Source: https://lagen.nu/prop/1997/98:46
Timestamp: 2019-09-18 01:27:22+00:00

Document:
Ändringar i hyreslagen m.m. | lagen.nu
Sammanfattning av betänkandet Ny hyreslag (SOU 1991:86) såvitt gäller åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist och andrahandsuthyrning av bostadslägenhet
Bilaga 3. Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över betänkandet SOU 1991:86.
Sammanfattning av betänkandet Förvalta bostäder (SOU 1994:23).
Bilaga 6. Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över SOU 1994:23.
Sammanfattning av slutbetänkandet Översyn av förvärvslagen och hyreslagen - borgen och pant (SOU 1996:148).
Bilaga 9. Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över betänkandet SOU 1996:148.
Prop. 1997/98:46
Originaldokument: Prop. 1997/98:46, Källa
I propositionen föreslås ändringar i bl.a. 12 kap. jordabalken (hyreslagen) och lagen (1973:1192) om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen).
Ändringarna i hyreslagen innebär följande. Bestämmelsen om tillstånd till andrahandsuthyrning görs mera förmånlig för hyresgästen genom att kravet på att hyresgästen under viss tid inte har tillfälle att använda lägenheten slopas. Härigenom blir det lättare för äldre och sjuka att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Det blir också möjligt för den som på prov vill bo samman med någon annan att hyra ut sin lägenhet. Vidare införs regler om att åtgärdsföreläggande skall kunna meddelas även vid sådana brister i en lägenhets skick som finns på tillträdesdagen (s.k. ursprunglig brist). Dessutom införs det en bestämmelse om skyldighet för hyresvärden att lämna information om sitt namn och om var hyresvärden kan nås. Slutligen införs en bestämmelse om att den som har ställt borgen eller pant till säkerhet för fullgörandet av ett hyresavtal alltid skall ha rätt att efter viss tid säga upp sitt åtagande.
Bestämmelsen om skyldighet för den som har förvärvat en hyresfastighet m.m. att anmäla sitt förvärv ändras så att ett sådant förvärv i fortsättningen kan anmälas av båda parter, såväl överlåtaren som förvärvaren. Den tid som kommunen har på sig för att begära hyresnämndens prövning av förvärvet förlängs till fyra månader.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juni 1998.
Vi föreslår att regeln om åtgärdsföreläggande ändras så att ett föreläggande kan meddelas även vid ursprungliga brister. Vi har i denna del övervägt ett förslag om att ett åtgärdsföreläggande och därmed förenat löpande vite skall vara giltigt mot en ny fastighetsägare. Vi anser dock att förslaget inte bör genomföras.
För att en hyresgäst enligt nuvarande regler skall få tillstånd till andrahandsuthyrning krävs bl.a att han under viss tid inte är i tillfälle att använda sin lägenhet. Vi föreslår att detta krav slopas för bostadshyresgäster. Enligt förslaget skall det således räcka med att hyresgästen har beaktansvärda skäl för att hyra ut sin bostad i andra hand och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Vårt förslag medför alltså att bostadshyresgäster i vissa situationer får större möjligheter att hyra ut i andra hand.
Med lagändringen vill vi främst åstadkomma att tillstånd till en kortare tids andrahandsuthyrning ges till en hyresgäst som avser att inleda ett samboförhållande eller ingå äktenskap.
Lagförslaget om åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist och andrahandsuthyrning av bostadslägenhet i betänkandet SOU 1991:86
Vad gäller om lägenheten förstörs eller försämras före tillträdet?
2 § Om lägenhetens standard vid tillträdet är sämre än den får vara, kan hyresgästen
1. säga upp hyresavalet enligt 5 § första stycket och 8 § andra stycket,
2. få sänkning av hyran enligt 5 § andra stycket och 8 § första stycket,
3. få skadestånd enligt 3 § andra stycket, 5 § tredje stycket, 7 § andra stycket och 8 § tredje stycke, eller
4. avhjälpa skada och annan standardbrist på hyresvärdens bekostnad enligt 4 §.
Hyresgästen kan också ansöka om åtgärdsföreläggande enligt 9 §.
4 § Om lägenheten vid tillträdet är sämre än den får vara men ändå kan användas för det avsedda ändamålet, får hyresgästen på hyresvärdens bekostnad avhjälpa standardbristen under förutsättning att hyresvärden efter tillsägelse inte avhjälper bristen så snart det kan ske.
Första stycket tillämpas inte om standardbristen beror på att lägenheten inte har färdigställts.
6 § Avser hyresavtalet en lägenhet för fritidsändamål som har hyrts ut i befintligt skick trots att den enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för detta ändamål, tillämpas bestämmelserna i 4 och 5 §§ endast om hyresgästen inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet när han ingick avtalet.
9 § Hyresnämnden får på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden skall avhjälpa sådan brist i standarden som avses i 4 § första stycket (åtgärdsföreläggande). Detta gäller under förutsättning att standardbristen utgör hinder eller men i hyresgästens rätt att använda lägenheten.
I föreläggandet skall det bestämmas inom vilken tid den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet.
Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängs tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller.
10 § Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den som har lagfart eller som senast sökt lagfart.
Har fastigheten överlåtits eller överlåts den sedan ansökan gjorts, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång.
Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med anspråk på äganderätt.
2 § En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.
Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet skall begränsas till viss tid och kan förenas med villkor.
Prop: 1997/98:46 Bilaga 2
Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över betänkandet SOU 1991:86.
Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av Bostadsdomstolen, Domstolsverket, Göta hovrätt, Malmö tingsrätt, Umeå tingsrätt, Hyresnämnderna i Stockholm, Malmö, Göteborg, Sundsvall och Växjö, Socialstyrelsen, Riksskatteverket, Konsumentverket, Boverket, Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Malmö kommun, Göteborgs kommun, Sveriges advokatsamfund, Sveriges Köpmannaförbund, Sveriges Industriförbund, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABG), Sveriges Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, HSBa Riksförbund ek. för., Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), Sveriges domareförbund, Föreningen Sveriges kronofogdar och Föreningen Sveriges socialchefer.
Riksskatteverket har till sitt remissvar fogat yttranden från Kronofogdemyndigheterna i Södermanlands och Västerbottens län.
Stockholms kommun har i sitt remissvar redovisat synpunkter från fastighetsnämnden, juridiska avdelningen, Hantverks- och Industribyggen Stockholm AB (HIBY), AB Svenska Bostäder, AB Familjebostäder och AB Stockholmshem.
Landstingsförbundet har avstått från att ta ställning till förslagen i betänkandet men pekat på en fråga av särskild vikt för landstingen. Stockholms Handelskammare, Företagarnas Riksorganisation, Riksbyggen, Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek. för. (SKB), Näringslivets Byggnadsdelegation och Kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling har inbjudits att lämna synpunkter men har avstått från att yttra sig.
Vidare har skrifter inkommit från enskilda och organisationer.
Prop: 1997/98:46 Bilaga 3
Förvärvslagstiftningen
Förvärv av hyresfastigheter är i dag underkastade tillståndsplikt enligt reglerna i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Lagen syftar till att hålla olämpliga fastighetsägare borta från marknaden och att förhindra spekulation i hyresfastigheter.
I vårt arbete har vi studerat förvärvslagstiftningen och dess tillämp-ning och funnit att lagen har vissa svagheter när det gäller möjligheterna att hindra oseriösa fastighetsägare att komma in på marknaden. De allvarligaste svagheterna kan sammanfattas i följande punkter.
l. Prövningen av förvärvarens lämplighet måste i stor utsträckning grundas på prognoser med den osäkerhet sådana alltid innehåller.
2. Det är svårt - för att inte säga omöjligt - att kontrollera efterlevnaden av kravet på tillstånd vid förvärv av aktier och andelar i bostadsföretag.
3. Tillämpningen av lagen varierar mellan kommunerna. Den är helt beroende av ambitionerna och kompetensen hos den enskilda kommunen.
4. Sanktionen när förvärvslagstiftningens tillståndskrav eftersätts - dvs. att förvärvet blir ogiltigt - är inte verkningsfull utan kan tvärtom antas leda till problem allt efter som ogiltiga förvärv uppdagas.
Vi har inte sett det genomförbart att genom ändringar i förvärvslagstiftningen förbättra möjligheterna att hindra oseriösa och försumliga fastighetsägare att förvärva hyresfastigheter. Som en konsekvens därav har vi övervägt om det finns skäl att avskaffa förvärvsprövningen och ersätta denna med andra regler som på ett effektivt sätt tillgodoser hyresgästernas intressen.
Detta väcker givetvis frågan om ett upphävande av förvärvslagen medför att landets hyresgäster i ökad utsträckning kommer att drabbas av försumliga fastighetsägare. Vi menar att så inte kommer att bli fallet.
Enligt förvärvslagen skall tillstånd att förvärva hyresfastigheter vägras under vissa i lagen närmare angivna förutsättningar. Den ur hyresgästsynpunkt mest centrala bedömningen - att hålla konstaterat olämpliga hyresvärdar borta från marknaden - anser vi lika väl kan ske inom ramen för en alternativ ordning som i stället bygger på en förbättrad efterhandskontroll av hyresvärdarna. Den i dag vanligaste avslagsgrunden vid förvärvsprövningen är att en fastighetsförvärvares ekonomiska förutsättningar kan ifrågasättas. Vår bedömning är att de i dag ändrade förutsättningarna på kreditmarknaden leder till att lagens betydelse i detta sammanhang kommer att minska. Det råder enligt vår mening ingen tvekan om att förvärvslagen under åren haft en betydande effekt, framför allt i storstadsområdena. Likaväl kan det konstateras att olämpliga fastighetsägare sluppit igenom lagens kontrollsystem. Ett tecken på detta kan vara att antalet ärenden om särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen på senare år ökat kraftigt. Vi menar att det i dag finns möjligheter för en oseriös fastighetsägare som vill förvärva en fastighet att göra det, och förvärvslagstiftningens vara eller inte vara har
därvid inte någon direkt avgörande betydelse. Vår slutsats blir att förvärvslagen inte är tillräckligt effektiv.
Vår bedömning är därför att förvärvslagstiftningen i dess nuvarande form kan avskaffas. I och med detta förenklas och underlättas förhållandena för de seriösa förvärvarna, för vilka ett förvärvstillstånd aldrig blir ifrågasatt.
Det som är mest angeläget för hyresgästerna borde vara att de har möjligheter att reagera - i god tid och med rätt medel - när missförhållanden uppstår. Vi föreslår därför att kraven för ingripande enligt bostadsförvaltningslagen utformas på ett sådant sätt att den som har befogad anledning att kräva ett ingripande inte behöver dra sig för att göra detta.
Som grund för våra överväganden om ändringar i bostadsförvaltningslagen har vi lagt bland annat följande allmänna utgångspunkter.
- Ingripanden skall bara ske i de fall där det verkligen är befogat; dvs. det skall finnas någon omständighet som visar på det nödvändiga i att ingripa.
- De ingripanden som sker skall kunna sättas in i ett så tidigt skede att den eller de hyresgäster som berörs, drabbas av så få olägenheter som möjligt.
- Det skall råda proportion mellan ingripandet och graden av de missförhållanden som ligger till grund för detta.
