Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F03-03-2011-4A_673-2010
Timestamp: 2016-10-20 21:29:11+00:00

Document:
4A_673/2010 (03.03.2011)
4A_673/2010
X.________, repr�sent� par Me Christian Marquis,
Y.________, repr�sent� par Me Yannis Sakkas,
recours contre le jugement rendu le 2 novembre 2010 par la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais.
A.a Y.________, qui est architecte et promoteur immobilier, est associ� depuis le 1er juillet 1997 avec A.________ au sein du bureau d'architectes EPF-EAUG - R.________ (ci-apr�s: le bureau d'architectes), constitu� en soci�t� en nom collectif avec si�ge � ...; ladite soci�t�, active notamment dans la r�novation et la r�habilitation de b�timents, dispose de locaux administratifs � Lausanne. Y.________ est encore directeur, avec signature collective � deux, de la soci�t� anonyme V.________ SA (devenue W.________ SA le 8 avril 2010), � ..., dont le but est l'acquisition et la vente d'immeubles ainsi que la planification de projets immobiliers.
En septembre 2002, Y.________ a fait la connaissance de X.________. Les pr�cit�s sont alors entr�s en relation d'affaires, en ce sens que plusieurs contrats de courtage ont �t� confi�s � X.________ par le bureau d'architectes.
Le 4 f�vrier 2004, X.________ s'est rendu dans le bureau d'architectes pour y rencontrer Y.________ � propos de la vente de la parcelle n� 7 propri�t� des fr�res A.Z.________ et B.Z.________, sise sur la commune de ... (Vaud) et faisant partie du quartier " ... ". Le m�me jour, X.________ et Y.________ ont sign� une lettre-accord dont la teneur est la suivante:
" Concerne: Parcelle # 7, sise � ...
Cher Y.________,
Je prends bonne note qu'il pourrait y avoir un int�r�t de ta part pour l'acquisition des parcelles cit�es en marge. Vu que je n'ai pas encore re�u le contrat de courtage sign� par le propri�taire, nous accordons par la pr�sente que la commission de courtage, si la vente se fait par mon interm�diaire � toi ou � ton nommable, me sera pay�e par l'acqu�reur que tu auras d�sign�, en plus du prix de vente, et ceci au moment de l'acte vente notari�.
J'ai coutume de pratiquer le taux de commission SVR (Soci�t� vaudoise des r�gisseurs) + TVA. Aussi, tu reconnais agir dans ce dossier en tant qu'acqu�reur ou interm�diaire d'acqu�reurs et non pas comme courtier, tu ne pr�tends par cons�quent � aucune commission de courtage.
En cas d'accord de ta part, je te serais reconnaissant de signer et dater la pr�sente pour valoir bon pour accord, ceci pour la bonne suite de mes dossiers.
Je te remercie, et te prie de croire, en l'expression de mes sentiments distingu�s.
Bon pour accord".
Est litigieux entre les parties le point de savoir si Y.________ connaissait, avant que X.________ ne lui en parle, l'existence de la parcelle n� 7 ainsi que le souhait des propri�taires de la vendre.
X.________ a all�gu� que Y.________ ne connaissait pas cette affaire. Y.________ a pour sa part affirm� qu'il �tait au courant de " l'affaire ... " au moment de la signature du contrat du 4 f�vrier 2004, qu'il l'avait d'ailleurs pr�cis� � X.________ et qu'il �tait de notori�t� publique que les propri�taires �taient d�sireux de c�der ce bien-fonds, convoit� par les promoteurs de la r�gion.
Il a toutefois �t� retenu que, d�s le d�p�t du plan de quartier " ... " en 2002 et compte tenu des qualit�s pris�es de la parcelle, situ�e au bord du lac, cette derni�re avait attir� l'int�r�t des investisseurs.
