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Timestamp: 2019-11-17 09:22:00+00:00

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L'exercice du droit de rétractation de l'acqéreur d'immeuble d'habitation non professionnel anéantit le contrat
Par albert.caston le 21/01/14
- M. HOUTCIEFF, Gaz. Pal., 2014, n° 15, p. 16.
- Mme CABRILLAC, Gaz. Pal., 2014, n° 43, p. 14.
N° de pourvoi: 12-27.293
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Immoclair ;
Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 5 juillet 2012), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 9 juin 2010, n° 09-15. 361) que M. et Mme Y... ont vendu à M. et Mme X... une maison d'habitation, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt la réitération par acte authentique devant intervenir le 15 janvier 2005 ; que le contrat prévoyait qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, la partie qui ne serait pas en défaut percevrait une certaine somme à titre de clause pénale ; que la vente n'ayant pas été réitérée, M. Y... a assigné M. et Mme X... en paiement de la clause pénale ;
Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que la faculté de rétractation est une prérogative strictement personnelle à chacun des époux et que M. X... ne peut se prévaloir de l'irrégularité de la notification destinée à son épouse ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'exercice par Mme X... de son droit de rétractation avait entraîné l'anéantissement du contrat, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne aux dépens M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre décembre deux mille treize.
Moyen produit par la SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Sébastien X..., avec son épouse, à payer à Monsieur Y... la somme de 15. 000 euros, assortie des intérêts légaux à compter du 23 décembre 2005 et celle de 1. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et de l'avoir condamné à payer à Monsieur Y... la somme supplémentaire de 2. 500 euros à ce dernier titre ;
Aux motifs que l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dispose que : pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; que la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes ; que lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation ; que dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret ; que lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse ; que lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas ; qu'en aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours ; que c'est sur la base de ces dispositions que la Cour de cassation, dans son arrêt susvisé du 9 juin 2010, a cassé l'arrêt de la cour de Colmar en ce que celle-ci a jugé régulier et opposable aux deux époux X.../ Z... la notification faite à M. et Mme X... dans le cadre d'un courrier unique en lettre recommandée avec accusé de réception, celui-ci n'ayant été signé que par le seul mari, ici M. Sébastien X... ; que la Cour de cassation a donc considéré, nonobstant la solidarité légale entre époux instituée par l'article 220 du Code civil, qui ne concerne que les contrats ayant pour objet l'entretien du ménage l'éducation des enfants ou pour les emprunts portant sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante, et nonobstant la solidarité conventionnelle qui apparaît avoir été instituée dans le compromis de vente souscrit par les parties le 14 octobre 2004, que cette notification n'était pas valable à l'égard de Mme Laure Z... épouse X..., en sorte que le délai institué par le code de la construction et de l'habitation n'avait pas couru à son encontre et qu'elle avait conservé la faculté de se rétracter, ce qu'elle a d'ailleurs fait valablement ; que le principe institué par l'article L. 271-1 du code de la construction de la notification de l'acte aux 2 époux procède de l'idée que la faculté de rétractation est une prérogative strictement personnelle à chacun des époux ; qu'il s'en déduit que M. X... ne peut se prévaloir de l'irrégularité de la notification destinée à son épouse, sa qualité d'acquéreur solidaire ne lui conférant pas le droit d'opposer au vendeur les exceptions purement personnelles au codébiteur, ici son exépouse ; qu'il ne peut par suite soutenir que la faculté de rétractation exercée par celle-ci doit lui profiter ;
Alors que, lorsque les époux se sont conjointement, fût-ce solidairement, engagés à acquérir un bien, chacun d'eux a qualité pour se prévaloir de la rétractation de l'autre dans les conditions prévues à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article L. 271-1 précité, ensemble les articles 1197 et 2102 du Code civil ;
Un numéro spécial exceptionnel de l'AJDA (n° 2, 2014) pour fêter les 60 ans du Centre de Documentation du Conseil d'Etat.
