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Timestamp: 2017-05-29 09:29:36+00:00

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Por Eduardo Fernández-Fígares Estévez el Ago 7, 2015Blog, Garantías adicionales, Reserva o señal, 20 comentarios
Para empezar, en materia de arrendamientos urbanos, tenemos que distinguir el concepto de contrato y el de precontrato (o reserva).
1.- DEFINICIONES DE INTERÉS
Un contrato de arrendamiento es el documento en el que se establecen las condiciones (cláusulas o estipulaciones) que regularán la relación de arrendamiento. Pero es algo más que eso. Es el documento en el que se dan la mano la “oferta” del arrendador y la “aceptación” de esa oferta por parte del inquilino. Es decir, se deja constancia de las condiciones en que el arrendador ofrece su inmueble al inquilino, así como de la aceptación expresa por parte de éste de dichas condiciones.
El precontrato de arrendamiento
El pre-contrato de arrendamiento se da cuando, por algún motivo, no puede formalizarse aún un contrato de arrendamiento (por ejemplo, aún no se puede poner a disposición del futuro inquilino el inmueble o el futuro inquilino aún no lo tiene del todo claro). En el precontrato se establecen las cláusulas y condiciones de la futura relación de arrendamiento, pero no se dan la mano la oferta del arrendador y la aceptación por parte del inquilino, sino que existe una oferta cierta por parte del arrendador y una pre-aceptación de esa oferta por parte del inquilino.
El hecho de que sea una pre-aceptación supone necesariamente que aún no hay, por el motivo que sea, una aceptación, y esto es lo que diferencia al contrato del precontrato.
Por lo tanto, cuando una de las partes entrega una suma económica a la otra antes de la celebración del contrato de arrendamiento, con la intención de reservar esa vivienda, lo que se está produciendo es un precontrato y una entrega de arras.
Para reforzar los pactos alcanzados entre las partes en ese precontrato, el candidato a inquilino suele entregar una cantidad de dinero. Ello no es necesario, pero es frecuente hacerlo.
A esta cantidad se le denomina “arras”, y en el precontrato deben figurar los siguientes datos respecto a ellas:
La cantidad entregada en concepto de reserva o arras.
Qué va a ocurrir con esas arras si alguna de las partes decide que finalmene no quiere celebrar el contrato de arrendamiento.
Si en el precontrato no aparece qué va a pasar con la reserva en caso de que las partes se arrepientan, entonces esas arras entregadas van a tener la consideración de “arras confirmatorias”. Más abajo veremos las consecuencias de este tipo de arras.
De la entrega de las arras es frecuente que el propietario entregue un recibo a la persona que las entregó.
2.- NATURALEZA DEL PRECONTRATO
Tanto un precontrato de arrendamiento como un contrato de arrendamiento deben contener, por su naturaleza, múltiples cláusulas. Es decir, no es válido un contrato de arrendamiento en el que se establezca sólo, por ejemplo, la dirección de la vivienda y no se fijen la duración, la renta, etc.
Deben existir múltiples cláusulas que configuren la relación (duración, renta, prórrogas, destino, etc).
De no quedar correctamente configurada la relación no tendrá validez el acuerdo alcanzado.
Así se desprende del artículo 1543 del Código Civil, que dice que “En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto“.
Por lo tanto, tanto los contratos como, en lo que aquí interesa, los precontratos, deben contener los siguientes datos para evitar problemas de invalidez:
La duración del contrato de arrendamiento futuro.
La renta a pagar por el futuro inquilino.
Suma pagada en concepto de reserva.
La fecha de caducidad de la reserva o, lo que es lo mismo, la fecha máxima en la que debe firmarse el contrato de arrendamiento.
La identificación del inmueble que se pretende arrendar.
La indemnización o penalización en caso de arrepentimiento de una de las partes.
Resto de condiciones que van a regir el futuro contrato de arrendamiento.
