes für die Gebühr Nr. 14110 KV-GNotKG werterhöhend auswirken dürfte. Die Eigentumsumschreibung ist also nach einem Wert von 60.000 € zu berechnen.
Muss hier eine Wertfestsetzung durch Beschluss her?
Ich befürchte schon, da ich hier keinen Ausnahmetatbestand des § 79 GNotKG bejahen kann.
Bauverpflichtungen dürften doch häufig vorkommen, so dass die Frage doch wohl auch andere GBAs betreffen dürfte...
02.08.2013, 08:11 #3
Ich bin der Meinung, dass es hier keines Beschlusses bedarf. Der Wert ergibt sich ohne eigenes Ermessen aus dem Gesetz und dem Vertrag. Wäre keine Bauverpflichtung da, müsste man ja auch keinen Beschluss machen. Nur weil es im vorliegenden Beispiel 50.000,00 EUR plus 20 % heißt, ändert sich hieran nicht. Hätte man die Wahl wegen einer Bauverpflichtung z.B. 10 - 30 % des Kaufpreises zuzusetzen, müsste es einen Beschluss geben. So sehe ich dafür aber keine Notwendigkeit.
02.08.2013, 08:48 #4
Ganz meine Meinung. Der Ausgangswert ergibt sich aus der not. Urkunde, der Aufschlag direkt aus dem Gesetz.
02.08.2013, 08:53 #5
Wie Capricorn. Wobei ich das Hinzurechnen zum Kaufpreis schon diskutabel fände - oder rechnen wir in den Fällen des § 50 Nr. 1 GNotKG auch hinzu?
02.08.2013, 09:01 #6
Ich sehe das Problem hier wie Andreas eher bei der Frage, ob die Verpflichtung überhaupt beim Wert der Umschreibung zu berücksichtigen ist. Wenn ja, dann ist die Höhe klar. Das ist richtig.
Denn es bleibt - wie Andreas ja schon schrieb - nicht bloß bei der Bauverpflichtung. Unsere Gemeinden verbieten (schuldrechtlich) regelmäßig den Weiterverkauf innerhalb einer bestimmten Frist und verlangen, dass das Grundstück nur für eigene Zwecke genutzt wird.
Da wäre man dann also vielleicht schon beim nächsten werterhöhenden Tatbestand des § 50 GNotKG.
Wo ist eigentlich der Unterschied zwischen den Fällen des § 50 Nr. 1 und denen der Nr. 2?
02.08.2013, 09:15 #7
Btw: Wo ist eigentlich der Unterschied zwischen den Fällen des § 50 Nr. 1 und denen der Nr. 2?
Bei der "Nutzung" gemäß Nr. 2 ist z.B. der Fall gemeint, dass sich der Erwerber verpflichtet, das Kaufobjekt nur selbst oder nur mit Familienangehörigen zu nutzen.
02.08.2013, 09:19 #8
Also muss ich bei einem üblichen Kauf von der Gemeinde nach § 50 GNotKG künftig zum Kaufpreis addieren:
10 % wegen der Untersagung des Verkaufs (Nr. 1)
20 % wegen der Verpflichtung zur Eigennutzung (Nr. 2)
20 % wegen der Bauverpflichtung (Nr. 3a)
50 % Aufschlag insgesamt.
Und das kann ich dann ohne förmliche Wertfestsetzung einfach machen?!
02.08.2013, 09:25 #9
Das halte ich (zunächst) wie die Vorposter: der Wert wird ohne Wahlmöglichkeit direkt aus dem Verkaufspreis abgeleitet.
02.08.2013, 12:01 #10
Ich denke, ich werde mich dann auch erst mal dieser wohl h.M. anschließen. Macht immerhin weniger Arbeit als wenn man anderer Ansicht wäre.
02.08.2013, 12:15 #11
Ich muss jetzt mal blöd fragen: Wenn zwei Papas an ihre Kinder ihre Grundstücke übertragen
und der eine ein Rückforderungsrecht vereinbart, das durch eine Vormerkung gesichert wird, die etwas kostet,
der andere dagegen mit einem rein schuldrechtlichen Veräußerungs- und Belastungsverbot gut auskommt, dann steigt dadurch der Grundstückswert? Warum denn?
