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Timestamp: 2016-10-28 08:40:55+00:00

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122 III 426
122 III 42678. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 27. Juni 1996 i.S. Bruno B. und Konsorten gegen X. AG (Berufung)
Contrat de vente; garantie du vendeur relative � la chose vendue; prescription de l'action fond�e sur cette garantie. Port�e juridique d'une garantie; distinction entre la promesse, au sens de l'art. 197 al. 1 CO, et la garantie ind�pendante, qui est soumise � la prescription d�cennale de l'art. 127 CO (consid. 4 et 5). Faits � partir de page 426
BGE 122 III 426 S. 426
Am 9. Juni 1987 schlossen die X. AG und Heinz L. als Verk�ufer mit Bruno B., J�rg B. sowie Andreas und Ulrich L. einen �ffentlich BGE 122 III 426 S. 427beurkundeten Kaufvertrag �ber zwei Grundst�cke (GB Nr. 273 und Nr. 280) zum Gesamtpreis von Fr. 1'380'000.--. Der Kaufvertrag wurde am gleichen Tag im Grundbuch eingetragen. In Ziffer 2 der "Besonderen Bestimmungen" des Vertrags wird festgehalten:
"Jede Gew�hrspflicht f�r die Kaufsobjekte wird, soweit gesetzlich
zul�ssig, wegbedungen."
Ziffer 7 dieser Bestimmungen lautet sodann wie folgt:
"Die beiden Grundst�cke liegen in der Bauzone (W 2) bzw. ein Teil von GB
Nr. 273 in der Landwirtschaftszone.
Die Verk�ufer garantieren den K�ufern die �berbaubarkeit der beiden
Grundst�cke. Sollte dies nicht der Fall sein, verpflichten sich die
Verk�ufer, die Grundst�cke zu den gleichen Konditionen zur�ckzukaufen.
Die K�ufer verpflichten sich ihrerseits, der Baugesetzgebung
entsprechende Baugesuche bis am 1.11.1987 einzureichen. Sollte diese
Verpflichtung nicht eingehalten werden, f�llt die Garantie der Verk�ufer
dahin."
Am 27. Oktober 1987 wurde ein Baugesuch eingereicht. Nachdem bis Ende Oktober 1992 keine Baubewilligung erteilt worden war, erhoben die K�ufer nach erfolglosem Auss�hnungsversuch vom 17. Dezember 1992 am 2. Juni 1993 beim Appellationshof des Kantons Bern Klage gegen die X. AG. Sie stellten die - am 3. M�rz 1994 modifizierten - Rechtsbegehren, die Beklagte zu verurteilen, 1/2 Miteigentum an den Grundst�cken zur�ckzukaufen und ihnen daf�r Fr. 680'000.-- nebst 8 1/2% Zins seit 9. Juni 1987 zu bezahlen, sowie die Beklagte zur Zahlung von Schadenersatz in gerichtlich zu bestimmender H�he zu verurteilen; zudem sei der Grundbuchverwalter von Y. anzuweisen die Beklagte gegen Vorlage des Ausweises �ber die erfolgte Zahlung der Betr�ge gem�ss den vorangehenden Rechtsbegehren im Grundbuch als Miteigent�merin zu 1/2 Anteil an den Grundst�cken einzutragen. Die Beklagte beantragte die Abweisung der Klage und erhob die Einrede der Verj�hrung.
Der Appellationshof beschr�nkte am 16. M�rz 1995 das Verfahren auf die Frage der Verj�hrung und wies mit Urteil vom 24. August 1995 die Klage in Gutheissung der Verj�hrungseinrede ab.
Gegen dieses Urteil erhoben die Kl�ger Berufung. Das Bundesgericht heisst die Berufung teilweise gut, hebt den angefochtenen Entscheid auf und weist die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ck.
BGE 122 III 426 S. 428
4. Die Auslegung der Vorinstanz beruht auf dem grunds�tzlich zutreffenden Ansatzpunkt, dass eine vertragliche Garantie des Verk�ufers f�r die Kaufsache verschiedene inhaltliche Bedeutungen haben kann (vgl. die Aufz�hlung bei GIGER, Berner Kommentar, N. 53 zu Art. 210 OR). Im vorliegenden Fall ist von Interesse, dass die Garantie den Sinn einer Zusicherung bestimmter tats�chlicher oder rechtlicher Eigenschaften der Kaufsache im Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder des Gefahr�bergangs haben kann (Art. 197 Abs. 1 OR), und zwar auch dann, wenn die �berbaubarkeit eines Grundst�cks garantiert wird (GIGER, a.a.O., N. 46 zu Art. 