Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F137-III-362%3Ait&lang=it&type=show_document
Timestamp: 2018-11-17 22:30:08+00:00

Document:
Art. 269d CO e art. 19 OLAL; modifica unilaterale del contratto di locazione relativa alle spese accessorie.
Deve procedere conformemente all'art. 269d CO il locatore che intende modificare in pendenza di contratto la disciplina delle spese accessorie fatturando separatamente al conduttore spese che erano incluse nella pigione o che sono sorte nel frattempo. L'esigenza legale di motivazione implica in particolare l'indicazione dettagliata delle spese accessorie che saranno fatturate al conduttore, precisando se si tratta di spese nuove o di spese precedentemente incluse nella pigione (consid. 3.1-3.3).
Considerandi da pagina 363
BGE 137 III 362 S. 364
L'art. 19 OBLF exige que la formule destinée à communiquer au locataire la modification unilatérale du contrat contienne la désignation des prétentions, la date de leur entrée en vigueur, les motifs précis justifiant ces prétentions (al. 1 let. b), ainsi que les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention, la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu (al. 1 let. c). Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle (al. 1bis); un tel
BGE 137 III 362 S. 365
mode de procéder était auparavant prohibé par la jurisprudence (cf. ATF 120 II 206 consid. 3b).
La modification unilatérale qui ne comporte aucune motivation ou qui n'est pas motivée de façon suffisamment précise est nulle (arrêts
BGE 137 III 362 S. 366
4C.330/2002 du 31 janvier 2003 consid. 3.1, in MRA 2003 p. 39; 4C. 245/1999 précité consid. 3a; 4C.137/1999 précité consid. 2d, concernant un cas de nullité partielle; ATF 121 III 6 consid. 3b et 460 consid. 4a/cc).
3.3 En l'occurrence, l'avis litigieux du 26 mai 2008 annonce l'introduction d'une provision annuelle de 1'728 fr. (soit 144 fr. par mois) pour divers frais accessoires, moyennant une réduction proportionnelle du nouveau loyer. Comme le relève l'autorité intimée, l'avis officiel ne comporte aucune indication permettant de comparer les frais accessoires inclus dans le loyer net avec les "nouveaux" frais accessoires que la recourante entend désormais facturer séparément. Le locataire n'a pas d'élément lui permettant d'apprécier dans quelle mesure le montant de la provision correspond aux coûts effectifs qu'il devra assumer; la simple précision selon laquelle le loyer est réduit proportionnellement aux acomptes exigés ne lui permet de tirer aucune conclusion à cet égard. S'il n'est certes pas possible de chiffrer avec exactitude le coût futur des frais liés à l'usage (BISANG ET AL., op. cit., n° 26 ad art. 269d CO), le locataire doit à tout le moins être renseigné sur les coûts qu'ils ont générés jusque-là. L'avis litigieux ne permet pas non plus de savoir si de nouveaux frais sont introduits par rapport à ceux qui étaient inclus dans le loyer. Il importe peu que la recourante ait fourni en cours de procédure cantonale des
BGE 137 III 362 S. 367
pièces propres à donner de tels renseignements, respectivement qu'elle ait donné des explications orales et écrites aux locataires avant la notification de la formule officielle. La portée et les motifs de la modification doivent en effet impérativement revêtir la forme écrite qualifiée, cas échéant en faisant usage de la faculté offerte par l'art. 19 al. 1bis OBLF. La doctrine propose des modèles de formulations relativement brèves qui permettent toutefois au locataire de percevoir la portée d'une modification telle que celle envisagée par la recourante (cf. BISANG ET AL., op. cit., n° 68 ad art. 269d CO, cité par BEAT ROHRER, Nebenkosten, MRA 2008 p. 109; SOMMER/OBERLE, op. cit., p. 89; ces modèles n'envisagent pas l'introduction de frais nouveaux).
DTF: 121 III 460, 121 III 6, 120 II 206, 117 II 458 seguito... , 118 II 130, 124 III 67
Articolo: Art. 269d CO, art. 19 OLAL, art. 270b CO, art. 19 al. 1bis OBLF seguito... , art. 20 al. 1 OBLF, art. 257b al. 1 CO, art. 257a al. 2 CO, art. 4 OBLF, art. 269d al. 1 et 2 CO, art. 269d al. 3 CO, art. 20 OBLF, art. 269-270e CO

References: art. 19
 ATF 
 ATF 
 art. 269
 art. 269
 Art. 269
 art. 19
 art. 270
 art. 19
 art. 20
 art. 257
 art. 257
 art. 4
 art. 269
 art. 269
 art. 20
 art. 269