3.- VALIDEZ DEL PRECONTRATO
Si el precontrato está correctamente elaborado con todas las cláusulas y condiciones expuestas arriba, pueden ocurrir dos cosas:
Que las partes firmen el contrato de arrendamiento en el plazo fijado: en este caso la suma entregada pasa a considerarse una entrega a cuenta de, primero, la fianza y, si sobra, de la primera mensualidad de renta.
Que alguna de las partes se arrepienta: en caso de que alguna de la partes se arrepienta habrá que hacer con la suma entregada lo que se haya acordado en el precontrato para el caso de incumplimiento. Pero en el caso de que no se hubieran fijado las consecuencias del incumplimiento, las arras tendrán la consideración de arras confirmatorias.
Que las arras sean confirmatorias quiere decir que en caso de incumplimiento se va a actuar del siguiente modo (ojo, siempre dando por hecho que el precontrato existe y está correctamente configurado):
Si incumple el candidato a inquilino: en este caso el propietario no tiene derecho a quedarse con las arras o reserva recibidas en su día, sino que es de aplición el artículo 1124 del Código Civil. Esto quiere decir que el propietario podrá 1) exigir que se firme el contrato de arrendamiento (cosa que seguramente no va a ocurrir) o 2) exigir a quien incumplió una indemnización por lo daños y perjuicios sufridos. Sin embargo, no siempre habrá perjuicios o no siempre podrán ser probados, por lo que no siempre podrá quedarse el propietario con la reserva. Lo que suele ocurrir en la práctica es qu el propietario quiere hacer suya la reserva por el simple hecho de que el candidato a inquilino se arrepienta, pero como hemos visto lo que procede es valorar el perjuicio y indemnizar; pero no quedarse directamente con la reserva.
Si incumple el arrendador: ocurre lo mismo que en el caso anterior, es decir habrá que deteminar cuál es el perjuicio que ha sufrido el candidato a inquilino y tendrá que ser indemnizado por ello. Pero si no hay perjuicio o es inferior a la reseva entregada habrá de ser devuelta a éste en todo o en parte. Pero en ningún caso deberá devolverse la cantidad duplicada (esto es para cuando se ha fijado que las arras son “arras penitenciales).
4.- INVALIDEZ DEL PRECONTRATO
Puede ocurrir que haya precontrato de arrendamiento y no haya arras o reserva. Pero no cabe la situación inversa.
Es decir, hemos visto que un precontrato, por su naturaleza, debe contener un mínimo de cláusulas para que quede válidamente configurado.
Por lo tanto, de no estar correctamente configurado el precontrato o de no existir (cosa muy frecuente) no tendrá razón de ser la cantidad entregada.
O mejor dicho, tendrá razón de ser si finalmente se firma un contrato de arrendamiento, de forma que la cantidad entregada pasa a ser parte de la fianza y, si sobra, de la renta.
Pero si finalmente no se firma el contrato de arrendamiento por arrepentimiento de alguna de las partes, será muy fácil para quien se arrepintió decir que no se arrepintió, sino que fue la otra parte quien varió repentinamente las condiciones verbalmente pactadas. Y como esta aseveración será muy difícil de desmontar por la otra parte (pues no hay cláusulas por escrito) el juez normalmente determina que la reserva no puede ingresar en el patrimonio de la contraparte, sino que debe regresar al de su legítimo dueño, es decir, al patrominio de quien entregó las arras. Y ello en base a que el pacto alcanzado por las partes (el precontrato) debe ser un pacto específico (que contenga todas las cláusulas exigidas por la ley en el mencinado artículo 1543 del Código Civil) y no un mero pacto genérico.
Te dejo enlace a un modelo de reserva que cumple todas estas características elaborado por nuestro equipo jurídico.
Como conclusión, al igual que cuando termina un contrato de arrendamiento es “obligatorio” que las partes tengan la precaución de firmar un documento de resolución de contrato para evitar problemas de cara a la devolución de la fianza, cuando se firma un documento de reserva de un inmueble hay que tener la precaución de que dicho documento mencione todos los elementos esenciales del futuro contrato de arrendamiento y, además, el montante económico por el que responderá cada parte en caso de incumplir el pre-contrato.
