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Timestamp: 2018-09-25 14:36:07+00:00

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Art. 1755 codice civile - Provvigione - Brocardi.it
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Articolo 1755 Codice civile
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Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, [2950] se l'affare (1) è concluso [1173] per effetto del suo intervento (2).
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti (3), in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità [2225, 2233] (4).
(1) L'affare si identifica con ogni operazione economica di contenuto patrimoniale frutto dell'accordo di due o più parti, che si conclude con il sorgere di obbligazioni. Pertanto, è tale, ad esempio, anche un contratto preliminare (1351 c.c.).
(2) Le parti messe in contatto dal mediatore sono libere di concludere o meno la stipula. Se, però, la concludono egli ha diritto al compenso se il suo intervento è stato rilevante e tale concetto deve essere inteso in senso lato. Infatti, non è necessario che l'opera del mediatore incida sulla conclusione del contratto in sè, ma è sufficiente che si inserisca in tale processo causale, anche solo in un momento anteriore. Tuttavia, non ha rilevanza una mediazione indiretta, ad esempio perchè il mediatore notizia altri dell'affare ed è questi a mettere in comunicazione le parti.
(3) La misura della provvigione è determinata sul volume dell'affare concluso. Tuttavia, le parti possono accordarsi nel senso che essa sia dovuta anche se non si è giunti alla stipula, quindi per la sola attività prodromica. Ai sensi della norma, inoltre, essa grava su entrambe le parti.
(4) Dispone l'art. 6 della l. 3 febbraio 1989, n. 39: "1. Hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli. 2. La misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale di cui all'art. 7 e tenendo conto degli usi locali."
La mediazione è naturalmente onerosa: il mediatore ha diritto ad un compenso, la provvigione. Essendo questo un elemento essenziale del contratto, il legislatore detta anche i requisiti per determinarla, al fine di evitare una possibile nullità (1418 c.c.) della stipula.
Spiegazione dell'art. 1755 Codice civile
Diritto del mediatore al compenso. Quando si perfeziona. Storno e risoluzione del contratto principale. Impossibilità della prestazione per caso fortuito
Fondamentale diritto del mediatore è il diritto al compenso, che la legge, seguendo la terminologia usuale, chiama provvigione.
Secondo la dottrina tradizionale condizione indispensabile perché si maturi tale diritto è che l'affare abbia raggiunto la sua definizione: che cioè le parti abbiano stipulato il negozio, per la conclusione del quale l'intermediario ha prestato la sua opera. Se ciò non si verifica o perché le parti hanno abbandonato le trattative, o per qualsiasi altro motivo indipendente dalla loro volontà, viene meno il risultato utile che si ricollega, e deve ricollegarsi, spiegata dal mediatore; e viene meno, per conseguenza, anche il diritto alla provvigione.
Il principio anzidetto era codificato nell'art. 32 del codice di commercio, il quale, con disposizione piuttosto precisa, disponeva che al mediatore non competeva diritto di mediazione se l'affare non era concluso.
Ora, che il principio sia rimasto anche rispetto alla nuova legislazione non sembra si possa porre in dubbio. Nonostante, invero, la formulazione della legge sia diversa da quella più incisiva contenuta nel ricordato art. 32, essa tuttavia, col riconoscere il diritto alla provvigione se l'affare è concluso, lascia chiaramente intendere che la perfezione giuridica del negozio principale, costituisce condizione indispensabile per far sorgere il diritto dell'intermediario. Ciò, del resto, è confermato da quanto dispone il primo comma del successivo articolo 1757, stabilendo che, se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione. È quindi agevole argomentare che se, in tale ipotesi, perché il diritto si maturi non basta che il negozio principale si sia giuridicamente perfezionato, ma occorre altresì che esca dallo stato di pendenza e spieghi compiutamente la sua efficacia, a maggior ragione nessun compenso potrebbe pretendere il mediatore, qualora il negozio principale non abbia raggiunto la conclusione.
Ma, una volta maturato il diritto, esso non viene meno anche se il contratto principale sia stato stornato d'accordo fra le parti; se sia stato risoluto per inadempienza di alcuna di esse; o se sia stato posto nel nulla per impossibilità della prestazione. Tali situazioni, infatti, attendono non già al perfezionamento giuridico dell'affare, bensì alla fase esecutiva del contratto, alla quale il mediatore resta normalmente estraneo.
Questa soluzione è perfettamente ammissibile anche rispetto alle nuove norme, in quanto non hanno apportato modificazioni né all'essenza del rapporto di mediazione, né, come si è ora chiarito, al presupposto fondamentale perché sorga il diritto al compenso.
Condizioni necessarie perché il contratto principale possa ritenersi concluso
Il diritto alla provvigione si matura dunque quando si con­clude l'affare principale.
Questa è la regola. La quale deve essere ulteriormente precisata nel senso che detto affare (in ordine al quale la mediazione funziona come mezzo a fine) sia da considerare come entrato nel campo giuridico con i prescritti requisiti di sostanza e di forma; di guisa che ciascuno dei contraenti abbia titolo per agire al fine di ottenerne l'esecuzione.
Su questo punto vi era perfetto accordo nella dottrina formatasi nel vigore delle disposizioni precedenti; né si può essere dubbio circa la perfetta coerenza anche con quelle attuali. Difatti, anche sotto l'impero del codice di commercio abrogato, la parola « affare » era ormai pacificamente tesa nel senso di contratto. Onde, concludere l'affare non poteva non significare concludere (in senso tecnico) il contratto. Ora, il fatto che nelle disposizioni si usi il termine « affare » nell'art. 1755 riguardante il diritto del mediatore al compenso e il termine "contratto" in altri articoli (ad esempio nell'art. 1757), non può far ritenere che, con le due espressioni, si sia inteso alludere a situazioni giuridiche diverse. Ciò importerebbe che, all'incongruenza formale, se ne aggiungerebbe un'altra ben più grave di indole sostanziale, che nulla autorizza a ritenere nelle disposizioni in vigore. Tanto più se si tiene conto dell'accordo, già esistente in dottrina e nella giurisprudenza.
Necessità di un nesso causale fra l'opera del mediatore e la conclusione del contratto. Mediatore occasionale o professionale. Desistenza fraudolenta delle parti
La conclusione del contratto, nel senso appena precisato, costituisce quindi, anche per l'art. 1755, il presupposto indispensabile perché si maturi il diritto del mediatore alla provvigione. Tale presupposto però non è sufficiente. La legge ne richiede anche un altro: che la conclusione del contratto sia avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore.
Si è così colmata, con disposizione espressa, una lacuna che si riscontrava nel cessato codice di commercio. Per altro la dottrina e la giurisprudenza della Cassazione avevano già concordemente riconosciuto la necessità dell'accennato requisito, precisandone la portata giuridica nel senso che esso deve riferirsi ad un rapporto di causalità fra l'opera prestata dal mediatore e il contratto. Si era, infatti, posto in luce che, tra l'attività del mediatore e il negozio giuridico, in seguito stipulato, vi dovesse essere un necessario collegamento; così da far ritenere che il vincolo altro non fosse, almeno nel suo contenuto essenziale, che il risultato utile dell'attività stessa, quando, naturalmente, le parti, in relazione all'autonomia della loro volontà, si fossero determinate a contrattare.
Ma, ammesso il principio, la varietà dei casi pratici ha reso necessario che di volta in volta se ne precisasse la portata. Si è quindi ritenuto che il diritto alla provvigione a favore del mediatore resta integro, purché si riscontri l'accennato rapporto di connessione causale, anche se l'intermediario non ha preso parte a tutte le trattative ed alla redaazione definitiva delle clausole contrattuali; ed anche se, fra l'opera del mediatore e la conclusione del contratto, è intervenuto un intervallo di tempo più lungo. In altri termini occorre che l'influenza dell'opera spiegata sia valutata non quantitativamente, ma piuttosto qualitativamente; tenendo presente al riguardo il criterio, già indicato dal Vivante che il contratto principale deve essere una conseguenza (prossima o remota non conta) dell'attività del mediatore; onde possa dirsi che, senza di essa, secondo l'ordine normale delle cose, il contratto non si sarebbe concluso.
