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Timestamp: 2020-05-31 16:47:24+00:00

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Legalización de edificaciones irregulares en Andalucía - El Derecho Local
Legalización de edificaciones irregulares en Andalucía
Vigente desde 26/09/2019 | BOJA Ext. 23/2019 de 25 de Septiembre de 2019
El presente Decreto-ley tiene por objeto la adopción de medidas urgentes sobre las edificaciones irregulares, aisladas o agrupadas, en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable, respecto de las cuales no se puedan adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para la adopción de dichas medidas, reconociendo su situación jurídica y estableciendo las medidas pertinentes para su adecuación ambiental y territorial y, en su caso, para su incorporación al planeamiento general.
Se introduce como novedad la posibilidad de formular, sin necesidad de que estén previstos o desarrollen los planes generales o los planes territoriales y, también, en ausencia de éstos, Planes Especiales para la adecuación ambiental y territorial de las agrupaciones de edificaciones irregulares, esté o no prevista su transformación mediante la urbanización, con el fin de no demorar la solución de esos ámbitos hasta la incierta aprobación del futuro plan general y su desarrollo posterior.
Este Plan Especial, de iniciativa y competencia municipal, debe adoptar las soluciones más convenientes para los ámbitos que delimite, ajustándose de modo flexible a la problemática real de cada uno de esos ámbitos. El régimen de deberes de los titulares de las edificaciones incluidas en dichos ámbitos exige que las personas propietarias asuman las cargas que se establezcan en el Plan Especial.
Las personas propietarias de edificaciones situadas en los ámbitos que se incorporen al Plan General, mediante su clasificación como suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable, tienen la obligación de asumir las cargas urbanísticas que procedan si bien el régimen de cesiones establecido con carácter general se podrá modular en los propios instrumentos de planeamiento en atención a las características propias de cada ámbito. También se permite modular en estos ámbitos la aplicación de la Norma 45 del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía.
Para las agrupaciones que no puedan incorporarse al planeamiento general por no ser compatibles con el modelo territorial adoptado, se pueden formular los correspondientes Planes Especiales de adecuación ambiental y territorial previstos en el Título II de este Decreto-ley, siéndoles de aplicación el régimen establecido en dicho título.
El art. 148.1.3ª de la Constitución establece que las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda. El Estatuto de Autonomía para Andalucía atribuye a nuestra Comunidad Autónoma, en su art. 56.3, la competencia exclusiva en materia de urbanismo, ordenación del territorio y del litoral.
La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, ha sido desarrollada y modificada en varias ocasiones con esta finalidad a través de las siguientes disposiciones: Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificación de la Ley 7/2002, de 17 diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía; Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía; Orden de 1 de marzo de 2013 por la que se aprueban las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística en desarrollo de los arts. 4 y 5 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía; Ley 6/2016, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable; y, recientemente, la Ley 2/2018, de 26 de abril, relativa a modificación de la Ley 6/2016, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.
En el Título III se regula el régimen de incorporación de las edificaciones irregulares a la ordenación urbanística, simplificando la regulación vigente y reforzando la potestad municipal de ordenar los ámbitos con agrupaciones de viviendas a través del Plan General de Ordenación Urbanística. Es el Plan General el que define el modelo territorial y le corresponde, por tanto, decidir sobre la compatibilidad o no con el modelo que proponga de las agrupaciones de edificaciones irregulares existentes sin condicionantes previos.Se renuncia a imponer, desde la ley, los requisitos que deben cumplir los ámbitos a incorporar, aunque se establecen algunos criterios indicativos para ello.
Por todo ello, en ejercicio de la facultad concedida por el art. 110 del Estatuto de Autonomía para Andalucía, a propuesta de la Consejera de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio, y de conformidad con lo previsto en el art. 27.3 de la Ley 6/2006, de 24 de octubre, del Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía, previa deliberación del Consejo de Gobierno, en su reunión celebrada el día 24 de septiembre de 2019.
