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Timestamp: 2019-11-12 04:12:45+00:00

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Boletín de Pequeñas Noticias Nº 458
Miércoles 21 de Marzo de 2012 - Nº: 458
Ya son cuatro los excluidos que fueron incluidos
Un cuarto administrador excluido deberá ser incluido en el RPA mediante una medida cautelar dictada por la justicia local El abogado patrocinante, Dr. Juan José Aguirre, estimó que muchos de los administradores excluidos podrían iniciar juicios contra la ciudad por los daños y perjuicios causados.
[BPN-21/03/12] La justicia obligó a la DGDyPC a incluir en el RPA a un cuarto administrador excluido. El fallo fue dictaminado por el juez Osvaldo O. Otheguy del Juzgado 8, Secretaría 16 del Fuero Contencioso Administrativo y Tributario de la CABA, el 6 de marzo de 2012.
El recurso de amparo fue presentado durante la segunda semana de febrero por el Dr. Juan José Aguirre representando a la...
Dr. Juan Manuel Acosta y Lara
Disposiciones "burocráticas y onerosas"
El AIERH describió como agobiantes, burocráticas y onerosas
a las obligaciones impuestas a los administradores por parte del Gobierno de la Ciudad Consideró que su "cumplimiento tiene un efecto negativo en la actividad de los administradores" y que "atenta contra la continuidad del negocio" Así lo expresó en su revista bimensual "Gestión de consorcios".
"La clave está en impugnar a nivel administrativo"
El Adm. Hernández aseguró que cuando el SUTERH reclama aportes y contribuciones por empleados del consorcio tercerizados se deben impugnar a nivel administrativo Según él esto es clave para impedir que los jueces reconozcan los certificados fiscales emitidos por el gremio.
Awad volvió a la tele
El Dr. Eduardo Awad volvió a la televisión en "Día y Medio" el programa que se transmite de 12 a 14 hs. por Canal 26 y que conducen Paula Trápani y Luis Bremer Awad estará presente todos los viernes en el segmento dedicado a propiedad horizontal como columnista especializado.
Consorcios Ya
Desde el 6 de enero se emite un nuevo programa de radio por Internet dedicado a consorcios Se llama "Consorcios Ya" y participan de él Adrián Hilarza, Alejandro Fantini y el Dr. Eduardo Brailowsky Se puede escuchar en vivo por www.arinfo.com.ar todos los viernes de 18 a 19.
Reforma y Unificación de los Códigos Civil y Comercial
Loisi pidió ver el anteproyecto
La Liga del Consorcista pidió a la presidenta Cristina Fernández que de a conocer el anteproyecto que unifica los códigos civil y comercial entendiendo que afectará la legislación vigente sobre propiedad horizontal El pedido lo realizó mediante una carta que fue publicada en el número anterior del Boletín de Pequeñas Noticias.
Final trágico para una administradora platense
Una administradora se arrojó al vacío desde la terraza del edificio que administraba Ocurrió el 10 de marzo en la capital bonaerense.
Sueldos Marzo/12
Sigue vigente la escala de Octubre/2011
Los sueldos próximos a confeccionar deberán realizarse con la misma escala salarial Es llamativa la demora en la homologación del acuerdo del 18% logrado por el sector.
Resolución General 2.616 de la AFIP
El administrador va a reducir mi horario a media jornada
El reglamento establece que los gastos mayores a 2 mil pesos deben aprobarse
La idea es colocar sobre el piso actual un deck
Extraordinarias y complementos
En varias oportunidades robaron el local
RPA de la CABA
Los certificados del RPA están vigentes
La coordinadora del RPA de la CABA confirmó la vigencia de los certificados de reempadronamiento e inscripción de los administradores Muchos administradores tienen su certificado vencido ante la imposibilidad de realizar las DDJJ’s de 2010 y 2011.
El Dr. Albisu presentó su "Manual práctico para trabajadores y empleadores de la propiedad horizontal" El libro recopila normas que se aplican a la relación entre empleados y consorcios.
Falleció el Cr. Roberto Kinsella
El 1 de enero de 2012 falleció a los 76 años el Cr. Roberto Kinsella, consultor y colaborador de la CAPHyAI.
¿Quién es Alejandro Fantini?
Es técnico electrónico, administrador y periodista Desde el 6 de enero conduce junto a Adrián Hilarza "Consorcios Ya" un nuevo programa de radio por Internet dedicado a los consorcios El programa se puede escuchar en vivo por www.arinfo.com.ar todos los viernes de 18 a 19 hs.
Una Comisión de Consorcios para la Comuna 2
Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la CABA, propuso la creación de una comisión que trate el tema de los consorcios en la Comuna 2 en Recoleta La comisión va a funcionar como una defensoría del consorcista dentro de la comuna.
Resolución de conflictos en la ciudad de La Plata
Ya comenzó a funcionar la Dirección de Mediación Comunitaria
Ya entró en funcionamiento la Dirección de Mediación Comunitaria de La Plata que desde su apertura resolvió unos 700 casos de los cuales un 9,4% estuvo relacionado con consorcios En esa misma Dirección funciona además la Oficina Municipal de Inquilinos y Consorcistas.
Nuevo formulario para la Ayuda Escolar anual
ANSES diseñó un nuevo formulario on line para que el beneficiario pueda recibir la ayuda anual.
¿Qué convenio colectivo se les aplica a los vigiladores que trabajan en los consorcios?
por la Dra. María Cristina Carrera
¿Quién nos representa a los "propietarios y consorcistas" en la UITEC?
por la Sra. Lidia Diament
por el Dr. Osvaldo Loisi
Feriado personal de vigilancia nocturno
Dr. Juan José Aguirre.
[BPN-21/03/12] La justicia obligó a la DGDyPC a incluir en el RPA a un cuarto administrador excluido. El fallo fue dictaminado por el juez Osvaldo O. Otheguy del Juzgado 8, Secretaría 16 del Fuero Contencioso Administrativo y Tributario de la CABA el 6 de marzo de 2012.
El recurso de amparo fue presentado durante la segunda semana de febrero por el Dr. Juan José Aguirre representando a la administradora Ana Marisa Sandro, quién no se había podido reempadronar debido a problemas de salud.
El Dr. Aguirre explicó que el juez hizo hincapié en que se violó el derecho de defensa en juicio del que debió gozar su defendida señalando que el RPA debió haber instruido un sumario en el cual la administradora hubiera podido defender sus derechos. También resaltó que se violó el principio de legalidad porque estas disposiciones exceden lo que había determinado la Ley 941 al establecer sanciones mayores a ésta. Por último, destacó que se violó un derecho de carácter alimentario, al negarle a la administradora la posibilidad de ejercer una industria lícita, es decir se vulneró su derecho al trabajo.
Un hecho que condicionó el proceso, señaló Aguirre, fue el cierre por feria administrativa del RPA durante más de ocho meses. El abogado contó a Pequeñas Noticias que antes de presentar un amparo a la justicia se debe presentar un recurso administrativo en el RPA y esperar que la DGDyPC se expida sobre el tema. Al estar cerrado al público el RPA esto no fue posible.
Hasta ahora, los fallos positivos obtenidos son medidas cautelares, lo que implica que todavía falta que los jueces se expidan acerca de la cuestión de fondo. "Entiendo que al momento de dictar sentencia se va a unificar el criterio de todos los juzgados y van a declarar la inconstitucionalidad, no de la Ley 941 que no se ataca en ninguno de los amparos presentados, pero sí de ciertos artículos de la Disposición 3.205 y la Disposición 5.330 en donde se da de baja a los administradores que no concluyeron el trámite de reempadronamiento", opinó Aguirre.
El proceso de amparo, según explicó es "rápido" y el letrado cree que las primeras instancias de grado tendrían que estar en los próximo meses. "Si no es en este semestre será a partir de agosto de este mismo año", vaticinó Aguirre.
Esto sin embargo implicaría que el juez se expida cerca del mes de octubre que es cuando se cumple el plazo de 12 meses y los administradores quedan habilitados para volver a reempadronarse y retomar su actividad. Sin embargo el abogado explicó que "eso no hace a este proceso algo abstracto porque los administradores que obtuvieron la medida cautelar ya están autorizados por la justicia para continuar con su actividad".
Por último aclaró que en su opinión "el que inicia un amparo también estaría habilitado para ejercer la profesión porque al atacar por inconstitucional estas disposiciones, para él, no serían válidas por lo menos hasta que un juez lo determine".
La DGDyPC
El Dr. Aguirre predijo que "la DGDyPC va a terminar modificando estas disposiciones y permitiendo el reempadronamiento de los excluidos antes del plazo de 12 meses. Esta sanción de un año, es superior a cualquiera establecida por la Ley 941 (la máxima es 9 meses)".
"Probablemente muchos administradores inicien juicios civiles en contra del Gobierno de la Ciudad por los daños y perjuicios ocasionados", concluyó el abogado y agregó que "suspender a un administrador durante un año le implica perder la totalidad de los consorcios que administra. No solamente se vieron afectados sus derechos sino también los de sus empleados y las personas que el administrador contrató"
RPA: Registro Público de Administradores
Efemérides consorciales: el 24/03/2005, el secretario gremial del SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal), Osvaldo Bacigalupo, consideró que el "consorcista no es patrón del encargado" y que UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina) no estaba en condiciones de sentarse a discutir en paritaria.
Gestión de Consorcios del período febrero/marzo de este año.
[BPN-21/03/12] El AIERH consideró agobiantes, burocráticas y onerosas a las obligaciones impuestas por parte del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a los administradores. Estas declaraciones fueron vertidas por el presidente del esa entidad, Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, en la revista bimensual de la entidad, "Gestión de consorcios", del período febrero/marzo 2012.
Acosta y Lara consideró que los administradores "cada vez con mayor intensidad, sentimos que las obligaciones burocráticas nos alejan de lo que debería ser la misión y visión de esta profesión: proveer al mantenimiento edilicio y al correcto funcionamiento de sus servicios, velar por la armonía en las relaciones entre todos los actores de la vida consorcial y propiciar las condiciones de confort necesarias para una mejor calidad de vida en los edificios de propiedad horizontal". Este tema lo amplió en otra nota dentro de la misma publicación en la que subrayó que "las burocráticas y onerosas obligaciones que el Gobierno impone a los consorcios cuyo cumplimiento recae sobre los administradores tiene un efecto negativo en la actividad de estos"
Por una parte, en su editorial, el Dr. Acosta y Lara se refirió a los tres desafíos que deberán afrontar los administradores durante lo que consideró será un duro año de trabajo: el primero "administrar las economías alicaídas de los consorcios", el segundo "una satisfactoria actualización de los honorarios del administrador" y sobre el tercero expresó que "no será menor la tarea de cumplir con las obligaciones cada vez mas agobiantes que impone a los administradores el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires".
