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l agenzia in f orma GUIDA FISCALE ALLA LOCAZIONE DELLA CASA Ufficio Relazioni Esterne - PDF
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Leone Cappelli
1 3 l agenzia in f orma 2005 GUIDA FISCALE ALLA LOCAZIONE DELLA CASA Ufficio Relazioni Esterne
2 l agenzia in f orma GUIDA FISCALE ALLA LOCAZIONE DELLA CASA Ufficio Relazioni Esterne
4 INDICE 1. I CONTRATTI DI LOCAZIONE 4 I principali tipi di contratti di locazione 4 Quando si possono stipulare contratti a canone concordato 5 2. COME REGISTRARE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE 6 La registrazione in ufficio 6 La registrazione telematica 7 Come abilitarsi ai servizi telematici 9 3. QUANTO E COME SI PAGA PER LA REGISTRAZIONE 10 Lo sconto sui versamenti pluriennali 11 Lo sconto per gli immobili in Comuni ad alta tensione abitativa 12 Come compilare il modello di pagamento F23 13 Il versamento telematico L IRPEF E LE RIDUZIONI SUL REDDITO DELLE LOCAZIONI 15 Come si determina il reddito dei fabbricati locati 15 Quando l inquilino è moroso 15 Quando si ha diritto a riduzioni LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER GLI INQUILINI 18 Detrazione per i contratti a canone concordato 18 Detrazione per lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro LE NOVITA SULLE LOCAZIONI IN VIGORE DAL Se non si registra il contratto 20 Quando l Ufficio non può rettificare il canone dichiarato nel contratto 20 La nuova comunicazione dei dati dell inquilino COME RIMEDIARE SE NON SI E REGISTRATO IL CONTRATTO 22 Le sanzioni previste 22 La regolarizzazione delle registrazioni e dei pagamenti tardivi 22 Le riduzioni delle sanzioni dopo aver ricevuto un avviso di accertamento PER SAPERNE DI PIÙ 24 APPENDICE 26 Quadro riassuntivo delle tipologie di contratti di locazione 26 Quadro riassuntivo: importi, codici e modalità di pagamento dell imposta di registro 27 Elenco dei Comuni considerati ad alta tensione abitativa 28 3
5 1. I CONTRATTI DI LOCAZIONE I PRINCIPALI TIPI DI CONTRATTI DI LOCAZIONE La disciplina delle locazioni ad uso abitativo è dettata dalla legge 431 del 1998 che, come è noto, ha abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dalla legge 392/78 (conosciuta come equo canone ) che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito. Oggi, chi decide di concedere o prendere in affitto una casa ha a disposizione varie tipologie di contratti (si veda il quadro riassuntivo in appendice). Tra questi, due sono quelli principali: a) il primo, è quello cosiddetto a canone libero ; in esso i contraenti possono decidere liberamente l ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l unico obbligo di rispettare la durata minima; b) il secondo, è il contratto chiamato a canone concordato ; in tal caso, il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Ovviamente, per quest ultimo tipo di contratto il canone di locazione è inferiore alla misura dei canoni correnti di mercato. Proprio per questo, e per incentivare l utilizzo di questa forma di contratti, introdotti con lo scopo di contenere i prezzi di mercato e venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile, il legislatore ha pensato di concedere, sia al locatore che all inquilino, alcuni non trascurabili vantaggi fiscali. Come vedremo più avanti, ai proprietari che stipulano un contratto di locazione a canone concordato per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad elevata tensione abitativa viene riconosciuta una riduzione dell imposta di registro dovuta e, ai fini Irpef, un ulteriore abbattimento del 30%, che va ad aggiungersi a quello del 15%, del reddito derivante dalla locazione. Inoltre, viene data la possibilità ai Comuni di prevedere riduzioni dell ICI sugli immobili locati secondo tale forma contrattuale. Fig. 1 LOCAZIONI A CANONE LIBERO Contratti così denominati in quanto il canone viene contrattato liberamente dalle parti. Hanno una durata minima di 4 anni + 4 di rinnovo obbligatorio (tranne in casi tassativamente previsti, tra cui, subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell immobile, eccetera). QUALI SONO I COMUNI DEFINITI AD ALTA TENSIONE ABITATIVA Si tratta dei Comuni indicati nell art. 1 del D.L. n. 551/88: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, tutti i Comuni confinanti con le suddette grandi città, tutti gli altri capoluoghi di provincia, i comuni individuati dal CIPE con apposite delibere, e i Comuni terremotati di Campania e Basilicata. L elenco dettagliato dei Comuni indicati nell ultima delibera del CIPE è riportato in appendice. 4
