Source: https://www.peticoesonline.com.br/modelo-contestacao-com-reconvencao
Timestamp: 2020-07-05 01:02:34+00:00

Document:
Contestação Com Reconvenção (Modelo) Novo CPC Ação Despejo
O que se debate nesta peça processual: trata-se de modelo de contestação com reconvenção (ação revisional de contrato aluguel comercial c/c pedido de tutela antecipada de urgência), apresentada conforme artigo 336 e segs c/c art. 341 e segs, ambos do novo CPC (pelo locatário), em ação de despejo por falta de pagamento c/c ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios, em que, naquela, apresenta-se preliminar ao mérito de inépcia da petição inicial e, na ação reconvencional, pleiteia-se a revisão do valor da prestação do valor do aluguel mensal, e manutenção do contrato de locação (CC, art. 317), haja vista evento imprevisto (teoria da imprevisão contratual; pandemia do corona vírus), que trouxe desequilíbrio contratual entre as partes, na forma de onerosidade excessiva (CC, art. 317).
2 - PRELIMINAR AO MÉRITO
2.1. Inépcia da Inicial
3.1. Ausência de mora
4 - RECONVENÇÃO
4.1. Exposição dos fatos
4.2. No mérito
c) PEDIDO DE SUSPENSÃO DA AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
d) PLEITO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA
FORMULA-SE PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA
Processo nº. 33445.6.07.2222.0008-9/01
Autora: DELTA IMÓVEIS LTDA
EMPRESA XISTA EPP, sociedade empresária de pequeno porte, inscrita no CNPJ(MF) sob o nº. 06.555.444/0001-55, estabelecida na Rua X, nº. 0000 – Cidade (PP) – CEP nº 55.666-777, endereço eletrônico xista@xista.com.br, vem, com o devido respeito a Vossa Excelência, por intermédio de seu patrono – instrumento procuratório acostado --, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V, do CPC, indica-os às intimações que se fizerem necessárias, para, com suporte no art. 336 e segs. c/c art. 341 e segs., um e outro da Legislação Adjetiva Civil, ofertar
à ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis, aforada por DELTA IMÓVEIS LTDA, já qualificada na exordial desta querela, em razão das justificativas de ordem fática e de direito, tudo abaixo delineado.
Afinal de contas, disciplina a Legislação Adjetiva Civil, in verbis:
No caso em tela, não se vislumbra qualquer indício de boa situação financeira da Ré.
O fato de a Demandada utilizar-se dos trabalhos particulares de profissional da advocacia, distinto da Defensoria Pública, não implica, nem de longe, a ausência de pobreza, na forma da lei. Até porque, na situação em liça, seu defensor optou por ser remunerado na forma ad exitum; ou melhor, há registro processual justamente nesse ensejo (CPC, art. 99, § 4°).
Com efeito, a extensa prova documental, colhida com esta contestação, sobejamente, permitem superar quaisquer argumentos pela ausência de pobreza, na acepção jurídica do termo. É indissociável a existência de todos os requisitos legais à concessão da gratuidade da justiça.
A presente querela traz à tona argumentos de que a Ré se encontra em mora com débito locatício.
Na exordial, sustenta-se que:
( i ) firmara-se com a Promovida, na data de 00 de março do ano de 0000, contrato de locação do imóvel, sito na Rua Delta, nº. 000, sendo referido pacto de locação para fins não residenciais;
( ii ) destacou, mais, que aquela se encontra inadimplente com os alugueres dos meses de fevereiro e março deste ano, perfazendo, no momento do ajuizamento da demanda, um total de R$ 00.000,00 (.x.x.x.);
( iii ) outrossim, sustenta a Autora que procurou, por várias vezes, a Ré para receber os aluguéis, contudo não obtivera êxito;
( iv) pediu a procedência dos pedidos, pois se infringiu preceito contratual, com o despejo dessa e, ademais, com a condenação ao pagamento dos encargos locatícios e ao ônus de sucumbência.
(CPC, art. 330, inc. I)
Prima facie, vê-se, sem maiores dificuldades, que a Promovente não obedeceu à sistemática prevista na Lei do Inquilinato – legislação especial, na hipótese – quando, a despeito do que reza o art. 62, inc. I, da Lei 8245/91, não trouxe, com a peça vestibular, a discriminação do débito locatício.
