Source: https://huurgeschil.nl/tag/schadevergoeding/
Timestamp: 2020-02-27 11:05:56+00:00

Document:
schadevergoeding Archieven · Huurgeschil.nl
Huurgeschil.nl > schadevergoeding
Gefixeerde schadeloosstelling
Artikel 7:281 lid 2 BW voorziet in een aanspraak op een gefixeerde schadeloosstelling. De aanspraak op schadeloosstelling komt toe aan de huurders die de woonruimte zowel voorafgaand als na de vaststelling van de te realiseren bestemming hebben gehuurd. De wetgever heeft hier geen onderscheid in willen maken, omdat zij in een wettelijke bepaling niet de invloed van een stedenbouwkundige maatregel op lange termijn (saneringsplannen) in de schadevergoeding door zou willen laten werken.
De huurder kan wanneer de ontbindingsvordering tegen hem is ingesteld in reconventie schadevergoeding vorderen. Een vordering in reconventie is een tegenvordering. Deze tegenvordering, bijvoorbeeld de schadeloosstelling, moet vóór het antwoord worden ingesteld. Op een later tijdstip in een procedure kan deze vordering niet meer worden ingesteld. Hij kan te zijner keuze de vordering ook in een afzonderlijke procedure instellen. De rechtbank is niet gehouden de beslissing op de ontbinding aan te houden totdat in (de eventuele) reconventie op de schadeloosstelling is beslist. Noot 90
Schadevergoeding bij ontbreken wil om het gehuurde dringend te gebruiken
Als bij de verhuurder geen wil aanwezig is geweest om het gehuurde op de gronden zoals vermeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW en/of de daaraan gekoppelde gronden zoals de huurbeëindiging in verband met de doelgroepen te gebruiken en de huurovereenkomst is niettemin op deze grond beëindigd, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:276 BW schadeplichtig. De rechter kan bij zijn beslissing tot huurbeëindiging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW en artikel 7:276 lid 3 BW een bedrag vaststellen aan schadevergoeding.
Over de hoogte van de schadevergoeding en de wijze van berekening daarvan is geen richtlijn te geven. Het lijkt mij dat in ieder geval naar het causaal verband gekeken moet worden tussen de oorzaak van de schade en de daadwerkelijk geleden schade. Als de huurder onterecht de woning heeft moeten verlaten, dan lijken mij kosten in verband met de aankoop van een huis in een te ver verwijderd verband te staan om deze kosten als schade op te kunnen voeren. Zie in verband met de hoogte van de schade onder meer Handelingen I 1978/79, 14 249, p. 1142 waarin Minister De Ruiter het volgende over de hoogte van de schade verwoord: “Een volgende vraag betrof schadevergoeding in verband met verhuiskosten. Zijn vraag wil ik volmondig bevestigend beantwoorden. De schadevergoeding kan zeker verhuiskosten te boven gaan. Ik denk dat wij het moeten omkeren en moeten zeggen dat verhuiskosten een schadefactor opleveren bij de bepaling van de schadevergoeding, maar dat onder bepaalde omstandigheden daarbij andere zaken betrokken kunnen worden.”
Zonder inspectie vermindering schadevergoeding verhuurder
Indien geen voorinspectie heeft plaatsgevonden dan heeft de verhuurder wel recht op (volledige) schadevergoeding. De verhuurder kan echter, als hij zelf tot herstel overgaat, slechts dié kosten op de huurder verhalen die de huurder ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren. Noot 104
Hetzelfde redeneerde het hof te ‘s-Gravenhage in haar arrest van 27 september 2011 ( LJN: BT6832, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.0745.104/01 ). In deze zaak had de verhuurder niet zoals aangegeven met de huurder een telefonische inspectie gehouden. Het hof verweet de verhuurder dat deze inspectie wel gehouden had kunnen worden. Het gevolg hiervan was dat de arbeidskosten van de rekening werden gehaald. De materiaalkosten bleven staan, omdat de huurder deze kosten ook zou hebben gemaakt bij uitvoering van deze herstelwerkzaamheden.
In de zaak waarover het gerechtshof Den Haag op 31 mei 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:2016:1508 ) uitspraak deed, was er sprake van verhuurde bedrijfsruimte waarop de algemene voorwaarden van toepassing waren. Bij aanvang van de overeenkomst was geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. In de algemene voorwaarden was in artikel 10.1 de volgende bepaling opgenomen: “Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering van het gehuurde zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik aan verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering”. Verder stond in de algemene voorwaarden vermeld: “Bij discussie over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur, wordt huurder verondersteld het gehuurde in goede staat en zonder gebreken te hebben ontvangen”. Daarnaast was in de algemene voorwaarden opgenomen dat bij het einde van de overeenkomst een beschrijving opgesteld zou worden aan de hand waarvan de huurder reparaties uit zou kunnen voeren.
Het pand was niet opgeleverd conform de beschrijving in de algemene voorwaarden. Er was geen inspectierapport door partijen opgesteld. De deurwaarder had een proces-verbaal van constatering opgemaakt na oplevering van het gehuurde. Volgens de huurder had de verhuurder geen recht op vergoeding van schade omdat er geen voorinspectie en geen voorinspectierapport was opgemaakt en de verhuurder hem niet in gebreke had gesteld om de gebreken te verhelpen.