Accertato perciò, con apprezzamento del giudice del merito, insindacabile in sede di cassazione, che il mediatore ha prestato la sua opera, con le caratteristiche in precedenza accennate; ed accertato altresì che, mercé quest'opera, il contratto cui tendeva l'interposizione è stato stipulato, null'altro è necessario perché il mediatore possa pretendere la provvigione. Non occorre, in particolare, che il contratto abbia avuto esecuzione, o che le parti abbiano adempiuto agli obblighi assunti, perché tutto ciò resta al di fuori dell'attività di interposizione e non può quindi pregiudicare i diritti dell'intermediario.
Le cose, tuttavia, possono, anche sotto quest'aspetto, andare diversamente, qualora fra mediatore e parti vi siano state al riguardo speciali pattuizioni.
La provvigione inoltre spetta indistintamente a qualunque mediatore occasionale o professionista, sia l'affare di natura civile, o di natura commerciale. Spetta ai mediatori liberi in affari di borsa, o agli agenti di cambio regolarmente iscritti e ciò specialmente per la considerazione che, chiunque si intromette fra altre persone per la conclusione di affari ed è autorizzato a livellare gli opposti interessi, è un mediatore, e perché la disciplina di questo rapporto deve essere unica.
Queste ragioni trovano piena conferma nelle norme del codice vigente. Ciò è reso anzitutto palese dalla formulazione stessa dell'art. 1755, il quale riguarda il mediatore, considerato per se stesso, indipendentemente dalla natura dell'affare, o dalla qualità professionale del medesimo.
È da tener presente, d'altra parte, che la mediazione, come si è già accennato, è stata inquadrata fra i contratti regolati nel libro delle obbligazioni, e quindi con riferimento generico alle materie civili ed a quelle commerciali.
Chiarito dunque come, anche rispetto alle nuove disposizioni, il risultato utile dell'opera prestata abilita l'intermediario a pretendere il compenso, per coerenza di sistema, è necessario ritenere operanti due altre notevoli conseguenze, pur esse riannodantesi al concetto del nesso di causalità, fondamentale per stabilire il diritto alla provvigione.
La prima è che, una volta dimostrato il nesso anzidetto, il diritto si perfeziona, non soltanto quando sia stato stipulato il contratto definitivo (per esempio la vendita); ma anche quando le parti abbiano concluso un contratto preliminare. L'altra conseguenza di grande rilievo è che il compenso non può essere rifiutato quando le parti maliziosamente abbiano interrotto le trattative, o revocato l'incarico, per sottrarsi agli obblighi verso l'intermediario. Si è ritenuto in quest'ipotesi, che l'intento fraudolento impedisce che rimanga spezzato il rapporto di causalità fra l'opera del mediatore ed il risultato, che si sarebbe certamente prodotto senza l'illegittimo comportamento di coloro che si sono avvalsi dell'opera stessa.
Pagamento della provvigione. Inesistenza di obbligo solidale fra le parti
Perfezionato il diritto alla provvigione, il mediatore, salvo patto contrario, può senz'altro agire per ottenerne il pagamento dalle parti, senza che, per altro, tra esse vi sia vincolo di solidarietà. Questo punto era finora pacifico. Si osservava, in proposito, che ogni contraente tratta col mediatore avendo di mira il proprio interesse; ond'era da escludere l'esistenza di una coobbligazione contrattuale, che, se di natura commerciale, faceva presumere la solidarietà, ai termini dell'art. 40 del codice di commercio.
Ora queste stesse ragioni, in sostanza, giustificano l'identica soluzione da dare al quesito rispetto al codice in vigore, nonostante l'articolo 1294, con norma di carattere generale, stabilisca che i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente. Occorre sempre tener presente come, nella mediazione, l'incarico è conferito da persone che hanno interessi divergenti. Questo impedisce manifestamente che possa comunicarsi, dall'una all'altra, il vincolo obbligatorio assunto verso il mediatore, in guisa da farne scaturire la presunzione di solidarietà. Tale concetto è coerente con quanto si legge nella Relazione, nella quale si è posto in rilievo: «che la disposizione del citato art. 1294 non è altro che l'estensione di quella dell'art. 40 del codice di commercio; che l'estensione è giustificata dal considerare che assai di frequente là dove più debitori sono obbligati per un solo debito, essi sono legati intimamente da una connessione di interessi; e che la presunzione di solidarietà è stata esclusa in quei casi (articoli 1268, 1295 e 1408) nei quali la connessione di interessi tra più debitori non si sarebbe potuta legittimamente supporre come normale». Uno di questi casi si ha indubbiamente in dipendenza dell'incarico conferito al mediatore. In tal senso, del resto, è pure il testo legislativo, il quale, con lo stabilire, nel secondo comma dell'articolo 1755, che o il patto, o le tariffe professionali, o gli usi, o, in fine, il giudice, debbano determinare non soltanto la misura della provvigione, ma altresì la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, esclude implicitamente la solidarietà. La cui caratteristica invece, rispetto a più debitori, consiste, ai termini dell'art. 1292, nell'essere costoro obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per l'intero.
Peraltro al carattere parziario dell'obbligazione delle parti si faceva eccezione per il caso in cui si fosse accertata la frode a danno del mediatore. Eccezione che si giustificava considerando che le parti, col simulare l'abbandono dell'affare, pongono in essere un comportamento fraudolento, il quale fa sorgere a loro carico la responsabilità per il danno subito dall'intermediario, e consistente nella permanenza dell'obbligo di pagare la senseria. Donde il carattere solidale che veniva ad assumere l'obbligo stesso ai termini dell'art. 1156 del codice civile del 1865.
L'anzidetta eccezione può essere mantenuta, con le stesse argomentazioni, anche rispetto al codice in vigore; poiché, nell'ipotesi ora profilata, si esce dall'ambito dell'art. 1755, per entrare nel campo di applicazione dell'art. 2055, prima parte, relativo all'obbligo solidale del risarcimento del danno, nel caso di fatto illecito imputabile a più persone.
In base alle norme abrogate si riteneva inoltre che il credito del mediatore per la riscossione del compenso non era assistito da alcun privilegio, non essendo a lui applicabile la disposizione dell'art. 362 del codice di commercio, scritta a favore del mandatario. Ciò per il motivo che il mediatore rimane, di regola, estraneo alla conclusione del contratto e quindi non detiene merci, titoli, o denaro di spettanza del mandante, che siano a lui affidati per l'esecuzione dell'incarico, cioè per contrattare in nome e per conto del rappresentato.
Il principio rimane integro anche in relazione alle disposizioni del codice. L'art. 2764, infatti, accorda il privilegio soltanto per i crediti a favore del mandatario, che derivano dall'esecuzione del mandato, e per quelli derivanti dal deposito e dal sequestro convenzionale, a favore rispettivamente del depositario e del sequestratario; mentre il mediatore non è compreso fra queste tre categorie. Né potrebbe a lui applicarsi la disposizione più generale dell'art. 2756, perché questo prevede il caso di spese e prestazioni relative alla conservazione o al miglioramento di beni immobili. Prestazioni e spese che non si ricollegano alle funzioni proprie del mediatore; giacché esse, come si è detto in precedenza, nella fase delle trattative fra futuri contraenti, nella quale si esplica tipicamente il fenomeno dell'interposizione, non possono consistere se non nell'intervento imparziale fra le parti, e non tollerano perciò, senza snaturare il rapporto di mediazione, che l'intermediario agisca nell'interesse di alcuna delle parti stesse.