Si quieres más información sobre esta materia te invito a leer mi post Las arras en el arrendamiento de viviendas, en el que podrás ver los conceptos y las consecuencias que la jurisprudencia le ha dado a las arras, ya que se trata de una materia escasamente regulada por la ley (sólo en el artículo 1454 CC para el caso de la compraventa).
Si te ayudé otorga estrellitas o comparte en rrss, please 😉194	★
La reserva o señal en el contrato de alquiler,
Jose	27 Julio, 2015	Buenas, gran articulo, muy aclaratorio.
Firmé un precontrato de arrendamiento en el cual se establecen una serie de clausulas del futuro contrato de arrendamiento. Al ir a firmar el contrato, había muchas mas clausulas, algunas no me convencen, por lo que he decidido no firmar el contrato. El problema es que el arrendador no quiere devolverme el importe que pagué por el precontrato ya que dice que soy yo el que se niega a firmar… El precontrato tampoco especifica las penalizaciones por incumplimiento. ¿Que debo hacer? ¿Poner una denuncia? ¿Merece la pena por 500€?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	27 Julio, 2015	Hola Jose.
A ver, aquí hay varias cosas…
En mi opinión tienes derecho a que te devuelvan la cantidad que has entregado, pero no más (aunque esto no quita que puedas reclamarle más, en base al código civil).
Si quieres mandame a info@abogadosparatodos.net el documento de reserva que firmásteis y el contrato que te proponen. Viendo esos documentos podré tener claro si efectivamente el incumplimiento es de la parte propietaria y si, por tanto, tienes derecho a devolución.
En fin, quedo a tu disposición para cuanto necesites.
Responder	German Sanchez	9 Agosto, 2015	Eduardo antes que nada saludarte. El articulo como siempre es de gran ayuda y utilidad.Saludos
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	12 Agosto, 2015	Muchas gracias Germán por tus palabras.
Celebro que te gustase el artículo.
Responder	Rebeca	29 Julio, 2016	Buenos dias
Después de la lectura de este post, voy a contaros mi caso, a ver qué puedo hacer.
Hicimos una “reserva” de alquiler de un apartamento para el periodo vacacional, comprendido entre el día 1 y 31 del mes de agosto. Recibimos un correo electrónico con instrucciones de la inmobiliaria, indicando que debíamos ingresar 400 euros en concepto de reserva.
Nos ha surgido un imprevisto y hemos contactado telefónicamente con la inmobiliaria (tenemos correo electrónico del día 18 de julio, ante la no devolución de las llamadas por su parte) para decir que no podíamos acudir en agosto y nos contestaron que si no alquilaban el apartamento, dadas las fechas en que estábamos, perdíamos esa cantidad entregada.
Después nos propusieron ir una quincena. Entendiendo el perjuicio que podíamos ocasionar, dijimos que podíamos intentar ir la primera quincena, así había mas tiempo para que alquilasen la segunda quincena de agosto y no se produciría ningún perjuicio. El agente de la inmobiliaria nos dijo que el propietario nos quería penalizar con el importe íntegro de la reserva de la reserva, es decir, cobrar el valor de la primera quincena mas los 400 euros de la reserva, así que no aceptamos.
El día 28 de agosto, consultando la web donde consta el alquiler de dicho apartamento, vemos que lo tienen alquilado el mes de agosto (la semana anterior aparecia libre el mes de agosto). El día 29 de julio, llamamos a la inmobiliaria y nos dicen que efectivamente lo han alquilado todo el mes de agosto, pero que no nos pueden devolver la cantidad, porque han negociado precio con los nuevos inquilinos, que como mucho nos devuelven 50 euros.
