Source: http://biurodomator.pl/abc-wspolnoty-2/
Timestamp: 2020-07-09 03:53:24+00:00

Document:
ABC Wspólnoty | Domator
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA to ogół właścicieli lokali położonych w danej nieruchomości. Definicja ustawowa została zawarta w art. 6 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (DZ. U. z 2000 roku Nr 80, poz. 903 z późn. zm.): ?ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.? Użytego w przepisie sformułowania ?tworzy? nie należy interpretować w ten sposób, że powstanie wspólnoty mieszkaniowej wymaga działań założycielskich, ponieważ jest to niezależne od woli właścicieli. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa w momencie, gdy w danej nieruchomości (działka gruntu, na której wzniesiono budynek) znajdują się co najmniej dwa lokale stanowiące własność dwóch odrębnych podmiotów (właścicieli tych lokali).
W uchwale z dnia 9 kwietnia 2005 roku, sygn. akt: III CZP 33/05 (OSNC 2006, Nr 4, poz. 62) Sąd Najwyższy orzekł, iż wspólnota mieszkaniowa powstaje w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przez właściciela nieruchomości z jednoczesnym oddawaniem w użytkowanie wieczyste gruntu, choćby niektóre lokale pozostawały niewydorębnione.
Nazwa ?mieszkaniowa? może być myląca, ponieważ wspólnota mieszkaniowa może się składać wyłącznie z właścicieli lokali użytkowych.
Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, tzw. ułomna osoba prawna, nie podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego. Na właścicielach tworzących wspólnotę spoczywa obowiązek jej rejestracji w urzędzie statystycznym, gdzie wspólnocie nadany zostanie nr REGON (podstawa prawna: ustawa z 29 czerwca 1995 roku o statystyce publicznej) oraz w urzędzie skarbowym, który nadaje wspólnocie nr identyfikacji podatkowej NIP (podstawa prawna: ustawa z 13 października 1995 roku o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników). Wspólnota ma zdolność prawną (zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków prawnych) i sądową (może pozywać i być pozywaną). W postanowieniu z dnia 10 grudnia 2004 roku, III CK 55/04 (OSNC 2005, Nr 12, poz. 212) Sąd Najwyższy wyraził zapatrywanie, że wspólnota może nabywać majątek na swoją rzecz, natomiast w dniu 21 grudnia 2007 roku Sąd Najwyższy podjął uchwałę (sygn. III CZP 65/07), w której przyjął, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku (uchwała ma moc zasady prawnej). Uzasadniając uchwałę z dnia 23 września 2004 roku, III CZP 48/04 (OSNC 2005, Nr 9, poz. 153) Sąd Najwyższy przedstawił natomiast pogląd, że wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną w rozumieniu art. 31 1 kodeksu cywilnego.
W zależności od liczby lokali położonych w nieruchomości istnieją dwa ustawowe reżimy zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych – wynikający: z rozdziału 4 ustawy o własności lokali (zarząd nieruchomością wspólną, art 18 – 33) oraz z działu IV kodeksu cywilnego (art. 199 i nast.). Rozróżnienie to wynika z treści art. 19 ustawy o własności lokali stanowiącego, że: ?jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.? W piśmiennictwie wspólnotę mieszkaniową w nieruchomości, w której znajduje się więcej niż siedem lokali nazwa się dużą wspólnotą w odróżnieniu od małej wspólnoty mieszkaniowej (siedem lokali lub mniej niż siedem).
Właściciele lokali tworzący małą wspólnotę mogą jednak zmienić wynikający z kodeksu cywilnego sposób zarządu i przyjąć w tym zakresie rygory rozdziału 4 ustawy o własności lokali. W uzasadnieniu wyroku z dnia 13 grudnia 2006 r (sygn. akt: I ACa 589/06) Sąd Apelacyjny w Poznaniu wyraził pogląd, że zmiana sposobu zarządu może polegać na zastosowaniu zasad określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. począwszy od art. 19. W uchwale z dnia 7 października 2009 r. (sygn. III CZP 60/09) Sąd Najwyższy przedstawił zapatrywanie, że właściciele lokali w małej wspólnocie mogą poprzez zmianę sposobu zarządu dopuścić możliwość stosowania art. 25 ustawy o własności lokali. Przepis ten umożliwia zaskarżenie decyzji ogółu właścicieli, na innych niż wynikające z art. 202 i 199 kodeksu cywilnego zasadach (inne podstawy, ustalenie 6-cio tygodniowego terminu).
