Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/isho-6.3.2018-hinnanalennus-ja-merkittavyyskynnyksen-arviointia-rintamiestalossa?newKskPage
Timestamp: 2020-05-28 21:48:52+00:00

Document:
IsHo 6.3.2018 Hinnanalennus ja merkittävyyskynnyksen arviointia rintamamiestalossa | asuntokaupanvirheet.fi
IsHo 6.3.2018 Hinnanalennus ja merkittävyyskynnyksen arviointia rintamiestalossa
Ostajalle annettavat tiedot
Korjaustoimet
Rakennusvirhevakuutus
Käsiraha asunto-osakkeen kauppa
Käsiraha kiinteistökaupassa
Myyjän vastuunrajoitusehto
Petollisuus
Kuluttaja vai elinkeinonharjoittaja myyjänä
Mikä on kiinteistön kauppa?
Hyvä välitystapa ja rakennuslupa
MYYJÄ ARTIKKELIT JATKUVAT TÄMÄN LINKIN TAKANA
Rakennuttajan konkurssi
Asunnon ostajan perustietoa
Ostajan selvitettäviä asioita
Rakennuksen tarkastuslista
Piilovirhevakuutus
Kuntotarkastajan raportti
Myyjänä kuolinpesä
Ennakkotarkastus
Hometalo
Riskirakenne
Kuntotarkastus vai kuntotutkimus vai homekoira?
Osakehuoneistorekisteri 2019
Kesämökki kiinteistön kauppa käy kuumana keväisin
ARTIKKELIT JATKUVAT TÄMÄN LINKIN TAKANA
Riitatilanne myyjä
Asianajajan valinta
Rakennusalan asiantuntija
Reklamaation jälkeen
Virhe, tasonparannus ja peruskorjaus
Peruskorjattu vanha rakennus
Riitatilanne ostaja
Reklamaatio eli virheilmoitus
Ostajan vaatimukset
Kaupan purkaminen
Asunto-osakeyhtiö ja asunnossa oleva virhe
Ostajan korjaustoimet riitatilanteessa
Välittäjän vastuu
Ennakkotarkastuksen eli selonottovelvollisuuden arviointia
Terveyshaitta
Sijaisasumiskulut
Vaatimusten vanhentuminen
Isännöitsijätodistuksen virhe
Veron palautus
Riidanratkaisuvaihtoehdot
Oikeudenkäyntikulut esimerkkejä
Oikeudenkäynti prosessi
Prosessikysymyksiä asuntokaupoissa
Miten juttua tulee ajaa oikeudessa
Maakaari (kiinteistöt)
Asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista
Valtioneuvoston päätös turva-asiakirjoista 2006
Kiinteistönvälitysliikelaki 2000
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 2000
Asunto-osakeyhtiölaki 2009
Vnp 2010 / 365 Osakehuoneistojen pinta-alojen mittaustavasta ja isännöitsijätodistuksesta
Etuostolaki
KKO ASUNTOKAUPPARATKAISUT TÄMÄN LINKIN TAKANA alla uusimmat
GRYNDERItapauksia (perustajaurakoitsija) tämän linkin takana
KKO 2003 80 asoy korjausvastuu perustaso
KKO valituslupa myönnetty TuHo 9.5.2017
KKO valituslupa myönnettu ISHo 4.7.2017
KKO 1996:83 Kiinteistö, kesähuvila, hinnan kohtuullistaminen
KKO 1979 II 27 pinta-alavirhe
KKO 2005:56 AsOy osakkaiden sopimus vastikkeista
KKO 1989:146 Asoy vastike sopimus uusi omistaja
KKO 2019: 16 Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus
KKO 2019:41 Kreosootti, kanne hylätty
KKO 1980 II 70
KKO:1995:150 Kiinteistövälittäjä
KKO:2015:4 Väärä myyjä
KKO:2020:23 Ostajan selonottovelvollisuus ja kuntotarkastus
KKO:2018:11 Kiinteistökauppa korvausvaatimuksen vanhentuminen
KKO:2020:26 Kiinteistövälittäjän vastuu putkiremontin maksuosuudesta
HO:t
HO ASUNTOKAUPPARATKAISUJA TÄMÄN LINKIN TAKANA ...uusimmat alla
TuHo 29.1.2019 uudisrakentamiseen verratava korjausrakentaminen
HelHo 12.6.2019 asoy isäntod velka väärin
TuHo 30.11.2018 Kiiteistö valesokkeli 26% purettu
RoHo 14.9.2018 kiinteistökauppa purettu
VaaHo 14.5.2001 vakuutusyhtiön korvausvastuu hinnanalennuksesta
ISHO 15.5.2019 Kiinteistö purku vai hinnanalennus
TuHo 28.2.2017 Kiinteistökaupan purku, hinnanalennus, oikeudenkäyntikulut,
VaaHo 18.9.2017 sauna ja psh ei rakennuslupaa hylätty
VaaHo 14.5.2018 kissanpissa parketti
VaaHo 6.6.2019 asoy isäntod vahinko putkiremontti
RoHo 31.5.2019 Purkukynnys kiinteistökaupassa
VaaHo 28.8.2017
TuHo 21.9.2017
VaaHo 6.7.2017 Kiinteistökaupan purku
VaaHo 27.2.2019 Kiinteistön vallintavirhe
RoHo 16.10.2017 Äänihaitta
TuHo 27.3.2019 Kiinteistön laatuvirhe ja reklamointi
VaaHo 11.6.2014 Kiinteistökauppa ja pinta-alatiedot
HelHO 31.3.2016 Kiinteistön kanne hylätty KO:ssa ja hovioikeudesta ei myönnetty jatkokäsittelylupaa
HelHo 26.5.2015 Kesämökin ostajalla laaja selonottovelvollisuus
HelHo 25.8.2014 Ostajan reklamoinnin laiminlyönti ja myyjän kunnianvastainen ja arvoton menettely, lämmitys
TuHo 13.1.2016 Myyjän ja isännöitsijän vastuu rivitalossa ja reklamaatio
HelHo 17.3.2006 Asuntokauppa ja yhtiön kunnossapitovastuu
IsHo 6.3.2018 Virheiden merkittävyys kiinteistökaupassa
HelHo 25.8.2014 Kiinteistön reklamaatio
KRIL RATKAISUJA TÄMÄN LINKIN TAKANA
KRIL 4.7.2005 välittäjä ja puuttuva rakennuslupa kellari
KRIL 20.7.2005 ostotarjous, kaava, uimaranta, sopimussakko
KRIL 1.6.2010 Asunto-osake, käsiraha, epäselvät tiedot markkinoinnissa
KRIL 26.10.2004 kaivo lkv kuntotarkastaja
KRIL 2.5.2008 Salainen taloudellinen virhe
Kesämökki vakituiseen asumiseen
KRIL 5.9.2003 Kiinteistökaupan ostotarjouksen peruuttaminen ja korvaukset
KRIL 9.3.2010 Luvattu rakennusoikeus sekä välittäjän vastuu
KRIL 15.5.2012 asoy ryhmävalitus
KRIL 26.11.2013 Vastikkeet ja maksut
KRIL 15.11.2002 Lukkojen uudelleen sarjoittamisesta aiheutuvat kulut
KRIL 21.7.2008 Välitysliikkeen tiedonanto- ja selonottovelvollisuus
KRIL 16.3.2010 Sähköliittymä ja välittäjän vastuu
Asumisterveysohje
Terveydensuojelulaki asumisen osalta
Korjausavustuslaki 2020
Rakennusten kosteus- ja homeongelmat, Eduskunnan tarkastusvaliokunta 2012
Isännöintiliitto
Kiinteistönvälittäjäliitto
Miten Suomi homehtui?
Hometalosairautta ei ole?
Indooraid
Yle homekeskustelu jatkuu
www.asoyriidat.fi
www.rakennusriidat.fi
www.osakasriidat.fi
www.asuntokauppariidat.fi
15.5.2020 Kiinteistön reklamaatio kunniavastainen ja arvoton?
Hinnanalennus ja merkittävyyskynnyksen arviointia rintamamiestalossa?
Alla rintamamiestalon kauppahinta 103.000 euroa kellarin seinien ja halkeaman korjaaminen 6800 eurolla oikeutti ostajan salaisen virheen perusteella vastaavan määrän hinnanalennukseen.
Hovioikeus ei myöntänyt valituslupaa.
