Source: https://www.scribd.com/doc/186669199/Tasaciones-Normas-Para-El-Calculo-de-Valor-de-Tasacion-de-Bienes-Inmuebles
Timestamp: 2016-08-26 14:22:31+00:00

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BOE núm. 85
y naturaleza del equipaje posibilite su transporte en el interior del vehículo. Los excesos de equipaje sobre las cifras anteriores se abonarán a razón de 0,04 euros por cada 10 kilogramos o fracción y kilómetro recorrido, quedando el transportista en libertad de admitirlos cuando este exceso sea superior al 50 por 100 de dichas cifras. Artículo quinto. Normativa autonómica. Las Comunidades Autónomas en las que resulte de aplicación el régimen de delegaciones previsto en la Ley Orgánica 5/1987, de 30 de julio, podrán fijar libremente el régimen tarifario de los servicios a que se refiere la presente Orden, de acuerdo con lo dispuesto en el segundo párrafo, apartado d), del artículo 5 de dicha Ley, aplicándose dicho régimen a cuantos servicios se inicien en la correspondiente Comunidad Autónoma, cualquiera que sea el lugar en el que aquéllos finalicen. Disposición derogatoria. Derogación normativa. Queda derogada la Orden de 12 de diciembre de 2001 sobre régimen tarifario de los servicios interurbanos de transporte público discrecional de viajeros en vehículos de turismo, así como cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en esta Orden. Disposición final primera. Medidas de ejecución. Por la Dirección General de Transportes por Carretera se dictarán las instrucciones que, en su caso, resulten precisas para la ejecución de la presente Orden. Disposición final segunda. Entrada en vigor. La presente Orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado». Madrid, 24 de marzo de 2003. ÁLVAREZ-CASCOS FERNÁNDEZ ANEXO Dirección General de Transportes por Carretera Tarifas máximas oficiales para los servicios interurbanos de transporte público discrecional de viajeros en vehículos de turismo (tarjeta de la clase VT), impuestos incluidos, autorizadas por Orden de... de... de 2003: Precio por vehículo/kilómetro o fracción: 0,40 euros. Mínimo de percepción: 2,23 euros. Precio por hora de espera: 10,62 euros. Resumen de las condiciones de aplicación: A) Durante el transcurso de la primera hora de espera el usuario tendrá derecho a disponer gratuitamente de un tiempo de espera de quince minutos, transcurrido el cual se computará por fracciones de quince minutos, a razón de 2,66 euros cada fracción. B) Los servicios se contratarán en régimen de alquiler por coche completo y los recorridos se entenderán en circuito cerrado hasta el punto de partida, por el recorrido más corto, si no se conviniera expresamente lo contrario. C) En cualquier caso el usuario tendrá derecho al transporte gratuito de su equipaje en las condiciones establecidas en la Orden de... de... de 2003. D) Las percepciones expresadas tienen carácter de máximo y podrán ser disminuidas de mutuo acuerdo,
excepto la correspondiente a los mínimos de percepción, cuya cuantía tendrá el carácter de obligatoria. E) Las irregularidades o infracciones observadas por los usuarios deberán ser puestas en conocimiento de los Servicios de Inspección del Transporte Terrestre, pudiendo ser reflejados en el libro de reclamaciones existente en el vehículo. Vehículo matrícula: ................
La presente Orden establece normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación, así como para la elaboración de informes y certificados en los que se formalizará. Dichas normas pretenden, continuando en la línea del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, potenciar la calidad técnica y formal de las valoraciones con el objetivo último de proteger más y mejor los intereses de terceros en su condición de inversores o asegurados. Conviene recordar que la presente Orden no contiene ninguna disposición de tipo subjetivo relacionada con la capacidad para tasar ni para designar al tasador, la cual se rige por las normas reglamentarias correspondientes según la finalidad de la tasación. El cálculo y formalización del valor de tasación estaba regulado por Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. Esta disposición, que ahora se deroga, era el último exponente de una regulación cuyo origen es la Ley de la Regulación del Mercado Hipotecario. La Orden de 1994 ha contribuido de forma decisiva a perfeccionar el funcionamiento del mercado de tasación para finalidades financieras. No obstante, se ha considerado aconsejable su sustitución por un nuevo texto. Los motivos para este cambio normativo son básicamente tres: a) La aclaración terminológica de algunos aspectos relacionados con la valoración de bienes inmuebles para la finalidad hipotecaria y de fondos de pensiones. Algunos desarrollos recientes en el ámbito europeo tienden a diferenciar valor de mercado (el valor en un momento del tiempo) y valor hipotecario (el valor sostenible en el tiempo). Aunque formalmente la Orden de 1994 basaba el cálculo del valor de tasación en el valor de mercado, la obligación de utilizar una metodología estricta y rigurosa basada en el principio de prudencia conducía al cálculo de un valor de tasación equiparable al valor hipotecario. Para subsanar este problema más formal que material se ha introducido en la Orden el valor hipotecario como base para la obtención del valor de tasación de bienes inmuebles para las finalidades hipotecaria y de fondos de pensiones, haciendo explícitas algunas prácticas destinadas a respetar el principio de prudencia. En todo caso, debe subrayarse que estas modificaciones no suponen en modo alguno una ruptura en las normas de cálculo del valor de tasación, sino tan sólo un ajuste
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aclaratorio inscrito en la voluntad general de continuidad que inspira la Orden. b) La adaptación del cálculo del valor de tasación y su formalización a la legislación aprobada recientemente. En efecto desde la entrada en vigor de la Orden de 1994 se han aprobado nuevas normas que afectan directa o indirectamente a la misma. Entre ellas destacan la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro, el Real DecretoLey 14/1999, de 17 de septiembre, sobre firma electrónica, el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y supervisión de los seguros privados y el Real Decreto 845/1999, de 21 de mayo, de modificación parcial del Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión colectiva en relación con las sociedades y fondos de inversión inmobiliarias y se disponen otras medidas financieras. c) La introducción de las mejoras de tipo técnico y formal fruto de la experiencia en la aplicación práctica de la Orden de 1994, tanto por parte de los organismos supervisores como de las entidades y de las sociedades y servicios de tasación. La Orden consta de 88 artículos, cinco disposiciones adicionales, una disposición transitoria, una disposición derogatoria y tres disposiciones finales. Los artículos se estructuran en cuatro títulos y éstos en capítulos y secciones. El Título I contiene las disposiciones generales: el ámbito, principios y definiciones; las comprobaciones mínimas y documentación disponible; los condicionantes y advertencias, tanto generales como específicas, y en general todas aquellas cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta tanto en el ámbito técnico como en el formal. El Título II contiene las disposiciones técnicas encaminadas a la determinación del valor de tasación de los distintos objetos de valoración y para las distintas finalidades. Para ello se regulan los distintos métodos técnicos de valoración y la valoración de los distintos bienes y derechos. Todo su contenido está basado en el principio de prudencia y el principio de sostenibilidad para aquellos valores con efectos a lo largo del tiempo. El Título III contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboración del informe y certificado en los que se formalizará el correspondiente valor de tasación. Para ello se establece una única estructura con una serie de apartados mínimos que el tasador tendrá que cumplimentar según cual sea el objeto de la valoración. Todo su contenido está basado en el principio de transparencia en el sentido de que los documentos y datos manejados por el tasador para el cálculo de los valores han de estar a disposición del supervisor correspondiente. El Titulo IV contiene una serie de disposiciones cuyo ámbito de aplicación se limita a la valoración para la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras y para la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias. La presente Orden se dicta en uso de las habilitaciones normativas señaladas en el artículo 37.4 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario; el artículo 74.5 del Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión colectiva, aprobado por Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre (según la redacción dada en el Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo); el artículo 50.10
del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados (aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre) y el artículo 37.1 del Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones (aprobado por el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre), En su virtud, dispongo:
CAPÍTULO I Ámbito, principios y definiciones Artículo 1. Objeto. La presente Orden tiene por objeto la regulación del régimen jurídico al que ha de ajustarse el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y determinados derechos, así como la elaboración de los informes y certificados en los que se formalice, siempre que dicho cálculo se realice para alguna de las finalidades integrantes de su ámbito de aplicación. Artículo 2. Ámbito de aplicación. La presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes: a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. b) Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva. d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones. Artículo 3. Principios. 1. Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas cuando valoren para cualesquiera de las finalidades integradas en el ámbito de aplicación de la presente Orden deberán hacerlo aplicando, en los términos establecidos en la misma, los siguientes principios: a) Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro. b) Principio de finalidad según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valo-
ración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración. c) Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor. d) Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables. e) Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado. f) Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación. Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de esta Orden. g) Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél. h) Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo. i) Principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas. j) Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. 2. Los principios recogidos en el apartado anterior se utilizarán como criterios de interpretación y, en su caso, de integración de las normas de la presente Orden. Artículo 4. Definiciones. A los efectos de la presente Orden se utilizarán las siguientes definiciones: Actualización de una tasación. Es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que con referencia a la tasación anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella. Este plazo será de tres años para la finalidad contemplada en el artículo 2.b) (Ámbito de aplicación), conforme a lo establecido en el artículo 84.1 de esta Orden. Antigüedad. Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración. Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin. Compromiso de compra a plazo de inmuebles. Es un contrato en virtud del cual los contratantes se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha concreta.
Depreciación física. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes. Depreciación funcional. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc. Edificio. Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad. Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etcétera). Es todo edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo. Edificio en construcción. Es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se realizará sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos efectos, se entenderán como obras de rehabilitación las que cumplan los requisitos señalados en la definición de inmueble en rehabilitación. Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie. Elemento de un edificio. Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada. Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada. Entidad tasadora. Las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España, así como, respecto a las valoraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra a) del artículo 2, los servicios de tasación de entidades de crédito homologados e inscritos en el Registro Especial del Banco de España. Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con características homogéneas tanto físicas como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoración. Finca rústica. Aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria. Homogeneización de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquél. Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para su consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre régimen del suelo y ordenación urbana.
Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoración. fabriles y de producción agraria. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio. El profesional que. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos.
. Es la superficie útil. Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan los siguientes requisitos: a) Que cuenten con la correspondiente licencia. elemento de edificio. comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio. Inmueble ligado a una actividad económica. el mercado inmobiliario sectorial (oficinas. que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal. 85
Inmueble en rehabilitación. c) Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos el 50 por 100 de su superficie edificada antes del inicio de las obras. ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente. de uso monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica. Es el núcleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoración. localidad. Cuando la valoración se refiera a un edificio completo y se esté procediendo a su reforma parcial. voladizos. a un precio predeterminado. A efectos de su tasación los terrenos se clasificaran en los siguientes niveles: Nivel I. incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas. habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto. Superficie utilizable o computable. b) Centros de transporte. suelo urbanizable. o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II. Localidad. Se utilizarán las definiciones establecidas en la legislación vigente sobre régimen del suelo y ordenación urbanística. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos. porches. Superficie construida con partes comunes. cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área. o elemento de edificio. su utilización para otros permitidos. según se trate. Niveles urbanísticos del terreno. En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aquéllas con características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes. y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato. Suelo urbano. de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada tipo de tasación debe suscribir necesariamente el informe de tasación. b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. Tasador. instalaciones de lavandería. en sus diversas categorías y tipologías. finca rústica o terreno). respectivamente. cocina y de servicios específicos en establecimientos de hostelería. centros comerciales.
Nivel II. Mercado local. para negociar la venta. Son las instalaciones que. A estos efectos se considerarán como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitución. h) Residencias estudiantiles. habida cuenta de la naturaleza del inmueble. de cerramientos de fachada o medianeros. sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100. explotación agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional. También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo. como son las cámaras acorazadas. Superficie construida sin partes comunes. para la tercera edad o similares. g) Centros de equipamiento social. no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo. por los elementos estructurales verticales.5 metros. pedanía. muelles de carga. medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. restauración o modernización de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones. deportivas y de espectáculos. la definición precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las obras cuando éstas alcancen al menos una planta completa. forestal. cámaras frigoríficas. o. f) Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola. balcones y tendederos.BOE núm. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos. Entre otros se incluirán los siguientes tipos: a) Edificios e instalaciones industriales. amplíen o no la superficie edificada.). Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado. c) Inmuebles hoteleros. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio. Superficie comprobada. y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfología de la edificación. Superficie útil. y en una fecha o plazo concreto. d) Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario. etc. A tal efecto se considerará: a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio. Instalaciones polivalentes. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar un inmueble. y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1. hoteles. permitan. aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte. Protección pública. a juicio del tasador. Es el precio al que podría venderse el inmueble. Es todo edificio. e) Instalaciones recreativas. suelo no urbanizable. Opción de compra. d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 por 100 del valor de reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno).
b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate. uso. 2. Valor por comparación. El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración. Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. 2. valor por actualización. en las viviendas sujetas a protección pública. d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Expresión de los valores. Superficie utilizable o computable. se podrá utilizar la mayor entre la superficie registral y la catastral siempre que. Dichos valores se expresarán en la moneda de curso legal del país donde se localicen los bienes o el objeto de los derechos. independientemente de su destino actual. Vivienda para primera residencia. su adopción requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística aplicable. si se construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación. Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble. valor residual. Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto. Cuando dicha comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la superficie registral y la catastral. Artículo 5. actualización de rentas y residual respectivamente. Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como residencia temporal. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma. El conjunto de estas superficies deberá ser objeto de justificación. d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie total del mismo. características constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. e) A los efectos del cálculo de su valor máximo legal. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos. en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Valor de tasación (VT). se tomará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente. como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes. se utilizará su superficie registral. Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como vivienda habitual. 1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoración se reflejarán en un informe y en su caso en un certificado de tasación para cuya elaboración se estará a lo previsto en el Título III de esta Orden. en su caso. los valores a los que se refiere el apartado anterior se expresarán también en euros utilizando como tipo de cambio los publicados oficialmente en la fecha de la tasación o. 1. aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación. otro inmueble de las mismas características (capacidad. independientemente de su destino actual. El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir. aun cuando esta última no haya podido ser comprobada. no exista duda razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la relación entre ésta y la superficie comprobada sea razonable a juicio del tasador. Vivienda para segunda residencia. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio. teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma. Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación. Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales. calidad. Además se deberán tener en cuenta las especificaciones siguientes: a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio. Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado. Si dicha moneda no fuera el euro. etc.
