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DOCUMENTO 4.1. Estudio económico-financiero - PDF
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Rubén Caballero Rivero
1 DOCUMENTO 4.1 Estudio económico-financiero
2 Plan General de Ordenación Urbana de Albiztur Aprobación Inicial Documento 4.1 Estudio económico-financiero Marzo 2014 INDICE 1.- Objetivos del estudio económico-financiero 2.- Marco legal de referencia 3.- Descripción de los conceptos evaluables 4.- Criterios de valoración y parámetros utilizados 5.- Descripción de los ámbitos objeto del estudio económico-financiero 6.- Evaluación de los ámbitos urbanísticos 7.- Documentación que se une como anexo Anexo I.- Características principales de los ámbitos urbanísticos Anexo II.- Coeficientes de ponderación Anexo III.- Valoración individual de las áreas de actuación AAI 1.1 Etarte Azpi AAI 1.1 Aitzalde AAD 1.1 Arandia AAD 1.2 Ugartemendia AAD 1.3 Iriarte AAD 1.4 Mitxena AEDP 1.1 AAD 2.1 Artadi 2 AAD 2.2 Zubiaurre1 AAD 2.3 Zubiaurre 2 AAI 3.1 Langa Oeste AAI 3.2 Langa Este Documento para la aprobación Inicial 2
3 Plan General de Ordenación Urbana de Albiztur Aprobación Inicial Documento 4.1 Estudio económico-financiero Marzo Objetivos del estudio económico-financiero. La elaboración de este documento tiene por objetivos principales: Complementar desde la perspectiva económico-financiera, el contenido del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Albiztur, mediante el estudio global de las propuestas urbanísticas planteadas por el documento principal, en cuanto a los nuevos desarrollos urbanísticos o ampliaciones de los existentes. Estimar el coste total de ejecución de las nuevas actuaciones de infraestructura y equipamiento sobre el territorio proyectado, no adscritas a ámbitos de actuación integrada o unidades de ejecución. No es un objetivo de este documento, que los parámetros o valores utilizados que tienen su referencia en el mercado, adquieran rango normativo por razón de la eventualidad propia de los mercados e inestabilidad coyuntural que vive el sector inmobiliario, así como por el nivel o grado de detalle con el que se realiza este estudio. Serán por tanto, los diferentes documentos de planeamiento o de gestión de rango pormenorizado, los que establecerán aquellos parámetros, valores o coeficientes, con el alcance legal propio de los mismos. 2.- Marco legal de referencia. Decreto 105/2008 de 3 de Junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo. Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. Real Decreto 1492/2011 de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. Decreto del Gobierno Vasco, 123/2012 de 3 de julio, de estándares urbanísticos. 3.- Descripción de los conceptos evaluables. Teniendo en cuenta los objetivos propuestos, el presente Estudio Económico-Financiero cuantifica, estimativamente y de manera previsional, los siguientes conceptos evaluables: a) En los ámbitos urbanísticos, a los que el planeamiento general asigna edificabilidad urbanística, ya sean actuaciones integradas (AAI) o de dotación por incremento de la edificabilidad (AAD), el valor de la participación de la administración en las plusvalías generadas por la actividad urbanística, conforme a los establecido por el Decreto 105/2008 Documento para la aprobación Inicial 3
