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Unberechtigte Kündigung - PDF
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1 Besuchen Sie uns vom 8. bis auf der Frankfurter Buchmesse Halle 4.2, Stand F445 Inhalt Unberechtigte Kündigung Schadenersatzansprüche des Mieters durchsetzen (mit Musterformulierung) Seite 129 Betriebskosten Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Heizkostenumlage Seite 134 Aktuelle Rechtsprechung BGH: Vollständige Zahlung der Miete trotz bestehendem Mangel (mit Checkliste) Seite 136 BGH: Gewerbliche Weitervermietung Seite 138 Begründungszwang bei fristloser Kündigung Seite 139 Unbegrenzte Bürgschaft zur Abwendung der Zwangsräumung Seite 140 WEG Welche Vollmacht gilt? Seite 141 Beschlussanfechtung Seite 141 Mietvertrag Vereinbarungen über die Verjährung im Mietrecht Seite 142 Online-Service (www.iww.de) Kennwort im September: Mieter Nr. 9 / September 2003 Seite Unberechtigte Kündigung So setzen Sie Schadenersatzansprüche des Mieters fehlerfrei durch von RiAG a.d. Dr. Herbert Franke, Marl Vermieter von Wohnraum dürfen von wenigen Ausnahmen abgesehen nach 573 BGB nur kündigen, wenn ihnen berechtigte Interessen zur Seite stehen (Franke, MK 02, 138 und 168). Ist die Kündigung ungerechtfertigt, kann der Mieter Schadenersatz verlangen, wenn der Vermieter mindestens fahrlässig handelt. Der folgende Beitrag erläutert, wie Sie diesen Anspruch sicher durchsetzen können. 1. Anspruchsgrundlagen Seit dem In-Kraft-Treten des Schuldrechtsmodernisierungs- Gesetzes ist für Schadenersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter bei unberechtigter Kündigung 280 BGB einschlägig. Diese neue Vorschrift ist die zentrale Haftungsnorm zur Schadenersatzpflicht des Schuldners (Goebel, MK 03, 46). Sie umfasst insbesondere die frühere pvv. Praxishinweis: Stellt die Schadenzufügung eine Vertragsverletzung dar, löst diese nach 280 BGB ohne weitere Voraussetzungen, vor allem ohne Fristsetzung wie bei 281 BGB, eine Ersatzpflicht des Vermieters aus. 2. Fallgruppen Die Rechtsprechung hat für fünf Fallgruppen eine Schadenersatzpflicht des Vermieters bei unberechtigter Kündigung bejaht: Eigenbedarfsfälle, in denen der Kündigungsgrund nachträglich weggefallen ist (OLG Karlsruhe, RE, NJW 82, 54; BayObLG, RE, NJW 82, 2003; s.u., 4.); vorgeschobener Eigenbedarf bei Wohnraummiete (LG Berlin GE 93, 805; ZMR 88, 387); das LG Bonn (NJW-RR 88, 1361) gewährt dem Mieter darüber hinaus einen Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes an der noch nicht weitervermieteten Wohnung; unberechtigte Kündigung bei Gewerberaum, wobei einfache Fahrlässigkeit genügt (BGH NJW 84, 1028); der Haftungsgrund ist oft eine Art fahrlässige Täuschung, nicht stets eine Vertragsverletzung (Klinkhammer, NJW 97, 222; LG Freiburg WuM 79, 215; AG Memmingen NJW-RR 95, 1227);
2 behaupteter Eigenbedarf, obwohl der Entschluss des Vermieters zum Einzug in die Wohnung noch nicht sicher feststeht (LG Mannheim WuM 91, 693); vor der Selbstnutzung sind bauliche Maßnahmen nötig, die der Vermieter jedoch nicht verwirklicht; hier kann die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches zu verneinen sein (BVerfG WuM 02, 21). 3. Kein Schadenersatz, wenn Vermieter die Kündigungslage nur falsch beurteilt Eine unzutreffende rechtliche Beurteilung macht nicht ersatzpflichtig (LG Kiel WuM 95, 169; a.a. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. II 632). Bringt ein redlicher Vermieter unzureichende, aber wahrheitsgemäße Kündigungsgründe vor, haftet er ebenfalls nicht auf Schadenersatz. Er ist nicht als rechtskundiger anzusehen als der Mieter (a.a. LG Kiel NJW 75, 1973: bereits eine nicht ausreichende Kündigungsbegründung 573 Abs. 3 BGB soll zu Schadenersatz verpflichten). Beispiel l Vermieter V. kündigt Mieter M. berechtigt wegen Eigenbedarfs. Er benötigt die Wohnung für seinen Sohn S., der nach einem Auslandsstudium in der Nähe der Wohnung eine Arbeitsstelle antritt. S. ist ebenso alleinstehend wie M. Auch im Übrigen ist die Kündigung materiellrechtlich gerechtfertigt. Seine schriftliche Begründung gegenüber M. erschöpft sich allerdings in dem Kündigungsausspruch selbst, sowie dem Hinweis, der V. benötige die Wohnung für eines seiner drei Kinder. Hier entspricht die Kündigung des V. zwar nicht den gesetzlichen Anforderungen. Da sie aber berechtigt ist, macht sich V. nicht schadenersatzpflichtig. Der Vermieter darf nicht fahrlässig falsche Behauptungen aufstellen (OLG Hamm, RE, NJW 84, 1044; LG Freiburg WuM 89, 251; LG Koblenz WuM 90, 512). Praxishinweis: Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass eine unschlüssige Kündigung für den Mieter keinen Zustand der Rechtsunsicherheit schafft (LG Kassel WuM 89, 392). Auch ein lückenhafter Vortrag im Kündigungsprozess, der wegen Unvollständigkeit vom Gericht zurückgewiesen wird, entspricht nur einer rechtlich fehlerhaften Subsumierung (LG Kassel MDR 70, 683; LG Kiel WuM 95, 169: nicht ausreichende Darlegung des Nachteils bei der Verwertungskündigung; ähnlich LG Berlin ZMR 94, 330). Unvollständige Kündigungsgründe versetzen den Mieter in einen Informationsstand, bei dem er sachkundigen Rat, sei es durch Anwalt oder Mieterverein, einholen kann. Praxishinweis: Vermieter können ohne vorherigen Rechtsrat im Hinblick auf die komplizierten Erfordernisse der Kündigung diese kaum noch selber aussprechen. Hierauf sollte in entsprechenden Beratungen stets hingewiesen werden. 4. Hinweispflicht des Vermieters bei Wegfall des Kündigungsgrunds Der Vermieter macht sich schadenersatzpflichtig, wenn der Kündigungsgrund, z.b. Eigenbedarf, nachträglich entfällt und er den Mieter darüber nicht informiert. Diese Unterrichtungspflicht stellt eine Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis dar, da der Wohnraummiete besondere soziale Bedeutung zukommt. Die Kündigung ist insoweit zukunftsbezogen. Der Kündigungsgrund muss zumindest bis zum Ende des Vertrags weiterbestehen. 573 Abs. 3 BGB ist so zu lesen, dass die Pflicht zur Begründung einer Kündigung bei Wegfall des Kündigungsgrunds in eine Hinweispflicht mündet. Die Verletzung der Informationspflicht stellt eine schuldhafte Pflichtverletzung dar, 280 BGB. Der Vermieter kann in vollem Umfang in Anspruch genommen werden. Er ist zur Fortsetzung des Vertrags verpflichtet, wenn der Mieter noch nicht ausgezogen ist. 130
