Source: https://wohntreu.de/immobilienmakler/aufgaben-eines-immobilienmaklers
Timestamp: 2019-10-15 17:02:05+00:00

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ᐅ Aufgaben eines Immobilienmaklers | Gäu Immobilien ®
1. Wer kann Immobilienmakler werden?
2. Wie erkennt man einen professionellen Makler?
2.1 Formale Voraussetzungen, um zu makeln
2.2 Freizeit-Makler als Rechtsrisiko
3. Bedenklicher Trend: Makler, die keine Erlaubnis erhalten würden
4. Welche Aufgaben übernimmt Ihr Immobilienmakler für Sie?
4.1 Die Informationsfunktion
4.5 Freizeit-Makler als Rechtsrisiko
4.6 Leistungsbereiche
5. Leitbild des gewissenhaften Maklers
5.1 Erfolgsprinzip
5.2 Entscheidungsfreiheit
5.3 Interessenidentität
6. Wie kommen Immobilienmakler zu Aufträgen?
6.1 Aktive und passive Akquise
6.2 Die Zielgruppe erarbeiten
7. Maklerauftritt
7.1 Webseite
7.2 Werbewirkung
7.3 Werbeerfolgsanalyse
8. Vertragsvermittlung und Vertragsvorbereitung
8.1 Vermittlungsmethoden
8.2 Interessenvertretung
8.3 Formvorschriften
9. Inhalte des Kaufvertrages
9.1 Aufschiebende Bedingungen
9.2 Besitzübergang vs. Eigentumsübergang
9.3 Vertragsparteien
10. Rechtsgrundlagen des Maklergeschäfts: Maklerprovision und Maklervertrag
10.1 Nachweis oder Vermittlung
10.2 Hauptvertrag
10.3 Ursachenzusammenhang
10.4 Provisionshöhe
10.5 Vertragsformulare
10.6 Wirksame und unwirksame Vertragsbedingungen
10.7 Einfacher und qualifizierter Alleinauftrag
10.7.1 Individualvereinbarung
11. Verwirkung des Provisionsanspruchs
12. Etwaiges Provisionsverbot bei der Vermietung
12.1 Weitere Beschränkungen für Wohnraum-Makler bei der Vermietung
Die beruflichen Voraussetzungen zur Ausübung einer Tätigkeit als Immobilienmakler sind geprägt durch den Grundsatz der Gewerbefreiheit. Leider erfordert diese in Deutschland aktuell keinerlei spezielle fachliche Zugangsvoraussetzung für Makler.
Wir bei Gäu Immobilien sichern die Qualität unserer Beratung durch Prüfungen bei der IHK und Fortbildungen ab. Wir sind daher nicht einverstanden, dass die Hürden, um in Deutschland als Immobilienmakler tätig zu sein, aktuell eher niedrig sind. Im Rahmen unserer Verbandsarbeit setzen wir uns seit Jahren vehement dafür ein, fachliche Eignungsprüfungen für Immobilienmakler flächendeckend verpflichtend zu machen.
Unser Selbstverständnis als Qualitätsmakler bringt es mit sich, dass bei Gäu Immobilien im eigenen Haus selbst umgesetzt wird, was wir allenthalben einfordern. Daher absolvieren wir freiwillige Prüfungen und regelmäßige Fortbildungen.
Immobilien erfordern Zuverlässigkeit und Akribie. Sie erfordern geprüftes Fachwissen, um alle Beteiligten auf Augenhöhe zu beraten.
Wir möchten Sie stets mit dem aktuellsten Wissensstand ausstatten.
Daher pflegen und legen wir besonderen Wert auf unser Fachwissen, das wir transparent halten.
Da unsere Leidenschaft seit über zehn Jahren Immobilienthemen gilt, lesen und schreiben wir von Herzen gerne und veröffentlichen unser Wissen an dieser Stelle regelmäßig.
Der Gesetzgeber hat die Gewerbeordnung derart gestaltet, dass die Interessen der Verbraucher gewahrt werden. Daher haben die gewerblichen Vorschriften des § 34c Gewerbeordnung (GewO), die Makler zwingend zu befolgen haben, Verbraucherschutz-Charakter.
Verbraucher im Sinne des Gesetzgebers sind jedoch in diesem Fall streng interpretiert nur diejenigen Personengruppen, die eine Immobilie mieten, erwerben oder als Bauherr privat errichten möchten.
Als Immobilienverkäufer sind Sie, verehrte Immobilieneigentümer/innen, per se vom Gesetzgeber leider nicht als besonders schützenswert eingestuft.
Es obliegt also Ihnen, sich ein genaues Bild von den Beweggründen Ihres Maklers zu machen und stets wachsam zu sein. Schließlich geht es um hohe Sachwerte.
Einen professionellen Immobilienmakler erkennen Sie daran, dass Sie stets spüren, dass Ihr Makler sich in Ihre Situation hineinversetzen kann und Chancen, aber auch Risiken, transparent kommuniziert. Vor, während und nach der Vermarktung.
Gäu Immobilien verfolgt seit Jahren eine Strategie der klaren Kommunikation, insbesondere auch, was die Maklerprovision angeht.
Vielleicht haben Sie schon einmal die Aussage gehört, dass nur ein minutiös arbeitender Makler sein könne, wer auch vom Verkäufer Provision verlange.
Wir sehen dies nicht so und möchten mit Nachdruck widersprechen!
Als Qualitätsmakler haben wir unsere Fixkosten unter Kontrolle. So erklärt sich, dass wir unsere Maklerprovision lediglich gegenüber dem Verbraucher, dem Käufer, erheben.
Gespräche finden am besten direkt in der Immobilie statt. Schließlich möchten wir Sie und Ihre Immobilie vom ersten Moment an gemeinsam kennenlernen.
Wir selbst haben nur ein kleines Büro. Und Sie dafür keine Verkäuferprovision.
Immobilienmakler benötigen formal die Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Erteilt wird diese durch die zuständige Gewerbebehörde auf Kreisebene. Voraussetzung hierfür sind die für den Betrieb erforderliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. Geordnete Vermögensverhältnisse liegen laut Gesetzgeber vor, sofern der Antragsteller sich nicht in einem Insolvenzverfahren befindet oder im „Schuldnerverzeichnis“ geführt wird.
Außerdem muss die Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt vorliegen, die bescheinigt, dass Steuern pünktlich und vollständig bezahlt worden sind.
Zuverlässigkeit im Sinne des Gesetzes ist gegeben, sofern der Makler als Antragsteller keine Verbrechen oder Vermögensdelikte begangen hat. Auch dürfen keine sonstigen Merkmale von Unzuverlässigkeit feststellbar sein. Letztere beinhalten vor allem Steuerhinterziehung, eine frühere Gewerbeuntersagung oder die Nichtabführung von Sozialversicherungsbeiträgen.
