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Timestamp: 2017-11-23 16:58:52+00:00

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BGH zur GbR im Grundbuch: Übersicht über aktuelle Rechtsprechung u.a. - Seite 2
10.09.2009, 10:57 #21
LG Bielefeld, Beschl. v. 24.08.2009 - 23 T 559/09: Keine Zweifel nur wg. Zeitablaufs
betreffend die in dem Grundbuch von
Rechtsanwalt und Notar N
hat die 23. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld auf die Beschwerde der Beteilig­ten vom 6.5.2009 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts X vom 17.4.2009 durch die Richter am Landgericht … am 24.08.2009 beschlossen:
Die Beteiligten sind als Gesellschafter bürgerlichen Rechts als Eigentümer der oben genannten Grundstücke im Grundbuch eingetragen. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom xx.5.2006 (Urkundenrolle-Nr. xx/2006 des Notars N) haben die Beteiligten zum Zwecke der Auseinandersetzung die Auflassung in der Weise erklärt und die Eigentumsumschreibung dahingehend beantragt, dass der Beteiligte zu 1) das Flurstück 1 als Alleineigentümer und die Beteiligten zu 2) und 3) das Flur 2 zu je 1/2-Miteigentumsanteil erwerben. Unter dem xx.4.2009 hat der Urkundsnotar gemäß§ 15 GBO aufgrund der ihm erteilten Vollmacht die entsprechenden Eigentumsumschreibungen bei dem Amtsgericht X beantragt
Das Amtsgericht hat mit Zwischenverfügung vom xx.4.2009 darauf hingewiesen, dass dem Antrag derzeit nicht entsprochen werden könne, weil zunächst im Hinblick auf die neuere Rechtsprechung des BGH zur Grundbuchfähigkeit von Gesellschaften bürgerlichen Rechts der Gesellschafterbestand und die Vertretungsmacht formgerecht nachzuweisen seien. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten vom xx.5.2009, der das Amtsgericht mit Beschluss vom xx.5.2009 nicht abgeholfen hat.
Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. l GBO statthaft sowie gem. § 73 GBO formge­recht eingelegt und mithin insgesamt zulässig.
In der Sache hat die Beschwerde Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Zwischenverfügung.
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann den nachzuweisenden Bestand ihrer Gesellschafter nicht, wie die anderen rechtsfähigen Personengesellschaften, durch einen mit öffentlichem Glauben versehenen Ausdruck aus einem öffentlichen Register nachweisen. Es kann dahinstehen, ob nach § 891 BGB bei der hier bestehenden Eigentümereintragung als Gesellschafter bürgerlichen Rechts die Vermutung greift, dass die eingetragenen Gesellschafter auch die tatsächlichen Gesellschafter sind Denn der BGH hat für den Fall, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ihr Recht aus einer vollstreckbaren Gerichtsentscheidung ableitet, ausdrücklich den Nachweis mit der Vorlage der vollstreckbaren Ausfertigung dieser Entscheidung als geführt angesehen, da das Gericht diese Umstände vor Erlass einer Entscheidung prüfen und darüber entscheiden müsse. Das schließe zwar nicht aus, dass sich nach dem Erlass der Entscheidung, aber vor der Eintragung in das Grundbuch, Veränderungen ergeben. Darin unterscheide sich eine vollstreckbare Gerichtsentscheidung indes nicht von anderen öffentlichen Urkunden, die ohne Kenntnis des Grundbuchamts materiell-rechtlich wirksame Veränderungen erfahren haben könnten, oder aber von der Bewilligung, der die nach § 873 BGB erforderliche Einigung im Einzelfall fehlen könnte (BGH Rpfleger 2009, 141, 144).
Entsprechend dieser Grundsätze muss, sofern - wie hier - die ursprünglichen Ge­sellschafter verfügen, ihre Stellung als Gesellschafter durch die Erwerbsurkunde nachgewiesen werden können, die notwendig (§§ 925 Abs. l BGB, 20 GBO) eine öffentliche Urkunde ist. Eine andere Sichtweise widerspräche der dienenden Funktion des Grundbuchrechts. Denn dieses soll den rechtsgeschäftlichen Verkehr mit dem nach bürgerlichem Recht möglichen Grundeigentum und beschränkten dinglichen Rechten an Grundstücken auf sichere und verlässliche Weise ermöglichen, aber nicht verhindern. Hierauf bzw. auf eine vergleichbare erhebliche Erschwerung liefe es jedoch hinaus, würde man nach der nunmehr geänderten Rechtsprechung zur Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts verlangen, dass der fortbestehende Gesellschafterbestand in jedem Falle durch eine der Form des § 29 GBO entsprechende „aktuelle" Urkunde nachgewiesen werden muss. Der BGH hat hierzu ausdrücklich klargestellt, dass das Grundbuchamt nur dann einen ergänzenden Nachweis verlangen kann, wenn sich im Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für Veränderungen ergeben. Allein das Zeitmoment genügt als ein dahingehender Anhaltspunkt nicht (vgl. BGH, a. a. O.).
Im vorliegenden Falle beruht die Eigentumseintragung der Beteiligten in Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf der formgerechten Auflassung vom xx.9.2004. Die Erwerbsurkunde und ihre Überprüfung im Rahmen der Eigentumseintragung am xx.1.2005 erbringt den Nachweis, dass die nunmehr verfügenden Gesellschafter weiterhin die alleinigen Gesellschafter der Gesellschaft und für diese verfügungsberechtigt sind. Anhaltspunkte dafür, dass sich in dem Gesellschafterbestand Veränderungen ergeben haben, liegen nicht vor. Danach bedarf es eines - der Form des § 29 GBO entsprechenden -Nachweises zum Gesellschafterbestand und zur Vertretungsmacht nicht.
09.10.2009, 14:32 #22
OLG München vom 09.09.2009 (34 Wx 71/09)
Zu den Auswirkungen der Gesetzesänderung
Der 34. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München hat …
Nachweis der Vertretung einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts
Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Landgerichts München II vom 18. Juni 2009 aufgehoben und die Sache an das Landgericht München II zurückgegeben.
Die Beteiligte zu 1 und die Beteiligte zu 2 (eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – GbR) sind in Erbengemeinschaft als Eigentümer einer Eigentumswohnung im Grundbuch verlautbart, als Gesellschafter der Beteiligten zu 2 die Beteiligten zu 3 bis 5. Sie wollen sich dergestalt weiter auseinandersetzen, dass die Beteiligte zu 1 das Wohnungseigentum zu Alleineigentum erhält. Die Beteiligte zu 1 hat nach Bewilligung und Auflassung beantragt, sie als Alleineigentümerin einzutragen. Das Grundbuchamt hat am 19.2.2009 eine Zwischenverfügung erlassen und darin der Beteiligten zu 1 aufgegeben, eine eidesstattliche Versicherung eines der Gesellschafter der Beteiligten zu 2 vorzulegen, die darüber eine Aussage trifft, dass außer den handelnden Gesellschaftern keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind. Die Beteiligte zu 1 hat hiergegen Beschwerde eingelegt. Hierauf hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 19.3.2009 die Zwischenverfügung vom 19.2.2009 aufgehoben, den Eintragungsantrag zurückgewiesen und die Beschwerde dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt. Das Landgericht hat das Rechtsmittel als Beschwerde gegen die Zurückweisung ausgelegt und mit Beschluss vom 18.6.2009 die Beschwerde „gegen die Zwischenverfügung vom 19.2.2009 (in Form des Beschlusses vom 19.3.2009)“ zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1.
Anzuwenden ist das bis 1.9.2009 geltende Verfahrensrecht (Art. 111 Abs. 1 Satz 1 FGG-RG). Die weitere Beschwerde ist nach §§ 78, 80 Abs. 1 i.V.m. § 15 GBO statthaft und zulässig, da die Beteiligte zu 1 sich gegen die Zurückweisung ihrer Beschwerde wendet. Sie ist auch in der Sache erfolgreich.
1. Das Landgericht hat ohne nähere Begründung die Beschwerde als zulässig angesehen, sie jedoch als unbegründet zurückgewiesen. Es hat ausgeführt, dass die für die Wirksamkeit einer Erklärung erforderliche Vertretungsbefugnis der auf Seiten des Veräußerers handelnden Personen zu überprüfen sei. Ein geeigneter Nachweis liege nicht vor.
2. Die Entscheidung des Landgerichts ist aufzuheben, da sie über die endgültige Zurückweisung des Eintragungsantrags entscheidet. Gegen diesen liegt aber eine Beschwerde nicht vor.
a) Das Landgericht hat die Beschwerde gegen „die Zwischenverfügung vom 19.2.2009 (in Form des Beschlusses vom 19.3.2009)“ zurückgewiesen. Mit Beschluss vom 19.3.2009 hat das Amtsgericht jedoch seine Zwischenverfügung aufgehoben und gleichzeitig den Eintragungsantrag (§ 13 Abs. 1 GBO) zurückgewiesen. Der Beschluss vom 19.3.2009 stellt also dessen endgültige Zurückweisung und verfahrensrechtliche Erledigung dar (§ 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 GBO).
b) Die Beteiligte zu 1 hat Beschwerde gemäß § 71 Abs. 1 GBO eingelegt gegen die zunächst ergangene Zwischenverfügung. Nach Aufhebung der Zwischenverfügung hat sich die Beschwerde erledigt (vgl. KG KGJ 51, 276/278; Meikel/Streck GBO 10. Aufl. § 71 Rn. 35; Demharter GBO 26. Aufl. § 71 Rn. 35). Sie ist nachträglich gegenstandslos und demzufolge unzulässig geworden. Diese Folge wäre nur zu vermeiden gewesen, wenn die Beschwerde auf den Kostenpunkt beschränkt worden wäre (vgl. BayObLGZ 1993, 138; Demharter aaO), was bisher nicht stattgefunden hat, nun aber noch nachgeholt werden kann. Auch über eine unzulässig gewordene Beschwerde hätte es einer Sachentscheidung des Beschwerdegerichts bedurft.
