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Timestamp: 2020-01-28 14:37:11+00:00

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Newsletter Nr. 27 | März 2014
die Schriftform im Gewerberaummietvertrag bleibt ein Dauerbrenner: Beachtung verdient ein aktuelles Urteil des BGH zu sogenannten Schriftformheilungsklauseln. Dr. Schultz analysiert die Entscheidung und zeigt Handlungsempfehlungen für Vermieter auf. Besonders in Berlin sorgt auch das Thema "Ferienwohnungen" für Diskussionsstoff. Wann kann eine Wohnung als Ferienwohnung genutzt werden? Das Verwaltungsgericht hat nun in einem Eilverfahren eine Entscheidung getroffen, die bei Vermietern Besorgnis auslösen wird. Axel Dyroff analysiert mögliche Konsequenzen. Aktuelle Rechtsprechung zum Bau- und Architektenrecht rundet diese Ausgabe des Newsletters ab. Gerne stehen wir für Rückfragen zu den besprochenen Entscheidungen zur Verfügung.
Schriftformheilungsklausel: Erwerber kann trotzdem kündigen
Eine sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von
Eine sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben (BGH, Urt. v. 22.01.2014 - XII ZR 68/10).
Fall: Die Mieterin schloss mit dem vermietenden Insolvenzverwalter einen schriftlichen Mietvertrag über eine Ladenfläche mit einer Laufzeit von zehn Jahren. In der Folgezeit führten der Insolvenzverwalter und die Mieterin Verhandlungen über Vertragsergänzungen, deren Ergebnis vom Insolvenzverwalter durch ein Schreiben bestätigt wurde. Da diese ergänzenden Vereinbarungen, die u. a. Sonderkündigungsrechte und Optionsregelungen betrafen, nicht schriftformgerecht in einer Urkunde niedergeschrieben wurden, kündigte die Erwerberin das Mietverhältnis vorzeitig unter Berufung auf den Schriftformmangel. Die Mieterin wehrte sich gegen die Kündigung mit der Begründung, wegen der im Vertrag vereinbarten Schriftformheilungsklausel könne sich die Erwerberin nach Treu und Glauben nicht auf den Schriftformmangel berufen.
Folgen: Die Frage, ob eine Schriftformheilungsklausel vor einer Kündigung wegen eines tatsächlich bestehenden Schriftformmangels schützt, war in den letzten Jahren von verschiedenen Oberlandesgerichten unterschiedlich – meist im Sinne einer Heilungsmöglichkeit – entschieden worden. Der BGH hat nun klargestellt, dass eine Schriftformheilungsklausel jedenfalls den Erwerber einer Immobilie nicht daran hindert, das Mietverhältnis bei einem Schriftformmangel<span style="mso-spacerun: yes"> </span>vorzeitig zu den gesetzlichen Kündigungsfristen zu kündigen. Denn § 550 BGB wolle in erster Linie einen späteren Grundstückerwerber davor schützen, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, etwa infolge einer mündlichen Zusatzvereinbarung, anders als nach den Vertragsurkunden erwartet, darstellen.
Kommentar: Die Entscheidung des BGH hat die offenen Fragen der Wirksamkeit der Schriftformheilungsklauseln nur teilweise geregelt. Noch ungeklärt ist, inwieweit sich die ursprünglichen Vertragsparteien – und im Veräußerungsfall auch der Mieter - auf eine Schriftformheilungsklausel berufen können. Solange der BGH diese weiteren Fragen noch nicht entschieden hat, ist den Parteien dringend zu raten, die üblichen Schriftformheilungsklauseln zwar<span style="mso-spacerun: yes"> </span>weiterhin zu verwenden, ab sofort aber mit der ausdrücklichen Einschränkung, dass sie nicht gegenüber dem Erwerber gilt. Ohne diese Einschränkung besteht jedenfalls bei einem Formularmietvertrag die Gefahr, dass die Klausel einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB (wesentliche Abweichung von der gesetzlichen Regelung) nicht standhält, auch wenn sie der BGH ansonsten gegenüber den ursprünglichen Vertragsparteien akzeptieren würde.
VG Berlin: Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung genehmigungspflichtig
Für eine Überraschung hat die 13. Kammer des VG Berlin mit ihrem Beschluss vom 21. Februar 2014 – VG 13 L 274.13 – zum Thema „Ferienwohnungen“ gesorgt.
Entscheidung: Nach Auffassung der Kammer soll es sich bei einer Ferienwohnung weder um eine „Wohnnutzung“ noch um einen „Beherbergungsbetrieb“ handeln, sondern um eine „eigenständige planungsrechtliche Nutzungsart“. Das Gericht gab damit dem Bezirk Pankow Recht, der in einem Fall in Prenzlauer Berg die Nutzung von möblierten Wohnungen als „Ferienwohnungen“ untersagt hatte.
Kommentar: Damit weicht die 13. Kammer entscheidend von der Rechtsprechung der (u. a. für den Bezirk Mitte zuständigen) 19. Kammer des VG ab, die 2012 in zwei Verfahren festgestellt hatte, dass es sich bei einem „Gebäude mit nur kurzzeitig vermieteten Ferienwohnungen“ um ein „Wohngebäude mit einer besonderen Ausprägung des Wohnens“ handelt (Beschlüsse vom 28. März 2012 – VG 19 L 18.12, und vom 23.01.2012 – 19 L 294.11). Nun wird eine Klärung durch das OVG erwartet.
