Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp2-4512-914-15-3-mj
Timestamp: 2017-09-20 11:10:36+00:00

Document:
IPPP2/4512-914/15-3/MJ | Interpretacja indywidualna
IPPP2/4512-914/15-3/MJinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony - przedstawione we wniosku z dnia 18 września 2015 r. (data wpływu 21 września 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 grudnia 2015 r. (data wpływu 9 grudnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej – jest prawidłowe.
W dniu 21 września 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 grudnia 2015 r. (data wpływu 9 grudnia 2015 r.).
Wnioskodawca (dalej również Zbywca) prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Obecnie Wnioskodawca planuje zbyć do końca 2015 r. (dalej: Transakcja) na rzecz podmiotu niepowiązanego (dalej: Nabywca):
budynek biurowy (dalej: Budynek),
towarzyszącą infrastrukturę Budynku w postaci m.in. placów, dróg, chodników, oświetlenia, ogrodzenia, zewnętrznych sieci deszczowych/sanitarnych (dalej: Infrastruktura),
grunty będące własnością Zbywcy, na których położony jest Budynek i Infrastruktura (dalej: Grunty Zabudowane),
ruchomości związane użytkowaniem Budynku i Infrastruktury.
Dalej: Budynek, Infrastruktura i Grunty Zabudowane razem jako: Nieruchomość.
Na moment transakcji Wnioskodawca jak i Nabywca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. Po zakupie Nabywca planuje wykorzystywać Nieruchomości do wynajmu powierzchni na cele gospodarcze opodatkowane standardową stawką VAT (tj. 23%).
Zbywca nabył Nieruchomość od poprzedniego właściciela na wstępnym etapie procesu inwestycyjnego budowy Budynku (tj. Zbywca nabył własność działek wraz z nakładami inwestycyjnymi poczynionymi uprzednio przez poprzedniego właściciela). Transakcja zbycia działek wraz z nakładami na rzecz Zbywcy stanowiła czynność opodatkowaną VAT. Następnie Zbywca kontynuował budowę Budynku. Zakończenie budowy i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie Budynku nastąpiło w grudniu 2014 r.
Zbywca, w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT, wynajmuje/wynajmował ponad 95% powierzchni znajdującej się w Budynku (wydanie powierzchni biurowej pierwszemu najemcy miało miejsce w styczniu 2015 r). Niewielka część powierzchni Budynku nigdy nie podlegała oddaniu w ramach umów najmu lub innych czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Część elementów Infrastruktury również została oddana do użytkowania w ramach zawieranych umów najmu (np. część placu przed Budynkiem), a część z nich (np. drogi wewnętrzne) nigdy nie podlegała oddaniu w ramach umów najmu lub innych czynności podlegających opodatkowaniu VAT (choć umowy najmu umożliwiały korzystanie na zasadach ogólnych z tych elementów Infrastruktury). Dodatkowo w stosunku do Budynku i Infrastruktury nie były ponoszone wydatki na ulepszenie, których wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.
Z uwagi na związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych (usługi najmu gospodarczego), Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego związanego z zakupem działek wraz z nakładami inwestycyjnymi związanymi z wybudowaniem Budynku 3 oraz towarzyszącej mu Infrastruktury, a także kontynuowaniem oraz ukończeniem tej inwestycji.
W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów (woda, energia, ogrzewanie), usług sprzątania i wywozu nieczystości. Dodatkowo Zbywca, w celu umożliwienia funkcjonowania swojemu przedsiębiorstwu, korzysta m.in. z usług księgowych.
W ramach planowanych transakcji, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunki z umów najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo, Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część Nieruchomości i jej wartości w ramach ustalonej ceny majątkowe prawa autorskie oraz zależne prawa autorskie do utworów związanych z Nieruchomością, prawa wynikające z zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców, generalnego wykonawcy lub innych wykonawców, prawa wynikające z gwarancji jakości lub rękojmi udzielonych przez generalnego wykonawcę lub innych wykonawców.
Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Nabywcę umów w zakresie zarządzania Nieruchomością, sprzątania i wywozu nieczystości, czy dostawy mediów (jako że Nabywca umowy w tym zakresie zawrze we własnym imieniu). Jednakże w okresie przejściowym po transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów (zwłaszcza dotyczących dostaw mediów) może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę. Dodatkowo, na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych. Planowana transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunkach Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z umowami najmu, w które Nabywca wstąpi, jako wynajmujący, w miejsce Zbywcy). Nabywca nie przejmie również żadnych innych zobowiązań Zbywcy związanych z Nieruchomością lub jego przedsiębiorstwem, w tym istniejących w dniu transakcji zobowiązań handlowych.
W celu zapewnienia środków finansowych potrzebnych na wybudowanie/nabycie Nieruchomości, Zbywca zaciągnął kredyt bankowy. Kredyt nie będzie przeniesiony na Nabywcę w wyniku rozważanej transakcji - Zbywca planuje go spłacić w toku kontynuowania swojej działalności gospodarczej.
Zbywca w ramach kontynuowania działalności pozostanie stroną wskazanych wyżej umów, które nie będą przenoszone na Nabywcę i które związane będą z jego dalszą działalnością.
Przedmiot transakcji, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie był i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowił i nie stanowi oddziału/ów.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że infrastrukturę będącą przedmiotem Transakcji stanowią budowle w rozumieniu art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. Nr 1409 z późn. zm.). Ponadto Wnioskodawca skorygował informację w sprawie terminu planowanej Transakcji wskazując, że odbędzie się ona prawdopodobnie w 2016 r. (a nie w 2015 r. jak wcześniej wskazywał).
Czy zbycie Nieruchomości w ramach transakcji będzie podlegać przepisom ustawy o VAT, a w szczególności opodatkowaniu VAT z zastosowaniem podstawowej stawki (obecnie 23%) jako odpłatna dostawa towarów...
