Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=07.05.1987&Aktenzeichen=VII%20ZR%20366/85
Timestamp: 2019-10-21 08:50:53+00:00

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BGH, 07.05.1987 - VII ZR 366/85 - dejure.org
https://dejure.org/1987,150
BGH, 07.05.1987 - VII ZR 366/85 (https://dejure.org/1987,150)
BGH, Entscheidung vom 07.05.1987 - VII ZR 366/85 (https://dejure.org/1987,150)
BGH, Entscheidung vom 07. Mai 1987 - VII ZR 366/85 (https://dejure.org/1987,150)
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AGBG § 11; VOB/B § 13; BGB § 638
Umwandlung von Altbauten - VOB - Gewährleistungsregelung - Bauträgervertrag - Gewährleistungsfrist
Keine formularmäßige Verkürzung der fünfjährigen Verjährung des § 638 BGB bei Veräußerung einer Altbau-Eigentumswohnung als "Neubau hinter historischer Fassade"
Bauträgervertrag; Umwandlung von Altbauten in Wohnungseigentum; Gewährleistungsfrist
Zur "isolierten" Vereinbarung der VOB/B für die Gewährleistungsfrist bei Umwandlung von Altbauten in Wohnungseigentum
AGBG § 11 Nr. 10f; BGB § 638; VOB/B § 13
Bauträgervertrag: Isolierte Vereinbarung des § 13 VOB/B
BGHZ 100, 391
NJW 1987, 2374 (Ls.)
NJW 1988, 490
NJW-RR 1987, 1046
ZIP 1987, 1055
MDR 1987, 834
DNotZ 1987, 681
VersR 1987, 720
BauR 1987, 439
Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR 366/85, BGHZ 100, 391, 396 f.; BGH, Urteil vom 21. April 1988 - VII ZR 146/87, BauR 1988, 464, 465 = ZfBR 1988, 218; BGH, Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167 f.).
In welchem Umfang sich der Veräußerer eines sanierten Altbaus zu Herstellungsleistungen verpflichtet hat, ist nach dem Zusammenhang der einzelnen Vertragsbestimmungen sowie der gesamten Umstände zu beurteilen, die zum Vertragsschluß geführt haben (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR 366/85, BGHZ 100, 391, 399).
aa) Ein Umbau oder die Modernisierung von Altbauten kann als "Neuherstellung" von Sachen und Leistungen im Sinne von § 11 Nr. 10 AGBG anzusehen sein (BGH, Urteil vom 07. Mai 1987 - VII ZR 366/85, BGHZ 100, 391, 399).
BGH, 06.10.2005 - VII ZR 117/04
Gewährleistung bei Veräußerung einer zu sanierenden Altbauwohnung
Dazu gehören auch solche Erklärungen, die der Veräußerer bei der Beschreibung des Objekts abgegeben hat und zwar unabhängig davon, ob sie schriftlich oder mündlich erfolgten (vgl. BGH, Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 259/80, BauR 1981, 571, 572; Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR 366/85, BGHZ 100, 391, 396; Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263).
BGH, 26.04.2007 - VII ZR 210/05
Anwendung von Werkvertragsrecht bei umfangreichen Ausbaupflichten?
Eine derartige formularmäßige Beschränkung der Haftung ist gemäß § 11 Nr. 10 a) AGBG nicht möglich (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR 368/85, BGHZ 100, 391, 397 f;… Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, aaO).
Die vom Bundesgerichtshof beim Kauf einer neu errichteten, im Bau befindlichen oder erst zu errichtenden Eigentumswohnung für notwendig gehaltene Anwendung der Werkvertragsvorschriften entfällt daher (vgl. BGHZ 68, 372, 374; 98, 100, 107 f. [BGH 06.06.1986 - V ZR 67/85] ; 101, 350, 352 f.; 100, 391, 396 [BGH 07.05.1987 - VII ZR 366/85] ;… Urt. vom 21. April 1988, VII ZR 146/87, WM 1988, 1028, 1029).
Voraussetzung ist aber, daß mit dem »Verkauf« der Wohnungen eine Herstellungspflicht des Veräußerers verbunden ist, die nach Umfang und Bedeutung mit der Neuherstellungspflicht vergleichbar ist (BGHZ 100, 391, 397 ff. [BGH 07.05.1987 - VII ZR 366/85] m. w. Nachw.;… vgl. BGH Urt. vom 21. April 1988, VII ZR 146/87, WM 1988, 1028, 1029).
a) Wenn ein Altbau zu Eigentumswohnungen umgebaut wird und diese Wohnungen dann veräußert werden, beurteilen sich die dem Erwerber im Falle von Mängeln zustehenden Rechte nicht nach Kaufvertragsrecht, sondern nach Werkvertragsrecht, d. h. im vorliegenden Fall nach den §§ 633 ff BGB a. F. Ein nach Werkvertragsrecht zu beurteilender Erwerbsvertrag ist nicht nur im Falle der Neuerrichtung eines Bauwerks verbunden mit der Aufteilung in Eigentumswohnungen gegeben, sondern auch dann, wenn ein Altbau in Eigentumswohnungen umgewandelt wird und mit dem Verkauf der Wohnungen eine Herstellungsverpflichtung des Veräußerers verbunden ist (vgl. BGHZ 100, 391 (396 f); BGH, NJW 1988, 1972; NJW 1989, 2748; OLG Frankfurt, NJW 1984, 2586;… Deckert, aaO., Gruppe 3, Rdnr. 1132).
