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XX Encontro do Comitê Latino-americano de Consulta Registral: Tema I – Princípio da Inscrição: a rogação e o documento registrável
Trabalho apresentado no XX Encontro do Comitê Latino-Americano de Consulta Registral, realizado de 7 a 11 de julho último no hotel Pestana, em Salvador, Bahia.
Principio de inscripción. Rogación. Documento inscribible. Publicidad previa y sus efectos en la seguridad jurídica
Zulma Aurora Dodda y Marcelo Eduardo Urbaneja
Por las particularidades que exhibe el sistema argentino, se hace menester discurrir tangencialmente sobre cuestiones reservadas a otros temas del Encuentro, que se mencionan en lo indispensable, con el propósito de reflejar lo más fielmente posible el citado ordenamiento para los concurrentes de otros países.
La registración inmobiliaria en Argentina
La fuente normativa esencial está constituida por el decreto-ley 17.801/68 y escasas reformas posteriores (de aquí en adelante la ´Ley Registral´ o ´ley 17.801´), agregando las consideraciones del texto que dicha ley dio al artículo 2505 del Código Civil (CC en lo sucesivo). Por expresas remisiones de la Ley Registral, determinados aspectos vinculados a la inscripción están reservados a la normativa local, que puede variar entre una y otra demarcación.
El sistema argentino es declarativo[1] y no convalidante (artículos 2 y 20 de la Ley Registral y 2505 del CC, para el primer carácter, y 4 de la Ley Registral, para el segundo). Aunque el alcance de estos términos sea harto conocido en el vocabulario registral, los recordaremos en virtud de las aristas que asumen en nuestra peculiar legislación.
Lo declarativo implica que la registración reconoce la preexistencia del derecho real, otorgándole diversos efectos, pero no el de constituir los derechos inscriptos. Por lo tanto, la falta de registración no impide el nacimiento del mismo (si se cumplió con el otorgamiento del título y del modo, conforme se señalará), sino que limita sus efectos, sea en en cuanto a los sujetos (se restringen las personas con las que el adquirente se puede vincular jurídicamente invocando el derecho no inscripto)[2], sea en cuanto a su intensidad (no todos los efectos ordinarios del acto no inscripto pueden ser invocados frente a terceros).
Lo convalidante significa que los vicios que ostente el acto jurídico que ingresa al Registro no son subsanados por éste, manteniéndose vigentes las acciones que permiten declarar la invalidez del acto por los vicios de que adolezca[3].
Aunque se influyan recíprocamente en sus efectos, ninguna de estas clasificaciones tiene que ver directamente con la obligatoriedad o no de la inscripción, tema que abordaremos más adelante.
Al fin, en terminología de Núñez Lagos[4], el argentino sería un registro de títulos.
La técnica utilizada puede considerarse según dos puntos de vista. Así, si se analiza el índice del ordenamiento interno y de los asientos, el Registro es de folio real (artículo 10, Ley Registral), por cuanto la registración del sujeto y de la causa (derecho) se basan en el objeto. Contemplada la modalidad utilizada para dejar constancia de los derechos registrados, la técnica es de inscripción (artículo 12, Ley Registral), porque se extrae de los documentos que ingresan los datos indispensables para publicitar aquéllos.
Mutaciones jurídico-reales sobre inmuebles
Las transmisiones derivadas de derechos reales por actos entre vivos exigen el cumplimiento de dos recaudos: el ´título´ y el ´modo´, o ´título suficiente´ y ´modo suficiente´ (artículos 577, 3265 y concordantes, CC).
El modo es habitualmente la ´tradición´ o entrega de la cosa (artículo 2377), con algunas excepciones[5]. El cumplimiento de la tradición no se publicita por vía registral, sino por la posesión que se establece como consecuencia de ella y por una serie de presunciones legales[6].