Consoante referida norma, tendo em conta que há pedido de cobrança dos encargos locatícios, mister fosse colacionado aos autos discriminação de quais parcelas, e os seus respectivos valores, eram devidos (por meio de planilha, inclusive). Ressalte-se, por oportuno, que tal conduta processual prejudicou, e muito, a atuação da defesa da Ré, maiormente quando impossibilita maior vagar quanto à hipotética possibilidade do montante do débito.
Nesse compasso, inescusável que a petição inicial é inepta, à luz da regra contida no art. 330, inc. I, do Estatuto de Ritos.
Com esse mesmíssimo entendimento, urge trazer à tona o magistério de Sílvio de Salvo Venosa:
A inicial deve vir com o cálculo discriminado do valor do débito. Incumbe ao autor tomar o devido cuidado de explicitar exatamente de quanto entende ser credor, com todos os acréscimos perfeitamente destacados. Com isto se permite que o devedor purgue a mora ou se defenda de parcelas discutíveis incluídas na inicial. De nada adianta uma afirmação genérica do débito na inicial, como costumeiramente se fazia sob a lei anterior [ ... ]
(os grifos em itálico constam no texto original)
Com esse mesmo enfoque, leciona Gildo dos Santos, verbo ad verbum:
Relativamente à petição inicial de despejo por falta de pagamento, há requisito que a lei impõe e que diz respeito à discriminação do valor do débito que deve ser apresentado na petição inicial. Dessarte, não possível alegar na peça exordial que o réu deve o total de tantos reais, relativo ao aluguel e respetivos encargos referentes a quatro meses, digamos. É absolutamente necessário, como em verdade já era antes, que sejam discriminados, mês a mês, aluguéis e encargos separadamente, a fim de atingir-se o total alegado [ ... ]
Também por esse prisma é o entendimento de Maria Helena Diniz, in verbis:
Mas, com a novel lei de locação de imóvel urbano, possível será a cumulação de pedido de rescisão de relação ex locato escrita ou verbal com o de cobrança do quantum debeatur, desde que a petição inicial contenha cálculo discriminatório do valor da dívida locatícia [ ... ]
Em abono dessas disposições doutrinárias, mister trazer à colação os seguintes julgados:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES E ENCARGOS. PETIÇÃO INICIAL DESACOMPANHADA DE PLANILHA DETALHADA DO DÉBITO.
Sentença que julgou improcedentes os pedidos. Irresignação da parte autora. Acórdão prolatado por esta câmara que anulou a sentença, a fim de oportunizar a demandante a emenda da petição inicial. Nas ações de despejo cumulada com cobrança de alugueres e encargos da locação, a petição inicial deverá ser instruída com o cálculo discriminado do valor do débito. Intimada para sanar a irregularidade, a demandante quedou-se inerte. Inépcia da exordial. Falta de pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo. Extinção do feito, sem resolução de mérito, por inépcia da inicial, em razão de falta de documento indispensável à propositura da ação, qual seja, planilha contendo os cálculos discriminados referentes aos débitos de cotas condominiais. Manutenção da sentença, porém, por fundamento diverso. Verba sucumbencial que deve ser majorada em 2% a título de honorários recursais, nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do referido diploma processual. Recurso a que se nega provimento [ ... ]
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. PETIÇÃO INICIAL. JUÍZO POSITIVO DE ADMISSIBILIDADE. INÉPCIA. DECRETO POSTERIOR. IMPROPRIEDADE TÉCNICA.
