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Timestamp: 2019-09-18 19:37:54+00:00

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Mediación - Somoscasa Legal
¿Ve irregularidades en la compra-venta? Nuestro equipo le asesora ¿Conflictos con el contrato de arras? ¿Estás subarrendando tu propiedad sin tu consentimiento?
Vicio Ocultos
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Problemas o conflictos con contratos de arras
Somos expertos en la resolución de problemas con la devolución de las arras realizadas al vendedor o a la inmobiliaria que gestiona la venta de un inmueble. En la mayoría de casos se pretende la no devolución de las arras alegando que se ha causado un perjuicio o no se han cumplido con la condiciones del contrato, pero ello puede ser objeto de reclamación ante un Tribunal ya que los jueces pueden atemperar y moderar las cláusulas penales y declarar que procede la devolución de las arras a fin de evitar un enriquecimiento injusto.
SABER MÁS SOBRE LAS ARRAS
Las arras pueden contemplar claúsula penales que pueden ser modificadas y reducidas por los Tribunales, debiendo demostrar la inmobiliaria o el vendedor que los daños y perjuicios causados justifican el apoderamiento de las arras, pero si no se logra demostrar tal perjuicio (en la mayoría de casos no se logra acreditar unos daños equivalentes al importe de arras entregado), entonces es cuando nace el derecho a la devolución de las arras de forma íntegra o parcialmente.
Si una vez adquirido un inmueble aparecen vicios ocultos consistentes en defectos constructivos, se puede iniciar una acción judicial encaminada a la resolución de la compraventa ya que el consentimiento que prestó el comprador al efectuar la compraventa estaría viciado, ya que de haberlo sabido antes, no hubiera perfeccionado dicha compraventa.
VICIOS DE ÍNDOLE ADMINISTRATIVO O JUDICIAL
Otra clase de vicios podrían ser de índole administrativo o judicial. Si sobre la finca que hemos comprado existe una carga administrativa consistente, por ejemplo, en una afectación urbanística, y ello se ha ocultado al realizar la compraventa, procedería igualmente la acción de resolución de la compraventa con restitución del precio abonado.
PENDIENTES DE ABONAR
Otra clase de vicios, cargas y gravámenes consistirían en deudas pendientes de abonar como los gastos de comunidad, inexistencia de cédula de habitabilidad, falta de la ITE en el edificio, una eficiencia energética negativa, la existencia de ocupantes y arrendatarios en el inmueble, la existencia de deudas, servitudes, pactos de retroventa o falta de liquidación de impuestos que debería haber abonado y liquidado el vendedor y que la finca responde de su pago en los 5 años siguientes a la anterior transmisión (IBI, impuesto de sucesiones, plusvalía, compraventa anterior, etc.)
¿Necesitas asistencia en la compra-venta?
Dispondrás de un abogado que verificara todos los pasos y su correcta ejecución. Incluyendo el acompañamiento al notario. Se realizará una planificación del impacto fiscal que ocasionará la compraventa tanto si el vendedor/comprador es una persona física (IRPF) o si es una sociedad o persona jurídica (IS).
Asesoramos cual es la mejor manera de minimizar el impacto impositivo mediante la compraventa entre sociedades a fin de desgravar el IVA y obtener una reducción de hasta el 70% del ITP, o bien realizando un alquiler con opción de compra para ser beneficiario de una reducción del 100% del ITP.
¿Necesitas un abogado para redacción de contrato de alquiler?
Te facilitamos todos los textos y redacciones que se ajusten a la normativa del tipo de propiedad que quiera alquilar y le ofrecemos nuestro despacho para realizar la firma del contrato, donde podrá contar con nuestra presencia para cualquier duda entre las partes interesadas.
¿Problemas con la resolución de un contrato de alquiler?
Realizamos un estudio de toda clase de contratos, tanto los de la LAU de 1964 y los de la vigente LAU de 1994 y asesoramos la manera de lograr una resolución del contrato, bien por estado de necesidad, bien porque ha habido una prórroga forzosa por sucesión de arrendatario que no cumple con los requisitos de la LAU de 1964, bien por obras inconsentidas, o simplemente porqué ya ha expirado el plazo legal o contractualmente convenido y el arrendatario no quiere devolver la posesión.
¿Desacuerdo con la devolución de la fianza?
Si el arrendador no quiere devolver la fianza ello podría acarrear, si no existiese justa causa, un delito de apropiación indebida tipificado en el Código Penal. La fianza es un depósito del arrendatario que entrega al arrendador teniendo éste la obligación de devolverla al finalizar el arriendo. Si no se devuelve y ha existido un previo requerimiento del arrendatario, ello tipifica el delito de apropiación indebida.
SI EL ARRENDADOR PRETENDE DEDUCIR DE LA FIANZA CIERTOS DESPERFECTOS QUE HAN SIDO OCASIONADOS POR EL DESGASTE NORMAL DE LA VIVIENDA
Si el arrendador pretende deducir de la fianza ciertos desperfectos que han sido ocasionados por el desgaste normal de la vivienda, como por ejemplo la cláusula a tener que devolver pintado el piso, ello es ilegal por abusivo, ya que la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales han sentado que las cláusulas de pintura o de devolución de la vivienda en perfectas condiciones resultan abusivas y no puede deducirse de la fianza el gasto de su reparación. Ello con base a que el arrendador ha amortizado durante la vigencia del arrendamiento la inversión que inicialmente realizó, y además resulta abusivo pretender que el arrendatario que ha ido pagando mensualmente un alquiler durante años se le pretenda obligar a dejar la vivienda recién pintada y reparada de los daños ocasionados por el ¡ desgaste ordinario del inmueble.
¿Estás subarendando tu propiedad sin tu consentimiento?
¿Estás subarrendando tu propiedad sin tu consentimiento?
Si en el contrato de arrendamiento existe una claúsula de subarriendo inconsentido y tienes conocimiento de que tu arrendatario está alquilando total o parcialmente la vivienda (habitaciones por ejemplo), ello es causa de resolución del contrato mediante la acción de judicial de resolución de contrato por subarriendo inconsentido.
¿Están destinando tu propiedad ha hospedaje o uso turístico?
Si tienes conocimiento de que se destina la vivienda a pisos de uso turístico se debe iniciar un requerimiento extrajudicial resolviendo el contrato seguido por el posterior proceso de desahucio por resolución del contrato, toda vez que el Ayuntamiento puede iniciar un expediente disciplinario con multas de más de 30.000€ contra el propietario que teniendo conocimiento de tal circunstancia no adopta las medidas oportunas para poner fin a tal actividad ilícita.
¿incumplimiento de contrato de arrendamiento?
Cualquier incumplimiento del contrato acarreará la posibilidad de resolverlo y lograr el desahucio del arrendatario. La carga de la prueba será del arrendador y será objeto de valoración en un proceso judicial.

References: resolución 
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