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1 Guida ai contratti tipo di locazione di immobili ad uso abitativo le tipologie la normativa i modelli
2 1 Locazione ad uso abitativo: le differenti tipologie di contratto previste dalla legge 2 Contratto a canone libero 2 Contratto a canone concordato (o concertato) Cosa fare in assenza di contratto 4 Cosa fare dopo aver firmato il contratto 6 Cedolare secca e contratti irregolari 9 Normativa di riferimento in materia di locazione di immobili ad uso abitativo 12 Codice civile 12 d.l. 20 giugno 2012, n d.lgs. 14 marzo 2011, n legge 9 dicembre 1998, n d.lgs. 25 luglio 1998, n d.p.r. 412/ legge 27 luglio 1978, n d.l. 21 marzo 1978, n Modelli 28 Contratto tipo di locazione ad uso abitativo nel libero mercato (4+4) 28 Altre clausole utili 39 Verbale di consegna dell appartamento al Conduttore 40 Verbale di riconsegna di immobile 43 7 Guida alla ripartizione degli oneri accessori 46
3 1. Locazione ad uso abitativo: le differenti tipologie di contratto previste dalla legge La legge 9 dicembre 1998, n. 431, che regola la locazione degli immobili, ha abolito il regime vincolistico previsto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (meglio conosciuta come equo canone ), che obbligava ad affittare gli immobili a un canone prestabilito. Oggi vi sono varie tipologie di contratti, ma due sono quelli principali. Contratto a canone libero in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l obbligo, tra gli altri, di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, salvo casi particolari tassativamente previsti (subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell immobile ecc.); le principali caratteristiche quindi sono: durata contratto: 4 anni + 4 anni; entità del canone: libero; agevolazioni fiscali: per il proprietario (IMU solo nei Comuni che hanno deliberato una riduzione dell'aliquota). Contratto a canone concordato (o concertato) con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, ma lo scopo di tenere basso il canone è quello di venire incontro alle esigenze di chi vuole prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario sia all inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro, Imu solo nei Comuni che hanno deliberato di favorire tale forma contrattuale). La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa), tranne in casi particolari. I contratti concertati prevedono canoni che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle degli inquilini. I contratti di locazione concertati si distinguono poi in contratti: a) ad uso abitativo, con le seguenti caratteristiche: durata contratto: 3 anni + 2 anni; entità del canone: concertato; fissato dall'accordo territoriale tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari (dipende dal Comune); agevolazioni fiscali: per il proprietario ma anche per gli inquilini in base alle fasce di reddito. b) ad uso transitorio, con le seguenti caratteristiche: durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili; canone: concertato; agevolazioni fiscali: nessuna. c) ad uso studenti universitari, con le seguenti caratteristiche: durata: minimo 6 mesi, massimo 36 mesi; canone: concertato, fissato dall'accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti; agevolazioni fiscali per il proprietario. DURATA CANONE AFFITTI A CANONE LIBERO 4 anni + 4 di rinnovo automatico, tranne casi particolari liberamente stabilito nella contrattazione tra le parti AFFITTI A CANONE CONCORDATO ORDINARI 3 anni + 2 di rinnovo automatico (o + 3 previa intesa), tranne casi particolari tetto massimo stabilito in accordi territoriali A STUDENTI UNIVERSITARI da 6 mesi a 3 anni + rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta) TRANSITORI da 1 a 18 mesi tetto massimo stabilito in accordi territoriali o d.m. fino al 20% superiore al canone concordato 2 3
4 2. Cosa fare in assenza di contratto Nel caso in cui si abiti in un unità immobiliare senza titolo contrattuale si suggerisce di non pagare il canone in contanti (tra l altro è vietato dalla legge nel caso l importo sia pari o superiore a 999 euro). Risulta utile in questa situazione corrispondere l affitto, definito in accordo con la proprietà, attraverso modalità tracciabili (bonifico, assegno, vaglia postale ecc.) inserendo nella causale «pagamento canone di locazione del mese di... anno... dell immobile sito in via... città...» e conservando tutte le ricevute dei pagamenti effettuati. Per verificare se si ha diritto al contratto, evitando quindi un potenziale sfratto, occorre informarsi presso un sindacato inquilini sulle concrete possibilità di regolarizzazione. I contratti d affitto sono validi soltanto se sono scritti. Se il proprietario dell appartamento impone un contratto non scritto per evadere il fisco, la legge consente di rivolgersi al giudice per far accertare e dichiarare un contratto di locazione con un canone di affitto (in genere più basso) stabilito in base agli accordi territoriali. Con la sentenza di condanna il giudice imporrà al proprietario di restituire le somme di danaro incassate in eccedenza e in nero. Inoltre, dal 7 giugno 2011, nel caso di un contratto non registrato, oppure registrato per una parte del canone reale, oppure nel caso di un comodato fittizio in cui si paga un affitto, l inquilino può ottenere, attraverso una procedura di registrazione diretta, la riduzione del canone e una durata contrattuale maggiore. quilino, come l ac collo di lavori straordinari, penali, interessi, deposito cauzionale eccedente le 3 mensilità e improduttivo. In tutti questi casi e nelle altre ipotesi di nullità è possibile ricorrere al giudice per richiedere una pronuncia che accerti la nullità e condanni il proprietario alla restituzione di quanto percepito in eccedenza. In linea generale il contratto sottoscritto deve corrispondere al contratto utilizzato normalmente dal tipo di proprietà nella quale si abita (ente pubblico, fondazione bancaria, privato ecc.). Se il proprietario chiede una somma diversa da quella pattuita nel contratto, l inquilino, entro 6 mesi dal rilascio dell immobile, può chiedere la restituzione delle somme pagate in più (dimostrando la maggiorazione attraverso le matrici degli assegni o, in mancanza, ricorrendo a testimoni). Validità della clausola Occorre ricordare che ci sono delle clausole che possono rendere nullo qualsiasi tipo di contratto. I principali casi di nullità sono (cfr. art. 13, legge n. 431 del 1998): è nulla una durata del contratto inferiore ai 4 anni per i contratti di tipo libero e inferiore ai 3 anni per quelli concordati; è nulla ogni scrittura od ogni impegno che obblighi l inquilino a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato; è nulla ogni clausola che preveda un canone superiore a quello definito negli accordi raggiunti nei contratti concordati, per quelli transitori relativi alle aree ad alta densità abitativa e per quelli per studenti; è nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell in- 4 5
