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Timestamp: 2020-08-06 21:22:08+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2020-6350
Documento BOE-A-2020-6350
«BOE» núm. 170, de 18 de junio de 2020, páginas 41710 a 41720 (11 págs.)
BOE-A-2020-6350
En el recurso interpuesto por don Carlos José Sanz Izquierdo, notario de Vilanova i la Geltrú, contra la calificación del registrador de la Propiedad de Sitges, don Juan Luis Gimeno y Gómez-Lafuente, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Mediante escritura otorgada el día 19 de julio de 2019 ante el notario de Vilanova i la Geltrú, don Carlos José Sanz Izquierdo, actuando como notario sustituto por licencia ordinaria y para el protocolo de su compañero de residencia don Andrés Hibernón Ferrando López, con el número 787 de protocolo, se formalizó un préstamo, concedido por «Caixabank, S.A.», a dos personas físicas destinado a adquisición de vivienda habitual; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha vivienda.
– Que tal y como consta en acta por mí autorizada, como sustituto por licencia reglamentaria de mi compañero de residencia don Andrés H. Ferrando López, el día 11 de julio de 2.019, con el número 777 de su protocolo, los prestatarios y, en su caso, los fiadores y garantes hipotecarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento prescritos en los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, a los efectos de cumplir con el principio de transparencia en la concesión de préstamos inmobiliarios, en su vertiente material (…).»
Presentada telemáticamente el mismo día 19 de julio de 2019 copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Sitges, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«En la calificación de la escritura autorizada por el Notario de Vilanova i la Geltrú, Don Andrés Hibernón Ferrando López, el día diecinueve de Julio de dos mil diecinueve, con el número 787/2019 de protocolo, presentada copia autorizada electrónica a las 14:25 horas del día diecinueve de Julio de dos mil diecinueve, asiento 1902 del Diario 93. En fecha veintidós de Agosto de dos mil diecinueve se acredita el pago del impuesto correspondiente por “Pons Consultores Registrales, S.A” junto con copia autorizada de la misma escritura. El documento previo de compraventa se ha despachado con fecha doce de Septiembre de dos mil diecinueve.
I. Por “La Notaria” se presentó telemáticamente en este Registro de la Propiedad la escritura de referencia. En la citada escritura se constituye un derecho real de hipoteca sobre la finca número 27.437 de Pere de Ribes en favor de la entidad “Caixabank, S.A”.
II. Suspendida la inscripción del precedente documento por haberse observado el siguiente defecto: Es necesario que el notario exprese en la escritura de préstamo hipotecario sujeta a la Ley 5/2019 que ha cumplido con las exigencias de los artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/2011 y que no existen discrepancias entre la Oferta Vinculante (FEIN) y las cláusulas de la escritura.
Vistos los Artículos 18, 130, 145 y 159 de la Ley Hipotecaria; 14 Ley 5/2019; 29 y 30 de la Orden EHA 2899/2011; 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007; 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo; 15.7 de la LCI; 6 y 17 bis de la Ley del Notariado y 117 del Reglamento para su ejecución; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre; 682.3, 683, 685.2.2.º, 688.3 y 696 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; y 1875 del Código Civil.
Primero. Según el artículo 29 de la Orden EHA 2899/2011: “las cláusulas de los documentos contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de la FEIN”; añadiendo su artículo 30.3.a que “el notario debe comprobar y advertir antes de autorizar la escritura si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito”, y también “informar al cliente de la obligación de la entidad… de aceptar finalmente las condiciones ofrecidas al cliente en la oferta vinculante dentro del plazo de su vigencia”.
A este respecto, la doctrina actual de la DGRN (ver resoluciones de 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013, 5 de febrero de 2014, 12 de marzo, 9 de octubre y 10 de diciembre de 2015, 9 de marzo y 31 de mayo de 2016,y 19 de mayo y 14 de julio de 2017, entre otras), con fundamento en las sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo y 13 de septiembre de 2013, es que la nulidad que declara el artículo 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007 respecto de las condiciones generales abusivas, es una nulidad que opera ipso iure, y el mandato legal de tenerlas por no puestas va dirigido a todos los funcionarios que aplican la Ley, y entre ellos los registradores; mandato que, no queda subordinado a su previa declaración judicial, especialmente cuando se trata de algunas de las cláusulas incluidas en la llamada doctrinalmente lista negra, al no requerir una valoración de las circunstancias concurrentes en función de conceptos jurídicos indeterminados. Afirma también la DGRN en dichas resoluciones que esta misma doctrina resulta también aplicable a los controles previos de inclusión y de transparencia de los contratos con condiciones generales de la contratación, que “el registrador no sólo puede sino que debe ejercer, comprobando si se han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, pues se trata de un criterio objetivo de valoración de dicha transparencia”, lo que implicaba que constituían defectos que impedían la inscripción: la omisión de la expresión manuscrita a que se refería el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, cuando fuera necesaria; la incorporación de la FIPER a las escrituras de préstamo hipotecario para la verificación de la inexistencia de concordancias; la adveración notarial de haber cumplido con las obligaciones que le impone la Orden EHA 2899/11 de 28 de octubre; o el cumplimiento de las obligaciones que el artículo 123-10, número 2, del Código de Consumo de Cataluña impone al notario en materia de información al consumidor en los préstamos hipotecarios.