Erstaunlicherweise gewährt der Gesetzgeber Hobby- und Nebenher-Maklern die Maklertätigkeit auch ohne Erlaubniserteilung nach § 34c GewO.
Ein unerfahrener Makler kann einem Verkäufer jedoch aktiven Schaden zufügen, indem er keine verkaufspreisfördernde Beratung durchführt und bauliche, steuerliche und juristische Aspekte übersieht.
Lassen Sie sich daher die Erlaubniserteilung nach § 34c GewO vorlegen, um ihr Risiko zu reduzieren, an einen ungeeigneten Makler zu gelangen
Eine geordnete, gewerbliche Tätigkeit ist die Grundlage des seriösen Maklers.
Diese liegt nur dann vor, wenn die Tätigkeit nachhaltig und mit Gewinnerzielungsabsicht erfolgt. Ein seriöses Maklerunternehmen muss ein Gewerbe zwingend ordnungsgemäß anmelden, bevor es die Tätigkeit aufnimmt. Auch diese Anmeldung ist überprüfbar.
Sie kann entzogen werden, sollten die oben genannten Voraussetzungen zur Berufsausübung nicht mehr gegeben sein.
§ 29 GewO regelt die Überwachung als behördliche Nachschau durch die Erlaubnisbehörde. Hiermit kann die Behörde prüfen, ob alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften durch den Gewerbebetrieb eingehalten werden.
Größere Maklerfirmen verursachen im täglichen Betrieb oftmals hohe Kosten und sparen daher mitunter gerne am Personal.
Die Inhaber lassen sich in vielen Fällen die Erlaubnis „auf die Firma”, also für das Unternehmen, erteilen.
Hierbei wird jedoch lediglich der Geschäftsführer nach den o.g. Kriterien geprüft.
Bedenklicherweise eröffnet ein solches Vorgehen jedoch die Möglichkeit, die gesetzlichen Anforderungen an die einzelne Person als Makler zu umgehen.
Im alltäglichen Betrieb werden somit oftmals Mitarbeiter als Makler eingesetzt, die an sich bei einem Antragsverfahren ggf. keine Erlaubnis erhalten hätten, weil sie schlicht nicht über Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse verfügen.
Hätten diese Mitarbeiter den Antrag auf Erlaubniserteilung für sich selbst direkt bei der Behörde gestellt, wäre ihnen diese unter Umständen also nie erteilt worden.
So segeln und makeln viele Maklerfirmen jedoch mit Mitarbeitern unter dem Radar und hoffen darauf, dass Sie, verehrte Immobilieneigentümer/innen, keine unangenehmen Fragen stellen.
Wir ermuntern Sie und raten Ihnen, genau diese Fragen zu stellen!
Somit lässt sich festhalten, dass es an Ihnen als Verkäufer und Immobilieneigentümern liegt, sich vorab genau zu vergewissern, ob der um Ihr Vertrauen werbende Makler dieses tatsächlich verdient.
Lassen Sie sich die oben genannten Nachweise zeigen!
Fordern Sie diese ein, es ist Ihr Recht und Ihre Pflicht, genau zu prüfen, wem Sie Ihre Vermögenswerte zur Vermittlung anvertrauen.
Mit der Einwertung der Immobilie, der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés und dem Organisieren von Besichtigungsterminen hat ein Makler lediglich die Basis gelegt.
Als Makler haben wir per Gesetz darüber hinaus eine Informations-, Vermittlungs- und Beratungsfunktion zu erfüllen.
Wir sind aktive Vermittler von Verträgen zwischen den Parteien.
Jedoch sind Makler selbst keine Marktpartei, sondern verpflichtet, Informationen über konkrete Nachweise zu erbringen.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) beschreibt die Informationsfunktion des Maklers als „Nachweis von Vertragsabschlussgelegenheiten“.
Hierzu gehören sowohl der Objektnachweis als auch der Interessentennachweis
Beim Objektnachweis wird Kaufinteressenten ein Objekt genannt.
Beim Interessentennachweis nennt der Makler dem Verkäufer Interessenten für das angebotene Objekt.
Der Immobilienmakler berichtet sowohl dem Kaufinteressenten als auch dem Verkäufer über das Interesse der anderen Vertragspartei.
Die Informationspflichten gegenüber Interessenten findet man explizit in § 11 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Wir informieren Interessenten ausführlich bezüglich der Objektmerkmale, Angebotsbedingungen des Objekts und der Makler-Vertragsbedingungen.
Objektmerkmale sind neben dem Preis unter anderem die Lage sowie die Größe des Grundstücks. Desweiteren auch Zustand, Alter und Ausstattung.
Der Miet- oder Kaufpreis wird in den Objekt-Angebotsbedingungen niedergeschrieben.
Die Makler-Vertragsbedingungen wiederum enthalten Informationen bezüglich der Provision und Laufzeit des Vertrags.
Das umfassende Exposé ist das Mittel der Wahl, um den Informationspflichten nachzukommen.
Hingegen runden bei vermieteten Objekten Informationen zu bestehenden Mietverträgen, Mieteinnahmen sowie Kosten für die Bewirtschaftung das Informationspaket ab.
Solch sensible Informationen werden in der Regel erst im zweiten Schritt und in nicht-öffentlicher Form an die Interessenten übermittelt.
Makler müssen die gesetzliche Aufklärungspflicht gegenüber ihren Kunden erfüllen. Der Auftraggeber muss über alle Umstände aufgeklärt werden, die für den Vertragsabschluss relevant sind. Stets natürlich vorausgesetzt, der Makler ist selbst in Kenntnis über diese Umstände.
Hierbei muss unterschieden werden, in welchen Fällen die Information für JEDEN Interessenten wichtig ist und in welchen Fällen sich die Aufklärungspflicht des Maklers nur durch dessen Wissen um die näheren Umstände ergibt.
Sofern eine Autobahn-Trasse in der Nähe eines Grundstücks gebaut werden soll, ist davon auszugehen, dass diese Information für alle Interessenten von entscheidender Bedeutung bei der Kaufentscheidung ist.
Bei der Vermietung eines Ladengeschäfts erfährt der Makler, dass der Interessent einen Teil des Ladens als Bar nutzen möchte. Der Makler weiß, dass in diesem Geschäft keine Gaststätte betrieben werden kann. Daher muss er den Interessenten nun im Gegenzug aufklären.
Die Aufklärungspflicht ergibt sich in diesem Fall erst während des Gesprächs zwischen Immobilienmakler und Interessent, da dieser auf seine speziellen Pläne hinweist.