Koszty zarządu nieruchomością wspólną są to wydatki na jej utrzymanie w stanie niepogorszonym, umożliwiającym używanie zgodnie z przeznaczeniem (nakłady konieczne), ale także inne nakłady na nieruchomość, np. inwestycyjne, o ile służą ogółowi właścicieli lokali. Zgodnie z brzmieniem art. 14 ustawy o własności lokali kosztami zarządu są w szczególności wydatki na remonty, bieżącą eksploatację, na pokrycie kosztów dostaw usług do nieruchomości wspólnej, np. energii elektrycznej, cieplnej, gazu , wody, jak również opłaty za antenę zbiorczą i windę a także wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, ubezpieczenie i opłaty publicznoprawne, o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali. Katalog wymienionych w tym przepisie wydatków nie jest zamknięty, właściciele lokali mogą ustalić inne, poza nakładami koniecznymi na utrzymanie nieruchomości wspólnej, wydatki.
W uchwale z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 11/06, Sąd Najwyższy orzekł, iż do pojęcia wydatków w rozumieniu przepisu art. 207 kodeksu cywilnego odnoszą się także nakłady inwestycyjne prowadzące do rozbudowy domu na nieruchomości wspólnej i zwiększenia jej wartości. Sąd ten zwrócił uwagę, że ?przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności rzeczy nie posługują się w ogóle pojęciem nakładów, które użyte jest na przykład w art. 226 k.c. w odniesieniu do roszczeń posiadacza rzeczy. Nie rozróżniają też wydatków koniecznych i innych, jak to ma miejsce w odniesieniu do nakładów, o których mowa we wskazanym wyżej art. 226 k.c. Posługują się natomiast pojęciem wydatków i ciężarów oraz pojęciem zwykłego zarządu rzeczą wspólną i czynności przekraczających zwykły zarząd. Pozwala to podzielić przeważające w doktrynie stanowisko, że w art. 207 k.c. chodzi o szerokie rozumienie wydatków na rzecz wspólną, obejmujące wszystkie wydatki zarówno dokonane w ramach zwykłego zarządu jak i z jego przekroczeniem, w tym nakłady: konieczne, użyteczne a także zbytkowne. W orzecznictwie Sądu Najwyższego pod użytym w art. 207 k.c. pojęciem ?wydatków? również rozumie się różnego rodzaju nakłady poniesione na rzecz wspólną (porównaj między innymi uchwałę z dnia 19 grudnia 1973 r. III CZP 78/73, OSNC 1974 r., z 10, poz. 165, oraz postanowienia z dnia 5 grudnia 1997 r. I CKN 558/97, OSNC 1998 r., z. 7-8, poz. 112 i z dnia 18 marca 1999 r. I CKN 928/97, nie publ.). Przepis ten obejmuje, zatem także nakłady inwestycyjne, o jakie chodzi w rozpoznawanej sprawie i może stanowić podstawę prawną roszczeń współwłaściciela o zwrot ich równowartości.?
W wyroku z dnia 22 lutego 2001 roku Sąd Apelacyjny w Warszawie (sygn. akt: I ACa 1309/00) rozgraniczył rodzaje wydatków ponoszonych przez właściciela lokalu na te, które uiszczane są za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej na koszty utrzymania lokali oraz wydatki na pokrycie kosztów zarządu. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd ten wskazał, iż właściciele lokali nie mają uprawnień do podejmowania decyzji w zakresie przekazania nadwyżek z tytułu rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości lokalowych na zwiększenie funduszu remontowego związanego z rzeczą wspólną. W uchwale z dnia 19 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 28/06, Sąd Najwyższy uznał, że koszty ogrzewania lokali, w których nie zamontowano liczników energii cieplnej stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną. Pogląd ten pozostaje aktualny w odniesieniu do jednolitego systemu ogrzewania.
Sąd Apelacyjny w Poznaniu po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2006 roku sprawy o sygn. I Aca 589/06 skonstatował, że wydatki w zakresie wywozu nieczystości z samodzielnych lokali stanowią koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Stosownie do brzmienia art. 22 ust. 3 pkt. 8 właściciele lokali mogą w wypadkach nieuregulowanych przepisami zaliczyć cześć kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących do użytku poszczególnych właścicieli a także wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W wyroku z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08, Sąd Apelacyjny we Wrocławiu uznał, że koszty utrzymania garaży wielostanowiskowych w których znajdują się urządzenia i instalacje służące przez to do użytku ogółu właścicieli lokali w nieruchomości mogą być zaliczone do kosztów zarządu nieruchomością wspólną (stanowi to czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu).
