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Timestamp: 2017-03-27 04:44:11+00:00

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Condominio News - Il condominio a portata di mano: L’imposta di registro per i contratti di locazione e gli adempimenti dell’amministratore
Follow @CondominioNews_ giovedì 13 ottobre 2016
L’imposta di registro per i contratti di locazione e gli adempimenti dell’amministratore
Registrare il contratto per l’intero periodo contrattuale, usufruendo di un abbattimento dell’imposta da corrispondere calcolata in una percentuale ottenuta moltiplicando la metà del saggio di interesse legale in vigore al momento in cui si stipula il contratto per il numero degli anni di durata del contratto.
Ogni atto giuridico, in Italia, deve essere sottoposto
a una imposizione fiscale sia per quanto riguarda il
reddito prodotto, che può prevalentemente inerire
alle imposte dirette, sia all’attività esplicata, che
può viceversa riguardare le imposte indirette.
Tra queste ultime, particolare rilievo per i contratti
di locazione, riveste l’imposta di registro prevista,
da ultimo, dal D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
La tassazione dei contratti di locazione deve avvenire
sull’importo del canone annuale che sconta
una aliquota proporzionale del 2 per cento; a
tale principio generale fanno eccezione i contratti
sottoposti ad I.V.A., ai quali si deve applicare
l’imposta in misura fissa, come si verifica nelle
fattispecie dei contratti di affitto d’azienda o nei
contratti di locazione di beni immobili destinati
ad uso diverso dall’abitazione allorché il soggetto
locatore sia un ente collettivo soggetto ad I.V.A.,
quale ad esempio una compagnia di assicurazione
che lochi un fondo commerciale ad una azienda
di abbigliamento, nonché quelli assoggettati a
Sono per contro esenti da questa imposta i contratti
di locazione che abbiano una durata inferiore a trenta
giorni nell’arco di un anno, che però non siano
stipulati tra le parti con atto pubblico o scrittura
privata autenticata, nonché le ordinanze di convalida
di sfratto per morosità o per finita locazione
come prevede per queste ultime la Circ. Min. del 22
gennaio 1986, n. 8/201201, nonché quelli che prevedono
una riduzione del canone originariamente
pattuito (d. l. 12 settembre 2014, n. 133, convertito
in legge 11 novembre 2014, n. 164).
I contratti di locazione con durata pari o inferiore
a trenta giorni devono essere comunque registrati
in caso d’uso, ad esempio, se insorga una controversia
giudiziaria in merito alla interpretazione
delle relative clausole convenzionali e debba pertanto
essere prodotto in causa.
In questo caso il contratto sconta l’imposta fissa
di euro 67,00=. .
Si ricorda che trenta giorni sono da computarsi
nell’arco di un anno solare anche se non siano
consecutivi e il contratto sia stipulato anche
con differenti conduttori, e inoltre che nell’arco
dell’anno vi sono alcuni mesi di trentuno giorni
per cui nel contratto di locazione non può farsi
riferimento, ad esempio, al mese di luglio o di
agosto, ma al periodo 1-30 luglio o 2-31 agosto,
al fine di evitare la registrazione del contratto
concernente tale periodo.
Si rammenta, per una miglior comprensione della
norma in esame, che nell’atto pubblico il notaio,
che è un pubblico ufficiale, attesta che tutto
ciò che è avvenuto in sua presenza corrisponde
a verità e quindi che sono vere le attività e le
dichiarazioni svolte tra le parti alla sua presenza,
mentre sulla veridicità di quanto affermano
le parti stesse il notaio non può indagare, con la
conseguenza che, in caso di mendace dichiarazione
di una delle parti, nessuna responsabilità può
essergli imputata.
Nella scrittura privata autenticata viceversa il notaio
si limita ad autenticare la sottoscrizione del
contratto e nulla altro.
Per tale motivo le locazioni finalizzate al soddisfacimento
di scopi turistici e vacanzieri, stipulati per
una settimana non sono soggette a registrazioni.
Sono altresì soggette a imposta di registro le locazioni
di immobili con patto di futura vendita
con l’applicazione dell’aliquota vigente al momento
del trasferimento della proprietà dell’immobile
sempre che tale atto non sia soggetto ad Iva; sino
al rogito di compravendita il contratto di locazione
deve essere comunque annualmente registrato.
