Source: https://www.ra-kotz.de/wohnungskaufvertrag-erhoehte-baukosten-aufgrund-verspaeteter-zahlung-des-kaeufers.htm
Timestamp: 2020-08-13 23:36:53+00:00

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Wohnungskaufvertrag - erhöhte Baukosten wegen verspäteter Zahlung
Wohnungskaufvertrag – erhöhte Baukosten aufgrund verspäteter Zahlung des Käufers
LG Hamburg – Az.: 301 O 10/09 – Urteil vom 12.12.2012
1. Die Klage, die Widerklage und die Drittwiderklage werden abgewiesen.
2. Von den Gerichtskosten mit Ausnahme der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens 301 OH 1/09, den außergerichtlichen Kosten des Klägers und den außergerichtlichen Kosten der Beklagten haben der Kläger je 16 % und die Beklagten als Gesamtschuldner je 84 % zu tragen. Die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens 301 OH 1/09 haben die Beklagten zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten zu 1) und 2) haben die Beklagten zu tragen.
Der Kläger und seine Ehefrau (die Drittwiderbeklagte zu 1) waren in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (die Drittwiderbeklagte zu 2)) Wohnungseigentümer einer Wohnung in der R.-D.-Straße X in H.. Die Gesellschaft verkaufte mit notariellem Kaufvertrag vom 7. Oktober 2004 (Anlage K 1; Notarin P. UR 1…4) diese, dort näher bezeichnete Wohnung an die Beklagten. Die Beklagten verpflichteten sich gesamtschuldnerisch, den Kaufpreis von € 530.000,– zu zahlen. In § 2 des Vertrages ist bestimmt, dass ein Teilbetrag in Höhe von EUR 200.000,00 zum 1. Februar 2005 und der Restkaufpreis von EUR 300.000,00 zum 1. Juni 2005 auf ein Notaranderkonto geleistet werde.
Hinsichtlich der Sachmängelgewährleistung war in § 6 des Kaufvertrages unter anderem das Folgende vereinbart:
„Der Käufer hat den Kaufgegenstand besichtigt; er kauft ihn im gegenwärtigen altersbedingten Zustand.“ [§ 6 Abs. 1]
„Als Ergebnis der Vertrags- und Kaufpreisverhandlungen besteht Einigkeit darüber, dass Ansprüche und Rechte der Käufer wegen etwaiger Sachmängel ausgeschlossen sind. Dies gilt auch für Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich oder grob fahrlässig.“ [§ 6 Abs. 2]
Mit Schreiben vom 31.1.2005 erklärten die Beklagten die Anfechtung des Kaufvertrages. Sie machten geltend, sie seien arglistig getäuscht worden und verweigerten die Abnahme der Wohnung sowie die Zahlung des Kaufpreises.
Die hierauf folgenden gerichtlichen Auseinandersetzungen der Parteien stellen sich wie folgt dar:
1. Mit Urkundsklage vom 22.2.2005 nahm der Kläger die Beklagten auf Zahlung der ersten Kaufpreisrate in Höhe von € 200.000 nebst Zinsen in Anspruch. Die Zivilkammer 1 verurteilte mit Vorbehaltsurteil vom 23.5.2005 (AZ: 301 O 16/05) die Beklagten gem. dem Antrag des Klägers.
2. Mit Schlussurteil vom 6.3.2006 erklärte die Zivilkammer 1 unter selbigem Aktenzeichen das Vorbehaltsurteil vom 23.5.2005 für vorbehaltslos und wies die Widerklage und die Drittwiderklage ab. Eine arglistige Täuschung zum Nachteil der Beklagten könnte nicht festgestellt werden. Die Beklagten hatten geltend gemacht, der Kaufvertrag sei aufgrund der erklärten Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nichtig. Der Sachverständige B. habe nach Kaufvertragsschluss eine Schimmelpilzbelastung in der Wohnung festgestellt. Dem Kläger und der Drittwiderbeklagten seien sowohl der Schimmelpilzbefall als auch die Feuchtigkeitsprobleme in der Wohnung vor Verkauf bekannt gewesen. Die Aufklärung hierüber hätten Kläger und Drittwiderbeklagte arglistig unterlassen.
3. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil vom 6.3.2006 wies das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg mit Urteil vom 25.5.2007 zurück (AZ: 8 U 48/06). Die Revision wurde nicht zugelassen.
4. Die gegen die Nichtzulassung der Revision eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde wies der Bundesgerichtshof durch Beschluss vom 30.1.2008 zurück (V ZR 111/07).
5. Bereits mit Klagschrift vom 11.7.2007 hatte der Kläger gegen die Beklagten im Urkundsprozess die zweite Kaufpreisrate in Höhe von € 330.000 zzgl. Zinsen geltend gemacht. Nach Anerkenntnis im Urkundsprozess verurteilte die Zivilkammer 1 des Landgerichtes die Beklagten durch Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil vom 15.10.2007 antragsgemäß zur Zahlung (AZ: 301 O 30/07). Mit Schlussurteil vom 5.3.2008 erklärte die Zivilkammer 1 unter selbigem Aktenzeichen das Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil für überwiegend vorbehaltslos und hob es lediglich hinsichtlich der Verurteilung von € 2.314,31 auf. Die Widerklage und Drittwiderklage wies es ab.
6. Im Berufungsverfahren gegen das Schlussurteil des Landgerichtes vom 5.3.2008 wies das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg durch Beschluss vom 16.12.2008 darauf hin, dass die Zurückweisung der Berufung beabsichtigt sei (AZ: 10 U 17/08). Hieraufhin zahlten die Beklagten am 28.1.2009 den vom Landgericht ausgeurteilten Betrag nebst Zinsen auf ein Anderkonto der beurkundenden Notarin P.. Die Widerklage wurde zurückgenommen. Der Kläger erklärte den Rechtsstreit für erledigt und nahm seine Anschlussberufung zurück. Die Kosten des Rechtsstreites wurden durch Beschluss vom 18.3.2009 den Beklagten auferlegt.
Hinsichtlich der vorgenannten Verfahren wird auf die von der Kammer beigezogenen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemachten Gerichtsakten ergänzend Bezug genommen.
Nach dem Verkauf der Wohnung R.-D.-Straße X an die Beklagten erwarben der Kläger und seine Frau durch notariellen Kaufvertrag vom 26.9.2004 gemeinsam mit Herrn C. W. das Grundstück R. Landstraße … Von dem Kaufpreis von € 550.000 entfielen auf den Kläger und seine Frau € 275.000. Bankfinanziert hiervon wurden € 250.000. Die – nach Behauptung des Klägers – von ihnen ursprünglich geplante Doppelhaushälfte wurde nachfolgend jedenfalls nicht errichtet. Das Grundstück wurde realgeteilt und der Kläger und seine Frau ließen auf ihrem Grundstücksteil ein Einfamilienhaus errichten. Hierzu schlossen sie am 17.12.2007 einen Vertrag mit der Fa. K. zum Preis von € 501.000 (unter Vorbehalt ihres Obsiegens im zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch vor dem BGH anhängigen Rechtsstreit über die Zahlung der ersten Kaufpreisrate, Anlage K 16). Der Kläger und seine Frau nahmen zur Finanzierung der Baukosten ein weiteres, grundschuldbesichertes Darlehen in Höhe von € 350.000 auf, für dessen Besicherung Notarkosten in Höhe von € 709,20 entstanden. Der mit der Fa. K. vereinbarte Preis lag um € 131.870 über demjenigen Preis, der dem Kläger und seiner Frau am 11.1.2005 durch die Fa. M. für die Errichtung einer Doppelhaushälfte verbindlich angeboten worden war. Zwischenzeitlich, nach Abstandnahme vom Vertragsschluss mit der Fa. M., hatten der Kläger und seine Frau den Architekten B. mit der Errichtung eines Einfamilienhauses zum Preis von € 441.500 beauftragt (Generalübernehmervertrag vom 13.9.2006, Anlage K 14).
