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Timestamp: 2019-04-25 01:59:08+00:00

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Wir stellen Ihnen auf dieser Seite wichtige aktuelle Urteile oder interessante Informationen zur Verfügung, welche sich rund um die Themen Sachverständigenwesen, Schadenbegutachtung und Bewertung bewegen.
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Zertifizierung als Sachkundiger Planer für den Schutz und Instandsetung von Betonbauteilen (ABB-SKP)
Wir können die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 für Herrn Ralph-René Zacharias als Sachkundigen Planer für den Schutz und Instandsetzung von Betonbauteilen (ZTV ING, ZTV W LB 219, Rili SIB des DAfStb, aktuellen Stand der IH-RL des DAfStb) durch die DPÜ Zertifizierungsstelle GmbH bestätigen.
Die DPÜ-Zertifizierungsstelle GmbH ist von der DAkkS für die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert.
Das Überwachungsverfahren von Herrn Ralph-René Zacharias wird unter der Nummer # 214 geführt.
Die DIN 18531 stellt keine a.a.R.d.T. dar ...
In Kürze könne Sie hier nachlesen, warum die erst im Juli 2017 erschiene DIN 18531 Abdichtung genutzter und nicht genutzter Dachflächen keine allgemein anerkannte Regel der Technik (a.a.R.d.T.) sein kann.
IBBI führt die BQÜ für den Umbau und die Erweiterung der Donautherme durch.
IBBI Ingenieurbüro für Bauwesen Beratende Ingenieure - Sachverständigenbüro überwacht und begleitet die Erweiterung und den Umbau der Donautherme in Ingolstadt. Die Leistungen beinhalten das Baucontrolling mit den Bestandteilen der technischen Vertragsprüfung, Planprüfung, Baubegleitenden Qualitätskontrolle, Vorbereiten der Abnahmebegehung, begleitende Abnahme. Das Bauvolumen beläuft sich auf rd. 13,0 Mio EUR.
Ansprechpartner: Ralph-René Zacharias Tel.: 08441-859896-0
keine zeitliche Befristung von Konformitätsbewertungsstellen
Das Bundesverwaltungsgericht hat die beiden vorangegangenen Entscheidungen des OVG Berlin (AZ 1 B 26.14) und des VG Berlin (AZ 4 K 512.13) in seinem Urteil vom 19.09.2018 (AZ BVerwG 8 C 6.17) bestätigt, wonach eine zeitliche Befristung der Akkreditierung für eine Zertifizierungsstelle wegen dem Fehlen einer Rechtsgrundlage unzulässig ist.
Die Pressemitteilung Nr. 63/2018 des Bundesverwaltungsgerichts kann hier eingesehen werden.
Die zugehörige Stellungnahme der DakkS kann hier eingesehen werden.
Seit dem 1.Oktober gelten die neuen BayTB
Die Bayerischen Technischen Baubestimmungen (Bay TB) konkretisieren die Anforderungen an bauliche Anlagen, Bauprodukte und andere Anlagen und Einrichtungen.
Sie wurden zum 01.10.2018 eingeführt und sind zwingend anzuwenden und nicht nur zu beachten.
Die Rili SIB des DAfStb ist als Technische Baubestimmung in Bayern eingeführt
In der aktuellen Ausgabe der Bayerischen Technischen Baubestimmung (BayTB) ist die Instandsetzungsrichtlinie (Rili SIB) aufgenommen.
Sie ist Bestandteil des öffentlichen Baurechts und damit in Bayern zwingend anzuwenden. Auf die Anforderungen und Qualifikation des Sachkundigen Planers (SKP) sei an dieser Stelle verwiesen (siehe auch IH-RL -Gelbdruck 2016).
Seit dem 1. September gilt die neue BayBO
Mit der Anpassung der neuen BayBO an das Bauproduktenrecht und den europäischen Vorgaben wurde endlich Klarheit bei der Verwendung von Bauprodukten geschaffen.
Weitere neue Regelungen gibt es insbesondere zu den Abstandsflächen (Art. 6 BayBO) und deren allgemeinen Prüfungspflicht der Genehmigungsbehörde (Art 59 BayBO).
Neu aufgenommen wurden Regelungen zur Elektromobilität. So können Gelder von der Stellplatzablöse zur Herstellung von Elektroladestationen verwendet werden.
Zwei Paukenschläge BGH Urteile VII ZR 173/16 , VII ZR 46/17
Mit dem BGH Urteil (VII ZR 173/16) vom 21.06.2018 hat der 7. Senat sein Urteil (VII ZR 46/17) vom 22.02.2018 bestätigt. Demnach ist ein Schadenersatz nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten nicht mehr zulässig. Denn nach der Auffassung des BGH bedeutet ein Mangel nicht gleich einen Schaden.
Es bleiben dem Geschädigten allerdings folgende Möglichkeiten des Schadenersatzes bestehen:
Nachweis der tatsächlich angefallenen Kosten für die durchgeführte Mängel- / Schadensbeseitigung.
Nachweis des Vermögensschadens anhand des vereinbarten Werklohns.
Nachweis des Vermögensschadens durch den Nachweis eines verminderten Verkaufserlöses der mangelbehafteten Sache.
Selbstverständlich kann der Anspruchsteller/Geschädigte wie bisher auf Vorschuss klagen. Dieser muss dann allerdings den Mangel/Schaden auch tatsächlich beseitigen lassen. Die Vorschussklage ist jetzt auch gegenüber Architekten/Ingenieuren möglich.
Eine Abrechnung des Schadens nur auf Gutachtenbasis ist zumindest in Bausachen nicht mehr möglich.
Die Urteile zum Werkvertragsrecht basiert auf Entscheidungen zu VOB/B - Verträgen (seit 2002). In seinem Urteil des BGH vom 27.09.2018 VII ZR 45/17 führt dieser aus, dass Verträge, welche vor dem 01.01.2002 geschlossen wurden, nicht von der unzulässigen Überkompensation durch die Abrechnung der fiktiven Mängelbeseitigungkosten betroffen sind.
Es ist absehbar, dass der Nachweis des hypothetischen Vermögensschadens zu großen Problemen und Unsicherheiten führen wird. Denn Grundstücke und Gebäude sind handelbare Objekte und unterliegen naturgemäß marktüblichen Preisschwankungen. Ein Objekt lässt sich schließlich zu einem Zeitpunkt auch nur einmal verkaufen. Und es ist eben nicht bekannt, inwieweit sich Mängel/Schäden und merkantile Minderwerte tatsächlich auf den Kaufpreis auswirken. Es gibt in der Wertermittlungslehre zahlreiche und vielfältige Ansätze Mängel/Schäden wertbildend zu berücksichtigen. Allerdings bis jetzt kein einziger belastbarer Ansatz gefunden wurde, der das MARKTVERHALTEN und damit den Nachweis eines hypothetischen Vermögensschadens von Mängeln/Schäden tatsächlich wertbildend abbilden lässt. Auch ist zu erwarten, dass die Zeitpunkte vom Vorliegen eines Mangels bis hin zum Feststellen des hypothetischen Wertes in der Regel nicht zeitnah beieinander liegen werden. Somit davon auszugehen ist, dass die "Feststellung" des hypothetischen Vermögensnachteils mit erheblichen Unsicherheiten behaftet sein wird. Denn wie soll der hypothetische Vermögensschaden in Zeiten volatiler Marktverhältnisse noch "handwerklich" durch den Sachverständigen ermittelt werden? Dem Sachverständigen wird nichts anderes übrig bleiben, als die fiktiven Kosten für die Mangelbeseitigung als Vermögensnachteil anzusetzen. Denn dieser wird davon ausgehen, dass die Wertminderung des Objektes durch einen Mangel in der Höhe der Beseitigungskosten liegen werde. Dass dem nicht immer so ist, zeigen die aktuellen Marktverhältnisse in den Ballungszentren wie beispielsweise in München, Hamburg, Frankfurt oder Berlin. Dort ist aufgrund des geringen Angebotes und der hohen Nachfrage der Käufer bereit "Mängel in Kauf " zu nehmen, ohne diesen technischen Minderwert preislich vollständig oder auch nur zu einem Teil zu berücksichtigen. Aber wie sieht es in den Regionen mit stagnierenden oder fallenden Immobilienpreisen aus? In denen schon jetzt ein Verkauf von Objekten schwierig ist. In diesen Bereichen kann bereits ein Mangel/Schaden bis hin zu einer Unverkäuflichkeit des Objektes führen. Unklar ist die Umgangsweise mit dem Thema bei sich wandelnden Marktverhältnissen. Beispielsweise besteht auf einmal keine große Nachfrage mehr nach Immobilien (in einem Teilmarktbereich). Und dann? Dann wird der Kaufinteressent vorhandene Mängel auf einmal ganz anders für sich bewerten. Neben einen möglichen technischen Minderwert stellt sich auch noch die Frage nach den merkantilen Minderwert als Mangelfolgeschaden. Dieser allerdings hat die Wertermittler in jüngster Zeit vor schier unlösbare Aufgaben gestellt. Wie verhält es sich mit einer über die Verfahrenslaufzeit fortschreitenden negativen Entwicklung eines Mangels hin zu einem (umfangreichen) Schaden? Wie wirkt sich dieser auf den Kaufpreis aus? Dann wären wir wieder bei der freien Schätzung der Gerichte zur Schadenshöhe (§287 ZPO) angelangt. Diese stellt mit Sicherheit keine Verbesserung der bisherigen Situation mit einer Abrechnung aufgrund fiktiver Mängelbeseitigungskosten und möglicher aber nicht zwingend vorhandener Überkompensation dar.
Letztendlich muss mit steigenden Verfahrenskosten und längeren Verfahrensdauern gerechnet werden. Denn wird neben dem Gutachten für Schäden an Gebäuden zur Feststellung der Mängel und Schäden bei einer nicht durchgeführten Mangelbeseitigung auch noch ein weiteres Gutachten eines Wertermittlers zur Feststellung des hypothetischen Vermögensnachteils erforderlich.
Mag der gedankliche Ansatz des VII. Zivilsenates vom BGH zu mehr Gerechtigkeit zunächst plausibel erscheinen, dass ein Schadenersatz auf der Grundlage fiktiver Schadensbeseitigungskosten zu einer Überkompensation führen kann und es gilt diese zu vermeiden. So ist dem Geschädigten mit der Rechtsprechung tatsächlich nicht wirklich geholfen. Es steht zu befürchten, dass sowohl die bisher schon langen Prozesslaufzeiten sich noch mehr in die Länge ziehen werden als auch hohen Prozesskosten sich auch noch weiter erhöhen werden.
Und völlig unverständlich ist, dass im Kaufrecht und bei typengemischten Verträgen, wie beispielsweise beim Kaufvertrag mit Montageverpflichtung, die Überkompensation weiterhin möglich ist.
Hatte es nicht etwas für sich, dass alleine die Furcht vor einer Überkompensation und möglichen Inanspruchnahme auf Schadenersatz durch eine fiktive Mängelberechnung eher zu einer Qualitätssicherung am Bau geführt hatte ? Diese ist nun entfallen.
I. NACHTRAG:
Das LG Darmstadt hat in konsequenter Argumentationsfolge in seinem Urteil 23 O 356/17 am 24.10.2018 entschieden:
Wenn eine Überkompensation im Werkvertragsrecht nicht gerechtfertigt ist, so kann diese auch im Kaufvertragsrecht und anderen Rechtsverhältnissen nicht sachgerecht sein In dem Leitsatz heißt es:
Entgegen der Auﬀassung des BGH (IBR 2018, 196) erstreckt sich die dort entschiedene Aufgabe der Zulässigkeit des sogenannten ﬁktiven Schadensersatzes auf Gutachtenbasis auf sämtliche Sachschadensfälle und damit sowohl auf kauf- oder mietrechtliche Gewährleistung als auch deliktische Ansprüche.
Dann können wir ja u.a. demnächst auf sinkende KFZ-Versicherungsprämien hoffen … .
II. NACHTRAG:
Das OLG Düsseldorf hat in seinem Urteil 24 U 194/17 am 09.10.2018 abweichend vom Urteil LG Darmstadt 23 O 356/17 vom 24.10.2018 entschieden:
Dass es bei den fiktiven Mängelbesitigungskosten (kleiner Schadenersatz) im Kaufvertragsrecht solange bleibt, bis dass es auch im Kaufvertragsrecht die (bisher nicht vorhandene) Möglichkeit einer Vorschussklage für eine Mängelbeseitigung (Besonderheit im Werkvertragsrecht) geben wird.
Ob Revision gegen das Urteil eingelegt wurde, ist nicht bekannt.
Arbeiten an PV-Anlagen sind als Bauarbeiten einzustufen und erfordern Arbeitsplätze
Arbeiten an PV-Anlagen sind gemäß der Baustellenverordnung (BaustellV) als Errichtung und Änderung von baulichen Anlagen als Bauarbeiten einzustufen. Die Organisation dieser Arbeiten erfolgt auf der Grundlage der vorgenannten Vorschrift. Grundlegend muss für diese Tätigkeiten eine Gefährdungsbeurteilung erstellt und dokumentiert werden.
