Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%20308/02
Timestamp: 2019-07-20 14:46:35+00:00

Document:
BGH, 14.03.2003 - V ZR 308/02 - dejure.org
https://dejure.org/2003,41
BGH, 14.03.2003 - V ZR 308/02 (https://dejure.org/2003,41)
BGH, Entscheidung vom 14.03.2003 - V ZR 308/02 (https://dejure.org/2003,41)
BGH, Entscheidung vom 14. März 2003 - V ZR 308/02 (https://dejure.org/2003,41)
Tipp: Um den Kurzlink (hier: https://dejure.org/2003,41) schnell in die Zwischenablage zu kopieren, können Sie die Tastenkombination Alt + R verwenden - auch ohne diesen Bereich zu öffnen.
BGB § 276 a. F.; BGB § 675, 164, 167
Schadensersatz und Rückabwicklung eines Vertrages bei Verkauf einer Eigentumswohnung; Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Zahlung einer "Innenprovision" bei Immobilienverkauf; Abschluß des Beratungsvertrags bei Maklern als Untervermittler bei Immobilienverkäufen; Verkauf von Eigentumswohnungen als Alterssicherung; Falschberatung im Rahmen einer Finanzberatung durch Untervertreter; Aufklärungspflicht nach den Grundsätzen der Prospekthaftung
Keine Aufklärungspflicht des Immobilienverkäufers über Zahlung einer Innenprovision an von ihm beauftragten Makler
Aufklärungspflicht des Verkäufers über Zahlung einer Innenprovision
Zur Frage, ob der Verkäufer einer Immobilie verpflichtet ist, den Käufer über die Zahlung einer "Innenprovision" aufzuklären; zum Zustandekommen eines Beratervertrags zwischen Käufer und Verkäufer durch einen von diesem stillschweigend bevollmächtigten Untervermittler
BGB § 276 (a.F.) §§ 675 164 167
Aufklärungspflicht des Verkäufers über Provisionsverpflichtung gegenüber dem Makler
Verkäufer muss nicht über Innenprovision aufklären
BGB §§ 276 a. F., 164, 167, 675
BGB a. F. § 276; BGB §§ 164, 167, 675
Aufklärung des Käufers durch den Verkäufer über Zahlung einer "Innenprovision"
Schuldrecht, Aufklärungs- und Beratungspflichten bei Kauf einer Eigentumswohnung
NJW 2003, 1811
ZIP 1999, 193
ZIP 2003, 1355
MDR 2003, 865 (Ls.)
NZM 2003, 405
ZMR 2003, 685
WM 2003, 1686
DB 2003, 1838
Das entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats (vgl. BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 206).
Bei der Feststellung eines solchen Missverhältnisses sind auch die Kosten für verdeckte Innen- (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812) oder Außenprovisionen (…Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 822) und der Wert der dafür erbrachten Leistungen zu berücksichtigen.
c) Der aus der behaupteten unrichtigen Darstellung der Mieteinnahmen abgeleitete Einwand ist zwar schlüssig vorgetragen, weil in der Vorlage von Berechnungsbeispielen ein selbständiger Beratungsvertrag liegen kann (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f.;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 822 f.) und der aus dem Beratungsvertrag verpflichtete Verkäufer die für die monatliche Belastung wesentlichen Grundlagen zutreffend darstellen muss (Senat, BGHZ 156, 371, 377 f.).
d) Der aus der behaupteten fehlenden Aufklärung über Innenprovisionen abgeleitete Einwand ist dagegen schon unbegründet, weil ein Verkäufer auch im Rahmen eines Beratungsvertrags weder über Innen- noch über Außenprovisionen aufzuklären hat (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 822).
Darüber hat die Bank ebenso wenig aufzuklären wie der Verkäufer (…BGH, Urt. v. 12. November 2002, XI ZR 3/01, NJW 2003, 424, 425; Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812).
Dies gilt schon deshalb, weil die Veräußerung einer Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbst für den Verkäufer nicht ohne Weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden Umstand darstellt (siehe nur BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 und Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, Tz. 41 und vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05, juris, Tz. 17).