An dem Haus R.-D.-Straße X waren in der Zeit vor dem Wohnungskaufvertrag vom 7.10.2004 Sanierungsarbeiten erforderlich geworden, nachdem sich dort Erscheinungen eindringender Feuchtigkeit gezeigt hatten. In den Jahren 1999 / 2000 zeigte sich insbesondere erheblicher Schimmelpilzbefall in der Nachbarwohnung des streitgegenständlichen Objektes. Am 18. November 1999 erstellte das Ingenieurbüro H. im Auftrag der Hausverwalterfirma E. ein Privatgutachten, in dem unter anderem erhöhte Feuchte an allen Außenwänden festgestellt wurde. Der Privatgutachter schlug den Einbau einer Ringdrainage und einen geeigneten Schutzanstrich der Außenwände vor. Im Jahre 2000 wurden die durch das Sachverständigenbüro vorgeschlagenen Sanierungsarbeiten unter dessen Überwachung durchgeführt. Zwischen den Parteien ist der Erfolg dieser Sanierungsarbeiten streitig.
Dem Erwerb der Wohnung durch Kläger und Drittwiederbeklagte zu 1) Anfang Juni 2001 ging ein Zwangsversteigerungstermin vom 4.5.2001 voraus. Hierüber wurde ein Protokoll angefertigt, in dem es u.a. heißt (Anlage B 73):
„Es wurde aus dem Gutachten kurz vorgetragen <Gutachten S. 5, 6, 9, 13>
Die Wohnung steht leer. Der Schimmelbefall ist entfernt worden. Die Sanierungsmaßnahmen sind zum größten Teil abgeschlossen. Die Drainage ist gelegt, die Bauarbeiten sind abgerechnet“
Bei dem zitierten Gutachten handelte es sich um dasjenige des Immobilienwirtes V. vom 1.9.1999 (Anlage B 60). Dort heißt es u.a.
S. 13: „Bei meiner Besichtigung waren gravierende größere Baumängel und Bauschäden im Bereich der Wohnung Nr. 1 und, deutlich geringer, in der Wohnung Nr. 2 festzustellen:
Ein starker Schimmelbewuchs ist in nahezu allen Räumen im unteren Bereich der Außen- und Innenwände in der Wohnung Nr. 1 sichtbar (teils bis zu 1,50 m Höhe). Lediglich im hinteren Wohnzimmer ist noch kein Schimmelbefall sichtbar“.
Mit der vorzitierten Wohnung Nr. 2 war die streitgegenständliche Wohnung gemeint.
Der Gutachter V. zitiert nachfolgend aus einem früheren Gutachten des Ingenieurbüros für Messtechnik und Umweltschutz der Fa. K. GmbH vom 16.7.1999, in dem es heiße (S. 14 des Gutachtens V.):
„Von den beiden mit Schimmelpilzbefall befallenen Souterrain-Wohnungen geht eine deutliche Gefahr aus. Es ist davon auszugehen, daß die mikrobiellen Ausgasungen über das Treppenhaus, die Kasematten und über Undichtigkeiten in die oberen Wohnungen gelangen und die gesundheitlichen Probleme von (…) Hausbewohnern verursachen“.
Vor dem Erwerb durch Kläger und Drittwiderbeklagte zu 1) hatten diese ein Exposé der Hausverwalter-. und Maklerfirma E. erhalten, in dem es zu den Feuchtigkeitsschäden heißt:
„Dieses Wohnhaus hatte in der Vergangenheit Probleme mit Durchfeuchtungen, bei denen sich Schimmelpilz bildete. Mittlerweile ist das Haus umfangreich saniert worden und die verkehrt gelegte Drainage (Ursache für die Feuchtigkeit) wurde erneuert. Befallen von dem Schimmelpilz war ausschließlich die benachbarte Wohnung. Ein Testat über die fachgerechte Beseitigung dieses Mangels wird von der bauausführenden Firma erstellt.“
In dem genannten „Testat“ vom 7. Juni 2000 berichtete das Ingenieurbüro H. der Hausverwaltung über die abgeschlossenen Arbeiten. Unter anderem heißt es dort:
„In unserem Gutachten vom 15.11.1999 wird (…) neben einem sicherlich auch vorhandenen Mieterfehlverhalten (…) [des vorherigen Mieters der Nachbarwohnung der streitgegenständlichen Wohnung], von außen und unten eindringendes Schichtwasser für die Feuchtigkeit der Wände verantwortlich gemacht.
Diese Aussage beruft sich im Wesentlichen auf die Hanglage des Gebäudes. Die feuchte [Nachbar-] Wohnung schneidet in den aufgehenden Hang ein, starker Bewuchs und eine dicke Laubschicht verhindern die Versickerung von Oberflächen- und Regenwasser, sodass das Wasser direkt an das Gebäude gelangt und hier durch mangelhafte Dichtungen über Wände und die Sohle eindringt.
Verifiziert wurde diese Aussage durch ein neu erstelltes Bodengutachten, das in den relevanten Bereichen große Tonlinsen feststellte, die eine Versickerung von Oberflächenwasser verhindert und dieses zusätzlich an das Gebäude führt.“
Die in dem Gutachten vom 18. November 1999 empfohlenen Sanierungsmaßnahmen seien – so das heißt es in dem Testat weiter – durchgeführt worden.
Im Juli 2001 drang in die Wohnung des Klägers und der Drittwiderbeklagten zu 1) Wasser ein. Die Ursache dessen ist zwischen den Parteien ebenso streitig, wie die Frage, ob es in Folge dessen zu einer Schimmelpilzbildung im Treppenhaus des Hauses kam.
Ende 2001 ließen Kläger und Drittwiderbeklagte zu 1) durch die Fa. B. eine Rohbetonsohle im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung herstellen. Zuvor war entdeckt worden, dass unter dem Estrich eine Sohlplatte fehlte. Die Fa. B. wies in ihrem Angebot vom 5.12.2001 darauf hin, dass es wegen einer fehlende Horizontalsperre zu Durchfeuchtungen im Bereich der Dämmung kommen könne. Eine Din-gerechte Horizontalabdichtung könne die Fa. B. nicht ausführen.
Im Januar 2002 bemerkten die Kläger einen Feuchtigkeitseinbruch im Abstellraum. Streitig ist zwischen den Parteien die Ursache hierfür und ob es nachfolgend dort zu Schimmelpilz gekommen ist.
Anfang Juli 2002 erfolge ein Feuchtigkeitseinbruch in Raum 6 der Wohnung. Auch insoweit ist streitig, ob hieraufhin Schimmel entstanden ist.
Nach den jeweiligen Protokollen ist in den Wohnungseigentümerversammlungen vom 4. Juli 2002, 20. November 2002, 26. September 2003 und vom 20. Juli 2004 jeweils über einzelne Feuchtigkeitsschäden und diesbezügliche Sanierungen gesprochen worden. Auf die angefertigten und beigefügten Protokolle wird im Einzelnen inhaltlich Bezug genommen. Diese Protokolle aus den Jahren 2002 bis 2004 wurden den Beklagten durch den Kläger und die Drittwiderbeklagte zu 1) vor dem Abschluss des Kaufvertrages bei einem Gespräch – von den Parteien übereinstimmend als „Gespräch bei Kaffee und Kuchen“ bezeichnet – übergeben. Bei diesem Gespräch wurden die Beklagten unstreitig jedenfalls auf die zwei genannten Feuchtigkeitserscheinungen in der streitgegenständlichen Wohnung hingewiesen. Den Beklagten lag zudem ein Exposé der durch die Verkäufer beauftragten Maklerfirma N. R. Immobilen vor, in welchem die Kaufsache als „topsanierte Wohnung“ bezeichnet wurde.
Nach Abschluss des Kaufvertrages vom 7. Oktober 2004 trat zunächst die Drittwiderbeklagte zu 1) unter dem 18.2.2005 ihre Forderungen aus dem notariellen Kaufvertrag auf Zahlung des Kaufpreises an den Kläger ab, der diese Abtretung annahm (Anlage B 59). Sodann erklärte die Drittwiderbeklagte zu 2) unter dem 9.5.2005 die Abtretung der Kaufpreiszahlungsansprüche an den Kläger, der diese Abtretung annahm (Anlage K 3). Unter dem 30.12.2008 ermächtigten Kläger und Drittwiderbeklagte zu 1) den Kläger, die aus der verspäteten Kaufpreiszahlung entstandenen und entstehenden Schäden sowohl im Namen der Drittwiderbeklagten zu 1) als auch der Drittwiderbeklagten zu 2) selbst geltend zu machen (Anlage K 36).
