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Timestamp: 2019-10-14 23:35:27+00:00

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Erfahren Sie mehr zum Thema Räumungsklage. Wann kann diese erhoben werden und wie läuft das Verfahren ab?
In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass der Mieter trotz ordnungsgemäßer und fristgemäßer Kündigung die Wohnung nicht räumt. Diese Fälle haben in den vergangenen Jahren nicht nur in den Ballungszentren, sondern auch in Siegen und dem Kreis Siegen-Wittgenstein vermehrt zugenommen. In diesem Fall besteht die Notwendigkeit, so schnell wie möglich gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und sogenannte Räumungsklage, gegebenenfalls verbunden mit einem Zahlungsantrag, zu erheben.
Soweit kein Wohnraummietverhältnis vorliegt, kann der Vermieter gem. § 257 ZPO bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist auf künftige Räumung klagen. Dies ist allerdings nur dann zu empfehlen, wenn der Vermieter konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass der Mieter nicht freiwillig ausziehen wird. Anderenfalls riskiert er ein sofortiges Anerkenntnis des Mieters mit der sich aus § 93 ZPO ergebenden Kostenfolge. In diesem Fall hätte der Vermieter die kompletten Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Nach Auffassung des OLG Stuttgart kann bei Gewerberaummietverhältnissen das Schweigen des Mieters auf die Frage des Vermieters, ob er fristgerecht räumt, Anlass zur Klageerhebung bieten (Urteil des OLG Stuttgart vom 07.05.1999 in dem Verfahren 5 W 16/99), doch ist diese Ansicht umstritten. So hat u. a. das LG Berlin den Sachverhalt in seiner Entscheidung vom 01.02.2010 in dem Verfahren 12 O 5097/09 anders entschieden.
Klage auf Räumung einer Wohnung - Räumungsklage Siegen
Bei Wohnraummietverhältnissen kommt eine Klage auf künftige Räumung nach § 259 ZPO nur dann in Betracht, wenn der Mieter der Kündigung nach § 574 BGB widersprochen hat. Allerdings reicht es aus, dass zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung die Kündigungsfrist abgelaufen ist, so dass die Klage schon früher im angemessenen zeitlichen Rahmen erhoben wird. Dabei ist wiederum zu berücksichtigen, dass das Widerspruchsrecht des Mieters gem. § 574 BGB nicht verkürzt wird, denn dann wäre die Klage unzulässig. Der Wohnraummieter ist nicht dazu verpflichtet, sich vor Ablauf dieser Frist zu erklären. Schweigt er auf entsprechende Anfragen oder Aufforderungen des Vermieters, rechtfertigt dies nicht die Annahme der künftigen Nichterfüllung des Räumungsanspruchs. Wird mündlich verhandelt, bevor die Widerspruchsfrist abgelaufen ist, so ist die Klage als unzulässig abzuweisen.
Räumt der Mieter nach Einreichung der noch nicht zugestellten Klage, so ist die Räumungsklage zurückzunehmen. In diesem Fall kann beantragt werden, dem Mieter die Kosten des § 269 Abs. 3 ZPO aufzuerlegen. Räumt der Mieter erst nach Zustellung der Klage an ihn - also nach Rechtshängigkeit -, so muss der Vermieter die Hauptsache für erledigt erklären. In diesem Fall hat der Mieter, da er Veranlassung zur Klageerhebung gegeben hat, die Kosten des Rechtsstreits tragen.
Der mit der Mietrechtsreform 2013 neu eingeführte § 940 a Abs. 3 ZPO gibt dem Kläger die Möglichkeit, aus dem laufenden Räumungsprozess heraus die Räumung gegen den Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung zu betreiben, noch ehe der Rechtsstreit durch Urteil abgeschlossen wird. Dafür müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:
es muss sich um Wohnraum handeln;
die Kündigung muss auf Zahlungsverzug nach §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gestützt sein;
der Vermieter muss den Anspruch auf Zahlung ausstehender Mieten/Nutzungsentschädigungen klageweise im Hauptsacheverfahren geltend machen und wegen dieser Forderungen eine Sicherungsanordnung gem. § 283 a ZPO erwirkt haben, die der Mieter nicht Folge geleistet hat.
Für den Fall, dass das Gericht dem Räumungsantrag entspricht, so kann der Mieter von Wohnraum - und nur der - nach § 721 ZPO beantragen, ihm für die Dauer von maximal einem Jahr ab Rechtskraft des Urteils Räumungsschutz zu gewähren. Dieses Recht kann mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden. Dieser Antrag muss zwingend vor Schluss der letzten mündlichen Verhandlung erfolgen. Ein späterer Antrag wäre unbeachtlich.
Räumungsklage Siegen - Interessensabwägung durch das Gericht
Im Rahmen seiner Entscheidung hat das Gericht eine Ermessensentscheidung und Interessenabwägung vorzunehmen. Es gilt der Grundsatz, dass das Bestandsinteresse des Mieters dem Erlangungsinteresse des Vermieters vorgeht. Nur ausnahmsweise überwiegt das Vermieterinteresse, wenn es besonders dringend ist. Daher ist es von Seiten des Vermieters dringend vorzutragen. Unterlässt er dies, so ist damit zu rechnen, dass das Gericht eine Räumungsfrist gewährt.
Der Vermieter kann anführen:
Gewicht des Kündigungsgrundes, z.B. besonders dringlicher Eigenbedarf
Dauer und Höhe des Mietrückstandes sowie daraus resultierende Folgen
Laufende Nutzungsentschädigung wurde nicht gezahlt und ist nicht sicher gestellt
weitere Verletzung anderer mietvertraglicher Pflichten.
Der Mieter kann zur Begründung anführen:
absehbarer Bezug eines Eigenheims
absehbarer Leerstand der Räume nach Auszug
fehlende Möglichkeit der Beschaffung von Ersatzwohnraum.
Beratung zur Räumungsklage Siegen
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References: § 257
 § 93
 § 259
 § 574
 § 574
 § 269
 § 940
 § 283
 § 721