Perusteluista:
TP on myynyt H ja Jouni Mlle 26.7.2016 vahvistetulla kauppakirjalla kanteessa mainitun omakotikiinteistön, jolla sijaitsee vuonna 1952 rakennettu omakotitalo. Kauppahinta on ollut 103.000 euroa. Ennen kauppaa rakennuksessa oli tehty kuntotarkastus M Oy:n toimesta. Kuntotarkastuksesta oli laadittu·kantajien todisteena n:o 6 (vastaajan todiste n:o 2) oleva 15.6.2016 päivätty kuntotarkastusraportti, joka oli annettu ostajille ennen kauppaa. Kuntotarkastusraportissa on todettu riskirakenteesta yleisesti ja lausuttu riskirakenteesta tämän rakennuksen osalta sillä tavoin kuin vastaajan vastauksessa on edellä (s. 4) siteerattu.
Kauppakirjan 26.7.2017 kohtaan 5 on kirjattu, että ostajat ovat tietoisia, että edellä mainitun kuntokartoituksen mukaan lapetikkaat ovat huonokuntoiset, maanpintojen muotoilu rakennuksen ulkopuolella on osittain puutteellinen, juikisivuverhouksen tuuietusrako on puutteellinen, wc:ssä on tuplahajulukko, kylpyhuoneessa on yksittäisiä laattoja irti alustastaan, ikkunan alla seinän vieressä ja lattian rajassa on kohonneita kosteuslukemia, kylpyhuoneen ja saunan silikonisaumat vaativat huoltoa, savupiipusta puuttuu suojahattu ja "kellarissa olevat sisäpuoliset lämmörieristeet, Styrox, syytä poistaa". Kauppakirjaan on kirjattu myös, että ostajat ovat tietoisia, että Ltielle talon kohdalle rakennettu hidaste aiheuttaa raskaan liikenteen ajaessa taloon tärinää. Kauppakirjaan tehdyn kirjauksen vuoksi näistä mainituista puutteista johtuen kauppahinta on sovittu edellä mainitun mukaiseksi (103.000 euroa).
Vaikka ennen kauppaa ostajille annetussa kuntotarkastusraportissa on ilmoitettu, että kellarin sisäpuolisissa seinissä olevat styrox-levyt ovat riski kosteudelle ja kauppakirjaankin on kirjattu, että kellarinseinän sisäpuoliset styrox-levyt on syytä poistaa, ei voida katsoa, että ostajien olisi näiden heidän tietoonsa saatettujen seikkojen perusteella tullut ymmärtää, että mahdollisten styrox-levyjen aiheuttamien kosteusongelmien lisäksi perusmuurissa on myös halkeamia. Vaikka kauppakirjaan on kirjattu, että ostajat ovat tietoisia, että Ltielle talon kohdalle rakennettu hidaste aiheuttaa raskaan liikenteen ajaessa taloon tärinää, käräjäoikeus katsoo, ettei tuokaan ehto tarkoita, että ostajien olisi tullut ymmärtää, että kaupantekohetkellä perusmuurissa on useiden tuhansien eurojen suuruisia korjauskustannuksia edellyttäviä halkeamia. Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että perusmuurin halkeamien vuoksi kaupankohteessa on ollut salainen laatuvirhe, johon ostajat voivat maakaaren 2 luvun 22 §:n estämättä vedota.
Halkeamien merkityksestä todistajana kuultu rakennusmestari JT, joka on ollut laatimassa M Oy:n kuntotarkastusraporttia 22.6.2016, on kertonut, että halkeamat pitäisi korjata, sillä jos niin ei tehdä, on vaara, että perusmuuri voi sen vieressä olevan maa-aineksen painosta työntyä sisään päin ja siitä voi aiheutua sortumavaara. Mikäli perusmuuri jätetään korjaamatta ja pihaan ajetaan kuorma-autolla, se voi todistaja Tn mukaan aiheuttaa niin kovan paineen, että perusmuuri painuu sisäänpäin. Myös todistaja PKn mukaan halkeamat tulee korjata. Korjaaminen on hänen mukaansa tarpeen jo senkin takia, että todistaja oli havainnut, että perusmuurin ulkopuolelle on asennettu muovi, joka tulee poistaa, koska se aiheuttaa kosteuden kondensoitumista perusmuuriin. Todistaja K oli havainnut, että rakennuksen kellariin mehii vettä ja se on saatava loppumaan. Perusmuurin ulkopuolelle tulee asettaa muovien sijasta styrox-levy ja patolevy. Todistaja Kn mukaan näitä perusmuurin ulkopuolisia töitä ei voida tehdä ellei haljennutta perusmuuria sitä ennen korjata. Käräjäoikeus katsoo edellä mainittujen todistajien kertomusten perusteella selvitetyksi, että perusmuurien halkeamat edellyttävät niiden korjaamista.
Itä-Suomen hovioikeus
Päätös Antamispäivä 6.3.2018
Pohjois-Savon käräjäoikeus 11.12.2017 nro xxx
Asia Valittaja Vastapuoli
Kiinteistön kauppaa koskeva hinnanalennus
Vaatimukset hovioikeudessa
P on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään sekä että H ja JM velvoitetaan korvaamaan TPn oikeudenkäyntikulut asiassa korkoineen.
Hovioikeuden jatkokäsittelyluparatkaisu
Valittaja tarvitsee tässä asiassa jatkokäsittelyluvan.
Hovioikeus on tutkinutjatkokäsittelyluvan myöntämisen edellytykset. Valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella ei ole ilmennyt perusteltua aihetta epäillä käräjäoikeudessa suoritetun näytön arvioinnin oikeellisuutta. Käräjäoikeuden ratkaisun ja valituksen perusteella asiassa ei ole myöskään ilmennyt aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta. Jatkokäsittelylupaa ei ole tarpeen myöntää siitäkään syystä, että se olisi tärkeää lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa asioissa. Luvan myöntämiseen ei ole muutakaan painavaa syytä.
Jatkokäsittelylupaa ei myönnetä. Käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.
Oikeudenkäymiskaari 25 a luku 5 § ja 11 §
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituken tekemiseen päättyy 7.5.2018.
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos JH
hovioikeudenneuvos HH
hovioikeudenneuvos TM
Ratkaisu on yksimielinen.
POHJOIS-SAVON KÄRÄJÄOIKEUS
Iisalmen kanslia
TUOMIO xxx
11.12.2017 xxx
Asia Kiinteistön kauppaa koskeva hinnanalennus
Vastaaja P on velvoitettava suorittamaan kantajille yhteisesti hinnanalennuksena korjauskustannusten määrä 8.388 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.1.2017 lukien ja korvaamaan kantajien asianosaiskulut ja oikeudenkäyntikulut, joille on suoritettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta.
Kiinteistönkauppa ja todetut virheet kaupassa
Kantajat ovat ostaneet 103.000 euron kauppahinnalla 26.7.2016 omakotitalokiinteistön (kiinteistötunnus 140xxxxx), osoitteessa Mkatu 2. Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1952 valmistunut ja aikavälillä 1997 - 2014 peruskorjattu kaksikerroksinen omakotitalo.
Myyntiesitteen mukaan taloa on vuosien mittaan uusittu ja nykyaikaistettu tämän päivän asumistasoa vastaavaksi. Kantajat ovat maksaneet hintapyynnön mukaisen kauppahinnan.
Kantajat ovat heti muuton jälkeen alkaneet poistaa styrox -levyjä kellarin seinistä M Oy:n tekemässä kuntotarkastuksessa suositellulla tavalla, jolloin kantajat ovat havainneet tiivistynyttä kosteutta eristelevyissä ja perusmuurissa, vasemmassa takanurkassa selvää hometta (ylempänä keittiön ulkonurkka), pystylautojen alapäissä tummumia ja lahoa oikeanpuoleisessa ulkonurkassa sekä halkeamia perusmuurissa.
Rakennuksesta oli laadittu kuntotarkastus ennen kaupan tekemistä (15.6.2016) M Oy:n toimesta. Kuntotarkastuksessa ei ole todettu / kerrottu kaupan jälkeen todettuja virheitä. Kuntotarkastuksessa on ainoastaan suositeltu kellarin sisäseinissä olevien styrox -eristeiden poistamista, koska on pidetty vaarana kosteuden tiivistymistä eristeiden taakse.
Kiinteistöstä on todettujen virheiden jälkeen, 27.10.2016 laadittu korjaustapaehdotus M Oy:n toimesta. Ehdotuksessa todetaan rakennuksen kellaritilojen päätyhuoneessa olevan halkeamia.
Halkeamien kautta voi sisätiloihin päästä kosteutta ja ilmavuotojen mukana epäpuhtauksia. Jos halkeamat edelleen suurenevat, on vaarana perusmuurin sortuminen, minkä vuoksi halkeamat on korjattava. M Oy on laatinut korjausehdotuksen.