6 QUANDO SI POSSONO STIPULARE CONTRATTI A CANONE CONCORDATO Per effetto di un recente provvedimento (Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 14/7/2004), anche nei Comuni dove le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini non hanno ancora concluso gli accordi territoriali, che in base alla legge 431 del 1998 avrebbero dovuto essere sottoscritti entro il mese di luglio del 1999, è ora possibile stipulare contratti di locazione con un canone concordato, anche per periodi transitori brevi (fino a 18 mesi). In pratica, il citato decreto ha sostituito gli accordi sulle locazioni concordate, estendendo a tutti i Comuni la possibilità di applicare le tipologie di locazioni convenzionate, alle condizioni dell accordo territoriale vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione. In particolare, i canoni dei nuovi contratti convenzionati dovranno essere quelli previsti negli accordi dei Comuni vicini, aggiornati: - al 100% della variazione Istat dei prezzi al consumo (più precisamente, della variazione intervenuta tra il mese successivo alla data di stipula dell accordo territoriale e il mese precedente alla data di sottoscrizione del nuovo contratto), se nel Comune non è stato ancora firmato un accordo; - al costo della vita (75% del successivo incremento Istat), in corso di contratto. Le agevolazioni fiscali (vedi capitoli successivi) sono previste, comunque, solo per i proprietari (e gli inquilini) degli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa. Non sono previste agevolazioni Irpef o riduzione dell imposta di registro per le locazioni transitorie, la cui convenienza per il locatore è, pertanto, unicamente quella della breve durata del contratto. Fig. 2 LOCAZIONI A CANONE CONCORDATO A B C contratti di durata 3 anni + 2 di rinnovo obbligatorio (salvo facoltà del locatore di negarlo per i motivi indicati nell art. 3 della legge 431/98). Sono previste agevolazioni fiscali se l immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa. contratti per studenti universitari di durata da 6 mesi a 3 anni con un rinnovo automatico della stessa durata, salvo disdetta dell inquilino. Sono previste agevolazioni fiscali se l immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa. contratti transitori con la durata da 1 a 18 mesi a canone libero (ma con un tetto massimo, nei Comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli stessi accordi o da decreto ministeriale, fino ad un livello del 20% superiore al canone concordato). Non sono previste agevolazioni fiscali. In appendice si può consultare un quadro riassuntivo delle principali tipologie di contratti di locazione attualmente stipulabili, con alcune caratteristiche che contraddistinguono ciascuno di essi. 5
7 2. COME REGISTRARE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE I contratti di locazione di immobili urbani, di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell anno, devono essere registrati. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente) presso gli uffici locali dell Agenzia delle Entrate, dopo aver provveduto al versamento dell imposta di registro. A meno che non si sia obbligati (possessori di almeno cento immobili), si può anche scegliere di registrare i contratti in via telematica: in questo caso il pagamento delle imposte è contestuale alla registrazione del contratto. Fig. 3 REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE PRESSO UFFICIO LOCALE dell Agenzia delle Entrate TELEMATICA (via internet) LA REGISTRAZIONE IN UFFICIO Se si sceglie di registrare il contratto direttamente in ufficio, ci si può recare in un qualsiasi ufficio locale dell Agenzia (quindi non necessariamente in quello competente per territorio rispetto al proprio domicilio fiscale). Allo sportello si ottiene subito una ricevuta dell avvenuta presentazione e la comunicazione dei tempi entro cui sarà consegnata copia dell atto registrato. Fig. 4 richiesta di registrazione mod. 69 e mod. RR (reperibili allo sportello o scaricabili da internet) marche da bollo: 14,62 euro ogni 4 facciate di 100 righe su ogni copia COSA OCCORRE PER LA REGISTRAZIONE IN UFFICIO almeno due copie del contratto con firma in originale ricevuta di pagamento dell imposta di registro (modello F23) 6
8 LA REGISTRAZIONE TELEMATICA La procedura di registrazione telematica dei contratti di locazione è: Fig. 5 OBBLIGATORIA PER CHI POSSIEDE ALMENO 100 IMMOBILI FACOLTATIVA PER TUTTI GLI ALTRI CONTRIBUENTI Essa consente il contestuale pagamento on-line delle imposte di registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni. La registrazione e il pagamento possono essere realizzati: - direttamente dal contribuente; - tramite intermediario abilitato (commercialisti, Caf, agenzie immobiliari, organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, consulenti del lavoro, ecc.); - da un soggetto delegato, avente adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa. Chi vuole ricorrere alla registrazione via internet deve, per prima cosa, richiedere l abilitazione al servizio telematico Fisconline ovvero al servizio telematico Entratel. L accesso al servizio Fisconline, riservato a tutti i contribuenti non obbligati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni fiscali e ai soggetti che presentano la dichiarazione dei sostituti d imposta