Source: http://www.sv-schulz.de/gutachten_literatur.htm
Timestamp: 2019-05-25 21:25:30+00:00

Document:
Miet- und Pachtwertermittlung im Gastgewerbe
Grundlage der EOP-Methode
Bis zum Urteil des BGH vom 28.04.1999 wurde der angemessene Pachtzins für gastgewerblich genutzte Objekte i. d. R. nach der so genannten EOP-, d. h. Ertragskraft-Orientierten-Pachtzins-Methode ermittelt. Allein 23 OLG-Urteile stützten sich bis dahin auf Gutachten, die nach der EOP-Methode erstattet worden waren. Die EOP-Methode war seinerzeit auf Basis des BGH-Urteils vom 12. März 1969 (VIII ZR 47/67) entwickelt worden, in dem es u. a. hieß: „Es ist kein Rechtsfehler, wenn das Berufungsgericht den Gesichtspunkt als maßgebend ansieht, daß der Mieter von Hotel- und Gastwirtschaftsräumen nur eine solche Miete bewilligen kann, die er auch herauszuwirtschaften in der Lage ist, und daß, wenn nichts anderes vereinbart wir, der Vermieter diesen Erfahrungssatz gegen sich gelten lassen muß.“
BGH: EOP-Methode nicht geeignet zur Ermittlung des Verkehrswertes
Mit seinem Urteil vom 28.04.1999 (XII ZR 150/97) vollzog der BGH insofern einen Paradigmenwechsel. Es ist für die Überprüfung der Angemessenheit eines Pachtzinses nicht mehr das Herauswirtschaftbare, die Ertragskraft, von Bedeutung. Der Leitsatz des erwähnten BGH-Urteils lautet vielmehr: „Die sogenannte EOP-Methode (an der Ertragskraft orientierte Pachtwertfindung) ist nicht geeignet zur Bewertung einer Gaststättenpacht, wie sie für die Bestimmung eines auffälligen Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB erforderlich ist.“
„… Der Ermittlung des Leistungsmißverhältnisses ist grundsätzlich der objektive Wert (Verkehrswert) der verglichenen Leistungen (… ), also das verkehrsübliche Äquivalent, zugrunde zu legen (…). Bei Mietverhältnissen ist der Verkehrswert und damit die ortsübliche Marktmiete in der Regel als Vergleichsmiete, d. h. durch den Vergleich mit den erzielten Mieten für andere vergleichbare Mietobjekte, festzustellen (…). Nur wenn ausnahmsweise vergleichbare Objekte nicht zur Verfügung stehen sollten, …, sind gegebenenfalls andere Erfahrungswerte heranzuziehen (…). Das bedeutet jedoch nicht, daß in einem solchen Fall auf die Ermittlung des objektiven (Verkehrs-) Wertes, gegebenenfalls unter Berücksichtigung bestimmter sich sonst anbietender Vergleichselemente, zu verzichten wäre und der Maßstab der Orts- bzw. Marktüblichkeit verlassen werden dürfte...“
Größere Schätzungstoleranz muss hingenommen werden
Nähere Hinweise, was unter anderen Erfahrungs- und Vergleichswerten konkret zu verstehen ist, gab der BGH nicht. Stattdessen wird im Urteil des BGH vom 13.06.2001 (XII ZR 49/99) für Bewertungsfälle, bei denen direkte Vergleiche mit konkreten Objekten nicht gezogen werden können, die regelmäßig angebrachte Vorgehensweise darin gesehen, dass ein erfahrener, mit der konkreten Marktsituation vertrauter Sachverständiger beurteilen soll,, welcher Mietzins seiner Ansicht nach erzielt werden kann. Bei dieser Vorgehensweise müsse dann mit einer größeren Schätzungstoleranz gerechnet werden, was als Folge hingenommen werden müsse.
