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Timestamp: 2020-07-06 17:40:04+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 10454 del 12/05/2011 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10454 del 12/05/2011
Cassazione civile sez. II, 12/05/2011, (ud. 13/01/2011, dep. 12/05/2011), n.10454
V.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliato
CICCOTTI SABINA, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato
CHIARELLO ELLA;
EDILIZIA CANTONI S.A.S. DI PAOLIN ROMANO & C, in persona del
rappresentante pro tempore, ((OMISSIS));
e sul ricorso n. 19782 del 2005 proposto da:
EDILIZIA CANTONI S.A.S. DI PAOLIN ROMANO & C. C.F. (OMISSIS), in
domiciliato in ROMA, VIALE DELLE BELLE ARTI 7, presso lo studio
dell’avvocato FERRANTI ALESSANDRA, che lo rappresenta e difende
unitamente all’avvocato MANILDO ANTONIO;
CHIARELLO ELIA;
avverso la sentenza n. 1892/2004 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA,
depositata il 09/11/2004;
13/01/2011 dal Consigliere Dott. IPPOLISTO PARZIALE;
udito l’Avvocato SABINA CICCO1TI difensore del ricorrente principale
nonchè del contro ricorrente al controricorso e ricorso incidentale
udito l’Avvocato ALESSANDRA FERRANTI difensore della controricorrente
e ricorrente incidentale che si riporta agli atti;
LETTIERI Nicola che ha concluso per il rigetto dei ricorsi.
La sentenza impugnata, nella parte iniziale della motivazione, così brevemente riassume i fatti a fondamento della controversia, come emergenti dagli atti e dai documenti della causa, nonchè dalle risultanze della svolta istruttoria.
“Verso la fine degli anni Settanta Edilizia Cantoni s.a.s., che svolgeva attività di costruzione e vendita di case ed appartamenti con DENOMINAZIONE “Nuova Edilizia s.a.s. “, ha acquistato da terzi un terreno in (OMISSIS), per il quale era già stata approvata una lottizzazione, denominata (OMISSIS), prevedente la costruzione di n. 2 blocchi di edifici indicati con lettere “A” e “B”, comprensivi di un certo numero di appartamenti ad uso abitativo. In particolare, essa ha dapprima acquistato il terreno per la costruzione dell’edificio “B”, poi, grazie all’intermediazione di B. G., quello per l’edificio “A”. Con scrittura in data 19/04/1979 (doc. 1/A di parte appellante), la stessa società ha concordato con il B. gli ulteriori impegni di questo, sostanzialmente riferiti alla sua qualifica di “garante ed unico responsabile con pieni poteri di disporre della lottizzazione” predetta, ed il compenso a lui riconosciuto, pari al 25% delle opere edificate.
Successivamente, con contratto in data 17/06/1982 (doc. 1 suo fascicolo di primo grado) la società Edilizia Cantoni s.a.s. ha promesso di vendere al medico V.E. un appartamento di detto complesso, così testualmente individuato:
“appartamento sito sull’ala sud del fabbricato, lato ovest, al 1 piano, di mq 113,00 circa e salvo i più precisi secondo le misurazioni d’uso e qui di seguito specificate, più box e cantinetta”, verso corrispettivo a misura, prevedendo altresì (clausola n. 12) un diritto di prelazione nei confronti di Edilizia Cantoni s.a.s. a favore del V. per l’adiacente appartamento e relativo interrato. Poco tempo dopo il V. ha stipulato altro preliminare con il B., con il quale ha ottenuto da questo promessa di cessione della suddetta unità contigua.
