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Timestamp: 2016-10-23 01:21:47+00:00

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4A_449/2014 (19.11.2014)
4A_449/2014 � � Urteil vom 19. November 2014
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 1. Juli 2014.
C.C.________ hatte das Einfamilienhaus "U.________" in Z�rich Ende der 1970er Jahre erworben. Die Eheleute C.C.________ und D.C.________ nutzten die Liegenschaft zu Wohn- und Arbeitszwecken. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung im Jahr 2003 erwarb E.________ das Einfamilienhaus in eigenem Namen, angeblich aber im Auftrag von C.C.________ und D.C.________. Die Eheleute C.________ wohnten weiterhin (als Mieter) in der Liegenschaft. Angeblich h�tte es zu einer R�ck�bertragung der Liegenschaft an die Eheleute C.________ kommen sollen, doch verkaufte E.________ die Liegenschaft im Jahr 2011 an die B.________ AG (Beschwerdegegnerin).
�Kurz nach Erwerb der Liegenschaft k�ndigte die B.________ AG das Mietverh�ltnis mit den Eheleuten C.________. Die K�ndigung wurde angefochten. Vor der Schlichtungsbeh�rde Z�rich schlossen die Parteien einen Vergleich, gem�ss dem die G�ltigkeit der K�ndigung des Mietverh�ltnisses per 30. September 2011 festgestellt wurde. Gleichzeitig wurde das Mietverh�ltnis bis und mit 30. September 2013 erstreckt. C.C.________ und D.C.________ verpflichteten sich, das Einfamilienhaus auf diesen Zeitpunkt hin endg�ltig zu verlassen. Da sie jedoch nicht wie vereinbart aus dem Einfamilienhaus auszogen, wurden sie mit Urteil des Einzelgerichts Audienz des Bezirksgerichts Z�rich vom 20. Dezember 2013 ausgewiesen. Dieser Entscheid wurde vom Obergericht des Kantons Z�rich am 5. Februar 2014 best�tigt.
�Im Herbst 2009 - also rund vier Jahre vor der genannten Ausweisung - zog die Tochter von C.C.________ und D.C.________, A.________ (Beschwerdef�hrerin), zu ihren Eltern in die besagte Liegenschaft. C.C.________ meldete A.________ am 20. April 2010 beim zust�ndigen Kreisb�ro als Untermieterin an. A.________ steht auf dem Standpunkt, sie habe am 28. bzw. 31. August 2009 mit der Verwaltungsgesellschaft F.________, bestehend aus E.________ und ihrem Vater, D.C.________, einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Dieser angebliche Mietvertrag sei beim Verkauf der Liegenschaft kraft Art. 261 OR auf die B.________ AG �bergegangen und stehe der Ausweisung entgegen. Demgegen�ber vertritt die B.________ AG die Ansicht, es bestehe kein g�ltiger Mietvertrag. A.________ befinde sich ohne Rechtstitel in der Liegenschaft und sei auszuweisen.
Am 12. Februar 2014 reichte die B.________ AG beim Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichts Z�rich ein Gesuch ein, mit dem sie die Ausweisung von A.________ aus der Liegenschaft U.________ in Z�rich beantragte. Das Einzelgericht f�llte im Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren F�llen) am 7. April 2014 das folgende Urteil:
�"1. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, die R�umlichkeiten der Liegenschaft U.________ unverz�glich zu r�umen und der Gesuchstellerin ordnungsgem�ss zu �bergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.
2. Das Stadtammannamt Z�rich 6 wird angewiesen, nach Eintritt der Rechtskraft auf Verlangen der Gesuchstellerin die Verpflichtung der Gesuchsgegnerin gem�ss Ziff. 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten f�r die Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen.
�Das Obergericht des Kantons Z�rich wies mit Urteil vom 1. Juli 2014 die von A.________ erhobene Berufung ab und best�tigte das erstinstanzliche Urteil.
A.________ beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde, das Urteil des Obergerichts vom 1. Juli 2014 sei aufzuheben. "Eventualiter" sei die Sache zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen, "subeventualiter" an das Bezirksgericht Z�rich.
�Die B.________ AG stellte keine Antr�ge zur Beschwerde, unter Anmerkung, in der Liegenschaft lebten effektiv die ausgewiesenen C.C.________ und D.C.________, die Beschwerdef�hrerin dagegen "nur virtuell". Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung.
�Mit Pr�sidialverf�gung vom 27. Oktober 2014 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.
In ihrer Eingabe vom 4. September 2014 stellte die Beschwerdef�hrerin den prozessualen Antrag, es seien "die Stellungnahme der Beschwerdegegnerin sowie der Nachtrag der Beschwerdegegnerin vom 27. Juli 2014/4. August 2014 aus dem Recht zu weisen und eine disziplinarische Massnahme gegen die Beschwerdegegnerin zu erw�gen." Zur Begr�ndung wird auf ungeb�hrliche Passagen, die pers�nlichkeitsverletzend und beleidigend seien, hingewiesen.
