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Timestamp: 2016-10-22 13:25:34+00:00

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90 II 13516. Urteil der II. Zivilabteilung vom 29. April 1964 i.S. Forrer gegen Schiess.
Port�e des droits de pr�emption l�gaux pr�vus aux art. 6 ss LPR. Droit transitoire. 1. Un droit de pr�emption l�gal au sens des art. 6 ss LPR ne peut �tre oppos� � un droit d'emption fond� sur une convention ant�rieure � l'entr�e en vigueur de la loi pr�cit�e (1er janvier 1953) et annot� au registre foncier - m�me si le droit d'emption est exerc� apr�s la date indiqu�e, mais pendant la dur�e de l'annotation. - Art. 6 ss LPR,683 et 959 CC, 1, 2 et 3, ainsi que 17 et 18 du Titre final du CC (consid. 3-5). 2. Contre qui peut-on diriger l'action en attribution de la propri�t� d'un immeuble? - Art. 665 et 963 CC (consid. 2). Faits � partir de page 136
A.- Fritz Schiess besitzt gegen�ber Alfred Forrer ein seit 1950 im Grundbuch vorgemerktes Kaufsrecht an 6000 m2 Land in der nord�stlichen Ecke der Parzelle 562, Unterer Flooz, Wattwil. Er �bte dieses Kaufsrecht am 25. Oktober 1960 aus und erlangte gegen Forrer, der sich der Eigentums�bertragung widersetzte, ein Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vom 4./16. November 1961, das Forrer dazu verpflichtete. Als Schiess hierauf das Grundbuchamt Wattwil am 16. Januar 1962 um Eintragung des Eigentums�berganges ersuchte, machte die Ehefrau des Verpflichteten, Frau Ellen Forrer, binnen der ihr vom Grundbuchamt er�ffneten Frist ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach Art. 6 EGG geltend. Da Schiess dieses Recht bestritt, reichte Frau Forrer am 2. Februar 1963 gegen ihn beim Bezirksgericht Neutoggenburg Klage auf Zusprechung des Eigentums ein.
B.- Das Bezirksgericht wies die Klage ab, ebenso das Kantonsgericht St. Gallen mit Urteil vom 25. Oktober 1963. Die Begr�ndung geht dahin: Das streitige St�ck Land bildet keinen wesentlichen Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes; es kann somit von vornherein nicht dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Ehegatten oder Blutsverwandter des Verk�ufers bezw. Kaufsverpflichteten nach Art. 6 EGG unterliegen. Aber auch wenn man es mit einem wesentlichen Gewerbeteil im Sinne dieser Gesetzesnorm zu tun h�tte, w�re die vorliegende Klage abzuweisen, weil das durch das EGG eingef�hrte gesetzliche Vorkaufsrecht einem bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes vereinbarten BGE 90 II 135 S. 137und im Grundbuch vorgemerkten Kaufsrecht nicht entgegengehalten werden kann.
C.- Gegen dieses Urteil hat die Kl�gerin binnen gesetzlicher Frist Berufung an das Bundesgericht eingelegt mit folgenden Antr�gen:
"Es sei in Aufhebung des angefochtenen Urteils zu erkennen: Die zufolge Aus�bung eines Kaufsrechtes durch den Beklagten von Alfred Forrer erworbene Teilparzelle von 6'000 m2 Wiesland ab Parzelle 562 im Unteren Flooz-Wattwil sei auf Grund des durch die Kl�gerin ausge�bten gesetzlichen Vorkaufsrechtes der Kl�gerin zu Eigentum zuzusprechen, und es sei das Grundbuchamt Wattwil anzuweisen, die Kl�gerin als Eigent�merin im Grundbuch einzutragen. Eventuell sei festzustellen, dass der Kl�gerin auf Grund des von ihr ausge�bten Vorkaufsrechtes ein Eigentumsanspruch an der Teilparzelle von 6'000 m2 ab Parzelle 562 des Alfred Forrer zustehe, und es sei das Grundbuchamt Wattwil anzuweisen, die Kl�gerin als Eigent�merin im Grundbuch einzutragen, unter Kosten- und Entsch�digungsfolgen."
1. Den Streitwert beziffert das angefochtene Urteil in �bereinstimmung mit den Parteien auf �ber Fr. 15'000.--. Es besteht kein Grund, diese Bemessung nicht gelten zu lassen; denn der Verkehrswert betr�gt ohne Zweifel ein Mehrfaches des in der Vereinbarung �ber das Kaufsrecht festgesetzten Kaufpreises.
