Source: http://kraken.slv.cz/28Cdo1562/2002
Timestamp: 2018-02-18 23:29:26+00:00

Document:
28 Cdo 1562/2002
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc., a soudců JUDr. Josefa Rakovského a JUDr. Ludvíka Davida, CSc., o dovolání 1/ M. B., 2/ J. B., 3/ J. F., 4/ F. J., 5/ V. J., 6/ J. F. a 7/ H. F., všichni zast. advokátkou, které bylo podáno proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 11. dubna 2002, sp. zn. 12 Co 209/2002 (v právní věci žalobců 1/ M. B., 2/ J. B., 3/ J. F., 4/ F. J., 5/ V. J., 6/ J. F. a 7/ H. F., všichni zast. advokátkou, proti žalované M., s.r.o., zast. advokátkou, o určení neplatnosti nabídky o převodu jednotky dle zák. č. 72/94 Sb. a uložení povinnosti uzavřít smlouvu, vedené u Okresního soudu Plzeň-sever pod sp. zn. 8 C 11/2001) takto:
I. Řízení o dovolání žalobců č. 6/ a č. 7 se zastavuje.
II. Dovolání žalobců č. 1/ až 5/ se odmítá.
Krajský soud v Plzni jako soud odvolací svým rozsudkem ze dne 11.4. 2002, č.j. 12 Co 209/2002 186 potvrdil rozsudek Okresního soudu Plzeň-sever ze dne 5.12. 2001, č.j. 8 C 11/2001-165, kterým bylo určeno, že obě žalobcům učiněné nabídky ke koupi celkem čtyř bytů, specifikovaných v enunciátu tohoto rozhodnutí, jsou neplatné. Žaloba ohledně povinnosti žalované uzavřít s žalobci kupní smlouvu týkající se sporných bytů v domě čp. 1070 v N. byla zamítnuta. Krajský soud dále rozhodl o nákladech odvolacího řízení, a to tak že žádnému z účastníků nepřiznal právo na jejich náhradu (obdobně jako soud prvního stupně).
Žalobci se svojí žalobou domáhali určení neplatnosti nabídek ke koupi bytů č. 1070/1, 7, 9 a 18 v domě čp. 1070 v N. ze dne 6.6. 2000 a 21.12. 2000, které jim adresovala žalovaná. A naopak, s odvoláním na první písemnou nabídku ze dne 7.5. 1997, kterou žalovaná žalobcům nabídla tytéž byty (které žalobci užívají z titulu nájemního práva), usilovali žalobci o uložení povinnosti žalované uzavřít s nimi kupní smlouvu na byty, ve kterých bydlí, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a pozemku.
Odvolací soud přisvědčil závěru nalézacího soudu o neplatnosti nabídky ke koupi bytu ze dne 7.5. 1997. Podle soudů obou stupňů je tato nabídka absolutně neplatná pro nedodržení formálních náležitostí. Nabídka převodu bytu, která byla žalobcům jakožto nájemcům učiněna v souladu s ustanovením § 22 odst. 1 zákona č. 72/94 Sb. o spoluvlastnictví bytů, musí splňovat všechny speciální podmínky dané ustanovením § 6 odst. 1 citovaného zákona i obecné podmínky náležitosti návrhu na uzavření smlouvy dle § 43a (a násl.) občanského zákoníku. Uvedená nabídka podstatné náležitosti smlouvy o převodu bytové jednotky nesplňuje, protože neobsahuje správné vyjádření podílu na společných prostorách, výměry bytových jednotek a určení společných částí domu, popřípadě určení, které části jsou společné jen vlastníkům některých jednotek. Navíc absentuje podpis oprávněné osoby jednající za právnickou osobu, což je základní obecná náležitost platnosti písemného právního úkonu.
Soudy obou instancí rovněž souladně dospěly i k závěru o neplatnosti dalších dvou nabídek (z června a prosince 2000), přestože splňují speciální náležitosti dané zákonem o spoluvlastnictví bytů. Tyto nabídky však nebyly datovány a podepsány osobou oprávněnou jednat za žalovaného. Nabídka z června 2000 navíc nebyla řádně doručena všem žalobcům. Za tohoto stavu prohlásil odvolací soud všechny učiněné nabídky za neplatné, a nechal na žalované, aby znovu ve vztahu ke každému ze žalobců nabídl písemně koupi jednotlivých bytů v souladu s příslušnými předpisy, a to za podmínek, které by nečinily novou nabídku neplatnou pro rozpor s dobrými mravy.
