Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/brak-zaplaty-za-najem-okazjonalny-rozwiazanie-umowy,197,p.html
Timestamp: 2019-09-22 20:52:31+00:00

Document:
Agata Alberska • Opublikowane: 2017-04-12
Przed siedmioma miesiącami wynajęliśmy mieszkanie na podstawie umowy o najmie okazjonalnym. W umowie ustaliliśmy, że może być ona wypowiedziana ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli najemca zalega z opłatami za pełen okres płatności (1 miesiąc) i pomimo udzielenia najemcy dodatkowego, 14-dniowego terminu na uregulowanie należności wciąż pozostawać będzie w zwłoce z zapłatą. Nasz najemca zalegał z opłatami za jeden pełny okres, więc wysłaliśmy mu pisemne wezwanie do zapłaty z 14-dniowym dodatkowym terminem. Niestety również nie zapłacił. Wypowiedzieliśmy więc umowę najmu okazjonalnego pisemnie w trybie natychmiastowym, dając 2-tygodniowy termin na opuszczenie lokalu. Najemca nie chce opuścić lokalu i twierdzi, że wypowiedzenie jest nieskuteczne. Chcielibyśmy więc przekazać sprawę do sądu. Czy mamy podstawy? (dołączamy kopię umowę).
Zgodnie z art. 19d ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Umowa najmu jest tak skonstruowana, że przede wszystkim wynajmującemu przysługuje możliwość wypowiedzenia umowy z winy najemcy.
Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów (ten przepis stosuje się także do najmu okazjonalnego, zgłoszonego do urzędu skarbowego) nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
Do rozwiązania umowy najmu okazjonalnego może dojść także w warunkach art. 13 przedmiotowej ustawy. Zgodnie z tym artykułem, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Należy w tym miejscu zaznaczyć, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony ustawodawca uregulował odmiennie niż wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas nieokreślony.
Celem umowy najmu lokali na czas oznaczony jest uzyskanie trwałości stosunku prawnego. Zgodnie z art. 680 Kodeksu cywilnego (K.c.) – do najmu lokali stosuje się przepisy rozdziału dotyczącego najmu, z zachowaniem przepisów odnoszących się wyłącznie do najmu lokali.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu reguluje art. 688 K.c., który stanowi, że jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Stosując argumentację a contrario (łac. przeciwnie), co do zasady wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony jest niedopuszczalne.
Jednak zgodnie z art. 673 § 3 K.c., jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Jednak jak wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego, w umowie najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony strony nie mogą zastrzec możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem (tak: uchwała SN z 15 lutego 1996 r.; III CZP 5/96, LexisNexis nr 307592; OSNC 1996, nr 5, poz. 69). Analogiczne stanowisko co do umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony zajął Sąd Najwyższy w uchwale z 3 marca 1997 r. (III CZP 3/97, LexisNexis nr 314202; OSNC 1997, nr 6-7, poz. 71) i w orzeczeniu z 17 października 1997 r. (I CKN 279/97; niepubl.) oraz co do umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony – w uchwale z 27 października 1997 r. (III CZP 49/97, LexisNexis nr 326056; OSNC 1998, nr 3, poz. 36).
Argumentacja Sądu Najwyższego w dwóch pierwszych uchwałach jest zbieżna. Sąd stwierdził, że „ustawodawca wprowadził dualistyczną konstrukcję najmu lokali mieszkalnych – na czas oznaczony i nieoznaczony – w celu wzmożenia ochrony stron umowy, zapewniając najemcy używanie lokalu przez ściśle oznaczony czas, a wynajmującemu stałe dochody z tytułu czynszu. Intencją ustawodawcy było, aby najem lokalu na czas oznaczony był stosunkiem trwałym, który nie może być wcześniej rozwiązany, poza przypadkami wyraźnie przewidzianymi prawem. Z tego względu przepisy o najmie lokali mieszkalnych nie przewidują normalnego zakończenia przez wypowiedzenie umowy terminowej.
