Source: http://www.elnotario.es/hemeroteca/revista-81/dgrn-resoluciones/8882-resoluciones-de-la-dgrn-numero-81
Timestamp: 2019-06-20 14:29:05+00:00

Document:
Resoluciones de la DGRN. Número 81
RECONOCIMIENTO DE DOMINIO POR TERCERO A FAVOR DE UNO DE LOS CÓNYUGES OTORGADO EN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO: SE REQUIERE ESCRITURA PÚBLICA
Resolución de 21 de junio de 2018 (BOE 10 de julio de 2018). Descargar
Dicha vivienda a que se refiere el reconocimiento, efectuado en convenio regulador de divorcio, figura inscrita a nombre de la esposa y de su madre por mitades pro indiviso. Se pretende en tal convenio adjudicar íntegramente la vivienda a favor del esposo, reconociendo la madre de la esposa que la mitad indivisa que figuraba formalmente a su nombre era realmente de su yerno. Sin embargo, en el convenio calificado no consta el consentimiento de la suegra, titular registral que lleva a cabo el reconocimiento, quien no es parte en el procedimiento de divorcio. Además, y lo que es más importante, tal reconocimiento de dominio excede del contenido típico y adecuado del convenio regulador como título privado regulador de las consecuencias patrimoniales del divorcio de los cónyuges. Se precisa escritura pública de reconocimiento de dominio, no convenio de divorcio.
COMPRAVENTA DE FINCA ARRENDADA: NO ES NECESARIA LA INCORPORACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SIENDO SUFICIENTE LA MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR SOBRE LA INEXISTENCIA DE DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
Resolución de 4 de julio de 2018 (BOE 19 de julio de 2018). Descargar
Se debate la inscripción de una compraventa de finca arrendada en la que no se aporta ni incorpora el contrato de arrendamiento, pero se manifiesta que “en dicho contrato no se estableció el derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario”.
La registradora señala en síntesis dos defectos: no haberse practicado la notificación al arrendatario en los términos del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y no acompañar o incorporar el contrato de arrendamiento para comprobar si, en su caso, contiene el pacto por el cual la parte arrendataria ha renunciado expresamente al derecho de tanteo y retracto, o se excluyó el derecho de adquisición preferente a favor del mismo.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la Ley de Arrendamientos Urbanos no exige este requisito a efectos de inscribir una escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad cuando el arrendamiento no esté inscrito, siendo suficiente la manifestación del vendedor de que la finca no está arrendada o sobre la inexistencia de derecho de adquisición preferente.
COMPRAVENTA DE FINCA DE UN INCAPAZ: AUTORIZACIÓN JUDICIAL
Resolución de 9 de julio de 2018 (BOE 24 de julio de 2018). Descargar
Tratándose de una enajenación de bienes inmuebles del tutelado realizada por el tutor, debe el registrador comprobar que el acto se ajusta a los términos de la preceptiva autorización judicial. En el caso, se cumplían los requisitos exigidos por la autorización judicial.
RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE COMPENSACIÓN
Resolución de 10 de julio 2018 (BOE 24 de julio de 2018). Descargar
Se debate la inscripción de la rectificación de un proyecto de compensación urbanístico, en cuanto a la cabida de la finca aportada, por reflejar una superficie inferior a la real, así como por haber incluido la totalidad de la finca de origen, estimando que una parte de dicha finca no debió incluirse por encontrarse fuera del perímetro de la unidad de ejecución. La escritura de rectificación fue otorgada por el representante de la entidad mercantil promotora del proyecto de compensación y que era titular registral de la finca de origen. En el momento de la presentación en el Registro de la escritura de rectificación el proyecto de compensación consta inscrito en el Registro, cancelado el folio de la finca origen y las fincas de resultado inscritas a favor de personas distintas de la citada mercantil aportante de la finca de origen. La Dirección General deniega el acceso registral de la modificación pretendida, por referirse a una finca que jurídica y registralmente ha quedado extinguida y sustituida por las correlativas fincas de resultado, así como la falta del consentimiento de los titulares registrales afectados o bien de una resolución judicial supletoria.
DUDAS REGISTRALES DE INVASIÓN DEL DOMINIO MARÍTIMO TERRESTRE
Resolución de 19 de junio de 2018 (BOE 4 de julio de 2018). Descargar
Es requisito previo para la inscripción de una escritura de adición de herencia y otra de aceptación y adjudicación de herencia respecto de una finca registral de cuya descripción no resulta que linda con la ribera del mar, aportar certificación del Servicio Periférico de Costas acreditativa de que la finca no invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación a las servidumbres de protección y tránsito, habiendo manifestado el registrador la necesidad de presentación de dicha certificación al estimar que “dicha finca pudiera lindar con zona marítima, por encontrarse en zona muy próxima al mar”.
DIVISIÓN EN CUOTAS DE ATRIBUCIÓN EXCLUSIVA: ES NECESARIA LICENCIA MUNICIPAL
Resolución de 26 de junio de 2018 (BOE 10 de julio de 2018). Descargar
No es accesible al Registro escritura por la que un local comercial, integrado en una propiedad horizontal, es dividido en cuotas ideales atributivas de derechos de utilización exclusiva. No basta la mera comunicación previa o declaración responsable realizada por el interesado del supuesto, ex artículo 10-3-b de la Ley de Propiedad Horizontal, sino que se precisa autorización administrativa.
CAMBIO DE USO DE DESPACHO PROFESIONAL A VIVIENDA SIN ACUERDO DE JUNTA: NO ES NECESARIO DICHO ACUERDO SI LOS ESTATUTOS INSCRITOS NO PROHÍBEN EL CAMBIO
Resolución de 27 de junio de 2018 (BOE 9 de julio de 2018). Descargar
Dicha alteración de uso se basa en un certificado técnico que acredita el uso como vivienda desde tiempo superior al plazo de prescripción de infracciones urbanísticas. Según el Centro Directivo, dada la vocación expansiva del dominio, solo cuando los estatutos inscritos prevean una limitación de usos permitidos, la modificación de dicho uso requerirá acuerdo de la junta de propietarios. El que los estatutos prevean solo el posible de cambio de uso del local destinado a garajes, no puede deducirse una limitación o prohibición para el resto de elementos, que debería ser expresa para provocar el cierre del Registro. Desde el punto de vista urbanístico, si la inscripción de una obra nueva puede hacerse sin necesidad de licencia en los casos del artículo 20-4 LS, del mismo modo podrá declararse su modificación por cambio de uso.
LA MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS EXIGE EL CONSENTIMIENTO DE TITULARES POSTERIORES QUE ADQUIRIERON SIN ESTAR INSCRITA LA MODIFICACIÓN
Resolución de 27 de junio de 2018 (BOE 10 de julio de 2018). Descargar. Y otra Resolución de 18 de julio de 2018 (BOE 7 de agosto de 2018). Descargar
El consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre Propiedad Horizontal ha de ser no solo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.
Resolución de 18 de julio de 2018 (BOE 7 de agosto de 2018). Descargar
Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de compraventa en la que, respecto de la edificación construida en la finca vendida, se acredita la terminación de la obra con los siguientes documentos: certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulta que la obra terminó en 1989 y su descripción totalmente coincidente con el título presentado; certificado de final de obra de fecha 4 de diciembre de 1989 y certificado de fecha 22 de mayo de 2017 acreditativo de que la obra se ha ajustado al proyecto y normativa especificada en el final de obras. El registrador suspende la inscripción señalando dos defectos: el certificado no contiene la descripción de la obra nueva y no se testimonia literalmente la licencia concedida.
La Dirección General estima el recurso. El artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, tan solo exige, junto a la aportación de los documentos que acrediten “la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título”, de los que resulte además, como aclara el artículo 52, apartado b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que dicha fecha sea “anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante”. La prueba de tal extremo, unida a la simple constatación sobre “la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate” constituyen los únicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro.
NO ES POSIBLE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE UN ELEMENTO INDIVIDUAL DE UNA DIVISIÓN HORIZONTAL
Resolución de 19 de julio de 2018 (BOE 7 de agosto de 2018). Descargar
Se intenta hacer constar en el registro la representación gráfica de una plaza de garaje existente en un edificio. La Dirección General, confirmando la calificación, afirma que no es posible hacer constar la representación gráfica de uno de los departamentos de un edificio en propiedad horizontal, todo ello de acuerdo con la resolución de 22 de julio de 2016, conforme a los artículos 9 b) y 199 Ley Hipotecaria. La inscripción de representación gráfica de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal solo se contempla en la Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria in fine, y de conformidad con lo que se establece en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015.
SEGREGACIÓN DE UNA FINCA EN COMUNIDAD: DEBEN DETERMINARSE LAS CUOTAS EN EL RESTO DE FINCA MATRIZ
Se autoriza una escritura pública en la que los cuatro condueños de una finca, titulares por cuartas e iguales partes indivisas, segregan de la misma una porción, describen el resto y adjudican dicha porción segregada por mitades indivisas a dos de los cuatro comuneros, sin que en el título consten las cuotas que corresponderán a cada uno de los copropietarios en el resto de la finca.
Lo que se produce es el acto divisorio, que es un acto con efecto extintivo de la situación jurídica anterior, la de la comunidad; y al mismo tiempo tiene un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes, por lo que es necesario determinar en el título traslativo las cuotas de los que continúan como comuneros en la finca matriz, sin dejar de tener en cuenta que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo, pero lo que es irrefutable es que se produce una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien. Por ello la jurisprudencia lo califica de verdadera atribución patrimonial.
ES POSIBLE CONSTITUIR UN DERECHO DE USUFRUCTO SOBRE LA TERRAZA DE UN EDIFICIO, CUYO USO CORRESPONDE A DOS PISOS, CONSINTIENDO SUS TITULARES
Se constituye un usufructo sobre una terraza común del edificio, en escritura otorgada por todos los propietarios, con la particularidad que el uso de la terraza corresponde con carácter exclusivo a dos de los pisos de la división horizontal. El registrador exige la previa desafectación del elemento común, ya que niega que se pueda establecer un usufructo sobre un derecho, lo que revoca la Dirección General, señalando que los usufructos sobre derechos están plenamente reconocidos en nuestro Derecho, tras diferencias los elementos comunes por naturaleza, de los elementos comunes por destino, siendo éstos últimos susceptibles de atribución privativa, incluso de su propiedad, previa la desafectación, que aquí no es necesaria.
Resolución de 27 de julio de 2018 (BOE 4 de agosto de 2018). Descargar
La junta general de una comunidad de propietarios de edificio constituido en régimen de propiedad horizontal acuerda en segunda convocatoria y por unanimidad de los presentes la modificación de los estatutos, en el sentido de restringir los usos que pueda desarrollar en su propiedad el titular de los locales comerciales que en el mismo existen, titular que no asiste a la junta. El registrador suspende la inscripción por no resultar escritura pública de la que resulte el consentimiento individual del titular del dominio del único local que existe en el edificio.
La DGRN desestima el recurso, distinguiendo entre actos colectivos, competencia de la Junta General, y actos singulares en los que, por afectar al derecho de propiedad, se necesita el consentimiento individualizado de los propietarios. En el presente caso el establecimiento, por vía estatutaria, de una serie de restricciones en cuanto al uso a que se puede destinar el local comercial afecta directamente al núcleo de las facultades que el ordenamiento confiere al propietario de un inmueble por lo que se necesita su consentimiento individual. Aclara que la Junta de Propietarios no es competente para determinados actos: 1) los acuerdos que restrinjan o menoscaben el contenido esencial de la propiedad separada de un elemento privativo, 2) y tampoco para aquellos acuerdos que aunque tengan por objeto exclusivo los elementos comunes no entren dentro de la gestión comunitaria, como serían todos aquellos que, directa o indirectamente, perjudiquen el derecho de alguno de los condueños al adecuado uso y disfrute de su propiedad o de los derechos que le sean atribuidos en el título constitutivo, como resulta de lo dispuesto en el artículo 17.4 in fine de la Ley de Propiedad Horizontal.
MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 1 de agosto de 2018 (BOE 19 de septiembre de 2018). Descargar
