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Timestamp: 2020-07-04 20:58:32+00:00

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VG Freiburg, Urteil vom 28.07.2016 - 2 K 1888/15 - openJur
Urteil vom 28.07.2016 - 2 K 1888/15
VG Freiburg, Urteil vom 28.07.2016 - 2 K 1888/15
openJur 2016, 9654
1. Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung bestimmen sich die Finanzierungskosten als Ausfluss einer objektiv-objektbezogenen Betrachtungsweise nach dem aktuellen marktüblichen Zinssatz, der der jeweiligen MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank zu entnehmen ist.Auf subjektive Elemente kommt es hierbei nicht an.
2. Bei einer komplett sanierten und damit neuwertigen Wohnung ist davon auszugehen, dass die Bezugsfertigkeit "fiktiv" weniger als 22 Jahre zurückliegt, weshalb sich die Höhe der anzusetzenden Instandhaltungskosten nach § 28 Abs. 2 Nr. 1 II. BV (juris: BVO 2) bemisst.
3. Die Reparaturrücklage ist in Analogie zu § 25 Abs. 2 II. BV (juris: BVO 2) mit 1 % der Baukosten für die Sanierung zuzüglich eines Aufschlags von jeweils 10 % für die Besonderheiten der Denkmalsanierung und für Unvorhergesehenes in Ansatz zu bringen. Der Gebäuderestwert ist dabei nicht zu berücksichtigen.
Die Kläger begehren die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung zum Abbruch eines Wohnhauses.
Die Kläger sind Eigentümer der Grundstücke Flst.-Nrn. ... und ... der Gemarkung ..., F. 7 und 9. Die Grundstücke sind mit zwei denkmalrechtlich geschützten Gebäuden und Nebengebäuden bebaut und wurden von den Klägern im Jahre 2009 erworben. Die Grundstücke sind ferner Teil der im Einvernehmen mit der Beklagten auf der Grundlage von §§ 34, 35 des Landesgesetzes zum Schutze der Kulturdenkmale vom 12.07.1949 (Badisches Denkmalschutzgesetz, GVBl 303) am 10.10.1956 in das amtliche Denkmalbuch eingetragenen, nach § 19 denkmalschutzgeschützten Gesamtanlage „Altstadt ...“.
Die Kläger beantragten mit Datum vom 09.09.2010 die Erteilung eines Bauvorbescheids für den „Abbruch der bestehenden Wohnhäuser und Nebengebäude F. 7/9 sowie den Neubau einer Wohnanlage F. 7/9“.
Nachdem zunächst mit Bescheid der Beklagten vom 13.01.2011 der beantragte Bauvorbescheid abgelehnt worden war, wurde den Klägern auf ihren Widerspruch hin mit Bauvorbescheid der Beklagten vom 24.08.2011 eine Baugenehmigung für den Abbruch des Gebäudes F. 9 nebst Nebengebäuden und der Nebengebäude der F. 7 in Aussicht gestellt. Im Übrigen aber wurde die Erteilung eines Bauvorbescheides zum Abbruch des Hauptgebäudes F. 7 abgelehnt.
Am 11.03.2013 beantragten die Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung zum Abbruch des Hauptgebäudes/Wohnhauses F. 7. Dem Antrag war eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Klärung der Zumutbarkeit der Pflicht zur Erhaltung des Kulturdenkmals nach § 6 DSchG beigefügt.
Mit Bescheid der Beklagten vom 29.07.2013 lehnte die Beklagte die beantragte Genehmigung für den Abbruch des Gebäudes F. 7 ab. Zur Begründung wurde darauf abgestellt, dass die für den Abbruch denkmalschutzrechtlich erforderliche Unzumutbarkeit der Erhaltung nicht gegeben sei. Nach dem Ergebnis der „geprüften Wirtschaftlichkeitsberechnung“ sei die Sanierung des Gebäudes finanziell zumutbar, so dass das öffentliche Interesse an einer Erhaltung des Gebäudes das Interesse an einer Genehmigung des Abbruchs überwiege und somit nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 DSchG i. V. m. § 7 Abs. 3 DschG und § 28 Abs. 3 Satz 1 DSchG i. V. m. der Regelung des § 19 DSchG die beantragte Abbruchgenehmigung nicht erteilt werden könne.
Hiergegen legten die Kläger am 19.08.2013 Widerspruch ein. Im Rahmen des Widerspruchsverfahrens beriefen sie sich unter Vorlage des Gutachtens des Dipl. Ing. ... vom 02.10.2014 und dessen Wirtschaftlichkeitsberechnung weiterhin auf die denkmalrechtliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes F. 7.
Mit Widerspruchsbescheid ... vom 21.07.2015 wurde der Widerspruch zurückgewiesen. Zur Begründung wurde ausgeführt:
Es sei zunächst nach Abzug eines einmaligen öffentlichen Zuschusses in Höhe von 100.000 EUR von Investitionskosten von 433.034,59 EUR brutto auszugehen. Dieser Betrag sei zusätzlich um insgesamt 16.200 EUR zu reduzieren. Als Finanzierungskosten werde der Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank ein Zinssatz von 2 % zugrunde gelegt. Daraus ergebe sich ein Zins auf Fremdkapital i. H. v. 8.660,69 EUR. Bei den Verwaltungskosten werde davon ausgegangen, dass nur eine Wohneinheit zugrunde zu legen sei, weshalb Verwaltungskosten von nur 279,39 EUR angesetzt werden könnten. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Freiburg liege nach vollständiger Renovierung des Denkmals dessen Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurück, weshalb hier nach der zutreffenden Rechtsprechung der Kammer Instandhaltungskosten von 8,62 EUR pro m² anzusetzen seien, was bei einer Wohnfläche von 122 m² einem Betrag von 1.051,64 EUR entspreche.
Auf der Grundlage einer aktuellen Internetrecherche sei seitens der Stadt ... in ihrem Schreiben vom 20.01.2015 von Mieteinnahmen i. H. v. 6,50 EUR/m² pro Monat auszugehen. Soweit die Kläger unter Verweis auf durchschnittliche Bestandsmieten der Baugenossenschaft ... oder auch des Eigenbetriebs ... der Stadt ... einen geringeren Mietpreis ansetzten, überzeuge dies nicht. Zum einen seien die Mietpreise der Baugenossenschaft als Vergleichsmaßstab untauglich, weil für die Aufnahme in die Baugenossenschaft ein Eintrittsgeld zu bezahlen sei. Die Wohnungen des Eigenbetriebs wiederum lägen außerhalb der Altstadt und würden auch deshalb als Vergleichsobjekte ausscheiden. Den von den Klägern vorgetragenen Nachteilen wie schlechter Schallschutz, geringe Geschosshöhe, nach heutigen Maßstäben schlechte Belichtung in den Wohnungen, Nachteile der Innendämmung und aufgrund von Feuchtigkeit nur eingeschränkt nutzbare Kellerräume stünde entgegen, dass nach der Sanierung grundsätzlich von einem komplett neu sanierten Gebäude der Altstadt von ... auszugehen sei. Im Übrigen sei bei einer Wohneinheit die Einschränkung beim Schallschutz nur untergeordnet.
Aus alledem folge für den gesamten 12-Jahreszeitraum ein Ertrag/Überschuss von 10.168,34 EUR gegenüber dem vom Gutachter zum Zeitpunkt 10/2014 angenommenen Defizit. Damit sei die Zumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals gegeben.
Die Kläger haben am 11.08.2015 Klage erhoben, zu deren Begründung sie ausführen, dass selbst unter Berücksichtigung der ... vorgenommenen Korrekturen nach einer erneuten Wirtschaftlichkeitsberechnung ihres Sachverständigen ... immer noch ein Gesamtdefizit für den 12-Jahreszeitraum von etwa 1.760,-- EUR vorliege. Im Übrigen seien die Ansätze der Beklagten zu korrigieren.
Bei den Investitionskosten habe die Beklagte zu Recht die Kosten für die Innenhofgestaltung i. H. v. 7.500,-- EUR netto reduziert, was aus Sicht der Kläger zu Bruttoinvestitionskosten von 423.333,12 EUR führe. Unrichtig sei jedoch, die Abbruchkosten für den nichtdenkmalgerechten Sanitäranbau und die notwendigen Maßnahmen zur Wiederherstellung funktionsfähiger Installationen abzuziehen. Denn in die Wirtschaftlichkeitsberechnung gingen auch solche Instandhaltungskosten ein, die jeder Eigentümer für seine Immobilie aufwenden müsse. Der zuständige Denkmalpfleger ... habe im Übrigen die „Variante 0 im Bestand“, also den Erhalt des bestehenden Denkmalgebäudes als denkmalfachlich abgestimmte Variante bewertet. Die „Variante 0 im Bestand“ weise zwei Wohneinheiten auf, wobei aber der Anbau „Bad“ im EG nicht saniert oder in ausreichender Weise umgebaut werden könne. Aus diesen Gründen sei auch für die Reduzierung der geschätzten Kostenanteile bei den Baugewerken „technische Anlagen“ i. H. v. 2.000,-- EUR kein Raum.