Pues bien, los citados artículos 29 y 30 de la referida Orden, que no han sido objeto de modificación por la Orden ECE 482/2019 de 26 de abril, constituyen parte del proceso de formación de la voluntad contractual del prestatario y se incluyen entre los requisitos de incorporación y transparencia material de las cláusulas hipotecarias, ya que mal se puede entender incorporado o comprendido aquello de lo que no se ha informado por no estar incluido en la oferta vinculante o discrepar de lo contenido en ella. En definitiva, si los interesados no firman las mismas condiciones que se les ofrecieron, no estará bien formado el consentimiento contractual, y dado que conforme al artículo 83, párrafo 2.º, de la LGDCU (introducido expresamente por la Ley 5/2019) “son nulas las cláusulas incorporadas de modo no transparente en perjuicio de los consumidores”, así lo serían aquellas cláusulas incorporadas que fueren discrepantes con el contenido de la indicada FEIN, salvo que favorezcan al consumidor y hayan sido negociadas con posterioridad. Por ello, y dado que tras la reforma de la Ley 5/2019 ya no es necesario incorporar la oferta vinculante a la escritura de préstamo hipotecario, y la referida concordancia entre las condiciones y cláusulas respectivas no va a poder ser verificada por el Registrador de la Propiedad, se hace especialmente necesario que el notario de fe en la correspondiente escritura de dicha concordancia o, en caso de ser válidas, de la naturaleza de las posibles discrepancias, y la falta de la indicación de la concordancia debe implicar, como es la actual doctrina de la DGRN, la suspensión de la inscripción de la hipoteca.
El hecho que el artículo 15.7 de la LCI, al hablar de las circunstancias del acta notarial de transparencia que deben reflejarse en la escritura de préstamo hipotecario, no exija que se indique la citada concordancia entre la FEIN y las cláusulas de la escritura de préstamo hipotecario, no es óbice para que siga siendo necesaria tal indicación conforme a lo antes expuesto, porque los citados artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/2011 se refieren a un ámbito distinto del propio de los trámites, requisitos y reseña de la citada acta, en la cual, por otra parte, tal comprobación no habrá podido verificarse dado su carácter previo a la firma de la escritura y, por tanto, la dicción de dicho artículo no puede considerarse que excluya el cumplimiento en la redacción de ésta de otros requisitos. El ámbito de los artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/2011 es el de los requisitos de la formalización de la escritura de hipoteca, posterior al acta de transparencia, por lo que esa comprobación y advertencia de que habla el artículo 30.3.a de la misma, que como se ha indicado no ha sido modificado, son de constancia obligatoria en la escritura de conformidad con la reiterada doctrina de la DGRN, según la cual el registrador de la Propiedad debe comprobar el cumplimiento de la forma -normal o reforzada- que, en cada caso, el legislador haya elegido para proteger al consumidor y en los términos que precise en cada momento la Ley. Es cierto que el registrador ya no podrá exigir la incorporación de la suprimida expresión manuscrita, ni de la oferta vinculante, hoy subsumida en el acta notarial previa de transparencia, pero sí la inclusión de una adveración o reseña notarial del cumplimiento de las obligaciones del repetido artículo 30 de la Orden EHA 2899/2011, del mismo modo que se incorpora una reseña de la autorización de tal acta y de sus obligaciones anexas.
Se trata de dos momentos diferentes en el proceso de contratación de un préstamo diseñado por la LCI: la fase precontractual regulada en los artículos 14 y 15 de la LCI en los que el cumplimiento de los requisitos de transparencia se acreditan mediante la referida acta notarial y por otro lado la formalización definitiva del contrato con el otorgamiento de la escritura pública en la que ese requisito de transparencia exige la plena correspondencia entre las condiciones de la oferta vinculante contenidas en la FEIN y las contenidas en la escritura lo que podrá acreditarse por la aseveración del notario autorizante o por su incorporación a la escritura de préstamo de la referida Ficha Europea de Información Normalizada.
