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Timestamp: 2019-07-20 01:41:47+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2019-8479
Documento BOE-A-2019-8479
«BOE» núm. 136, de 7 de junio de 2019, páginas 59568 a 59577 (10 págs.)
BOE-A-2019-8479
Mediante acta de expediente de dominio, autorizada el día 8 de enero de 2019 por el Notario de Buñol, don Fernando Vicente-Arche Feliú, con el número 6 de protocolo, se pretendía obtener la inmatriculación de la parcela 228 del polígono 12 de Montroy. En esta acta, tramitada de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 203 de la ley Hipotecaria, el Notario que la suscribía declaraba «acreditado que la finca reseñada pertenece a sus propietarios por cuotas como se ha expuesto». Previamente, se recogía en el acta que la finca pertenecía a los siguientes comuneros en propiedad como sigue: «Una cuota indivisa del diez por ciento (10%) a cada uno se los Sres. (…) y una cuota indivisa del veinte por ciento (20%) a la Sra. (…)». En dicha acta se exponía que en sentencia dictada con fecha 5 de febrero de 2018 por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Valencia, en el procedimiento abreviado número 56/2016, se reconocían como hechos probados los siguientes: que los requirentes adquirieron la finca en cuestión por compra en documento privado a determinada mercantil; «que el vendedor carecía de facultad de disposición sobre dicho terreno», y que «ha transcurrido el plazo y se cumplen los requisitos para entender que se ha perfeccionado la adquisición por prescripción (arts. 1.940 y ss. del Código Civil) (…). En la propia sentencia se detalla el procedimiento de adquisición de la propiedad y sus incidencias y en ella se les adjudica la propiedad de cinco chalets con su terreno respectivo», formando entre todos ellos la parcela catastral objeto del expediente de dominio. No obstante, se indicaba también que dicha parcelación carecía de licencia municipal.
Presentada el día 1 de febrero de 2019 dicha acta en el Registro de la Propiedad de Carlet número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001, de 27 de diciembre), y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
El título presentado para obtener la inmatriculación de la parcela 228 del polígono 12 de Montroy es un acta de expediente dominio, tramitada de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 203 de la ley Hipotecaria, en la cual, el Notario que la suscribe, declara "acreditado que la finca reseñada pertenece a sus propietarios por cuotas como se ha expuesto". Previamente, se recoge en el acta que la finca pertenece a los siguientes comuneros en propiedad como sigue: "Una cuota indivisa del diez por ciento (10%) a cada uno se los sres. J. L. A. con NIE (…), C. A. A. con NIE (…), T. D, H. con NIE (…), K. V. P. con NIE (…), P. W. N. con NIE (…), M. E. N. con NIE (…), B. W. C. con NIE (…) y W. L. C. con NIE (…) Y una cuota indivisa del veinte por ciento (20%) a la Sra. U. B. con NIE (…)".
El primer motivo por el que se deniega la inmatriculación solicitada es porque, como a continuación se explica, el derecho de propiedad que en su día fue adquirido por los promotores no fue un porcentaje en régimen ordinario de copropiedad sobre la total parcela catastral que se pretende inmatricular. Esto resulta de la sentencia 72/18, de fecha 5 de Febrero de 2018, de la Audiencia Provincial de Valencia, del Orden Penal, en cuyos hechos probados, resulta lo siguiente: "…Los propietarios son: J. L. A. con NIE (…) y C. A. A. con NIE (…) Se les adjudica la propiedad del Polígono 12, Parcela 228 Chalet n.º 1. Consta de terreno de 916 m² con construcción propia para habitar de chalet tipo villa de 110,37 m², tipo 'Paloma', de 4 habitaciones, 2 baños, cocina, salón comedor con chimenea instalada y piscina tipo 'Romana' de 4x8 m² y terraza de 21,80 m², … P. W. P. N. con (…) y M. E. N. con (…), se les adjudica la propiedad del Polígono 12, Parcela 228 Chalet n.º 2. Consta de terreno de 916 m² con construcción propia para habitar de chalet tipo villa de 110,37 m² tipo 'Paloma' de 4 habitaciones, 2 baños, cocina, salón comedor con chimenea instalada y piscina tipo ‘Romana’ de 4x8 m²… T. D. H. con NIE (…) y K. V. P. con NIE (…), se les adjudica la propiedad del Polígono 12, Parcela 228 Chalet n.º 3. Consta de terreno de 930 m² con construcción propia para habitar de chalet tipo villa de 115 m² tipo ‘Paloma’ de 4 habitaciones, 2 baños, cocina, salón comedor con chimenea instalada y piscina tipo 'Romana'… B. W. C. con NIE (…) y W. L. C. con NIE (…), se les adjudica la propiedad del Polígono 12, Parcela 228 Chalet n.º 4. Consta de terreno de 930 m² con construcción propia para habitar de chalet tipo villa de 115 m² tipo 'Paloma' de 4 habitaciones, 2 baños, cocina, salón comedor con chimenea instalada y piscina tipo 'Romana'… U. B. con NIE (…) y se le adjudica la propiedad del Polígono 12, Parcela 228 Chalet n.º 5. Consta de terreno de 930 m² con construcción propia para habitar de chalet tipo villa de 115 m² tipo 'Sanet' de 3 habitaciones, 2 baños, cocina, salón comedor con chimenea instalada y piscina tipo 'Romana'..."
