Source: https://www.pequenasnoticias.com.ar/Boletines/BPN_277/BPN_277.htm
Timestamp: 2020-08-04 19:40:00+00:00

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Boletín de Pequeñas Noticias Nº 277
Martes 13 de Diciembre de 2005 - Nº: 277
La legisladora porteña Lic. Silvia La Ruffa presentó un proyecto para que el Banco Ciudad implemente un sistema de Renta Vitalicia dirigido a personas de la tercera edad que carezcan de liquidez para su subsistencia o deseen mejorar su calidad de vida Los jubilados mayores de 65 años podrían recibir una renta mensual durante el resto de su vida, en función de su edad, sexo y del valor de su vivienda Luego del fallecimiento, el inmueble ingresaría a un fondo fiduciario, controlado por el Estado, y se vendería en una subasta pública.
La participación de los propietarios en las Convenciones Colectivas de Trabajo sería de una buena ayuda porque la mesa de negociación es muy despareja, opinó el presidente de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal, Dr. Juan Manuel Acosta y Lara Sin embargo, aclaró que la entidad que representa no tiene una posición tomada sobre el tema Señaló que firmaron el último Convenio Colectivo para evitar un mal mayor -el laudo del Ministerio de Trabajo- y que en las negociaciones fueron consultados sus asociados.
El presidente de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal, Sr. Claudio García de Rivas, agradeció al amplio arco institucional de la comunidad consorcial el repudio masivo que manifestaron contra la campaña de e-mail anónimos que recibieron integrantes de esta asociación El pasado miércoles 30 de noviembre en el programa de radio "Consorcios Hoy", que conducen la Dra. Diana Sevitz y la Dra. Liliana Corzo, reflexionó que una parte de la sociedad aún no sabe lo que es vivir en democracia y estar en debate permanente con espíritu de tolerancia.
Dos potencias se equivocan
La nota de la Revista Gestión de Consorcios Nº 78 publicada por AIERH y reproducida por Clarín en el Suplemento Clasificados de este martes 13, incurrió en algunos errores El más importante es que el porcentaje que se adiciona a los montos de las indemnizaciones por despido sin justa causa es actualmente del 50% y no del 80% como indica la nota Otro, de menor importancia, es el número de decreto que bajó el adicional de las mismas indemnizaciones del 100% al 80%: es el 2014/2004 y no el 2414/2004.
Los lectores de Pequeñas Noticias, a través de una encuesta, podrán elegir la noticia más importante entre todas las notas de tapa que fueron publicadas durante el 2005 Entre los participantes se sorteará un premio de Promo Manía Full Con los resultados se confeccionará un informe que se publicará el próximo número Así los suscriptos pasarán a ser los verdaderos protagonistas.
Colaboración y Felices Fiestas
Día internacional de las personas con discapacidad por el Sr. Raúl E. Guinzburg
por la Sra. Ángela Giménez
Se tiran la pelota uno al otro
Le llenan la cocina de humo
Consorcio de Mar del Plata
El monto era accesible
El aval de los administradores
Seguridad e higiene para consorcios
Contrato Ley 257
Dura respuesta de FRA
El Adm. Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores, salió al cruce de la carta que envió el Consejo Profesional de Ciencias Económicas al Dr. Atilio Alterini, decano de la Facultad de Derecho, pidiéndole que no avanzara en la creación de la carrera de Administrador de Consorcios El pasado viernes 2 de diciembre dedicó largo tiempo de su programa de radio a este tema Le exigió al Consejo que "den de baja" a su Subcomisión de Consorcios en Propiedad Horizontal También le sugirió que contraten a un abogado para que les explique qué es la Ley de Propiedad Horizontal y a un administrador para que los asesore en la parte práctica.
El Dr. Jorge Maldonado destacó que muchos administradores no son concientes de las responsabilidades que tienen y advirtió que algunos se insolventan fraudulentamente para no cumplirlas En el Centro de Gestión y Participación Nº 1 disertó, el pasado martes 29 de noviembre, en el penúltimo taller que organizó la Unión de Consorcista de la República Argentina Tomando como base el proyecto de ley de la Fundación Liga del Consorcista reflexionó sobre la idea de sancionar al propietario que no participa de las asambleas.
El deseo de Pequeñas Noticias
Todavía hay tiempo para que los lectores envíen a Pequeñas Noticias sus saludos y augurios para esta Navidad y Año Nuevo Ya son muchos los integrantes de la comunidad consorcial que se sumaron a esta propuesta Hasta el 23/12/05 pueden participar enviando un e-mail a Feliz2006@pequenasNoticias.com.ar.
La Administración Federal de Ingresos Públicos anunció un nuevo plan de facilidades de pago que incluye deudas fiscales y provisionales.
Índice de noviembre de 2005
Este mes, la redacción de Pequeñas Noticias consideró que la agudización del conflicto entre el presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal, Dr. Marcos Bergenfeld y los encargados de edificios fue el tema más significativo de noviembre De esta forma no hubo una sola noticia importante sino varias vinculadas a este tema El conflicto surgió cuando APIPH advirtió que busca eliminar la figura del encargado.
Imagen de los administradores
por la Sra. Alicia Giménez
por el Sr. Carlos Alberto Loyácono Lomba
Honorarios de administración (07/12)
¡Se me borraron los últimos 30! (3/12)
Vacaciones desde Córdoba (1/12)
La administradora se fugó (30/11)
Gimnasio y sauna (30/11)
Balizamiento de edificios (30/11)
No he tenido el placer de recibir el 274 (24/11)
Vencimientos Diciembre/2005
Legisladora Silvia La Ruffa: Un sistema para jubilados sin liquidez...
[BPN-13/12/05] La legisladora porteña, Licenciada Silvia La Ruffa (Frente para la Victoria), presentó un proyecto de declaración en el que le solicita al Poder Ejecutivo local que realice las gestiones necesarias ante el Directorio del Banco de la Ciudad de Buenos Aires para que éste "ponga en marcha un sistema de renta vitalicia para los ciudadanos de tercera edad que tengan inmuebles pero carezcan de liquidez para su subsistencia o deseen mejorar su calidad de vida adhiriendo al sistema" <texto original>.
"Es como una renta, como una jubilación extra o un pago. El Banco lo que no sabe es cuántos años los va a pagar", destacó la licenciada en Ciencias Políticas La Ruffa en una entrevista exclusiva a Pequeñas Noticias. A su vez, subrayó que "esto sería un contrato con una entidad pública y tendría todo el control del Estado".
En caso de que este proyecto se apruebe, los jubilados podrían recibir una renta mensual durante el resto de su vida, en función de la edad, del sexo del contratante y del valor de su vivienda. Al mismo tiempo, esas personas podrían seguir viviendo en su propiedad hasta su fallecimiento.
Leg. Silvia La Ruffa: Consideró que no sería conveniente que entidades privadas manejen cuestiones vinculadas a la transferencia de inmuebles de jubilados. "Me parece que no habría mucha forma de controlar. Esto se presta a que haya abusos y estafas [...] Para mí se estaría jugando con una necesidad... Yo no soy abogada pero entiendo que el hecho de vender una propiedad a un valor muy por debajo del precio del mercado... es una cuestión que habría que ver bien con un abogado... Yo no acompañaría, de ninguna manera, contratos entre privados".
En su proyecto destaca que la propuesta "gira en torno a la puesta en marcha de un Proyecto de Sociedad, con la participación del Banco de la Ciudad que permitirá a las personas de la tercera edad, solucionar de una manera segura, rentable y práctica sus acuciantes preocupaciones".
Asimismo, señaló que para diseñar este proyecto estudió la manera en que se implementa en otros países del mundo y aclaró que "uno de los fundamentos que más estudiamos -por eso no lo presentamos cuando recién asumimos- es que hubiera algún seguro por si se acorta el tiempo de vida de los firmantes. Porque si se muere a los seis meses sería pura ganancia para el banco... y no sería justo para los herederos".
De acuerdo a lo que establece el proyecto –que se volverá a presentar cuando se reinicien las sesiones en la Legislatura- se deberían tener en cuenta algunos factores a la hora de fijar el valor mensual de la renta que recibirían los jubilados que decidan firmar este acuerdo.
En este sentido, advirtió que para calcular la renta que se percibiría se deberá considerar el valor real del inmueble -debiendo estar el mismo libre de cargas de cualquier tipo-, la edad y el sexo del vendedor porque la esperanza de vida para los hombres y las mujeres es diferente -según las tablas elaboradas por el Instituto Nacional de Estadísticas (INDEC)-, los costos de toda la operación y la evolución previsible del mercado inmobiliario.
Según la Lic. La Ruffa, entre los fundamentos de su proyecto, destaca que esta iniciativa "es una salida realista para aquellas personas de la tercera edad, propietarios de inmuebles, que deseen vivir lo mejor posible con sus propios medios económicos".
Busca que las personas mayores de 65 años que sean propietarios de un departamento, local, o cualquier inmueble puedan "no sólo lograr una rentabilidad de su patrimonio inmobiliario, sino también mantener su uso y reincorporarse al sistema".
A través de la renta vitalicia los jubilados podrían "seguir disfrutando y utilizando la vivienda durante el resto de la vida en las mismas condiciones que antes de realizar la operación". Asimismo, La Ruffa explicó a este medio que "después el inmueble ingresa a un fondo fiduciario y se vende en subasta pública. Esto no es para que el Banco gané más, al contrario yo creo que al banco la cuestión inmobiliaria no le termina de convencer y por eso el proyecto está en pañales".
Según ella, ésta es "una buena medida para colaborar con un sector de los jubilados que no es el más desprotegido porque por lo menos tiene una propiedad, pero colabora a que su jubilación sea mejor". Aunque destacó que "lo ideal sería que los jubilados, con su jubilación, pudieran mantenerse y no tuvieran que recurrir a ninguno de estos sistemas".
La Ruffa considera que "no son pocos los casos de nuestro país en el que los ciudadanos han podido adquirir su vivienda o inmueble para distinto destino y luego de avatares económicos, personales o nacionales ya no pueden mantener su nivel de vida y ni siquiera mantener los inmuebles".
En este sentido, destaca que en esas situaciones "el Estado debe proveer y promover soluciones creativas, y una de ellas consiste en que la persona mayor, propietaria de una vivienda pueda transmitirla, obtener una renta por ella y continuar habitándola mientras viva".
Las Rentas Vitalicias sobre inmuebles podrían hacerse sobre cualquier propiedad, y el proyecto contempla que aquellas personas que sean titulares de dos o más inmuebles pueden hacer una Renta Vitalicia sobre uno de ellas, quedando el otro bien totalmente desafectado.
Adm. Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores
[BPN-13/12/04] "Esperamos que el Consejo Profesional de Ciencias Económicas tome las medidas que le estamos pidiendo que es dar de baja a la subcomisión de consorcios porque de lo contrario nosotros vamos a armar una subcomisión de contadores y tenedores de libros", destacó el presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), Adm. Jorge Hernández, en su programa de radio Reunión de Administradores.
De esta forma decidió salir al cruce al pedido que el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CPCE) le realizó al decano de la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires, Dr. Atilio Alterini, para que no avanzara en la creación de una carrera de Administrador de Consorcios por no encuadrarse estos estudios en el ámbito del derecho sino en el de ciencias económicas basándose en el Art. 14 de la ley 20.488 (BPN Nº 276 del 29/11/05: "La reclama Ciencias Económicas").
En su programa de radio, que se emite todos los viernes de 15 a 16 hs. por Radio Cultura (FM 97.9), consideró que en el informe que presentó el CPCE se han "dicho tantas cosas erróneas que realmente se descubre que no leyeron ni la ley. Esta gente está hablando de propiedad horizontal, quieren administrar y no conocen ni la ley".
