Source: https://elderecho.com/se-reconoce-ahora-a-las-comunidades-de-propietarios-personalidad-juridica-a-raiz-del-real-decreto-82011-de-1-de-julio
Timestamp: 2020-01-29 09:37:15+00:00

Document:
¿Se reconoce ahora a las comunidades de propietarios personalidad jurídica a raíz del Real Decreto 8/2011, de 1 de julio? - El Derecho
Foro 01-12-2011 Coordinador: Vicente Magro Servet
Atendiendo a los términos de la cuestión planteada entiendo que la resp...
Atendiendo a los términos de la cuestión planteada entiendo que la respuesta debe ser negativa. El artículo 20.1 letra a) del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, establece que u0022Las comunidades y las agrupaciones de comunidades de propietarios podrán, previo acuerdo válidamente adoptado conforme a la legislación de propiedad horizontal: a) Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración, así como con la participación en la ejecución de actuaciones aisladas o conjuntas, continuas o discontinuas, que correspondan.u0022, en tanto que en la Exposición de Motivos (EM V) de la norma, con ocasión de explicar la voluntad de profundización en las medidas favorecedoras de actuaciones de rehabilitación se enuncia que u0022Se aclaran asimismo qué sujetos están obligados a su realización y cuáles legitimados para participar en las actuaciones de rehabilitación, y se explicitan las facultades reconocidas a las comunidades de propietarios, agrupaciones de éstas y cooperativas que pudieran constituirse al respecto, terminando así con las dudas que la actuación de estos sujetos en actuaciones rehabilitadoras generaba en la práctica.u0022
Una primera cuestión parece oportuno puntualizar en este momento, a saber: la letra a) del articulo 20.1 contiene una enumeración no exhaustiva de supuestos de actuación de las comunidades de propietarios o de las agrupaciones de éstas, siendo revelador de tal precisamente la mención a u0022todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con ..., así como ...u0022. En este sentido los diversos apartados del articulo 20.1 son precisamente reveladores de que no nos encontramos ante una lista delimitada como numerus clausus. De otra parte, el tenor del precepto nos enfrenta a una serie de cuestiones complejas que se hace necesario desbrozar, a saber:
1. Es incuestionable y no podía ser de otro modo que la norma que se analiza remite a la legislación de propiedad horizontal, particularmente en lo relativo a la adopción de acuerdos en el seno de las Juntas, pero también debe entenderse en cuanto a su conformación orgánica y representación ante terceros (en juicio y fuera de él).
2. En segundo término, la norma alude a una suerte de actuación con plena capacidad jurídica. Tal mención puede entenderse como no afortunada y ciertamente la norma así resultante no es sino defectuosa, en cuanto que capacidad jurídica es sinónimo de personalidad (que se tiene o no se tiene), en todo caso plena, a diferencia del supuesto de la capacidad de obrar, que puede ser limitada o no plena. Y así, si se trata de referirse a la capacidad jurídica, cabría preguntarse qué sentido tiene la dicción legal posterior, y ello por cuanto un sujeto de derecho que titula por ende plena capacidad jurídica puede realizar válidamente todos los actos jurídicos regularmente admitidos, esto es, sin necesidad de ulterior norma autorizadora particular.
3. Así las cosas, no resultaría descabellado pensar, sino todo lo contrario, que la norma está queriendo referirse a una suerte de reconocimiento especifico de capacidad de acción, jurídicamente legitimada, pero sin que de ello se derive que al ente que supone la comunidad de propietarios o la agrupación de comunidades de propietarios, según el caso, se le venga a atribuir capacidad jurídica, esto es, personalidad jurídica propia. Es relevante en este sentido el tenor de la letra d) del citado artículo 20.1. Se trataría con todo ello de dotar de mayor agilidad, en cuanto que se tornaría mucho más dinámico en muchos aspectos, el trafico jurídico en ese sector de actividad, pero, se insiste, sin que de ello se derive el reconocimiento normativo de un supuesto de personalidad jurídica propia.
