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Timestamp: 2017-08-22 16:43:36+00:00

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Keine Mietminderung wegen Diebstahls einer im Keller der Mietwohnung eingelagerten Einbauküche des Vermieters | Juraexamen.info
23. April 2016 | von Florian Wieg
Der BGH hat am 13. April 2016 – VIII ZR 198/15 einen examensrelevanten Fall zur Mietminderung entschieden. Der Sachverhalt ist wie geschaffen für Prüfungsvortrag und -gespräch, lässt sich aber auch sehr gut in eine Klausur einbinden.
M und V schließen am 26. März 2004 einen Mietvertrag über eine Berliner Wohnung. Sie vereinbaren einen Mietzins/Monat i.H.v. 573 Euro, wovon – wie sich aus einer wirksamen Nebenvereinbarung zum Mietvertrag ergibt – ein Teilbetrag i.H.v. 17 Euro auf die bauseits vorhandene Einbauküche entfällt. Im Jahr 2010 erklärt M gegenüber V, die fragliche Einbauküche durch eine eigene Kücheneinrichtung ersetzen zu wollen. V macht seine Zustimmung vom Versprechen der M abhängig, die bisherige Einbauküche sachgerecht zu lagern und bei Beendigung des Mietverhältnisses auf Verlangen den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Nachdem M die eigene Kücheneinrichtung eingebaut hat, zahlt sie den Mietzins in voller Höhe unverändert fort. Am 9.2.2014 wird die – absprachegetreu im Kellerraum gelagerte – Einbauküche gestohlen. Die Versicherung der M zahlt V daraufhin eine Entschädigungssumme i.H.v. 2790,- Euro. Ersatz für die gestohlene Einbauküche beschafft V nicht.
M meint, sie schulde künftig nur noch einen um 17 Euro geminderten Mietzins. V beharrt dagegen auf der monatlichen Zahlung von 573 Euro. Zu Recht?
Nach § 535 Abs. 2 BGB kann V von M den vereinbarten Mietzins i.H.v. 573 Euro/Monat beanspruchen, es sei denn M ist gem. § 536 Abs. 1 BGB von der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise befreit. Für eine solche Mietminderung müsste die Mietsache zunächst einen Mangel haben, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB) oder nicht unerheblich mindert (§§ 536 Abs. 1 S. 2, 3 BGB). § 536 Abs. 1 BGB geht von einem subjektiven Fehlerbegriff aus: ob die Mietsache mangelhaft ist, bemisst sich in erster Linie danach, welchen Gebrauch die Vertragsparteien als vertragsgemäß verabredet haben, §§ 133, 157 BGB. Ergänzend kann die Verkehrssitte in Verbindung mit der Art und Lage der Mietsache herangezogen werden (zum Ganzen Staudinger/Emmerich, § 536 BGB Rn. 5).
Unter Zugrundelegung dieses Maßstabs bejahten die Richter der 63. Zivilkammer des Berliner Landgerichts am 4. August 2015 – 63 S 378/14, dass die von M gemietete Wohnung wegen der gestohlenen Einbauküche sachmangelbehaftet sei.
„Ein Sachmangel ist gegeben. Ein solcher liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht. Der vertragsgemäße Zustand besteht vorliegend durch die Zusatzvereinbarung in der Überlassung der Einbauküche durch die [V]. […] Der Ist-Zustand weicht von diesem Soll-Zustand ab. Die von der [V] gestellte Einbauküche ist nicht mehr vorhanden. […] Der Ist-Zustand ist nicht unter Berücksichtigung der derzeit in der Wohnung vorhandenen eigenen Küche der [M] zu beurteilen, denn er umfasst nur die vom Vermieter zur Verfügung gestellte oder ihm zurechenbare Ausstattung.“
Auch die Vereinbarung von M und V über den Ausbau der bauseits vorhandenen Einbauküche und den Einbau einer eigenen Küchenausstattung stehe dem Mangelbefund nicht entgegen.
1. Kein Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB
Zur gegenteiligen Bewertung gelangte nun der BGH, wie die Pressemitteilung zu o.g. Entscheidung verrät:
„Der Verlust der im Keller eingelagerten Einbauküche führt nicht zur Minderung der Miete. Denn mit der im Jahr 2010 getroffenen Abrede […] haben die Parteien den Mietvertrag unter Beibehaltung der vereinbarten Gesamtmiete dahingehend abgeändert, dass sich die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters jedenfalls solange nicht auf eine Einbauküche erstreckte, als die [M] die Wohnung selbst mit einer Küche ausgestattet hatte.
