Source: https://xpravo.eu/questions/tarcha-banky-v-kupnej-zmluve-na-byt/
Timestamp: 2019-10-22 14:12:26+00:00

Document:
Tarcha banky v kupnej zmluve na byt | Xprávo
obcan, 20.9.2019
Dobry den, može kataster prerušiť konanie o vklade (kúpa bytu), z dôvodu, že v zmlúve nie je uvedená ťarcha? Ide o to, že pri podpise zmlúvy na katastri žiadna ťarcha ani nebola. Kedže časť kúpnej ceny sme uhradili úverom, banka medzičasom si so súhlasom pôvodneho majitela zriadila založné právo – avšak až po podpise kupnej zmlúvy.
Je vhodné sa odvolať, alebo spísať dodatok, a ťarchu uviesť ?
Veronika, 25.9.2019
vo všeobecnosti samotné neuvedenie záložného práva v zmluve o prevode vlastníctva bytu nie je dôvodom na prerušenie katastrálneho konania, nakoľko nejde o povinnú náležitosť zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor preruší alebo zastaví katastrálne konanie len v prípadoch upravených v §31a a § 31b zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej ako „katastrálny zákon“):
Vo všeobecnosti totiž platí:
1. znenie záložného práva (či už existujúce v čase podpisu zmluvy alebo po podpise zmluvy), v zásade nie je povinnou náležitosťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Vychádzame z ustanovení nasledovných právnych predpisov, ktoré upravujú povinné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu:
§ 5 a nasl. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov,
§ 43 a nasl. a § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov,
§ 42 a nasl. zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor po podaní návrhu na vklad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu, v súlade s § 31 ods. 1 katastrálneho zákona.
2. Súčasne, ak bola časť kúpnej ceny za nehnuteľnosť financovaná z úveru na bývanie poskytnutého bankou, pričom zálohom bola kupovaná nehnuteľnosť, táto skutočnosť je spravidla v zmluve o prevode vlastníctva bytu uvedená. Z tohto dôvodu predávajúci podpisovali záložné zmluvy (ako existujúci vlastníci nehnuteľnosti). Taktiež v samotnej zmluve o prevode vlastníctva bytu sa predávajúci a kupujúci spravidla dohodnú, že predávajúci poskytne súčinnosť banke kupujúceho, ktorá kupujúcemu poskytuje úver na bývanie a z tohto dôvodu podpisuje záložné zmluvy na predávanú nehnuteľnosť.
Následne, v zmysle § 151h ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, záložné právo pôsobí zo zákona aj voči nadobúdateľovi zálohu (kupujúcemu, ako novému vlastníkovi nehnuteľnosti v tomto prípade). Nie je preto potrebné všeobecné konštatovanie v zmluve, nakoľko záložné právo pôsobí aj voči novému vlastníkovi zo zákona:
V prípade, ak by príslušný okresný úrad, katastrálny odbor vyhodnotil, že Vami pripravená zmluva ako príloha návrhu na vklad má nedostatky – napríklad by ustanovenia kúpnej zmluvy boli nedostatočne určité a zrozumiteľné, určí Vám lehotu na ich odstránenie, v súlade s § 31a katastrálneho zákona. Nedostatky v zmluve sa odstránia uzatvorením dodatku k zmluve o prevode vlastníctva, ktorý sa vo 2 vyhotoveniach doručí príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru.
Pri odpovedi vychádzame z Vami uvedených všeobecných informácií. Za účelom právnej pomoci v individuálnom prípade Vám odporúčame osloviť advokáta alebo Centrum právnej pomoci: http://www.centrumpravnejpomoci.sk/potrebujem-pravnu-pomoc

References: §31
 § 31

§ 5

§ 43
 § 588

§ 42
 § 31
 § 151
 § 31