Por otra parte, en la nota relacionada con el editorial de ese mismo número, explicó que la actividad necesaria y capaz de generar valor para la administración ("Core Business" o "Core Competent") "se manifiestan en la atención al cliente. En los últimos años, sin embargo, la fuerte sobrecarga administrativa que pesa sobre la actividad aleja a los administradores del core y atenta contra la continuidad del negocio o actividad"
Efemérides consorciales: el 25/03/2010, la CAPHyAI (Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal) y el AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal) decidieron presentarse ante la Justicia contra la ley 3.254 que modificó la Ley 941.
Fachada del Registro Publico de Administradores de la CABA en Patricias Argentinas 277 de la CABA.
[BPN-21/03/12] Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del RPA de la CABA, aclaró que "hasta que no se disponga el cronograma con el aplicativo correspondiente para la presentación de las declaraciones juradas 2010 y 2011 los vencimientos plasmados en los certificados otorgados conforme el reempadronamiento o inscripciones 2010 - 2011 se encuentran plenamente vigentes". Esta aclaración se la hizo llegar a la CAPHyAI, mediante una carta con fecha del 16 de marzo.
Dos días antes esta entidad le había enviado un requerimiento por escrito en el que le "daba a conocer al RPA los inconvenientes que se presentan a los administradores cuando los copropietarios les solicitan el certificado de inscripción ante tal Registro, y éste se encuentra vencido, no comprendiendo –muchas veces- los copropietarios que es un tema ajeno a los administradores y que en realidad se ocasiona por la feria administrativa del RPA”.
Cabe recordar que el Registro Público de Administradores estuvo en feria durante más de ocho meses, volvió a su actividad el 15 de este mes y todavía no hay ni cronograma para la presentación de las DDJJ’s de 2010 y 2011 ni está disponible el aplicativo correspondiente
Efemérides consorciales: el 30/03/2007, ocho entidades de propietarios se reunieron en el Salón Jaureche de la Legislatura porteña para consensuar y firmar una carta conjunta entregada al Dr. Carlos Tomada, ministro de Trabajo. El objetivo: solicitarle que se abstenga de homologar el Convenio Colectivo de Trabajo.
[BPN-21/03/12] El Adm. Jorge Hernández, presidente de FRA, aseguró que cuando el SUTERH reclama aportes y contribuciones por los empleados de limpieza y vigilancia tercerizados, a nivel administrativo se debe tachar de inhábil el certificado fiscal emitido por el sindicato para que en juicio el Juez no lo pueda reconocer.
"El SUTERH le da al consorcio un certificado de ejecución fiscal que es ‘trucho’ ya que no tiene capacidad para emitir certificados fiscales. Ningún sindicato los puede emitir porque no son personas jurídicas de derecho público", sostuvo Hernández.
Por otra parte explicó que "el consorcio no tiene que hacer el reclamo cuando le llega el juicio sino antes. El recurso entonces no es repetir [NR: o sea hacer un juicio ordinario al gremio para tratar de recuperar los montos recaudados] sino atacar de "inhabilidad de título" la demanda que inicia el SUTERH".
El presidente de FRA manifestó que si bien "el SUTERH no tiene capacidad para emitir certificados de ejecución fiscal, lo hace a sabiendas de que en el consorcio no se van a oponer. Nadie va a iniciar un juicio ordinario para recuperar los montos porque en estos casos puede llegar a durar 5 años y el abogado va a terminar cobrando más que el monto que se intenta recuperar. Como ningún consorcio está de acuerdo con eso el gremio va generando antecedentes a favor. Este certificado se debe cuestionar a nivel administrativo entonces el sindicato retrocede y no inicia el juicio cada vez que le hacemos un cuestionamiento de este tipo"
Lo que el SUTERH suele reclamar en estos casos es Caja de Protección a la Familia y el seguro para la "Protección de la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad" establecido en el artículo 27º del CCT.
Efemérides consorciales: el 02/04/2010, comenzó Consorcios TV, programa que conducía el administrador Jorge Ferrera todos los viernes a las 14:30 hs. (repetía los lunes a las 22 hs. y los jueves a las 6:30 hs.) por la señal Nueva Imagen, canal 413 de Cablevisión y Multicanal.
Perlitas: La fuerza del gobernante no es en realidad más que la fuerza de los que se dejan gobernar (Guillaume T. Raynal)
El Dr. Eduardo Awad con Paula Trápani en "Día y Medio".
[BPN-21/03/12] El viernes 9 de marzo el Dr. Eduardo Awad volvió a la televisión en el programa "Día y Medio" en Canal 26 conducido por Paula Trápani y Luis Bremer. El magazine, que se transmite todos los días de 12 a 14 hs., contará, todos los viernes, con un segmento cerca de las 14 hs. dedicado a temas relacionados con la propiedad horizontal en el cuál el Dr. Awad será columnista.
El programa se transmite en vivo y durante el segmento en el que participa el abogado especialista se responde a consultas de vecinos: "se está evaluando desde la producción si se van a responder preguntas en vivo pero lo que ya está decidido es que se evacuarán las consultas que lleguen por correo electrónico y por teléfono. Por lo pronto las consultas de aquellos que llamen al estudio serán tomadas y enviadas al canal donde la producción seleccionará aquellas que se incluirán en la grilla del viernes siguiente", explicó el Dr. Awad a Pequeñas Noticias.
En cuanto a su rol en este nuevo programa Awad aseguró: "seguiré defendiendo a los consorcistas y seguiré tratando de esclarecer y poniendo mi granito de arena para que se mejore y se respete el derecho de los consorcistas, el derecho de los administradores, de los encargados, del personal del edificio y de todos lo que de alguna manera u otra forman parte del mundo de la propiedad horizontal. Es un granito de arena, lo que hacemos nosotros no es tampoco una montaña, pero con un granito aquí, un granito allá, algo se va a lograr".
El Dr. Eduardo Awad es vicepresidente del Colegio de Abogados, abogado especializado en propiedad horizontal con una trayectoria de 20 años y cuenta con una amplia experiencia en medios: trabajó en Radio Continental, Radio del Plata y Radio Mitre donde continúa en la actualidad. En televisión participó en "El noticiero de Santo" en Canal 13 y además condujo su propio programa en la televisión abierta en Canal 4 de Caballito (Utopía) y en CVN lo que lo convirtió en el primer conductor ciego de la televisión argentina. Además, por su experiencia en temas de consorcios es consultado por medios radiales, gráficos y televisivos
Perlitas: La oportunidad se deja alcanzar sólo por quienes la persiguen (H. Jackson Brown)
Cr. Roberto Kinsella.
[BPN-21/03/12] El pasado 1 de enero de 2012, tras una larga y penosa enfermedad, falleció el contador Roberto Manuel Kinsella, asesor y colaborador de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). Tenía 76 años.
Roberto Kinsella fue Contador Público, Licenciado en Economía y Licenciado en Administración de Empresas. Fue consultor independiente, docente universitario en la UBA y miembro de las comisiones profesionales en la Cámara de Comercio y en el Centro de Corredores de Cereales, entre otras instituciones. En el ámbito de la justicia, en la década del 80 fue nombrado interventor judicial en una Bodega del Grupo Greco en la ciudad de Santa Fe.
Fue miembro asesor por la parte empresarial de la disuelta CASFPI (Caja de Subsidios Familiares para el personal de la Industria). Desde su creación, fue también asesor del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA).
Quienes tuvieron un trato más directo con él, lo recuerdan como una persona "muy inquieta y ávida de conocimiento", ávido lector y jugador de golf. Fue un asiduo concurrente del Teatro Colón y de diversas exposiciones de artes plásticas, trabando amistad con varios artistas, entre ellos Adolfo Nigro.
Continuó trabajando hasta principios de 2011. En ese momento el comienzo de su enfermedad -que se prolongó durante un año- lo obligó a retirarse. Al momento de fallecer estaba casado y tenía una hija y dos nietos. Sus restos fueron inhumados en el Panteón de la Merced en el cementerio de la Chacarita
Perlitas: Sólo hay 3 cosas que no vuelven atrás: la palabra emitida, la flecha lanzada y la oportunidad perdida (Anónimo)
De izq. a der.: El Sr. Alejandro Fantini, el Dr. Eduardo Brailowsky y el Adm. Adrián Hilarza.
[BPN-21/03/12] El viernes 6 de enero empezó Consorcios Ya, un nuevo programa radial dedicado a los consorcios conducido por el Adm. Adrián Hilarza, presidente de AIPH, y el Sr. Alejandro Fantini. Es columnista el Dr. Eduardo Brailowsky, abogado especializado en propiedad horizontal. El programa se transmite por Internet por www.arinfo.com.ar todos los viernes de 18 hs a 19 hs.
"La finalidad del programa es tratar temas acuciantes que tienen los consorcios, ver la forma de implementar las nuevas medidas del Gobierno de la Ciudad y buscarle herramientas a los consorcistas para solucionar los problemas que se les plantean. Está dirigido tanto a administradores como a consorcistas. Es un ámbito para enriquecer el conocimiento con las experiencias que uno ha vivido y que son buenas de transmitir", explicó Fantini.
"La idea del programa es tratar, en la medida de lo posible, todas las aristas de la propiedad horizontal. La gente se va enganchando y vía email nos escribe y nos consulta", relató Hilarza.
En cuanto a la estructura del programa, Fantini aclaró: "nosotros proponemos un tema (relacionado a la actualidad de la propiedad horizontal) y sobre ese tema tratamos cada uno de aportar desde su punto de vista".
Consorcios Ya, se puede escuchar por Internet pero a futuro la emisora tiene previsto trasmitir utilizando una frecuencia de FM. Aquellos que deseen hacer consultas en vivo a los conductores del programa o a su columnista pueden llamar al (011) 5219-1042
Perlitas: La lectura es al espíritu, lo que la gimnasia al cuerpo (Steele)
Sr. Alejandro Fantini.
[BPN-21/03/12] Alejandro Fantini coconduce con Adrián Hilarza el nuevo programa de radio en Internet Consorcios YA, que se puede escuchar en vivo por www.arinfo.com.ar todos los viernes de 18 a 19 hs. Es además técnico electrónico y administrador. Pequeñas Noticias entrevistó al nuevo integrante de la comunidad consorcial.
Pequeñas Noticias: ¿cuál es su profesión?
Alejandro Fantini: soy Técnico Electrónico especializado en equipos de oficinas. Trabajé en Serops, en Remmington, en Ricoh, en Olivetti en la parte de ventas para equipos de oficinas, y en Siemens donde estuve muchos años a cargo de la parte de compras, de la flota de automóviles y su mantenimiento. Y como estuve siempre en importaciones de repuestos, me fui especializando en planificación.
PN: ¿cómo es su relación con la propiedad horizontal?
AF: viví en más de 8 edificios y siempre formé parte de los consejos de administración. Con todas las crisis que hemos sufrido en las últimas 4 o 5 décadas me fui especializando en superarlas, tanto del lado de la empresa como en el ámbito familiar y en el de los edificios que habité. Mi especialidad viene a ser la de "bombero de situaciones difíciles".
PN: ¿es decir que su experiencia en propiedad horizontal viene desde el punto de vista del propietario?
