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Vertretung von Verspätung der Nebenkostenabrechnung
Dieses Thema "ᐅ Vertretung von Verspätung der Nebenkostenabrechnung - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von P@trick Cr@wn, 17. März 2009.
P@trick Cr@wn Boardneuling 17.03.2009, 23:36
Der Vermieter V versäumt die fristgerechte Zustellung der Nebenkostenabrechnung 07 (Bsp.: Abrechnungszeitraum 09/07-12/07); informiert jedoch im Januar 09 über die noch ausstehende Verspätung den Mieter M mit dem Vermerk, dass er auch nach der 12 monatigen Frist die möglichen Nachzahlungen noch einfordern könne, da er als V die Verspätung gem. §556 Abs. 3 S.3 nicht zu vertreten hat.
Die Firma XYZ, die die Zählerdaten der Heizungsanlage übersenden soll, kann diese nicht rechtzeitig erbringen. Mitte Februar 09 erhält der M die Nebenkostenabrechnung für den o.g. Zeitraum mit einer Nachzahlung in Höhe von 100 Euronen.
Der M sieht darin eine Fristverletzung, und sieht die Firma XYZ als Erfüllungsgehilfen des V an, für dessen Versagen der V verantwortlich ist, und informiert den V per Einschreiben dass er die geforderte Nachzahlung keineswegs zahlen werde.
Der V entgegnet damit, dass die Firma XYZ kein Erfüllungsgehilfe, sondern ein Wärmelieferant des V sei, weswegen V die Verspätung der Abrechnung nicht zu vertreten hat. Anbei sendet V einen Auszug über die Ausschlussfrist für Nachforderungen, welche diese Argumentation stützt.
Im Zuge der Nebenkostenabrechnung wird eine Anpassung der Nebenkosten ab 04/09 i.H.v. 20% der Nebenkosten vorgenommen.
1. Hat V die Verspätung der Nebenkostenabrechnung zu vertreten oder die Firma XYZ?
2. Kann V von M die Überweisung der Nachzahlung i.H.v. 100 Euronen verlangen.
3. Kann die Anpassung der Nebenkosten durch V durchgesetzt werden, auch wenn die Nebenkostenabrechnung rechtwidrig wäre?
P@trick Cr@wn
snibchi V.I.P. 18.03.2009, 00:35
AW: Vertretung von Verspätung der Nebenkostenabrechnung
Zitat von P@trick Cr@wn:
Der Vermieter ist schuldig die BKA rechtzeitig zuzustellen. Unerheblich ist es dabei, wenn von ihm beauftragte Institiutionen als Zulieferer der erforderlichen Daten diese nicht rechtzeitig beibringen.
Insofern ist die Schuld der Verpflichtung des Vermieters die BKA innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Periode einzufordern nicht auf Dritte übertragbar und kann diesen nicht entlasten.
vico V.I.P. 18.03.2009, 08:42
Die Abrechnung des Wärmemessdienstes/Lieferanten kann vom Mieter eingesehen werden. Auf dieser Abrechnung steht auch das Datum der Rechnungserstellung. Dem Mieter wäre angeraten dies zu prüfen, denn ohne Prüfung kann man nicht so ohne weiteres eine Zahlung verweigern. Alternativ kann der Mieter um Kopie fragen, die er bezahlen muss.
Da der Abrechnungszeitraum bis Ende 2007 geht, ist eine Verspätung seitens des Wärmemessdienstes/Lieferanten möglich, aber nicht üblich.
Ein Vermieter kann immer nur dann eine Abrechnung erstellen, wenn ihm alle Abrechnungen vorliegen.
Libertin V.I.P. 18.03.2009, 08:45
Dem kann ich leider nicht zustimmen Snibchi.
Es ist unmissverständlich geregelt, dass eine Fristenverlängerung möglich ist, wenn der VM den Verzug nicht zu vertreten hat, so wie es vorliegend der Fall ist...
