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Timestamp: 2020-08-06 07:45:24+00:00

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STS, 10 de Marzo de 1986 - Jurisprudencia - VLEX 76898391
STS, 10 de Marzo de 1986
Fecha de Resolución: 10 de Marzo de 1986
COMPRAVENTA. PROMESA DE VENTA. ARRAS O SEÑAL. OTORGAMIENTO DE ESCRITURA. Una detenida lectura de los documentos unidos a los folios 5 y 6, interpretados de acuerdo con las normas de los artículos 1281 y 1282 del Código Civil, nos llevan a la inequívoca conclusión de que en ellos se contiene un auténtico convenio de compraventa de un piso y una plaza de garaje, ya que las partes convienen sobre unos objetos concretos ya determinados - la cosa y el precio-, aludiendo al contrato de compraventa que se formalizará en el plazo comprendido hasta el 25 de febrero de 1981; haciendo figurar una entrega a cuenta del precio, que, dada la interpretación restrictiva del contrato de arras, y al no constar la voluntadindubitada de las partes de que se repute como de tal, deberá ser considerado como una propia entrega a cuenta del precio, confirmatoria del contrato de compraventa convenido, contrato, por lo demás, de nuevo aludido en el recibo de autos, en que se describen los datos del comprador. Se estima la casación.
Sentencia citada en: 97 sentencias, 5 artículos doctrinales, un tema práctico
Núm. 157.-Sentencia de 10 de marzo de 1986
MATERIA: Compraventa y simple promesa de venta. Distinción. Concepto de arras.
DOCTRINA: No sigue nuestro ordenamiento jurídico el principio de equivalencia de la simple
promesa de venta y la compraventa, acogido en el artículo 1589 del Código Civil francés, inspirador, en muchos aspectos, del Código Civil español , que. con base en la regla antigua «pactum de
vendendo est vendido», proclamó que la promesa de venta equivale a la venta siempre que exista
consentimiento recíproco de las dos partes sobre la cosa y el precio. La interpretación lógica exige
que la voluntad de los contratantes sea respetada distinguiendo el contrato definitivo de
compraventa de la mera promesa de compraventa, aplicando al primero las reglas de este
específico contrato y a la segunda las normas generales relativas a las obligaciones y contratos,
descartando en consecuencia el criterio de equiparación e identidad entre ambas figuras jurídicas.
El concepto de arras no es en derecho moderno tan simple y uniforme cual se pretende en el
recurso, ya que se admite la existencia de varias clases de las mismas: unas llamadas
penitenciales que son las que parece contemplar el artículo 1454, concebidas de manera de multa
o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir a su arbitrio, del contrato; otras,
denominadas confirmatorias que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no
facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída y que normalmente corresponden con las
entregas o anticipos «a cuenta del precio», de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto
del artículo 343 del Código de Comercio , junto, a las cuales pueden ponerse además las conocidas
como penales (identificadas en algún ordenamiento jurídico, como el italiano, según resulta del
artículo 1385 del Código Civil de 1942 ), con las que, en efecto, se confunden cuando lo entregado
como «arra» no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la
cláusula penal del artículo 1154, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso decumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente
En la villa de Madrid a diez de marzo de mil novecientos ochenta y seis.
Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala 2ª de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia n.° 8 de los de Madrid, sobre otorgamiento de escrituras de compraventa, cuyo recurso fue interpuesto por don Evaristo , representado por el Procurador de los Tribunales don Santos de Gandarillas Carmona, y asistido del Abogado don Rafael Pardo Correcher-pula, en el que es recurrido el Edificio García Morato n.° 95 S.A., personado, representado por el Procurador de los Tribunales don José Luis Pérez Sirena y Bosch Labrús, y asistido del Abogado don José Antonio Matanzo Molero.