Het hof achtte de stelling van de huurder onjuist. Volgens de algemene voorwaarden was duidelijk dat het gehuurde in goede staat opgeleverd dient te worden. Volgens het hof kon het voor beide partijen meer zekerheid geven om door middel van een gezamenlijke voorinspectie in een rapport vast te leggen wat er concreet in het betreffende huurobject op dat moment nog moet gebeuren. Het hof benadrukte dat het houden van zo’n gezamenlijke inspectie met het rapporteren van de bevindingen niet slechts een verplichting ten laste van de verhuurder was. Deze verplichting zou ook voor de huurder gelden.
Het hof was daarom van oordeel dat artikel 10.1 van de algemene voorwaarden gewoon van toepassing was, zodat het gehuurde moet worden opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak als die waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen – een en ander behoudens normale slijtage en veroudering.
Het hof oordeelde voorts: Niets wijst er op – en partijen mochten dat redelijkerwijs dan ook niet verwachten – dat wanneer partijen ervoor kiezen om geen inspectierapport op te laten maken, maar direct bij einde huur tot oplevering van het gehuurde over te gaan, artikel 10.1 haar gelding heeft verloren. Dit artikel bepaalt immers hoe het gehuurde opgeleverd moet worden wanneer de huur eindigt. Dat het in de rede had gelegen om conform de algemene voorwaarden tijdig vóór het einde van de huur het pand te inspecteren en vast te leggen welke werkzaamheden nog voor rekening van de huurder dienden te worden uitgevoerd, ontslaat de huurder niet van de verplichting om de bedrijfsruimte in de juiste staat conform artikel 10.1 op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. Deze verplichting, die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van het pand en een verplichting het pand in de juiste staat te brengen, kon naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigde en de sleutels werden overgedragen, zijnde het moment van oplevering op 31 december 2012. Indien deze verplichting op dat moment niet werd nagekomen, was de huurder in verzuim; daarvoor was geen ingebrekestelling vereist.
Juist is dat de huurder van rechtswege in verzuim is als deze het gehuurde bij het einde van huurovereenkomst niet conform de beschrijving oplevert, zoals die bij aanvang van de overeenkomst is opgemaakt (HR 27 november 1998, NJ 1999, 380 (Van der Meer/Beter Wonen).
Het betrof hier een bedrijfsruimte. Bij woonruimte zou deze uitspraak niet in deze vorm hebben kunnen luiden. De bewijslast als genoemd in artikel 7:224 lid 2 BW zou bij woonruimte, bij gebreke van een beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst, hebben gelegen bij de verhuurder, in dier voege dat de verhuurder zou moeten bewijzen dat het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst in goede staat van onderhoud is geweest. Van de bepaling van artikel 7:224 lid 2 BW kan immers niet in het nadeel van de huurder van woonruimte worden afgeweken (zie artikel 7:242 BW). Bij bedrijfsruimte kan er van deze bewijslast worden afgeweken in het nadeel van de huurder en kan het bewijs van de staat van onderhoud bij aanvang van de overeenkomst bij de huurder worden neergelegd.
In de algemene voorwaarden werd naar een rapport van voorinspectie verwezen. Verder bleek uit dit arrest niet dat de huurder door de verhuurder in gelegenheid was gesteld om een voorinspectie bij te wonen. Er werd alleen gesproken van een eindinspectie, waarvoor de huurder was uitgenodigd. Dit is onvoldoende om de huurder gelegenheid te geven om herstel uit te voeren. De eindinspectie werd immers de laatste dag van de huurperiode uitgevoerd. In onderstaande tekst wordt verder uitgewerkt dat de huurder gelegenheid moet krijgen om herstelwerkzaamheden uit te voren. Uit nader te noemen jurisprudentie komt zelfs naar voren dat de verhuurder niet de herstelkosten volledig kan claimen als de huurder gedurende een ontruimingsprocedure geen gelegenheid tot herstelwerkzaamheden heeft gegeven.
Ik acht het niet juist dat uit deze voorwaarden zou blijken dat het initiatief van de inspectie niet alleen van de verhuurder uit zou hoeven te gaan. De verhuurder heeft er doorgaans het meeste belang bij dat het gehuurde wordt opgeleverd in de staat zoals het gehuurde beschikbaar gesteld werd. Verder dient op grond van de tussen partijen geldende redelijke omgangsnormen de verhuurder de huurder gelegenheid tot een voorinspectie te geven en dient de huurder daaraan mee te werken.
De goed onderhouden zaak waarover in de algemene voorwaarden wordt gesproken, houdt verband met de omkering van de bewijslast waartegen tegenbewijs mogelijk is. Het gehuurde kan bovendien door de huurder aanzienlijk zijn gewijzigd, maar wél in goede staat van onderhoud verkeren. Ook als vast zou staan dat het gehuurde door de huurder is beschadigd, dient de huurder wél gelegenheid te krijgen om herstelwerkzaamheden uit te kunnen voeren. Uit de hieronder weergegegeven jurisprudentie blijkt dat de rechter rekening dient te houden met het niet zelf uit kunnen voeren van de herstelwerkzaamheden. Het hof heeft in onderhavige uitspraak alleen de gevorderde kosten getoetst aan onderbouwing van de in het geding gebrachte nota’s, maar heeft geen correctie aangebracht wegens de niet door de verhuurder aan de huurder geboden mogelijkheid om herstel uit te voeren.
