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Timestamp: 2016-10-26 00:34:59+00:00

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Urkundsverfahren neben Räumungsklage?
17.03.2006 17:50 | Preis: ***,00 € |
Im Jahre 2003 erbte ich das Haus meines Großvaters. Dieses wurde sodann für eine Vermietung im Wohnbereich renoviert, d.h. alle Decken mittels Paneele erneuert, komplette Heizungsanlage sowie Wasserversorgung erneuert, Badezimmer komplett (Fliesen, Badewanne mit Duschwand , WC, Waschbecken, Elektrik, etc) erneuert, Gäste-WC komplett erneuert, sowie Fenster- und Türrahmen gestrichen, etc.
Zum 01.09.2004 zog meine neue Mieterin mit 3 Kindern, davon eines leicht behindert, in dieses Haus ein. Auf Grund der noch nicht fertig gestellten Heizungsanlage erließ ich ihr die Miete (800€) für September 2004 um 50% (400€). Ein Übergabeprotokoll wurde seitens der Mieterin mit der Begründung „die Wohnung wäre nicht bewohnbar“ nicht unterschrieben. Die vereinbarte Mietkaution (2000€) verteilt auf drei Raten sowie die erste Mietzahlung blieben aus. Erst Ende Oktober bekam ich die ersten Mietzahlungen für September und Oktober vom Arbeitsamt, nach vorhergegangener Abmahnung und 1. fristloser Kündigung Anfang Oktober 2004. Die Kaution wurde auch noch nicht wie im Mietvertrag vereinbart (3 Monatsraten) gezahlt. Deren Zahlung wurde mehrere Male eingefordert, leider bis heute ohne Erfolg. Seit Ende Oktober 2004 beziehe ich die Miete von 50% wegen angeblicher Mängel am Mietobjekt: z.B. Der Strom fällt ständig aus aufgrund mangelhafter Sicherungen (wurden bei der Renovierung von einem Fachmann erneuert), neue Fliesen mit Kleber beschmiert (wurden abgewaschen), der Badewannenrand sowie der Spiegel sind nicht richtig befestigt, lose Toilettenbrille, Türrahmen unfachmännisch gestrichen und in grässlicher Farbe (Silber), Raumtrennscheiben sind mit Silikon beschmiert, zugesagter Therapieraum im Keller wurde nicht hergerichtet (Zusage hat nie stattgefunden), äußere Zustand des Hauses ist unansehnlich, im Vorflur wurden überhaupt keine Arbeiten durchgeführt (war auch nie die Rede von), Fenster im Wohnzimmer sind blind, in der Waschküche wurde keine Dusche installiert (war nie angedacht), Haus von außen nicht gestrichen (wäre bei voller Mietzahlung schon längst erledigt), Heizkörper im Wohnzimmer wurde nicht erneuert (laut Installateur ist der Heizkörper in Ordnung), Dachabdeckung Terrasse fehlt (wurde von der Mieterin abgerissen). All diese Mängelpunkte sind nach meiner Ansicht nicht der Grund einer Mietzinsminderung von 50%. Alle angeblichen mündlichen Absprachen haben nie stattgefunden. Dies kann auch durch Zeugen (Handwerker, helfende Freunde und Bekannte) widerlegt werden.
Die Mietzahlungen (50%) zzgl. NK werden vom Arbeitsamt gezahlt. Der Streit wegen der Mietminderung zog sich bis Anfang 2005 hin, jedoch ohne Erfolg. Im November 2005 wurde die Betriebskostenabrechnung für 2004 mit einer Nachzahlungsaufforderung zugestellt, Anfang Dezember 2005 folgte meinerseits eine Zahlungserinnerung. Mitte Dezember endlich die Reaktion der Mieterin, sie wolle die Belege sehen. Diese wurden ihr in beglaubigter Kopie kurz darauf zugestellt incl. Abmahnung der noch ausstehenden Mieten und der Kaution. Anfang Februar bekam die Mieterin die 2. fristlose Kündigung wegen Mietrückständen zugestellt mit Übergabetermin Anfang März 2006. Erst auf meine schriftliche Anfrage, ob der Übergabetermin zustande kommen würde, sagte die Mieterin telefonisch den Übergabetermin ab. Sie habe die Angelegenheit ihrem Anwalt übergeben. Bis jetzt erhielt ich keinerlei weitere Reaktion auf die fristlose Kündigung weder von ihr noch von ihrem Anwalt. Insgesamt beläuft sich die ausstehende Miete nun auf 6800,- EUR zzgl. 2000,- EUR Kaution sowie die ausstehende Betriebskosten-Nachzahlung für 2004 von 122,55 EUR.
Folgendes würde ich diesbezüglich gerne von Ihnen wissen:
Wie stehen die Chancen einer Räumungsklage bzw. wie kann ich nun weiter vorgehen, um die Mieterin aus dem Haus zubekommen und evtl. noch die rückständigen Mietzahlungen zu bekommen? Kann es sein, dass ich aufgrund des behinderten Kindes größere Schwierigkeiten bei einer Räumungsklage bekomme? Wenn die Mieterin finanziell nicht selbst in der Lage ist die Miete zu zahlen, durfte sie dann den Mietvertrag überhaupt eingehen, wenn Leistungen vom Arbeitsamt zustehen?
