Source: https://www.eporady24.pl/wstapienie_w_stosunek_najmu_po_zmarlym_najemcy,artykuly,4,55,257.html
Timestamp: 2020-05-25 04:21:37+00:00

Document:
Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy - Prawo mieszkaniowe - Najem
Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 18.12.2007
Artykuł omawia zagadnienie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po zmarłym najemcy, m.in. wymienia osoby ustawowo upoważnione do zachowania tego prawa.
Według polskiego ustawodawstwa prawo najmu lokalu mieszkalnego nie podlega dziedziczeniu i nie wchodzi w skład spadku po najemcy. Jednak bliscy członkowie rodziny zmarłego najemcy mogą zachować prawo do lokalu. Umożliwia im to instytucja wstąpienia w stosunek najmu.
Stosownie do art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, w brzmieniu ustalonym ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tekst pierwotny: Dz. U. 2001 r. Nr 71 poz. 733), w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Przepisy prawa nie precyzują co oznacza termin „stałe zamieszkiwanie”, ale należy uznać, iż możemy o nim mówić wówczas, kiedy mieszkanie jest centrum życiowym dla danej osoby, w mieszkaniu znajdują się jej rzeczy osobiste, stale ona tam przebywa, itp.
Małżonek zmarłego najemcy wstępuje w stosunek najmu po nim, o ile nie jest współnajemcą mieszkania zgodnie z art. 6801 § 1 K.c., według którego małżonkowie – bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe – są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu, mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny, nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.
Osobami uprawnionymi są również dzieci najemcy i jego współmałżonka. Ustawodawca wskazał, że w stosunek najmu po zmarłym najemcy wstępują nie tylko wspólne dzieci zmarłego najemcy i jego współmałżonka, ale także dzieci najemcy i jego współmałżonka niepochodzące z ich małżeństwa. Uprawnienie do wstąpienia w stosunek najmu dotyczy oczywiście również dzieci przysposobionych przez najemcę i jego współmałżonka.
Należy podkreślić, iż wnuki i dalsi zstępni zmarłego najemcy nie należą do osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu, zgodnie z art. 691 § 1 K.c., nawet jeżeli łączyła ich z najemcą więź uczuciowa i gospodarcza. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 maja 2002 r., sygn. akt. III CZP 26/02.
Przez długie lata, zgodnie z poprzednio obowiązującymi przepisami, wnuki mogły bez przeszkód wstępować w stosunek najmu po zmarłym najemcy. Pozbawienie ich uprawnienia do wstąpienia w stosunek najmu, w myśl aktualnie obowiązujących przepisów, wywołało liczne kontrowersje. W tej kwestii wypowiedział się Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 1 lipca 2003 r., sygn. akt. P 31/02, w którym stwierdził, iż wykluczenie wnuków najemcy z kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu mieszkania po zmarłym najemcy jest zgodne z Konstytucją RP.
W stosunek najmu po zmarłym najemcy wstępują także wspólnie z nim zamieszkujące osoby, wobec których był on obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, a także osoba pozostająca faktycznie ze zmarłym najemcą we wspólnym pożyciu, a więc w konkubinacie.
W razie braku osób wymienionych w art. 691 § 1 K.c. stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób, stosunek ten względem nich wygasa.
Przepisów dotyczących wstąpienia w stosunek najmu nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.
W przypadku sporu co do tego czy dana osoba wstąpiła w stosunek najmu po zmarłym najemcy, osoba ta może wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie, że wstąpiła w stosunek najmu. Możliwość taka wynika z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
W toku postępowania o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu należy wykazać zaistnienie przesłanek z art. 691 K.c., jak również istnienie interesu prawnego w uzyskaniu takiego orzeczenia. Interes prawny po stronie powoda wystąpi wtedy, kiedy powstanie taka sytuacja prawna, w której doszło do wątpliwości, czy wstąpił on w stosunek najmu i dlatego zaistniała konieczność uzyskania sądowego potwierdzenia tego faktu. Taka sytuacja będzie miała miejsce np. wtedy, kiedy właściciel mieszkania nie przyjmuje do wiadomości tego, że dana osoba wstąpiła w stosunek najmu i traktuje tę osobę jak osobę zajmującą lokal mieszkalny bez tytułu prawnego.
Dla oceny przesłanek wstąpienia w stosunek najmu po najemcy zmarłym przed wprowadzeniem art. 691 K.c. w obecnym brzmieniu (a więc przed 10 lipca 2001 r.) stosuje się przepisy poprzednio obowiązujące.
Ważnym przepisem, odnoszącym się do wstąpienia w stosunek najmu, jest art. 31 ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, do osób, które do chwili śmierci najemcy lokalu sprawowały nad nim opiekę na podstawie umowy zawartej z najemcą przed dniem 12 listopada 1994 r., spełniającej wymagania określone w art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe (Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165, z późn. zm.), stosuje się art. 691 Kodeksu cywilnego w brzmieniu obowiązującym przed dniem 12 listopada 1994 r.

References: art. 691
 art. 6801
 art. 691
 art. 691
 art. 189
 art. 691
 art. 691
 art. 31
 art. 9
 art. 691