�Die fraglichen Eingaben der Beschwerdegegnerin beinhalten Stellungnahmen zum Gesuch um aufschiebende Wirkung. Sie betreffen nicht die Beschwerde selbst, zu der sich die Beschwerdegegnerin einer Vernehmlassung enthielt. �ber das Gesuch um aufschiebende Wirkung wurde mit Pr�sidialverf�gung vom 27. Oktober 2014 - trotz der betreffenden Eingaben - zu Gunsten der Beschwerdef�hrerin entschieden. Es besteht zum jetzigen Verfahrenszeitpunkt kein Anlass mehr, die Eingaben aus dem Recht zu weisen. Auch erscheint es nicht erforderlich, disziplinarische Massnahmen im Sinne von Art. 33 Abs. 1 BGG anzuordnen. Ohnehin kommt den Parteien kein entsprechendes Antragsrecht zu (Urteil 5D_80/2012 vom 20. Juli 2012 E. 5 mit Hinweis).
Das Bundesgericht pr�ft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zul�ssig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 139 III 133 E. 1; 136 II 101 E. 1 S. 103, 470 E. 1 S. 472; 135 III 212 E. 1); immerhin muss die Eingabe auch bez�glich der Eintretensvoraussetzungen hinreichend begr�ndet werden (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG; BGE 139 II 340 E. 4 S. 342; 134 II 120 E. 1).
2.1.�Beschl�gt der Streit die Frage, ob die Voraussetzungen f�r die Anordnung der R�umung einer Liegenschaft im Verfahren nach Art. 257 ZPO gegeben sind, ist nach der Rechtsprechung als Streitwert grunds�tzlich der durch die Verz�gerung mutmasslich entstehende Schaden zu betrachten, wenn die Voraussetzungen einer Ausweisung im Verfahren nach Art. 257 ZPO verneint werden. Dieser besteht im hypothetisch anfallenden bzw. entgangenen Miet- oder Gebrauchswert f�r die Zeit, bis voraussichtlich ein Ausweisungsentscheid in einem Prozess im ordentlichen Verfahren ergehen k�nnte (Urteil 4A_273/2012 vom 30. Oktober 2012 E. 1.2.2; nicht publiziert in: BGE 138 III 620).
�Ob dies auch gilt, wenn wie vorliegend im Ausweisungsverfahren umstritten ist, ob �berhaupt ein Mietverh�ltnis besteht, und die Vorinstanz dem Ausweisungsbegehren in Verneinung dieser Frage stattgegeben hat, braucht in diesem Zusammenhang nicht beurteilt zu werden.
�Denn jedenfalls ficht die Beschwerdef�hrerin die den Streitwert betreffenden Feststellungen im angefochtenen Urteil nicht (rechtsgen�gend) an:
�Die Vorinstanz ermittelte - ausgehend von einem monatlichen Mietzins von Fr. 2'450.-- und einer Dauer von sechs Monaten - einen Streitwert von Fr. 14'700.--. Dass sie dabei von einer zu kurzen massgeblichen Dauer ausgegangen sei, macht die Beschwerdef�hrerin nicht geltend. Vielmehr r�umt sie selber ein, dass gegen die "von der Vorinstanz mit sechs Monaten bezeichneten durchschnittlichen Dauer eines Ausweisungsverfahrens" nichts einzuwenden sei. Es besteht daher f�r das Bundesgericht von vornherein kein Anlass, im Rahmen der Streitwertberechnung zu Gunsten der Beschwerdef�hrerin eine m�glicherweise l�ngere Dauer des angeblich bestehenden (befristeten) Mietverh�ltnisses zu ber�cksichtigen.
�Die Beschwerdef�hrerin postuliert immerhin, der Streitwert betrage Fr. 20'700.--. Sie begr�ndet dies jedoch lediglich damit, entgegen der Vorinstanz m�sse nicht nur der von den Eltern f�r die ganze Liegenschaft geschuldete Mietzins von Fr. 2'450.-- pro Monat veranschlagt werden, sondern zus�tzlich ein solcher von Fr. 1'000.--, den sie selbst zu zahlen habe. Die Behauptung der Beschwerdef�hrerin, sie habe (zus�tzlich) einen Mietzins von Fr. 1'000.-- zu zahlen, findet aber im Sachverhalt des angefochtenen Urteils, der f�r das Bundesgericht verbindlich ist (Art. 105 Abs. 1 BGG), keinerlei St�tze, und sie wird auch von der Beschwerdef�hrerin nicht schl�ssig begr�ndet.
