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Timestamp: 2020-08-12 13:12:47+00:00

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BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 104/17 - openJur
BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 104/17
openJur 2018, 5380
Der Beklagte zu 1 mietete mit Vertrag vom 11. August 1981 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine circa 160 m2 große Vierzimmer-Altbauwohnung in einem Mehrparteienhaus in Frankfurt am Main. Er bewohnt die Wohnung gemeinsam mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2, und seiner Tochter, der Beklagten zu 3. Die Nettomiete beläuft sich zwischenzeitlich auf 856,25 € monatlich. Die Klägerin, derzeitige Vermieterin der Wohnung, ist eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, die aus den Gesellschaftern S. F. , V. F. und Vi. GmbH besteht. Seit dem 14. Januar 2015 ist die Klägerin Eigentümerin des Anwesens und als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten.
Mit Schreiben vom 9. Mai 2015 erklärte sie gegenüber dem Beklagten zu 1 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Januar 2016 mit der Begründung, ihr Gesellschafter V. F. benötige die Wohnung für sich, da er sich von seiner Ehefrau getrennt habe und als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in einer entsprechenden Wohnlage in der Nähe eines seiner Büros benötige. Die in dem vorgenannten Kündigungsschreiben im Einzelnen beschriebenen leerstehenden Wohnungen in den zahlreichen (rund 900 Wohnungen umfassenden) Liegenschaften in Frankfurt am Main und Umgebung, an denen V. F. als Gesellschafter beteiligt sei, entsprächen nicht dessen gehobenem Lebensstil und repräsentativen Anforderungen.
3. Ob ein solcher Eigenbedarf, den die Klägerin hinsichtlich ihres Gesellschafters V. F. im Streitfall geltend macht, der von den Beklagten aber nachdrücklich in Abrede gestellt wird, hier gegeben ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Es hat vielmehr die Klage bereits wegen Nichteinhaltung der Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB als unbegründet angesehen.
b) Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der Revision - zutreffend angenommen, dass die Anwendung der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfordert, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach der Überlassung an den Mieter (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB) - hinaus zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln.
aa) Nach § 577a Abs. 1 BGB, der zum Zwecke des Schutzes des Mieters bei einer Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (BT-Drucks. 14/4553, S. 38) durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) - unter Zusammenfassung der im Wesentlichen inhaltsgleichen Vorgängerregelungen des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 bis 4 und Nr. 3 Satz 4 BGB aF sowie des Sozialklauselgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466, 487; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.; vgl. zu diesen und weiteren Vorgängerregelungen Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 3 ff.; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand 1. Dezember 2017, § 577a Rn. 3) - eingeführt worden ist, kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
Durch diese Zusammenfassung der bisherigen Regelungen in einer Vorschrift sowie die Harmonisierung der bisherigen Kündigungssperrfristen für die Eigenbedarfskündigung und die Verwertungskündigung wollte der Gesetzgeber - unter Beibehaltung des oben genannten Schutzzwecks - eine erhebliche Rechtsvereinheitlichung und -vereinfachung erreichen (BT-Drucks. 14/4553, S. 73). Mit der - von der Revision angeführten, aus den oben (unter II 4 a) genannten Gründen hier jedoch nicht maßgeblichen - Regelung in § 577a Abs. 2 BGB über die Möglichkeit einer Verlängerung der Kündigungssperrfrist durch Rechtsverordnung auf bis zu höchstens zehn Jahre sollten zudem die Landesregierungen dazu angehalten werden, die Dauer der (verlängerten) Kündigungssperrfrist wegen des damit verbundenen erheblichen Eingriffs in die Eigentumsrechte des Vermieters auf das nach dem unveränderten Schutzzweck der Norm - Schutz des Mieters bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung - zwingend erforderliche Maß zu beschränken (BT-Drucks., aaO).
(1) Ziel dieser Ergänzung war es, die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem sogenannten "Münchener Modell", zu unterbinden (BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 3, 16; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 A und B; BT-Plenarprotokoll 17/195, S. 23337 D; siehe hierzu auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 40; vgl. auch Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 8; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 577a Rn. 8 f.). Bei dem "Münchener Modell" verzichtet eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten, kündigt stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer und umgeht so die Anwendung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, 2 BGB (BT-Drucks. 17/10485, S. 16; Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO), da die mieterschützende Bestimmung des § 577a Abs. 1 BGB hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar ist (vgl. BT-Drucks. 17/10485, aaO; Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 16 ff.).
(2) Der Gesetzgeber hat deshalb zur Vermeidung derartiger Umgehungen des Kündigungsschutzes die in § 577a Abs. 1, 2 BGB für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB vorgesehene zeitliche Kündigungssperre auch auf die Fälle der Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt (vgl. BGH, Urteile vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 29; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO).
