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Timestamp: 2019-03-25 06:52:06+00:00

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VIZI DELLA COSA LOCATA : in caso di risoluzione grava sul conduttore l'onere di provare l'esistenza del vizio che renda la cosa inidonea all'uso pattuito – Forum Iuris
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VIZI DELLA COSA LOCATA : in caso di risoluzione grava sul conduttore l’onere di provare l’esistenza del vizio che renda la cosa inidonea all’uso pattuito
Cassazione civile, sezione terza, con sentenza 2348 del 10/02/2017 [Leggi provvedimento]
“Nel caso di domanda di risoluzione ex art. 1578 c.c., in cui grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di maggiore vicinanza alla prova) l’onere di individuare e dimostrare l’esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito, al locatore convenuto spetta, invece, di dimostrare che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore (e ciò al fine di paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo) o di provare di avere senza colpa ignorato i vizi al momento della consegna, al fine di andare esente dal risarcimento dei danni derivati dai vizi della cosa”.
Così si è pronunciata la Cassazione civile, sezione terza, con sentenza 2348/2017, in parziale accoglimento del ricorso proposto contro una sentenza della Corte d’Appello di Firenze.
Nel caso all’esame dei Giudici di Legittimità, il conduttore di un immobile destinato ad uso abitativo conveniva in giudizio – davanti al Tribunale di Siena – il locatore, assumendo che l’immobile fosse infestato dai tarli e pertanto inidoneo all’uso pattuito, chiedendo pertanto al giudice la risoluzione del contratto, oltre che il risarcimento dei danni subiti.
Il Tribunale di Siena dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento del convenuto, e condannava quest’ultimo al risarcimento dei danni.
La decisione del giudice di prime cure veniva confermata anche dalla Corte d’appello di Firenze, che in aggiunta condannava il locatore al pagamento in favore del conduttore di un’ulteriore somma a titolo di risarcimento del danno.
Il locatore proponeva quindi ricorso per Cassazione per violazione e falsa applicazione di legge, deducendo che il giudice di merito non avrebbe dovuto applicare la norma sulla risoluzione per inadempimento, bensì quella della risoluzione per inidoneità della cosa locata all’uso pattuito.
La conseguenza di tale ragionamento era che l’onere della prova della inidoneità, in tal caso, sarebbe stato a carico dell’attore conduttore, e quest’ultimo non aveva fornito la dimostrazione della effettiva presenza dei tarli nell’immobile, pertanto la richiesta di risoluzione del contratto andava disattesa.
La Corte di Cassazione adita, pur dichiarando inammissibili i motivi proposti, è però intervenuta comunque sull’impianto motivazionale della sentenza impugnata.
La Suprema Corte, infatti, ha ritenuto che la norma applicabile, in caso quale quello che qui occupa, sia quella posta dall’art. 1578 e non, come statuito dalla Corte d’Appello, quella di cui all’art. 1218 cc: ragion per cui non era sufficiente per l’attore provare il contratto e allegare l’inadempimento della controparte.
Tuttavia, i giudici di legittimità, così corretta la motivazione, hanno ritenuto che la sentenza impugnata fosse conforme alla previsione dell’art. 1578 cc, considerato che era stata provata la presenza dei tarli in base al preventivo prodotto dall’attore e che il vizio incidesse sulla idoneità del bene all’uso abitativo, che il locatore fosse a conoscenza del vizio o che lo avesse colpevolmente ignorato, che il vizio non fosse conosciuto o facilmente conoscibile dal conduttore al momento della consegna del bene.
In definitiva, alla luce della richiamata pronuncia di Legittimità, sembra potersi concludere che nel caso di domanda di risoluzione (o di riduzione del corrispettivo) per vizi della cosa che la rendono inidonea all’uso pattuito, la norma regolatrice della fattispecie concreta debba essere non quella del generale inadempimento ex 1218 cc (che fa ricadere l’onere della prova dell’adempimento sul locatore convenuto) ma, piuttosto, quella dell’art. 1578 cc, in virtù della quale al conduttore spetta provare, anche per ovvie ragioni di maggiore vicinanza alla prova: a) l’esistenza del vizio e b) che questo diminuisca in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito. Il locatore invece può paralizzare la pretesa avversaria fornendo almeno una delle due prove: di aver ignorato senza sua colpa l’esistenza del vizio, oppure che il conduttore fosse a conoscenza del vizio o che questo fosse facilmente conoscibile al momento della consegna.
Topics: conduttore cosa locata onere della prova vizi
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References: sentenza 
 art. 1578
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