Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Wer-muss-fuer-den-Wasserschaden-aufkommen--f46746.html
Timestamp: 2020-03-31 16:08:04+00:00

Document:
Wer muss für den Wasserschaden aufkommen? - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumMieterWer muss für den Wasser...
08.10.2008 15:46 |
wir haben vor ein paar Tagen unseren Mietvertrag unterschrieben. Altbau 1 OG Berlin .
Nun sanieren wir die Wohnung nach Absprache mit der HV umfangreich.Es besteht ein Anhang am Mietvertrag der die Renovierung des Bades genau beschreibt. Inklusive Abnahmetermin der HV. Dafür bekommen wir 3 Monate mietfrei ( wir bezahlen nur die Betriebskosten ! ) Eine Entfernung eines Wasserschadens ist dort allerdings nicht vermerkt !
Bei Abnahme der Wohnung wurde von uns unter der Abhängung ein Wasserschaden im Bad und zum Teil auch in der Küche festgestellt. Dies wurde auch im Übernahmeprotokoll festgehalten.
Nun war gestern ein Handwerker der Hausverwaltung da und behauptet , es läge kein aktueller Schaden vor. Es erstrecken sich allerdings Schäden über die gesamte Decke, zum Teil kommt der Putz schon herunter ! Weiterhin ist laut meinem Handwerker das Fallrohr defekt. Auch dies bestreitet der "Haustechniker ". Eine endgültige Beurteilung kann er jedoch erst nach der Besichtigung der über uns liegenden Wohnung tätigen. Allerdings gab er zu das Fallrohr befände sich in einem schlechten Zustand und empfahl eine Umbauung die man leicht wieder entfernen kann. Also rechnet auch er wohl mit einem mittelfristigen Schadensfall. Wir investieren nun einige tausend Euro in das Bad und möchten ungern bald alles wieder aufreissen .
Müsste ich als Mieter den Schaden anstandslos beseitigen oder ist die HV verpflichtet den Schaden zu beseitigen ?
Hat die Hv mit dem Eintrag in das Übernahmeprotokoll nicht bereits einem Schaden zugegen und sich hiermit zu einer Beseitigung verpflichtet ?
Bin ich in der Beweisschuld ?
Gibt es Gesetze oder Urteile auf die ich mich beziehen kann ?
Mieter Mieter Mietvertrag Vermieter Renovierung
1.) Wer muß für den Wasserschaden aufkommen?
Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung sind Sie nicht verpflichtet, den Wasserschaden bzw. die entsprechenden Folgeschäden zu beseitigen.
Eine Ersatzpflicht würde nämlich voraussetzen, dass Sie ein Verschulden im Sinne von § 276 BGB an der Herbeiführung des Schadens trifft bzw. Sie sich zur Beseitigung dieses Schadens vertraglich verpflichtet haben. Dies ist nicht der Fall.
Auch ergibt sich eine Ersatzpflicht Ihrerseits nicht daraus, dass Sie sich verpflichtet haben, das Bad zu renovieren. Die Renovierung des Bades war nämlich genau beschrieben und ein versteckter Wasserschaden gehört nach ihrer Sachverhaltsschilderung eindeutig nicht hierzu.
Die Renovierungspflicht geht nur soweit, wie vertraglich festgelegt, also umfasst vorliegend nicht den Wasserschaden.
Bei dem Wasserschaden handelt es sich um einen Mangel an der Mietsache, der bereits bei Vertragsschluss vorhanden war, so dass den Vermieter die Pflicht trifft gem. § 535 Abs. 1 S.3 BGB, den Mangel zu beseitigen.
Unbeschadet dieser Gewährleistungsrechte steht Ihnen unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 1 BGB das Recht zu, zusätzlich Schadensersatz bzw. Aufwendungsersatz vom Vermieter zu verlangen, falls Ihnen ein Schaden durch den Wasserschaden entstanden ist.
Zu diesem Schadensersatz zählen insbesondere die Mangelbeseitigungskosten. So könnten Sie nämlich gem. § 536 a Abs. 2 BGB den Schaden auch selber beseitigen lassen und Ihrem Vermieter diesen in Rechnung stellen, vorausgesetzt Sie haben dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt oder die Umgehende Beseitigung des Mangels ist zwingend notwendig, was in Ihrem Fall jedoch schwer zu begründen wäre, da es sich um einen nicht akuten Altschaden handelt.
Ich weise darauf hin, dass Ihnen die Schadensersatzansprüche aus § 536a BGB dann nicht zustehen gem. § 536b BGB, wenn Sie den Mangel bei Vertragsschluss kannten, es sei denn, Sie haben sich entsprechende Gewährleistungsrechte vorbehalten.
2.) Wie ist Eintrag im Übernahmeprotokoll zu werten?
