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Timestamp: 2017-06-28 05:15:00+00:00

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Prof. Dr. Ekkehart Reinelt | Analoge Anwendung des nachbarschaftlichen Ausgleichsanspruchs gem. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB im Wohnungseigentumsrecht?
jurisPR-BGHZivilR 14/2010 Anm. 1
Analoge Anwendung des nachbarschaftlichen Ausgleichsanspruchs gem. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB im Wohnungseigentumsrecht?Anmerkung zu BGH, Beschluss vom 21.05.2010, V ZR 10/10
Wird die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, so steht dem Sondereigentümer kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu.
Die Entscheidung befasst sich mit der Frage: Kann ein Wohnungseigentümer Ausgleichsansprüche nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB geltend machen, wenn – ausgehend vom Gemeinschaftseigentum – sein Sondereigentum beschädigt wird? Gibt es in diesem Fall einen Ausgleichsanspruch in Analogie zu der genannten Vorschrift des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft oder den übrigen Wohnungseigentümern? B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Den Klägern gehört eine Eigentumswohnung in einer Eigentumswohnanlage in Augsburg. Es kommt mehrfach zu Wassereinbrüchen in die Wohnung der Kläger mit Beschädigung von deren Sondereigentum. Die Wasserschäden gehen auf einen Konstruktionsmangel am Gemeinschaftseigentum zurück. Nach dem ersten Wassereinbruch beschließt die Wohnungseigentümerversammlung umgehend Mängelbeseitigung. Die Verwaltung setzt das nicht rechtzeitig um.
Die Wassereinbrüche veranlassen die Mieter der Wohnung der Kläger zu einer berechtigten Mietminderung. Schließlich werden die Schäden behoben.
Die klagenden Wohnungseigentümer verlangen den Ersatz der Mietminderung von der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Anspruch wird in den Tatsacheninstanzen auf zwei Gesichtspunkte gestützt:
- Schadensersatzpflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund verspäteter Beseitigung der Schadensursache (§ 280 BGB i.V.m. § 21 Abs. 5 Satz 2 WEG), wobei die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Auffassung der Kläger für den nach § 278 BGB für die WEG handelnden Erfüllungsgehilfen (Verwalter) einstehen muss;
- analoge Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB (Geltendmachung des dort geregelten Ausgleichsanspruchs gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt).
Beide Tatsacheninstanzen verneinen den Anspruch. Für einen Schadensersatzanspruch wegen fehlerhaften Verhaltens des Verwalters fehle es an entsprechendem tatsächlichem Vortrag. Eine analoge Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB wird vom Berufungsgericht mit Rücksicht darauf verneint, dass das WEG ausreichende Handhabe biete (§ 14 Nr. 4, 2. Halbsatz WEG). Deshalb fehle es an einer Regelungslücke, die die analoge Anwendung des § 906 Abs. 2 BGB ermöglichen würde.
Die Begründung des Berufungsurteils für die Ablehnung des klägerischen Anspruchs: Wäre der Konstruktionsmangel im Gemeinschaftseigentum rechtzeitig erkannt worden, hätte der Kläger seine Beseitigung gem. § 21 Abs. 4 WEG verlangen können. Für einen Entschädigungsanspruch ist deshalb – so das LG München I im Berufungsurteil – kein Raum. Gäbe es einen solchen Anspruch, würde er sich im Übrigen – so das Berufungsgericht – nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer richten.
Zur Passivlegitimation führt das Berufungsgericht aus: Ein Entschädigungsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB, der an die Stelle des Anspruchs aus § 21 Abs. 4 bzw. 5 WEG treten würde, richtet sich wie jener auch nach der Gesetzesreform nicht gegen die WEG als Verband, sondern gegen die übrigen Eigentümer. (Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 125; Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 21 Rn. 29).
Wäre eine Regelungslücke gegeben, dann hätte der Anspruch also allenfalls gegen die übrigen Eigentümer und nicht gegen den rechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden müssen. Da es jedoch an einer Regelungslücke fehle, komme die analoge Anwendung des § 906 BGB von vornherein nicht in Betracht.
Das Berufungsgericht lässt die Revision zu mit der Begründung, die Frage, ob eine Analogie zu § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in Betracht komme, bedürfe in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen der Klärung.