A.b Le 8 mars 2004, X.________ a adress� un courrier � B.Z.________, avec copie � son fr�re A.Z.________, pour lui faire part de " (ses) d�marches pour la vente de la parcelle (n� 7) " et l'informer qu'il avait pr�sent� le dossier � Y.________, personne dont il louait les comp�tences et le talent architectural; X.________ proposait � B.Z.________ d'organiser une rencontre avec Y.________ � la fin mars 2004.
Selon A.Z.________, la copie de ce pli ne lui est pas parvenue; il a encore d�clar� ne pas conna�tre X.________, ne l'avoir jamais vu et n'avoir pas entendu parl� de celui-ci par son fr�re B.Z.________, d�c�d� depuis lors.
Au re�u d'un courriel de X.________, du 25 mars 2004, lui d�clarant que l'affaire pouvait " tra�ner " en raison d'un litige entre les propri�taires de la parcelle n� 7 et leurs locataires, Y.________ a demand� le 26 mars 2004 � X.________ de le mettre en contact avec B.Z.________ ou d'organiser une s�ance de pr�sentation.
Par courrier du 29 mars 2004, X.________ a �crit � B.Z.________, avec copie � son fr�re, que son client souhaitait pouvoir le rencontrer. Il n'a pas �t� retenu que ce pli ait suscit� une quelconque r�ponse de son destinataire.
Le 30 mars 2004, � l'occasion d'une s�ance tenue dans les locaux de la commune de ... portant sur la pr�sentation du plan de quartier " ... ", Y.________ a appris de M.________, municipal en charge de l'urbanisme dans ladite commune, que B.Z.________ avait le grade de colonel. Y.________, qui se trouvait � cette �poque en relations d'affaire avec le colonel EMG W.________, lequel connaissait B.Z.________, a demand� � cet officier sup�rieur de l'introduire aupr�s des propri�taires de la parcelle n� 7. Inform� le m�me jour par Y.________ de la demande d'intercession form�e aupr�s de W.________, X.________ a r�pondu au premier, par courriel, qu'il pouvait " garde(r) la carte (du) colonel pour plus tard ", lui a assur� qu'il avait une bonne relation avec B.Z.________, que l'affaire " (�tait) bien sur les rails ", qu'il n'y avait pas � s'en faire, tout en lui d�livrant copie de la lettre qu'il avait envoy�e � ce dernier le 29 mars 2004.
Le 24 ao�t 2004, X.________ s'est adress� par courrier en ces termes � Y.________:
" Apr�s une conversation t�l�phonique avec Monsieur W.________ ce matin, je me permets de t'�crire afin que tu me tiennes au courant de la situation concernant l'objet cit� en marge (parcelle n� 7).
En effet, vu que je t'ai pr�sent� l'affaire et que je juge le dossier comme assez d�licat, je souhaiterais que l'on reste unis et respectivement inform�s de la situation (...).
Je reste � ta disposition, ceci � ta meilleure convenance (...) ".
Il a �t� retenu que X.________ a t�l�phon� � W.________ le 24 ao�t 2004, qu'il ne s'�tait jamais entretenu auparavant avec ce dernier, qu'� la suite de ce t�l�phone X.________ a envoy� ses coordonn�es audit colonel par lettre du m�me jour et que la conversation t�l�phonique en question n'a exerc� aucune influence sur la volont� de cet officier d'intervenir aupr�s de B.Z.________ pour faciliter les n�gociations entre les propri�taires et Y.________.
A.c Le 27 septembre 2004, Y.________ a mis fin au contrat pass� avec X.________ par un pli ayant la teneur suivante:
" J'ai pris connaissance de ta lettre du 24 ao�t 2004, ainsi que celle que tu as adress�e � M. W.________. Je ne te r�ponds qu'aujourd'hui, puisque j'ai voulu d'abord rencontrer M. W.________.
La parcelle de ... est en vente depuis des lustres. Je le savais avant de t'en parler. Le contact que tu as essay� d'�tablir avec son propri�taire a �chou� de mani�re radicale.
