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Timestamp: 2016-09-28 23:51:33+00:00

Document:
4A_415/2015 (22.08.2016)
4A_415/2015 � � Arr�t du 22 ao�t 2016
Mmes et M. les Juges f�d�raux Kiss, pr�sidente,
Greffi�re: Mme Monti.
X.________ SA, repr�sent�e par
Me Christophe A. Gal,
bail � loyer; demande de diminution du loyer,
recours en mati�re civile contre l'arr�t rendu le 22 juin 2015 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
A.a.�Le 17 f�vrier 2010, X.________ SA (ci-apr�s: la bailleresse) a convenu de c�der � H.Z.________ et F.Z.________ (ci-apr�s: les locataires) l'usage d'un appartement de cinq pi�ces au quatri�me �tage d'un immeuble situ� dans la commune de
... (GE). Le contrat de bail a �t� conclu pour une dur�e initiale d'un an, du 1
er�mars 2010 au 28 f�vrier 2011, avec clause de renouvellement tacite d'ann�e en ann�e.
Le loyer a �t� fix� � 18'894 fr. par an, soit 1'574 fr. 50 par mois, charges non comprises. Le b�timent abritant l'appartement lou� �tait class� jusqu'au 31 d�cembre 2011 dans la cat�gorie des habitations � loyers mod�r�s (HLM) et soumis � la loi g�n�rale genevoise sur le logement et la protection des locataires (LGL; rs/GE I 4 05).
Ce m�me 17 f�vrier 2010, les parties ont sign� l'avenant suivant:
"L'immeuble sort du r�gi[m]e HLM au 31 d�cembre 2011. D'entente entre les parties, il est donc pr�cis� ce qui suit:
D�s le 1er mars 2012, le loyer passe � CHF 2'100.- + les charges, selon l'avis de majoration ci-joint. (...) "
L'avis officiel de majoration de loyer annex� � cet avenant �nonce que le loyer annuel sera augment� � 25'200 fr. d�s le 1
er�mars 2012. Il est motiv� ainsi:�
"Fin du r�gime HLM. CO 269a, lettre a: Adaptation aux loyers usuels pratiqu�s dans le quartier, soit une hausse de CHF 525.50/mois".
Les locataires n'ont pas contest� cet avis dans le d�lai de trente jours imparti par l'art. 270 al. 1 CO.
A.b.�Par courrier du 29 novembre 2011, les locataires ont sollicit� une baisse de loyer de 474 fr. 50 par mois d�s le 1
er�mars 2012. Ils ont demand� qu'un calcul de rendement soit effectu�.
R�pondant par lettre du 6 d�cembre 2011, la bailleresse a refus� d'entrer en mati�re.
B.a.�Les locataires ont alors saisi l'autorit� de conciliation le 23 d�cembre 2011, puis ont d�pos� une demande devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve le 21 juin 2012. Ils ont conclu � ce que soit constat�e la nullit� de l'avis de majoration du 17 f�vrier 2010 et � ce que leur loyer soit fix� � 13'200 fr. par an d�s le 1
er�mars 2012.
Par ordonnance du 10 ao�t 2012, le Tribunal a invit� la bailleresse � produire les pi�ces n�cessaires au calcul du rendement net de l'immeuble concern�; il a attir� son attention sur les cons�quences d'un refus de produire ces pi�ces, � savoir l'indice de ce qu'elle cachait un rendement abusif.
Dans sa r�ponse du 28 octobre 2012, la bailleresse a conclu � l'irrecevabilit� de la demande, subsidiairement � son rejet, et � ce que soit constat�e l'entr�e en force, au 1
er�mars 2012, du loyer fix� selon l'avis de majoration du 17 f�vrier 2010.
B.b.�Par jugement du 22 novembre 2013, le Tribunal des baux a constat� la nullit� de l'avis de majoration. Il a fix� le loyer annuel � 16'656 fr. (charges non comprises) d�s le 1
er�mars 2012 et a rejet� toutes autres conclusions.
En substance, le Tribunal a jug� que la convention pr�voyant une augmentation de loyer pr�d�termin�e devait �tre qualifi�e de bail � loyers �chelonn�s au sens de l'art. 269c CO. La clause d'�chelonnement �tait vici�e � plus d'un titre; en particulier, le bail avait �t� conclu pour une dur�e inf�rieure � trois ans. L'avis de majoration du 17 f�vrier 2010 �tait donc nul, et les locataires en droit de solliciter une diminution de loyer d�s le 1
er�mars 2012. Ils pouvaient demander un calcul de rendement �tant donn� que l'immeuble sortait du contr�le cantonal des loyers. A l'issue de ce calcul, le loyer annuel admissible se r�v�lait �tre de 16'656 fr.