Par albert.caston le 20/01/14
C'est une publication à lire.
Elle s'ouvre par une Tribune de M. Jean-Marc SAUVE, vice-président du Conseil d'Etat, suivie de la description passionnante du rôle actuel du centre, expliqué par ses actuels responsables. On trouvera ensuite un billet de M. Bernard STIRN, président de la section du contentieux.
Ensuite, tour à tour, nombre des coresponsables successifs de ce Centre ont repris la plume pour évoquer les espèces auxquelles ils ont été confrontés dans le cade de leurs fonctions de l'époque. Avec émotion, ils ont évoqué aussi à cette occasion quelques souvenirs.
Passionnant et souvent émouvant...
La faculté de résiliation infra-annuelle des contrats d'assurance : une nouvelle arme à double tranchant ?
- Etude par M. TOUILLIER, D. 2014, p. 98.
La nature de la délégation imparfaite
Etude par M. PELLIER, D. 2014, p. 92.
Conformité (ou non) aux règles d'urbanisme, voisinage et préjudice
Etude par M. PERINET-MARQUET, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2014, n° 1, p. 1. A propos de Cass. n° 12-84.430; 96-13.562; 96-10.257; 12-24.919.
L'arrêt 12-84.430 de la Chambre criminelle est commenté à la RCA, 2014, n° 2, p. 8, par Mme CORGAS-BERNARD
N° de pourvoi: 12-84.430
- Mme Monique Y..., épouse X..., parties civiles,
contre l'arrêt de la cour d'appel de MONTPELLIER, chambre correctionnelle, en date du 7 juin 2012, qui, sur renvoi après cassation (Crim., 1er juin 2010, n° 09-84. 879), dans la procédure suivie contre M. Jean-Pierre Z... du chef d'infraction au code de l'urbanisme, a prononcé sur les intérêts civils ;
La COUR, statuant après débats en l'audience publique du 1er octobre 2013 où étaient présents dans la formation prévue à l'article 567-1-1 du code de procédure pénale : M. Louvel président, Mme Vannier conseiller rapporteur, M. Arnould, conseiller de la chambre ;
Sur le rapport de Mme le conseiller VANNIER, les observations de la société civile professionnelle CAPRON, de la société civile professionnelle NICOLA ¿, DE LANOUVELLE et HANNOTIN, avocats en la Cour, et les conclusions de M. l'avocat général SALVAT ;
Sur le moyen unique de cassation, pris de la violation de l'article premier du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, des articles L. 421-1 et L. 480-4 du code de l'urbanisme, de l'article 1382 du code civil et des articles 2, 3, 591 et 593 du code de procédure pénale ;
" en ce que l'arrêt attaqué a rejeté l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme Claude X... et a mis hors de cause la société Georges V Côte d'Azur ;
" aux motifs que, par jugement du tribunal correctionnel de Draguignan en date du 20 juin 2008, M. Z... a été définitivement déclaré coupable des faits de construction en méconnaissance des obligations imposées par un permis de construire de sorte que les époux X... sont recevables en leur constitution de partie civile ; que c'est à tort que le tribunal avait déclaré les époux X... irrecevables en leur constitution de partie civile ; que le jugement sera en conséquence réformé de ce chef ; qu'il appartient encore à la cour de déterminer si l'action civile de M. et Mme X... est bien fondée et donc de déterminer si la faute commise par M. Z... a directement causé aux demandeurs à l'action civile un préjudice ; que le premier juge avait, avec justesse, explicité :- que les parties civiles ne démontraient pas que leur préjudice constitué par la perte de la vue panoramique sur la mer trouvait sa cause dans l'infraction commise,- que la construction était conforme aux règles de l'urbanisme,- que la résidence secondaire de M. et Mme X... était implantée dans un secteur urbanisé où se trouvaient de nombreuses habitations,- qu'ils ne pouvaient ignorer lors de leur acquisition que d'autres constructions pourraient être ultérieurement édifiées,- et qu'ils ne disposaient d'aucune servitude garantissant leur jouissance de vue ; qu'en effet, la perte partielle de la vue panoramique ne trouve pas sa cause dans l'infraction existante, le