4 Plan General de Ordenación Urbana de Albiztur Aprobación Inicial Documento 4.1 Estudio económico-financiero Marzo 2014 de 3 de Junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo. b) En los ámbitos sometidos a actuaciones de dotación por incremento de la edificabilidad urbanística (AAD), el valor estimado para el levantamiento de carga dotacional como consecuencia de la imposibilidad de cesión de los suelos necesarios para el cumplimiento de los estándares urbanísticos, conforme a lo establecido por el Decreto del Gobierno Vasco, 123/2012 de 3 de julio. c) En los ámbitos sometidos a actuaciones de expropiación en el dominio público para la ejecución de dotaciones (AEDP), el valor de la inversión, es decir, la suma del valor del suelo en términos de justiprecio y del coste total estimado, impuestos repercutibles incluidos, para su ejecución. Entendiéndose estos como aquellas intervenciones en los sistemas generales no adscritos a ámbitos de actuación integrada o unidades de ejecución para su obtención por cesión gratuita. En el documento que se une como Anexo I, se describen las características principales de los ámbitos urbanísticos previstos por el P.G.O.U. 4.- Criterios de valoración y parámetros utilizados. Ámbitos de actuación integrada y de dotación por incremento de la la edificabilidad Valor de repercusión del suelo para los diferentes usos específicos previstos. Método residual en su versión estática descrito por el artículo 22.2 del RD 1492/2011 para la valoración del suelo urbanizado Actuaciones de ejecución de dotación pública. Infraestructuras y equipamiento. Obras y gastos. Suma algebraica de los costes de ejecución con impuestos repercutibles incluidos. Coeficientes de ponderación Al objeto de referir cada uno de los usos previstos, a uno característico o de referencia (residencial de bajo desarrollo), se determina el respectivo valor de repercusión del suelo urbanizado, y así ponderar relativamente la edificabilidad urbanística de los diferentes ámbitos Documento para la aprobación Inicial 4
5 Plan General de Ordenación Urbana de Albiztur Aprobación Inicial Documento 4.1 Estudio económico-financiero Marzo 2014 de actuación, bajo los criterios establecidos por el artículo 22.2 del RD 1492/2011 y parámetros actuales. Teniendo en cuenta el tamaño del municipio, su elevada homogeneidad en cuanto a la jerarquización social de las diferentes zonas, se ha considerado no establecer diferentes coeficientes del mismo uso, en función de la localización de los mismos. En el documento que se une como Anexo II sobre coeficientes de ponderación, se describe detalladamente el proceso de cálculo y parámetros utilizados para la determinación de los valores de repercusión del suelo urbanizado y en consecuencia de los respectivos coeficientes de ponderación. 5.- Descripción de los ámbitos objeto del estudio económico financiero a) Actuaciones integradas (AAI) 1) Suelo urbano no consolidado por la urbanización AAI 1.1 Etarte Azpi AAI 3.1 Langa Oeste 2) Suelo urbanizable AAI 1.1 Aitzalde AAI 3.2 Langa Este b) Actuaciones de dotación por incremento de la edificabilidad urbanística (AAD) 1) A.U. 1 Erdigunea 1 AAD 1.1 Arandia Parcela a_20_(1)_16 AAD 1.2 Ugartemendia Parcela a_20_(1)_18 AAD 1.3 Iriarte Parcela a_20_(1)_21 AAD 1.4 Mitxena Parcela a_20_(1)_23 Documento para la aprobación Inicial 5
6 Plan General de Ordenación Urbana de Albiztur Aprobación Inicial Documento 4.1 Estudio económico-financiero Marzo ) A.U. 2 Erdigunea 2. AAD 2.1 Artadi 2 Parcela a_20_(1)_01 AAD 2.2 Zubiaurre1 Parcela a_20_(1)_14 AAD 2.3 Zubiaurre 2 Parcela a_20_(1)_15 c) Actuaciones de ejecución de dotación pública (AEDP) Las actuaciones de expropiación para la obtención de los sistemas generales no adscritas a actuaciones integradas o unidades de ejecución, planteadas por el documento del Plan General de Ordenación Urbana, cuyo coste de obtención y ejecución corresponde al Ayuntamiento de Albiztur, se encuentran todas situadas en el A.U. 1 Erdigunea 1. Son identificadas y cuantificadas en el cuadro correspondiente del Anexo III. 6.