per meno di 20 percipienti, avviene tramite un codice personale riservato (codice Pin). Viceversa, i soggetti che presentano la dichiarazione dei sostituti d imposta per più di 20 percipienti e gli intermediari devono richiedere i codici di autenticazione per l utilizzo del servizio Entratel (per informazioni su come chiedere l abilitazione ai servizi telematici si veda la tabella di fine capitolo). Il servizio Fisconline Una volta ottenuto il codice Pin, l utente scarica dal sito internet dell Agenzia (all indirizzo un software gratuito che gli consente: - di predisporre il file da inviare; - di trasmetterlo in tutta sicurezza (infatti, l applicazione consente di verificare la provenienza dei dati, di trattarli in modo che possano essere letti soltanto dall'agenzia, nonché di controllarne l'aderenza alle specifiche tecniche approvate, segnalando immediatamente eventuali difformità che potrebbero impedire il buon esito della registrazione); - di effettuare il pagamento dell imposta di registro. 7
9 La registrazione si considera effettuata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente all Agenzia delle Entrate. Per ottenere maggiori dettagli sulla procedura telematica è possibile consultare la guida in linea disponibile all interno del software Contratti di locazione. Ad ogni modo, è utile ricordare che: - il programma fornito dall Agenzia è disponibile sia per gli utenti Windows che per quelli che utilizzano Macintosh, ed è composto da due distinte applicazioni Registrazione telematica dei contratti di locazione Pagamenti successivi alla registrazione - l applicazione permette di gestire la registrazione telematica delle tipologie di contratti di locazione maggiormente diffuse (contratti di locazione ad uso abitativo agevolati, di natura transitoria, per studenti universitari, ecc.) e quella delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici; - il testo del contratto, redatto utilizzando il software dell Agenzia, si compone di parti fisse e di parti modificabili secondo le esigenze degli utenti; - nella stampa del testo del contratto, comunque, il numero massimo di righe per pagina è stabilito in 25; - selezionando, dal menù File, la voce "Salva contratto con nome", è possibile, inoltre, ottenere una copia di un contratto già predisposto, personalizzarlo nelle parti di testo modificabili, in modo tale da costituire un modello base da riutilizzare per successive necessità; - è sempre possibile modificare qualsiasi informazione, ovviamente prima di trasmettere il file; - una volta inseriti i dati relativi al contratto, il software calcola automaticamente le imposte da versare e li propone per la conferma; - nella fase di predisposizione del file per la trasmissione, il sistema richiede l indicazione degli estremi del conto corrente (ABI, CAB, numero di conto, CIN) sul quale saranno addebitate le imposte. 8
10 COME ABILITARSI AI SERVIZI TELEMATICI ABILITAZIONE AL SERVIZIO FISCONLINE (COME OTTENERE IL CODICE PIN) La prima parte del codice Pin (quattro caratteri), necessario per accedere al servizio, può essere chiesta: - sul sito - presso qualsiasi ufficio dell Agenzia delle Entrate; - per telefono, al numero (servizio automatico). Al momento della richiesta, il contribuente deve indicare, oltre ai dati anagrafici, alcune informazioni relative all'ultima dichiarazione dei redditi (tipo di modello e relativo imponibile). La seconda parte del codice Pin (sei caratteri) e la relativa password sono recapitati al domicilio del richiedente, mediante il servizio postale (Postel), entro 15/20 giorni dalla richiesta. In caso di mancato recapito, l'interessato deve recarsi personalmente presso l ufficio locale territorialmente competente, che annulla il codice e la password precedentemente assegnati e fornisce al richiedente un nuovo codice e una nuova password. Per motivi di sicurezza, il codice Pin assegnato scade il 31 dicembre dell anno successivo a quello di ultima utilizzazione o del rilascio, in caso di non utilizzo. Contribuenti italiani non residenti. Possono ottenere il codice PIN anche le persone fisiche, cittadini italiani, non residenti nel territorio dello Stato. Essi devono far richiesta al Consolato Italiano, via web, tramite il sito Il cittadino italiano non residente, iscritto presso l'anagrafe Consolare, deve inoltrare, anche tramite fax, copia della predetta richiesta al Consolato competente, allegando la fotocopia di un valido documento di riconoscimento. I cittadini italiani temporaneamente non residenti e non iscritti presso l'anagrafe Consolare, per consentire la verifica della propria identità, devono invece recarsi personalmente al Consolato, dove esibiranno un valido documento di riconoscimento. L'autorità consolare, effettuati gli opportuni controlli, provvede a far recapitare la prima parte del codice Pin e la relativa password. Le restanti sei cifre si ottengono direttamente dal sito Persone fisiche non residenti che non siano