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Timestamp: 2016-12-09 00:00:15+00:00

Document:
ANA SANTANDER ORTIZ & ASOCIADOS, ESCRITORIO JURIDICO, ASESORES.: APLICACION DEL DECRETO CONTRA DESALOJOS ARBITRARIOS A RELACIONES DISTINTAS A LA ARRENDATICIA
APLICACION DEL DECRETO CONTRA DESALOJOS ARBITRARIOS A RELACIONES DISTINTAS A LA ARRENDATICIA
“…. En sentencia de la Sala de Casación Civil del TSJ del 17 de Abril del
2013, se determinó el alcance y aplicación del Decreto sobre el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas,
(en lo adelante D.S.D.D.A.V.), en los términos que de seguidas resumiremos a
nuestro modo acostumbrado: “…En el
presente caso, la Sala observa que el Recurso de Interpretación propuesto,
pretende fundamentalmente que se establezca el sentido y alcance de los
artículos 1°, 3°, 5° y 12 del D.S.D.D.A.V…DE LA ADMISIBILIDAD DEL RECURSO …esta Sala de Casación Civil…no existe pronunciamiento anterior de la Sala, en relación con la
aplicación del procedimiento administrativo previo a la instauración del juicio
–esto luego de la vigencia del citado D.S.D.D.A.V - que haya establecido el
propósito y alcance de las disposiciones a que se contrae la solicitud, que
pudiere concluir con una eventual medida judicial que implique pérdida de la
posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal… esta Sala
procede a determinar el contenido y alcance de los artículos 1°, 3°, 5° y 12
del D.S.D.D.A.V, cuyo análisis se solicita. VI MOTIVACIONES PARA DECIDIR …la Sala…en sentencia Nro. 502 de fecha 1° de
noviembre de 2011, estableció “...debe
reiterar que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es
la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no
impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la ley…”.Al
respecto, el recurrente plantea las siguientes interrogantes: “…1) ¿Cómo puede aplicarse la
primera hipótesis descrita en el Decreto Ley, específicamente, el procedimiento
contenido en los artículos 5° al 11, si aún no hay motivos para solicitar la
entrega del inmueble (artículo 6) –verbigracia
ejecución de hipoteca- y
mucho menos estamos aún ante una medida material que implique la desposesión, el desalojo o la
pérdida de la tenencia? 2) ¿Es pertinente o no la aplicación del artículo 5
antes de la interposición de la demanda, inclusive a una solicitud de ejecución
de hipoteca?, 3) ¿Es pertinente o no la aplicación del artículo 5° y siguientes
del Decreto Ley después de admitida la solicitud de traba hipotecaria y durante
su tramitación? 4) ¿En las demandas por ejecución de hipoteca que se hayan
instaurado con posterioridad a la vigencia del Decreto Ley contra el Desalojo,
se aplicaría el referido artículo 12 en el momento que obre la medida que
implique la desposesión material, es decir, después de rematado el
inmueble?...”. En
relación con los argumentos ofrecidos por el recurrente, esta Sala…A propósito
del desarrollo y protección por parte del Estado que ha tenido el derecho a una
vivienda digna, resulta importante destacar que la Sala Constitucional,
mediante sentencia de fecha 19 de noviembre de 2002, caso: (CAPREMINFRA), reiterada en sentencia Nro. 835, de fecha 18 de
junio de 2009, caso: Alianza Nacional de Usuarios y
Consumidores, Expediente N°
2007-0177, explicó la naturaleza humana, el reconocimiento universal y social
del referido derecho……A partir de esta
previsión constitucional, debe señalarse que el derecho a la vivienda es un derecho humano, adoptado por la
Declaración Universal de Derechos Humanos (1948) en su artículo 25 y previsto
en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales (1976), ratificado por Venezuela el 28 de enero de 1978, entre otros
instrumentos internacionales, pasando a formar parte del conjunto de normas
jurídicas internacionales sobre derechos humanos universalmente aplicables, por
lo que puede afirmarse que es un derecho fundamental reconocido y reafirmado
por un gran número de instrumentos de derechos humanos y por los ordenamientos
jurídicos de muchos Estados, entre los cuales se encuentra el Estado
venezolano. Dentro de
este marco, cabe destacar que el párrafo 1 del artículo 25 de la Declaración
Universal de Derechos Humanos,…, tal como lo prevé el Texto Fundamental en su
artículo 19, al disponer que ‘El Estado garantizará a toda persona, conforme
al principio de progresividad y sin discriminación alguna, el goce y ejercicio
irrenunciable, indivisible e interdependiente de los derechos humanos…”’…
la Ley de Protección al Deudor
Hipotecario de Vivienda…convierte a los préstamos para adquirir viviendas,
seguras, cómodas, higiénicas, con los servicios básicos esenciales, en materia
de interés social, atinentes al desarrollo del
Estado Social de Derecho y de Justicia. Ahora bien, una cosa es pertenecer al
subsistema de vivienda y política habitacional, y otra es ejercer el derecho a
la vivienda fuera del sistema, pero esto último no quita la connotación de
derecho social al que pretende obtener una vivienda de la cual carece, ni el
carácter de interés social de las operaciones destinadas a la adquisición de la
vivienda que reúna las condiciones del artículo 82 Constitucional, lo que
implica no destruir o minimizar al débil jurídico (quien carece de vivienda o
quiere mejorarla y ante esa necesidad se encuentra compelido a obtener
préstamos)’Siguiendo este criterio,
esta Sala puntualizó lo siguiente: ‘Agrega esta Sala, que siendo de naturaleza
constitucional el derecho a la adquisición de la vivienda, y al crédito para ello, la existencia
de créditos de este tipo, que estructuralmente perjudican al deudor, debido
a que los cambios convenidos son de tal magnitud que el deudor para afrontarlos
tendría que sufrir graves perjuicios tanto en lo personal como en lo familiar,
se convierten en violatorios del artículo 82 constitucional’... Luego con la entrada en vigencia
del D.S.D.D.A.V, la Sala Constitucional en fecha 20 de octubre de 2011, caso: Lilia Ignacia Álvarez …estableció lo siguiente: “…esta
