Source: https://huurgeschil.nl/category/huurrecht-mkb-bedrijfsruimte/huurrecht-bedrijfsruimte-de-opzegging-van-de-huurovereenkomst/
Timestamp: 2019-09-18 08:13:50+00:00

Document:
Huurrecht bedrijfsruimte | De opzegging van de huurovereenkomst Archieven · Huurgeschil.nl
Categorie: Huurrecht bedrijfsruimte | De opzegging van de huurovereenkomst
Huurgeschil.nl > Huurrecht (MKB) Bedrijfsruimte > Huurrecht bedrijfsruimte | De opzegging van de huurovereenkomst
De opzegging van 7:290 BW-bedrijfsruimte – Updates
Bijgewerkt 21 juni 2011. LJN: BP3276, Hoge Raad, 10/02860, bij huurbeëindiging door belangenafweging wordt aan de belangen van beide partijen evenveel gewicht toegekend. Met andere woorden: de huurder heeft geen streepje voor.
Bijgewerkt 31 juli 2011. Hof ‘s-Gravenhage arrest van 19 juli 2011 ( LJN: BR2040, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.061.478/01 ) toekenning schadevergoeding op grond van artikel 7:297 lid 1 BW.
Bijgewerkt 12 januari 2012. Beroep op de redelijkheid bij overschrijding termijn van opzeging. Uitspraak kantonrechter te Zwolle van de rechtbank Zwolle-Lelystad in haar vonnis van 20 december 2011( LJN: BV0203, sector kanton Rechtbank Zwolle, 563090 CV 11-4380 ).
Bijgewerkt 16 november 2012, Rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, vonnis van 28 februari 2012 LJN: BV7295, rechtbank Almelo, 377363 CV EXPL 5948-11, huurbeëindiging in het kader van dringend eigen gebruik.
Bijgewerkt 16 november 2012, Hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 14 augustus 2007.( LJN: BB9559, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C0600953).
Bijgewerkt 20 maart 2013, aanvulling onderdeel 2. G. renovatie met wetsvoorstel 33.018.
Bijgewerkt 27 juni 2013, algehele herziening redactie wegens nieuwe druk “Huurgeschillen Ontleed” .
Bijgewerkt 1 september 2013. De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 27 november 2012 ( ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7818 ) dat er geen sprake was van dringend reden om de huur te beëindigen wegens renovatie (o.a. vergroten) van het gehuurde winkelpand.
Bijgewerkt 1 november 2013. Invoeging onderdeel opzegging/huurbeëindiging en onderhuur.
Bijgewerkt 18 januari 2014. Het gerechtshof Amsterdam eindigt in haar arrest van 5 november 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4946 ) een huurovereenkomst in het kader van de algemene belangenafweging.
Bijgewerkt 28 februari 2014. De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 27 augustus 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:5805 ) de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte (snackbar)beëindigd wegens wijziging van de bestemming van het gebied waarin het gehuurde is gelegen.
Bijgewerkt 16 april 2014. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 8 april 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:975 ) van mening dat deze wederzijdse overeenstemming bijvoorbeeld niet was te herleiden uit het enkele feit dat de curator namens een failliete huurder het huurgenot had opgegeven en het pand (grotendeels) ter beschikking had gesteld aan degene aan wie hij de onderneming van het failliete onderneming van de huurder had verkocht.
Bijgewerkt 6 mei 2014. De Hoge Raad handhaaft in haar arrest van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1018 ) het eerder ingenomen stand als verwoord in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ). Mr. Wissink concludeert in zijn conclusie bij dit arrest (ECLI:NL:HR:2014:240 ) tot afwijziging van het ingestelde beroep.
Bijgewerkt 5 juni 2014. Onderdeel van de aan de huurder toekomende vergoeding kan de winstderving van de huurder zijn. Uit het arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 27 mei 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:1488 ) blijkt dat er voor de bepaling van de omzet gekeken moet worden naar het resultaat in het jaar voor de huurbeëindiging van de huurovereenkomst. Voor de vaststelling van de winstderving moet volgens de deskundige worden gekeken naar de winst na aftrek van een redelijke arbeidsbeloning.