5 3. Cosa fare dopo aver firmato il contratto Gli adempimenti da attuare dopo la firma del contratto Dopo aver firmato il contratto di locazione, occorre registrarlo. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto. È obbligatorio registrare tutti i contratti di locazione, pena la nullità (legge finanziaria 2005). Qualora il contratto non sia registrato, l inquilino diventa evasore fiscale al pari del proprietario e ri schia forti multe. Solo se la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi nell anno, a pre scindere dall importo del canone, non si è obbligati alla registrazione. Dopo che l ultima legge finanziaria ha demandato ai Comuni (a partire dal 2011) l imposizione fisca le sugli affitti, i controlli sono e saranno molto più accurati e determinati. Le sanzioni previste per gli evasori e per chi dichiara importi inferiori a quelli che concorda saranno molto più dure. Per gli af fitti in nero si parla di un aumento delle sanzioni previste, senza possibilità di accedere alle riduzioni previste dalla legge nei casi di rinuncia all impugnativa o di collaborazione negli accertamenti. Casa di edilizia residenziale pubblica (ERP) Per queste case, che sono di proprietà delle Regioni o dei Comuni, la legislazione viene emanata Regione per Regione e si utilizzano forme contrattuali che prevedono principalmente un canone adeguato al reddito. In questo caso il contratto deve corrispondere alla normativa emanata dalla Regione nella quale si abita. Non sempre l ente (chiamato con sigle differenti nelle varie Regioni) che gestisce questo patrimonio è sollecito nel fornire all assegnatario il contratto. Legislazione di riferimento: leggi regionali sull Edilizia residenziale pubblica (ERP). Casa di proprietà di enti pubblici Il governo, con una serie di leggi, le principali delle quali sono il d.lgs. 104/1996 e la successiva legge 410/2001, ha messo in vendita tutto il patrimonio di proprietà degli enti pubblici. Oggi il processo di dismissioni è quasi ultimato e rimangono poche abitazioni ancora da vendere: se si abita in un appartamento non ancora venduto, per verificare la propria situazione contrattuale è importante distinguere se si risiede in una di queste case in modo regolare o se l appartamento è stato occupato senza il permesso della proprietà (occupazione abusiva); se si abita in una casa e si è in possesso di un regolare contratto, questo deve aderire a quello contenuto nell ultimo accordo firmato con l ente proprietario; se si abita nell appartamento come occupante abusivo non si ha diritto a un contratto, si dovrebbe essere sfrattati e occorre informarsi presso un sindacato degli inquilini per sapere se vi è l ipotesi di una sanatoria che permetta di regolarizzare la propria posizione. Casa di proprietà di enti privati In questo caso è necessario verificare se il contratto corrisponde all ultimo accordo integrativo firmato tra proprietà e sindacati degli inquilini. Casa di enti privati (ad es. fondazioni ecc.) che utilizzano il canale libero In questo caso il contratto è analogo a quello stipulato con la piccola proprietà privata, ovvero si è in presenza di un contratto ai sensi dell art 2, comma 1, legge 431/1998 (canone libero 4+4, cioè della durata di 4 anni più 4 anni). Casa di proprietà di un privato Per quanto riguarda la piccola proprietà privata, esistono due tipi di contratti legittimi e alcuni totalmente illegittimi che si possono contestare. Si può aver firmato un contratto ai sensi della legge 431/1998. In questo caso ci sono due tipi di contratti: ai sensi dell art. 2, comma 1, contratto libero, nel quale il proprietario può richiedere il canone liberamente e ha la durata di 4 anni rinnovabile per altri 4; ai sensi dell art. 2, comma 3, contratto concordato, nel quale il canone è determinato in base ad accordi tra le associazioni degli inquilini e dei proprietari. Questi accordi sono stati raggiunti Comune per Comune e il contratto di locazione concordato ha una durata di 3 anni + 2 anni. In entrambi i casi, contratto a canale libero o contratto a canale concordato, è necessario verificare che vengano rispettate le regole imposte dalla legge. Se, invece, il contratto ha una validità inferiore ai 4 anni, con grande probabilità è un contratto illegitti mo che può essere impugnato e sarà possibile restare nell appartamento fino alla durata del contratto legit timo (4 + 4), sempre pagando lo stesso canone. I contratti brevi sono previsti dalla legge solamente per gli studenti o per chi utilizza una casa in una città diversa da quella in cui abita per un periodo determinato, per motivi di lavoro o per precise necessità del proprietario. Per essere validi questi contratti utilizzano modelli contrattuali prestabiliti (contratto transitorio o contratto studenti). Le motivazioni della necessità del tempo breve devono essere ben chiare e specificate nel contratto. Se tutto ciò non è ben chiarito nel contratto di 6 7
6 locazione, siamo probabilmente alla presenza di un con tratto illegittimo. Molto spesso si utilizza un falso contratto breve (6 mesi, 1 anno) per effettuare continuamente aumenti che per legge non possono essere richiesti: questi contratti possono generalmente essere contestati. 4. Cedolare secca e contratti irregolari Dal 7 aprile 2011 i proprietari persone fisiche di immobili locati ad uso abitativo possono optare per la cedolare secca sui redditi dagli affitti. Cosa si deve aspettare l inquilino? Potrà ricevere dal proprietario una comunicazione, tramite lettera raccomandata, con la quale viene informato dell applicazione della cedolare secca; la comunicazione deve obbligatoriamente contenere la rinuncia del proprietario a richiedere aumenti di qualsiasi natura e titolo per tutto il periodo in cui opta per il nuovo regime fiscale (clausole Istat, aumenti per lavori, aumenti scadenzati nel tempo di canoni e degli oneri accessori se integrati nel canone), altrimenti è inefficace e rende l opzione non valida fiscalmente. In caso di più proprietari la rinuncia vale comunque per tutti gli aumenti, indipendentemente dal fatto che uno solo dei proprietari abbia optato per la cedolare. Contratti in nero e irregolari In questa categoria rientrano: contratti scritti e non registrati; contratti non scritti e non registrati; contratti registrati ma per un importo minore di quello realmente pagato dall inquilino; comodati fittizi. Ciascun proprietario aveva 60 giorni di tempo, a partire dal 6 aprile 2011, per sanare l irregolarità. Tale termine è scaduto il 6 giugno 2011, pertanto dal 7 giugno 2011 i proprietari che non hanno sanato l irregolarità rischiano pesanti sanzioni. Sanzioni che scattano dal 7 giugno 2011 Il proprietario che ad oggi non ha ancora provveduto a registrare le situazioni irregolari di locazione sarà obbligato ad un contratto con le seguenti caratteristiche: durata 4 anni + 4 anni; canone di affitto non superiore al triplo della rendita catastale, con aggiornamento Istat del 75% a partire dal secondo anno. 8 9