Die gegen die Zwischenverfügung eingelegte Beschwerde kann auch nicht in eine Beschwerde gegen die spätere Zurückweisung des Eintragungsantrags umgedeutet werden. Dies ist schon deshalb nicht möglich, weil bei Einlegung der Beschwerde der Beschluss über die endgültige Zurückweisung des Antrags noch nicht vorlag. Zeitlich ist die Beschwerde nämlich erst zulässig, sobald die Verfügung, gegen die sie sich richtet, erlassen ist. Die Einlegung der Beschwerde im Voraus für den Fall der Ablehnung eines Antrags ist unzulässig (vgl. Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler FGG 15. Aufl. § 19 Rn. 51 m.w.N.; Demharter § 71 Rn. 24). Bereits aus diesem Grund scheidet eine Auslegung der Beschwerde als eine gegen die endgültige Ablehnung gerichtete aus. In der Aufrechterhaltung des Rechtsmittels auf die im Beschluss vom 19.3.2009 geäußerte Meinung des Grundbuchamts, dass das Rechtsmittel als Beschwerde gegen die Zurückweisung auszulegen sei, kann die Einlegung einer Beschwerde ebenfalls nicht gesehen werden. Insoweit fehlt es schon an der notwendigen Form. Der Beschluss des Landgerichts ist daher, auch im Kostenpunkt, ersatzlos aufzuheben.
3. Die Sache ist an das Landgericht zurückzugeben. Dieses wird, da es nur über die „Zwischenverfügung in Form des Beschlusses vom 19.3.2009“ entschieden hat, noch über die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung, ggf. nunmehr beschränkt auf den Kostenpunkt, entscheiden müssen, falls diese nicht zurückgenommen wird (siehe zu 2.b).
4. Falls die Beteiligte zu 1 den Eintragungsantrag weiterverfolgt, werden die vom Landgericht gesehenen Bedenken einer Eintragung nicht (mehr) entgegenstehen. Nach dem am 18.8.2009 in Kraft getretenen Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften (ERVGBG) vom 11.8.2009 (BGBl I S. 2713) wird in Ansehung des eingetragenen Rechts vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter einer im Grundbuch eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind, die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO im Grundbuch eingetragen sind, und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind; bezüglich der Eintragung der Gesellschafter werden die §§ 892 bis 899 BGB für entsprechend anwendbar erklärt (§ 899a BGB). Nach der Übergangsvorschrift in Art. 4 Abs. 9 Nr. 1 ERVGBG (= Art. 229 § 21 EGBGB) gilt diese Bestimmung auch dann, wenn die Eintragung vor dem Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes erfolgt ist. Die Eintragung weist vorliegend die GbR als Miteigentümerin aus. Dass die Eintragung aufgrund derselben Urkunde stattgefunden hat, steht der Vermutung des § 899a BGB, auf die sich auch das Grundbuchamt stützen kann, nicht grundsätzlich entgegen. Hiernach dürfte davon auszugehen sein, dass sowohl die im Grundbuch eingetragene Gesellschaft als auch die dort ausgewiesenen Gesellschafter in Ansehung des eingetragenen Eigentums berechtigt und verfügungsbefugt sind.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil das Rechtsbeschwerdeverfahren in diesem Fall gebührenfrei ist (§ 131 Abs. 1 Satz 2 KostO a.F.) und eine Kostenerstattungsanordnung gemäß § 13a FGG (a.F.) nicht im Raum steht.
09.10.2009, 14:45 #23
OLG München vom 26.08.2009 (34 Wx 54/09)
Altvollmachten
I. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 werden der Beschluss des Landgerichts Coburg vom 26. Mai 2009 und der Beschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Coburg vom 6. Mai 2009 aufgehoben.
II. Das Amtsgericht Coburg - Grundbuchamt - wird angewiesen, die beantragte Eintragung der Eigentumsvormerkung an den Grundstücken … vorzunehmen.
Als Eigentümer zweier Grundstücke sind nach Auflassung vom 7.9.2006 seit 23.1.2007 die Beteiligten zu 3 und 4 „als Gesellschafter nach dem bürgerlichen Recht“ eingetragen. Beim Erwerb handelte der Beteiligte zu 4 zugleich für den Beteiligten zu 3 aufgrund einer Vollmacht vom 22.8.2000, die die Beteiligten zu 3 und 4 wechselseitig zu Grundstücksgeschäften aller Art berechtigte. Mit notariellem Vertrag vom 24.3.2009 wurde der Grundbesitz an die Beteiligte zu 1 veräußert. Seitens des Verkäufers handelte nun der Beteiligte zu 3 im eigenen Namen und zugleich als Bevollmächtigter für den Beteiligten zu 4 aufgrund derselben Vollmacht. Die Beteiligten bewilligten und die Beteiligte zu 1 als Käuferin beantragte die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung. Mit Schreiben vom 31.3.2009 hat der Notar für die Antragstellerin die Eintragung der Eigentumsvormerkung beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 6.5.2009 den Eintragungsantrag zurückgewiesen. Die dagegen eingelegte Beschwerde, der nicht abgeholfen wurde, hat das Landgericht mit Beschluss vom 26.5.2009 zurückgewiesen. Gegen den Beschluss des Landgerichts richtet sich die weitere Beschwerde des Notars,
die dieser für die Beteiligte zu 1 und die Beteiligte zu 2 (Gesellschaft bürgerlichen
Rechts – GbR) eingelegt hat.
Die Rechtsbeschwerde ist statthaft und zulässig (§§ 78, 80 Abs. 1 Satz 2, § 15 GBO). Zur Einlegung der Rechtsbeschwerde berechtigt sind die Beteiligten zu 1 und 2 als Antragsberechtigte (§ 13 Abs. 1 Satz 2 GBO). Im Grundbuch eingetragen und in ihrem Recht betroffen ist auch die Beteiligte zu 2 als GbR (vgl. BGH NJW 2006, 3716). Es kommt nicht darauf an, ob die beiden Beteiligten auch von ihrem Recht zur Erstbeschwerde Gebrauch gemacht haben (Budde in Bauer/von Oefele GBO 2. Aufl. § 78 Rn. 12).
Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg.
Das Amtsgericht habe den Eintragungsantrag zu Recht zurückgewiesen. Die Eintragungsbewilligung müsse von demjenigen ausgehen, dessen Recht von der Eintragung betroffen werde, also von dem verlierenden Teil. Bewilligen müsse, wer im Zeitpunkt der Eintragung Inhaber des betroffenen Rechts sei. Dies sei die Beteiligte zu 2 als GbR. Seien im Grundbuch die Gesellschafter mit dem Zusatz „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ als Eigentümer eingetragen, so sei die Gesellschaft selbst Eigentümerin des Grundstücks. Die erforderliche Eintragungsbewilligung könne hier nur durch einen Vertreter abgegeben werden, wobei der Nachweis der gesetzlichen Vertretung gemäß § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO zu erbringen sei. Dahingestellt könne in diesem Zusammenhang bleiben, ob die von dem Beteiligten zu 4 dem Beteiligten zu 3 erteilte Vollmacht dahingehend auszulegen sei, dass auch Verfügungen zum Gesellschaftsvermögen einer GbR von der Vertretungsbefugnis umfasst sein sollten. Es liege jedenfalls keine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde vor, die die Vertretungsbefugnis des Beteiligten zu 3 nachweise, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für die Beteiligte zu 2 zu bewilligen. Auch aus der Urkunde vom 21.9.2006 über den Grundstückserwerb ergebe sich nichts anderes. Diese vermöge – wenn überhaupt - nur zu belegen, dass die beiden Personen zum Zeitpunkt der Errichtung der Urkunde Gesellschafter der Beteiligten zu 2 und mithin vertretungsberechtigt gewesen seien. Hinsichtlich des aktuellen Bestandes der Gesellschaft und der Vertretungsberechtigung habe die Erwerbsurkunde keine Aussagekraft. Die Vertretungsberechtigung ergebe sich auch nicht aus §§ 891, 892 BGB. Das Vertrauen in die Vertretungsbefugnis eines oder mehrerer Gesellschafter werde durch den Grundbucheintrag nicht geschützt.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung auf der Grundlage des aktuellen Rechts nicht stand (§ 78 Satz 1 GBO, §§ 546, 559 ZPO). Weil Identität und Verfügungsmacht der Veräußerin sowie Vertretungsbefugnis des für diese handelnden Gesellschafters in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen sind, hebt der Senat die entgegenstehenden Instanzentscheidungen auf und weist das Grundbuchamt an, die beantragte Eintragung der Eigentumsvormerkung vorzunehmen.
a) Der Senat hat das zum Zeitpunkt seiner Entscheidung geltende materielle Recht zugrunde zu legen. Denn es ist ein allgemeiner, auch im Grundbuchverfahren geltender Grundsatz, dass bei einem Wechsel der Gesetzgebung die angefochtene Entscheidung in der Rechtsbeschwerdeinstanz allein im Rahmen des neuen und nicht des früheren vom Beschwerdegericht angewandten materiellen Rechts zu prüfen ist, wenn es nach seinem zeitlichen Geltungswillen das strittige Rechtsverhältnis erfasst (BayObLGZ 1977, 200, 202 f., m.w.N.; Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler FGG 15. Aufl. § 27 Rn. 16; Demharter GBO 26. Aufl. § 78 Rn. 10).
b) Die GbR ist materiell grundbuchfähig, d.h. sie kann Eigentum an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten sowie beschränkte dingliche Rechte an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten erwerben. Daran ändert sich nichts, wenn aufgrund der früheren Rechtsprechung und Grundbuchpraxis ein solcher Rechtserwerb durch die GbR nicht unter der für diese von ihren Gesellschaftern vereinbarten Bezeichnung im Grundbuch gebucht wurde. Ein Grundstück, als dessen Eigentümer mehrere natürliche Personen mit dem Zusatz „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ (oder, wie hier, „als Gesellschafter nach dem bürgerlichen Recht“) eingetragen sind, ist nicht gesamthänderisch gebundenes Eigentum dieser natürlichen Personen, sondern Eigentum der GbR (BGH NJW 2009, 594 bei Rn. 11; BGH NJW 2006, 3716). Schwierigkeiten beim Erwerb wie bei der Veräußerung von Eigentum durch eine GbR, deren gegenwärtiger Gesellschafterbestand und aktuelle Vertretungsbefugnis nirgends verlautbart sind, ändern an der Eigentumslage nichts. Sie sind zwangsläufige und hinzunehmende Folge aus der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit und der damit eröffneten Möglichkeit zur Teilnahme am Grundstücksverkehr (BGH NJW 2009, 594 bei Rn. 12 a.E.).