AF: en realidad me recibí de administrador, pero como durante más de 15 años formé parte de los consejos de administración, lo que yo ofrezco es mi experiencia a aquellos consorcios que están en problemas. Si necesitan administrador yo puedo postularme como uno más entre otros candidatos. No acepto postularme como único administrador ya que me gusta la democracia. En principio lo que yo hago es asesorarlos para que pueden solucionar los temas.
PN: ¿tiene consorcios a su cargo?
AF: no estoy administrando en este momento. He sido convocado en varios consorcios pero yo pongo condiciones sine qua non. Por ejemplo, en la última asamblea una de las propietarias se autotitulaba a la vez presidenta y empleada del consorcio. Yo les dije: "Sres. vecinos si ustedes me eligen como administrador hablen con su vecina y que ella se comprometa ante todos ustedes, el día lunes, a mandar un telegrama de renuncia". Yo no voy a aceptar que explote en mi mano un problema preexistente. No puede ser a la vez propietaria, presidenta del consorcio y empleada. Ese tipo de situaciones o se resuelven en el momento en forma directa o no acepto la administración. Otra condición para aceptar administrar un consorcio es que a los 40 o 50 días se llame a otra asamblea para ratificarme. Yo asumo de forma provisoria y si soy ratificado por más del 60% sigo y si no, me voy.
PN: ¿cuál es su relación con los medios?
AF: estudié periodismo en la década del 70 en el mismo lugar donde estudió Jorge Lanata hasta 1977. Mientras estudiaba le hice una entrevista a Castro Madero [vicealmirante y presidente de la Comisión Nacional de Energía Atómica durante la dictadura militar del 76] y le comenté off the record que yo sabía que Argentina estaba enriqueciendo uranio y construyendo una fábrica de agua pesada. A raíz de eso me empezaron a seguir y tuve 15 años la línea de teléfono intervenida.
El 18 de mayo de 1981 un oficial de la Policía Federal Argentina secuestró a mi señora embarazada de mis hijas gemelas y fue torturada durante 3 horas en el departamento. Luego del nacimiento de mis hijas me fui para Uruguay porque mi señora era uruguaya. Allí estudié locución donde estudió Víctor Hugo Morales y me dieron un título intermedio. Volví a Argentina con la democracia, pero después de lo que pasó, mi señora me pidió que nunca haga absolutamente nada de periodismo. Hace 3 años ella se suicidó y después de elaborar el duelo me sentí liberado y ahora quiero volver a empezar.
PN: ¿se siente a gusto con el programa Consorcios Ya?
AF: me gusta aunque nos falta depurar su mecánica. Estoy haciendo un curso para aprender a editarlo. Yo había estudiado un periodismo más dirigido hacia lo escrito. La radio tiene una dinámica distinta porque en una hora hay que hacer todo y hay que acostumbrarse a esos tiempos. Sin embargo me gusta, lo importante es que todo suma y que le podamos dar un servicio a la comunidad
Perlitas: La lectura nos vuelve a todos peregrinos: nos aleja del hogar, pero, lo más importante, nos da posada en todas partes (Hazel Rochman)
El Dr. Osvaldo Loisi en "Derecho de Piso".
[BPN-21/03/12] Mediante una carta dirigida a la Presidenta de la Nación, la Liga de Consorcistas de la Propiedad Horizontal le pidió que se dé a conocer el anteproyecto que unifica los códigos civil y comercial porque podría afectar la legislación relacionada a la propiedad horizontal.
El Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, dió a conocer a la opinión pública, en el último número del Boletín de Pequeñas Noticias, una carta dirigida a la presidenta de la Nación "a fin de requerirle quiera tener a bien disponer dar a publicidad el proyecto de Reforma y Unificación de los Códigos Civil y Comercial que le fuera presentado por la comisión creada al efecto por Dto. Nº 191/2011, con el objeto de hacerle llegar, en su caso, una propuesta relativa al tema de la Propiedad Horizontal antes de la redacción del anteproyecto definitivo. Ello dada la trascendencia de la reforma que se planea y su profunda repercusión en la población, en especial, en la familia urbana". Sobre este tema el Dr. Loisi hablo con Pequeñas Noticias durante el programa Derecho de Piso.
Entre las implicancias que la unificación de los códigos podría tener sobre la propiedad horizontal, Loisi explicó: "hubo un trascendido según el cual, sobre el tema de propiedad horizontal, se había tenido en cuenta el proyecto del Dr. Jorge Alterini. Este proyecto -presentado en 1998- buscaba hacer lo mismo que estamos haciendo ahora: la unificación de los dos códigos, civil y comercial pero –si bien tuvo media sanción en el Congreso de la Nación- no llegó a ser aprobado y tuvo mucha oposición. Nosotros nos hemos opuesto porque en lo ateniente a la propiedad horizontal no estuvimos de acuerdo en muchas cosas."
Según lo desarrollado por Loisi, la principal objeción al proyecto Alterini -y al nuevo proyecto si éste se le pareciera- es la definición que se da a la propiedad horizontal como "el derecho real sobre un inmueble propio que otorga las facultades de usar, gozar y disponer de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad y administración". Esta definición, explicó el abogado, "excluye a los propietarios de las unidades funcionales de la garantía constitucional que tiene la propiedad en nuestro país. Eso significa, en la práctica, que mediante cualquier ley se puede limitar ese derecho".
Loisi redefine a su vez a la propiedad horizontal como el "condominio en un edificio que reconoce partes comunes y partes relativas de cada condominio sometido a un reglamento de propiedad" y aclara que así se define en muchos países. "Si el nuevo código no consagra al consorcio como una vecindad o condominio, como se lo define en muchos países, le da pie al estado a meterse dentro. La definición que le da Alterini es una pieza clave en todo el régimen de propiedad horizontal. Una propiedad no es una locación sino un condominio con todas las garantías constitucionales".
En cuanto a la relevancia que tiene el hecho de la unificación de códigos, Loisi explicó: "en el Código Civil -que viene de 1872 y fue creado por Vélez Sarfield- ha habido pequeñas modificaciones pero no una modificación integral como ahora se pretende. La comisión creada por la presidenta ya le ha hecho llegar el fruto de su trabajo. Nosotros a ella no le hacemos ningún reclamo, simplemente le pedimos qué nos haga conocer que es lo que dice ese proyecto para empezar a pensar. Modificar el Código Civil en un país es una tarea muy delicada porque se modifica la forma de vivir de la gente: la parte de la familia, la parte de la propiedad, se modifica todo el código. Esto hay que darlo a conocer lo antes posible y ponerse a trabajar".
En el 2011, la presidenta Fernández de Kirchner formó mediante el Decreto Nº 191/2011 una comisión integrada por el presidente de la Corte Suprema de la Nación Ricardo Lorenzetti, la vicepresidenta de la Corte, Elena Highton de Nolasco y la profesora Aida Kemelmajer de Carlucci para que elaborara un proyecto de ley que actualizara, revisara y unificara los códigos civil y comercial
Perlitas: En política, lo que importa no es saber quién es quién, sino quién está con quién (H. Y. Sharada Prasad)
Teresa Villanueva durante la primera reunión del Consejo Consultivo de la Comuna 2 frente a la Junta Comunal.
[BPN-21/03/12] El miércoles 14 de marzo, durante la primera reunión del Consejo Consultivo de la Comuna 2 en el barrio de Recoleta de esta ciudad, Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la CABA, propuso la creación de una comisión en donde los vecinos puedan discutir acerca de los consorcios. La reunión tuvo lugar a las 18 hs, en la Federación de Círculo Católico de Obreros ubicado en Junín 1063.
"El asunto que traigo es el tema de los consorcios. Estoy trabajando ya hace varios años en donde era antes el CGP 2, ahora es Comuna 2 y este tema tiene cada día más problemas y tiene más puntos que tratar y resolver urgentemente. Por eso, quisiera proponer en nombre de los consorcistas que dentro de las comisiones que van a funcionar en el Consejo Consultivo también funcione una Comisión de Consorcios", expresó Teresa Villanueva, frente a los más de 250 vecinos que se inscribieron para participar del Consejo Consultivo de la Comuna 2 en Recoleta.
El miércoles 28, se realizará una segunda reunión en la cual se redactará el reglamento del Consejo Consultivo Comunal para luego evaluar las nuevas comisiones presentadas y votar su aprobación.
"La finalidad de esta Comisión de Consorcios será la de realizar tareas de asesoramiento y difusión de todo lo concerniente a la propiedad horizontal para que los consorcistas tomen conciencia de lo que está pasando dentro de sus propiedades", explicó Teresa Villanueva a Pequeñas Noticias. Por otra parte agregó que entre los objetivos de esta comisión estarán el de "proteger los derechos que tiene cada propietario que poco a poco se han ido perdiendo sin que se dé cuenta".
"Esta comisión se va a ocupar de lo que -desde hace años- nos hemos ocupado nosotros, como grupo de vecinos, dentro de lo que era antes el CGPC Nº 2. Si esta comisión se aprueba va a funcionar como una especie de defensoría del consorcista dentro de la Comuna 2", subrayó la presidenta de la Asociación de Consorcistas de la CABA.
Por último adelantó que "una vez que esté aprobado todo como corresponde, el primer trabajo que voy a hacer es proponer que en todas las comunas se abra una comisión de consorcios".
Durante la reunión, se presentaron a los vecinos que formaran parte del Consejo Consultivo Comunal, los siete miembros de la Junta Comunal de la Comuna 2: Facundo Carrillo (PRO) su presidente, quien estará a cargo de las áreas de "Control Comunal", destinada a la fiscalización del especio publico y el área de "Competencias Concurrentes"; Carlos Alberto Giogia (PRO) en el área de "Participación Vecinal", nexo entre la junta comunal y el consejo consultivo; Matias Lanusse (PRO) en el área de "Veredas y Asfalto"; Natalia Persini (PRO) en el área de "Comunicación"; Clara Lidia Barrera (PRO) en el área de "Espacios Verdes"; Gabriela Castillo (FPV) área de "Cultura y Patrimonio"; y Luciano Umerez (Proyecto Sur) en el área de "Arbolado y Luminarias".
El Consejo Consultivo Comunal, de acuerdo a la página Web de comunas del Gobierno de la Ciudad, funciona en el ámbito de cada Comuna como un "organismo consultivo y honorario de participación popular, conforme lo establecido en el Artículo 131 de la Constitución de la Ciudad. Está integrado por representantes de entidades vecinales no gubernamentales, partidos políticos, redes y otras formas de organización con intereses o actuación en el ámbito territorial de la Comuna. No perciben remuneración ni compensación económica alguna por sus servicios"
Perlitas: La civilización es el arte de vivir en ciudades de tamaño tal que nadie conoce a todos los demás (Julyan Jaynes)
En diciembre de 2011, el valor promedio de las transacciones se ubicó en u$s 106.914.