cittadini italiani. Possono richiedere on-line il codice Pin solo se hanno un domicilio fiscale in Italia presso il quale può esserne recapitata la seconda parte, altrimenti possono rivolgersi ad un Ufficio dell'agenzia delle Entrate. ABILITAZIONE AL SERVIZIO ENTRATEL La richiesta di abilitazione, redatta sull apposito modulo (disponibile presso gli uffici o sul sito Internet dell Agenzia), va indirizzata alla Direzione regionale o all ufficio locale competente per territorio. Il modulo può anche essere richiesto per telefono al numero (servizio automatico). L operatore dello sportello trasmette al sistema centrale la richiesta di abilitazione e consegna al richiedente: - una busta sigillata, contenente la password per l accesso ai servizi e il Pincode necessario per generare le chiavi di autenticazione; - le avvertenze sull utilizzo del servizio. L accoglimento della domanda di accesso al servizio Entratel è subordinato alla verifica di quanto dichiarato, in autocertificazione, dall utente. 9
11 3. QUANTO E COME SI PAGA PER LA REGISTRAZIONE Prima di presentare il contratto di locazione all ufficio per la sua registrazione, a meno che non si ricorra alla registrazione telematica, bisogna aver effettuato il calcolo e il pagamento dell imposta di registro. L importo dovuto è pari al 2% del canone complessivo della locazione, arrotondato all unità di euro, con un minimo di 67 euro. Per i contratti pluriennali il versamento può essere effettuato: - in un unica soluzione (usufruendo dello sconto più avanti indicato), calcolando il 2% sul corrispettivo dovuto per l intera durata del contratto; - anno per anno, applicando il 2% sul canone relativo a ciascuna annualità (per i pagamenti di quelle successive alla prima si deve tener conto degli aumenti ISTAT). Tutti i pagamenti vanno effettuati presso banche, uffici postali o concessionari della riscossione utilizzando il modello F23, una copia del quale va consegnata all ufficio locale dell Agenzia delle Entrate insieme alla richiesta di registrazione. I versamenti sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell intera somma. Questo significa che se l Agenzia delle Entrate accerta il mancato versamento dell imposta di registro, ne chiederà la corresponsione, comprensiva di interessi e sanzioni, ad entrambi, ed il pagamento di uno dei due contribuenti libererà anche l altro. Non si paga imposta di registro sul deposito cauzionale versato dall inquilino. Il deposito o le altre forme di garanzia sono soggetti, invece, all'imposta di registro (nella misura dello 0,50%) se prestati da un terzo estraneo al rapporto di locazione. Se si sceglie di pagare anno per anno, per le annualità successive alla prima il pagamento (2% del canone annuo) va effettuato entro 30 giorni dalla scadenza del precedente anno e, in tali occasioni, può essere anche inferiore al versamento minimo previsto per la prima registrazione (67 euro). Ad es.: se il canone annuo è di euro, essendo l imposta dovuta annualmente pari a 50 euro (2.500 x 2%), si verserà, per il primo anno, l importo minimo di 67 euro. Il versamento per ciascuna annualità successiva sarà, invece, di 50 euro. Per le risoluzioni (disdette anticipate del contratto) e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, i contraenti devono versare l imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando sempre il mod. F23 in cui vanno indicati gli estremi di registrazione del contratto stesso (anno, serie e numero di registrazione). Le copie dei versamenti relative a proroghe e risoluzioni vanno consegnate o spedite all ufficio competente entro 20 giorni dal pagamento. 10
12 LO SCONTO SUI VERSAMENTI PLURIENNALI Come detto sopra, per i contratti di locazione (e sublocazione) di immobili urbani di durata pluriennale è prevista la facoltà di corrispondere al momento della registrazione l imposta di registro commisurata all intera durata del contratto. Chi sceglie detta ipotesi ha diritto a una detrazione dall imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale (attualmente pari a 2,5%) moltiplicato per il numero delle annualità. Un esempio: se il canone di locazione annuo è di euro e il contratto ha una durata di quattro anni, il contribuente può eseguire un versamento unico di 456 euro, pari a 480 (2% di ) 24 (5% di 480). Se avesse scelto il pagamento anno per anno, avrebbe invece dovuto corrispondere 120 euro per ciascuna annualità, per un totale di 480 euro. Detrazione sui pagamenti in unica soluzione ANNI DI DURATA DEL CONTRATTO DETRAZIONE (1,25% x NUMERO DI ANNI) 2,5% 3,75% 5% 6,25% 7,5% Nel caso in cui il contratto dovesse essere risolto anticipatamente, e l imposta sia stata versata per l intera durata, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso. Fig. 6 VERSAMENTO IMPOSTA DI REGISTRO SULLE LOCAZIONI QUANTO SI PAGA DOVE PAGARE COME SI PAGA OGNI ANNO O UNICA SOLUZIONE MODELLO F23 in cui va indicato 2% DEL CANONE ANNUO con un minimo (solo per il primo anno) di 67,00 euro VIA INTERNET BANCA POSTA - CONCESSIONARIO causale RP, in sede di prima registrazione (la causale non va indicata per i pagamenti successivi) codice dell ufficio anno di stipula del contratto (anno, serie e numero della registrazione per le annualità successive) Codici tributo: 107T, se si paga per l intero periodo 115T, se per il primo di più anni 112T, per gli anni successivi 114T, per le proroghe (anche tacite) 113T, per le risoluzioni 110T, per le cessioni Ulteriori informazioni sono contenute nel quadro riassuntivo in appendice. 11
