Source: https://www.iberley.es/temas/fiscalidad-arrendamientos-uso-vivienda-turistica-63228
Timestamp: 2019-12-14 14:17:33+00:00

Document:
Fiscalidad de los arrendamientos de uso de vivienda turística | Iberley
La fiscalidad de los arrendamientos de uso de vivienda vacacional ha ido delimitándose por la normativa fiscal, tanto estatal como autonómica y, sobre todo, mediante la resolución de consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos.
Así, un propietario que alquila la vivienda para uso turístico, directamente o a través de Airbnb, tiene las siguientes obligaciones fiscales y de Seguridad Social:
1. ACTIVIDADES ECONÓMICAS: Debe darse de alta, epígrafe 861.1 (Alquiler de bienes inmuebles de naturaleza urbana), siempre que el importe neto de la cifra de operaciones sea superior a 1 millón de euros, si es inferior resultará exento, por lo que no será necesario darse de alta en la matrícula de este impuesto ni tributar por el mismo (al margen de las obligaciones censales).
Dispone el INFORMA de la AEAT en la resolución nº 141904 lo siguiente sobre el epígrafe 861.1:
"¿El Epígrafe 861.1 faculta para ejercer la actividad con prestación de servicios de hospedaje?
El pago de la cuota corresponde al epígrafe 861.1 de la Sección 1ª. -Alquiler de viviendas- no faculta para ejercer la actividad de prestación de servicios de limpieza, cambio de ajuar, etc., de la vivienda alquilada. Por el contrario, la actividad que queda clasificada en el Grupo 685 de la sección 1ª- Alojamientos turísticos extra hoteleros-, incluye aquellas actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se prestan en establecimientos distintos a los hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadoras o agencias de explotación de apartamentos privados y campamentos turísticos tipo camping. En consecuencia, si la vivienda se arrendara sin prestación de servicios adicionales se clasificaría en el epígrafe 861.1, Sección 1ª -Alquiler de viviendas-. Sin embargo, si dicho alquiler se realizara con la prestación de servicios de hospedaje, los cuales se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo, como son la prestación de servicios de limpieza, cambios de ajuar, etc., la actividad quedaría clasificada en el Grupo 685 -Alojamientos turísticos extra hoteleros-".
2. RETA: No darse de alta como trabajador autónomo por ese solo motivo, ya que es como si tributase por un alquiler tradicional.
3. IVA: No se declara mientras no se ofrezcan servicios de hostelería, ya que conforme al artículo 20.1.23º de la LIVA, estarán exentos la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute (entendiéndose por derechos reales de goce y disfrute el arrendamiento o cesión de una vivienda a cambio de precio) en edificaciones destinadas a viviendas. Por lo tanto, en principio, la vivienda vacacional está exenta de IVA. Ello significa que está sujeta a ITP en su modalidad TPO (siempre que no se presten los servicios de hostelería) al tipo de gravamen previsto por cada comunidad autónoma, o en su defecto, el estatal.
Si el propietario, además de arrendar la vivienda, ofrece la prestación de servicios complementarios como son, por ejemplo, la limpieza de las habitaciones o cocina, el cambio de toallas y sábanas, o entrega de amenities, estaremos ante un contrato de alojamiento turístico, en el que los ingresos tienen naturaleza de rendimientos de actividad económica en el IRPF. En esos casos se deberán presentar declaraciones trimestrales de pagos a cuenta del IRPF y de IVA.
La comisión que cobra Airbnb tiene un IVA del 21%.
Si algún huésped solicita factura, esta factura no tiene IVA si solo se ha alquilado la vivienda y no se han realizado servicios hosteleros (limpieza diaria, desayunos, lavandería…)
Una persona física realiza al arrendamiento turística de una vivienda. ¿Tiene que presentar los modelos 303 y 390 del IVA?
En la medida en que no se presten, junto con el arrendamiento de las viviendas, ninguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, el alquiler de las viviendas estaría exento del IVA.
La Dirección General de Tributos señala en cuanto al concepto servicios complementarios propios de la industria hotelera, como ejemplos los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
En caso de suscripcción de un contrato con una plataforma web no establecida en el TAI que presta un servicio de mediación (= servicio sujeto a IVA, tipo general del 21%), la persona física dedicada al alquiler será el sujeto pasivo por el mecanismo de inversión del sujeto pasivo, según lo dispuesto en el artículo 84.Uno.2º. En este supuesto, la persona física vendrá obligada a presentar declaración-liquidación especial de carácter no periódico, de conformidad con lo previsto en el artículo 71.8 del RIVA
Véase: Resolución Vinculante de DGT, V0644-18, 12-03-2018
Quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene, a efectos del IVA, la condición de empresario (art 5.uno.c ;LIVA).
En tanto que realizados por empresarios los arrendamientos de alojamientos turísticos están sujetos al IVA (art 4.uno ;LIVA).
La sujeción al IVA determina la no sujeción al concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), salvo que sea de aplicación la exención en el IVA (art 4. cuatro ;LIVA).
