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Timestamp: 2017-06-26 05:25:13+00:00

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Die WEG-Novelle - Treubau
Die WEG Novelle und ihre Auswirkungen auf die Arbeit des WEG Verwalters
Die Änderungen durch die Novellierung des WEG bringen insgesamt ca. 50 Neuerungen mit sich. Teils wurden Paragraphen außer Kraft gesetzt, teils wurden neue Texte eingefügt. Vielfach handelt es sich um geringfügige Änderungen. Tatsächlich wirken sich nur einige wenige geänderte bzw. neue Bestimmungen gravierend auf die Alltagsarbeit des Verwalters aus. Für den juristisch interessierten Verwalter und/oder Rechtsanwalt mit Arbeitsschwerpunkt WEG sei auf die umfassende, didaktisch gut lesbare Arbeit von Alexander C. Blankenstein verwiesen. Wir wollen uns im weiteren lediglich mit den Teilen der WEG Reform beschäftigen, die für den WEG Verwalter bei der praktischen täglichen Arbeit von besonderer Relevanz sind. Es sollen uns auch nicht so sehr die juristischen Veränderungen beschäftigen als vielmehr die Auswirkungen, die sich organisatorisch und betriebswirtschaftlich für den Verwaltungsbetrieb ergeben.
4.1 Erweiterte Beschlußkompetenz der WEG bei der laufenden Verwaltung
§ 21 Abs.7 bestimmt, daß die Eigentümer "die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen" können.
Zum Beispiel: Umzugskostenpauschale, ausdrücklich vermerkt in der amtlichen Begründung zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes.
Dies bedeutet für die Verwaltung, daß künftig die Teilnahme am Einzugsverfahren und der Mehraufwand für die Verwaltung bei Nichtteilnahme einzelner Eigentümer wirksam mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. In gleicher Weise können künftig andere Zusatzgebühren für den Verwalter mit einfacher Mehrheit auch mit Wirkung gegen einzelne Eigentümer beschlossen werden. Daß dabei die Verhältnismäßigkeit gewahrt bleiben muß, ist selbstverständlich. Übertriebene Sondergebühren können u.U. gegen die guten Sitten verstoßen und widersprechen dann ordnungsgemäßer Verwaltung.
Sondergebühren sind u.a. für folgenden Zusatzleistungen des Verwalters denkbar:
Abhalten von außerordentlichen Eigentümerversammlungen
Abmahnung einzelner Eigentümer wegen Hausordnungsverstößen
Abwicklung von Brandschäden
Anfertigung von Fotokopien für einzelne Wohnungseigentümer auf deren Wunsch
Aufstellen der Unterlagen für haushaltsnahe Dienstleistungen gemäß § 35a EStG
Bearbeitung der Bauabschlagsteuerbescheinigungen
Bearbeitung von Lohnkonten von Dienstpersonal der WEG
Beratung der Gemeinschaft bei Sanierungen
Druck- und Versandkosten von Rundschreiben
Erheben von Sonderumlagen
Erstellen von Bescheinigungen betr. Zinsabschlagsteuer
Gebühr bei Wohnungswechsel, insbesondere bei notariellen Zustimmungen gemäß § 12 WEG
Mahn- und Beitreibungsgebühren
Verbuchen von Eigentümern, die am Lastschriftverfahren nicht teilnehmen
Versenden von Protokollabschriften.
Die Wohnungseigentümer können in diesem Zusammenhang beschließen, daß einzelne Eigentümer, die erkennbar einen erheblichen Zusatzaufwand für die Gemeinschaft verursachen, mit den Mehrkosten belastet werden. Umgekehrt ist es auch denkbar, daß die Eigentümergemeinschaft einzelne Eigentümer von den Kosten für einzelne Leistungen freistellt, wenn dies aus objektiven Gründen geboten ist.
§ 16 Abs. 3 WEG bestimmt, daß Wohnungseigentümer erweiterte Beschlußkompetenz haben bzgl. der Umlegung von Kosten der laufenden Verwaltung, wo immer dies gerechtfertigt ist.
Beispiel: Eigentümer E hat nur eine Garage. Nach bisheriger Rechtslage mußte er sich an allen Kosten der WEG mit Ausnahme der Heizkosten beteiligen, u.a. auch an den Fahrstuhlkosten, obwohl er diesen objektiv nicht nutzen konnte.
Beispiel: Eigentümer Z betreibt im Haus eine Zahnarztpraxis mit erheblichem Kundenverkehr. Es erscheint sachgerecht, ihm einen zusätzlichen Teil der anfallenden Reinigungs- und Aufzugskosten zu überwälzen.
