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Timestamp: 2020-05-29 20:51:55+00:00

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Nuevo libro VI del Código civil de Cataluña, relativo a obligaciones y contratos | Espinet Advocats. Derecho Inmobiliario
ARTÍCULO PARA PROFESIONALES JURÍDICOS
La codificación del Derecho civil catalán se completó el pasado 22 de febrero de 2017 con la publicación en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña (DOGC) de la “Ley 3/2017, del 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto. La Ley aprueba una moderna y europeizada regulación de los contratos de compraventa, permuta y mandato, e incorpora y modifica contratos de leyes especiales.
La Disposición Final Novena recoge la previsión de que el Libro VI entre en vigor a partir del 1 de enero de 2018. Sin embargo, como consecuencia de la admisión a trámite del recurso de inconstitucionalidad respecto a determinados preceptos interpuesto a instancia del Gobierno del Estado, el Tribunal Constitucional acordó su suspensión. No obstante, a fecha 3 de octubre de 2017, el Pleno del TC emitió Auto en virtud del cual levantó la suspensión. En consecuencia, a día de hoy, a pesar de que continúa en marcha el proceso por el cual el TC tendrá que decidir sobre la constitucionalidad o no de los preceptos recurridos, la Ley 3/2017, del 15 de febrero, del Libro VI no está suspendida y, en consecuencia, desplegará sus efectos a partir del próximo 1 de enero del 2018.
¿Qué novedades aporta y qué cambios incorpora?
El libro sexto se divide en tres títulos:
TÍTULO I: Relativo a las disposiciones generales.
TÍTULO II: Relativo a las fuentes contractuales y contratos en particular.
TÍTULO III: Relativo a las fuentes no contractuales de la obligación.
A pesar de la estructura, el preámbulo expone que “el título primero se reserva para la regulación de las partes generales de la obligación y del contrato, teniendo en cuenta los principios que informan la contratación que afecta los consumidores”. Explica así la razón por la cual el título I no queda específicamente regulado en el nuevo libro VI, puesto que sería el relativo a las partes generales de la obligación y el contrato, materia que podría entrar en conflicto con las “bases de las obligaciones contractuales”, que en virtud del artículo 149.1.8a de la Constitución Española, es materia de competencia exclusiva del Estado. Así pues, el contenido esencial de la nueva norma empieza en el título segundo.
Una nueva concepción del contrato de compraventa
El contrato de compraventa es el gran protagonista, puesto que frente a la regulación que hasta ahora íbamos aplicando -el Código Civil español, que data del 1889-, el libro sexto CCCat actualiza y moderniza esta figura en una doble dirección: por un lado, incorpora las novedades derivadas del proceso de construcción del derecho privado europeo, que significa situar el derecho catalán más cerca de la regulación comunitaria y otros sistemas normativos europeos. Por otro lado, el preámbulo también pone de manifiesto la voluntad de unificar y lograr una visión integradora de este contrato, lo cual supone dotar la compraventa general de garantías, derechos y obligaciones que hasta ahora eran propias de la compraventa de consumo.
En esta línea, y de manera sintética, algunos de los cambios relativos a la compraventa son:
• Se mantiene como contrato obligatorio (no real), pero incorpora dos características básicas del derecho de compraventa moderno:
a) Obligación por parte del vendedor de transmitir la titularidad del derecho vendido, ya sea el de propiedad u otro derecho patrimonial. Esto supone un importante cambio, puesto que pone fin al secular debate doctrinal existente entorno de si el vendedor, en la compraventa, tiene la obligación de transmitir la propiedad de la cosa vendida o bien cumple limitándose a entregar su posesión legal y pacífica, respondiendo, eso sí, en caso de evicción. El legislador catalán se ha inclinado decididamente por la concepción más moderna y que se impone de forma mayoritaria en el conjunto de legislaciones de nuestro entorno, al considerar que la principal obligación del vendedor mediante la compraventa no es otra que la de transmitir la propiedad.
b) Conformidad del bien vendido: El bien entregado no tiene que ser solo “cosa determinada”, como recogía el 1445 CC, sino que tiene que ser conforme a contrato. El nuevo concepto de “conformidad”, extraído de normas europeas, pretende conseguir que aquello entregado corresponda a aquello pactado, pero no solo en virtud del contrato, sino también en virtud de los criterios propuestos por ley en relación con cantidad, calidad, tipo, uso habitual, empaque o suministro de accesorios e instrucciones, entre otros.
