Source: http://www.condominioweb.com/archivio_forum/ripartizione-spese-riparazione-lucernari-43266/
Timestamp: 2013-12-09 01:02:24+00:00

Document:
04-04-2007 Condominioweb.com forum > Ripartizione Spese - Gestione condominiale Ripartizione Spese riparazione lucernari
Condominioweb.com forum > Dello stesso argomento
- Marciapiede con vetri giorgiaa
Buon giorno ho un problema che va avanti da parecchio: dopo 14 mesi che comprai casa inizai ad avere infiltrazione dai 2 lucernai si tratta di finestre Velux. Le infiltrazioni non riguardano le guarnizioni ma infiltrazioni tra muro e finestra. 2 anni fa dopo aver avvertito l'amministratrice che avevo casa allagata e non ha mandato nessuno per 2 settimane e oltre ho fatto riparare il tutto per conto mio con tanto di ricevuta ma le dissi che non era stata finita di riparare in quanto fu solo una tamponatura d'emergenza per non far entrare rivoli d'acqua. A tutt'oggi non ho visto ne rimborso ne mi � mai stato mandato nessuno ad aggiustarla anche se ricevo sempre promesse. GLi altri condomini dicono che mi devo rivalere sul venditore per vizi occulti e non vogliono pagare, ma io so che passato un anno dall'acquisto ci� non vale pi�. Chi ha ragione? la spesa andrebbe approvata dall'assemblea che ci sar� venerd� ma non � stata messa all'ordine del giorno. Come mi devo comportare? Grazie :)
Scritto da giorgiaa il 03 Apr 2007 - 13:07:05:Buon giorno ho un problema che va avanti da parecchio: dopo 14 mesi che comprai casa inizai ad avere infiltrazione dai 2 lucernai si tratta di finestre Velux. Le infiltrazioni non riguardano le guarnizioni ma infiltrazioni tra muro e finestra. 2 anni fa dopo aver avvertito l'amministratrice che avevo casa allagata e non ha mandato nessuno per 2 settimane e oltre ho fatto riparare il tutto per conto mio con tanto di ricevuta ma le dissi che non era stata finita di riparare in quanto fu solo una tamponatura d'emergenza per non far entrare rivoli [...]
E' il condominio che deve pagare !!!
visto che i lucernai erano presenti sin dal momento della costruzione dell�edificio, risultano essere di propriet� tra tutti i condomini. Michele O.
Scritto da giorgiaa il 09 Apr 2007 - 23:17:03:io non ho idee confuse... non mi sono proprio fatta un'idea!!! Akim dice che anche se sul tetto le devo pagare io perch� assimilabili a finistre. Eclipses dice che se � un problema di infiltrazione tra finestra e tetto (come �) � un problema di guina o similare e quindi va ripartito... Michele dice senza mezzi termini che va ripartito... Il Lucernario esistente sin dal primo atto, � inserito nel tetto e come tale f� parte integrante di esso. A seguito di ci� la sua ripartizione, per opere di manutenzione, segue quella del tetto ( parte comune art. 1117 c.c. ). Trib. Torino, sent. 9 marzo 1950 Le spese necessarie per la conservazione dei fianchi e delle coperture degli abbaini e gronde relative devono essere sostenute da tutti i condomini e non dai soli proprietari degli abbaini stessi, in misura proporzionale alla quota di compropriet� di ciascuno. cos� come ancora chiarito nel "corpo" della sentenza del TRIBUNALE DI FIRENZE 2 luglio 1999, n. 757., ove si acclara che il lucernario posto sul tetto f� parte ingrante dello stesso svolgendo al pari del tetto funzione di copertura e di impermeabilizzazione della parte sottostante di edificio. Diversamente sarebbe se fosse stato installato dal proprietario del piano sottostante ; Trib. Milano, sent. 28 febbraio 1991 Cos� come il proprietario del solaio pu� aprire nel tetto abbaini per dare aria e luce ai locali sottostanti, quando l'abbaino sia costruito a regola d'arte e non pregiudichi la funzione di copertura del tetto, n� leda altrimenti il diritto degli altri condomini, egualmente egli � tenuto alla manutenzione ed alla riparazione di tali aperture. Spero di essere stato chiaro !! aa Michele O.
Scritto da gubossa il 11 Apr 2007 - 07:02:54:Mi auguro che i tuoi condomini siano dello stesso parere di Michele.
Perch� non credo che possano bastare due sentenze di tribunale a convincerli, ed obbligarli.
1)Non � un mio parere ! magari lo fosse ;
2)Sono sentenze CHIARE, di giudici di questa Repubblica ;
3)Se non dovessero bastare le 3 sentenze allegate, potrebbe essere che la 4� sentenza, che leggeremo noi tutti, sar� la loro, dove l'intero condominio sar� condannato a pagare. Michele O.
Scritto da Massi il 12 Apr 2007 - 08:28:36:Il condominio � "esso"!!!a Esatto !! P.S. Akim scusami, forse mi sbaglio ed in questo caso ti chiedo sin da subito SCUSA, ma non eri un prof.???? Michele O.
Scritto da Massi il 12 Apr 2007 - 08:04:22:Ciao Michelea Il dubbio che ho riguardo all'interpretazione data dal Tribunale di Torino � che tale impostazione � stata abbandonata da anni e si preferisce determinare il regime del bene attraverso la destinazione in concreto del bene stesso, piuttosto che riferirlo alla struttura in cui � inserito, come da art 1123 III comma. Credo che il primo indirizzo di Cassazione risalga al 1962. Saluti Ciao Max a non direi che tale "impostazione" � stata abbandonata dai giudici, prava ne � la sentenza del Tribunale di Firenze 2 luglio 1999, n. 757 ove si cita che il lucernario posto sul tetto f� parte ingrante dello stesso svolgendo al pari del tetto funzione di copertura e di impermeabilizzazione della parte sottostante di edificio. Chiaramente stiamo parlando di lucernai effettuati prima della stesura del primo rogito, cio� inseriti dal costruttore. a Michele O.