Der BGH schließt sich im Ergebnis dem Berufungsgericht an. Zunächst prüft der V. Zivilsenat, ob die Revision wirksam auf einen selbstständigen abtrennbaren Teil des Streitstoffs begrenzt worden ist. Eine solche wirksame Begrenzung kann sich auch aus den Gründen des Berufungsurteils ergeben (BGH, Urt. v. 29.01.2003 - XII ZR 92/01 - BGHZ 153, 358, 360; BGH, Urt. v. 17.07.2003 - IX ZR 268/02 - BGHZ 155, 392, 394; Senatsurt. v. 08.11.2004 - V ZR 84/04 - AuR 2005, 410; BGH, Beschl. v. 02.07.2009 - V ZB 40/09 - NJW-RR 2009, 1431, 1432).
Die Begrenzung der Revision auf einzelne Rechtsfragen ist allerdings grundsätzlich nicht wirksam. Die Revision kann weder auf einzelne von mehreren Anspruchsgrundlagen noch auf einzelne Rechtsfragen beschränkt werden (BGH, Urt. v. 07.07.1983 - III ZR 119/82 - NJW 1984, 615). Eine unzulässige Beschränkung hat die Folge, dass das Urteil in vollem Umfang zu überprüfen ist (BGH, Urt. v. 26.10.2004 - XI ZR 255/03 - NJW 2005, 664).
Im vorliegenden Fall liegt es nach Auffassung des V. Zivilsenats jedoch anders: Soweit die Kläger Revision insgesamt eingelegt haben und dabei auch den Schadensersatzanspruch nach den §§ 280, 286 BGB wegen der Verletzung einer Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Satz 2 WEG) überprüft wissen wollen, sei die Revision nicht zulässig. Die Begrenzung der Revision lediglich auf den Aspekt des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs, wie sie sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber aus den Gründen des Berufungsurteils ergebe, sei zulässig. Denn hier gehe es nicht um einzelne Rechtsfragen, sondern um einen selbstständigen und abtrennbaren Teil des Streitstoffs (BGH, Urt. v. 29.01.2003 - XII ZR 92/01 - BGHZ 153, 358, 362; BGH, Urt. v. 17.07.2003 - IX ZR 268/02 - BGHZ 155, 392, 398). Der Schadensersatzanspruch wegen schuldhafter Verletzung der Pflicht der Wohnungseigentümer zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 WEG) und der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB stellen nach Auffassung des V. Zivilsenats unterschiedliche Streitgegenstände dar. Es geht also um prozessual (nicht nur materiell) selbstständige Ansprüche. Daraus folgt: Lediglich für den Bereich des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs ist die Revision – in wirksamer Beschränkung – zugelassen worden.
Das Ergebnis des Berufungsgerichts – Verneinung der analogen Anwendung des § 906 Abs. 2 BGB – stützt der BGH mit folgender Argumentation:
Es fehlt an der strukturellen Übereinstimmung des im nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch geregelten Sachverhalts mit dem Verhältnis des Wohnungseigentümers zur Wohnungseigentümergemeinschaft oder den übrigen Wohnungseigentümern.
Mit dem Berufungsgericht geht der BGH davon aus, dass das Bestehen eines Anspruchs auf Abwehr einer Beeinträchtigung nach § 1004 Abs. 1 BGB notwendige, nicht aber hinreichende Voraussetzung für die Anwendung der Grundsätze des verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 ist. Ob allerdings die Voraussetzung eines solchen Abwehranspruchs gegeben war, hatte der BGH nicht zu entscheiden. Die Frage bleibt offen. Jedenfalls gilt nach seiner Auffassung: Die Regelung eines Ausgleichs zwischen Miteigentümern bei Baumängeln und Schäden an der gemeinschaftlichen Sache sei nicht Gegenstand des Anspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2. An der strukturellen Verschiedenheit zur Nachbarsituation ändere sich auch nichts daran, dass der Mangel im Gemeinschaftseigentum nur einzelne Miteigentümer betreffe. Jedenfalls für die aus einem Mangel des Gemeinschaftseigentums beruhenden Beeinträchtigungen, die auf Sondereigentum eines einzelnen Miteigentümers Auswirkungen habe, sei ein entsprechender Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu versagen.
