Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F10-10-2014-1C_323-2014
Timestamp: 2016-10-25 22:54:53+00:00

Document:
1C_323/2014 (10.10.2014)
1C_323/2014 � � Arr�t du 10 octobre 2014
A.________ SA, repr�sent�e par Me Timoth�e Bauer, avocat,
D�partement de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie de la R�publique et canton de Gen�ve, Office de l'urbanisme, Service des affaires juridiques, case postale 224, 1211 Gen�ve 8.
Autorisation de construire au sens de la loi genevoise sur les d�molitions, les transformations et les r�novations,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve, Chambre administrative, du 13 mai 2014.
A.________ SA est propri�taire de l'immeuble sis sur la parcelle n� 7'011 de la commune de Gen�ve-Cit�. Le 11 mars 2009, B.________ et C.________, locataires d'un appartement de 3,5 pi�ces dans cet immeuble selon contrat de bail du 10 f�vrier 2009, ont inform� le D�partement cantonal des constructions et des technologies de l'information (devenu ensuite le D�partement de l'urbanisme, puis le D�partement de l'am�nagement du logement et de l'�nergie - DALE) que la soci�t� immobili�re avait fix� le loyer annuel � 27'600 fr. � la suite d'importants travaux. Ils souhaitaient pouvoir prendre connaissance de l'autorisation de construire d�livr�e pour ces travaux et de l'�tat locatif autoris�. Le d�partement a effectu� un contr�le sur place le 31 mars 2009. Selon l'enqu�teur, les travaux suivants avaient �t� r�alis�s dans l'appartement:
- la r�novation de l'espace cuisine avec pose de nouveaux rev�tements sur parois, nouvel agencement de cuisine avec plaques vitroc�ramiques, four �lectrique, frigo, cong�lateur, hotte, lave-vaisselle, �vier en inox avec robinetterie et table en bois fixe;
- la r�fection de la salle de bains;
- la r�fection compl�te de la peinture des murs et des plafonds de l'appartement;
- la r�fection compl�te des parquets dans toutes les pi�ces.
Le d�partement a inform� la propri�taire du fait que ces travaux �taient susceptibles d'�tre assujettis � la loi genevoise du 14 avril 1988 sur les constructions et les installations diverses (LCI; RSG L 5 05) ainsi qu'� la loi genevoise du 25 janvier 1996 sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (LDTR; RSG L 5 20). La propri�taire �tait invit�e, dans un d�lai de quinze jours, � pr�senter ses observations, accompagn�es de tout document utile, relatives � la nature et au co�t de l'ensemble des travaux r�alis�s dans le logement, en pr�cisant la date des derniers travaux d'entretien. Le d�partement demandait �galement des renseignements sur le dernier loyer avant travaux, �tant pr�cis� que l'avis de fixation de loyer �tabli le 10 f�vrier 2009 faisait �tat de 27'600 fr. au titre de dernier loyer annuel � compter du 1er novembre 2008, soit vraisemblablement pendant la p�riode de r�alisation des travaux. La propri�taire a inform� le d�partement que l'ensemble des travaux constituait des travaux d'entretien avec changement partiel ou total des �l�ments de toilettes et de cuisine inutilisables, cass�s ou devant �tre chang�s. Les frais engag�s s'�levaient � 27'878 fr. (soit 16'173 fr. pour la main d'oeuvre et la peinture et 11'705 fr. pour la cuisine et les fournitures). Elle n'a toutefois pas communiqu� la date des travaux. Elle pr�cisait encore qu'avant les locataires actuels, le logement avait �t� lou� � une autre personne pour un loyer mensuel identique.
Le d�partement a une nouvelle fois invit� la propri�taire � lui faire parvenir les factures pour l'ensemble des travaux effectu�s, la copie du contrat de bail du locataire pr�c�dent, ainsi que l'avis de fixation de loyer �tabli � cette occasion. La propri�taire n'ayant pas donn� suite � cette correspondance � l'�ch�ance du d�lai qui lui avait �t� imparti, un ultime d�lai lui a �t� accord�.
Sans nouvelles de la propri�taire, le d�partement lui a ordonn�, par d�cision du 12 ao�t 2009, de d�poser une requ�te en autorisation de construire ayant pour objet les travaux r�alis�s dans l'appartement litigieux.
