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Timestamp: 2019-11-12 03:05:16+00:00

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Boletín de Pequeñas Noticias Nº 469
Miércoles 8 de Agosto de 2012 - Nº: 469
Sólo los "consejos de administración" podrán denunciar
El Dr. Juan Manuel Gallo expresó que está trabajando para que sólo los "consejos de administración" puedan hacer denuncias en el Registro Público de Administradores de la CABA Adelantó que también se implementará un modelo de expensas que será "único y uniforme" Declaró que la Ley 941 "quiso hacer una especie de utopía con algunos temas" pero que en la realidad es otra cosa.
[BPN-08/08/12] El pasado 26 de junio, el director general de Defensa y Protección del Consumidor de la ciudad de Buenos Aires, Dr. Juan Manuel Gallo, afirmó que está trabajando para..
El "Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores" iría a la justicia
La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias presentará un recurso de amparo contra El Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores El Dr. Jorge Martín Irigoyen advirtió que "de la forma que está concebido causa un gravámen irreparable a los administradores" y "es a todas luces incostitucional".
"Yo fui severamente maltratado y cuestionado"
El Adm. Jorge Ferrera reveló que –hace 6 o 7 años- cuando dijo que no estaban dadas las condiciones para la creación de un colegio de administradores fue severamente maltratado y cuestionado por colegas que lo acusaron de estar en contra de la profesión.
Defensa y Protección al Consumidor de la CABA
Los comercios y locales deberán exhibir dos carteles nuevos
Desde el 1º de agosto los "comercios y locales de atención al público" deberán exhibir dos carteles nuevos Pequeñas Noticias los pone a disposición de sus lectores.
EL CPACF y el SERACARH firmaron un convenio de cooperación
El Colegio Público de Abogados de la Capital Federal y el SERACARH firmaron un convenio de cooperación En forma conjunta formarán, capacitarán e investigarán la resolución de conflictos mediante la mediación u otros métodos.
La multas a los molestos harán mucho ruido
Un senador nacional presentó un proyecto de ley para que perturbar con ruidos molestos o destinar la unidad a usos contrarios a la moral y buenas costumbres se castigue con multas de hasta el 10% del valor fiscal de la propiedad De aprobarse derogará la pena de arresto por esas faltas.
Diputado Mariana Juri
Proyecto nacional para regular los alquileres turísticos
La Dip. Nacional Mariana Juri presentó por segunda vez su proyecto para regular los alquileres turísticos La iniciativa reduce de 6 a 3 meses el plazo de los contratos e impone la autorización consorcial para las unidades en propiedad horizontal Busca que los alquileres turísticos "no colisionen con formas hoteleras ya existentes".
Capacitación en evacuación de edificios
En caso de incendio llame a los bomberos
El pasado 5 de julio se realizó una jornada de capacitación en evacuación de edificios organizada por el SUTERH y la Sociedad de Bomberos Voluntarios de San Isidro Durante la misma se resaltó que en caso de incendio lo primero que hay que hacer es llamar a los bomberos.
Una pareja neoyorquina fue atacada por el sistema de seguridad de una "casa inteligente" mientras realizaba juegos sexuales de rol en su dormitorio Se investiga la responsabilidad que le cabe a la empresa que brindó el servicio.
Siempre amenazaba con ésto
Hay una unidad funcional cuyo destino es una cochera
A los locales se los exime de las expensas comunes
Pasó un inspector advirtiendo que tendría que pagar una multa
Jorge "Nebbia" renunció a 20 de Diciembre
Jorge "Nebbia" Miño renunció a la Agrupación 20 de Diciembre de Encargados de Edificios Fue socio fundador de la agrupación y trabajó en ella durante aproximadamente 10 años Sigue al frente de la Cooperativa de Vivienda de Encargados de Edificios y Afinas.
Administrador + Consejo + Encargado = Mafia
La Sra. Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina denunció que en muchos edificios existen mafias compuestas por el administrador, el Consejo de Administración y el encargado Manifestó también que muchos administradores desprecian a los consorcistas.
El año que viene el ABL subirá un 24%
Desde enero de 2013 el ABL porteño se incrementará en un 24% promedio Desde el año pasado el Poder Ejecutivo ya no necesita autorización del Legislativo para modificar las valuaciones fiscales El año que viene se espera así recaudar 569 millones más.
"Hablando poco y trabajando mucho"
Daniel Tocco, presidente de la CAPHyAI, resaltó que las disposición relacionada con la "renovación del mandato" y la "cuenta bancaria" fueron un "nuevo e importante" logro de la entidad También anunció que otra vez están trabajando en un proyecto de colegiatura para los administradores.
El Consejo Deliberante quiere saber qué pasa
El concejal José Ramón Arteaga presentó un proyecto de resolución para que la municipalidad de La Plata realice un exhaustivo relevamiento en los consorcios para determinar el grado de cumplimientos de las ordenanzas que los alcanzan El concejal manifestó que esta iniciativa apunta a la prevención.
Leg. Jorge Garayalde
Proyecto local para regular los alquileres turísticos
El Leg. Jorge Garayalde presentó por segunda vez su proyecto para regular los alquileres turísticos en la Ciudad de Buenos Aires El proyecto establece que los departamentos destinados a alquiler temporario deberán contar un certificado expedida por un corredor inmobiliario.
4º Congreso de Desarrolladores e Inversiones Inmobiliarias
Los días 13 y 14 de septiembre se desarrollarán en el hotel Hilton de Buenos Aires el 4º Congreso de Desarrolladores e Inversiones Inmobiliarias y la Expo Real State 2012 Este evento se realiza anualmente desde el 2009.
Algunas inquietudes que suscita el Proyecto de nuevo Código Civil - Parte II
Sobre "Sobre Tocco, Bielli y los aumentos"
Sobre los dichos de Alicia Giménez en Derecho de Piso
por la Sra. Susana Pérez García
DDJJ 2010 y 2011
Antigüedad para trabajadores jubilados
Nuevos porcentuales exceptuando algunas unidades
El Dr. Juan Manuel Gallo en el programa ConSumo Respeto.
Sólo los "consejo de administración" podrán denunciar
[BPN-08/08/12] El pasado 26 de junio, el director general de Defensa y Protección del Consumidor de la ciudad de Buenos Aires, Dr. Juan Manuel Gallo, afirmó que está trabajando para que sólo los miembros de los consejo de administración de los consorcios puedan realizar denuncias en el Registro Público de Administradores (RPA). Adelantó también que –independientemente de los criterios ya pautados por la Ley 941- implementará para todos los consorcios de esta ciudad un modelo de liquidaciones de expensas que "será obligatorio y uniforme".
Evaluó que la Ley 941 se "quedó corta" y que debió haber avanzado un poco más en la exigencia de una carrera en administración para los inscriptos.
Por estas razones, consideró que a la ley le han faltado algunas cosas: "quiso hacer una especie de utopía con algunos temas y [...] en la práctica -cuando nosotros vemos lo que es la aplicación diaria- es otra cosa".
Estas declaraciones las realizó en el curso de una entrevista que concedió al Dr. Javier Wajntraub, conductor del programa televisivo ConSumo Respeto que se emite por la señal de cable Metro los días jueves a las 22.30 hs. y se repite los viernes a las 16 hs.
Sólo el "consejo de administración"
En este momento cualquier consorcista puede acercarse al Registro Público de Administradores a denunciar a su administrador por la violación de cualquiera de las infracciones previstas por la Ley 941. Sin embargo, durante el curso de la entrevista, el Dr. Gallo anunció que esto podría cambiar: "el consorcista, para hacer una denuncia, tendría que tener también una representación del consorcio. Nosotros estamos trabajando ahora en la posibilidad de que sea el consejo de administración el que tenga la facultad de denunciar".
Para Gallo lo que tendrían que estudiar es qué tipo de legitimidad tiene el consorcista: "a veces el consorcista viene y denuncia pero no tiene el OK o el aval de todo el consorcio". Aclaró que "esto es algo que en la ley no está establecido. [Actualmente] cualquier persona puede denunciar y ello genera muchos conflictos porque empezamos a trabajar en una sintonía pero aparece otro consorcista que dice ‘no, no yo no estoy de acuerdo con esto, estoy a favor del administrador’".
Un modelo único de expensas
En calidad de exclusiva Gallo le adelanto a su anfitrión que en breve se anunciará un nuevo modelo obligatorio de liquidación de expensas para toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires: "estamos trabajando en implementar un modelo obligatorio uniforme".
Según el director general de DyPC la diferencia de modelos entre unas liquidaciones y otras generan confusión mientras que con un modelo único se podrán comparar los rubros de gastos. En esta misma sintonía alertó sobre aquellos administradores que cobran bajos honorarios: "yo diría que cuando ven un administrador con honorarios muy bajos desconfíen". Y agregó que en esos casos "yo les recomiendo que miren el resto de los rubros".