B.c.�La bailleresse a fait appel de cette d�cision. Par arr�t du 22 juin 2015, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a annul� le jugement entrepris et, statuant � nouveau, a fix� le loyer annuel � 16'740 fr. d�s le 1
er�mars 2012, toutes autres conclusions �tant rejet�es. La Cour a confirm� l'analyse des premiers juges quant � la nullit� de la clause d'�chelonnement. Elle a en revanche admis un grief relatif aux charges d'exploitation et adapt� en cons�quence le calcul de rendement.
La bailleresse saisit le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile dans lequel elle requiert que l'avenant du 17 f�vrier 2010 soit d�clar� valable et qu'il soit dit que le loyer annuel s'�l�ve � 25'200 fr. d�s le 1er mars 2012, respectivement que la requ�te en diminution de loyer soit d�clar�e irrecevable ou soit rejet�e. Elle demande enfin que les locataires soient condamn�s � lui verser "la totalit� du moins-per�u de loyer (diff�rence de loyer) " depuis le 1er mars 2012, dans un d�lai de trente jours d�s l'entr�e en force de l'arr�t rendu.
Les locataires intim�s, qui proc�dent sans avocat, concluent au rejet du recours. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
Les conditions de recevabilit� du recours en mati�re civile sont r�alis�es sur le principe, en particulier celles aff�rentes au d�lai (art. 100 al. 1 LTF en lien avec l'art. 46 al. 1 LTF) et � l'exigence d'une valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF; cf. arr�t 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 3).
La premi�re question � r�soudre est celle de la validit� de la clause contractuelle pr�voyant une hausse de loyer d�s le 1
er�mars 2012. L'autorit� pr�c�dente a r�pondu par la n�gative au motif que les parties avaient conclu un bail � loyers �chelonn�s ne satisfaisant pas � l'exigence l�gale d'une dur�e minimale de trois ans.
2.1.1.�Selon l'art. 269c CO relatif aux "loyers �chelonn�s" (note marginale), les conventions pr�voyant que le loyer sera major� p�riodiquement d'un montant d�termin� ne sont valables qu'� trois conditions: le bail doit �tre conclu pour une dur�e minimale de trois ans (let. a), le loyer ne doit pas �tre augment� plus d'une fois par an (let. b) et le montant de l'augmentation doit �tre fix� en francs (let. c).
Les loyers �chelonn�s sont des loyers fix�s d'avance pour toute la dur�e du bail, par paliers et par p�riodes. Ils sont intangibles, quelle que soit l'�volution des facteurs propres � justifier une augmentation ou une diminution du loyer initial (ATF 121 III 397 consid. 2b/aa p. 400). La clause d'�chelonnement est le mode exclusif de fixation du loyer jusqu'� l'�ch�ance du contrat. La jurisprudence r�serve toutefois l'augmentation de loyer fond�e sur des prestations suppl�mentaires du bailleur si les parties en ont convenu (ATF 124 III 57 consid. 3a p. 59).
La qualification de bail � loyers �chelonn�s s'applique d�j� lorsqu'une seule majoration est pr�vue en cours de bail (ATF 124 III 57 consid. 3b p. 59; ATF 121 III 397 ibidem). Les parties peuvent m�me convenir que l'unique adaptation interviendra au moment o� le bail est tacitement prolong� (arr�t 4A_689/2014 du 7 mai 2015 consid. 1.2), de telle sorte que si le bail n'est pas reconduit, le loyer n'aura jamais �t� augment�.
2.1.2.�En l'occurrence, les parties ont convenu � la conclusion du contrat d'une augmentation de loyer pr�d�termin�e devant prendre effet apr�s la fin du contr�le �tatique des loyers. Il s'agit en soi d'un �chelonnement du loyer. Il n'est pas n�cessaire d'examiner dans quelle mesure la possibilit� de modifier l'�tat locatif agr�� et les loyers contr�l�s (art. 42 LGL) pourrait faire obstacle � la qualification de loyers �chelonn�s, sachant que dans ce type de bail, l'�chelonnement est le seul mode de fixation du loyer. Tout au plus rel�vera-t-on que dans une cause soumise � une autre loi genevoise instituant un contr�le des loyers (LDTR; rs/GE L 5 20), le Tribunal f�d�ral a exclu d'interdire aux parties la conclusion d'un bail �chelonn� pr�vu par le droit f�d�ral, ou de leur imposer un contrat d'une dur�e limit�e � celle du contr�le officiel de leur loyer (arr�t 1C_184/2013 du 8 janvier 2014 consid. 2.2). Quoi qu'il en soit, un autre motif s'oppose d�j� � ce que la clause d'�chelonnement d�ploie sa validit�.
2.2.1.�La loi requiert que le bail � loyers �chelonn�s ait une dur�e minimale de trois ans (art. 269c let. a CO). Pour respecter cette exigence, il suffit que le bailleur soit li� pour trois ans au moins, le locataire pouvant se lib�rer avant terme (cf., par analogie, art. 17 al. 4 OBLF en lien avec l'art. 269b CO; PATRICIA DIETSCHY, in Droit du bail � loyer, Bohnet/Montini �d., 2010, n� 5 ad art. 269c CO; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 517 nbp 62; PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1998, n� 57 ad art. 269c CO).