Bijgewerkt 5 juni 2014. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, kwam in haar vonnis van 16 mei 2014 ( ECLI:NL:RBNNE:2014:2446 ) tot conclusie dat er sprake is geweest van een stilzwijgende beëindiging van de huurovereenkomst. het lijkt mij een verkeerde benadering. De huurder heeft immers het recht van de wettelijke huurperiode af te wijken.
Bijgewerkt 17 december 2014. Arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 2 december 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:5097. De huurder had per e-mail in januari 2012 de verhuurder te kennen gegeven de huurovereenkomst op te willen zeggen. De verhuurder had voor de formaliteiten verwezen naar de huurovereenkomst. Volgens het hof moet de verhuurder hebben begrepen dat de huurder de huurovereenkomst wilde beëindigen. Huurbeëindiging zonder versturen aangetekende brief.
Bijgewerkt 22 januari 2015. Het gerechtshof te Amsterdam sloot in haar arrest van 22 oktober 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:3531 ) aan bij het standpunt van de rechtbank te ‘s-Gravenhage voor wat betreft de vergoeding van algemene bouwkundige voorzieningen, die niet voor vergoeding in aanmerking komen. Er is geen ruimte voor een vergoeding van algemene bouwkundige voorzieningen in het vervangende pand.
Bijgewerkt 10 februari 2015. De letterlijke tekst van de opzeggingsbrief behoeft niet het onderwerp van de procedure te zijn, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Daarbij speelt de maatschappelijke positie van partijen een rol, en hetgeen zij elkaar over en weer voorafgaande aan de opzegging hebben gemeld. Zie in dezelde zin de uitspraak van de rechtbank Midden Nederland van 5 november 2014 ( ECLI:NL:RBMNE:2014:5445 ).
Bijgewerkt 23 april 2015. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 7 oktober 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:4062 ) een eerdere schadevaststelling ex artikel 7:299 lid 3 BW levert geen executoriale titel op. Deze bepaling houdt immers geen veroordeling van de verhuurder in tot betaling van het aldus vastgestelde bedrag. Daarvoor is bij betwisting door de verhuurder van de verschuldigdheid van het bedrag een afzonderlijke procedure vereist.
Bijgewerkt 17 mei 2015. Aanvulling onderdeel “Overeenkomst eindigt niet van rechtswege” met gedeelte betreffende het effect van de opzegging voor het contractuele verlengingsbeding.
Bijgewerkt 12 augustus 2015. De Rechtbank Midden-Nederland vonnis van 18 maart 2015 ( ECLI:NL:RBMNE:2015:4260 ). Een verhuurder kan ook verlangen dat de huurder bij betaling van een vergoeding binnen een bepaalde periode elders binnen de bestaande klantenkring vervangende bedrijfsruimte regelt.
Bijgewerkt 26 augustus 2015. Het hof te Amsterdam in haar arrest van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:1958 ). De verhuurder kan de opzegging nog herroepen.
Bijgewerkt 30 augustus 2015. In het arrest van het hof van 30 september 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:4053) is een opzegging besproken in het kader van een open belangenafweging. HGierbij werden ook de belangen van de onderhuurder betrokken.
Bijgewerkt 11 mei 2015. Positie onderhuurder bij ontruimingsvonnis tegen zowel hoofdhuurder als onderhuurder. Heeft instellen van hoger beroep zin?
Bijgewerkt 9 augustus 2016. Vonnis van 24 december 2015 van de rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, locatie Haarlem ( ECLI:NL:RBNHO:2015:11974 ). Artikel 7:308 BW. Bij huurbeëindiging ex 7:296 BW is een vergoeding ex artikel 7:308 BW in een later stadium mogeijk.
Bijgewerkt 10 september 2016. De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 6 januari 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:1256 beslist dat de huurder niet kon worden gehouden aan zijn exploitatieverplichting zoals vermeld in de huurovereenkomst.