Statiker: Fehler werden dem Auftraggeber zugerechnet
Der Tragwerksplaner ist - ebenso wie der planende Architekt - im Verhältnis zum Bauunternehmer Erfüllungsgehilfe des Bauherrn. Denn dieser schuldet dem Unternehmer eine zur Ausführung des Bauvorhabens geeignete und fehlerfreie Planung. Beruht die Fehlerha
Der Tragwerksplaner ist - ebenso wie der planende Architekt - im Verhältnis zum Bauunternehmer Erfüllungsgehilfe des Bauherrn. Denn dieser schuldet dem Unternehmer eine zur Ausführung des Bauvorhabens geeignete und fehlerfreie Planung. Beruht die Fehlerhaftigkeit des Unternehmerwerks auf einem Fehlverhalten eines Erfüllungsgehilfen des Auftraggebers, muss sich der Auftraggeber dieses Mitverschulden anspruchsmindernd zurechnen lassen (OLG Brandenburg, Urt. v. 26.02.2014 - 4 U 99/11).
Fall: An den Betonfundamenten von Windkraftanlagen bilden sich Risse. Der Bauherr nimmt zunächst das ausführende Unternehmen in Anspruch. Dieses beruft sich darauf, die vom Bauherrn überlassene Tragwerksplanung sei mangelhaft gewesen. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stellt sich heraus, dass der Tragwerksplaner bestimmte Materialeigenschaften nicht ausreichend berücksichtigt hat.
Entscheidung: Das OLG nimmt deshalb ein Mitverschulden des Bauherrn von 25 % an und kürzt dessen Ansprüche gegen das Bauunternehmen um einen entsprechenden Betrag.
Kommentar: Die Entscheidung stimmt mit der ständigen Rechtsprechung überein, wonach sich der Bauherr das Verschulden der von ihm eingeschalteten "Erfüllungsgehilfen" zurechnen lassen muss. Dem ausführenden Unternehmen hat der Bauherr eine mangelfeie Planung und Statik zur Verfügung zu stellen. Ist dies nicht der Fall, kommt bei Mängelansprüchen ein Mitverschulden in Betracht. Umgekehrt muss sich der Bauherr aber bei Ansprüchen gegen den Planer aus mangelhafter Bauüberwachung nicht die Fehler der ausführenden Firma als Mitverschulden zurechnen lassen. Denn der Bauherr schuldet dem ausführenden Unternehmen keine Bauüberwachung. Die Höhe der Quote eines etwaigen Mitverschuldens ist stets eine Frage des Einzelfalls und wird regelmäßig auf der Grundlage gutachterlicher Feststellungen ermittelt.
Fehler des Prüfstatikers: Welche Ansprüche hat der Bauherr?
Ist eine Prüfstatik fehlerhaft und entsteht hierdurch ein Schaden, so ergeben sich keine Ansprüche des Bauherrn gegen den Prüfstatiker (OLG Stuttgart, Urt. v. 24.04.2012 - 10 U 7/12; BGH, Beschluss vom 09.01.2014 - VII ZR 143/12, Nichtzulassungsbeschwerde
Ist eine Prüfstatik fehlerhaft und entsteht hierdurch ein Schaden, so ergeben sich keine Ansprüche des Bauherrn gegen den Prüfstatiker (OLG Stuttgart, Urt. v. 24.04.2012 - 10 U 7/12; BGH, Beschluss vom 09.01.2014 - VII ZR 143/12, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).
Fall: Bei der Errichtung einer Kläranlage unterlaufen dem Tragwerksplaner Fehler, die dem Prüfstatiker hätten auffallen können oder sogar müssen. Fraglich war, ob sich der Planer die Versäumnisse des Prüfstatikers zurechnen lassen muss.
Entscheidung: Das OLG verneint Ansprüche gegen den Prüfstatiker (und damit eine Zurechnung). Die Baurechtsbehörde prüfe die statische Berechnung durch den Prüfingenieur nicht im Hinblick auf die Vermögensinteressen des Bauherrn, sondern nur zum Zwecke der Gefahrenabwehr. Ist die Prüfstatik fehlerhaft und entsteht hierdurch ein Schaden, so ergeben sich deshalb keine Ansprüche des Auftraggebers gegen den Prüfstatiker nach §§ 633 ff BGB. Der Prüfingenieur stehe nicht - wie etwa ein Notar - im Rahmen eines gesetzlichen Aufgabenkreises jedem nach dessen Wahl für Amtsgeschäfte zur Verfügung. Er trete überhaupt nicht in eine unmittelbare Rechtsbeziehung zu dem Bauherrn, dessen Baugesuch er statisch überprüft, sondern sein amtliches Tätigwerden beruhe allein auf dem Auftrag der Baugenehmigungsbehörde, die ihn bei der ihr obliegenden Aufgabe einschaltet. Deshalb treffe die Haftung für ein Versehen des Prüfingenieurs als "Dienstherrn" im Sinne des Art. 34 GG den Träger der Baugenehmigungsbehörde, die den Prüfingenieur zur Mitwirkung bei ihrer hoheitlichen Aufgabe berief.
Kommentar: Bei reinen Vermögensschäden wie in diesem Fall haftet aber auch die Bauaufsicht nicht. Die Bestimmungen über die statische Prüfung der Bauwerke sollen den Gefahren vorbeugen, die der Allgemeinheit durch den Einsturz standunsicherer Bauwerke drohen. Dieser Schutzzweck kann auch dem Eigentümer oder Bauherrn zugute kommen, wenn er bei einer Besichtigung oder als Bewohner des Bauwerkes durch dessen Einsturz Schaden an Körper, Gesundheit oder Eigentum erleidet. Stets ist insoweit aber Voraussetzung, dass es sich um eine Auswirkung der Gefahr handelt, vor der die behördliche Prüfung der statischen Berechnung die Allgemeinheit schützen soll. Reine Vermögensinteressen des Bauherrn werden nicht geschützt.

References: BGH 
 § 566
 § 566
 BGH 
 § 550
 BGH 
 BGH 
 § 307
 BGH 
 Art. 34