Insinööri PK (Rakennustarkastus ja -valvonta PK Oy) on laatinut 4.11.2016 lausunnon rakennuksen korjausehdotuksesta ja kustannusarviosta. K on käynyt kohteessa kaksi kertaa paikan päällä (29.9.2016 sekä 24.10.2016). K on tehnyt mm. seuraavia havaintoja:
- perusmuurin alaosa on vetinen,
- perusmuurissa oli halkeamia kahdella seinällä,
- ulkonurkissa oli homekasvustoa.
K on laatinut korjausehdotuksen, jossa perusmuurin kahdelle seinälle varaston puolelle tehdään perusmuuriin ankkuroitu raudoitettu tb-vahvikeseinä. Kn laatiman korjausehdotuksen alustava kustannusarvio on 6.473,20 euroa. Kantajat ovat pyytäneet urakoitsijalta urakkatarjouksen korjauksesta. SL Oy:n antama · urakkatarjous on ollut 8.388 euroa.
Vastaajalle on lähetetty hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimus 19.12.2016. Viivästyskorkoa vaaditaan 19.1.2017 lukien eli kuukauden kuluttua edellä mainitusta ajankohdasta.
Vastaajan menettely sekä perusteet hinnanalennukselle
Kantajat ovat kauppakirjan ehtojen ja ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella voineet edellyttää, ettei omakotitalon kellaritiloissa tarvinnut styrox -eristeiden poistamisen lisäksi tehdä lähiaikoina mittavia korjaustöitä, vaan että talo soveltui sellaisenaan asuinkäyttöön. Kiinteistössä on näin ollen laatuvirhe. Kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu (Maakaari 2 luku 17 §, 1 kohta).
Vastaaja on asunut talossa useita kymmeniä vuosia. Vastaajan ja hänen aviopuolisonsa toimesta kellarin seiniin on asennettu styrox -eristeitä.
Vastaaja on tullut tietämään perustuksissa olleista halkeamista, sillä ne ovat olleet seinissä jo ennen styrox -eristeiden asentamista. Halkeamat perusmuurissa vaativat välitöntä korjausta ja ovat maakaaressa tarkoitetulla tavalla kiinteistön arvoon ja kauppahintaan vaikuttava seikka, josta vastaajan olisi tullut ilmoittaa kantajille. Näistä seikoista vastaaja ei kuitenkaan ole ilmoittanut kantajille ennen kaupan tekemistä (Maakaari 2 luku 17 §, 2 kohta).
Peruskorjauksen yhteydessä sokkeli on slammattu ja lämmöneristetty ulkoapäin. Styrox -levyjen asentamiselle sisäseiniin ei ole ollut lämmöneristykseen liittyvää syytä tai tarvetta. Kantajien käsityksen mukaan styrox -levyt on asennettu maanalaisiin sisäseiniin tarkoituksena peittää perusmuurin vauriot ja halkeamat.
Talo on myös erityisesti kellarin seinissä olevien halkeamien ja kosteusvaurioiden vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta, 1997 - 2014 peruskorjatulta talolta voitiin kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Näin ollen, vaikka katsottaisiinkin, ettei vastaaja ole tiennyt virheistä, on kiinteistössä ollut joka tapauksessa maakaaressa tarkoitettu piilevä virhe, jonka perusteella kantajilla on myös oikeus hinnanalennukseen, (Maakaari 2 luku 17 §, 5 kohta).
Kantajilla on edellä todetulla perusteella oikeus hinnanalennukseen.
Ennen kauppaa kantajille oli annettu M Oy:n kuntotarkastuskertomus 15.6.2016.
Kanne on hylättävä ja kantajat on velvoitettava yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajan asianosaiskulut ja oikeudenkäyntikulut, joille on suoritettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta.
Kiinteistönkauppa ja väitetyt virheet kaupassa
Vastaaja osti miehensä kanssa kanteessa tarkoitetun kiinteistön vuonna 1997. Kiinteistöön kuuluivat talousrakennus ja navettarakennus 1452 neliömetrin tontilla. Rakennukset olivat valmistuneet 1952.
Kysymyksessä on rintamamiestalo.
Vastaajan aviopuoliso menehtyi äkillisesti vuonna 2014 eikä vastaaja olisi voinut yksin pitää kiinteistöä kunnossa, joten hän laittoi kiinteistön myyntiin kesällä 2016 Kiinteistövälityksen kautta. Kuntotarkastus tehtiin kiinteistövälittäjän suosituksesta M Oy:n toimesta.
Vastaaja oli yhdessä miehensä kanssa tehnyt vuosina 1997-2012 mittavia peruskorjaustoimenpiteitä, jotka on listattu M Oy:n tekemässä kuntotarkastusraportissa, joka on luovutettu ostajille ennen kauppaa. Kuntotarkastusraportissa on sivulla 6 todettu:
"Riskirakenne määritellään seuraavasti: Rakenneratkaisu, jonka kosteustekninen toiminta on puutteellista ja joka voi johtaa rakenteen vaurioitumiseen muita rakenneratkaisuja nopeammin. Riskirakenteen rakennusaikana rakenteen ongelmakohtia ei ole ymmärretty. Tämän ikäisessä talossa on yleensä riskirakenteena puukoolatut lattia, ulkoseinät, kellarin sisäpuolelta eristetyt seinät ja vesikaton vinon osan tuuletus. Tässä kyseisessä tarkastetussa talossa on nämä em. rakennusosat uusittu. Ainoastaan kellarin sisäpuoliset eristetyt seinät voidaan pitää riskinä kosteudelle. Suosituksena on, että niissä oleva styrox -eristys poistettaisiin tai ainakin tarkastettaisiin eristeen ja perusmuurin rajapinnan kosteustilanne ja kunto"
Kauppa tehtiin 26.7.2016 ja kauppakirjaan otettiin nimenomainen maininta siitä, että "kellarissa olevat sisäpuoliset lämmöneristeet, Styrox, syytä poistaa". Lisäksi kauppakirjassa todettiin erityisesti, että "Ostajat ovat tietoisia siitä, että Ltiellä talon kohdalle rakennettu hidaste aiheuttaa raskaan liikenteen ajaessa taloon tärinää. Näistä puutteista johtuen kauppahinta on sovittu edellä mainitun mukaiseksi".
Kanteessa on vaadittu hinnanalennusta 8.388 euroa perustuen kauppakirjassa nimenomaisesti riskirakenteiksi määriteltyihin puutteisiin, jotka on kauppakirjan tekstin mukaisesti jo huomioitu kauppahinnassa.
Kanteessa katsotaan ostajien voineen edellyttää ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella, "ettei kellaritiloissa tarvinnut styrox-eristeiden poistamisen lisäksi tehdä lähiaikoina mittavia korjaustöitä, vaan että talo soveltui sellaisenaan asumiskäyttöön. Kiinteistössä on näin ollen laatuvirhe. Kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu (Maakaari 2 luku 17 §, 1 kohta").
Kanteessa esitetty ei pidä paikkaansa. Kauppakirjassa tai kuntotarkastusraportissa ei ole annettu mitään täystakuuta vuonna 1952 rakennetulle rakennukselle eikä kuntotarkastusraportissa ole riskirakennetta rajattu styrox-levyjen poistoon.
Sen sijaan kauppakirjassa on nimenomaisesti todettu kanteessa vaadittujen laatuvirheeksi nimettyjen seikkojen osalta, että ne ovat "rakenneratkaisuja, jonka kosteustekninen toiminta on puutteellista ja joka voi johtaa rakenteen vaurioitumiseen muita rakenneratkaisuja nopeammin. Riskirakenteen rakennusaikana rakenteen ongelmakohtia ei ole ymmärretty". Kantajien väittämä siitä, että kiinteistö ei ominaisuuksiltaan olisi sellainen kuin on sovittu, on virheellinen.
Mikä merkitys olisi maakaaren 2 luvun 22 §:llä, jos ostaja voisi vapaasti esittää korvausvaatimuksia seikoista, joista häntä on jopa kauppakirjassa selvästi informoitu?
Kokonaisuutena on syytä korostaa, että kauppahinta on vastaavanlaisiin alueella sijaitseviin kohteisiin nähden erittäin edullinen, erityisesti jos huomioidaan se, että rakennuksessa on tehty kuntotarkastusraportissa listatut mittavat peruskorjaukset. Ostajat ovat siten saaneet erittäin hyväkuntoisen talon alhaisella hinnalla ja siitä huolimatta he vielä vaativat hinnanalennusta mahdollisesta virheestä, josta heille on ennen kauppaa kerrottu ja josta he ovat siten olleet täysin tietoisia. Ostajilla on ollut syytä varautua siihen, että alun perin vuonna 1952 rakennettuun taloon oli välttämättä tehtävä korjauksia.