1. El Decreto-ley tiene por objeto la adopción de medidas urgentes sobre las edificaciones irregulares, aisladas o agrupadas, en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable, respecto de las cuales no se puedan adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para la adopción de dichas medidas establecido en el art. 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, reconociendo su situación jurídica y estableciendo las medidas pertinentes para su adecuación ambiental y territorial y, en su caso, para su incorporación al planeamiento general, con la finalidad de satisfacer el interés general que representa la preservación del medio ambiente, del paisaje y de los recursos naturales afectados: suelo, agua y energía.
Régimen de las edificaciones terminadas antes de la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, y de la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio.
Régimen aplicable a las edificaciones irregulares en situación de asimilado a fuera de ordenación no declaradas.
1. Las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme al art. 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación.
Acreditación, a efectos registrales, de la situación urbanística de las edificaciones irregulares en situación de asimilado a fuera de ordenación no declaradas.
La resolución municipal que, de conformidad a lo previsto en la legislación estatal básica en materia de suelo, tenga por objeto hacer constar en el Registro de la Propiedad la concreta situación urbanística de las edificaciones irregulares terminadas en las que no se hubiera producido aún la declaración administrativa de la situación de asimilado a fuera de ordenación, hará mención expresa a las limitaciones indicadas en el apartado 2 del art. 3.
Competencia y normas generales del reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación.
3. No procederá el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación en aquellas edificaciones irregulares para las que no haya transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado conforme a lo establecido en el art. 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, ni en las edificaciones irregulares realizadas sobre suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia, salvo que previamente se hubieran adoptado las medidas exigidas por la administración competente para evitar o minimizar dichos riesgos.
En este último caso, las personas propietarias, además de acreditar la adopción de las medidas referidas conforme al art. 6.6, deberán suscribir una declaración responsable en la que expresen claramente que conocen y asumen los riesgos existentes y las medidas aplicables. Esta declaración responsable será condición previa para la declaración de asimilado a fuera de ordenación.
Inicio e instrucción del procedimiento del reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación.
c) Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el art. 7 del presente Decreto-ley y acreditado mediante certificado de técnico competente.
Condiciones mínimas de seguridad y salubridad.
Resolución del procedimiento de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación.
d) Los servicios básicos que puedan prestarse por las compañías suministradoras y las condiciones del suministro, de acuerdo con lo recogido en el art. 9.4.
f) Referencia expresa al régimen aplicable conforme a lo dispuesto en el art. 9.
2. Si la resolución fuera denegatoria se indicarán las causas que la motivan con advertencia expresa del régimen aplicable, que será el establecido en el art. 3.2 del presente Decreto-ley para las edificaciones en situación de asimilado a fuera de ordenación no declaradas.
Régimen aplicable a las edificaciones irregulares en situación de asimilado a fuera de ordenación declaradas.
4. Cuando las edificaciones reconocidas en situación de asimilado a fuera de ordenación no cuenten con acceso a los servicios básicos de saneamiento y abastecimiento de agua y electricidad prestados por compañías suministradoras, o cuando los mismos se hayan realizado sin las preceptivas autorizaciones, podrá autorizarse el acceso a los mismos siempre que no se precisen más obras que las necesarias para la acometida a las redes de infraestructuras existentes. Las compañías acreditarán la viabilidad de la conexión en estos términos y exigirán la resolución por la que se reconoce la situación de asimilado a fuera de ordenación para la contratación de los servicios a los efectos establecidos en el art. 175.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
Objeto del Plan Especial de adecuación ambiental y territorial.
Criterios de identificación y delimitación.
Contenido del Plan Especial.
g) Determinaciones sobre el tipo máximo de obra autorizable en las edificaciones irregulares existentes, que no podrán superar las previstas en el art. 15.2.
Medidas de adecuación ambiental y territorial.
1º Afecten a las condiciones de estabilidad o erosión de los terrenos o puedan provocar peligro de incendio.
2º Provoquen la contaminación de la tierra, el agua o el aire.
3º Alteren la contemplación del paisaje y de los elementos singulares del patrimonio histórico.
1º En el caso de que la agrupación de edificaciones irregulares se encuentre en terreno forestal o contiguo a éste, se contemplarán las medidas que la legislación forestal establezca.