Não há campo para análise de inépcia da inicial após a determinação do ato citatório, portanto, depois de já reconhecida sua regularidade processual, nestes moldes já superada nos autos. (vvp) APELAÇÃO CÍVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS. LEGITIMIDADE ATIVA DO HERDEIRO DO LOCADOR. DEMONSTRATIVO DE DÉBITO. INOBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ART. 62, I DA Lei nº. 8.245/91. INÉPCIA DA INICIAL. EMENDA. IMPOSSIBILIDADE. RÉU JÁ CITADO. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. A teor do disposto no art. 1.791 do Código Civil, até que haja a partilha, todos os herdeiros têm legitimidade de reivindicar sobre a posse e propriedade da herança, como se fosse uma coisa só. A apresentação do valor discriminado do débito tem o propósito de permitir que o devedor purgue a mora ou discuta os valores que entende indevidos, de sorte que sua ausência consubstancia vício suficiente para decretar a inépcia da inicial. Incabível a determinação de emenda da inicial, quando o réu já foi citado. CONTRATO VERBAL. RELAÇÃO LOCATÍCIA NÃO COMPROVADA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. Não comprovada a existência da relação locatícia, incabível a decretação do despejo por falta de pagamento [ ... ]
É de se concluir, portanto, que a petição inicial deve ser indeferida, maiormente quando ofusca os ditames previstos no art. 330, inc. I, do CPC.
(CC, art. 396)
De outro turno, urge asseverar que a Ré não se encontra em mora, ao contrário do quanto estipulado na petição inicial.
As partes convencionaram, no pacto locatício, que o reajuste dos aluguéis seria pelo índice do IGP-M, o que se observa do teor da cláusula 9ª do contrato de locação em espécie.
Não se pode confundir reajuste com a revisão (acertada) dos aluguéis (Li, art. 18), como bem advertem Nagib Slaib Filho e Romar Navarro de Sá:
A periodicidade em locação é o período em que o contrato será reajustado (mensal, trimestral e, hoje, anual, com o Plano Real etc); o reajuste é fazer incidir sobre o valor do aluguel o percentual que representa a desvalorização da moeda no período de referência. No reajuste, corrige-se o aluguel por índice genérico. Na revisão, diversamente, atualização o valor do aluguel em atenção ao preço do mercado, tendo, assim, caráter mais individualizado do que o reajuste [ ... ]
Incide no caso, desse modo, os ditames do art. 85 da Lei 8245/91.
Ao contrário do quanto ajustado, a Autora, indevidamente, reajustou os aluguéis, durante 3 (três) anos consecutivos, pelo índice do INPC. A propósito, acosta-se planilha demonstrativa. (doc. 11)
Ao utilizar-se deste indexador, a Promovente, maliciosamente, onerou o aluguel em 7,73% (sete vírgula setenta e três por cento). O aluguel correto, hoje, utilizando-se o índice contratado (IGP-M), seria de R$ 0.000,00 (.x.x.x.). Verifica-se, ao invés disso, que a Autora onerou demasiadamente os aluguéis mensais, tendo a Ré pago os últimos aluguéis o montante de R$ 0.000,00 ( x.x.x. ), consoante comprovantes anexos. (docs. 12/15)
Por esse azo, a Ré não se encontra em mora, máxime quando lhe fora cobrado quantias, no período de normalidade contratual, muito além do previsto contratualmente.
É cediço que a mora reflete uma inexecução de obrigação, diferenciada, sobremaneira quando representa o injusto retardamento ou o descumprimento culposo da obrigação. Assim, na espécie incide a regra estabelecida no artigo 394 do Código Civil, com a complementação disposta no artigo 396, desse mesmo Diploma Legal.
Descabido, outrossim, o pedido de condenação em honorários advocatícios, na proporção de 20% (vinte por cento), como estipulado na exordial.
Salvo melhor juízo, não há, no contrato locatício em tela, qualquer pacto no tocante à verba honorária advocatícia.
Nesse caso, diante do silêncio contratual, prevalece o que dispõe o art. 62, inc. II, alínea ‘ d ’ da Lei do Inquilinato, ou seja, no máximo de 10%(dez por cento) sobre o montante devido. Ao contrário, a Autora, como dito, preferiu extrapolar o limite legal e cobrar, em juízo, o percentual acima aduzido.
Portanto, também houve excesso nesse pedido.
Antes de tudo, urge considerar que, na espécie, não se cuida de ação em que se pretende revisar o valor da prestação do aluguel, levando-se em conta a oscilação de preços do mercado imobiliário. É dizer, a pretensão não se atrela aos ditames da Lei do Inquilinato, mormente à luz do seu artigo 68 e segs.
