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Nueva Normativa en Propiedad Horizontal Ley
Publicada porYnez Barco Modificado hace 3 años
Presentación del tema: "Nueva Normativa en Propiedad Horizontal Ley"— Transcripción de la presentación:
1 Nueva Normativa en Propiedad Horizontal Ley 18.795
Prof. Esc. Roque Molla
2 Propiedad Horizontal 1.- Con exigencia de habilitación final.
I.- Inmuebles con permiso de construcción o de incorporación concedidos por la Intendencia de acuerdo a la ley 1.- Con exigencia de habilitación final. 1.1. Por construcción de inicio de acuerdo a PH. 1.2. Por incorporación de edificios mediante realización de obras de adaptación a PH.(1er. Etapa: Propiedad Común. 2da. Etapa: P. H) ETAPA ANTERIOR: PRE - HORIZONTALIDAD
3 Horizontalidad Actual y Provisional
2.- Regímenes Especiales. La relevancia de la habilitación final. Horizontalidad Actual y Provisional 2.1.- Decreto Ley Capitulo III. Banco Hipotecario. Artículo. 34. (Nacimiento del régimen de propiedad horizontal).- Al solo efecto de tales préstamos de financiación y siempre que ellos sean acordados y la construcción fiscalizada por el Banco Hipotecario del Uruguay, se entenderá que existe propiedad horizontal y serán de aplicación las normas que la regulan, una vez que se hayan cumplido los siguientes requisitos: A) Que se haya concedido por el Municipio respectivo, el permiso de construcción del edificio de que se trate y aprobado el plano - proyecto de fraccionamiento horizontal conforme a los cuales habrán de efectuarse las construcciones y atribuirse el dominio separado de las unidades. B) Que se haya inscripto el referido plano - proyecto en la Dirección General del Catastro Nacional y efectuado el empadronamiento y avaluación fiscal provisional de las unidades a construirse. C) Que se haya otorgado el reglamento de la copropiedad conforme a los proyectos aprobados por las oficinas técnicas del Banco Hipotecario del Uruguay.
4 Artículo 39. (Ratificación).-
Todos los instrumentos que se hayan otorgado antes de la inscripción de los planos definitivos, conforme a las normas de este Capítulo, quedan sujetos a ratificación para el caso de comprobarse, diferencias entre los datos emergentes de los proyectos y contratos provisionales y los que resulten de aquellos planos definitivos. Las partes otorgantes y sus sucesores a cualquier título quedan obligadas a otorgar las ratificaciones pertinentes, so pena de responder de los daños y perjuicios que se irroguen a sus co-contratantes o a terceros de buena fe. En caso de discrepancias o resistencia a ratificar, cualquiera de los interesados podrá solicitar al Banco Hipotecario del Uruguay que dictamine al respecto con carácter inapelable. Si aún así persistiere la negativa de una de las partes, el Banco formulará y otorgará la ratificación en representación del omiso y el instrumento resultante tendrá fuerza obligatoria "erga omnes", sin perjuicio de las responsabilidades del omiso o rebelde.
5 Artículo 35. (Plazos. Procedimiento. Responsabilidades).-
El Municipio ante quien se presente la solicitud de permiso dispondrá de un plazo de sesenta días hábiles y perentorios a contar de la presentación para expedirse. Transcurrido dicho plazo se entenderá que ha concedido la autorización y el gestionante podrá seguir o iniciar la construcción y gestionar los préstamos a que se refiere esta ley. Del mismo término dispondrá la Dirección General del Catastro Nacional para inscribir el plano - proyecto de fraccionamiento y expedir la certificación relativa a empadronamiento y valores fiscales. Transcurridos los términos establecidos en los incisos anteriores, el Banco Hipotecario del Uruguay quedará automáticamente investido de la facultad de prescindir de la aprobación municipal de los permisos, de efectuar el cotejo de planos, fijar los valores fiscales provisionales y efectuar una registración, también provisional de los planos, llevándose adelante sobre estos elementos, la tramitación administrativa, la concesión de los préstamos, la construcción del edificio y otorgándose en base a ellos las escrituras de reglamento y partición.