197 OR; SCHUMACHER, Die Haftung des Grundst�ckverk�ufers, in: Der Grundst�ckkauf, S. 197 ff., Rz. 696). Fragw�rdig ist indessen die Annahme der Vorinstanz, eine unbefristete Garantie habe stets die Bedeutung einer gew�hrleistungsrechtlichen Eigenschaftszusicherung. Das l�sst sich nicht aus der aufgef�hrten Lehre ableiten und leuchtet auch nicht ein. Der von der Vorinstanz zitierte Autor klassifiziert die Bedeutung der verschiedenen Garantien zwar haupts�chlich nach dem Kriterium der Befristung (GIGER, a.a.O., N. 54 ff. zu Art. 210 OR). Er weist aber darauf hin, dass die Garantie eine andere Bedeutung haben kann, so wenn sie einen eigentlichen Garantievertrag darstellt, was hier von Interesse ist, oder wenn sie als Anerkennung einer Verpflichtung des Verk�ufers zur Nachbesserung von Sachm�ngeln zu verstehen ist (GIGER, a.a.O., N. 59 und 60 zu Art. 210 OR).
Die Abgrenzung zwischen Zusicherung im Sinne von Art. 197 Abs. 1 OR und selbst�ndiger Garantie ist nach schweizerischer Lehre danach vorzunehmen, ob der Verk�ufer eine gegenw�rtig bestehende Eigenschaft der Kaufsache oder einen zuk�nftigen Erfolg verspricht, der �ber die vertragsgem�sse Beschaffenheit der Kaufsache hinausgeht (GIGER, a.a.O., N. 20 zu Art. 197 OR; GAUCH/SCHLUEP, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. II, 6. Auflage, Rz. 4066; HONSELL, in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, N. 17 zu Art. 198 OR; vgl. auch GAUCH, Der Werkvertrag, 4. Auflage, Rz. 1395 ff.). Diese Auffassung entspricht der deutschen Lehre, wo auch die k�nftige Baureife oder Bebaubarkeit eines Grundst�cks als Gegenstand eines selbst�ndigen Garantieversprechens erw�hnt wird (SOERGEL/HUBER, N. 202 ff. zu � 459 BGB; STAUDINGER/HONSELL, N. 171 zu � 459 BGB; M�nchKomm-WESTERMANN, N. 96 zu � 459 BGB). In der deutschen Doktrin wird BGE 122 III 426 S. 429sodann eine Dreiteilung in Zusicherung, selbst�ndige und unselbst�ndige Garantie vorgenommen, wobei letztere, die auch als Haltbarkeitsgarantie bezeichnet wird, sich von der selbst�ndigen dadurch unterscheidet, dass sie sich auf das Versprechen des Verk�ufers beschr�nkt, die M�ngelhaftung auch dann zu �bernehmen, wenn die M�ngel innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Gefahr�bergang auftreten und nicht auf unsorgf�ltige Handhabung seitens des K�ufers zur�ckgehen (M�nchKomm-WESTERMANN, N. 96 zu � 459 BGB; STAUDINGER/HONSELL, N. 175 zu � 459 BGB; kritisch hinsichtlich der Unterscheidung zwischen unselbst�ndiger und selbst�ndiger Garantie: SOERGEL/HUBER, N. 208 zu � 459 BGB).
In diesem Zusammenhang ist im �brigen festzuhalten, dass BGE 102 II 97 ff., auf den die Vorinstanz wesentlich abst�tzen will, nicht einschl�gig ist, da es im damals beurteilten Fall eindeutig um die Zusicherung einer gegenw�rtig bestehenden Eigenschaft der Kaufsache ging und sich das Bundesgericht dort zur Abgrenzung zwischen Zusicherung und selbst�ndigem Garantieversprechen nicht ge�ussert hat.
5. Wie bereits festgehalten, ist im vorliegenden Fall der mutmassliche Parteiwille zu ermitteln. Die Erkl�rungen der Parteien sind aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umst�nden verstanden werden durften und mussten. Da keine Elemente dargetan sind, welche auf ein vom allgemeinen abweichendes Verst�ndnis der Parteien zu den im Kaufvertrag verwendeten Begriffen hindeuten, ist vom Wortlaut in der Bedeutung auszugehen, wie sie im Fachkreis der Immobilienbranche, dem alle Beteiligten angeh�ren, verstanden wird, unter Ber�cksichtigung der systematischen Stellung der auszulegenden Bestimmungen im Rahmen des ganzen Vertrags. Alsdann ist das Auslegungsergebnis rechtlich zu qualifizieren.