El título ha sido definido como el acto jurídico que tiene por finalidad transmitir un derecho real sobre la cosa, revestido de las formalidades establecidas por la ley, otorgado por un disponente capaz, legitimado al efecto[7]. Para inmuebles, en principio las ´formalidades establecidas por la ley´ están constituidas por la escritura pública (artículo 1184, inciso 1, CC), y excepcionalmente por instrumentos públicos judiciales o administrativos.
Como reseñamos anteriormente, por su carácter declarativo la registración no es un elemento de la transmisión, sino que la publicita a ciertos terceros.
Cuestión sobre la obligatoriedad de la inscripción
Según se reseñó, la inscripción tiene distinta trascendencia según sea su formulación en cada sistema positivo, pero en su punto de contacto con la rogación, la doctrina argentina se divide entre quienes consideran que la inscripción es voluntaria y aquellos que entienden que es obligatoria[8].
Recordemos que conforme a lo establecido por la Ley Registral, artículo 23, no se podrán autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro de la Propiedad (tema que contemplaremos más adelante). La sanción es grave ya que la falta de inscripción impide que se efectúen actos de transmisión entre vivos.
Concluimos entonces en que, pese a que no existe obligatoriedad de registración, es conveniente concluir con el proceso inscriptorio. Las consecuencias que se generan por no cumplimentar con la misma, en lo relativo a oponibilidad a terceros y publicidad, fundan sobradamente esta consideración[9].
La regla general es que el Registro no actúa de oficio; el artículo 6 de la ley 17.801 consagra el principio de rogación, por el cual toda modificación de una determinada situación registral debe ser solicitada por una persona legitimada para ello, el funcionario autorizante del documento que se pretende inscribir o quien tuviere interés legitimo en asegurar el derecho que se ha de registrar.
La forma a utilizar para rogar la acción de los registros, está reservada a las reglamentaciones locales, las que no podrán modificar el principio esencial citado, y el registrador sólo fundará la variación de los asientos en petición expresa que iniciará el procedimiento inscriptorio.
Hay excepciones al principio de rogación que se vinculan con un hecho jurídico natural, el transcurso del tiempo, que produce sus efectos registrales sin petición expresa. El artículo 37 de la Ley Registral establece la caducidad de pleno derecho de: a) la inscripción de la hipoteca por vencimiento del plazo legal conforme lo establecido en los artículos 3191 y 3197 del CC (20 años), y b) las anotaciones de embargos, inhibiciones y otras providencias cautelares a los 5 años.
Asimismo por el transcurso del tiempo caducan las anotaciones referentes a la expedición de certificados con reserva de prioridad (artículos 24 y 25, Ley Registral), y las anotaciones provisorias por 180 días, que pierden su validez de manera automática (artículo 9, inciso b, Ley Registral).
Documentos con vocación registral
El Registrador debe calificar que el documento que ingresa al registro tenga la autoría del funcionario que corresponda a la naturaleza del mismo, que cumpla los requisitos de forma establecidos por las leyes y que el derecho que contenga tenga vocación registral.
Los documentos registrables por excelencia son los documentos públicos: notariales, judiciales o administrativos. Solo por excepción y cuando así lo establezca una ley (artículo 3, Ley 17801), podrán admitirse “documentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente”.
El documento que ingresa al registro debe ser auténtico. En tal sentido el I Foro Internacional de Derecho Registral realizado en la Ciudad de Carlos Paz, Córdoba, República Argentina (septiembre 2006), declaró: “Es necesario que toda situación jurídica inscribible se formalice en documento público, que garantice autenticidad, legitimidad, legalidad y certeza”[10].
Sin embargo no basta con calificar la forma extrínseca del documento: si estos documentos contienen derechos personales, sólo deben registrarse si lo dispone expresamente una ley.
El artículo 2 de la Ley Registral establece que para la oponibilidad a terceros en los Registros se inscribirán o anotarán los documentos que: a) constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares; y c) los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Circunstancias políticas o económicas, leyes de emergencias o intereses ajenos a la seguridad jurídica, no pueden ser las motivaciones que amplíen arbitrariamente los documentos con vocación registral, sin que esta publicidad tenga sustento jurídico.