Se presenta una escritura de elevación a público de acuerdos de una comunidad de propietarios que incorpora una modificación a los estatutos de la propiedad horizontal -no inscritos- por la que se impone el paso a uno de los locales privativos para mantenimiento del depósito de gasoil que es de uso común de la comunidad de propietarios y que se ubica en el sótano de dicho local; el acuerdo se tomó en una reunión de la comunidad de propietarios a la que habían asistido el 74,40% de las cuotas, siendo los ausentes notificados por correo certificado, no habiendo manifestado su oposición en plazo de treinta días desde su notificación. El registrador señala como defecto que la constitución de estatutos de una propiedad horizontal, requiere que sean aprobados por la unanimidad de los propietarios del total edificio, no siendo admisible en este caso, el procedimiento de comunicación que recoge el artículo 17, puesto que tal procedimiento solo lo es para supuestos de modificación o reforma de elementos para aprovechamiento privativo. La notaria recurrente alega que salvo unas excepciones específicas -que no son las del caso- se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en la ley, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción; que el supuesto presente no es ninguna de las excepciones específicas señaladas por la ley.
La Dirección General estima el recurso manifestando que en el presente caso se han cumplido íntegramente las formas, garantías y procedimientos establecidos en el artículo 9 de la Ley sobre Propiedad Horizontal -comunicación de la información a todos los propietarios y en la forma de notificación establecida por el citado artículo- sin que se haya producido manifestación de discrepancia en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Y todo ello sin que en presente supuesto estemos ante ninguna de las excepciones previstas en el apartado 8 del artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal. En cuanto a la primera excepción, no estamos ante uno de los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a los propietarios que no hayan votado a favor del acuerdo en la junta. En cuanto a la segunda excepción, no se hace constar en esta modificación de los estatutos nada que sea para aprovechamiento privativo, sino al contrario, se trata de un paso para mantenimiento y reparación del depósito comunitario de gasoil.
EXTINCIÓN DE CONDOMINIO CON ATRIBUCIÓN IMPLICITA DE PRIVATIVIDAD: ES NECESARIO CONCRETAR LA CAUSA ONEROSA O GRATUÍTA QUE LO MOTIVA
Resolución de 30 de julio de 2018 (BOE 14 de septiembre de 2018). Descargar
No cabe extinguir el condominio perteneciente a dos cónyuges, con una parte ganancial y otra privativa, adjudicando la totalidad a uno de ellos con carácter privativo sin expresión de la causa onerosa o gratuita o negocio que lo justifica.
No hay un principio general ni artículo que admita la atribución inversa que se recoge en el artículo 1355 del Código Civil, por la que los cónyuges puedan atribuir carácter privativo a los bienes adquiridos a título oneroso, ya que la confesión de privatividad del artículo 1324 del Código Civil es en puridad un medio de prueba; que no puede confundirse la libre contratación entre los cónyuges (ex art. 1323 del mismo Código), ni el principio informador del favor consortialis que inspira el artículo 1355; además, el interés de los acreedores de la sociedad de gananciales debe estar protegido mediante una liquidación que contenga su inventario. La declaración de la privatividad tiene su marco en la confesión del artículo 1324, sin perjuicio de que se puedan producir transmisiones -con su causa- entre los cónyuges mediante donación, compraventa u otros contratos (ex art. 1323).
NO CABE UTILIZAR EL CONVENIO REGULADOR PARA INSCRIBIR NEGOCIOS AL MARGEN DE SU CONTENIDO TÍPICO
Resolución de 11 de julio de 2018 (BOE 24 de julio de 2018). Descargar
Se discute la inscripción de la adjudicación de una finca realizada en convenio regulador homologado judicialmente en procedimiento de divorcio. La finca en cuestión consta inscrita en el Registro por mitad y proindiviso, con carácter privativo, a nombre de ambos cónyuges, que la compraron estando solteros. No consta que dicho inmueble sea la vivienda habitual de la familia. En el convenio regulador se limitan a expresar que dicha finca, de uso agrario, forma parte del patrimonio ganancial y se adjudica a la señora ahora recurrente.
La Dirección General desestima el recurso confirmando la nota de calificación suspendiendo la inscripción porque la finca constaba inscrita con carácter privativo y para acreditar el carácter ganancial se debe aportar a la sociedad de gananciales mediante la debida titulación y porque no cabe utilizar el convenio regulador para aportar a la sociedad de gananciales un bien, cuando dicha sociedad ya ha quedado disuelta con motivo del divorcio, antes de que se apruebe dicho convenio regulador.
EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA EJERCITADO TRAS EL DIVORCIO ADQUIRIÉNDOSE EL BIEN PARA LA COMUNIDAD POSTGANANCIAL POR MITADES INDIVISAS
Resolución de 25 de julio de 2018 (BOE 4 de agosto de 2018). Descargar
Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de ejercicio de opción de compra con adquisición de un local por mitad y pro indiviso por quienes en el momento de la constitución de dicha opción de compra -en el año 2000- estaban casados en régimen de gananciales, si bien en el momento del ejercicio de la opción -año 2017-, estaban divorciados -desde el año 2008-. La registradora entiende que para ejercitar el derecho de opción de compra una vez disuelta la sociedad de gananciales, por mitades indivisas, es preciso el cambio de la naturaleza jurídica del citado derecho, de ganancial a privativo, lo que no se produce ipso iure por la mera disolución de la sociedad de gananciales, sino que es necesaria la liquidación de la misma, aunque sea parcial solo respecto a dicho derecho, y la adjudicación del mismo por mitades indivisas (por el principio de tracto sucesivo), máxime en este caso en que la mayor parte del precio se ha satisfecho con carácter ganancial y solo el valor residual se satisface una vez disuelta la sociedad de gananciales. El notario recurrente alega que, al haberse disuelto la sociedad de gananciales por divorcio, ya no es posible la adquisición con carácter ganancial, dado que la sociedad de gananciales disuelta y pendiente de liquidación se ha transformado en una comunidad postganancial indivisa que es titularidad de los antiguos cónyuges; y que no hay obstáculo legal para que los excónyuges acuerden la adquisición del inmueble por mitad e iguales partes indivisas dando lugar a una situación jurídica interina que se resolverá al hacer la liquidación de la comunidad postganancial, todo en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes.
La Dirección General en una interesantísima resolución estima el recurso, señalando que a pesar de que la sociedad de gananciales gira en torno al principio de que son comunes las ganancias y bienes adquiridos, a título oneroso, durante la vigencia del matrimonio, éste tiene excepciones que se anteponen al criterio anterior, ya que hay supuestos, en el mismo Código Civil, que se anteponen a dicho criterio, y que atienden, por ejemplo, al origen privativo o ganancial del derecho que fundamenta la adquisición, sin perjuicio del derecho de reembolso procedente. Así pues, centrados en el supuesto de este expediente, se trata del ejercicio de un derecho de opción, una vez que se ha disuelto el régimen económico matrimonial de los adquirentes en el tiempo que media entre la constitución y el ejercicio de la misma. Cabe recordar que, según la doctrina del Tribunal Supremo, disuelta la sociedad de gananciales y aun no liquidada surge una comunidad -“posmatrimonial” o “postganancial”- “sobre la antigua masa ganancial cuyo régimen ya no puede ser el de la sociedad de gananciales, sino el de cualquier conjunto de bienes en cotitularidad ordinaria, en la que cada comunero (cónyuge supérstite y herederos del premuerto en caso de disolución por muerte, o ambos cónyuges si la causa de disolución fue otra) ostenta una cuota abstracta sobre el totum ganancial (como ocurre en la comunidad hereditaria antes de la partición de la herencia), pero no una cuota concreta sobre cada uno de los bienes integrantes del mismo, cuya cuota abstracta subsistirá mientras perviva la expresada comunidad posmatrimonial y hasta que, mediante las oportunas operaciones de liquidación-división, se materialice en una parte individualizada y concreta de bienes para cada uno de los comuneros”. Por tanto, adquirido el bien, por mitad y proindiviso, antes de la liquidación definitiva de la sociedad ganancial, debe admitirse la inscripción de la finca con tal carácter, sin perjuicio de las compensaciones que procedan entre los excónyuges, por las diferencias entre el importe satisfecho por cada uno, con dinero de su exclusiva pertenencia en el precio del arrendamiento financiero, y sin perjuicio del crédito que surge a favor de la comunidad postganancial, por el importe de los fondos comunes empleados. De esta forma, el desplazamiento patrimonial, que, con base al principio de la autonomía de la voluntad, se produce de la masa postganancial a la propia de los partícipes, no contraría el fin liquidatario de aquella, de suerte que el bien adquirido queda afecto a la misma finalidad desempeñada por el bien o derecho reemplazado (especialmente el pago de deudas y cargas consorciales).
PRUEBA DEL DERECHO SUCESORIO ALEMÁN: ERBSCHEIN (DECLARACIÓN DE HEREDEROS) ADMISIBLE
Interviniendo por sí y en representación de su hija menor, en virtud del Erbschein que se incorpora -traducido y apostillado- la viuda adjudica el que, según manifiesta, es el único bien que poseía el causante alemán en España. Este inmueble adjudicado está inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del causante y su esposa conforme al régimen matrimonial de su país. Pese a la falta de explicación en el título calificado sobre la extinción del régimen económico por muerte de uno de los cónyuges, éste no ofrece dudas a la registradora en la calificación, por lo que la herencia se circunscribe a una mitad del inmueble, sobre la que se entiende expedido el Erbschein, incrementándose en una cuarta parte los derechos sucesorios del cónyuge viudo sobre su cuota legal sucesoria (arts. 1371 y 1931 BGB).
Así las cosas, declara la Dirección General inadmisible la exigencia registral de prueba de Derecho sobre un certificado sucesorio cuyo alcance e interpretación ha sido tan reiteradamente analizado por este centro directivo, máxime cuando, en forma ciertamente sucinta, el título calificado alude e incorpora los elementos necesarios para su valoración.
CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS CON CARÁCTER ONEROSO: NECESIDAD DEL CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE DEL CESIONARIO SI SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL ES EL DE GANANCIALES
Mediante la escritura cuya calificación es impugnada se formaliza una aceptación de herencia, con operación previa de segregación del único bien relicto y se adjudican las fincas resultantes. Se acompaña copia de una escritura previa en virtud de la cual otro de los herederos del mismo causante cedió onerosamente sus derechos hereditarios a uno de sus hermanos otorgantes de la citada escritura de herencia, casado en régimen de gananciales. El registrador suspende la inscripción solicitada porque entiende que, al haberse adquirido los citados derechos hereditarios con carácter presuntivamente ganancial, es preceptivo que la esposa del cesionario preste su consentimiento a lo otorgado en la escritura de adjudicación de herencia.
La Dirección General entiende que es imprescindible el consentimiento del cónyuge de quien comparece en la escritura no solo en su condición de heredero, sino también como cesionario a título oneroso de tales derechos hereditarios.
ENTREGA DE LEGADO CUANDO NO HAY NI INSTITUCIÓN DE HEREDERO NI ALBACEA NI CONTADOR PARTIDOR
Resolución de 5 de julio de 2018 (BOE 19 de julio de 2018). Descargar
Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de aceptación y toma de posesión de legado en la que concurren las circunstancias siguientes: no hay ascendientes ni descendientes legitimarios; no hay institución de heredero; no hay albacea ni contador partidor facultado para la entrega de legados; no está autorizada la entidad legataria para ocupar por su propia autoridad la cosa legada; se dispone una última cláusula que reza: “En el remanente de su herencia, manifiesta el testador su intención de fallecer intestado, salvo disposición posterior”. Se ha otorgado una escritura de complemento en la que se incorpora una certificación del legatario en la que manifiesta que posee la finca legada desde antes de la apertura de la sucesión y que consta catastrada a su favor.
La Dirección General entiende que para acreditar el hecho de la posesión por el legatario el medio adecuado es un Acta notarial de Notoriedad de las reguladas en el artículo 209 del Reglamento Notarial. Con ella se acredita la posesión continuada del local y es suficiente para entender que el legatario se halla en posesión de la cosa legada y no es necesaria su entrega.
DERECHO DE TRANSMISIÓN: ES NECESARIA LA INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE
Se debate si en la herencia del primer causante también debe intervenir, junto con los herederos transmisarios, el cónyuge viudo del transmitente pues confluyen como interesados en los derechos sucesorios del transmitente, por un lado, una heredera universal abintestato, y por otro, una legitimaria en la cuota legal usufructuaria.
La Dirección General entiende en aras a la protección del legitimario, debe requerirse su intervención en la partición de la herencia del primer causante. La obligada protección de los herederos forzosos exige entender que, a efectos de determinar el importe de la legítima, el ius delationis también se computa, porque en sí es susceptible de valoración económica por lo mismo que es susceptible de venta (art. 1000.1.º CC). Y, desde que el transmitente muere -aunque su herencia abierta aún no haya sido aceptada-, se defiere la legítima, por lo que no puede quedar menoscabada. Así se asegura la mejor protección de las legítimas, sin que haya necesidad de contradecir el indudable carácter personalísimo de la opción que implica el ius delationis.
El cónyuge tiene la misma posición que el resto de los legitimarios, de ahí que en la doctrina y en la jurisprudencia se le reconozca igual que a los restantes herederos forzosos a la hora de realizar la partición y adjudicación de la herencia, aun cuando le legítima le haya sido deferida a título de legado y no de heredero, y lo mismo debe entenderse en el presente caso en que la legítima es deferida ex lege por haber fallecido intestada la transmitente.
¿CABE EL DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN LA SUCESIÓN TESTADA?: ES ADMISIBLE SI SE HA PACTADO EXPRESAMENTE
Debe decidirse la inscripción de una herencia en la que se ha renunciado previamente por los herederos a unos legados hechos en su favor, de manera que parten la herencia únicamente en su condición de herederos; en el testamento se ha dispuesto, además del legado, una cláusula de institución de herederos a los dos hijos del testador, “con derecho de representación en favor de sus respectivos descendientes, que también se dará en el legado”. El registrador entiende que es preciso un nuevo llamamiento en el legado a favor de los ulteriores descendientes en virtud de la sustitución prevista en el testamento.
La Dirección General considera que fue voluntad del testador establecer un derecho de representación en su sucesión testada, que se debe regir por las reglas del citado derecho establecidas para la sucesión intestada, lo que implica, dada la renuncia del legatario, la refundición del legado en la masa de la herencia, sin que pase a los descendientes del legatario, y correspondiendo a los herederos su adquisición, ya que no juega el derecho de representación en los casos de renuncia, a diferencia de la figura de la sustitución vulgar sin expresión de casos (ex art. 774 CC).
Y, si bien ambas figuras tienen una función semejante, sin embargo, actúan en distintos ámbitos: la sustitución es propia de la sucesión testada, donde rige la libertad de testar, y depende de la exclusiva voluntad del testador, y el segundo, es una excepción al principio de la proximidad de grado, propia de la sucesión intestada y supone ausencia de la voluntad del causante en la sucesión (arts. 923, 924 y 929 CC). Y, la Dirección General parte de un principio indubitado: el testador puede, en base a la libertad de testar, someter su sucesión al derecho de representación, pudiendo establecer ya una sustitución o bien un derecho de representación, en un sentido técnico, en su propio testamento. Y esto último es lo acontece en este supuesto, donde el testador ha previsto un segundo llamamiento, por si el primero resulta ineficaz, pero al acudir a la segunda institución, su voluntad ha sido excluir el supuesto de la repudiación de la herencia o legado.
Estamos por tanto ante un derecho de representación -propio de la sucesión intestada- que la voluntad del testador aplica a la testada, para excluir, con ello, la posible renuncia de los herederos o legatarios. Excluida esta posibilidad, se evita que, el representante, herede o adquiera el legado, en caso de renuncia del primer favorecido.
HERENCIA SUJETA A LA LEY DE DERECHO CIVIL VASCO
Debe decidirse la inscripción de una herencia en la que el testamento fue otorgado antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Derecho Civil Vasco; el fallecimiento se ha producido una vez ha entrado en vigor la citada ley; en el testamento, se instituye herederos en distintas proporciones a un hijo y a una hija y a dos nietas hijas de ésta; otras dos hijas que no han sido instituidas como herederas reciben por vía de legado lo que por legítima estricta les corresponda. El registrador señala como defecto la falta de comparecencia de las dos legitimarias a las que se ha dejado en el testamento las dos doceavas partes de la herencia por su legítima estricta que les corresponda.
La DGRN da la razón al registrador, ya que la voluntad de la testadora fue que en esas dos partes indivisas restantes sucediesen las legatarias de legítima, y por ello no se dispone en el testamento de las mismas. Así pues, es necesaria su comparecencia en la escritura de partición.
DESHEREDACIÓN EN EL PAÍS VASCO: EXTENSIÓN A LOS DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO POR APARTAMIENTO
Debe decidirse la inscripción de una instancia de manifestación de herencia en la que el causante, aforado vizcaíno instituye por testamento una heredera única que es su viuda; deja un solo hijo que le sobrevive y de su testamento resultan las siguientes disposiciones: “(…) De conformidad con lo dispuesto en el artículo 853-2.º del Código Civil, deshereda a su hijo Don A.; haciendo constar que su citado hijo, le ha injuriado gravemente de palabra. En todo caso, si lo dispuesto anteriormente perdiera su eficacia, es voluntad del testador que cada hijo reciba únicamente su legítima estricta, la cual por analogía con el artículo 841 del Código Civil, deberá ser abonada en metálico (…) Instituye heredera universal, con excepción de los bienes troncales, a su esposa. Aparta y excluye de su herencia a sus demás parientes no llamados a ella, conforme establece la legislación Foral Vizcaína”.
El registrador suspende la inscripción porque no se ha manifestado si el hijo desheredado tiene o no descendencia a los efectos de ocupar los derechos de su padre desheredado en la porción legítima.
La Dirección General estima que existe un apartamiento, una clara voluntad del testador de excluir al hijo desheredado de su herencia. Y de la cláusula reseñada resulta que se ha producido una manifestación formal de apartamiento de cualesquiera otros parientes. En consecuencia, conforme a la Ley de Derecho Civil Vasco -vigente al tiempo de la apertura de la sucesión- se ha producido indudablemente un apartamiento de los restantes descendientes en la legítima.
HERENCIA YACENTE: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Resolución de 10 de julio de 2018 (BOE 24 de julio de 2018). Descargar
Se debate si puede tener acceso al Registro una sentencia por la que se declara que el demandante ha adquirido por prescripción una determinada participación indivisa de una finca registral, cuando la sentencia se ha dictado en un proceso que se ha seguido contra los desconocidos herederos del titular registral, cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente. La Dirección General entiende que es necesario el nombramiento de un administrador judicial que represente los intereses de la herencia yacente.
TESTAMENTO NULO POR OMISIÓN DE LA HORA DE SU OTORGAMIENTO: CABE SU SUBSANACIÓN POR EL PROPIO NOTARIO AUTORIZANTE POR LA VÍA DEL ARTÍCULO 153 DEL REGLAMENTO NOTARIAL
Se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia porque, a su juicio, constituye defecto el hecho de que en el testamento de uno de los causantes falte la hora de otorgamiento. La recurrente alega que no hay dudas de capacidad para testar de la causante y el hecho de que no se indique la hora no puede causar la nulidad del testamento; que la jurisprudencia ha evolucionado hacia posturas menos estrictas y acordes con los tiempos y defiende el criterio de flexibilización de las solemnidades testamentarias; y que la finalidad buscada con la expresión de la hora en que el testamento fue otorgado, no es otra que la de asegurar la certeza de las últimas voluntades en aquellos supuestos en que una persona hubiere otorgado en un mismo día más de un testamento.
La Dirección General desestima el recurso y ello por la dicción literal del artículo 665 del Código Civil. Y sus efectos de nulidad tampoco ofrecen duda en el artículo 687 del mismo texto legal: “Será nulo el testamento en cuyo otorgamiento no se hayan observado las formalidades respectivamente establecidas en este capítulo”.
El Centro Directivo confirma, por ello, la calificación del registrador al suspender la inscripción -no la ha denegado- y no calificar de nulo el testamento, ya que la declaración de nulidad solo corresponde a los jueces y tribunales de Justicia. Por último se plantea la Dirección General si es posible subsanar este defecto por la vía del artículo 153 del Reglamento Notarial. Dicho precepto permite esa subsanación especial solo en los documentos otorgados inter vivos y no recoge en su texto los mortis causa: el carácter restrictivo de la interpretación del precepto, el contenido sustancial de las disposiciones y el carácter ad solemnitatem de las formas de los testamentos hace que en puridad no sea posible la subsanación de los mismos a través de la vía del citado artículo 153. Sin embargo, la jurisprudencia (Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2012), admitió para un testamento esta forma de subsanación. Realmente, más allá de los términos empleados por la jurisprudencia, no se trata de subsanar el testamento sino de completar algunas circunstancias del mismo -fecha y hora de otorgamiento- que pudieron ser omitidas por error material y que pueden deducirse a través de, entre otros elementos, el contexto del documento autorizado, las escrituras y otros documentos públicos inmediatamente anteriores y siguientes, los antecedentes, escrituras públicas y otros documentos asimismo públicos que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado. Para la Dirección General no se trata de modificar el testamento, lo que no es posible con el procedimiento del artículo 153 del Reglamento Notarial ni de otro modo que no sea un nuevo otorgamiento, sino que se trata a través del cotejo del protocolo de, mediante una notoriedad, hacer constar en la nota de expedición de la copia o en testimonio o incluso en acta separada, las circunstancias que puedan determinar la fecha y hora del otorgamiento para evitar el estrépito judicial que ocasionaría la alegación de este defecto formal -por otros medios solucionable- en el caso de que no hubiere intereses enarbolados. Todo ello, sin perjuicio de las acciones de nulidad que corresponden a los interesados ante los Tribunales de Justicia. Todo esto es perfectamente cohonestado con las funciones de jurisdicción voluntaria concedidas al notario.
EN CASO DE PRETERICIÓN DEBE DECLARARSE LA NULIDAD JUDICIAL DEL TESTAMENTO NO PUDIENDO INSTARSE LA SUCESIÓN ABINTESTATO DE FORMA AUTOMÁTICA SALVO QUE CONSIENTAN TODOS LOS INTERESADOS
Resolución de 2 de agosto de 2018 (BOE 19 de septiembre de 2018). Descargar
En un testamento se declaran herederos del testador a sus hijas de forma desigual, con el usufructo universal de su segunda esposa. El testador, posteriormente al testamento adopta un hijo. La notario considera que hay una preterición no intencional y autoriza el acta de declaración de herederos abintestato, declarando herederos a los tres hijos por partes iguales.
El registrador considera que es necesaria la declaración judicial de nulidad del testamento, no pudiendo apreciarse la nulidad automática por preterición, lo cual conforma la Dirección General considerando que tal nulidad solo puede declararse judicialmente, salvo que concurra el consentimiento de todos los interesados, aún más en el caso de Galicia, que era el supuesto, donde su artículo 259 de la Ley de Derecho Civil de Galicia sobre los efectos de la preterición no intencional, conforme al cual “la preterición no intencional de un legitimario descendiente faculta a la persona preterida para obtener la declaración de nulidad de la institución de heredero hecha en testamento”.
SOCIEDAD PROFESIONAL NO ADAPTADA: DISOLUCIÓN DE PLENO DERECHO
Resolución de 19 de junio de 2018 (BOE 4 de julio de 2018). Descargar. Otra Resolución de 18 de julio de 2018 (BOE 7 de agosto de 2018). Descargar
La sociedad tiene objeto profesional y, al no haberse adaptado a la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales, ha quedado disuelta de pleno derecho, habiendo quedado reflejado en la hoja registral, de modo que para inscribir las decisiones sociales pretendidas (unipersonalidad sobrevenida y cese y nombramiento de administradores) deberá presentarse, bien el acuerdo de liquidación de la sociedad, bien el acuerdo de reactivación de la sociedad y, simultáneamente, o bien su adaptación a la citada Ley 2/2007, o bien la modificación del objeto social, suprimiendo las actividades profesionales que el mismo contiene, o salvando las mismas (haciendo constar su intermediación o mediación).
AGENCIA PARA INTERMEDIACIÓN EN VENTA DE SEGUROS: ¿EXCLUSIVA O NO?