Het hof wijkt in deze uitspraak zonder nadere onderbouwing af van de vaste jurisprudentie, die doorgaans in de lijn ligt dat het initiatief van de voorinspectie bij de verhuurder dient te liggen. Uit de jurisprudentie blijkt immers dat de verhuurder inzicht dient te geven in de gebreken van het gehuurde, waarna de huurder nog een redelijke termijn voor herstel wordt geboden (Hof Amsterdam 15 februari 2011, LJN BQ3974). Dit is bij uitstek een taak die bij de verhuurder ligt. Van de huurder kan wel worden verwacht dat hij een redelijke termijn tot het einde van de overeenkomst in beginsel vrij houdt om herstelwerkzaamheden uit te voeren. De huurder die de laatste drie weken van de huurperiode een vakantie regelt, waardoor herstelwerkzaamheden door hem feitelijk niet mogelijk zijn, kan zich niet erop beroepen dat hij geen redelijke termijn van herstel heeft gehad. Uit de jurisprudentie blijkt tevens dat de verhuurder niet alle herstelkosten in rekening kan brengen als de huurder geen gelegenheid heeft gekregen om herstel te bewerkstelligen (Ktr. Winschoten 22 maart 2011, LJN BQ2358). Verder zou de huurder nog bewijs kunnen leveren dat het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst niet in goede staat van onderhoud is geweest, waardoor herstel van bepaalde zaken onvoldoende aan de orde is. Uit dit arrest blijkt wel duidelijk dat er punten van belang zijn: in de eerste plaats moet worden vastgesteld welke schade door de huurder is veroorzaakt en welke kosten in rekening gebracht kunnen worden in het kader van herstel van het gehuurde. In de tweede plaats dient na te worden gegaan of de in rekening te brengen kosten doorbelast kunnen worden, of dat deze gecorrigeerd dienen te worden wegens het niet voldoende gelegenheid geven aan de huurder om herstel te bewerkstelligen.
De rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, kwam in haar vonnis van 13 maart 2012 ( LJN: BV9032, Rechtbank Almelo, 385438 CV EXPL 11-9798 ) tot oordeel dat de verhuurder die de huurder na verkrijging van een ontruimingsvonnis geen gelegenheid gaf tot herstel van eventuele gebreken en/of geen inzicht gaf in deze gebreken vóór ontruiming van de woning, de herstelkosten niet kon verhalen ten laste van deze huurder. De verhuurder gaf voorts geen inzicht in de kosten die de huurder ook zou hebben gemaakt als deze wél gelegenheid tot herstel van gebreken zou hebben gekregen. De vordering van de verhuurder werd daarom in het geheel afgewezen.
Onder dringende werkzaamheden wordt bijvoorbeeld verstaan het vervangen van een verrotte vloer door vochtoverlast. Dit is geen renovatie. Dergelijke werkzaamheden vallen onder de noemer van herstelwerkzaamheden. Dat de vloer uit elementen zou worden samengesteld die beter tegen de overlast bestand zouden zijn maakt deze werkzaamheden nog niet tot renovatiewerkzaamheden. De huurders zouden immers na deze herstelwerkzaamheden woningen aantreffen, die niet luxer en van bijzonder comfort zouden zijn voorzien. Als de verhuurder slechts dringende werkzaamheden in het gehuurde heeft uitgevoerd, dan heeft de huurder – buiten de gevallen dat de huurder met deze werkzaamheden gedurende de huurperiode rekening had kunnen houden en in het kader daarvan geen huurverlaging kan vragen – op grond van artikel 7:220 lid 1 BW wel recht op een schadevergoeding, doch zal de huurder de schade aannemelijk dienen te maken. Tot dit oordeel kwam de voorzieningenrechter Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam in zijn vonnis van 25 juni 2007 Noot 91. De huurder zal zijn schade bijvoorbeeld niet aannemelijk kunnen maken als er in het kader van de herstelwerkzaamheden 20 jaar oude vloerbedekking, zonwering of behang verwijderd dienden te worden. Deze zaken worden immers geacht al te zijn afgeschreven. De huurder heeft geen aanspraak op schadevergoeding als de verhuurder werkzaamheden moeten uitvoeren waarmee de huurder gedurende de huurperiode rekening had kunnen houden. Dit zijn doorgaans werkzaamheden die genotsbeperkingen opleveren zoals werkzaamheden die voortvloeien uit het preventief onderhoud aan de zaak. Te denken valt bijvoorbeeld aan normaal noodzakelijk onderhoud zoals vervanging van dakgoten, het verrichten van schilderwerk, het vervangen van de cv-ketel, etc. Met deze werkzaamheden dient de huurder rekening te houden gedurende de huurperiode (voor onbepaalde tijd), zodat tegenover de genotsbeperkingen geen vergoeding door de verhuurder hoeft te staan.