La publicidad que brinda el Registro Inmobiliario y la seguridad jurídica que conlleva exigen que se registre con precisión y certeza las modificaciones del derecho real, sin pretender ser un buzón de informaciones variadas que aumenta la cantidad en desmedro de la calidad de los datos registrados.
No dudamos que la calificación registral es un derecho-deber, y si bien algunos registradores amplían en exceso los objetos de esta calificación, es necesario destacar que los registros no deben actuar como simples órganos administrativos con ordenadores informáticos. Para lograr que la seguridad jurídica que brinda la registración sea una realidad, se necesita formar especialistas en Derecho Registral que cumplan esta tarea, dotar a los registros de recursos humanos y financieros acordes a la trascendencia de su tarea y establecer un procedimiento contencioso ágil y eficiente, que permita a los interesados recurrir al mismo, sin que ello implique retrasar en exceso la inscripción definitiva, generando demoras no afines con la movilidad del mercado inmobiliario.
Este camino permitirá ir formando una jurisprudencia contencioso registral que evitará dilaciones innecesarias en los procesos inscriptorios.
Fundamentos y efectos de la imposición de la escritura pública
La forma escritura pública, que constituye, como se señaló, principio general en la transmisión inmobiliaria, tiene como efectos, en lo que nos interesa:
a) publicidad (doctrina de los artículos 1194 y 996, CC, y notas de éste y del 2663)[11], que se agrega a la proporcionada por vía registral;
b) ´plena fe´ de los actos que hayan pasado en presencia del notario o que él hubiese cumplido. La plena fe significa que toda la sociedad debe tener por cierto lo descripto en esas circunstancias. Este efecto sólo puede destruirse por redargución de falsedad (artículo 993)[12]. Dicha plena fe, que alcanza a los ´hechos narrados´[13], es característica del documento notarial.
Documentos necesarios para el otorgamiento del acto por escritura pública
Entrando a lo medular del tema, es menester destacar, como plausible novedad de la ley argentina en el Derecho Comparado, la necesidad para el notario de contar con 2 documentos al momento de autorizar el acto de mutación de un derecho real por escritura pública: el título inscripto y la certificación sobre el estado jurídico de los bienes y de las personas (artículo 23).
´Título inscripto´: fundamentos
Las funciones que cumple la exigencia para el autorizante de tener el título inscripto a la vista al momento del otorgamiento del acto jurídico son:
a) demostrar la existencia del derecho invocado (ya que por el carácter declarativo y, en este aspecto, fundamentalmente por el carácter no convalidante, la información registral no enerva los defectos del acto registrado ni suple la necesidad de contar con el título)[14];
b) evitar los intentos de enajenaciones simultáneas por un titular;
c) conocer aquellas ulterioridades del derecho que invoca el transmitente que no tengan vocación registral;
d) suplir la información que pueda ser deficiente o errónea por vía registral (cuando por un error en el procesamiento del documento ingresado al Registro, no se publicita correctamente el derecho[15]).
La certificación pone en juego un excelente sistema de preferencia y protección a terceros, que vincula la ´reserva de prioridad indirecta´ con la ´retroprioridad´[16].
En apretada síntesis, éstas son sus peculiaridades[17]:
a) antes del otorgamiento del acto, el Escribano solicita al Registro la expedición de la certificación o certificado;
b) dicho certificado tiene un plazo de vigencia, durante el cual los actos que ingresen al Registro y sean incompatibles con aquel para el cual se expidió el certificado se registrarán de manera ´condicional´;
c) si el Escribano autoriza el acto dentro del plazo de vigencia indicado, goza de un nuevo plazo de protección, para poder ingresar la escritura pública al Registro;
d) si el ingreso se hace en el plazo establecido, se considera que la registración tuvo lugar el día del otorgamiento de la escritura pública (´retroprioridad´). Como consecuencia de ello, los actos incompatibles con dicha escritura pública que hayan ingresado al Registro durante la vigencia del certificado, reseñados con la letra b), o durante el término para inscribir, reseñado con la letra c), serán desplazados.