non-respect du premier permis de construire par M. Z..., mais dans la construction elle-même qui était au demeurant conforme aux règles de l'urbanisme puisqu'un permis modificatif a été accordé ultérieurement ; que, par ailleurs, si les époux X... considèrent subir un préjudice du fait de l'édification d'un garage d'une taille très moyenne, ils ne pouvaient ignorer que de telles constructions surviendraient dans un secteur urbanisé et de plus en plus prisé par les acquéreurs de résidence secondaire. Mais cet élément n'a aucun lien avec l'infraction ; qu'en l'absence de démonstration par les époux X... de l'existence d'un préjudice en lien direct avec l'infraction, leurs demandes en dommages-intérêts doivent être rejetées, sans qu'il ne soit nécessaire de statuer sur l'éventuelle irrecevabilité de l'action à l'encontre de la société Georges V Côte d'Azur qui ne peut qu'être mise hors de cause ; que le jugement sera donc réformé en ce qu'il avait déclaré les époux X... irrecevables en leur constitution de partie civile puisque l'action est recevable mais mal fondée et les demandes de M. et Mme X... seront rejetées dans leur intégralité ;
" 1°) alors que, les articles 2 et 3 du code de procédure pénale, applicables aux infractions aux règles d'urbanisme, permettent à toute personne qui invoque un préjudice personnel trouvant directement sa source dans de telles infractions d'en obtenir réparation ; qu'il en résulte que toute personne est en droit d'obtenir la réparation du préjudice personnel qui lui a été directement causé par une infraction d'exécution de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis de construire, et, donc, par la construction ou par la partie de construction issues de tels travaux ; qu'en énonçant, par conséquent, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que les préjudices invoqués par M. et Mme X... tenant à la perte de la vue panoramique, depuis leur appartement, sur la mer, ne trouvaient pas leur cause dans l'infraction de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis de construire qui lui avait été délivré dont M. Z... a été définitivement déclaré coupable, mais dans la construction elle-même, quand M. et Mme X... étaient en droit d'obtenir la réparation de leurs préjudices personnels tenant à la perte de la vue panoramique, depuis leur appartement, sur la mer, qui avaient été directement causés par la partie de la construction issue des travaux exécutés par M. Z... en méconnaissance des prescriptions du permis de construire qui lui a été délivré, la cour d'appel a violé les dispositions et stipulations susvisées ;
" 2°) alors que, lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation, la délivrance ultérieure d'une autorisation régulière ne fait pas disparaître l'infraction consommée, ni, partant, le droit de la partie civile d'obtenir la réparation du préjudice dont elle a personnellement souffert et qui a été directement causé par cette infraction ; qu'en énonçant, dès lors, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que la construction édifiée par M. Z... était conforme, du fait de la délivrance à M. Z..., postérieurement à la commission des faits de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis de construire qui lui avait été délivré dont M. Z... a été définitivement déclaré coupable, d'un permis de construire modificatif, quand la délivrance d'un tel permis modificatif n'avait pu faire disparaître l'infraction d'exécution de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis de construire reprochée à M. Z..., ni, partant, le droit de M. et Mme X... d'obtenir la réparation du préjudice dont ils avaient personnellement souffert et qui avait été directement causé par cette infraction, la cour d'appel a violé les dispositions et stipulations susvisées ;