Il principio anzidetto sta però fino a quando il mediatore agisce in tale qualità. Se questa venisse meno, non si potrebbe disconoscere l'applicabilità, a seconda dei casi, delle disposizioni sopra citate. La stessa legge (art. 1761) fa l'ipotesi che il mediatore, successivamente alla conclusione del contratto, sia incaricato da una delle parti di compiere gli atti relativi all'esecuzione; ed, in tal caso, attribuisce al mediatore la veste di rappresentante. È quindi logico ritenere che, rispetto ai crediti, (per spese e compensi) derivanti da questo particolare incarico, che esce indubbiamente dall'ambito della mediazione, sussistano i privilegi sopra accennati.
Il 2°comma dell'art. 1755 stabilisce il modo di determinare la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti. Il sistema è quello già indicato dalla dottrina ed accolto dalla giurisprudenza. Nel senso cioè che, in primo luogo è da tenere presente la volontà delle parti; in secondo luogo occorre riferirsi alle tariffe, oppure agli usi locali o di piazza; ed infine, in mancanza dei riferimenti anzidetti, provvede il giudice con apprezzamento equitativo.
725 La provvigione spetta al mediatore solo ad affare concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 del c.c., primo comma); però, se il mediatore subisce l'effetto della condizione sospensiva apposta al contratto che egli ha fatto concludere (art. 1757 del c.c., primo comma), rimane invece indifferente alle conseguenze della condizione risolutiva (art. 1757, secondo comma). E' ovvio poi che la nullità del contratto principale fa venir meno il diritto alla provvigione; l'annullabilità o la rescindibilità si può invece opporre al mediatore solo se egli ne conosceva la causa (art. 1757, terzo comma). La provvigione è dovuta al mediatore da ciascuna delle parti (art. 1755, primo comma), perchè entrambe ne accettano necessariamente l'opera e usufruiscono di essa, anche se una sola abbia dato preventivamente l'incarico. Non c'è solidarietà per quest'obbligo, perché l'uso, a cui la legge rinvia espressamente (art. 1755, secondo comma), di solito divide l'importo complessivo della provvigione fra i contraenti del rapporto conclusosi per l'intervento del mediatore. Se si siano intromessi più mediatori, ciascuno ha diritto ad una quota (art. 1758 del c.c.); è chiaro però che il diritto di quota si esercita, nei confronti delle parti contraenti sole se i vari mediatori sono entrati in relazione con le parti stesse. Altrimenti si tratterà di un semplice rapporto interno tra i mediatori, a cui rimangono estranei i contraenti; e questi saranno liberati pagando la provvigione a quello o a quelli dei mediatori con cui hanno trattato. Quanto al rimborso delle spese, l'art. 1755 lo riconosce dovuto solo allorche le spese siano state sostenute dal mediatore in base ad incarico di una delle parti, che ne sopporta, da sola, le conseguenze.
Massime relative all'art. 1755 Codice civile
Cass. civ. n. 1735/2016
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1735 del 29 gennaio 2016)
Cass. civ. n. 762/2014
In tema di mediazione, l'art. 73 del d.lgs. 26 marzo 2010, n. 59 ha soppresso il ruolo dei mediatori, previsto dall'art. 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, ma non ha abrogato quest'ultima legge, prescrivendo invece che l'attività sia soggetta a dichiarazione di inizio di attività, da presentare alla Camera di commercio territorialmente competente, la quale, previa verifica dei requisiti autocertificati, iscrive i mediatori nel registro delle imprese, se esercitano l'attività in forma di impresa, e, altrimenti, nel repertorio delle notizie economiche e amministrative assegnando ad cui la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività previste dalla legge n. 39 del 1989. Ne consegue che l'art. 6 della legge n. 39 del 1989, secondo cui "hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli", va interpretata nel senso che, anche per i rapporti di mediazione sottoposti alla normativa prevista dal d.lgs. n. 59 del 2010, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori che siano iscritti nei registri delle imprese o nei repertori tenuti dalla camera di commercio.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 762 del 16 gennaio 2014)
Cass. civ. n. 4758/2012
Il diritto del mediatore alla provvigione si ricollega all'efficacia del suo intervento nel favorire la conclusione dell'affare, non alle forme giuridiche mediante le quali l'affare medesimo è concluso, né alla coincidenza soggettiva tra fase delle trattative e formalizzazione del negozio; ne consegue che il mediatore può domandare la provvigione alla persona che gli ha affidato l'incarico e ha condotto le trattative, la quale risponde in proprio, tranne che abbia dichiarato fin dall'origine di agire in rappresentanza di un terzo.
(Cassazione civile, Sez. VI, sentenza n. 4758 del 23 marzo 2012)
Cass. civ. n. 22273/2010
Il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione in tutti i casi in cui le parti, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un "affare" (nella specie, contratto preliminare di vendita immobiliare non sottoposto ad alcuna condizione), a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse decidano concordemente di modificare i termini nell'accordo o di sottoporre lo stesso a condizione sospensiva.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 22273 del 2 novembre 2010)
Cass. civ. n. 21836/2010
In tema di mediazione, costituisce affare, ai sensi dell'art. 1754 c.c., al fine del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra due parti. Tale operazione, benché da intendersi in senso generico ed empirico, deve, tuttavia, essere sufficientemente individuata nella sua consistenza storica.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21836 del 25 ottobre 2010)
Cass. civ. n. 15880/2010
In tema di mediazione, per aversi diritto alla provvigione non basta che l'affare sia stato concluso, ma, in forza dell'art. 1755 c.c., occorre che la conclusione sia avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore. L'accertamento sull'esistenza del rapporto di causalità tra la conclusione dell'affare e l'attività svolta dal mediatore o di concausalità, se più furono gli intermediari che prestarono la loro opera, si riduce ad una questione di fatto rimessa all'apprezzamento del giudice di merito, insindacabile in Cassazione, se informato ad esatti criteri logici e di diritto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 15880 del 6 luglio 2010)
Cass. civ. n. 12527/2010
In tema di contratto di mediazione, l'affare - da intendersi nel senso di qualsiasi operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio - deve ritenersi concluso, per effetto della "messa in relazione" da parte del mediatore, quando si costituisca un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per l'esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno; ne consegue che, ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, è sufficiente che la sua attività costituisca l'antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e atti strumentali, alla conclusione dell'affare, rimanendo irrilevante che le parti originarie sostituiscano altri a sé nell'operazione conclusiva, ovvero una parte sia receduta dal preliminare. (Nella specie, la S.C. ha, perciò, accolto il ricorso del mediatore e cassato con rinvio la sentenza impugnata, che aveva negato il diritto del ricorrente alla percezione della provvigione malgrado avesse messo in relazione le parti per la stipula del preliminare, non potendosi ritenere ostativi in proposito né il successivo recesso di una delle parti originarie né la circostanza che l'affare fosse stato poi definitivamente concluso con altro soggetto).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12527 del 21 maggio 2010)
Cass. civ. n. 12283/2009
In tema di mediazione, ai sensi dell'articolo 1755 c.c. la conclusione dell'affare, che dell'azione dal mediatore promossa per ottenere la provvigione costituisce condizione, non deve necessariamente sussistere al momento dell'introduzione della domanda, ben potendo sopravvenire nel corso del giudizio stesso, che, in tale caso, deve proseguire per la decisione nel merito.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12283 del 27 maggio 2009)
Cass. civ. n. 9547/2009
Il mediatore acquista il diritto alla provvigione solo quando l'affare sia stato concluso per il tramite della sua opera, a nulla rilevando che l'incarico unilateralmente conferitogli preveda una clausola di esclusiva e che questa sia stata violata dall'intermediato, a meno che il contratto non preveda espressamente l'obbligo di quest'ultimo di corrispondere la provvigione anche nel caso di violazione del patto di esclusiva, essendo inapplicabile, in via analogica, alla mediazione la diversa regola dettata con specifico riferimento al contratto di agenzia dall'art. 1748 c.c.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9547 del 22 aprile 2009)