Yo creo que, actuando de buena fe y dado que han vuelto a alquilar el mes completo el apartamento, entiendo que nos deben devolver el dinero. No hay pre-contrato firmado, solo un correo electrónico con las instrucciones, la cantidad a ingresar en concepto de reserva y el justificante del ingreso en la cuenta indicada. También tengo el correo electrónico de aviso con 14 días de antelación para cancelarlo. No hay cláusula alguna relativa a la penalización en caso de resolución anticipada. ¿En base a qué pueden quedarse con esos 400 euros? Por lo que he leído, la cantidad entregada en concepto de reserva son arras confirmatorias y, al no haber contrato, me las tienen que devolver. En su caso, podrían reclamarme los daños y perjuicios por el incumplimiento pero, ¿qué daños si ya lo han alquilado? no existen. ¿no habría un enriquecimiento injusto en caso en que se quedaran con los 400 en estas condiciones? Al constar solo ese correo electrónico, a día de hoy, con esa cantidad que he ingresado y no me han devuelto, puedo presentarme allí el día 1 de agosto, porque la reserva aún está vigente, ¿no? ¿cómo puedo reclamar dicha cantidad?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	4 Agosto, 2016	Hola Rebeca.
El problema es que ese importe tendrás que reclamarlo por la vía judicial.
Si vas por juicio verbal podrás reclamarlo tu sin abogado ni procurador, pero es posible que note acepten juicio verbal y que tengas que ir por ordinario, para el que si hacen falta estos profesionales.
Otra opción es mandar un burofax.
Por mi parte puedo elaborar y enviar un burofax dejando claro al arrendador por qué debe devolverte esa suma y anunciando que en caso de no ser devuelta se tomarán las acciones legales oportunas.
Si estás interesada quedo a tu disposición en info@abogadosparatodos.net
Responder	Carlos	24 Agosto, 2016	Buenas tardes, muchas gracias por ayudarnos.
Cuento nuestro caso. Mi esposo y yo hemos decidido alquilar una casa y nos han pedido pagar la fianza en concepto de señal. Son 520€. Resulta que ayer firmamos el contrato y por la noche a mi marido le ofrecieron un cambio de trabajo y nos viene muy mal mudarnos a la zona contraria. Hoy por la mañana hemos hablado con la inmobiliaria (a la que le pagamos 100€ a parte) y le comentamos el tema, incluso diciéndoles que entendemos que se queden con su parte por las molestis. Pero que nos gustaría que los propietarias nos devolvieran por lo menos la mitad de esa fianza ya que ni de ha hecho la entrega de llaves. Los propietarios nos han dicho que no, que se van a quedar con todo el dinero. La entrega de la reserva se hizo hace 10 días a cuenta bancaria y no firmamos nada por ellos en concepto de arras, lo que hay firmado es el contrato de la vivienda desde ayer y que entra en vigor en 1 de septiembre. En el se especifica que si nos vamos antes perdemos la fianza. Y en otra claúsula indica que se han dado 520€ con motivo de reserva y fianza. Queremos saver si es legal que se queden con el dinero o si podemos hacer algo?? Muchísimas gracias.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	27 Agosto, 2016	Hola Carlos.
Al no haber entrado aún en vigor el contrato la cantidad que has entregado sigue siendo “arras”.
Son arras confirmatorias, no penales, por lo que si hay arrepentimiento deben devolvértelas excepto que haya habido algún perjuicio para el arrendador.
Ese perjuicio tendría que probarlo el arrendador (no basta con decirlo).
Ñtienes muy poco margen de tiempo, por lo que quizás la mejor recomendación es que envíes un burofax al arrendador mejor que a la inmobiliaria manifestando tu deseo de que no se haga efectiva la entrega de llaves ni la entrada en vigor del contrato y que, por tanto, te devuelvan la cantidad entregada, y que si no lo hacen la exigirás judicialmente…
Luego ya valorarás si la exiges judicialmente o no.
Responder	Isabel	8 Septiembre, 2016	Buenas tardes Eduardo.
El primer lugar gracias por su valiosa ayuda.
Mi hijo entrego 600€ el 8 de agosto como señal para alquilar un piso. En el recibo solo figura que el propietario ha recibido 600€ por paga y señal para el piso de alquiler, xxxx, firma y DNI del propietario.
Puedo mandarle copia del recibo
El propietario ha enviado borrador del contrato ayer 7 de septiembre .
Mi hijo ya no está interesado y quiere saber si puede recuperar la cantidad entregada.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	8 Septiembre, 2016	Hola Isabel.