In dem genannten Urteil stellte der BGH weiter fest, dass auch die - seiner Ansicht nach - „von der EOP-Methode abgeleitete sogenannte ‚indirekte Vergleichswertmethode’ nicht geeignet“ ist, den zum Vergleich heranzuziehenden marktüblichen Pachtzins zu bestimmen.“
Wenig Datenmaterial für Anwendung der direkten Vergleichsmethode im Gastgewerbe
Erfahrungsgemäß können aber für gastgewerblich genutzte Miet- oder Pachtobjekte oftmals nicht ausreichend viele oder nicht hinreichend vergleichbare Objekte gefunden werden, um einer direkten Vergleichspachtermittlung zugrunde gelegt werden zu können. Dies liegt zum einen an der Betriebsartenvielfalt und der großen Anzahl der den Mietwert bildenden Kriterien im Gastgewerbe. Hinzu kommt, dass viele Gastgewerbebetriebe nicht auf Miet- oder Pachtbasis, sondern als Eigentümerbetriebe geführt oder - im Rahmen einer Betriebsaufspaltung - keine Miet- oder Pachtkonditionen wie unter Fremden vereinbart werden. Hinzu kommt die geringe Transparenz und Öffentlichkeit der von gastgewerblichen Objekten tatsächlich gezahlten Miet- und Pachtzinsen. Insofern unterscheidet sich die Bewertungssituation für den Spezialmietmarkt gastgewerblich genutzter Objekte wesentlich von der Situation auf anderen gewerblichen Mietteilmärkten, beispielsweise für Ladengeschäfte oder Büroräume. Hier stehen dem Bewerter i. d. R. für einen bestimmten Standort hinreichend viele konkrete Vergleichswerte zur Verfügung.
Ladenmieten sind keine geeigneten Vergleichswerte für Gastgewerbeobjekte
Letzteres veranlasste manche Gutachter, der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete oder -pacht eines gastgewerblichen Objektes ihnen bekannte Quadratmetermieten für Ladengeschäfte als Vergleichsmieten zugrunde zu legen. Dies entspricht nach der Erfahrung von Experten für Bewertungen im Gastgewerbe allerdings nicht der realen Marktsituation. Denn erstens wird bei gastgewerblichen Objekten - bis auf wenige Ausnahmen - die Pacht oder Miete gar nicht auf Quadratmeterbasis vereinbart. Zweitens orientieren sich Mieten und Pachten gastgewerblicher Objekte nicht am Mietzinsniveau von Ladengeschäften. Beides sind unterschiedliche Teilmietmärkte mit unterschiedlichen Preisbildungsmechanismen. Somit würde bei einer Ermittlung der Marktmiete für ein Gastgewerbeobjekt auf Basis von Ladenmieten die Forderung des BGH, dass der Maßstab der Marktüblichkeit nicht verlassen werden dürfte, wenn wegen des Fehlens vergleichbarer Objekte auf andere Erfahrungswerte oder sich sonst anbietende Vergleichselemente zurückgegriffen wird, grob missachtet werden.
Dass nicht irgendwelche, sondern nur tatsächlich vergleichbare Mietobjekte als Grundlage für eine Vergleichsmietenermittlung herangezogen werden dürfen, wurde auch durch ein BGH-Urteil nochmals bestätigt.
In einem Rechtsstreit, in dem es um eine behauptete sittenwidrig überhöhte Pacht für einen „Döner-Imbissstand“ ging, und die Sachverständige die ortsübliche Marktpacht auf Basis von zum Vergleich herangezogenen Ladenmieten ermittelt hatte, stellte der BGH in seinem Urteil vom 30.06.2004 (XII ZR 11/01) u. a. fest: „Die Revision macht jedoch mit Erfolg geltend, daß das Berufungsgericht bei Ermittlung der ortsüblichen Pacht nicht auf die ortsübliche Pacht für Laden- und Verkaufsflächen, sondern auf die ortsübliche Pacht für vergleichbare Döner- oder andere Imbißstände hätte abstellen müssen. … Marktwert ist der übliche Wert, der für eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu zahlen ist. Bei Pachtverhältnissen ist demnach der Marktwert der Nutzungsüberlassung regelmäßig anhand des Pachtzinses zu ermitteln, der für vergleichbare Objekte erzielt wird. … … daß in einem solchen Fall … der Maßstab der Orts- und Marktüblichkeit nicht verlassen werden darf. Genau dies aber hat das Oberlandesgericht getan, indem es nicht vergleichbare Miet- bzw. Pachtobjekte miteinander verglichen hat. Auf diese Weise läßt sich die orts- bzw. marktübliche Pacht für ein bestimmtes Objekt nicht ermitteln.“
Bewertungen im Gastgewerbe erfordern Erfahrung und Branchenkenntnisse
Nochmals hat der BGH in diesem Urteil betont, dass im Falle des Fehlens vergleichbarer Objekte zwar andere Erfahrungswerte heranzuziehen seien, aber dennoch nicht der Maßstab der Orts- bzw. Marktüblichkeit verlassen werden dürfe. Indem nicht vergleichbare Miet- bzw. Pachtobjekte miteinander verglichen werden, ließe sich die orts- bzw. marktübliche Pacht für ein bestimmtes Objekt nicht ermitteln. Wenn bestimmte Mietmärkte abgeschottet seien und deshalb keine oder zu wenige Vergleichswerte ermittelt werden könnten, müsse der Sachverständige den Marktwert der Gebrauchsüberlassung schätzen.