Cass. civ. n. 8126/2009
In tema di contratto di mediazione, per il riconoscimento del diritto alla provvigione non rileva se l'affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell'ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell'affare su un altro soggetto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8126 del 3 aprile 2009)
Cass. civ. n. 7994/2009
Al fine del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno. Ne consegue che, se anche la stipula di un contratto preliminare può legittimamente considerarsi come "atto conclusivo dell'affare", ai sensi dell'art. 1755 c.c., non altrettanto può esserlo un preliminare i cui effetti siano condizionati dalle parti ad avvenimenti passati o presenti (cosiddetta condizione impropria): in tal caso, qualora si accerti che la condizione non si è verificata, il mediatore non ha diritto alla provvigione. (Principio enunciato dalla S.C. in riferimento ad un caso in cui il preliminare di compravendita di un immobile stipulato per effetto dell'intervento del mediatore prevedeva la risoluzione automatica ove fosse stata riscontrata, prima della stipula del contratto definitivo, una preesistente difformità del bene rispetto agli strumenti urbanistici).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7994 del 2 aprile 2009)
Cass. civ. n. 5348/2009
Affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione è sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera dello stesso svolta per l'avvicinamento dei contraenti, purché, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti, senza che abbia rilievo in proposito, quando il conferimento dell'incarico sia avvenuto con patto di esclusiva per un determinato periodo di tempo, la circostanza che l'opera prestata dal mediatore sia stata ultimata in modo idoneo ed efficiente alla conclusione dell'affare successivamente alla scadenza del termine previsto, poiché la stipula di detto patto non è indicativa anche della volontà del preponente di rifiutare l'attività del mediatore profusa oltre il termine medesimo. (Nella specie, la S.C., alla stregua dell'enunciato principio, ha cassato la sentenza impugnata rilevando che la conclusione dell'affare era stata integrata dalla stipula del contratto preliminare di vendita intervenuta fra le parti, rimanendo indifferenti, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, le vicende successive che avevano condotto le parti alla mancata conclusione del contratto definitivo, indipendentemente dalla scadenza o meno del mandato conferito).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5348 del 5 marzo 2009)
Cass. civ. n. 23842/2008
Il tema di mediazione, ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, non rileva che la conclusione dell'affare sia avvenuta dopo la scadenza dell'incarico conferitogli, purché il mediatore abbia messo in relazione i contraenti con un'attività causalmente rilevante ai fini della conclusione del medesimo affare.
Il diritto del mediatore alla provvigione, ai sensi dell'art. 1754 cod. civ., nasce sulla sola base della conclusione di un affare e a condizione che quest'ultimo risulti in rapporto causale con l'attività svolta dal mediatore, il quale potrà assolvere il suo compito sia secondo il modello della "mediazione di contratto" (favorendo, cioè, l'utile contatto tra le parti), sia attraverso fattispecie mediatizie che non presuppongono un formale accordo tra le parti e si caratterizzano per la loro atipicità negoziale, si da doversi ritenere non esaustivo il sintagma "contratto di mediazione".
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 23842 del 18 settembre 2008)
Cass. civ. n. 11521/2008
Affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione è necessario che l'attività di mediazione sia da questi svolta in modo palese, e cioè rendendo note ai soggetti intermediati la propria qualità e la propria terzietà. Ove, per contro, il mediatore celi tale sua veste, presentandosi formalmente come mandatario di una delle parti (cosiddetta «mediazione occulta») egli non ha diritto alla provvigione e l'accertamento della relativa circostanza è demandato al giudice di merito che è incensurabile in sede di legittimità, se correttamente motivato.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11521 del 9 maggio 2008)
Cass. civ. n. 6292/2008
A seguito dell'entrata in vigore della legge n. 39 del 1989, l'attività di mediazione può essere svolta solo in presenza dei requisiti prescritti dalla predetta legge e, pertanto, il mediatore consegue il diritto al compenso solo se iscritto nei registri da essa contemplati. In relazione alle attività di mediazione iniziate prima ma concluse dopo l'entrata in vigore della suddetta normativa, il mediatore può far valere il diritto al compenso solo se abbia chiesto l'iscrizione nei nuovi registri, ai sensi dell'art. 9, comma secondo, della citata legge n. 39 del 1989; quanto meno entro la data di conclusione del contratto intermediato, pur se l'iscrizione non sia ancora avvenuta. A tal riguardo è onere del mediatore dimostrare di aver proposto tale domanda mentre, qualora l'iscrizione nei nuovi registri non sia ancora avvenuta, spetta alla parte che contesti il diritto al compenso dimostrare l'eventuale insussistenza dei requisiti per l'iscrizione medesima.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6292 del 10 marzo 2008)
Cass. civ. n. 26292/2007
In tema di mediazione, ai fini del riconoscimento del diritto al compenso per l'attività prestata, l'onere della prova dell'iscrizione all'albo dei mediatori così come previsto nella legge n. 39 del 1989 può essere assolto, anche mediante l'indicazione del numero d'iscrizione nel ruolo degli agenti di affari in mediazione tenuto presso la locale Camera di Commercio, non essendo impedito alla parte di fornire la prova per presunzioni.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 26292 del 14 dicembre 2007)
Cass. civ. n. 22859/2007
Ai sensi dell'art. 9, comma 2, legge 3 febbraio 1989, chi poteva esercitare l'attività di mediazione prima dell'entrata in vigore della stessa legge, perché iscritto nei ruoli di cui all'art. 2 della legge n. 253 del 1958, doveva, essere iscritto nel ruolo previsto dalla nuova legge, sicché, sin dall'entrata in vigore della legge n. 39 del 1989, poteva continuare a svolgere l'attività, chiedendo l'iscrizione nei nuovi ruoli, sino a quando tale iscrizione non gli fosse stata rifiutata per una legittima ragione. (Nella specie, in applicazione del riferito principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata per aver rigettato la domanda di condanna al pagamento della provvigione per la mediazione svolta dalla società attrice per non aver questa dato prova di versare già prima dell'entrata in vigore della legge n. 39 del 1989 nella condizione di poter esercitare l'attività di mediazione, tramite un suo rappresentante legale iscritto nel precedente ruolo.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 22859 del 30 ottobre 2007)
Cass. civ. n. 14582/2007
È configurabile il diritto alla provvigione del mediatore per l'attività di mediazione prestata in favore di una delle parti contraenti quando egli sia stato contemporaneamente procacciatore d'affari dell'altro contraente. Infatti, se è vero che, normalmente, il procacciatore d'affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale «normale» assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell'esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell'altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest'ultimo. Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica, i cui connotati, effetti e compatibilità, vanno individuati di volta in volta, con riguardo alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell'attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non abbia conferito l'incarico. (Nella fattispecie, relativa alla domanda di pagamento della provvigione per l'intermediazione nell'acquisto da parte del terzo di macchinari prodotti dalla società convenuta, si era doluto il ricorrente, che secondo la corte di merito, egli, in quanto procacciatore d'affari per la ditta acquirente, non avesse potuto svolgere contemporaneamente attività mediatoria in favore della venditrice, conseguendo il diritto al compenso nei confronti di quest'ultima: la S.C. ha cassato con rinvio, per errata applicazione dell'articolo 1755 c.c., l'impugnata sentenza di rigetto).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 14582 del 22 giugno 2007)
Cass. civ. n. 20749/2004