Il V. non ha mai esercitato la prelazione di cui alla clausola n. 12 del preliminare con Edilizia Cantoni s.a.s., preferendo prendere autonomamente accordi con il B., il quale ha pattuito la promessa di vendita in nome proprio, senza essere pacificamente titolare del bene, facendo egli, infatti, ivi riferimento al diritto di credito di cui alla predetta convenzione del 19/04/1979. Tanto premesso, occorre rilevare che in primo grado l’odierno ricorrente ha formulato diverse domande nei confronti della EDILIZIA CANTONI sas e del B.G., chiedendo in via principale l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. dei preliminari stipulati con entrambi (punti 1 e 5 delle relative conclusioni) e, in subordine, (punto 6) di accertare la qualità di socio occulto del B. con la EDILIZIA CANTONI e disporsi il trasferimento del bene promesso in vendita dal B. direttamente dalla società EDILIZIA CANTONI. Venivano poi avanzate altre domande (riduzione del prezzo e risarcimento dei danni subiti). La EDILIZIA CANTONI si opponeva alla domanda, negava ogni responsabilità e in via riconvenzionale chiedeva la risoluzione del contratto per grave inadempimento del promittente acquirente ( V.), quanto al mancato pagamento del residuo prezzo per circa L. 57 milioni all’esito della determinazione del prezzo stesso una volta effettuate le misurazioni pattuite nei preliminari ed operati i relativi conguagli con le opere eseguite in più ed in meno. Il B. deduceva da parte sua di aver regolarmente adempiuto al preliminare inter partes intercorso, avanzando domanda riconvenzionale per il prezzo dovuto e non pagato così come determinato all’esito delle misurazioni effettuate a lavori terminati. Il Tribunale, per quanto riportato nell’impugnata sentenza della Corte d’appello, dopo aver svolto istruttoria e CTU con sentenza n. 105 depositata il 15 marzo 2001 qualificava il contenuto della convenzione del 19 aprile 1979, intervenuta tra la EDILIZIA CANTONI ed il B. come permuta di cosa presente (terreno ritenuto di proprietà del B.) con cosa futura (edifici da costruire da parte della EDILIZIA CANTONI) con la conseguente proprietà in capo al B. dell’appartamento per il quale era stata richiesta l’esecuzione in forma specifica del preliminare. Pronunciava, quindi, sentenza di trasferimento dei beni, dichiarando saldato il corrispettivo dovuto per il preliminare B., essendo invece debitore il V. nei confronti della EDILIZIA CANTONI della residua somma di L. 6.039.000, tenuto conto degli acconti versati, dei danni subiti e di quanto ancora dovuto. Il Tribunale poi liquidava anche i danni a carico del B..
Proposto appello principale dalla EDILIZIA CANTONI ed incidentale dal B., la Corte d’appello con la sentenza oggi impugnata (n. 18922 del 2004) respingeva tutte le domande reciprocamente proposte dalle parti, compensando interamente le spese dei due gradi di giudizio.
Al riguardo la Corte territoriale rivalutava tutto il materiale probatorio, giungendo alla conclusione che “la ricostruzione e la qualificazione giuridica dei fatti contenute nella sentenza impugnata non sono conformi alle risultante documentali e ai principi di diritto: invero, la convenzione 19 aprile 1979 non contiene alcuna permuta, poichè è evidente che il B., non risultando pacificamente proprietario, non ha trasferito alcun bene alla EDILIZIA CANTONI, nè ha mai ricevuto proprietà di quota delle superfici edificate. E’ altrettanto chiaro che l’obbligo assunto dalla EDILIZIA CANTONI nei confronti del B. ha carattere puramente obbligatorio e si riferisce ad una quota ideale … onde il preliminare stipulato tra V. e B., così come prospettato e documentato in atti, era privo di qualsivoglia efficacia e non tale da legittimare l’erronea pronuncia trasferimento ex art. 2932 c.c.”.
