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Timestamp: 2018-07-17 15:34:39+00:00

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LA EFICACIA DE LA PROMESA DE VENTA EN LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO
Por ALBERTO MONTON REDONDO
Catedrático de Derecho Procesal Universidad de Extremadura
1. Pactado un contrato para un futuro; fijados su objeto y precio ciertos, hay que estimarlo como perfeccionado y exigible si alguna de las partes realiza actos que hacen pensar en su auténtica intencionalidad de obligarse y aun cuando no llegara a producirse efectivamente su formalización (sentencias de 18 de noviembre de 1954 y 10 de marzo de 1986).
Sentencia de 18 de noviembre de 1954
Sobre una finca en construcción se proyecta instalarse una pensión. Para ello, se redacta un documento privado entre su propietario y el interesado, acordándose lo siguiente:
- Una vez levantado el edificio, se cederían varios pisos en arrendamiento para tal finalidad, con el compromiso expreso de no arrendarse a otra persona piso alguno de la finca para utilizarse como hospedaje.
- De acuerdo con ello, el propietario realiza en la finca diversas reformas para su adaptación a la finalidad a que los pisos en cuestión pensaban destinarse.
Finalizada la obra, el propietario arrienda los pisos apersonas distintas a las firmantes de aquel documento y precisamente para utilizarse como negocio de hospedaje. De esta forma, se presenta por aquellos demanda exigiendo el cumplimiento de lo convenido, frente a lo que el demandado alega tratarse de una simple relación precontractual, inexigible como contrato perfecto y que, en su caso, sólo podría dar lugar a indemnización de perjuicios.
Tanto por el juzgador de instancia, como en apelación y en vía casacional se califica aquella relación como de arrendamiento perfecto, deducido esencialmente de la circunstancia de que las obras efectuadas en los pisos venían a suponer tanto como un principio de cumplimiento del mismo.
Sentencia de 10 de marzo de 1986
Se acuerda la adquisición de una vivienda entre un particular (con la condición de comprador) y una empresa inmobiliaria (con la de vendedor). A tales efectos, el futuro comprador entrega una cierta cantidad de dinero en concepto de reserva de la vivienda durante un período de tiempo, dentro del que habría de formalizarse el contrato definitivo. Transcurrido tal plazo, el comprador no comparece en las oficinas de la inmobiliaria que, por tal motivo, considera resuelto el contrato por incumplimiento del vendedor.
No obstante, éste presenta demanda solicitando el otorgamiento de escritura de venta a su favor, en los términos acordados en cuanto al objeto y al precio. En primera instancia la demanda es estimada, apelada la sentencia se revoca por la Audiencia y recurrida la de ésta en casación, el Tribunal Supremo estima el recurso por considerar que:
- Se trata de un auténtico contrato de compraventa, y no sobre la equiparación de la promesa de venta a la venta perfecta, sino por cuanto la entrega de una determinada cantidad de dinero en el supuesto que se trata, ha de entenderse «a cuenta» del precio definitivo, lo que confirma el contrato celebrado en cuanto a su virtualidad.
- Se entiende que esto es así, y que la entrega de aquella cantidad no ha de estimarse como garantía para el caso de incumplimiento del contrato, por estimar sobre la base de doctrina jurisprudencial (sentencias de 1 de abril de 1958, 7 de febrero de 1966, 20 de mayo de 1967,...) que tal carácter sólo debe otorgarse de forma restrictiva y con plena constancia de que ésa fue la verdadera intencionalidad de los contratantes, pues en otro caso, como el que nos ocupa, ha de considerarse como entrega de parte del precio y consecuentemente como perfeccionada la compraventa a la que vaya referida.
2. En una postura que puede considerarse, si no absolutamente contraria a la anterior, sí diferente, se manifiesta por alguna resolución que la concurrencia en un pacto precontractual de acuerdo sobre los elementos integradores de un contrato definitivo hay que considerarlo insuficiente para que surta plenamente sus efectos. Esto viene a suponer que el pacto precontractual sólo los produce en el momento en que el contrato que constituye su objeto haya sido efectivamente formalizado (sentencia de 26 de marzo de 1965).
Sentencia de 26 de marzo de 1965
Una Cooperativa agrícola adquiere una finca rústica por medio de un contrato, al que se califica como de promesa de venta. Exigido judicialmente su cumplimiento, se condena al vendedor al otorgamiento de la correspondiente escritura, dando con ello lugar a la formalización de la venta.
En fecha posterior a lo relatado, pero antes del otorgamiento de aquella escritura, fallece uno de los socios cooperativistas y por acuerdo de la Cooperativa se conceden a su viuda e hijos beneficios derivados de su explotación.
Pasado cierto tiempo, y en cumplimiento de normas estatutarias, se excluye a la persona referida y a otras en sus mismas circunstancias de su condición de cooperativista. Tras ello, la finca objeto de explotación se parcela y reparte entre los socios restantes.
Ante esta situación, la viuda plantea demanda alegando derechos hereditarios sobre la finca parcelada por estimar que su adquisición tuvo lugar en el momento en que fue concertada la promesa de venta (posteriormente litigiosa) viviendo aún su esposo y no cuando la venta fue formalizada en escritura pública.
En primera instancia se estima la demanda de acuerdo con sus términos; se desestima, sin embargo, en apelación y el Tribunal Supremo confirma sus criterios por considerar:
- Que la promesa de venta hay que entenderla cumplida sólo cuando se produjo efectivamente su formalización, lo que supone que la venta sólo produce eficacia a partir de ese momento. Y ello con independencia de que existiere acuerdo sobre todos los elementos integrantes de aquélla
- Que siendo así, y al producirse el cumplimiento de la promesa de venta tras el fallecimiento del causante, éste ya no tenía carácter de socio cuando la finca pasó efectivamente al patrimonio de la Cooperativa, por lo que nada puede transmitir por vía hereditaria.
3. En línea que puede considerarse más atenuada, cabe hacer referencia a alguna resolución en la que se viene a estimar que la concertación de un pacto previo a un contrato definitivo, y aun cuando al concertarse quedara pendiente el cumplimiento de lo pactado por ambas partes contratantes a un momento ulterior, si ello se cumplió y había sido perfectamente establecido el objeto del contrato principal, éste ha de considerarse perfeccionado y exigible (sentencia de 23 de abril de 1957).