Carlet, 19 de febrero de 2019.–El Registrador de la Propiedad, Nieves María Fabado Colomer.»
Contra la anterior nota de calificación, don Fernando Vicente-Arche Feliú, Notario de Buñol, interpuso recurso el día de 5 de marzo del año 2019 sobre la base de los siguientes argumentos:
1. Con fecha 13 de junio de 2018 y número 591 de protocolo autoricé un acta por la que inicié la tramitación del expediente de dominio previsto en el art. 203 de la Ley Hipotecaria a requerimiento de los propietarios de la finca que constituye su objeto.
– que los Sres. requirentes adquirieron la finca en cuestión por compra en documento privado a determinada mercantil.
– que el vendedor carecía de facultad de disposición sobre dicho terreno.
– que ha transcurrido el plazo y se cumplen los requisitos para entender que se ha perfeccionado la adquisición por prescripción (arts. 1.940 y ss. del Código Civil).
2. Cumplidos los trámites previstos en el art. 203 de la Ley Hipotecaria sin incidencias, mediante acta de fecha 8 de enero de 2019 y número 6 de protocolo, cerré el expediente de dominio declarando acreditado que la finca pertenece a sus propietarios como se expone en el acta inicial.
3. Dicha acta fue presentada en el Registro de la Propiedad de Carlet n.º 1 con fecha 1 de febrero de 2019 bajo el asiento n.º 1.099 del tomo 198 del Libro Diario.
1. Interesa destacar ante todo que la Registradora no discute la propiedad de los interesados sobre la finca objeto del expediente, ni tampoco alega dudas sobre la identidad de la misma.
2. Partiendo de estos hechos, hay que determinar el procedimiento adecuado para lograr la inmatriculación de esta finca a nombre de sus dueños.
3. Entiendo que procede defender la tesis de la admisión y rectificar en este sentido la doctrina establecida en la resolución de la DGRN citada, en base a los siguientes argumentos.
Interesa destacar a este respecto que la resolución de la DGRN citada, que es la única que recoge la doctrina del título formal, basa su criterio única y exclusivamente en el tenor literal de la norma, pero no aporta ningún argumento adicional de ninguna clase ni justifica su decisión de ningún modo. En efecto, señala dicha resolución: "A raíz del tenor literal transcrito, uno de los elementos a aportar en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador. Ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará ‘si lo tuviere’, pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho."
En suma, una interpretación estrictamente formal de la Regla 2.ª del art. 203.1 de la Ley Hipotecaria, exigiendo en todo caso la aportación de un título formal y rechazando el título material, resulta contraria a la interpretación legal de dicha norma, no sigue los antecedentes legislativos ni la regulación reglamentaria, es contraria a la naturaleza del expediente de dominio, incumple la finalidad perseguida con la regulación, no es lógica y entorpece el tráfico jurídico injustificadamente, por lo que se solicita de la Dirección General que estime el recurso y revoque la calificación.»
