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Timestamp: 2018-08-20 23:04:35+00:00

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Dimensionamenti - SIT del Comune di Arezzo
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Il movimento anagrafico della popolazione
Stock e produzione edilizia
Il Prg 1987-1992: previsioni e grado di attuazione
Le Varianti al Prg
La domanda esplicita
Scenari dimensionali
Previsione popolazione
Le nuove volumetrie
Le zone D esistenti
La domanda teorica
L'Offerta di Piano
L'offerta non residenziale
L'offerta di standard
La verifica per parti di città
Le Utoe
In questa Relazione sono riportati gli scritti che riguardano i dimensionamenti del Piano. Già da diversi anni il tema del dimensionamento ha perso la sua valenza di problematica strategica che aveva nel piano.
Il piano tradizionale si fondava sulla trojka "dimensionamento, zoning, standard" (P. Gabellini, Tecniche urbanistiche, 2002) e su questi elementi veniva soppesato, valutato, giudicato e approvato dall'organo regionale o ministeriale.
Dagli anni ottanta l'attenzione sia dei progettisti che dei valutatori è maggiormente orientata agli elementi di tipo prestazionale e alla ricerca delle qualità.
La Regione Toscana, per prima, ha modificato la legge urbanistica e ha introdotto il doppio livello di progettazione urbanistica: il piano strategico ed il piano operativo (che ha assunto la denominazione di Regolamento Urbanistico).
Il Piano comunale deve inoltre confrontarsi con la pianificazione di livello superiore - il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale - che detta le direttive per i sistemi territoriali in cui lo stesso è suddiviso. Pur essendo trascorsi circa dieci anni dall'approvazione della legge ed essendo consistente la casistica dei piani che hanno chiuso l'iter definitivo, non vi è ancora una interpretazione univoca su alcune terminologie introdotte dalla legge. Per esempio sulla definizione delle UTOE, cioé le Unità territoriali organiche elementari, o sullo Statuto dei luoghi (per un primo esauriente monitoraggio dell'esperienza toscana si veda Urbanistica Quaderni dell'INU, dic.2001).
Per uniformare linguaggi e strumenti in itinere la redazione da parte regionale di una metodologia unificata sotto forma di Istruzioni Tecniche. All'interno di queste istruzione una parte viene dedicata al dimensionamento delle Utoe con l'elencazione delle tabelle riassuntive dell'organizzazione dei dati e delle informazioni per ciascun Sistema.
Nonostante il minor peso dato a questa variabile, la valutazione del dimensionamento rimane uno degli elementi che viene preso in considerazione dai valutatori regionali e provinciali per leggere e verificare i piani.
I alcuni piani recenti, toscani e non, il tema del dimensionamento è stato trasformato in quello dei "dimensionamenti". Al classico tema del fabbisogno residenziale si è aggiunto quello del non-residenziale, quello degli standard quantitativi e prestazionali, quello del dimensionamento economico.
La relazione di fattibilità economico-finanziaria dei costi del piano è entrata negli elaborati di alcuni piani (in Toscana per es. a Siena e a Prato) e accompagna le scelte progettuali. In realtà la relazione economica era prevista per la parte pubblica dell'intervento sin dalla legge urbanistica nazionale del 1942. La maggior attenzione alla finanza comunale accompagnata dall'autonomia fiscale ha fatto si che tale tematica sia ridiventata oggetto di analisi e valutazione.
Gli abitanti residenti ad Arezzo al 31 dicembre 2002 dalla fonte delle risultanze anagrafiche sono pari a circa 92.426 unità con corrispondenti 37.170 famiglie.
Il dato della popolazione non è però perfettamente coincidente a seconda della fonte presa in considerazione. Da una parte vi è l'Istat che attua il censimento della popolazione con cadenza annuale, dall'altra vi è l'ufficio anagrafe comunale che tiene sotto controllo il movimento della popolazione e delle famiglie. In occasione della pratica del Censimento la legge prevede che l'Uffcio Anagrafe si adegui e compia le necessarie verifiche ed incroci. Queste operazioni richiedono, in genere, un paio di anni per cui il dato dell'anagrafe viene in parte verificato e statisticamente "corretto".
Alla data del censimento del 2001 (24 ottobre 2001) i dati Istat sulla popolazione secondo il rilevamento iniziale (riepilogo mod. CP8 Istat) erano i seguenti: 94.679 abitanti. Dopo le correzioni apportate dall'Istat a livello centrale, con le prime verifiche anagrafiche, il dato ufficiale pubblicato dall'Istat, seppure come provvisorio (Istat, Primi risultati) il seguente: 91.582 abitanti. Vi èè una differenza di 3097 unità dovuta, probabilmente, ad una immissione erronea in fase di rilevazione censuaria.
Il dato Istat provvisorio rimane quello di riferimento anche perché è stato riconfermato dal movimento anagrafico nei due anni successivi.
Il dato del numero delle famiglie invece coincidente tra quello di rilievo (riepilogo mod. CP8 Istat) e quello pubblicato come provvisorio dall'Istat: 36.491 famiglie.
La famiglia media è composta da 2,5 componenti. Si tratta di un valore pari a quello della regione Toscana e leggermente inferiore a quello della media provinciale e nazionale (2,6).
Ai fini del calcolo degli indici di incremento della popolazione e delle famiglie si è quindi tenuto in considerazione il dato dell'anagrafe rilevato al 31 dicembre di ogni anno e con il quale è possibile avere una serie storica statisticamente corretta.
Tab.1 Popolazione alle rilevazioni intercensuari
Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003
Residenti e famiglie alle rilevazioni censuarie
anno residenti famiglie famiglia media
1991 90.998 31.924 2,9
2001 91.582 36.491 2,5
incremento 91-01
valore assoluto 584 4.567
valore % 0,64 14,31
incremento medio annuo 0,064 1,431
(fonte: Istat, censimenti popolazione + Primi risultati 2001)
(Il dato 2001 secondo Istat CP8 è pari a 94.679 residenti)
Tab.2 Popolazione e famiglie dalle risultanze anagrafiche
Comune di Arezzo - Popolazione e famiglie al 31 dicembre (1991-2002)
1991 91.441 35.349 2,59 (nota 1)
1992 91.306 35.183 2,60
1993 91.088 35.071 2,60
1994 90.987 34.741 2,62
1995 90.805 34.401 2,64
1996 90.884 34.234 2,65
1997 90.907 33.985 2,67
1998 91.301 34.900 2,62
1999 91.729 35.926 2,55
2000 92.296 37.250 2,48
2001 91.410 36.720 2,49 (nota 1)
2002 92.426 37.170 2,49
incremento 1992-2002 1.120 1.987
incremento % 1,227 5,648
incremento medio annuo 0,112 0,513
incremento 1998-2002 1.125 2.270
incremento % 1,238 6,631
incremento medio annuo 0,248 1,326
(fonte:Elaborazioni su dati anagrafe comunale)
nota 1 - con le variazioni operate in occasione delle operazioni censuarie
Negli ultimi undici anni la popolazione aretina è cresciuta di 1.120 unità passando dai 91.441 residenti del 1991 ai 92.426 del 2002. L'incremento percentuale corrisponde a +1,227 pari ad una media annuale di +0,112. Non si tratta di un grosso valore assoluto ma comunque è un dato positivo che si mantiene sulla media regionale e nazionale. Nel corso del decennio i residenti sono sempre oscillati tra i 91mila ed i 92mila con un leggero calo negli anni centrali (94-97) in cui si è scesi, seppur di poche unità, sotto i 91mila (90.987 nel 1994, 90.907 nel 1997). Nel 2002 si è superata invece soglia 92mila.
La differenza positiva è data dal saldo sociale (immigrati/emmigrati) che supera il saldo naturale (nati/morti) negativo per tutto il decennio degli anni 90. Nella prima metà il saldo complessivo risulta essere sempre negativo. Le nascite non compensano le morti ed il saldo naturale è negativo. Il saldo sociale è alternante.
Nella seconda metà degli anni 90 invece il saldo complessivo è sempre positivo. Ma il fenomeno è dato solamente dalla positività espressa dal saldo sociale mentre quello naturale rimane negativo. In quest'ultimo periodo gli immigrati superano gli emigrati. Si tratta per la maggior parte di popolazione straniera extra-comunitaria. Questo porta anche ad un incremento delle nascite.
Tab.3 Movimento popolazione
Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003 - Residenti e famiglie alle rilevazioni censuarie	Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003 Movimento popolazione 1991-2000
Anno Nati Morti Saldo Naturale Immigrati Emigrati Saldo Sociale Saldo complessivo
1991 644 924 -280 1198 1100 98 -182
1992 713 919 -206 1010 1135 -125 -331
1993 620 943 -323 1339 1175 164 -159
1994 605 936 -331 1130 1179 -49 -380
1995 647 951 -304 1202 1170 32 -272
1996 680 941 -261 1494 1154 340 79
1997 671 989 -318 1458 1117 341 23
1998 646 1012 -366 1857 1097 760 394
1999 670 1019 -349 1916 1139 777 428
2000 695 953 -258 2178 1353 825 567
(Elaborazione su risultanze Ufficio Anagrafe)
Contestualmente l'incremento del numero delle famiglie si è sviluppato in modo più che proporzonale.
Le famiglie che erano 35.349 nel 1991 sono alla fine del 2002 37.170. L'incremento in valore assoluto è stato di 1987 unità a fronte di 1120 residenti.
L'aumento delle famiglie è maggiore di quello degli abitanti ed è dovuto al fenomeno del continuo assottigliamento della famiglia media.
In modo particolare si assiste alla crescita delle famiglie formate da un solo componente.
Si tratta in prevalenza di persone anziane che rimangono a vivere da sole alla morte del coniuge. Secondariamete persone in fasce di età più giovani dovute alla separazione e al divorzio. Dall'altra parte ancora si assiste alla riduzione della natalità delle giovani coppie.
Le famiglie con un solo figlio sono statisticamente ancora prevalenti.
La famiglia media che era di 2,60 componenti all'inizio degli anni 90 è oggi di 2,49 componenti.
Questo dato è destinato ancora a ridursi anche se oltre una certa soglia dovrà necessariamente bloccarsi.
Tab.4 Famiglie per numero componenti
Arezzo - Piano Struttura 2003
Composizione della famiglia (1991)
1 2 3 4 5 6 7 o + Totale
v.a. 5.499 8.280 8.299 6.538 2.313 758 240 31.927
% 17,22 25,93 25,99 20,48 7,24 2,37 0,75 100,00
(fonte: elaborazioni su Istat 1991)
La distribuzione della popolazione all'interno del comune di Arezzo secondo le aggregazioni dell'Istat fanno risultare che il 79% della popolazione vive nel Capoluogo. Secondo l'Istat rientra nel "capoluogo" anche una parte sud della citta che invece è considerata usualmente da questa divisa. Negli "altri centri" vive un altro 13% della popolazione. Le frazioni più popolose sono Pratantico-Indicatore, Battifolle-Ruscello-Poggiana, Giovi-Ponte Chiassa, Quarata.
Nei "nuclei" e nelle "case sparse" vi risiede un altro 6% della popolazione.
La struttura insediativa del comune denota una estrema frammentazione degli aggregati sparsi (frazioni e nuclei) e ma una minore dispersione della popolazione. Infatti i residenti "fuori" capoluogo rappresentano solamente il 20% della popolazione totale.
Dai dati censuari risulta che vi sono una decina di frazioni con una popolazione compresa tra 100 e 400 unità, e più di 40 agglomerati con meno di 100 residenti.
Tab. 5 Distribuzione della popolazione
Sistema insediativo - Distribuzione popolazione Capoluogo, Centri, Nuclei, Case Sparse (1991)
Località popolazione famiglie abitazioni
Capoluogo 73.045 79,72 26.060 81,62370407 28.263 80,97
Altri Centri 12.334 13,46 3.916 12,26548063 4.236 12,14
Nuclei 1.234 1,35 404 1,27 522 1,50
Case Sparse 5.013 5,47 1.547 4,85 1.883 5,39
TOTALE 91.626 100,00 31.927 100,00 34.904 100,00
(fonte: elaborazione su Istat 91)
Tab.6 Distribuzione della popolazione per località
Patrignone 394 0,43 119 0,37 136 0,39
Ponte Buriano - Cincelli 349 0,38 117 0,37 134 0,38
Antria 419 0,46 123 0,39 121 0,35
Puglia 365 0,40 105 0,33 108 0,31
Campoluci 231 0,25 67 0,21 73 0,21
Venere 196 0,21 62 0,19 71 0,20
San Polo 154 0,17 55 0,17 58 0,17
Monte Sopra Rondine 123 0,13 42 0,13 49 0,14
San Firenze Fonte di Sala 116 0,13 37 0,12 41 0,12
Salceta Formicheto Osteria 73 0,08 25 0,08 38 0,11
Marcena 100 0,11 35 0,11 37 0,11
Stroppiello 42 0,05 14 0,04 37 0,11
Gorgone Marmorino 89 0,10 32 0,10 35 0,10
Rossi Cellaio 87 0,09 33 0,10 34 0,10
Bottega 56 0,06 20 0,06 28 0,08
Campi 74 0,08 24 0,08 28 0,08
Meliciano 66 0,07 24 0,08 25 0,07
Molin Bianco Pian d'Asciano 70 0,08 21 0,07 23 0,07
Molin Nuovo 53 0,06 18 0,06 20 0,06
La Costa 59 0,06 19 0,06 20 0,06
La Pazienza 51 0,06 16 0,05 18 0,05
Casa alla Sisa 48 0,05 13 0,04 17 0,05
Santa Maroa Rrassinata 19 0,02 10 0,03 16 0,05
Casa al Cinio 24 0,03 11 0,03 16 0,05
Donatiella 23 0,03 7 0,02 16 0,05
Stoppedarca 41 0,04 14 0,04 16 0,05
San Cassiano 6 0,01 4 0,01 14 0,04
Rondine 5 0,01 2 0,01 13 0,04
Le Lastre 28 0,03 9 0,03 12 0,03
Osteria Nuova 31 0,03 11 0,03 12 0,03
Peneto 38 0,04 12 0,04 12 0,03
Banco di Frassinetto 33 0,04 10 0,03 12 0,03
Molinelli 30 0,03 11 0,03 11 0,03
I Ponti 28 0,03 10 0,03 11 0,03
Mugliano - Fattoria Mugliano 53 0,06 10 0,03 11 0,03
Petrognano Basso 33 0,04 8 0,03 11 0,03
Talzano 27 0,03 9 0,03 11 0,03
La Filandra 22 0,02 9 0,03 9 0,03
Monte Petrognano 22 0,02 7 0,02 9 0,03
Pian dei Boschi 14 0,02 6 0,02 9 0,03
Scopeto 27 0,03 8 0,03 9 0,03
Dosco 15 0,02 5 0,02 8 0,02
Collungo 28 0,03 5 0,02 7 0,02
Il Busco 21 0,02 6 0,02 7 0,02
I Sadotti 18 0,02 7 0,02 7 0,02
Le Poggiacce 14 0,02 5 0,02 7 0,02
Terra Rossa 20 0,02 7 0,02 7 0,02
Muciafora 16 0,02 6 0,02 6 0,02
Palazzetti 24 0,03 6 0,02 6 0,02
San Fabiano 14 0,02 6 0,02 6 0,02
Sereni 19 0,02 5 0,02 6 0,02
Fusatone Molin Bianco 8 0,01 5 0,02 5 0,01
Saccione 4 0,00 2 0,01 4 0,01
case sparse 5.013 5,47 1.547 4,85 1.883 5,40
TOTALE 91.624 100,00 31.927 100,00 34.901 100,00
(fonte: Istat, Censimento popolazione 1991)
Le abitazioni totali presenti al 2001 (secondo il censimento Istat) sono circa 37.700 contro le 34.900 del 1991. Nel dcecennio intercensuario l'incremento del patrimonio edilizio abitativo è stato di +2700 alloggi.
Le abitazioni occupate risultano essere il 94%. Il valore delle abitazioni non-occupate è di 2290 alloggi, pari al 6,08%. È questo un dato elevato in valore assoluto ma contenuto in valore relativo. Il 6% di non-occupato può considerarsi fisiologico. Si tratta di abitazioni che alla data del censimento risultano non-occupate e disponibili per la vendita o per l'affitto oppure per altri usi. Nella maggior parte dei casi sono alloggi che vengono tenuti liberi dai proprietari per essere utilizzati da altri familiari o come foresteria.
Il fenomeno del non-occupato sembra comunque in regressione. Al 1991 le abitazioni non-ocupate erano 3100 e rappresentavano il 9% del totale alloggi. Le stesse sono diminuite nel decennio di 817 unità (-36%).
Per la prima volta con il censimento del 2001 l'Istat ha rilevato anche il numero degli edifici. Nel comune vi sono 15.000 edifici, di cui 13.121 (87,4%) utilizzati per residenza e 1.891 (14,4%) per altri usi.
La stima del volume complessivo (con destinazione residenziale lorda) si aggira attorno ai 17 milioni di mc (450mc/ab). L'incremento decennale è stimabile in un valore prossimo al 10%.
