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Timestamp: 2020-06-07 02:49:27+00:00

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DOMINGO, 07 DE JUNHO DE 2020 - 23:49 (horário de Brasília)
CSM|SP: Registro de imóveis – Dúvida julgada procedente – Compra e venda de imóvel loteado, com cessão do loteamento – Possibilidade, em tese – Ausência, porém, de prova do recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” – Necessidade, ademais, de apresentação dos documentos pessoais do cessionário do loteador, previstos no artigo 18 da Lei nº 6.766/79 – Recurso não provido.
Postado em 19 de maio de 2014 às 09:31.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.221-6/8, da Comarca de ITAQUAQUECETUBA, em que é apelante OSNAIDE JORGE PRIMO e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, e MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Compra e venda de imóvel loteado, com cessão do loteamento – Possibilidade, em tese – Ausência, porém, de prova do recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” – Necessidade, ademais, de apresentação dos documentos pessoais do cessionário do loteador, previstos no artigo 18 da Lei nº 6.766/79 – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Osnaide Jorge Primo contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada em razão da recusa do Sr. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil da Pessoas e de Interdições e Tutelas da Sede da Comarca de Itaquaquecetuba em promover o registro de escritura pública de compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 12.687 do Registro de Imóveis de Poá, em que registrado o loteamento “Jardim Tamem”, porque os lotes somente podem ser vendidos separadamente e porque não foi comprovado o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos”.
O apelante alega, em suma, que a compra e venda abrangeu a totalidade do imóvel loteado, como permite o artigo 29 da Lei nº 6.766/79, razão pela qual o adquirente sucedeu ao loteador em todos os direitos e obrigações. Assevera que a aquisição da propriedade loteada não se confunde com a dos lotes que, por sua vez, não foram alienados separadamente pelo loteador original. Esclarece que o adquirente assumiu perante a municipalidade, de forma expressa, todos os encargos decorrentes do loteamento, o que permite o registro pretendido. Afirma, por outro lado, que a escritura de compra e venda foi lavrada em 10 de outubro de 1997 e que em razão da prescrição qüinqüenal não está obrigado a guardar e exibir o comprovante do pagamento do imposto de transmissão “inter vivos”. Requer a reforma da r. sentença para que seja promovido o registro da compra e venda. A douta Procuradoria Geral de Justiça, ressalvando a possibilidade da compra e venda recair sobre a totalidade do imóvel loteado, opina pelo não provimento do recurso porque não foi comprovado o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos”.
A dissensão entre o apelante e o Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Itaquaquecetuba versa sobre a natureza do negócio jurídico celebrado pelas partes da escritura pública de compra e venda, uma vez que para o primeiro a alienação abrangeu o próprio imóvel loteado, com substituição da figura do loteador, ao passo que para o segundo disse respeito aos lotes isoladamente considerados, sem, portanto, implicar na cessão da posição do loteador.
Com efeito, o Sr. Oficial de Registro de Imóveis, em razão da ausência da expressão “cessão de direitos sobre o loteamento” na escritura pública, entendeu que a compra e venda incidiu sobre cada um dos lotes isolados, ficando, portanto, mantida a condição de loteador pelos alienantes. Nesse sentido, consta na suscitação da dúvida que:
“(…) outra circunstância seria se a escritura tratasse de cessão de direitos sobre o loteamento,o que ensejaria, também, ato de averbação, e obrigaria a apresentação de todos os documentos de natureza pessoal em nome do cessionário, nos termos do artigo 18 da Lei 6.766/79, o que não é o caso;” (fls. 04).
Contudo, apesar da ausência da expressão “cessão de direitos sobre o loteamento”, a escritura pública de compra e venda permite entender que a real vontade das partes consistiu na transmissão do próprio loteamento ao comprador, com sub-rogação dos direitos e deveres do loteador original.
Assim porque apelante e sua mulher, Tamem Mussi Jorge, por meio da escritura pública de compra e venda lavrada às fls. 065/069 do Livro nº 227 do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Distrito de Guaianazes, Comarca de São Paulo, venderam para Luiz Herrera, casado com Juraci Bergamini Herrera, o imóvel consistente em:
“UM TERRENO, situado no Bairro do Pinheiro ou Pinheirinho, loteamento denominado JARDIM TAMEM, no Município de Itaquaquecetuba, Comarca de Poá, deste Estado, consistente em 17 (dezessete) quadras, a saber: (…)” (fls.06-verso).