Sala estima necesario realizar las siguientes consideraciones: 1. El derecho a la vivienda es un
derecho fundamental inherente a la persona humana, así lo establece el artículo
82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela,..2. El Estado, a través de sus órganos del Poder Público, en forma
prioritaria, está obligado a tomar las medidas adecuadas, para garantizar el
derecho a la vivienda de los ciudadanos, tal como lo dispone el artículo 2 del Pacto
Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. 3. Sobre las premisas anteriores y en resguardo al derecho a la vivienda, una de las medidas que el Estado
Venezolano ha tomado se encuentra en el cuerpo normativo contenido en el
Decreto D.S.D.D.A.V, que tiene por objeto un
fin social y altamente necesario, de proteger a los arrendatarios, ocupantes, comodatarios,
usufructuarios y/o adquirentes de bienes inmuebles destinados a vivienda
principal contra medidas administrativas o judiciales que interrumpan o hagan
cesar la posesión legítima del inmueble. 4. En el caso concreto, esta Sala precisa que los artículos 12, 13 y 14 del
referido D.S.D.D.A.V establece un procedimiento especial para la ejecución
de la decisión que declaró con lugar la demanda de desalojo ejercida en
contra de la ciudadana Lilia Ignacia Álvarez León, el cual debe cumplirse cabalmente en todas sus fases…. A tal
efecto, es menester citar los artículos antes mencionados que a tenor disponen: ‘Procedimiento previo a la ejecución de desalojos Artículo 1. …Artículo 2...
Artículo 3...5. En consecuencia, todos los operadores de justicia deben aplicar las
normas jurídicas que correspondan, bajo una visión social y real de las
relaciones entre arrendadores y arrendatarios…, y en el marco de las
ejecuciones de sentencias sobre la materia, garantizar que se cumplan las
normas de protección de los arrendatarios y de su núcleo familiar en materia de
desalojo de las viviendas y exista un equilibrio donde se ampare y garantice el legítimo derecho de propiedad de los arrendadores…”…Así, al revisar el procedimiento descrito en los artículos 12, 13 y 14 del referido D.S.D.D.A.V, se destaca que tal
procedimiento resulta especial frente a
las acciones materiales de desalojo y de ineludible cumplimiento por los
jueces que deban proceder a la ejecución de demandas de esta naturaleza… En este sentido, debe agregarse que mediante
sentencia de fecha 3 de agosto de 2011, emanada de la Sala Constitucional
caso: acción de amparo constitucional de Mirelia
Espinoza Díaz, Exp. 10-1298, se hace un llamado a los jueces de la
República convocados a intervenir en la solución
de conflictos que impliquen “…desahucio,
hostigamiento, amenazas o cualquier forma que adopte la pérdida de ocupación de
ese inmueble que constituye la vivienda principal…”, para que cumplan con los
procedimientos desarrollados en el referido Decreto D.S.D.D.A.V... cuando no se cuenta con una vivienda
digna o adecuada, los demás derechos pueden sufrir una grave amenaza. Al
respecto, esta Sala ha apuntado que el contenido de este derecho atiende al valor
superior del Estado de preeminencia de los derechos humanos plasmado en la
Carta Magna, por tanto, la lesión del
mismo pone en peligro el desarrollo individual,
familiar y social en detrimento de la existencia humana ….Al respecto, se han promulgado leyes de trascendencia social
vinculadas con el derecho a la vivienda, como la Ley Orgánica para Terrenos y
Viviendas, la Ley de Tierras Urbanas, la Ley de la Academia Nacional de la
Ingeniería y el Hábitat, la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o
Social, la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, la Ley
que Autoriza el Establecimiento de Bancos Multinacionales de Crédito
Habitacional, la Ley que Regula el Subsistema de Vivienda y Política
Habitacional y, muy recientemente, el D.S.D.D.A.V, entre otras. Cabe
destacar que este desarrollo legislativo se ajusta a los requisitos que,.. estableció el Comité de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales en la aludida Observación N° 4, con el fin de que los Estados
garanticen el derecho a la vivienda digna, una protección legal contra el desahucio, el hostigamiento
u otras amenazas, independientemente de cualquiera de las formas que
adopte -arrendamiento, vivienda en cooperativa, ocupación por el propietario, vivienda de emergencia y
los asentamientos informales (incluida la ocupación de tierra o propiedad)-, …es decir, que
quien se vea afectado en su disfrute pueda acudir ante los tribunales para presentar
una reclamación y obtener una justicia eficiente y efectiva al respecto. ..se advierte que el aludido Decreto D.S.D.D.A.V, de manera novedosa, impone la obligación a los jueces de la
República de dar protección especial a
las personas naturales y sus grupos familiares
que ocupen de manera legítima, en calidad de arrendatarias,
arrendatarios o comodatarias o comodatarios, inmuebles destinados a vivienda
principal (artículo 2), el
cual deberán aplicar en forma preferente a la legislación que rige los
arrendamientos inmobiliarios o a la norma adjetiva en lo que concierne a
las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de los sujetos objeto
de protección (artículo 19) para la solución de conflictos que se susciten con
ocasión de los mismos. En tal razón, esta Sala ordena a los órganos
jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos
intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de
aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán
cumplir los procedimientos previstos en el Decreto D.S.D.D.A.V, tanto
el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la
ejecución de los desalojos. Así se decide”... Por su parte, esta Sala de Casación Civil mediante
sentencia de fecha 1° de noviembre del 2011… a propósito de la entrada en vigencia
del mencionado Decreto con Fuerza de Ley, se pronunció…respecto de los procesos que se hallaban en curso
