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Timestamp: 2016-10-27 13:03:41+00:00

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4C.47/2000 (29.05.2000)
Alain Paratte, Chemin du Mondeau, 1276 Gingins, Beklagter und Berufungskl�ger, vertreten durch Rechtsanw�ltin Dr. Caterina N�geli, Grossm�nsterplatz 9, 8001 Z�rich,
Caleas AG (fr�her Lisca AG), c/o Z�rcher Kantonalbank, Bahnhofstrasse 9, 8001 Z�rich, Kl�gerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Hans Schraner, Weinbergstrasse 43, Postfach 628, 8035 Z�rich,
A.-Die Compagnie de Ventes Immobili�res hatte in den Jahren 1986 und 1989 an der Gustave-Revilliod-Strasse in Genf/Acacias Grundst�cke erworben und mit einem Gesch�fts- und Wohnhaus �berbaut. Am 31. Oktober 1990 verkaufte sie der Lisca AG (heute Caleas AG, Kl�gerin) eine Stockwerkeigentumseinheit in dieser Liegenschaft zum Preis von Fr. 950'000.--. Zu dieser Zeit war der dringliche Bundesbeschluss �ber eine Sperrfrist f�r die Ver�usserung nichtlandwirtschaftlicher Grundst�cke und die Ver�ffentlichung von Eigentums�bertragungen von Grundst�cken vom 6. Oktober 1989 (BBSG; AS 1989 III 1974; SR 211. 437.1) bereits in Kraft getreten.
Bei der Beurkundung des Vertrages lag die gem�ss Art. 4 BBSG erforderliche Zustimmung vor. Die Vertragsverhandlungen f�hrte seitens der Kl�gerin der als Makler t�tige Alain Paratte (Beklagter).
B.- Parallel zu den Kaufvertragsverhandlungen schloss der Beklagte am 31. Oktober 1990 mit der Kl�gerin einen Immobilienleasingvertrag �ber das selbe Objekt ab. Eine Bewilligung gem�ss Art. 4 BBSG wurde f�r diesen Vertrag nicht eingeholt. In dem Vertrag verpflichtete sich die Kl�gerin, dem Beklagten das Leasingobjekt f�r eine feste Dauer von 15 Jahren ab 1. November 1990 zu �berlassen. Der Leasingzins betrug f�r die ersten 10 Jahre Fr. 26'610.-- pro Quartal.
Der Vertrag sah eine sp�tere Herabsetzung auf Fr. 19'330.-- vor und enthielt eine Anpassungsklausel. Gleichzeitig r�umte die Kl�gerin dem Beklagten obligatorisch und ohne Grundbucheintragung ein nicht �bertragbares Kaufsrecht ein, aus�bbar nach 10 Jahren zu einem Kaufpreis von Fr. 700'000.-- oder nach 15 Jahren zu einem Kaufpreis von Fr. 600'000.--. Beide Parteien erf�llten den Immobilienleasingvertrag bis sich der Beklagte ab Februar 1996 weigerte, den Leasingzins zu zahlen, da der Vertrag mangels Bewilligung gem�ss Art. 4 BBSG nichtig sei.
C.- Die Kl�gerin belangte am 21. M�rz 1997 den Beklagten beim Bezirksgericht Z�rich auf Zahlung von Fr. 122'149. 85 nebst Zins unter Vorbehalt einer Nachklage.
Diesen Entscheid best�tigte das Obergericht des Kantons Z�rich am 14. Dezember 1999.
Er verlangt die Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die Abweisung der Klage. Die Kl�gerin schliesst auf Abweisung der Berufung und Best�tigung des angefochtenen Entscheides.