El Procurador don Santos Gandarillas Carmona, en representación de don Evaristo , formuló ante el Jdo. de 1ª Instancia de Madrid n.° 8, demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra la entidad Edificio García Morato n.° 95, sobre otorgamiento de escritura de compraventa, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: 1. La Entidad «Edificio García Morato, 95, S.A.», y en un solar de su propiedad, situado en la calle de Santa Engracia n.° 93 y 95, estaba construyendo el Edificio «Los Miradores», destinado a ventas de pisos y plazas de garages. 2. Conviniendo a su representado, don Evaristo , la adquisición de un piso y una plaza de garage en tal Edificio, se personó en las oficinas de dicha demandada, y previas las oportunas conversaciones, su representación adquirió el piso tercero, tipo B del edificio «Los Miradores», sito en la calle de Santa Engracia n.° 93 y 95, facilitándole al efecto por la Entidad «Edificio García Morato 95, S.A.», los correspondientes recibos. 3. Con fecha 10 de abril del año actual, su representado don Evaristo dirigió carta a la Entidad «Edificio García Morado 95, S.A.» en la que después de referirse a los documentos reseñados en el hecho precedente les hacía diversas manifestaciones. Dicha carta fue remitida a través del Notario de este Ilustre Colegio don Leopoldo Stampa Sánchez. 4. A su vez, la Entidad demandada dirigió a su representado un telegrama, de fecha 10 de abril último, en el que se acordaba el ingreso de 225.000 pts en su cuenta. Igualmente, Edificio García Morato 95, S.A., dirigió carta a su representado don Evaristo , fecha 15 de abril último. Y 5. Ante tales circunstancias se formuló demanda de conciliación a «Edificio García Morato 95, S.A.» en la persona de su representante legal, para que se aviniese a otorgar los contratos o escrituras de compraventa del piso y plaza de garage a que se refería esta demanda, cuya conciliación se celebró sin avenencia. Termina con la súplica de que se dictase sentencia condenando a la demandada: 1.º A otorgar contrato de escritura de compraventa del piso tercero, tipo B del edificio «Los Miradores», sito en la calle Santa Engracia, 93 y 95 de esta Capital, por el precio convenido de seis millones doscientas cincuenta y cinco mil pesetas, del que habrá de deducirse dos millones, importe de una hipoteca de la que se hará cargo el comprador, y deduciendo también las 200.000 pts, entregadas por su representado, lo que deberá realizar dentro del plazo de quince días. 2.º A otorgar contrato o escritura de compraventa de la plaza de garage, en el edificio «Los Miradores», sito en la calle Santa Engracia 93-95, por el precio de 600.000 pts, del que habrá de detraerse la suma de 25.000 pts, que entregó a su representado, lo que deberá realizar dentro del plazo de 15 días. En ambos casos, previa acreditación por parte de la demandada de la propiedad del piso y plaza de garage, y también en ambos, con apercibimiento que, de no verificarlo, en el plazo concedido, serán otorgadas de oficio y a su costa por el Juzgado las escrituras. Admitida la demanda y emplazado la demandada Entidad Edificio García Morato 95, compareció en los autos en su representación el Procurador don José Luis Pérez Sirena y Bosche Labrús, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis: Hechos: Primero. Negamos los hechos primero a quinto del escrito de demanda, por no ser ciertos los hechos relatados en los mismos. Segundo. A continuación de una forma clara y sucinta, exponemos al Juzgado la relación de hechos, tal y como sucedieron en la realidad, a) Mi representada, es propietaria, y titular registral de la casa sita en Madrid, calle de Santa Engracia núm. 93 y 95. b) Mi representada, puso a la venta una vez terminado el citado edificio, y entre otras numerosas personas, recibió la visita en sus oficinas del hoy demandante don Evaristo , interesándose por las condiciones de compraventa de tales pisos. Parece ser que en un principio le gustó la situación, si bien no se decidió totalmente a comprar. Sin embargo, consciente de que si transcurría mucho tiempo sin decidirse a la compra, podría cualquier otro comprador adquirir el piso que a él le interesaba, se puso en contacto con la empresa vendedora, para reservar, durante un plazo determinado, el piso y la plaza de garage que le interesaba comprar. A tal efecto por parte de mi representada se le hizo el correspondiente recibo de reserva, y para que tuviese eficacia la misma, se recibió en concepto dé arras o señal la cantidad de 200.000 pts en cuanto al piso. Esto es evidente, y así incluso lo reconoce el propiodemandante en su escrito de demanda. Es decir, repetimos una vez más que no ha existido ningún contrato de compraventa del piso y local. Llegada la fecha de