Selon la doctrine, le bail qui institue des loyers �chelonn�s sans respecter l'exigence d'une dur�e minimale de trois ans est en principe frapp� de nullit� partielle, limit�e � la clause d'�chelonnement (ROGER WEBER, in Basler Kommentar, 6e �d. 2015, n� 8 ad art. 269b et n� 5 ad art. 269c CO; PETER HEINRICH, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2e �d. 2012, n� 1 ad art. 269b CO; DIETSCHY, op. cit., n�s 8 et 11 ad art. 269c CO; HIGI, op. cit., n� 62 ad art. 269c CO). Le juge peut toutefois compl�ter le contrat en fixant sa dur�e minimale � trois ans pour le bailleur si cela correspond � la volont� hypoth�tique des parties (S�BASTIEN FETTER, La contestation du loyer initial, 2005, p. 23 n. 48; HIGI, op. cit., n� 91 ad art. 269b CO et n� 63 ad art. 269c CO). Il y a lieu de suivre cette analyse, conforme aux art. 20 et 269c CO. Le juge s'attachera donc � d�terminer si l'�l�ment important �tait la dur�e limit�e du bail, ou si l'accent a �t� mis sur la volont� du bailleur d'adapter le loyer en cours de bail (LACHAT, op. cit., p. 517 ch. 3.2.2 et p. 509 ch. 2.2.3). Selon ROGER WEBER, lorsque la dur�e convenue n'est que de peu inf�rieure ("nur unwesentlich zu kurz") � la r�glementation l�gale, le juge �tendra cette dur�e � trois ans; dans les autres cas, le contrat sera maintenu sans la clause d'�chelonnement (WEBER, op. cit., n� 5 ad art. 269c CO; plus nuanc�e, DIETSCHY, op. cit., n� 11 i.f. ad art. 269c CO).
2.2.2.�L'arr�t attaqu� retient que le contrat a �t� conclu pour un an, du 1er mars 2010 au 28 f�vrier 2011, avec clause de renouvellement tacite d'ann�e en ann�e. L'exigence l�gale d'une dur�e minimale de trois ans n'est donc pas satisfaite. La recourante plaide l'adaptation du contrat � la loi sur la base de la volont� hypoth�tique des parties.
La Cour de justice a exclu cette hypoth�se au motif que la bailleresse elle-m�me, dans son m�moire d'appel, d�clarait n'avoir jamais eu l'intention de conclure un bail �chelonn�. La bailleresse a m�me ajout� que "les parties n'[avaie]nt aucunement eu l'intention de s'engager pour une dur�e fixe de trois ans mais [avaie]nt souhait� maintenir l'opportunit� l�gale de pouvoir se d�partir du contrat pour chaque �ch�ance" (m�moire d'appel, p. 6 let. c).
Ces d�clarations doivent �tre replac�es dans leur contexte. La question de la volont� hypoth�tique des parties n'avait pas �t� �voqu�e par le Tribunal des baux, de sorte que la bailleresse - respectivement la r�gie qui la repr�sentait - a pu ignorer la port�e de sa ligne de d�fense, selon laquelle les parties auraient convenu d'une augmentation consensuelle de loyer et non d'un �chelonnement. Il n'en demeure pas moins que ces affirmations font planer un doute quant � une volont� hypoth�tique de s'engager pour une plus longue dur�e, alors qu'on ne dispose d'aucun autre �l�ment sur les circonstances entourant la conclusion du bail. La dur�e convenue (un an) �tait nettement inf�rieure aux trois ans l�gaux. En d�finitive, il n'�tait pas contraire au droit f�d�ral de consid�rer que la courte dur�e du contrat importait aussi pour la bailleresse. Faute de pouvoir adapter la dur�e du contrat, la clause d'�chelonnement est nulle.
2.2.3.�La recourante objecte encore que les locataires ne pouvaient plus � ce stade tardif remettre en cause la validit� de la clause d'�chelonnement.
La doctrine majoritaire est d'avis que la nullit� de la clause d'�chelonnement peut �tre constat�e en tout temps, sous r�serve de l'abus de droit (DIETSCHY, op. cit., n� 14 ad art. 270d CO; avec des r�serves temporelles, SILVIA EGGENSCHWILER SUPPAN, Folgen von ung�ltigen Staffel- und Indexmieten [...], in Jusletter du 5 nov. 2007 p. 3 n. 8 i.f. et 9; cf. aussi WEBER, op. cit., n� 8 ad art. 269b CO; HEINRICH, op. cit., n� 1 ad art. 269b CO; HIGI, op. cit., n� 92 s. ad art. 269b CO).
