Source: http://kraken.slv.cz/32Odo1263/2006
Timestamp: 2018-01-18 02:19:10+00:00

Document:
32 Odo 1263/2006
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Kateřiny Hornochové a soudců JUDr. Františka Faldyny, CSc., a JUDr. Miroslava Galluse v právní věci žalobkyně O. C. V., spol. s r.o., zastoupené advokátem, proti žalované M. & C., Inc.C. R, zastoupené advokátem, o zaplacení 581 748,97 Kč s příslušenstvím, vedené u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 33 Cm 80/2001, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 5. dubna 2006, č.j. 11 Cmo 424/2005-278, 11 Cmo 450/2005, takto:
Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 5. dubna 2006, č.j. 11 Cmo 424/2005-278, 11 Cmo 450/2005, a rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 19. září 2005, č.j. 33 Cm 80/2001-238, se zrušují a věc se vrací Městskému soudu v Praze v k dalšímu řízení.
Vrchní soud v Praze rozsudkem ze dne 5. dubna 2006, č.j. 11 Cmo 424/2005-278, 11 Cmo 450/2005, potvrdil rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 19. září 2005, č.j. 33 Cm 80/2001-238, kterým byla zamítnuta žaloba na zaplacení 581 748,97 Kč s příslušenstvím a rozhodnuto o náhradě nákladů řízení; zároveň odvolací soud rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Odvolací soud se ztotožnil s právním závěrem soudu prvního stupně, že nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky dne 8. 9. 1994 o nájmu kancelářských prostor s 15 parkovacími místy v budově žalobkyně je neplatná vzhledem k tomu, že částka sjednaného nájemného nebyla ve smlouvě rozdělena na nájem týkající se kancelářských prostor a nájem parkovacích míst. Odvolací soud konstatoval, že nájemní smlouva neobsahuje podstatnou náležitost stanovení výše nájemného, a to u kancelářských prostor podle § 3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění ke dni uzavření smlouvy, čímž se podle odst. 4 uvedeného ustanovení stala neplatnou, a že u nájmu parkovacích míst je smlouva neplatná pro rozpor s § 671 odst. 1 občanského zákoníku (dále jen obč. zák. ), podle něhož je nájemce povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání. Dále odvolací soud dovodil, že pokud smlouva odporuje zákonu, je neplatná podle § 39 obč. zák. a nemohla být ani platně vypovězena. Neuznal námitku žalobkyně, že parkovací stání nebyla určena k samostatnému užívání a byla neoddělitelně spojena s pronájmem kancelářských prostor, jestliže parkovací místa nebyla příslušenstvím předmětných nebytových prostor a nejednalo se ani o takovou část společných prostor domu, které by nebyly schopny samostatného užívání, tedy i nájmu ve smyslu § 663 a násl. obč. zák. Při dalším právním posouzení vyšel ze zjištění, že žalovaná uvedené prostory od 31. 3. 2000 neužívá, proto žalobkyni nenáleží požadovaná částka za užívání nemovitostí od května 2000 ani z titulu bezdůvodného obohacení podle § 451 a násl. obč. zák., jak podle odvolacího soudu správně dovodil i soud prvního stupně, neboť se žalovaná na úkor žalobkyně nijak neobohatila.
Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost dovozuje z § 237 odst. 1 písm. c) občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř. ) a dovolává se nesprávného právního posouzení ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. s tím, že se nedomnívá, že by smlouva postrádala podstatnou náležitost nájemní smlouvy, bylo-li nájemné za užívání nebytových prostor a parkovacích míst sjednáno jednou společnou částkou. Namítá, že soud svým rozhodnutím pominul smluvní volnost účastníků, neboť dohoda o nájemném za užívání pronajatých prostor jednou částkou za nájemné není žádným zákonem zakázána. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud dospěl k závěru, že dovolání je podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. přípustné, neboť právní otázka posouzení platnosti mezi účastníky uzavřené nájemní smlouvy o nájmu nebytových prostor a parkovacích míst byla v napadeném rozhodnutí odvolacího soudu posouzena v rozporu s hmotným právem a byl tak naplněn uplatněný dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., kterým je pochybení soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav, tedy případ, kdy byl skutkový stav posouzen podle jiného právního předpisu, než který měl být správně použit, nebo byl-li sice aplikován správně určený právní předpis, ale soud jej nesprávně interpretoval (vyložil nesprávně podmínky obecně vyjádřené v hypotéze právní normy a v důsledku toho nesprávně aplikoval vlastní pravidlo, stanovené dispozicí právní normy).