Es ist die 2. fristlose Kündigung innerhalb von 2 Jahren. Wird sie unwirksam, wenn das Arbeitsamt nun die Mietrückstände begleichen würde?
Was habe ich für Möglichkeiten die ausstehende Miete noch zu bekommen sowie die Kaution für evtl. entstandene Schäden in dem Haus? Hilft mir neben der Räumungsklage ein Urkundenprozess?
Wie sieht der weitere Vorgehensweg aus?
Der Mietvertrag wurde damals auf unbestimmte Zeit mit einem wechselseitigen ordentlichen Kündigungsausschluss von 5 Jahren geschlossen, um Kreditsicherheiten abzudecken. Habe ich da eine Möglichkeit über ein Urteil des BGH (v. 26.04.05 – VIII ZR 27/04) sie vorzeitig ordentlich zu kündigen?
Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a und Nr. 3b BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Diese Voraussetzungen sehe ich hier als gegeben an, da die von Ihrer Mieterin vorgebrachten Mängel eine dauerhafte Minderung um 50 % nicht rechtfertigen. Daher ist die fristlose Kündigung wirksam. Jedoch verlängert sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Daher sollten Sie der Mieterin unter Benennung der konkreten Zahlungsrückstände (dies ist Wirksamkeitserfordernis der fristlosen Kündigung) vorsorglich erneut fristlos kündigen und dem Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit vorsorglich widersprechen. Danach bleibt Ihnen wohl nur noch die Räumungsklage.
Nach § 569 Abs. 3 BGB wird die außerordentliche fristlose (nicht jedoch die ordentliche) Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit (ab Zustellung der Klageschrift) des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Dies ist vorliegend aber nicht der Fall, da Sie in der Vergangenheit noch keine Räumungsklage gegen Ihre Mieterin eingereicht haben. Das behinderte Kind spielt bei der Frage, ob die Mieterin die Wohnung dem Grundsatz nach räumen muss, im Zivilprozess zunächst einmal keine Rolle. Gleichwohl kann das Gericht der Mieterin nach § 721 ZPO eine angemessene Räumungsfrist gewähren. Hierbei können dann die persönlichen Umstände der Mieterin zur Bemessung der Frist herangezogen werden. Mit drei Kindern, wovon eines behindert ist, dürfte es einer arbeitslosen Mieterin deutlich schwerer fallen, eine neue Wohnung zu finden als einem „Durchschnittsmieter“. Daher kann die Behinderung des Kindes hier durchaus Auswirkungen auf die Länge der Räumungsfrist haben.
Die Mieterin durfte - zivilrechtlich gesehen - den Mietvertrag selbstverständlich mit Ihnen abschließen. Strafrechtlich relevant wäre der Vorgang jedoch dann, wenn die Mieterin bereits bei Abschluss des Mietvertrages zur Zahlung des vertraglich vereinbarten Mietzinses weder willig noch in der Lage gewesen wäre und Sie über diesen Umstand getäuscht hätte. Dann könnte u.U. der Straftatbestand des Betruges (§ 263 StGB) erfüllt sein.
Wenn die Mieterin die ausstehende Miete nicht freiwillig zahlt, Ihrer fristlosen Kündigung nachkommt und auszieht und die entstandenen Schäden bezahlt, dürfte Ihnen nur noch der gerichtliche Klageweg bleiben. Das Urkundsverfahren ist ein schneller Weg, um zumindest einen vollstreckbaren Zahlungstitel zu bekommen, kann jedoch nur bezüglich der Zahlungsansprüche (ausstehende Miete und Schadensersatz) und nicht auch bezüglich der Räumung betrieben werden (bezüglich dieser bliebe nur der „normale“ Klageweg).
Der BGH hat in dem von Ihnen angesprochenen Urteil (Urteil vom 26.04.05 - VIII ZR 27/04) bestätigt, dass in einem Mietvertrag über Wohnraum ein - auch beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam ist, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Dieses Urteil hätte jedoch vorliegend nur Vorteile für Ihre Mieterin, da diese ganz normal ordentlich kündigen kann, ohne dass sie die 5-Jahres-Frist abwarten müsste. Die Unwirksamkeit der Klausel bewirkt jedoch nicht, dass Sie nunmehr quasi ein (außer-)ordentliches Kündigungsrecht hätten. Dieses steht Ihnen bei Vorliegen der Voraussetzungen ohnehin jederzeit zu.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Aufgrund der immensen finanziellen wie persönlichen Bedeutung der Angelegenheit empfehle ich Ihnen dringend, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Das deutsche Mietrecht enthält viele Fußangeln, die Sie als juristischer Laie nicht kennen dürften und die finanziell erhebliche negative Folgen für Sie haben können. Gerne bin ich auch bereit, die weitere rechtliche Vertretung in dem Fall für Sie zu übernehmen. Sie können mich gerne für eine weitere Beauftragung kontaktieren und wir besprechen die Angelegenheit in Ruhe.
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References: BGH 
 § 543
 § 545
 § 569
 § 546
 § 721
 BGH