Toutefois, une opinion dissidente cit�e par la recourante soutient que le locataire doit contester l'avis de hausse notifi� par formule officielle si celui-ci repose sur une clause contractuelle contrevenant aux exigences l�gales sur la dur�e du contrat; � d�faut, la majoration produirait ses effets nonobstant la violation du droit imp�ratif. Deux arr�ts du Tribunal f�d�ral sont invoqu�s � l'appui de cette th�se (Le droit suisse du bail � loyer, Commentaire SVIT, 2011, n� 8 s. ad art. 269b CO et n� 6 ad art. 269c CO).
En r�alit�, l'on cherche vainement dans ces arr�ts la reconnaissance d'une obligation d'agir dans le d�lai de l'art. 270 CO pour contester un bail contraire aux conditions l�gales de l'art. 269b ou 269c CO (arr�t 4C.72/1994 du 28 novembre 1994 consid. 2). Tout au plus faut-il conc�der l'emploi d'une expression peu heureuse ("inhaltliche Nichtigkeit") � propos d'une augmentation de loyer qui exc�derait par hypoth�se les limites de l'art. 269a let. e CO (arr�t 4C.266/1996 du 5 mars 1997 consid. 3b i.f. et la critique de RAOUL FUTTERLIEB in MRA 1997 p. 106 i.f.-107).
En bref, il convient de se rallier au courant doctrinal majoritaire. Il n'y a pas de motif de s'�carter du principe g�n�ral selon lequel la nullit� peut �tre constat�e en tout temps. L'abus de droit constitue un correctif suffisant.
Dans le cas concret, la bailleresse ne plaide pas que les locataires commettraient un abus de droit en d�non�ant la nullit� de la clause d'�chelonnement. Cela suffit � clore toute discussion.
2.3.�En d�finitive, les juges genevois n'ont pas enfreint le droit f�d�ral en consid�rant que la clause contractuelle d'augmentation du loyer �tait inapplicable. Il convient ainsi de passer � l'examen de la demande en diminution de loyer formul�e par courrier du 29 novembre 2011.
3.1.�La bailleresse reproche aux juges genevois d'avoir viol� l'art. 8 CC, respectivement d'avoir vers� dans l'arbitraire en admettant implicitement que la demande de baisse de loyer lui �tait parvenue le 30 novembre 2011, alors que les locataires n'avaient fourni ni la preuve de l'envoi de ladite demande le 29 novembre 2011, ni la preuve de sa r�ception le 30 novembre 2011. Or, si la demande a �t� re�ue au-del� de cette date, la r�duction requise ne saurait prendre effet le 1
3.2.�Le locataire peut demander une diminution de loyer pour le prochain terme de r�siliation (art. 270a al. 1 CO). Il doit respecter le d�lai de cong� (ATF 122 III 20 consid. 4b p. 23).
D'apr�s l'arr�t attaqu�, le contrat pr�voit un terme annuel de r�siliation le dernier jour de f�vrier. Le d�lai de cong� l�gal (trois mois) trouve application comme il n'appara�t pas que les parties ont convenu d'un d�lai plus long (art. 266a al. 1 et 266c CO).
Ainsi, pour pouvoir prendre effet le 1
er�mars 2012, la demande de r�duction devait parvenir � la bailleresse au plus tard le 30 novembre 2011. Il incombait aux locataires de rapporter la preuve de cette date de r�ception.
3.3.�Dans leur demande du 21 juin 2012, les locataires ont all�gu� avoir sollicit� une r�duction de loyer "par courrier du 29 novembre 2011", lequel "a �t� adress� par t�l�fax ainsi que par lettre recommand�e" (all�gu� 8); la bailleresse a r�pondu par lettre du 6 d�cembre 2011 en refusant d'y donner suite (all�gu� 9). A l'appui de ces all�gu�s ont �t� produits les deux courriers en question.
La bailleresse s'est d�termin�e en ces termes sur l'all�gu� 8: "Pas contest� quant � l'�criture du courrier. Formellement contest� pour le surplus. La th�orie de la r�ception s'appliquant dans ce cas de figure, les demandeurs devront produire le trace & track relatif � leur dit [sic!] courrier. (...) ". La bailleresse n'a "pas contest�" l'all�gu� 9.
Le Tribunal des baux s'est content� de pr�ciser que la clause d'�chelonnement du loyer �tait nulle, de sorte que les locataires �taient fond�s � demander une diminution de loyer pour le 1
En appel, la bailleresse a fait valoir que la demande de baisse avait �t� adress�e "hors d�lai", les locataires n'ayant pas produit le document "trace & track" demand�. Les locataires ont alors fourni un "suivi des envois" �manant du site Internet de la Poste.