Considerata la giurisprudenza costante in tema, si
deve ritenere che analogamente questa normativa
si debba applicare ai contratti rent to buy. In tutti gli altri casi, compresa l’ipotesi in cui un appartamento
sia ammobiliato, l’imposta di registro
deve essere corrisposta nella misura predetta del
due per cento. Tra l’altro erano soggetti a imposta
di registro anche gli oneri accessori sempre nella
misura del due per cento (Comm. Trib. Centr., sez.
VI, 2 luglio 1994, n. 2387), mentre ora sono esenti
se costituiscono un mero rimborso delle spese
condominiali; il deposito cauzionale che scontava
un’aliquota dello 0,50 per cento ai sensi dell’art.
6 della tariffa del precitato D.P.R. 131/1986, ora
è esente (Agenzia delle Entrate - Ris. 22 maggio
2002, n. 151/E), sempre che tale garanzia non sia
D’altronde si deve rammentare che l’imposta di
registro ha subito una profonda trasformazione
sia con l’emanazione del d. lgs. 9 luglio 1997, n.
237 sia in particolare con la pubblicazione della
l. 27 dicembre 1997, n. 449 e ciò a decorrere dal
1 gennaio 1998.
Il legislatore infatti ha stabilito da una parte la
soppressione dei Servizi autonomi di cassa degli
uffici finanziari con la conseguenza che tutte le
imposte devono essere assolte soltanto in banca
mediante l’apposito modello F24, e dall’altra ha
stabilito che tutti i contratti di locazione, anche
con canone inferiore al valore di euro 1.291,14 che
in precedenza erano esenti dalla registrazione, devono
scontare l’aliquota del 2 per cento, eccettuati
i contratti che nell’arco di un anno non superino i
trenta giorni di affittanza ut supra dedotto.
Una volta stipulato il contratto il locatore deve
provvedere alla sua registrazione entro il termine
di trenta giorni ex art. 68, l. 21 novembre 2000,
n. 342, che decorre dal giorno in cui è stato sottoscritto
il contratto stesso e non quindi dall’eventuale
differente data di decorrenza contrattuale
voluta dalle parti, come ben può accadere
allorché le parti sottoscrivano un contratto, ad
esempio, nel mese di novembre, prevedendo però
l’inizio del contratto medesimo con il 1 gennaio
Nel caso poi in cui non venga indicata dalle parti
contraenti la data di sottoscrizione del contratto,
si ritiene che la pattuizione si sia perfezionata lo
stesso giorno di inizio del contratto.
Gli estremi della registrazione devono essere inviati
all’amministratore del condominio entro sessanta
giorni, ex art. 13 l. 431/1998, come novellato
dall’articolo 1, comma LIX, l. 28 dicembre
2015, n. 208; al conduttore, invece, deve essere
inviata copia del contratto registrato. Nel caso
di ritardata registrazione ovviamente scattano le
sovrattasse che dal 1 aprile 1998 per effetto della
modifica legislativa attuata al d. lgs. del 18 dicembre 1997, n. 472 sono sostanzialmente mutate
e peggiorate.
Il locatore, prima che gli sia notificata la sanzione,
per ritardata o per omessa registrazione del
contratto di locazione, può avvalersi dell’istituto
del ravvedimento operoso ex art. 13 d. lgs. 18
dicembre 1997, n. 472 (Agenzia delle Entrate Risoluzione
24 maggio 2007, n. 114).
Dopo che sia stato sottoscritto il contratto, le
parti devono andare in banca per compilare l’apposito
modello F24 e provvedere al pagamento
dell’aliquota del due per cento da calcolarsi
sull’importo, del canone annuo di locazione.
Si ricorda che l’imposta di registro è dovuta nella
misura del settanta per cento se il contratto è stipulato
in forza degli accordi territoriali ex articoli
2 e 4 legge n. 431/1998.
