Source: https://www.rechtsanwalt.immobilien/mietrecht/vermieter/widerrufsrecht/
Timestamp: 2019-04-24 09:54:14+00:00

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Zum 13. Juni 2014 sind im Rahmen der Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie Änderungen im Widerrufsrecht für Verbraucher in Kraft getreten. Der deutsche Gesetzgeber ist dabei überobligatorisch über die Regelungen der europäischen Richtlinie hinaus gegangen und hat abweichend von Art. 3 Abs. 3f RICHTLINIE 2011/83/EU auch eine Widerrufsregelung für Wohnraummietverträge aufgenommen.
Danach besteht für den Mieter unter bestimmten Umständen die Möglichkeit, den Mietvertrag noch ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss zu widerrufen, mit der Konsequenz, dass eine Mietzahlung für diesen Zeitraum regelmäßig nicht geschuldet wird und bereits gezahlte Miete an den Mieter zurückgezahlt werden muss. Das Risiko für den Vermieter ist evident.
Vermieter und Hausverwaltungen müssen damit umgehen und bereits bei Vertragsschluss Vorkehrungen treffen. Eine Checkliste zur Vermeidung von wirtschaftlichen Schäden finden Sie im unteren Teil dieses Artikels.
Gesetzliche Grundlage der Neuregelung
Am 25. Oktober 2011 wurde die RICHTLINIE 2011/83/EU zum europaeinheitlichen Schutz der Verbraucherrechte durch das Europäische Parlament und den Rat beschlossen. Insbesondere wurde in dieser Richtlinie das Widerrufsrecht für Verbraucher in ganz Europa geregelt. Die Richtlinie sieht aber verschiedenste Ausnahmen vor. So auch für Wohnraum.
Artikel 3 zur Richtlinie RICHTLINIE 2011/83/EU
„(3) Diese Richtlinie gilt nicht für Verträge
f) über den Bau von neuen Gebäuden, erhebliche Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden oder die Vermietung von Wohnraum;“
Spätestens zum 13. Juni 2014 musste die Richtlinie umgesetzt werden. Der deutsche Gesetzgeber hat sich hier bis zum Schluss Zeit gelassen. Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung hat der Gesetzgeber seine europarechtlichen Pflichten erfüllt. Leider hat er dabei auch zulasten der Vermieter entschieden, dass seiner Ansicht nach auch ein Wohnraummietvertrag widerrufbar sein soll.
Für Vermieter sind insbesondere folgende Neuregelungen relevant: § 312 Abs. 3 Nr. 1,6 und 7 BGB regelt das Widerrufsrecht:
§ 312 Abs. 3 Nr. 1,6 und 7 und Abs. 4 BGB
„(3) Auf Verträge “ …“, sind von den Vorschriften der Kapitel 1 und 2 dieses Untertitels nur folgende anzuwenden:
6. § 312d Absatz 1 in Verbindung mit Artikel 246a § 1 Absatz 2 und 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche über die Pflicht zur Information über das Widerrufsrecht und
7. § 312g über das Widerrufsrecht.“
§ 312 Absatz 4 BGB
„Auf Verträge über die Vermietung von Wohnraum sind von den Vorschriften der Kapitel 1 und 2 dieses Untertitels nur die in Absatz 3 Nummer 1 bis 7 genannten Bestimmungen anzuwenden. Die in Absatz 3 Nummer 1, 6 und 7 genannten Bestimmungen sind jedoch nicht auf die Begründung eines Mietverhältnisses über Wohnraum anzuwenden, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat.“
Wann darf der Mieter widerrufen?
1. der Vermieter als Unternehmer und der Mieter als Verbraucher
Zunächst einmal gilt ein Widerrufsrecht nur zwischen einem Mieter als Verbraucher und einem Vermieter als Unternehmer.
Insbesondere bei Wohnraummietverträgen wird man davon ausgehen können, dass jeder Mieter Verbraucher ist.
Relevant ist insofern lediglich die Frage, wann ein Vermieter von Wohnraum als Unternehmer anzusehen ist. Der Unternehmerbegriff ist in § 14 BGB geregelt. Danach ist Unternehmer jeder, der bei Abschluss eines Vertrages gewerblich oder selbstständig beruflich tätig ist. Es kommt weder auf eine Gewinnerzielungsabsicht noch auf eine Hauptberuflichkeit der Tätigkeit an.