La Cour de justice n'a pas trait� ce grief et ne s'est pas prononc�e sur la recevabilit� de la pi�ce, qui �tait annex�e � la suite du m�moire des intim�s. Dans l'�tat de fait, la Cour a retenu que "par courrier du 29 novembre 2011", les locataires avaient sollicit� une baisse de loyer d�s le 1
er�mars 2012. A l'instar des premiers juges, elle a constat� la nullit� de la clause d'�chelonnement et a conclu que les locataires pouvaient demander une r�duction de loyer pour la date pr�cit�e. La bailleresse ne d�nonce aucune violation de son droit d'�tre entendue.
3.4.�Il sied au pr�alable de pr�ciser que la pr�sente cause est un cas de protection contre les loyers abusifs au sens de l'art. 243 al. 2 let. c CPC et rel�ve comme tel de la proc�dure simplifi�e. En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le tribunal doit �tablir les faits d'office. Cette disposition institue la maxime inquisitoire sociale, qui tend � prot�ger la partie faible au contrat, � garantir l'�galit� entre les parties au proc�s et � acc�l�rer la proc�dure. Les parties doivent recueillir elles-m�mes les �l�ments du proc�s; il leur incombe de renseigner le juge sur les faits de la cause et lui indiquer les moyens de preuve propres � �tablir ceux-ci. De son c�t�, le juge doit les informer de leur devoir de coop�rer � la constatation des faits et � l'administration des preuves; il doit les interroger pour s'assurer que leurs all�gu�s de fait et leurs offres de preuves sont complets s'il a des motifs objectifs d'�prouver des doutes sur ce point. Lorsque les parties sont repr�sent�es par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue comme dans un proc�s soumis � la proc�dure ordinaire. Il n'appartient en effet pas au juge de fouiller le dossier pour tenter d'y trouver des moyens de preuve en faveur d'une partie (ATF 141 III 569 consid. 2.3.1 et 2.3.2).
En l'occurrence, les locataires �taient repr�sent�s par un collaborateur de l'ASLOCA titulaire du brevet d'avocat et la bailleresse par sa r�gie immobili�re, qui dispose manifestement de bonnes connaissances juridiques.
3.5.�La r�ception du courrier contenant la demande de r�duction de loyer est en soi �tablie, la bailleresse en ayant express�ment accus� r�ception dans sa lettre du 6 d�cembre 2011. En revanche, les locataires devaient prouver que ce courrier avait �t� re�u par la bailleresse le 30 novembre 2011, ou plus exactement qu'il �tait parvenu dans sa sph�re d'influence � cette date (cf. ATF 140 III 244 consid. 5.1; 137 III 208 consid. 3.1.2), puisque ce fait �tait contest�. La bailleresse a express�ment requis la production du "suivi des envois" ("track and trace") permettant d'�tablir la date de r�ception du courrier.
En premi�re instance, les locataires se sont content�s de produire le courrier contenant la demande de r�duction, qui est dat� du 29 novembre 2011 et pr�cise qu'il sera achemin� par lettre recommand�e et par t�l�copie. Une telle pi�ce n'est pas de nature � prouver que le courrier a �t� re�u le 30 novembre 2011. Il n'est pas �tabli que la date appos�e sur ce courrier soit correcte, respectivement que le courrier ait �t� post� et t�l�copi� � la date indiqu�e. La bailleresse a accus� "r�ception du courrier du 29 novembre 2011" par lettre dat�e du 6 d�cembre 2011, ce qui ne permet toujours pas de tirer des conclusions quant � la date de r�ception du pli litigieux.
Les locataires objectent que la pi�ce produite en appel devrait �tre prise en compte car la bailleresse ne s'est jamais plainte en premi�re instance du caract�re tardif de la demande en r�duction de loyer.
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont produits sans retard (let. a) et ne pouvaient �tre produits devant la premi�re instance bien que la partie qui s'en pr�vaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Cette r�gle s'applique aussi aux proc�dures simplifi�es dans lesquelles le juge doit �tablir les faits d'office (ATF 138 III 625 consid. 2.2).
Les locataires �tant assist�s d'un collaborateur de l'ASLOCA titulaire du brevet d'avocat, ils �taient � m�me de comprendre que la bailleresse contestait la date de r�ception du courrier, puisqu'elle demandait express�ment la production d'un accus� de r�ception, qui pouvait �tre remis jusqu'aux d�lib�rations (cf. art. 229 al. 3 CPC). Peu importe que la bailleresse ne se soit pas pr�value des cons�quences juridiques d'une demande de diminuer le loyer ne respectant pas le d�lai de cong�; elle a en effet clairement contest� le fait topique, et l'on pouvait attendre d'un avocat sp�cialis� en droit du bail qu'il lise les d�terminations de la partie adverse, m�me dans une proc�dure r�gie par la maxime inquisitoire sociale.
Dans ces circonstances, on ne saurait consid�rer que les locataires ont fait preuve de la diligence requise au sens de l'art. 317 al. 1 let. b CPC. La pi�ce produite en appel est donc irrecevable.