Durch den Eintrag im Übernahmeprotokoll hat die HV nicht direkt eine Einstandspflicht für den Schaden erklärt. Hierdurch hat die HV jedoch das Vorliegen eines Schadens dem Grunde nach anerkannt, so dass sich hierdurch Ihre Beweissituation in einem eventuellen Rechtsstreit immens verbessert, insbesondere, falls die HV den Haustechniker als Zeugen dafür benennen sollte, dass kein Schaden vorliegt.
3.) Wer trägt die Beweislast?
Nach dem allgemeinen Beweislastgrundsatz sind Sie darlegungs- und beweispflichtig. Das Vorliegen eines Mangels ist in rechtlicher Hinsicht günstig für Sie, da Sie hieraus Rechte gegenüber dem Vermieter bzw. der HV herleiten können. Nach dem eben genannten Grundsatz muß derjenige die Ihm günstigen Tatsachen darlegen und gegebenenfalls beweisen.
4.) Gesetze oder Urteile
Auf spezielle Urteile brauchen Sie sich in Ihrem Fall nicht zu beziehen, da es sich um einen Standartfall der mietrechtlichen Gewährleistung handelt. Ihre Ansprüche ergeben sich insoweit aus den §§ des BGB, die ich bereits benannt habe und Ihnen zum besseren Nachvollziehen meiner Ausführungen etwas weiter unten noch beigefügt habe.
5.) Weiteres Vorgehen/Zentralproblem
Im Kern wird es um die Frage gehen, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein Mangel (hier Wasserschaden) vorliegt, der den Vermieter zum Ersatz des Schadens bzw. zur Beseitigung verpflichten würde. Wenn der Wasserschaden komplett ausgetrocknet ist, würde dieses eher gegen eine Ersatzpflicht sprechen. In Ihrem Fall sind jedoch akute Schäden bzw. zumindest Mangelfolgeschäden gegeben (Putz kommt von der Decke, Fallrohr ist defekt), die den Vermieter gem. § 280 BGB zum Schadensersatz verpflichten. Ebenso hätte Ihnen der Vermieter den Schaden zu ersetzen, der dadurch entstehen würde, dass Sie durch den Wasserschaden oder ähnliches in Zukunft gezwungen wären, das Bad wieder aufzureißen. Konkret müsste der Vermieter dafür Sorge tragen, dass der ursprüngliche Zustand, der vor dem Aufriss des Bades bestanden hatte, wieder hergestellt wird, vgl. § 249 BGB.
In diesem Zusammenhang weise ich darauf hin, dass grundsätzlich der Vermieter Ihnen gegenüber verpflichtet ist, die erforderliche Gewährleistung bzw. Schadensersatz zu erbringen, jedoch in der Praxis die HV der Ansprechpartner hierfür sein wird, da diese den mietvertraglichen Pflichten des Vermieters in Stellvertretung nachkommt.
Sie sollten den Vermieter bzw. die Hausverwaltung unter Fristsetzung auffordern, die entsprechenden Ausbesserungen, insbesondere hinsichtlich des herunterkommenden Putzes durchzuführen. Anderenfalls sollten Sie Ihrem Vermieter in Aussicht stellen, Ihr Recht gem. § 536 BGB auf Geltendmachung von Mietminderung durchzusetzen. Dieses Recht steht Ihnen übrigens auch schon zum jetzigen Zeitpunkt zu, da der Vermieter dafür zu sorgen hat, dass kein Putzt von den Wänden kommt.
§ 535 BGB , Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
§ 536a BGB , Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
§ 536b BGB , Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme
Nachfrage vom Fragesteller	08.10.2008 | 22:22
Sehr geehrter Hr. Newerla,
erstmal vielen Dank für ihre Hilfe . Ich habe aber noch ein paar Nachfragen .
Im Moment wird von uns ja keine Miete gezahlt ,die man mindern könnte. Für die von uns nun vorgenommenen Renovierungsarbeiten im Bad , haben wir ja bereits Mietfreiheit erhalten ! Der Schaden war uns beim Einzug bekannt ,daher entfällt wohl der Schadensersatzanspruch .Wie kann ich den Vermieter nun dazu bringen den Mängel ( Putz fällt von der Decke) zu beseitigen ? Sollte ich einen von mir bestellten Handwerker bitten , einen Kostenvoranschlag zu tätigen und diesen dann an die HV senden ? Wie lang sollte ca. die Frist sein die ich ihm gewähre ? Vor Anfang November haben wir nicht vor in die Wohnung zu ziehen.
Gibt es einen § der festlegt in welchem Zustand die Wohnung sein muss um als Mängelfrei zu gelten ?
In unserem Vertrag habe ich noch folgendes gefunden :