Además al acta precontractual ni se incorpora a la escritura de formalización del préstamo hipotecario, ni existe unidad de acto entre ambos documentos, por lo que es posible la existencia de discordancias. E incluso puede, y está sucediendo con frecuencia, que por imposibilidad del notario que autorizó el acta la escritura sea autorizada por diferente notario al amparo de lo dispuesto en los artículos 6 de la Ley del Notariado y 117 del Reglamento para su ejecución, por lo que el notario de la escritura no tendrá el necesario FEIN incorporado al acta de su compañero (distinto protocolo amparado por el secreto del mismo) para cotejarlo con el contenido de la escritura, a no ser que la reclame y revise (no es de su protocolo) y él haga constar que no existe discordancia entre ambas (la FEIN y la escritura).
Y no puede ni debe alegarse que el notario no autorizaría el acta si no coincidieran FEIN y clausulado de la escritura, pues de igual modo tampoco debe autorizar el notario las escrituras en que falta el juicio de suficiencia en los apoderamientos ex artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. Por esa vía de presunción de legalidad al autorizar el notario una escritura sobraría cualquier otra intervención que es la que, vía artículo 18 de Ley Hipotecaria, impone al registrador para proteger a los terceros protegidos por la inscripción que no fueron parte en el contrato (cfr. las Resoluciones de 25 de octubre de 2012 y 25 de mayo de 2017). De hecho el otorgamiento del acta no conlleva ningún tipo de presunción más allá de la acreditación de los hechos contenidos en la misma, por lo que no puede implicar ninguna conformidad de la FEIN con la escritura otorgada con posterioridad, y en coherencia con ello se suprimió el apartado quinto del artículo 13 del proyecto, que como exponía un reconocido autor “como señala el informe del Consejo General del Poder Judicial, esta norma (la del apartado 5 del antiguo artículo 13 del anteproyecto) producía una inversión de la carga de la prueba en contra de los intereses del consumidor, y suponía atribuir a un acta notarial efectos superiores a los propios de las escrituras, que generan, conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado, presunción de exactitud y de integridad (efecto probatorio), pero no de cumplimiento de normas legales o principio jurídicos”, habiéndose suprimido en la actual redacción la presunción legal de cumplimiento del principio de transparencia. Por tanto, el acta prueba que el notario ha realizado la labor de asesoramiento y que el prestatario ha realizado la manifestación de comprensión del contrato (pero no que realmente lo haya comprendido). Y también prueba que se han entregado al prestatario por parte del prestamista los documentos enumerados en el artículo 14 de la presente Ley”.
Debe además matizarse que no es óbice para apreciar la conformidad el hecho de que la TAE a la que se refiere la FEIN sea diferente de la contenida en la escritura de formalización del préstamo como consecuencia del intervalo de tiempo transcurrido desde la autorización del acta, pues tampoco lo serán los intereses variables y nada hay que decir tampoco al respecto. Como será distinta la TAE al tiempo de la constitución de la hipoteca, que es cuando el registrador inscribe y firma el acta de inscripción (1875 del Código civil; 130, 145 y 159 de la Ley hipotecaria, 682.3, 683, 685.2.2.º, 688.3 y 696 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
La creación, por vía de los hechos, de una legalidad presunta del documento notarial que no establece la ley es, además de inexistente, contraria a la finalidad del Registro de la propiedad, que tiene por objeto la inscripción y constitución de derechos y dotarles de seguridad jurídica frente a todos. La seguridad jurídica que produce la inscripción precisa indefectiblemente que solo ingresen en el registro actos plenamente válidos y eficaces, al margen de que se haya producido con anterioridad, en la fase documental, una seguridad preventiva totalmente inocua para los terceros (artículo 1257 del Código civil). De admitir la tesis de ausencia de calificación de los documentos notariales ¿cómo podrían sustentarse las actuaciones registrales basadas en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria? ¿Qué habría de hacerse con los documentos judiciales y administrativos?. Los documentos administrativos gozan de presunción de legalidad (artículo 39.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas), pero solo acceden al registro tras la calificación registral, pues, al igual que las sentencias de los tribunales, pueden ser impugnados y declarados ineficaces por la jurisdicción competente. Lo mismo cabe decir de las inscripciones que, una vez practicadas, solo pueden ser anuladas por los jueces y tribunales, pero habiendo producido antes de la anulación (salvo anotación preventiva de demanda) todos los efectos legales ex artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que no puede actuar ante la falta de transparencia que supondría esa postura de que todo lo que hacen los notarios es legal (art. 1257 Cc citado).