7 Cosa può fare l inquilino L inquilino può: verificare che il proprietario abbia optato per la cedolare secca; controllare l avvenuta sanatoria delle situazioni irregolari da parte del proprietario. L avvenuta registrazione può essere verificata mediante accesso al cassetto fiscale dei servizi telematici dell Agenzia delle entrate; verificare la rendita catastale dell immobile locato; nel caso di mancata registrazione della locazione da parte del proprietario, registrare a sua cura la locazione. Come previsto dalla circolare 26/E dell'agenzia delle entrate, va presentata all'ufficio apposita denuncia in doppia copia originale unitamente al modello 69 (Richiesta di registrazione) debitamente compilato [la circolare e il modello 69 sono disponibili sul sito Cosa cambia economicamente per l inquilino se il proprietario opta per la cedolare Il canone contrattuale rimane invariato, mentre l inquilino: non dovrà più pagare l imposta di registro e di bollo sulla locazione «per la parte a suo carico»; non dovrà più pagare «per la parte a suo carico» le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto; non dovrà pagare aumenti Istat e ogni altro aumento (per lavori, per incrementi comunque scadenzati, per oneri accessori se conglobati nel canone ecc.) decorrenti da gennaio Qualora fossero già stati applicati aumenti scattati prima dell opzione le relative somme già percepite dal proprietario vanno restituite
8 Normativa di riferimento in materia di locazione di immobili ad uso abitativo. Le norme più rilevanti Codice civile Art Clausola risolutiva espressa I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto (1517) quando la parte interessata dichiara all altra che intende valersi della clausola risolutiva. Art Termine essenziale per una delle parti Se il termine fissato per la prestazione di una delle parti deve considerarsi essenziale all interesse dell altra, questa, salvo patto o uso contrario, se vuole esigerne l esecuzione nonostante la scadenza del termine, deve darne notizia all altra parte entro tre giorni (2964). In mancanza, il contratto s intende risoluto di diritto anche se non è stata espressamente pattuita la risoluzione. Art Locazioni e anticipazioni eccedenti l ordinaria amministrazione Il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni è atto eccedente l ordinaria amministrazione. Sono altresì atti eccedenti l ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore a un anno. Art Obbligazioni principali del locatore Il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in istato da servire all uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione. Art Mantenimento della cosa in buono stato locativo Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, ec- 12 cettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore. Art Necessità di riparazioni Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. Art Vizi della cosa locata Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l idoneità all uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna. Art Limitazioni convenzionali della responsabilità Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa. Art Cose pericolose per la salute Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia. Art Vizi sopravvenuti Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione. Art Divieto d innovazione Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore. Art Mancato godimento per riparazioni urgenti Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono diffe- 13
9 rirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata. Art Diritti del conduttore in caso di riparazioni Se l esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all intera durata delle riparazioni stesse e all entità del mancato godimento. Indipendentemente dalla sua durata, se l esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto. Art Obbligazioni principali del conduttore Il conduttore deve: 1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l uso determinato nel contratto o per l uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; 2) dare il corrispettivo nei termini convenuti. Art Perdita e deterioramento della cosa locata Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all uso o al godimento della cosa. Art Restituzione della cosa locata Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà. Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate. Art Miglioramenti Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un indennità corrispondente alla minor somma tra l importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore. Art Addizioni Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore una indennità pari alla minor somma tra l importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell articolo precedente. Art Sublocazione o cessione della locazione Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi. Art Rapporti tra il locatore e il subconduttore Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione. Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali. Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui. Art Danni per ritardata restituzione Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l obbligo di risarcire il maggior danno
10 d.l. 20 giugno 2012, n. 79 Misure urgenti per garantire la sicurezza dei cittadini. Pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 20 giugno 2012, n. 142 medesimo art. 3, comma 6, primo periodo, le parole: «ai commi da 1 a 5» sono sostituite dalle seguenti: «ai commi 1, 2, 4 e 5». 6. Dall attuazione del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica. Art. 2 - Comunicazione della cessione di fabbricati 1. La registrazione dei contratti di locazione e dei contratti di comodato di fabbricato o di porzioni di esso, soggetti all obbligo di registrazione in termine fisso, ai sensi del Testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro, di cui al d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, assorbe l obbligo di comunicazione di cui all art. 12 del d.l. 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n L Agenzia delle entrate, sulla base di apposite intese con il Ministero dell interno, individua, nel quadro delle informazioni acquisite per la registrazione nel sistema informativo dei contratti di cui al comma 1, nonché dei contratti di trasferimento aventi ad oggetto immobili o comunque diritti immobiliari di cui all art. 5, commi 1, lett. d), e 4 del d.l. 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106, quelle rilevanti ai fini di cui all art. 12 del d.l. 59/1978, convertito, con modificazioni, dalla legge 191/1978, e le trasmette in via telematica al Ministero dell interno. 3. Nel caso in cui venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso, l obbligo di comunicazione all autorità locale di pubblica sicurezza, ai sensi dell art. 12 del d.l. 59/1978, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191, può essere assolto anche attraverso l invio di un modello informatico approvato con decreto del Ministero dell interno, adottato entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, che ne stabilisce altresì le modalità di trasmissione. 4. Le disposizioni di cui al presente articolo non si applicano per la comunicazione all autorità di pubblica sicurezza, di cui all art. 7 del Testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell immigrazione e norme sulla condizione dello straniero di cui al d.lgs. 25 luglio 1998, n. 286, per la quale resta fermo quanto ivi previsto. Con il decreto di cui al comma 3 sono definite le modalità di trasmissione della predetta comunicazione anche attraverso l utilizzo di un modello informatico approvato con il medesimo decreto. 5. L art. 3, comma 3, primo periodo, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, è soppresso. Al 16 17
