Source: https://www.edlauer.com/de/aktuelles
Timestamp: 2020-03-29 09:45:06+00:00

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Aktuelles | Edlauer Immobilien
Mit großer Aufmerksamkeit haben wir die Entwicklungen rund um COVID-19 verfolgt. Wir nehmen die Lage sehr ernst und folgen den weitreichenden Verordnungen und Auflagen der Regierung. Dementsprechend haben wir Maßnahmen gesetzt, um unsere Dienstleistungen ausführen zu können und gleichzeitig die Richtlinien zur Verlangsamung der Ausbreitung der SARS-CoV-2 Pandemie einzuhalten.
Seit Montag, den 16.3.2020, befindet sich der Großteil unserer Mitarbeiter*innen im Home Office.
Selbstverständlich bleiben wir während der Kanzleizeiten für Sie telefonisch sowie elektronisch erreichbar.
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Büro - Kundenverkehr
Bitte beachten Sie, dass unsere Büros (Josefstraße 19, 3100 St. Pölten) derzeit aufgrund gesetzlicher Verpflichtung für externe Besucher und Kunden nicht zugänglich sind und wir nur einen Postempfang und einen Journaldienst vor Ort eingerichtet haben.
Versammlungen und Besprechungen
Persönliche Besprechungen und Auswärtstermine sind bis auf weiteres nicht möglich. Sollte ein äußerst dringender Notfall (Erhaltung der Infrastruktur) eintreten, sind die erhöhten Hygiene-Maßnahmen wie
- strikte Einhaltung einer Distanz von zumindest 1 Meter
- Tragen von Einweg-Handschuhen und Schutzmasken
Besprechungen mit mehreren Teilnehmern können ersatzweise in Form von Telefonkonferenzen durchgeführt werden.
Wir ersuchen um Verständnis für diese Organisationsänderung und dass es allenfalls zu eingeschränkter Erreichbarkeit und zu verzögerter Bearbeitung Ihrer Anliegen kommen kann. Wir tun unser Bestes für die Aufrechterhaltung der betrieblichen Erfordernisse und hoffen, dass wir mit unseren gemeinsamen Anstrengungen diese Krise bald überstanden haben.
Bleiben Sie gesund - Ihre Teams der
Wenige Leerstände und ein guter Branchenmix verhelfen St. Pölten zu einem Spitzenplatz.
Quelle/Autor: NÖN, Beate Steiner, 08. März 2020
Das sieht auch der Kremser Gastronom Otto Raimitz so: „In St. Pölten hat man schon vor Jahren erkannt, welche Maßnahmen notwendig sind, damit eine Innenstadt lebt“, erklärt das Vorstandsmitglied der Plattform STP 2020, das in der Landeshauptstadt erfolgreich das Lokal Schau.Spiel betreibt. Die Gastronomie mit ihren Schanigärten spielt keine geringe Rolle für das Geschäftsleben in der City und damit für die Frequenz.
Das Bestellerprinzip - und seine Auswirkungen
In regelmäßigen Abständen wird die Einführung des Bestellerprinzips gefordert. Die Auswirkungen der „Abschaffung der Mieterprovision“ sind juristisch jedoch komplexer als man vermuten würde. Eine nähere Betrachtung der juristischen Dimensionen der komplexen Thematik zeigt aber, dass diese Thematik für parteipolitisch motivierte Schnellschüsse ungeeignet ist. Eine Analyse von Mag. Andreas Berger, Maklerrechtsexperte und Autor:
Das Bestellerprinzip gefährdet die Rechtsgrundlagen des maklerrechtlich verankerten Prinzips des „Informationsmodells“. Zunächst ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber seit Jahren das konsumentenschutzrechtliche Prinzip des „Informationsmodells“ verfolgt, wenn er die Anordnung von Informationspflichten des Immobilienmaklers – vorzugsweise im vorvertraglichen Stadium – in den Mittelpunkt stellt. Dem Konsumenten soll durch möglichst umfangreiche Information zu allen relevanten Aspekten des abzuschließenden Rechtsgeschäftes eine solide Entscheidungsgrundlage geboten werden, die es ihm ermöglicht, eine eigenverantwortliche, gut überlegte Entscheidung zu treffen. An dieser Stelle ist nicht näher auf den konkreten Inhalt und Umfang dieser Informationspflichten einzugehen, wesentlich ist, dass sie alle schon allein nach ihrem Wortlaut ein Vertrags- bzw. Auftragsverhältnis mit dem Interessenten voraussetzen: Gemäß § 3 Abs 1 Maklergesetz hat der Makler die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren, § 3 Abs 3 verpflichtet Makler und Auftraggeber, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Der § 4 Immobilienmaklerverordnung legt standeswidriges Verhalten mit Auftraggebern fest. Gemäß § 30b Konsumentenschutzgesetz hat der Immobilienmakler dem Auftraggeber eine Übersicht über die dort näher bezeichneten Umstände zu geben. Auch Pkt C der Besonderen Standesregeln für Immobilienmakler des Fachverbandes der Immobilientreuhänder bezeichnet standeswidriges Verhalten den Auftraggebern gegenüber. Auch die Informationspflichten des § 4 Abs 1 Fern- und Auswärtsgeschäftegesetz (FAGG) müssen erfüllt werden, bevor der Verbraucher durch einen Vertrag oder seine Vertragserklärung gebunden ist.
