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Timestamp: 2016-10-26 19:30:38+00:00

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115 II 48486. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 21. November 1989 i.S. T. gegen Ehepaar H. (Berufung)
Contrat de bail � loyer; validit� de la r�siliation au regard de l'AMSL, compl�tement des stipulations lacunaires touchant la r�siliation (art. 18 al. 3, 28 al. 3 et 31 ch. 1 al. 2 AMSL; art. 63 al. 2 OJ; art. 8 CC). 1. Les constatations de l'autorit� cantonale fond�es sur l'appr�ciation des preuves et portant sur les motifs qui ont d�termin� le bailleur � r�silier le contrat lient le Tribunal f�d�ral. Savoir si une pr�somption de fait ou pr�somption de l'homme permet de retenir une intention d�termin�e du bailleur est �galement une question d'appr�ciation des preuves qui ne peut �tre revue (consid. 2). 2. Lacunes du contrat de bail, dont la r�siliation selon les termes de la convention est rendue impossible par le d�lai d'interdiction de l'art. 28 al. 3 AMSL. Compl�tement du contrat par la recherche de la volont� hypoth�tique des parties (consid. 4). Faits � partir de page 485
A.- T. mietete mit Vertrag vom 27. Juli 1971 vom Ehepaar H. ein Restaurant in der Z�rcher Altstadt. Am 15. Mai 1976 wurde der Mietvertrag unter anderem durch folgende Bestimmung erg�nzt:
"Die Vertragsdauer wurde f�r beide Parteien um weitere 10 Jahre verl�ngert und ist bis zum 31. M�rz 1987 unk�ndbar. Wird der Vertrag weder von der einen noch der anderen Partei wenigstens 1 Jahr vor Ablauf der Mietzeit durch eingeschriebenen Brief gek�ndigt, so gilt er jeweils auf 5 weitere Jahre verl�ngert, wieder mit j�hrlicher K�ndigungsfrist."
Am 24. September 1985 erkannte das Bundesgericht im Verfahren nach Art. 28 Abs. 2 BMM letztinstanzlich auf Unzul�ssigkeit einer von den Vermietern anbegehrten Mietzinserh�hung.
Am 25. September 1987 k�ndigten die Vermieter den Vertrag auf den 30. September 1988, eventuell auf zwei sp�tere Termine.
B.- Der Mieter klagte am 26. Oktober 1987 auf Feststellung der Nichtigkeit oder Ung�ltigkeit der K�ndigung, eventuell soweit sie auf einen vor dem 31. M�rz 1992 liegenden Zeitpunkt ausgesprochen worden war; subeventuell verlangte er die l�ngstm�gliche Erstreckung des Mietverh�ltnisses.
Das Mietgericht des Bezirks Z�rich wies die Klage mit Urteil vom 18. August 1988 ab und stellte in Gutheissung einer Widerklage der Vermieter fest, dass die K�ndigung auf den 30. September 1988 g�ltig sei. In Abweisung eines Rekurses des Kl�gers best�tigte das Obergericht des Kantons Z�rich am 10. Januar 1989 dieses Urteil.
C.- Der Kl�ger hat gegen den Beschluss des Obergerichts Berufung eingelegt, die vom Bundesgericht abgewiesen wird.
2. a) Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht an die tats�chlichen Feststellungen der letzten kantonalen Instanz gebunden, wenn sie nicht offensichtlich auf Versehen beruhen, unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen (Art. 63 Abs. 2 OG) oder zu erg�ngen sind (Art. 64 OG). Liegen solche Ausnahmen vor, so hat die Partei, die den Sachverhalt berichtigt oder erg�nzt wissen will, dar�ber genaue Angaben BGE 115 II 484 S. 486mit Aktenhinweisen zu machen (BGE 110 II 497 E. 4). Eine Erg�nzung setzt zudem voraus, dass entsprechende Sachbehauptungen bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform aufgestellt, von der Vorinstanz aber zu Unrecht f�r unerheblich gehalten oder �bersehen worden sind, was wiederum n�her anzugeben ist; andernfalls gelten die Vorbringen als neu und damit als unzul�ssig (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG; BGE 111 II 473 E. 1c mit Hinweisen). F�r eine blosse Kritik an der Beweisw�rdigung des Sachrichters sodann ist, soweit nicht Vorschriften des Bundesrechts in Frage stehen (dazu KUMMER, N. 68 ff. zu Art. 8 ZGB), die Berufung nicht gegeben.
b) Der Kl�ger h�lt die K�ndigung des Mietvertrages gem�ss Art. 31 Ziff. 1 Abs. 2 BMM f�r nichtig, weil sie als Repressalie gegen die Wahrnehmung seiner Rechte aus der Missbrauchsgesetzgebung erkl�rt worden sei.
