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Timestamp: 2018-12-15 05:21:52+00:00

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Immobilienkaufrecht | Kanzlei Sachse | Rechtsanwälte & Fachanwälte
Ihr Rechtsanwalt für den Immobilienkauf - Grundstückskauf, Hauskauf, Wohnungskauf in Langen, Darmstadt, Frankfurt, Offenbach, Wiesbaden und Mainz.
Als Rechtsanwaltskanzlei mit dem Schwerpunkt Immobilienrecht betreuen unsere auf das Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwälte ständig Mandate aus den Bereichen Grundstückskauf und Hauskauf. Als Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht kennen wir mit allen Fragen des Immobilienrechts bestens aus.
In diesen Bereichen kommt es häufig zu Streitigkeiten, wenn die erworbene Immoblie bzw. das Grundstück nicht der vereinbarten Beschaffenheit entspricht, sich Baumängel zeigen oder gar erforderliche Genehmigungen nicht vorliegen, ebenso, wenn vermietete Immobilien erworben werden und am Ende die Zusagen betreffend die Vermietung und Mieteinnahmen nicht eingehalten sind. Es ist dann stets danach zu fragen, welche rechtlichen Möglichkeiten im Rahmen des Grundstückskaufs oder Immobilienkaufs bestehen und binnen welcher Fristen diese Rechte ausgeübt werden müssen.
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Unsere auf den Hauskauf und Grundstückskauf spezialisierten Rechtsanwälte helfen dabei sowohl Käufern von Immobilien dabei, ihre bestehenden Rechte wie Nachbesserung, Minderung, Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag, Schadensersatz und Anfechtung von Grundstückskaufverträgen wegen arglistiger Täuschung durchzusetzen, als auch Verkäufern dabei, unberechtigte Forderungen abzuwehren, denn nicht selten werden angebliche "Täuschungen" oder Mängel auch vorgeschoben, um sich vom Kaufobjekt trennen zu können. Meist stehen gerade beim privaten Hauskauf existenzbedrohende beträchtliche Summen auf dem Spiel und gilt es neben der reinen Rückabwicklung der Kaufverträge auch die dahinter stehenden Kosten und die Finanzierung ohne Schäden rückabzuwickeln. In diesem Bereich arbeiten unsere auf das Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierten Rechtsanwälte mit unseren Rechtsanwälten für Immobiliensachen interdisziplinär zusammen.
Vorbereitung des Immobilienkaufs
Streitigkeiten vermeidet man auch im Falle des Immobilienkaufs bereits am besten vor Vertragsabschluss. Der Grundstückskaufvertrag oder Kaufvertrag über das Haus bzw. die Eigentumswohnung und die grundbuchrechtliche Situation sollten vor Vertragsabschluss fachkundig geprüft und durchleuchtet werden. Zudem sollte jeder Erwerber einer Immobilie vor dem Vertragsschluss das Objekt genauestens auf die Substanz hin prüfen und empfiehlt es sich stets, dieses durch einen kompetenten Bausachverständigen intensiv begutachten zu lassen. Vor einem "blinden" Erwerb einer Immobilie kann auch bei vermeintlichen "Schnäppchenpreisen" (etwa als Kapitalanlage) gerade nach den Skandalen der letzten Jahrzehnte nur ausdrücklich gewarnt werden. Zudem sollte möglichst auch auf der zuständigen Baugenehmigungsbehörde die Bauakte eingesehen werden, um die Genehmigungssituation konkret abgleichen und nachvollziehen zu können. Erst wennl diese Punkte geprüft und die Bausubstanz begutachtet wurde, kann erstmals eine seriöse Entscheidung darüber getroffen werden, wie der Kaufvertrag gestaltet werden sollte und welcher Preis angemessen ist. Sollte der Verkäufer an dieser Stelle nicht kooperativ agieren oder sogar die Herausgabe von Unterlagen erschweren oder verweigern, deutet dieses nicht selten auf "böse Überraschungen" hin.