War bislang in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen hierzu nichts ausgeführt, galt streng der § 16 Abs.2 WEG, und der Verwalter mußte unter Hinweis auf die Gesetzeslage die unbefriedigende und als ungerecht empfundene Situation bestehen lassen. Nunmehr ist, im Interesse von Fairneß und Gerechtigkeit innerhalb der WEG einer lebhaften Diskussion in diesen Bereichen Tür und Tor geöffnet.
4.2 Verlängerung der Einladungsfrist
Künftig beträgt die Frist zur Einberufung von Eigentümerversammlungen 2 Wochen. Für die meisten Verwaltungen dürfte dies keine Änderung ihrer Praxis bedeuten, da ohnehin in der Branche eine Einladungsfrist von 3 – 4 Wochen üblich ist. Es hat für den Verwalter eher eine Schutzwirkung, weil damit Einzelanträge "im letzten Moment" nicht mehr berücksichtigt werden müssen.
4.3 Beschlußsammlung
Ab 1.7.2007 ist gemäß § 24 Abs. 7 und 8 WEG neu für jede Gemeinschaft eine Beschlußsammlung zu führen. Dieser Beschlußsammlung gibt der Gesetzgeber ein besonderes Gewicht, indem er ausdrücklich bestimmt, daß die nicht ordnungsgemäße Führung der Beschlußsammlung für sich allein ein Grund zur fristlosen Abwahl der Verwaltung darstellt (§26 Abs.1 Satz 4 WEG).
Die Beschlußsammlung unterscheidet sich prinzipiell von einer Sammlung von Protokollen. Sie ist zunächst, wie der Name sagt, eine komplette Sammlung aller Beschlüsse der WEG. Beschluß für Beschluß muß fortlaufend numeriert im Wortlaut eingetragen werden. Hinzugefügt werden muß die Art des Beschlusses (Versammlungs- oder Umlaufbeschluß), Ort und Datum der Versammlung, die Annahme oder Ablehnung des Beschlußantrages, der Name des Verwalters oder Versammlungsleiters, welcher die Eintragung in die Beschlußsammlung vorgenommen hat, und das Datum der Eintragung. Es sind ausdrücklich auch solche Anträge aufzunehmen, die abgelehnt wurden. Darüber hinaus ist im gegebenen Fall auch eine Anfechtung oder Aufhebung des Beschlusses zu vermerken.
Darüber hinaus sind sämtliche Urteilsformen von gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien einzutragen und in die Numerierung fortlaufend einzufügen. In § 43 WEG sind ausdrücklich folgende Streitgegenstände genannt:
Streitigkeiten von Wohnungseigentümern untereinander aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
Streitigkeiten über Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern
Streitigkeiten über Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
Streitigkeit über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer
Klagen Dritter gegen die Gemeinschaft, die sich auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder auf das Sondereigentum beziehen,
Mahnverfahren, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Antragsteller ist.
Dies hat zur Konsequenz, daß der Verwalter alle Urteile der Gerichte zu allen Verfahren, die oben genannt sind, in die Beschlußsammlung aufnehmen muß. In nicht seltenen Fällen wird dies dazu führen, daß die Beschlußsammlung eine Urteilssammlung mit angehängten Beschlüssen der Eigentümer sein wird, insbesondere dort, wo die soziale Zusammensetzung der Gemeinschaft, und dies ist in Großgemeinschaften öfter der Fall, zu einer Vielzahl von Beitreibungsverfahren führt. Die Umsetzung der Formalien der Beschlußsammlung ist dem Verwalter überlassen. Einzige Bedingung ist, daß die im Gesetz vorgesehenen Angaben vollständig enthalten sind. Der Gesetzgeber sieht ausdrücklich vor, daß unter bestimmten Umständen Eintragungen gelöscht werden können. Der Verfasser rät dringend davon ab, dies auch nur in Erwägung zu ziehen, da aufgrund von notwendigen Querverweisen die Fehlermöglichkeiten hierbei erheblich sind.
Ein Modell für die Anlage einer Beschlußsammlung ist hier beigefügt.
Muster Beschluß-Sammlung Lfd. Nr.