La soci�t� immobili�re a recouru contre cette d�cision aupr�s de la commission cantonale de recours en mati�re administrative (CCRA), concluant � son annulation et � ce qu'il soit dit que les travaux effectu�s �taient des travaux d'entretien nullement soumis � la LCI et � la LDTR. Elle all�guait avoir d� effectuer, � une date qu'elle ne pr�cisait toujours pas, des travaux d'entretien r�guliers. La CCRA a rejet� le recours le 25 mai 2010. La commission de recours a consid�r� qu'en l'absence de pi�ces et vu le d�faut de collaboration de la propri�taire, il ne se justifiait pas � ce stade de statuer sur la qualification des travaux, qui n'avait en r�alit� pas encore fait l'objet d'une d�cision administrative.
La soci�t� immobili�re s'est pourvue aupr�s du Tribunal administratif cantonal, devenu depuis la Chambre administrative de la Cour de justice, concluant principalement � l'annulation de la d�cision de la CCRA et � ce qu'il soit dit que les travaux litigieux n'�taient pas assujettis � la LCI et � la LDTR, subsidiairement � l'annulation de la d�cision assortie du renvoi de la cause � la CCRA pour compl�ment d'instruction. A l'appui de son recours, la propri�taire a produit une facture du 2 f�vrier 2009 faisant �tat de travaux de peinture pour 16'173 fr. et un "Devis de cuisine" de 11'705 fr., hors TVA. Sur demande du juge d�l�gu� de la Cour de justice de produire un relev� d�taill� des travaux effectu�s accompagn� des justificatifs ainsi que la copie des baux � loyer du locataire pr�c�dent et du locataire en place lorsque les derniers travaux avaient �t� ex�cut�s, la soci�t� immobili�re a transmis les pi�ces compl�mentaires suivantes: un devis de 16'000 fr. concernant la cuisine et un devis de 18'500 fr. relatif au parquet et � diff�rents travaux de peinture dans tout l'appartement; un contrat de bail du 25 septembre 1996 faisant �tat d'un loyer annuel de 15'660 fr.; un courrier non dat� du pr�c�dent locataire � teneur duquel il confirmait louer l'appartement pour le mois de novembre 2008 pour un loyer mensuel de 2'300 fr., ainsi que, en fonction de ses besoins pour le mois de d�cembre 2008, �tant pr�cis� qu'il avait pris note que l'appartement n'�tait pas en bon �tat et qu'il autorisait des travaux pendant la location; un avenant au contrat de bail du 10 f�vrier 2009 indiquant que les locataires actuels s'acquittent d'un loyer annuel de 24'000 fr. (plus 3'000 fr. de charges); une "notice explicative" des travaux entrepris dans un immeuble sis rue Lissignol sans autorisation de construire ainsi qu'une statistique des logements de la ville de Gen�ve.
Par arr�t du 13 mai 2014, la Cour de justice a rejet� le recours de la soci�t� immobili�re propri�taire.
A.________ SA forme un recours en mati�re de droit public et un recours constitutionnel subsidiaire contre l'arr�t de la Cour de justice. Elle demande au Tribunal f�d�ral d'annuler cet arr�t, de dire que les travaux litigieux sont des travaux d'entretien qui ne sont pas soumis � autorisation de construire ni assujettis � la LCI et � la LDTR, de "combler la lacune en mati�re de construction en ce qui concerne la d�limitation entre la notion de travaux d'entretien et de r�novation" et de "fixer une valeur en francs suisses par pi�ce, par exemple 10'000 fr., en de�� de laquelle il doit �tre consid�r� que les travaux sont des travaux d'entretien". Subsidiairement, la recourante conclut � l'annulation de l'arr�t cantonal et au renvoi de la cause � la Cour de justice pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. La Chambre administrative de la Cour de justice persiste dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t. Le DALE se d�termine; il conclut � l'irrecevabilit� du recours constitutionnel subsidiaire et au rejet du recours en mati�re de droit public. La recourante r�plique et persiste dans ses conclusions.
Par ordonnance du 15 juillet 2014, le Pr�sident de la Ire Cour de droit public a accord� l'effet suspensif au recours.
