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Studio Notarile Rizzi Vicenza Piazza Matteotti 31 n. 248
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1 Studio Notarile Rizzi Vicenza Piazza Matteotti 31 IL NUOVO REGIME FISCALE DEGLI ATTI IMMOBILIARI DOPO LA LEGGE 4 agosto 2006 n. 248 GUIDA OPERATIVA (versione ) TRATTAMENTO FISCALE DEGLI ATTI IMMOBILIARI i. registro i. trascrizione i. catastale compravendita abitazioni PRIMA CASA (1) non soggette ad 3%. 168, ,00 I.V.A. e/o esenti I.V.A. compravendita Abitazioni no prima casa non soggette e/o e- 7% 2% 1% senti I.V.A. e fabbricati strumentali (2) non soggetti ad I.V.A. compravendita Fabbricati strumentali (2) esenti I.V.A.. 168,00 3% (4) 1% (4) (3) compravendita terreni edificabili, non soggetti ad I.V.A., e terreni 8% 2% 1% diversi da quelli agricoli compravendita terreni agricoli (senza benefici fiscali) 15% 2% 1% compravendita terreni agricoli con benefici fiscali P.P.C o. 168, ,00 1% I.A.P equiparato (5). compravendita terreni agricoli a I.A.P. non equiparato PPC (6) 8% 2% 1% compravendita terreni edificabili e fabbricati diversi da quelli. 168, , ,00 strumentali (2) soggetti ad I.V.A. (7) compravendita Fabbricati strumentali (2) soggetti ad I.V.A. 168,00 3% (4) 1% (4) compravendita fabbricati diversi da quelli strumentali (2) esenti 1% 168,00 168,00 da I.V.A. destinati alla rivendita entro 3 anni (8) compravendita beni culturali soggetti a vincolo ex dlgs 3% 2% 1% 42/2004 (non soggetti e/o esenti da I.V.A.) donazione Edifici (no prima casa) e terreni di ogni tipo (9) 2% 1% donazione prima casa (9). 168, ,00 divisione sulla massa (senza conguagli superiori al 5% del valore della quota di diritto) 1%. 168, ,00 1
2 Note: (1) Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa l'acquirente deve dichiarare in atto: - di avere la propria residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato, ovvero di voler stabilire la propria residenza in detto Comune entro diciotto mesi dalla data dell'atto di acquisto, ovvero di svolgere la propria attività in detto Comune (le agevolazioni sono estese anche a cittadini italiani che risiedono all'estero che acquistano l'immobile come prima casa sul territorio italiano o di cittadini italiani che lavorano all'estero per immobili siti nel luogo ove ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipendono) - di non essere titolare esclusivo (né in comunione col proprio coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è ubicato l immobile acquistato - di non essere titolare, neppure per quote (e neppure in regime di comunione legale dei beni col proprio coniuge) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni disposte dalle norme richiamate dall art. 1 nota II bis Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 131/1986 ossia con le agevolazioni prima casa. N.B.: le agevolazioni prima casa si estendono alle pertinenze (anche se acquistate con atto separato) ma limitatamente ad una sola unità catastalmente classata come C/6 (autorimessa, posto auto) e ad una sola unità catastalmente classata come C/2 (cantina, deposito ecc.) (2) sono fabbricati strumentali quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, e che rientrano nelle categorie catastali B, C, D, E ed A/10 (3) se si tratta di cessione di immobile strumentale esente da I.V.A. ex art. 10 primo co. n. 8ter D.P.R. 633/1972, l'imposta di registro si applica in misura fissa (. 168,00) (vedi Circolare Agenzia delle Entrate n. 27/E del 4 agosto 2006 paragrafo 2.1) (4) Nel caso gli acquirenti siano fondi immobiliari chiusi ovvero imprese di locazione finanziaria, banche e intermediari finanziari, limitatamente per queste ultime all'acquisto ed al riscatto dei beni da concedere o concessi in locazione finanziaria, l'imposta di trascrizione si applica con l'aliquota ridotta dell'1,5% e l'imposta catastale si applica con l'aliquota ridotta dello 0,5% (tale riduzione di aliquote si applica dal 1 ottobre 2006) (5) tali agevolazioni spettano sia al coltivatore diretto che all I.A.P (imprenditore agricolo professionale) ed alle società agricole di cui all'art. 2 dlgs 99/2004 modificato con dlgs 101/2005 purchè l' I.A.P. o i soggetti persone fisiche qualificanti le società agricole come IAP siano iscritti alle gestione previdenziale ed assistenziale; per usufruire delle agevolazioni deve essere esibito alla registrazione l apposito certificato da rilasciarsi dall'i.p.a. (6) tali agevolazioni spettano all I.A.P (imprenditore agricolo professionale) ed alle società agricole di cui all'art. 2 dlgs 99/2004 modificato con dlgs 101/2005 qualora l' I.A.P. o i soggetti persone fisiche qualificanti le società agricole come IAP NON risultino iscritti alle gestione previdenziale ed assistenziale; per usufruire delle agevolazioni deve essere esibito alla registrazione l apposito certificato da rilasciarsi dall'i.p.a. a meno che l acquirente non dichiari di voler acquisire la qualifica di I.A.P. entro 3 anni dalla stipula dell atto. (7) l'i.v.a. va corrisposta all'impresa cedente (sarà del 4% per l'acquisto prima casa di abitazione, del 10% per l'acquisto di abitazioni non di lusso e no prima casa, del 10% per unità non abitative in fabbricati con i requisiti della cd. "legge Tupini" (più del 50% a destinazione abitativa meno del 25% a negozi) e del 20% per tutti gli altri beni, edifici, comprese abitazioni di lusso, e/o terreni edificabili). Per l'individuazione delle operazioni soggette ad I.V.A. vedi capitolo 1 della guida operativa. (8) a sensi dell art. 1 tariffa parte prima allegata al DPR 131/1986, per avvalersi del trattamento fiscale in questione, l'acquirente deve essere impresa avente per oggetto esclusivo o principale la rivendita di beni immobili e nell'atto di acquisto deve dichiarare che intende trasferire l'immobile acquistato entro i successivi tre anni. Oggetto di trasferimento debbono essere fabbricati o porzioni di fabbricati diversi da quelli strumentali di cui all art. 10 primo comma n. 8ter DPR 633/1972 (vedi precedente nota 2) posto che l art. 1 tariffa parte prima allegata al DPR 131/1986 si riferisce ai soli fabbricati esenti da I.V.A. di cui all art. 10 primo comma n. 8bis del DPR 633/1972. (9) si applica l'imposta di registro con l'aliquota prevista per gli atti a titolo oneroso, qualora donatario sia soggetto diverso dal coniuge, dai parenti in linea retta e dagli altri parenti fino al quarto grado del donante, e sempre se il valore dei beni donati sia superiore ad euro ,91. In questa ipotesi si applicano, sulla parte di valore della quota che supera l'importo di ,91, le aliquote previste per il corrispondente atto di trasferimento a titolo oneroso. GUIDA OPERATIVA - SOMMARIO capitolo argomento pagina 1 Disciplina I.V.A. e tassazione degli atti traslativi 3 2 Misure di contrasto dell'evasione e dell'elusione fiscale 21 3 Area Edificabile 37 4 Tassazione delle plusvalenze 39 2