Mit der vorliegenden Klage verlangt der Kläger von den Beklagten Schadensersatz in Höhe von € 217.177,64 nebst Zinsen. Durch die Verzögerung der Kaufpreiszahlungen seitens der Beklagten habe der von ihm und der Drittwiderbeklagten zu 1) geplante Bau einer Doppelhaushälfte nicht realisiert werden können. Es habe ein – weitaus teureres – Einfamilienhaus errichtet werden müssen. Dem Kläger sei darüber hinaus weiterer Schaden entstanden, den er näher beziffert.
Die Beklagten, die die Wohnung nach Maßgabe des Protokolls gem. Anlage B 3 am 16.2.2009 übernommen haben, derzeit aber die Wohnung nicht bewohnen – wobei streitig ist, ob die Beklagten überhaupt in die Wohnung eingezogen sind – wenden sich gegen den Schadensersatzanspruch des Klägers. Sie berufen sich – wie in den oben genannten gerichtlichen Auseinandersetzungen mit dem Kläger – erneut darauf, die Verkäufer hätten das Vorhandensein von Schimmel und Feuchtigkeit in der Wohnung arglistig verschwiegen. Der Ausschluss der Gewährleistungsrechte im Kaufvertrag sei daher unwirksam. Mit ihrer Widerklage begehren sie die Minderung des Kaufpreises um € 170.519,50, Schadensersatz in Höhe von insgesamt € 291.708,83 und hilfsweise Zahlung von € 669.531,22 Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums sowie weitere Zahlung von € 176.707,83.
Der Kläger macht im Einzelnen folgende Forderungen gegen die Beklagten geltend:
1. Finanzierungsschaden in Höhe von € 27.274,04.
Hierzu behauptet er, aufgrund des Verzuges der Beklagten mit der Kaufpreiszahlung sei seine geplante Finanzierung nicht aufgegangen. Verzugsbedingt habe der Bau des Hauses erst im Jahr 2008 beginnen können. Mit € 200.000 (erste Kaufpreisrate) seien die Beklagten ab 16.3.2005 in Verzug geraten. Mit diesem Betrag hätten die Grunderwerbskosten für das von den Klägern erworbene Grundstück R. Landstraße i.H.v. 275.000 beglichen werden sollen. Darüber hinausgehende Kosten hätten mit einem Darlehen in Höhe von € 50.000 finanziert werden sollen. Verzugsbedingt hätten der Kläger und seine Frau ein weiteres Darlehen (18.6.200, Anlage K 10) als Zwischenfinanzierung aufnehmen müssen. Auf die Darlehen über € 200.000 sowie € 350.000 gezahlten Zinsen in Höhe von € 27.274,04 seien durch den Zahlungsverzug der Beklagten entstanden. Soweit die Beklagten an ihn die in den gegen sie ergangenen Urteilen titulierten Prozesszinsen sowie Verzugszinsen gezahlt hätten, seien diese nicht anzurechnen.
2. Erhöhte Baukosten für die Errichtung des Hauses.
Hierzu behauptet der Kläger, es sei ursprünglich geplant gewesen, gemeinsam mit dem Miterwerber W. auf dem Grundstück R. Landstraße … ein Doppelhaus zu errichten. Dies habe durch den Zahlungsverzug der Beklagten und infolge fehlender anderweitiger Finanzierungsmöglichkeiten des Klägers und seiner Frau nicht realisiert werden können. Da der Miterwerber W. nicht länger habe warten können, sei das Grundstück dann notgedrungen realgeteilt worden, um dort jeweils ein Einfamilienhaus errichten zu können. Der Kläger habe die vertragsgemäß geschuldeten Kosten für Statik, Detailentwicklung und Vervollständigung der Ausführungsplanung in Höhe von € 6.600 an die Fa. E. B. Baubetreuung gezahlt. Diese Kosten seien aber vergeblich gewesen. Denn die Errichtung eines Einfamilienhauses für den Kläger und seine Frau durch den Architekten B. aufgrund des Vertrages gem. Anlage K 14 habe nicht mehr durchgeführt werden können, weil dieser – was die Beklagten mit Nichtwissen bestreiten – verstarb. Aus diesem Grund seien auch weitere Vorbereitungsarbeiten durch den Architekten H. (Anlage K 18 – K 21) vergeblich gewesen (€ 10.409,20). Nachfolgend sei dann ein Vertrag mit einem weiteren Bauunternehmer (Fa. K.) erforderlich gewesen. Das dann schließlich von der Fa. K. errichtete Einfamilienhaus sei mit der ursprünglich geplanten Doppelhaushälfte in Bezug auf Wohnqualität und der zur Verfügung stehenden Wohnfläche vergleichbar. Die Differenz zum ursprünglichen Preis für die Errichtung einer Doppelhaushälfte durch die Fa. M., sei von den Beklagten zu ersetzen. Zu berücksichtigen sei in diesem Zusammenhang auch die Erhöhung der Mehrwertsteuer zum 1.1.2007 sowie eine Preissteigerung für Lohn und Material von durchschnittlich 5,5 %.
Die Beklagten hätten, ebenfalls unter dem Aspekt des Zahlungsverzuges, die für die grundbuchrechtliche Absicherung des zusätzlich erforderlichen Darlehens entstandenen Notarkosten in Höhe von € 709,20 zu ersetzen.
4. Mehraufwand wegen der verspäteten Übergabe an die Beklagten
Wegen der verspäteten Übergabe der Wohnung an die Beklagten erst am 16.2.2009, seien die dem Kläger und seiner Frau entstandenen Mehraufwendungen von den Beklagten zu ersetzen. Die vom Kläger im Zeitraum 6/2005 bis zur Übergabe in Höhe von € 4.217,60 gezahlte Grundsteuer – die Zahlung ist zwischen den Parteien unstreitig – hätten die Beklagten zu erstatten. Der Kläger habe für die Reparatur von zwei Fenstern am 27.10.2005 an die Fa. A. P. € 788,80 gezahlt, die ebenfalls von den Beklagten zu ersetzen seien. Die Leistung sei erbracht worden, die Kosten seien angemessen. Ferner seien dem Kläger und seiner Frau die Kosten für Wohngeld von insgesamt € 23.517,77 in den Jahren 2005 bis 2009 – deren Höhe und Zahlung von den Beklagten nicht bestritten werden – zu ersetzen (Anlage K 25 – K 28).
5. Weiterer Mehraufwand für die Errichtung des Einfamilienhauses gegenüber der geplanten Doppelhaushälfte i.H.v. € 8.195,38
Der Kläger macht geltend, die Fa. H. D. habe für notwendige Abstützungsarbeiten am Erdreich € 3.680,08 in Rechnung gestellt und gezahlt bekommen. Bei der Errichtung eines Doppelhauses wären diese Arbeiten nicht angefallen. Die hierfür notwendigen Baumaterialien seien bei der Fa. B. K. (€ 1.597,93) und Fa. S. (€ 331,22) erworben und gezahlt worden. Arbeiten der Fa. Sö. für die Errichtung einer Außentreppe seien erforderlich – bzw. bei der Errichtung eines Doppelhauses nicht erforderlich – gewesen und hätten Kosten in Höhe von € 2.586,23 verursacht, die der Kläger auch gezahlt habe.
6. Mehrkosten infolge der Erhöhung der Mehrwertsteuer zum 1.1.2007
Unter Bezugnahme auf die Anlagen K 33 und K 37 behauptet der Kläger, die dort enthaltenen Anschaffungen / Investitionen hätten bei vertragsgemäßer Zahlung der Beklagten und dadurch bedingte Errichtung des Doppelhauses noch vor dem 31.12.2006 getätigt werden können. Die Anschaffungen bzw. die Investitionen erst nach dem 1.1.2007 seien verursacht durch den Verzug der Beklagten und hätten einen Mehraufwand in Höhe von insgesamt € 3.595,73 mit sich gebracht, der von den Beklagten zu ersetzen sei.
Der Kläger behauptet, er sei für sämtliche geltend gemachten Verzugsschäden aktivlegitimiert.