Vida útil. una vez hechas las estimaciones oportunas. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización. Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable. Valoración intermedia de obra. Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior.
. Valor máximo legal (VML). podrá también utilizarse la superficie registral con partes comunes. indicando los criterios seguidos. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador. c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación. las condiciones del mercado normales y locales. También deberán valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso. su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. en el día anterior más próximo. Será total si se calcula desde el momento de la construcción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.13682
BOE núm. Artículo 6. b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie útil o la construida sin partes comunes. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica se utilizará como superficie la comprobada por el tasador. en la fecha de la valoración. siempre que exista una dificultad operativa especial para la comprobación debidamente justificada por el tasador. se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada. c) Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaración de obra nueva inscrita.
el estado de pago de las rentas vigentes.c) (Seguro de daños decenal). la última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa. c) En el caso de viviendas. No obstante. cédula de calificación o documento administrativo que acredite o permita determinar el precio máximo en venta o alquiler. g) En el caso de fincas rústicas. documento equivalente o certificación del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor. se deberá haber dispuesto de lo siguiente: a) En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hipótesis de edificio terminado. el proyecto de los mismos visado por el colegio profesional competente. expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración. los gastos imputables al inmueble. así como. teniendo en cuenta el tipo de bien. el tipo de inmueble o la finalidad de tasación. o por fotocopia del libro de Registro de la propiedad. expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración. en la valoración de bienes para la finalidad señalada en el artículo 2. el contrato de arrendamiento u otro título de ocupación. y además del proyecto de los mismos visado por el Colegio profesional correspondiente. el documento acreditativo de la expedición del seguro de daños materiales contemplado en su artículo 19. b) El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine. 2. Comprobaciones mínimas. Para realizar el cálculo del valor de tasación. y se utilizará el contenido de la documentación señalada en el artículo 8 de esta Orden. Condicionantes. el régimen de protección pública. y en su caso. la documentación catastral relevante. i) En el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje. e) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente.a) de la presente Orden.
c) En el caso de viviendas sujetas a protección pública.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden.1.2 (Comprobaciones mínimas). Salvo lo previsto en el artículo 14. dicha certificación podrá ser sustituida por original o copia de nota simple registral. la finalidad de aquélla. b) En el caso de edificios en construcción o en rehabilitación que se valoren para la hipótesis de edificio terminado. Además de lo señalado en el apartado anterior. de ordenación de la edificación. 85
CAPÍTULO II Comprobaciones y documentación Artículo 7. los documentos necesarios para calcular los flujos a que se refiere el artículo 27 (Flujos de caja en el método de actualización) de esta Orden. por fotocopia de escritura de propiedad. los derechos reales y las limitaciones del dominio. condiciones para su desarrollo o documentación necesaria para determinarlos. 1. así como el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata. Documentación necesaria. la renta neta anual producida en total y por cada una de las partes. los datos a que se refiere el párrafo anterior deberán estar igualmente disponibles aunque no será necesaria la certificación expedida por el propietario. h) En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento urbanístico o para edificios en proyecto. e) La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente. d) En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere el artículo 2 de la Ley 38/1999. Artículo 8. o sus equivalentes legales en soportes alternativos. los estatutos de la comunidad de propietarios. j) Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la presente Orden según el método de valoración adoptado. 2.BOE núm. así como de su descripción completa. que contenga al menos la titularidad y descripción completa del inmueble. Valor de tasación condicionado. así como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente. en su caso. Entre las comprobaciones a que se refiere el apartado anterior. 1. CAPÍTULO III Condicionantes y advertencias Artículo 9. 1. de 5 de noviembre. cédula urbanística o certificado municipal u otra documentación que permita determinar la clase de suelo. el estado de ocupación y construcción de aquél y el método de valoración utilizado. comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación. el estado de ocupación del inmueble. A los efectos de esta Orden se considerará que existe un condicionante en los siguientes supuestos: a) Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones a que se refiere el artículo 7. con indicación de los repercutidos al ocupante durante el último año y el destino del inmueble. la licencia de obra. en su caso. la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore. Artículo 10. Entre los documentos a los que se refiere el párrafo anterior se incluirá la certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble. se incluirán al menos las siguientes: a) La identificación física del inmueble. Para determinar el valor de tasación se realizarán las comprobaciones necesarias para conocer las características y situación real del objeto de la valoración. y. incluidos en su caso. f) En inmuebles ligados a una explotación económica. para que el valor de tasación calculado de acuerdo con la presente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades señaladas en su artículo 2 (Ámbito de aplicación) ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante. o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemáticos por el Registro de la Propiedad. se deberá haber dispuesto previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificación completa del objeto de la valoración. la del derecho de riego y la de su rendimiento. d) El régimen de protección del patrimonio arquitectónico. el último recibo de la renta abonado así como una certificación expedida por el propietario en la que se expresará con claridad: cada una de las superficies arrendadas dentro de la finca. su aprovechamiento urbanístico. salvo en el caso de la prevista en la letra d)
. A efectos de la finalidad indicada en el artículo 2. si existen. mediante su localización e inspección ocular por parte de un técnico competente. la referente a su régimen de explotación.a) y en la valoración previa a la compra de bienes para la finalidad señalada en el artículo 2.
Advertencias generales. excepto la licencia de obra para la que será de aplicación lo previsto en el artículo 10. En las fincas rústicas.1.b). 85
de dicho apartado.) de que disponga sobre las características y la coyuntura del mercado inmobiliario considerado. Advertencias específicas. c) Que el bien objeto de valoración esté destinado a un uso cuyos comparables.g) cuando ésta se valore como regadío. salvo que se haya formulado un condicionante. cuando el titular registral del inmueble no coincida con la institución que lo incluya a efectos de cálculo de su valor patrimonial. En las tasaciones que tengan como finalidad la prevista en el apartado 2. b) Cuando el inmueble que se valora no esté conforme con el planeamiento urbanístico vigente. la entidad tasadora deberá elegir una de las siguientes alternativas: a) Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de tasación. Actuaciones de la entidad tasadora.2. del inmueble a tasar. b) Que en el cálculo del valor de tasación se utilice exclusivamente el método de comparación. El proyecto visado a que se refiere el artículo 8. La de la adscripción del derecho de riego a la finca rústica a que se refiere el artículo 8. que sólo constituirá un condicionante cuando afecte a edificios completos o locales comerciales. volatilidad apreciada en el precio de sus comparables.1 (Métodos) de esta Orden.13684
BOE núm. cuando concurran todas las circunstancias mencionadas en el apartado siguiente. en su caso.b). estando cedido el uso del inmueble. Con independencia de las advertencias generales señaladas en el artículo anterior. Cuando la tasación se efectúe a los efectos de lo dispuesto en el artículo 2. o. Artículo 13.d). poniendo de manifiesto los datos (ciclos pasados en el mismo mercado local. cuando. y como mínimo. 1. No obstante. 1.a) de esta Orden. la entidad deberá rehusar de manera razonada la emisión del informe. d) Cuando en la valoración se hayan utilizado métodos diferentes de los indicados en el artículo 15. que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor certificado. aunque no concurra la circunstancia prevista en la letra c) del apartado anterior. b) Entregar el informe al cliente denegando la fijación de un valor de tasación. e) Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente Orden. 2.a). etc. La licencia de obra a que se refiere el artículo 8. en los supuestos que se indican a continuación: a) Cuando existan discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral que no induzcan a dudar sobre su identificación o características y que no influyan previsiblemente sobre los valores calculados.f). de alguna de la documentación siguiente: La documentación a que se refieren los párrafos segundo y tercero del artículo 8.a).1 (Documentación disponible) de esta Orden. Las circunstancias a que se refiere el apartado anterior son las siguientes: a) Que el valor de tasación se calcule para la finalidad prevista en el apartado 2. siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración. b) Cuando. mercado dominado por elementos especulativos.2. La estimación deberá apoyarse en datos sólidos disponibles sobre la situación coyuntural del mercado local.
.2. no se haya podido comprobar el régimen de protección del patrimonio arquitectónico del inmueble. cuando. e) Cuando para calcular el valor máximo legal no se haya dispuesto de la documentación indicada en el artículo 8.c) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden. no siendo exigible la emisión de un condicionante.h) de esta Orden. Los documentos señalados en el artículo 8.c). Cédula urbanística o documentación a que se refiere el artículo 8. 2.2. Artículo 11. en la forma que se indica a continuación. Lo señalado en el párrafo anterior no será de aplicación cuando se realicen tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de sociedades o fondos de inversión inmobiliaria. En los casos a que se refieren las letras d) e i) del artículo 8. c) Cuando el inmueble esté sujeto a protección pública y no se haya podido calcular su valor máximo legal. cuando la tasación se realice a los efectos de la finalidad señalada en el artículo 2. o sobre la existencia de las características del mismo utilizadas en la tasación. en el mercado local donde se sitúe hayan experimentado alguna caída significativa y duradera de sus precios nominales en los últimos diez años. los documentos allí señaladas.2. y no se hubiera podido identificar física o registralmente el inmueble. A los efectos de esta Orden se considerará que existe un supuesto de advertencia. expectativas comunes entre los expertos.
f) Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentación siguiente: Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el artículo 8. 3. o concurran otras circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre la correcta identificación. la documentación catastral relevante o la referente a su régimen de explotación o rendimiento. c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a licencias de construcción o autorizaciones administrativas que contengan condiciones.a) de esta Orden. Cuando se produzca un condicionante. no se haya dispuesto del contrato de arrendamiento u otro título de ocupación y de las condiciones actuales del arrendamiento o cesión. la entidad tasadora deberá advertir expresa y motivadamente de la posibilidad de que el valor de tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro.2. que puedan afectar significativamente al cálculo de sus valores técnicos. la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años. se condicionará el valor de tasación.2. d) Cuando no se haya dispuesto.2. Artículo 12. y la advertencia deberá mencionar aquella probabilidad justificando su existencia y los datos en que se apoya la estimación de la entidad. también se deberá incluir una advertencia específica. física o registral.
y el beneficio industrial del constructor. bien el método residual de acuerdo con lo previsto en la presente Orden. además. 1. No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor.a) podrán utilizarse los informes y certificados que contengan: El condicionante mencionado en la letra b) del artículo 10. b) El Método de comparación. Artículo 14. No obstante lo indicado en el artículo 9. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables ni. los siguientes: Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble. si previamente a la formalización de la hipoteca. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizará bien el método de comparación. Los debidos a otros estudios necesarios. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta. La entidad tasadora podrá levantar el condicionante de un informe de tasación y del certificado en que aquél se sintetice cuando haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo. Aplicabilidad y procedimientos. El ámbito de aplicabilidad de los métodos señalados en el artículo anterior así como los requisitos y
. con independencia de quien pueda acometer el reemplazamiento. 2. Se considerará como coste de la construcción por contrata. SECCIÓN 2. El Método del coste será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios. Métodos. además.a DISPOSICIONES GENERALES Artículo 15. 3. 2. c) El Método de actualización de rentas. 1. a efectos de la finalidad prevista en el artículo 2. 2. En todo caso. los informes y certificados que contengan condicionantes podrán utilizarse siempre que se hayan levantado conforme a lo previsto en el apartado 2 y. los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes. la suma de los costes de ejecución material de la obra. Los costes de licencias y tasas de la construcción. Para determinar los valores o importes a que se refiere el párrafo anterior se tendrá en cuenta lo señalado en los números siguientes. Dichos métodos permiten obtener el valor de mercado. se incorporase al expediente del correspondiente crédito. el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto o neto.
procedimientos para su aplicación se ajustará a lo establecido en las secciones siguientes de este capítulo. por lo que se refiere a la comprobación del régimen de protección pública de la vivienda a valorar. Los gastos necesarios serán los medios del mercado según las características del inmueble objeto de valoración. en construcción o rehabilitación o terminados.a MÉTODO DEL COSTE Artículo 17. la documentación. Los gastos de administración del promotor. concreción del valor máximo legal).
TÍTULO II Cálculo del valor de tasación
CAPÍTULO I Métodos técnicos de valoración SECCIÓN 1. Aplicabilidad del método del coste. El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas. El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de la construcción por contrata. 85
2. Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor de reemplazamiento. en proyecto. que refleje el régimen legal del inmueble (existencia o inexistencia de protección pública. b) El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación.a) (Ámbito de aplicación) se eliminarán los elementos especulativos. Cuando se produzca una advertencia. entre otros. en la aplicación de dichos métodos para la finalidad prevista en el artículo 2. procedente de las autoridades administrativas competentes o del Registro de la Propiedad correspondiente. Se incluirán como gastos necesarios. Artículo 18. Dichos gastos se calcularán con los precios existentes en la fecha de la valoración. sus gastos generales. Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarán las siguientes inversiones: a) El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar. 1. Artículo 16.BOE núm. el valor particular de los elementos de la edificación que le confieran ese carácter. en su caso. 2. ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización. 1. Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios. la entidad tasadora deberá expresar. El levantamiento del condicionante exigirá la declaración expresa y razonada de la entidad que suscribió el informe que lo contenía en la que se manifieste que se ha verificado la desaparición del supuesto que dio origen al mismo. Subsanación y levantamiento del condicionante. 4. bajo la responsabilidad de la entidad de crédito que lo conceda. en su caso.1. Los condicionantes mencionados en las letras a). 1. su efecto sobre la valoración. y c) del artículo 10. excepto para los inmuebles ligados a una explotación económica. 2. unida a una declaración suscrita por apoderado bastante de la entidad en la que manifieste la identidad de los inmuebles a que se refiere la citada documentación y los contemplados en la tasación. Los métodos técnicos de valoración utilizables a efectos de esta Orden son: a) El Método del coste.1. c) Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento. si previamente a la formalización de la hipoteca se hubiera transmitido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupantes. d) El Método residual.
b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan. para la hipótesis de edificio terminado. Esta última será la estimada por el tasador y. Los elementos de un edificio seguirán el régimen de depreciación correspondiente al edificio en que se encuentren. Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica: 35 años. los siguientes requisitos: a) Disponer de datos adecuados (transacciones. Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto. Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto. se tendrá en cuenta. 4. previamente. que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien. la vida útil máxima se obtendrá ponderando los plazos máximos señalados anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos. b) Disponer de información adecuada (datos propios. c) Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características 3.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria. índices sobre evolución de precios. publicaciones oficiales o privadas.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.13686
BOE núm. el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter. los precios de las unidades de obra existentes en el momento de la tasación podrán corregirse.a MÉTODO DE COMPARACIÓN Artículo 20. sin incluir acopios ni mobiliario. c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior.a) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden serán necesarios. Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor por comparación. En la selección indicada se deberá. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico.