Der Grundstückskaufvertrag /Hauskaufvertrag
Ein Grundstückskaufvertrag muss in Deutschland zur Wirksamkeit zwingend notariell beurkundet werden. Sämtliche Abreden und Vertragsinhalte, die nicht Einzug in den notariellen Kaufvertrag finden, sind im Zweifel als nicht existent anzusehen. Leiden maßgebliche Vertragsabreden an einem Formmangel ist im Zweifel der gesamte Vertrag nichtig, was auch noch nach vielen Jahren ungeahnte Konsequenzen mit sich bringen kann. Wird - wie eigentlich fast immer - im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass es neben dem Vertragstext keinerlei Nebenabreden und Zusicherungen gibt und dass der Käufer das Objekt nach ausführlicher und umfassender Begehung bzw. Prüfung(smöglichkeit) unter Ausschluss der Gewährleistung erwirbt, schließt dieses in der Regel ein späteres Berufen auf angebliche mündliche Absprachen oder Mängel an der Kaufsache aus. Gehaftet wird dann in den meisten Fällen nur noch für sog. Arglist, dh. der Verkäufer muss den Käufer bewusst über kaufentscheidende Umstände getäuscht haben. Den Beweis hierfür muss der Käufer erbringen. Umgekehrt ist jedem Verkäufer einer Immobilie bei erheblichen und kaufentscheidenden Schäden oder Mängeln oder bei Fehlen von Genehmigungen auch bei Kenntnis des Käufers nur anzuraten, diese Punkte ausdrücklich als bekannt in den Kaufvertrag mit aufzunehmen, damit hier später nicht der Vorwurf der Arglist wegen angeblichen Verschweigens erheblicher Umstände erhoben werden kann. Es ist daher für beide Seiten von äußerster Wichtigkeit, dass alle bekannten Schäden und Mängel im Kaufvertrag benannt und rechtlich thematisiert werden. Auch im vermieteten Objekt sollte bei Übernahme von Mietverträgen oder Mietpreisgarantien äußerste Sorgfalt beachtet werden. Denn auch in diesem Bereich können Fehler bei der Vertragsgestaltung den gesamten Grundstückskaufvertrag in Frage stellen. In allen Bereichen empfiehlt es sich daher immer, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt bereits bei der Vertragsgestaltung hinzuzuziehen, damit Streitigkeiten und erhebliche finanzielle Risiken von Anfang an vermieden werden.
Was tun bei Mängeln am Kaufobjekt ?
Ist die Immobilie (Haus, Grundstück, Eigentumswohnung) erworben und zeigen sich Mängel oder Schäden am Objekt bzw. sind zugsicherte Eigenschaften tatsächlich gar nicht vorhanden oder fehlen (auch teilweise) Rechte oder Genehmigungen, stellt sich die Frage, wie Käufer und Verkäufer reagieren sollten.
Zunächst sind solche Mängel, die dem Käufer bei Vertragsabschluss bereits bekannt waren oder bekannt sein mussten, grds. irrelevant. Sollen Mangelrechte ausgeübt werden, ist zunächst die Frage zu stellen, ob vertraglich ein Recht auf Nachbesserung, Minderung oder gar Vertragsrücktritt, Anfechtung oder Schadensersatz (überhaupt und noch) besteht.
Gewährleistungsausschluss - in aller Regel meist enthalten!
Ist im Vertrag – wie fast immer - ein Gewährleistungsausschluss enthalten, sind Ansprüche des Käufers außerhalb von vorsätzlicher und grob fahrlässiger Täuschung in aller Regel ausgeschlossen, es sei denn, es wurden diese vom Gewährleistungsausschluss ausgenommen oder es liegt eine ausdrückliche Zusicherung von Eigenschaften oder aber tatsächlich eine arglistige Täuschung durch den Verkäufer vor.
An dieser Stelle sind die Abgrenzung von reinen Beschaffenheitsangaben zu einer echten Zusicherung sowie Fragen der Arglist bzw. Behauptungen in Blaue hinein sauber juristisch voneinander abzugrenzen und sind Arglistfälle zu trennen von Fällen des fahrlässigen Übersehens eines Mangels der Kaufsache durch den Verkäufer. Hier hat sich eine durch die Rechtsprechung unübersichtliche und teils widersprüchliche Rechtsprechung herausgebildet, die in aller Regel nur der erfahrene Immobilienrechtsanwalt umfassend kennt und gezielt zur Anwendung bringen kann. Dabei lässt sich gerade der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Ergebnis entnehmen, dass im Zweifel jeder Einzelfall individuell zu gewichten und zu begutachten ist. Ein Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Immobilienrecht, Hauskauf und Grundstücksrecht kann hier wertvolle Hinweise geben und wird anhand des Vertrages und der Unterlagen sowie der Mängelbeschreibung in der Regel recht sicher feststellen können, ob ein berechtigter Mangel / Fehler des Kaufobjekts vorliegt, der rechtssicher geltend gemacht werden kann.
Voraussetzung der Geltendmachung von Mängelrechten ist dann auch stets, dass noch keine Verjährung dieser Ansprüche eingetreten ist. Es genügt ansonsten, wenn sich der andere Vertragsteil auf diese Verjährung beruft, um den Anspruch zu Fall zu bringen. Wer hier vorschnell klagt, erlebt teure Überraschungen.
Die Verjährung der Ansprüche beim Kauf eines Grundstücks bzw. einer Immobilie sind dabei leider durch den Gesetzgeber sehr unterschiedlich lang ausgestaltet und für den Laien kaum voneiander abzugrenzen.
