Source: http://die-online-bibliothek.de/taxonomy/term/1117
Timestamp: 2017-11-22 23:51:25+00:00

Document:
IMR 05/2017 | die-online-bibliothek.de
Die Eigenbedarfskündigung - Entwicklung und Tendenzen höchstrichterlicher Rechtsprechung - IMR 05/2017, Seite 171
Autor: Dr. Filiz Sütcü
Mieterhöhung: Stichtagsdifferenz zu Mietspiegelwerten kann im Einzelfall zulässig sein - IMR 05/2017, Seite 181
Autor: BGH, Urteil vom 15.3.201 7 - VIII ZR 295/15
1. Der Vermieter hat einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete am Tag des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens nicht überschreitet.
2. Ein einfacher Mietspiegel hat hierbei im Prozess Indizwirkung.
3. Da auch dem folgenden Mietspiegel diese Indizwirkung für seinen Geltungszeitraum zukommt,
erlauben Mietsteigerungen einen Rückschluss auch auf die Mietenentwicklung zwischen zwei Mietspiegelstichtagen.
Betriebskosten: Formeller Fehler bei Zusammenlegung von Kostenpositionen! - IMR 05/2017, Seite 182
Autor: BGH, Beschluss vom 24.01.2017 - VIII ZR 285/15
1. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die
Nachvollziehbarkeit und Prüfbarkeit für den Mieter.
2. Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die
Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 BetrKV entspricht.
3. Die Zusammenfassung der Kosten für Straßenreinigung und Grundsteuer in einer Position
führt hingegen zur teilweisen formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung.
Begründung der Eigenbedarfskündigung - IMR 05/2017, Seite 183
Autor: BGH, Urteil vom 15.3.2017 - VIII ZR 270/15
Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer
Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung
benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23.09.2015 -
VIII ZR 297/14, Rz. 11 f. m.w.N., IMRRS 2015, 1238 = NJW 2015, 3368). Dagegen muss die
Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.
Verschiedene Formularmietverträge: In dubio pro Mieter? - IMR 05/2017, Seite 184
Autor: LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 25.10.2016 - 7 S 1846/16
1. Unklarheiten in mietvertraglichen Vereinbarungen gehen zu Lasten des Vermieters als Verwender; liegen mehrere Vertragsfassungen vor, gilt bei Unklarheiten diejenige, die für den Mieter günstiger ist.
2. Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung muss folgende Mindestangaben enthalten:
Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters und
Wärmecontractingkosten: Umlage nur mit vertraglicher Vereinbarung - IMR 05/2017, Seite 185
Autor: LG Lübeck, Urteil vom 22.12.2016 - 14 S 178/15
Die Umlage der Kosten für das Warmecontracting setzt eine wirksame vertragliche Vereinbarung
voraus. Soweit im Mietvertrag hierzu auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV verwiesen wird, sieht diese erst ab ihrer Fassung vom 01.10.1989 die generelle Umlagefähigkeit der Wärmelieferungskosten vor; nach älteren Fassungen sind nur die Kosten der Wärmeversorgung umlagefähig.
Freiwillige Mietbürgschaft: Rückforderung bei Übersicherung? - IMR 05/2017, Seite 186
Autor: LG Berlin, Urteil vom 1.9.2016 - 6 0 70/16
1. Die in § 551 Abs. 1 BGB geregelte Obergrenze für die Mietkaution gilt nicht, wenn ein Dritter die Übernahme einer Bürgschaft anbietet, um den Vermieter zum Vertragsschluss mit dem Mieter zu bewegen.
2. Wird das Mietverhältnis gekündigt und einigen sich die Vertragsparteien vor Ablauf der Kündigungsfrist auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses, so gilt die Bürgschaft auch für den fortgesetzten Vertrag.
Schönheitsreparaturen: Keine Kostenabwälzung bei renovierter Wohnung! - IMR 05/2017, Seite 187
Autor: LG Berlin, Urteil vom 9.3.2017 - 67 S 7/17
Risse an den Zimmerdecken muss der Mieter nicht renovieren! - IMR 05/2017, Seite 188
Autor: LG Berlin, Beschluss vom 7.2.2017 - 67 S 20/17
1. Selbst die wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen begründet nicht die Pflicht des
Mieters zur Beseitigung größerer Substanzschäden.
2. Die mangelnde Kooperation bei der Beseitigung von (Bagatell-)Mängeln rechtfertigt bei einem
langjährigen, beanstandungsfreien Mietverhältnis weder dessen fristlose noch dessen ordentliche Kündigung.
Auskunft einer Stadtverwaltung rechtfertigt kein Mieterhöhungsverlangen! - IMR 05/2017, Seite 189
Autor: AG Ludwigsburg, Urteil vom 29.12.2016 - 7 C 1931/16
1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter zu erklären und zu begründen.
2. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Nur durch konkrete
Hinweise auf ein geeignetes Begründungsmittel kann der Mieter sich während der Überlegungsfrist schlüssig werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.
3. Das Mieterhöhungsverlangen kann z. B. auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen gestützt werden. Eine
Auskunft einer Stadtverwaltung über durchschnittliche Mietpreise genügt nicht.
Haschkonsum und professioneller Anbau: Vermieter kann sofort fristlos kündigen! - IMR 05/2017, Seite 190
Autor: AG Karlsruhe, Urteil vom 3.2.2017 - 6 C 2930/16
1. Der Konsum und der professionelle Anbau von Marihuana in einer Wohnung durch den Mieter berechtigen den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.
2. Infolge dessen, dass es sich bei dem unerlaubten Anbau von Marihuana um eine vorsätzliche
Straftat handelt, ist eine vorherige Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich.
Duschgelflecken sind normale Abnutzungen! - IMR 05/2017, Seite 191
Autor: AG Brandenburg, Urteil vom 24.2.2017 - 31 C 179/14
Absandungen und Abblätterungen bei nicht imprägnierten Natursteinfliesen im Bad aufgrund der Verwendung von Duschgelen und Shampoos sind kein von den Mietern zu ersetzender Schaden (§§ 241, 280, 281 BGB), sondern Abnutzungen i.S.v. § 538 BGB.
Gewerberaummietverhältnis: Betriebspflicht ist nicht Offenhaltungspflicht! - IMR 05/2017, Seite 192
Autor: OLG Celle, Beschluss vom 27.2.201 7 - 2 W 47/17
Betriebspflicht bedeutet, die angemieteten Räume zu einem bestimmten Zweck tatsächlich zu nutzen, während die Offenhaltungspflicht regelt, dass die Geschäftsräume zu bestimmten Zeiten
nicht geschlossen werden dürfen.
Erhebliche Gefährdungen für die Gesundheit: Mieter kann fristlos kündigen! - IMR 05/2017, Seite 193
Autor: OLG Brandenburg, Urteil vom 7.2.2017 - 6 U 169/14
1. Das Insektizid DDT (Dichlordiphenyltrichlorethan) ist seit 1972 in Deutschland verboten, weil es eine gesundheitsschädigende Wirkung hat.
2. Weist ein Mietobjekt eine Schadstoffbelastung durch DDT-Konzentrationen im sog. „Sediment- oder Hausstaub" durch einen zu DDR-Zeiten erfolgten Auftrag des Holzschutzmittels Hylotox 59 auf das in den Mieträumen vorhandene Holzgebälk auf, kann das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden.
3. Ein Kündigungsrecht ist eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, d. h. unter Anlegung eines objektiven Maßstabs, zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist.
Stimmrechtsausschluss für Mehrheitsgesellschafter bei der Beschlussfassung! - IMR 05/2017, Seite 194
Autor: BGH, Urteil vom 13.1.2017 - V ZR 138/16
Ein Wohnungseigentümer ist entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer
oder geschäftsführender Gesellschafter ist.
Bauliche Veränderung am Sondereigentum: Wann ist sie nachteilig? - IMR 05/2017, Seite 195
Autor: BGH, Urteil vom 18.11.2016 - V ZR 49/16
1. Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn
eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert.*)
2. Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge
der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist.
Bauliche Veränderung am Sondereigentum: Analogie zu § 22 Abs. 2, 3 WEG? - IMR 05/2017, Seite 196
Muss in der Zweier-WEG ein Verwalter sein? - IMR 05/2017, Seite 197
Autor: LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 7.3.2017 - 2-13 S 4/17
Auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus zwei Parteien besteht, besteht grundsätzlich ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters.
Mode-Outlet zulässig, wenn gewerbliche Nutzung in Teileigentum erlaubt ist! - IMR 05/2017, Seite 198
1. Wird in einer Teilungserklärung vereinbart, dass eine Teileigentumseinheit gewerblich genutzt werden darf, soweit dadurch nicht, etwa durch Lärmentwicklung oder Ahnliches, der Wohnwert der übrigen Einheiten beeinträchtigt wird, handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter.
2. Zur Auslegung einer solchen Vereinbarung ist eine typisierende Betrachtungsweise anzuwenden. Diese erfordert, den im konkreten Einzelfall beabsichtigten oder vorgenommenen Gebrauch nach seiner Art und Durchführung sowie der damit verbundenen Folgen, z. B. die zu erwartende Besucherfrequenz, Besucherstrukturen und Ähnliches, zu konkretisieren und auf die örtlichen Gegebenheiten, z. B. Umfeld, Charakter der Anlage oder die diese prägenden Verhältnisse, Lage im Gebäude und zeitliche Verhältnisse, etwa Öffnungszeiten, zu beziehen.
3. Wurde zuvor ein Modehaus nebst Logistikzentrum betrieben, hält sich auch der Betrieb eines
Mode-Outlets im Rahmen der Teilungserklärung.
