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Timestamp: 2019-03-25 12:16:46+00:00

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Untervermietung: Welche Nachweise kann der Vermieter verlangen? - Deubner Verlag
Miet- und WEG-Recht, Sozialrecht - 23.05.2018
Welche Nachweise dürfen Vermieter verlangen, wenn Mieter die Zustimmung zu einer Untervermietung verlangen? Verweigern Vermieter die Untervermietung zu Unrecht, drohen Klage und ggf. Schadensersatzansprüche des Mieters. Ein Urteil des Landgerichts Berlin zeigt, dass Mieter nicht unbedingt zur Vorlage von Nachweisen - wie dem Bescheid über Leistungen des Jobcenters - verpflichtet sind.
Ein Mieter bewohnte alleine eine Dreizimmerwohnung in Berlin. Er begehrte von seinem Vermieter die Erteilung zur Zustimmung der Untervermietung. Er berief sich dabei auf seine wirtschaftliche Situation und gab an, dass er seinen Lebensunterhalt durch gering vergütete Arbeit und Hartz-IV-Leistungen bestreitet. Dabei gab er auch den Namen des Untermieters an.
Der Vermieter gab sich mit diesen Angaben jedoch nicht zufrieden. Er verlangte vielmehr die Vorlage von umfangreichen Nachweisen wie einem aktuellen und zugleich vollständigen Bescheid des Jobcenters. Hierzu war der Mieter jedoch nicht bereit. Nachdem der Vermieter die begehrte Zustimmung verweigert hatte, verklagte ihn der Mieter auf Erteilung der Zustimmung und legte vor Gericht den geforderten Bescheid der Jobagentur vor.
Das AG Tempelhof-Kreuzberg stellte fest, dass der Vermieter den Mieter von Nachteilen freistellen muss, die diesem durch die späte Erteilung der Genehmigung entstanden sind. Außerdem legte es dem Vermieter die gesamten Verfahrenskosten auf. Die begründete das Gericht damit, dass der Vermieter keinen Anspruch vor allem auf Vorlage des vollständigen Bescheides gehabt hat. Die hiergegen eingelegte Berufung des Vermieters hatte keinen Erfolg.
Das LG Berlin wies die Berufung des Vermieters zurück. Die Richter wiesen darauf hin, dass an die Darlegung eines wirtschaftlichen Interesses i.S.v. § 553 Abs. 1 BGB keine zu strengen Anforderungen gestellt werden dürfen. Hierzu ist keine schwere eigene Notsituation erforderlich.
Hieraus ergibt sich, dass auch bezgl. der zu erbringenden Nachweise nicht zu streng verfahren werden darf. Der Vermieter hat hier keinen Anspruch darauf, dass der Mieter ihm zum Beweis vollständige, aktuelle und „aussagekräftige“ Unterlagen vorlegen muss. Er braucht insbesondere nicht durch Vorlage eines vollständigen Bescheides der Jobagentur sämtliche Sozialdaten gegenüber seinem Vermieter offenbaren.
Der Mieter trägt normalerweise die Darlegungslast und die Beweislast, dass bei ihm ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung i.S.v. § 553 Abs. 1 BGB vorliegt. Dies ergibt sich beispielsweise aus einem Urteil des AG Berlin-Kreuzberg vom 14.08.2015 (12 C 9/15), einem Urteil des LG Berlin vom 09.04.2015 ( 67 S 28/15) sowie einem Beschluss des BGH vom 03.10.1984 (VIII ARZ 2/84).
Bislang ungeklärt ist jedoch, wann der Mieter im Einzelnen seiner Darlegungs- und Beweislast genügt. Aus der vorliegenden Entscheidung des LG Berlin im ergibt sich, dass Mieter keine unnötigen Details offenbaren müssen. Dies gilt gerade im Hinblick auf vom Vermieter geforderte Beweise. Durch die Vorlage eines vollständigen Bescheides müssen sich Hartz-IV-Empfänger sehr weit offenbaren.
Betroffenen Mietern müsste es zumindest möglich sein, dass sie Angaben über ihr Einkommen und Vermögen im Bescheid sowie über die tatsächlich bezogenen Leistungen schwärzen. Eigentlich müsste eine Bescheinigung über den Erhalt von Leistungen ausreichend sein. Denn hieraus ergibt sich, dass sich der Mieter in keiner finanziell rosigen Situation befindet. Eine zu weitgehende Offenbarung führt dazu, dass vor allem Hartz-IV-Empfänger diskriminiert werden.
Erfreulich ist, dass sich das LG Berlin mit dieser Problematik auseinandergesetzt hat. Gleichwohl ist schwer abzuschätzen, wie andere Gerichte im jeweiligen Einzelfall entscheiden, wenn es um andere Beweise geht. Vermieter sollten hier nicht zu weit gehen. Ansonsten gehen sie das Risiko ein, dass sie vom Mieter verklagt und ggf. auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Anspruchsgrundlage hier ist für den Mieter § 280 BGB. Mieter sollten bei einer Weigerung des Vermieters zur Erteilung der Zustimmung nicht einfach ihre Wohnung untervermieten. Das gilt auch, wenn ihnen die Weigerung unberechtigt erscheint. Ansonsten riskieren sie eine Unterlassungsklage wegen vertragswidrigen Gebrauchs nach § 541 BGB sowie eine fristlose Kündigung durch ihren Vermieter gem. § 543 Abs. 2 BGB.
LG Berlin, Urt. v. 11.04.2018 – 66 S 275/17
Leistungsfähigkeit des Mieters: Voraussetzungen der Kündigung

References: § 553
 § 553
 BGH 
 § 280
 § 541
 § 543