Ai fini del riconoscimento del diritto al compenso in favore di chi assume di avere svolto attività di mediatore, la prova dell'iscrizione nel relativo ruolo costituisce una condizione dell'azione la cui sussistenza deve essere provata in giudizio da chi agisce per il pagamento della provvigione, mentre l'eccezione di nullità del contratto per la mancanza di tale iscrizione costituisce un'eccezione in senso lato rilevabile dal giudice d'ufficio e non soggetta al divieto di ius novorum in appello sancito dall'art. 345 c.p.c.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 20749 del 26 ottobre 2004)
Cass. civ. n. 13590/2004
Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che anche la conclusione di un'opzione, contratto nel quale vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l'altra resta libera di accettarla o meno, può far sorgere tale diritto. (Nella specie, avendo il promissario acquirente sottoscritto una proposta irrevocabile d'acquisto sottoscritta a sua volta, per accettazione, dal promittente venditore, la S.C., ritenuto configurabile un contratto d'opzione, ha cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva escluso il diritto del mediatore alla provvigione).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 13590 del 21 luglio 2004)
Cass. civ. n. 13067/2004
In tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l'esecuzione del contratto, con la conseguenza che mentre un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, idoneo, per l'effetto, a far sorgere in capo al mediatore, il diritto alla provvigione, non cosa avviene per la puntuazione. L'accertamento relativo alla natura dell'accordo stipulato, che si traduce nella interpretazione della volontà negoziale delle parti secondo i criteri di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., implica un apprezzamento demandato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata: motivazione immune da vizi logici. (Nella specie la S.C., ha confermato la sentenza di merito che aveva ravvisato l'avvenuta conclusione dell'affare in una proposta d'acquisto, accettata dalla controparte, contenente l'indicazione del prezzo, delle modalità di pagamento, della data di stipula del definitivo e della consegna dell'immobile all'acquirente, ancorché raccordo stabilisse la data della stipula del «contratto preliminare» davanti al notaio, previsione ritenuta mirante soltanto a riprodurre in forma più sicura un preliminare già concluso).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 13067 del 14 luglio 2004)
Cass. civ. n. 12022/2002
In tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l'esecuzione del contratto, con la conseguenza che anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi «atto conclusivo dell'affare», idoneo, per l'effetto, a far sorgere in capo .al mediatore il diritto alla provvigione, senza che, in senso contrario, spieghi influenza la circostanza che, al preliminare, non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12022 del 8 agosto 2002)
Cass. civ. n. 11911/2002
In tema di determinazione della provvigione dovuta al mediatore, tenuto conto del carattere sussidiario dei criteri previsti in ordine successivo dall'art. 1755 c.c., soltanto qualora le parti non abbiano stabilito la misura di detta provvigione, questa è determinata in base alle tariffe professionali o, in mancanza, agli usi, o, ancora dal giudice secondo equità.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11911 del 7 agosto 2002)
Cass. civ. n. 10553/2002
Ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, può essere considerata atto conclusivo dell'affare la stipula di un contratto preliminare, ma non allorché quest'ultimo, relativo ad una compravendita immobiliare, sia nullo per difetto del requisito della forma scritta.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10553 del 19 luglio 2002)
Cass. civ. n. 9380/2002
In tema di mediazione, la necessità del-l'iscrizione nell'albo professionale è prevista per l'insorgenza del diritto alla provvigione e costituisce un'innovazione introdotta dalla legge n. 39 del 1989 (art. 6), finalizzata a porre in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore. Dalla mancata iscrizione non deriva, però, la nullità di tale contratto, perché la violazione di una norma imperativa, ancorché sanzionata penalmente, non dà luogo necessariamente alla nullità del contratto, dato che l'art. 1418 c.c., con l'inciso «salvo che la legge disponga diversamente», impone all'interprete di accertare, se anche in caso di inosservanza del precetto, il legislatore abbia previsto la validità del contratto, predisponendo un meccanismo idoneo a realizzare gli effetti voluti dalla norma. Il contratto de quo, pertanto, in assenza di iscrizione all'albo, non è viziato da nullità, comportando quella violazione solo la non insorgenza del diritto alla provvigione e l'applicazione della sanzione amministrativa ovvero, in caso di recidiva, l'applicazione della pena prevista per l'esercizio abusivo della professione.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9380 del 27 giugno 2002)
Cass. civ. n. 4635/2002
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4635 del 2 aprile 2002)
Cass. civ. n. 3438/2002
In tema di mediazione, non può ritenersi nulla per contrarietà a norme imperative la clausola relativa alla previsione della misura pattizia della provvigione inserita in un modulo a stampa contenente le condizioni di contratto predisposte dal mediatore la cui copia non sia stata depositata secondo le modalità previste dall'art. 5 comma quarto della legge 39/1989, atteso che le norme contenenti obblighi o divieti, anche se sanzionati penalmente o in sede amministrativa, possono essere considerate imperative, in difetto di un'espressa sanzione civilistica di invalidità, solo se dirette alla tutela di un interesse pubblico generale.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3438 del 8 marzo 2002)
Cass. civ. n. 11467/2001
L'affare, la cui conclusione per effetto dell'intervento del mediatore genera il diritto di quest'ultimo alla provvigione, deve intendersi in senso generico ed empirico, come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti. Condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. (Nella specie, il mediatore aveva messo in contatto due società per la vendita di un immobile, successivamente detto bene era stato venduto ad una terza società, che lo aveva poi concesso in leasing alla prima aspirante compratrice. Il giudice del merito ha ritenuto insussistente il diritto del mediatore alla provvigione, non ravvisando dell'identità tra l'affare intermediato e quello concluso, essendo irrilevante che la prima società avesse la disponibilità dell'immobile, traendo questa origine da locazione finanziaria; la Suprema Corte, in applicazione del suesposto principio ha confermato detta decisione).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11467 del 6 settembre 2001)
Cass. civ. n. 10606/2001
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'opera dello stesso volta, e, pur non essendo richiesto che tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, è tuttavia necessario che — anche quando il processo di formazione della volontà delle parti sia complesso e protratto nel tempo e altri soggetti si adoperino per la conclusione dell'affare — la «messa in relazione» da parte del mediatore costituisca pur sempre l'antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell'affare. (Nella specie la Suprema Corte ha confermato la sentenza d'appello che aveva escluso il diritto a provvigione in un caso in cui una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore era stata interrotta senza conclusione dell'affare, e la ripresa delle trattative era intervenuta successivamente, per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10606 del 2 agosto 2001)
Cass. civ. n. 9078/2001
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9078 del 5 luglio 2001)
Cass. civ. n. 8850/2001
Il diritto del mediatore alla provvigione, ex art. 1755 c.c.. deve essere riconosciuto in relazione alla conclusione dell'affare e non già in relazione alla conclusione del relativo negozio giuridico tra le stesse parti, e permane anche se le parti sostituiscano altri a sé stesse nella stipulazione del contratto. In tal caso, peraltro, debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria (essendo costei la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti), con la conseguenza che nessuna efficacia interruttiva della prescrizione del diritto alla provvigione stessa può attribuirsi, rispetto alla nuova parte, all'eventuale atto di costituzione in mora compiuto nei confronti della parte originaria, in assenza di ogni vincolo di solidarietà tra le predette.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8850 del 28 giugno 2001)
Cass. civ. n. 6963/2001
Il consenso necessario per ritenere concluso il contratto di mediazione ove non sia frutto di uno specifico incarico conferito al mediatore, può essere manifestato validamente anche per facta concludentia come quando la parte si avvalga consapevolmente dell'opera del mediatore ai fini della conclusione dell'affare.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6963 del 22 maggio 2001)