Sentencia de 23 de abril de 1957
Se suscribe un documento para la constitución de una sociedad civil, siendo su objeto la compra de terrenos y su posterior reventa como parcelas. Se acuerda que una de las partes aporte el contrato de compra de unos terrenos y la otra el dinero preciso para satisfacer su importe, pasando los beneficios que con ello se obtengan a reembolsar al socio capitalista del capital invertido y una vez cubierto, repartiéndose el resto a partes iguales.
Asimismo cada uno de los socios se reserva una parcela del terreno para su exclusiva propiedad.
En cumplimiento de lo convenido se adquieren unos terrenos, figurando a nombre del socio capitalista. A partir de entonces se inician gestiones para la venta de parcelas conforme al objeto de la sociedad.
Fallecidos los miembros fundadores de la misma, los herederos del socio no capitalista demandan a los herederos del capitalista, a cuyo nombre se encontraban los terrenos, solicitando que: se reconocieran sus derechos sobre los mismos, se procediese al reparto de los bienes sociales conforme a lo pactado y se reconociese su derecho sobre la propiedad de la parcela que su causante había reservado para sí.
Ante tales peticiones, la parte demandada estima que lo pactado fue un simple contrato preparatorio, dada la circunstancia de que en el momento de la convención ni se habían adquirido los terrenos ni el socio capitalista había entregado su importe, razón por la que, a su entender, el contrato no había adquirido vigencia.
Se estiman las peticiones de la demanda, tanto en primera instancia como en apelación, incluso admitiendo que la relación concertada no era un verdadero contrato de sociedad sino una relación precontractual, al quedar pendientes las aportaciones de ambos socios a un hacer futuro. El Tribunal Supremo mantiene similar criterio, aun cuando altera la naturaleza de lo pactado por considerarlo como contrato de sociedad al estimar que:
- Se estableció su verdadero objeto, que era la venta de parcelas y el reparto de los beneficios que con ello se obtuvieran.
- Que una vez hechas las aportaciones de ambos socios se realizaron las ventas conforme a lo acordado, con reparto de beneficios, lo que configura lo pactado como contrato plenamente vigente, no encajando en el concepto de precontrato, una de cuyas características esenciales es no querer o poder celebrar en un determinado momento una convención definitiva.
4. Si en un pacto precontractual se contienen los elementos esenciales de un contrato futuro, si éste comenzó a cumplirse, los condicionamientos circunstanciales no afectan a la sustancialidad del mismo, que ha de considerarse como perfecto y exigible a partir del precontrato (sentencias de 19 de octubre de 1946, 1 y 4 de julio de 1950 4 de julio de 1951, 2 de marzo y 21 de diciembre de 1965, 12 de noviembre de 1973, y 4 de noviembre de 1985).
Ahora bien, sobre éste, que puede considerarse denominador común, concurren en las resoluciones citadas una serie de particularidades que vamos a considerar individualizadamente al referirnos a ellas.
A) El reunir un acuerdo precontractual los requisitos básicos del contrato futuro determinan su exigibilidad, aun cuando concurra una condición resolutoria expresamente prevista, si ésta consiste en la imposibilidad de cumplimiento de un requisito formal, cual es la escritura pública.
Sentencia de 19 de octubre de 1946
Se pacta la compraventa de un salto de agua con su presa y un canal, más la concesión administrativa para el suministro de electricidad a un determinado pueblo, bajo las siguientes condiciones:
- Se realiza en documento privado.
- Se entrega una determinada cantidad, a cuenta del precio convenido.
- Los vendedores se obligan a formalizar el contrato en escritura pública y, en caso de no poderse efectuar por causa no imputable a ellos, deberán devolver al comprador la parte del precio recibida.
Conocedor el Ayuntamiento del pueblo de la existencia de este acuerdo, deniega la autorización de traspaso de la concesión del alumbrado, al no aceptar al adquirente del salto como nuevo concesionario. Siendo así, los vendedores estiman resuelto el contrato y ofrecen la cantidad recibida a cuenta. El vendedor, sin embargo, plantea demanda contra aquellos solicitando su elevación a escritura pública por estimar que se trata de un contrato perfecto, los demandados se oponen estimando que se trató de una mera promesa de venta deducible, a su entender, de las expresiones utilizadas en el documento, pues en él no se dice «se vende» sino que «se ha convenido la compraventa».
Se dicta sentencia, posteriormente confirmada en apelación, en la que se estima la demanda y se condena a los demandados al otorgamiento de escritura pública. Recurrida en casación, se desestima el recurso por considerar el Tribunal Supremo que se trata de un contrato perfecto al haber concurrido el consentimiento para la entrega de cosas determinadas y el pago de un precio cierto por ellas, aun cuando se hubiera previsto su posible resolución, dado que ésta sólo se condicionaba a la imposibilidad de otorgamiento de escritura, lo que no impide el perfeccionamiento del contrato, ni de ello depende su eficacia y obligatoriedad.
B) El someter un contrato a determinadas circunstancias y antes de que éstas acaezcan, comenzar a cumplirse lo pactado, aunque sea en parte, es suficiente para considerar perfeccionado el contrato que se proyecta, siendo exigible como tal una vez cumplida su condición determinante.
Sentencia de 1 de julio de 1950
Una persona se compromete a vender a otra la porción hereditaria que pudiera corresponderle de una determinada finca, en el momento en que le sea formalmente adjudicada. Como precio total de la finca se fija el de 50.000 pesetas, sobre cuya base habría de determinarse el de la porción hereditaria objeto de venta.
En virtud de este compromiso, y con cargo al precio que pudiera resultar, se entregan ciertas sumas de dinero. Finalizada la partición hereditaria, se adjudica al compromitente, en régimen de indivisión, la mitad de la finca referida y a la que, sobre lo establecido, se asigna un valor de 25.000 pesetas.
Requerido judicialmente el cumplimiento de lo pactado, se solicita el otorgamiento de escritura pública de compraventa de aquella finca por el precio indicado.