Bei den Finanzierungskosten seien höhere Zinsen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Denn die Werte in der von der Beklagten zugrunde gelegten Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank seien von Monat zu Monat recht unterschiedlich. Es könne nicht ohne Weiteres das aktuelle durchschnittliche Zinsniveau für allgemeine Baudarlehen zugrunde gelegt werden, vielmehr sei auf die tatsächliche Finanzierbarkeit abzustellen, wenn nur die denkmalgeschützte Immobilie als Kreditsicherheit zur Verfügung stehe. Auf die letzte Anfrage vor der Widerspruchsentscheidung an örtliche Banken habe die Bank einen Zinssatz für eine 100 %-Finanzierung mit Festschreibung auf 12 Jahre von 2,35 %, effektiv 2,38 mitgeteilt. Die Bank habe außerdem mitgeteilt, dass sie eine Finanzierung zu dem von der Bundesbank ermittelten Durchschnittswert aus Februar 2015 i. H. v. 2,02 % bei besicherten Darlehen mit einer Zinsbindung von über 10 Jahren für den Bedarf der Kläger nicht anbieten könne.
Bei den Verwaltungskosten seien entsprechend der denkmalfachlichen Abstimmung in der Besprechung am 21.03.2014 ... 2 Wohneinheiten zu je 279,35 EUR jährlich einzustellen.
Der Verweis der Widerspruchsbehörde auf die Auffassung der erkennenden Kammer zu den Instandhaltungskosten überzeuge nicht, weshalb es bei den Ausführungen des Sachverständigen ... bleibe. Es seien deshalb die vorgenommenen Rückstellungen i. H. v. 13,97 EUR je Quadratmeter in Ansatz zu bringen.
Bei der Reparaturrücklage sei in Übereinstimmung mit der erkennenden Kammer im Urteil vom 19.11.2014 - 2 K 1505/13 - auf die Rückstellung von 1 % der Baukosten noch jeweils ein Aufschlag von 10 % für die Besonderheiten der Denkmalsanierung und von weiteren 10 % für Unvorhergesehenes vorzunehmen, weshalb eine Reparaturrücklage i. H. v. 1,2 % aus den Investitionskosten zuzüglich des Gebäuderestwertes einzustellen sei. Dieser Wert sei in die korrigierte Wirtschaftlichkeitsberechnung des Sachverständigen ... bereits eingeflossen.
Bei den Erträgen könne weiterhin nicht die von der Beklagten zugrunde gelegte Internetrecherche für die Höhe der zu erwartenden Mieteinnahmen zugrunde gelegt werden.
Die Steuerbelastung der Kläger bzw. deren steuerlichen Vorteile seien nach der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte in ihrer tatsächlichen Höhe zugrunde zu legen. Die Klägerin sei wegen Dienstunfähigkeit in den Ruhestand getreten. Mit Blick auf den Steuervorteil der Kläger werde auf den Einkommenssteuerbescheid für 2014 verwiesen. Daraus ergebe sich der bereits vom Steuerberater bestätigte Steuersatz von 16,28 % für die derzeitige Situation mit der bereits im Ruhestand befindlichen Klägerin und dem noch berufstätigen Kläger. Mit dem Eintritt in den Ruhestand des Klägers werde der durchschnittliche tarifliche Steuersatz erneut sinken und ab dem 01.04.2018 nur noch voraussichtlich 12,91 % betragen (vgl. Bestätigung Steuerberater vom 08.09.2015). Aus der tatsächlichen Steuerbelastung der Kläger ergebe sich mithin von vornherein ein jährliches Defizit in vierstelliger Höhe und ein Gesamtdefizit für den 12-Jahreszeitraum von mindestens 27.450,-- EUR. Die Beklagte lege hingegen fälschlicherweise die früheren Steuersätze von 22,03 % und 19,41 % zugrunde.
Zu prüfen sei auch, ob daran festgehalten werden könne, dass für den Zeitraum, für den die Wirtschaftlichkeitsberechnung durchzuführen sei, von einem 12-Jahreszeitraum auszugehen sei. Denn zwischenzeitlich hätten mehrere Oberverwaltungsgerichte einen längeren Zeitraum von 15 Jahren zugrunde gelegt.
Schließlich könne den Ausführungen der Beklagten und der Widerspruchsbehörde zum rückwärtigen Teil des Flst.-Nr. ... und Synergieeffekten zum Flst.-Nr. ... nicht gefolgt werden. Die Stellungnahmen ... gingen an der Sache vorbei, weil im Falle der Berücksichtigung einer Neubebauung selbstverständlich die dafür entstehenden Kosten in die dort erzielbaren Erträge ebenfalls mit ins Kalkül gezogen werden müssten. Darauf habe der Sachverständige ... bereits hingewiesen. Im Übrigen seien die Verhältnisse im rückwärtigen Hofbereich äußerst beengt; die Größe der Hof- und Freifläche betrage lediglich 80 m². Es werde davon ausgegangen, dass die Widerspruchsbehörde ihre Auffassung, es bestehe eine Verpflichtung für die Kläger, in Bezug auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung des Denkmalobjekts F. 7 auch das Nachbargrundstück F. 9 als wirtschaftliche Einheit miteinzubeziehen und mitzubetrachten, aufgebe.
Auf die weiteren Ausführungen zur Zumutbarkeit der Erhaltung aus anderen Umständen komme es ebenfalls nicht an. Die Verkaufsbemühungen seien ausreichend. Die Ausführungen der Widerspruchsbehörde, wonach die Kläger ihrer Darlegungslast zu ihren Verkaufsbemühungen nicht hinreichend nachgekommen seien, seien nicht nachvollziehbar, zumal keiner der Interessenten nach dem Kaufpreis gefragt hätte. Auf der Internetseite des ... sei in Abstimmung mit ... ein Exposé eingestellt worden. Die Angabe zum Preis „VHB“ sei im Zuge dieser Abstimmung bisher weder beanstandet noch gar die Angabe einer konkreten Preisvorstellung gefordert worden. Auch in einem Zeitraum von nunmehr fast zwei Jahren hätten sich nur drei Interessenten gemeldet, die jedoch angesichts des Sanierungsbedarfs und der Sanierungskosten von einem Erwerb Abstand genommen hätten. Nach der Rechtsprechung sei nur ein konkret vorliegendes Angebot eines zur Erhaltung bereiten Käufers zu einem angemessenen Kaufpreis relevant. Nur dies könne einem Abbruchantrag entgegengehalten werden. Ein solches Angebot liege unabhängig von den Kaufpreisvorstellungen der Kläger definitiv nicht vor.
Zuschüsse seien bei der Wirtschaftlichkeitsanalyse ferner nur in Abzug zu bringen, wenn sie schriftlich zugesichert seien. Der Vorhalt, die Kläger hätten keinen Antrag auf Bewilligung weiterer öffentlicher Zuwendungen gestellt, sei vorliegend nicht relevant. Ein Antrag auf Bewilligung weiterer öffentlicher Zuwendungen wäre von vornherein sachlich und rechtlich unbegründet gewesen, weil sich die Gegenseite auf die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung berufe. Zuwendungen hätten im Übrigen weder die Beklagte noch die höhere Denkmalschutzbehörde auch nur hilfsweise in Aussicht gestellt.