Quelques semaines apr�s, j'ai rencontr� M. W.________, qui est un ami personnel de M. B.Z.________ et qui, par amiti�, m'a introduit aupr�s de cette personne.
Cette affaire est d�s lors close et je t'adresse entre-temps, Mon Cher, mes salutations distingu�es ".
A la suite de l'introduction de Y.________ aupr�s des propri�taires, le premier a rencontr� plusieurs fois les seconds en pr�sence de W.________. X.________ n'�tait pas pr�sent lors de ces discussions et n'a pas pris part aux n�gociations de vente. Ces entrevues ont abouti � la conclusion le 11 avril 2005 d'un contrat de vente � terme conditionnelle avec droit d'emption entre les fr�res Z.________ et Y.________ ayant pour objet la parcelle n� 7, le prix de vente �tant arr�t� � 8'300'000 fr.
Le 29 septembre 2006, les propri�taires ont d�finitivement vendu et transf�r� la propri�t� de la parcelle en cause � Y.________ et � V.________ SA, en copropri�t� chacun pour une demie, pour le prix susindiqu�. L'op�ration a �t� inscrite au registre foncier le 3 octobre 2006.
Le 25 octobre 2006, X.________ a fait parvenir � Y.________ une note d'honoraires relative � une commission de courtage pour l'acquisition de la parcelle n� 7, laquelle se montait � 232'416 fr. Y.________ s'est refus� � payer cette facture.
Par demande du 6 f�vrier 2007, X.________ a ouvert action contre Y.________ devant les autorit�s valaisannes, concluant au versement de 232'416 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 24 novembre 2006.
Par jugement du 2 novembre 2010, la Cour civile II du Tribunal cantonal valaisan a enti�rement rejet� la demande. Les motifs de cette d�cision seront expos�s ci-dessous dans la mesure utile.
X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre ce jugement dont il requiert, principalement, la r�forme en ce sens que le d�fendeur doit lui verser la somme de 232'416 fr. plus int�r�ts � 5% l'an d�s le 24 novembre 2006. A titre subsidiaire, le recourant demande l'annulation du jugement entrepris et le renvoi de la cause aux premiers juges pour nouvelle instruction et nouveau jugement au sens des consid�rants.
L'intim� propose le rejet du recours en tant qu'il est recevable.
1.1 Interjet� par la partie demanderesse qui a enti�rement succomb� dans ses conclusions en paiement et qui a ainsi la qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. de l'art. 74 al. 1 let. b LTF, le recours est par principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
Le jugement attaqu� �tant ant�rieur au 1er janvier 2011, les modifications de la LTF entr�es en vigueur � cette date ne sont pas applicables � la pr�sente proc�dure de recours (cf. art. 132 al. 1 LTF). Partant, il n'importe que la cour cantonale, comme instance cantonale unique, n'ait pas statu� sur recours, contrairement aux exigences de l'art. 75 al. 2 LTF.
1.2 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), il n'examine en principe que les griefs invoqu�s et n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4).
Par exception � la r�gle selon laquelle le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office, il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les constatations factuelles de l'autorit� cantonale ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 136 II 304 consid. 2.4; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
Dans le jugement d�f�r�, la cour cantonale a relev� liminairement que les parties ont qualifi� � juste titre les relations juridiques qu'elles ont nou�es le 4 f�vrier 2004 de contrat de courtage au sens de l'art. 412 CO. Elle a ensuite recherch�, en interpr�tant l'accord pr�cit�, si, comme le pr�tendait le demandeur, les plaideurs ont conclu un contrat de courtage d'indication, ce qui justifierait le paiement de la commission d�s l'instant o� celui-ci affirme avoir trouv� le partenaire contractuel du d�fendeur, ou s'il fallait plut�t admettre la passation d'un contrat de courtage de n�gociation, ainsi que le soutenait le d�fendeur, en sorte qu'aucune commission ne serait due au courtier puisque son intervention n'aurait pas influ� sur la conclusion du contrat principal de vente immobili�re.
Se fondant sur des �l�ments qualifi�s d'extrins�ques, d�crits comme les circonstances ayant entour� la passation de l'accord, les pourparlers entre les parties et le comportement adopt� par celles-ci lors de la conclusion de la convention et ult�rieurement, les magistrats valaisans ont jug� que les plaideurs avaient eu la commune et r�elle intention de convenir d'un contrat de courtage de n�gociation. Ils en ont inf�r� que le droit du demandeur � sa commission �tait notamment conditionn� � ce que ce dernier parvienne � mettre son mandant (i.e. le d�fendeur) en relation avec les propri�taires de la parcelle n� 7 et � ce que cette rencontre ait d�termin� les propri�taires � vendre leur bien-fonds.
Compte tenu que le demandeur n'est jamais parvenu � introduire le d�fendeur aupr�s des propri�taires, que son intervention aupr�s du colonel W.________ n'a pas eu d'influence sur la passation de la vente et que le courtier n'a pas prouv� que la commission �tait due ind�pendamment du r�sultat de son activit�, l'autorit� cantonale a admis que les pr�tentions du demandeur devaient �tre rejet�es dans leur int�gralit�.
Dans une argumentation quelque peu confuse, le recourant part tout d'abord de l'hypoth�se consacr�e par les juges cantonaux, � savoir la conclusion par les parties d'un contrat de courtage de n�gociation. Il fait valoir que la cour cantonale a viol� l'art. 413 al. 1 CO pour avoir admis que le droit � la commission d�pendait n�cessairement de la mise en contact du d�fendeur avec les propri�taires d'alors de la parcelle. Il pr�tend que le courtier peut parfaitement exercer une activit� de n�gociateur sans que le mandant et le tiers amateur ne soient en relation directe. Le demandeur affirme ainsi avoir accompli entre la conclusion du contrat le 4 f�vrier 2004 et la fin du mois de mars 2004, �poque o� l'intim� a mis en oeuvre le colonel W.________, une part importante de l'activit� qui �tait attendue de lui. Selon le recourant, il serait arbitraire de retenir qu'il n'a pas jou� de r�le dans la d�cision des propri�taires de conclure avec l'intim�, alors qu'il a d�velopp� une activit� de n�gociation pendant la dur�e de son mandat et que cette activit� a incit� l'amateur � conclure ult�rieurement. A son sens, l'intim� l'a en r�alit� emp�ch� de poursuivre sa mission en faisant intervenir le colonel susnomm�.
Puis le recourant d�clare que la cour cantonale a constat� de mani�re arbitraire qu'au moment de la signature du contrat du 4 f�vrier 2004 l'intim� connaissait l'affaire de .... Il invoque le t�moignage de A.Z.________, �cart� de fa�on pr�tendument inexcusable, qui a certifi� qu'en 2003 la parcelle n� 7 n'�tait pas � vendre car les propri�taires avaient alors leur propre projet. Il en d�duit que l'intim� ne pouvait pas conna�tre l'existence de cette affaire. Le recourant critique dans la foul�e l'analyse qui a permis � la cour cantonale de qualifier le contrat litigieux de courtage de n�gociation, en non de courtage d'indication. Il rel�ve qu'il est fr�quent qu'un courtier indicateur poursuive son activit� apr�s avoir fourni l'indication en d�ployant encore des efforts de n�gociation. A l'en croire, le courtier indicateur a tout int�r�t � continuer sa mission pour que le contrat principal soit conclu. D'apr�s le recourant, l'autorit� cantonale aurait raisonn� contrairement au droit en inf�rant l'existence d'un courtage de n�gociation du fait que le courtier n'a pas r�agi lorsque son mandant lui a demand� par la suite un acte de n�gociation.