6 Ello será sin perjuicio de la gestión ulterior ante el Municipio y Dirección General del Catastro Nacional tendientes a completar los trámites respectivos -con cuyas resultancias se otorgarán los instrumentos definitivos de ratificación, y de las responsabilidades funcionales en que hayan incurrido los responsables de los servicios- que serán en todo caso objeto de investigación a denuncia de parte interesada o del Banco Hipotecario del Uruguay. El Banco Hipotecario del Uruguay establecerá por convenio con los Municipios, el régimen de aplicación de estas disposiciones.
7 Artículo 36. (De los instrumentos y su inscripción).-
Todos los actos y contratos provisionales serán inscritos por los Registros Públicos de la Propiedad Raíz, sin más exigencia formal que la de la aprobación por el Banco Hipotecario del Uruguay y la de los contralores fiscales y de previsión que correspondan a la etapa de su formalización. Por el solo hecho de haber sido parte otorgante el Banco Hipotecario del Uruguay se procederá a la inscripción, sin perjuicio de que el Registro de que se trate haga saber directamente al Banco los aspectos formales o tributarios cuyo defecto compruebe u observe.
8 2. 2. - Ley 16. 760 Entidades de Intermediación Financiera. Art. 1 D
2.2.- Ley Entidades de Intermediación Financiera. Art. 1 D. Ley Articulo 1°. - Facúltase a las entidades de intermediación financiera comprendidas en el artículo 1° del Decreto-ley N° , de 17 de setiembre de 1982, a otorgar préstamos hipotecarios para financiar la construcción de edificios en el régimen de propiedad horizontal (Ley N° , de 25 de junio de 1946, y sus modificativas), conforme a las normas especiales que se establecen seguidamente. Artículo. 2°.- Al solo efecto de tales préstamos de financiación, se entenderá que existe propiedad horizontal y que le serán aplicables las normas que la regulan, una vez cumplidos los requisitos establecidos en los literales A) y B) del artículo 34 del Decreto-ley N° , de 3 de setiembre de 1974, y otorgado el reglamento de copropiedad (artículo 16 de la ley N° , de 25 de junio de 1946). Artículo. 3°.- En todos los actos y contratos relativos a inmuebles regidos por el régimen de la propiedad horizontal y comprendidos en las normas de la presente ley, las exigencias instrumentales se adecuarán a lo dispuesto por el articulo 41 del Decreto-ley N° , de 3 de setiembre de 1974.
9 DECRETO REGLAMENTARIO 524/996
No hay exigencia de rectificación. DECRETO REGLAMENTARIO 524/996 Artículo 3 El plano-proyecto de fraccionamiento del edificio deberá registrarse en la Dirección del General del Catastro Nacional y Administración de Inmuebles del Estado en su sede central o en sus oficinas departamentales cuando corresponda, suscrito por el Ingeniero Agrimensor actuante y el propietario. Además deberá contener la siguiente constancia suscrita por un Ingeniero Agrimensor y un representante de la entidad financiera, correspondiente. “(Nombre de la institución), entidad de intermediación financiera, comprendida en el articulo 1 ° del Decreto-ley N°15.322, de 17 de setiembre de 1982, hace constar que el presente plano corresponde al edificio a construirse o en construcción —según corresponda— con el financiamiento que de acuerdo a lo previsto en el articulo 1 ° de la Ley N° de 16 de Julio de 1996 ha sido solicitado a esta institución por (nombre del propietario del inmueble)". Artículo 9 Una vez concedida la habilitación del edificio el plano-proyecto no será considerado piano de mensura a los efectos de lo establecido en el artículo 286 de la Ley N° de 30 de noviembre del 960.