13 LO SCONTO PER GLI IMMOBILI IN COMUNI AD ALTA TENSIONE ABITATIVA I contribuenti che stipulano un contratto di locazione a canone concordato per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad elevata tensione abitativa possono usufruire, oltre che di una riduzione sull Irpef, come si vedrà nei capitoli successivi, anche della riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l imposta di registro da versare. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell imposta va assunto per il 70%. Un esempio: se il canone annuo concordato è di euro e il contratto ha una durata di 3 anni, il contribuente sarà tenuto a versare: (6.000 x 3) x 70% = x 2% = 252 9,45 (3,75% di 252) = 242,55 (che si arrotonda a 243 euro) Questo vale se sceglie il pagamento in unica soluzione. Se invece decide di pagare anno per anno, il calcolo sarà il seguente: x 70% = x 2% = 84 euro (per ciascun anno) Importante: se l imposta che scaturisce dal calcolo è inferiore a 67 euro, si dovrà versare tale ultimo importo. Ad es.: se il canone annuo è di euro, essendo l imposta dovuta pari a 49 euro (3.500 x 70% x 2%), si verserà l importo minimo di 67 euro. Il versamento per l annualità successiva sarà, invece, di 49 euro. Ricordiamo che per usufruire dello sconto i contraenti devono registrare, per un immobile che si trova in un Comune considerato ad alta tensione abitativa e il cui canone è definito secondo criteri concordati tra associazioni di categoria di proprietari ed inquilini: un contratto di locazione ad uso abitativo con durata minima di 3 anni, più 2 anni prorogati di diritto; un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per le esigenze abitative degli studenti universitari con durata minima di 6 mesi e massimo 36. Rimangono escluse dall agevolazione le locazioni brevi, quelle con durata da un mese a 18, che adesso si possono stipulare anche nei Comuni in cui non è stato firmato un accordo territoriale. Attenzione: la riduzione dell imposta di registro si applica per tutta la durata del contratto e dell eventuale proroga automatica biennale, anche se il Comune dove è situato l immobile dovesse nel frattempo essere escluso da quelli considerati ad alta tensione abitativa (e anche per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale per i quali si è scelto di versare l imposta anno per anno). L agevolazione invece non si applica nel caso di rinnovo, anche tacito, del contratto di locazione a canone concordato, successivamente alla delibera del CIPE che non riconosce più la caratteristica di alta tensione abitativa al Comune dove si trova l immobile locato. 12
14 COME COMPILARE IL MODELLO DI PAGAMENTO F23 CAMPO 4 dati anagrafici e codice fiscale del locatore (se più di uno, indicarne uno solo) CAMPO 5 dati anagrafici e codice fiscale dell inquilino (se più di uno, indicarne uno solo) CAMPO 6 codice Ufficio (non va compilato il campo Sub codice ) CAMPO 9 causale RP (non va compilato in caso di rinnovo annuale) CAMPO 10 per la prima registrazione indicare solo l anno di stipula. Per proroga, risoluzione o cessione, va indicato Anno (quello di registrazione) per esteso e Numero (quello assegnato dall Ufficio al momento della prima registrazione), preceduto dalla serie dell atto che è sempre 03 e separando i due numeri con una barra (ad esempio, per un atto registrato nel 2004 al numero 1212, scrivere nei campi Anno 2004 Numero 03/1212) CAMPO 13 ammontare dell imposta di registro dovuta (arrotondata all unità di euro per difetto se la frazione è inferiore a 50 centesimi ovvero per eccesso se è uguale o superiore) CAMPO 11 codice tributo relativo all imposta di registro: 115T Locazione fabbricati 1 anno 107T Locazione fabbricati intero periodo 109T Denuncia contratti verbali locazione fabbricati e comodati beni immobili 112T Locazione fabbricati anni successivi 114T Proroga locazione fabbricati 113T Risoluzione locazione fabbricati 110T Cessione locazione fabbricati 964T Diritti copie rilasciate dall Ufficio (solo per la prima registrazione) 671T Sanzione amministrativa imposta di registro (ravvedimento) 731T Interessi di mora al tasso legale La richiesta di registrazione dei contratti di locazione e il relativo pagamento dell imposta di registro devono essere effettuati entro 30 giorni dalla stipula dell atto, o dalla decorrenza, se antecedente. Per proroghe, risoluzioni o cessioni, una copia del modello F23 va consegnata o spedita all ufficio competente entro 20 giorni dal pagamento. 13