Fundusz remontowy ? wydzielona pod względem księgowym i prawnym część zaliczki na pokrycie kosztów zarządu, tj. zaliczka na remonty. Tworzenie funduszu remontowego
Jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dlatego konieczne jest podjęcie uchwały w tym zakresie (lub zgoda wszystkich właścicieli w małej wspólnocie mieszkaniowej).
Nie jest uregulowane przepisami, dlatego zawsze decydująca jest w tym względzie wola właścicieli lokali.
?Wydzielenie w pozwanej wspólnocie odrębnego funduszu na cele remontowe, na który członkowie uiszczają zaliczki w wysokości ustalonej przez wspólnotę, powoduje, że środki tam zgromadzone nie mogą zostać rozdysponowane przez wspólnotę w inny sposób niż zgodnie z przeznaczeniem.? (tak Sąd Apelacyjny w Szczecinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 18 czerwca 2008 roku, sygn. akt: I ACa 119/08)
Sąd Apelacyjny uzasadniając wyrok z dnia 18 grudnia 2007 r., sygn. akt: I ACa 1226/07, orzekł, iż: ?? zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu m.in. zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a art. 14 tej ustawy przykładowo wylicza koszty zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że mogą być to inne koszty. Treść tych przykładowo wyliczonych kosztów wskazuje jednak, że muszą one być zawsze związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Koszty te mogą być gromadzone a następnie pokrywane z wyodrębnionego funduszu remontowego. Mając na uwadze przytoczone powyżej motywy Sądu Okręgowego należy uznać za słuszne stwierdzenie, że z funduszu remontowego nie mogą być pokrywane koszty bliżej nieokreślonych robót budowlanych innych niż remonty (§ 2 uchwały nr 12/2006), ani nowe zadania inwestycyjne (§ 4 uchwały 12/2006). Uzupełniając jedynie argumenty przytoczone przez Sąd Okręgowy należy wskazać, że definicja ?robót budowlanych? zawarta w § 4 ust. 3 uchwały jest ujęta tak szeroko, że może obejmować również obowiązek ponoszenia kosztów niebędących kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Kosztami zarządu nieruchomością wspólną są bowiem jedynie te, które bezpośrednio lub pośrednio wiążą się z czynnościami składającymi się na zarząd nieruchomością wspólną (A. Turlej (w:) R. Strzelczyń, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2007, s. 281). Argumentem dla tak określonego celu, na który – zgodnie z uchwałą 12/2006 – zarząd mógłby przeznaczać zgromadzone na funduszu środki, nie może być sformułowany w art. 12 ust. 2 Ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali obowiązek właściciela lokalu ponoszenia wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Obowiązek ten dotyczy przede wszystkim ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną (tamże, s. 256). Na koniec należy wskazać, że przepisy powołanej ustawy zezwalają na tworzenie funduszu na ponoszenie kosztów, o jakich mowa w art. 13 ust. 2 tej ustawy. Środki z tego funduszu mają na celu jedynie pokrycie wydatków niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. (?) Tworzenie takiego funduszu nie jest jednak obowiązkowe, a środki na nim zgromadzone stanowią własność poszczególnych właścicieli lokali i bez ich zgody nie mogą być przeznaczane na inny cel (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 kwietnia 2004 r., I ACa 1382/2003, Wokanda z 2005 r, nr 9, s. 40). Nie może on zatem służyć pokrywaniu wydatków na inne cele, w szczególności cele inwestycyjne. Dodać też trzeba, że poza kompetencjami sądu leży określanie katalogu wydatków, które winny być pokrywane z funduszu remontowego?.
CO TO JEST UDZIAŁ W NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ?
Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością wyodrębnionej nieruchomości lokalowej. Stanowi wyrażoną ułamkowo (niekiedy procentowo) wielkość obrazującą prawo właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, tj. nieruchomości, z której wyodrębniono lokale stanowiącej przedmiot współwłasności lub współużytkowania wieczystego właścicieli lokali. Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej przypada wszystkim właścicielom lokali – zarówno wyodrębnionych, jak i dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości ?ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale?.
Stosownie do brzmienia art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. z 2000 rok Nr 80, poz. 903) udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej to stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zatem wielkość udziału zależy od powierzchni lokalu (im większy lokal, tym większy udział w nieruchomości wspólnej). Wielkość udziału jako prawo związane z własnością lokalu jest ujawniane w księdze wieczystej nieruchomości macierzystej i księdze wieczystej założonej dla lokalu wyodrębnionego.