para aquella fecha en los siguientes términos… que…se reitera que la
protección tiene lugar frente a una medida cuya
práctica material implique desposesión o desalojo del inmueble que sirve de
lugar de vivienda familiar. Seguidamente, el artículo 4 … Esta norma es clara al
establecer que la prohibición
está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda
principal y reitera que no podrá
procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de
viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos
objeto de protección indicados en el Decreto Ley. De conformidad con la norma citada, el decreto se
aplica sólo respecto del inmueble que
sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra
medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
…Seguidamente, el decreto
regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica: 1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe
ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11; 2) El juicio está en curso, en cuyo caso el
procedimiento está fijado en el artículo 12 …ordena a los funcionarios
judiciales, suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de
ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del
bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución
voluntaria como forzosa. En igual sentido se perfila el artículo 16° respecto a
las medidas cautelares de secuestro. …De esta forma, se observa que el norte y propósito del
cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación
injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o
en fase de ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto
normativo no se opone al examen de
la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los
jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una
medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados. Por ello, entiende la Sala que no es la
intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales
iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de
anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de
desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios
hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse
hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que
establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de
acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del
desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de
justicia la aplicación de la Ley”... Sobre este particular, la Sala dejó claro que el mencionado Decreto Ley se aplica
sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda
principal para el grupo familiar,…(artículo 2° eiusdem)… Por
otra parte, en relación con la posesión que merece objeto de protección por
parte de este nuevo cuerpo Legal, esta Sala considera importante advertir que la posesión, tenencia u ocupación a que
se refiere la ley debe de ser lícita, es decir, tuteladas por el
derecho. En cuanto al artículo 3°,
cabe destacar que en la referida sentencia se insiste en que dicha protección
se otorga a los sujetos antes mencionados frente
a cualquier actuación administrativa o decisión judicial, que comporte la
inminente pérdida de la posesión o tenencia de ese inmueble en el que
habita el grupo familiar. En relación con el artículo 4° eiusdem, atinente a las restricciones
expresas contra los desalojos y desocupaciones forzosas de vivienda, la Sala
explicó “…la norma es clara al establecer que
la prohibición está referida a la
ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y –reiteró- que no podrá procederse a
la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante
coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en
el D.S.D.D.A.V …En este sentido, cabe mencionar que la referida sentencia del 1
de noviembre de 2011 se centra específicamente en el supuesto comprendido
en el artículo 12 del Decreto con Fuerza de Ley, es decir, cómo operan las
medidas de protección para los
juicios en curso. A este respecto, esta Sala en su sentencia advierte
que dicha norma es “…enfática
al establecer –cuál es- el procedimiento que debe ser cumplido en los juicios
en curso… previo a la ejecución de
desalojos, con lo cual deja en claro, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la
desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido…”.En
todo caso, el precedente jurisprudencial analizado pone de manifiesto que en el
caso de los procesos en curso lo que se pretende es “…la correcta
prosecución de los juicios hasta
llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse
establece expresamente el Decreto Ley”. Por lo tanto, el procedimiento del artículo 12 eiusdem, no interrumpe de
ninguna manera la fase cognitiva, sino sólo
la ejecutiva, bien porque exista una decisión definitiva y firme que provoque
el desalojo de la vivienda o a una medida cautelar que genere iguales
resultados. Asimismo, …con la entrada en vigencia del D.S.D.D.A.V objeto de estudio,
así como otros cuerpos legales, verbigracia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda,
el sistema adquiere un marco
jurídico integral de protección de los ciudadanos, particularmente en su
derecho humano a la vivienda, y tal protección debe entenderse en forma
integral pues la ley no se agota en las
relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza,
en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales
de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda
principal…La Observación General Nº 7,
referida a los desalojos forzosos, contenida en el párrafo 1º del Artículo 11,
realizada en el 16º período de sesiones (1997) del Pacto Internacional de
Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la Organización de las Naciones
Unidas, dictaminó en su primer punto que dada la Observación General Nº 4
referida al derecho a una vivienda adecuada (sexto período de sesiones, 1991)
que todas las personas deberían gozar de un cierto grado de seguridad de