Scritto da Massi il 12 Apr 2007 - 15:09:19:Riciao Michele.
TRIBUNALE DI FIRENZE 2 luglio 1999, n. 757. Parti comuni dell'edificio condominiale - Tetto - Controlucemaio - Parte integrante del tetto - Esclusione - Appartenenza al vano scale-Sussistenza- Fattispecie in materia di ripartizione delle spese di modifica del manufatto.
II controlucernaio privo sia di una funzione di copertura e di impermeabilizzazione della parte sottostante di edificio (svolta dal soprastante tetto con lucernaio) che di una funz�one statica (per la manca [...]
Lascia stare il controlucernario (non � il nostrop caso) e leggi la parte dove � scritto "Ritiene il giudicante che il lucernario posto sul tetto fa parte integrante dello stesso, mentre il controlucernario fa parte integrante del vano scale in quanto costituisce una rifinitura dello stesso al pari di un controsoffitto" ed ancora pi� sotto "il giudicante ritiene decisivo il fatto che il controlucernario in questione non svolga alcuna funzione di copertura e di impermeabilizzazione della parte sottostante di edificio, in quanto tali funzioni sono svolte dal soprastante tetto con lucernario.."
Scritto da Massi il 12 Apr 2007 - 15:41:59:Il lucernario in sent. � comunque destinato a dare aria e luce al vano scale (parte comune) e per questo rientra nella previsione del I comma del 1117. Il lucernario di giorgia d� aria e luce solo alla sua abitazione, per cui non si pu� definirla come "in genere parte dell'edificio necessaria all'uso comune"
Non sono assolutamente d'accordo!!!! a questo punto meglio allegare l'intera sentenza cos� ognuno potr� leggerla ;
TRIBUNALE DI FIRENZE 2 luglio 1999, n. 757. Est. Valeriani - Bruscaglioni c. Condominio di via Mattili 64.
Parti comuni dell'edificio condominiale - Tetto - Controlucemaio - Parte integrante del tetto - Esclusione - Appartenenza al vano scale-Sussistenza- Fattispecie in materia di ripartizione delle spese di modifica del manufatto.
II controlucernaio privo sia di una funzione di copertura e di impermeabilizzazione della parte sottostante di edificio (svolta dal soprastante tetto con lucernaio) che di una funz�one statica (per la mancanza di un sovrastante piano di calpestio) fa parte integrante non del tetto bens� del vano scale, costituendone una rifinitura al pari di un controsoffitto. (Fattispecie in tema di delibera di ripartizione delle spese relative alla modifica del manufatto). (C.c., art. 1135; c.c., art. 1137)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con atto notificato in data 4 febbraio 1997 Bruscaglioni Elena impugnava la delibera dell'assemblea del condominio di via Mattioli 64 del 19 dicembre 1996 e citava in giudizio il condominio per ivi sentire annullare la detta delibera nella parte in cui, approvando il consuntivo delle spese della gestione 1995/1996 ed il relativo piano di riparto, aveva inserito, quali spese da ripartire con la tabella �spese scale�, l'importo di lire 3.272.500 riferito ad opere murarie e a lucernario e per sentire condannare il condominio a pagare la somma di lire 530.145 oltre interessi e rivalutazione dal 31 gennaio 1997, con vittoria di spese.
Assumeva l'attrice che la spesa relativa alla modifica del lucernario era stata ripartita in base alla tabella �spese scale�, mentre avrebbe dovuto essere ripartita in base alla tabella �spese generali�, trattandosi di manufatto che faceva parte del corpo di fabbrica al pari del tetto e della facciata e che aveva pagato quanto risultava dal piano di riparto approvato dall'assemblea, ma con l'intenzione di ripetere quanto fosse risultato non dovuto in conseguenza dell'annullamento della delibera.
Costituitosi il contraddittorio, parte convenuta, in comparsa di risposta, chiedeva respingersi le domande attrici, facendo presente che il manufatto cui si riferiva la spesa non era il lucernario ma il controlucernario, che lo stesso costituiva un accessorio del vano scale in quanto consentiva il passaggio di luce al pozzo scale e che il suo rifacimento era necessario in quanto il vecchio manufatto costituiva un pericolo e un pregiudizio per l'estetica del fabbricato.
MOTIVI DELLA DECISIONE. - Le domande attrici sono infondate e devono essere respinte. In primo luogo deve essere precisato che il manufatto oggetto della spesa non � collocato sul tetto, ma costituisce il soffitto del vano scale in cui � inserita una parte in vetro, in corrispondenza del lucernario collocato sul tetto, per consentire il passaggio della luce nel vano scale.
Parte convenuta ha prodotto in giudizio un elaborato grafico relativo al manufatto oggetto dei lavori e parte attrice ha confermato nella comparsa conclusionale che l'importo ripartito in base alla tabella �spese scale� si riferisce
al controlucernario.