3.6.1.�Il n'est ainsi pas prouv� que la demande en r�duction de loyer ait �t� re�ue le 30 novembre 2011. Partant, elle ne saurait prendre effet le 1er mars 2012 mais seulement, comme le soutiennent bon nombre d'auteurs, apr�s le prochain terme pertinent, par analogie avec l'art. 266a al. 2 CO applicable au cong� (DIETSCHY, op. cit., n� 20 ad art. 270a CO; LACHAT, op. cit., p. 415; HIGI, op. cit., n� 97 ad art. 270a CO; concernant une hausse de loyer, cf. ATF 107 II 189 consid. 3).
La recourante plaide que les effets de la demande de r�duction devraient �tre repouss�s au 1er juin 2012. Elle se fonde sur le terme l�gal de l'art. 266c CO, alors que les parties ont convenu d'un autre terme (cf. art. 266a al. 1 CO), comme le rappelle la recourante elle-m�me en d'autres passages de son m�moire, o� elle souligne que le contrat a �t� conclu pour un an, avec renouvellement possible d'ann�e en ann�e. Le prochain terme pertinent est le 28 f�vrier 2013, la baisse requise pouvant donc prendre effet d�s le 1er mars 2013.
3.6.2.�Un tel report peut avoir une incidence sur le calcul de rendement, qui doit �tre effectu� en date du dernier jour o� le locataire devait poster sa demande en r�duction de loyer pour qu'elle parvienne encore en temps utile au bailleur (ATF 141 III 245 consid. 3; 122 III 20 consid. 4b).
En l'occurrence, le calcul doit �tre effectu� � fin novembre 2012, sans qu'il soit n�cessaire de d�terminer la date pr�cise d'apr�s la jurisprudence pr�cit�e. A cette �poque, le taux hypoth�caire de r�f�rence �tait de 2,25% et la variation de l'ISPC de 1,97% (mai 2007: 157 points; octobre 2012: 160.1; base: d�cembre 1982, conform�ment aux d�cisions cantonales). Il s'agit l� de faits notoires.
Devant la cour de c�ans, la bailleresse ne conteste pas le droit des locataires � se pr�valoir de la m�thode absolue, respectivement d'exiger le calcul du rendement net de l'appartement lou�. En particulier, elle ne tire pas argument du fait que le loyer issu de ce calcul s'appliquera non pas apr�s le premier terme de cong� cons�cutif � la sortie du contr�le �tatique des loyers (soit le 1
er�mars 2012), mais apr�s le deuxi�me terme seulement (1
er�mars 2013; supra consid. 3.6.1). Le Tribunal f�d�ral n'a pas � traiter d'office une question qui ne fait l'objet d'aucun grief d�ment motiv� (art. 42 al. 2 LTF; ATF 140 III 115 consid. 2), de sorte que le recours au calcul de rendement est acquis.
C'est le lieu de passer � l'examen des griefs relatifs � la mise en oeuvre du calcul de rendement.
5.1.�La bailleresse soul�ve trois griefs concernant la prise en compte des charges d'entretien et d'exploitation. Accessoirement, elle reproche aux juges d'appel d'avoir omis de d�tailler le calcul de rendement et d'avoir ainsi enfreint leur devoir de motivation.
Ce dernier moyen, qui ne dit au demeurant pas quels aspects du calcul �chappe � la compr�hension de la recourante, est infond�. La Cour de justice n'avait pas � justifier la totalit� du calcul de rendement d�s lors que l'appel portait uniquement sur certains postes relatifs aux charges; les �l�ments non contest�s du calcul de rendement �taient suffisamment justifi�s dans le jugement de premi�re instance.
5.2.�Sur le fond, la bailleresse soul�ve un premier moyen � l'�gard du poste "Copropri�t�/Autres r�gies" figurant dans les comptes d'immeuble produits.
5.2.1.�Le Tribunal des baux a refus� d'int�grer ce poste de charges dans le calcul de rendement au motif que l'on ignorait � quoi il se rapportait. La Cour de justice a pr�cis� que ledit tribunal avait imparti un d�lai � la bailleresse pour qu'elle produise le d�tail de ce poste. L'int�ress�e n'avait pas fourni d'�l�ments permettant de comprendre � quoi correspondaient les montants figurant sous ce poste. Elle s'�tait born�e � contester les all�gations des locataires selon lesquelles ces frais concernaient vraisemblablement d'autres parcelles d�pendant de celle sur laquelle �tait �rig� le b�timent locatif. En appel, elle avait contredit ses all�gations de premi�re instance en expliquant qu'il s'agissait d'une participation aux charges communes concernant divers immeubles situ�s dans le m�me chemin; le poste litigieux concernait pour l'essentiel le salaire du concierge commun. La Cour de justice a jug� qu'il s'agissait de faits nouveaux irrecevables en raison de l'art. 317 al. 1 CPC.