Dictada sentencia en primera instancia, el Juez califica la relación litigiosa como compromiso de venta y declara la obligación del demandado a vender la parte que le fue adjudicada por el precio establecido (25.000 pesetas) y a otorgar escritura de venta, con apercibimiento de hacerlo el Juzgado en su representación, de no realizarlo voluntariamente. Apelada, la Audiencia la confirma calificando el contrato como de promesa bilateral de compraventa. Recurrida en casación, se declara no haber lugar al recurso estimando que la convención litigiosa, al reunir los requisitos del art. 1261 del Código Civil, es un contrato consensual y bilateral con vida y entidad propias en el que la voluntad expresada para perfeccionarlo proyecta su eficacia sobre el contrato convenido, que es precisamente la venta prometida, en el momento en que se resuelva la condición circunstancial establecida para su consumación (partición hereditaria).
Es decir, por lo que respecta al dueño de la finca, se contrae la obligación de consentir la transmisión del dominio sobre ella, con lo que entra en juego el art. 1451 del Código Civil, que da derecho a la exigencia del cumplimiento de lo pactado (esto es, la venta prometida y previamente consentida) y al otorgamiento de escritura pública.
Y sobre el art. 1098 del mismo Cuerpo legal se estima que podrían hacerse cumplir las previsiones legales («si el obligado a hacer alguna cosa no la hiciere, se mandará hacer a su costa») supliendo la voluntad del otorgante, si fuere remiso en cumplir lo pactado, precisamente por cuanto se trata de un contrato perfecto en el que se contiene el consentimiento suficiente para considerar perfeccionada la venta prometida.
C) Si en un pacto preliminar de venta, y aun condicionándolo a determinadas circunstancias, las partes no manifiestan expresamente su intención de aplazar aquélla y apareciendo especificados su objeto y precio, el contrato es perfecto. La concurrencia o no de aquellas circunstancias ha de entenderse simplemente como requisito que afecte a su efectividad, pero no a su perfeccionamiento.
Sentencia de 4 de julio de 1950
Se concierta, por documento privado, la venta de una finca rústica concurriendo la circunstancia de hacerse a través de mandatario de los vendedores y ser uno de ellos menor de edad, lo que determina que sus poderes, a efectos de la venta se condicionen a la pertinente autorización judicial.
En el documento que así se suscribe, se establecen las cláusulas siguientes:
- A su firma, el comprador se hará cargo de la finca y en el mismo momento se procederá a la entrega de parte de su precio.
- Se establece un determinado plazo para el otorgamiento de la escritura de venta, pero con posibilidad de ampliación para el caso en que durante el mismo no hubiera aún sido concedida la precisa autorización judicial, anteriormente referida.
- Asimismo, se prevé que de no ser concedida ésta y de no consumarse por ello la compraventa, el contrato se convertiría en uno de arrendamiento de las mismas fincas.
En cumplimiento de lo pactado, el comprador se hace cargo de la finca, pero sin embargo no se solicita la autorización judicial necesaria para la validez de la venta realizada por el menor. Por ello, los vendedores solicitan la devolución de la finca por nulidad del contrato; el demandado estima, no obstante, que no hubo tal contrato, sino una simple promesa de contrato lo que, a su parecer, es determinante de que haya de estimarse vigente el arrendamiento con carácter subsidiario, al no haberse podido concertar efectivamente la venta prometida.
El Juez de instancia declara nulo el contrato y condena a la devolución de la finca, lo mismo que la sentencia dictada en apelación y el Tribunal Supremo, considerando que se trata de un contrato de compraventa y no de promesa de venta, por la circunstancia de que:
- Las partes no manifestaron expresamente su intención de aplazar la venta.
- La cosa objeto de la misma se entregó totalmente y sin reserva alguna, así como parte del precio.
- El hecho de que hubiera de solicitarse autorización para la venta debe entenderse que afectaría a su efectividad, pero no a su perfeccionamiento.
Así pues, se considera que el carácter supletorio del arrendamiento sólo podía estimarse para el caso en que la venta no pudiera perfeccionarse pero no para el caso en que no pudiera formalizarse, lo que, a criterio del Tribunal Supremo, determina también la nulidad de aquél.
D) Conteniéndose los elementos esenciales de un contrato futuro, si éste además ha comenzado a cumplirse, y aun cuando se establezca algún condicionamiento temporal, ello no afecta a su sustancialidad, debiendo considerarse como perfecto a partir del pacto precontractual.
Sentencia de 2 de marzo de 1965
El 26 de octubre de 1957 tiene lugar una reunión entre empresas productoras de energía eléctrica y varias empresas distribuidoras (revendedoras) de la misma. Entre otras cosas, se acuerda formalizar en el plazo de 30 días un contrato de suministro de energía, por parte de las primeras a las segundas, que debería producir efectos desde el 1 de septiembre (fecha en la que ya se estaba prestando suministro) y con el compromiso expreso de las revendedoras de hacer efectivo el importe de las facturaciones dentro de los 30 días a partir de la presentación de las correspondientes facturas.
Como consecuencia de lo pactado, las productoras reclaman de una de las distribuidoras el pago de diversas cantidades adeudadas en concepto de suministro de energía. Esta se niega a ello, alegando que lo convenido fue un pacto precontractual en el que se establecieron las bases para su desarrollo en un futuro, y en tanto no se produzca su formalización no es reclamable cantidad alguna derivada de aquél.
El juzgador de instancia considera que se trata de un contrato perfecto y exigible, condenando al pago de lo adeudado, lo que se confirma en apelación y casación sobre las consideraciones esenciales siguientes:
- En el documento continente del pacto precontractual se integran los elementos esenciales e incluso accidentales que dan vida al contrato de suministro.
- Su vigencia no se pospone a un momento posterior al de su celebración, sino incluso anterior.
- Se cumple el acuerdo conforme a lo pactado: entrega de energía y pago de la misma, hasta un determinado momento, que da lugar a la situación litigiosa objeto del proceso.