3. SECCIÓN 3. etc. 1. identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y. Artículo 22. Procedimiento de cálculo del valor por comparación. además. 6. En los términos previstos en los artículos 53 (Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie) y 54 (Valoración de concesiones administrativas) de esta Orden podrá ser aplicado igualmente a la valoración del derecho de superficie y de las concesiones administrativas. El Método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos que se establecen en el artículo siguiente. Requisitos para la utilización del método de comparación. La depreciación física de la edificación se calculará por alguno de estos tres procedimientos: a) Atendiendo a la vida útil total y residual estimadas por el tasador el cual deberá justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimación. b) Mediante la técnica de amortización lineal. Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales: a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor. En el caso de edificios no destinados a un uso determinado. Para edificios de oficinas: 75 años. ofertas. La depreciación funcional se calculará como el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina. Para edificios comerciales: 50 años. y valor por comparación ajustado. o para corregir errores de diseño u obsolescencia. 1. a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario. para la utilización del método de comparación a efectos de lo previsto en el artículo 2. 2. en construcción o en rehabilitación. Para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. Artículo 19. basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso. se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles. 85
5. Artículo 21. por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restará del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional del edificio terminado. Aplicabilidad del método de comparación. 2. una muestra representativa de los que correspondan a los comparables. para establecer dichas cualidades y características. 1. posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos. con la evolución del mercado hasta la fecha de la actualización. En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construcción o en rehabilitación se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración. etc. a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local. c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. excluido el valor de mercado del terreno. Adicionalmente. c) Contar con procedimientos adecuados que. En el caso de que atribuyera diferentes vidas útiles a las diferentes instalaciones o elementos de la construcción de edificio la justificación desglosará cada una de ellas. 1. como máximo: Para edificios de uso residencial: 100 años. a cuyos efectos se multiplicará el VRB. en la zona de que se trate. 2. contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afec-
. en su caso. que permite determinar su valor hipotecario. La modificación del valor del suelo no podrá realizarse hasta que la obra esté terminada y exigirá la actualización de la tasación.
será necesario disponer. aplicará al valor por comparación la reducción que considere necesaria. cuando proceda. en base a su capacidad técnica. Requisitos para la utilización del método de actualización.BOE núm. Ajuste del valor por comparación. se aplicará un porcentaje de reducción del 10 por 100 en todo caso. construcción o rehabilitación. Se entenderá por flujos de caja inmobiliarios. etc. coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.a) de esta Orden. c) Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente. neto de gastos de comercialización. cuando se trate de una valoración para la finalidad prevista en el artículo 2. Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor por actualización. en su caso. Para presumir tal existencia.2 (Aplicación).3. 85
tados como. posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos. sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración. cuando concurra alguno de los supuestos previstos en las letras a) o b) del apartado 1. Estos flujos se calcularán sumando al beneficio de la explotación en el ejercicio después de impuestos las dotaciones a amortizaciones realizadas en el mismo y restando de esta suma las inversiones efectuadas en dicho ejercicio en inmovilizado y. d) Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios. 2. se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares. cuando se determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado. SECCIÓN 4. Para utilizar el método de actualización de rentas a efectos de lo previsto en el artículo 2. los ordinarios del correspondiente ejercicio.3. Artículo 23. las variaciones del fondo de maniobra. la entidad tasadora.
Artículo 27. en opinión de la entidad tasadora. índices de precios) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el propio comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y el estado actual de la coyuntura inmobiliaria. b) En el caso de valoración de fincas rústicas. estimar la reducción indicada en el párrafo anterior. Artículo 26. 2. Procedimiento de cálculo del valor por actualización. siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo siguiente. los que puedan incluir elementos especulativos. 1. A efectos de lo señalado en el artículo anterior los flujos de caja pueden ser inmobiliarios y operativos. para determinar el valor a que se refiere dicho número se tendrán en cuenta. salvo las opciones de compra. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artículo 12. Aplicar la fórmula de cálculo. las siguientes reglas especiales: a) En el caso de edificios en proyecto. la homogeneización prevista en el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra. publicaciones oficiales. Flujos de caja en el método de actualización. y del 15 por 100 si aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación. previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes. Cuando se vaya a calcular el valor de tasación para la finalidad prevista en el artículo 2.a MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS Artículo 24. en función de los precios homogeneizados. Se entenderá por flujos de caja operativos los de la explotación que utilice el inmueble objeto de valoración.1. a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local. Aplicabilidad del método de actualización. c) Procedimientos adecuados que. e) Se asignará el valor del inmueble. Además de las reglas generales señaladas en el apartado anterior. Para la utilización del método de actualización a efectos de esta Orden será necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:
a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan. 1. a la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas y a la de los derechos reales señalados en el artículo 52. en exclusiva. la mención al ajuste realizado y su justificación se incluirán en la advertencia específica a que se refiere el artículo 12. Este valor se podrá corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra. El valor por comparación obtenido de acuerdo con el artículo anterior será ajustado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparación ajustado cuando concurran los requisitos para incluir la advertencia específica que se menciona en el apartado 3 del artículo 12. Artículo 25.a) (Ámbito de aplicación). b) Información adecuada (datos propios. 1. Elegir el tipo de actualización. o tipos de cultivos y/o aprovechamiento. 2. 3.). que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario. de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables.
. El cálculo del valor de actualización exigirá: a) b) c) d) Estimar los flujos de caja. 3. El método de actualización de rentas será aplicable. b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración. los beneficios a considerar serán.a) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden será necesario. Sin perjuicio de la información exigible en el cálculo del valor de tasación. 2. 2. los cobros y pagos futuros que traigan causa del inmueble objeto de valoración. al utilizar el método de comparación. Estimar el valor de reversión. que la entidad de tasación disponga de: a) Datos adecuados (transacciones u ofertas. 1. y su estado actual. como mínimo.
En los pagos recuperables se tendrá también en cuenta el plazo previsible en que vayan a ser efectivamente recuperados. sólo podrán utilizarse si se considera y justifica que no es previsible la modificación de dichas cuantías y. por tanto. Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento. ya sea consecuencia de su destino o necesario para su alquiler (administración de los alquileres. 4. en todo caso. Artículo 30. Para realizar la imputación a que se refiere el apartado 2 de este artículo se tomarán los flujos de caja operativos determinados según el apartado anterior y se tendrá en cuenta el valor relativo del mobiliario y equipo no inmobiliario. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse cuando el inmueble objeto de valoración se encuentre arrendado en la fecha de la tasación. 2. comercialización. se utilizarán las propias de la explotación de que se trate siempre que se disponga de datos de al menos. En el cálculo de los pagos se incluirá cualquier tipo de gasto necesario actual o previsible. Cuando la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2. vacío o explotado directamente por su propietario. teniendo en cuenta solamente. Sin perjuicio de lo señalado en el apartado anterior. aprobado por el Real Decreto-Legislativo 1564/1989. La ocupación actual y la probabilidad de ocupación futura del inmueble. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse cuando el inmueble objeto de valoración se encuentre en la fecha de la tasación ligado a una actividad económica. que deba soportar la propiedad. Las disposiciones legales o cláusulas contractuales (renta. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoración se estimarán. mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento.a) (Ámbito de aplicación) sólo se llevará a cabo corrección si se prevé que los ingresos a que se refiere el apartado anterior. con independencia de que el inmueble esté alquilado. revisiones. siempre que las mismas no puedan atribuirse a elementos especulativos. Cuando la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2. los flujos de caja del inmueble objeto de valoración que sean superiores a los de otros inmuebles comparables se sustituirán por los de éstos siempre que la diferencia pueda atribuirse a la presencia de elementos especulativos. Para realizar la corrección a que se refiere el primer párrafo de este número no se podrán utilizar los datos actuales o previsibles de la explotación que utiliza el inmueble objeto de valoración que. se utilizarán las hipótesis más probables para determinar sus cuantías y las fechas en que se realizarán los cobros y los pagos. conservación administración. sin tener en cuenta. b) Las perspectivas económicas de dicho sector modifiquen la probabilidad de obtener los ingresos netos previstos por dicha explotación. tasas. los dos últimos años. entre ellos: Los cobros que normalmente se obtengan en inmuebles comparables. 1. 1. En el caso de tratarse de una explotación en proyecto. impuestos. traigan causa de factores vinculados fundamentalmente a la gestión de dicha explotación u otros ajenos al inmueble. 2. etcétera). cuando la valoración se realice para la finalidad prevista en el artículo 2. 4. Dichas cuantías medias se corregirán razonadamente cuando: a) La localización o las características particulares del inmueble influyan o puedan influir claramente en que la explotación económica obtenga ingresos superiores o inferiores a la media del sector de actividad en el que se integra. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse siempre que exista. 177 y 180 del texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas.13688
BOE núm. enseres. si dichas cuantías fuesen superiores a las de otros inmuebles comparables. No obstante. Artículo 29. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoración se estimarán.) que afecten exclusivamente a los flujos de caja del inmueble.
. incluso recuperable. ya sea imputable directamente al inmueble (mantenimiento.a) (Ámbito de aplicación). en la fecha de la tasación. El inmovilizado. etc. siempre que sean completas y alcancen al menos tres ejercicios. durante el período de vigencia de los contratos de arrendamiento las cuantías de los cobros integrantes de los flujos de caja serán las derivadas de las cláusulas contractuales. cuando se pretenda calcular el valor de tasación para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Requisitos para la utilización del método de actualización) de esta Orden. 3.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden. etc. Los flujos de caja a que se refiere el apartado anterior serán las cuantías medias del sector de actividad en el que se integre dicha explotación. teniendo en cuenta todos los factores que puedan afectar a su cuantía y a su obtención efectiva. un mercado de alquileres en los términos establecidos en el artículo 25. según opinión razonada del tasador.1. 2. 1. el activo circulante y los acreedores a corto plazo abarcarán las cuentas que se señalan en los artículos 176. 85
Se entenderá por fondo de maniobra la diferencia entre el saldo del activo circulante y el de acreedores a corto plazo del balance. a lo largo de su vida útil. 3.a) (Ámbito de aplicación). Los flujos de caja se estimarán teniendo en cuenta el régimen del inmueble objeto de valoración y. Dichos flujos de caja se calcularán en unidades monetarias del año a que se refiera el valor de la tasación. plazo. aquellas situaciones o circunstancias que presumiblemente puedan permanecer en el medio y largo plazo. 5. cuando sean superiores a las cuantías medias citadas. de 22 de diciembre. teniendo en cuenta las cláusulas contractuales del mismo. Cuando no existan las cuantías medias a que se refiere el apartado 3 de este artículo. Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica. La evolución previsible del mercado. etc. La morosidad actual o previsible de los cobros. vayan a ser obtenidos de modo duradero al menos durante los cinco años siguientes a la fecha de la tasación. Artículo 28.). 4. Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres. el efecto inflacionista. Se excluirán aquellas disposiciones o cláusulas que afecten a flujos atribuibles a elementos vinculados a dicho inmueble pero ajenos a él tales como mobiliario. Se estimarán los flujos de caja de la explotación durante el período de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma y se tomarán los que son imputables al inmueble. se tendrán en cuenta las cuantías previsionales aportadas por los titulares de la futura explotación.
y el tipo de actualización a utilizar. uso y evolución del mercado de inmuebles comparables. El valor por el método residual se calculará siguiendo uno de los procedimientos siguientes: a) Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de cálculo «dinámico»). 1. Cuando los flujos de caja se calculan de acuerdo con lo previsto en el artículo 29 (Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden. b) Dicho valor se ajustará con la plusvalía o la minusvalía que resulte razonable y sea debidamente justificada. Artículo 31. destacando el diferencial positivo aplicado respecto a la rentabilidad media mencionada en el párrafo anterior. El valor de actualización del inmueble objeto de valoración será el valor actual (VA) de los flujos de caja y del valor de reversión esperados para el tipo de actualización elegido. incluso en el caso de que las obras estén paralizadas. 2. Para determinar el tipo de actualización se seguirá el siguiente procedimiento: Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda. b) Edificios en proyecto. Fórmula de cálculo del valor por actualización. n = Número de períodos de tiempo desde la tasación hasta el final del período de estimación de los ingresos esperados.) del inmueble. tk = Número de períodos de tiempo desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Sk. Para ello se calculará el valor del inmueble libre de inquilinos en la fecha de la tasación aplicando el método de valoración correspondiente y se ajustará el valor del suelo de acuerdo con la letra b) del apartado 1 anterior y se restará la depreciación física y funcional de la edificación. El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los siguientes inmuebles: a) Terrenos urbanos o urbanizables. b) La depreciación de las edificaciones se corresponderá con el período citado. La entidad tasadora justificará debidamente el tipo de interés elegido. Cuando los flujos de caja se calculan de conformidad con lo previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden.
Para determinar la rentabilidad media anual: Se tomará el tipo medio durante un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año contados antes de la fecha de la tasación. 2. 1. b) Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de cálculo «estático»). etc. el valor de reversión al final de su vida útil será el valor en esa fecha del terreno en el que está edificado. para estimar el valor de reversión al final del período de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la explotación. calculada de acuerdo con el método del coste. construcción o rehabilitación.
