Source: https://klaiex.webnode.cz/ruzne/stanovy-od-roku-2014/uvod-k-pripravovane-ukazce-stanov/
Timestamp: 2018-06-21 17:34:09+00:00

Document:
Úvod k ukázce stanov :: K L A I E X
Úvodní stránka > Různé > Stanovy od roku 2014 > Úvod k ukázce stanov
Hned na začátku musím zájemce o ukázku nových stanov upozornit, že neřeším problém, jestli si ST-SVJ (stávající nebo stará SVJ) mohou nebo musí přizpůsobit své stanovy ustanovením NOZ. Nejsem právník, a i kdybych byla, nebylo by to nic platné. Dotazy zaslané na nejrůznější instituce i sdělovacím prostředkům koncem roku 2013 zůstávají stále bez odpovědí a zájemci o ukázku stanov naléhají.
Účel nabízené ukázky stanov
Hlavním účelem ukázky je poskytnout ostatním inspiraci při tvorbě vlastních stanov, a to obzvlášť v částech věnovaných všemu, co ovlivňuje hospodaření SVJ. Tato problematika je mi bližší, než technické záležitosti, týkající se např. orgánů SVJ, které si zkušení členové statutárních orgánů lehce přepracují podle konkrétních podmínek k obrazu svému, protože já s tím nemám žádné zkušenosti.
V ukázce nezaručuji 100 % správnost, protože jak NOZ, tak i některé další právní aj. předpisy obsahují někdy chyby a často nejednoznačnosti. Nová ministryně spravedlnosti JUDr. Válková ohlásila den před převzetím funkce, že mezi její priority patří vytvoření skupiny expertů, která bude reagovat na dotazy a podněty stěžovatelů a připraví novelu NOZ s cílem chyby a nejednoznačnosti odstranit.
V žádném případě nebylo cílem zpracovat nějaké náhradní vzorové stanovy. Vzhledem k různorodosti podmínek SVJ a nápadů vlastníků jednotek, jak co rozpočítávat, by to ani nešlo. Každé SVJ je jiné, např. některá SVJ mají společné části, které mohou být ve výlučném užívání jen některých vlastníků, jiná podobné společné prostory nemají. I v těch SVJ, která je mají, mohou mít členové SVJ nejrůznější představy o tom, zda by mělo být výlučné užívání promítnuto do výše příspěvků na správu domu, a pokud ano, jakým způsobem atd.
Při zpracování ukázky stanov pro rok 2014 a následující byly použity hlavně tyto zdroje:
NOZ, ZoSL, ZDP, NV č. 366/2013 Sb., důvodové zprávy, dobré nápady ve starších návrzích ZoVB, které jsem kdysi připomínkovala, zajímavé postřehy z diskusí na portálu SVJ, odborné články, vyjádření KANCLu a odpovědi na mé dotazy z MMR, MF a MSP.
U jednotlivých ustanovení ukázky stanov jsou barevně uvedeny odkazy minimálně na první čtyři výše uvedené zdroje tak, aby bylo zřejmé, co jsem si nevymyslela, ale převzala z právních předpisů. Předpokládám, že to tvůrcům vlastních stanov ušetří spoustu času a zároveň jim to zjednoduší probírání jednotlivých bodů stanov s vlastníky jednotek, protože budou vědět, o čem je možné diskutovat a co je třeba přijmout bez diskuse.
Ukázka má nyní 30 stran. Její rozsah ovlivňuje i skutečnost, že kromě vlastních článků stanov obsahuje i vysvětlující poznámky nebo upozornění na možné alternativy.
V ukázce vycházím z předpokladu, že jde o menší SVJ vzniklé před rokem 2014, které chce převzít některé výhody z NOZ a do stanov zapracovat i některé další nové právní předpisy. V SVJ z ukázky je volem tříčlenný výbor a revizor. Čl. VII a VIII mohou mít alternativně v názvu Předseda společenství a Kontrolní komise. Obsah je téměř stejný.
Názory na optimální rozsah stanov se liší. Četla jsem názory, že nejlepší jsou stanovy stručné a přehledné a že členům SVJ stačí odkazy na právní předpisy.
Já si to nemyslím. Preferuji, aby měli vlastníci k dispozici skoro všechny informace, které by mohli alespoň občas využít, na jednom místě. Nepředpokládám, že pokud se už někdo odhodlá si přečíst stručné a přehledné stanovy doplněné odkazy, že se současně obloží dalšími právními předpisy. Ze zkušenosti vím, že někteří členové SVJ si za celé roky svého členství v SVJ nepřečetli ani platné stanovy o několika málo stránkách. Nečetli je dokonce ani v době, když se měli vyjádřit k navrhovaným změnám.