Dovolací soud dospěl k závěru, že oba soudy pochybily, pokud dospěly k závěru, že se v daném případě jedná o dvě samostatné nájemní smlouvy, smlouvu o nájmu nebytových prostor, pro níž platí právní režim podle zákona č. 116/1990 Sb. a o smlouvu o nájmu parkovacích míst, jejíž právní úprava je zakotvena v § 663 a násl. obč. zák., a že nájemní smlouvy nejsou platné, nebyla-li samostatně stanovena výše nájmu pro každou pronajímanou nemovitost. Rozhodnutí obou soudů není v souladu s dosavadní judikaturou týkající se nájmu uceleného souboru nemovitostí (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2007, sp. zn. 28 Cdo 1080/2005). V daném rozhodnutí Nejvyšší soud přijal právní závěr, že předmětem nájmu může být i soubor věcí v právním smyslu, podle okolností např. byt, nebytové prostory, pozemek, které se pronajímají ke specifickému účelu jako ucelený soubor, jako věc hromadná (universitas rerum), kdy nejde o nájem jednotlivých nemovitostí, nýbrž o nájem věci podle § 663 a násl. obč. zák. ve smyslu § 118 odst. 1 obč. zák., podle něhož předmětem občanskoprávních vztahů jsou mimo jiné věci. Rovněž v daném případě smyslem a účelem nájmu bylo pronajmout jednotlivé věci (nebytové prostory a parkovací místa) jako ucelený soubor, jako věc hromadnou, neboť projev vůle účastníků směřoval nikoliv k tomu, aby nájemce užíval samostatně a nezávisle na sobě nebytové prostory a parkovací místa, ale aby tyto věci, které za odlišných okolností tvoří samostatný předmět občanskoprávních vztahů, byly užívány společně jedním nájemcem. Byla-li tedy předmětem nájmu věc hromadná, nelze dovodit, že smlouva je neplatná, jestliže nebyla stanovena výše nájmu zvlášť pro pronajímané nebytové prostory a zvlášť pro parkovací místa. Předmětná nájemní smlouva obsahovala všechny potřebné náležitosti pro platnost nájemní smlouvy podle § 663 obč. zák., který stanoví, že nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.
Pokud odvolací soud stejně jako soud prvního stupně dospěl v daném případě k nesprávnému závěru ohledně neplatnosti předmětné nájemní smlouvy a z tohoto důvodu poté odvolací soud konstatoval, že pro neplatnost smlouvy nemohlo dojít ani k platné výpovědi z nájemního vztahu, je jeho závěr předčasný a v dalším řízení bude třeba zabývat se otázkou výpovědi nájemního vztahu, k němuž mělo dojít podle zjištění soudu prvního stupně ke dni 6. 5. 2000, neboť závěr o výpovědi nájemního vztahu je rozhodující pro následné rozhodnutí o oprávněnosti požadavku na zaplacení nájemného od 7. 5. 2000.

References: soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 3
 zákona č. 116
 § 671
 soud 
 § 39
 § 663
 § 451
 soud 
 § 237
 § 241
 soud 
 soud 
 soud 
 § 237
 § 241
 soud 
 soud 
 zákona č. 116
 § 663
 soud 
 § 663
 § 118
 § 663
 soud 
 soud 
 soud