Source: https://www.studiocataldi.it/articoli/27658-condominio-il-regolamento-non-puo-vietare-di-affittare-la-propria-casa-ai-turisti-per-le-vacanze.asp
Timestamp: 2019-12-14 10:51:26+00:00

Document:
Per la Cassazione, il divieto d'uso diverso da civile abitazione non si estende alla locazione stagionale
Avv. Paolo Accoti - Nel divieto contemplato dal regolamento condominiale, con il quale si vieta di destinare i locali di proprietà dei singoli condòmini ad uso diverso da quello abitativo ovvero di darli in affitto o subaffitto sotto forma di pensione o albergo - a prescindere dalla legittimità o meno dell'anzidetto divieto -, non rientra anche l'impedimento alla locazione per brevi periodi o l'affitto saltuario.
Questo il principio stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 22711, pubblicata in data 28 settembre 2017 (sotto allegata).
Il divieto di uso diverso da civile abitazione non si estende alla locazione stagionale
A seguito del ricorso per cassazione proposto dai medesimi condòmini, la Suprema Corte nel rigettare il ricorso, affermava che <<l'interpretazione del giudicato è congruamente motivata con riferimento al tenore complessivo della clausola annullata - pretermesso nell'esposizione del motivo in esame ma ricavabile dalla lettura della sentenza qui impugnata (fol. 5) - che faceva divieto di «destinare i locali ad uso diverso di privata civile abitazione, attesa la destinazione dell'immobile a luogo di riposo e di villeggiatura e pertanto è fatto divieto di darli in affitto o subaffitto sotto forma di pensione o di albergo», con ciò mettendosi in relazione il diverso uso intensivo dei locali allorché fossero stati destinati a pensione o albergo rispetto all'uso non abitativo in generale. Sicché la motivazione della sentenza risulta effettivamente immune da errori giuridici e vizi di logica, essendosi limitata a ritenere che la clausola del regolamento condominiale annullata non si riferisse ad un divieto assoluto di adibire i singoli vani dell'immobile ad uso diverso da quello di privata abitazione, e che, pertanto, fosse consentita la locazione per brevi periodi, come dimostrato anche dal tenore letterale del regolamento condominiale e dal fatto che in istruttoria si era accertato che la clausola era stata modificata proprio per chiarire tale aspetto, e che gli stessi appellanti avevano ammesso che la previsione regolamentare consentiva gli affitti saltuari, cui avevano dovuto ricorrere, conseguendo minori guadagni rispetto a quelli derivanti dall'esercizio della preclusa attività alberghiera>>.
Per completezza è appena il caso di aggiungere come solo il regolamento contrattuale, vale a dire quello predisposto dal costruttore o dall'originario unico proprietario, o quello assembleare ma, tuttavia, deliberato da tutti i partecipanti al condominio, può imporre delle limitazioni alla proprietà privata dei singoli condòmini.
Che, peraltro, ai fini dell'opponibilità del regolamento ai terzi acquirenti, nell'attesa di un intervento chiarificatore delle sezioni unite, ad oggi, si contrappongono diversi orientamenti: a) per parte della giurisprudenza, che si ritiene maggioritaria, il riferimento nell'atto d'acquisto dell'immobile del regolamento, purché enunciato in modo chiaro ed esplicito, vincola contrattualmente l'acquirente e il venditore, giacché la sola menzione ne presuppone la conoscenza e l'accettazione (Cass. 17886/2009; Cass. 10523/2003; Cass. 395/1993; Cass. 4905/1990. Da ultimo: Cass. 19212/2016 e Cass. 22310/2016); b) un'altra corrente di pensiero ritiene che le clausole che impongono il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva a determinate attività, devono essere approvate all'unanimità e per avere efficacia devono essere trascritte nei registri immobiliari oppure essere menzionate ed accettate espressamente nei singoli atti d'acquisto (Cass. 6100/93; Cass. 7396/2012: <<non bastando il mero richiamo delle stesse nella nota di trascrizione dall'atto di acquisto>>); c) infine, una giurisprudenza intermedia che ritiene, a seconda della tipologia di clausole, che solo per quelle impositive di una servitù o di un peso ovvero che prescrivano prestazioni positive a carico di alcuni condòmini in favore di altri o di soggetti diversi o, ancora, che pongano limiti il godimento o l'esercizio dei diritti del proprietario dell'unità immobiliare, sia necessaria la trascrizione nei registri immobiliari (Cass. 3749/99; Cass. n. 11684/02; Cass. 14898/13; Cass. n. 17493/14. Da ultimo: 20124/2016).
Cass. civ., 28.09.2017, n. 22711
(30/09/2017 - Avv.Paolo Accoti) • Foto: 123rf.com

References: sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 

Cass.