Source: http://habitat-abogados.com/la-ley/indemnizacion-resolucion-anticipada-arrendamiento-local/
Timestamp: 2019-09-16 14:30:23+00:00

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INDEMNIZACION POR RESOLUCION ANTICIPADA CONTRATO ARRENDAMIE
Las partes enfrentadas en este litigio proceden de una relación arrendaticia de un local comercial conforme a la Ley 29/1994 de la LAU que consagra -en general- el principio de autonomía de la voluntad.
En el contrato de arrendamiento, se fija un plazo de vigencia de veinte años, pero el arrendatario puede dar por resuelto el contrato realizando un preaviso de tres meses, habiendo pactado que, en tal caso, debería abonar el importe de las rentas que faltaren por devengar hasta completar los cinco años de contrato:
"el plazo de duración del presente arrendamiento es de VEINTE (20) años contados a partir del devengo de su primera renta, plazo que será obligatorio para LA ARRENDADORA y potestativo para LA ARRENDATARIA, quien podrá dar por resuelto este contrato a todos los efectos en cualquier momento de su vigencia, bastando para ello la mera comunicación previa a LA ARRENDADORA, con, al menos, TRES meses de antelación a la fecha, a partir de la cual se considerará extinguido el arrendamiento .No obstante, si dicha resolución se produjese antes de que transcurran CINCO años contados desde el devengo de la primera renta LA ARRENDATARIA vendrá obligada a abonar a LA ARRENDADORA, como indemnización por los daños y perjuicios causados, el importe de las rentas que faltaren por devengar, en el momento de la resolución, hasta completar el indicado plazo de cinco años. Dicho pago se realizará por mensualidades anticipadas."
En el presente caso, entiende el tribunal que no ha habido incumplimiento, lo que se ha pactado se ha cumplido exactamente, que no es otra cosa que en el supuesto que el arrendatario solicitara la extinción de la relación contractual en el plazo de los primeros cinco años, debería abonar en concepto de daños y perjuicios las rentas que falten devengar hasta completar los cinco años de contrato obligatorios.
Sin perjuicio de si estamos ante una clausula penal o un acuerdo de voluntades, la moderación por incumplimiento parcila (que entiende el juzgador que no ha existido) tampoco cabría. Ya que es reiterada la jurisprudencia que mantiene que no cabe la moderación, conforme al artículo 1154 del Código civil si el incumplimiento ha sido total y según lo pactado.
Nota: Al final del artículo acompañamos la sentencia completa.
Es justo indicar que el criterio del tribunal en otras sentencias relacionadas con las indemnizaciones en la resolución anticipada del contrato de arrendamiento ha seguido otros criterios:
S. Tribunal Supremo 09/04/2012 siendo doctrina jurisprudencial
La resolución injustificada del contrato, estando plenamente vigente el mismo ( 6 años en este caso), genera la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, ya que la lógica económica nos indica que el arrendador podrá arrendar nuevamente el local . Por tanto, no se puede establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato.
S. Tribunal Supremo 18/03/2010
Tras valorar las circunstancias que concurren en el caso que analiza (el contrato se inicia 1953), y la inexistencia de circunstancias que permitan prever una especial dificultad para encontrar un nuevo arrendatario que abone una renta similar e incluso superior a la que estaba obligada la parte demandada, y a pesar que el arrendador no iniciado actividad alguna para alquilarlo, entiende que la naturaleza y ubicación del inmueble, 12 meses es un periodo más que suficiente para encontrar un nuevo arrendatario, sin que, por otro lado, el importe total de la indemnización (14.484,96 euros) suponga un perjuicio desproporcionado para la parte arrendataria, por tanto modera el importe y condena a 12 meses de renta.