tenencia que les garantice una protección legal contra el desalojo forzoso, el
hostigamiento u otras amenazas; llegando a conclusión que los desalojos
forzosos son, prima facie,
incompatibles con dicho Pacto …estas situaciones implican muchas
veces, hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios,
violatorios de derechos humanos y que se encuentran expresamente prohibidos
conforme a tratados, convenios internacionales suscritos por nuestro país, y
leyes nacionales. …implican el
derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos
especiales para garantizar que
los desalojos forzosos se hagan previa
garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de
las familias y las personas en el acceso a la vivienda... De la exposición
de motivos ut supra transcrita, se desprenden las
siguientes premisas: i) El Estado es
garante del disfrute pleno de todos los derechos humanos inherentes al ser
humano, entre los cuales figura el
derecho a una vivienda digna, el cual no puede ser inobservado por los
jueces y órganos administrativos correspondientes; ii) Existe una realidad actual, la enorme cantidad de familias que dependen de la
disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, bajo distintas figuras,
bien por vía de arrendamiento, compra a crédito u otras formas de ocupación,...AHORA BIEN, EN EL PRESENTE CASO:… la
Sala advierte que…, se fijaron las pautas a seguir para los procesos que se encontraban en curso a
la fecha de entrada en vigencia de la Ley, especialmente las pautas siguientes:
a: 1) dicha Ley se aplica a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios,
usufructuarios u ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda principal,
al respecto de esto último la Sala aclaró que “…la ley no se agota en las relaciones
arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los
cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de
quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal…”; Además, 2) dicha protección se establece literalmente frente a cualquier medida
preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la
pérdida de la posesión o tenencia de dicha categoría de inmueble, es decir,
sólo destinados a “vivienda principal”,
y en cuanto al objetivo de la Ley, tal como lo apunta la exposición de motivos, el Estado consciente de la coyuntura
que afecta al sector vivienda y el déficit existente, estableció medidas
transitorias y procedimientos especiales de obligatoria observancia tendentes a “…garantizar a todos los y las
habitantes… el derecho a no ser desalojados arbitrariamente, previo el
cumplimiento de los procedimientos especiales previstos en la Ley para
garantizar que los desalojos forzosos se
hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de
protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…”. En virtud de lo anterior, la Sala advierte en el presente caso que el recurrente si bien
refiere expresamente a los artículos preliminares del Decreto, contentivos del
ámbito subjetivo y objetivo de aplicación como objeto de interpretación, en
realidad puede deducir que lo pretendido es manifestar sus dudas acerca
del sentido y alcance que debe dársele al artículo 5° y siguientes de dicho
cuerpo legal, especialmente que se
precise si el procedimiento previo establecido en esos artículos constituye un
requisito de admisibilidad frente a potenciales medidas ejecutivas que
pudieran dictarse en juicios -inclusive de ejecución de hipoteca- aunque no
impliquen ab initio el desalojo o la desocupación de
inmuebles destinados a vivienda. Al respecto, esta Sala
considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse
para considerar por parte de la administración de justica las causales de
inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el
conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha
sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto
legal, por lo que no podrá declararse la
inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre
expresamente contenida en ley…Ahora bien,
en el presente caso los artículos cuya interpretación se solicita son los
artículos 5°, 6, 7, 8, 9 y 10 y siguientes del D.S.D.D.A.V, los cuales
son del siguiente tenor:…Como se evidencia… las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y
ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes
de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la
restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente
cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular
con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la
Ley para la Regularización y Control de
Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta
materia es competencia exclusiva del
Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste
que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual
está encargada de sustanciar los
procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los
artículos 16 y 94 de esta última Ley. Aún más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto,
cuando expresamente prevé “…no
podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento
previsto en los artículos precedentes…”.Asimismo, obsérvese que en la
culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente
en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo
administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el
asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser
inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa
civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía
jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión. Precisamente, el referido Decreto estableció un procedimiento especial previo
al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del
referido cuerpo legal, tendente a
examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se
solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación
del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas
que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. En todo
caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la
administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus
jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda,
compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de
Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y
control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del
inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará
objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble
en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo… Por lo tanto, aun cuando no exista en
los términos del recurrente “…inminente
actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la
posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los
ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por
causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen
desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento
especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se
trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos
descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. CONCLUSION: En virtud de todo lo
anterior, esta Sala…que el mismo ampara
no sólo a los arrendatarios y
arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o
tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los
adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario,
cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar
constituidas garantías reales. En relación con la posesión
que merece protección en los términos del D.S.D.D.A.V es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere
aquella tutelada por el derecho, es decir, que
sea lícita. En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece
literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o
judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o
tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”. Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de
interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que
pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de
posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza,
verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los
derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado
inmueble destinado a vivienda principal….la protección se otorga inclusive
a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre
los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem). Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha
hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia
del Decreto D.S.D.D.A.V, y previo a la ejecución de desalojos,
esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que
implique la desposesión
material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo
caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal
es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o
arbitraria, bien sea a través de una
medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme,
sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado
Decreto. DECISIÓN: Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo
de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación
Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la
ley, declara que: 1. El ámbito subjetivo
de aplicación del Decreto…comprende no sólo a las arrendatarias y
arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de
bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de
viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare
alguna garantía real. 2. El Decreto…tiene por objeto la
protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida
pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda
familiar… 3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto…es “la
posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por
el contrario, los sujetos que hayan
adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera
podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley. 4. Los artículos 5 al 11 del Decreto…
configuran sin duda un requisito de
admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que
pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de
posesión de los sujetos amparados por la Ley. 5. Es una obligación para los jueces
aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego
es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado
como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los
procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección
otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal… 6.
El Decreto con Fuerza de Ley, en cuanto a su objeto resulta aplicable no sólo a las relaciones
arrendaticias, sino a los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de
hipoteca, entre otros, en los cuales puedan resultar afectados los derechos
constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble
destinado a vivienda familiar. 7.
El artículo 12 eiusdem, resulta
de aplicación especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del
Decreto…, por tanto sólo en el supuesto de que obre una medida judicial -bien sea a través de una medida cautelar o
en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme- que implique la desposesión material del inmueble es que dicho
procedimiento debe ser cumplido en forma previa y preferente, con el fin de
impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria
en desmedro de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos por el
mencionado Decreto...
Dra. Ana Santander Publicado por
desalojo de inquilino,
desocupación inquilino,

References: artículo 5
 artículo 5
 artículo 12
 artículo 25
 artículo 11
 artículo 25

artículo 19
 artículo 82
 artículo 82
 artículo
82
 artículo 2
 Artículo 1

Artículo 3
 artículo 4
 artículo 12
 artículo 16
 artículo 3
 artículo 4
 artículo 12
 artículo 12
 Artículo 11
 artículo 5
 artículo 10
 resolución 
 artículo 5
 artículo 5
 artículo 12
 artículo 12