Allen diesen Aufklärungs- und Informationspflichten würde die Grundlage entzogen werden, wenn infolge eines etwaig verwirklichten „Bestellerprinzips“ ein Vertragsverhältnis mit dem Wohnungssuchenden nicht mehr die Regel, sondern die Ausnahme ist. Denn eines muss klar sein: Ist es dem Immobilienmakler sohin verwehrt, mit dem Interessenten einen entgeltlichen Vermittlungsvertrag abzuschließen, wird er mit diesem auch keinen unentgeltlichen Vertrag mehr abschließen, der alleine Grundlage für eine maklerspezifische Leistungserbringung und Beratungstätigkeit sein kann. Der Wohnungssuchende ist aus der Perspektive des Maklers dann nur noch der „vermittelte Dritte“, dem gegenüber keinerlei Leistungspflicht und Haftung im Rahmen der anspruchsvollen und auch von der Rechtsprechung hoch angesiedelten Immobilienmakler-spezifischen Sachverständigen-Eigenschaft mehr besteht. Ob und auf welche Weise diese, für das österreichischen Konzept des Konsumentenschutzes essenziellen Informationsrechte in ein Bestellerprinzip „hinübergerettet“ werden können, erscheint mehr als fraglich.
Die Etablierung des Bestellerprinzips würde jedenfalls auch einen massiven Eingriff in verfassungsrechtlich gewährleistete Grundrechte darstellen: Zunächst würde naturgemäß die dem Immobilienmakler durch Art 6 Staatsgrundgesetz (StGG) eingeräumte Freiheit der Erwerbstätigkeit in bedenklicher Weise beschränkt werden. Faktum ist, dass viele Makler aufgrund marktspezifischer Gegebenheiten ihre Geschäftstätigkeit – völlig rechtskonform – gerade darauf ausgerichtet haben, ausschließlich vom Interessenten und nicht auch vom Abgeber eine Provision zu lukrieren. Ein Bestellerprinzip käme hier faktisch einen Provisionsverbot gleich. In diesem Zusammenhang ist zu bedenken, dass sich der VfGH bereits 2012 mit dieser Thematik im Grundsatz auseinanderzusetzen hatte, nämlich anlässlich der Anfechtung der Novelle der IMV aus 2010, mit der die Höchstsätze für Provisionsvereinbarungen mit dem Mieter im wesentlichen von 3 auf 2 Bruttomonatsmieten herabgesetzt wurden. Der VfGH konstatierte hier immerhin eine „erhebliche Beschränkung der Honorargestaltung durch den Immobilienmakler“, die aber im gegebenen Konnex durch die im öffentlichen Interesse gelegene finanzielle Entlastung der Wohnungssuchenden (gerade noch?) gerechtfertigt sei. Dass diese Einschätzung auch noch bei einem faktischen Provisionsverbot auf Interessentenseite vertretbar ist, erscheint mehr als fraglich. Aber auch für den Interessenten stellt das Bestellerprinzip einen bedenklichen Eingriff in das durch Art 5 StGG gewährleistete Grundrecht auf Eigentum dar, schützt dieses doch nach neuerer Judikatur die Privatautonomie schlechthin, insbesondere auch das Recht auf Abschluss privatrechtlicher Verträge. Das Bestellerprinzip würde es nun dem Wohnungssuchenden dem Grunde nach verwehren, hinsichtlich einer konkret ins Auge gefassten Immobilie die Dienst- und Beratungsleistungen eines gewerblichen Immobilienmaklers entgeltlich in Anspruch zu nehmen. Ob ein solcher massiver Eingriff in die Vertragsfreiheit angesichts der absehbaren Umgehungskonstruktionen (dazu sogleich) durch ein öffentliches Interesse (welches eigentlich?) rechtfertigt sein kann, erscheint ebenfalls mehr als fraglich.