S. Tribunal Supremo 23/01/2009
En los arrendamientos de locales rige la autonomía de voluntad, pues salvo cuestiones concretas, por ejemplo, los procesos y la fianza, se puede pactar prácticamente todo con relegación de la norma legal, toda vez que la libertad solo está condicionada por las reglas generales y, singularmente, por lo establecido en los artículos 6.2 y 1.255 del Código Civil..
En este caso las partes suscribieron contrato de arrendamiento de local de negocio en virtud del cual, fijaron los efectos del desistimiento por parte del arrendatario, y, antes de que se completara el plazo de duración estipulado, decidieron modificar el contrato de arrendamiento suscrito, a través del acuerdo de 7 de marzo de 2002, que supuso ya una moderación de la indemnización.
S. Tribunal Supremo 23/06/2008, de la cual realizamos comentario, así como la S. Tribunal Supremo de 30-10-2007.
Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual.
La sentencia recurrida no incurre en vulneración del art. 56 LAU 1964, por cuanto se aparta del sentido rigorista del precepto sin excluir su aplicación, atendiendo a unas circunstancias concurrentes que justifican la moderación de la indemnización legalmente establecida.
S. Tribunal Supremo 10/10/2007
A la vista de la actuación de la arrendadora con posterioridad a la aceptación y recepción de las llaves del local arrendado, se podría sostener que aceptó la resolución de la arrendataria y en consecuencia, no cabía condena alguna a la recurrente en concepto de daños y perjuicios derivada de un supuesto desistimiento contractual por su parte- se desestima porque, de una parte, entiende el juzgador que fue consecuencia de una voluntad unilateral y que "si bien el importe de la indemnización concedida por lucro cesante es moderable por los Tribunales conforme a lo dispuesto en el artículo 1.103 del Código Civil, no concurre en el caso enjuiciado ninguna circunstancia legal que aconseje hacer uso de esa facultad, teniendo en cuenta que la actora cumplió escrupulosamente todas sus obligaciones -incluida la realización de las obras objeto de su apelación-, mientras que la imprevisión y el incumplimiento de las que pesaban sobre la arrendataria son claros y carecen de fundamento jurídico", y de otra, esta Sala tiene declarado con reiteración que la responsabilidad procedente de negligencia podrá moderarse por los Tribunales según los casos, pero dicha facultad es discrecional sin que, con indicación a su aplicación o inaplicación, sea susceptible de recurso de casación, por no estar sujeta a reglas, sino al prudente arbitrio del Juzgador de instancia.
SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO 10/12/2013
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Burgos, como consecuencia de autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de la misma ciudad, cuyo recurso fue preparado ante la mencionada Audiencia y en esta alzada se personó en concepto de parte recurrente la Procuradora Dª. Concepción Muñiz González, en nombre y representación de la entidad PROMOCIONES JARACASA, S.L.; siendo parte recurrida el Procurador D. Paulino Rodríguez Peñamaría, en nombre y representación de la entidad GRUPO EL ÁRBOL DISTRIBUCIÓN Y SUPERMERCADOS, SAU.
PRIMERO .- 1.- El procurador D. Diego Aller Drahe, en nombre y representación de PROMOCIONES JARACASA, S.L.,, interpuso demanda de juicio ordinario contra GRUPO EL ÁRBOL DISTRIBUCIÓN Y SUPERMERCADOS, SAU. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al juzgado se dictara sentencia por la que estimando íntegramente la presente demanda , condene a la demandada a abonar a mi mandante la cantidad de setecientos cuarenta y ocho mil ciento sesenta y seis euros (748.166), como indemnización por la resolución anticipada el contrato de arrendamiento de fecha 17 de febrero de 2004, con expresa imposición de las costas causadas a la demandada.