3 Praxishinweis: Kündigungsgründe, die auf einem Verhalten des Mieters beruhen, z.b. Zahlungsverzug, Verletzung der Hausordnung, Beleidigungen etc., können allerdings nicht wegfallen. Spätere Veränderungen sind daher zu Lasten des Mieters nicht relevant. Teilweise wird angenommen, die Hinweispflicht des Vermieters besteht über das Vertragsende hinaus bis zur Räumung (OLG Karlsruhe ZMR 83, 95; BayObLG ZMR 87, 222). Hiernach wäre ein zwischenzeitlich ergangenes Räumungsurteil nicht relevant, der Mieter könnte nach dieser Auffassung erfolgreich Vollstreckungsgegenklage nach 767 ZPO erheben. Dem wird zu Recht entgegengehalten, dass der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist aus 546 BGB zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet ist. Ein wirksam gekündigter Mietvertrag kann nicht fortbestehen. Das Mietverhältnis erlischt. Es besteht keine nachvertragliche Pflicht, in eine Vertragsfortsetzung einzuwilligen (von Stebut, NJW 85, 289). Es liegt keine unzulässige Rechtsausübung vor (LG Köln WuM 84, 248; WuM 94, 212). Praxishinweis: Daher darf ein rechtskräftiger Räumungstitel bei Wegfall des Kündigungsgrunds vollstreckt werden. Anderenfalls würde der in Verzug befindliche Räumungsschuldner privilegiert (Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Bearb., 564b a.f., Rn. 191). 5. Mitverschulden des Mieters Den Mieter kann bei einem begründeten Schadenersatzanspruch wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ein Mitverschulden ( 254 BGB) treffen, wenn er die angegebenen Kündigungsgründe nicht grob auf ihre Stichhaltigkeit prüft. Der Anspruch kann entfallen, wenn ihn ein überwiegendes Mitverschulden an der falschen Einschätzung des Kündigungsgrunds trifft, z.b. wenn die Kündigung erkennbar unwirksam ist (LG Berlin ZMR 94, 330). Wird der Eigenbedarf nur schwammig angegeben, werden Formfehler begangen oder bestehen erhebliche Zweifel am Einzugswillen der genannten Person, muss der Mieter Rechtsrat einholen (AG Aschaffenburg WuM 84, 249). Praxishinweis: Für das gewerbliche Mietrecht hat der BGH (NJW 84, 1028) Mitverschulden nur bei ganz offensichtlich unbegründeten Kündigungen bejaht, wenn dem Mieter eine gerichtliche Auseinandersetzung zuzumuten ist. Die tatsächlichen Angaben des Vermieters in der Kündigungserklärung muss der Mieter allerdings nicht überprüfen, er darf ihnen vertrauen (OLG Karlsruhe, RE, NJW 82, 54; LG Dortmund WuM 85, 227; LG Berlin GE 93, 805). Im Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags liegt sogar eine schuldhafte Pflichtverletzung, wenn der Vermieter dabei den Mieter nicht über die geänderte Sachlage (Wegfall des Kündigungsgrunds) aufklärt (OLG Karlsruhe, a.a.o.). Mieter müssen bei Eigenbedarf keine Nachforschungen betreiben. 6. Darlegungs- und Beweislast Die Darlegungs- und Beweislast verteilt sich im Schadenersatzprozess wie folgt: Die Beweislast für die Voraussetzungen einer schuldhaften Pflichtverletzung trägt der Mieter (BGH NJW 78, 2197; LG Aachen WuM 76, 201; LG Itzehoe WuM 84, 225; a.a. LG Hamburg, ZMR 93, 281). Die Gegenmeinung ist abzulehnen. Sie lässt sich mit den allgemeinen Grundsätzen der Beweislastverteilung nicht in Einklang bringen. Beweisanzeichen sprechen für den Mieter, wenn unmittelbar nach seinem Auszug die für Eigenbedarf freigemachte Wohnung an Fremde vermietet wird (LG Konstanz WuM 86, 256; AG Gießen WuM 91, 271). Dies gilt besonders, wenn der Vermieter mit vager Begründung seinen unterbliebenen Einzug rechtfertigt (LG Karlsruhe WuM 91, 272; LG Aachen WuM 95, 164; LG Gießen ZMR 96, 327). 131
4 Zieht eine in der Eigenbedarfskündigung genannte Person erst ein Jahr nach der Räumung ein, läuft ferner ein Strafverfahren wegen Falschaussage und eine Restitutionsklage, muss das Gericht im Schadenersatzprozess des Mieters gegen den früheren Vermieter prüfen, ob der Eigenbedarf ernsthaft war (BerlVerfGH ZMR 01, 87). Wird die Wohnung anders verwendet, als bei der Kündigung beschrieben, trifft den Vermieter entsprechend 280 Abs. 1 S. 2 BGB die Beweislast, dass der Eigenbedarf erst nach Auszug des Mieters weggefallen ist (LG Saarbrücken WuM 89, 251; LG Bonn NJW 88, 1361). Die Voraussetzung des Eigenbedarfs selbst kann im Schadenersatzprozess (wie im Räumungsrechtsstreit) nur der Vermieter darlegen und beweisen, weil sie ausschließlich aus seiner Sphäre stammt (LG Hannover ZMR 87, 57; LG Freiburg WuM 79, 215). Den Wegfall des Kündigungsgrunds nach dem Ausspruch der Kündigung muss nur der Vermieter vortragen (Fischer-Dieskau/Franke, Wohnungsbaurecht, 564b BGB a.f., Anm Nr. 3; ähnlich BVerfG NJW 97, 2377; kritisch v. Stebut, NJW 85, 291). Wird ein Selbstnutzungswunsch bei vermieteter Eigentumswohnung nach Räumung nicht realisiert, sondern vier Wochen später die Wohnung zum Verkauf angeboten, muss der Vermieter die Umstände darlegen, die den Sinneswandel bewirkt haben. Dafür dürfen die Gerichte wegen Art. 14 GG strenge Maßstäbe anlegen (BVerfG NJW 97, 2377). 7. Schadenshöhe Der Mieter kann als Schadenersatz bei unberechtigter Kündigung vom Vermieter verschiedene Positionen verlangen: Ihm steht zunächst die Mietdifferenz zwischen geräumter und neuer Wohnung zu, soweit die Nutzungsart beider Wohnungen vergleichbar ist (LG Hamburg ZMR 93, 281; LG Berlin ZMR 88, 387; Berechnungsbeispiel bei LG Darmstadt, ZMR 94, 165). Weichen Wohnwert und -lage zwischen den beiden Wohnungen sowie deren Ausstattung stark voneinander ab, müssen Zu- oder Abschläge gemacht werden. Praxishinweis: Die Mietdifferenz ist nur so lange zu zahlen, bis das Mietverhältnis frühestens enden würde. Da bei der Wohnraummiete regelmäßig Kündigungsschutz besteht, müsste auf Vermieterseite dann ein Kündigungsgrund vorliegen. Die Festsetzung eines genauen Zeitraums gestaltet sich daher sehr schwierig. Anhaltspunkte liefern Rechtsprechung und Literatur: Es werden geschätzte Zeiträume von drei (LG Köln WuM 92, 15) oder von vier Jahren angenommen (LG Darmstadt ZMR 94, 165 ). Das LG Wuppertal (WuM 97, 681) lehnt eine starre Begrenzung ab. Zum Teil wird auch verlangt, den Schaden alle zwei Jahre neu festzustellen. Nach Eisenhardt (MDR 99, 1482) ist es gerade die Aufgabe des Vermieters, zur zeitlichen Begrenzung des Anspruchs konkret vorzutragen, der Mieter habe ab einem bestimmten Zeitpunkt ausziehen müssen, etwa bei Familiengründung und Bedarf für eine größere Wohnung. Dem folgt auch Horst (MDR 00, 876). Kosten für neue Gardinen, Zubehör, Anschaffung neuer Lampen oder Einbauschränke (LG Saarbrücken WuM 95, 173) sowie die Kosten einer Spüle (LG Karlsruhe DWW 92, 22; LG Hamburg WuM 95, 175) sind ebenfalls erstattungsfähig. Schließlich kann der Mieter Investitionskosten, die er in Erwartung einer langfristigen Mietzeit aufgebracht hat (OLG Karlsruhe WuM 76, 100) und aufgewandte Arbeitszeit während des Umzugs und Löhne von Helfern (AG Nürnberg, WuM 95, 180) ersetzt verlangen. Gleiches gilt für Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits (LG Berlin ZMR 88, 387) und Aufwendungen für die Wohnungssuche (LG Karlsruhe DWW 95, 144). Nicht erstattungsfähig sind die Finanzierungskosten für den Eigenheimerwerb (LG Karlsruhe, a.a.o.). Der Mieter kann auch keine Kosten auf Grund seiner Kündigung wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung verlangen (LG Karlsruhe WuM 95, 144). 132