vencimiento del plazo hasta el cual se había reservado el piso y la plaza de garage antes mencionados a don Evaristo , la fecha de 25 de febrero de 1981, y no habiendo comparecido tal señor para formalizar el contrato de compraventa en los términos y condiciones prefijados, mi representada en un exceso de generosidad por su parte, se puso en contacto numerosísimas veces con dicho señor verbalmente para que manifestase si le interesaba o no comprar, habida cuenta de que existían otros posibles compradores mi representada, no ocultó a nadie el hecho de que tenía reservado el piso y local si le interesaba al señor Evaristo , hasta la fecha mencionada del día 25 de febrero. Es posteriormente a recibir un telegrama, cuando don Evaristo , se decide a escribir una carta a mi representada donde dice que si le interesa la adquisición de tales pisos y garage. y la firma del oportuno contrato. Ante la recepción de esta carta, mi representada, en su deseo de dejar totalmente aclaradas las cuestiones debatidas, contestó a don Evaristo por conducto notarial en una carta que está fechada el 15 de abril. Terminó suplicando al Juzgado que dictase Sentencia por la que se desestime dicha demanda, en el sentido de que no proceda el otorgamiento de escritura de compraventa del piso 3.° de letras B. ni de la plaza de garage, por haber sido resuelto el contrato, ante la existencia de arras o señas no cumplidas por el comprador, debiendo allanarse a perder la cantidad entregada en tal concepto, imponiendo las costas de la misma a la parte actora por su temeridad, y mala fe. Por la parte demandada se formuló reconvención con base en los hechos y fundamentos de derecho que constan en los autos. Conferido traslado a la parte actora para que evacuara el trámite de réplica ésta lo verificó insistiendo en los hechos y fundamentos de derecho de su escrito de demanda oponiéndose a la reconvención. Conferido traslado a la parte demandada para que evacuase el trámite de duplica, ésta lo verificó insistiendo en los hechos y fundamentos de derecho de su escrito de contestación a la demanda y reconvención. Que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos. El señor Juez de 1.a Instancia de Madrid n.° 8 dictó sentencia con fecha 18 de octubre de 1982 , cuyo fallo es como sigue: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales don Santos de Gandarillas Carmona, en nombre y representación procesal de don Evaristo , contra la Entidad «Edificio García Morato, 95, S.A.», representada por el Procurador don José Luis Pérez-Sirera y Bosch Labras, debo condenar y condeno a dicha demandada a otorgar contrato de compraventa notarial del piso tercero tipo B, del edificio «Los Miradores», sito en la calle Santa Engracia 93 y 95 de Madrid por el precio de seis millones doscientas cincuenta y cinco mil pesetas, del que habrá de deducirse la suma de dos millones de una hipoteca de la que se hará cargo el adquirente comprador y también doscientas mil pesetas entregadas ya, debiendo entregar por tanto la cantidad de cuatro millones cincuenta y cinco mil pesetas y asimismo otorgar escritura de compraventa, que puede hacerse en el mismo documento anterior, de la plaza de garage en el mismo inmueble por precio de seiscientas mil pesetas, la cuya suma deberá detraerse la cantidad de veinticinco mil pesetas que entregó al actor, por lo que deberá abonar la cantidad de quinientas setenta y cinco mil pesetas y ello deberá realizarse en el plazo de quince días y de no hacerlo así, será otorgada de oficio y su costa por el Juzgado. Y desestimando como desestimo la demanda reconvencional interpuesto por la Entidad «Edificio García Morato 95, S.A.» contra don Evaristo debo absolver y absuelvo a dicho actor reconvenido de la misma y todo ello sin hacer declaración sobre las costas.
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1ª Ins tancia por la representación de la demandada Entidad Edificio García Morato n.° 95, y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala 2ª de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, dictó sentencia con fecha 17 de mayo de 1985 , con la siguiente parte dispositiva: Que debe mos revocar y revocamos la sentencia dictada en los autos originales de que dimana el rollo de Sala con fecha 18 de octubre de 1982 por el limo. Sr. Juez del Jdo. de 1.a Instancia n.° 8 de esta capital y en su con secuencia, debemos desestimar y desestimamos la demanda formulada por el demandante don Evaristo contra la entidad demari dada Edificio García Morato 95, S.A., a quien absolvemos de la misma y así como desestimamos la demanda reconvencional formulada por la entidad demandada contra el demandante, absolviéndole de la misma, todo ello, sin hacer expresa condena de las costas causadas en ambas instancias.