Ritiene il giudicante che il lucernario posto sul tetto fa parte integrante dello stesso, mentre il controlucernario fa parte integrante del vano scale in quanto costituisce una rifinitura dello stesso al pari di un controsoffitto. Per quanto risulta dall'elaborato prodotto da parte convenuta, il controlucernario non ha alcuna funzione statica n� di protezione o impermeabilizzazione, ma evita che il vano scale venga a trovarsi nella sua parte pi� alta coperto dal solo tetto e quindi antiestetico e al contempo consente il passaggio della luce dal lucernario al vano scale. Deve ritenersi pacifico che fanno parte del vano scale, non solo le scale ma anche i muri che lo delimitano, e quindi anche il soffitto deve ritenersi compreso nella �cassa� del vano scale quando sia distinto dal tetto e non svolga altra funzione che quella di copertura e rifinitura. In sostanza il giudicante ritiene decisivo il fatto che il controlucernario in questione non svolga alcuna funzione di copertura e di impermeabilizzazione della parte sottostante di edificio, in quanto tali funzioni sono svolte dal soprastante tetto con lucernario, ed inoltre non assolva ad alcuna funzione statica, non essendovi al di sopra un piano di calpestio, con la conseguenza che non pu� essere posta in dubbio la sua appartenenza, con funzione di controsoffitto e di lucernario, al vano scale. Parte attrice ha anche eccepito che nell'esercizio 19941995 la spesa relativa al lucernario era stata inserita nella tabella �spese generali�, ma dai documenti emerge solo che in tale esercizio venne ripartita una spesa relativa ad opere murarie con una annotazione a penna, che non si sa da chi provenga, che specifica �compreso lucernario quello che sostitu� l'originario�.
Manca quindi ogni prova che la spesa ripartita in base alla tabella �spese generali� sia relativa al controlucernario oggetto della presente causa. Dalla riconosciuta legittimit� della delibera impugnata per quanto riguarda la ripartizione della spesa relativa al controlucernario deriva necessariamente anche la reiezione della domanda di rimborso formulata �lla Bruscaglioni. Le spese di lite seguono la soccombenza Michele O.
Scritto da Massi il 13 Apr 2007 - 13:59:05:Rimanendo nel "seminato" del Trib. di Firenze, infatti, esso non esplica alcuna funzione portante rispetto alla struttura del tetto, per cui � da ritenersi come opera autonoma rispetto allo stesso (tetto). Non dice questo la sentenza infatti si legge nella stessa "Ritiene il giudicante che il lucernario posto sul tetto fa parte integrante dello stesso, mentre il controlucernario fa parte integrante del vano scale in quanto costituisce una rifinitura dello stesso al pari di un controsoffitto" "il giudicante ritiene decisivo il fatto che il controlucernario in questione non svolga alcuna funzione di copertura e di impermeabilizzazione della parte sottostante di edificio, in quanto tali funzioni sono svolte dal soprastante tetto con lucernario.."
Scritto da Massi il 13 Apr 2007 - 13:59:05: Escludendo ovviamente la funzione di calpestio, la funzione di copertura esplicata dallo stesso, essendo come detto struttura autonoma, � da considerarsi come meramente ausiliaria ripetto alla principale (luce) e svolta solamente nei confronti dell'abitazione sottostante.
Come puoi leggere tale funzione non � assolutamente autonoma n� ausiliaria, ma si integra in toto in quella del tetto (funzione di copertura e di impermeabilizzazione della parte sottostante). Michele O.
Scritto da Massi il 13 Apr 2007 - 15:50:07: Ci� � motivabile dal fatto che svolge funzione di luce e copertura comunque rispetto ad una parte comune. Ma il lucernario di cui giorgia, non svolge nessuna utilit� per le parti comuni e non � parte integrante del tetto: Cass. 07/07/93 n. 7449 In tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall'art. 1117 c.c. - il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile [...] Il lucernario di giorgia � inserito nel tetto che serve all'edificio quale protezione, infatti nel 1� post lei stessa dichiara "Le infiltrazioni non riguardano le guarnizioni ma infiltrazioni tra muro e finestra" se al posto del lucernaio ci fosse stato l'intero tetto sarebbe stato la stessa cosa, cio� il Condominio avrebbe pagato per eliminare tale infiltrazione. Il lucernario non � altro, in questo caso, che un pezzo di tetto trasparente, avente le identiche funzioni dello stesso e che quindi DEVE garantire a giorgia tali funzioni. Nulla pi�. Lucernario = balcone ? aa Michele O.
Scritto da Massi il 13 Apr 2007 - 16:26:27: Non puoi dirmi che il lucernario sia un pezzo di tetto trasparente, perch�, allora, dovresti motivare il perch� del fatto che proprio il quel pezzo il costruttore l'abbia fatto trasparente, se non per dare luce ai locali sottostanti e quindi svogere funzione precipua per gli stessi. Il balcone � per la facciata come il lucernario per il tetto, perch� entrambi non svolgono nessuna funzione rispetto alle strutture in cui sono inseriti.a Max, a 1) il lucernario � parte INTEGRANTE del tetto quindi svolge le stesse funzioni. 2) Essendo quella parte di tetto, trasparente, svolge ANCHE ma NON SOLO funzione di dare luce al locale sottostante. Ora venendo meno la 1� funzione che � quella STRUTTURALE � come se l'infiltrazione fosse dovuta al tetto e quindi si ripartisce con le stesse modalit�.- Michele O.
Scritto da Massi il 13 Apr 2007 - 16:45:18: Micky a Il lucernario non � parte integrante del tetto perch� � una struttura a se stante inserita nella struttura portante del tetto e che ha lo scopo da dare luce al locale immediatamente sottostante. Non � quello sancito dalla sentenza del TRIBUNALE DI FIRENZE 2 luglio 1999, n. 757 Ritiene il giudicante che il lucernario posto sul tetto fa parte integrante dello stesso, mentre il controlucernario fa parte integrante del vano scale in quanto costituisce una rifinitura dello stesso al pari di un controsoffitto" "il giudicante ritiene decisivo il fatto che il controlucernario in questione non svolga alcuna funzione di copertura e di impermeabilizzazione della parte sottostante di edificio, in quanto tali funzioni sono svolte dal soprastante tetto con lucernario.." Michele O.