• Establece la no necesidad de fijar el precio inicialmente en el contrato, lo que supone también una importante novedad, puesto que hasta su entrada en vigor, con el código civil español el precio de una compraventa tiene que ser en dinero o signo que lo represente, y cierto, en el sentido de determinado o determinable, ya sea por las partes o por un tercero. Si no se pudiera, el contrato se convierte en ineficaz. Este paradigma ahora cambia, puesto que según el art. 621-5 CCCat, “si el contrato suscrito no determina el precio ni establece los medios para su determinación, se entiende que el precio es el generalmente cobrado en circunstancias comparables”. Esto no significa que la compraventa haya perdido uno de sus elementos esenciales (es decir, la determinación del precio), sino que, siguiendo la línea legislativa del Parlamento Europeo, se puede interpretarse como un intento del legislador catalán a favor de la conservación del contrato para aquellos casos donde no se pueda determinar el precio, como podrían ser los contratos verbales o en caso de desacuerdo entre las partes. Además, en contraposición al artículo 1449 CC, el nuevo libro VI permite que el precio sea determinado por una de las partes, siempre y cuando esta fijación sea razonable, no se realice fuera de plazo y sea adecuado dadas las circunstancias.
• Expansión y regulación del deber y del derecho a la información: Posiblemente como consecuencia de la influencia de la compraventa de consumo sobre la compraventa general, el libro sexto introduce un deber de información en beneficio del comprador que podría incrementar la transparencia en los contratos. Se parte del principio de que es al vendedor a quien le resulta más sencillo informar de las calidades y características del bien objeto de compraventa y, por lo tanto, es en el vendedor en quien recae un especial deber de información que descarga, en parte, el deber de verificación y comprobación que incumbe al comprador.
• Regulación de las arras: El nuevo articulado incorpora doctrina y jurisprudencia y distingue claramente entre arras confirmatorias y arras penitenciales. Asimismo, determina que las penitenciales se tienen que pactar expresamente con este carácter (siguiendo, así, la inveterada doctrina legal y científica existente al respeto), de forma y manera que, en caso de que no se especifique, recibirán la consideración de confirmatorias. Una de las grandes novedades en este ámbito es la posibilidad de inscribir las arras penitenciales pactadas por un plazo de hasta 6 meses al Registro de la Propiedad, quedando así el inmueble afecto a su devolución.
• Remedios y acciones de comprador y vendedor: Bajo el principio de conservación del contrato y en estrecha vinculación con la conformidad del bien, el libro VI unifica los remedios de ambas partes en caso de incumplimiento o cumplimiento imperfecto o defectuoso. Así, las conocidas acciones edilicias quedan incorporadas dentro de este concepto, a través del cual se puede exigir el cumplimiento específico, la suspensión del pago del precio o de obligaciones, la resolución de la compraventa o la reducción de precio. Hay que añadir la reclamación de daños y perjuicios, acumulable en todo caso, y otra gran novedad: los remedios del comprador en caso de derechos y pretensiones de terceros (la tradicional evicción). Llama la atención, como novedad en comparación con la regulación hasta ahora existente, el tratamiento que se hace del “engaño a medias”, también llamado “rescisión por lesión ultradimidium”, que el artículo 621-46 CCCat intitula “lesión en más de la mitad”, previendo la rescisión de los contratos de compraventa y otras de carácter oneroso sobre todo tipo de bienes patrimoniales. Es en este punto donde recae la novedad, pues en la regulación de esta figura en la compilación el remedio rescisorio se reservaba solamente a cuando el objeto del contrato fuera un bien inmueble, mientras que ahora se amplía y se contempla también respeto a los muebles y al resto de bienes patrimoniales.