2. Die verschuldensunabhänige Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mängel nach § 536 a Abs.1 1. Alternative BGB wird ausgeschlossen,es sei den, es handelt sich um Verletzung von Leben ,Körper ,Gesundheit. Ansonsten besteht ein Schadensersatzanspruch des Mieters für anfängliche Mängel nur dann, wenn der Vermieter deren Vorhandensein oder Nichtbeseitigung zu vertreten hat.
Wie gilt dies in unserem Fall ? Den letzten Satz versteh ich ehrlich gesagt nicht ! Heißt das der Vermieter hat den Mängel zu vertreten , wenn er davon wußte ? Gilt herabfallender Putz als Verletzung der Gesundheit ?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.10.2008 | 23:18
Sie sollten dem Vermieter eine angemessene Frist zur Stellungnahme geben, also ihn auffordern ,sich zu erklären, ob er die Mängelbeseitigung vornimmt.Hierfür sind 7 Tage angemessen (also für die Erklärung).
Die Mängelbeseitigung sollte er unverzüglich vornehmen, also so schnell wie möglich mit der Beseitigung anfangen. Wie lange die Mängelbeseitigung konkret dauert, hängt vom Zustand der Wohnung ab und kann aus der Ferne schlecht beurteilt werden, es dürfte sich aber um nicht länger als eine Woche handeln, so dass insgesamt eine Aufforderung, die Mängel innerhalb von drei Wochen zu beseitigen , realistisch ist, zudem Sie erst Anfang November beabsichtigen in die WOhnung zu ziehen.
Bereits in diesem Schreiben sollten Sie ankündigen, dass Sie für den Fall, dass der Vermieter sich weigert, die Mängelbeseitigung unverzüglich durchzuführen, Sie den Rechtsweg beschreiten werden, um Ihre Mängelbeseitigungsansprüche gegen den Vermieter durchzusetzen.
Ein Recht zur sog. Selbstvornahme (Mangelbeseitigung durch Sie selbst bzw. ein durch Sie beauftragten Handwerker)besteht nach Ihrer Sachverhaltsergänzung allerdings nicht, so dass Sie auch keinen Kostenvoranschlag einzuholen brauchen. Da Sie nach Ihrer Schilderung nämlich bei Vertragsschluß den Mangel bereits kannten, ist Ihnen gem. § 536 b BGB das Recht zur Selbstvornahme nach Fristsetzung gem. § 536a Abs. 2 BGB verwehrt.
Im Ergebnis müssen Sie also die Mängelbeseitigung bei endgültiger Verweigerung durch den Vermieter notfalls einklagen.
Einen §, welcher den mangelfreien Zustand der Wohnung regelt gibt es direkt nicht. Indirekt ist es jedoch § 535 BGB, der von vertragsgemäßem Zustand spricht. Ob also eine Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit der Wohnung vorliegt, hängt einzig und allein davon ab, was im Mietvertrag vereinbart ist.
Der Haftungsausschluß ist für Sie nicht relevant, da bezüglich des Wasserschadens, wie bereits ausgeführt, Ihre Schadensersatzansprüche bereits gem. § 536b BGb ausgeschlossen sind.
Der letzte Satz ist als Abweichung vom Grundsatz des § 536 a BGB zu verstehen. Hiernach gibt es eine sog. Garantiehaftung. Es kommt also lediglich darauf an, dass ein Schaden vorliegt, und nicht , dass der Vermieter diesen auch verschuldet hat.
Durch die betreffende Klausel in § 13 wird eine Haftungserleichterung zu Gunsten des Vermieters geregelt, der in Abweichung zur gesetzlichen Regelung für bestimmte Mängel nur bei Vorsatz oder Fahrlässigkeit haftet. Wie gesagt ist dieses in Ihrem Fall jedoch nicht relevant.
Auch handelt es sich ja bei dem Putz, der von der Decke kommt, nicht um einen anfänglichen Mangel, da dieses erst nach Vertragsschluss entstanden ist, wenn ich es richtig verstehe, so dass § 13 diesen Fall sowieso nicht betrifft (dieser regelt lediglich anfängliche Mängel!).
Herunterfallender Putz gilt nicht als Verletzung der Gesundheit oder des Körpers, es sei denn, es wird jemand dadurch verletzt. Die klassische Schadensposition in diesem Zusammenhang, die als Mangelfolgeschaden gem. § 280 BGb zu ersetzen ist (hier gilt der § 13 nicht!) sind z.B. die Reinigungskosten, die dadurch entstehen, dass der herunterkommende Putz den Teppich verschmutzt oder ähnliches.
Ich hoffe Ihnen zu Ihrer Zufriedenheit geholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Abend sowie viel Erfolg in der Angelegenheit.

References: § 276
 § 535
 § 536
 § 536
 § 536
 § 536
 § 280
 § 249
 § 536

§ 535

§ 536

§ 536
 § 536
 § 536
 § 536
 § 535
 § 536
 § 536
 § 13
 § 13
 § 280
 § 13