c) In seinem Beschluss vom 4.12.2008 hatte der Bundesgerichtshof keine Veranlassung, die Frage abschließend zu klären, wie der Nachweis der Eintragungsvoraussetzungen stattzufinden hat. Den Grundsatz des § 29 GBO hat der Bundesgerichtshof jedoch nicht in Frage gestellt (a.a.O. Rn. 24).
d) Die Rechtsprechung hatte zur Folge, dass allein aufgrund der vorhandenen Eintragung „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ die Gesellschafter auch in „Altfällen“ nicht als eingetragen anzusehen und als Rechtsträger ausgewiesen waren (so noch BayObLGZ 2002, 330). Ein Erwerb von den gesamthänderisch gebundenen Gesellschaftern unterstand deshalb auch nicht dem Schutz des § 891 BGB (vgl. etwa Zimmer NZM 2009, 187/188). Ob als Nachweis der für die Eintragung erforderlichen Erklärungen (§ 29 Abs. 1 GBO) wie etwa zum Bestand der GbR und zur Verfügungsmacht der für diese handelnden Personen der notarielle Überlassungsvertrag als Urkunde ausreichte, war bisher höchst zweifelhaft. Überwiegend wurde in der Praxis - wohl zusätzlich - der (öffentlich beglaubigte) Gesellschaftsvertrag (z.B. LG Oldenburg vom 17.3.2009, 17 T 204/09; Dümig Rpfleger 2002, 53/56 f.; Tebben NZG 2009, 288/291), teilweise darüber hinaus eidesstattliche Versicherungen der Gesellschafter über den unveränderten Fortbestand der Gesellschaft verlangt (LG Darmstadt vom 24.3.2009, 26 T 31/09; KEHE/Dümig GBO 5. Aufl. Einl. B 70; Zimmer NZM 2009, 187/188). Andere Gerichte begnügten sich - ohne Vorhandensein konkreter entgegenstehender Anhaltspunkte - für weitere Grundbucheintragungen mit der Voreintragung der im Grundbuch vermerkten Gesellschafter (LG Ingolstadt MittBayNot 2009, 300 mit zust. Anm. Amann).
e) Wie schon das Grundbuchamt legt auch der Senat zunächst die notarielle Urkunde vom 24.3.2009 ergänzend dahin aus, dass die Eigentumsvormerkung an den beiden Grundstücken nicht von den beiden Gesellschaftern, sondern von der insoweit rechtsfähigen Gesellschaft selbst bewilligt werden soll (§ 885 Abs. 1 BGB; § 19 GBO). Bewilligen kann nur, wessen Recht von der Eintragung betroffen wird. Dies ist hier die GbR als Eigentümerin; deren Gesellschafter besitzen hingegen nur Anteile am Gesellschaftsvermögen, aber kein irgendwie geartetes Eigentum an den Grundstücken selbst. Mit Blick auf die bisher bestandene Rechtsunsicherheit lässt sich der Urkunde entnehmen, dass seitens des Verkäufers der wahre Rechtsträger die maßgeblichen Erklärungen abgeben wollte und abgegeben hat. Dafür spricht, dass die Urkunde ausführliche Belehrungen zur Frage eines rechtssicheren Erwerbs vom Verkäufer und zudem eine eidesstattliche Versicherung des Beteiligten zu 3 enthält, nach der die eingetragenen Personen die alleinigen Gesellschafter der GbR seien. In Beurkundungen vor dem Inkrafttreten der nachstehenden gesetzlichen Vorschriften wird dies häufig den Schluss rechtfertigen, dass die Erklärung von dem wahren, nämlich im Grundbuch verlautbarten Rechtsträger abgegeben worden ist (vgl. BGH NJW 2009, 594 bei Rn. 17).
f) Einer vertieften Betrachtung, ob und wie die GbR in ihrer Existenz und in ihrem Mitgliederbestand ohne Gesetzesänderung verfahrenstechnisch korrekt nachzuweisen wäre, bedarf es nicht, weil der Gesetzgeber durch das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften (im Folgenden ERVGBG) vom 11.8.2009 (BGBl I S. 2713) den veränderten Gegebenheiten, die die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Rechtsfähigkeit der GbR und zu ihrer Eintragung im Grundbuch mit sich brachte, Rechnung getragen hat. Die hier maßgeblichen Vorschriften sind nach Art. 5 Abs. 2 ERVGBG seit 18.8.2009 in Kraft und bestimmen folgendes:
(1) Ist eine GbR im Grundbuch eingetragen, so wird in Ansehung des eingetragenen Rechts auch vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO im Grundbuch eingetragen sind, und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind; bezüglich der Eintragung der Gesellschafter werden die §§ 892 bis 899 BGB für entsprechend anwendbar erklärt (Art. 4 Abs. 10 Nr. 2 ERVGBG = § 899a BGB). Nach der Übergangsvorschrift in Art. 4 Abs. 9 Nr. 1 ERVGBG = Art. 299 § 20 EGBGB) gilt die vorerwähnte Bestimmung auch dann, wenn die Eintragung vor dem Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes erfolgt ist. Die gesetzlich angeordnete Rückwirkung kommt einer GbR auch im laufenden Grundbuchverfahren zugute (siehe Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages vom 17.6.2009 Drucks. 16/13437, S. 30). Aus § 47 Abs. 2 GBO und § 15 Abs. 1 Buchst. c GBV jeweils in der Fassung von Art. 1 Nr. 10 und Art. 2 Nr. 1 ERVGBG folgt, dass - gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - die GbR nun selbst in das Grundbuch einzutragen ist, daneben aber auch die Gesellschafter und die für den Berechtigten geltenden Vorschriften entsprechend für die Gesellschafter gelten.
(2) Das bedeutet hier, dass die in Art. 229 EGBGB als § 20 eingefügte Übergangsvorschrift auch die vorliegende Eintragung „als Gesellschafter nach dem bürgerlichen Recht“ erfasst (Beschlussempfehlung S. 26 rechte Spalte unten). Die Eintragung weist die GbR als Eigentümerin aus und nicht die Gesellschafter; das folgt aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (etwa NJW 2006, 3716). Über die auch für das Grundbuchamt geltende Vermutensregel des § 899a BGB ist davon auszugehen, dass sowohl die im Grundbuch eingetragene Gesellschaft als auch für sie die dort ausgewiesenen Gesellschafter in Ansehung des eingetragenen Eigentums berechtigt und verfügungsbefugt sind. Denn die Eintragung der Gesellschafter ist nach dem Willen des Gesetzgebers eindeutig wieder Inhalt des Grundbuchs und ermöglicht es, an die Eintragung wieder eine materiell-rechtliche Vermutung bezogen auf die Gesellschafterstellung und die entsprechende Anwendbarkeit der §§ 892 ff. BGB zu knüpfen (Beschlussempfehlung S. 27).
g) Damit stehen eventuelle Zweifel an der Existenz der GbR und an deren Gesellschafterbestand der beantragten Eintragung nicht (mehr) entgegen. Wirken alle Gesellschafter entsprechend ihrer organschaftlichen Stellung (§ 709 Abs. 1, § 714 BGB) am Grundstücksgeschäft mit, ist der Nachweis einer wirksamen Vertretung der GbR überdies durch die Vermutung der §§ 899a, 892 BGB abgedeckt. Handeln hingegen nur einzelne Gesellschafter in (rechtsgeschäftlicher) Vertretung der GbR, ist die Vertretungsmacht gegenüber dem Grundbuchamt – wie bisher – in der Form des § 29 Abs. 1 GBO zusätzlich nachzuweisen. Dieser Nachweis ist hier erbracht.
(1) Es kann dahinstehen, ob der Gesellschaftsvertrag der GbR als Grundlage des Vertretungsnachweises herangezogen werden kann (vgl. Steffek ZIP 2009, 1445/1455; zweifelnd Zimmer NZM 2009, 187/189). Denn ein solcher, aus dem sich eine von der gesetzlichen Regelung abweichende vertragliche ergibt, liegt nicht vor.
(2) Es erscheint fraglich, ob „alte“ Vollmachten wie die vom 22.8.2000 zukünftig noch ausreichen (siehe Ruhwinkel MittBayNot 2009, 177/181). Die gegenständliche Urkunde bevollmächtigt ihrem Wortlaut nach den Beteiligten zu 3 nämlich lediglich dazu, den Beteiligten zu 4 zu vertreten, und zwar bei Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäften aller Art über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Rechte an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten. Verfügender ist hier aber nicht der Beteiligte zu 4, sondern die Beteiligte zu 2. Infolge der (Teil-) Rechtsfähigkeit der GbR wird diese und nicht ihr weiterer Gesellschafter bei der Abgabe der Willenserklärung vertreten. Die Vertretung steht im Zweifel den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu (§ 709 Abs. 1, § 714 BGB). Eine etwaige Auslegung dahingehend, dass der jeweilige Bevollmächtigte auch zur Vertretung bei Erklärungen für die GbR befugt wäre, dürfte dann in Frage kommen, wenn ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Vollmachtsbeurkundung und Abschluss des Gesellschaftsvertrags (siehe Tebben NZG 2009, 288/292; Zimmer NZM 2009, 187/189; Steffek ZIP 2009, 1445/1455) besteht. Daran fehlt es hier, weil bei Erteilung der Vollmacht die Gesellschaft möglicherweise noch gar nicht bestanden hat.
(3) Die verwendete Vollmacht ist hier jedoch deswegen ausreichend, weil sie bereits bei der Auflassung der Grundstücke an die Gesellschaft im September 2006 verwendet wurde. Ungeachtet der damals noch nicht entschiedenen Streitfrage, ob die Gesellschaft selbst im Grundbuch eingetragen werden kann (vgl. BGH NJW 2006, 3716), zeichnete es sich nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 146, 341; BGH NJW 2006, 2191) damals schon ab, dass das Eigentum an einem dem Gesellschaftsvermögen zugeordneten Grundbesitz materiell-rechtlich nicht den Gesellschaftern, sondern der GbR zusteht. Der jetzt durch den Beteiligten zu 3 vertretene Beteiligte zu 4 hat damals seinerseits beim Erwerb durch die GbR den Beteiligten zu 3 vertreten. Diese sich aus den Grundakten ergebende und daher im Rahmen der Rechtsbeschwerde berücksichtigungsfähige Tatsache (vgl. Demharter § 78 Rn. 11) rechtfertigt die Auslegung, dass die Vollmacht ungeachtet der grundbuchrechtlichen Besonderheiten auch die Vertretung der durch die Beteiligten zu 3 und 4 gebildeten Gesellschaft umfasst.