Der Makler ist verpflichtet, den Verkäufer zu informieren, wenn man erfährt, dass ein Käufer den vorgesehenen Kaufpreis auch mit Fremdmitteln nicht aufbringen können wird.
Aufklärungspflicht herrscht bspw. auch, wenn der Makler von einem Kaufinteressenten erfährt, dass dieser das vermietete Objekt selbst bewohnen und Eigenbedarf anmelden möchte.
Ein kompetenter Makler wird den Interessenten in diesem Fall auf die besonderen Kündigungssperrfristen hinweisen.
Das Moderieren der Verhandlungen zwischen Verkäufer und Interessenten dient dem erfolgreichen Vertragsabschluss. Der Makler erfüllt hier eine aktive Vermittlungsfunktion.
Dies funktioniert jedoch selbstverständlich nur unter der Voraussetzung, dass er sich vorher umfassend mit den Wünschen und Vorstellungen der Vertragspartner befasst hat.
Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, benötigen Immobilienmakler tiefgehende Kenntnisse der Marktsituation.
Fundiertes Wissen über Vertragsrecht und die finanziellen Konsequenzen ist für seriöse Makler Standardrepertoire.
Durch Beschaffung von für den Kauf notwendigen Unterlagen, z. B. Plankopien, Grundbuchauszügen usw. (Betreuungsleistungen) beschleunigt der Makler den Verkauf. Die effiziente und ausführliche Organisation von Objektbesichtigungen trägt ebenso dazu bei.
Als Service hat er anstelle von Sammelbesichtigungen stets eine Einzelbesichtigung der zu
vermittelnden Immobilie geplant. Im Rahmen der Beratungsleistungen will er ein Flächenberechnungsangebot nach den Flächenberechnungsmethoden MF-B (Büro) und MF-H (Handelsraum) anbieten, um damit eindeutige Flächendefinitionen für einen etwaigen Mietvertrag zur Verfügung stellen zu können. Im Betreuungsbereich will er die jeweils nötigen Unterlagen bei den Notariaten Behörden, zu denen er einen guten Kontakt hat, besorgen.
Rechtlich gehört die Beratung zwar nicht zu den typischen Maklerleistungen. Zu diesen gehört im Standardfall lediglich die Vermittlung.
Beratungsleistungen können aber vertraglich festgelegt oder freiwillig durch den Makler als Zusatzleistung angeboten werden.
Die Voraussetzung für die Beratungsfunktion ist das Vorhandensein von Detailkenntnissen seitens des Maklers, um den Kunden objektiv das Pro und Contra seiner Entscheidung zu erläutern. Die Beratungstätigkeit eines Maklers hat jedoch ihre gesetzliche Grenzen.
Eine verbindliche Steuer- oder Rechtsberatung darf ein Makler nicht erteilen. In der Regel wird ein professioneller Makler en passant Hinweise auf steuerliche und rechtliche Sachverhalte geben und zur Beratung befugte Ansprechpartner nennen können.
Im Einzelfall können solche Hinweise im Zusammenhang mit der Vermittlung sogar zur Pflicht werden, wenn es z.B. um Themen wie Vorkaufsrecht, Genehmigungserfordernisse oder die Grunderwerbsteuerpflicht geht.
Makler, die fundiertes Wissen im Bereich Versicherungen haben, sollten beachten, dass der Makler nicht als “Versicherungsberater” auftritt und keinerlei Beratungsleistungen erbringen darf, die in den §34e GewO fallen.
Unter Beratungsleistungen fallen zudem wirtschaftliche Fragestellungen wie Rentabilität oder Fragen der Finanzierung. Auch hier kann und sollte ein seriöser Makler bei der Orientierung behilflich sein, jedoch klarstellen, dass es sich hierbei nicht um rechtssichere Auskünfte, sondern aus der Erfahrung gewonnene Einschätzungen handelt.
Zu den Leistungsbereichen eines Maklers gehören die Märkte, auf denen er agiert.
Zu den regionalen Marktbereichen gehören:
der Markt für gewerbliche Räume (bspw. Büroflächen, Ladenlokale, Lagerhallen)
der Markt für Grundstücke
der Markt für Wohnobjekte
der Markt für Anlageobjekte
der Markt für Hotels
der Markt für Industriebetriebe und Unternehmen
der Markt für Spezialimmobilien des überregionalen Marktes
Gäu Immobilien ist Ihr auf Wohnimmobilien spezialisierter Qualitätsmakler.
Je qualitätsorientierter der Maklerbetrieb ist, desto eher wird er auf einen oder einige wenige dieser Märkte spezialisiert sein.
Manche Maklerbetriebe bieten weitergehende Leistungen an, um möglichen konjunkturellen Schwankungen und gesetzgeberischen Änderungen weniger ausgesetzt zu sein.
Sie bieten beispielsweise einen Hausverwaltungsservice mit an oder gründen eine weitere Firma zum Zwecke der Hausverwaltung, die zu verhältnismäßig sicheren laufenden
Einnahmen führen.
Wir sehen diese Defokussierung und Vermischung der Interessen kritisch.
Ein Hausverwalter sollte neutral agieren und Häuser gewissenhaft verwalten.
Wer seine Kenntnis über die WEG und die Informationen der Eigentümerversammlung jedoch nutzt, um Maklerleistungen zu verkaufen, produziert Interessenkonflikte und arbeitet mit Geschmäckle.
Wir ermuntern Sie daher, diese Doppeltätigkeiten als Hausverwalter und Makler zu hinterfragen.
Handelt es sich nun um einen Hausverwalter, der makelt, oder um einen Makler, der Häuser verwaltet?
Es ist unseres Erachtens nach klar, dass eine solche Konstellation Ihnen und Ihren Sachwerten nicht gerecht werden kann, denn Sie haben als Eigentümer die volle Aufmerksamkeit Ihres Maklers verdient.
Aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) lässt sich wie beschrieben genau ableiten, was einen gewissenhaften Makler ausmacht.
Neben dem gesetzlichen Leitbild gibt es jedoch weitere Aspekte, die diesen ausmachen.
Wir Gäu Immobilienmakler sind den Gesetzen des gesunden Menschenverstandes, der Treue und des Anstandes verpflichtet.
Das Feedback unserer Kunden uns unsere Referenzen prägen unser Verhalten.
Um die Leitbilder des seriösen Maklers zu definieren, muss man sich mit seinen Prinzipien beschäftigen.
Makler werden nicht für den Einsatz ihrer Kosten und Zeit bezahlt.
Sondern für das erfolgreiche Anbahnen und letztendlich das Zustandekommen eines rechtskräftigen Kaufvertrages!