Er beantragt zuletzt, die Beklagten zu verurteilen, an ihn, hilfsweise an die GbR N. und G. R., € 217.177,64 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit dieses Antrages zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen
Die Beklagten berufen sich auf eine unstreitig mit Schreiben vom 31. Januar 2005 gegenüber der Verkäuferseite erklärte Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Sie seien durch den Kläger und die Drittwiderbeklagte zu 1) arglistig über Folgendes getäuscht worden: Die Sohle des Hauses sei undicht. Dadurch dringe permanent Schichtwasser ein, welches immer wieder zu Durchfeuchtungen der Innen- und Außenwände führe mit anschließender Schimmelbildung und gesundheitsgefährdenden Sporeneinträgen in der Raumluft. Zudem sei die verkaufte Wohnung seit vielen Jahren mit Schimmelpilz kontaminiert. Auch dieser Mangel bestehe weiterhin. Der Kläger und die Drittwiderbeklagte zu 1) hätten sie auch insofern arglistig getäuscht, als sie einen weiteren Mangel, nämlich das Fehlen einer Horizontalsperre der Sohle im Bereich des Badezimmers, verschwiegen hätten. Die mangelhafte Abdichtung der Sohle des gesamten Hauses und das Risiko weiterer Durchfeuchtungen seien dem Kläger und der Drittwiderbeklagten zu 1) bei Abschluss des Kaufvertrages vom 7. Oktober 2004 bekannt gewesen. So sei ihnen das Privatgutachten des Sachverständigen H. vom 15. November 1999 durch die Hausverwaltung zur Verfügung gestellt worden. Darüber hinaus hätten ihnen die Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen aus den Jahren 1997 bis 2000 vorgelegen, in denen – unstreitig – auf die Feuchtigkeitsschäden Bezug genommen wird. Ferner hätte sich für Kläger und Drittwiderbeklagte zu 1) aus dem Versteigerungstermin vom 4.5.2001 zwingend der Schimmelbefall der Wohnung ergeben müssen. Dass lediglich die im dortigen Protokoll zitierten Seiten vorgelesen sein sollen, nicht aber die weiteren Ausführungen im Gutachten V., sei völlig unwahrscheinlich.
Insbesondere hätten Kläger und Drittwiderbeklagte zu 1) aufgrund der Feuchtigkeitseinbrüche erkennen müssen, dass die grundlegenden Feuchtigkeitsprobleme in der Wohnung gerade nicht durch die durchgeführten Sanierungsarbeiten beseitigt worden seien. Am 1.8.2002 sei ein weiteres Mal Feuchtigkeit in die Wohnung eingedrungen und die Außenwände von Zimmer 6 bis zum Zimmer 3 feucht geworden.
Am 13. August 2002 hätten der Sachverständige R.-S. vom Ingenieurbüro H. und der Bauunternehmer M. Feuchtigkeitsschäden im Bereich des hinteren Schlafzimmers der Wohnung besichtigt und die Drittwiderbeklagte zu 2) darauf hingewiesen, dass sich das Risiko einer defekten Sohle verwirklicht habe. Die Beklagten behaupten, dass sich innerhalb kurzer Zeit ein deutlich sichtbarer toxischer Schwarzschimmelbefall in dem hinteren Schlafzimmer ausgebreitet habe. Ende August/Anfang September 2002 hätten die Zeugen R.-S. und M. erneut darauf hingewiesen, dass die Sanierungsarbeiten aus dem Jahre 2000 nicht mangelhaft gewesen seien und Schadensursache vielmehr die bereits früher festgestellte mangelhafte Sohle sei. Die unstreitig anschließend durch die Firma E. durchgeführten Sanierungsarbeiten an den Außenwänden seien, so behaupten die Beklagten, zur Behebung der Schadensursache demnach untauglich gewesen.
Die Beklagten behaupten weiter, dass es sich bei den unstreitigen Feuchtigkeitserscheinungen in dem Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung aus dem Jahre 2003 um einen sichtbaren Schimmelpilzbefall gehandelt habe.
Im September 2003 habe der Zeuge M. im Raum 6 der Wohnung Schimmelpilz wahrgenommen. Hierüber sei auch gesprochen worden. Das Kläger und Drittwiderbeklagter zu 1) bekannte Gutachten P. vom 12.11.2003 (Anlage B 36) habe diesen ebenfalls Aufschluss über die Wirkungslosigkeit der bisherigen Sanierungsbemühungen geben müssen. Die Erfolglosigkeit der Arbeiten der Firmen E. und A. habe sich auch dadurch gezeigt, dass im Jahr 2004 erneut ein Feuchtigkeitsproblem aufgetaucht sei, nämlich – während der Vertragsverhandlung zwischen den Parteien – in Zimmer 6, wo bereits zuvor Feuchtigkeit aufgetreten sei. Spätestens hierdurch sei den Verkäufern der unzureichende Schutz der Wohnung vor eindringendem Wasser bewusst gewesen.
Dem Kläger und der Drittwiderbeklagten zu 1) sei bei dem Kaufvertragsschluss vom 7. Oktober 2004 auch bekannt gewesen, dass die Wohnung seit vielen Jahren mit Schimmelpilz kontaminiert sei. So sei ihnen bereits zuvor ein Privatgutachten der Firma Ö. vom 17. Juli 1998 zur Kenntnis gelangt, in dem es unstreitig unter anderem heißt:
„Während der Begehung der Wohnung wurde ein intensiver muffiger Geruch wahrgenommen. Weiterhin war an mehreren Stellen an den Wänden (sowohl Innen- als auch Außenwänden) ein schwarzer Schimmelpilz sichtbar. Auch der Teppichboden ist teilweise mit sichtbarem Schimmelpilz befallen.“
Dieses Gutachten sei dem Kläger und der Drittwiderbeklagten zu 1) ebenso bekannt gewesen, wie ein Gutachten des Dipl.-Biologen Ei. vom 28. Januar 1999 betreffend die Nachbarwohnung, in dem ein dortiger Schwarzschimmelbefall mit Sporenaustrag in das gesamte Haus festgestellt wurde.
Die geltend gemachten Schadensersatzansprüche des Klägers bestünden nicht. Denn die Beklagten hätten sich mit der Kaufpreiszahlung nicht in Verzug befunden. Vielmehr sei die Wohnung derart mangelhaft gewesen, dass die Beklagten zu Recht die Annahme haben verweigern und den Kaufpreis haben zurückhalten dürfen. Soweit im rechtskräftig gewordenen Urteil zur ersten Kaufpreisrate Gegenteiliges entschieden worden sei, dürfte sich der Kläger hierauf nicht berufen, weil er unter falschem Tatsachenvortrag das Urteil erschlichen habe.
Die Beklagten haben durch Schriftsatz vom 4.8.2009 Widerklage gegen den Kläger und gegen die Drittwiderbeklagten zu 1) und zu 2) erhoben. Sie machen Minderung des Kaufpreises sowie Schadensersatz geltend. Sie meinen, die erfolgte Anfechtung schließe die Geltendmachung von Sachmängelgewährleistungsrechten nicht aus. Solche Gewährleistungsrechte – wie auch Schadensersatz – könnten die Beklagten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch geltend machen, da sie von dem Kläger und der Drittwiderbeklagten zu 1) arglistig getäuscht worden seien.
Auf die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten, so die Beklagten, dürften sie sich trotz der rechtskräftigen Entscheidung im Prozess über die erste Kaufpreisrate berufen, da der Kläger das erstinstanzliche Urteil erschlichen habe (s.o.). Die nunmehr vorgetragenen Tatsachen seien daher „nicht verbraucht“ bzw. – soweit darüber hinaus vorgetragen werde – ohnehin zu berücksichtigen, weil die Beklagten insoweit nicht früher hätten vortragen können. Die Minderung des Kaufpreises betrage € 170.519,50, ausgehend von einem tatsächlichen Wert der Wohnung in Höhe von € 300.000 bzw. einem Wert der Wohnung in mangelfreiem Zustand von € 450.000.
Die Beklagten verlangen zudem die aus den Urteilen über die erste und zweite Kaufpreisrate gezahlten „Prozesszinsen“ von dem Kläger und der Drittwiderbeklagten zu 1) zurück. Sie verlangen zudem Verzugszinsen für den nach ihrer Ansicht überzahlten Kaufpreis. Sie machen zudem einen Nutzungsausfall vom 1.1.2008 bis zum 16.2.2009 geltend. Die Wohnung sei nach wie vor unbewohnbar. Bei der Berechnung des Nutzungsausfalles sei die marktübliche Miete zu Grunde zu legen, nämlich € 1.791,90 je Monat und ein Aufschlag von 15 % vorzunehmen bei gleichzeitigem Abzug eines theoretischen Zinsvorteils. Die Beklagten hätten die Wohnung in dem genannten Zeitraum nicht genutzt (und nicht nutzen können), obwohl sie dies gewollt hätten. Für die Zeit ab dem 1.5.2009 verlangen die Beklagten weiteren Nutzungsausfall, da sie auch in diesem Zeitraum in der Wohnung hätten wohnen wollen, wegen des Zustandes der Wohnung hieran aber gehindert gewesen seien. Auch insoweit legen die Beklagten die vorgenannten Konditionen zu Grunde und nehmen die genannten Abzüge vor.