Kyse on lisäksi rakenteesta, joka ei sijaitse asuintiloissa, vaan rakennuksen kellarissa. Kantajat ovat sitten keksineet, että myyjä olisi ollut tietoinen perusmuurin vaurioista ja että styroxit olisi asennettu kellarin sisäseiniin tarkoituksena peittää perusmuurin vauriot ja halkeamat. Tämäkään väite ei pidä paikkaansa. Styroxit asennettiin noin 20 vuotta sitten kolmelle seinälle lämmöneristeeksi, koska vastaaja käytti ko. tilaa työhuoneenaan. Vastaaja ja hänen miehensä olivat korjanneet taloa itselleen eikä heillä ollut mitään syytä lähteä peittämään tällaista vauriota. Jos he olisivat tienneet asiasta, he olisivat sen ilman muuta korjanneet osana laajaa perusparannusprojektia. Kantajien väite on epäuskottava ja esitetty ilman minkäänlaista näyttöä. Näyttövelvollisuus on tältä osin kantajilla.
Vastaaja haluaa korostaa, että taloa oli rakennettu itselle. Sitä osoittavat kuntotarkastusraportissa listatut vuosien mittaan tehdyt remontit kiinteistössä tekojärjestyksessä:
- Pesutilat remontoitu 1998 (lattiarakenne uusittu: 20-30 cm hiekkaa, muovi, 75 mm styrox, raudoitus + lämpökaapeli, uusi betonilaatta), vedeneristys asennettu samalla. Samassa yhteydessä koko kellarin lattiat uusittu. Rakenne sama kuin pesutiloissa,
- Vesikatto uusittu 1997
- Salaojitus ja sadevesijärjestelmä uusittu. Sokkeli lisälämpöeristetty 1998
- Ulkoseinien vanhat purueristeet poistettu ja tilalle asennettu mineraalivilla, tuulensuojalevy ja uusi ulkoverhous 1998
- Kuistilaajennus tehty 1998
- 1. kerros remontoitu täysin (pinnat uusittu, kellarin yläpuolisen lattian purueristeet poistettu ja tilalle asennettu mineraalivilla, kiintokalusteet uusittu) 2011
- Keittiön puuhella uusittu 2010
- Sähköistykset uusittu 2005-2012
- Yläkerran wc/pesuhuone rakennettu 2000 -luvun vaihteessa (tilassa vedeneristys)
- Yläkerran pintaremonttia 2006
- Kaikki käyttövesi- ja viemäriputket uusittu remonttien yhteydessä
- Ikkunat uusittu 2011
- Ulko-ovet uusittu 2011
- llmalämpöpurrippu asennettu 2012
- Autotalli rakennettu 2000
- Piipun lenssi uusittu ja muutama tiili vaihdettu 2014
Kanne on perusteeton. Kyse on maakaaren 2 luvun 17 §:n 5) kohdan mukaisesta kaupan kohteessa olevasta salaisesta virheestä, joka on
sellainen, ettei kiinteistö sen vuoksi poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Väitetty virhe on hyvin tyypillinen yli 60 vuotta sitten rakennetuissa taloissa ja lisäksi kellaritiloissa. Vuonna 1952 rakennetun talon rakenteilta ei voida vaatia nykyajan rakennustekniikan tasoa.
Aluksi neuvotteluissa oli puhe alle 2.000 euron korjauksesta, mikä osoittaa, että puute ei ollut merkittävä. Kyse on niin pienestä korjauksesta, että se ei täytä korvattavalle salaiselle virheelle laissa asetettuja edellytyksiä. Ehkä juuri tämän vuoksi korjauksen laajuutta on kanteessa kasvatettu 8.000 euroon. Tarvetta näin massiiviseen korjaukseen ei ole. Jos korjaus toteutettaisiin vaaditun mukaisena, merkitsisi se kiinteistön laadun parannusta, mikä tulisi ottaa huomioon korjauskustannusta vähentävänä tekijänä.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Tässä tapauksessa on kiistatonta, että ostajat ovat olleet tietoisia nyt vaatimuksen kohteena olevasta virheestä jo kaupantekohetkellä.
KANTAJAN LAUSUMA VASTAAJAN VASTAUKSEN JOHDOSTA
Kanteen perusteena oleva kaupankohteen virhe (perusmuurin laajat halkeamat) eivät johdu tiedossa olleista riskirakenteista tai ennen kauppaa laaditussa kuntotarkastuksessa todetuista riskirakenteista. Kysymys ei myöskään ole kiinteistölle tyypillisestä riskirakenteesta eikä kyseessä ole tyypillinen vika kaupankohteen ikäisissä taloissa. Kantajat eivät ole voineet tietää tai epäillä perusmuurin laajoja halkeamia kauppakirjassa mainitusta sisäpuolisesta lämmöneristyksestä tai kauppakirjassa mainitusta hidasteesta. Kaupankohteen virhettä ei ole huomioitu kauppahinnassa eikä kaupankohteen myyntihinta ole ollut vastaavanlaisiin kohteisiin nähden edullinen. Ennen kauppaa laaditun kuntotarkastusraportin ja myyntiesitteen perusteena ostajat ovat voineet luottaa, että kiinteistön perustukset ovat kunnossa ja ettei niitä tarvitse korjata. Tehtävällä perustusten korjauksella kiinteistön käyttöikä ei tule jatkumaan, vaan perustukset on tarkoitettu jo lähtökohtaisesti kestämään koko talon elinkaaren. Kiinteistön laadun paranemista ei tapahdu eikä vaadittua vähennystä tule tehdä. Kantajat eivät ole olleet tietoisia kaupan kohteen virheestä ennen kauppaa eikä heillä ole ollut edes syytä epäillä perustusten halkeamia.
Oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluvaatimukset
Kantajat ovat vaatineet vastaajan velvoittamista suorittamaan korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista oikeudenkäyntiavustajan laskun mukaiset 11.660 euroa sekä todistelukustannuksista 800 euroa eli yhteensä 12.460 euroa viivästyskqrkoineen. Lisäksi kantajat ovat vaatineet asianosaiskulujensa korvaamista 488,87 eurolla viivästyskorkoineen.
Vastaaja on kiistänyt vaatimusten perusteen, koska kanne on hylättävä. Oikeudenkäyntiavustajan laskun osalta vastaaja on hyväksynyt oikeaksi
työmääräksi 30 tuntia ja tuntiveloitukseksi 240 euroa sille laskettavine arvonlisäveroineen eli yhteensä 8.928 euroa, minkä lisäksi vastaaja on määrältään hyväksynyt oikeudenkäyntimaksun 500 euroa ja todistelukustannukset 800 euroa eli yhteensä 10.228 euroa.
Asianosaiskuluvaatimuksen 488,87 euroa vastaaja on myöntänyt määrältään oikeaksi.
Vastaaja on vaatinut kantajien velvoittamista suorittamaan korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista oikeudenkäyntiavustajan laskun mukaisesti 11.612,55 euroa sekä todistelukustannuksista 470 euroa eli yhteensä 12.082,55 euroa viivästyskorkoineen. Lisäksi vastaaja on vaatinut asianosaiskulujensa korvaamista 581,75 eurolla.
Kantajat ovat kiistäneet oikeudenkäyntikuluvaatimuksen perusteen, koska asia on ratkaistava kanteen mukaisesti. Kantajat ovat katsoneet, että vastaajan asiamiehen hyväksyttävänä tuntiveloituksena on pidettävä 240 euroa, jolloin oikeudenkäyntiavustajan palkkion määräksi tulee 30,25 tuntia x 240 euroa = 7.260 euroa + arvonlisävero 24 prosenttia eli 9.002,40 euroa. Avustajan kuluvaatimusta 874,96 euroa tai todistelukustannusvaatimusta kantajat eivät määrältään riitauta. Kantajat ovat siten myöntäneet vastaajan määrältään hyväksyttäväksi oikeudenkäyntikuluvaatimukseksi 10.347,36 euroa.
Asianosaiskuluvaatimuksen 581,75 euroa kantajat ovat myöntäneet määrältään oikeaksi.