Além disso, as partes fizeram constar da escritura de compra e venda: “Que o loteamento foi havido pelos vendedores conforme escritura do 2. Tabelião de Poá, deste Estado (…)” (fls. 09) e, também, que: “(…) pelo outorgado comprador em foi dito que assume e se compromete a realizar todas as benfeitorias no loteamento acima mencionado, concordando com a caução averbada sob n. 08 na matrícula n. 12.487 do Registro de Imóveis de Poá” (fls. 09/10).
A indicação de todo o imóvel loteado como consistente na coisa que foi vendida e a assunção, pelos adquirentes, das obrigações próprias do loteador, consistentes na realização das benfeitorias no loteamento que, observa-se, são as obras de infra-estrutura previstas no respectivo projeto, permitem reconhecer que a compra e venda abrangeu a cessão do loteamento, com intenção de substituição do loteador original pelo adquirente da propriedade loteada (artigo 29 da Lei nº 6.766/79).
Excluem-se da compra e venda celebrada, por certo, as áreas que passaram ao domínio público em razão do registro do loteamento (artigo 22 da Lei nº 6.766/79), o que não altera a natureza do negócio jurídico consubstanciado na escritura pública apresentada para registro.
Por outro lado, como bem afirmou o douto Procurador de Justiça em seu r. parecer, o fato da compra e venda ter abrangido todo o imóvel loteado não implica na necessidade de especialização, com descrição de sua área, porque já realizado o registro do loteamento na matrícula nº 12.687 do Registro de Imóveis de Poá (fls. 11/13).
Isso, contudo, não permite, no presente caso concreto, o registro da compra e venda e a averbação da cessão do loteamento.
Primeiro porque não consta na escritura de compra e venda que foi exibido pelas partes, ao Tabelião de Notas, o comprovante de pagamento do imposto de transmissão “inter vivos”, nem se encontra o traslado apresentado para registro instruído com esse documento.
A prova do recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos”, porém, é requisito previsto nos artigos 289 da Lei nº 6.015/73 e 30, inciso XI, da Lei nº 8.935/94, e não pode ser dispensada (cf. CSM, Apelação Cível nº 579-6/3, da Comarca de Ribeirão Pires, de que foi relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas).
“Ademais, a prescrição e a decadência de tributos podem ser reconhecidas somente na via jurisdicional, pois extrapolam os estreitos limites deste procedimento administrativo de dúvida registrária. Assim decidiu este Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 000.460.6/0-00, “verbis”: Registro de imóveis – Dúvida julgada improcedente – Formal de partilha – Inexistência de prova do recolhimento do imposto de transmissão “causa mortis” – Prescrição do imposto que não pode ser reconhecida neste procedimento de dúvida, de que não participa a Fazenda do Estado – Provas, ademais, insuficientes para reconhecer a inexistência de causa interruptiva ou suspensiva da prescrição – Recurso provido para julgar a dúvida procedente.
Inexistente tal prova, correta a recusa manifestada pelo Sr. Oficial ao registro do título porque não tem, entre suas atribuições, a de reconhecer prescrição de crédito tributário. Neste sentido o seguinte trecho do v. acórdão prolatado por este C. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 154-6/4, da Comarca de Lorena, que relatei:”O art. 289 da Lei de Registros Públicos é categórico ao estabelecer que “cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”.
Por outro lado, não lhes compete, evidentemente, o reconhecimento de eventual prescrição de créditos tributários, matéria estranha, de todo, à atividade registrária. Cogita-se de questão que só pode ser objeto de discussão e decisão em esfera própria, a qual, sem dúvida, não coincide com o restrito âmbito de atuação dos registradores”.
Ademais, a transferência da propriedade por ato “inter vivos” decorrerá do registro da compra e venda (artigo 1.245 do Código Civil), o que impede o reconhecimento da prescrição do imposto que tem nessa transmissão o seu fato gerador.