Sie schulden insofern ein Werk: das notariell beurkundete Vertragswerk.
Dies wird durch das Erfolgsprinzip gewährleistet.
Nach §652 BGB kann nur dann eine Provision in Rechnung gestellt werden, wenn der Vermittler den Vertrag selbst vermittelt hat oder eine zum Vertragsabschluss führende Gelegenheit nachweisen kann.
Dass der Auftraggeber weiß, dass er dem Makler nur im Erfolgsfall Provision bezahlen muss, ist für ihn einer der Gründe, einen Makler einzuschalten.
Man spricht in diesem Fall von einer unmittelbaren erfolgsorientierten Leistung.
Da die Provisionszahlung also nur im Erfolgsfall fällig wird, ist dies neben der Verkaufskompetenz und Marktkenntnis des regional versierten Maklers ein gewichtiges Argument für Immobilieneigentümer, einen Makler zu beauftragen.
Vereinbarungen bezüglich einer Aufwandsentschädigung für den Nichterfolgsfall werden in der Regel nur äußerst selten getroffen.
Bei Gäu Immobilien kommen solche Vereinbarungen nicht vor. Wir verlangen im Erfolgsfall ausschließlich eine Maklercourtage vom Käufer. Für den Verkäufer bleibt die Veräußerung stets provisionsfrei.
Das Prinzip der Entscheidungsfreiheit muss trotz einiger Gemeinsamkeiten separat vom Erfolgsprinzip betrachtet werden. Lassen Sie uns dies anhand eines Beispiels erläutern.
Ein Handwerker wird beauftragt, einen Tisch herzustellen und sofern er diesen Tisch mängelfrei herstellt, ist der Kunde zur Abnahme verpflichtet.
Im Unterschied hierzu gilt dies jedoch nicht für einen Maklervertrag.
Der auftraggebende Immobilieneigentümer kann sich mit einem vom Makler nachgewiesenen Kauf-Interessenten theoretisch sehr wohl auf einen Kaufpreis einigen, seine Meinung vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages jedoch ändern.
Nicht die Fehleinschätzung des Preises durch den Makler, sondern der Sinneswandel des Auftraggebers ist hier Ursache des Nichterfolges. In diesem Fall muss der Makler seine Kosten aus eigener Tasche bezahlen. Der Sinneswandel des Auftraggebers führt auch nicht zu Schadenersatzansprüchen.
Dies bedeutet schlussendlich, dass kein provisionsauslösender Abschluss zustande kommt.
Der Makler hat in diesem Fall also keinen Anspruch auf Kompensation.
Er wird ausschließlich im Erfolgsfall bezahlt und dieser tritt nun einmal erst beim Notar ein.
Ein um die eigenen Stärken und Fähigkeiten wissender Makler wird natürlicherweise darauf hinwirken, dass dieser Fall nicht eintritt, indem er seine Dienstleistung derart gestaltet, dass alle Beteiligten vor, während und nach Abschluss der Beurkundung zufrieden mit den jeweils agierenden Personen sind.
Dies spiegelt sich bei Gäu Immobilien in unserer Vermittlungsquote von 96% wider.
Auftraggeber und Immobilienmakler haben die identischen Interessen. Beide möchten zum Zeitpunkt der Auftragserteilung einen erfolgreichen Vertragsabschluss.
Der Makler muss schon aus Eigeninteresse den legitimen Interessen des Auftraggebers nachkommen, da er sonst keine Provision erhält.
Aus Sicht des Auftraggebers hat der Makler die wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers zu vertreten. Hierfür ist es notwendig, dass er die Strategie mit dem Eigentümer genau abspricht.
Zwar muss das Ziel des Maklers in der Regel ein möglichst hoher Verkaufspreis sein.
Jedoch kann ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis über das Ziel hinaus schießen.
Nämlich dann, wenn er die Interessen beider Parteien stört, weil ein erfolgreicher Vertragsabschluss durch einen abschreckenden, weil deutlich zu hoch angesetzten, Preis in weite Ferne rückt.
Ohne Aufträge würden Makler kein Geld verdienen. Aus diesem Grund kommt der Auftragsakquise eine wichtige Rolle innerhalb der Makleraufgaben zu. Auftragsakquisition wird verstanden als Abschluss von Makleraufträgen. Es wird vorausgesetzt, dass diese einen positiven Beitrag zum Betriebsergebnis erwarten lassen.
Diese Definition gilt sowohl für Anbieter eines Objekts, als auch für Suchinteressenten. Makler akquirieren also nicht ausschließlich Objekte, sondern suchen auch passende Interessenten.
Somit kann der Startpunkt des Maklerauftrags sowohl das Objekt, als auch ein Gesuch durch einen Miet- oder Kaufinteressenten sein.
Es gibt jedoch prinzipiell keine Verpflichtung, mit Interessenten eine Geschäftsbeziehung einzugehen, sofern es wirtschaftlich nicht sinnvoll oder ethisch nicht vertretbar ist.
Die Auftragsakquisition kann sowohl aktiver als auch passiver Natur sein. Aktive Akquisition wäre z.B. das Herantreten eines Maklers an einen Objektanbieter. Unter passiver Akquise versteht man das Herantreten von Eigentümern an den Makler mit Auftragserteilung.
Ein kompetenter Makler wird bei einer Besichtigung, soweit möglich, mit einem Grundrissplan mögliche Abweichungen identifizieren. Im nächsten Schritt werden die Objektdaten erfasst, um daraus das Exposé zu erstellen.
Anhand der Grobanalyse des Objekts sollten die Zielgruppe sowie der erzielbare Preis eingeschätzt werden. Nachdem sich der Makler und der Auftraggeber auf einen Preisansatz geeinigt haben, kann der Maklervertrag ausgehandelt und schließlich unterschrieben werden.
Wir möchten und werden stets einen hohen Zeit- und Kosteneinsatz für Ihr Objekt aufwenden, um unser gemeinsames Ziel zu erreichen.
Gäu Immobilien wird für Immobilieneigentümer stets kostenlos tätig.
Provision wird nur an den Käufer berechnet.
Die Vertragsbedingungen sollen uns müssen uns eine intensive Auftragsbearbeitung ermöglichen.
Wir setzen hierfür auf Alleinaufträge.
Hierbei verzichten Sie als Eigentümer auf die Einschaltung weiterer Makler während der Vertragslaufzeit.
In der heutigen Zeit ist eine aussagekräftige Internetpräsenz so gut wie für jedes Unternehmen, nicht nur für Makler, unerlässlich. Hierbei greifen die Regeln nach §§ 5 und 6 des Telemediengesetzes. Bei Nichtbeachtung können Wettbewerber oder Wettbewerbsvereine aufgrund unlauteren Wettbewerbs abmahnen lassen und zur Einstellung der nötigen Informationen bewegen.