La recourante a form�, en un seul acte (art. 119 LTF), un recours en mati�re de droit public et un recours constitutionnel subsidiaire. Dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) prise en derni�re instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. D�pos� en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et en la forme pr�vue (art. 42 LTF) par la destinataire de l'arr�t attaqu� qui a un int�r�t digne de protection � l'annulation ou � la modification de celui-ci (art. 89 al. 1 LTF), le pr�sent recours est recevable.
La voie du recours en mati�re de droit public �tant ouverte, le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable (art. 113 LTF).
Outre l'annulation de l'arr�t, la recourante demande au Tribunal f�d�ral de fixer une valeur seuil pour distinguer les travaux de r�novation des travaux d'entretien. La cour cantonale avait consid�r� que, compte tenu de la s�paration des pouvoirs, il ne lui appartenait pas d'ordonner au d�partement, � titre g�n�ral, de s'abstenir d'exiger des demandes d'autorisation de construire pour les travaux de moins de 10'000 fr. par pi�ce. La recourante pr�sente la m�me conclusion devant le Tribunal f�d�ral sans exposer en quoi celle-ci devait selon elle �tre recevable devant la cour cantonale. Or, le Tribunal f�d�ral ne peut statuer avec un pouvoir d'examen plus �tendu que l'autorit� pr�c�dente (ATF 138 III 542 consid. 1.2 p. 543; BERNARD CORBOZ, in Commentaire de la LTF, 2e �d. 2014, n� 12 ad art. 107 LTF). D�s lors que la recourante n'�tablit pas que la conclusion prise �tait r�ellement du ressort de la juridiction cantonale, cette conclusion est irrecevable dans la pr�sente proc�dure.
La recourante a produit � l'appui de ses �critures plusieurs pi�ces nouvelles qui ne se trouvent pas au dossier. Elles sont irrecevables (art. 99 al. 1 LTF).
Comme en instance cantonale, la recourante requiert la production, par le d�partement cantonal, de son dossier concernant un immeuble sis rue Lissignol. Elle compte d�duire de la comparaison entre ce dossier et le sien une violation du principe de l'�galit� de traitement. Ainsi qu'on le verra, ce grief peut �tre �cart� sans qu'il soit n�cessaire d'examiner le d�tail de ce dossier (cf. consid. 6). Cette requ�te de mesure d'instruction doit d�s lors �tre rejet�e.
La recourante demande que l'�tat de fait de l'arr�t attaqu� soit compl�t�. Celui-ci omettrait de pr�ciser que le d�partement avait propos�, en cours de proc�dure, d'�laborer une directive d�finissant la notion de travaux d'entretien et instaurant un plafond pour le co�t de tels travaux � 10'000 fr. par pi�ce.
5.1.�Le Tribunal f�d�ral statue en principe sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF), sous r�serve des cas pr�vus � l'art. 105 al. 2 LTF. Selon l'art. 97 LTF, il ne peut s'en �carter que si les constatations de ladite autorit� ont �t� �tablies en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF ou de fa�on manifestement inexacte (art. 105 al. 2 LTF), c'est-�-dire arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 III 226 consid. 4.2 p. 234; 136 II 304 consid. 2.4 p. 314) et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause. Si le recourant entend se pr�valoir de constatations de faits diff�rentes de celles de l'autorit� pr�c�dente (cf. art. 97 al. 1 LTF), il doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es. A d�faut, il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait divergent de celui retenu dans l'acte attaqu�. En particulier, le Tribunal f�d�ral n'entre pas en mati�re sur des critiques de type appellatoire portant sur l'�tat de fait ou sur l'appr�ciation des preuves (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 II 101 consid. 3 p. 104 et les arr�ts cit�s).
5.2.�Contrairement � ce que la recourante all�gue, il ne ressort pas des proc�s-verbaux des audiences cantonales que le d�partement ait indiqu� vouloir r�diger une directive, moins encore que cela ait �t� le motif de suspension de la cause. A supposer toutefois que tel ait �t� le cas, la recourante ne d�montre pas en quoi le renoncement � l'�laboration d'une directive signifierait que le droit cantonal serait lacunaire sur la distinction entre travaux d'entretien et travaux de transformation (cf. consid. 9 ci-dessous).