Die Anforderungen der Grundlagen für Schutzmaßnahmen an Absturz und Durchsturz sind zu beachten.
Arbeitsflächen und Verkehrswege auf Dächern müssen ausreichend tragfähig und sicher begehbar sein!
Bei der Montage und Wartung von PV-Anlagen auf bestehenden Dächern ist darauf zu achten, dass die Durchsturzsicherheit lediglich über einen Zeitraum von 10 Jahren gewährt wird. Ältere Dächer gelten demnach nicht mehr als Durchsturzsicher. Faserzement-Wellplattendächer, Bitumenwelldächer, Glasdächer und Lichtkuppeln gelten nicht als Durchsturzsicher.
Der Bauherr ist verpflichtet eine Unterlage für spätere Arbeiten an der baulichen Anlage zu erstellen.
Mit dieser Unterlage schafft der Bauherr/Koordinator eine Voraussetzung für die sicherheits- und gesundheitsgerechte Gestaltung der späteren Arbeiten (z. B. Wartungs-, Inspektions- und Instandsetzungsarbeiten) und damit auch für eine langfristig wirtschaftliche Nutzung und Instandhaltung der baulichen Anlage(n). Dazu gehört auch die Dachkonstruktion Die Unterlage ist zu erstellen, wenn mehr als ein Arbeitnehmer an der Ausführung der Baumaßnahme beteiligt ist. In Österreich ist gemäß §8 BauKG die Unterlage in jedem Fall zu erstellen. Anforderungen an Inhalt und Form der Unterlage nach § 3 Abs. 2 BaustellV werden in RAB 32 („Unterlage für spätere Arbeiten“) festlegt.
Die ASR A2.1 „Schutz vor Absturz und herabfallenden Gegenständen, Betreten von Gefahrenbereichen“ ist zu beachten. Der Ausschuss für Arbeitsstätten hat die ASR A2.1 (Technische Regeln für Arbeitsstätten) zuletzt geändert im GMBI 2018 und hat die DIN 4426 "Einrichtungen zur Instandhaltung baulicher Anlagen - Sicherheitstechnische Anforderungen an Arbeitsplätze und Verkehrswege - Planung und Ausführung" aufgenommen. Diese enthält konkrete Angaben auch zu Photovoltaik- und Solarthermieanlagen. Bei großflächigen Anlagen müssen Arbeitsplätze auf dem Dach eingerichtet werden. Dies erfolgt in aller Regel durch fest installierte Verkehrswege.
Urteil zu Online-Bewertungsportalen
Auf zahlreichen Immobilien-Marktplätzen im Internet lassen sich diverse Online-Bewertungs-Tools finden. Sie versprechen, dass sich mit diesen Programmen eine Marktwertermittlung von Grundstücken durchführen lässt.
Solchen Tools mit einem solchen Versprechen hat das OLG München (AZ 29 W 786/18) am 08.06.2018 einen Riegel vorgeschoben.
Es handelt sich dabei um unlautere Werbung. Kunden können solch ein Angebot so verstehen, als würden ihnen über das Tool amtliche Werte angeboten. Dem sei aber nicht so.
Bei den angebotenen Auskünften handelt es sich weder um die Mitteilung eines Bodenwerts noch eines Bodenrichtwerts.
Die Definition des Bodenrichtwertes erfolgt §196 BauGB. Die Art und Weise der Ermittlung von Bodenrichtwerten ist in der Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) festgelegt.
Weil für die Ermittlung von Marktwerten die Verwendung von amtlichen Werten unumgänglich machen, kann der Marktwert (Verkehrswert) ausschließlich mit einem qualifizierten Sachverständigengutachten ermittelt und festgestellt werden.
IBBI führt die BQÜ für die Unterfangung des Museums für Konkrete Kunst und Design durch.
IBBI Ingenieurbüro für Bauwesen Beratende Ingenieure - Sachverständigenbüro überwacht und begleitet die Leistungen zur Unterfangung der Gießereihalle in Ingolstadt. Die Leistungen beinhalten das Baucontrolling mit den Bestandteilen der technischen Vertragsprüfung, Planprüfung, Baubegleitenden Qualitätskontrolle und Zustandsfeststellung.
Bundesgesetzblatt - online
Ab sofort stellen wir Ihnen für die Recherche einen Link zum Bundesgesetzblatt - online zur Verfügung.
Die Verwirrung könnte größer nicht sein ...
Mit dem Urteil des EuGH in der Sache C-100/13 vom 16.10.2014 hat der EuGH festgestellt, dass die Bundesrepublik Deutschland gegen die Bauproduktenverordnung verstoßen hat, indem sie den freien Marktzugang harmonisierter Bauprodukte durch zusätzliche produktbezogene Nachregelungen behindert habe. In der Folge wurde die Musterbauordnung (MBO) überarbeitet.
Im Zuge der Überarbeitung der MBO wurden die bisherigen Regelungen der Musterliste der Technischen Baubestimmungen in die Muster-Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (MVV TB) überführt.
Weil in dem föderalen System der Bundesrepublik Deutschland das Bauordnungsrecht Ländersache ist, findet die Umsetzung der MBO in den jeweiligen Landesbauordnungen (LBO) der Länder statt. Von den 16 Bundesländern haben lediglich Nordrhein-Westfalen und Sachsen Anhalt die Umsetzung durchgeführt.
ALLERDINGS wurden die MVV TB bisher NICHT mit in die LBO von Nordrhein-Westfalen und Sachsen Anhalt aufgenommen und können somit NICHT angewendet werden.
Formal sind damit auch in den Bundesländern Nordrhein-Westfalen und Sachsen Anhalt noch die Bauregellisten A, B und C sowie die Musterlisten der Technischen Baubestimmungen Grundlage für die Verwendung von Bauprodukten.
Jetzt stellt sich nur noch die Frage, was darf denn nun eingebaut werden?
Ein Wort zu Fugen - Wartungsfugen ein ewiges Streitthema
Weil der Begriff der Wartungsfuge und insbesondere der Fuge selber nicht eindeutig geregelt ist, kommt es immer wieder wegen Interessenskonflikten zu Streitigkeiten.
Die Definition einer Wartungsfuge lautet:
"Eine Wartungsfuge ist eine starken chemischen, biologischen und/oder physikalischen Einflüssen ausgesetzte Fuge, deren Dichtstoff in regelmäßigen Zeitabständen überprüft und ggf. erneuert werden muss, um Folgeschäden zu Vermeiden (DIN EN 52460)"
Eine Wartungsfuge liegt also nur dann vor, wenn die Fuge über eine normale Beanspruchung hinaus besonderen Einflüssen unterliegt und man Wissen muss, dass der darin befindliche Dichtstoff den Beanspruchungen nicht dauerhaft standhalten kann. Man kann also nicht einfach jede Fuge pauschal zu einer Wartungsfuge erklären.
Die o.g. Definition der Wartungsfuge weist eine Vielzahl ungeklärter Aspekte auf:
es wird nicht eindeutig definiert, was zur Fuge gehört,
die schädigende Einflüsse auf eine Fuge werden nicht genannt,
ein Inspektionsintervalle wird nicht genannt,
der Zeitpunkt, wann eine Fuge zu erneuern ist, wird nicht festgelegt.
Im Ergebnis in jedem Einzelfall bestimmt werden muss, was eine Wartungsfuge ist und was nicht. Eine übliche Benutzung darf und kann nach der Definition kein schädigender Einfluss / Beanspruchung sein.
Ein Wort zu den Oberflächenschutzsystemen (OS-Sytemen) für befahrbare Betonbauteile
Die Rechtsprechung gibt den Planer auf, dass dieser den Besteller auf die hohen Unterhaltungskosten und Instandhaltungsaufwendungen bei der Anwendung von Oberflächenschutzsystemen bei Parkhäusern und Tiefgaragen hinweisen muss. M. Gottschalk vergleicht in seiner von der Hochschule Konstanz für Technik, Wissenschaft und Gestaltung betreuten Masterarbeit „Praktische Möglichkeiten zum Oberflächenschutz von Parkhäusern und Tiefgaragen vor Chlorideinwirkung" die OS-Systeme mit der bituminöse Bauweise und stellt die Lebenszykluskosten einander gegenüber. Er kommt zu dem Schluss, dass die bituminöse Bauweise gegenüber den OS-Systemen wirtschaftlicher ist.
Prof. Dr. Motzke führt in einem Beitrag aus, dass Käufer von Bauträgerobjekten übermäßig benachteiligt werden, weil sie als Folge günstigerer Bauweisen mit OS-Systemen eine kostenintensive höhere Wartung und Instandsetzung in Kauf nehmen müssen. Deswegen können OS-Systeme nicht den a.a.R.d.T. (allgemein anerkannten Regeln der Technik) zugeschrieben werden.
Obwohl die Beschichtung von Betonbauteilen als Schutz- und Instandhaltungsmaßnahme schon seit vielen Jahren Anwendung findet, bin ich der Auffassung, dass die Beantwortung der Frage nach der Lebensdauer der verschiedenen OS-Systeme auf befahrbaren Betonflächen geklärt werden muss. An diesem Punkt gehen die Meinungen vielfach weit auseinander. Das Verständnis reicht von einer Nutzungsdauer von 4 Jahren bis 20 Jahren. Maßgeblicher Punkt ist, dass Oberflächenschutzsysteme keinen Abnutzungsvorrat haben, weil die Beschichtungssysteme auf einen solchen Vorrat hin nicht geprüft werden. Die unterschiedlichen OS-Systeme werden nur in ihrer Gesamtheit als System mit ihrer vollständigen fertigen Schichtdicke auf ihre Eigenschaften und Leistungsfähigkeiten hin untersucht. Eine Prüfung nur einzelner Schichten erfolgt nicht. Somit sind auch keine Kenntnisse über eine mögliche Funktionsbeeinträchtigung der OS-Schutzsysteme beim Verschleiß einzelner Schichten vorhanden. (vgl. S. 290 ff BetonKalender 2018) Kann diese Funktionsbeeinträchtigung bzw. abnehmende Leistungsfähigkeit nicht beurteilt werden, so kann nach meiner Auffassung auch ein fortschreitender Materialverlust aus der Oberfläche (=Verschleiß) nicht zulässig sein. Eine Funktionsbeeinträchtigung eines OS-Systems kann zum Beispiel die Rissüberbrückungsfähigkeit und/oder die CO2-Bremese darstellen. Die In den jeweiligen Normen geforderten Erstprüfungen sind hingegen nicht geeignet ein Verschleißverhalten zu beurteilen. Nicht zuletzt fehlt es auch an einer Möglichkeit den Verschleiß eines eingebauten OS-Systems beurteilen zu können. Hier gibt's es zwar bereits Versuche der Klassifizierung. Diese beruhen auf einer rein visuellen Inspektion. Sie reichen wegen fehlender Kenntnisse über den tatsächlichen Funktionsverlust bzw. vorhandener Funktionsreserven der einzelnen OS-Systeme (unterschiedlicher Materialien und Schichtenaufbauten) in Abhängigkeit vom Verschleiß jedoch keinesfalls aus, um eine Beurteilung durchführen zu können.
Somit die Frage nach den a.a.R.d.T. bei der Anwendung von OS-Systemen auf befahrbaren Betonflächen nicht nur auf die Wirtschaftlichkeit abzustellen ist, sondern auch auf die Frage nach einer Beurteilungsmöglichkeit ihrer Funktionsfähigkeit für den Erwerber und/oder späteren Nutzer. Ohne Kenntnis über einen zulässigen Verschleiß kann ein solches System nicht gewartet werden, weil es bereits an den Kriterien für eine Inspektion fehlt.
DAkkS - Neue Nachrichten zu den akkr. Zertifizierungsverfahren
Die DAkkS hat mit Datum vom 25.10.2017 die Erweiterung des Akkreditierungsbereiches für die Personenzertifizierung (DIN EN ISO/IEC 17024) von
Sachverständigen für Schäden an Gebäuden
Sachverständigen für Brandschutz
Sachverständigen für Garten und Landschaftsbau
nun auch offiziell auf ihrer hompage bekannt gegeben. Damit besteht eine weitere Zugriffsmöglichkeit für private Auftraggeber, Gerichte und öffentliche Institutionen auf Personal mit nachgewiesener besonderer Qualifikation und Kompetenz. Auf der Homepage werden auch Informationen zu den Zertifizierungsanforderungen und Verfahren genannt.
Akkreditierung, Wissenschaft, Forschung und Normung rücken weiter enger zusammen
Die DAkkS hat im Februar diesen Jahres eine Kooperationsvereinbarung mit der Technischen Universität Berlin geschlossen. Ziel dieser Zusammenarbeit ist die Unterstützung wissenschaftlicher Forschungsvorhaben durch das Akkreditierungswesen. Es werden die Bereiche Innovationsökonomie, Wirtschafts-, Unternehmens- und Technikrecht genannt. Gerade das Thema Technikrecht und die Wechselwirkungen zwischen Normung, Zertifizierung und Akkreditierung stehen im Fokus dieser Vereinbarung.