Das bekannteste Beispiel abmahnfähiger Webseiteninahlte beinhaltet das in Deutschland obligatorische Impressum.
Die Impressumspflicht beinhaltet nicht nur das Vorhandensein desselben, sondern auch leichte Erkennbarkeit. Darüber hinaus unmittelbare Erreichbarkeit und ständige Verfügbarkeit der Pflichtangaben des Impressums.
Zu den Pflichtangaben gehören Name und Anschrift des Betreibers, Nennung von Kontaktinformationen, die eine jederzeitige Kontaktaufnahme ermöglichen. Des weiteren müssen Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde, sowie ein Hinweis auf die Erlaubnis nach §34c GewO tätig zu sein. Falls vorhanden, müssen Angaben zum Handelsregister und der zugehörigen Eintragungsnummer gemacht werden. Eine Steuernummer oder Umsatzsteueridentifikationsnummer rundet das Impressum ab.
Das übergeordnete Ziel von Werbemaßnahmen ist der Absatzerfolg, sonst würde sich die Investition in Objektbezogene Werbung nicht rentieren.
Bei klassischen Konsumgütern steigt mit wiederholter Werbeschaltung die Bekanntheit und das Image.
Bei Immobilien ist jedoch das Gegenteil der Fall.
Da jede Immobilie einmalig ist, flacht die Werbewirkung mit häufigem Inserieren stark ab.
Diesen Zusammenhang sollte sich ein Makler stets vor Augen halten.
Je genauer die Werbebotschaft auf die mögliche Zielgruppe zugeschnitten ist, desto höher ist die Chance auf eine positive Wirkung. Für die Zielgruppenselektion wird gerne ein Zielgruppenpyramide genutzt. Dese engt die Zielgruppe nach den Kriterien Motivation, Ortslage, Einkommen, Alter und Ort ein.
Hat man hier die nötige Sorgfalt an den Tag gelegt, lässt sich ein passendes Exposé mit deutlich erhöhter Treffsicherheit erstellen.
Die ultimative Erfolgskontrolle der Werbemaßnahmen ist natürlich der erfolgreiche Verkauf oder die erfolgreiche Vermietung eines Objekts.
Weitere Anhaltspunkte um die Güte der Werbemaßnahmen zu bewerten sind die Kontaktaufnahme durch geeignete Interessenten; der Anteil der Empfänger eines Exposés, die im Anschluss eine Besichtigung wünschen und der Anteil der Besichtiger, die nachher in Kaufverhandlungen treten möchten.
Aus Sicht des Maklers gilt es drei unterschiedliche Vermittlungsmethoden zu unterscheiden, diese sind Verhandlungen zu Dritt, Separatverhandlungen mit beiden Parteien und Verhandlungen unter Hinzuziehung von Beratern.
Bei Verhandlungen zu Dritt kommt der Funktion des Maklers, die eines Verhandlungsführers zu, der unter Umständen auch das Protokoll führt. Die Protokollfunktion hält wichtige Daten fest, welche der Notar später für die Vertragsvorbereitung nutzt.
Bei Separatverhandlungen mit beiden Parteien kommt dem Makler eine Übermittlungsfunktion und zudem veranlasst er nach der Einigung beider Parteien die Beurkundung.
Werden Verhandlungen unter Hinzuziehung von Beratern angestrebt, muss diejenige Partei den Berater bezahlen, die ihn eingeschaltet hat, auch der Makler selbst.
Somit ergibt sich auch die Interessenvertretung des Beraters, je nachdem welche Partei ihn einschaltet.
Sofern der Makler den Berater hinzuzieht, ergibt sich die Stellung des Beraters folgerichtig aus der Rolle des Maklers entweder als Interessenvertreter einer Partei oder als neutraler Vermittler.
Nur durch das Erkennen der verschiedenen Interessenschwerpunkte der Parteien kann eine Einigung über die Vertragsinhalte herbeigeführt werden. Vorrangige Interessen des Käufers sind unter anderem:
Ein möglichst zeitnaher Bezug des Hauses
Die Geltendmachung von steuerlichen Vorteilen
Er sieht die Immobilie als Investment
Er strebt einen Umbau an
Eine Möglichkeit zur Unterstellung von Besitztümern
Vermeidung einer kurzfristigen Zwischenfinanzierung seines Bausparvertrages
Ein Vorteil für die eine Partei muss nicht Zwangsläufig einen Nachteil für die andere Partei nach sich ziehen. Beispielhaft wäre hier die oben genannte Möglichkeit zum Unterstellen von Möbeln zu erwähnen.
Als Makler können Sie keine rechtswirksamen EInzelvereinbarungen treffen, es ist immer die Formvorschrift des § 311 BGB einzuhalten! Ohne notarielle Beurkundung kann das Rechtsgeschäft nicht abgeschlossen werden, ebenso sind Vereinbarungen vor der notariellen Beurkundungen allenfalls als Bereitschaftserklärung anzusehen. Der Makler muss seiner Aufklärungspflicht bezüglich Vorverträgen nachkommen, da sich hieraus der Anschein der Rechtsverbindlichkeit beim Interessenten ergeben kann, obwohl auch hier nur von einer Bereitschaftserklärung ausgegangen werden darf.
Nur diejenigen Vereinbarungen, die im notariell beurkundeten Kaufvertrag stehen, sind später auch wirksam.
Ein wichtiger Inhalt des notariellen Kaufvertrags ist die lastenfreie Übertragung des Grundstücks an den Käufer. Diese werden in der Regel nicht vom Käufer übernommen.
Die Pflicht des Käufers besteht in der Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises.
Bevor der Termin beim Notar stattfinden kann, muss ein Makler die wichtigsten Vertragsinhalte belastbar aushandeln.
Hierzu gehören die Höhe des Kaufpreises und die Fälligkeit der Zahlung.
Der Käufer erhält als Signal, um zu überweisen, eine Fälligkeitsmitteilung vom Notar.
Die Fälligkeit tritt im Normalfall mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch ein. Parallel erfolgt die Löschung aller nicht übernommenen Grundpfandrechte und Lasten durch den Käufer.
Weitere Bedingungen, die ggf. eintreffen müssen, um die Fälligkeit auszulösen, werden im Kaufvertrag erwähnt.