FM Radio Cultura: El medio elegido para difundir el contraataque.
En este sentido, el Adm. Hernández les sugirió al presidente del CPCE, Dr. Humberto Ángel Gussoni, y al secretario, Dr. Guillermo Fernández, "que contraten un abogado en serio que sepa de propiedad horizontal. Si no saben, no se automediquen, contraten a un abogado para estudiar la ley". Y les aconsejó que "si quieren dar un pasito más adelante contraten a un administrador. Yo no les voy a cobrar caro para asesorarlos, pero por supuesto que voy a cobrar o [acaso]... ¿a un contador no se le paga?".
Asimismo, el Adm. Hernández les preguntó a los que hicieron el informe sobre el que se basó la carta del CPCE al Dr. Alterini, los Dres. Roberto Fregonesi, Leopoldo Gurovich y Santiago Pontoriero, integrantes de la Comisión de Actuación Profesional Licenciados en Administración (APLA) y que conforman la Subcomisión de Administración de Consorcios en Propiedad Horizontal, "¿por qué no aprenden a administrar?, ¿por qué no contratan a un administrador?", ofreciéndose a continuación a capacitarlos por honorarios razonables.
Hernández recordó: "de chiquito, cuando jugábamos, yo al contador lo tenía para que me contara las bolitas [...] Por eso yo tengo esa imagen de los contadores, es decir, están para eso, para contar: saben sumar, restar, multiplicar y dividir".
Sin embargo subrayó que "muchos contadores se adhieren a nosotros en contra de esta presentación del Consejo Profesional que se ha opuesto a la creación de la carrera de administrador en propiedad horizontal de la Facultad de Derecho".
Además advirtió: "si los contadores se van a querer apropiar de la profesión de administrador nosotros trataremos de poder firmar balances, liquidar impuestos, tareas que son para lo que ellos se supone que están. Son tenedores de libros y son contadores, tienen que contar números pero no plata..."
Respecto al argumento que utilizó el CPCE de que la carrera de administrador se encuadra en el ámbito de las Ciencias Económicas y no del Derecho, destacó que "al administrador se lo contrata en esta sociedad para hacer cumplir el reglamento, la ley, [resolver problemas de] la convivencia, mantener el edificio, para la conservación, para establecer buenas relaciones laborales con el personal de portería. De esto, los contadores no saben un pepino".
Por último, destacó que FRA aún está analizando el tema y decidirá en los próximos días si hará una respuesta formal al CPCE.
Dr. samuel Knopoff: "...todavía falta un larguísimo recorrido"
[BPN-13/12/05] "En AIERH no tenemos ninguna posición tomada al respecto [que los propietarios participen de las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo] por eso no se las puedo dar, no la hemos discutido, ni nos la hemos planteado [...] pero los propietarios serían de una buena ayuda porque nosotros vamos a una mesa muy despareja", así lo expresó el presidente de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, el pasado martes 6 de diciembre en una mesa redonda debate sobre "Presente y futuro de las relaciones consorciales" que organizó la Comisión de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (CACCyC) en el Bar Monserrat.
El encuentro fue conducido por su presidente, Dr. Samuel Knopoff, y su secretaria, Dra. Alicia Zungri, quienes compartieron el panel con el Dr. Acosta y Lara y el Sr. Ariel Rosales de Info-Consorcial.
Dr. Juan Manuel Acosta y Lara: "...negociar para evitar un mal mayor..."
En la apertura del encuentro la Dra. Zungri destacó: "creemos que especialmente en este último año han pasado cosas. La gente ha tomado conciencia del espacio que se ha dejado y que nos pertenece. Sin los propietarios los consorcios no existen". También advirtió que "esto no significa que todos los que estén frente nuestro sean nuestros enemigos, por el contrario, nosotros no queremos ocupar ni el lugar del encargado ni el lugar del administrador...".
Ni sí, ni no, ni blanco...
Si bien el Dr. Acosta y Lara aclaró que en la institución que preside no se tomó una posición, opinó que sería una buena ayuda que los propietarios participen de la Convención Colectivo de Trabajo. Siente que van a una mesa muy despareja aunque coincide con la Cámara del Trabajo que, mientras no se modifique la Ley 13512, el representante legal del consorcio -con todas las facultades que tiene-, es el administrador. El Dr. Knopoff le observó que los administradores "no son la patronal" a lo que el Dr. Acosta y Lara le retrucó, apoyando su idea, que los administradores "representan al consorcio que es el empleador".
Ante la pregunta de una de las asistentes, el Dr. Acosta y Lara declaró que "en la última discusión paritaria la posición que tomamos fue la de sentarnos a negociar para evitar un mal mayor" y explicó que "el mal mayor era el laudo del Ministerio de Trabajo. En ese momento se estaba discutiendo no solo el salario de los encargados sino el de muchísimos otros gremios [...] Si nosotros nos levantábamos iba a pasar algo como casi pasó con los mecánicos: ellos querían 2.200 pesos y su cámara patronal les ofrecía 1.100 y Tomada dijo: arreglen en 1925 o laudo en eso".
Los socios fueron consultados
Dr. samuel Knopoff: "si todos -en esta realidad consorcial- estamos divorciados es más fácil que los pícaros se aprovechen"
Ante la consulta de Pequeñas Noticias, el presidente del AIERH aclaró que en esas negociaciones los socios de la institución que representa fueron consultados: "por supuesto, tuvimos reuniones con una comisión especial en la que citamos a todos los socios. Se juntaron, se terminó formando una comisión y es la que llevó adelante la negociación. A pesar de que pueden ir una o dos personas a la mesa, esa no es nuestra metodología. No tenemos un día de participar en paritarias, lo venimos haciendo desde hace 14 o 15 años.
El Dr. Knopoff, cerrando el ciclo de disertaciones, subrayó que "podría suscribir a casi todo lo que dijo el Dr. Acosta y Lara pero creo que él habló del 'deber ser', cosa que no siempre se da en la práctica. Como en todos lados hay administradores buenos, regulares y malos".
Según el presidente de CACCyC se necesita de la participación de todos los propietarios "porque realmente es una vergüenza para nosotros mostrar esto. Dos millones de consorcistas, más de un millón de edificios, más de 4 mil administradores, 70 mil encargados y es imposible no reunir una fuerza del 10 por ciento o por lo menos del 1 por ciento. Esto quiere decir que falta todavía un larguísimo recorrido".
Consideró que "si todos -en esta realidad consorcial- estamos divorciados es más fácil que los pícaros se aprovechen de la cosa. En cambio si realizamos acciones conjuntas y de ahí surge una invitación al diálogo, nosotros siempre estamos abiertos".
Por otra parte, el Dr. Knopoff anunció que "en el día de mañana [7/12] CACCyC tendrá su número de personería jurídica y va a salir publicado en la web pasado mañana [8/12]. Ya está aprobado e inmediatamente vamos a iniciar los trámites para la personería gremial".
Dr. Jorge Maldonado: Muchos administradores saben cómo insolventarse fraudulentamente para no cumplir con sus obligaciones...
[BPN-13/12/05] "Muchos administradores no son concientes de las responsabilidades que tienen y muchos que sí las conocen, saben cómo insolventarse fraudulentamente para no hacer frente a estas responsabilidades", destacó el Dr. Jorge Maldonado en uno de los talleres que todos los martes organiza la Comisión de Capacitación de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) en el Centro de Gestión y Participación Nº 1 en Uruguay 740 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
El Dr. Maldonado advirtió que son muchos los administradores que no cumplen sus funciones y que los propietarios se encuentran que "a la hora de ejecutar esas responsabilidades no tienen bienes con qué responder". En este sentido, explicó que "como en la Argentina la prisión por deuda no existe desde el siglo XIX ... seguramente esta persona puede andar alegremente por la calle riéndose de los consorcios".
Por otra parte subrayó a los propietarios que "la asamblea implica un derecho y un deber. Uno tiene el derecho a participar y a decidir para que otros no decidan por uno. Pero además, en el fondo, participar de las asambleas es un deber casi moral".
Tomando como base el proyecto de ley del presidente de la Fundación Liga del Consorcista, Dr. Osvaldo Loisi, resaltó que éste apunta a que "participar de las asambleas se convierta en un deber jurídico, un deber legal para los propietarios". Y agregó: "este punto es la piedra del escándalo. El punto de discusión es ver si es justo o no es justo que el no participar sea sancionado".
Asimismo, aclaró que en este momento "no hay una sanción legal para el propietario que no va a la asamblea" pero resaltó que "el propietario puede y debe ir a la asamblea y si no puede o no tiene ganas puede hacerse representar por otro propietario dándole una autorización, un poder suficiente para que lo represente. Inclusive puede ser un poder especial para que vote de determinado manera".
El Dr. Maldonado reflexionó que el proyecto del Dr. Loisi abre dos líneas de pensamiento diferentes pero ambas respetables. La primera es que "el no ejercer esta función [no participar de las asambleas de consorcios] implica no actuar con responsabilidad frente al edificio y frente a sí mismo porque uno tiene todos los medios para expresar su voluntad".
La segunda línea es la de los que argumentan que este artículo del proyecto "implicaría para muchos propietarios el sentirse presionados, el sentirse obligados a actuar en uno u otro sentido para poder evitar que por su ausencia la ley automáticamente la presuma como afirmativa para el voto de la mayoría".
Según Maldonado, "hay argumentos de peso a favor y en contra de esta iniciativa. Sin embargo, yo vuelvo a insistir en que éste es solo un punto de la ley y la ley técnicamente está bien hecha".
Por otra parte "nadie va a resolver las cosas si la gente no se pone a resolverlas. Esto no es sencillo en la medida en que hay que vencer la desconfianza, el desconocimiento y a veces la necedad o la estupidez". Para el Dr. Maldonado "en una asamblea se desatan pasiones, personalidades que yacían adormecidas... el grado de violencia que uno ve en la calle se ve también allí. En las reuniones de consorcios se puede ver cómo se maneja y funciona un grupo humano y es increíble el grado de violencia verbal, gestual e inclusive de violencia física".
Un Feliz y Próspero 2006
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Consorcios Hoy: La Dra. Diana Sevitz, la Cra. Liliana Corzo y el Sr. Claudio García
[BPN-13/12/05] El presidente de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), Sr. Claudio García de Rivas, agradeció a las entidades de administradores, propietarios y encargados que de forma enérgica manifestaron su repudio contra la campaña de e-mails que manos anónimas realizaron en contra de algunos de los medios integrantes de UMIPH.
En el programa de radio Consorcios Hoy, conducido por dos integrantes de esta entidad la Dra. Diana Sevitz y la Dra. Liliana Corzo, destacó que este apoyo es a favor de la libertad de expresión y del ejercicio de la democracia. "La gran sorpresa fue que todo el arco de la comunidad consorcial respaldó a estos medios, a este pequeño ejército de quijotes que va difundiendo, enseñando, explicando y trayendo noticias para toda la comunidad".
Reflexiones a la Medianoche: El Sr. Edgardo Siancha, el Adm. Jorge Ferrera y el Sr. Claudio García de Rivas
El pasado miércoles 7, a la madrugada, dos representantes de UMIPH agradecieron a las instituciones que repudiaron la campaña de anónimos desde el programa "Reflexiones a la Medianoche" conducido por el Sr. Edgardo Siancha.
En el programa "Reflexiones a la Medianoche" del pasado miércoles 7 de diciembre, el Sr. Edgardo Siancha –conductor-, el Adm. Jorge Ferrera –columnista en administración de propiedades y miembro de la comisión directiva de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH) y el presidente de esta entidad, Sr. Claudio García de Rivas, coincidieron en que la libertad de expresión es un valor supremo que vale la pena ser defendido.
