Source: https://www.haus-verwalter.de/index.php?option=com_content&view=article&id=2425:newsletter-oktober-2010&catid=38:newsletter&Itemid=156
Timestamp: 2020-02-23 18:53:40+00:00

Document:
Drucken	| E-Mail	| Zugriffe: 18905
Sie erhalten diese Email, da Sie sich für die Zusendung unseres Newsletters angemeldet haben bzw. angemeldet wurden.
BVI-Newsletter 10/10
„Wohnungseigentum Aktuell"
Informationen für Verwalter, Beiräte, Wohnungseigentümer
Zusammengestellt von Ingo Dittmann
Verwaltungsbeiräte sollen kontrollieren und nicht entscheiden!
Quelle: www.hausverwalter-check.de
Gehören gemäß Teilungserklärung Rolläden zum Sondereigentum?
Wer trägt die Kosten für die Instandhaltung/Instandsetzung von Rollläden?
Ich habe in der Teilungserklärung nachgelesen dort heißt es, dass es sich gemäß § 3 k) der Teilungserklärung bei Roll-Läden um Sondereigentum handelt (nichtig?). Roll-Läden sind zwingend Gemeinschaftseigentum, d.h., dass diese Klausel in der TE gemäß Rechtsprechung nach meiner Auffassung in eine Kostentragungspflicht umgedeutet werden müsste.
Rüdiger Fritsch Rechtsanwalt:
Als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage wie folgt Stellung:
Die Zuordnung der Außenrollläden zum Sondereigentum verstößt gegen die zwingende Bestimmung des § 5 WEG und ist damit nichtig.
Eine entsprechende fehlerhafte Zuordnung kann allerdings in eine Kostentragungspflicht des jeweiligen Sondereigentümers umgedeutet werden, da regelmäßig davon auszugehen ist, dass die (nichtige) Zuordnung zum Sondereigentum den Zweck verfolgte, die Kostentragungslast auf den jeweiligen Wohnungseigentümer abzuwälzen.
Rüdiger Fritsch Rechtsanwalt
Im Fall stritten mehrere Parteien einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Kosten der Renovierung eines Wintergartens. Glasbereiche des Daches und Aluminiumteile sollten repariert werden. Laut Kostenvoranschlag beliefen sich die Kosten auf 4.466,- EUR. Räumlich gehört der Wintergarten einer Partei. Dieser Partei ist er gemäß der Teilungserklärung als Sondereigentum zugewiesen. Ähnlich einem Anbau verfügt er über ein festes Mauerwerk, ist mit den übrigen Hauswänden fest verbunden und wie das übrige Wohngebäude unterkellert.
Die betroffene Partei ist der Auffassung, dass der Wintergarten als Teil der Außenfassade und des Daches des gesamten Gebäudes zu behandeln ist und daher alle Parteien die Reparaturkosten zu tragen hätten.
Die Richter des Oberlandesgerichts Düsseldorf bestätigten diese Ansicht. Der Wintergarten und dessen Dach als konstruktives Teil des Hauses seien Gemeinschaftseigentum. Nach Auslegung der Teilungserklärung führten die Richter aus, dass der Wintergarten nur insoweit Gegenstand des Sondereigentums sei, als es sich um den so genannten "lichten" Raum, um nicht tragende Wände, Wand- und Deckenputz, Fußbodenbeläge, Innentüren etc. handele.
Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 03.12.2004, [Aktenzeichen: I-3 Wx 274/04]
Wie häufig muss hin Versicherungsnehmer die Beheizung seines Gebäudes kontrollieren?
Soll ein Mieter laut Mietvertrag den Parkettfußboden beim Auszug - nach einer Mietzeit von mehr als acht Jahren komplett abschleifen und versiegeln, so ist eine solche Klausel unwirksam, weil es sich bei den Arbeiten um Instandhaltungsmaßnahmen handelt, die (bei normaler Abnutzung) nicht auf den Mieter abgewälzt werden dürfen.
(Oberlandesgericht Düsseldorf, 10 U 46/03)
Lebensgefährte in Mietwohnung: Zustimmung des Vermieters erforderlich
Soll der Lebensgefährte in die Mietwohnung mit einziehen, so ist eine Zustimmung des Vermieters erforderlich.