Proti rozhodnutí odvolacího soudu podali žalobci dovolání, a to pouze do té části rozsudku, v němž byl rozsudek soudu I. stupně potvrzen ve své části II, kdy bylo rozhodnuto, že žaloba žalobců se ohledně povinnosti žalované uzavřít se žalobci kupní smlouvy týkající se prodeje bytů v domě čp. 1070 v N. zamítá. Krajský (i okresní) soud podle dovolatelů pochybil, pokud dovodil, že nabídky ze dne 7.5. 1997 učiněné žalobcům jsou absolutně neplatné proto, že nesplňují požadavky dané § 6 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb. a požadavek písemnosti ve všech svých částech. Podle žalobců se v případě předmětné nabídky jedná o nabídku, na kterou je nutno vztáhnout ustanovení § 22 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb., které má dikci odlišnou od znění § 22 odst. 2 téhož zákona.
Povinnost písemné nabídky v ust. § 22 odst. 1 upravena není. Vzhledem k tomu, že jde o speciální nabídku činěnou nájemci, dosavadnímu uživateli bytu, je přirozeným předpokladem, že u těchto osob je zvýšená znalost nabízené jednotky a domu, tedy i společných částí domu a dalších podmínek převodu, čímž jsou determinovány i obsahové náležitosti takové nabídky z hlediska její určitosti. Nabídka dle ust. § 22 odst. 1 zákona č. 72/94 Sb. musí splňovat pouze obecné náležitosti nabídky, které občanský zákoník stanoví v ustanovení § 43a. Nabídky učiněné dne 7.5. 1997 v tomto smyslu pro žalobce dostatečně určité byly. Toto ustanovení navíc nestanoví jako povinnou náležitost každé nabídky její písemnost a toto není stanoveno ani pro nabídku činěnou dle § 22 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb., a proto se žalobci domnívají, že není nezbytným, aby tato nabídka byla učiněna v písemné formě detailně, tedy s uvedením všech detailů, které jsou obvykle součástí kupní smlouvy.
K tomuto dovolání podala žalovaná vyjádření, ve kterém uvádí, že nabídka dle § 22 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb. musí splňovat požadavky dané ustanovením § 6 odst. 1 uvedeného zákona a § 43a obč. zákoníku. Nabídka učiněná dne 7.5. 1997 tyto náležitosti rozhodně neobsahuje, jak je podrobněji uvedeno v rozhodnutí odvolacího soudu. Žalovaná měla a má zájem na nabídnutí jednotlivých bytů nájemcům k odkoupení a proto učinila další nabídky v průběhu roku 2000. Dále žalovaná argumentuje stran nároku žalobců na určení neplatnosti právě těchto nabídek, což však sahá nad žalobci vytýčený rámec dovolacího řízení.
Přípisem ze dne 6.11. 2003 vzali žalobci č. 6/ J. F. a č. 7/ H. F. dovolání zpět. Dovolacímu soudu proto nezbylo, než dovolací řízení těchto dvou účastníků zastavit (§ 243b odst. 4 věta druhá o.s.ř.).
O nákladech dovolacího řízení v rozsahu, ve kterém bylo zastaveno bylo rozhodnuto podle ust. § 151, § 224 odst. 1 a § 243b odst. 4 o.s.ř. tak, že právo jejich úhrady nebylo přiznáno žalobcům 6/ a 7/ ani žalované, když nebyly dány podklady umožňující úvahu o míře přispění k okolnostem, které vedly k zastavení předmětného řízení ve smyslu ustanovení § 147 odst. 2 o.s.ř.
Dovolací soud se dále zabýval tím, zda je podané dovolání zbývajících žalobců č. 1/ až 5/ přípustné.
Dovolatelé vyvozují podle obsahu jím uplatněného mimořádného opravného prostředku - přípustnost dovolání z ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř.