[BPN-21/03/12] En su último informe mensual, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informó que hubo una caída del 10,4% en las escrituras en diciembre 2011 con respecto a diciembre del 2010. Por otra parte, para el mismo período, el monto total de transacciones subió poco más de un 5%. La entidad atribuyó la baja a las restricciones aplicadas por el gobierno a la compra de dólares que rige desde noviembre de 2011 y que según ella impactó fuertemente en el mercado inmobiliario. Por otra parte el alza en el monto total de las escrituras lo atribuye al incremento en el valor de las propiedades.
Bajó un 10,4%
El relevamiento del Colegio de Escribanos de actos escriturales determinó que en el último mes de 2011 hubo "un punto de quiebre del movimiento expansivo que en términos interanuales acusaba desde mayo, al experimentar una contracción de 10,4% en comparación con diciembre de 2010, al totalizar 6.320 compraventas de viviendas".
"Al parecer el nuevo régimen de control de cambios que en forma conjunta pusieron en práctica la AFIP y el Banco Central (BCRA) alteró la fluidez con la que se movía el mercado inmobiliario", destacó la entidad en su informe. La AFIP lo alteró porque exige la convalidación previa de la compra de dólares o euros por parte de los ahorristas e inversores, mientras que el BCRA afectó la fuidez de este mercado porque estableció nuevas normas a los bancos.
Subió un 5,3%
Otro dato consignado es el monto de las transacciones, que totalizó $2.898,7 millones y equivale a un aumento de 5,3% interanual, debido al incremento que vienen registrando los precios de los inmuebles. Así, el valor promedio de las operaciones de compra y venta se ubicó en u$s 106.914, según el tipo de cambio del mes ($ 4,29 por dólar). Este valor medio por operación representó una suba de 9% en dólares contra el mismo mes de 2010.
El valor medio de las operaciones representó 92,3 salarios promedio de la economía, "constituyendo una de las relaciones más favorables de los últimos siete años para que la población trabajadora pueda acceder al objetivo de adquirir la vivienda propia".
Según el informe de los notarios, "en diciembre del 2010 también se había verificado una retracción notable del mercado inmobiliario en comparación con el año anterior, aunque en una magnitud singularmente más atenuada",
"Un repaso de la serie de los últimos 14 años permitió advertir que el nivel de transacciones de diciembre 2011 fue el tercero más bajo, detrás de los mínimos anotados en la crisis de 2001 y en el receso de fines de 2008 que generó el inicio de una larga crisis fiscal en las principales economías desarrolladas y que afectó el desempeño de los denominados países emergentes", señaló el informe
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[BPN-21/03/12] En capital bonaerense ya entró en funcionamiento la Dirección de Mediación Comunitaria. Desde su apertura en octubre de 2011 resolvió más de 700 conflictos de los cuales un 9,4% estuvieron relacionados con consorcios. La Dirección esta ubicada en la calle 47 casi esquina 13 donde ahora también funciona la Oficina Municipal de Inquilinos y Consorcistas, creada el 10 de noviembre de 2011.
La Dirección de Mediación Comunitaria
"El servicio cuenta con un equipo interdisciplinario de mediadores comunitarios, encargados de acercar a las partes a fin de lograr un acuerdo conciliatorio. Los conflictos que la mediación puede ayudar a resolver son de naturaleza vecinal tales como problemas de medianeras, humedad, ruidos molestos, ocupación de veredas", explicó Pablo Bruera, intendente de La Plata en una publicación en su propia página de Internet.
Desde este mes, la Dirección cuenta una línea telefónica gratuita a través del Sistema Único de Atención Vecinal (SUAV) al que se puede acceder llamando al 0800-999-5959 de lunes a sábado de 8 a 20 hs. A través de esta línea telefónica los vecinos podrán exponer conflictos que dificultan la relación con su vecino y que de alguna manera perturban la armonía del barrio. "Con la incorporación del 0-800 esperamos que los vecinos se acerquen mucho más a resolver sus conflictos por este medio", comentó su director Pablo Márquez en la página web del intendente Bruera.
En cuanto a los porcentajes de otros conflictos vecinales que se resolvieron por medio de esta alternativa se destacan: los vinculados a las medianeras (41,2%), ruidos molestos (17,1%), árboles (15,9%), animales domésticos (10%), consorcios (9,4%), venta ambulante (2,9%), filtraciones de agua (1,8%) y locales nocturnos (1,8%).
La Oficina Municipal de Inquilinos y Consorcistas
La Oficina Municipal de Inquilinos y Consorcistas, creada en noviembre pasado, está coordinada por diferentes sectores: un representante del Ejecutivo, la Asociación Platense de Inquilinos (API), asociaciones de consorcistas, representantes de inmobiliarias y de martilleros y corredores públicos. Depende del Poder Ejecutivo y tiene como objetivos prestar asesoramiento legal a los inquilinos de manera gratuita y promover la participación del municipio para generar políticas y proteger sus derechos. Así lo declaró en su oportunidad el presidente de la API Germán Schierff a Pequeñas Noticias.
Es de destacar que la Oficina Municipal de Inquilinos y Consorcistas no puede intervenir en los contratos de alquiler porque están regulados por la legislación provincial.
Schierff explicó a un medio digital nacional que "lo primero que queremos hacer es garantizar el asesoramiento a los inquilinos y, de ser necesario, la mediación ante un posible conflicto de las partes". Por último añadió la importancia de la participación de los inquilinos en las reuniones de consorcio para que "tengan voz propia y las reglas sean claras".
Los miembros de la API trabajan en la oficina de Mediación Comunitaria los días martes de 9 a 12 hs. y los jueves de 14 a 17 hs.
Perlitas: A mayor número de temerosos de asumir grandes responsabilidades, surgirá un mayor número de burócratas dedicados a no asumirlas (Anónimo)
La tragedia ocurrió en un edificio ubicado la calle 39 entre las calles 7 y 8 de La Plata.
[BPN-21/03/12] Una administradora se lanzó al vacío desde la terraza del edificio que administraba ubicado en calle 39 Nº 607, entre 7 y 8 en la ciudad de La Plata, provincia de Buenos Aires. El hecho ocurrió la mañana del sábado 10 de marzo, según informaron varios medios platenses.
Alicia Saleme de 62 años hacía 30 años que vivía en el quinto piso "A" junto con su marido. El día de la tragedia, alrededor de las 9 de la mañana, Saleme había pasado departamento por departamento "para avisar a los vecinos que juntaran agua, ya que habían vuelto los problemas con el suministro de energía eléctrica, que desde hacía una semana aquejaba al edificio imposibilitando el funcionamiento de las bombas y los ascensores", informó el medio platense.
Una hora después, a las 10, según los relatos publicados por los medios locales, subió a la terraza situada en el piso 17 y frente a varios testigos que circulaban por la calle, se arrojó al vacío. Si bien se desconocen las causas, especularon que "los problemas de consorcio [65 unidades] y la imposibilidad de resolverlos la habría tenido bajo una fuerte presión."
Intervino en el hecho la comisaría segunda y la causa, a cargo del fiscal de turno Marcelo Romero, quedó caratulada como "averiguación de causales de muerte"
Perlitas: La cooperación no es ausencia de conflicto, sino el medio para resolver el conflicto (Deborah Tañen)
[BPN-21/03/12] A partir de este año, se deberá completar en línea un nuevo formulario para acreditar la escolaridad de los chicos y así poder cobrar el importe correspondiente a la Ayuda Escolar anual. El tiempo para la presentación ante ANSES se extiende hasta el 31 de octubre de 2012.
El nombre del formulario es PS 2.68 "Acreditación de Escolaridad/Escolaridad Especial" y hoy se puede acceder a él a través del sitio de ANSES, www.anses.gob.ar. Una vez allí aparece en la lista de "Temas más consultados" como 14) Ayuda Escolar Anual.
El titular debe completarlo en línea e imprimirlo asegurándose que el código de barras se vea completo y con claridad. Luego, deberá llevarlo al establecimiento educativo para poder acreditar la concurrencia de los chicos al mismo. Por último, habrá que presentarlo en las delegaciones de ANSES. Para esta presentación los titulares podrán solicitar un turno desde el sitio de Internet, www.anses.gob.ar. Si no lo presentan hasta el 31 de octubre -o el 31 de diciembre en el caso de las escuelas de verano- el monto abonado a principio de año será descontado de las futuras liquidaciones de asignaciones familiares.
La Resolución Nº 606/2011 es la que estableció este nuevo procedimiento y al mismo tiempo derogó la Resolución Nº 81/2007, mediante la cual los trabajadores, jubilados, pensionados, beneficiarios de ART y de la Prestación por Desempleo que percibían la Ayuda Escolar Anual en forma anticipada quedaban exceptuados de presentar el certificado escolar de inicio de ciclo lectivo y/o el certificado de inicio de Tratamiento de Rehabilitación y/o Enseñanza Diferencial, a excepción de que ANSES se lo requiriera expresamente.
Aunque ANSES continúa efectuando la liquidación en forma anticipada al inicio de cada ciclo lectivo, los trabajadores en relación de dependencia y los beneficiarios de la Ley de Riesgos del Trabajo de empresas incorporadas al SUAF, los beneficiarios de la Prestación por Desempleo, del Sistema Integrado Previsional Argentino (SIPA), de las Pensiones no contributivas por invalidez y de las Pensiones Honoríficas para Veteranos de Guerra del Atlántico Sur que perciban esta asignación, deberán presentar obligatoriamente ante ANSES el Formulario PS 2.68 entre la fecha de inicio del ciclo lectivo o tratamiento de rehabilitación y el 31 de octubre de cada año. Para más información se puede acceder a la misma resolución o ingresar al sitio de ANSES.
¿Quiénes reciben la Ayuda Escolar?
Este beneficio corresponde a los menores o personas con discapacidad que concurren a establecimientos nacionales, provinciales, municipales o privados (subvencionados o no), que se encuentren incorporados a la Enseñanza Oficial y sujetos a su fiscalización o adscriptos a la misma, en los cuales se imparta enseñanza por:
Nivel Inicial (desde los 45 días de vida) abarcando jardines maternales, jardines de infantes, salas multiedades o salas rurales, con distintas secciones y ciclos que respondan a las necesidades de los menores, o
1º grado de la escuela rimaria hasta el 6º año de la escuela secundaria o Educación General Básica (EGB) o Polimodal
En caso de hijos con discapacidad también corresponde este beneficio cuando:
concurran a establecimientos oficiales o privados controlados por la autoridad competente en los que se presten servicios de "rehabilitación".
¿Cuáles son los montos actuales de la Ayuda Escolar?
De acuerdo al Decreto 1482/2011 los valores vigentes de esta asignación es en general $170, $340 para la Zona 1, $510 para la Zona 2, $680 para la Zona 3 y 4.
