Source: https://www.docs-en-stock.com/droit-public-et-prive/droit-fiscal-immobilier-128608.html
Timestamp: 2017-07-26 00:38:03+00:00

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07/10/2014 13:40:47
21/07/2011 15:36:32
L'article 257-7 du code général des impôts précise le champ d'application de la TVA immobilière à précisément bouleverser la fiscalité immobilière qui était jusqu'en 1963 placé sous le régime des droits d'enregistrement.L'article 257-7 du Code Général des Impôts soumet d'une manière générale à la TVA les opérations qui concourent à la production et à la livraison d'immeubles. Par principe, la production d'un immeuble commence au moment de l'acquisition du terrain et s'achève par la livraison.Qu'est-ce qu'on entend par immeuble ?D'un point de vue fiscal, on l'entend d'un point de vue très large, et de manière générale tous les ouvrages incorporés au sol constituant des immeubles.Dans le champ d'application de la TVA, on a 5 opérations. La 1ère : ce sont les acquisitions de terrains à bâtir, la 2nde : la réalisation de travaux immobiliers, la 3ème : ce sont les livraisons à soi-même d'immeubles, la 4ème la plus importante : ce sont les ventes d'immeubles, et la dernière : c'est la cession des droits sociaux donnant droit à la jouissance ou à la propriété d'un immeuble.La réalisation d'une opération de construction nécessite généralement l'acquisition préalable d'un terrain à bâtir. Cette acquisition est en principe soumise à la TVA. L'administration fiscale a pris pour règle de soumettre à la TVA toutes les acquisitions de terrains réalisées en vue de la construction prochaine d'immeubles. Lorsque l'intention de bâtir n'existe pas, l'acquisition n'est pas soumise à la TVA même si le terrain a vocation de terrain à bâtir. L'intention de réaliser une opération de construction résulte de l'engagement de construire que l'acquéreur prend dans l'acte de mutation pour être exonéré de droits d'enregistrement. L'application du régime de TVA est également conditionné par l'engagement qui est pris par l'acquéreur de réaliser la construction dans un délai de 4 ans à compter de la date de l'acte. Pour bénéficier du régime de TVA, l'acquéreur doit justifier à l'expiration du délai de 4 ans que les constructions ont été édifiées. Cependant, ce délai n'est pas un délai de rigueur et la loi en prévoit la prorogation dans certaines circonstances. Il y a d'abord une prorogation automatique d'un an s'il justifie que les travaux ont débuté, et un délai supplémentaire d'un an s'il présente une requête au directeur des services fiscaux dans lequel il motive et précise les raisons pour lesquelles l'immeuble n'est pas édifié. L'administration fiscale peut reconnaître la force majeure pour bénéficier encore d'une prorogation supplémentaire : lorsque l'on a des événements qui sont imprévisibles, insurmontables et indépendants de la volonté de l'acquéreur. Qu'il y ait un lien direct entre ces événements et l'impossibilité de construire et que l'impossibilité de construire soit absolue et définitive.Petite particularité en ce qui concerne les terrains à bâtir : l'article 691-3 du Code Général des Impôts limite l'application du régime des terrains à bâtir à une superficie de 2.500 mètres carré pour la construction de maisons individuelles. Cette surface de 2.500 mètres carré peut être augmentée si dans règles d'urbanisme imposent une surface supplémentaire pour pouvoir construire.Autre particularité concernant les terrains à bâtir : l'article 40 pour la loi de finance de 1999 qui a prévu que les acquisitions de terrains à bâtir réalisés par des personnes physiques en vue de la construction d'immeubles à usage d'habitation sont exclus du champ d'application de la TVA et sont donc soumis aux droits d'enregistrement..
[...] Le problème est de déterminer si toutes ces mutations sont considérées comme s'intégrant aux cycles de production de l'immeuble et donc être soumise à la TVA. La réponse a été apportée par l'art 257-7 du CGI qui prévoit que la TVA n'est pas applicable aux opérations portant sur des immeubles ou des parties d'immeubles qui sont achevés depuis plus de 5 ans ou qui dans les 5 ans de cet achèvement ont déjà fait l'objet d'une cession à titre onéreux à une personne n'intervenant pas en qualité de marchand de biens. [...] [...] On ne peut pas par anticipation déduire du passif sur la succession que l'on règle (on ne peut pas déduire les droits de mutation par décès concernant la succession du de cujus). Par contre, une dette certaine mais non liquide c'est-à-dire indéterminée dans son montant reste déductible. Dans cette hypothèse, il y a lieu alors d'établir une déclaration complémentaire lorsque le montant sera connu. B. La justification de cette dette. L'existence de cette dette doit être prouvée par les modes de preuves compatibles avec la procédure écrite. L'administration fiscale dispose d'un pouvoir souverain pour accepter ou refuser la déduction d'une dette. [...] [...] Les liquidités. C'est le solde créditeur des comptes au jour du décès. L'administration fiscale a la possibilité de vérifier les mouvements de fonds effectués sur les comptes bancaires du défunt. Elle demande aux héritiers de lui fournir les relevés de comptes dans les 6 mois précédents le décès. Si l'administration fiscale prouve que les sommes retirées ont été conservées par le défunt, l'article 752 du Code Général des Impôts permet de réintégrer ces sommes dans l'actif successoral. Si l'administration fiscale arrive à prouver que le bénéficiaire de ces fonds est un héritier, le don manuel est réintégré dans l'actif successoral sur le fondement de l'article 784 du Code Général des Impôts. [...] [...] Par contre, le légataire ou donataire institué en 2nd n'est redevable d'aucun droit. Si ce n'est en matière fiscale, toutes les règles que l'on a vues en succession sont applicables en matière de donation, sauf dans le cas d'une donation de biens existants au profit du conjoint survivant, ce dernier bénéficie d'un abattement et non d'une exonération. [...] [...] On tient compte en effet des règles de territorialité. A. Les règles de territorialité. Il convient de distinguer si le défunt était ou non domicilié en France Lorsque le défunt est domicilié en France. Lorsque le défunt est domicilié en France, tous les biens meubles et immeubles sont imposables en France. Les meubles et immeubles situés à l'étranger sont également imposables en France. Mais l'article 784A du Code Général des Impôts permet d'éviter une double taxation par l'imputation des droits acquittés à l'étranger sur l'impôt exigible en France. [...] À propos de l'auteur Nadia d.	étudiante Droit fiscal	droit fiscal de l'immobilier

References: L'article 257
 l'article 691
 l'article 40
 l'article 752
 l'article 784
 l'article 784