2. Zum Hauptbegehren um Zusprechung des Eigentums ist der Beklagte entgegen der Ansicht des Kantonsgerichts nicht passiv legitimiert. Eine dahingehende Gestaltungsklage und ebenso eine Feststellungsklage auf Berichtigung des Grundbuches kann nur gegen den Eigent�mer des streitigen Grundst�ckes gerichtet werden. Diese Eigenschaft kommt Schiess nicht zu. Weder ist er als Eigent�mer dieser Teilparzelle eingetragen, noch hat ihm das Kantonsgericht am 4./16. November 1961 das Eigentum daran zugesprochen; das Urteil spricht vielmehr nur die obligatorische Verpflichtung Forrers zur Eigentums�bertragung aus. Und an der Art des Anspruchs konnte BGE 90 II 135 S. 138auch die von Schiess am 16. Januar 1962 eingegebene Grundbuchanmeldung nichts �ndern. Zur Anmeldung war Schiess gar nicht befugt, da er eben �ber keinen Eigentumsausweis im Sinne von Art. 665 Abs. 2/963 Abs. 2 ZGB verf�gte (vgl. MEIER-HAYOZ, N. 2 und 3 zu Art. 665 ZGB; OSTERTAG, N. 20-22, und HOMBERGER, N. 30 zu Art. 963 ZGB). Die Eigentumseintragung durfte ausserdem nach Art. 7 Abs. 3 des St. Galler Einf�hrungsgesetzes vom 19. November 1952 zum EGG ohnehin nicht vor der rechtsg�ltigen Abkl�rung allf�lliger Vorkaufsrechte nach Bestand und Aus�bung stattfinden (damit �bereinstimmend F. E. JENNY, Das b�uerliche Vorkaufsrecht, S. 106, und JOST, Handkommentar zum EGG, N. 6 zu Art. 13). Das vom Kantonsgericht angef�hrte Pr�judiz, BGE 84 II 187 ff., kann seine Betrachtungsweise nicht st�tzen, denn in jenem Falle war die Beklagte als Eigent�merin im Grundbuch eingetragen.
Was den erst in zweiter Instanz gestellten Eventualantrag betrifft, so l�sst das Kantonsgericht dessen Zul�ssigkeit offen. Es h�lt jedoch daf�r, schon das Hauptbegehren enthalte nach dem Sinn der Klage den Antrag, es sei festzustellen, dass die Kl�gerin ihr Vorkaufsrecht zu Recht ausge�bt habe und dass dieses Vorkaufsrecht dem Kaufsrecht des Beklagten vorgehe. Bei dieser auf der Anwendung kantonalen Prozessrechts beruhenden �berlegung hat es sein Bewenden. �brigens ist das so verstandene Rechtsbegehren sinnvoll: In der Tat geht es darum, wer das bessere Recht auf Erwerb des streitigen Landst�ckes hat, die Kl�gerin oder der Beklagte. Ein solcher Pr�tendentenstreit wird richtigerweise zwischen den beiden Ansprechern ausgetragen, und es ist insoweit die Passivlegitimation des Beklagten gegeben.
