Source: https://www.kanzlei-lars-liedtke.de/miet-und-pachtrecht/k%C3%BCndigung/au%C3%9Ferordentliche-k%C3%BCndigung/
Timestamp: 2018-09-20 17:19:29+00:00

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Mietrecht: Außerordentliche Kündigung - Rechtsanwalt Lars Liedtke in Göttingen
Eine außerordentliche, fristlose Kündigung kann vorgenommen werden, wenn es dem kündigenden Mieter oder Vermieter nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen - sei es auch nur für die Dauer der Kündigungsfrist.
Hier liegt besonderes Konfliktpotential, denn häufig hat der Kündigungsempfänger nicht mit einer fristlosen Kündigung gerechnet. Oft lässt sich auch in Frage stellen, ob ein hinreichender Grund vorliegt. Gern gebe ich Ihnen einen Überblick, was bei einer fristlosen Kündigung zu beachten ist.
Frequently Asked Questions: Außerordentliche Kündigung im Wohnraummietrecht
1.) Was ist bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung ganz generell zu beachten?
Daneben ist zu beachten, dass nicht nur die außerordentliche Kündigung des Vermieters sondern auch die des Mieters eine ausführliche Begründung bedarf, wieso es dem Kündigenden nicht zumutbar ist, das Mietverhältnis fortzusetzen. Eine außerordentliche Kündigung wirkt stets fristlos, beendet das Mietverhältnis also im Zeitpunkt ihres Zugangs beim Vertragspartner.
Grundsätzlich gilt, dass der Kündigende - von wenigen Ausnahmen abgesehen - zunächst das vertragswidrige Verhalten abmahnen muss. Erst wenn der Vertragspartner nach der Abmahnung weiterhin bzw. erneut vertragsbrüchig bleibt/wird, kann eine außerordentliche Kündigung Aussicht auf Erfolg haben.
2.) Muss der Mieter sofort nach Erhalt der Kündigung ausiehen?
Da die Kündigung fristlos wirkt, endet das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Kündigung. Genau genommen besteht die Rechtsfolge tatsächlich darin, dass der Mieter dann sofort die Herausgabe der Mietsache in vollständig geräumtem Zustand schuldet. Dabei liegt es auf der Hand, dass dies vom Mieter nicht zu bewerkstelligen ist. Deshalb empfehle ich, in die außerordentliche Kündigung eine angemessene Auslauffrist zu versehen, gleichzeitig aber klarzustellen, dass darin jedoch kein Einverständnis mit einer Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bzw. kein Angebot auf Abschluss eines neuen Mietvertrags liegt.
3.) In welchen Fällen kommt eine fristlose Kündigung des Vermieters in Betracht?
Bei einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs handelt es sich um den häufigten Fall der fristlosen Kündigung. Gemäß § 543 II Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Dieser Kündigungsgrund bedarf keiner vorherigen Abmahnung durch den Vermieter.
Eine solche Kündigung ist jedoch ausgeschlossen, wenn die Mietrückstände ausgeglichen werden, bevor die Kündigung erteilt wird. Zudem wird die Kündigung unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien kann und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt.
Auch nach Erhalt einer wirksamen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sollte der Mieter bemüht sein, die Zahlungsrückstände schnellstmöglich auszugleichen. Gem. § 569 III Nr. 2 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn dies innerhalb der ersten 2 Monaten der Rechtshängigkeit der Räumungsklage geschieht. (Nicht, wenn dies innerhalb von 2 Jahren schon einmal geschehen ist.
Wenn der Mieter zwar nicht mit erheblichen Beträgen im Zahlungsrückstand ist, aber immer wieder umpünktlich, also einige Tage oder gar Wochen zu spät zahlt, ist auch dies nach Auffassung der Rspr. eine schwerwiegende Pflichtverletzung, welche eine außerordentliche Kündigung rechtfertige. Allerdings muss der Vermieter in diesem Fall vorher eine Abmahnung erteilen.
b) Unbefugte Überlassung an einen Dritten
Der Vermieter ist auch zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Der typische Fall dieses Kündigungsgrundes ist eine vom Mieter vorgenommene unberechtigte Unvermietung. Allerdings hängt diese Vertragsverletzung nicht von der Entgeltlich der Gebrauchsüberlassung ab. Auch wenn ein Mieter die Wohnung unentgeltlich einem Dritten überlässt, rechtfertigt dies die außerordentliche Kündigung.
c) Störung des Hausfriedens
Nach § 569 II BGB kann einer Vertragspartei außerordentlich gekündigt werden, wenn den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zugemutet werden kann.