5 Musterformulierung: Schadenersatzklage wg. unberechtigter Kündigung* l des..., wohnhaft..., Klägers gegen den..., wohnhaft..., Beklagten Klage wegen Schadenersatz nach unberechtigter Kündigung aus Eigenbedarf. Es wird beantragt, den Beklagten zur Zahlung von... EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an den Kläger zu verurteilen. Begründung: Der Beklagte hat mit Schreiben vom... das Mietverhältnis über die Wohnung... in... wegen Eigenbedarfs gekündigt. Er benötigte angeblich die Wohnung für seine Tochter... Diese hatte danach die Absicht, eine Lehrstelle bei der Fa.... in... anzutreten. Beweis: Ablichtung des Kündigungsschreibens vom..., Anlage 1; Vorlage im Original im Termin Der Kläger hat dies geglaubt, ohne dass es zum Rechtsstreit kam. Er ist kurz vor Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen. Die Kündigung war jedoch entweder von vornherein unberechtigt oder ist bis zum Auszug des Klägers rechtswidrig aufrechterhalten worden: Die Tochter des Beklagten ist nämlich nicht in die Wohnung eingezogen. Der zuständige Personalsachbearbeiter... der Fa.... hat dem Kläger bestätigt, dass die Tochter des Beklagten nur nach einer Lehrstelle nachgefragt hat. Eine Anstellungsmöglichkeit bestand zu keinem Zeitpunkt. Beweis: Zeugnis des Personalsachbearbeiters... der Fa...., wohnhaft... Tatsächlich hat sich die Tochter an der Universität in... für ein Auslandsstudium eingeschrieben. Der Eigenbedarf war nur vorgeschoben oder ist vor Auszug des Klägers weggefallen. Beweis (unter Protest gegen die Beweislast): Zeugnis der Tochter..., Frau..., wohnhaft... Der Beklagte ist somit nach 280 BGB dem Kläger zum Ersatz folgender Schäden verpflichtet: 1. Umzugskosten, lt. Rechnung des Spediteurs... vom..., Anlage 2... EUR 2. Maklercourtage, lt. Rechnung des Maklers... vom..., Anlage 3... EUR Der Makler hat die Wohnung vermittelt, die der Kläger jetzt bewohnt. 3. Mietdifferenz (Anlagen 4-7): Die alte Wohnung war zu einer Nettomiete von 600 EUR angemietet worden. Nachdem der Kläger zahlreiche Annoncen aufgegeben hatte, die keinen Erfolg hatten, ist es über den Makler nach langen Bemühungen gelungen, eine in etwa der früheren Wohnung nahegelegene neue Wohnung anzumieten, die nur 9 qm größer ist als die aufgekündigte. Die Miete beträgt jetzt... EUR kalt. Der Ausgleich der beiden Mieten ist daher... EUR für die Zeit von... bis..., also für... Monate insgesamt... EUR 4. Weiterhin sind Kosten für neue Gardinen, Lampen und Einbauschränke nebst einer Spüle entstanden (Anlagen 8-10); die alten Gegenstände waren in der neuen Wohnung nicht passend bzw. nicht an- oder einbringbar. Begründung:... (wird näher ausgeführt)... EUR 5. Der Kläger hat sich von Rechtsanwalt... in... beraten lassen, aber auf Grund der Kündigung räumen müssen. Er wurde eingehend über die Voraussetzungen des 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beraten und zu Rückfragen beim Vermieter und dessen Sohn angehalten. Es ergaben sich keine Gründe, die der Kündigung entgegengestellt werden konnten. Dem Kläger wurde seinerzeit zum Nachgeben geraten. Beweis: Zeugnis des Rechtsanwalts... Die Rechnung über die Beratung hat der Kläger beglichen, Anlagen EUR Der Gesamtbetrag von... EUR wurde am... beim Beklagten vergeblich angemahnt. Rechtsanwalt * Diese Musterformulierung können Sie unter mit der Abruf-Nr herunterladen. 133
6 Betriebskosten Das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Heizkostenumlage von RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf Die Heizkostenverordnung (HKV) regelt die umlegbaren Positionen sowie die Erfassung und Verteilung der Heizkosten. Umlegbar sind danach nur einwandfrei zu Stande gekommene Heizungsbetriebskosten. Voraussetzung hierfür ist, dass die Abrechnung dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügt. Der folgende Beitrag gibt hierzu einen Überblick. Gesetzesgrundlage des Wirtschaftlichkeitsgebots Die Grundlage des Wirtschaftlichkeitsgebots ergibt sich aus zwei Vorschriften: 556 Abs. 3 S. 1 BGB: Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Praxishinweis: 556 Abs. 3 S. 1 HS. 2 BGB ist so zu verstehen, dass bei den Betriebskosten bereits deren Ansatz, also ihre Verursachung, und nicht nur der eigentliche Abrechnungsvorgang dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz entsprechen muss (vgl. 27 II. BV, 24 Abs. 2 II. BV, der für alle Betriebskosten gilt). Präziser als diese Formulierung bestimmt 24 Abs. 2 II. BV: Der Ansatz der Bewirtschaftungskosten hat den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung zu entsprechen. Bewirtschaftungskosten dürfen nur angesetzt werden, wenn sie ihrer Höhe nach feststehen oder wenn mit ihrem Entstehen sicher gerechnet werden kann und soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Erfahrungswerte vergleichbarer Bauten sind heranzuziehen. Bedeutung des Wirtschaftlichkeitsgebots Das Wirtschaftlichkeitsgebot hat eine immense Bedeutung: Zunächst sind die Grundsätze einer ordentlichen Bewirtschaftung zu beachten. Das Wort Grundsätze lässt zwar Ausnahmen zu, doch nur im Rahmen bestimmter Maßstäbe (s.u.). Die weitergehende Einschränkung in 24 Abs. 2 S. 2 II. BV ( nur ), bedeutet allerdings wieder eine Einengung der möglichen Ausnahmen. Es ist eine Abwägung erforderlich, bei der Für und Wider gegeneinanderzustellen sind. Abzuwägen sind nicht nur einzelne oder die wesentlichen Umstände, sondern alle greifbaren Umstände. Die Bewirtschaftungskosten müssen über 24 Abs. 2 S. 1 II. BV hinausgehend nicht nur ordentlicher Bewirtschaftung, sondern auch ordentlicher Geschäftsführung entsprechen. Mit beiden Begriffen sind unterschiedliche Dinge gemeint: Die Bewirtschaftung hat das Gebäude im Blick. Die Geschäftsführung meint die Führung des Unternehmens. Dies folgt daraus, dass die II. BV im Hinblick auf die frühere gemeinnützige bzw. unternehmerische Wohnungswirtschaft konzipiert ist. Gleichwohl sind die Wertungsgesichtspunkte der 24, 27 II. BV auf den privaten, nichtkommerziellen Vermieter übertragbar. Schließlich müssen die Bewirtschaftungskosten gerechtfertigt sein. Hier kommen also noch Wertungsgesichtspunkte ins Spiel. Beispiel l Vermieter V. verwendet eine Vertragsklausel, nach der die Heizkostenumlage nach dem Verhältnis der Wohnfläche des Mieters M. zur Summe der Wohnfläche aller Wohnungen und Büros erfolgt. Durch die Einbeziehung von Gewerberaum verstößt die Klausel gegen den Grundsatz der Umlagenberechtigung (LG Hamburg ZMR 01, 970, für Betriebskosten; einschränkend für unzumutbare Mehrbelastungen: LG Berlin GE 02, 1492). Betriebskosten für Gewerberaum lässt sich vorweg erfassen und gesondert abrechnen (AG Stollwerk ZMR 02, 360). 134