Absehbare Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt
Abgesehen von diesen rechtlichen Dimensionen wird man sich aber auch die Frage stellen müssen, welche faktischen Auswirkungen die Umsetzung eines Bestellerprinzips auf den Immobilienmarkt hätte. Der Immobilienmakler wird zunächst natürlich dazu gezwungen sein, den Provisionsentfall auf Interessentenseite durch eine entsprechend höhere Provisionsvereinbarung auf der Abgeberseite zu kompensieren, will er weiterhin kostendeckend, im günstigen Fall gewinnbringend wirtschaften. Verkäufer und Vermieter wiederum werden bemüht sein, ihre dann höheren Provisionszahlungen auf den Partner des vermittelten Hauptvertrages, also den Mieter oder Käufer, zu überwälzen.
Dieses Szenario würde jedenfalls bei Kaufverträgen absehbarerweise eintreten: Abgesehen von den kaum praxisrelevanten Tatbeständen der laesio enormis (§ 934 ABGB) und des Wuchers (§ 879 Abs 2 ABGB) gibt es keine zivilrechtlichen Normen, die die zulässige Höhe von Kaufpreisen regeln, sodass hinsichtlich der Kaufpreisbildung immer eine gewisse Bandbreite an möglichen Vereinbarungen besteht. Die Höchstgrenze der Maklerprovision ist mit in der Regel 3 % des Kaufpreises im Verhältnis zum Kaufpreis auch relativ gering, sodass es in der Praxis kaum möglich sein dürfte, jenen Teil des Kaufpreises, der wirtschaftlich der Maklerprovision entspricht, nachvollziehbar herauszufiltern. Letztendlich würde das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Kaufverträgen daher zu einer – wenngleich nicht signifikanten – flächendeckenden Erhöhung des Kaufpreisniveaus führen, Nutznießer dieser Entwicklung wäre dann sicher nicht der Konsument, sondern lediglich der Staat, der über den Weg der so erhöhten Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer höhere Einnahmen lukriert. Vor dem Hintergrund dieser Überlegungen hat auch Deutschland das Bestellerprinzip bisher nur für Mietverträge und nicht auch für Kaufverträge eingeführt.
Ungleich komplexer stellt sich die Möglichkeit der Überwälzung der Abgeberprovision natürlich bei der Vermittlung von Mietverträgen dar: Abgesehen davon, dass angesichts der Miete als periodische Leistung an den Vermieter ein adäquates, transparentes Einpreisen der (einmalig fälligen) Maklerprovision schon rechnerisch schwer möglich sein wird, sind dieser Vorgehensweise im Anwendungsbereich von gesetzlichen Mietzinsobergrenzen natürlich Schranken gesetzt.
Uneingeschränkt möglich bleibt diese aber im Bereich der freien Mietzinsbildung. Hier wird man sehr genau überlegen und untersuchen müssen, zu welchen Marktverwerfungen ein Bestellerprinzip infolge des erhöhten Druckes auf die frei vereinbarbaren Mieten führen wird. Alles in allem könnte so das Bestellerprinzip zum „Danaergeschenk“ für Konsumenten werden: Das offenbar als wahlkampfwirksam erachtete Versprechen der „Senkung von Wohnkosten“ wird um den Preis größter Intransparenz am Wohnungsmarkt erkauft. Dem Interessenten, dem ja weiterhin eine geldwerte Dienst- und Beratungsleistung des Immobilienmaklers zukommen soll, ist nicht mehr klar, was er letztlich wem hiefür bezahlen muss. Demgegenüber liegt in der (einmaligen) Zahlung einer Provision direkt an den Immobilienmakler eine klar bezifferbare und kalkulierbare Leistung, der eine transparente und nachvollziehbare Leistung des Maklers gegenübersteht.
Quelle: www.ovi.at, Autor: Mag. Andreas Berger, Maklerrechtsexperte
Überhöhte Angebotspreise führen zu schlechten Verkaufsergebnissen
Auch beim Immobilienverkauf gilt: wer hoch pokert hat viel zu verlieren! Überhöhte Angebotspreise aufgrund falscher Markteinschätzung führen im Regelfall zu schlechteren Verkaufsergebnissen als bei marktgerecht angesetzten Preisen.
Wer eine Immobilie mit nur 5 Prozent über dem Marktwert anbietet, darf mit einer Vermarktungsdauer von 63 Tagen und einem erzielten Verkaufspreis annähernd in Höhe des realistischen Marktwertes rechnen.