Wer seinen Lebensgefährten in der Mietwohnung aufnehmen will, muss zuerst den Vermieter um Erlaubnis fragen. Das hat nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 371/02). Allerdings: Laut Gesetz muss der Vermieter dem Wunsch des Mieters entsprechen, sofern nicht gewichtige Gründe gegen eine Aufnahme des Lebensgefährten sprechen.
Dem Gesetz zufolge bedarf die Aufnahme einer fremden Person in der Mietwohnung – mit Ausnahme von nahen Verwandten und Besuchern – der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters. Der Lebensgefährte zählt jedoch nicht zu den Verwandten und Besuchern. Allerdings heißt es im Gesetz auch, dass der Mieter Anspruch darauf hat, dass der Vermieter seine Erlaubnis gibt, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Hierzu reicht es aus, dass er den Wunsch hat, eine nichteheliche Partnerschaft zu begründen oder fortzusetzen – eine genauere Begründung muss der Mieter nicht abgeben, berichtet Immowelt.de. Verhindern kann der Vermieter den Einzug des Lebensgefährten nur dann, wenn ihm dies unzumutbar ist, etwa weil die Wohnung dann überbelegt wäre oder weil der Lebensgefährte ein stadtbekannter Krimineller ist.
Quelle:Immowelt AG
Beschlussfassung durch Ein-Mann-Wohnungseigentümergemeinschaft
Überträgt der teilende Eigentümer sämtliche Eigentumsanteile auf einen Erwerber, so kann dieser nicht wirksam in einer Wohnungseigentümerversammlung einen Beschluss des Inhalts fassen, dass die von dem teilenden Eigentümer bestellte Verwalterin abberufen und ein neuer Verwalter bestellt wird. Hierauf weist das Oberlandesgericht Düsseldorf in einem Beschluss vom 08.07.2005 (Aktenzeichen 1-3 Wx 103/05) hin. Folgerichtig hat das Oberlandesgericht den gefassten Beschluss für unwirksam erklärt. Das Gericht definiert insoweit: Der Beschluss ist die Form, in der eine Personenmehrheit ihren für alle Beteiligten verbindlichen Willen bildet. Der "Beschluss" eines Alleineigentümers ist schlechthin nichtig, wie auch der Bundesgerichtshof grundsätzlich entschieden hat. Deutlich gesagt bedeutet es, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft nur vorliegt, wenn mindestens zwei Wohnungseigentümer beteiligt sind.
Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters vorliegt, steht der Eigentümergemeinschaft für ihre Entscheidung grundsätzlich ein Beurteilungsermessen zu. Deshalb lässt sich ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung des Verwalters erst dann bejahen, wenn dessen Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde, d.h. nicht mehr vertretbar wäre. Begehrt lediglich ein Wohnungseigentümer gegen die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft die Abberufung des Verwalters, ist allein das Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Abberufung noch nicht ausreichend, sondern vielmehr deren unerlässliche Mindestvoraussetzung. Denn selbst wenn ein wichtiger Grund vorliegt, steht der Eigentümergemeinschaft ein Beurteilungsspielraum zu. Ein Abrechnungsfehler des Verwalters stellt vorliegend keinen so schwerwiegenden Fehler dar, dass das Festhalten der Gemeinschaft am Verwalter nicht mehr vertretbar erscheint, insbesondere, wenn es sich um einen jederzeit korrigierbaren Fehler handelt.
OLG Schleswig, Beschluss vom 08.11.2006, Aktenzeichen 2 W 137/06
Das Amtsgericht München hatte über eine Klage zwischen zwei Nachbarn zu entscheiden. Das mehrfache Abstellen eines Pkws vor der Garagenzufahrt des Nachbarn stellt eine Besitzund Eigentumsbeeinträchtigung dar, die zu einer Klage auf Unterlassung berechtigt. Der Parkende kann sich nicht darauf berufen, dass der Nachbar bei ihm klingeln und bitten könnte, das Auto wegzufahren.
AG München, 22.12.2009, Az: 241 C 7703/09
Scheidet ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe der Mietsache nach § 546a Abs. 1 BGB mangels Vorenthaltung der Mietsache aus, wenn der Vermieter die Rücknahme der Mietsache deshalb ablehnt, weil er den Mieter zuvor noch zur Ausführung von Renovierungsarbeiten in den Mieträumen für verpflichtet hält?