1.- Vor Bundesgericht streitig ist die Frage, ob f�r den Immobilienleasingvertrag eine Bewilligung gem�ss Art. 4 BBSG h�tte eingeholt werden m�ssen. Die Berufung ist nur in Zivilrechtsstreitigkeiten zul�ssig (Art. 46 OG). Diese Voraussetzung ist erf�llt, da die Forderungsklage auf einem vertraglichen Anspruch gr�ndet und auf eine endg�ltige, dauernde Regelung durch beh�rdlichen Entscheid abzielt (BGE 123 III 346 E. 1a S. 349). Die Berufung ist zul�ssig unabh�ngig davon, ob der Sperrfristbeschluss (BBSG) zum Bundeszivilrecht (f�r eine zivilrechtliche Natur der Sperrfristen bei landwirtschaftlichen Grundst�cken: BGE 94 II 105 ff., S. 115 unten; vgl. auch BBl 1989 III 217 ff. wonach der BBSG auf Art. 64 Abs. 2 aBV gest�tzt wurde) oder zum �ffentlichen Recht gez�hlt wird, da das Bundesgericht im Rahmen der Berufung auch �ffentlichrechtliche Vorfragen pr�ft (vgl. GeorgMessmer/Hermann Imboden, Die eidgen�ssischen Rechtsmittel in Zivilsachen, Z�rich 1992, Ziff. 49, S. 70; vgl. auch J.F. Poudret, Commentaire de la loi f�d�ral judiciaire, Bern 1990, Vol. 2, Ziff. 2.3.20, S. 37 betreffend landwirtschaftliche Grundst�cke).
2.-a) Laut Sperrfristbeschluss in der Fassung vom 6. Oktober 1989 d�rfen nichtlandwirtschaftliche Grundst�cke nach ihrem Erwerb w�hrend f�nf Jahren weder als Ganzes noch in Teilen ver�ussert werden (Art. 1 Abs. 1 BBSG, AS 1989 S. 1974). Als Ver�usserung gilt nicht nur ein Vertrag auf �bertragung des Eigentums, sondern auch "jedes andere Rechtsgesch�ft, das wirtschaftlich einem solchen Vertrag gleichkommt" (Art. 1 Abs. 2 BBSG), "namentlich" auch die Begr�ndung eines Kaufsrechts (Art. 1 Abs. 2 lit. a BBSG).
b) Nach Ansicht des Beklagten h�tte eine Bewilligung eingeholt werden m�ssen. Beim Leasingvertrag sei das kaufvertragliche Element eindeutig im Vordergrund gestanden.
F�r den Beklagten sei von Anfang an klar gewesen, dass er nach Ablauf des Vertrages das Eigentum erwerben w�rde. Sonst h�tte er den Vertrag nicht geschlossen und keine Leasingraten bezahlt, die weit h�her als ein allf�lliger Mietzins gewesen seien. Zudem h�tte bei einer Miete die M�glichkeit bestanden, den Mietzins herabsetzen zu lassen, was beim Leasingvertrag nicht m�glich sei. Dies zeige, dass nicht das mietvertragliche, sondern das kaufvertragliche Element �berwiege.
Dies sei auch der Kl�gerin von Anfang an bewusst gewesen, sonst w�re kein Kaufsrecht vereinbart worden. Dass das Kaufsrecht erst nach Ablauf der Sperrfrist ausge�bt werden k�nne, �ndere nichts daran, dass die Vereinbarung bewilligungspflichtig gewesen w�re. Wirtschaftlich gesehen werde bereits mit der Einr�umung des Kaufsrechts �ber die Liegenschaft verf�gt. Gegen den Sperrfristbeschluss verstossen nach Ansicht des Beklagten nicht nur eigentliche Kaskadenverk�ufe, sondern bereits zwei rasch aufeinanderfolgende Hand�nderungen.
c) Art. 1 Abs. 2 BBSG h�lt ausdr�cklich fest, dass es nicht darauf ankommt, in welche rechtliche Form die Parteien das Ver�usserungsgesch�ft kleiden. Entscheidend ist, ob die getroffene Vereinbarung wirtschaftlich einer Ver�usserung gleichkommt. Dabei ist nicht allein darauf abzustellen, ob kaufvertragliche Elemente �berwiegen. Der Sperrfristbeschluss soll den Verkauf nur w�hrend einer gewissen Zeitspanne verunm�glichen. Ausschlaggebend ist, ob das vereinbarte Rechtsgesch�ft in seiner Gesamtheit wirtschaftlich betrachtet �hnliche Auswirkungen hat wie ein gem�ss Sperrfristbeschluss verp�ntes Rechtsgesch�ft.
