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Timestamp: 2019-10-17 22:30:05+00:00

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Schönheitsreparaturklausel gültig und weitere Fragen Mietvertrag - Mietvertrag - mietrecht.de Community
Schönheitsreparaturklausel gültig und weitere Fragen Mietvertrag
ich habe die Wohnung meiner verstorbenen Mutter zum 31.05.19 gekündigt.
Die Wohnung wurde 1993 renovierungsbedürftig bezogen. Die Renovierungsarbeiten wurden von meinen Eltern übernommen. Im damaligen Mietvertrag standen damals starre Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Der damalige Vermieter kann bestätigen, dass die Wohnung unrenoviert und zum Teil auch renovierungsbedürftig übernommen wurde. Es steht leider nicht im alten Mietvertrag.
2006 wechselte der Besitzer und er legte meinen Eltern einen neuen Mietvertrag vor, den sie auch unterschrieben haben.
Dort heißt es nun wie folgt.
Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter:
Der Mieter hat während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen au seine Kosten auszuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehört: Das Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre sowie anderer Versorgungsleitungen, der Innentüren und Außentüren von innen, sowie der übrigen Holzteile.
Die Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach Zweck und Art und Benutzung der Mieträume auszuführen, wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.
Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen -Regel Renovierungsfristen - der Fall:
Küche Bad 3 Jahre, Rest alle 5 Jahre, Türen, Heizkörper usw. alle 7 Jahre
Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit – handwerksgerecht – ausgeführt werden. Das Holzwerk darf nur weiß oder cremefarben gestrichen werden, Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß oder in einem anderen neutralen Farbton zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso das Anbringen von besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten.
Leider hat meine Mutter in den letzten 10 Jahren nicht mehr renoviert, verwohnt ist die Wohnung trotzdem nicht, aber die Tapeten treffen natürlich nicht - auch wenn sie alle sehr hell sind - den heutigen Zeitgeschmack.
Nun will der Vermieter eh einiges in der Wohnung renovieren (unter anderem neuen Leitungen) und sagt, dass ich, weil meine Mutter sich nicht an die Schönheitsreparaturklausel gehalten hat, alle Tapeten entfernen muss.
Meine Frage ist natürlich, ob der Vermieter damit Recht hat.
Ich muss dazu sagen, dass die Klausel, dass "Das Holzwerk darf nur weiß oder cremefarben gestrichen werden" gar nicht umgesetzt werden kann, weil es in der Wohnung dunkle Vollholztüren gibt. Diese würde ich mit einem Anstrich nur für immer versauen. Allerdings hat er das auch nicht eingefordert.
Vielen Dank für eure Hilfe, diese Klausel zu klären.
Einmal editiert, zuletzt von garbatella ( 5. März 2019 )
Wurde die Wohnung unrenoviert übernommen, so sind keine Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Besonders ist auch nicht immer das Anbringen neuer Tapeten notwendig. Jedoch gilt bei farbigen Wänden, das diese zu entfernen sind, wenn diese eine weiter Vermietung deutlich erschweren bis unmöglich machen.
Da aber keine Vermietung, sondern eine Renovierung erst ansteht, wofür wohl die Tapeten entfernt müssen, ist sehr zweifelhaft ob sich der Vermieter darauf berufen kann. Eindeutig kann man das aber nicht beantworten.
Also entweder sagst du, du machst das schnell um Ärger zu ersparen und Stress oder man lässt es einfach und riskiert einen Prozess am Ende. Natürlich kann man sich mal beim Mietverein erkunden oder falls Rechtsschutz vorhanden ist beim Anwalt.
Ja, die Wohnung wurde unrenoviert übernommen, das haben wir uns zum Glück auch noch vom damaligen Vermieter bestätigen lassen.
Es wurden einige Lagen Tapeten entfernt, die Wände neu gespachtelt und glatt gezogen.