Pour le reste, conform�ment � ce qui a �t� expos� ci-dessus, la recourante ne peut se contenter de contester "tout fait qui ne serait pas strictement conforme � ses all�gu�s". Le Tribunal f�d�ral s'en tient par cons�quent � l'�tat de fait tel qu'il ressort de l'arr�t attaqu�.
La recourante fait valoir une violation du principe de l'�galit� de traitement et, dans ce cadre, une violation de son droit d'�tre entendue pour d�faut de motivation.
Le justiciable ne peut en r�gle g�n�rale pas se pr�tendre victime d'une in�galit� de traitement lorsque la loi est correctement appliqu�e � son cas, alors qu'elle l'aurait �t� faussement, voire pas appliqu�e du tout dans d'autres cas semblables. Exceptionnellement, il est d�rog� � cette r�gle lorsqu'une d�cision conforme � la loi s'oppose � une pratique ill�gale que l'autorit� a l'intention de continuer de mani�re g�n�rale; le citoyen ne peut donc pr�tendre � l'�galit� dans l'ill�galit� que s'il y a lieu de pr�voir que l'administration pers�v�rera dans l'inobservation de la loi (ATF 136 I 65 consid. 5.6 p. 78). Cette r�gle n'oblige pas pour autant les organes de la justice administrative � entreprendre des investigations syst�matiques, approfondies et contradictoires dans le but de d�couvrir d'hypoth�tiques manquements � la loi (arr�t 1C_265/2012 du 25 mars 2013 consid. 6).
En l'esp�ce, la recourante reproche � la cour cantonale de n'�tre pas intervenue dans le dossier de l'immeuble rue Lissignol et de ne pas avoir instruit d'�ventuels "manquements administratifs". Elle entend ainsi simplement se pr�valoir d'une in�galit� de traitement dans l'ill�galit�, ce qui n'est pas prot�g� par la Constitution. Quant � la motivation, dans l'arr�t attaqu�, du rejet de ce grief, elle est suffisante: la cour cantonale a expos� que, dans le contexte de la LDTR, ce n'est que dans le cadre d'�ventuelles d�nonciations que le d�partement peut intervenir. Par ailleurs, les juges cantonaux ont relev� que les travaux d�nonc�s par la recourante dans cet autre immeuble avaient �t� effectu�s au d�but des ann�es nonante, soit il y a plus de vingt ans, et que plusieurs demandes d'autorisations de construire ont �t� d�pos�es depuis 1995. Ces constatations expliquent d'une part que l'autorit� ne peut investiguer chaque cas en mati�re de travaux r�alis�s � l'int�rieur des b�timents et justifient d'autre part que le cas d'esp�ce ne soit pas compar� � celui que la recourante d�nonce. Aussi la cour cantonale n'a-t-elle pas viol� le principe d'�galit� de traitement ni le droit d'�tre entendu de la recourante.
La recourante se plaint d'arbitraire dans l'application du droit cantonal. Elle affirme que les travaux qu'elle a entrepris dans l'appartement litigieux sont des travaux d'entretien non soumis � autorisation en vertu de la LDTR et de la LCI.
7.1.1.�Une d�cision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou lorsqu'elle contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�. Le Tribunal f�d�ral n'a pas � d�terminer quelle est l'interpr�tation correcte que l'autorit� cantonale aurait d� donner des dispositions applicables; il doit uniquement examiner si l'interpr�tation qui a �t� faite est d�fendable. Par cons�quent, si celle-ci ne se r�v�le pas d�raisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la l�gislation cantonale en cause, elle sera confirm�e, m�me si une autre solution para�t �galement concevable, voire pr�f�rable. De plus, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision attaqu�e soient insoutenables, encore faut-il que cette derni�re soit arbitraire dans son r�sultat (ATF 138 I 305 consid. 4.4 p. 319; 138 III 378 consid. 6.1 p. 379).
