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Timestamp: 2020-08-03 23:31:26+00:00

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5. Mietrechtsanpassungsgesetz 2019
Der Mietvertrag kann grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden. Soll der Mietvertrag über Wohnraum für eine bestimmte Zeit und über längere Zeit als ein Jahr, also z.B. zwei oder mehrere Jahre, abgeschlossen werden, bedarf dieser der Schriftform (§ 550 BGB). Fehlt diese, so gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Um die Schriftform einzuhalten (§ 126 BGB), ist es erforderlich, dass die Mietvertragsparteien eine Mietvertragsurkunde unterzeichnen.
Anfang 2019 trat das MietAnpG in Kraft, das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Beginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache“, das zu weiteren Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geführt hat, die vor allem die Mieterhöhung nach Modernisierung und Pflichten des Vermieters betreffen.
Zunächst ist festzuhalten, dass die in § 556d BGB eingeführte Mietpreisbremse bestehen bleibt. Hier steht auch im Raum, diese über den ursprünglich geplanten Zeitraum hinaus weiter zu verlängern.
Es gibt allerdings eine Ausnahmeregelung für Gemeinden, in denen die Höhe der Miete für eine Wiedervermietung durch Verordnung begrenzt ist. Nach § 556e BGB darf eine höhere Miete vereinbart werden, wenn bereits der Vormieter eine über der Grenze nach § 556d BGB liegende Miete schuldete, wobei Mietminderungen oder -erhöhungen im letzten Jahr der Vormiete unberücksichtigt bleiben.
Auch wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, ist unter Umständen eine höhere Miete als nach § 556e BGB zulässig, möglich.
Der Vermieter wird allerdings im Hinblick auf die Miethöhe auch Kontrollen unterworfen. Will der Vermieter von der Regelung des § 556e BGB oder auch des § 556f BGB Gebrauch machen, ist er nach dem neuen § 556g BGB verpflichtet, Auskunft über die maßgebliche Vormiete sowie etwaige Modernisierungen zu erteilen.
§ 556g sieht zudem vor, dass von den Regelungen der §§ 556d- 556f BGB nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf und der Mieter bei einem Verstoß gegen die Vorschriften unter Umständen zu viel gezahlte Miete zurückverlangen darf. Dies setzt allerdings voraus, dass der Mieter etwaige Verstöße gegen die Vorschrift rügt.
Weitere Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind gedeckelt. Nach § 559 Abs. 1 BGB darf sich die Miete nach Modernisierung nicht mehr wie bisher um max. 11%, sondern nur noch um 8% erhöhen. Im laufenden Mietverhältnis ist die Mieterhöhung für Modernisierungen im Rahmen einer absoluten Kappungsgrenze innerhalb von 6 Jahren auf 3 EUR pro m² Wohnfläche gedeckelt, bei Wohnungen, deren Miete vor der Erhöhung unter 7 EUR /m² Wohnfläche lag, auf 2 EUR/m², § 559 Abs. 3a BGB.
Zugunsten des Vermieters kann in bestimmten Fällen eine vereinfachtes Verfahren im Rahmen der Mieterhöhung nach Modernisierung angewendet werden, § 559c BGB. Danach vereinfacht sich bei bestimmten Investitionen, deren Kosten einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, die Berechnung der Mieterhöhung; zugleich wird aber auch die Möglichkeit, weitere Mieterhöhungen wegen Modernisierungen in den nächsten 5 Jahren geltend zu machen, weitgehend gesperrt.
Ebenso neu ist eine gesetzlich normierte Pflichtverletzung des Vermieters im Rahmen der Ankündigung oder Durchführung baulicher Veränderungen. Diese wird gem. § 559d BGB dann vermutet, wenn mit einer angekündigten baulichen Veränderung nicht innerhalb von 12 Monaten nach angegebenem Beginn bzw. Zugang der Ankündigung begonnen wird, wenn die Ankündigung für die zu erwartende Mieterhöhung einen Betrag angibt, der die monatliche Miete mindestens verdoppelt, wenn durch die Durchführung der baulichen Veränderung erhebliche, objektiv nicht notwendige Belastungen des Mieters entstehen oder wenn die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderung mehr als 12 Monate ruhen.
Der Vermieter hat die Möglichkeit, Gründe für die Verzögerungen o.ä. darzulegen. Mit dieser Neuregelung sollen Mieter davor geschützt werden, gezielt durch Modernisierungsmaßnahmen bzw. deren Verzögerung oder eheblichen Belastungen aus ihrer Wohnung herausgedrängt zu werden.
Die Verletzung der genannten Pflichten kann den Vermieter schadenersatzpflichtig machen.
Schließlich gilt das Wohnraummietrecht gem. § 578 Abs. 3 BGB nunmehr auch für Sozialhilfeträger, wenn diese als Vermieter auftreten.
Hier greifen die Obergrenzen aus der Neuregelung durch das MietAnpG.
Nach dem neu eingeführte § 559d BGB ist der Vermieter nunmehr auch gehalten, bauliche Veränderungen nicht dazu führen zu lassen, dass der Mieter wegen überlanger Dauer der Maßnahmen oder erheblicher Erhöhung der Miete „herausmodernisiert“ wird.

References: § 556
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 § 556

§ 556
 § 559
 § 559
 § 559
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 § 578
 § 559