Por seu lado, o registro do loteamento tem como requisito o atendimento dos diferentes requisitos, de ordem urbanística e de outra ordem jurídica, previstos na Lei nº 6.766/79.
Entre os requisitos de ordem jurídica distintos daqueles de ordem urbanística se encontra a comprovação, pelo loteador, de que não são movidas ações reais relativas ao imóvel, nem lhe são movidas ações penais e pessoais que possam atingir os futuros adquirentes dos lotes e, desse modo, comprometer o sucesso do empreendimento (artigo 18, inciso III, alínea “b”, e inciso IV, alíneas “a” a d” da Lei nº 6.766/79).
O loteador, por iguais razões, deve apresentar as certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais relacionadas no artigo 18, inciso III, alínea “a”, da Lei nº 6.766/79.
E o cessionário do loteador por ato “inter vivos”, porque assumirá sua posição jurídica, deve, de igual forma, comprovar o atendimento dos requisitos que lhe são inerentes.
Cuida-se, destarte, de exigência que, além de já antevista pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis de Itaquaquecetuba (fls. 04), tem sua razão de ser na proteção dos futuros adquirentes dos lotes, o que será feito, conforme o teor das certidões que forem apresentadas, pela recusa do registro do loteamento (ou, no presente caso concreto, de sua cessão), ou mediante arquivamento de documentos que permitirão aos interessados conhecer a situação jurídica daquele que assume a posição jurídica de loteador e aquilatar os riscos decorrentes de eventuais ações, pessoais ou penais, que forem movidas (artigos 18, parágrafo 2º, e 24, ambos da Lei nº 6.766/79).
A admissão da cessão da posição do loteador sem a apresentação e qualificação dos documentos pessoais do cessionário, previstos no artigo 18 da Lei nº 6.766/79, ademais, permitiria, em tese, que eventual pessoa impedida de lotear se tornasse loteador pela aquisição de imóvel objeto de parcelamento do solo urbano já registrado, o que é vedado pelo artigo 166, inciso VI, do Código Civil que prevê a nulidade de negócio jurídico que tiver por objetivo fraudar lei imperativa.
Por fim, o loteamento em tela foi registrado, na matrícula nº 12.867 do Registro de Imóveis de Poá em 25 de janeiro de 1985 (fls. 12), ao passo que na escritura pública de compra lavrada em 10 de outubro de 1997 constou a assunção, pelo comprador, da obrigação de promover as obras do loteamento, embora já ultrapassado, naquela ocasião, o prazo do artigo 18, inciso V, da Lei nº 6.766/79.
Em razão disso, a averbação da cessão da posição do incorporador, ainda neste caso concreto, não prescinde da comprovação, mediante termo expedido pela Prefeitura Municipal, de que foram realizadas as obras a que se refere o artigo 18, inciso V, da Lei nº 6.766/79.
Trata-se de recurso interposto por Osnaide Jorge Primo contra a r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Comarca de Itaquaquecetuba, que recusou o registro de compra e venda de imóvel loteado, objeto da matrícula nº 12.687, na medida em que os lotes devem ser objeto de alienação própria, além de que se faz necessária a comprovação do recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos”.
Sustenta a recorrente, em suma, que o objeto da alienação refere-se à totalidade do imóvel, sendo certo que tal negócio não envolve os demais lotes, separadamente considerados. Acrescenta que os encargos oriundos da alienação foram assumidos pelo adquirente. Aponta, ainda, a ocorrência da prescrição qüinqüenal, razão pela qual não está obrigado a apresentar os comprovantes de recolhimento do imposto respectivo, posto que a escritura de compra e venda fora lavrada em 10 de outubro de 1997.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso, pela ausência do recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos”.
Acompanho o nobre Relator, o recurso não comporta provimento, conforme ressaltou.
Por proêmio, cumpre ressaltar que, a despeito de não ter constado na escritura de compra e venda que o negócio jurídico envolveu “cessão de direitos sobre o loteamento”, em verdade, da leitura deste documento, infere-se que se buscou com a alienação, a transmissão do loteamento ao adquirente, com sub-rogação dos direitos e deveres do loteador original.