Op de schaderegeling van artikel 7:220 lid 1 BW is artikel 7:208 BW van toepassing. Dat betekent dat een huurder niet per definitie alle schade vergoed kan krijgen als de huurder schade lijdt als gevolg van gebreken aan het gehuurde. Als de huurder als gevolg van een gebrek aan het gehuurde schade lijdt, dan kan deze schade ten laste van de verhuurder worden gebracht als de verhuurder ten aanzien van het gebrek waardoor de schade is ontstaan een verwijt valt te maken. Het gaat hier dan om de toerekenbaarheid van het gebrek. De rechtbank Amsterdam was in haar vonnis (voorlopige voorziening) van 8 januari 2004 (Rechtbank Amsterdam, 8 januari 2004, ECLI:NL:RBAMS:2004:AO9386, WR 2004, 36, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) was in haar vonnis van oordeel dat de verhuurder niet gehouden was om de kosten van tijdelijke woonruimte te vergoeden aan de huurder. De huurder moest tijdelijk de woonruimte verlaten wegens vervanging van de vloer. De vloer moest vervangen worden wegens aantasting van de vloer door een kelderzwam. Het was volgens de rechter niet duidelijk dat de zwam bij aanvang van de overeenkomst al aanwezig was. Verder was het de rechter in het kader van deze voorlopige voorziening niet duidelijk dat de verhuurder tijdens de huurperiode toerekenbaar tekort was geschoten. Meijerink is in zijn noot bij deze uitspraak van mening dat de verhuurder bij het tijdelijk onbewoonbaar zijn van de woning in verband met dringende werkzaamheden wel gehouden zou zijn om de schade in verband met vervangende woonruimte te vergoeden. Ik lees in deze noot niet een verwijzing naar de toerekenbaarheid als bedoeld in artikel 7:208 BW. Meijerink lijkt uit te gaan van een risicoaansprakelijkheid van de verhuurder ten aanzien van de aansprakelijkheid die de verhuurder draagt voor vertrekking van het rustig huurgenot door de verhuurder. De wetgever is echter uitdrukkelijk afgestapt van de risicoaansprakelijkheid van de verhuurder ten aanzien van het gehuurde. Dat Meijerink artikel 7:208 BW niet in zijn noot heeft betrokken geeft volgens mij een onvolledig beeld van de positie van de huurder. De huurder kan in veel gevallen terecht bij zijn inboedelverzekering. Als het gehuurde door bijvoorbeeld een plotseling gebeurtenis door een regenbui onder water is komen te staan en daardoor tijdelijk onbewoonbaar is geworden, dan kan is het mogelijk dat een inboedelverzekering de schade als gevolg van vervangende woonruimte kan dekken. De huurder heeft wel recht op huurvermindering als het gehuurde wegens gebreken niet gebruikt kan worden. Voor huurvermindering is de toerkenbaarheid niet van belang, omdat voor een vordering op grond van huurvermindering slechts van belang is dat de huurder als gevolg van een probleem dat hij niet zelf heeft veroorzaakt geen volledig gebruik van het gehuurde kan maken.
Als er afspraken worden gemaakt over de duur van de overeengekomen werkzaamheden, dan kan de verhuurder aansprakelijk zijn voor schade die voor de huurder ontstaat wegens het uitlopen van de duur van de overeengekomen werkzaamheden. De verhuurder heeft immers een zorgplicht jegens de huurder om bij uitvoering van normaal en preventief onderhoud voldoende rekening te houden met de belangen van de huurder. Als de verhuurder voldoende rekening houdt met de belangen van de huurder, dan zal de huurder doorgaans geen aanspraak kunnen maken op schadevergoeding.
In rechtsoverweging 5 ging het hof in op de duur van de werkzaamheden. Het hof vond de duur van de werkzaamheden niet buitensporig gelet op de omvang daarvan. De werkzaamheden hadden slechts betrekking op renovatiewerkzaamheden. Het hof zag daarom geen reden aan de vermindering van het huurgenot vermindering van de huurprijs of schadevergoeding toe te kennen. Verder had de verhuurder aangeboden meubilair te verplaatsen. Voorts heeft de verhuurder de huur niet heeft verhoogd na deze werkzaamheden. Het afwijzen van dit redelijke voorstel moet daarom voor rekening en risico van de huurders komen. De verhuurder schoot niet te kort in de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst op grond van artikel 7:203 BW.