11 d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 Cedolare secca sugli affitti Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale Pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 23 marzo 2011, n. 67 Art. 3 - Cedolare secca sugli affitti 8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in 4 anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all art. 2, comma 1, della citata legge 431/1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. 9. Le disposizioni di cui all art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, e al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio. 10. La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto. 11. Nel caso in cui il locatore opti per l applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell opzione, la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall Istat dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell anno precedente. L opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili. 18 legge 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo Pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 15 dicembre 1998, n. 292 Art. 3 - Disdetta del contratto da parte del locatore 1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell art. 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: a) quando il locatore intenda destinare l immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l immobile all esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità e offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune; d) quando l immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; e) quando l immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell immobile stesso; f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l immobile senza giustificato motivo; g) quando il locatore intenda vendere l immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da eser- 19
12 citare con le modalità di cui agli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell autorizzazione decorrono dall effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all art. 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata. 3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell ultimo canone di locazione percepito. 4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l art. 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni. 5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell alloggio e non lo adibisca, nel termine di 12 mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Art. 4 bis - Tipi di contratto 1. La convenzione nazionale di cui all art. 4, comma 1, approva i tipi di contratto per la stipula dei contratti agevolati di cui all art. 2, comma 3, nonché dei contratti di locazione di natura transitoria di cui all art. 5, comma 1, e dei contratti di locazione per studenti universitari di cui all art. 5, commi 2 e I tipi di contratto possono indicare scelte alternative, da definire negli accordi locali, in relazione a specifici aspetti contrattuali, con particolare riferimento ai criteri per la misurazione delle superfici degli immobili. In caso di mancanza di accordo delle parti, i tipi di contratto sono definiti con il decreto di cui all art. 4, comma Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. 3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge. 4. Per i contratti di cui al comma 3 dell art. 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell art. 2 sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito. 5. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell art. 2 ovvero dal comma 3 dell art. 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall art. 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell art. 2 ovvero quello definito ai sensi dell art. 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti. 6. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso. Art Patti contrari alla legge 1. È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato
13 d.lgs. 25 luglio 1998, n. 286 Norme di denuncia possesso Testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell immigrazione e norme sulla condizione dello straniero Art. 7 - Obblighi dell ospitante e del datore di lavoro 1. Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro 48 ore, all autorità locale di pubblica sicurezza 2. La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l esatta ubicazione dell immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio e il titolo per il quale la comunicazione è dovuta. 2bis. Le violazioni delle disposizioni di cui al presente articolo sono soggette alla sanzione amministrativa del pagamento di una somma da 160 a euro *. *Il presente articolo era stato abrogato dall art. 5, d.l. 15 febbraio 2007, n. 10. L abrogazione non è più prevista dalla nuova formulazione del citato art. 5 dopo la conversione in legge del suddetto decreto. N.B.: La legge 30 dicembre 2004, n. 311 (legge finanziaria 2005) ha stabilito che questa comunicazione non vada fatta più all autorità di pubblica sicurezza, ma direttamente all Agenzia delle entrate in via telematica su apposito modulo fornito gratuitamente. d.p.r. 412/1993 attuativo dell art. 4, comma 4, della legge 10/1991 sul risparmio energetico Art Esercizio e manutenzione degli impianti termici e controlli relativi 1. L esercizio e la manutenzione degli impianti termici sono affidati al proprietario, definito come alla let t. j) dell art. 1, comma 1, o per esso ad un terzo, avente i requisiti definiti alla lettera o) dell art. 1, comma 1, che se ne assume la responsabilità. L eventuale atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo, che lo espone altresì alle sanzioni amministrative previste dal comma 5 dell art. 34 della legge 9 gen - naio 1991, n. 10, deve essere redatto in forma scritta e consegnato al proprietario. Il terzo eventualmente incaricato non può delegare ad altri le responsabilità assunte, e può ricorrere solo occasionalmente al subappalto delle attività di sua competenza, fermo restando il rispetto della legge 5 marzo 1990 n. 46, per le attività di manutenzione straordinaria, e ferma restando la propria diretta responsabilità ai sensi degli ar tt e seguenti del Codice civile. Il ruolo di terzo responsabile di un impianto è incompatibile con il ruolo di fornitore di energia per il medesimo impianto, a meno che la fornitura sia effettuata nell ambi to di un contratto servizio energia [...]. 2. Nel caso di unità immobiliari dotate di impianti termici individuali la figura dell occupante, a qualsiasi titolo, dell unità immobiliare stessa subentra, per la durata dell occupazione, alla figura del proprietario nell onere di adempiere agli obblighi previsti dal presente regolamento e nelle connesse responsabilità limitatamente all esercizio, alla manutenzione dell impianto termico e alle verifiche periodiche [...]