Bijgewerkt 22 november 2016. In het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 19 juli 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:4934 ) werd een zaak behandeld, waarin een huurovereenkomst werd opgezegd wegens een open belangenafweging. De rechter acht al met al in dit geval de belangen van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder dan die van verhuurder bij beëindiging daarvan. De kantonrechter neemt hierbij in ogenschouw dat verhuurder binnen afzienbare tijd, namelijk in 2018, een huurprijsherziening kan verlangen.
Bijgewerkt 8 oktober 2017. Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 13 juni 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:2272 dat de huurovereenkomst niet kon worden beëindigd in het kader van een redelijk voorstel wegens een beoogd doel van de verhuurder om een hogere huurprijs te genereren.
Bijgewerkt 15 oktober 2017. De rechtbank te Amsterdam, afdeling kantonzaken, besliste in haar vonnis op 11 mei 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:6052, WR 2017, 133) besliste over de mogelijkheid van een opzegging en wees een vergoeding aan verhuis- en inrichtingskosten toe.
Bijgewerkt 27 oktober 2017.
Aanvulling overeenkomst van rechtswege. Aanvulling de mogelijkheid om de huuropzegging in te trekken
Bijgewerkt 20 november 2017. Gezien de lange voorbereiding die de realisering van een nieuwbouwproject met zich meebrengt, kan van de verhuurder niet worden verlangd dat zij eerst met de procedures tot ontruiming en opzegging van de huurovereenkomst begint als aan alle voorwaarden voor realiseren van nieuwbouw is voldaan Dit betekent dat volgens het hof het verkrijgen van deze vergunningen niet moet worden gezien als het vervullen van een toekomstige omstandigheid waarop een opzegging op grond van dringend eigen gebruik niet kan worden gebaseerd. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 2 mei 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:1900 ).
Bijgewerkt 12 december 2017. Uit een arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:1897 ) blijkt tevens dat een volledig nieuw ingerichte keuken en verkoopruimte in de vervangende bedrijfsruimte niet voor vergoeding in aanmerking komen.
Bijgewerkt 25 februari 2018. Het hof te Amsterdam achtte in haar arrest van 29 augustus 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:3508 een huuropzegging door de verhuurder opgrond van dringend eigen gebruik wegens ingebruikneming van het gehuurde door dochters van verhuurder/eigenaar een geldige reden om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen. De verhuurder had samen met genoemde dochters een ondernemersplan opgesteld voor het exploiteren van een restaurant op de adres van het gehuurde. Het ondernemersplan vermeldde ten aanzien van de promotie: Door de geweldige ligging van de locatie, er rijden elke dag duizenden passanten voorbij, is het eenvoudig om het horecaconcept onder de aandacht van potentiële gasten te brengen.
Bijgewerkt 14 mei 2018: Goodwill komt niet voor vergoeding in aanmerking. Deze post past niet in de tegemoetkoming van de verhuis- en inrichtingskosten als genoemd in artikel 7:297 BW. Dit wordt ook bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 16 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:209).
Bijgewerkt 15 september 2018: De rechtbank Rotterdam, kantonzaken, locatie Rotterdam, wees in haar vonnis van 1 december 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:9301) deze vordering van de verhuurder af. Volgens de rechter stelde de huurder terecht dat hier geen sprake was van een dringende reden die zou huurbeëindiging zou kunnen leiden. Verkoop van het gehuurde staat immer huurbeëindiging in de weg.
Bijgewerkt 6 februari 2019. De vraag die door het het hof Amsterdam in haar arrest van 19 juni 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2039) werd beantwoord is die of de stichting aannemelijk had gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft, in verband met renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Volgens het hof was dit het geval.
Bijgewerkt 19 april 2019. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 21 november 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:10128) een beslissing genomen over de vraag of een tweetal winkeliers gehouden konden worden aan een verplichting om een vaste zondag per maand de winkel geopend te houden.
Bijgewerkt 6 juni 2019. Het vormvoorschrift (aangetekende brief of deurwaardersexploot) werkt dus wel degelijk in het nadeel van de partij die dit een opzegging heeft gedaan zonder aan dit vormvoorschrift te voldoen als de opzegging door de andere partij wordt betwist en de partij die de opzegging zou hebben gedaan daarvan geen bewijs kan leveren. Dit werd ook zo beoordeeld door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 4 september 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7930).