Ist V nach dem Mietvertrag (aktuell) nicht verpflichtet, den Gebrauch einer Einbauküche zu gewähren (§§ 133, 157), kann die fehlende Gebrauchsmöglichkeit nach dem subjektiven Fehlerbegriff des § 536 Abs. 1 BGB (aktuell) keinen Mietmangel begründen. Anders gesagt:
„Durch das Abhandenkommen der im Keller eingelagerten und von der [M] derzeit nicht benötigten Kücheneinrichtung ist also keine nachteilige Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit eingetreten, so dass ein […] Mangel der Mietsache nicht vorliegt.“
Für die Vertragsauslegung des BGH spricht insbesondere, dass V (!) sich in der Vereinbarung von 2010 vorbehält, von M nach Beendigung des Mietverhältnisses den Wiedereinbau der bauseits vorhandenen Küche zu verlangen. Die Einlagerung derselben erfolgt mithin vornehmlich im Interesse der V, was die Suspendierung der Gebrauchsgewährleistungspflicht nahe legt. Eine Mietminderung gem. § 536 Abs. 1 BGB scheidet hiernach aus, weil die von M angemietete Wohnung der V keinen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder nicht unerheblich mindert. V kann von M Zahlung des ungeminderten Mietzinses i.H.v. 573 Euro/Monat gem. § 535 Abs. 2 BGB verlangen.
2. Kein treuwidriges Verhalten der V
Dem Zahlungsbegehren der V kann die M auch nicht den Einwand treuwidrigen Verhaltens (§ 242 BGB), also eine unzulässige Rechtsausübung (vgl. BeckOGK/Kähler, § 242 BGB Rn. 925 ff.) entgegenhalten:
„Die [V] verhält sich auch nicht treuwidrig […], indem sie einerseits die von der Versicherung der [M] gezahlte Versicherungssumme in Höhe von 2.790 € für die Küche behält, ohne derzeit eine neue Küche anzuschaffen, und gleichwohl auf der Zahlung der für die Küchennutzung vereinbarten Miete besteht. Denn der geleistete Entschädigungsbetrag war allein als geldwerter Ausgleich für den der [V] als Eigentümerin und Vermieterin der im Keller aufbewahrten Küchenteile entstandenen Schaden bestimmt. Diese Ersatzleistung, die wirtschaftlich an die Stelle der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung getreten ist, hat keinen Einfluss auf die Frage, ob die [M] für die abhanden gekommene Kücheneinrichtung Miete zu zahlen hat. Die Mietzahlungspflicht beurteilt sich ausschließlich nach den von den Parteien getroffenen Absprachen, also nach der Genehmigungs-vereinbarung vo[n] […] 2010. Danach blieb die Höhe der Miete unberührt von dem Umstand, dass die [M] während der Nutzungszeit der neu eingebauten Küche kein in dieser Vereinbarung anerkanntes Interesse an einer Nutzung der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung der [V] mehr hatte.“
Ein spannender Fall, den jeder in der nächsten Prüfungsvorbereitung im Zivilrecht auf der Liste haben sollte!
M kann zunächst gegenüber V ein mietvertragliches Besitzrecht an der Einbauküche grds. bis zum Ende des Mietverhältnis erlangt haben. Durch den Diebstahl der Einbauküche kann das Besitzrecht untergegenagen sein. Das Mietverhältnis kann dadurch gegenüber der ursprünglichen Einigung einen mindernden Mangel an Rechtspositionen im Sinne eines Rechtsmangels aufweisen. Dieser kann entsprechend der ursprünglichen Einigung einen Wert von 17,- Euro aufweisen. M kann daher evtl. entsprechend zur Minderung berechtigt sein.
Was ist hier mit § 313 BGB, Störung der Geschäftsgrundlage?
Die Parteien haben ja vereinbart, dass die Küche nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder eingebaut und somit der vorherige Zustand wieder hergestellt werden solle. Dies ist nach dem Diebstahl aber nicht mehr möglich.
Somit hätte man doch über § 313 BGB eine Vertragsanpassung anstreben können.
Ich würde mal spontan sagen, dass es bei der Minderung bezüglich eines Mietverhältnisses schlicht um Ansprüche geht, die sich aus dem Mietverhältnis bezüglich des Mietobjektes ergeben. Und dabei geht es nun einmal um die Nutzbarkeit der Wohnung an sich.
Die Küche ist ja nicht eingebaut gewesen und die Mieterin hat eine eigene Küche in ihrer Wohnung verbaut. Somit ist die Nutzbarkeit der Wohnung durch den Diebstahl der eingelagerten Küche nicht eingeschränkt.