14 legge 27 luglio 1978, n. 392 Disciplina delle locazioni di immobili urbani Pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 29 luglio 1978, n. 211 Art. 5 - Inadempimento del conduttore Salvo quanto previsto dall art. 55, il mancato pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell art del codice civile Art. 6 - Successione nel contratto 1. In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini con lui abitualmente conviventi. 2. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest ultimo. 3. In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l altro coniuge se tra i due si sia così convenuto*. * La Corte costituzionale, con sentenza 24 marzo-7 aprile 1988, n. 404 (Gazzetta Ufficiale 13 aprile 1988, n Serie speciale), ha dichiarato: l illegittimità dell art. 6, comma 1, legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui non prevede tra i successibili nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, il convivente more uxorio; l illegittimità dell art. 6, comma 3, stessa legge, nella parte in cui non prevede che il coniuge separato di fatto succeda al conduttore, se tra i due si sia così convenuto; l illegittimità dell art. 6, stessa legge, nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione al conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del già convivente quando vi sia prole naturale. Art. 7 - Clausola di scioglimento in caso di alienazione È nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata. Art. 8 - Spese di registrazione Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali. Art. 9 - Oneri accessori 1. Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all ordinaria manutenzione dell ascensore, alla fornitura dell acqua, dell energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. 2. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. 3. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. 4. Gli oneri di cui al comma 1 addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell art. 12 del d.p.r. 26 ottobre 1972, n La disposizione di cui al comma 4 non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi. Art Partecipazione del conduttore all assemblea dei condomini 1. Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell appartamento locatogli, nelle delibere dell assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d aria. 2. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. 3. La disciplina di cui al comma 1 si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. 4. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell edificio o da almeno tre conduttori. 5. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull assemblea dei condomini. Art Deposito cauzionale Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è 24 25
15 produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. d.l. 21 marzo 1978, n. 59 Norme penali e processuali per la prevenzione e la repressione di gravi reati Pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 22 marzo 1978, n. 80 e convertito in legge, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191 (Gazzetta Ufficiale 19 maggio 1978, n. 137). Art Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l obbligo di comunicare all autorità locale di pubblica sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all interessato. 2. Entro 60 giorni dall entrata in vigore del presente decreto, i soggetti di cui al comma 1 hanno l obbligo di provvedere alla comunicazione, all autorità di pubblica sicurezza, di tutti i contratti, anche verbali, stipulati successivamente alla data del 30 giugno 1977 e in corso alla data di entrata in vigore del decreto legge. 3. La comunicazione di cui ai precedenti commi può essere effettuata anche a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Ai fini dell osservanza dei termini vale la data della ricevuta postale. 4. Nel caso di violazione delle disposizioni indicate nei commi precedenti si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da euro 103 a euro La violazione è accertata dagli organi di polizia giudiziaria, nonché dai vigili urbani del Comune ove si trova l immobile. La sanzione è applicata dal sindaco e i proventi sono devoluti al Comune. Si applicano, per quanto non previsto, le disposizioni della legge 24 dicembre 1975, n. 706*. *Articolo così sostituito dalla legge di conversione 18 maggio 1978, n Vedi anche i commi 344 e 345 dell art. 1, legge 30 dicembre 2004, n. 311, il comma 4 dell art. 5 d.l. 13 maggio 2011, n. 70 e l art. 2 d.l. 20 giugno 2012, n
16 Contratto-tipo di locazione ad uso abitativo nel libero mercato (4+4) Tabelle millesimali proprietà... riscaldamento... acqua... altre... Comunicazione ex art. 8, comma 3, d.l. 11 luglio 1992, n. 333 (convertito dalla legge 8 agosto 1992, n. 359) Dati catastali: foglio... mappale... subalterno... cat. catastale... classe... vani... rendita euro... Il Locatore proprietario della suddetta unità immobiliare, al momento della stipula del presente contrat to, dichiara: con riguardo alla conformità dell immobile e alle norme edilizie e urbanistiche che... con riguardo alla conformità degli impianti e alle normative vigenti che... Il Locatore, con riguardo alla Certificazione energetica, consegna al Conduttore attestazione ACE rilasciata il... con la presente scrittura privata, redatta in tre originali, convengono quanto segue: Art. 1 - Individuazione dell immobile e oggetto del contratto Il Locatore... concede in locazione al Conduttore..., che a tale titolo accetta, per sé e suoi aventi causa, l unità immobiliare sita in..., via... n. civico... piano... scala... composto di n. vani... oltre cucina [se presente] e servizi, e dotata altresì [segue descrizione dell immobile locato]... e dei seguenti elementi accessori (cantina, autorimessa singola, posto macchina in co mune o meno ecc.: indicare quali)... per una superficie com-plessiva di circa..., non ammobiliato/ammobiliato come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti, e identificato come segue: 28 Art. 2 - Durata della locazione. Disdetta e rinnovazione del contratto La locazione ha la durata di anni 2... (in lettere) con decorrenza dal... e scadenza il... La locazione si intenderà tacitamente rinnovata, alle medesime condizioni, per altri quattro anni salvo che il Locatore non comunichi al Conduttore disdetta motivata ai sensi dell art. 3, comma 1, della legge 9 di cembre 1998, n. 431, da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata a/r contenente la specificazione del motivo invocato almeno 12 (dodici) mesi prima della scadenza 3. Alla seconda scadenza del contratto (termine dell eventuale periodo di rinnovo del contratto) ciascuna del le Parti avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni oppure per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata a/r da inviare alla controparte almeno 6 (sei) mesi prima della scadenza. La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata entro 60 2 La durata minima è di 4 (quattro) anni. 3 Nel caso in cui il Locatore abbia riacquistato la disponibilità dell alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di 12 (dodici) mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il Conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, a un risarcimento in misura pari a 36 (trentasei) mensilità dell ultimo canone di locazione. 29