El decreto mencionado, además de indicar los topes salariales, aclara qué lugares están incluidos en el Valor General y las diferentes zonas:
Valor General: Todo el país a excepción de las localidades comprendidas como Zona 1, Zona 2, Zona 3 o Zona 4. Zona 1: Provincias de La Pampa, Río Negro y Neuquén; en los Departamentos Bermejo, Ramón Lista y Matacos en Formosa; Departamento Las Heras (Distrito Las Cuevas); Departamento Luján de Cuyo (Distritos Potrerillos, Carrizal, Agrelo, Ugarteche, Perdriel, Las Compuertas); Departamento Tupungato (Distritos Santa Clara, Zapata, San José, Anchoris); Departamento Tunuyán (Distrito Los Arboles, Los Chacayes, Campo de Los Andes); Departamento San Carlos (Distritos Malargüe, Río Grande, Río Barrancas, Agua Escondida); Departamento Maipú (Distritos Russell, Cruz de Piedra, Lumlunta, Las Barrancas); Departamento Rivadavia (Distritos El Mirador, Los Campamentos, Los Arboles, Reducción, Medrano) en Mendoza; Orán (excepto la ciudad de San Ramón de la Nueva Orán y su ejido urbano) en Salta.
Perlitas: Para llevar a cabo grandes empresas hay que vivir como si nunca se hubiera de morir (Marqués de Vauvenargues)
[BPN-21/03/12] Las escalas salariales que deberían reflejar los aumentos logrados por el sector todavía no están homologadas y así lo confirmó ayer el señor Osvaldo Ángel Bacigalupo, Secretario Gremial del SUTERH, ante la consulta telefónica de Pequeñas Noticias.
Es poco habitual la demora en la aparición de los nuevos valores de básicos y adicionales para confeccionar los sueldos del sector ya que la primera etapa del aumento debería haberse aplicado en febrero y –a punto de comenzar con los de marzo- todavía no hay novedades.
El aumento del 18% fue acordado por la parte empleadora y trabajadora el pasado 23 de enero. En su momento, el presidente de la CAPHyAI, Daniel Tocco, informó que el incremento se dividiría en dos etapas: un 12% a partir de los sueldos de febrero y un 6% con los de abril (Ver Administradores y encargados firmaron por un 18% [BPN-13/02/12]).
(Res 222-223-224/2011 BO 12/04/2011 Nº 32128)
Sueldo Mínimo Vital y Móvil (Resolución 2/2011 BO 30/08/11 Nº3223)
A partir del 1/09/11 $ 2300 por mes y $ 11,50 por hora
Sábado 24 por el Día Nacional de la Memoria por la Verdad y la Justicia.
Perlitas: Todos tenemos nuestra casa, que es el hogar privado; y la ciudad, que es el hogar público (Enrique Tierno Galván)
Dra. María Cristina Carrera.
¿Qué convenio colectivo se les aplica a los vigiladores que trabajan en los consorcios? por la Dra. María Cristina Carrera
SUTERH (Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal) o UPSRA (Unión del Personal de Seguridad de la República Argentina)
El encuadramiento del personal de vigilancia es una fuente de conflictos en los consorcios con un resultado no sólo muy costoso para éste, sino también para los administradores que son cuestionados por los copropietarios por haber encuadrado ese personal dentro de UPSRA y ser objeto hoy de un juicio, pudiendo muchas veces perder su fuente de trabajo o sea la administración del consorcio, aún cuando haya actuado conforme a derecho.
Los administradores que entienden que les corresponde UPSRA priorizan la actividad del trabajador por lo que efectúan los aportes convencionales y de obra social a dicha entidad.
No obstante el obrar con buena fe, el SUTERH, que entiende que dicho personal forma parte del consorcio poniendo el acento no en la actividad del trabajador sino en la del empleador, intima el pago de los aportes labrando un Acta de Inspección y dando traslado de un dictamen de un profesional que trabaja para la entidad. Ante la negativa del consorcio inicia un juicio de apremio.
Con relación a este punto es dable aclarar que el SUTERH no puede emitir dictamen alguno, ya que no tiene facultades administrativas que obliguen a la otra parte.
Este punto merita una reflexión: ¿los consorcios tienen actividad y se los puede comparar con una empresa?
En mi opinión no lo es, ya que si bien tiene todas las obligaciones como empleador no tiene fines de lucro (lo que caracteriza a la empresa) ni tampoco actividad por lo que es una persona jurídica atípica con características propias.
Es difícil conocer con precisión la legislación a aplicar por la dispersión normativa existente, ya que se reglamenta no sólo por la ley, como también por decretos o resoluciones de diversos organismos administrativos, que con frecuencia no respetan la jerarquía constitucional.
Nunca tanto como en este caso se aplica el dicho popular el que "paga mal paga dos veces".
Los consorcios que aplican el convenio de UPSRA a los vigiladores son intimados por el SUTERH al pago de las Actas de Inspección que labraron para ese personal y si el consorcio no paga las sumas allí consignadas (aún cuando aclare que los aportes convencionales los ha efectuado a UPSRA) se les inicia un juicio ejecutivo por su cobro.
La pregunta es entonces ¿Que convenio colectivo se les aplica al Personal de vigilancia que se desempeña en un consorcio el de UPSRA CCT 507/07 o el del SUTERH CCT 589 /10 ?
En principio es preciso aclarar que el trabajador tiene derecho a cobrar, como mínimo, las remuneraciones pactadas por la asociación sindical que lo representa en ejercicio de la autonomía colectiva y que el sindicato titular de una personería gremial que no comprende a los trabajadores de la empresa no tendría nada que reclamar, pues no tiene interés legítimo que merezca tutela.
De lo dicho resultaría temerario que el representante del gremio de encargados de renta efectué acciones legales en caso de entender que al personal de vigilancia les corresponde en cuanto a su encuadramiento.
Para poder esclarecer la situación planteada resulta importante distinguir los tipos de encuadramiento: convencional y sindical
En el encuadramiento convencional se trata de establecer cual es la convención colectiva de trabajo aplicable a un determinado sector o grupo de trabajadores.
Con relación al Convenio Colectivo a aplicar, puede darse por la actividad o por la tarea desarrollada por el trabajador
El legislador puso en cabeza del juez la dilucidación del encuadramiento convencional, y éste debe realizarlo en función de los principios del trabajo.
El encuadramiento sindical consiste en la determinación de cual es la asociación profesional de trabajadores apta para representar a un cierto grupo, sector o categoría de trabajadores.
Como consecuencia primordialmente del modelo sindical de nuestro país, así estructurado, se presentan situaciones difusas de todo tipo al pretender encuadrar sindicalmente a trabajadores creando situaciones de duda o de divergencia.
Es así entonces que los elementos utilizados preferentemente por la jurisprudencia para resolver los problemas de encuadre sindical han sido:
a) el ámbito de representación dado por la resolución que otorga la personería gremial, y
b) la actividad principal de la empresa
La convivencia entre sindicatos de actividad, oficio y de empresa genera a menudo interferencias que deben ser resueltas por las autoridades de aplicación (Ministerio de Trabajo y Empleo) con posibilidad de revisión, ante una resolución desfavorable, de la justicia del trabajo.
En el caso que nos ocupa ninguna de las dos entidades ha efectuado tramitación alguna siendo los consorcios las víctimas de una controversia entre los distintos sindicatos cuando en todo a lo que se refiere a ellos no han tenido participacion alguna.
Los consorcios pueden, sin que ello signifique intromisión alguna a la vida de las asociaciones sindicales y acreditando un interés cierto promover una acción judicial, para que la Justicia determine el encuadramiento.
Así, se expidió la Corte Suprema de Justicia de la Nación en el fallo conocido como "la Virginia" reconociéndole a los empleadores "interés legítimo", consistente en la necesidad práctica de "conocer a ciencia cierta con qué sindicato mantendrán las relaciones laborales en el seno de la empresa".
Creado el conflicto y ante una exigua jurisprudencia es dable conocer los fundamentos de dos fallos que con el mismo argumento otorgan luz a un conflicto que, volviendo al saber popular, puedo significar para el consorcio "un peludo de regalo".
En el fallo "Carreras Cintia Alejandra c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Ezcurra 365 y otro s/ despido" – CNTRAB – 29/12/2011 se plantea que la actora fue contratada por la empresa de vigilancia para prestar servicios de seguridad en distintos objetivos, entre ellos, en el consorcio codemandado.
La actora entonces inicia juicio de despido contra la empresa de vigilancia y el consorcio donde prestaba el servicio.
La Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo en el fallo referido dijo textualmente: "corresponde aplicar el convenio colectivo de trabajo perteneciente a los trabajadores de esa actividad, independientemente del lugar en que hubiera prestado servicios (...)".
Es así entonces, que al no haber participado la empresa de vigilancia en el CCT 378/04 mal puede el consorcio demandado estar obligado a la normativa de un convenio si no intervino en su celebración por el sector patronal, una asociación que lo represente, o al menos, un grupo representativo de empleadores de la actividad.
El fallo comentado es de fundamental importancia si lo relacionamos con otro fallo en el cual el consorcio que había sido demandado por FATERYH por cobro de aportes y se vio obligado dado las características del juicio de apremio que es ejecutivo en el sentido que presentada el Acta de Inspección confeccionada por FATERYH no tuvo otra posibilidad que o bien consignar judicialmente el monto de la condena o ser ejecutado.
Pero he aquí que el consorcio perdedor inicia un juicio de repetición contra FATERYH o sea una acción para que se le devuelvan las sumas que debió depositar en el juicio de apremio.
El fallo referido también es de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo y que cito a continuación: Sentencia N° 95833 CAUSA N° 14.304 /2010 Sala IV "Consorcio de Propietarios del Edificio Dock 5 Puerto Madero C/ Federación Argentina de Trabajadores de Edificio de Rentas y Horizontal FATERYH S/ REINT. P/ sumas de dinero" Juzgado N° 71 del 27 de octubre del 2011.
El Juez Nacional de Primera Instancia a cargo del Juzgado Nº 71 hizo lugar a la demanda de repetición y, consecuentemente, condenó a FATERYH a restituir al consorcio la suma de $16.070,29 que ésta había depositado en el juicio ejecutivo.
FATERHY apela la sentencia de grado cuestionando lo decidido en torno a la cuestión de fondo, pues estima que: ...."a) el fallo omite el "tratamiento concreto de las circunstancias de hecho obrantes en el expediente administrativo" que dio origen al juicio de apremio, procedimiento este que se llevó a cabo "respetando los principios administrativos y la bilateralidad que caracteriza esta instancia"; b) el consorcio en ningún momento (ni en la instancia administrativa ni en el presente pleito) negó que los trabajadores verificados se desempeñaran en su sede, por lo que la relación entre dichos trabajadores y el consorcio resulta alcanzada por las disposiciones de los CCT 306/98 y 378/04, y de la ley 12.981; c) la vigilancia es "actividad normal y específica propia" del consorcio, por lo que éste es responsable solidario de la falta de ingreso de los aportes; d) el consorcio es también "empleador" en los términos de los Art. 5 y 26 de la LCT de los trabajadores por los cuales se ha determinado la deuda; y e) el consorcio ha incurrido en fraude a la ley laboral y a los propios trabajadores que se ven encuadrados en un convenio colectivo incorrecto, con básicos evidentemente menores debidos a dicha tercerización..."