Seit dem 1. August 2016 gibt es zudem ein DIN-DAkkS-Regelwerksportal Beuth - DAkkS - DIN (link). Deren Nutzung noch den akkreditierten Konformitätsbewertungsstellen vorbehalten ist.
DIN 18531 (07-2017) Abdichtungen für nicht genutzte und genutzte Dächer
Die Abdichtungsnormen DIN 18531 - DIN 18535 werden und wurden in jüngster Zeit überarbeitet.
Die DIN 18531 ist im Juli 2017 erschienen. Eine wesentliche Neuerung ist die längst überfällige (in der Fachliteratur bereits vorhandenen) textliche Aufnahme, dass es sich bei Dächern mit Solar-Anlagen um genutzte Dächer handelt! Diese sind entsprechend zu Planen und Auszuführen. Weiterhin wurde in das Regelwerk aufgenommen, dass Solar-Anlagen nicht mit der Abdichtung verbunden werden dürfen.
Abweichend von der Flachdachrichtlinie (FLL) des Zentralverbandes im Deutschen Dachdeckerhandwerk (ZDVH) ist die Qualitätsklassifizierung in K1 und K2 für nicht genutzte Dächer in der DIN 18531 beibehalten worden. Der ZDVH hat bewusst auf die Unterscheidung in die Qualitätsstandards K1,K2 bei der Überarbeitung der FLL (Ausgabe: 2016) verzichtet, weil die "Standardausführung" K1 wegen der geringen Qualitätsanforderungen praktisch nie zur Ausführung gekommen ist und nur von theoretischer Natur war.
DAfStb IH-RL Quo Vadis ?
Nachdem die Deutsche Bauchemie bereits im Juni 2017, nach dem Erscheinen des Gelbdruckes der Instandhaltungs-Richtlinie (IH-RL) im Juni 2016 und rd. 1.800 Einwändungen, die Mitarbeit an der IH-RL eingestellt hatte, wird nun vom Deutschen Ausschuss für Stahlbeton (DAfStb) voraussichtlich am 19.03.2019 erneut über die Fortführung der Arbeiten an der IH-RL entschieden werden.
Hintergrund für das Aussetzen der Arbeit an der IH-RL sind derzeit scheinbar unüberwindliche Hürden zum Europäischen Rechts- und Normungssystem.
Bis zur Überwindung dieser Hürden werden wir wohl noch die 18 Jahre alte Rili SIB aus dem Jahre 2001 anwenden müssen. Zwar besteht grundsätzlich die Möglichkeit projektspezifisch Produkte und Materialien auszuschreiben, doch fehlt es bis jetzt an den erforderlichen prüffähigen Bescheinigungen durch das DiBt.
Mit einem Weissdruck der IH-RL ist 2019/2020 jedenfalls nicht mehr zu rechnen.
Die weitere Entwicklung zur IH-RL bleibt abzuwarten.
DAfStb setzt das Gelbdruckverfahren zur Instandhaltungsrichtlinie (IH-RL) fort
Der DAfStb beabsichtigt, nach Abschluss des Gelbdruckverfahrens und nach der für diesen Sommer erwarteten Veröffentlichung der VV TB das für Richtlinien des DAfStb vor der Drucklegung erforderliche Notifizierungsverfahren nach Richtlinie (EU) 2015/1535 für die Instandhaltungs-Richtlinie bei der Europäischen Kommission einzuleiten. Aufgrund der eingetretenen Verzögerungen ist – abhängig u. a. vom Zeitpunkt des Erscheinens der VV TB – mit einer Veröffentlichung der DAfStb-Instandhaltungs-Richtlinie allerdings nicht vor Ende 2017/​An‌fang 2018 zu rechnen. Weitere Informationen unter DAfStb.
Europäische Kommission stellt Verfahren wegen Vertragsverletzung zu Bauprodukten ein 17.07.2017 - Die Europäische Kommission hat heute das gegen Deutschland laufende Vertragsverletzungsverfahren in Bezug auf Bauprodukte eingestellt. Damit erkennt die Kommission an, dass das 2014 zur damals geltenden Bauproduktenrichtlinie (89/106/EWG) ergangene Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union (Rechtssache C-100/13) in Deutschland vollständig umgesetzt wird, siehe BMUB Pressemitteilung Nr. 248/17 | Bauwesen.
Welchen Wert hat die Auskunft aus der Kaufpreissammlung ?
Jeder Gutachterausschuss (GAA) erhält eine Abschrift der Notarverträge aus Grundstücks(ver)käufen, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen. Unternehmensbewertungen hingegen werden von den GAA nicht durchgeführt. So bleibt völlig offen und es fehlt an jeglichen Angaben dazu, in welchen Größenordnungen und zu welchen Preisen ein Eigentumsübergang von Grundstücken im Rahmen des Kaufs/Verkaufs von Gesellschafteranteilen vollzogen wird. Weil diese Art der Geschäftsmodelle in den Auswertungen der GAA nicht erfasst werden, kann hierzu auch keine statistische Aussage zu den Kaufpreisen gemacht werden.
Der Gesetzgeber hatte zwar veranlasst, dass die Verlustzuweisungen aus negativen Einkünften seit einiger Zeit nicht mehr mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden dürfen. Trotzdem bedienen sich Anleger aber immer noch gerne der Methodik negative Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorzutragen, um diese dann später mit positiven Einkünften aus der selben Einkunftsart verrechnen zu können. Ein Blick über die Grenzen nach Luxemburg zeigt, dass dort viele Immobilienfondsangesiedelt sind. Sie entziehen sich damit nicht nur der deutschen Gewerbe- und Kapitalertragssteuer.
Dieser Umstand ist gerade deswegen bemerkenswert, weil ein nicht geringer Anteil an Immobilenvermögen sich in unternehmerischer Hand befindet und über Gesellschafteranteile gehandelt wird, die weder statistisch erfasst, noch ausgewertet und als Marktdaten auch nicht zur Verfügung gestellt werden (können). Nicht einmal Angaben zur Bodenmobilität lassen sich machen. Übrigens werden diese Geschäftsvorfälle auch nicht von der Kaufpreisstatistik des Bundesamtes erfasst. Dieses Marktsegment ist in seiner Gesamtheit der Auswertung entzogen und findet keinen Eingang in die Kaufpreissammlung und findet keine Berücksichtigung bei der Ableitung von Bodenrichtwerten. Somit der Einfluss unternehmerischen Handelns auf den Immobilienmarkt nicht vollumfänglich erfasst und wiedergegeben wird. Es lassen sich auch keine Prognosen für fiskalisch motiviertes Handeln aufstellen. In Hinblick auf die Verkehrswertdefinition (§194 BauGB) wäre zu hinterfragen, ob es sich bei einem fiskalisch motivierten Handeln tatsächlich (immer) um ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse handelt.
IQ-Zert und EIPOSCERT sind für den FB Schäden an Gebäuden und Teilbereiche akkreditiert
Zum 10.04.2017 bzw. 25.04.2017 sind die beiden Zertifizierungsstellen - das Institut für Qualitätssicherung und Zertifizierung Gmbh & CO KG (http://www.iq-zert.de/) als auch die EIPOSCERT GmbH (http://www.eiposcert.de/) - durch den Akkreditierungsausschuss der DAkkS für die Fachbereiche Brandschutz, Schäden an Gebäuden und Teilbereiche für die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 von der DAkkS akkreditiert worden. Damit wird der ursprünglich bei der German Acrediation Association e.V. (GAA) akkreditierungsfähige Bereich Schäden an Gebäuden nach einem langjährigen Prüfungs- und Abstimmungsprozess der Zertifizierungsprogramme durch die DAkkS bestätigt und es wurden zusätzlich weitere Fachbereiche neu aufgenommen.
Einzelheiten zum Akkreditierungsumfang und zu den Akkreditierungsbereichen können den Webseiten der jeweiligen Zertifizierungsstellen entnommen werden.
Die neue Fachregel für Metallarbeiten im Dachdeckerhandwerk liegt vor
Unter anderem wurden die für die Regensicherheit maßgeblichen Gefällestufen auch für nicht selbst tragende Metalldächer konkretisiert.
Hier sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich bei Metalldächern (selbsttragend oder nicht = Trapezblechprofile oder Stehfalz-, Doppelstehfalzdeckungen) um Dachdeckungen und nicht um Abdichtungen handelt. Eine Änderung der Entwässerungssituation des Daches beispielsweise durch dessen Nutzung macht zusätzliche Massnahmen erforderlich, die für eine (Wieder-)Herstellung der Witterungsschutzleistung getroffen werden müssen. Davon insbesondere betroffen sind Dächer auf denen eine Aufdach-Solar-Anlage montiert wird. Dabei handelt es sich nicht etwa um eine neue Erkenntnis. Nur werden in diesem Zusammenhang die Regelungen für Zusatzmaßnahmen leider so häufig vergessen oder erst gar nicht beachtet.
Es liegt nicht zwingend am Errichter von PV-Anlagen, wenn nach der Montage Wasser durch das Dach hindurchdringt und das Dach bereits vor der Errichtung bzw. der Montage einer Aufdachanlage nicht die erforderliche Witterungsschutzleistung (Regensicherheit) aufgewiesen hatte.
Bei der Gutachtenbearbeitung der uns in der vergangenen Zeit in großer Zahl vorgelegten Prozess- und Versicherungsakten mussten wir feststellen:
Es gibt durchaus auch Dächer, die für den Zweck zur Montage von PV-Anlagen an einen Betreiber vermietet/verpachtet wurden, die gar nicht über die notwendigen technischen Voraussetzungen für die Nutzung der Dachfläche mit einer Solaranlage verfügen.
DPÜ Zertifizierungstelle GmbH ist von der DAkkS akkreditiert.
Seit Oktober 2015 ist die DPÜ-Zertifizierungsstelle-GmbH für die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DAkkS akkreditiert.
Die Zertifizierung und Überwachung hochqualifizierter Sachverständiger ist für folgende Fachbereiche möglich:
Sachverständige für Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination
Sachverständiger im Bereich der Ganzheitlichen Prüfung
Sachverständige für Energetische Gebäudeoptimierung
Sachkundiger Planer für die Betoninstandsetzung (SKP)
Sachverständige nach WHGV
Exemplarisch die Anforderungen an den zertifizierten Sachkundigen Planer (SKP) des Deutschen Instituts für Prüfung und Überwachung e.V. zum download.
Hintergrund: Die Richtlinie „Schutz und Instandsetzung von Betonbauteilen des Deutschen Ausschusses für Stahlbeton (DAfStb) 10/2001 wird novelliert und steht vor der Veröffentlichung. In der novellierten Fassung (Instandhaltungs-Richtlinie) werden über die Qualifikation des Sachkundigen Planers genaue Angaben gemacht, die vom initiierten Ausbildungsbeirat Sachkundiger Planer, in dem alle maßgebenden Kreise des betreffenden Fachgebietes vertreten sind, explizit ausformuliert werden. Bereits jetzt folgt der BÜV e.V. mit seiner Ausbildungsveranstaltung den Inhalten und dem Umfang des abgestimmten Lehr- und Ausbildungsplan des Ausbildungsbeirats Sachkundiger Planer. (Quelle: http://www.dpue.de/)
überarbeiteter Stand: Januar 2018
DIN EN ISO/IEC 17024 - ein Indiz für Qualitätssicherung ?
Rechtsanwalt Wolfgang Jacobs fasst unter der Überschrift "Von Gerüchten, Unwahrheiten und anderen alternativen Fakten" (DS 3/2017, 42) zusammen:
"Eine Sachverständigenzertifizierung durch eine nach der DIN EN ISO/IEC 17024 von der DAkkS akkreditierten Sachverständigenzertifizierungsstelle stellt ein Indiz für Qualitätssicherung dar, ... ."
(Anmerk. zu Indiz: Text über echter Unterschrift = Text vom Unterzeichner)
Sinn und Zweck der Akkreditierung einer notifizierten Konformitätsprüfstelle ist gerade der Umstand, dass die Vermutungswirkung über die Einhaltung von Normen und Standards durch eine hoheitliche bzw. gegenüber einer hoheitlichen (beliehenen) Stelle nachgewiesen wird. Eben durch einen solchen Konformitätsbestätigungsprozess soll Rechtssicherheit geschaffen werden. Damit kann der Anwender eben gerade auf die Einhaltung der zugrundeliegenden Regelwerke vertrauen.
Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie stellt nicht umsonst die Frage "Wer prüft die Prüfer ?"
Mit Ausnahme des Systems der Akkreditierung von Konformitätsbewertungsstellen gibt es kein vergleichbares Qualitätsmanagement zur Überwachung von Prüfungsprozessen und deren Prüfer.
