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Timestamp: 2013-05-21 13:29:10+00:00

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DokumentansichtMaklervermittelter Eigentumswohnungskaufvertrag: Sorgfaltspflichten des Immobilienmaklers bei Übernahme von Informationen des Verkäufers in das Maklerexposé; Gewährleistungsansprüche des Grundstückskäufers gegen den Verkäufer wegen einer MinderflächeLG Hamburg 29. Zivilkammer, Urteil vom
08.01.2010, 329 O 206/09§ 434 BGB, § 437 BGB, § 441 BGB, § 443 BGB, § 444 BGB, § 652 BGB, § 654 BGBTenorDas Urkunden-Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil des Landgerichts Hamburg vom 11.09.2009 wird mit der Maßgabe für vorbehaltslos erklärt, dass die zugesprochenen Zinsen nur bis zum 18.09.2009 verlangt werden können.Die Widerklage und die Drittwiderklage werden abgewiesen.Die Beklagten tragen die weiteren Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für den Drittwiderbeklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages. Die Beklagten können die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, soweit nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.Tatbestand1
Der Kläger nimmt die Beklagten auf Zahlung einer Maklercourtage in Anspruch; die Beklagten verlangen vom Drittwiderbeklagten Schadensersatz aus dem vermittelten Kaufvertrag.
Der Kläger ist Makler und vermittelte der Beklagten zu 3), deren Gesellschafter die Beklagten zu 1) und 2) sind, den Vertrag vom 06.05.2009 (Anlage K1, K 3). Der Drittwiderbeklagte verkaufte damit der Beklagten zu 3) das im Straße B... … in Hamburg belegene Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus zum Preis von € 325.000,-. Der Übergabezeitpunkt wurde auf den 01.06.09 bestimmt. Gewährleistungsansprüche wurden gemäß § 3 Ziff. 1 des Vertrages ausgeschlossen.
Gemäß § 6 Ziff. 5. des Vertrages wurde vereinbart, dass für die Vermittlung eine Maklercourtage in Höhe von € 20.312,50 brutto angefallen war, die die Beklagte zu 3) unmittelbar dem Kläger schulden sollte. Dieser Anspruch sollte mit der Beurkundung fällig sein.
Der Kläger forderte am 14.05.2009 zur Zahlung der Courtage auf (Anlage K 2).
Im Exposé des Klägers, mit dem das Objekt beworben wurde (Anlage B 1) und den die Beklagten erhielten, ist unter der Überschrift: „Kaufpreis und Wohnfläche – Nutzfläche“ angegeben: „6 Wohneinheiten, Wohnfläche: gesamt ca. 293 m²…“
Als Anlage zum Kaufvertrag wurde eine Tabelle mit der Überschrift „…Mietaufstellung“ mit beurkundet. Wegen deren Einzelheiten wird auf die Anlage B 3 verwiesen.
Die Mietverträge der Wohneinheiten wurden den Beklagten vor Beurkundung des Kaufvertrages übergeben. Sie haben das Objekt mehrfach besichtigt. Sie ließen sich vor Abschluss des Vertrages von einem Bekannten beraten und bei den Verhandlungen vertreten, der selbst Wohnungen vermietet.
Die Beklagten wandten sich mit Schreiben vom 23.05.09 (Anlage K 6) an den Kläger und teilten mit, sie hätten festgestellt, dass die Fläche der Wohnung im 1. OG rechts um 5 m² von der Angabe im Vertrag und um 14 m² von der Angabe im Mietvertrag abweiche. Es sei wohl davon auszugehen, dass die anderen Wohnungen ähnliche Abweichungen aufwiesen.
Sie beauftragten darauf ihren Prozessbevollmächtigten, der sich mit Schreiben vom 03.06.09 (Anlage B 4, K 5) an den Drittwiderbeklagten und den Kläger wandte.
Am 09.06.09 sandte der Zeuge W. dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten ein Schreiben (Anlage B 5), in dem er ausführte:
„Sie haben es für richtig gehalten, am 5.6.2009 in einem Telefongespräch mit [dem Kläger] und unter dem Datum des 8.6.2009 in einem Schreiben an [den Drittwiderbeklagten] Behauptungen über mich aufzustellen, die schlicht falsch sind.
