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Timestamp: 2020-02-21 19:43:46+00:00

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BGH, 25.11.1987 - VIII ZR 283/86 - dejure.org
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BGH, 25.11.1987 - VIII ZR 283/86 (https://dejure.org/1987,998)
BGH, Entscheidung vom 25.11.1987 - VIII ZR 283/86 (https://dejure.org/1987,998)
BGH, Entscheidung vom 25. November 1987 - VIII ZR 283/86 (https://dejure.org/1987,998)
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Ausübung eines wirksamen Vorpachtrechts - Pacht einer Gaststätte - Voraussetzungen für die Ausübung eines Vorpachtrechts
Pachtvertrag; Neuverpachtung der Gaststätte; Getränkebezugsverpflichtung
BGB § 505, § 535, § 581 Abs. 2
BGHZ 102, 237
NJW 1988, 703
BB 1988, 233
DB 1988, 1311
Richtig ist allerdings, dass das Vorpachtrecht, obwohl es im Gesetz nicht geregelt ist, als Ausdruck der in § 311 Abs. 1 BGB normierten Vertragsfreiheit (BGH, Urteil vom 25. November 1987 - VIII ZR 283/86, BGHZ 102, 237, 240) allgemein anerkannt ist.
Demgemäß ist in der Regelung über das Vorpachtrecht im Vertrag vom 31.03./05.04.1989 die Vereinbarung zu sehen, dass die Beklagte durch Ausübung dieses Vorrechts entsprechend der Regeln der §§ 504 ff. BGB über das Vorkaufsrecht in der Fassung vor dem Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001 - BGBl. I S 3138 - (vgl. Art. 229 § 5 EGBGB; §§ 504 ff BGB a.F. sind im Übrigen inhaltsgleich zu den §§ 463 ff. BGB jetzt geltender Fassung) in einen neuen von der Beigeladenen zu 1 mit einem Dritten geschlossen Werbenutzungsvertrag "eintreten" kann, vgl. § 62 Satz 2 LVwVfG (zur entsprechenden Anwendbarkeit der §§ 504 BGB a.F./§§ 305 ff. BGB n.F. über das Vorkaufrecht auf Pachtverträge vgl. BGH, Urteil vom 25.11.1987 - VIII 283/96 -, NJW 1988, 703;… Jauernig/Schlechtriem/Stürner/Teichmann/Vollkommer, BGB, 7. Aufl. § 504 Anm. 1).
Die Ausübung des Vorpachtrechts ist in der Regel unwirksam, wenn der Berechtigte die mit seiner Erklärung ausgelösten Pflichten nicht tragen kann oder es ablehnt, diese zu tragen (vgl. BGH, Urteil vom 25.11.1987, a.a.O.;… Soergel/Huber, Bürgerliches Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, 13. Aufl., § 505 BGB RdNr. 13).
Handelt es sich bei der Pflicht, die in dem Vertrag vom 06.10/19.11.1999 vereinbarte Designlinie zu erbringen, um eine Hauptleistungspflicht, kann es sich hierbei nicht um einen Fremdkörper in diesem Vertrag handeln, der zur Folge hätte, dass diese Bestimmung für den eintretenden Vorpachtberechtigten nicht verbindlich wäre, weil er völlig außerhalb der für gegenseitige Verträge typischen Abhängigkeit von Leistung und Gegenleistung stünde (vgl. zum Fremdkörpergedanken: BGH, Urteil vom 14.12.1995 - III ZR 34/95 -, NJW 1996, 654; Urteil vom 25.11.1987 - VIII ZR 283/86 -, NJW 1988, 703M; Urteil vom 13.06.1980 - V ZR 11/79 -, BGHZ 77, 359).
Wegen Verstoßes gegen die guten Sitten sind nur solche das Vorpachtrecht vereitelnde Verträge nichtig, die durch ihren Gesamtcharakter oder die Art und Weise ihres Zustandekommens das Gepräge der Sittenwidrigkeit erhalten, sei es, dass sie auf verwerflichen Beweggründen oder der Anwendung unlauterer Mittel beruhen oder ausschließlich zu dem Zweck abgeschlossen werden, dem Vorpachtberechtigten zu schaden (Vgl. BGH; Urteil vom 11.12.1963 - V ZR 41/62 -, NJW 1964, 540; BGH, Urteil vom 25.11.1987, a.a.O.).
Schließlich greift auch der von den Bevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgetragene Einwand nicht durch, dass es dem Werbenutzungsvertrag vom 31.03./05.04.1989 immanent sei, dass bei Neuabschluss eines Werbenutzungsvertrages keine Produktlinie vereinbart werden dürfe, die nur von einem Dritten, nicht aber von dem Vorpachtberechtigten geleistet werden kann (vgl. zu diesem Aspekt: BGH, Urteil vom 25.11.1987, a.a.O.).