. Para ello se tendrá en cuenta lo señalado en las letras siguientes: a) Se calculará el valor del suelo en la fecha de la tasación y se ajustará en los términos establecidos en las letras a) y b) del apartado 1 de este artículo. al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas. i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados. en particular. teniendo en cuenta la localización. se tomará su valor de reemplazamiento neto en dicho momento. El tipo de interés nominal a que se refiere el primer guión del apartado anterior no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años. SECCIÓN 5. tj = Número de períodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Ej. 1. Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja. se expresarán en las unidades correspondientes a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados. a sus características y ubicación física. 2. Los períodos transcurridos (tiempo). 1. El tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organizado. el valor de reversión será el valor previsible del inmueble al final del contrato. Artículo 33. Para ello: a) Se calculará el valor del terreno en la fecha de la tasación de acuerdo con los métodos previstos en esta Orden. 3. Tipo de actualización en el método de actualización. Cuando los flujos de caja se calculen de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 (Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica) de esta Orden. a la tipología (industrial. Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K. El VA a que se refiere el apartado anterior se calculará de acuerdo con la siguiente fórmula matemática: VA = R
(1 + i)tj
Valor de reversión (1 + i)n
En donde: VA = Valor actual. Valor de reversión.a). y en especial. estén o no edificados. a su volumen y grado de liquidez.BOE núm. 85
En el caso de que la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2. Artículo 32. Este plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años si la finalidad de la valoración es la prevista en el artículo 2. comercial. Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J.a) (Ámbito de aplicación) las cuantías a que se refiere el párrafo anterior se reducirán al menos en un 10 por 100.a MÉTODO RESIDUAL Artículo 34. 3. 3. Aplicabilidad del método residual. 2. la inflación esperada y demás medios de corrección utilizados para obtener un tipo real.
1. 4. Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado. además de los sistemas de pagos a proveedores. Artículo 36. Artículo 35.
3. El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de
. en su caso. las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover. El tipo libre de riesgo será el tipo de actualización establecido en el artículo 32 (Tipo de actualización en el método de actualización) de esta Orden. Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior. 2. de la gestión urbanística y de la urbanización. financieros. gastos necesarios de promoción. Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiación ajena. los cuales se calcularán atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o por actualización de rentas en la fecha de tasación. 1. A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36 (Procedimiento de cálculo «dinámico») de esta Orden se utilizará como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada. 2. la prima de riesgo. La prima de riesgo se determinará por la entidad tasadora. No obstante. al grado de desarrollo del planeamiento. tomándolo como real o nominal según sea constante o nominal la estimación de los flujos de caja. en su caso. cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo. su ubicación. se atenderá a la edificación existente. a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año. b) La existencia de información suficiente sobre costes de construcción. c) Se aplicará la fórmula de cálculo. Artículo 38. Artículo 37. en el caso de terrenos con edificios terminados. las primas de riesgo señaladas en el apartado anterior deberán ser incrementadas en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. 1. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico. Se deberán justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados. los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de las características similares a la que se estime más probable promover. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico se seguirán los siguientes pasos: a) Se estimarán los flujos de caja. y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar. para comprobar si cumplen con dicho régimen. 2. Tipo de actualización en el método residual dinámico. En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto. Flujos de caja en el método residual dinámico. así como a los solares edificados. y salvo que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso. 3. a partir de la información sobre promociones inmobiliarias de que disponga. liquidez. Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble. 5.13690
3. Para la utilización del método residual a efectos de esta Orden será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o. y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación. así como el volumen de la inversión necesaria. en su caso. 2. incluso los pagos por los créditos concedidos.3 y 4 de esta Orden. d) La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes. cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el régimen urbanístico aplicable. Se calculará sumando al tipo libre de riesgo. 4. Artículo 39. 4. que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario. de comercialización del inmueble y. de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización. Se tomarán como flujos de caja: los cobros y. Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendrá en cuenta el principio de mayor y mejor uso. mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir. plazo de ejecución. las hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble proyectado y. En todo caso. y a la evolución esperada de los precios de mercado. Requisitos para la utilización del método residual. En todo caso. Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor residual. Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción. Procedimiento de cálculo «dinámico». dicho incremento deberá ser debidamente justificado. El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático. c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización. los gastos necesarios a que se refiere el artículo 18. la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación. los de comercialización y. en su caso. Para determinar las fechas y plazos previstos a que se refiere el apartado 1 de este artículo se tendrán en cuenta. 1. en su caso. b) Se elegirá el tipo de actualización.
para la fecha prevista de terminación de las obras. 2. 2. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación: a) El valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto. siguiendo las reglas previstas en las letras a). si las obras estuvieran paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo. El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para finalidades contempladas en las letras a) y d) del artículo 2 de esta Orden será el valor hipotecario. cuando se trate de calcular el valor de tasación para la finalidad prevista en el artículo 2. 3. utilizando la siguiente fórmula: F=R Ej (1 + i)
CAPÍTULO II Valoración de bienes inmuebles y derechos SECCIÓN 1.BOE núm. Artículo 45. i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados. tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones. Para valorar un inmueble integrado por varios elementos se procederá a valorar cada uno de ellos según lo previsto en esta Orden.a) (Ámbito de aplicación) el procedimiento empleado para descartar los elementos especulativos del cálculo. tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos. Aquellos inmuebles que sean objeto de alguno de los derechos contemplados en la sección quinta de este capítulo se valorarán teniendo en cuenta la existencia de dichos derechos. b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza. Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los artículos precedentes. 1. Se deberá justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de edificios y elementos de edificios. construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado se realizará. no obstante. Cuando no fuera posible la utilización de ninguno de los métodos técnicos señalados en el artículo 15.
En donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. b). c) siguientes. d) Se Aplicará la fórmula de cálculo. 85
los pagos realizados por los diversos costes y gastos. los edificios en demolición. Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados. b) Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación. se valorarán con arreglo a lo establecido para la valoración de terrenos en la sección cuarta de este mismo capítulo II. en su caso. para su determinación se seguirán las siguientes reglas: 1. Artículo 41. especificando además. y los declarados legalmente en ruina. los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. Margen de beneficio del promotor. No obstante lo señalado en el apartado anterior.3 y 4 de la presente Orden. Valoración de inmuebles. Artículo 42. en construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado. y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento. así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes. salvo que sean calificados como fincas rústicas. Las valoraciones se expresarán por fincas registrales independientes. para el tipo de actualización fijado. dicho procedimiento deberá ser explicado con el debido detalle en el informe. estén o no terminados. 4. b) La valoración de los inmuebles en proyecto.
. Además de la advertencia a que se refiere la letra d) del artículo 11. Se aplicará igualmente a los edificios o elementos de edificios en proyecto. 2. Aplicación. 1. SECCIÓN 2. se tomará como valor de tasación el menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificación realizada. El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará aplicando la siguiente fórmula: F = VM × (1 – b) – R Ci En donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. 1. En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.a DISPOSICIONES GENERALES
Sk (1 + i)
Artículo 43. y su utilización justificada adecuadamente en el mismo. Artículo 40. los de comercialización y. El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora. los gastos necesarios a que se refiere el artículo 18. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se seguirán los siguientes pasos: a) Se estimarán los costes de construcción. c) Se Fijará el margen de beneficio del promotor. Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K. obteniéndose el valor total del inmueble como suma de los valores calculados para dichos elementos. Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J. se podrá calcular el valor correspondiente utilizando un procedimiento admitido en la práctica profesional a tal fin. Procedimiento de cálculo «estático». 1. VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.a VALORACIÓN DE EDIFICIOS Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO Artículo 44.
a) de esta Orden. como valor de tasación. como máximo. Artículo 46. en su caso ajustado. 2. el valor por actualización.13692
BOE núm. lo previsto en su artículo 29.a) de esta Orden. y se tomará. b) En los inmuebles arrendados o que estando vacíos su destino sea el alquiler. como máximo. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias. — En caso contrario. se calcularán el valor por actualización y el valor por comparación. c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores. En los inmuebles terminados: a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por comparación. como valor de tasación. el valor de tasación será el valor por comparación. como máximo. el valor de tasación será el valor por comparación. y el valor de reemplazamiento neto. 3. En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública. en ningún caso. el valor de reemplazamiento neto. Artículo 47.1. el valor de tasación será. con la excepción de las viviendas. es decir los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a una explotación.a) de esta Orden. en cuyo caso. el menor de ellos. para el supuesto que estuviera libre de inquilinos. el valor de tasación. el valor de tasación será. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 30 de esta Orden. el valor de reemplazamiento neto. Cuando no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25. El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para finalidades contempladas en la letra b) cuando se refiera a entidades aseguradoras del artículo 2 se determinará siguiendo las siguientes reglas: 1.1. para el supuesto que se halle libre de inquilino. salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el artículo 28 o. y el valor de reemplazamiento neto. el menor de ellos.
2. el valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 30 (Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica) de esta Orden.1. El valor de tasación así hallado no podrá superar el valor por comparación del inmueble en el supuesto de que estuviera libre de inquilinos. El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para la finalidad contemplada en el artículo 2. — El valor inicial a que se refiere el párrafo anterior será el valor de tasación del terreno en el caso de obras de nueva construcción o el valor de tasación del edificio o elemento de edificio antes del comienzo de las obras en el caso de edificios o elementos de edificios en rehabilitación. Cuando no puedan calcularse los valores citados. teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 29. el valor por actualización.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden se determinará siguiendo las reglas que se citan a continuación: 1. el valor de reemplazamiento neto del inmueble. y si el cálculo de éste tampoco fuera posible. salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el artículo 28 o. y el valor por comparación. En los inmuebles terminados: a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por comparación. Dicho valor no podrá incorporar correcciones al alza para reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta la finalización de las obras. el menor de ellos. cuando sea posible. En los inmuebles terminados: El valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden. calculado según las reglas del apartado siguiente. será superior al valor máximo legal. como valor de tasación. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación: — El valor de tasación será el valor inicial más el importe de las certificaciones de obra en la medida en que se vayan abonando y respondan a una efectiva realización de las mismas. en construcción o en rehabilitación: El valor de tasación será el valor que tendría el inmueble en la fecha de la tasación para la hipótesis de edificio terminado. el valor de tasación. se seguirá el régimen previsto en el artículo 29. en su caso ajustado. cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 28. el valor de tasación será. salvo cuando se trate de un inmueble que carezca de un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25. el valor de reemplazamiento neto del inmueble. b) En los inmuebles arrendados. en ningún caso. como máximo. 3. cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 28. y se tomará. En este caso.a) de esta Orden: — Si el inmueble se encuentra arrendado en la fecha de la tasación. lo previsto en su artículo 29. en su caso ajustado y. si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25. si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el 25. en su caso ajustado. el valor de tasación será menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 29 (Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden. En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública. de estar arrendado en la fecha de la tasación. y si el cálculo de éste tampoco fuera posible. será superior al valor máximo legal. el menor de ellos. el valor de tasación será. el valor por actualización calculado según el procedimiento previsto en el artículo 29. Las reglas anteriores se aplicarán igualmente al conjunto de elementos de un edificio que constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler. y se tomará. es decir los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados una explotación económica. En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calcularán el valor por actualización. Cuando no puedan calcularse los valores citados. c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores. como valor de tasación. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 30 de esta Orden. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras. En los inmuebles en proyecto. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 28 de esta Orden.1. y se tomará. el valor de tasación no podrá ser superior a:
También se aplicará. El valor de tasación de fincas rústicas se obtendrá sumando los siguientes valores: a) El valor de tasación de la tierra. Cuando su cálculo no fuera posible. 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden según la finalidad de la tasación. 1. Cuando no fuera posible el cálculo de ninguno de los valores señalados en los números anteriores el tasador podrá calcular el valor de tasación de acuerdo con lo previsto en el artículo 43. Los valores a que se refiere el apartado 1 anterior se calcularán teniendo en cuenta el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por su propietario en la fecha de la tasación. Dicho valor será el menor entre el valor por comparación. 3. en su caso
Artículo 52. de las distintas clases de tierra. recreativas. La existencia de un proyecto de construcción sobre un determinado terreno no permite valorar éste de manera diferente a la prevista en esta sección.a VALORACIÓN DE SOLARES Y TERRENOS Artículo 50. Aplicación. i: es el tipo de interés de la Deuda Pública a un plazo similar al que reste hasta el fin del período de afección. 4. en su caso. En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calculará el valor por actualización según lo previsto en el artículo 29 y el valor por comparación para el supuesto de que se halle libre de inquilino. Dicho valor será el valor de tasación calculado de acuerdo con los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones). b) La concesión administrativa. Artículo 49. IIC). n: es el plazo que reste hasta el fin del período de afección. b) El valor de tasación de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra. El valor de tasación en los restantes casos de terrenos catalogados como nivel urbanístico II será el valor por comparación sin consideración alguna a su posible utilización urbanística. Cuando el cálculo de dicho valor no fuera posible el valor de tasación será como máximo. Los derechos y limitaciones a que se refiere el apartado anterior son: a) El derecho de superficie. Se tomará como valor de tasación el menor de ellos. c) El valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias. 85
a) Al valor de reemplazamiento neto. Cuando exista un valor máximo legal para el inmueble objeto de tasación. Valor de tasación de terrenos para todas las finalidades.
. incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotación. etc.a VALORACIÓN DE DETERMINADOS DERECHOS
VML + Máximo 0. el valor de tasación no podrá ser superior al siguiente:
ajustado. 2. Aplicación. y el valor por actualización de la explotación. Aplicación. VTL: es el valor de tasación de acuerdo con las normas del artículo 47 para el inmueble en ausencia del régimen de Protección Oficial.4 de esta Orden siempre que el procedimiento usado esté admitido en la práctica profesional para el cálculo del valor de mercado del inmueble en cuestión. cuando proceda. el valor catastral del terreno. El valor de tasación de los terrenos de nivel urbanístico I será el valor por comparación. 1. En este último caso. SECCIÓN 3. SECCIÓN 5. En todo caso dicho valor de tasación deberá respetar lo previsto en las letras a) b) y c) del apartado 2 de este artículo. o b) Al valor de adquisición del inmueble por la IIC si se está realizando la primera tasación con efectos en el cálculo del valor liquidativo. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de determinados derechos reales o limitaciones que recaigan sobre un bien objeto de valoración de acuerdo con la presente Orden. los gastos de demolición.a VALORACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS Artículo 48. 2. Valor de tasación de fincas rústicas para todas las finalidades. el valor de reemplazamiento neto. Dicho valor se obtendrá como si fueran inmuebles ligados a una explotación económica y será. c) La servidumbre.). el valor de tasación será el valor residual. SECCIÓN 4. ajustado. cuando se hubiese podido calcular por otros procedimientos de acuerdo a lo previsto en este artículo. 2. 1. como máximo. el valor de tasación no podrá ser superior a dicho valor máximo legal. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de fincas rústicas incluidas aquellas con mejoras. excepto en el caso de viviendas de protección oficial en las que el fin del período de afección que reste sea inferior a tres años desde la fecha de tasación. o c) El último valor de tasación asignado al inmueble. 4. En ambos casos se descontarán. El valor de tasación de los terrenos sujetos a explotación económica distinta de la agropecuaria será el valor por actualización calculado por el procedimiento previsto en el artículo 30. instalaciones o edificios. Artículo 51.BOE núm.