3. Ob das Kantonsgericht die streitigen 60 Aren "sehr w�chsiges, topfebenes und in n�chster N�he der �konomiegeb�ude gelegenes Land", das rund 10% der landwirtschaftlichen Nutzfl�che (ohne Wald) ausmacht, als unwesentlichen Teil eines landwirtschaftlichen Betriebes BGE 90 II 135 S. 139von etwa 600 Aren Nutzfl�che bezeichnen und das Vorkaufsrecht der Kl�gerin aus diesem Grunde von vornherein nicht zur Geltung kommen lassen durfte, kann dahingestellt bleiben. Wie dem auch sei, ist das angefochtene Urteil jedenfalls aus einem andern Gesichtspunkte zu best�tigen:
Die in BGE 85 II 571 aufgeworfene, jedoch offen gelassene Frage, "ob nicht selbst ein vorgemerktes vertragliches Vorkaufsrecht, und zwar auch wenn es samt der Vormerkung aus der Zeit vor Inkrafttreten des EGG stammt, vor einem kraft dieses Gesetzes bestehenden Vorkaufsrecht zur�ckzutreten h�tte", ist n�mlich, wie das Kantonsgericht zutreffend ausf�hrt, zu verneinen. Das auf Art. 6 EGG beruhende Vorkaufsrecht der Beklagten vermag, auch wenn man die daf�r geltenden Voraussetzungen an sich als gegeben annimmt, gegen�ber einem bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes (also vor dem 1. Januar 1953) vereinbarten und vorgemerkten Vorkaufsrecht - oder Kaufsrecht - nicht durchzudringen. Dies ergibt sich aus den im Schlusstitel des ZGB aufgestellten intertemporalen Regeln, die �ber das Sachgebiet des ZGB hinaus Anerkennung erlangt haben und, da das EGG selbst keine �bergangsbestimmungen enth�lt, auch f�r den zeitlichen Geltungsbereich dieses Spezialgesetzes massgebend sind (vgl. BGE 84 II 181 /82). Grundlegend ist Art. 1 des erw�hnten Schlusstitels, wonach das neue Gesetz (soweit nicht Ausnahmen Platz greifen) keine r�ckwirkende Kraft hat: Vor seinem Inkrafttreten eingetretene Tatsachen sind nach Bestand und Folgen nach wie vor nach altem Rechte zu beurteilen (Abs. 1 und 2); das neue Recht ist dagegen anwendbar auf die seit seinem Inkrafttreten eintretenden Tatsachen (Abs. 3). Die Aufhebung des alten Gesetzes durch das neue ("lex posterior derogat priori") besagt an und f�r sich nichts anderes (vgl. MUTZNER, 2. Auflage, N. 1 der Vorbemerkungen zum ersten Abschnitte des Schlusstitels). Im vorliegenden Fall erweisen sich als fr�here (d.h. vor Inkrafttreten des EGG eingetretene) BGE 90 II 135 S. 140Tatsachen der Abschluss der Kaufsrechtsvereinbarung wie auch die Vormerkung des Kaufsrechtes im Grundbuch. Damit war der Beklagte Inhaber eines rechtsg�ltigen und kraft der Vormerkung nach Art. 959 Abs. 2 ZGB gegen�ber jedem sp�ter erworbenen Rechte gesch�tzten Kaufsrechtes geworden, das er dann w�hrend der Vormerkungsdauer auch ausge�bt hat. Die seit dem 1. Januar 1953 nach dem EGG (und teilweise nach dem dieses Gesetz erg�nzenden kantonalen Recht) geltenden gesetzlichen Vorkaufsrechte k�nnen nach jener Grundregel des intertemporalen Rechtes dem Kaufsrecht des Beklagten nicht entgegengehalten werden, sofern ihnen nicht nach speziellen Normen des �bergangsrechtes oder nach der den Art. 6 ff. des EGG selbst beizulegenden Tragweite eine solche Bedeutung zukommt. Keineswegs l�sst sich ein Vorrang dieser neuen gesetzlichen Vorkaufsrechte vor jenem Kaufsrecht daraus herleiten, dass dieses erst seit dem Inkrafttreten des EGG ausge�bt worden ist. Denn die Aus�bung eines "alten" Rechtes ist nicht als eine selbst�ndige Tatsache zu betrachten, die der Anwendung des neuen Rechtes nach Art. 1 Abs. 3 ZGB SchlT rufen w�rde. Sie zielt auf Verwirklichung eines Anspruches ab, der eben nach Abs. 1 und 2 daselbst nach altem Rechte zu beurteilen ist, auch wenn er erst nach dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes geltend gemacht wird.
