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Timestamp: 2020-04-05 19:01:37+00:00

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Le potentiel locatif insuffisant n'est pas une cause de nullité de la vente de l'appartement - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
01h33 22 janv. 2018
Les acheteurs faisaient valoir que le vendeur leur avait laissé croire laissé que l'appartement qu'ils se proposaient d'acquérir disposait d'un potentiel locatif suffisant pour leur permettre de réussir une opération de défiscalisation, et la réalité est que le bien ne se loue pas. A la suite d'un redressement fiscal en raison du défaut de location de l'appartement, ils ont assigné le vendeur en nullité de la vente pour vice du consentement.
La Cour de Cassation juge que l'erreur sur un motif du contrat extérieur à l'objet de celui-ci n'est pas une cause de nullité de la convention, quand bien même il aurait été déterminant, en l'absence d'une stipulation expresse le faisant entrer dans le champ contractuel et l'érigeant en condition du contrat et leur donne tort.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 15 décembre 2015), que, le 19 décembre 2005, la société Ixia a vendu à M. et Mme X...un bien immobilier, par l'entremise de M. Y..., conseiller en gestion de patrimoine ; qu'à la suite d'un redressement fiscal en raison du défaut de location de l'appartement, M. et Mme X...ont assigné la société Ixia en nullité de la vente pour vice du consentement et M. Y...en responsabilité pour manquement à son obligation d'information et de conseil ;
Attendu que, pour prononcer la nullité de la vente, l'arrêt retient qu'en l'absence d'intentionnalité démontrée, la société Ixia a laissé croire à M. et Mme X...que l'appartement qu'ils se proposaient d'acquérir disposait d'un potentiel locatif suffisant pour leur permettre de réussir une opération de défiscalisation et que M. Y...et la société Ixia ont contribué à la commission, par M. et Mme X..., d'une erreur sur une qualité substantielle de la chose vendue ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'erreur sur un motif du contrat extérieur à l'objet de celui-ci n'est pas une cause de nullité de la convention, quand bien même il aurait été déterminant, en l'absence d'une stipulation expresse le faisant entrer dans le champ contractuel et l'érigeant en condition du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne la cassation par voie de conséquence des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;
DÉCLARE IRRECEVABLE le pourvoi n° K 16-24. 108 ;
CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 décembre 2015 faisant l'objet du pourvoi n° X 16-24. 096, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X...à payer à M. Y...la somme de 3 000 euros ;
Moyens produits au pourvoi n° X 16-24. 096 par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour M. Y...
M. Y...fait grief au jugement attaqué D'AVOIR prononcé la nullité de la vente notariée conclue entre les époux X...et la société Ixia ;
AUX MOTIFS QUE « les époux X..., domiciliés en Basse Normandie, se sont adressés, dans un premier temps, pour réaliser leur projet de défiscalisation, à M. Y..., conseil en gestion de patrimoine ; que sur son site internet celui-ci explique sa méthodologie en matière de défiscalisation en ces termes : « étude du profil de mon client – sélection des biens répondant aux évolution du marché – présentation des possibilités d'investissement dans des tableaux prévisionnels – négociation des financement – suivi des opérations – accompagnement ultérieur des clients au fil des années ; que les époux X...versent à leur dossier un tableau prévisionnel réalisé par M. Y...sur la base d'une acquisition d'un T1 bis dans la résidence « Le Château » à Villette-Les-Dole ; que si cette étude contient la mention « document non contractuel », elle n'en demeure pas moins une pièce remise aux époux X...pour leur permettre de prendre leur décision ; que l'examen de ce tableau montre que les acquéreurs pouvaient espérer un loyer mensuel de 295 euros indexé annuellement à 2 % avec valorisation du bien au même taux à l'expiration du prêt ; que le montant des diverses charges, réévaluées chaque année de 2 % n'est justifié par aucune donnée complémentaire ; qu'in fine, l'opération de défiscalisation devait se révéler sans risque financier et fiscalement avantageuse ; que M. Y...n'explique pas dans ses conclusions de quelle manière il a orienté les époux X...vers ce projet immobilier, très éloigné de leur lieu de résidence ; qu'il n'expose pas davantage quelles recherches il a personnellement effectuées pour apporter à ses clients des informations autres que celles contenues dans la plaquette commerciale ; que les époux X...se sont vus remettre avant la signature du contrat de vente une plaquette de présentation du projet immobilier composée de quatre pages et intitulé « Résidence Le Château, vivre et investir à Dole » (page 1) ; que la page 2 du document consacre un long développement aux « avantages fiscaux De Robien » (l'intitulé du paragraphe est rédigé en majuscules, en caractère gras et