La Corte territoriale affermava inoltre (pagina 12 in fondo della sentenza) che: “a ben vedere l’anione promossa dal promissario acquirente il V. ex art. 2932 c.c. non era utilmente esperibile nemmeno nei confronti della EDILIZIA CANTONI” in quanto quest’ultima pur avendo assunto di essere proprietaria del bene oggetto del trasferimento disposto in prime cure con la gravata sentenza, non ha, comunque, provveduto a produrre, com’era suo preciso onere processuale, idonea documentazione atta a comprovare la necessaria sua titolarità dell’immobile acquisito (pagina 12 in fondo e inizio pagina 13 della sentenza) aggiungendo che dalla convenzione 19 aprile 1979, esibita in causa da EDILIZIA CANTONI e da B., risulta soltanto … che a quell’epoca il terreno poi edificato era di proprietà, formalmente, del venditore Bi. e, sostanzialmente del B., nè risulta da alcun atto che la EDILIZIA CANTONI ne abbia, appunto, mai acquistato, a sua volta la proprietà, quale indefettibile presupposto per giungere alla pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c.. Osservava la Corte territoriale la sussistenza anche di una nullità per indeterminatezza dell’oggetto dei due preliminari collegati mancando il requisito essenziale dell’individuazione certa dell’oggetto del contratto, individuato (in particolare quanto agli interrati) da un lato nello strumento di determinazione utilizzato (misurazione a lavori eseguiti) e, dall’altro, provato dalla contraddittorietà in cui era incorso il giudice di primo grado disponendo l’esecuzione di un contratto preliminare che per la EDILIZIA CANTONI prevedeva anche un box ed una cantinetta, per i quali in sentenza era stata accordata una riduzione di prezzo proprio per l’asserito mancato trasferimento di quei medesimi beni box e cantinetta che venivano, invece, senz’altro trasferiti (pagina 12 della sentenza, parte finale).
Avverso tale sentenza propone ricorso principale V. che articola cinque motivi. Resiste con controricorso la EDILIZIA CANTONI che avanza anche ricorso incidentale affidato a due motivi. Resiste con controricorso al ricorso incidentale V.. Nessuna attività in questa sede ha svolto B.. EDILIZIA CANTONI ha depositato memoria.
1. – I ricorsi, in quanto proposti avverso la medesima sentenza, vanno riuniti ai sensi dell’art. 335 c.p.c..
Va in primo luogo dichiarata l’ammissibilità del controricorso incidentale. Il ricorso incidentale è stato notificato al ricorrente in data 24 giugno 2005 e al B. in data 30 giugno 2005, con richiesta per entrambi in data 24 giugno 2005. Il ricorso principale è stato notificato alla Edilizia Cantoni in data 20 maggio 2005 nei 40 giorni successivi, anche quanto al B., dovendosi ai fini del rispetto del termine considerare il momento della consegna dell’atto all’ufficiale giudiziario (24 giugno 2005).
2. – Il ricorso principale è fondato quanto al secondo e al quarto motivo nei limiti di seguito indicati. Sono inammissibili o infondati gli altri motivi. Anche il ricorso incidentale è fondato nei suoi due motivi.
3. – Il ricorso principale.
3.1 – Col primo motivo di ricorso si deduce: omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell’art. 360, n. 5 e violazione e errata applicazione dell’art. 1754 c.c.. La Corte territoriale nel qualificare B. come semplice intermediario dell’acquisto del terreno dal Bi. alla EDILIZIA CANTONI avrebbe violato l’art. 1754 c.c. che impone al mediatore l’assenza di ogni rapporto di collaborazione con una delle parti. La “collaborazione” tra la EDILIZIA CANTONI e il B. risultava palese dalla convenzione 30 settembre 1987 e dal compenso per tale mediazione riconosciuto al B., pari al 25% delle opere edificate (in totale 40 appartamenti). In realtà, il terreno era di proprietà sostanziale del B. come riconosciuto dalla stessa sentenza impugnata. Di qui anche il vizio di motivazione.