(Art/Datum/Ort)
(angenommen/abgelehnt)
35. ordentliche EV v. 12.2.2007, Leimen
angenommen angefochten mit Klage vom 19.3.07 vor dem AG Heidelberg
"Die Wohnungseigentümer genehmigen hiermit ausdrücklich die von der Verwaltung erstellte und vom Verwaltungsbeirat / Rechnungsprüfer geprüfte Jahresabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1.1.2006 bis 31.12.2006 einschließlich der verwendeten Verteilerschlüssel, einschließlich der gemäß den verwendeten Verteilerschlüsseln erfolgten Einzelabrechnungen. Sie genehmigen ausdrücklich die erstellte Vermögensübersicht in allen Teilen. Die Wohnungseigentümer stellen hiermit die Abrechnung fällig und zahlbar."
"Die Wohnungseigentümer beschließen, dem Verwaltungsbeirat Entlastung zu erteilen."
Die Wohnungseigentümer beschließen, der Verwaltung Entlastung zu erteilen."
"Die Wohnungseigentümer beschließen den von der Verwaltung vorgelegten und vom Verwaltungsbeirat geprüften Wirtschaftsplan für den Abrechnungszeitraum 1.1. – 31.12.2008 in der vorgelegten Fassung vom 24.1.2007 mit einem Volumen von € 134.750,00 einschließlich der ausgewiesenen Wohngelder / Hausgelder. Die einzelnen Positionen des Wirtschaftsplanes sind wechselseitig deckungsfähig. Dieser Wirtschaftsplan und die beschlossenen Wohngelder gelten auch für das Folgejahr, bis sie durch einen neuen beschlossenen Wirtschaftsplan ersetzt werden."
Vermerke (angenommen/abgelehnt)
"Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, den Verwaltungsbeirat in seinem Amt zu bestätigen."
"Die Wohnungseigentümer bestellen die Verwaltung xy mit Sitz in Mannheim ab 1.1.2008 erneut zum Verwalter nach WEG. Die Bestellung erfolgt gemäß WEG auf die Dauer von 5 Jahren."
Versammlung (Art/Datum/Ort)
"Die Wohnungseigentümer beschließen die Montage eines Vordaches in der Größe 4000 mm lang und 2700 mm breit mit Wasserablauf. Der Verwalter wird beauftragt und bevollmächtigt, die Maßnahme in Auftrag zu geben. Die Finanzierung erfolgt aus der Instandhaltungsrücklage."
Tenor Urteil
AG Heidelberg, Urteil v.19.3.2007, Az.: 235 C 345/07 in Sachen W ./. WEG "....", zugestellt am 22.3.2007
Zu lfd. Nr. 1aRechtskräftig
I. Der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 12.2.2007 zu TOP 1 wird für ungültig erklärt.II. Die Kosten des Verfahrens werden den Beklagten auferlegt.
Es werden zur Zeit reihenweise Vorschläge zur Beschlußsammlung gemacht. Sie sehen entweder eine formularmäßige Aufbereitung vor, bei der die Informationen nur mit Hand eingefügt werden können, oder sie sind in Spaltenform geführt und erinnern an amerikanische Journale alter Art. Wir bevorzugen ein normales Schriftbild. Die Beschlußsammlung wird elektronisch geführt und kann so sinnvoll nachgehalten werden. Dabei sind die wesentlichen Angaben, soweit sie nicht Beschluß- oder Urteilstexte darstellen, in einer Kopfzeile vermerkt. Der eigentliche Text hat dann die volle DIN A 4 Breite und kann normal gelesen werden. Unter Umständen wird die Beschlußsammlung noch durch ein weiteres nicht vorgeschriebenes Feld ergänzt, in dem eine Art Klassifizierung der Beschlüsse und Urteile vorgenommen werden kann.
Durch die Aufnahme aller Urteile in den jeweiligen Instanzen wird die Beschlußsammlung zwar unnötig aufgebläht und ist aufwendig zu führen, stellt aber zunächst nur insoweit ein Problem dar, als es die Arbeitsleistung des Verwalters erhöht. Die Rechtsliteratur ist allenthalben der Ansicht, daß das Führen dieser aufwendigen Beschlußsammlung den Verwalter dazu berechtigt, hierfür ein zusätzliches Honorar mit den Wohnungseigentümern zu vereinbaren.
Ein viel größeres Problem besteht in der gesetzlichen Forderung nach "unverzüglicher" Eintragung. Dies bedeutet, daß die Eintragung unmittelbar nach der Versammlung, spätestens aber am nächsten Arbeitstag zu erfolgen hat. Das heißt wiederum, daß die Beschlüsse endgültig formuliert vorliegen müssen. Daraus folgt, daß das Protokoll der EV, welches die Grundlage zur Beschlußsammlung darstellt, während der EV endgültig fertiggestellt werden muß. Verabschieden wir uns deshalb von der Protokollierung ins Diktiergerät oder den kreativen Notizen des Versammlungsleiters während der EV, die dann Tage später in ein ordentliches Protokoll verwandelt, dem Beirat "zur Prüfung und Stellungnahme" zugesandt werden und nach wenigen Wochen mit roter oder grüner Tinte verbessert, an den Verwalter zurückgelangen, um von diesem erneut bearbeitet und irgendwann in fertiger Fassung den Eigentümern zugeleitet zu werden.