Por último, Gallo afirmó que el gasto de expensas "hoy en día es una preocupación" y concluyó que "hay gente que actualmente antes de comprar o alquilar un departamento lo primero que pregunta no es tanto el valor del departamento sino cuánto se paga de expensas"
Efemérides consorciales: el 12/08/2009, la senadora Teresita Nicolasa Quintela (Partido de la Victoria por La Rioja) presentó un proyecto de ley para regular las condiciones que debían reunir las locaciones urbanas. Uno de los puntos más importantes de la iniciativa era la creación de una Organización Estatal de Locaciones Urbanas para Alquilar (OELUA).
[BPN-08/08/12] La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) iniciará en el corriente mes un recurso de amparo contra el "Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores". Así lo informó el Dr. Jorge Martín Irigoyen, asesor letrado de la entidad, el pasado 7 de agosto, en una nota publicada en el "newsletter" que la entidad distribuye entre sus asociados.
Martín Irigoyen evaluó que la Resolución 5.003/11 que estableció el Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores "de la forma que está concebida causa un gravamen irreparable a los administradores de consorcio de propiedad horizontal y es a todas luces inconstitucional". Y para fundamentar este concepto de inconstitucionalidad resaltó dos aspectos que consideró fundamentales: el primero es que –según sus palabras- obligar a que el libro de proveedores esté en los edificios y que los mismos sean susceptibles de ser inspeccionados por los agentes de la DGDyPC es un atropello a la propiedad privada: "es más, de la forma en que está concebida es ilícito, ya que prácticamente equivale a un allanamiento de la propiedad privada de facto".
En segundo término consideró "que la sanción, en caso de un supuesto incumplimiento, recaiga en la cabeza del administrador, vulnera el derecho de defensa ya que el libro de proveedores no está dentro de su ámbito de custodia" y opinó que la reglamentación debería contemplar "que el mencionado libro esté en la sede de la administración del consorcio y no en los edificios".
Por último evaluó que las sanciones que está aplicando en la práctica la DEGDyPC tienen una finalidad "confiscatoria, racaudatoria y, por qué no, persecutoria".
La Disposición 5.003/11 fue sancionada por el Dr. Juan Manuel Gallo director general de Defensa y Protección del Consumidor el 24/11/2011 y fue publicada en el Boletín Oficial el 30/11/2011 (BPN Nº 451 del 7/12/11: "Habemus libris")
Efemérides consorciales: el 16/08/2006, el Gobierno nacional anunció un plan de viviendas para dinamizar y facilitar el crédito hipotecario a los inquilinos.
Jorge "Nebbia" Miño, exintegrante de la Agrupación 20 de Diciembre y presidente de la Cooperativa de vivienda de encargados de edificios y afines Ltda.
[BPN-08/08/12] Jorge "Nebbia" Miño, renunció a la Agrupación 20 de Diciembre de Encargados de Edificios aunque aclaró que continúa al frente de la Cooperativa de Vivienda Encargados de Edificios Afines Ltda. Esta declaraciones las realizó en el curso de una entrevista que le concedió al programa de radio Derecho de Piso el pasado viernes 27 de julio.
Si bien el ahora ex integrante de esta agrupación señaló que durante los diez años en los que integró la congregación se trabajó "intensamente en un proyecto en común" con los encargados de edificios de la CABA y de otras ciudades del interior, en la actualidad aparecieron diferencias que determinaron su distanciamiento y remarcó que hace aproximadamente un mes "preferí dar un paso al costado [...] Me he alejado por no acordar con algunos puntos de vista de los compañeros".
Por otro lado, Miño afirmó que en el corto plazo se deberán elegir nuevas autoridades de la cooperativa debido a que algunos miembros vinculados a la Agrupación 20 de Diciembre se retiraron de la cooperativa y explicó que en esta última "nos veremos obligados a hacer elecciones dentro de un tiempo [...] algunos de ese grupo formaban parte de la comisión directiva".
Es de recordar que la Cooperativa de vivienda de encargados de edificios y afines Ltda. nació en 2011 a partir de la necesidad -por parte de ese sector de trabajadores de edificios- de tener acceso a una vivienda. En este aspecto, Miño evaluó que el déficit habitacional "es un problema a futuro de todos los trabajadores y no solamente de los encargados".
El exintegrante de la Agrupación 20 de Diciembre planteó que una de las razones de su alejamiento de la asociación fueron las diferencias ideológicas con algunos miembros. "Cada uno tiene su posición política. Yo, sin pertenecer al kircherismo, creo que el gobierno ha dado algunos pasos que son interesantes [...sin embargo...] hubo compañeros que no acordaban con esa posición y se colocaron en la vereda de enfrente diciendo que este gobierno no ha hecho nada". Miño sintetizó su posición política actual como de "apoyo crítico al gobierno" y en este sentido, relató que "esas diferencias se palpaban en las reuniones [...y me llevó a plantear...] en la última que ya había que parar un poco con el tema de las discusiones porque se pasaban a cuestiones personales. Se polarizaba la discusión y se personalizaba".
Fue socio fundador de la Agrupación de Encargados 20 de Diciembre junto a Félix Herrera, Jorge Olivera, Carlos Martínez y Horacio Vivas hace más de diez años con el objetivo de "bregar por la unidad de los trabajadores del sector [encargados de edificios]" y de lograr una mayor participación de las bases del gremio. Sobre este tema, el presidente de la cooperativa de vivienda de encargados afirmó que Víctor Santa María, secretario general del SUTERH, "tendría que ofrecer la posibilidad de que haya más asambleas en las que participen más compañeros".
Por último, Miño recordó como "una etapa muy buena" el tiempo en que formó parte de 20 de Diciembre y señaló -como uno sus logros- el acercamiento con trabajadores de otras zonas geográficas del país: "fue muy interesante porque empezamos a escuchar que otros compañeros en otras partes tenían el mismo problema que nosotros aquí en Capital Federal", sintetizó.
Efemérides consorciales: el 17/08/2008, se realizó el 1º Plenario de Agrupaciones de Oposición al Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH) en la Regional La Plata de la Central de los Trabajadores Argentinos (CTA). Las agrupaciones participantes expresaron que su finalidad es crear un espacio pluralista, participativo, democrático y solidario.
[BPN-08/08/12] El Adm. Jorge Ferrera afirmó que cuando se opuso a la creación del Colegio Público de Administradores fue muy criticado por sus colegas. "Hace seis o siete años atrás fui severamente cuestionado y maltratado por colegas que entendían que yo estaba en contra de la profesión", expresó Ferrera y agregó que en ese momento su oposición se debía a que no estaban dadas las condiciones para implementar un colegio.
Estas declaraciones las realizó el pasado jueves 26 de julio, durante los últimos 15 minutos de su programa de radio Sin Expensas, en el marco de un análisis que realizó sobre la entrevista que el Adm. Jorge Hernández concedió a Pequeñas Noticias y en las que manifestó por primera vez objeciones a la colegiatura de los administradores [BPN Nº 468 del 25/07/12: "La muerte civil de los administradores"].
Ferrera consideró la entrevista a Hernández como "muy importante" y destacó dos temas: en primer lugar le pareció "sensato" que el Adm. Jorge Hernández coincida que éste no es el momento para hablar de un colegio público de administradores y en segundo subrayó como interesante que "ya no es la opinión de Jorge Ferrera, un administrador entre los 4 mil o 5 mil que hay. El Adm. Hernández es una persona que tiene una trayectoria muy amplia y representa a FRA (Fundación Reunión de Administradores), una de las cinco instituciones de administradores de consorcios que en su momento plantearon la creación de un colegio público de administradores".
Ferrera señaló que en la mencionada entrevista Hernández ratificó aquella denuncia que había hecho de que Víctor Santa María, secretario general del SUTERH, había incorporado al Registro Público de Administradores de esta ciudad 2.800 personas que no eran administradores como una parte importante de la base societaria de aquel colegio cuya creación impulsaron a fines de 2007.
"Hernández fue el primero en decir en su momento -yo no sé si eran sospechas o realmente contaba con la información puntual- que el sindicato había inscripto a muchísimos trabajadores para que cuando hubiese que votar [en un futuro colegio] tuviese determinada cantidad de votos a su favor", recordó Ferrera.
El conductor de Sin Expensas resumió que el reempadronamiento permitió "poner luz" sobre la cantidad exacta de administradores que trabajaban en la CABA y agregó que luego del reempadronamiento "2.800 o 3 mil administradores no se reinscribieron lo cual es raro pero que puede alertar sobre esta sospecha que había tenido Jorge Hernández"
Efemérides consorciales: el 19/08/2009, la Inspección General de Justicia (IGJ) notificó a la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) que debían suspender la asamblea en la que se elegirían autoridades a causa de que el padrón electoral presentaba irregularidades.
Alicia Giménez, presidenta de UCRA, en el programa de radio Derecho de Piso.