Soweit endlich die Gegenseite die Erteilung einer Genehmigung wegen § 19 Abs. 2 DSchG von vornherein für ausgeschlossen halte, unterlägen auch besondere Unterschutzstellungen nach §§ 12 oder 19 dem Gebot der Zumutbarkeit nach § 6 DSchG. Unabhängig davon sei auch nach § 19 Abs. 2 DSchG eine Ermessensentscheidung zu treffen, bei der der Denkmalschutzbehörde eine sich bereits abzeichnende zulässige Veränderung des geschützten Bildes der Gesamtanlage nicht ignorieren dürfe.
den Bescheid der Beklagten vom 29.07.2013 und den Widerspruchsbescheid des ... vom 21.07.2015 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die denkmalrechtliche Genehmigung zum Abbruch des Wohnhauses F. 7 in ..., Flst.-Nr. ... zu erteilen;
die Hinzuziehung des Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Zur Begründung führt sie aus, die Voraussetzungen für eine Abbruchgenehmigung nach § 8 Abs. 1 DSchG seien nicht gegeben, weil die Erhaltung den Klägern zuzumuten sei. Mit Blick auf die Baukosten/Sanierungskosten habe die Widerspruchsbehörde zu Recht Kosten i. H. v. 16.200,-- EUR für drei Rechnungsposten abgezogen. Diese würden den Abbruch des Sanitäranbaus im rückwärtigen Bereich des Erdgeschosses des Anwesens, Posten Nr. 01.804 i. H. v. 6.700,-- EUR, die infolge dessen entstandenen zusätzlichen Kosten für die Sanitärinstallation i. H. v. geschätzten 2.000,-- EUR (Nr. 4.01) und die Kosten für die anteiligen Arbeiten an der Gartengestaltung des Innenhofes i. H. v. 7.500,-- EUR (Nr. 5.01) betreffen. Daraus ergäben sich vorläufig Investitionskosten in Höhe von 416.834,59 EUR. Bei dieser Betrachtung werde zunächst dahingestellt, ob möglicherweise Kosten außer Betracht zu bleiben hätten, die dadurch entstanden sein könnten, dass an dem Anwesen F. 7 seit geraumer Zeit keine nennenswerten Instandhaltungsarbeiten oder Reparaturen mehr durchgeführt worden seien.
Bei den Zinsen seien richtigerweise die von der Bundesbank veröffentlichten Zinssätze für die Vergabe von besichertem Wohnungsbau bzw. Modernisierungskrediten als Maßstab heranzuziehen. Nach ständiger Rechtsprechung seien Finanzierungskosten die Zinsen für das als Kredit aufzunehmende Sanierungskapital. Es sei ein marktüblicher Zinssatz zugrunde zu legen. Die Statistiken der Bundesbank basierten auf einer deutlich breiteren Datengrundlage als die gleichsam manuellen Anfragen der Kläger bei einzelnen Kreditinstituten. Der derzeitige Zinssatz sei daraus folgend mit 1,83 % anzusetzen. Bei diesem Wert habe nämlich nach der MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank der durchschnittliche Effektivzinssatz für festverzinste, besicherte und unbesicherte Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit bis zu 10jähriger Laufzeit gelegen. Für Investitionskosten von 416.834,59 EUR folgten bei einem Zinssatz von 1,83 % Fremdkapitalzinsen von 7.628,07 EUR pro Jahr.
Bei den sonstigen laufenden Verwaltungskosten/Wohneinheiten sei wohl von zwei Wohnungen auszugehen, weil der Anbau noch nicht abgebrochen sei und alternativ ein zweites Badezimmer jedenfalls den Rechnungsposten zufolge vorgesehen sei. Bei den Instandhaltungskosten falle bei 122 m² zu 8,62 EUR/m² der Betrag von 1.051,64 EUR an. Nach einer Sanierung sei von einem fiktiven Gebäudealter von 0 bis 22 Jahren i. S. von § 28 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 5 a der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnung nach dem 2. Wohnungsbaugesetz (2. Berechnungsverordnung - II. BV) auszugehen. Auch wenn ein sanierter Altbau einem Neubau nicht vollständig gleich zu stellen sei, sei hier zu sehen, dass die Wasserführung im Rahmen der Sanitärinstallation vollständig erneuert werde.
Das Mietausfallwagnis belaufe sich bei einem Mietzins von 6,50 EUR pro Quadratmeter auf 190,32 EUR.
Bei der Reparaturrücklage gehe auch die Beklagte von 1,2 % aus, bezogen auf die Sanierungskosten exklusiv Gebäuderestwert. Dies ergebe bei Sanierungskosten von 516.834,59 EUR Reparaturrücklagen von jährlich 6.202,02 EUR.
Im Ergebnis sei in der Summe von jährlichen Kosten von 15.630,75 EUR auszugehen.
Die erwartbaren Mieteinnahmen seien mit 6,50 EUR/m² anzusetzen, woraus sich Erträge bei 122 m² Wohnfläche x 6,50 EUR/m² x 12 Monate i. H. v. 9.516,-- EUR im Jahr ergäben.
In Bezug auf den zu erwartenden Steuervorteil der Kläger seien indes nach wie vor Fragen offen. Es bestünden Unklarheiten bezüglich der für die Kläger zur Berechnung ihrer Steuervorteile zugrunde zu legenden Steuersätze. Für die konkreten Steuersätze seien seitens des Steuerberaterbüros unterschiedliche Zahlen übermittelt worden. Hintergrund sei der gesundheitsbedingte Eintritt der Klägerin in den vorläufigen Ruhestand. Eine Erklärung, wie das Steuerberaterbüro am 22.05.2014 einen Steuersatz von 22,03 % und nach der Pensionierung des Klägers von 19,41 % und am 27.04.2015 Steuersätze von 17,43 % und 13,59 % ermittelt habe, fehle. Denn die Bezüge der Klägerin wegen Dienstunfähigkeit seien 11 EUR höher veranschlagt und die Einkünfte des Klägers dürften nicht gesunken sein. Mit der überwiegenden Rechtsprechung sei auch von einem Betrachtungszeitraum von 12 Jahren auszugehen.
Auf der Grundlage der alten Steuersätze ergebe sich ein positiver Saldo i. H. v. 9.742,09 EUR für 12 Jahre. Auf der Basis der neuen Steuersätze der Kläger ergebe sich dagegen ein negativer Saldo. Diese neuen Steuersätze seien jedoch weder schlüssig erklärt noch zu erklären und mit Blick auf die noch ausstehenden Steuerbescheide insbesondere nicht ausreichend substantiiert.
Weiter seien mit der Widerspruchsbehörde die Verkaufsbemühungen der Kläger vor allem deshalb nicht ausreichend dargelegt, weil durch die Angabe des Verkaufsbasis mit „VHB“ nicht nachvollzogen werden könne, ob den Bemühungen angemessene Preisvorstellungen der Kläger zugrunde lägen. Die Nachprüfung zu ermöglichen bürde den Klägern die Darlegungslast auf. Hierzu gehöre die Offenlegung der Verhandlungsbasis als erster denknotwendiger Schritt. Die Rechtsprechung fordere darüber hinaus, dass seitens der Kläger die Angemessenheit der eigenen Preisvorstellungen durch eine an Tatsachen orientierte fachliche Stellungnahme oder in sonstiger geeigneter Form belegt werde. Zumindest sei eine fachlich unterfütterte Plausibilisierung der eigenen Preisvorstellungen von den abbruchwilligen Klägern zu leisten. Bisher sei hingegen nicht einmal die Preisvorstellung als solche bekannt. Dies genüge der Darlegungslast nicht.
Nach ständiger Rechtsprechung auch des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg seien die Kläger ferner verpflichtet, Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln zur Erhaltung eines Kulturdenkmales in Anspruch zu nehmen. Die Kläger hätten daher die Möglichkeit, einen weiteren Antrag auf Bewilligung weiterer öffentlicher Zuwendungen zu stellen, was bislang nicht geschehen sei. Sollte sich nämlich tatsächlich erweisen, dass eine korrekte Wirtschaftlichkeitsberechnung keinen positiven Saldo ergebe und das mögliche Defizit sich in einer Größenordnung von rund 13.500,-- EUR bewege, müsste zunächst die Beklagte als untere Denkmalschutzbehörde in Wahrnehmung ihres gesetzlichen Auftrags und in Abstimmung mit dem Land Baden-Württemberg entscheiden, ob eine unzumutbare Belastung der Kläger durch Zusage entsprechender Zuschüsse ausgeglichen werde. Sollte entschieden werden, dass keine weiteren Zuschüsse zugesagt werden könnten, müsste weiter entschieden werden, ob dann die von den Klägern begehrte Genehmigung nach § 8 DSchG erteilt werde oder von der Möglichkeit der Enteignung nach § 25 DSchG Gebrauch gemacht werde. In diesen Entscheidungen sei nicht determiniert, dass allein eine Entscheidung zugunsten der von den Klägern begehrten Genehmigung rechtmäßig wäre. Dies gelte erst recht auf der Grundlage des noch nicht vollständig von den Klägern dargelegten Sachverhalts.
Nach alledem sei gegenwärtig die Unzumutbarkeit der Erhaltung des Fachwerkhauses F. 7 weder dargetan noch sonst ersichtlich. Die begehrte Genehmigung nach § 8 DSchG habe daher nicht rechtsfehlerfrei erteilt werden können. Auch im Übrigen sei das eröffnete Ermessen nicht dahin reduziert, dass nur die Entscheidung für die von den Klägern erstrebte Genehmigung nach § 8 Abs. 1 DSchG ermessensfehlerfrei möglich gewesen wäre.