La lettura del patrimonio edilizio viene fatta prendendo in considerazione altri elementi quali: il titolo di godimento, la classe di età, la matrice di affollamento. Tutte le variabili prese in considerazione confermano la situazione di alto standard e di "benessere abitativo" espresso dalle abitazioni e dal rapporto con il numero delle famiglie.
Il 92% delle abitazioni è goduto in proprietà da "persona fisica" (secondo la definizione Istat). Il 73% delle famiglie risiede nella casa di cui è anche proprietaria. Il 27% delle famiglie risiedono in una casa in affitto.
La maggior parte delle abitazioni (quasi il 60%) si trova in edifici costruiti dopo il 1960 e quindi con una vetustà inferiore ai 40 anni. Il rimanente è comunque dotato di tutti i servizi primari e, nella maggior parte dei casi, ha subito lavori di restauro e ristrutturazione.
Il numero delle stanze presenti nelle abitazioni occupate è pari a 153.000 contro un numero di residenti di 91.000. Lo standard è pari ad 1,68 stanze per abitante.
Il 63% delle abitazioni è formata da 4-5 stanze.
Il rapporto tra famiglie e abitazioni è pressoché equivalente. Sono solo 127 in più le prime sulle seconde.
Il tipo edilizio preferito rimane la casa mono-bifamiliare o di piccole dimensioni (sino a 4 alloggi). Il 48% della produzione edilizia (a livello provinciale) degli ultimi anni fa parte di questa tipologia. Anche se nel capoluogo questa percentuale si abbassa.
Qualsiasi sguardo statistico conferma la situazione di benessere abitativo generalizzato.
Tab 7. Variazionei patrimonio edilizio
Variazione patrimonio edilizio 1991-2001
abitazioni totali abitazioni occupate abitazioni non occupate stima volume residenziale
1991 34.904 31.797 91,10 3.107 8,90 15.706.800
2001 37.667 35.377 93,92 2.290 6,08 16.950.150
V.A. 2.763 3.580 -817
% 7,9 11,3 -36,6
Patrimonio edilizio esistente al 2001
n. edifici totali n. edifici utilizzati per residenza n.edifici utilizzati per altri usi
V.A. 15.012 13.121 1.891
87,4 14,4
(fonte: elaborazione su Istat CP8/ dato provvisorio)
Tab 8. Epoca di costruzione
Epoca di costruzione dei fabbricati (numero abitazioni occupate - 1991)
Arezzo comune < 1919 19-45 46-60 61-71 72-81 82-91 Totale
v.a. 5.343 2.529 5.855 8.632 6.233 3.205 31.797
% 16,8 8,0 18,4 27,1 19,6 10,1 100,0
%cumulata 24,8 18,4 56,8
Tab.9 Titolo di godimento
Abitazioni occupate per titolo di godimento (1991)
persona fisica Impresa o Cooperativa edilizia Enti pubblici Altro Totale
Arezzo comune 29.557 456 1.488 296 31.797
% 92,96 1,43 4,68 0,93 100,00
Arezzo provincia 100.808 1.359 4.170 1.452 107.789
% 93,52 1,26 3,87 1,35 100,00
di cui in affitto
Arezzo comune 6.749 232 1.390 264 8.635
% 78,16 2,69 16,10 3,06 100,00
% di colonna 22,83 50,88 93,41 89,19 27,16
Arezzo provincia 20.350 758 3.920 1.327 26.355
% 77,21 2,88 14,87 5,04 100,00
% di colonna 20,19 55,78 94,00 91,39 24,45
(fonte: elaborazione su Istat 1991)
Tab10. Matrice stanze/componenti
Abitazioni Occupate per numero stanze e Famiglie occupanti (1991)
abitazioni con stanze numero stanze totali numero componenti totali surplus stanze/ componenti stanze per componente
1 80 107 -27 0,75
2 1.762 1.439 323 1,22
3 10.419 7.413 3.006 1,41
4 40.028 26.295 13.733 1,52
5 50.330 31.291 19.039 1,61
6 e + 50.535 24.453 26.082 2,07
Totale 153.154 90.998 1,68
Tab.11 Matrice abitazioni/famiglie
abitazioni con stanze abitazioni famiglie deficit abitazioni/ famiglie
1 80 80 0 -
2 881 882 1 0,11
3 3.473 3.489 16 0,46
4 10.007 10.043 36 0,36
5 10.066 10.102 36 0,36
6 e + 7.290 7.328 38 0,52
TOTALE 31.797 31.924 127 0,40
Tab.12 Produzione edilizia 98-01
Volume ultimato in Provincia di Arezzo per tipo edilizio
Provincia di Arezzo 1998 1999 2000 2001 media annuale
mc mc mc mc mc %
mono-bifamiliare 146.901 144.212 142.516 157.430 147.765 36,03
da 3 a 4 abitazioni 64.277 57.254 33.351 45.425 50.077 12,21
da 5 a 8 abitazioni 81.988 67.837 61.669 82.328 73.456 17,91
da 9 a 15 abitazioni 61.075 42.579 66.564 90.663 65.220 15,90
da 16 a 30 abitazioni 52.962 42.288 72.457 70.201 59.477 14,50
oltre 30 abitazioni 11.600 19.780 25.004 14.096 3,44
Totale 407.203 365.770 396.337 471.051 410.090 100,00
(fonte: elaborazioni su dati Cresme/Sistema Informativo)
Tab.13 Attività edilizia CEC
Attività edilizia 1995-2000 (pratiche vistate in Commissione Edilizia)
pratiche presentate 3.494 3.800 4.150 3.975 4.725 5.348 4.757
di cui comunicazione ex art.26 L.47/85 787 267 75
di cui dia 1.890 2.366 3.047
Pratiche edilizie esaminate dalla CEC 2.364 2.852 2.437 2.226 2.433 3.201 1.287
di cui comunicazioni art.8 D.L. 88/95 e succ. modif. 1.235
Pratiche definite 3.703 3.704 4.245 4.867 4.558
Autorizzazioni rilasciate 1.130 696 147 820 838 884 588
Concessioni rilasciate 722 874 1.319 833 1.020 1.149 755
Concessioni di condono rilasciate 646 697 1.416 1.035 1.790
Certificati di abitabilità 224 227 199 264 249 165
comunicazioni art.8 DL 495/96 1.790
dinieghi 372 411 498 468 470
DIA, ex art.26, manut. ord. 1.638
(Elaboarzione Uffico di Piano su dati Uffici comunali)
Il Piano Gregotti ha subito un lungo iter di adozione-approvazione che in parte ne ha modificato la struttura dimensionale originaria. Il piano è stato adottato in consiglio comunale nel 1987 (con delibera n.635 del 30.6.1987) ed è stato approvato definitivamente dalla Regione Toscana cinque anni dopo (deliberazione Consiglio Regionale n.389 del 6.10.1992). La Regione ha introdotto modifiche sia cartografiche che normative e ha stralciato delle previsioni di nuove aree di espansione inserite nella prima versione adottata. Questo ha prodotto che il dimensionamento del Piano previsto fosse parzialmente modificato. Nelle varie stesure che il piano assume questo significa che gli elaborati cartografici e normativi vengono adeguati e approvati per presa d'atto (la delibera comunale definitiva è del 23 dicembre 1992, n.317) mentre la Relazione illustrativa ed il Dimensionamento rimangono nella prima versione. I primi sono gli elaborati cogenti che assumono il ruolo di uso primario, i secondi vengono considerati propedeutici e illustrativi e quindi non vengono aggiornati o rivisti. In sede di stesura del Piano Strutturale (sia nella prima fase di Avvio delle Procedure che in quella attuale) si è provveduto allora alla rideterminazione del dimesionamento attraverso una ricognizione di dettaglio tutte le aree individuate dal Piano 87-92 di nuova espansione (le aree C) e alla monitorizzazione delle stesse per definirne il grado di attuazione.
Le aree C
Il Piano vigente aveva previsto 87 aree di espansione per una volumetria di quasi 2,0 milioni di mc. In sede di approvazione regionale le aree stralciate sono state venti.
Nella versione del piano approvato e vigente le aree di espansione (ZTO C) sono 67 (numerate da 1 a 87); a queste nel corso degli anni se ne sono aggiunte due nuove approvate attraverso Variante (la ex Socoa n.88 e la Magnanina n.89) e ne è stata sottratta una per cambio d'uso (la n. 83 - Ripa). La volumetria complessiva prevista è diventata in questo modo di 1.300.000 mc., di cui 150.000 mc aggiunti dopo l'approvazione regionale. L'80% del volume (1.053.000 mc) erano riservati alla residenza ed il rimanente alle destinazioni commerciali o direzionali.
Ad oggi (giugno 2003) le zone C risultano essere realizzate completamente od in fase di realizzazione. Una decina sono in fase di istruttoria o con la pratica già approvata per cui devono ritirare la concessione e iniziare i lavori. Queste ultime prevedono una volumetria compelssiva di mc.600.000 circa.
Dall'analisi dettagliata dei piani attuativi riferiti alle zone C risulta che gli stessi sono stati dimensionati per 1.300.000 mc. Di questi 1.050.000 mc sono destinati a residenza (l'80%), 258.000 mc. hanno destinazione non-resdienziale (commercio e uffici).
Il volume realizzato, od in avanzata fase di realizzazione, corrisponde a 938.000 mc., pari al 71% del totale. Il volume in itinere, cioé di piani in fase di approvazione definitiva, è pari a 374.000 mc. (39%).
Tab. 14 Volume previsto e volume attuato nel Piano Gregotti
Stato di attuazione Prg Gregotti
Volume previsto/ volume realizzato 1995-2000
Volume previsto nei Piani Attuativi residenziali (Zone C)
volume totale previsto prg post approvazione regionale di cui residenza di cui non residenza volume realizzato o in corso di realizzazione (giugno 2003) volume in itinere - procedure attivate
V.A. 1.312.000 1.030.667 285.269 938.000 374.000
% 71,5 28,5
(Elaborazioni su dati uffici comunali)
Nella suddivisione per tipologia di strumentazione urbanistica attuativa la percentuale maggior del volume realizzato è inserito nei piani di lottizzazione (il 40%) riservati all'edilizia privata. Il 34% è stato invece inserito nei piani per l'edilizia economico popolare. Il rimanente 24% (mc.224.000) è inserito in Piani particolareggiati di iniziativa mista.
In media il Piano Gregotti, sottoposto a strumentazione attuativa, prevedeva la realizzazione di circa 130.000 mc all'anno. Nei dieci anni trascorsi dall'approvazione ne sono stati realizzati più di 90.000 mc. all'anno, cioé il 70%.
Tab.15 Stato attuazione Piano Gregotti - Schede C per località e tipo di strumento
Comune di Arezzo - PS 2003 - Stato di attuazione del Prg 1987-1992, Schede Zone C (situazione a giugno 2003)
VOLUME TIPO DI STRUMENTO
ID N Scheda C Località "Volume totale MC" Residenza MC Non residenza MC "PEEP MC" "PdL MC" "PP MC" Volume realizzato o in corso di realizzazione Mc " Volume in itinere Mc "
1 1 marcena 3.200 3.200 0 0 3.200 0 - 3.200
2 3 giovi nord 8.000 8.000 0 0 8.000 0 8.000
3 4 giovi 3.250 3.250 0 0 3.250 0 3.250
4 5 monte sopra rondine 4.000 4.000 0 0 4.000 0 4.000
5 7 venere 3.000 3.000 0 0 3.000 0 3.000
6 8 quarata 10.000 10.000 0 10.000 0 0 10.000
7 9 campoluci 10.000 10.000 0 0 10.000 0 10.000
8 12 tregozzano 20.000 20.000 0 5.000 0 15.000 20.000
9 13 antria 16.000 16.000 0 0 0 0 - 16.000
10 14 indicatore 28.500 28.500 0 7.125 0 21.375 28.500
11 15 indicatore strada di pescaiola 4.000 4.000 0 0 0 0 - 4.000
12 16 pratantico 5.000 5.000 0 0 5.000 0 5.000
13 17 san leo 9.000 9.000 0 0 9.000 0 9.000
14 18 san leo est 58.000 58.000 0 58.000 0 0 58.000
15 19 crocefisso delle forche 5.000 5.000 0 0 0 5.000 5.000
16 20 antriamaspino 6.000 6.000 0 0 0 0 - 6.000
17 21 ruscello 16.000 16.000 0 0 0 0 - 16.000
18 22 ruscello sud 2.500 2.500 0 0 2.500 0 2.500
19 23 valle del vingone san giuliano 40.000 40.000 0 10.000 30.000 0 40.000
20 24 poggiola 20.000 20.000 0 0 0 20.000 20.000
21 25 cerniera 162.500 50.000 112.500 0 0 50.000 - 162.500
22 26 tortaia chiarini 5.000 5.000 0 0 0 0 - 5.000
23 27 largo 2 giugno 10.000 10.000 0 10.000 0 0 10.000
24 28 piazza sul viale urbano 50.000 25.000 25.000 6.250 0 18.750 - 50.000
25 29 garbasso 131.000 76.000 55.000 76.000 0 0 131.000
26 30 pantano 85.000 85.000 0 21.250 0 63.750 85.000
27 31 la marchionna 95.000 95.000 0 23.750 71.250 0 95.000
28 32 via delle conserve 3.000 3.000 0 0 3.000 0 3.000
29 33 la pace 10.000 10.000 0 10.000 0 0 10.000
30 34 san zeno 4.000 4.000 0 0 4.000 0 4.000
31 35 vignale 2.500 2.500 0 0 2.500 0 2.500
32 36 bagnaia 5.000 5.000 0 0 5.000 0 5.000
33 37 pont'alto 15.000 15.000 0 0 0 0 15.000
34 38 montagnore 4.000 4.000 0 0 4.000 0 4.000
35 39 santa maria delle grazie 16.000 0 16.000 0 0 0 - 16.000
36 40 sellina 5.500 5.500 0 0 0 0 - 5.500
37 41 santa firmina 4.000 4.000 0 0 4.000 0 4.000
38 44 san donnino 13.000 13.000 0 13.000 0 0 - 13.000
39 45 madonna di mezza strada 25.000 25.000 0 6.250 0 18.750 25.000
40 47 rigutino 23.000 23.000 0 0 0 0 - 23.000
41 48 frassineto 7.000 7.000 0 0 0 7.000 7.000
42 49 vitiano 5.000 5.000 0 0 0 0 - 5.000
43 50 policiano 4.000 4.000 0 0 4.000 0 4.000
44 52 chiassa - balduccio 5.000 5.000 0 0 0 0 - 5.000
45 53 quarata - cimitero 12.000 12.000 0 12.000 0 0 12.000
46 54 quarata sp libbia 4.500 4.500 0 0 0 0 - 4.500
47 55 pratantico 4.000 4.000 0 0 4.000 0 4.000
48 57 ceciliano 5.500 5.500 0 0 0 0 - 5.500
49 58 san polo 15.000 15.000 0 0 15.000 0 15.000
50 59 via firenze/ perugia 10.000 10.000 0 10.000 0 0 10.000
51 60 battifolle 7.000 7.000 0 0 7.000 0 7.000
52 61 san zeno 7.000 7.000 0 0 0 0 - 7.000
53 63 agazzi 7.000 7.000 0 0 7.000 0 7.000
54 65 pontenuovo 10.000 10.000 0 0 10.000 0 10.000
55 67 staggiano 4.000 4.000 0 0 4.000 0 4.000
56 68 montoncello 6.000 6.000 0 0 0 0 - 6.000
57 69 sellina II 7.000 7.000 0 7.000 0 0 7.000
58 70 gaville 4.000 4.000 0 0 4.000 0 4.000
59 72 bagnoro la pieve 6.000 6.000 0 0 6.000 0 6.000
60 75 la doccia (senza incr vol) 0 0 0 0 0 0 -
61 76 il torrino 6.000 0 6.000 0 0 0 - 6.000
62 77 minerva 22.460 0 22.460 0 0 0 22.460
63 80 matrignano 10.000 10.000 0 0 10.000 0 10.000
64 81 garbasso II 10.000 10.000 0 10.000 0 0 10.000
65 82 padre teodosio 15.000 0 15.000 0 0 0 15.000
67 84 chiani 5.000 5.000 0 0 0 5.000 5.000
68 86 bagnaia II 16.000 16.000 0 0 16.000 0 16.000
69 87 lentignano 7.277 7.277 0 0 7.277 0 7.277
70 88 ex socoa 135.126 129.126 6.000 23.000 106.126 0 135.126
71 89 la magnanina 14.600 14.600 0 0 0 - 14.600
TOTALE V.A. 1.311.413 1.053.453 257.960 318.625 372.103 224.625 937.613 373.800
% 80,33 19,67 71,50 28,50
Ma il Piano Gregotti ha prodotto anche, indirettamente, una strumentazione urbanistica delle Varianti. Nel corso dei quindici anni trascorsi dopo l'adozione comunale tutte le richieste pervenute dai singoli operatori che non potevano realizzare con le regole del Piano sono state sottoposte al Comune e molte di queste sono state accolte e approvate attraverso il meccanismo della Variante parziale. Le Varianti accolte e approvate sono state 232, di queste quasi un centinaio sono state presentate e portate in Consiglio comunale nell'ultimo periodo, grosso modo dopo l'avvio della fase propedeutica al nuovo Piano Struttura.