El 12 de septiembre de 1985, el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona, en representación de don Evaristo ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sala 2.a de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, con apoyo en los siguientes motivos: Primero. Amparado en el n.° 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -en su actual redacción - es decir error en la apreciación de la prueba, basada en los documentos que obren en autos, que demuestren la equivocación del Juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios, se infringen, por interpretación errónea, el art. 1225, en relación con el 1254 del Código Civil . Efectivamente, la Sala, al estimar que los documentos que ligaban a las partes contendientes, de fechas 10 de febrero de 1981, eran simplemente en concepto de señal por la reserva del piso tercero, tipo B, y en la misma forma el del garage, infringen los preceptossustantivos en que se base el presente motivo. Segundo. Amparado en el n.° 5 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es decir infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate. Estimamos in fringidos por interpretación errónea, los art. 1281 y 1282 del Código Civil . Sentada la existencia de dos contratos para la adquisición de un piso y una plaza de garage en el mismo edificio, respectivamente, evidencia claramente una intención plasmada en los respectivos documentos para la adquisición del piso y plaza de garage en el mismo edificio. Esos documentos constituían un contrato perfecto, ya que había convenio entre ambas partes en la cosa y el preciso, aunque aquéllos y parte de éste no se entregasen, sin que quepa confundir la perfección de la compraventa en el momento de adquisición de lo comprado, pues la entrega es un requisito de la consumación, pero no de aquélla. Tercero. Amparado en el n.° 5 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es decir infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Estimamos infringido, por violación, el art. 1504 del Código Civil, en relación por errónea interpretación del art. 1454 del mismo Código . Conforme a lo dispuesto en el art. 1450 del Código Civil , la venta se perfeccionará entre comprador y vendedero y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la Stampa Sánchez, mediante acta autorizada por el mismo, el 10 de abril de 1981, habiendo consignado en tal acta entregadas. Es también de tener en cuenta el hecho de que si hubo retraso en el cumplimiento del plazo estipulado en los documentos, ello fue debido a que la finca NUM000 de la calle Joaquín García Morato, hoy de Santa Engracia, a la que pertenecían el piso y plaza de garage, al menos a la fecha de presentación de la demanda, no figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente, según así se acreditaba con la certificación del señor Registrador, acompañada a la demanda como documento n.° 7. Estimamos se da en el motivo que alegamos, que las cantidades entregadas por mi representado a cuenta del precio fueron devueltas al mismo en 10 de abril de 1981, que es la misma fecha del acta notarial anteriormente mencionada, y posterior al acto de conciliación que se celebró el 22 de mayo de 1981.
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló la celebración de la vista para el día 20 de febrero del presente año.
Ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don José Luis Albácar López.
Promovida por don Evaristo ante el Juzgado de 1.º Instancia n.° 8 de Madrid, demanda de juicio ordinario de mayor cuan tía contra la entidad «Edificio García Morato n.° 95» quien formuló re convención, sobre otorgamiento de escritura pública de compraventa, con fecha 17 de mayo de 1985 recayó sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid en la que, revocando la dictada por el referido Juzga do el 18 de octubre de 1982, se desestimaba la demanda y la reconvención, sentencia contra la que se interpuso el presente recurso de casación por infracción de Ley y en la que se sientan, entre otras, las siguientes conclusiones:
Que para resolver la cuestión litigiosa es de terminante la calificación y naturaleza del convenio contenido en los documentos de fecha 10 de febrero de 1981, de los cuales el del folio 5 acredita el recibo por los demandados del demandante de la cantidad de 200.000 pts «en concepto de señal por la reserva del piso tercero tipo B» y que en el plazo comprendido entre el 10 al 25 de febrero se formalizará el contrato de compraventa y se considerará dicho importe como entrega a cuenta del precio, fijado en
6.255.000 pts, cuyo precio se pagará al contado contra la firma del contrato; B) Que las partes, por los motivos que fueren, no quisieron formalizar al momento de la entrega de las señales, los contratos de compraventa con precio al contado y lo suspendieron para un plazo breve y posterior.
