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Timestamp: 2019-10-24 02:21:52+00:00

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Bezo­gen auf eine Feri­en­wohn­nut­zung hat das OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern in sei­ner Ent­schei­dung vom 08.01.2008 1 aus­ge­führt: Die im Kern des Beschwer­de­vor­brin­gens ste­hen­de Fra­ge, ob sich eine Feri­en­wohn­nut­zung bau­pla­nungs­recht­lich (ledig­lich) als eine Unter­form der Wohn­nut­zung dar­stellt und damit im vor­lie­gend fest­ge­setz­ten All­ge­mei­nen Wohn­ge­biet zuläs­sig ist, beant­wor­tet der Senat im Sin­ne der erst­in­stanz­li­chen Ent­schei­dung, wonach es sich bei der gebo­te­nen typi­sie­ren­den Betrach­tung bei der Feri­en­wohn­nut­zung gegen­über der all­ge­mei­nen Wohn­nut­zung um eine eigen­stän­di­ge Nut­zungs­art han­delt.
Zwar kann nach all­ge­mei­nem Sprach­ge­brauch auch ein Feri­en- oder Wochen­end­haus als ein 'Wohn­ge­bäu­de' bezeich­net wer­den; denn auch Feri­en- oder Wochen­end­häu­ser die­nen dem Woh­nen. Gleich­wohl unter­schei­det das Bau­pla­nungs­recht begriff­lich zwi­schen Wohn­ge­bäu­den einer­seits und Feri­en- und Wochen­end­häu­sern ande­rer­seits: Wäh­rend nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 der Bau­nut­zungs­ver­ord­nung in der Fas­sung vom 15.09.1977 2 'Wohn­ge­bäu­de' in den ent­spre­chen­den Bau­ge­bie­ten zuläs­sig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauN­VO auf 'Wochen­end­häu­ser' und § 10 Abs. 4 BauN­VO auf 'Feri­en­häu­ser'. Die­se begriff­li­che Unter­schei­dung ist im Bau­pla­nungs­recht ange­legt 3. Die BauN­VO führt die all­ge­mei­ne Wohn­nut­zung einer­seits und die Feri­en­wohn­nut­zung ande­rer­seits als eigen­stän­di­ge Nut­zungs­ar­ten auf 4.
Um den Wohn­be­griff in Abgren­zung zu ande­ren Nut­zungs­ar­ten unter Zugrun­de­le­gung der o.g. typi­sie­ren­den bau­pla­nungs­recht­li­chen Betrach­tungs­wei­se sach­ge­recht zu erfas­sen, bedarf es einer wer­ten­den Betrach­tung aller Umstän­de. Zu unter­schei­den ist die im Wesent­li­chen an der Zweck­be­stim­mung des Auf­ent­halts in den Räu­men 5 aus­ge­rich­te­te (rei­ne) Wohn­nut­zung von der Feri­en­wohn­nut­zung, in der der für das Dau­er­woh­nen maß­ge­ben­de eigen­stän­di­ge bzw. unab­hän­gig zu gestal­ten­de häus­li­che Wir­kungs­kreis nicht ange­nom­men wer­den kann 6. Zum Begriff des Woh­nens gehört eine auf Dau­er ange­leg­te Häus­lich­keit, zu der auch die Eigen­ge­stal­tung der Haus­halts­füh­rung und des häus­li­chen Wir­kungs­krei­ses gehört 7. Mit der Dau­er­haf­tig­keit des Woh­nens ist zunächst nicht der Gegen­satz von län­ge­rer und kür­ze­rer oder von unbe­stimm­ter und bestimm­ter Dau­er zu ver­bin­den. So schließt etwa eine auf Dau­er ange­leg­te Häus­lich­keit als Inbe­griff des Woh­nens einen Zweit­wohn­sitz nicht aus 8. Aus­ge­hend von der Zweck­be­stim­mung des Auf­ent­halts in den Räu­men unter­schei­det sich Woh­nen von ande­ren Nut­zungs­ar­ten, die sich durch ein über­gangs­wei­ses, nicht 'all­täg­li­ches' Woh­nen oder ein pro­vi­so­ri­sches, einem begrenz­ten Zweck die­nen­des Unter­kom­men aus­zeich­nen. 'Feri­en­woh­nen' ist eben­so­we­nig auf Dau­er ange­legt wie das Unter­kom­men in Her­ber­gen jeder Art. Vom Nut­zungs­kon­zept her bie­ten Feri­en­woh­nun­gen den zumeist wochen­wei­sen vor­über­ge­hen­den Auf­ent­halt für stän­dig wech­seln­de Feri­en­gäs­te 9, wäh­rend rei­ne (Dauer)-Wohnungen – unge­ach­tet der Fra­ge der Auf­ent­halts­dau­er – von einem über einen län­ge­ren Zeit­raum gleich blei­ben­den Bewoh­ner­kreis genutzt wer­den.
