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Timestamp: 2020-04-09 06:14:28+00:00

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O credor fiduciário responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel objeto da garantia? | Junqueira Gomide & Guedes
O estudo da responsabilidade pelas despesas condominiais oriundas de imóveis adquiridos com pacto adjeto de alienação fiduciária difere da análise geral, na medida em que o instituto da alienação fiduciária apresenta diversas especificidades.
Segundo Melhim Chalhub1, quando constituída a alienação fiduciária:
“(…) o alienante (fiduciante) fica investido num direito expectativo, que corresponde ao direito de recuperar automaticamente a propriedade plena, uma vez verificada a condição resolutiva, que, na relação fiduciária, constitui a própria causa da transmissão subordinada à condição: o alienante será um proprietário sob condição suspensiva, autorizado a praticar os atos conservatórios do seu direito eventual”.
Nesses termos, pelo sistema da alienação fiduciária, o devedor fiduciante torna-se proprietário resolúvel da coisa e, enquanto adimplemente em suas obrigações, torna-se legítimo possuidor da coisa (reservando, ao credor fiduciário, a posse indireta). Na qualidade de possuidor e, portanto, ao usufruir a coisa, razoável que o devedor fiduciante seja o responsável pelo pagamento das despesas condominiais.
Justamente nesse sentido a determinação da lei 9.514/97 que, de forma clara, estabelece a responsabilidade por tais despesas no sistema da alienação fiduciária de bens imóveis:
Art. 27. (…) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
No mesmo sentido, em 2014, nova lei é promulgada, agora para incluir no Código Civil o artigo 1.368-B, também dispondo acerca do assunto:
Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela lei 13.043, de 2014)
E a obrigação de recolhimento da taxa condominial persiste ao fiduciante, nos termos do artigo 27, § 8º, da lei 9.514/97, até a data da efetiva imissão do fiduciário na posse do imóvel. Assim, tal como disposto na lei, somente é possível imaginar a possibilidade de o credor fiduciário responder pelas despesas condominiais quando, em caso de inadimplência do devedor fiduciante, for iniciada a execução extrajudicial da alienação fiduciária e, após a consolidação da propriedade, o fiduciário ser imitido na posse do imóvel.
Embora a Lei tenha redação bastante clara, é de se ressaltar a existência de posição doutrinária defensora de que, em se tratando de obrigação propter rem, o credor fiduciário pode responder por essas despesas condominiais antes mesmo da imissão na posse. Destaque-se a posição do eminente jurista Flávio Tartuce2:
“[…] entendo que é preciso conciliar a regra com o teor do sempre citado art. 1.345 do Código Civil, que, ao ressaltar o caráter propter rem das dívidas condominiais, estabelece que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Na verdade, o credor fiduciário não é alienante, mas o próprio dono da coisa, devendo responder pelas dívidas condominiais já originalmente, ou seja, antes mesmo da consolidação da propriedade”.
Esse posicionamento, contudo, embora defensável, não nos parece correto a considerar a clareza da Lei. Filiamo-nos ao entendimento de que, regra geral, não se justifica a cobrança da taxa condominial ao credor fiduciário enquanto não consolidada a propriedade em seu nome e não havendo a imissão na posse, nos termos da legislação em vigor. Esse também é o entendimento de Rubens Carmo Elias Filho3:
O devedor fiduciante responde pelo pagamento das contribuições condominiais até a data em que o credor fiduciário seja imitido na posse do imóvel, até porque não existe solidariedade entre credor-fiduciário e devedor-fiduciante, de modo que, enquanto perdurar o regime da alienação fiduciária, nada justifica a inserção do credor-fiduciário no polo passivo da demanda.
Embora a lei seja bastante clara, fato é que a jurisprudência não se encontra uníssona. Em nossa pesquisa, verificamos julgados que permitem até mesmo ao credor fiduciário figurar no polo passivo de ação de cobrança condominial, juntamente como o devedor fiduciante, como se fossem devedores solidários4.
Desde já, manifestamos nossa discordância quanto ao posicionamento dos julgados acima destacados. Não nos parece que o Código Civil (art. 1.368-B) ou a lei 9.514/1997 (art. 27, § 8º) permitam interpretação de que o Condomínio pode “exigir o pagamento de qualquer sujeito que tenha relação jurídica vinculada à unidade condominial, optando por aquele que mais prontamente puder cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem de direito”5.