3 5 Agevolazioni Piani particolareggiati 44 CAPITOLO 1 DISCIPLINA I.V.A. e TASSAZIONE DEGLI ATTI TRASLATIVI A seguito delle modifiche introdotte dalla legge 4 agosto 2006 n. 248 di conversione del D.L. 4 luglio 2006 n. 223: a) sono soggette ad I.V.A., le cessioni fatte da imprese ed aventi per oggetto: - aree edificabili (in base allo strumento urbanistico generale ADOTTATO dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo) - fabbricati ad uso abitativo o comunque diversi da quelli strumentali (1) che siano stati costruiti dalla impresa venditrice (in proprio o tramite appalto) (2), purchè la cessione avvenga entro i 4 anni dalla ultimazione della costruzione ovvero siano stati oggetto di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione da parte dell'impresa venditrice (in proprio o tramite appalto) purchè la cessione avvenga entro i 4 anni dalla ultimazione dell intervento Tassazione dell'atto traslativo: imposta registro. 168,00; imposta di trascrizione:. 168,00; imposta catastale. 168,00; b) sono, inoltre, soggette ad I.V.A. le cessioni fatte da imprese ed aventi per oggetto fabbricati strumentali (ossia fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E ed A/10)(1) qualora: - si tratti di cessioni eseguite dalle imprese costruttrici entro i 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione (eseguiti dalla impresa venditrice in proprio o mediante appalto) o dalle imprese che vi hanno effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione, entro i 4 anni dall'ultimazione dell'intervento (eseguito dalla impresa venditrice in proprio o mediante appalto) - si tratti di cessioni eseguite nei confronti di soggetti passivi I.V.A con diritto alla detrazione I.V.A. in percentuale pari o inferiore al 25% (banche, assicurazioni ecc.) (3) - si tratti di cessioni nei confronti di "privati" ossia di soggetti che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professione privi quindi del diritto alla detrazione dell'i.v.a. (4); - si tratti di cessioni per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'applicazione dell'i.v.a. (5) Tassazione dell'atto traslativo: imposta registro. 168,00; imposta di trascrizione: 3%; imposta catastale 1% Nel caso gli acquirenti di immobili strumentali siano fondi immobiliari chiusi ovvero imprese di locazione finanziaria, banche e intermediari finanziari, limitatamente per queste ultime all'acquisto ed al riscatto dei beni da concedere o concessi in locazione finanziaria, l'imposta di trascrizione si applica con l'aliquota ridotta dell'1,5% e l'imposta catastale si applica con l'aliquota ridotta dello 0,5% (tale riduzione di aliquote si applica dal 1 ottobre 2006 c) sono esenti I.V.A. ex art. 10. primo comma, nn. 8, 8bis, 8ter D.P.R. 633/1972 così come modificato dall'art. 35 comma ottavo citata legge 248/2006 di conversione del D:L. 223/2006, tutte le altre cessioni (non rientranti nelle fattispecie di cui ai precedenti punti a e b) Ad esempio sono cessioni esenti I.V.A.: 3
4 1) le cessioni aventi per oggetto fabbricati diversi da quelli strumentali poste in essere da imprese diverse da quelle costruttrici o da quelle che vi abbiano effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione; 2) le cessioni aventi per oggetto fabbricati diversi da quelli strumentali poste in essere dalle imprese costruttrici o da quelle che vi hanno effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione, dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o dell'intervento di recupero; 3) le cessioni di fabbricati strumentali per le quali l'impresa cedente, nell'atto di cessione non abbia manifestato l'opzione per l'imposizione I.V.A. qualora: - si tratti di cessioni poste in essere da imprese diverse da quelle costruttrici o da quelle che vi abbiano effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione; - si tratti di cessioni poste in essere dalle imprese costruttrici o da quelle che vi hanno effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione, dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o dell'intervento di recupero; - si tratti di cessioni eseguite nei confronti di soggetti passivi I.V.A con diritto alla detrazione I.V.A. in percentuale superiore al 25% (3) Tassazione dell'atto traslativo: EDIFICI AD USO ABITATIVO (prima casa): imposta registro: 3%; imposta di trascrizione:. 168,00; imposta catastale. 168,00; EDIFICI AD USO ABITATIVO (no prima casa): imposta registro: 7%; imposta di trascrizione: 2%; imposta catastale: 1%; EDIFICI AD USO ABITATIVO (con vincolo culturale): imposta registro: 3%; imposta di trascrizione: 2%; imposta catastale: 1%; IMMOBILI STRUMENTALI: imposta registro. 168,00 (6); imposta di trascrizione: 3%; imposta catastale 1% Nel caso gli acquirenti di immobili strumentali siano fondi immobiliari chiusi ovvero imprese di locazione finanziaria, banche e intermediari finanziari, limitatamente per queste ultime all'acquisto ed al riscatto dei beni da concedere o concessi in locazione finanziaria, l'imposta di trascrizione si applica con l'aliquota ridotta dell'1,5% e l'imposta catastale si applica con l'aliquota ridotta dello 0,5% (tale riduzione di aliquote si applica dal 1 ottobre 2006 IMMOBILI DESTINATI ALLA RIVENDITA ENTRO 3 ANNI: imposta registro: 1%; imposta di trascrizione:. 168,00; imposta catastale. 168,00 ; A sensi dell art. 1 tariffa parte prima allegata al DPR 131/1986, per avvalersi del trattamento fiscale in questione, l'acquirente deve essere impresa avente per oggetto esclusivo o principale la rivendita di beni immobili e nell'atto di acquisto deve dichiarare che intende trasferire l'immobile acquistato entro i successivi tre anni. Oggetto di trasferimento debbono essere fabbricati o porzioni di fabbricati diversi da quelli strumentali di cui all art. 10 primo comma n. 8ter DPR 633/1972 (vedi precedente nota 2) posto che l art. 1 tariffa parte prima allegata al DPR 131/1986 si riferisce ai soli fabbricati esenti da I.V.A. di cui all art. 10 primo comma n. 8bis del DPR 633/1972. OPERAZIONI LEASING aventi per oggetto immobili strumentali (1): Atti di acquisto da parte dell'impresa di leasing: - da privato: registro 7%; trascrizione: 2%; catastale 1% - da impresa (soggetto e/o esente I.V.A.): registro. 168,00; trascrizione: 3% o 1,5% (dal 1 ottobre 2006); catastale 1% o 0,5% (dal 1 ottobre 2006 Canoni di locazione finanziaria: - imposta di registro nella misura dell'1% (anche se assoggettati ad I.V.A.) Atti di riscatto: - se soggetto I.V.A.: registro. 168,00; trascrizione: 3% o 1,5% (dal 1 ottobre 2006); catastale 1% o 0,5% (dal 1 ottobre 2006) - esente I.V.A.: registro. 168,00; trascrizione: 3% o 1,5% (dal 1 ottobre 2006); catastale 1% o 0,5% (dal 1 ottobre 2006) N.B.: in sede di riscatto di fabbricato strumentale l'imposta proporzionale di registro dell'1% pagata sui canoni di locazione finanziaria può essere portata a scomputo delle imposte di trascrizione e catastale dovute per il riscatto. 4