In het hoofdstuk “Herstel gebreken op verzoek huurder ” is al de mogelijkheid besproken dat de huurder een schadevergoedingsactie in kan stellen door de huurovereenkomst partieel te ontbinden. Een gedeeltelijke ontbinding houdt een evenredige vermindering in van de wederzijdse prestaties in hoeveelheid of hoedanigheid (artikel 6:270 BW). Door de huurovereenkomst partieel te ontbinden kan de huurder vermindering van de huur vorderen. De huurder kan tevens op grond van artikel 6:277 BW van de verhuurder schadevergoeding vorderen. Voor een actie op grond van ontbinding van de overeenkomst is niet van belang of de verhuurder toerekenbaar te kort is geschoten. In het arrest van 9 december 2005 van de Hoge Raad LJN: AU3255, Hoge Raad, C04/249HR komt bovenal heel goed tot uitdrukking dat toerekenbaarheid voor ontbinding van de overeenkomst niet van belang is. Voor de ontbindingsactie is wel van belang of het tekortschieten ontbinding rechtvaardigt. Het is dus mogelijk dat er door werkzaamheden aan het gehuurde weliswaar sprake is van tekortschieten aan de zijde van de verhuurder, doch dit tekortschieten niet voldoende ernstig is om de overeenkomst partieel te ontbinden. De verhuurder kan de huurder de mogelijkheid van (partiële) ontbinding ontnemen door de huurder tegemoet te komen in verband met de uit te voeren werkzaamheden. Zo was er in de zaak die heeft geleid tot een vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 18 juli 2003 niet voldoende grond om de huurovereenkomst partieel te ontbinden nu de verhuurder de huurder tegemoet was gekomen in het aanbieden van vervangende vergaderruimte en huurvrijstelling.
De tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten en omzetderving in het kader van renovatiewerkzaamheden bij instandhouding van de huurovereenkomst dienen begrepen te zijn in het redelijke voorstel dat is gebaseerd op artikel 7:220 lid 2 BW heeft artikel 7:220 lid 1 BW van toepassing verklaard. Desondanks vindt in de rechtspraak doorgaans geen volledige schadeloosstelling plaats en wordt door de rechter doorgaans een afweging gemaakt van posten die voor vergoeding in aanmerking komen.
In artikel 7:220 lid 1 BW staat ook dat de huurder recht heeft op huurvermindering van de huurprijs op grond van renovatie. Bedacht moet worden dat de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte niet zonder meer de Huurcommissie in kan schakelen in het kader van huurvermindering in het kader van renovatie. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder immers huurprijsvermindering vorderen wegens een gebrek aan het gehuurde. Als er sprake is van een renovatie, dan hoeft er niet sprake te zijn van een gebrek aan de gehuurde ruimte. Er kan ook sprake zijn van een combinatie van een herstel van gebreken en geriefverbetering. Als er bijvoorbeeld sprake is van doorslaand vocht en de verhuurder gaat over tot herstel van het gehuurde en isolatie van de muur waar het vocht doorheen komt, dan is er wél sprake van herstel van een gebrek waarover de Huurcommissie een oordeel kan geven. De Huurcommissie is immers binnen het kader van de nulpuntenlijsten bevoegd een oordeel te geven over de in deze lijst vermelde gebreken en kan daar een bepaald percentage aan huurvermindering aan verbinden. Als bepaalde omstandigheden tot derving van het huurgenot lijden, doch deze omstandigheden zijn niet onder te brengen onder de gebreken die in de nulpuntenlijst staan vermeld, dan kan de Huurcommissie daar geen huurvermindering aan koppelen.
De Huurcommissie zal geen huurvermindering uitspreken als dit gebrek niet terug te vinden is op de nulpuntenlijst. Dat betekent dat er weliswaar omstandigheden zijn die tot derving van het huurgenot lijden, maar ten aanzien waarvan de Huurcommissie geen middelen heeft om er een oordeel over te geven, omdat die omstandigheden niet terug zijn te brengen op de gebreken die staan vermeld op de nulpuntenlijst. Er kan bijvoorbeeld worden gedacht aan renovatiewerkzaamheden aan de gemeenschappelijke ruimte die bijvoorbeeld tot herrie en stofoverlast lijden. Deze vorm van huurverlaging kan dan alleen door de rechter worden uitgesproken.
Een huurder, die eerst wegens renovatie in een wisselwoning had verbleven en die terug was gekeerd in haar woning en overlast ondervond wegens uitgelopen renovatiewerkzaamheden, vorderde huurverlaging wegens derving van huurgenot. De kantonrechter had deze vordering afgewezen. Het hof te Amsterdam bepaalde in haar arrest van 2 juni 2005 Noot 93aa dat de huurder geen recht had op huurvermindering gedurende de tijd dat zij gebruik had kunnen maken van de wisselwoning. De huurder had wel recht op huurverlaging gedurende de periode dat waarin na haar terugkeer in de woning nog inpandige renovatiewerkzaamheden plaats hadden gevonden, waardoor zij overlast ondervond. Gedurende de periode nadat zij in de woning was teruggekeerd vanaf 8 november 2000 tot in ieder geval 27 maart 2001 had nog geen oplevering van de woning plaatsgevonden. Deze lange periode waarbinnen de renovatie nog niet was afgerond en de overlast zich had voorgedaan rechtvaardigde huurverlaging.
Als de renovatie ingrijpender is dan in het renovatievoorstel is voorgespiegeld of langer duurt dan in het renovatievoorstel is voorgesteld, dan is de verhuurder gehouden aan de huurders financiële compensatie aan te bieden en/of alsnog tijdelijke woonruimte aan te bieden. Minister Blok heeft in zijn brief aan de Voorzitter van de Tweede kamer der Staten Generaal van 9 juli 2015 (Beantwoording kamervragen over uit de hand gelopen renovatie van Portaal te Soest) bevestigd dat een verhuurder gehouden was financiële compensatie te verstrekken dan wel vervangende woonruimte aan te bieden als de renovatie anders (negatiever) uitpakt dan de huurders is voorgespiegeld.