Ohne die Personenzertifizierung würde kein Fahrzeug mehr vom Band laufen, kein Flugzeug mehr abheben und auch kein Kraftwerk mehr errichtet und ans Netz angeschlossen werden.
Bei allen im Mess-, Prüfwesen und anderen Dienstleistungen von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Konformitätsbewertungsstelle zertifizierten Personen handelt es sich um Sachverständige auf ihrem Gebiet. Insbesondere die Industrie bedient sich der Personenzertifizierung, um ein hohes Maß an Qualität sicherstellen zu können.
Rechtsanwalt Dr. Peter Bleutge fordert, dass die öffentliche Bestellung in eine öffentliche Zertifizierung umgewandelt wird, und das alle Zertifizierer im Sachverständigenbereich eine Akkreditierung durch die DAkkS nachweisen. Die zertifizierten Sachverständigen sollen einem bundeseinheitlichen Pflichtengesetz unterworfen werden. (Der Bausachverständige Sonderheft ISSN 1614-6123, S. 13)
Um diese Anforderung erfüllen zu können ist es natürlich erforderlich, dass die DAkkS auch die entsprechenden Akkreditierungsbereiche einrichtet. Dieser Prozess verläuft derzeit leider (teilweise) noch sehr schleppend und kann mehrere Jahre in Anspruch nehmen, bis deren Akkreditierunsgfähigkeit festgestellt, die Sektorenkomitees eingerichtet, mit dem dafür notwendigen Fachpersonal besetzt und die Zertifizierungsprogramme mit den Sektorenkomitees abgestimmt und bestätigt werden.
Das Landgericht Hechingen (AZ 1 OH 19/15 v. 19.07.2017) hat in diesem Beschluss festgestellt:
"... eine solche Zertifizierung, erfolgt diese nach dem Standard der DIN EN ISO/IEC 17024, ist eine der öffentlichen Bestellung vergleichbarer Sachkundenachweis und diesem gleichzusetzen."
(vgl. Landmann/Rohmer/ GewO/Bleutge GewO §36 Rn.20)
Literaturempfehlung: Akkreditierungsstellenrecht Bloehs/Frank 1. Auflage 2015 Verlag C.H.Beck - ISBN 978 3 406 650499
Stand: März 2017/Juli 2017
Solaranlagen werden Bauprodukte
Die Rechtsprechung des BGH zu Solaranlagen ist bei der Frage, ob Kauf- oder Werkvertragsrecht bei PV-Anlagen anzuwenden ist (BGH VII ZR 348/13, BGH VIII ZR 318/12), bisher nicht einheitlich. Jedoch die Solaranlage immer mehr als Bestandteil des Bauwerks in den Fokus rückt. Es stehen derzeit einige weitere gerichtliche Entscheidungen an und es wird erwartet, dass die Solaranlagen noch im laufenden Jahr den Bauprodukten/Bauarten zuzuordnen sind. Damit fallen sie in den Bereich der Bauordnungen. Dies hat Auswirkungen nicht nur auf die Verwendbarkeit: CE-Kennzeichnung, allgemeine bauaufsichtliche Zustimmungen (abZ) und die Zustimmung im Einzelfall (ZIE).
Wegen der langen Verfahrensdauern zur Erlangung solcher Verwendbarkeitsnachweise ist dringend Handlungsbedarf gegeben, sollen Solaranlagen auch in naher Zukunft nicht nur in den Verkehr gebracht werden dürfen, sondern als Bauart auch noch an und auf Gebäuden montiert bzw. errichtet werden.
Auswirkungen wird dies nicht nur auf die Errichtung, Wartung und Instandhaltung solcher Anlagen haben, sondern grundlegend davon betroffen wird auch die Bewertung bestehender Anlagen sein.
Das FG Hessen hat mit seinem Urteil (AZ: 4 K 63/17) vom 16.05.2017 eine richtungsweisende Entscheidung dazu gefällt.
Das FG führt dazu in seiner Entscheidung aus, dass der Begriff des Bauwerks weit auszulegen ist und umfasst nicht nur Gebäude, sondern darüber hinaus sämtliche irgendwie mit dem Erdboden verbundene oder infolge ihrer eigenen Schwere auf ihm ruhende, aus Baustoffen oder Bauteilen mit baulichem Gerät hergestellte Anlagen. Auch bei auf dem Boden aufgestellte Freiland-PV-Anlagen handelt es sich um Bauleistungen !
Hinweis: Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Es läuft ein Revisionsverfahren beim BFH (AZ. I R 46/17).
aktualisierte Information(en)
zu dem Erscheinen der BayBO 2018. Mit dem Erscheinen der BayBO gilt für PV-Aufdach-Anlagen in Bayern:
Nach Art. 15 Abs. 2 BayBO
Bauarten, die von Technischen Baubestimmungen in Bezug auf die Planung, Bemessung und Ausführung baulicher Anlagen und ihrer Teile wesentlich abweichen, oder für die es keine allgemein anerkannten Regeln der Technik gibt, dürfen nur angewendet werden, wenn für sie
1. eine allgemeine Bauartgenehmigung oder
2. eine vorhabenbezogene Bauartgenehmigung
Es erfolgt der Hinweis, dass wenn eine Bauart zugleich die Definition eines Bausatzes (Art. 2 Ziff. 2 BauPVO) erfüllt, gilt sie europarechtlich als Bauprodukt.
Für PV-Anlagen sind die Regeln für europäisch harmonisierte Bauprodukte anzuwenden.
Artikel 2 Begriffsbestimmungen Absatz 2 der BauPVO
"Bausatz" ein Produkt, das von einem einzigen Hersteller als Satz von mindestens zwei getrennten Komponenten, die zusammengefügt werden müssen, um ins Bauwerk eingefügt zu werden, in verkehr gebracht wird;"
Nach BayBO gilt für nationale Bauprodukte Art. 17 - 23:
Sie sind als "nicht geregelte" Bauprodukte" den BayTB C3 (BRL A Teil 2) zuzuordnen und bedürfen neben den Verwendbarkeitsnachweisen abZ,abP, ZIE einer Übereinstimmungsbestätigung durch den Hersteller (Ü-Zeichen).
Am 15.10.2016 ist die neue ZPO in Kraft getreten. Im Wesentlichen wurden in dem Gesetz Änderungen bei der Beauftragung von Sachverständigen und der Fristenregelung für die Gutachtenerstattung vorgenommen.
Ursache für die Änderung waren zunehmende Beschwerden aus dem Bereich der Familiengerichtsbarkeit. So fehlte es häufig an der Qualität der erstatteten Gutachten und der zeitnahen Auftragserfüllung, so dass sich der Gesetzgeber gezwungen sah, die ZPO zu überarbeiten.
Allerdings nach unserer Auffassung der Schuss krachend nach hinten losgegangen ist. Denn im Vorfeld sollen nunmehr die Parteien zur Person des Sachverständigen angehört werden. Diese Maßnahme benötigt zum einen zusätzlich Zeit (Zeit,die ja eigentlich eingespart werden sollte), zum anderen stellt sich hier die Frage nach dem Sinn dieser Regelung. Sind die Parteien und Parteienvertreter doch häufig nicht vom Fach und können die Person des Sachverständigen und seine Sachkunde nicht beurteilen. Dazu wurden ja gerade die Systeme wie das der öffentlichen Bestellung oder das der Akkreditierung und Überwachung der Konformitätsbewertungsstellen (hier: für Personenzertifizierung DIN EN ISO/IEC 17024) vom BMWI mit nur einer Akkreditierungsstelle (DAkkS) geschaffen, um ein hohes Niveau an Sachkundigen für die unterschiedlichsten Bereiche dem Markt zur Verfügung zu stellen.
Weiter wurde den Gerichten aufgegeben den Sachverständigen Fristen unter der Maßgabe von Androhung von Ordnungsgeldern zu setzen. Wobei die Androhung des Ordnungsgeldes dabei die Regel sein soll. Der Sinn dieser Regelung erschließt sich nicht, denn erstens können die Gerichte den Zeitaufwand für ein Gutachten im Vorfeld gar nicht abschätzen - ihnen fehlt dazu einfach die erforderliche Sachkunde, zweitens liegen die langen Prozesslaufzeiten nicht an der Arbeit des Sachverständigen, sondern vielmehr an den jeweiligen Verfahrensumständen.
Bei der Komplexität der Sachverständigentätigkeit stellt sich zudem die Frage, wie mit einem zusätzlichen Zeitdruck auf den Sachverständigen eine höhere Qualität seiner Arbeit erreicht werden soll? Es dürfte eher das Gegenteil zu erwarten sein, wenn die Tätigkeit aus Zeitnot nicht mehr in der Gründlichkeit erbracht werden kann, wie dies die Sache an sich es erfordern würde.
Anstelle bei der Fragestellung zu der notwendigen Qualifikation des Sachverständigen anzusetzen sind wir der Auffassung, dass eine verbesserten Anleitung des Sachverständigen durch die Gerichte (Beweisbeschlüsse, Entlastung der Richterinnen und Richter bei den Familien- und Amtsgerichten, ein Telefonat zwischen Gericht und Sachverständigen VOR dem Erlass eines Beweisbeschlusses - auch in OH - bzw. (H) - Sachen) wesentlich wirksamer wäre, als hier bereits vorhandenen Instrumente weiter zu verschärfen oder neue Instrumente in das Gesetz einzubringen, die zu keinem beschleunigten Verfahren und auch zu keiner höheren Qualität der Sachverständigentätigkeit führen können. Übrigens der Sachverständige schon aus ökonomischen Überlegungen heraus ein Interesse hat, sein Gutachten schnell und zügig zu erstatten.
Eine Frist für die Gutachtenerstattung gab es schon vor der Überarbeitung der ZPO und betrug in der Regel drei Monate. Eine Verfristung der Gutachtenabgabe musste auch bisher schon von dem Sachverständigen dem Gericht unter Angaben von Gründen mitgeteilt werden. Auch gab es die Möglichkeit der Gerichte ein Ordnungsgeld gegen den Sachverständigen bei schuldhafter Verzögerung anzudrohen und zu verhängen. An diesen Möglichkeiten auf den SV einzuwirken hat sich nichts aber auch rein Garnichts mit der ZPO-Novelle geändert.
Nach der jungen Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 23.02.2013, VI ZB 59/12; IBR 2013, 319) sind Privatgutachterkosten auch dann erstattungsfähig, wenn weder im Rechtstreit noch im Kostenfestsetzungsverfahren das Privatgutachten selber vorgelegt wird.
Änderung der Grundsteuer die V.
Das ifo Institut hat eine Berechnung der Grundsteuer nach Flächen vorgeschlagen.
„Das hätte gegenüber wertbasierten Modellen erhebliche Vorteile. Vor allem Steuervereinfachung: Wir würden hohe Bewertungskosten vermeiden“, sagte ifo-Präsident Clemens Fuest am Montag in Berlin bei der Präsentation einer Studie des Instituts im Auftrag der Verbände Haus & Grund und Zentraler Immobilien Ausschuss.
„Geeignet ist eine Kombination aus Grundstücks-, Wohn- und Nutzfläche. Dafür reicht eine einmalige Bestimmung. Anpassungen wären nur bei baulichen Veränderungen nötig“, fügte Fuest hinzu.
Wertbasierte Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer brächten erhebliche Probleme mit sich, ergänzte Fuest. Sollten aktuelle Verkehrswerte benutzt werden, so müssten diese erst ermittelt werden. „Das wäre mit einem erheblichen Aufwand verbunden, der sich angesichts des relativ geringen Grundsteueraufkommens von derzeit etwa 14 Milliarden Euro im Jahr kaum rechtfertigen ließe“, sagt Fuest.
Verfahren zur Bestimmung pauschalisierter Immobilienwerte würden die Bewertungskosten kaum reduzieren und zudem verfassungsrechtliche Bedenken nach sich ziehen.
„Für die Wertbasierung wird häufig angeführt, dass dadurch eine gerechtere Verteilung der Steuerlast erreicht werden könne. Dieses Argument ist nicht tragfähig. Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Bei ihr spielt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Besteuerten keine Rolle. Das gilt unabhängig davon, ob die Steuer am Verkehrswert des Hauses ansetzt oder an der Grundstücks- und Gebäudefläche“, erklärte Fuest. Darüber hinaus würden wertbasierte Grundsteuermodelle zu einer erheblichen Umverteilung der Grundsteuerlast führen. Die Eigentümer selbstgenutzter Immobilien ebenso wie Mieter in Großstädten müssten voraussichtlich deutlich mehr zahlen als bisher. Außerdem würde ein wertbasiertes Grundsteuermodell dazu führen, dass wirtschaftlich starke Bundesländer mit hohen Immobilienpreisen wie Bayern und Baden-Württemberg mehr in den Länderfinanzausgleich einzahlen müssten.
Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, hält den flächenbasierten Ansatz für die gerechteste Reform. „Das Flächenmodell ist gerecht, denn wer mehr Fläche bewohnt, zahlt mehr“, erklärte Warnecke in Berlin. „Das Flächenmodell bietet für die Bürger, die Verwaltung und die Kommunen Verlässlichkeit und Planbarkeit“, betonte Warnecke.
„Das alte Grundsteuermodell ist daran gescheitert, dass die Politik es nicht aktualisiert hat. Das sollte sich nicht wiederholen.“ Warnecke zeigte sich verwundert, woher jetzt der Optimismus komme, dass es künftig gelingen werde. Über die individuelle Grundsteuerbelastung entscheidet am Ende die Kommune mit ihrem Hebesatz. „Die Reform der Grundsteuer muss den Kommunen ihren finanziellen Handlungsspielraum lassen. Sie darf aber nicht dazu einladen, die Gemeindekassen stetig immer mehr zu füllen“, mahnte Warnecke.
„Die vom Bundesverfassungsgericht gesetzte Frist zur Anwendung der neuen Berechnungsgrundlage steht einem wertbasierten Modell entgegen. Die Vorstellung, eine wertbasierte Berechnungsgrundlage bis spätestens ab 2025 anwenden zu können, erscheint vor der Notwendigkeit, 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe neu bewerten zu müssen, illusorisch,“ ergänzt Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht. „Mit dem Flächenmodell wären die Fristen einzuhalten. Die benötigten Daten liegen vor.“ Ein weiterer Vorteil wäre laut Volckens, dass neben der schnellen Umsetzbarkeit dieser Reformweg für den Steuerpflichtigen wesentlich transparenter als eine Bemessung nach einem Wert und ferner für die Kommune eine konjunkturunabhängige Einnahmequelle wäre. Ebenso wäre in der Bemessungsgrundlage kein automatischer Erhöhungsmechanismus implementiert.
Änderung der Grundsteuer die IV.
Die Richter vom Verfassungsgericht in Karlsruhe haben erwartungsgemäß die bestehende Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und damit die Auffassung des Bundesfinanzhofes bestätigt. Sie haben den Gesetzgeber bis Ende 2019 Zeit gegeben, ein neues (Bemessungs-) Modell zu entwickeln und deren Umsetzung muss bis 2024 erfolgt sein.
Weiterhin haben die Richter eine turnusgemäße Anpassung der Bemessungsgrundlagen alle sechs Jahre an die jeweils bestehenden Wertverhältnisse bestätigt. Allerdings, die Finanzbehörden dieser Anpassungsforderung nicht im ausreichenden Maß nachgekommen sind.
Aus meiner Sicht der Immobilienbewertung lässt sich derzeit keine Prognose für das zukünftige Steuermodell abgeben. Erfahrungsgemäß hat bisher keine Reform zu einer Vereinfachung geführt. Sondern das Ergebnis von solchen Reformen sind immer komplexe Strukturen in den Regelwerken und Vorschriften. Und insbesondere unter dem Gesichtspunkt regional stark schwankender Immobilienpreise (Land/Stadt) ist mit einem umfangreichen Bewertungsverfahren zu rechnen. Es ist zu erwarten, dass dieses wiederum zu hohen Kosten führen wird. Inwieweit die tradierten Bewertungsmodelle der Wertermittlung dabei angewendet werden, ist zur Zeit noch unklar.
Es ist an der Zeit eine schnelle Lösung bei der Frage zu suchen, wie der Bodenwert und der Gebäudewert ermittelt werden. Sind heute schon steigende Grundstückspreise die maßgeblichen Preistreiber im Bauwesen, wird die Preisschraube durch eine mögliche zusätzliche Besteuerung von brachliegendem Bauland noch gefördert werden.
Viel Zeit für Diskussionen bleibt nicht, denn im Zweifel müssen 35 Mio Grundstücke neu bewertet werden.
Änderung der Grundsteuer die III.
zweifelt an der Aktualität der mehr als 50 Jahre alten Einheitswerte. Derzeit werden zu der Grundsteuer in Karlsruhe fünf Verfahren verhandelt.
Weil die Grundsteuer als Nebenkosten an die Mieter weitergereicht werden kann, stellt sich die Frage ob dieser Ansatz in der Zeit steigender Immobilienpreise und Mieten noch zeitgemäß ist. Es erscheint geradezu grotesk, dass Mieter, die im Gegensatz zum Eigentümer keinen Vorteil von einer Wertsteigerung eines von ihnen angemieteten Objektes haben auch noch für dessen Wertsteigerung belangt werden sollen.
Sollte das Bundesverfassungsgericht zu dem Ergebnis kommen, dass die Grundsteuer in ihrer aktuellen Erhebung verfassungswidrig ist, könnte das zu einem Einnahmeausfall von rd. 14. Mrd. EUR p.a. ausmachen. Weil es sich bei der Grundsteuer um eine Kommunalsteuer handelt besteht für die Gemeinden die Gefahr, dass 10% ihrer Einnahmen ausfallen könnten.
Änderung der Grundsteuer die II.
Der Gesetzesentwurf zur Änderung des Bewertungsgesetzes (BewG) weg vom Einheitswert hin zum Kostenwert hat eine weitere Stufe erklommen. Der Bundesratsentwurf ist in den Bundestag eingebracht worden.
Der Entwurf des Gesetzestext kann unter folgendem link von der Seite des Bundestages runtergeladen werden.
Änderung der Grundsteuer die I.
Zur Ermittlung der Grundsteuer werden die sogenannten Einheitswerte herangezogen. In den alten Ländern liegen diesen die Wertverhältnisse zum 01.01.1964 zugrunde. In den neuen Ländern sind es sogar die Wertverhältnisse zum 01.01.1935.
Derzeit sind beim BVerfG mehrere Verfahren zur Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung anhängig. Eine etwaige Verfassungswidrigkeit könnte einen Ausfall der Grundsteuer zur Folge haben. Angestrebt wird konzeptionell eine bundesweit gesamtaufkommensneutrale Reform.
Der Gesetzentwurf sieht Änderungen vorrangig im Bereich des Bewertungsgesetzes und des Grundgesetzes vor. Hinsichtlich der Neubewertung ist ein schrittweises Vorgehen angedacht:
1. Neufassung der Bewertungsregeln für Zwecke der Grundsteuer: Rund 35 Millionen Grundstücke und Land- und Forstwirtschaftliche Betriebe sollen erstmals auf den 01.01.2022 bewertet werden:
• unbebaute Grundstücke anhand von Bodenrichtwerten
• bebaute Grundstücke zusätzlich anhand des Gebäudewerts unter Berücksichtigung von Art und Baujahr
2. Ermittlung der Messzahlen, um die angestrebte bundesweite Aufkommensneutralität zu erreichen Künftig soll die Bewertung aller Grundstücke und Land- und Forstwirtschaftliche Betriebe regelmäßig wiederholt werden.
Eine Änderung des Grundgesetzes soll zugleich die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die Grundsteuer absichern. Darüber hinaus soll den Ländern die Kompetenz zur Bestimmung eigener, jeweils landesweit geltender Steuermesszahlen grundgesetzlich eingeräumt werden. Am 04.11.2016 hat der Bundesrat zwei zusätzliche Entschließungsanträge eingebracht: Schutz der Land- und Forstwirtschaftliche Betriebe vor Mehrbelastung (BR-Drs. 515/3/16) und Erhebung der reformierten Grundsteuer ab dem Jahr 2027 (BR-Drs. 515/2/16).
Das Ergebnis der Sitzung des Bundesrates vom 04.11.2016 sieht wie folgt aus (Auszug aus der BR-Drs. 0514-16B):
"A. Problem und Ziel Die Mehrheit der Länder beabsichtigt eine Reform der Grundsteuer auf der Grundlage eines Bundesgesetzes und will hierzu in einem ersten Schritt die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer neu regeln. Im Bereich des Grundvermögens soll ein grundlegend neues Bewertungsverfahren geschaffen werden. Für eine solche grundlegende Neukonzeption wird teilweise angezweifelt, ob dem Bund nach der geltenden Rechtslage die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz zusteht. Unabhängig davon ist eine Gesetzgebungskompetenz des Bundes wünschenswert, um die Vollzugs- und die Befolgungskosten in Grenzen zu halten und eine Anknüpfung für länderübergreifende außersteuerliche Zwecke, etwa im Bereich des internationalen Auskunftsverkehrs, zu ermöglichen.
Der Gesetzentwurf sieht eine Änderung des Grundgesetzes vor, um dem Bund die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für die Grundsteuer - und damit auch für die zur Grundsteuer gehörenden Bewertungsregelungen - ausdrücklich zu übertragen. Darüber hinaus wird den Ländern die Kompetenz zur Bestimmung eigener, jeweils landesweit geltender Steuermesszahlen grundgesetzlich eingeräumt.
Keine. ... "
Polystyrol-Dämmstoffe stellen derzeit ein großes Problem für die Entsorgung dar. Dies betrifft WDVS-Systeme genauso wie die Dämmung von Dachkonstruktionen und die Dämmung von erdberührten Bauteilen.
Polystyrol - expandiert (EPS) oder extrudiert (XPS) - ist aus Gründen des Brandschutzes häufig HBCD-haltig. HBCD (Hexabromcyclododeacan) wird mit der Novellierung der Abfallverzeichnisverordnung als gefährlicher Abfall deklariert und muss jetzt auf der Baustelle getrennt und anschließend THERMISCH entsorgt werden.
Auch ist die Herstellung von Polystyrol durch die Verwendung von grauer Energie sehr fragwürdig. Nur für die Herstellung eines cbm Polystyrol wird eine Energiemenge von rd. 600 bis 950 kWh benötigt. Dies entspricht einer Öl-Menge von ca. 60 bis 90 l/cbm bzw. einer CO2-Menge von rd. 150 bis 250 kg je cbm Dämmstoff.
Beim Verbrennen von 1 cbm Poystyrol entstehen noch einmal ca. ca. 70 bis 170 kg CO2.
Somit im Lebenszyklus eines cbm Polystyrol eine Masse von 226 kg bis 420 kg CO2 produziert und emittiert wird.
Der Marktanteil von Polystyrol bei der Herstellung von Dämmstoffen betrug 2014 ca. 50% - 60%. In Deutschland wurden ca. 0,815 Millionen Tonnen Polystyrol produziert. Dies entspricht einem Volumen von rd. 16,3 Mio cbm - 40,75 Mio cbm (Literatur: ca. 37 Mio to) Polystyrol jährlich. Dies entspricht einer Masse von rd. 3,7 bis 17 Mio to CO2.
Aus wirtschaftlichen Gründen (wegen gestiegener Entsorgungskosten) folgte am 21.12.2016 das Bundeskabinett dem Vorschlag des Bundesrates die Deklarierung von HBCD-haltigen Polystorol als gefährlichen Abfall befristet bis zum 01.01.2018 zurückzunehmen. An der CO2-Bilanz ändert sich dadurch jedoch nichts.
Die neue Flachdachrichtlinie liegt vor
Die neue Flachdachrichtlinie (FLL) trägt das Erscheinungsdatum Dezember 2016. Sie berücksichtigt bereits die Normenumstellung zu den Abdichtungsregeln. Mit der neuen Ausgabe wird das bisherige Prinzip der Einteilung der Dächer in genutzt und nicht genutzt zur Anwendung unterschiedlicher Regelwerke (DIN 18531 / DIN 18195 T5) aufgegeben.
Längst überfällig ist die textliche Aufnahme, dass es sich bei einem Dach mit einer darauf montierten PV-Anlage um ein genutztes Dach handelt. Auch macht die neue FLL konkrete Angaben zu Anforderungen bei der Planung & Montage von Solar-Anlagen an die Abdichtungen, an zulässige Verformung von Dämmstoffen, Zusatzmaßnahmen und die höhenbezogene Anordnung der Anlage selber.
Allerdings fordert die FLL auch neben der Möglichkeit der Wartung und Instandsetzung - aber auch wegen der notwendigen Entwässerung von Flachdächern -, dass PV-Anlagen mindestens 50 cm oberhalb von der Abdichtungsebene anzuordnen sind ! Dieser Abstand wird in der Praxis nahezu in keinem Fall eingehalten.
Die Erfahrung hat gezeigt, dass bei stehendem Wasser (zeitweilig) dauerhaft stehendes Wasser auf der Abdichtung (Pfützen immer an denselben Stellen) die Funktionsfähigkeit der Abdichtung kürzer ist, als bei Dächern mit einer funktionierenden Entwässerung.
Neue Brandenburgische Bauordnung in Kraft
Seit dem 01.07.2016 ist die neue Brandenburgische Bauordnung mit zahlreichen Änderungen und Novellierungen in Kraft getreten.
Die Änderungen wirken sich sowohl bei der formellen als auch bei der materiellen Prüfung von Bauvorhaben sehr weitreichend in der Praxis aus. So wurde u.a. das Rechtsinstitut der Baulast ohne Übergangsvorschrift wieder eingeführt.