10 Artículo 10. Rectificación.
Todos los instrumentos que se hayan otorgado antes de la inscripción de los planos definitivos, conforme a las normas de la ley que se reglamenta, quedan sujetos a rectificación para el caso de comprobarse diferencias entre los datos emergentes de los proyectos y contratos provisionales y los que resulten de aquellos planos definitivos. Artículo 15. Novación. Las novaciones por sustitución de deudor de los préstamos hipotecarios concedidos de acuerdo a lo previsto en el artículo 1° de la Ley podrán realizarse a partir de la ocupación efectiva por el adquirente de la correspondiente unidad horizontal del edificio.
11 II. Inmuebles sin permiso de construcción o de incorporación
II. Inmuebles sin permiso de construcción o de incorporación. Concedida por la Intendencia Municipal de acuerdo a la ley Posibilidad de actuar en caso de ausencia de permiso de construcción de propiedad común con Plano de Relevamiento Integral suscrito por Ingeniero o Arquitecto. Leyes y (Derogadas por el D. Ley ) Decreto Ley Capítulo I. Requisitos Intrínsecos (Gnazzo – Molla. Siguiendo a Miranda curso de PH AEU) Arts. 1 y 2 Superficies mínimas. Art. 5 Lit. A. Incombustibilidad del edificio. (Montevideo) Requisitos Extrínsecos Permiso de Construcción anterior al 1/1/1995 (modificación Ley ) originalmente anterior al 19/9/1974 (vigencia D. Ley ) o Plano de Relevamiento Integral.
12 Plano de mensura y fraccionamiento horizontal.
Seguro contra incendio y daños de ascensor (art. 2 Ley ). Reglamento de Copropiedad.
13 Incidencia de la ley 18.308 (Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible L.O.T.)
Artículo 71. (Estímulos y sanciones. Garantías).- El Poder Ejecutivo y los Gobiernos Departamentales, a través de los mecanismos que correspondan, podrán establecer incentivos a efectos de impulsar las acciones y determinaciones de los instrumentos de ordenamiento territorial previstos por la presente ley. Toda obra, modificación predial, así como todo acto o hecho que se traduzca en la alteración física del territorio, hecha sin haberse obtenido el permiso respectivo o en contravención de los instrumentos de ordenamiento territorial, será sancionada sin perjuicio de la nulidad, con una multa de 50 UR (cincuenta unidades reajustables) a UR (cincuenta mil unidades reajustables), de acuerdo al carácter o gravedad de la misma, pudiendo además la autoridad competente tomar las medidas necesarias a efectos de recomponer la situación anterior con cargo al infractor. Los recursos administrativos contra el acto que disponga la demolición o eliminación de las modificaciones prediales efectuadas sin el permiso correspondiente, tendrán efecto suspensivo, pero la autoridad competente podrá, por resolución fundada, hacer cesar la suspensión.
14 3.1.- Horizontalidad Definitiva.
3.- Ley Capítulo III 3.1.- Horizontalidad Definitiva. Artículo 18 ( Transcripción parcial). Se considerarán regidos por las normas referentes a la propiedad horizontal y sus unidades podrán ser objeto de traslación de dominio o afectación con derechos reales en forma individual, los edificios construídos que cumplan a su respecto los siguientes requisitos: Permiso de construcción y plano proyecto de fraccionamiento horizontal. Plano de mensura y fraccionamiento horizontal inscripto concordante con plano proyecto y efectuado el empadronamiento y avalúo fiscal de las unidades que indica dicho plano.
15 Certificado de habitabilidad suscrito por el arquitecto director de obra y por el ingeniero agrimensor en el que se hará constar que: Las edificaciones se corresponden con el permiso de construcción aprobado. 2) Las mismas se encuentran dentro de los límites establecidos por la normativa aplicable en materia de propiedad horizontal. 3) Responden en un todo a la reglamentación municipal vigente. 4) No existe pendiente sobre ellas ninguna observación o medida administrativa por parte de la respectiva Intendencia. 5) Las unidades así como los bienes comunes de uso exclusivo y general del edificio se encuentran en condiciones de accesibilidad, pudiendo darse a dichas edificaciones un uso seguro, autónomo y confortable. D) Seguros. E) Reglamento de Copropiedad. F) Préstamos hipotecario suscrito en relación – por lo menos una unidad.