To wyrażone udziałem prawo do nieruchomości wspólnej może stanowić prawo współwłasności lub prawo jej współużytkowania (przy użytkowaniu wieczystym). W uchwale z dnia 9 czerwca 2005 r., III CZP 33/05 Sąd Najwyższy orzekł, iż ? Wspólnota mieszkaniowa powstaje w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przez właściciela nieruchomości z jednoczesnym oddawaniem w użytkowanie wieczyste części gruntu, choćby niektóre lokale pozostawały niewyodrębnione?.
Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wylicza się w odniesieniu do powierzchni wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych położonych w tych budynkach.
W sytuacji, gdy udziały wyliczono niezgodnie z przepisem art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, stosuje się ust. 7 tego artykułu, tzn. do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej, takie jak przy wyodrębnianiu pierwszego lokalu.
W postanowieniu z dnia 14 marca 2002 roku, IV CK 896/00, OSNC 2003, Nr 6, poz. 81, Sąd Najwyższy orzekł, iż wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości nie powoduje nieważności całej czynności prawnej (umowy wyodrębnienia i sprzedaży lokali), lecz wyłącznie nieważność tych wadliwych postanowień.
Określenie udziałów poszczególnych właścicieli ma doniosłe znaczenie praktyczne, ponieważ co do zasady zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz uczestniczą w dochodach z niej stosownie do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej ( z wyjątkiem, o którym mowa w art. 12 ust. 3 uwl) . Ponadto, wielość udziału przesądza o sile głosu właściciela w głosowaniu (art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali z wyjątkiem w art. 23 ust. 2 in fine i 2a), czy ma wpływ na wysokość opłat publicznoprawnych (podatek od nieruchomości lub użytkowania wieczystego).
Właściciele lokali mogą dokonać zmiany przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej w następujących sytuacjach:
wadliwego wyliczenia wielkości udziałów – w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej większością głosów (art. 22 ust.3, pkt. 5 a uwl ), w przypadku małej – wymóg jednomyślności (art. 199 kodeksu cywilnego),
w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego – w przypadku dużej wspólnoty większością głosów (art. 22 ust.3 pkt. 3 uwl), w małej – wymóg jednomyślności (art. 199 kodeksu cywilnego),
w następstwie podziału nieruchomości – w przypadku dużej i małej wspólnoty – zgody wszystkich właścicieli lokali.
RODZAJE ZARZĄDU WE WSPÓLNOCIE
Właściciele mają wolną rękę. Umową (czyli za zgodą 100% współwłaścicieli) mogą ustanowić dowolny sposób zarządu nieruchomością, nawet całkowicie odmienny od zarządu ustawowego.
Zarząd ustawowy:
1) własny (właścicielski) – właściciele wybierają uchwałą osobę (osoby), które zajmują się bieżącymi sprawami wspólnoty. Do pomocy członkom zarządu wspólnota może także wynająć administratora.
2) powierzony (notarialny) – zdarza się, że umowa ogranicza się wyłącznie do stwierdzenia o powierzeniu zarządu (osobie fizycznej lub prawnej), bez określania obowiązków, uprawnień i odpowiedzialności zarządcy notarialnego. Ustawodawca przewidział taką sytuację w art. 33 ustawy o własności lokali: jeżeli właściciele nie określą tego w umowie inaczej, stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4, który określa (?na wszelki wypadek?) podstawowe obowiązki i uprawnienia notarialnego zarządcy
3) sądowy (przymusowy) – opisany w art. 26 uwl. Do sądu może wystąpić właściciel, gdy w nieruchomości:
a) nie powołano żadnego zarządu
b)zarząd nie wypełnia obowiązków
c) zarząd narusza zasady prawidłowej gospodarki
Zarządcę przymusowego odwołuje sąd, gdy te przyczyny ustaną. Najczęściej taki wniosek składają właściciele, którzy muszą udowodnić, że brak już powodów do trwania tego stanu.
Zmiana sposobu zarządu (np. z powierzonego na właścicielski) wymaga uchwały podjętej w obecności notariusza.
ZAKŁADANIE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
Definicja ustawowa wspólnoty mieszkaniowej została zawarta w art. 6 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (DZ. U. z 2000 roku Nr 80, poz. 903 z późn. zm.): ?ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.? Użytego w przepisie sformułowania ?tworzy? nie należy interpretować w ten sposób, że powstanie wspólnoty mieszkaniowej wymaga działań założycielskich, ponieważ jest to niezależne od woli właścicieli. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa w momencie, gdy w danej nieruchomości (działka gruntu, na której wzniesiono budynek) znajdują się co najmniej dwa lokale stanowiące własność dwóch odrębnych podmiotów (właścicieli tych lokali).
Uchwały powstają po uzyskaniu większości głosów (ponad 50%) liczonych udziałami wszystkich właścicieli.