15 IL VERSAMENTO TELEMATICO Per effettuare il versamento on-line delle imposte di registro e di bollo, occorre abilitarsi al servizio Fisconline o Entratel (vedi Cap. 2) ed avere un conto corrente presso una delle banche convenzionate. L elenco delle banche convenzionate è disponibile al seguente indirizzo Il software messo a disposizione gratuitamente dall Agenzia ("Contratti di locazione"), calcola automaticamente, una volta inseriti i dati relativi al contratto, le imposte da versare e li propone per la conferma. Sempre nella fase di predisposizione del file per la trasmissione, occorre indicare gli estremi del conto corrente (ABI, CAB, numero di conto, CIN) sul quale verranno addebitate le imposte (può essere il proprio o quello dell intermediario a cui ci si rivolge). La valuta è quella della data di registrazione, o, per le annualità successive, della data indicata dal contribuente all'interno del file trasmesso, anche successiva a quella di trasmissione del file. Ai fini del calcolo dell imposta di bollo è inoltre necessario indicare: il numero di esemplari cartacei del contratto sottoscritti dalle parti, escluso il testo in formato elettronico trasmesso per via telematica; l'imposta di bollo dovuta per eventuali allegati, ad essa soggetti, calcolata in base alla tariffa vigente. Il pagamento via internet è consentito anche per le proroghe, le cessioni e le risoluzioni di contratti di locazione di beni immobili registrati a partire dal 1 gennaio 1980, per le denunce di maggior durata dei contratti a tempo indeterminato, nonché per le imposte dovute in relazione alle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici. Dal 2005 si può scegliere tale tipo di versamento anche nel caso in cui l'intestatario del contratto sia diverso da quello indicato in sede di prima registrazione (ad esempio, in seguito al passaggio di proprietà dell'immobile oggetto della locazione). Fig. 7 COSA OCCORRE PER EFFETTUARE IL VERSAMENTO ON-LINE SOFTWARE Contratti di locazione (scaricabile dal sito dell Agenzia) ABILITAZIONE A FISCONLINE O ENTRATEL CONTO CORRENTE presso una banca convenzionata con l Agenzia 14
16 4. L IRPEF E LE RIDUZIONI SUL REDDITO DELLE LOCAZIONI COME SI DETERMINA IL REDDITO DEI FABBRICATI LOCATI L ammontare del canone annuo indicato sul contratto di locazione costituisce, per il proprietario, reddito da fabbricati e concorre a formare il suo reddito complessivo su cui calcolare l Irpef. Più precisamente, per chi affitta una casa (e le relative pertinenze) costituisce reddito da assoggettare a tassazione il maggiore tra i seguenti due importi: - rendita catastale dell abitazione, rivalutata del 5%; - canone contrattuale, ridotto forfetariamente del 15% (25% per i fabbricati siti a Venezia centro, Giudecca, Murano e Burano). Per i vecchi contratti di locazione in regime di equo canone (si ricorda che dal non è più possibile stipulare o rinnovare contratti di tale tipo) il reddito è dato dall'importo del canone di locazione ridotto del 15% (25% per i fabbricati siti a Venezia centro, Giudecca, Murano e Burano) a prescindere dalla rendita catastale. Un caso particolare di determinazione del canone di locazione Quando il contratto di locazione comprende oltre all abitazione anche una sua pertinenza (box, cantina, ecc.), dotata di rendita catastale autonoma, e il canone stabilito è unico per entrambe le unità, occorre distinguere, ai fini dell indicazione nella dichiarazione dei redditi, la quota del canone per ciascuna unità immobiliare. Le quote si calcolano ripartendo il canone in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare, applicando la seguente formula: quota proporzionale del canone = canone totale x singola rendita totale delle rendite Esempio: Rendita catastale dell abitazione (rivalutata) 650,80 euro Rendita catastale della pertinenza (rivalutata) 71,50 euro Canone di locazione totale: euro Calcolo della quota del canone relativo all abitazione: Calcolo della quota del canone relativo alla pertinenza: x 650,80 = (650, ,50) x 71,50 = 990 (650, ,50) Pertanto, nella dichiarazione dei redditi andrà indicato, quale canone di locazione dell abitazione l importo di euro e per la pertinenza l importo di 990 euro. Immobili di interesse storico e/o artistico Il reddito relativo agli immobili ad uso abitativo riconosciuti di interesse storico e/o artistico di cui alla legge 1 giugno 1939, n (attualmente l interesse storico e/o artistico degli immobili è riconosciuto in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), deve essere determinato applicando la più bassa fra le tariffe d estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l immobile, a prescindere dall eventuale locazione del bene ad un canone inferiore. QUANDO L INQUILINO È MOROSO Il canone di locazione va sempre dichiarato anche se non è stato effettivamente percepito. 15