El primero de los motivos del recurso se formula al amparo del ordinal 4.° del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su actual redacción , denunciando «error en la apreciación de la prueba, basada en los documentos que obran en autos, que demuestran la equivocación del Juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios», alegándose que se infringe, por interpretación errónea, el artículo 1225, en relación con el 1254 del Código Civil , y señalándose como tales documentos, en los que se desmuestra la equivocación del juzgador, los recibos unidos a autos por el actor, motivo este primero que deberá ser desestimado toda vez que, como se hace constar en el primero de los considerandos de la resolución que se recurre, «para re solver la cuestión litigiosa es determinante la calificación y naturaleza del convenio contenido en los documentos de fecha 10 de febrero», lo que vale tanto como decir que la Sala Sentenciadora ha llegado a la conclusión de que en tales documentos no se incorpora un contrato de compraventa, no con base en la valoración de los hechos probatorios que constan en las actuaciones, sino a través de la calificación e interpretación del repetido convenio, por lo que la vía para atacar tal conclusión nunca puede ser la del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba, por lo que debe decaer este primer motivo.
El segundo motivo se ampara ya en el n.° 5 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil porinfracción de las normas del ordenamiento jurídico aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate, estimando como infringidos los artículos 1281 y 1282 del Código Civil , y debe ser igualmente desestimado en atención a las siguientes razones: Primera. Que en orden a la distinción entre el contrato de compraventa y la simple promesa de venta, ha declarado la Sentencia de 24 de mayo de 1980, que «si ciertamente en estas situaciones jurídicas, cuya especialidad consiste en que a lo que las partes se comprometen es a celebrar un futuro contrato sobre las lineas del primero, que por ello mismo puede calificarse de auténtica ley de bases del- siguiente y cuya fuerza vinculante queda atemperada a la que deriva de su propia esencia consistente en "obligarse a obligarse", por consecuencia de la normativa sancionada por dicho párrafo primero del artículo 1451 del Código Civil , no sigue nuestro ordenamiento jurídico, según tiene proclamado esta Sala en sentencia de 7 de febrero de 1966 , el principio de equivalencia a la compraventa, acogido en el artículo 1589 del Código Civil francés, inspirador, en muchos aspectos al Código Civil español , que, con base en la regla antigua "pactum de vendendo est vendido", proclamó que la promesa de venta equivale a la venta siempre que exista consentimiento recíproco de las dos partes sobre la cosa y el precio ("La promesa de venta vaut vente, lorsqui'il y á consentemente reciproque des deux parties sur la chose el sur le prix"), por entender que las dos partes han contraído obligaciones que son en esencia idénticamente iguales a las que asumen el comprador y el vendedor dado el carácter de contrato sinalagmático que es la compraventa, pero cuya apreciación viene jurisprudencialmente rechazada, y de ello son exponente, entre otras, las sentencias de este Tribunal de 11 de noviembre de 1943, 28 de marzo de 1944, 15 de marzo de 1945, 26 de octubre de 1946, 1 de julio de 1950, 5 de octubre de 1961 y 26 de marzo de 1965 , pues, aparte que en el aspecto histórico, constatado concretamente en los "Motivos y comentarios" redactados por la presidencia de la Comisión elaboradora del Proyecto del Código Civil español en 1851, determinante de una interpretación moralmente auténtica de su espíritu y disposiciones, ya se cuidó de resaltar alguna importante diferencia que separa en todo caso la promesa de vender y la venta misma, la interpretación lógica exige que la voluntad de los contratantes sea respetada, distinguiendo el contrato definitivo de compraventa de la mera promesa de compraventa, aplicando al primero las reglas de este específico contrato y la segunda simplemente las normas generales relativas a las obligaciones y contratos, descartando en consecuencia el criterio de equiparación e identidad entre ambas figuras jurídicas, es sobre la base, requerida por las sentencias de esta Sala de 11 de noviembre de 1943 y 25 de marzo de 1957 , de que se pruebe que los contratantes al pretender vender y comprar quisieron excluir los efectos de la compra actual». Segunda. Que, por otra parte, y en torno al contrato de arras, ha declarado esta Sala en sentencia de 7 de julio de 1978 que existen «dos premisas ineludibles de carácter general: a) en primer lugar que el concepto de arras no es en derecho moderno, tan simple y uniforme cual se pretende en el recurso, ya que se admite la existencia de varias clases de las mismas: unas llamadas penitenciales que son las que parece contemplar el artículo 1454, concebidas de manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; otras, denominadas confirmatorias que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída y que normalmente corresponden con las entregas o anticipos "a cuenta del precio", de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del artículo 343 del Código de Comercio junto a los cuales pueden ponerse además las conocidas como penales (identificadas en algún ordenamiento jurídico, como el italiano, según resulta del artículo 1385 del Código Civil de 1942 ) con las que en efecto se confunden cuando lo entregado como "arra" no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del artículo 1154, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida, diferencias clasificatorias y conceptos las que frente a la escueta regulación del artículo 1454 fueron reconocidas por la doctrina tanto científica, como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el artículo 1255 de nuestro primer Código sustantivo ; y