De huurbeëindiging tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder
Artikel 7:306 lid 1 BW heeft het effect dat de onderhuurovereenkomst automatisch eindigt door een uitspraak van de rechter. Als er door de hoofdverhuurder een procedure wordt gestart tegen de hoofdhuurder ter beëindiging van de huurovereenkomst, dan moet deze opzegging worden gebaseerd op de wettelijke opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:296 BW. Deze procedure wordt op normale wijze beoordeeld door de rechter. Als de rechter van mening is dat de opzegging geen effect sorteert, dan zal de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder niet worden beëindigd. Als door deze procedure de huurovereenkomst wel wordt beëindigd, dan leidt dit tevens tot automatische beëindiging van de onderhuurovereenkomst. De hoofdverhuurder krijgt dan een executoriale titel tot ontruiming van het gehuurde tegen zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder. Dit is wel bijzonder omdat de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder door dezelfde regels wordt beheerst als de tussen de hoofdhuurder en onderhuurder gesloten overeenkomst. Daarnaast bestaat er tussen onderhuurder en de hoofdverhuurder geen contractuele relatie. Desondanks heeft de wet in artikel 7:306 lid 1 BW bedoeld zowel aan de hoofdhuurovereenkomst als de onderhuurovereenkomst een einde te maken in de beëindigingsprocedure als bedoeld in artikel 7:295 lid 2 BW. Door deze wettelijke regeling worden procedures beperkt, die gericht zijn op de beëindiging van de onderhuur. Door dit vonnis heeft de hoofdverhuurder dus een executoriale titel in handen om zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder te ontruimen. Verder eindigen door de uitspraak door de rechter, waardoor de onderhuurovereenkomst wordt beëindigd ook de contractuele aanspraken van de onderhuurder jegens de hoofdhuurder. De huur hoeft dus niet meer betaald te worden.
Er valt niet te verwachten dat de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder een opzegging van de huurovereenkomst in scène zetten door op eenvoudige wijze een ontruimingsvonnis tegen een lastige onderhuurder te verkrijgen die een huurverlaging aan de orde heeft gesteld. Allereerst zal de rechter op grond van artikel 7:296 lid 3 BW de belangen van de onderhuurder bij zijn oordeel betrekken. Daarnaast wordt de onderverhuurder schadeplichtig als door de huurbeëindiging niet de tussen onderverhuurder en onderhuurder overeengekomen periode nagekomen kan komen. Dan kan worden gezegd dat de onderverhuurder niet voldoende rekening heeft gehouden met de belangen van zijn onderhuurder. Als de huurovereenkomst eindigt op het door de rechter vastgestelde tijdstip, en de onderhuurder daardoor schade lijdt, dan komt de onderhuurder schadevergoeding toe. Dit volgt ook uit artikel 7:306 lid 2 BW. Deze vergoeding van schade kan op grond van de algemene regels van Boek 6 BW worden gebaseerd. Op grond van artikel 7:291 BW kan van de regels van de vergoeding van schade niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. De vergoeding van schade kan bestaan in gederfde winst over de periode tot het einde van het huurcontract, kosten van verplaatsing en/of herinrichting van de winkelruimte. De hoofdhuurder die de onderhuurder niet voldoende in de procedure betrekt kan ook om deze reden schadeplichtig worden. De huurder kan schade hebben geleden omdat hij advocaatkosten heeft moeten maken die voorkomen hadden kunnen worden als hij voldoende door de hoofdverhuurder geïnformeerd was geworden.
Kort samengevat wordt de onderverhuurder op grond van artikel 7:306 BW jegens de onderhuurder schadeplichtig als deze :
de hoofdhuurder de onderhuurder niet of niet juist heeft voorgelicht omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt, of is aangegaan;
de hoofdhuurder bij de beëindiging van de hoofdhuur en de bepaling van het tijdstip van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt.