El Adm. Ferrera destacó que, en su opinión, a partir de la sanción de la Ley 941 (Registro Público de Administradores de la Ciudad de Buenos Aires) los consorcistas comenzaron a tomar mucho más conocimiento de lo que está sucediendo en esta comunidad y se comenzaron a "iluminar cuevas".
Por otra parte, los participantes de esa mesa agradecieron, entre otros, el apoyo de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (administradores), Asociación Civil de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (administradores), la Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (propietarios), la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (consorcistas), la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (consorcistas), la Unión de Consorcistas de la República Argentina (consorcistas), la Agrupación de Encargados de Edificios 20 de Diciembre (encargados) y Tiempo de Cambio (encargados).
El programa de actualidad "Reflexiones a la Medianoche" es de tipo magazín y se transmite por los canales 77 de Multicanal, 61 de Cablevisión, 4 de San Fernando y 5 de Tigre todos los miércoles a las 0:30 hs.
García de Rivas, director de Pequeñas Noticias, consideró que el ataque a medios de comunicación independientes pueden generarse porque "la Argentina, democráticamente, es muy joven y hay problemas en cuanto a este traspaso cultural que es vivir en democracia y en debate permanente pero con tolerancia hacia las ideas de los demás".
Asimismo, dirigió un mensaje a la persona que realizó la campaña de anónimos en el que destacó: "me parece, mi querido amigo, que otra vez te equivocaste porque había tantos lugares en los que podías hablar, con prestigio, con propiedad, con profundidad y con argumentos. Si no hubieras hechos mails anónimos tu palabra hubiera quedado como algo, como un ítem, como un mojón dentro de la propiedad horizontal y así lo único que quedó fue una expresión cobarde a la que toda la sociedad le cerró la puerta".
La Dra. Liliana Corzo subrayó que "lo importante es que somos medios independientes y que nosotros mismos muchas veces pensamos distinto. Venimos de corrientes y vivencias diferentes pero todos logramos ponernos en un plano de igualdad, respetarnos e intercambiar ideas sanamente. A veces no pensamos exactamente lo mismo pero escuchamos el punto de vista del otro y debatimos, eso es muy productivo".
Por su parte, la Dra. Diana Sevitz destacó: "somos una tribuna abierta. Acá [en su programa de radio] ha pasado la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal que piensa de una manera y que defiende a los administradores, ha pasado la gente de CACCyC (Cámara Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas) que quieren defenestrar a los administradores y están totalmente en contra. Hemos traído a los encargados, proveedores y propietarios. Cada uno tuvo la posibilidad de decir y expresar lo que quiso".
García de Rivas subrayó que "se está abriendo un nuevo mundo para esta comunidad consorcial y creo que más que nunca en esto se ve una esperanza. El poder debatir los temas hará que se puedan encontrar las soluciones. Lo peor que puede pasar es que volvamos a décadas anteriores donde uno hablaba y todos los demás se callaban. Pienso que cada uno de los miembros de UMIPH es un soldado en esta tarea de difundir día a día la información".
[BPN-13/12/05] A pocos días de las fiestas, desde la redacción de Pequeñas Noticias quisimos que, al igual que otros años, los lectores pudieran enviar sus saludos y augurios para esta Navidad y Año Nuevo sin costo alguno a toda la comunidad consorcial. Ya son muchos los lectores que decidieron sumarse a esta propuesta [BPN N° 276 del 29/11/05: "¡¡¡ Todos juntos por un año mejor !!!"].
Queremos que este medio sea un espacio en el que los lectores puedan expresar y transmitir sus sentimientos y quienes deseen participar tienen tiempo hasta el 23/12/05 para enviar su saludo
Para poder hacerlo solo tienen que mandar un e-mail a Feliz2006@PequenasNoticias.com.ar. Si lo hacen en forma de carta ésta será publicada en la sección Correo de Opinión y si nos hacen llegar un saludo con sus datos –nombre, dirección, teléfono y/o e-mail- armaremos una tarjetita según los diseños y los modelos que figuran a continuación.
Les desea Felices Fiestas!!!!
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A todos los lectores de Pequeñas Noticias les deseamos...
...Feliz Año 2006 !!!
[BPN-13/12/05] El Suplemento Clasificados del matutino Clarín suele dedicarle, una vez por semana, la nota de portada a temas relacionados con la propiedad horizontal o a temas del ámbito inmobiliario.
En la nota correspondiente a hoy, martes 13 de diciembre de 2005, se puede leer: "Indemnización de los encargados" y a continuación una nota firmada por Andrea Caprioglio con una llamada al pie que indica que su fuente fue la Revista Gestión de Consorcios Nº 78, publicación que pertenece a la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH).
Allí se explica cuáles son los distintos conceptos que hay que abonarle a un encargado en caso de ser despedido sin justa causa y aclara que está vigente un decreto por el cual –a todos los trabajadores y por ende a los encargados también- les corresponde una adición del 80% a los montos indemnizatorios: aquí es donde se comete el error.
El artículo 1º del Decreto 1.433/2005, publicado el 23 de noviembre pasado en el Boletín Oficial Nº 30.787, redujo el porcentaje del 80 al 50%: "Fíjase en el cincuenta por ciento (50%) el adicional previsto en el segundo párrafo del artículo 4° de la Ley N° 25.972". El 2º artículo lo complementa con el siguiente texto: "Derógase el Decreto N° 2014 de fecha 29 de diciembre de 2004" y el 3º indica su vigencia: "El presente Decreto entrará en vigencia a partir del 1° de diciembre de 2005", con lo cual no queda duda que actualmente se debe agregar el 50% a los montos indemnizatorios cuando se produce un despido sin justa causa.
Por otra parte, cuando la nota dice: "Hoy rige el decreto 2.414/2004..." debería decir "2.014/2004" pero, de todas maneras, el decreto que hoy está vigente es el Nº 1.433/2005.
Finalmente, en la nota de Clarín, se enumeran los distintos conceptos que hay que tener en cuenta a la hora de preparar la liquidación definitiva motivada por un despido sin causa:
Indemnización sustitutiva de preaviso: 3 meses (Art. 6º de la Ley 12.981)
Indemnización por antigüedad: 1 mes por cada año servicio o fracción. A diferencia de la Ley de Contrato de Trabajo (20.744), que establece una fracción superior a 3 meses, en este caso la fracción se considera de un día.
Sueldo anual complementario (SAC) proporcional al momento de producirse la extinción.
Vacaciones no gozadas: el trabajador deberá percibir una suma equivalente al salario correspondiente al período de descanso proporcional a la fracción del año trabajada.
Integración mes de despido: se abona en el caso que la extinción no se produzca el último día del mes.
Lo único que aporta esta nota son dos reflexiones: 1) que si los humanos se equivocan y las potencias también se equivocan, entonces ¿las potencias son humanas? y 2) ¿habrá que agregarle al dicho que en martes 13 no te cases ni te embarques, que tampoco escribas sobre indemnizaciones de encargados?
[BPN-13/12/05] La Resolución General 1967/05, publicada en el Boletín Oficial (BO) del día 22/11/2005, presentó un nuevo plan de facilidades de pago para deudas impositivas, previsionales y aduaneras. También se publicó la Resolución General 1966/05 en la que se estableció un plan de facilidades de carácter permanente parecido al viejo RAF.
Las obligaciones que se incluyen en este nuevo plan son:
Todas las deudas impositivas y de los recursos de la seguridad social, incluyendo los tributos que gravan las operaciones de exportación.
Los aportes de los trabajadores autónomos y monotributistas.
Los intereses y multas devengados por todos los conceptos citados.
Las retenciones y percepciones impositivas, efectuadas o no.
La deuda pendiente por los planes RAF, RAFA y RAFA extendido
Deudas en discusión administrativa, contencioso-administrativa o judicial en tanto y en cuanto el demandado se allane incondicionalmente y asuma el pago de costas y gastos causídicos.
Esta nueva norma no implica ninguna quita o reducción de intereses, tanto resarcitorios como punitorios, ni tampoco la liberación de sanciones.
Por otra parte, las obligaciones que no pueden ingresar al plan son:
Los anticipos o pagos a cuenta.
Las retenciones con destino a la Seguridad Social (excepto aportes personales del personal en relación de dependencia)
El IVA de prestaciones de servicios realizadas en el exterior.
Las obligaciones previsionales de los empleadores monotributistas del régimen fenecido en junio de 2004.
Los aportes y contribuciones del régimen de obras sociales, excepto la cuota correspondiente a monotributistas.
Las cuotas destinadas a las ART
Los aportes y contribuciones del personal de servicio doméstico
Las contribuciones al RENATRE (Rurales)
Los intereses y multas relacionados con los conceptos excluídos. Se exceptúan los intereses de anticipos y pagos a cuenta cancelados hasta el 31 de agosto de 2005, que sí pueden regularizarse.
Obligaciones correspondientes a imputados, con auto de procesamiento o prisión preventiva provenientes de las leyes penales tributarias, o por delitos comunes que tengan conexión con el incumplimiento de obligaciones impositivas, previsionales o aduaneras.
El artículo 4 de la resolución describe las distintas condiciones en que puede accederse al plan, que difieren según el tipo de deuda que se trate, tanto por su origen como por su monto.
Retenciones y percepciones impositivas:
Financiamiento en 6 cuotas, con una tasa mensual del 1,5% y sin ninguna bonificación.
Deuda impositiva y de recursos de la seguridad social (excepto retenciones y percepciones y los aportes del personal en relación de dependencia):
Si se trata de deudas que en su conjunto superaren los $ 200.000.- pueden financiarse en 24 cuotas, también con una tasa del 1,5% mensual sin ninguna bonificación.
Idem anterior, pero para deudas que en su conjunto no superaren los $ 200.000.- financiables en 36 cuotas con una tasa del 1% mensual o 48 cuotas con una tasa del 1,25% mensual. En ambos casos bonificable un 30% por buen cumplimiento en el año calendario.
Aportes personales de los trabajadores en relación de dependencia:
Financiables en 12 cuotas con una tasa del 1,50% mensual sin bonificación si se trata de una deuda mayor a $ 200.000.- sin bonificación alguna. Y en el caso de deudas por menos de esa cifra, la tasa es del 1,25% mensual también sin bonificación por buen cumplimiento
Derechos y demás tributos que graven las operaciones de exportación:
En 12 cuotas con una tasa del 1,25% mensual o en 24 cuotas con una tasa del 1,5% mensual. En ambos casos sin bonificación.
Como en el RAFA, se dispone que las cuotas del plan deben ser iguales en cuanto al monto del capital, y que por tal concepto no podrán ser inferiores a $ 50.-, a los que se adicionarán los intereses. La adhesión se solicitará por única vez hasta el 30 de junio de 2006, la presentación se hace vía Internet, y los pagos se efectuarán por el sistema de débito automático en cuenta corriente o caja de ahorros.
La aprobación para ingresar a este nuevo plan de facilidades de pago no es automática, es decir que puede existir un rechazo por parte de la AFIP, que deberá ser notificado.
Una novedad que presenta el plan es que las cuotas, que vencen los días 16 de cada mes, tienen un segundo vencimiento fijado para 10 días corridos posteriores, es decir el 26 de cada mes. De modo que si cuando la AFIP envía la orden de débito no hubieran fondos suficientes, lo intentará nuevamente, para entonces sí considerar impaga la cuota.