Ich habe Ihnen gegenüber keinerlei Feststellungen zu den von Ihnen behaupteten Abweichungen der Wohnfläche getroffen, sondern darauf hingewiesen, dass alle abschlussrelevanten Informationen allen Beteiligten vor dem Notartermin bekannt gewesen seien. Deshalb habe ich auch das Vorhandensein in der Auflistung vorhandener ca.-Werte nicht in der von Ihnen behaupteten Weise begründet…“
Der Zeuge W. hatte vor Abschluss des Kaufvertrages Verhandlungen für den Drittwiderbeklagten geführt.
Gegen die Beklagten erging das Urkunden-Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil vom 11.09.09, mit dem sie antragsgemäß zur Zahlung von € 20.312,50 nebst Zinsen verurteilt wurden. Die Beklagten zahlten zur Abwendung der Zwangsvollstreckung den Betrag der Hauptforderung unter Vorbehalt an den Kläger, bei dem das Geld am 18.09.2009 einging.
Der Kläger trägt (wie auch der Drittwiderbeklagte) vor, er habe sämtliche Angaben, die in das Exposé eingeflossen sind, vom Verkäufer erhalten, insbesondere auch die „Mietaufstellung“.
Der Drittwiderbeklagte trägt vor, er habe die Aufstellung anhand der vom Vorbesitzer im Jahre 2003 überlassenen Mietverträge und der dort vereinbarten Flächen gefertigt. Er selbst habe das Grundstück seinerzeit als Renditeobjekt erworben und kein Interesse an den genauen Wohnflächen, sondern an den tatsächlichen Mieterträgen gehabt.
das Vorbehaltsurteil für vorbehaltslos zu erklären.
das Vorbehaltsurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen;
den Kläger zu verurteilen, an die Beklagten € 20.312,50 zu zahlen;
den Drittwiderbeklagten zu verurteilen, an die Beklagten als Gesamtgläubiger € 30.000,- nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (29.10.09) zu zahlen.
Die Beklagten machen geltend, der Kläger habe den Anspruch auf die Courtage verwirkt und schulde Schadensersatz.
Sie behaupten, sowohl der Kläger als auch der Drittwiderbeklagte hätten Kenntnis davon gehabt, dass den Beklagten eine falsche Wohnfläche des Objekts vorgegeben worden sei.
Nach Übergabe des Objekts hätten sie durch eigene Vermessung der Wohnflächen festgestellt, dass die im Exposé und in der Tabelle angegebenen Wohnflächen der Wohnungen von der Realität erheblich abwichen. Die Wohnfläche betrage tatsächlich insgesamt nur 253,65 m² (vgl. Anlagen B 2, B 6).
Am 05.06.09 habe der Zeuge W. in einem Telefonat mit ihrem Prozessbevollmächtigten geäußert, die Beklagten hätten von der falschen Wohnfläche vor Abschluss des Kaufvertrages gewusst. Alle hätten darüber gesprochen, auch Verkäufer und Makler. Außerdem spiele dies keine Rolle, da es sich um „Ca.“-Angaben handele (Zeugnis RA H., W.).
Entscheidungsgründe31Die Klage ist begründet; das Vorbehaltsurteil ist daher zu bestätigen.32Insbesondere hat die Zahlung der Beklagten unter Vorbehalt zur Abwendung der Zwangsvollstreckung nicht zur Erledigung geführt, vgl. Zöller-Herget, § 91a ZPO, Rn. 5.33Der Kläger hat gegen die Beklagten den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns gemäß § 652 BGB, § 6 Ziff. 5. des Vertrages vom 06.05.09 i. V. m. § 328 BGB.34Der Anspruch ist nicht verwirkt; es bestehen keine Gegenforderungen der Beklagten auf Schadensersatz.35Eine Pflichtverletzung des Klägers ist auf Grundlage des Vorbringens der Parteien nicht festzustellen.36In seinem Exposé ist die Wohnfläche mit „ca. 293 m²“ angegeben. Die Auffassung der Beklagten, durch die Angabe einer „krummen“ Zahl entfalle die Relativierung durch den Zusatz „ca.“ (vgl. Schriftsatz vom 27.07.09, S. 2), ist nicht nachzuvollziehen. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch bringt die Bezeichnung „ca.