Maßgebend ist allein, ob der Veräußerer Leistungen erbringt, die bei Neuerrichtung Arbeiten bei Bauwerken wären und nach Umfang und Bedeutung mit solchen Neubauarbeiten vergleichbar sind (vgl. BGHZ 100, 391 (396 f); BGH, NJW 1988, 1972).
Durch die vom Beklagten durchgeführten Umbauarbeiten wurde das Objekt derart umfassend umgestaltet und saniert, dass die Arbeiten nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind (vgl. BGHZ 100, 391 (396); BGH, NJW 1988, 1972) und es daher gerechtfertigt ist, auch die nicht von den Arbeiten betroffenen Teile dem Werkvertragsrecht zu unterwerfen und so zu einer einheitlichen Regelung der Gewährleistung für alle Mängel zu kommen (vgl. OLG Frankfurt, NJW 1984, 2586; OLG Hamm, NJW-RR 2002, 415).
Dabei liegt ein solcher - nach Werkvertragsrecht zu beurteilender (vgl. BGHZ 100, 391 (396 f); BGH, NJW 1988, 1972; NJW 1989, 2748; OLG Frankfurt, NJW 1984, 2586) - Erwerbsvertrag auch dann vor, wenn ein Altbau in Eigentumswohnungen umgewandelt wird und mit dem Verkauf der Wohnungen eine Herstellungsverpflichtung des Veräußerers verbunden ist.
Die vom Senat aus § 242 BGB entwickelten Grundsätze zur Unwirksamkeit des formelhaften Ausschlusses der Gewährleistung für Sachmängel in einem notariellen Individualvertrag gelten auch beim Erwerb einer Eigentumswohnung, die durch Umwandlung eines Bungalows in ein Haus mit zwei Eigentumswohnungen geschaffen worden ist (im Anschluß an Senatsurteile BGHZ 100, 391 [BGH 07.05.1987 - VII ZR 366/85]; 101, 350; NJW 1988, 1972).
Ein solcher nach Werkvertragsrecht zu beurteilender Erwerbsvertrag liegt auch dann vor, wenn ein Altbau in Eigentumswohnungen umgewandelt wird und mit dem Verkauf der Wohnungen eine Herstellungsverpflichtung des Veräußerers verbunden ist (Senatsurteil BGHZ 100, 391, 396 f.) [BGH 07.05.1987 - VII ZR 366/85].
Auch im Verkaufsexposé (Anlage K 3), das als vorvertragliche Unterlage bei der Auslegung der Leistungspflichten der Beklagten bzw. der Feststellung der Sollbeschaffenheit der Werkleistung ergänzend zu berücksichtigen ist (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.1987, VII ZR 366/85, BGHZ 100, 391 = NJW 1988, 490; Kniffka, Kompendium des Baurechts, 3. Auflage 2008, 5. Teil, Rn 73 mwN in Fn 250), ist von der Errichtung von "13 Reihen häusern in Wohnungseigentum" bzw. "13 Eigentumswohnungen in Form von Reihen häusern " (Hervorhebung durch den Senat) die Rede.
BGH, 21.04.1988 - VII ZR 146/87
Formularmäßiger Ausschluß der Sachmängelgewährleistung beim Erwerb einer …
BGH, 26.03.1992 - VII ZR 258/90
Mangelbeschreibung im Beweissicherungsantrag; Einbeziehung der VOB/B in den …
BGH, 15.06.1989 - VII ZR 14/88
LG Landshut, 11.11.1992 - 13 S 1540/92
Erwerb eines modernisierten, über 100 Jahre alten Hauses: Werkvertrag?
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OLG Hamm, 04.05.1995 - 17 U 25/94
OLG Hamburg, 21.06.1989 - 4 U 195/88
Welche Gewährleistungsrechte hat der Käufer bei der Umwandlung von Altbau in …
LG Karlsruhe, 28.10.2005 - 2 O 321/05
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OLG Stuttgart, 04.11.1999 - 13 U 78/97
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OLG München, 18.03.1988 - 23 U 6557/87
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References: § 11
 § 13
 § 638
 § 638
 § 11
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 § 13
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 § 11
 § 11
 BGH 
 § 242