Con respecto a la caducidad del plan, se producirá según los casos:
Para planes de 12 cuotas:
Dos cuotas consecutivas o alternadas, a los 60 días corridos posteriores a la segunda de ellas
Entre 12 y 24 cuotas:
Falta de cancelación de 3 cuotas, consecutivas o alternadas, a los 60 días corridos posteriores al vencimiento de la tercera de ellas.
Planes de más de 24 cuotas:
Falta de cancelación de 4 cuotas consecutivas o alternadas a los 60 días corridos posteriores al vencimiento de la última.
Fuente: Estudio Hector Blas Trillo, especialistas en Economía y Tributación.
[BPN-13/12/05] En la redacción de Pequeñas Noticias está instalado un fuerte debate sobre la participación ciudadana. Mientras que algunos opinan que es un derecho que le asiste a cada uno, otros piensan que es un deber insoslayable aunque, de todas formas, todos estamos de acuerdo en que si bien a veces no es fácil coincidir en las ideas, lo esencial es que se pueda debatir, dialogar y confrontar manteniendo el respeto y la tolerancia entre las diferentes opiniones.
Por este motivo, la redacción de Pequeñas Noticias preparó una encuesta para poder informar cuál fue, para la comunidad consorcial, la noticia más importante del año. El cuestionario es muy sencillo, los lectores podrán elegir, en forma anónima, la noticia más significativo del 2005 y de esta forma, con su participación, tendrán la oportunidad de transformarse en los verdaderos protagonistas.
Todos aquellos que deseen participar podrán completar el formulario que se encuentra al pie de esta nota y que está dividido en dos partes: en la primera podrán elegir cuáles fueron las noticias más importantes del año. Éstas se presentan en un cuadro con el título de la nota y la bajada informativa. Pueden marcar con una cruz todas aquellas noticias que consideran las más significativas de acuerdo a su apreciación personal.
En la segunda parte el participante consigna si es administrador, propietario, encargado, proveedor, una autoridad de poder ejecutivo nacional o local o un legislador. Por último, se le solicita su dirección de correo electrónica para poder notificarlo en caso de haber salido favorecido con el cupón de Promo Manía Full que se sorteará entre todas las encuestas recibidas.
Quienes deseen participar podrán responder la encuesta y enviarla a la redacción tan solo haciendo un clic en la opción enviar que figura debajo del cuestionario. El sistema es muy sencillo, lo único que se requiere para que su respuesta llegue al medio es que llene el formulario mientras está conectado a Internet. Es decir que, si Ud. lo desea, mientras lee esta nota, si esta en línea con la red, puede ya mismo contestar la encuesta y enviarla.
Solo se tendrá en cuenta una encuesta por dirección de e-mail y entre todos las personas que participen hasta el 23 de diciembre a las 24:00 hs. se realizará un sorteo para un cupón invitación de Promo Manía Full. El ganador será notificado por e-mail y –en caso de estar de acuerdo- sus datos serán publicados en el próximo boletín.
El 2005 de Pequeñas Noticias
¡¡¡ Elija las noticias que le parecieron más importantes !!!
"El regalo de fin de año..."
El 20 de diciembre de 2004 fue inscripta la Unión de Consorcistas de la República Argentina en el Registro de las Asociaciones Gremiales de Empleadores del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social Es la primera vez en la historia de la Propiedad Horizontal que los consorcistas participarán -representando al sector empleador- en las negociaciones con los trabajadores de los consorcios.
En estos momentos el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires está evaluando las solicitudes de crédito enmarcadas en el Programa Federal de Mejora de Viviendas cuya inscripción finalizó a fines del año pasado El crédito es a sola firma, a 30 años y con un 0% de interés Un poco más de la mitad de los inscriptos fueron consorcios que deseaban mejorar las partes comunes de sus edificios El director del IVC no descarta que esta línea de créditos pueda volver a repetirse.
El Dr. Juan Antonio Costantino, profesor de la Cátedra de Derecho Procesal Civil en la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Mar del Plata, Director del Instituto de Derecho Procesal del Colegio de Abogados de esa ciudad y autor de numerosos libros sobre Propiedad Horizontal, conversó con Pequeñas Noticias sobre su obra y diferentes problemáticas por la que atraviesa la comunidad consorcial Entre otras cosas expresó su apoyo a la creación de un Colegio de Administradores aunque no considera que los propietarios deban pertenecer a él.
Consorcio de Donizetti - Villa Luro
El 4 de febrero de 2005 la Jueza Dra. Irene M. E. Llanos Siri de Dillon suspendió preventivamente la actuación de Palumbo Administraciones y la Administración Carbi en el consorcio de Donizetti 41 Nombró como administrador provisional al Adm. Eduardo Jorge Girola hasta que decida sobre el conflicto de fondo También abrió la puerta a los consorcistas para que se presenten como parte de este juicio por intermedio de un abogado nombrado en asamblea extraordinaria.
La crisis económica y social en Argentina
Cómo ganar una guerra sin bombas
Los piqueteros del Movimiento Territorial de Liberación están resolviendo el problema de vivienda y desempleo mediante la construcción de un complejo habitacional compuesto por 11 edificios y 326 viviendas en Parque Patricios Vivirán en él cerca de 2000 compañeros y también contará con 10 locales comerciales, una guardería y hasta una estación de radio.
La contraofensiva mediática
La Unión de Consorcistas de la República Argentina en menos de una semana estuvo presente en cuatro medios nacionales Es un hecho inédito para una entidad relacionada con la Propiedad Horizontal El punto que más atrajo la atención es su futura participación en las negociaciones salariales Este hecho coincide con la inminente apertura de una filial de UCRA en Mar del Plata, una sede central y la inauguración de su propio sitio web.
Juntos somos mucho más que dos...
El pasado miércoles 20 de abril se presentó por primera vez en sociedad la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas Entre sus objetivos se priorizará la educación del consorcista Consideran que para tener una representación real les va a hacer falta una plataforma de 20 ó 30 mil asociados.
El pasado 20 de abril la diputada Salteña Zulema Beatriz Daher presentó en la Cámara de Diputados de la Nación un Proyecto de Declaración solicitando al Poder Ejecutivo que los propietarios puedan participar en las negociaciones del Convenio Colectivo de Encargados Entiende que los acuerdos no contemplaron las necesidades de los propietarios y que los administradores no los representaron adecuadamente.
El pasado miércoles 18 el Sr. Néstor Pirosanto, presidente de la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, anunció que no autorizará ningún aumento a los trabajadores de edificios de propiedad horizontal Así se lo expresó al Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista, en una reunión a la que fue invitado para tal fin Ocho días después la entidad de administradores le hizo llegar una carta al Ministerio de Trabajo señalando su negativa a disponer incrementos salariales para el sector.
Propiedad horizontal: salarios
Aumentos retroactivos a mayo
El pasado 2 de junio el Ministerio de Trabajo homologó un acuerdo que prevé aumentos que van desde los 60 hasta los 172 pesos El aumento es escalonado, una mitad está vigente desde mayo y la otra lo estará desde el mes de julio de este año No incluye los $60 remunerativos ni los 100 no remunerativos.
Propiedad horizontal: Sueldos
Los números del aumento
La redacción de Pequeñas Noticias analizó en detalle la primera etapa del nuevo incremento en cada una de las funciones y categorías contempladas en el Convenio Colectivo de Trabajo del sector Se trata de un aumento retroactivo al mes de mayo y queda pendiente para julio la segunda etapa Según la función y categoría del trabajador los básicos de bolsillo aumentarán finalmente entre 60 y 172 pesos lo que representa un incremento que oscilará entre un 8% y un 23%.
La flamante Área de la Ley 257 dependiente de la Dirección de Fiscalización Obra y Catastro de la Ciudad Autónoma de Bs. As., tras una profunda reestructuración, envió 1600 intimaciones para que los vecinos porteños realicen los informes técnicos y las obras de mantenimiento necesarios en las fachadas de sus edificios Menos del 1% de los propietarios habrían cumplido con lo establecido por la ley El área ahora cuenta con un poderoso sistema informático que permite realizar el seguimiento de cada una de los parcelas de la ciudad.
Según el SUTERH este mes se deben reflejar los nuevos valores de la planilla salarial vigentes a Julio de 2005 Ante la falta de publicación en el Boletín Oficial argumentan que los aumentos, por el artículo 5º de la Ley 14.250 de Convenios Colectivos, se encuentran vigentes y son operativos Este mes la Cámara de Propiedad Horizontal todavía no ha emitido sobre el tema ninguna opinión o recomendación Por otra parte el Ejecutivo Nacional prorrogó en un año el aporte del 7% correspondiente a la jubilación de quienes optaron por una AFJP.
El Arq. Miguel Fortuna, Director General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, postergó hasta el primer cuatrimestre del 2006 la obligación de los administradores de consorcios de presentar sus declaraciones juradas En estos días se estaría intimando a 1200 administradores que el año pasado no cumplieron con esta obligación correspondiente al 2003.
Destacadas figuras de la Comunidad Consorcial expresaron a Pequeñas Noticias su posición frente al funcionamiento del Registro Público de Administradores Tanto administradores como consorcistas, por primera vez, cuestionaron severamente su desempeño Algunos actores vieron soluciones en la reforma de la Ley 941 mientras que otros en la creación de un Colegio Público de Administradores obligatorio.
El Dr. Marcos Bergenfeld, presidente de la "Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal", declaró que cuando las cosas están mal, terminan mal y vaticinó la posibilidad de una rebelión masiva de los propietarios Abolir la figura del encargado es uno de los ejes de su reforma en la propiedad horizontal Un equipo de penalistas que colaboran con su asociación estudian la viabilidad de una acción contra las entidades de administradores que firmaron el Convenio Colectivo de Trabajo.
Esta nueva asociación civil, que nuclea trabajadores de propiedad horizontal, apunta a que los encargados realicen tareas administrativas al servicio de consorcios autoadministrados Un sistema informático único asistiría al encargado en esa colaboración Argumentan que sólo con la autoadministración los propietarios podrán controlar sus gastos Propician que los consorcistas participen en las negociaciones de los convenios colectivos de trabajo.
Adm. Néstor Pirosanto
"Los propietarios tienen que participar..."
El presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias declaró que apoyará la participación de los propietarios en las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo Así lo hizo saber el Adm. Néstor Pirosanto en una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias Reveló detalles inéditos de la cocina de los últimos aumentos otorgados en mayo y junio de este año.
Carrera de Administrador de Consorcios
La reclama Ciencias Económicas
El Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires solicitó al decano de la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires, Dr. Atilio Alterini, que no avance en la creación de la carrera de Administrador de Propiedad Horizontal Este consejo profesional argumenta que estos estudios se encuadran en el ámbito de las ciencias económicas y no del derecho Esta iniciativa había surgido a partir de un acuerdo que firmó esta facultad con Fundación Reunión de Administradores.
En la comunidad consorcial Ud. es...
...administrador
...propietario
...inquilino
...encargado
...proveedor
...funcionario/legislador
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Estudio Bandini – Buscaya (BB)
Para un real Estado de Derecho, nace como la necesidad de crear una conciencia ciudadana participativa.
Unión y participación
Les desean Felicidades 2006
Quisieramos hacerles llegar nuestras felicidades a toda la gente que hace
A.T. Administración Total
Corrales 6739
TE: 4605-1300
Celular (15)5012-1300
E-mail: lmagueros@hotmail.com
Noviembre 2005: Un mes signado por la relación consorcista/encargado
[BPN-13/12/05] La redacción de Pequeñas Noticias coincidió en que este mes no hubo "una noticia más importante" sino que la agudización del conflicto entre el presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), Dr. Marcos Bergenfeld, y los encargados de edificio fue el tema más significativo de noviembre. Recordemos que este conflicto se originó cuando el Dr. Bergenfeld destacó públicamente que su objetivo es "eliminar la figura del encargado".