7 Folgen der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots Das Gesetz sagt nicht, welche Folgen nach neuem Mietrecht eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nach sich zieht. Die Literatur gestattet dem Vermieter, innerhalb eines Ermessensspielraums nur wirtschaftlich entstandene Kosten abzurechnen (Herrlein/Kandelhard, Praxiskommentar Mietrecht, 556 BGB Rn. 74). Neue Rechtsprechung speziell zum Wirtschaftlichkeitsgebot bei Heizkosten liegt noch nicht vor. Die Gerichte haben aber schon nach altem Recht streng geurteilt, wie die folgende Übersicht zum Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten insgesamt zeigt: Rechtsprechungsübersicht: Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotsl Betragen die Kosten für das Erstellen der Heizkostenabrechnung 50 Prozent der Energiekosten, ist die Abrechnung fehlerhaft und nicht fällig (AG Münster WuM 01, 499). Das AG Lüdinghausen hält dagegen selbst einen Satz von 60 Prozent noch für angemessen (WuM 01, 499). Bei einem sprunghaften Anstieg der Wartungs- und Reinigungskosten für die Zentralheizung ist die Umlage von 1.550,80 DM auf eine Wohnung unbegründet (AG Köln WuM 99, 221). Es gibt Anlass zu besonderer Aufmerksamkeit, wenn die Ansätze die üblichen Kosten nicht unerheblich das heißt in Anlehnung an die Wesentlichkeitsgrenze des 5 WiStG um mehr als 20 Prozent übersteigen. Konkret waren angefallen: 1992/93: Kosten von 399,90 DM 1993/94: Kosten von 743,97 DM 1994/95: Kosten von 1.550,80 DM 1995/96: Kosten von 1.152,10 DM 1996/97: Kosten von 663,92 DM Wenn sich der Heizölverbrauch im Vergleich zum Vorjahr sprunghaft um mehr als 74 Prozent erhöht (hier: von auf Liter) und in der nachfolgenden Heizperiode wieder auf den Wert der Vorjahre (hier: Liter) abfällt, muss der Vermieter dies begründen. Tut er das nicht, kann er vom Mieter keine Heizkostennachzahlungen verlangen (AG Düsseldorf DWW 95, 286). Bei Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot können Kosten für einen großen Restmüllcontainer oder eine zu häufige Leerung nicht dem Mieter auferlegt werden (AG Münster WuM 01, 46). Wenn für drei Wohnungen je ein Wasserverbrauch von 2,79 und 62 Kubikmeter erfasst wird, kann die Grundgebühr von 90 DM je Wohnung (= 270 DM für das Haus) nicht in diesem Verhältnis gestaffelt werden. Vielmehr müssen auf jede Wohnung 90 DM Grundgebühr entfallen (AG Medebach DWW 03, 190). Praxishinweis: Auf Heizkosten übertragen bedeutet dies, dass der verbrauchsunabhängige Anteil nach 7 Abs. 1 HKV nicht im Verhältnis der Verbräuche gestaffelt werden darf. Wird danach das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht beachtet, braucht der Mieter die unwirtschaftlich zu Stande gekommenen Positionen nicht zu bezahlen. Diese werden also gekappt (AG Frankfurt WuM 01, 615, für Hausmeisterkosten). Beanstandungen des Mieters Das Recht des Wohnraummieters zur Beanstandung richtet sich nach 556 Abs. 3 S. 5 BGB. Er muss sie innerhalb von 12 Monaten substanziiert dem Vermieter mitteilen. Die Frist beginnt mit Zugang der Abrechnung. Die bloße Behauptung Die Abrechnung ist falsch genügt nicht. Wartet der Vermieter so lange mit seiner Klage auf Nachzahlung, bis die 12-Monats-Frist verstrichen ist, kann der Mieter keine Einwendungen erheben. Er kann im Prozess um die Nachforderung aber argumentieren, er habe nun nach Jahr und Tag die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter setzt sich dann zudem dem Einwand des widersprüchlichen Verhaltens aus. 135
8 Aktuelle Rechtsprechung BGH: Vollständige Zahlung der Miete trotz Mangel von RA Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen Zahlt der Mieter trotz nachträglich auftretender und bekannter Mängel die Miete vollständig weiter, gilt für bis zum fällig gewordene Mieten Folgendes: Zahlt der Mieter sechs Monate lang vorbehaltlos weiter, leben die nach alter Rechtslage analog 539 BGB a.f. erloschenen Minderungsrechte nicht wieder auf. Für die ab dem fällig gewordenen Mieten gilt: Der Mieter ist an der Minderung gehindert, solange er dem Vermieter den Mangel nicht anzeigt (BGH , VIII ZR 274/02, n.v.). (Abruf-Nr *) Entscheidungsgründe Im dem zu Grunde liegenden Fall hatte der Mieter die Miete trotz bestehender Mängel vorbehaltlos und ungekürzt weiterzahlt. Der BGH differenziert wie folgt: Für die bis zum fälligen Mieten bleibt es bei der bisherigen Rechtslage: Analog 539 BGB a.f. war das Minderungsrecht ausgeschlossen, wenn der Mieter die Miete trotz eines nachträglich aufgetretenen oder sonst bekannt gewordenen Mangels der Mietsache sechs Monate lang vorbehaltlos und vollständig weiterzahlte (BGH ZMR 68, 255; WuM 92, 313; OLG Hamm ZMR 00, 93; OLG Naumburg ZMR 01, 617; Bub/Treier/ Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn und 1413). Die alte Rechtslage gilt auch nach der Mietrechtsreform weiter (bestätigend bereits: BGH NZM 03, 355; LG Berlin ZMR 02, 425). Für die ab dem fällig werdenden Mieten gilt dagegen neues Mietrecht. Die Frage, ob der Mieter trotz vorheriger vorbehaltloser Zahlung der vollen Miete bei nachträglich entstandenen und bekannt gewordenen Mängeln sein Minderungsrecht verliert oder behält, ist nun über 536c BGB zu lösen. Damit hat der BGH die in Rechtsprechung und Literatur entstandene Kontroverse, ob die Ausgangsfrage über 536b BGB analog als inhaltsgleiche Nachfolgevorschrift zu 539 BGB a.f. oder nach einem entsprechenden gesetzgeberischen Hinweis im Zuge der Mietrechtsreform über 536c BGB zu lösen ist, entschieden. Die Instanzrechtsprechung, die für die Lösung der Ausgangsfrage weiterhin auf die alte Rechtslage abstellen und 536b BGB analog heranziehen wollte, ist obsolet (so noch OLG Naumburg NJW 02, 1132; OLG Dresden NZM 02, 662; LG Frankfurt/Main NZM 02, 1025; AG Rudolstadt NZM 02, 163; AG Königstein NZM 02, 784). Der BGH trägt damit einem gesetzgeberischen Hinweis innerhalb der Mietrechtsreform Rechnung. Danach soll es darauf ankommen, ob der Mieter den Mangel angezeigt oder dies unterlassen und vorbehaltlos die Miete weiter vollständig entrichtet hat. Hat er den Mangel angezeigt, soll er trotz vorbehaltloser Mietzahlung die Miete mindern können. Ein Verlust von Gewährleistungsansprüchen durch Verwirkung soll für den Mieter nur noch in Ausnahmefällen in Betracht kommen, etwa wenn er jahrelang in Kenntnis der Mängel die Miete weiter zahlt (Grundmann, NJW 01, 2497). Sein Minderungsrecht soll nach 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter in Folge der unterlassenen Anzeige den Mangel nicht beseitigen konnte (BR-Drucksache 439/00, 103). Für eine Lösung der Ausgangsfrage über eine analoge Rechtsanwendung entsprechend der alten Rechtslage sah der BGH keinen Raum mehr. Denn die Analogie setzt * Alle in Mietrecht kompakt besprochenen und mit einer Abruf-Nr. versehenen Urteile können Sie jederzeit kostenlos im Internet (http://www.iww.de) abrufen. 136