Outros julgados, por sua vez, embora não asseverem a responsabilidade solidária entre credor fiduciário e devedor fiduciante, permitem que a unidade imobiliária seja penhorada quando há inadimplência da taxa condominial pelo devedor fiduciante. A esse exemplo, cite-se:
RECURSO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS CONDOMÍNIAIS – TAXA CONDOMINIAL EM ATRASO – FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Penhora da unidade condominial, que não pode ser obstada em razão de alienação fiduciária. Obrigação “propter rem”, que prevalece sobre o direito do credor fiduciário. Os interesses do condomínio devem ser resguardados, a fim de possibilitar a própria manutenção do edifício. Necessária, contudo, a ciência da instituição financeira. Decisão reformada. Recurso de agravo de instrumento provido para reconhecer a possibilidade de penhora do bem objeto da ação. (TJSP; Agravo de Instrumento 2021267-67.2018.8.26.0000; Relator (a): Marcondes D’Angelo; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional I – Santana – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/5/2018; Data de Registro: 18/5/2018)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Interposição contra decisão deferiu apenas a penhora dos direitos sobre o imóvel, diante da alienação fiduciária para a Caixa Econômica Federal. Despesas condominiais. Obrigação propter rem. Possibilidade de penhora sobre bem alienado fiduciariamente. Interesses da coletividade condominial que se sobrepõem sobre os da instituição financeira. Pedido deferido. Decisão reformada. Agravo de Instrumento provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2066395-13.2018.8.26.0000 – 33ª Câm. Dir. Privado – Rel. Des. Mario A. Silveira – J. 23/4/2018)
Tal posicionamento também não nos parece correto. Em primeiro lugar, porque na alienação fiduciária, há constituição de direito real de garantia e, assim, a propriedade fiduciária submete-se ao regime jurídico próprio dessa categoria de direito, ou seja, aos artigos 1.419 e seguintes do Código Civil. Nesses termos, segundo o art. 1.419, “o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação”. O bem dado em garantia, portanto, tem por objetivo garantir o pagamento da dívida contraída com o credor fiduciário e não com terceiros. Como bem observado pelo Min. Félix Fisher, “o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora”6.
Isso não impede, evidentemente, que os direitos do devedor fiduciante sejam penhorados, mas, não, repita-se, o próprio bem que garante o cumprimento da obrigação. Enquanto vigente o Código de Processo Civil de 1973, a jurisprudência já admitia, corretamente, a impossibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente e a possibilidade de constrição dos direitos do devedor fiduciante7-8.
Nesses termos, surpreendem as decisões judiciais que permitem a penhora da própria unidade (conferida em garantia ao credor fiduciário) para o pagamento de dívida contraída pelo devedor fiduciante, ainda que a dívida tenha origem da própria coisa. Os fundamentos fogem completamente do que é estabelecido pela legislação, trazendo enorme insegurança jurídica.
Felizmente, a jurisprudência (majoritária) do Tribunal de Justiça de São Paulo não permite a penhora da unidade dada em alienação fiduciária para o pagamento de dívida contraída pelo devedor fiduciante. Aplicando a legislação em vigor, diversos julgados afirmam que, nesses casos, não cabe a penhora da unidade, mas, sim, dos direitos do devedor fiduciante9.
Imaginarmos o contrário seria esvaziarmos o sentido da alienação fiduciária, mesmo que a dívida do devedor fiduciante estivesse ligada à própria coisa. Sem prejuízo, embora alguns julgados defendam o sentido contrário10 é de se reconhecer que o Superior Tribunal de Justiça traz a necessária segurança jurídica.
Segundo o Superior Tribunal de Justiça11, nos “contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem”.
Noutro julgado12, a Corte Superior destacou que “a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02”. Asseverou-se, ainda, que “a legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem”.
Por seu turno, palpitante é a questão atinente quanto à situação de o Condomínio tentar excutir os direitos aquisitivos do fiduciante, sem sucesso. Há quem defenda que, levando-se esses mencionados direitos aquisitivos à hasta pública, restando-a infrutífera, ante a existência de dívida remanescente, a ausência de alternativas permitiria a penhora da própria unidade.
