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Timestamp: 2016-10-25 01:27:58+00:00

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5A_971/2013 � � Arr�t du 27 f�vrier 2014
recours contre l'arr�t de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois, en qualit� d'autorit� sup�rieure de surveillance,
du 5 d�cembre 2013.
D.________ �tait propri�taire des parcelles eee de la commune de F.________ et ggg de la commune de H.________, lesquelles sont grev�es collectivement de deux c�dules hypoth�caires au porteur (225'000 fr. et 100'000 fr.). Le pr�nomm� est d�c�d� le 13 mai 2002, laissant pour h�ritiers sa femme I.________ et son fils A.________; la premi�re �tant d�c�d�e le 9 janvier 2008, le second, unique h�ritier, a accept� la succession sous b�n�fice d'inventaire.
B.a.�C.________, cr�ancier hypoth�caire en premier et deuxi�me rangs, a requis la vente aux ench�res des immeubles pr�cit�s dans le cadre d'une poursuite en r�alisation de gage (�
poursuite n� jjj de l'OP Lavaux-Oron�).
L'office a dress� le 19 avril 2013 le proc�s-verbal de vente immobili�re contenant les conditions de vente; celles-ci mentionnent, notamment, un "�
bail � ferme oral�" dont le "�
locataire-fermier�" est K.________ (ch. 22), qui "�
a d'ores et d�j� demand� � ce que son droit de pr�emption soit pris en compte lors des ench�res�" (ch. 23).
B.b.�Le 8 mai 2013, le poursuivi a contest� l'�tat des charges annex� au proc�s-verbal de vente, en particulier les cr�ances produites par le cr�ancier hypoth�caire et l'existence du bail � ferme oral. Estimant que la contestation relative au bail � ferme constituait une plainte LP contre les conditions de vente, l'office a transmis cette �criture le 15 mai 2013 au Pr�sident du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois (en qualit� d'autorit� inf�rieure de surveillance).
Apr�s avoir tenu une audience le 4 juillet 2013, l'autorit� inf�rieure de surveillance a, par prononc� du 5 ao�t 2013, rejet� la plainte et laiss� libre cours � la proc�dure de r�alisation des parcelles en cause. Cette d�cision a �t� confirm�e le 5 d�cembre 2013 par la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois (en qualit� d'autorit� sup�rieure de surveillance).
Par m�moire du 23 d�cembre 2013, le poursuivi exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral; � titre principal, il conclut � ce que le proc�s-verbal de vente immobili�re du 19 avril 2013 soit modifi� en ce sens ��
qu'aucun bail en vigueur et/ou droit de pr�emption l�gal n'existe sur�[les]�
parcelles�[eee de la commune de F.________ et ggg de la commune de H.________]"; � titre subsidiaire, il conclut � l'annulation de la d�cision de l'autorit� sup�rieure de surveillance et au renvoi de la cause � cette juridiction pour nouvelle instruction et nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. Il demande le b�n�fice de l'assistance judiciaire totale.
Par ordonnance du 16 janvier 2014, le Pr�sident de la IIe Cour de droit civil a attribu� l'effet suspensif au recours.
Le recours a �t� d�pos� � temps (art. 100 al. 2 let. a LTF) - et m�me pr�matur�ment compte tenu de la suspension des d�lais pr�vue par l'art. 46 al. 1 let. c LTF (Marco Levante,�
in�: Basler Kommentar, SchKG I, 2e �d., 2010, n� 50 ad art. 19 LP, avec les r�f�rences) - � l'encontre d'une d�cision finale (art. 90 LTF; ATF 133 III 350 consid. 1.2) rendue en mati�re de poursuite pour dettes (art. 72 al. 2 let. a LTF, en relation avec l'art. 19 LP) par une autorit� de surveillance statuant en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF); il est recevable sans �gard � la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF); le plaignant, qui a �t� d�bout� par la cour cantonale, a qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF).
2.1.�L'autorit� cantonale a relev� que la loi sur le bail � ferme agricole (LBFA) ne contient aucune disposition quant � la forme du contrat, de sorte que celui-ci n'est soumis � aucune forme sp�ciale. En vertu des art. 261 CO (par renvoi de l'art. 290 let. a CO), 14 LBFA et 50 ORFI, si le bailleur ali�ne la chose lou�e ou si elle lui est enlev�e dans le cadre d'une poursuite, les baux � loyer et � ferme passent � l'acqu�reur avec la propri�t� de la chose. Les baux � loyer et � ferme ne constituant pas des charges r�elles, ils ne doivent pas �tre inscrits � l'�tat des charges, mais mentionn�s dans les conditions de vente, d�s lors qu'il s'agit d'un �l�ment souvent essentiel aux yeux des amateurs.
En l'esp�ce, l'autorit� pr�c�dente a retenu que l'existence d'un contrat de bail � ferme en faveur de K.________ avait �t� admise par les autorit�s de surveillance dans des d�cisions ant�rieures (prononc� du 25 juin 1999, confirm� sur recours le 19 octobre 1999). Depuis lors, le fermage a �t� vers� en main de l'office; ce fait a �t� confirm� par le t�moin entendu en cours d'instruction, lequel a de surcro�t produit des quittances qui confirment le paiement d'un fermage suppl�mentaire au plaignant lui-m�me en 1999 et 2000 notamment. Le plaignant, de son c�t�, n'a pas �tabli que le contrat aurait pris fin par suite de r�siliation ou pour une autre cause. C'est donc � juste titre que l'office a indiqu� le bail � ferme dans les conditions de vente. En outre, on peut relever que l'invariabilit� des montants acquitt�s par le fermier, tant � l'office qu'au plaignant lui-m�me pendant une certaine p�riode, et le fait qu'il a d�clar� exploiter les parcelles en question, non seulement dans deux lettres adress�es � l'office, mais encore lors de son audition en qualit� de t�moin devant le premier juge, permettent d'exclure la qualification du contrat litigieux de "�
contrat de vente d'herbage sur pied�".