Si efectivamente en el recibo no viene ningún tipo de penalización en caso de arrepentimiento entonces el arrendador debería devolverle esos 600 euros menos los perjuicios que haya sufrido y sea capaz de probar.
Responder	Isabel	9 Septiembre, 2016	Buenas tardes Eduardo.
Le mantendré informado del resultado.
Responder	Zaida	8 Noviembre, 2016	Buenas tardes Eduardo, gracias por este post, me ha aclarado muchos conceptos.
Mi Historia resulta así,
Mi pareja y yo firmamos una propuesta de contrato para arrendar una vivienda , que como he podido comprobar gracias a tu post recoge todas las cláusulas y entre ellas específica que pasaría en la renuncia de alguna de las dos partes. El hecho en sí , es q el día de la firma del contrato, y entrega de llaves y resto del importe, el arrendador se pone en contacto conmigo para comunicarme que no nos arrienda la vivienda porque se han encontrado con desperfectos en la vivienda que él desconocía a consecuencias de los antiguos inquilinos que ya hacía un mes que habían Finalizado el contrato de arrendamiento, tiempo suficiente, entiendo para poner la casa apunto. Por tanto, él debería devolverme el doble de la arras entregadas, como se expone en la propuesta, bien, pues se niega, alegando q no es que no quiera alquilarme sino q la casa no está en condiciones para alquilar. Habiendo programado la mudanza, transportista, pedidos de compras en distintos hipermercados e incluso solicitando en el trabajo un día de asuntos propios para dicha mudanza. En fin, que no sé cómo debo de proceder y si merece la pena por 450€. Y sobretodo si retiro el importe inicial de la inmobiliaria, claro está , me es necesaria para alquilar otra casa. Y si lo retiro que debería poner en el documento de retirada.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	9 Noviembre, 2016	Hola Zaida.
En este caso por supuesto que tienes derecho a reclamar el doble de lo que has entregado.
E incluso puedes pedir una indemnización por los perjuicios que hayas tenido.
Responder	Ana	9 Febrero, 2017	Buenos días,
Gran artículo, muchas gracias por la aportación. A ver os comento nuestro caso: estamos en proceso de firma de un alquiler de una vivienda a través de una inmobiliaria. Bien, a través de ellos nos enseñaron un piso que nos encantó e hicimos una reserva y un contrato de propuesta de arrendamiento con una serie de clausuras (específicamente previo a las cláusulas pone: “Esta propuesta queda sujeta a las siguiente condiciones: (…)” )y nos pedían que les mandáramos las nóminas para un estudio de solvencia, y se mandaron ese mismo día y a las dos o tres días nos confirmaron por teléfono que todo ok y que adelante, que enviaban la información al dueño y nos remitían el contrato. Bien, a la hora de recibir el contrato hemos visto que no se reflejan las clausulas en ningún punto….pero aún así el contrato que nos ha enviado el dueño es muy sencillo, y nos sigue interesando alquilar la vivienda.
Vale, aquí viene mi duda: queremos firmar el contrato con el dueño de la casa, pero me gustaría saber si tras la firma de este contrato con el dueño, yo puedo tomar algún tipo de acción contra la inmobiliaria, que incumplió el contrato de arrendamiento que tenemos entre ellos y nosotros (más específicamente yo, que fui la que firmé). Esto sin que nos repercuta a nuestro contrato con el dueño (ya que con él no tenemos problema alguno).
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	12 Febrero, 2017	Buenos días Ana.
Dispongo de pocos datos, pero si en el documento aparecen determinadas cláusulas que finalmente no se han cumplido podrás reclamar o exigir su cumplimiento o, en caso contrario, reclamar el perjuicio que hayas sufrido.