Unabhängig davon sei es jedenfalls zweifelhaft, ob die Kläger überhaupt ein Sachentscheidungsinteresse hätten, weil die Entscheidung über die Genehmigung nach § 8 DSchG von der Genehmigungsfähigkeit nach § 19 DSchG abhänge (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.11.2005 - 1 S 2953/04 -, juris). Davon abgesehen bestehe aber auch kein Anspruch auf Genehmigung nach § 19 Abs. 2 DSchG, weil die Voraussetzungen nicht erfüllt seien.
Der Kammer liegen neben den Gerichtsakten die Akten der Beklagten (4 Hefte) nebst 2 Akten „Baudokumentation“, die Widerspruchsakten des ... (2 Hefte) sowie 1 Heft „Baudokumentation“, die Gerichtsakten aus dem Verfahren - ... - nebst den dortigen Verwaltungsakten der Beklagten (2 Hefte), die Widerspruchsakten des ... (1 Heft) und die Akten des Bebauungsplanes „...“ vor. Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf diese Akten und den Inhalt der Gerichtsakten ergänzend Bezug genommen.
Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die Ablehnung der beantragten denkmalrechtlichen Genehmigung durch den Bescheid der Beklagten vom 29.07.2013 und den Widerspruchsbescheid ... vom 21.07.2015 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten. Sie haben keinen Anspruch auf die begehrte Genehmigung zum Abbruch des Gebäudes „F. 7“ in ..., Flst.-Nr. ..., § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.
Die Erteilung der denkmalrechtlichen Genehmigung zum Abbruch des Kulturdenkmals im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 Denkmalschutzgesetz (DSchG) richtet sich nach §§ 49, 58 Abs. 1 S. 1 der Landesbauordnung (LBO). Die Beklagte hat als untere Denkmalschutzbehörde (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 DSchG) die deshalb nach § 7 Abs. 3 i.V.m. § 8 Abs. 1 Nr. 1 DSchG erforderliche Zustimmung ermessensfehlerfrei versagt. Denn die entsprechend pflichtigen Kläger haben im Ergebnis nicht darlegen und nachweisen können, dass ihnen eine Erhaltung und denkmalgerechte Sanierung und Nutzung des Hauses „F. 7“ im Sinne des § 6 Satz 1 DSchG wirtschaftlich unzumutbar ist.
Die allgemein anerkannte Notwendigkeit der Beachtung der in § 6 Satz 1 DSchG enthaltenen Begrenzung der denkmalschutzrechtlichen Erhaltungspflicht auf das Zumutbare auch bei der nach § 7 Abs. 3 i.V.m. § 8 DSchG zu treffenden Ermessensentscheidung über die Zustimmung zum Abbruch oder der Beeinträchtigung eines Kulturdenkmals findet ihren rechtlichen Grund darin, dass die durch Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Verfügungsbefugnis und Nutzungsberechtigung des privaten Eigentümers eines Kulturdenkmals über die denkmalschutzrechtlichen Bindungen in Form einer Inhalts- und Schrankenbestimmung ausgestaltet wird, die ihrerseits den Rahmen der Sozialbindung (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit vor allem den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten hat (grundlegend BVerfG, Beschluss vom 02.03.1999 - 1 BvL 7/91 -, juris). Bejaht die Denkmalschutzbehörde die Eigenschaft eines Gebäudes als Kulturdenkmal, hat sie zu prüfen, ob die Versagung der Zustimmung unverhältnismäßig ist; diese Frage ist anhand einer objektiv-objektbezogenen Vergleichsberechnung der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten einerseits und der möglichen Nutzungserträge andererseits sowie unter Berücksichtigung des Ranges des Kulturdenkmals zu beurteilen, der sich aufgrund der im Rahmen des § 2 Abs. 1 DSchG erforderlichen Interessenabwägung ergibt (näher hierzu VGH Bad.-Württ., Urteile vom 12.12.1985 - 5 S 2653/84 -, VBlBW 1987, 66; vom 10.05.1988 - 1 S 1949/87 -, VBlBW 1989, 18 und vom 27.05.1993 - 1 S 2588/92 -, juris; Haaß, Privatnützigkeit und Wirtschaftlichkeitsberechnung im Denkmalschutz, NVwZ 2002, 1054). Maßgeblich ist hierbei der Zeitraum, in welchem die steuerliche Sonderabschreibung der denkmalbedingten Herstellungskosten gegeben ist (vgl. Haaß, a.a.O., S. 1059; zusammenfassend OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.12.2011 - 2 L 152/06 -, juris). Dieser Zeitraum umfasst nach § 7 i Abs. 1 Satz 1 EStG 12 Jahre (so auch bereits die hier erkennende Kammer im Urteil vom 19.11.2014 - 2 K 1505/13 -). Die tatsächlichen Voraussetzungen der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung des Kulturdenkmals sind nach dem Grundsatz der Amtsermittlung vorrangig durch das Gericht zu erforschen; bleiben diese jedoch unerweislich, geht dies zu Lasten des Eigentümers, der insoweit die Darlegungs- und (materielle) Beweislast trägt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17.11.2009 – 7 B 25.09 –, NVwZ 2010, 256).
Nach diesen Grundsätzen ist unter Berücksichtigung der von den Klägern im Verwaltungsverfahren vorgelegten und durch die gutachterliche Stellungnahme des von ihnen beauftragten Sachverständigen Dipl. Ing. ... vom 02.10.2014 vertieften Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Sanierung und dem Erhalt des Gebäudes „F. 7“ davon auszugehen, dass es den Klägern im hier maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht gelungen ist, die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung dieses Kulturdenkmals darzulegen und nachzuweisen.
Bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit unter Berücksichtigung von Erhaltungs- und Bewirtschaftungskosten (einschließlich Finanzierungskosten) lässt sich gar nicht feststellen, dass sich grundsätzlich ein negativer Saldo und eine daraus folgende Unzumutbarkeit der Erhaltung ergäbe.
1. Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind als Ausgangspunkt die Sanierungskosten für eine denkmalverträgliche Sanierung des Gebäudes „F. 7“ zu ermitteln. Als Sanierungskosten sind die gesamten Kosten anzuerkennen, welche die Erhaltung des Denkmals sichern und zugleich eine zeitgemäße Nutzung ermöglichen. Bei der Ermittlung des erforderlichen Sanierungsaufwands ist dabei nicht nur der sog. denkmalpflegerische Mehraufwand zu erfassen, d.h. Kosten, die anfallen, weil es sich um ein Baudenkmal handelt. Vielmehr gehen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch solche Instandhaltungskosten ein, die jeder Hauseigentümer für seine Immobilie aufwenden muss (vgl. Urteil der Kammer vom 19.11.2014, - 2 K 1505/13 -; vgl. auch BayVGH, Urteil vom 12.08.2015 - 1 B 12.79 -, juris m.w.N. unter ausdrücklicher Aufgabe seiner früheren gegenteiligen Auffassung im Urteil vom 18.10.2010 - 1 B 06.63 -, juris; OVG Saarl. Urteil vom 20.11.2008 - 2 A 269/08 -, juris; OVG NRW, Urteil vom 20.03.2009 - 10 A 1406/08 -, juris; OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.12.2011 - 2 L 152/06 -, a.a.O.). Es spielt nämlich aus der Sicht des in seinem Eigentumsrecht ggf. unzumutbar beeinträchtigten Eigentümers keine Rolle, ob er aufgrund denkmalbedingter Sonderlasten bei der Restaurierung bzw. Erhaltung oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die Erhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht ausgeglichen werden können. Darüber hinaus werden in die Wirtschaftlichkeitsberechnung sämtliche mit dem Objekt zu erzielenden Erträge eingestellt, weshalb auch der gesamte durch das Objekt entstehende Aufwand zu erfassen ist.
Zu diesem Aufwand gehören zunächst auch die Kosten im Zusammenhang mit dem Anbau „Bad“. Denn nachdem das ... die „Variante 0 im Bestand“ als denkmalrechtlich abgestimmte Sanierungsvariante angesehen hat, die ausdrücklich zwei Wohneinheiten vorsah, bedeutet dies, dass nicht nur die Kosten für die Sanitärinstallation eines Bades für die zweite Wohneinheit zu den erforderlichen Sanierungskosten zählen, sondern auch die Kosten für den Abbruch des Anbaus, in dem sich bisher das zweite Bad befand. Die Kläger haben nämlich nachvollziehbar dargelegt, dass der Anbau „Bad“ aus dem Jahr 1968 in seinem aktuellen Zustand nicht (mehr) sanierungsfähig und als Bad sinnvoll nutzbar ist (vgl. OVG Bln-Bdbg., Urteil vom 17.09.2008 - OVG 2 B 3.06 -, juris; HambOVG, Urteil vom 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 -, juris; Haaß, a.a.O., S. 1057). Hinzu kommt, dass die Wohnungen ohne eine entsprechende Modernisierung nicht vermietbar wären, wobei aber auch zu sehen ist, dass bei der dann möglichen Vermietung von zwei Wohneinheiten (eine WE mit ca. 30m², die zweite WE mit ca. 90 m²) auch höhere Mieterträge zu erwarten sind.