2.- El Procurador D. Elias Gutiérrez Benito, en nombre y representación de GRUPO EL ÁRBOL DISTRIBUCIÓN Y SUPERMERCADOS, SAU., contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia desestimando íntegramente la demanda, absolviendo a mi mandante de los pedimentos contenidos en la misma o, subsidiariamente, procediendo a una sustancial moderación de la cantidad reclamada, en los términos expresados en el cuerpo de este escrito, con expresa imposición de costas a la parte actora. Y formulando demanda reconvencional alegó los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, para terminar suplicando al juzgado dictase en su día sentencia por la que estime íntegramente la demanda reconvencional, declarando que la actora reconvenida está obligada a abonar a mi representada la suma de 27.646,50 , fianza que retiene PROMOCIONES JARACASA, S.L. en concepto de arrendadora, todo ello, con expresa condena en costas en virtud del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
3.- El procurador D. Diego Aller Drahe, en nombre y representación de PROMOCIONES JARACASA, S.L., presentó escrito de allanamiento a la demanda reconvencional.
4 .- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Burgos, dictó sentencia con fecha 15 de octubre de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO : Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda formulada por el Procurador Sr. Aller Krahe en nombre y representación de PROMOCIONES JARACASA S.L, frente a GRUPO EL ÁRBOL DISTRIBUCIÓN Y SUPERMERCADOS , S.A.U y en consecuencia, debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL CIENTO SESENTA Y SEIS EUROS (748.166), como indemnización por la resolución anticipada del contrato de arrendamiento de fecha 17 de febrero de 2004, y con expresa imposición de costas causadas a la demandada".
SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de la parte demandada, la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Burgos, dictó sentencia con fecha 28 de julio de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil "GRUPO EL ÁRBOL DISTRIBUCIÓN Y SUPERMERCADOS, S.A.U.", contra la sentencia de fecha 15 de octubre de 2010, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Burgos , en el juicio ordinario núm. 1321/2009 , procede su revocación parcial en el sentido de estimar parcialmente la demanda formulada por la mercantil "PROMOCIONES JARACASA, S.L.", contra la mercantil "GRUPO EL ÁRBOL DISTRIBUCIÓN Y SUPERMERCADOS, S.A.U.", y se condena a ésta a que abone a la actora la suma de 389.043,72 , como indemnización por la resolución anticipada del contrato de arrendamiento de fecha 17 de febrero de 2004 , sin expresa imposición de las costas procesales causadas en ninguna de las dos instancias
TERCERO .- 1.- El procurador D. Diego Aller Drahe, en nombre y representación de PROMOCIONES JARACASA, S.L., interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DE CASACION: UNICO .- De la infracción de normas aplicables para resolver cuestiones objeto del proceso. El recurso de casación se funda en el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infracción de normas aplicables para resolver cuestiones objeto del proceso. Infracción, por errónea aplicación de los artículos 1.091 del Código Civil , sobre el cumplimiento de las obligaciones. Este artículo consagra el principio pacta sunt servanda. 1154 del Código Civil, sobre la facultad moderadora de la pena de los jueces. 1.256 del Código Civil, sobre la validez y el cumplimiento de los contratos por las partes y 1.258 del Código Civil, sobre la obligatoriedad de los contratos.
2 .- Por Auto de fecha 29 de mayo de 2012, se acordó ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.
3 .- Evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Paulino Rodríguez Peñamaría, en nombre y representación de la entidad GRUPO EL ÁRBOL DISTRIBUCIÓN Y SUPERMERCADOS, SAU presentó escrito de impugnación al recurso interpuesto.
4.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 26 de noviembre de 2013, en que tuvo lugar.
PRIMERO .- Las partes enfrentadas en este litigio proceden de una relación arrendaticia urbana de local para uso distinto a la vivienda conforme a la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos, que consagra -en general- el principio de autonomía de la voluntad. La relación arrendaticia procede de sendos contratos de 17 febrero 2004 y 9 mayo 2006 que preveían la cesión de contrato y efectivamente los cedieron a los actuales litigantes que acordaron y firmaron el anexo de fecha 1 de marzo de 2008. No hay discusión sobre los puntos anteriores. La arrendadora es PROMOCIONES JACARASA, S.L. y la arrendataria GRUPO EL ÁRBOL DISTRIBUCIÓN Y SUPERMERCADOS, SAU. La primera es la demandante en la instancia y recurrente en casación. La segunda es la demandada.