PV-Anlagenbetreiber, Solateure, Dachdecker und Versicherer aufgepasst !
Wegen der Vielzahl vorliegender Privat- und Gerichtsgutachten in Bauschadenssachen zu PV-Aufdach-Anlagen möchte ich darauf aufmerksam machen, dass - unabhängig ob Werkvertrags- oder Kaufvertragsrecht Anwendung findet - es zu Schadenersatzansprüchen aus deliktischer Haftung (§823 BGB) kommen kann.
Dies betrifft insbesondere PV-Aufdach-Anlagen, die nachträglich auf Dächern installiert werden.
Denn wird durch die Montage der PV-Anlage das Eigentum geschädigt, dann gelten andere Verjährungsfristen, als bei Kauf- oder Werkverträge. Die Einrede der Verjährung betrifft dann nur die Anlage selber und geht somit häufig (mind. teilweise) ins Leere. Der wesentlich betragsmäßig größere Teil des Schadens am Dach kann noch immer geltend gemacht werden. Hier beträgt die Verjährungsfrist bis zu 10 Jahre.
Kommt es also wegen einer nachträglich ausgeführten mangelhaften Montage einer PV-Anlage zu einer Beschädigung des Daches, mit der Folge zunächst nicht erkannter Folgeschäden, so muss bei der deliktischen Haftung mit wesentlich längeren Zeiträumen der Inanspruchnahme gerechnet werden. Die Kosten eines neuen Daches übersteigen den Wert einer Aufdach-PV-Anlage in aller Regel um ein Vielfaches.
Wegen der Vielzahl an Schadensfällen von Aufdach-PV-Anlagen haben wir uns entschlossen als Mitglied dem Qualitätsverband Solar- und Dachtechnik (QVSD) e.V. einzutreten.
Unser Ziel ist es mit der Erstellung von Merkblättern und technischen Regelwerken nicht nur die Qualität von Aufdach-Tragsystemen für Solaranlagen zu verbessern, sondern auch anerkannte Regeln der Technik (a.R.d.T.) zu schaffen, die die Schnittstelle der Anlagentechnik hin zur Dachkonstruktion ausfüllen.
Eine neue Norm zur Sachverständigentätigkeit - DIN EN 16775:2016 nur ein Beispiel (?)
Der Normenausschuss für Diensleistungen hat mit der Europäischen Norm DIN EN 16775 ein "Regelwerk" verabschiedet, welches sich mit den Anforderungen an den Sachverständigen und seiner Sachverständigentätigkeit befasst.
Die Norm bezieht sich auf die DIN EN ISO/IEC 17024 : 2012 (Konformitätsbewertung; Personenzertifizierung -> siehe auch "Akkreditierung").
In Bezug auf das Deutsche Sachverständigenwesen ist mit diesem Regelwerk inhaltlich nicht wirklich etwas Neues geschaffen worden. Sowohl die öffentliche Bestellung von Sachverständigen als auch die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 regeln jeweils auf hohem Niveau die Pflichten und Rechte des Sachverständigen und die Anforderungen an seine Person und die Form der Gutachtenerstattung bzw. seiner sachverständigen Tätigkeit.
Das Regelwerk der DIN EN 16775 ist sehr allgemein gehalten und inhaltlich unbestimmt. Es zählt lediglich Beispiele zur Kompetenz, zum Verhaltenskodex und zum Verfahrensablauf des Sachverständigen und seiner Tätigkeit auf und ist nicht belastbar. Es stellt sich die Frage nach dem Sinn und Zweck dieser Norm und nach der Zielgruppe eines solchen Regelwerkes, welches, um überhaupt wirksam zu werden, erst einmal zwischen den Parteien (welchen?) vereinbart werden muss.
Aus unserer Sicht ist mit dieser Norm ein Papier entwickelt worden, welches de facto keinerlei Qualitätsstandards festlegt, damit auch keine indirekte Bindungswirkung erfährt und allgemein beispielhaft ein "Procedere" beschreibt, welches längst Eingang in das Deutsche Sachverständigenwesen gefunden hat.
Nur auf der Grundlage dieser Norm wird schon allein wegen fehlender konkreter Inhalte keine einheitliche Qualität und Vergleichbarkeit von Sachverständigenleistungen erreicht werden können - schon gar nicht grenzübergreifend auf europäischer Ebene.
Anders als die DIN EN 16775:2016 hat sich die vom Deutschen Industrie und Handelskammertag (DIHK) entworfene und über Jahre hinweg fortgeschriebene Sachverständigenordnung (SVO) bis hin zu einem (Mindest-)Standard entwickelt, der nicht nur eine direkt bindende Wirkung für öbuv Sachverständige beinhaltet, sondern auch eine indirekt bindende Wirkung für den gesamten Bereich des Sachverständigenwesens entfaltet.
Die Mär von öbuv SV und zertifizierten SV
Immer wieder wird von öbuv Sachverständigen oder von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertfizierten Sachverständigen auf die hohe Verantwortung und deren Risiko als Alleinstellungsmerkmal verwiesen, dass diese bei Gefälligkeitsgutachten ihren Job an den Nagel hängen können. Selbstverständlich trifft dies genauso auch für Architekten und Beratende Ingenieure zu.
So muss ein Architekt die Löschung aus der Architektenliste fürchten, wenn er ein Gefälligkeitsgutachten erstellt, weil damit seine Unzuverlässigkeit begründet sein kann (VG Frankfurt / Main, Urteil vom 25.02.2015 - 4 K 4602/14).
Nach dem Architekten und Baukammergesetz (ABGK) sind Beratende Ingenieure und Architekten zur Einhaltung der Berufsordnung verpflichtet. Wonach Beratende Ingenieur(e)/innen und Architekten unabhängig, eigenverantwortlich, selbständig, gewissenhaft sowie unter Ausschluss von Handels-, Produktions- und Lieferinteressen treuhänderisch für ihre Auftraggeber tätig sein müssen.
Am 02.03.2016 hat die Bundesregierung beschlossen das Bauvertragsrecht zu reformieren. Ziele sind die Stärkung der Verbraucher- und Handwerkerrechte. So sind in dem 87-seitigen Gesetzentwurf die Aufnahme verbindlicher Fertigstellungstermine, die Pflicht zur Erstellung einer Baubeschreibung und die Verpflichtung zur Dokumentation des Bauwerks zusammen mit einem Herausgabeanspruch des Bestellers vorgesehen.
Weitere Regelungen betreffen die Begrenzung der Höhe von Abschlagszahlungen und die Möglichkeit der Kündigung des Vertrages aus wichtigem Grund sowie ein 14-tägiges Widerrufsrecht.
Auch die europäische Rechtsprechung hat Eingang in das geplante Gesetz gefunden. So werden Regelungen zu kaufvertraglichen Mängelhaftung bei beweglichen (eingebauten) Sachen. Sie sind im Zuge der Mängelbeseitigung für den Besteller (kostenneutral) mit aus- und einzubauen.
Der Regierungsentwurf zum Gesetz kann unter folgendem link heruntergeladen werden.
Die nunmehr dritte Überarbeitung des Regierungsentwurfes kann unter folgendem link heruntergeladen werden.
Das Gesetz soll noch in dieser Legislaturperiode beschlossen werden und zum 01.01.2018 in Kraft treten.
Aus Schimmelpilz wird Schimmel
Der neue Schimmelleitfaden 2016 ist zur Diskussion erschienen.
Weil im Falle des Schimmelpilzbefalls in aller Regel auch ein bakterieller Befall und anderer Mikroorganismen vorliegt, hat sich das Umweltbundesamt (UBA) richtiger Weise vom Begriff nur des Schimmelpilzes losgesagt. Längst überfällig ist die Aufnahme des Sachverhaltes, dass ein nicht sichtbarer Schimmelbefall deutlich mehr Biomasse enthalten kann, als ein sichtbarer Befall.
Mit dem Schimmelleitfaden 2016 werden nicht nur Handlungsempfehlungen gegeben, sondern auch Ursachen-Wirkung-Zusammenhänge dargestellt. Es wird ausgeführt, weshalb eine Desinfektion keine geeignete Sanierungsmaßnahme darstellt. Auch behandelt der Schimmelleitfaden 2016 erstmals gesundheitliche Aspekte. Er zeigt natürliche Grundbelastungen (Hintergrundbelastung) auf, sowie die Entwicklung natürlicher Belastungswerte im Zuge des Lebenszyklus von Bauten. Er geht auf (geeignete) Messmethoden, Untersuchungen und die Qualifizierung von Sachkundigen ein.
Hier ist ein Leitfaden entstanden, der losgelöst von den Interessen der Trocknungsindustrie und der Sachversicherer erstellt wurde.
Einem vom BGH geforderten Nachweis einer gesundheitlichen Beeinträchtigung im Einzelfall kann in den allermeisten Fällen nicht geführt werden. Hier bedarf es dringend einer Korrektur der Rechtsprechung, um Klarheit in der zuweilen kontrovers geführten Debatte um Schimmel(pilz)befall zu schaffen.
Der für die Diskussion erstellte Schimmelleitfaden 2016 kann unter nachfolgendem Link heruntergeladen werden.
Vom Wahlausschuss des Finanzgerichtes München wurde Herr Ralph-René Zacharias für die Legislaturperiode 2016 bis 2020 als ehrenamtlicher Richter gewählt.
Wir können die Rezertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 für Herrn Ralph-René Zacharias nach erfolgreicher Gutachtenüberprüfung und schriftlicher Prüfung für den Fachbereich Markt- und Beleihungswertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien durch IQ-Zert auf weitere 5 Jahre bestätigen.
IQ-Zert ist von der DAkkS für die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 für den Fachbereich Wertermittung von unbebauten und bebauten Grundstücken akkreditiert.
Wir können die Rezertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 für Herrn Ralph-René Zacharias nach erfolgreicher Gutachtenüberprüfung für den Fachbereich Schäden an Gebäuden durch IQ-Zert auf weitere 5 Jahre bestätigen.
aus der Bauwirtschaft
Lediglich der Wohnungsbau boomt? Der Nicht-Wohnungsbau bestätigt seinen Abwärtstrend im dritten Quartal 2014. Relativiert man die Baufertigstellungen beim privaten Wohnungsbau, so ist tatsächlich eine nach Jahren abnehmender Fertigstellungen eine Aufwärtsentwicklung zu verzeichnen. Doch liegen die Fertigstellungszahlen bei weitem nicht so hoch wie noch vor 10 Jahren.
Offensichtlich sind es die niedrigen Zinsen, die allein den Bürger zu neuen Investitionsentscheidungen veranlassen. Da stellt sich die Frage, wieviel Bodenpreissteigerung wir uns tatsächlich leisten können? Und, wieviel Bodenpreissteigerung tatsächlich gerechtfertigt ist? In den letzten fünf Jahren sind die Bodenpreise quasi explodiert. Gleichzeitig hat das Kreditvolumen um 20% zugenommen.
Baufertigstellungen Wohnungsbau
Baufertigstellungen Nicht-Wohnungsbau
Änderung bei der Ermittlung von der Vergleichsmiete
Der Petitionsausschuss des Bundestages hat in seiner Sitzung am 14.10.2015 beschlossen, dass die Berechnung der im qualifizierten Mietspiegel wiedergegebenen ortsüblichen Vergleichsmiete geändert werden soll. Zukünftig sollen auch Altmietverträge (Mietverträge > 4 Jahre) Eingang in die ortsübliche Vergleichsmiete finden.
Kaufpreissteigerung für Eigentumswohnungen losgelöst von der Mietpreisentwicklung
Genauso wenig, wie der derzeitige Run auf Immobilien prognostiziert werden konnte, kann das Ende dieses Hype vorhergesagt werden.
Im Halbjahresbericht 2015 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München festgestellt, dass die Preise für Eigentumswohnungen (Wohnungs- und Teileigentum) in München im Durchschnitt rd. 17% über den Preisen des Vergleichszeitraumes vom Vorjahr liegen.
Für den gleichen Zeitraum wurde ein Preissteigerung für Baulandpreise von Einfamilienhausgrundstücken mit rd. 10% ermittelt.
Damit findet nunmehr eine Kaufpreisentwicklung losgelöst von der Mietzinsentwicklung statt, was zwangsweise zu niedrigeren Liegenschaftszinssätzen führt. Bei dem Liegenschaftszinssatz handelt es sich um den Zinssatz zu diesem eine Immobilie am Markt durchschnittlich verzinst wird. Ein hoher Liegenschaftszinssatz ist ein Kennzeichen für niedrige Kaufpreise in Bezug auf die Bodenpreissteigerung kapitalisierten Erträge und umgekehrt.
Weil die Miete die einzige laufende Ertragsquelle bei vermieteten Eigentumswohnungen darstellt, die Mieten jedoch nicht an der Entwicklung der Kaufpreise im gleichen Maß teilnehmen, ist mit sinkenden Immobilienpreisen dann zu rechnen, wenn
1. das Zinsniveau am Kapitalmarkt steigt,
2. die Annuitäten der Anschlussfinanzierungen nicht mehr bedient werden können,
3. das Vertrauen in die Konjunktur abnimmt.