02.08.2013, 12:20 #12
Der Wert steigt nur, wenn Du den Wert anhand eines vereinbarten Gegenleistung (Kaufpreis) bemisst. In Deinem Beispielen zahlen die Erwerber vermutlich keinen Kaufpreis und der Wert ist dann so oder so der Verkehrswert.
In den von mir genannten Fällen zahlen die Erwerber aber einen ermäßigten Kaufpreis (also einen Preis, der nicht unbedingt dem vollen Verkehrswert entspricht) und übernehmen zusätzlich bestimmte Pflichten bzw. nehmen Einschränkungen hin.
02.08.2013, 12:51 #13
Also muss ich bei einem üblichen Kauf von der Gemeinde nach § 50 GNotKG künftig zum Kaufpreis addieren: 10 % wegen der Untersagung des Verkaufs (Nr. 1) 20 % wegen der Verpflichtung zur Eigennutzung (Nr. 2) 20 % wegen der Bauverpflichtung (Nr. 3a) 50 % Aufschlag insgesamt. Und das kann ich dann ohne förmliche Wertfestsetzung einfach machen?!
Meine Gemeinde spricht für den Fall der Nichterfüllung der Eigennutzungspflicht auch immer eine bedingte Kaufpreiserhöhung aus (immer 20.000,- €) - ist das jetzt durch die 20% erledigt oder noch zusätzlich zu berücksichtigen?
02.08.2013, 14:42 #14
Die 20% aus § 50 GNotKG werden vom Verkehrswert bemessen. Der Verkehrswert muss nicht zwingend mit dem Kaufpreis übereinstimmen. Aus der Urkunde ergibt sich nur der Kaufpreis. Spricht das nicht dafür, doch einen Festsetzungsbeschluss für erforderlich zu halten?
05.08.2013, 08:11 #15
Nach dem GNotKG sind für solche Pflichten - wie gesagt - 20 % des Verkehrswertes anzusetzen. Damit bleiben die 20.000 € m.E. außen vor.
09.08.2013, 08:34 #16
Ich habe mich jetzt doch dafür entschieden, in solchen Fällen, in denen sich der Gegenstandswert nicht mehr direkt aus der Urkunde ergibt - also z.B. in den Fällen zu berücksichtigender Verpflichtungen des Erwerbers (Bauverpflichtung usw.) - eine förmliche Wertfestsetzung vorzunehmen.
Ferner habe ich mich dazu entschieden, dass dann auch der Bezirksrevisor zu beteiligen ist, da ja auch die Landeskasse nur befristet gegen die Festsetzung vorgehen kann.
Die Beteiligung erfolgt allerdings nur durch Zustellung des Beschlusses gegen EB.
16.08.2013, 10:29 #17
Stellt folgende Formulierung, die Teil der Regelung der Bauverpflichtung ist, Eurer Ansicht nach schon die Untersagung einer Veräußerung nach § 50 Nr. 1 GNotKG dar?
"Der K verpflichtet sich weiter, das Kaufgrundstück vor erfolgter Bebauung nicht weiter zu veräußern."
Mit 10 % zu berücksichtigen oder durch die 20 % für die Bauverpflichtung schon abgegolten?
16.08.2013, 11:33 #18
Nach meiner Auffassung wird diese Verpflichtung nicht mit dem Zuschlag für die Bauverpflichtung abgegolten.
Es handelt sich um eine Verfügungsbeschränkung, die nur "zufällig" (als Zeitbestimmung) mit der Bebauung korrespondiert.
Diese Verknüpfungen wären ja auch noch anders denkbar, z.B. Bauverpflichtung (Nr.3), und bis zu deren Erfüllung eingeschränkte Nutzung nur als Wochenendgrundstück (Nr.2).
16.08.2013, 11:34 #19
Ich habe das als Veräußerungsbeschränkung gesehen und den Aufschlag mit 30 % angesetzt.
16.08.2013, 12:37 #20
Danke! Mache ich (nun) auch so.
bauverpflichtung, beschluss, gnotkg, wertfestsetzung

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