En este anexo, que es el verdadero contrato de arrendamiento, se fija el plazo de vigencia de veinte años y se ratifica lo que estaba previsto en el inicial contrato de 17 febrero 2004 y que es el núcleo del litigio en estos términos:
Dentro del plazo inicial de cinco años, el 24 marzo 2009 la arrendataria remitió por acta notarial el requerimiento de resolución ( rectius extinción) con este texto literal:
"Que la manifiesta falta de desarrollo que ha experimentado la zona en que se ubica el inmueble objeto del arrendamiento, así como el incumplimiento de las previsiones de instalación de población en su área de influencia que se tomaron en cuenta para suscribir el contrato de arrendamiento, han determinado que resulte completamente inviable la implantación de la actividad de supermercado que se había previsto..."
A continuación, la arrendadora PROMOCIONES JARACA, S.L. formuló demanda interesando el cumplimiento de la cláusula penal, antes transcrita como indemnización por la resolución anticipada del arrendamiento. La arrendataria demandada GRUPO EL ÁRBOL DISTRIBUCIÓN Y SUPERMERCADOS, SAU se opuso a la demanda y, subsidiariamente pidió que se modere la cantidad reclamada; formuló reconvención en el sentido de que se les devolviera la cantidad que había sido entregada en concepto de fianza. A esto último, la demandante-demandada reconvencional se allanó.
La sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Burgos, de 15 octubre 2010 estimó íntegramente la demanda, aplicando estrictamente la cláusula penal, sin moderación alguna.
No así la sentencia dictada por la Audiencia Provincial, Sección 3ª, de la misma ciudad, de 28 julio 2011 , que se refirió a una serie de circunstancias, especialmente la crisis económica y la falta de desarrollo urbanístico de la zona, lo que "supone un cumplimiento injustificadamente gravoso del contrato para la parte arrendataria" y concluye:
"Todas estas razones deben llevar al menos, a dulcificar o mitigar el grado de incumplimiento que cabe imputar a la arrendataria, lo que posibilita, a juicio de esta Sala, la moderación de la cláusula penal prevista en un contrato de tracto sucesivo, de larga duración como lo es el arrendamiento que vincula a las partes, respetando así el anterior criterio jurisprudencial."
Por lo cual moderó la indemnización pactada en el contrato.
La arrendadora PROMOCIONES JARACASA, S.L. ha formulado el presente recurso de casación, en un solo motivo basado, en esencia, en el principio de pacta sunt servanda.
SEGUNDO .- El recurso de casación que ha formulado, como se ha apuntado, la demandante en la instancia, JARACASA, S.A. se funda en un solo motivo por infracción de los artículos del Código civil:
* articulo 1091, sobre la lex contractus y, lo que es lo mismo, pacta sunt servanda;
* artículo 1256, sobre la necessitas, esencia de la obligación;
* artículo 1258, sobre la eficacia del contrato
* artículo 1154, sobre la moderación de la cláusula penal cuando la obligación ha sido parcialmente incumplida.
Todo ello se resume en que en el recurso se pretende que se cumpla lo pactado conforme contempla el artículo 4.3 -que también cita como norma infringida en este motivo- de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de arrendamientos urbanos que proclama el principio de autonomía de la voluntad, salvo escasas excepciones que no son del caso, en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Principio y normativa que, conforme también con las normas del Código civil ha sido directamente conculcado por la sentencia recurrida de la Audiencia Provincial de Burgos, que a su vez, contradice con lo ya expresado por la sentencia de 23 diciembre 2009 que enfrentándose al mismo problema dice:
"En el caso debatido, ha de tenerse en cuenta que, las partes, mediante el uso de la facultad otorgada por el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por tanto, con pleno acogimiento al principio de la autonomía de voluntad, suscribieron contrato de arrendamiento de local de negocio en virtud del cual, y voluntariamente, fijaron los efectos del desistimiento por parte del arrendatario".
