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Timestamp: 2016-10-28 19:54:46+00:00

Document:
7B.216/2005 (01.03.2006)
X.________, repr�sent� par Me Jean-Jacques Martin, avocat,
repr�sent� par Me Alain Veuillet, avocat,
poursuite en r�alisation de gage mobilier; estimation du gage,
recours LP contre la d�cision de la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Gen�ve du 13 octobre 2005.
C.________, X.________ et E.________ d�tiennent le capital-actions des soci�t�s immobili�res SI R.________, respectivement A, B et D, soci�t�s qui sont propri�taires d'immeubles d'habitation � Z.________. En garantie d'un cr�dit hypoth�caire accord� � Y.________ par P.________ SA, les pr�nomm�s ont remis en nantissement � cette banque le capital-actions de leurs soci�t�s immobili�res.
Dans la poursuite en r�alisation de gage mobilier n� xxxx qu'elle exerce contre Y.________, pour la somme de 14'200'031 fr. 19 plus int�r�ts � 5 % d�s le 16 ao�t 2001, la banque a requis la vente du capital-actions susmentionn� le 27 f�vrier 2004.
Le 5 juillet 2005, l'Office des poursuites de Gen�ve a �tabli un proc�s-verbal d'estimation arr�tant la valeur du capital-actions � 2'603'378 fr., soit 542'365 fr. pour la SI R.________ A, 966'023 fr. pour la SI R.________ B et 1'094'990 fr. pour la SI R.________ D. Il s'est fond� pour cela sur un rapport d'�valuation de la valeur des actions dress� le 20 mai 2005 par la Fiduciaire U.________, rapport qui s'appuyait lui-m�me sur une expertise des immeubles d'habitation r�alis�e par l'Atelier d'Achitectes V.________ le 14 ao�t 2001, compl�t�e le 20 mars 2005.
Par la voie de quatre plaintes adress�es � la Commission cantonale de surveillance, le d�biteur poursuivi et les trois propri�taires du capital-actions des soci�t�s immobili�res ont requis une nouvelle expertise sur la base de l'art. 9 al. 2 ORFI, applicable selon eux d�s lors que la r�alisation portait sur les actions des soci�t�s immobili�res dont les actifs essentiels �taient des immeubles. Ils reprochaient en substance � l'office d'avoir retenu la valeur de 2'603'378 fr. sur la base d'une expertise lacunaire, la Fiduciaire U.________ ayant fix� une valeur basse de 2'603'378 fr. et une valeur haute de 6'523'378 fr. sans se prononcer sur la valeur � retenir, la valeur arr�t�e par l'office pr�sentant par ailleurs trop de diff�rence par rapport � l'estimation des immeubles effectu�e par l'Atelier d'Architectes V.________.
Par d�cision du 13 octobre 2005, la Commission cantonale de surveillance a joint les plaintes et les a rejet�es, en bref pour les motifs suivants: l'application par analogie des art. 9 al. 2 et 99 al. 2 ORFI ne se justifiait pas en l'esp�ce; l'office a eu raison de retenir la valeur de 2'603'378 fr., qui correspondait � la valeur r�elle des actions des soci�t�s immobili�res estim�e par les experts, au lieu de la valeur de 6'523'378 fr., qui tenait compte d'un potentiel d'am�lioration ne pouvant �tre mis en oeuvre que sur le long terme; quant � la diff�rence entre les expertises, elle s'expliquait par la prise en consid�ration d'�l�ments suppl�mentaires dans l'estimation des actions par rapport � l'estimation des immeubles seuls (passifs, charges fiscales latentes); enfin, la nouvelle expertise requise risquait d'entra�ner des co�ts suppl�mentaires consid�rables et ne pouvait �tre r�alis�e dans un d�lai raisonnable, �tant rappel� que la r�quisition de vente datait du 27 f�vrier 2004 et que le d�lai l�gal de r�alisation �tait de deux mois (art. 122 al. 1 et 156 al. 1 LP).
Par acte du 27 octobre 2005, X.________ et Y.________ ont recouru � la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal f�d�ral en concluant, avec suite de d�pens, � l'annulation de la d�cision de la Commission cantonale de surveillance et � l'am�nagement d'une nouvelle estimation au sens des art. 9 et 99 ORFI tenant compte de la valeur potentielle, plus �lev�e, des immeubles en cause.
La banque poursuivante conclut, avec suite de frais et d�pens, au rejet du recours. C.________ et E.________ se rallient aux conclusions prises par les recourants. L'office s'en remet � justice.
Sur requ�te des recourants, l'effet suspensif a �t� accord� par ordonnance pr�sidentielle du 2 novembre 2005.