En este sentido, los integrantes del medio -después de un intenso debate- decidieron no elegir una noticia en particular sino hacer referencia a diversas noticias que manifestaron claramente cómo se incrementó este conflicto en los últimos meses.
Indice Noviembre 2005
Así, el pasado 27 de octubre las agrupaciones de encargados 20 de Diciembre, Trabajadores Organizados de Encargados y Movimiento Antiburocrático de Trabajadores de Edificios se reunieron para conformar un frente común contra la idea de eliminar la figura del encargado impulsada por el presidente de APIPH (BPN Nº 273 del 1/11/05: "Un frente común").
En ese mismo boletín el Dr. Bergenfeld, mediante una circular vía e-mail, consideró una "lista interminable de privilegios" para los encargados y advirtió que la remuneración total de los trabajadores de consorcios representa el 60 por ciento de las expensas (BPN Nº 273 del 1/11/05: "Duro ataque").
Por otra parte, en el boletín número 274 se publicó una investigación realizada por Pequeñas Noticias sobre un total de 67 consorcios que arrojó como resultado que la vivienda del encargado no encarecería las expensas mensuales dado que al observar los importes que se deben abonar por ley, un encargado permanente sin vivienda sería un 5 por ciento más caro que uno con vivienda (BPN Nº 274 del 15/11/05: "Sería más económico el encargado con vivienda").
Por esos días, el 10/11/05, el Dr. Bergenfeld, durante la conferencia de prensa que dio con la presidenta de la Unión de Consorcista de la República Argentina (UCRA), Sra. Alicia Jiménez, reiteró que "el famoso departamento que los consorcios entregan a los porteros es en realidad una de las luchas más importante que vamos a desarrollar" y también anunció que las dos entidades trabajarán de forma conjunta para participar en las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo (BPN Nº 274 del 15/11/05: "Conferencia de prensa")
Lo que no está en Pequeñas
Colaboración y Felices Fiestas por el Sr. Juan Carlos Brown
Estimados amigos del Boletín:
En mi afán de cada día aprender un poco más sobre los vericuetos legales que rigen a los consorcios y a fin de evitar ser sorprendido por actitudes reñidas con la ley y los reglamentos en mi calidad de copropietario, es que suelo visitar sitios tanto de opinión como de consulta sobre el tema; demás está que les diga que el vuestro es sin duda el más completo como así también que vuestros juicios los juzgo como de inestimable valor.
Hace un tiempo encontré un conjunto de artículos publicados en diversos boletines en los que el Doctor Orfila, a quien considero un experto en temas consorciales; en el que lleva el Nº 21 emite opinión sobre algo muy interesante y que siempre da lugar a distintas interpretaciones; se los transcribo parcialmente porque es muy extenso, pero creo que dicha trascripción refleja claramente una racional interpretación sobre el quórum en las asambleas.
Dice el Doctor Bartolomé Ángel Orfila que en oportunidad de escribir el artículo se desempeñaba como "Integrante de la Comisión de Asuntos Legales de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal" el extracto pertenece al Boletín Nº 21 del mes de julio del año 1997:
"Si los Copropietarios integrantes del consorcio consideraren que el tema de la convocatoria es realmente importante y urgente concurrirán a la asamblea. Si por el contrario estimaren que es trivial o carente de interés, manifestarán su parecer no concurriendo a la misma. Es decir que la falta de quórum es siempre una opinión", más adelante dice: "Vale decir que, la inasistencia a una convocatoria para modificar el estado de cosas fáctico o jurídico respecto a la situación preexistente significa que quienes no concurren no están de acuerdo con la proposición que se efectúa. Dichas personas saben que - como se requiere su voluntad expresa y positiva - para adoptar cualesquier decisión, la indiferencia frente a la convocatoria traerá como consecuencia la no modificación del estado de situación que los convocantes pretenderían."
Como no se en qué momento recibiré la respuesta, quiero aprovechar la oportunidad para hacerle llegar a Usted como responsable de tan útil servicio y a todos los integrantes de su "staff", especialmente al Doctor Jorge Armando Maldonado, por su ética y responsabilidad profesional demostradas en la respuesta a consultas que a veces no son del todo felices en su redacción.
Mis mejores deseos de felicidad y ventura personal en la celebración Navideña como así también que dicha celebración nos convoque a reflexionar sobre la necesidad de sentirnos cada día más cerca de nuestro prójimo.
Mis cariñosos saludos a mi gran amigo y compañero de lucha por las
reinvidicaciones de los vecinos del territorio, Claudio García de Rivas y el
deseo de PAZ, FELICIDAD y PROSPERIDAD y ESTABILIDAD SOCIAL Y ECONOMICA, para todos los colaboradores, anunciadores y amigos de PEQUEÑAS NOTICIAS y del Consejo de Lectores del mismo.
raulguinzburg@fullzero.com.ar
Para todos los que hacen Pequeñas Noticias, les envío mi deseo de Paz, Prosperidad y Felicidad para estas Fiestas.
Gracias por todo lo que he recibido de Uds. en este año, que me permitió aprender y corregir errores.
Elda Lois
Haciéndome eco de las palabras de Paula Daiana Marrón en el Boletín Nº 276, a las que me adhiero en forma personal y por la Comisión de Discapacidad del Consejo Honorario del CGP Nº 7 y REDI (Red por los Derechos de las Personas con Discapacidad) es nuestro deseo que el Día Internacional de las Personas con Discapacidad que se celebra el 3 de diciembre no sea una vez más, un mero hecho anecdótico y que los estados, organizaciones gubernamentales y no gubernamentales, funcionarios, políticos y la sociedad toda, tome debida nota y conciencia del grave problema social y real que representa esta temática y aplique las políticas necesarias para paliarlas, cumplan y hagan cumplir las normativas ya existentes y provean otras que mejoren la calidad de vida y equiparación de oportunidades de este colectivo.
Quiero agregar sobre el artículo mencionado que ya no se puede hablar de una población del 10% como se presume mundialmente. Ya en nuestro país y en el que se incluyen todo el grupo familiar que resulta obviamente afectado, se puede hablar de aproximadamente un 30% ya que directa o indirectamente forman parte de esa comunidad.-
Los Pinos Hotel - Monserrat - Tiempo Libre
1 cupón invitación de Promo Manía Full Carlos Alberto Loyácono Lomba (CI ...062)
Imagen de los administradores por la Sra. Alicia Giménez
Estimado Señor Director de Pequeñas Noticias:
Por intermedio de su prestigiosa página, nos dirigimos a la UADI (Unión Administradores de Inmuebles), así como a todas las asociaciones que representan a los administradores, para expresar nuestra gratitud por el deseo de buscar consenso "para mejorar la imagen del administrador frente a la sociedad".
Creemos que, por lo menos, han tomado conciencia del gran deterioro de su imagen, que han ido acumulando (sin la colaboración de nadie) y que parece, están dispuestos a revertir. Enhorabuena.
Con total aprobación de lo que dice Aurelia Núñez (BPN Nº 276 del 29/11/05: "Tres sugerencias"), hacemos una simple sugerencia que cambiaría el panorama, por lo menos, hasta que no contemos con otras herramientas, las que nos permitan no tener que acudir a la justicia para vivir digna y armoniosamente (en todo sentido), en nuestros "departamentos" (unidades de vivienda en propiedad horizontal), que son nada menos que nuestros hogares.
Por favor, señores administradores, respeten la legislación vigente, entre las que se encuentran, obviamente, la Ley 13512, la Ley 941 (no presionando para que haya licencias especiales para su cumplimiento), los Reglamentos de Copropiedad y Administración de cada consorcio, lo decidido en asambleas (dejando que se celebren sin condicionamientos).
Los consorcistas esperamos, en breve plazo, contar con una vía administrativa rápida para solucionar conflictos que no deben llegar a la justicia. Sabemos que la misma es lenta, desgastante, incierta y costosa para los deteriorados bolsillos de los consorcistas. ¿Es acaso justo iniciar juicio tras juicio para poder acceder a la documentación contable respaldatoria en poder del administrador (un mandatario) quien se niega a exhibirla? y son muchísimos los casos.
Son graves los problemas que se suscitan porque no se convoca a asambleas por años, o porque los administradores (muchas veces con el apoyo del consejo de propietarios) resuelven por su cuenta la realización de costosos e inútiles trabajos en el edificio, etc. El enunciado de problemas que debe enfrentar un consorcista, sería interminable.
A diario nuestros oídos se llenan de las quejas más comunes a las más insólitas, nuestra capacidad de asombro no se colma nunca.
Entre todos los consorcistas trabajaremos para modificar este panorama y elevar la calidad de vida de los mismos, lo antes posible. Es la meta de UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina), como, estoy segura, es la meta de todas las asociaciones que representan a más de dos millones de habitantes de la Ciudad de Buenos Aires y a diez millones en todo el país.
UCRA queda a disposición de Aurelia Núñez y de todos los consorcistas que quieran acercarse.
FABIANA y AMIGOS:
Amor, Paz y mucha Felicidad son nuestros deseos para estas Fiestas de Navidad y Año Nuevo.
ADMINISTRACION GAMMA
Héctor Mazzier & Asociados
administramazzier@argentina.com
www.administramazzier.com.ar
Solidaridad y apoyo por la Sra. Ángela Giménez
Sr. Claudio García de Rivas: Ante la noticia de lo acontecido, los miembros de Revista para Consorcios nos solidarizamos ante lo sucedido y apoyamos a este medio.
Sin más, aprovechamos la oportunidad para saludarlos y desearles Felices Fiestas y un próspero Año Nuevo.
por Revista para Consorcios
Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 27 de diciembre a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
Candilejas - Monserrat - Restaurant/Show
Solidaridad incondicional por el Sr. Carlos Alberto Loyácono Lomba.
Por la presente, me solidarizo incondicionalmente con UMIPH y especialmente con "Pequeñas Noticias", frente a la agresión anónima, sufrida a través del correo electrónico.
Pienso que no hay que darle prensa al agresor, ya que por el solo hecho de actuar en forma anónima, manifiesta su condición de cobarde y a esta clase de elementos hay que ignorarlos totalmente.
Les envío un abrazo grande con el aprecio de siempre y con mis mejores deseos para el próximo año 2006.
Carlos Alberto Loyácono Lomba.
Al llegar las fiestas de Navidad y Año Nuevo queremos compartir con todos ustedes la alegría y la esperanza de comenzar un nuevo año, y que todos sus deseos se vean realizados.
INGEA Calefacción
A Margariños Cervantes 1901
Tel/Fax: 4588-2720
ingea@ingea.com.ar
A todos los integrantes de Pequeñas Noticias un gran abrazo con el deseo de que tengan una Noche Buena en paz, un prospero Año Nuevo y que se cumplan todos sus deseos
Adm. Emma T. Osepyan
Buenas tardes, yo vivo en un edificio con una antigüedad de 5 años.
El problema que tengo es que se me levantó la cerámica del piso de la cocina de un día para el otro.
Consulté con la administración de mi edificio y con la constructora y ninguna se hace cargo.
Una le tira la pelota a la otra y por último la administración dice que debo arreglarla yo.
Lo que observamos también, con mi marido, es que ha bajado la presión de la caldera individual por lo que le dijimos a ambos si no puede ser que se haya pinchado el caño de la calefacción.
La consulta es: ¿de ser un caño de caldera individual pinchado ¿quién debe hacerce cargo? Y en caso de no ser un caño pinchado y solo un levantamiento y rotua de cerámicas ¿quién debe hacerse cargo?
Previo a todo análisis, hay que determinar si las cañerías son comunes en toda su extensión, y esto depende del Reglamento de Copropiedad y Administración de cada edificio.