3.1.1 – Il motivo è infondato. Il ricorrente ripropone le argomentazioni già svolte nel giudizio di merito quanto alla censura secondo la quale il giudicante non avrebbe considerato che il B. non era stato mediatore dell’acquisto del terreno del Bi. da parte della Edilizia Cantoni, ma ne era il proprietario informale dello stesso. Il ricorrente non considera che la Corte d’appello ha affermato che il B. non risultava proprietario formale del bene e tale affermazione non è stata scalfita dal motivo di ricorso, che del resto riconosce che il B. era appunto “proprietario informale” del bene (vedi ricorso pagina 25). La Corte di appello sul punto non ha fatto altro che dare una qualificazione giuridica al contenuto dei contratti stipulati tra le parti, giungendo alla corretta conclusione, in assenza di diverse prove non fornite, che il B. non fosse il proprietario del terreno. Da tale corretta affermazione la Corte territoriale ha tratto la conclusione che il B., non risultando pacificamente proprietario, non ha trasferito alcun bene ad EDILIZIA Cantoni, nè ha mai ricevuto proprietà di quota del superfici edificande, subito dopo aggiungendo che è altrettanto chiaro che l’obbligo assunto da Edilizia Cantoni sas nei confronti del B. ha carattere puramente obbligatorio e si riferisce ad una quota ideale, che comunque non conferisce ne può conferire quest’ultimo il diritto di cedere porzioni definite dell’interno … onde il preliminare stipulato … così come prospettato e documentato in atti era privo di qualsivoglia efficacia e non tale da legittimare l’erronea pronuncia trasferimento ex art. 2932.
La censura non coglie, quindi, nel segno. La questione non riguardava, infatti, il contenuto o meno della attività svolta dal B. per l’acquisito del terreno, ma la qualificazione del rapporto tra Edilizia e B. ai fini della proprietà o meno di una quota del costruendo immobile o di una specifica unità immobiliare costruenda, qualificazione questa necessaria ai fini dell’azione proposta ex art. 2932 c.c. 3.2 – Col secondo motivo di ricorso si deduce; omessa e insufficiente motivazione e violazione dell’art. 1346 c.c. sulla indeterminatezza dell’oggetto del preliminare B. – V.. Il ricorrente osserva che non vi era stato alcun contrasto tra le parti nella individuazione dell’immobile e sulla consegna, mentre le contestazioni riguardavano certi vizi e difformità di costruzione, come ad esempio la larghezza del piano interrato. Al preliminare erano allegati il compendio illustrativo dell’intero condominio A e le planimetria del piano abitativo e dell’interrato, sufficiente alla determinazione del bene. Identica situazione si era verificata per il preliminare con la EDILIZIA CANTONI, di cui quest’ultima aveva chiesto solo la risoluzione o il pagamento del prezzo residuo, non contestando la piena determinazione dell’oggetto. 3.2.1 – Il motivo è fondato sotto il profilo del difetto di motivazione lamentato, così come risulta fondato il correlativo motivo del ricorso incidentale, di cui si dirà poi. In effetti, le parti non hanno mai dedotto che l’oggetto del contratto fosse indeterminato o indeterminabile, posto che in entrambi i contratti veniva indicato specificamente l’immobile da costruire (e oggetto del preliminare)) con una descrizione che appare sufficiente alla sua identificazione, prevedendosi altresì un prezzo a misura in conseguenza diretta della non ancora effettuata edificazione. Al riguardo il prezzo teneva conto della diversa consistenza immobiliare di ciò che veniva promesso in vendita (destinazione cioè ad abitazione o a cantina o garage). Nel contratto tra il B. e l’odierno ricorrente si faceva specifico riferimento al precedente preliminare intercorso tra l’acquirente e la società Cantoni, richiamandosi la clausola di cui all’art. 12, che avrebbe consentito all’odierno ricorrente di ottenere la proprietà dell’appartamento attiguo, oggetto del contratto con il B.. In tale contratto il prezzo veniva pagato per l’intero secondo il conteggio derivante dalla previsione dei lavori, ma si richiamava espressamente la necessità di dover effettuare un conteggio a lavori eseguiti sulla base del prezzo a misura concordato nel precedente contratto. Il punto della controversia non riguardava, quindi, la determinazione dell’oggetto dei due contratti (due abitazioni e accessori tra loro contigue che interessavano specificamente l’acquirente), ma piuttosto il conteggio definitivo effettuato con riguardo ai locali interrati. Di qui le azioni di risoluzione dei contratti e di pagamento del prezzo residuo avanzate.