Segundo. No tendrán acceso al Registro los pactos de la hipoteca obligacionales ni los contrarios a disposiciones legales.
Resolución: Por cuanto antecede el Registrador que suscribe acuerda suspender en fecha de hoy la práctica del asiento solicitado.
Prórroga del asiento de presentación: Conforme a lo dispuesto en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria el asiento de presentación ha quedado prorrogado por el plazo de sesenta días y se ha practicado las notificaciones al Notario y al presentante.
La anterior nota de calificación podrá (…).
Sitges a veintisiete de septiembre de dos mil diecinueve. El Registrador: Juan Luis Gimeno y Gómez-Lafuente.»
– El Capítulo II, que de referir a Créditos, préstamos y servicios de pago, en su redacción original, pasa a denominarse “normas relativas a los créditos y préstamos inmobiliarios regulados por la Ley 5/2019 de 15 de marzo, modificando su ámbito de aplicación, acotándolo al ámbito contemplado en el artículo 2 de la Ley 5/2019 de 15 de marzo,
Consecuentemente, se puede pensar, y es la tesis que subyace en la calificación registral, que si la citada Orden ha sido adaptada a la nueva legislación, entre otros puntos, en los apartados citados y sin embargo no lo ha sido en los artículos 29 y 30, éstos quedan plenamente vigentes y aplicables, tanto más cuando el epígrafe del Capítulo II, en el que se enmarcan dichos artículos, ha sido modificado y de ser “Normas relativas a los créditos y préstamos hipotecarios” ha pasado a “Normas relativas a los créditos y préstamos inmobiliarios regulados por la Ley 5/2019 de 15 de marzo” y haciendo coincidir el artículo 19 de la Orden, tras la reforma del 2019, su ámbito de aplicación con el de la Ley 5/2019 de 15 de marzo.
– Los artículos 29 y 30 siguen hablando de la FIPER (hoy inexistente en el ámbito de la Ley 5/2019 y sustituida por la FEIN. Sin embargo sigue manteniéndose en la dicción legal en dichos artículos que “hay que informar al cliente de la obligación de la entidad de poner a su disposición la Ficha de Información Personalizada”, cuando esta obligación es imposible de cumplir en la medida en que, en el ámbito de la Ley de Créditos Inmobiliarios, dicho documento ha dejado de existir).
– El mismo artículo sigue manteniendo que el notario debe advertir si se han establecido cláusulas suelo o techo, cuando éstas en el ámbito de la citada ley han sido prohibidas, según dispone el artículo 21.3 de la Ley 5/2019 (“En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”).
Actualmente el artículo 15 de la Ley 5/2019 apartado 7 establece las circunstancias que el notario debe indicar en la escritura y que son las únicas que quedan sujetas a la calificación registral, y que nos permitimos recordar: “En la escritura pública del préstamo el notario insertará una reseña identificativa del acta a que se refieren los apartados anteriores.
En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo”.
El propio otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario implica que se ha dado cumplimiento a la labor de asesoramiento y transparencia mediante el otorgamiento del acta y no hay que hacer ninguna mención adicional, no exigida por la ley, tanto más cuanto en la exposición de Motivos de la citada Ley 5/2019 leemos: “… se complementa atribuyendo a notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario”
El registrador de la Propiedad emitió informe 24 de octubre de 2019 y, por mantener su calificación, elevó el expediente a este Centro Directivo.
1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un préstamo, concedido por «Caixabank, S.A.» a dos personas físicas destinado a adquisición de vivienda habitual; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha vivienda.
El registrador suspende la inscripción de dicha escritura porque, a su juicio, «es necesario que el notario exprese en la escritura de préstamo hipotecario sujeta a la Ley 5/2019 que ha cumplido con las exigencias de los artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/2011 y que no existen discrepancias entre la Oferta Vinculante (FEIN) y las cláusulas de la escritura».
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso podrá el registrador exigir que se acompañe la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– o el acta previa al objeto de poder realizar una comprobación que es responsabilidad –consecuente con la competencia– del notario autorizante.

References: Real Decreto 
 artículo 29
 artículo 30
 artículo 83
 Real Decreto 
 artículo 6
 artículo 123
 artículo 83
 artículo 15
 artículo 30
 artículo 30
 artículo 98
 artículo 18
 artículo 13
 artículo 13
 artículo 17
 artículo 14
 artículo 18
 artículo 34
 artículo 323
 artículo 2
 artículo 19
 artículo 21
 artículo 15