Dans la poursuite en r�alisation de gage, l'estimation n'a qu'une importance secondaire. En effet, ses fonctions principales, qui consistent en la d�termination du d�couvert et l'orientation du cr�ancier sur le r�sultat pr�visible de la r�alisation, font ici largement d�faut. Sans doute, l'estimation sert-elle aussi � renseigner d'�ventuels ench�risseurs; l'int�r�t de cette fonction s'estompe toutefois plus le temps et les frais d'une expertise seraient importants; lorsqu'une expertise n�cessiterait un d�lai d�mesur� et d�raisonnable pour le cr�ancier poursuivant, il faut s'en tenir � une estimation sommaire (ATF 129 III 595 consid. 3.1; 110 III 65; 101 III 32 consid. 1; P.-R. Gilli�ron, Commentaire de la loi f�d�rale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 16 ad art. 97 LP; Nicolas de Gottrau, Commentaire romand de la LP, n. 11 ad art. 97 LP).
Selon la jurisprudence (ATF 101 III 32 consid. 2b), l'application analogique des art. 9 al. 2 et 99 al. 2 ORFI � l'estimation du gage mobilier ne se justifie que s'il existe des crit�res d'estimation reconnus et que l'estimation peut �tre mise en oeuvre sans frais excessifs et dans un laps de temps compatible avec le d�lai l�gal de r�alisation (art. 122 al. 1 par renvoi de l'art. 156 al. 1 LP). Cette jurisprudence, rendue avant la modification de la LP de 1997, est toujours valable (de Gottrau, loc. cit., n. 14 ad art. 97 LP; Amonn/Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 7e �d., Berne 2003, � 22 n. 50; B�n�dict Fo�x, Kommentar zum Bundesgesetz �ber Schuldbetreibung und Konkurs, n. 17 ad art. 97 LP). Une nouvelle expertise peut ainsi �tre requise dans une poursuite en r�alisation de gage mobilier ayant pour objet un titre hypoth�caire, car une caract�ristique d'un tel titre consiste en ce que sa valeur d�pend en premier lieu de la valeur du bien-fonds grev� et qu'il faut d'abord estimer celui-ci (ATF 110 III 69 consid. 1; 61 III 63). En revanche, l'application par analogie des art. 9 al. 2 et 99 al. 2 ORFI ne se justifie pas lorsque le gage mobilier porte sur des actions non cot�es; en effet, � la diff�rence du gage immobilier, des crit�res d'estimation reconnus font d�faut dans un tel cas (ATF 101 III 32 consid. 2c).
A la lumi�re de cette jurisprudence, c'est � bon droit que la Commission cantonale de surveillance a retenu que les plaignants ne disposaient pas d'un droit, d�duit des art. 9 al. 2 et 99 al. 2 ORFI, � obtenir une nouvelle estimation des actions (non cot�es) � r�aliser.
Les autorit�s cantonales tranchent en principe d�finitivement les litiges qui ont trait � l'estimation des biens, car il s'agit l� de questions d'appr�ciation. Le Tribunal f�d�ral ne peut �tre requis d'intervenir en cette mati�re que si l'autorit� cantonale a viol� des r�gles f�d�rales de proc�dure, a abus� de son pouvoir d'appr�ciation ou l'a exc�d� (ATF 120 III 79 consid. 1 et les r�f�rences; Gilli�ron, op. cit., n. 8 ad art. 97 LP).
2.1 Si le prix de vente des actions d'une soci�t� immobili�re est avant tout fonction de la valeur de l'immeuble social, il est �galement d�pendant de diverses particularit�s, telles que les dettes sociales et hypoth�caires, les actifs non immobiliers (r�serves latentes apr�s d�duction de la charge fiscale latente), la cr�ance de l'actionnaire, les recettes et d�penses de la soci�t� (cf. Arnold Schl�pfer, La vente du capital-actions d'une soci�t� anonyme immobili�re, th�se Gen�ve 1948, p. 110 ss.; Jean-Jacques Fatton, La vente de toutes les actions d'une soci�t� immobili�re, th�se Lausanne 1949, p. 87 ss; Jean-Paul Barbier, Guide de la soci�t� anonyme immobili�re, p. 193 ss; Urs Sch�pfer/Philipp Betschart, Kauf und Verkauf von Immobiliengesellschaften, in L'Expert-comptable suisse 79 (2005), p. 399 ss).