Debe especificarse si dicha actividad se va a ejercer con carácter vinculado o con carácter exclusivo, conforme a lo previsto en el artículo 7.1 y 9 de la Ley 26/2006, de 17 julio, de mediación de seguros y reaseguros privados. El ejercicio de la actividad con carácter exclusivo no se presume. Si bien es cierto que solo el artículo 21.3.a) de la citada Ley, exige una mención específica en el objeto social (relativo al ejercicio de la actividad de la agencia de seguros vinculada), pero no lo es menos que la ley ha sido interpretada por el Centro Directivo partiendo de la premisa de que el artículo 7.1 determina que la condición de agente de seguros exclusivo, de agente de seguros vinculado y de corredor de seguros son incompatibles entre sí en cuanto a su ejercicio al mismo tiempo por las mismas personas físicas o jurídicas. Siendo así, se hace imprescindible especificar cuál de las actividades de intervención constituye el objeto de la sociedad cuya creación se pretende (vid. Resolución de 25 de enero de 2012).
PRESTACIÓN ACCESORIA A FAMILIARES: CONTENIDO IDENTIFICABLE
Admite la inscripción de una cláusula estatutaria de una limitada, pues no infringe el contenido del artículo 86 de la Ley de Sociedades de Capital, según la cual a los socios que tengan determinada condición de miembros de la familia se les impone la prestación accesoria no retribuida de tener que cumplir las disposiciones pactadas por los socios en el protocolo familiar que consta en otra escritura, cuyos datos se reseñan, y que ha sido aprobado por unanimidad de todos los socios en la misma junta que acordó la modificación de estatutos.
RÉGIMEN DE TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES SOCIALES Y DERECHO DE SEPARACIÓN
En el presente caso se elevan a público determinados acuerdos por los que se modifica el régimen estatutario de transmisión de las participaciones sociales, deberá acreditarse el cumplimiento de los requisitos legales exigidos para el ejercicio del derecho de separación de los socios que no han votado a favor del acuerdo. La escritura de formalización del acuerdo que desencadena el nacimiento del derecho de separación, u otra posterior, debe contener la declaración de los administradores de que tal derecho no se ha ejercitado por ningún socio o, en otro caso, que la separación se ha realizado mediante adquisición por la sociedad de las participaciones del socio separado o mediante la correspondiente reducción del capital social.
Se debate en este expediente una única cuestión consistente en determinar si procede la inscripción en el Registro Mercantil de un acuerdo de modificación del objeto social que, en lo que ahora interesa, pasa a tener la siguiente redacción: “La producción, venta, distribución y comercialización de toda [sic] de energía solar”. El registrador suspende su inscripción pues de conformidad con el artículo 12 de la Ley 24/2013, de 26 de diciembre, del Sector Eléctrico “las sociedades mercantiles que desarrollan las actividades de transporte y distribución de energía eléctrica deberán tener como objeto exclusivo el desarrollo de las mismas, sin que puedan, por tanto, realizar actividades de producción, de comercialización o de servicios de recarga energética, ni tomar participaciones en empresas que realicen estas actividades”.
La DGRN confirma la nota. Dice que la Ley 24/2013 “exige la segregación de las actividades en régimen de monopolio natural, transporte y distribución, de aquéllas que se desarrollan en régimen de libre competencia, generación y comercialización”. Ello es ratificado por el conjunto de la regulación contenida en dicha Ley, pues las actividades “en monopolio natural del transporte y distribución de energía eléctrica y su consideración como actividades reguladas, a las que se añade la operación del sistema y del mercado, se traduce en la exigencia de forma jurídica de sociedad mercantil (con la excepción de la distribución que puede adoptar la de cooperativa de consumidores y usuarios), y en la exigencia de objeto exclusivo”.
ES POSIBLE ESTABLECER LA PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE CONSTITUIR DERECHOS REALES SOBRE PARTICIPACIONES SOCIALES
Resolución de 30 de julio de 2018 (BOE 14 de septiembre de 2018). Descargar. Otra Resolución de 31 de julio de 2018 (BOE 14 de septiembre de 2018). Descargar
En el presente caso se debate sobre la inscripción de la siguiente cláusula “Los socios no podrán constituir derechos reales sobre sus participaciones sociales, ni utilizarlas de otro modo como garantía o para cualquier otro objeto que pudiera dar como resultado una transmisión de dichas participaciones…”.
La Dirección General admite que se puede atribuir determinados derechos sociales al titular del derecho constituido que le permitan influir en la vida corporativa de la sociedad. Por ello, no puede rechazarse la inscripción de la cláusula estatutaria que excluye la posibilidad de constitución de tales derechos reales sobre las participaciones, toda vez que, al permitir al socio la transmisión plena de sus participaciones (en el presente caso sin prohibición alguna y según las restricciones que resultan del art. 107 LSC) no lo convierte en “prisionero” de la sociedad y no perturba la realización del valor patrimonial de las participaciones con una dificultad objetiva que sea prácticamente insalvable ni puede considerarse que rebase los límites generales a la autonomía de la voluntad. Por lo demás, es evidente que, como alega el recurrente, la cláusula debatida no prohíbe los embargos y afecciones.
LA CANCELACIÓN DE LA RESERVA DE DOMINIO POR RENUNCIA DE SU TITULAR NO PERMITE LA CANCELACIÓN DE EMBARGOS POSTERIORES
Se solicita la cancelación de la reserva de dominio por parte del financiador, por renuncia del mismo, ya que el vehículo se ha vendido a un tercero, pagando la deuda que existe con aquel. Pero resulta que existe un embargo a favor de la Hacienda Pública, cuya cancelación de la anotación preventiva se niega por el registrador si no existe consentimiento de su titular garantizado.
La Dirección General confirma la calificación, ya que la renuncia o resolución convencional de la reserva de dominio no puede perjudicar a los titulares de derechos posteriores. No existiendo resolución contractual ni restitución de aportaciones tampoco cabe llevar a cabo la cancelación por la vía establecida en el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario lo que conduce a la aplicación de las reglas generales: la cancelación solo puede llevarse a cabo con consentimiento del titular o por resolución judicial firme y, tratándose de asiento causado por decisión judicial, en los términos previstos en el artículo 83 de la Ley Hipotecaria. En caso de venta del vehículo financiado a tercera persona el dinero obtenido tendrá el destino previsto por las partes (aplicación a la satisfacción de la deuda pendiente), o aquél otro que corresponda en caso de que el tercero considere que ostenta un mejor derecho y así lo acredite en el procedimiento que corresponda.
VENTA DE FINCA POR ENTIDAD CONCURSADA RESUELTO EL CONCURSO PERO SIN SENTENCIA FIRME
En la finca objeto del presente recurso resulta anotado preventivamente el estado de concurso de la sociedad titular del dominio. Consta igualmente por anotación preventiva derivada de la falta de firmeza de la sentencia que la provoca, la resolución que declara la conclusión del concurso. La Dirección General entiende quede inscribirse la venta otorgada por concursado tras la Sentencia no firme de conclusión, quedando ya advertidos los eventuales adquirentes posteriores, con las anotaciones preventivas concursales que solo podrán cancelarse cuando se acredite la firmeza de la Sentencia.
PARA LA CANCELACIÓN DE UNA HIPOTECA DE UNA FINCA DE UN CONCURSADO HAY QUE ACREDITAR QUE EL ACREEDOR HIPOTECARIO HA SIDO PARTE O NOTIFICADO EN EL PROCEDIMIENTO DEL CONCURSO
Resolución de 20 de julio de 2018 (BOE 7 de agosto de 2018). Descargar
Se ordena la cancelación de una hipoteca sobre una finca de la entidad concursada, pero al no constar que la entidad beneficiaria de la hipoteca se hubiera personado en el procedimiento; que, una vez el plan de liquidación hubiera quedado de manifiesto en la oficina judicial, se le hubiera notificado ese hecho a esa entidad de crédito a fin de que pudiera formular observaciones o propuestas de modificación; que se le haya dado conocimiento de las medidas tomadas en relación con la satisfacción de su crédito privilegiado especial; ni, finalmente que se hubiera notificado el resultado de la subasta a fin de que pudiera ejercer, en cuanto acreedora hipotecaria, los derechos legalmente a ella reconocidos, la Dirección General confirma la calificación.
PROCEDENCIA DE NOTA SIMPLE DE CONTENIDO NEGATIVO
Resolución de 20 de junio de 2018 (BOE 4 de julio de 2018). Descargar
Cabe la expedición de nota simple solicitada por el notario en la que conste que determinada finca no figura inmatriculada sin que sea preciso que se solicite certificación para acreditar tal extremo. Del artículo el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria así se desprende, sin perjuicio del valor puramente informativo que la ley atribuye a toda nota simple.
INTERÉS LEGÍTIMO PARA EXPEDIRSE CERTIFICADO DE DOMINIO CON CONSTANCIA DEL PRECIO DE LAS VENTAS
Se da luz verde a la expedición de la certificación de dominio de las inscripciones de venta de nueve fincas, y especialmente el precio de venta, para aportarla a una demanda de divorcio de la ex esposa, del solicitante en reclamación de cantidad.
En este caso, si bien la relación entre el dato registral solicitado (el precio de las ventas de las fincas) y la pretensión objeto del pleito seguido conectada con el mismo (fijación de la contribución a la pensión alimenticia de la hija común) no figuraba en la solicitud de la certificación presentada en el Registro, sí que constaba en la misma la circunstancia de que el recurrente está interesado en los datos registrales que solicita (precio de las transmisiones inscritas) por razón del procedimiento de divorcio en el que es parte, circunstancia que al entroncar con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva debe entenderse que ampara, conforme a la doctrina antes expuesta, su acceso a tal información.
COMUNICACIÓN REGISTRAL DE SEGREGACIÓN EX ARTÍCULO 80 DEL REAL DECRETO 1093/1997
Resolución de 27 de junio de 2018 (BOE 10 de julio de 2018). Descargar
Se rechaza la inscripción de segregación de una finca rústica de secano, que origina una finca inferior a la unidad mínima de cultivo. La finca matriz es discontinua y está formada por seis porciones, una de las cuales coinciden exactamente con la finca segregada y además, se había expedido licencia municipal de segregación. Conforme al artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, se comunicó vía registral tal operación a la Comunidad Autónoma (en este caso valenciana), quien ha contestado requiriendo documentación acreditativa de los derechos e infraestructuras de riego de la finca. En la fecha de la calificación negativa aún no había transcurrido el plazo de cuatro meses establecido por el citado artículo 80.
Recuerda el Centro Directivo que del artículo 80 resultan tres posibles hipótesis tras la notificación del registrador: si la Administración agraria declara la nulidad de la división o segregación, el registrador denegará la inscripción; si la Administración aprecia alguna de las excepciones del artículo 25 de la Ley 19/1995, el registrador practicará los asientos solicitados; y también inscribirá si transcurren cuatro meses desde la remisión de la documentación por el registrador. No obstante, la Dirección matiza la última hipótesis: el mero transcurso de los 4 meses no aboca a ninguna conclusión, favorable ni desfavorable, debiendo entenderse por el contexto que la norma debe leerse en el sentido de transcurrir cuatro meses desde la comunicación sin emitir contestación, la cual puede contener una resolución expresa -positiva o negativa- o cualquier otro que desvirtúe la presunción favorable a la existencia de una excepción a la prohibición legal de crear porciones inferiores a la unidad mínima de cultivo.
PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ADMINISTRATIVO CON FIRMA ELECTRÓNICA
Tres Resoluciones de 26 de junio de 2018 (BOE 10 de julio de 2018). Descargar. Descargar. Descargar
Dicho documento es admisible, en este caso, para obtener la prórroga de una anotación de embargo. El documento presentado telemáticamente objeto de calificación sí que tiene firma electrónica; y entre los datos incorporados en el “XML” están los del presentante, del ordenante y del funcionario que actúa en representación del ordenante.
PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO Y OPOSICION DE COLINDANTES
Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica catastral, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. La registradora suspende la inscripción, manifestando dudas de identidad, consistentes en la posible invasión de un camino público, fundadas en las alegaciones formuladas por uno de los colindantes que ponen de manifiesto la existencia de una alteración catastral consistente en la supresión del referido camino y a la modificación de otra parcela catastral. La Dirección General desestima el recurso por entender que la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria han quedado, salvaguardados los derechos de los propietarios de los fundos colindantes y el dominio público que pudiera verse afectado, en particular, con la notificación e intervención en dicho procedimiento de la Administración municipal, como colindante que pudiera verse afectado a juicio de la registradora, sin que se formulase oposición por su parte.
PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES Y DUDAS EN LA IDENTIDAD DE LAS FINCAS
Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica catastral, una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. El registrador suspende la inscripción, a la vista de la oposición del titular registral de una finca colindante, por tener dudas de que la referencia catastral que se asigna a la finca (y consecuentemente, la representación gráfica catastral que se pretende inscribir) se corresponda con la finca registral.
La Dirección General afirma que toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, por resultar que la referencia catastral corresponde a otra finca, podrá acudirse al procedimiento del deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio art. 199) a efectos de lograr un acuerdo con el titular afectado sobre la ubicación y delimitación física de las fincas, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. art. 198 LH).
REFERENCIA CATASTRAL. NECESIDAD DE ACREDITARLA E INCORPORARLA
El registrador deniega la incorporación de la ficha catastral de la finca por no acreditarse la referencia catastral de la finca objeto del precedente documento, ya que la que se acompaña no es coincidente con la descripción de la misma. La Dirección General entiende que conforme al artículo 45 de la Ley del Catastro, no solo ha de atenderse a la superficie sino también a los restantes datos descriptivos de la finca a los efectos de valorar la correspondencia de la finca con la parcela catastral, y dicha correspondencia no se aprecia en el presente caso. Por ello, hay que concluir que la actuación del registrador ha sido correcta al advertir en la nota de despacho la falta de incorporación de la referencia catastral.
CABE LA PRESENTACIÓN POR CORREO CERTIFICADO CON ACUSE DE RECIBO PARA LEVANTAR EL CIERRE REGISTRAL DEL ARTÍCULO 254.5 DE LA LEY HIPOTECARIA
Debe decidirse en este expediente si, a efectos de levantar el llamado cierre registral previsto en el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria, es o no suficiente el envío por correo certificado de la copia simple de una escritura de compraventa al ayuntamiento de Villajoyosa con carta adjunta cuyo duplicado sellado por correos se incorpora a la matriz.
La Dirección General estima el recurso. Frente al criterio del registrador de que no procede levantar el cierre registral porque los notarios tienen obligación de relacionarse por medios electrónicos con las Administraciones Públicas, dice la Resolución que no puede confirmar el defecto señalado, pues la obligación de notarios y registradores de relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas -prevista en el artículo 14 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre- solo se refiere a trámites de un procedimiento administrativo, pero no resulta de aplicación a los tramites propios del procedimiento registral, salvando los supuestos en que la normativa hipotecaria o notarial se remita específicamente a la Ley de Procedimiento Administrativo.
LOS DOCUMENTOS EN LENGUAS COOFICIALES PRESENTADAS EN REGISTROS DE OTRAS COMUNIDADES DEBEN SER TRADUCIDOS SI EL REGISTRADOR NO ENTIENDE LA LENGUA UTILIZADA
Se otorga en Barcelona una escritura escrita en catalán de una herencia que comprende fincas situadas en Aragón, concretamente en el registro de Alcañiz. La registradora niega la inscripción alegando que no entiende el contenido del documento, solicitando traducción del mismo, así como del propio testamento, señalando que el catalán no es oficial en España ni en Aragón.
El notario recurrente, en un extenso recurso, emplea argumentos legislativos como el artículo 21 de la Ley 3/2013, de 9 de mayo, de uso protección y promoción de las lenguas y modalidades lingüísticas propias de Aragón, y lo que establece el artículo 412 del Decreto legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Código de Derecho Foral de Aragón, que permite que el testamento se pueda redactar en la lengua propia de la franja oriental de Aragón, así como la Carta Europea de las lenguas regionales y minoritarias de 25 de junio de 1992, apelando también a la comprensión que la propia registradora tenga del catalán o cualquier persona de una zona de Aragón, próxima a Cataluña.
La Dirección General confirma la calificación, señalando que el artículo 21 citado se refiere únicamente a los testamentos, solo a los aragoneses y determina intérprete para el notario, pero no la obligación del mismo de conocer esa lengua propia.
NO ES POSIBLE CANCELAR UN DERECHO DE CUYA SUBSISTENCIA DEPENDEN OTROS CUYOS TITULARES NO CONSIENTEN
Inicialmente el Estado solicita la cancelación de una finca en Cataluña por la imposibilidad de identificarla. El problema viene determinado porque sobre esa finca existe un censo a favor de unos particulares. El registrador pide el consentimiento de sus titulares, que únicamente han expresado su ignorancia respecto de los datos de la finca.
La Dirección General confirma la calificación tomando como argumento el dilema registral que surge cuando concurriendo causa de nulidad en el título causante de la inscripción de dominio de la finca, existen constituidos sobre la misma otros derechos reales o gravámenes que podrían verse perjudicados por la cancelación de la inscripción de dominio, por ser dicho dominio soporte de aquellos derechos que, a modo de facultades desgajadas del propio dominio, corresponden a terceros ajenos a dicha causa de nulidad. Y en este caso les perjudica, pues la causa alegada para la cancelación es la pérdida o desaparición de la finca, lo cual, aparte de los perjuicios económicos por no poder reclamar el pago del canon, o de los laudemios, supone una merma del propio valor económico de su derecho, además del valor jurídico, porque imposibilita la recuperación del dominio e implicaría la extinción del propio derecho de censo (cfr. art. 565-1 del Código civil de la Comunidad Autónoma de Cataluña).
VENTA EXTRAJUDICIAL: NOTIFICACIÓN POR ACTA AL TITULAR DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR UNA VEZ ACABADO EL PROCEDIMIENTO
Resolución de 26 de julio de 2018 (BOE 4 de agosto de 2018). Descargar
Mediante acta notarial se notifica al titular de una anotación preventiva de embargo posterior a una hipoteca que dio lugar, por incumplimiento de la obligación garantizada, a un acta de ejecución extrajudicial hipotecaria, en cuya tramitación se había omitido dicha notificación, siendo el citado acta de notificación posterior al cierre del acta de ejecución extrajudicial e incluso al otorgamiento de la escritura de venta a favor del adjudicatario resultante de la subasta. Tras la inscripción del pleno dominio de la finca a favor del comprador/adjudicatario y de la cancelación de la hipoteca que dio lugar a la citada enajenación forzosa, y habiendo sido suspendida la cancelación de la citada anotación preventiva por falta de notificación a su titular (así como por no hacerse contar el destino del sobrante existente, al ser superior el precio del remate al importe de la deuda perseguida), se presenta de nuevo el acta de ejecución extrajudicial junto con el acta de notificación antes reseñada.
El registrador suspende nuevamente la cancelación de la citada anotación preventiva de embargo por considerar insubsanable el defecto de la falta de la notificación tempestiva al titular de la citada carga (Agencia Estatal de Administración Tributaria) y por el defecto subsanable de no hacerse constar en la documentación presentada cuál haya sido el destino del sobrante.
La Dirección General confirma la nota. Entiende el Centro Directivo que no se han seguido los trámites previstos en el ordenamiento, habiéndose omitido los trámites esenciales de la solicitud y expedición de la certificación de dominio y cargas, con extensión de la nota marginal de su expedición, y tampoco se ha practicado la preceptiva y esencial notificación dentro del procedimiento a los titulares de cargas posteriores, sin que quepa entender que concurre justa causa que justifique tales omisiones o que suplan sus efectos. La notificación posterior, con silencio por parte del notificado, no implica una presunción de aquiescencia como alega el recurrente, no pudiéndose basar la calificación registral en meras presunciones: en el ámbito de la legislación hipotecaria la regla general es la de que no se admiten los consentimientos tácitos ni presuntos, rigiendo la exigencia de acreditación fehaciente de los actos y negocios que pretenden su acceso al Registro.
ALCANCE Y DIMENSIÓN DEL ENVÍO DE COPIA ELECTRÓNICA AL REGISTRO
Por el notario autorizante de una escritura pública de compraventa se remite por vía telemática al Registro de la Propiedad copia autorizada electrónica resultando de la misma que los comparecientes designan a un presentante, que no es el notario autorizante, y que solicitan del registrador de la propiedad la práctica de los asientos que correspondan. En el pie de expedición de la copia autorizada electrónica se hace constar que se expide en cumplimiento de lo previsto en el artículo 112.1 de la Ley 24/2001, a los solos efectos de su remisión al registro competente. El registrador suspende la calificación porque en las circunstancias expuestas es preciso que se indique expresamente que el título remitido telemáticamente sirva también para causar las inscripciones y demás asientos que puedan ser procedentes y no solo para causar el asiento de presentación. Fundamenta su decisión en que la copia autorizada electrónica ha sido expedida para causar asiento de presentación en El Libro Diario del Registro, pero no para que, si procede por ser calificado positivamente, se practiquen también los correspondientes asientos en el Libro de inscripciones. Tras la incorporación de una diligencia por parte del notario autorizante el registrador califica positivamente e inscribe en el Registro de la Propiedad. Con posterioridad a la remisión de la diligencia el notario recurre en los términos que se han hecho constar en los hechos y al amparo de la doctrina de este Centro Directivo que afirma que el objeto de recurso no es la inscripción practicada sino la calificación del registrador (por todas, y entre las más recientes Resoluciones de 8 de mayo y 12 de junio de 2018).
La Dirección General estima el recurso. Destaca la función relativa a la presentación de documentación a los efectos de su toma de razón en los términos previstos en el artículo 108. El modo de llevarlo a cabo se desarrolla en el artículo 112.1 de la ley (redactado de acuerdo a lo dispuesto en el art. 27.5 de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre) que conlleva los siguientes pasos: a) La presentación se hace vía telemática y con firma electrónica reconocida del notario autorizante. b) Se remite a través del Sistema de Información central del Consejo General del Notariado debidamente conectado con el Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles o de bienes muebles. c) El notario debe dejar constancia de ello en la matriz y d) Se hará salvo indicación expresa en contrario de los interesados. Tal precepto al imponer al notario la obligación de remitir copia autorizada electrónica al registro competente, le convierte en presentante ex legue del documento cuando se cumpla esta doble condición: Que el interesado desee que el título se inscriba y que no exima al notario de su obligación de presentación telemática. En el caso que nos ocupa la disensión reside en que mientras el registrador entiende que, en las circunstancias del supuesto de hecho ya relatadas, es precisa una manifestación expresa de que la remisión para la presentación incluye la voluntad de inscribir, el notario recurrente entiende que la misma no es necesaria. Por ello, el Centro Directivo resuelve que la solicitud de presentación lleva implícita la solicitud de inscripción y que esta comprende la totalidad de los actos o derechos susceptibles de causar asiento, por lo que no existe confusión sobre la intención de las partes ni necesidad de que se solicite de forma expresa un consentimiento para que se practiquen los asientos de inscripción que resulten pertinentes.
CONCLUSO EL EXPEDIENTE NOTARIAL, SON INADMISIBLES PLANTEAR DUDAS REGISTRALES SOBRE IDENTIDAD DE LA FINCA, UNA VEZ RESUELTAS LAS YA PLANTEADAS EN SU MOMENTO
Se manifestaron las dudas por la registradora al comienzo del procedimiento, suspendiendo por este motivo la expedición de certificado; no obstante, su criterio fue revocado por Resolución de la Dirección General, permitiéndose así continuar el procedimiento practicando las diligencias oportunas. Así, la certificación fue expedida por un registrador accidental designado por el Centro Directivo. El mismo, aun a la vista de la calificación de la registradora, no manifestó en la certificación duda alguna de identidad, dejando sin efecto el criterio anterior de la registradora. Por ello, en aras a la certidumbre y seguridad jurídica del propio procedimiento, no puede ahora pretenderse volver a entrar en el fondo de la cuestión sobre la justificación de las dudas de identidad. Lo contrario supondría reiterar un trámite procedimental que ya se ha cumplimentado.
FINCA INSCRITA AGRUPADA CON NO INSCRITA: COINCIDENCIA CATASTRAL DEL TODO