- La circunstancia de establecer un plazo para el otorgamiento del contrato no supone condición temporal, sino puramente accidental, dadas las circunstancias de ser varias las empresas a las que se iba a prestar suministro y con la finalidad de que pudiera concertarse escalonadamente con todas ellas.
- La formalización del contrato de suministro se debe entender, pues, como requisito que en nada afecta a la sustancia y efectividad del mismo, lo que lo demuestra la circunstancia de que comenzara su cumplimiento (entrega de energía) de acuerdo con lo pactado.
E) Pactada la celebración de un contrato, de acuerdo con unos condicionamientos prefijados, su incumplimiento no impide que pueda considerarse aquél como perfeccionado y exigible, siempre que tales condicionamientos puedan calificarse como circunstanciales.
Sentencia de 21 de diciembre de 1955
Se concierta la constitución de una sociedad para la explotación de un cinematógrafo, entre un socio industrial y otro capitalista. A tales efectos, se redacta un documento privado conteniendo (entre otros) los siguientes condicionamientos:
- El local para el cinematógrafo habría de construirse sobre el solar que las dos partes eligieran de mutuo acuerdo, aportando el socio capitalista la cantidad necesaria para su adquisición.
- Se determina que el edificio habría de construirse y el local entrar en funcionamiento en el plazo de un año, comprometiéndose a ello el capitalista, a quien se atribuye la gerencia de la sociedad, con el control del socio industrial.
- Se establece una duración de 30 años para la sociedad así constituida, y ambas partes se comprometen a elevar el documento a escritura pública cuando así lo solicite cualquiera de ellas.
En cumplimiento de lo convenido se adquiere un solar, pero las obras de construcción del local no comienzan en el plazo pactado, e incluso el socio capitalista lo vende aduciendo su propósito de obtener otro en lugares más céntricos.
En esta situación, el socio industrial exige el cumplimiento de lo acordado y el juzgador de instancia desestima su pretensión, calificando la relación pactada como precontrato de sociedad que sólo obligaba a las partes a la celebración del contrato definitivo en el momento en que el demandado llevara a cabo la construcción del edificio que iba a servir de base a la explotación social. Apelada la sentencia, se confirma por la Audiencia Territorial; contra ella se recurre ante el Tribunal Supremo y éste, casándola, manifiesta:
- Que la sociedad como contrato consensual se perfecciona por el mero hecho del consentimiento, apareciendo la construcción del edificio que iba a servir de soporte físico a la actividad social como algo puramente circunstancial, sin afectar a su exigencia y consiguiente exigibilidad.
- Que la exigencia de escritura pública no tiene más consecuencias que el hacer que la sociedad surja con personalidad jurídica frente a terceros, pero sin afectar a las relaciones internas y obligaciones derivadas de la misma.
Por todo ello, considera que se trata de un contrato perfecto de sociedad, exigible de acuerdo a lo pactado y condena al demandado al otorgamiento de escritura pública y a que, en el plazo que el Juzgado le indique, se inicien las obras del edificio para la industria cinematográfica.
F) Calificar como precontractual una determinada relación no es determinante de su naturaleza, si de sus términos se deduce otra intencionalidad, existiendo datos que lo confirmen, y aun cuando se condicione su cumplimiento a determinadas circunstancias, siempre que éstas no afecten a su propio objeto.
Sentencia de 4 de noviembre de 1985
Se cede en arrendamiento una vivienda de protección oficial y pendiente el mismo se pacta por documento privado, al que se califica como «promesa de venta», que su propietario se obliga a venderla al arrendatario en el plazo de 10 años por el precio de 650.000, de las que 300.000 se entregan en el momento de la firma del referido documento.
La venta se condiciona, sin embargo, a previa autorización del Ministerio de la Vivienda, al ser de Protección Oficial, comprometiéndose el propietario a gestionarla, y estableciéndose la cláusula de que si tal autorización no se conseguía, «el documento quedaría rescindido».
Llegada la fecha en que el contrato debía formalizarse, y ante el desconocimiento de las gestiones que el propietario pudiera haber realizado, se le requiere notarialmente con ratificación del arrendatario en el pacto convenido, aceptando expresamente todas sus condiciones y solicitando la elevación a escritura pública de la compraventa convenida.
Ante ello se manifiesta por el propietario que el edificio donde se hallaba ubicado el piso que debía ser objeto de venta había sido transmitido en bloque a sus hijas. Así las cosas, se plantea la vía judicial y llega hasta el Tribunal Supremo, que se manifiesta de la manera que sigue:
- Se trata de un contrato perfecto de compraventa, al existir en el documento que le sirve de base, y con independencia de su calificación, datos que acreditan la verdadera intencionalidad de los contratantes en cuanto al objeto de la venta y precio de la misma.
- Lo acordado no fue la celebración de un nuevo contrato, sino dar efectividad a uno perfecto, condicionado exclusivamente a una autorización administrativa, que no supone auténtica condición, al tratarse de un hecho factible y perfectamente legal.
- El comprador realizó cuanto a él correspondía, entregando la cantidad pactada y ofreciendo la aplazada dentro del término establecido para ello.
- El vendedor no realizó las gestiones acordadas para el cumplimiento del requisito administrativo que condicionaba la efectividad de la venta; no efectuó la división de hipoteca que gravaba la finca, ni procedió a dividir la finca en pisos, constituyéndola en régimen de propiedad horizontal. Sin embargo, solicitó tal autorización a favor de sus hijas, a las que vende la finca.
Siendo, pues, un contrato válido y exigible y al no poderse cumplir en sus propios términos, se condena a la pertinente indemnización de perjuicios.
G) Si hay acuerdo sobre la cosa y el precio, no hay datos de que se pretendan excluir los efectos actuales de una compraventa, ni se estima el otorgamiento de escritura como condicionante de su validez, hay que considerar el contrato como válido y exigible.
Sentencia de 7 de julio de 1951
Se acuerda la compraventa de un solar cuya propiedad aparece indivisa, perteneciendo parte a C.C. y parte a los herederos de su esposa. El precio se fija en 65.000 pesetas y C.C. se compromete a obtener de los herederos mencionados el poder necesario para proceder a la venta de su parte.