Por isso, máxime, não há falar-se em quaisquer dos óbices fixados no art. 3º, da Lei de Locações.
As partes, ora litigantes, entabularam contrato de locação, em 00/11/2222, para fins não residenciais, tendo como objeto o imóvel sito na Av. Das Tantas, nº 0000. s
Entrementes, e esse é o âmago do entrave, a Reconvinte fora surpreendida com a grave recessão econômica, decorrente da pandemia do coronavírus .
Em conta disso, já no primeiro momento, a Reconvinte viu como imperiosa, infelizmente, a rescisão do contrato de trabalho de 7 (sete) dos seus 23 (vinte e três) funcionários. (docs. 17/24) Logo em seguida, na semana seguinte, os demais igualmente foram demitidos. (docs. 25/33)
Em arremate, nas linhas fáticas, ressalva-se, de já, que a Reconvinte almeja manter a relação contratual locatícia (CC, art. 317).
Nesse rumo, ainda, a Reconvinte pede vênia para transcrever as lapidares considerações de Caio Mário da Silva Pereira:
Nessas pegadas, urge compreender que o encerramento das atividades empresariais não interessa a qualquer um, seja ao locador, locatário, ou mesmo ao Estado. Para além disso, registre-se, em especial tomando-se em conta o aspecto social, que a Reconvinte tem interessa em resgatar novos empregos, impulsionar a economia, remunerar o proprietário do imóvel locado, reavivar seu empreendimento.
Em razão do ajuizamento da presente Ação Reconvencional, a Ação de Despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e encargos contratuais, antes ajuizada pela Reconvinda, deve ser suspensa. Esse pleito é feito com abrigo na regência do art. 313, V, ´a`, do Código de Processo Civil.
O julgamento de mérito, eventualmente favorável à Reconvinda, importa, diretamente, no resultado da Ação de Despejo por Falta de Pagamento. Por esse motivo, aquela deve ter seu trâmite suspenso, até o deslinde da presente Ação Reconvencional.
Art. 313 – Suspende-se o processo:
a) depender do julgamento de outra causa, ou da declaração da existência ou inexistência da relação jurídica, que constitua objeto principal de outro processo pendente;
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. REVISIONAL DE ALUGUEIS E RESCISÃO DO CONTRATO. SUSPENSÃO DO JULGAMENTO
1. O não reconhecimento da prejudicialidade existente entre a ação de despejo por falta de pagamento, a revisional e a rescisão do mesmo contrato pode dar causa a situação extremamente desvantajosa para a parte e contraproducente para o Judiciário. Caso sejam proferidas decisões conflitantes em cada um deles, todas serão inexequíveis e criarão situação de insegurança jurídica inadmissível no Estado Democrático de Direito; 2. Nos termos do Novo Código de Processo Civil, restou superado o entendimento de que a ação revisional e a ação de despejo fundadas no mesmo contrato não ostentariam liame processual. A conexão, com fundamento no artigo 55, da Lei n. 13.105, de 2015, se justificaria porque notável o risco de decisões conflitantes ou contraditórias (§3º), tendo o CPC adotado expressamente o critério materialista para tanto. RECURSO SUSPENSO pelo prazo de um ano [ ... ]
APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA CAUÇÃO PRESTADA. NECESSIDADE DE SUSPENSÃO DO CURSO DO PROCESSO. QUESTÃO PREJUDICIAL EXTERNA CONFIGURADA.
Inteligência do artigo 313, inciso V, a, do CPC. Sentença anulada de ofício. Recurso prejudicado [ ... ]
Com efeito, pede-se a suspensão da Ação de Despejo, nos termos do art. 313, inc. V, “a”, do CPC, em face da prejudicialidade externa existente.
Na hipótese, tem-se que a Reconvinte é detentora dos requisitos insertos no art. 300 do Estatuto de Ritos, quais sejam:
A queda das suas percepções financeiras diárias, a decretação do estado de calamidade pública, presencia-se, de logo, a situação anômala e imprevisível que reclama a prestação jurisdicional.
Há de ser destacado, tal-qualmente, que a Reconvinte recebera, em 00/11/2222, uma carta de citação, originária deste juízo, desta demanda, na qual se perquire o despejo daquela.