Der Beschluss des Senats vom 26. August 2009 wird im veröffentlichten Leitsatz (Zeile 3) und in der Begründung (S. 7, II f (1) - Zeile 7 - und (2) - Zeile 1 -) dahin berichtigt, dass die eingefügte Übergangsvorschrift in Art. 229 EGBGB richtig lautet: § 21.
Es handelt sich um ein Übertragungsversehen, weil die ursprüngliche Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses noch § 20 zitiert hat.
12.11.2009, 14:29 #24
OLG Frankfurt vom 19.10.2009 (20 W 124/09)
Verfügung der mit Gesellschaftern eingetragenen GbR; Geltung des § 899a für Alteintragungen
Folgende Entscheidung des OLG Frankfurt/Main findet sich auf der Internetseite des DNotI:
Veräußerung durch eine GbR und sonstige Grundbucheintragungen seit Inkrafttreten des ERVGBG
1. Nach § 899a BGB wird im Ergebnis vermutet, dass die GbR ordnungsgemäß vertreten ist, wenn diejenigen Personen handeln, die als Gesellschafter im Grundbuch verlautbart sind.
2. Nach dem Willen des Gesetzgebers findet § 899a BGB auch auf Alteintragungen Anwendung, bei denen die Gesellschafter (in gesamthänderischer Verbundenheit) als Rechtsinhaber angesehen und dementsprechend gebucht worden sind.
(Leitsätze durch das DNotI)
Die Entscheidung findet sich im Volltext ebenfalls auf den Seiten des DNotI (hier).
25.11.2009, 08:59 #25
Prinz hat hier auf eine Entscheidung des LG Magdeburg aufmerksam gemacht (vgl. auch NJW-RR 2009, 1528):
Der Nachweis der Vertretungsbefugnis der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann gegenüber dem Grundbuchamt durch eidesstattliche Versicherung geführt werden.
07.12.2009, 09:34 #26
OLG Zweibrücken vom 20.10.2009 (3 W 116/09)
GbR-Anteilsübertragung
Prinz hat hier auf eine Entscheidung des OLG Zweibrücken zur GB-Berichtigung bei GbR-Anteilsübertragung aufmerksam gemacht.
Nach Art. 4 Abs. 9 ERVGBG, Art. 229 § 21 EGBGB gelten § 899a BGB sowie § 47 Abs. 2 Satz 2 GBO auch dann, wenn die Eintragung vor dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des ERVGBG gemäß Art. 5 Abs. 2 ERVGBG erfolgt ist. Damit werden von den neuen Regelungen auch Altfälle erfasst, in denen zur Bezeichnung der GbR die Gesellschafter im Grundbuch vermerkt sind.
22.01.2010, 09:20 #27
OLG Schleswig vom 09.12.2009 (2 W 168/09)
Zum Erwerb durch eine GbR und die Behandlung in den Fällen des § 19 und 20 GBO
http://www.dnoti.de/DOC/2010/2w168_09.pdf:
Im Anwendungsbereich von § 19 GBO keine Nachforschungspflicht und kein
korrespondierendes –recht des Grundbuchamtes bzgl. Person des Erwerbers
Geändert von Ulf (22.01.2010 um 09:22 Uhr) Grund: Link repariert.
10.02.2010, 13:15 #28
OLG München vom 05.02.2010 (34 Wx 116/09)
Zur Auflassung an GbR (Bestimmtheit des Erwerbers)
Beim Grundstückserwerb durch eine bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts müssen sich bereits aus der Auflassungsurkunde hinreichende Merkmale zur Identität der Gesellschaft ergeben. Dies verlangt Angaben, die es ermöglichen, die Gesellschaft als unverwechselbares Rechtssubjekt zu identifizieren. Andernfalls ist der Eintragungsantrag zurückzuweisen, ohne dass es noch darauf ankommt, ob und wie die Gesellschaft als Erwerberin in der Lage wäre, Existenz, Identität und Vertretungsberechtigung im Grundbuchverfahren nachzuweisen.
Die komplette Entscheidung findet sich hier.
Veröffentlicht in Rpfleger 2010, 362 (Heft 7/2010).
11.03.2010, 15:49 #29
OLG Hamburg vom 19.11.2009 (20 W 70/09)
Zu den Kosten sowie zur Beschränkung des Schutzes des § 899a BGB auf die dingliche Ebene
2. Nach der Übergangsvorschrift zum ERVGBG gelten die Neuregelungen in § 899 a BGB und § 47 Abs. 2 Satz 2 GBO n. F. auch dann, wenn die Eintragung der GbR-Gesellschafter vor dem Inkrafttreten erfolgt ist.
3. Die nach § 47 Abs. 2 Satz 2 GBO n. F. angeordnete entsprechende Anwendung der für den Berechtigten geltenden Vorschriften erweitert die Anwendung des § 60 Abs. 1 KostO auch auf die Eintragung von Gesellschafterwechseln.
11.03.2010, 15:50 #30
OLG Saarbrücken vom 26.02.2010 (5 W 371/09)
Zum Erwerb einer bestehenden GbR (Nachweise)
hat Prinz hier auf eine Entscheidung des OLG Saarbrücken hingewiesen:
Existenz- und Vertretungsnachweis einer Grundbesitz erwerbenden GbR durch
Bestätigungserklärungen im Erwerbsvertrag
1. Die Bezeichnung einer GbR im Urkundseingang des notariellen Erwerbsvertrages unter
Angabe ihrer Gesellschafter enthält inzidenter die (bestätigende) Erklärung der Gesellschafter,
dass es die genannte GbR tatsächlich gibt und dass diese (gegenwärtig) aus den namentlich
genannten Gesellschaftern besteht.
2. Gibt es keine konkrete Veranlassung, an der Richtigkeit der tatsächlichen Erklärung der
Gesellschafter im Erwerbsvertrag zu zweifeln, dass eine GbR mit dem konkret bezeichneten
Gesellschafterbestand gegründet worden ist und in dieser Form auch gegenwärtig noch
fortbesteht, genügt dies als Nachweis im Sinne der §§ 20, 29 GBO in gleicher Weise wie der
(erneute) Abschluss des Gesellschaftsvertrages in der Erwerbsurkunde.
15.04.2010, 11:34 #31
Kammergericht vom 23.03.2010 (1 W 88 + 116 - 127/10)
Erwerb durch die GbR (keine schlüssige Neugründung/keine Nachweismöglichkeit)
Eine Auflassung an eine GbR setzt deren unverwechselbare Bezeichnung voraus (wie OLG München).
Die Erklärung kann nicht dahin umgedeutet werden, dass eine Auflassung an eine gleichzeitig neu gegründete GbR stattfindet.
Der Eintragungsantrag ist auch zurückzuweisen, weil den Beteiligten der in der Zwischenverfügung aufgegebene Vertretungsnachweis in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nach ihren eigenen Angaben nicht möglich ist.
(Leitsätze von mir; Volltext nunmehr hier)
26.04.2010, 11:19 #32
OLG Hamburg vom 30.03.2010 (13 W 17/10)
Handeln der Gesellschafter für die GbR
Cromwell hat hier auf eine Entscheidung des OLG Hamburg aufmerksam gemacht:
Ein notarielles Handeln von im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern einer Eigentümer-GbR (hier: im Rahmen einer Grundschuldbestellung) ist dahingehend auszulegen, dass die Gesellschafter nicht für sich persönlich, sondern als Vertreter für die GbR handeln.
Siehe jetzt auch hier.
04.05.2010, 08:36 #33
OLG München vom 27.04.2010 (34 Wx 32/10)
Nachträgliche Eintragung der Gesellschafter der als bloße Namens-GbR eingetragenen GbR
Hier gibt es eine Entscheidung des OLG München (vom 27.4.2010, 34 Wx 32/10) zur nachträglichen Eintragung der ursprünglich nicht eingetragenen Gesellschafter:
Ist eine BGB-Gesellschaft im seinerzeitigen Erwerbsvertrag gegründet worden und sind die Gesellschafter selbst seinerzeit nicht im Grundbuch eingetragen worden, so ist der seinerzeitige Grundbucheintrag im Wege der Richtigstellung des Grundbuchs jedenfalls um die seinerzeitigen Gesellschafter zu ergänzen. Auf den Nachweis des gegenwärtigen Gesellschafterbestandes kommt es hierbei im Regelfall nicht an.
Auch hierbei darf das Grundbuchamt das Grundbuch nicht wissentlich unrichtig machen, weswegen tatsächliche Anhaltspunkte für zwischenzeitliche Änderungen nicht unberücksichtigt bleiben dürfen.
05.05.2010, 15:49 #34
OLG Nürnberg vom 08.04.2010 (10 W 277/10)
Gemarkung Blatt xxx AG Hersbruck
GbR, Sitz X
Verfahrensbevollmächtigter der Beschwerdeführerin:
Notar N. N.
wegen Grundbuchbeschwerde
erlässt das Oberlandesgericht Nürnberg -10. Zivilsenat- durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht X, die Richterin am Oberlandesgericht Y und den Richter am Oberlandesgericht Z am 08.04.2010 folgenden
1. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts -Grundbuchamt- Hersbruck vom 08.12.2009 wird zurückgewiesen.
2. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 162.387,56 € festgesetzt.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 09.05.2009 erwarb die Beschwerdeführerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, den im Rubrum bezeichneten Grundbesitz. Auf Käuferseite sind N1 und N2
Unter Ziffer l a des Kaufvertrages ist zur Käuferin folgendes aufgeführt:
"Zwischen N1 und N2 besteht eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter dem Namen X GbR mit dem Sitz in X. Diese Gesellschaft ist Käuferin des nachstehend benannten Vertragsgegenstands.
Gleichzeitig bestätigen die Gesellschafter die Existenz der Gesellschaft in der vorstehend beschriebenen Form."