Nejrůznější nápady z mé ukázky mohou, ale nemusí být využity. Větší rozsah nepovažuji za chybu, ale za přednost. Alespoň je z čeho vybírat, případně je v čem škrtat
Přestože ukázka (polotovar) mých stanov nepatří mezi stručné varianty, doufám, že je dostatečně přehledná.
Členění stanov
Členění stanov vychází z minimálního obsahu stanov předepsaného v § 1200 NOZ. Zatímco v prvních desíti článcích jsem hlavně opisovala z nejrůznějších zdrojů, v ostatních článcích už převažuje můj pohled na věc. Poslední dva články ukázky stanov s názvy „Úvěry a zápůjčky, převod dluhů z úvěrů a zápůjček při změně vlastníka“ a „Převod jednotky“ jsou v ukázce stanov navíc. NOZ je nepředepisuje, jenže představují problematiku, jejíž podrobná úprava ve stanovách je podle mne velmi žádoucí, aby nemuselo docházet ke zbytečným soudním jednáním.
Obsah ukázky stanov:
Článek I - Název a sídlo společenství, vznik společenství
Článek II - Členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, způsob jejich uplatňování
Článek III – Orgány společenství vlastníků jednotek
Článek IV- Shromáždění
Článek V - Rozhodování na shromáždění
Článek VI - Rozhodování mimo shromáždění
Článek VII - Výbor ( Předseda společenství)
Článek VIII - Revizor (Kontrolní komise)
Článek IX - Správa domu a pozemku
Čl. X - Společné části nemovité věci, pravidla pro užívání společných částí
Čl. XI - Pravidla pro výlučné užívání některých společných částí
Čl. XII - Pravidla pro stanovení příspěvků na správu
Čl.. XIII Rozpočty nákladů a výdajů na správu a zdrojů jejich krytí
Čl.. XIV - Hospodaření SVJ
Čl. XV - Pravidla pro stanovení výše záloh na služby, pro vyúčtování nákladů na služby a pro jejich rozúčtování mezi vlastníky jednotek
Čl. XV - Čl. XVI - Úvěry a zápůjčky, převod dluhů z úvěrů a zápůjček při změně vlastníka
Čl. XVII - Převod jednotky
(Poznámka: V průběhu zpracování druhé části ukázky jsem přehodila Čl. XIV a XV a přidala ČL. XVIII - Zajišťování některých činností správy externím (smluvním) správcem.
Cena ukázky stanov je 700 Kč
700 Kč je hodně peněz. Někdo by je mohl zaplatit a následně by zjistil, že pro něj tu cenu ukázka nemá. Litoval by zmařené investice a to by mi bylo taky líto.
Proto jsem se rozhodla, že část ukázky zahrnující články I až X (18 stránek) budu v e-shopku nabízet za 300 Kč. Jde o část, se kterou si členové orgánů SVJ jistě poradí lépe než já. Já jsem jen hledala právní úpravu a snažila se ji trochu uspořádat. Částku 300 Kč za prvních 10 článků mohou zájemci považovat za cenu za uspořený čas, případně mohou 300 Kč ušetřit a ty články I až X si napsat sami.
Články XI až XVII budou v e-shopku za 400 Kč. Je to sice méně stránek, ale jsou tam mé nápady, ne pouze ustanovení opsaná z různých právních předpisů a doplněná mými poznámkami.
Nové způsoby stanovení příspěvků na správu, které jsou uvedeny v druhé části ukázky stanov, vysvětluje rozsáhlý souvislý příklad Klaiex 23.
2/2014, aktualizováno 5/2016 (změna čísla prográmku Klaiex)
Poznámka k příspěvkům podle § 1180 NOZ:
Ukázka stanov obsahuje návrhy různých možností stanovení příspěvků, aby bylo z čeho škrtat. Neřeším v ní, jestli jde o stará SVJ vzniklá do konce roku 2013 nebo o nová SVJ.
V části věnované pravidlům pro stanovení příspěvků na správu jsou uvedeny tři druhy příspěvků podle § 1180 NOZ:
1. příspěvky stanovené podle podílů na společných částech,
2. příspěvky na úhradu nákladů vlastní správy,
3. příspěvky spojené s výlučným užíváním některých společných částí.