“ zum Ausdruck, dass nicht zu erwarten ist, dass der angegebene Betrag dem tatsächlichen genau entspricht, sondern dass nur ein Näherungswert angegeben wird.37Die dem Exposé beigefügte „Mietaufstellung“ weist zudem für alle Wohnungen Flächen in geraden Quadratmeterbeträgen aus. Die Summe beträgt sodann 293 m², was dem Betrag entspricht, der „ca.“ als Gesamtwohnfläche genannt wurde. Damit ist deutlich, dass es sich auch bei den aufgeführten Einzelflächenmaßen um nur ungefähre Angaben handelt. Zudem ist in der Aufstellung der Einzelflächen die entsprechende Spalte mit „qm-Wohn-/Nutzfläche“ bezeichnet, was die Angabe zur Summe als Gesamtwohnfläche ebenfalls relativiert. Da die tatsächliche Wohnfläche von Wohnungen so gut wie nie einen Betrag in ganzen Quadratmetern ergibt, geben die Angaben in der Aufstellung auch bereits einen Hinweis darauf, dass es sich um die in den Mietverträgen enthaltenen Flächenmaße handeln kann. Dies wird dadurch gestützt, dass die von den Beklagten als Anlage zum Exposé vorgelegte Aufstellung (Anlage B 1, S. 5) weitere Informationen zu den seinerzeit aktuell bestehenden Mietverhältnissen vermittelte, was den Beklagten auch dadurch nachvollziehbar war, dass sie vor Beurkundung des Kaufvertrages unstreitig die Mietverträge erhielten.38Der Schwerpunkt des Informationsgehalts dieser Aufstellung, der letztlich die „293 m²“ der Wohnfläche entnommen waren, lag somit darin, über die bestehenden Mietverhältnisse zu unterrichten.39Dass der Kläger von einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Wohnflächen von den in den Mietverträgen und der Aufstellung angegebenen gewusst habe oder hätte wissen müssen, die Beklagten somit pflichtwidrig nicht hinreichend aufgeklärt habe, ist nicht ersichtlich.40Wie – auch anhand der vom Kläger zitierten Rechtsprechung des BGH – erörtert, bestand keine Pflicht des Klägers, die Flächenangaben zu überprüfen. Nach dem Vorbringen der Parteien ist davon auszugehen, dass er die in das Exposé eingeflossenen Daten von dem Verkäufer erhalten hat. Dass diese ersichtlich unrichtig, unplausibel oder sonst bedenklich gewesen wären (vgl. BGH, III ZR 146/05), ist nicht ersichtlich. Eine Überprüfung der vom Verkäufer mitgeteilten Wohn- und Nutzflächen eines Objekts ist vom Makler nicht zu fordern. Er schuldet keine Ermittlungen und darf auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen (vgl. BGH, a. a. O.).41Dass im vorliegenden Fall Umstände vorgelegen hätten, die eine abweichende Beurteilung veranlassten, ist nicht dargelegt. Soweit die Beklagten vorgebracht haben, es habe aus Seiten des Verkäufers wie auch auf Seiten des Zeugen W. „Besonderheiten“ gegeben, von denen der Kläger Kenntnis gehabt haben müsse (Schriftsatz vom 04.09.09), ist dies nicht weiter ausgeführt, so dass daraus nichts hergeleitet werden kann.42Wie in der Verhandlung ausführlich erörtert wurde, kann nach den Darlegungen der Beklagten auch nicht festgestellt werden, dass der Kläger Kenntnis von erheblichen Flächenabweichungen gehabt habe. Das Gericht hatte bereits in der mündlichen Verhandlung vom 11.09.09 mit Blick auf das Nachverfahren den Hinweis erteilt, dass aus den behaupteten Äußerungen des Zeugen W. in einem Telefonat vom 05.06.09 nicht auf eine tatsächliche Kenntnis des Klägers geschlossen werden kann. Es ist kein Ausspruch des Zeugen mitgeteilt, der einen Schluss auf Umstände rechtfertigt, aus denen hervorgeht, dem Kläger seien bestimmte Flächenabweichungen bekannt geworden. Die behauptete Äußerung des Zeugen „alle hätten darüber gesprochen, auch Verkäufer und Makler“ ist zu allgemein. Es wird nicht bezeichnet, wer wann was genau gesagt habe. Etwas anderes folgt auch nicht aus dem ergänzenden Vortrag