Luego de ello, habrá que determinar las causas por las que se levantó la cerámica del piso.
Por lo que me comenta Vd, es factible que una cañería que pase debajo de su cocina haya sufrido algún tipo de daño. Eso lo determinará finalmente un idóneo en el tema, ya sea un perito arquitecto o podría ser también, en su caso, el plomero del edificio.
En el supuesto caso de que las cañerías sean comunes en toda su extensión (aún los tramos que alimentan a su unidad únicamente), y que sea un desperfecto en dichas cañerías la causa del desprendimiento de los cerámicos, responderá el Consorcio a la reparación.
Si las cerámicas se levantaron debido al paso del tiempo (suponiendo un normal uso), quien deberá hacerse cargo del arreglo es el propietario.
Vd menciona que ha reclamado a la constructora también, además del Consorcio, lo que lleva a pensar que tal vez, se trate de un edificio a estrenar.
Si el edificio es nuevo, para saber si la Constructora debe responder por defectos de la construcción que provoquen –por ejemplo– levantamiento de cerámicos, habrá que verificar la fecha de compra y toma de posesión del departamento respectivamente, a efectos de analizar si su eventual reclamo se encuentra prescripto o no.
PERSONAL DE LIMPIEZA: Consorcio busca personal de limpieza para realizar las tareas de limpieza los días domingos y feriados - Horario 7 a 10 y de 17.30 a 20.30 - Dirigirse al Sr. Gustavo - TE: 4706-3798 de 10 a 20 hs. - roosevelt1560@hotmail.com
ENCARGADA DE EDIFICIO: Con referencias comprobables se ofrece para portería fija o suplencias en edificios chicos - Zona desde San Isidro hasta Palermo - Sra. Elisa - TE: 4545-4833 ó 4767-7462 - E-Mail: elisa_busatto@hotmail.com
ENCARGADO O AYUDANTE: Con conocimientos en limpieza, electricidad, y mantenimiento generales. Título secundario, y nivel terciario incompleto - Sr. Cesar Leonardo - TE: 4805-5659 (horario: 7 hs. a 14 hs.) - E-mail: dondiego_1979@hotmail.com
De ser tan amables les pediría su opinión al respecto: en el último piso del edificio tenemos un vecino que en su blacón terraza tiene una parrilla y cada vez que la utiliza, el encargado del edificio vecino se queja de que le llena el departamento con humo, ya que éste vive también en el último piso.
La pregunta es: ¿es función del administrador de nuestro edificio mediar en un problema entre particulares?
Si nuestro vecino no toma recaudos para dejar de perjudicar al encargado del edificio vecino ¿cómo debe proceder éste último?
Una de las funciones del administrador es mediar en los problemas de vecindad, pero entendamos que me refiero a los integrantes del consorcio.
En el ejemplo que usted describe estamos en un caso que deben resolver los particulares entre sí.
Espero haber sido de utilidad, y ante cualquier duda, el Rincón Solidario, está a tu disposición
Sres.: Los consulto para saber si el administrador por sí o con intervención del Consejo de Administración puede disponer libremente del patrimonio de los consorcistas, descontar a un moroso las suma de $17.000 de su deuda (reconocida en juicio) y finanaciar en 20 cuotas parte de la misma (era de $67.000 se redujo a 50.000 y se cobró 30.000 en efectivo y se financió sin ningun interés $20.000 en cuotas de $ 1.000 c/u. El expediente en la causa judicial estaba en sentencia de remate según un informe anterior del administrador. Se firmó un convenio que se agregó a la causa judicial en los términos antes mencionados.
Otra Pregunta: ¿es correcto realizar un cambio total de los pisos en espacios de uso común (edificio de 15 pisos) sin llamar a asamblea extraodinaria? La obra se está haciendo y no sabemos cuánto costó porque los pagos que hace son "a cuenta" de no se sabe qué cantidad.
Creo que debió,en ambos casos, llamarse a una Asamblea Extraordinaria porque sino esto se está manejando como si fuera una estancia donde el Administador es el dueño y el reglamento parecería ser un elemento decorativo.
A fin de mes tengo una renunión y quisiera estar más informado.
Gracias. Los saludo muy atte.
En relación a la primera parte de la consulta, ningún administrador del consorcio puede descontar dinero de las expensas de un deudor. No es ocioso recordar que el dinero que maneja el administrador le es ajeno. El administrador está para "administrar" y no para "disponer" de las sumas dinerarias que percibe de sus mandantes.
Por otra parte, y como bien lo manifiesta el consultante, dicho descuento -máxime en una suma considerable-, tiene que ser aprobada por el 100% de los condóminos del edificio, ya que de lo contrario, se estarían afectando derechos de propiedad tutelados por la Carta Magna, tanto de vecinos que se opongan a dicha quita, como de quienes no se encuentran presente en la Asamblea.
En relación a la segunda parte de la consulta, también es correcto el aserto del consultante, ya que para realizar un trabajo de la envergadura que detalla, también es menester la aprobación no sólo de la realización del trabajo propiamente dicho, como asimismo del presupuesto correspondiente.
Le saludo cordialmente y aprovecho para desearle un excelente año 2006 al Sr. Presidente de UMIPH, Sr. Claudio García, como así también a todos los integrantes de esa organización.
Tengo cochera con porcentual del 1,83% lo que significa un valor de expensas de casi 300 pesos por mes. ¿Se puede pedir por razones de equidad un porcentual menor?
Para modificar reglamento se necesita 100% de consorcistas y no es imposible conseguirlo.
Antes se liquidaban mal pero el monto era accesible. Un departamento de 3 ambientes en el mismo edificio paga 0,90%.
¿Es razonable que los propietarios de las cocheras paguemos tanto?
Hay una alta morosidad en el sector cocheras que llega casi el 80%. Nadie quiere pagar tal suma. ¿Qué hacemos? Gracias por su ayuda; queremos pagar, pero algo razonable.
En Argentina cada consorcio tiene su Reglamento de Copropiedad y Administración (RCA), no existe un modelo o tipo al que las propiedades bajo el régimen de la Propiedad Horizontal deban obligatoriamente someterse.
Al comprar una unidad funcional, sea vivienda, cochera, etc. uno declara haber aceptado el RCA en su totalidad y deberá respetarlo como una verdadera ley hasta tanto no se reforme, sea por Asamblea de copropietarios o judicial.
Una modificación del RCA como la que usted menciona requiere la unanimidad de los votos (100% de los propietarios) ya que alteraría la proporción de los derechos patrimoniales entre los consorcistas.
En otras palabras, una disminución del porcentual de su unidad implica un aumento del porcentual de otra u otras unidades lo que significa una reducción del monto a pagar por expensas para su unidad y un incremento para otras.
Por otro lado habría que estudiar con más detalle el RCA, conocer el edificio y ver si existe alguna injusticia en cuanto a la adjudicación de los porcentuales, tratar de lograr las mayorías en asamblea extrajudicial y si esta no da resultado peticionar la intervención judicial.
Con respecto a la morosidad, el RCA seguramente contempla el tratamiento a darle a las unidades con deudas.
Espero haberle aclarado algunos conceptos, le deseo muchos éxitos y felicidades.
En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al mes de Diciembre/2005, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal
Sres. asesores de Pequeñas Noticias: gracias por todas las veces que han respondido mis inquietudes.
Ahora va una más. La administradora de mi edificio habita en él pero no es propietaria de su UF. Dicha unidad está a nombre de la hija de esta señora, quien no vive en el edificio. ¿Es esto correcto?
Creo haber leído en algún boletín que la administradora debe tener propiedades a su nombre como aval en caso que deba responder por algo.
No se si está claro lo que deseo preguntar, pero estoy segura de que uds. interpretarán mi inquietud. Desde ya, muchas gracias por su respuesta.
Nos encontraremos en el próximo boletín.
La respuesta a su interrogante se encuentra en el art. 9 inc. a) de la Ley 13.512, en cuanto dispone que el reglamento debe proveer obligatoriamente a la designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño.
Por ende, queda perfectamente en claro que no es recaudo legal el hecho que el administrador sea propietario, y menos la obligatoriedad de habitar en el edificio.
La única salvedad podría ser -situación que nunca hemos visto contemplada- que el Reglamento de Propiedad disponga la hipótesis que Ud. plantea.
A mayor abundamiento, le recordamos que también podría ser administradora una persona jurídica (vervigracia, sociedad anónima), y con más razón en este caso no tendría por qué tener su sede social en el edificio.
Quería aprovechar este medio para desearles Feliz Navidad, como así también un próspero año nuevo, esperando de mi parte que sigan asíi, ya que son de mucha utilidad para mi desempeño laboral.
Saludos a todos los miembros de esta comunidad !!!!
De Nichilo, Diego A.
Deseo enviarles un saludo para estas Fiestas. Que las mismas les deparen Paz, Salud, y Exito en sus emprendimientos.
Como miembro del consejo de administración quisiera saber cuáles son las normas de higiene y seguridad que debe cumplir un consorcio relativas a escaleras (barandas y escalones), matafuegos, señalización, botiquín de primeros auxilios- El edificio cuenta con 37 unidades, distribuidas en nueve pisos, sótano, vivienda del encargado en el 10º piso - terraza.
Con respecto a las barandas de las escaleras, el Anexo VII del Decreto N° 351/79 que reglamenta la Ley de Higiene y Seguridad en el Trabajo N° 19587, en su punto 3.7, se refiere a "Escaleras principales", y en el tramo pertinente indica: "...Asimismo se tendrán en cuenta las especificaciones del Código de la Edificación de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y de otros municipios según corresponda". Y el Código de la Edificación de la Ciudad de Buenos Aires, en el art. 4.6.3.4 se refiere a "Escaleras principales - Sus características", y establece: "Las escaleras principales de un edificio serán practicables y estarán provistas de pasamanos, siendo parte integrante de las mismas los rellanados o descansos..."
En relación a los escalones, consultada la Unión de Aseguradoras de Riesgos del Trabajo, respondió que "La legislación nacional no contempla normativa al respecto..., el fundamento surge del sentido común y de la comprobada eficiencia de las cintas antideslizantes, tallado de narices de escalones o colocación de alfombras rugosas para la reducción de accidentes causados por caídas y resbalones".
Con respecto a los matafuegos, la normativa que se debe cumplir en la Ciudad de Buenos Aires es la Ordenanza N° 40.473 (BM 17454), reglamentado por el Decreto N° 3793/85 y la Ordenanza N° 51202/CjD/96. Los matafuegos deben ser mantenidos anualmente y se los debe controlar cada tres meses como máximo.
Un botiquín de primeros auxilios también se debe tener según el Art. 9 i) de la Ley Nº 19587. Los podés conseguir ya armados con los elementos necesarios en las farmacias. Tené en cuenta que tenés que reponer los elementos que se venzan y los que se usen para que en todo momento esté completo.
En relación a la señalización, el Art. 172 inc. 2 del Decreto Nº 351/79 establece: "Donde los medios de escape puedan ser confundidos, se colocarán señales que indiquen la salida".
Por último, cada edificio tiene características distintas, todo lo que te dije es lo que en general se debe cumplir, para el edificio que administrás en particular, te aconsejo que consultes con un especialista en Higiene y Seguridad en el Trabajo.
Una vez más me dirijo a Uds., en este caso necesito tener en claro varios puntos.
Concretamente en Asamblea Ordinaria del 03/12/2004 se me renovó el mandato por el término de un año (así consta en el Acta); este año la Asamblea Ordinaria se realizó el 07/11/2005 y se trató, como corresponde, la continuidad o no de la Administración. Se decidió por mayoría de los presentes que no se renueva. Corresponde, me parece, que yo termine el período de mi gestión y luego entregar la Administración a quien hayan designado.