Vielmehr empfiehlt es sich, die am Abend während der Versammlung protokollierten Beschlüsse am Ende der EV allen Eigentümern nochmals zu verlesen, von diesen in einem Geschäftsordnungsbeschluß die richtige Wiedergabe des Protokolls bestätigen zu lassen, anschließend den Versammlungsleiter, den Beiratsvorsitzenden und einen weiteren Eigentümer unmittelbar dieses fertige Protokoll unterschreiben zu lassen. Damit ist gewährleistet, daß am nächsten Werktag die richtigen Beschlüsse unmittelbar in die Beschlußsammlung aufgenommen werden können.
Künftig kommt der vollständigen, sprachlich klaren, nicht redundanten, logischen Formulierung von Beschlüssen eine erhöhte Bedeutung zu. Hier wird sich einmal mehr bei Verwaltern "Spreu vom Weizen" trennen. Damit kommt der Vorbereitung der EV eine erhöhte Bedeutung zu. Viele Beschlüsse können schon vor der Versammlung vom Verwalter in Beschlußvorschlägen vorbereitet werden. Dies schmälert die Autonomie der Versammlung nicht. Der gut vorbereitete Verwalter hat für die in der Tagesordnung vorgesehenen Punkte u.U. mehrere Beschlußvarianten mit dem VBR vorbereitet. Geringfügige spontane Änderungen in der Versammlung sollten dann kein Problem darstellen.
Zunehmend setzen sich bei professionellen Verwaltern sogenannte "elektronische Eigentümerportale" durch. Das hat zur Folge, daß der Eigentümer sich bereits am Tag nach der EV über die niedergeschriebenen Beschlüsse informieren kann. Er kann auch feststellen, daß sein Verwalter der gesetzlichen Pflicht eines zeitnahen Führens der Beschlußsammlung nachkommt.
Es sei abschließend auf den Unterschied zwischen Protokoll und Beschlußsammlung verwiesen:
Im Protokoll stehen
Die Abstimmungsergebnisse in numerischer Auswertung
Hinweise zum Hintergrund von Beschlüssen
Beginn und Ende der EV
Genaue Bezeichnung des Versammlungsortes
u.U. auch Geschäftsordnungsbeschlüsse
Informationen zum Punkt Diverses oder Verschiedenes ohne Beschluß
In der Beschlußsammlung stehen:
Fortlaufende Nummern bei jeder Eintragung
Nur der einfache Beschlußtext
Das verkündete Ergebnis der Abstimmung
Alle Gerichtsurteile im Tenor, die Parteien und die Kostenfolgen
Anfechtungsvermerke beim Beschluß
Aufhebungsvermerke, falls erfolgt
Tag der Eintragung in die Beschlußsammlung
4.4 Unverzügliche Benachrichtigung der Wohnungseigentümer
Ein Problem für Verwaltung und Wohnungseigentümer, welches die Kommentatoren bisher nicht ausreichend beschreiben, steckt im § 27 Abs. 1 Nr.7: der Verwalter muß die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber unterrichten, daß ein Rechtsstreit gemäß §43 WEG anhängig ist. Das mag für Beschlußanfechtungen noch sinnvoll und richtig sein. Da aber §43 auch alle Wohngeldverfahren umfaßt, bedeutet dies, daß der Verwalter bei jeder Wohngeldklage, die er im Namen der WEG anhängig macht, unverzüglich alle Wohnungseigentümer unterrichten muß. Das mag in einer seriösen Kleinwohnanlage, in der Hausgeldklagen die absolute Ausnahme darstellen, noch angehen. In einer problematischen Großwohnanlage von über 1000 WE, bei der eine Zahl von 100 – 200 Klageverfahren pro Jahr durchaus zum Alltag gehört, muß der Verwalter im Jahr ca. 150 mal alle Eigentümer unverzüglich (!) anschreiben, um sie von einem neuen gerichtsanhängigen Mahnverfahren zu unterrichten. Unterstellt man Kosten von € 2,00 pro einzelner Benachrichtigung, sind dies Kosten von 150 mal 1000 mal € 2,00, also € 300.000 pro Jahr. Vorbei ist die Zeit, in der dieser Verwalter im Rahmen der EV summarisch über die Mahnverfahren unterrichtete. Alle drei bis vier Tage geht in dieser Gemeinschaft jedem Eigentümer ein Schreiben zu, in dem der Verwalter den neuesten Mahnbescheid gegen Eigentümer X oder Y bekanntgibt. Selbst bei nicht ganz so großen und sozial bessergestellten Wohnanlagen kommen hier Benachrichtigungskosten in erheblicher Größenordnung zusammen. Daß alle aus den Mahnbescheiden erfolgenden Urteile auch in die Beschlußsammlung aufzunehmen sind, wohlgemerkt unverzüglich, wurde bereits erwähnt.