3.- a) Der Beklagte kann das Kaufsrecht erst lange nach Ablauf der Sperrfrist aus�ben. In Bezug auf die analoge Regelung bei landwirtschaftlichen Grundst�cken erachtete das Bundesgericht ein Kaufsrecht nur f�r unzul�ssig, wenn es nicht nur innerhalb der Sperrfrist einger�umt, sondern auch ausge�bt wird (BGE 113 II 59, E. 4b, S. 62; 94 II 105, E. 2b, S. 111, E. 3 + 4, S. 111 ff.). Trotz vereinzelter Bedenken (Hanspeter Geissmann, Welche Vr�usserungsgesch�fte unterliegen der Sperrfrist?, in Dringliches Bodenrecht, Handbuch zu den befristeten Bodenrechtsbeschl�ssen, Z�rich 1990, S. 19 ff. S. 34; Pierre Cavin, Kauf, Tausch, Schenkung in Schweizerisches Privatrecht [SPR] VII/1, Basel 1977, S. 142, Anm. 4) sieht die Lehre keinen Grund, das Problem bei nichtlandwirtschaftlichen Grundst�cken anders zu l�sen (Felix Zulliger, Verbot der Ver�usserung nichtlandwirtschaftlicher Grundst�cke, in ZBGR, 1989, S. 329 ff., 353; Walter Peter/Hans Naef, Bodenrechtliche Sofortmassnahmen im Siedlungsbereich, Z�rich 1990, N 8 zu Art. 1). Beurteilungszeitpunkt f�r die Frage der Verletzung der Sperrfrist bildet nicht die Einr�umung des Kaufsrechts, sondern dessen Aus�bung (Felix Sch�bi, Erl�uterungen zur Sperrfrist, Bern 1990, S. 52 f.). Erst im diesem Moment steht fest, ob die Sperrfrist verletzt worden ist. Eine analoge Anwendung der f�r Sperrfristen in der Landwirtschaft entwickelten Rechtsprechung widerspricht auch nicht dem Willen des Gesetzgebers.
Die in einem Vorentwurf vorgesehene Bestimmung, wonach ein Kaufsrecht unabh�ngig vom Zeitpunkt seiner Aus�bung wie ein Ver�usserungstatbestand zu behandeln sei, wurde bereits in der Botschaft wieder fallen gelassen (Vgl. Walter Peter/Hans Naef, a.a.O.). Das vereinbarte Kaufsrecht ist unter diesem Gesichtspunkt nicht zu beanstanden.
b) Da das Kaufsrecht erst nach Ablauf der Sperrfrist ausge�bt werden kann, wird eine Weiterver�usserung durch den Beklagten vor Ablauf der Sperrfrist verunm�glicht.
Der Beklagte ist nicht Eigent�mer der Liegenschaft und kann nicht �ber sie verf�gen. Das Kaufsrecht selbst kann er ebenfalls nicht ver�ussern, da es gem�ss Leasingvertrag un�bertragbar ist. Die Situation des Beklagten ist wirtschaftlich in keiner Weise mit der Position zu vergleichen, die er inneh�tte, wenn er die Liegenschaft innerhalb der Sperrfrist erworben h�tte. Daran �ndert auch der Leasingvertrag nichts.