Influencia del certificado en el acto a otorgarse
Más allá de alguna aislada opinión, hoy incluso morigerada, se acepta pacíficamente que el otorgamiento de la escritura pública sin certificado vigente[18] no le resta ninguna eficacia al acto en ella contenido.
Sin embargo, el documento que ingrese al Registro carecerá de la protección del sistema descripto, y en consecuencia la prioridad será la de su fecha de presentación, sin poder oponerse a medidas cautelares o a actos que le sean incompatibles, que se hayan registrado con posterioridad al otorgamiento pero antes de su ingreso al Registro.
Por este disvalioso resultado, son aislados los supuestos en los cuales el Escribano prescinde del certificado. Y cuando así sucede, las normas disciplinarias le imponen sanciones[19], independientemente del resultado de su displicente actitud.
Modalidades de los documentos inscribibles: partición por disolución de la comunidad hereditaria y de la sociedad conyugal
De las múltiples posibilidades de partición de comunidades patrimoniales en el ordenamiento argentino, señalaremos las vicisitudes de las dos más frecuentes: la comunidad hereditaria y la sociedad conyugal.
La partición con la que concluye el proceso de disolución y liquidación de la comunidad hereditaria puede hacerse judicial o extrajudicialmente (artículo 3462, CC). Cuando se trate de bienes inmuebles, conforme a lo dispuesto por el art. 1184 y concordantes, CC, el documento que ingrese al registro será judicial o notarial.
La partición sólo deberá realizarse en sede judicial cuando haya menores, incapaces o ausentes, cuando un tercero, fundándose en un interés jurídico, se oponga a que la partición sea privada, o cuando los herederos mayores y capaces no arriben a un acuerdo particionario (artículo 3465, CC).
A la disolución y liquidación de la sociedad conyugal por muerte o divorcio se le aplican las normas del Libro 4 del CC referente a la división de herencias.
Disuelta la sociedad conyugal deberá procederse a la liquidación; ésta podrá llevarse a cabo por escritura pública mediante acto dispositivo de los ex cónyuges, o mediante partición en sede notarial o judicial.
En los casos en que disuelta la sociedad conyugal por divorcio no se hubiera liquidado la misma y falleciere uno de los cónyuges, esta etapa del procedimiento se realizará entre el ex cónyuge supérstite y los herederos del fallecido.
La liquidación y adjudicación de los bienes que integraban la sociedad conyugal deberá realizarse con anterioridad a la declaración jurada patrimonial en el proceso sucesorio, ya que en esta última ingresarán los bienes que en el divorcio sean adjudicados al causante.[20]
La doctrina y jurisprudencia de nuestro país difieren en cuanto a la subsistencia de las normas que rigen la sociedad conyugal, durante la etapa que transcurre entre la disolución de la misma por divorcio y su liquidación.
Algunos autores entienden que dispone el titular con el asentimiento del ex cónyuge o con el asentimiento supletorio judicial, sin perjuicio de rendir cuentas posteriormente con relación al dinero percibido.
Otro sector de la doctrina y jurisprudencia considera que la sentencia de divorcio disuelve la sociedad conyugal y su régimen de titularidades y de administración se extingue, naciendo un condominio entre los ex cónyuges que exige un acto de codisposición.
Sin embargo con relación al tema que nos ocupa, es decir la forma del acto partitivo, la doctrina es unánime y se refleja en las disposiciones registrales de las distintas jurisdicciones, en el sentido de que una partición o liquidación de los bienes inmuebles que integraban el patrimonio de la sociedad conyugal disuelta por divorcio o por fallecimiento debe ingresar al registro como documento judicial o notarial.