a) Im Kaufvertrag wurde einerseits die Gew�hrspflicht der Beklagten soweit gesetzlich zul�ssig wegbedungen und andererseits festgestellt, dass die Kaufsachen bei Vertragsschluss teilweise in der Bauzone, teilweise in der Landwirtschaftszone lagen. Zudem haben die Verk�ufer die �berbaubarkeit der Grundst�cke garantiert, unter der Bedingung, dass bis zum 1. November 1987 ein der Gesetzgebung entsprechendes Baugesuch eingereicht werde.
b) Aus der als Auslegungselement zu ber�cksichtigenden Interessenlage (J�GGI/GAUCH, Z�rcher Kommentar, N. 362 zu Art. 18 OR) ergibt sich eindeutig, dass f�r die K�ufer nicht die Baulandqualit�t BGE 122 III 426 S. 430im Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder des Gefahr�bergangs, sondern der Erhalt der fristgerecht zu beantragenden Baubewilligung wesentlich war. Entsprechend musste sich f�r sie die Garantie auf den Zeitpunkt des Bauentscheids beziehen, und durfte die Beklagte als redliche Verk�uferin nach Treu und Glauben von nichts anderem ausgehen. Eine andere Auslegung der zum Teil widerspr�chlichen vertraglichen Vereinbarungen ergibt keinen vern�nftigen Sinn. Waren die Parteien sich einig, welcher Zonenordnung die Kaufsachen bei Abschluss des Vertrags unterstanden, war insoweit die Gesch�ftsgrundlage beidseits gesichert und nicht zus�tzlich zusicherungsbed�rftig. Garantiebed�rftig war dagegen nach ihren mutmasslichen Intentionen der Fortbestand dieser Ordnung bzw. die allenfalls von weiteren m�glichen Eigentumsbeschr�nkungen abh�ngige �berbaubarkeit der Grundst�cke. Die abgegebene Garantie hat daher klarerweise prospektive, auf die Zukunft gerichtete Bedeutung.
c) Bei der abgegebenen Garantie handelt es sich somit nicht um eine blosse Zusicherung im Sinne von Art. 197 OR. Unter diesen Begriff k�nnen nur Eigenschaften fallen, die im Zeitpunkt des �bergangs von Nutzen und Gefahr oder in einem fr�heren Zeitpunkt (BGE 88 II 410 E. 3a S. 414 f.) vorhanden sein m�ssen, nur ausnahmsweise auch solche, die erst f�r einen sp�teren Zeitpunkt versprochen werden. Letzteres ist gew�hrleistungsrechtlich nur m�glich, wenn der Verk�ufer haupt- oder nebenvertraglich verpflichtet und objektiv auch in der Lage ist, die Kaufsache noch in den zugesicherten Zustand zu �berf�hren (z.B. im Fall von Montage- und Fertigungspflichten). Stehen dagegen - wie hier - die Erhaltung des bestehenden oder der Eintritt eines ver�nderten Zustands der Kaufsache ausserhalb der Einflussm�glichkeiten der Verk�ufer, bedeutet eine entsprechende Garantie mehr als eine gew�hrleistungsrechtliche Zusicherung im Sinne von Art. 197 OR. Diesfalls handelt es sich nach der vorne (E. 4) aufgef�hrten Lehre entweder um eine selbst�ndige oder eine unselbst�ndige Garantie. Diese beiden Garantien unterscheiden sich dadurch, dass bei der selbst�ndigen k�nftige - positive oder negative - Umst�nde zum eigenen Haftungsgegenstand erhoben werden, bei der unselbst�ndigen Garantie dagegen der m�ngelfreie Zustand der Kaufsache nicht bloss momentan, sondern auf Zeit garantiert wird. Im vorliegenden Fall ist die Garantieerkl�rung nach der vorangehenden Erw�gung so auszulegen, dass die Verk�ufer die zuk�nftige �berbaubarkeit versprochen haben, und zwar unabh�ngig davon, ob die Kaufsachen die BGE 122 III 426 S. 431Eigenschaft der �berbaubarkeit bereits im gew�hrleistungsrechtlich massgebenden Zeitpunkt aufgewiesen haben. Es handelt sich demnach um einen selbst�ndigen Garantievertrag, auf den die zehnj�hrige Verj�hrungsfrist von Art. 127 OR anwendbar ist (GIGER, a.a.O., N. 20 zu Art. 197 OR; vgl. auch HONSELL, a.a.O., N. 17 zu Art. 198 OR).
102 II 97,
art. 197 al. 1 CO,
Art. 198 OR,

References: BGE 
 BGE 

BGE 
 Art. 210
 Art. 197
 Art. 210
 Art. 210
 Art. 197
 Art. 197
 Art. 198
 BGE 
 BGE 
 Art. 18
 BGE 
 Art. 197
 Art. 197
 BGE 
 Art. 127
 Art. 197
 Art. 198

art. 197

Art. 198