- Den fastighetsägare som inte uppfyller de krav som rimligen kan ställas på hans uppträdande som hyresvärd, skall förhindras att uppträda som sådan.
Våra förslag bygger i denna del vidare på den systematik och de möjligheter till ingripande som i dag ges med stöd av bostadsförvaltningslagen.
Alla tvångsingripanden innebär ett intrång i en fastighetsägares rättssfär. Det måste därför ställas krav på ett någorlunda allvarligt missförhållande för att ett ingripande skall kunna beslutas. De ingripanden som i dag kan följa med stöd av bostadsförvaltningslagen, förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning, medför verkningar i förhållande till samtliga hyresgäster i en fastighet. Vi föreslår därför inte någon ändring i nuvarande regler som innebär att missförhållandena skall påverka de boende samfällt och att de endast samfällt skall kunna påkalla ingripande.
I dag förutsätter ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen att det skall ha uppkommit ett konstaterbart missförhållande som drabbat de boende. Våra förslag innebär att det skall öppnas en möjlighet att ingripa redan när det föreligger omständigheter som med stor säkerhet kommer att leda till missförhållanden. Bland annat genom detta tillgodoses kravet på snabbare ingripande och därmed följande mindre grad av olägenheter för de boende.
Enligt bostadsförvaltningslagen gäller i dag samma krav på missförhållanden för såväl förvaltningsåläggande som tvångsförvaltning. Det har påtalats att dessa krav är alltför högt ställda, något som i sin tur medför stora olägenheter för de drabbade hyresgästerna; när ingripande väl kan
Prop: 1997/98:46 Bilaga 4
beslutas är missförhållandena oftast allvarliga. Våra förslag i denna del innebär att man i princip behåller de nuvarande bestämmelserna om innebörden och verkningarna av beslut om förvaltningsåläggande respektive tvångsförvaltning. Den föreslagna ändringen innebär att ett förvaltningsåläggande - jämfört med i dag - skall kunna beslutas vid en lägre grad av missförhållanden än tidigare. Graden av missförhållanden som krävs vid tvångsförvaltning ändras däremot inte. Förvaltningsåläggandet är i sig betydligt mindre ingripande än tvångsförvaltningen, och därmed uppnås en bättre överensstämmelse mellan graden av tvång i förhållande till fastighetsägaren och de missförhållanden som ligger till grund för ingripandet.
Sett ur hyresgästperspektiv är det väsentligt att lagstiftningen förhindrar att de fastighetsägare som missköter sina åligganden och skyldigheter till men för hyresgästerna i största möjliga mån förhindras att uppträda i denna egenskap. I syfte att åstadkomma detta föreslår vi att det i bostadsförvaltningslagen införs en ny form av ingripande mot försumliga hyresvärdar, vilken vi benämner förvaltningsförbud. Bestämmelserna om förvaltningsförbud är delvis utformade efter mönster av regleringen i lagen ( 1986:436) om näringsförbud.
Innebörden av bestämmelserna om förvaltningsförbud är i korthet följande. Förvaltningsförbud skall kunna meddelas den fastighetsägare som grovt åsidosätter sina åligganden som hyresvärd. Bestämmelserna anknyter till lagens tillämpningsområde, dvs. fastigheter där det finns bostadslägenheter för permanentboende. Rekvisitet att fastighetsägaren skall ha grovt åsidosatt sina skyldigheter, visar att den grad av åsidosättande som här åsyftas är högre än vad som krävs för inrättande av en tvångsförvaltning. Förvaltningsförbud kan enbart meddelas de fysiska personer som uppträder som hyresvärdar. Förbudet har därför utsträckts till att gälla även vissa företrädare för juridiska personer som är fastighetsägare. Den som ålagts ett förvaltningsförbud är i princip generellt förhindrad att vidta några åtgärder som innefattar fastighetsförvaltning. Det skall vidare inte heller vara tillåtet för denne att inneha vissa befattningar hos juridiska personer som bedriver fastighetsförvaltning eller där någon närstående har en sådan befattning. Förvaltningsförbudet skall gälla i högst fem år med möjlighet till förlängning i tre år. Förbudsbestämmelserna sanktioneras genom att överträdelser av förbudet är kriminaliserade. De fastigheter som ägs av den förbudsbelagde skall ställas under tvångsförvaltning, och i vissa fall skall denne även kunna åläggas att sälja sina fastigheter.
I bostadsförvaltningslagen finns regler som ger kommuner rätt att i vissa fall inlösa fastigheter. Det får ske, om fastigheten i fråga är ställd under tvångsförvaltning men förhållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning därvid inte kan uppnås. Vi föreslår i denna del att inlösenrätten skall utsträckas till att gälla även andra än kommuner. Vidare föreslår vi att inlösen skall kunna ske i ett tidigare skede än i dag så att inte syftet med bestämmelserna motverkas genom att fastighetens skick blir för dåligt.
En inte ovanlig situation är att den fastighetsägare, vars fastigheter ställts under tvångsförvaltning, försätts i konkurs. I dag gäller att tvångsförvaltningen består i princip orubbad, och att det därmed finns två legala ställföreträdare för fastigheten, dels tvångsförvaltaren, dels
konkursförvaltaren. Våra förslag innebär att problem som kan uppkomma genom de kolliderande förvaltarskapen skall förhindras genom att konkursförvaltaren i normalfallet skall inträda som förvaltare i tvångsförvaltningen. Denne har då även att ta hänsyn till de boendes intressen.