Ziffer XIII des Kaufvertrages enthält u.a. folgende Regelung:
"Alle Beteiligten erteilen sich untereinander Vollmacht - auch über den Tod hinaus -, alle Erklärungen einschließlich der Auflassung abzugeben und entgegenzunehmen, die den Vollzug des Fortführungsnachweises betreffen, in welchem die Vermessung der Vertragsfläche enthalten ist."
Auf der Grundlage der in notarieller Urkunde vom 07.10.2009 erklärten Auflassung, wobei N1 im eigenen Namen und aufgrund der erteilten Auflassungsvollmacht für N2 gehandelt hat, hat der bevollmächtigte Notar gem. § 15 GBO den Vollzug der vorgenannten notariellen Urkunden beantragt.
Das Amtsgericht -Grundbuchamt- Hersbruck hat am 08.12.2009 eine Zwischenverfügung erlassen, die u.a. wie folgt lautet:
Im Rahmen des § 20 GBO ist die Vertretungsberechtigung der Erwerberin, der X GbR, zu prüfen.
Laut Urkunde besteht die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bereits, s. I der Urkunde L 471/09.
Folglich ist zur Eintragung der X GbR ein der Form des § 29 GBO entsprechender Gesellschaftsvertrag vorzulegen nebst eidesstattlicher Versicherung sämtlicher Gründungsgesellschafter darüber, dass sich seit dem Vertragsabschluss keine Veränderungen
hinsichtlich des Gesellschafterbestandes sowie hinsichtlich der Vertretungsregelung ergeben hat (Rpfleger2009, 448).
In der Urkunde L 1053/09 handelt N1 im eigenen Namen sowie auf Grund Vollmacht für N2.
Keiner handelt jedoch für die X GbR.
Somit kann eine Auflassung an diese nicht erfolgt sein."
Hiergegen hat der bevollmächtigte Notar für die Käuferin Beschwerde eingelegt, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.
Auf die notariellen Urkunden, die Zwischenverfügung, das Beschwerdeschreiben vom 12.01.2010 und die Nichtabhilfeentscheidung vom 08.02.2010 wird ergänzend Bezug genommen.
Das nach §§ 72 ff GBO zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.
Die angefochtene Zwischenverfügung ist zu Recht ergangen.
Beim Erwerb eines Grundstücks durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind im Anwendungsbereich des § 20 GBO dem Grundbuchamt Existenz und Identität der Gesellschaft sowie die Vertretungsberechtigung der für die Gesellschaft handelnden Personen in der Form des § 29 GBO nachzuweisen.
Wird erst in der notariellen Erwerbsurkunde eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet und namens dieser die Auflassung entgegengenommen, ist der erforderliche Nachweis in der Regel mit
der Vorlage dieser Urkunde erbracht.
Anders zu beurteilen ist dies, wenn die handelnden Personen für eine bestimmte, bereits bestehende Gesellschaft auftreten. In einem solchen Fall kann in Anbetracht der strengen Formalisierung des
Grundbuchverfahrens nicht auf einen weiteren Nachweis für das Bestehen und die Vertretung der erwerbenden Gesellschaft verzichtet werden, denn der Zweck des Grundbuchs, die Rechtsverhältnisse an unbeweglichen Sachen verlässlich zu dokumentieren, erfordert es, einen Eigentumswechsel nur auf der Grundlage sicherer Nachweise einzutragen.
Die vom Amtsgericht geforderte Vorlage des Gesellschaftsvertrages und eidesstattlicher Versicherungen der Gesellschafter ist daher nicht zu beanstanden. Beides ist erforderlich, um nachzuweisen, dass die im notariellen Kaufvertrag bezeichnete Gesellschaft weiterhin existiert und von den handelnden Personen wirksam vertreten worden ist (so z. B. auch Lautner, DNotZ 2009, 650; zur Vorlage des Gesellschaftsvertrages vgl. Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, Grundbuchrecht, 6. Aufl., Einl. B 72.)
Entgegen der in der Entscheidung des OLG Saarbrücken vom 26.02.2010 (Az.: 5 W 371/09 -134) vertretenen Auffassung genügt die Vorlage des notariellen Kaufvertrages als Nachweis nicht. Die im
Kaufvertrag erfolgte Bestätigung der Gesellschafter allein vermag die behauptete Existenz der gegründeten Gesellschaft nicht in grundbuchmäßiger Form zu belegen.
Auch kommt eine Auslegung dahingehend, dass mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages eine Gesellschaft neu gegründet werden solle, nicht in Betracht. Dies würde dem klaren Wortlaut des Kaufvertrags widersprechen, wonach eine bestehende Gesellschaft Käuferin sein soll (vgl. auch OLG München, Beschluss vom 05.02.2010, Az.: 34 Wx 116/09).
Nach allem war die Beschwerde als unbegründet zurückzuweisen.
Der Senat hat die Rechtsbeschwerde zur Fortbildung des Rechts und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen (§ 78 Abs. 2 Nr. 2 GBO).
06.07.2010, 13:02 #35
Kammergericht vom 22.06.2010 (1 W 277/10)
: 1w277_10
, 22.6.2010 - 1 W 277/10
GBO §§ 13 Abs. 1 S. 2, 20, 71
Anforderungen an die Bezeichnung der erwerbenden GbR in der Auflassungsurkunde
In der Auflassungsurkunde muss eine erwerbende Gesellschaft bürgerlichen Rechts so genau bezeichnet sein, dass sie als unverwechselbares Rechtssubjekt identifizierbar ist. Anschluss an OLG München, NZG 2010, 341.
Die Beschwerde wird nach einem Beschwerdewert von 55.000,00 € zurückgewiesen.
In notarieller Verhandlung vom 16. Oktober 2009 schlossen die Beteiligte zu 1) und die Beteiligte zu 2) – eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – einen Kaufvertrag über das im Beschlusseingang genannte Wohnungseigentum und erklärten die Auflassung. Zur Beteiligten zu 2) heißt es: „... die Erschienen zu 2) und 3) handelnd als Gesellschafter einer aus ihnen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts - nachfolgend „der Käufer“ genannt ...“. Wegen der Einzelheiten wird auf die 1. Ausfertigung der Urkunde (Bl. 11/7 ff. d.A.) verwiesen.
Mit Schreiben vom 13. November 2009 hat der Urkundsnotar unter Bezugnahme auf seine Verhandlung vom 12. November 2009 (2. Ausfertigung Bl. 10/3 ff. d.A.) die Eintragung einer Grundschuld zu Gunsten der Beteiligten zu 3) beantragt. Unter dem 9. Februar 2010 hat er die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte zu 2) und die Löschung einer zu ihren Gunsten gebuchten Vormerkung beantragt. Das Grundbuchamt hat eine Zwischenverfügung erlassen (Bl. 10/13 d.A.), die der Senat im angefochtenen Umfang mit Beschluss vom 27. April 2010 aufgehoben hat (Bl. 11/40 ff. d.A.). Mit Beschluss vom 17. Mai 2010 hat das Grundbuchamt die Anträge vom 13. November und 9. Februar 2010 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 2. Juni 2010.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Akten (Bl. 10/1 bis 11/54) Bezug genommen.
Die Beschwerde ist zulässig, §§ 71 ff. GBO. Als Beschwerdeführer sind die gemäß § 13 Abs.1 S.2 GBO antragsberechtigten Beteiligten anzusehen, da der Urkundsnotar nicht angegeben hat, für wen er die Beschwerde einlegt (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 15 Rn. 20).
Die Beschwerde ist nicht begründet. Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eigentumsumschreibung zu Recht gemäß § 18 Abs.1 S.1 1.Alt. GBO zurückgewiesen, weil der Eintragung ein nicht rückwirkend behebbares Hindernis entgegen steht (vgl. BayObLG, DNotZ 2001, 557; Demharter, a.a.O., § 18 Rn. 5 ff.). Zur Begründung wird auf die Ausführungen des Senats im Beschluss vom 27. April 2010 verwiesen, die weiterhin gelten:
„Das Problem, im Grundbuchverfahren den Nachweis von Existenz, Identität und Vertretungsberechtigung einer bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Grundvermögen erwerben will, zu erbringen, ist auch durch das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie
zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften (ERVGBG) vom 11. August 2009 (BGBl. I S. 2713) nicht gelöst worden (vgl. dazu im Einzelnen OLG München, Beschluss vom 5. Februar 2010, NJW-Spezial 2010, 176). Jedenfalls müssen im Anwendungsbereich des § 20 GBO dem Grundbuchamt neben der Vertretungsberechtigung der für sie Handelnden auch die Existenz und Identität der Gesellschaft bürgerlichen Rechts – in grundbuchmäßiger Form – nachgewiesen sein (OLG München, a.a.O. m.w.N.). Die zum Nachweis der Auflassung vorgelegte Ausfertigung der notariellen Verhandlung vom 16. Oktober 2009 ... ist nicht geeignet, mit der für Grundbucheintragungen notwendigen Bestimmtheit die Identität der Gesellschaft festzustellen, an die das Wohnungseigentum aufgelassen wird und die als Eigentümerin eingetragen werden soll.
Der Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und sichere Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen zu schaffen, erfordert klare und eindeutige Eintragungen. Dementsprechend haben die Beteiligten auf klare und eindeutige Erklärungen auch über die Person des Berechtigten, sei es eine natürliche Person, sei es eine juristische Person oder ein rechtsfähiger Personenverband wie die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, zu achten (vgl. § 15 GBV; OLG München, a.a.O. m.w.N.). Hieran fehlt es. Die Auflassung erfolgte an „die Erschienenen zu 2) und 3) handelnd als Gesellschafter einer aus ihnen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts“, wobei die Formulierung darauf hindeutet, dass die entsprechende Gesellschaft bereits bestand. Schon angesichts der nicht auszuschließenden Möglichkeit, dass dieselben Gesellschafter mehrere Gesellschaften bürgerlichen Rechts halten, reichen diese Angaben nicht. Notwendig wären eindeutige die Gesellschaft als unverwechselbares Rechtssubjekt identifizierende Angaben, wozu etwa Erklärungen zum Gründungsort und zum Gründungszeitpunkt, aber auch Name und Sitz (vgl. § 15 Abs.1 lit.c GBV), gehören können (OLG München, a.a.O.). Entbehrlich mag dies sein, wenn gleichzeitig ein (notarieller) Gesellschaftsvertrag abgeschlossen wird.