16 Artículo 19. (Horizontalidad definitiva).-
La horizontalidad emergente del cumplimiento de los requisitos determinados en el artículo anterior tendrá carácter definitivo, no rigiendo lo dispuesto por el inciso segundo del artículo 30 de la Ley Nº , de 25 de junio de Todo ello sin perjuicio de las facultades de la Intendencia respectiva de fiscalización de la obra, otorgamiento de la habilitación final y adopción de las medidas administrativas pertinentes, así como de las responsabilidades de los técnicos intervinientes en su caso. Las diferencias en la configuración de las unidades y bienes comunes producidas por el proceso de implantación de la obra, que sean objeto de mensuras futuras, no requerirán ratificación de los instrumentos otorgados en su oportunidad, entendiéndose que los derechos y obligaciones generados por éstos se hacen extensivos a dichas diferencias.
17 Requisitos Intrínsecos. Inmuebles Construídos. Requisitos Extrínsecos.
Permiso de construcción Plano de mensura y fraccionamiento horizontal definitivo inscripto. Certificado de habitabilidad del edificio suscrito por el arquitecto director de obra y el ingeniero agrimensor acreditando lo establecido en el literal C del art. 18. Seguros. Reglamento de Copropiedad y simultáneamente otorgamiento de préstamo hipotecario de por lo menos una unidad.
18 3.2.- Horizontalidad Adquirida
Artículo 20 Los edificios construídos al amparo de lo dispuesto por la Ley Nº , de 25 de junio de 1946, incluídos aquellos que hubieren obtenido horizontalidad por imperio del Capítulo III del Decreto-Ley Nº , de 3 de setiembre de 1974 y de la Ley Nº , de 16 de julio de 1996, que carezcan de habilitación final y con prescindencia de lo dispuesto por el artículo 35 de la Ley Nº , de 18 de junio de 2008, se considerarán con horizontalidad adquirida definitiva, en tanto se cumpla con los siguientes requisitos: A) Los establecidos en los artículos 5º y 6º del Decreto-Ley Nº , de 3 de setiembre de 1974. B) Que se hayan ocupado una o más unidades del edificio por un plazo mayor de diez años, lo que se acreditará mediante documento público o privado con fecha cierta. El plazo de diez años se contará en todos los casos, a partir de la fecha cierta del referido documento.
19 Edificios construídos
REQUISITOS Edificios construídos 10751 14261 Capítulo III 16760 Sin habilitación final. Con prescindencia de la autorización prevista por el inciso 4 del art. 35 LOT. “…El ejercicio del derecho a desarrollar actividades y usos, a modificar, a fraccionar o a construir, por parte de cualquier persona, privada o pública, física o jurídica, en cualquier parte del territorio, está condicionado a la obtención del acto administrativo de autorización respectivo, salvo la excepción prevista en el suelo categoría rural productiva. Será condición para el dictado del presente acto administrativo, el cumplimiento de los deberes territoriales establecidos por la presente ley.”
20 Arts. 5 y 6 D. Ley Art. 5. Incombustibilidad de los elementos estructurales. Plano de fraccionamiento definitivo. Seguros. Reglamento de Copropiedad. Art. 6 Hipoteca recíproca. Máximo 30 % de suma de valores catastrales de las unidades. B) Ocupación de una o más unidades por un plazo mayor de 10 años acreditada por documento público o privado con fecha cierta
21 ALCANCE Artículo 22. Aplicación del capítulo a cualquier edificio sin necesidad de que constituyan viviendas de interés social.
22 Disposiciones Varias Artículo 25.
(Modificación del Decreto Ley N° , de 4 de julio de 1974). A partir de la vigencia de la presente ley, los depósitos en garantía de arrendamientos previstos en el Decreto Ley N° , de 4 de julio de 1974, se realizarán en Unidades Indexadas. Facúltase a los bancos y a las cooperativas de intermediación financiera a recibir esta modalidad de depósitos, con el alcance y las condiciones establecidos en dicha norma legal. Los depósitos en garantía de arrendamientos no generarán intereses. Artículo 27. (Modificación del artículo 5° del Decreto Ley N° , de 3 de setiembre de 1974). Sustitúyese el inciso 3° del literal A) del artículo 5° del Decreto Ley N° , de 3 de setiembre de 1974, por el siguiente: “A) Estos requisitos se acreditarán por certificación de arquitecto o ingeniero.”