- Evaluación de los ámbitos urbanísticos. Son objeto de consideración y evaluación individualizada, la totalidad de los ámbitos urbanísticos definidos por el Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Albiztur. El valor de repercusión del suelo urbanizado o del levantamiento de la carga dotacional, en aquellos ámbitos afectados parcialmente por un incremento de la edificabilidad urbanística de alguna o algunas de sus parcelas, es cuantificado individualmente para cada una de estas. La edificabilidad ponderada está referida al uso residencial de bajo desarrollo (a.20), siendo por tanto el valor de repercusión del suelo urbanizado (VRS) de este uso, el que servirá para la cuantificación de los respectivos valores del suelo urbanizado. Para obtener los valores repercusión, necesarios para la valoración del suelo urbanizado referido al uso industrial, se ha tenido en cuenta: La metodología residual estática descrita por el art del RD 1492/2011, utilizando los parámetros que figuran en el Anexo II sobre coeficientes de ponderación. La edificabilidad ponderada para cada uno de los ámbitos urbanísticos objeto de estudio, como resultado de la suma del producto de las respectiva edificabilidades físicas por el correspondiente coeficiente de ponderación. Documento para la aprobación Inicial 6
7 Plan General de Ordenación Urbana de Albiztur Aprobación Inicial Documento 4.1 Estudio económico-financiero Marzo 2014 La participación de la administración en las plusvalías generadas por la actividad urbanística equivale al 15 % de la edificabilidad ponderada prevista, libre de cargas de urbanización. En el documento que se une como Anexo III y de manera individualiza, las actuaciones integradas y de dotación por incremento de la edificabilidad, se valora principalmente el suelo urbanizado, la participación de la administración en las plusvalías generadas por la acción urbanística, la superficie de estándares a sustituir y la compensación económica de estos. La implementación de las previsiones del P.G.O.U. en un escenario normalizado, se estiman en un 70 %, por lo que los ingresos por la actuación urbanística que se derivan de la aplicación del P.G.O.U., son en términos nominales, también estimados en por el 15 % de participación y en por el levantamiento de la carga dotacional, es decir, un total de , valor superior al coste total por la ejecución de los sistemas generales, calculado en términos nominales en la cifra de En Albiztur, Marzo de 2014 Documento para la aprobación Inicial 7
8 Plan General de Ordenación Urbana de Albiztur Aprobación Inicial Documento 4.1 Estudio económico-financiero Marzo Documentación que se une como anexo al informe Anexo I.- Características principales de los ámbitos urbanísticos Anexo II.- Coeficientes de ponderación Anexo III.- Valoración individual de los ámbitos urbanísticos Documento para la aprobación Inicial 8
9 DOCUMENTACION QUE SE UNE COMO ANEXO AL INFORME Estudio Económico-Financiero del P.G.O.U. de Albiztur
10 Anexo I Características principales de los ámbitos urbanísticos Estudio Económico-Financiero del P.G.O.U. de Albiztur Ambito Urbanístico A.U. 1 Erdigunea 1 A.U., 2 Erdigunea 2 A.U. 3 Industrialdea B Area de Actuación AAI 1.1 "Etarte Azpi" AAI 1.2 "Aitzalde" Incremento Edificabilidad Superf. Valoración Calificac. Tipo Calificación Parcelas Parcela/ Edif. Calific. Particip. Levantam. Análisis Conceptos a valorar Coste Observaciones Urbanística de Actuación Global o ámbitos de expropiación Total s/r b/r AAI Pond. Pormen. Admón. Carga SS.GG. /AEDP Plusvalías Dotacional a_20_(1)_10 450,00 375,00 75,00 350,00 Urbano 381,75 Ejecución directa a_20_(1)_11 450,00 375,00 75,00 367,00 381,75 no consolidado Valor de Repercusión del suelo 10 viviendas en régimen Integrada Residencial a_20_(1)_ ,00 