17 (sessanta) giorni dalla data di ricevimento di tale raccomandata. In mancanza di risposta, ovvero di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della suddetta comunicazione (finalizzata all attivazione della procedura per il rinnovo a nuo ve condizioni o alla rinuncia al rinnovo) il contratto si rinnoverà tacitamente per anni 4 (quattro) alle medesime condizioni. Alle scadenze successive, il contratto si rinnoverà di ugual periodo ove non venga inviata lettera raccoman data a/r di disdetta da riceversi almeno 6 mesi prima della scadenza. Art. 3 - Recesso del Conduttore Il Conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata a/r al Locatore con preavviso di 6 (sei) mesi. Art. 4 - Canone e pagamento Le Parti pattuiscono il canone in annui euro..., (...), da pagarsi in 12 rate mensili uguali anticipate, ciascuna dell importo di euro... (...), entro i primi 5 giorni di ogni mese presso il domicilio del Locatore o secondo modalità da stabilire di comune accordo tra le Par ti [ad esempio: tramite bonifico bancario, con valuta fissa, su conto corrente intestato al Locatore] 4, uni - tamente a un acconto mensile di euro..., per spese condominiali accessorie salvo conguaglio a fine anno. Il pagamento deve risultare dalla quietanza rilasciata dal Locatore o da un suo rappresentante. Il pagamento del canone o di quant altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritar dato da pretese o eccezioni del Conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato o ritardato pagamento, totale o parziale, del canone o di quant altro dovuto anche per oneri ac cessori, trascorsi i termini di cui all art. 5 della legge 392/1978, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant altro dovuto ove di importo pari a una mensilità del canone), costituisce in mora il Conduttore, e darà diritto al Locatore di chiedere la risoluzione del contratto, come per legge, oltre al risarcimento degli eventuali danni, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 55 e ss., legge 27 luglio 1978, n Si ricorda che (in base all art. 12, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, così come modificato dalla legge di conversione 22 dicembre 2011 n. 214): i pagamenti per somme superiori ai euro non possono essere effettuati in contanti, ma «si effettuano in via ordinaria mediante accreditamento sui conti correnti o di pagamento dei creditori ovvero con altri strumenti di pagamento elettronici prescelti dal beneficiario». Art. 5 - Aggiornamento e revisione del canone Il canone inizialmente pattuito non sarà/sarà aggiornato annualmente dall inizio del secondo anno di lo cazione nella misura del... 5 della variazione, accertata dall Istat, dell indice dei prezzi al con sumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell anno precedente. La variazione Istat verrà determinata utilizzando l indice mensile del secondo mese anteriore a quello d inizio della locazione. Art. 6 - Oneri accessori La somma convenuta come corrispettivo della locazione non è comprensiva degli oneri accessori. Detti oneri accessori verranno corrisposti dal Conduttore alla stregua della ripartizione millesimale e/o pro quota parte unitaria attribuita a ciascun condòmino. Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori 6, allegato G al de creto emanato dal ministro delle Infrastrutture e dei trasporti di concerto con il ministro dell Eco nomia e delle finanze del 30 dicembre 2002, ai sensi dell art. 4, comma 2, della legge 431/ In ogni caso sono interamente a carico del Conduttore le spese in quanto esistenti relative al servi zio di pulizia, al funzionamento e all ordinaria manutenzione dell ascensore, alla fornitura dell acqua nonché dell energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell aria, e ogni altra connes sa al funzionamento e alla manutenzione degli impianti e spazi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del Conduttore nella misura del 90%. Il pagamento di quanto sopra deve avvenire in sede di consuntivo entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il Conduttore ha diritto di ottenere l indicazione specifica delle spe se anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione presso il Locatore (o presso il suo amministratore o l amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustifi cativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il Conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell anno precedente. Art. 7 - Deposito cauzionale Il Conduttore, a garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, corrisponde al Locatore quale deposito cauzionale la somma, produttiva di interessi legali, riconosciuti al Conduttore al termine del periodo di locazione, di euro... (...), pari... a mensilità (sino a un massimo di 3 mensilità, ex art. 11 legge 5 Consigliato nella misura massima del 75% in analogia a quanto previsto dal d.m. 30 dicembre La Tabella oneri accessori, ove ritenuto opportuno, potrà essere allegata direttamente al contratto e sottoscritta dalle parti. 7 Pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale 11 aprile 2003, n. 85, Supplemento ordinario n
18 392/1978) 8 del canone di locazione determinato tra le Parti 9. È fatto divieto alle Parti di imputare tale somma a titolo di acconto sul canone dovuto. Il deposito cauzionale verrà versato su libretto di deposito bancario ove verranno accreditati gli interessi legali semplici che matureranno nel corso del rapporto. Detto deposito cauzionale, come sopra costituito, dovrà essere restituito al Conduttore al termine della locazione, previa verifica dello stato dell unità immobiliare e dell osservanza di ogni obbliga zione contrattuale. Il deposito cauzionale dovrà essere ricostituito in caso di utilizzo. Altre forme di garanzia:... Art. 8 - Destinazione d uso L unità immobiliare si concede per uso esclusivo di abitazione del Conduttore e delle persone attualmen te con lui conviventi 10 : con divieto di cambio d uso anche temporaneo e di cessione anche parziale del contratto Fatto salvo il limite massimo di importo del deposito, pari a tre mensilità di canone, sarà in facoltà delle parti convenire, in sostituzione del deposito stesso, altra forma di garanzia. 9 Si ricorda che (in base all art. 12, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, così come modificato dalla legge di conversione 22 dicembre 2011 n. 214): i pagamenti per somme superiori ai euro non possono essere effettuati in contanti, ma «si effettuano in via ordinaria mediante accreditamento sui conti correnti o di pagamento dei creditori ovvero con altri strumenti di pagamento elettronici prescelti dal beneficiario». 