Der Vermieter meint, dass er deshalb einen Anspruch darauf hat, dass ich die Tapeten entferne, weil sich meine Mutter nicht an die von ihm im neuen Mietvertrag vereinbarte Schönheitsreparaturklausel gehalten hat.
Zitat von garbatella
Besonders ist auch nicht immer das Anbringen neuer Tapeten notwendig.
In dem Fall würde ich sagen ja, denn es ist keine Raufaser, sondern eine dezente Mustertapete, ich weiß nicht mal, ob man sie überstreichen kann.
Den heutigen Zeitgeschmack trifft die Tapete wohl nicht, aber sie ist auf jeden Fall sehr hell und hat auch kein ausschweifendes dominantes Muster.
Im neuen Mietvertrag steht ja auch, "Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß oder in einem anderen neutralen Farbton zu erfolgen." . Um dem nach zu kommen, hätten meine Eltern eigentlich während der Mietzeit die vorhandenen Tapeten entfernen müssen um entweder die Wände weiß zu streichen, oder Raufaser anzubringen und diese dann zu streichen.
Also entweder sagst du, du machst das schnell um Ärger zu ersparen und Stress
Falls ich es doch noch mache, was würde passieren, wenn dann wieder der Putz mit runter kommt?
Aber die Frage ist ja, ob ich im Nachhinein überhaupt so eine Klausel aufnehmen kann, wenn die Wohnung beim Einzug vom Mieter auf seine Kosten renoviert wurde.
Nach meiner Auffassung kann der Vermieter in diesem Fall das Entfernen der Tapeten nicht verlangen.
Meine Meinung ergibt sich aus der Begründung des BGH Urteils vom 06.11.2013 - VIII ZR 416/12. Ich möchte die wichtigsten Punkte zusammen fassen. Es findet sich alles in der Urteilsbegründung wieder.
Die Klausel im Mietvertrag ist unwirksam, weil erstens die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, und zweitens, weil die Klausel dem Mieter auch während der Mietzeit Einschränkungen auferlegt, was nach §307 BGB nicht zulässig ist.
Der Mieter darf währender Mietzeit die Wohnung in vertragsgemäßer Weise nutzen, und dazu gehört auch das Dekorieren der Wände nach dem Belieben des Mieters.
Der Mieter hat die Wohnung gemäß §546 und 538 einfach nur zurück zu geben. In welchem dekorativen Zustand steht nicht dabei.
Farbige Wände oder Mustertapeten kann der Vermieter entfernt verlangen, weil er die Wohnung so nicht unmittelbar neu vermieten kann. Letzteres ist aber sein berechtigtes Interesse.
Der letzte Punkt ist der wichtige. Der Schaden, den der Vermieter hat, besteht nicht im Abkratzen der Tapeten, sondern dass er die Wohnung nicht schnell und unmittelbar weiter vermieten kann, wenn sich die Wohnung nicht in einem Zustand allgemein üblichen Geschmacks befindet. Das wird in mehreren Absätzen der Urteilsbegründung erläutert.
Und das ist der wesentliche Unterschied zur hier gestellten Frage. Das ansonsten berechtigte Interesse des Vermieters an einer schnellen Weitervermietung liegt ja hier gar nicht vor, sondern der Vermieter möchte ohnehin renovieren. Es ist also vielmehr so, dass der Vermieter seine eigenen Arbeiten für die Modernisierung auf den Mieter abzuwälzen versucht. Und das ist nicht Zweck laut Urteilsbegründung.
Nochmals vielen Dank für eure Antworten. Ich habe mir nun auch Urteile des BGH durchgelesen, in denen er auch diese Klausel gekippt hat.
Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß oder in einem anderen neutralen Farbton zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso das Anbringen von besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten.
Sorry, für meine nun folgende dumme Frage. Wenn der BGH so eine Formulierung als unwirksam erklärt, kann dann der Vermieter überhaupt noch etwas einklagen?
kann dann der Vermieter überhaupt noch etwas einklagen?