1. Kauppakirja 26.7.2016.
2. Lausunto 4.11.2016/lnsinööri PK.
3. Korjaustapaehdotus 27.10.2016/M Oy.
4. Urakkatarjous/SL Oy.
5. Omakotitalon myyntiesite (OPKK.fi).
6. M Oy:n kuntotarkastusraportti 15.6.2016
7. Hinnanalennus- ja korvausvaatimuskirje 19.12.2016.
8. Myyntiesite etuovi.com -sivustalta.
Henkilötodistelu
1. Kantaja JM.
2. Todistaja PK.
3. Todistaja JT.
4. Todistaja PH.
Kirjalliset todisteet
1. Kauppakirja 26.7.2016 (kantajien todiste 1).
2. M Oy:n kuntotarkastusraportti 15.6.2016 (kantajien todiste 6).
3. Sähköpostikirjeenvaihtoa 31.8.2016 KM/JT.
4. Internet-tulosteita eri kiinteistönvälittäjillä myynnissä olleista vastaavanlaisista kohteista.
1. Vastaaja TP.
2. Todistaja KM.
4. Todistaja JK.
Käräjäoikeus on suorittanut katselmuksen pääkäsittelyn 7.11.2017 yhteydessä. Katselmuksessa on tehty havaintoja kanteessa tarkoitetun omakotitalon kellarin perusmuurista ja sen halkeamasta.
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
1.Kiinteistönkauppa ja sen ehdot
TP on myynyt H ja Jouni Mlle 26.7.2016 vahvistetulla kauppakirjalla kanteessa mainitun omakotikiinteistön, jolla sijaitsee vuonna 1952 rakennettu omakotitalo. Kauppahinta on ollut
103.000 euroa. Ennen kauppaa rakennuksessa oli tehty kuntotarkastus M Oy:n toimesta. Kuntotarkastuksesta oli laadittu·kantajien todisteena n:o 6 (vastaajan todiste n:o 2) oleva 15.6.2016 päivätty kuntotarkastusraportti, joka oli annettu ostajille ennen kauppaa. Kuntotarkastusraportissa on todettu riskirakenteesta yleisesti ja lausuttu riskirakenteesta tämän rakennuksen osalta sillä tavoin kuin vastaajan vastauksessa on edellä (s. 4) siteerattu.
Kauppakirjan 26.7.2017 kohtaan 5 on kirjattu, että ostajat ovat tietoisia, että edellä mainitun kuntokartoituksen mukaan lapetikkaat ovat huonokuntoiset, maanpintojen muotoilu rakennuksen ulkopuolella on osittain puutteellinen, juikisivuverhouksen tuuietusrako on puutteellinen, wc:ssä on tuplahajulukko, kylpyhuoneessa on yksittäisiä laattoja irti alustastaan, ikkunan alla seinän vieressä ja lattian rajassa on kohonneita kosteuslukemia, kylpyhuoneen ja saunan silikonisaumat vaativat huoltoa, savupiipusta puuttuu suojahattu ja "kellarissa olevat sisäpuoliset lämmör:ieristeet, Styrox, syytä poistaa". Kauppakirjaan on kirjattu myös, että ostajat ovat tietoisia, että Ltielle talon kohdalle rakennettu hidaste aiheuttaa raskaan liikenteen ajaessa taloon tärinää.
Kauppakirjaan tehdyn kirjauksen vuoksi näistä mainituista puutteista johtuen kauppahinta on sovittu edellä mainitun mukaiseksi (103.000 euroa).
2.Kaupan jälkeen todetut perusmuurin halkeamat
JMn kertomuksesta ilmenee, että pian kaupan jälkeen ostajat ovat ryhtyneet poistamaan kellarin seinistä sisäpuolelle asennettuja Styrox-levyjä. Tuossa vaiheessa oli ilmennyt, että kellarin kahdella seinällä on muun muassa halkeamia perusmuurissa.
Kantajan kirjallisista todisteista n:ot 2 ja 3 ja todistajien Tn ja Kn kertomuksista ilmenee, että kun styrox-levyt oli kaupan jälkeen purettu, todettiin, että edellä mainittujen halkeamien lisäksi perusmuurin alaosa oli vetinen ja ulkonurkassa oli homekasvustoa. Käräjäoikeus on katselmuksessaan 7.11.2017 voinut havaita, että kellarin kahdella betoniseinällä on pitkiä halkeamia. Tässä asiassa on kysymys siitä, onko perusmuurissa ilmenneiden halkeamien vuoksi katsottava, että kaupan kohteessa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittama laatuvirhe, jonka perusteella ostajat ovat oikeutettuja hinnanalennukseen.
3.Onko kaupan kohteessa ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittama laatuvirhe, joka oikeuttaa hinnanalennukseen
3.1.Yleistä Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1)kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2)myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3)myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4)myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5)kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Vaikka perusmuurissa on ollutkin halkeamia, käräjäoikeus katsoo, että kysymyksessä ei ole edellä selostetun säännöksen kohdassa 1) tarkoitettu virhe, koska osapuolet eivät olleet sopineet perusmuurista mitään eikä siten voida katsoa, että perusmuurin osalta kiinteistö olisi ominaisuuksiltaan poikennut siitä, mitä on sovittu.
Arvioitaessa, onko myyjä menetellyt maakaaren 2 luvun 17 §:n 2) kohdassa tarkoitetuin tavoin, käräjäoikeus toteaa, että todistajana kuullun JKn mukaan rakennuksen kellarin seiniin laitettiin styrox-eriste vuonna 1998 samalla kun kellariin tehtiin työtila TPlle. Työn suorittivat todistaja K ja muutama vuosi sitten kuollut TPn aviopuoliso. Todistaja Kn mukaan, kun styrox-eristeet asennettiin, kellarin seinässä ei ollut halkeamia, jotka olivat havaittavissa käräjäoikeuden suorittamassa katselmuksessa 7.11.2017. Todistaja Tn mukaan halkeamat näyttivät katselmuksessa 7.11.2017 samalta kuin todistajan käydessä rakennuksessa kaupan jälkeen vuonna 2016. Käräjäoikeus katsoo, että vaikka katselmuksessa 7.11.2017 on voitu havaita, että perusmuurin halkeamia oli korjattu lisäämällä niihin massaa, se ei osoita, että TP olisi ollut halkeamista tietoinen tai että hänen olisi pitänyt niistä tietää, koska perusmuuri on vuodesta 1998 lähtien ollut styrox-eristeen peittämä ja koska TP ei todistaja Kn mukaan osallistunut vuoden 1998 korjaustöihin kellarissa. Sen vuoksi TPn ei voida katsoa kaupan yhteydessä salanneen perusmuurissa olevia halkeamia eikä kysymyksessä siten ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2) tai 3) kohdassa tarkoitettu virhe.
Jotta halkeamista aiheutuva salainen virhe oikeuttaisi hinnanalennukseen, maakaaren 2 luvun 17 §.n 5) kohta edellyttää, että kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Harkittaessa, onko kiinteistö poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä on voitu perustellusti edellyttää, käräjäoikeus on ottanut huomioon erityisesti korjauskustannusten määrän ja kauppahinnan.
3.2. Korjauskustannusten määrä
Kantaja on pyytänyt SL Oy:ltä kustannusarvion kellarin betoniseinän teosta (korjauksesta). Kustannusarvion loppusumma arvonlisäveroineen on 8.388 euroa.
Todistaja JT on laatinut korjaustöistä kustannusarvion, jonka loppusumma on 4.009,30 euroa. Todistaja T on laskenut miestyötuntien määräksi 64 tuntia ja työn hinnaksi 18 euroa/tunti.
Arviossa huomioituihin materiaalikustannuksiin sisältyy arvonlisävero. Todistaja T on arvioinut, että jos työ teetetään rakennusliikkeellä, tuntiveloitus olisi ehkä noin 40 euroa + arvonlisävero (24 %).
SL Oy:n kustannusarvion osalta todistaja T on todennut, että hänen laatimastaan arviosta puuttuu kokonaan työnjohdon osuus, joka on SL Oy:n arviossa on 360 euron suuruisena. Lisäksi yhtiön kustannusarvioon merkitty alipaineistuksen kustannus 500 euroa on todistaja Tn mielestä korkea. Todistaja Tn mukaan alipaineistuksen pitäisi hoitua 100 eurolla. Lisäksi yhtiön kustannusarvioon sisältyy seinän pinnan desifiointi 175 euroa. Desifiointia ei todistaja Tn mukaan kuitenkaan nykykäsityksen mukaan suositella, vaan sen sijasta tulisi käyttää toho-puhallinta, jollaisen saa 20 eurolla. Todistaja T on lisäksi arvioinut, että muottityön ja muottien materiaalikustannusten kokonaismäärä olisi 593,20 euroa. Ne on yhtiön kustannusarviossa huomioitu 1.281 euron suuruisena. Todistaja Tn kustannusarviossa ei o!e myöskään huomioitu yrityksen yleiskuluja, joiden määrä yhtiön arviossa on 12 prosenttia eli 725 euroa.