VTL – VML (1 + i )n
Donde: VML: es el valor máximo legal. 3. justificándolo debidamente. a aquellos inmuebles construidos en los que no exista impedimento legal para su demolición y cuyo mayor y mejor uso sea el de terreno. si se está realizando una tasación previa a la adquisición del inmueble por la Institución de Inversión Colectiva (en adelante. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de terrenos clasificados como urbanos y urbanizables y no urbanizables que no se valoren como fincas rústicas. para el resto de tasaciones sucesivas mientras el inmueble forme parte del patrimonio de la IIC. más la prima por iliquidez que el tasador considere razonable.
Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipótesis de edificio terminado sobre los que está constituida una concesión administrativa. Las tasas de capitalización que se utilizan para calcular los valores citados en este artículo se determinarán de acuerdo con los artículos 32 y 38. e) Limitaciones de dominio. Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se aplicará el método residual por el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36 (Procedimiento de cálculo «dinámico») de esta Orden teniendo en cuenta. 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio. en función del tipo de inmueble y de la finalidad de la tasación.3 (Valor de reversión). h) Compromisos de compra a plazos. adicionalmente. iii) El período en que se generarán rentas o ingresos. 1. especialmente en cuanto a las causas y plazo de extinción o resolución. así como los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada al derecho de superficie. Sin perjuicio de lo señalado en los números anteriores. b) El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31. Artículo 53. así como
. g) Tiempo compartido sobre inmuebles. Valoración de concesiones administrativas. 4. cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en derecho de superficie. b) Calculando el valor por actualización a que se refiere el artículo 24. iii) Las tarifas del servicio público de la concesión y su previsible evolución. Para valorar una concesión administrativa sobre un determinado terreno se aplicará el método residual por el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36 (procedimiento de cálculo dinámico) de esta orden teniendo en cuenta. en función de la finalidad de la tasación. se podrá elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes: a) Se aplicarán. 1. 3. 85
d) La nuda propiedad. ii) Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido un derecho de superficie se sumará: a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente. Para el cálculo de dicho valor se tendrán en cuenta además las precisiones siguientes: i) Los pagos a efectuar al concedente por canon u otro concepto. ii) Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones. iv) La inexistencia de un valor de reversión para el concesionario. o de dere-
chos de superficie o de terrenos afectados por derechos de superficie en condiciones similares al que se valora.2 de esta Orden. 4. b) Calculando el valor por actualización a que se refiere el artículo 24. según corresponda y deberán tomar en consideración. f) Las opciones de compra. 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) y 49 (Valor de tasación de fincas rústicas) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio. se podrá elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes: a) Se aplicarán. los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones). el uso y la habitación. v) La inexistencia de un valor de reversión para el concesionario. se podrá utilizar el método de comparación. Artículo 54. en la fecha de extinción del derecho de superficie.3 en la fecha de extinción de la concesión administrativa. el usufructo. resto de duración del derecho. Del valor así obtenido se restará: i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente. Para el cálculo de dicho valor se tendrán en cuenta además las precisiones siguientes: i) Los pagos a efectuar al concedente por cualquier concepto. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipótesis de edificio terminado en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero. en particular las cantidades a pagar por el superficiario durante la construcción y. b) El valor actual del valor de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31. las condiciones del derecho de superficie. 2. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido una concesión administrativa se sumará: a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente. Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie. según corresponda y deberán tomar en consideración adicionalmente las condiciones de la concesión administrativa sobre causas y plazos de extinción o resolución. b) Los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada a la concesión. en particular: a) Las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesión durante la construcción y en su caso durante el resto de la duración de la concesión. iv) El período en que se generarán rentas o ingresos.13694
BOE núm. 3. los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones). siempre que se cumplan los requisitos del artículo 22 (Procedimiento de cálculo del valor por comparación) de esta Orden. Del valor así obtenido se restarán: i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente. en su caso. ii) El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31. 2. 5.3 en la fecha de extinción del derecho de superficie.2 de esta Orden. ii) El valor actual del valor de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción de la concesión administrativa. Las tasas de actualización que se utilicen para calcular los valores actuales citados en este artículo se determinarán de acuerdo con los artículos 32 y 38.
el valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava. b) usufructo constituido a favor de más de una persona: b. Valoración de la nuda propiedad.o) La distribución de la base de prorrateo entre el usufructo y la nuda propiedad será la siguiente: Usufructo: valor actual actuarial de los flujos de caja durante el período que se mantiene el derecho. El valor de la nuda propiedad. Nuda propiedad: diferencia entre la base de prorrateo y el valor actual anterior.BOE núm. Las servidumbres contempladas en el Título VII del libro segundo del Código Civil. Sin perjuicio de lo señalado en los números anteriores cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en concesión administrativa.2) si el usufructo es vitalicio: se calculará el valor actual actuarial de una renta vitalicia. Valoración de la servidumbre. 85
de las tarifas del servicio público de la concesión y su posible evolución. del usufructo. Consideraciones para el cálculo del usufructo: a) usufructo constituido a favor de una sola persona: a.
. 2. considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casuística de extinción según los órdenes de fallecimiento.1) si el usufructo es temporal: se calculará el valor actual actuarial de una renta cuya duración sea la temporalidad no transcurrida. siempre que se cumplan los requisitos del artículo 22 (procedimiento de cálculo del valor por comparación) de esta Orden.1) si el usufructo es temporal: se calculará el valor actual actuarial de una renta cuya duración sea la temporalidad no transcurrida. 5. o de concesiones administrativas o de terrenos afectados por concesiones administrativas.o) Se calculará la base para el prorrateo que será el valor por actualización según el procedimiento previsto
en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden. del uso y de la habitación se determinará conforme a las siguientes reglas: 1. b. Los valores a que se refiere el apartado anterior se calcularán aplicando el método correspondiente contemplado en la presente Orden.2) si el usufructo es vitalicio: se calculará el valor actual actuarial de una renta vitalicia para una cabeza de la edad del usufructuario. considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casuística de extinción según los órdenes de fallecimiento. Artículo 55. Artículo 56. del uso y la habitación. para una cabeza de la edad del usufructuario a. se podrá utilizar el método de comparación. en condiciones similares al que se valora. supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre. 2. se valorarán restando del valor del inmueble. del usufructo. 1.
2.BOE núm. cuya suma tiene que ser igual a la base de prorrateo. Valoración de opciones de compra. según el caso. 1. Para la obtención del valor del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho y del que se han cedido determinados periodos se restará del valor obtenido en el punto 1. se valorarán considerando el valor del inmueble. 2. estén cedidos o no. 1. Artículo 57. Artículo 58. en el supuesto de que no existiera este derecho. se valorarán en la parte sujeta a este derecho de acuerdo con las siguientes reglas: a) Se determinará el valor de todos los periodos susceptibles de cesión del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho. Valoración de las limitaciones del dominio. los plazos y las condiciones de la ejecución de la opción que figuren en la documentación que regule el derecho de opción. c) En ambos casos los flujos de caja se calcularán según lo previsto en el artículo 28 teniendo en cuenta las rentas medias de inmuebles arrendados comparables. 4. Las opciones de compra sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artículo 2. por 1. Valoración de compromisos de compra a plazos. b) Si la mencionada diferencia fuera negativa o nula el valor de la opción será nulo. c) En cualquiera de los casos en los que la opción. 1. considerando la época del año a que se refieran que deberá de ser la misma que la del periodo cuyo valor se pretende obtener. 3. Principios y reglas generales. Artículo 60. c).a). sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tri-
butarias. Los inmuebles que sean total o parcialmente objeto del derecho previsto en la Ley 42/1998. sin considerar el valor de reversión y utilizando como interés el de deuda pública de duración más próxima al número de años restantes para la finalización del contrato. la proporción así hallada por el menor entre el valor por comparación. Los compromisos de compra a plazo sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artículo 2. del uso y la habitación) de esta Orden. calculado conforme a las reglas anteriores. estén condicionados a situaciones o plazos que hagan improbable su ejercicio.
TÍTULO III Elaboración de informes y certificados de tasación
CAPÍTULO I Disposiciones generales Artículo 61. el valor por actualización calculado según el procedimiento del artículo 28 y el valor de reemplazamiento neto del inmueble.a) la suma de valores obtenidos en el punto 1. lo harán considerando el valor del inmueble. Hallados los valores actuales del usufructo y de la nuda propiedad. La valoración de las limitaciones se determinará aplicando los métodos previstos en el capítulo I de este Título. diferentes a las señaladas en los artículos 53 (Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie). 55 (Valoración de la servidumbre) y 56 (Valoración de la nuda propiedad. en opinión de la entidad tasadora. 3. del usufructo. Artículo 59. b). utilizando como tasa de actualización el tipo de interés de la deuda pública con duración más próxima al plazo restante para el ejercicio del compromiso. El valor del compromiso se determinará como diferencia entre el valor del inmueble en el momento de la tasación. se determina la proporción que estos valores tienen. Valoración de inmuebles con tiempo compartido.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden. su valor será nulo.b) y se calculará la proporción que representa sobre el valor obtenido en el punto 1. Las prohibiciones y las limitaciones generales o particulares de la plena propiedad o de la libre utilización de los inmuebles. utilizando como interés el de la deuda pública de duración más próxima al número de años restantes para la finalización del régimen. por el método de actualización de rentas. Se multiplicará. El valor del inmueble vendrá determinado por la diferencia entre el obtenido como si no existiera la limitación del dominio. de 20 de noviembre. 54 (Valoración de concesiones administrativas). se tendrán en cuenta en la valoración de éstos. su plazo de ejecución o el importe por el que se puede ejecutar.a). del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. es positiva. 3. Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación homo-
. aprobado por Real Decreto 2486/1998.1. aplicados a la cuantía en la que la propiedad quede afectada. e) y último inciso. y el valor de ésta. Para la obtención del valor de uno o más periodos cedidos se determinará la proporción que representa sobre el valor obtenido en el punto 1. 85
d) los cálculos anteriores se realizarán con las tablas de supervivencia que cumplan los requisitos establecidos en el artículo 34. 1.12. el valor de la opción será equivalente a esa diferencia.o) El valor del usufructo y de la nuda propiedad será la resultante de aplicar al valor de tasación del inmueble conforme a esta Orden ministerial la proporción correspondiente determinada en el párrafo anterior. El valor de la opción se determinará conforme a las siguientes reglas: a) Si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de la tasación calculado según lo previsto en el artículo 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden y el precio de ejecución de la opción sobre el inmueble. 2.o) El valor del derecho de uso y habitación se obtendrá dividiendo el valor del derecho de usufructo. y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado. que correspondan al contenido jurídico de la limitación del dominio. el plazo y las condiciones del contrato que figuren en la documentación que regule dicho compromiso. calculado conforme a lo previsto en el artículo 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliaria) de esta Orden. de 15 de diciembre.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden. apartados a). b) Se determinará el valor de cada período cedido de cada elemento de edificio sujeto a este derecho por el método de actualización de rentas.
correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa.13698
BOE núm. 4. 1. Cuando el informe se elabore para las finalidades previstas en el artículo 2 (Ámbito de aplicación) de esta Orden. Cuando el profesional competente que haya realizado el informe no sea el mismo que haya realizado la visita e inspección ocular del inmueble objeto de valoración. necesariamente. se citará dicha Orden con su denominación completa y se indicará la fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada. En todos los casos en los que la presente Orden prevea la adopción de una decisión u opción determinada junto a su justificación razonada. La fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no podrá ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última inspección ocular del bien valorado. o en otros excepcionales y expresamente justificados en el informe. 11 (Advertencias generales) y 12 (Advertencias específicas) de esta Orden. por la normativa específica según la finalidad de la tasación. Alternativamente también podrá confeccionarse y archivarse por medios electrónicos en soporte duradero siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la emite y la conservación de su integridad para ulterior consulta. f) Indicará el método o métodos de valoración utilizados. A efectos de esta Orden la fecha de emisión será considerada como la fecha de la tasación. la superficie útil cuando se trate de edificios y sea comprobable. el informe indicará además los datos profesionales y personales del profesional competente que la haya realizado. Requisitos del certificado. de acuerdo con lo establecido en el artículo 2. de 30 de mayo. los condicionantes y advertencias a que se refieren los artículos 10 (Condicionantes). con mención del apartado de páginas que lo componen. en su caso.2 del Real Decreto 775/1997. El informe y certificado de la actualización de una tasación se realizará con las mismas exigencias que las de cualquier otra tasación y deberá contener además la identificación de la tasación anterior a la que actualiza. el titular registral en el momento de la tasación. Cuando la norma prevea una justificación destacada se hará uso de un tipo de letra diferente u otros procedimientos que llamen la atención del lector. en el caso de los terrenos. en cuyo caso cumplirán la normativa vigente sobre firma electrónica correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa. 3. c) Incluirá una referencia precisa al informe de tasación que sintetiza.