De positie van de huurder is niet altijd sterk als door de hoofdverhuurder een ontbindingsactie wordt gestart hetgeen mogelijk is als de hoofdhuurder stopt met huurbetaling, waardoor de belangenafweging niet aan de orde is. Daarnaast het mogelijk dat de hoofdhuurder geen verhaal biedt, waardoor een onderhuurder wel een schadeclaim heeft, maar deze claim niet kan worden verhaald op de aansprakelijke onderverhuurder. Dit probleem doet zich in mindere mate voor bij de kapitaalkrachtige franchisegevers.
Positie onderhuurder en de opzegging van de 7:290 BW-bedrijfsruimte
A is eigenaar van een MKB-winkelruimte. A verhuurt deze winkel aan B. B verhuurt deze winkel geheel door aan C. Tussen A en B geldt een huurprijs van €100 per m². Tussen B en C geldt eveneens deze huurprijs van €100 per m². Stel dat de C een huurverlaging voorstelt vanwege de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Wat is de positie van C als A en B dit niet een goed idee vinden en de huur door A wordt opgezegd, dan wel de huur tussen A en B in onderling overleg wordt beëindigd? Het wettelijke kader Voor een antwoord op de in de casus gestelde vraag moeten de artikelen 7:295 lid 2 BW, artikel 7:296 leden 3 en 5 BW en artikel 7:306 BW bij de beantwoording van deze vraag worden betrokken.
5. Verwezenlijking bestemmingsplan als opzeggingsgrond
Deze opzeggingsgrond staat vermeld in artikel 7:296 lid 4 sub d BW. Het woord “geldig” in deze opzeggingsgrond moet worden gelezen als definitief. Het moet dus gaan om een bestemmingsplan dat definitief is goedgekeurd.
Over de vraag of een artikel 19 procedure Wet Ruimtelijke Ordening gegeven vrijstelling als opzeggingsgrond kan worden aangevoerd antwoordt de wetgever ontkennend. Noot 92
Voor een succesvol beroep op deze opzeggingsgrond moet de verhuurder nog aantonen dat hij door de ontwikkeling van de gemeente (vervat in deze plannen) wordt genoopt tot verwezenlijking van deze bestemming. De verhuurder zal dus duidelijk moeten maken waarom de huurovereenkomst op grond van deze opzeggingsgrond niet langer kan voortduren. De veelbesproken wachttijd van drie jaar is op deze opzeggingsgrond niet van toepassing.
De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 27 augustus 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:5805 ) de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte (snackbar)beëindigd wegens wijziging van de bestemming van het gebied waarin het gehuurde is gelegen.
Op grond van het nieuwe bestemmingsplan was het exploiteren van een snackbar niet toegestaan. Het bestemmingsplan was op 23 november 2011 onherroepelijk geworden. De kantonrechter was van oordeel dat het de verhuurder vrij stond om aan dat strijdige gebruik met het nieuwe bestemmingsplan een einde te maken en de nieuwe bestemming te realiseren. In de concrete situatie van het geval kon de verhuurder bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom komen dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt.
Bij de toetsing van deze maatstaf stelt de kantonrechter voorop, dat de kantonrechter de planologische afweging van de gemeente Amsterdam niet volledig maar marginaal heeft te toetsen. De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot beëindiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter was van oordeel dat, gelet op al deze omstandigheden, waarbij aan de planologische argumenten een zwaarwegend gewicht wordt toegekend, de ontwikkeling van de gemeente Amsterdam met betrekking tot het gebied rond het Olympisch Stadion tot deze gewijzigde invulling van het Stadionplein noopte, zodat de kantonrechter de huurovereenkomsten op grond van verwezenlijking van de op het gehuurde liggende bestemming zou beëindigen.
Opzegging in verband met werken algemeen belang
Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage heeft zich in haar arrest van 10 juli 2008 LJN: BD7109, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.004.607/01 moeten buigen over de vraag of de huurder van een kantoorvilla (onroerende zaak ex artikel 7:230a BW) recht had op schadevergoeding op grond artikel 7:309 BW na opzegging van de huurovereenkomst door de gemeente, die als verhuurder optrad.