" 3°) alors que, les articles 2 et 3 du code de procédure pénale, applicables aux infractions aux règles d'urbanisme, permettent à toute personne qui invoque un préjudice personnel trouvant directement sa source dans de telles infractions d'en obtenir réparation ; qu'il en résulte que toute personne est en droit d'obtenir la réparation du préjudice personnel qui lui a été directement causé par une infraction d'exécution de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis de construire, et, donc, par la construction ou par la partie de construction issues de tels travaux, peu important que ce préjudice était susceptible de survenir pour des raisons autres que la commission de cette infraction ; qu'en énonçant, en conséquence, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que la résidence secondaire de M. et Mme X... était implantée dans un secteur urbanisé où se trouvaient de nombreuses habitations et qui était de plus en plus prisé par les acquéreurs de résidence secondaire, que M. et Mme X... ne pouvaient ignorer, lors de l'acquisition de leur appartement, que d'autres constructions seraient ultérieurement édifiées et que M. et Mme X... ne disposaient d'aucune servitude leur garantissant la jouissance de la vue sur la mer, quand elle relevait que la perte partielle de vue panoramique subie par M. et Mme X... trouvait sa cause dans la construction édifiée par M. Z... en méconnaissance des prescriptions du permis de construire qui lui avait été délivré, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé les dispositions et stipulations susvisées ;
" 4°) alors que, seul un fait fautif de la victime d'un dommage est de nature à exonérer son auteur de son obligation de le réparer ; qu'en énonçant, dès lors, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que la résidence secondaire de M. et Mme X... était implantée dans un secteur urbanisé où se trouvaient de nombreuses habitations et qui était de plus en plus prisé par les acquéreurs de résidence secondaire, que M. et Mme X... ne pouvaient ignorer, lors de l'acquisition de leur appartement, que d'autres constructions seraient ultérieurement édifiées et que M. et Mme X... ne disposaient d'aucune servitude leur garantissant la jouissance de la vue sur la mer, quand ces circonstances ne caractérisaient nullement que M. et Mme X... avaient commis une faute qui aurait été à l'origine de leur préjudice, la cour d'appel a violé les dispositions et stipulations susvisées ;
" 5°) alors que, et à titre subsidiaire, aucune disposition de la loi ne permet de réduire, en raison d'une négligence de la victime, le montant des réparations dues à celle-ci par l'auteur d'une infraction intentionnelle contre les biens ; qu'en énonçant, dès lors, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que la résidence secondaire de M. et Mme X... était implantée dans un secteur urbanisé où se trouvaient de nombreuses habitations et qui était de plus en plus prisé par les acquéreurs de résidence secondaire, que M. et Mme X... ne pouvaient ignorer, lors de l'acquisition de leur appartement, que d'autres constructions seraient ultérieurement édifiées et que M. et Mme X... ne disposaient d'aucune servitude leur garantissant la jouissance de la vue sur la mer, quand ces circonstances, à supposer même qu'elles puissent être regardées comme caractérisant la commission d'une faute de la part de M. et Mme X..., ne pouvaient, tout au plus, être considérées que comme caractérisant des négligences de la part de M. et Mme X... et, partant, ne justifiaient pas l'exonération, ne serait-ce que partielle, de M. Z... de son obligation de réparer le préjudice causé par l'infraction qu'il a commise, la cour d'appel a violé les dispositions et stipulations susvisées ;