17 La legge prevede, però, che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In particolare, il reddito è escluso da tassazione a partire dal momento in cui l intimato non compare o, pur comparendo, non si oppone (ai sensi dell'articolo 633 c.p.c.) oppure dal momento in cui l intimato si oppone (ai sensi dell'articolo 665 c.p.c.). Inoltre, nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell affittuario anche per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti. In detti casi permane, comunque, l'obbligo di tassare l'unità immobiliare determinando il reddito sulla base della sola rendita catastale. QUANDO SI HA DIRITTO A RIDUZIONI Locazione di unità immobiliare sita in un Comune ad alta tensione abitativa A favore dei proprietari che concedono in locazione l abitazione a canone concordato (vedi capitolo 1) in uno dei Comuni definiti ad alta tensione abitativa (vedi elenco in appendice), alla riduzione forfetaria del reddito (pari al canone) del 15% si aggiunge un ulteriore riduzione del 30% (da calcolare sull importo già ridotto). In pratica, nella dichiarazione dei redditi si indicherà il canone ridotto del 40,5%. UN ESEMPIO: se il canone di locazione annuo è di euro, che ridotto del 15% è pari a euro, nella dichiarazione dei redditi il proprietario dovrà indicare l importo di euro, ottenuto applicando l ulteriore riduzione del 30% sul canone ridotto di euro. Per usufruire della riduzione del 30% del reddito è necessario riportare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'ici e il Comune in cui l immobile è situato. Locazione a persone in condizioni di disagio abitativo Indipendentemente dal Comune in cui si trovano gli immobili, sono previste agevolazioni fiscali per i proprietari di immobili locati (successivamente al 13 settembre 2004 ma entro il 31 marzo 2005, salvo proroghe) a persone in condizioni di disagio abitativo conseguente a provvedimenti esecutivi di rilascio che siano, o abbiano nel proprio nucleo familiare, ultrasessantacinquenni o portatori di handicap gravi, a condizione che: a. non dispongano di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere alla locazione di una nuova unità immobiliare; b. siano beneficiari della sospensione della procedura esecutiva di rilascio ai sensi dell art. 80, comma 22, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, e successivi differimenti e proroghe; c. siano in possesso dei requisiti economici previsti dal Ministero dei lavori pubblici ai sensi della legge n. 388 del 2000, e successivi differimenti e proroghe. In sede di presentazione della dichiarazione dei redditi, a favore dei proprietari che concedono in 16
18 questi casi gli immobili in locazione sono previste le seguenti agevolazioni: 1. alla riduzione forfetaria del 15% sul reddito (pari al canone) si aggiunge un ulteriore riduzione del 30% (da calcolare sull importo già ridotto) se l immobile è locato: - ad enti locali con contratti di locazione della durata fino a due anni, non rinnovabili né prorogabili, per soddisfare le esigenze abitative delle persone disagiate sopra citate. Tali contratti possono essere sostituiti, anche prima della scadenza, da contratti stipulati direttamente tra il locatore e il beneficiario della concessione amministrativa, ai sensi dell articolo 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998, e successive modificazioni, per i quali è comunque esclusa qualsiasi forma di proroga o rinnovo automatico del contratto, fatto salvo l esplicito accordo delle parti contraenti; - alle persone disagiate sopra indicate con contratti di locazione della durata di quattro anni, prorogabili fino ad ulteriori quattro anni in presenza di esplicito accordo delle parti contraenti. 2. alla riduzione forfetaria del 15% sul reddito (pari al canone) si aggiunge un ulteriore riduzione del 70% (da calcolare sull importo già ridotto) se l immobile è locato: - ad enti locali con contratti di locazione di durata triennale, prorogabile di altri due anni in presenza di esplicito accordo delle parti contraenti, per soddisfare le esigenze abitative delle persone sopra citate. Per tali contratti il canone è stabilito secondo le modalità previste dagli accordi definiti in sede locale, di cui al comma 3 dell articolo 2 della legge n. 431 del 1998, e successive modificazioni, vigenti nel comune dove si trova l alloggio concesso in locazione; - alle persone disagiate sopra indicate con contratti di locazione di durata triennale prorogabile di altri due anni in presenza di esplicito accordo delle parti contraenti. Per tali contratti il canone è stabilito secondo le modalità previste dagli accordi definiti in sede locale, di cui al comma 3 dell articolo 2 della legge n. 431 del 1998, e successive modificazioni, vigenti nel comune dove si trova l alloggio concesso in locazione. UN ESEMPIO: se il canone di locazione annuo è di euro, che ridotto del 15% è pari a euro, nella dichiarazione dei redditi il proprietario dell immobile locato dovrà indicare l importo di euro, ottenuto applicando l ulteriore riduzione del 70% sul canone ridotto di euro. Per usufruire della riduzione del 30% o del 70% del reddito è necessario riportare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'ici e il Comune in cui l immobile è situato. Fig. 8 LE LOCAZIONI ESCLUSE DA ULTERIORE RIDUZIONE contratti stipulati liberamente tra le parti contratti destinati a soddisfare esigenze di natura transitoria (ad eccezione di quelli stipulati con studenti universitari e con enti locali, per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio) locazioni relative a immobili storici o artistici, di lusso, ville, castelli, palazzi 17