Al riguardo la Corte territoriale ha motivato l’indeterminatezza e l’indeterminabilità dell’oggetto del contratto senza tener conto adeguatamente delle posizioni delle parti e delle risultanze processuali, non esclusa la espletata CTU. 3.3 – Col terzo motivo di ricorso si deduce: omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione e violazione o falsa applicazione degli artt. 1362 e 1371 c.c. in relazione all’esercizio della prelazione prevista nel preliminare della EDILIZIA CANTONI alla clausola n. 12.
La clausola in questione obbligava il solo venditore e nell’atto non era previsto alcun termine. L’aver la Corte affermato che tale facoltà non era stata mai esercitata dall’acquirente risultava contrario alla corretta interpretazione del contratto ed alla comune volontà delle parti che tale clausola avevano previsto per consentire la stipula del successivo preliminare tra V. e B. riguardante appunto l’unità immobiliare per la quale veniva previsto il diritto di prelazione.
3.3.1. – Il motivo appare inammissibile per carenza di interesse, posto che pacificamente l’odierno ricorrente non si è avvalso di tale diritto, nè risulta che vi sia stata questione in ordine alla vendita da parte della Edilizia Cantoni dell’appartamento contiguo per il quale era prevista la prelazione.
3.4. – Col quarto motivo si deduce: violazione dell’art. 112 c.p.c. e contraddittorietà della motivazione in relazione alla mancata legittimazione passiva della EDILIZIA CANTONI. La affermata carenza di legittimazione passiva della EDILIZIA CANTONI, in quanto ritenuta non proprietaria dell’immobile promesso in vendita era frutto di una decisione ultrapetita, posto che tra le parti non era controversa la proprietà in capo alla EDILIZIA CANTONI, come del resto risultava anche dagli accertamenti svolti in sede di CTU. 3.4.1 – Il motivo è fondato, così come il corrispondente motivo avanzato nel ricorso incidentale dalla Società Edilizia Cantoni, di cui si dirà poi e cui si rinvia per ulteriori argomentazioni a sostegno della affermata fondatezza del motivo. Occorre qui osservare che nessuna delle parti in causa ha mai dedotto tale aspetto, posto che il giudizio verteva esclusivamente sui contratti preliminari di compravendita intercorsi tra le parti e su aspetti relativi ai reciproci adempimenti-inadempimenti, per i quali non sussiste la necessità di specifica prova della legittimazione.
3.5. – Col quinto motivo si deduce: violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione alla domanda di accertamento della società di fatto fra i due venditori. Nessuna pronuncia la Corte territoriale aveva adottato in ordine alla domanda in questione riproposta in grado appello, seppure con richiamo alle conclusioni assunte in primo grado.
3.5.1 – Il motivo è inammissibile, posto che la questione non è stata specificamente riproposta in sede di impugnazione, essendosi l’appellato, odierno ricorrente, limitato ad operare un non consentito generico richiamo alle “conclusioni di merito già formulate in primo grado dal numero 1 al numero 6 per quanto non accolto nella sentenza del Tribunale”. 4. – Il ricorso incidentale.
Sono stati articolati due motivi, entrambi fondati.