[BPN-08/08/12] El pasado viernes 20 de julio, Alicia Giménez, titular de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), denunció que en muchos edificios existe una mafia integrada por el administrador, el consejo de administración y el encargado: "los consejos no controlan nada, funcionan [en las asambleas] como barras bravas para conseguirle al administrador todo. Muchas veces también en connivencia con el encargado".
Giménez, además, afirmó que muchos consorcistas no asisten a las asambleas porque cuando intentan participar son insultados por estos copropietarios miembros del consejo que están en complicidad con el administrador y remarcó: "hay mucha gente que no va porque el insulto es automático por parte de esa barra brava que quiere defender lo indefendible [...] Existe un apriete tremendo dentro de los consorcios".
Por otra parte, la titular de UCRA -durante el curso de una entrevista que concedió al programa de radio Derecho de Piso el pasado viernes 20 de julio- manifestó que los administradores de edificios desprecian a los consorcistas y eso -en sus palabras- se demuestra porque son los únicos que "públicamente denigran a sus clientes" y resumió: "nos menosprecian y nos tratan de ignorantes".
Alicia Giménez expresó que dentro de este circuito mafioso que a su entender existe en algunos consorcios cada miembro ocupa un rol definido. Explicó que el consejo de administración está constituido por un grupo de copropietarios que son los que "dirigen todo" y ejemplificó que "mandan a hacer una obra en el edificio que no fue aprobada y cuando preguntas, te dicen ‘el consejo dio la orden’".
A esta situación, se suma lo que para Giménez es la intención de este grupo por controlar las asambleas ya que concurren como verdaderas barras bravas para intimidar a la gente y no dejar hablar a nadie. "Finalmente, se deciden dos o tres cosas que les importa sólo a ese grupito". Además, mencionó que en muchos casos los miembros del Consejo reciben del administrador ciertos beneficios como puede ser la exclusión del pago de las expensas. Como corolario, la titular de UCRA afirmó que dentro de este circuito mafioso el administrador se torna permeable a los intereses del consejo para de este modo garantizar que no se cuestione su mandato.
Para Giménez, el tercer eslabón de esta cadena es el encargado que consideró se ve obligado a cumplir las órdenes del administrador en pos de conservar su puesto de trabajo y subrayó: "el encargado cree que está ahí por el administrador que es el que le paga el sueldo. Por eso cree que es el jefe".
Es de recordar que la figura de consejo de administración a la que alude la entrevistada no está contemplada en la Ley 13.512. Son los reglamentos de copropiedad y administración los que introducen en alguna de sus cláusulas los derechos y deberes de los miembros del consejo de administración que debería funcionar como órgano de control de la administración del edificio. Sin embargo, es de destacar que el proyecto de modificación y unificación del Código Civil y Comercial impulsado por la presidenta de la Nación crea en su Artículo 2.064 la figura de Consejo de Propietarios cuyo objetivo será, entre otras cosas, controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio.
En otro orden de cosas, Alicia Giménez enfatizó que por parte de los administradores existe desprecio hacia los consorcistas y explicó que en otras actividades comerciales o profesionales no existe tal maltrato porque perderían a sus clientes. "Yo he escuchado que [los administradores] dicen ‘a fulano no le vamos a arreglar [lo que necesita] porque es una persona que protesta mucho’ o ‘el día que usted no esté en contra de mí le vamos a arreglar todo’" y remarcó: "esto me preocupa enormemente. Los administradores se creen los dueños del circo y creen que los propietarios son sus payasos".
Pequeñas Noticias puso a disposición de sus lectores los dos carteles para que puedan "bajarlos" e imprimirlos.
[BPN-08/08/12] El pasado 25 de julio, la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC), estableció mediante la Disposición Nº 1.593 un nuevo diseño para dos carteles que obligatoriamente se deberán exhibir en "comercios y locales de atención al público".
En el primero de los carteles se informa al público que ante cualquier duda o reclamo los consumidores se pueden comunicar telefónicamente con Defensa del Consumidor de esta ciudad llamando al 147 o dirigiéndose personalmente a una Sede Comunal (Centro de Gestión y Participación Comunal).
En el segundo cartel se advierte que, a la hora de pagar, el comprador tiene derecho a exigir que se redondee el vuelto a su favor en caso de que el vendedor no posea cambio.
Pequeñas Noticias los puso a disposición de sus lectores para que, aquellos que así lo deseen, puedan "bajarlos" a sus computadoreas e imprimirlos desde los siguientes vínculos: cartel Nº 1, cartel Nº 2.
El Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa y Protección del Consumidor, explicó que esta disposición –publicada en el Boletín Oficial el pasado 1º de agosto- se estableció en cumplimiento de dos leyes que rigen en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires:
La primera es la Ley 2.696 que determinó que los comercios y locales deben informar mediante un cartel de que forma los consumidores pueden realizar consultas y reclamos ante la DGDyPC de la CABA y la segunda (Ley Nº 2.013) que obligó a colocar en los comercios otro cartel en el que se informe sobre el redondeo a favor del comprador
Perlitas: "Saber no es suficiente, debemos aplicar. Desear no es suficiente, debemos hacer" (Johann W. Von Goethe)
El ABL se calcula según dos componentes: el valor del terreno y el valor de lo construido sobre él.
[BPN-08/08/12] El pasado 30 de julio, la Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires informó que a partir de enero de 2013 se incrementará en un 24% en promedio el impuesto al Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL).
Según el informe que la AGIP envió a la Legislatura porteña, el aumento del ABL se implementará en diferentes categorías. Un 66% de los porteños recibirán un aumento del 12,5%; para un 21% el incremento será del 50%; un 3% tendrá subas del 75% mientras que para un 1,5% el alza será del 100%. Quedará excluido de este aumento un 8,5% de los vecinos de la CABA que por ley están exentos del pago de ABL.
El incremento que comenzará a regir desde el año que viene se suma a otro que hubo este año y que implicó en algunos casos una suba de hasta el 300%. A diferencia de este último, el nuevo aumento de ABL se efectuará sin necesidad de que sea aprobado previamente por la Legislatura ya que el año pasado con la sanción de la Ley 4.040 el ejecutivo porteño quedó habilitado para modificar unilateralmente las valuaciones fiscales de las propiedades sin necesidad de que lo aprueben los legisladores.
Mediante este nuevo aumento, el gobierno porteño espera recaudar 569 millones más en 2013 en el próximo año.
Aumentará el valor de lo construido
Es de recordar que el cálculo del impuesto de ABL se realiza mediante una valuación fiscal que tiene dos componentes. Por un lado, el valor del terreno y por el otro, el valor de lo construido sobre la tierra.
Carlos Walter, titular de la AGIP, explicó en el informe enviado a la Legislatura que se modificarán las valuaciones fiscales en uno de sus componentes, sobre el valor de lo construido ya que consideró que este valor está desactualizado por los mayores costos de materiales y viviendas.
Por esta razón, el aumento se realizará sobre la base del índice de inflación del 25.5% que determinó la Dirección General de Estadística y Censos del Gobierno porteño para el período que va desde marzo de 2011 hasta marzo de 2012.
Por otra parte, la AGIP amplió las categorías que separan a las propiedades de 6 a 9 y dentro de este esquema desdobló la categoría "A" de los inmuebles -la más alta- en "A1" y "A2". Hasta ahora, los edificios con "amenities" como gimnasios, piscinas, "laundries", salones de usos múltiples, jaulas de golf, quinchos con parrilla y cabinas de monitoreo de seguridad no eran gravados. A partir del año que viene, se considerará que estas comodidades elevan la categoría del inmueble razón por la cual sufrirán un incremento en la alícuota sobre la cual se calcula este tributo
Perlitas: "El amor es un acto de valentía, nunca de temor; el amor es compromiso con los hombres" (Paulo Freire)
A la izquierda el Dr. Eugenio Cozzi (CPACF) estrecha la diestra del Adm. Daniel Tocco (SERACARH).
[BPN-08/08/12] Durante el pasado mes de mayo, el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF) y el SERACARH (Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para la Actividad de los Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal) firmaron un convenio de cooperación en el que ambas entidades se comprometieron a encarar acciones en conjunto tendientes a la formación y capacitación de profesionales y la investigación de resolución de conflictos mediante la mediación u otros métodos alternativos.
Este acuerdo fue firmado por el titular del SERACARH y presidente de la CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias), Adm. Daniel Tocco y por el entonces presidente del CPACF, Dr. Eugenio H. Cozzi quién culminó su mandato en 29 de mayo de este año.
Clave del mes de AGOSTO para participar del sorteo por un libro
Clave: rscm1f7jb1
Comisión de Coordinación Conjunta
A fin de implementar las acciones previstas en el convenio de cooperación, las autoridades de las mencionadas instituciones acordaron crear una Comisión de Coordinación Conjunta destinada a "la planificación de acciones y comunicaciones interinstitucionales, así como la supervisión y evaluación de las acciones derivadas de actividades conjuntas", según informó el CPACF a través de su sitio Web.