19 5. LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER GLI INQUILINI In presenza di determinate condizioni, anche gli inquilini possono usufruire di benefici fiscali sotto forma di detrazioni dall Irpef per i canoni di locazione pagati. Sono due le fattispecie previste dalle disposizioni attualmente in vigore e riguardano: a) tutti i titolari di contratti di locazione a canone concordato di unità immobiliari adibite ad abitazione principale, cioè quelli stipulati o rinnovati a norma degli artt. 2 (comma 3) e 4 (commi 2 e 3) della Legge 431/1998; b) i lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro (a prescindere dal tipo di contratto stipulato). DETRAZIONE PER I CONTRATTI A CANONE CONCORDATO Gli inquilini per i quali l immobile preso in affitto costituisce l abitazione principale, e a condizione che il contratto di locazione sia stato stipulato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale (c.d. contratti convenzionali ai sensi della legge 431/98), hanno diritto alla seguente detrazione dall Irpef: - 495,80 euro se il reddito complessivo non supera ,71 euro; - 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a ,71 euro ma non superiore a ,41 euro. Se il reddito complessivo è superiore a quest ultimo importo la detrazione non spetta. La detrazione non compete, inoltre, per i contratti di locazione stipulati tra enti pubblici e contraenti privati (ad esempio i contribuenti titolari di contratti di locazione stipulati con gli Istituti case popolari non possono beneficiare della detrazione). La detrazione va rapportata al numero dei giorni dell anno durante il quale la casa è stata effettivamente utilizzata come abitazione principale e va ripartita tra i contraenti, in caso di cointestazione del contratto di locazione. DETRAZIONE PER LAVORATORI DIPENDENTI CHE TRASFERISCONO LA RESIDENZA PER MOTIVI DI LAVORO Dal periodo d'imposta 2001, il lavoratore dipendente che stipula un qualsiasi contratto di locazione di abitazione principale, a seguito di trasferimento della propria residenza nel Comune di lavoro (o in uno di quelli limitrofi), può usufruire, per i primi 3 anni, della seguente detrazione dall Irpef: - 991,60 euro se il suo reddito complessivo non supera ,71 euro; - 495,80 euro se il suo reddito complessivo è superiore a ,71 euro ma non superiore a ,41 euro. 18
20 Se il reddito complessivo è superiore a quest ultimo importo la detrazione non spetta. L agevolazione compete a condizione che: - il nuovo Comune si trovi ad almeno cento chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria Regione; - la residenza nel nuovo Comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione. La detrazione non è riconosciuta ai possessori di redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente. La detrazione va rapportata al numero dei giorni dell anno durante il quale la casa è stata effettivamente utilizzata come abitazione principale. Nel caso di intestazione del contratto di locazione a più soggetti, la detrazione va divisa tra i soli intestatari del contratto in possesso della qualifica di lavoratori dipendenti, nella misura spettante a ciascuno in relazione al proprio reddito. Ad esempio, se i contraenti sono 3 e solo uno di loro è lavoratore dipendente, la detrazione compete solo a quest ultimo, nella misura del 100%. Fig. 9 DETRAZIONI PER CANONI DI LOCAZIONE A B ABITAZIONE PRINCIPALE LOCATA A CANONE CONCORDATO LAVORATORI DIPENDENTI CHE SI TRASFERISCONO (per qualsiasi tipo di contratto) con reddito complessivo fino a ,71 euro con reddito complessivo oltre ,71 e fino a ,41 con reddito complessivo fino a ,71 euro con reddito complessivo oltre ,71 e fino a ,41 495,80 euro 247,90 euro 991,60 euro 495,80 euro LE AGEVOLAZIONI A E B NON SONO CUMULABILI Il contribuente può scegliere quella a lui più favorevole Quando un lavoratore dipendente, già titolare di un contratto a canone concordato per un immobile adibito ad abitazione principale, nel corso dell anno si trasferisce per lavoro in altro Comune, stipulando un nuovo contratto (anche a canone libero), può usufruire di entrambe nello stesso periodo d imposta ma rapportando ciascuna agevolazione al numero dei giorni dell anno di durata del contratto. 19

References: art. 1
 art. 3
 art. 80
 articolo 2
 articolo 2
 articolo 2