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BOE.es - Documento BOE-A-2008-20514
Documento BOE-A-2008-20514
«BOE» núm. 304, de 18 de diciembre de 2008, páginas 50853 a 50854 (2 págs.)
BOE-A-2008-20514
En el recurso interpuesto por doña Pastora Pliego Fernández contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sevilla número 12, don Félix Rodríguez López, a la inscripción de una escritura de declaración de obra terminada y Constitución en régimen de Propiedad Horizontal.
Se presenta en el registro escritura autorizada por el Notario de Sevilla don Miguel Ángel del Pozo Espada por la que la recurrente declara la terminación de obra y constituye lo edificado en régimen de Propiedad Horizontal compuesta de dos elementos privativos. En la escritura se hace constar que no es necesaria la constitución de las garantías a que se refieren los artículos 19 y 20.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, al tratarse de autopromoción individual de viviendas unifamiliares para uso propio.
El registrador suspende la inscripción en méritos de la siguiente nota de calificación: «Hechos: Identificación del título: Escritura otorgada en Sevilla el 28/05/2008 ante el notario don Miguel Ángel del Pozo Espada, protocolo número 2149/08, que motivó en este Registro el asiento 820 del Diario 39. Operación jurídica realizada: Doña Pastora Pliego Fernández declara una obra nueva de ampliación terminada sobre la finca 22.984, casa en calle Cristóbal de Augusta, número 27, de Sevilla, la cual divide horizontalmente en dos fincas independientes, una vivienda en planta baja y otra vivienda en plantas baja, alta y de cubierta, dejando establecidos los estatutos de la propiedad horizontal. En cuanto a la declaración de obra, se hace constar en el expositivo II "que no es exigible la constitución y vigencia de las garantías a que se refiere el artículo 19 y 20.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, Ley de Ordenación de la Edificación, al tratarse de autopromoción individual de viviendas unifamiliares para uso propio (Resolución de 20 de marzo de 2007 de la Dirección General de los Registros y del Notariado)." Defectos: Es necesaria la constitución del preceptivo seguro decenal de daños, pues la exoneración del mismo que se invoca en la escritura presentada, no queda, con vista al contenido de la misma, debidamente justificada. Fundamentos de Derecho: Primero.-El Registrador que suscribe es competente para la calificación de todo título que se presente a inscripción, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria. Segundo: El artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999 de 5 de noviembre) estableció como requisito para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las escritura públicas de declaración de obra nueva, el que se acreditase y testimoniase la constitución de la garantía contra daños materiales (Art. 19 y Disposición adicional 2.ª, apartado Uno de la expresada Ley). Las obras de «ampliación» quedan comprendidas en el ámbito de aplicación de la expresada Ley (Art. 2.2.b). Por su parte la disposición adicional segunda de la citada Ley 38/999 de 5 de noviembre (en la redacción dada por la Ley 30 de diciembre de 2002), exonera de la constitución del seguro decenal al autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio. La instrucción 3 de diciembre de 2003 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, considera que con ello la Ley exige un doble requisito, subjetivo y objetivo, pues ha de tratarse de un "autopromotor individual» y además, de una «única vivienda unifamiliar para uso propio", esto es, se refiere a quien construye una vivienda para usarla él mismo y sin tener la intención de transmitirla en un primer momento. En cuanto al requisito del uso propio, la citada instrucción establece que podrá acreditarse a través de determinados documentos administrativos (empadronamiento o licencia de primera ocupación), pero tratándose como se trata de un hecho futuro, la exigencia podrá quedar cumplida mediante la "mera manifestación" en tal sentido, que debe realizar en la escritura quien hace la declaración de obra nueva como dueño de la construcción. En el expositivo II de la escritura, la declarante hace constar ese uso propio, con lo que el requisito puede entenderse cumplido. Sin embargo, en cuanto a la necesidad de que se trate de una única vivienda unifamiliar, no sólo no ha quedado acreditado tal requisito con la documentación presentada, si no que de la misma se infiere con claridad que no estamos ante una "única vivienda unifamiliar". En efecto, la escritura alude en la obra de ampliación a un edificio destinado a "viviendas" en plural, y señala que está constituido por dos viviendas (una en planta baja y otra en plantas baja, alta y de cubierta); y en la división horizontal vuelve a constatarse con total diafanidad el hecho de que se trata de dos viviendas independientes. La certificación del técnico incorporada describe "dos viviendas tipo bifamiliar" perfectamente diferenciadas (una de planta baja y otra de planta alta), e incluso recoge una declaración sobre la