Gdy projekt uchwały nie uzyska takiej większości, uchwała nie powstaje.
Gdy na zebraniu nie ma wystarczającej liczby właścicieli (lub gdy Za/Przeciw nie uzyskało ponad 50%) brakujące głosy należy dozbierać obiegiem po mieszkaniach
Uchwała właścicieli lokali to akt woli właścicieli lokali tworzących tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową. Wyrażają w niej zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Projekt staje się uchwałą, gdy za jej przyjęciem odda głos większość właścicieli lokali (obliczana udziałami, czyli w sposób wskazany w art. 23 ustawy o własności lokali). Oddanie głosu przez właściciela lokali stanowi jego oświadczenie woli.
W nauce prawa przyjmuje się, że uchwała stanowi oddzielną kategorię czynności prawnych, ?czynności swoiste (uważane także niekiedy za czynności wielostronne lub umowy o szczególnym charakterze) a nie zdarzenia prawne innego rodzaju. Ich charakter w naszym piśmiennictwie był początkowo sporny, dziś pogląd, w myśl którego uchwały są czynnościami prawnymi, należy uznać za utrwalony zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie? (por. Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2001, s. 263). Cechą znamienną uchwał jest to, że obowiązują wszystkich właścicieli, także tych którzy głosowali przeciwko ich podjęciu.
W uchwale z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 28/06, Sąd Najwyższy przedstawił pogląd, że ?uchwała wspólnoty mieszkaniowej – jako wielostronna czynność prawna – wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów (art. 56 k.c.).? Uchwały właścicieli lokali jako czynności prawne należy oceniać na gruncie przepisów kodeksu cywilnego, nie mogą one naruszać przepisów bezwzględnie obowiązujących , dlatego ich skuteczność bada się również przez pryzmat art. 58 kodeksu cywilnego.
W wyroku z dnia 7 sierpnia 2008 r., sygn. akt: I ACa 601/08, Sąd Apelacyjny we Wrocławiu orzekł, że ?nieskuteczna – bo sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa – próba nowego ustalenia granic nieruchomości wspólnej?. Tryb podejmowania uchwał został określony w art. 23 ustawy o własności lokali, ?zawarta w tym przepisie regulacja trybu podejmowania uchwały przez właścicieli lokali obejmuje sprawy związane ze sposobem postępowania właścicieli lokali przy jej podejmowaniu, przepis ten nie jest natomiast źródłem określenia przedmiotu podejmowanej przez właścicieli lokali uchwały. W tej kwestii rozstrzygnięcie zawiera art. 22 ust. 2 u.w.l., który stanowi, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na jej dokonanie? (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 28/06).
Można spotkać się z pojęciem tzw. uchwały negatywnej, czyli uchwały odrzuconej przez większość uprawnionych do głosowania. Konsekwencją przyjęcia takiej konstrukcji jest uznanie uchwały negatywnej za czynność prawną.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 28/06).
Wyrok z dnia 7 sierpnia 2008 r. sygn. akt: I ACa 601/08, Sąd Apelacyjny we Wrocławiu.
W § 1 pkt. 20 Rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 15 stycznia 2007 roku, Dz. U. z dnia 1 lutego 2007 roku) sezon grzewczy zdefiniowano jako ?okres, w którym warunki atmosferyczne powodują konieczność ciągłego dostarczania ciepła w celu ogrzewania obiektów?. Brak jest natomiast przepisów, które wprost określają jakie warunki pogodowe skutkują koniecznością zapewnienia dostaw ciepła.
Odbiorca podejmuje decyzję w zakresie samodzielnie, natomiast § 28 cyt. rozporządzenia nakłada na przedsiębiorstwo ciepłownicze lub dystrybutora ciepła obowiązek uruchomienia i przerwania ciepła ?na zlecenie odbiorcy do wskazanych przez niego obiektów?.
Roczny plan gospodarczy to budżet operacyjny nieruchomości wspólnej, informacja o planowanych zadaniach, które mają być sfinansowane przez właścicieli w danym roku obrachunkowym na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz pokrycie kosztów utrzymania lokali (w sytuacji, gdy wspólnota jest pośrednikiem w zakresie dostaw mediów do lokali).
Zawiera także harmonogram przychodów, które umożliwią realizację tych zamierzeń, w szczególności wysokość zaliczek od właścicieli a także przychodów z innych źródeł (np. wpływy z najmu nieruchomości wspólnej, przychody z tytułu odsetek bankowych, etc.). Stanowi prognozę przychodów i kosztów, dlatego też po zakończeniu roku obrachunkowego (którym we wspólnocie mieszkaniowej jest rok kalendarzowy) i dokonaniu rozliczenia może wykazywać nadwyżkę przychodów nad kosztami, deficyt (nadwyżka kosztów nad przychodami) lub może się bilansować.