Abzuziehen sind hingegen - nach dem übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten - 7.500,-- EUR netto für Außenanlagen. Ferner ist die Position 3.01- 01.101 „Baustelleinrichtung allgem.“ in Höhe von 9.000,- EUR um die Hälfte auf 4.500,-- EUR zu kürzen. Der Kläger hat auf Nachfrage der Kammer in der mündlichen Verhandlung erklärt, mit einer Bebauung der F. 9 bisher nicht angefangen zu haben, weil es Sinn mache, beide Grundstücke (Anm.: F. 7 und 9) gemeinsam in Angriff zu nehmen. Dann ist aber davon auszugehen, dass die Kläger gerade auch - aus Praktikabilitäts- und Kostengründen - eine gemeinsame Baustelleneinrichtung (wie Baustellenkran, WC, Baustrom, Baucontainer) beabsichtigen, weshalb der Betrag entsprechend zu halbieren ist. Für den Ansatz eines höheren Betrags sieht die Kammer auch unter Berücksichtigung der Ausführungen von Dipl. Ing. ... hierzu in der mündlichen Verhandlung keine durchgreifenden Anhaltspunkte.
Dies bedeutet für den Ansatz der Baukosten:
Das Gutachten ... vom 02.10.2014 ermittelte bezogen auf die „Variante 0 im Bestand“ unter Berücksichtigung der Kostenrechnung nach DIN 276 der Architekten ... vom 21.01.2014 Baukosten von 412.077,49 EUR netto ohne Baukostensteigerung (Seite 9/10 des Gutachtens). Von diesen ermittelten Baukosten geht das Gericht - zugunsten der Kläger - ohne weitere Prüfung der einzelnen Positionen aus. Hiervon sind (s.o.) 7.500,-- EUR und 4.500,-- EUR abzuziehen:
Baukosten netto412.077,49 EUR- Außenanlagen7.500,00 EUR- 1/2 Baustelleneinrichtung4.500,00 EUR 400.077,49 EURDem Betrag von 400.077,49 EUR ist eine Baukostensteigerung von 8,7% hinzuzurechnen, woraus sich Netto-Baukosten von 434.884,23 EUR ergeben (400.077,49 EUR plus 8,7%). Unter Berücksichtigung von 19% Mehrwertsteuer errechnen sich Baukosten brutto von 517.512,23 EUR.
Soweit die Kläger erstmals in der mündlichen Verhandlung eine Baukostensteigerung von insgesamt 14,4% geltend gemacht haben, folgt die Kammer dem nicht. Denn die bisher auf der Grundlage des Gutachtens ... vom 02.10.2014 in Ansatz gebrachten Sanierungskosten für das Gebäude mit einer Wohnfläche von 122 m² bewegen sich bereits jetzt in einem hohen oberen Bereich. So betragen allein die Herstellungs-/Sanierungskosten unter Berücksichtigung einer Baukostensteigerung von 8,7% 4.241,90 EUR/m² brutto ohne Grundstück, obwohl das gesamte Mauerwerk als „Gerüst“ schon steht. Es erscheint der Kammer daher nicht plausibel, pauschal eine Baukostensteigerung von 14,4% vorzunehmen, ohne dabei den Umstand zu berücksichtigen, dass bereits hohe Ausgangsbeträge bei den Sanierungskosten angesetzt sind. Hinzu kommt des Weiteren, dass die Entkernungsarbeiten durch die Firma ... nach dem Gutachten des Sachverständigen ... vom 02.10.2014 bereits ausgeführt sind, so dass der hierauf entfallene Betrag von 9.380,-- EUR (vgl. S. 9 des Gutachtens) ohnehin komplett aus der Berechnung der Baukostensteigerung (d.h. auch der Steigerung mit 8,7 %) herauszunehmen wäre. Hiervon sieht die Kammer indes - zugunsten der Kläger - aus Vereinfachungsgründen ab.
Dem Hinweis der Beklagten auf einen möglichen Abzug von Kosten, die dadurch entstanden sein könnten, dass an dem Anwesen F. 7 seit langem keine nennenswerten Instandhaltungsarbeiten oder Reparaturen durchgeführt worden sein sollen, folgt die Kammer nicht. Das baden-württembergische Denkmalschutzgesetz sieht einen konkreten Abzug von anteiligen Sanierungskosten pro Jahr der schuldhaften Vernachlässigung der Erhaltungspflicht nämlich nicht vor. Der Eigentümer eines Kulturdenkmals ist gem. § 6 Satz 1 DSchG zwar zur Erhaltung verpflichtet, so dass eine Berücksichtigung der Vernachlässigung bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung grundsätzlich möglich ist. Vorliegend hat die Beklagte aber schon gar nicht konkret dazu vorgetragen, welche Beschädigungen auf einem schuldhaft verursachten Sanierungsstau beruhen könnten (vgl. auch VG Freiburg, Urteil vom 14.11.2012 - 2 K 1364/11-, n.v.; zur Anrechnung ersparter Aufwendungen oder Kaufkosten BayVGH, Urteil vom 18.10.2010 - 1 B 06.63 -, juris und OVG Nds., Urteil vom 24.03.2003 - 1 L 601/97 -, juris).
Es kann ferner zugunsten der Kläger dahinstehen, ob bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Sanierung und Erhaltung des Gebäudes „F. 7“ nicht auch die Nutzungsvorteile und Kosten aus der ebenfalls beabsichtigen Neubebauung des in ihrem Eigentum stehenden angrenzenden Grundstücks „F. 9“ mit der Folge hätten berücksichtigt werden müssen, dass die notwendigen Sanierungskosten im Ergebnis reduziert werden könnten. Hierfür spricht immerhin, dass die Kläger im ursprünglichen Bauvorbescheidsverfahren (Verz.Nr. ...) einen Planentwurf vom 27.08.2010 einreichten (Bd. I, VAS 95), der u.a. eine gemeinsame Erschließung der F. 7 und 9 sowie eine gemeinsame Tiefgarage vorsah.
Auch ohne Einbeziehung der F. 9 wäre aber zumindest eine funktionale und wirtschaftliche Abhängigkeit im Sinne einer funktionalen Bewirtschaftungseinheit in Bezug auf weitere bauliche Anlagen auf dem Vorhabengrundstück F. 7 selbst denkbar. Insoweit könnte nämlich in Erwägung zu ziehen sein, ob eine „Querfinanzierung“ des Denkmals aus den Erträgen möglicher anderer baulichen Anlagen, die noch im Bauvorbescheidsverfahren im hinteren Bereich der F. 7 (frühere Nebengebäude) vorgesehen waren, möglich wäre (zur einheitlichen wirtschaftlichen Betrachtung der Sachgesamtheit, zu der ein Kulturdenkmal gehört, vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 25.03.2003 - 1 S 190/03 -, juris; ebenso OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.12.2011 - 2 L 152/06 -, a.a.O.). Da es letztlich auf diese Frage nicht entscheidungserheblich ankommt, war eine weitere Aufklärung nicht angezeigt.
Hiernach bleibt es bei Kosten für eine denkmalverträgliche Sanierung des Gebäudes „F. 7“ in Höhe von 517.512,23 EUR brutto.
2. Die Sanierungskosten sind maßgeblich für die Finanzierungskosten. Diese errechnen sich nach hier unstreitiger Auffassung der Beteiligten aus einer objektiv mit 100 % anzusetzenden Vollfinanzierung. Tilgungsleistungen bleiben im Hinblick auf die durch den Sanierungsaufwand entstehende Substanzverbesserung und Vermögensvermehrung außer Ansatz (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.11.1999 - 1 S 413/99 -, juris). Sie entsprechen dem Wertzuwachs des Objekts infolge der Investition.
Von den Sanierungskosten sind vorliegend öffentliche Zuschüsse in Höhe von 100.000,-- EUR abzuziehen, so dass sich die Finanzierungskosten aus einem Betrag von 417.512,23 EUR errechnen.