Auf Basis einer unwirksamen Klausel lässt sich nichts einklagen. Der Vermieter hat so ja keine Rechtsgrundlage. Und wie gesgt, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, spielt auch eine Rolle.
Falls Beschädigungen in der Wohnung vorhanden sein sollten, wäre das wieder ein neues Thema und das müßte man sich separat anschauen. Wir haben hier nur über die Schönheitsrenovierung gesprochen.
Bisher habe ich keine Schäden entdeckt. Es ist alles sehr gepflegt. Bald kommen die Möbel raus, dann kann man noch besser sehen, ob es irgend etwas zu beanstanden gibt.
Die Rechtslage hat sich nicht geändert. Das der Vermieter die Arbeiten erstmal weiterhin auf dich abwälzen willst ist nicht überraschend. Auch das die einfach mal das Schreiben vom früheren Vermieter ignorieren ist für die ja praktisch. Die können ja so entscheiden wie die möchten, sind darin absolut frei.
Daher bleiben auch deine Möglichkeiten die selben, entweder machen oder sich einen Anwalt nehmen und sich wehren.
Im Mietvertrag meiner Eltern ist eine salvatorische Klausel enthalten. Diese besagt, dass wenn Regelungen aus dem Vertrag ungültig werden, die neue Regelung dann gelten soll.
Nun habe ich die Wohnung nach dem Tod meiner Eltern gekündigt und der Vermieter verlangt, dass ich alles renoviere. Zwar enthält der Mietvertrag keine starren Renovierungsfristen, wohl aber Regelungen, die der BGH kassiert hat.
Habe ich durch diese Klausel überhaupt eine Chance, dass der Vertrag unwirksam sein könnte?
Heute kam ein Schreiben vom Anwalt. Die Kurzfassung:
Man bezweifelt die Darlegung meiner Schwiegermutter, dass die Wohnung unrenoviert übernommen wurde an, weil sie mit mir verwandt ist. Ich soll beweisen, dass die Wohnung damals nicht renoviert war. Ebenso bezweifelt man, dass sich meine Schwiegermutter nach 26 Jahren überhaupt noch erinnern kann, was ich schon als Beleidigung auffasse. Aber wie bitte soll ich es beweisen, wenn man der damaligen Vermieterin nicht glaubt. Es steht leider nicht im damaligen Mietvertrag von 1993, dass die Wohnung nicht renoviert war. Zeugen gibt es allerdings genug.
Ich soll die Wohnung renovieren, den Fußboden streichen (Parkett) Heizungsrohre und Heizkörper, Fenster (Kunststoff) und Türen (Vollholz Eiche) streichen.
Mit dieser Forderung würde ich in der Wohnung wohl mehr ruinieren als verschönern.
2006 hat der neue Besitzer meinen Eltern einen neuen Mietvertrag vorgelegt, den sie auch unterschrieben haben. Ich denke sie wussten nicht, dass sie das nicht müssen.
Nun meine Frage, in diesem Vertrag sind Renovierungsfristen. Hätten meine Eltern nach Unterschrift des neuen Vetrages erneut renovieren müssen, oder hätte das der Vermieter machen müssen?
Der Vermieter selber hat niemals etwas in der Wohnung renoviert.
Hier noch einmal die im Vertrag von 2006 stehende Klausel:
Im Mietvertrag meiner Eltern befindet sich eine salvatorische Klausel, die besagt, dass, wenn ein Teil oder einzelne Bestimmungen des Vertrages ungültig oder für ungültig erklärt werden, so soll der übrige Teil bestehen bleiben. Der ungültige Teil ist durch die zulässige Regelung zu ersetzen.
Ich habe die Wohnung nach dem Tod meiner Eltern gekündigt und soll renovieren. Bei den nicht starren Renovierungsklauseln gibt es durchaus Formulierungen die der BGH mittlerweile kassiert hat.
Bedeutet dies, dass ich nun gar keine Chance habe, dass der Vertrag unwirksam ist?