In der Literatur wird zu dieser Frage einhellig die - vom Berufungsgericht geteilte - Auffassung vertreten, dass der Gesetzgeber mit § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB die Verknüpfung der Kündigungssperrfrist mit der vorherigen oder beabsichtigten Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum aufgegeben und stattdessen tatbestandlich allein auf den Erwerb durch eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber abgestellt hat, so dass für die Auslösung der Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB jede Veräußerung von vermietetem Wohnraum an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber genügt (vgl. nur Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 23; Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 577a BGB Rn. 18b; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 577a Rn. 15; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 577a Rn. 6c; jurisPK-BGB/Mössner, Stand 13. November 2017, § 577a Rn. 31 mwN und Rn. 72; BeckOGK-BGB/Klühs, Stand 1. Januar 2018, § 577a Rn. 47, 50; Klühs, RNotZ 2012, 555, 560; BeckOK-Mietrecht/Bruns, aaO vor Rn. 1 und Rn. 15; Fleindl, NZM 2012, 57, 62 f.; wohl auch MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 577a Rn. 1 f., 8; Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 577a Rn. 3a).
Gegen die Sichtweise der Revision, aufgrund des Inhalts der Gesetzesüberschrift sei in § 577a Abs. 1a BGB als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal die Absicht hineinzulesen, den vermieteten Wohnraum im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB in Wohnungseigentum umzuwandeln, spricht zudem, dass sich auch den Gesetzesmaterialien zu § 577a Abs. 1a BGB (siehe hierzu nachfolgend unter (c)) kein Anhaltspunkt für die Annahme entnehmen lässt, der Gesetzgeber habe bei dieser Kündigungsbeschränkung eine Absicht der Umwandlung des Wohnraums in Wohnungseigentum vorausgesetzt. Die unterbliebene Angleichung der Gesetzesüberschrift des § 577a BGB erscheint deshalb allenfalls als ein Redaktionsversehen bei der Ergänzung dieser Vorschrift (vgl. BVerfG, NJW 2009, 2588, 2589).
Der Sinn und Zweck der in die Vorschrift des § 577a BGB eingefügten Neuregelungen besteht indes nicht allein darin, der vorbezeichneten Umgehung nach dem "Münchener Modell" entgegenzuwirken. Vielmehr wollte der Gesetzgeber, wie insbesondere den Ausführungen im Zusammenhang mit der Neuregelung in § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB zu entnehmen ist, "auch etwaigen neuen Umgehungstatbeständen" vorbeugen (BT-Drucks., aaO) und eine Umgehung der mieterschützenden Bestimmungen des § 577a BGB über andere rechtliche Konstruktionen verhindern (BT-Drucks., aaO S. 26).
Der Mieter soll vor dem erhöhten Verdrängungsrisiko bei einer Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber geschützt werden. Dieses Risiko hat sich mit dem Erwerb der mit Mietwohnraum bebauten Liegenschaft oder der Belastung des Wohnraums nach § 567 Absatz 1 bereits verwirklicht und wird durch eine nachfolgende Begründung von Wohneigentum nicht erhöht."
Vor diesem Hintergrund betrachtet ist für die von der Revision befürwortete Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB auch unter gesetzessystematischen Gesichtspunkten kein Raum.
c) Schließlich vermag die Revision auch nicht mit der Rüge durchzudringen, die Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verknüpfe in sachfremder, unzulässiger und damit das Eigentumsgrundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzender Weise die Eigenbedarfskündigung mit dem Gedanken des Milieuschutzes. Die Revision meint, Zielsetzung der Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1a BGB sei es gewesen, der mit dem "Münchener Modell" einhergehenden Verdrängung von Mietern aus attraktiven Altbau-Wohnlagen entgegenzuwirken und damit den sogenannten Milieuschutz zu verstärken. Dies sei auch bereits Ziel des Mietrechtsreformgesetzes bei der Schaffung des § 577a BGB gewesen, wie sich aus der nach den Gesetzesmaterialien in dieser Norm vorgenommenen Verknüpfung der vorhandenen Regelungen der Eigenbedarfs- und der Verwertungskündigung sowie des Sozialklauselgesetzes (siehe hierzu oben unter II 4 b aa) ergebe.
Diese Sichtweise findet - wie die Revisionserwiderung mit Recht ausführt - weder in der Vorschrift des § 577a BGB noch in den hierauf bezogenen Gesetzesmaterialien des Mietrechtsreformgesetzes und des Mietrechtsänderungsgesetzes eine Stütze. Ein Milieuschutz wird in den Gesetzesmaterialien weder ausdrücklich noch sinngemäß erwähnt. Die Bestimmung des § 577a BGB dient, was die Revision verkennt, allein dem - zeitlich begrenzt wirkenden - Schutz des Mieters sowohl bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (Abs. 1) als auch bei der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenmehrheit (Abs. 1a), nicht hingegen einem - dem Bereich des öffentlichen Rechts zuzuordnenden und über das einzelne Mietverhältnis hinausgehenden - sogenannten Milieuschutz.
AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 08.09.2016 - 33 C 1201/16 (57) -
LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 11.04.2017 - 2-11 S 292/16 -
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