Artículo 63. 2. Necesariamente una de las dos firmas será autógrafa o electrónica. CAPÍTULO II Aspectos formales SECCIÓN 1. SECCIÓN 2. e) Incluirá una declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de esta Orden u otra normativa aplicable según la finalidad de la tasación. No obstante. j) Se firmará por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador. 3. tales como la valoración de patrimonios. Se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emite. especificando tal circunstancia. la referencia catastral siempre
. la superficie adoptada en el cálculo de los valores técnicos y su estado de ocupación y salvo a efectos de la finalidad del artículo 2. mecanizada o electrónica en cuyo caso cumplirá la normativa vigente sobre firma electrónica. h) Indicará. la fecha de la última visita al inmueble y la fecha límite de validez. y en el correspondiente certificado cuando así proceda por estar incluidas en el mismo las informaciones a que se haya aplicado la decisión u opciones citadas. d) Contendrá la localización y tipo de inmueble. b) Se elaborará conforme a la estructura y contenido previstos en los artículos 65 (Estructura general de los informes de tasación) y siguientes.a ASPECTOS
FORMALES ESPECÍFICOS DEL CERTIFICADO
que se conozca. i) Se indicará su fecha de emisión. a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe. sus aspectos formales y estructurales se ajustarán a lo establecido en los artículos siguientes. 85
logadas deberán elaborar los informes y certificados de tasación de acuerdo con las siguientes reglas generales: a) Redactarlos con veracidad y transparencia. dicho período podrá alargarse hasta los seis meses. Cuando se refiera a varios inmuebles que constituyan fincas registrales o funcionales independientes deberá especificar el valor de tasación que se asigna a cada una de ellas. g) Indicará el valor de tasación del inmueble así como las limitaciones al dominio que se mencionaran específicamente y el valor a efectos de seguro de incendios y otros daños. Requisitos formales del informe.a ASPECTOS FORMALES ESPECÍFICOS DEL INFORME Artículo 64. Alternativamente también podrá confeccionarse y archivarse por medios electrónicos en soporte duradero siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la emite y la conservación de su integridad para ulterior consulta. esta justificación se hará constar de forma expresa en el informe de tasación. En todo caso. La firma será autógrafa. c) Se firmará por un representante de la entidad tasadora y por el profesional competente que haya realizado el informe. Se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emite. y su número de inscripción en el Registro del Banco de España. El informe se elaborará con los siguientes requisitos formales: a) Se indicará la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emita. b) Indicar explícitamente y de forma notoria si la tasación se ha realizado o no de acuerdo con las disposiciones contenidas en la presente Orden. El certificado de tasación se elaborará de acuerdo con la forma y contenido mínimo siguiente: a) Se indicará la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emita.a) (Ámbito de aplicación). con mención del apartado de páginas que lo componen. así como los valores estimados para cada método. k) Contendrá cualquier otra información que sea requerida. b) Indicará la finalidad legal de la tasación. 1. Artículo 62. 2. Emisión y caducidad de las tasaciones. y su número de inscripción en el Registro del Banco de España. Los informes y certificados caducarán. su identificación registral.
cinegéticas. los rasgos de homogeneidad arquitectónica y usos dominantes. además de lo señalado en la letra anterior. el nivel de desarrollo edificatorio del entorno. tenencia y ocupación. Artículo 68. equipamiento y servicios. cuando sea diferente. k) Valores de tasación. f) Descripción y superficie de la edificación. ecológicas. término municipal. la que figure en la documentación registral utilizada y. b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que esté dotado. l) Condicionantes y advertencias m) Observaciones. etc. caudales. el pago o paraje. la renovación experimentada recientemente. se indicará: a) La superficie del terreno comprobada por el tasador. la que figure en la documentación registral utilizada y. 2. caminos. sus comunicaciones.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden. infraestructuras. Solicitante y finalidad. o) Documentación anexa al informe. la procedencia de las aguas. h) Régimen de protección. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica. su densidad de población. energía eléctrica. c) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua. sistema de extracción y distribución en la finca según el sistema de riego. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de carácter urbano. Dicha estructura contendrá como mínimo los siguientes apartados: a) Solicitante de la tasación y finalidad. tales como su especial ubicación. f) En el caso de que existan características especiales se señalarán aquellas que influyan en su valor. indicando las clases agrológicas. la superficie catastral. 1. otras explotaciones económicas. entre las características básicas del entorno se indicarán por ejemplo: el nivel de renta.
. 3. los factores de textura. En este apartado del informe se indicará la relación de las comprobaciones realizadas por la entidad tasadora para la confección del informe y la relación de los documentos utilizados. por ejemplo. 3. construcción o en rehabilitación.). así como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y. en particular los que permitan o faciliten la explotación agraria. por ejemplo: las explotaciones características. Artículo 66. g) Descripción urbanística. Cuando la finalidad de la tasación sea la prevista en el artículo 2. 1. aquel por el que se le conoce habitualmente. la superficie catastral. Los apartados señalados en el apartado anterior se rellenarán teniendo en cuenta el principio de proporcionalidad. la dedicada a otros fines (residenciales. Artículo 67. En este apartado del informe se indicará: a) El cliente de la entidad tasadora. su ocupación laboral predominante. Los informes de tasación se elaborarán y presentarán de acuerdo con la estructura que se especifica en este artículo. recreativos. así como las características básicas de la localidad de la que dependa cuando exista. siempre que se conozca. e) Descripción y superficie del terreno. el tipo de núcleo. sus equipamientos y servicios. 2. 1. Localidad y entorno. excepto que por su trascendencia sobre el valor del inmueble se considere relevante. salinidad y pendiente. d) Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no urbanizable se expresará. citando la Orden con su denominación completa y la fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada. c) Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de valoración. en este apartado del informe se indicará: a) La superficie del terreno comprobada por el tasador. así como los de su identificación registral o en su caso y siempre que se conozcan. se indicará además la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo. g) Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus características. etc. Cuando el objeto de la valoración sea un edificio. o en el mismo edificio. b) Identificación y localización. aparcamientos. c) Si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la presente Orden. su antigüedad característica. Descripción y superficie del terreno. según el tipo de inmueble que sea objeto de valoración y en ellos se expresará como mínimo el contenido que se indica en los artículos siguientes.
Artículo 69. 2. Estructura general de los informes de tasación. etc. En el apartado localidad y entorno se expresarán las características básicas de ambos que puedan influir en la valoración. Comprobaciones y documentación. n) Fecha de emisión. 1. 2. c) Comprobaciones y documentación. en proyecto. b) Si se trata de un inmueble terminado. expresando una estimación del porcentaje de obra realizada y de la inversión pendiente. circunstancias paisajísticas. pedregosidad. e) En las fincas donde existan explotaciones de regadío. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio. así como de las pendientes de realizar en el momento de la tasación. En este apartado del informe se indicará: a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un único complejo. su población de derecho y evolución reciente. en su caso. no será necesario exponer la información prevista en este artículo. un elemento de un edificio o un terreno. b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica. comarca y provincia en que se encuentre dicha finca. detallando el tipo de comprobaciones realizadas. etc. 85
CAPÍTULO III Aspectos estructurales Artículo 65. su infraestructura. b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasación. j) Datos y cálculo de los valores técnicos. Identificación y localización. Artículo 70.BOE núm. d) En relación con el suelo. d) Localidad y entorno. en su caso. entre las características básicas del entorno se indicarán. profundidad. i) Análisis de mercado. caducidad y firmas. catastral. calidad.).
Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio se indicará: a) Su superficie. 2.). o en su caso. distribución básica. 4. las que produzcan rendimiento por sí mismas por estar ligadas a una explotación económica distinta de la explotación agraria del terreno y otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores. los acabados. — El sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable. relevantes y utilizables previsiblemente por un tercero o polivalentes. cubierta. Cuando el objeto de valoración sea un edificio. se indicará: a) La distribución de las edificaciones y servicios en la parcela. usos y superficie de cada una de ellas. el apartado de plantas. servicios generales internos. clases equivalentes reguladas por la legislación urbanística. necesarios para que el terreno pueda considerarse solar. — Las cargas urbanísticas (cesiones. retranqueos.13700
BOE núm. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano. b) Los elementos fundamentales de la edificación (cimentación. Cuando el terreno objeto de valoración sea clasificado como urbano. por ejemplo. el planeamiento de desarrollo necesario según la legislación urbanística aplicable. electricidad. los usos autorizados y prohibidos.). A este respecto se indicará: — La superficie realmente construible por el propietario del terreno. ocupación máxima..) que afecten al terreno. atendiendo. las características específicas que sean relevantes para cada uno de sus usos y. También se expresará en qué fase se encuentran las obras. se indicará su estado. existencia de elementos comunes. como. se expresará su antigüedad y vida útil estimadas. También se expresará si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de instalaciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente. d) El aprovechamiento urbanístico de acuerdo con su ámbito de reparto y ámbito de gestión y ejecución. etc. indicando una estimación del porcentaje de obra ejecutada. b) En particular. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un edificio. etc. — Los instrumentos de planeamiento y/o gestión. al proyecto que haya servido de base para la concesión de la licencia municipal. 1. se indicará: a) El grado de adecuación de sus características físicas y usos a que está destinado. Siempre que sea comprobable se indicará la superficie útil. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano. las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno en caso de incumplimiento. urbanizable o no urbanizable. etc. se indicará la clasificación del suelo y. indicando si es la útil o la construida con o sin partes comunes. Artículo 72. c) La calificación urbanística. instalaciones o elementos constructivos recuperables. en su caso. distribución. c) En el caso de edificios en construcción o rehabilitación. aire acondicionado. se indicarán los criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expropiatorio. 1. al ámbito de gestión en el que se encuentre. ascensores. se indicará: a) Las edificaciones. la tipología e intensidad edificatoria y sus condiciones (índices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta. cuando existan. Descripción y superficie de la edificación. se indicará también la proporción que la superficie del terreno representa sobre la superficie total del ámbito de gestión al que pertenezcan. a la normativa urbanística vigente. la tipología de la edificación. consignando la adecuación y suficiencia. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica. Descripción urbanística. — En el caso de estar establecidos. el estado de conservación y los deterioros aparentes existentes. en la parte de la obra que aún no esté ejecutada. — En el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa. 3. 3. b) La clasificación urbanística que corresponda al terreno: urbano. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza. y atendiendo a sus usos. así como si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica individualizada. alturas permitidas. cerramientos exteriores. sus anexos con su superficie. Cuando se hayan iniciado las obras de urbanización. las instalaciones relevantes (fontanería. distinguiendo las necesarias para la explotación agraria y/o ganadera y forestales. se indicará si existen sobre él edificaciones y en el caso de que existan y no esté prevista su demolición se describirá su uso.). instalaciones y mejoras permanentes existentes. superficie y principales características constructivas. gas. calefacción. — El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (cualquiera de las diferentes administraciones. se expresará además si tiene o no naturaleza de solar. las viviendas. situación relativa y características básicas del edificio del que forme parte. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica. teniendo en cuenta. se indicará si son o no conformes con el planeamiento. d) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarán también las características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes. las circunstancias específicas más relevantes para cada uno de ellos. b) Para cada una de las edificaciones se describirá su uso. carpinterías exteriores.
5. en su caso. obligaciones adquiridas. particulares. prevención de incendios. en particular. estructura. superficie y principales características constructivas. 2. costes de urbanización. etc. en su caso. las características de los apartados anteriores se referirán.
. los plazos de ejecución previstos para el desarrollo urbanístico del terreno fijados en el documento correspondiente de programación según legislación aplicable y. la superficie total. cuando se trate de edificios. en su caso. la fase de aprobación en la que se encuentra. distribución y dependencias. b) Sus características constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al valor. En este caso. y los trámites de los mismos. su inclusión dentro de un ámbito de gestión. señalando si es la útil o la construida con o sin partes comunes. su régimen de protección especial. así como las terminaciones y acabados relevantes. se expresará: a) El planeamiento general de ordenación vigente y. etc. los plazos previsibles para su aprobación definitiva. 85
se describirán sus características y efecto sobre el valor. Además se informará de aquellos datos que sean necesarios para realizar dicho cálculo y no hayan sido incluidos en los apartados precedentes. 2. los datos mínimos a que se refiere el apartado 1 serán: a) Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes. los datos mínimos a que se refiere el apartado anterior serán: a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el método. como mínimo. b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica y las fuentes utilizadas. e) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo en el caso del método residual por el procedimiento dinámico. caducidad y firmas. Artículo 78. b) La información correspondiente al método elegido para calcular el valor del suelo. c) Los plazos de ejecución y venta en el caso del método residual por el procedimiento dinámico. un resumen del presupuesto de ejecución material.). Artículo 74. d) Nombre. Dichos criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado y serán. los datos a que se refiere el apartado 1 serán: a) Los costes de construcción utilizados. etc. 2. en caso de estar ocupado. Artículo 77. para los edificios que no sean viviendas unifamiliares. los datos mínimos a que se refiere el apartado 1 de este artículo serán. en construcción o rehabilitación. c) Los condicionantes o advertencias que pudieran existir conforme a lo previsto en el Capítulo III del Título I de la presente Orden. c) Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las características del inmueble (secciones. así como los cálculos realizados para determinar el valor. la calle y. Municipio y.
. urbanística o protección pública que limite directa o indirectamente su precio de venta. el título en virtud del cual lo está. También se incluirá al menos la siguiente documentación no gráfica: a) Documento utilizado para la identificación registral. 1. d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal. contendrá datos relativos a la oferta. En este apartado. Cuando se utilice el método residual. de la vida útil y la tasa de actualización elegidas y del valor residual. Fecha de emisión. También se indicarán las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado. Artículo 75.BOE núm. b) Los costes de construcción utilizados. En este apartado se incluirán: a) Fecha de la última visita al inmueble. b) Para cada inmueble los parámetros. b) La fecha de emisión del informe. En este apartado se incluirá al menos la siguiente documentación gráfica: a) Planos a escala o croquis de situación y emplazamiento del inmueble en el municipio. los datos utilizados para realizar la homogeneización de rentas. En los casos en los que el valor se calcule por algún método relacionado con el método de coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construcción. En este apartado se indicarán los métodos de tasación y los criterios utilizados. Valores de tasación. 85
Artículo 73. b) El valor de tasación que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la valoración. b) Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción o rehabilitación. cuando exista. Cuando se utilice el método de actualización. si las hubiera. 5. los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo estadístico utilizados para realizar la homogeneización de precios. como mínimo. c) Cuando exista algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho real de propiedad del inmueble. indicando para cada uno de ellos. tenencia y ocupación. d) Las limitaciones a los valores. d) La tasa de actualización elegida en el caso del método dinámico o del margen en el caso del método estático. e) El valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente previstos en la Disposición Adicional Primera. b) Planos a escala o croquis acotados del inmueble.