5 Le locazioni di immobili strumentali, ancorché assoggettate ad I.V.A., sono soggette ad imposta proporzionale di registro nella misura dell'1% (le disposizioni in materia di imposte indirette previste per la locazione di fabbricati si applicano, se meno favorevoli, anche all'affitto di aziende il cui valore sia costituito, per oltre il 50%, dal valore normale di fabbricati) Note: (1) Giusta quanto precisato nella Circolare dell'agenzia delle Entrate n. 27/E del 4 agosto 2006: "per un corretto inquadramento delle nuove disposizioni è utile premettere che la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo, adottando il medesimo criterio di tipo oggettivo elaborato in relazione alla pregressa normativa che esentava dall IVA i soli immobili abitativi. Tale omogeneità interpretativa si rende necessaria tenuto conto che le nuove disposizioni (n. 8) e 8- ter) ) mutuano dalla previgente formulazione dell art. 10 n. 8) la definizione degli immobili diversi da quelli a destinazione abitativa, individuandoli nei fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Nella categoria degli immobili abitativi rientrano pertanto i fabbricati classificati o classificabili nella categoria A, con esclusione dei fabbricati di tipo A10. (2) Giusta quanto precisato nella Circolare dell'agenzia delle Entrate n. 27/E del 4 agosto 2006 "in base ai criteri interpretativi elaborati dalla prassi amministrativa in relazione al previgente regime di tassazione degli immobili (Circolare 11 luglio 1996 n. 182/E) si deve ritenere che ai fini dell'imponibilità prevista dalla norma possano considerarsi "imprese costruttrici degli stessi" oltre alle imprese che realizzano direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri, anche quelle che si avvalgono di imprese terze per l'esecuzione dei lavori" (3) Giusta quanto precisato nella Circolare dell'agenzia delle Entrate n. 27/E del 4 agosto 2006 "per consentire la corretta applicazione della norma, nell atto deve essere riportata menzione della dichiarazione con cui il cessionario comunica al cedente se la propria percentuale di detraibilità superi o meno il 25%." (4) Giusta quanto precisato nella Circolare dell'agenzia delle Entrate n. 27/E del 4 agosto 2006 "anche in questo caso la previsione di assoggettamento ad IVA è obbligatoria e riguarda i soggetti che, in quanto consumatori finali, non hanno diritto ad esercitare la detrazione dell imposta loro addebitata in via di rivalsa. A tal fine, nell atto deve essere riportata menzione della dichiarazione resa dal cessionario attestante che lo stesso non agisce nell esercizio di impresa arte o professione. Per gli enti che svolgono sia attività rilevante ai fini IVA che attività esclusa dall ambito di applicazione dell imposta, nell atto deve essere dichiarato che l acquisto è effettuato in relazione allo svolgimento della attività non commerciale." (5) Giusta quanto precisato nella Circolare dell'agenzia delle Entrate n. 27/E del 4 agosto 2006 l'opzione per l'assoggettamento della cessione ad I.V.A. deve risultare da apposita dichiarazione riportata nell'atto di vendita. Altrimenti in assenza di una espressa manifestazione di volontà di applicare l imposta, da riportare in atto, è previsto, quale regime naturale dell operazione, quello di esenzione dall IVA. L opzione per l imponibilità, essendo vincolata all atto di trasferimento, ha effetto per le sole cessioni contemplate nell atto stesso." (6) Giusta quanto precisato nella Circolare dell'agenzia delle Entrate n. 27/E del 4 agosto 2006 per le cessioni di immobili strumentali "l imposta di registro è applicabile in modo uniforme, nella misura fissa di euro 168, sia per le cessioni assoggettate ad IVA che per quelle esenti dall imposta. In attuazione del principio di alternatività IVA/Registro, previsto dall art. 40 del dpr 131 del 1986, considerato che in entrambe le ipotesi si tratta di operazioni che rientrano nell ambito applicativo dell I.V.A." BENI STRUMENTALI Ci si è chiesti quale sia la disciplina applicabile, ai sensi dell'art. 35 comma 10bis legge 248/2006, nel caso di cessione da parte di impresa costruttrice di un box auto (cat. Catastale C/6) costruito da meno di 4 anni (cessione come tale soggetta ad I.V.A.). Si applicheranno: - imposta registro: fissa trascrizione: fissa catastale: fissa ovvero - imposta registro: fissa trascrizione: 3% catastale: 1%? 5
6 L'art. 10 primo comma n. 8 ter del DPR 633/1972, così come introdotto dall'art. 35 comma 8 legge 248/2006 (di seguito più brevemente "8ter") sancisce l'esenzione da I.V.A. dei trasferimenti posti in essere da imprese se aventi per oggetto "fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni", a meno che: - si tratti di cessioni eseguite dalle imprese costruttrici entro i 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione (eseguiti dalla impresa venditrice in proprio o mediante appalto) o dalle imprese che vi hanno effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione, entro i 4 anni dall'ultimazione dell'intervento (eseguito dalla impresa venditrice in proprio o mediante appalto) - si tratti di cessioni eseguite nei confronti di soggetti passivi I.V.A con diritto alla detrazione I.V.A. in percentuale pari o inferiore al 25% (banche, assicurazioni ecc.) - si tratti di cessioni nei confronti di "privati" ossia di soggetti che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professione privi quindi del diritto alla detrazione dell'i.v.a. - si tratti di cessioni per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'applicazione dell'i.v.a. Nel caso di trasferimento da parte di imprese di bene strumentale, sia esso soggetto che esente da I.V.A., l'atto di trasferimento dovrà essere così tassato: imposta di registro: fissa (. 168,00); imposta di trascrizione: 3%; imposta catastale: 1% (nel caso gli acquirenti siano fondi immobiliari chiusi ovvero imprese di locazione finanziaria, banche e intermediari finanziari, limitatamente per queste ultime all'acquisto ed al riscatto dei beni da concedere o concessi in locazione finanziaria, l'imposta di trascrizione si applica con l'aliquota ridotta dell'1,5% e l'imposta catastale si applica con l'aliquota ridotta dello 0,5%; tale riduzione di aliquote si applica dal 1 ottobre 2006) Ma quando un bene può considerarsi strumentale tale da rientrare nell'ambito applicativo dell'8ter? Secondo le definizioni correnti, si considerano strumentali quei beni che vengono utilizzati o che sono utilizzabili per l'esercizio di un'attività di impresa. In particolare si distingue tra: - beni strumentali per destinazione (ossia i beni che sono effettivamente utilizzati per l'esercizio dell'impresa) - beni strumentali "per natura" (ossia i beni aventi finalità produttive e che non possono essere destinati a diverse utilizzazione senza radicali trasformazioni, beni considerati strumentali a prescindere dalla loro