in der mündlichen Verhandlung vom 11.12.09 (vgl. Protokoll). Die vorgetragenen Äußerung des Zeugen, es hätten doch alle Beteiligten gewusst, dass die Wohnflächen so nicht stimmen würden bzw.: „Das hat doch jeder gewusst“ tragen den Schluss auf die maßgebliche Kenntnis des Klägers nicht. Es ist daraus insbesondere nicht ersichtlich, was genau alle gewusst hätten – vor dem Hintergrund, dass sowohl geringfügige, unerhebliche Abweichungen als auch größere, möglicherweise erhebliche Abweichungen denkbar sein können. Zudem lässt sich aus der behaupteten Äußerung des Zeugen nicht erschließen, woraus der Zeuge – der für den Drittwiderbeklagten aufgetreten war - auf eine entsprechende Kenntnis des Klägers geschlossen habe. Der angebotene Beweis ist daher nicht zu erheben.43Verzugszinsen gemäß §§ 286, 288 BGB sind bis zum Eingang der Zahlung der Beklagten beim Kläger geschuldet. Der Verzug endet auch bei Zahlung unter Vorbehalt zur Abwendung der Zwangsvollstreckung (vgl. Palandt-Grüneberg, § 286 BGB Rn. 36).44Die Widerklage der Beklagten gegen den Kläger ist zulässig. Sie konnte durch Antragstellung in der mündlichen Verhandlung rechthängig gemacht werden, vgl. Zöller-Greger, § 261 ZPO, Rn. 6. Den Anforderungen gemäß § 253 Abs. 2 ZPO ist genügt, da sich alle notwendigen Angaben bereits aus den gewechselten Schriftsätzen ergeben.45Die Widerklage ist nach den vorstehenden Ausführungen aber unbegründet. Der Kläger hat, da ihm wie ausgeführt die Courtage zusteht, den Betrag nicht zu erstatten.46Die Drittwiderklage ist zulässig, aber unbegründet.47Die Beklagten haben gegen den Drittwiderbeklagten keinen Anspruch auf Erstattung eines Minderungsbetrages wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich geschuldeten Wohnfläche gemäß §§ 434, 437, 441 BGB.48Die Parteien des Kaufvertrages haben die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel ausgeschlossen. Der Ausschluss ist nicht gemäß § 309 Ziff. 7 BGB unwirksam. Gemäß § 3 Ziff. 1. Abs. 2 des Vertrages gilt der Ausschluss nicht für Ansprüche wegen Verletzung des Lebens, Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat. Damit ist der Ausschluss entgegen der Auffassung der Beklagten auch für fahrlässige Pflichtverletzungen mit entsprechenden Folgen ausgenommen. Nur im Übrigen ist auch die Haftung für (einfache) Fahrlässigkeit ausgenommen, was gemäß § 309 Ziff. 7 b) BGB zulässig ist. Nach Auffassung des Gerichts ist die Klausel auch nicht intransparent oder unbestimmt.49Es kann auch nicht festgestellt werden, dass sich der Drittbeklagte gemäß § 444 BGB nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen könnte.50Eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Sache wurde nicht garantiert. Unabhängig von der Frage, wie die Angabe der Wohnfläche „ca. 293 m²“ im konkreten Fall genau auszulegen ist (s. o.), ist allenfalls eine Beschaffenheitsvereinbarung anzunehmen. Die Übernahme einer Garantie setzt voraus, dass der Verkäufer Gewähr für die entsprechende Eigenschaft der Sache übernehmen will und zu erkennen gibt, auf jeden Fall dafür eintreten zu wollen. Davon kann im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden. Wie ausgeführt, gibt es keine Anhaltspunkte für die Annahme, dass der Drittwiderbeklagte mit der „Mietaufstellung“, die hinsichtlich der Wohnfläche in der Summe von 293 m² mündete, weitergehende Zusagen machen wollte, als sich aus den ihm bekannten Daten der bestehenden Mietverhältnisse ergab. Dafür spricht auch die Regelung in § 4 Ziff. 3 Abs. 3 des Vertrages: „Eine Liste der Mieter und der derzeit gezahlten Mieten wird…zum Gegenstand gemacht.