Le tipologie di Variante riguardano la possibilità di edificare nelle zone limitrofe ai centri abitati ma non comprese nella zonizzazione Gregotti, o nel cambio di destinazione d'uso o, ancora, nella possibilità di realizzare o ampliare una attività produttiva in "zona impropria" (cioè diversa dalla D). Queste Varianti hanno aggiunto un nuovo volume alla versione originaria del Piano Gregotti pari a circa 800.000 mc., di cui mc. il 30% a destinazione residenziale (circa 700 alloggii) ed il 70% a destinazione non-residenziale.
Le Varianti (oltre 230) hanno aggiunto un volume quasi pari a quello che era rimasto dopo l'approvazione regionale riportando il piano, grosso modo, alla versione adottata. Molti degli argomenti o delle aree trattate dalle Varianti erano già stati affrontati in sede di Osservazioni e Controdeduzioni oppure fanno parte degli stralci effettuati in sede di approvazione.
Le quantità in gioco portano ad alcune considerazioni.
Il dimensionamento del Piano Gregotti era probabilmente più vicino alle esigenze della città e al fabbisogno calcolato partendo dalla lettura statistica.
Dall'altra le dimensioni di volumetrie complessive deve essere programmata per un periodo medio-lungo (15-20 anni) più vicini ai tempi della produzione edilizia.
La somma tra volume previsto nel Piano approvato (versione del 1992) e quella delle Varianti succedutesi allo strumento urbanistico generale è pari a 2.300.000 mc., di cui riservati a "residenza netta" mc. 1.600.000.
Tab.16 Le Varianti approvate post entrata in vigore Prg Gregotti
Comune di Arezzo -PS 2003 -Varianti approvate post entrata in vigore Piano Gregotti
ZTO e VOLUME
tipo di zona "volume interessato MC" Numero zone totale
"F (attrezzature di interesse generale)" 135.950
"APU (aree pubbliche per attrezzature di servizio)" 270.486
"D (per attività produttive)" 120.600
"C (di espansione residenziale)" 129.426
"B (di completamento residenziale)" 129.426
Altre 15.798
"E (Agricola)" 4.171
"A (Storico ambientale)" 2.554
TOTALE 808.411 232
(elaborazione Ufficio di Piano su dati Uffici comunali)
Un altro tipo di strumentazione molto utilizzata per l'attuazione del Piano Gregotti è stato il Piano di Recupero, utilizzato in parte anche in Variante al Prg. I PdR approvati sono stati oltre una settantina. Questi hanno riguardato un volume di 522.000 mc., di cui 348.000 esistente e ristrutturato e 174.000 di incremento. I PdR approvati in Variante al Prg sono circa una ventina e interessano un volume totale di 62.000 mc. I PdR in sostanza hanno attuato il Prg originario e le variazioni volumetriche in aggiunta sono state molto contenute. Le variazioni hanno riguardato, infatti, prevalentemente il cambio di destinazione d'uso e modifiche a normativa di attuazione (perimetri o parametri sterometrici).
Tab. 17 Analisi dei PdR
COMUNE DI AREZZO - Piano Struttura 2003 - Analisi PdR -
Num. Denominazione Superficie territoriale MQ VOLUME ESISTENTE MC VOLUME DI PROGETTO MC DESTINAZIONE D'USO ZONA PRG Gregotti
28 PdR S. Maria con Variante 916 2.233 2.269 RES A1
34 PdR S.GIULIANO 363 2.719 2.733 RES 30% COMM 70% A2-APU
35 PdR Via N. ARETINO 1.130 6.900 6.900 RES 33% COMM 33% DIR 33% A
37 PdR Via BOTTEGO 1.965 12.048 11.365 RES 70% COMM 30% B4
49 PdR Castelsecco 1.235 1.187 1.118 RES E4
57 PdR P.zza S.Francesco - 4.950 4.800 COMM 30% SERV 70% A
63 PdR S.Anastasio 70.000 23.436 22.827 RES A1
68 PdR Castelpugliese 160.000 11.220 11.220 RES A1
70 PdR Sargiano - Le Selve 47.822 3.906 3.484 RES B
71 PdR Patrignone - Gli Scassi 8.000 4.889 4.190 RES B
73 PdR Montione 13.160 10.779 RES E
74 PdR Montagnore 149 149 RES A2
80 PdR Via Vespucci 380 519 518 RES A2
87 PdR S. Andrea a Pigli 4.710 1.810 1.810 RES E1
90 PdR Madonna di Mezzastrada 5.928 5.743 RES E1
91 PdR Politeama Universale COMM A
97 PdR Quarata n.148 702 2.563 RES A
104 PdR Badia a Pomaio 5.000 5.000 TUR E5
107 PdR Tregozzano 1.080 514 514 RES E4
108 PdR Via Mannini 44 RES
113 PdR Pitigliano 7.305 1.210 E4
127 PdR Puglia 2.800 3.942 3.940 RES A2
129 PdR Via Pisacane 2.495 8.732 5.600 RES 50% COMM 25% DIR 25% B
130 PdR Campoluci 4.420 1.578 1.504 RES A-B
132 PdR Pontenuovo 14.897 45.000 45.000 RES B
133 PdR Tramarino 6.700 2.770 COMM E4
134 PdR Tregozzano 437 1.200 RES A1
139 PdR Monte Sopra Rondine 100 RES A2
140 PdR Cincelli 60 RES A
141 PdR Montione - VARIANTE 11.711 23.500 13.507 RES B
144 PdR Pieve a Quarto 1.294 1.242 RES E
146 PdR I Palazzi 9.250 6.730 6.730 RES E1
147 PdR Poggio di Ponte 4.853 4.764 RES E4
151 PdR Buonconte da Montefeltro 1.300 1.109 1.109 RES E1
159 PdR Villalba 16.152 2.166 RES E4
160 PdR Triangolo delle Cave 1.609.492 - 134.800 SERV E2
161 PdR Sassino 6.000.000 24.431 24.394 TUR A1-E5
163 PdR Peneto 3.245 338 338 RES E4
166 PdR S. Maria (Mazzeschi) 2.338 2.338 RES E4
173 PdR I Butteri 136.000 - - AGR-CAVE E2-E5
174 PdR Il Maspino 143.000 - - AGR-CAVE E-E2
178 PdR Le Fornaci 13.281 9.448 6.800 RES B
190 PdR S. Margherita Variante al PRG 22.535 19.982 19.979 SERV B1
191 PdR Peneto - Staggiano 3.330 1.372 1.372 RES E4
193 PdR via del Saracino 130 RES A
197 PdR Venere 359 RES
210 PdR Poggio Ciliegio 20.600 11.460 11.010 TUR E4
213 PdR Patrignone 1.230 1.230 RES A2
214 PdR Gragnano 14.500 3.250 3.250 RES E4
216 PdR Ortali 17.330 4.070 4.070 RES E
220 PdR in variante alle NTA del PRG per la realizzazione di autorimessa in Arezzo via Cenne della Chitarra - 105 ANN.RES. A
221 PdR in variante al PRG in loc. Case Nuove di Ceciliano (Vigiani). Procedura lunga (commi 9-20) 30.000 6.904 PROD APU
222 PdR con contestuale variante al PRG in loc. S. Maria delle Grazie (Codino) 3.389 3.216 3.216 RES E4
225 PdR per ristrutturazione urbanistica dell'area urbana compresa tra via V. Veneto e via del Trionfo zona B4/T5 4.997 21.255 RES 80% COMM 20% B4
226 PdR con contestuale variante al PRG in loc. Frassineto (Tavanti) 7.820 4.171 RES E1
228 P. di R. con contestuale variante al PRG in loc. Pieve di Rigutino 9.020 1.075 1.048 RES A1
232 PdR dei Magazzini Generali dell'Auto in via Genova nn. 10/12 con contestuale variante al PRG 2.425 10.320 10.000 RES 70% DIR 30% B
236 PdR loc. S. Cosimo.Riadozione 529 518 RES E5
240 PdR in loc. S. Firenze 5.135 988 986 RES E4
244 Variante al PdR della Fattoria di S.Anastasio con contestuale Variante al PRG 70.000 23.535 23.535 RES A1
245 PdR Loc. Gragnone con contestuale Variante al PRG (Fattoria di Gragnone Srl) 3.200 2.220 2.220 TUR A2
247 PdR Via G. Salvadori Loc. La Sella 4.349 1.438 1.438 RES E1
249 PdR con contestuale Variante al PRG in Loc. Olmo (Peruzzi) 12.880 1.425 548 RES B
253 PdR comparto D2 S. Maria 24.262 33.690 32.287 COMM D2
256 PdR con contestuale variante al PRG in loc. Policiano (Bamonte) 172 172 RES
257 PdR loc. Rigutino Vallozze (Soldani) 3.100 1.870 1.865 RES E1
258 PdR loc. Quarata (Palazzini) 16.000 1.155 1.149 RES E1
272 PdR con contestuale variante al PRG in loc. Ceciliano n. 11 (Ghinassi - Cherubini) A1
273 PdR loc. Gallore 31.266 2.918 2.886 TUR E5
304 PdR Loc. La Valle di Pratantico 3.699 2.212 RES E1
312 PdR con contestuale Variante al PRG area storicizzata Cocchi in Loc. S.Leo 2.523 5.152 RES A2
313 PdR con contestuale Variante al PRG edificio denominato "ex Casa del Fascio" in Loc. Quarata 1.160 1.160 RES 50% SERV 50% A
316 PdR S. Marino di Pomaio - Adozione ex art. 40 cc. 2-7 lett. f -L.R. 5/95
325 PdR con contestuale Variante al PRG in Via Cagli/AR- Adozione ex art. 40 cc. 3-10 L.R. 5/95
TOTALE 347.776 521.621
(Elaborazioni Ufficio di Piano su dati uffivi comunali - genn. 2003)
La stima della domanda esplicita è data dalle richieste e dalle modifiche apportate al Piano Gregotti. Le prime sono scaturite dagli stessi cittadini singoli proprietari o dai gruppi organizzati. Le seconde sono proposte dall'Amministrazione nell'iter normale di gestione di un piano.
Le richieste di Variante presentate sono state, nel decennio intercorso tra 1992 e 2002, oltre 1000.
Nella disaggregazione per località queste sono state presentate per tutte le frazioni e i centri minori sparsi nel territorio aretino proporzionalmente alle dimensione degli stessi. Da quelle localizzate nel Capoluogo, in numero di 153, a quelle localizzate negli agglomerati in poche unità, per es. meno di 5 sono quelle presentate per ognuna delel frazioni di Borgo a Giovi, di Marcena, di Molin Nuovo, di Monte Sopra Rondine. Le frazioni con un numero più consistente sono Staggiano (117) e Santa Firmina (89). Tutte le altre si aggirano tra le 20 e le 30 unità.
In complesso la superficie delle aree di queste richieste sono pari a 8,7 milioni di mq. Dalla lettura del dato disagregato per tipo di zona, secondo il piano vigente, il 90% riguardano aree e lotti che si trovano fuori dell'urbanizzato, cioè in zona agricola (Zto E).
Un altro 10% circa è localizzato in zone per standard e attrezzture di servizio pubblico o di uso pubblico (mq. 755.000).
Si tratta di valori molto elevati che a seconda dell'indice di edificabilità territoriale applicato potrebbero "produrre" un volume compreso tra 4,3 milioni di mc. (con indice di edificabilità pari a 0,5 mc/mq) e 13,2 milioni di mc. (con indice di 1,5 mc/mq). È ovvio che tutte non potevano essere soddisfatte, si sarebbe avuta una "seconda città" pari all'attuale, ma le stesse rappresentano la domanda esplicita ed in parte le corrette aspettative dei cittadini. Le stesse sono però sovradimensionate e frutto anche di richieste e aspettative dovute solamente dal fatto che i richiedenti sono proprietari di un appezzamento, più o meno consistente, di terreno.
L'Amministarzione ha, in questi ultime anni, approvato poco più di 200 Varianti (il 20% circa del totale delle richieste). In altri casi, laddove i terreni sono limitrofi all'edificato, gli stessi potranno essere inseriti nel contesto del nuovo piano secondo i criteri del dimensionamento.
Tab.18 Richieste di Variante
Comune di Arezzo Richieste di Variante al Prg Gregotti per zone residenziali B e C
tipo di zona di cui si richiede la Variante "Superficie totale Mq" Ipotesi volumetrica con indice 0,5 mc/mq Ipotesi volumetrica con indice 1,0 mc/mq Ipotesi volumetrica con indice 1,5 mc/mq
A Centri storici 114.997 57.499 114.997 172.496
"APU -AR (attrezzature di servizio)" 754.611 377.306 754.611 1.131.917
"B (residenziale di completamento)" 21.716 10.858 21.716 32.574
"C (residenziale di espansione)" 10.251 5.126 10.251 15.377
"D (produttive)" 39.579 19.790 39.579 59.369
"E-F-ID-SS (agricole e altro)" 7.841.376 3.920.688 7.841.376 11.762.064
TOTALE 8.782.530 4.391.265 8.782.530 13.173.795
(Elaborazioni Ufficio di Piano su dati Uffici Comunali
Tab.19 Richieste di Variante per località
"Comune di Arezzo - PS 2003 - Richieste di Variante al Prg Gregotti per la trasformazione in zone residenziali B e C - Riassuntivo per LOCALITA'"
Località N.aree richieste Superficie totale MQ
AGAZZI 30 253.762
ANTRIA 21 177.974
AREZZO 153 962.851
BAGNORO 61 588.293
BATTIFOLLE 20 283.465
BORGO A GIOVI 4 82.344
CAMPOLUCI 8 66.532
CECILIANO 33 535.023
CHIANI 11 113.097
FONTIANO 6 20.439
FRASSINETO 10 77.841
GIOVI 7 23.213
IL MATTO 22 272.268
INDICATORE 34 288.932
LA CHIASSA 23 214.559
MARCENA 4 62.790
MELICIANO 3 8.245
MOLIN NUOVO 2 5.531
MONTE SOPRA RONDINE 2 7.989
OLMO 31 245.334
PALAZZO DEL PERO 9 358.991
PATRIGNONE 13 132.255
POGGIOLA 16 116.082
POLICIANO 22 84.948
PONTE ALLA CHIASSA 11 104.737
PONTE BURIANO-CINCELLI 11 111.360
PRATANTICO 26 199.410
PUGLIA 11 89.032
QUARATA 28 234.570
RIGUTINO 32 198.099
S.FIRMINA 89 536.231
S.GIULIANO 28 187.558
S.LEO 17 285.026
S.POLO 32 296.276
S.ZENO 9 44.050
STAGGIANO 117 958.445
TREGOZZANO 26 194.839
VENERE 9 94.947
VIGNALE 18 172.620
VITIANO 8 85.771
TOTALE 1017 8.775.729
(Elaborazione Uffico di Piano su dati Uffici comunali)
L'ipotesi dell'andamento della popolazione futura si basa essenzialmente sulla lettura degli indici di incremento medi annui calcolati sia sul valore degli abitanti che di quello delle famiglie.
Sono stati calcolati due indici di incremento:
- l'indice di incremento decennale, sul lungo periodo, tra 1992 e 2002 (ultimo dato a disposizione),
-	l'indice di incremento quinquennale, sul breve periodo più recente, tra 1998 e 2002.
Il primo, per quanto riguarda la popolazione, è pari a +0,112 annuo, il secondo a +0,248. Negli ultimi cinque anni, infatti, il valore dei residenti ha avuto un incremento maggiore rispetto alla media del periodo decennale. Con questi due indici si possono prospettare altrettanti scenari, di minima e di massima, anche se prudenzialmente il primo (decennale) è statisticamente più corretto e "ammorbidisce" eventuali "picchi" dovuti a fenomeni endogeni o esogeni non prevedibili. Per esempio all'inizio degli anni 90 non era facile prevedere il fenomeno della immigrazione extra-comunitaria. Né, recentemente, era prevedibile un fenomeno di "immigrazione di ritorno" data dalla crisi argentina che in alcuni aree (in nord-est soprattutto) ha portato ad innalzare il dato del saldo sociale. Né sembra di facile previsione il fatto che ci sia un incremento delle nascite legato ai maggiori vantaggi fiscali (ancorché poco consistenti) che le famiglie più numerose possono avere con i recenti provvedimenti legislativi.
In parallelo l'indice di incremento delle famiglie è stato sei volte superiore a quello dei residenti. Nel decennio 92-02 questo è cresciuto di +5;648 (contro +1,227 dei residenti) pari ad una media annuale di +0,513. Ma nell'ultimo periodo (98-02) questo è ancora più elevato ed è pari +1,326 (più del doppio del decennale).
Applicando questi indici ad una semplice formula di equazione lineare si possono avere degli scenari demografici per il prossimo periodo che diventano più azzardati quanto è più distante nel tempo la previsione avanzata.