En suma, las particiones originadas en disolución y liquidación de la sociedad conyugal o de la comunidad de bienes en un proceso sucesorio, pueden ingresar al registro en documento judicial o notarial.
El Registrador debe calificar rechazando el documento judicial cuando en una partición por disolución de la sociedad conyugal por divorcio se incluyan actos de transferencia de dominio a terceros (donación de bienes gananciales a los hijos).
El sistema argentino se asienta en la mancomunada intervención del Notariado y los Registros.
La comprobación de este aserto surge con claridad al verificar que la esencia del ordenamiento registral inmobiliario descansa en los principios de autenticidad y prioridad.
Adviértase la excepcional aceptación de instrumentos privados (artículo 3, Ley Registral -en todos los casos con certificación de autenticidad de firmas-) y el efecto de la ´retroprioridad´, reservado exclusivamente a la escritura pública (artículo 5, Ley Registral).
La técnica registral también recibe su influencia de la clase de documento que recepte el organismo. La técnica de la inscripción es posible (acelerando el procedimiento y depurando los datos publicitables) allí donde la elaboración del documento está a cargo de un profesional del derecho, que conozca las circunstancias relevantes a los efectos inscriptorios.
La misma conclusión se impone al relacionar la autenticidad con los efectos de la registración. Al exigir la escritura pública, el notario tiene a su cargo el contralor de la capacidad y legitimación de las partes y de la validez y eficacia del acto a otorgarse, a través de las llamadas “operaciones notariales de ejercicio”[21]. El Registro completa el análisis, calificando las formas extrínsecas del documento que ingresa y rechazando los que no cumplan las mismas, aun cuando se trate de documentos de origen judicial. Este análisis de las formas extrínsecas constituye el paso esencial en la calificación registral a fin de cumplir con el principio de legalidad.
Cuando existe una forma impuesta por la ley no es posible flexibilizar la interpretación, ya que ello implica serios riesgos para la seguridad jurídica. Si bien en los países donde la inscripción no es constitutiva ni convalidante el vicio de forma no se subsana con la inscripción, la registración genera una publicidad de titularidades errónea que es factor de riesgo para la dinámica de los negocios inmobiliarios.
Respetando tan esenciales principios se obtiene la ´seguridad´ más simple y genuina: la de brindar a los contratantes aquello que buscaron, una transmisión de derechos reales válida y oponible a terceros. Y se evita la falsa ´seguridad´: la de brindar a los contratantes lo que no buscaron, la indemnización, un paliativo del daño sufrido. Similar tesitura asumió el XIII Congreso Internacional de Derecho Registral (Uruguay, 2001), al proclamar: “Que un sistema jurídico bien estructurado y gestionado, hace innecesario adoptar la reparación como criterio rector”.
De allí que pacífica y firmemente se descarte por la generalidad de la doctrina nacional la inscripción constitutiva y convalidante en materia inmobiliaria, y se defienda la exigencia de la escritura pública aún desde prestigiosos autores que no ejercen la función notarial[22].
Sin desmedro de los distintos sistemas registrales inmobiliarios que hayan probado su eficacia en diversas regiones del orbe, nuevamente se destacó la necesidad del instrumento público (“documento auténtico”, en terminología que pretende señalar una significación uniforme para todos los ordenamientos), en la “Declaración de Carlos Paz”, en el marco del citado I Foro Internacional de Derecho Registral[23].