In het huurcontract stond voor deze kwestie onder meer de volgende relevante bepaling vermeld:
“Het is huurder bekend dat verhuurder te zijner tijd op het gehuurde een nieuw pand wil stichten. Huurder verklaart nu voor alsdan mee te zullen werken aan ontruiming c.q. het leeg opleveren van het gehuurde. De huurperiode is daarom uitdrukkelijk vastgesteld voor “5” jaar, daarna volgt een automatische verlenging met steeds een jaar, waarbij wederzijds een opzegtermijn van 3 maanden geldt.”
Huurder A heeft per 1 oktober 1995 al haar rechten en verplichtingen uit hoofde van deze huurovereenkomst overgedragen aan huurder B, die deze rechten en verplichtingen heeft aanvaard. De toenmalige verhuurder heeft met de overgang van het contract ingestemd.
In het betreffende aanhangsel bij de huurovereenkomst d.d. 28 september 1995 is onder meer vermeld:
Huurder B is ermee bekend dat momenteel plannen zijn ontwikkeld op het perceel waarop het gehuurde zich bevindt.”
4. De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst
Deze opzeggingsgrond staat vermeld in artikel 7:296 lid 4 sub c BW.Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voor beleggers vaak minder aantrekkelijk geacht dan een pand, waarin zich een huurder bevindt met een huurcontract voor een bepaalde periode. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde periode kan de huurrelatie onverwachts beëindigen, waardoor de verhuurder met leegstand wordt geconfronteerd; dit kan voor de verhuurder dus een reden zijn om de huurder een aanbod te doen een nieuwe huurovereenkomst te sluiten.
Andere legitieme redenen om een huurcontract aan te bieden luiden: nieuwe bepalingen in het huurcontract opnemen; oplossing van een toekomstig geschilpunt; aanvaarding van een standaardcontract.
In het kader van deze opzeggingsgrond zal de verhuurder veelal een belang bij de voorgestelde wijzigingen hebben. Vaak zal dit tevens een positieverbetering van de verhuurder inhouden. Met verbetering van de positie van de verhuurder is niets mis, tenzij door deze verbetering de positie van de huurder onredelijk wordt verzwaard.
De kwalificatie ‘redelijk’ wordt niet aan dit voorstel verleend als het voorstel alleen maar is bedoeld om tot verhoging van de overeengekomen prestatie te komen. De opzegging wordt dan niet als een geldige opzegging gezien, zodat een oordeel over de redelijkheid van het aanbod dan achterwege kan blijven. Noot 88
In het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 1992 (zie laatste voetnoot Noot 88) werd een exploitatieovereenkomst besproken betreffende een stationsrestauratie, die als huurovereenkomst werd aangemerkt. De huurder weigerde een franchiseovereenkomst met de verhuurder aan te gaan. Daarom zegde de verhuurder de overeenkomst op. De Hoge Raad oordeelde in haar arrest van 26 juni 1992 als volgt:'(…) Terecht is de rechtbank ervan uitgegaan dat een geschil zoals in dit geding aan de orde, te weten of van de exploitant kan worden gevergd dat hij zich aansluit bij de door Servex noodzakelijk geoordeelde franchiseorganisatie óók indien daardoor de door hem verschuldigde ‘vergoeding’ wordt verhoogd, in beginsel langs de weg van art. 1631a tweede lid onder 4° (voorganger van het huidige 7:296 lid 4 onder c; toevoeging mr.F.C.P. Teeuw ) kan worden opgelost. Daarbij bestaat de bescherming van degene die zijn genot van bedrijfsruimte ontleent aan een overeenkomst als bedoeld in de tweede zin van art. 7A:1624 eerste lid (de voorganger van het huidige artikel 7:290; toevoeging mr.F.C.P. Teeuw ) daarin dat indien blijkt dat bij zijn wederpartij geen ander oogmerk voorzit dan om tot verhoging van de overeengekomen tegenprestatie te komen, de op weigering van het daartoe strekkende aanbod gebaseerde opzegging niet als een geldige opzegging kan worden aanvaard, zodat dan een oordeel over de redelijkheid van het aanbod achterwege moet blijven.’