4. Análisis de mercado. 3. 1. en su caso: a) Información utilizada para fijar las rentas esperadas. así como sus características y plazo de vigencia. Datos y cálculo de los valores técnicos. Documentación anexa al informe. condicionantes y advertencias. En este apartado se expresarán: a) Los valores técnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoración. Artículo 76. o catastral en su caso. su número. b) Cuando el inmueble tenga o esté destinado a una explotación económica se indicarán las características de la actividad o explotación económica albergada o prevista por la propiedad. En el caso de que se trate de datos puntuales de comparables se indicarán para cada uno de ellos. la Provincia. como mínimo. Régimen de protección. a los intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de revalorización. c) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo. c) La fecha de caducidad del informe. se indicará expresamente el hecho y el efecto sobre el valor. fotografías. firmas y titulación o cargo de quienes suscriben el informe y nombre y titulación de los restantes técnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasación. el Código postal. c) En los edificios en proyecto. en su caso. los señalados en los números siguientes de este artículo. En este apartado se describirán las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración. Según el caso. a la demanda. se indicará para el inmueble que se valora: a) El estado de ocupación y. Cuando se utilice el método de comparación.
e) Certificación expedida por el representante legal de la entidad aseguradora.
b) Original o copia legalizada de la certificación registral señalada en el artículo 8. c) Documentación gráfica a que se refiere el artículo 78. Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. que se atendrá a las normas previstas en el Título II. si existe derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario y las condiciones pactadas y demás cláusulas especiales si las hubiera. En caso contrario. d) Certificado de las obras de mejora o acondicionamiento. y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá declarar el inmueble o el derecho real inmobiliario no apto para la cobertura de provisiones técnicas. la producida por cada una de las partes. en dicha certificación se hará constar si la ocupación ha sido formalizada mediante algún tipo de contrato o bien ha sido pactada verbalmente y en qué términos. si se hubiesen realizado después de la adquisición del inmueble. el precio del mismo y la forma de pago. Si la escritura pública correspondiese a la adquisición de varios inmuebles y figurase en la misma un precio conjunto para ellos. 1. Los inmuebles podrán ser valorados por los servicios técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o por una entidad de tasación autorizada para la valoración de bienes en el mercado hipotecario (en adelante entidad tasadora autorizada) con arreglo a las normas que a tal efecto se establecen en la presente Orden. g). En los casos de escrituras o documentos técnicos extensos. cuando dicho documento sea de uso obligatorio para la tasación. 3. firmada por el contratista que las haya realizado.
TÍTULO IV Disposiciones especiales
CAPÍTULO I Cobertura de provisiones técnicas de entidades aseguradoras Artículo 79. 2. la duración del contrato. o su información más representativa. la entidad deberá acompañar certificación expedida por su representación legal en la que se haga constar el precio individualizado del inmueble o inmuebles cuya valoración se solicite. aquellos documentos exigidos por la presente Orden para la valoración de bienes inmuebles. cedido en precario.1 (Documentación anexa al informe) de esta Orden.1 (Documentación disponible) de esta Orden. Si el inmueble estuviese total o parcialmente arrendado se indicará: la superficie y localización de la zona arrendada. Artículo 80. además. en la que se haga constar el régimen de ocupación y tenencia del inmueble. la renta líquida anual producida en total. si ello mejora su lectura. f) En inmuebles arrendados. Ámbito de este Capítulo. capítulo II de esta Orden y. g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica. o en cualquier otra situación que implique la ocupación del mismo. Si el inmueble se encuentra ocupado sin título. y. El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los diferentes epígrafes del informe de tasación. Las disposiciones especiales recogidas en este capítulo tendrán como ámbito exclusivo de aplicación la valoración para la finalidad prevista en el artículo 2. 4. la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones ordenará la valoración del inmueble o derecho real inmobiliario. ubicación del riesgo asegurado para cada finca registral y que la póliza se encuentre al corriente de pago de la prima. b) Si durante la tramitación del expediente de valoración se apreciase que el inmueble o derecho real inmo-
. que el inmueble se encuentre asegurado contra el riesgo de incendios y otros daños al continente. f). en la que el derecho real se halle inscrito a su favor. en cualquier caso se concretará detalladamente la situación existente con el ocupante de forma que permita conocer cuál es el título actual de ocupación del inmueble.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden.b) (Ámbito de aplicación) de esta Orden. rentas vigentes y su estado de pago. a las siguientes: a) Las entidades aseguradoras deberán dar las máximas facilidades para llevar a cabo la citada valoración. f) En el caso de inmuebles en construcción o rehabilitación la entidad aportará certificación del acuerdo adoptado por el órgano social competente comprometiéndose a finalizar la construcción en el plazo de cinco años y certificación de la propia entidad aseguradora de los pagos realizados. copia del contrato de arrendamiento o en su defecto título de la ocupación y excepto para la finalidad prevista en el artículo 2. h) e i) del artículo 8 (Documentación disponible) de esta Orden. comprensiva al detalle de las mismas y de su valoración.13702
BOE núm. si se encuentra ocupado o desocupado. certificado del propietario de la situación de ocupación. se podrá adjuntar la carátula identificativa de los mismos. 85
d) Copia de la cédula de calificación o documento que determine o permita determinar el valor máximo legal en los edificios en construcción sujetos a protección pública. h) Certificación expedida por la entidad que asegura el inmueble en la que se haga constar el apartado de póliza contratada. g) Los documentos señalados en las letras c). i) Para el caso de derechos reales inmobiliarios la entidad deberá aportar además de la certificación registral señalada en la letra b) de este apartado. La entidad aseguradora que pretenda la valoración de un inmueble o de un derecho real inmobiliario por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones deberá presentar en dicho Centro Directivo solicitud telemática o no telemática firmada por su representante legal y remitir los siguientes documentos: a) Documento público que acredite la adquisición del inmueble. se procederá por el técnico actuante a levantar diligencia de constancia de hechos. en los casos en que resulten de aplicación y cualquier otro documento que la entidad que tasa crea necesario para la realización de la tasación. Una vez la entidad aseguradora haya aportado los documentos que correspondieran con arreglo al apartado anterior. y de los gastos imputables al inmueble durante el último año. destinado a uso propio o en arrendamiento. e) Copia del certificado de titularidad y cargas. en su caso. es decir. sin perjuicio de las comprobaciones que pueda realizar la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones efectuadas por las citadas entidades tasadoras autorizadas.
De las comprobaciones que efectúen los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones se elevará a ésta informe de acuerdo con los términos en que se hubiese ordenado la valoración. d) Efectuada la valoración. Valoraciones posteriores a la inicial. Las entidades aseguradoras solicitarán de los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o de entidad tasadora autorizada la revisión de las valoraciones de los inmuebles de su
.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden. así como para comprobar que el inmueble o los derechos reales inmobiliarios cumplen los requisitos de aptitud para la cobertura de las provisiones técnicas. sus Servicios Técnicos aplicarán las normas correspondientes mencionadas en el artículo 80. El incumplimiento de los plazos previstos en el presente Título. 2. c) El informe contendrá el valor mínimo a cubrir por la póliza de seguro de incendios y otros daños al continente. A la vista de lo cual. la no aceptación de la misma cuando el informe se emita conteniendo alguna de las advertencias señaladas en el artículo 11 (Advertencias generales) de esta Orden comunicará dicho acuerdo a la entidad aseguradora con expresión del recurso que proceda contra el mismo. en su caso. con indicación del recurso que cupiese interponer contra dicho acuerdo. 2. Si a la vista del valor de la construcción que figure en el informe de valoración se apreciara en el seguro una situación de infraseguro. Ambas entidades deberán entregar la documentación que les sea solicitada y dar las máximas facilidades para realizar la citada comprobación. de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. a partir de la fecha en que tuvieran conocimiento de ello. lo comunicará por escrito a la entidad aseguradora titular del inmueble o del derecho real inmobiliario.
Artículo 82. Al escrito se adjuntarán el informe y el certificado emitidos por la entidad tasadora autorizada que se ajustarán a lo dispuesto en la presente Orden. 3.2 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden. la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá acordar de oficio la revisión del valor atribuido. Una vez subsanado podrá computar el inmueble por el valor fijado en el acuerdo de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Si se apreciase la falta de alguno de éstos. la entidad aseguradora deberá de inmediato proceder a subsanarlo. Cuando las valoraciones efectuadas por entidad tasadora autorizada sean objeto de comprobación por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá acordar la ratificación de la valoración inicial realizada por la entidad tasadora autorizada. c) El técnico actuante elevará al Director General de Seguros y Fondos de Pensiones un informe de valoración que. la razón social de la entidad tasadora autorizada que hubiese realizado la valoración. Valoración realizada por entidad tasadora autorizada. sin necesidad de ceñirse a la estructura y contenido previstos en el Título III. con las matizaciones siguientes: a) El informe deberá mencionar expresamente la fecha y el precio de adquisición del inmueble o del derecho real inmobiliario y los importes de las obras que se hubiesen realizado desde la anterior valoración. 1. 1. 85
biliario careciera de alguno de los requisitos de aptitud para cubrir provisiones técnicas. o las circunstancias que pudieran afectar a los requisitos de aptitud para cobertura de provisiones técnicas de los mismos en el plazo de un mes. la fecha de emisión del informe y certificado de tasación. En el caso de que la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones acordase modificar la valoración lo podrá comunicar igualmente a la entidad tasadora autorizada indicando los motivos que hubiesen concurrido y los criterios aplicados en la fijación del nuevo valor. el capital asegurado en la póliza de seguro contra el riesgo de incendios y otros daños deberá figurar individualizado. Artículo 81.BOE núm. b) Como anexos al informe de tasación deberán figurar los recogidos en el artículo 80. se entenderá comprendido dentro de los supuestos del artículo 40 de la Ley 30/1995. La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá requerir tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble y de los derechos reales inmobiliarios como a la entidad tasadora autorizada que hubiese emitido el informe las aclaraciones necesarias y la presentación de documentos distintos a los mencionados expresamente en la presente Orden si fuese preciso para verificar o revisar las circunstancias. Cuando la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones acuerde comprobar la valoración realizada por entidades tasadoras autorizadas. A la vista del informe. 1. e) Si el inmueble estuviese sometido al régimen de propiedad horizontal. cálculos y valores incorporados al expediente. La entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario deberá remitir a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Artículo 84. el valor de tasación. Artículo 83. en su caso. La entidades aseguradoras comunicarán a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones cualquier incidencia que pudiera alterar el valor de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios. la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. para la remisión de cuantos datos o documentos que la entidad aseguradora deba suministrar a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. de 8 de noviembre. La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá elaborar y suministrar un modelo de certificado con la finalidad de hacer uniforme la forma de presentación y ordenar su contenido. la modificación de aquélla o. Comprobación por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones realizadas por entidades tasadoras autorizadas. mediante acuerdo motivado. se dará traslado a la entidad aseguradora del acuerdo en el que se fije el valor del inmueble o derecho real inmobiliario a efectos de cobertura de las provisiones técnicas y del informe elaborado por el técnico actuante que motive el acuerdo. procederá a declararlos no aptos para dicho fin. deberá ajustarse a los criterios y a los métodos de cálculos de valores de tasación establecidos en esta Orden. declarará el inmueble o derecho real inmobiliario no apto para la cobertura de dichas provisiones sin perjuicio de la interposición de los recursos que procedieran contra el acuerdo anterior. Normas complementarias. la comprobación de los referidos requisitos. 3. en el plazo de un mes desde la fecha de emisión del informe de tasación escrito firmado por el representante legal de la aseguradora en el que se haga constar la identificación registral del inmueble. o en su caso.
6. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios se encuentren situados fuera de España.2 de esta Orden. En aquellos casos. salvo en caso de aplicarse el punto 80. En el documento en que conste la garantía otorgada se consignará: a) Entidad que emite el aval bancario o la póliza de seguro de caución y nombre y apellidos de quienes firman en nombre y representación de la misma. f) Finalidad del aval o póliza de seguro de caución. las entidades aseguradoras podrán afectarlos a cobertura de provisiones técnicas por sus precios de adquisición. se aplicarán de forma análoga y teniendo en cuenta la legislación propia de cada Estado los criterios y normas de valoración contenidos en esta Orden. Valor de afección provisional a cobertura de provisiones técnicas. Excepcionalmente.a) del artículo 27 del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados se llevarán a cabo con arreglo a lo dispuesto en la presente Orden.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden con el fin de justificar el aumento del valor.10 del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. Artículo 86. que se constituye a efectos de la afección provisional a cobertura de provisiones técnicas de los inmuebles pendientes de su inscripción en el Registro de la Propiedad. los documentos señalados en las letras b). será de aplicación lo dispuesto en el artículo 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden. 4. sin incluir acopios ni mobiliarios. Una vez finalizadas las obras se presentará o se solicitará nueva valoración correspondiente al inmueble terminado. la entidad aseguradora deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Orden para justificar ante la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones el importe de las mismas. 3. en los casos en que resulten de aplicación. 2. vigencia a partir de la fecha de efecto del aval o seguro de caución y hasta el momento en que la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones autorice su cancelación. 1. Cuando la revisión hubiera de realizarse por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. siempre que exista un seguro de caución concertado con entidad aseguradora distinta a la titular del inmueble o un aval bancario por importe no inferior al valor de afección provisional a cobertura de provisiones técnicas asignado al inmueble. Normas complementarias de valoración. No obstante. sin más requisito que en dicho requerimiento se haga constar que es por cualquiera de las causas que permiten la ejecución con arreglo a este precepto. así como los documentos previstos en las letras d) y j) del citado artículo. en cuyo caso presentará la documentación señalada en (la letra f) del artículo 80. la revisión de las valoraciones atribuidas a los inmuebles y a los derechos reales inmobiliarios cuando estime que el importe de las mismas supere el valor que resulte de la aplicación de esta Orden. Si la revisión de la valoración se hubiese efectuado por entidad tasadora autorizada. 2. la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones lo declarará no apto para dicho fin y. g) Cuantía a que asciende la garantía. y constancia expresa de que se hará efectivo por requerimiento de ésta. la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá adelantar el plazo de los tres años. e) e i) del artículo 80. A tal efecto. 5. podrá proceder a la ejecución de la garantía. Las revisiones de los valores de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios podrán hacerse de oficio o a instancia de las entidades aseguradoras. 1.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden. en el caso de que fuera necesario para mantener cubiertas las provisiones técnicas de la entidad. para lo cual habrá de estar previamente inscrito a nombre de la enti-
. bastará con remitir. en cualquier momento. e) Identificación de la finca registral que se afianza. con carácter general o para determinada clase de inmuebles y derechos reales inmobiliarios. Cuando se trate de inmuebles en construcción o rehabilitación. 3. Artículo 85.13704
BOE núm. cuando por las especiales circunstancias que afectasen al mercado inmobiliario fuese necesario para evitar sobrevaloraciones de los inmuebles. y abonadas. 2. una vez haya transcurrido un año desde la anterior valoración y antes de que hubiesen transcurrido tres. Los avales deberán ser autorizados por apoderados de la entidad avalante. la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones efectuará las oportunas notificaciones tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario como a las que ofreciera la garantía. 85
propiedad y de los derechos reales inmobiliarios inscritos a su favor. La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá acordar de oficio. la entidad aseguradora podrá incorporar a la valoración inicial el importe de las certificaciones al origen de las obras realizadas. h) Fecha de efecto y firmas de los apoderados debidamente legitimadas. d) Que la garantía se constituye a favor y a disposición de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. de acuerdo con lo dispuesto en el último párrafo del artículo 50. Una vez el inmueble o el derecho real inmobiliario hubiese sido valorado por alguno de los cauces previstos en los artículos 80 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios estén en trámite de inscripción en el Registro
de la Propiedad. se procederá a la valoración del inmueble o del derecho real inmobiliario por alguno de los cauces previstos en los artículos 80 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden y se solicitará a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones la cancelación del aval o el vencimiento del seguro de caución concertados como garantía. Las comprobaciones de las tasaciones periciales de los inmuebles aportados como desembolso en los aumentos de capital social de las entidades aseguradoras previstas en el apartado 2. en los que las plusvalías resulten de la infravaloración de bienes inmuebles y derechos reales inmobiliarios no aptos para cobertura de provisiones técnicas. con poder suficiente para obligarla plenamente. b) Designación de la entidad aseguradora avalada o tomadora del seguro de caución. 3. si se apreciara que el inmueble o el derecho real inmobiliario no cumple los requisitos precisos para ser apto para cobertura de provisiones técnicas. c) Que el aval bancario lo constituyen solidariamente la entidad que lo otorga y la entidad propietaria del inmueble. Una vez inscrito el inmueble a nombre de la entidad aseguradora o el derecho real a su favor en el Registro de la Propiedad.