Il modulo contiene non solo le generalità identificative
dei contraenti, ma altresì i codici del tributo
corrisposto e dell’ufficio del registro presso
il quale deve essere poi depositato l’atto; per i
rinnovi si devono riportare anche gli estremi della
prima registrazione del contratto. Una volta assolta
l’imposta, il contratto, con una copia del
modello F24 attestante l’avvenuto pagamento, va
depositato all’Agenzia delle Entrate che provvederà
agli incombenti di sua competenza.
12 luglio 2010 in attuazione delle disposizioni
dell’art. 19, comma quindici, d. l. 31 maggio
2010, n. 78, convertito in legge 30 luglio 2010,
n. 122, sono state apportate modifiche al modello
di presentazione dei contratti di locazione ai fini
della loro registrazione.
Infatti, deve essere presentato all’Agenzia delle
Entrate il Modello RLI predisposto dall’Agenzia
delle Entrate, con provvedimento del 10 gennaio
2014, che contiene, oltre ai dati del locatore e del
conduttore, gli estremi catastali dell’immobile, un
nuovo quadro D, riportante la scelta del locatore
per quanto inerisce all’applicazione o meno della
Per gli anni successivi al primo, l’imposta di registro
viceversa sarà calcolata e assolta soltanto
con la percentuale del due per cento e quindi,
qualora l’ammontare dell’imposta fosse inferiore
a euro 67,00, dovrà essere corrisposta la somma
esatta risultante dalla moltiplicazione del canone
per il due per cento di legge.
Si deve ricordare che nel caso l’ammontare dell’imposta
non sia pari a un euro o multiplo di euro,
deve essere assolta con l’importo corrispondente
all’euro superiore se i decimali espressi in centesimi
siano pari o superiori a 50 e all’euro inferiore
se i decimali, sempre espressi in centesimi, siano
pari o inferiori a 49; ad esempio, se l’imposta
ammontasse a euro 129,41=, l’importo da paga-re sarebbe di euro 129,00=, mentre se l’imposta
ammontasse a euro 129,50=, l’importo da pagare
sarebbe di euro 130,00=.
I contratti di locazione inoltre possono essere
registrati in qualsiasi ufficio del registro indipendentemente
dall’ubicazione del bene immobile
per il quale è stipulato il relativo contratto; è opportuno
però rammentarsi il codice dell’ufficio del
registro presso il quale il contratto è stato registrato
in quanto i rinnovi dovranno essere sempre
assolti con tale riferimento al fine di evitare l’impossibilità,
per gli uffici finanziari, di verificare il
costante ripetuto pagamento.
Un’agevolazione è stata però concessa dal legislatore
al contribuente; infatti, trattandosi ormai
praticamente di contratti pluriennali, è possibile
registrare il contratto per l’intero periodo contrattuale,
usufruendo in questo caso di un abbattimento
dell’imposta da corrispondere calcolata in
una percentuale ottenuta moltiplicando la metà
del saggio di interesse legale in vigore al momento
in cui si stipula il contratto (e quindi attualmente
del 2,5 per cento anche se non tutti gli
uffici lo applicano) per il numero degli anni di
Qualora poi il contratto per qualsiasi motivo subisse
una interruzione antecedente alla scadenza convenzionale
e quindi o per diniego di rinnovazione o
per recesso o per risoluzione, di diritto o giudiziale
che sia, il locatore, che abbia pagato l’imposta per
l’intero periodo, ha diritto al rimborso delle annualità
residue rispetto a quelle della effettiva e
concreta durata che il contratto ha avuto.
In ogni caso, nella ipotesi di cessazione anticipata
della locazione rispetto alla data di scadenza
contrattualmente prevista è obbligatorio corrispondere
una imposta pari a euro 67,00, che però
non è dovuta nella ipotesi di registrazione di un
nuovo contratto di locazione inerente alla stessa
Si deve ricordare, infine, che l’imposta di registro
deve essere assolta dal locatore, il quale può pretendere
dal conduttore il rimborso della metà dell’imposta
pagata ex art. 11, l. 392/1978; è invalso l’uso
che tra le parti si suddividano a metà anche le ulteriori
spese di registrazione del contratto, che sono
costituite dalle marche da bollo da applicare (una,
del valore di euro 16,00, per ogni quattro facciate
di venticinque righe) sulle copie del contratto e dai
diritti di registrazione; sia i bolli sia i diritti sono
però assolti soltanto alla prima registrazione e non
anche ai successivi rinnovi annuali.