Als Abgrenzungskriterium wird hier regelmäßig die Anzahl der dem Vermieter zur Verfügung stehenden Wohnungen herangezogen. Für einen Wohnungsvermieter wird gefordert, dass ihm mehrere Wohnungen gehören. Die Rechtsprechung ist hier uneinheitlich. Da der Verbraucherschutz in der Regel auch bei den Gerichten als hohes Gut angesehen wird, muss hier bereits ab der Vermietung von mehr als zwei Wohnungen durch den Vermieter Vorsorge getroffen werden.
2. Verträge außerhalb von Geschäftsräumen oder Fernabsatzgeschäft
a. Verträge außerhalb von Geschäftsräumen
Ob und wann ein Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wird, ist in § 312b BGB geregelt. Dort heißt es:
§ 312b BGB
„(1) Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge sind Verträge,
die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist,
für die der Verbraucher unter den in Nummer 1 genannten Umständen ein Angebot abgegeben hat,
die in den Geschäftsräumen des Unternehmers oder durch Fernkommunikationsmittel geschlossen werden, bei denen der Verbraucher jedoch unmittelbar zuvor außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers persönlich und individuell angesprochen wurde, oder
die auf einem Ausflug geschlossen werden, der von dem Unternehmer oder mit seiner Hilfe organisiert wurde, um beim Verbraucher für den Verkauf von Waren oder die Erbringung von Dienstleistungen zu werben und mit ihm entsprechende Verträge abzuschließen.
Dem Unternehmer stehen Personen gleich, die in seinem Namen oder Auftrag handeln.
(2) Geschäftsräume im Sinne des Absatzes 1 sind unbewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit dauerhaft ausübt, und bewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit für gewöhnlich ausübt. Gewerberäume, in denen die Person, die im Namen oder Auftrag des Unternehmers handelt, ihre Tätigkeit dauerhaft oder für gewöhnlich ausübt, stehen Räumen des Unternehmers gleich.“
Entscheidungserheblich kommt es, anders als bei der früheren Regelung zu Haustürgeschäften, heute darauf an, dass der Vertragsabschluss nicht in den Geschäftsräumen des Unternehmers bzw. eines von ihnen bevollmächtigten Vertreters erfolgt. Dabei ist es unerheblich, ob bereits im Vorfeld Verhandlungen außerhalb der Geschäftsräume erfolgt sind. Geschäftsraum ist der Ort, wo die Vermietungstätigkeit typischerweise erfolgt. Als Geschäftsraum wird regelmäßig das Verwaltungsgebäude der Hausverwaltung, aber auch gegebenenfalls ein (mobiler) Baucontainer, bei Vermietung von Reißbrett, angesehen.
Der Vertragsschluss ist ebenfalls außerhalb von den Geschäftsräumen des Unternehmers, wenn nur ein Teil, in der Regel der Mieter, ein Angebot zum Vertragsschluss abgibt und der Vermieter später, in Abwesenheit des Mieters, den Vertrag annimmt.
b. Fernabsatzgeschäft
Ein Widerrufsrecht besteht ferner bei sogenannten Fernabsatzverträgen gemäß § 312c BGB. Ein solcher liegt dann vor, wenn für Vertragsverhandlungen und den Vertragsabschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet wurden.
Im Gesetz heißt es dazu:
§312c BGB
„(1) Fernabsatzverträge sind Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.
(2) Fernkommunikationsmittel im Sinne dieses Gesetzes sind alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien.“
Unter Fernkommunikationsmittel sind sämtlich Kommunikationsmittel, welche nicht an die gleichzeitige Anwesenheit der Personen in einem Raum anknüpft. Z.B. Briefe, Telefonanrufe, Faxe, E-Mails und Ähnliches.