en segundo término, que las dudas que pueden surgir en cuanto a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto, han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron fuese el alcance y eficacia de las dichas arras, como se dijo, entre otras, en las sentencias de este Tribunal Supremo de 1 de abril de 1958, 7 de febrero de 1966 y 20 de mayo de 1967; siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que "las arras o señal que, como medio de garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales... de la que resulta la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido...", según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1933, 5 de junio de 1945, 22 de octubre de 1948, 28 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, entre otras , debiéndose entender, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado». Tercera. Que a la luz que arroja tal doctrina jurisprudencial, una detenida lectura de los documentos unidos a los folios 5 y 6, interpretados de acuerdo con las normas de los artículos 1281 y 1282 del Código Civil , nos llevan a la inequívoca conclusión de que en ellos se contiene un auténtico convenio de compraventa de un piso y una plaza de garage, ya que las partes convienen sobre unos objetos concretos ya determinados - la cosa y el precio-, aludiendo al contrato de compraventa «que se formalizará en el plazo comprendido hasta el 25 de febrero de 1981»; haciendo figurar una «entrega a cuenta del precio», que, dada la interpretación restrictiva del contrato de arras, y al no constar la voluntadindubitada de las partes de que se repute como de tal, deberá ser considerado como una propia entrega a cuenta del precio, confirmatoria del contrato de compraventa convenido, contrato, por lo demás, de nuevo aludido en el recibo de autos, en que se describen los «datos del comprador»; razones todas ellas por las que procede la estimación de este primer motivo, que conlleva la del recurso en él fundado, con la consiguiente casación de la resolución recurrida, y sin que resulte preciso el estudio del motivo tercero.
Acordándose en la presente sentencia la casación de la recurrida, no procede condenar en las costas del recurso, sin que haya de proveerse en orden al depósito, por no ser conformes las sentencias de instancia, no llegó a constituirse.
Que una vez casada la resolución recurrida, y habida cuenta de que la sentencia del Juzgado, que valora el contrato de autos como de compraventa, acertadamente razona la falta de incumplimiento por parte del comprador de su obligación de pago del precio, al haberlo remitido por conducto notarial con anticipación al requerimiento operado por el vendedor, procede la confirmación de la referida sentencia del Juzgado de 18 de octubre de 1982 en la que se estimaba la demanda y desestimaba la reconvención; sin que, por no apreciarse temeridad ni mala fe, sean de imponer a ninguna de las partes las costas de las anteriores instancias.
Por lo expuesto en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que estimando el recurso de casación interpuesto por don Evaristo , contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid de 17 de mayo de 1985 , debemos casar y casamos dicha sentencia, sin condena en las costas del presente recurso, y sinque haya de acordarse acerca del depósito, que, por no ser conformes las anteriores sentencias, no llegó a ser constituido.
Asimismo fallamos: que debemos confirmar y confirmamos la sentencia del Juzgado de 1.a Instancia
n.° 8 de Madrid, de 18 de octubre de 1982 ; sin expresa condena en costas en ninguna de las anteriores instancias. Y líbrese a la citada Audiencia, la certificación correspondiente, con devolución de las actuaciones que ha remitido.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Antonio Fernández Rodríguez.-Jaime Santos Briz.- José María Gómez de la Barcena y López.- Rafael Pérez Gimeno.- José Luis Albácar López.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia, por el Excmo. Sr. Magistrado don José Luis Albácar López, Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala de lo Civil de este Tribunal Supremo, de los que como Secretario de la misma certifico. En Madrid a diez de marzo de mil novecientos ochenta y seis.
STSJ Comunidad de Madrid 90/2008, 11 de Febrero de 2008

References: artículo 1589
 artículo 1454
 artículo 343

artículo 1385
 artículo 1154
 artículo 1692
 artículo 1692
 artículo 1225
 resolución 
 artículo 1692
 artículo 1692
 artículo 1451
 artículo 1589
 artículo 1454
 artículo 343
 artículo 1385
 artículo 1154
 artículo 1454
 artículo 1255
 artículo 1454
 resolución 
 resolución