Qualora, infine, il proprietario di un appartamento
locasse l’alloggio arredato, deve assolvere pur sempre
l’aliquota del due per cento sull’importo globale del canone, attraendo il bene immobile quelli mobili;
se però il locatore scinde il canone individuando
una parte per l’unità immobiliare e una parte per
l’arredamento, solo su questa ultima somma deve
assolvere l’imposta corrispondendola in misura proporzionale
con l’aliquota del tre per cento.
La legge finanziaria 2005 (legge 30 dicembre
2004, n. 311, art. 1, comma 346) ha disposto
che, se i contratti di locazione non vengano registrati,
questi siano sanzionati con la nullità dei
medesimi che, quindi, perdono efficacia sin dalla
data della loro stipulazione.
La Corte Costituzionale, con le ordinanze 22 novembre
- 5 dicembre 2007, n. 420, 19/25 novembre
2008, n. 389 e 11 marzo – 9 aprile 2009,
n. 110, ha dichiarato la manifesta infondatezza
delle questioni di legittimità costituzionale del
comma 346, di cui trattasi, sollevate in relazione
sia all’art. 24 sia agli articoli 3 e 41 Costituzione.
Inoltre il fisco presumendo l’esistenza di un contratto
per i quattro anni solari precedenti, può
applicare conseguenti sanzioni fiscali su un ammontare
del canone pari al 10 per cento del valore
catastale dell’immobile, salva prova contraria che
deve essere fornita dal contribuente.
Considerata la complessità della materia, l’Agenzia
delle Entrate, con sua circolare del 1 marzo
2007, n. 12/E, ha esplicato le norme che erano
state più discusse e più interpretate, anche in
modo contrastante, soprattutto in tema di locazione
d’azienda, di sub-locazione e di locazioni di
appartamenti destinati a uso di vacanza.
Con l’art. 3 d. lgs. 14 marzo 2011, n. 23, è stata
istituita la, così detta, cedolare secca, costituita
da una imposta sostitutiva dell’Irpef, e relative
addizionali, nonché dalle imposte di registro e di
bollo, concernenti la registrazione del contratto
Possono godere di questa imposta solo le persone
fisiche che locano appartamenti destinati esclusivamente
a uso abitativo.
Il locatore, che non può chiedere alcun aumento
o aggiornamento del canone per tutto il periodo
per il quale si avvale della cedolare secca, deve
informarne il conduttore anche, si deve ritenere,
con una apposita clausola nel contratto originario
L’aliquota dell’imposta è del 21 per cento, calcolata
sull’ammontare del canone annuo pattuito
per i contratti di locazione, stipulati ai sensi del
secondo comma dell’art. 2 l. 431/1998 (durata
quattro anni rinnovabili ex lege e canone liberamente
convenuto tra le parti), e del 10 per cento,
sino al 31 dicembre 2017, per i contratti, così
detti, concordati tra le organizzazioni sindacali di categoria; quest’ultima aliquota è stata statuita
dall’art. 9 d. lgs. 28 marzo 2014, n. 47, essendo
stata, in precedenza, del 19 per cento prima e del
15 per cento poi.
Applicando il regime della cedolare secca non
sono dovute le seguenti imposte:
a) irpef;
b) addizionale regionale;
c) addizionale comunale;
d) imposta di registro;
e) imposta di bollo, se dovuta.
Il precitato art. 3 ha previsto, altresì, una grave
sanzione a carico del locatore che non provveda
alla registrazione del contratto.
Infatti, ha stabilito:
a) la nullità del contratto ex art. 1, comma 346 l.
b) la sanzione amministrativa prevista dall’art. 69
D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, è stabilita da 120
a 240 per cento dell’importo dell’imposta dovuta,
con una riduzione del 50 per cento se la registrazione
avviene entro 30 giorni, con un minimo di
euro200,00;
c) la decorrenza di un nuovo contratto dalla data
di registrazione, volontaria o d’ufficio, del precedente
contratto non registrato, con canone corrispondente
al triplo della rendita catastale non
rivalutata e il canone può essere aggiornato solo
con il 75 per cento della svalutazione istat.