Slutligen föreslår vi att en hyresvärd skall vara skyldig att hålla hyresgästerna underrättade om sitt namn och en adress där han kan nås. Syftet med detta förslag är att det skall hindra hyresvärden att undandra sig sina skyldigheter i förhållande till hyresgästerna genom att göra sig oåtkomlig. Om hyresvärden inte uppfyller sin underrättelseskyldighet, kan detta aktualisera frågan om fastigheten skall ställas under särskild förvaltning. För utländska fastighetsägares del föreslår vi att de skall vara skyldiga att utse en person här i landet som kan ta emot delgivning för fastighetsägarens räkning.
Lagförslaget om informationsskyldighet för hyresvärden i betänkandet SOU 1994:23.
En hyresvärd är skyldig att hålla hyresgästen underrättad om sitt namn och en adress där han kan anträffas.
Är hyresvärden en juridisk person skall uppgift om namn och adress på ställföreträdare för den juridiska personen lämnas.
Finns hyresvärden inte i landet skall han ange namn och adress på en i Sverige bosatt person som är behörig att på hyresvärdens vägnar ta emot delgivningen.
Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över SOU 1994:23.
Efter remiss har yttrande över betänkandet Förvalta bostäder (SOU 1994:23) avgetts av Bostadsdomstolen, Domstolsverket, Hovrätten för Västra Sverige, Stockholms tingsrätt, Göteborgs tingsrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Malmö, Hyresnämnden i Örebro, Hyresnämnden i Västerås, Konsumentverket, Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, Institutionen för fastighetsekonomi vid Tekniska Högskolan i Stockholm, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Göteborgs kommun, Malmö kommun, Uppsala kommun, Sveriges advokatsamfund, Konkursförvaltarkollegiernas förening, Sveriges Ackordscentral, Svenska Bankföreningen, Stadshypotek Aktiebolag, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, Riksbyggen. ek. för., Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), Riksskatteverket (RSV) och Patent- och registreringsverket (PRV).
Statens Bostadsfinaniseringsaktiebolag, Mäklarsamfundet, HSB:s riksförbund och Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek. för. har beretts tillfälle att yttra sig men har avstått från det.
Prop: 1997/98:46 Bilaga 6
Utredningen har i sitt delbetänkande, Ändringar i hyresförhandlingslagen Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (SOU 1995:119), redovisat sina överväganden i den första delen av utredningsarbetet.
I detta slutbetänkande redovisas den återstående delen av uppdraget; en översyn av reglerna om förvärv och förvaltning av hyreshus, en utvärdering av reglerna om förverkande av hyresrätt vid betalningsdröjsmål och överväganden i anslutning till vissa andra hyresfrågor.
Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., den s.k. förvärvslagen, har till syfte att hålla olämpliga fastighetsägare borta från hyresfastighetsmarknaden och att förhindra spekulation i hyresfastigheter.
Lagen innebär i korthet följande. Den som förvärvar fast egendom som är taxerad som hyresfastighet skall inom tre månader från förvärvet anmäla förvärvet till den kommun där fastigheten är belägen. Anmälan skall ske även av s.k. indirekta förvärv, dvs. förvärv av aktier i vissa aktiebolag och andelar i handelsbolag, om bolaget äger fast egendom som är taxerad som hyresfastighet och det taxerade värdet av denna egendom är större än det bokförda värdet av bolagets övriga egendom. Vad som sägs om fast egendom gäller även tomträtt.
Om kommunen efter sådan anmälan anser att förvärvarens lämplighet bör prövas, får kommunen påkalla hyresnämndens prövning av förvärvet. Hyresnämnden skall då förelägga förvärvaren att inom viss tid ansöka om förvärvstillstånd. Vid hyresnämndens prövning skall förvärvaren visa att han är i stånd att förvalta fastigheten och göra sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten på ett godtagbart sätt. Vidare beaktas om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.
Ett tillståndspliktigt förvärv är ogiltigt, om förvärvet inte inom föreskriven tid anmäls till kommunen och förvärvaren inte redan har erhållit förvärvstillstånd eller från kommunen fått besked att prövning inte begärs, om ansökan om förvärvstillstånd inte görs enligt föreläggande därom eller om förvärvstillstånd vägras enligt lagakraftägande beslut.
Den hyresgästorganisation som berörs av en ansökan är jämte kommunen motparter till sökanden (förvärvaren) vid prövningen i hyresnämnden. Hyresgästorganisationen har en självständig rätt att överklaga hyresnämndens beslut att ge förvärvstillstånd. Däremot har organisationen ingen rätt att själv påkalla hyresnämndens prövning av ett förvärv. Denna rätt tillkommer kommunen ensam. Inte heller har hyresgästorganisationen något i lag stadgat inflytande över kommunens beslut om nämndens prövning skall påkallas.
Såvitt framkommit synes förvärvslagen i huvudsak tjäna sitt syfte väl. Sålunda föreslås inte någon ändring av kriterierna för när förvärvstillstånd skall vägras.
Vidare bör det alltjämt ligga på kommunen att avgöra om ett förvärv skall prövas av hyresnämnden. Det har inte framkommit tillräckliga skäl för en uttrycklig föreskrift om att kommunen alltid skall bereda den berörda hyresgästorganisationen tillfälle att yttra sig innan kommunen fattar sitt beslut.
Lagen omfattar endast förvärv av sådan fast egendom som är taxerad som hyresfastighet. Detta innebär att förvärv av småhus som är uppförda för och används för uthyrningsändamål inte omfattas av lagen. Eftersom även hyresgäster i sådana hus bör ha ett skydd mot olämpliga hyresvärdar synes det önskvärt att lagen kunde utvidgas till att omfatta även förvärv av vissa småhus. Utredningen har emellertid funnit att det praktiska behovet av en sådan utvidgning för närvarande inte är så uttalat att fördelarna uppväger de nackdelar som därigenom skulle uppstå.