Cass. civ. n. 6827/2001
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6827 del 18 maggio 2001)
Cass. civ. n. 6705/2001
La previsione di un compenso in caso di vendita diretta da parte del proprietario preponente entro i termini di efficacia dell'incarico, seppure si colloca al di fuori della mediazione tipica come non integrante la forfettaria determinazione di un rimborso di spese ai sensi dell'art. 1756 c.c., non è incompatibile con un incarico di mediazione.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6705 del 15 maggio 2001)
Cass. civ. n. 6160/2001
In tema di mediazione, la legge n. 39 del 1989 ha stabilito (art. 6, comma primo) che, per l'insorgenza del diritto alla provvigione, il mediatore debba risultare iscritto nell'apposito ruolo professionale (istituito, ex art. 2, presso la Camera di commercio), ed ancora (art. 9, secondo comma) che le commissioni provinciali «hanno il compito di iscrivere nel nuovo ruolo tutti gli agenti già iscritti nei ruoli costituiti in base alla legge n. 253 del 1958», mentre il relativo regolamento di attuazione, n. 452 del 1990, ha ulteriormente specificato (art. 5) che, per ottenere l'iscrizione all'albo, l'interessato «deve presentare domanda», ed ancora (art. 11) che, qualora l'attività di mediazione sia esercitata da una società, i requisiti per l'iscrizione nel ruolo «devono essere posseduti dal legale rappresentante della società stessa» (ovvero da colui che sia preposto a tale ramo di attività). Ne consegue che l'iscrizione nel vecchio ruolo di cui alla legge n. 253/1958, pur costituendo titolo per l'iscrizione automatica in quello istituito ex novo dalla legge n. 39/1989, e pur abilitando, nelle more di tale nuova iscrizione, le singole persone fisiche a svolgere l'attività di mediazione, non estende, per converso, i suoi effetti al di là della sfera giuridica del soggetto/ persona fisica considerato, con la conseguenza che il soggetto stesso, se legale rappresentante di una società di mediazione, non può ritenersi ipso facto abilitato, anche in tale ulteriore qualità, a svolgere legittimamente l'attività predetta (svolgimento che postula, pertanto, l'adempimento di tutte le formalità di iscrizione previste della legge n. 39/1989 e dal relativo regolamento di attuazione), atteso che l'iscrizione nel ruolo dei mediatori della società non consegue automaticamente all'iscrizione (reale o virtuale) di una persona fisica che rivesta, nel contempo, la qualità di rappresentante legale della società stessa.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6160 del 2 maggio 2001)
Cass. civ. n. 4111/2001
In tema di contratto di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione resta insensibile alle vicende successive alla stipula, riguardanti sia lo stesso contratto, sia il rapporto da esso generato, salvo che le parti, nell'ambito della loro autonomia, non abbiano subordinato il diritto alla provvigione al buon andamento dell'affare. Ne deriva che, qualora dopo la stipula del contratto preliminare il curatore del fallimento di una delle parti eserciti la facoltà discrezionale di sciogliere il contratto (art. 72 1. fall.), non viene meno il diritto alla provvigione dal mediatore acquistato per effetto della stipula, posto che l'esercizio di quella facoltà del curatore costituisce un fatto successivo, inidoneo ad incidere sul diritto medesimo.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4111 del 22 marzo 2001)
Cass. civ. n. 1290/2001
In tema di mediazione, ove sia concluso l'affare tra le parti comunque messe in contatto da un intermediario, il diritto di quest'ultimo alla provvigione sorge in assenza di un incarico espresso o ricostruibile, purché l'attività svolta dal richiedente detta provvigione abbia avuto efficacia concausale ai fini della conclusione dell'affare.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1290 del 30 gennaio 2001)
Cass. civ. n. 15849/2000
Dopo l'entrata in vigore della legge n. 39 del 1989, che disciplina la professione di mediatore (ed il cui art. 6 dispone che hanno diritto alla provvigione solo coloro che sono iscritti nei ruoli degli agenti di affari in mediazione), il contratto di mediazione stipulato con soggetti non iscritti negli appositi ruoli è affetto da nullità per contrarietà a norma integrativa, con conseguente obbligo, per il soggetto non iscritto, di restituzione della provvigione percepita. Tale obbligo di restituzione può essere, poi, legittimamente invocato da chiunque vi abbia interesse — e, pertanto, anche dal terzo che adempiuto a diverso titolo l'obbligazione di pagamento della provvigione —, alla luce dei principi generali in tema di azione di nullità.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 15849 del 15 dicembre 2000)
Cass. civ. n. 15014/2000
Né l'intervallo di tempo tra la conclusione del contratto e le prime trattative, né il successivo interessamento anche di altri soggetti, sono, in sé, circostanze idonee ad escludere che l'attività iniziale, espletata da colui che pretende la provvigione, costituisca l'antecedente necessario della conclusione dell'affare, e perciò non interrompono il nesso di causalità tra quella e questa.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15014 del 21 novembre 2000)
Cass. civ. n. 2136/2000
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'opera dallo stesso svolta, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all'accordo definitivo, con la conseguenza che anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell'altro contraente, o nella segnalazione dell'affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, e poi valorizzata dalle parti. Né, una volta concluso l'affare, assume rilevanza, sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell'opera di detto mediatore, la assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata a termine solo successivamente, e con l'intervento di altro mediatore, non essendo un unico elemento di parziale differenziazione, da solo, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l'attività originariamente svolta dal soggetto che per primo aveva messo le parti in relazione tra loro e l'affare tra le stesse concluso. (Nella specie, in applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza di appello che, in difformità dalla decisione di primo grado, aveva escluso la sussistenza del diritto alla provvigione in capo al mediatore che aveva messo in relazione, per la compravendita di un appartamento, due soggetti, i quali, per iniziale disaccordo sul prezzo, avevano concluso l'affare solo in un momento successivo, e dopo aver affidato la trattativa ad altro mediatore, a seguito di una modesta riduzione, da centotrenta a centoventitre milioni, del prezzo dell'immobile).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2136 del 25 febbraio 2000)
Cass. civ. n. 2135/2000
In tema di mediazione, la necessità della iscrizione nel ruolo professionale per l'insorgenza del diritto alla provvigione costituisce una innovazione introdotta nella disciplina della materia dalla legge n. 39 del 1989 (art. 6), finalizzata a porre in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore. Pertanto, per il periodo anteriore alla entrata in vigore di detta legge, non può negarsi il diritto alla provvigione in favore del mediatore non iscritto nell'albo professionale in caso di conclusione dell'affare per effetto del suo intervento, non assumendo alcun rilievo in contrario l'esistenza della generale previsione di una sanzione penale per le attività svolte senza la necessaria autorizzazione, che si colloca su di un piano diverso da quello privatistico, per il quale, di regola, l'esercizio della mediazione è libero (forme particolari di mediazione essendo regolate da leggi speciali), e non potendosi applicare al mediatore professionale un trattamento irrazionalmente deteriore rispetto a quello riservato al mediatore occasionale non iscritto, pacificamente titolare del diritto al compenso.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2135 del 25 febbraio 2000)
Cass. civ. n. 1233/2000
Il diritto alla provvigione spetta a chi abbia prestato effettivamente opera di mediazione e, quindi, abbia cooperato a mettere in relazione i soggetti del contratto principale; tale cooperazione non si esplica — e pertanto non sussiste la fattispecie contrattuale della mediazione — nel caso in cui un soggetto si limiti a segnalare l'affare ad altri, il quale poi provvede a ricercare il contraente ed a stabilire il contatto tra le parti.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1233 del 4 febbraio 2000)
Cass. civ. n. 5108/1999