Por otra parte, en el mismo sitio se mencionó que esta comisión tendrá a cargo delinear los cursos de mediación que –según informaron en mayo de este año- comenzarán a funcionar en los próximos meses.
La misma está integrada por el Dr. Leandro Romero, consejero titular del Consejo Directivo y Coordinador General de Mediación del CPACF y el Dr. Juan Pablo Godoy Vélez, vicepresidente primero del CPACF mientras que en representación del SERACARH fueron asignados Gladis Pérez y la Dra. Viviana Díaz.
Fue creado en el marco de las paritarias de 2009 y está compuesto por las entidades que firman los convenios colectivos de trabajo del sector .
Por el sector empleador lo integran la CAPHyAI, el AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal) y la UADI (Unión Administradores de Inmuebles) mientras que por el sector trabajador la FATERyH (Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal)
Perlitas: "El amor es física y química" (Severo Ochoa)
Revista de la CAPHyAI de junio de 2012.
[BPN-08/08/12] El presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Daniel Tocco, resaltó que la disposición relacionada con la renovación del mandato de los administradores y la cuenta bancaria compartida de los consorcios que ordenó la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de esta ciudad fueron un "nuevo e importante logro" de la entidad que preside y agregó que fueron el "producto de las negociaciones con los máximos representantes de la DGDyPC".
Las dos disposiciones a las que se refiere fueron sancionadas por el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa del Consumidor. La primera (Disposición Nº 1.000) establece que se entenderá como tácitamente renovado el mandato de un administrador si la asamblea convocada para tal fin no alcanza el quórum de 50% más uno. Por su parte la segunda (Disposición Nº 1.001) determina que no hará falta que la cuenta corriente del consorcio sea firmada en conjunto por otro copropietario.
En otro orden de cosas, el presidente de la CAPHyAI afirmó que en la institución están trabajando para conseguir la colegiatura de los administradores de consorcios: "estamos trabajando [en ese objetivo] sin prisa pero sin pausa en todos los niveles del gobierno", remarcó Tocco en el editorial de la revista Propiedad Horizontal Nº 310 de junio de este año.
Las dos disposiciones
En cuanto a la primera disposición -Nº 1.000- publicada el pasado 29 de junio el en Boletín Oficial, Tocco señaló que "podemos decir que hemos cerrado la etapa en que dos iluminados podían revocar el mandato del administrador" y agregó que "a partir de ahora tendrán que actuar como siempre debió haber sido: acatando las decisiones de la mayorías".
En cuanto a la segunda disposición, Nº 1.001, el presidente de la CAPHyAI afirmó que "también logramos modificaciones importantes en lo relacionado con la cuenta bancaria compartida, que tantos inconvenientes y dolores de cabeza trajo a administradores y consorcistas".
Por último, Tocco remarcó que estos logros hace que "nos sentamos orgullosos de los pasos realizados" y agregó que fueron "posibles con tiempo y esfuerzo. Hablando poco y trabajando mucho".
Otro proyecto de colegiatura
Por último, señalo que la creación de un Colegio Publico de Administradores se trata de una "dura batalla que nos demanda mucho tiempo y esfuerzo porque mientras algunas puertas se abren otras no tanto" aunque agregó que "la constante acción de las actuales autoridades de la Cámara poco a poco está dando sus frutos"
Senador Horacio Lores: "La pena de arresto resulta de una peculiaridad impropia de nuestro sistema civil",
[BPN-08/08/12] El 2 de marzo de este año, el senador nacional por la provincia de Neuquén, Horacio Lores (Bloque Movimiento Popular Neuquino) presentó en la Cámara Alta un proyecto de ley para que los consorcistas que perturben a sus vecinos con ruidos molestos o destinen la unidad que habitan a usos contrarios a la moral o buenas costumbres sean castigados con una multa de hasta el 10% del valor fiscal del departamento aunque excluye la posibilidad de que sea arrestado.
De esta forma –de ser aprobado el proyecto- se incrementarán notablemente las multas a las violaciones al artículo 6º de la Ley 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal) que establece en dos incisos algunas normas básicas de convivencia.
En este momento, el artículo 15º de la Ley de Propiedad Horizontal establece que en caso de violación del articulo 6º por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes "el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la trasgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos".
En los fundamentos de esta iniciativa, el senador Lores expresó que la pena de arresto resulta una sanción irrazonable y "de una peculiaridad impropia de nuestro sistema civil" y, por otra parte, que la multa "quedó en su posibilidad consumida por la depreciación de la moneda".
El artículo 15º
El proyecto -que cuenta con un único artículo- establece que se modifique el articulo 15º de la Ley 13.512 el cual quedará redactado de la siguiente manera: "en caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6°, el representante o los propietarios afectados iniciarán la demanda correspondiente ante el juez competente, y acreditada en juicio sumarísimo la trasgresión, se impondrá al culpable una multa de hasta el 10% de la valuación fiscal de la unidad funcional en beneficio del Fisco".
Y continúa, al igual que la ley vigente, estableciendo que el juez podrá ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública "si fuera menester" y desalojar al ocupante –no así al propietario- en caso de reincidencia.
El senador Horacio Lores
Es médico egresado de la Universidad de Buenos Aires en el año 1964 y especialista en salud pública. En 1991 fue designado ministro de Salud y Acción Social de la provincia de Neuquén. Dos años más tarde, obtuvo al frente del Ministerio de Gobierno y Justicia de la provincia de Neuquén.
En 2007 fue elegido senador por la provincia de Neuquén cargo que culminará en diciembre de 2013
Perlitas: "Nuestros mejores éxitos vienen a menudo después de nuestras mayores decepciones" (Henry Ward Beecher)
Consejo Deliberante de La Plata.
[BPN-08/08/12] EL pasado 4 de julio, José Ramón Arteaga, concejal platense por el (Bloque Peronista), presentó en el Consejo Deliberante de esa ciudad un proyecto de resolución para que el Poder Ejecutivo de La Plata realice un relevamiento de los edificios de la ciudad para que se controlen las normas que deben cumplir los consorcios.
Según expresó el concejal en los fundamentos de su proyecto, "es imperioso que se controlen las medidas de seguridad e higiene en los edificios de la ciudad, principalmente en lo referido a los sistemas de presurización contra incendios, el mantenimiento de ascensores, fachadas y limpieza de tanques" y agregó que "estas cuestiones son obligaciones vigentes que deben cumplirse pero por falta de controles y en muchos casos por desconocimiento de los administradores de consorcios no se llevan a cabo".
Por otra parte, Arteaga manifestó que "esta iniciativa apunta a la prevención. En la actualidad, la normativa vigente no plantea las sanciones para quienes no cumplan con sus obligaciones" y -en otro orden de cosas- agregó que desde el bloque que integra están trabajando para que se analice la creación de un registro de administradores que controle la actividad.
Según el concejal platense las ordenanzas sancionadas por el Consejo Deliberante de esa ciudad que no se cumplen son tres:
1.- La Ordenanza 10.656 fue sancionada el 16 de diciembre de 2009 y puso en cabeza de los consorcios platenses –por intermedio del administrador o el consejo de administración- seis obligaciones: exigir la limpieza de los tanques de agua por lo menos una vez al año; instalar luces de emergencia en los espacios comunes interiores y exteriores, como así también barandas/pasamanos en las escaleras; inspeccionar el funcionamiento y la adecuada ubicación de los extinguidores y matafuegos ABC, con personal idóneo de la Municipalidad de La Plata; inspeccionar el funcionamiento y ubicación de las mangueras y bocas de bomberos, con personal municipal; controlar los pararrayos que se encuentran ubicados en los edificios y controlar los gases emanados de los vehículos en las cocheras cerradas para seguridad de los trabajadores y las familias, colocando extractores de humo.
2.- La Ordenanza 10.426 que fue sancionada el 3 de septiembre de 2008 estableció que los consorcios a través de su administrador deben presentar un informe anual sobre el estado de conservación de las fachadas y están obligados a verificar periódicamente, reparar y mantener en buen estado de conservación los siguientes elementos constructivos dispuestos en fachadas: balcones, parapetos de terrazas y azoteas, barandas, barandales y balaustradas; etc.
Esta ordenanza en la ciudad de La Plata puede ser equiparable a la Ley 257 que rige en la CABA.
3.- Por último, la tercer ordenanza mencionada es la Nº 8.769 que fue sancionada el 8 de mayo de 1997 y estableció que "Los inmuebles públicos y privados que cuenten con ascensores, montacargas, y/o máquinas similares para el transporte vertical o inclinado de personas y/o cosas, estarán obligados a someter dichos aparatos a un control periódico de inspección, seguridad y mantenimiento".