W motywach uchwały dotyczącej najmu lokalu użytkowego Sąd Najwyższy stwierdził, że „zamieszczenie w umowie najmu takiego lokalu zawartej na czas oznaczony klauzuli o możliwości wcześniejszego jej rozwiązania należałoby uznać za sprzeczne tak z ustawą, jak i z istotą samej umowy najmu na czas oznaczony. Klauzula taka uniemożliwiałaby właściwe zakwalifikowanie umowy oraz stwierdzenie, jakie przepisy o najmie miałyby zastosowanie do takiego mieszanego stosunku o wątpliwym charakterze prawnym”.
§ 3 został dodany przez art. 26 ustawy o ochronie praw lokatorów i obowiązuje od 10 lipca 2001 r. Jego wprowadzenie sprawiło, że nieaktualne stało się powołane wyżej orzecznictwo Sądu Najwyższego o niedopuszczalności postanowień umowy najmu zawartej na czas oznaczony, przewidujących możliwość jej wypowiedzenia. Zastrzeżenie to odnosi się tylko do umów, w których strony określiły przyczyny dopuszczające wcześniejsze wypowiedzenie.
W konsekwencji tego unormowania zyskały aprobatę rozpowszechnione w praktyce kontraktowej klauzule zastrzegające możliwość wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umów najmu zawartych na czas oznaczony, w zakresie jednak ograniczonym do wypadków określonych w umowie. Wprowadzając taką regulację, ustawodawca uznał, że zaspokaja ona określone potrzeby obrotu gospodarczego i umożliwia rozwiązanie różnorodnych sytuacji życiowych stron stosunku najmu, np. zmiana miejsca zamieszkania najemcy, jego upadłość. Zdaniem ustawodawcy klauzule te nie naruszają zasady swobody umów, skoro strony mogą poza zasięgiem przepisów bezwzględnie obowiązujących dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia umowy tak, by zabezpieczały one ich interesy.
Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c. (uchwała SN z 21 listopada 2006 r., III CZP 92/2006, LexisNexis nr 1009866, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102, z glosami: J.R. Antoniuka, MoP 2008, nr 6, s. 325, B. Skorka, „Edukacja Prawnicza” 2008, nr 11, A. Rzeteckiej-Gil, Lex nr 197681).
Jednak art. 673 § 3 K.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie „wypadków’’. Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z językowego punktu widzenia wypadek to „zdarzenie, wydarzenie, fakt”. Postanowienia umowy ograniczające się zatem jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony, byłyby niezgodne z omawianym przepisem. Nie jest więc dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających wypowiedzenie.
Tak więc zastrzec należy, że strony stosunku prawnego nie mogą zamieścić w umowie najmu zawartej na czas określony klauzuli sformułowanej ogólnie, dającej możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy na czas oznaczony. To umowa musi określać w sposób ścisły przyczyny, których wystąpienie umożliwia wcześniejsze rozwiązanie umowy na czas oznaczony.
Podsumowując rozważania co do możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony: możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu w wypadkach określonych w umowie, co w konsekwencji oznacza, iż strony mogą dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia. A zatem może Pan wypowiedzieć umowę. Zostało to w niej przewidziane, dodatkowo mamy do czynienia z ważnymi przyczynami, tj. nieuregulowaniem należności po stronie najemcy.
Od 7 lat mam najemcę na lokalu z umową najmu na czas nieokreślony. Obecnie jednak chcę inaczej dysponować mieszkaniem. Dałam pół roku najemcy na...
5 lat temu kupiłem budynek po byłej szkole od urzędu gminy. W budynku wydzielona była część mieszkalna około, którą wynajmował od gminy lokator....
Mam do wynajęcia mieszkanie. Chcę wynająć je obywatelowi Ukrainy, który ma umowę o pracę w Polsce. Czy możliwy jest najem okazjonalny? Jaki jest...
▸ Co mam zrobić z rzeczami byłego najemcy?

References: art. 19
 art. 11
 art. 13
 art. 680
 art. 688
 art. 673
 art. 26
 art. 673
 art. 673