Scritto da irem415 il 13 Apr 2007 - 16:59:23:Se non ha questa utilit� quale dovrebbe avere?????
Se il costruttore non inseriva le "luci" non era abitabile ed era una semplice soffitta perci� chi acquista un locale sotto il tetto con dei lucernai s� che sono suoi.
Se hai la bont� di leggere tutti post !! leggerai che oltre alla funzione di dare luce e/o aria vi � quella data dall'essere parte integrante del tetto, che riguarda giorgia. Michele O.
Scritto da Giorgio 1959 il 13 Apr 2007 - 17:07:45:Scusami ma i lucernai stanno sul tetto, sono come le finestre anch'esse fanno parte della facciata ma non per questo sono del condominio
Se in casa hai un'infiltrazione dovuta ad una lesione tra facciata e finestra certo che paga il condominio. Mica paghi tu !! Michele O.
Scritto da Massi il 13 Apr 2007 - 18:28:41:La sigillatura � onere del proprietario del lucernario.
Che essendo stato inserito ( lucernario ) sin dall'origine dello stabile � il condominio. Michele O.
Ultimo post ( per me ), anche perch� rischierei di tediare qualcuno e di entrare in off-topic, come qualche post che gi� inizia ad affiorare.
Scritto da akim il 14 Apr 2007 - 08:26:34:il lucernaio per sua natura non � copertura anche se ne ha una funzione collaterale.
Non � il parere dei Giudici di questa Repubblica, sopra le ho citate ( sentenze ) e non le ripeto perch� sarei noioso.
Scritto da akim il 14 Apr 2007 - 08:26:34:La sua funzione � di dare luce (etimologicamente deriva da lampadario) e quindi la sua manutenzione deve essere curata da chi questa luce riceve. Non � SOLO quella la sua funzione ed ho risposto anche a questo qualche post f�.
Ho detto che vi � una sostanziale differenza nella sua manutenzione tra il lucernario installato all'atto della costruzione dello stabile e quello successivamente installato dal condomino.
Ancora una volta lo dicono i Giudici di questa Repubblica ( NON CERTO IO ).
Scritto da akim il 14 Apr 2007 - 08:26:34:Le sentenze citate, del nostro Bastian Contrario, affermano quanto da me esposto e non il contrario che si vuole far dire.
Non mi sembra proprio sia cos� !! ti invito a leggere con attenzione la sentenza ampiamente allegata del Tribunale di Firenze, dove i Giudici acclarano le funzioni del lucernario e di un controlucernario, vedrai che esiste un'importante differenza. Scritto da akim il 14 Apr 2007 - 08:26:34:Bastian Contrario
Mi dispiace questa tua affermazione !! bastian contrario � chi assume per partito preso le opinioni e gli atteggiamenti contrari a quelli della maggioranza.
Le mie opinioni sono frutto esclusivamente di quanto riportato in sentenza da validi Giudici, tutti di diverse Procure di questa Repubblica, non penso siano tutti bastian contrari. In ogni caso, sarei il primo a cambiar opinione sulla GIUSTA ripartizione, nel caso specifico di giorgia, se avrai o avrete la gentilezza di allegare SENTENZE o LEGGI ( non opinioni ) sull'argomento. Grazie ed invito giorgiaa in virt� di quanto allegato di andare decisa sulla questione.
Se ragioniamo per esclusione perveniamo alla semplice conclusione che se la finestra non esistesse non esisterebbero nemmeno le infiltrazioni.
Se ne deduce che l'avaria � indotta dalla finestra, al tuo esclusivo servizio.
e' un problema di pertinenza privata; se puoi rivaliti sul costruttore.
Mi auguro che i tuoi condomini siano dello stesso parere di Michele.
In effetti se i lucernari fossero al servizio di un sottotetto comune o del vano scala comune non sussterebbero dubbi sulla loro qualificazione (condominiali).
Ma essi assolvono alla principale funzione di dare aria e luce alla tua u.i. e per adempiere ad essa dovono, conseguenzialmente, garantire la tenuta all'acqua del tetto.
E non si pu�, a mio avviso, pretendere che i condomini partecipino per mantenere una funzione che solo indirettamente e per conseguenza, li riguarda.
Resettiamo e torniamo alle origini del problema.
Forse ci aiuta qualche analogia che pi� frequentemente si verifica in pratica:
Lastrici solari di propriet� esclusiva:
A) con superficie semplicemente impermeabilizzata, non idonea al calpestio;
B) con pavimentazione realizzata dal padre di famiglia (costruttore);
C) con pavimentazione realizzata dal proprietario.
Rifacimento della impermeabilizzazione:
Caso A) nessun problema;
Caso B) per il rifacimento occorre rimuovere e rifare la pavimentazione oltre alla impermeabilizzazione: paga tutto il condominio;
Caso C) la rimozione ed il rifacimento della pavimentazione, apposta dal proprietario per sua comodit�, deve essere eseguita a cura e spese del proprietario che di sua iniziativa e per sua comodit� ne ha eseguito la realizzazione.
Cosa ne deducete? Io deduco che se il lucernario era esistente all'atto della costruzione la sua riparazione cede a carico del condominio ma solo se si accerta l'inesistenza di dolo o uso improprio.
Concordo e rientro nella mia prima impostazione.