La giurisprudenza di merito, seppure con differenti
deduzioni, ha sollevato un’eccezione d’incostituzionalità
dell’articolo de quo, soprattutto per
contrasto con l’art. 42 Cost..
La Corte Costituzionale ha dichiarato costituzionalmente
illegittimo questo articolo, che inerisce
alla sanzione comminata, con sentenza 14 marzo
2014, n. 50; tuttavia, il Parlamento, in sede di
conversione in legge 23 maggio 2014, n. 80 (art.
1, comma I ter) del d. l. 28 marzo 2014, n. 47, ha
fatto salvi, sino al 31 dicembre 2015, gli effetti
prodotti dalla disposizione de qua.
La Corte Costituzionale è nuovamente intervenuta
per dichiararne l’incostituzionalità per violazione
dell’art. 136 della Costituzione, con sentenza 16
luglio 2015, n. 169.
Per la registrazione dei contratti di comodato e dei
contratti di locazione verbali, per esempio, per un
fondo commerciale, l’imposta fissa è pari a euro
200,00, ex art. 26 d. l. 12 settembre 2013, n. 104,
convertito in legge 8 novembre 2013, n. 128.
Da ultimo si rileva che l’art. 1, comma 49 della
legge 147/2013 ha così statuito:
“Per assicurare il contrasto dell’evasione fiscale nel
settore delle locazioni abitative e l’attuazione di
quanto disposto dai commi 8 e 9 sono attribuite
ai comuni, in relazione ai contratti di locazione,
funzioni di monitoraggio anche previo utilizzo di
quanto previsto dall’articolo 1130, primo comma,
numero 6), del codice civile in materia di registro
di anagrafe condominiale e conseguenti annotazioni
delle locazioni esistenti in ambito di edifici
condominiali”.
Segnalazione all’amministratore di condominio
Il legislatore del 2015, al fine di combattere ulteriormente
l’evasione fiscale e, anche, di agevolare
l’amministratore di condominio, nel tenere aggiornato
il registro dell’anagrafe condominiale, ha
stabilito, con l’art. 1, comma LIX l. 28 dicembre
2015, n. 208, che il locatore è obbligato a registrare
il contratto di locazione entro trenta giorni
dalla data della sua stipulazione e di trasmetterne
copia all’amministratore, per l’annotazione sopra
indicata entro sessanta giorni.
Quanto sopra sia che il contratto inerisca a immobili
destinati a uso abitativo ovvero a immobili
destinati a uso industriale, commerciale, professionale
e artigianale.
Si deve ritenere che, salvo quest’ultimo obbligo, un patto scritto, in forza del quale, il locatore
deleghi il proprio conduttore a registrare il contratto
sia ancora ammissibile; unica eccezione è
costituita dalla fattispecie concernente la scelta
del locatore di avvalersi del regime fiscale della
In tale ipotesi, essendo il locatore obbligato a
predisporre il modello RLI e a inviarlo all’Agenzia
delle Entrate, lo stesso può inviare il documento
all’amministratore, unitamente alla copia del contratto
di locazione stipulato.
La problematica, che sorge, è relativa alla tutela
dei dati personali, soprattutto per quanto riguarda
le condizioni economiche del contratto; ritengo
che oscurare i valori di queste ultime non costituisca
violazione della normativa di cui trattasi.
La ratio della norma, come indicata, inerisce altresì
ai contratti di comodato.
L’amministratore che verifica la presenza di
terze persone in una unità immobiliare di un
condominio, reputo possa, in caso di inottemperanza
del condomino-locatore, richiedere informazioni
all’Agenzia delle Entrate, fornendo
i dati anagrafici del condomino, richiamando,
non soltanto, l’art. 1130 cod. civ. ma, in particolare,
la citata legge 208/2015 a fondamento
della sua istanza.

References: art. 68
 art. 13
 art. 13
 art. 11
 art. 1
 art. 3
 art. 1
 sentenza 
 sentenza 
 art. 26