Un proyecto de Registro
Por otra parte, Arteaga manifestó que desde su bloque impulsan la creación de un registro público de administradores. "Estamos exigiendo [...] que se estudien propuestas que ya están presentadas sugiriendo la creación de un Registro Público que controle la actividad y que fije pautas relacionadas con la seguridad edilicia, los sistemas contra incendios, las instalaciones eléctricas, el mantenimiento de ascensores, entre otros aspectos", explicó Arteaga.
Nació en la ciudad de La Plata en 1964. En el año 1985 ingresó a trabajar en la Municipalidad de esa ciudad y años más tarde, en 1994, se convirtió en delegado comunal de la localidad de Villa Elvira, barrio en el que desarrolló gran parte de su militancia, según expresó en su propia página Web. En el 2001 fue electo concejal por el Partido Justicialista y reelecto en el cargo en el 2005.
En la actualidad se encuentra transitando su tercer mandato como legislador platense desde diciembre de 2009 encabezando la lista de candidatos del diputado nacional Francisco De Narváez. Arteaga expresó en su Web que tiene "tres objetivos claros" en su mandato: "desarrollar propuestas de seguridad ciudadana, integración y planificación urbana, siempre en relación permanente con los vecinos y la Instituciones de nuestra ciudad"
Perlitas: "Cuida los minutos pues las horas ya cuidarán de sí mismas" (Philip Dormer Stanhope)
De ser aprobado el proyecto se requerirá de autorización consorcial para alquilar una unidad con fines turísticos.
[BPN-08/08/12] El pasado 26 de marzo, la diputada mendocina, Mariana Juri (UCR), volvió a presentar en la Cámara de Diputados de la Nación un proyecto de ley para modificar la ley que regula los alquileres de inmuebles destinados a viviendas y los alquileres con fines turísticos (Ley Nacional 23.091).
Como primer paso, la diputada propone que para que el alquiler de un departamento amueblado sea considerado turístico de deben dar tres condiciones simultáneamente: 1) que el plazo de locación no supere los tres meses; 2) que la posibilidad de utilizar el departamento con el fin de alquilarlo a turistas esté contemplado en el reglamento de copropiedad y 3) que el inmueble esté habilitado o autorizado por la autoridad administrativa turística competente.
Para lograr esto considera que se debe modificar el inciso b) del artículo 2º de la Ley 23.091 (Ley de Locaciones Urbanas).
Sobre el primer punto y de aprobarse esta iniciativa, el plazo de los contratos de locación con fines turísticos se reduciría de 6 a 3 meses. La diputada consideró que es necesario que estos plazos se adecuen al período de tiempo por el que las autoridades inmigratorias otorgan visas a los extranjeros que ingresan al país.
Además la norma agrega –de ser aprobada- el requisito de la autorización consorcial para las unidades en propiedad horizontal "cuando estos fines no se encuentren contemplados en el reglamento de copropiedad y administración, es decir se prevé el requisito que la última jurisprudencia en la materia ha determinado, en relación al uso previsto en el inciso a) del art 6º de la Ley 13.512...".
De acuerdo a lo fundamentado, el objetivo de esta iniciativa es "darle claridad jurídica a las locaciones urbanas con fines de turismo. Teniendo en cuenta que es una figura muy arraigada en nuestra costumbre veraniega y una búsqueda de los turistas extranjeros, el propósito no es eliminarla sino ajustarla y dar herramientas a las provincias para que puedan controlarla, si esa es su vocación".
En general el proyecto de la diputada nacional no sufrió ninguna modificación respecto del presentado hace casi dos años atrás, sólo se le agregó un párrafo formal en el que aclaró que "este proyecto es la representación del expte. 8514-D-2010 de mi autoría, que atento a los plazos vigentes dispuestos por el reglamento de esta H. Cámara, perdió estado parlamentario".
Sin embargo en esta presentación acompañó a Juri únicamente el diputado por Buenos Aires, Mario Leandro Barbieri (UCR) mientras que en la presentación anterior la acompañaron, además del mencionado Barbieri, los diputados de la Unión Cívica Radical Elsa María Álvarez, Mariana Alejandra Veaute, Silvana Giudici y Pablo Eduardo Orsolini
Este proyecto propone la creación de un Registro de Alquiler Temporario donde se inscribirán las agencias y los inmuebles.
[BPN- 08/08/12] El pasado 14 de febrero, el legislador porteño, Jorge Garayalde (PRO) volvió a presentar en la Legislatura porteña un proyecto de ley para regular los alquileres temporarios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Esta iniciativa obliga al consorcio de propietarios a notificar al ente de Turismo de la CABA la existencia de departamentos en el edificio destinados al alquiler temporario y agrega que "salvo prohibición del reglamento interno, la denegación para la realización de la actividad deberá ser expresa por el consorcio tras decisión tomada por el mismo en una asamblea reunida al efecto".
Por otra parte, este proyecto establece la creación de un Registro de Alquiler Temporario en que deberán obligatoriamente inscribirse las agencias de alquiler temporario y los inmuebles que se destinen a este fin.
Determina también que los inmuebles destinados a alquiler temporario deberán contar con una constancia de certificación del inmueble expedida por corredor inmobiliario matriculado en la CABA quién deberá verificar las comodidades de los mismos. Este certificado tendrá que ser exhibido en el interior del inmueble.
Por último, desde el despacho del legislador expresaron a Pequeñas Noticias que este proyecto había perdido estado parlamentario razón por la cual se volvió a presentar. Garayalde había presentado por primera vez esta iniciativa en octubre del 2010 siendo entonces legislador por el bloque Propuesta Republicana.
En los fundamentos, el legislador consideró que el objetivo de esta iniciativa es "el de lograr una regulación sensata que permita incorporar a la formalidad a esta actividad que existe en la Ciudad hace ya varios años, y que tuvo un auge a partir del comienzo del nuevo milenio".
En este sentido, explicó que luego de la crisis del 2001 y como consecuencia de la desconfianza en el sistema bancario producto del "corralito", muchos ahorristas de clase media invirtieron en la compra de inmuebles para destinarlos en el mercado de alquileres temporarios.
Por último, Garayalde concluyó que este proyecto de ley propone la regulación del alquiler temporario "con la única intención de cuidar a todos los actores involucrados en la actividad: vecinos, privados, estado y turistas".
Puntualmente, el proyecto que cuenta con 21 artículos estipula, entre otro temas, que el contrato firmado entre el locador y el locatario deberá "estar en idioma castellano, con su respectiva copia en idioma ingles y/o en el idioma nativo del huésped para su mejor comprensión".
En otro punto de la iniciativa se establece que las agencias de alquileres temporarios y los propietarios al ofrecer el inmueble para su arrendamiento no podrán "omitir o verter conceptos equívocos que induzcan a error o que conduzcan a formar una falsa imagen del servicio" y agrega que en esta sintonía deberán exhibir fotos "que representen fielmente" el inmueble ofrecido.
En otro orden de cosas, esta iniciativa obliga a los propietarios a: informar al huésped la tarifa de la estadía previo a su admisión, informar a los huéspedes la política del establecimiento sobre tenencia de mascotas, brindar los servicios ofrecidos conforme a las condiciones pactadas, disponer de un botiquín de primeros auxilios en el departamento, facilitar números de contacto ante emergencias y proveer información de contacto con la Defensoría del Turista de la Ciudad de Buenos Aires, la Comisaría del Turista y la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA, entre otras
Bandera del partido de San Isidro, lugar donde se realizó la jornada de capacitación.
[BPN-08/08/12] El pasado 5 de julio, Juan Carlos Forestier, presidente de la Sociedad de Bomberos Voluntarios de San Isidro, advirtió que en caso de producirse un incendio "lo fundamental" que debe hacer el encargado es comunicarse con los bomberos y agregó que realizar ese llamado "permite actuar con mayor precisión" ante la emergencia. Estas declaraciones las realizó en el marco de la jornada de capacitación en evacuación de edificios organizada por la Sociedad de Bomberos Voluntarios de San Isidro junto con el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta Horizontal (SUTERH) y que contó con el auspicio de la Municipalidad de ese partido.
Esta actividad tuvo como finalidad que los encargados de edificios se instruyan en evacuación de edificios y, de esta manera, conocer cuáles son las causas que pueden ocasionar un incendio y cómo actuar frente a este tipo de siniestro.
La jornada estuvo a cargo del jefe del cuerpo activo de los Bomberos Voluntarios de San Isidro, comandante mayor Alejandro Marchetti quien es experto en temas de evacuación de edificios. "En este encuentro actualizamos y recordamos conceptos sobre el manejo del fuego, cómo proceder ante una evacuación y optimizar la comunicación con los encargados de edificios ante una emergencia, ya que una comunicación precisa permite trabajar con mayor eficacia", declaró Marchetti a medios locales.
Por otra parte, Luis Cayetano Alegretti, delegado del SUTERH, manifestó en declaraciones periodísticas que la jornada fue "fundamental" para los encargados de edificios ya que "permite actualizarnos sobre las medidas de seguridad".