Nella prima ipotesi calcolata sull'indice di lungo periodo la popoalzione aumenta di +1551 unità arriv ando al 2018 a oltre 93.000 abitanti. Le famiglie aumentano in misura più sostanziosa: +2959. La famiglia media continua a decrescere sino ad arrivare al valore di 2,38 tra un decennio e di 2,33 dopo altri cinque anni.
Nella seconda ipotesi (con l'indice di breve periodo) l'incremento della popolazione fra 15 anni è pari a +3477 e le famiglie a +8200. Non sembra questa una ipotesi affidabile soprattutto per quanto riguarda il valore delle famiglie. In questo caso la famiglia media scende sino a 2,8 componenti. Il dato è difficilmente sostenibile. Si può allora procedere attraverso una operazione arbitraria ma realistica "bloccando" la famiglia media a 2,32 componenti e mantenendo fisso il valore degli abitanti. Le famiglie aumentano nel periodo futuro solamente di 3395 unità (poco meno dei residenti).
Tra questi due estremi, +2959 della prima ipotesi e +3395 della seconda, probabilmente si fissa il valore futuro del valore delle famiglie e di conseguenza del fabbisogno abitativo legato ad una abitazione per famiglia.
Tab.20 Scenari di dimensionamento demografico
Arezzo Piano Struttura 2003
Previsioni demografiche al 2016 con indice di incremento medio annuo 92-01 / - IPOTESI B di minima
popolazione famiglie famiglia media
i.i.m.a. 0,112 0,513
2003 91.615 37.098 2,47
2004 91.717 103 37.288 190 2,46
2005 91.820 103 37.479 191 2,45
2006 91.923 103 37.672 192 2,44
2007 92.026 103 37.865 193 2,43
2008 92.129 103 38.059 194 2,42
2009 92.232 103 38.254 195 2,41
2010 92.336 103 38.451 196 2,40
2011 92.439 103 38.648 197 2,39
2012 92.542 104 38.846 198 2,38
2013 92.646 104 39.045 199 2,37
2014 92.750 104 39.246 200 2,36
2015 92.854 104 39.447 201 2,35
2016 92.958 104 39.649 202 2,34
2017 93.062 104 39.853 203 2,34
2018 93.166 104 40.057 204 2,33
v.a. 03-16 1.551 2.959
(fonte: Elaborazione su dati Istat, censimenti popolazione + Primi risultati 2001)
Tab.21 Scenari di dimensionamento demografico
Previsioni demografiche al 2016 con indice di incremento medio annuo 98-02/ IPOTESI A - di massima
i.i.m.a. 0,248 1,326
2003 91.864 37.700 2,44
2004 92.092 228 38.200 500 2,41
2005 92.320 228 38.707 507 2,39
2006 92.549 229 39.220 513 2,36
2007 92.779 230 39.740 520 2,33
2008 93.009 230 40.267 527 2,31
2009 93.239 231 40.801 534 2,29
2010 93.471 231 41.342 541 2,26
2011 93.702 232 41.890 548 2,24
2012 93.935 232 42.446 555 2,21
2013 94.168 233 43.008 563 2,19
2014 94.401 234 43.579 570 2,17
2015 94.635 234 44.157 578 2,14
2016 94.870 235 44.742 586 2,12
2017 95.105 235 45.335 593 2,10
2018 95.341 236 45.937 601 2,08
v.a. 03-18 3.477 8.236
(fonte: Elaborazione su Istat, censimenti popolazione + Primi risultati 2001)
Tab.22 Scenari di dimensionamento demografico)
Previsioni demografiche al 2016 con indice di incremento medio annuo 98-02/ IPOTESI A - di massima corretta con blocco-famiglie a 2,32
2008 93.009 230 40.090 350 2,32
2009 93.239 231 40.189 99 2,32
2010 93.471 231 40.289 100 2,32
2011 93.702 232 40.389 100 2,32
2012 93.935 232 40.489 100 2,32
2013 94.168 233 40.590 100 2,32
2014 94.401 234 40.690 101 2,32
2015 94.635 234 40.791 101 2,32
2016 94.870 235 40.892 101 2,32
2017 95.105 235 40.994 101 2,32
2018 95.341 236 41.095 102 2,32
v.a. 03-18 3.477 3.395
Il calcolo del fabbisogno abitativo parte dalla considerazione che il valore di riferimento principale è quello dato dall'incremento delle famiglie. Vi sono, però, anche altri elementi che di solito partecipano ad calcolo del fabbisogno come:
- la diminuzione delle coabitazioni familiari o delle situazioni di disagio abitativo,
la sottrazione dallo stock esistente delle abitazioni trasformate ad altri usi (uffici, attività ricettiva, altro),
l'incremento dato dal miglioramento dello standard abitativo, cioè il rapporto tra stanze ed abitanti della matrice stanze/componenti della famiglia,
l'aumento delle unità abitative nelle ristrutturazioni di interi edifici o negli edifici unifamiliari atraverso un piccolo ampliamento,
il fenomeno delle seconde case tenute libere e, di fatto, sottratte al mercato.
Si tratta di fenomeni che nella siruazione attuale definita di "benessere abitativo" incidono in misura molto minore di un tempo tanto da renderli poco influenti rispetto ad un conteggio complessivo. Ciò non di meno è il caso, seppur brevemente, di prenderli in considerazione.
Coabitazioni e disagio
Non vi sono oggi situazioni di coabitazioni o di disagio dato da abitazioni senza i servizi primari. Il dato Istat non rileva più la presenza di abitazioni non dotate di servizi igenici o di acqua potabile. Il patrimonio edilizio è per il 60% costruito dopo il 1960 e quello antecedente ha subito lavori di riadattamento e di restauro. La differenza tra il numero delle famiglie ed il numero delle abitazioni occupate è pressoché identico. Solo 127 (pari allo 0,4%) (al censimento del 1991) sono le famiglie che vivono in "coabitazione". È un dato irrilevante che tende ad essere giustificato più come una "deformazione statistica". Per es. i religiosi che vivono nei conventi risultano statisticamente come "famiglie di single in coabitazione".
Infine nel rapporto tra stanze e componenti tutte le classi di ampiezza prese in considerazione superano lo standard di una stanza per abitante, attestandosi in media ad 1,68 stanze per persona. E lo scarto è sempre più elevato man mano che si sale sul rapporto. Per es. le stanze nelle abitazioni formate da due stanze sono 1700 e vivono in totale 1400 componenti familiari, con un rapporto di 1,22 stanza per abitante. All'estremo opposto le stanze nelle abitazioni con sei stanze (e più) sono 50.500 e vi vivono 24.400 persone, con un rapporto di 2,07 stanze/abitante (dato Istat 1991).
Un altro fenomeno legato alla "normale" attività edilizia è quello dei cambi di destinazione d'uso. Questo porta ad una sottrazione dallo stock abitativo di alloggi che vengono trasformati in uffici. Il fenomeno si è avverato tra gli anni 70 e 80 soprattutto nei Centri storici dato l'elevato valore immobiliare che questa destinazione aveva sul libero mercato. In quegli anni si espresse anche una forte preoccupazione che il fenomeno diventasse patologico epellendo popolazione e terziarizzando i Centri storici. In realtà il mercato si è poi invece velocemente stabilizzato. I valori medi tra una superficie ad uffici ed una a residenza si sono avvicinati. I Centri storici con delle attente politiche urbanistiche sono stati valorizzati (restauri, pedonalizzazione, ecc.) e dall'altra parte la realizzazione di centri terziari "fuori della città" ma facilmente raggiugibili e con facilità di parcheggio, hanno di fatto bloccato il fenomeno. Da alcuni anni, in certi centri storici, il valore della superficie residenziale ha addirittura superato quello per gli uffici. Molto elevato rimane invece il valore della superficie commerciale (i piani terra) nelle zone centrali (ristrutturate).
In questi ultimi anni ha preso piede invece il cambio d'uso per le attività ricettive denominate "bed and breakfast". Il fenomeno sta preccupando alcune città d'arte (Venezia in primis) o laddove vi è una grossa carenza ricettiva (per es. Napoli) in cui la strumentazione urbanistica attuativa (i piani particolareggiati dei Centri storici) hanno liberalizzato il cambio d'uso senza ancorarlo ad alcun dimensionamento (per altro molto difficile da governare). Non sembrano questi essere fenomeni che possano incidere pesantemente su una città come Arezzo.
Dalla parte opposta vi sono invece i cambi d'uso verso la residenza o l'aumento delle unità abitative attraverso le ristrutturazioni delle grosse volumetrie storiche o dei grandi alloggi. La richiesta del mercato di alloggi di piccole o piccolissime dimensioni destinati soprattutto a giovani coppie o a famiglie extra-comunitarie fan si che vi siano anche delle ristrutturazioni "selvagge" governabili urbanisticamente attraverso il ricorso in normativa alla introduzione del concetto di "alloggio minimo". Anche questo, seppur presente, non sembra essere ancora un fenomeno patologico.
La valutazione dei due fenomeni attraverso stime sulla rproduzione edilizia porta ad affermare che "sottrazione" e "aggiunte" si elidono a vicenda e riguardano una percentuale molto bassa del patrimonio esistente, tra il 2 ed il 5%.
Il patrimonio edilizio esistente (censito dall'Istat) comprende anche le abiatzioni "non occupate". Questi sono gli alloggi che alla data del censimento risultano essere disponibili per la vendita o non occupati per "altri motivi". L'altissima percentuale di questa voce ("altri motivi") rende in effetti poco comprensibili le cause del fenomeno. Verosimilmente si tratta di alloggi che vengono lasciati liberi dai proprietari in quanto destinati alla "futura" famiglia, per esempio il figlio che si deve sposare. In altri casi di aziende che le usano come foresterie per il personale che si sposta da una sede all'altra. Il fenomeno è comunque abbastanza rilevante ed è pari al 6% del totale dello stock In valore assoluto corrisponde a 2300 alloggi al 2001 contro 3100 al 1991 (8,9%), di cui solo una piccola parte disponibili per il mercato. È un valore che da solo potrebbe rispondere ad una grossa fetta del fabbisogno teorico ma che statisticamente viene considerato come "fisiologico", quando è compreso tra il 5 ed il 7%.
Si può comunque stimare che, stante le situazioni di mercato immobiliare, il fenomeno del non-occupato sia in regresso anche se, dalla parte opposta, il minor rendimento degli investimenti finanziari ha fatto incrementare nell'ultimo biennio il numero delle compravendite e l'abitazione è ritornata ad avere il ruolo di "bene rifugio". Ai fini del calcolo del fabbisogno si può ipotizzare che un valore pari al 4-5% debba essere considerato sottratto al mercato abitativo per i motivi suddetti. Ma anche in questo caso non si tratta di una domanda aggiuntiva. Alle nuove abitazioni che non entreranno nel mercato, in quanto rimarranno "non-occupate", corrisponderà un ugual valore di abitazioni ex non-occupate immesse nel mercato.
In coclusione la variabile "drive" rimane quella dal fabbisogno espresso dall'incremento del numero delle famiglie. Ciò porta ad un valore di fabbisogno di alloggi compreso tra 2900 e 3300 per il prossimo quindicennio.
Il periodo temporale preso in considerazione è pari a quindici anni dato che si tratta di un Piano Strutturale con una valenza più lunga del normale prg (dieci anni) e in quanto suddivisibile in tre quinqenni pari ad altrettanti probabili Regolamenti Urbanistici.
Il dato di previsione compreso tra 2900 e 3300 alloggi è confermato in parte anche dal dato della produzione edilizia ed in parte dalle realizzazioni del piano Gregotti. Nel periodo intercensuario, tra 1991 e 2001, lo stock abitativo è aumentato ad Arezzo di 2700 unità, passando da 34.900 alloggi a 37.700. Nello stesso periodo il dato della produzione edilizia letto attraverso la realizzazione del piano Gregotti conferma che, solamente nei piani attuativi residenziali (schede C), la volumetria edificata è stata di quasi un milione di mc. che, aggiunta a quella delle aree di completamento e delle case sparse, porta il totale a circa 1,3 milioni di mc. pari a 2800 alloggi (con alloggio medio di mc.450).
Partendo dal dato degli alloggi si può arrivare a stimare la volumetria corrispondente. Il calcolo può essere effettuato partendo da un dato medio per alloggio oppure, più correttamente, stimando lostesso per tipo edilizio.
Nel primo caso l'alloggio medio comprensivo delle parti "non-residenziali" e delle parti comuni viene stimato in 450mc. Nel secondo caso invece si assegna una volumetria standard per tipo edilizio. Sono stati presi in considerazione i tipi edilizi maggiormente rappresentativi dell'edilizia contemporanea aretina; la casa uni-bifamiliare, la casa a schiera o la palazzina piccola (un vano scala, due piani oltre il terra, 4-6 alloggi), il "condominio" (il palazzone alto sette-otto piani con anche più vani scala). La casa unifamiliare (il villino) ha un volume compreso tra i 500 e i 700 mc.. La casa a schiera o la piccola palazzina ha un volume medio di 2000mc. Il condominio ha un volume medio di 8500mc. di cui almeno il 20% viene sottratto alla residenza per usi diversi (negozi e uffici).
A seconda della percentuale assegnata ad ogni tipologia si possono stimare diversi scenari volumetrici.
Nell'ipotesi massima legata all'indice di incremento quinquennale con un fabbisogno di 3.395 alloggi (famiglie equivalenti) si sono fatte tre ipotesi di suddivisione tipologica:
a) 50% villini, 30% schiere/palazzine, 20% condomini,
b) 40% villini, 30% schiere/palazzine, 30% condomini,
c) 30% villini, 40% schiere/palazzine, 30% condomini.
Si ha una corrispondente volumetria pari a:
a)	totale mc. 1.839.000
b)	totale mc. 1.876.000
c)	totale mc. 1.785.000.
Lo scarto tra i due estremi è di mc. 91.000
Nell'ipotesi minima legata all'indice di incremento decennale con un fabbisogno di 2.959 alloggi (famiglie equivalenti) si sono fatte altre tre ipotesi di suddivisione tipologica:
d)	totale mc. 1.603.000
e)	totale mc. 1.635.000
f)	totale mc. 1.556.000.
Lo scarto tra i due estremi è di mc. 79.000
La differenza tra gli estremi dell'uno e dell'altro scenario è di mc.320.000.
Sembrano comunque entrambi scenari credibili e confrontabili con l'andamento degli ultimi dieci anni di produzione edilizia. La media di tutte le ipotesi dà un valore di mc. 1.700.000 suddiviso in quindici anni, pari a 110.000mc/anno.
Tab.23 Scenari abitativi
Scenario abitativo 2013
incremento famiglie con indice 98-02 3.395
incremento famiglie con indice 92-02 2.959
Scenario 1 - ipotesi A
volume medio abitazione volume totale
nuove abitazioni al 2018 3.395 450 1.527.750
Scenario 2 - ipotesi B
nuove abitazioni al 2018 2.959 450 1.331.550
Tab.24 Scenari abitativi
Scenari abitativi al 2018
Scenario 2 - Ipotesi A / nuove abitazioni: 3395
Stima A/1: 50% villini, 30% schiere/palazzine, 20% condomini
Tipologie Percentuale volume medio mc Numero edifici Totale mc
Ipotesi A/1 3.395 1-2 alloggi 50% 600 1.698 1.018.500
3.395 3-6 alloggi 30% 2000 170 339.500
3.395 oltre 6 20% 8500 57 480.958
TOTALE MC 1.838.958
Stima B/1: 40% villini, 30% schiere/palazzine, 30% condomini
Ipotesi B/1 3.395 1-2 alloggi 40% 600 1.358 814.800
3.395 oltre 6 30% 8500 85 721.438
TOTALE MC 1.875.738
Stima C/1: 30% villini, 40% schiere/palazzine, 30% condomini
Ipotesi C/1 3.395 1-2 alloggi 30% 600 1.019 611.100
3.395 3-6 alloggi 40% 2000 226 452.667
TOTALE MC 1.785.204
Tab.25 Scenari abitativi
Scenario 1 - Ipotesi B / nuove abitazioni: 2959
Stima A: 50% villini, 30% schiere/palazzine, 20% condomini
Ipotesi A 2.959 1-2 alloggi 50% 600 1.480 887.700
2.959 3-6 alloggi 30% 2000 148 295.900
2.959 oltre 6 20% 8500 49 419.192
TOTALE MC 1.602.792
Stima B: 40% villini, 30% schiere/palazzine, 30% condomini
Ipotesi B 2.959 1-2 alloggi 40% 600 1.184 710.160
2.959 oltre 6 30% 8500 74 628.788
TOTALE MC 1.634.848
Stima C: 30% villini, 40% schiere/palazzine, 30% condomini
Ipotesi C 2.959 1-2 alloggi 30% 600 888 532.620
2.959 3-6 alloggi 40% 2000 197 394.533
TOTALE MC 1.555.941
Le zone per attività produttive inserite nel Piano vigente sono circa 150, comprensive sia delle grandi aree soggette a strumentazione attuative che delle aree di piccole dimensioni caratterizzate da una o poche attività. Le stesse occupano una superficie complessiva di 3.800.000 mq. Con una stima prudenziale si può affermare che la superficie coperta sia pari a 1.400.000 mq. (il 50% del totale) e il volume complessivo sia pari a 12milioni di mc. (con m.8,5 di H media). È un valore molto alto pari al 70% della città residenziale (16milioni di mc) ma molto più concentrata.