La Cámara Nacional de Apelación rechaza el recurso confirmando el fallo de primera instancia diciendo que con respecto a la"omisión del tratamiento concreto de las circunstancias de hecho obrantes en el expediente administrativo que originan la ejecución fiscal", que el procedimiento previo a la creación del título ejecutivo (Actas Labradas por las entidades reclamantes) y que tiene lugar en el seno de la asociación sindical la Cámara dice:"no puede ser considerado como de esencia administrativa y, frente a la ausencia de una vía recursiva explícita, resulta revisable en sus contenidos en plenitud por el Poder Judicial en el marco de una acción ordinaria –como la aquí intentada- (F.G.T., dictamen N° 51.971 del 30/12/10 en autos "Consorcio de Propietarios del Edificio Torres El Faro c/ Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal s/ nulidad de resolución" y CNAT, Sala II, S.D. 98.914 del 18/2/11, dictada en los mismos autos).
El fallo continúa sus fundamentos diciendo textualmente: "Como se ha decidido en un caso sustancialmente análogo al presente, la entidad sindical ha actuado, en el proceso llevado a cabo para la determinación de deuda, de manera arbitraria y extralimitando sus funciones, puesto que no podía decidir por sí ni dar por supuesto el erróneo encuadre legal y convencional de las relaciones de trabajo analizadas cuando de los elementos documentales aportados surge que, al menos formalmente, los trabajadores afectados dependían de una empresa de vigilancia (en el caso: COMAHUE SEGURIDAD PRIVADA SA) y no del consorcio actor, y ni los trabajadores afectados ni la asociación gremial que representa al personal de vigilancia han podido tomar intervención en el proceso (CNAT, Sala II, sentencia del 18/2/11, precedentemente citada).
Así entonces determina que FATERYH "carecía de legitimación para emitir un título ejecutivo en los términos de la ley 24.642 respecto del personal de la empresa de vigilancia destinado a prestar servicios en el consorcio demandado, en tanto era necesario que, previamente, se determinara cuál era el régimen jurídico aplicable a esos trabajadores (CNAT, Sala V, 14/4/11, S.D. 73.054, "Consorcio de Propietarios del Edificio Dock 7 Alicia Moreau de Justo 1020/50/80 c/ Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal s/ nulidad administrativa")".
Asimismo niega que el Art. 30 de la LCT (solidaridad del Consorcio con la Empresa de Vigilancia) sea aplicable al caso y dice "no es de aplicación en el caso que nos ocupa pues el Art. 30 de la LCT no convierte en empleador a quien contrata o subcontrata las tareas y, en principio, no se materializa un desplazamiento normativo, ya que el tercero aplica el ordenamiento que le corresponde a su actividad (F.G.T., Dictamen n° 50.283 del 22/4/10 en autos "Consorcio de Propietarios del Edificio Alicia Moreau de Justo 1100/88 c/ American Guard SRL y otros s/ encuadramiento convenc."; CNAT, Sala V, sentencia del 14/4/11, antes citada).
El Sr. Fiscal General, dijo que la tercerización no es antijurídica en sí, salvo que se acredite una hipótesis de fraude, y no se trata de una técnica de gestión prohibida. Sólo cabría sostener que a los empleados de la empresa de vigilancia se les aplica el marco regulatorio de los trabajadores de edificios de casa de renta y horizontal en caso de acreditarse que esa empresa constituye una intermediaria destinada exclusivamente a proveer de personal al consorcio para soslayar el rol de éste como cabal empleador –hipótesis esta no acreditada en la causa-.
Es así entonces que ante la particularidad de las tareas de seguridad, tal como se entienden en los tiempos actuales, y que han suscitado ordenamientos específicos, no puede sostenerse de manera apriorística y dogmática la antijuridicidad de la tercerización (F.G.T., dictamen N° 50.283, antes citado, y dictamen N° 51.857 del 10/12/10, in re: "Consorcio de Propietarios del Edificio Dock 7 Alicia Moreau de Justo 1020/50/80 c/ Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal s/ nulidad administrativa").
Asimismo la Cámara dice también textualmente"En suma, parece obvio que los empleados de las empresas de seguridad no son empleados del consorcio a los efectos del marco regulatorio respectivo, en principio y sin perjuicio de lo que podría llegar a decidirse en cada caso concreto, ante un planteo individual instado por éstos, que pretendiera responsabilizarlos atribuyéndoles el carácter de principal y más allá de lo que cabría resolver acerca de la responsabilidad solidaria emergente de las subcontrataciones para el supuesto de que se sostuviera que la seguridad está insita en la actividad de los consorcios (F.G.T., dictamen N° 50.283, citado supra).
En conclusión la Cámara decide que la entidad gremial que nuclea a los vigiladores es UPSRA, y no resultado de aplicación al CCT 37874 al personal de seguridad.
"Por ello, el Tribunal resuelve: I) Confirmar el pronunciamiento apelado en todo cuanto ha sido motivo de recurso. II) Imponer las costas en la alzada a la demandada (...)"
De los fallos expuestos podemos concluir diciendo que:
1) las Actas labradas por el SUTERH FATERY Y OSPEDYC carecían de legitimación para emitir un título ejecutivo en los términos de la ley 24.642 respecto del personal de la empresa de vigilancia destinado a prestar servicios en el consorcio demandado, en tanto era necesario que, previamente, se determinara cuál era el régimen jurídico aplicable a esos trabajadores.
2) Que los empleados de las empresas de seguridad no son empleados del consorcio a los efectos del marco regulatorio respectivo.
3) Que FATERH no tiene autoridad para emitir dictámenes ni llevar a cabo un proceso administrativo.
4) Los consorcios pueden, acreditando un interés legítimo promover una acción judicial, para que la Justicia determine el encuadramiento.
5) Que no puede sostenerse antijuridicidad de la tercerización si bien el consorcio responde solidariamente ante los incumplimientos de la empresa que contrata ese personal y no cumple con las obligaciones a su cargo. En ese caso el vigilador puede demandar tanto a la empresa como al consorcio en caso de fraude laboral y/o incumplimiento de las leyes laborales, en las cuales prima un principio que no debemos olvidar "en caso de duda a favor del trabajador no solo en cuanto a la relación de trabajo sino también en cuanto a la producción de la prueba".
El objetivo de esta nota es esclarecer a los administradores y/o copropietarios en los derechos que la ley les asigna. Ante estas intimaciones del SUTERH resulta indispensable la consulta a un profesional quien debe dirigir su accionar en base al principio de la prevención de conflictos, o sea rechazar mediante notificación fehaciente la intimación del SUTERH y hacer saber a UPSRA de la misma para que utilice los medios a su alcance para solucionar el diferendo.
¿Quién nos representa a los "propietarios y consorcistas" en la UITEC? por la Sra. Alicia Giménez
A fines del mes de octubre de 2011 se realizó en Buenos Aires, convocados por la FATERYH, a través de la UITEC (Unión Iberoamericana de Trabajadores de Edificios y Condominios), el "1er Encuentro de Sectores de la Propiedad".
Asistieron representantes de propietarios y consorcistas y de sindicatos de trabajadores de edificios de los países hermanos de Brasil, Chile, Paraguay, Uruguay, Perú y obviamente de Argentina.
En esta oportunidad asistieron en calidad de anfitriones, representando a los trabajadores, Víctor Santa María y Osvaldo Bacigalupo del SUTERH, y otros tres representantes sindicales del país, acompañados por representes sindicales de los países mencionados.
Las Cámaras que representaban a "propietarios y consorcistas" eran las ya conocidas "representantes" presididas o integradas por el Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, de AIERH, los Sres. Daniel Tocco y Víctor Pérez de la CAPHAI y el Dr. Osvaldo Primavesi y el Sr. Daniel Casati, de la UADI, y representantes del resto de los países mencionados, con excepción del Perú, que no envió representante de "propietarios y consorcistas".
Averiguaremos como se integran las Cámaras que representan a " propietarios y consorcistas" de los mencionados países, y como llegan a tal representatividad, si las Cámaras son denominadas patronal y/o empleadora.
Como se puede apreciar, en un evento de la importancia de este primer encuentro en Argentina, entre dos sectores de la propiedad horizontal, bien definidos, trabajadores y "propietarios y consorcistas", estos últimos NO estuvimos representados legal ni legítimamente, pues las Cámaras que dijeron hacerlo, ya sabemos y hemos repetido miles de veces las razones por las que no nos pueden representar.
De este encuentro, parte del resumen dice: "...El problema que se identifica es la injusticia padecida por el trabajador de Edifico en América Latina. Esto implica que el sindicalismo está simbolizado por la sociedad como "malo", el administrador como "empleador", el trabajador como "indigno" de derechos sociales (...)"."Se reflexiona sobre el modo de revertir ese problema y se concluye que la forma natural es la cooperación entre los dos sectores, sindicatos y cámaras, tratando de gestar una nueva simbolización de roles y funciones de cada uno, como así también el derecho natural al respeto que se se traduce en el libre acceso a los derechos civiles y sociales que señala la OIT".
De este párrafo podemos deducir los simbolismos errados. En Argentina, el encargado de edificios no es un trabajador indigno; el sindicalismo no es considerado malo, simplemente debe actuar bien; y los administradores de consorcios, no son empleadores, el empleador es el consorcio (integrado por consorcistas, que somos los que pagamos salarios y demás). En Argentina se respetan todos los derechos del trabajador de edificios, pero no los del consorcista, ni como propietario ni como empleador. Al nombrar a la OIT, recordamos que tampoco se respeta el Convenio 87 de la Organización reseñada, sobre la Liberad Sindical [1]
Siempre en este encuentro, al ser entrevistado Víctor Santa María, dijo muy sucintamente, al ser preguntado sobre el desafío del encuentro: "que el desafío es el diálogo, que se debe elaborar entre los sectores, también el (sector) empleador aquí presente", y continuó diciendo, "la importancia de la UITEC en cuanto a los derechos de los trabajadores y la relación con el empleador, relación madura, que permita convivir (...). La demanda es el diálogo (...)". Hizo mucho hincapié en el diálogo. ¿Por qué no empezamos por dialogar entre los distintos sectores consorciales de Argentina? ¿Por qué decir "los empleadores aquí presentes"?
Próximamente se realizara el "2º Encuentro de Sectores de la Propiedad Horizontal" en Río de Janeiro-Brasil".
La invitación dice: "En función de consolidar los objetivos fijados en el primer encuentro realizado en Buenos Aires (les recuerdo en octubre 2011), se convoca a representantes de Brasil, Chile, Uruguay, Paraguay, Perú y Argentina. Se conformará en conjunto un acuerdo marco, sobre los lineamientos ya esbozados, para garantizar el cumplimiento del sistema en el marco del respeto de leyes y convenios logrados por ambos sectores en sus respectivos países, atendiendo al objetivo último de colaborar con una mejor calidad de vida para los trabajadores de edificio, sus familias y las de los propietarios.