Responder	Laura	28 Marzo, 2017	Buenos días Eduardo, Te quería comentar mi caso en concreto a ver si me puedes ayudar. El próximo 20 de julio se me acaba el contrato de arrendamiento. En diciembre del 2016 contacté con la gestoría para hablar de la prórroga del contrato, y después de hablarlo con el propietario acordamos que nos subiría el precio de la vivienda (las dos partes lo acordamos pero sin ningún precontrato o acuerdo firmado – envié un email a la gestoría diciendo que aceptaba la subida de alquiler pero nada más). Pasaron los meses y los de la gestoría no me decían nada. Total, que hoy les he llamado por teléfono y me han dicho que al no haber firmado nada, las condiciones de la prórroga del contrato podían cambiar. Ellos en ningún caso me mandaron un burofax para informarme de que se tenía que firmar un acuerdo ni me dijeron en ningún momento que se tenía que firmar un acuerdo.
En caso que finalmente cambien las condiciones para la prórroga del contrato, existe alguna posibilidad de alegar que ellos no me lo dijeron yo no tenía por que saberlo y volver a las condiciones que se habían pactado en diciembre?
Muchas gracias de antemano, Laura
Responder	Estefanía	29 Marzo, 2017	Muchas gracias, este articulo me ha sido de gran ayuda! De todas maneras me gustaría despejar unas últimas dudas.
En mi caso no firmamos precontrato ni reserva, solo existe la transferencia que hice a la cuenta de la propiedad y el email en el que le digo al propietario que desisto de firmar y solicito la devolución de la reserva. El propietario ya me ha dicho que no devolverá el dinero, puede hacer esto? en caso de que se niegue, como y donde debo denunciar en Madrid?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	29 Marzo, 2017	Hola Estefanía.
El mejor modo de comenzar, antes de la vía judicial, es mediante el envío de un burofax reclamando ese importe.
Responder	Esperanza	25 Abril, 2017	Hola, quería comentar mi caso,hace un tiempo, firmamos una propuesta de contrato de arrendamiento en el que entre otras, figura una clausula que dice: ” transcurrido el plazo de 15 días, desde la firma de la propuesta sin que haya sido celebrado el contrato al que la propuesta se refiere, por falta de aceptación del arrendador, se restituirán las cantidades recibidas, sin intereses y sin que el proponente esté autorizado a reclamar indemnización alguna” igualmente figura otra que dice : ” la renuncia de alguna de las partes a formalizar o suscribir el contrato de arrendamiento después de la aceptación por parte del arrendador de la presente propuesta, comportará la perdida de las sumas abonadas por el proponente o en su caso deberán devolverse dobladas por parte del arrendador”.
Que tras la firma de la citada propuesta por ambas partes, ha transcurrido más de un mes sin que se haya firmado el contrato de arrendamiento por parte del arrendador. ¿Me encuentro en situación de reclamar la restitución de las cantidades entregadas en concepto de fianza entregar las llaves y abandonar la vivienda? ¿Cual es la correcta forma de hacerlo? Tengo que decir que desde el mismo día en que firmamos los arrendatarios el contrato, se nos entregaron las llaves y nos encontramos de hecho ocupando la vivienda y al día en el pago de las mensualidades fijadas en la propuesta de contrato , igualmente hacer constar que, a pesar de que se anunció el inmueble como vivienda y que se encuentra habilitada para ello, en la propuesta de contrato y en documento contrato que sí se encuentra firmada por los arrendatarios, figura que el alquiler viene destinado a un uso distinto del de vivienda y pudimos observar tras su ocupación, ( ya que todas las gestiones para el arrendamiento se hicieron por Internet) ,que efectivamente se trata de un local, subsótano, sin ventanas , luz natural, ni ventilación, más que un extractor en el baño .
Responder	carlos abogados para todos	27 Abril, 2017	Esperanza buenos días,
Debes comunicar al arrendador que formalice por escrito el contrato de arrendamiento conforme a lo previsto.
Si le pides que te vuelva doblada la señal o reserva estas manifestando que dejas la vivienda y que tienes que entregar las llaves.
Si has abonado ya alguna mensualidad, se entiende que existe ya contrato, y este es verbal, pero plenamente valido.
Si la vivienda no reúne las condiciones para vivienda habitual, exige que te devuelvan doblada la reserva y busca otro, por incumplimiento contractual.

References: artículo 1543
 artículo 1124
 artículo 1543
 resolución 
 artículo 1454
 resolución