Der M muss zahlen
Ron-Wide V.I.P. 18.03.2009, 09:37
Es ist richtig, dass der Vermieter bei Nichtverschulden auch eine verspätete Betriebskostennachzahlung/Abrechnung erstellen darf. Was Nichtverschulden in diesem Fall sein könnte ist dem Folgenden zu entnehmen:
Es ist davon auszugehen, dass der Vermieter die verspätete Geltendmachung in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang zu seiner Kenntnisnahme über die entstandenen Kosten vorzunehmen hat. In Analogie zu § 560 Abs. 2 BGB, der die Betriebskostenpauschale behandelt, hat der BGH eine Frist von drei Monaten angesetzt.
BGH - Urteil vom 05 Juli 2006; Aktenzeichen VIII ZR 220/ 05
P@trick Cr@wn Boardneuling 18.03.2009, 12:39
Die Abrechnung des Wärmemessdienstes/Lieferanten kann vom Mieter eingesehen werden. Auf dieser Abrechnung steht auch das Datum der Rechnungserstellung.
Na da nehmen wir beispielsweise den 10.02.09.
Also da komm ich nicht mit, wo steht denn diese Grauzone unmissverständlich beschrieben, also wann und wie genau sich ein Erfüllungsgehilfe vom Lieferanten unterscheidet?
Libertin V.I.P. 18.03.2009, 13:11
Das ist keine Grauzone, sondern wie auch bereits Senior angeführt hat normale und gängige geregelte Praxis
Zitat von 556 III BGB:
Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten
http://www.ra-kotz.de/betriebskosten1.htm
schielu V.I.P. 18.03.2009, 14:45
M. E. V: Der Begriff des Vertretens in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ist i. S. d. allgemeinen Vorschriften (§ 276, § 278 BGB) zu verstehen. Für eine verspätete Geltendmachung von Leistungen seiner Erfüllungsgehilfen (Hauswart, Gärtner, Wartungsdienst) muss der Vermieter einstehen; für Lieferanten (Wasser, Wärme) und Amtsträger (Grundsteuer) haftet er nicht. Gucke hier: http://www.anwaltseiten24.de/rechts...echnung-nachforderung-ist-ausgeschlossen.html
M.E. nicht. Wie der vorherige Hinweis auf die Verspätung zu bewerten ist...?
Ja, kann sie! Die Abrechnung ist ja nicht "rechtswidrig". Schlimmstenfalls (für den V) sind lediglich Nachforderungen daraus ausgeschlossen!
Der angegebene Abrechnungszeitraum ist jedoch irritierend. Wie ist er denn bei dem Haus üblich?
vico V.I.P. 18.03.2009, 15:00
Es handelt sich wohl um einen im September eingezogenen Mieter.
P@trick Cr@wn Boardneuling 18.03.2009, 16:12
Richtig. M ist im September eingezogen.
Frank Oseloff Star Mitglied 18.03.2009, 18:23
Für eine verspätete Geltendmachung von Leistungen seiner Erfüllungsgehilfen (Hauswart, Gärtner, Wartungsdienst) muss der Vermieter einstehen; für Lieferanten (Wasser, Wärme) und Amtsträger (Grundsteuer) haftet er nicht. Gucke hier: http://www.anwaltseiten24.de/rechts...echnung-nachforderung-ist-ausgeschlossen.html
Äh... das lese ich aber völlig anders.
Nur wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat", kann eine Nachforderung noch gerechtfertigt sein. Dies könnte z.B. der Fall sein, wenn eine Kommune die öffentlichen Abgabenbescheide zu spät erstellt hat. Soweit aber ein Auftragnehmer oder Vertragspartner des Vermieters die Verspätung verschuldet hat, fällt dies dem Vermieter dennoch zur Last, weil er auch für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen haftet.
abakus Senior Mitglied 18.03.2009, 20:44
Also ich schließe mich der Fraktion an , die die Meinung vertritt, dass der VM eine Nachforderung NICHT mehr geltend machen kann.
