Source: http://prodejpudy.cz/pro-prodavajici-pudy
Timestamp: 2019-04-20 18:30:24+00:00

Document:
Prodej půdy | | Zemědělských nemovitostí
www. prodej půdy.cz
Kompletní servis při nákupu, prodeji, ocenění a směně zemědělských pozemků ... Rozsáhlá databáze investorů ... Nabídky x poptávky web . Neváhejte nás kontaktovat
Pro prodávající (majitele)
OBVYKLÝ POSTUP REALIZACE ZPROSTŘEDKOVÁNÍ PRODEJE
Nabízíme komplexní odborné poradenské a realitní služby při realizaci prodeje zemědělských pozemků a staveb při dodržení zásad čestného a férového přístupu v průběhu celého obchodu. Zajištění zájemce může být uskutečněno klasickou formou přímého oslovení potencionálních zájemců, oslovení zájemců z naší databáze čítající cca 700 subjektů, organizací výběrového řízení na podání nabídek nejvyšší ceny, nebo prodej v otevřené soutěži prostřednickým naši elektronické aukce "Aukce pozemků"
Prodej pozemků a to zejména ve vztahu ke správnému určení tržní hodnoty je specifickou záležitostí, která se v mnoha faktorech značně odlišuje od prodeje ostatních běžných typů nemovitostí, zejména staveb. Prodejní cena pozemků je určena především tržním prostředím ve vztahu k tržní hodnotě, poptávce a nabídce v konkrétním čase a dané lokalitě. Na základě naší praxe, bohatých zkušeností, odborných schopností a znalosti trhu Vám můžeme nabídnout komplexní službu s cílem jak nejlépe zhodnotit Váš majetek.
Popis činností při realizaci zprostředkování prodeje pozemků
1. Potřebné podklady
Pro urychlení zpracování nabídky prodeje je vhodné mít připraveny tyto podklady:
Číslo LV a název k.ú., nebo seznam parcel a název k.ú.
Uzavřené smlouvy o nájmu, zejména informace o délce uzavřeného smluvního vztahu, možnosti ukončení nájmu.
Závazky třetích stran, kterými jsou nemovitosti zatíženy.
2. Uzavření zprostředkovatelské smlouvy
Zprostředkovatelská smlouva zajišťuje serióznost průběhu zprostředkování prodeje nemovitosti, obsahuje dohodnuté podmínky, zakládá oprávnění zprostředkovatele nemovité majetky nabízet, jednat se zájemci a zajišťovat prohlídky. V případě vážného zájmu o naše služby vyplňte a odešlete objednávku zprostředkování prodeje lesa na stránce "Chci prodat".
V případě, že budete znát požadovanou prodejní cenu majetku a nebudete požadovat vypracování tržního ocenění, obratem vám zašleme v příloze emailu vyplněný návrh vámi preferované varianty smlouvy o zprostředkování digitálně podepsanou ve formátu *pdf. V případě potřeby můžete navrhnout požadované změny v textu smlouvy.
V případě, že nebudete vědět jakou prodejní cenu požadovat a budete v objednávce požadovat tržní ocenění, obratem vás budeme informovat o ceně za vypracování tržního ocenění v případě, že nedojde k uzavření smlouvy o zprostředkování a bude vám zaslán příslušný návrh smlouvy o zprostředkování bez uvedení prodejní ceny k nahlédnutí. Tržní ocenění je vypracováváno vždy zdarma pouze za předpokladu, že následně dojde k uzavření jakékoliv varianty smlouvy o zprostředkování. V případě, kdy prodávající, poté co obdrží posudek tržní hodnoty a odmítne podepsat zprostředkovatelskou smlouvu, je povinen uhradit cenu za zpracování posudku tržního ocenění. Po vašem rozhodnutí o výši prodejní ceny vám zašleme vyplněný návrh preferované smlouvy o zprostředkování - digitálně podepsanou k vyjádření.
Odsouhlasenou smlouvu o zprostředkování může klient podepsat digitálním podpisem a zaslat zpět emailem, nebo pokud nedisponuje digitálním podpisem, smlouvu může vytisknout podepsat a zaslat obyčejnou poštovní zásilkou na adresu uvedenou v záhlaví, nebo postačí naskenovat poslední list smlouvy s podpisem a zaslat v příloze emailu zpět.