Utredningen har övervägt om lagens tillämpningsområde borde utvidgas i något annat avseende. Vad som närmast har varit aktuellt är att låta lagen omfatta en större andel indirekta förvärv. Inte heller en sådan utvidgning har emellertid befunnits lämplig.
Det har gjorts gällande att förvärvslagens sanktion ogiltighet inte är verksam. Utredningen kan inte instämma i påståendet utan menar att den har en inte obetydlig preventiv effekt. När ett förvärv blir ogiltigt orsakar detta inte sällan problem. Någon lämplig alternativ påföljd har emellertid inte gått att finna och inte heller har det gått att hitta något sätt att mildra de negativa verkningarna när ogiltighet inträder.
Som nämnts ovan fungerar lagen i huvudsak väl när ett förvärv blir föremål för kommunens och, i förekommande fall, hyresnämndens eller Svea hovrätts prövning. Det huvudsakliga problemet synes vara att alla förvärv inte blir anmälda till kommunen på föreskrivet sätt.
Vid direkta fastighetsförvärv har förvärvaren i allmänhet ett intresse av att få lagfart eller inskrivning av tomträtt beviljad. Eftersom det i samband med lagfarts eller inskrivningsansökan utövas en kontroll av att bestämmelserna i förvärvslagen följs, synes efterlevnaden av anmälningsskyldigheten vid de direkta förvärven vara god.
Det har antagits att efterlevnaden av anmälningsskyldigheten är mindre god vid de indirekta förvärven. Detta torde främst bero på att förvärvaren inte har något egentligt incitament till att anmäla ett sådant förvärv. Någon kontroll, motsvarande den som lagfarts och inskrivningsprövningen utgör för fast egendom och tomträtt, finns inte heller vid indirekta förvärv.
Utredningen har därför försökt att finna metoder för att öka efterlevnaden av anmälningsskyldigheten vid de indirekta förvärven, helst på så sätt att en förvärvare av aktier eller andelar får ett eget intresse av att förvärvet blir underkastat den föreskrivna prövningen.
En möjlig väg att i viss mån öka efterlevnaden av anmälningsskyldigheten vid de indirekta förvärven är att ålägga såväl förvärvaren som dennes fångesman en skyldighet att anmäla förvärvet till kommunen. Eftersom detta synes kunna få även andra positiva effekter föreslås att anmälningsskyldigheten vid såväl direkta som indirekta förvärv skall åvila både överlåtaren och förvärvaren.
Utredningen har övervägt även andra modeller för att öka efterlevnaden av anmälningsskyldigheten vid indirekta förvärv. Dessa modeller, som redovisas ganska utförligt i betänkandet, har emellertid stupat på att de skulle vara förenade med omfattande kostnader och administration eller avvika alltför mycket från grundläggande principer inom associationsrätten. Inte någon av modellerna läggs därför fram som förslag.
Prop: 1997/98:46 Bilaga 7
Förvaltning av hyreshus
Bostadsförvaltningslagen (1977:792) utgör ett komplement till förvärvslagen på så sätt att den medger ingripanden i efterhand mot hyresvärdar som inte sköter fastighetsförvaltningen på ett objektivt godtagbart sätt. Lagen innebär att hyresnämnden under vissa förutsättningar får besluta att en fastighet ställs under särskild förvaltning, antingen i form av förvaltningsåläggande eller i form av tvångsförvaltning. Den erbjuder också möjligheter till inlösen.
Enligt gällande rätt kan särskild förvaltning tillgripas så snart förvaltningen inte uppfyller de minimikrav som kan ställas, under förutsättning att verkningarna därav har lett till olägenheter för de boende av viss varaktighet och intensitet. Enligt utredningens mening är detta en lämplig ordning. En sänkning av kraven på graden av missförhållanden riskerar att leda till en disproportion mellan missförhållandena och ingreppet. Utredningen menar således att de nuvarande kriterierna för särskild förvaltning bör bibehållas oförändrade. Inte heller i övrigt har det framkommit något som ger anledning att föreslå ändringar i bostadsförvaltningslagen.
Även 12 kap. jordabalken (hyreslagen) innehåller regler som ger en hyresgäst vissa befogenheter när förvaltningen inte sköts godtagbart.
Enligt bestämmelserna i hyreslagen har en hyresgäst bl.a. möjlighet att utverka åtgärdsföreläggande för åtgärdande av brist som har uppkommit under hyrestiden. Hyresgästen har inte denna möjlighet när det föreligger en s.k. ursprunglig brist. Utredningen, som inte kan se något skäl till att behålla denna skillnad, föreslår att ett åtgärdsföreläggande skall kunna utverkas även vid ursprunglig brist.
Enligt 21 § hyreslagen har en hyresgäst, som anser sig ha en kvittningsgill motfordran på hyresvärden, möjlighet att hos länsstyrelsen deponera en så stor del av hyran som motsvarar hans fordran.
Enligt direktiven skall utredningen överväga om en hyresgäst skall ges rätt att deponera hyran när hyresvärden underlåter att använda hyresintäkterna till att betala löpande utgifter för fastigheten och underlåtenheten sannolikt kommer att leda till att en brist kommer att uppstå. Depositionsinstitutet skulle alltså utvidgas till att gälla även den situationen att hyresgästen kan förväntas få en motfordran på hyresvärden.
Utredningen menar att en sådan utvidgning av depositionsrätten inte bör genomföras. Detta skulle nämligen ge upphov till svåra avvägnings och bevisproblem. En utvidgad rätt att deponera skulle vidare medföra risk för att institutet används till skada för hyresvärden och därmed i förlängningen även för hyresgästerna.
Förverkande av hyresrätt m.m.