Todistaja PK on laatinut alustavan kustannusarvion, joka on kantajien kirjallisen todisteen n:o 2 sivulla 9. Tuon arvion mukaan korjaaminen vaatii noin 80 työtuntia a 41,54 euroa (sisältää arvonlisäveron). Kn kustannusarvion mukaan materiaali- ja alihankintakustannukset ovat määrältään noin 3.150 euroa. Kn kustannusarvion loppusumma on 6.473,20 euroa.
SL Oy:n kustannusarvion osalta todistaja K on todennut, että hänen kustannusarviostaan puuttuvat yhtiön kustannusarvioon sisältyvät siivous (468 euroa, alv O %) ja työnjohto (360 euroa, alv O %). Yhtiön kustannusarvioon sisältyy myös osastointi ja alipaineistus, joita viranomaisten määräykset edellyttävät. Yhtiön kustannusarviossa nuo kustannukset, yhteensä 667 euroa (alv O %) on kuitenkin huomioitu pari sataa euroa liian suurina. Todistaja Kn mukaan muottityön purun osalta kohtuullinen kustannus olisi yhtiön kustannusarvioon merkityn 1.281 euron (alv O %) sijasta noin 400 euroa vähemmän. Muutoin todistaja Klla ei ole ollut huomauttamista yhtiön kustannusarviosta. Todistaja Kn mukaan suuremmat rakennusliikkeet laskuttavat myös yleiskulujen osuuden.
Korjauskustannusten määrää arvioitaessa käräjäoikeus toteaa, että SL Oy on antanut kustannusarvionsa kantajalle ilmeisesti tarjouksena korjaustyön tekemisestä. Käräjäoikeus katsoo,
että kaikkia yhtiön kustannusarviossa yksilöityjä toimenpiteitä on pidettävä tarpeellisina lukuun ottamatta seinän pinnan desinfiointia. Käräjäoikeus toteaa, että urakkatarjousten loppusummat voivat olla eri urakoijilla erilaisia ja sen vuoksi totuusvelvollisina kuultujen todistajien Tn ja Kn kertomuksille on annettava kustannusten määrää arvioitaessa enemmän painoa kuin yhtiön kustannusarviolle.
Käräjäoikeus katsoo, että työveloituksena on syytä käyttää arvioitua rakennusliikkeen tuntiveloitusta suuruusluokaltaan noin 40 euroa tunti (sisältää arvonlisäveron). Osastoinnin ja alipaineistuksen osalta hyväksyttävänä on pidettävä noin 400 euroa. Desinfioinnin sijasta hyväksyttävänä on pidettävä toho-puhaltimen käyttöä. Muottityön osalta kohtuullisena korvauksena on pidettävä noin 600-800 euroa. Siivous-, työnjohto ja yleiskulut ovat hyväksyttäviä kustannuksia. Näillä perusteilla käräjäoikeus arvioi korjauskustannusten määräksi 6.800 euroa (sisältää arvonlisäveron).
Käräjäoikeus katsoo, että kun kysymys on rakennuksen perusmuurin korjauksesta aiheutuva kustannus ja kun perusmuurin voidaan edellyttää kestävän rakennuksen koko elinkaaren ilman, että sitä tarvitsisi uusia tai korjata, ei perusmuurin korjauksesta aiheudu niin sanottua tasonparannusta (ks. KKO 2004:78).
3.3. Kauppahinta ja kaupan kohteen arvo
Kauppahinta on ollut edellä todetusti 103.000 euroa. Vastaaja on katsonut, että kauppahinta on ollut edullinen erityisesti kun otetaan huomioon, että rakennuksessa oli tehty mittavat peruskorjaukset.
Todistajana kuultu kiinteistönvälittäjä PH on kertonut käyneensä kysymyksessä olevassa omakotitalossa sekä ennen kauppaa että sen jälkeen. Todistajan mukaan kauppahinta 103.000 euroa oli vähintäänkin normaali tai se on ollut "yläkanttiin" siihen nähden mitä todistaja on tullut tietämään kaupan kohteen kunnosta kaupantekohetkellä. Todistajan mukaan, jos perusmuurin halkeamat olisivat olleet näkyvissä ja tiedossa kaupantekohetkellä, hinta ei olisi voinut olla 103.000 euroa. Todistaja H on arvioinut, että jos halkeamat olisivat olleet näkyvissä, hinnan olisi pitänyt olla noin 90.000 euroa. Todistajan mukaan kauppoja ei yleensä tehdä hintapyynnön mukaisella hinnalla, vaan hintapyynnöstä tingitään normaalisti noin 10-15 prosenttia. Todistaja H on käyttänyt arvioinnissaan tilastoaineistoa Iisalmessa 1.12.2016-31.10.2017 myydyistä vuosina 1945-1959 rakennetuista omakotitaloista. Niitä koskevia kauppoja on ollut todistajan mukaan kahdeksan ja keskihinta on ollut 91.125 euroa.
Todistaja KM on kertonut, että hän toimi Kiinteistönvälityksen palveluksessa nyt kysymyksessä olevan kiinteistönkaupan tapahtuessa. TP oli antanut myyntitoimeksiannon Kiinteistönvälitykselle. Todistaja M on arvioinut, että kiinteistön hinta oli hyvin lähellä todistajan pari vuotta aikaisemmin tekemää arviota. Todistaja Mn mukaan tämän kiinteistön kauppahinta oli edullinen verrattuna tilastolliseen keskihintatasoon huomioon ottaen kuntotarkastusraportista ilmenevät seikat ja edellyttäen, ettei perusmuurissa olisi korjausta vaativia halkeamia. Todistaja on käyttänyt arvioinnissaan tilastoaineistoa postinumeroalueella vuosina 2013-2017 myydyistä omakotikiinteistöistä. Noiden kauppojen keskihinta on ollut 104.750 euroa.
Asianosaiset ovat esittäneet useita kiinteistönvälittäjien myynti-ilmoituksia Issa myynnissä olevista omakotikiinteistöistä. Käräjäoikeus toteaa, että niiden perusteella ei voida vetää luotettavia johtopäätöksiä nyt kysymyksessä olevan kiinteistön arvosta kaupantekohetkellä, koska myynti-ilmoituksista ilmenevät hintapyynnöt eikä tiedetä, mitä kiinteistöjen kauppahinnat tulevat olemaan, jos kiinteistöt saadaan myydyksi ja lisäksi eri kiinteistöt voivat olla kunnoltaan ja tasoltaan varsin erilaisia.
Käräjäoikeus katsoo, ettei esitetyn selvityksen perusteella voida vetää sellaista johtopäätöstä, että kiinteistö olisi myyty halvemmalla hinnalla kuin mitä sen käypä arvo olisi ollut olettaen, että perusmuuri olisi ollut kunnossa.
3.4. Kysymys virheen merkittävyydestä
Edellä ilmenevästi käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohde on salaisen virheen perusteella poikennut laadultaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Oikeus hinnanalennukseen edellyttää, että edellä mainitun poikkeaman tulee olla merkittävä. Tässä tapauksessa korjauskustannusten määränä on pidettävä 6.800 euroa eli noin 6,6 prosenttia kauppahinnasta.
Oikeuskäytännössä korjauskustannusten merkittävyyttä arvioidaan usein suhteuttamalla se kauppahintaan. Merkittävyydeltä voidaan kuitenkin edellyttää sekä kustannusten euromääräistä että suhteellista merkittävyyttä. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että merkittävyyskynnys asettuisi 4-6 prosenttiin myyntihinnasta (Esa Kyllästinen: Riskinjako maakaaressa. Varallisuus- ja prosessioikeudellinen tutkimus myyjän ja ostajan välisestä riskinjaosta asuinkiinteistön kauppaan liittyvissä virhetapauksissa, 2010 s. 299-300). Hovioikeuskäytännön osalta on arvioitu oikeuskäytännössä yleensä käytettävän noin 4-10 prosentin merkittävyyskynnystä, mutta joissakin tapauksissa vähäisempääkin virhettä on pidetty merkittävänä poikkeamana siitä mitä ostajat ovat voineet perustellusti edellyttää (Marianne Palo - Leena Linnainmaa: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, 2002 s. 181). Merkittävyyden arviointi on kokonaisarviointia, jolloin myös muut tekijät voivat olla asiaan vaikuttavia. Tässä tapauksessa käräjaoikeus on ottanut kokonaisharkinnassa huomioon, että todistajien Kn ja Tn mukaan virheet ovat sellaisia, että ne tulee korjata, että korjaamisesta aiheutuu useiden tuhansien eurojen suuruiset kustannukset ja että korjaustöistä aiheutuu myös haittaa asumiselle.
Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että virheestä aiheutuva poikkeama on merkittävä ja kantajat siten ovat oikeutettuja hinnanalennukseen.
3.5. Hinnanalennuksen määrä
Käräjäoikeus katsoo, että hinnanalennuksen määränä on pidettävä korjauskustannusten arvioitua määrää 6.800 euroa. Edellä kohdassa
3.2. ilmenevästi on katsottava, ettei perusmuurin korjaamisesta aiheudu ns. tasonparannusta.
4.Oikeudenkäyntikulut
Koska vastaaja häviää asian, hän on velvollinen korvaamaan kaikki kantajien tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Kantajien avustajan kohtuullisena työmääränä käräjäoikeus pitää 34 tunnin työmäärää ja kohtuullisena tuntiveloituksena 240 euroa sille laskettavine arvonlisäveroineen. Kantajille aiheutuu lisäksi 500 euron oikeudenkäyntimaksuja 800 euron suuruiset todistelukustannukset. Kantajien oikeudenkäyntikulut ovat siten määrältään 11.418,40 euroa. Kantajien asianosaiskulut 488,87 vastaaja on myöntänyt määrältään oikeaksi. -
TP velvoitetaan suorittamaan H ja JMlle yhteisesti:
hinnanalennuksena 6.800 euroa, jolle on suoritettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 19.1.2017 lukien sekä
-korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 11.418,40 euroa ja
-korvaukseksi asianosaiskuluista 488,87 euroa
ja kahdelle viimeksi mainitulle määrälle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien kun kuukausi on kulunut tämän tuomion antamisesta.
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla erillisistä muutoksenhakuohjeista ilmenevin tavoin ja rajoituksin.
Säädetyssä järjestyksessä on TP ilmoittanut tyytymättömyytensä koko tuomioon.
Käräjätuomari
Määräajat: valitus 10.1.2018 (keskiviikko) ja vastavalitus 24.1.2018 (keskiviikko)
Kiinteistö reklamaatio kunniavastainen ja arvoton?
Virheiden merkittävyys kiinteistökaupassa?
Asuntokauppa ja yhtiön kunnossapitovastuu?
Myyjän ja isännöitsijän vastuu rivitalossa ja reklamaatio?
26..4.2020
Sähköliittymä ja välittäjän vastuu?
Ostajan reklamoinnin laiminlyönti ja myyjän kunnianvastainen ja arvoton menettely, lämmitys?
Kesämökin ostajalla laaja selonottovelvollisuus?
Kiinteistövälittäjän vastuu putkiremontin maksuosuudesta?
Korvausvaatimuksen vanhentuminen?
Homekeskustelu YLE
Kiinteistökauppa purku hylätty?
Ostajan selonottovelvollisuus ja kuntotarkastus?
Kiinteistökauppa ja pinta-alatiedot?
Kiinteistön laatuvirhe ja reklamointi?
Kiinteistökaupassa väärä myyjä?
Asunnon äänihaitta?
Hiekkaranta, välitysliikkeen tiedonanto- ja selonottovelvollisuus?
Puuttuva rakennuslupa ja kiinteistön vallintavirhe?
Korjausavustuslaki 2020?
Valesokkeli ja alapohja, kiinteistökaupan purku?
Rakennuttajan konkurssi?
Lukkojen uudelleen sarjoittamisesta aiheutuvat kulut?
Kiinteistökauppa, hinnanalennus hylätty rakennuksen vähäisen merkittävyyden johdosta?
Kiinteistön valesokkelin ja kaupan purkaminen?
Vastikkeet uuden asunnon kaupassa?
Asoy ryhmävalitus ja taloussuunnitelma uuden asunnon kaupassa?
Purkukynnys kiinteistökaupassa?
Luvattu rakennusoikeus sekä välittäjän vastuu?
Kiinteistökaupan ostotarjouksen peruuttaminen ja korvaukset?
Kesämökki vakituiseen asumiseen?
Kiinteistönvälittäjän selonottovelvollisuus?
Peruskorjaus ja grynderin vastuu?
Isännöitsijätodistuksen virhe lainamäärässä?
Kiinteistökaupan purku valesokkeli ym. 26% kauppahinnasta?
Kiinteistökaupan purkamisen kokonaisarviointia?
Välittäjän vastuu ja puuttuva rakennuslupa?
Välittäjän vastuu kaavoituksen ilmoittamisesta ostajalle?
Kiinteistökaupan purku vai hinnanalennus?
Sopimus osakkaan kanssa, hissi?
Vastuuvakuutusyhtiön vastuu hinnanalennuksesta?
Ostajan selonottovelvollisuus vanhan kph ja saunan rakenteiden osalta?
Kiinteistöstä huolehtiminen kaupan jälkeen?
24.6.2019 Isännöitsijäntodistuksessa virhe?
Ostajan selonottovelvollisuus kiinteistö?
Milloin uuden asunnon omistaja voi esittää vaatimuksia urakoitsijalle?
Asunto-osakeyhtiön korjausvastuu ja ns. perustaso?
Epäselvät tiedot viemäriputkista?
Kreosootti ja terveyshaitta asuntokaupassa?
Kesämökkikauppa käy kuumana keväisin
Kesämökki kiinteistö, vihreet ja vastuunrajoitus?
Kaivoveden riittävyys?
Ostajan selonottovelvollisuus
Reklamaatioaika yli 5-v kiinteistökaupoissa?
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus?
Öljysäiliön poistamiskustannus, vastaako myyjä?
Kiinteistökaupan purku jatodistajanäyttö virheistä?
Kiinteistökaupan reklamaation alkamisajankohta?
Kiinteistökaupan hinnanalennuksen arviointi?
Vastuunrajoitusehto ja ostajan tietoisuus?
Kiinteistön kph:n vesieristyksen puutteet, laatuvirhe vai salainen virhe entä merkittävyyskynnys?
AsOy paritalo ja kaupan purku valesokkelivirhe ym.
Velaton hinta ja jyvittämätön putkilaina?
Asunto-osakeyhtiön korjausvastuu kph:n vedeneristeestä ja paikkakorjaus vai koko korjaus?
Onko ostaja sidottu osakkeenomistajien tekemiin sopimuksiin, mitä ei ole kirjattu yhtiöjärjestykseen?
Kiinteistökaupan purkaminen
Ostajan selonottovelvollisuus?
7.10.2018 Kiinteistönvälitysliikkeen vastaavan hoitajan vastuu
29.9.2018 Kiinteistökaupan purkukynnys melun johdosta?
20.9.2018 Reklamaatioaika kun LKV on tehnyt virheen?
9.9.2018 50-luvun talon tyypilliset virheet ja kaupan purku?
26.8.2018 Asunto-osakeyhtiön vastuu mikrobivaurioiden korjaamisessa?
11.8.2018 Rintamamiestalo, ennakkotarkastus ja oikeudenkäyntikulut?
5.8.2018 Virheen vähäisyys ja kokonaisharkinta?
20.7.2018 Kiinteistökaupan purkukynnys?
17.7.2018 Kiinteistökaupan purkukynnys?
4.7.2018 Terveyshaitat ja mikrobit kosteusvauriotapauksissa?
24.6.2018 Myyjän törkeä petos?
12.6.2018 Yllättävä vastikkeen nousu ja myyjän vastuu?
27.5.2018 Reklamaatioajan alkaminen?
19.5.2018 Kiinteistökaupan vaatimusten vanhentuminen ostajan passiivisuuden johdosta?
11.5.2018 Milloin peruskorjaus on uudisrakentamiseen verrattavaa?
5.5.2018 Valesokkeli ja kaupan purku vai hinnanalennus?
22.4.2018 Asiantuntijatodistaja, todistelu ja teemaprekluusio
14.4.2018 Matalaperusteinen ja valesokkelirakenne 1967 rakennus, virheiden arviointia?
8.4.2018 Asuntokauppa ja törkeä petos
1.4.2018 Kuntotutkimus,kuntotarkastus vai homekoira?
Pinta-alavirhe, vastuussa kiinteistövälittäjä, kiinteistövälitysyhtiö ja isännöitsijä sekä asunto-osakeyhtiö.