Als de verhuurder zich terecht op deze opzeggingsgrond beroept dan kan de rechter op grond van artikel 7:298 BW de huurder nog een termijn van maximaal een maand toestaan om op het aanbod in te gaan en de nieuwe overeenkomst alsnog te aanvaarden. De huurder loopt gevaar het gehuurde te moeten ontruimen als hij van deze mogelijkheid geen gebruikt maakt en in hoger beroep gaat, waarbij het vonnis van de lagere rechter in hoger beroep wordt bekrachtigd. De huurder doet er daarom verstandiger aan om het aanbod te aanvaarden met een voorbehoud van zijn rechten om tegen dat vonnis in hoger beroep te gaan. Noot 90
Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 13 juni 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:2272 dat de huurovereenkomst niet kon worden beëindigd in het kader van een redelijk voorstel wegens een beoogd doel van de verhuurder om een hogere huurprijs te genereren. Voor een dergelijk aanbod was artikel 7:296 lid 4 BW naar het oordeel van het hof nu juist uitdrukkelijk niet bedoeld. Daarbij kwam dat het aanbod impliceerde dat de huurder in ieder geval enige tijd het gehuurde niet zou kunnen gebruiken, waarna zij een nieuwe winkelruimte ontving in een vorm die haar niet aansprak. Dit alles bracht het hof tot het oordeel dat het aanbod niet redelijk was.
Als de huurovereenkomst langer dan tien jaar heeft geduurd kan de rechter de huur beëindigen op grond van een belangenafweging (zie artikel 7:296 lid 3 BW en artikel 7:296 lid 4 sub c BW). Deze beëindigingsgrond kan alleen meespelen als de verhuurder de huur geldig heeft opgezegd tegen een tijdstip dat valt op of na het einde van de tien jaar. Verder is voor een belangenafweging volgens het hof in haar arrest van 8 februari 2011 ( LJN: BP3872, Gerechtshof Leeuwarden, 200.047.796 en 200.051.650) geen plaats als de overeenkomst kan worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik. Zie ook het arrest van de Hoge Raad van 17 juli 2002 rechtsoverweging 3.4.5. ( LJN: AE5130, Hoge Raad, C01/269HR ) waarin staat “In aanmerking genomen dat, als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en daartoe dringend nodig heeft, geen plaats is voor een afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder, geeft het bestreden oordeel van de Rechtbank ook voor het overige geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting”. Een voorbeeld van deze wijze van opzegging is voorts terug te vinden in het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 13 oktober 2009 ( LJN: BL1061, gerechtshof Amsterdam , 200.017.279/01). In de zaak die tot dit arrest heeft geleid had de huurder zonder toestemming van de verhuurder de bedrijfsruimte onderverhuurd. De huurder had de bedrijfsruimte al meer dan twintig jaar gehuurd. De verhuurder had de huurder een nieuwe huurovereenkomst aangeboden tegen een hogere huurprijs. De huurder had hier niet mee ingestemd. Tegenover het financieel belang van huurder bij continuering van de bestaande toestand stond het belang van de verhuurder als woningstichting bij het handhaven van het door haar gestelde beleid, inhoudende dat zij de bedrijfsruimte rechtstreeks aan exploitanten verhuurt, waardoor zij controle heeft over de bedrijfsvoering en de huurprijsontwikkeling en waardoor zij zelf, mede in het belang van haar overige verhuuractiviteiten, een marktconforme opbrengst kan genereren. De onderhuurder had ook al zeven jaar gebruik van het gehuurde gemaakt. Deze heeft de investeringen terug kunnen verdienen. De positie van de onderhuurder werd aldus ook bij de afweging van belangen betrokken. Kennelijk wilde de verhuurder de belangen van partijen bij deze huurbeëindiging betrekken. De verhuurder had ook kunnen kiezen voor een ontbinding van de overeenkomst. Bij een ontbinding van de overeenkomst is een afweging van belangen niet aan de orde, behoudens bij de afwegingen in het kader van de ‘tenzij formule’ (zie onder meer het onderdeel “Rechtsgronden die beschikbaar zijn ten behoeve van de ontbindingsactie” in het hoofdstuk ontbinding van overeenkomsten. Kennelijk vond de verhuurder deze beëindigingsgrond het meest kansrijk, omdat het huurcontract op zichzelf onderverhuring na toestemming van de verhuurder wel mogelijk maakte. De verhuurder wenste in de procedure ook het aspect van de voorgestelde verhoging van de huurprijs en haar beleid betreffende de controle over de bedrijfsvoering betrekken.