Die weitere Entwicklung der Wohnungsmärkte in München und Umgebung bleibt abzuwarten.
Der Schweizer UBS Swiss Real Estate Bubble Index berücksichtigt sechs Subindizes, um eine Immobilienblase prognostizieren zu können.
1) Rohertragsfaktor (Verhältnis vom Kaufpreis zum Jahresmietertrag)
2) Verhältnis vom Preisanstieg der Hauspreise zum durchschnittlichen Haushaltseinkommen
3) Verhältnis vom Preisanstieg der Hauspreise zu den Konsumentenpreisen
4) Verhältnis der Hypothekenvolumen zum durchschnittlichen verfügbaren Einkommen
5) Anteil der Kreditanträge für nicht selbst genutztes Wohneigentum
6) Anteil der Bautätigkeit am Bruttoinlandsprodukt (BIP)
Auffällig ist, dass das bei der Ermittlung des Indices das Zinsniveau (Zinsen = Preis des Geldes; Inflation = Wert des Geldes) keinen Eingang findet, sondern lediglich der tatsächliche Verschuldungsgrad und die vorherrschenden Marktverhältnisse.
Weil davon auszugehen ist, dass nicht nur die Mieten den Kaufpreissteigerungen nicht in dem Maße folgen werden, sondern auch die Einkommenssteigerungen den Steigerungen der Kaufpreise (und Mietzinsen) zurückbleiben, ist mit der Entwicklung einer Immobilienblase in den Ballungszentren zu rechnen.
Analog zum UBS Swiss Real Estate Bubble Index wurde eine ähnliche Untersuchung bereits 2014 vom Deutschen Institut für Wirtschaft (DIW) für die Bundesrepublik Deutschland differenziert nach Neubauten und Bestandsbauten durchgeführt.
Quelle: DIW 2014
Immobilien steigende Preise vs. steigende Wertentwicklung - negative Liegenschaftszinssätze
Steigende Preise bedeuten nicht gleich eine im gleichen Maß zunehmende Wertsteigerung. Steigende Preise und Wertentwicklung können auch diametral zueinander verlaufen. Dieser Effekt ist derzeit in einigen Bereichen des Immobilienmarktes zu beobachten. Die Zeit niedriger Kapitalmarktzinsen hat dazu geführt, dass Vermögen in Immobilien umgeschichtet wurde, oder aber auch eine höhere Kreditaufnahme für den Bau von selbstgenutzten Eigenheimen erfolgt(e). In einigen Gegenden kann man beobachten, dass Objekte zum 30-fachen und mehr des Jahresrohertrages (Summe aller Mieteinnahmen) den Besitzer gewechselt haben. Dies entspricht einer Verzinsung des eingesetzten Kapitals von rd. 3,3%. Allerdings ohne die Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, Betrieb, Mietausfallwagnis) und weiteren Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer, Sachverständige, Anfangskosten der Finanzierung, etc). Berücksichtigt man die Bewirtschaftungskosten, die einen Anteil von rd. 17 % bis 22 % der Mieterträge ausmachen können, so stellt man fest, dass eine Wertsteigerung des Objektes nur durch Mieteinnahmen sich nicht mehr darstellen lässt. Kommen noch unvorhergesehene Baumängel und Bauschäden hinzu, ist zwangsweise mit einer Wertminderung einhergehend mit einem Wertverlust des Objektes zu rechnen.
In der Vergangenheit - bis 2007 - war es beispielsweise bei Wohneigentum die Regel, dass bei Neubauobjekten (Erstverkauf) zunächst ein Preisverlust des Objektes festzustellen war. Und erst nach rd. 20 Jahren beim Zweitverkauf wieder mit steigenden Preisen (Wert ist nicht gleich Preis !) gerechnet werden konnte.
Allerdings in Teilmärkten mittlerweile der Trend zu beobachten ist, dass auch für den Zweitverkauf negative (!) Liegenschaftszinssätze festgestellt werden, wenn man den Preis als wertrelevante Größe der Berechnung zugrunde legt Es erfolgt hier der Hinweis, dass per Definition der Liegenschaftszinssatz (LZS) eigentlich nicht negativ werden kann, wie nachfolgende Formel zeigt: LZS=Reinertrag/Kaufpreis*100. Allerdings gilt dieser Ansatz nur unter der Annahme unendlich langer Nutzungsdauern der Bauwerke.
Das bedeutet, dass nicht nur beim Erstverkauf sondern auch langfristig mit einer für den Erwerber negativen Wertentwicklung der Immobilie gerechnet werden muss. Eine positive Nettorendite und einen positiven Liegenschaftszinssatz lässt sich in solchen Fällen nur unter Ausschluss der Berücksichtigung der Alterswertminderung (= unendliche Restnutzungsdauer) ermitteln. Dies entspricht nach meiner Auffassung auch der derzeitigen Erwartungshaltung der Immobilienerwerber. Sie gehen der Preisentwicklung der letzten Jahre folgend auch von einer Wertsteigerung des/der Kaufobjekte(s) aus. Jedoch jeder aufgeschlossene Kaufinteressent mühelos feststellen kann, dass für eine Eigentumswohnung mit dem Baujahr 1980 am Markt nicht derselbe Preis zu erzielen ist, wie mit einer gerade erst fertiggestellten Eigentumswohnung.
Wesentliche Faktoren auf die zukünftige Wertentwicklung von Immobilien sind neben der Entwicklung am Kapitalmarkt auch der Arbeitsmarkt und die demographische Entwicklung zu nennen. Bei der Auswahl eines Objektes sollte als Lagemerkmal unbedingt die Einwohner- und Arbeitsmarktentwicklung - insbesondere unser zunehmend alternden Gesellschaft - mit berücksichtigt werden. Bereits heute lässt sich absehen, dass das Erwerbspersonenpotential schon jetzt und in den kommenden Jahren zunehmend abnehmen wird. Dies wird nicht ohne Folgen für den Immobilienmarkt bleiben.
Allerdings auch gesagt werden muss, dass beispielsweiseaktuelle Studien zum Standort München bis zum Jahr 2030 von einem Bevölkerungswachstum von ca. +16,5% bis 17,5% und ein Beschäftigungswachstum von ca. 14,6% bis 17,5% ausgehen. Somit für den Standort München und seinem Umland nach derzeitiger Lage keine negative Entwicklung abzusehen ist. Es sei denn, dass die Mieten für Wohnraum und Preise für Wohneigentum weiter steigen, sodass den Mitarbeitern kein Wohnraum mehr zur Verfügung gestellt werden kann.
Es bleibt abzuwarten, welche Folgen eine Überhitzung des Marktes mit sich bringen wird.
Quelle: Grundstücksmarktbericht Halbjahresbericht 2017 des GAA München
und die Preissteigerung im Wohnungsbau setzt sich ungebremst fort ...
Die nachstehenden Abbildungen aus dem Grundstücksmarktbericht 2015 des GAA in der Stadt München illustriert anschaulich die vorherrschenden Marktverhältnisse. Orientieren sich die Baupreise noch an dem Index der Verbraucherpreise ist dies bei Bauland gerade nicht der Fall. Bei Wohnbauland für den Geschoßwohnungsbau ist die Preissteigerungsrate noch höher. Auch wenn die Preisentwicklung für Neubauwohnungen nicht in dem Maße der Preissteigerung von Baulandpreisen folgt, so sind zunehmend Mieter in einer "Lock In" Situation. Ein Wohnungswechsel ist für viele Mieter zu teuer. Somit einer Grundstücks- und Wohnungspreissteigerung auf der einen Seite eine zunehmend begrenzte wirtschaftlich tragbare Miete gegenüber steht. Neben wirtschaftlichen Risiken für den Vermieter (Mietausfall, Renovierungsstau) birgt diese Situation auch erhebliche soziale Spannungsrisiken.
Im Übrigen diese extreme Preisentwicklung im gewerblichen Immobilienmarktsegment nicht beobachtet werden kann.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2015 des GAA München
aus der Bauschadensentwicklung
Eine Studie des Bauherren-Schutzbundes kommt zu dem Ergebnis, dass sich in den Jahren von 2002 bis 2013 die durchschnittliche Schadenshöhe an Neubauten von 33.000 EUR auf 67.000 EUR verdoppelt hat.
Die Schadensfälle haben sich im gleichen Zeitraum mehr als Vervierfacht.
Als Ursache werden komplexere Baukonstruktionen und höhere Anforderungen an die Bauausführung genannt.
Oberste Finanzbehörde der Länder (BSt.Bl. IS.808) v. 19.Februar 2014
Gleichlautender Erlass betr. Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts; Berücksichtigung von Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts vom 19. Februar 2014 (BStBl. I S. 808) (Oberste Finanzbehörden der Länder) Der Bundesfinanzhof vertritt im Urteil vom 11. September 2013 II R 61/11 (BStBl. 2014 II S. 363) die Auffassung, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 146 Abs. 7 BewG a. F. nur durch ein Gutachten erbracht werden kann, das der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat. Mit Bezug auf das vorgenannte Urteil wird klargestellt, dass die Finanzverwaltung an ihrer Auffassung festhält, dass der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erbringen kann (siehe u. a. R B 198 Abs. 3 Satz 1 ErbStR 2011). Dies gilt, nicht zuletzt schon aus verfassungs- und europarechtlichen Gründen, insbesondere für inhaltlich mängelfreie Gutachten eines nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken.
Quellen: ZEV 2014, S. 331, DB 2014, S. 1230, DStR 2014, S. 1061
BGH Grundsatz-Urteil vom 19.01.2017 VII ZR 301/13
Bei einem Bauvertrag nach BGB hat der Besteller keine Mängelrechte vor Abnahme !
Der Besteller kann Mängelrechte nach § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen. Er kann berechtigt sein, Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB ohne Abnahme geltend zu machen, wenn er nicht mehr die (Nach-)Erfüllung des Vertrags verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Allein das Verlangen eines Vorschusses für die Beseitigung eines Mangels im Wege der Selbstvornahme genügt dafür nicht. In diesem Fall entsteht ein Abrechnungsverhältnis dagegen, wenn der Besteller ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck bringt, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer, der ihm das Werk als fertiggestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten zu wollen.
BGH Urteil vom 20.07.2016 VII ZR 263/14
In dem Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass Vermieter nicht die Kaution dazu nutzen dürfen, ältere Forderungen zu begleichen, wenn sich diese sich auf wiederkehrende Leistungen wie beispielsweise Nebenkosten (hier: Betriebskosten) beziehen.
OLG Bamberg Urteil vom 09.12.2015 8 U 23/15
Ziehen die Erwerber in ihre Eigentumswohnung ein und bezahlen sie den Kaufpreis vollständig, ohne auf die Erwerberverträge vereinbarte förmliche Abnahme zu bestehen, wird die Leistung des Bauträgers insgesamt - also einschließlich der Teile der Leistung, die in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer übergehen sollen - konkludent abgenommen.
OLG Koblenz Urteil vom 12.06.2015 10 U 755/14
Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel - hier Schimmelbefall in einem vermieteten Hausanwesen - gemäß §§ 434 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2, 437 Nr. 2, 444 BGB setzt voraus, dass dem Verkäufer Mängel bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Mängel nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.
OLG Dresden Urteil vom 06.07.2014 1 U 600/12
"... Anders als die Beklagte und die Streithelferin meinen, ist ein Abzug "Neu für Alt" im vorliegenden Fall ... nicht vorzunehmen. Nach dem Zweck der Gewährleistungsvorschrift soll dem Besteller zumindest nachträglich zu einem vertragsgemäßen Werk verholfen werden und zwar ohne zusätzliche Kosten und grundsätzlich ohne Rücksicht auf die inzwischen ohne sein Zutun vergangene Zeit. Mit diesem Gesetzeszweck ist die Anrechnung ersparter Instandhaltungsaufwendungen oder einer längeren Lebensdauer nachgebesserter Leistungen nicht zu vereinbaren. Insoweit unterscheidet sich die Interessenlage der Beteiligten grundlegend von den Schadenersatzfällen aus unerlaubter Handlung, bei denen eine entsprechende Vorteilsausgleichung unter dem Gesichtspunkt "Neu für Alt" anerkannt ist. Der Anspruch des Auftraggebers auf eine neue und mangelfreie Werkleistung darf nicht dadurch geschmälert werden, dass der Auftragnehmer trotz ständiger Mängelrügen seiner Vertragspflicht nicht nachkommt. Ebenso wenig braucht sich der Auftraggeber darauf verweisen lassen, er habe das - wenn auch fehlerhafte - Werk immerhin längere Zeit nutzen können. Dabei handelt es sich um eine unvermeidliche Nutzung, die gerade nicht den vertraglich geschuldeten unbeeinträchtigten Gebrauch ermöglicht und deshalb keinen Abzug rechtfertigt (BGH, Urt. v. 17.05.1984, Az.: VII ZR 169/82, BGHZ 91, 206 m.w.N.). Vorliegend ist mithin für die ....kosten kein Abzug wegen der verlängerten Lebensdauer vorzunehmen, denn diese beruht auf einer verspäteten Nacherfüllung. Eine verspätete Nacherfüllung die dazu führt, dass das Werk infolgedessen eine längere Lebensdauer aufweist, muss sich der Besteller nicht anrechnen lassen, da er sich auf der anderen Seite während des Ausbleibens der Nacherfüllung mit einem mangelhaften Werk begnügen musste (OLG Köln, Urt. v. 18.09.2013, Az.: 11 U 79/13, MDR 2014, 333 m.w.N.) ..."