Er hat nämlich die Ausschlußfrist versäumt und muß gegenüber dem Mieter für Fehler des von ihm beauftragten! Ableseunternehmens (Erfüllungsgehilfe) einstehen.
Es erwächst dem Vermieter aber umgekehrt auch ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Ableseunternehmen.
Unter der hypothetischen Annahme von getrennten Vorauszahlungen für Heizung und kalte Betriebskosten , würde es überdies auch kein Hindernis für den VM geben zumindest die Abrechnung der "kalten" Betriebskosten rechtzeitig dem Mieter zu übermitteln.
Die Fragen zum fiktiven Sachverhalt beantworte ich daher wie folgt:
1) V haftet für Fehler des von ihm beauftragten Erfüllungsgehilfen
3) Die Abrechnung ist durch Versäumen der Frist nicht rechtswidrig, lediglich können aus einer korrekten, aber verfristeten Abrechnung keine Nachzahlungsansprüche geltend gemacht werden.
Die Höhe der Vorauszahlungen kann nach aktueller, überwiegend herrschender Meinung trotzdem angepasst werden.
Nur der Vollständigkeit halber soll aber auch erwähnt werden, dass es auch ein abweichendes Urteil des LG Berlin zu diesem Sachverhalt gibt, welches aber umstritten ist.
Quelle: http://anneser.com/Kanzlei_Anneser/Mietrecht/MR-Urteile/mr-urteile.HTM
Vermietern dürfte der im Zuge der Mietrechtsreform 2001 eingeführte § 556 Absatz 3 BGB hinlänglich bekannt sein, nach dem der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen kann, wenn er die Jahresfrist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums versäumt. Guthaben kann der Mieter aber weiterhin verlangen. Als ob das noch nicht genügt, hat das Landgericht Berlin nun judiziert, daß der Vermieter im Falle einer Nachzahlung nun auch keine Erhöhung der Vorauszahlungen mehr verlangen kann, obwohl er mietvertraglich dazu berechtigt wäre. Die Berliner Richter stellen sich auf den Standpunkt, daß eine Anpassung der Vorauszahlungen, die nach § 560 Absatz 4 BGB erst nach einer Abrechnung verlangt werden kann, auch voraussetzt, daß sich aus der Abrechnung ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters ergibt.
LG Berlin, Urteil v. 08.12.2003, Az.: 67 S 235/03 in NZM 2004, 339
vico V.I.P. 19.03.2009, 08:36
Der TE schreibt von "Lieferanten", wonach laut diesem Wortlaut der Heizöl- oder Gaslieferant gemeint ist, nicht der Ablesedienst.
abakus Senior Mitglied 19.03.2009, 21:23
Dies ändert jedoch meines Erachtens nichts an der Rechtslage.
Auch wenn in diesem Fall ein sogenanntes "Wärmecontracting" vorliegen sollte, bei dem der Vermieter die komplette Betreuung der Heizung, Ablesung und Energiebeschaffung an eine externe Firma abgibt, so handelt diese trotzdem im Auftrag des Vermieters und ist dessen Erfüllungsgehilfe.
Aber vielleicht kann der TE dies noch klar stellen und ergänzen, wie es sich hier im Beispiel verhalten soll.
P@trick Cr@wn Boardneuling 19.03.2009, 23:43
Der V kann hier nur die Heiz- und Warmwasserkosten abrechnen, wenn er die Daten der Firma XYZ bekommt, welche die komplette Heizanlage im Gebäude bereitstellt und verwaltet. Auftraggeber der Firma XYZ ist V.
Das Ablesen durch XYZ wurde mittels elektronischer Ablesetechnik vollzogen. Zum Ablesen war XYZ nicht da.
XYZ hat die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung schliesslich am 10.02. durch seinen Service erstellt und die Betriebskostenabrechnung des V komplettiert, der diese dann an den M zustellte.
In welchem exakten Verhältnis V zu XYZ steht, ist wohl das Zünglein an der Waage.

References: §556
 § 560
 BGH 

BGH 
 § 556
 § 278
 § 556
 § 560