Esse imóvel, como antes dito, é de importância para sua utilização diária. Como afirmado anteriormente, toda sua atividade empresarial é desenvolvida neste imóvel, unicamente.
Há “prova inequívoca” da expressiva onerosidade, mormente do quanto se extraem dos documentos colacionados com a contestação/reconvenção.
Ademais, a medida em liça é completamente reversível, máxime quando a Reconvinda, se vencedora, poderá impulsionar o processo de despejo e, até mesmo, a inserir o nome daquele junto aos cadastros restritivos, e retomar o imóvel em destaque.
Débitos locatícios contraídos antes do pedido de recuperação judicial. Contrato locatício que com início em 2009, posteriormente renovado em 2016. Inadimplemento incontroverso quanto aos locatícios dos meses de julho e agosto de 2018. Processamento do pedido de recuperação judicial por decisão prolatada em novembro de 2018 pelo Juízo Universal de Falência. Créditos da locadora que se submetem ao concurso de credores. Inteligência do art. 49 da Lei nº 11.101/05. Purga da mora por parte da locatária impossibilidade por força da Lei de Recuperação Judicial e Falência, o que macularia o concurso de credores. Continuidade da relação locatícia não residencial que é a regra no ordenamento jurídico brasileiro. Princípio da proteção ao fundo de comércio extraído da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) quando trata do direito à renovação. Exigibilidade dos créditos locatícios que se encontra suspensa até aprovação do plano de recuperação judicial, ocasião em que será operada a novação da dívida. Aplicação do art. 59 da Lei nº 11.101/05. Direito de propriedade da locadora que não é violado, uma vez que após o pedido de recuperação judicial a locatária vem adimplindo pontualmente todos os locatícios. Crédito anterior ao pedido de recuperação judicial que será adimplido conforme procedimento de recuperação judicial. Princípio da Preservação da Empresa. Despejo da locatária que inviabilizaria a continuidade da sua atividade empresarial. Prejuízo que se estende a fornecedores, empregados e à própria locadora, que deverá submeter seu crédito ao concurso de credores. Eventual inadimplemento posterior ao pedido de recuperação judicial que poderá ensejar ação de despejo, uma vez que os créditos seriam posteriores à recuperação, e, portanto, extraconcursais, mantendo sua exigibilidade independente de aprovação no plano de recuperação e consequente novação. De rigor a reforma da r. Sentença para extinguir o feito sem resolução do mérito. Recurso provido. [ ... ]
Assim, de toda conveniência que aquela seja manutenida na posse do bem locado, com a preservação da relação locatícia, máxime porquanto demonstrada a boa-fé e o animus de adimplir o contrato, o que ora ocorre por parte da Reconvinte.
Diante disso, vem pleitear, sem a oitiva prévia da parte contrária (CPC, art. 9º, parágrafo único, inc. I c/c art. 300, § 2º), independente de caução (novo CPC, art. 300, § 1º), tutela de urgência antecipatória no sentido de:
Sinopse abaixo..
Inteligência do artigo 313, inciso V, a, do CPC. Sentença anulada de ofício. Recurso prejudicado. (TJSP; AC 1016391-83.2018.8.26.0001; Ac. 13371072; São Paulo; Vigésima Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Cesar Luiz de Almeida; Julg. 03/03/2020; DJESP 11/03/2020; Pág. 3373)
por 12x de R$ 24,75 sem juros ou R$297,00
*R$ 267,30 (10% de desconto) no boleto bancário
Doutrina utilizada: Daniel Amorim Assumpção Neves, Teresa Arruda Wambier, José Miguel Garcia Medina, Caio Mário da Silva Pereira, Washington de Barros Monteiro , Paulo Lôbo, Paulo Nader
30/03/2020 - Publicado no Petições Online
Contestação Reconvenção Coronavírus Calamidade pública Ação de despejo Cc art 317 Evento imprevisível Onerosidade excessiva Fato superveniente Cc art 478 Desequilíbrio Inépcia da inicial Ação revisional de aluguel

References: artigo 336
 artigo 85
 artigo 394
 artigo 396
 artigo 68
 artigo 55
 artigo 313
 artigo 313