1. En el presente expediente concurren los siguientes hechos:
– Se plantea la inmatriculación de una parcela mediante un acta de expediente dominio, tramitada de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 203 de la ley Hipotecaria, en la cual, el Notario que la suscribe, declara «acreditado que la finca reseñada pertenece a sus propietarios por cuotas como se ha expuesto». Los promotores, tal como se contiene en el apartado título de propiedad, «manifiestan que la propiedad de la parcela catastral (…) les pertenece por cuotas indivisas». En el mismo citado apartado se dice «de todo ello resulta que los promotores de este expediente son propietarios de dicha parcela, que adquirieron su propiedad por título de compraventa, que la han perfeccionado por usucapión y que adquirieron su derecho en base a una parcelación ilegal. Por consiguiente, existe un condominio civil ordinario sobre dicha parcela catastral y su parcelación solo podrá legalizarse cuando lo permita la normativa urbanística municipal».
– Se incorpora al acta parte de una sentencia del orden penal, en la cual, en el apartado hechos probados, se detallan los metros cuadrados y las viviendas que fueron adquiridas por los promotores, a efectos de concluir un fallo sobre una causa por delitos de estafa, y ordenación del territorio, entre otros.
2. Entrando a valorar el defecto objeto de impugnación, la regla segunda del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria, regulador del nuevo expediente notarial de dominio, establece: «Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos: a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios (…)». Para añadir que «el registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral (…)».
Ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará «si lo tuviere», pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho.
La nueva regulación impone la necesaria aportación al Notario, como elemento probatorio, del documento que pueda justificar un título material de propiedad a juicio del mismo, siendo lo esencial que sea se trate de un título apto para fundamentar el dominio del inmueble a favor de persona determinada conforme a nuestras normas de Derecho Civil –artículos 609 del Código Civil y 2 de la Ley Hipotecaria–, con independencia de la forma pública o privada del mismo.
3. Si bien es cierto que la desjudicialización del expediente acorta las opciones del interesado, la falta de título suficiente representativo del derecho alegado podrá obtenerse por vía judicial para luego ser aportado al expediente notarial -como, por ejemplo, a través del instituto de la prescripción adquisitiva- por lo que, a tenor de lo impuesto en la regla señalada del artículo 203 deberá ser objeto de aportación el título acreditativo del dominio del iniciador del expediente, cuestión ésta a calificar por el registrador –cfr. Resolución de 24 de junio de 2016–.
4. Por todo ello el defecto debe ser mantenido, puesto que no se ha aportado una prueba documental congruente con la pretensión de inmatriculación en cuanto a la existencia de un título atributivo del dominio, y no puede considerarse suficiente los hechos probados de una sentencia del orden penal cuyo fallo, sin embargo, no contiene pronunciamiento alguno sobre el título de dominio, y en la que, además, los respectivos derechos de propiedad no son acordes con los declarados en el acta de inmatriculación.
No puede compartirse la interpretación del Notario recurrente en el sentido de que en el expediente notarial de dominio el Notario competente pueda prescindir de la acreditación de cualquier prueba documental y emitir un juicio sobre el dominio del actor siendo este suficiente a efectos de concluir el acta y su acceso al Registro de la Propiedad, porque si bien la ley ha optado por desjudicializar el expediente de inmatriculación -cfr. Exposición de Motivos- «se caracteriza por su especial preocupación por la defensa de los derechos de todos los posibles afectados», por lo que lo somete a una minuciosa tramitación que debe ser respetada y sometida a un doble control notarial y registral con funciones claramente delimitadas en su respectiva esfera de competencia.
Además, en el presente expediente se constata mediante una sentencia penal, la existencia de un delito continuado contra la ordenación del territorio por la que «(…) se procedió a la venta a ciudadanos extranjeros en su mayoría, por medio de la referida sociedad, dando apariencia de legalidad, cuando las villas se ubicaban en suelo no urbanizable común, y algunas de ellas se edificaron sobre viales o caminos agrícolas, alterando de esta manera la configuración de la zona y su accesibilidad; y todo ello, careciendo de toda clase de permisos y licencias, sin la intervención de personal técnico ni facultativo alguno en la construcción (ni arquitectos, ni aparejadores) en una urbanización inexistente y carente de toda dotación o servicio público de carácter esencial, asumiendo falsamente el compromiso de costear los gastos de urbanización».

References: artículo 203
 artículo 18
 artículo 203
 resolución 
 resolución 
 artículo 201
 artículo 203
 artículo 203
 artículo 201
 artículo 203
 Resolución