Hierzu BGH - Urteil vom 13.07.2010 - Az.: VIII ZR 326/09:
Der Begriff der Vorenthaltung besagt nicht nur, dass der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt, sondern auch, dass das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH WuM 2005, 771; BGH WuM 2006, 102). In welchem Zustand sich die Mietsache bei der (vorgesehenen) Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann. Dementsprechend ist eine Vorenthaltung der Mietsache zu verneinen, wenn ein Mieter die Mietsache zurückgibt, ohne die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen, oder nur deshalb noch den Besitz an dem ansonsten bereits geräumten Mietobjekt behält, um auf Wunsch des Vermieters Mängelbeseitigungsarbeiten durchzuführen. In diesen Fällen besteht kein Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Miete/Nutzungsentschädigung bei Durchführung noch geschuldeter Schönheitsreparaturen oder Schadensbeseitigungsmaßnahmen im Anschluss an die Rückgabe der Mietsache.
Der Vermieter von Geschäftsräumen darf ohne Zustimmung des Mieters keinen Schlüssel zu den Mieträumen zurückbehalten. Dringt der Vermieter ohne vorherige Ankündigung und ohne zwingenden Grund mit Hilfe seines eigenen Schlüssels in die Mieträume ein, begeht er eine so erhebliche Vertragsverletzung, dass der Mieter zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigt ist.
(vgl. OLG Celle, Beschl. v. 20.11.2006, Az.: 13 U 182/06)
Wucher vom Schlüsseldienst
Berechnet ein Schlüsseldienst für das (drei Minuten dauernde) Öffnen einer Tür 180 €, während er im Branchenverzeichnis mit einem Preis von 41 € wirbt, so hat er die Notsituation der Kundin wucherisch ausgenutzt und muss ihr die Differenz erlassen.
Gericht: Amtsgericht München - Aktenzeichen: Az. 141 C 21160/03
Quelle: http://suche-urteile.de/
Kosten für Doppelparkergarage
Ist ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung gültig, der regelt, dass die anfallenden Instandsetzungskosten in Bezug auf einzelne Hebebühnen einer Duplex-Garage nicht nur die betroffenen Stellplatzinhaber zu tragen haben, sondern aus der allgemeinen Instandhaltungsrücklage zu bestreiten sind? Ja, sagt das Oberlandesgericht Celle in einem Beschluss vom 19.8.2005, Aktenzeichen 4 W 162/05. Die Frage, ob Doppelgaragen als solche überhaupt sondereigentumsfähig sind, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Selbst wenn man die Sondereigentumsfähigkeit von Doppelstockgaragen bejahen würde, bezöge sie sich nur auf die entsprechenden Räumlichkeiten. Dagegen sind gemäß § 5 Abs. 2 WEG auch in diesem Bereich konstruktive Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig. Ein solcher konstruktiver Bestandteil sind auch die Hebebühnen einer Doppelstockgarage. Folglich konnten die Kosten der allgemeinen Instandhaltungsrücklage entnommen werden.
Sturz über laubbedeckte Bordsteinkante
Ein durchschnittlich aufmerksamer Fußgänger sollte wissen, dass sich unter laubbedeckten Stellen auf der Fahrbahn Hindernisse in Form von Vertiefungen, Stufen oder Ähnlichem befinden können und sich dementsprechend vorsichtig verhalten. Mit dieser Begründung wies das Oberlandesgericht Frankfurt am Main die Klage einer Passantin gegen die Stadt Frankfurt ab. Die Frau war über die laubbedeckte Kante einer Verkehrsinsel gestürzt.
Beschluss des OLG Frankfurt vom 11.09.2008 1 U 301/07 OLGR Frankfurt 2009, 51
OLG Frankfurt, 1 U 301/07
14 Tag zu lang bei Meldung Wasserschaden
Informieren Hausbesitzer ihre Wohngebäudeversicherung erst 14 Tage nach einem Leitungswasserschaden über das Ereignis, so braucht der Versicherer nicht mehr zu leisten, weil sie sich auf eine „Obliegenheitsverletzung“ berufen kann. Hier hatte das Ehepaar den durch einen geplatzten Wasserschlauch vollgelaufenen Keller zunächst selbst getrocknet und wollte von der Versicherung die danach erforderlichen Malerarbeiten ersetzt bekommen. Das Amtsgericht Wuppertal bestätigte die Ablehnung. Die Versicherung hätte Gelegenheit erhalten müssen, „zeitnah eigene Feststellungen zur Ursache und dem Umfang des Schadens sowie zu etwa notwendigen Maßnahmen der Schadenminderung zu treffen“. (AZ: 39 C557/06)
Quelle: Haus & Grund aktuell - Bonn/Rhein-Sieg e.V.
Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung beim Sondernutzungsrecht
Ob ein Sondernutzungsberechtigter auch dazu verpflichtet ist, die Kosten der Instandhaltung des von ihm ausschließlich genutzten Gemeinschaftseigentums zu tragen, entschied das Kammergericht in Berlin Anfang des Jahres 2009. Nach der Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft hatte ein Sondernutzungsberechtigter die von ihm allein genutzte Terrassenfläche auf einer Garagendecke auf eigene Kosten instand zu halten. Nach einigen Jahren wurde trotz sorgfältiger Pflege die Abdichtung undicht. Die Eigentümergemeinschaft forderte nun den Nutzungsberechtigten auf, die Kosten der Sanierung zu bezahlen. Da dieser sich weigerte, wurde der Rechtsstreit dem Berliner Gericht zur Entscheidung vorgelegt.
Das Kammergericht kam zu dem Ergebnis, dass in der Teilungserklärung lediglich die regelmäßig anfallenden Instandhaltungskosten dem nutzungsberechtigten Wohnungseigentümer auferlegt wurden. Für die Kosten einer umfassenden Instandsetzung konnte er jedoch nicht herangezogen werden. Instandhaltung und Instandsetzung sind zu unterscheiden, jedoch sind die Grenzen fließend. In der Teilungserklärung war jedoch lediglich die Instandhaltung dem Nutzungsberechtigten auferlegt. Die Erneuerung der Abdichtung stellte aber eine Instandsetzung dar.
KG Berlin, Beschluss v. 25.02.2009, Az.: 24 W 362/08
Betriebskosten-Abrechnung: Müssen die Kosten für Be- und Entwässerung getrennt abgerechnet werden?
Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Be- und Entwässerung jedenfalls dann als Sammelposition einheitlich abrechnen, wenn er diese Wasserkosten einheitlich nach dem gemessenen Verbrauch verteilt abrechnet.
In einem Mietshaus wird der Wasserverbrauch der Mieter durch die einzelnen Wasseruhren in den Wohnungen gemessen. In der Betriebskostenabrechnung legt der Vermieter dann diese Verbrauchskosten als eine einzige Position „Kalt- und Abwasser“ um. Der Mieter kürzt die Nachzahlungsforderung um diesen Betrag. Er meint, die Kosten von Be- und Entwässerung müssten separat ausgewiesen werden.
Bis zu dieser Entscheidung entsprach es der ganz überwiegenden Meinung, dass der Vermieter die Frisch- und Abwasserkosten in der Betriebskostenabrechnung gesondert auszuweisen und umzulegen hat.
Die Grundsatzentscheidung des BGH:
Der BGH gibt dem Vermieter Recht! Der Mieter muss die Wasserkosten also nachzahlen. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass es für eine - formell - ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nur der bekannten 4 Mindestangaben bedarf:
Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel
Für die Gesamtkosten müssten nicht generell die einzelnen Kosten ausgewiesen werden. Vielmehr genügt auch eine zusammenfassende Abrechnung, wenn sie nur nachvollziehbar und prüffähig ist. Das ist bei einer einheitlichen Wasserabrechnung jedenfalls dann der Fall, wenn die Kosten einheitlich nach dem individuellen Frischwasserverbrauch verteilt werden. Denn der Mieter kann dann prüfen: Umlagefähigkeit, Kostenermittlung für Be- und Entwässerung sowie Kostenverteilung. (BGH, 15.07.2009 - VIII ZR 340/08)
Ein langjähriger Streit in einer sehr praxisrelevanten Sachfrage ist entschieden. Die Entscheidung muss auch dann gelten, wenn sich die Tarife für Frisch- und Schmutzwasser unterschiedlich entwickeln.