Die Situation, dass das Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers durch Schäden beeinträchtigt wird, die vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, findet sich in der Praxis häufig. Immer wieder kommt es vor, dass beispielsweise mangelhaftes Gefälle eines Balkons, unzureichende Abdichtung der Attika im Gemeinschaftseigentum oder andere Baumängel schadensursächlich für Bauschäden im Sondereigentum der einzelnen Eigentumswohnungen sind, also zum Beispiel zu Lasten eines einzelnen Wohnungseigentümers Wasserschäden in dessen Sondereigentum entstehen. Wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder den übrigen Wohnungseigentümern nicht rechtzeitig für Schadensbehebung gesorgt oder verzögert der Verwalter die notwendigen Maßnahmen bei Umsetzung eines Beschlusses, kann es zu Schadensersatzansprüchen eines einzelnen Wohnungseigentümers nach § 280 BGB, § 21 Abs. 5 WEG kommen. Allerdings ist entgegen der Auffassung der Tatsacheninstanzen m.E. in solchen Fällen § 278 BGB nicht maßgebend (Verwalter als Erfüllungsgehilfe). Seit der Begründung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 21 Abs. 5 WEG in der Fassung des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.03.2007 (BGBl I, 370) wird man davon ausgehen müssen, dass der Verwalter nicht als Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern als Organ nach § 31 BGB für die Wohnungseigentümergemeinschaft handelt (so bereits für die Rechtslage nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Rechtsprechung Rapp, MittBayNot 2005, 457). Dementsprechend hat der II. Zivilsenat bei der Haftung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch bereits § 31 BGB angewendet (BGH, Urt. v. 24.02.2003 - II ZR 385/99 - NJW 2003, 1445).
Zur Frage des Schadensersatzanspruchs und damit auch zur Anwendung des § 31 BGB konnte sich der BGH allerdings nicht mehr äußern, weil die Revision lediglich den abtrennbaren Bestandteil des Prozesses betraf, nämlich den prozessual selbstständigen Anspruch in analoger Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.
Bei Analogieschlüssen ist grundsätzlich Vorsicht geboten (Klug, Juristische Logik, 4. Aufl. 1982, S. 116 ff.; Rüthers, Rechtstheorie, 3. Aufl. 2007, Rn. 822). Der V. Zivilsenat lehnt die Analogie zum Nachbarrecht im Verhältnis eines Wohnungseigentümers zu den übrigen Wohnungseigentümern bzw. dem Verband der Beeinträchtigungen durch Grobimmissionen ab, weil die ordnungsgemäße Nutzung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Interesse aller Miteigentümer liegt und sich insoweit – anders als im typischen Fall des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB – nicht ausschließlich widerstreitende Interessen gegenüberstehen. D. Auswirkungen für die Praxis
Die Ablehnung der Analogie zum Ausgleichsanspruch des Nachbarrechts nach § 906 Abs. 2 BGB durch den V. Zivilsenat mag dogmatisch überzeugend sein. Offen bleibt allerdings, ob der BGH einen Abwehranspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB des Sondereigentums gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die übrigen Wohnungseigentümer in einem solchen Fall bejahen würde. Abwehransprüche nach § 1004 Abs. 1 BGB hat der Senat offensichtlich im Verhältnis mehrerer Mieter der gleichen Anlage untereinander für denkbar gehalten und gleichzeitig entsprechende Ausgleichsansprüche nach § 906 Abs. 2 Satz 2 verneint (BGH, Urt. v. 12.12.2003 - V ZR 180/03 - BGHZ 157, 188). Abgelehnt wurden sowohl der Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB wie auch der Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2. Satz 2 BGB eines Sondereigentümers zum Nachbareigentümer aufgrund eines vom Mieter des Sondereigentümers verschuldeten Brandes (BGH, Urt. v. 27.01.2006 - V ZR 26/05 - NJW 2006, 992). Die Argumentation des V. Zivilsenats zum Ausgleichsanspruch lässt jedoch vermuten, dass der Senat auch den Abwehranspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB im Verhältnis zwischen einzelnem Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. den übrigen Wohnungseigentümern nicht analog angewendet hätte.