Dovolání žalobců 1/ až 5/ splňuje požadované obsahové i formální náležitosti (§ 241a odst. 1, § 214a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.), bylo podáno včas (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), v zastoupení advokáta (§ 241 odst. 1 o.s.ř.), napadá výrok odvolacího soudu z důvodu subsumovaného v ust. § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř., neboť podle jeho názoru spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Dovolatelé uvádějí, že odvolací soud měl nabídky k odkoupení předmětných bytů ze dne 7.5. 1997 správně posuzovat jako platné, neboť splňovaly obecné náležitosti nabídky, které občanský zákoník stanoví v ustanovení § 43a, a nemusely splňovat náležitosti dané speciálním zákonem, protože nabídka k převodu bytu dle ust. § 22 odst. 1 by se měla řídit odlišným (méně přísným) režimem než nabídka dle ust. § 22 odst. 2 zák. č. 72/94 Sb.
Podle ust. § 22 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb. při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě.
Podle druhého odstavce citovaného ustanovení po dobu jednoho roku od uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1 má nájemce při převodu bytu právo na jeho přednostní nabytí za podmínek stanovených v § 606 občanského zákoníku. Nabídka k převodu bytu nájemci musí být písemná a musí obsahovat všechny podmínky převodu. Smlouvu o převodu bytu je nájemce za výše uvedených podmínek povinen uzavřít do tří měsíců ode dne doručení nabídky, jinak jeho právo na přednostní nabytí bytu zaniká. Ustanovení § 603 odst. 3 občanského zákoníku platí obdobně.
V ustanovení § 22 zák č. 72/94 Sb. o spoluvlastnictví bytů upravil zákonodárce případy, kdy vlastník nemovitosti rozdělil budovu na jednotky ve smyslu § 2 písm. h/ citovaného zákona a následně se rozhodl nabídnout převod vlastnictví bytů jednotlivým nájemcům. U bytů (na rozdíl od nebytových prostor) je postup vlastníka budovy stanoven obligatorně, pronajímatel nemá možnost postupovat jinak než předepsaným způsobem. Pokud se rozhodne k prodeji, musí převod nabídnout nájemci. Toto pravidlo, upřednostňující a zvýhodňující nájemce, je konkretizováno úpravou dvou časově navazujících nabídek převodu vlastnictví bytu.
Nabídka převodu podle ustanovení § 22 odst. 2 zák. č. 72/94 Sb. přichází do úvahy po uplynutí šestiměsíční lhůty, kterou má nájemce pro přijetí nabídky podle odstavce 1. Podle odstavce druhého má nájemce po dobu dalšího jednoho roku předkupní právo na vymezenou jednotku. Toto právo se samozřejmě bude uplatňovat pouze v tom případě, že nájemce nepřijal nabídku podle odstavce 1. Další podmínkou je vůle vlastníka převést byt ve stanovené roční lhůtě. Ta začne běžet objektivně od skončení půlroční lhůty stanovené v odstavci 1, a pokud vlastník tuto následující roční lhůtu nechá proběhnout, právo nájemce na přednostní nabytí bytu opírající se o odstavec 2 zaniká.
Nabídka převodu jednotky podle ustanovení § 22 odst. 2 zák. č. 72/94 Sb. je v podstatě návrhem smlouvy o převodu bytu, a jako taková musí mít v souladu s ustanovením § 46 odst. 1 občanského zákoníku písemnou formu, neboť se jedná o smlouvu upravující převod nemovitosti. Tato nabídka realizující předkupní právo nájemníka podléhá obecnému režimu ustanovení § 43a občanského zákoníku, který stanovuje náležitosti návrhu na uzavření smlouvy, a protože jde o typ smlouvy regulované zvláštním zákonem, musí splňovat podstatné náležitosti dané tímto speciálním předpisem (§ 6 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb.).