23 Decreto reglamentario arts. 18 y 19 Ley 18795 de 27 de marzo de 2012
Capítulo I. Reglamentación de los artículos 18 y 19 de ley Artículo 4. Incorporación del régimen de propiedad horizontal. Ratifica lo dispuesto por la ley. Artículo 2. Posibilidad de habilitar, en caso de varios bloques o torres, cada uno por separado, pero el decreto establece que la constancia de habitabilidad requerida por el numeral 3° del literal c) del artículo 18 de la ley , supone el control de que las edificaciones responden en un todo a la reglamentación municipal, vigente a la fecha de aprobación del permiso de construcción respectivo.
24 Registro del Plano de Mensura - Fraccionamiento
Artículo 3 Registro del Plano de Mensura - Fraccionamiento Plano de fraccionamiento suscrito por Ingeniero Agrimensor y el propietario que cumpla con las reglas técnicas (Decreto n° 945/974 y n° 318/995) Con leyenda destacada mencionando los artículos 18 y 19 de la ley N° Con constancia del certificado de habitabilidad. b) Permiso de construcción. c) Certificado de habitabilidad del edificio, suscrito por el Arquitecto o Ingeniero Civil director de la obra y el Ingeniero Agrimensor, acreditando lo establecido en el literal c) del artículo 18 de la ley n° d) Los demás requisitos exigidos por la normativa vigente en la materia.
25 Reglamento de Copropiedad
Artículo 4 Reglamento de Copropiedad Debe constar: La hipoteca recíproca. La servidumbre legal cuando corresponda. Control del certificado de habitabilidad (fecha de otorgamiento y nombre del arquitecto o ingeniero civil director de obra e ingeniero agrimensor certificado) Otorgamiento del préstamo o crédito hipotecario (institución financiera, unidad objeto de la hipoteca y escribano interviniente).
26 Reglamentación del art. 20 de la Ley N° 18.795.
Capítulo II Reglamentación del art. 20 de la Ley N° Artículo 5.- Incorporación al régimen de propiedad horizontal. Adquirirán horizontalidad definitiva, todos los edificios que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo 20 de la ley N° , sin necesidad que sus unidades constituyan viviendas de interés social. Artículo 6.- Plazo de ocupación. El plazo de ocupación mayor a 10 años se deberá acreditar con documento público o privado con fecha cierta. La ley refiere especialmente al valor de los contratos o facturas de los servicios públicos. Deber de dejar constancia de fecha de ocupación y prueba en el Reglamento de Copropiedad.
27 Registro del Plano de Mensura - Fraccionamiento
Artículo 7 Registro del Plano de Mensura - Fraccionamiento Plano de mensura – fraccionamiento En especial debe contener: 1) leyenda destacada mencionando el art. 20 de la ley n° 2) constancia del certificado notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos por el literal b) del artículo 20 de la ley n° (ocupación de una o más unidades por más de 10 años). 3) permiso de construcción de acuerdo a Propiedad Horizontal o certificado de la Intendencia. 4) certificado expedido por Ingeniero Agrimensor que acredite que el edificio respeta las afectaciones del predio. 5) certificado expedido por Arquitecto o Ingeniero Civil que acredite que el edificio cumple razonablemente con las normas de habitabilidad e higiene vigentes a la fecha del permiso de construcción. 6) certificado de incombustibilidad expedido por Arquitecto o Ingeniero Civil que acredite lo establecido en el literal a) del artículo 5 de Decreto – Ley 7) certificado notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos por el literal b) del art. 20 de la ley N°
28 Legitimación para registrar el plano de fraccionamiento.
Artículo 8 Legitimación para registrar el plano de fraccionamiento. Los promitentes compradores con promesa de Compraventa inscripta o no inscripta pero otorgada con organismos del Estado, siempre que ello sea resuelto por asamblea convocada a efecto por una mayoría de 2/3 de votos del total de las unidades, que representan por lo menos los ¾ del valor del edificio.