Il piano prevede quattro tipi di zona D.
La D specifica per le attività produttive con indice di edificabilità fondiaria pari a 3,5 mc/mq e con un rapporto di copertura del 60% (H max 12,0m.). La D1 per attività di supporto all'agricoltura con indice di edificabilità fondiaria pari a 2,5 mc/mq e con un rapporto di copertura del 40% (H max 10,0m.).
La D2 per le attività commerciali con indice di edificabilità fondiaria pari a 2,0 mc/mq e con un rapporto di copertura del 40% (H max 10,0m.).
La D3 per le attività di deposito ed esposizione di merci con indice di edificabilità fondiaria pari a 2,0 mc/mq e con un rapporto di copertura del 40% (H max 10,0m.).
Tali zone sono per la maggior parte realizzate o in fase di realizzazione mentre ancora libere risultava al 2001 una superficie di circa 1,2 milioni di mq. Solo due aree superavano i 100.000mq (la n.25 di 470mila mq, la n.109 di 101mila mq.) mentre tutte le rimanenti sono aree di piccole o medie dimensioni.
Tab.26 Analisi delle zone D esistenti
"Comune di Arezzo PS 2003
Zone produttive stato di attuazione"
"numero area" "zona PRG" "superficie area MQ" "superficie libera MQ"
001 D 16.704 0
002 D 9.536 0
003 D 12.054 0
004 D 2.470 0
005 D 2.668 2.668
006 D 2.646 1.852
007 D 15.715 0
008 D 22.593 0
009 D 51.582 5.158
010 D 13.658 0
011 D 21.445 0
012 D 22.942 2.294
013 D 58.139 0
014 D 19.329 0
015 D 6.992 0
016 D 10.519 0
017 D 5.942 0
018 D 9.813 0
019 D 9.508 3.803
020 D 11.218 0
021 D 10.230 2.557
022 D 8.221 411
023 D 27.045 0
024 D 6.809 0
025 D 470.591 470.591
026 D 24.247 24.247
027 D 19.298 0
028 D 25.654 0
029 D 4.142 0
030 D 44.119 0
031 D 9.397 0
032 D 42.193 0
033 D 19.758 0
034 D 15.757 2.363
035 D 3.408 3.408
036 D 12.380 12.380
037 D 11.262 0
038 D 10.703 0
039 D 131.259 52.504
040 D 58.548 14.637
041 D 24.947 0
042 D 6.563 6.563
043 D 12.766 12.766
044 D 12.864 1.286
045 D 11.464 1.146
046 D 60.174 0
047 D 6.436 3.862
048 D 55.504 16.651
049 D 21.603 0
050 D 39.719 0
051 D 10.222 0
052 D 2.632 1.053
053 D 5.674 0
054 D 7.400 0
055 D 231 0
056 D 38.770 0
057 D 28.785 0
058 D 25.380 0
059 D 14.335 0
060 D 12.390 0
061 D 49.272 29.563
062 D 3.718 0
063 D 4.342 0
064 D 63.365 0
065 D 14.750 0
066 D 27.268 10.907
067 D 164.471 0
068 D 23.735 4.747
069 D 1.127 0
070 D 76.230 0
071 D 12.476 0
072 D 92.550 92.550
073 D 20.331 0
074 D 71.100 7.110
075 D 4.292 429
076 D 29.382 0
077 D 207 0
078 D 41.162 0
079 D 7.334 1.467
080 D 101.592 0
081 D 3.557 1.423
082 D 3.321 0
083 D 28.618 0
084 D 19.158 3.832
085 D 7.965 0
086 D 22.535 1.127
087 D 11.384 11.384
088 D 41.287 4.129
089 D 157.465 7.873
090 D 15.499 15.499
091 D 11.981 11.981
092 D 41.107 2.055
093 D 79.164 15.833
094 D 10.346 1.035
095 D 22.904 0
096 D 44.212 22.106
097 D 66.966 3.348
098 D 39.995 0
099 D 13.057 3.264
100 D 16.288 0
101 D 31.264 3.126
102 D 12.703 0
103 D 7.039 3.520
104 D 14.759 5.904
105 D 5.412 0
106 D1 21.451 15.015
107 D1 21.170 2.117
108 D1 47.811 33.468
109 D1 101.628 101.628
110 D1 11.905 11.905
111 D1 6.476 4.533
112 D1 39.615 39.615
113 D1 7.379 0
114 D2 72.783 0
115 D2 13.656 0
116 D2 4.237 3.601
117 D2 67.804 61.024
118 D2 25.137 15.082
119 D2 15.143 15.143
120 D2 1.901 0
121 D2 5.190 0
122 D2 16.636 0
123 D2_Y 8.200 0
124 D2 2.699 0
125 D2 9.705 7.279
126 D2 5.776 4.043
127 D 6.737 6.737
128 D_Y 7.445 5.956
129 D 1.564 313
130 D_Y 1.228 614
131 D3 11.580 0
132 D_Y 6.708 4.696
133 D 5.780 5.780
134 D_Y 4.766 4.766
135 D_Y 5.170 5.170
136 D 330 0
137 D_Y 6.206 0
138 D_Y 6.417 0
139 D_Y 7.135 2.141
140 D_Y 3.064 1.532
141 D_Y 689 0
142 D 10.541 0
143 D3_Y 18.058 9.029
144 D_Y 1.667 667
145 D_Y 2.835 0
146 D_Y 3.415 1.708
147 D_Y 4.749 0
148 D_Y 8.433 4.216
149 D_Y 7.771 0
3.853.630 1.274.190
Una stima della domanda è possibile effettuarla attraverso l'analisi delle richieste pervenute in Comune per questo tipo di zona. In Comune sono arrivate oltre 100 domande per inserimento di aree per attività produttive in genere.
La superficie occupata da queste aree è di 1.900.000mq. Nella distribuzione per classe di ampiezza vi è la seguente suddivisione:
- tre aree superano i 150.000 mq,
quattro aree sono comprese tra i 50.000 mq e i 100.000 mq
38 aree sono comprese tra i 10.000 mq e i 50.000mq
circa 60 sono inferiori ai 10.000mq.
Si tratta di valori molto elevati ma che denotano anche una certa dinamicità dell'imprenditoria locale anche se una quota parte di richieste forse sono più di tipo immobiliare vero e proprio che per la effettiva costruzione di capannoni produttivi o comemrciali.
Tab.27 Le richieste per zone D
Le dimensioni degli standard fanno riferimento al provvedimento legislativo originario (il D.M.1444/68) non modificato dalla legislazione toscana. Il decreto fissa i seguenti parametri:
a) per istruzione: 4,5 mq/abitante
b) per attrezzature di interesse comune: 4,5 mq/abitante
c) per verde attrezzato: 9,0 mq/ab
d) per parcheggio: 2,5 mq/ab.
Si tratta degli standard "minimi" che però devono essere integrati con eventuali carenze date dal regresso non attuato.
L'offerta di standard attuale (effettuata attraverso una analisi di dettaglio per singola area esistente) evidenzia che la città di Arezzo ha una buona dotazione di aree per servizi pubblici. Lo standard minimo richiesto dalla legislazione nazionale è nel complesso largamente superato. Per abitante effettivo vi sono 36 mq., che si abbassa a 28mq per abitante teorico (calcolato su 100mc/ab).
Dalla disaggregazione del dato totale si evince però che mentre tutti i servizi sono in surplus, lo standard per l'istruzione è in deficit. La superficie delle aree per l'istruzione esistente è pari a 375.000 mq contro una domanda teorica di mq.418.000 (calcolata sugli abitanti effettivi).
È questo lo standard che sempre in questa statistica risulta deficitario ma che non corrisponde alla effettiva domanda. Il calcolo è effettuato, secondo decreto, sulla superficie dell'area mentre sarebbe più appropriato effettuarlo per superfice di calpestio, in numero aule ed in mq. per alunno. La diminuzione delle nascite ha portato infatti ad avere una situazione completamente diversa da quella prospettata negli anni 60 quando il legislatore ha proposto il D.M. Da diversi anni il rapporto tra alunni e aule si è notevolmente elevato e, per mancanza di alunni, alcune scuole sono state accorpate o addirittura chiuse. Il rapporto di calcolo dello standard basato solamente sulla popolazione residente e non su quella scolastica risulta completamente superato.
Lo standard a parcheggio è invece, probabilmente, sottostimato. L'incremento dell'uso del mezzo privato ha portato l'Italia ad avere un valore tra famiglie e auto tra i più elevati del mondo. Ogni famiglia ha più di un auto. Lo standard, calcolato sugli abitanti, porta ad una superficie di 6,25mq di parcheggio per famiglia contro un posto auto calcolato solitamente in 12,0mq circa (escluso spazio di manovra). Lo standard prestazione è quindi la metà di quello teorico calcolato per legge.
In complesso la domanda di standard calcolata con l'aggiunta degli abitanti di incremento (e questi rapportati a 100mc/ab) è pari a 1,9 milioni di mq. così suddivisi: 479mila per l'istruzione, 213mila mq per le atrrezzature comuni, 959.000 per il verde attrezzato e 266.000 per il parcheggio.
Gli standard esistenti già realizzati sono 489mila mq per le attrezzature, 2,1 milioni di mq. per il verde/sport e 390mila per il parcheggio.
Tab. 28 Domanda e Offerta esistente di standard
Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003 - Domanda di standard e Offerta attuale (aree esistenti di Prg già realizzate)
abitanti effettivi istruzione attrezzature varie verde attrezzato parcheggi totale
mq/abit. richiesti da D.M.1444/68 4,5 2,0 9,0 2,5 18,0
Domanda mq/ab. effettivi 418.041 185.796 836.082 232.245 1.672.164
Offerta standard esistenti 375.000 489.019 2.122.474 390.101 3.376.594
mq/ab. effettivi -43.041 303.223 1.286.392 157.856 1.704.430
(Elaborazione Ufficio di Piano)
Le previsioni del nuovo Piano Strutturale sono state suddivise per l'offerta residenziale, l'offerta de produttivo, l'offerta di standard e la verifica per le unità organiche di riferimento (UTOE).
Il nuovo Piano Struttura prevede la realizzazione di nuove volumetrie per residenza suddivise tra il Capoluogo e le Frazioni sparse nel territorio comunale. La scelta del piano è stata quella di individuare le quantità massime edificabili all'interno delle singole Utoe comprensive della quota parte di "completamento" e di nuova previsione. Il Piano conferma, ovviamente, le quantità previste dal piano Gregotti e non ancora realizzate. Il calcolo è stato effettuato in numero alloggi, partendo dal dimensionamento, e quindi trasformato in volumetria. La previsione indica un range di alloggi compresi tra un minimo ed un massimo. La differenza è dovuta al fatto che la normativa per le zone residenziali prevede la possibilità di inserire anche altre destinazioni (commercio e uffici) pur fissando una percentuale massima (stimato in questo caso sino al 20%). Il Regolamento Urbanistico dovrà fissare successivamente le aree e le progettazioni di massima (le schede progetto). Alcune di queste, le aree considerate strategiche, sono state invece già individuate in questa fase di Piano.
Il volume di nuova previsione inserito nel Piano Struttura è compreso tra 1.400.000 mc e 2.043.000 mc. pari ad un numero di alloggi che varia tra 3200 e 4500.
Il dato coincide con le ipotesi espressi negli scenari ed è leggermente inferiore a quello previsto dal piano Gregotti che aveva una valenza decennale. Questo dato corrisponde grosso modo al 10% del volume totale resdidenziale (stimato in circa 17milioni di mc.) presente nel territorio comunale.
La produzione media annuale è compresa tra i 93mila mc. ed i 133mila mc.
L'offerta, cosi espressa, è composta da una capacità residua data dal Prg vigente, da una quota di recupero del patrimonio edilizio esistente disabitato, da una quota di edilizia di completamento (i piccoli lotti interclusi soggetti alla realizzazione diretta) e dalla quota di previsione con impegno di nuovo suolo.
L'incremento dato dalla nuova localizzazione occupa una superficie territoriale di 913mila mq. di aree per complessivi 2200 alloggi. La previsione di grandi volumetrie è concentrata in poche aree strategiche poste al nord della città in stretto collegamento con la linea "del ferro" poste nelle Utoe di Ceciliano (aree per mq.400mila) e di Fiorentina (aree per mq. 300mila). Le altre aree di "espansione" sono sparse nel territorio e sono di media di circa 15-20mila mq.
Una quota di residenziale è stata prevista nelle aree di "completamento", cioè quelle che non impegnano suolo aggiuntivo ma si pongono all'interno della città consolidata attuale. In queste aree sono previsti circa 650 alloggi.
Un'altra quota parte è data dal recupero delle abitazioni disabitate, corrispondenti al "non-occupato" Istat. Di queste si stima che una percentuale possa essere ri-immessa nel mercato immobiliare e rientrare nello stock anche se, parallelamente, una quota di uguale peso entrerà nella condizione di "non occupato".
Infine il Piano recupera la capacità residua del prg Gregotti. Questa è inserita nelle Zone B di completamento per 400 alloggi circa e nelle Zone C soggette a scheda norma per 850 alloggi circa. Ma questi ultimi si trovano già all'interno di piani attuativi adottati o in fase istruttoria per cui si può prevedere che entro l'anno saranno approvati definitivamente e realizzati nel prossimo biennio.
Tab.29 Dimensionamento - Offerta Residenza
Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003 - Dimensionamento per UTOE - Offerta residenziale
PRG vigente Previsioni PS 2003 Totale PS 2003
Zone B Zone C Recupero p.e.e. (3) Completamenti (4) Nuovo impegno di suolo alloggi min (5) alloggi max abitanti incremento Volume min MC Volume max MC
UTOE num all num all num all num all num all num all mq. Sf. num all num all num all num abit teorici all*450 all*450
Urbano Rurale conces (1) da conc (2)
01 Giovi 11 2 0 7 12 9 0 0 20 41 122 9.044 18.280
02 Ponte a Buriano 0 0 1 1 1 8 0 0 7 11 33 3.314 4.930
03 Quarata 0 8 0 41 12 30 0 0 61 90 271 27.276 40.620
04 Ceciliano 7 1 0 12 7 9 400.900 865 714 901 2.703 321.226 405.470
05 Puglia 1 0 13 16 8 17 0 0 37 56 167 16.498 25.010
06 San Fabiano Cognaia Stoppe d'Arca 0 0 2 51 17 7 0 0 44 76 227 19.634 34.105
07 Indicatore Pratantico 18 0 0 9 11 33 48.000 160 174 231 694 78.192 104.040
08 San Leo 0 0 0 0 0 10 0 0 8 10 31 3.582 4.590
09 Gavardello 0 0 0 0 2 10 0 0 8 12 37 3.402 5.490
10 Pratacci 0 0 0 0 3 222 0 0 177 225 675 79.748 101.260
11 Fiorentina 51 0 0 0 24 16 299.400 699 607 789 2.368 273.318 355.260
12 Catona 0 0 0 0 2 0 13.000 0 0 2 5 - 720
13 Centro 0 0 0 0 68 0 47.650 127 88 195 584 39.660 87.600
14 Cappuccini 48 0 11 188 17 18 0 0 209 282 845 93.906 126.720
15 Staggiano 1 0 0 8 6 10 0 0 14 26 77 6.500 11.500
16 Pieve a Maiano 0 0 0 0 2 0 0 0 0 2 5 - 810
17 Battifolle 5 0 6 98 6 33 19.500 65 164 213 640 73.924 96.005
18 Calamandrei 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 - 180
19 Pescaiola 59 0 0 0 11 7 0 0 51 77 232 23.046 34.770
20 San Donato 7 1 0 111 9 4 0 0 96 131 394 43.190 59.050
21 Tortaia 11 0 14 59 9 5 0 0 69 97 292 31.138 43.873
22 Saione 98 0 0 56 24 2 0 0 120 180 540 53.804 80.980
23 Stadio 1 2 0 0 24 9 0 0 4 36 107 1.804 15.980
24 San Zeno 1 0 0 16 3 10 0 0 21 31 92 9.632 13.840
25 Agazzi 2 0 0 0 39 7 20.000 67 53 115 345 23.654 51.730
26 Santa Firmina 12 1 10 51 6 20 20.000 67 128 167 501 57.576 75.120
27 Frassineto 0 0 0 16 5 9 16.000 53 61 83 248 27.568 37.160
28 Olmo 12 0 0 14 10 50 7.000 23 77 110 330 34.864 49.430
29 Policiano 0 0 0 0 8 27 0 0 20 35 105 8.862 15.690
30 Rigutino 1 0 0 62 14 44 21.500 96 160 217 652 71.940 97.800
31 Lignano 0 1 0 13 1 1 0 0 11 16 47 5.092 7.040
32 Poti 0 0 0 0 18 5 0 0 0 24 71 184 10.580
33 Palazzo del Pero 16 0 0 29 13 4 0 0 36 62 187 16.394 28.030
TOTALE COMUNE 361 15 57 857 394 635 912.950 2.221 3.239 4.541 13.624 1.457.972 2.043.663
(1) alloggi già concessionati ed in fase di realizzazione
(2) alloggi da concessionare ma già in parte inseriti in piani attuativi approvati
(3) quota parte recupero abitazioni non occupate
(4) quota parte nuova edificazione di completamento senza impegno di nuovo suolo (escluso residuo prg vigente zone B)
(5) escluso 20% di non-residenziale ed escluso recupero quota parte (20%) non occupato
Le aree produttive inserite nel Piano Struttura occupano una superficie territoriale di circa 6.200.000 mq., di cui il 50% derivante dal piano Gregotti ed il rimanente di nuovo inserimento. La superficie territoriale in aggiunta prevista è di 3,4milioni di mq. A questa si deve sommare la superficie residua del Piano Gregotti non ancora attuata che corrisponde a 1.100.000mq. In complesso l'offerta per il produttivo si aggira attorno ai 4,5 milioni di mq.