Het hof te Amsterdam was in haar arrest van 17 november 2009 van oordeel Noot 93a dat de huurder van bedrijfsruimte geen recht had op volledige schadeloosstelling. Dat de buurt door renovatie was ontvolkt en de omzet daardoor terug was gelopen was volgens het hof ondernemersrisico. Voorts was het hof van mening dat er geen doorslaggevende betekenis toekwam aan het feit dat boekhoudkundig de inventaris was afgeschreven nu de inventaris nog wel economische waarde vertegenwoordigde. Voor de vraag wat onder het redelijk voorstel in dit verband begrepen moet worden is volgens het hof van belang in hoeverre de inventaris zonder renovatie nog ten behoeve van de exploitatie van het het gehuurde zou zijn gebruikt en hoe lang de huur zonder renovatie nog zou hebben geduurd.
Mogelijkheid van ontbinding van de huurovereenkomst door de huurder
Schadevergoeding en/of huurverlaging en overlast
Het is mogelijk dat de verhuurder wegens overlast gehouden is schade te vergoeden aan de huurder. De schadevergoeding hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst en de aard van de omstandigheden. Aansprakelijkheid buiten schuld is daarom niet uitgesloten volgens de kantonrechter in zijn uitspraak van 2 april 1992, WR 1992/57. Of de verhuurder gehouden is om schade te vergoeden is afhankelijk van de inhoud van de huurovereenkomst en de aard van de overlast. Als in de huurovereenkomst rustig huurgenot wordt gegarandeerd, dan kan er eerder een redelijke basis voor schadevergoeding zijn. Een objectief veroorzaakte overlast lijkt wel een basis voor schadevergoeding te kunnen vormen, tenzij de verhuurder geen mogelijkheid had om de overlast te voorkomen. De casus die tot bovengenoemde uitspraak aanleiding gaf werd gevormd door bouwwerkzaamheden die op het terrein van het gehuurde en op zeer korte afstand van de flat waarin de huurder woonde had plaatsgevonden. De verhuurder kon de bouwwerkzaamheden op zo korte afstand tot de flat plaats laten vinden, omdat hij zelf de beschikking over het terrein had.In de memorie van antwoord bij de opzet van de artikel 7:204-208 BW (MvA Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162 p 8 e.v. onder 14) is gesteld dat voor de huurder slechts bij substantiële vermindering van huurgenot door overlast sprake kan zijn van huurvermindering. Volgens deze toelichting zal er bij incidentele gevallen van overlast, ook als het gaat om zeer hinderlijke overlast, niet snel reden kunnen zijn om de huur te verlagen. Er moet sprake zijn van een zekere continuïteit om een evenredige vermindering van de huurprijs te rechtvaardigen. De huurder die bepaalde vormen van overlast onregelmatig en om de paar maanden per jaar ervaart van een andere huurder, kan daarom niet eenvoudig een vordering tot huurverlaging onderbouwen.
In het onderdeel “overlast en feitelijke stoornis” van dit hoofdstuk heb ik al besproken dat een feitelijke stoornis in beginsel niet een gebrek is op grond waarvan een aan gebrek gerelateerde actie zoals huurvermindering gestart kan worden. Als de overlastveroorzaker huurder is van dezelfde verhuurder als degene die de overlast ondervindt, kan de situatie echter anders liggen. De verhuurder kan en moet de overlastveroorzaker in dat geval immers aanspreken op zijn verplichting zich te gedragen als goed huurder (artikel 7:213 BW). Als de verhuurder geen of onvoldoende gebruik te maakt van zijn bevoegdheden tegenover de overlastveroorzaker, moet dit worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en is de uitzondering van lid 3 van dat artikel dus niet van toepassing. Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten over de overlast levert het gebrek op. Een verhuurder kan niet volstaan met het navragen of er klachten bij de politie waren binnengekomen, om vervolgens bij een ontkennend antwoord achterover te gaan leunen. De verhuurder kan van de huurder niet verwachten dat hij al het bewijs levert voor de gestelde overlast. Als er sprake is van concrete klachten van één van haar huurders heeft de verhuurder de verplichting om nader onderzoek te doen, gesprekken te voeren met de veroorzaker alsmede een poging tot bemiddeling te wagen. Een grond voor een huurprijsvermindering vervalt als het hieraan ten grondslag liggende gebrek is hersteld. Daarvoor hoeft de overlast nog niet te zijn geëindigd; het kan voldoende kan zijn als de verhuurder voldoende actie heeft ondernomen in reactie op de overlast, bijvoorbeeld door het opstarten van een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de overlastveroorzaker, aldus het gerechtshof te ‘s-Gravenhage in haar arrest van 23 augustus 2011 ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712 .