Weitere Voraussetzung ist, dass ein organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem unterhalten wird. Notwendig aber auch ausreichend ist, wenn z. B. der beauftragte Verwalter ein entsprechendes System vorhält. Die Anforderungen an eine entsprechende Organisation sind niedrig. Es wird als ausreichend angesehen, wenn wie hier eine Webseite im Internet unterhalten wird mit Bestellmöglichkeiten per Telefon, Fax oder E-Mail (OLG Düsseldorf, Urteil vom 13. Juni 2014 – I-7 U 37/13, 7 U 37/13 –, juris).
Wird ein entsprechender Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder als Fernabsatzvertrag geschlossen, steht dem Mieter ein Widerrufsrecht zu. Die Regelungen über die Rechtsfolgen zum Widerruf sind in den §§ 355 ff. BGB geregelt.
Grundsätzlich kann der Mieter den Vertragsabschluss durch einseitige Erklärung widerrufen, also ungeschehen machen. Dies gilt sowohl für den Abschluss eines Mietvertrags, für Änderungsverträge aber auch für sonstige Verträge im Zusammenhang mit der Wohnraumvermietung (z. B.: Abnahmeprotokoll).
Hat der Vermieter den Mieter auf ein bestehendes Widerrufsrecht rechtlich wirksam hingewiesen, dauert die Widerrufsfrist 14 Tage. Wobei zu beachten ist, dass es für die Rechtzeitigkeit des Widerrufs nicht auf den Zugang der Widerrufserklärung beim Vermieter, sondern auf die Absendung durch den Mieter ankommt.
Wurde eine Belehrung über das Widerrufsrecht unterlassen oder war diese fehlerhaft, kann der Mieter gemäß § 356 Abs. 3, Abs. 2 Nr. 2 BGB noch ein Jahr und 14 Tage nach dem Vertragsabschluss von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen.
Rückgewähr der Leistungen
Hat der Mieter von seinem Widerrufsrecht Gebrauch gemacht, sind die empfangenen Leistungen innerhalb von 14 Tagen zurück zu gewähren. Insofern gilt § 357 BGB und hier insbesondere § 357 Abs. 1,2 und 8 BGB. Dort heißt es:
§ 357 Abs. 1,2 und 8 BGB
(1) Die empfangenen Leistungen sind spätestens nach 14 Tagen zurück zu gewähren.
(2) Der Unternehmer muss auch etwaige Zahlungen des Verbrauchers für die Lieferung zurückgewähren. Dies gilt nicht, soweit dem Verbraucher zusätzliche Kosten entstanden sind, weil er sich für eine andere Art der Lieferung als die vom Unternehmer angebotene günstigste Standardlieferung entschieden hat.
(8) Widerruft der Verbraucher einen Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen oder über die Lieferung von Wasser, Gas oder Strom in nicht bestimmten Mengen oder nicht begrenztem Volumen oder über die Lieferung von Fernwärme, so schuldet der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachte Leistung, wenn der Verbraucher von dem Unternehmer ausdrücklich verlangt hat, dass dieser mit der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt. Der Anspruch aus Satz 1 besteht nur, wenn der Unternehmer den Verbraucher nach Artikel 246a § 1 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 und 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche ordnungsgemäß informiert hat. Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen besteht der Anspruch nach Satz 1 nur dann, wenn der Verbraucher sein Verlangen nach Satz 1 auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt hat. Bei der Berechnung des Wertersatzes ist der vereinbarte Gesamtpreis zu Grunde zu legen. Ist der vereinbarte Gesamtpreis unverhältnismäßig hoch, ist der Wertersatz auf der Grundlage des Marktwerts der erbrachten Leistung zu berechnen.
Die Regelung über den Wertersatz bei Wertverlust von Waren (§ 357 Abs. 7 BGB) findet keine Anwendung, weil es sich bei einer Wohnung nicht um eine Ware im Sinne von § 241a Abs. 1 BGB handelt. Waren können nach der Legaldefinition nur bewegliche Sachen und damit keine Wohnungen sein.