Questa previsione comprende però anche ampie aree riservate ad attrezzature speciali o ad attività che hanno bisogno di grandi spazi ma di piccole volumetrie. Nelle prime si trovano le aree per attrezzature speciali, nelle seconde le aree per le ttività di recupero o legati all'edilizia o all'autotrasporto. Queste avendo necessità di vaste aree libere per mettere la merce (o i mezzi pesanti) all'aperto non potrebboro trovare soddisfazione nel mercato delle aree produttive in cui l'ampio rapporto di copertura previsto (40-60%) ne alza il valore immobiliare. Queste aree, inserite in prevalenza nel Sottosistema P4, occupano circa 1,5 milioni di mq. e rappresentano il 25% della sperfcie totale.
Gli altri Sottosistemi prevedono la destinazione produttiva come prevalente (Sottosistema P1), la destinazione mista produttivo-commerciale (P2) e la mista artigianale con possibilità di ricavare anche la residenza per il proprietario o per il custode (P3). Il 42% delle aree è previsto nel primo sottosistema con l'individuazione di tre grandi aree, tra i 400 ed i 500mila mq.. Il 23% è previsto per il P2 (mq.1451.000) ed il 9% per il P3 (560.000mq)).
La superficie coperta, calcolata tra il 40 ed il 60% della superficie fondiaria, ha uno sviluppo totale di 1.100.000mq. pari a solo al 18% della superficie totale. Ciò permetterà di avere una distribuzione planivolumetrica di alta qualità con una rapporto tra spazi costruiti e spazi aperti nettamente a favore di questi ultimi. Le aree scoperte sono ovviamente riservate agli standard primari (verde e parcheggio) e alle strade, ma la quota più consistente rimane di proprietà privata e rientra nell'area pertinenziale.
Tab.30 - Dimensionamento non-residenziale
COMUNE DI AREZZO - PIANO STRUTTURA 2003 Dimensionamento sistema produttivo
PRG GREGOTTI PIANO STRUTTURA 2003
UTOE sotto-sistema Superficie territoriale Sup terr attuata Sup terr residua Sup. fondiaria (St * 70%) Sup. Coperta (Sf*60%) Sup terr in aggiunta PS Su Fond MQ (St *70%) Superf Coperta = Sup Fond * 40% Superficie Coperta totale
01 Giovi P3 49.528 25.500 0 0 24.028 16.820 6.728 6.728
03 Quarata P1 93.448 32.916 11.471 8.030 4.818 49.061 34.343 13.737 18.555
04 Ceciliano P2 40.608
04 Ceciliano P3 99.574
140.182 52.443 12.711 8.898 5.339 75.028 52.520 21.008 26.347
05 Puglia P1 36.807 11.922 15.923 11.146 6.688 8.962 6.273 2.509 9.197
07 Indicatore Pratantico P1 (2) 575.682 527.312 369.118 147.647 147.647
07 Indicatore Pratantico P3 16.143
591.825 28.000 36.313 25.419 15.251 527.512 369.258 147.703 162.955
08 San Leo P4 197.775 0 0 0 197.775 138.443 55.377 55.377
09 Gavardello P1 131.168
09 Gavardello P3 52.090
09 Gavardello P4 126.269
309.527 108.297 29.591 20.714 12.428 171.639 120.147 48.059 60.487
10 Pratacci P1 98.654
10 Pratacci P2 625.196
10 Pratacci P3 158.372
882.221 478.000 137.980 96.586 57.952 266.241 186.369 74.548 132.499
18 Calamandrei P1 813.638
18 Calamandrei P2 640.302
1.453.940 513.000 706.046 494.232 296.539 234.894 164.426 65.770 362.310
24 San Zeno P1 885.548 283.500 110.415 77.291 46.374 491.633 344.143 68.829 115.203
24 San Zeno P4 1.219.679 1.219.679 853.775 85.378 85.378
nota 1 e 2 2.105.227 283.500 110.415 77.291 46.374 1.711.312 1.197.918 154.206 200.580
25 Agazzi P2 83.524 43.371 0 0 40.153 28.107 11.243 11.243
30 Rigutino P2 61.128
30 Rigutino P3 178.604
239.732 39.500 85.824 60.077 36.046 114.408 80.086 32.034 68.080
6.183.737 1.616.450 1.146.274 802.392 481.435 3.421.014 2.394.710 632.923 1.114.358
(1) Area strategica d'intervento di San Zeno: P1 =Sc 20%; P4 = Sc 10%
(2) Incluse Aree strategiche di intervento
Tab.31 - Dimensionamento non-residenziale per Sottosistemi
"Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003
Offerta aree produttive per Sottosistema"
sottosistema Superficie MQ Totale per Sottosistema MQ %
P1 14.397
P1 17.450
P1 4.961
P1 4.419
P1 89.030
P1 47.600
P1 131.168
P1 6.768
P1 521.314
P1 98.654
P1 225.452
P1 128.565
P1 394.970
P1 64.651
P1 404.622
P1 480.926 2.634.946 42,6
P2 33.969
P2 6.639
P2 332.231
P2 292.964
P2 256.222
P2 108.423
P2 58.841
P2 42.490
P2 27.917
P2 97.479
P2 48.930
P2 83.524
P2 61.128 1.450.757 23,5
P3 49.528
P3 83.048
P3 16.526
P3 16.143
P3 52.090
P3 158.372
P3 160.172
P3 10.681
P3 7.751 554.311 9,0
P4 126.269
P4 197.775
P4 1.219.679 1.543.723 25,0
TOT 6.183.737 100,0
L'Offerta di standard comprende le aree esistenti, realizzate e già di proprietà comunale, e le aree di nuova previsione inserite all'interno delle Utoe. Gli standard sono suddivisi e verificati per tipologia, per Utoe e per destinazione d'uso (residenza e produttivo).
Il totale degli abitanti comprende gli insediati e gli insediabili (calcolati con il rapporto di 100mc/ab). La verifica eseguita per singola Utoe ha portato all'individuazione delle situazioni di sotto-standard. Anche se le stesse sono attribuibili più alla particolare suddivisione in unità territoriali che alla effettiva carenza di aree per servizi (nelle piccole frazioni per es. non vi sono necessità di aree a verde o a parcheggi) queste sono state comunque recuperate e inserite nella norma come quantità da reperire.
L'offerta di Piano nel complesso prevede 3.600.000 mq di aree pari a 34,0 mq per abitante.
Le aree a verde hanno una superficie di mq 2.300.000 pari a 21,5 mq/ab, le per parcheggi hanno una superficie di mq 1.705.000 (4,3 mq/ab), le aree per attrezzature hanno una superficie di mq.489.000 (4,6mq/ab).
Rispetto allo standard considerato minimo le prime sono superiori di 12,5 mq per ab., i parcheggi di 2,0 mq per ab., le attrezzature di 2,6 mq per ab. L'istruzione è inferiore di 0,46 ma non vi sono nel Comune situazioni di disagio o di domanda inevasa.
Tab.32 - Offerta di standard - Totale comune
Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003 - Domanda di standard e Offerta Piano Struttura 2003 (aree esistenti di Prg + previsioni PS)
abitanti effettivi abitanti effettivi + incremento teorici (100mc/ab) istruzione (1) attrezzature varie verde attrezzato parcheggi totale
totale comune 92.898 106.522 375.000 489.019 2.122.474 390.101 3.376.594
DOMANDA TEORICA mq 479.349 213.044 958.698 266.305 1.917.396
OFFERTA PIANO STRUTTURA mq 375.000 489.019 2.289.627 467.849 3.621.495
DIFFERENZA -104.349 275.975 1.330.929 201.544 1.704.099
MQ per abitante secondo PS 2003 4,04 4,59 21,49 4,39 34,00
(1) compreso istituti superiori - nuova riforma cicli scolastici
La legislazione toscana ha introdotto con la nuova legge urbanistica del 1995 il concetto di Unità territoriale organica elementare nell'ambito degli "indirizzi e parametri da rispettare nella predisposizione della parte gestionale del Piano regolatore generale". Le interpreatazione più frequenti che si sono avute delle Utoe nei casi approvati negli ultimi anni (vedi Urbanistica Quaderni, op. cit.) sono riconducibili a due principali categorie. La prima identifica le Utoe con le parti compiute del sistema insediativo, significative ai fini del controllo delle dimensioni, dei servizi, e delle infrastrutture. La seconda le concepisce come entità "minori" non idonee alla disciplina di cui sopra. Nel primo caso l'Unità territoriale organica elementare può corrispondere a interi nuclei insediativi oppure a parti compiute della città. Nel secondo corrisponde ad una zona incompiuta disciplinata in maniera parziale.
Dalla disamina di una serie di casi risulta infine l'unica interpreatzione possibile porta alla identificazione delle utoe con quelle "parti organiche della città che rappresentano al tempo stesso luoghi di identità civile e autosufficenza funzionale, sia pure circoscritta solo ad alcune fondamentali funzioni urbane". Queste sono "i quartieri urbani, le parti di città dotate di identità e centri di aggregazione, i "paesi" assorbiti dal processo di urbanizzazione ma tuttora riconoscibili, gli aggregati urbani minori, le frazioni e i nuclei extra-urbani".
In altre parole le Utoe si identificano con le parti di città riconosciute e riconoscibili e organicamente funzionanti. La funzione dell'Utoe rimane quella di meglio interpretare la suddivisione e la verifica degli standard o dei livelli prestazionali. Se questa interpretazione risulta corretta ne consegue però che le Utoe devono avere una loro perimetrazione di volta in volta modifidicata a seconda della tematica prestazionale di riferimento. La struttura degli standard, così come concepiti dal decreto ministeriale e non modificati dalla legislazione toscana, portano a considerare alcuni servizi (i verdi e i parcheggi primari) come presenti e necessari per un'area "piccola", altri per entità territoriali piu "grandi" (le scuole dell'obbligo), altri ancora per l'intera città (i servizi secondari). A fronte di questi ragionamenti la scelta effettuata per il Piano Strutturale di Arezzo è stata quella di individuare delle unità minime come parte riconoscibili e riconosciute (quartieri, aree, zone, paesi, ecc.) e riaggregarli ogni qualvolta necessario.
La verifica del dimensionamento per Utoe ha riguardato in questo caso gli standard di verde e di parcheggio (per la verifica di sostenibilità complessiva si rimanda alla Relazione generale e quella di settore dedicataa ll'ambiente).
L'incremento di popolazione teorica (13.600 ab/teorici) produce una domanda di standard di 123mila mq. di verde e 34mila di parcheggio. Sommati agli abitanti effetivi formano una domanda totale rispettivamente di mq.959mila e di 266mila mq.
Confrontando questo dato con l'Offerta di Piano (esistente + incremento) risulta che alcune Utoe siano ancora in deficit per parcheggio (la maggior parte) o per verde (solamente sette Utoe). A questo punto il dato è stato ulteriormente incrementato per raggiungere il minimo del D.M. e inserito nella norma per singola Utoe. Lo standard di incremento è quindi pari allo standard dato dall'introduzione del nuovo volume e da quello dato per recuperare il "regresso".
In questo modo l'offerta raggiunge i minimi per ogni Utoe ed eleva il totale complessivo per Comune alle quantità descritte in precedenza.
Infine la verifica degli standard è stata proposta anche per le Utoe in cui è localizzata la destinazione produttiva, calcolando il 10% della superficie territoriale, oltre alle strade. In ogni Utoe con la presenza di non-residenziale le aree devono essere ulteriormente incrementate per tale funzione. In complesso queste sono pari a 350mila mq. circa, da destinare a parcheggi, verde e servizi in genere.
