Source: http://www.elderecho.com/civil/procedimiento-ejecucion-extrajudicial-alegacion-acreedor_12_409560003.html
Timestamp: 2017-08-16 21:46:35+00:00

Document:
Francisco Berjano Arenado.
Juan Ángel Moreno García.
María Félix Tena Aragón.
Salvador Vilata Menadas.
Eduardo Salinas Verdeguer.
En mi opinión y partiendo tanto de la Exposición de motivos del Real Decreto 6/2012, como de su carácter excepcional, la justificación del precepto se encuentra en el carácter de vivienda habitual del bien inmueble ejecutado. Debe de ponerse de manifiesto que en el ámbito del Derecho comparado, tan solo la vivienda familiar es la que es objeto de beneficios, como es el caso por ejemplo de su inembargabilidad (al margen como sería el caso de las garantías voluntarias, como son las hipotecarias). Por ejemplo puede examinarse en la Exposición de motivos del RD la frase: "Resulta dramática la realidad en la que se encuentran inmersas muchas familias que, como consecuencia de su situación de desempleo o de ausencia de actividad económica, prolongada en el tiempo, han dejado de poder atender el cumplimiento de sus obligaciones derivadas de los préstamos o créditos hipotecarios concertados para la adquisición de su vivienda". Y ello porque define el objeto perseguido por las medidas, relacionadas no se olvide con el derecho constitucional a una vivienda digna.
Como la cuestión que se plantea "es muy sencilla", la respuesta también debe serla: creo que el Notario ejecutante debe comprobar que la vivienda gravada con la carga hipotecaria es "la vivienda habitual del deudor" hipotecario, toda vez que si el régimen que se recoge en el art. 12 del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo es de excepcionalidad respecto del que aparece con carácter general en los arts. 129 de la Ley Hipotecaria y 234 a 236 de su reglamento, en función de que se trate de "la vivienda habitual del deudor", ha de llevarse a cabo dicha comprobación previa.
Estimo, también, que la comprobación que se efectúe en tal sentido debe ir referida al momento de iniciación del procedimiento de ejecución, pues es en ese instante en el que la vivienda hipotecada debe tener la condición de "vivienda habitual del deudor", de tal manera que si al otorgamiento del préstamo no la tenía, esa circunstancia no sería determinante de la inaplicabilidad del sistema regulado por el art. 12 al que se refiere la pregunta formulada si, posteriormente, "gana" dicha condición; y viceversa, si en el momento de otorgarse el préstamo hipotecario la vivienda gravada con éste sí constituía la "vivienda habitual" y después, a la fecha de ejecución, ya no lo era, no se aplicaría tal régimen excepcional sino el general.
En cualquier caso la forma de acreditar ante el Notario la condición de constituir la finca "vivienda habitual del deudor" podría ser la usual en estos casos: certificado de empadronamiento, datos fiscales, informe policial, certificados INSS o Tesorería General SS, etc.
En la medida que estas normas procesales son un beneficio o un privilegio a favor de un determinado grupo de deudores, los que de acuerdo con el artículo 3 están situados en el umbral de exclusión, según el propio Real-Decreto Ley, lo normal es que se acrediten dichas circunstancias por la persona o personas " beneficiadas" de este privilegio, conclusión que se obtiene también de lo previsto en el artículo 3.2 del Real Decreto Ley 6/2012 en la medida que si impone al deudor la obligación de acreditar la concurrencia de los requisitos necesarios para apreciar esa situación ante la entidad acreedora, parece lógico entender también que es el deudor el que debe acreditar ante el Notario no solo que la ejecución afecta a su vivienda habitual, sino también la concurrencia del resto de los requisitos que establece el artículo 3.1 del Real Decreto Ley 6/2012.
En la Disposición Adicional Sexta de la Ley de medidas de agilización procesal, se incorpora una modificación en punto a la habilidad de la adjudicación a favor del acreedor ejecutante por una cantidad igual o superior al 50% del valor de tasación (o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos) cuando la ejecución se contraiga a bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor. El articulo 670.4, tras la modificación operada por el RDL 8/2011, de 1 de julio, previene en su párrafo segundo que "transcurrido indicado plazo (de diez días) sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura". El articulo 671, para el caso de subasta sin postores, prevé que el acreedor pueda pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación.
El Preámbulo del citado RDL 8/2011, de 1 de julio enuncia (romanos II) que "se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para garantizar que en caso de producirse una ejecución hipotecaria por impago, los deudores recibirán una contraprestación adecuada por el inmueble, que les permita anular o reducir al máximo la deuda remanente.
Para ello, se prevé que la adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una ejecución, se realizará por un precio nunca inferior al 60% del valor de tasación. Se establece, por tanto, un límite equilibrado, impidiéndose cualquier adjudicación al acreedor inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total, y ello con el fin de evitar el despojo del deudor."
Esto es, la Ley de agilización procesal, norma posterior en el tiempo al RDL 8/2011, de 1 de julio, modifica la situación dada desde la irrupción normativa de este último, en el sentido de volver a relajar la exigencia de la postura mínima hasta el 50% (y no el 60%) cuando el bien de cuya ejecución se trate no conforme vivienda habitual del deudor. Ahora bien, tal situación solo es así para el caso de subasta sin postores, porque sin embargo para el caso de concurrencia de postores y posturas inferiores al 70%, lo que la norma prevé en su párrafo segundo es que "...para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura"
El Real Decreto Ley de 9 marzo explica en su exposición de motivos que pretende "la protección del deudor hipotecario... en consonancia con el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, consagrado en el artículo 47 de la Constitución española". De esta exposición de motivos resulta que su finalidad es la de proteger a los deudores hipotecarios, también es este el propósito del artículo 12, ya que establece un procedimiento de ejecución extrajudicial más favorable al deudor, con una subasta única pero con elevados importes mínimos de adjudicación.

References: Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 3
 artículo 3
 Real Decreto 
 artículo 3
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 47
 artículo 12