“ Es wird somit nur auf die Mieter und Mieten gemäß der Aufstellung verwiesen. Ein Verweis auf die angegebenen Wohnflächen besteht nicht, so dass diese nicht hervorgehoben werden, wie es bei einer Garantie zu erwarten gewesen wäre. Eine andere Beurteilung ist auch unter Berücksichtigung der von den Beklagten vorgelegten Entscheidung des BGH (Anlage B 7 a) zur Zusicherung nach altem Recht nicht geboten. Dort wurde eine Zusicherung für möglich gehalten, nachdem die Parteien gerade den Aspekt der Wohnflächengröße diskutiert hatten und der Käufer Wert darauf legte, eine bestimmte Angabe in den Vertrag aufzunehmen. In einem solchen Fall liegt anders als hier die Überlegung nahe, dass für den Verkäufer erkennbar war, dass der Käufer eine vertragsmäßig bindende Angabe anstrebte. Der Sachverhalt der weiteren vorgelegten Entscheidung des OLG Koblenz (Anlage B 7 b) ist ebenfalls nicht mit dem hier gegebenen vergleichbar, weil dort eine Skizze mit konkreten Maßeintragungen gemäß einer eigenen Messung des Verkäufers sowie eine Wohnflächenberechnung, somit konkrete präzise Angaben, deren Erkenntnis auf den Verkäufer selbst durch eigene Messungen zurückzuführen waren, zum Gegenstand der Vertragsverhandlungen gemacht worden waren.51Es ist auch keine Arglist des Drittwiderbeklagten hinsichtlich einer eventuell abweichenden Wohnflächengröße dargelegt.52Wie ausgeführt, lassen die behaupteten Äußerungen des Zeugen W., „darüber“ sei gesprochen worden, „das“ habe doch jeder gewusst, nicht auf die Kenntnis von irgendwelchen konkreten Umständen schließen.53Eine Unstimmigkeit besteht allerdings hinsichtlich der Größe der Wohnung im 1. OG rechts. Der Drittwiderbeklagte hat ausgeführt, er habe die Quadratmeterangaben aus den Mietverträgen übernommen. Offenbar besteht für diese Wohnung aber ein Vertrag, in dem eine Größe von 43 m² angegeben ist, während sich in der Anlage zum Kaufvertrag 36 m² finden (und die Beklagten 32,12 m² behaupten).54Auch dies belegt indes keine Arglist des Drittwiderbeklagten hinsichtlich der Fläche dieser Wohnung, wie sie im Kaufvertrag angegeben ist. Er hat dargelegt, die Flächen seien aus den Mietverträgen übernommen worden, die ihm aus der Zeit seines Erwerbs vorgelegen hätten. Die Beklagten haben vorgebracht, ihnen sei der fragliche Mietvertrag erst am Tag der Beurkundung vorgelegt worden. Möglicherweise hat er bei Erstellung der „Mietaufstellung“ ebenfalls nicht zur Verfügung gestanden. Jedenfalls folgt aus der Angabe von 43 m² als Wohnfläche keine Kenntnis des Klägers davon, dass die Wohnung erheblich kleiner als 36 m² sei.55Dass die Mieterin Ansprüche wegen der Flächenabweichung geltend mache, ist nicht dargelegt. Der Umstand, dass für eine Wohnung des Objekts ein Mietvertrag mit einer (im Verhältnis zur kaufvertraglich vorausgesetzten Fläche von - ca. - 36 m²) möglicherweise überhöhten unzutreffenden Flächenangabe von 43 m² begründet wurde, wird nicht als Mangel geltend gemacht. Es ist auch nicht ausgeführt, in welchem Maße dies den Wert des Objekts mindern würde. Es braucht daher nicht geklärt zu werden, ob insoweit eine Haftung des Drittwiderbeklagten in Betracht käme.56Ebenso kann offen bleiben, ob die Flächen tatsächlich den Behauptungen der Beklagten gemäß ihrer Messung entsprechen und wie ggf. eine Minderung zu bemessen wäre – die Berechnung der Beklagten dürfte nicht zutreffend sein, da kein Quadratmeterpreis vereinbart wurde.57Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 709, 708 Nr. 11, 711 ZPO.58Beschluss59Der Streitwert wird auf € 50.312,50 festgesetzt.

References: § 437
 § 441
 § 443
 § 444
 § 652
 § 654
 § 3
 § 6
 § 91
 § 652
 § 6
 § 328
 BGH 
 § 286
 § 261
 § 253
 § 309
 § 3
 § 309
 § 444
 § 4
 BGH 
 § 91