Zunächst einmal verjähren die Ansprüche auf Eigentumsübertragung und Eintragung von Rechten im Grundbuch sowie die "Gegenrechte" (also etwa Kaufpreiszahlung) nach § 196 BGB in zehn Jahren.
Davon zu unterscheiden ist die Verjährung bestehender Rechte auf und aus Gewährleistung wegen Sachmängeln oder Rechtsmängeln. Hier ist nach § 438 BGB zu differenzieren zwischen Mängeln am Grundstück ( 2 Jahre) und Mängeln am Bauwerk (5 Jahre). Diese Fristen laufen ab Übergabe des Grundstücks und enden taggenau, eine Verjährung kann also hier unterjährig eintreten.
Bei der arglistigen Täuschung verjähren Ansprüche dagegen zwar in beiden Fällen „schon“ binnen zwei Jahren , allerdings erst ab Kenntnis beim Anspruchsberechtigten von Anspruchsgrund (also arglistiger Täuschung) und Anspruchsgegner, dh. selbst dann, wenn ggf. erst nach Jahren (und damit ggf lange nach Ablauf der Gewährleistungsverjährung) durch den Käufer die Täuschung entdeckt wird, kann hier noch die Anfechtung des Vertrages binnen Jahresfrist und Schadensersatz binnen zwei Jahren begehrt erklärt werden.
In diesen Fällen steht nicht selten auch eine deliktische Haftung im Raum, etwa wegen Betruges (§ 823 II BGB i.V.m. § 263 StGB oder gar wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung. Diese Ansprüche verjähren nach § 195 BGB in drei Jahren ab Kenntnis des Anspruchsgrundes, wobei die Verjährung hier aber erst mit Schluss des Kalenderjahres beginnt, in dem die Kenntnis vom Anspruch und Anspruchsgrund beim Anspruchsberechtigten vorliegt bzw. vorliegen musste.
Dabei gibt es in allen Fällen auch noch eine maximale Verjährungsfrist von 10 bzw. 30 Jahren, die auch dann gilt, wenn dem Anspruchssteller der Anspruch unbekannt geblieben ist.
Dieses Gestrüpp an gesetzlichen Regelungen durchblickt meist nur der spezialisierte Rechtsanwalt. Es kann vor diesem Hintergrund auch nur dringend davon abgeraten werden, ohne rechtlichen Beistand ggf. über Wochen und Monate selbst die Korrespondenz zu führen, wenn nicht die Verjährungsproblematik vorher abgeklärt wurde und die auf den konkreten Fall anwendbaren „Verfallsfristen“ feststehen.
Welche Rechte können im Mangelfall und bei arglistiger Täuschung bestehen?
Zunächst hat der Gesetzgeber in den § 433 ff. BGB wie auch in anderen Vertragstypen bei einem Sachmangel das Recht des Verkäufers zur sog. „zweiten Andienung“ nahezu in allen Fällen zwingend vorgesehen. Dieses bedeutet, dass der Verkäufer (eine sog. Nachlieferung kommt beim Grundstückskaufvertrag selten in Frage), das Recht hat, vor einem Rücktritt oder einer Minderung des Kaufpreises, das Kaufobjekt in einen vertragsgemäßen Zustand zu bringen (nachzubessern). Im Klartext bedeutet dies, dass der Verkäufer zunächst nachweisbar dazu aufzufordern ist, das „undichte Dach“ selbst zu dichten, den Schimmel- und Feuchteschaden selbst in einer angemessenen Frist zu beseitigen, die fehlende Genehmigung selbst auf eigene Kosten beizubringen und das Objekt selbst zuvor in einen genehmigungsfähigen Zustand zu bringen oder dem Käufer bei Rechtsmängeln zunächst selbst die fehlenden bzw. mangelfreien vereinbarten Rechte zu verschaffen sowie die zugesicherten Eigenschaften bei Nichtbestehen selbst herzustellen. Auch muss dem Verkäufer im Rahmen dieser Nachfristsetzung klargemacht werden, dass er für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs mit Ablehnung der Nachbesserung zu rechnen hat und dass dann der Rücktritt , die Minderung bzw. einer Selbstvornahme sowie Schadensersatzansprüche folgen werden (sog. Ablehnungsandrohung).
An dieser Stelle kann sich für den Käufer ein verfrühter Rücktritt / Anfechtung oder gar eine ohne Nachfristsetzung auf Rückabwicklung gerichtete Klage als sehr „kurz“ und sehr teuer erweisen. Die Gerichte achten bei Mängelklagen schon im eigenen Arbeitszeitinteresse penibel darauf, dass dem Verkäufer vor einem Rücktritt auch das Recht zur sog. „Nachbesserung“ tatsächlich eingeräumt wurde. Gerade kurz vor der Verjährungsgrenze können sich hierdurch ganz erhebliche Unsicherheiten und Risiken ergeben und sollte ggf. durch ein selbständiges Beweisverfahren die Verjährung sicher gehemmt werden.