Requerido posteriormente el vendedor para formalizar el contrato en escritura pública, alega que no había mediado el consentimiento necesario para que aquel se hubiera perfeccionado dado que, realmente, no le pertenecía más que la mitad del solar objeto de venta y no se había llegado a un acuerdo expreso sobre si aquella era de la totalidad o de parte del mismo.
En primera instancia se califica el contrato como de promesa de venta sobre la totalidad de la finca, y se condena al otorgamiento de escritura pública para su transmisión. Recurrida la sentencia, la Audiencia estima el contrato como compraventa, pero sólo sobre la mitad de aquélla y condena al otorgamiento de la escritura de transmisión del inmueble por un precio de 32.000 pesetas.
Recurrida aquélla en casación, el Tribunal Supremo declara no haber lugar al recurso, calificando el contrato de compraventa por estimar:
- Hubo acuerdo sobre la cosa y el precio.
- No hay datos de que los contratantes quisieran excluir de su convenio los efectos de la compraventa.
- No se considera probado que el otorgamiento de escritura pública fuera condición para la validez de la venta, sino sólo formalización solemne de lo válidamente acordado.
5. Frente a este conjunto de resoluciones, cabe hacer referencia a aquellas que estiman que la concurrencia de condicionamientos, y de no cumplirse éstos, determinan la imposibilidad de estimar perfeccionado el contrato al que la relación precontractual se refiera, siempre y cuando ello suponga indeterminación en su objeto (sentencia de 5 de octubre de 1961).
Sentencia de 5 de octubre de 1961
En una finca, arrendada en su totalidad su propietario remite una carta a los inquilinos comunicándoles su intención de venderla por pisos, a los efectos de que pudieran hacer uso del derecho de tanteo.
Uno de aquellos acepta el ofrecimiento, manifestando su conformidad con el precio de venta que en la carta se indicaba, acordándose que éste se entregaría en el momento de elevarse el contrato a escritura pública. Se condicionaba, no obstante, la venta a la circunstancia de que la totalidad de los inquilinos aceptasen la oferta.
Al no concurrir tal circunstancia, el propietario comunica por carta al referido inquilino que queda sin virtualidad la venta proyectada. Ante ello éste demanda al propietario exigiendo el cumplimiento de lo pactado. Demanda que, en un primer momento, es estimada por el Juez de instancia pero recurrida, la Audiencia declara su incompetencia por inadecuación de procedimiento. Planteada de nuevo y en los mismos términos, el demandado alega que la vivienda no había sido dividida horizontalmente, ni se había hecho distribución sobre los distintos pisos del inmueble de una hipoteca que lo gravaba, por lo que estima que la venta no era posible. El Juzgado desestima la demanda, apelada la sentencia, la Audiencia la revoca estimando la demanda en todos sus puntos y obliga a la formalización del contrato. Recurrida la de la Audiencia en casación, el Tribunal Supremo la casa y anula estimando que se trata de un precontrato de promesa de venta, sin fuerza vinculante para un contrato futuro, sobre la base de las consideraciones siguientes:
- No se especificaron en el contrato los elementos comunes del inmueble que se adquirían en régimen de copropiedad.
- No se especificó la cuota de participación de la finca objeto de contrato con relación al valor del inmueble, referido a centésimas.
Todo ello se estima como productor de insuficiencia en las bases fundamentales de precontrato, impidiendo que produzca vinculación para las partes sobre un objeto no determinado, que a su vez impide su pleno cumplimiento al no poderse sustituir la voluntad del obligado por la del órgano jurisdiccional. Es decir, que aunque en el precontrato se creó para las partes una obligación dirigida al desenvolvimiento o complementación de una compraventa futura, como no se han establecido todas las bases esenciales para ese futuro contrato, no puede suplirlas el Juez, pues tendría que realizar una declaración de voluntad que no constaba hubiese sido querida por las partes en el momento de la celebración del precontrato.
6. Incluso en postura más radical se estima que el mero incumplimiento de condicionamientos previstos en el pacto precontractual, y aun cuando se hubieran establecido las bases esenciales para la efectiva celebración de un contrato principal, e incluso hubiera comenzado su cumplimiento conforme a lo pactado, es suficiente para considerar la inexistencia de un contrato perfecto y exigible (sentencia de 11 de noviembre de 1943).
C.C. compra la mitad indivisa de una finca. Con posterioridad F.A. compra la otra mitad, quedando la finca en régimen de propiedad indivisa. C.C. le propone a F.A. la compra de su parte, lo que éste acepta, redactándose un documento privado en el que se estipula:
- La mitad indivisa objeto de venta se valora en 34.000 pesetas; de ellas se entregan 5.000 en el acto, quedando el resto aplazado hasta la fecha del otorgamiento de escritura pública, para lo que se pacta un determinado plazo.
- Se establece como condición resolutoria la devolución de la suma entregada a cuenta, si antes de la fecha fijada para la escritura el comprador no hubiese cancelado determinadas cargas que pesaban sobre la finca.
Llegada la fecha establecida para el otorgamiento de escritura, y aun cuando no había podido realizarse el levantamiento de las mencionadas cargas, el comprador remite al vendedor 10.000 pesetas correspondientes al precio aplazado y que éste acepta. Posteriormente, le remite otras 5.000, que son asimismo aceptadas a cuenta del precio. Incluso, más adelante, el vendedor solicita el envío de la cantidad pendiente para hacer frente a ciertas deudas.
En estos tratos, se inicia la Guerra Civil, y el comprador se ausenta de España. Finalizado el conflicto, el vendedor estima incumplido el contrato y plantea demanda solicitando rescisión de la promesa de venta (así la califica) en base a no haber sido canceladas las cargas que pesaban sobre la finca dentro del plazo fijado para ello, y ser condición para la venta. El demandado se opone, estimando que los tratos mantenidos con aquél tras el documento inicial evidenciaban una venta perfecta y, de esta manera, plantea reconvención solicitando la definitiva consumación del contrato, con ofrecimiento del precio que faltaba por entregar.