Luego del encuentro, los encargados de edificios se llevaron un instructivo impreso por la comuna, con recomendaciones y consejos básicos.
- No dejar o tirar colillas de cigarrillos en los huecos de ascensores o cestos de basura.
- No poner varias tomas sobre un único tomacorriente, evitar sobrecargas y calentamiento.
- De existir humo en la escalera descender de espalda en forma rampante.
- No utilizar ascensores ni montacargas ya que se puede quedar atrapado.
- Cubrir la base de la puerta con trapos mojados para evitar el ingreso de humo
Foto: Fedejr7wc
El evento tendrá lugar en el hotel Hilton de Buenos Aires.
[BPN-08/08/12] Los días 13 y 14 de septiembre se desarrollará el 4º Congreso de Desarrolladores e Inversiones Inmobiliarias junto a la Expo Real State 2012. Este evento se realiza consecutivamente todos los años desde su 1º edición en 2009 y tendrá lugar en el hotel Hilton de Buenos Aires ubicado en el barrio de Puerto Madero.
Durante la Expo Real State 2012, desarrolladores, inmobiliarias, entidades del sector inmobiliario, del sector público y proveedores expondrán sus productos y servicios. Según comunicaron sus organizadores, la exposición contará con más de 100 stands comerciales, 400 propuestas de inversión y la muestra de la oferta inmobiliaria a cargo de "las principales empresas del mercado".
7 minutos Real State
Según informaron en el sitio Web del evento, luego de su lanzamiento en el 2011, se reeditará un espacio exclusivo donde los inversores podrán conocer, en sólo siete minutos, las diferentes propuestas de los desarrolladores que operan en el mercado y poder así decidir cómo, dónde, en qué y con quién invertir.
Workshops comerciales
Otra de las opciones que ofrece la Expo Real State 2012 es la posibilidad de participar de los workshops comerciales e institucionales en los cuales –según informaron los organizadores- habrá seminarios de capacitación, rondas de negocios, presentaciones, lanzamientos comerciales y de marcas, promociones y nuevas propuestas para el mercado inmobiliario.
Mientras que la visita a la exposición, 7 Minutos Real Estate y a los workshops comerciales e institucionales es gratuita la participación en las actividades que se desarrollarán en el marco del Congreso son aranceladas. Según sus organizadores "sólo un selecto grupo de empresarios del Real Estate podrá participar del evento más importante del año".
El Congreso de Desarrolladores e Inversiones Inmobiliarias se desarrollará en el Salón Buen Ayre del Hilton Hotel Buenos Aires desde las 9 de la mañana hasta las 19 horas de la tarde. Durante el mismo, está prevista la disertación de Carlos Melconian, director y fundador de M&S Consultores; Damián Tabakman, consultor en Real Estate Arquitecto y Master en Administración Financiera; Angel Luis Seggiaro, director de Fundar Construcciones S.A. y presidente de Artesa Construcciones S.A. y Miguel Ángel Camps,
presidente Argencons, entre otros.
Sus ejes temáticos
Bajo la consigna "Real Estate en el contexto actual", las disertaciones giraran sobre seis ejes principales:
1.- "Los grandes cambios del sector inmobiliario y de la construcción ante el nuevo ciclo ¿Cuáles son las oportunidades de inversión que se presentan?"
2.- "¿Cómo llevar adelante proyectos asumiendo la inflación y los problemas cambiarios. Se pesificará finalmente toda la actividad?"
3.- "Cómo concebir los desarrollos, pactar contratos y honrar obligaciones cuando sobrevienen cambios en las reglas de juego"
4.- "Soluciones prácticas, qué hacen los líderes, casos exitosos. La re-ingeniería de los proyectos en marcha. Evolución futura de precios y costos"
5.- "El impacto de la desaceleración económica sobre el real estate. ¿El ladrillo seguirá siendo reserva de valor a largo plazo?" y
6.- "¿Cuáles son los segmentos atractivos para invertir en el nuevo escenario de los desarrollos inmobiliarios?"
La interpretación de un personaje facilita la desinhibición y rompe el esquema rígido de seducción.
[BPN-08/08/12] En Estados Unidos, una pareja fue atacada por una "casa inteligente" mientras realizaba juegos sexuales de rol en la intimidad de su dormitorio. Se trató de Walter y Jessica Daylis, dos neoyorquinos que habían alquilado una casa que contaba con un sofisticado sistema automático de seguridad.
El ofensiva comenzó cuando la mujer –para sorprender a su pareja- se puso una máscara negra e ingresó al dormitorio del departamento. El software del sistema de seguridad de este hogar digital identificó la situación como la intromisión de un delincuente y mientras alertaba a la policía emanó gases somníferos sobre los "malhechores" para que no se escaparan.
Cuando llegó la policía local la pareja todavía estaba inconsciente y debieron ser hospitalizados. Según fuentes locales, los médicos que atendieron a Walter y Jessica aseguraron que sus vidas corrieron un serio riesgo porque estuvieron muy cerca de que sus organismos no pudieran sobreponerse a los efectos de la asfixia.
Tras su recuperación se inició una investigación para esclarecer las razones de la activación errónea del sistema de seguridad y la responsabilidad que podría caberle a la empresa encargada de brindar el servicio.
Según Wikipedia los juegos de rol sexuales son prácticas consensuadas en las que se interpreta un papel durante el encuentro sexual para evocar fantasías o como escenario de una relación de intercambio erótico de poder (Erotic Power Exchange - EPE).
Los roles más comunes y conocidos son el profesor y la alumna, el oficial de policía o carcelero y la prisionera, el jardinero (o el muchacho de limpieza de la piscina) y la dueña de casa, la mucama de un hotel y el huésped, etc.
Según el sitio de Internet Sexualidad de 10 el hecho de interpretar un personaje facilita la desinhibición, rompe el esquema rígido de seducción y amplía el tiempo de la "previa", tan valorado por muchas mujeres. También ofrece a la pareja la posibilidad de cambiar de escenarios y de dotar de recursos eróticos –como pueden ser los disfraces o las máscaras- al que regularmente no solía llevar la iniciativa.
Por otra parte aclara que el único requisito es la libertad y que el personaje nunca llegue a dominar a la persona, sino que sea un complemento más del placer. En el código de complicidad de ambos debe prevalecer el respeto y consensuar algún tipo de alternativa para poder parar la representación si a uno de los dos le incomoda
Algunas inquietudes que suscita el Proyecto de nuevo Código Civil - Parte II por la Dra. Victoria Loisi
Tal y como adelantara en la primera parte de esta nota, nos abocaremos a algunas modificaciones del Proyecto de Unificación del Código Civil y Comercial que consideramos sugestivas en algunos casos y decididamente perjudiciales en otros.
En el caso de las locaciones urbanas, hay algunos cambios que vienen de la mano del proyecto que resulta de interés conocer. Si a la postre repercutirán positiva o negativamente en nuestra vida civil y en el acceso a la vivienda por parte de los sectores menos pudientes, no puede saberse todavía.
Actualmente, el precio de la locación debe ser cierto. Ello surge del Art. 1.493 de nuestro Código Civil, que determina que “habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa … y la otra a pagar … un precio determinado en dinero”.
Esta normativa del Código se complementa con la Ley de Locaciones Urbanas 23.091, la cual es de orden público.
Lo importante que quiero destacar es que el precio de la locación debe estar determinado. Por lo general, quien alquila una unidad de vivienda es asalariado, es decir, vive de un salario que, naturalmente, es fijo.
Nuestro Código vigente exige que ese precio sea cierto, precisamente para dar certidumbre al inquilino de que va a poder pagarlo sin sobresaltos, sabiendo de antemano el monto correspondiente.
El proyecto elimina esta certeza como requisito, permitiendo que el propietario incorpore al alquiler todo tipo de adicionales que estime pertinentes, lo cual nos parece cuestionable.
En efecto, el Art. 1.208 del proyecto indica que “la prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario…”.
No desconozco que en muchos casos las expensas del consorcio han sido integradas al precio en los contratos de locación. De hecho, la doctrina y la jurisprudencia, pacíficamente concuerdan en que el precio de la locación, como contraprestación por el uso y goce de la cosa, puede comprender el pago de expensas, gastos y/o tasas y contribuciones que gravan el inmueble.
El texto del proyecto claramente deja a criterio de las partes la inclusión de otros pagos periódicos.
En la mayoría de los contratos de locación, la parte débil de la contratación es el inquilino y justamente para protegerlo es que en el año 1984 se sanciona la premencionada Ley de Locaciones Urbanas.
Naturalmente que no en todos los casos el inquilino es la parte débil de la contratación (especialmente en las locaciones de locales comerciales), pero los redactores del proyecto no debieran olvidar que es obligación del Estado el asegurar el acceso a la vivienda de los sectores menos pudientes. Ello sin perjuicio de un razonable equilibrio que no cercene los derechos de los propietarios.