4.1.- Col primo motivo di ricorso si deduce: Omessa e/o insufficiente motivazione; contraddittorietà della motivazione; violazione dell’art. 948 c.c., degli artt. 1346 e 1418 c.c., dell’art. 1453, 1454, 2697 c.c. e dell’art. 112 c.p.c. nella parte in cui la Corte d’appello ha ritenuto sussìstere difetto di legittimazione della EDILIZIA CANTONI a disporre dei beni in controversia in quanto essa avrebbe dovuto provare con idonea documentazione e non l’avrebbe fatto la titolarità dell’immobile. Per le stesse violazioni in diritto e vizi della motivazione, la sentenza va conseguentemente cassata anche nella parte in cui la Corte di merito ha ritenuto fosse così venuto meno il presupposto per la corresponsione del prezzo (domanda formulata in via subordinata dalla EDILIZIA CANTONI) ed altresì ha respinto, per la stessa ragione – e perchè sarebbe stata incerta e fluida la determinazione dell’oggetto negoziale – anche la domanda dì risoluzione del preliminare intercorso tra EDILIZIA CANTONI e V. proposta dalla deducente in via riconvenzionale principale. La ricorrente in via incidentale osserva che ai fini dell’azione di cui all’art. 2932 c.c. non è necessario l’accertamento della titolarità del bene promesso dalla venditrice, prova necessaria invece solo nel caso in cui la titolarità della proprietà sia contestata. Al riguardo nessuna contestazione era stata avanzata in merito e le domande proposte anche di risoluzione del contratto riguardavano inadempimenti reciproci la cui prova spettava alle parti. Nè il diritto azionato era di rivendica, trattandosi di azione di risoluzione per inadempimento. In ogni caso osserva la ricorrente in via incidentale che la titolarità degli appartamenti non era comunque contraddetta dalla scrittura del 19 aprile 1979 non essendo stata indicato in tale atto chi fosse il cessionario del terreno acquistato dalla EDILIZIA CANTONI, Del resto sussisteva anche contraddittorietà di motivazione posto che la sentenza riconosce che il terreno in questione era stato acquistato dalla EDILIZIA CANTONI. Si osserva ancora, quanto alla determinazione e determinabilità dell’oggetto del preliminare, che lo stesso era parzialmente determinato e totalmente determinabile nel senso che i criteri di determinabilità del bene erano stabiliti nel contratto e coincidevano con i criteri di determinabilità del prezzo consistendo nella misurazione delle superfici consegnate a saldo del corrispettivo a misura. Il contratto infatti prevedeva prezzi distinti per l’appartamento e per l’interrato nonchè indicava il criterio della misurazione. Sicchè l’obbligazione assunta dal promissario acquirente era determinabile sulla base del contratto intercorso tra le parti.
4.1.1 – Il motivo è fondato e possono essere condivise le considerazioni svolte dal ricorrente incidentale. In primo luogo con riguardo alla ritenuta carenza di prova in ordine alla legittimazione della Edilizia Cantoni occorre osservare che nessuna delle parti in causa ha mai dedotto tale aspetto, posto che il giudizio verteva esclusivamente sui contratti preliminari di compravendita intercorsi tra le parti e su aspetti relativi ai reciproci adempimenti – inadempimenti, per i quali non sussiste la necessità di specifica prova della legittimazione. In ogni caso potevano soccorrere al riguardo anche gli accertamenti della CTU. Patimenti fondato è il rilievo della errata valutazione della Corte territoriale in ordine alla non determinazione – determinabilità degli oggetti del contratto, in ordine alla quale è sufficiente rinviare a quanto esposto in ordine all’accoglimento del secondo motivo di ricorso principale.
4.2 – Con il secondo motivo si deduce: omessa e/o insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia; violazione dell’art. 2697 c.c. e dell’art. 115 c.p.c. nella parte in cui rigetta, perchè non fornita la prova, la domanda della EDILIZIA CANTONI al risarcimento dei danni della stessa subiti a causa del comportamento del V.. La domanda al riguardo era specifica e il risarcimento era stato chiesto in ogni caso, qualunque fosse la decisione sulle altre domande, posto che la società costruttrice aveva sofferto pesanti danni per il mancato godimento dell’immobile e per oneri, imposte, concessioni e spese sostenute per la società che è rimasta in vita unicamente a causa della mancata cessione.
4.2.1 – Anche tale motivo è fondato, dovendosi ritenere che, una volta affermato l’inadempimento, il danno è configurabile, sussistendo il danno in re ipsa, salvo, ovviamente la relativa prova al riguardo.
5. – La sentenza impugnata va, quindi, cassata in relazione ai motivi accolti e rinviata ad altra sezione della stessa Corte di appello, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.
LA CORTE riuniti i ricorsi, accoglie il secondo e il quarto motivo del ricorso principale; dichiara infondato il primo e inammissibili gli altri;
accoglie il ricorso incidentale; cassa e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Venezia anche per le spese.

References: Sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 2932
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