Powyższe wynika m.in. z:
klasyfikacji zbywanej Nieruchomości, która w ocenie Wnioskodawcy nie powinna być utożsamiana z przedsiębiorstwem lub jego zorganizowaną częścią, gdyż stanowi jedynie zespół oddzielnych aktywów,
faktu, iż opisywana transakcja ma zostać przeprowadzona w 2015 roku tj. przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do tej części Budynku i Infrastruktury (np. plac przed Budynkiem), które podlegały oddaniu do używania w ramach najmu lub w ramach pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do tej części Budynku oraz Infrastruktury (np. drogi wewnętrzne), które nie podlegały wydaniu w ramach najmu ani innych czynności opodatkowanych VAT, a w rezultacie nie będzie ona korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
braku zastosowania do przedmiotowej transakcji również obligatoryjnego zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ze względu na przysługujące Zbywcy prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem działek wraz z nakładami inwestycyjnymi, kontynuowaniem i zakończeniem budowy Budynku oraz towarzyszącej Infrastruktury.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się m.in. z Budynku, Gruntów Zabudowanych oraz Infrastruktury niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towarów, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.
Jednocześnie, Zbywca pragnie wskazać, że w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym zastosowania nie znajdzie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.
Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej, zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”
W świetle powyższych definicji, aby mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, przenoszony zespół składników majątkowych powinien być co najmniej wyodrębniony organizacyjnie oraz finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, względnie umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o te składniki (wyodrębnienie funkcjonalne).
Tymczasem, w omawianym przypadku, Zbywca dokona zbycia Nieruchomości, która nie jest na wskazanych płaszczyznach wyodrębniona w działalności Zbywcy. Chociaż konsekwencją transakcji będzie w szczególności przeniesienie przez Zbywcę na rzecz Nabywcy praw i obowiązków z umów najmu powierzchni znajdujących się w Budynku to nastąpi to automatycznie, z mocy prawa, niezależnie od woli Nabywcy i ustaleń stron transakcji. Również inne prawa przenoszone w ramach transakcji są ściśle związane z Nieruchomością (a nie z działalnością Zbywcy).
Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część. Tak jak Wnioskodawca wskazał bowiem powyżej, w ramach transakcji dokona on zbycia jedynie Nieruchomości.
Powyższe znajduje także potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, przykładowo: interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22 kwietnia 2015 r., IPPP1/4512-155/15-2/Igo, interpretacja indywidualna z dnia 13 marca 2015 r., IPPP3/4512-44/15-3/IG, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 16 lipca 2014 r., sygn. ILPP1/443-319/14-5/Al.
Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę, że od momentu zakończeniu budowy oraz rozpoczęcia użytkowania Budynku (tj. od 2015 roku) większość jego powierzchni (ponad 95%) została przez Zbywcę oddana do użytkowania najemcom w ramach czynności opodatkowanych VAT. Jedynie w niewielkiej części powierzchnia Budynku nie została wydana do używania w ramach umów najmu lub innych czynności opodatkowanych VAT. Część Infrastruktury (np. plac przed Budynkiem) także została wydana do używania w ramach umów najmu, a inna część (np. drogi wewnętrzne) nie podlegała oddaniu w ramach umów najmu lub innych czynności opodatkowanych VAT. Dodatkowo w stosunku do Budynku i Infrastruktury nie były ponoszone wydatki na ulepszenie, których wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.
Mając na uwadze powyższe, w 2015 roku doszło do pierwszego zasiedlenia wynajmowanych części Budynku (ponad 95%) oraz części Infrastruktury. Konsekwentnie, ponieważ planowana Transakcja będzie miała miejsce w 2015 roku, nie ulega wątpliwości, że sprzedaż zostanie dokonana przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do wynajmowanych części Nieruchomości. W odniesieniu do pozostałej części Transakcja zbycia Nieruchomości będzie stanowiła dostawę dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia. W rezultacie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.
Zgodnie z ustawą o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT, w dalszym ciągu podlegać będzie zwolnieniu z podatku pod warunkiem, że zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki:
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT).
Niemniej, jak Wnioskodawca wskazał, w związku z wydatkami poczynionymi na nabycie działek wraz z nakładami inwestycyjnymi na wybudowanie Budynku oraz kontynuację i zakończenie tej inwestycji przysługiwało Zbywcy prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, którego to odliczenia Zbywca dokonał. Stąd, pierwszy ze wspomnianych warunków nie jest spełniony, a zatem dostawa Budynku nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
W odniesieniu do planowanej transakcji nie znajdzie również zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze wskazanego zwolnienia, gdyż nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Ponadto, przy nabyciu i wytworzeniu Nieruchomości Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.
Tym samym, biorąc pod uwagę powyższe, dostawa Nieruchomości (wraz z prawem własności gruntu, którego dostawa dla celów VAT dzieli losy dostawy posadowionego na nim Budynku) będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki (obecnie 23%), jako że:
odbędzie się ona w okresie nieprzekraczającym 2 lat od pierwszego zasiedlenia (od pierwszego zasiedlenia do dnia transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata) w odniesieniu do tej części Budynku i Infrastruktury, które podlegały oddaniu w ramach umów najmu lub w ramach pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do tej części Budynku i Infrastruktury, które nie podlegały oddaniu w ramach umów najmu, ani innych czynności opodatkowanych VAT,
Wskazać należy, że zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże w myśl art. 146a pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPP2/4512-914/15-3/MJ

References: art. 14
 art. 678
 art. 3
 art. 43
 art. 43
 art. 5
 art. 7
 art. 2
 art. 6
 art. 551
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 41
 art. 83
 art. 119
 art. 120
 art. 122
 art. 129
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110