Offen bleibt, ob der Vermieter unterschiedliche Kostenanteile ausweisen muss, also z. B. bei „Versicherungen“ die Kosten der einzelnen Versicherungsarten, bei „Straßenreinigung“ die Kosten der öffentlichen Straßenreinigung und des Winterdienstes. Der vorsichtige Vermieter sollte weiterhin getrennt ausweisen. Er erleichtert die Prüfbarkeit der Abrechnung. Und was nützt eine Abrechnung, die nur „gerade noch“ ihr Ziel erreicht - oder auch nicht erreicht?
Ruhezeiten wegen Kinderlärm nicht außer Kraft!
Folgender Hilfeschrei erreichte den Mieterverein Hamburg in einem Fragebogen zu Lärmbelästigungen: "Es werden keine Ruhezeiten eingehalten, Eltern behaupten, dass die Mittags- und Sonntagsruhe abgeschafft sei und man grundsätzlich Kinderlärm hinzunehmen habe, in den Ferien sind die Kinder auch nach 22.00 h draußen und spielen lautstark."
Dazu folgendes: Die Ruhezeiten sind keineswegs abgeschafft, in Mietshäusern gelten sie weiter durch die entsprechenden Vereinbarungen in den Mietverträgen. So lautet Ziffer I 1. der Hausordnung im "Hamburger Mietvertrag für Wohnraum" auszugsweise: "Unbedingte Ruhe ist im Interesse aller Mieter und Nachbarn von 13 bis 15 Uhr und von 22 bis 7 Uhr, sowie an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr einzuhalten." Wir können nur dringend raten, die dadurch vertraglich vereinbarten Regelungen genau einzuhalten. Auch Kinder leben nicht in einem rechtsfreien Raum. Es ist gerichtlich anerkannt, dass Eltern einen erzieherischen Einfluss ausüben müssen, damit die Kinder lernen, sich in die Hausgemeinschaft einzufügen. Dazu gehört beispielsweise, dass das Spielen in den Mittags- und Abendstunden ohne große Lärmentfaltung vonstatten geht. Auch das Spielen und Lärmen im Treppenhaus ist nicht erlaubt.
Haftet neuer Eigentümer für Kaution?
Wurde ein Grundstückserwerber nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen, so haftet er für die Rückzahlung einer vom Mieter geleisteten Sicherheit zumindest dann, wenn der notarielle Grundstückskaufvertrag vor der Verkündung des Gesetzes am 19. 6. 2001, aber nach der entsprechenden Beschlussfassung durch den Deutschen Bundestag am 29. 3. 2001 abgeschlossen wurde.
Kammergericht, 20.9.2007 - Az: 8 U 190/06
Quelle: www.anwaltonline.com/
Korrektur fehlerhafter Jahresabrechnung durch Zweitbeschluss möglich!
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann über einen Zweitbeschluss eine aufgrund eines fehlerhaft eingebauten Messgerätes falsche Jahresabrechnung korrigieren, auch wenn der Beschluss der (fehlerhaften) Jahresabrechnung im Erstbeschluss bestandskräftig wurde.
(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.3.2000, Az.: 3 Wx 414/99)
Verlängerung: Einladung zum 6. Bonner Fachseminar für Verwalter, Eigentümer, Beiräte am Samstag, den 30.10.2010 in Bonn (Wasserwerk WCCB) mit bekannten Referenten wie z.B. V. Bielefeld, Ra. R. Fritsch, Richter Dr. Riecke, Professor Dr. Florian Jacoby, ein. Die Teilnahmegebühr beträgt bei Anmeldung bis zum 18.10.2010 nur 99,-- € für Mitglieder des BVI nur 89,-- €.
Hier bekommen Sie weitere Informationen und können die Original-Einladung und das Anmeldeformular herunterladen
>>>>>> 6. BONNER FACHSEMINAR
"Die Wohnungseigentümer streiten, weil sich nicht gelernt haben zu argumentieren...“
Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.
In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen, Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern / Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen/interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar.
BVI-Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Tel. 030-30872917
- Redaktion - Landesverband West - Ingo Dittmann -
Maximilianstr. 16, 53111 Bonn
Tel. 0228-969570 * Fax 0228-9695720
www.haus-verwalter.de
Wenn Sie den Newsletter abbestellen möchten, klicken Sie bitte auf diesen Link und geben unbedingt Ihre Emailadresse an:

References: § 3
 § 5
 § 546
 BGH 
 BGH 
 § 5
 BGH 
 BGH