�Damit erreicht der Streitwert die f�r mietrechtliche F�lle geltende Grenze von Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) nicht, und die Beschwerde in Zivilsachen erweist sich unter diesem Gesichtspunkt als unzul�ssig.
2.2.�F�r den Fall, dass der erforderliche Streitwert nicht erreicht sei, behauptet die Beschwerdef�hrerin, es m�sse dennoch auf die Beschwerde in Zivilsachen eingetreten werden, weil sich eine Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG stelle. Sie tut dies jedoch mit kaum hinreichender Begr�ndung (vgl. Art. 42 Abs. 2 Satz 2 BGG) und jedenfalls erfolglos, ist doch offensichtlich, dass es sich vorliegend lediglich um einen Anwendungsfall zu Art. 257 ZPO im Rahmen der hierzu bereits ergangenen Rechtsprechung (vgl. etwa BGE 138 III 123, 620) handelt, ohne dass sich eine h�chstrichterlich zu kl�rende Grundsatzfrage stellen w�rde. Namentlich ist keine solche erkennbar im Zusammenhang mit dem "Verst�ndnis des klaren Falles im Sinne von Art. 257 ZPO", wie die Beschwerdef�hrerin behauptet, aber nicht konkret mit Bezug auf die vorliegende Beschwerdesache begr�ndet.
�Die Beschwerde in Zivilsachen erweist sich damit als unzul�ssig.
Damit ist die ebenfalls erhobene subsidi�re Verfassungsbeschwerde grunds�tzlich zul�ssig (Art. 113 BGG). Zu pr�fen ist allerdings vorab, ob ein hinreichendes Begehren gestellt ist und rechtsgen�gend begr�ndete Verfassungsr�gen erhoben werden.
3.1.�Die Beschwerdeschrift hat ein Rechtsbegehren zu enthalten (Art. 42 Abs. 1 BGG). Da die subsidi�re Verfassungsbeschwerde (gleich wie die ordentliche Beschwerde) ein reformatorisches Rechtsmittel ist (Art. 117 BGG in Verbindung mit Art. 107 Abs. 2 BGG), darf sich die beschwerdef�hrende Partei grunds�tzlich nicht darauf beschr�nken, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids zu beantragen, sondern muss einen Antrag in der Sache stellen. Antr�ge, die auf blosse Aufhebung des angefochtenen Urteils und R�ckweisung der Sache an die Vorinstanz zu neuer Entscheidung lauten, gen�gen in der Regel nicht und machen die Beschwerde unzul�ssig. Eine Ausnahme gilt dann, wenn das Bundesgericht im Falle der Gutheissung in der Sache nicht selbst entscheiden k�nnte, weil die erforderlichen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz fehlen (BGE 134 III 379 E. 1.3 S. 383; 133 III 489 E. 3.1 mit weiteren Hinweisen). Es gen�gt allerdings, wenn aus der Beschwerdebegr�ndung hervorgeht, in welchem Sinn der angefochtene Entscheid abge�ndert werden soll (BGE 134 III 235 E. 2 mit Hinweis).
�Die Beschwerdef�hrerin beantragt lediglich die Aufhebung des angefochtenen Urteils und - als Eventualantrag formuliert - die R�ckweisung. Einen materiellen Antrag stellt sie nicht. Immerhin wird im Lichte der Beschwerdebegr�ndung klar, dass sie sich gegen die Ausweisung wehrt und demnach die Abweisung des Ausweisungsgesuchs begehrt. Unter Ber�cksichtigung der Beschwerdebegr�ndung k�nnen die Begehren als hinl�nglich betrachtet werden.
3.2.�Einziger Beschwerdegrund der subsidi�ren Verfassungsbeschwerde ist gem�ss Art. 116 BGG die Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte (vgl. BGE 136 I 332 E. 2.1). Diesbez�glich gilt eine qualifizierte R�gepflicht. Das Bundesgericht pr�ft die Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte nur, wenn diese R�ge gem�ss den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG ausdr�cklich vorgebracht sowie klar und detailliert begr�ndet wird (BGE 138 I 171 E. 1.4; 136 I 65 E. 1.3.1; 134 II 244 E. 2.2; 133 III 439 E. 3.2 S. 444). In einer Verfassungsbeschwerde muss rechtsgen�gend dargelegt werden, welche verfassungsm�ssigen Rechte durch das kantonale Gericht inwiefern verletzt worden sind, und solche R�gen sind unter Bezugnahme auf die Erw�gungen des angefochtenen Entscheids klar und detailliert zu begr�nden (BGE 135 III 232 E. 1.2; 133 III 589 E. 2).