3.1 Il n'est pas contest�, � bon droit, que les parties ont conclu le 4 f�vrier 2004 un contrat de courtage tel que l'entend l'art. 412 al. 1 CO. A teneur de cette norme, le courtage est un contrat par lequel le courtier est charg�, moyennant un salaire, soit d'indiquer � l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'interm�diaire pour la n�gociation d'un contrat (courtage de n�gociation).
Il sied donc de d�terminer, par la voie de l'interpr�tation, quel type de contrat de courtage (courtage d'indication et/ou de n�gociation) a �t� convenu par les plaideurs.
3.2.1 Lorsqu'il est amen� � qualifier ou interpr�ter un contrat, le juge doit tout d'abord s'efforcer de d�terminer la commune et r�elle intention des parties, sans s'arr�ter aux expressions ou d�nominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour d�guiser la nature v�ritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). S'il y parvient, il pose une constatation de fait qui lie en principe le Tribunal f�d�ral conform�ment � l'art. 105 LTF. Si la volont� r�elle des parties ne peut pas �tre �tablie ou si leurs volont�s intimes divergent, le juge doit interpr�ter les d�clarations et les comportements selon la th�orie de la confiance; il doit donc rechercher comment une d�claration ou une attitude pouvait �tre comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 135 III 295 consid. 5.2). Le principe de la confiance permet d'imputer � une partie le sens objectif de sa d�claration ou de son comportement, m�me s'il ne correspond pas � sa volont� intime. L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal f�d�ral peut examiner librement (art. 106 al. 1 LTF). Mais pour trancher cette question, il faut se fonder sur le contenu de la manifestation de volont� et sur les circonstances, dont la constatation ressortit au fait. Les circonstances d�terminantes � cet �gard sont celles qui ont pr�c�d� ou accompagn� la manifestation de volont�. En revanche, les �v�nements post�rieurs, � l'exemple du comportement adopt� par les parties contractantes apr�s qu'elles ont conclu l'accord, sont un indice de leur volont� r�elle (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1 p. 188; 135 III 295 consid. 5.2 p. 302; 133 III 61 consid. 2.2.1, 675 consid. 3.3 p. 681 s).
3.2.2 Au consid�rant 7a/dd du jugement d�f�r�, p. 16, la cour cantonale a �crit qu'il �tait possible d'�tablir empiriquement quelle a �t� la commune et r�elle volont� des cocontractants, ce qui lui a permis d'admettre que " les parties au contrat du 4 f�vrier 2004 sont tomb�es d'accord sur un contrat de courtage de n�gociation ". Sur la base en particulier du comportement des parties post�rieurement � la conclusion de la convention, la Cour civile s'est convaincue qu'elles se sont mises d'accord dans un sens d�termin�. Le Tribunal f�d�ral est li� par cette constatation de fait (art. 105 al. 1 LTF).
De toute mani�re, d'apr�s la jurisprudence, si le courtier n'a contribu� � la conclusion du contrat avec le tiers qu'en indiquant l'occasion de conclure, il n'a droit � sa commission que s'il prouve que son mandat se limitait � cette indication (ATF 90 II 92 consid. 2 et 3). On peut en effet exiger du courtier, qui est en r�gle g�n�rale un professionnel, qu'il aborde la question de la nature de sa t�che et s'assure la preuve de l'accord intervenu � cet �gard, par exemple au moyen d'une lettre de confirmation (ATF 90 II 92 consid. 2 in fine).
Or, dans le cas pr�sent, le recourant n'a pas pu �tablir que son activit� de courtier se r�sumait � indiquer � l'intim� l'occasion de conclure une vente immobili�re portant sur la parcelle n� 7 sise � ....