7.1.2.�La LDTR a pour but de pr�server l'habitat et les conditions de vie existants, ainsi que le caract�re actuel de l'habitat dans les zones vis�es express�ment par la loi (art. 1 al. 1 LDTR). Celle-ci pr�voit notamment � cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propri�taires d'appartements, des restrictions � la d�molition, � la transformation et au changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est n�cessaire pour toute transformation ou r�novation de tout ou partie d'une maison d'habitation (art. 9 al. 1 LDTR).
Selon l'art. 3 al. 1 let. d LDTR, sont qualifi�s de transformation les travaux qui ont pour objet la r�novation, c'est-�-dire la remise en �tat, m�me partielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en am�liorant le confort existant sans modifier la distribution des logements, sous r�serve qu'il ne s'agisse pas de travaux d'entretien. A teneur de l'art. 3 al. 2 LDTR, sont consid�r�s comme tels et non assujettis � la LDTR, les travaux courants qui font partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation; les travaux raisonnables d'entretien r�gulier ne sont pas consid�r�s comme travaux de transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une am�lioration du confort existant.
La distinction entre travaux d'entretien et travaux de transformation peut �tre d�licate � op�rer. Le crit�re de l'accroissement du confort existant est d�terminant pour distinguer des travaux de transformation des travaux d'entretien, la LDTR ne devant pas instituer un contr�le g�n�ral des loyers ( EMMANUELLE GAIDE/VAL�RIE D�FAGO GAUDIN, La LDTR, 2014, n. 2.5.2 p. 192). Il est toutefois possible de s'en �carter lorsque l'importance des travaux justifie d'assimiler les travaux de r�novation � des travaux de transformation (Gaide/D�fago Gaudin, op. cit., n. 2.5.3 p. 193).
Selon la jurisprudence, l'ex�cution de travaux de remise en �tat auxquels le bailleur est tenu en vertu du CO ne procure en g�n�ral pas un confort suppl�mentaire au locataire par rapport � ce qui est convenu dans le contrat de bail. Seules les remises en �tat qui vont au-del� de ce qui est n�cessaire pour assurer le maintien de la chose lou�e en l'�tat tombent sous le coup de l'art. 3 al. 1 let. d LDTR (arr�t 1C_624/2013 du 13 f�vrier 2014 consid. 2.5; arr�t 1P.664/1999 du 1er septembre 2000 consid. 3, in RDAF 2002 I p. 25). Il n'est pas arbitraire de tenir compte � cet �gard des circonstances dans lesquelles les travaux sont accomplis et notamment de leur accumulation en raison d'un d�faut d'entretien courant des b�timents concern�s. Il est en particulier admissible pour les autorit�s cantonales, toujours sous l'angle de la prohibition de l'arbitraire, de consid�rer que les travaux d'entretien diff�r�s dans le temps dont le co�t a eu des cons�quences importantes sur les loyers, lesquels ne r�pondent plus aux besoins pr�pond�rants de la population, doivent �tre soumis � autorisation de r�nover fond�e sur la LDTR (arr�t 1C_624/2013 du 13 f�vrier 2014 consid. 2.5). Dans un tel cas, l'accumulation des travaux conf�re une ampleur propre � engendrer un changement de niveau des loyers tel que la destination de l'immeuble en est modifi�e ( GAIDE/D�FAGO GAUDIN, op. cit., n. 2.5.3 p. 192 s.). La pratique genevoise consiste � se r�f�rer � l'ampleur du co�t des travaux et � leur r�percussion sur le loyer pour d�terminer si les travaux d'entretien par nature doivent �tre assimil�s � des travaux de transformation et, partant, soumis � la LDTR ( GAIDE/D�FAGO GAUDIN, op. cit., n. 2.5.4 p. 193).
Le Tribunal f�d�ral a ainsi tenu pour d�nu� d'arbitraire un arr�t cantonal selon lequel des travaux comprenant la r�fection compl�te des sols, des murs et des plafonds, le pon�age et la vitrification des parquets, la r�fection des agencements de cuisine et de salle de bains, de la douche et du WC devaient faire l'objet d'une autorisation au sens de la LDTR (arr�t 1C_624/2013 du 13 f�vrier 2014).