Die Finanzierungskosten sind mit dem derzeit durchschnittlichen marktüblichen Zinssatz anzusetzen und - entgegen der Ansicht der Kläger - der jeweils aktualisierten MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank zu entnehmen, die einen objektivierten Querschnitt der Neugeschäfte zwischen privaten Haushalten und den monitären Finanzinstituten (MFI) darstellt (vgl. BayVGH, Urteil vom 12.08.2015 - 1 B 12.79 -, juris; OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.12.2011 - 2 L 152/06 -, a.a.O.). Es kommt daher nicht auf das Angebot des schlechtesten oder besten Anbieters an. Denn nach der Rechtsprechung in Baden-Württemberg ist (s.o.) eine „objektiv-objektbezogene“ Betrachtung vorzunehmen. Hierbei wird auf das konkrete Kulturdenkmal und dessen Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeit abgestellt, während im Übrigen die Vermögensverhältnisse des Eigentümers außer Betracht bleiben (vgl. Hager u.a, Denkmalrecht Baden-Württemberg, 2. Aufl. 2016, § 6, 4.2., m.w.N.). Ausgehend von einer objektivierten Kostenermittlung ist dabei die Frage zu beantworten, ob sich das Kulturdenkmal „selbst trägt“.
Soweit die Kläger demgegenüber der Auffassung sind, es sei verfassungsrechtlich geboten, bei der Höhe der Kreditzinsen auch subjektive Elemente einzubringen, würde eine solche Betrachtung die Gewichtung im Spannungsverhältnis zwischen Art. 14 GG und dem öffentlichen Interesse am Erhalt eines Kulturdenkmals auch unter Berücksichtigung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums unangemessen zugunsten des jeweiligen Eigentümers verändern. Denn die subjektiven Interessen des Bauherrn fließen bereits auf der Ertragsseite bei der Frage der steuerlichen Vorteile ein (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.11.1999 - 1 S 413/99 -, a.a.O.). Das auf der Kostenebene (objektivierte) Rechenmodell sowohl in Bezug auf die Höhe der Sanierungskosten als auch in Bezug auf eine jeweils gedachte 100%-Finanzierung berücksichtigt im Übrigen gerade nicht, dass der Bauherr möglicherweise besonders günstige Baupreise erhält oder auf eine Finanzierung nicht oder nicht im Umfang von 100 % angewiesen ist. Im Interesse einer klaren objektiv-objektbezogenen Betrachtung hält die Kammer deshalb daran fest, dass subjektive Aspekte bei der Höhe des Finanzierungszinssatzes außer Betracht zu bleiben haben.
Ungeachtet dessen ist für die Kammer im konkreten Einzelfall aber auch nicht ersichtlich, dass die Kläger, die als Beamte bzw. Ruhestandsbeamte ein regelmäßiges Einkommen haben und - wie dem Steuerbescheid 2014 zu entnehmen ist - Eigentümer mehrerer Immobilien sind, tatsächlich subjektiv nicht in der Lage wären, einen Kredit zu den durchschnittlichen MFI-Zinssätzen zu erhalten. Die Vorlage einer Bescheinigung der Bank genügt für eine solche Annahme jedenfalls nicht.
Bei dem derzeit marktüblichen Zinssatz von durchschnittlich 1,83% für eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren (s. Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik vom 04.07.2016, Wohnungsbaukredite an private Haushalte) belaufen sich die Finanzierungskosten bei einem Investitionsvolumen von 417.512,23 EUR (417.512,23 x 0,0183) auf 7.640,47 EUR pro Jahr.
3. Die auf der Kostenseite der Kläger weiter zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten für das Objekt errechnen sich in Anlehnung an §§ 24 ff. der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz - Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) aus den Verwaltungskosten je Wohnung (vgl. § 26 Abs. 2 II. BV) und der Instandhaltungskostenpauschale (vgl. § 28 Abs. 2 II. BV, hier: Nr. 1).
Dabei geht die Kammer mit den Beteiligten davon aus, dass die Verwaltungskosten nach § 26 Abs. 2 und 4 II. BV mit zweimal 279,35 EUR (= 558,70 EUR) festzusetzen sind.
Zur Reparaturrücklage hat die Kammer im Urteil vom 19.11.2014 - 2 K 1505/13 - bereits ausgeführt:
„... Anstelle der bei einem zu erhaltenden Kulturdenkmal nicht möglichen Abschreibungen für einen Neubau berücksichtigt die Kammer weiter auf der Kostenseite der Kläger in Analogie zu § 25 Abs. 2 II. BV Rückstellungen für - einem Neubau vergleichbare - Totalsanierungen. Diese beziffert die Kammer - in Entsprechung einer 100jährigen Abschreibungszeit - mit 1% der Baukosten der aktuell notwendigen Totalsanierung zuzüglich eines Aufschlags von jeweils 10% für die Besonderheiten der Denkmalsanierung und für Unvorhergesehenes (vgl. OVG Bln-Bdbg., Urt. v. 17.09.2008, a.a.O.; HambOVG, a.a.O.; NdsOVG, Urt. v. 24.03.2003, a.a.O.; ähnlich auch OVG S-A, Urt. v. 15.12.2011, a.a.O.)...“
Daran wird in Übereinstimmung mit den Beteiligten festgehalten. Soweit die Kläger den Investitionskosten allerdings einen geschätzten Gebäuderestwert von 63.000,-- EUR hinzurechnen wollen, folgt die Kammer dem nicht. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung orientiert sich an den Sanierungskosten für das Denkmal. Es ist nicht ersichtlich, dass zusätzliche Baukosten dadurch entstehen, dass das Restgebäude erhalten bleibt. Aus diesem Grunde ist in Analogie zu § 25 Abs. 2 II. BV, wonach 1% der Baukosten als Abschreibung vorgesehen sind, zu verfahren, zumal die Besonderheiten der Denkmalsanierung mit einem Aufschlag von 10% bereits ausreichend abgegolten sein dürften. Damit ergibt sich der Wert von 6.210,14 EUR (517.512,23 EUR x 0,01 + 517,51 EUR + 517,51 EUR).
Zusammenfassend folgt daraus, dass die Sanierung der F. 7 jährliche Kosten von 15.651,27 EUR verursachen wird:
Summe jährliche Belastung: Zinsen auf Fremdkapital7.640,47 EURVerwaltungskosten558,70 EURInstandhaltungskosten1.051,64 EURMietausfallwagnis190,32 EURReparaturrücklage6.210,14 EUR 15.651,27 EUR4. Für die auf der Ertragsseite bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu erwartenden Mieteinnahmen geht die Kammer von einer Miete von 6,50 EUR/m² aus. Sie hat allerdings keinen Zweifel daran, dass sich diese von der Beklagten auf der Ertragsseite angesetzte Netto-Kaltmiete am untersten Rand der ortsüblich zu erzielenden Miete bewegt. Zur Begründung wird zunächst auf die Ausführungen im Widerspruchsbescheid ... vom 21.07.2015 verwiesen, § 117 Abs. 5 VwGO. Auch nach einer von der Kammer vorgenommenen Internetrecherche (www...) liegt der derzeit zu erzielende Mietpreis für eine 100m² Wohnung bei 8,27 EUR/m² kalt. „Immowelt“ weist für ... eine Netto-Kaltmiete von 8,35 EUR für 40 - 80 m² Wohnfläche aus. Obwohl diese Internetrecherche der Kammer keine sachverständige Ermittlung darstellt und die angegebenen Preise nicht validiert werden können, werfen sie ein nachvollziehbares Schlaglicht auf den Mietmarkt der Beklagten. Insbesondere decken sich die gefundenen Mietpreise im Wesentlichen mit denen im Gutachten des Sachverständigen ... vom 02.10.2014, der bereits für das Jahr 2014 einen aktuellen Mietpreis in ... bei Neubau-Neuvermietung von 7,50 EUR/m² ermittelte. Dieser Wert dürfte in den vergangenen 2 Jahren weiter gestiegen sein.
Soweit die Kläger demgegenüber mit dem Sachverständigen als Mietansatz den unteren Bereich der marktüblichen Bandbreite gewählt haben und lediglich eine Netto-Kaltmiete von 5,-- EUR/m² für erzielbar halten, ist dies - auch angesichts des Umstandes, dass der Quadratmeterpreis für nicht sanierte Wohnungen schon bei 4,50 EUR/m² liegt - nicht nachzuvollziehen. Entgegen der Auffassung der Kläger sind nämlich für die dann vollsanierten Wohnungen (s.o.), die sich in zentraler Lage in der Altstadt von ... befinden, auch die Preise für Neuvermietungen von Neubauten heranzuziehen. Ferner ist zu berücksichtigen, dass es nicht um die Vermietung einer 122 m² großen Wohnung geht, deren Quadratmetermietpreis in der Regel geringer als der von kleineren Wohnungen ist, sondern es werden zwei Wohneinheiten zu ca. 30 m² und ca. 90 m² zur Vermietung anstehen. Dabei ist auch in die Überlegung einzustellen, dass es sich bei historischen Immobilien um besonders attraktive Objekte handeln kann, die höhere Mieterwartungen rechtfertigen können (Hager, a.a.O., § 6, 4.2.1). Dass danach ein 1 Zimmer-Appartement mit separater Küche und Bad in der Altstadt von ... - als Hochschulstandort - für 195,-- EUR kalt (30 x 6,50) vermietet werden kann, ist offensichtlich und bedarf keiner weiteren Begründung, bewegt sich doch ein solcher Preis allein im Bereich dessen, was schon für einfache Studentenzimmer zu zahlen ist. Die von den Klägern angeführte Geschosshöhe von 2,10 m betrifft im Übrigen nur das Erdgeschoss (vgl. Pläne zur „Variante O im Bestand“, Querschnitt 3-3) und vermag - ebenso wenig wie die anderen „Bedenken“ der Kläger gegen eine höhere Miete - eine andere Beurteilung nicht überzeugend zu rechtfertigen.