820,00 350,00 753,00 851,50 a por la urbanizado y de la participación libre y 9 en régimen a_20_(1)_ ,00 820,00 350,00 803,00 851,50 urbanización de la administración en las protegido a_20_(1)_14 900,00 550,00 350,00 626,00 581,50 plusvalías Ordenación generadas por la actividad pormenorizada remitida al Ordenac. pormenoriz. Urbanizable Integrada Residencial urbanística 4.500, , , , , planeamiento de mediante Plan Parcial Ingresos derivados de la desarrollo actuación urbanística a_20_(1) ,00 300,00 150,00 673,00 313, Ejecución directa AAD 1.1 "Arandia" Urbano Valor del levantamiento de la AAD 1.2 Dotación por no consolidado carga dotacional y de la a_20_(1) ,00 300,00 150, ,00 313, Ejecución directa "Ugartemendia" incremento de por incremento Residencial participación de la administración a.20 AAD 1.3 la de la en las plusvalías generadas por la a_20_(1) ,00 700,00 230, ,00 720, Ejecución directa "Iriarte" edificabilidad urbanización acción urbanística AAD 1.4 a_20_(1) ,00 300,00 150,00 692,00 313, Ejecución directa "Mitxena" AEDP 1.1 e.v.p , Expropiación AEDP 1.1 e.v.p , Expropiación AEDP 1.1 e.v.p , Expropiación Ejecución de Coste total de la AEDP 1.1 e.v.p ,00 S.G Expropiación SS.GG. dotación SS.GG. inversión y su Valor total de la inversión AEDP 1.1 e.v.p ,00 viario Expropiación pública programación AEDP 1.1 e.v.p , AEDP 1.1 e.v.p , Expropiación AEDP 1.1 e.v.p , Expropiación AAD 2.1 Urbano Valor del levantamiento de la a_20_(2) ,00 900,00 300, ,00 927, Ejecución directa "Artadi 2" Dotación por no consolidado carga dotacional y de la AAD 2.2 incremento de Ingresos derivados de la por incremento Residencial participación de la administración a_20_(2) ,00 300,00 150,00 926,00 313,50 a Ejecución directa "Zubiaurre 1" la actuación urbanística de la en las plusvalías generadas por la AAD 2.3 edificabilidad urbanización acción urbanística a_20_(2) ,00 300,00 150, ,00 313, Ejecución directa "Zubiaurre 2" AAI 3.1 "Langa Oeste" AAI 3.2 "Langa Este" Urbano Valor de Repercusión del suelo no consolidado Integrada Industrial urbanizado y de la participación b_10_(3)_ , , , ,00 768,75 b Ejecución directa por la Ingresos derivados de la de la administración en las urbanización actuación urbanística plusvalías generadas por la actividad Urbanizable Integrada Industrial b_10_(3)_ ,00 800,00 800, ,00 600,00 b Ejecución directa urbanística , , , , , Hipotesis de implementación de las previsiones del P.G.O.U. en un escenario normalizado 70% Estimación del valor total teniendo en cuenta el escenerio previsional
11 ANEXO II Coeficientes de ponderación Crieterios establecidos por el artículo 22.2 del Real Decreto 1492/2011 de 24 de Octubre de Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo Estudio Económico-Financiero del P.G.O.U. de Albiztur % % "K" Coef. Usos de la edificabilidad urbanística Vv i Vc i VRS i g b (1+g)*(1+b) Pond. s/r 1.800, ,85 318,58 1,00 a.20 Residencial de bajo desarrollo 18% 1,2844 b/r 600,00 438,62 28,52 0,09 8,85% s/r 900,00 411,21 297,45 0,93 b.10 Industrial 27% 1,2700 b/r 450,00 411,21-56,88-0,18 Usos de la edificabilidad urbanística a.20 Residencial de bajo desarrollo b.10 Industrial Cem I Ggc Bic Hp Tc Ogc 13,00% 6,00% 9,00% 6,00% 3,07% Vc i s/r 790,00 102,70 47,40 71,10 47,40 24, ,85 b/r 320,00 41,60 19,20 28,80 19,20 9,82 438,62 s/r 300,00 39,00 18,00 27,00 18,00 9,21 411,21 b/r 300,00 39,00 18,00 27,00 18,00 9,21 411,21 Concepto "g" Impuestos no recuperables 0,75% Gastos admón. de la promoción 3,10% Gastos financieros 2,00% Gastos de comercialización 3,00% 8,85% Diposición tranistoria única de la Orden ECO 805/2003 (b i ) Margen sin Tipo de inmueble (uso i ) financiación ni impuestos Viviendas primera residencia 18,00% Viviendas segunda residencia 24,00% Edificios de oficinas 21,00% Edificios comerciales 24,00% Eidificios industriales 27,00% Plazas de aparcamiento 20,00% Hoteles 22,00% Residencia de estudiantes y 3ª edad 24,00% Otros 24,00%