In gelijke zin oordeelde ook het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 14 februari 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:518 . De verhuurder verweerde zich als volgt tegen de door de huurder ingestelde vordering dat er een ontruimingsprocedure tegen een vermeende overlastgever gestart moest worden. De verhuurder bracht allereerst naar voren dat de klager de enige is die klaagt over de door de buurvrouw veroorzaakte geluidsoverlast. De buurvrouw ontkende overlast te veroorzaken, andere omwonenden hadden aangegeven geen overlast te ondervinden en ook de politie had nimmer de door de klager gestelde overlast geconstateerd. Er waren dus volgens de verhuurder onvoldoende aanknopingspunten om met juridische maatregelen op te treden jegens de bewuste buurvrouw. In de gegeven omstandigheden zou volgens de verhuurder inschakeling van buurtbemiddeling een passende stap zijn. De klager weigerde ten onrechte daaraan mee te werken. Bij deze stand van zaken was geen sprake van een gebrek aan het gehuurde.
Naar het oordeel van het hof is er volgens artikel 7:204 lid 3 BW sprake van een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW, en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis levert geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Uit de parlementaire geschiedenis van deze regeling volgt dat het enkele bestaan van overlast op zichzelf geen gebrek oplevert, waarop een huurder zijn verhuurder kan aanspreken. Als de verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt, kan het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen zijn overlast veroorzakende huurder op te treden, wel een gebrek opleveren jegens zijn overlast ondervindende huurder. De huurder kan dan herstel van dit gebrek vorderen. De verhuurder heeft in een dergelijk geval de mogelijkheid van de overlastveroorzaker de huur op te zeggen op grond van art. 7:274 lid 1 onder a BW (Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, blz. 6-9. Voor toewijzing van een vordering van een huurder tot veroordeling van de verhuurder om tegen een andere huurder, vanwege als onrechtmatig te kwalificeren overlast, een ontbindings- en ontruimingsvordering in te stellen, is van belang dat de eerstgenoemde huurder aannemelijk heeft gemaakt dat die overlast zich daadwerkelijk voordoet en dat deze zodanig ernstig is dat de ontbindings- en ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft.
In het onderhavige geval is naar het oordeel van het hof niet het stadium bereikt waarin van de verhuurder mocht worden gevergd rechtsmaatregelen te nemen jegens de buurvrouw. Het hof nam daarbij in aanmerking dat de huurder slechts één schriftelijke verklaring heeft overgelegd van een bezoeker van hem, die éénmalig, op 9 maart 2012, geluidsoverlast vanuit de woning van de buurvrouw zou hebben geconstateerd. Alle andere overlastmeldingen waren uitsluitend afkomstig van de huurder zelf. Mede gelet op het feit dat de andere bewoners van het complex nimmer hebben geklaagd over door de buurvrouw veroorzaakte overlast, bij huisbezoeken aan een aantal van die bewoners evenmin bleek van klachten over overlast, de politie de gestelde overlast nimmer heeft geconstateerd en de buurvrouw betwist heeft overlast te veroorzaken, mocht de verhuurder naar het oordeel van het hof als reactie op de aanhoudende klachten van de huurder vooralsnog volstaan met het voorstellen van inschakeling van buurtbemiddeling.
Zo was het Hof te ‘s-Hertogenbosch in haar uitspraak van 12 september 2006 (zie LJN: AZ9622, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch , C200500108) van mening dat de verhuurder een einde aan de overlast (bedreigingen van huurder en bezit van vuurwapen en tonen daarvan) door de ene huurder (Y) aan de andere huurder (X) had kunnen maken, hetzij door ontruiming van Y, hetzij door het aanbieden van andere woonruimte aan X. Nu de verhuurder heeft nagelaten passende maatregelen te nemen, hetzij de ontruiming van Y, hetzij het aanbieden van passende vervangende woonruimte voor X , schiet zij jegens X tekort in de nakoming van de overeenkomst. Dit tekortschieten oordeelt het Hof zodanig ernstig dat zij van X over een bepaalde periode geen huurbetaling kan verlangen.
Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus in verband met hogere huurprijs dan de maximum redelijke huur
Een bureau dat bemiddelde in de huur en verhuur van een woning in Amsterdam had in strijd met een plaatselijke verordening bemiddeld in de totstandkoming van een huurovereenkomst, waarvan de huur uitsteeg boven een redelijke maximum huur.
De bepaling in de verordening luidde: “de vergunninghouder (= bemiddelingsbureau) mag uitsluitend bemiddelen en overeenkomsten afsluiten, indien de overeen te komen huurprijs de maximaal redelijke huurprijs (conform het huurwaarderingsstelsel) niet overschrijdt.
De huurder vorderde, nadat bekend was dat de huur de maximum huurprijs overschreed, vernietiging van de bemiddelingsovereenkomst en schadevergoeding bestaande in de te veel betaalde huur. De huurovereenkomst kon niet zonder meer worden beëindigd, omdat deze geldig tussen huurder en verhuurder was gesloten.
Dit was geen toetsing van de maximum huurprijs, maar wel een mogelijkheid om een bemiddelingsbureau aansprakelijk te stellen als deze tegen de verordening had bemiddeld bij totstandkoming van een huurprijs die uitsteeg boven de maximum redelijke huurprijs. Er werd hierbij toch via een achterdeur ingegrepen in de contractvrijheid van partijen.