V lednu 2017 jsem si v odborném tisku přečetla vyjádření JUDr. Jiřího Čápa k § 1180 NOZ, kde uvádí mimo jiné:
V případě, kdy jednotky vznikly přede dnem nabytí účinnosti NOZ, tj. před 1. 1. 2014, platí i nadále, že nebylo-li za účinnosti zákona o vlastnictví bytů všemi vlastníky jednotek dohodnuto jinak, přispívají vlastníci jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku v poměru podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu.....
Dále se zmiňuje o možnosti řešit i u SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 úpravu příspěvků s přihlédnutím k výlučnému užívání společné části domu konkrétním vlastníkem jednotky, např. jde-li o balkon nebo lodžii přístupnou pouze z bytu jedině v případě, že by o tom všichni vlastníci uzavřeli písemnou dohodu o změně prohlášení podle § 1169 odst. 2 NOZ.
Totéž platí pro stanovení příspěvků na vlastní správu na každého vlastníka jednotky ve stejné výši, tzn., i zde je nutná písemná dohoda uzavřená se všemi vlastníky podle § 1169 NOZ.
Bylo-li v SVJ vzniklých do konce roku 2013 dohodnuto písemnou dohodou se všemi vlastníky jinak, postačí, doufám, aktualizovaná dohoda podepsaná opět všemi vlastníky jednotek. Ta by měla být podepsána i každým novým vlastníkem jednotky. Změna prohlášení vlastníka má trvalejší platnost.
Klaiex 23 - Souvislý příklad navazující na druhou část ukázky stanov
Do konce roku 2013 byla pro SVJ stanovena povinnost platit příspěvky na správu formou záloh viz ustanovení § 15 ZoVB.
Od ledna 2014 není zálohová forma placení, předepisování či vybírání příspěvků na správu povinná. SVJ, která jsou na zálohové přispívání na správu zvyklá, v nich budou nejspíše pokračovat i v dalších letech, obzvlášť, když mají nakoupeny účetní programy, které ani s jinou formou předepisování příspěvků na správu nepočítají.
Jiná SVJ, zvláště ta vzniklá po roce 2013, mohou mít o způsobu vybírání a účtování příspěvků na správu jiné představy. Příspěvky na správu nemusí vybírat formou záloh, ale mohou je účtovat přímo do výnosů SVJ.
V ukázce stanov nabízené v e-shopku je příspěvkům na správu věnován Čl. XII Pravidla pro stanovení příspěvků na správu.
V něm je nejdříve uvedeno, že příspěvky na správu mohou být předepisovány jako
a) krátkodobé zálohy na správu,
b)dlouhodobé zálohy na správu,
c) měsíční příspěvky účtované do výnosů,
d) jednorázové příspěvky vybírané po skončení akce ve výši skutečných nákladů.
Uvedeno je i doporučení, kdy je a není vhodné zvolit určitý způsob.
Něco jiného, než způsoby předepisování formou záloh nebo do výnosů, jsou způsoby stanovení příspěvků jednotlivým vlastníkům jednotek.
Příspěvky předepisované jako a) až d) mohou být vlastníkům jednotek stanoveny různými způsoby podle toho, jaké druhy nákladů mají hradit.
Pro příklad jsem vybrala následující možnosti stanovení příspěvků (ale i rozpočtovaných a skutečných nákladů)
· Příspěvky stanovené podle spoluvlastnických podílů (SP) na úhradu nákladů na provozně-technické činnosti správy,
· Příspěvky na úhradu nákladů na vlastní správní činnosti
· Příspěvky na úhradu nákladů souvisejících s výlučným užíváním (VU) některých společných částí, které se mohou stanovit:
* podle přepočtených podílů,
* na každého vlastníka, který má nějakou SČ ve VU ve stejné výši,
* jiným způsobem, rozhodne-li o tom ..%..většina všech vlastníků jednotek
V ukázce stanov jsou zmíněny i DZ na správu a samostatné zálohy na splátky úvěrů a zápůjček. V souvislém příkladu však s nimi kvůli lepší přehlednosti není počítáno.
Souvislý příklad byl vyhotoven s cílem názorně vysvětlit provázanost různých druhů příspěvků na správu s rozpočty a s účetnictvím.