5.2.2.�La bailleresse d�nonce un �tablissement arbitraire des faits et une violation de l'art. 317 CPC. Elle affirme que le d�tail du poste litigieux figurait bel et bien dans une "liste des �critures" annex�e aux comptes de gestion.
La consultation de cette liste r�v�le que le poste n� 468F "comptes autres r�gies" est compos� de rubriques intitul�es "provisions charges", comme le souligne la bailleresse elle-m�me. L'on ne peut en tirer aucune information particuli�re. Pour le surplus, la cour cantonale �tait fond�e � retenir que la bailleresse n'avait pas justifi� en temps utile le d�tail du poste litigieux; au demeurant, il n'a pas m�me �t� d�montr� qu'il concernait bel et bien le salaire d'un concierge commun.
5.3.�Un deuxi�me grief vise des postes intitul�s "Autres honoraires" et "Frais de gestion/Divers/TVA".
5.3.1.�Le Tribunal des baux a �cart� ces postes parce qu'ils contenaient sans distinction des frais de publicit�, frais de g�rance non explicit�s et frais de contentieux. En appel, la bailleresse a plaid� que la TVA factur�e par la r�gie immobili�re sur ses honoraires de g�rance devait aussi �tre prise en compte comme charge. La Cour de justice lui a donn� raison, pr�cisant toutefois que cette taxe serait prise en compte uniquement lorsqu'elle se rapportait � des honoraires de g�rance eux-m�mes admis.
5.3.2.�La bailleresse plaide que les autres frais, li�s � l'entretien de l'immeuble et dont le d�tail se trouvait dans les pi�ces 7 � 9 soumises au Tribunal des baux, auraient d� �tre inclus dans les charges; si r�ellement ils n�cessitaient des pr�cisions, la Cour de justice aurait d� l'interpeller, conform�ment � la maxime inquisitoire sociale.
La bailleresse ne s'attache pas � d�montrer, r�f�rences pr�cises � l'appui, que les pi�ces produites contenaient des renseignements suffisants pour comprendre le d�tail des postes. Qui plus est, elle s'est content�e en appel de critiquer le refus de prendre en compte la TVA factur�e pour les frais de g�rance, sans remettre en cause l'affirmation selon laquelle les postes contenaient sans distinction des frais de g�rance non explicit�s, frais de contentieux et frais de publicit�. Dans ce contexte, et eu �gard � l'obligation de motiver incombant � la partie appelante (art. 311 al. 1 CPC; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 p. 375; arr�t 4A_258/2015 du 21 octobre 2015 consid. 2.4.1), la Cour de justice �tait fond�e � ne traiter que du grief relatif � la TVA.
5.4.�Dans un troisi�me moyen, la bailleresse reproche aux juges genevois d'avoir contrevenu � la jurisprudence de la cour de c�ans en ne prenant pas en compte la totalit� des d�penses engag�es en 2009, 2010 et 2011 pour des travaux d'entretien extraordinaire. A supposer que ces d�penses doivent �tre amorties sur plusieurs ann�es, il faudrait alors ajouter un int�r�t pour le capital non amorti.
5.4.1.�La jurisprudence prescrit de proc�der � une moyenne des charges de l'immeuble sur trois � cinq ans. Les frais d'entretien sont en principe inclus dans les charges d�s que les travaux ont �t� effectu�s et pay�s par le bailleur. Toutefois, les frais d'entretien extraordinaire doivent �tre r�partis sur plusieurs exercices, en fonction de la dur�e de vie des installations concern�es. La quote-part correspondante est int�gr�e chaque ann�e dans les charges jusqu'� amortissement complet (ATF 141 III 245 consid. 6.5 et 6.6 et les r�f�rences cit�es).
5.4.2.�La bailleresse ne conteste pas que les travaux accomplis rel�vent de l'entretien extraordinaire. Elle plaide toutefois qu'ils devraient �tre int�gr�s � 100% dans les charges du moment qu'ils ont �t� pay�s au cours des trois ann�es prises en compte pour �tablir la moyenne des charges. Tel n'est pas le sens de la jurisprudence, qui tend pr�cis�ment � �viter que les charges soient fauss�es par des d�penses extraordinaires engag�es au cours des exercices comptables pris en compte (cf. ATF 141 III 245 consid. 6.5 p. 255); c'est bien pour ce motif qu'elle prescrit de r�partir les frais d'entretien extraordinaire sur plusieurs exercices en fonction de la dur�e de vie des installations. Le grief est d�s lors infond�. Pour le surplus, la bailleresse ne conteste ni le fait de retenir une dur�e de vie moyenne, ni la p�riode d'amortissement retenue (10 ans). Ces �l�ments sont d�s lors acquis.
5.4.3.�Quant au grief portant sur l'omission d'appliquer un taux d'int�r�t sur le capital investi non encore amorti, il para�t prima facie bien fond� au regard de la jurisprudence (cf. ATF 141 III 245 consid. 6.5 et 6.6 et ATF 140 III 433 consid. 3.5).