No procede la suspensión de la expedición de certificación registral prevista en el 203 de la Ley Hipotecaria por no coincidir la descripción una finca no inmatriculada con la certificación catastral aportada. La exigencia de que en toda inmatriculación, la certificación catastral sea coincidente con la descripción de la finca que se pretende inmatricular, según interpretación teleológica del artículo 203 LH, lleva a la conclusión de que, basta con la coincidencia de la certificación catastral con la descripción de la finca resultante de la agrupación, para que dicho requisito deba entenderse cumplido, pues lo contrario significaría, como dice el recurrente, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación (Resoluciones 26 de junio de 2003, 17 de diciembre de 2013 y 1 de julio de 2016).
INMATRICULACIÓN SEGÚN EL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA TRUNCADA: DUDAS REGISTRALES FUNDADAS
Se advierte la coincidencia de la finca a inmatricular con otra ya inscrita. Tales dudas se basan en la misma localización; procedencia de la misma titularidad; coincidencia del lindero poniente. Se deduce que la finca a inmatricular pueda tratarse de una porción segregada de la finca inscrita, que es de mayor superficie.
Por otra parte, hay que tener en cuenta que el Título VI del Reglamento Hipotecario ha quedado tácitamente derogado por la Ley 13/2015, de modo que ya no rigen los artículos 300 y 306 RH, que permitían recurrir al juez de primera instancia en casos de suspensión por dudas del registrador sobre la coincidencia con otras fincas ya inmatriculadas. Podrá acudirse, en estos casos, al procedimiento judicial declarativo previsto en el artículo 198 LH y el procedimiento notarial de inmatriculación del artículo 203 LH.
INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUA EN EL REGISTRO
Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible en el Registro de la Propiedad el aprovechamiento de aguas de un pozo, habida cuenta de que se incorpora a la escritura de compraventa presentada fotocopias de un escrito de la Confederación Hidrográfica del Guadiana del que resulta que los titulares del aprovechamiento de aguas son distintos al comprador, y de un escrito del vendedor dirigido a la Confederación solicitando el cambio de titularidad del aprovechamiento a su favor. La registradora suspende la inscripción porque no se aporta el original de la resolución de la Confederación Hidrográfica y existen discrepancias en cuanto a los titulares, ya que éstos deben coincidir con los titulares registrales.
La DGRN confirma la nota, señalando que existen diferentes situaciones jurídicas relativas al agua que se configuran o reconocen en la nueva Ley de Aguas, a fin de considerar su posible inscripción en el Registro de la Propiedad, conforme a su naturaleza y estructura respectivas. En el supuesto al que se refiere el presente recurso se trata de propiedad privada preexistente que se conserva por el no ejercicio de la opción de inscripción en el Registro de Aguas prevista en las disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley de Aguas. Esta propiedad privada existente al entrar en vigor dicha Ley podrá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, tanto si ya había tenido acceso al Registro antes de dicha vigencia como si se pretendiera inmatricularla. Sin embargo, tanto en el supuesto de primeras como de segundas inscripciones, será imprescindible acompañar al título o documento principal en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción (cfr. art. 33 RH), el complementario consistente en la certificación del Organismo de cuenca o Administración hidráulica de Comunidad Autónoma competente en la correspondiente cuenca intracomunitaria, acreditativa del contenido de la oportuna inscripción en el Catálogo de Aprovechamientos de aguas privadas o negativa del propio Catálogo y del Registro de Aguas. Solo mediante la presentación de este documento complementario se justificará el requisito esencial, para el mantenimiento de la propiedad, consistente en el hecho de no haber optado, antes del día 1 de enero de 1989, por la inscripción en el Registro de Aguas a efectos de la conversión del derecho de propiedad en la titularidad temporal privada por cincuenta años y subsiguiente preferencia al otorgamiento de concesión. La presentación, en su caso, de la certificación de inscripción en el Catálogo de Aprovechamientos de aguas privadas es necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta propiedad preexistente, que se mantiene después de la entrada en vigor de la Ley de Aguas, podrá ser inscrita tanto como finca independiente como haciendo constar la existencia de las aguas en la inscripción de la finca de que formen parte, como una cualidad de la misma (cfr. art. 66, párrafos primero y segundo, RH).
NUEVO PROCEDIMIENTO DE INMATRICULACIÓN: ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA
Se plantea en el presente recurso si debe accederse a la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria en virtud de escritura pública de compraventa otorgada el día 5 de septiembre de 2017, acompañada del título de adquisición de los vendedores, que es una escritura pública de adición y adjudicación parcial de herencia otorgada el día 11 de julio de 2017, dándose la circunstancia de que el fallecimiento de los causantes de dicha herencia se produjo los días 31 de enero de 2000 y 6 de diciembre de 2014, lo que queda acreditado mediante las correspondientes actas de declaración de herederos abintestato finalizadas el día 2 de enero de 2018 con números de protocolo 35 y 36 ante el propio notario ahora recurrente. Se señala como defecto que los causantes de los vendedores carecían de título, es decir, que la inclusión de la finca en caudal relicto de los causantes de la escritura que constituye el título previo no tiene más justificación que la mera manifestación de los herederos/vendedores, quienes manifiestan que la finca pertenecía a sus causantes “en plena propiedad, por justos y legítimos títulos; poseyéndola en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente; no se exhibe título público alguno”.
La Dirección General estima el recurso, señalando que junto a la exigencia de que el título inmatriculador sea traslativo, lo que ya ocurría en la legislación anterior, la diferencia radical entre el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria y la legislación anterior radica en los dos siguientes nuevos requisitos: uno relativo a la forma documental y otro al momento temporal: En cuanto a la forma documental, actualmente los dos títulos, el inmatriculador y el previo, han de ser títulos públicos. En cuanto al momento temporal, la adquisición temporal por el transmitente ha de haberse producido con un año de antelación al otorgamiento del título traslativo inmatriculador. El lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior. Concretamente, en los casos de herencia el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se entiende adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los bienes hereditarios, y no necesariamente desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia (arts. 657, 989 y 404 CC).
LA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD ES TÍTULO INMATRICULADOR
Se debate en el presente recurso si debe o no accederse a la inmatriculación de una finca por la vía del nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria en virtud de escritura pública de disolución de comunidad otorgada el día 31 de enero de 2018, acompañada del título de adquisición de los condueños, que es una escritura de donación de fecha 20 de octubre de 2016, resultando por tanto indubitado el transcurso del plazo de una año entre ambos títulos. El registrador opone como defecto en su nota de calificación que la extinción de condominio “no es un título traslativo porque como consecuencia de la disolución de un condominio en la que se adjudica la cosa común a uno de los comuneros no se produce una transmisión de la finca objeto del mismo sino una especificación del objeto del derecho de cada uno de los comuneros”.
La Dirección General revoca la calificación, señalando que la disolución de comunidad es un título inmatriculador, pues, en definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada. Para que un título sea inmatriculador basta que no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación, por lo que se admite también la aportación a la sociedad de gananciales.
ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN A TODOS LOS COLINDANTES Y LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA EN UN EXCESO DE CABIDA
Se presenta una auto judicial decretando un exceso de cabida de una finca, negando la inscripción la registradora ya que no consta la notificación a todos los colindantes, no constando tales colindantes al completo en la certificación del registro ya que no se mencionó, cuando se solicitó, que su utilización era un expediente de dominio judicial iniciado en el año 2003 y con auto dictado el 1 de diciembre de 2017, para acreditar un exceso de cabida.
La Dirección General confirma la calificación entendiendo que la notificación a los colindantes es un elemento esencial en un procedimiento de esta naturaleza y, añadiendo que es necesaria también la representación gráfica de la finca,
EJECUCIÓN DIRECTA SIN REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
En este procedimiento de ejecución directa de bienes hipotecados, el tercer poseedor ha inscrito su derecho después de interpuesta la demanda (contra quien entonces era titular registral) y antes de la expedición de la certificación de dominio y cargas. En estos casos es suficiente la mera notificación para que pueda intervenir en la ejecución (art. 689 LEC), notificación que consta realizada en los autos, con requerimiento de pago, de modo que no se le ha producido indefensión.
PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA HERENCIA YACENTE
Resolución de 9 de julio de 2018 (BOE 24 de julio de 2018). Descargar. En parecidos términos Resolución de 20 de julio de 2018 (BOE 7 de agosto de 2018). Descargar
Se trata de dilucidar si puede tener acceso al Registro un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria que se ha seguido contra los desconocidos herederos del titular registral, cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente. El Centro Directivo entiende que la necesidad del nombramiento del defensor judicial no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y tiene que limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico. Habiéndose demandado y citado personalmente a la deudora personal, y posible llamada a la herencia de en calidad de heredera intestada, no cabe apreciar una situación de indefensión.
CLÁUSULAS ABUSIVAS EN UN PRÉSTAMO CONCEDIDO POR ENTIDAD MERCANTIL CONFORME A LA LEY 2/2009, DE 30 DE MARZO. REGLAS DE IMPUTACIÓN DE GASTOS NOTARIALES, FISCALES, REGISTRALES Y DE GESTORÍA EN UN PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA
Se ponen en cuestión el carácter abusivo de determinadas cláusulas de una escritura de préstamo hipotecario en la que el prestamista es una entidad mercantil dedicada profesionalmente a dicha actividad e inscrita en el Registro a que se refiere la Ley 2/2009, de 30 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
La Dirección General, siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo establecida en las sentencias, Sala Civil, de 23 de diciembre de 2015 y de 15 de marzo de 2018, y en continuidad con su doctrina determinada en anteriores resoluciones, recuerda que sobre la base de lo dispuesto en el artículo 82.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, existen dos tipos de cláusulas abusivas a efectos de calificación registral: a) por un lado, aquellas estipulaciones respecto de las cuales la apreciación de la abusividad solo es posible considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato, lo que exige la disponibilidad de unos medios probatorios de los que el registrador carece, y de una valoración de esas circunstancias concurrentes que, en consecuencia, el registrador no se encuentra en condiciones de efectuar, por lo que solo pueden ser declaradas abusivas y nulas por los tribunales de justicia; y b) por otro lado, aquellas cláusulas que sean subsumibles en la llamada “lista negra” de los artículos 85 a 90 de la Ley de Defensa de los Consumidores, que al ser abusivas en todo caso podrán ser objeto de calificación registral con base en la nulidad ope legis de las mismas declarada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013; así como aquellas cláusulas que vulneren normas específicas sobre la materia, como, por ejemplo, el artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria sobre intereses moratorios o el artículo 6 de la Ley 1/2013, sobre las cláusulas suelo, siempre que su subsunción en los conceptos jurídicos legales puede hacerse de forma objetiva y debidamente fundamentada, también se podrá rechazar por abusivas aquellas cláusulas del préstamo hipotecario que hayan sido declaradas nulas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencias de tribunales inferiores que fueren firmes, siempre que estuvieran inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.
Y a continuación analiza cada supuesto:
- Retenciones del importe del préstamo, que se desglosa en “comisión de intermediación”, que no puede ser objeto de apreciación registral acerca de su abusividad ya que tal comisión constituye el precio o parte del objeto principal de un contrato suscrito por el deudor, distinto del contrato de préstamo hipotecario, respecto del que se han cumplido las normas de información precontractual, y cuya cuantía de la tarifa no plantea problemas de comprensibilidad, y “pagos a terceros”, tampoco es abusivo porque responde a una orden de pagos del propio prestatario a la entidad acreedora.