2º En caso de que la agrupación de edificaciones irregulares se encuentre ubicada en suelos con riesgo cierto de inundaciones u otros riesgos naturales, riesgos tecnológicos o de otra procedencia, se adoptarán las medidas que eviten la vulnerabilidad y garanticen la autoprotección.
Procedimiento y ejecución.
Efectos de la aprobación del Plan Especial.
Régimen general de incorporación al planeamiento urbanístico de edificaciones irregulares.
Estándares en ámbitos con agrupaciones de edificaciones irregulares incorporadas al planeamiento urbanístico.
De conformidad con lo establecido en el art. 17.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, podrá eximirse de cumplir parcialmente las reglas sustantivas y los estándares de ordenación establecidos en el art. 17.1 de la citada Ley, aquellos ámbitos donde se localicen agrupaciones de edificaciones irregulares que se incorporen en el Plan General de Ordenación Urbanística, cuando no sea posible técnicamente el cumplimiento de dichas reglas y estándares, y se justifique en el propio Plan que las dotaciones resultantes son suficientes para absorber la demanda que genere su incorporación.
Costes y obligaciones derivadas de la regularización de las edificaciones.
Incorporación al planeamiento general de las edificaciones irregulares en suelo urbano y suelo urbanizable.
a) El instrumento de planeamiento general, podrá incorporar, como suelo urbano no consolidado las edificaciones irregularmente materializadas en suelo urbano o suelo urbanizable del planeamiento vigente en las que concurran las circunstancias previstas en el art. 45.2.B).c) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, siempre que expresamente se justifique la integración y coherencia de éstas respecto del modelo urbano propuesto y se dé cumplimiento a los deberes regulados en el art. 55.3 de la citada ley para dichas actuaciones.
Acreditada la dificultad de aportar los terrenos para compensar el defecto de dotaciones o la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la actividad urbanística, el instrumento de planeamiento general podrá imponer su sustitución en metálico, cuyo pago se hará efectivo al solicitar la correspondiente autorización en el procedimiento de restablecimiento del orden jurídico perturbado. El pago en metálico como medida sustitutiva de la cesión de los terrenos necesarios para las dotaciones se integrará en el depósito referido en el art. 139.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
c) En los casos que, tratándose de suelo urbano, no concurriesen las circunstancias precisas descritas en el art. 45.2.B) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, para su adscripción al suelo urbano no consolidado, la resolución administrativa firme que acuerde la reposición de la realidad física alterada sólo se entenderá ejecutada por equivalencia cuando haya sido íntegramente satisfecha la indemnización que, en su caso, se prevea en dicha resolución en la forma y plazos establecidos en la misma.
Identificación y delimitación de las agrupaciones de edificaciones irregulares en suelo no urbanizable para su incorporación al planeamiento general.
Criterios para la incorporación al planeamiento general de las agrupaciones de edificaciones irregulares en suelo no urbanizable.
a) El grado de proximidad entre las edificaciones existentes que se medirá mediante su densidad edificatoria. La densidad edificatoria deberá ser suficiente para que resulte sostenible la implantación de infraestructuras, dotaciones y servicios propios del suelo urbano.
2. Se incorporarán con la clasificación de suelo urbano no consolidado los terrenos correspondientes a las agrupaciones de edificaciones irregulares que cumplan las condiciones establecidas en el art. 45.1.b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y sean compatibles con el modelo territorial y urbanístico del municipio.
Modulación de los parámetros de crecimientos en agrupaciones de edificaciones irregulares que se incorporen al planeamiento general.
1º No se computarán como suelo urbano existente los terrenos ocupados por las agrupaciones de edificaciones irregulares a las que el Plan General de Ordenación Urbanística otorgue la clasificación de suelo urbano no consolidado.
2º Para las agrupaciones de edificaciones irregulares que se clasifiquen como suelo urbanizable ordenado o sectorizado, de la superficie de los ámbitos delimitados se deducirá la superficie de las parcelas ocupadas por edificaciones existentes que resulten compatibles con la ordenación urbanística. La superficie asignada a cada edificación será la que se establezca por la normativa urbanística a la agrupación de edificaciones en su incorporación al Plan General.
1º No computará la población atribuible a las viviendas edificadas existentes en las agrupaciones de edificaciones irregulares que se clasifiquen como suelo urbano no consolidado.