Quoi qu'il en soit, il faut avoir �gard au fait que le calcul de rendement doit �tre effectu� � fin novembre 2012 (supra consid. 3.6.2), avec un taux d'int�r�t inf�rieur � celui retenu par la cour cantonale (2,25% au lieu de 2,5%) et une variation moindre de l'ISPC (+ 1,97% au lieu de + 2,17%). En tenant compte de ces nouveaux param�tres et du grief ci-dessus, le calcul serait modifi� de la fa�on suivante:
La moyenne des charges se fonde sur les ann�es 2009 � 2011. Selon les deux d�cisions cantonales, des travaux extraordinaires de 34'000 fr. (24'000 + 10'000) ont �t� r�alis�s en 2009. En 2010, de tels travaux ont �t� accomplis � concurrence de 24'358 fr. (12'076 + 12'282). En appliquant, conform�ment � la jurisprudence, la moiti� du taux de rendement admissible pour les fonds propres (2,25% + 0,5%= 2,75% : 2 = 1,375%) sur le capital investi dans ces travaux extraordinaires, l'on obtient les suppl�ments suivants (cf. ATF 140 III 433 consid. 3.5) :
34'000 x 1,375% = 467.50 sur 3 ans =�������1'402.50
24'358 x 1,375% = 335.00 sur 2 ans =��������670.00�
��������������2'072.50
Ce montant augmente le total des charges 2009, 2010 et 2011, qui s'�levait selon l'arr�t attaqu� � 137'251 fr. 85. L'on obtient finalement des charges moyennes annuelles de 46'441 fr. 40 ([137'251.85 + 2'072.50 = 139'324.35] : 3).
Par ailleurs, le rendement admissible des fonds propres (932'390 fr.), fond� sur une variation de l'ISPC de 1,97 % et un taux de rendement de 2,75%, est de 26'146 fr. (932'390 fr. + 1,97 % = 950'758 fr. x 2,75% = 26'146). Les autres postes demeurant inchang�s (int�r�ts annuels de 89'991 fr. et imp�t immobilier de 4'188 fr.), l'on aboutit � un �tat locatif admissible de 166'766 fr. 40 (26'146 + 89'991 + 4'188 + 46'441.40). En reprenant pour le surplus la cl� de r�partition appliqu�e par la cour cantonale, le loyer annuel admissible s'�l�ve � 16'572 fr. (79,5 % de 166'766, divis� par 40, multipli� par 5), alors que la Cour de justice a retenu un loyer annuel de 16'740 fr. qui est plus favorable � la bailleresse recourante.
En d�finitive, le recours de la bailleresse doit �tre tr�s partiellement admis en ce sens que le loyer annuel est fix� � 16'740 fr. d�s le 1er mars 2013, en lieu et place du 1er mars 2012.
L'arr�t attaqu� sera donc r�form� en ce sens. Aucuns frais ni d�pens n'ont �t� mis � la charge des parties devant les instances cantonales, de sorte qu'il n'y a pas mati�re � renvoyer la cause � l'autorit� pr�c�dente.
Devant le Tribunal f�d�ral, la recourante obtient tr�s partiellement gain de cause sur la question du point de d�part de la r�duction de loyer. En cons�quence, elle supportera 4/5�mes des frais judiciaires arr�t�s � 4'500 fr., le solde �tant mis � la charge des locataires intim�s, solidairement entre eux (art. 66 al. 1 et 5 LTF).
Les intim�s ont proc�d� sans avocat, de sorte qu'ils ne peuvent pr�tendre � des d�pens (art. 68 al. 2 LTF a contrario; ATF 135 III 127 consid. 4 p. 136). Quant � la recourante, elle a droit � des d�pens r�duits pour ses frais d'avocat (1/5�me de 5'500 fr., soit 1'100 fr.).
L'arr�t attaqu� est r�form� en ce sens que le loyer annuel de H.Z.________ et F.Z.________ est fix� � 16'740 fr. d�s le 1er mars 2013. L'arr�t est confirm� pour le surplus.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 4'500 fr., sont mis � la charge de la recourante par 3'600 fr., le solde de 900 fr. �tant support� par les intim�s, solidairement entre eux.
Les intim�s sont condamn�s solidairement � verser � la recourante une indemnit� de 1'100 fr. � titre de d�pens r�duits.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties et � la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
Lausanne, le 22 ao�t 2016
La Pr�sidente: Kiss
La Greffi�re: Monti

References: ATF 
 art. 17
 art. 269
 art. 269
 art. 269
 art. 269
 art. 269
 art. 269
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 art. 269
 art. 20
 art. 269
 art. 269
 art. 270
 art. 269
 art. 269
 art. 269
 art. 269
 art. 269
 ATF 
 art. 229
 art. 270
 art. 270
 ATF 
 art. 266
 ATF 
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