2. e) La metodología utilizada en el tratamiento de los datos anteriores. el menor entre el valor de reemplazamiento bruto de la edificación y
el valor de tasación. de 20 de noviembre. El cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables. detallando entre otros: los criterios de medición y atribuciones de uso de las superficies. especificando si los vinculados realizan o no valoraciones.g) del Real Decreto 2486/1998.11 del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados en la fecha a la que se refieren los cálculos contenidos en el documento presentado y que el inmueble hipotecado haya sido valorado conforme a las normas e instrucciones de valoración recogidas en esta Orden para la finalidad 2. excluyendo en ambos casos el valor del terreno. c) Cuando las tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria expresen un valor condicionado. b) En el caso de elementos de edificios. en el que. b) Si existiesen condicionantes al valor de tasación. en el plazo de diez días hábiles. al valor de tasación del elemento. 2. Seguro de incendio y otros daños al continente. los parámetros y sistemas utilizados en la homogeneización de comparables.10. La inclusión de un crédito hipotecario como apto para la cobertura de provisiones técnicas en la documentación estadístico-contable. 3. Mecanismos de control interno. Disposiciones especiales. CAPÍTULO II Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias Artículo 88.a) de la misma. para lo cual dispondrán. la institución no podrá comprar el inmueble en cuestión en tanto no se hayan resuelto las causas que originaron dicha circunstancia y así lo haya certificado la sociedad tasadora. sobre Régimen Jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación. Créditos hipotecarios. para lo cual deberá disponer de un manual de procedimiento. la interpretación de la documentación registral. suficiente en número. f) Los canales de transmisión de dichos datos a sus profesionales y el sistema de utilización de los mismos en las tasaciones. El cumplimiento uniforme del régimen de las obligaciones e incompatibilidades previsto en el Real Decre-
.) que sean utilizables para la tasación. la información necesaria y la realización de las comprobaciones mínimas que permitan la supresión de los condicionantes. que deberá ajustarse a lo dispuesto en la norma séptima del presente Título. Disposición adicional segunda. d) Las fuentes concretas de los datos anteriores. La suma asegurada a efectos del artículo 50. de: a) Una base de datos de información de costes y precios (en venta y en alquiler) y de características de los inmuebles. En la escritura de préstamo hipotecario deberá constar que el deudor hipotecario consiente el acceso de los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones para realizar la valoración del inmueble o para comprobar la que se hubiese realizado. tipología y localización adecuadamente distribuida dentro del área geográfica en la que la entidad pretenda operar. no será inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del edificio o elemento del edificio objeto de valoración el valor del terreno en el que se encuentra. 1. así como los criterios establecidos por la entidad para la intervención de profesionales especializados en la tasación de inmuebles dedicados a usos particulares. Artículo 87. b) El sistema de control de calidad de las tasaciones y el modo de intervención en el mismo de los profesionales vinculados. b) Datos actualizados de información estadística o de otra índole (subastas. de 30 de mayo. Dicha póliza de seguro deberá estar concertada con entidad aseguradora distinta de la beneficiaria de la misma. c) El sistema de formación y actualización de conocimientos de sus profesionales. debidamente actualizado.e) (Mecanismos de control interno) del Real Decreto 775/1997. los criterios para aplicar los condicionantes y advertencias en su caso. 3. la forma de validación de testigos. precios de materiales. 1. El período de afección provisional no podrá exceder del plazo de un año. La póliza de seguro de incendios y otros daños al continente del inmueble incluirá una cláusula de subrogación en la que figurará como beneficiaria la entidad acreedora hipotecaria. 85
dad aseguradora en el Registro de la Propiedad. la justificación de las plusvalías y minusvalías a aplicar al valor de reversión del suelo y los criterios para identificar los elementos especulativos en las transacciones. la sociedad gestora o la sociedad de inversión deberá facilitar a la sociedad de tasación. La suma asegurada a efectos del artículo 30 del Real Decreto 685/1982. como mínimo. se recojan: a) Los criterios concretos para la aplicación de dichas normas. 2. A los efectos de la finalidad contemplada en el artículo 2. información trimestral o en cualquier estado de cobertura de provisiones técnicas que se presente en la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones exigirá que dicho crédito hipotecario cumpla los requisitos de aptitud previstos en el artículo 50. la forma de obtener el valor de los inmuebles neto de gastos e impuestos. la previsión de la tendencia futura del mercado. la forma de determinar la vida útil. Para el cumplimiento de los objetivos previstos en el artículo 3.1. no será inferior a: a) En el caso de edificios completos. 4. al menos.c de esta Orden: a) Se exigirá además de lo señalado en esta Orden cualquier otra documentación que sea exigida en función de la normativa específica. Disposición adicional primera. El adecuado conocimiento del mercado inmobiliario sobre el que han de operar. dichas sociedades y servicios deberán disponer de unos procedimientos que permitan asegurar: 1.BOE núm. de 17 de marzo. excluido el valor del terreno. y los tipos que la entidad utiliza para aplicar los métodos de actualización y residual. etc. se atenderá al valor resultante de la tasación. c) Procedimientos de actualización de los datos recogidos en las dos letras anteriores.
para la que dicha prórroga podrá ser por tiempo indefinido. También contendrán la documentación utilizada para su elaboración o una referencia documental a la misma o al archivo público en que se encuentre. . . . . . . . . . . . . . . . Edificios de oficinas . . . . Primas de riesgo y márgenes de beneficio. . . . . . . . . . . . . . . . . . Las tasaciones de los últimos 5 ejercicios. . . . . . . . . .3 y los márgenes de beneficio del promotor indicados en el
artículo 41 no podrán ser inferiores a los que se establecen en las tablas que. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Edificios de uso residencia: Viviendas primera residencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . podrá prorrogar la ampliación de lo dispuesto en el primer párrafo de la presente disposición. . . . . . . . . contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presente Orden. . Conservación de las tasaciones. . o por medios electrónicos en soporte duradero. . . . Disposición adicional cuarta. . . . . . . incluirán una copia completa de los informes de tasación y sus anexos. . . así como del certificado o certificados que los hayan sintetizado. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Edificios comerciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. . . . . . . También comprenderá la información solicitada por la entidad a sus profesionales para velar por el cumplimiento de las incompatibilidades de éstos y la frecuencia con la que se recabe. . La Dirección General del Tesoro y Política Financiera. de 30 de mayo. Revisiones periódicas. . . . . . Otros . . . . Toda disposición que se dicte por el Banco de España de conformidad con lo previsto en el párrafo precedente lo será previo informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. . . . . . . . . . Residencias de estudiantes y de la tercera edad . . . . . . . Edificios de oficinas . y que el Banco de España considere relevante en orden a asegurar el cumplimiento uniforme de la normativa de valoración. . . . . . Por el mismo procedimiento previsto en el párrafo precedente se podrá revisar. . por períodos sucesivos de un año. . . . . . .1 del Real Decreto 775/1997. . . . . . . . las primas de riesgo y márgenes contenidos en dichas tablas. . .13706
BOE núm. . . siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la emite. . . información sobre las primas de riesgo y márgenes de beneficio a que se refieren los artículos 38. . . . . . . .3 y 41 de esta Orden que vengan utilizando en su actividad. . . . . . . . . Viviendas segunda residencia . . . . . . . . Las sociedades y servicios de tasación comunicarán al Banco de España. . . . . Viviendas segunda residencia . . . . . . . . . Hoteles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La conservación a que se refiere el párrafo anterior podrá hacerse en papel. . . . . . que las entidades de tasación deben conservar en sus archivos de conformidad con lo previsto en el artículo 12. . Información a rendir al Banco de España. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . sin exceder de un total de tres. . El tipo de interés y las tablas actuariales utilizados en los cálculos para determinar el valor del derecho de uso y habitación podrán ser revisados periódicamente por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Edificios comerciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . Edificios industriales . . . . . así como sobre cualquier otro parámetro técnico de carácter general que vengan utilizando regularmente en su práctica profesional para la aplicación de los diferentes métodos de tasación. . . . . . . . . . . previo informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. o a los que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el último párrafo de esta disposición:
Edificios de uso residencia: Viviendas primera residencia . . . Residencias de estudiantes y de la tercera edad . . . . . para las que la sociedad o servicio de tasación no pueda realizar valoraciones por no poder mantener razonablemente una posición de independencia en menos cabo de la objetividad de la tasación. . . . . . . . . . . . . . Disposición adicional tercera. . . . . Edificios industriales . . . . . Durante los tres primeros años. . . . . . . . . Otros . Disposición adicional quinta.
18 24 21 24 27 20 22 24 24
Cuando se tenga en cuenta la financiación ajena. . . . . . . . . . . . . . . . cada dos años. en la forma y con la periodicidad que el mismo establezca. . . . . . . . . . . . . . . Plazas de aparcamiento . . . . . . . . . . . . . . . La información agregada resultante de la información recibida de las entidades de tasación se comunicará a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores y se distribuirá entre las propias entidades de tasación. . . . . .
8 12 10 12 14 9 11 12 12
En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá ponderando las primas de riesgo mínimas señaladas anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos. . Disposición transitoria única. . Plazas de aparcamiento . . . . . . . . . su accesibilidad y su integridad para ulterior consulta. . . . . . . . . . . . . . . . . . se indican a continuación. . . . . . . . . . . . . Hoteles . . . las primas de riesgo a que se refiere el artículo 38. . . 85
to 775/1997 a cuyos efectos la información mínima disponible comprenderá la relación de personas físicas y jurídicas. . . . . . . excepto para la finalidad b). . . . . . los márgenes sin financiación señalados deberán ser modificados en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. así como los criterios utilizados para la confección de dicha relación. . para cada uno de ellos. . . . .
Presidente de la Comisión Nacional Del Mercado de Valores. Ilmo. Entrada en vigor. Ilmo. Habilitación a la Comisión Nacional del Mercado de Valores.c). Disposición final tercera. el índice de precios al consumo o cualquier otro factor que a juicio de dichos organismos influya en su valor. Se habilita a la Comisión Nacional del Mercado de Valores para dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo de esta Orden.BOE núm. Disposición final segunda. Directora general del Tesoro y Política Financiera. del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Derogación normativa. La Dirección General del Tesoro y Política Financiera. podrá establecer un límite cuantitativo a la plusvalía anual utilizable a efectos del ajuste previsto en el artículo 31 de esta Orden. Sr. desde su publicación y hasta su entrada en vigor. Director general de Seguros y Fondos de Pensiones. Sra. a efectos de su aplicación para la finalidad contemplada en el artículo 2. por motivos de prudencia y comparabilidad valorativa
y previo informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Sr. Madrid. las tasaciones podrán también realizarse conforme a la presente Orden. La presente Orden entrará en vigor a los seis meses de su publicación íntegra en el Boletín Oficial del Estado. 85
tomando como criterios básicos la evolución del mercado inmobiliario. DE RATO Y FIGAREDO Excmo. Disposición final primera. No obstante. Se deroga la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. y los tipos de interés de la deuda pública a largo plazo. Ilma. 27 de marzo de 2003. Habilitación a la Dirección General del Tesoro y Política Financiera.
. Gobernador del Banco de España. Disposición derogatoria única. Sr.
Trafos y Bobinado MotoresPracticaelectricidad Nive l 1Practicas electricidadactividades-electricidadherramientasIniciacion ElectricidadManual de Instalaciones Electricas en BT 2009129474493 Manual Ilustrado Para La Instalacion Domotica BloggusTEMA 12 Teoria SateliteTransp Biestablespcpi-practicasMADRID MuestraC-AE-T03.02- Fichas de Toma de Datos Rev.00biologia1Curso para el manejo de herramientas SIG en el ámbito energéticoTasaciones - Normas Para El Calculo de Valor de Tasacion de Bienes InmueblesLey EjuiciamientoUd5 Autom IndustUd4 Autom IndustUd3 Autom IndustUd1 Autom Industreglamento_ict2[1]Simbolo s Nuevo s02-joomla-vacia2
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 artículo 37
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 artículo 74
 Real Decreto 
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 artículo 50
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 Artículo 1
 Artículo 2
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 Artículo 3
 artículo 2
 Artículo 4
 artículo 2
 artículo 84
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 Artículo 5
 Artículo 6
 artículo 2
 artículo 19
 artículo 8
 artículo 14
 Artículo 7
 artículo 27
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 Artículo 8
 Artículo 9
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 Artículo 10
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 Artículo 13
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 Artículo 11
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 Artículo 12
 artículo 10
 Artículo 14
 artículo 9
 Artículo 15
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 Artículo 17
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 Artículo 18
 Artículo 16
 artículo 10
 Artículo 20
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 Artículo 19
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Artículo 27
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