effettiva utilizzazione per l'esercizio delle attività di impresa) La Circolare dell'agenzia DELLE ENTRATE n. 27/E del 4 agosto 2006, al riguardo, così stabilisce: "Per un corretto inquadramento delle nuove disposizioni è utile premettere che la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo, adottando il medesimo criterio di tipo oggettivo elaborato in relazione alla pregressa normativa che esentava dall IVA i soli immobili abitativi. Tale omogeneità interpretativa si rende necessaria tenuto conto che le nuove disposizioni (n. 8) e 8-ter) ) mutuano dalla previgente formulazione dell art. 10 n. 8) la definizione degli immobili diversi da quelli a destinazione abitativa, individuandoli nei fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Nella categoria degli immobili abitativi rientrano pertanto i fabbricati classificati o classificabili nella categoria A, con esclusione dei fabbricati di tipo A10. Il criterio suggerito dalla Circolare, peraltro, non appare del tutto corretto, in quanto la classificazione catastale non è sempre indice di "strumentalità" del bene (si pensi ad un garage classificato nella categoria C/6 o ad un magazzino classificato nella categoria C/2) Ma l'8ter si riferisce ai soli beni strumentali (siano essi strumentali "per natura" o strumentali "per destinazione") e non a tutti i beni classificati o classificabili catastalmente nelle categorie B, C, D, E e A/10; in particolare l'8ter non si riferisce, in via residuale e per esclusione, a tutti i "fabbricati diversi da quelli abitativi" (ciò che la Circolare dell'agenzia delle Entrate invece finisce col dire) ma si riferisce espressamente ed in positivo "ai fabbricati 6
7 strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni"; la "strumentalità" è un requisito la cui sussistenza condiziona l'applicabilità dell'8ter e non è detto che lo stesso ricorra sempre in presenza di fabbricati diversi da quelli classificati o classificabili nella categoria A (escluso l'a/10); certamente vi sono categorie catastali che identificano dei beni strumentali per natura (si pensi alle categorie D/1, D/2, ecc.) ma per determinate categorie (ad esempio C/2 o C/6 come già ricordato) la strumentalità va verificata nel caso concreto, non costituendo una caratteristica implicita del bene. Pertanto, posto che è alla legge che l'interprete deve fare riferimento, e non certo ad una Circolare ministeriale, ne consegue che: a) rientrano nell'ambito di applicazione dell'8ter i fabbricati che: - possano essere considerati strumentali per destinazione (in quanto effettivamente utilizzati nell'esercizio dell'attività di impresa della parte venditrice) o per natura (in quanto utilizzabili per l'attività di impresa a prescindere dalla loro effettiva destinazione) - che siano classificati o classificabili nelle categorie catastali B, C, D ed E o A/10 b) rientrano nell'ambito di applicazione dell'8bis, che si riferisce alle cessione di fabbricati "diversi da quelli di cui al numero 8ter (pertanto in caso di esenzione I.V.A. si applicheranno imposte di registro, trascrizione e catastale in misura ordinaria mentre in caso di assoggettamento ad I.V.A. si applicheranno imposte di registro, trascrizione e catastale in misura fissa): - i fabbricati abitativi che siano classificati o classificabili nelle categorie catastali "A" (escluso l'a/10) - i fabbricati che non possano essere considerati strumentali nè per destinazione (in quanto non destinati all'esercizio dell'attività di impresa della parte venditrice) nè per natura (in quanto utilizzabili anche per destinazioni diverse dall'attività di impresa) benchè classificati o classificabili in categorie catastali diverse dalla "A" (escluso l'a/10) A tal fine non può non riconoscersi un certo "peso" al titolo edilizio. Si pensi ad un'unità categoria C/6 (non utilizzata dalla parte venditrice per l'esercizio della propria attività di impresa) Se la stessa fa parte di un fabbricato assentito con titolo edilizio che prevede una destinazione "industriale" detta unità dovrà considerarsi "strumentale per natura" e quindi assoggettata alla disciplina di cui all'8ter. Se la stessa, invece, fa parte di un fabbricato assentito con titolo edilizio che prevede la destinazione "residenziale" deve escludersi la strumentalità per natura e quindi l'assoggettamento alla disciplina di cui all'8ter. In conclusione, tornando al quesito di apertura, si può sostenere che nel caso di cessione da parte di impresa costruttrice di un box auto (cat. Catastale C/6) costruito da meno di 4 anni, qualora la stessa sia ricompresa in fabbricato assentito dal titolo edilizio con destinazione residenziale, si applicheranno (oltre all'i.v.a.) le imposte di registro, di trascrizione e catastale in misura fissa. I DOCUMENTI La norma (legge 4 agosto 2006 n. 248 di conversione del D.L. 4 agosto 2006 n. 223).. ART Al decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, sono apportate le seguenti modificazioni: 7
8 a) all articolo 10, primo comma: 1) i numeri 8) e 8-bis) sono sostituiti dai seguenti: 8) le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziende agricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria, e di fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, escluse le locazioni di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni effettuate nei confronti dei soggetti indicati alle lettere b) e c) del numero 8- ter) ovvero per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l opzione per l imposizione; 8-bis) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli di cui al numero 8-ter), escluse quelle effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457 ; 2) dopo il numero 8-bis è inserito il seguente: 8-ter) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse: a) quelle effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457; b) quelle effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi d imposta che svolgono in via e- sclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d imposta in percentuale pari o inferiore al 25 per cento; c) quelle effettuate nei confronti di cessionari che non agiscono nell esercizio di impresa, arti o professioni; d) quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l opzione per l imposizione ; b) all'articolo 19-bis1, comma 1, lettera i), primo periodo, le parole "o la rivendita" sono soppresse; [c) all'articolo 36, terzo comma, è soppresso l'ultimo periodo;] d) nell'allegata Tabella A, parte III, la voce di cui al n. 127-ter è soppressa.". 9. In sede di prima applicazione delle disposizioni di cui al comma 8 in relazione al mutato regime disposto dall articolo 10, primo comma, numeri 8) e 8-bis), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, non si effettua la rettifica della detrazione dell imposta prevista dall articolo 19-bis2 del citato decreto n. 633 del 1972, limitatamente ai fabbricati diversi da quelli strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, posseduti alla data del 4 luglio 2006, e, per le imprese costruttrici degli stessi e per le imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, limitatamente ai fabbricati o porzioni di fabbricato per i quali il termine dei quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell intervento scade entro la predetta data. Per i beni immobili strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, la predetta rettifica della detrazione dell imposta si effettua esclusivamente se nel primo atto stipulato successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto non viene esercitata l opzione per la imposizione prevista dall articolo 10, primo comma, numeri 8) e 8-ter), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n Al testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro, di cui al decreto del Presi- 8