29 Propiedad Horizontal Prof. Esc. Roque Molla
30 Propiedad Común Propiedad Horizontal Derecho de Superficie Derecho de Sobreelevar en PH La disociación jurídica del inmueble y su divisibilidad tiene los límites que cada ORDENAMIENTO JURIDICO ESTABLECE.
31 TEORÍAS: acerca de la naturaleza jurídica de la P.H.
DUALISTA MONISTA
32 INGRESO AL ESTADO HORIZONTAL LEY 10.751
LEY Y URBANIZACIONES PRIVADAS LEY ARTS. 48 A 55. 18.795
33 LA COMERCIALIZACIÓN DE UNIDADES DE P.H.
Deber de Informar de los Proveedores. Ley art. 32. Contrato Preliminar (el mal llamado “Boleto de Reserva”)
34 ESENCIALES PARA LA EXISTENCIA Y FUNCIÓN DEL EDIFICIO. EJ: EL TERRENO.
BIENES PROPIOS. La actuación de los propietarios queda restringida a los acondicionamientos de la superficie interna de su apartamento, de los servicios y accesorios particulares. BIENES COMUNES. ESENCIALES PARA LA EXISTENCIA Y FUNCIÓN DEL EDIFICIO. EJ: EL TERRENO. NO ESENCIALES (pueden dejar de ser comunes).
35 FUNCIONAMIENTO DE LA P.H. ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.
ADMINISTRADOR. RÉGIMEN DE MAYORIAS. EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD (Relevancia en particular del destino y las prohibiciones) HIPOTECA RECÍPROCA.
36 Artículo 36 (Ley Ordenamiento Territorial) (LOT)
Derecho de Superficie Artículo 36 (Ley Ordenamiento Territorial) (LOT) “El propietario de un inmueble, privado o fiscal, podrá conceder a otro el derecho de superficie de su suelo, por un tiempo determinado, en forma gratuita u onerosa, mediante escritura pública registrada y subsiguiente tradición. El derecho de superficie es el derecho real limitado sobre un inmueble ajeno que atribuye temporalmente parte o la totalidad de la propiedad y comprende el derecho a utilizar el bien según las disposiciones generales de la legislación aplicable y dentro del marco de los instrumentos de ordenamiento territorial y conforme al contrato respectivo. El titular del derecho de superficie tendrá respecto al bien objeto del mismo iguales derechos y obligaciones que el propietario del inmueble respecto de éste. Extinguido el derecho de superficie, el propietario recuperará el pleno dominio del inmueble, así como las accesiones y mejoras introducidas en éste, salvo estipulaciones contractuales en contrario”.
37 DERECHO DE SUPERFICIE Derecho de realizar obras en suelo ajeno. Messineo: “no es propiedad superficiaria; es un poder autónomo y actual en el cual reside también una propiedad superficiaria in fieri, el germen de una futura propiedad superficiaria; y podría también ocurrir que no efectuándose nunca la construcción, no naciera la propiedad superficiaria. PROPIEDAD SUPERFICIARIA Es el derecho de propiedad de las obras realizadas en ejercicio del derecho de superficie.
38 La LOT en el artículo 36, parece no distinguir ambos conceptos.
“...El derecho de superficie es el derecho real limitado sobre un inmueble ajeno...” Por otra parte expresa: “...El titular del derecho de superficie tendrá respecto al bien objeto del mismo iguales derechos y obligaciones que al propietario respecto de este”.
39 Posibilidades de realizar todo tipo de mejoras: edificaciones, plantaciones.
Constitución del derecho de superficie. Enajenación por el propietario del suelo de la construcción existente (DISOCIACIÓN JURÍDICA DE LA PROPIEDAD). Hipoteca – La propiedad superficiaria es hipotecable. Art 463 C. Civil: Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no se pueden transportar de un lugar a otro como las tierras, las minas y los edificios. Solemnidad - Registro.