Kläger und Drittwiderbeklagte zu 1) hätten den Beklagten auch die Kosten für die gutachterliche Ermittlung des Zustandes der Wohnung zu zahlen (W., Bö., E., B. und P.).
Schließlich hätten Kläger und Drittwiderbeklagte zu 1) die anteilige Maklercourtage zu ersetzen. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass die Maklercourtage üblicherweise nach dem (wahren) Wert des Objektes berechnet würde. Ein entsprechender Abzug müsse demnach aufgrund der bereits im Rahmen der Berechnung der Minderung des Kaufpreises ermittelten Werte der Wohnung vorgenommen werden.
Ebenso verhalte es sich mit den anteiligen Notarkosten, der Grundsteuer und der Grundbuchkosten, die sich analog nach dem tatsächlichen Wert der Wohnung berechneten und insoweit von den Beklagten eine Überzahlung stattgefunden habe.
Die Beklagten verlangen schließlich im Wege des Schadensersatzes die Erstattung der ihnen entstandenen Kosten für Zinsavale (Prozessbürgschaften). Diese Kosten seien kausal durch den unrichtigen Sachvortrag des Klägers in den Vorprozessen über die beiden Kaufpreisraten.
Die Beklagten verlangen zudem zusätzliche Umzugskosten, da sie nicht in die erworbene Wohnung hätten einziehen können und ihr Hausrat habe zurück nach G. transportiert werden müssen.
Die Beklagten machen die Kosten geltend, die sie – unnütz – für Wohngeld und Nebenkosten für die Wohnung in der Zeit vom 1.5.2009 bis 31.12.2011 aufgewendet haben.
Schließlich verlangen die Beklagten unnütz aufgewendet Grundsteuer seit dem 1.5.2009 bis zum 31.12.2011.
Die Beklagten beantragen widerklagend,
A. den Kläger und Widerbeklagten sowie die Drittwiderbeklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Beklagten und Widerkläger zu zahlen:
1) € 170.519,50 (Kaufpreisminderung) nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. über dem Basiszins seit dem 04.08.2009;
2) € 41.406,06 (gezahlte Prozesszinsen 1. Kaufpreisrate) nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit der Widerklage / Drittwiderklage;
3) € 89.199,19 (gezahlte Prozesszinsen 2. Kaufpreisrate) nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit der Widerklage / Drittwiderklage;
4) € 13.455,05 (Zinsen 1. Kaufpreisrate von Zahlung bis Minderungserklärung);
5) € 10.777,53 (Zinsen 2. Kaufpreisrate von Zahlung bis Minderungserklärung);
6) € 21.843,52 (Nutzungsausfall vom 01.01.08 bis zum Bezug am 16.02.09 abzgl. Zinsvorteil) nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit dieses Antrages;
7) € 65.694,76 (Nutzungsausfall vom Auszug am 01.05.09 bis vorerst zum 31.12.2011 abzgl. Zinsvorteil) nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit dieses Antrages;
8) € 7.805,38 (Ermittlungskosten und Gutachterkosten) nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit dieses Antrages;
9) € 6.436,00 (anteilige Maklercourtage) nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit dieses Antrages;
10) € 661,20 (anteilige Notarkosten) nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit dieses Antrages;
11) € 5.950,00 (anteilige Grunderwerbsteuer) nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit dieses Antrages;
12) € 318,7 (anteilige Grundbuchkosten) nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit dieses Antrages;
13) € 10.532,50 (Kosten Avale für Prozessbürgschaften von Stellung bis Erfüllung der Urteile) nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit dieses Antrages;
14) € 2.308,04 (zusätzliche Umzugskosten und Lagerungskosten) nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit dieses Antrages;
15) € 12.288,00 (unnützes Wohngeld vom Auszug am 01.05.09 bis vorerst zum 31.12.2011) nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit dieses Antrages;
16) € 3.032,85 (unnütze Grundsteuer vom Auszug am 01.05.09 bis vorerst zum 31.12.2011) nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit dieses Antrages.
Hilfsweise die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Beklagten als Gesamtgläubiger
1) Zug-um-Zug gegen Rückübertragung des Eigentums an der Wohnung „R.-D.-Straße X“ (Gartengeschoß / Souterrain rechts, vom landseitigen Hauseingang her gesehen) in H.-B. € 669.531,22 nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. über dem Basiszins auf € 200.000,00 seit dem 23.02.2008, auf weitere € 330.000,00 seit dem 29.01.2009 und auf weitere € 139.531,22 seit Rechtshängigkeit
2) € 176.707,83 nebst 5 Prozentpunkten Zinsen p.a. über dem Basiszins seit dem 23.12.2011
Der Kläger und die Drittwiderbeklagten beantragen, die Widerklage/Drittwiderklage im Haupt- und Hilfsantrag abzuweisen.
Der Kläger und die Drittwiderbeklagten vertreten die Ansicht, die widerklagend geltend gemachte Ansprüche bestünden schon dem Grunde nicht, weil sich die Beklagten mangels arglistiger Täuschung in Verzug mit den jeweiligen Kaufpreisraten befunden hätten. Dies gelte sowohl für die verlangte Minderung des Kaufpreises, als auch für den geltend gemachten Schadensersatz.
Im Hinblick auf den Zustand der Wohnung führen sie aus, weder die Sohle des Hauses sei defekt, noch sei die streitgegenständliche Wohnung mit Schimmelpilz befallen gewesen, insbesondere nicht während ihrer eigenen Nutzungszeit. Soweit die Beklagten Feuchtigkeitserscheinungen in dem hinteren / nördlich gelegenen Schlafzimmer behaupten, habe sich dort kein Schimmel befunden. Die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen seien aus ihrer Sicht fachgerecht erfolgt. Anhaltspunkte für das Gegenteil seien nicht bekannt gewesen. Insbesondere sei der Kläger auch kein Fachmann auf dem Gebiet der Feuchtigkeitssanierung.
Die Beklagten seien auf die ihnen – dem Kläger und der Drittwiderbeklagten zu 1) – bekannten Feuchtigkeitsprobleme vor Vertragsschluss hingewiesen worden. So habe man den Beklagten bereits bei deren erster Wohnungsbesichtigung die umfangreichen Sanierungen erklärt. Während des Gespräches „bei Kaffee und Kuchen“ seien den Beklagten wesentliche Unterlagen vorgelegt worden. Dies habe den Beklagten ermöglicht, sich über die Historie des Hauses und den Umfang der Sanierungen aus den Jahren 2002 bis 2004 ein Bild zu machen. Nach Schimmelpilz hätten die Beklagten bei diesem Gespräch nicht gefragt.
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Protokolle über die mündlichen Verhandlungen vom 15.8.2012 und 28.11.2012 ergänzend Bezug genommen.
Im Rahmen des auf den Antrag der Beklagten eingeleiteten selbständigen Beweisverfahrens hat das Gericht ein Gutachten des Sachverständigen G. eingeholt (301 OH 1/09), auf das ebenfalls Bezug genommen wird.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Widerklage und Drittwiderklage sind teils unzulässig, im Übrigen zulässig, in der Sache jedoch unbegründet.
Dem Kläger steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Schadensersatzes zu.
Widerklage und Drittwiderklage sind in Höhe von € 4.347,62 unzulässig. Im Übrigen sind sie unbegründet. Die geltend gemachten Ansprüche der Beklagten gegen Kläger und Drittwiderbeklagte bestehen nicht. Soweit diese nicht bereits wegen entgegenstehender Rechtskraft des Vorprozesses in Höhe von € 4.347,62 als unzulässig zurückzuweisen sind, steht ihnen bereits eine Tatsachenpräklusion vor dem Hintergrund des Rechtsstreites vor dem Landgericht Hamburg (Gesch.Nr: 301 O 16/05) entgegen, die zur Unbegründetheit führt.