" 6°) alors que, et à titre infiniment subsidiaire, la faute de la victime, si elle ne constitue pas la cause unique du dommage, ne peut totalement exonérer l'auteur du dommage de son obligation de le réparer et ne peut justifier qu'un partage de responsabilité ; qu'en énonçant, dès lors, pour rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme X... et mettre hors de cause la société Georges V Côte d'Azur, que la résidence secondaire de M. et Mme X... était implantée dans un secteur urbanisé où se trouvaient de nombreuses habitations et qui était de plus en plus prisé par les acquéreurs de résidence secondaire, que M. et Mme X... ne pouvaient ignorer, lors de l'acquisition de leur appartement, que d'autres constructions seraient ultérieurement édifiées et que M. et Mme X... ne disposaient d'aucune servitude leur garantissant la jouissance de la vue sur la mer, quand ces circonstances, à supposer même qu'elles puissent être regardées comme caractérisant la commission d'une faute de la part de M. et Mme X..., ne pouvaient justifier l'exonération totale de M. Z... de son obligation de réparer le préjudice causé par l'infraction qu'il a commise, la cour d'appel a violé les dispositions et stipulations susvisées " ;
Vu les articles 2 et 3 du code de procédure pénale, ensemble l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, selon ces textes, il appartient aux juridictions du fond de réparer, dans les limites des conclusions des parties, le préjudice dont elles reconnaissent le principe ;
Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure que les époux X... ont porté plainte avec constitution de partie civile auprès du juge d'instruction en exposant qu'ils avaient fait l'acquisition, à La Croix-Valmer (Var), d'un appartement avec vue sur la mer et qu'après leur achat, la construction irrégulière d'une villa les avait privés de cette vue ; que M. Jean-Pierre Z..., responsable de l'exécution des travaux litigieux, renvoyé devant le tribunal correctionnel pour avoir méconnu les prescriptions du permis de construire en augmentant la surface du garage de la villa, a été déclaré coupable de ces faits et dispensé de peine, l'infraction ayant été réparée par l'obtention d'un permis modificatif ; que, statuant sur l'action civile, les premiers juges ont déclaré la constitution de partie civile des époux X... irrecevable ;
Attendu que, statuant sur le seul appel des parties civiles, l'arrêt attaqué déclare recevable leur constitution, puis, pour les débouter de toutes leurs demandes, retient que la perte partielle de vue trouve sa cause, non dans l'infraction, mais dans la construction, conforme aux règles de l'urbanisme pour avoir obtenu un permis modificatif ultérieur ; qu'ils ajoutent que les époux X..., qui ne pouvaient ignorer que de telles constructions étaient susceptibles d'être édifiées dans ce secteur urbanisé et prisé, ne démontrent pas l'existence d'un préjudice en lien direct avec l'infraction ;
Mais attendu qu'en prononçant ainsi, alors que M. Z... avait été définitivement condamné pour avoir édifié la construction litigieuse, la cour d'appel, qui était tenue de rechercher l'étendue du préjudice subi entre la date de la constatation de la construction irrégulièrement entreprise et celle de sa régularisation, n'a pas donné de base légale à sa décision ;
CASSE et ANNULE l'arrêt susvisé de la cour d'appel de Montpellier, en date du 7 juin 2012, en ses seules dispositions ayant débouté les époux X... de leurs demandes, toutes autres dispositions étant expressément maintenues ;
RENVOIE la cause et les parties devant la cour d'appel de Toulouse, à ce désignée par délibération spéciale prise en chambre du conseil ;
ORDONNE l'impression du présent arrêt, sa transcription sur les registres du greffe de la cour d'appel de Montpellier et sa mention en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre criminelle, et prononcé par le président le treize novembre deux mille treize ;
ECLI:FR:CCASS:2013:CR04929
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier , du 7 juin 2012
Titrages et résumés : ACTION CIVILE - Préjudice - Réparation - Réparation intégrale - Infraction au code de l'urbanisme - Existence d'un préjudice - Constatations des juges du fond - Portée
Il appartient aux juridictions du fond de réparer, dans les limites des conclusions des parties, le préjudice dont elles reconnaissent le principe et dont elles doivent rechercher l'étendue.