4. IRPF: Los rendimientos se declaran directamente en el IRPF como capital inmobiliario mientras no se ofrezcan servicios de hostelería; en otro caso, se declararán como rendimientos de la actividad económica.
Los rendimientos no tienen retención mientras no se ofrezcan servicios de hostelería; en otro caso, tendrán una retención del 15%.
Y no hay que hacer el modelo 140 ni el modelo 130 mientras no se ofrezcan servicios de hostelería; en otro caso sí.
5. DECLARACIONES INFORMATIVAS: En el año 2018 se estableció una nueva obligación de suministro de información relativo a las cesiones de viviendas con fines turísticos a través del Modelo 179, Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos, que deben presentar las personas o entidades que intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos, sean analógicos o digitales, y, en particular, las denominadas “plataformas colaborativas” que intermedien en dichas cesiones. En esa obligación se incluyen las cesiones de viviendas turísticas y el alquiler de temporada.
Resoluciones interesantes sobre fiscalidad en los arrendamientos de viviendas turísticos
Consulta Vinculante V2545-17, de 9 de octubre de 2017, de la Subdirección General de Impuestos sobre el Consumo/Consulta Vinculante V2655-18, de 2 de octubre de 2018
Si el arrendamiento de vivienda que se realiza directamente por el propietario a los consumidores finales que lo destinan a vivienda turística, en las condiciones señaladas, estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido. Adicionalmente, la entidad mediadora, habrá de facturar al consultante por el servicio de mediación, por el importe de su comisión, operación sujeta y no exenta del impuesto. El tipo impositivo a aplicar a esta operación de mediación es el general del 21%. Y estará sujeto y no exento del IVA cuando se alquile a personas jurídicas (dado que no los pueden destinar directamente a viviendas) o se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera, o en los arrendamientos de viviendas que sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, etc.
Consulta Vinculante V3083-18, de 28 de noviembre de 2018
Modelo 179. La obligación de información específica para las personas o entidades que intermedien en la cesión del uso de viviendas con fines turísticos va a depender de los contratos formalizados entre el propietario de la vivienda y el Gestor, y entre éste y el cesionario de la vivienda con fines turísticos, y de las cláusulas concretas de dichos contratos.
Consulta Vinculante V0285-15, de 26 de enero de 2015; Consulta Vinculante V1188-15, de 16 de abril de 2015
Si el alquiler de la vivienda de uso turístico no se limita a la mera puesta a disposición de la misma durante periodos de tiempo, sino que se complementa con la prestación de servicios propios de la industria hotelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos, las rentas derivadas de los mismos tendrán la calificación de rendimientos de actividades económicas mientras que si no lo hace estaríamos ante rendimientos del capital inmobiliario, salvo que concurrieran las circunstancias previstas en el apartado 2 del artículo 27 de la LIRPF, en cuyo caso, también podríamos estar ante rendimientos derivados de actividades económicas.
Consulta Vinculante V0432-19, de 28 de febrero de 2019
En una cesión de vivienda de finalidad turística para estancias cortas, a efectos informativos será válido cualquier documento oficial que permita la identificación completa de los beneficiarios. Y deberá conservarse la copia del documento de identificación de las personas beneficiarias durante el plazo de prescripción de 4 años.
Consulta Vinculante V0903-07, de 30 de abril de 2007
Además, se prestan por el explotador del establecimiento determinados servicios adicionales. Para que su adquisición pueda dar lugar a la deducción por adquisición de vivienda habitual, deberán cumplirse los requisitos de titularidad, ocupación dentro de los doce meses posteriores a su adquisición, residencia efectiva y permanencia durante un período mínimo de tres años, correspondiendo al contribuyente acreditar que el inmueble constituye su vivienda habitual por cualquier medio de prueba admitido en Derecho.
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Caso práctico: Arrendamiento turístico de vivienda y obligación de presentar el modelos 303 y 390 IVA
PLANTEAMIENTOUna persona física realiza al arrendamiento turística de una vivienda. ¿Tiene que presentar los modelos 303 y 390 del IVA? RESPUESTAEn caso de realizar exclusivamente las prestaciones de servicios consistentes en arrendamientos de ...
Resolución Vinculante de DGT, V0600-15, 17-02-2015
Órgano: Sg De Impuestos Sobre El Consumo Fecha: 17/02/2015 Núm. Resolución: V0600-15
Resolución Vinculante de DGT, V0030-14, 13-01-2014
Órgano: Sg De Impuestos Sobre La Renta De Las Personas Físicas Fecha: 13/01/2014 Núm. Resolución: V0030-14
Resolución Vinculante de DGT, V1114-11, 03-05-2011
Órgano: Sg De Impuestos Sobre La Renta De Las Personas Físicas Fecha: 03/05/2011 Núm. Resolución: V1114-11
Resolución Vinculante de DGT, V1408-17, 05-06-2017
Órgano: Sg De Impuestos Sobre El Consumo Fecha: 05/06/2017 Núm. Resolución: V1408-17

References: resolución 
 resolución 
 artículo 20
 artículo 84
 artículo 71
 Resolución 
 artículo 27

Resolución 

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