4. R�ckwirkende Kraft haben nach Art. 2 ZGB SchlT diejenigen Normen des neuen Rechtes, die um der �ffentlichen Ordnung und Sittlichkeit willen aufgestellt sind. Dass den vom EGG eingef�hrten Vorkaufsrechten nicht diese Bedeutung zukommt (wie JOST, Handkommentar zum EGG, Schlussbemerkungen 2 a, S. 168, annimmt), hat das Bundesgericht bereits entschieden (vgl. BGE 79 I 265 ff., insbesondere 271/72, BGE 80 II 157, BGE 84 II 181 /82). Nach Ansicht desselben Autors sollten die Vorkaufsrechte des EGG ferner gem�ss Art. 18 Abs. 3 ZGB SchlT deshalb auf fr�her begr�ndete Rechtsverh�ltnisse zur�ckwirken, weil es sich um zwingende Beschr�nkungen BGE 90 II 135 S. 141der Vertragsfreiheit des Grundeigent�mers handle. Die angef�hrte Gesetzesnorm - wonach der unter altem Recht durch Rechtsgesch�ft festgesetzte Inhalt eines dinglichen Verh�ltnisses (nur) insoweit unter dem neuen Recht anerkannt bleibt, als er nicht mit diesem unvertr�glich ist - kommt jedoch hier nicht zur Anwendung. Das Kaufsrecht ist kein dingliches Verh�ltnis, sondern ein Schuldverh�ltnis besonderer Art, wie denn Art. 959 ZGB es unter den pers�nlichen Rechten auff�hrt. Es braucht hier nicht er�rtert zu werden, ob man es mit einem bedingten Kauf (so OSER/SCH�NENBERGER, N. 18 zu Art. 216 OR) oder mit der Einr�umung eines Gestaltungsrechtes (so HAAB, N. 2 zu Art. 681/82 und N. 1 am Ende zu Art. 683 ZGB) zu tun habe. Jedenfalls gew�hrt das Kaufsrecht als pers�nliches Recht keine unmittelbare Sachherrschaft (vgl. MEIER-HAYOZ, Systematischer Teil des Kommentars zum Sachenrecht, N. 150). Im �brigen ist der Inhalt eines nach Art. 216 Abs. 2 OR vereinbarten Kaufsrechtes und die ihm durch Vormerkung gem�ss Art. 959 beigelegte verst�rkte Wirkung mit dem EGG nicht unvertr�glich. Jene Bestimmungen sind denn auch durch das EGG nicht ausser Kraft gesetzt worden. Freilich ist der Eigent�mer eines unter Art. 6 ff. EGG fallenden Grundst�cks nunmehr in seinem Verf�gungsrechte durch die dort vorgesehenen Vorkaufsrechte beschr�nkt. Ein seit Inkrafttreten dieses Gesetzes �ber ein solches Grundst�ck abgeschlossener Kauf- oder Kaufsrechtsvertrag steht unter diesem gesetzlichen Vorbehalt. Daraus folgt aber nicht, dass ein fr�her einger�umtes und vorgemerktes Vorkaufsrecht, das auf einer noch nicht in solcher Weise gesetzlich beschr�nkten Verf�gung des Eigent�mers beruht, nun gleichfalls vor einem der neuen gesetzlichen Vorkaufsrechte zu weichen habe.
5. Eine solche Rechtsfolge ergibt sich auch nicht daraus, dass die Vorkaufsrechte des EGG gesetzliche Eigentumsbeschr�nkungen im Sinne von Art. 680 ff. ZGB sind und somit f�r jedes unter die neuen Sonderbestimmungen BGE 90 II 135 S. 142fallende Grundst�ck gelten (gem�ss Art. 3 und Art. 17 Abs. 2 ZGB SchlT, wie denn auch das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miteigent�mer nach Art. 682 ZGB seinerzeit f�r alle Grundst�cke Geltung erlangt hat, auch f�r solche, die bereits unter dem alten Recht in Miteigentum standen; vgl. LEEMANN, N. 18 zu Art. 680 und N. 10 zu Art. 682, und HAAB, N. 58 zu Art. 681/82 ZGB). Damit ist nichts gesagt �ber das Rangverh�ltnis zwischen einem neuen gesetzlichen Vorkaufsrecht und einem unter dem alten Recht (d.h. vor Inkrafttreten des Spezialgesetzes) vertraglich einger�umten und durch Vormerkung gesicherten Kaufsrecht. In dieser Hinsicht bleibt es vielmehr beim fundamentalen Grundsatz der Nicht-R�ckwirkung gem�ss Art. 1 ZGB SchlT. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht ist keine gew�hnliche, die Benutzung und Bewirtschaftung des Grundst�cks betreffende und daher st�ndig wirksame Eigentumsbeschr�nkung, sondern (laut dem Randtitel zu Art. 681-683 ZGB) eine Ver�usserungsbeschr�nkung, wonach ein Dritter in ein durch Kaufvertrag oder Kaufsrechtsvereinbarung geschaffenes Rechtsverh�ltnis eingreifen und einen vorgehenden Erwerbsanspruch geltend machen kann. Auf solche Weise ist der Grundeigent�mer in seiner Verf�gung �ber das Grundst�ck nur bei Vertr�gen beschr�nkt, die er unter der Herrschaft des EGG abschliesst. Nichts Abweichendes folgt daraus, dass bei vertraglich einger�umten Kaufsrechten nicht schon der Vertragsabschluss und auch nicht die Vormerkung im Grundbuch, sondern erst die Aus�bung des Rechtes (die hier im Jahre 1960 erfolgte) ein Vorkaufsfall sein kann, d.h. denjenigen Rechtsakt bildet, der den Erwerbsanspruch eines allf�lligen Vorkaufsberechtigten ausl�st (vgl. BGE 85 II 572 ff., insbesondere 578). Die entscheidende Frage geht eben dahin, ob nach Art. 6 ff. EGG ein gegen�ber solch "altrechtlichen" Kaufsrechten wirksames Vorkaufsrecht wirklich bestehe. Nur wenn dies zutrifft, kann die Aus�bung des Kaufsrechtes durch den Beklagten ein f�r die Kl�gerin g�ltiger Vorkaufsfall sein. Das ist nun aber nach dem Gesagten nicht BGE 90 II 135 S. 143der Fall, weil das EGG eine solch r�ckwirkende Geltung der neuen Vorkaufsrechte nicht vorsieht und daher nach Art. 1 ZGB SchlT das vor dem Inkrafttreten des EGG vereinbarte und vorgemerkte Kaufsrecht des Beklagten, auch wenn es erst seit Inkrafttreten dieses Spezialgesetzes ausge�bt wird, nicht durch ein neues gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeschaltet werden kann. Weder sind diese Vorkaufsrechte, wie dargetan, um der �ffentlichen Ordnung und Sittlichkeit willen eingef�hrt worden, noch bestehen andere Gr�nde zur Annahme, das EGG wolle die in Frage stehende gesetzliche Verf�gungsbeschr�nkung auch gegen�ber Verf�gungen durchgreifen lassen, die der Grundeigent�mer schon unter der fr�heren Rechtsordnung getroffen hatte, und w�re es auch nicht durch einen Kaufvertrag, sondern durch Einr�umung und grundbuchliche Sicherung eines Kaufsrechtes, das dem Vertragsgegner einen potestativ bedingten, seinem eigenen Willensentschluss anheim gegebenen Erwerbsanspruch verschaffte. Aus den allgemeinen Schutztendenzen des EGG etwas anderes zu folgern, geht nicht an und ist um so weniger gerechtfertigt, als das "alte" Kaufsrecht meistens entgeltlich oder doch gegen Verzicht auf andere Auspr�che oder unter Gew�hrung besonderer Vorteile erworben wurde, so dass die Zulassung eines Vorkaufsanspruches nach EGG empfindlich in das fr�her begr�ndete Rechtsverh�ltnis eingreifen w�rde.
Kann somit das Vorkaufsrecht der Kl�gerin gegen�ber dem "wohlerworbenen" Kaufsrecht des Beklagten nicht durchdringen, so braucht zu den �brigen Einwendungen des Beklagten nicht Stellung genommen zu werden.
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vom 25. Oktober 1963 best�tigt.
84 II 181,
80 II 157 suite... ,
Art. 665 et 963 CC,
Art. 18 Abs. 3 ZGB,
Art. 680 ff. ZGB,
Art. 3 und Art. 17 Abs. 2 ZGB,
Art. 682 ZGB

References: art. 6
 art. 6
 Art. 6
 Art. 665
 Art. 6
 Art. 6
 BGE 
 BGE 
 Art. 665
 Art. 665
 Art. 963
 Art. 7
 Art. 13
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 6
 BGE 
 Art. 1
 BGE 
 Art. 959
 Art. 6
 Art. 1
 Art. 2
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 18
 BGE 
 Art. 959
 Art. 216
 Art. 681
 Art. 683
 Art. 216
 Art. 959
 Art. 6
 Art. 680
 BGE 
 Art. 3
 Art. 17
 Art. 682
 Art. 680
 Art. 682
 Art. 681
 Art. 1
 Art. 681
 BGE 
 Art. 6
 BGE 
 Art. 1

Art. 665

Art. 18

Art. 680

Art. 3
 Art. 17

Art. 682