Die Klage ist unbegründet. Dem Kläger stehen die geltend gemachten Ansprüche gegen die Beklagten nicht zu, da sie bereits zum Teil dem Grunde nach nicht bestehen und im Übrigen eine Anrechnung der von den Beklagten bereits gezahlten Zinsen aus den beiden Vorprozessen erfolgen muss.
1. Anspruch auf erhöhte Baukosten des Einfamilienhauses € 148.879,20
Der Kläger begehrt von den Beklagten die Differenz zwischen dem Werklohn, den er für die Errichtung einer Doppelhaushälfte durch die Fa. M. hätte zahlen müssen und demjenigen, den er der Fa. K. für die Errichtung eines Einfamilienhauses gezahlt hat.
a) Es kann hier offenbleiben, ob der Kläger insoweit überhaupt aktivlegitimiert ist, weil er einen Schaden geltend macht, der wirtschaftlich nicht nur ihn, sondern auch seine Ehefrau betrifft, die Drittwiderbeklagte zu 1). Insoweit haben die Beklagten den Einwand erhoben, der Verzugsschaden bestimme sich vorliegend allein in der Person des Klägers als Zessionar, weswegen er etwaige Schäden, die in der Person seiner Ehefrau – der Drittwiderbeklagten zu 1) – entstanden sein sollen, nicht geltend machen könne. Ob dem so ist, muss die Kammer nicht entscheiden, da der Anspruch auf Ersatz erhöhter Baukosten bereits dem Grunde nach nicht besteht.
b) Zwar dürfte bei einem Verzug der Beklagten mit beiden Kaufpreisraten eine Ursächlichkeit für die dargelegten Mehrkosten gegeben sein. Es fehlt allerdings an einem Schaden des Klägers. Denn für den gezahlten Preis von € 501.000 (vgl. Anlage K 16) ist dem Kläger ein entsprechender Wert in Gestalt des errichteten Hauses zugeflossen. Dies konzediert der Kläger auch selbst, indem er sich ausdrücklich gegen die Behauptung der Beklagten wendet, das fragliche Einfamilienhaus zum Preis von € 501.000 sei erheblich überteuert. Der Vergleich der Vermögenslagen des Klägers vor und nach dem zum Schaden führenden Ereignis zeigt, dass es an einem Schaden fehlt. Den behaupteten Mehrausgaben in Höhe von € 131.870 für die Errichtung des Einfamilienhauses steht der so erlangte Mehrwert entgegen, den dieses Haus gegenüber der ursprünglich geplanten Doppelhaushälfte aufweist. Der hiergegen vorgebrachte Einwand des Klägers, beide Projekte – Doppelhaushälfte und Einfamilienhaus – seien nach Bauvolumen, Wohnqualität und Wohnfläche miteinander vergleichbar, ist allerdings völlig ohne Substanz, worauf der Kläger auch hingewiesen worden ist. Zudem trägt dieser Einwand dem Umstand nicht Rechnung, dass selbst bei Vergleichbarkeit oder sogar unterstellter Identität von Wohnfläche und – sofern dies überhaupt messbar ist – Wohnqualität, ist gleichwohl ein freistehendes Einfamilienhaus auf einem real geteilten Grundstück etwas anderes und etwas höherwertiges als eine Doppelhaushälfte. Es fehlt nach allem an einem Schaden, der zum Schadensersatz führen würde.
Aus diesem Grund scheiden hier nicht nur die behaupteten Mehrkosten im Hinblick auf die Errichtung des Hauses als zuzusprechender Schaden aus, sondern auch die übrigen behaupteten Kosten, die im Zusammenhang mit der Errichtung des Einfamilienhauses stehen, nämlich die unter der Rubrik „erhöhte Baukosten/vergebliche Aufwendungen“ dargestellten Kostenpositionen in Höhe von € 6.600 für die Statik sowie € 10.409,20 für die Leistungen des Architekten H..
2. Soweit der Kläger von den Beklagten den Ersatz gezahlter Grundsteuer (€ 4.217,60) und gezahlten Wohngeldes (€ 23.517,77) verlangt, besteht ein Anspruch nicht. Unstreitig nutzte der Kläger mit der Drittwiderbeklagten zu 1) bis zum 16.2.2009 – dem Zeitpunkt der Übergabe an die Beklagten (Anlage B 3) – die streitgegenständliche Wohnung. Damit muss sich der Kläger bereits nach allgemeinen schadensrechtlichen Erwägungen die Nutzungsvorteile, die er durch das Bewohnen der Wohnung für sich gezogen hat, anrechnen lassen. Zwar kann mangels näherer Angaben der Nutzungsvorteil nicht konkret bemessen werden, wie es etwa möglich wäre, wenn die Wohnung zum Zwecke der Weitervermietung genutzt worden wäre. Das vom Kläger gezahlte Wohngeld wie auch die gezahlte Grundsteuer für den Zeitraum nach dem vereinbarten Übergabe- und Verrechnungstag sind in diesem Zusammenhang allerdings als Maßstab heranzuziehen und stellen jedenfalls in diesem Umfang die Kosten dar, die für die Nutzung der Wohnung zu tragen sind, vergleichbar mit der Warm-Miete für eine Mietwohnung.
Dieses Ergebnis deckt sich auch mit der vertraglichen Vereinbarung in § 4 Abs. 1 des Kaufvertrages vom 7.10.2004. Danach sollten mit dem Übergabetag die Nutzungen und Lasten des Grundstückes von dem Verkäufer auf den Käufer übergehen, nicht aber etwa getrennt werden, dergestalt, dass die Nutzungen bei dem Verkäufer bleiben, der Käufer aber die Lasten zu tragen hat.
3. Soweit der Kläger die Reparaturkosten in Höhe von € 788,80 begehrt, besteht auch insoweit ein Anspruch nicht. Nach § 5 Abs. 4 des Kaufvertrages vom 7.10.2004 hatte bis zur Übergabe der Verkäufer – mithin der Kläger – für die gewöhnliche Instandhaltung des Grundstückes zu sorgen, wobei zu einer solchen nur die Beseitigung neu aufgetretener Mängel gehören soll. Dass es sich bei den Reparaturarbeiten durch die Fa. A. P. (s. Anlage K 24) um solche gewöhnlichen Instandhaltungsmaßnahmen handelt, hat der Kläger nicht dargetan. Es fehlt an jeglichem Vortrag zum beseitigten Schaden selbst. Aus der fraglichen Rechnung ergibt sich zwar in begrenztem Rahmen der stattgehabte Arbeitsumfang, indes bleibt im Dunkeln, ob es sich um einen neu aufgetretenen Mangel handelte, oder um einen Altschaden.
4. Hinsichtlich der übrigen Schadenspositionen
– Finanzierungsschaden in Höhe von € 27.274,04
– erhöhte Mehrwertsteuer € 3.595,73
– Notarkosten € 709,20
– vorbereitende Arbeiten zur Errichtung des Einfamilienhauses € 8.195,38 (Fa. D., K., S., Sö.)
= insgesamt € 39.774,35
Auf diese Ansprüche hat sich der Kläger die ausgeurteilten Zinsen in Höhe von € 130.605,25 anrechnen zu lassen, die die Beklagten dem Kläger neben den Kaufpreisraten unstreitig gezahlt haben. Zwar bleibt es dem Kläger im Grunde unbenommen, statt einem pauschalen Schaden – in Gestalt der erhaltenen Zinsen – nunmehr einen konkreten Schaden gegen die Beklagten vor dem Hintergrund deren Zahlungsverzuges geltend zu machen. Er kann allerdings diese Schäden nicht kumulativ nebeneinander verlangen. Es hat also entweder bei der Erstattung des pauschalen Schadens zu verbleiben, oder der Kläger muss sich bei Geltendmachung des konkreten Schadens die erhaltenen Zinsen anrechnen lassen (vgl. hierzu auch MüKo/Ernst, BGB, 6. Aufl., § 286, Rz. 130 mwN). Es kann daher dahinstehen, ob ein Schadensersatz im Hinblick auf die vorstehenden Positionen von insgesamt € 39.774,35 in der Sache selbst begründet wäre. Denn selbst in diesem Fall, überstiege die Forderung nicht den Betrag der erhaltenen Zinsen. Die Anrechnung führt demnach dazu, dass ein „weiterer“ Schaden nicht eingetreten ist. Ob der Kläger überhaupt nach § 288 Abs. 4 BGB einen weiteren Schaden über den vertraglich geschuldeten Verzugszins hinaus mit Erfolg geltend machen kann, wogegen sich der Einwand der Beklagten richtet, oder ob nicht bereits die Vereinbarung über einen Verzugszins in § 2 des Kaufvertrages (S. 7 oben) generell einen weiteren Schaden ausschließt, kann somit ebenfalls offen bleiben (vgl. hierzu MüKo/Ernst, BGB, 6. Aufl, § 288, Rz. 27).