Tanto en primera instancia como en apelación se considera la existencia de una promesa bilateral de venta, sin que sea suficiente para alterar su naturaleza la entrega de parte del precio pactado, pues ésta se estima referida no al contrato de venta en sí, sino al de promesa. Por ello, y al no haberse efectivamente cumplido el requisito condicionante para la definitiva celebración del contrato (levantamiento de cargas), se daba plena eficacia a la condición resolutoria expresamente pactada. El Tribunal Supremo confirma aquellas sentencias, sobre la consideración esencial (además de aceptar las anteriores) que el párrafo segundo del art. 1451 del Código Civil autoriza la resolución del contrato preparatorio de promesa de venta, tanto en caso de incumplimiento forzoso como de incumplimiento voluntario.
7. Concertado un acuerdo sobre un contrato futuro, fijados su objeto y precio y establecidas sus condiciones esenciales, la circunstancia de que ello no hubiera sido formalmente realizado en un documento específico no priva de eficacia a lo pactado, estimándose perfecto el contrato que constituyó objeto de la relación precontractual (sentencias de 29 de octubre de 1955, 13 de abril de 1957, y 20 de junio de 1964).
Sobre estas bases examinamos las peculiaridades de cada una de las citadas resoluciones.
A) Existiendo conformidad en la cosa objeto de venta y el precio, y no apareciendo establecido que los efectos del contrato se pospongan a un futuro, lo acordado es válido y exigible aun cuando formalmente no exista un contrato o documento concreto continente de las condiciones de la venta.
Sentencia de 29 de octubre de 1955
Una entidad mercantil concierta con otra la venta de una determinada cantidad de hectólitros de vino, remitiéndose mutuamente telegramas de oferta y aceptación en los que se establecen la cantidad de vino a vender, sus características y su precio.
Posteriormente, y a través de un agente mediador, se redacta un contrato que se pasa a la firma de la empresa compradora. Esta, observando la falta de algunos datos referidos al lugar de entrega de la mercancía, los interpola y remite el documento a la vendedora que, a su vez, lo devuelve a la anterior.
Antes de la recepción del mencionado documento, la empresa vendedora estima que la compradora ha incumplido los plazos acordados para la entrega del precio convenido, por lo que calificando el documento de «proyecto de contrato de venta», le remite un telegrama dándolo por resuelto, lo que es ulteriormente ratificado por medio de una carta. En esta situación, la compradora solicita la resolución del contrato y exige indemnización por los perjuicios causados, frente a lo que la demandada alega que se trata de un proyecto de contrato de venta, que no había dado su consentimiento a las interpolaciones efectuadas y que, por ello, no se había perfeccionado la venta.
En primera instancia se desestima la demanda. La Audiencia, en vía de apelación, declara resuelto el contrato y condena a la indemnización de perjuicios. Recurrida su resolución, el Tribunal Supremo considera que se trata de un contrato de venta perfecto, lo declara resuelto y condena a la demandada a la indemnización de perjuicios por estimar que:
- Existió plena conformidad en cuanto al objeto y precio de la venta, sin que se haya impugnado documento o acto alguno referidos a ellos.
- Los telegramas y conferencias telefónicas contienen el consentimiento preciso para la validez de la oferta y la demanda.
- En ningún momento se alude a la circunstancia de que la operación mercantil deba realizarse en un futuro determinado, sino que se considera como algo actual.
- La circunstancia de que el contrato con frases intercaladas llegara a manos de la empresa vendedora, después de que ésta anunciara la resolución unilateral del contrato, cierra la posibilidad de que intente fundamentarse en la inadmisión de las mismas.
B) En el mismo sentido, e incluso estimando que el incumplimiento de requisitos formales no afecta al perfeccionamiento del contrato pactado, se manifiesta la:
Sentencia de 13 de abril de 1957
Una persona es propietaria de un cierto número de acciones de una Sociedad Anónima. En un determinado momento ésta manifiesta su interés en quedarse con aquellas por encima de su valor nominal. Ante la oferta, el titular de las acciones manifiesta su conformidad, indicándosele por el Consejo de Administración que, de acuerdo con sus Estatutos, debía hacerle a la Sociedad ofrecimiento formal de las mismas.
Así se realiza; la Sociedad acepta el ofrecimiento e indica a su propietario que se ponga en contacto con un Corredor de Comercio para la transmisión de las acciones. En la carta en que se hacen tales manifestaciones, se remite una copia de la enviada a un Corredor indicándole el importe de la operación, la entidad bancaria a la que debía hacerse la transferencia y la circunstancia de que una vez realizada aquélla, las acciones deberían depositarse en un cierto Banco.
Sin embargo, en un momento ulterior, la Sociedad se niega a comprar las mentadas acciones alegando haber desistido de la operación por medio de otra carta posterior a la referida e intenta proceder al pago de dividendos correspondientes a aquellas. Se la demanda exigiendo el cumplimiento de lo pactado, y se defiende calificando la relación existente como de promesa de venta, carente de valor como tal desde el momento en que toda transmisión de valores debe hacerse a través de fedatario público (Agente de Cambio y Bolsa, Corredor de Comercio o Notario).
Tanto en la primera instancia, como en apelación y casación se estima lo pactado como compraventa perfecta, exigible de acuerdo a sus condicionamientos y sin necesidad de nueva concurrencia de voluntades, y sin que la falta de Corredor de Comercio sea obstáculo para que se trate de un contrato válido, al tratarse de una simple obligación formal para darle a lo convenido la legalmente establecida.
C) Obtenido un acuerdo sobre la celebración de un contrato, fijadas la cosa y el precio, manifestada conformidad sobre ello y establecidas sus condiciones esenciales, aun cuando no se realicen en el documento originario de promesa, ello no le priva de eficacia y determina la exigibilidad de lo pactado, por estimarse perfecto el contrato que constituye su objeto.
Sentencia de 20 de junio de 1964
Una empresa constructora manifiesta su interés en la adquisición de unos solares, que se encuentran en régimen de proindivisión, para construir sobre ellos un edificio.
De esta manera, un representante de aquélla y un Agente de la Propiedad Inmobiliaria inician gestiones con uno de los copropietarios, quien acepta llevar a cabo la venta, pero impone como condición para ello la reserva a su favor del derecho de compra de un piso en la finca que se construya, por el precio de tasación que se establezca por el Banco Hipotecario.