Zur Ermittlung ortsüblicher Marktmieten und -pachten für gastgewerblich genutzte Objekte dürfte es daher regelmäßig angebracht sein, Sachverständige zu beauftragen, die die Besonderheiten des gastgewerblichen Teilmietmarktes aufgrund ihrer Berufspraxis und ihrer als Gutachter gewonnenen Erfahrungswerte kennen.
EOP-Methode für bestimmte Fragestellungen weiter im Einsatz
Unabhängig davon, dass die EOP-Methode aus rechtlicher Sicht nicht mehr zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete im Sinne des Verkehrswertes (etwa in Zusammenhang mit § 138 Abs. 1 BGB) herangezogen werden darf, wird sie weiterhin dafür eingesetzt, um sowohl der Pächter- wie auch der Verpächterseite aufzuzeigen, welcher Pachtzins für ein konkretes Objekt aus betriebswirtschaftlicher Sicht angemessen ist. Ein wirtschaftlich tragbarer Pachtzins ist - langfristig betrachtet - im Sinne beider Vertragsparteien. Denn eine überhöhte, vom Betreiber nicht nachhaltig bezahlbare Pacht, stellt auch für den Verpächter ein wirtschaftliches Risiko dar. Neben Mietausfällen und Leerständen besteht die Gefahr, dass häufige Pächterwechsel zu einem Imageverlust und damit einhergehend zu einer immer schwieriger werdenden Vermietbarkeit des Objektes führen; dies kann aber auch nicht im Interesse des Verpächters sein.
Der Wert von gastgewerblichem Inventar bzw. Zubehör ist oft bei Neuverpachtung, bei Rückgabe eines Pachtobjektes an den Verpächter oder bei einem Pächterwechsel gefragt. Ein anderer häufiger Anlass für die Wertermittlung von Inventar sind Verkehrswertermittlungen im Rahmen von Zwangsversteigerungen, wo der Wert des Grundstücks einerseits und der des Zubehörs andererseits separat auszuweisen sind.
Die Art des zu ermittelnden Wertes ist dabei abhängig vom Bewertungszweck. Im Grunde spielen dabei im Gastgewerbe hauptsächlich zwei Wertbegriffe eine Rolle:
Ist das Inventar eines laufenden Betriebes zu bewerten und soll dieses im Betrieb verbleiben und hier weiter Ertrag bringend eingesetzt werden, ist der so genannte Fortführungszeitwert gefragt. Er bemisst sich nach der Ersparnis jener Ausgaben, die der Betrieb durch das Vorhandensein des Inventars vermeiden kann. Für den Fortführungszeitwert spielt somit der Beschaffungsmarkt die entscheidende Rolle.
Wenn hingegen der Betrieb aufgelöst wird und / oder die Inventargegenstände nicht zur Weiternutzung im Objekt verbleiben, sondern herausgelöst und auf dem freien Gebrauchtmarkt veräußert werden, ist als objektiver Wert des entsprechenden Inventars dessen Liquidationswert zu ermitteln. Dieser wird gemäß der Verkehrswertdefinition durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach Beschaffenheit des Gegenstandes bei dessen Veräußerung zu erzielen wäre. Der Liquidationswert stützt sich somit allein auf den Absatzmarkt.
In den meisten Fällen liegt der Liquidationswert von gastgewerblichem Inventar erfahrungsgemäß erheblich unter dessen Fortführungszeitwert.

References: BGH 
 BGH 
 § 138
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 BGH 
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 § 138