II. Zur Wider- und Drittwiderklage
1. Wider- und Drittwiderklage sind in Höhe von € 4.347,62 unzulässig. In dieser Höhe begehren die Beklagten von Kläger und den Drittwiderbeklagten Schadensersatz wegen der aufgewendeten Kosten für das Gutachten B. und wegen aufgewendeter Notarkosten. Insoweit besteht allerdings Identität des Streitgegenstandes zu demjenigen im früheren Rechtsstreit 301 O 16/05. Durch dortiges Schlussurteil vom 6.3.2006 sind diese Ansprüche gegen den hiesigen Kläger und die hiesigen Drittwiderbeklagten zu 1) und 2) bereits rechtskräftig abgewiesen worden. Insoweit besteht auch Parteienidentität. In diesem Umfang ist die Widerklage bereits unzulässig. Sofern die Beklagten sich darauf berufen, die Rechtskraft der vorherigen Entscheidung müsse angesichts des sittenwidrigen Verhaltens des Klägers und der Drittwiderbeklagten im Vorprozess zurückstehen, bleibt dies ohne Erfolg (hierzu weiter unten, Ziffer II. 2. b)).
2. Im Übrigen erweisen sich die Wider- und Drittwiderklage als zulässig. Sie sind jedoch unbegründet. Insbesondere machen die Beklagten ohne Erfolg geltend, sie seien von Kläger und Drittwiderbeklagten arglistig über den Zustand der gekauften Wohnung getäuscht worden, so dass ihnen in der Folge sowohl die gesetzlichen Gewährleistungsrechte aus dem abgeschlossenen Kaufvertrag zustehen, insbesondere Minderung des Kaufpreises, und daneben auch Ansprüche auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen.
a) Die Beklagten sind mit denjenigen Behauptungen, auf die sie das Vorliegen einer arglistigen Täuschung des Klägers und der Drittwiderbeklagten stützen, in diesem Rechtsstreit ausgeschlossen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der sich die Kammer anschließt, führt die der „Rechtskraft innewohnende Präklusionswirkung“ dazu, „dass die Parteien mit allem tatsächlichen Vorbringen ausgeschlossen sind, das im Widerspruch zu den Feststellungen des Urteils im Vorprozess steht. Tatsachen, die im maßgebenden Zeitpunkt des Vorprozesses schon vorhanden waren, aber nicht vorgetragen wurden, sind mit dem Ziel, das „kontradiktorische Gegenteil“ der früher festgestellten oder abgelehnten Rechtsfolge auszusprechen, insoweit ausgeschlossen, als sie bei natürlicher Anschauung zu dem im Vorprozess vorgetragenen Lebensvorgang gehören“ (BGH, Urt. v. 24.9.2003 – XII ZR 70/02 = NJW 2004, 294 ff.). „Auch wenn die tatsächlichen Feststellungen in einem Urteil nicht in Rechtskraft erwachsen, darf die Rechtskraft einer Entscheidung über den erhobenen Anspruch nicht mit dem Vorbringen ausgehöhlt werden, das rechtskräftige Urteil gründe sich auf unrichtige tatsächliche Feststellungen. Zu den Rechtskraftwirkungen gehört aus diesem Grunde die Präklusion nicht nur der im ersten Prozess vorgetragenen Tatsachen, die zu einer Abweichung von der rechtskräftig festgestellten Rechtsfolge führen sollen, sondern auch der nicht vorgetragenen Tatsachen, sofern sie nicht erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung im ersten Prozess entstanden sind. Ausgeschlossen sind … Tatsachen, die bei einer natürlichen, vom Standpunkt der Parteien ausgehenden Betrachtung zu dem durch ihren Sachvortrag zur Entscheidung gestellten Tatsachenkomplex gehört hätten“ (BGH, Urt. v. 11.11.1994 – V ZR 46/93 = NJW 1995, 967 f.; vgl. auch BGH, Urt. v. 24.6.1993 – III ZR 43/92 = NJW 1993, 3204 ff.). Die Bindungswirkung der in einem Vorprozess entschiedenen Rechtsfolge nimmt der BGH auch an, wenn diese Vorfrage für die Entscheidung des nachfolgenden Rechtsstreites ist (vgl. BGH, Urt. v. 17.3.1995 – V ZR 178/93 = NJW 1995, 1757 f.).
Nach Maßgabe dessen sind die Beklagten mit ihren Behauptungen zum Vorliegen einer arglistigen Täuschung durch den Kläger und die Drittwiderbeklagten in diesem Rechtsstreit ausgeschlossen. Maßgeblich hierfür ist der rechtskräftig entschiedene Vorprozess vor dem Landgericht Hamburg, Zivilkammer 1 (301 O 16/05). Zwischen jenem und dem vorliegenden Rechtsstreit besteht Parteienidentität. Die Kammer hat seinerzeit mit Urteil vom 6.3.2006 entschieden, den Verkäufern der Wohnung könne eine arglistige Täuschung im Hinblick auf den Zustand der Wohnung, die Feuchtigkeitsprobleme und den behaupteten Schimmelpilzbelastungen nicht zum Vorwurf gemacht werden. Dem hat sich das Hanseatische Oberlandesgericht in Gestalt seines Berufungsurteiles vom 25.7.2007 angeschlossen (8 U 48/06). Die Nichtzulassungsbeschwerde hat der Bundesgerichtshof durch Beschluss vom 30.1.2008 zurückgewiesen. Sämtliche Akten sind zum hiesigen Rechtsstreit beigezogen worden.
Daran, dass die nunmehr von den Beklagten zur Begründung ihrer Widerklage / Drittwiderklage vorgetragenen Tatsachen bei natürlicher Anschauung zu dem im Vorprozess vorgetragenen Lebensvorgang gehören (vgl. BGH, Urt. v. 24.9.2003, aaO), besteht kein Zweifel. Im seinerzeitigen Prozess wie auch im hiesigen Rechtsstreit stützen sich die Beklagten auf identische Tatsachenbehauptungen, ziehen die gleichen Schlussfolgerungen im Hinblick auf Kenntnis bei Verkäufer und Käufer und begründen damit das Vorliegen einer arglistigen Täuschung. Dass sie im hiesigen Prozess aus der behaupteten arglistigen Täuschung andere Rechtsfolgen für sich ableiten und – mit Ausnahme einer Teilforderung in Höhe von € 4.347,62 – weitergehende Forderungen für sich geltend machen, betrifft nicht die Frage der Tatsachenpräklusion, sondern die Frage der Zulässigkeit der Wider- und Drittwiderklage im Hinblick auf die Rechtskraft der früheren Entscheidung (s.o., Ziffer II. 1.).
Die Beklagten tragen im vorliegenden Rechtsstreit auch keine nach Maßgabe der oben zitierten Rechtsprechung neuen Tatsachen vor. Insbesondere gehört zum Kreis neuer Tatsachen nicht dasjenige, was der im selbständigen Beweisverfahren tätig gewordene Gutachter G. in seinen Gutachten vom 12.12.2010 und 21.6.2011 (301 OH 1/09) ausgeführt hat. Zwar mag es sich bei den in den Gutachten enthaltenen Darstellungen und Schlussfolgerungen um neue Erkenntnisse handeln. Gleichwohl sind die diesen Erkenntnissen zu Grunde liegenden Tatsachen – Vorhandensein von Schimmel, Feuchtigkeit etc. sowie die Schlussfolgerung, die im Gutachten näher bezeichneten Sachmängel der Wohnung seien schon zu einem Zeitpunkt vor Vertragsschluss zwischen den Parteien vorhanden gewesen – solche Tatsachen, die bereits vor Schluss der mündlichen Verhandlung des Vorprozesses vorgelegen haben. Soweit sich die Beklagten auf die Ausführungen und Erkenntnisse in den vorbenannten Gutachten beziehen, beziehen sie sich auf „Alttatsachen“.