In Einklang mit der j�ngsten bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 114 II 81, 113 II 461 E. 3) ist das Obergericht von der Auffassung ausgegangen, eine "Rachek�ndigung" im Sinne von Art. 31 Ziff. 1 Abs. 2 BMM sei auch nach Ablauf der Sperrfrist von Art. 28 Abs. 3 BMM nichtig. Die Beweislast f�r ein entsprechendes K�ndigungsmotiv hat es dem Kl�ger auferlegt und hinsichtlich der Beweisanforderungen eine grosse Wahrscheinlichkeit gen�gen lassen, diese jedoch nicht als erstellt erachtet. Der Kl�ger beanstandet weder die Beweislastverteilung noch die gesetzten Beweisanforderungen, erblickt aber in der Annahme der Beweislosigkeit eine Verletzung von Art. 8 ZGB. Er bringt zudem vor, es bestehe eine nat�rliche Vermutung daf�r, dass die Beklagten gek�ndigt h�tten, weil er die ihm gem�ss dem Bundesbeschluss zustehenden Rechte wahrgenommen habe.
Das Motiv einer K�ndigung ist Tatfrage (BGE 113 II 462 E. 3b). L�sst sie der Sachrichter zufolge Beweislosigkeit offen, verletzt er Art. 8 ZGB einzig dann, wenn er taugliche und formg�ltig beantragte Beweise dazu nicht abgenommen hat. Dagegen schreibt ihm diese Bestimmung nicht vor, wie er das Ergebnis der Beweiserhebungen zu w�rdigen hat (BGE 114 II 291). Der Kl�ger macht nicht geltend, sein bundesrechtlicher Beweisf�hrungsanspruch sei verletzt worden; er will bloss die erhobenen Beweise abweichend von den Feststellungen des Obergerichts gewichtet wissen. F�r eine solche Kritik an der vorinstanzlichen Beweisw�rdigung aber steht die Berufung nicht zur Verf�gung, so dass insoweit darauf nicht einzutreten ist. Daran �ndert die Behauptung des Kl�gers nichts, es BGE 115 II 484 S. 487m�sse auf eine nat�rliche Vermutung abgestellt werden, die zu seinen Gunsten spreche. Ob im konkreten Fall eine tats�chliche oder nat�rliche Vermutung besteht, ist ebenfalls eine Frage der Beweisw�rdigung (BGE 110 II 4). Eine solche Vermutung f�hrt im �brigen auch nicht zur Umkehr der Beweislast (KUMMER, N. 364 ff. zu Art. 8 ZGB; GULDENER, Schweiz. Zivilprozessrecht, 3. Aufl., S. 326).
c) Der Kl�ger betrachtet die K�ndigung zudem gem�ss Art. 18 Abs. 3 BMM als nichtig, da sie im Zusammenhang mit einer nachfolgenden Mietzinserh�hung ausgesprochen worden sei.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine K�ndigung auch dann nichtig, wenn sie im Hinblick auf eine sp�tere Mietzinserh�hung ausgesprochen wird und den Mieter vor die Wahl stellen soll, entweder die Mietr�ume zu verlassen oder den h�heren Mietzins zu bezahlen. Dabei ist wiederum Tatfrage, ob der Vermieter in solcher Absicht gehandelt hat (BGE 115 II 84 ff. E. 3 und 4). Entgegen der Feststellung im angefochtenen Urteil h�lt der Kl�ger diese Absicht f�r indizienm�ssig nachgewiesen. Auch damit �bt er aber unzul�ssige Kritik an der Beweisw�rdigung der Vorinstanz, auf welche nicht einzutreten ist. Die behauptete Nichtigkeit der K�ndigung scheitert somit bereits an der verbindlichen Feststellung der Vorinstanz.
4. Das Obergericht geht davon aus, die Parteien h�tten weder nach empirischer noch normativer Vertragsauslegung eine Regelung f�r den Fall getroffen, dass die vereinbarte M�glichkeit, den Mietvertrag auf den 31. M�rz 1987 zu k�ndigen, wegen zwingenden Gesetzesrechts nicht zul�ssig sei. Damit sei die Annahme ausgeschlossen, auch diesfalls erstrecke sich die Mietdauer gem�ss Vertragsnachtrag um f�nf Jahre. Vielmehr liege eine Vertragsl�cke vor, welche dahingehend zu schliessen sei, dass der K�ndigungstermin um die Dauer der Sperrfrist nach Art. 28 Abs. 3 BMM hinausgeschoben werde. Der Kl�ger erblickt darin eine Verletzung von Art. 18 OR.
a) Eine Vertragsl�cke liegt vor, wenn die Parteien eine Rechtsfrage, die den Vertragsinhalt betrifft, nicht oder nicht vollst�ndig geregelt haben (J�GGI/GAUCH, N. 486 zu Art. 18 OR; KRAMER, N. 213 zu Art. 18 OR; BGE 107 II 149). Ob der Vertrag in diesem Sinne einer Erg�nzung bedarf, ist vorerst durch empirische, bei deren Ergebnislosigkeit durch normative Auslegung zu ermitteln (KRAMER, N. 213 und 224 ff. zu Art. 18 OR).