Der besitzrechtliche Aspekt an der gelagerten Küche bezieht sich hier grundlegend nicht auf das Mietobjekt an sich, bzw. nicht auf die Ist-Beschaffenheit der Wohnung zum Zeitpunkt des Diebstahls.
Das Mietverhältnis kann grds. zunächst über die Wohnung mit Einbauküche (wahrscheinlich wie besichtigt) abgeschlossen sein. Insofern können sich (Besitz-)Rechte über die Einbauküche schon auf das Mietobjekt und dessen Nutzbarkeit beziehen. Es konnte dem Mieter bis zum Diebstahl ja freistehen, jederzeit die Einbauküche wieder einzubauen. Dafür kann entsprechend der mietvertraglichen Nebenabrede eine Anrechnung von 17,- Euro vereinbart sein. Durch den Diebstahl kann danach ein Recht bezüglich des Mietverhälntisses und Mietobjektes verloren gegangen sein, so dass ein entsprechendes Minderungsrecht erwägbar scheinen kann.
Jetzt mal rein praktisch gedacht: Wer baut sich eine eigene Küche in eine Mietwohnung ein, um sie dann bei Verbleib in dieser Wohnung wieder auszubauen und die Küche vom Vermieter wieder einzubauen? Und, wenn die Küche nicht eingebaut ist, wie soll man dann etwas bezüglich der Nutzbarkeit der nicht eingebauten Küche konstruieren?
Das Mietverhältnis wurde über die Wohnung mit Einbauküche abgeschlossen, und nicht „kann abgeschlossen worden sein“. Das ist doch dem Sachverhalt zu entnehmen. Im Laufe dieses Mietverhältnisses wurde dann eine neue Abrede getroffen, wodurch der Mieter eine eigene Küche einbauen kann, die Küche des Vermieters allerdings lagern sollte, um die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder in den vorherigen Zustand versetzen zu können.
Eine Schwerpunktsetzung würde ich hier jedoch eher darin sehen, festzustellen, dass es sich (nicht) um einen Sach- oder Rechtsmangel handelt.
Letztlich bleibt doch die Frage: Warum zahlte der Mieter die 17 EUR monatlich für die Küche weiter, obwohl er sie nicht mehr nutzte?
Und schon die Aussage des Autors, „wie geschaffen für Prüfungsvortrag und -gespräch
„, lässt doch schon darauf schließen, dass dieser Fall an sich in dieser Form nicht geeignet ist, eine komplette Examensklausur zu füllen.
Auch sehe ich nicht, wie man hier über die Beeinträchtigung eines möglichen Besitzrechts zu einem Anspruch des Mieters kommt, die monatliche Miete um ca. 17 EUR zu verringern.
In der Nebenabrede war eine Anrechnung für die Nutzung der Einbauküche vereinbart. Wenn rein praktisch keine Nutzung mehr nahegelegen haben sollte, kann der Sinn einer Anrechnung für die Nutzung fraglich scheinen. Damit kann eine ungeminderten Mietzahlung ihrem Sinn nach in Frage stehen. Rechtsmängel können sich zudem auf Mängel im Recht bzgl. des Mietverhältnisses und der Mietsache richten. Rechte können eher unabhängig von ihrer rein praktischen Nutzung bestehen. Die Frage eines Besitzrechtes und die Anrechnung eines Geldbtrages dafür kann also unabhängig von einer tatsächlichen praktischen Nutzung bestehen.
Bislang kann ein eventuelles Minderungsrecht wegen eines Besitzrechtsmangles o.ä. kaum klar zwingend widerlegt sein. Das kann für mehr
diesbezüglichen Argumentationsbedarf und daher für eine fragliche Schwerpunktsetzung in der Rspr. sprechen, wo entsprechende weiteren Erörterung hierzu fehlen. Dies zumindest, soweit man einen nur annähernd engen Massstab anlegen wollte, wie es in juristischen Klausren oft gegeben sein kann, oder eben mitunter halt nicht.
Der Mieter zahlte anfänglich unverändert den Betrag weiter, welcher für die Einbauküche anzurechnen sein sollte. Das kann dafür sprechen, dass zunächst theoretisch auf die Möglichkeit der Einbauküche noch nicht vollkommen abschließend verzichtet sein sollte.
Dies evtl. mehr theoretisch und weniger praktisch, was jedoch keinen Einfluss auf ein Nutzungsrecht als solches habn kann. Rechte an der Einbauküche können zumindest vorläufig erst mit dem Diebstahl voll verloren gegangen sein. Das kann einen Rechtsmangel und ein entsprechendes Minderungsrecht ermöglichen. Dies evtl. unabhängig, von praktischen Nutzungserwägungen.