Soweit die Beklagten ihre Forderungen durch neuen, in dem bezeichneten Vorprozess noch nicht erfolgten Vortrag untermauern, indem sie auf das Zwangsversteigerungsprotokoll vom 4.5.2001 und den hierdurch dokumentierten Verlauf des Versteigerungstermines abheben, so handelt es sich auch hierbei um „Alttatsachen“ im Sinne der vorstehenden Ausführungen. Allein der Umstand, dass die Beklagten nach eigenem Vortrag erst im Verlaufe dieses Rechtsstreites von den Umständen des Versteigerungstermines sowie von dem teilweise zitierten Gutachten V. erfahren haben, ändert hieran nichts. Auf die oben zitierte Rechtsprechung wird insoweit Bezug genommen.
b) Die Beklagten wenden ein, die rechtskräftige Entscheidung vom 6.3.2006 sei von den Klägern erschlichen worden, weswegen sie nach den Grundsätzen von § 826 BGB im hiesigen Rechtsstreit nicht berücksichtigt werden dürfe. Dieser Einwand bleibt ohne Erfolg.
Zwar muss nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung die Rechtskraft eines gerichtlichen Titels zurückzutreten, „wenn dessen Ausnutzung unter Missachtung der materiellen Rechtslage nach den Umständen des Falles als vorsätzliche sittenwidrige Schädigung i.S.d. § 826 BGB anzusehen ist. Eine solche Durchbrechung der Rechtskraft beschränkt sich jedoch auf besonders schwerwiegende, eng begrenzte Ausnahmefälle, in denen es mit dem Gerechtigkeitsgedanken schlechterdings unvereinbar wäre, dem Titelgläubiger seine formelle Rechtsstellung zu belassen. Jede Erweiterung dieses Rechtsinstituts würde die Rechtskraft aushöhlen und die Rechtssicherheit beeinträchtigen. Deshalb müssen außer der Kenntnis des Gläubigers von der materiellen Unrichtigkeit des Titels noch weitere Umstände hinzukommen, die die Art der Erlangung des Titels oder die Ausnutzung der Vollstreckung betreffen und es geboten erscheinen lassen, daß der Gläubiger die ihm nach materiellem Recht unverdient zugefallene Rechtsposition aufgibt“ (vgl. nur BGH, Urt. v. 11.7.2002 – IX ZR 326/99 = NJW 2002, 2940 ff. = Juris, Rz. 26 m.w.N.; BGH, Urt. v. 24.6.1993 – III ZR 43/92 = NJW 1993, 3204 ff.). Voraussetzung dafür, dass nach § 826 BGB einem rechtskräftigen Urteil ausnahmsweise der Einwand des Rechtsmissbrauches entgegengehalten werden kann, ist, dass das Urteil materiell unrichtig ist und der Gläubiger die Unrichtigkeit bei Erlass des Urteils kennt oder bei späterer nachträglich erlangter Kenntnis von der Unrichtigkeit des Urteils sich aufgrund weiterer Umstände die Geltendmachung des Urteils als sittenwidrig erweist (vgl. BGH, aaO).
Die Beklagten tragen hierzu vor, der Kläger sei im Rechtsstreit vor dem Landgericht Hamburg (301 O 16/05) und auch nachfolgend in der Berufungsinstanz seiner Wahrheitspflicht nicht nachgekommen. Das Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichtes vom 25.5.2007 sei auf teilweise selektiven, teilweise bewusst falschen Sachvortrag des Klägers zurückzuführen. Insbesondere hätte der Kläger zu der Anzahl, dem Ausmaß sowie den Ursachen der Feuchtigkeitsschäden und zum Schimmelpilzbefall der Wohnung selektiv bzw. bewusst wahrheitswidrig vorgetragen.
Ob der von den Beklagten behauptete bewusste Falschvortrag ggf. nicht nur dem Einwand der formellen Rechtskraft, sondern auch der Anwendung einer Tatsachenpräklusion im o.g. Sinne entgegensteht bzw. ob die von der Rechtsprechung geforderten weiteren Umstände hier vorliegen, kann offen bleiben. Denn jedenfalls folgt die Kammer den Beklagten bereits darin nicht, die vorherigen Urteile basierten auf falscher Tatsachengrundlage.
Denn soweit die Beklagten dem Kläger Falschvortrag im Vorprozess vorwerfen, liegen dem lediglich die nach wie vor streitigen Behauptungen der Beklagten zu Grunde. Ob den Verkäufern eine Schimmelpilzbelastung der Wohnung bekannt war oder sie Schimmel festgestellt haben (s. S. 55 der Klagerwiderung, Bl. 97 d.A.) und in welcher Häufigkeit Feuchtigkeitseinbrüche stattgefunden haben (S. 57 der Klagerwiderung, Bl. 99 d.A.) ist zwischen den Parteien gerade streitig. Der Kläger bestreitet eine Kenntnis von Schimmelpilz nach wie vor. Die Feststellungen des Sachverständigen G. in seinen vorzitierten Gutachten haben zwar zum Inhalt, dass es – nach Einschätzung des Sachverständigen – Schimmelpilz bereits vor dem Jahr 2004 gegeben haben muss, ebenso wie Feuchtigkeitsprobleme in der Wohnung. Sie lassen indes nicht den zwingenden Schluss zu, dass – und hierauf kommt es allein an – den Verkäufern dies auch bekannt war. Soweit die Beklagten einen Falschvortrag betreffend die Anzahl der Durchfeuchtungen erkennen wollen, sind diese Umstände auch im vorliegenden Rechtsstreit streitig. Der Kläger konzediert einen Feuchtigkeitseinbruch im Januar 2002 und das Vorliegen von Feuchtigkeit im Juli 2002. Beide Vorfälle seien klägerseits gerügt und auf die Beseitigung der Ursache hingewirkt worden. Mit Blick auf den Vorfall am 1.8.2002 bestreitet der Kläger nach wie vor, es habe einen Feuchtigkeitseinbruch gegeben (Bl. 179 d.A.). Die Parteien sind sich ebenfalls nach wie vor darin uneinig, ob die Sanierungsbemühungen, insbesondere diejenigen im Zusammenhang mit der Errichtung einer Drainage, erfolgreich gewesen sind. Auch insoweit stützt sich der Vortrag der Beklagten, der Kläger habe in sittenwidriger Weise im Vorprozess falsch vorgetragen, auf nach wie vor streitige Behauptungen. Während die Beklagten dem Kläger vorhalten, er habe im Vorprozess wider besseres Wissen behauptet, die Sanierungsarbeiten seien komplett gewesen und das Haus sei trockengelegt worden (S. 59 der Klagerwiderung, Bl. 101 d.A.), behauptet der Kläger nach wie vor, er sei von der fachgerechten Sanierung ausgegangen (vgl. Bl. 162 d.A.).
Nach allem steht der hier angenommenen Tatsachenpräklusion – und der in Teilen eingetretenen formellen Rechtskraft – schon deswegen nicht der Rückgriff auf § 826 BGB im Wege, weil die Beklagten einen bewusst falschen Tatsachenvortrag lediglich behaupten. Insbesondere führt dieser Einwand der Beklagten aber auch nicht dazu, die streitigen Behauptungen der Beklagten im Hinblick darauf aufzuklären, ob der Vortrag des Klägers und der Drittwiderbeklagten im besagten Vorprozess wahrheitsgemäß erfolgt ist. Dergleichen würde einer erneuten Überprüfung in der Sache gleichkommen, die sich aber – wie unter Ziffer II. 2. a) ausgeführt – verbietet.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 96 ZPO. Die Kammer hält es im Hinblick auf die mit dem selbständigen Beweisverfahren verfolgten und letztlich erfolglos gebliebenen Angriffe der Beklagten für sachgerecht, die Kosten hierfür in Abweichung von der ermittelten Kostenquote allein den Beklagten aufzuerlegen.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ist aus § 709 ZPO begründet.
Der Streitwert wird festgesetzt auf € 1.338.937,19 (Antrag Kläger: € 217.177,64; Hauptanträge der Beklagten zu B 1. – 16. € 462.228,33; Hilfsantrag zu 1. der Beklagten (§ 45 Abs. 1 S. 2 GKG) € 669.531,22; für den Hilfsantrag zu 2. der Beklagten gilt § 45 Abs. 1 S. 3 GKG).
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References: § 2
 § 6
 BGH 
 § 4
 § 5
 § 286
 § 288
 § 2
 § 288
 BGH 
 § 826
 § 826
 § 826
 § 826
 § 709
 § 45

BGH