Bei zwei Wohneinheiten zu ca. 30 m² und ca. 90 m² (insgesamt laut Gutachten eine Wohnfläche von ca. 122 m²) und einem Mietansatz von 6,50 EUR/m² sind danach wenigstens Mieterträge von 9.516,-- EUR/pro Jahr anzusetzen.
Damit stehen bisher der Kostenseite von 15.651,27 EUR Mieterträge von 9.516,-- EUR entgegen.
5. Soweit schließlich bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung auf der Ertragsseite auch die mit der Erhaltung des Denkmals einhergehenden steuerlichen Vorteile zu verbuchen sind, kommt es auf die konkreten steuerlichen Vorteile, nicht aber auf abstrakt erzielbare Steuervorteile an. Denn während es - wie ausgeführt - für die Frage der Investitionskosten deshalb auf eine objektiv-objektbezogene Berechnung ankommt, weil dem Denkmaleigentümer nicht angesonnen werden darf, aus seinem eigenen Vermögen Mittel zur Sanierung aufzubringen und deshalb von einer hundertprozentigen Finanzierung der Sanierungskosten ausgegangen werden muss, sind seine subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse maßgeblich, soweit steuerliche Vergünstigungen einzustellen sind, deren Umfang von individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnissen abhängig ist (Strobl/Sieche, Denkmalschutzgesetz für Baden-Württemberg, 3. Aufl., § 6 Rdnr. 11; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urteile vom 10.05.1988 - 1 S 1949/87 -, a.a.O. und vom 11.11.1999 - 1 S 413/99 -, a.a.O.). Nur konkret erzielbare Steuervergünstigungen vermindern die durch den Erhalt des Denkmals entstehende finanzielle Belastung. Wer keine Einnahmen erwirtschaftet, kann Belastungen durch den Erhalt eines Denkmals auch nicht steuermindernd absetzen, so dass diese auf ihm verbleiben und sein Vermögen reduzieren würden. Dies könnte dazu führen, dass er auf Vermögenssubstanz zum Erhalt seines Kulturdenkmals zurückgreifen muss, welches ihm nicht zumutbar ist (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 11.11.1999 - 1 S 413/99 -, a.a.O.).
Welche individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnisse bei der Prüfung der möglichen steuerlichen Vergünstigungen maßgeblich sind, hängt vom konkreten Einzelfall ab. Es ist zu prüfen und - da es sich um in die Zukunft wirkende Steuervergünstigungen handelt - zu schätzen, welches Einkommen dem Denkmaleigentümer zuzurechnen ist, von dem die mögliche Steuervergünstigung in Abzug zu bringen ist.
Die Grundlagen für eine solche Prüfung haben die Kläger bislang nicht substantiiert dargetan, weshalb auch zum maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung die künftigen steuerlichen Vorteile nicht ausreichend dargelegt und nachgewiesen wurden:
Ausgehend vom Steuerbescheid für das Veranlagungsjahr 2014 fehlt es zunächst an einer Darlegung, woraus sich ergibt, dass die Einkünfte der Klägerin aus selbständiger Tätigkeit auch für die Jahre 2015 bis 2018 negativ sein werden und wie sich diese Einkünfte für die Zeit ab 2018 entwickeln werden. Soweit hier mit Schreiben der Steuerberater der Kläger vom 26.07.2016 lediglich darauf hingewiesen worden ist, die negativen Einkünfte würden voraussichtlich bis 2018 negativ sein, und die Kläger in der mündlichen Verhandlung darauf erklärt hatten, die Klägerin werde musikalische Früherziehung anbieten, ist nicht plausibel, weshalb diese (zukünftige?) Tätigkeit bis 2018 zu Negativeinkünften (und in welcher Höhe?) und ab 2018 zu positiven Einkünften (ebenfalls in welcher Höhe?) führen würde.
Ebenso wenig haben die Kläger substantiiert und schlüssig dargelegt, ob die dem Steuerbescheid 2014 zu entnehmenden Abschreibungsbeträge für das Objekt „...“ (EW ...) in Höhe von - 10.876,-- EUR, für die „...“ (EW ...) in Höhe von - 33.809,-- EUR und die „...“ (EW ...) in Höhe von - 4.165,-- EUR weiterhin in dieser Höhe für den gesamten maßgeblichen § 7i EStG - Zeitraum geltend gemacht werden können. Dies ist - mit der Beklagten - deshalb zu hinterfragen, weil die Jahres-Afa für das Objekt „...“ nur 2.732,-- EUR, für die „...“ lediglich 4.075,-- EUR und für die „...“ nur 1.273,-- EUR beträgt. Wird hingegen - wie im Steuerbescheid 2014 - für die ... neben der Jahres-Afa ein Betrag von fast 30.000,-- EUR zusätzlich steuerlich abgeschrieben, müsste darlegt werden, ob es sich dabei um einen „Einmal-Effekt“ handelt und woraus sich diese Abschreibungssumme ergibt. Ferner wäre darzulegen, inwiefern diese auch künftig neben der Jahres-Afa und einer Abschreibung nach § 7i EStG für die kommenden 12 Jahre geltend gemacht werden können und welche Auswirkungen dies auf die jährliche Höhe des Steuersatzes hat. Für die Objekte „...“ und die „...“ gilt dies entsprechend.
Die bisherigen Erläuterungen der Kläger und des Steuerberaters im Schreiben vom 26.07.2016 werden einer solchen substantiierten und schlüssigen Darlegung nicht gerecht, wenn es darin sinngemäß heißt, die Abschreibungen würden sich aus den Abschreibungslisten ergeben und es fielen im Betrachtungszeitraum (2018) immer die gleichen Abschreibungen an. Denn die in Ansatz gebrachten Abschreibungssummen für 2014 und 2018 decken sich gerade nicht mit der Jahres-Afa aus den Abschreibungslisten für die einzelnen Objekte, sondern übersteigen diese um ein Vielfaches. Aus diesem Grunde ist auch die Berechnung des Steuersatzes der Kläger vom 22.07.2016 für das Jahr 2018 mit 13,56% nicht schlüssig, werden dabei gerade die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von 5.714 EUR (für den Kläger) und von - 18.986,-- EUR (für die Klägerin) aus dem Steuerbescheid 2014 ohne weiteres übernommen und der Prognose - entgegen der Erläuterungen im Schreiben vom 26.07.2015 - zugrunde gelegt.
Bei dieser Sachlage obliegt dem Gericht auch keine weitere Aufklärung des Sachverhalts. Denn die Kläger wurden bereits im Widerspruchsverfahren wie auch in der Klageerwiderung auf Unklarheiten bei der Angabe der (künftigen) Steuersätze hingewiesen. Zuletzt wurden sie mit Verfügung des Gerichts vom 21.07.2016 u.a. um konkrete und detaillierte Angaben zum Hintergrund der Einkünfte aus selbständiger Arbeit und zur Höhe der Abschreibungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und dem sich daraus zu prognostizierenden Steuersatz für den maßgeblichen 12-Jahreszeitraum gebeten. Die Kläger sind dem - wie ausgeführt - nicht ausreichend nachgekommen. Angesichts der fehlenden Angaben ist eine weitere Sachaufklärung nicht möglich.
Unabhängig davon, dass es nach dem oben Gesagten schon an einer ausreichenden Darlegung und am Nachweis eines negativen Saldos fehlt, ist von der Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals aus wirtschaftlichen Gründen aber auch erst dann auszugehen, wenn der Denkmaleigentümer darüber hinaus darlegt, dass er das Kulturdenkmal nicht zu einem angemessenen Preis verkaufen kann (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 02.12.2009 - 1 A 10547/09 -, juris; OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 19.01.2016 - 1 A 275/14 -, juris). Auch daran fehlt es vorliegend.