12 ANEXO III Valoración individual de los ámbitos urbanísticos Estudio Económico-Financiero del P.G.O.U. de Albiztur
13 A.A.I. 1.1 "Etarte Azpi" Actuación integrada Estudio Económico-Financiero del P.G.O.U. de Albiztur Clase de suelo: Calificación global: Urbano no consolidado por la urbanización Residencial Estimación del valor del suelo urbanizado y de la participación de la administración en las plusvalías generadas por la acción urbanística Edificabilidad ponderada total o del ncremento [m 2 (ep)] 3.048,00 Calificación pormenorizada Residencial de bajo desarrollo (a.20) /m 2 (t) Vv Vc m 2 (t) s/r 1.800, , ,00 b/r 600,00 438, ,00 Valores unitarios obtenidos conforme al art del R.D. 1492/2011 de 24 de Octubre por que se aprueba el Reglamento de valoraciones de Ley de Suelo 15 % del valor del suelo urbanizado Valor de venta (Vv) % gastos de la promoción (g) % beneficio de la promoción (b) Factor "K" de beneficios y gastos de la promoción [(1+g)*(1+b)] Valor de la construcción (Vc) Valor del suelo urbanizado VS = (Vv/K) - Vc ,85% 18,00% 1,
14 A.A.I. 1.2 "Aitzalde" Actuación integrada Estudio Económico-Financiero del P.G.O.U. de Albiztur Clase de suelo: Calificación global: Urbanizable Residencial Estimación del valor del suelo urbanizado y de la participación de la administración en las plusvalías generadas por la acción urbanística Edificabilidad ponderada total o del incremento [m 2 (ep)] 3.135,00 Calificación pormenorizada supuesta Residencial de bajo desarrollo (a.20) /m 2 (t) Vv Vc m 2 (t) s/r 1.800, , ,00 b/r 600,00 438, ,00 Valores unitarios obtenidos conforme al art del R.D. 1492/2011 de 24 de Octubre por que se aprueba el Reglamento de valoraciones de Ley de Suelo 15 % del valor del suelo urbanizado Valor de venta (Vv) % gastos de la promoción (g) % beneficio de la promoción (b) Factor "K" de beneficios y gastos de la promoción [(1+g)*(1+b)] Valor de la construcción (Vc) Valor del suelo urbanizado VS = (Vv/K) - Vc ,85% 18,00% 1,
15 A.A.D. 1.1 "Arandia" Actuación de dotación Clase de suelo: Calificación global: Urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad Residencial Estimación del valor de la carga dotacional por imposibilidad de cumplimiento de los estándares dotacionales previstos por el Decreto 123/2012 de 3 de Julio Superficie total de la actuación de dotación Aumento de la edificabilidad urbanística sobre rasante de la actuación de dotación Superficie de suelo para zonas verdes y espacios libres. Art. 6.1.a del Decreto 123/2012 de 3 de Julio del G.V. sobre estándares urbanísticos. A sustituir por una compensación económica, Superficie de suelo para dotaciones públicas (alternativa I). Art. 6.1.b.1 del Decreto 123/2012 de 3 de Julio del G.V. sobre estándares urbanísticos. A sustituir por una compensación económica. [5 m 2 (s)/25 m 2 (t)] Total superficie de suelo dotacional a sustituir por una compensación económica Edificabilidad ponderada del incremento de edificabilidad urbanística Valor del suelo urbanizado de la actuación de dotación Valor medio del suelo urbanizado de la actuación de dotación Estimación del valor del levantamiento de la carga dotacional 15,00% Supef. Parcela 673,00 m 2 (s) 300,00 m 2 (t) s/r 100,95 m 2 (s) 20,00% m 2 (t) s/r 60,00 m 2 (s) 160,95 m 2 (s) 313,50 m 2 (t) [a.20] ,56 /m 2 (s) Estimación del valor de la participación de la administración en las plusvalías generadas por la acción urbanística Incremento Edificabilidad VRS Calificación Coef. Ponderación Edif. Urbanística /m 2 % Valor (t) Pormenorizada Ponderada Particp. Particip. s/r b/r s/r b/r [a.20] a ,00 150,00 1,00 0,09 313,50 297,45 15,00% ,00 150,00 313,50