Nesse sentido, a posição do eminente Desembargador Francisco Loureiro, segundo o qual “esgotada a possibilidade de recuperação do crédito mediante penhora do direito do devedor fiduciante, outra alternativa não restará, que não a penhora e excussão da propriedade plena”, ressalvando que “tal prerrogativa, contudo, será reservada apenas aos credores de despesas geradas pela própria coisa”. E prossegue13:
O produto da arrematação servirá para satisfação das despesas geradas pela própria coisa, e o saldo será entregue ao credor fiduciário, necessária e previamente intimado da hasta pública. Satisfeito também o credor fiduciário, eventual sobra será então colocada à disposição de outros credores e, caso não existam, devolvida ao devedor fiduciante.
Em tal hipótese, o imóvel é, então, levado à hasta pública e o produto da arrematação se destina exatamente a ressarcir o Condomínio e a indenizar o credor fiduciário, havendo, segundo Loureiro, preferência do Condomínio. Na visão do Desembargador, “não admitir a penhora da propriedade plena – após esgotada a possibilidade de excussão do direito real de aquisição do devedor fiduciante – criaria situação insustentável aos credores de despesas geradas pelo próprio bem garantido”14.
Outra interessante questão colocada por Francisco Loureiro é a hipótese de o devedor fiduciante restar adimplente em relação às parcelas do financiamento, mas inadimplir as despesas condominiais. Assim sendo, a observância à literalidade do artigo 1.368-B do Código Civil implicaria em eventual situação injusta.
Por mais que ambas situações narradas acima possam ser consideradas injustas à massa condominial, a legislação atual não permite ao credor fiduciário responder pelos débitos condominiais enquanto não consolidada a propriedade em seu nome e não imitido na posse. Eventual entendimento contrário, em nossa visão, constitui razoável proposição de lege ferenda, eis que vai de encontro à dicção atual do dispositivo legal.
Há, contudo, uma única situação que nos parece permitir que o credor fiduciário possa responder pela despesa condominial, antes da consolidação da propriedade. É a hipótese de o credor fiduciário, não obstante a inadimplência do devedor fiduciante, alongar-se em demasia para executar a garantia fiduciária. Essa situação (bastante comum, diga-se), além de agravar os prejuízos do próprio devedor fiduciante, também intensifica os danos do Condomínio.
Entendemos configurado o abuso de direito por parte do credor fiduciário que se coloca numa posição confortável em executar a garantia no momento que melhor lhe aprouver. Nesse sentido, concordamos com Flávio Tartuce15 que a demora em demasia pelo credor fiduciário para iniciar o procedimento extrajudicial da execução da alienação fiduciária poderia caracterizar situação abusiva, permitindo, portanto, que o Condomínio cobrasse a taxa condominial do credor fiduciário.
Mas qual o prazo em que inércia do credor fiduciário poderia ser caracterizada como abusiva? Flávio Tartuce sugere que a partir do 120º dia da inadimplência do devedor fiduciante, poderia ser caracterizado o abuso de direito caso a garantia não fosse executada pelo credor fiduciário16.
Ao final, reconhecemos que a lei 9.514/97 possa merecer alteração legislativa para, eventual e pontualmente, cuidar da excepcional responsabilidade do credor fiduciário para algumas hipóteses. Ressalte-se que a Lei já vem sendo debatida para alteração legislativa em outras questões (v.g. apropriação da coisa pelo credor fiduciário por preço vil17).
De todo modo, é necessário reconhecer que a facilitação da responsabilidade de o credor fiduciário responder pelas despesas condominiais inadimplidas pelo devedor fiduciante em qualquer situação ampliará, em muito, o risco da operação de crédito. Essa majoração do risco, certamente, estará intimamente ligada ao aumento da taxa de juros dos financiamentos imobiliários.
O presente texto é um estudo preliminar de um artigo completo que será lançado em obra coletiva sobre alienação fiduciária, coordenada por Tatiana Bonatti Peres, Marcelo Terra e José Guilherme Gregori Siqueira Dias, a ser publicada em breve pela Editora Foco.