existencia y antigüedad de la obra que atribuye no sólo a la compareciente y titular de las fincas sino a otra persona más, insistiendo el técnico certificante en que se trata de "dos viviendas de tipología bifamiliar". En consecuencia es notorio que no estamos ante el supuesto de "una única vivienda unifamiliar" tal y como exige la Ley para gozar de la exención de la constitución del seguro decenal de daños, por lo que, no siendo tampoco de aplicar la doctrina sentada por la Resolución de 20 de marzo de 2007 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que la declarante invoca como fundamento de aquella exoneración (en ella se trata de la segregación y venta de una finca y de su coincidencia o no con la licencia urbanística obtenida), procede por tanto exigir la constitución de tal seguro para la práctica de la inscripción solicitada. En mérito a lo expuesto el Registrador que suscribe ha resuelto suspender con fecha de hoy la inscripción de la escritura de referencia. No se practica anotación de suspensión por no haberlo solicitado el presentante. Esta calificación puede ser impugnada interponiendo recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes a contar de la fecha de su notificación, mediante escrito presentado en esta oficina o en cualquiera de las enumeradas en el Art. 327-3 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y por los trámites que se regulan en los arts. 322 a 329 de dicha Ley, sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la calificación del Registrador sustituto, con arreglo al cuadro de sustituciones, en el plazo de los quince días siguientes a la notificación, conforme a las reglas del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria. Asimismo podrá ser impugnada directamente ante los Juzgados de esta Capital, dentro del plazo de dos meses contados desde la notificación de la calificación; siendo de aplicación las normas del juicio verbal y observándose, en la medida en que le sean aplicables, las disposiciones contenidas en el Artículo 328 de la Ley Hipotecaria. Queda prorrogada la vigencia del asiento de presentación número 820 del Diario 39, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, lo que se hará constar por nota a su margen. Asimismo, para el caso de que se trate de calificación meramente suspensiva y no denegatoria, de conformidad con dicho artículo 323 de la Ley Hipotecaria "el presentante o el Notario autorizante del título y, en su caso, la autoridad judicial o el funcionario que lo hubiere expedido, podrán solicitar dentro del plazo de sesenta días a que se refiere el párrafo anterior que se practique la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria". Sevilla, diez de julio del año dos mil ocho. El Registrador.»
La antedicha recurrente apela la calificación alegando que la resolución de esta Dirección general de 17 de marzo de 2007 permite la exención de la constitución de las garantías antedichas aunque se trate de más de una vivienda, siempre que las viviendas se destinen a uso propio.
El Registrador se mantuvo en su calificación, remitiendo el expediente a este Centro Directivo, con el oportuno informe, con fecha 8 de agosto de 2008.
Vistos los artículos 4.2 del Código Civi; 208 de la Ley Hipotecaria; 308 de su Reglamento; 19, 20 y disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación; la Resolución-Circular de esta Dirección General de 3 de diciembre de 2003, y las resoluciones -también de este Centro Directivo- de 28 de octubre de 2004, 5 de abril y 10 de junio de 2005, 18 de mayo de 2006 y 17 de marzo de 2007. 1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir una declaración de obra nueva de dos viviendas, sin necesidad del seguro impuesto por la Ley de Ordenación de la edificación, cuando se declara que las viviendas se destinan a uso propio, aunque se haya dividido la finca en dos elementos privativos en régimen de Propiedad Horizontal. El Registrador entiende que, al tratarse de dos viviendas en Propiedad Horizontal, la constitución del seguro es indispensable, habida cuenta de que la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, al establecer la excepción a favor del autopromotor individual, habla de una única vivienda unifamiliar para uso propio. 2. El recurso ha de ser estimado. El hecho de que la finca se divida horizontalmente en dos viviendas no es contradictorio con el uso propio de ambas. Por lo demás, y como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), a nadie perjudica el que se demore la contratación del seguro al momento en que se produzca la enajenación, si la misma, de hecho, se produce. Por ello, la ley sólo exige la declaración de que se va a usar lo construido para uso propio, declaración que existe en el documento presentado, porque, en todo caso, el seguro se exigirá si se produce la enajenación de cualquiera de los dos elementos privativos de que se compone el edificio.
Madrid, 11 de noviembre de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.

References: artículo 19
 artículo 20
 Resolución 
 artículo 19
 Artículo 328
 artículo 323
 artículo 323
 artículo 42
 resolución