Het hof te Amsterdam was in haar uitspraak van 27 juli 2006 ( LJN: AY5960, gerechtshof Amsterdam, C05/190 ) van mening dat door de bepaling in deze verordening werd verboden dat de bemiddelaar zijn diensten mocht verlenen ingeval de overeen te komen huurprijs hoger zou zijn dan volgens de wet maximaal redelijk is. Door deze verordening had de gemeentelijke wetgever gemeend excessen voor wat betreft het sluiten van huurovereenkomsten met bovenmatige huurprijzen te voorkomen. Hoewel deze verordening niet de bij de NVM en de makelaarsvereniging aangesloten leden trof, was er geen sprake van ongerechtvaardigd onderscheid nu laatstgenoemde dienstverleners onderworpen waren aan de voor hen geldende regels van tuchtrecht. De huurder mocht in ieder geval aannemen dat het bemiddelingsbureau zich zou houden aan de in deze verordening vervatte regelgeving. Gezien de regelgeving lag het op de weg van de bemiddelaar om de redelijkheid van de huurprijs te toetsen. Dit geldt eens te meer nu er sprake van een professionele bemiddelaar was, die tegen aanzienlijke betalingen haar diensten aanbood. De bemiddelaar had daarom voor de belangen van de huurder op moeten komen nu zij zich niet alleen presenteerde als belangenbehartiger van verhuurders.
Op het verweer van het bemiddelingsbureau dat de verhuurder de woning niet had verhuurd als de maximaal redelijke huurprijs zou zijn aangehouden, oordeelde het hof in rechtsoverweging 4.17 van het arrest dat zij het niet juist achtte om voor de begroting van de schade van de huurder tot uitgangspunt te nemen dat de verhuurder de gevolgen van de wettelijke regeling had willen ontduiken door de woning met bemiddeling van het bemiddelingsbureau niet voor de maximaal redelijke huurprijs aan huurder te verhuren. Het hof nam daarom aan dat de verhuurder door bemiddeling van het bemiddelingsbureau de woning ook voor de maximaal redelijke huurprijs aan de huurder had willen aanbieden. Gezien het vorenstaande werd de bemiddelaar veroordeeld om het bedrag aan huur te compenseren dat uitsteeg boven de redelijke huurprijs.
De huurder bedoelde kennelijk ook de overeenkomst met de bemiddelaar gedeeltelijk te ontbinden. Partiële ontbinding werd toegestaan en de courtage werd teruggebracht tot het bedrag waarop de bemiddelaar recht zou hebben gehad als de huurovereenkomst voor de toegestane huur plaats zou hebben gevonden.
Het bemiddelingsbureau is in cassatie gegaan tegen deze uitspraak. De Hoge Raad vond in haar arrest van 18 april 2008 ( LJN: BC4493, Hoge Raad, C06/339HR ) het arrest van het hof te Amsterdam van 27 juli 2006 niet goed gemotiveerd. Het hof was naar de mening van de Hoge Raad onbegrijpelijk gemotiveerd door in rechtsoverweging 4.17 van dat arrest aan te nemen dat de verhuurder de woning ook voor de maximale huurprijs aan had willen bieden als zij van de verordening van de gemeente Amsterdam op de hoogte zou zijn geweest.
Mede gezien het feit dat het een feit van algemene bekendheid is dat woonruimte in Amsterdam schaars is, en dat het om een woning in de vrije sector gaat, had het hof volgens de Hoge Raad haar oordeel onbegrijpelijk gemotiveerd. Dit moet volgens de Hoge Raad tot vernietiging van het bestreden arrest leiden. De Hoge Raad heeft de zaak voor verdere behandeling naar het Hof te ‘s-Gravenhage verwezen.
De uitspraak van het hof te ‘s-Gravenhage heb ik niet kunnen vinden. Het lijkt mij dat het hof ‘s-Gravenhage de verhuring tot uitgangspunt zal blijven nemen en dat het bemiddelingsbureau verantwoordelijk blijft voor het niet correct informeren van partijen ter zake de hoogte van de huurprijs. Dat de verhuurder niet correct op de hoogte was van de regels ter zake de maximum huurprijs, kan, gezien de opdracht tot bemiddeling in de totstandkoming van een huurovereenkomst, het bemiddelingsbureau als professionele partij in deze kwestie worden toegerekend. Of de verhuurder de woning niet voor de maximum redelijke huurprijs had willen verhuren lijkt mij niet relevant nu de woning feitelijk boven deze huurprijs was verhuurd door tussenkomst van het bemiddelingsbureau. Het bemiddelingsbureau was op de hoogte was, of had ervan op de hoogte horen te zijn dat het sluiten van onderhavig huurcontract in strijd met de plaatselijke verordening niet was toegestaan. Als het bemiddelingsbureau haar opdrachtgever juist had geïnformeerd, dan was wellicht de overeenkomst niet tot stand gekomen. Nu dit bureau partijen niet correct had geïnformeerd was dit juist een grond voor aansprakelijkheid van de door de huurders geleden schade.

References: gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 Gerechtshof 
 gerechtshof