7.2.�En l'esp�ce, selon l'arr�t attaqu�, les travaux ont consist� en une r�novation compl�te de la cuisine, la r�fection de la peinture des murs et de plafonds de l'appartement et le pon�age des parquets dans toutes les pi�ces. La cour cantonale n'a en revanche pas retenu la r�fection de la salle de bains (arr�t attaqu�, consid. 13, p. 16). Les premiers juges ont par ailleurs constat� que le co�t des travaux, par pi�ce et par ann�e, de 8'570 fr. ne permettait pas de maintenir les loyers dans la cat�gorie des besoins pr�pond�rants de la population. A cet �gard, le nombre de pi�ces retenues, � savoir 3,5 et non 4 comme l'all�guait la propri�taire, ne pr�te pas flanc � la critique. En effet, la cour cantonale s'est r�f�r�e aux dispositions du r�glement d'ex�cution du 4 d�cembre 1977 de la loi g�n�rale sur la protection des locataires (RGL; RSG I 4 05 01). Cette r�glementation, qui poursuit un but de protection des locataires, n'est pas en contradiction avec l'art. 52 LCI, qui fixe la surface minimum d'une pi�ce d'habitation pour des motifs de police et ne conna�t pas la notion de demi-pi�ce. Quant � l'augmentation du loyer � la suite de ces travaux, elle est de 76 % par rapport � celui du bail conclu en 1996, la location pour un, voire deux mois en novembre 2008 � une personne qui n'y a jamais pris domicile et y autorisait les travaux d�j� devis�s ne pouvant �tre prise en consid�ration.
Certes, le co�t des travaux par pi�ce de 8'750 fr. est dans la fourchette inf�rieure de ce que la Cour de justice tient g�n�ralement pour des travaux de grande ampleur (cf. les exemples de jurisprudence expos�s par GAIDE/D�FAGO GAUDIN, op. cit., n. 2.5.10 p. 200-206). Les travaux ne portent en outre pas sur la totalit� de l'appartement, contrairement au cas jug� dans l'affaire 1C_624/2013. Par ailleurs, avant les travaux, le logement en question n'�tait pas soumis au contr�le des loyers. En ce sens, un changement d'affectation, m�me qualitatif, n'appara�t pas manifeste.
Cela �tant, la recourante pr�tend que des travaux d'entretien ont ponctuellement �t� effectu�s. Or, elle ne l'a jamais prouv� ni m�me offert de le prouver, alors qu'elle seule est en mesure de le faire. Elle n'a produit aucune facture ni aucune autre pi�ce qui attesterait de travaux r�guliers d'entretien. Partant, et bien que la solution inverse aurait aussi pu �tre soutenable, on ne saurait consid�rer que la cour cantonale a vers� dans l'arbitraire en retenant que les travaux litigieux sont des travaux diff�r�s dans le temps allant au-del� de l'entretien courant au sens de la jurisprudence cantonale. Les juges cantonaux se sont au demeurant fond�s sur l'augmentation de loyer qui a suivi les travaux pour en qualifier l'ampleur. Or, celle-ci, consid�rable (76 %), permet de pr�sumer que les travaux d'entretien on �t� diff�r�s au sens de la jurisprudence cantonale. Le grief doit d�s lors �tre rejet�.
La recourante fait valoir l'arbitraire dans l'application du droit cantonal de proc�dure. Elle se plaint de ce qu'aucun moyen de preuve n'aurait �t� requis, en violation de la loi genevoise du 12 septembre 1985 sur la proc�dure administrative (LPA; RSG E 5 10), qui pr�voit que l'autorit� �tablit les faits d'office sans �tre li�e par les all�gu�s et offres de preuves des parties (art. 19 LPA), r�unit les renseignements et proc�de aux enqu�tes n�cessaires pour fonder sa d�cision, en recourant "s'il y a lieu" aux moyens de preuve que sont les documents, les interrogatoires et renseignements des parties, les t�moignages et renseignements de tiers, l'examen par l'autorit� et l'expertise (art. 20 LPA).
Si la proc�dure administrative est r�gie essentiellement par la maxime inquisitoire, les parties ont le devoir de collaborer � l'�tablissement des faits (ATF 128 II 139 consid. 2b p. 142 s.). La jurisprudence consid�re que ce devoir de collaboration est sp�cialement �lev� s'agissant de faits que la partie conna�t mieux que quiconque (cf. arr�ts 2C_276/2011 du 10 octobre 2011 consid. 4.2, non publi� in ATF 137 II 393, mais publi� in Pra 2012 n� 26 p. 176; ATF 133 III 507 consid. 5.4 p. 511; arr�t 2A.404/2004 du 18 f�vrier 2005 consid. 2.3, non publi� in ATF 131 II 265 et les r�f�rences).