Und, worüber (Normen) wollen Sie dann einen Anspruch hinsichtlich des Entzugs des Besitzrechtes kreieren?
Ein Besitzrecht kann mit originär mietvertraglich begründet sein. Ebenso evt. ein Minderungsrecht (etwa wegen eines Rechtsmangels).
Also gehen Sie über §§ 535, 536 BGB, oder was wollen Sie mir damit sagen?
Benennen Sie mir doch mal einen möglichen Anspruch konkret, sprich aus dem Gesetz heraus.
Wie konstruieren Sie dieses mietvertragliche Besitzrecht.
Es scheint noch nicht ganz klar, was da für Bedenken zwingend durchgreifen können sollen.
Was ist so schwer daran, auf eine einfache Frage zu antworten?
Oder können Sie außer leeren Phrasen nichts vermitteln?
Es liegen Antworten vor. Diese scheinen bereits ausreichend deutlich (ein Besitzrecht kann etwa aus §§ 535,536 BGB erwägbar sein).
Die zweite Frage kann ebenso an den Fragensteller selbst gerichtet sein.
Es soll eine mögliche fruchtlose Endlosdiskussion vermieden sein, solange jemand stets konkrete Klarheit einfordern möchte, dies selbst allerdings immer vermissen lassen kann.
ich habe klare Fragen gestellt. Und ich habe klar zum Ausdruck gebracht, dass bezogen auf die Vertragsänderung von 2010 eben kein Mangel an der Mietsache vorliegt. Somit scheidet ein Minderungsrecht aus dem Mietvertrag über Wohnraum aus. Mietrechtliche Ansprüche hinsichtlich der Wohnung an sich sind für mich hier nicht ersichtlich.
Wenn, dann müsste man es höchstens so konstruieren, dass neben dem Mietvertrag über Wohnraum im Jahre 2010 noch ein Mietvertrag über die Küche des Vermieters geschlossen wurde.
Daneben scheinen Sie zu verkennen, dass mit Rechtsmangel im Sinne von § 536 BGB keine „Rechtsmängel“ des Mieters beinhaltet, sondern Rechtsansprüche Dritter hinsichtlich der Mietsache gemeint sind.
Auch sollten Sie § 326 II BGB nicht vernachlässigen, wonach der Gläubiger den Anspruch auf die Gegenleistung behält, wenn der Schuldner für das Ereignis allein oder weit überwiegend verantwortlich ist. Die Vertragsvereinbarung beinhaltete, dass der Mieter die Küche „eigenverantwortlich“ lagern sollte.
Aber gut, lassen wir das. Genau solch ein Firlefanz hat mich schon immer an dem Studium der Rechtswissenschaften gestört: In der Theorie kann bzw. muss man jeden Blödsinn durchkauen. In der Praxis läuft es dann ganz anders.
Ob eine Minderung von mietvertraglichen Rechten ein zur Minderung berechtigender (Sach-/oder Rechts-)Mangel sein kann, kann – trotz Behauptung – bislang noch nicht als klar zwingend widerlegt anzusehen sein. Rechtsmängel sollen allerdings grds. zunächst nur Rechte Dritter sein können.
Der Vermieter kann zunächst aus dem Mietvertrag zur Besitzüberlassung ebenso der Einbauküche an den Mieter verpflichtet gewesen sein. Trotz der Vereinbarung über die Zulässigkeit des Ausbaus dieser Küche und Einbau einer neuen Küche, kann die ursprüngliche Verpflichtung zur Besitz-überlassung evtl. noch nicht aufgehoben sein und zunächst weiter fortbestanden haben. Es kann u.U. nur eine Nutzung vorläufig zurückgestellt sein. Dafür kann sprechen, dass eine Anrechnung in vereinbareter Höhe für die Einbauküche zunächst fortbestanden haben kann. Der Vermieter kann möglicherweise erst mit dem Diebstahl gegenüber dem Mieter von solcher Verpflichtung frei geworden sein. Frei geworden sein kann damit ebenso auf der Gegenseite der Mieter in Höhe des Wertes der Besitzüberlassung an der Einbauküche. Dies jedenfalls soweit den Mieter am Diebstahl kein Verschulden treffen würde. Die Höhe des Wertes der Besitzüber-lassung kann dem Wert in Höhe der vereinbarten Anrechnung entsprechen.
Nähere Erörterungen vom BGH dazu können trotz diesbezüglicher weiterer Unklarheit m.E. unsachgemäß fehlen.