Das vorhandene Thema kann bitte weitergeführt werden, zusammengefügt.
Vorab eine Information zur slavatorischen Klausel:
Zitat von Erklärung zum Begriff Salvatorische Klausel
Eine sog. Salvatorische Klausel („salvatorius“; Latein für „bewahrend“ / „erhaltend“) ist oft Bestandteil eines Vertrages. Sie regelt die Rechtsfolgen, wenn Teile des Vertrages sich als undurchführbar oder nichtig herausstellen. Daher ist sie im Grunde eine „Erhaltungsklausel“, weswegen sie sich regelmäßig am Ende des Vertrages befindet.
Salvatorische Klausel - Musterformulierung für Verträge
Nachfolgend finden Sie eine Musterformulierung für eine salvatorische Klausel wie sie häufig in Verträgen zu finden ist:
Salvatorische Klausel - Leitsätze - BGH Urteil
Das müsstest du nochmal sortieren.
Welche neue Regelungen sollen dann gelten? Meinst du eventuell die gesetzlichen Regelungen?
Welcher Vertrag soll unwirksam sein?
Der neue Besitzer hatte meinen Eltern damals einen neuen Mietvertrag gegeben, den sie auch unterschrieben haben, weil sie es nicht besser wussten.
Dort steht hinten: Sollte ein Teil, oder einzelne Bestimmungen dieses Vertrages ungültig oder nichtig sein, oder für ungültig erklärt werden, so soll der übrige Teil bestehen bleiben. Der ungültige , nichtige Teil ist durch die zulässige Regelung zu ersetzen, die dem Zweck und der Absicht des nichtigen bzw. ungültigen Teil am nächsten kommt.
Heißt das, dass nun jene Klauseln, die angreifbar sind, automatisch durch die neuen geltenden Klauseln ersetzt werden?
Zum Beispiel wird ja eine Farbvorgabe während der Mietzeit gemacht, die hat der BGH ja kassiert und somit würde die ganze Klausel ungültig.
Wenn man dies nun oben liest, würde dann automatisch eine Klausel gelten, die der BGH als gesetzeskonform beschrieben hat?
Nein das ist nicht möglich, das wäre eine geltungserhaltende Reduktion und diese ist laut BGH strengsten verboten.
Vielen Dank für den Begriff
nun habe ich einiges dazu gefunden.
Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion - Haufe.de
Habe ich eigentlich durch die schnelle Kündigung der Wohnung den § 580 BGB bedient. Sie erfolgte nur wenige Tage nach dem Tod meiner Mutter.
Leider habe ich in der Kündigung nicht das Wort "Sonderkündigung" benutzt, wohl aber deutlich gemacht, dass an einer Fortführung des Mietverhältnisses kein Interesse besteht. Sinngemäß steht in der Kündigung, dass ich diese zum 31.5.19 kündige und man sich am betreffendem Datum in der Wohnung trifft um die weiteren Modalitäten der Wohnungsübergabe zu besprechen. Dabei wurde der Vermieterin die Kündigung übergeben und sie hat diese auch gegengezeichnet.
Einmal editiert, zuletzt von garbatella ( 27. März 2019 )
Habe ich eigentlich durch die schnelle Kündigung der Wohnung den § 580 BGB bedient.
Diese Norm betrifft dich wohl eh nicht.
Doch, könnte sein, dass es auch darum geht.
Nein, glaube ich nicht. Du hast deine Kündigung zum 31.05.19 ausgesprochen, das bedeutet es besteht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, also spielt der § 580 BGB keine Rolle, weil es da nur darum geht, dass der Vermieter erleichtert kündigen kann oder der Mieter nicht an längeren Kündigungsfristen gebunden ist. Auch wird ja nur um die Schönheitsreparaturen gestritten und nicht noch zusätzlich um den Kündigungstermin?

References: BGH 
 §307
 §546
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 580
 § 580
 § 580