9 rechtsmethodisch eine planwidrige Regelungslücke voraus. Diese Annahme ist auf Grund des gesetzgeberischen Hinweises ausgeschlossen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass sich der Gesetzgeber nicht nur die unverändert belassenen Vorschriften des Regierungsentwurfs, sondern auch die dazu gegebenen Begründungen zu Eigen gemacht hat. Er hat sogar in Kenntnis der entgegenstehenden bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung eine Regelungslücke verneint und die neuen Vorschriften gegebenenfalls korrigiert durch die Generalklausel von Treu und Glauben ( 242 BGB) und das Bereicherungsrecht ( 814 BGB) ausdrücklich als ausreichend bezeichnet. Seinem Hinweis ist daher zu folgen. Praxishinweis Nach der Anzeige des Mangels kann der Mieter also die ab dem fällig gewordene Miete mindern, wenn er längere Zeit trotz bekanntem oder fahrlässig unbekannt gebliebenem nachträglich entstandenem Mangel die Miete vorbehaltlos weiter gezahlt hat. Aber Achtung: Wie der BGH betont, kann die Tatsache, dass ein Mangel der Mietsache erst längere Zeit nach seinem Entstehen oder nachträglichem bekannt Werden gerügt wird, dazu führen, dass der Mieter sein Minderungsrecht durch (stillschweigenden) Verzicht oder durch Verwirkung verliert. Für den Vermieter kommt es bezogen auf den Zeitraum bis zum besonders darauf an, dem Mieter nachzuweisen, dass dieser den Mangel der Mietsache bereits kannte, als er noch vorbehaltlos und in voller Höhe die Miete zahlte. Daraus folgt für die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast: Checkliste: Beweislastverteilung bei Mietminderung Der Vermieter muss beweisen, dass: die gerügten Mängel nicht aus seinem Gefahrenkreis herrühren, also z.b. keine Bauschäden sind, für die er instandsetzungspflichtig wäre; es sich nur um unerhebliche Mängel mit entsprechend geringer Beeinträchtigung der Mietsache handelt, wenn er sich darauf beruft; dem Mieter die Mängel von Anfang an bekannt waren; Tatsachen eingetreten sind, die einen Verzicht des Mieters auf sein Minderungsrecht zur Folge haben oder auf eine Verwirkung des Minderungsrechts schließen lassen. Der Mieter muss beweisen, dass: überhaupt Wohnungsmängel vorliegen; er diese Mängel nicht selbst verschuldet hat, insbesondere, wenn der Vermieter vorher nachgewiesen hat, dass er nicht verantwortlich für den Mangel gemacht werden kann; er den behaupteten Mangel rechtzeitig angezeigt hat (näher zur Darlegungs- und Beweislast: Horst, Mietminderung, 2003, S. 21 ff.). Leserservice: Diese Checkliste können Sie unter mit der Abruf-Nr herunterladen. 137
10 Aktuelle Rechtsprechung BGH: Voraussetzungen der gewerblichen Weitervermietung von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf Eine unmittelbare Anwendung des 549a Abs. 1 S. 1 BGB a.f. ( 565 Abs. 1 S. 1 BGB n.f.) scheidet aus, wenn es sich bei dem Zwischenmieter um einen gemeinnützigen Verein handelt, dessen ideeller Zweck die Förderung von künstlerischen, gestaltenden Berufen ist (BGH , VIII ZR 234/02, n.v.). (Abruf-Nr ) Sachverhalt Die Rechtsvorgängerin der Klägerin überließ einem gemeinnützigen Verein auf Grund eines Wohn- und Gewerberaummietvertrags ein Gebäude zur Nutzung zu Wohnzwecken, als Design-Werkstätten und zu Ausstellungszwecken. Da die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken nicht sofort geeignet waren, verpflichtete sich der Verein, die organisatorische Bauleitung zur Instandsetzung der Wohnräume zu übernehmen. Ihm wurde die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt. Der Verein wurde später rechtskräftig zur Räumung verurteilt. Die Klägerin hat den Beklagten, einen Künstler und Mitglied des Vereins, als Untermieter erfolglos auf Räumung und Herausgabe einer von diesem gemieteten Wohnung in Anspruch genommen. Praxishinweis Bei der so genannten gewerblichen Weitervermietung von Wohnraum ist zwischen dem Haupt- und dem Untermietverhältnis zu unterscheiden. Vertragszweck des Hauptmietverhältnisses ist nicht die Überlassung von Wohnraum, sondern die Weiter- oder Untervermietung. Nach allgemeiner Meinung handelt es sich hierbei um ein gewerbliches Mietverhältnis, das nicht den Kündigungsschutzbestimmungen des sozialen Mietrechts unterliegt. Demgegenüber kommt im Untermietverhältnis regelmäßig Wohnraummietrecht zur Anwendung. Zum Schutz des Untermieters vor dem Verlust seiner Wohnung bei Beendigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses bestimmt 549a Abs. 1 S. 1 BGB a.f. ( 565 Abs. 1 S. 1 BGB n.f.), dass der Vermieter in diesem Fall in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenmieter und dem Dritten eintritt. Die Anwendbarkeit der Vorschrift setzt voraus, dass der Zwischenmieter den Wohnraum gewerblich weitervermietet. Es muss sich um eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenvermieters handeln. Der BGH stellt klar, dass ein gemeinnütziger Verein, dessen ideeller Zweck die Förderung von künstlerischen und gestaltenden Berufen ist, diese Anforderungen nicht erfüllt (ähnlich bereits NJW 96, 2862: keine unmittelbare Anwendung von 549a BGB a.f., wenn Zwischenvermieter ein karitativer Verein ist). Durch die Einfügung des 549a BGB a.f. wollte der Gesetzgeber ausschließlich die mietrechtlichen Konsequenzen der zum Bauherrenmodell ergangenen Entscheidung des BVerfG (NJW 91, 2272) klarstellen, nach der auch einem Mieter, der Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter gemietet hat, aus dem Gesichtspunkt des allgemeinen Gleichheitssatzes (Art. 3 Abs. 1 GG) der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zusteht. Der BGH lässt erneut offen, ob eine analoge Anwendung des 549a BGB a.f., für die nach seiner Ansicht sachliche Gründe sprechen, in Betracht kommt. Er sieht den Heraus- 138