On comprend de la critique de la recourante, qui s'en prend � la "Cour de c�ans", qu'elle est dirig�e contre la Cour de justice. Le juge d�l�gu� de cette instance a requis de la recourante la production de plusieurs pi�ces utiles � la cause, � savoir un relev� d�taill� des travaux effectu�s accompagn� des pi�ces justificatives, la copie des baux � loyer du locataire pr�c�dent et du locataire en place lorsque les derniers travaux avaient �t� ex�cut�s. Lorsqu'elle a produit ces pi�ces, la recourante en a profit� pour produire spontan�ment d'autres pi�ces qu'elle jugeait utiles. Elle n'expose pour le reste pas en quoi un transport sur place �tait n�cessaire en sus des photographies couleur figurant au dossier ni ce qu'aurait apport� l'audition de la soci�t� qui a effectu� les travaux litigieux. Au contraire, ainsi que cela a d�j� �t� relev� (consid. 7.2), si la recourante entendait r�ellement prouver que les travaux litigieux n'�taient pas des travaux d'entretien diff�r�s, il lui appartenait de d�poser toute pi�ce justificative en ce sens, ce qu'elle n'a pas fait. En d�finitive, alors qu'elle seule �tait en mesure de renverser les pr�somptions que la cour cantonale pouvait tirer du dossier et de sa propre instruction, la recourante n'a fourni aucun moyen de preuve permettant de corroborer ses all�gations selon lesquelles des travaux d'entretien avaient r�guli�rement �t� effectu�s et les locataires pr�c�dents auraient d�grad� le logement. Or, ces faits auraient ais�ment pu �tre d�montr�s, par exemple par les factures idoines, respectivement, par un �tat des lieux de sortie ou une d�claration � l'assurance de responsabilit� civile. La mani�re dont la cour cantonale a �tabli les faits n'est d�s lors pas critiquable.
La recourante fait valoir une violation de l'art. 1 al. 2 CC, au motif qu'aucune des instances pr�c�dentes n'aurait combl� une lacune de la loi qu'elle avait pourtant d�nonc�e. Elle voit une telle lacune dans l'absence de crit�res de d�limitation entre les notions de travaux d'entretien et de travaux de r�novation.
La recourante m�conna�t le concept de lacune proprement dite, qui suppose que le l�gislateur s'est abstenu de r�gler un point qu'il aurait d� r�gler et qu'aucune solution ne se d�gage du texte ou de l'interpr�tation de la loi (ATF 139 I 57 consid. 5.2 p. 59 s.), qu'elle confond en r�alit� avec le simple recours par le l�gislateur � des notions juridiques ind�termin�es, qui donnent une certaine latitude de jugement au juge du fait, justifi� par le besoin de pouvoir �valuer chaque cas d'esp�ce au regard des circonstances. En l'occurrence, la recourante ne d�montre pas qu'aucune interpr�tation ne ressort du texte de la loi. Au contraire, une abondante jurisprudence cantonale a �t� construite autour de ces notions dont se d�gagent les r�gles expos�es dans le d�tail par la cour cantonale (arr�t attaqu�, consid. 10 et 11, p. 15 et 16). Le grief est ainsi mal fond�.
Dans une argumentation peu claire, la recourante se plaint d'une violation des art. 29, 29a et 30 Cst. ainsi que 14 du Pacte international du 16 d�cembre 1966 relatif aux droits civils et politiques (Pacte ONU II; RS 0.103.2). Elle expose que chacune des instances judiciaires n'a fait qu'avaliser la prise de position du d�partement, sans recourir � d'autres moyens de preuve, violant ainsi le principe d'une justice effective.