souligné) ; que la résidence y est présentée comme un produit d'investissement idéal amplifié par son éligibilité aux régime Besson-De Robien ; que les différentes déductions auxquelles pouvaient donner droit le dispositif de Robien se trouvent alors détaillées ; que la page 3 de la plaquette met en avant la situation géographique de l'agglomération de Dole qualifiée d'« emplacement privilégié », de « carrefour géographique » et de « ville dynamique » ; que la dernière page précise enfin le calendrier de résiliation et de la livraison des appartements ; qu'il convient de constater que la plaquette commerciale, dont le contenu est sus-décrit, était exclusivement dédiée aux investisseurs désirant réaliser des opérations de défiscalisation en usant des dispositions de la loi De Robien ; qu'il s'ensuit que le potentiel locatif des biens vendus dans la résidence constituait une qualité substantielle de ces biens, tant pour le vendeur que pour l'acquéreur, et ce même en l'absence de clause spécifique dans le contrat de vente ; qu'il y a lieu ensuite de rechercher si, pour vendre le bien litigieux, M. Y...et la société Ixia ont volontairement trompé la religion des époux X...sur le potentiel locatif de l'appartement acquis par eux ; que, pour ce faire, il y lieu de s'intéresser à une étude versée aux débats par les époux X..., laquelle contient des données chiffrées élaborées par l'INSEE sur le village de Villette-Les-Dole ; que cette pièce apporte des enseignements utiles pour trancher le litige ; qu'il s'évince en effet de ce document que le village de Villette-les-Dole, qui compte aujourd'hui environ 798 habitants, est une commune à vocation essentiellement résidentielle, les logements étant constitués jusqu'en 1999 exclusivement de maisons occupées par leurs propriétaires ; qu'il est établi que par suite le nombre d'appartements sur le territoire communal est passé de 0 % à 19, 4 % (nombre d'appartements recensés en 2008 : 69), étant précisé que le projet « La résidence le Château », réalisé respectivement en 2005 et 2006, a mis sur le marché 41 nouveaux appartements ; que parallèlement à l'accroissement du nombre d'appartements, le taux de vacance des logements sur la commune a augmenté de façon conséquente, passant de 2, 3 % en 1999 à 11 % en 2008 pour se stabiliser à 8 % en 2011 ; que cette dernière donnée montre l'impact du projet immobilier de la SA Ixia sur la structure du parc d'habitation de cette petite commune ; que dès lors qu'il n'est pas démontré que la réalisation de ce projet immobilier avait pour objectif de corriger des tensions apparues sur le marché locatif dans la région doloise, il y a lieu de déduire des éléments qui précèdent que la société Ixia a pris le risque de faire construire des logements qui ne trouveraient pas nécessairement preneurs ; que toutefois, pour assurer la bonne commercialisation de ses produits, elle a fait le choix de s'adresser, via sa plaquette publicitaire, à des investisseurs en quête de défiscalisation (loi De Robien) ; que pour rassurer lesdits investisseurs, la société Ixia a consacré dans la plaquette commerciale de son projet tout un paragraphe (libellé en majuscules, en caractères gras et soulignés) intitulé : « Garantie Locative » : « chaque investisseur De Robien peut bénéficier d'une garantie des revenus locatifs afin de sécuriser son investissement – garanties des loyers impayés, dégradations immobilières, protection juridique du bailleur, vacances locative » ; que le document est totalement silencieux quant au risque encouru par les investisseurs en cas de carence locative ; que s'il est exact que le succès de ce type d'investissement dépend principalement de la capacité d'un bien à attirer et à conserver un locataire, encore convient-il que le dit bien corresponde à une demande effective ; qu'il est manifeste, au vu des données objectives évoquées plus haut, que tel n'était pas le cas en l'espèce ; qu'il s'ensuit que les arguments pris d'un défaut d'équipement intérieur de l'appartement des époux X...ou d'un manque de dynamisme de l'agglomération doloise pour justifier du manque d'attractivité de l'appartement ne peuvent être considérés comme pertinents ; que si la société SA Axia conteste le prétendu manque de potentiel locatif des appartements de la résidence, elle ne produit toutefois, à l'appui de sa dénégation, aucune pièce permettant de connaître précisément le taux d'occupation de chacun des appartements ainsi que son évolution depuis sa construction ; que M. Y...affirme pour sa part que le potentiel locatif de la résidence est « réel » ; que pour fonder cette affirmation, il produit aux débats un courrier de la société qui gère une partie des logements de la résidence aux termes duquel ceux-ci se loueraient normalement ; que cette pièce doit être jugée insuffisante eu égard à son manqué de précision en terme de données chiffrées ; qu'il convient d'en conclure que si le comportement, tant de M. Y...que de la SA IXIA, ne peut être qualifié de manoeuvres dolosives, en l'absence d'intentionnalité démontrée, il a cependant laissé accroire aux époux X...que l'appartement qu'ils se proposaient d'acquérir disposait d'un potentiel locatif réellement suffisant pour leur permettre de réussir leur opération de défiscalisation ; que M. Y...et la société Ixia ont donc contribué à la commission d'une erreur par les époux X...sur une qualité de la chose vendue ; qu'il en résulte que ces derniers sont bien fondés à réclamer la nullité de la vente en application de l'article 1110 du code civil » ;