11 gabeanspruch des Eigentümers aus 556 Abs. 3 BGB a.f., 985 BGB bei der gebotenen Interessenabwägung durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz jedenfalls dahin eingeschränkt, dass der Beklagte sich wegen seiner den Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung vergleichbaren Interessenlage auf die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts berufen kann. Es sind allerdings Fälle denkbar, in denen es nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstößt, dem Endmieter den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zu versagen. Ein solcher Fall liegt nach der Rechtsprechung des BVerfG z.b. vor, wenn der Vertragszweck des Hauptmietvertrags nicht in der gewerblichen Zwischenvermietung zu Wohnzwecken besteht und der Eigentümer deshalb unter keinen Umständen mit einem Eingreifen der Schutzbestimmungen des sozialen Mietrechts rechnen muss (NJW 93, 2601). Gleiches gilt, wenn die Eigentümerin den herausverlangten Wohnraum nicht dem allgemeinen Wohnungsmarkt für Wohnzwecke, sondern nur für ein alternatives Wohnmodell selbstbestimmten Wohnens auf gewaltfreier Basis zur Verfügung gestellt hat und dieser Zweck allen abgeschlossenen Verträgen als Grundlage zu deren Fortbestand gemeinsam gewesen ist (BVerfG NJW 94, 848, Hafenstraße ). Keiner dieser Ausnahmefälle liegt hier vor. Der Beklagte hat eine vollständige Wohnung von einem Vermieter gemietet, der sie selbst nicht als Wohnung nutzen will, sondern von vornherein im Einverständnis mit seinem Vermieter eine Weitervermietung vorgesehen hat. Die Eigentümerin hatte ein Interesse daran, dass die Räume zu Wohnzwecken durch Instandsetzung hergerichtet und dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugänglich gemacht wurden. Ein besonderer Personenkreis, an den sie die Räume sonst nicht vermietet hätte, war nicht vorgesehen. Sie musste deshalb nicht damit rechnen, sich bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit ihr nicht zumutbaren Endmietern auseinandersetzen zu müssen. Für eine Verkürzung des sozialen Mieterschutzes ist danach kein Raum. Aktuelle Rechtsprechung Begründungszwang bei fristloser Kündigung In Mietrecht kompakt 02, 167*, haben wir darüber berichtet, dass nach einem Urteil des AG Wedding die Angabe des die außerordentliche Kündigung rechtfertigenden wichtigen Grunds gemäß 569 Abs. 4 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung ist und dass bei einer Kündigung wegen Lärmstörungen diese quantitativ und zeitlich zu konkretisieren sind. Das LG Berlin (WuM 03, 208, Abruf-Nr ) hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Ebenso wie das AG lässt das LG die fristlose Kündigung daran scheitern, dass die notwendige Begründungstiefe nicht erreicht wird. Praxishinweis: Für Vermieter ergeben sich aus der Entscheidung folgende Konsequenzen: Handelt es sich um eine Kündigung wegen Lärmstörungen, die auf mehrere Vorkommnisse gestützt wird, die für sich genommen noch keine schwerwiegende Verletzung der Hausordnung darstellen, die aber erst wegen ihrer Häufigkeit diese Annahme rechtfertigen ( 569 Abs. 2 i.v.m. 543 Abs. 1 BGB), müssen sie diese im Einzelnen im Kündigungsschreiben benennen. Der Mieter muss erkennen können, was ihm im Einzelnen vorgeworfen wird und ob er sich hiergegen mit Erfolg verteidigen kann. Das erfordert eine weitergehende Konkretisierung als sie im Streitfall (siehe hierzu den Sachverhalt in MK 02, 167) vorgelegen hat. * Leserservice: Haben Sie diese Ausgabe nicht zur Hand? Fordern Sie den Beitrag einfach per Telefax (02596/92280 kein Faxabruf) kostenlos an. 139
12 Aktuelle Rechtsprechung Unbegrenzte Bürgschaft zur Abwendung der Räumung von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf Auf eine selbstschuldnerische Bürgschaft, die der Bruder des Mieters auf Anforderung des Vermieters zur Abwendung der Zwangsräumung für die rückständigen und künftigen Mietzahlungen übernimmt, findet 550b Abs. 1 S. 1 BGB a.f. ( 551 Abs. 1 BGB n.f.) keine Anwendung (LG Augsburg , 7 S 1452/02, ZMR 03, 39). (Abruf-Nr ) Sachverhalt Die Kläger hatten gegen den Mieter ein rechtskräftiges Räumungsurteil erwirkt. Der Bruder des Mieters unterzeichnete auf Verlangen der Kläger zur Abwendung der Zwangsräumung eine Vereinbarung, in der er u.a. erklärte, die selbstschuldnerische Bürgschaft für die Mietzahlungen in unbeschränkter Höhe zu übernehmen. Später stellte der Mieter erneut die Zahlungen ein. Die Kläger haben den Beklagten daraufhin mit Erfolg aus der Bürgschaft auf Zahlung rückständiger Miete und Betriebskosten in Höhe von 5.809,92 DM in Anspruch genommen. Praxishinweis Nach 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit bei Wohnraummiete höchstens das Dreifache der Monatsmiete (ohne die Betriebskosten) betragen. Die Vorschrift ist auf alle Mietsicherheiten anzuwenden. Grund: Der Mieter soll unter Anerkennung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters vor zu großen Belastungen bewahrt werden. Zudem soll Erschwerungen für den Abschluss eines Mietvertrags entgegenwirkt werden. Eine Überschreitung führt zur Teilnichtigkeit der Kautionsabrede (Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., 551 Rn. 9). Sie ist bis zur zulässigen Grenze wirksam, hinsichtlich des überschießenden Betrags nichtig. Darauf kann sich auch der Bürge berufen, wenn die Bürgschaft für sich oder zusammen mit einer Barkaution mehr als drei Monatsmieten beträgt. Der BGH (NJW 90, 2380) hat ausnahmsweise eine Überschreitung des Höchstbetrags zugelassen, wenn sich ein Dritter unaufgefordert unter der Bedingung des Abschlusses eines Mietvertrags gegenüber dem Vermieter verbürgt und der Mieter dadurch nicht erkennbar belastet wird. Da dem Bürgen im Innenverhältnis grundsätzlich ein Ersatzanspruch gegen den Hauptschuldner (Mieter) zusteht, wird Letzteres meist nur erfüllt sein, wenn zwischen Bürgen und Mieter enge verwandtschaftliche Beziehungen bestehen, die darauf schließen lassen, dass ein Rückgriff des Bürgen ausgeschlossen sein soll. Auf diese Rechtslage sollte sich der Bürge nicht verlassen und sein Haftungsrisiko sorgfältig bedenken (LG Augsburg, a.a.o.; ebenso in erster Instanz AG Dillingen/Donau , 1 C 0775/01): Das Gericht hat dem Bürgen hier die Berufung auf eine Nichtigkeit des Bürgschaftsvertrags wegen Überschreitung der Kautionsobergrenze versagt, da die durch 550b BGB a.f. geschützte wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Mieters durch die Bürgschaft seines Bruders nicht eingeschränkt worden sei. Zutreffend ist hieran lediglich, dass vorliegend bei einer erfolgreichen Inanspruchnahme des Bürgen ein Rückgriffsanspruch zwischen den Brüdern nicht zu befürchten war. Es fehlt jedoch an dem durch den BGH aufgestellten Erfordernis der Freiwilligkeit der Bürgschaftsübernahme. Darüber hinaus ist der durch die fristlose Kündigung aufgelöste Mietvertrag nach rechtskräftiger Verurteilung zur Räumung durch den Verzicht des Vermieters auf die Zwangsräumung und der durch die Bürgschaft erreichten Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht wieder aufgelebt. Zwischen Vermieter und Mieter ist vielmehr ein neues Mietverhältnis begründet worden (BGH NJW 98, 2664). Dieses unterfällt als Neuabschluss aber formell dem Anwendungsbereich des 551 Abs. 1 BGB und damit der gesetzlichen Höchstbetragsregelung. 140