�Wird eine Verletzung von Art. 9 BV geltend gemacht, ist zu beachten, dass Willk�r nicht schon dann vorliegt, wenn eine andere L�sung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen w�re, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 140 III 16 E. 2.1; 138 IV 13 E. 5.1 S. 22; 134 II 124 E. 4.1; 132 III 209 E. 2.1). Inwiefern der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar sein soll, muss die beschwerdef�hrende Partei im Einzelnen aufzeigen; sie darf sich nicht damit begn�gen, diesen pauschal als willk�rlich zu bezeichnen (BGE 137 V 57 E. 1.3 S. 60; 134 II 349 E. 3 S. 352).
3.3.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 118 Abs. 1 BGG). Es kann davon nur abweichen, wenn die Sachverhaltsfeststellung auf der Verletzung eines verfassungsm�ssigen Rechts beruht (Art. 118 Abs. 2 und Art. 116 BGG). Wird Letzteres geltend gemacht, ist neben der Erheblichkeit der ger�gten Tatsachenfeststellung f�r den Ausgang des Verfahrens klar und detailliert darzutun, inwiefern diese verfassungswidrig, insbesondere willk�rlich, sein soll (BGE 136 I 332 E. 2.2; 133 III 393 E. 7.1, 585 E. 4.1).
3.4.�Diesen Grunds�tzen wird die Beschwerdef�hrerin nicht gerecht. Sie macht eine Verletzung des Willk�rverbots geltend, wobei "eine offensichtlich unkorrekte Sachverhaltsermittlung im Vordergrund" stehe. �berdies habe die Vorinstanz "den rechtlich relevanten Sachverhalt willk�rlich eingeschr�nkt". Zur Begr�ndung ihrer Willk�rr�ge verweist sie lediglich auf Ausf�hrungen in der Beschwerde in Zivilsachen. Dort wird aber keine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung rechtsgen�gend begr�ndet. Vielmehr beharrt die Beschwerdef�hrerin in appellatorischen Darlegungen auf dem Standpunkt, dass entgegen der Vorinstanz ein Mietvertrag zwischen ihr und E.________ angenommen werden m�sse, der aufgrund von Art. 261 OR auf die Beschwerdegegnerin �bergegangen sei. Mit dieser appellatorischen Kritik zeigt sie keine willk�rliche Sachverhaltsfeststellung auf.
�Wenn sie schliesslich vorbringt, in Ber�cksichtigung ihrer Einwendungen m�sste ein Mietvertrag immerhin f�r m�glich gehalten und damit das Vorliegen eines klaren Falles verneint werden, so kann ihr auch darin nicht gefolgt werden. Vielmehr hielt die Vorinstanz zutreffend daf�r, dass offensichtlich unbegr�ndete oder haltlose Bestreitungen, �ber die sofort entschieden werden kann, nicht gen�gen, um einen klaren Fall auszuschliessen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 622). Die Vorinstanz begr�ndete auch, weshalb die Einwendung der Beschwerdef�hrerin offensichtlich haltlos sei und sich ohne weiteres als unbegr�ndet erweise. Dass und inwiefern die Vorinstanz dabei in Willk�r verfallen w�re, tut die Beschwerdef�hrerin nicht dar, jedenfalls nicht rechtsgen�glich.
�Schliesslich kann der Vorwurf, dass die Vorinstanz "den rechtlich relevanten Sachverhalt willk�rlich eingeschr�nkt" habe, auch in Ber�cksichtigung der Ausf�hrungen zur Beschwerde in Zivilsachen, auf welche die Beschwerdef�hrerin verweist, nicht nachvollzogen werden. Jedenfalls wird nicht rechtsgen�gend begr�ndet, inwiefern im Ergebnis Willk�r vorliegen soll.
3.5.�Auf die subsidi�re Verfassungsbeschwerde kann daher mangels rechtsgen�gend begr�ndeter Verfassungsr�gen nicht eingetreten werden.
Auf die Beschwerde ist nicht einzutreten. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdef�hrerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdegegnerin stellte zur Beschwerde keine Antr�ge und liess sich dazu in der Sache nicht vernehmen, weshalb ihr diesbez�glich kein Aufwand erwuchs, f�r den sie zu entsch�digen w�re. Sie nahm lediglich zum Gesuch um aufschiebende Wirkung Stellung, dies jedoch nicht vertreten durch einen Rechtsanwalt, weshalb auch insoweit keine Entsch�digung anf�llt (BGE 133 III 439 E. 4).
�Mit dem Entscheid in der Sache wird das Gesuch der Beschwerdegegnerin um Aufhebung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos.

References: Art. 261
 Art. 257
 Art. 33
 BGE 
 BGE 
 Art. 257
 Art. 257
 BGE 
 Art. 74
 Art. 42
 Art. 257
 BGE 
 Art. 257
 Art. 107
 Art. 116
 BGE 
 Art. 106
 Art. 9
 Art. 116
 Art. 261