Stosownie do brzmienia art. 22 ust. 3, pkt. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) przyjęcie rocznego planu gospodarczego stanowi czynność przekraczającą zarząd zwykły nieruchomością, dlatego wymagane jest podjęcie uchwały w tym przedmiocie.
Uchwalony roczny plan gospodarczy stanowi podstawę obciążeń poszczególnych właścicieli oraz określa maksymalną wysokość zobowiązań, jakie może zaciągać zarząd/zarządca sprawujący zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 uwl w danym roku obrachunkowym. Po zakończeniu roku obrachunkowego zarząd/zarządca sprawujący zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 uwl obowiązany jest złożyć roczne sprawozdanie, którego zakres obejmuje również wykonanie planu gospodarczego.
CO TO JEST UDZIAŁ W NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ
wadliwego wyliczenia wielkości udziałów – w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej większością głosów (art. 22 ust.3, pkt. 5 a uwl), w przypadku małej – wymóg jednomyślności (art. 199 kodeksu cywilnego),
– inaczej część wspólna – pojęcie wynikające z ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U z 2000 Nr 80, poz. 903) i funkcjonujące we wspólnotach mieszkaniowych.
Stanowi nieruchomość gruntową wraz z jej częściami składowymi (np. drzewa, budynki wybudowane na gruncie, kotłownia, sieć ciepłownicza, piony), nieruchomość wyjściową, z której wydzielono samodzielne lokale stanowiące odrębną własność.
Stosownie do brzmienia art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólna to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Stanowi przedmiot współwłasności właścicieli lokali, zarówno tych wyodrębnionych, jak i właściciela lokali niewyodrębnionych.
Współwłasność nieruchomości wspólnej ma charakter przymusowy, oznacza to, że nie można żądać zniesienia współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali. Własność lokalu jest zawsze powiązana z prawem własności nieruchomości lokalowej, dlatego wraz z nabyciem lokalu nabywa się również określony udział w tej wspólnej nieruchomości.
Przy własności gruntu współwłaściciele nabywają wraz z prawem własności lokalu udział we współwłasności gruntu, natomiast w przypadku użytkowania wieczystego udział w prawie współużytkowania wieczystego. W uchwale z dnia 14 maja 1996 roku (III CZP 37/96, OSNC Nr 9/1996, poz. 116) Sąd Najwyższy uznał za dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokalu w sytuacji, gdy budynek posadowiony jest na dwóch nieruchomościach gruntowych stanowiących własność gminy, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste. W postanowieniu z dnia 17 czerwca 1999 roku, sygn. ICKN 386/98, OSNC 2000/2/26 Sąd Najwyższy orzekł, że w sytuacji ustanowienia przez gminę dla siebie odrębnej własności lokali w drodze jednostronnej czynności prawnej, gmina nie może wiązać ich zbycia z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste. W takiej sytuacji lokal może być zbyty przez gminę wyłącznie wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej. Przedmiotem użytkowania wieczystego może być wyłącznie grunt, niedopuszczalne jest ustanowienie go na udziale we współwłasności nieruchomości wspólnej (por. uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 23 września 1993 roku, III CZP 81/93, OSNCP 1994/2/27).
Art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wyklucza co do zasady możliwość zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali, wyjątek stanowi przepis art. 5 uwl dopuszczający możliwość podziału nieruchomości gruntowej w sytuacji, gdy jest ona
większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.
W uchwale z dnia 3 października 2003 roku, sygn. akt: III CZP 65/03, M. Prawn. 2003/21/962, Sąd Najwyższy orzekł, iż
współwłaściciel lokali stanowiącego odrębną własność nie może – bez zgody pozostałych współwłaścicieli tego lokalu – żądać zniesienia współwłasności, polegającego na wyodrębnieniu piwnic, wchodzących w skład nieruchomości wspólnej.
W dniu 14 lipca 2006 r. , sygn. akt: III CZP 53/06, Sąd Najwyższy przedstawił zapatrywanie, że
przepis art. 3 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie wyłącza dopuszczalności zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali.