Il ressort de l'�tat de fait, qui lie le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF), qu'entre septembre 2002 et f�vrier 2004, le demandeur s'est vu confier un certain nombre de mandats de courtage par le bureau d'architectes dans lequel l'intim� est associ�. Le recourant n'a toutefois pas pr�tendu, et encore moins prouv�, que ces pr�c�dents contrats devaient �tre qualifi�s de courtage d'indication, � telle enseigne que l'intim� devait raisonnablement admettre qu'il en allait de m�me de la convention litigieuse conclue par les parties le 4 f�vrier 2004.
Il n'�tait pas arbitraire de retenir, � l'instar de la cour cantonale, que lorsqu'il a sign� l'accord du 4 f�vrier 2004 l'intim� connaissait l'affaire de .... Le recourant fait grand cas de la d�position de A.Z.________, qui, entendu le 11 novembre 2008, a affirm� que la parcelle n� 7 n'�tait pas en vente en 2003, car le t�moin et son fr�re avaient alors leur propre projet. Toutefois, cette d�claration ne signifie pas que le bien-fonds n'�tait pas � vendre avant 2003 ou d�s le d�but 2004. Ainsi, tant l'architecte C.________ et le conseiller en immobilier D.________ que les promoteurs immobiliers E.________ et F.________ ont d�clar� que l'opportunit� d'acheter cette parcelle �tait connue dans le domaine immobilier bien avant 2003. D�s l'instant o� il ne peut �tre contest� que l'intim�, qui exerce lui-m�me la profession d'architecte et de promoteur immobilier et qui est associ� d'un bureau d'architectes depuis le 1er juillet 1997, fait partie int�grante des professionnels de l'immobilier en Suisse romande, admettre qu'il �tait lui aussi au courant d�s avant 2003 que les fr�res Z.________ cherchaient � vendre leur bien-fonds n'est en tout cas pas ind�fendable.
3.3.1 Lorsqu'il est question d'un courtage de n�gociation, l'art. 413 al. 1 CO pr�voit que le courtier a droit � son salaire d�s que la n�gociation qu'il a conduite aboutit � la conclusion du contrat.
La r�mun�ration du courtier est donc al�atoire, car elle d�pend essentiellement du r�sultat de son activit� (arr�t 4C.259/2005 du 14 d�cembre 2005 consid. 2, in: SJ 2006 I p. 216). Il n'est pas n�cessaire que la conclusion du contrat principal soit la cons�quence imm�diate de l'activit� fournie. Il suffit que celle-ci ait �t� une cause m�me �loign�e de la d�cision du tiers satisfaisant � l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la d�cision du tiers, lien qui peut subsister en d�pit d'une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5 p. 548/549; 76 II 378 consid. 2 p. 381; 72 II 84 consid. 2 p. 89). Il importe peu que le courtier n'ait pas particip� jusqu'au bout aux n�gociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait aussi �t� mis en oeuvre. Mais le courtier perd le droit � son salaire si son activit� n'a abouti � aucun r�sultat (ATF 72 II 84 consid. 2 p. 89; 62 II 342 consid. 2 p. 344).
Il incombe au courtier de prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a �t� couronn�e de succ�s (art. 413 al. 1 CO; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275).
3.3.2 En l'esp�ce, selon les faits retenus par la cour cantonale (art. 105 al. 1 LTF), la premi�re d�marche entreprise par le recourant apr�s la passation du contrat de courtage a �t� d'adresser le 8 mars 2004 un courrier � B.Z.________ pour notamment solliciter une rencontre avec l'intim� � la fin mars 2004. Ce pli est rest� sans r�ponse et il n'a pas �t� constat� que le recourant ait spontan�ment relanc� le pr�cit�.
Le 26 mars 2004, l'intim�, alors que le courtier lui avait indiqu� que l'affaire pouvait " tra�ner ", a explicitement requis du recourant de le mettre en relation avec les propri�taires de la parcelle. Le 29 mars 2004, le recourant a alors derechef �crit � B.Z.________ que son mandant souhaitait une discussion � propos du bien-fonds sis � .... Comme le pr�c�dent, ce pli du recourant n'a suscit� aucune r�ponse. Il n'a pas davantage �t� prouv� que le courtier ait insist� aupr�s des propri�taires pour obtenir un rendez-vous avec son mandant.