Die Beschrän­kung der Nut­zungs­ar­ten in den in §§ 2 – 9 BauN­VO gere­gel­ten Gebiets­ty­pen bedeu­tet näm­lich, dass eine ande­re als die bezeich­ne­te Nut­zungs­art in dem ent­spre­chen­den Gebiet grund­sätz­lich nicht zuläs­sig ist, soweit die Gemein­de nicht von den durch § 1 Abs. 4 bis 10 BauN­VO ein­ge­räum­ten Mög­lich­kei­ten Gebrauch macht und Aus­nah­men nicht zuge­las­sen wer­den. Letz­te­res ist mit den Fest­set­zun­gen im vor­lie­gend maß­geb­li­chen Bebau­ungs­plan und aus­weis­lich der Begrün­dung gera­de nicht gesche­hen, so dass eine Feri­en­wohn­nut­zung, soweit man sie ent­ge­gen der über­ein­stim­men­den Auf­fas­sung der Betei­lig­ten und des Ver­wal­tungs­ge-richts denn als Beher­ber­gungs­be­trieb anse­hen woll­te 10, auch unter die­sem Aspekt aus­ge­schlos­sen ist.
An die­ser Recht­spre­chung hat das OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern mit Urteil vom 19.02.2014 11 fest­ge­hal­ten 12.
Der Bebau­ungs­plan setzt für das frag­li­che Grund­stück ein rei­nes Wohn­ge­biet nach § 3 BauN­VO fest. All­ge­mein zuläs­sig sind nach § 3 Abs. 2 Nr. 1 BauN­VO Wohn­ge­bäu­de. Als ein sol­ches Wohn­ge­bäu­de im bau­pla­nungs­recht­li­chen Sin­ne (im Unter­schied zum Wohn­ge­bäu­de­be­griff im bau­ord­nungs­recht­li­chen Sin­ne) kann ein zur Feri­en­wohn­zwe­cken bestimm­tes Gebäu­de nicht ange­se­hen wer­den, weil – wie bereits oben dar­ge­legt – die Feri­en­wohn­nut­zung von der (Dauer)Wohnnutzung ver­schie­den und daher eine ande­re bau­pla­nungs­recht­li­che Nut­zungs­art ist 13.
Das OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern hat im Urteil vom 19.02.2014 14 zur Abgren­zung des Begriffs des (klei­nen) Beher­ber­gungs­be­trie­bes von Feri­en­woh­nun­gen aus­ge­führt: Feri­en­woh­nun­gen und Betrie­be des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes wer­den im Bau­pla­nungs­recht begriff­lich unter­schie­den. Wäh­rend das Feri­en­woh­nen nur in § 10 Abs. 4 BauN­VO bezo­gen auf den Spe­zi­al­fall der Feri­en­häu­ser Erwäh­nung fin­det, nennt die Bau­nut­zungs­ver­ord­nung Betrie­be des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als all­ge­mein zuläs­sig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ers­te­ren Fal­le mit der Ein­schrän­kung auf klei­ne Betrie­be – als aus­nahms­wei­se zuläs­sig. Es han­delt sich um städ­te­bau­lich rele­van­te, eigen­stän­di­ge Nut­zungs­ar­ten 15.
Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts ist die miet­wei­se Über­las­sung von selb­stän­di­gen Woh­nun­gen, sei es auch zu Feri­en­zwe­cken, kei­ne Beher­ber­gung 16. Bereits zuvor hat­te das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt for­mu­liert, Vie­les spre­che dafür, dass die Nut­zung "Betrieb des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes" nicht die all­ge­mei­ne Wohn­nut­zung (ein­schließ­lich der Nut­zung als Zweit­woh­nung) und nicht die Feri­en­woh­nung iSd § 10 Abs. 4 BauN­VO umfasst, weil die Bau­nut­zungs­ver­ord­nung die all­ge­mei­ne Wohn­nut­zung und die Feri­en­wohn­nut­zung als städ­te­bau­lich rele­van­te eigen­stän­di­ge Nut­zungs­ar­ten neben der Nut­zungs­art "Beher­ber­gungs­be­trie­be" regelt 17. Aus dem Beschluss des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts vom 27.11.1987 18 folgt nichts ande­res. Zwar betrifft die­se Ent­schei­dung einen Fall, in dem die Vor­in­stanz 10 Feri­en­woh­nun­gen in zwei Häu­sern zusam­men­ge­fasst als Betrieb des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes ange­se­hen hat­te; zu die­ser Ein­ord­nung selbst ver­hält die Ent­schei­dung sich aber man­gels ent­spre­chen­der Rüge nicht. Auch dem Urteil des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt vom 29.04.1992 19 lässt sich eine ande­re Auf­fas­sung nicht ent­neh­men, weil die Fra­ge, ob ein Beher­ber­gungs­be­trieb ("im wei­te­ren Sin­ne") vor­liegt, wenn Appar­te­ments mit Koch­ge­le­gen­heit ohne nen­nens­wer­te wei­te­re Dienst­leis­tun­gen an Mon­ta­ge­ar­bei­ter ver­mie­tet wer­den, aus­drück­lich offen gelas­sen wird.
Ein Betrieb des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes liegt nach der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts vor, wenn Räu­me stän­dig wech­seln­den Gäs­ten zum vor­über­ge­hen­den Auf­ent­halt zur Ver­fü­gung gestellt wer­den, ohne dass die­se dort ihren häus­li­chen Wir­kungs­kreis unab­hän­gig gestal­ten kön­nen 16. Die­se Vor­aus­set­zun­gen sind jeden­falls dann erfüllt, wenn sich die Über­las­sung der Räu­me auf eine rei­ne Über­nach­tungs­mög­lich­keit beschränkt, so dass der Gast aus­stat­tungs­be­dingt auf die Inan­spruch­nah­me wei­te­rer Dienst­leis­tun­gen ange­wie­sen ist 20. Danach sind Hotels, Pen­sio­nen, Gast­hö­fe, Gäs­te­häu­ser und Frem­den­hei­me typi­sche Betrie­be des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes.
Feri­en­woh­nun­gen sind ent­spre­chend der – Feri­en­häu­ser betref­fen­den – Bestim­mung des § 10 Abs. 4 BauN­VO auf Grund ihrer Lage Grö­ße, Aus­stat­tung, Erschlie­ßung und Ver­sor­gung für den Erho­lungs­auf­ent­halt geeig­net und dazu bestimmt, über­wie­gend und auf Dau­er einem wech­seln­den Per­so­nen­kreis zur Erho­lung zu die­nen. Die­se sind nach ihrer Aus­stat­tung auf eine Selbst­ver­sor­gung der Feri­en­gäs­te aus­ge­rich­tet, so dass die Vor­aus­set­zung für einen Betrieb des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes, dass der häus­li­che Wir­kungs­kreis nicht unab­hän­gig gestal­tet wer­den kann, nicht erfüllt ist 21.
Der Klä­ge­rin ver­hilft vor dem Hin­ter­grund die­ser Recht­spre­chung 22 nicht zum Erfolg, dass sie zunächst einen Bett­wä­sche­ser­vice, die Zur­ver­fü­gung­stel­lung von Hand­tü­chern, die Rei­ni­gung der Räu­me sowie Früh­stück (im gegen­über­lie­gen­den selbst­ge­nutz­ten Wohn­haus) und einen Bröt­chen­ser­vice ange­bo­ten und nun­mehr einen Dienst­leis­tungs­ver­trag mit dem – ca.200 Meter ent­fern­ten – "…" abge­schlos­sen hat.