Das Berufungsgericht hat vielmehr zutreffend erkannt, dass jeder Verkaufspreis über dem reinen Verkehrswert liegende Gewinnanteile und Vertriebskosten enthalten kann und dass grundsätzlich keine Verpflichtung des Verkäufers, und schon gar nicht der finanzierenden Bank, besteht, dem Käufer ungefragt eine nähere Aufschlüsselung des Kaufpreises der Immobilie zu geben (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2008 - XI ZR 157/07, juris, Tz. 32) und den darin enthaltenen Provisionsanteil offen zu legen (BGH, Urteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62, vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, aaO, vom 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351 …und vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, aaO).
Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlung ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, dass zur Förderung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (vgl. BGH, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 …und vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 13 jeweils mwN).
In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist deshalb ein Beratungsvertrag zwischen dem Käufer und dem Verkäufer einer Immobilie nur angenommen worden, wenn die Berechnungsbeispiele individuell zugeschnitten waren und insoweit über allgemeine Informationen und eine Anpreisung hinausgehen (…vgl. BGH, Urteile vom 18. Juli 2008 - V ZR 71/07, NJW 2008, 3059 Rn. 10 ff;… 13. Juni 2008 - V ZR 114/07, NJW 2008, 2852 Rn. 11 ff;… 13. Oktober 2006 aaO; 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 822; 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 374 ff; 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f; 27. November 1998 - V ZR 344/97, BGHZ 140, 111, 115 f).
(1) Eine Pflicht der Bank zur Aufklärung über die Unangemessenheit des Kaufpreises, die grundsätzlich nicht einmal den Verkäufer trifft (BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688), kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss.
In den Urteilen BGHZ 145, 121 und vom 13. November 2003 - VII ZR 26/03 - NJW 2004, 288), die Bauträgermodelle betreffen, hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs diese Frage ausdrücklich offengelassen, ebenso der V. Zivilsenat für den Fall des Verkaufs von Eigentumswohnungen (Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02 - NJW 2003, 1811, 1812).
Wie der Bundesgerichtshof für den Fall des Verkaufs einer (dort "gebrauchten") Immobilie ausgesprochen hat, begründet allerdings der Umstand, daß bei dem Käufer eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit des erworbenen Renditeobjekts entstehen kann, für sich selbst dann noch keine Offenbarungspflicht, wenn die Höhe der Provision(en) tatsächlich zu einem Kaufpreis führt, der den objektiven Wert der Immobilie - erheblich - übersteigt (BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02 - NJW 2003, 1811 f).
Im Regelfall muß der Verkäufer auch den Käufer nicht auf ein für diesen ungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft (Urteil vom 14. März 2003 aaO m.w.N.; vgl. auch - für den Erwerb finanzierende Kreditinstitute - BGH, Urteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01 - NJW 2003, 424); unberührt bleiben Schadensersatzansprüche des Käufers für den Fall, daß der Verkäufer oder eine Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient, Angaben zur Rendite gemacht hat, die sich als unzutreffend erweisen, oder Schadensersatzansprüche aus einem besonderen Beratungsvertrag (Urteil vom 14. März 2003 aaO).
Letzteres gilt schon deshalb, weil die Veräußerung der Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechsprechung des Bundesgerichtshofs selbst für den Verkäufer nicht ohne Weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden Umstand darstellt (BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688; Senatsurteile vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 419 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524).
Dies gilt auch dann, wenn ein Vermittler - wie hier - Untervermittler einsetzt (Senat, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812).
Insoweit findet die materiell-rechtliche Haftung des Verkäufers für eine fehlerhafte Beratung eines Untervermittlers im Rahmen eines (stillschweigend) zustande gekommenen Beratungsvertrages (vgl. Senat, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812) ihre prozessuale Fortsetzung in einer Einschränkung der in § 138 Abs. 4 ZPO vorgesehenen Möglichkeit, die Behauptung des Gegners mit Nichtwissen zu bestreiten.
Dabei steht es einem Rat gleich, wenn der Verkäufer bei Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das den Geschäftsabschluß fördern soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, Umdruck S. 7).
Reichen die bei optimistischer Prognose realistischerweise zu erwartenden Wertsteigerungen von Eigentumswohnungen noch nicht einmal aus, um nach fünf Jahren einen Verkaufserlös zu erzielen, der alle Kosten des Erwerbers deckt, hat der Verkäufer falsche Vorstellungen über die Werthaltigkeit der Immobilie geweckt und damit seine Verpflichtung verletzt, über alle Umstände aufzuklären, die für eine von ihm als Kaufanreiz herausgestellte Rentabilität des Erwerbs von Bedeutung sind oder sein können (…vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1988, V ZR 144/86, WM 1988, 48, 50; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… siehe auch Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, WM 1988, 95, 96).