Le 30 mars 2004, l'intim� a appris fortuitement que B.Z.________ avait le grade de colonel et a ainsi demand� au colonel W.________, une de ses relations d'affaires, d'interc�der en sa faveur aupr�s dudit propri�taire. Inform� le m�me jour par l'intim� de cette tactique, le recourant a r�pondu que l'intervention de W.________ �tait inutile, car il avait de bonnes relations avec B.Z.________ et que l'affaire �tait " bien sur les rails ".
Pr�s de cinq mois plus tard, soit le 24 ao�t 2004, le recourant a pour la premi�re fois t�l�phon� � W.________, auquel il a d�cid� d'envoyer ses coordonn�es. Toujours le 24 ao�t 2004, le recourant a demand� � l'intim� de le tenir au courant de la situation concernant la parcelle n� 7.
Il a encore �t� constat� que le recourant n'a jamais assist� aux n�gociations de vente qui ont d�but� entre les propri�taires et l'intim�, que le colonel W.________ avait pr�sent� � ces derniers. Ces discussions ont abouti � la conclusion le 11 avril 2005 d'une vente � terme conditionnelle avec droit d'emption, puis � la vente d�finitive, le 29 septembre 2006, de la parcelle au d�fendeur et � la soci�t� anonyme dont il est directeur.
3.3.3 Il r�sulte des circonstances relat�es ci-dessus que le recourant n'a pas �t� � m�me de mettre sur pied une quelconque rencontre entre l'intim� et les propri�taires. Les lettres que le courtier a adress�es aux fr�res Z.________ n'ont pas provoqu� la moindre r�action de ceux-ci. Il appara�t d'ailleurs que les tentatives de prise de contact du recourant ont irrit� en particulier B.Z.________, qui a d�clar� au colonel W.________ " qu'il n'avait rien � faire " du demandeur (cf consid. 4a du jugement attaqu�, p. 9).
Et lorsque les n�gociations de vente de la parcelle ont d�but� entre l'intim� et les propri�taires, du fait de l'intercession de W.________, le recourant n'y a pris aucune part.
Quoi qu'en dise le recourant, l'intim� n'a pas emp�ch� le courtier d'exercer son activit� en requ�rant l'intercession b�n�vole du colonel W.________. Le mandant n'a fait que suppl�er � la carence du recourant, qui s'�tait r�v�l� incapable d'organiser, entre le 4 f�vrier 2004 et la fin mars 2004, une simple prise de contact entre l'intim� et les propri�taires.
Il suit de l� qu'il faut admettre que les quelques d�marches entreprises par le recourant envers les propri�taires n'ont pas permis l'amorce d'une discussion entre ceux-ci et l'intim�, en sorte que leur d�cision de vendre la parcelle n� 7 au d�fendeur n'a aucun lien, si t�nu soit-il, avec les efforts d�ploy�s par le courtier, mais repose � l'�vidence sur l'acte de complaisance du colonel W.________.
L'intim� n'a pas �tabli que les parties sont convenues d'une garantie de provision assurant au courtier le paiement de sa commission ind�pendamment du succ�s de sa mission (cf. ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275).
C'est en cons�quence sans violer le droit f�d�ral que l'autorit� cantonale a jug� que le recourant n'avait pas droit au paiement de la commission pr�vue dans le contrat du 4 f�vrier 2004 et que ses pr�tentions devaient �tre enti�rement rejet�es.
Au vu de l'issue du litige, les frais judiciaires et les d�pens sont mis � la charge du recourant (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties et au Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour civile II.

References: art. 132
 ATF 
in fine
in fine
 ATF 
 ATF