Wird der "Verhandlungspielraum" größer, verlängert sich die Vermarktungsdauer bereits auf 281 Tage. Wenn man nun glaubt, dass die längere Wartedauer auch das gewünschte Ergebnis bringt, liegt man (meistens) falsch. Wer mit 10 % Aufschlag anbietet, liegt mit dem Verkaufsergebnis durchschnittlich 4 % unter Marktwert.
Mutige Anbieter, die den Angebotspreis mit 20 % über dem Marktwert festsetzen, verlieren auf allen Linien. Sie müssen den längsten Verkaufszeitraum mit durchschnittlich 379 Tagen und den höchsten Verlust zum tatsächlichen Marktwert, nämlich ca. 15 % in Kauf nehmen.
Quellen: Immobilienprofi Ausgabe 75, Grafik: wohnmarktanalyse.com
Mit unserer mehr als 50-jährigen Erfahrung kennen wir den Markt und beraten Sie gerne unverbindlich und kostenlos über den realistischen Markt-Einstiegspreis.
Wohnbau boomt - aber Wohnbauförderung auf Rekord-Tiefststand
Quelle: Immoflash today, 3.10.2019, Autor: Gerhard Rodler
Wohnen in Österreich ist im Europavergleich überraschenderweise immer noch günstig: Im Schnitt kostet ein Wohnungs-Quadratmeter im Neubau in Österreich 2.612 Euro beziehungsweise sind für den Kauf einer Wohnung österreichweit rund sechs Jahresgehälter aufzuwenden.
Dabei ist die Stadt-Land-Schere bei Immobilienpreisen ist hierzulande mit Ausnahme von Wien relativ gering. Das ergibt der Deloitte Property Index 2019. Insgesamt haben die Preise in Österreich trotz der Preissteigerungen zuletzt mittelfristig damit immer noch Luft nach oben, zumal Österreich im absoluten Spitzenfeld bei den verfügbaren Nettoeinkommen liegt.
Frankreich und Norwegen sind hingegen besonders teuer. Vor allem Stadtwohnungen haben dort ihren Preis. In Wien ist hingegen sowohl Kaufen als auch Mieten zwar teuer, aber im internationalen Vergleich leistbarer. Bei den Wohnungspreisen führend sind erwartungsgemäß Paris, London und München. In Norwegen ist der Quadratmeterpreis mit 4.043 Euro am teuersten, Frankreich folgt mit 4.016 Euro. Am dritten Platz liegt Großbritannien mit 3.753 Euro pro Quadratmeter.
Von 46 untersuchten Städten befindet sich die Hauptstadt Wien mit einem durchschnittlichen Wohnungspreis von 4.199 Euro pro Quadratmeter am 17. Platz. Trotz des grundsätzlich hohen Preisniveaus ist Wien damit als eine der lebenswertesten Städte noch vergleichsweise leistbar. Am teuersten sind Paris mit 12.910 Euro London mit 11.185 Euro und München mit 7.800 Euro. Im europäischen Ländervergleich ist Wohnungseigentum in Portugal am günstigsten. Das Land hat mit EUR 1.088,- pro Quadratmeter den niedrigsten Durchschnittskaufpreis.
Nicht nur beim Eigentum, auch bei Mietwohnungen ist Österreich - noch (!) - vergleichsweise günstig. Während man in der Pariser Innenstadt im Schnitt mit 27,80 Euro pro Quadratmeter rechnen muss, zahlt man in Wien nur 9,80 Euro pro Quadratmeter. Zu den teuersten Pflastern gehören neben Paris die norwegischen Städte Oslo, Trondheim und Bergen. Auch London zählt mit 20,10 Euro pro Quadratmeter zu den hochpreisigen Mieterstädten.
Quelle: Immoflash today, 24.7.2019, Autor: Gerhard Rodler
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Wohnbautätigkeit 2018 - Die Immobilienmarktanalyse der OeNB
Vor dem Hintergrund der bedeutenden Rolle der Immobilienmärkte für die Preis- und Finanzmarkstabilität analysiert die Oesterreichische Nationalbank vierteljährlich alternierend die Entwicklung der Immobilienmärkte in Österreich und in den Ländern der Europäischen Union.
Das Wohnungsangebot wächst derzeit stärker als die Nachfrage, trotzdem entfernen sich die Preise zunehmend von Fundamentalfaktoren:
Die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien weicht – insbesondere in Wien – in zunehmendem Maß von den im OeNB-Fundamentalpreisindikator abgebildeten Erklärungsfaktoren ab und deutet auf eine Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes hin, auch wenn im letzten Quartal eine Stabilisierung stattfand. Für Österreich lagen die Wohnimmobilienpreise im vierten Quartal 2018 um 13 % über den Fundamentalfaktoren (Wien: 23 %).
Die Wohnbautätigkeit entwickelte sich im Jahr 2018 wie schon im Vorjahr dynamisch. Im Jahr 2017 wurden österreichweit laut Statistik Austria 60.200 Wohnungen fertiggestellt; im Jahr 2018 waren es nach OeNB-Schätzungen um 6.500 mehr. Die im Jahr 2018 sinkende Anzahl von Baubewilligungen nach dem Rekordjahr 2017 deutet jedoch auf ein Auslaufen des Baubooms hin
Gleichzeitig schwächt sich die Wohnungsnachfrage (nach ihrem Höhepunkt im Jahr 2016 mit 71.500 Wohnungen) deutlich ab und lag 2018 bei 45.400. Damit geht der Nachfrageüberhang, der im Jahr 2016 noch bei 64.000 fehlenden Wohnungen lag, auf 31.000 Wohnungen zurück. Österreichweit dürfte der Nachfrageüberhang bis zum Jahr 2020 abgebaut sein. Mit Ausnahme von Wien, hier ist auch im Jahr 2020 weiter mit einem Nachfrageüberhang zu rechnen.
Quelle: Oesterreichische Nationalbank – Immobilien Aktuell Österreich
Hier kommen Sie zur Die Immobilienmarktanalyse der OeNB
Grundsätzlich hat der Wohnungseigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht an seinem Wohnungseigentumsobjekt und kann vorbehaltlich allfälliger baubehördlicher Genehmigungen auf seine Kosten Änderungen vornehmen. Kann es dabei allerdings zur Schädigungen des Hauses oder zur Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer kommen, sind derartige Änderungen nur mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erlaubt. Dasselbe gilt, wenn das äußere Erscheinungsbild des Hauses beeinträchtigt wird oder eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder anderer Sachen entstehen kann.
- dem Einbau einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosetts in der Wohnung
- der Errichtung von Strom-, Gas-, Wasserleitungen
- der Errichtung von Telefonleitungen
- der Errichtung von Beheizungsanlagen und Ähnlichem
- der Anbringung von Anlagen für Hörfunk- und Fernsehempfang und Multimediadienste, wenn ein Anschluss an bestehende Einrichtungen nicht möglich oder zumutbar ist.
Handelsexpansion in Österreich: Erstmals mehr Schließungen als Eröffnungen
Laut einer aktuellen und jährlich durchgeführten Erhebung von RegioData Research bei über 800 Filialisten und Franchisesystemen planen heuer ca. 460 österreichische Handels- und handelsnahe Unternehmen eine Expansion, das sind um ca. 15 % weniger als im Vorjahr und um ca. 40 % weniger als noch vor 5 Jahren. Bilanziert man die für 2019 genannten Expansionswünsche mit den zu erwartenden Filialschließungen, wird heuer bei den Filalsystemen aus Handel und handelsnahen Dienstleistungen (Systemgastronomie, Banken, Reisebüros, Friseure, etc.) erstmals seit 10 Jahren mehr aufgegebene Standorte als Neueröffnungen geben. Während es damals noch die Auswirkungen der Wirtschaftskrise waren, ist es jetzt der Onlinehandel, der zu Standortschließungen führt. Dementsprechend gilt dieser Trend nicht für jene Branchen, die vom Onlinehandel nicht oder kaum betroffen sind: Lebensmittel, Drogerien und Systemgastronomie.
93 % der expandierenden Unternehmen suchen einen Standort in einem Einkaufszentrum oder einer innerstädtischen Geschäftsstraße – also nur mehr in den allerbesten Lagen, alles andere wird kaum mehr gesucht. Und 35 % der untersuchten Vertriebslinien suchen Standorte mit weniger als 200 m² Verkaufsfläche, das sind deutlich mehr als noch vor wenigen Jahren. Während über die letzten Jahrzehnte die Filialsysteme oder Marketingorganisationen bzw. Verbundgruppen (z.B. Intersport, Red Zac, Garant Möbel, RingSchuh) die Handelslandschaft geprägt haben, erlangen nun Franchisesysteme eine immer größere Bedeutung. Vor allem im Bekleidungshandel und in der Systemgastronomie steigt der von Franchisenehmern betriebene Anteil der Standorte ständig. Sowohl große Unternehmen wie New Yorker, Mango, Tom Tailor, McDonald´s, Burger King oder Starbucks, als auch die vielen teilweise sehr kleinen, neuen Unternehmen setzen auf diese Vertriebsform.
Quelle: Regio Data Research (Regiodata News vom 17.4.2019)
Erfolgreiche Rezertifizierung nach EN 15733
Als erstes niederösterreichisches Maklerunternehmen wurde Realkanzlei Edlauer Immobilientreuhänder GmbH bereits im Jahr 2011 nach dem neu erarbeiteten, europaweit geltenden Standard für Dienstleistungen der Immobilienmakler nach EN 15733 zertifiziert. Beim Surveillance Audit am 25.03.2019 wurde erneut bestätigt, dass Organisation und Managementsystem den Anforderungen der Norm entsprechen.
Die EN 15733 wurde von den europäischen Maklerverbänden CEI und CEPI mit dem Europäischen Normungsinstitut CEN erarbeitet und regelt zahlreiche Aspekte aus der Beziehung zwischen Kunden und Makler, die Kunden die Sicherheit bieten, eine erstklassige und korrekte Dienstleistung zu erhalten.
Zertifizierte Unternehmen gehen die Verpflichtung ein, den hohen Qualitätsstandard weiter zu halten und sich ständig zu verbessern! Die Einhaltung der Standards wird in einem jährlichen Audit durch eine unabhängige Zertifizierungsstelle überprüft.
Was enthält die Norm EN 15733?
• Verhältnis zum Auftraggeber (Unternehmer, Privatperson) wird genau festgelegt
• Definition der dem Käufer zur Verfügung zu stellenden Informationen
• Festlegung des Inhalts der schriftlichen Vereinbarung Kunde-Makler
• Genaue Festlegung der Qualifikation und Weiterbildung des Immobilienmaklers
• Definition der Anforderung Makler und Kunde
• Definition der Versicherungsanforderung für den Makler
• Definition des Beschwerdemanagements
• Festlegung eines Moralkodex
• Gilt auch für Maklerdienstleistungen im Internet
Was bringt die ÖNorm EN 15733?
• Kunden wissen, dass höchste Qualitätsstandards nachhaltig eingehalten werden
• deutliche Abgrenzung vom Mitbewerb
• Zertifizierung steht für Qualität
• Norm gilt europaweit auch für Leistungen im Internet
Die externe Zertifizierung wird durch SGS Austria Controll-Co. GesmbH., ein vom Wirtschaftsministerium akkreditiertes Zertifizierungsunternehmen, durchgeführt.
NEU im Leistungskatalog - Virtueller 360 Grad Rundgang
Wir überlassen nichts dem Zufall und adaptieren daher laufend unsere Vermarktungsstrategien. Der Vorteil einer 360 Grad Tour liegt in der der hohen Effizienz und der Interaktivität. Unsere Kunden können sich selbst ein aussagekräftiges Bild von der Atmosphäre und dem Ambiente der Immobilien mittels virtueller 360 Grad Tour machen.
Ein Bild ist gut aber eine professionell erstellte Aufnahme noch besser. Den wirklichen Mehrwert erhalten Sie jedoch erst mit einem virtuellen Rundgang. Edlauer Immobilien bietet als innovativer Makler mit Tradition diesen Mehrwert, der sowohl für Verkäufer bzw. Vermieter als auch für Interessenten viele Vorteile bringt.
Fehlende Informationen oder Eindrücke lassen Zweifel aufkommen. Mit einer virtuellen Tour ist Ihr Interessent nicht länger passiver Betrachter sondern aktiver Entdecker! Dank diesem exklusiven und interaktiven Kommunikationstools erhöht sich die Identifikation der Zielgruppen. Dies führt dazu, dass jeder Interessent nach seinen eigenen Interessen in der angebotenen Tour Regie führt.
Profitieren Sie also vom Vorteil eines 360° Rundgangs und kontaktieren Sie uns noch heute. Wir stehen für ein unverbindliches und kostenloses Beratungsgespräch gerne zur Verfügung.
Folgen Sie dem link und gehen Sie auf Mustertour
Aufschließungsabgabe - Erhöhung Einheitssatz in St. Pölten ab 1.1.2019
Der Einheitssatz zur Berechnung der Aufschließungsabgabe gemäß § 38 Abs. 6 NÖ Bauordnung wurde in St. Pölten mit Verordnung ab 1. Jänner 2019 auf Euro 510,00 erhöht.
Beim Bau eines Hauses müssen Sie mit diversen Abgaben und Gebühren rechnen. Die wichtigsten im Zusammenhang mit der Errichtung eines Einfamilienhauses sind
Grundabtretungsausgleichsabgabe
Kanalergänzungsabgabe
Die Aufschließungsabgabe ist der Kostenbeitrag des Grundstückeigentümers zu den Straßenbaukosten (z.B. für Fahrbahn, Oberflächenentwässerung und Beleuchtung). Die Abgabe ist eine einmal zu entrichtende Gemeindeabgabe und wird bei der Erklärung eines Grundstücks zum Bauplatz oder bei der Errichtung von Gebäuden auf bisher unbebauten Grundstücken vorgeschrieben.
Ab 1. Jänner 2019 beträgt der gültige Einheitssatz Euro 510,00.
Berechnung der Aufschließungsabgabe
Die Aufschließungsabgabe können Sie relativ einfach selbst berechnen.
> BKK bei Bauklasse 1 (ca. eingeschoßig - Gebäudehöhe bis 5 Meter) = 1,00
> BKK bei Bauklasse 2 (ca. zweigeschoßig - Gebäudehöhe über 5 bis 8 Meter) = 1,25
> BKK bei Bauklasse 3 (ca. dreigeschoßig - Gebäudehöhe über 8 bis 11 Meter) = 1,50
Kampf gegen Geldwäsche - Pflichten des Immobilienmaklers
Grundsätzlich verpflichtet die Gewerbeordnung Makler dazu, das Risiko eines Geldwäschevorgangs einzuschätzen. Hierzu müssen sie immer dann die Identität eines Kunden feststellen, wenn die Höhe einer angestrebten Transaktion 15.000 Euro übersteigt. Das ist bei Immobiliengeschäften entweder der Kaufpreis einer Immobilie oder die Jahresmiete.
Ein Makler muss diese Daten allerdings anhand beweiskräftiger Unterlagen überprüfen. Dabei ist zwischen natürlichen und juristischen Personen zu unterscheiden. Die Überprüfung der Identität natürlicher Personen hat aufgrund eines amtlichen Lichtbildausweises zu erfolgen, in Österreich primär Reisepass, Personalausweis oder Führerschein. Zur Überprüfung der Identität juristischer Personen seien vorrangig Registerauszüge heranzuziehen, also beispielsweise Auszüge aus dem Firmenbuch oder Vereinsregistern.
Im Falle eines Geldwäscheverdachts: Wie Makler vorgehen müssen
Lässt sich ein Geldwäscheverdacht nicht nachvollziehbar aufklären, ist die verdächtige Transaktion der Geldwäschemeldestelle beim Bundeskriminalamt zu melden. Und zwar in der Regel, bevor sie durchgeführt wird.
Quelle: https://ratgeber.immowelt.at/
Datenschutzerklärung an Interessenten/-innen
Im Mai 2016 wurde die EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) veröffentlicht, welche seit 25.05.2018 in Kraft ist.
Wir haben schon bislang sehr viel Wert auf den Schutz der uns anvertrauten Daten gelegt und werden natürlich weiterhin die uns anvertrauten Daten mit größter Sorgfalt verarbeiten und alle uns möglichen technischen und organisatorischen Maßnahmen ergreifen, um diese Daten vor unbefugtem Zugriff zu schützen.
In diesem Sinne finden Sie in nebenstehendem Dokument unsere Datenschutzerklärung an Interessenten/innen und Kunden/innen, mit der wir Sie über die wichtigsten Aspekte der Datenanwendungen informieren dürfen.
Datenschutzerklärung an Mieter/-innen
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Erkenntnis des OGH zum Lagezuschlag
Nicht schon wieder ein Fehlurteil!
Innerhalb weniger Tage gab es, wie man so schön sagt, „Kalt-Warm“ für Zinshausbesitzer – so die Einschätzung eines Redakteurs einer Tageszeitung, und meint damit einerseits die Ankündigung der türkis-blauen Bundesregierung, das Verbot des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln aufzuheben, andererseits die Anfang Jänner veröffentlichte Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH), der die Bewertung, wann denn ein Lagezuschlag gerechtfertigt ist, völlig auf den Kopf stellt. Im Anlassfall hat der OGH für Wien als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses auf jene Teile des Stadtgebiets abgestellt, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. Bei dem im 5. Bezirk gelegenen Haus seien das die innerstädtischen Gebiete mit der dafür typischen geschlossenen und mehrgeschossigen Verbauung. Im Vergleich zu diesen relevanten Lagen rechtfertigen nach Auffassung des OGH die im vorliegenden Fall festgestellte Erschließung der Wohnumgebung des Hauses mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die dort bestehenden Möglichkeiten der Nahversorgung die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage nicht. Die bekanntzugebenden für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände würden sich offensichtlich nicht in den für dessen Berechnung maßgeblichen Grundkostenanteilen erschöpfen. Die Lagezuschlagskarte der MA 25 für Wien, an der sich nicht nur Vermieter, sondern auch die Schlichtungsstelle der Stadt Wien bislang orientiert haben, die aber lediglich Grundkostenniveaus abbildet, kann spätestens nach dieser OGH-Entscheidung keine valide Grundlage für die Verrechnung eines Lagezuschlags sein. Mittlerweile hat die MA 25 bereits angekündigt, die Karte „adaptieren“ zu wollen.
Handelt es sich bei der OGH-Entscheidung um ein krasses Fehlurteil? Oder hat der Gesetzgeber, als er im Jahr 1993 das Richtwertgesetz schuf, eigentlich etwas Anderes gemeint, als ein Vierteljahrhundert lang gängige Praxis war und von keiner Schlichtungsstelle und von keinem Gericht jemals angezweifelt wurde? Es wäre aus meiner Sicht jedenfalls mehr als seltsam, wenn die Grundkosten die alleinige Basis für die Berechnung der Höhe des Lagezuschlags bilden, diese aber bei der Beurteilung, ob ein Lagezuschlag überhaupt verlangt werden darf, keine Rolle spielen würden. Auf eine Wohnumgebung ohne Bezugnahme auf die Grundkostenanteile abzustellen, führt meines Erachtens in der Praxis zu völlig absurden Ergebnissen. Die Überdurchschnittlichkeit einer Lage wäre demnach in einem Außenbezirk viel einfacher zu behaupten als im Stadtzentrum. So würde etwa die Nähe zu einem öffentlichen Verkehrsmittel am Stadtrand wohl einen Lagezuschlag erlauben, nicht jedoch innerhalb des Gürtels, wo die Verkehrsinfrastruktur gleichmäßig gut gegeben ist.
An dieser Stelle möchte ich anmerken, dass die Entscheidung des OGH natürlich bundesweit wirkt, für Wiener Vermieter aber ungleich dramatischere Auswirkungen nach sich ziehen könnte, zumal dort der Lagezuschlag aufgrund des künstlich niedrig gehaltenen Richtwerts von enormer Bedeutung ist. Dass der Wiener Richtwert wider besseres Wissen nicht unsachlich ist, hat ihm ein anderes Höchstgericht, der Verfassungsgerichtshof (VfGH), unlängst bescheinigt, u.a. mit der Begründung, dass es in der Bundeshauptstadt eine stärkere Angewiesenheit der Bevölkerung auf erschwinglichem Wohnraum gibt. Auch das grundsätzliche Verbot der Vereinbarung eines Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln liege im öffentlichen Interesse, denn es diene dem sozialpolitischen Ziel, Wohnen in zentrumsnaher städtischer Lage zu Preisen zu ermöglichen, die es auch Personen mit mittleren oder niedrigem Einkommen erlauben, ihren Wohnbedarf in dieser Lage angemessen zu decken. VfGH und OGH folgen somit weniger der Rechtsdogmatik als vielmehr einer politischen Zielsetzung, die ganz eindeutig einer bestimmten Denkrichtung zuordenbar ist.
Unabhängig davon hat die OGH-Entscheidung jedenfalls zur Folge, dass es in Hinkunft schwieriger sein wird, die Überdurchschnittlichkeit einer Lage zu argumentieren. Ich halte das Urteil aus den genannten Gründen für falsch, kann es aber auch nicht ungeschehen machen. Aus meiner Sicht bedarf es einer rechtlichen Klarstellung, dass die Grundkosten nicht nur für die Ermittlung der Höhe des Lagezuschlags maßgeblich sind, sondern auch dafür, ob ein Lagezuschlag überhaupt gerechtfertigt ist. Alles andere hätte eine Marktverzerrung und eine allmähliche Nivellierung der Richtwertmietzinse zur Folge, und das kann unmöglich im Sinne der neuen Regierung sein, will sie ihrer im Arbeitsprogramm festgeschriebenen Zielsetzung in Richtung „marktkonforme“ Mietzinsbildung treu bleiben. Wir werden die politischen Entscheidungsträger jedenfalls auch daran messen, inwieweit sie bereit sind, auch unpopuläre Maßnahmen zu setzen.
KR Mag. Georg Edlauer

References: § 3
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 § 4
 § 30
 § 4
 § 38
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