40 Destrucción de las obras y mantenimiento del derecho de superficie.
Término. (Opción de la L.O.T.) Derecho Comparador, posibilidad de perpetuidad del derecho. Destrucción de las obras y mantenimiento del derecho de superficie. Transmisión del derecho y de la propiedad superficiaria por el superficiario. Extinción.
41 EL DERECHO DE SUPERFICIE Y la autorización al promitente comprador para construir. EL COLIGAMIENTO NEGOCIAL. Art. 4 lit. g y 25 ley 8733. El instrumento deberá contener esencialmente... g) Si el bien tiene o no mejoras y los derechos que correspondan a las partes sobre las que se ejecuten durante el contrato, para el caso de resolución. Artículo 25 “No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se podrá, por vía de reconvención, reclamar mejoras útiles y necesarias, verificadas por el adquirente durante la vigencia del contrato. A falta de estipulación, las mejoras (Art. 1º, inc. g), se estimarán por peritos. El peritaje será de cargo del moroso. La sentencia decidirá conjuntamente sobre el valor y dominio de las mejoras. Si el enajenante no prefiere adquirirlas por el valor de tasación, se venderán en subasta el bien y las mejoras”.
42 El Derecho de Superficie y la Propiedad Horizontal
Art. 3 de la ley 10751: el terreno es un bien común esencial. Viabilidad de la Propiedad Superficiaria en el estado horizontal. Juicio crítico: el problema del plazo. la existencia de dos o más copropiedades en el mismo padrón.
43 El Derecho de sobreelevar en la Propiedad Horizontal.
Concepto: Consiste en la facultad de realizar nuevas construcciones en un inmueble en régimen de propiedad horizontal. Comprende sobreelevación de lo construído, construcción en el sub-suelo o en el terreno. Calificación: Facultad innata al derecho de propiedad horizontal; tiene entidad propia e independiente. (Molla Roque. ADCU. T. XIX- 1988)
44 Referencia legal: art. 13 ley 10.751. (Carácter enunciativo)
“Ninguna obra nueva que afecte el inmueble podrá realizarse sin previo informe técnico que establezca que con ella no se menoscaba la solidez, estabilidad, seguridad y salubridad del edificio. El propietario del último piso, para elevar nuevos pisos o realizar construcciones, así como el propietario de planta baja o subsuelo, para realizar excavaciones, sótanos, etc., deberán recabar además la previa autorización de los restantes, concedida en la misma forma y condiciones que regula el artículo anterior. El propietario de unidades contiguas de un mismo edificio o de edificios distintos podrá realizar obras tendientes a comunicarlas, cumpliendo con las exigencias del inciso primero de este artículo. Si la comunicación supusiera abrir paredes medianeras o losas, deberá obtenerse la autorización requerida en el inciso segundo concedida por la o las asambleas de copropietarios afectados”. Nota: el art. 12 relativo a innovaciones tendientes al mejoramiento o al uso más cómodo del bien común requiere resolución de la Asamblea de Copropietarios por una mayoría de 2/3 de votos del total de componentes que representaren por lo menos los ¾ del valor del edificio, fijado por la Dirección Nacional de Catastro.
45 Surgimiento 1.- Reserva del propietario del inmueble. 2.- Transmisión del derecho a terceros, independiente de la enajenación de una unidad. 3.- Ejercicio por resolución de Asamblea de Copropietarios.
46 Presupuestos. Art. 13 ley Poderes de Actuación en forma solitaria Ingreso del tercero a la copropiedad horizontal Tutela de los derechos adquiridos.
47 DIFERENCIAS ENTRE AMBOS DERECHOS.
Derecho de Superficie: dos propiedades distintas. Titulo. Derecho de Sobreelevar en PH: lo construido en ejercicio del derecho se integra a la propiedad horizontal existente. Titulo Del reservante De un tercero (cesión del derecho a sobreelevar).