Soweit das Obergericht festgestellt hat, die Parteien h�tten die Frage einer gesetzlichen Einschr�nkung der vereinbarten BGE 115 II 484 S. 488K�ndigungsmodalit�ten nicht bedacht und deshalb nicht geregelt, hat es eine Tatfrage verbindlich beantwortet. Auf die dagegen gerichteten Einw�nde des Kl�gers ist daher nicht einzutreten. Soweit das Obergericht sodann auch aufgrund einer normativen Auslegung zum Ergebnis gelangt ist, eine vertragliche Regelung fehle, ist sein Entscheid bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Die Vertragserg�nzung vom 15. Mai 1976 musste nach dem Vertrauensprinzip so verstanden werden, dass die Mietdauer sich bloss dann um f�nf Jahre erstrecken sollte, wenn die Vertragsparteien eine K�ndigung des Vertrages auf den 31. M�rz 1987 freiwillig unterliessen, nicht aber auch dann, wenn die Aufl�sung auf diesen Zeitpunkt aus zwingenden gesetzlichen Gr�nden ausgeschlossen war. Das Vertrauensprinzip gibt keinen Anhaltspunkt daf�r, dass die Parteien diesen Fall bedacht und geregelt h�tten. Die Vorinstanz hat somit zu Recht eine Vertragsl�cke angenommen.
b) Ist ein l�ckenhafter Vertrag zu erg�nzen, so hat der Richter - falls dispositive Gesetzesbestimmungen fehlen - zu ermitteln, was die Parteien nach dem Grundsatz von Treu und Glauben vereinbart h�tten, wenn sie den nicht geregelten Punkt in Betracht gezogen h�tten. Bei der Feststellung dieses hypothetischen Parteiwillens hat er sich am Denken und Handeln vern�nftiger und redlicher Vertragspartner sowie an Wesen und Zweck des Vertrages zu orientieren (BGE 111 II 262, BGE 108 II 114, BGE 107 II 149; J�GGI/GAUCH, N. 498 ff. zu Art. 18 OR; KRAMER, N. 238 ff. zu Art. 18 OR; MERZ, Vertrag und Vertragsschluss, S. 102 ff., Rz. 184 ff.). Das Ergebnis dieser normativen T�tigkeit �berpr�ft das Bundesgericht zwar frei (BGE 108 II 114), aber mit einer gewissen Zur�ckhaltung, da die Vertragserg�nzung regelm�ssig mit richterlichem Ermessen verbunden ist (vgl. BGE 48 II 258 f.). Verbindlich sind dagegen Feststellungen der Vorinstanz �ber Tatsachen, die bei der Ermittlung des hypothetischen Willens in Betracht kommen (BGE 107 II 149 und 424 mit Hinweisen).
Im Lichte der erw�hnten Kriterien ist die vom Obergericht vorgenommene Vertragserg�nzung nicht zu beanstanden. Auszugehen ist davon, dass die Parteien im Jahre 1976 eine Vertragsdauer von vorerst zehn Jahren vereinbarten, welche sich um weitere f�nf Jahre verl�ngern sollte, sofern keine der Parteien die K�ndigung aussprach. Da gesetzliche K�ndigungsbeschr�nkungen nicht bedacht wurden, dr�ngt sich aus dem Vertrauensprinzip der Schluss geradezu auf, beim Eintritt einer Sperrfrist werde die vereinbarte Vertragsdauer nur um diese verl�ngert und der BGE 115 II 484 S. 489K�ndigungstermin entsprechend hinausgeschoben, ohne dass die neue f�nfj�hrige Vertragsdauer beginne, welche die Parteien in die eigene Gestaltungsfreiheit gestellt hatten. Vom massgebenden objektiven Gesichtspunkt aus beurteilt darf die willentlich unterlassene K�ndigung nicht der gesetzlich untersagten gleichgestellt werden; die Folgen jener richten sich nach den Vereinbarungen der Parteien, diejenigen dieser nach den gesetzlichen Schutzbestimmungen. Der angefochtene Entscheid erweist sich auch insoweit als bundesrechtskonform, was zur Abweisung der Berufung f�hrt, soweit darauf einzutreten ist.
108 II 114,
110 II 497,
111 II 473 suite... ,
114 II 81,
113 II 462,
115 II 84,
111 II 262
Art. 31 Ziff. 1 Abs. 2 BMM,
Art. 28 Abs. 2 BMM,
Art. 18 Abs. 3 BMM

References: art. 63
 art. 8
 Art. 28
 BGE 
 BGE 
 Art. 8
 Art. 31
 Art. 31
 Art. 28
 Art. 8
 Art. 8
 BGE 
 Art. 8
 Art. 18
 Art. 28
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 BGE 
 Art. 18
 BGE 
 BGE 
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 Art. 18
 Art. 18
 BGE 
 BGE 

Art. 31

Art. 28

Art. 18