10 Il Conduttore s impegna a comunicare al Locatore ogni successiva variazione della composizione del nucleo familiare sopraindicato. Per le persone fisiche, occorre riportare: nome, cognome, luogo e data di nascita, domicilio e codice fiscale, documento di riconoscimento (tipo ed estremi). I dati relativi devono essere riportati nella denuncia da presentare all autorità di pubblica sicurezza, da parte del Locatore, ai sensi dell art. 12 del d.l. 21 marzo 1978, n. 59, convertito dalla legge 18 maggio 1978, n. 191 e successive modifiche e/o integrazioni. Nel caso in cui il Conduttore sia cittadino extracomunitario, deve essere data comunicazione all autorità di pubblica sicurezza, ai sensi dell art. 7 del d. lgs. 286/ Per la successione nel contratto si applica l art. 6 della legge 27 luglio 1978, n. 392, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale 7 aprile 1988, n La Corte co-stituzionale, con sentenza 7 aprile 1988, n. 404 (pubblicata in Gazzetta Ufficiale 1a s.s. 13 aprile 1988, n. 15) ha dichiarato l illegittimità costituzionale «dell art.6, comma 1, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), nella parte in cui non prevede tra i successibili nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del Conduttore, il convivente more uxorio»; ha inoltre dichiarato «la illegittimità costituzionale dell art. 6, comma 3, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui non prevede che il coniuge separato di fatto succeda al Conduttore, se tra i due si sia così convenuto»; ha inoltre dichiarato «la illegittimità costituzionale dell art. 6 della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione al Conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del già convivente quando vi sia prole naturale». Art. 9 - Sublocazione Il Conduttore potrà (col consenso scritto del Locatore)/non potrà pena la risoluzione di diritto del contratto, sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l unità immobiliare. Ove il consenso di cui sopra sia dato, il Conduttore (che dovrà darne adeguata comunicazione al Locatore) si farà carico di ogni obbligo stabilito dall art. 12 d.l. 21 marzo 1978, n. 59 (convertito dalla legge 18 maggio 1978, n. 191) e, in caso di subconduttore o comodatario che sia cittadino extracomunitario, dall art. 7 del d.lgs. 25 luglio 1998, n Lo stesso Conduttore dovrà trasmettere al Locatore, con lettera raccomandata, copia del contratto di sublocazione o di comodato intervenuto. Art Consegna e riconsegna dei locali Il Conduttore dichiara di aver visitato l unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all uso convenu to, esenti da vizi che possano recare pregiudizio alla salute di chi vi abita, adeguata alle sue specifiche esigenze, in particolare per quanto riguarda tutti gli impianti, nonché gli infissi e serramenti, esonerando il Locatore da ogni e qualsiasi obbligo a effettuare adattamento di sorta. Il Conduttore dichiara di prendere l unità immobi liare in consegna a ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della medesima. Il Conduttore si impegna (art c.c.) a riconsegnare l unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l ha ricevuta 12, come risultante dal verbale di consegna sottoscritto dalle parti e rilasciato in copia al Conduttore stesso, fatto sempre salvo il deperimento d uso, pena il risarcimento del danno. Art Addizioni e migliorie Il Conduttore non può compiere alcun lavoro, addizioni e/o innovazioni e/o miglioramenti e/o trasformazioni sull unità immobiliare, senza il preventivo consenso scritto del Locatore, fermo restando che, anche se autorizzati, i lavori e le relative pratiche amministrative per l autorizzazione verranno eseguiti a spese del Conduttore e verranno rimossi, sempre a sua cura e spese, a fine locazione. Ogni aggiunta che non possa essere tolta senza danneggiare i locali e ogni altra innovazione, pur autorizzata, resterà acquisita alla proprietà a titolo gratuito. Art Manutenzioni e oneri del Conduttore Il Conduttore assume l obbligo della manutenzione ordinaria dell immobile. Sono a carico del Conduttore le riparazioni di piccola manutenzione, con particolare riferimento a pavimenti, superficie dei muri, intonaci interni, piastrelle e serramenti o 12 In sede di eventuale rinnovo, si consiglia una verifica del verbale di consegna dell immobile allegato al contratto
19 relative agli impianti idraulici, elettrici, gas e condizionamento di acqua. Restano a carico del Locatore tutti i lavori di straordinaria manutenzione. A tal fine, il Conduttore sarà tenuto a comunicare tempestivamente al Locatore, con ogni mezzo idoneo, gli interventi per la manutenzione straordinaria da eseguire sull immobile. Le spese di manutenzione di eccezio nale entità o comunque erogate per interventi di carattere strutturale (sostituzione di impianti, rifacimento del tetto, degli intonaci esterni, delle fondazioni ecc.) restano a carico del Locatore. Saranno a carico del Conduttore le spese di allacciamento interno di luce, gas, acqua, telefono ecc. Oltre ai lavori che il Conduttore non abbia eseguito pur essendo a suo carico, saranno addebitati al Condut tore medesimo o agli inquilini responsabili le spese occorrenti per riparare i danni, prodotti da colpa, negligenza o cattivo uso, ai locali e agli impianti di uso e di utilità comuni, nonché i danni provocati da intasamenti di colonne di scarico per introduzione di corpi estranei e/o non consentiti. Art Riscaldamento e condizionamento Ipotesi A - impianto termico centralizzato Sono a carico del Conduttore i costi sostenuti dal Locatore per la fornitura dei servizi di riscaldamento/condizionamento dei quali l immobile risulti dotato. Il Conduttore è tenuto a servirsi dell impianto di condizio namento, raffrescamento e riscaldamento esistente nell immobile e dovrà sostenerne, con le modalità stabilite all art. 5, la relativa spesa, anche nel caso che non ritenga di fare uso dei servizi in parola o che li usi solo parzialmente. Il Conduttore pertanto sarà tenuto al rimborso di tali costi, per la quota di sua competenza, di cui ai precedenti punti 4 e 6 del presente contratto, determinata secondo i criteri adottati dal Locatore (superficie, volume, quote millesimali, superficie radiante o altri). Il Conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell unità immobiliare locatagli, nelle delibere dell assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Ipotesi B - impianto termico autonomo In caso di alloggi dotati di impianti termici autonomi verrà inserita nel contratto in sostituzione una clauso la del seguente tenore. Il Locatore dichiara che l impianto presente nell unità immobiliare locata viene consegnato a norma, funzionante, con il seguente rendimento... In tale stato, il Conduttore si impegna a mantenerlo e riconsegnarlo al Locatore al termine del contratto, assumendosi, con la sottoscrizione del medesimo, ogni onere e responsabilità di cui all art. 11 del d.p.r. 412/1993. Per la buona conservazione e per garantire l ottimale funzionamento dell impianto di riscaldamento autonomo, eventualmente esistente, il Conduttore si impegna a far intervenire, a proprie cura e spese, un operatore specializzato e abilitato ai sensi della normativa vigente per la manutenzione ordinaria, la pulizia, la verifica dell effettivo tiraggio del tubo di esalazione fumi e la messa a punto della caldaietta a gas, con frequenza annuale o inferiore secondo necessità. Di ciò il Conduttore dà espressa ed ampia garanzia al Locatore. Al presente contratto viene altresì allegato il libretto inerente l impianto termico, debitamente compilato e sot toscritto, per la sola fase ini-ziale, dalla proprietà. Tale libretto dovrà esser aggiornato a cura del Conduttore e riconsegnato al Locatore al termine della locazio ne, completo di ogni sua parte. Tutti i costi, che nel corso del presente contratto e dei suoi eventuali rinnovi dovessero essere sostenuti sia per il funzionamento sia per la manutenzione ordinari, saranno a carico del Conduttore. Nel caso in cui si rendano necessari interventi di manutenzione straordinaria all impianto, il Conduttore, pri ma di far eseguire qualsiasi intervento, deve comunicarlo al Locatore, che si riserva il diritto di verificare la necessità o meno di tale intervento. Resta inteso che saranno comunque a carico del Conduttore gli interventi di manutenzione straordinaria, ivi compresa la sostituzione della caldaia, ove i medesimi si rendano necessari a seguito di cattiva manutenzione ordinaria. Art Responsabilità Il Conduttore esonera espressamente il Locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei propri familiari, dipendenti o da tutte le persone che egli ha ammesso temporaneamente nell unità immobiliare, nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi. Il Conduttore è direttamente responsabile verso il Locatore e i terzi dei danni causati per colpa sua da spandimento di acqua, fughe di gas ecc. e da ogni altro abuso o trascuratezza nell uso della cosa locata. È fatto divieto all inquilino di svolgere nell unità locata qualsiasi attività professionale, artigianale, commerciale ecc. anche secondaria e accessoria. È pure vietato tenere animali pericolosi in modo da recare impedimento a terzi. Il Conduttore si impegna a riconsegnare i locali alla scadenza liberi da persone e cose, puliti in ogni loro parte. Il Conduttore si impegna a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna a osservare le deliberazioni dell assemblea dei condomini e comunque le regole di buon vicinato. È in ogni caso vietato al Conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Il Conduttore si impegna a non installare antenne esterne radiotelevisive particolari (salvi il consenso scritto del Locatore e delibera favorevole del condominio), a non tenere depositi di materiali pericolosi, a non destinare i locali ad uso contrario all igiene, alla sicurezza, alla tranquillità e al decoro dell edificio
20 Art Installazione antenna televisiva Il Conduttore, in caso d installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata, si obbliga a servirsi uni camente dell impianto relativo, restando sin d ora il Locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuo vere e demolire ogni antenna individuale a spese del Conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo. contratto per sopravvenuta inidoneità della cosa locata a servire all uso convenuto, che non sia imputabile né al Con duttore né al Locatore, quest ultimo sarà tenuto a restituire solamente la parte di corrispettivo anticipatogli proporzionale al periodo di mancato godimento da parte del Conduttore, escluso ogni altro compenso e ogni risarcimento di danni e previa riconsegna della cosa locata. Art Accesso all immobile Le Parti convengono che al Locatore è data facoltà, per motivate ragioni, di visitare o di far visitare i locali af fittati con preavviso di qualche giorno. Il Conduttore si impegna a far accedere le maestranze per l esecuzione di eventuali interventi urgenti o indilazionabili. Art Diritto di prelazione Il Conduttore ha/non ha 13 diritto di prelazione nella vendita, da esercitarsi secondo gli artt. 38, 39 e 40 della legge 27 luglio 1978, n Art Oneri fiscali e di registrazione Tutte le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute di quietanza conseguenti, di esazione fitti, ivi compresi i diritti banca, sono a carico del Conduttore. Il Locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al Conduttore, che corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà. In caso di risoluzione anticipata l imposta dovuta è posta per intero a carico del Conduttore. Per quanto non previsto si farà riferimento alle leggi vigenti e alle norme del codice civile. Art Clausole essenziali e risoluzione Le clausole 2 (Durata della locazione. Disdetta e rinnovazione del contratto), 4 (Canone e pagamento), 5 (Aggiornamento e revisione del canone), 6 (Oneri accessori), 7 (Deposito cauzionale), 8 (Destinazione d uso), 9 (Sublocazione), 10 (Consegna e riconsegna dei locali), 11 (Addizioni e migliorie), 12 (Manuten zioni e oneri del conduttore), 13 (Riscaldamento e condizionamento), 14 (Responsabilità) hanno carattere essenziale cosicché, per patto espresso, la violazione anche di una soltanto di esse può essere causa di azione di risoluzione del contratto. La vendita dell unità immobiliare locata non costituisce motivo di risoluzione del contratto. Qualora dovesse intervenire una causa che possa dar diritto al Conduttore di ottenere la risoluzione del 13 Cancellare l ipotesi non prescelta. 14 Ai sensi dell art. 1, comma 10, del d.m. emanato dal ministro delle Infrastrutture e dei trasporti il 30 dicembre 2002 «È nella attribuzione esclusiva del proprietario dell immobile, la facoltà di concedere il diritto di prelazione al Conduttore in caso di vendita dell immobile con le modalità previste dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392». Art Riservatezza - consenso al trattamento dei dati personali Il Locatore e il Conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati anagrafici e personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione secondo le modalità prescritte dal d. lgs. 30 giugno 2003, n Art Diritto applicabile Il presente contratto è regolato dalla legge italiana. Per tutto quanto non espressamente disciplinato dal presente contratto, le Parti fanno espresso rinvio alle disposizioni vigenti del codice civile, della legge 27 luglio 1978, n. 392, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali, in quanto applicabili, nonché (ove presente) al Re golamento del condominio di cui il Conduttore dichiara di aver preso conoscenza mediante lettura integrale del testo. Art Modifiche e/o integrazioni del contratto Qualsiasi modifica e/o integrazione del presente contratto, sotto pena di inefficacia, non potrà avere luogo e non potrà essere provata se non mediante atto scritto. Art Domicilio A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il Conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l immobile locato. Art Risoluzione delle controversie Tutte le controversie derivanti dal presente contratto o connesse allo stesso, che dovessero insorgere tra le Parti, escluse quelle che comportano l avvio dei procedimenti per convalida di licenza o di sfratto, saranno devolute a un tentativo di conciliazione presso l Organismo di mediazione della Camera di commercio di... e risolte secondo il regolamento da questa adottato 15. Nel procedimento avviato le Parti, eventualmente, 15 Come disposto dall art. 2, comma 2, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, il procedimento descritto non preclude le negozia zioni volontarie e paritetiche (anche nell ambito delle rispettive organizzazioni di rappresentanza), relative alla controversia, previste in accordi territoriali, protocolli di intesa e carte servizi

References: sentenza 
 art. 13
 art. 2
 art. 2
 sentenza 
 art. 3
 Art. 2
 art. 12
 art. 5
 art. 12
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 art. 7
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 art. 1
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 art. 2
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 Art. 4
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 art. 5
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 art. 1
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 art. 5
 Art. 7
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 art. 1
 art. 34
 Art. 5
 art. 55
 Art. 6
 sentenza 
 art. 6
 art. 6
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 Art. 8
 Art. 9
 art. 12
 art. 1
 art. 5
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 Art. 1
 Art. 2
 art. 3
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 Art. 4
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 Art. 6
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 Art. 7
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 Art. 8
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 sentenza 
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 Art. 9
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 art. 2