Dabei ist das Recht zur zweiten Andienung für jeden Mangel gesondert zu gewähren, es genügt also nicht, wenn der Verkäufer erst zur Instandsetzung des Dachs aufgefordert wurde und sich dann ein Leitungsschaden im Keller zeigt. Hier muss erneut Nachfrist gesetzt werden.
Ist die Frist zur Nachbesserung verstrichen, kann der Käufer dann entweder
1. Den Mangel selbst beseitigen(Ersatzvornahme) und die erforderlichen Kosten als Schadensersatz geltend machen, ebenso alle sich aus dem Mangel seit Fristablauf ergebenden Schäden.
2. Den Kaufpreis angemessen mindern und den überzahlten Teil des Kaufpreises ersetzt verlangen.
3. Vom Vertrag zurücktreten, wenn ein nicht nur unerheblicher Mangel vorliegt, was vom BGH ab einem Beseitigungsaufwand von ca. 5 % des Kaufpreises angenommen wird und Schadensersatz geltend zu machen. Dabei ist der Käufer so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung stünde, dh. er ist ggf in die Lage zu versetzen, ein vergleichbares Grundstück auch unter Mehrpreis zu erwerben (Nichterfüllungsschaden) oder aber so zu stellen, als habe er nichts von dem Vertrag „gehört“, dh alle Unkosten sind zu ersetzen.
Unabhängig von den Fällen der Gewährleistung kann nur der arglistig getäuschte oder schuldhaft strafbar bzw. deliktisch geschädigte Käufer auch ohne Nachfrist den Vertrag anfechten und / oder Schadensersatz fordern.
Meist sind mit dem Immobilienkauf in Gestalt der Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuern und anderer Steuern, Maklerkosten und Finanzierungskosten ganz beträchtliche Kosten und zusätzliche Verbindlichkeiten entstanden, die nicht selten über 20 % des Kaufpreises entsprechen. Gerade die Rückabwicklung eines Kaufvertrages bringt insoweit erhebliche Folgeprobleme mit sich, da es mit der reinen Rückabwicklung der kaufvertraglichen Pflichten (Kaufpreis und Rückübertragung des Grundstücks) eben nicht sein Bewenden hat. Dieser Umstand macht auch auf Rückabwicklung gerichtete einvernehmliche Regelungen in aller Regel schwierig, da die Kosten am Ende an einer oder beiden Seiten haften bleiben. So gibt es zahlreiche Fälle, in denen der Verkäufer zwar bereit wäre, die Immobilie zurückzunehmen, nicht aber für die finanziellen Schäden aufzukommen.
Welches Vorgehen in welchem Fall sinnvoll erscheint, sollte stets anhand der Tatsachen vorab genau geprüft werden. Ein Rücktritt lohnt sich in der Regel dann, wenn die Schäden nicht behoben werden können und wenn der Verkäufer (noch) so liquide ist, den Kaufpreis zurückzuzahlen. Dabei muss dann auch beachtet werden, dass sich der Käufer gezogene Nutzungsvorteile anrechnen lassen muss, etwa wenn er Jahre im Objekt selbst gewohnt hat, solche Nutzungen sind abzuziehen. An dieser Stelle sollten alle Szenarien auch betreffend die Kosten durch einen Fachmann transparent durchleuchtet werden. Es macht auch einen beträchtlichen Unterschied, ob vor Gericht die Rückabwicklung des Kaufvertrages in Millionenhöhe nebst Nebenkosten oder lediglich unter Aufrechterhaltung des Vertrages nur ein Minderungsbetrag von einigen zehntausend Euro oder die Kosten für die Mangelbeseitigung eingeklagt werden müssen.
Dabei gilt in allen Fällen, dass der Käufer in der Regel die volle Darlegungs- und Beweislast für seine Ansprüche trägt, ebenso hat er die Gerichtskosten im Falle einer selbst angestrengten Klage vorzuschießen.
Unsere Rechtsanwälte haben neben juristischem Sachverstand auch praktische Lebenserfahrung. Wir wissen, dass es am Ende nicht genügt, Recht zu haben, wenn die Ansprüche nicht durchsetzbar sind, weil der Schuldner leider insolvent ist. Wir helfen seit Jahren Mandanten im Bereich des Grundstückskaufs und Hauskaufs dabei, praktikable, sachgerechte und auch möglichst kostengünstige Wege zu gehen und dabei möglichst den „sichersten Weg“ zu wählen. Wir bieten privaten Hauskäufern und Hausverkäufern die Erstberatung zu günsten 99,95 Euro inklusive Umsatzsteuer an!
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References: § 196
 § 438
 § 263
 § 195
 § 433
 BGH