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Alexandre Junqueira Gomide é mestre em Direito Civil pela Faculdade de Direito da USP. Especialista e mestre em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, em Portugal. Professor de cursos de pós-graduação de diversas instituições. Autor de artigos e obras jurídicas, em especial “Direito de Arrependimento” (Almedina, 2014) e “Contratos Built to Suit: Aspectos controvertidos de uma nova modalidade contratual” (Revista dos Tribunais, 2017, no prelo). Membro efetivo do Instituto dos Advogados de São Paulo. Colaborador do Blog Civil & Imobiliário (www.civileimobiliario.com.br). Fundador do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM.
Matheus Colacino é graduado pela Faculdade de Direito da USP. Membro da Comissão de Negócios Imobiliários do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM.
1 CHALHUB, Melhim Namem. Alienação fiduciária: negócio fiduciário. 6ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 104-105.
2 TARTUCE, Flávio. Crédito condominial e a alienação fiduciária em garantia. Revista Bonijuris. Ano 31. Nº 659, Ago/Set 2019. p. 278.
3 ELIAS FILHO, Rubens Carmos. Condomínio edilício: aspectos de direito material e processual. São Paulo: Atlas, 2015, p. 254.
4 Condomínio. Despesas. Cobrança. Ação julgada parcialmente procedente. Reconhecimento de ilegitimidade passiva “ad causam” do credor fiduciário. Responsabilidade do pagamento também pelo titular da propriedade, ainda que resolúvel. Honorários fixados com razoabilidade. Ausência de subsídios para elevação. Recurso provido em parte. O fiduciário também é parte legitima para figurar no pólo passivo de ação de cobrança de despesas de condomínio, tanto assim que o bem é de propriedade do credor, ainda que resolúvel. Os honorários advocatícios fixados em 15% sobre o crédito pendente e mais as parcelas vincendas, mostram-se razoáveis e remuneram com dignidade o profissional que assiste a parte. (TJSP; Apelação sem revisão 1.133.575-0/9; Relator (a): Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 18/10/2007; Data de Registro: 24/10/2007) DESPESAS DE CONDOMÍNIO – COBRANÇA – CREDOR FIDUCIÁRIO TAMBÉM OSTENTA A QUALIDADE DE CONDÔMINO – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA – INAPLICABILIDADE DO ART. 27, § 8º DA LEI Nº 9.514/97 – CONDENAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO A PAGAR AS TAXAS CONDOMINIAIS, EM SOLIDARIEDADE COM OS DEVEDORES FIDUCIANTES – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA PARA TAL FIM – APELO DO AUTOR PROVIDO. (TJ-SP, Apelação 0141808-04.2011.8.26.0100, 35ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Mendes Gomes, j. 25/03/2013).
5 TJ/SP, Apelação 0141808-04.2011.8.26.0100, 35ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Mendes Gomes, j. 25/3/2013.
6 STJ, REsp 260.880/2000. Rel. Min. Félix Fisher, j. 13 de dezembro de 2000.
7 “PROCESSUAL CIVIL. PENHORA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO. DIREITOS. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 655, XI, DO CPC. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. ‘O bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos.’ (REsp 679821/DF, Rel. Min. Felix Fisher, Quinta Turma, unânime, DJ 17/12/2004 p. 594) 2. Recurso especial conhecido e provido”. (STJ, REsp 1171341/DF, Rel. Min. Isabel Gallotti, 4ª Turma, julgado em 6/12/2011, DJe 14/12/2011)
8 A possibilidade de penhora dos direitos do devedor fiduciante, inclusive, foi expressamente estabelecida no atual Código de Processo Civil que, em inovação legislativa, elencou, entre os bens passíveis de penhora, os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária (art. 835, XII, CPC).