Il valore dell'affare ai fini del calcolo della provvigione del mediatore con riferimento ad una compravendita corrisponde al prezzo effettivamente pagato e pertanto, qualora l'oggetto della compravendita mediata sia la totalità delle quote o delle azioni rappresentanti ii capitale di una società ed il prezzo sia stato convenuto considerando la situazione di rilevante esposizione debitoria della società e, quindi, in misura notevolmente più bassa di quanto sarebbe stato possibile (anche in relazione al notevole patrimonio immobiliare della società) ove quella esposizione debitoria non vi fosse stata, il mediatore non può pretendere che la sua provvigione sia calcolata non già con riguardo al prezzo convenuto, bensì al prezzo che sarebbe stato adeguato senza l'esposizione debitoria ed in particolare considerando come componente del valore dell'affare l'ammontare della esposizione debitoria. (Nella specie la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza d'appello che aveva, invece, provveduto in tale senso).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5108 del 26 maggio 1999)
Cass. civ. n. 5080/1998
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5080 del 21 maggio 1998)
Cass. civ. n. 4196/1996
A norma dell'art. 1755 c.c., l'affare che costituisce il diritto alla provvigione del mediatore è quello che dal mediatore stesso è stato proposto alle parti, sicché, nel caso che queste ultime concludano successivamente un affare diverso da quello originariamente proposto dal mediatore, viene meno ogni nesso di causalità tra l'attività da quest'ultimo espletata e l'affare ed il conseguente obbligo delle parti di pagare la provvigione. (Nella specie, il mediatore aveva proposto un contratto di leasing back relativamente ad un immobile, ma la proposta era stata immediatamente respinta dal proprietario del bene e le parti, dopo tre anni, avevano concluso un contratto di vendita. La Suprema Corte, in applicazione dell'enunciato principio, ha escluso il diritto del mediatore alla provvigione).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4196 del 6 maggio 1996)
Cass. civ. n. 6814/1994
La mediazione presuppone la volontà delle parti di avvalersi dell'opera del mediatore con la conseguenza che il rapporto, ed il diritto alla provvigione, non sorge nei confronti della parte che non è stata posta in grado di conoscere l'opera di intermediazione, senza che ciò pregiudichi il diritto del mediatore alla provvigione nei confronti dell'altra parte.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6814 del 21 luglio 1994)
Cass. civ. n. 8587/1993
Il principio fissato dall'art. 1755 c.c., secondo cui il diritto del mediatore alla provvigione consegue alla conclusione dell'affare per effetto del suo intervento, essendo derogabile, non esclude la possibilità che la parte che ha conferito l'incarico di promuovere la conclusione di un contratto per un periodo determinato, avvalendosi dei poteri che ad essa derivano dalla sua autonomia contrattuale, si impegni a pagare la provvigione anche nel caso di conclusione diretta dell'affare nell'arco del predetto periodo.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8587 del 10 agosto 1993)
Cass. civ. n. 7400/1992
Per «conclusione dell'affare», dalla quale a norma dell'art. 1755 c.c. sorge il diritto alla provvigione del mediatore e con la quale coincide ex art. 2935 il dies a quo della relativa prescrizione, deve intendersi il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno, sicché anche la stipulazione di un contratto preliminare è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta ad substantiam (artt. 1350 e 1351 c.c.). Diversamente, per la prova dell'avvenuta conclusione dell'affare, sia al fine di rivendicare il diritto del mediatore alla provvigione; sia al fine di individuare il termine dal quale decorre la prescrizione di tale diritto, non trovano applicazione al riguardo le limitazioni di cui agli artt. 2725 e 2729 c.c., in ordine alla prova dei contratti dei quali sia richiesta la forma scritta ad substantiam o ad probationem, le quali operano soltanto quando il contratto sia invocato come tale, cioè come fonte di diritti e di obblighi tra le parti contraenti, e non anche quando esso sia dedotto da un terzo, o dalle parti stesse, come fatto storico dal quale pur discendono conseguenze in ordine alla decisione.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7400 del 16 giugno 1992)
Cass. civ. n. 4003/1986
La pattuizione in favore del mediatore di una provvigione corrispondente al supero (rispetto ad una cifra stabilita) ricavabile dalla vendita di un immobile, ove conclusa, entro una certa data, sia con l'intervento del mediatore, sia direttamente da parte del proprietario, è lecita e conciliabile con l'imparzialità che deve caratterizzare il contratto di mediazione. Essa comporta tra l'altro, per il principio di buona fede che governa l'esecuzione (anche) di tale contratto, l'obbligo per il proprietario — che intenda vendere direttamente, prima della fissata scadenza, ad un prezzo che escluda la detta provvigione — di comunicare immediatamente tale risoluzione al mediatore, onde non incorrere in responsabilità contrattuale in relazione alla successiva inutile attività di ricerca del compratore eventualmente effettuata dal medesimo mediatore.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4003 del 16 giugno 1986)
Responsabilità dell'agente immobiliare - 18/01/2017
relativi all'articolo 1755 Codice civile
Argomento: Articolo 1755 Codice civile - Provvigione | Quesito Q201719095
Marco R. chiede
mercoledì 14/06/2017 - Puglia
“Buongiorno, avrei necessita' di sapere quale deve risultare la base imponibile per il calcolo delle provvigioni relativo alla vendita di opere d'arte soggette al cosiddetto regime del margine che viene abitualmente applicato dai galleristi nel caso cessione di beni usati e pertanto gia' in precedenza fatturati. E' da tener presente che in questi casi le fatture emesse relative a tali vendite non prevedono alcuna imposizione fiscale (IVA) che pertanto risultano essere pari a zero. Vi chiedo perciò' se in questi casi la base imponibile, per il calcolo provvigionale, debba essere tutto l'importo della fattura (con il valore dell'Iva pari a zero) oppure la quota costituita dalla parte non soggetta all'IVA del margine più la quota a margine al netto dell' IVA.
Inoltre, gradirei sapere nel caso di vendita sempre di beni artistici in cui si preveda una corresponsione di una parte in denaro e una parte attraverso una permuta di un'opera d'arte, se il calcolo provvigionale debba essere effettuato attraverso la somma dei due valori (denaro + permuta) o solo sul valore in denaro.
In attesa di un vostro riscontro, cordialmente.”
Consulenza legale i 17/06/2017
E’ improprio sostenere che la vendita di opere d’arte, abitualmente effettuata dai galleristi, non prevede alcuna imposizione fiscale IVA, dal momento che il fatto che la fattura di vendita debba indicare il corrispettivo comprensivo dell’IVA e senza separata indicazione di quest’ultima (né tantomeno del margine), non vuol dire che il suddetto tributo non si applichi. È evidente, infatti, che, per effetto dell’opzione per l’applicazione dell’imposta con il metodo del margine, l’IVA va comunque applicata sulla differenza tra il prezzo di vendita, al lordo dell’IVA ed, il prezzo di acquisto, anch’esso al lordo dell’IVA ed eventualmente maggiorato delle spese accessorie e di riparazione (anch’esse al lordo dell’IVA). Se tale differenza è positiva, l’IVA dovuta si calcola mediante scorporazione; se, invece, è negativa non è dovuta alcuna imposta e, in sede di liquidazione periodica, il margine è considerato uguale a zero.
Fatta questa breve premessa è evidente che, dal momento che la provvigione è il compenso che spetta per l’attività di intermediazione e che la stessa va calcolata sul corrispettivo, escludendo l’IVA dovuta, occorrerà distinguere tra il caso in cui l’IVA sia dovuta ed il caso in cui l’IVA non sia dovuta.
Per i soggetti che svolgono la vendita di opere d’arte, il metodo naturale di determinazione del margine è quello analitico: in tal caso il margine è determinato in relazione ad ogni singola cessione e, pertanto, per ogni singola cessione il gallerista dovrà stabilire se l’IVA è dovuta oppure no. Tenuto conto di ciò, la soluzione al quesito che si propone è di:
1) determinare per ogni singola cessione se l’IVA è dovuta, operando la differenza tra il prezzo di vendita, al lordo dell’IVA ed, il prezzo di acquisto, anch’esso al lordo dell’IVA (maggiorandolo, eventualmente, delle spese accessorie e di riparazione, anch’esse al lordo dell’IVA);
2) se l’IVA è dovuta, calcolare la provvigione sul corrispettivo, ossia sul prezzo di cessione al netto dell’IVA dovuta;
3) se l’IVA non è dovuta, calcolare la provvigione sull’intero prezzo di vendita che, in assenza di IVA dovuta, costituisce il corrispettivo.