En suma, y más allá de ocasionales disidencias sobre cuestiones no medulares, el ordenamiento registral inmobiliario argentino sigue demostrando día a día el encomiable grado de evolución alcanzado, como se ha destacado en numerosas oportunidades en encuentros científicos internacionales.[24]
Zulma Aurora Dodda
[1] La doctrina y la jurisprudencia son abrumadoramente dominantes al considerar el carácter declarativo de la registración, atento las disposiciones legales citadas. Así, entre otros autores: 1) García Coni, Raúl Rodolfo, Derecho Registral Aplicado, Ediciones Librería Jurídica, La Plata, 1972, páginas 82 y 83, y 281 a 284. 2) Del mismo autor y Frontini, Ángel Agustín, Derecho registral aplicado, 3era. edición, LexisNexis, Buenos Aires, 2006, páginas 65, y 74 a 76. 3) Llambías, Jorge Joaquín, y Alterini, Jorge Horacio. Código Civil anotado, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, Tomo IV-A, páginas 289 y 290. 4) López de Zavalía, Fernando Justo, Curso Introductorio al Derecho Registral, Víctor P. de Zavalía Editor, Buenos Aires, 1983, páginas 254 a 256. 5) Moisset de Espanés, Luis, Publicidad Registral, Zavalía Editor, tercera edición, Buenos Aires, 2003, páginas 91 y 92.
[2] Sobre el tipo de terceros a los cuales se refiere la eficacia de la publicidad y oponibilidad registral, ver Llambías, Jorge Joaquín, y Alterini, Jorge Horacio, obra citada, páginas 290 a 294.
[3] Más aún se advierte el efecto no convalidante si se tiene en cuenta que el plazo de prescripción de dichas acciones no comienza a correr desde la inscripción, sino, como principio general, desde que se celebró el acto o se pudo conocer el vicio, según el caso.
[4] “El registro de la propiedad español”, I Congreso Internacional de Derecho Notarial, Buenos Aires, 1948, páginas 63 y siguientes.
[5] En las servidumbres el modo es el primer uso (artículo 2977, CC) y en la hipoteca, o se considera que no hay modo, o hay que aceptar que éste es la misma escritura pública de constitución de hipoteca, que además opera de título.
[6] Entre otros, Alterini, Jorge Horacio, “La buena fe y la publicidad inmobiliaria registral y extrarregistral (con una armonización entre la tradición y la inscripción registral)”, presentación por la Delegación Argentina al II Congreso Internacional de Derecho Registral (Madrid, España, 1974), en “Ponencias y comunicaciones presentadas al II Congreso Internacional de Derecho Registral”, Ilustre Colegio nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, tomo II, Madrid, 1974, páginas 75 y siguientes.
[7] Llambías, Jorge Joaquín, y Alterini, Jorge Horacio, obra citada en nota 1, página 393. Podemos sugerir los siguientes ejemplos, como casos más reiterados: compraventa, donación, permuta, dación en pago, aporte a una sociedad del dominio sobre un inmueble.
[8] Falbo, Miguel Norberto. “El Registro de la Propiedad organizado por la Ley 17801”. Curso de Derecho Registral Inmobiliario, Buenos Aires, Ministerio de Justicia, 1971, página 210. “La inscripción de los títulos en el Registro no es obligatoria, pero sí es necesaria para la perfección del derecho real”. Moisset de Espanés, Luis, obra citada en nota 1, páginas 107 y 108: “Toda norma dotada de coactividad es obligatoria aunque el vigor de la sanción impuesta por su violación pueda presentar una gama de matices que varía desde las sanciones pluscumperfectas, hasta las minus que perfectas. En el caso de la ley 17801 la obligatoriedad de la inscripción surge del artículo 2, que impone este deber de manera muy clara”.
[9] Moisset de Espanés, Luis. Discurso de clausura del II Congreso Nacional de Derecho Registral: “[…] Recordemos que la publicidad que se brinda a las relaciones jurídicas no es una finalidad en sí misma, sino que es un instrumento de la seguridad puesta al servicio de la justicia” (su texto puede consultarse en obra del autor señalada en nota 1, páginas 31 a 35; la cita textual que hacemos, en página 33).