Bestämmelserna om förverkande av hyresrätt till bostadslägenhet på grund av dröjsmål med betalningen av hyran gjordes genom en ändring den 1 juli 1993 i hyreslagen mindre stränga mot hyresgästen. Trots denna ändring är avhysningarna fortfarande oroväckande många.
Enligt vad utredningen har erfarit beror det ökade antalet avhysningar inte på någon brist i hyreslagens regelsystem utan synes huvudsakligen ha sin grund i det allt kärvare ekonomiska klimat som såväl hyresgäster och hyresvärdar som sociala myndigheter tvingas leva i.
Utredningen har således inte funnit anledning att föreslå någon ändring av reglerna om förverkande av hyresrätt vid betalningsdröjsmål. Det har
inte heller framkommit skäl att föreslå någon ändring i övrigt i reglerna om upphörande av hyresavtal.
Enligt direktiven skall utredningen särskilt uppmärksamma ett förslag om att begränsa dels hyresvärdens möjlighet att kräva borgen som villkor för att ingå ett hyresavtal, dels omfattningen av borgensmannens ansvar.
Utredningen har inte funnit det lämpligt att införa en föreskrift som begränsar hyresvärdens möjligheter att kräva borgen som villkor för att ingå ett hyresavtal.
Utredningen har i stället övervägt om det ansvar som följer med ett borgensåtagande för ett hyresavtal bör begränsas till tid eller till belopp. Oavsett hur man väljer att utforma en sådan begränsning synes den kunna få negativa konsekvenser för hyresgästerna. Förhållandena kan också vara så olika att en och samma begränsning är för vid för vissa och för snäv för andra hyresförhållanden. Utredningen menar därför att det inte är lämpligt att i lag fastslå en begränsning av borgensåtaganden som hänför sig till tid eller till belopp. Någon annan form av begränsning synes inte möjlig.
Utredningen föreslår i stället en bestämmelse som innebär att en borgensman alltid skall kunna säga upp sitt borgensåtagande så att det upphör tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två år efter det att borgensåtagandet började att gälla. Bestämmelsen är tvingande till borgensmannens förmån. För att den nu redovisade bestämmelsen inte skall kunna kringgås, föreslås motsvarande gälla även när pant har ställts till säkerhet för ett hyresavtal.
Lagförslaget i slutbetänkandet SOU 1996:148.
Härigenom föreskrivs att 12 kap.11, 28, 70 och 73 §§jordabalken skall ha följande lydelse.
Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen icke i det skick som hyres gästen har rätt att fordra, får han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden unde låter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit av hjälpt av hyresvärden får avtalet inte sägas upp. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran
I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans försummelse.
Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket och om bristen medför hinder eller men i nyttjanderätten på ansökan av hyresgästen förelägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I fråga om åtgärdsföreläggande gäller i övrigt vad som föreskrivs i 16 § andra och fjärde sjätte styckena.
Har lägenheten hyrts ut i befintligt skick och är den inte enligt den allmänna uppfattning en i orten fullt brukbar för det avsedda ändamålet, gäller första och andra styckena, om upplåtelsen avser en bostads lägenhet för fritidsändamål eller en lokal och hyresgästen inte, när avtalet ingicks, kände till bristen eller kunnat upp täcka den med vanlig uppmärksamhet.
Har lägenheten hyrts ut i befintligt skick och är den inte enligt den allmänna uppfattning en i orten fullt brukbar för det avsedda ändamålet och hyresgästen dessutom inte, när avtalet ingicks, kände till bristen eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet, gäller första - tredje styckena, om upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsändamål och första och andra styckena, om upplåtelsen avser en lokal.
Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en lokal fullgörs och försämras säkerhe ten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med vilken hyresvär den skäligen kan nöja sig. Gör han det ej inom en månad, får hyresvärden säga upp avtalet.
Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en lokal fullgörs och försämras säkerheten, är hyresgästen skyldig att på begäran ställa ny säkerhet som hyresvärden skäligen kan nöja sig med. Gör han inte det inom en månad, får hyresvärden säga upp avtalet.
Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet fullgörs, får pantsättaren eller borgensmannen säga upp sitt åtagande att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två år efter det att åtagandet började att gälla. Ett villkor som inskränker pantsättarens eller borgensmannens rätt enligt detta stycke är utan verkan.
70 §15
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 18 a f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § tredje stycket, 16 § andra stycket, 18 a f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.
73 §16
15 Lydelse enligt prop. 1996/97:30.16 Lydelse enligt prop. 1996/97:30.
I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § tredje stycket eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d f §§, om förbud mot sådana åt gärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
2. Den nya lydelsen av 11 § gäller även hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.
3. Den nya lydelsen av 28 § gäller även åtagande om pant eller borgen som har ingåtts före ikraftträdandet. Sådant åtagande skall därvid anses ha börjat gälla vid ikraftträdandet.
2. Förslag till Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
Härigenom föreskrivs att 3, 4 och 10 §§ lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall ha följande lydelse.
Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som ej omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendomen är belägen. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen.
Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som ej omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § skall överlåtaren och förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendomen är belägen. Till anmälningen skall fogas styrkt av skrift av fångeshandlingen.
I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen.
Tillstånd att förvärva egendom på offenlig auktion enligt 7 § lämnas före auktionen.
Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som anges i andra och tredje styckena, vägras
1. om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastig heten,
1. om det visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter eller
2. om förvärvet avser andel i fastig het och förvärvet av an delen uppen bart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten.
2. om förvärvet avser andel i fastig het och förvärvet av an delen uppen bart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten eller
3. om ansökan medges av kommun och hyresgästorganisation som
enligt 16 b § lagen ( 1973:188 ) om arrende nämnder och hyresnämnder är att anse som sökandens motparter.