Esempio n. 1: Vendita a 300 (prezzo finale) di un’opera d’arte acquista a 200 (comprensivo di IVA). In questo caso la differenza tra il prezzo di cessione (con IVA) ed il prezzo di acquisto (con IVA) è pari a 100 (300 – 200). Si rende dovuta l’IVA che andrà calcolata sulla differenza con il metodo della scorporazione:
100 : 1,22 (ipotizzando una cessione ad aliquota del 22%) = 81,98
81,98 (imponibile) x 22% = 18,04 (IVA scorporata sul margine)
In questo caso la provvigione andrà, quindi, calcolata su 300 – 18,04, ossia su 281,96.
Esempio n. 2: Vendita a 200 (prezzo finale) di un’opera d’arte acquista a 200 (comprensivo di IVA). In questo caso la differenza tra il prezzo di cessione (con IVA) ed il prezzo di acquisto (con IVA) è pari a zero (200 – 200); pertanto, non si rende dovuta alcuna IVA.
In questo caso, così come nei casi un cui il margine sia negativo, la provvigione andrà, quindi, calcolata su 200 poiché il prezzo finale costituisce allo stesso tempo il corrispettivo.
In relazione al secondo quesito, si conviene con il richiedente sul fatto che la provvigione debba essere calcolata sia sulla somma di denaro che sul valore dell’opera d’arte permutata dal momento che, stante la particolarità delle operazioni permutative, il corrispettivo è costituito oltre che dalla somma di denaro, come normalmente avviene, anche dal valore attribuito all’opera permutata. Quest’ultimo valore, ovviamente, deve essere preso in considerazione anche ai fini del calcolo del margine per stabilire se sussiste un’IVA dovuta oppure no e, nel primo caso, la provvigione andrà calcolata sul prezzo di vendita al netto dell’IVA, per come in precedenza indicato nell’esempio n. 1, escludendo il tributo poiché non costituisce corrispettivo.
Argomento: Articolo 1755 Codice civile - Provvigione | Quesito Q201515033
Roberto Z. chiede
giovedì 17/12/2015 - Lombardia
“Una ditta individuale è debitore verso l'erario.Fornisce attualmente servizio ad un solo cliente, e mensilmente emette fattura. Non vi è nessun contratto scritto tra la ditta individuale ed il cliente.Il servizio consta bel reperire altri soggetti che poi facciano affari con il cliente. La ditta ha diritto ad una commissione finchè questi soggetti fanno affari con il cliente.
Il cliente può essere considerato tout court terzo debitore e quindi pignorato?
Il terzo debitore lo diventa al momento dell'emissione della fattura, o lo è a prescindere anche in mancanza di fattura emessa? (tenuto conto che non vi è contratto tra ditta e cliente, ma solo un gentleman Agreement)
Nel caso sia terzo debitore, quale soluzione si potrebbe approntare?”
Consulenza legale i 24/12/2015
L'espropriazione verso terzi riguarda due distinte ipotesi (art. 543 del c.c.):
a) beni mobili del debitore di cui il terzo sia in possesso;
b) crediti che il debitore vanti verso terzi.
Per verificare se, nella fattispecie di cui al quesito, il terzo cliente sia debitore della ditta (in ipotesi Alfa) è necessario stabilire quando sorge il diritto di credito di quest'ultima verso il cliente.
Preliminare è, a tal fine, inquadrare giuridicamente il rapporto che intercorre tra Alfa ed il cliente.
In tal senso, si ritiene che il contratto a cui ricondurre il rapporto sia quello di procacciamento di affari. Si tratta di una fattispecie atipica, perché non prevista espressamente dal codice civile, ma ammissibile ex art. art. 1322 del c.c. co. 2 c.c.. Come affermato anche dalla giurisprudenza, tale atipicità ha come conseguenza la necessità di individuare i caratteri e gli effetti della figura di volta in volta, in relazione al modo in cui il rapporto si sviluppa concretamente (Cass. 25260/2008).
Quanto all'oggetto del contratto, esso è individuato nell'attività di intermediazione che serve a favorire la conclusione di affari tra terzi (Cass. 4327/2000). In tal senso, il procacciatore è assimilabile alla figura del mediatore, qualificato dall'art. 1754 del c.c. come "colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza".
La giurisprudenza individua, però, anche la differenza che vi è tra le due figure, statuendo che "In tema di rapporti tra mediazione e procacciamento di affari, costituisce elemento comune a dette figure la prestazione di un attività di intermediazione diretta a favorire tra terzi la conclusione di un affare, con conseguente applicazione di alcune identiche disposizioni in materia di diritto alla provvigione, mentre l'elemento distintivo consiste nel fatto che il mediatore è un soggetto imparziale, e nel procacciamento d'affari l'attività dell'intermediario è prestata esclusivamente nell'interesse di una delle parti; ne consegue che sono applicabili al procacciatore d'affari, in via analogica, le disposizioni del contratto d'agenzia, ivi comprese quelle in materia di prescrizione del compenso spettante all'agente, diverse da quelle sulla prescrizione del compenso spettante al mediatore" (Cass. 4422/2009).
Inoltre, si riscontrano alcune analogie anche con il contratto di agenzia (art. 1742 del c.c.), rispetto al quale la differenza sta nel fatto che il procacciatore opera in modo occasionale, mentre l'agente lo fa in modo stabile (Cass. 18736/2003).
Nel caso sottoposto, si evince che l'attività di Alfa è finalizzata a favorire la conclusione di affari tra il cliente ed i terzi, e che è prestata solo nell'interesse del cliente stesso (infatti i dati indicano che i rapporti sussistono solo con questa parte). Pertanto, si può concludere che la fattispecie descritta vada ricondotta al procacciamento di affari. Quanto al carattere della occasionalità, esso può rinvenirsi nel fatto che manca un rapporto stabile tra Alfa ed il cliente.
Come premesso, la giurisprudenza ritiene che alcune delle norme dettate per il mandato si applichino anche al procacciatore di affari, e tra queste include quelle relative al diritto alla provvigione. Viene in rilievo, pertanto, l'art. 1755 del c.c., ai sensi del quale tale diritto nasce se l'affare è concluso per l'intervento del mediatore. Quindi, è sufficiente allo scopo che il procacciatore metta in contatto le parti e che queste concludano un affare per effetto di questo intervento, cioè stipulino il contratto da egli promosso (Cass. 4327/2000). Il cliente, pertanto, diviene debitore di Alfa in questo momento, ciò che rileva anche per stabilirne la natura di terzo debitore ex art. 543 del c.p.c.. Naturalmente, perché il creditore possa pignorare il terzo è necessario che abbia conoscenza dell'esistenza del credito.
In conclusione, sulla scorta delle considerazioni svolte, si ritiene che il cliente sia terzo debitore (rispetto ai creditori di Alfa) quando ed ogni volta che, concludendo egli affari con terzi, sorge il diritto di credito di Alfa.
La mediazione immobiliare. Attività,...
Autore: Toschi Vespasiani Francesco
Categorie: Vendita immobiliare, Mediazione
L'opera esamina l'istituto della mediazione, con particolare riguardo al settore immobiliare, ed approfondisce le varie problematiche applicative alla luce delle diverse e più recenti posizioni dottrinali e giurisprudenziali, nonché delle norme, codicistiche e non, succedutesi fino ad oggi. In particolare, il volume analizza le natura giuridica della mediazione ed i suoi caratteri generali; lo status del mediatore, individuando i caratteri differenziali di questa figura dalle... (continua)

References: Articolo 1755

Articolo 1755
 art. 32
 articolo 1757
 art. 1294
in fine

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 art. 2935
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 Articolo 1755
 Articolo 1755
 art. 1322
 art. 543