Al leer "convenios logrados por ambos sectores en sus respectivos países" y citar a "los propietarios", no podemos menos que pensar que nuevamente tratarán de representarnos las mismas Cámaras que lo hicieron en el primer encuentro (que por otra parte, son las mismas que pretenden representarnos en las paritarias del sector), por lo que haremos saber, fehacientemente a la UITEC, que los propietarios, además, empleadores de los encargados de edificios, no podemos estar representados por las "Cámaras de propietarios y consorcistas" (denominación según informe del 1er encuentro), ya que las mismas están integradas por administradores de consorcios, que no tienen representatividad legal ni legitima para representar a ningún otro sector que no sea el propio.
UCRA - Presidente
(1) C87 Convenio sobre la libertad sindical y la protección del derecho de sindicación, 1948
La negrita es mía. a.g.
Perlitas: La lectura es la gran proveedora de argumentos, la clave para que los demás te escuchen (José Miguel Monzón)
Infracciones por la Sra. Lidia Diament
Es obligación de los administradores mantener actualizados a los copropietarios, quienes de ningún modo deben asumir una obligación que les es ajena dada la causal de la multa.
En todos los casos, el RPA debe imponer las multas al administrador registrado y no al consorcio, ya que éste paga a un profesional, por lo tanto es parte de su contraprestación por el pago que recibe del consorcio, precisamente por el servicio que el administrador debe prestar como contratado a todos los efectos en su función de administración.
Sigo sosteniendo que si las multas van contra el consorcio y no contra sus administradores, los copropietarios están tan desprotegidos como antes de la ley y las nuevas disposiciones vigentes, que se suponia serían para beneficiarlos
Lidia Diament
Aclaración importante por el Dr. Osvaldo Loisi
Estimado Claudio García de Rivas:
Escuchando la entrevista que tuvimos recientemente con motivo de la reanudación de su prestigioso ciclo radial, observo que se ha deslizado allí una afirmación mía que podría dar lugar a un lamentable equívoco. Por eso, apelando a su buena voluntad y su probada profesionalidad, le rogaría incluir en su boletín esta breve aclaración:
Los convenios colectivos de trabajo que se celebran entre agrupaciones sindicales y patronales deben ser homologados por el Ministerio de Trabajo para darles fuerza de ley. De lo contrario, sólo serían obligatorios para quienes directamente han participado de esas mesas negociadoras.
Pero ocurre que recientemente, por primera vez en la historia de esas paritarias, hemos asistido al hecho de que el incremento salarial concertado entre el gremio de encargados y las tres asociaciones de administradores, ha sido justo, pues apenas sobrepasa el aumento que se les ha concedido a los jubilados, que todos sabemos que constituyen una proporción importante en cada consorcio. Y también, insólitamente, ha ocurrido que el Ministerio de Trabajo no ha homologado aún ese acuerdo, con lo cual se crea una situación de incertidumbre que yo, en la entrevista, he querido zanjar.
Quisiera dejar aclarado lo siguiente: si bien se requiere la homologación del poder público para hacer obligatorios los acuerdos paritarios a todos los consorcios del país, en este caso en que notoriamente el aumento concedido a los encargados ha sido justo, la población consorcial tiene todo el derecho de aceptar lo acordado, haciendo con ello redundante la homologación. Es decir, que por el simple acatamiento voluntario a esa decisión paritaria, cada consorcio acepta el aumento concedido y con ello se cierra la puerta a una posible futura renegociación que pudiera pedir el gremio de encargados valiéndose del hecho de la falta de homologación.
Señor Director, no encuentro en vuestro boletín la dirección para efectuar consultas y por ello me dirijo a usted con el fin de solicitar gire a quien corresponda mi consulta.
¿Un consorcio de propietarios debe cumplir con el Régimen de Retención dispuesto en la Resolución General 2.616/AFIP?
¿Cuál es la norma que lo incluye de ser así y por qué?
Estimada Ana Lia:
El inciso a) del Art. 3º de la RG AFIP 2616 obliga a actuar como agentes de retención a "los adquirentes, locatarios y/o prestatarios, siempre que los pagos comprendidos en el presente régimen se realicen como consecuencia de su actividad empresarial o de servicio y revistan la calidad de responsables inscriptos, exentos o no alcanzados, en el impuesto al valor agregado".
Dado que los consorcios de propietarios no practican actividad, entiendo que no les correspondería actuar como agentes de retención. Esta opinión podría llegar a discutirse para el caso de que el consorcio sea locador y máxime si en tal carácter se encuentra inscripto en el impuesto al valor agregado.
Debes tener en cuenta que los administradores no se encuentran eximidos de la obligación de constatar la situación fiscal de los proveedores o prestadores de servicios. En la Ciudad de Buenos Aires se encuentra en vigencia la Ley 3254, modificatoria de la Ley 941, la cual transcribo parcialmente a continuación "Artículo 11. Requisitos para contratar: los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos: a.-Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga. b.. Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista...".
Sin perjuicio de ello, es mi opinión que los administradores sólo deberían efectuar contrataciones con proveedores y prestadores de servicios que cumplan con todas las normas legales vigentes, entre ellas las impositivas, sea cual fuera la jurisdicción en que se encuentre el consorcio administrado.
Estimada Dra Carrera:
Me dirijo a Ud. para consultarla con relación a mi caso. Soy encargado permanente con vivienda. El administrador me dijo que iba a reducir mi horario a media jornada ya que el consorcio no tenía plata, ¿puede hacerlo?
En respuesta a su consulta le informo que para poder contestarle con mayor precisión sería necesario saber con cuantas unidades cuenta el edificio no obstante infiero de sus dichos que es un edificio con más de 25 unidades por lo que corresponde que tenga un encargado permanente con vivienda y un ayudante.
La obligación surge de lo establecido expresamente el Art. 7 inc. f) del CCT 589/10.
Ahora bien para el caso que se llegara a modificar su horario de trabajo lo que conlleva una reducción del salario Ud. tiene derecho a rechazar dicha situación basándose no sólo en la norma antedicha del CCT sino en el amparo expreso que le da Ley de Contrato de Trabajo.
En efecto el Art. 66 de la LCT textualmente dice:
"Art. 66. -Facultad de modificar las formas y modalidades del trabajo.
El empleador está facultado para introducir todos aquellos cambios relativos a la forma y modalidades de la prestación del trabajo, en tanto esos cambios no importen un ejercicio irrazonable de esa facultad, ni alteren modalidades esenciales del contrato, ni causen perjuicio material ni moral al trabajador. Cuando el empleador disponga medidas vedadas por este artículo, al trabajador le asistirá la posibilidad de considerarse despedido sin causa".
Es así entonces que en su situación, su empleador está efectuando una injuria de tal gravedad que la ley le da la posibilidad de considerarse despedido sin causa. Ello es así porque altera las modalidades del contrato de trabajo, horario y sueldo lo que conlleva a que Ud. sea perjudicado.
Entiendo que es poco probable que el administrador del consorcio decida notificarlo fehacientemente (carta documento) de un cambio de horario, ya que su actuación sería contraria al derecho, pero si es probable que se lo sugiera verbalmente. Si así fuere espero haber sido lo suficientemente clara como para que utilice la información brindada en la presente y le señale la ilegalidad de su conducta.
Para el supuesto que lo hiciera vía carta documento Ud. debe intimarlo para que cese en su injuriosa actitud y notificarle que va a efectuar las denuncias correspondientes ante los entes que entienden en la materia.
En el caso que Ud. no quiera mantener su fuente de trabajo puede considerarse despedido sin causa y cobrar las indemnizaciones que la ley y el CCT de la actividad establecen.
En primer lugar les agradezco por este espacio.
Quería consultarles sobre la manera de impugnar el gasto de una expensas y qué consecuencias puede acarrear ésto.
Le describo brevemente el problema: el administrador acostumbra a realizar gastos sin consultar. La mayoría son menores por lo que no hay quejas pero este mes incluyó en la liquidación de expensas mano de obra y materiales de pintura por $6.000 (en 3 cuotas),cuando el reglamento de copropiedad establece que los gastos mayores a $ 2.000 debe aprobarse por asamblea, al margen que no pidió más de un presupuesto.
Tenía pensado enviarle una carta documento impugnando ese gasto y descontarme de las expensas el proporcional del mismo.
Haciendo esto, ¿él me puede incluir como moroso?
¿Cuáles son los pasos que debería seguir para estar cubierto legalmente?
Seguramente, una irregularidad como la que Ud. comenta debe haber sido detectada por otros consorcistas del edificio.
Si así no sucedió, no estaría mal que Ud. mismo se hiciera cargo de hacérselos notar.
Entre tanto, y más allá del número de consorcistas que lo acompañen en el reclamo, le aconsejo pagar la expensa puesta al cobro. Pero no sin dejar constancia fehaciente de su disconformidad. Por ello, y ante las dificultades que todo acreedor le plantea a los deudores en estos casos, deberá remitir una carta documento en la cual manifieste que el pago efectuado lo es bajo protesta, especificando el motivo.
Como la denuncia planteada se refiere a un aspecto estructural de la liquidación de expensas, y esto puede seguir sucediendo en el futuro, para poner fin a esta irregularidad será necesario exigirle al administrador la convocatoria a una asamblea extraordinaria, a efectos de que se trate este tema. Ahí sí será importante contar con el mayor número de voluntades entre sus vecinos.
Quisiera cambiar la estética de una superficie descubierta al frente (no es considerada balcón según el reglamento) en una unidad funcional (piso 14 último piso).
La idea es colocar sobre el piso actual un deck.
La consulta puntual es, ¿es necesario pedir autorización al consorcio de copropietarios?
¿Un deck se lo puede considerar como una sobrecarga de peso y por lo tanto incluirlo dentro del artículo 5º de la Ley 13.512?
Obviamente que el peso de la madera no es importante y está repartido sobre toda la superficie, pero antes de realizar un gasto quisiera estar informado.
No es esta una cuestión en la cual pueda explayarme mucho.
En algunas oportunidades el reglamento de propiedad obliga, no a pedir autorización, pero sí a notificar al administrador de la realización de tareas dentro del perímetro de la unidad privativa, a pesar de la amplia libertad de acción que el art. 5 de la Ley 13.512 le otorga al propietario.
Por las características técnicas que Ud. relata no cabría duda que la colocación de un deck, no visible desde la vía pública, no sólo no alteraría la fachada sino que, al ser de madera no podría agravar el peso sobre la losa, es por tal motivo que, en abstracto, opinamos sobre la factibilidad del trabajo que Ud describe.
Saluda muy atentamnete,
Siempre doy gracias por informarnos sobre todos los temas que surgen día a día sobre la propiedad horizontal y los derechos de sus propietarios.
En este caso quisiera informarme sobre el concepto de expensas extraordinarias y complementos de expensas por un determinado período de tiempo.
En mi consorcio es común las roturas de todo tipo de caños, muchas reparaciones son a consecuencia de anteriores reparaciones donde el administrador optó por hacer parches (soldaduras) en vez de proceder a cambiar tramos para terminar definitivamente con el problema. Nunca pone a consultar a la asamblea cuál va a ser la forma de reparación y aprobación del presupuesto.