48 OBSERVACIONES Y SU REFUTACION
La autorización o reserva contenidas en el Reglamento de Copropiedad. ACUERDO: se comparte la naturaleza dominial del derecho. DISCREPANCIAS. AFIRMACIÓN El tercero autorizado a construir tiene derecho personal, la edificación no es modo de adquirir. (Lanziano – Estudio de Derecho de Superficie y P.H. pág.307) REFUTACIÓN: el modo no es la construcción, es la tradición precedida del título hábil para adquirir el derecho (cesión a título compraventa, donación, permuta, etc.) INCIDENCIA del régimen de mayorías establecidas por el D. Ley
49 AFIRMACIÓN REFUTACIÓN
A partir del mencionado D. Ley se requiere: “ que la aquiescencia se de en asamblea de copropietarios sin prescindir de la voluntad afirmativa de ningún copropietario, puesto que es inadmisible que se le pudiera cercenar de la más mínima parte de parte de su derecho de dominio en los bienes comunes, entre los que se halla el terreno, el cual goza de protección constitucional” (Lanziano. op. cit. pág. 307) REFUTACIÓN Nada tiene que ver el régimen de mayorías actual con la posibilidad de establecer autorizaciones o reservas en el Reglamento de Copropiedad.
50 DISTINGUIR: Régimen de la sobreelevación a falta de previsión en el Reglamento de Copropiedad. Régimen establecido por el Reglamento de Copropiedad, en ejercicio de la autonomía privada. El orden público dispuesto por la ley es para quorums y mayorías, no para enervar al ejercicio de la autonomía privada con respecto a la regulación de los derechos dispuestos por quien tiene plenos poderes sobre el inmueble.
51 ERRORES La reserva de sobreedificación no implica como se señala privación de la copropiedad en el terreno, sino justamente incorporación de las obras a la misma copropiedad (nada tiene que ver la pretendida inconstitucionalidad por privación del derecho de propiedad). CONTRADICCIÓN: se categoriza como real el derecho cuando es ejercitado por todos y personal cuando lo realiza un tercero autorizado. Situaciones anteriores. Art. 17: aplicación a condominios ya existentes (sustitución del principio de unanimidad por el de mayorías calificadas).
52 MODIFICACIÓN La accesión emergente de la sobreelevación no es necesaria e inescindible Art. 13 de ley Cafaro: es renunciable. El suelo es necesariamente bien común pero el derecho a realizar obras puede pertenecer a algún copropietario en exclusividad y de ahí su transmisibilidad.
53 El negocio de autorización no es título.
El límite de los derechos adquiridos no rige en caso de reserva, por cuanto se estableció claramente el régimen de los poderes de actuación y sus consecuencias. El contenido económico del derecho de propiedad es respetado. Influencia de la ley : Publicidad - Deber de informar. Eventual discordancia con la publicidad y no abusividad de la reserva por sí sola.
54 ASPECTOS RELEVANTES 1.- La modificación unilateral de la armonía del inmueble (euritmia),áreas comunes, panorama. 2.- Las cuotas de participación en la copropiedad. 3.- La aplicación al terreno libre de la copropiedad y otras áreas del inmueble. 4.- La incidencia de la ley de Relaciones de Consumo.
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References: Artículo 39
 Artículo 35
 Artículo 36
 artículo 1
 artículo 34
 Artículo 3
 Artículo 9
 artículo 286
 Artículo 10
 Artículo 15
 artículo 1

Artículo 71
 resolución 
 Artículo 18
 Artículo 19
 artículo 30

Artículo 20
 artículo 35
 Artículo 22
 Artículo 25
 Artículo 27
 artículo 5
 artículo 5
 Artículo 4
 Artículo 2
 artículo 18

Artículo 3
 artículo 18

Artículo 4
 Artículo 5
 artículo 20
 Artículo 6

Artículo 7
 artículo 20
 artículo 5

Artículo 8
 Artículo 36
 Artículo 36
 artículo 36
 Artículo 25
 resolución 
 resolución