Wohl r�umt ihm dieser in Bezug auf den Gebrauch und die Nutzung der Liegenschaft weitgehend die Stellung eines Eigent�mers ein. Die Befugnis �ber die Liegenschaft zu verf�gen, kommt dem Beklagten aber nicht zu. Gegen die Annahme, der Eigentums�bergang sei wirtschaftlich bereits mit Abschluss des Leasingvertrags vollzogen, da dieser "nur" noch die Abzahlung des Kaufpreises vorsehe und die formelle Eigentums�bertragung automatisch nach sich ziehe, spricht auch, dass im Leasingvertrag nur eine Teilamortisation vorgesehen ist.
Damit haben sich die Parteien f�r das im Bereich des Finanzierungsleasing von Immobilien regelm�ssig angewendete Nonfullpay-out-Leasing entschieden (Christoph Wulkan, Der Immobilien-Leasingvertrag nach schweizerischem Privatrecht, Z�rich 1988, S. 9), welches auch nach einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise erst dann zu einem Eigent�merwechsel f�hrt, wenn der Leasingnehmer sein Kaufsrecht aus�bt (vgl.
W.R. Schluep/Marc Amstutz, Basler-Kommentar, 2. A. 1996, Einleitung vor Art. 184 ff., N 92). Vorher ersch�pft sich die wesentliche Vertragspflicht des Leasinggebers gegen�ber dem Leasingnehmer in der �bergabe des Leasingobjektes zum Gebrauch auf Zeit (Wulkan, a.a.O. S. 90).
c) Auch besteht f�r den Beklagten keine Pflicht zum Kauf der Liegenschaft. Wohl w�re ein Verzicht auf die Aus�bung des Kaufsrechts mit gewissen Verlusten verbunden, da mit den Leasingraten der Restkaufpreis gesenkt wird. Auch wenn der Beklagte bei Abschluss des Vertrages fest entschlossen war, die Liegenschaft zu �bernehmen, hindert ihn nichts daran, seine Meinung sp�ter wieder zu �ndern und den ver�nderten Verh�ltnissen anzupassen. Auch nach Ablauf der Sperrfrist ist ungewiss, ob der Beklagte die Liegenschaft dereinst �bernehmen wird. Das Risiko, allenfalls einen anderen K�ufer suchen zu m�ssen, verbleibt bei der Kl�gerin. Indem sie dem Beklagten ein Kaufsrecht einger�umt hat, das dieser fr�hestens nach 10 Jahren aus�ben kann, hat sie die M�glichkeit einer Weiterver�usserung massiv eingeschr�nkt.
Abgesehen von der Bewilligung gem�ss BBSG h�tte eine Ver�usserung durch die Kl�gerin eine �berbindung des Kaufsrechts unter Schadenersatzfolge im Unterlassungsfall vorausgesetzt.
F�r das mit dem Kaufsrecht belastete Grundst�ck liesse sich aber kaum ein K�ufer finden.
d) Der Beklagte f�hrt selbst aus, dass es ihm bei Abschluss des Leasingvertrags darum ging, die Liegenschaft langfristig zu nutzen und dereinst zu einem f�r ihn erschwinglichen Preis zu �bernehmen. Die vom Beklagten angestrebte langfristige Nutzung der Liegenschaft und die mit dem Abschluss des Leasingvertrags verbundene Erschwerung einer kurzfristigen Weiterver�usserung entsprechen der Zielsetzung des Sperrfristbeschlusses, der sich gegen spekulative Gesch�fte wendet. Das Obergericht konnte daher ohne Verletzung von Bundesrecht feststellen, dass der abgeschlossene Vertrag g�ltig war. Da der Beklagte die H�he der eingeklagten Forderung nicht beanstandet, ist der angefochtene Entscheid zu best�tigen.
1.- Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Obergerichts (II. Zivilkammer) des Kantons Z�rich vom 14. Dezember 1999 wird best�tigt.
3.- Der Beklagte hat die Kl�gerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entsch�digen.

References: Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 BGE 
 Art. 64
 Art. 1
 Art. 1
 Art. 184