Contrairement � ce qu'affirment les recourants, la valeur du capital-actions d'une soci�t� immobili�re ne se mesure donc pas uniquement � la valeur des immeubles dont elle est propri�taire. Pour estimer le capital-actions des soci�t�s immobili�res ici en cause, les experts ont tenu compte tant de la valeur des immeubles constituant les actifs desdites soci�t�s que des passifs de ces soci�t�s, tels qu'ils ressortaient des bilans au 31 d�cembre 2003, ainsi que des charges fiscales latentes. Il est constant que les recourants n'ont ni critiqu� le r�sultat auquel est parvenu l'Atelier d'Architectes V.________ quant � la valeur des immeubles, ni remis en cause la m�thode d'�valuation suivie par cet atelier et par la Fiduciaire U.________. La Commission cantonale de surveillance a confirm� l'estimation de l'office en consid�rant que l'expertise sur laquelle il s'�tait fond� n'�tait pas critiquable, qu'elle �tait bas�e sur des �l�ments r�cents et fiables, qu'elle tenait compte des crit�res susmentionn�s et qu'elle atteignait son but, � savoir orienter le cr�ancier poursuivant sur le r�sultat pr�visible de la vente et renseigner les �ventuels ench�risseurs. Une nouvelle estimation, a-t-elle conclu, risquait d'entra�ner des co�ts consid�rables et de retarder la r�alisation dans une mesure qui ne pouvait �tre impos�e � la cr�anci�re poursuivante.
Les recourants ne d�montrent pas en quoi l'autorit� cantonale de surveillance aurait, en confirmant ainsi l'estimation de l'office, viol� une r�gle f�d�rale de proc�dure ou commis un abus ou un exc�s de son pouvoir d'appr�ciation.
2.2 Les recourants soutiennent qu'il �tait arbitraire de retenir la valeur la plus basse de la fourchette, consid�rable, entre les deux valeurs d'estimation (2'603'378 fr. / 6'523'378 fr.). Ils se r�f�rent � cet �gard � un arr�t rendu par la Chambre de c�ans le 2 juin 2004 (ATF 120 III 79) et jugeant notamment qu'entre deux estimations diff�rentes, �manant d'experts aussi comp�tents l'un que l'autre, il est raisonnable de trancher pour un moyen terme (consid. 2b p. 81).
Cette r�f�rence n'est pas pertinente. Comme le rel�ve � juste titre la cr�anci�re dans ses observations, l'autorit� de poursuite �tait confront�e, dans la cause pr�cit�e, � deux expertises contradictoires, alors qu'en la pr�sente esp�ce, il n'y a qu'une seule expertise (Fiduciaire U.________) qui propose deux �valuations pour des cas de figure diff�rents. En outre, dans l'ATF 120 III 79 il ne s'agissait pas, comme ici, d'une valeur potentielle d'am�lioration � long terme, mais d'une valeur tenant compte d'un projet de construction en cours de r�alisation dans son �tat actuel (p. 80 et 82 consid. 2c).
En l'esp�ce, la valeur basse correspond � la valeur r�elle du capital-actions; la valeur haute tient compte du potentiel d'am�lioration et suppose la r�alisation de trois facteurs essentiels: la r�novation des fen�tres et fa�ades, la r�duction des charges apr�s travaux et l'augmentation des loyers. La Commission cantonale de surveillance a confirm� la d�cision de l'office de retenir la valeur la plus basse, soit la valeur r�elle, parce que celle-ci correspondait le plus � la valeur pr�sum�e du capital-actions au moment de la r�alisation, la valeur potentielle d'am�lioration se fondant, elle, sur des �l�ments qui ne pouvaient �tre mis en oeuvre que sur le long terme.
On cherche vainement en quoi cette d�cision serait arbitraire.
2.3 Les recourants all�guent enfin qu'en retenant la valeur d'estimation la plus basse, l'autorit� cantonale aurait clairement favoris� la cr�anci�re. Ils ne font �tat, toutefois, d'aucun �l�ment non pertinent pr�tendument retenu � tort ou d'aucun �l�ment pertinent ind�ment omis (cf. ATF 123 III 274 consid. 1a/cc p. 279; 110 III 17 consid. 2 p. 18 et arr�ts cit�s), qui permettrait de consid�rer que l'autorit� cantonale ait voulu privil�gier la cr�anci�re � leur d�triment.
Mal fond�, le recours doit donc �tre rejet�.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des recourants, � Me Pierre-Louis Manfrini, avocat pour P.________ SA, � C.________, � E.________, � l'Office des poursuites de Gen�ve et � la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Gen�ve.

References: art. 9
 art. 9
 art. 97
 art. 97
 art. 9
 art. 97
 art. 97
 art. 9
 art. 9
 art. 97
 ATF