Trotz der missverständlichen Formulierung ist ein Wohnraummietvertrag damit als Dienstleistung zu qualifizieren. Dies ergibt sich auch aus dem Verweis von § 312 Abs.4 auf § 312 Abs. 3 BGB. Rechtlich ist das von erheblicher Bedeutung, weil dadurch nicht nur der Wertverlust ersetzt wird (§357 Abs.7 BGB), welcher bei einer Wohnung kaum messbar wäre, sondern Wertersatz in Form der üblichen Vergütung zu leisten ist. Voraussetzung ist aber ein entsprechender Hinweis an den Mieter sowie die Bestätigung, dass mit der Leistungserbringung vor Ablauf der Widerrufsfrist begonnen werden soll. Dies setzt selbstverständlich eine wirksame Widerrufsbelehrung voraus.
Mit anderen Worten: wenn keine Widerrufsbelehrung erfolgt ist, dann kann der Mieter noch nach einem Jahr und 14 Tagen den Mietvertrag widerrufen, ohne dass Wertersatz (Miete) vom Mieter geschuldet wird! Bereits gezahlte Miete muss zurückerstattet werden.
Der Umfang des Wertersatzes richtet sich regelmäßig nach dem vereinbarten Entgelt, d. h. der Miete. Die Miete darf aber regelmäßig zum Schutz der Verbraucher nicht mehr als 20 % die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Einen darüber hinausgehenden Ersatz schließt das Gesetz ausdrücklich aus. Dieser wird bei entsprechender Belehrung und Einverständnis des Mieters zur vorzeitigen Leistungserbringungen für den Zeitraum ab der Überlassung geschuldet.
Schon zu Beweiszwecken sollte das Einverständnis des potenziellen Mieters zur Leistungserbringung vor Ablauf der Widerrufsfrist in Textform möglichst mit Unterschrift des Mieters festgehalten werden.
Die Anforderungen zur Widerrufsbelehrung entnehmen Sie bitte Nr. 6 dieser Darstellung.
betroffene mietvertragliche Regelungen
Das Widerrufsrecht gilt nicht nur für den Mietvertragsschluss, sondern auch für sämtliche Änderungsverträge sowie den Beitritt oder Austritt von Mietern, Änderung oder Erweiterung des Vertragszweckes, für Verträge im Rahmen von Modernisierungen oder bei der Aufhebung von Mietverhältnissen (auch für Vereinbarungen im Rahmen der Abnahme). Grundsätzlich sind sämtliche Verträge für Wohnraum für den Mieter widerrufbar. Dies sollte bei der Gestaltung beachtet werden.
Gerade bei der Beendigung von Mietverhältnissen wird regelmäßig eine Vereinbarung über die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung von Mängeln oder einer Kostenübernahme abgeschlossen. Erfolgt hier keine Widerrufsbelehrung, besteht das Risiko, dass der Mieter nach Ablauf der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist (§ 548 BGB) und Auszahlung der Kaution die entsprechende Vereinbarung widerruft und der Regelungszweck bzw. die Schäden nicht mehr durchgesetzt werden können.
Ein sprechendes Risiko besteht auch bei Modernisierungsvereinbarungen. Gerade hier soll eine einvernehmliche Regelung bereits vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen erreicht werden. Auch diese Verträge sind grundsätzlich vom Widerrufsrecht umfasst.
Kein Widerrufsrecht bei Besichtigung
Gemäß § 312 Abs. 4 S. 2 BGB besteht für den Mieter kein Widerrufsrecht, wenn vor Abschluss eines neuen Wohnraummietvertrages die Wohnung durch alle Mietvertragsparteien besichtigt wurde. Die Besichtigung setzt voraus, dass es dem Mieter möglich war, sämtliche Räume zu besichtigen. Dies gilt nicht nur für die Wohnräume, sondern auch für alle Nebenräume und gegebenenfalls den Keller. Sollte nur einer dieser Räume für den Mieter nicht zugänglich gewesen sein, liegt keine umfassende Besichtigung vor, sodass der Ausschlusstatbestand nicht greift. Ein Ausschluss ist bereits gegeben, wenn ein Raum abgeschlossen ist oder die Besichtigung des Kellers nicht ermöglicht wird. Unabhängig davon ist es selbstverständlich möglich, dass der Mieter während der Besichtigung einzelner Räume, z. B. den Keller, nicht im Einzelnen begutachten will.