Eine Klarstellung des Gesetzgebers / der Rechtsprechung ist dringend notwendig.
Beschlußfassungen über bauliche Veränderungen
Wie oft hat der Verwalter in der Vergangenheit sinnvolle und zukunftsweisende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht durchführen können, weil die WEG in ihrer Entscheidung durch einen einzigen uneinsichtigen Eigentümer blockiert wurde. Dem Verfasser war Zeuge eines Verfahrens, in dem der zuständige Amtsrichter dem Blockierer voll Recht gab mit der Bemerkung: "Wer sich Wohnungseigentum einbrockt, muß es auch auslöffeln." Daß der Blockierende mit gerichtlicher Unterstützung ein ganzes Einkaufszentrum, welches in der Rechtsform einer Teileigentümergemeinschaft errichtet worden war, damit in die Nähe des Konkurses trieb, weil er mit seinem Einspruch dringend notwendige Modernisierungsmaßnahmen verhinderte und keine Entwicklung möglich war, beeindruckte das Gericht nicht. Das ist nun vorbei.
Der Verwalter muß zwei Fälle bei der Beschlußfassung über bauliche Veränderungen unterscheiden:
Einzelne Eigentümer wollen eine bauliche Maßnahme durchführen. Sie können das künftig auf eigene Kosten tun, wenn die Rechte anderer Wohnungseigentümer dadurch nicht beeinträchtigt werden. Dies war bisher schon so, wurde jedoch im allgemeinen sehr restriktiv ausgelegt.
Maßnahmen, die dem technischen Fortschritt dienen, können künftig beschlossen werden, wenn eine zweifache Mehrheit vorliegt: Drei Viertel aller Stimmen und gleichzeitig eine Mehrheit nach MEAT. Dies bedeutet, daß die "doppelte" Zustimmung auch im Protokoll festzuhalten ist.
WEG Verfahren werden künftig der ordentlichen Gerichtsbarkeit zugeordnet. Dies enthebt den Verwalter einer bisher erlebten peinlichen Situation: Der in der WEG bekannte Querulant, der regelmäßig die anderen Eigentümer und den Verwalter mit Anfechtungen der Beschlüsse überzog, üblicherweise auch beim Gericht ablehnende Beschlüsse kassierte, hatte dennoch kaum Kosten, weil er sich selbst vertretend keine Anwaltskosten hatte und das Gericht ihm lediglich die Gerichtskosten aufbürdete. Die Erstattung sog. außergerichtlicher Kosten wurde in aller Regel nicht beschlossen. Dies hatte zur Folge, daß Q außer Gerichtskosten keine weiteren Kosten zu zahlen hatte, während die restlichen Wohnungseigentümer mit den Kosten des Rechtsanwaltes, den der Verwalter beauftragt hatte, belastet waren. Nicht selten wurde dann dem Verwalter trotz Obsiegens der Vorwurf gemacht, an der Entstehung der Rechtskosten schuld zu sein. Künftig zahlt der, der unterliegt. Die Verfahren werden auch formaler, das bei Gerichten oft ungeliebte WEG Verfahren reiht sich in die "normale" Prozeßlandschaft ein. Damit sollte es dann auch ein Ende haben, daß WEG Verfahren über Jahre hinweg von Amtsrichter zu Amtsrichter weitervererbt werden, wobei immer gerade der "jüngste" mit der wenigsten Erfahrung das ungeliebte Verfahren übernehmen mußte.
Wer die hier beschriebenen Änderungen in seinem Verwaltungsbetrieb sinnvoll umsetzt, ist für die Anwendung des novellierten WEGs, welches am 1.7.2007 in Kraft tritt, gut gerüstet.

References: § 21
 § 35
 § 12

§ 16
 § 16
 § 24
 § 43
 § 43
 § 27
 §43
 §43