16 A.A.D. 1.2 "Ugartemendia" Actuación de dotación Clase de suelo: Calificación global: Urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad Residencial Estimación del valor de la carga dotacional por imposibilidad de cumplimiento de los estándares dotacionales previstos por el Decreto 123/2012 de 3 de Julio Superficie total de la actuación de dotación Aumento de la edificabilidad urbanística sobre rasante de la actuación de dotación Superficie de suelo para zonas verdes y espacios libres. Art. 6.1.a del Decreto 123/2012 de 3 de Julio del G.V. sobre estándares urbanísticos. A sustituir por una compensación económica, Superficie de suelo para dotaciones públicas (alternativa I). Art. 6.1.b.1 del Decreto 123/2012 de 3 de Julio del G.V. sobre estándares urbanísticos. A sustituir por una compensación económica. [5 m 2 (s)/25 m 2 (t)] Total superficie de suelo dotacional a sustituir por una compensación económica Edificabilidad ponderada del incremento de edificabilidad urbanística Valor del suelo urbanizado de la actuación de dotación Valor medio del suelo urbanizado de la actuación de dotación Estimación del valor del levantamiento de la carga dotacional 15,00% Supef. Parcela 1.086,00 m 2 (s) 300,00 m 2 (t) s/r 162,90 m 2 (s) 20,00% m 2 (t) s/r 60,00 m 2 (s) 222,90 m 2 (s) 313,50 m 2 (t) [a.20] ,87 /m 2 (s) Estimación del valor de la participación de la administración en las plusvalías generadas por la acción urbanística Incremento Edificabilidad VRS Calificación Coef. Ponderación Edif. Urbanística /m 2 % Valor (t) Pormenorizada Ponderada Particp. Particip. s/r b/r s/r b/r [a.20] a ,00 150,00 1,00 0,09 313,50 297,45 15,00% ,00 150,00 313,50
17 A.A.D. 1.3 "Iriarte" Actuación de dotación Clase de suelo: Calificación global: Urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad Residencial Estimación del valor de la carga dotacional por imposibilidad de cumplimiento de los estándares dotacionales previstos por el Decreto 123/2012 de 3 de Julio Superficie total de la actuación de dotación Aumento de la edificabilidad urbanística sobre rasante de la actuación de dotación Superficie de suelo para zonas verdes y espacios libres. Art. 6.1.a del Decreto 123/2012 de 3 de Julio del G.V. sobre estándares urbanísticos. A sustituir por una compensación económica, Superficie de suelo para dotaciones públicas (alternativa I). Art. 6.1.b.1 del Decreto 123/2012 de 3 de Julio del G.V. sobre estándares urbanísticos. A sustituir por una compensación económica. [5 m 2 (s)/25 m 2 (t)] Total superficie de suelo dotacional a sustituir por una compensación económica Edificabilidad ponderada del incremento de edificabilidad urbanística Valor del suelo urbanizado de la actuación de dotación Valor medio del suelo urbanizado de la actuación de dotación Estimación del valor del levantamiento de la carga dotacional 15,00% Supef. Parcela 3.394,00 m 2 (s) 700,00 m 2 (t) s/r 509,10 m 2 (s) 20,00% m 2 (t) s/r 140,00 m 2 (s) 649,10 m 2 (s) 720,70 m 2 (t) [a.20] ,16 /m 2 (s) Estimación del valor de la participación de la administración en las plusvalías generadas por la acción urbanística Incremento Edificabilidad VRS Calificación Coef. Ponderación Edif. Urbanística /m 2 % Valor (t) Pormenorizada Ponderada Particp. Particip. s/r b/r s/r b/r [a.20] a ,00 230,00 1,00 0,09 720,70 297,45 15,00% ,00 230,00 720,70
