Source: https://exnovo-rehs.com/covid-19-y-arrendamiento-comercial/
Timestamp: 2020-07-07 18:55:46+00:00

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Covid-19 y arrendamiento comercial - Exnovo
Covid-19 y arrendamiento comercial
En el anterior post compartimos con vosotros como afecta la crisis del Covid-19 al arrendamiento de vivienda. Ahora veremos como afecta al comercial (comercios, restaurantes, hoteles, etc.).
La medida más tangible es la moratoria de la deuda hipotecaria para los empresarios y profesionales que hayan sufrido una pérdida sustancial de los ingresos (artículo 19 del RD-L 11/2020)
El pasado 17 de marzo, el ejecutivo introdujo mediante el Real Decreto-ley 8/2020 la moratoria en el pago de la hipoteca contraída para la adquisición de la vivienda habitual para aquellos arrendatarios considerados vulnerables a raíz de la crisis económica provocada por el Coronavirus.
La novedad introducida por el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que entró en vigor el pasado 2 de abril. es una ampliación de los supuestos de moratoria hipotecaria para aquellas deudas o préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales a los efectos del artículo 5 de la Ley del IVA, siempre que sean personas físicas, que hayan sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%.
Un llamamiento a la negociación… y nada más.
Más allá de esta moratoria hipotecaria, el RD-L 11/2020 no prevé ningún tipo de medidas para mitigar el impacto económico causado por la crisis sanitaria en los contratos de arrendamiento sucesivo de uso distinto de vivienda, dejando la suerte de dichos contratos a la negociación entre las partes.
Tras la suspensión temporal de los locales abiertos al público decretada por el artículo 10 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, (los incluidos en el Anexo: bares, etc.), todos los negocios no considerados esenciales por el Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo de 2020, se han visto obligados a bajar las persianas y suspender su actividad con la consiguiente paralización de sus ingresos. Ello afecta, no sólo a los locales abiertos al público como se previó inicialmente, sino también a las oficinas y demás locales de negocio no considerados esenciales. El Real Decreto 487/2020 de 10 de abril (ayer) ha vuelto a permitir volver a abrir los locales y oficinas, aunque no sea esenciales, siempre que no sean los expresamente prohibidos del Anexo del RD 463/220. O sea, la mayor parte de los edificios de oficinas sólo habrán estado “cerrados” por prohibición de abrir, entre el 29 de marzo y el 13 de abril.
Muchos empresarios se preguntan si deben seguir pagando la renta dado que, a diferencia de los contratos de arrendamientos de viviendas, la contraprestación que debieran recibir (el disfrute del local) se ha visto frustrada por las medidas adoptadas por el Gobierno.
A falta de medida alternativa alguna, ¿es de aplicación la cláusula rebus sic stantibus a los contratos de arrendamiento de local de negocio u oficina la actividad de los cuales ha sido paralizada forzosamente?
La cláusula rebus sic stantibus es una clausula de creación jurisprudencial que se aplica como medida excepcional para modificar o resolver la relación contractual en aquellas obligaciones en las que han acaecido circunstancias ajenas e imprevisibles que impactan directamente en la causa económica del contrato hasta producir una ruptura en el equilibro de las prestaciones.
La aplicación de esta medida, como no puede ser de otra manera, es subsidiaria a la existencia de una cláusula de fuerza mayor en el propio contrato que permita absorber los riesgos contractuales generados por el coronavirus, por regir en los contratos el principio de autonomía de voluntad de las partes. Aunque pocos contratos incluyen esa cláusula con detalle.
La cláusula rebus sic stantibus fue utilizada por los jueces en los conflictos contractuales surgidos durante la pasada crisis económica. No obstante, la imposibilidad sobrevenida que sufren las empresas no es absoluta, sino temporal, interesando no una resolución sino una suspensión de contrato hasta que pueda reanudarse la actividad.
Dado que la ley no prevé la suspensión de los contratos, un sector de la doctrina se plantea si, para estos casos y en virtud del artículo 4.1 del Código Civil, se podría producir una aplicación analógica del artículo 26 de la LAU de 1994. Este artículo permite suspender el contrato si una autoridad competente acuerda la realización de unas obras en la vivienda arrendada que la hagan inhabitable.
A todo ello, no debemos olvidar que la negociación realista y constructiva entre las partes que debe preceder siempre a la vía judicial.

References: artículo 5
 artículo 10
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 resolución 
 artículo 4
 artículo 26