2F. Schadevergoeding bij afwezigheid van de wil tot ingebruikneming van het gehuurde
Als bij de verhuurder geen wil aanwezig is geweest om het gehuurde op de gronden als vermeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW te gebruiken en de huurovereenkomst niettemin op deze grond is beëindigd, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:299 BW schadeplichtig. De rechter kan bij zijn beslissing op grond van het verzoek tot huurbeëindiging op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW en artikel 7:297 BW een bedrag vaststellen aan verhuis- en inrichtingskosten. De huurder doet er in ieder geval verstandig aan in zijn verweer een opmerking over deze kosten te maken. Deze kosten moet de huurder in ieder geval maken als hij het gehuurde moet verlaten. Het is beter eigen initiatief hierin te nemen dan hierin een actie van de rechter af te wachten.
De rechter kan verder op grond van artikel 7:299 lid 3 BW een bedrag bepalen dat de verhuurder aan de huurder of degene die bevoegdelijk heeft ondergehuurd moet betalen, indien later mocht blijken dat die wil in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Dit kan de rechter ambtshalve of op verzoek van de huurder doen. Het is uiteraard aan te bevelen in het verweer tegen de vordering de rechter op deze schadeclaim te wijzen. Het is immers niet zeker of de rechter ambtshalve tot een bepaling van de schade toe zal komen. Door een voorwaardelijke veroordeling tot betaling van een schadebedrag in deze procedure aan de orde te stellen weet de verhuurder in ieder geval waar hij aan toe is als hij op onwaarachtige gronden de huurovereenkomst heeft opgezegd.
Als de wil tot het in gebruik nemen van het gehuurde niet aanwezig is geweest en de rechter een bedrag aan schadevergoeding toe heeft gekend, dan moet er met twee zaken rekening worden gehouden:
De vordering van de huurder of onderhuurder tot schadevergoeding of tot betaling van het in artikel 7:299 lid 3 BW bedoelde bedrag vervalt op grond van artikel 7:299 lid 4 BW vijf jaren na het einde van de huurovereenkomst;
Als er een bedrag tot schadevergoeding is vastgesteld in de procedure tot huurbeëindiging, dan heeft de huurder door toekenning van dit bedrag nog geen executoriale titel verkregen.
Het gestelde onder punt 1 spreekt voor zich. Als er binnen een periode van vijf jaar na huurbeëindiging geen procedure tot schadevergoeding is gestart, of geen procedure is gestart tot betaling van het in artikel 7:299 lid 3 BW bedoelde bedrag, dan vervalt de mogelijkheid tot het afdwingen van schadevergoeding wegens het onterecht beëindigen van de huur op grond van een dringende reden.
Als de rechter in de procedure tot huurbeëindiging een schadebedrag heeft begroot in het kader van een huurbeëindigingsprocedure, dan houdt dit nog geen veroordeling van de verhuurder in tot betaling van het aldus vastgestelde bedrag. Daarvoor is bij betwisting door de verhuurder van de verschuldigdheid van het bedrag een afzonderlijke procedure vereist. De huurder kan dus niet op basis van het door de rechter begrote bedrag een betaling afdwingen. Dit hadden de verhuurder en de kantonrechter in een andere procedure over het hoofd gezien.
De huurder startte een procedure tot betaling van het door de rechter begrote bedrag binnen vijf jaar na huurbeëindiging. Zowel de verhuurder als de kantonrechter was van mening dat de huurder niet-ontvankelijk verklaard diende te worden wegens het reeds aanwezig zijn van een titel. De verhuurder was bovendien van mening dat de vervaltermijn van vijf jaar na het einde van de overeenkomst ervoor zorgde dat het gevorderde bedrag niet meer gevorderd kon worden.

References: gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 Gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof