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Timestamp: 2016-10-23 12:05:35+00:00

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Vente immobili�re, exclusion de la garantie. 1. Application � des vices extraordinaires d'une clause supprimant la garantie pour les d�fauts de la chose (consid. 6). 2. Nature de l'action en dommages et int�r�ts pour d�fauts de la chose vendue (consid. 7a). 3. Rapport entre l'art. 100 al. 1 et l'art. 199 CO (consid. 7b et c). 4. Les effets d'une clause limitative de responsabilit� s'�tendent � la responsabilit� aquilienne, � la responsabilit� pour les b�timents et autres ouvrages et � celle fond�e sur la gestion d'affaires sans mandat (consid. 8). Faits � partir de page 161
A.- Die Kilintra AG kaufte mit Vertrag vom 23. Januar 1976 von den Erben S. zwei Parzellen mit insgesamt 10'607 m2 Bauland zum Pauschalpreis von Fr. 3 Mio. Zugleich �bernahm die K�uferin die Vorleistungen der Verk�ufer f�r die bereits bewilligte Areal�berbauung. Ziffer 5 der weiteren Vertragsbestimmungen lautete wie folgt: BGE 107 II 161 S. 162
"Die Gew�hrspflicht der Verk�ufer f�r Sachm�ngel an den Kaufsobjekten wird aufgehoben. Die Parteien sind �ber die Bedeutung dieser Bestimmung orientiert."
Die Eigentums�bertragung erfolgte am 16. September 1976. Bei den Aushubarbeiten wurde am 18. M�rz 1977 im Aushubmaterial Heiz�l entdeckt. Es ergab sich, dass w�hrend Jahren Tausende von Litern aus einer defekten Verbindungsleitung zu fr�her betriebenen Gew�chsh�usern ausgeflossen sein mussten. Auf Grund der Gew�sserschutzbestimmungen ordneten die kantonalen Instanzen vorerst die Abfuhr des Aushubmaterials in eine staatliche �lerde-Deponie und sp�ter die Erstellung eines speziellen Entw�sserungssystems an.
B.- Die K�uferin klagte im Juni 1978 gegen die Verk�ufer auf Zahlung von Schadenersatz im Betrage von Fr. 164'263.55 nebst Zins, unter Vorbehalt des Nachklagerechts. Im Verlauf des Verfahrens erh�hte sie den Klagebetrag bis auf Fr. 369'238.70.
Das Bezirksgericht Meilen wies die Klage ab, weil die Gew�hrleistung vertraglich wegbedungen sei und f�r eine ausservertragliche Haftung gem�ss Art. 58 OR kein Raum bleibe. Zudem habe die Kl�gerin die Sache durch Unterlassung rechtzeitiger Pr�fung genehmigt.
Auf Appellation der Kl�gerin hob das Obergericht des Kantons Z�rich diesen Entscheid mit einem Vorurteil von 15. April 1980 auf. Es stellte fest, dass die Beklagten f�r den Minderwert der Kaufsache und f�r den der Kl�gerin durch die Rettungsmassnahmen gegen Gew�sserverschmutzung erwachsenen weiteren Schaden haften. Zur Durchf�hrung des Beweisverfahrens �ber das Quantitativ und zur neuen Entscheidung wurde die Sache an das Bezirksgericht zur�ckgewiesen.
Eine von den Beklagten erhobene Nichtigkeitsbeschwerde war teilweise erfolgreich, indem das Kassationsgericht am 28. November 1980 die Feststellung des Obergerichts aufhob, gem�ss der die Beklagten f�r den Minderwert der Kaufsache hafteten. Im �brigen wurde die Beschwerde abgewiesen, soweit auf sie einzutreten war.
6. Im Eventualstandpunkt st�tzen sich die Beklagten auf die BGE 107 II 161 S. 163Vertragsklausel, mit der die Gew�hrspflicht f�r Sachm�ngel der Kaufsobjekte wegbedungen wurde.
a) Das Obergericht stellt unangefochten fest, dass es sich bei der betreffenden Klausel nicht um eine blosse Vertragsfloskel handelte, die vom Parteiwillen nicht gedeckt und deshalb unwirksam w�re. Da sie nicht von einer Partei verlangt, sondern vom Urkundsbeamten vorgeschlagen worden sei, habe ihr aber offenbar in jenem Zeitpunkt keine der Parteien grosse praktische Bedeutung beigemessen. Wer die Klausel vorschlug, ist eine tats�chliche Feststellung, die das Bundesgericht bindet. Offen bleiben kann, ob Gleiches hinsichtlich der Schlussfolgerung gilt, die Parteien h�tten ihr damals keine grosse praktische Bedeutung zuerkannt. Dass der Vertrag ausdr�cklich festh�lt, die Parteien seien �ber die Bedeutung der Klausel orientiert, zeigt immerhin, dass sie als solche ernst gemeint war. Im �brigen ist es eine Erfahrungstatsache, dass bei Landk�ufen derartigen Ausschlussklauseln keine besondere Bedeutung beigemessen wird. Das heisst aber nur, dass - zu Recht oder zu Unrecht - bei solchen Gesch�ften keine grossen Risiken erwartet werden.
b) Die Vorinstanz geht auf den inneren Willen der Parteien ein und h�lt fest, die Kl�gerin habe die Klausel als im Liegenschaftenhandel �bliche Regelung verstanden, w�hrend die Beklagten in ihr einen umfassenden Ausschluss erblickt h�tten. Zwar h�tten diese einen inneren Willen beider Parteien behauptet, jedoch nicht dargetan, woraus sich die Kenntnis der Kl�gerin vom Willen der Beklagten ergebe, und dazu auch keine Beweise angetragen, weshalb die Behauptung gem�ss � 267 ZPO/ZH nicht ber�cksichtigt werden k�nne. Damit steht fest, dass ein �bereinstimmender wirklicher Wille der Parteien in dem von den Beklagten behaupteten Sinn nicht nachgewiesen ist. Diese tats�chliche Feststellung ist von den Beklagten erfolglos beim Kassationsgericht angefochten worden, w�hrend mit der Berufung gegen sie nicht aufzukommen ist.
Fehlt es an einem �bereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien, so ist die vereinbarte Ausschlussklausel nach dem Vertrauensgrundsatz auszulegen. Die Ermittlung der Bedeutung, die der Willens�usserung der Beteiligten beim Abschluss der Vertragsklausel nach Treu und Glauben zukommt, ist eine Rechtsfrage, die im Berufungsverfahren der freien Pr�fung durch das Bundesgericht unterliegt (BGE 99 II 285, BGE 96 II 333).
c) Wegen der Besonderheiten des Grundst�ckkaufs nehmen Lehre und Rechtsprechung bei der Auslegung von Ausschlussklauseln BGE 107 II 161 S. 164eine gewisse Einschr�nkung hinsichtlich der Natur der M�ngel vor. Ausgangspunkt ist dabei BGE 60 II 444, gem�ss dem nur gew�hnliche M�ngel, mit deren Vorhandensein bei Vertragsschluss wenigstens einigermassen zu rechnen ist, unter die Ausschlussklausel fallen. Dieses Urteil bezog sich jedoch auf eine traditionelle Wegbedingungsformel, die als Floskel ohne rechtliche Bedeutung hatte betrachtet werden k�nnen. In sp�teren Urteilen wurde denn auch abgelehnt, jenem Entscheid ein allgemein g�ltiges Prinzip zu entnehmen (BGE 72 II 268, 83 II 408; nicht ver�ffentlichtes Urteil vom 11. Januar 1980 i.S. Stockwerkeigent�mer-Gemeinschaft B., E. 3). Gem�ss dieser neueren Rechtsprechung ist von Fall zu Fall nach Treu und Glauben und den konkreten Umst�nden auszulegen, wobei die zwischen billig denkenden Menschen herrschenden Verkehrsanschauungen massgebend sind. Nicht entscheidend ist, ob die Parteien selbst sich den konkreten Mangel als m�glicherweise gegeben vorstellten. Dagegen f�llt ein Mangel nicht mehr unter die Ausschlussklausel, wenn er g�nzlich ausserhalb dessen lag, womit ein K�ufer vern�nftigerweise rechnen musste (GIGER, N. 10 zu Art. 199 OR; GUHL/MERZ/KUMMER, OR (7. Auflage), S. 344).
d) Bez�glich der subjektiven Situation der Parteien bei Vertragsschluss f�hrt das Obergericht aus, zwar sei die Unkenntnis der Beklagten nur schwer zu verstehen, doch sei im Prozess anerkannt, dass sie vom Mangel weder wussten noch Verdacht hegten. Erst recht habe die Kl�gerin nicht mit einer Verschmutzung durch Heiz�l gerechnet. Sie habe �ber ein geologisches Gutachten sowie �ber Bauerfahrung auf Nachbarland verf�gt. Diese Ausf�hrungen der Vorinstanz �ber Wissen und Wollen der Vertragspartner sind tats�chlicher Natur und daher f�r das Bundesgericht verbindlich (BGE 99 II 285, BGE 98 II 78, 95 II 40). Von Belang sind sie allerdings nur insoweit, als damit feststeht, dass die Beklagten den Mangel nicht arglistig verschwiegen haben (Art. 199 OR) und dass beide Parteien nicht mit einem derartigen �lschaden rechneten. Nicht beantwortet ist hingegen die entscheidende Frage, ob die Kl�gerin mit einem solchen Mangel h�tte rechnen sollen oder ob dieser v�llig ausserhalb dessen lag, womit vern�nftigerweise zu rechnen war. Dies ist eine Rechtsfrage, die vom Bundesgericht aufgrund der festgestellten �ussern Umst�nde und der Lebenserfahrung frei �berpr�ft wird.
e) Zu bedenken ist dabei, dass beim Kauf von Bauland anders als beim Erwerb eines Geb�udes Sachm�ngel eine geringe Rolle spielen und f�r K�ufer und Verk�ufer im allgemeinen keine grossen BGE 107 II 161 S. 165Risiken bedeuten. Wenn sich wie vorliegend keine rechtlichen Hindernisse der �berbauung entgegenstellen und auch die Fl�che nicht streitig ist (Art. 219 Abs. 1 OR), kommen praktisch nur M�ngel des Baugrundes in Betracht. Entsprechend konzentriert sich die Sorgfalt des K�ufers auf dessen Untersuchung.
Mit Verunreinigungen durch Heiz�l wird vern�nftigerweise nicht zu rechnen sein, wenn das Kaufgrundst�ck bisher nicht �berbaut war, sondern stets nur landwirtschaftlich genutzt wurde. Im vorliegenden Fall steht indes fest, dass das Land mit vier Gew�chsh�usern �berbaut war, die bis 1966 als solche betrieben und offenbar 1974 beseitigt wurden. Zum �lschaden konnte es nur kommen, weil die Gew�chsh�user mit �lheizung versehen waren und die Verbindungsleitung zum Haupttank beim Wohnhaus bis 1973 unter Druck blieb. Dem angefochtenen Urteil ist zwar nicht zu entnehmen, ob die Kl�gerin von der fr�heren Ben�tzung des Landes als G�rtnerei mit Gew�chsh�usern Kenntnis hatte, wie das die Beklagten vor Bundesgericht behaupten und von der Kl�gerin nicht bestritten wird. Aus den Kaufvertr�gen ergibt sich jedoch, dass die beiden Kaufparzellen mit einem Gew�chshaus bestanden und bez�glich der Heizanlage servitutsberechtigt waren. Das erlaubt dem Bundesgericht gest�tzt auf Art. 64 Abs. 2 OG die Feststellung, dass den Parteien bei Vertragsschluss die fr�here Verwendung der Grundst�cke samt dem Vorhandensein einer Heizanlage bekannt war. Sodann steht ausser Frage, dass im damaligen Zeitpunkt die Risiken undichter �ltanks oder �lleitungen und die m�glicherweise schweren Folgen hinsichtlich des Gew�sserschutzes allgemein bekannt waren, erst recht f�r die branchenerfahrene Kl�gerin. Ebenfalls gel�ufig war, dass derartige Sch�den manchmal erst nach geraumer Zeit erkannt werden. Der eingetretene �lschaden lag daher, auch in seinem grossen Ausmass, nicht v�llig ausserhalb dessen, womit vern�nftigerweise beim Erwerb solcher Parzellen h�tte gerechnet werden m�ssen.
Das f�hrt zum Schluss, dass die Gew�hrspflicht der Beklagten f�r den Mangel der Kaufsobjekte aufgrund der Vertragsklausel entf�llt.
7. Gegenstand der Klage ist gem�ss Pr�zisierung des Kassationsgerichts ausschliesslich die Forderung auf Ersatz der Sanierungskosten. Das Obergericht geht zutreffend und unwidersprochen davon aus, dass eine derartige Schadenersatzklage wegen M�ngeln einer Kaufsache zul�ssig ist, obschon sie nur in Art. 208 OR bei der Wandelung ausdr�cklich erw�hnt ist.
a) Das Bundesgericht betrachtet die Schadenersatzklage aus BGE 107 II 161 S. 166Sachm�ngeln als Anwendungsfall von Art. 97 Abs. 1 OR und gesteht daher dem Verk�ufer wie in Art. 208 Abs. 3 OR den Exkulpationsbeweis zu (BGE 95 II 125 E. 6, BGE 82 II 139, BGE 63 II 404 E. 3). Demgegen�ber bef�rworten die herrschende Lehre und die Kl�gerin eine analoge Anwendung von Art. 208 Abs. 2 OR und damit eine dem �brigen Gew�hrleistungsrecht entsprechende Kausalhaftung des Verk�ufers, soweit es um unmittelbaren Schaden geht (GIGER, N. 53 ff. zu Art. 208 OR; CAVIN, in Schweizerisches Privatrecht VII/1, S. 112 f.; GUHL/MERZ/KUMMER, a.a.O., S. 350). Es besteht indes kein Anlass, die Rechtsprechung grunds�tzlich zu �berdenken. Das Bundesgericht unterwirft n�mlich die Schadenersatzklage aus Sachm�ngeln gleichwohl weitgehend den besonderen kaufrechtlichen Gew�hrleistungsregeln, namentlich in bezug auf Pr�fung der Sache, M�ngelr�ge und Verj�hrung (BGE 96 II 117, BGE 90 II 88). Im gleichen Sinn rechtfertigt es sich, aus der Wegbedingung der Sachgew�hrleistung auch auf die Wegbedingung von Schadenersatzanspr�chen aus Sachm�ngeln zu schliessen (GIGER, N. 24 zu Art. 199 OR; ROLF FURRER, Beitrag zur Lehre der Gew�hrleistung im Vertragsrecht, Diss. Z�rich 1973, S. 83; THOMAS L�RTSCHER, Vertragliche Haftungsbeschr�nkungen im schweizerischen Kaufrecht, Diss. Z�rich 1977, S. 123).
b) Weil das Obergericht die Anwendung der Vertragsklausel auf den eingetretenen �lschaden �berhaupt ablehnt, pr�ft es diese nicht unter dem Gesichtspunkt von Art. 100 Abs. 1 OR, gem�ss dem die Haftung f�r rechtswidrige Absicht oder grobe Fahrl�ssigkeit nicht im voraus wegbedungen werden kann. Es beh�lt aber grunds�tzlich diese Bestimmung vor und nimmt in anderem Zusammenhang grobe Fahrl�ssigkeit an.
In der neueren Lehre wird die Auffassung vertreten, Art. 100 Abs. 1 OR gelte f�r Freizeichnungsklauseln bei Kauf neben Art. 199 OR (GIGER, N. 6 zu Art. 199 OR; FURRER, a.a.O., S. 85, L�RTSCHER, a.a.O., S. 144 ff.). Eine gegenteilige herrschende Lehre tritt f�r einen Ausschluss des Art. 100 OR durch die Spezialnorm von Art. 199 OR ein (BECKER, N. 6 zu Art. 100 OR; VON TUHR/ESCHER, S. 119 Anm. 34). Ebenso hat das Bundesgericht bisher jeweils nur Art. 199 OR angewandt, freilich ohne Art. 100 Abs. 1 OR ausdr�cklich auszuschliessen (BGE 91 II 348, 73 II 223, 66 II 139). Daran ist jedenfalls unter den gegebenen Umst�nden festzuhalten. Es handelt sich hier nicht darum, dass der Verk�ufer nach Wegbedingung der Gew�hrleistung absichtlich oder grobfahrl�ssig den Mangel herbeif�hrt und dadurch den Kaufvertrag BGE 107 II 161 S. 167verletzt. Vielmehr geht es um einen Mangel, den die Beklagten lange vor dem Vertragsschluss durch ungen�genden Unterhalt der Liegenschaft verschuldet haben sollen. Eine Verletzung des Kaufvertrages mit der Kl�gerin lag darin noch nicht. Kaufrechtlich von Belang war nur, ob die Beklagten der Kl�gerin diesen Mangel arglistig verschwiegen hatten, was nicht zutrifft. Selbst wenn sie, wie die Vorinstanz andeutet, bei gebotener Aufmerksamkeit h�tten Verdacht sch�pfen und diesen dann bei den Vertragsverhandlungen h�tten offenbaren m�ssen, ist das nach Art. 199 OR unerheblich.
c) Auf diese Fragen kommt nichts an, wenn im Gegensatz zum angefochtenen Urteil eine grobe Fahrl�ssigkeit verneint wird. Diese soll nach Meinung des Obergerichts darin liegen, dass die Beklagten die �lleitung von 1966 bis 1973 unter dem Druck des Heiz�ls im Haupttank beliessen, obschon die Gew�chsh�user nicht mehr in Betrieb waren. Die Beklagten h�tten pflichtwidrig weder die Zuleitung abgestellt noch die Leitung �berwacht. Die dem Vorwurf zugrundeliegenden tats�chlichen Feststellungen sind erfolglos beim Kassationsgericht angefochten worden und k�nnen auf Berufung hin nicht �berpr�ft werden. Rechtsfrage ist dagegen, ob sich daraus eine grobe Fahrl�ssigkeit ergibt. Eine solche ist zu bejahen, wenn elementare Vorsichtspflichten missachtet wurden, die sich unter den gegebenen Umst�nden jedem vern�nftigen Menschen aufdr�ngen mussten (BGE 95 II 340, 578 mit Hinweisen). Der Betrieb der Gew�chsh�user wurde 1966 eingestellt. ob das als Dauerl�sung oder als Provisorium gedacht war, ist nicht bekannt, zumal die Gew�chsh�user noch w�hrend Jahren stehen blieben. Es w�re gleichwohl richtig und vorsichtig gewesen, die Verbindungsleitung zu entleeren. Wurde diese Leitung vergessen, so unterblieb nat�rlich auch ihre Kontrolle. Ungekl�rt sind die personellen Gr�nde der Unterlassung, etwa der Hinweis der Beklagten darauf, dass der 1966 verstorbene Erblasser die Heizungsanlage gewartet hatte. Obwohl im Rahmen von Art. 100 Abs. 1 OR die Kl�gerin f�r das Verschulden der Beklagten beweispflichtig sein d�rfte, konnte die Vorinstanz angesichts der Sorgfalt, die im Umgang mit �lheizungsanlagen angebracht ist, durchaus eine Fahrl�ssigkeit seitens der Beklagten annehmen. Diese ist indes nicht als grob im Sinne der Umschreibung der Rechtsprechung zu bezeichnen.
Damit entf�llt Art. 100 Abs. 1 OR von vornherein und unbek�mmert darum, ob die Bestimmung neben Art. 199 OR �berhaupt anwendbar ist.BGE 107 II 161 S. 168
8. Obschon das Obergericht den Schadenersatzanspruch aus Gew�hrleistung grunds�tzlich anerkennt, untersucht es eventuell noch weitere von der Kl�gerin geltend gemachte Rechtsgr�nde einer m�glichen Haftung der Beklagten. Nachdem nun gegenteilig entschieden worden ist, ist auf die weiteren Haftungsgr�nde einzutreten.
a) Die Vorinstanz bejaht eine Haftung aus Art. 41 ff. OR. Dass dieser Deliktsanspruch an sich neben einem Gew�hrleistungsanspruch bestehen kann, trifft gem�ss Rechtsprechung zu (BGE 90 II 88, BGE 67 II 136). Indessen ist auch in dieser Hinsicht eine Haftungsbeschr�nkungsabrede zu beachten (GIGER, N. 24 zu Art. 199 OR; L�RTSCHER, a.a.O., S. 121 mit Hinweisen). Selbst wenn es sich dabei nur um eine Regel handelt, ist vorliegend kein Grund f�r eine Ausnahme ersichtlich. Dass gem�ss Wortlaut der Vertragsklausel die Gew�hrspflicht der Verk�ufer f�r Sachm�ngel aufgehoben wurde, gibt dazu jedenfalls nicht Anlass. Auch der Sinn der Klausel kann in guten Treuen nicht dahin verstanden werden, dass bei fahrl�ssiger Herbeif�hrung eines Mangels durch den Verk�ufer gleichwohl gehaftet werde. Dadurch k�nnte ja bei ungen�gendem Unterhalt einer Liegenschaft die vereinbarte Wegbedingung der Gew�hrleistung v�llig illusorisch werden.
b) Das Obergericht pr�ft und verwirft den eingeklagten Anspruch unter den Gesichtswinkeln der Werkhaftung und der Gesch�ftsf�hrung ohne Auftrag. Die Beklagten pflichten dem bei und machen �berdies geltend, dass auch solche Anspr�che wegbedungen w�ren, weil es Treu und Glauben widerspr�che, durch diese Hintert�ren die wegbedungene Haftung wieder einzuf�hren. Die Kl�gerin beruft sich eventuell auf die genannten Haftungsgr�nde, bestreitet jedoch zu Recht nicht, dass sie gegebenenfalls ebenso von der Wegbedingungsklausel erfasst w�rden. Vereinbarten die Parteien einen Auschluss der Gew�hrleistung f�r Sachm�ngel, der auch die aufgetretene �lverschmutzung und die daraus abgeleiteten vertraglichen und ausservertraglichen Schadenersatzanspr�che umfasste, so muss das erst recht f�r Anspr�che gelten, die aufgrund anderer rechtlicher Konstruktionen allenfalls noch in Betracht kommen konnten.
Die Berufung wird gutgeheissen, das Vorurteil des Obergerichts (II. Zivilkammer) des Kantons Z�rich vom 15. April 1980 aufgehoben und die Klage abgewiesen.
� 267 ZPO,

References: BGE 
 Art. 58
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 199
 BGE 
 BGE 
 Art. 64
 Art. 208
 BGE 
 Art. 97
 Art. 208
 BGE 
 BGE 
 Art. 208
 Art. 208
 BGE 
 Art. 199
 Art. 100
 Art. 100
 Art. 199
 Art. 199
 Art. 100
 Art. 199
 Art. 100
 Art. 199
 Art. 100
 BGE 
 Art. 199
 Art. 100
 Art. 100
 Art. 199
 Art. 41
 BGE 
 Art. 199