(l'intuito all'abbrivio � quasi sempre quello giusto)
guidoBossa Eclipses72
Se non c'� la voce nell'ordine del giorno ogni discussione � puramente accademica.
Vista la negligenza dell'amministratore l'unica arma che ti � rimasta � fare causa al condominio per il rimborso danni.
Eclipses72 Eclipses72
Scritto da giorgiaa il 04 Apr 2007 - 19:59:49:mi stai quindi dicendo che � vero che dopo un anno dall'atto di acquisto non vale pi� la rivalsa sul venditore come "vizi occulti" ? ma queste cose dove le trovo sotto forma di "legge" ? grazie
Non ho detto questo, ho detto che devi rivalerti sul condominio, le spese per i lucernai sono equivalenti a quelle del tetto, vanno ripartite tra tutti in base ai mm.
Se pu possa rivalerti ora per vizi occulti non lo s�.
Scritto da akim il 05 Apr 2007 - 08:43:29:Avresti ragione solo nel caso che il lucernaio fosse condominiale ma, credo di capire, in questo caso sia privato e quindi � assimilabile ad una finestra e, se tale struttura � stata mal posizionata o si � deteriorata nel tempo, le spese sono a carico del proprietario della stessa che si potr� rivalere su chi ha eseguito l'opera se ce ne sono i presupposti.
Nel caso in questione i lucernai sono stati installati al momento della costruzione dell'edificio, sono parte del tetto, e a meno che non sia diversamente specificato il tetto � condominiale; se l'infiltrazione deriva dalla giunzione tra tetto e lucernaio � a carico del condominio, se invece � dovuta dal cattivo funzionamento della guarnizione tra anta e telaio allora � privata.
A riprova di quanto detto da me:
Scritto da Marco T. il 06 Ago 2006 - 13:45:05:In linea di massima se l'infiltrazione � causata dalla faldaleria tra tetto e lucernario � a carico del condominio, se l'infiltrazione � causata unicamente dal serramento (danneggiato) � a carico tuo
http://www.condominioweb.com/forum/31025
Modificato Da - Eclipses72 il 05 Apr 2007 09:23:14 Eclipses72
giorgiaa non c'� poi tanta discordanza, forse nei miei primi post non ero stato molto specifico, a mio avviso se l'infiltrazione deriva dalla giunzione tra tetto e lucernaio tenuto conto che la guaina si pone sopra questo la responsabilt� � della guaiona quindi del tetto quindi si ripartisce in mm (sempre se il lucernaio � stato posto in opera nella costruzione del tetto); se l'infiltrazione arriva dalla guarnizione tra anta e talaio o dal vetro � privata.
Ormai sono passati quasi 4 anni o decidi un'azione forzata (vedasi ricorso tramite legale) o ti tieni le spese.
Sabato ci farai sapere come � andata l'assemlbea.
Scritto da Michele O. il 06 Apr 2007 - 16:30:09:
visto che i lucernai erano presenti sin dal momento della costruzione dell�edificio, risultano essere di propriet� tra tutti i condomini.
Visto che sei sempre stato bravo a trovare i riferimenti sulle leggi e sentenze, potresti farlo anceh questa volta cos� diamo a giorgiaa un grande aiuto per questa sera?
Scritto da giorgiaa il 09 Apr 2007 - 23:17:03:La riunione � andata a cavolo come al solito suppongo che dei 3 presenti che eravamo, solo io ci potevo stare dato che i proprietari dell'appartamento dove si � svolta la riunione sono i figli e non i genitori che ci vivono (e che erano alla riunione quindi sena delega) e l'altra persona presente come condomine era la moglie e non il marito che credo essere intestatario reale. ... ma non si pu� discutere su tutto veramente esistono anche necessit� di convivenza condominiale! La delega la si pu� fare a chiunque, a meno di diversa indicazione del regolamento, e pu� essere anche verbale.
La seconda convocazione quand'�?
Scritto da akim il 11 Apr 2007 - 07:28:45:Ringrazio anch'io Michele. Dato che i lucernai sono Condominiali provveder�, con delibera dell'Assemblea, ad eliminarli. Akim non esagerare nemmeno le grate sulle bocche di lupo sono del proprietario dell'interrato ma chi ci st� sopra non pu� coprirle.a Saluti, Eclipses72 Eclipses72
Scritto da Michele O. il 12 Apr 2007 - 14:59:17:P.S. Akim scusami, forse mi sbaglio ed in questo caso ti chiedo sin da subito SCUSA, ma non eri un prof.???? No, era ... E' un Signore.a Saluti, Eclipses72 irem415
Secondo me i lucernai e le infiltrazioni da esse o nel loro isolamento non � un costo condominiale ma sono privato. Il problema � tutto tuo, come la loro eventuale sostituzione, potresti per� vedere quando sono stati installati i lucernai e se sono ancora in garanzia ...
irem415
concordo con akim,
gli abbaini e i lucernai (o velux) sono propriet� privata e anche i danni provocati (anche se dimenticati aperti o per infiltrazione da essi) sono PRIVATI!!!!
Beh se allora non avete potuto deliberare farete presto una nuova assemblea scrivendo sulla convocazione che solo i propietari possono essere presenti o devono presentare una regolare delega e che questi sono lavori urgenti!!! irem415
Provate a pensare che esistono tanti tipi di lucernai: punti luce fissi (non apribili) lucernai tipo normale altri dai pi� semplici ai pi� automatizzati tipo Velux. Immaginaete che ci fossero i pi� semplici e al momento di rifacimento del tetto occoresse sostituirli... secondo voi ( Michiele O. , eclipses72, giogiaa) con quali criteri bisognerebbe metterci dei nuovi tipo Velux con costi.... a irem415
Sono daccordo con Akim!!