Tab.33 - Offerta standard per Utoe: incremento ed esistenti
Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003 Offerta Standard per UTOE
Standard incremento Standard esistenti
UTOE Abitanti insediati + insediabili teorici (100mc/ab) Abitanti esistenti 2001 Abitanti teorici in incremento "verde 9,0 mq/ab-teor MQ" "parcheggio 2,5 mq/ab-teor MQ" "verde MQ" "parcheggio MQ"
01 Giovi 1.705 1.583 122 1.097 305 59.880 4.133
02 Ponte a Buriano 709 676 33 296 82 6.507 3.652
03 Quarata 2.953 2.682 271 2.437 677 44.147 7.694
04 Ceciliano 4.742 2.039 2.703 24.328 6.758 52.815 15.509
05 Puglia 1.913 1.746 167 1.501 417 29.705 4.352
06 San Fabiano Cognaia Stoppe d'Arca 2.996 2.769 227 2.046 568 4.401 1.100
07 Indicatore Pratantico 3.898 3.204 694 6.242 1.734 36.616 6.085
08 San Leo 1.842 1.811 31 275 77 54.933 2.034
09 Gavardello 336 299 37 329 92 3.076 4.969
10 Pratacci 3.937 3.262 675 6.076 1.688 155.951 75.392
11 Fiorentina 8.774 6.406 2.368 21.316 5.921 151.811 31.798
12 Catona 679 674 5 43 12 49.519
13 Centro 9.596 9.012 584 5.256 1.460 204.585 39.796
14 Cappuccini 6.105 5.260 845 7.603 2.112 114.003 7.244
15 Staggiano 1.761 1.684 77 690 192 11.008 2.142
16 Pieve a Maiano 154 149 5 49 14
17 Battifolle 4.217 3.577 640 5.760 1.600 52.679 12.715
18 Calamandrei 390 389 1 11 3 6.855 23.131
19 Pescaiola 3.704 3.472 232 2.086 580 87.037 16.182
20 San Donato 5.093 4.699 394 3.543 984 174.942 20.193
21 Tortaia 6.634 6.342 292 2.632 731 160.888 10.497
22 Saione 8.376 7.836 540 4.859 1.350 60.138 14.460
23 Stadio 7.854 7.747 107 959 266 309.260 34.871
24 San Zeno 799 707 92 830 231 8.459 15.661
25 Agazzi 2.518 2.173 345 3.104 862 45.164 6.354
26 Santa Firmina 3.694 3.193 501 4.507 1.252 95.391 3.126
27 Frassineto 1.193 945 248 2.230 619 31.940 379
28 Olmo 2.765 2.435 330 2.966 824 15.482 4.200
29 Policiano 1.665 1.560 105 941 262 11.686 1.488
30 Rigutino 3.665 3.013 652 5.868 1.630 55.616 14.537
31 Lignano 335 288 47 422 117
32 Poti 492 421 71 635 176 2.881
33 Palazzo del Pero 1.032 845 187 1.682 467 25.098 6.408
TOTALE 106.522 92.898 13.624 122.620 34.061 2.122.474 390.101
Tab.34 - Offerta standard per Utoe: surplus/deficit
Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003 - Domanda e Offerta di standard per UTOE
DOMANDA OFFERTA A SURPLUS / DEFICIT OFFERTA B
UTOE Abitanti insediati + insediabili teorici (100mc/ab) "verde 9,0 mq/ab-teor MQ" "parcheggio 2,5 mq/ab-teor MQ" "verde esistente +incremento per nuovo volume MQ" "parcheggio esistente +incremento nuovo volume MQ" "verde MQ" "parcheggi MQ" "verde incremento per pregresso MQ" "parcheggio incremento per pregresso MQ"
01 Giovi 1.705 15.344 4.262 60.976 4.437 45.633 175
02 Ponte a Buriano 709 6.380 1.772 6.802 3.734 423 1.962
03 Quarata 2.953 26.575 7.382 46.585 8.371 20.009 989
04 Ceciliano 4.742 42.679 11.855 77.143 22.267 34.464 10.412
05 Puglia 1.913 17.215 4.782 31.205 4.769 13.991 -13 13
06 San Fabiano Cognaia Stoppe d'Arca 2.996 26.967 7.491 6.447 1.668 -20.520 -5.822 20.520 5.822
07 Indicatore Pratantico 3.898 35.078 9.744 42.858 7.819 7.780 -1.925 1.925
08 San Leo 1.842 16.574 4.604 55.209 2.110 38.634 -2.494 2.494
09 Gavardello 336 3.020 839 3.405 5.061 385 4.222
10 Pratacci 3.937 35.434 9.843 162.027 77.080 126.593 67.237
11 Fiorentina 8.774 78.970 21.936 173.127 37.719 94.157 15.783
12 Catona 679 6.109 1.697 49.562 12 43.453 -1.685 1.685
13 Centro 9.596 86.364 23.990 209.841 41.256 123.477 17.266
14 Cappuccini 6.105 54.943 15.262 121.606 9.356 66.663 -5.906 5.906
15 Staggiano 1.761 15.846 4.402 11.698 2.334 -4.148 -2.068 2.068
16 Pieve a Maiano 154 1.390 386 49 14 -1.341 -373 1.341 373
17 Battifolle 4.217 37.953 10.543 58.439 14.315 20.486 3.772
18 Calamandrei 390 3.512 976 6.866 23.134 3.354 22.159
19 Pescaiola 3.704 33.334 9.260 89.123 16.761 55.789 7.502
20 San Donato 5.093 45.834 12.732 178.485 21.177 132.651 8.446
21 Tortaia 6.634 59.710 16.586 163.520 11.228 103.810 -5.358 5.358
22 Saione 8.376 75.383 20.940 64.996 15.809 -10.386 -5.130 10.386 5.130
23 Stadio 7.854 70.682 19.634 310.219 35.138 239.537 15.504
24 San Zeno 799 7.193 1.998 9.289 15.891 2.096 13.893
25 Agazzi 2.518 22.661 6.295 48.268 7.216 25.607 921
26 Santa Firmina 3.694 33.244 9.235 99.899 4.378 66.654 -4.856 4.856
27 Frassineto 1.193 10.735 2.982 34.170 998 23.435 -1.984 1.984
28 Olmo 2.765 24.881 6.911 18.448 5.024 -6.433 -1.887 6.433 1.887
29 Policiano 1.665 14.981 4.162 12.628 1.749 -2.354 -2.412 2.354 2.412
30 Rigutino 3.665 32.985 9.163 61.484 16.167 28.499 7.004
31 Lignano 335 3.014 837 422 117 -2.592 -720 2.592 720
32 Poti 492 4.424 1.229 3.516 176 -908 -1.053 908 1.053
33 Palazzo del Pero 1.032 9.287 2.580 26.780 6.876 17.493 4.296
TOTALE 106.522 958.702 266.306 2.245.094 424.163 1.286.392 157.856 44.533 43.687
Tab.35 - Offerta standard per Utoe: incremento totale
Comune di Arezzo - Paino Struttura 2003 - OFFERTA STANDARD per UTOE
UTOE Standard incremento per nuovo volume Standard incremento per regresso Standard incremento totale
verde 9,0 mq/ab-teor parcheggio 2,5 mq/ab-teor verde parcheggio verde parcheggio
MQ MQ MQ MQ MQ MQ
01 Giovi 1.097 305 1.097 305
02 Ponte a Buriano 296 82 296 82
03 Quarata 2.437 677 2.437 677
04 Ceciliano 24.328 6.758 24.328 6.758
05 Puglia 1.501 417 13 1.501 430
06 San Fabiano Cognaia Stoppe d'Arca 2.046 568 20.520 5.822 22.566 6.391
07 Indicatore Pratantico 6.242 1.734 1.925 6.242 3.659
08 San Leo 275 77 2.494 275 2.570
09 Gavardello 329 92 329 92
10 Pratacci 6.076 1.688 6.076 1.688
11 Fiorentina 21.316 5.921 21.316 5.921
12 Catona 43 12 1.685 43 1.697
13 Centro 5.256 1.460 5.256 1.460
14 Cappuccini 7.603 2.112 5.906 7.603 8.018
15 Staggiano 690 192 2.068 690 2.260
16 Pieve a Maiano 49 14 1.341 373 1.390 386
17 Battifolle 5.760 1.600 5.760 1.600
18 Calamandrei 11 3 11 3
19 Pescaiola 2.086 580 2.086 580
20 San Donato 3.543 984 3.543 984
21 Tortaia 2.632 731 5.358 2.632 6.090
22 Saione 4.859 1.350 10.386 5.130 15.245 6.480
23 Stadio 959 266 959 266
24 San Zeno 830 231 830 231
25 Agazzi 3.104 862 3.104 862
26 Santa Firmina 4.507 1.252 4.856 4.507 6.108
27 Frassineto 2.230 619 1.984 2.230 2.603
28 Olmo 2.966 824 6.433 1.887 9.398 2.711
29 Policiano 941 262 2.354 2.412 3.295 2.674
30 Rigutino 5.868 1.630 5.868 1.630
31 Lignano 422 117 2.592 720 3.014 837
32 Poti 635 176 908 1.053 1.543 1.229
33 Palazzo del Pero 1.682 467 1.682 467
TOTALE 122.620 34.061 44.533 43.687 167.153 77.748
Tab.36 - Offerta standard per Utoe: totale
Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003 - OFFERTA TOTALE STANDARD per UTOE
UTOE Standard incremento totale Standard esistenti OFFERTA TOTALE
01 Giovi 1.097 305 59.880 4.133 60.976 4.437
02 Ponte a Buriano 296 82 6.507 3.652 6.802 3.734
03 Quarata 2.437 677 44.147 7.694 46.585 8.371
04 Ceciliano 24.328 6.758 52.815 15.509 77.143 22.267
05 Puglia 1.501 430 29.705 4.352 31.205 4.782
06 San Fabiano Cognaia Stoppe d'Arca 22.566 6.391 4.401 1.100 26.967 7.491
07 Indicatore Pratantico 6.242 3.659 36.616 6.085 42.858 9.744
08 San Leo 275 2.570 54.933 2.034 55.209 4.604
09 Gavardello 329 92 3.076 4.969 3.405 5.061
10 Pratacci 6.076 1.688 155.951 75.392 162.027 77.080
11 Fiorentina 21.316 5.921 151.811 31.798 173.127 37.719
12 Catona 43 1.697 49.519 49.562 1.697
13 Centro 5.256 1.460 204.585 39.796 209.841 41.256
14 Cappuccini 7.603 8.018 114.003 7.244 121.606 15.262
15 Staggiano 690 2.260 11.008 2.142 11.698 4.402
16 Pieve a Maiano 1.390 386 1.390 386
17 Battifolle 5.760 1.600 52.679 12.715 58.439 14.315
18 Calamandrei 11 3 6.855 23.131 6.866 23.134
19 Pescaiola 2.086 580 87.037 16.182 89.123 16.761
20 San Donato 3.543 984 174.942 20.193 178.485 21.177
21 Tortaia 2.632 6.090 160.888 10.497 163.520 16.586
22 Saione 15.245 6.480 60.138 14.460 75.383 20.940
23 Stadio 959 266 309.260 34.871 310.219 35.138
24 San Zeno 830 231 8.459 15.661 9.289 15.891
25 Agazzi 3.104 862 45.164 6.354 48.268 7.216
26 Santa Firmina 4.507 6.108 95.391 3.126 99.899 9.235
27 Frassineto 2.230 2.603 31.940 379 34.170 2.982
28 Olmo 9.398 2.711 15.482 4.200 24.881 6.911
29 Policiano 3.295 2.674 11.686 1.488 14.981 4.162
30 Rigutino 5.868 1.630 55.616 14.537 61.484 16.167
31 Lignano 3.014 837 3.014 837
32 Poti 1.543 1.229 2.881 4.424 1.229
33 Palazzo del Pero 1.682 467 25.098 6.408 26.780 6.876
TOTALE 167.153 77.748 2.122.474 390.101 2.289.627 467.849
Tab.37 - Offerta standard per Utoe: sistema produttivo
Comune di Arezzo - Piano Struttura 2003 Standard Sistema Produttivo
UTOE sotto-sistema Sup terr in aggiunta PS Standard minimi in aggiunta Mq
01 Giovi 24.028 2.403
03 Quarata 49.061 4.906
04 Ceciliano 75.028 7.503
05 Puglia 8.962 896
07 Indicatore Pratantico UTOE 64.313 6.431
07 Indicatore Pratantico SKM DIR 527.512 52.751
08 San Leo 197.775 19.778
09 Gavardello 171.639 17.164
10 Pratacci 266.241 26.624
18 Calamandrei 234.894 23.489
24 San Zeno UTOE 75.000 7.500
24 San Zeno SKM DIR (3) 1.636.312 163.631
40.153 4.015
25 Agazzi 114.408 11.441
Totale 3.485.327 348.533
Nota (1) di cui Sc mq. 165.400 in Schema Direttore
(2) di cui Sc mq. 145.000 in Schema Direttore
(3) di cui quota parte Prg vigente
Alcune valutazioni di fattibilità
La mappa strategica è un documento nuovo, che non ha alle spalle alcun precedente di riferimento legislativo nazionale. Esso nasce da una riflessione sulle tendenze dell'urbanistica italiana e sugli specifici caratteri dell'esperienza in corso per la costruzione del nuovo piano regolatore della città. Collocata tra il "progetto preliminare" e il "piano", la mappa strategica dovrebbe definire le diverse dimensioni della "strategia fondamentale" del piano. Come tale essa è predente al piano vero e proprio (il Regolamento Urbanistico) e dovrebbe dar conto delle invarianti strutturali e al tempo stesso delle linee strategiche all'interno delle quali deve muoversi la pianificazione "attuativa".
Il Piano Strutturale, al cui interno trova collocazione la mappa strategica, dovrebbe valere per un arco temporale molto lungo e lo stesso dovrebbe essere attuato con piani quinquennali (i RU).
Una mappa strategica è documento tramite il quale si cerca di chiarire:
- quali siano i luoghi, comunque questo termine venga inteso, per i quali si ritiene il piano debba fornire indicazioni più dettagliate e precise che per il resto del territorio cittadino.
- quali siano i soggetti, pubblici o privati, che il piano suggerisce si facciano carico della realizzazione di quanto previsto al punto precedente;
- quali siano le risorse, fisiche e monetarie, che per la realizzazione di quanto previsto ai punti precedenti possano essere mobilitate;
- quali gli strumenti tecnici e giuridici che per la sua realizzazione possano essere utilizzati;
- quali i tempi di realizzazione o, meglio, quali i tempi entro i quali le riflessioni del piano e dei punti precedenti debbano e possano essere sottoposti alla verifica della realizzazione od alla falsificazione di una realizzazione parziale o differente.
Una mappa strategica è dunque un documento che cerca di chiarire le dimensioni di una politica urbana che nel piano trova una delle sue principali rappresentazioni, ma che non si esaurisce nel solo piano. Un documento che nasce anche dalla riflessione degli ultimi anni sulla cosiddetta "pianificazione strategica" e cerca di impedire una interpretazione del piano come attinente solo gli aspetti spaziali, od in modi ancora più ristretti fondiari, della politica urbana.
Inserita entro la sequenza dei documenti che accompagnano la formazione del piano essa costruisce e completa un itinerario, dal primo documento relativo agli obiettivi, metodi e tempi di studio del piano, al lo sviluppo delle "linee guida", alla "mappa strategica", alla "bozza di piano", lungo il quale ad ogni tappa gli obiettivi del piano e della politica urbana vengono ridefiniti e precisati.
La pre-fattibilità economica
La valutazione economica è uno degli elementi fondamentali attraverso il quale sperimentare e verificare la fattibiltà reale di quanto progettato nel Piano. Il Piano disegnato che non viene realizzato, se non parzialmente, fa parte di un periodo storico in via di archiviazione ed oggi non più accettabile.
L'ente locale, in un momento di scarsità di risorse, o forse sarebbe meglio dire di coerenziazione tra risorse e programmazione pu far ricorso a investimenti, realizzazioni e gestioni miste tra pubblico e privato.
Il ricorso alla partecipazione a società miste, alla finanza di progetto, al global service gestionale, può permettere di risolvere determinati servizi alle persone e alle imprese che sinora sono stati normalmente gestiti in disavanzo di bilancio.
L'analisi di fattibiltà all'interno del Piano rappresenta un primo momento di approfondimento di tali tematiche. Ma i conteggi economici permettono anche di avere una prima sommaria idea degli investimenti attesi dal piano. Le quantità messe in gioco di volume, per residenza e non, di opere pubbliche, primarie e secondarie, ecc. danno una idea, applicando dei costi medi di realizzazione, delle masse monetarie che il piano avvia.
Per l'operatore pubblico invece la pre-fattibilità permette di avere in prima approssimazione una valutazione sulla "spesa". L'amministrazione deve tendere in questa fase di risorse scarse a ricavare gli introiti per le opere pubbliche, per lo meno per le primarie e per una quota parte delle secondarie, per realizzare le stesse attraverso il ricorso alle risorse ordinarie.
Nella legislazione italiana vi è uno strumento che a livello teorico aveva posto tale tematica ancora negli anni 70. La legge Bucalossi (n.10/77) prevede infatti che la "concessione ad edificare" sia supportata dal pagamento degli oneri per la realizzazione delle opere primarie e secondarie. Tali oneri oltre al pagamento delle opere dovevano servire anche per il recupero dei Centri storici.
La legge assume ante litteram un concetto di federalismo fiscale e, nella teoria, proponeva che le Entrate pareggiassero le Uscite. I costi tabellari degli oneri dovevano essere proporzionati infatti ai reali costi di realizzazione delle opere.
Purtroppo il momento storico in cui questa legge prese l'avvio (la fine degli anni 70 in presenza di un ciclo basso dell'edilizia) fece si che l'applicazione fosse al "minimo ribasso". Gli indici applicati, sostanzialmente in tutte le Regioni, fecero si che le tariffe tabellari costruite dalle Regioni e quindi dai Comuni (è il Comune che delibera sugli oneri) furono tenute ben distanti dai costi di realizzazione. In questo modo l'edilizia "non veniva penalizzata" (si diceva allora). In realtà ciò ha comportato per le gli Enti Locali una minore introitazione valutabile in miliardi di lire a seconda delle dimensioni del comune e della conseguente produzione edilizia. La conseguenza di questo minor introito è stata la mancanza manutenzione della città e la minor realizzazione di aree per servizi pubblici. (Pur non essendo ancora stata scritta questa storia vi è già qualche autore che l'ha definita come la "riforma tradita" - cfr. D.Rallo, Divulgare l'urbanistica, 2002).
Il Regolamento Urbanistico con una progettazione di dettaglio per aree omogenee (e per Utoe in Regione Toscana) permette di avere un quadro dei costi complessivi del piano e delle posiibili entrate per oneri. Tale conteggio permette all'Amministrazione di incominciare a ragionare sul costo reale delle opere ed intervenire sulle Tabelle degli Oneri con l'obiettivo di pareggiare Entrate/Uscite. La pre-fattibilità per singola area o progetto (la scheda norma) permette inoltre di impostare i criteri di massima su cui fondare la "convenzione" tra pubblico e privato per la realizzazione di un determinato intervento. È questa una operazione che trova molto spesso l'attore pubblico impreparato e alla "mercé" dell'attore privato proponente l'investimento immobiliare. Scopo della valutazione di pre-fattibilità deve essere proprio quello di preparare l'attore pubblico a dialogare alla pari con l'attore privato.
L'analisi di fattibilità economica si pone i seguenti obiettivi:
- stimare l'entità dei costi del Piano per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria delle nuove aree di trasformazione e della città consolidata,
la loro possibile ripartizione tra soggetti finanziatori pubblici e privati e le possibili forme di co-partecipazione,
la corrispondenza tra gli investimenti programmati, in particolare per l'Amministrazione pubblica, e le effettive risorse a disposizione,
la redditività delle operazioni legate prevalentemente al soggetto attuatore privato,
l'introduzione del concetto di Massima Contribuzione Concessoria per cercare di pareggiare entrate con uscite per l'operatore pubblico, spese con ricavi per l'operatore privato.
A livello metodologico questo significa:
a) per l'operatore pubblico:
- analisi e determinazione dei valori di costo unitario per tipologia di opere,
-	stima complessiva dei costi del piano,
-	ricerca e analisi delle fonti di finanziamento (comunali ed extracomunali) e delle forme gestionali per la realizzazione del progetto di piano,
b) per l'operatore privato:
- analisi dei costi medi per le realizzazioni e valutazione dei ricavi da vendite attraverso l'analisi del mercato locale (mercato delle costruzioni, mercato immobiliare, ecc)
-	valutazione finanziaria della redittività degli interventi attraverso l'applicazione dei concetti della matematica finanziaria con l'introduzione del Valore attuale netto (VAN), del Tasso di rendimento interno (TIR) e del break even point (valore di soglia) di ogni progetto/investimento e del piano nel suo complesso.
Nella fase del Piano Strutturale in cui i progetti non sono ancora perfezionati si possono solamente tentare delle stime di massima legate ai grandi dati aggregati rimandando al primo Regolamento Urbanistico una verifica di dettaglio.
Le dimensioni della proposta di Piano
Dal dimensionamento generale possiamo ricavare le seguenti quantità:
- volume edificabile per residenza (comprese altre destinazioni): mc. 1.700.000,
- superficie edificabile per produttivo (nelle varie diversificazioni): mq. 1.100.000
- opere primarie da realizzare all'interno delle aree di espansione e di completamento residenziale: "verde" mq.167.000, parcheggi mq.78.000, strade di lottizzazione (stima) mq. 90.000,
- opere primarie da realizzare all'interno delle aree di espansione e di completamento produttive: "verde" e parcheggi mq.349.000, strade di lottizzazione (stima) mq. 175.000.