OLG Celle Urteil vom 27.02.2014 16 U 187/13
Planer haftet nicht für den Erfolg einer Förderung bei energetischen Sanierungsobjekten wegen fehlendem Werkvertrages.
Abweichend vom Urteil des LG hat das OLG entschieden, dass bei der energetischen Sanierung kein Werkvertrag sondern ein Dienstvertrag vorliegt, auch wenn Wirtschaftlichkeitsberechnungen durchgeführt wurden.
Geklagt hatte ein Bauherr auf Schadenersatz wegen fehlerhafter Beratung, weil er entgegen der Fördermittelberatung keinen Baukostenzuschuss für energetische Optimierungsmaßnahmen in der Höhe von 20% bewilligt bekommen hatte. Das Gericht stufte den zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag über Beratungsleistungen nicht als Werkvertrag ein:
"Wer es übernimmt, über die Möglichkeiten der energetischen Modernisierung eines Objektes zu beraten, dazu Wirtschaftlichkeitsberechnungen anzustellen und Fördermittelberatung sowie Hilfestellung bei der Beantragung möglicher Fördermittel zu erbringen, schuldet letztlich in Bezug auf die Fördermittelberatung keinen Erfolg. Geschuldet wird eine fachliche Beratung dahin, welche vorgeschlagene und auch berechnete Maßnahmen die Voraussetzungen der angegebenen Förderung erfüllen könnten" - mithin eine Dienstleistung. Eine Garantie zur Erlangung der angegebenen Fördermittel habe der Beklagte dagegen nicht geschuldet und in dem Vertrag auch nicht übernommen.
AG Pankow/Weißensee - Berlin Urteil vom 28.01.2015. 6 S 149/12
Mieter muss unwirtschaftliche Außenwanddämmung nicht dulden.
Die Klage scheitert insbesondere in Bezug auf das Wärmedämmverbundsystem sowie den Fensteraustausch! Bereits aufgrund der vom Vermieter vorgelegten Zahlen stand die durch die Maßnahmen errechnete Einsparung von 68,78 Euro pro Monat einer Mieterhöhung von 249,29 Euro pro Monat gegenüber. Selbst unter Berücksichtigung einer Preissteigerung von Heizöl von 9% pro Jahr würde die Umlage erst nach 20 Jahren rechnerisch niedriger sein als die eingesparte Heizenergie. Insofern liege hier keine modernisierende Instandhaltung vor. Es handle sich hier auch nicht um eine Frage der "wirtschaftlichen Härte", die gemäß § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB der Mieter (erst) im Mieterhöhungsverfahren geltend machen könnte. Vielmehr führe die Bestimmung in § 25 Abs. 1 EnEV dazu, dass bereits der Vermieter die an sich gebotene Maßnahme nach § 9 Abs. 3 EnEV nicht durchführen muss. Wenn der Vermieter aber sich von einer entsprechenden Maßnahme, wegen deren Unwirtschaftlichkeit befreien könnte, dann muss sich nach Treu und Glauben (BGB § 242) auch ein Mieter darauf berufen können. In Bezug auf den Fensteraustausch zu Gunsten von Kunststofffenstern komme es - gerichtsbekannt - zu keinen nachhaltigen Einsparungen von Heizkosten, da durch das Erfordernis des häufigeren Lüftens der Wohnung keine Einsparung von Heizenergie erzielt werden könne.
1. Nach Auffassung des Gerichts muss der Gedanke von § 25 Abs. 1 EnEV auch im Rahmen des § 555d Abs. 1 BGB berücksichtigt werden.
2. Bei der wirtschaftlichen Härte nach § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB handelt es sich um etwas anderes als bei der Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme im Sinne von § 25 Abs. 1 EnEV; die Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme nach § 25 Abs. 1 EnEV kann der Mieter bereits bei der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen.
3. Auch wenn der Mieter Kosten für Energieeinsparungsmaßnahmen tragen muss, kann es nicht sein, dass ein Mieter auch nach 10 Jahren nach Durchführung der Maßnahme immer noch keine Kosteneinsparung bezüglich der Energieausgaben gegenüber der durch die Maßnahme durchgeführten Mieterhöhungen erzielt hat.
BGH Beschluss vom 24.07.2014 - III ZR 412/13
Für die Annahme grober Fahrlässigkeit des Sachverständigen nach §839a BGB kommt es nicht darauf an, dass die Unrichtigkeit des Gutachtens jedermann, auch den entscheidenden Richtern, aufgrund naheliegender Überlegungen hätte einleuchten müssen. Maßgebend ist insoweit vielmehr die Perspektive des Sachverständigen.
OLG Düsseldorf Urteil vom 07.05.2013 - 21 U 3/12
Eine objektive Pflichtverletzung i.S. des §280 Abs. 1 BGB liegt nicht vor, wenn im Gutachten nicht zu einer Frage Stellung genommen wird, die nicht Gegenstand des Auftrags ist.
OLG München Urteil vom 17.12.2013 - 9 U 960/13
1. Ein merkantiler Minderwert kann auch dann eintreten, wenn aus technischer Sicht die Mängel vollständig beseitigt sind. Insofern bildet dieser Minderwert die - bautechnisch unzutreffende - Einschätzung der beteiligten Verkehrskreise ab. Dem liegt die Annahme zugrunde, dass eine Reparatur nicht an die fachliche Qualität einer von vornherein richtige Herstellung reicht.
2. Bei der vollständigen Neuherstellung eines Daches handelt es sich um einen gravierenden Sanierungseingriff. Es besteht deshalb immer die theoretische Möglichkeit, dass sich die Mängelbeseitigung nachteilig auf den Bestand auswirkt.
BGH Urteil vom 06.12.2012 - VII ZR 84/10
Ein merkantiler Minderwert könne trotz völliger und ordnungsgemäßer Instandsetzung dadurch verbleiben, dass bei einem großen Teil des Publikums vor allem wegen des Verdachts verborgen gebliebender Schäden eine den Preis beeinflußende Abneigung gegen den Erwerb bestehe. Vorausetzung sei, dass es sich um ein marktgängiges Objekt handele,... .
Die Höhe (Anmerk. SV: des merkantilen Minderwertes) könne nur danach bestimmt werden, wie eine größere Gruppe von Kaufinteressenten reagieren würde, wenn sie von der Klägerin über die beseitigten Mängel und die Höhe der erforderlich gewordenen Reparaturkosten informiert würde. ...
Die Ermittlung der Wertminderung könne deshalb insbesondere nur unter Berücksichtigung der Schadenursache, der durch den Schaden bewirkte, bzw. möglicherweise bewirkten Umstände, der individuellen Eigenschaften des Objektes und den zum Wertermittlungsstichtag herrschenden allgemeinen Marktbedingungen vorgenommen werden. Dafür seien die in dem Gutachten des Sachverständigen O. niedergelegten Berechnungen keine geeignete Grundlage. Der Sachverständige habe nicht erläutert, wie er auf die von ihm herangezogenen Ausgangswerte gekommen sei. Denn er habe erklärt, es handle sich um Schätzwerte, die jeweils einzeln angreifbar seien. und auf seiner freien Schätzung beruhten. Er habe diese Schätzung auf der Grundlage dessen vorgenommen, wie nach seiner Auffassung ein durchschnittlicher Marktteilnehmer die Wahrscheinlichkeit des Eintritts späterer Schäden schätzen würde. Der Sachverständige habe selbst erklärt, die von ihm vorgenomme Schätzung beruhe auf seinem "Bauchgefühl". Wenn der Sachverständige bei seiner Gewichtung zu dem Ergebnis gelange, der merkantile Minderwert sei fast doppelt soch hoch einzuschätzen, wie die gesamten zur Beseitigung der Risse und ihrer Ursachen aufgewandten Kosten, so stehe das außer Verhältnis zu dem, was ein besonnener Kaufinteressent bei Offenbarung sämtlicher relevanten Umstände vernünftiger Weise befürchten könnte.
Entsprechendes gelte auch für die von dem Sachverständigen O. vorgenommene "Expertenbefragung". Zwar stelle es grundsätzlich einen richtigen Ansatz dar, festzustellen, wie sich der reparierte Schaden auf die Bereitschaft potentieller Kaufinteressenten am Markt zur Zahlung des vollen oder nur eines geminderten Kaufpreises auswirken würde. Es sei jedoch kein geeignetes Mittel, verschiedenen Experten in einem Telefongespräch von jeweils 10 bis 15 Minuten die Sachlage dazulegen und sie eine Schätzung abgeben zu lassen. Das zeige auch sehr deutlich die Streubreite der genannten Prozentsätze von 5% bis 30% des Kaufpreises. Auch diese Zahlen beruhten lediglich auf dem "Bauchgefühl" der Gesprächspartner. ...
Außerdem hänge die Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe von Kaufinteressenten eine Wertminderung durchgesetzt werden könne, grundsätzlich vom Grundstücksmarkt ab, was dem Sachverständigengutachten und der "Expertenbefragung" keine Berücksichtigung gefunden habe. ...
a) Ein merkantiler Minderwert liegt vor, wenn nach erfolgter Mängelbeseitigung (ansonsten liegt ein Technischer Minderwert vor) eine verringerte Verwertbarkeit gegeben ist, weil die maßgeblichen Verkehrskreise ein im Vergleich zur vertragsgemäßen Ausführung geringeres Vertrauen in die Qualität des Gebäudes haben (vgl. BGH Urteil v. 9.Januar 2003 - VII ZR 1818/00, BGHZ 153,297; vom 15. Dezember 1994 - VII ZR 246/93, BauR 1995, 388; vom 11 Juli 1991 - VII ZR 301/90, BauR 1991, 744; vom 19. September 1985 - VII ZR 158/84, BauR 1986,103).
Aus dem BGH-Urteil ergeben sich zusammenfassend nachfolgende Konsequenzen:
Der merkantile Minderwert kann mittels Sachverständigengutachten ermittelt werden.
Der merkantile Minderwert ist direkt aus dem Grundstücksmarkt aus einer größeren Gruppe potenzieller Kaufinteressenten abzuleiten.
Der merkantile Minderwert ist für einen konkreten Wertermittlungsstichtag festzustellen.
Der merkantile Minderwert ist individuell feststzustellen und kann somit nicht aus der Literatur entnommen werden.
Der merkantile Minderwert kann nicht durch bloße Berechnungen ermittelt werden.
Der merkantile Minderwert ist nicht durch freie sachverständige Schätzung zu ermitteln.
Der merkantile Minderwert kann nicht durch Expertenbefragung ermittelt werden.
Der merkantile Minderwert kann nicht durch ein "Bauchgefühl" festgestellt werden.
aus dem IRB-Verlag:
23.04.2019 04:40
18.04.2019 04:40
17.04.2019 04:49
09.04.2019 03:30
05.04.2019 04:29
04.04.2019 05:06
04.04.2019 04:40
03.04.2019 05:08
OLG Hamm, Beschluss vom 22.02.2018 - 21 U 127/17
Entwurfsplanung "heimlich" verwendet: Honorar nach HOAI-Mindestsätzen!
OLG Celle, Urteil vom 20.03.2019 - 14 U 55/18
OLG Celle, Beschluss vom 19.03.2019 - 13 Verg 1/19
OLG München, Urteil vom 09.08.2016 - 9 U 2574/15 Bau
OLG Brandenburg, Beschluss vom 25.09.2018 - 19 Verg 1/18
AG Hamburg-St.Georg, Urteil vom 13.09.2018 - 911 C 245/17
OLG Schleswig, Urteil vom 10.08.2017 - 7 U 120/15
Fristlose Kündigung bei Pflichtverletzungen durch Verwandte?
OLG München, Beschluss vom 02.05.2016 - 28 U 3932/15 Bau
Nicht das niedrigste, sondern das beste Angebot wird bezuschlagt!
VK Bund, Beschluss vom 11.02.2019 - VK 2-2/19
27.03.2019 05:42
OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28.02.2019 - 2 B 5.16
BGH, Beschluss vom 28.02.2019 - III ZB 96/18

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 §8
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 EuGH 
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 §36
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 BGH 
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 § 146

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 § 634
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 § 555
 § 25
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 § 25
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 §839
 §280

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