ALORS QUE l'erreur sur un motif du contrat extérieur à l'objet de celui-ci n'est pas une cause de nullité de la convention, quand bien même ce motif aurait été déterminant, à moins qu'une stipulation expresse ne l'ait fait entrer dans le champ contractuel en l'érigeant en condition du contrat ; qu'en retenant qu'il s'évinçait de l'étude prévisionnelle et de la plaquette de présentation qui leur avaient été remises avant la vente que le potentiel locatif des biens vendus dans la résidence constituait une qualité substantielle de ces biens, tant pour le vendeur que pour l'acquéreur, et ce même en l'absence de clause spécifique dans le contrat de vente pour en déduire que les époux X...avaient commis une erreur sur une qualité de la chose vendue, là où l'erreur sur le potentiel locatif des bien vendus, qui n'était qu'un motif extérieur au contrat, ne pouvait, faute de stipulation expresse, constituer une cause de nullité, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
M. Y...fait grief à l'arrêt attaqué DE L'AVOIR condamné, in solidum avec la société Ixia, à payer aux époux X...la somme de 25 545, 40 euros à titre de dommages intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « les époux X...réclament la somme de 29 545, 40 euros à titre de dommages intérêts, somme correspondant au coût du crédit souscrit par eux le 16 septembre 2005 auprès de la Crcam de Normandie pour acquérir le bien ; que cette prétention s'avère justifiée dès lors que la vente se trouve annulée ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement critiqué sur l'ensemble des points sus-évoqués » ;
1°) ALORS QUE pour condamner M. Y...in solidum avec la société Ixia à payer aux époux X...la somme de 29 545, 40 euros à titre de dommages intérêts, l'arrêt retient que cette « somme correspondant au coût du crédit souscrit par eux le 16 septembre 2005 auprès de la Crcam de Normandie pour acquérir le bien, cette prétention s'avère justifiée dès lors que la vente se trouve annulée » ; qu'en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef du dispositif de l'arrêt prononçant la nullité de la vente entraînera dès lors, par voie de conséquence, celle du chef du dispositif de l'arrêt ayant ainsi condamné M. Y..., in solidum avec la société Ixia, à indemniser le préjudice consécutif à cette annulation, eu égard à leur lien de dépendance nécessaire ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE l'annulation du contrat de vente résultant d'une erreur de l'acquéreur sur une qualité de la chose vendue ne suffit pas, à elle seule, à engager la responsabilité contractuelle du conseiller en gestion de patrimoine ayant orienté l'acquéreur vers sa conclusion, dès lors qu'il n'est pas établi, par ailleurs, que ce dernier a manqué à un devoir d'information et de conseil ; qu'en se bornant à relever la prétention indemnitaire des époux X...était « justifiée dès lors que la vente » se trouvait « annulée », cependant que la responsabilité de M. Fenove ne pouvait être engagée que du fait d'un manquement à ses devoirs à l'égard de ses clients qu'elle n'a pas caractérisé, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) ALORS, plus subsidiairement, QUE la nullité de la vente a pour conséquence la nullité du prêt accessoire ; qu'en condamnant M. Y... à verser aux époux X...une somme « correspondant au coût du crédit souscrit par eux le 16 septembre 2005 auprès de la Crcam de Normandie pour acquérir le bien », cependant qu'en raison de l'annulation du contrat de vente, le contrat de prêt était également annulé, de sorte qu'aucun préjudice ne pouvait en résulter, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
4°) ALORS, en toute hypothèse, QUE le préjudice causé à son client par le manquement d'un conseiller en gestion de patrimoine à son obligation d'information et de conseil est seulement constitué par la perte de chance de ne pas conclure l'opération ; que, pour condamner M. Y...à payer aux époux X...la somme de 29 545, 40 euros à titre de dommages intérêts, la cour d'appel s'est bornée à énoncer que cette « somme correspondant au coût du crédit souscrit par eux le 16 septembre 2005 auprès de la Crcam de Normandie pour acquérir le bien, cette prétention s'avère justifiée dès lors que la vente se trouve annulée » ; qu'en se déterminant par de tels motifs, impropres à établir que le montant alloué constituait la réparation d'une perte de chance et que cette réparation était mesurée à la probabilité de la chance perdue par les époux X...de ne pas souscrire le contrat de vente annulé, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil."

References: l'article 700
in fine
 l'article 1110
 l'article 1110
 l'article 624
 l'article 1147
 l'article 1147
 l'article 1147