2º Para las agrupaciones de edificaciones irregulares que se clasifiquen como suelo urbanizable ordenado o sectorizado, no computará la población que figure en el Padrón Municipal de Habitantes como residente en dichas agrupaciones.
3º En ningún caso computará la población que corresponda a las nuevas viviendas vinculadas a la reserva de terrenos destinados a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública ya sea en el mismo ámbito o, cuando proceda su exención conforme establece el art. 10.1.A.b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, en otras áreas o sectores del Plan General.
Régimen de las agrupaciones de edificaciones irregulares en suelo no urbanizable incorporados al planeamiento general.
3. Para la legalización de las edificaciones terminadas o en proceso de construcción y que sean conformes con la ordenación urbanística y para concesión de licencias de obras de edificaciones de nueva planta, será necesario que la urbanización haya sido recepcionada por el Ayuntamiento siguiendo el procedimiento establecido por la legislación urbanística y se hayan cumplido los deberes legales establecidos por el art. 51 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
4. Podrán otorgarse licencias de edificación de forma simultánea a las obras de urbanización, de conformidad a lo previsto en el art. 55.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, en los siguientes términos:
a) En el supuesto de parcelas que carezcan de edificación o con edificación no terminada o que carezca de las necesarias condiciones de seguridad y salubridad reguladas en el art. 7, la garantía exigida para la ejecución de las obras de urbanización pendientes, en proporción a su participación, podrá limitarse solo a aquella parte de dichas obras susceptible de recepción parcial independiente, conforme a lo recogido en el apartado 1 de este artículo.
b) En el caso de parcelas con edificación terminada y con las condiciones de seguridad y salubridad reguladas en el art. 7, si dicha edificación se ajusta a las determinaciones urbanísticas de aplicación, y, atendiendo a la realidad de hecho de las actuaciones irregulares en las que existe una efectiva ocupación del territorio, se podrá autorizar el uso provisional de la misma, de forma anticipada a la recepción, parcial o total, de la urbanización, siempre que se hayan ejecutado los servicios necesarios que garanticen su uso. Se consideran servicios mínimos necesarios a estos efectos las infraestructuras de abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica definidas y ejecutadas de acuerdo con el proyecto de urbanización aprobado.
Régimen de las agrupaciones de edificaciones irregulares incompatibles con la ordenación urbanística.
Sobre los asentamientos urbanísticos delimitados en los Avances de planeamiento regulados en el Decreto 2/2012, de 10 de enero.
Procedimientos resueltos y en tramitación.
Uno. Se modifica el art. 14 en los siguientes términos:
1. Se añade un nuevo apartado 1.h) al art. 14, que queda redactado de la siguiente forma:
Dos. Se modifica el apartado 2 del art. 17 «Ordenación de áreas urbanas y sectores», que queda redactado de la siguiente forma:
Tres. Se modifican los apartados 1.b) y 2 del art. 34 «Efectos de la aprobación de los instrumentos de planeamiento», que quedan redactados de la siguiente forma:
Cuatro. Se suprime el último párrafo del apartado 1.B).e) del art. 52 «Régimen del suelo no urbanizable».
Cinco. Se modifican los apartados 4, 5 y 6 del art. 66 «Parcelación urbanística», que quedan redactados de la siguiente forma:
Seis. Se modifica el art. 169 «Actos sujetos a licencia urbanística municipal» en los siguientes términos:
Siete. Se modifica el apartado 2 del art. 178 «Información y publicidad en obras», que queda redactado de la siguiente forma:
Ocho. Se modifica el apartado 3 del art. 183 «Reposición de la realidad física alterada», que queda redactado de la siguiente forma:
Nueve. Se modifica el art. 185 «Plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística», que queda redactado de la siguiente forma:
Diez. Se modifican los apartados 1.a) y 3 del art. 193 «Personas responsables», que quedan redactados de la siguiente forma:
Once. Se modifica el apartado 2 del art. 207 «Clases de infracciones», que queda redactado de la siguiente forma:
Sevilla, 24 de septiembre de 2019

References: resolución 

Resolución 
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