3. Posouzení a zhodnocení aktuálního stavu nemovitého majetku k datu nabídky
Úkolem je zjištění skutečného stavu nemovitosti k aktuálnímu datu nabídky prodeje, zejména identifikace hranic majetku, posoudí se případné škody na majetku, ověří se existence přístupových komunikací k pozemkům, ověří se majetkoprávní vztahy a vazby souvisejících s danou nemovitostí v Katastru nemovitostí, zejména závazky třetích stran, faktické i právní vady, omezení vlastnických práv (nájemní smlouvy, věcná břemena, předkupní, zástavní právo, exekuce apod.)
4. Stanovení tržní hodnoty pro účely nastavení výchozí prodejní ceny
Tržní ocenění, neboli cena obvyklá odráží optimální skutečnou tržní hodnotu majetku v místě a čase obvyklou a měla by prodávajícímu posloužit jako vodítko pro stanovení požadované prodejní ceny. Stanovení prodejní ceny je vždy na prodávajícím. Skutečná sjednaná kupní cena je vždy určena trhem na základě skutečné poptávky a nabídky. Vypracování tržního ocenění je provedeno na základě požadavku klienta a je zdarma pouze za předpokladu uzavření smlouvy o zprostředkování. Tržní ocenění musí být vypracováno před vlastním uzavřením smlouvy o zprostředkování, tak aby prodávající mohl tuto informaci využít v rozhodnutí o stanovení požadované prodejní ceny, která je mimo jiné uváděna ve zprostředkovatelské smlouvě. V případě, kdy na základě požadavku zájemce bude vypracováno tržní ocenění a následně nedojde k uzavření smlouvy o zprostředkování prodeje na straně zájemce, bude vypracované tržní ocenění zájemci fakturováno.
5. Zpracování prodejní prezentace - Marketing - vložení do systému a zveřejnění, oslovení investorů
Zpracování profesionální nabídkové prezentace Vaší nemovitosti pro její marketing a pro jednání se zájemci. Prodejní prezentace obsahuje veškeré obecné, právní, ale i technické informace, fotodokumentaci, mapové podklady, podmínky uzavřené nájemní smlouvy, výpis z KN apod. V okamžiku obdržení podepsané smlouvy o zprostředkování je nemovitost vložena na naše vlastní webové servery www.prodejlesa.cz, www.prodejpudy.cz, www.realitinzert.cz, popř. dále exportována na další významné realitní servery. Okamžikem vložení nabídky do systému, provedeme párování se všemi odpovídajícími poptávkami, které máme v naši databázi a poptávkami v celé síti internet. S nabídkou prodeje seznámíme všechny naše investory a potencionální zájemce, které máme v databázi, čítající stovky potencionálních zájemců o koupi po celé ČR i zahraničí. Současně bude prováděno aktivní vyhledávání a oslovení nových potencionálních zájemců, jednání se zájemci, zajištění prohlídek, vyjednávání podmínek prodeje se zájemci. O průběhu nabídky včetně zpětných vazeb od zájemců Vás budeme průběžně informovat.
6. Smlouva o rezervaci nemovitosti a poskytnutí součinnosti při koupi nemovitosti
V případě, že se zájemce za dohodnutých podmínek rozhodne pro koupi Vaší nemovitosti, uzavírá s naší společností Smlouvu o rezervaci a poskytnutí součinnosti při koupi nemovitosti, na jejímž základě klient skládá rezervační poplatek obvykle ve výši provize za zprostředkování. Nemovitost je tak pro zájemce rezervována a smluvní strany mají čas na přípravu Kupní smlouvy.
Smlouva, na základě které dochází k převodu vlastnictví z prodávajícího na kupujícího zápisem do Katastru nemovitostí. Vypracování kupní smlouvy včetně návrhu na vklad do KN je v případě řešení bez advokátní úschovy kupní ceny v rámci zprostředkovatelské služby zdarma. V případě, že některá se smluvních stran požaduje advokátní, nebo notářskou úschovou kupní ceny, službu za tuto činnost hradí ta strana, která ji požaduje. Spolupracujeme s renomovanými právními kancelářemi, a notářskými úřady, které pro Vás zajistí veškeré potřebné úkony související s převody nemovitostí.