Etwas anders könnte nur dann gelten, wenn das im Vertrag vom 31.03./05.04.1989 vereinbarte Vorpachtrecht in jedem Fall leerliefe (vgl. BGH; Urteil vom 25.11.1987, a.a.O.).
Auf das Vorpachtrecht sind die Bestimmungen des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts in §§ 504 f BGB a. F. - unter Berücksichtigung der hierzu in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze - entsprechend anzuwenden (vgl. BGHZ 102, 237).
81 Allerdings ist die Ausübung des "Vorpachtrechts" (Vorrechts) unwirksam, wenn der Berechtigte es ablehnt, die mit seiner Erklärung ausgelösten Pflichten zu tragen, oder wenn er zur Erfüllung der Pflichten nicht in der Lage ist (vgl. BGHZ 102, 237).
Dass die umstrittene Stadtmöblierungsklausel im Vertrag 1999 nicht wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 59 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 138 BGB nichtig ist, hat das Verwaltungsgericht im angefochten Urteil bereits zutreffend unter Hinweis darauf dargelegt, dass keine Umstände ersichtlich sind, wonach die Verpflichtung der Klägerin zur Errichtung der Werbemedien im "R... Design" zielgerichtet zum Zwecke der Vereitelung des der Beklagten nach dem Vertrag 1989 zustehenden "Vorpachtrechts" vereinbart worden wäre (vgl. hierzu auch BGHZ 102, 237) oder sonst auf verwerflichen Beweggründen oder der Anwendung unlauterer Mittel beruhte.
Diese Grundsätze sind auf das Vorpachtrecht zu übertragen (vgl. BGHZ 102, 237).
Die Ausübung eines Vorpachtrechts ist unwirksam, wenn der Vorpachtberechtigte nicht willens oder tatsächlich oder rechtlich nicht in der Lage ist, die Verpflichtungen aus dem Vertrag des Vorpachtverpflichteten mit dem Dritten zu erfüllen (wie BGHZ 102, 237;… VGH BW, Urt. v. 01.10.2004 - 5 S 1012/03).
Auf das Vorpachtrecht sind die Bestimmungen des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts unter Berücksichtigung der hierzu in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze entsprechend anzuwenden (vgl. BGH, Urteil vom 29.11.1987, BGHZ 102, 237 = NJW 1988, 703).
In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist indessen anerkannt, dass die Ausübung eines Vorpachtrechts unwirksam ist, wenn der Berechtigte es ablehnt, die mit seiner Erklärung ausgelösten Pflichten zu tragen, oder wenn er zur Erfüllung der Pflichten nicht in der Lage ist (vgl. BGH, Urteil vom 29.11.1987, a.a.O.).
Schließlich hat der BGH für eine Vorpachtberechtigung, auf welche die Vorschriften der §§ 505 ff. BGB a.F. entsprechend anwendbar seien, das Vorliegen eines Fremdkörpers verneint, wenn in dem Vertrag eine Getränkebezugsverpflichtung enthalten ist (Urteil vom 25.11.1987, VIII ZR 283/86).
Abzustellen ist dabei darauf, ob die in § 505 II BGB vorgesehene Bindung des Vorkaufsberechtigten an die Konditionen des mit dem Dritten geschlossenen Kaufs dazu benutzt wird, durch den Einbau von "Fremdkörpern" in den Vertrag, die völlig außerhalb der für gegenseitige Verträge typischen Abhängigkeit von Leistung und Gegenleistung stehen, dem Vorkaufsberechtigten den Erwerb zu verleiden (BGHZ 34, 200, 205; BGHZ 77, 359, 362; BGH NJW-RR 1987, 397 f; NJW 1988, 703;… w.N. bei MK-Westermann, aaO, FN 81).
(aa) Eine rechtsmissbräuchliche, den Geboten von Treu und Glauben entgegenstehende Ausübung des Vormietrechts setzt voraus, dass der Erklärungswert des Vormietberechtigten in nicht zu tolerierender Weise von vorneherein nicht den Umfang besitzen soll, mit dem die Erklärung formal ausgestaltet ist, was z.B. der Fall wäre, wenn der Berechtigte zwar das Vormietrecht ausübt, es zugleich aber definitiv ablehnt, die mit seiner Erklärung verbundenen Pflichten zu tragen (BGH MDR 1962, 974; MDR 1964, 748; WM 1988, 92).
Im Verhältnis zum Vorkaufsberechtigten sind diejenigen Vertragsbestimmungen unverbindlich, die nicht "wesensgemäß" zum Kaufvertrag gehören, sondern darin einen Fremdkörper darstellen (vgl. BGHZ 77, 359; 102, 237; BGH, NJW-RR 1987, 3961; BGH, NJW 1992, 236 ; 1995, 3183).

References: § 505
 § 535
 § 581
 § 311
 Art. 229
 § 5
 § 62
 § 504
 § 505
 § 59
 § 138
 BGH 
 § 505
 BGH