Im Regelfall muß der Verkäufer den Käufer nicht auf ein für diesen ungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO).
Zur Zurechnung der Beratungstätigkeit von Untervermittlern weist der Senat auf die in seinem Urteil vom 14. März 2003 (V ZR 308/02, NJW 2003, 1811) dargestellten Grundsätze hin.
c) Ist die Wohnung den Kaufpreis nicht wert, steht zugleich fest, daß dem Kläger durch die unrichtige Beratung ein Schaden entstanden ist (zum Erfordernis eines Schadens vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 117; Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO), auf den sich der Kläger allerdings durch die Ablösung seines alten Bankdarlehens zugeflossene Vorteile, soweit diese der Beklagten zuzurechnen sind, anrechnen lassen muß.
d) Ob sich durch die Einführung der Schriftform bei Aufhebungsvereinbarungen in § 623 BGB zum 1. Mai 2000 hinsichtlich der Aufhebung von Arbeitsverträgen bei Abschluss eines Geschäftsführer-Dienstvertrags etwas ändert (vgl. Dollmann DB 2003, 1838; Baeck/Hopfner DB 2000, 1914; Kamanabrou DB 2002, 146; Bauer GmbHR 2000, 767; Nägele ArbRB 2003, 29 und BB 2001, 305), kann hier dahinstehen.
OLG Celle, 07.12.2004 - 16 U 127/04
Beratungsfehler beim finanzierten Immobilienkauf: Unterlassene Hinweise auf …
Schadensersatzanspruch eines ausländischen Künstlers wegen der steuerlichen Folge …
BGH, 20.07.2007 - V ZR 227/06
Voraussetzungen eines neben einem Grundstückskaufvertrag abgeschlossenen …
BGH, 25.10.2013 - V ZR 9/13
Erwerb einer Steuersparimmobilie: Beratungspflichtverletzung des Vermittlers; …
BGH, 12.07.2013 - V ZR 4/12
Grundstückskaufvertrag: Stillschweigende Bevollmächtigung eines Vermittlers durch …
OLG Saarbrücken, 02.02.2007 - 8 U 667/05
Zur Aufklärungspflicht eines Immobilienverkäufers über die finanziellen …
OLG Celle, 07.12.2004 - 16 U 126/04
Urteile zu Schrottimmobilien rechtskräftig
OLG Celle, 26.04.2005 - 16 U 187/04
Vollfinanzierter Immobilienkauf: Unterlassene Aufklärung über die Unüblichkeit …
OLG Hamm, 19.09.2006 - 34 U 49/06
BGH, 19.05.2009 - XI ZR 345/08
Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde betreffend die fehlerhafte Anrechnung …
BGH, 19.05.2009 - XI ZR 346/08
BGH, 19.05.2009 - XI ZR 342/08
Revisionszulassung nur bei grundsätzlicher Bedeutung einer Rechtssache
OLG Hamm, 22.03.2007 - 22 U 183/04
Beratungspflichten beim Immobilienkauf - Keine Pflicht des Verkäufers zur …
OLG Hamm, 02.12.2004 - 22 U 104/04
Sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises einer Eigentumswohnung; Voraussetzungen …
OLG Hamm, 02.12.2004 - 22 U 121/04
Leistung von Schadensersatz wegen schuldhafter Falschberatung ; Erwerb einer …
OLG Hamm, 02.12.2004 - 22 U 115/04
Sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises einer Immobilie; Voraussetzungen eines …
OLG Hamm, 02.12.2004 - 22 U 122/04
Anspruch auf Schadensersatz aus abgetretenem Recht ; Sittenwidrigkeit eines …
OLG Köln, 01.03.2013 - 20 U 143/12
Schadensersatzanspruch des Versicherungsnehmers wegen Verschuldens bei …
LG Berlin, 16.12.2008 - 5 O 446/07
Verletzung der Aufklärungspflichten aus Beratungsvertrag

References: § 276
 § 675
 § 276
 § 276
 § 138
 § 623