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Timestamp: 2018-06-19 22:58:42+00:00

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Fiscal News N. 41. Rivalutazione e cessione inferiore al valore di perizia. La circolare di aggiornamento professionale
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Basilio Napolitano
1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Rivalutazione e cessione inferiore al valore di perizia Categoria: Rivalutazione Sottocategoria: Terreni e partecipazioni Con la Legge di Stabilità 2014, è stata riproposta la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni posseduti alla data dell da persone fisiche, società semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali. Per i terreni, in caso di cessione a un valore inferiore a quello periziato, l Agenzia delle Entrate ha chiarito che, l'affrancamento di un terreno resta valido a condizione che le imposte d'atto vengano, comunque, assolte sul valore rideterminato da indicare nel rogito. Per le partecipazioni rivalutate il problema non si pone, in quanto la cessione a un prezzo inferiore al valore di perizia, non genera minusvalenze fiscalmente rilevanti. Premessa Con l art. 1, comma 156, la Legge di Stabilità 2014 ripropone le agevolazioni fiscali introdotte e disciplinate dagli artt. 5 e 7 della L. n. 448/2001 riguardanti la rideterminazione: del valore di acquisto delle partecipazioni, detenute da persone fisiche non esercenti attività di impresa, non negoziate in mercati regolamentati; dei terreni edificabili e con destinazione agricola, detenuti dalle persone fisiche. I nuovi termini riguardano: i beni, che devono essere posseduti alla data del 1 gennaio 2014; il versamento dell'imposta sostitutiva, che deve essere effettuato entro il 30 giugno 2014; Via Vecchia Ferriera, Vicenza Tel Fax
2 le perizie, che dovranno essere giurate entro il 30 giugno 2014 (la perizia di stima deve essere redatta e asseverata dai professionisti individuati negli artt. 5 e 7 della L. 448/2001); la data di riferimento dei valori, che è quella del 1 gennaio Perizia Ai fini dell asseverazione, la perizia può essere presentata presso: la Cancelleria del Tribunale, un ufficio del Giudice di pace, un notaio. La perizia e i dati dell estensore della stessa, devono essere conservati dal contribuente ed esibiti o trasmessi all Amministrazione Finanziaria in caso di richiesta. Per quanto riguarda in particolare: la rivalutazione di una partecipazione: la perizia: deve essere riferita all intero patrimonio sociale. Il valore della partecipazione va individuato avendo riguardo alla frazione di patrimonio netto della società/associazione. Tale passaggio esclude che possano essere stimati dal perito plusvalori inerenti a premi di maggioranza o, al contrario, che il valore della partecipazione possa essere deprezzato a causa del suo essere di minoranza; può essere redatta anche successivamente alla cessione della partecipazione, ancorché entro il , qualora il contribuente determini l imposta sostitutiva dovuta in sede di mod. UNICO. La stessa deve, invece, essere predisposta antecedentemente alla cessione, qualora il contribuente opti per l applicazione dell imposta sostitutiva tramite un intermediario (risparmio amministrato); il costo della perizia: è deducibile dal reddito d impresa della società/ente in quote costanti nell esercizio e nei 4 successivi, qualora la perizia sia stata predisposta per conto della società; incrementa il costo rivalutato se la perizia è stata predisposta per conto dei soci. Nella rivalutazione di un terreno: la perizia va redatta prima della cessione del terreno, considerato che ai fini della determinazione della plusvalenza il valore risultante dalla stessa va indicato nell atto di cessione; 2
3 il costo della perizia può essere portato a incremento del costo rivalutato, qualora effettivamente sostenuto e rimasto a carico del contribuente; la validità della rivalutazione, anche nel caso in cui il terreno sia successivamente oggetto di esproprio, se il contribuente opta per la tassazione secondo le regole dell art. 67, comma 1, lett. b), TUIR; è possibile di rivalutare i terreni posseduti in regime di comunione pro indiviso, anche da pare di alcuni dei comproprietari. Per determinare la quota di terreno da rivalutare, il singolo comproprietario deve determinare, mediante la perizia di stima, il valore dell intera area e assoggettare ad imposta sostitutiva (4%) la parte di tale valore corrispondente alla propria quota. Cessione a valore inferiore Estremamente delicato è il tema della cessione di terreni a valori inferiori a quelli di perizia. Se, infatti, il problema non si pone per le partecipazioni, poiché la cessione ad un prezzo inferiore a quello di perizia non genera minusvalenze deducibili (art. 5, L. 448/2001), nel caso di terreni l'agenzia delle Entrate si è pronunciata in passato con decisione in modo estremamente sfavorevole al contribuente. La C.M. 81/E/2002, a tal proposito, affermava che "occorre tener presente che, ai sensi dell'articolo 7, comma 6, della citata legge n. 448 del 2001, affinché il valore "rideterminato" possa assumere rilievo agli effetti della calcolo della plusvalenza, è necessario che esso costituisca valore normale minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Tale principio, che prevede la omogeneità del valore fiscale del terreno ai fini delle imposte dirette e delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, fa sì che nel caso in cui nell'atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello rivalutato, tornino applicabili le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze indicate nel richiamato articolo 82 del TUIR, senza tener conto del valore rideterminato". Il Sig. Mario Rossi effettua, nel febbraio 2014, la rivalutazione di un terreno edificabile di costo storico pari a euro , versando l'imposta sostituiva del 4% sul valore periziato di euro (euro 8.000). 3