13 WEG Vollmachtskollision: Welche Vollmacht gilt? von RA Norbert Slomian, Heilbronn Eine von einem Wohnungseigentümer einem Miteigentümer für eine konkrete Eigentümerversammlung erteilte Stimmrechtsvollmacht hat Vorrang vor einer allgemeinen im Erwerbervertrag enthaltenen Vollmachtsklausel, durch die der Verwalter zur Vertretung des Erwerbers in der Eigentümerversammlung umfassend ermächtigt wird (OLG Düsseldorf , 3 Wx 391/02, n.v.). (Abruf-Nr ) Sachverhalt In den notariellen Kaufverträgen war jeweils eine Klausel enthalten, die dem Erwerber ab Besitzübergang das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung übertrug. Andererseits bevollmächtigte sie den Verwalter auch nach Eigentumsübergang, soweit der Erwerber nicht selbst an der Versammlung teilnimmt. In der Eigentümerversammlung war ein Miteigentümer von mehreren anderen, die nicht persönlich an der Versammlung teilnahmen, bevollmächtigt worden. Es entstand bei der Verwalterwahl Streit darüber, ob die nicht anwesenden Eigentümer auf Grund der Einzelvollmacht durch den Miteigentümer oder auf Grund der Vollmachtsregelung im Kaufvertrag durch den Verwalter vertreten wurden. Man einigte sich, dass zunächst die persönlich Anwesenden abstimmten, dann der schriftlich Bevollmächtigte und zuletzt der Verwalter. Praxishinweis Die Gemeinschaftsordnung sah eine Einzelbevollmächtigung vor. Die generelle Bevollmächtigung des Verwalters in der Kaufurkunde diente allein der Sicherung der Beschlussfähigkeit. In diesem Fall geht die Einzelbevollmächtigung der generellen vor. WEG Antrag auf Beschlussanfechtung richtig stellen von RA Norbert Slomian, Heilbronn Ausführungen zur Fehlerhaftigkeit der Verwalterentlastung ersetzen nicht einen Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung (BayObLG , 2Z BR 28/03, n.v.). (Abruf-Nr ) Sachverhalt/Entscheidungsgründe Die Eigentümerversammlung beschloss unter TOP 4 die Abrechnung, unter TOP 5 die Entlastung des Verwalters und unter TOP 6 den Wirtschaftsplan. Der Antragsteller beantragte die Ungültigerklärung der Beschlüsse zu den TOP 5 und 6. Er begründete dies hinsichtlich der Anfechtung der Verwalterentlastung u.a. damit, dass die Müllgebühren in der Jahresabrechnung zu hoch angesetzt waren. Hier lag kein Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 4 vor. Ausführungen zur Fehlerhaftigkeit der Verwalterentlastung ersetzen nicht den Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung. Wichtig: Dem Antragsteller wurden neben den Gerichts- auch die außergerichtlichen Kosten auferlegt. Praxishinweis Zwar gilt im WEG-Verfahren der Amtsermittlungsgrundsatz. Dieser ersetzt jedoch nicht den konkreten Antrag. Dem Amtsermittlungsgrundsatz unterliegen nur die Entscheidungen der Eigentümerversammlung, die dem Gericht zur Überprüfung gestellt werden. 141
14 Mietvertrag Vereinbarungen über die Verjährung im Mietrecht von Dr. Hans-Herbert Gather, Meerbusch 225 BGB a.f. ließ nur Abreden über eine Erleichterung der Verjährung zu. Das hat sich mit der Schuldrechtsreform geändert. Mit 202 BGB n.f. sind nun auch Erschwerungen möglich (BT-Drucksache 14/6040, 110). Hierdurch sollen sich die unter der Geltung des alten Rechts unternommenen Versuche, das Verbot der Verjährungserschwerung im Wege der Stundungs- oder Fälligkeitsabreden zu umgehen, erübrigen (Mansel, NJW 02, 96; Palandt/Heinrichs, BGB, 62. Aufl., 202 Rn. 1). Der Beitrag erläutert, bei welchen mietrechtlichen Ansprüchen solche Vereinbarungen Sinn machen und zulässig sind. Gegenstand der Vereinbarung Gegenstand einer Vereinbarung über die Verjährung können alle sich aus den 194 ff. BGB ergebenden Fragen sein. Hierzu zählen vor allem vertragliche Regelungen über den Verjährungsbeginn, die Verlängerung oder Verkürzung der Verjährungsfrist, die Hemmung, den Neubeginn oder den Verjährungsverzicht (Palandt/Heinrichs, a.a.o., 202 Rn. 2). Die Abrede über die Verjährung bedarf keiner Form (Palandt/Heinrichs, a.a.o., 202 Rn. 7). Praxishinweis: Die Mietparteien können sowohl vor der Entstehung des Anspruchs eine noch nicht laufende als auch nachträglich eine bereits abgelaufene Frist verlängern (BT- Drucksache 14/6040, 110; Palandt/Heinrichs, a.a.o.). So dürfen Ansprüche auf Zahlung der Miete und Nebenkosten, die jetzt der Regelfrist von drei Jahren ( 195 BGB) unterliegen, vertraglich wieder der alten Frist von vier Jahren unterworfen werden. Ferner können neue Hemmungsgründe oder weitere Tatbestände des Neubeginns vereinbart werden. Entsprechendes gilt für die Erweiterung oder Einschränkung von Gründen, die zu einer Hemmung oder einem Neubeginn führen (Palandt/Heinrichs, a.a.o.). Vereinbarungen über eine Erleichterung oder Erschwerung der Verjährung eines Anspruchs erstrecken sich regelmäßig auch auf solche Ansprüche, die mit ihm konkurrieren oder alternativ an dessen Stelle treten (BT-Drucksache, a.a.o., 111). Hierzu zählt der Anspruch auf Schadenersatz statt Erfüllung der Renovierungspflicht bei Vertragsende. Grenzen der Vereinbarung Die Zulässigkeit von Abreden bezieht sich nicht auf Ansprüche, die Kraft Gesetzes unverjährbar sind (Palandt/Heinrichs, a.a.o., 202 Rn. 5). Sie spielen jedoch im Mietrecht keine Rolle. Im Übrigen ist zwischen allgemeinen vertraglichen Grenzen und den Besonderheiten bei Formularklauseln zu unterscheiden: Allgemeine vertragliche Grenzen: Unabhängig davon, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder eine Formularklausel handelt, darf die Verjährung bei Haftung wegen Vorsatzes nach 202 Abs. 1 BGB nicht im Voraus durch Rechtsgeschäft erleichtert werden. Dadurch soll ein Umgehen von 276 Abs. 3 BGB vermieden werden (BT- Drucksache, a.a.o., 110). Andernfalls würde die Gefahr bestehen, dass eine derart kurze Frist vereinbart würde, die einem Haftungsausschluss nahe kommt. Das Verbot der Verjährungserleichterung bei Haftung wegen Vorsatzes gilt für alle Schadenersatzansprüche aus Vertrag und unerlaubter Handlung (Palandt/Heinrichs, a.a.o., 202 Rn. 3). Ferner enthält 202 Abs. 2 BGB eine zeitliche Höchstgrenze für die Abrede über eine Verjährungserschwerung. Demgemäß darf die Verjährung durch Rechtsgeschäft nicht über eine Frist von 30 Jahren ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn hinaus erschwert werden. 142