So liegt der Fall aber nicht.
Es ist unerheblich, dass den Beteiligten die Identität der Gesellschaft bekannt ist; bei der Auslegung von Grundbuch- erklärungen sind außerhalb der Eintragungsbewilligung liegende Umstände nur zu berücksichtigen, wenn sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 28). Eine Umdeutung der Erklärungen ... (dahin, dass das Wohnungseigentum an eine gleichzeitig neu gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts aufgelassen wird), kommt nicht in Betracht. Mit den Mitteln des Grundbuchverfahrens kann weder der hypothetische Parteiwille ermittelt noch festgestellt werden, ob die Übertragung des Eigentums auf eine – durch dieselben Gesellschafter – neu gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts in ihren rechtlichen und wirtschaftlichen Wirkungen gleichwertig ist.“
Aus der Entscheidung des Oberlandesgerichts Saarbrücken (DNotZ 2010, 301 ff.) ergibt sich nichts Abweichendes. In der dort behandelten Vertragsurkunde war die Gesellschaft bürgerlichen Rechts – neben der Angabe der Gesellschafter – durch Name und Sitz hinreichend individualisiert. Schließlich ist die Identifizierung der Gesellschaft, die hier auch nach den Angaben des Urkundsnotars im Schriftsatz vom 30. März 2010 bereits vor Abschluss des Vertrags vom 16. Oktober 2009 bestand, nicht deshalb entbehrlich, weil der Erwerber materiellrechtlich ggf. durch Auslegung ermittelt werden kann (vgl. Weimer, NZG 2010, 335 f.).
Einer Auslegung der gemäß § 20 GBO nachzuweisenden Auflassung sind im Hinblick auf den Bestimmtheitsgrundsatz und das Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsgrundlagen im Grundbuchverfahren engere Grenzen gesetzt. Vor der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bedurfte es keiner Individualisierung, weil Vertragspartner und Rechtsträger nicht die Gesellschaft, sondern die Gesellschafter (in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit) waren. Eine Zwangsvollstreckung in Gesellschaftsvermögen kam nur unter den Voraussetzungen des § 736 ZPO in Betracht.
Das Hindernis steht auch der Eintragung der Grundschuld und Löschung der Vormerkung entgegen, da gemäß § 16 Abs.2 GBO bestimmt ist, dass diese nicht ohne die Eigentumsumschreibung erfolgen sollen (vgl. Demharter, a.a.O., § 16 Rn. 12). Hinsichtlich der Vormerkung ist der Vorbehalt im Antragsschreiben vom 9. Februar 2010 ausdrücklich erklärt. Die Beteiligten sind der Annahme des Senats im Beschluss vom 27. April 2010, bezüglich der Grundschuld enthalte das Schreiben eine schlüssige Verbindungsbestimmung, nicht entgegen getreten. Im Übrigen fehlt es für eine vorrangige Eintragung der Grundschuld auch an der gemäß § 19 GBO erforderlichen Bewilligung der Beteiligten zu 1). Die Belastungsvollmacht, die sie in der notariellen Verhandlung vom 16. Oktober 2009 erteilt hat, kann im Grundbuchverfahren keine Verwendung finden. Bevollmächtigter ist die Beteiligte zu 2) und nicht ihre Gesellschafter.
Dass die Personen, die am 16. Oktober 2009 als Gesellschafter der Beteiligten zu 2) gehandelt haben, noch am 12. November 2009 zu ihrer Vertretung gemäß §§ 709 Abs.1, 714 BGB berechtigt waren, ist nicht gemäß § 29 Abs.1 GBO nachzuweisen. Selbst die Vorlage eines formgerechten Gesellschaftsvertrags würde nicht genügen, da dieser nur Auskunft über Gesellschafterbestand und Vertretungsbefugnis zu einem bestimmten Zeitpunkt gibt (vgl. BGH, NJW 2006, 2189, 2190). Die Vertretungsmacht ist auch durch eine Eigenerklärung des Vertreters nicht nachzuweisen. Geständniserklärungen sind nur erheblich, wenn der Erklärende noch die Rechtsmacht hat, die bestätigte Rechtshandlung selbst vorzunehmen (vgl. Demharter, a.a.O., § 29 Rn. 10 m.w.N.). Es ist aber nicht festzustellen, ob die für die Beteiligte zu 2) Handelnden am 12. November 2009 noch ihre (alleinigen) Gesellschafter waren.
Die Wertfestsetzung beruht auf § 131 Abs.3, 30 Abs.1 KostO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen gemäß § 78 Abs.2 S.1 GBO vor.
20.07.2010, 16:15 #36
OLG München vom 02.07.2010 (34 Wx 62/10)
Nach dem Rechtszustand vom 18. August 2009 ist, auch wenn Eigentümerin des Grundstücks die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, der Insolvenzvermerk beim miteingetragenen Gesellschafter, über dessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, eintragungsfähig.
Beschluss vom 02.07.2010 - 34 Wx 062/10 (bei juris).
Eine Zusammenfassung findet sich jetzt hier.
27.07.2010, 10:44 #37
OLG München vom 20.07.2010 (34 Wx 63/10)
Im Anwendungsbereich des § 20 GBO müssen Existenz und Identität der erwerbenden
Gesellschaft bürgerlichen Rechts sowie die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden
Personen in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden (wie OLG Schleswig vom
9.12.2009, 2 W 168/09 = Rpfleger 2010, 320; gegen OLG Saarbrücken vom 26.2.2010, 5 W
371/09-134 = ZfIR 2010, 329).
Siehe auch hier (Beitrag von Cromwell) oder hier (DNotI).
12.08.2010, 18:24 #38
OLG Oldenburg vom 19.07.2010 (12 W 133/10)
Erwerb durch die GbR (Nachweise durch seinerzeitigen Vertrag und Nichtwissen des Grundbuchamts um Änderungen)
betreffend das Grundbuch von B…-S… Blatt 118
1. Gemeinde E…,
2. T. F., M. F. GbR, bestehend aus den Gesellschaftern M. F., und T. F., …
hat der 12. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Oldenburg durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht …, den Richter am Oberlandesgericht … und die Richterin am Amtsgericht …
Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1. wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts - Grundbuchamt – vom 29.04.2010 aufgehoben.
Die Sache wird zur weiteren Entscheidung an das Amtsgericht – Grundbuchamt – zurückgegeben.
Mit notariellem Vertrag vom 23.12.2009 hat die Beteiligte zu 2. das im Grundbuch von B…-S… Blatt 118 eingetragene Grundstück … von der Beteiligten zu 1. gekauft. Mit notariellem Vertrag vom 31.03.2010 haben die Vertragsschließenden die Auflassung erklärt. Der beurkundende Notar hat am 21.04.2010 die Eigentumsumschreibung beantragt. Weiterhin hat er die Eintragung einer Dienstbarkeit und einer Rückauflassungsvormerkung beantragt. Mit Zwischenverfügung vom 29.04.2010 hat das Grundbuchamt die Eintragung davon abhängig gemacht, dass der Gesellschaftsvertrag in der Form des § 29 GBO vorgelegt und nachgewiesen wird, dass sich seit Gründung der Gesellschaft keine Änderungen im Gesellschafterbestand und in der Vertretungsbefugnis ergeben haben.
Dagegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1.. Sie hält die in der Auflassungsurkunde enthaltenen Angaben zur Gesellschaft zum Nachweis für ausreichend.
Die gemäß §§ 71, 73 GBO zulässige Beschwerde hat Erfolg.
Die in der Zwischenverfügung aufgeführten Eintragungshindernisse stehen der beantragten Eintragung nicht entgegen. Weitere Nachweise hat die Antragstellerin nicht zu erbringen.
Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist materiell grundbuchfähig, d.h. sie kann Eigentum und beschränkte dingliche Rechte an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten erwerben (BGHZ 146, 341; BGH NJW 2006, 3716). Mit Beschluss vom 4.12.2008 (NJW 2009, 594) hat der Bundesgerichtshof auch die formelle Grundbuchfähigkeit der GbR anerkannt. Dieser Rechtsprechung hat der Gesetzgeber durch das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften
(ERVGBG) vom 11.08.2009 Rechnung getragen. Gemäß § 47 Abs.2 GBO n.F. und § 15 Abs.1 c) GBV sind neben der GbR selbst nun auch die einzelnen Gesellschafter einzutragen. Nach dem neu eingefügten § 899 a BGB wird vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Abs. 2 S.1 GBO im Grundbuch eingetragen sind. Weiter wird vermutet, dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind.
Aus der Vermutung des § 899 a BGB folgt, dass die Gesellschaft, die bereits im Grundbuch eingetragen ist und Eigentum übertragen will, keine weiteren Nachweise erbringen muss. Anders liegt es – wie hier - bei der Grundeigentum erwerbenden Gesellschaft, für die keine Voreintragung besteht und für die die Vermutung deshalb nicht gilt. Eine besondere Regelung zum Nachweis der Eintragungsvoraussetzungen enthält das ERVGBG hierzu nicht.
Nach wohl einhelliger Auffassung müssen im Anwendungsbereich des § 20 GBO dem Grundbuchamt die Existenz und Identität der Gesellschaft sowie die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen nachgewiesen werden (BGH NJW 2009, 594; Saarländisches Oberlandesgericht, DNotZ 2010, 301 ff; Ruhwinkel, MittBayNot 2009, 424; Steffek, ZIP 2009, 1448; Lautner, DNotZ 2009, 657 f). Für die Form des Nachweises gilt allgemein die Regelung des § 29 GBO. Nach dieser Vorschrift soll eine Eintragung nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 Abs.1 S.1 GBO); andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden (§ 29 Abs.1 S.2 GBO).
Damit ist noch nicht die Frage geklärt, welche Urkunden zum Nachweis geeignet und erforderlich sind. Das Grundbuchamt ist vorliegend einer in der Grundbuchpraxis vertretenen Auffassung gefolgt, wonach die Vorlage des Gesellschaftsvertrages in der Form des § 29 GBO und - im Hinblick darauf, dass nach Abschluss des Gesellschaftsvertrages möglicherweise Änderungen im Gesellschafterbestand und in den sonstigen Rechtsverhältnissen eingetreten sind - eine eidesstattliche Versicherung, dass Änderungen nicht eingetreten seien, erforderlich sei. Dem folgt der Senat nicht (vgl. auch 12 W 63/10).
