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Timestamp: 2018-04-22 12:09:07+00:00

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Büro statt Wohnung: Ist das ein Kündigungsgrund? » Gröber Hausverwaltung München
Ein Mieter sollte aus seiner 27 m² großen 2-Zimmer-Wohnung raus. In der wohnte er schon seit 1.7.1977, also fast 40 Jahre. Doch damit sollte jetzt Schluss sein, weil die Vermieterin die Wohnung kündigte, weil ihr Ehemann sie als Büro und Archiv nutzen wollte.
Arbeiten statt wohnen rechtfertigt nicht immer eine Kündigung
Die Wohnung hatte die Vermieterin 2008 per Zwangsversteigerung gekauft. Im 1.OG des Hauses betrieb ihr Ehemann schon seit 14 Jahren ein Beratungsunternehmen. Doch das wurde ihm allmählich zu eng, weswegen er die 2-Zimmer-Wohnung mit dazu nehmen wollte.
Die räumliche Kapazität seines Büros sei ausgereizt: In den Büroräumen stapelten sich die Aktenregale bis unter die Decke. Das sollte sich mit den zusätzlichen Räumen ändern.
Der Ehemann der Vermieterin wollte in der gekündigten Wohnung einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einrichten.
Berufs- und Geschäftsbedarf ist kein Kündigungsgrund
Nun hat der BGH schon einmal entschieden, dass der Vermieter einem Mieter kündigen darf, wenn er selbst oder ein Familienangehöriger die Räume nicht als Wohnung, sondern für Ihre berufliche Tätigkeit nutzen wollen (BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 330/11). Damals wollte die Ehefrau des Vermieters in den gekündigten Räumen eine Anwaltskanzlei betreiben.
Zwar lief das nicht unter „Eigenbedarf“, allerdings sei das berufliche Interesse des Vermieters, wieder an seine Wohnung zu kommen, um daraus ein Büro zu machen, genauso gewichtig wie eine klassische Eigenbedarfskündigung.
Der Bundesgerichtshof begründete sein Urteil damals so: Die Berufsfreiheit wiegt als Grundrecht ebenso schwer wie das Recht des Mieters an seiner Wohnung.
Mit dem heutigen Urteil stellte der BGH jedoch klar, dass ein Berufs- oder Geschäftsbedarf nicht generell ein Kündigungsgrund darstellt. Die Gerichte müssen vielmehr bei jedem Einzelfall prüfen, ob im konkreten Fall ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Berufliche Nutzung fällt nicht unter Eigenbedarfskündigung
In § 573 Abs. 2 BGB stehen die typischen Kündigungsfälle wie Eigenbedarf oder Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung. Will der Vermieter die Wohnung jedoch – wie vorliegend – nicht mehr zu Wohnzwecken, sondern nur noch gewerblich nutzen, ist der kein klassischer Eigenbedarfsfall gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Ebenso wenig erfüllt die Nutzung der vermieteten Wohnräume zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken den Kündigungstatbestand einer wirtschaftlichen Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Gericht muss Vermieter- und Mieterinteressen gegeneinander abwägen
Will sich der Vermieter bei seiner Kündigung auf die Kündigungs-Generalklausel von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, werden die beiderseitigen Mieter- und Vermieterinteressen gegeneinander abgewogen.
Dabei kann sich nicht nur der Vermieter auf sein verfassungsrechtlich geschütztes Eigentumsrecht berufen, sondern auch der Mieter ist durch ein solches, vom Vermieter abgeleitetes Besitzrecht geschützt.
Die klassischen Kündigungstatbestände des § 573 Abs. 2 BGB geben dabei lediglich einen ersten Anhaltspunkt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung.
Für teilweise gewerbliche Nutzung reicht ernsthafter Nutzungswille aus
Will der Vermieter künftig die gekündigte Wohnung selbst – ausschließlich oder überwiegend – zu Wohnzwecken nutzen oder sie den im Gesetz genannten Angehörigen zur Verfügung stellen, reicht dafür ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Kündigt der Vermieter dagegen wegen wirtschaftlicher Verwertung, weil er die Immobilie verkaufen oder abreißen und neu bauen will, hat sein Vermieterinteresse nur ausnahmsweise Vorrang vor dem Mieterinteresse: Dann muss der Vermieter beim Fortsetzen des Mietvertrags schon erhebliche Nachteile erleiden (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Kündigen wegen Büro: BGH unterscheidet 2 Fälle
Will der Vermieter die gekündigte Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst nutzen, liegt seine Interessenlage irgendwo zwischen einer Eigenbedarfs- und einer Verwertungskündigung.
Allgemein verbindliche Grundsätze, wie in einem solchen Fall zu entscheiden ist, gibt es nicht. Allerdings hat der BGH für bestimmte Fallgruppen grobe Leitlinien gebildet:
Fall 1: Vermieter will Wohnung nicht nur zum Wohnen nutzen
Will der Vermieter in der gekündigten Wohnung nicht nur wohnen, sondern dort zugleich auch seiner geschäftlichen Tätigkeit nachgehen (sog. Mischnutzung), liegt eine größere Nähe zur Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, weil er in einem solchen Fall in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt hat.
Dann reicht es, wenn dem Vermieter beim Abwägen der beiderseitigen Interessen nur beachtenswerter Nachteil entsteht, falls der Mieter weiter in der Wohnung bleibt. So ein Nachteil dürfte nach Ansicht des BGH bei einer nachvollziehbaren und vernünftigen Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig gegeben sein.
Gleiches gilt, wenn nicht der Vermieter selbst, sondern sein Ehegatte oder Lebenspartner die gekündigte Wohnung nicht nur zum Wohnen nutzen will: Auch dann reicht ein beachtenswerter Nachteil aus.
Fall 2: Vermieter will die Wohnung nur geschäftlich nutzen
Will der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung dagegen ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen, ist die Interessenlage ähnlich wie bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Soll der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden, muss auf der Vermieterseite dafür schon ein Nachteil von einigem Gewicht vorliegen, warum der Mieter dennoch raus soll.
Ein solcher Nachteil ist etwa dann anzunehmen, wenn er seine geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchführen kann oder er wegen seiner konkreten Lebensgestaltung auf die Nutzung der Mietwohnung angewiesen ist (z. B. wegen gesundheitlicher Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).
Weil beides nicht vorlag, lehnte der BGH die Räumungsklage der Vermieterin wegen eines fehlenden Kündigungsgrundes ab.
BGH: Büro und Archiv reichen nicht für Kündigungsgrund
Will der Vermieter die gekündigte Wohnung jedoch nur als Büro und Archiv nutzen, gilt das noch nicht als berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Mietvertragsbeendigung. Bei einer „nur“ gewerblichen Nutzung durch den Ehemann muss die Vermieterin schon gewichtige Nachteile anführen, welche ein Weiterwohnen des Mieters nicht zulassen.
Das wäre beispielsweise der Fall, wenn die Vermieterin oder ihr Ehemann durch eine Auslagerung eines größeren Teils des (teilweise 30 Jahre zurückreichenden) Aktenbestands in andere, etwas entfernter gelegene Räumlichkeiten gewichtige, wirtschaftliche Einbußen erleiden würden.
Oder aber, wenn die Organisation des Unternehmens erheblich beeinträchtigt würde und die Vermieterin deswegen die gekündigte Mietwohnung – bislang persönlicher Lebensmittelpunkt des Mieters – benötigen würde.
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References: BGH 
 BGH 
 § 573
 § 573
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