Encourt la cassation l'arrêt qui déboute de sa demande de dommages-intérêts la victime d'une infraction au code de l'urbanisme, alors qu'en ayant constaté l'irrégularité de la construction, elle avait affirmé le principe d'un préjudice
ACTION CIVILE - Préjudice - Existence - Infraction au code de l'urbanisme - Constatations des juges du fond - Portée
Précédents jurisprudentiels : Sur la réparation intégrale du préjudice dont l'existence a été constatée par les juges du fond, à rapprocher :Crim., 8 mars 2005, pourvoi n° 04-83.410, Bull. crim. 2005, n° 76 (cassation partielle), et l'arrêt cité
articles 2 et 3 du code de procédure pénale ; article 1382 du code civil
Art. 14 loi 10 juillet 1965 : Responsabilité du syndicat à l'égard d'un copropriétaire (défaut d'entretien parties communes)
Audience publique du mardi 29 octobre 2013
N° de pourvoi: 12-23.953
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 12 juin 2012) que M. X... , propriétaire d'un appartement dans un immeuble situé ...soumis au statut de la copropriété, a découvert à l'occasion de la dépose d'un placard adossé au mur mitoyen avec l'immeuble voisin situé ..., le mauvais état de ce mur qui menaçait la solidité de l'immeuble ; qu'il a assigné le syndicat des copropriétaires de chacun de ces deux immeubles en exécution des travaux de réfection, qui ont été réalisés en cours de procédure, ainsi qu'en réparation de divers préjudices, notamment de jouissance ;
Attendu que pour rejeter les demandes de M. X... en réparation de ses préjudices, l'arrêt retient qu'il appartient aux copropriétaires d'attirer l'attention du syndicat sur le mauvais état du mur dans la mesure où ils peuvent en être conscients, que le précédent propriétaire de l'appartement pouvait s'apercevoir du mauvais état du mur mitoyen par un simple examen visuel avant de faire poser les lambris qui ont dissimulé le mur, que M. X... ne prétend pas que les deux syndicats de copropriétaires aient été prévenus du mauvais état du mur mitoyen par le précédent propriétaire, dont la faute est donc la cause exclusive du préjudice de M. X... et exonère le syndicat de toute responsabilité sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une faute à l'origine du dommage, seule susceptible d'exonérer le syndicat de copropriétaires de la responsabilité qu'il encourt pour défaut d'entretien des parties communes, a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...à payer chacun une somme de 1 000 euros à M. X... ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille treize.
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. X... .
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé que la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER « ...» et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER « ...» n'était pas engagée sur le fondement de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, et d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance, de charges diverses et de surcoût des travaux ;
AUX MOTIFS QU'il résulte du rapport d'expertise que dans l'appartement de Monsieur X..., existait avant le début des travaux un placard adossé au mur mitoyen en renfoncement dans celui-ci, dont le fond en lambris a été enlevé par l'entrepreneur ce qui a permis de découvrir que le mur à l'arrière était en mauvais état, à tel point que la solidité de l'immeuble était menacée ; que ce placard a été aménagé à l'emplacement d'une ancienne cheminée à foyer ouvert, alors que la maçonnerie à l'arrière présente un bombement, que les matériaux constitutifs du mur sont localement friables et pulvérulents, que le linteau au-dessus de la cheminée et les jambages qui le supportent sont très déformés, l'un de ces jambages accusant même un faux aplomb d'environ 15 cm ; que les murs, de construction très grossière, ont été remaniés au fil du temps, qu'en raison de leur mauvaise planéité, les occupants des logements les ont progressivement doublés avec des matériaux divers, le plus souvent avec des lames de lambris ou des plaques de plâtre (page 7) ; que dans le cas de Monsieur X... , le mur mitoyen avait été caché par des lambris posés sur le fond du placard ; que les deux syndicats de copropriétaires font valoir à juste titre qu'ils n'ont aucun moyen de contrôler l'état du mur mitoyen puisqu'il faut non seulement pénétrer dans les parties privatives des copropriétaires, mais encore et