4 A marzo 2014, cede il terreno per un valore di euro senza predisporre una nuova perizia, ma riporta in atto il valore di perizia. Ai fini delle imposte indirette, viene preso a riferimento il valore di perizia e, dunque, euro , su cui dunque vengono versate dall'acquirente imposte di registro e ipo-catastali. Ai fini delle imposte dirette resta valido il valore di perizia di euro , che non viene disconosciuto, ma la minusvalenza pari a euro risulta indeducibile. Secondo quanto chiarito dall'agenzia delle Entrate, l'inserimento nell'atto di cessione del valore di perizia, seppur superiore al corrispettivo di vendita, fa salva la rivalutazione ai fini delle imposte sui redditi. L'Agenzia riteneva dunque che: la rideterminazione del valore di acquisto rappresenta il valore normale minimo di riferimento per le imposte sui redditi, oltre che per quelle di registro, ipotecaria e catastale dovute anche per la registrazione dell'atto di cessione; se in sede di successiva vendita il terreno rivalutato fosse ceduto ad un prezzo inferiore al valore stabilito in perizia, le imposte di registro, ipotecarie e catastali si applicherebbero, comunque, sul valore di perizia (quale valore minimo attribuibile al terreno) ed, ai fini delle imposte sui redditi, gli effetti della rivalutazione verrebbero disconosciuti, tornando applicabili le ordinarie regole di determinazione della plusvalenza, che assumerebbero quale valore iniziale di riferimento il costo o valore d'acquisto ante rivalutazione, senza cioè tenere conto del valore rideterminato. Sennonché l'agenzia è tornata sull'argomento, con la R.M. 111/E/2010, dove veniva prevista la possibilità di effettuare un'ulteriore rideterminazione del costo fiscale di un terreno anche in presenza di una perizia che riportasse un valore inferiore a quello precedentemente stimato, consentendo la facoltà di richiedere a rimborso l'imposta sostitutiva già versata con la precedente rivalutazione. Circolare 1/E/2013 Con la Circolare n. 1 del , l'agenzia delle Entrate ha però "cambiato rotta" e consentito al contribuente di evitare di redigere, in ogni caso, una nuova perizia al fine di scongiurare il disconoscimento del precedente valore di perizia (più basso rispetto a quello di vendita). 4
5 Nella pratica professionale, non è raro imbattersi in casi in cui, per motivi di tempo, opportunità e, a volte, buon esito dell'affare, la redazione di una ulteriore perizia non sia una strada praticabile (si pensi solamente al caso di una richiesta di riduzione di valore di compravendita effettuata per una questione sorta pochi giorni prima della data di atto notarile). Con la nuova posizione l Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la possibilità di indicare, nell atto di cessione, il valore periziato, ancorché il prezzo concordato di cessione del terreno risulti inferiore. Per effetto di detta indicazione, la rivalutazione mantiene efficacia, con la conseguenza che, ai fini delle imposte dirette la plus/minusvalenza è determinata sulla base del valore rivalutato. Quest ultimo assume rilievo anche ai fini delle imposte di registro ed ipocatastali. Quindi, nel caso in cui il terreno sia ceduto ad un prezzo inferiore rispetto al valore rivalutato: l indicazione nell atto del valore rivalutato, consentendo il mantenimento dell efficacia della rivalutazione, comporta: il conseguimento di una minusvalenza, irrilevante fiscalmente; l assolvimento delle imposte di registro ed ipocatastali sul valore rivalutato (appare ovvio che tale fattispecie si riflette negativamente sull acquirente, al quale è richiesto un maggior onere che cercherà di ribaltare sul cedente); l indicazione nell atto di un valore inferiore a quello rivalutato determina l inefficacia della rivalutazione con la conseguenza che: ai fini delle imposte dirette il prezzo di cessione va confrontato con il costo d acquisto originario ; le imposte di registro ed ipocatastali vanno corrisposte sul prezzo di cessione. Circ. Ag. Entrate , n. 1/E.Per quanto riguarda la cessione di terreni, affinché il valore rideterminato possa assumere rilievo agli effetti del calcolo della plusvalenza, è necessario che esso costituisca valore normale minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali (art. 7, c. 6 L. 448/2001). Pertanto, qualora il contribuente intenda avvalersi del valore rideterminato deve necessariamente indicarlo nell atto di cessione anche se il corrispettivo è inferiore. 5
6 In tal caso, le imposte di registro, ipotecarie e catastali devono essere assolte sul valore di perizia indicato nell atto di trasferimento. Nel caso in cui, invece, nell atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello rivalutato, si rendono applicabili le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze indicate nell art. 68 Tuir, senza tener conto del valore rideterminato. Da tenere presente, peraltro, che il contribuente ha anche la possibilità di rideterminare nuovamente il valore del terreno detenuto, riferito alla data del Riproduzione riservata - 6
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References: art. 1
 art. 67
 articolo 82
 art. 68
 art. 1
 Art.7
 Art.4