8. Předání nemovitostí, Daňové přiznání z nabytí nemovitých věcí
Předání nemovitosti kupujícímu se obvykle děje okamžikem zápisu vkladu do KN a zaplacením kupní ceny. Do této doby se oba účastníci převodu v KS zavazují, že nebudou nijakým způsobem nakládat s nemovitostmi, které by zhoršovaly jejich stav. Daň z nabytí nemovitých věcí činí 4 % ze základu daně, který vychází z tzv. nabývací hodnoty. U převážné většiny kupních i směnných smluv se tato nabývací hodnota stanoví porovnáním sjednané kupní ceny a srovnávací daňové hodnoty. Vyšší z nich je nabývací hodnotou, od které se odvíjí základ daně a vypočítává daň. Daňové přiznání je nutné předložit finančnímu úřadu v místě, kde se nachází nemovitost do třech měsíců od zápisu vkladu do KN a v tomto termínu také daň zaplatit. Daň z převodu nemovitostí hradí nabyvatel. Nabyvatel je povinen ve vyjmenovaných typů nemovitostí také zajistit znalecký posudek. Zpracování daňového přiznání pro nabyvatele je v rámci uzavření zprostředkovatelské smlouvy s klientem zdarma.
9. V rámci uzavřené zprostředkovatelské zajišťujeme:
Komplexní odborné poradenství související s převodem prodávaného majetku
Vypracování posudku tržní hodnoty pro ověření, nebo stanovení odpovídající nabídkové prodejní ceny
Zpracování nabídkové prezentace, marketing, oslovení investorů, jednání se zájemci, zajištění venkovních prohlídek
Zajištění rezervace nemovitosti zájemci
Zpracování návrhu Kupní smlouvy
Zpracování návrhu na vklad do Katastru nemovitostí
Poradenství v oblasti daně z příjmů
Nabízíme i zajištění služby advokátní, nebo notářské úschovy kupní ceny. Tuto službu hradí ta strana, která ji požaduje, obvykle kupující.
Naše provize
Za poskytování realitních služeb náleží společnosti Bohemia Brethren, s.r.o., odměna (provize) stanovená ve smlouvě o zprostředkování. Obvyklá odměna společnosti je individuální. Maximální výše vychází z doporučeného "Sazebníku služeb činnosti realitních kanceláří, vydaných Českou komorou Realitních kanceláří. Provize může být s ohledem na konkrétní majetek sjednána mimo rozsah sazebníku. Odměnu za zprostředkování (provizi) platí obvykle kupující na základě smlouvy o rezervaci nemovitosti nad rámec požadované prodejní ceny prodávajícím.
Zprostředkovatelské typy smluv
Smlouva o nevýhradním poskytování realitních služeb
Nevýhradní smlouva umožňuje vlastníkovi lesa prodej jak vlastními silami, tak přes několik zprostředkovatelských kanceláří zároveň. Majitel lesa platí provizi pouze té kanceláři, která přivede kupujícího a nemovitost prodá. Dnes už ale, rozhodně neplatí obecně zastávaný názor, že čím více realitních kanceláří nemovitost prodává, tím rychleji a za vyšší cenu se prodá. Na stejných realitních serverech se objevují inzeráty od různých RK na stejnou nemovitost, ale každý s jinými údaji o ceně, ploše apod. U kupujícího to vzbuzuje nedůvěru a vytváří dojem obtížně prodejné nemovitosti. Kupující proto vyčkává v domnění, že cena bude ještě klesat, nebo získá pocit, že lze o ceně licitovat. Tato situace výrazně snižuje úspěšnost rychlého prodeje nemovitosti a dosažení nejvyšší prodejní ceny.