Sono costi PRIVATI irem415
Se non ha questa utilit� quale dovrebbe avere?????
Se il costruttore non inseriva le "luci" non era abitabile ed era una semplice soffitta perci� chi acquista un locale sotto il tetto con dei lucernai s� che sono suoi. irem415
Complimenti ad Akim e a gubossa!!!!!!!!!!!a Massi
Scritto da akim il 05 Apr 2007 - 08:43:29:
Avresti ragione solo nel caso che il lucernaio fosse condominiale ma, credo di capire, in questo caso sia privato e quindi � assimilabile ad una finestra e, se tale struttura � stata mal posizionata o si � deteriorata nel tempo, le spese sono a carico del proprietario della stessa che si potr� rivalere su chi ha eseguito l'opera se ce ne sono i presupposti.
Concordo con Akim. Il lucernario ha quale unica utilit� quella di dare aria e luce ai locali sottostanti, per cui segue il medesimo regime giuridico. Una compropriet� condominiale del lucernario (che non � parte comune ex art 1117 cc), sarebbe ipotizzabile o a seguito di una convenzione o nel caso in cui, ad es., il lucernario costituisse unico accesso al tetto.
Modificato Da - Massi il 10 Apr 2007 13:56:29 Massi
Scritto da akim il 11 Apr 2007 - 11:01:14: Se poi il Condominio vuole partecipare alle spese individuali nulla osta ma la decisione deve essere assunta alla unanimit�.
...e con atto scritto Massi
Ciao Michelea Il dubbio che ho riguardo all'interpretazione data dal Tribunale di Torino � che tale impostazione � stata abbandonata da anni e si preferisce determinare il regime del bene attraverso la destinazione in concreto del bene stesso, piuttosto che riferirlo alla struttura in cui � inserito, come da art 1123 III comma. Credo che il primo indirizzo di Cassazione risalga al 1962. Saluti Massi
Il condominio � "esso"!!!a Massi
Riciao Michele. TRIBUNALE DI FIRENZE 2 luglio 1999, n. 757. Parti comuni dell'edificio condominiale - Tetto - Controlucemaio - Parte integrante del tetto - Esclusione - Appartenenza al vano scale-Sussistenza- Fattispecie in materia di ripartizione delle spese di modifica del manufatto. II controlucernaio privo sia di una funzione di copertura e di impermeabilizzazione della parte sottostante di edificio (svolta dal soprastante tetto con lucernaio) che di una funz�one statica (per la mancanza di un sovrastante piano di calpestio) fa parte integrante non del tetto bens� del vano scale, costituendone una rifinitura al pari di un controsoffitto. (Fattispecie in tema di delibera di ripartizione delle spese relative alla modifica del manufatto). (C.c., art. 1135; c.c., art. 1137) Per� a me sembra che qui il lucernario svolga funzione rispetto a parte comune, nello specifico vano scale, e non a parte in propriet� esclusiva.a Massi
Il lucernario in sent. � comunque destinato a dare aria e luce al vano scale (parte comune) e per questo rientra nella previsione del I comma del 1117. Il lucernario di giorgia d� aria e luce solo alla sua abitazione, per cui non si pu� definirla come "in genere parte dell'edificio necessaria all'uso comune"
Io credo che sia incontestabile che il lucernario, nel caso specifico ed in genere, sia da considerarsi come una "luce" (ex art 901 cc) e che, dunque, la sua destinazione principale, che determina il suo regime giuridico, sia quella di fornire luce all'abitazione sottostante.
Rimanendo nel "seminato" del Trib. di Firenze, infatti, esso non esplica alcuna funzione portante rispetto alla struttura del tetto, per cui � da ritenersi come opera autonoma rispetto allo stesso (tetto). Escludendo ovviamente la funzione di calpestio, la funzione di copertura esplicata dallo stesso, essendo come detto struttura autonoma, � da considerarsi come meramente ausiliaria ripetto alla principale (luce) e svolta solamente nei confronti dell'abitazione sottostante.
Ora, se � vero che:
Corte di Cassazione, sez. II 28 aprile 2004, n� 8119
Il possesso dei condomini sulle parti comuni di un edificio si esercita diversamente a seconda che le cose, gli impianti ed i servizi siano oggettivamente utili alle singole unit� immobiliari, a cui sono collegati materialmente o per destinazione funzionale (come ad esempio, per suolo, fondazioni, muri maestri, facciata, tetti, lastrici solari, oggettivamente utili per la statica), oppure siano utili soggettivamente, e perci� la loro unione materiale o la destinazione funzionale ai piani o porzioni di piano dipendente dall'attivit� dei rispettivi proprietari (come ad esempio per le scale, portoni, anditi, portici, stenditoi, ascensore, impianti centralizzati per l'acqua calda o l'aria condizionata). Infatti nel primo caso l'esercizio del possesso consiste nel beneficio che il piano o la porzione di piano e solo per traslato il proprietario trae da tali utilit�;
nel secondo caso nell'espletamento della predetta attivit� da parte del proprietario. � evidente che, sia oggettivamente che soggettivamente, il lucernario, assolvendo ad una sola funzione e solo nei confronti dell'abitazione sottostante, sia da considerarsi in propriet� esclusiva del cond�mino a cui lo stesso serve.
P.S. Personalmente della sent. di Firenze condivido poco.