Dann aber bleibt in der Praxis eine Schutzlücke für den einzelnen Wohnungseigentümer bestehen. Das zeigt sich insbesondere dann, wenn mit einstweiligen Maßnahmen ein eintretender Schaden, beispielsweise ein Wasserschaden, abgewehrt bzw. bekämpft werden muss. Zwar darf jeder Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind (§ 21 Abs. 2 WEG). Dieses Vorgehen hilft ihm allerdings nicht, wenn es um Schäden an seinem eigenen Sondereigentum geht, die durch Mängel des Gemeinschaftseigentums verursacht werden. Insbesondere wird der einzelne Wohnungseigentümer in solchen Fällen keine Chancen haben, einstweilige Maßnahmen erfolgreich durchzusetzen, wenn die übrigen Wohnungseigentümer und der Verwalter diese ablehnen, weil sie der Auffassung sind, der Schaden gehe nicht vom Gemeinschaftseigentum aus. Es besteht dann kaum die Möglichkeit eines zeitnahen Rechtsschutzes. In ein einstweiliges Verfahren müssen unter Umständen andere Sondereigentümer, die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt und/oder die übrigen Wohnungseigentümer als Passivlegitimierte einbezogen werden. Ein solcher rasch wirkender Rechtsschutz ließe sich wohl nur durch die analoge Anwendung des Unterlassungsanspruchs nach § 1004 Abs. 1 BGB erreichen.
Für eine analoge Anwendung des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 BGB in solchen Fällen kann man abweichend von der hier besprochenen Entscheidung durchaus ins Feld führen, dass die allgemeinen Nachbarvorschriften für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, auch bei Beeinträchtigung des Sondereigentums durch Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers Anwendung finden können (BGH, Urt. v. 28.09.2007 - V ZR 276/06 - NJW 2007, 3636). In jenem Fall war das Nachbarrecht im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern mit exklusiven Gartennutzungsrechten analog angewandt worden. Auf das Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft lässt sich das allerdings nach der jetzt gefällten Entscheidung des BGH nicht übertragen. Eine analoge Anwendung des § 906 BGB auf dieses Verhältnis scheidet nach der besprochenen Entscheidung des BGH im Ergebnis aus. Die Praxis wird also bis auf weiteres mit der geschilderten Schutzlücke leben müssen. E. Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung
Mit der Verneinung der Analogie zum nachbarlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB erübrigt sich letztlich auch die Frage, ob gegebenenfalls die übrigen Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt für den Anspruch passiv legitimiert wären. Hierzu kann man durchaus verschiedene Auffassungen vertreten. Näher liegt wohl, für einen solchen potenziellen (im konkreten Fall aber gerade nicht gegebenen) Anspruch die übrigen Wohnungseigentümer als passivlegitimiert anzusehen.
Hätte der Kläger im vorliegenden Fall allerdings fälschlich die Wohnungseigentümergemeinschaft statt der übrigen Wohnungseigentümer verklagt, könnte die Klage mit richtiger Zielrichtung ausgelegt werden (BGH, Urt. v. 05.03.2010 - V ZR 62/09). Danach sind die Voraussetzungen für eine Rubrumsberichtigung zwar nicht gegeben, wenn die falsche Partei verklagt ist. Der zitierten Entscheidung (auch wenn sie für einen Fall der Binnenstreitigkeit zwischen Wohnungseigentümern untereinander ergangen ist) dürfte jedoch zu entnehmen sein: Der notwendige Parteiwechsel von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu den übrigen Wohnungseigentümern oder umgekehrt kann bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorgenommen werden. In derartigen Fällen muss die Sachdienlichkeit der mit dem Parteiwechsel einhergehenden subjektiven Klageänderung nach § 263 ZPO bejaht werden (BGH, Urt. v. 05.03.2010 - V ZR 62/09).

References: § 906
 § 906
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 § 906
 § 906
 § 21
 § 278
 § 906
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 § 906
 BGH 
 § 906
 § 906
 BGH 
 BGH 
 § 1004
 § 906
 BGH 
 § 906
 § 906
 § 280
 § 21
 § 278
 § 21
 § 31
 § 31
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 BGH 
 § 906
 § 906
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 § 1004
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 § 906
 § 1004
 § 906
 § 1004
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 § 906
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 § 906
 BGH 
 § 906
 § 263