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Timestamp: 2016-10-21 22:08:30+00:00

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88 I 21737. Urteil vom 10. Oktober 1962 i.S. M. gegen Kanton Bern und Verwaltungsgericht des Kantons Bern.
Droits de mutation cantonaux; arbitraire. Vente de terrain � b�tir connexe avec un contrat d'entreprise par lequel le vendeur s'oblige � construire un b�timent sur le terrain vendu. Les droits de mutation doivent-ils �tre pr�lev�s uniquement sur le prix d'achat du terrain ou sur le prix total du terrain et du b�timent? Faits � partir de page 218
BGE 88 I 217 S. 218
A.- Das bernische Gesetz betreffend die Amts- und Gerichtsschreibereien vom 24. M�rz 1878 (GAG) bestimmt in � 16 Ziff. I (Fassung vom 30. Juni 1935):
"Von jeder Hand�nderung eines Grundst�cks ist eine Abgabe von 1%, mindestens jedoch Fr. 3.-, zu entrichten. F�r die Berechnung dient als Grundlage der Kapitalbetrag aller in bestimmten oder bestimmbaren Summen ausgesetzten Leistungen, zu denen der Erwerber sich gegen�ber dem Ver�usserer oder Dritten verpflichtet."
B.- St. erwarb in der Gemeinde X. einen gr�sseren Landkomplex, liess einen Gesamt�berbauungsplan aufstellen, nach dem das ganze Gebiet mit gleichartigen Mehrfamilienh�usern zu �berbauen ist, und teilte das Land zum Zwecke des Verkaufs in Parzellen auf.
Am 2. September 1960 schloss St. mit M. einen Kaufvertrag und einen Werkvertrag ab. Im �ffentlich beurkundeten Kaufvertrag ver�usserte St. 16,46 a Bauland um Fr. 75'000.-- an M., wobei der �bergang von Nutzen und Gefahr auf 1. Mai 1961 festgesetzt und der Werkvertrag zum integrierenden Bestandteil des Kaufvertrages BGE 88 I 217 S. 219erkl�rt wurde. Im privatschriftlichen Werkvertrag verpflichtete sich St. als "Generalunternehmer", auf dem Grundst�ck nach bereits baupolizeilich bewilligten Pl�nen ein Mehrfamilienhaus mit zw�lf 3 1/2-Zimmerwohnungen zum Preis von Fr. 710'000. - f�r den Neubau inkl. Bauland, Umgebungs- und Erschliessungsarbeiten, Architektenhonorar, Bauzinsen usw. bis zum 1. Mai 1961 schl�sselfertig zu erstellen, den Baukredit von Fr. 500'000.-- zu beschaffen und den Neubau gem�ss Rentabilit�tsberechnung an solvente Mieter zu vermieten unter Garantie f�r Bestand und Einbringlichkeit der Mietzinse f�r die Dauer von 6 Monaten.
Bei der Anmeldung des Verkaufs, der am 23. Dezember 1960 im Grundbuch eingetragen wurde, berechnete M. die Hand�nderungsgeb�hr auf Fr. 750.-- (1% von Fr. 75'000), w�hrend das Grundbuchamt Fr. 7100.-- (1% von Fr. 710'000) verlangte. M. bezahlte diesen Betrag unter R�ckforderungsvorbehalt und belangte dann den Kanton Bern beim kantonalen Verwaltungsgericht auf Bezahlung von Fr. 6350.-- nebst 5% Zins seit 23. Dezember 1960.
Das Verwaltungsgericht wies die Klage mit Urteil vom 29. Januar 1962 ab, im wesentlichen aus folgenden Gr�nden: Bei der Hand�nderungsgeb�hr sei das Entgelt, das der Bemessung des Steuerobjekts zugrunde gelegt werde, die Summe aller Leistungen, zu denen sich der Erwerber des Grundst�cks gegen�ber dem Ver�usserer oder Dritten verpflichte, jedoch nur, soweit sich das Entgelt auf die �bertragung des Vertragsgegenstandes beziehe. Es sei daher jeweils zu pr�fen, ob eine Leistung im Hinblick auf den Erwerb des Grundst�cks erbracht worden sei oder nicht. Sofern der Erwerber einer Liegenschaft neben dem Kaufvertrag, jedoch unabh�ngig davon, mit einer Drittperson oder auch mit dem Verk�ufer selbst noch einen Werkvertrag abschliesse, k�nne die Hand�nderungsgeb�hr nur vom Entgelt f�r das Land und den eventuell vorhandenen Rohbau erhoben werden, da der Erwerber in diesem Falle selber Bauherr sei und den Mehrwert selber schaffe.