- Retenciones del importe del préstamo: gastos relacionados con el préstamo hipotecario: aquí la regla general viene determinada por el Tribunal Supremo: la distribución equitativa que implica la existencia de una negociación, con las siguientes premisas: en la constitución de la hipoteca en garantía de un préstamo, el sujeto pasivo del ITP y AJD es el prestatario; en el pago del impuesto de AJD, en cuanto al derecho de cuota variable en función de la cuantía del acto o negocio jurídico que se documenta, será sujeto pasivo el prestatario, en cuanto al derecho de cuota fija, por los AJD del timbre de los folios de papel exclusivo para uso notarial en los que se redactan la matriz y las copias autorizadas, habrá que distinguir entre el timbre de la matriz y el de las copias autorizadas: respecto de la matriz, corresponde el abono del impuesto al prestatario, salvo en aquellos casos en que exista un pacto entre las partes sobre la distribución de los gastos notariales y registrales, en los que también se distribuirá el pago del impuesto por la matriz; mientras que, respecto de las copias, habrá que considerar sujeto pasivo a quien las solicite.
- Respecto de los gastos de tasación, Notaría, registro de la propiedad y gestión, se aplican los siguientes criterios: a) cada tipo de gasto debe imputarse a aquella parte del contrato a la que se le asigne una disposición legal; b) a falta de asignación legal los gastos correrán a cargo de aquella parte que estuviera interesado en el servicio que se remunera, y c) que, en caso de que ambas partes estuvieran interesadas, cabe una distribución equitativa de los gastos de ese tipo. Concretando, la Dirección General considera que la tasación interesa tanto al prestamista como al prestatario, y que se pueden imputar sus gastos a éste, que tiene derecho a presentar su propia tasación, y si la encarga el prestamista siempre que cumpla con los requisitos de información que el artículo 3 bis I de la Ley 2/1981 introducido por la Ley 41/2007 impone la identidad de los profesionales seleccionados al efecto y las tarifas aplicables. Así:
1º) Respecto de los honorarios notariales, la escritura pública obedece a los intereses de ambas partes y a ambas beneficia, y en principio, salvo que se pruebe que el banco ha impuesto al deudor un notario determinado (lo que no es lo mismo que el ofrecimiento a firmar en una notaría), se acredite que ha sido el banco quien ha requerido directamente la función notarial (lo que como lo anterior habrá de hacerse en sede judicial) o hubiera un acuerdo para distribución de estos gastos; el pago del concepto de escritura matriz corresponde al prestatario; mientras que, respecto de las copias autorizadas, habrá que considerar sujeto pasivo a quien las solicite, siendo lo habitual que la copia autorizada que se expide por defecto tenga como finalidad servir de título ejecutivo (art. 517 LEC) a favor de la entidad de crédito, por lo que ésta será la obligada al pago.
2º) Por lo que respecta a los gastos registrales, debe ser pagados, como regla, por el prestamista, dado que a su favor se inscribe la hipoteca (el préstamo, que es el contrato principal, como tal no es objeto de inscripción, sino únicamente en cuanto sirve para determinar una parte del contenido de la hipoteca: la obligación garantizada).
3º) Respecto de los gastos de gestoría, el obligado al pago será el consumidor, cuando se trate de la tramitación de la liquidación del impuesto de actos jurídicos documentados, y el obligado al pago será el prestamista cuando se trate de la tramitación de la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.
Respecto a los intereses remuneratorios abusivos, considera la Dirección General que queda excluida, la calificación registral por ser definitorios del objeto principal del contrato, y lo que sí procede es examinar si se ha cumplido con el doble filtro de información y transparencia, que se cumple en el caso concreto al existir FIPER y ser un interés fijo, cuyo carácter usurario habrá de ponderarse con la aplicación de la Ley de 23 de julio de 1908, de Represión de la Usura. En este caso, la Dirección General no consideró usurario un interés del 15%, ya que no era una entidad de crédito.
CANCELACIÓN DE HIPOTECA: CADUCIDAD CONVENCIONAL
Resolución de 31 de julio de 2018 (BOE 14 de septiembre de 2018). Descargar
Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, la cancelación -por caducidad- de una hipoteca constituida en garantía de una deuda mediante escritura autorizada el 15 de septiembre de 2009. En la parte expositiva de dicha escritura se expresa que la hipoteca “se constituye por un plazo de seis años, a contar desde el presente otorgamiento”. La registradora suspende la cancelación solicitada por entender que no se trata de un supuesto de caducidad convencional del derecho de hipoteca, por lo que es necesario el consentimiento legalmente emitido del titular de la hipoteca, o sentencia judicial firme dictada en procedimiento judicial en el que haya sido parte el titular registral del derecho cuya cancelación se solicita, o el transcurso del plazo establecido en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General estima el recurso por entender que es un supuesto claro de caducidad convencional.
NO CABE REDISTRIBUIR LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR INSTANCIA PRIVADA CON FIRMAS LEGITIMADAS: SE REQUIERE ESCRITURA PÚBLICA
Constituida en su día hipoteca sobre dos fincas registrales con la oportuna distribución entre ellas de la responsabilidad hipotecaria (artículo 119 de la Ley Hipotecaria), se presenta ahora documento privado con firmas notarialmente legitimadas en el que acreedor y deudora redistribuyen la responsabilidad hipotecaria entre ambas fincas con fundamento en el artículo 216 del Reglamento Hipotecario y en la Resolución de esta Dirección General de 7 de enero de 2004. Como consecuencia, una de las fincas disminuye el importe de su responsabilidad y la otra lo aumenta sin que se vea alterada la cifra total. A continuación, se vende una de las dos fincas y el acreedor da carta de pago por la cantidad redistribuida a la finca vendida y consiente la cancelación del derecho real de hipoteca sobre la misma. La Registradora de la Propiedad deniega el despacho de la redistribución de la garantía hipotecaria de la que responde cada finca por considerar que es preciso instrumento público sin que la mera instancia pueda provocar asiento de conformidad con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General confirma la nota. Afirma que uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, erga omnes, de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional -arts. 1 y 38 LH-), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, norma que se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria. El principio de legalidad contempla, sin embargo, excepciones a la regla general en aquellos supuestos en que la norma así lo prevé (sin ánimo exhaustivo: arts. 14, 59, 82 y 156 LH y 70, 79, 81, 110, 190, 193, 208, 216, 238 y 239 de su Reglamento). Una de tales excepciones es la contemplada en el artículo 216 del Reglamento Hipotecario que, como tal, debe limitarse al supuesto regulado: “No se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas. La misma norma se aplicará a las inscripciones de censos y anticresis (…)”.
Y en este caso, el acto cuya inscripción se solicita es un negocio puramente voluntario de modificación del ámbito de la garantía inscrita por el que acreedor y deudor hipotecario redefinen, reformulan o redistribuyen el límite en que cada finca garantiza el pago de la obligación principal y accesorias. Como cualquier otro negocio de modificación de un derecho real, el de modificación de hipoteca se sujeta a las reglas generales de nuestro ordenamiento y, por lo que ahora interesa, a las exigencias de forma pública consagradas en el artículo 1280.1 de nuestro Código Civil y artículo 3 de la Ley Hipotecaria para su toma de razón en el Registro de la Propiedad. No puede aceptarse el argumento de que, puesto que la responsabilidad hipotecaria total no se ve alterada, el supuesto se equipara al de distribución obligatoria; y no puede aceptarse porque tratándose de supuestos negociales distintos, se excluye la aplicación analógica o la interpretación extensiva. Además, la respuesta normativa a otros supuestos de redistribución de la responsabilidad es la aplicación de las reglas generales sobre forma. Así ocurre cuando, como consecuencia de las operaciones de reparcelación, se lleva a cabo voluntariamente la redistribución de la responsabilidad hipotecaria entre las fincas de reemplazo (arts. 2 y 11.8 RD 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística).
IMPROCEDENTE SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE PROHIBICIÓN DISPOSITIVA VÍA RECURSO
Al estar bajo la salvaguardia de los Tribunales, no es posible pedir la anulación de una anotación preventiva de prohibición de disponer sobre ciertos inmuebles, ordenada por la Agencia Tributaria a su favor. Dicha anotación despliega todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia por los cauces legales establecidos.
EMBARGO DEL MARIDO: NO CABE SOBRE BIENES INSCRITOS A FAVOR DE LA ESPOSA CON CARÁCTER PRIVATIVO
Las fincas inscritas (amenazadas de anotación de embargo imposible), se inscribieron a nombre de la esposa con carácter privativo por título de liquidación de la previa sociedad de gananciales, si bien el embargo fue decretado en procedimiento judicial seguido exclusivamente contra el marido. Solo se le notificó a la esposa la traba del embargo en fecha posterior a la inscripción de las capitulaciones matrimoniales en el Registro Civil y en el Registro de la Propiedad.
Recuerda el Centro Directivo que no existe presunción de ganancialidad de las deudas contraídas existiendo la sociedad de gananciales (cfr. arts. 1362 y 1365 CC): ninguna deuda contraída por un solo cónyuge puede ser reputada ganancial y tratada jurídicamente como tal mientras no recaiga la pertinente declaración judicial en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges, pues a ambos corresponde, conjuntamente, la gestión de la sociedad de gananciales.
Por ello, para practicar anotación de embargo sobre bienes inscritos a nombre de uno de los cónyuges con carácter privativo por liquidación de la sociedad de gananciales, por deudas contraídas por el otro consorte, habrá de darse alguno de estos casos: O que el procedimiento se haya dirigido contra ambos cónyuges, o que tratándose de un procedimiento dirigido solo contra el cónyuge deudor, se cumplan los dos requisitos previstos en el artículo 144.4, párrafo segundo, no bastando, en cualquier caso la sola notificación al cónyuge no embargado y titular registral.
ANOTACIÓN CADUCADA
Caducada la anotación preventiva de embargo no se podrán cancelar las cargas posteriores relativas al procedimiento ejecutivo que gravan la finca, en virtud del mandamiento de cancelación de cargas, resultante del procedimiento en el que se trabó dicha anotación, que se encuentra caducada y cancelada, antes de que la documentación calificada fuese presentada en el Registro de la Propiedad.
CABE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA CRIMINAL POR ALZAMIENTO DE BIENES
Se debate en el presente expediente si procede o no la práctica de una anotación preventiva de querella ordenada por un oficio del Juzgado de Instrucción número 3 de Alcobendas en cuyo encabezamiento se incluye la referencia “diligencias previas 406/2018. Delito: Delitos sin especificar”, si bien del propio cuerpo del mismo resulta que el procedimiento se refiere a querella interpuesta por la sociedad ahora recurrente por delito de alzamiento de bienes, como así reconoce el propio registrador en su nota de calificación recurrida. El registrador acuerda suspender la práctica de la anotación por no ser la anotación preventiva de querella ninguna de las previstas en la Ley Hipotecaria ni en ninguna ley especial.
La Dirección General estima el recurso, señalando que si bien es reiterada la doctrina por la que la mera interposición de una querella no es susceptible de constatación registral, no obstante cuando a través de la misma se haga valer, no solo la acción penal, sino también la civil, se puede extender anotación preventiva para reflejar su ejercicio ya que “conforme al artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, el objeto de la anotación de demanda es el ejercicio de una acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a través del cual ésta se hace valer y, el vehículo formal que se emplee, demanda o querella”. Para que lo anterior sea posible es preciso que del mandamiento judicial resulte el contenido de la acción civil ejercitada o se adjunte al mismo el texto de la querella en que se recoja el correspondiente suplico. En lo que respecta al alzamiento de bienes declara que “la restauración del orden jurídico perturbado debe restablecerse, reintegrando al patrimonio del deudor los bienes indebidamente sacados del mismo incluso con la declaración de nulidad de los negocios jurídicos de disposición realizados ilícitamente por el deudor, salvo cuando los bienes se encuentren en poder de terceras personas que no hayan participado en el consilium fraudis y sean irreivindicables, como establece el artículo 111 del Código Penal”.