Contrairement � ce qu'affirme la recourante, chacune des d�cisions a �t� motiv�e et individualis�e. Les juges cantonaux d�veloppent leur subsomption sur pr�s de trois pages. Le fait que, par une application similaire des dispositions l�gales et de la jurisprudence, chacune des instances ait proc�d� au m�me raisonnement et soit parvenue au m�me r�sultat ne signifie pas que les instances de recours ne se seraient pas pench�es sp�cifiquement sur le cas concret. La recourante n'expose au demeurant pas que certains de ses arguments auraient �t� m�connus. Quant � l'instruction elle-m�me, il appara�t que chacune des instances a men� une instruction compl�te et a, autant que possible, �tay� le dossier par les pi�ces que la recourante lui a transmises.
La recourante se pr�vaut enfin de l'interdiction du formalisme excessif d�duit de l'art. 29 Cst. La cour cantonale aurait d� exiger du d�partement une nouvelle d�cision apr�s la production, par la recourante, des pi�ces permettant de statuer sur la qualification des travaux.
Le formalisme excessif est un aspect particulier du d�ni de justice prohib� par l'art. 29 al. 1 Cst. Il est r�alis� lorsque la stricte application des r�gles de proc�dure ne se justifie par aucun int�r�t digne de protection, devient une fin en soi, complique de mani�re insoutenable la r�alisation du droit mat�riel ou entrave de mani�re inadmissible l'acc�s aux tribunaux (ATF 130 V 177 consid. 5.4.1 p. 183; 128 II 139 consid. 2a p. 142; 127 I 31 consid. 2a/bb p. 34). Les formes proc�durales sont n�cessaires � la mise en oeuvre des voies de droit pour assurer le d�roulement de la proc�dure conform�ment au principe de l'�galit� de traitement, ainsi que pour garantir l'application du droit mat�riel; toutes les exigences formelles ne se trouvent donc pas en contradiction avec la prohibition du formalisme excessif d�coulant de l'art. 29 al. 1 Cst. (arr�t 4P.228/2003 du 19 janvier 2003, consid. 3.3.1; ATF 114 Ia 34 consid. 3 et les r�f�rences). Le Tribunal f�d�ral examine librement si l'on se trouve en pr�sence d'un formalisme excessif (ATF 128 II 139 consid. 2a p. 142; 127 I 31 consid. 2a/bb p. 34; 125 I 166 consid. 3a p. 170, et les arr�ts cit�s).
Ind�pendamment du fait qu'il est de la responsabilit� de la recourante que les pi�ces en question n'aient �t� vers�es au dossier qu'en deuxi�me instance de recours - en d�pit des demandes r�p�t�es des autorit�s en ce sens -, il n'appara�t pas que la cour cantonale ait fait preuve de formalisme excessif. C'est au contraire pour des motifs d'�conomie de proc�dure que la cour cantonale, qui avait d�sormais toutes les pi�ces n�cessaires pour statuer, s'est directement prononc�e plut�t que de renvoyer le dossier au d�partement pour nouvelle d�cision. Celui-ci avait du reste activement particip� � la proc�dure et avait maintenu ses conclusions en rejet du recours, ce en parfaite connaissance du dossier. En effet, apr�s la production des dites pi�ces, la Cour de justice a tenu une audience lors de laquelle tant la recourante que le d�partement ont pu s'exprimer. A l'issue de cette audience, la proc�dure a �t� suspendue � la demande des parties pendant plus de deux ans. Lorsque la cause a �t� reprise, � la demande du d�partement, la Cour de justice a tenu une nouvelle audience. S'en est suivi un �change d'�critures. Comme ultime intervention, la recourante a transmis � la cour cantonale copie du courrier qu'elle adressait directement au d�partement. Dans ces circonstances, il aurait �t� vain et d�nu� de sens de renvoyer la cause au d�partement qui aurait de toute �vidence maintenu sa d�cision. La cour cantonale n'a ainsi pas fait preuve de formalisme excessif en statuant directement en la cause.
Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours doit �tre rejet� et l'arr�t cantonal confirm�. La recourante, qui succombe, supportera les frais de justice (art. 66 al. 1 LTF).
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire de la recourante, au D�partement de l'am�nagement, du logement et de l'�nergie de la R�publique et canton de Gen�ve, et � la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve, Chambre administrative.

References: art. 82
 art. 107
 art. 97
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 29
 ATF