• Compraventa inmobiliaria: El libro sexto establece en la subsección séptima seis artículos particulares para la compraventa de inmuebles, con importantes especificidades. Entre las más significativas podemos destacar las que hacen referencia a la facultad de desistimiento del comprador, en el caso que el contrato contemple la previsión de financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito; y el procedimiento notarial de resolución como consecuencia del ejercicio de condición resolutoria explícita, posibilitando al vendedor mediante este mecanismo la inscripción del dominio del inmueble a su favor y la cancelación de la inscripción de la condición resolutoria ejercida y la de todos los asentamientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la inscripción de la compraventa, salvo los relativos a litigios sobre la vigencia o el ejercicio de la misma condición resolutoria. Este mecanismo que instaura el legislador catalán pretenden poner fin a la problemática registral que suscitaba la resolución de la compraventa inmobiliaria vía art. 1.504 C.ci y su inscripción como consecuencia del cumplimiento de la condición resolutoria.
Otras figuras jurídicas
Además de la compraventa, el libro sexto regula otras figuras contractuales:
• Contrato de permuta y contrato de cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura: : Enmarcados en el capítulo I de “contratos con finalidad transmisora”, quedan también regulados estos dos contratos de manera específica y diferenciada entre ellos y respecto de la compraventa. En el caso de la permuta, establece que le es aplicable el mismo régimen que en la compraventa. En conjunto, el libro sexto delimita conceptos en este ámbito, el que hace reducir el margen de duda.
• Los contratos sobre actividad ajena. Mandato y gestión de asuntos ajenos: : La Ley sitúa el mandato en el ámbito de los contratos de servicios y, en particular, de una gestión que va más allá de una relación de amistad. Diferencia el mandato representativo, por el cual el mandatario tiene legitimación y obligación de actuar por el mandante, de la gestión de asuntos ajenos sin mandato, que se presenta como una institución residual respecto del mandato y como un instrumento de solidaridad mutua y gestión desinteresada entre particulares.
• Contratos sobre objeto ajeno:: Con la voluntad, según el preámbulo, de “conveniencia de precisar el régimen jurídico de los diferentes contratos”, el capítulo tercero incluye: contratos de cultivo, contratos de arrendamiento rústico, la aparcería y la masovería, así como un nuevo contrato de custodia del territorio y el ya existente arrendamiento para pastos.
• Contratos aleatorios: El capítulo cuarto regula el violari (la pensión vitalicia) y el contrato de alimentos en respuesta a nuevas realidades sociales de guarda y cuidado de personas mayores.
• Contratos de cooperación: Sistematiza y actualiza anteriores regulaciones con especial atención en delimitar las obligaciones contractuales y administrativas de las partes en el ámbito de la cooperación.
• Contratos de financiación y de garantía: Configura el contrato de censal en la dirección de adaptarlo y situarlo como alternativa al préstamo como forma de financiación a largo plazo.
Finalmente, hacer especial mención a que el libro VI modifica el artículo 211-3 relativo a la capacidad de obrar, según el preámbulo, porque “responde a la petición de las familias y las entidades tutelares que tienen a cargo personas con la capacidad modificada y que, en el trámite judicial de modificación de la capacidad, han sido desposeídas del derecho de sufragio activo y pasivo”.
El libro sexto se aplicará a los contratos concluidos con posterioridad a su entrada en vigor, es decir, a partir del 1 de enero de 2018, con excepción de algunas de las disposiciones ya citadas.
(Artículo publicado el 10 de mayo de 2017 y actualizado el 25 de octubre de 2017)
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Nuevas sesiones gratuitas de formación sobre los contratos de intermediación, arras y compraventa inmobiliaria al Libro sexto
15 abril, 2020| 0 Comentarios

References: artículo 149
 artículo 1449
 resolución 
 artículo 621
 resolución 
 resolución 
 artículo 211