18 A.A.D. 1.4 "Mitxena" Actuación de dotación Clase de suelo: Calificación global: Urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad Residencial Estimación del valor de la carga dotacional por imposibilidad de cumplimiento de los estándares dotacionales previstos por el Decreto 123/2012 de 3 de Julio Superficie total de la actuación de dotación Aumento de la edificabilidad urbanística sobre rasante de la actuación de dotación Superficie de suelo para zonas verdes y espacios libres. Art. 6.1.a del Decreto 123/2012 de 3 de Julio del G.V. sobre estándares urbanísticos. A sustituir por una compensación económica, Superficie de suelo para dotaciones públicas (alternativa I). Art. 6.1.b.1 del Decreto 123/2012 de 3 de Julio del G.V. sobre estándares urbanísticos. A sustituir por una compensación económica. [5 m 2 (s)/25 m 2 (t)] Total superficie de suelo dotacional a sustituir por una compensación económica Edificabilidad ponderada del incremento de edificabilidad urbanística Valor del suelo urbanizado de la actuación de dotación Valor medio del suelo urbanizado de la actuación de dotación Estimación del valor del levantamiento de la carga dotacional 15,00% Supef. Parcela 692,00 m 2 (s) 300,00 m 2 (t) s/r 103,80 m 2 (s) 20,00% m 2 (t) s/r 60,00 m 2 (s) 163,80 m 2 (s) 313,50 m 2 (t) [a.20] ,76 /m 2 (s) Estimación del valor de la participación de la administración en las plusvalías generadas por la acción urbanística Incremento Edificabilidad VRS Calificación Coef. Ponderación Edif. Urbanística /m 2 % Valor (t) Pormenorizada Ponderada Particp. Particip. s/r b/r s/r b/r [a.20] a ,00 150,00 1,00 0,09 313,50 297,45 15,00% ,00 150,00 313,50
19 A.E.D.P. en el A.U. 1 "Erdigunea 1" Actuaciones de expropiación en el dominio púbico para la ejecución de dotaciones Estudio Económico-Financiero del P.G.O.U. de Albiztur Clase de suelo: Calificación global: Urbano Sistemas generales Area de Actuación Ambito de expropiación Superficie Valor del suelo Coste Estimado Ejecución (IVA 21 % Incluido) Suelo + Ejecuc. AEDP 1.1 e.v.p , AEDP 1.1 e.v.p , AEDP 1.1 e.v.p , AEDP 1.1 e.v.p , AEDP 1.1 e.v.p , AEDP 1.1 e.v.p , AEDP 1.1 e.v.p , AEDP 1.1 e.v.p , , Programación 2014/2022 Valor del suelo urbanizado de la edificabilidad urbanística prevista por el P.G.O.U. Total superficie, parcela/aai/aad Valor medio del m 2 de suelo urbanizado Coste estimado de urbanización por m 2 de suelo 100% ,00 92,50 90,00
20 A.A.D. 2.1 "Artadi 2" Actuación de dotación Clase de suelo: Calificación global: Urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad Residencial Estimación del valor de la carga dotacional por imposibilidad de cumplimiento de los estándares dotacionales previstos por el Decreto 123/2012 de 3 de Julio Superficie total de la actuación de dotación Aumento de la edificabilidad urbanística sobre rasante de la actuación de dotación Superficie de suelo para zonas verdes y espacios libres. Art. 6.1.a del Decreto 123/2012 de 3 de Julio del G.V. sobre estándares urbanísticos. A sustituir por una compensación económica, Superficie de suelo para dotaciones públicas (alternativa I). Art. 6.1.b.1 del Decreto 123/2012 de 3 de Julio del G.V. sobre estándares urbanísticos. A sustituir por una compensación económica. [5 m 2 (s)/25 m 2 (t)] Total superficie de suelo dotacional a sustituir por una compensación económica Edificabilidad ponderada del incremento de edificabilidad urbanística Valor del suelo urbanizado de la actuación de dotación Valor medio del suelo urbanizado de la actuación de dotación Estimación del valor del levantamiento de la carga dotacional 15,00% Supef. Parcela 3.702,00 m 2 (s) 900,00 m 2 (t) s/r 555,30 m 2 (s) 20,00% m 2 (t) s/r 180,00 m 2 (s) 735,30 m 2 (s) 927,00 m 2 (t) [a.20] ,48 /m 2 (s) Estimación del valor de la participación de la administración en las plusvalías generadas por la acción urbanística Incremento Edificabilidad VRS Calificación Coef. Ponderación Edif. Urbanística /m 2 % Valor (t) Pormenorizada Ponderada Particp. Particip. s/r b/r s/r b/r [a.20] a ,00 300,00 1,00 0,09 927,00 297,45 15,00% ,00 300,00 927,00