Se redacta así un documento de venta en el que, sin embargo, no se hace constar la referida condición, quedando como simple pacto verbal. No obstante, y en un cierto momento, uno de los miembros de la constructora remite una carta a los vendedores incluyendo las condiciones en que la venta del piso reservado debería llevarse a efecto.
De acuerdo con los términos de la misma, se indica a la constructora el piso deseado, contestando ésta que ha determinado vender la finca como unidad para ser utilizada como hotel o residencia, por lo que, a su entender, ya no procede la venta individualizada del piso. Ofrece, sin embargo, y en cumplimiento de una cláusula contenida en la mencionada carta, un piso similar en una finca de ulterior construcción.
Así las cosas, se reclama el cumplimiento de lo pactado, solicitándose la entrega del piso elegido y, como pretensión alternativa, de no ser ello posible, la indemnización de los perjuicios causados.
En primera instancia se condena al cumplimiento de lo pactado en sus propios términos. Apelada la sentencia, se confirma por la Audiencia recurrida; la de ésta en casación, el Tribunal Supremo declara no haber lugar al recurso y estima: se trata de un contrato de promesa de venta pero en él concurren las circunstancias siguientes:
- Se llegó a un acuerdo preciso y concreto sobre su objeto, habiendo conformidad en la cosa y en el precio.
- Se establecieron las condiciones en que el contrato habría de formalizarse.
- El que la fijación de aquellas condiciones se hiciera, no en el documento de venta de los solares, sino en una carta aneja era consecuencia de existir un contrato perfecto y válido, condicionado precisamente a la reserva de venta de una determinada vivienda.
Por todo ello se considera que ha habido consentimiento sobre el objeto y la causa, dando lugar a la perfección del contrato y su exigibilidad a partir del momento en que así fue pactado.
8. El calificativo de precontractual que las partes otorguen a una relación concertada entre ellas no es determinante de su naturaleza como tal, si en él se establecen las bases esenciales para la celebración de un contrato definitivo, máxime si éste comenzó a cumplirse, aun cuando no lo haya sido en su totalidad (sentencias de 6 de marzo de 1954 y 4 de noviembre de 1985, citada con anterioridad)
Sentencia de 6 de marzo de 1954
El propietario de unas fincas pacta su transmisión a un tercero, lo que se realiza a través de un documento en el que, literalmente, «promete venderlas» y en el que como cláusulas se establecen:
- Los títulos acreditativos de la propiedad de aquellas se entregan en el momento de la firma del documento, aun cuando se pospone su efectiva toma de posesión a un momento posterior que expresamente se dice.
- En el acto de la firma se entrega a cuenta del precio una cantidad de dinero, acordándose la entrega del resto en plazos con un determinado interés.
- Al encontrarse arrendada una de las fincas, se acuerda que el importe del arriendo lo entregue su titular al adquirente.
- Se dice que el contrato se elevará a escritura pública en un plazo de diez años, que es precisamente el que se pacta para hacer efectiva la totalidad de las cantidades aplazadas.
Transcurrido aquél y no abonada la totalidad de la deuda, se solicita judicialmente la resolución del contrato, al que se califica como promesa de venta, con la consiguiente indemnización de perjuicios. El demandado se opone considerándolo de compraventa y, reconviniendo, solicita la condena a otorgamiento de escritura pública, previo pago de la suma adeudada.
En primera instancia se estima la reconvención; se califica lo pactado como compraventa y se condena de acuerdo con lo pedido por el reconviniente. Apelada la sentencia, la Audiencia la confirma y, recurrida la de ésta en casación, el Tribunal Supremo desestima el recurso por entender que, efectivamente, se trata de una compraventa, lo que deduce de:
- La tradición de la finca a través de su documentación, y la entrega de parte del precio pactado.
- El haber percibido el comprador los frutos que suponían la renta de la finca arrendada.
- Que la perfección del contrato no se condicionó a la formalización de escritura pública, por lo que debe entenderse perfeccionado por el mero hecho de entrar el comprador en posesión del objeto comprado.
Sentencia de 4 de noviembre de 1985 (ya estudiada en el número 4, apartado G; ver lo que allí se dice)
9. Peculiarmente, y frente a la doctrina sentada por las anteriores resoluciones, se llega a manifestar, precisamente, todo lo contrario. Es decir, los propios términos de un pacto al que se considera precontractual pueden ser suficientes para calificarlo así y privarle de eficacia para dar vida a un contrato principal, aun cuando pudieran haberse establecido las bases que permitan deducir su existencia y exigibilidad (sentencias de 16 de octubre de 1965 y 26 de octubre de 1984).
Estudiamos individualizadamente su particular doctrina.
A) Los propios términos en que un pacto sea redactado pueden otorgarle carácter precontractual y configurarlo como insuficiente para dar vida a un contrato principal, a pesar de haberse establecido sus bases.
Sentencia de 16 de octubre de 1965
Se sigue un procedimiento de desahucio por falta de pago de un local de negocio. En él se llega a un acuerdo transaccional, conviniéndose un nuevo contrato de arrendamiento sobre el local litigioso y estableciéndose, a favor del arrendatario, una opción de compra sobre el mismo.
Así acordado, el propietario del local acepta determinadas cantidades de dinero a cuenta del futuro arrendamiento que aún no había sido concertado formalmente y otorga por ellas un recibo en el que hace constar que «hará la liquidación definitiva de las cuentas» ... una vez formalizado el nuevo contrato».
Pasado cierto tiempo, y al no celebrarse aquél, se formula demanda contra el propietario del local solicitando su condena a la celebración del mismo, de acuerdo a las condiciones pactadas. El Juez de Primera Instancia estima la demanda sin embargo, apelada su sentencia, la Audiencia la revoca y en vía casacional el Tribunal Supremo desestima el recurso planteado contra la de aquella por considerar que se trata de un simple acuerdo preparatorio o precontrato cuya única fuerza vinculante es la de «obligarse a obligarse» sin más posibilidad que la exigencia de los perjuicios derivados de su posible incumplimiento. Y así lo considera, estimando esencialmente:
- La propia petición contenida en la pretensión del actor, limitada a solicitar que se condene al demandado «a que ceda en arriendo», lo que hay que calificar como señal inequívoca de que el contrato no había llegado a existir.