Otra modificación del proyecto que llama la atención es la extensión de los plazos máximos de la locación que pasa a ser de hasta 20 años en el caso de la vivienda y hasta 50 años en cualquier otro destino.
Actualmente, el plazo máximo de las locaciones es de 10 años. Y desconocemos la necesidad de su extensión, máxime cuando las locaciones pueden renovarse indefinidamente.
En la próxima entrega mencionaremos los derechos que emanan de la Ley 19.724 de prehorizontalidad del año 1972 y que dejarían de existir de sancionarse el premencionado Proyecto de Unificación del Código Civil y Comercial
Sobre "Sobre Tocco, Bielli y los aumentos" por el Sr. Guillermo Durigon
Dr. Lisandro Cingolani:
Muy buena su apreciación. Sobre todo en eso de que se nivela hacia abajo pero le faltó aclarar que no siempre es responsabilidad de los señores encargados.
La diferencia entre lo que efectivamente le cuesta al consorcio y lo que efectivamente cobra el encargado es sideral.
Desde la óptica del encargado el sueldo no aumentó tanto como ha aumentado la inflación de bolsillo y el precio de los departamentos.
Pienso que somos todos presos de un sistema que no funciona como se legisló y se quieren resolver problemas con elementos y jurisprudencia que no da ya más resultado.
Hoy tanto el consorcio como el encargado deben comprender que su trabajo no pasa solamente por la limpieza sino que ofrece seguridad, arreglos menores (sin cobrarlos aparte), etc. Muchas veces se gastan disparates en un service de urgencia cuando un encargado competente lo podría haber arreglado más rápido y sólo con el costo de los materiales.
Así como se ha profesionalizado muchísimo a los administradores me parece que lo mismo debería ocurrir con los encargados para que puedan ofrecer mejores servicios y para que finalmente todos estén satisfechos.
Sobre los dichos de Alicia Giménez en Derecho de Piso por la Sra. Susana Pérez García
Quisiera expresar mi total conformidad con lo manifestado por la Sra. Alicia Giménez en la entrevista que mantuvo el 20/07/12 en el programa radial Derecho de Piso.
Lo que ella manifiesta es mucho más común de lo que se cree y lo pude comprobar por experiencia propia y por la de otros copropietarios en las reuniones consorciales organizadas en los CGPC a las que asistí durante mucho tiempo.
Hace dos años y medio que me mudé a un consorcio donde más del 80% de su población son jóvenes inquilinos. Me encontré con un consejo aliado al encargado y a la administración cometiendo todo tipo de irregularidades: desde fraguar un acta de asamblea hasta digitar los fondos de las expensas en beneficio propio y de aquellos que aceptaban su accionar.
Ante la imposibilidad de realizar demandas judiciales y auditorías -porque nos agregaba aún más dificultad económica teniendo en cuenta que en ese lapso las expensas se habían incrementado en un 230%- realicé una denuncia administrativa ante el R.P.A.
Después de un largo seguimiento, conseguí que el administrador fuera notificado. Modificó la liquidación de expensas que era absolutamente ilegal pero continuó con otras irregularidades como por ejemplo calcular las expensas por un importe superior al porcentual de cada unidad sobre el total de la recaudación que logré se fijara por asamblea. Por supuesto, a nadie se le ocurre verificar estos importes y al recibir mi nota de reclamo, renunció. De inmediato, el consejo eligió nuevo administrador que a la fecha -y enterado de mi denuncia anterior- con más astucia y con tranquilidad -a pesar de mi carta documento- sigue incumpliendo lo normado sobre la forma de presentar las liquidaciones de expensas.
Como bien dice la Dra. Rita Sessa en su artículo “La Impunidad”, [los administradores] cuando renuncian no son penalizados por sus actos. Por otra parte, ante la inactividad tan increíblemente prolongada del R.P.A. y la demora en la resolución de las denuncias muchos administradores han recuperado la confianza en esa impunidad porque saben del lamentable desconocimiento del derecho que tienen los copropietarios y [porque existen] algunas leyes que los avalan. Esa ignorancia e indiferencia agrega más poder a sus mandatos.
No comprendo cómo es posible que nunca se haya propuesto alguna ley que limite el accionar de estos consejos de propietarios que no tienen entidad legal (y espero que nunca la tengan) pero que se mantienen años en el poder y lo ejercen con el total beneplácito de los administradores y encargados porque obtienen beneficios. El principal es incumplir con sus responsabilidades.
[Estos consejos de propietarios] en complicidad, producen el aislamiento de la minoría que intenta reclamar o denunciar de muchas formas: descalificándola ante los propietarios que no viven en el edificio, demorando las reparaciones y, lo que es peor, alentando al encargado a desconocerla como integrante de la vida consorcial, anulando sus derechos.
No puedo comprender cómo los funcionarios no detectan estas situaciones y siguen agregando burocracia y costos a los consorcios, sin entender que lo que aquí relato es grave, muy común y mucho más importante que agregar libros y más libros.
Muchos consejos de propietarios que asumen su mandato por poco tiempo lo utilizan para lograr objetivos personales porque saben que serán obedecidos por el administrador y el encargado que ignoran lo que significa la palabra JUSTICIA en una institución social como es el consorcio.
CGPC: Centro de Gestión y Participación Comunal
Mi pregunta es por un consorcio en el que un propietario luego de haberse realizado una asamblea manda a la administración una mediación por nulidad parcial de esa asamblea ¿Por qué puede producirce esto?
Las mayorías de las asambleas se realizan en segunda convocatoria como lo establece el reglamento porque nunca llegan por el quórum ¿Cómo tiene que proceder el consorcio y la administración en este caso?
El propietario que manda la mediación es muy problemático y siempre amenazaba con esto.
Supongo que hay un propietario que entabló juicio de nulidad "parcial" de alguna asamblea.
Se dice parcial porque lo que se ataca no es toda la asamblea sino algún punto tratado. Es decir, no reclama que la asamblea es nula sino alguna parte de la misma.
Dado que la mediación es un paso previo necesario antes de la intervención de la justicia ordinaria, seguramente ha recurrido a algún mediador que ha citado al consorcio y/o su administrador en este paso previo de solución del conflicto.
En caso que no haya acuerdo, se cierra el acta y queda expedita la acción judicial.
Estoy respondiendo sin dato alguno, nada más que en referencia a sus dichos. Habría que ver el tenor de la citación, quién la hace, etc.
En principio, el consorcio por medio de su administrador debiera concurrir a ver si se soluciona consensuadamente el tema.
En un consorcio hay una unidad funcional cuyo destino -según el reglamento de copropiedad- es una cochera ¿Esta unidad funcional debe participar del pago del sueldo total del encargado o sólo debe abonar el plus cochera? ¿El resto de las unidades funcionales destinadas a vivienda deben soportar el resto del sueldo del encargado? ¿Es posible esta separación?
Miguel de la CABA
La ley 13.512 tiene varios artículos que establecen la forma en que los propietarios deben hacerse cargo del pago de las expensas:
"Articulo 8 - Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario".
"Articulo 9 - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad... c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes"
"Artículo 3 - El reglamento de copropiedad y administración, deberá proveer sobre las siguientes materias:.... 6) Cargas comunes y contribución a las mismas."
o sea que para acordar la determinación del valor se pueden dar los siguientes casos:
a) Acuerdo de partes: asignación al redactarse el reglamento , pueden ser conforme a plano de mensura (mensura horizontal MH) relación aritmética directa con la proporción que a cada una de ellas le corresponde sobre el total del inmueble en conjunto. Se liquidan conforme a plano, todo ello salvo convención en contrario conforme el art. 8º de la ley 13.512
En consecuencia, se pueden determinar otros porcentuales que no sean del plano de mensura.
Entre ellos se puede establecer en un reglamento que algunas unidades funcionales se le eximan de pagar algunos servicios que no disfruta.
Pero lo importante que Ud. debe tener en cuenta que es el mismo reglamento quién debe establecer las exenciones para ciertas y determinadas unidades funcionales. Si no están determinadas éstas en el reglamento, las unidades funcionales abonan todos los rubros mencionados como gastos comunes. Tal como Ud. plantea su caso, no existiría ninguna exención para esa unidad funcional, por lo tanto deberá abonar el pago del sueldo del encargado y su cargas sociales. Igual le sugiero una relectura del reglamento con el objeto de estar muy seguro que no se le haya dado ese privilegio a la unidad cochera.