Das Entstehen der GbR, deren Gesellschafterbestand, ihre Identität und Vertretungsbefugnisse können mit dem Gesellschaftsvertrag nachgewiesen werden. Zwingend ist dies hingegen nicht. Sie können auch dadurch nachgewiesen werden, dass im Rubrum einer öffentlichen Urkunde - etwa eines Gerichtsurteils oder wie vorliegend eines notariellen Kauf- oder Auflassungsvertrages – die Bezeichnung der Gesellschaft mit ihren Gesellschaftern aufgeführt ist. Zwar ist nach § 29 GBO grundsätzlich die Beurkundung des nachzuweisenden Rechtsgeschäfts, hier also des Gesellschaftsvertrages selbst erforderlich. Im Grundbuchrecht ist jedoch auch in anderen Fällen wie etwa der Bestätigung einer Vollmacht anerkannt, dass in der Form des § 29 GBO abgegebene „Bestätigungs- oder Erkenntniserklärungen“, in denen die Vornahme des Rechtsgeschäfts bestätigt wird, zum grundbuchrechtlichen Nachweis ausreichend sind. Wenn die Vertragsschließenden in der notariellen Urkunde behaupten, für eine bestimmte namentlich bezeichnete Gesellschaft bürgerlichen Rechts handeln zu wollen, ist davon auszugehen, dass es diese Gesellschaft bürgerlichen Rechts gibt und auch von ihnen vertreten wird (OLG Saarbrücken, a.a.O. m.w.N.). Hiervon geht auch der Bundesgerichtshof in seiner Grundsatzentscheidung aus, indem er es zum Nachweis gemäß § 29 GBO für ausreichend erachtet, dass die Angaben zur Gesellschaft in einem Urteilsrubrum enthalten sind.
Ist eine Eintragungsvoraussetzung - hier die positive Tatsache einer Einigung einschließlich der ordnungsgemäßen Vertretung der Gesellschaft - nachgewiesen, muss dem Grundbuchamt nicht darüber hinaus nachgewiesen werden, dass sich diese Voraussetzung nicht geändert hat.
Das Nichtvorliegen von die Eintragung hindernden Umständen wird aber im Grundbuchverfahren nicht geprüft, sondern ist allenfalls zu beachten, wenn dem Grundbuchamt solche Umstände bekannt sind (Demharter, GBO, 27. Aufl., Anh. Zu § 13 Rn 41 m.w.N.). Der Beweis der negativen Tatsache des Fehlens einer Änderung der Verhältnisse könnte durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 GBO) auch gar nicht geführt werden. Denn eine Änderung der gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse ist durch Vereinbarungen außerhalb von Urkunden jederzeit formfrei möglich (vgl. Saarländisches Oberlandesgericht, a.a.O mit Verweis auf Palandt/Ellenberger, BGB, 68. Aufl., § 125 Rn 14; Ruhwinkel, a.a.O., S. 425; DNotZ 2010, 425 ff). Der Rechtserwerb findet erst mit Vollendung des letzten Erwerbstatbestandes, regelmäßig der Grundbucheintragung statt. Die Prüfung, ob genau zu diesem Zeitpunkt die gemäß § 29 GBO nachzuweisenden Rechtsverhältnisse immer noch vorliegen, ist praktisch nicht möglich. Weitere Nachweise können daher nur dann verlangt werden, wenn sich konkrete tatsächliche Anhaltspunkte für nachträgliche Veränderungen ergeben haben (BGH, a.a.O., KG Berlin, DNotZ 2009, 546 ff). Der bloße Zeitablauf genügt als solcher Anhaltspunkt nicht (BGH, a.a.O.).
Abgesehen hiervon wäre ein Nachweis durch eidesstattliche Versicherung ohnehin nicht möglich. Die eidesstattliche Versicherung ist als Beweismittel in der GBO – außer im Falle des § 35 Abs.3 S.2 GBO – grundsätzlich nicht vorgesehen. Das Grundbuchamt ist auf die im Eintragungsverfahren nach der GBO zugelassenen Beweismittel beschränkt (vgl. OLG Köln, OLGR 2007, 612; BayOblG, NotBZ 2004, 279; Demharter, a.a.O., Rn. 26; Ruhwinkel, a.a.O., S. 180). Nur ausnahmsweise, insbesondere für das Nichtvorliegen eintragungshindernder Tatsachen, wird die eidesstattliche Versicherung für zulässig angesehen (vgl. Demharter, a.a.O., § 29 Rn 63 und § 1 Rn 51). Die Vorschrift des § 31 FamFG, wonach zur Glaubhaftmachung die eidesstattliche Versicherung zulässig ist, gilt im Eintragungsverfahren der GBO nicht. Für eintragungsbegründende Tatsachen bleibt es daher bei der Regel des § 29 Abs.1 GBO.
Mit der eidesstattlichen Versicherung wäre zudem auch keine höhere Richtigkeitsgewähr verbunden. Denn die Strafbarkeit gemäß § 156 StGB setzt voraus, dass die eidesstattliche Versicherung in dem Verfahren, in dem sie abgegeben wird, auch abgegeben werden darf (BGH NJW 1966, 1037).
Ergänzend ist anzumerken, dass auch der neue Gutglaubensschutz des § 899 a BGB in Verbindung mit der Pflicht zur Eintragung der Gesellschafter den verlangten Nachweis nicht erforderlich macht. Bei Erwerb eines Grundstücks durch die Gesellschaft geht es allenfalls um den Schutz des – nach Auflassung - neu eingetretenen Gesellschafters, der aber durch gesellschaftsvertragliche Ansprüche gegen die Mitgesellschafter geschützt ist. Einen gewissen Schutz bietet auch der durch das ERVGVG ebenfalls neu eingefügte § 82 Abs.2 S.2 GBO, der die GbR verpflichtet, Änderungen im Gesellschafterbestand anzuzeigen und in der Form des § 29 GBO nachzuweisen.
23.08.2010, 08:21 #39
OLG Oldenburg vom 09.08.2010 (12 W 158/10)
Erwerb durch die GbR (Nachweise durch nachträglichen Vertrag sowie e. V.)
Mangels Zeit zunächst nur kurz:
Es gibt eine neue Entscheidung des 12. Zivilsenats des OLG Oldenburg:
Beschluss vom 09.08.2010 - 12 W 158/10:
Die erforderlichen Nachweise zum Bestehen einer erwerbenden GbR und zum aktuellen Gesellschafterbestand sind nicht bereits durch Kaufvertrag erbracht (entgegen OLG Saarbrücken sowie wohl auch entgegen OLG Oldenburg v. 19.07.2010).
Die erforderlichen Nachweise zur Existenz und zur Identität der GbR können aber durch nachträgliche Vorlage eines der Form des § 29 GBO entsprechenden Gesellschaftsvertrages geführt werden.
Ein noch nicht in der Vertragsurkunde geführter Nachweis zur Identität der Gesellschafter und zur Vertretungsberechtigung kann auch nachträglich durch eidesstattliche Erklärungen der Gesellschafter nachgewiesen werden.
(Leitsätze von mir. Entscheidung im Volltext wird nachgereicht.)
Der Volltext ist nun hier zu finden - Andreas.
23.08.2010, 09:23 #40
OLG München vom 17.08.2010 (34 W 98/10)
OLG München vom 17.08.2010 (34 W 99/10)
Der 34. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München hat unter Mitwirkung des …
am 17. August 2010 in der Grundbuchsache
Auflassung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts
1. Verkäufer V
2. ABC Grundbesitz GbR, mit dem Sitz in H.,
6. D,
alle wohnhaft
I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts S - Grundbuchamt - vom 15. Juni 2010 wird zurückgewiesen.
II. Der Beschwerdewert beträgt … €.
Mit notariellem Vertrag vom 8.3.2010 verkaufte der Beteiligte zu 1 ein Grundstück an die Beteiligte zu 2, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) namens „ABC Grundbesitz GbR", bestehend aus deren Gesellschaftern, den Beteiligten zu 3 bis 7. Die Auflassung wurde erklärt. Die Beteiligten zu 3 bis 7 versicherten, dass sie allein und ausschließlich unverändert die einzigen Gesellschafter der Beteiligten zu 2 seien. Sie verwiesen auf den sich bei den Grundakten des Amtsgerichts befindlichen notariellen Gesellschaftsvertrag vom 22.2.2002 und einen zur Urkunde desselben Notars vom 28.2.2008 geschlossenen Veräußerungsvertrag über Gesellschaftsanteile. Auch dieser Vertrag sei bereits zu den Grundakten eingereicht worden. Die Beteiligten zu 3 bis 7 versicherten zudem, weitere Änderungen im Gesellschafterbestand hätten nicht stattgefunden. Die vorgenannte GbR sei u. a. eingetragene Eigentümerin von Grundbesitz in derselben Gemarkung.
Zur Sicherung des Übereignungsanspruchs bewilligte der Beteiligte zu 1 die Eintragung einer Eigentumsvormerkung, die am 12.4.2010 eingetragen wurde.
Unter dem 27.5.2010 wurde die Eintragungsbewilligung erklärt und u. a. die Eintragung der Beteiligten zu 2 (GbR) als Eigentümerin beantragt.