Y para respaldar la bondad de la tesis que se desarrolla puede pensarse en el caso –que se incorpora en la cuestión planteada de la contratación de obligaciones financieras por la comunidad de propietarios. Como ya se ha dicho más arriba, evidentemente la adopción de acuerdos en el seno de la comunidad debe ajustarse a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal. Pues bien, en inteligencia diversa de la que se sostiene, cabría preguntarse en qué situación en el marco del negocio oneroso crediticio quedaría el comunero o comuneros disidentes.
Como se deduce de la Exposición de Motivos del Real Decreto 8/2011 (En s...
Suscitada la cuestión planteada respecto a si el Real decreto 8/20011 de...
Suscitada la cuestión planteada respecto a si el Real decreto 8/20011 de 1º de julio ,en su artículo 20.1.a), al establecer que u0022las comunidades ....de propietarios podrán, previo acuerdo válidamente adoptado conforme a la legislación de propiedad horizontal: a) actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias....u0022, está reconociendo a las comunidades de propietarios plena personalidad jurídica, como punto de partida es de recordar que, en orden a la naturaleza jurídica de las comunidades de propietarios, el Tribunal Supremo viene sosteniendo de forma reiterada que aquellas carecen de personalidad jurídica, si bien reconociéndolas una actuación por medio de su representación (Presidente de la comunidad de propietarios): u0022lo cierto es que no es un ente que pueda actuar por sí como lo haría una sociedad o una asociación....y por ello actúa siempre la cabeza visible que legalmente la representa, el presidente, pero lo que no puede pretenderse de ese singular régimen de propiedad es que sea una pura entelequia.......es lo cierto que dada su extensión, la complejísima trama de derechos y obligaciones que comporta y la imposibilidad de que pudiera operar como una comunidad de bienes ordinaria.....hace imprescindible que, aunque sin personalidad jurídica, sea considerada como un ente de proyección jurídica propia que si bien actualmente no puede operar sino a través de su representante.....tenga una estructura y función propia y relevante en el futuro que se asemeje a las personas jurídicas....u0022(sentencia del tribunal supremo de 14 de mayo de 1992).
Es decir, la jurisprudencia viene reconociendo que las comunidades de propietarios pueden actuar – a pesar de carecer de personalidad jurídica propia y lo hacen a través de su Presidente, asumiendo de esta forma –aquella derechos y obligaciones.
Por ello, el artículo del Real Decreto citado no otorga personalidad jurídica propia a las comunidades de propietarios, viniendo a reproducir que pueden actuar en el mercado u0022con plena capacidad jurídicau0022, lo que han de efectuar a través de su representante legal, esto es, el Presidente de la misma, aunque ello no se exprese en la norma.
El Tribunal Supremo, en sentencia de 21 de abril de 2004 ha declarado que...
Por su parte, la STS de 14 de mayo de 1992 viene a manifestar, que si bien es cierto que la Comunidad de Propietarios no es un ente que pueda por sí actuar como lo haría una Sociedad o una Asociación (art. 35 CC) y por ello actúa siempre la cabeza visible que legalmente la representa el Presidente lo que no puede pretenderse de este singular régimen de propiedad es que sea una pura entelequia y aunque doctrinalmente el propio Tribunal Supremo ha venido señalando que su naturaleza jurídica se asemeja a los u0022actos de conjuntou0022 (SSTS 3 de marzo de 1986 y 24 de diciembre de 1986), en lo referente a la manifestación de su voluntad, dada su extensión, la complejísima trama de derechos y obligaciones que comporta y la imposibilidad de que pudiera operar como una comunidad de bienes ordinaria, habida cuenta de la propiedad u0022separadau0022 que caracteriza a la propiedad horizontal según el art. 396 CC, hace imprescindible que, aunque sin personalidad jurídica, sea considerada como un ente de proyección jurídica propia, que si bien actualmente no puede operar sino a través de su representante en juicio o fuera de él, como es el Presidente, tenga una estructura y función propia y relevante en el futuro que se asemeje a las personas jurídicas del ya citado art. 35 del Código Civil.