Vše, co bylo uvedeno v souvislosti s nabídkou převodu bytu dle odstavce druhého ustanovení § 22 odst. 2 zákona o spoluvlastnictví bytů, je nutné vztáhnout i na nabídku převodu dle odstavce prvního téhož ustanovení. Odvolací soud nijak nepochybil, když dovodil, že i právní úkon činěný ve smyslu § 22 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb. musí mít písemnou formu a musí splňovat jak obecné, tak zvláštní náležitosti. Tento právní závěr byl judikován již i vyššími soudy (rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové pod. sp. zn. 20 Co 370/97) a dovolací soud neshledal důvod, proč by se od tohoto stanoviska v projednávané věci odchyloval. Nabídka převodu bytu podle odstavce 1 citovaného ustanovení je nabídkou převodu nemovitosti, která podléhá obligatorní písemné formě. Jak dovodila ustálená judikatura vyšších soudů, písemná forma smlouvy zahrnuje i podpisy účastníků. Jak dále dokládá vysvětlivka ke slovu nabídnout v textu ustanovení § 22 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb., nabídka musí splňovat obecné náležitosti návrhu na uzavření smlouvy požadované ustanovením § 43a občanského zákoníku, včetně jeho dostatečné určitosti.
V této souvislosti nelze přijmout argumentaci dovolatelů spočívající v tvrzení, že vzhledem k tomu, že v případě nabídky dle ustanovení § 22 odst. 1 cit. zák. jde o nabídku činěnou dosavadnímu uživateli bytu, je přirozeným předpokladem, že tyto osoby mají zvýšenou znalost nabízené jednotky a domu. Při platnosti obecné právní zásady, že smlouva je uzavřena okamžikem přijetí návrhu, nelze - s odkazem na subjektivní okolnosti na straně adresáta návrhu upustit od formálních náležitostí učiněné nabídky. Ustanovení § 22 cit. zák., upravuje převody vlastnictví jednotky, a proto je nutné všechny nabídky činěné dle režimu tohoto ustanovení (nazvaného dle textu zákona Zvláštní ustanovení o převodu vlastnictví jednotky ) posuzovat v souvislosti s § 6 cit. zák., který dle textu předpisu upravuje Smlouvu o převodu vlastnictví jednotky . Rozlišování mezi rozsahem náležitostí potřebných k jednotlivým typům nabídek uvedených v § 22 cit. zák. by vedlo ke snížení právní jistoty účastníků těchto vztahů. Nabídka převodu ve smyslu § 22 odst. 1 a nabídka převodu ve smyslu § 22 odst. 2 zák. č. 72/94 musí obě splňovat obecné i zvláštní náležitosti. Jediným rozdílem v jejich režimu je - v případě nabídky dle odstavce druhého povinnost vlastníka dodržet též podmínky dané § 606 občanského zákoníku.
Přípustnost dovolání v této věci nelze dovodit z žádného ustanovení o.s.ř., ve znění účinném od 1.1. 2001. Dovolací soud proto podle § 243b odst. 5 o.s.ř., za použití ustanovení § 218 písm. c/ o.s.ř., dovolání žalobců 1/ až 5/ odmítl, aniž mohl přikročit k meritornímu hodnocení dovolacích námitek v něm uplatněných.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 5 o.s.ř., za použití § 224 odst.1 o.s.ř., § 151 odst. 1 o.s.ř., § 150 a § 142 odst. 1 o.s.ř., protože dovolatelé nebyli v dovolacím řízení úspěšní a žalované sice v souvislosti s dovolacím řízením náklady vznikly (soupisem vyjádření k dovolání), ale vzhledem k nemeritorní povaze rozhodnutí a skutečnosti, že dovolací soud pouze uznal vývody soudu odvolacího, nemohl být tento přípis hodnocen jako účelné uplatnění práva vůči protistraně.

References: soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 22
 zákona č. 72
 § 6
 § 43
 soud 
 soud 
 § 6
 § 22
 § 22
 § 22
 § 22
 zákona č. 72
 § 43
 § 22
 § 22
 § 6
 § 43
 § 151
 § 224
 § 243
 § 147
 soud 
 § 237
 § 214
 § 241
 soud 
 § 43
 § 22
 § 22
 § 22
 § 606
 § 603
 § 22
 § 2
 § 22
 § 22
 § 46
 § 43
 § 22
 soud 
 § 22
 soud 
 § 22
 § 43
 § 22
 § 22
 § 6
 § 22
 § 22
 § 22
 § 606
 soud 
 § 243
 § 218
 § 243
 § 224
 § 151
 § 150
 § 142
 soud