Sobre el particular no he encontrado fallos de exenciones sobre cocheras pero si sobre locales y al respecto la jurisprudencia ha decidido:
"El personal de portería sirve no sólo al mantenimiento de la limpieza del edificio en general, sino que además tiene a su cargo la limpieza de la vereda, que obviamente debe abarcar el frente íntegro de la cosa común incluído el frente de los locales con salida directa a la calle. Además, puede prestar servicios tales como distribución de correspondencia, atención de reclamos, etc., a todos los copropietarios, incluído los de dichos locales, más allá de que los propietarios de los locales puedan requerir o nó el cumplimiento de dichos servicios.BOSSERT Mayoria. LOPEZ DE LUCINI, MARIA ELENA c/CONSORCIO GUAYAQUIL 200 s/SUMARIO 16/09/91 C. 086645 Civil - Sala F ".
"Los locales de planta baja con salida directa a la calle deben contribuir a los gastos de portería, limpieza del edificio y mantenimiento de las instalaciones cloacales (Cám Nac Civ sala F 16/9/1991 JA 1992-III-169 El propietario de un local con entrada independiente debe contribuir a los gastos de retribución de la porteria (Cáma BNac. Civ sala B, 9/12/1978)J:A: 1979-III-138".
En tal sentido nuestro tribunales han fallado que los gastos de los encargados son asumidos aún por aquellas unidades que teniendo entrada independiente no utilizan servicios del consorcio.
Esperando haber contestado a su pregunta. Lo saludo muy atte.
Mi nombre es María y estoy recién iniciando en el tema de administración de consorcios. Por tal motivo se me ha presentado una inquietud.
Me encuentro frente a un reglamento de copropiedad perteneciente a un edificio que cuenta en su PB con 6 locales dentro de sus 17 unidades funcionales totales.
En el artículo 8º del reglamento de copropiedad se establece que “a los locales se los exime expresamente de las expensas comunes, salvo de las siguientes:” y establece entonces una serie de ítems que deberían absorber los locales en concepto de expensas comunes. Entre ellos figura el siguiente: “reparación y renovación de las máquinas e instalaciones de agua corriente”.
La consulta es si los locales deben absorber los gastos generados por la bomba de agua. Es dable aclarar que los locales reciben la conexión directa de la calle y no utilizan la bomba. De ser afirmativa la respuesta, ¿qué sucedería con el consumo de energía eléctrica que esa bomba ocasionaría? ¿Debería también ser absorbido por los locales?
En cuanto a iluminación, sólo menciona en las excepciones lo relacionado con la iluminación de la vereda.
Respondo su inquietud pero con la expresa aclaración que toda problemática interpretativa de las cláusulas de un reglamento, tienen que hacerse -desde mi óptica para responder su duda- teniendo a la vista el reglamento de propiedad.
Por los motivos expuestos, aclaro de antemano que mi respuesta es de textura abierta, sin que quepa guiarse por la misma para que Ud. reformule, o no, sus liquidaciones de expensas.
En materia interpretativa de los reglamentos de propiedad y cláusulas que eximen a los locales de determinados rubros de expensas, la interpretación debe ser restrictiva ya que se trata de la concesión de un beneficio excepcional en el régimen de la propiedad horizontal, cuál de todas las unidades no afrontan las expensas comunes.
En el caso que nos ocupa tendríamos que pensar que, si en el reglamento los locales no están exentos del consumo de energía eléctrica de la bomba, deberían abonarlo ya que -según Ud. lo manifiesta- el reglamento los exime de reparación y renovación de las máquinas e instalaciones de agua corriente y si el local -aún teniendo conexión directa de la calle- pretende ser liberado tendría que gestionar y activar él una asamblea que así lo determine.
El mismo principio se aplica a la iluminación. Esto es si, sólo está exento de la iluminación de la vereda, debería hacerse cargo de la del interior del edificio y si no está de acuerdo proceder como en el punto anterior.
En esta hipótesis es importante analizar si el local puede tener alguna conexión directa o indirecta con el interior del edificio tales como alguna puerta de emergencia que comunique al pasillo común o al sótano o a la terraza del edificio.
Ud. puede ampliar este tema en nuestro libro "Vocabulario jurídico de la Propiedad Horizontal", Edit. Depalma, pág. 102 y ss.
El año pasado exactamente en noviembre del 2011 realicé un curso de administración de consorcio en la Cámara Inmobiliaria en el cual nos dijeron que los encargados podían baldear nuevamente las veredas martes y jueves.
Lo puse en práctica en mi consorcio y pasó un inspector advirtiendo a la encargada un jueves que tendría que pagar una multa.
Por favor quisiera saber si está permitida la limpieza esos dos días o no.
Conforme la Ley 3.684 de la Ciudad de Buenos Aires el lavado de veredas sólo puede realizarse entre las 22 y las 9 horas. No existe limitación de días y la presunta limitación a la que Ud. alude se ha debido a una propuesta de reglamentación de la ley, que aún no se ha dado a conocer.
Es importante destacar que la norma indica que para el lavado con agua deberá utilizarse balde o manguera con dispositivo de corte automático del fluído a fin de evitar derroches.
La norma agrega que las tareas de limpieza de la vereda deberán realizarse sin entorpecer ni molestar el tránsito de los peatones ni causar ruidos molestos; además el producido del barrido deberá ser colocado en los recipientes destinados a los residuos domiciliarios y no ser arrojados en la calzada.
Es dable agregar que el Art. 2 de la misma ley, establece que "cuando se trate de un edificio afectado al régimen de propiedad horizontal, la multa se aplica contra el consorcio de propietarios”. Esto no nos parece acertado, dado que el consorcio no puede ordenar las modalidades de la limpieza sino por vía de su administrador y éste tiene la facultad privativa de tratar con el personal. O sea que aunque la asamblea ordene lo contrario, el administrador puede actuar "per se" y a su solo arbitrio.
Quisiera saber qué sucede con las presentaciones de la DDJJ 2010 y 2011 del Registro Público de Administradores ya que no existe aplicativo publicado para tales períodos y por este problema no renuevan las matrículas.
El certificado de inscripción que poseo venció el 01/03/2012 y debo presentar uno nuevo que no esté vencido.
Estimado Carlos, como vos bien decís, todavía no hay aplicativos para confeccionar las declaraciones juradas de los años 2010 y 2011 por lo tanto tu matrícula sigue vigente.
Para que te quedes tranquilo, te recordamos que la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) dictaminó una feria administrativa para la atención de los administradores por el lapso de 30 días a partir del 10 de julio "con suspensión de los plazos procesales para toda actuación en que sean parte los mismos". Si necesitas más información te invitamos a leer la nota "¡¡¡ Nueva feria administrativa !!!" del boletín de Pequeñas Noticias del día 11 de julio de 2012.
Yo interpreto -de acuerdo al Art. 11 del Convenio Colectivo de Trabajo- que de reincorporar a un encargado después de su jubilación debo respetarle la antigüedad.
Por favor aclárenme si es que mi interpretación es errónea.
Gracias, como siempre muy claras sus explicaciones.
Hola Liliana, la verdad es que coincido con vos en que se le debe respetar la antigüedad al trabajador jubilado y vuelto a reincorporar pero lo entiendo por una cuestión de lógica más que por una interpretación de lo que dice este artículo.
Cuanto más leo, más ambigua me resulta la definición de "tiempo de servicio efectivamente trabajado". El artículo dice que es "el que corresponda a los sucesivos contratos entre las mismas partes y el tiempo de servicio anterior, cuando el trabajador/a cesado en el trabajo por cualquier causa, reingrese a las órdenes del mismo empleador", pero ¿qué quieren decir? ¿No hubiese sido más sencillo y claro decir que la antigüedad a computar debe ser aquella fecha de ingreso más antigua siempre que hablemos del mismo empleador?
La verdad es que lo que dice el artículo es difícil de entender para mí.
Deseo saber la manera de calcular una columna adicional en la liquidación de expensas del edificio del cual soy copropietario.
En ella, deseo que consten los porcentajes adicionales a los generales y que se originan en la exención de cuatro de las unidades (locales) que no participan en el pago de servicios que no utilizan.
Aprecio sobremanera su colaboración.
Estimado Enrique, para responder tu consulta nada mejor que un ejemplo. Supongamos que tu edificio tiene 1 local (unidad Nº 1) y 3 unidades funcionales (unidades Nº's 2, 3 y 4) con los siguiente porcentuales:
UFNº
Ahora tengo que generar un nuevo porcentual B, exceptuando al local y manteniendo la proporcionalidad entre las UF que quedan. Quitando el 30% del local, el total sería 70% entonces hago el siguiente cálculo:
(20%/70%) = 28.60%
(15%/70%) = 21.40%
(35%/70%) = 50.00%
Si sumo 28.60 + 21.40 + 50 vuelvo a obtener el 100%, se mantiene la proporción entre los porcentuales y la UF 1 quedó fuera del nuevo porcentual.
Número de Edición: 469 (1º edición)

References: resolución 
 resolución 
 Resolución 
 Artículo 2
 Resolución 
 resolución 
 artículo 6
 artículo 15
 artículo 15
 artículo 6
 resolución 
 artículo 2
 resolución 
 artículo 8