Ahora bien, en cada caso dispone de una expensa extraordinaria para el gasto.
Al caso, pregunto: ¿Ese gasto constituye expensas extraordinarias ó complemento de expensas?
En el caso de tener inquilinos, y no presentando el administrador al consorcio la liquidación de expensas hace ocho meses por motivos injustificables, a la vez que se niega recibir cartas documentos intimando a quien las presente, ¿qué argumento le doy al inquilino para que se haga cargo del gasto en cuestión si le correspondiere?, teniendo en cuenta que las expensas extraordinarias las abona el propietario.
¿Tiene el administrador el poder de decidir emparchar o cambiar tramos, o lo debe decidir la asamblea?.
En principio definiré qué son expensas ordinarias y extraordinarias:
Gastos Ordinarias
Se denominan así los gastos habituales del edificio y porque son comunes “a todo el consorcio, como son entre otros:
1. Sueldos del encargado, incluyendo las cargas sociales.
2. Elementos y artículos de limpieza.
3. Gastos de electricidad, agua y gas del edificio
4. Mantenimiento de ascensores y bomba de agua, reparaciones de caños etc.
5. Etc. existen otros gastos como la vigilancia, cable, mantenimiento de pileta
6. – las habituales y periódicas;
7. - los honorarios del administrador;
8. - los salarios;
9. - los pagos por leyes sociales correspondientes al personal del edificio;
10. - los gastos de combustibles y electricidad;
11. - el mantenimiento o “service” de ascensores y demás maquinarias;
12. - los elementos de limpieza e iluminación;
13. - la papelería y franqueo;
14. - los gastos por reparaciones infaltables mensualmente en los edificios en tanto no se traten de reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio.
Como su nombre lo indica representan erogaciones tendientes a innovar o valorizar el edificio común, ajustarlo a modificaciones legales, reposición de maquinaria o de elementos estructurales que se han transformado en antieconómicos u obsoletos. Su pago debe ser resuelto por asamblea de propietarios con la mayoría que exija en cada caso el reglamento de copropiedad del edificio.
También pueden existir gastos que no se liquidan todos los meses y pueden ser extraordinarios en algún momento, pero no son considerados extraordinarios como los precedentes, ejemplo un cambio de cañería de gas. No es obligación del administrador que los recaude de una manera diferenciada y se consideran comunes.
A su primera pregunta le respondo que un cambio de cañerías, o un parche, no puede considerarse un gasto extraordinario puro, porque aún teniendo un elevado valor, sigue siendo un gasto de mantenimiento y conservación, o sea común. Por más que el gasto se recaude en forma extaordinaria (puede que el administrador le coloque ese nombre en las liquidaciones, no se incluye dentro de la definición de expensas extraordinarias). Si el administrador se niega a liquidar expensas y se niega a recibir las cartas documento, sencillamente ha hecho abandono de la administración, y el consorcio se encuentra acéfalo, ya que una de las principales funciones del administrador, es "valga la redundancia" la de administrar el dinero que pone al cobro mensualmente para recuperar los gastos efectuados por el consorcio, quiere decir que si no liquida no recauda y entonces el consorcio no cumple con sus obligaciones.
Respecto a si los locatarios abonan o no las expensas extraordinarias, primero debemos informar que lo que ud. y el administrador denominan expensas extraordinarias "no los son", reitero, el cambio de tramos es simplemente un acto de mantenimiento y conservación de las cosas comunes, y por ende , las debe abonar el locatario, en caso que el departamento se encuentre dado en alquiler, abona el propietario las extraordinarias puras, si así se establece en el contrato de alquiler.
Así lo ha entendido la jurisprudencia: "Locación de cosas. Contrato de locación. -Expensas Comunes 1- Por expensas comunes ordinarias a cargo del locatario deben entenderse las que hacen al mantenimiento normal del edificio, por oposición a las extraordinarias, que quedan a cargo del locador. No puede dudarse del carácter ordinario de las reparaciones de ascensores y otros elementos de las partes comunes del inmueble, como de los seguros y demás conceptos que hacen a la conservación de la cosa común. 2- La instalación de un termotanque en un edificio en propiedad horizontal constituye una mejora, al dotar al inmueble de un nuevo elemento, razón por la cual corresponde incluirlo dentro de la categoría de expensas extraordinarias.E., M c/D F, R y Otro s/Daños y Perjuicios (Sentencia Definitiva - CNCIV - Sala G - Nro. de Recurso: G165534 - Fecha: 10-5-1995 - Vocal Preopinante: GRECO) citar: elDial - AED81 Copyright © - elDial.com - Editorial Albrematica
El administrador no tiene ningún poder, debe cumplir con las obligaciones impuestas por la Ley 13.512, el reglamento ,lo normado por la ley 3254 y las asambleas. En su caso es ocioso contestar si el administrador tiene o no poder ya que por sus manifestaciones éste ya no administra más su consorcio. En general, salvo que el cambio de caños sea urgente, el administrador puede decidir su cambio, pero si es una obra programada tiene obligación de llamar a una asamblea , Ley 3254 art. 9º inc b.- "(...) atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes." y art. 11º última parte: "(...) en aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto".
Vivo en un consorcio que tiene dos locales a la calle, a los locales se accede desde el hall del edificio puesto que las persianas no tienen puerta como para ingresar desde la calle.
En varias oportunidades robaron el local y los chorros pasaron al edificio para robar los departamentos puesto que ya saben que desde la puerta se accede directamente al edificio.
¿Qué necesitamos para obligar al dueño del local para anular esa puerta y modificar la persiana para que su ingreso sea solamente por la calle?
Toda la seguridad que tengamos en la puerta de entrada es en vano si al robar el local ya los tenemos adentro.
Es imposible contestar esta pregunta si no leemos previamente el reglamento de coprpropiedad, y además, debiéramos saber si esos locales nunca tuvieron puerta de ingreso desde la vía pública, lo que nos resulta raro, y asimismo si la puerta que comunica con el hall del edificio es de origen o fue abierta a posteriori, y en su caso saber, en que año se abrió.
De todos modos y mas allá, de lo dicho, nos resulta confuso el razonamiento en la pregunta, porque si los locales no tienen vía de acceso desde la calle pero sí la tienen desde el hall del edificio, lo natural no es que entren a los locales a robar y desde allí pasen al edificio por la puerta comun¡cante, pues ¿cómo hicieron para entrar al local, sin posibilidad de acceso desde el exterior?
En todo caso es mas lógico pensar que entraron al edificio por la puerta de calle o por alguna unidad exterior y desde allí ingresaron a los locales.
Consulta feriado personal de vigilancia nocturno.
Por la presente me dirijo a Uds. a fin consultar sobre una duda que tengo al leer las expensas en mi consorcio. El administrador paga los feriados al Sr. que hace la vigilancia nocturna entre las 22 hs y las 05 de la mañana. Mi pregunta puntual es si esto es correcto.
Hola Marcelo, el tema de los feriados con los trabajadores nocturnos es un tanto especial por el horario que realizan y siempre partiendo de que los trabajen. Se debe pagar el feriado si el día que comienza a trabajar es feriado.
Por ejemplo, este próximo sábado 24 de marzo es feriado nacional y comienza a partir de las 00.00 hs. Si el personal de vigilancia comienza a trabajar el viernes a partir de las 22 hs. no corresponde abonarle el feriado del sábado. Si él concurre también el sábado a partir de las 22 hs. entonces sí corresponde abonárselo. ¿Se entiende?
Sr. Director, les escribo para reiterar la consulta e informarles que resulta de un despido sin justa causa respecto a la liquidación final de una encargada bajo las siguientes condiciones de trabajo.
Categoría: Personal Jornalizado no más de 18hs. por semana.( $ 37.85 x hora), Trabaja 2 horas, cuatro veces por semana. 8 horas semanales, Antigüedad: 03/08/2004, actualmente 7 años de antigüedad, Antigüedad: (7 x 74.24= 519.68), Cobra retiro de residuos: 9 unidades ( 6.76 x 9= 60.84), Cobró vacaciones año 2011.-
Hola Martha, que el trabajador sea jornalizado no cambia lo que se le debe liquidar. Aquí va la lista:
Indemnización por antigüedad (No lleva aportes ni contribuciones)
Indemnización sustitutiva de preaviso (No lleva aportes ni contribuciones)
Integración mes de despido, para el caso en que el despido no se haya producido al finalizar el mes, se deben liquidar también los días no trabajados, o sea los días a integrar. (No lleva aportes ni contribuciones)
S.A.C. sobre Preaviso e integración mes de despido (No lleva aportes ni contribuciones)
Liquidación de sueldo por días trabajados (Lleva aportes y contribuciones)
S.A.C. por el tiempo trabajado (Lleva aportes y contribuciones)
Indemnización por vacaciones no gozadas (No lleva aportes ni contribuciones)
S.A.C. sobre vacaciones no gozadas (No lleva aportes ni contribuciones)
Con respecto a la base del cálculo para las indemnizaciones el artículo 245 de la Ley 20.744 dice: "En los casos de despido dispuesto por el empleador sin justa causa, habiendo o no mediado preaviso, éste deberá abonar al trabajador una indemnización equivalente a UN (1) mes de sueldo por cada año de servicio o fracción mayor de TRES (3) meses, tomando como base la mejor remuneración mensual, normal y habitual devengada durante el último año o durante el tiempo de prestación de servicios si éste fuera menor. Dicha base no podrá exceder el equivalente de TRES (3) veces el importe mensual de la suma que resulte del promedio de todas las remuneraciones previstas en el Convenio Colectivo de Trabajo aplicable al trabajador, al momento del despido, por la jornada legal o convencional, excluida la antigüedad. Al Ministerios de Trabajo, Empleo y Seguridad Social le corresponderá fijar y publicar el promedio resultante, juntamente con las escalas salariales de cada Convenio Colectivo de Trabajo. Para aquellos trabajadores excluidos del convenio colectivo de trabajo el tope establecido en el párrafo anterior será el del convenio aplicable al establecimiento donde preste servicios o al convenio más favorable, en el caso de que hubiera más de uno. Para aquellos trabajadores remunerados a comisión o con remuneraciones variables, será de aplicación el convenio al que pertenezcan o aquel que se aplique en la empresa o establecimiento donde preste servicios, si éste fuere más favorable. El importe de esta indemnización en ningún caso podrá ser inferior a UN (1) mes de sueldo calculado sobre la base del sistema establecido en el primer párrafo.
(Artículo sustituido por art. 5° de la Ley N° 25.877 B.O. 19/3/2004)"
¿La cobertura de la ART para los encargados jubilados establece un límite de edad?
Estimado Fernando, la verdad es que me generaste una duda y la consultaré con mi asesora de seguros. Te invito a que hagas lo mismo para salir de este entuerto.
Número de Edición: 458 (1º edición)

References: Resolución 

Resolución 
 artículo 27
 Artículo 131
 Resolución 
 Resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 Resolución 
 artículo 5
 artículo 245