9 AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS CONDOMINIAIS – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – Decisão de Primeiro Grau que indeferiu o pedido do Condomínio/exequente de penhora da unidade geradora do débito, por estar ela alienada fiduciariamente – Penhora pleiteada em razão da natureza “propter rem” do débito – Possibilidade apenas de penhora dos direitos dos condôminos/executados sobre a unidade objeto de alienação fiduciária, uma vez que eles são apenas e tão somente possuidores diretos do bem imóvel, enquanto o credor fiduciário detém a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem – Decisão de Primeiro Grau mantida – Recurso improvido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2138461-54.2019.8.26.0000; Relator (a): José Augusto Genofre Martins; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto – 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/08/2019; Data de Registro: 01/08/2019). No mesmo sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DESPESAS CONDOMINIAIS – Penhora incidente sobre o próprio bem, restrita aos direitos aquisitivos do executado – Imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia em favor da instituição financeira – Conforme entendimento jurisprudencial a penhora deve recair sobre os direitos que o executado possui sobre o bem, e não sobre o próprio bem que originou a dívida condominial – Recurso desprovido.” (TJSP; Agravo de Instrumento 2124139-29.2019.8.26.0000; Relator (a): Claudio Hamilton; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/07/2019; Data de Registro: 31/07/2019). “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL CEDIDO EM GARANTIA FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. PROPRIEDADE RESOLÚVEL TRANSFERIDA AO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DO BEM PARA PAGAMENTO DE DÍVIDA DE RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Com a alienação fiduciária, a propriedade resolúvel de bem móvel é transferida ao credor fiduciário. Assim, incabível a penhora de imóvel cedido em garantia fiduciária para pagamento de dívida de responsabilidade do devedor fiduciante, na medida em que o bem não integra o patrimônio dele”. (TJSP; Agravo de Instrumento 2116324-78.2019.8.26.0000; Relator (a): Adilson de Araújo; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/7/2019; Data de Registro: 30/7/2019).
10 AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DESPESAS CONDOMINIAIS – PENHORA DA UNIDADE CONDOMINIAL DEVEDORA – IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – POSSIBILIDADE DE A PENHORA RECAIR SOBRE A PRÓPRIA UNIDADE – NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO – NECESSIDADE DE CIENTIFICAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO, NA FORMA DO INCISO V, DO ARTIGO 889, DO CPC – RECURSO PROVIDO (TJSP; Agravo de Instrumento 2100815-10.2019.8.26.0000; Relator (a): Luiz Eurico; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/08/2019; Data de Registro: 05/08/2019). EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – Despesas de condomínio – Penhora da unidade condominial geradora do débito – Admissibilidade, ainda que o valor do imóvel seja muito superior ao da dívida, tendo em vista a ausência de outros bens penhoráveis e por se tratar obrigação de natureza “propter rem” – Bem objeto de alienação fiduciária – Necessidade, tão somente, de intimação do credor fiduciário acerca da constrição – Agravo de instrumento provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2244249-91.2018.8.26.0000; Relator (a): Sá Duarte; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi das Cruzes – 2ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 9/4/2019; Data de Registro: 9/4/2019)
11 REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/8/2018, DJe 3/9/2018.
12 REsp 1.731.735/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, 3ª turma, julgado em 13/11/2018.
13 LOUREIRO, Francisco Eduardo. Comentário ao art. 1.368-B do Código Civil. In: PELUSO, Ministro Cezar (coord.). Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10/1/2002. 11ª ed. rev. e atual. Barueri-SP: Manole, 2017.
15 Segundo Flávio Tartuce: “o credor fiduciário que não consolida a propriedade de forma claramente abusiva pode ser responsabilizado solidariamente pelas dívidas condominiais frente ao devedor fiduciante”. TARTUCE, Flávio. Crédito condominial e a alienação fiduciária em garantia. Revista Bonijuris. Ano 31. Nº 659, Ago/Set 2019. p. 274.
16 Flávio Tartuce faz analogia com o Provimento 11/2013 (item 316.1) da qual afirma que, após a intimação do devedor, se o credor fiduciário não pagar o imposto de transmissão ‘inter vivos’ (ou laudêmio), em 120 dias os autos serão arquivados. TARTUCE, Flávio. Crédito condominial e a alienação fiduciária em garantia. Revista Bonijuris. Ano 31. Nº 659, Ago/Set 2019. p. 273.
17 Cite-se a esse respeito, o artigo de Melhim Chalhub que sugere alteração da Lei 9.514/97 para impedir que o credor fiduciário possa se apropriar da coisa a preço vil. Acesso em 12/8/2019.
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References: artigo 1
 artigo 27
 artigo 1
de lege ferenda
 ARTIGO 655
 ARTIGO 889