BGE 88 I 217 S. 220Hingen dagegen Kaufvertrag und Werkvertrag so voneinander ab, dass es ohne den einen nicht zum andern gekommen w�re, und komme das Gesch�ft als Ganzes zudem im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen Hauses gleich, so sei die Hand�nderungsgeb�hr auf Grund des f�r das �berbaute Grundst�ck vereinbarten Gesamtpreises zu erheben. Vorliegend habe der Werkvertrag als wesentlicher Bestandteil des Kaufvertrages zu gelten und k�nnte der Werkvertrag nicht ohne gleichzeitige Aufhebung des Kaufvertrages aufgehoben werden. Es liege somit praktisch nur ein Vertrag vor, gem�ss welchem der Kl�ger zum Preis von Fr. 710'000.-- ein schl�sselfertiges und voll vermietetes Mehrfamilienhaus mit plazierten Hypotheken erhalten sollte. Der Tatbestand sei ganz �hnlich wie in BGE 83 I 184 ff., wo das Bundesgericht angenommen habe, bei der im Steuerrecht zul�ssigen und hier als geboten erscheinenden wirtschaftlichen Betrachtungsweise komme das Gesch�ft als Ganzes dem Verkauf eines fertigen Hauses gleich.
C.- Mit der staatsrechtlichen Beschwerde beantragt M., das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 29. Januar 1962 sei aufzuheben. Er beruft sich auf Art. 4 BV und macht im wesentlichen geltend: Wirtschaftlich sei beim vorliegenden Tatbestande wesentlich, dass die Erstellung der Baute auf Rechnung des K�ufers und Werkbestellers erfolgt sei. Einen von ihm wirtschaftlich selbst geschaffenen Mehrwert an einer von ihm gekauften Liegenschaft einer Rechts�bertragungssteuer zu unterwerfen, sei aber willk�rlich. Wenn das Verwaltungsgericht auf die rechtliche Abh�ngigkeit des Kaufvertrags vom Werkvertrag abstelle, so verlasse es die massgebende wirtschaftliche Betrachtungsweise, stelle zivilrechtliche �berlegungen an und �bersehe, dass nur wesentlich sei, aus welchen Mitteln der auf der zu �bertragenden Liegenschaft entstehende Mehrwert geschaffen werde. Die Berufung des Verwaltungsgerichts auf BGE 83 I 184 ff. gehe fehl, da es dort nicht um eine Rechtsverkehrssteuer, sondern um die BGE 88 I 217 S. 221Doppelbesteuerung von Verkaufs- und Unternehmergewinn gegangen sei. Dagegen treffeBGE 53 I 187ff. zu, wo die Erhebung der Hand�nderungssteuer f�r einen vom K�ufer selbst geschaffenen Mehrwert als willk�rlich erkl�rt worden sei.
D.- Das Verwaltungsgericht des Kantons Bern beantragt die Abweisung der Beschwerde. Es verweist auf die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids und f�gt bei, dass das vorliegende Vertragswerk nicht nur wirtschaftlich (was bereits die Abgabepflicht ausl�se), sondern auch rechtlich eine Einheit bilde und auf �bertragung der �berbauten Liegenschaft ausgerichtet gewesen sei.
Der Kanton Bern beantragt ebenfalls Abweisung der Beschwerde.
Nach � 16 Ziff. 1 GAG ist bei jeder Hand�nderung eine Abgabe von 1% des Kapitalbetrages aller Leistungen zu entrichten, zu denen der Erwerber sich gegen�ber dem Ver�usserer oder Dritten verpflichtet. Als Hand�nderung der Abgabepflicht unterstellt sind dabei nicht nur "jeder Eigentums�bergang von Grundst�cken von einem Rechtssubjekt auf ein anderes" (� 16 Ziff. II GAG), sondern auch gewisse F�lle sog. wirtschaftlicher Hand�nderung ohne f�rmliche Eigentums�bertragung (� 16 Ziff. II letzter Absatz). Damit bringt das Gesetz selber zum Ausdruck, dass bei der Bestimmung der mit der Abgabe zu erfassenden Vorg�nge nicht sachenrechtliche oder sonstige zivilrechtliche Gesichtspunkte im Vordergrund stehen, sondern vielmehr die wirtschaftliche Betrachtung massgebend ist. Der Beschwerdef�hrer bestreitet denn auch nicht, sondern geht in der Beschwerdebegr�ndung selber davon aus, dass beim Entscheid dar�ber, ob vorliegend ein un�berbautes oder ein �berbautes Grundst�ck die Hand �nderte und demgem�ss nur der Landpreis oder aber der Preis f�r die fertig �berbaute Liegenschaft als Grundlage der Abgabeberechnung zu dienen habe, die wirtschaftliche Betrachtungsweise BGE 88 I 217 S. 222Platz zu greifen habe. Er ist jedoch der Auffassung, bei dieser Betrachtungsweise stelle die Baute einen von ihm selber geschaffenen Mehrwert dar und d�rfe daher die Abgabe, wie sich ausBGE 53 I 187ff. ergebe, nur auf dem f�r das un�berbaute Land vereinbarten Kaufpreis erhoben werden.