4. Eine wesentliche Beeinträchtigung wäre vorstellbar, wenn die gewerbliche Nutzung in Gestalt eines Getränkemarkts, einer Spielhalle, Diskothek oder eines Bordells erfolgen würde.
Erhöhung der Hausmeistervergütung: „Sofortige" Annahme bei WEG-Versammlung? - IMR 05/2017, Seite 199
Autor: AG Nördlingen, Urteil vom 13.1.2017 - 2 C 532/16
1. Ein von einem Dritten gegenüber dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft abgegebener Antrag stellt einen Antrag gegenüber Anwesenden i.S.d. § 147 Abs. 1 BGB dar.
2. Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin im Rahmen der nächsten Eigentümerversammlung beschlossene Annahme ist noch „sofort" i.S.v. § 147 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit nicht weniger als 10 Wohnungseigentümern kein Zeitraum von mehr als sechs Monaten vergangen ist und über den Antrag - mangels Komplexität oder Beratungsbedarf - nicht auch vorab in einem Umlaufbeschluss entschieden werden kann. Ein Umlaufbeschluss wäre jedenfalls dann möglich, wenn lediglich eine Abstimmung über eine bereits in einer vergangenen Eigentümerversammlung ausreichend beratene Frage herbeizuführen ist.
3. Stimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft einer Erhöhung der Hausmeistervergütung auf dessen Antrag zu, ist nach der Verkehrssitte weder eine ausdrückliche noch eine konkludente Annahmeerklärung zu erwarten (§151 Satz 1 BGB).
Haus zwei Jahre älter als im Kaufvertrag angegeben = Rücktrittsrecht des Käufers! - IMR 05/2017, Seite 200
Autor: OLG Hamm, Urteil vom 2.3.2017 - 22 U 82/16
1. Ein Grundstückskaufvertrag kann auf Verlangen des Käufers rückabzuwickeln sein, wenn das im notariellen Kaufvertrag genannte Baujahr des Wohnhauses als vereinbarte Beschaffenheit des
Kaufgegenstands auszulegen ist und das Wohnhaus tatsächlich zwei Jahre früher - als im notariellen Kaufvertrag angegeben - bezugsfertig fertig gestellt war.
2. Abweichungen des Baujahrs sind erheblich, da das Baujahr für die Ermittlung des Verkehrswerts aufgrund der Bezugnahme auf die tatsächliche Restnutzungsdauer entscheidend ist.
Jahre zurückliegenden Marderbefall muss Verkäufer nicht offenbaren! - IMR 05/2017, Seite 201
Autor: OLG Hamm, Beschluss vom 13.2.2017 - 22 U 104/16
1. Der akute Befall eines zu Wohnzwecken dienenden Gebäudes mit einem oder mehreren Mardern
stellt einen Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB dar, über den der Verkäufer eines Hausgrundstücks oder einer Eigentumswohnung den Kaufinteressenten aufzuklären hat.
2. Dagegen wird ein Sachmangel nicht (auch nicht unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines
Mangelverdachts) allein dadurch begründet, dass in der weiter zurückliegenden Vergangenheit ein Marderbefall des Gebäudes zu verzeichnen war. Infolgedessen muss der Verkäufer den Kaufinteressenten über derartige Vorfälle nicht aufklären.
Fachwerkhaus gekauft: Kein Schadensersatz wegen Fachwerkbauweise! - IMR 05/2017, Seite 202
Autor: LG Darmstadt, Urteil vom 22.2.2017 - 3 O 1/17
1. Ein Haus hat nicht deshalb einen Mangel, weil es in Fachwerkbauweise errichtet worden ist.
Ein solches Haus ist zum Bewohnen geeignet.
2. Der Käufer eines Hauses älteren Baujahrs kann nicht erwarten, dass das Haus komplett in
Massivbauweise errichtet worden ist.
3. Ein Fachwerkhaus ist im Vergleich zu einem in Massiv- oder Fertigbauweise errichteten Haus
kein Gebäude mit einem von vorneherein minderen Gebrauchs- oder Verkehrswert.
Wunsch nach Objektbesichtigung kann zum konkludenten Maklervertrag führen - IMR 05/2017, Seite 203
Autor: BGH, Beschluss vom 24.11.2016 - I ZR 37/16
Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den im Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will.
Konkludenter Abschluss eines Maklervertrags durch Übersendung eines Exposes? - IMR 05/2017, Seite 204
Wird in Kenntnis eines Exposes, das ein ausdrückliches Provisionsverlangen enthält, vom Kaufinteressenten ein Besichtigungstermin erbeten, kommt ein wirksamer Maklervertrag zu Stande.

References: § 2
 § 573
In dubio
 § 27
 § 551
 § 538
 § 25
 § 14
 § 22
 § 147
 § 147
 § 434