Nicht möglich ist es, für den Mieter individualvertraglich oder im Rahmen von allgemeinen Geschäftsbedingungen auf sein Besichtigungsrecht und damit sein Widerrufsrecht zu verzichten.
Die Besichtigung kann auch durch einen Vertreter des Mieters erfolgen. Entsprechende Vollmachten sollten vor Beginn der Besichtigung vorliegen. Nicht möglich ist eine nachträgliche Zurechnung einer Besichtigung auf einen neuen Mieter. Beispiel: Spätere Aufnahme des Vaters auf Wunsch des Vermieters, weil Tochter nicht liquide genug ist. Jedoch hatte vorher nur die Tochter die Besichtigung durchgeführt.
Ausreichend für eine Besichtigung ist auch die Besichtigung der Räumlichkeiten im Rohbauzustand. Die Räume müssen noch nicht komplett fertiggestellt sein.
Die Besichtigung sollte zu Beweiszwecken protokolliert und durch Unterschrift des Mieters bestätigt werden.
In Art. 246a und die § 246b BGB nebst den entsprechenden Anlagen hat der Gesetzgeber eine Muster-Widerrufsbelehrung vorgesehen.
Die Musterwiderrufsbelehrung kann unter
abgerufen werden und muss an die Voraussetzungen des jeweiligen Vermieters angepasst werden. Zusätzlich ist das Musterformular über den Widerruf beizufügen.
Zu Beweiszwecken sollte der Mieter den Erhalt der Widerrufsbelehrung auch mit seiner Unterschrift bestätigen.
Nur bei einer rechtswirksamen Widerrufsbelehrung beginnt die 14-tägige Widerrufsfrist und ein Wertersatzanspruch kann entstehen.
Zur Vermeidung eines Widerrufsrechts des Mieters können Vorkehrungen getroffen werden. Dies sollte wie folgt geschehen:
a. Keine Neuvermietung ohne vorherige Besichtigung durch alle Mieter (Vertretung auf Nachweis zulässig. Wichtig ist, dass dem Mieter alle Räume und Nebenräume (Keller) zugänglich sind. Zum Nachweis sollte dies in einem Protokoll durch einen Zeugen (Mitarbeiter der Hausverwaltung) festgehalten werden.
b. Soweit möglich kein Vertragsschluss/Vertragsänderung außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters oder der Verwaltung. Die Unterzeichnung muss vor Ort erfolgen. Der Vermieter muss ebenfalls im Beisein des Mieters unterschreiben.
c. Übergabe einer rechtswirksamen Widerrufsbelehrung mit Hinweis auf die vorzeitige Leistungserbringung und die Pflicht zum Wertersatz, wenn der Mietbeginn früher ist; der Mieter muss die vorzeitige Leistungserbringungen in Textform möglichst mit Unterschrift bestätigen.
d. Der Einfachheit halber sollte nach einer wirksamen Widerrufsbelehrung mit der Leistungserbringung durch den Vermieter (Übergabe der Mietwohnung, Modernisierung, etc.) nicht vor Ablauf der Widerrufsfrist begonnen werden.
Steht dem Mieter ein Widerrufsrecht zu und wurde er nicht entsprechend wirksam belehrt oder fehlt es an einer entsprechenden Vereinbarung über den vorzeitigen Beginn der Leistungserbringung, kann der Mieter bei einer Neuanmietung für die Zeit der Widerrufsfrist, längstens ein Jahr und 14 Tage in der Wohnung wohnen, ohne Miete oder Betriebskosten zahlen zu müssen. Vor diesem Hintergrund ist es von entscheidender Bedeutung hier bei Vertragsschluss entsprechende Vorkehrungen zu treffen.
Gleiches gilt bei Vertragsänderungen. Auch hier kann durch einen Widerruf die Rechtssituation des Vermieters sich nachträglich deutlich verschlechtern.
RA Erik Reinke
RA André Maier
RAin Lorraine Picaper
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References: Art. 3
 § 312

§ 312
 § 312
 § 1
 § 312

§ 312
 § 14
 § 312

§ 312
 § 312

§312
 § 356
 § 357
 § 357

§ 357
 § 1
 § 241
 § 312
 § 312
 § 312
 Art. 246
 § 246