Bei einem reinen Investitionsobjekt - wie hier - erschöpft sich die Darlegungslast im Blick auf die Unwirtschaftlichkeit der Erhaltung oder Nutzung des Denkmals nicht in der Darstellung einer auf 12 Jahre beschränkten Einnahmenüberschussrechnung nach steuerrechtlichen Maßstäben. Denn selbst wenn eine solche zeitlich beschränkte Einnahmenüberschussrechnung ein jährliches Defizit ausweisen sollte, ist daraus allein in der Regel nicht zu schließen, die Erhaltung oder Nutzung des Denkmals sei wirtschaftlich unzumutbar. Die Einnahmenüberschussrechnung bildet das Ertragspotenzial des Denkmals als Investitionsobjekt nämlich nicht in vollem Umfang ab. Vermietungs- und Verpachtungsobjekte werden regelmäßig dazu genutzt, die (Einkommens-)Steuerlast des Eigentümers durch damit verbundene "negative Einkünfte" zu reduzieren. Bereits die Ausgestaltung der Finanzierung (Höhe des Darlehensbetrages, zugrunde gelegter Zinssatz, Tilgungszeitraum, Sollzinsbindung) erfolgt üblicherweise im Lichte der (individuellen) steuerrechtlichen Folgewirkungen. Nicht zuletzt wegen der mit diesen steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten zusammenhängenden begrenzten Aussagekraft einer zeitlich beschränkten Einnahmenüberschussrechnung ist im Regelfall zu verlangen, dass ein Eigentümer, der sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung des als Investitionsobjekt genutzten Denkmals beruft, zusätzlich nachweist, dass er sich erfolgslos um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht hat (vgl. insgesamt OVG NRW, Urteil vom 13.09.2013 - 10 A 1069/12 - juris unter Hinweis auf BVerfG, Beschluss vom 02.03.1999 - 1 BvL 7/91 -, BRS 62 Nr. 214; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 02.12.2009 - 1 A 10547/09 -, a.a.O.).
Vermag der Eigentümer des Denkmals keine ernsthaften Bemühungen zur Veräußerung des Investitionsobjekts zu einem angemessenen Preis nachzuweisen, kann er sich nicht auf die Unzumutbarkeit seiner Erhaltung oder Nutzung berufen. Die Unverkäuflichkeit des Denkmals zu einem angemessenen Preis ist dabei entweder durch eine an Tatsachen orientierte fachliche Stellungnahme oder in sonstiger geeigneter Form zu belegen. Dies ist erforderlich, um der Denkmalbehörde die Feststellung zu ermöglichen, ob das Denkmal tatsächlich unverkäuflich ist oder ob seine Veräußerung allein an den nicht angemessenen Preisvorstellungen des Eigentümers gescheitert ist, der letztlich auf die lukrativere Verwendung des Grundstücks ohne das Denkmal spekuliert (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 02.12.2009 - 1 A 10547/09 -, a.a.O.). Bei der Bewertung der Angemessenheit der Preisvorstellungen sind dabei sämtliche Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. In der Regel wird in die Bewertung einzustellen sein, auf welchem Wege - insbesondere zu welchem Preis - der Eigentümer das Eigentum seinerseits erlangt hat, ob ihm die Denkmaleigenschaft und die eventuell bestehende Sanierungsbedürftigkeit des Objektes bekannt war, ob seit dem Eigentumsübergang eine Verschlechterung des Zustandes des Denkmals durch eine (pflichtwidrige) Vernachlässigung der denkmalpflegerisch notwendigen Erhaltungsmaßnahmen eingetreten ist und zu welchem Preis es der Eigentümer auf dem Immobilienmarkt (auch im Verhältnis zum Bodenwert) angeboten hat (vgl. OVG NRW, Urteil vom 13.09.2013 - 10 A 1069/12 -, a.a.O. und Hager, a.a.O., § 6, 4.3.1, m.w.N., wonach derjenige, der „sehenden Auges“ ein instandsetzungsbedürftiges Denkmal erwirbt, sich wegen der zu diesem Zeitpunkt ersichtlichen Instandsetzungskosten nicht auf „Unzumutbarkeit“ berufen kann (so BVerfG, Beschluss vom 14.04.2010 - 1 BvR 2140/08 -, juris)).
Diesen Maßgaben zufolge sind die Kläger auch insoweit ihrer Darlegungslast nicht nachgekommen. Die F. 7 ist ein reines Investitionsobjekt, das die Kläger im Jahre 2009 in Kenntnis der denkmalschutzrechtlichen Eigenschaft des Gebäudes erworben haben. Das Vorgehen der Kläger erweckt auch von Anfang an den Eindruck, dass sie allein die Beseitigung der Gebäude verfolgen würden, um einen Neubau errichten zu können (vgl. Bauvorbescheidsplanung sowie die von Anfang an beabsichtigte Errichtung einer Tiefgaragenzufahrt durch die Stadtmauer, die denknotwendig mit der Beseitigung der Denkmale einherging). Die wirtschaftliche Verwertung der Grundstücke steht im Vordergrund. Dem Vorbringen der Kläger lässt sich aber bisher nicht nachvollziehbar entnehmen, dass sie das Vorhabengrundstück nicht zu einem angemessenen Preis hätten veräußern können beziehungsweise künftig veräußern könnten. Zwar haben sie das Grundstück als Verkaufsobjekt inseriert und hatten nach ihren Angaben mit drei Interessenten Kontakt, ohne dass die Interessenten ein Angebot abgeben hätten. Dies genügt jedoch nicht für den Beleg von echten und ernsthaften Verkaufsbemühungen, zumal es lebensfremd erscheint, im Rahmen etwaiger Gespräche nicht zumindest die eigenen Preisvorstellungen zu signalisieren. Die fehlende Ernsthaftigkeit zeigt sich aber auch daran, dass der Kläger selbst auf Nachfrage des Gerichts in der mündlichen Verhandlung nicht willens oder in der Lage war, den nach seiner Vorstellung zu erzielenden Verkaufspreis zu benennen. Rückschlüsse auf eine Unveräußerlichkeit des Denkmals lassen sich aus dem bisherigen unsubstantiierten Vorbringen jedenfalls nicht ziehen. Dabei fällt auf, dass die Kläger trotz des Gebäudezustandes und der Denkmaleigenschaft das Objekt im Jahr 2009 erworben haben, weshalb schon die damalige Kaufentscheidung der Kläger gegen die heute - 7 Jahre später - geltend gemachte Unveräußerlichkeit spricht. Diese Überlegung gilt umso mehr, weil - was allgemein bekannt ist - die Nachfrage nach Immobilien jeder Art - im Vergleich zu 2009 - eine massive Steigerung erfahren hat.
Fehlt es insgesamt an einer ausreichenden Darlegung und dem Nachweis der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit, kann dahinstehen, ob die Kläger - bei einem etwaigen negativen Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsberechnung - weitere öffentliche Mittel in Anspruch nehmen könnten. Gleichwohl ist hier festzuhalten, dass der Vertreter des Landesamtes für Denkmalpflege, ..., in der mündlichen Verhandlung aufzeigte, dass es noch Möglichkeiten für weitere Zuschüsse unter dem Stichwort „zuschussfähige Gewerke“ gebe. ... legte insoweit auch dar, dass das Objekt als Teil einer Gesamtanlage für die denkmalschutzrechtliche Bewertung des Objekts einen über dem Durchschnitt liegenden Wert habe, weshalb ein weiterer Zuschussantrag wohl erfolgversprechend wäre.
Bei dieser Sachlage kommt es schließlich nicht mehr auf die Frage der Genehmigungsfähigkeit nach § 19 Abs. 2 S. 1 DSchG i.V.m. § 3 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 der Verordnung an (vgl. hierzu auch Ausführungen der Kammer im Urteil vom 14.11.2012 - 2 K 1364/11 -, wonach sich auch im Rahmen des § 19 DSchG die Frage der Unzumutbarkeit der Erhaltung des streitgegenständlichen Gebäudes stellen würde).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Angesichts des Unterliegens der Kläger bedarf es keiner Entscheidung über die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren.
Die Berufung wird gemäß §§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassen, weil sowohl die Frage der Ermittlung der Finanzierungskosten auf der Grundlage des marktüblichen Zinses nach der MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank als auch die Frage der Berechnung der Instandhaltungskosten sowie der Reparaturrücklage grundsätzliche Bedeutung hat.
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References: § 28
 § 25
 § 19
 § 6
 § 8
 § 7
 § 28
 § 19
 § 19
 § 6
 § 19
 § 8
 § 28
 § 8
 § 25
 § 8
 § 8
 § 8
 § 19
 § 19
 § 113
 § 2
 § 7
 § 8
 § 6
 § 6
 § 7
 § 8
 Art. 14
 § 2
 § 7
 § 6
 § 6
 Art. 14
 § 26
 § 28
 § 26
 § 25
 § 25
 § 117
 § 6
 § 6
 § 7
 § 7
 § 6
 § 19
 § 3
 § 19
 § 154