Source: https://www.condominioweb.com/fognatura-spese.12084
Timestamp: 2019-12-07 17:54:10+00:00

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Fognatura, quando le spese devono essere sostenute da tutti i condomini
Il tema della ripartizione delle spese propone sempre nuovi casi: i principi di diritto, però, restano sempre validi. Siccome la riforma del condominio non è intervenuta organicamente sulla materia delle spese condominiali, ma solamente per specifici casi (vedasi art. 1124 c.c. o 1130-bis c.c.), le pronunce di Cassazione in merito rivestono particolare interesse al di là della data di emissione.
Il caso è di quelli ricorrenti: l'assemblea di un condominio deve decidere in merito alla ripartizione di una spesa riguardante la parte d'un impianto che, all'apparenza, non riguarda tutti i condomini.
In pratica l'assise deve stabilire chi è tenuto a pagare le spese di rifacimento di un tratto di pluviali che passavano, interrati, nei giardini di alcuni condomini.
Con la delibera, poi impugnata, si decideva che pagassero solamente i proprietari dei giardini. I diretti interessati (ossia i proprietari delle unità immobiliari del piano terra) non ci stavano e impugnavano quella delibera.
Il Tribunale, in primo grado, la Corte d'appello, nel giudizio di secondo grado ed infine la Cassazione gli hanno dato ragione, o meglio: vistasi accolta la domanda dal Tribunale, la sentenza di appello e quella di Cassazione, sia pur con dei distinguo, confermavano la bontà della decisione.
Detta in soldoni: delibera invalida in quanto si trattava di spesa da ripartire tra tutti i condomini ai sensi dell'art. 1123 c.c.
La funzione delle cose incide sulla proprietà se il titolo non dispone altrimenti. In tema di condominio negli edifici, è cosa nota, l'art. 1117 c.c. contiene un'elencazione meramente esemplificativa dei beni comuni. Insomma possono essere di proprietà di tutti anche cose, beni e servizi che non sono elencati nella norma citata.
Come arrivare a questa conclusione? Si legge nella sentenza n. 64, che sul punto riprende un passaggio dell'impugnata sentenza di Corte d'appello, che comunque per rispondere al quesito bisogna fare applicazione del “principio legislativo secondo cui sono comuni tutte le parti dell'edifico volte alla soddisfazione di esigenze collettive condominiali.
E la destinazione funzionale, concernente l'intero edificio, costituiva il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune, non risultando altrimenti dal titolo”. Il titolo, ossia il regolamento contrattuale e/o gli atti d'acquisto.
Solo una disposizione in essi contenuta può far arrivare alla conclusione che una cosa, pur servendo tutti, sia di proprietà solamente di qualcuno.
Nel caso di specie, invece, sebbene quella parte dei pluviali fosse a servizio dei balconi dei piani sovrastanti, la sua utilità riguardava l'intera compagine perché consentiva di mantenere un complessivo equilibrio idrogeologico del fabbricato.
Se una cosa è di tutti, ne discende che le spese per gli interventi conservativi che la riguardano, salvo diverso accordo, devono essere sostenute da tutti in ragione dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).
In tal senso la Cassazione, nella sentenza in esame, ha ribadito che "in tema di condominio negli edifici le parti dell'edificio - muri e tetti (art. 1117 c.c., n. 1) - ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 c.c., n. 3) - deputati a preservare l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123 c.c., commi 1 e 2)" (Cass. n. 11423 del 1990; Cass. n. 4403 del 1999)” (Cass. 3 gennaio 2013 n. 64).
=> Per la ripartizione delle spese ascensore non è influente il numero degli abitanti di un appartamento
=> Balconi, come ripartire le spese
Scarica Cass. 3 gennaio 2013 n. 64
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Ripartizione spese ascensore tra parti comuni e private

References: art. 1124
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