De outra parte, quanto à necessidade de especialização, a despeito do negócio jurídico envolver o imóvel loteado, tal providência é dispensável, na medida em que a descrição da área foi efetiva no registro do loteamento na matrícula nº 12.687 do Registro de Imóveis de Poá, sem que, contudo, in casu, possa ser realizado o registro da compra e venda e a averbação da cessão de loteamento.
Quanto ao recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos”, é exigência prevista no artigo 289 da Lei nº 6.015/73, bem assim, no inciso XI, do artigo 30, da Lei nº 8.935/94, não podendo ser reconhecida a ocorrência da prescrição no estrito âmbito das dúvidas registrárias, a uma porque possuem natureza administrativa e, a duas, porque não há intervenção do credor tributário, sem se olvidar de que o fator gerador decorre do registro da compra e venda.
Acrescenta-se, ainda, que, na espécie, tanto o loteador quanto o seu cessionário, devem apresentar certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais, nos termos do que dispõe o artigo 18, III, “a”, da Lei nº 6.766/79.
Em arremate, nota-se o descumprimento do prazo previsto no artigo 18, V, da Lei n. 6.766/79, porquanto registrado o loteamento aos 25 de janeiro de 1.985, lavrou-se a escritura pública de compra e venda apenas em 10 de outubro de 1.997, situação que condiciona a averbação da cessão da posição do incorporador à apresentação de termo de que foi cumprido o disposto no artigo 18, V, da Lei nº 6.766/79, expedido pela Prefeitura Municipal.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça. (D.J.E. de 01.06.2010)
Fonte: Blog do 26 | 14/05/2014.
Tags:ausência, cartório de imóveis, cessão do loteamento, compra e venda, direitos, dúvida procedente, imposto de transmissão inter-vivos, lote, natureza, negócio jurídico, obrigações, prova, recolhimento, transmissão do loteamento
TRF/1ª Região: Compradora de imóvel já financiado pelo SFH tem direitos e obrigações sobre o financiamento
Postado em 19 de fevereiro de 2014 às 08:52.
Fonte: TRF/1ªRegião.
Tags:anuência, baixa da hipoteca, Banco Nacional da Habitação, cef, cessão de direitos, contrato de gaveta, direitos, equiparação dos direitos, FCVS, ilegitimidade, imóvel financiado, instituição financeira, lei, liquidação antecipada, multa, obrigações, sfh, termo de quitação
Postado em 7 de fevereiro de 2014 às 08:53.
Estes ex-parceiros "para além do divórcio" têm sido tratados em diversos ordenamentos jurídicos internacionais e devem receber maiores atenções do Direito de Família.
Nada obstante se colocarem como ex-parceiros de um relacionamento findo, eles continuam substancialmente permanentes, como pais comuns que são dos mesmos filhos. Assim, sujeitos às mesmas obrigações parentais e mais que isso, submetidos a uma nova realidade familiar, pelo axioma de que "a separação do casal exige melhores pais" (Eduardo Sá, 2011).
É o denominado "casal parental", constituindo uma nova família jurídica, merecedora de maiores atenções do moderno direito de família.
Este "casal parental" representa, em cena, os novos protagonistas da família mais duradoura possível, aquela que tem sua extensão na exata medida que prossegue pelos filhos que existem; desafiando os sistemas jurídicos, a doutrina e a jurisprudência a uma vigília anti-alienante de uma parentalidade mórbida e desconforme.
É a família "post pactum finitum", a que tem começo quando o casal termina, e que faz nítida a distinção entre as frustrações de êxito do casal conjugal extinto e as necessidades continuadas de realização pessoal do filho, no desenvolvimento saudável de sua formação como pessoa.
Em bom rigor, a reforma legal civil portuguesa, trazida com a lei 61/208, introduziu um novo sistema de regulação do exercício das responsabilidades parentais em face do divórcio, acrescentando outros dispositivos ao Código Civil.
Mais ainda: A expressão "poder paternal" é abolida, sendo substituída pela nomenclatura "responsabilidades parentais", a tanto buscar expressar um liame interrelacional fundado na funcionalidade de um conjunto de direitos e deveres nas relações paterno-filiais. Decai o vocábulo "poder" com o seu significante de autoridade parental, domínio ou posse, colocando-se como regra a repartição das obrigações, no exercício em comum daquelas responsabilidades.