Nowelizacja ustawy o własności lokali z dnia 28 listopada 2003 roku (Dz. U. z 2004 r., Nr 141, poz. 1492 zpóżn. zm.) polegająca na dodaniu art. 3a ustanawia zasady ustanawiania wieczystego użytkowania gruntu przy wyodrębnianiu lokali:
Stosownie do brzmienia art. 3a ust. 2:
W praktyce trudności interpretacyjne wywołuje kwestia granic nieruchomości wspólnej w odniesieniu do jej części składowych wynikająca z konieczności ustalania jakie urządzenia lub części budynku stanowią własność poszczególnych właścicieli a jakie nieruchomość wspólną. Rozróżnienie to ma przecież doniosłe znaczenie w sprawach związanych z zarządem nieruchomościami.
W wyroku z dnia 8 października 2008 r. , sygn. akt: V CSK 143/08, Sąd Najwyższy orzekł, iż wspólnota mieszkaniowa gospodaruje wyłącznie nieruchomością wspólną podkreślając w uzasadnieniu, że
związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali, na ich rzecz ustanowiona została służebność drogi koniecznej, oni uporządkowali i zagospodarowali nieruchomość powodów, oni wreszcie na tej nieruchomości parkują samochody, odpoczywają wśród zieleni czy pozwalają bawić się dzieciom. Te działania nie dotyczą jednak nieruchomości wspólnej lecz nieruchomości cudzej i nawet w zakresie gruntu zajętego pod wiatrołap, który mieści się w granicach służebności drogi koniecznej, nie stanowią przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo.
W wyroku z dnia 3 października 2002 r. III RN 153/2001 wyraził pogląd, iż balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego, natomiast
w uchwale z dnia 15 stycznia 2009 roku, sygn. akt: III CZP 10/08, orzekł, że
właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.?
W dniu 19 maja 2006 r. , sygn. akt:III CZP 28/06, zapadła uchwała Sądu Najwyższego, który orzekł, że:
wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Pojęcie nakładów związane jest w szczególności z roszczeniami o ich zwrot w przypadku rozliczeń pomiędzy samoistnym posiadaczem rzeczy a jej właścicielem (art. 226 ? 231 kodeksu cywilnego), bezpodstawnie wzbogaconym a uprawnionym do żądania wydania korzyści (art. 408 kodeksu cywilnego), związanych z realizacją prawa zatrzymania (art. 461 kodeksu cywilnego) a także wynikających ze stosunków umownych w zakresie korzystania z rzeczy.
Problematyka rozliczenia nakładów i realizacji związanych z tym roszczeń odnosi się także do zarządu nieruchomością stanowiącą przedmiot współwłasności.
W uchwale z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 11/06, Sąd Najwyższy orzekł, iż pojęcie wydatków w rozumieniu przepisu art. 207 kodeksu cywilnego odnosi się także do nakładów inwestycyjnych prowadzących do rozbudowy domu na nieruchomości wspólnej i zwiększenia jej wartości. Sąd ten zwrócił uwagę, że ?przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności rzeczy nie posługują się w ogóle pojęciem nakładów, które użyte jest na przykład w art. 226 k.c. w odniesieniu do roszczeń posiadacza rzeczy. Nie rozróżniają też wydatków koniecznych i innych, jak to ma miejsce w odniesieniu do nakładów, o których mowa we wskazanym wyżej art. 226 k.c. Posługują się natomiast pojęciem wydatków i ciężarów oraz pojęciem zwykłego zarządu rzeczą wspólną i czynności przekraczających zwykły zarząd. Pozwala to podzielić przeważające w doktrynie stanowisko, że w art. 207 k.c. chodzi o szerokie rozumienie wydatków na rzecz wspólną, obejmujące wszystkie wydatki zarówno dokonane w ramach zwykłego zarządu jak i z jego przekroczeniem, w tym nakłady: konieczne, użyteczne a także zbytkowne. W orzecznictwie Sądu Najwyższego pod użytym w art. 207 k.c. pojęciem ?wydatków? również rozumie się różnego rodzaju nakłady poniesione na rzecz wspólną (porównaj między innymi uchwałę z dnia 19 grudnia 1973 r. III CZP 78/73, OSNC 1974 r., z 10, poz. 165, oraz postanowienia z dnia 5 grudnia 1997 r. I CKN 558/97, OSNC 1998 r., z. 7-8, poz. 112 i z dnia 18 marca 1999 r. I CKN 928/97, nie publ.).
W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się podział nakładów na konieczne, użyteczne i zbytkowne. ?Nakładami koniecznymi są wydatki niezbędne do utrzymania rzeczy w należytym stanie, umożliwiającym normalne korzystanie z niej. Są to remonty i naprawy, konserwacja, wymiana starych drzew w sadzie na młode, zasiewy, utrzymanie inwentarza żywego, podatki, opłaty, składki na ubezpieczenia? (por: Komentarz do kodeksu cywilnego. Własność i inne prawa rzeczowe. S. Rudnicki, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2003, s. 353)
Nakłady użyteczne mają na celu ulepszenie rzeczy m.in. w celu podniesienia funkcjonalności, wartości, a także zwiększenia osiąganych z rzeczy pożytków i przychodów.