Smlouva o výhradním poskytování realitních služeb
Výhradní smlouva (dále též exkluzivní smlouva) zaručuje prodávajícímu kompletní servis ze strany zprostředkovatele a dosažení nejvyšší prodejní ceny. Uzavřením výhradní smlouvy zmocňuje prodávající zprostředkovatele k výhradnímu zastupování při prodeji lesního majetku – vlastníka tedy zastupuje pouze jeden zprostředkovatel. Tato smlouva bývá uzavírána na dobu určitou. Po tuto dobu nesmí majitel nemovitosti uzavřít jinou zprostředkovatelskou smlouvu ohledně prodeje dané nemovitosti s jinou zprostředkovatelskou kanceláří ani nesmí nemovitost prodat sám.
Objednávka realitních služeb při zajištění prodeje
Zprostředkovatel zavazuje, že bude vyvíjet činnost směřující k tomu, aby měl zájemce příležitost uzavřít kupní smlouvu s třetí osobou. Objednavatel se zavazuje k tomu, že v případě nalezení třetí osoby s vážným úmyslem koupit uvedenou nemovitost objednavatele, uzavře se zprostředkovatelem Výhradní smlouvu k zajištění prodeje předmětné nemovitosti. Objednávka může mít ústní, nebo písemnou formu, postačí i email kde klient vyjádří přání zprostředkování prodeje.
Problematika prodeje podílu na nemovitosti a předkupní právo od 1.1.2018
Od 1.1.2018 se díky zákonu 460/2016 Sb., kterým se mění zákon 89/2012 Sb., zavádí do Občanského zákoníku opět Předkupní právo. Obchodníci s nemovitostmi, investoři, spekulanti i realitní makléři, však nadšeni nejsou. Zákon, jak bývá dobrým zvykem, neřeší situaci na trhu a dopadá tak i na nemovitosti, jejichž převod bude komplikovat život mnoha lidem.
Předkupní právo v České republice existovalo desítky let až do 31.12.2013, než jej zákonodárci zrušili. Praxe prý ukázala, že jeho zrušení nebyl úplně správný krok. Toto právo se ale nevrací v původní podobě, proto je dobré si o něm nastudovat více. Jeho opomenutí nebo obcházení v praxi by vás mohlo přijít draho.
Předkupní právo dle zákona
Nově bude předkupní právo upravovat Občanský zákoník v §1124 a §1125, kde se říká že:
(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. (2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
§1125
Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše. Předkupní právo se tedy bude vztahovat na převody spoluvlastnických podílů úplatné i bezúplatné.
Výjimka z předkupního práva
Výjimku v tomto případě budou mít tzv. osoby blízké. Okruh osob blízkých je uveden v §22 Občanského zákoníku a je vymezen jako: “Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen "partner"); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.”
Postup při prodeji podílu
Vlastník podílu na nemovitosti bude mít tedy od 1.1. 2018 povinnost při jeho prodeji nabídnout ostatním spoluvlastníkům svůj podíl za stejných podmínek. Navíc je nutné nabídku učinit až po podpisu kupní smlouvy a uvést podmínky prodeje. Tato nabídka vyžaduje písemnou formu.
V praxi to bude znamenat, že po uzavření kupní smlouvy pošlete poštou výzvu/nabídku na uplatnění předkupního práva ostatním spolumajitelům dle adresy uvedené v Katastru nemovitostí. Do obálky přidáte kopii kupní smlouvy, ve které můžete “začernit” osobní údaje kupujícího. V žádném případě není možné takto skrývat cenu nemovitosti.
POZOR: Pokud bude učiněna nabídka před podpisem Kupní smlouvy, bude nutné po jejím podpisu učinit novou nabídku. Jinak je to stejné, jako byste předkupní právo spoluvlastníkům nenabídli.
Lhůta pro uplatnění předkupního práva
Lhůta pro uplatnění předkupního práva je 3 měsíce od doručení nabídky. Bude tedy nutné posílat dopisy doporučeně s tzv. dodejkou, abyste měli oficiální potvrzení o odeslání a převzetí zásilky.
Dle Občanského zákoníku §573 lze využít i tzv. domněnku doby dojití, která říká, že zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla 3. pracovní den po odeslání. Je-li zásilka adresována do jiného státu, pak se počítá 15. den. V tomto případě postačí obyčejný doporučený dopis.