[10] García Coni, Raúl. Estudios de Derecho Civil. Homenaje al Dr. Luis Moisset de espanés al cumplir 20 años de docencia universitaria. Derecho Registral. Página 685: Editorial Universidad. Buenos Aires. 1980: “Lo que realmente importa, dada su significación, es que los aludidos documentos sean inequívocos y esta calidad sólo la tienen cuando se basan en la fe pública judicial, notarial o administrativa que caracteriza a los documentos auténticos”.
[11] Que se complementa con las muy ajustadas normas locales que imponen al notario la obligación de asentar una ´nota´ en el título que utilizó para autorizar un acto que provoque una mutación en cualquier derecho real sobre el inmueble (así, nota en el título de propiedad del vendedor que publicite la venta que realizó). Como ejemplo, en la provincia de Buenos Aires por el artículo 35, inciso 9), del decreto-ley 9020/78, orgánico del notariado.
[12] Dichos actos son hechos autenticados y hechos auténticos. Por lo mismo, las declaraciones que el notario hace en el documento son de ´actos propios´ (que pueden ser del mundo interior o del mundo exterior) y de ´actos ajenos´. Ver sobre criterios distintivos y efectos, Pelosi, Carlos Alberto, El documento notarial, Astrea, Buenos Aires, 1980, páginas 320 y siguientes.
[13] Carminio Castagno, José Carlos, en segunda parte de “La escritura pública es requisito indispensable, en todos los casos, para la constitución de las sociedades por acciones”, preparado en el Instituto Argentino de Cultura Notarial, en coautoría con Osvaldo S. Solari y Mario A. Zinny, coordinados por el presidente del Instituto, Carlos Alberto Pelosi, Revista del Notariado 724, año 1972, páginas 1203 a 1221, y “Teoría general del acto notarial” y otros estudios, edición del autor (José Carlos Carminio Castagno), 2006, tomo I, páginas 375 a 401.
[14] Alterini, Jorge Horacio. “La buena fe y la titulación como desmitificadoras de las llamadas legitimación y fe pública registral”, LL 2006-E-1126 y siguientes; sobre la afirmación que hacemos, en particular, página 1127. También López de Zavalía, Fernando Justo, obra citada en nota 1, páginas 365 y 366.
[15] Aquí entran en juego las mentadas ´notas´ en las escrituras, referidas anteriormente.
[16] Se profundiza el tema en los siguientes aportes de Raúl Rodolfo García Coni: “La retroprioridad registral y su reserva”, LL-1984-C, páginas 892 y siguientes; “El juego de las prioridades”, LL-1975-B, páginas 289 y siguientes; (y en coautoría con Ángel Agustín Frontini) Derecho registral aplicado, 3era. edición, LexisNexis, Buenos Aires, 2006, páginas 119 y siguientes.
[17] Artículos 24, 25, 17 y 5 de la Ley Registral.
[18] Por no distinguirlos la Ley Registral, equiparamos los supuestos de: a) no solicitud de certificado; b) solicitud de certificado y utilización con plazo vencido; c) solicitud de certificado y utilización para acto no cubierto por el mismo.
[19] Incluso algunos Registros informan esta situación a la autoridad que tiene a su cargo el contralor del notariado, a fin de hacer efectiva la sanción.
[20] Conforme: Resolución XIV, Congreso Nacional de Derecho Registral (Carlos Paz, Córdoba, República Argentina, septiembre de 2006).
[21] Etchegaray, Natalio Pedro. Escrituras y actas notariales. Astrea, Buenos Aires, 3era. edición, 2003. Páginas 35 a 61.
[22] Alterini, Jorge Horacio, op. cit., páginas 1129 y 1130.
[23] Puntos 1 a 4.
[24] Entre ellos, en distintos momentos históricos, destacamos dos Congresos Internacionales de Derecho Registral: el primero (Argentina, 1972, punto IV del tema I) y el XII (Marruecos, 1998, conclusión décima del tema I).

References: artículo 2505
 artículo 23
 artículo 6
 artículo 37
 artículo 2
 artículo 2
 artículo 35
 Resolución