References: Resolución 

Resolución 
 artículo 25

Resolución 

Resolución 
 resolución 

Resolución 

Resolución 
 artículo 10

Resolución 
 artículo 20

Resolución 
 Resolución 
 artículo 5

Resolución 
 artículo 28
 artículo 52
 Real Decreto 

Resolución 
 resolución 
 artículo 202
in fine

Resolución 
 artículo 17
in fine

Resolución 
 artículo 17
 artículo 9
 artículo 17

Resolución 
 artículo 1355
 artículo 1324
 artículo 1355
 artículo 1324

Resolución 

Resolución 
 resolución 

Resolución 
 artículo 209
 artículo 853
 artículo 841

Resolución 
 ARTÍCULO 153
 artículo 665
 artículo 687
 artículo 153
 artículo 153
 artículo 153

Resolución 
 artículo 259

Resolución 
 Resolución 
 artículo 7
 artículo 21
 artículo 7
 Resolución 
 artículo 86
 artículo 12

Resolución 
 Resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 175
 resolución 
 artículo 83
 resolución 

Resolución 

Resolución 
 artículo 222
 ARTÍCULO 80
 REAL DECRETO 

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 artículo 80
 Real Decreto 
 artículo 80
 artículo 80
 artículo 25
 resolución 
 ARTÍCULO 199
 artículo 199
 artículo 199
 ARTÍCULO 199
 artículo 199
 artículo 200
 artículo 45
 ARTÍCULO 254
 artículo 254
 Resolución 
 artículo 14
 artículo 21
 artículo 412
 artículo 21

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 artículo 112
 artículo 108
 artículo 112
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 artículo 203
 ARTÍCULO 205
 artículo 198
 artículo 203
 resolución 
 ARTÍCULO 205
 artículo 205
 artículo 205
 artículo 205
 artículo 205

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 Resolución 
 artículo 82
 Real Decreto 
 artículo 114
 artículo 6
 artículo 3

Resolución 
 artículo 82
 artículo 216
 Resolución 
 artículo 3
 artículo 3
 artículo 216
 artículo 1280
 artículo 3
 artículo 144
 artículo 42
 artículo 111