9 dente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sono apportate le seguenti modifiche: a) all articolo 5, comma 2, le parole: operazioni esenti ai sensi dell articolo 10, numeri 8), 8- bis) sono sostituite dalle seguenti: operazioni esenti e imponibili ai sensi dell articolo 10, primo comma, numeri n. 8), 8-bis), 8-ter), ; b) all articolo 40, dopo il comma 1 è inserito il seguente: 1-bis. Sono soggette all imposta proporzionale di registro le locazioni di immobili strumentali, ancorché assoggettate all imposta sul valore aggiunto, di cui all articolo 10, primo comma, numero 8), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n ; c) nella Tariffa, parte prima, all articolo 5, comma 1, dopo la lettera a) è inserita la seguente: a-bis) quando hanno per oggetto immobili strumentali, ancorché assoggettati all imposta sul valore aggiunto, di cui all articolo 10, primo comma, numero 8), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633: 1 per cento. 10-bis. Al testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modifiche: a) all articolo 10, comma 1, dopo le parole: a norma dell articolo 2 sono aggiunte le seguenti:, anche se relative a immobili strumentali, ancorché assoggettati all imposta sul valore aggiunto, di cui all articolo 10, primo comma numero 8-ter), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 ; b) dopo l articolo 1 della Tariffa è inserito il seguente: 1-bis. Trascrizioni di atti e sentenze che importano trasferimento di proprietà di beni immobili strumentali, di cui all articolo 10, primo comma, numero 8-ter), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, anche se assoggettati all imposta sul valore aggiunto, o costituzione o trasferimenti di diritti immobiliari sugli stessi: 3 per cento. 10-ter. Per le volture catastali e le trascrizioni relative a cessioni di beni immobili strumentali di cui all articolo 10, primo comma, numero 8-ter), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, anche se assoggettati all imposta sul valore aggiunto, di cui siano parte fondi immobiliari chiusi disciplinati dall articolo 37 del testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, e successive modificazioni, e dall articolo 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86, ovvero imprese di locazione finanziaria, ovvero banche e intermediari finanziari di cui agli articoli 106 e 107 del testo unico di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385, limitatamente all acquisto ed al riscatto dei beni da concedere o concessi in locazione finanziaria, le aliquote delle imposte ipotecaria e catastale, come modificate dal comma 10-bis del presente articolo, sono ridotte della metà. L efficacia della disposizione di cui al periodo precedente decorre dal 1º ottobre quater. Le disposizioni in materia di imposte indirette previste per la locazione di fabbricati si applicano, se meno favorevoli, anche per l affitto di aziende il cui valore complessivo sia costituito, per più del 50 per cento, dal valore normale di fabbricati, determinato ai sensi dell articolo 14 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n quinquies. Ai fini dell applicazione delle imposte proporzionali di cui all articolo 5 della Tariffa, parte prima, del testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni, per i contratti di locazione o di affitto assoggettati ad imposta sul valore aggiunto, sulla base delle disposizioni vigenti fino alla data di entrata in vigore del presente decreto ed in corso di esecuzione alla medesima data, le parti devono presentare per la registrazione una apposita dichiarazione, nella quale può essere e- sercitata, ove la locazione abbia ad oggetto beni immobili strumentali di cui all articolo 5, comma 1, lettera a-bis) della Tariffa, parte prima, del predetto decreto n. 131 del 1986, l opzione per la imposizione prevista dall articolo 10, primo comma, numero 8), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, con effetto dal 4 luglio Con provvedimento del direttore dell Agenzia delle entrate, da emanare entro il 15 settembre 2006, sono stabiliti le modalità e i termini degli a- 9
10 dempimenti e del versamento dell imposta. 10-sexies. Le somme corrisposte a titolo di imposte proporzionali di cui all articolo 5 della Tariffa, parte prima, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, per i contratti di locazione finanziaria, anche se assoggettati ad imposta sul valore aggiunto, aventi ad oggetto beni immobili strumentali di cui all articolo 5, comma 1, lettera a-bis), della Tariffa, parte prima, del predetto decreto n. 131 del 1986, possono essere portate, nel caso di riscatto della proprietà del bene, a scomputo di quanto dovuto a titolo di imposte ipotecaria e catastale. la Circolare Agenzia delle Entrate n. 27/E del 4 agosto 2006 PREMESSA L art. 35, commi da 8 a 10 sexies, del decreto-legge n. 223 del 2006, come modificato dalla legge di conversione, detta una nuova disciplina della imposizione indiretta gravante sul settore immobiliare, introducendo un generalizzato regime di esenzione dall imposta sul valore aggiunto per i trasferimenti e le locazioni di tutte le tipologie di fabbricati, sia pure con qualche eccezione. In base alla precedente normativa, prevista dall art. 10, numeri 8) e 8-bis), del DPR n. 633 del 1972, nella formulazione vigente anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto legge, il regime di esenzione dall IVA riguardava i soli fabbricati o porzioni di fabbricati a destinazione abitativa, con la previsione, peraltro, anche per tale tipologia di immobili, di alcune eccezioni. In particolare erano escluse dal regime di esenzione: - le locazioni finanziarie; - le locazioni di fabbricati (o di porzioni di fabbricati) residenziali effettuate dalle imprese che li avevano costruiti per la rivendita; - le cessioni di fabbricati della medesima tipologia effettuate dalle imprese costruttrici o dalle imprese che vi avevano eseguito interventi di recupero edilizio (art. 31, lett. c, d, e, della legge n. 457 