Bspw. kann es sein, dass die Stadt bei manchen Immobilien ein permanentes Vorkaufsrecht hat und nach dem Vertragsschluss zuerst bestätigen muss, dass sie hierauf verzichtet. Es kann bei Wohnungen in einer WEG sein, dass der WEG-Hausverwalter pro forma dem Verkauf zustimmen muss. Ein Kaufvertrag kann auch schwebend unwirksam sein, solange das Vormundschaftsgericht dem Verkauf nicht zugestimmt hat. Das Gericht erhält bspw. bei minderjährigen Verkäufern eine Abschrift des Kaufvertrages und muss dem Verkauf erst zustimmen.
Zudem muss die Möglichkeit der Verrentung von Kaufpreisteilen geklärt sein. Als Bezugsgrundlage dient für gewöhnlich der Verbraucherpreisindex oder ein Gehaltstarif.
Ein Verkäuferdarlehen ist eine Besonderheit, die ab und an vorkommt. Wie bei jedem Darlehen müssen Laufzeit und Zins definiert sein. Eventuelle Nutzungsvorbehalte des Verkäufers müssen unbedingt festgehalten werden. Ein Beispiel hierfür wäre, dass der Verkäufer noch über den Zeitpunkt des Besitzübergangs hinaus in der Immobilie wohnen bleiben möchte. Für manche Verkäufer ist dies sogar Bedingung für den Verkauf. Der Kaufvertrag wird dadurch zum SALB-Vertrag (sale and lease back).
Hierzu muss der Makler aufgrund seiner Marktkenntnis ein passendes Nutzungsentgelt als Miete berechnen.
Der Zeitpunkt des Besitzübergangs ist von Bedeutung in Bezug auf Ertrag, Nutzung, Lasten und Kosten des Hauses durch den Käufer.
Wird nichts anderes vereinbart, gilt der Moment der Kaufpreiszahlung als Besitzübergang.
Der Eigentumsübergang im juristischen Sinne findet erst bei Eintragung ins Grundbuch statt.
Hierbei können erhebliche Zeiträume zwischen Besitz- und Eigentumsübergang vergehen, die bei vermieteten Immobilien jedoch nicht tragisch sind.
Der Käufer ist zwar erst ab der Eintragung ins Grundbuch Eigentümer. An dem Moment der Kaufpreiszahlung ist er jedoch bereits Besitzer. Ab diesem Moment stehen die Mieten ihm zu und er darf die Schlüssel für leere Objekte entgegen nehmen. Ab diesem Moment schuldet er die Grundsteuer und im Falle von WEGs das Hausgeld.
In diesem Augenblick ist er im Grundbuch zwar noch nicht eingetragen, jedoch vorgemerkt. Die Auflassung hat schon stattgefunden. Sonst hätte er keine Mitteilung vom Notar bekommen, den Kaufpreis zu bezahlen.
Steuerliche Gesichtspunkte müssen in diesem Zusammenhang ebenfalls erwähnt werden. Der Makler muss dafür sorgen, dass der Kaufinteressent Einblick in alle wichtigen Unterlagen zum Haus bekommt, wie z.B. bestehende Mietverträge oder Protokolle und Abrechnungen.
Die Feststellung der Vertragsparteien ist für den notariellen Kaufvertrag unabdingbar. Verkäufer kann somit nur sein, wer im Grundbuch eingetragen ist. Ausnahmen hiervon sind unter anderem Testamentsvollstrecker, Insolvenzverwalter oder Abwesenheitspfleger. Solche Ausnahmen sind in Abteilung II des Grundbuchs festgehalten.
Schwierigkeiten können aufkommen, wenn der Ehepartner des Alleineigentümers dem Verkauf nicht zustimmt.
Für den Fall der Gütertrennung, bedarf es keiner Zustimmung des Ehepartners.
Für den Fall der Gütergemeinschaft können die Eheleute nur gemeinsam verkaufen.
Handelt es sich bei der Immobilie um ein Vorbehaltsgut, bedarf es ebenfalls keiner Zustimmung des Ehepartners.
Für den Fall, dass ein Objekt von mehr als einer Privatperson erworben wird, muss festgehalten werden, zu welchem Anteil das Objekt jeweils erworben wird. Es muss außerdem definiert werden, ob Miteigentumsanteile erworben oder das gesamte Objekt gemeinsam, bspw. als GbR, gekauft wird.
Ein Anspruch auf Maklerprovision kann nur entstehen, sofern ein Maklervertrag besteht. Ohne den Maklervertrag kann der Makler nicht beweisen, dass ein Provisionsversprechen vorliegt. Zudem muss der Makler auch seine eigentliche Tätigkeit nachweisen, die auf dem “Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenheit” oder der “Vermittlung des Vertrages” beruht.
Somit muss ein klarer Ursachenzusammenhang zwischen der Vermittlungstätigkeit und dem Hauptvertrag (Kaufvertrag) bestehen.
Der vom Vermittler geforderte “Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenheit” kann nur vorliegen, wenn das Objekt auch wirklich angeboten wird oder der Interessent auch wirklich real sind. Die reine Benennung einer Person oder eines Objekts reichen demnach nicht als Nachweis aus.
Unter der Voraussetzung, dass der Makler seinen Anspruch ausreichend nachweisen kann, wird er als “Nachweismakler” bezeichnet. Praktisch kann ein ausreichender Nachweis erbracht werden, wenn sich der Makler mit dem vorgesehenen Vertragspartner in Verbindung setzen kann. In der Praxis wird mit Nachweis-, oder Provisionsbestätigungen gearbeitet.
Ist ein Makler in der Lage, seine Leistung mit einer Vertragsvermittlung zu begründen, wird er zum Vermittlungsmakler. Ein separater Nachweis ist in diesem Fall nicht notwendig.
Ein praktisches Beispiel wäre das Herantreten eines Interessenten an einen Makler mit dem Auftrag, benannte Grundstücke, inklusive zugehörigem Eigentümer, zu beschaffen.
Somit bestünde Anspruch auf eine Vermittlungsprovision anstatt einer Nachweisprovision.
Ohne wirksamen Hauptvertrag (Kaufvertrag) hat man als Makler keinen rechtlichen Provisionsanspruch.
Dies ist der Fall, sofern der Vertrag die Formvorschriften nicht einhält. Die notarielle Beurkundung beim Grundstückskaufvertrag erfüllt diese Formvorschrift.
Es darf kein sittenwidriges Geschäft, Scheingeschäft oder eine fehlende Genehmigung vorliegen. Der Hauptvertrag würde unwirksam. Eine fehlende Genehmigung, bspw. bei Geschäften mit Minderjährigen, führt zur Unwirksamkeit des Hauptvertrags.
Zudem können aufschiebende vertragliche Bedingungen den Provisionsanspruch zunichte machen.