Scritto da Michele O. il 13 Apr 2007 - 15:27:04:
"Ritiene il giudicante che il lucernario posto sul tetto fa parte integrante dello stesso,
Ci� � motivabile dal fatto che svolge funzione di luce e copertura comunque rispetto ad una parte comune. Ma il lucernario di cui giorgia, non svolge nessuna utilit� per le parti comuni e non � parte integrante del tetto:
Cass. 07/07/93 n. 7449
In tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall'art. 1117 c.c. - il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria - pu� essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo E NON OPERA CON RIGUARDO A COSE CHE, PER LE LORO CARATTERISTICHE STRUTTURALI, RISULTINO DESTINATE OGGETTIVAMENTE AL SERVIZIO ESCLUSIVO di una o pi� unit� immobiliari. Proporzione:
il lucernario sta al tetto come i balconi alla struttura dell'edificio.
Scritto da Michele O. il 13 Apr 2007 - 16:04:13: Il lucernario non � altro, in questo caso, che un pezzo di tetto trasparente, avente le identiche funzioni dello stesso e che quindi DEVE garantire a giorgia tali funzioni. Non puoi dirmi che il lucernario sia un pezzo di tetto trasparente, perch�, allora, dovresti motivare il perch� del fatto che proprio il quel pezzo il costruttore l'abbia fatto trasparente, se non per dare luce ai locali sottostanti e quindi svogere funzione precipua per gli stessi. Il balcone � per la facciata come il lucernario per il tetto, perch� entrambi non svolgono nessuna funzione rispetto alle strutture in cui sono inseriti.a Massi
Scritto da Michele O. il 13 Apr 2007 - 16:38:03: 1) il lucernario � parte INTEGRANTE del tetto quindi svolge le stesse funzioni. Micky a Il lucernario non � parte integrante del tetto perch� � una struttura a se stante inserita nella struttura portante del tetto e che ha lo scopo da dare luce al locale immediatamente sottostante. Se il locale � comune, il lucernario � comune, se il locale � in propriet� esclusiva, il lucernario segue lo stesso regime per destinazione funzionale sia oggettiva che soggettiva.a Massi
"Le infiltrazioni non riguardano le guarnizioni ma infiltrazioni tra muro e finestra"
Io francamente non vedo come si possa imputare alla struttura del tetto il fatto che l'incavo ricavato per l'inserimento del lucernario permetta all'acqua di filtrare. La sigillatura � onere del proprietario del lucernario. akim
Scritto da giorgiaa il 10 Apr 2007 - 23:44:19:Finalmente qualcosa di chiaro!! Grazie Michele! non mi pare che nessuno possa contestare ci� che hai riportato!!! :) Ringrazio anch'io Michele. Dato che i lucernai sono Condominiali provveder�, con delibera dell'Assemblea, ad eliminarli.
Scritto da giorgiaa il 04 Apr 2007 - 23:13:40:i lucernari a quanto so sono parte integrante del tetto condominiale. Mi � stato detto che in quanto tale sono da ripartire come il tetto stesso e non come normali finestre. Sono state inserite al momento della costruzione del palazzo ma ci� � ininfluente. a Ti pongo una domanda e, per analogia, dalla tua risposta trai le conclusioni sul caso: Si � rotto il vetro della mia finestra; durante un temporale, dalla finestra rotta, � entrata acqua a fiumi e mi ha causato molti danni. Chi paga? io o il Condominio? Grazie per l'attenzione. Saluti Akim akim
Scritto da Eclipses72 il 05 Apr 2007 - 07:50:30:
Anche le finestre poste nel prospetto vengono collocate all'atto della fabbricazione non per questo sono condominiali e ogni proprietario n� deve rispondere se da esse dovesse dipendere un qualsivoglia danno a terzi.
Comunque questa � la mia opinione non certo la Verit�.
Quello che a me sembra, non voglio essere offensivo, � che hai le idee confuse.
Il lucernaio � assimilabile al una finestra perch�, lo dice la parola stessa, serve a dare luce al locale in cui � posto come una finestra; cambia solo il posizionamento: mentre il primo � allocato sul tetto (parte comune) la seconda � allocata nel prospetto (il muro del prospetto che � parte comune).
Se un danno dovesse esserci per la cattiva collocazione, dell'uno o dell'altra, n� deve rispondere il proprietario dello/a stessa fatto salvo la rivalsa su chi ha effettuato l'opera.
Se una infiltrazione fosse dovuta alla rottura del tetto o del muro del prospetto n� risponderebbe il Condominio.
Se sostituisco le finestre della scala le spese le ripartisco in base ai millesimi di propriet� dei condomini della scala stessa; se sostituisco le imposte di casa mia le spese le ripartisco in proporzione ai redditi prodotti da chi ci dorme dentro e chi non ci sta � messo fuori la porta.
Lo stesso dicasi per i Lucernai.
Se poi il Condominio vuole partecipare alle spese individuali nulla osta ma la decisione deve essere assunta alla unanimit�.
Scritto da Michele O. il 10 Apr 2007 - 12:49:05:
Trib. Milano, sent. 28 febbraio 1991
Cos� come il proprietario del solaio pu� aprire nel tetto abbaini per dare aria e luce ai locali sottostanti, quando l'abbaino sia costruito a regola d'arte e non pregiudichi la funzione di copertura del tetto, n� leda altrimenti il diritto degli altri condomini, egualmente egli � tenuto alla manutenzione ed alla riparazione di tali aperture.
Spero di essere stato chiaro !! "egli" ma sto "egli" � "egli" Condominio o "egli" proprietario?
Scritto da Eclipses72 il 12 Apr 2007 - 15:29:32: No, era ... E' un Signore.a Saluti, Eclipses72 Tu solo mi capisci !! Ciao Akim akim
No caro Guido, il lucernaio per sua natura non � copertura anche se ne ha una funzione collaterale.