15 Praxishinweis: Eine gegen 202 BGB verstoßende Abrede ist gemäß 134 BGB nichtig. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung. Ansonsten bleibt der Vertrag wirksam (Palandt/Heinrichs, a.a.o., 202 Rn. 6). Grenzen bei Formularklauseln: Soweit es sich um formularmäßige Klauseln über die Verjährung handelt, ist die Inhaltskontrolle nach 307 BGB zu beachten. Demnach ist eine Abrede unwirksam, nach der dem Vermieter als Verwender der Klausel für seine Ansprüche gegen den Mieter eine unangemessen längere Verjährungsfrist eingeräumt wird als dem Mieter für seine Ansprüche gegen den Vermieter. Vereinbarungen über die sechsmonatige Verjährungsfrist Außer der Regelfrist von drei Jahren spielt im Mietrecht die sechsmonatige Verjährungsfrist nach 548 BGB eine entscheidende Rolle. Bedenken bestehen gegen eine formularvertragliche Klausel, durch die diese Frist wesentlich verlängert wird (Palandt/ Heinrichs, a.a.o., 202 Rn. 9). Zweck des 548 BGB ist es, eine rasche Auseinandersetzung der Mietparteien bei der Rückgabe der Mietsache hinsichtlich eventuell bestehender Ansprüche wegen des Zustands des Mietobjekts zu erreichen. Verstreicht längere Zeit nach der Rückgabe, wird es um so schwerer, den zu diesem Zeitpunkt bestehenden Zustand zu ermitteln (Herrlein/Kandelhard, Praxiskommentar Mietrecht, 548 Rn. 3). Insofern ist 548 BGB eine Leitbildfunktion i.s. von 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB beizumessen (Lützenkirchen, MK 02, 101). Praxishinweis: Hierbei ist zu berücksichtigen, dass anders als nach der bisherigen Rechtslage (BGH NZM 00, 547; KG NJW-RR 97, 392) auch für den Anspruch des Vermieters auf Schadenersatz statt der Leistung die Verjährungsfrist bereits mit der Rückgabe der Mietsache und nicht erst, wenn der Anspruch sich in einen Schadenersatzanspruch umgewandelt hat, zu laufen beginnt (BT-Drucksache 14/4553, 45; Langenberg, WuM 02, 71; Goch, WuM 03, 368). Dem Vermieter ist daher dringend zu raten, kurze Zeit nach Rückgabe der Mietsache den Mieter unter Fristsetzung spezifiziert aufzufordern, die bei Vertragsende fälligen Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Formularvertraglich dürfte eine Klausel zulässig sein, nach der die Ersatzansprüche des Vermieters ein Jahr nach der Rückgabe der Mietsache und die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren (Kandelhard, NZM 02, 929). Bedenken bestehen jedoch bei einer Verlängerung der Frist auf zwei Jahre (Herrlein/ Kandelhard, a.a.o., 932). Dies dürfte der Zielsetzung des 548 BGB zuwider laufen. Letzte Klarheit in dieser Frage kann jedoch nur die höchstrichterliche Rechtsprechung bringen. Größere vertragliche Gestaltungsfreiheit haben die Mietparteien bei einer Individualabrede, die besser den Bedürfnissen des Einzelfalls angepasst werden kann. Das gilt vor allem bei der Überlassung eines großen Mietobjekts, wenn etwa Gutachten über den Zustand der Mietsache z.b. Bodenkontamination längere Zeit in Anspruch nehmen. Praxishinweis: Generelle Aussagen über die zulässige Verlängerung der Verjährungsfrist lassen sich mit Rücksicht auf die unterschiedlichen Fallgestaltungen nicht machen. 143
16 Aktuelle Themen l Bitte beachten Sie auch die Beiträge in den September-Ausgaben der anderen Informationsdienste des IWW-Instituts, u.a.: BRAGO professionell 9/03: BRAGO: Gebühren im PKH-Prüfverfahren Kostenerstattung: Verdienstausfall und Reisekosten Prozessrecht aktiv 9/03: Tatbestandsberichtigung: So stellen Sie den Antrag nach 320 ZPO richtig BGH: Anforderungen an die Berufungsbegründung Vollstreckung effektiv 9/03: Vollstreckungskosten: Bei Ratenzahlungsvereinbarungen AGB-Recht beachten Vollstreckungspraxis: Der einstweilige Rechtsschutz im Erinnerungsverfahren Verkehrsrecht aktuell 9/03: Neuwagenkauf: Auslaufmodell ist nicht mehr fabrikneu (BGH) Merkantiler Minderwert: Einwände der Versicherer erfolgreich entkräften (Checklisten) Verbraucherrecht kompakt 3/03: Schuldrechtsreform: Die Neuregelung des Widerspruchsrechts bei Verbraucherverträgen Reiserecht: Monatsfrist zur Anspruchsanmeldung kann bei deliktischen Ansprüchen durch AGB vorgegeben werden Arbeitsrecht aktiv 6/03: Kostenreduzierung: Direktionsrecht, Widerruf von Leistungen und Änderungskündigung Richtiger Klageantrag: Verfahren zur Sicherung der Weiterbeschäftigung Leserservice: Die o.g. Checklisten zum merkantilen Minderwert aus Verkehrsrecht aktuell können Sie kostenlos per Telefax (02596/92280 kein Faxabruf!) anfordern. Impressum: Mietrecht kompakt ISSN Redaktion: RA Günter Leißing, FA Steuerrecht (Chefredakteur), RA Michael Bach (stellv. Chefredakteur, verantwortlich) RA Gudrun Möller, RA Christian Stake, FA Arbeitsrecht Verlag: IWW Institut für Wirtschaftspublizistik Verlag. Steuern. Recht. Wirtschaft GmbH & Co. KG, Bergstraße 18, Nordkirchen, ein Unternehmen der Vogel Medien Gruppe, Telefon: 02596/922-0, Telefax: 02596/922-80, Internet: Abonnentenbetreuung: IWW-Abonnentenservice, Postfach 9161, Würzburg, Telefon 0931/ , Fax 0931/ , Bankverbindung: DataM-Services GmbH, Postbank Stuttgart, Kto , BLZ Bezugsbedingungen: Jahresbezugspreis 138 EUR inklusive Porto, Versand und Umsatzsteuer. Das Abonnement ist zu jedem Quartalsende kündbar. Zu viel gezahlte Jahresbeträge werden zurückerstattet. Mietrecht kompakt ist nur zur persönlichen Information des Empfängers und seiner Mitarbeiter bestimmt. Nachdruck, fotomechanische, elektronische oder sonstige Vervielfältigung, Bearbeitung, Übersetzung, Mikroverfilmung und Einspeicherung, Verarbeitung bzw. Wiedergabe in Datenbanken oder anderen elektronischen Medien und Systemen ist auch auszugsweise nur nach schriftlicher Zustimmung des Verlags erlaubt. Hinweis: Der Inhalt von Mietrecht kompakt ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität des Themas und der ständige Wandel der Rechtsmaterie erfordern es, Haftung und Gewähr auszuschließen. Erscheinungsweise: monatlich; Zitierweise: Beispiele: Müller, MK 01, 10 oder MK 01, 12 Druck: Schützdruck, Recklinghausen 144
17 Notizen Mietrecht kompakt

References: BGH 
 Art. 14
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 Art. 3
 BGH 
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