Necesito saber hasta cuándo corresponde que continúe, si hasta el 03/12/2005 o hasta el 31/12/2005 (pero creo que no hasta el día 07/11/05, día en que se realizó la Asamblea).
¿Cuánto tiempo tengo para entregar la documentación?.
Quiero que quede fehacientemente documentado que a partir de esa fecha (la que corresponda) no administro más ese consorcio y estar completamente tranquila de que finalizó también mi responsabilidad con respecto a las obligaciones del Consorcio y las mías como mandatario. ¿Cuáles son los mecanismos a seguir para conseguir una eficiente desvinculación?. ¿Cuál es la documentación que debo entregar?. ¿Cómo se puede certificar la entrega de la documentación dada?.
Si entrego la póliza del Seguro Int. del Consorcio, la cual se paga en cuotas y restan una cuantas que se deberían seguir pagando en el 2006 y si por ejemplo no se pagan y la póliza cae y el consorcio queda sin seguro, ¿qué sucede?.
Los comprobantes del pago a las cargas sociales, suterh, fateryh; si luego se extravían, ¿qué sucede?. Etcétera...
Les solicito, por favor, tengan a bien responderme a la brevedad, las circunstancias así lo requieren.
Muchísimas gracias y como siempre les envío un gran abrazo.
Para contestarle con la mayor precisión y detalle posible, hubiese necesitado conocer el contenido del acta del 2/12/04, el del acta del 7/11/05 y la forma en que la notificaron de que su mandato no sería renovado.
Sin perjuicio de esto, paso a contestar su consulta.
1º) Su mandato estaba vigente hasta el 3/12/05, por lo que pudo y debió ejercerlo hasta esa fecha en la que se produjo el vencimiento del plazo otorgado a su mandato como administradora.
2º) No nos dice Ud. si en esta asamblea rindió cuentas de su gestión y, caso afirmativo, si se le aprobaron o no.
3º) En el caso en que no lo haya hecho, es fundamental que esta cuestión esté planteada y resuelta en el menor tiempo posible, a fin de que de este modo Ud. quede completamente deslindada de responsabilidades por el período completo correspondiente a su gestión como administradora.
4º) A estos fines deberá coordinar con la nueva administración la entrega de la documentación básica del Consorcio (Libros de Actas, de Administración y de Órdenes al Personal), la documentación correspondiente a seguros y aportes previsonales, aunque en este caso muniéndose de un juego de copias, y el dinero de propiedad de Consorcio que obre en su poder. Todo esto bajo un minucioso inventario y con la firma del administrador que la suceda en el cargo.
5º) En cuanto a los plazos, normalmente los mismos surgen del Reglamento de Copropiedad y Administración. De no estar previstos, creo conveniente para todos (Ud., el Consorcio y el nuevo administrador) que se concrete lo antes posible.
6º) En cuanto a la documentación respaldatoria de los movimientos contables de su administración, Ud. debe conservarlos hasta la aprobación de sus cuentas, la cual debe concretarse en una asamblea que la nueva administración debe convocar a tal fin.
7º) Por último, en el caso en que la nueva administración se muestre renuente a convocar a esta asamblea para que Ud. rinda cuentas, debe prever la intimación correspondiente para que, de persistir esta actitud, Ud. inicie el juicio de aprobación de cuentas.
Agradezco la existencia de esta vía de comunicación que Usted ha habilitado. Nuestro gran problema es el siguiente:
Se contrató el 20 de Octubre del corriente, para llevar a cabo la refacción del edificio bajo los parámetros de la ley 257, a una empresa constructora cuyo presidente es el arquitecto que realizó el informe técnico inicial y es el que efectuará, según lo contratado, el certificado de mantenimiento. A la fecha se está por abonar (5/12) la segunda cuota. El arquitecto demora las tramitaciones aludiendo a problemas administrativos de la dirección de obras y catastros. La administradora fue a esa dependencia y se comprobó que la demora no tiene sustento.
Indagando por internet en la central de deudores del sistema financiero del banco central de la nación, se observó que el nombre del arquitecto y su cuil figuran en la lista. El señor acredita una deuda de $7200 en dos entidades. Se encuentra en situación 5 o sea de incobrable. ¿Qué medidas legales se deben iniciar? ¿Se puede rescindir del contrato y exigir que devuelva las cuotas?.
Agradecería su pronta respuesta dada la urgencia y gravedad de la situación. De ser necesario le adjuntaré el contrato.
Gracias por su consulta, gracias por su confianza en nosotros y, a pesar de lo que Ud. cree, cada consulta que se efectúa nos obliga a estudiar y profundizar sobre propiedad horizontal, cada vez más.
Aunque le recuerdo que no evacúo consultas puntuales porque eso es un servicio arancelado sino que asesoro en general, tratando de lograr que toda la comunidad, especialmente los consorcistas y consorcios, sepan cada vez más sobre sus derechos y sus obligaciones, así como la responsabilidad que entrañan sus actos.
En primer lugar, permítame decirle que su caso no es único, sino que, lamentablemente, ocurre muy a menudo.
Lamentablemente, es común que los consorcios -a fin de abaratar el costo de las obras- contraten a contratistas insolventes, sin respaldo alguno, sin inscripción en el Registro Nacional de la Industria de la Construcción (RNIC) y que, en algún momento, la obra falla a pesar de lo que dicen algunos contratos que se firman que, en realidad, no existe garantía, o el contratista "se fuga" sin realizar la obra, o sin finalizarla, o haciéndola mal.
Además, también es común en los consorcios que, para evitarse el costo de la consulta y asesoramiento, no se contrate a ningún abogado para que estudie, asesore y redacte el contrato de locación de obra, según las normas del Código Civil de la Nación (art. 1493 y ssgtes.), en cuanto a la descripción de las partes, sus deberes y derechos, el precio, el plazo, y las penalidades, y para incluir las normas de la Ley 22.250 de la Industria de la construcción y la Ley 24.557 y cctes. sobre Riesgos del Trabajo, etc.
Y ese "ahorro", como puede imaginar, puede salir muy caro !!!!!!!!
En segundo lugar, y ya adentrándonos en su caso, lo primero que sugiero es que consulte a un abogado urgentemente!!!!!!!!!!!!!
Por supuesto, puede consultar a este profesional o a cualquier otro abogado especialista en consorcio y construcción; y, por supuesto, concurra munida de toda la documental que hace al caso: el contrato de obra (fundamental porque es ley para las partes), los recibos, su nombramiento como administradora, y cuanto más corresponda.
Si la obra hubiese comenzado, le pediría fotografías (recuerde que en caso de Juicio, el Juez nunca verá la obra en forma personal), e informe técnico del ingeniero o arquitecto sobre el progreso de la obra y porcentaje de cumplimiento.
En tercer lugar, y aventurándome en lo general, le diría que el procedimiento normal sería que el Consorcio intime al cumplimiento de las obligaciones comprometidas y, según la respuesta, se vería la actitud a tomarse.
Pero hay una cosa básica que debo resaltar: jamás el consorcio deberá dejar de cumplir con sus obligaciones. Existe un sabio principio romano que en latín se denomina brevemente "non adimplecti contractus", y que nuestro Código Civil ha recogido e incluido.
¿Vio qué lindo cuando utilizamos idiomas foráneos? Parecería que uno sabe más !!!!
Y lo que realmente dice ese principio es que solo puede acusar la mora a la contraparte, la parte que no incurrió en mora y es cumplidora de sus obligaciones.
Pero claro, Ud. se preguntará ¿y si pagamos y el contratista no cumple, siendo insolvente, perderíamos el dinero pagado?
Sí, mi estimada Mónica, si paga, ante el incumplimiento del contratista, y siendo éste totalmente insolvente, el consorcio perdería su dinero.
Mas la ley, afortunadamente, ya ha previsto casos como éste.
¿Qué ha previsto la ley?. Que en estos casos, el consorcio pueda consignar judicialmente el dinero, es decir, pague por consignación, es decir, para ponerlo en términos simples, le de el dinero que corresponde pagar a un juez.
Claro que eso no es "tan fácil" como suena o se escribe. Porque el pago por consignación judicial es un juicio: se inicia como una demanda, se deposita en el "Banco de depósitos judiciales" (que no existe aún, pero que cuya función es reemplazada por determinados bancos y sucursal), se dá traslado de la demanda mediante cédula notificada por oficial notificador dependiente del Poder Judicial de la Nación, la contraria podrá contestar la demanda, o hasta reconvenir (contra-demandar), se abrirá a prueba, se deberá producir la prueba, audiencias, confesiones, oficios, peritos y, después, alegatos y sentencia, para finalmente ocurrir una probable apelación, expresión de agravios, contestación de la expresión de agravios, sentencia de segunda instancia, notificación de la sentencia, y... después de dos o más años, tener una seguridad jurídica, para bien o para mal. Y todo eso, tiene un costo, de gastos y, sobre todo, de honorarios profesionales de abogado que "alguien" deberá pagar.
Porque debemos dejar bien en claro: si el consorcio no puede recuperar el dinero porque el demandado es insolvente tampoco podrá el abogado cobrarle sus honorarios profesionales y, como todo abogado (yo incluido), quiere cobrar su trabajo, lo tendrá que pagar el consorcio. Entonces, como ya imagina a esta altura del relato, todo depende de una ecuación económica...
Claro, siempre queda en la Capital Federal la vía previa y obligatoria de la mediación (ley 24573), medio aún bastante económico, y donde tal vez se pueda convenir "algo" con el contratista.
Pero como siempre digo: el fruto de la "mala contratación" es caro porque siempre lo barato sale caro y puede salir más caro aún...
Sin otro particular, y quedando a vuestra disposición, saludo a Ud. muy atentamente,
Siempre que les escribo es para que me solucionen algún problema.
Yo autodministro el edificio en el que vivo, no administro ningún otro y quisiera saber si tengo que inscribirme en algún registro y si así es, dónde debo hacerlo.
Desde ya les agradezco la colaboración y el apoyo que me brindan.
La Ley 941 es muy precisa en este tema, si está administrando el consorcio en donde vive "ad honorem" no tiene olbigación alguna dn inscribirse. Por el contrario, de percibir a cambio alguna contribución, debe inscribirse en el RPA sito en Esmeralda 340 de 9 a 15hs - Ciudad Autónoma de Buenas Aires.
Le consulto si pueden facilitarme algún parámetro de honorarios de administradores de consorcios. Agradezco su atención.
Atentamente, Romina J.
Hola Romina, a continuación te transcribo dos tablas con información relativa a los honorarios de administración que son solamente a modo de sugerencia.
Una de las instituciones que publica estos valores es la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) que mediante la Circular Nº 41 del mes de mayo de 2004 –aún vigente, según nos informaron-, los valores que sugieren son:
Por otra parte, en la revista Reunión de Administradores Nº 174 del mes de Octubre de 2005, cuyo director es el Adm. Jorge Hernández de Fundación Reunión de Administradores (FRA), define 5 clases de consorcios de propietarios: "A1" cuando la mayoría de unidades funcionales (UF) son superiores a 150 m2, "A" cuando las UF poseen servicios centrales, ascensores y personal de pertería, "B" cuando poseen ascensor y personal de portería, "C" cuando solo tienen personal de portería y por último "D" cuando carecen de servicios centrales, ascensor y personal de portería.
Estos valores son sólo a los efectos de que tengas una guía según las instituciones mencionadas.
¡Se me borraron los últimos 30!