Die Berufung auf dieses Urteil geht indes fehl, da sich der dort streitige Tatbestand nicht mit dem vorliegenden vergleichen l�sst. In jenem Falle war der zwischen den Parteien geschlossene und auf �bertragung von Grundeigentum gerichtete Vertrag (Schenkung) schon im Mai abgefasst, jedoch wegen Landesabwesenheit der Parteien bzw. ihrer Vertreter erst im November unterzeichnet und im Grundbuch eingetragen worden. Die kantonalen Beh�rden gingen davon aus, dass der Rohbau, den der Erwerber inzwischen auf dem Grundst�ck hatte erstellen lassen, nach Art. 667 und 675 ZGB Eigentum des Ver�usserers geworden, erst mit der Eintragung des Vertrags in das Eigentum des Erwerbers �bergegangen und daher bei der Abgabeberechnung mit zu erfassen sei. Das Bundesgericht erkl�rte diese zivilrechtliche Betrachtungsweise als willk�rlich und entschied, dass nur der Wert des Landes der Berechnung der Hand�nderungsgeb�hr zugrunde gelegt werden d�rfe. Daraus kann der Beschwerdef�hrer nichts f�r sich ableiten. W�hrend n�mlich dort zwischen dem Ver�usserer und dem Erwerber nur ein Vertrag �ber die Ver�usserung des Grundst�cks abgeschlossen worden und der Erwerber unzweifelhaft als Ersteller der Baute zu betrachten war, ist der Kaufvertrag hier mit einem Werkvertrag zwischen den gleichen Parteien verbunden und fragt sich, ob diese Verbindung bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise den Schluss erlaube, dass ein fertiges Haus verkauft worden und die Hand�nderungsgeb�hr daher auf Grund des f�r das Land und das Haus vereinbarten Gesamtpreises zu berechnen sei.
Das Bundesgericht hat diese Frage auf Grund des mit dem bernischen im wesentlichen �bereinstimmenden z�rcherischen BGE 88 I 217 S. 223Hand�nderungssteuerrechts (�� 178 und 181 z�rch. StG vom 8. Juli 1951) bejaht in einem Falle, der sich vom vorliegenden nur dadurch unterscheidet, dass die Bauarbeiten schon kurz vor dem Abschluss der Vertr�ge in Angriff genommen worden waren (Urteil vom 23. Januar 1957 i.S. J., ASA 1958/59 S. 191 ff.). Es erkl�rte dort, die Erhebung der Hand�nderungsgeb�hr auf dem f�r das fertige Haus vereinbarten Preise sei zul�ssig unter der "Voraussetzung, dass Kaufvertrag und Werkvertrag so voneinander abhangen, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des andern gekommen w�re, und dass das Gesch�ft als Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichkommt". Diese Voraussetzung trifft auch im vorliegenden Falle zu. Aus den Bestimmungen der beiden vom Beschwerdef�hrer mit St. abgeschlossenen Vertr�ge geht klar hervor, dass sie eine Einheit bilden und der eine ohne den andern nicht abgeschlossen worden w�re. Auch ergibt sich aus diesen Bestimmungen, dass der wirkliche Wille der Parteien auf den Verkauf des fertigen Hauses gegangen ist, das Gesch�ft als Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichkommt (vgl. auch BGE 83 I 188 /9). Nach dem Werkvertrag ist der vereinbarte Preis von Fr. 710'000.-- das Entgelt "f�r den schl�sselfertigen Neubau inkl. Bauland" und erscheint der Ver�usserer, der die Anzahlungen des K�ufers bis zu der auf 1. Mai 1961 vorgesehenen Fertigstellung des Hauses zu verzinsen hat, als der eigentliche Bauherr. Der Beschwerdef�hrer hat denn auch in der beim Verwaltungsgericht eingereichten Klage selber ausgef�hrt, dass er "in der internen rechtlichen Gestaltung und wirtschaftlich ..... auf den 1. Mai 1961 ein Mehrfamilienhaus inkl. Land" erworben habe. Betrachtet man das Vertragswerk als Ganzes, so �berwiegen die kaufvertraglichen Elemente deutlich und ist die rechtliche und wirtschaftliche Lage des Beschwerdef�hrers keine andere, als wenn er am 2. September 1960 statt eines Kauf- und eines Werkvertrags nur einen erst am 1. Mai 1961 vom Verk�ufer zu erf�llenden BGE 88 I 217 S. 224und in das Grundbuch einzutragenden Kaufvertrag �ber das bis dahin fertige Haus abgeschlossen h�tte. Jedenfalls aber kann diese Auffassung, bei der vom Beschwerdef�hrer selber als massgebend erkl�rten wirtschaftlichen Betrachtungsweise, nicht als unhaltbar und willk�rlich bezeichnet werden. Sein Einwand, dass die Baute auf seine Rechnung erstellt, der darin verk�rperte Mehrwert wirtschaftlich von ihm geschaffen worden sei, ist unbehelflich, da seine Leistungen nach dem Vertragswerk keine andern waren als die, welche er beim Kauf des fertigen Hauses h�tte erbringen m�ssen.
83 I 184,
83 I 188
Art. 667 und 675 ZGB

References: BGE 
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 Art. 4
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 Art. 667
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Art. 667