Sofern vertragliche Änderungen in beidseitigem Einverständnis getroffen werden oder mindestens eine der beiden Parteien von Ihrem gesetzlichen Rücktrittsrecht in Anspruch nimmt, berührt dies den Provisionsanspruch nicht.
Liegt ein Fall von Irrtum oder arglistiger Täuschung vor, wird der Kaufvertrag als von vornherein unwirksam angesehen.
Wie erwähnt, muss der Makler aktiv beim Zustandekommen des Vertrages mitgewirkt haben.Es muss ein sogenannter direkter Ursachenzusammenhang bestehen. Da dies in der Praxis in bestimmten Fällen schwer zu beweisen sein kann, hat die Rechtsprechung folgende Grundsätze zur Orientierung aufgestellt.
Es gilt das Prinzip, dass die Mitverursachung genügt. Zudem muss der Entschluss zum Vertrag nicht ausschließlich durch den Makler verursacht worden sein. Haben verschiedene Makler ein Objekt in kurzen Zeitabständen nacheinander angeboten, steht dem ersten Makler die Provision zu.
Eine Abweichung von dieser Regel ergibt sich, wenn der Interessent „unterbrochen“ wurde. Bsp.
Ein Kunde interessiere sich für ein Objekt, jedoch ohne Einigung mit dem Verkäufer zu erzielen. Der Interessent verliere das Objekt aus den Augen und nach einiger Zeit wird ihm das Objekt von einem neuen Makler angeboten. in diesem Fall stünde dem ersten Vermittler Provision zu. Dieser Fall tritt in der Praxis allerdings nur ein, wenn das Angebot nicht weiterverfolgt wird oder die Verhandlungen endgültig scheitern. Es bedarf sozusagen eines neuen Anstoßes von außen.
Zudem muss das vom Makler angebotene Geschäft identisch sein mit dem tatsächlich zustande gekommenen. Um dies zu gewährleisten, muss es nach Art des Vertrages, des angebotenen Objekts und den vom Makler benannten Vertragspartner identisch sein. Würden sich beide Parteien schließlich auf einen Miet- anstatt einen Kaufvertrag einigen, bestünde kein Provisionsanspruch.
Ist der Ursachenzusammenhang und damit der Anspruch auf eine Provision geklärt, interessiert vor allem die Höhe. Aktuell existiert jedoch keine verbindliche Gebührenordnung für Makler.
Die von den Verbänden herausgegebenen mit Informationen über übliche Maklergebühren sind nur als Beurteilungsgrundlage im Falle eines Rechtsstreit von Interessen. Trotzdem lässt sich festhalten, dass bundeseinheitlich im Durchschnitt zwischen fünf und sechs Prozent an Gesamtprovision zuzüglich Umsatzsteuer fällig wird. Bei Großobjekten sinkt dieser Satz auf zwei bis vier Prozent ab. Ebenso kann frei verhandelt werden, welche Partei zu welchem Anteil die Provision bei einem Verkaufsgeschäft zu tragen hat. Für die Vermietung von Gewerbeimmobilien fallen durchschnittlich drei Monatsmieten an Provision an plus 19% Umsatzsteuer. Gebührenabsprachen, z.B. innerhalb von Verbänden) werden durch das Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen verboten.
Aufwendungsersatz kann der Makler nur verlangen, sofern dies ausdrücklich vereinbart wurde, darunter fällt auch die Erstattung von Auftragsbearbeitungskosten, jedoch nicht im Sinne des BGB, sondern um eine „Vergütung“ einer Dienstleistung nach Dienstvertragsrecht.
Bei der Vermietung von Wohnimmobilien gilt eine Beschränkung von zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer. Zudem ist hier das Bestellerprinzip zu beachten, also wer den Makler beauftragt, muss seine Dienstleistung bezahlen.
Makler gestalten ihre Vertragsformulare im Einklang mit den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) nach den § 305-310 BGB. Diese dienen primär dem Schutz der Verbraucher und anderer Personenkreise, die sich AGBs unterwerfen.
Für den Gesetzgeber gelten alle vorformulierten Vertragstypen als eine Art AGB.
Verträge mit AGB-Charakter sind größtenteils vorformuliert und auf eine Vielzahl Fälle anwendbar. Ein drittes Anzeichen für das Vorliegen von AGBs ist das Stellen des Vertrages. Wenn also der Verwender den Vertrag dem Vertragspartner stellt.
Dies führt jedoch regelmäßig zu einer typischen Position der Überlegenheit.
Der Steller bringe hiermit zum Ausdruck, dass er seine Geschäfte nur auf der Grundlage dieser Bedingungen macht.
Der Vertragspartner sei jedoch in der Regel Verbraucher und könne diese gründlich analysierten rechtlichen Regelungsmöglichkeiten kaum nachvollziehen.
Dieser Nachteil für einen rechtlich unversierten Verbraucher ist nicht akzeptabel. Dieser muss sich auch unbesehen den Regelungen unterwerfen können, ohne unangemessen benachteiligt zu werden.
Wenn ein Makler also Formularverträge verwendet, dürfen die darin enthaltenen Regelungen nicht erheblich vom gesetzlichen Leitbild abweichen.
Der Makler hat im Falle von AGB-Verträgen stets zu prüfen, ob er vom gesetzlichen Leitbild abweicht.
§ 652 BGB regelt konkret, ob eine Vertragsbedingung in einem Maklervertrag wirksam ist oder nicht.
Beispiele für nicht wirksame Klauseln sind die sogenannte Vorkenntnisklausel oder die Vereinbarung von Folgeprovisionen. Die Vermittlung weiterer Geschäfte, die zwischen denselben Parteien zustande kommen, müssen also strikt und jedes Mal nachgewiesen werden.
Es soll jedoch nicht zu der Annahme verleitet werden, dass jede vertragliche Abweichung unwirksam ist. Wir verweisen lediglich auf das Stichwort der unangemessenen Benachteiligung. Sofern eine solche nicht vorliegt, können Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild akzeptabel und die AGB somit wirksam sein.
Gegenüber potentiellen Käufern (Interessenten) verwenden meist Formulare verwendet.
Bei Verträgen mit Immobilieneigentümern sind dies häufig Alleinauftragsformulare.
Es wird hierbei zwischen dem “einfachen” und “qualifizierten” Alleinauftrag unterschieden.
In beiden Fällen darf kein weiterer Vermittler das Objekt vermarkten.
Beim einfachen Vertrag behält der Verkäufer (Eigentümer) jedoch das Recht auf Selbstverkauf.