del 1978) o, infine, da immobiliari di rivendita. Le cessioni e le locazioni esenti da IVA, in deroga al principio di alternatività IVA/Registro, erano assoggettate ad imposta di registro in misura proporzionale. Il decreto legge (art. 35, comma 8) aveva riformulato i numeri 8) e 8 bis) dell art. 10, estendendo il regime di esenzione a tutte le operazioni di cessione e di locazione, comprese quelle finanziarie, a prescindere dalla tipologia dei fabbricati, prevedendo quale unica eccezione le cessioni di immobili nuovi ossia dei fabbricati ceduti entro cinque anni dalla ultimazione della costruzione o della ristrutturazione. Le eccezioni al regime di esenzione sono state successivamente ampliate in sede di conversione del decreto legge, che ha ulteriormente riformulato i numeri 8) e 8-bis) dell art. 10 ed ha inserito il numero 8-ter). L impianto normativo risultante dalle modifiche apportate in sede di conversione al decreto legge, pur garantendo le entrate tributarie, tiene conto delle peculiari differenze che presentano gli immobili a destinazione abitativa rispetto a quelli strumentali ed attenua le ricadute che il regime di esenzione dall IVA produce per gli operatori del settore, sia sotto il profilo della indetraibilità dell imposta afferente agli acquisti che sotto quello del conseguente onere dovuto all applicazione dell imposta di registro. Per un corretto inquadramento delle nuove disposizioni è utile premettere che la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo, adottando il medesimo criterio di tipo oggettivo elaborato in relazione alla pregressa normativa che esentava dall IVA i soli immobili abitativi. Tale omogeneità interpretativa si rende necessaria tenuto conto che le nuove disposizioni (n. 8) e 8-ter) ) mutuano dalla previgente formulazione dell art. 10 n. 8) la definizione degli immobili diversi da quelli a destinazione abitativa, individuandoli nei fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Nella categoria degli immobili abitativi rientrano pertanto i fabbricati classificati o classificabili nella categoria A, con esclusione dei fabbricati di tipo A IMMOBILI ABITATIVI 1.1 Locazioni In relazione agli immobili di tipo residenziale, ai sensi dell art. 10, n. 8) del DPR n. 633 del 1972, è stabilito il regime di esenzione per tutte le locazioni, comprese quelle finanziarie. Conseguentemente è stato soppresso il n. 127-ter della tabella A, parte III che, in riferimento alla precedente normativa, prevedeva l applicazione dell aliquota ridotta del 10% alle locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese che li avevano costruiti per la successiva vendita. 1.2 Cessioni Il regime di esenzione si rende applicabile inoltre, ai sensi del successivo n. 8-bis), alle cessioni dei medesimi immobili, con l unica eccezione riguardante i fabbricati ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, ceduti dalle imprese di costruzione o di ristrutturazione. Tale termine, inizialmente fissato dal decreto legge in cinque anni, in sede di conversione, è stato ridotto a quattro allo scopo di ampliare l ambito oggettivo del regime di esenzione. Il regime di imponibilità ad IVA previsto per le cessioni di immobili di tipo residenziale, sotto il profilo soggettivo, interessa le imprese che hanno costruito i fabbricati stessi e le imprese che vi hanno eseguito gli interventi di recupero edilizio previsti dall art. 31, lettere c), d) ed e) della legge n. 457 del 1978 (interventi di recupero e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia, di ristrutturazione urbanistica). La norma, adottando la medesima formulazione del previgente n. 8-bis), precisa che il regime di imponibilità si rende applicabile anche se le imprese che eseguono interventi di recupero edilizio affidano i lavori a terzi mediante contratto di appalto. In base ai criteri interpretativi elaborati dalla prassi amministrativa in relazione al previgente regime di tassazione degli immobili (circ. 11 luglio 1996 n.182/e), si deve ritenere che ai fini della imponibilità prevista dalla norma possano considerarsi imprese costruttrici degli stessi, oltre alle imprese che realizzano direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri, anche quelle che si avvalgono di imprese terze per la esecuzione dei lavori. Poiché, in base alle nuove disposizioni, le cessioni di fabbricati residenziali effettuate dalle imprese immobiliari che esercitano l attività di rivendita, a differenza di quanto previsto nel precedente regime, sono esenti da IVA, è stato modificato, per esigenze di coordinamento normativo, l art. 19-bis1, comma 1, lett. i) del dpr n. 633 DEL 1972 che escludeva dette 10
11 imprese dal novero dei soggetti per i quali era prevista la indetraibilità oggettiva dell imposta assolta per l acquisto di detti fabbricati. Per le cessioni di immobili di tipo residenziale l imposta di registro, nonché le imposte ipotecarie e catastali continuano ad applicarsi secondo le regole previgenti, ovvero in misura fissa in caso di cessioni soggette ad IVA, e in misura proporzionale in caso di cessioni esenti da IVA, tenendo altresì conto dei benefici accordati per l acquisto della prima casa. Le locazioni di immobili abitativi sono in ogni caso assoggettate ad un regime di esenzione dall IVA, con applicazione dell imposta di registro in misura proporzionale del 2%. 2. IMMOBILI STRUMENTALI 2.1 Cessioni Per gli immobili strumentali la nuova disciplinaè più articolata. Essa tiene conto dell onere fiscale già in precedenza sopportato dai soggetti senza diritto ad esercitare la detrazione dell IVA assolta sugli acquisti, prevedendo, per contro, il diritto di opzione per l assoggettamento ad IVA. A corollario di tali novità sono state introdotte opportune modifiche in materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali. Ai sensi del nuovo articolo 10, n. 8-ter) del DPR n. 633 del 1972, le cessioni dei fabbricati diversi da quelli abitativi sono assoggettate ai fini IVA ad un generale regime di esenzione, salvo le eccezioni indicate dalle lettere a), b), c), e d) del medesimo articolo 8- ter, che riguardano le seguenti operazioni, imponibili al tributo: a) le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici e di ristrutturazione per gli immobili ceduti non oltre i quattro anni dall ultimazione della costruzione o dell intervento di recupero edilizio. Per le cessioni di fabbricati strumentali di recente costruzione o recentemente ristrutturati si applica pertanto il medesimo regime IVA previsto per le cessioni di immobili abitativi; b) le cessioni effettuate nei confronti di soggetti passivi d imposta che hanno diritto ad esercitare la detrazione dell imposta pagata sugli acquisti in misura non superiore al 25%. Questi ultimi soggetti continuano a sopportare l onere della indetraibilità analogamente a quanto già avveniva nel pregresso sistema. La percentuale di detrazione, in base