Además y a mayor abundamiento, lo que se ha pactado se ha cumplido exactamente, que no es otra cosa que la extinción de la relación contractual en el plazo de los primeros cinco años. Con lo cual, la moderación por incumplimiento (que no lo ha habido) parcial, no cabe. Y es reiterada la jurisprudencia que mantiene que no cabe la moderación, conforme al artículo 1154 del Código civil si el incumplimiento (que no es el caso) ha sido total: así, sentencias de 10 mayo 2001 , 27 febrero 2002 , 8 octubre 2002 , 21 junio 2004 , 20 diciembre 2006 , 26 marzo 2009 . La de 1 de octubre de 2010 advierte:
"Esta concepción descarta el uso de la potestad judicial moderadora de la pena convencional si tal incumplimiento parcial o defectuoso hubiera sido el pactado como supuesto condicionante de la aplicación de la pena, ya que entonces se debe estar a lo acordado por las partes".
En el presente caso. se ha producido lo previsto (cumplimiento) en el contrato, respecto al plazo. Ni hay incumplimiento, ni hay moderación que en ningún supuesto cabría al haberse cumplido exactamente lo pactado.
TERCERO .- Consecuencia de todo lo expuesto hasta ahora es que la sentencia recurrida ha infringido los principios de lex contractus y pacta sunt servanda, así como el de necessitas, esencia de la obligación y el de eficacia del contrato, contenidos en los artículos del Código civil citados en este motivo único de casación. Asimismo ha infringido el artículo 1154 porque no cabe moderación de lo pactado expresamente en el contrato, ya que no es cláusula penal, ni cabría moderación al darse exactamente lo previsto contractualmente; no hay "grado de incumplimiento" que dice la sentencia recurrida en el párrafo que anteriormente ha sido transcrita.
Por ello, procede aceptar este único motivo del recurso de casación y dar lugar al mismo, estimando la demanda que en su día había interpuesto la actual recurrente al efecto de que se cumpliera lo pactado en el contrato de arrendamiento, lo que había resuelto así la sentencia dictada en primera instancia, por lo que procede casar la de la Audiencia Provincial y confirmar aquélla.
En cuanto a las costas, no procede imponer las que este recurso, conforme al artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de acuerdo con el artículo 394 de la misma ley , imponer a la demandada en la instancia las de primera instancia, como así hace la sentencia del Juzgado e imponerle asimismo la de segunda instancia a la que fue apelante y ahora se declara válido y firme lo resuelto en primera instancia.
1.- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION formulado por la representación procesal de la entidad PROMOCIONES JARACASA, S.L. contra la sentencia dictada por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Burgos, en fecha 28 de julio de 2011 , que SE CASA y ANULA.
2.- En su lugar, confirmamos y hacemos nuestra en todos sus pronunciamientos la dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Burgos, de fecha 15 octubre 2010, en autos de juicio ordinario número 131/2009.
3.- No se hace imposición de las costas causadas en este recurso. Se condena a la parte demandada en la instancia GRUPO EL ÁRBOL DISTRIBUCIÓN Y SUPERMERCADOS, SAU en las costas causadas en la primera y la segunda instancia.
4.- Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollos de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Francisco Javier Orduña Moreno.-Xavier O'Callaghan Muñoz.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

References: resolución 
 artículo 1154
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1
 resolución 
 artículo 394
 resolución 
 resolución 
 artículo 477
 resolución 
 resolución 
 artículo 1256
 artículo 1258
 artículo 1154
 artículo 4
 artículo 4
 artículo 1154
 artículo 1154
 artículo 398
 artículo 394