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Timestamp: 2018-12-13 09:47:31+00:00

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Corte di Cassazione, sezione II, sentenza del 22 agosto 2012, n. 14608. I condomini sono comproprietari dell'area destinata a parcheggio anche se ciò non è previsto nell’atto di compravendita - Renato D'Isa
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Corte di Cassazione, sezione II, sentenza del 22 agosto 2012, n. 14608. I condomini sono comproprietari dell’area destinata a parcheggio anche se ciò non è previsto nell’atto di compravendita
Sentenza del 22 agosto 2012, n. 14608
Con atto di citazione notificato il 28-12-1987 AA,GP, GP, MD, DL, AG, AG, WZ, ST, RP, FA (nella qualità di rappresentante dell’istituto, AR ), AD, (GN, AN ed OS , premesso di essere proprietari di unità immobiliari comprese nell’edificio sito in Messina, … assumevano che la società costruttrice – P. s.n.c., pur avendo destinato a parcheggio nel progetto di costruzione approvato dalle autorità amministrative, in osservanza dell’art. 18 L. n. 765/1967, l’intero piano cantinato, aveva contestato non solo il rientro di tale area tra le parti comuni dell’edificio, e dunque il diritto di comproprietà ”pro indiviso” di essi condomini su di essa, ma anche il diritto dei condomini di utilizzarla a parcheggio; in concreto la suddetta società aveva locato per uso diverso l’area in questione dapprima al C. I. e poi all’Università di (…).
Intervenivano poi volontariamente in giudizio OA ed AA , anch’essi proprietari di unità immobiliari nell’edificio in questione, i quali aderivano alle domande attrici.
Deve poi aggiungersi che la rilevata inammissibilità del suddetto ricorso non può ritenersi superata dalla avvenuta proposizione da parte degli stessi ricorrenti di un secondo ricorso notificato il 14-8- 2006 (R.G. n. 23590/2006), allorché la società P. aveva già notificato ad essi in data 12-5-2006 il proprio ricorso per cassazione (R.G. n. 15768/2006); infatti l’impugnazione proposta per prima assume caratteri ed effetti di impugnazione principale e determina la costituzione del procedimento, nel quale debbono confluire, con natura ed effetti di impugnazioni incidentali, le successive impugnazioni proposte contro la medesima sentenza dalle altre parti soccombenti, con la conseguenza che il ricorso per cassazione, validamente ed autonomamente proposto dopo che altro ricorso sia stato già notificato ad iniziativa della controparte, si converte, riunito a questo, in ricorso incidentale, sempre che siano stati rispettati i relativi termini (vedi tra le più recenti in tal senso Casso 13-12-2011 n. 26723), mentre nella fattispecie il termine di giorni quaranta decorrente dalla notifica del ricorso della società P. non è stato osservato, cosicché il ricorso è inammissibile; quanto finora rilevato riguarda tutti i ricorrenti ad eccezione di O S, per il quale l’inammissibilità di tale secondo ricorso discende dalla diversa considerazione che, avendo egli già validamente proposto un primo ricorso, la avvenuta consumazione del diritto di impugnazione esclude che egli potesse reiterare i motivi già prospettati mediante la proposizione di un successivo ricorso incidentale.
Tanto premesso, e venendo all’esame del ricorso di cui al R. G. n. 15020/2006, si rileva che lo S. con il primo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione dell’art. 18 della L. 6-8- 1967 n. 765 nonché omessa motivazione, censura la sentenza impugnata per aver rigettato la domanda dell’esponente sostenendo che la legge ora menzionata impone soltanto un vincolo di destinazione di natura pubblicistica limitatamente all’uso degli spazi destinati a garage, e non già la cessione in proprietà di dette aree; in tal modo la Corte territoriale ha completamente ignorato la “causa petendi” dedotta dagli attori nel giudizio di primo grado, ovvero la mancanza di una dichiarazione di riserva di proprietà nei singoli atti di vendita da parte della società venditrice; pertanto gli esponenti non avevano invocato un diritto di proprietà sull’area destinata a parcheggio in virtù della legge sopra richiamata, bensì sul presupposto del trasferimento dell’area stessa realizzatosi con l’atto di acquisto, dove non era stata prevista l’esclusione della proprietà di essa in favore della venditrice.
Orbene, premesso che è pacifico che la domanda introdotta nel giudizio di primo grado dai singoli condomini del Condominio di via (…) in Messina aveva ad oggetto il rivendicato diritto degli attori di comproprietà “pro indivisa” sul piano cantinato, come emerge dalla stessa narrativa della sentenza impugnata, si rileva che l’indagine in proposito svolta dalla Corte territoriale si rivela erronea e quindi inadeguata a fornire una risposta corretta sul piano logico – giuridico alla suddetta pretesa.
Venendo quindi all’esame del ricorso della società P. (R.G. n. 15768/2006), si rileva che con l’unico motivo articolato quest’ultima, denunciando violazione e falsa applicazione dell’art. 18 della L. n. 765/1967 – 196 – 61 – 191 e 356 c.p.c. nonché vizio di motivazione, censura la sentenza impugnata per aver errato nella determinazione dell’area destinata a parcheggio spettante alle controparti a causa della mancata considerazione degli altri proprietari di unità immobiliari siti nello stesso stabile condominiale diversi da quelli che avevano promosso il giudizio; invero il giudice di appello ha recepito gli accertamenti effettuati dal CTU il quale, dopo aver verificato una superficie effettiva del piano cantinato da destinare a parcheggio stimandola in mq. 659,35, nell’attribuzione di questa non ha assolutamente considerato le botteghe poste al piano terra di proprietà della società esponente per una estensione di oltre 600 mq.; inoltre, contrariamente a quanto ritenuto dal CTU, non vi era alcuna area residua del cantinato da adibire a parcheggio per le botteghe poste al piano terra di proprietà della società P..; in tal modo era stata attribuita alle controparti una superficie di cantinato ben maggiore di quella attribuibile ai sensi dell’art. 18 della L. n. 765/1967, ledendo il pari diritto al parcheggio “pro quota” dei proprietari diversi dalle controparti che, per la loro medesima veste di comproprietari, avevano lo stesso diritto “pro quota” di costoro.
Riunisce i ricorsi, dichiara inammissibili il ricorso di cui al R.G. n. 15020/2006, fatta eccezione per il ricorrente S, i ricorsi incidentali di cui al R.G. nn. 19435 – 28201 – 16937 e 23590/2006, accoglie il primo motivo del ricorso di cui al R.G. n. 15020/2006 limitatamente al ricorrente S , dichiara assorbito il secondo motivo di ricorso ed il ricorso di cui al R.G. n. 15768/2006, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Messina.
Depositata in Cancelleria il 22.08.2012

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