Nakłady zbytkowne to kosztowne nakłady użyteczne na rzecz. W uchwale z dnia 11 października 1990 roku, sygn. akt: III CZP 58/09 Sąd Najwyższy orzekł, iż do nakładów na nieruchomość zalicza się ceny nabycia.
1) Jeżeli własność lokalu jest objęta wspólnością majątkową małżeńską, prawo dysponowania udziałem w głosowaniu oceniamy na podstawie art. 36 KRO. Wyrok SA w Warszawie z 10.03.2005 – I ACa 828/2004: Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać wspólnym majątkiem i dokonywać w tym zakresie czynności prawnych, chyba że drugi złoży sprzeciw do zamierzonej czynności.
2) Jeżeli lokal nie jest współwłasnością łączną małżonków, powinni uzgodnić swoje stanowisko.
Jeżeli tego nie zrobią głosu się nie dolicza, bo udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny.
1 właściciel = 1 głos
W dużej (powyżej 7 lokali) wspólnocie podstawowym sposobem głosowania jest głosowanie wielkością udziału. Jednak właściciele mogą też postanowić, że będą głosować wg. zasady, że jeden właściciel ma jeden głos. To postanowienie dotyczy tylko jednej konkretnej sprawy. Jeśli chcą tą metodą przegłosować kilka uchwał, to do każdej uchwały potrzebne jest oddzielne postanowienie.
Głosowanie sposobem 1 właściciel = 1 głos aprobuje uchwała (zwykła większość głosów).
Bez uchwały ten sposób głosowana wprowadza się także zawsze na żądanie właścicieli dysponujących 20% udziałów, gdy jeden z właścicieli dysponuje ponad 50% udziałów lub gdy suma udziałów nie jest równa jedności.
(Na podstawie Art.23 ustawy o własności lokali)
ABSOLUTORIUM DLA ZARZĄDU WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
Absolutorium (łac. absolutorium – zwolnienie, unieważnienie) ? stanowi przejaw sprawowanej przez właścicieli lokali kontroli działalności zarządu lub zarządcy, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ustawy o własności lokali. Jest to jedna z postaci odpowiedzialności organizacyjnej członków zarządu (zarządcy sprawującemu zarząd na podstawie art. 18 uwl).
Stosownie do brzmienia art. 29 ust. 2, pkt. 3 u.w.l. właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium, głosowania w tej sprawie winno nastąpić na corocznym (obligatoryjnego) zebraniu, poprzedzone oceną pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust.1.
Uchwała w sprawie udzielenia absolutorium podlega zaskarżeniu na zasadach ogólnych wynikających z art. 25 ustawy o własności lokali. W uzasadnieniu wyroku z dnia 7 sierpnia 2008 roku (sygn. akt: I ACa 601/08, niepubl.) Sąd Apelacyjny we Wrocławiu wskazał, że ?wola większości członków wspólnoty w zakresie podjęcia uchwały o udzieleniu zarządowi absolutorium, podlega kontroli Sądu z punktu widzenia przesłanek wskazanych w art. 25 ustawy o własności lokali?.
W piśmiennictwie przyjmuje się, że udzielenie absolutorium nie wyłącza odpowiedzialności członków zarządu / zarządcy sprawującemu zarząd powierzony, jeżeli wyrządzili wspólnocie ze swojej winy szkodę ( por.: Własność lokali. Komentarz, R. Strzelczyk, A. Turlej, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2007, s. 473).
Źródło: www.zarzadca.pl
Wszelkie prawa zastrzeżone © 2020 Domator Sp. z o.o.

References: art. 6
 art. 31
 art. 19
 art. 19
 art. 25
 art. 202
 art. 14
 art. 207
 art. 226
 art. 226
 art. 207
 art. 207
 art. 22
 art. 13
 art. 14
 art. 12
 art. 13
 art. 3
 art. 3
 art. 12
 art. 12
 art. 23
in fine
 art. 33
 art. 26
 art. 6
 art. 23
 art. 58
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 18
 art. 18
 art. 3

Art. 3
 art. 5
 art. 3
 art. 3
 art. 3
 art. 207
 art. 226
 art. 226
 art. 207
 art. 207
 art. 36
 Art.23
 art. 18
 art. 18
 art. 29
 art. 18
 art. 25
 art. 25