2.2.�En l'esp�ce, l'autorit� cantonale s'est saisie de la question (de droit mat�riel) relative � l'existence d'un contrat de bail � ferme parce qu'elle est partie du postulat que ce contrat n'�tait pas une "�
charge r�elle�" qui devait �tre inscrite � l'�tat des charges (Gilli�ron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 5e �d., 2012, nos 1294, 1314 et 1328 ss; D. Piotet,�
in�: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n� 13 ad art. 135 et n� 7 ad art. 140 LP [du moins pour le contrat de bail�
non annot��au registre foncier]), en sorte qu'un litige � ce sujet devait �tre tranch� par la voie de la plainte, et non par celle de l'action en �puration de l'�tat des charges (�
cit., n� 27 ad art. 140 LP). La pr�misse de cette opinion est toutefois contest�e par la doctrine majoritaire, qui est de l'avis que le bail�
non annot��doit figurer dans l'�tat des charges, en tant qu'il peut justifier une double mise � prix (�
cf. parmi plusieurs: Ingrid Jent-S�rensen, Die Rechtsdurchsetzung bei der Grundst�ckverwertung in der Spezialexekution, 2003, n� 800 et les r�f�rences; Gerhard Kuhn,�
in�: Kurzkommentar VZG, 2011, n� 19 ad art. 34 ORFI).
Quoi qu'il en soit, cette question n'a pas besoin d'�tre r�solue ici, car le recours est irrecevable pour d'autres motifs.
2.3.�Contrairement � ce que pr�tend le recourant, la cour cantonale ne s'est pas�
uniquement�fond�e sur les d�cisions prises pr�c�demment par les autorit�s de surveillance quant � l'existence de la convention en question; elle a �galement examin� les autres �l�ments r�v�l�s par l'instruction conduite en premi�re instance (pi�ces produites par l'office, audition du fermier en qualit� de t�moin et quittances produites par ce dernier). Or, l'int�ress� n'�tablit nullement que cette appr�ciation des preuves serait manifestement inexacte, � savoir arbitraire (�
cf. sur cette forme d'arbitraire: ATF 136 III 552 consid. 4.2, avec les arr�ts cit�s), ou que les �l�ments retenus par la juridiction pr�c�dente seraient d�nu�s de pertinence (art. 42 al. 2 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.1), mais se borne � pr�senter sa propre argumentation. En outre, il n'explique pas en quoi il serait erron� de s'appuyer sur une d�cision ant�rieure - qui n'a d'ailleurs pas �t� d�f�r�e au Tribunal f�d�ral - ayant d�j� tranch� la question litigieuse, ni ne d�montre que les rapports contractuels se seraient modifi�s depuis lors (arr�t 5A_335/2013 du 26 septembre 2013 consid. 4.2). Le grief est, d�s lors, enti�rement irrecevable.
3.1.�L'autorit� pr�c�dente a rappel� que le fermier b�n�ficie d'un droit de pr�emption l�gal (art. 47 al. 2 LDFR), qu'il peut faire valoir lors des ench�res et aux conditions de l'adjudication (art. 60a al. 1 ORFI). Un �ventuel diff�rend sur l'existence m�me de ce droit n'est toutefois pas r�gl� par l'office des poursuites, mais, post�rieurement � la vente aux ench�res, par le juge civil. En l'esp�ce, l'office a uniquement mentionn� dans les conditions de vente que le fermier K.________ avait d'ores et d�j� demand� que son droit de pr�emption soit pris en compte lors des ench�res. Cependant, une telle indication ne signifie pas que ce droit sera effectivement exerc� � cette occasion, ni que l'immeuble sera attribu� au pr�nomm�, ni m�me que celui-ci remplit les conditions pos�es par la LDFR pour admettre l'existence d'un droit de pr�emption; en revanche, elle rel�ve des modalit�s de la vente aux ench�res et, � ce titre, devait figurer dans les conditions de vente.
3.2.�Le recourant conteste l'existence d'un droit de pr�emption l�gal par l'argument que K.________ ne serait pas fermier, mais acheteur d'un "�
herbage vendu � sur pied ��". Ce faisant, il s'en prend derechef � la qualification de la convention, dont il n'a pourtant pas d�montr� la fausset� (�
supra, consid. 2.3). Pour le surplus, il ne critique pas le motif de la juridiction pr�c�dente d'apr�s lequel la mention du droit de pr�emption dans les conditions de vente ne pr�juge en rien l'existence de ce droit, dont la connaissance rel�ve du juge civil (�
cit., n� 10 ad art. 142a LP). Faute de motivation, le grief s'av�re irrecevable (art. 42 al. 2 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.1).
Vu ce qui pr�c�de, le recours doit �tre d�clar� irrecevable, aux frais du recourant (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer des d�pens aux parties intim�es, qui n'ont pas �t� invit�es � r�pondre sur le fond et dont la premi�re s'en est remise � justice quant au sort de la requ�te d'effet suspensif.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties, � l'Office des poursuites et faillites du district de Lavaux - Oron et � la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois.

References: art. 19
 ATF 
 art. 261
 art. 135
 art. 140
 art. 140
 art. 34
 ATF 
 ATF 
 art. 142
 ATF