Ciò porta, applicando dei costi medi di realizzazione ad un calcolo degli investimenti per l'attore privato pari a 1.731L/miliardi. Questi sono suddivisi tra gli investimenti in edilizia residenziale e gli investimenti nelle zone produttive. I primi son pari a 1.071L/miliardi per l'edificazione di 1.700.000 mc., i secondi sono pari 660L/miliardi per la realizzazione di 1.100.000 di superficie coperta.
L'attore pubblico deve invece realizzare le opere primarie connesse a queste nuove realizzazioni. Queste sono stimate in circa 18,5L/miliardi per le aree residenziali e 52,4L/miliardi per le aree produttive. Si tratta di grossi investimenti che per la maggior parte riguardano opere che vengono realizzate all'interno dei piani attuativi privati. In questi casi gli stessi vengono lasciati fare al privato a "scomputo oneri". In questo caso la stima del prezzo unitario da scomputare può essere pari a 10.865L/mc per la residenza e 48.000L/mq per il produttivo.
Questa rappresenta la contribuzione concessoria minima primaria per nuova edificazione da, eventualmente, suddividere per tipo di zona (espansione o completamento).
Tab.38 - Costi e investimenti
Comune di Arezzo - Le quantità economiche in gioco con il PS2003
Investimenti attesi per l'attore privato per l'edilizia res e non-res
stima realizzazioni da vendite
volume edificabile /residenza costo medio terreno L/mc-edific costo medio realizzazione L/mc investimento L/totale prezzo di vendita medio L/mq realizzazioni totale L/tot surplus
L/miliardi L/miliardi L/miliardi
1.700.000 180.000 450.000 1.071 4.500.000 2.040 969
superficie edificabile /produttivo costo medio terreno L/mq-edif costo medio realizzazione (compreso terreno) L/mq investimento L/totale prezzo di vendita medio L/mq realizzazioni totale L/tot surplus
L/miliardi L/miliardi
1.100.000 150.000 600.000 660 1.200.000 1.320 660
Totale Investimenti 1.731 1.629
Le Uscite per l'attore pubblico
relizzazioni per opere primarie- aree residenziali
strade e parcheggi L/Mq totale verde L/mq totale TOTALE Stima L/mc edificabile
168,000 100,000 16.8 167,000 10,000 1.7 18.5 10,865
relizzazioni per opere primarie - aree produttive
strade/parcheggi/verde L/Mq totale Stima L/mq edificabile
L/miliardi
524,000 100,000 52.4 47,636
Il Piano Struttura individua una serie di progetti e aree strategiche legate alla realizzazione temporale dello stesso. Queste aree sono inserite all'interno degli Schemi Direttori e si incrociano spesso con le grandi opere pubbliche a carico di attori pubblici diversi dal Comune. La Provincia per la viabilità, la concessionaria della linea ferroviaria, l'autorità di bacino per gli interventi sul sistema regimazione delle acque o, a seconda dei tematismi, possono far riferimenti a finaziamenti di tipo europeo o nazionali. Il Piano Struttura può, in questa fase, solamente dare delle priorità e fissare i soggetti attuatori dei progetti. Nella fase successiva (il RU) ogni area dovrà essere oggetto di un "progetto-norma" e di uno studio di fattibilità di massima.
1.1. Tramvia
Il progetto di rinnovo della tramvia esistente permette di dotare la città di un servizio competitivo rispetto all'uso del veicolo privato con una molteplicità di fermate in prossimità alle aree di maggiore attrattività già a traffico pedonale.
Il Regolamento Urbanistico disciplinerà gli interventi finalizzati allo sviluppo ed al miglioramento del trasporto pubblico attraversoi:
a) parziale riutilizzo del sedime delle reti ferroviarie esistenti e loro potenziamento;
b) sistemazione degli spazi di uso pubblico in prossimità delle fermate e della stazione in modo tale da assicurare massimi livelli di accessibilità, di comfort e di sicurezza;
c) verifica della fattibilità di riconversione del tracciato sotterraneo esistente in corrispondenza del centro di Arezzo attualmente percorso dal tratto canalizzato del torrente Castro, legata al progetto di realizzazione del canale diversore (Area strategica 1.6);
Società concessionaria della rete e Comune
1.2 Nuovo quartiere Tucciarello
Nuova area residenziale situata a nord del centro antico, tra la Tangenziale urbana, la via Setteponti e la Statale Umbro-Casentinese. L'area è attraversata dalla linea ferroviaria Arezzo-Stia.
Privato. Si dovrà valutare all'interno del Regolamento Urbanistico l'opportunità di far realizzare a carico del proponente le oper pubbliche afferenti.
1.3 Nuovo quartiere Cacciarelle
Nuova area residenziale situata a nord del centro antico, tra la Tangenziale urbana e la via Fiorentina. L'area è attraversata dalla linea ferroviaria Arezzo-Stia; come nel caso dell'Area strategica 1.2.
1.4 Nuovo quartiere Sitorni
Nuova area residenziale situata nella piana a nord del centro di Arezzo, lungo la Statale Umbro-Casentinese. Attraversata dalla linea ferroviaria Arezzo-Stia è posta a valle del piccolo nucleo di Sitorni.
L'opportunità di usufruire della nuova rete di tramvia la rendono di primaria importanza.
L'intervento è condizionato e vincolato alla attuazione del progetto della nuova
1.5 Nuovo quartiere Stroppiello
Nuova area residenziale situata nella piana a nord del centro di Arezzo, lungo la Statale Umbro-Casentinese, attraversata dalla linea ferroviaria Arezzo-Stia. L'opportunità di usufruire della nuova rete di tramvia la rendono di primaria importanza.
In modo particolare dovrà essere prevista l'integrazione della residenza con gli spazi aperti a verde ed attrezzature sportive e con le altre attività di tipo terziario L'intervento è condizionato e vincolato alla attuazione del progetto della nuova tramvia (Area strategica 1.1).
1.6 Canale diversore
Le condizioni di rischio di esondazione ai danni di una consistente parte del tessuto urbano consolidato di Arezzo nell'ipotesi del verificarsi di eventi di rilievo sono ritenute, dagli esperti, elevate. La capacità di assorbire flussi straordinari del reticolo idrografico nell'area urbanizzata sembra risultare compromessa dalla situazione degli alvei ed in particolare di quello del torrente Castro che scorre in interrato con una sezione insufficiente.
Tale situazione richiede la predisposizione di misure e di opere atte alla riduzione del rischio. Secondo il progetto per il quale è stato redatto uno studio di fattibilità, la deviazione del Castro ipotizzata inizierebbe appena a monte della Marchionna e terminerebbe a monte dell'attraversamento della linea ferroviaria da parte del Vingone in zona Belvedere.
Soggetto pubblico misto con il ricorso a finanziamenti extra-comunali.
2.1 Nuova Strada Statale 71
Nuovo tracciato della Statale che prevede un percorso esterno alle aree centrali, caratterizzato da un numero limitato di intersezioni, in grado di rendere maggiormente scorrevole il traffico e di distribuirlo correttamente.
Il Regolamento Urbanistico disciplinerà l'intervento tenendo conto degli indirizzi fissati dal PS (sezione stradale adeguta, misure di mitigazione, tipo di intersezioni, realizzazione per tratti funzionali).
Soggetto pubblico extra-comunali.
2.2 Nuova Zona Industriale di Indicatore
Nuovo insediamento produttivo connotato da alti livelli di accessibilità in corrispondenza di uno degli snodi del nuovo tracciato della Statale 71 realizzato anche per la zona dell'Interporto.
Il Regolamento Urbanistico disciplinerà l'intervento tenendo conto degli indirizzi fissati dal PS.
In modo particolare dovrà essere prevista e valutata la sistemazione degli spazi aperti con adeguate fasce e barriere verdi e la realizzazione dell'accesso localizzato lungo il tracciato che raccorda la nuova Statale 71 alla Statale del Valdarno (SS 69), in modo da impedire l'attraversamento dei nuclei di Pratantico e di Indicatore.
L'intervento in quest'area è condizionato e vincolato alla attuazione del progetto della nuova Statale 71 (Area strategica 2.1) e del progetto della Variante Pratantico-Indicatore (Area strategica 2.5).
2.3 Nuova Zona Industriale di San Zeno
Nuova area di San Zeno produttiva a destinazione terziaria favorita dal rafforzamento del sistema della mobilità. (direttrice est-ovest - completamento della Due Mari e nuova Statale 71).
Si prevede che l'area tra la linea ferroviaria e il Canale Maestro della Chiana sia specificamente destinata all'insediamento di attrezzature tecnologiche o di attività ad esse assimilabili e di attività particolari che non richiedano rilevanti superfici coperta.
Privato. Si dovrà valutare all'interno del Regolamento Urbanistico l'opportunità di far realizzare a carico del proponente le opere pubbliche afferenti.
L'intervento in quest'area è condizionato e vincolato alla attuazione del progetto della nuova Statale 71 (Area strategica 2.1) nel tratto ad esso funzionale.
2.4 Interporto
L'individuazione di un'area intermodale collocata nella previsione della nuova Statale 71, che si colloca in corrispondenza di uno degli snodi del nuovo tracciato.
L'area interessata è già soggetta ad un Piano Particolareggiato in itienere.
Nella nuova area di Indicatore saranno realizzate opere ferroviarie e stradali, spazi coperti e piazzali per lo stoccaggio e lo smistamento, edifici di supporto e servizi.
Intervento misto Pubblico-Privato.
L'intervento è vincolato alla attuazione del progetto della nuova Statale 71 (Area strategica 2.1) e del progetto della Variante Pratantico-Indicatore (Area strategica 2.5) ed all'allacciamento alla ferrovia lenta Roma-Chiusi-Firenze.
2.5 Variante Pratantico-Indicatore
Intervento di nuova raccordo viabilistico per riqualificare la frazione esistente.
L'intervento è vincolato alla attuazione del progetto della nuova Statale 71 (Area strategica 2.1).
2.6 Variante Quarata
L'intervento in quest'area è vincolato alla attuazione del progetto della nuova Statale 71 (Area strategica 2.1).
3.1 Potenziamento raccordo autostradale
Intervento di nuova raccordo viabilistico per riqualificare l'accessibilità.
Intervento misto pubblico-pubblico.
3.2 Nuovo percorso turistico
Intervento di nuova raccordo viabilistico per riqualificare l'accessibilità di tipo turistico alla città.
Intervento pubblico.
3.3 Cittadella degli affari
Progetto di nuova area e di sistemazione dell'esistente per la realizzazione di un polo terziario.
Intervento privato. Si dovrà valutare all'interno del Regolamento Urbanistico l'opportunità di far realizzare a carico del proponente le opere pubbliche afferenti di cui agli indirizzi del PS.
3.4 Riqualificazione tangenziale urbana
Riqualificazione complessiva della tangenziale come percorso urbano, programmando una serie di interventi coordinati, piuttosto che operazioni volte a risolvere di volta in volta i problemi per singola intersezione.
3.5 Variante Ceciliano
Realizzazione nuova viabilità esterna all'abitato per il recupero e la riqualificazione degli spazi "centrali" per le funzioni residenziali e per quelle ad esse complementari.
Pubblico o misto pubblico-privato.
3.6 Chiusura nord
Progetto stradale di tipo "viale urbano".
3.7 La Catona
Nuova area residenziale che introduce il tema della ridefinizione del margine urbano.
3.8 Area ex Caserme
La dismissione delle Caserme offre l'opportunità di recuperare alla fruizione urbana una parte di città
Privato attraverso vendita di patrimonio pubblico. Il privato dovrà costruire le opere pubbliche di cui al bando di concorso.
3.9 Ex Scalo merci e area Baldaccio
Nuova edificazione e sistemazione degli spazi aperti attraverso la definizione di un progetto di suolo per l'intera area con individuazione di percorsi ciclabili e pedonali lungo l'asse che si ricollega da una parte alla Cittadella degli affari e dall'altra al centro antico. Completamento della rete viaria principale in modo funzionale all'utilizzo parcheggio in struttura già realizzato.
Privato con attuazione opere pubbliche afferenti.
3.10 Aeroporto della Val di Chiana
Ipotesi di spostamento ed eventuale potenziamento dell'attuale aeroporto.
sitemazioni a verde con realizzazione di prati per attività di gioco libero, non recintati, per una superficie di 5 ha.;
interventi di riqualificazione e bonifica della vegetazione esistente per un totale di circa 15 ha.; impianto di nuovi boschetti riparali in adiacenza dei prati gioco per una superficie di 2 ha.;
attrezzature e servizi: realizzazione di n. 3 parcheggi di servizio, in prossimità degli accessi al parco da realizzare su pavimentazioni semipermeabili inerite per complessivi n 450 posti auto; n. 3 punti sosta attrezzati con sevizi igenici, punto accoglienza, piccolo ristoro, locali di servizio per il parco per complessivi 1000 mc.
restauro, riqualificazione e rifunzionalizzazione edifici e manufatti storici. da stabilire a seguito di indagini conoscitive adeguate e alle destinazioni da insediare;
interventi di recupero e riqualificazione delle opere di regimazione idraulica (canali, travese, sbarramenti, caditoi, saracinesche, ecc.) da stabilire a seguito di indagini conoscitive adeguate
percorsi: di servizio al parco, piste ciclo-pedonali, di collegamento tra le diverse zone per un totale di 25.000 mq. da realizzare in terra stabilizzata; percorso speciale naturalistico per portatori di Handicapp per una lunghezza di circa 500 ml.;
manutenzione e riconversione degli assetti agricoli tradizionali in bioagricoltura o agricoltura orientata per il potenziamento delle presenze faunistiche, per un totale di 7 ha. circa
Intervento pubblico o misto pubblico-privato
realizzazione di 2 accessi principali organizzati con parcheggi e strutture provvisorie di accoglienza : Ponte alla Nave a nord, Frassineto a sud.
Realizzazione di un collegamento pedonale-ciclabile di circa 12 km.di lunghezza, possibilmente sulla strada alzaia
Realizzazione di 4 punti sosta lungo il percorso ciclo-pedonale
Intervento pubblico o misto pubblico-privato.
- sistemazioni a verde ed attrezzature sportive -ricreative: prati di gioco ed attrezzature sportive libere per i quartieri limitrofi per una superficie di circa 10 ha, pari a 2 moduli.comprendenti: aree gioco per 4 ha, aree per campi polivalenti 2 ha., aree boscate per 1,4 ha
- aree per servizi igenici e tecnici 400 mq., aree per servizi scoperti per per 0,6 ha.aree per percorsi e sosta 1 ha., aree parcheggio auto 1 ha.
- impianti sportivi scoperti tipo maneggio, ippovie, campo di tiro con arco, campo scuola golf, ecc. che presuppongono volumi contenuti per i servizi di supporto alle attività, per complessivi 35 ha.
- - impianti verdi di compensazione ambientale consistenti in barriere vegetazionali di filtro della profondità di circa 50 m, da localizzare in prossimità delle infrastrutture, aree produttive, ecc per una superficie complessiva di circa 10 ha.
-	interventi di rinaturalizzazione e potenziamento dell'ecosistema del rio Fossatone consistenti in una fascia vegetazionale di tipo ripariale, per una superficie complessiva di 15 ha.
- interventi di ripristino, manutenzione, riconversione delle aree agricole finalizzate anche alla creazione di attività di locazione e ristorazione per l'utenza turistica cittadina, per una superficie complessiva di circa 30 ha.
- interveti di recupero e ripristino viabilità rurale e di servizio al parco, per un totale di 1,25 ha.
Si stemazione e riqualificazione delle aree poste lunga le mura
- Interventi previsti:
- interventi finalizzati al recupero e riqualificazione del sito archeologico mediante l'attivazione di campagne di scavo dimostrative e creazione di servizi e attrezzature di supporto alle attività;
- realizzazione di un campeggio della dimensione di 5 ha. per 1000 posti tenda;
-	realizzazione di sentiero storia-natura della lunghezza di circa 4 km. che partendo dall'area sportiva dello Stadio comunale raggiunga il poggio di S. Cornelio, si ricolleghi all'area archeologica e al poggio delle Comunaglie, fino a ridiscendere sulla senese aretina in località Due Fiumi.
- realizzazione di 2 accessi principali al parco dotati di parcheggio di servizio, con pavimentazioni di tipo permeabili (preferibilmente utilizzare o ampliare parcheggi esistenti).
4.6: La cittadella dello Sport
L'intervento è finalizzato realizzazione di un centro per lo sport "cittadella" che, oltre ad essere dotato di una serie di complessi sportivi, di livello superiore, di tipo agonistico e spettacolare, sia coadiuvato da un Centro Servizi e Promozione dello Sport a supporto delle attività e l'utenza sportiva e per i fruitori della cittadella, di attività ricettive e di foresteria per ospitare atleti ed accompagnatori
Intervento privato o misto pubblico-privato.

References: art.26
 art.8
 art.8
 art.26
 art. 40
 art. 40