21 A.A.D. 2.2 "Zubiaurre 1" Actuación de dotación Clase de suelo: Calificación global: Urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad Residencial Estimación del valor de la carga dotacional por imposibilidad de cumplimiento de los estándares dotacionales previstos por el Decreto 123/2012 de 3 de Julio Superficie total de la actuación de dotación Aumento de la edificabilidad urbanística sobre rasante de la actuación de dotación Superficie de suelo para zonas verdes y espacios libres. Art. 6.1.a del Decreto 123/2012 de 3 de Julio del G.V. sobre estándares urbanísticos. A sustituir por una compensación económica, Superficie de suelo para dotaciones públicas (alternativa I). Art. 6.1.b.1 del Decreto 123/2012 de 3 de Julio del G.V. sobre estándares urbanísticos. A sustituir por una compensación económica. [5 m 2 (s)/25 m 2 (t)] Total superficie de suelo dotacional a sustituir por una compensación económica Edificabilidad ponderada del incremento de edificabilidad urbanística Valor del suelo urbanizado de la actuación de dotación Valor medio del suelo urbanizado de la actuación de dotación Estimación del valor del levantamiento de la carga dotacional 15,00% Supef. Parcela 926,00 m 2 (s) 300,00 m 2 (t) s/r 138,90 m 2 (s) 20,00% m 2 (t) s/r 60,00 m 2 (s) 198,90 m 2 (s) 313,50 m 2 (t) [a.20] ,70 /m 2 (s) Estimación del valor de la participación de la administración en las plusvalías generadas por la acción urbanística Incremento Edificabilidad VRS Calificación Coef. Ponderación Edif. Urbanística /m 2 % Valor (t) Pormenorizada Ponderada Particp. Particip. s/r b/r s/r b/r [a.20] a ,00 150,00 1,00 0,09 313,50 297,45 15,00% ,00 150,00 313,50
22 A.A.D. 2.3 "Zubiaurre 2" Actuación de dotación Clase de suelo: Calificación global: Urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad Residencial Estimación del valor de la carga dotacional por imposibilidad de cumplimiento de los estándares dotacionales previstos por el Decreto 123/2012 de 3 de Julio Superficie total de la actuación de dotación Aumento de la edificabilidad urbanística sobre rasante de la actuación de dotación Superficie de suelo para zonas verdes y espacios libres. Art. 6.1.a del Decreto 123/2012 de 3 de Julio del G.V. sobre estándares urbanísticos. A sustituir por una compensación económica, Superficie de suelo para dotaciones públicas (alternativa I). Art. 6.1.b.1 del Decreto 123/2012 de 3 de Julio del G.V. sobre estándares urbanísticos. A sustituir por una compensación económica. [5 m 2 (s)/25 m 2 (t)] Total superficie de suelo dotacional a sustituir por una compensación económica Edificabilidad ponderada del incremento de edificabilidad urbanística Valor del suelo urbanizado de la actuación de dotación Valor medio del suelo urbanizado de la actuación de dotación Estimación del valor del levantamiento de la carga dotacional 15,00% Supef. Parcela 1.321,00 m 2 (s) 300,00 m 2 (t) s/r 198,15 m 2 (s) 20,00% m 2 (t) s/r 60,00 m 2 (s) 258,15 m 2 (s) 313,50 m 2 (t) [a.20] ,59 /m 2 (s) Estimación del valor de la participación de la administración en las plusvalías generadas por la acción urbanística Incremento Edificabilidad VRS Calificación Coef. Ponderación Edif. Urbanística /m 2 % Valor (t) Pormenorizada Ponderada Particp. Particip. s/r b/r s/r b/r [a.20] a ,00 150,00 1,00 0,09 313,50 297,45 15,00% ,00 150,00 313,50
Julio 1999 El valor de los suelos no desarrollados Antonio Buj Ramo Jefe de la Unidad de Valoraciones Ayuntamiento de Zaragoza Los métodos de valoración están basados en general en la comparación de los
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 artículo 22
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