Boaventura Santos, nesse ponto, assinala que "as questões de particular importância para a vida do filho, são exercidas por ambos os pais, nos termos que vigoravam na constância do matrimônio (artigo 1.906, nº 1, Código Civil português) enquanto que, todavia, questões relativas aos atos da vida corrente do filho, caberão ao pai ou mãe com que ele resida habitualmente (artigo 1.906, nº 3, CCpt.).
O direito brasileiro tem dispositivo algo semelhante, em seu artigo 1.632, quando preceitua que "a separação judicial, o divórcio e a dissolução da união estável não alteram as relações entre pais e filhos senão quanto ao direito, que aos primeiros cabe, de terem em sua companhia os segundos".
Este casal parental, "para além do divórcio", instituindo uma nova família jurídica, fundada e verticalizada nos seus descendentes, tem sido tratado em diversos ordenamentos jurídicos com maiores atenções. Suficiente especificar:
(i) o Código Civil francês, em seu artigo 373-2, estabelece que "a separação dos pais em nada influencia as regras de exercício da autoridade parental. Cada progenitor deve manter relação de convívio com os filhos e respeitar o vínculo com o outro pai."
(ii) na Itália, a lei divorcista 54/06, modificou o Código Civil italiano para efeito de o seu art. 155 dispor que, em caso de divórcio, "os menores mantém o direito à convivência com ambos os genitores";
(iii) o Código Civil alemão, o vetusto BGB de 1896, teve alteração pela lei 4/08, acrescentando item 3 ao artigo 1.626, para prever que o superior interesse da criança, como norma geral, inclui o contato do menor com ambos os pais, o mesmo se aplicando a outras pessoas com quem a criança tenha laços, se forem benéficos para o seu desenvolvimento.
(iv) o direito de família inglês, no "Family Law Act", de 1996, também ao tratar do superior interesse da criança, determina que o tribunal deve prover o regular contato da criança com ambos os pais e membros da família.
Em verdade, enquanto o direito português, nitidamente, vem estabelecer pela lei 62/08, disciplina de exercício das responsabilidades parentais, tendo por objeto (i) determinação de residência habitual (ii) modelo de exercício, (iii) regime de convívio e (iv) definição de alimentos pelo genitor não residente; o Direito brasileiro, a seu turno, não descreve as diretivas desse exercício, para enfrentamento, inclusive, das hipóteses de eventuais incumprimentos.
Aliás, diversos tem sido os atos normativos nacionais que apresentam modelo jurídico ao regime da responsabilidade parental, pelo princípio da co-responsabilização dos pais, instituindo a "co-parentalidade positiva", em benefício construtivo dos laços familiares.
Com precisão, no âmbito do incumprimento das obrigações parentais, legislação estrangeira da última década tem sido diligente em promover medidas sancionatórias por atos de transgressão a acordos ou a decisões judiciais que venham ocorrer. Assim é que anota-se no Código Civil francês, a pena de prisão até dois anos e multa de quinze mil euros (artigo 227-3); o direito português, com a reportada lei 61/208, alinhou no artigo 249 do CP, a tipificação penal dos crimes de rapto parental e subtração de menor; tipos penais também previstos no Código Penal alemão.
O "casal parental" é a família que não deixa de existir, quando os filhos estão a exigir que esta subsista neles.
* Jones Figueirêdo Alves é desembargador decano do TJ/PE, diretor nacional do IBDFAM – Instituto Brasileiro de Direito de Família, e coordena a Comissão de Magistratura de Família.
Fonte: Migalhas I 06/02/2014.
Tags:atos normativos, casal parental, criança, direito de família, divórcio, familia, filhos, laços familiares, mãe, moderno, nova família jurídica, obrigações, pai, pais comuns, poder paternal, princípios, responsabilidades, separação judicial, subsistência, união estável, valores

References: artigo 18
 artigo 18
 artigo 29
 artigo 18
 artigo 18
 artigo 18
 artigo 166
 artigo 18
 artigo 18
in casu
 artigo 289
 artigo 30
 artigo 18
 artigo 18
 artigo 18
 artigo 1
 artigo 373
 artigo 1
 artigo 249