Die wesentlichen Merkmale von Alleinauftragsformularen lauten:
Bestimmung einer Vertragslaufzeit
Verpflichtung des Maklers, tätig zu werden
Aufklärungspflicht des Maklers bezüglich des erzielbaren Preises
Verpflichtung des Auftraggebers, keine weiteren Makler während der Vertragslaufzeit einzuschalten
Verpflichtung des Auftraggebers, die Tätigkeit anderer Makler für den Auftraggeber nicht zu dulden
Beim qualifizierten Alleinauftrag bekäme der Makler beim Verkauf in jedem Fall eine Provision. Selbst, wenn der Auftraggeber während der Vertragslaufzeit eigenmächtig einen Interessenten gefunden hat und mit diesem ein Geschäft erfolgreich abschließt.
Einfache Alleinaufträge regeln wie beschrieben hingegen, dass der Eigentümer parallel das Recht behält, an einen Käufer zu verkaufen, den er selbst gesucht und gefunden hat. Ein solcher Käufer bezahlt in diesem Fall keine Provision.
Ob einfacher oder qualifizierter Alleinauftrag:
Eigentümer/Verkäufer bezahlen bei Gäu Immobilien nie Provision.
Der Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen Vereinbarungen, die dem gesetzlichen Leitbild völlig widersprechen. Wirksam werden diese aber nur, soweit sie im Einzelnen genau ausgehandelt wurden.
Man spricht dann von Individualvereinbarungen.
Ein qualifizierter Alleinauftrag sollte stets nur als Individualvereinbarung abgeschlossen werden.
Im Gegensatz zum Formularvertrag sind beim qualifizierten Alleinauftrag Verweisungs- und Hinzuziehungsklauseln charakteristisch. Diese führen wie beschrieben in jedem Fall zur Einschaltung des Maklers.
Wer als Immobilienmakler seinen Pflichten nicht nachkommt, verwirkt zurecht seinen Provisionsanspruch.
Machen Sie sich als Auftraggeber bewusst, dass ein Maklerhonorar Punkt für Punkt pflichtbewusst erarbeitet werden muss.
Beispielhafte Sachverhalte, bei denen der Makler den Anspruch auf Provisionszahlung verwirken kann:
Wenn dieser sich in besonders gravierender Weise treuwidrig gegen seinen Auftraggeber verhält. Die Verwirkung tritt dann sogar ein, wenn dem Auftraggeber kein Schaden entsteht, der sonst zusätzlich über den Schadensersatzanspruch ausgeglichen werden könnte.
Der Bundesgerichtshof urteilte 2010 zum Thema Reservierungsgebühren, dass ein Makler seiner Provision unwürdig sei, wenn er mit “an Vorsatz grenzender Leichtfertigkeit” den Interessenten veranlasst, eine Ankaufsverpflichtung zu unterschreiben. Eine solche ist also formnichtig.
Manch unseriöser Makler versteckt in Form von Reservierungsgebühren eine verbotene Vertragsstrafe. Es ist rechtlich nämlich unzulässig, einen Interessenten eine Reservierungsgebühr bezahlen zu lassen, die dieser verliert, wenn er/sie das Objekt nicht kauft.
Ignorieren Sie also getrost solche Reservierungsformulare.
Sie erwecken beim potentiellen Käufer den Eindruck, dass eine Verpflichtung zum Kauf bestünde, sowie die Zahlung einer vom Erfolg unabhängigen Provision bei Nichtkauf.
Es ist jedoch untersagt, Aufwandsentschädigungen oder Bearbeitungsgebühren zu verlangen.
Es gilt das eiserne Prinzip, dass wir als Immobilienvermittler nur bei Erfolg bezahlt werden.
Für den Fall, dass Sie als Interessent aufgefordert werden, eine Reservierungsgebühr zu entrichten: Unterschreiben Sie diese, entrichten Sie die Gebühr und kaufen Sie die Immobilie. Verweisen Sie auf das o.g. Urteil, teilen Sie dem Makler danach mit, dass er seine gesamte Provision verwirkt hat und vergleichen Sie sich. Er wird seine Lehren daraus ziehen und mit dieser unsäglichen Praxis aufhören. Sein Provisionsanspruch erlischt ebenso, wenn ein Immobilienvermittler mangelnden Sachverstand an den Tag legt. Wenn er bspw. den Auftraggeber bei einem Umwandlungsobjekt nicht darüber in Kenntnis setzt, dass zusätzliche Kündigungssperrfristen zu beachten sind. Bei Umwandlungen von einer Miet- zu einer Eigentumswohnung gelten verlängerte Fristen für den Eigenbedarf. Sollte ein Käufer die umgewandelte Wohnung mit der Absicht kaufen wollen, zügig selbst einzuziehen, muss er über die Hindernisse aufgeklärt werden. Einerseits über das in diesem Fall vorherrschende gesetzliche Vorkaufsrecht für den aktuellen Mieter. Aber auch darüber, dass er als evtl. neuer Eigentümer gemäß § 577a BGB Eigenbedarf frühestens drei Jahren nach Erwerb der Wohnung geltend machen kann. Die Frist startet übrigens nicht nach Kaufpreiszahlung, sondern erst, wenn der Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen wurde.
Es existieren bei der Vermietung Fallkonstellationen, in denen sogar ein striktes Provisionsverbot herrscht.
Diese ergeben sich aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz.
Es besagt, dass für den Provisionsanspruch alle Voraussetzungen gegeben sein müssen, die das BGB vorschreibt.
ein Provisionsversprechen
eine nachweisende oder vermittelnde Tätigkeit des Maklers
das Zustandekommen des Wohnungsmietvertrages
ein Ursachenzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Maklers und des Abschlusses des Mietvertrages.
Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Zudem hat der Makler keinen Anspruch auf Provision, wenn die Vertragsparteien identisch bleiben. Wenn also ein bestehendes Mietverhältnis über eine Wohnung fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird.
Die Provision darf zwei Monatskaltmieten nicht übersteigen. Etwaige Ansprüche aus einem Maklervertrag in der Wohnungsvermittlung verjähren stets innerhalb von drei Jahren. Rückforderungsansprüche für zu Unrecht vereinnahmte Provisionen verjähren hingegen nach vier Jahren.
Vereinbaren der Makler und der Mietinteressent Nebenleistungen, ist Vorsicht geboten.
Soll bspw. bei erfolgreicher Vermittlung für den Umzug ein mit dem Makler befreundetes Speditionsunternehmen eingeschaltet werden, besteht zwar der Provisionsanspruch weiterhin fort. Jedoch besteht keine Verpflichtung für den Mieter, den Spediteur zu beauftragen. In diesem Beispiel läge ein verbotenes Kopplungsgeschäft vor.

References: § 34
 § 34
 § 34
 § 34

§ 29
 § 11
 §34
 §652
 §34
 § 311
 § 305

§ 652
 § 577