Skall fastigheten enligt gällan de planer användas för något annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas utan hinder av första stycket.
Vid förvärv av aktier eller andelar i bolag skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egen domen är belägen. Frågan om i vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när för värvet har skett och om de villkor som har avtalats för förvärvet.
Vid förvärv av aktier eller andelar i bolag skall överlåtaren och förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egendomen är belägen. Frågan om i vilken kommun huvuddelen av egen domen ligger skall avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de villkor som har avtalats för förvärvet.
I fall som avses i 1 § första stycket 2 4 samt vid förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen.
Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslutet om detta anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan skett enligt första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen eller intyg om förvärvet inte var fogad till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan handling. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning begärs.
2. Bestämmelserna i 3 och 10 §§ i dess äldre lydelser tillämpas alltjämt be träffande förvärv som har skett före ikraftträdandet.
3. Bestämmelserna i 4 § i dess nya lydelse tillämpas även på förvärv som har skett före ikraftträdandet.
Härigenom föreskrivs att 4 och 22 §§ lagen (1973:188) om arrende nämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse
1. medla i hyreseller bostads rättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med av flyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § tredje stycket och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyres rätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andrahand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, åter betalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med av flyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
5. vara skiljenämnd i hyreseller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a c §§ jordabalken eller förbättrings-och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d f §§ och 18 h § samma balk,
17 Lydelse enligt prop. 1996/97:30.
22 §18
Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom av gjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 df §§, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättlagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall.
Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom av gjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § tredje stycket eller 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a c §§ eller till stånd enligt 12 kap. 18 d f §§, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 §§förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.
4. Förslag till Lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegång en i vissa hyresmål i Svea hovrätt
Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse.
8 §19
Beslut av Svea hovrätt äger Beslut av Svea hovrätt äger
18 Lydelse enligt prop. 1996/97:30.19 Lydelse enligt prop. 1996/97:30.
rättskraft, såvitt därigenom av gjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. - 18 d f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jor dabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall.
rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § tredje stycket eller 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall.
Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över betänkandet SOU 1996:148.
Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av
Svea hovrätt, Göteborgs tingsrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Malmö, Hyresnämnden i Linköping, Hyresnämnden i Sundsvall, Boverket, Socialstyrelsen, Konsumentverket, Riksskatteverket, Patent- och registreringsverket, Lunds universitet, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Göteborgs kommun, Malmö kommun, Sveriges advokatsamfund, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, SBC Bostadsrättsorganisation, SKB Stockholms Kooperativa Bostadsrättsförening, SPAB Statens personalbostadsdelegation
HSB Riksförbund har avstått från att yttra sig. SKB Stockholms Kooperativa Bostadsförening har avstått från eget yttrande och har i stället instämt i SABO:s remissvar.
Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalke n20,
dels att 12 kap. 11, 40, 70 och 73 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i 12 kap. skall införas två nya paragrafer, 18 i och 28 a §§, samt närmast före 18 i § en ny rubrik av följande lydelse.
Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, får han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet inte sägas upp. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran.
2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet.
Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp.
5. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Åtgärdsföreläggande meddelas av hyres-
20 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.21 Senaste lydelse 1984:694.
Har lägenheten hyrts ut i befintligt skick och är den inte enligt den allmänna uppfattningen i orten fullt brukbar för det avsedda ändamålet, gäller första och andra styckena, om upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal och hyresgästen inte, när avtalet ingicks, kände till bristen eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.
nämnden efter ansökan av hyresgästen. I fråga om åtgärdsföreläggande gäller i övrigt vad som föreskrivs i 16 § andra och fjärde sjätte styckena.
Avser hyresavtalet en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal och har bostadslägenheten eller lokalen hyrts ut i befintligt skick trots att den enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för sitt ändamål, tillämpas bestämmelserna i första stycket endast om hyresgästen när han ingick avtalet inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.
Hyresvärden är skyldig att lämna hyresgästen uppgift om sitt namn och en adress där hyresvärden kan anträffas. Om hyresvärden är en juridisk person, skall motsvarande uppgifter lämnas även om ställföreträdare för den juridiska personen.
Uppgifterna skall tas upp i ett skriftligt meddelande som skall anslås på väl synlig plats i huset.
Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet fullgörs, får pantsättaren eller borgensmannen säga upp sitt åtagande att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två år
Prop.1997/98:46 Bilaga 10
från det att åtagandet började att gälla.
Ett villkor som inskränker pantsättarens eller borgensmannens rätt enligt denna paragraf är utan verkan.
40 §22
En hyresgäst som under viss tid inte har tillfälle att använda sin lägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.
Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med villkor.
Tillstånd enligt första stycket skall begränsas till viss tid och kan förenas med villkor.
70 §23
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 18 a - f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 a - f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
22 Senaste lydelse 1988:927.23 Senaste lydelse 1997:62.
73 §24
I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
2. Vid tillämpningen av 28 a § skall ett åtagande om pant eller borgen som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla vid ikraftträdandet.
24 Senaste lydelse 1997:62.
2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 4 och 22 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.
4 §25
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till
uppgift att
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,
6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d - f §§ och 18 h § samma balk,
25 Senaste lydelse 1997:63.
Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d f §§, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall.
Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 §§förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna. _______
26 Senaste lydelse 1997:63.
Härigenom föreskrivs att 3, 3 a, 4, 6, 10 och 27 §§ lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall ha följande lydelse.
Kommunen skall ge en sådan hyresgästorganisation som avses i 16 b § lagen ( 1973:188 ) om arrendenämnder och hyresnämnder tillfälle att yttra sig över anmälan.
3 a §28
Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan skett enligt 3 § första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen inte var fogad till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning påkallas.
Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid, skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet skall
27 Senaste lydelse 1992:1370.28 Senaste lydelse 1979:307.
innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.
4 §29
2. om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten.
3. om ansökan medges av kommunen och den eller de hyresgästorganisationer som enligt 16 b § lagen ( 1973:188 ) om arrendenämnder och hyresnämnder är att anse som sökandens motparter.
6 §30
Egendom, som förvärvats genom inrop på exekutiv auktion under sådana förhållanden att förvärvstillstånd skulle ha krävts vid vanligt köp, skall åter avyttras inom två år efter det att auktionen vunnit laga kraft, om ej dessförinnan nämnda förhållanden upphört eller inroparen antingen fått besked från kommunen att prövning ej påkallas eller erhållit hyresnämndens tillstånd att behålla egendomen. Har inropet skett för att skydda någon
2. kommunen har gett inroparen besked om att den inte kommer att
29 Senaste lydelse 1983:438.30 Senaste lydelse 1981:787.
inroparens fordran, för vilken han har panträtt i egendomen, eller någon hans rättighet, som är inskriven däri, får länsstyrelsen på ansökan medge skäligt anstånd med egendomens avyttrande, om sannolika skäl visas att i annat fall förlust skulle uppkomma för inroparen. Avyttras ej egendomen inom föreskriven tid, skall länsstyrelsen på framställning av kommunen eller hyresnämnden förordna att egendomen skall säljas av kronofogdemyndigheten på offentlig auktion enligt bestämmelserna i 7 §.
Anteckning om bestämmelserna i första stycket skall göras i det köpebrev som utfärdas med anledning av den exekutiva auktionen och, när lagfart sökes, införas i fastighetsboken, om sökanden icke visar att avyttringsskyldigheten upphört.
Bestämmelserna i 4 § gäller i fråga om tillstånd att behålla egendom.
begära någon prövning av förvärvet, eller
I det köpebrev som utfärdas med anledning av den exekutiva auktionen skall det finnas upplysning om bestämmelserna i första - tredje styckena. När lagfart söks, skall upplysningarna antecknas i fastighetsboken, om sökanden inte visar att han inte längre är skyldig att överlåta egendomen.
10 §31
Vid förvärv av aktier eller andelar i bolag skall förvärvaren inom tre
Vid förvärv av aktier eller andelar i bolag skall överlåtaren eller
31 Senaste lydelse 1983:438.
månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egendomen är belägen. Frågan om i vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de villkor som har avtalats för förvärvet.
förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egendomen är belägen. Frågan om i vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde. Till anmälningen skall fogas en styrkt kopia av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de villkor som har avtalats för förvärvet.
I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 samt vid förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen.
Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslutet om detta anmälas till hyresnämnden inom fyra månader efter det att anmälan skett enligt första stycket eller, om en styrkt kopia av fångeshandlingen eller ett intyg om förvärvet inte var fogad till anmälan, fyra månader från det att kommunen tog emot en sådan handling.
27 §32
Regeringen bemyndigas att meddela närmare föreskrifter om skyldighet för förvärvaren att till kommunen och hyresnämnden lämna uppgifter av betydelse för prövningen av förvärv enligt denna lag.
32 Senaste lydelse 1983:438.
4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt
8 §33
Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall.
Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall.
33 Senaste lydelse 1997:66.
Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1997-11-24
Enligt en lagrådsremiss den 6 november 1997 (Justitiedepartementet) har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till
3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., och
4. lag om ändring i lagen (1994:831 ) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.
Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Nils Cederstierna.
12 kap. 11 § Andra stycket är svårläst. Orsaken härtill är främst att en för fritidsbostäder och lokaler gemensam hänvisning görs till första stycket, trots att olika delar av första stycket skall gälla för de båda kategorierna. Denna teknik kan inte anses godtagbar, särskilt som det är angeläget att hyreslagen skall kunna läsas även av lekmän utan tillgång till förarbeten. Problemet kan lösas på flera sätt. Ett sätt är att ändra styckeindelningen av paragrafen. Eftersom andra stycket reglerar en begränsad fråga och förutsättningarna är gemensamma för fritidsbostäder och lokaler talar dock goda skäl för den indelning som valts i det remitterade förslaget.
Ett visserligen enbart stilistiskt problem är uttryckssättet att lägenheten hyrts ut i befintligt skick ”trots att” den inte är fullt brukbar för sitt ändamål. Det är troligt att lägenheten hyrts ut i befintligt skick just därför att den är undermålig.
Lagrådet förordar för sin del att andra stycket ges följande lydelse:
”Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts ut i befintligt skick gäller
1. för bostadslägenheten första stycket och
2. för lokalen första stycket 1 - 4, endast om lägenheten enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen när han ingick avtalet inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.”
28 a § Det anges ibland i olika lagbestämmelser att ett avtalsvillkor är ”utan verkan” mot ena parten i ett avtalsförhållande (jfr också 12 kap. 1 § femte stycket jordabalken angående verkan av vissa förbehåll). Enligt andra stycket i förevarande bestämmelse kan det villkor som anges där
överhuvudtaget inte göras gällande och detta står klart redan vid avtalets ingående. I ett sådant fall bör, i anslutning till den vedertagna terminologin, lämpligen termen ogiltighet användas. Lagrådet föreslår därför att orden ”utan verkan”, som avslutar bestämmelsen, byts ut mot ordet ”ogiltigt”.
Prop.1997/98:46 Bilaga 11
Regeringen beslutar proposition 1997/98:46 Ändringar i hyreslagen m.m.

References: §15
 §16
 §18
 §19
 §22
 §23
 §24
 §25
 §28
 §29
 §30
 §31
 §32
 §33