Ihr Kommentare sind extrem amüsant.
Sie legen sich auf nichts fest, schreiben stets im Konjunktiv, und kritisieren das Urteil des BGH als „willkürlich falsch“.
Dann stellen Sie auch bitte den direkten Gegenbeweis auf und hören auf im Konjunktiv zu faseln.
Ich hoffe inständig, dass Sie solche Ausführungen nie in einer Klausur bringen bzw gebracht haben, ohne genau auf den Punkt zu kommen.
Solche Unklarheiten auf den Punkt gebracht ausszuschließen, muss eigentlich gerade Aufgabe desjenigen sein, wer sie als nicht näher
erörterungswürdig ansehen will. Soweit es nur Konjunktivformulierungen sein sollen, welche stören:
mit dem gestatteten einverständigen Einbau einer eigenen Küche übernimmt der Mieter die Verant-wortung dafür, dass dem Vermieter die Erreichung des mietvertraglichen Zweckes bzgl. der Einbauküche unmöglich wird. In der Folge bleibt daher zunächst ein entsprechender Wertanspruch bestehen. Mit dem Untergang der ursprünglichen Küche durch Diebstahl wird dem Vermieter die Erreichung des mietvertraaglichen Zweckes bzgl. der Einbauküche selbst überhaupt ansich subjetiv unmöglich, unabhängig vom Einbau einer eigenen Küche durch den Mieter. Die insoweitige Pflicht des Vermieters war bereits grds. auf die gestohlene Küche konkretisiert beschränkt. Soweit kein Verschulden des Mieters hinsichtlich des Verlustes der ursprünglichen Küche vorliegt, liegt nun somit die überwiegende Verantwortung für Unmöglichkeit beim Vermieter. In der Folge geht ein Anpruch auf eine Anrechnung in Höhe des Gegenwertes für die Überlassung einer Küche unter.
Die Pflicht des Vermieters ergibt sich aus § 535 I BGB. Nach § 535 I S. 2 BGB muss er die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch überlassen.
Wenn man rein vom Wortlaut ausgeht, muss man sagen, nach 2010 war eine Mietwohnung ohne Küche geschuldet, da der Mieter eine eigene Küche eingebaut hat. Somit weicht die Ist- von der Soll-Beschaffenheit nach dem Diebstahl nicht ab.
Man könnte es vielleicht so deuten, dass der vertragsgemäße Gebrauch eben auch darin bestand, die alte Küche bei Beendigung wieder einbauen zu können. Dann würde sicherlich ein Mangel vorliegen. Allerdings hat dies nichts mit der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch zu tun. Diese Abrede mit der Küche bezieht sich allein auf die Beendigung des Mietverhältnisses.
Um die Wogen etwas glätten zu wollen: ich behaupte nicht, dass dem Mieter überhaupt kein Anspruch zusteht. Allerdings halte ich eine Herangehensweise rein über die mietvertragliche Vereinbarung für nicht erfolgversprechend.
Zunächst soll man allein vom Wortllaut etwas sagen müssen. Man soll es nur vieleicht noch anders deuten können. Dann würde sicher das Gegenteil vorliegen. Klingt merkwürdig.
Vertragsgemäßer Gebrauch soll Einbaumöglichkeit bei Vertragsende sein können. Wegen des Vertragsendes soll aber kein vertragsgemäßer Gebrauch mehr vorliegen können. Klingt ungereimt.
Vertragsgemäßer Gebrauch kann bloße (Ersatz-) Möglichkeit während des Vertrages sein.
Vertragsgemäßer Gebrauch kann zunächst bedingt zurückgestellt sein. Eine Ersatzmöglichkeit kann fortbestehen. Vertragsgemäßer Gebrauch kann sich darauf erstrecken. Durch Untergang solcher Ersatzmglichkeit kann vertragsgemäßer Gebauch der Mietsache ansich gemindert sein.
Dazu u.ä. fehlen, ebenso vom BGH, ausreichend auf den Punkt gebracht ausschließende Erwägungen. Es liegt viel „ad hominem“ und Behauptung und kaum überzeugend zwingendes zur Sache vor. Dazu der Vorwurf der Unklarheit zur Sache. Zuletzt sollen Wogen geglättet sein.
Kann mal jemand diesen Troll sperren …

References: BGH 
 § 535
 § 536
 § 536
 § 536
 § 536
 § 536
 BGH 
 § 536
 § 535
 § 242
 § 313
 § 313
 § 536
 § 326
 BGH 
 BGH 
 § 535
 § 535