Zpracování příkladu ve verzích A a B, tj. se zálohovými a nezálohovými příspěvky na správu bylo zvoleno s cílem vysvětlit:
a) rozdíly mezi vykazovanými výsledky hospodaření při výběru zálohových nebo nezálohových příspěvků na správu,
b) rozdíly při rozhodování, co s nevyčerpanými příspěvky na správu, jsou-li vykázány jako zůstatky záloh nebo jako součást výsledku hospodaření.
Protože nevím o žádné odborné literatuře, která by popisovala postupy účtování o příspěvcích na správu účtovaných do výnosů, zpracovala jsem příklad se snahou naznačit možné postupy účtování. Metodiku účtování jsem si vymyslela. V žádném případě netvrdím, že jde o jediné možné řešení. Naopak si myslím, že si účetní sami postupně vymyslí řadu nejrůznějších vylepšení až k naprosté dokonalosti.
Na závěr úvodu upozorňuji a zdůrazňuji,
a) že je souvislý příklad určen pro pokročilé účetní,
b) a že vzhledem k provázanosti jednotlivých souborů a jejich částí má cenu pouze jako celek.
Souvislý příklad Klaiex 23 byl kvůli lepší přehlednosti zpracován pro mini SVJ s pěti jednotkami.
Souvislý příklad Klaiex 23 obsahuje jako už tradičně soubory:
Povídání - vysvětlující soubor, jehož část si právě čtete
Soubor Klaiex 23 - Podklady A i B obsahuje listy 1 až 6
1. Vlastníci, plochy, podíly – Pomocný list s tabulkou obsahující plochy jednotek a podíly pro další výpočty
2. A - Rozpočet a zálohy na správu,
B - Rozpočet a příspěvky na správu.
3. Předpisy záloh
4. Odměny předsedy SVJ – V obou verzích jsou stejné, opět je uvedeno schéma účtování na účtech „T“ – šibenicích pro ty, kdo zapomněli, jak se o odměnách účtuje.
6. a 7. Dílčí deníky Pokladna a Saldokonto dodavatelů
Klaiex 23 – A – Účtování se zálohovými příspěvky
Klaeix 23 – B – Účtování bez záloh na správu
Oba soubory obsahují listy 1 až 8:
1. Účtový rozvrh, který má ve verzi B navíc tři účty pro účtování příspěvků do výnosů.
3. Náklady 1 až 3….Velmi důležitá tabulka, která poskytuje podklady pro účtování čerpání záloh ve verzi A a v obou verzích poskytuje podklady pro kontrolu plnění rozpočtů 1 až 3, pro zjištění nevyčerpaných příspěvků na správu 1 až 3 a pro sestavení přehledů pro vlastníky jednotek. Zároveň kontroluje výsledek hospodaření a vysvětluje rozdíl mezi VH ve verzi A a B.
4. Předvaha plní hlavně kontrolní funkci, ale vysvětluje i vznik rozdílných výsledků hospodaření. Součty PZ a KZ jsou v obou verzích stejné, obraty se liší o zaúčtované čerpání záloh ve verzi A.
5. Výkaz zisku a ztráty.
K analytickému členění nákladů na správu
Nepředpokládám, že by se někdo rozhodl, že využije všechny možnosti přispívání na správu, které jsou uvedeny ve stanovách a v příkladu. Docela by mu to zkomplikovalo život hlavně při zavádění systému analytického členění nákladových účtů.
2/2014, aktualizováno - změna čísla prográmku Klaiex - 5/2016
V Čl. XI používáte pojmy sklad/skladování přičemž tento instrument (obdobně úschova) je uveden jinak v ObčZ:
Skladování § 2415 - § 2429
Úschova § 2402 - § 2408
V této části pak stanovy budou v rozporu se zákonem. Pokud uložení věcí je třeba definovat dle pravidel uvedených ve stanovách (výlučné využívání společných prostor) pak je třeba pojmenovat jinak "úložiště věcí".
My jsme obdobně vytvořili "úložiště kol" a stalo se to, že přes noc zmizela všechna drahá kola (40 tis./kus). Vlastníci pak na výboru žádali náhradu škody a jen proto, že to nebyl ani sklad ani úschovna tuto zodpovědnost jsme neměli. Jinak z vašeho návrhu chybí (pokud jsem to nepřehlédl) řešení odpovědnosti za vzniklé škody na uložených věcech poškozením nebo ztrátou.
Jinak je to inspirující a užitečná pomůcka, děkuji.
Za připomínku i za pochvalu děkuji.

References: § 1200
 § 1180
 § 1180
 § 1180
 § 1169
 § 1169
 § 15
 § 2415
 § 2429
 § 2402
 § 2408