alla quale si determina il regime fiscale della cessione, è ricavabile provvisoriamente dal pro-rata dell anno precedente e, nelle ipotesi in cui non sia possibile fare riferimento alla percentuale di detraibilità spettante nel periodo d imposta precedente (perché ad esempio l attività è stata iniziata nell anno in cui è stato acquistato l immobile) dovrà farsi riferimento ad una percentuale di detrazione calcolata in via presuntiva. Per consentire la corretta applicazione della norma, nell atto deve essere riportata menzione della dichiarazione con cui il cessionario comunica al cedente se la propria percentuale di detraibilità superi o meno il 25%. Il cessionario, qualora al termine del periodo di imposta in cui è avvenuta la cessione rilevi che la propria percentuale di detraibilità sia risultata non superiore al 25%, deve comunicarlo al cedente per l assoggettamento dell operazione ad IVA. Ciò sempreché l operazione non sia già stata assoggettata ad imposta in via opzionale; c) le cessioni effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell esercizio d impresa, arti o professioni. Anche in questo caso la previsione di assoggettamento ad IVA è obbligatoria e riguarda i soggetti che, in quanto consumatori finali, non hanno diritto ad esercitare la detrazione dell imposta loro addebitata in via di rivalsa. A tal fine, nell atto deve essere riportata menzione della dichiarazione resa dal cessionario attestante che lo stesso non agisce nell esercizio di impresa arte o professione. Per gli enti che svolgono sia attività rilevante ai fini IVA che attività esclusa dall ambito di applicazione dell imposta, nell atto deve essere dichiarato che l acquisto è effettuato in relazione allo svolgimento della attività non commerciale. d) in caso di opzione da parte dei soggetti interessati alla cessione, da far constare nell atto di vendita. In tal caso, gli o- peratori continueranno a beneficiare della detrazione (nei limiti previsti dalle disposizioni in materia). La possibilità di optare per il regime di imponibilità, prevista in relazione alle ipotesi diverse da quelle indicate nelle lettere a), b) e c), per le quali invece è obbligatorio l assoggettamento ad IVA, riguarda, in sostanza, le cessioni di immobili strumentali effettuate nei confronti di soggetti passivi d imposta che non subiscono limitazioni, se non in via marginale, all esercizio della detrazione. Per le cessioni effettuate nei confronti di questi soggetti, in assenza di una espressa manifestazione di volontà di applicare l imposta, da riportare in atto, è previsto, quale regime naturale dell operazione, quello di esenzione dall IVA. L opzione per l imponibilità, essendo vincolata all atto di trasferimento, ha effetto per le sole cessioni contemplate nell atto stesso. Per le cessioni degli immobili in argomento, l imposta di registro è applicabile in modo uniforme, nella misura fissa di euro 168, sia per le cessioni assoggettate ad IVA che per quelle esenti dall imposta. In attuazione del principio di alternatività IVA/Registro, previsto dall art. 40 del dpr 131 del 1986, considerato che in entrambe le ipotesi si tratta di operazioni che rientrano nell ambito applicativo dell IVA. Nell ambito della revisione del sistema di tassazione è stato, altresì, previsto un innalzamento delle imposte ipotecarie e catastali, che graveranno nella misura complessiva del 4% su tutte le cessioni di immobili strumentali. A tal fine il comma 10-bis dell art. 35, ha modificato l articolo 10 del decreto legislativo n. 347 del 1990 e la relativa tariffa, prevedendo per le cessioni di immobili strumentali anche se assoggettate all imposta sul valore aggiunto l applicazione dell imposta catastale in misura del 3%. 2.2 Locazioni Per le locazioni di immobili strumentali, l art. 10, n. 8) del dpr n. 633 del 1972 prevede ai fini IVA un regime pressoché analogo a quello stabilito per le cessioni dal successivo n. 8-ter), al cui commento si rinvia per gli aspetti comuni. E, infatti, previsto che le locazioni di immobili strumentali siano: - esenti in linea generale, - soggette a tassazione se effettuate nei confronti di soggetti d imposta che non hanno diritto a detrazione ovvero che possono esercitare tale diritto in misura molto ridotta e cioè non superiore al 25%. - soggette ad IVA negli altri casi su base opzionale, che dovrà risultare dal corrispondente atto. Per quanto concerne la percentuale di detrazione da prendere in considerazione per stabilire il regime IVA della locazione, si rinvia a quanto chiarito nel paragrafo precedente per le cessioni, in relazione alla medesima problematica. La percentuale di detrazione del conduttore, alla quale fare riferimento per stabilire il regime IVA della locazione, deve essere valutata inizialmente al momento della stipula del contratto di locazione, nel quale deve essere menzionata la relativa dichiarazione del conduttore. A seguito della reintroduzione, in sede di conversione del decreto legge, di ipotesi di locazioni soggette ad IVA, è stata 11
12 reintrodotta la possibilità di optare per la applicazione separata dell imposta in relazione alla effettuazione di locazioni di immobili abitativi esenti, prevista dall art. 36, terzo comma, ultimo periodo, del dpr n. 633 del Tale possibilità era stata eliminata dal decreto legge, che a tal fine aveva soppresso l ultimo periodo del terzo comma dell art. 36 citato, in considerazione del quadro normativo delineato dal decreto stesso, in base al quale le locazioni, di qualsiasi tipologia di fabbricato, erano qualificate operazioni esenti da IVA. Per quanto concerne l imposta di registro, anche per le locazioni di immobili strumentali, al pari di quanto stabilito per le cessioni dei medesimi fabbricati, l imposta si applica in modo uniforme, ma in misura proporzionale, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità ad IVA al quale la locazione è soggetta. A seguito delle modifiche apportate dall art. 35, comma 10 agli articoli 5 e 40 del DPR n. 131 del 1986 (Testo unico imposta di registro), è infatti, previsto l obbligo di registrazione per tutti i contratti di locazione e la applicazione dell imposta nella misura dell 1%, come stabilito dalla lettera a-bis), inserita nell articolo 5 della Tariffa, parte prima. 3. LOCAZIONI D AZIENDA Il comma 10-quaetr dell art. 35, in determinate ipotesi prevede che il nuovo regime di tassazione applicabile alle locazioni di fabbricati si estende anche alle locazioni di azienda, allo scopo di evitare manovre elusive. La norma non opera in via generale ma impone che sia derogato il regime di tassazione previsto per la locazione di azienda quando si verifichino contemporaneamente due condizioni: a) il valore normale dei fabbricati, come determinato ai sensi dell art. 14 del dpr n. 633 del 1972, sia superiore al 50% del valore complessivo dell azienda; b) l eventuale applicazione dell IVA e dell imposta di registro secondo le regole previste per le locazioni d azienda, unitariamente considerata, consente di conseguire un risparmio d imposta rispetto a quella prevista per le locazioni di fabbricati. 