Zwar bedarf der Begriff des Betriebs des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes nach der Recht­spre­chung des OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern im Hin­blick auf ent­stan­de­ne Zwi­schen­for­men wie z. B. Apart(ment)hotels der Modi­fi­zie­rung 23. Das OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern hat dies­be­züg­lich in der genann­ten Ent­schei­dung aus­ge­führt: Da es für die Zuord­nung zu bestimm­ten Nut­zungs­ar­ten all­ge­mein nicht nur auf die mit einer bestimm­ten bau­li­chen Aus­stat­tung gege­be­nen Mög­lich­kei­ten der Nut­zung ankommt, son­dern maß­geb­lich auch auf das Nut­zungs­kon­zept und des­sen grund­sätz­li­che tat­säch­li­che Ver­wirk­li­chung 24, kön­nen auch Unter­künf­te, die eine unab­hän­gi­ge Gestal­tung des häus­li­chen Wir­kungs­krei­ses ermög­li­chen, zu einem Beher­ber­gungs­be­trieb gehö­ren, näm­lich dann wenn neben der Über­las­sung von Räu­men beher­ber­gungs­ty­pi­sche Dienst­leis­tun­gen ange­bo­ten und auch typi­scher­wei­se in Anspruch genom­men wer­den, die einen nen­nens­wer­ten Umfang errei­chen und die Nut­zung prä­gen 25. Soweit eine Unter­kunft nach Grö­ße und Aus­stat­tung die Mög­lich­keit bie­tet, auf eine gewis­se Dau­er ein selbst bestimm­tes häus­li­ches Leben zu füh­ren, ins­be­son­de­re weil die­se über eine eige­ne Küchen­zei­le mit Kühl­schrank und dar­über hin­aus wei­te­re zur eigen­stän­di­gen Haus­halts­füh­rung geeig­ne­te tech­ni­sche Gerä­te ver­fügt, kann daher gleich­wohl ein Beher­ber­gungs­be­trieb vor­lie­gen, wenn hotel­ähn­li­che Neben­leis­tun­gen wie Früh­stücks­buf­fet, Rei­ni­gungs­dienst, Wäsche­ser­vice, Bett­wä­sche­wech­sel oder Lebens­mit­tel­diens­te einen nen­nens­wer­ten Umfang errei­chen; vom eige­nen Haus­per­so­nal erbracht wer­den und im Preis inbe­grif­fen sind. Danach ist das Vor­han­den­sein der für einen sol­chen Betrieb typi­schen Ser­vice­be­rei­che außer­halb der ver­mie­te­ten Unter­künf­te – wie Spei­se- und Auf­ent­halts­räu­me mit dem zuge­hö­ri­gen Per­so­nal­ser­vice, betriebs­not­wen­di­ge Neben­räu­me, Auf­ent­halts- und Sozi­al­räu­me für das Per­so­nal sowie Lager­räu­me für die Unter­brin­gung von Ser­vice­ge­rät­schaf­ten und Bedarfs­ar­ti­keln – ein Indiz für einen Beher­ber­gungs­be­trieb; der räum­li­chen Struk­tur der Gesamt­an­la­ge und den sich dadurch bie­ten­den Nut­zungs­mög­lich­kei­ten kommt neben dem Nut­zungs­kon­zept ein beson­de­res Gewicht zu 26. Vor die­sem Hin­ter­grund kann auch der Umstand, dass der Vor­ha­ben­trä­ger kei­ne Betriebs­be­schrei­bung ein­reicht, aus der sich die Betriebs­ab­läu­fe, Zahl der Mit­ar­bei­ter, Öff­nungs­zei­ten usw. erge­ben, und eine sol­che Beschrei­bung zur Beur­tei­lung des Vor­ha­bens auch nicht erfor­der­lich erscheint, als Indiz dafür gewer­tet wer­den, dass rele­van­te Betriebs­ab­läu­fe nicht statt­fin­den, wie sie zum Betrieb des Beher­ber­gungs­ge­wer­bes gehö­ren.
OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Beschluss vom 08.01.2008 – 3 M 190/​07[↩]
BGBl. I S. 1763[↩]
vgl. BVerwG, Urteil vom 12.03.1982 – 4 C 59.78, NJW 1982, 2512[↩]
BVerwG, Beschluss vom 08.05.1989 – 4 B 78.89, NVwZ 1989, 1060[↩]
vgl. zu die­ser als maß­geb­li­ches Kri­te­ri­um: Bie­len­berg in Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg, Bau­GB, Kom­men­tar, Bd. V, § 3 BauN­VO Rn. 8[↩]
Bie­len­berg, a.a.O., Rn 20[↩]
vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.03.1996 – 4 B 302.95, BRS 58 Nr. 56[↩]
OVG Greifs­wald, Urteil vom 11.07.2007 – 3 L 75/​06[↩]
vgl. Stock in: König/​Roeser/​Stock, BauN­VO, 2. Aufl., § 3 Rn 17; Boed­ding­haus, BauN­VO, 5. Aufl., § 10 Rn. 15[↩]
vgl. etwa Fickert/​Fieseler, BauN­VO, 10. Aufl., § 3 n.19 und 19.1 m.w.N., wonach die Über­las­sung von Räu­men zur Unter­brin­gung ohne zusätz­li­che Leis­tun­gen für die Annah­me eines Beher­ber­gungs­be­trie­bes aus­reicht[↩]
OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Urteil vom 19.02.2014 – 3 L 212/​12, Nor­dÖR 2014, 323[↩]
vgl. auch VG Schwe­rin, Urteil vom 09.10.2014 – 2 A 1666/​11; Beschluss vom 23.12 2014 – 2 B 1080/​14[↩]
vgl. zuletzt OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Urteil vom 19.02.2014 – 3 L 212/​12, Nor­dÖR 2014, 323[↩]
OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Urteil vom 19.02.2014, a.a.O.[↩]
vgl. BVerwG Beschluss vom 08.05.1989 – 4 B 78.89 – NVwZ 1989, 1060; Beschluss vom 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338). Eine Beher­ber­gung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmie­tung einer frem­den Woh­nung wegen feh­len­der Dau­er­haf­tig­keit ein (Dauer-)Wohnen ver­neint wer­den muss ((so aber wohl Viet­mei­er in Bönker/​Bischopink aaO § 3 Rn. 27[↩]
vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.05.1989 – 4 B 78.89, NVwZ 1989, 1060[↩][↩]
vgl. BVerwG, Beschluss vom 07.09.1984 – 4 N 3.84, NVwZ 1985, 338[↩]
BVerwG, Beschluss vom 27.11.1987 – 4 B 230/​87 ua, BVerwG, DÖV 1988, 382[↩]
BVerwG, Urteil vom 29.04.1992 – 4 C 43.89, BVerw­GE 90, 140[↩]
vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 22.11.2013 – 1 LA 49/​13, Nor­dÖR 2014, 81; sowie Beschluss vom 18.07.2008 – 1 LA 203/​07 – BRS 73 Nr. 168 ; vgl. a. OVG NRW, Urteil vom 17.01.1996 – 7 A 166/​96[↩]
vgl. auch VG Schwe­rin, Urteil vom 20.12 2012 – 2 A 1577/​10 ; Beschluss vom 18.07.2014 – 2 B 533/​14[↩]
OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Urteil vom 19.02.2014 – 3 L 212/​12, Nor­dÖR 2014, 323, 326[↩]
vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.03.1996 – 4 B 302.95 – NVwZ 1996, 893; Viet­mei­er in Bönker/​Bischopink BauN­VO § 4 Rn. 68[↩]
vgl. OVG NRW, Beschluss vom 14.08.2007 – 10 A 1219/​06, NVwZ-RR 2008, 20; OVG Ber­lin-Bran­den­burg. Beschluss vom 06.07.2006 – OVG 2 S 2.06 – BRS 70 Nr. 67 – "Boar­ding­house"; VG Ber­lin, Beschluss vom 23.01.2013 – 19 L 294/​11 – LKV 2012, 93[↩]
vgl. OVG Ber­lin-Bran­den­burg aaO[↩]

References: § 10
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 § 4
 § 5
 § 6
 § 7
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