La sua funzione � di dare luce (etimologicamente deriva da lampadario) e quindi la sua manutenzione deve essere curata da chi questa luce riceve. Per ragionamento logico io porrei la domanda: il proprietario di una cosa pu� elimirarla? Se io ho una finestra posso chiuderla con mattoni internamente? Risposta: SI.
Se il lucernaio fosse del condominio potrebbe chiuderlo (cosa che io ho fatto) ma se non lo pu� fare allora, evidentemente, non � di sua propriet�.
Ho portato due esempi VERI non teorici.
Una Condomina ha chiuso, con una muratura, una finestra lasciando il prospetto inalterato.
Io, come condominio, ho sostituito i vetri, di un lucernaio Condominiale, con altro materiale con delibera Condominiale. Se avessi fatto questo, con delibera condominiale, in un lucernaio di una parte privata il proprietario che cosa avrebbe fatto?
Avrebbe detto sicuramente (parafrasando un vecchio detto): Il Lucernaio � mio e me lo gestisco io !!!!!!
Le sentenze citate, del nostro Bastian Contrario, affermano quanto da me esposto e non il contrario che si vuole far dire.
Finalmente qualcosa di chiaro!! Grazie Michele! non mi pare che nessuno possa contestare ci� che hai riportato!!! :) giorgiaa
mi stai quindi dicendo che � vero che dopo un anno dall'atto di acquisto non vale pi� la rivalsa sul venditore come "vizi occulti" ? ma queste cose dove le trovo sotto forma di "legge" ? grazie giorgiaa
i lucernari a quanto so sono parte integrante del tetto condominiale. Mi � stato detto che in quanto tale sono da ripartire come il tetto stesso e non come normali finestre. Sono state inserite al momento della costruzione del palazzo ma ci� � ininfluente. a giorgiaa
l'assoluta discordanza delle risposte non giova!!! sigh
il cattivo funzionamento delle guarnizioni o se lascio aperta la finestra e mi ci piove dentro � colpa mia logico! ma l'infiltrazione � tra finestra e muratura. ma possibile che sia tutto lasciato al caso e non esistano regole ben precise??? Le finestre normali so che sono di propriet� privata in quanto anche il muro lo �. i terrazzi sono propriet� privata (intendo se succede qualcosa sono cavoli tuoi) tranne quelli solari... coprono ma coprono anche il fabbricato stesso, il lucernario mi sembra rientri nella categoria ma senza certezze non so come muovermi :(
io non ho idee confuse... non mi sono proprio fatta un'idea!!! Akim dice che anche se sul tetto le devo pagare io perch� assimilabili a finistre. Eclipses dice che se � un problema di infiltrazione tra finestra e tetto (come �) � un problema di guina o similare e quindi va ripartito...
Michele dice senza mezzi termini che va ripartito...
La riunione � andata a cavolo come al solito suppongo che dei 3 presenti che eravamo, solo io ci potevo stare dato che i proprietari dell'appartamento dove si � svolta la riunione sono i figli e non i genitori che ci vivono (e che erano alla riunione quindi sena delega) e l'altra persona presente come condomine era la moglie e non il marito che credo essere intestatario reale. ... ma non si pu� discutere su tutto veramente esistono anche necessit� di convivenza condominiale! vabb�.. spero abbiate passato tutti una buona pasqua e pasquetta!!! :) giorgiaa
ringrazio tutti per gli accorati post.
purtroppo ogni parte sembra avere dei punti a ragione e dei punti contro. Prover� a sentire mio malgrado un avvocato che si occupi nello specifico di condomini, magari qualche certezza me la pu� dare anche se ... siamo in Italia e con tutte le nostre milioni di leggine mi sembra difficile uscirne fuori!!! Grazie ancora:) Giorgio 1959
Concordo con Massi il lucernaio, finestra velux serve a dare luce e aria all'unit� immobiliare sottostante, come un normale infisso di finestra a parete. Quindi ogni manutenzione spetta al proprietario dell'unit� servita.
Giorgio 1959
Scusami ma i lucernai stanno sul tetto, sono come le finestre anch'esse fanno parte della facciata ma non per questo sono del condominio
Se ho una infiltrazione fra muro e finestra? e non vedo in che modo possa avvenire visto che la finetra � foro nel muro di varie dimensioni. Non ho mai visto lesioni fra finestra e muro, ho visto acqua penetrare fra tapparella e muro ma era aperta la tapparella.
Avete idea di come sono fatte le finestre di tipo velux? Le velux finita la struttura in legno e vetro sono applicate le cosidette converse che servono a deviare l'acqua del tetto proveniente dalla parte superiore verso il canale di gronda.
Le converse fanno parte integrante della velux quindi se rotte o mal posate causano danni e l'infitrazione � da addebitare alla velux e non al tetto. (infatti se non ci fosse la velux non avremmo questo problema.)
Richiamo all'attenzione a questo punto alle converse dei camini che servono esclusivamente una unit� immobiliare se la conversa di quel camino fa danno la pagher� il proprietario non il condominio anche se � sul tetto.
Mi sembra che sia tutto chiaro adesso:
il lucernaio velux � privato!
Prostitute e delinquentiIMU quota a saldoNomina Amministratore o Ratifica conferma incarico sono la stessa cosa ?Ripartizione spese manutenzione tettoEsasperatoAssemblea varie ed eventualiAcquisto lavatrice A+++ detraibile?Aministratore di privatoSpese pulizia scale condominialiStufa pellett e canna fumariaIso 50001Corso per amministratore di condominio

References: art. 1117
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1135
 art. 1137
 sentenza 
 Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1135
 art. 1137

Cass.