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Timestamp: 2020-08-15 13:08:53+00:00

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Gestaltung der Beschluss-Sammlung bei umfangreichen Wohnungseigentümerbeschlüssen – Strunz-Alter Rechtsanwälte PartG mbB
» Gestaltung der Beschluss-Sammlung bei umfangreichen Wohnungseigentümerbeschlüssen
Aktuelle Information Nr. 42/2016
Im Urteil vom 08.04.2016 zu Az. V ZR 104/15 hat der BGH Grundsätze zur Gestaltung der Beschlusssammlung bei sehr umfangreichen Beschlüssen mit Bezugnahme auf Anlagen verkündet.
Gem. § 24 Abs. 7 und 8 WEG hat der Verwalter eine Beschlusssammlung zu führen, die „nur den Wortlaut 1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, 2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und 3. der Urteilsformen der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gem. § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien“ enthalten darf.
Umstritten ist nun seit längerem, wie die Beschlusssammlung zu führen ist, wenn der Beschlussinhalt sehr umfangreich ist oder auf ein Schriftstück Bezug nimmt, das in der Versammlung vorgelegen hat. Der Sinn der Beschlusssammlung erschließt sich mit Blick auf § 10 Abs. 4 WEG. Nach dieser Norm wirken Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen auch gegen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers, selbst wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen sind. Da ein solcher Erwerber Auskunft über die für ihn maßgebliche Rechtslage aber nur durch Einsicht in das Grundbuch und die Unterlagen der Gemeinschaft finden kann, müssen letztere besonders sorgfältig geführt werden. Zudem muss sich der Inhalt der Beschlüsse einem nicht beteiligten Außenstehenden ohne weiteres erschließen können, d. h. ohne dass er dazu weitere Hilfspersonen benötigt, die ihm den Sinn, Zusammenhang und Hintergrund erläutern. Aus diesem Grunde muss der Inhalt der abgefassten Beschlüsse aus sich heraus verständlich sein.
Das gestaltet sich schwierig, wenn ein großes Zahlenwerk, wie bei Wirtschaftsplänen oder Jahresabrechnungen oder eine umfangreiche technische oder vertragliche Regelung, wie beispielsweise bei Beschlüssen über umfassende Sanierungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen beschlossen werden sollen.
Der BGH stellt nunmehr klar, dass auch ein Beschluss zur näheren Erläuterung inhaltlich auf Urkunden oder Schriftstücke außerhalb des Versammlungsprotokolls bzw. der Beschlusssammlung Bezug nehmen kann, so auf den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung, ein Gutachten, einen Vertragsentwurf oder einen Kostenvoranschlag. Dieses in Bezug genommene Dokument müsse jedoch mit hinreichender Klarheit und Bestimmtheit zweifelsfrei zugeordnet werden können. Aus diesem Grunde sei das Schriftstück in die Beschlusssammlung oder eine Anlage zu dieser aufzunehmen.
Sofern im Einzelfall entweder wegen der Software oder des Umfangs der in Bezug genommenen Inhalte eine Aufnahme der Anlage in die Beschlusssammlung nicht möglich ist, sollte in der Beschlusssammlung auf den Aufbewahrungsort der Anlage konkret verwiesen werden. Es wird empfohlen, eine Anlagensammlung zu führen, vgl. Bartholome in Beck’scher Onlinekommentar WEG Stand 01.06.2016 § 24 WEG Rn. 253; Bärmann/Merle Rn. 152.
Hintergrund der sich in dieser Hinsicht verschärfenden Rechtsprechung, eingeleitet durch das AG Essen im Urteil vom 26.08.2015 zu Az. 196 C 37/15, ist der Umstand, dass zahlreiche Verwalter gerade bei Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen diese lediglich einmal ausdrucken und an die Eigentümer versenden, und nicht noch einmal gesondert gesichert aufbewahren. Bei einzelnen Verwaltern werden teilweise nur mehrere verschiedene Entwürfe aufgefunden und als Außenstehender kann nicht nachvollzogen werden, welcher dieser Entwürfe dann konkret auch beschlossen worden ist.
Aktualisierung 06.09.2017: AG München, Urteil vom 21.12.2016, Az. 485 C 9796/16 WEG: Gesamt- und Einzelabrehcnungen müssen dem Protokoll anliegen oder durch Datumsangabe genau bezeichnet sein.

References: BGH 
 § 24
 § 43
 § 10
 BGH 
 § 24