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Timestamp: 2018-09-22 20:24:30+00:00

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BGH: Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen für jede einzelne Abrechnung erforderlich | dieWohnungseigentümer.de
D er Bundesgerichtshof hat am 12.05.20101 entschieden, dass ein Wohnungsmieter eine Einwendung gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben muss, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat.
Bild: © Enst Rose/pixelio
Der Kläger verlangt von seinen Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten. Im Oktober 2004 hatte der Vermieter eine Betriebskostenabrechung für das Jahr 2003 erstellt, in der er unter anderem die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umgelegt hatte. Dagegen wandten die Mieter unter anderem ein, dass sie gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung nicht zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet seien. Auch im Hinblick auf die im November 2005 erstellte Betriebskostenabrechung für das Jahr 2004 machten die Mieter unter anderem diesen Einwand geltend. Schließlich erstellte der Vermieter im Dezember 2006 eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005, in der er erneut die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umlegte. Zu dieser Abrechnung äußerten sich die Mieter nicht.
Mit der Klage hat der Vermieter die danach noch offen stehenden Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 bis 2005 – insgesamt rund 800 € - geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich der Jahre 2003 und 2004 mit der Begründung abgewiesen, dass die Grundsteuer, wie die Auslegung des Mietvertrags ergebe, nicht umlagefähig sei. Hinsichtlich des Jahres 2005 hat das Amtsgericht die Mieter zur Zahlung des noch offenen Betrages von rund 270 € verurteilt, weil die Beklagten es versäumt hätten, gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 innerhalb der gesetzlichen Frist Einwendungen geltend zu machen. Die dagegen gerichtete Berufung der Mieter hat das Landgericht zurückgewiesen.
Der Bundesgerichtshofs gab dem Vermieter recht und hat entschieden, dass eine erneute Beanstandung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 hinsichtlich der auf die Beklagten anteilig umgelegten Grundsteuer nicht deshalb entbehrlich war, weil die Beklagten bereits gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für die vorangegangenen Jahre 2003 und 2004 jeweils fristgerecht eingewandt hatten, dass sie die Erstattung anteiliger Grundsteuer nicht schuldeten.
Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB* muss der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt.
BGH – Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 185/09
(Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs, Nr. 103/2010, Karlsruhe, den 12. Mai 2010 )
Diese Beurteilung [die Beurteilung der Vorinstanz] hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Beklagten den Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer gegenüber der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 wegen Versäumung der in § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geregelten Frist nicht mehr geltend machen können (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).
2. Vergeblich macht die Revision geltend, eine Beanstandung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 sei entbehrlich gewesen, weil die Beklagten bereits gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 jeweils fristgerecht eingewandt hätten, dass sie die Erstattung anteiliger Grundsteuer nicht schuldeten; angesichts dessen hätten die Beklagten diesen Einwand gegenüber der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nicht zu wiederholen brauchen. Dies trifft nicht zu. Sowohl der Wortlaut als auch der Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB verlangen, dass der Mieter eine materiell-rechtliche Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilt; die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt.
a) Der Senat hat entschieden, dass zu den Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung des Vermieters, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, auch der Einwand gehört, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt (Urteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283, Tz. 24). Zu solchen Einwendungen gehört auch der von den Beklagten erhobene Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer. Da somit auch dieser Einwand unter § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB fällt, hat der Mieter den Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer nach dem Wortlaut dieser Bestimmungen gegenüber jeder jährlichen Betriebskostenabrechnung, in der die Grundsteuer umgelegt worden ist, innerhalb der Zwölf-Monats-Frist erneut geltend zu machen. Denn jede jährliche Betriebskostenabrechnung setzt eine neue Frist in Lauf.
Entgegen der Auffassung der Revision ist es, wie auch der vorliegende Fall zeigt, keine Selbstverständlichkeit, dass ein Mieter eine Einwendung gegen die Umlagefähigkeit bestimmter Betriebskosten, die er gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung erhoben hat, auch gegenüber einer späteren aufrechterhält. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Rechtslage – wie hier – zunächst zweifelhaft und auch im Zeitpunkt der späteren Abrechnung noch nicht geklärt ist. In einer solchen Situation ist es nicht ungewöhnlich, dass eine der Parteien auf ihrem Standpunkt nicht weiter beharrt – sei es, dass der Vermieter streitig gewordene Betriebskosten in einer späteren Abrechnung nicht wieder umlegt oder dass der Mieter eine gegenüber einer früheren Abrechnung erhobene Einwendung gegenüber einer späteren nicht wieder aufgreift. Deshalb ist es im Interesse der vom Gesetz angestrebten Rechtssicherheit erforderlich, dass der Mieter gegen frühere Abrechnungen erhobene Einwendungen, wenn sie seiner Auffassung nach fortbestehen, auch gegenüber späteren Abrechnungen innerhalb der für diese Abrechnungen laufenden Zwölf-Monats-Frist geltend macht. Anders ist Klarheit auch darüber, ob der Mieter an einer Einwendung gegen eine frühere Abrechnung auch gegenüber einer späteren Abrechnung festhalten will, nicht zu erlangen.
Der Deutsche Mieterbund e. V. (DMB) nahm zu dem Urteil des BGH wie folgt Stellung:
„Die Entscheidung ist wenig praxisnah, sehr formal und öffnet dem Missbrauch durch Vermieter Tür und Tor”, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 185/09).
Siebenkotten: „Das ist für mich nicht nachvollziehbar. Mieter, die mehrfach den immer gleichen Fehler in der Betriebskostenabrechnung zu Recht bemängelt haben, werden hier bestraft. Auf der anderen Seite können Vermieter sanktionslos Jahr für Jahr den gleichen Fehler in die Betriebskostenabrechnung einbauen. Reklamiert der Mieter den Fehler, muss die Abrechnung korrigiert werden. Reklamiert der Mieter einmal nicht, kann der Vermieter Forderungen durchsetzen, auf die er keinen Anspruch hat.”
Siebenkotten rief angesichts dieser BGH-Entscheidung alle Mieter auf, ihre Betriebskostenabrechnungen Jahr für Jahr genau zu überprüfen.
(Quelle: Pressemeldung des DMB vom 12.05.2010)
Ich finde, die Argumentation des BGH, dass die Geltendmachung von Einwendungen zur Erlangung von Rechtssicherheit für jede einzelne Abrechnung erforderlich sind, ist auch nicht von der Hand zu weisen. Darüber hinaus: Ausschlussfrist ist Ausschlussfrist.
Schlagwörter: Betriebskostenabrechnung, Betriebskostenabrechnungen, Einwendungen, Fristablauf, Mietrecht, Wohnraummietrecht

References: § 556

BGH 
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