30.3.2018 Kiinteistökaupan purku ja kiinteistövälittäjän vastuu pinta-alavirheestä?
18.3.2018 Sopimussakko kiinteistökaupoissa?
3.3.2018 Kiinteistökauppa ja velan/vastikkeen vanhentuminen?
25.2.2018 Asunto-osakeyhtiön korjausvastuu ja osakkaan ylimääräiset asumiskulut?
20.2.2018 Asumisoikeus kauppakirjan ehdon sovittelu?
18.2.2018 Alapohjan ongelmat, hinnanalennus, oikeudenkäyntikulut
6.2.2018 Kreosootti kiinteistökaupan purkuperusteena
30.1.2018 Vastuunrajoitusehto virheen jäädessä epäselväksi kuntotarkastuksessa
21.1.2018 Kiinteistökaupan purku alapohjan ja seinien mikrobivaurioiden ja terveyshaittojen johdosta
16.1.2018Kaivosta annetut tiedot välittäjän ja kuntokarttoijan vastuu
10.1.2018 Milloin tarvitaan energiatodistus?
2.1.2018 Kunnan käyttäessä etuosto-oikeutta kiinteistökaupassa, kenelle kuuluvat tuotot lunastusriidan ajalta?
25.12.2017 Kiinteistön kauppa ja muun kuin kauppahintavelan vanhentuminen, 3 vai 10 vuotta?
20.12.2017 Avopuolisoiden välinen vanha kauppahintavelka ja sen vanhentuminen asuntokaupoissa?
15.12.2017 Epäselvät tiedot markkinoinnissa ja välittäjän vastuu, käsirahan palautus?
9.12.2017 Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus yli 100-v vanhan hirsirakennuksen kaupassa?
3.12.2017 Uudehkon talon virheiden arviointia mm. salaojien ja useiden pienempien virheiden osalta?
19.11.2017 Ostajan erityinen selonottovelvollisuus ja kaupan purku?
15.11.2017 Miten peruskorjatun rakennuksen vastuut määräytyy
5.11.2017 Milloin reklamointi on tehtävä?
31.10.2017 Sopimussakko kiinteistökaupassa velvoitteen tehosteena?
29.10.2017 Myyjän antama virheellinen tieto rakentamistavasta alapohjan ja viemäröinnin osalta?
15.10.2017 Rakennuksen ikä 130-v ja piilevät virheet?
28.9.2017 Asunto-osakeyhtiön korvausvastuu osakkaalle kosteusvauriokorjausten viivästyessä?
26.9.2017 Purkukynnyksen ylittyminen ja asunto-osakeyhtiön korjausvastuu?
23.9.2017 Rakennuslupa ja kiinteistönvälittäjän vastuu siitä?
26.8.2017 AsOy rivitalon ongelmat ostajan kannalta?
20.8.2017 Asunto-osakeyhtiö rivitalon yhden asunnon kosteusongelmat ja myyjän vastuu?
6.8.2017 Sovinto hovioikeudessa
30.7.2017 Virheiden vähäisyys ja oikeudenkäyntikuluriski?
26.7.2017 Ostajan ennakkotarkastus ja myyjän tiedonantovirhe?
20.7.2017 Kiinteistökaupan purkaminen kun kauppahintaa ei makseta?
9.7.2017 Kiinteistön salaojavirhe ja ostajan ennakkotarkastus?
30.6.2017 Vanheneeko kiinteistökaupan purku 10 vuodessa vai kohtuullisen ajan kuluttua?
24.6.2017 Tasonparannus ja terassin korjaus, entä merkittävyyskynnys kun korjauskulut 0,5%-1% ?
19.6.2017 Salaojien merkittävyyskynnys?
11.6.2017 Virheen vähäisyys?
4.6.2017 Mitä jos asuntokauppariidan vastaaja asuu ulkomailla?
28.5.2017 Pienen asunto-osakeyhtiön korjaukset ja kunnianvastainen ja arvoton menettely
20.5.2017 Kiinteistönvälittäjän velvollisuus valvoa ostajan etua
6.5.2017 Mitä tietoa myyjän ja välittäjän on annettava ostajalle tulevista korjauksista asunto-osakeyhtiössä?
26.4.2017 Helsingin Sanomissa laaja putkiremontteja käsittelevä liitelehti
23.4.2017 Myyjän itsensä tekemät virheelliset rakentamis- ja korjaustyöt ja vastuun pidetyminen 10 vuoteen?
9.4.2017 Ostotarjous ja kuntotutkimus
28.3.2017 Pitäisikö vastuu asuntokaupoissa siirtää ostajalle?
22.3.2017 Voidaanko oikeudenkäynnin aikana vedota uuteen virheeseen?
13.3.2017 Reklamaatio, rakentamismääräysten vastainen rakentaminen, oikeudenkäyntikulut?
5.3.2017 Yhteisomistus, rakennuslupa ja hallinnanjakosopimus?
25.2.2017 Virhevaatimuksen vanhentuminen 3 vuodessa ?
20.2.2017 Onko kaupan jälkeinen vahinko, esim. viemärin tulviminen, sellainen virhe, josta myyjä vastaa?
6.2.2017 Asuntojen hintapyynnöt ja toteutuneet kaupat HS kirjoitus
1.2.2017 AsOy ja rakennuksen purkaminen kosteusvaurion johdosta?
27.1.2017 Kuntotarkastajan vastuu?
23.1.2017 Lunastusoikeus asunto-osakkeiden kaupassa?
22.1.2017 Välityspalkkiot vertailu HS 22.1.2017
18.1.2017 Imeytyskentän virheellisyys kiinteistökaupoissa?
14.1.2017 Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kun talo vinossa ja kuolinpesä myy?
8.1.2017 Tasonparannus ja alapohjan korjaaminen?
31.12.2016 Kuka vastaa luvattomasta kph korjauksesta asoy:ssä?
24.12.2016 Pinta-alavirheestä tuomitaan hinnanalennusta?
8.12.2016 Kosteusvaurio ja asunto-osakeyhtiön korjausvastuu?
4.12.2016 Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ja kuntotarkastusraportti?
26.11 2016 Mikä on kuntotarkastaja?
21.11.2016 Myyjän vahingonkorvausvastuu teettämistään korjauksista?
12.11.2016 Rakentamaton omakotikiinteistö ostajan riskinä. Entä välittäjän vastuu?
29.10.2016 Missä ajassa korvausvaatimus on esitettävä?
19.10.2016 Miksi vastuunrajoitus ei päde?
16.10.2016 Pitääkö radonmittaus tehdä ja ilmoittaa ennen kauppaa?
09.10.2016 Asuntokauppa on liian suuri riski tänä päivänä?
01.10.2016 Miten asuntokauppariita voidaan sopia?
24.09.2016 Sähkönkulutus ja tutkimukset myyjän tiedonantovirheinä?
10.09.2016 Onko ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus tiukkenemassa?
01.09.2016 Edellisen omistajan suorittamat kph-korjaukset asunto-osakeyhtiössä asuntokaupan näkökulmasta?
15.08.2016 Milloin asunnon terveyshaitta on ilmeinen ja johtaa kaupan purkuun?
26.07.2016 Miten tarkasti myyjän on ilmoitettava tiedossaan oleva kaupan kannalta olennainen seikka ostajalle?
10.07.2016 Mitä vaatimuksia ostajan kannattaa esittää myyjälle?
28.06.2016 Onko selväkään virhe esim. laaja mikrobivaurio sittenkään virhe? Väittämistaakka?
15.06.2016 Kiinteistön alapohja, yleisin syy kaupan purkuun?
05.06.2016 Onko johtorasite merkityksellinen virhe? Reklamointi 7 kk liian pitkä?
27.05.2016 Riskirakenne on aina riski?
Katso lisää Kysymykset osiosta ylhäällä.
Mikä on asuntokaupanvirheet.fi ja asuntokauppariidat.fi sivusto?
Näillä sivuilla annetaan ohjeita miten tehdä asuntokauppa oikein ja miten välttää tyypilliset karikot oli kyseessä asunto-osake tai kiinteistö ja olit myyjä tai ostaja.
Sivuilta löydät myös riitatilanteeseen neuvot.
Päivitän aiheita kysymysten ja ajankohtaisten aiheiden perusteella.
Laita kysymyksiä ja palautetta!
Kirjoittaja on asianajaja Petri Järvensivu, joka on hoitanut 1986 lähtien satoja asuntokauppariitoja.
Asianajaja Petri Järvensivu
petri@petrijarvensivu.fi
Puhelin +358400442460
www.petrijarvensivu.fi
Bulevardi 5, 00120 Helsinki
Puh. +35840442460
Copyright © 2015 Järvensivu Petri

References: KKO 

KKO 

KKO 

KKO 

KKO 

KKO 

KKO 

KKO 

KKO 

KKO 

KKO 
 KKO