Mit Beschluss vom 15.6.2010 hat das Grundbuchamt die Eintragungsanträge zurück*gewiesen. Es hat ausgeführt, dass es zu prüfen habe, ob die erwerbende GbR wirk*sam vertreten worden sei. Der Vertretungsnachweis müsse in der Form des § 29 GBO geführt werden. Dazu könne nicht auf den Grundbuchinhalt Bezug genommen wer*den, wonach diese Gesellschaft bereits als Eigentümerin von Grundbesitz eingetragen sei; denn § 899a BGB gelte ausdrücklich nur in Ansehung des jeweils eingetragenen Rechts. Auch etwa bestehende Gesellschaftsverträge seien als Nachweis ungeeignet, da sie jederzeit formfrei sowohl hinsichtlich des Gesellschafterbestands als auch hinsichtlich anderer Regelungen geändert werden könnten. Der Nachweis, dass ein Gesellschafterwechsel und/oder eine Vertragsänderung stattgefunden hätten, sei in der Form des § 29 GBO nicht möglich. Eine eidesstattliche Versicherung über das Nicht-vorliegen weiterer Änderungen komme nicht in Betracht, da das Grundbuchamt mangels entsprechender gesetzlicher Vorschriften nicht zur Abnahme befugt und die Versicherung daher rechtlich wertlos sei. Der Antrag sei daher sogleich zurückzuweisen.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Vertragsbeteiligten. Sie wird damit begründet, dass die Gesellschaft ausschließlich aus den Eltern und deren drei Kindern bestehe, über diversen weiteren Grundbesitz im Bereich des Grundbuchamts verfüge, als Steuersubjekt beim Finanzamt geführt werde und somit als Gesellschaft nachweislich existent, klar identifiziert und durch alle Gesellschafter persönlich oder aufgrund Vollmacht vertreten sei. Im Kaufvertrag werde versichert, dass die auf Erwerberseite beteiligten Personen allein und ausschließlich unverändert die einzigen Gesellschafter seien. Es handele sich bei der Beteiligten zu 2 um eine auf Bestand angelegte besitzende Familiengesellschaft, bei der häufige Gesellschafterwechsel nicht die Regel seien. Dem Grundbuchamt seien keine Tatsachen bekannt, welche die Unrichtigkeit der abgegebenen Versicherung zweifelsfrei ergäben. Sämtliche Gesellschafter seien bei Beurkundung zugegen bzw. vertreten gewesen. Hätte das Grundbuchamt Zweifel an der Identität gehabt, hätte es auch bereits die Auflassungsvormerkung nicht eintragen dürfen. Der Bundesgerichtshof habe in seinem Beschluss vom 4.12.2008 (NJW 2009, 594) zum Ausdruck gebracht, dass die Verkehrsfähigkeit der GbR stets vorrangig sei. Mit dem Gesetz vom 11.8.2009 (ERVGBG; BGBI l S. 2713)'habe der Gesetzgeber das Ziel verfolgt, die GbR nicht als „res extra commercium" zu stellen, sondern die Handlungsfähigkeit und Verfügbarkeit sicher zu stellen. Das Grundbuchamt habe diesen Willen des Gesetzgebers entsprechend umzusetzen. Die GbR müsse deshalb auch die Eintragungsvoraussetzungen für den Vollzug des Kaufvertrags, nämlich den Erwerb von Grundeigentum, erfüllen können. Bei Gesellschaften, für die ein Nachweis durch öffentliche Urkunden mangels Registerfähigkeit nicht zur Verfügung stehe, müsse die einmal formgerecht nachgewiesene Vertretungsberechtigung und der ursprünglich ^gegebene und urkundlich belegte Gesellschafterbestand solange als Nachweis ausreichen, bis konkrete Zweifel an deren Fortbestand bestünden. Die beim Erwerb von zusätzlichem Grundbesitz denkbare Begründung einer neuen eigenständigen GbR sei hier gerade nicht gewollt. § 29 GBO sei hinsichtlich des Nachweisniveaus sachgerecht auszulegen. Die Versicherung der Handelnden diene zur Verstärkung der vorgetragenen Tatsachen und sei ausreichend. Ein die Erklärungen der Er-werber stützendes Element sei darüber hinaus der Antrag auf Buchung des erworbenen Grundbesitzes bei bereits im Eigentum der GbR stehendem Grundbesitz; dies trage dem einheitlichen Gedanken dieser Familien-GbR Rechnung.
Die ausdrücklich namens aller Vertragsbeteiligten notariell eingelegte Beschwerde (§ 71 Abs. 1, § 73 i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO) erweist sich als unbegründet. Die Auflassung an die Beteiligte zu 2 ist nicht eintragungsfähig.
1. Existenz und Vertretungsverhältnisse der GbR ergeben sich nicht bereits aus der (einseitig bewilligten) Eintragung der Eigentumsvormerkung (vgl. OLG Schleswig Rpfleger 2010, 320; Leitsätze 1 - 3). § 899a BGB, der auch für Eintragungen vor dem 18.8.2009 gilt (Art. 229 § 21 EGBGB; vgl. Senat vom 18.8.2009, 34 Wx 047/09 = MittBayNot 2009, 466; Senat vom 26.8.2009, 34 Wx 054/09 = MittBayNot 2010, 126 m. Anm. Ruhwinkel), erlaubt die Vermutung (nur) in Ansehung des eingetragenen Rechts, d. h. für Rechtshandlungen mit unmittelbarem Bezug auf den Eintragungsgegenstand (Palandt/Bassenge BGB 69. Aufl. § 899a Rn. 5 u. 7), also das jeweils verzeichnete Grundstücksrecht (Miras DStR 2010, 604/607). Der Gesetzgeber hat nämlich bewusst davon abgesehen, dem Grundbuch die Funktion eines allgemeinen Gesellschaftsregisters zukommen zu lassen (vgl. BT-Drucks. 16/13473, S. 30).
2. Nachgewiesen werden können die Existenz - die hier nicht in Frage steht -, die Identität sowie die Vertretungsberechtigung einer GbR durch den Abschluss eines (notariellen) Gesellschaftsvertrags in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft (vgl. Böttcher ZNotP 2010, 173/176; auch Bestelmeyer Rpfleger 2010, 169/183). Eine Gesellschaftsgründung anlässlich des gegenständlichen Grundstücksgeschäfts hat nach dem erklärten Willen der Beteiligten nicht, auch nicht konkludent, stattgefunden. Belegt ist indes, dass die Beteiligten zu 3 und 4 zu notarieller Urkunde vom 22.2.2002 ihre Kinder, die Beteiligten zu 5 bis 7 in eine damals schon aufgrund privatschriftlicher Vereinbarung bestehende GbR aufgenommen und zu notarieller Urkunde vom 28.2.2008 an diese weitere Anteile übertragen und abgetreten haben. Dem Grundbuchamt liegen die maßgeblichen notariellen Urkunden vor, die auch der Senat eingesehen.hat.
3. Der Senat hat in seiner Entscheidung vom 20.7.2010 (34 Wx 063/10 = ZIP 2010, 1496) daran festgehalten, dass im Anwendungsbereich des § 20 GBO die Identität der Gesellschaft mit einer bestehenden Gesellschaft sowie die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden müssen. Er hat dort u.a. ausgeführt:
Nach § 29 Abs. 1 GBO soll eine Grundbucheintragung nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen - dazu zählt im Falle der Veräußerung insbesondere die Einigung nach § 20 GBO - durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Die Vorschrift konkretisiert das grundbuchverfahrensrechtliche Legalitätsprinzip. Dieses und damit auch gerade § 29 GBO soll den Grundbuchinhalt nach Möglichkeit mit der wirklichen Rechtslage in Einklang halten und die dem Grundbuchsystem immanente Gefahr eines Rechtsverlusts des sachlich Berechtigten durch einen redlichen Erwerb seitens eines Dritten aufgrund des von unrichtigen Grundbucheinträgen ausgehenden Rechtsscheins minimieren (Knothe in Bauer/von Oefele GBO 2. Aufl. § 29 Rn. 1 m.w.N.; siehe auch BayObLGZ 1967, 13/17; 1988, 148/150 f.). Die Bestimmung ist zwar ihrer Fassung nach nur eine Ordnungsvorschrift (BGH DNotZ 1963, 313; Knothe in Bauer/von Oefele § 29 Rn. 5). Es steht jedoch nicht im Belieben des Grundbuchamts, ob die Formvorschrift bei Eintragungen eingehalten wird oder nicht. Vielmehr hat dieses stets die Beachtung der in § 29 verlangten Förmlichkeiten durchzusetzen (vgl. z. B. Schöner/Stöber Grundbuchrecht 14. Aufl. Rn. 153).
Im Erwerbsfall sind dem Grundbuchamt nicht nur die Existenz der erwerbenden GbR, sondern auch die Identität einer früher gegründeten GbR mit der erwerbenden GbR und ihre aus dem Gesellschafterbestand folgenden Vertretungsverhältnisse im Zeitpunkt des Vertreterhandelns in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nächzuweisen (Bestelmeyer Rpfleger2010, 169/177 ff. m.w.N.; auch Lautner MittBayNot 2010, 286/289; a. A. Weimer NotBZ 2010, 31).Daran ändert die mangelnde Registerpublizität der GbR nichts. Auch das ERVGBG (vom 11.8.2009, BGBl. l S. 2713) lässt die allgemeinen Grundsätze des Grundbuchverfahrens unberührt (vgl. Lautner MittBayNot 2010, 286/291).
Fortsetzung siehe #41

References: BGH 
 § 71
 § 73
 § 891
 BGH 
 § 873
 § 29
 BGH 
 § 29
 § 15
 § 71
 § 71
 § 71
 § 19
 § 71
 § 47
 Art. 4
 Art. 229
 § 21
 § 899
 § 13
 § 15
 BGH 
 § 78
 § 29
 § 27
 § 78
 BGH 
 § 29
 § 891
 § 19
 BGH 
 Art. 5
 § 47
 § 899
 Art. 4
 Art. 299
 § 20
 § 47
 § 15
 Art. 1
 Art. 2
 Art. 229
 § 20
 § 899
 § 714
 § 29
 § 714
 BGH 
 BGH 
 § 78
 Art. 229
 § 21
 § 20
 § 899
 § 899
 § 899
 Art. 4
 Art. 229
 § 21
 § 899
 § 47
 Art. 5
 § 19
 § 19
 § 899
 § 899
 § 47
 § 47
 § 60
 § 29
 § 15
 § 20
 § 29
 § 20
 § 29
 § 13
 § 15
 § 18
 § 18
 § 20
 § 15
 § 15
 § 19
 § 20
 § 736
 § 16
 § 16
 § 19
 § 29
 § 29
 § 131
 § 78
 § 20
 § 29
 § 29
 BGH 
 § 47
 § 15
 § 899
 § 47
 § 899
 § 20
 § 29
 § 29
 § 29
 § 29
 § 29
 § 13
 § 125
 § 29
 § 35
 § 29
 § 1
 § 31
 § 29
 § 156
 § 899
 § 82
 § 29
 § 29
 § 29
 § 899
 § 29
 § 29
 § 73
 § 15
 § 899
 § 21
 § 899
 § 20
 § 29
 § 29
 § 20
 § 29
 § 29
 § 29
 § 29
 § 29