Dejando sentado lo anterior, entiendo que del contenido del art. 20.1.a) del Real Decreto Ley 8/2011, al que se hace referencia en la pregunta, no puede deducirse que se otorgue a las Comunidades de Propietarios personalidad jurídica; como se dice en la Exposición de Motivos, tan sólo se faculta a las comunidades de propietarios para, a través de sus órganos representativos, llevar a efecto cuantas actuaciones jurídicas estén relacionadas con la tarea rehabilitadora que, según dicha norma, le pudieran corresponder, aclarando con ello que basta el consentimiento del Presidente representante orgánico de la comunidad (art. 13 LPH) – para que ésta quede comprometida por determinados actos jurídicos como por ejemplo un crédito con el que financiar la conservación, mejora y regeneración que les pudiera corresponder.
La regla del art. 20. a del Real Decreto-ley de 1 de julio pasado, no ha ...
El Real Decreto-ley, como se dice en su exposición de motivos, aprueba u0022medidas que impulsan el desarrollo de la rehabilitación como nuevo ámbito de crecimiento sólido y sostenibleu0022 y para ello, además de delimitar el concepto de rehabilitación y su exigibilidad, u0022se explicitan las facultades reconocidas a las comunidades de propietarios, agrupaciones de éstas y cooperativas que pudieran constituirse al respecto, terminando así con las dudas que la actuación de estos sujetos en actuaciones rehabilitadoras generaba en la prácticau0022.
En el texto de la ley se delimitan, en el art 17, las actuaciones de rehabilitación reguladas por ella, estas van más allá de lo que presagia su nombre (recogidas en el nº. 1. a, que son las de conservación, que se definen como u0022las reparaciones y obras precisas para mantener un inmueble en las condiciones de habitabilidad, seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato...u0022). Además como rehabilitación se Incluyen obras de mejora (citando entre otras u0022las que se realicen por motivos turísticos o culturales o, en general, por motivos de calidad y sostenibilidad del medio urbanou0022) y también las de regeneración urbana (que son u0022las que se desarrollen en ámbitos urbanos vulnerables, obsoletos o degradados...u0022).
Seguidamente en el art 20 se permite a las comunidades y las agrupaciones de comunidades de propietarios u0022actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración...u0022.
Desde mi punto de vista, la regulación contenida en el artículo 20.1.a)...
Desde mi punto de vista, la regulación contenida en el artículo 20.1.a) del RD 8/2001, no supone el reconocimiento de personalidad jurídica a la comunidad de propietarios ya que el régimen jurídico que el citado precepto establece, no altera sustancialmente el régimen de representatividad que el presidente –art 13 LPH tiene respecto de los actos de la comunidad, a la que representa en juicio y fuera de él, y como órgano ejecutante en tal carácter, junto al administrador, de los acuerdos del órgano de conformación de la voluntad de la comunidad que es la Junta de Propietarios, a la que además, en el precepto citado, se hace explícita referencia al remitirse como presupuesto para la actuación correspondiente, al previo acuerdo válidamente adoptado conforme a la legislación de propiedad horizontal.
En conclusión, en absoluto es dable entender que la norma altera el estado o naturaleza de la comunidad de propietarios que, hoy por hoy, como deriva de la doctrina del Tribunal Supremo (STS 25 de mayo de 1987, la STS 15 de julio de 1988, la STS 4 de noviembre de 1988, la STS 8 de marzo de 1991, la STS 14 de mayo de 1992, la STS 28 de julio de 1992 y la STS 30 de mayo de 1997) y de la DGRN (Resoluciones de 27 y 30 de junio de 1986, que se basaban precisamente en la ausencia de personalidad jurídica por parte de las comunidades de propietarios), carece de personalidad jurídica pues no es equiparable –art 35 CC a una asociaciones o sociedad sino que en realidad artículo 396 CC se trata de una comunidad de bienes con una especial regulación que le hace aparecer en ocasiones, en el comercio jurídico, con capacidades próximas en algunos extremos al contenido material de una persona jurídica pero que, en absoluto, mutan la naturaleza jurídica de la comunidad.
El art 10 de la LPH establece como obligación de la comunidad en general...

References: Real Decreto 
 artículo 20
 artículo 20
 Real Decreto 
 Real decreto 
 Real decreto 
 artículo 20
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 20
 artículo 20
 artículo 396