Typische Fälle einer solchen Störung des Hausfriedens sind Geruchs- und Lärmstörungen, aggressives Verhalten gegenüber anderen Hausbewohnern oder deren Besucher, sowie Beleidigungen. Da es hier häufig sehr streitig zugeht und der Kündigende beweisbelastet ist, empfiehlt sich eine möglichst gründliche Dokumentation der Störungen.
d) Vernachlässigung der Mietsache
Nach § 543 II Nr. 2 BGB ist die außerordentliche Kündigung durch den Vermieter gerechtfertigt, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.
Aufgrund der im Gesetzestext enthaltenen Erheblichkeitsschwelle können nur gravierende Fälle eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen, also z.B. wenn durch das Mieterverhalten Frost- oder Brandgefahren geschaffen werden. In leichten Fällen bleibt nur der Weg der ordentlichen Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist.
e) Zweckentfremdung der Mietsache
Ein Wohnraummietverhältnis beinhaltet, dass die Mietsache dem Mieter zu Zwecke des Wohnens überlassen wird. Eine andere Nutzung, vornehmlich zu gewerblichen Zwecken, ist grundsätzlich unzulässig. Betreibt der Mieter in der Mietwohnung ein Gewerbe kann auch dies zu eine fristlose Kündigung nach sich ziehen.
Allerdings nehmen die Instanzgerichte diesbezüglich eine starke Differenzierung vor. Eine Beendigung des Mietverhältnisses sei nicht gerechtfertigt, wenn die vertragswidrige Nutzung keine Außenwirkung hat. Wenn der Mieter also einer "Home-Office"-Tätigkeit nachgeht, kann dies ebensowenig eine fristlose Kündigung rechtfertigen wie eine Tätigkeit als Telefonist(/in) oder Autor(/in).
4.) In welchen Fällen kommt eine außerordentliche Kündigung des Mieters in Betracht?
a) kein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache möglich
Gem. § 543 II Nr. 1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Dies ist also der Fall, wenn dem Mieter die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses erst gar nicht übergeben werden kann (z.B. weil der Vormieter nicht ausgezogen ist).
Hierunter fällt aber ebenso, wenn während des Mietverhältnisses Umstände dazu führen, dass der Mieter die Immobilie nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann, also beispielsweise, wenn die Wohnung im Winter nicht beheizbar ist oder aufgrund eines Wasserschadens Feuchtigkeit durch die Decke dringt. In der Regel hat der Mieter dem Vermieter zuvor eine Abmahnung erteilen und eine angemessene Abhilfefrist setzen, welche sich nach der Schwere des Mangels und der voraussichtlichen Beseitigungsdauer richtet.
b) gesundheitsgefährdender Zustand
Der Mieter ist nicht nur zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn er keine Gebrauchsmöglichkeit an der Mietsache hat sondern auch, wenn sich die Mietsache in einem Zustand befindet, von dem erhebliche Gesundheitsgefahren für den Mieter ausgehen. § 569 I BGB stellt dies ausdrücklich klar.
Diese Gesundheitsgefahren können beispielsweise von in der Wohnung enthaltenen chemischen Substanzen ebenso ausgehen wie von äußeren Einflüssen oder einem Schädlingsbefall (wenn dieser nicht einfach zu beseitigen ist und auch objektiv eine Gesundheitsgefahr darstellt). Besonders schwierig sind Fälle von Schimmelbefall, da es gesundheitsgefährdende aber auch ungefährliche Arten von Schimmel gibt. Als Kündigender trägt der Mieter die Beweislast für das Vorliegen des Kündigungsgrundes und damit auch für die erhebliche Gesundheitsgefährdung.
c) Sonstige schwerwiegende Pflichtverletzungen des Vermieters
Ebenso wie erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters zu einer außerordentlichen Kündigung führen können, gilt dies auch umgekehrt. So kann der Mieter das Vertragsverhältnis beispielsweise fristlos beenden, wenn der Vermieter bewusst falsche bzw. überhöhte Betriebskostenabrechnungen erteilt hat oder er sich unangekündigt eigenmächtig Zutritt zur Mietwohnung verschafft hat (etwa durch einen - unzulässigerweise - einbehaltenen Reserveschlüssel).
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References: § 543
 § 569
 § 569
 § 543
 § 543
 § 569