- Los propios términos en que se redacta el recibo que se entrega como resguardo de la suma entregada por el arrendatario que, diciendo que la liquidación definitiva se hará «una vez formalizado el nuevo contrato», es signo evidente de su propia inexistencia.
B) El propio calificativo que las partes otorguen a un pacto entre ellas puede ser determinante de su naturaleza precontractual.
Sentencia de 26 de octubre de 1984
Se acuerda transmitir la propiedad de una finca rústica. Ello se realiza por documento privado, pudiendo como peculiaridades de lo pactado destacarse las siguientes:
- Los adquirentes son de nacionalidad alemana, razón por la que se condiciona la venta a su autorización por el Instituto Nacional de Monedas Extranjeras, quedando asimismo la determinación del precio al que éste estableciera.
- Teniendo en consideración lo anterior, se acuerda que el otorgamiento de escritura tendrá lugar en el momento en que se cumplan y establezcan los condicionamientos precedentes.
Autorizada la compra de la finca por el organismo correspondiente (Dirección General de Transacciones extranjeras del Ministerio de Comercio), los compradores transfieren una cantidad de dinero a la parte vendedora. Sin embargo, ésta manifiesta que el pacto convenido no fue de compraventa, sino de promesa de venta y que con anterioridad a la autorización administrativa mencionada, sus relaciones con los compradores habían quedado rotas y que por ello la finca había sido transmitida a terceras personas.
En esta situación, se reclama judicialmente el cumplimiento de lo pactado por los compradores, solicitando el otorgamiento de escritura de venta y ofreciendo la correlativa entrega del precio.
En primera instancia se desestima la demanda. Recurrida la sentencia, es confirmada por la Audiencia, por considerar que se trata de un contrato preliminar de compraventa, evidenciado, a su entender, por el propio calificativo del acto documentado que realizan sus otorgantes: «precontrato de adquisición de finca», reiterado en su parte expositiva al decir que «se comprometen a comprar». Estima asimismo que, en cualquier caso, faltaría el requisito del precio cierto.
En vía de casación, el Tribunal Supremo desestima el recurso y manifiesta:
- Se trata de una promesa de venta, deducida de las propias palabras del documento, para la concertación de un futuro contrato de compraventa, sin configurarla como negocio definitivo.
- No existe un precio cierto. Estima que, si bien puede considerarse como cierta la cantidad fijada como precio dejando su determinación a un Organismo Oficial (así lo admite la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de abril de 1964), sin embargo este no aparece con mínima certeza, al hacerse referencia a cantidades distintas no perfectamente especificadas (en la demanda se establece un precio de 6.000.000 de pesetas y el Tribunal Supremo hace referencia a otro de 9.000.000 queremos dejar indicado que la Colección Legislativa de la que hemos extraído estos datos es muy poco clara sobre este punto).
Algunas conclusiones a las que permite llega, la jurisprudencia estudiada
El examinar las razones de hecho que dieron lugar a los distintos pronunciamientos jurisprudenciales en relación con el tema que nos ocupa, nos lleva a una primera conclusión, un tanto sorprendente. No existe un criterio absolutamente claro en el Tribunal Supremo en relación con la eficacia Jurídico-práctica del precontrato y ello intentamos plasmarlo, en forma muy breve mediante las puntualizaciones siguientes:
1. El calificativo como contractual de un acuerdo interpartes, si en él se contienen las bases esenciales de un contrato, suponen que lo exigible es el contrato y no el pacto precontractual (sentencias de 6 de mayo de 1954 y 4 de noviembre de 1985).
Sin embargo, frente a ello, se nos dice que los términos de un pacto al que se ha calificado como precontrato son suficientes para otorgarle tal naturaleza y privarle de eficacia para dar vida al contrato principal, aun cuando hubiera en aquel bases suficientes para estimar su exigencia y viabilidad (sentencias de 16 de octubre de 1965 y 26 de octubre de 1984).
2. Pactadas las bases esenciales de un futuro contrato, y en el momento en que alguna de las partes realice, previamente a su formalización, algún acto del que pueda deducirse su intencionalidad efectiva de obligarse, ello le legitima para exigir el cumplimiento del pacto contractual conforme a lo acordado (sentencias de 18 de noviembre de 1954 y 10 de marzo de 1986).
En contraposición, viene a estimarse que un precontrato es insuficiente por sí para producir los efectos del contrato que en él se refiere; de tal forma, estos efectos sólo se reproducirán una vez formalizado aquel contrato (sentencia de 26 de marzo de 1965).
3. Si el objeto de un contrato principal quedara perfectamente definido en un precontrato, a partir de ese momento debe considerarse aquel perfeccionado y exigible con independencia de los posibles condicionamientos circunstanciales que hubieran podido concurrir (sentencias de 19 de octubre de 1946; 1 y 4 de julio de 1950; 4 de julio de 1951; 2 de marzo y 21 de diciembre de 1965; 12 de noviembre de 1973 y 4 de noviembre de 1985).
Se estima, no obstante, que si el incumplimiento de tales condicionamientos llegara a producir indeterminación del objeto contractual, no podría exigirse el cumplimiento del precontrato, aun cuando en él se hubieran fijado las bases del contrato, e incluso aun cuando hubiera comenzado el cumplimiento de lo pactado (sentencias de 5 de octubre de 1961 y 11 de noviembre de 1943).
4. La circunstancia de que pactado un contrato futuro éste no se llevara a efecto en un documento expresando formal y específicamente su celebración, no priva de eficacia al pacto precontractual, permitiendo exigir su cumplimiento (sentencias de 29 de octubre de 1955; 13 de abril de 1957 y 20 de junio de 1964).
Toda esta indeterminación nos lleva a un último planteamiento y una última conclusión: no existe más solución que una modificación legislativa, como ya hemos apuntado en algún momento. En tanto, seguiremos inmersos en un notable confusionismo que ni doctrina ni jurisprudencia son capaces de desenmarañar.

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