Když je více zájemců
Pokud prodáváte spoluvlastnický podíl např. na zemědělských pozemcích, může být spoluvlastníků i několik desítek. Co když uplatní předkupní právo více lidí najednou? V tom případě budou mít právo tento podíl odkoupit všichni a to v poměru jejich podílů na nemovitosti.
Garážová stání, příjezdové komunikace, sklepy
POZOR: Odborníci z realitní praxe považují za největší komplikaci a riziko při realitních obchodech, právě převod podílů s velkým množstvím spoluvlastníků. Ze zákona se totiž takový převod týká i garážového/parkovacího stání nebo sklepních kójí. V posledních letech totiž developeři běžně prodávají garážová stání a sklepy jako podíl na nebytové jednotce.
Dalším případem může být přístupová komunikace k rodinnému domu. Představte si satelit (soubor nově postavených rodinných domů v rámci staré zástavby v menší obci), kde stavebník převedl přístupovou komunikaci (cestu) na vlastníky 20 rodinný domů. Každý tak vlastní např. 1/20. Pokud se rozhodne jeden z majitelů prodat dům, musí nabídnout nejdříve tento podíl na komunikaci ostatním spoluvlastníkům. (Pokud není uvedeno jako přídatné spoluvlastnictví.)
V tomto případě může dojít k tomu, že kupující nebude mít zajištěn přístup k nemovitosti. Pak nezbude kupujícímu nic jiného, než podat soudní žalobu na zřízení věcného břemene práva přístupu. Domnívám se, že v těchto případech bude bohužel docházet i ke snížení ceny prodávané nemovitosti bez takového přístupu. To může vést až ke “zmaření” celé transakce.
Vzdání se předkupního práva
Občanský zákoník v §1125 umožňuje také tzv. vzdání se předkupního práva. U nemovitostí se bude zapisovat do Katastru nemovitostí. Lze předpokládat, že u nově vznikajících developerských projektů (viz předchozí text) bude tato možnost využívána právě kvůli usnadnění následných prodejů apod.
V případě, že dochází k bezúplatnému převodu nemovitosti např. darovací smlouvou, mají ostatní spoluvlastníci také možnost využít předkupního práva. V tomto případě by byla stanovena cena obvyklá (znaleckým posudkem) a nemovitost by byla prodána dle poměru podílů spoluvlastníků na nemovitosti.
Výhody komplexní zprostředkovatelské služby oproti samotné inzerci
Problematika prodeje zemědělských nemovitostí je specifická záležitost vyžadující praxi, odborné znalosti a zkušenosti. Pokud prodávající tyto předpoklady nemá, může svůj majetek prodat velice nevýhodně a ani o tom nebude vědět.
Proč prodávat s námi:
Z důvodů dokonalé znalosti zemědělské problematiky jsme schopni maximálně hájit zájmy klienta (prodávajícího) a jsme motivováni prosadit požadovanou odpovídající prodejní cenu.
Celý proces realizace obchodu je v důsledku našich odborných a praktických zkušenosti s prodejem zemědělských majetků plně po kontrolou.
Jsme schopni posoudit veškeré ekonomické aspekty zemědělských nemovitostí, jako dlouhodobou investici, tak i krátkodobý obchod a doporučit prodávajícím optimální strategii prodeje
Součástí uzavřené smlouvy o zprostředkování je bezplatné vypracování tržního ocenění. Tento posudek by měl být základním vodítkem pro určení výchozí nabídkové prodejní ceny.
Naši provizi hradí nad rámec sjednané prodejní ceny kupující.
Komplexní servis při prodeji, nákupu, směně zemědělských pozemků a staveb
Užitečné informace pro držbu, nákup, prodej, směnu a ocenění zemědělských pozemků
Prodej venkovského stavení Chotěšov u Velhartic okr. Klatovy
k.ú. Chotěšov u Velhartic
Prodej pozemku 14156 m2 pro komerční výstavbu k.ú. Černá okr.Žďár nad Sázavou
k.ú. Černá
Prodej 19520 m2 orné půdy v k.ú. Malenice v okrese Strakonice
k.ú. Malenice
- obchody s lesními pozemky

References: §1124
 §1125

§1125
 § 1124
 §22
 §573
 §1125