Estimado Director: se me borraron los boletines que tanto cuido y me sirven de Pequeñas Noticias. Les pido por favor me los reenvíen a esta dirección (está en mi registro) (ro...@yahoo.com.ar) ya que Hotmail tiene poca capacidad y se me borraron los últimos 30. El 276 lo tengo porque llegó después del desastre. Por favor hagan lo que puedan. Desde ya muy agradecido.
Estimado Roberto, no tenés por qué preocuparte ya que todos los boletines publicados se encuentran en nuestro sitio www.pequenasnoticias.com.ar y podés llegar a ellos sin problemas.
Una vez en el sitio, tenés que hacer clic en el icono que tiene por dibujo un diario que está ubicado arriba y en el centro de la pantalla inicial. Llegarás a todos los boletines, desde el último número publicado hasta el 0. Se pueden imprimir, guardar o simplemente leer. Espero que no tengas ningún inconvenientes y si tuvieras alguno no dudes en volverte a comunicar.
Vacaciones desde Córdoba
Deseo expresar mi punto de vista con respecto al tema Vacaciones y es el siguiente:
Quiero contestaciones lógicas, coherentes y basadas en derecho, es decir cuáles son los fallos judiciales que han determinado que sea de una forma y no de otra la interpretación que se hace de una norma o ley.
Con respecto a las vacaciones o plus por vacaciones discrepo con lo contestado a Emma T. y Ariel R. y paso a decir el por qué:
a) si para el cálculo debo tomar todos los rubros "Remunerativos" del sueldo, digamos por ejemplo: "sueldo básico + plus cochera + jardín + retiro residuos", NO LAS HORAS EXTRAS.
Lo hago con un número cualquiera para que el ejemplo sea más comprensivo:
Valor día = 800 / 25 = 32 Valor día vacaciones
Valor día = 800 / 30 = 26.66 Valor día normal de trabajo
Plus Vacaciones: (32 * 20 = 640) - (26.66 * 20 = 533.20) = 106.80
Digamos entonces que el sueldo de dic ´05 es de 800 + plus Vacaciones 106.8 0 total: $ 906.80
b) Ahora la pregunta de la polémica verdadera: ese plus que le pago en diciembre por vacaciones que se tomará en Enero ´06, es un simple anticipo de sueldo de Enero o un "plus" más que debe abonársele.
c) ¿qué debo descontarle, cuando le pago Enero ´06? Según mi lógica debo descontarle: 1) el plus, que es un simple anticipo; 2) plus cochera; 3) jardín; 4) retiro de residuos; por la simple razón de que todos los rubros son equivalentes a horas extras por pagarse por ellos forma "específica" y solamente si se hace la tarea, por tanto al estar de vacaciones "no realiza la tarea" y no debo pagársela, pero sí debo pagársela a quien lo reemplace, no puede ser que deba abonar por un mismo trabajo dos veces.
Lo mismo opino en el caso de que esté de vacaciones por enfermedad, no debo y no puedo pagarle el plus de retiro de residuos, ni plus jardín, ni plus cochera sino me está realizando el trabajo.
Desde ya agradezco la atención que den al presente.
Estimado Carlos, al leer el título que le puse a su mail, no puedo evitar pensar en "mis" vacaciones y si fuera posible en su hermosa provincia; pero mejor vuelvo a poner los pies en la tierra y sigo trabajando.
Antes de seguir quiero decirle que no tengo fallos judiciales que indiquen cómo liquidar las vacaciones pero sí puedo ir nombrando los artículos de la ley en los que me baso para liquidarlas.
Para no perderme en su razonamiento, voy a numerar mis comentarios con sus letras para hacerlo lo más didáctico posible.
a) Estamos de acuerdo en cómo calculó el valor de un día de vacaciones y de un día de trabajo y que siempre es más caro el valor del día de vacaciones. Según su ejemplo, el día de vacaciones es de $32 y un día de trabajo es de $26.66. El plus vacacional por día sería de $ 5,34 que multiplicado por 20 días hábiles (según el convenio colectivo) arroja la suma por usted indicada de $ 106,8.
b) Es un plus más que se le debe abonar. En este punto le transcribo lo que indica el artículo Art. 155 de la Ley 20.744 bajo el título de "Retribución: El trabajador percibirá retribución durante el período de vacaciones, la que se determinará de la siguiente manera: a) Tratándose de trabajos remunerados con sueldo mensual, dividiendo por veinticinco (25) el importe del sueldo que perciba en el momento de su otorgamiento. b)... c)... d) Se entenderá integrando la remuneración del trabajador todo lo que éste perciba por trabajos ordinarios o extraordinarios, bonificación por antigüedad u otras remuneraciones accesorias..."
c) Si con el sueldo del mes de diciembre de 2005 usted le abona en concepto de Vacaciones el importe correspondiente al plus vacacional, en este ejemplo los $ 106,80, en el mes de enero de 2006 no deberá descontarle nada. Si por el contrario con el sueldo de diciembre de 2005 le abona $ 640 entonces en enero de 2006 le deberá descontar los 20 días hábiles que no trabajó por estar gozando de sus vacaciones pero por un valor total de $ 533,20 con lo cual de una manera o de otra le estará abonando demás los $106,80 correspondiente al plus vacacional que indica la ley.
Entiendo su razonamiento pero no es lo que indica la ley. Tanto cuando está de vacaciones como cuando está enfermo, no se le puede disminuir el haber que venía percibiendo, con lo cual –como usted dice- estaría pagando en algunos casos 2 veces por una misma tarea.
Espero haber contribuido con algo a su razonamiento.
La administradora se fugó
Hola, me gustaría saber si hay alguna forma para denunciar a la Sra. Karina C., DNI 21..., ex administradora de varios edificios, ya que se fugó con dinero de muchos consorcios y hasta dicen está prófuga de la justicia.
Realmente quisiera que esa persona no trabaje más como administradora.
En algún lado debe estar y, seguramente, administrando consorcios los cuales va a estafar.
Gracias por vuestra atención. Saluda a usted atentamente,
Estimada Marta, actualmente las denuncias que se pueden realizar en relación con la actividad de la Administración de Consorcios -siempre que se encuentre en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires- se deben hacer en la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, sita en Esmeralda 340, donde funciona el Registro de Administradores de Consorcios creado por la Ley 941.
Si bien éste es el lugar indicado, se deberá ajustar a lo que dice el artículo 10 de la Ley 941: "Infracciones: Son infracciones a la presente ley: El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley, salvo los comprendidos en el art. 3º; la contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 8º; el falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4º; el incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo 9º, cuando tales incumplimientos obedecieran a razones atribuibles al administrador; el incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 6º in fine y el incumplimiento de la obligación impuesta por la cláusula transitoria segunda".
Para completar el artículo 10, aquí transcribimos el artículo 8: "Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios sólo pueden contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras con aquellos prestadores que reúnan los siguientes requisitos: Título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga; seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo, en los casos que así lo exija la legislación vigente; los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos". En el artículo 4 se puede leer: "Requisitos para la inscripción: Para poder inscribirse, los administradores de consorcios deben presentar la siguiente documentación: Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de existencia ideal, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones; constitución de domicilio especial en la Ciudad; Número de C.U.I.T; certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal. En el caso de las personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué autoridades de las mismas deben cumplir con este requisito".
El artículo 9, también nombrado en el artículo 10, dice: "Declaración jurada: Los administradores deben presentar un informe anual con carácter de declaración jurada conteniendo: la lista de consorcios en los cuales desempeñan sus tareas, detallando las altas y bajas producidas en el período; los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, los correspondientes a la seguridad social, aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiese, por los trabajadores de edificios pertenecientes a los consorcios que administran. Dicha presentación se hará según la forma y condición que la reglamentación determine". El artículo 6 por su parte, expresa: "Certificado de Acreditación: El administrador sólo puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta días. En dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º de la presente Ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos años. El administrador, salvo que se trate de una administración no onerosa, debe presentar ante el consorcio el certificado de acreditación, en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación".
Por último, las cláusulas transitorias de las que se habla en el último párrafo del artículo 10 dicen:
Los actuales administradores de consorcios deben inscribirse en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal dentro de los noventa (90) días corridos, contados a partir de la reglamentación de la presente Ley.-
Los administradores deben acreditar su calidad de inscriptos en el Registro creado por la presente ley, en la totalidad de los consorcios donde presten servicios, al comienzo de la primera asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice en cada uno de ellos, a partir de la puesta en funcionamiento del Registro Asimismo, en tal oportunidad, deben entregar a los consorcistas una copia de la presente ley.
El Poder Ejecutivo debe reglamentar la presente ley dentro de los noventa (90) días, a partir de la publicación de la misma en el Boletín Oficial.-
Estamos necesitando un reglamento de uso de gimnasio con máquinas y sauna que estamos montando en nuestro consorcio. ¿Ustedes tendrían un modelo que fuera adecuado?
Muchas gracias por su atención a mi pedido.
Estimado Juan Carlos, no tenemos en este momento un reglamento que contemple estos nuevos servicios centrales que ya han sido incorporados en el artículo 6 del Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 pero nos hemos puesto en campaña para conseguir alguno o, por lo menos, poderte trasmitir, a grandes rasgos, cuáles son las consideraciones más importantes a tener en cuenta.
Te comprometo a que nos vuelvas a escribir en unas dos semanas para no olvidarnos de tu tema que ya le dimos curso.
Balizamiento de edificios
Me dirijo a Ud. para solicitarle tenga a bien remitirme la norma -indicando identificación de la misma- que obliga al balizamiento de edificios. Si le fuera posible con un adjunto de su texto. Agradecido.
Dr. Guillermo L.
Estimado Guillermo, la disposición a la que hace referencia es la 154/2000 -publicada en el Boletín Oficial del 18 de enero de 2000- y está relacionada con la Aeronavegación: Obstáculos y señales. Puede acceder a ella ingresando al sitio www.infoleg.gov.ar.. Una vez allí, le conviene acceder a una búsqueda por Nº de Norma y llegará a ella de manera muy ágil. Hay veces que cuando la norma es muy vieja no está su contenido pero si la busca desde alguna página como la de Google (www.google.com.ar) seguramente llegará a ella.
No he tenido el placer de recibir el 274
Por algún motivo ajeno a nuestras voluntades y probablemente por alguna génesis relacionada con la cibernética, no he tenido el placer de recibir el Boletín # 274 del mes de noviembre, aún cuando sí he recibido el 273 y el 275.
Solicito a Uds., de ser factible, el reenvío de dicho boletín faltante.
Lic. Julio P.
Estimado Julio, es todo un halago para el equipo de Pequeñas Noticias cada vez que un lector se comunica con nosotros con la intención de obtener boletines anteriores que, por un motivo u otro no ha podido conservar o directamente no ha recibido en su casilla de correo.
Para que todos los lectores puedan tener siempre los boletines publicados, en nuestro sitio www.pequenasnoticias.com.ar hay un vínculo desde donde se puede acceder a todos ellos.
Al ingresar al sitio, se debe hacer un clic sobre el icono que tiene por dibujo un diario, ubicado arriba y en el centro de la pantalla inicial- para llegar a todos los boletines. Encontrarás desde el último número publicado hasta el 0. Los boletines se pueden imprimir, guardar o solo leer.
Espero que puedas bajar el número faltante y en caso de encontrarte con algún problema no dudes en volverte a comunicar.
Número de Edición: 277
Fecha de publicación: 13 de diciembre de 2005

References: artículo 1
 artículo 4
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 4
 resolución 
 artículo 5
 artículo 10
 artículo 8
 artículo 4
 artículo 9
in fine
 artículo 10
 artículo 8
 artículo 4
 artículo 9
 artículo 10
 artículo 6
 Artículo 4
 artículo 10
 artículo 6