surtout, procéder par voie de sondages destructifs à travers les matériaux de doublage ; qu'il appartient aux copropriétaires d'attirer l'attention du syndicat sur le mauvais état de ce mur, dans la mesure où ils peuvent en être conscients ; que le précédent propriétaire de l'appartement de Monsieur X... pouvait s'apercevoir du mauvais état du mur mitoyen par un simple examen visuel avant de faire poser les lambris qui ont dissimulé ce mur ; que Monsieur X... ne prétend pas que les deux syndicats de copropriétaires aient été prévenus par le précédent propriétaire du mauvais état du mur mitoyen ; que la faute de ce précédent propriétaire est la cause exclusive du préjudice de celui-ci, qu'elle est de nature à exonérer le syndicat de toute responsabilité sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'une partie qui a obtenu gain de cause en première instance ne peut être condamnée à payer des dommages et intérêts en appel, qu'il convient en conséquence de débouter les deux syndicats de copropriétaires de leurs demandes de ce chef ; qu'il est vrai que les syndicats de copropriétaires n'ont engagé les travaux qu'après avoir été assignés par Monsieur X... , qu'il apparaît toutefois qu'il ne leur était pas possible d'agir plus rapidement en raison de la nécessité de réunir les deux assemblées générales, qu'il convient en conséquence de mettre la totalité des dépens à la charge de Monsieur X... ;
ET AUX MOTIFS, à les supposer adoptés du jugement, QUE Monsieur Bernard X... invoque à l'appui de sa demande d'indemnisation un préjudice résultant du retard imputable aux syndicats dans la réalisation des travaux relatifs au mur mitoyen, l'empêchant de terminer ses propres travaux et de louer son bien ; que Monsieur Bernard X... indique que ses travaux ayant débuté en janvier 2007 devaient être terminés à la fin du mois d'avril 2007 afin qu'il puisse louer son bien à compter du mois de mai 2007 alors que le bien n'a été effectivement loué qu'à compter du 1er juin 2009 ; qu'il convient de relever que l'expert précise que l'éventualité d'être confronté à une vétusté de la structure ne pouvait être ignorée ni par Monsieur Bernard X... ni par l'entreprise qu'il a chargée des travaux de gros oeuvre ; qu'il en résulte que la date de fin de chantier fixée en théorie par Monsieur Bernard X... à fin avril 2007 pour une réfection intégrale du logement ne peut être retenue comme une date certaine ; que par ailleurs, il n'est pas justifié une négligence des syndicats dans la prise en compte des désordres ; qu'en effet, il ne peut être reproché aux syndicats des deux copropriétés de ne pas avoir réalisé les travaux au seul vu du 1er devis établi par l'entreprise CAMPOY le 6 février 2007 pour un montant de 25 109 euros TTC alors que le coût des travaux retenu par l'expert sur la base d'un second devis établi par l'entreprise CAMPOY en date du 23 janvier 2008 s'élève à la somme de 10 560, 55 euros TTC ; qu'il n'est pas contesté que dès la révélation des désordres, une assemblée générale extraordinaire a été réunie le 28 mars 2007 aux fins d'être autorisé à solliciter une expertise judiciaire laquelle a été ordonnée le 18 juin 2007 ensuite d'une assignation délivrée à l'initiative des deux copropriétés ; que le rapport a été déposé le 7 juillet 2008 et qu'une assemblée générale extraordinaire a été convoquée le 16 septembre 2008 aux fins de réalisation des travaux ; qu'il est ensuite justifié des démarches effectuées auprès d'entreprises pour la réalisation effective des travaux lesquels ont été achevés en février 2009 conformément aux préconisations de l'expert ; qu'au vu de ces éléments et ainsi que l'expert le relève, il apparaît légitime que les copropriétés concernées aient cherché à mettre en oeuvre les moyens leur permettant d'appréhender toutes les conséquences de la situation avant de procéder aux travaux, le temps écoulé ne relevant d'aucune négligence de leur part ;
ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'il ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en démontrant la force majeure ou la faute de la victime ; qu'il résulte des constatations mêmes de l'arrêt que le mur mitoyen en cause était « en mauvais état, à tel point que la solidité de l'immeuble était menacée » si bien que cet état de vétusté impliquait défaut d'entretien des parties communes ; qu'en l'état des réparations faites tardivement sur ce mur par la copropriété, Monsieur X... poursuivait la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les conséquences dommageables résultant du retard à effectuer les travaux, qui avait entraîné pour le copropriétaire une atteinte à son droit de jouissance sur ses parties privatives, dont la copropriété est garante ; qu'en rejetant cette demande sur le seul fondement des fautes du propriétaire précédent, qui n'avait pas attiré l'attention du syndicat des copropriétaires sur l'état du mur et avait posé des lambris en masquant les désordres, sans relever à la charge du propriétaire actuel, Monsieur X... , victime du retard dans l'exécution des travaux, l'existence d'une faute seule de nature à exonérer la copropriété de sa responsabilité sans faute de plein droit des conséquences du défaut d'entretien et du retard à y mettre fin, et en constatant au contraire que Monsieur X... avait immédiatement averti le syndicat des copropriétaires dès le début du mois de février 2007 de l'état de vétusté et pourriture du mur, ce qui devait être confirmé par l'expert judiciaire, et avait dû pourtant attendre jusqu'au mois de février 2009, après assignation au fond, la réparation de désordres, retard qui lui avait causé un important préjudice, la Cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ET ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'en ne s'expliquant pas, à titre subsidiaire, sur la responsabilité encourue par le syndicat des copropriétaires en application de l'article 1384 alinéa 1er du Code civil au titre de ses pouvoirs de gardien du mur partie commune pour le préjudice résultant de l'état persistant de vétusté de ce mur entre le mois de février 2007 et le mois de février 2009, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse aux conclusions, violant l'article 455 du Code de procédure civile.
Quelques réflexions sur la responsabilité civile et le syndic de copropriété
Etude par Mme COUTANT-LAPALUS, Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2014, n° 1, p. 7.
Projet de loi "Duflot II" et réglementation des professions du secteur de l'immobilier
Etude par M. GRATALOUP, Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2014, n° 1, p. 3.
Vos centres d'intérêt : l'obligation in solidum, la retenue de garantie, la réception des travaux...
17.080 lectures d'un billet de ce blog publié en oct. 2009 sur ... l'obligation in solidum :
http://avocats.fr/space/albert.caston/content/l-obligation-in-solidum_5F...
Viennent ensuite, comme "plus lus depuis toujours" :
- la retenue de garantie,
- la réception tacite,
- le référé préventif,
- actualisation et révision des prix du marché,
- à propos de la prescription biennale du code des assurances,
- les sanctions pénales du défaut d'assurance décennale,
- erreur d'implantation et recours...,
Ce sont effectivement des questions délicates et certaines font même l'objet, sous forme de commentaires, de demandes d'avis spécifique auxquels j'apporte toujours une courte réponse.
C'est cela aussi, le blog !
Et en plus vous continuez à répondre au sondage vous demandant ce que vous attendez de ce blog (202 réponses à ce jour !)
Merci de l'intérêt que vous manifestez.
Plan commenté :
http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/2013-12-10_-_Plan_comme...
La clause de renonciation à recours il y a 2 jours 16 heures
Non-cumul des responsabilités, mais obligation du juge de déterminer le régime de responsabilité applicable il y a 2 jours 16 heures
Contrat de réservation préliminaire à une VEFA et travaux réservés il y a 2 jours 16 heures
CCMI : le garant est tenu des vices apparents il y a 2 jours 16 heures
Référé - autorité de chose jugée et fait nouveau il y a 2 jours 17 heures
Conditions de l'intervention forcée en appel il y a 2 jours 17 heures
Le préjudice d'anxiété des travailleurs s'émancipe du dispositif de préretraite amiante il y a 2 jours 18 heures
Le Conseil d'Etat et le manquement contractuel préjudiciable au tiers il y a 2 jours 18 heures
action contre le promoteur sur VEFA - vices apparents - articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil - prescription - modalités par meynadier (non vérifié) il y a 1 mois 13 heures

References: l'article 1134
 l'article 700
 l'article 220
 l'article 567
 l'article 1382
 l'article 1382

Art. 14
 l'article 14
 l'article 700
 l'article 14
 l'article 14
 l'article 14
 l'article 1384
 l'article 455