4. LOCAZIONI FINANZIARIE La nuova formulazione dell art. 10, n. 8), del dpr n. 633, introdotta dal decreto legge n. 233 e confermata, per tale aspetto, in sede di conversione, non contiene accanto al termine locazioni le parole non finanziarie, presenti nel previgente testo della norma. Per effetto di tale modifica le operazioni di leasing immobiliare risultano assoggettate al medesimo regime previsto per le locazioni. Pertanto, i canoni, nonché le relative quote di riscatto, sono assoggettate ai fini IVA alla disciplina precedentemente illustrata. Resta fermo che anche per le operazioni di leasing immobiliare è concessa la facoltà di optare per la applicazione separata dell imposta in relazione alle locazioni finanziarie di immobili a destinazione abitativa, esenti ai fini IVA, che comportano la riduzione del diritto a detrazione. Per effetto delle modifiche apportate al decreto legge in sede di conversione, anche ai contratti di locazione finanziaria a- venti ad oggetto immobili strumentali, peraltro, l imposta di registro, prevista inizialmente in misura fissa dal decreto legge, è applicabile nella misura proporzionale dell 1%. E, altresì, prevista limitatamente all acquisto (da parte del concedente) ed al riscatto (da parte dell utilizzatore) di fabbricati strumentali da concedere o concessi in locazione finanziaria, una riduzione dal 4% al 2% del totale delle imposte ipotecarie e catastali, data dalla somma di 1,5% di imposta ipotecaria e 0,5%, di imposta catastale. L agevolazione, disposta esclusivamente per le operazioni predette, è rivolta alle imprese di locazione finanziaria nonchè alle banche ed agli intermediari finanziari di cui agli articoli 106 e 107 del decreto legislativo 1 settembre 1993, n La riduzione si applica, per espressa previsione agli acquisti ed ai riscatti effettuati a decorrere dal 1 ottobre Per evitare una doppia imposizione relativamente ai trasferimenti di immobili derivanti da contratti di locazione finanziaria, il comma 10-sexies dell art. 35 ha previsto la possibilità per l acquirente di scomputare dall ammontare delle imposte ipotecarie e catastali dovute in sede di riscatto l imposta proporzionale di registro dell 1% pagata sui canoni di locazione. 5. FONDI IMMOBILIARI La riduzione del totale delle imposte ipotecarie e catastali dal 4% al 2%, prevista per i trasferimenti di immobili strumentali effettuati da società di leasing o nei confronti di dette società, è disposta anche per i trasferimenti dei medesimi fabbricati, ancorché assoggettate ad IVA, di cui siano parte i Fondi immobiliari chiusi disciplinati dall articolo 37, del testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, e successive modifiche e dall articolo 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86, 6. OBBLIGHI DI RETTIFICA IN SEDE DI APPLICAZIONE DEL DECRETO LEGGE Il nuovo regime di tassazione previsto per le cessioni e le locazioni di fabbricati, estendendo l area della esenzione IVA, produce effetti sulla rettifica della detrazione d imposta operata nei periodi pregressi, coerentemente con il precedente regime di imponibilità. La legge di conversione, in accordo con i principi espressi dalla giurisprudenza comunitaria per garantire la tutela del legittimo affidamento, ha tenuto conto della circostanza che la radicale trasformazione dell impianto normativo non ha lasciato ai soggetti passivi, vincolati da contratti già in corso di esecuzione al momento dell entrata in vigore del decreto legge, il tempo necessario per adattarsi alla nuova regolamentazione legislativa. Ha, pertanto, limitato, in sede di prima applicazione delle nuova normativa, gli obblighi di rettifica, previsti dall art19-bis 2 del dpr n. 633 del In considerazione del diverso regime di tassazione previsto per gli immobili a destinazione abitativa e per quelli strumentali, gli adempimenti da porre in essere ai fini della rettifica conseguente all applicazione del regime di esenzione attualmente vigente sono stati disciplinati in modo diverso per le due categorie di fabbricati. 6.1 Immobili abitativi Per quanto concerne gli immobili abitativi, per i quali l applicazione della esenzione è più ampia, non è richiesto che si proceda alla rettifica della detrazione dell imposta a suo tempo operata con riferimento a: a) fabbricati posseduti al 4 luglio 2006, data di entrata in vigore del decreto legge; b) fabbricati posseduti dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati, per i quali il termine di quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o di ultimazione dei lavori di ristrutturazione è scaduto entro il 4 luglio. Si sottolinea che l ipotesi di cui alla lettera a) riguarda esclusivamente i soggetti per i quali il regime fiscale è mutato in conseguenza del nuovo assetto normativo. 6.2 Immobili strumentali Per quanto concerne i fabbricati diversi da quelli abitativi, per i quali è previsto un maggior numero di ipotesi di assog- 12
13 gettamento ad IVA, è escluso in via generale l obbligo di procedere alla rettifica della detrazione per gli immobili già posseduti al 4 luglio. E, infatti, previsto che tale adempimento debba essere posto in essere esclusivamente nel caso in cui nel primo atto, stipulato successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge, non sia stata esercitata l opzione per l assoggettamento ad imposta. 7. REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE IN CORSO IL 4 LUGLIO In base alla vigente disciplina tutti i contratti di locazione, di fabbricati sia strumentali che abitativi, sono soggetti all obbligo di registrazione e all applicazione proporzionale dell imposta di registro. Tale obbligo, che in base al precedente regime era escluso per le locazioni soggette ad IVA, quali le locazione di immobili abitativi poste in essere dalle imprese che li avevano costruiti per la rivendita, le locazioni di immobili strumentali, le locazioni finanziarie di immobili sia abitativi che strumentali, in base alla nuova disciplina si rende applicabile anche ai contratti di locazione in corso a tale data. Il comma 10-quinques disciplina l applicazione del nuovo regime di tassazione ai contratti di locazione in corso di esecuzione che alla data di entrata in vigore del decreto legge non erano stati assoggettati a registrazione in quanto imponibili ai fini IVA, nonchè la possibilità di esercitare l opzione per rendere tali locazioni, altrimenti esenti da IVA in base alle nuove disposizioni, imponibili al tributo. E previsto, in particolare, che per i contratti di locazione o di affitto assoggettati ad imposta sul valore aggiunto, sulla base delle disposizioni vigenti fino alla data di entrata in vigore del decreto legge ed in corso di esecuzione alla medesima data, le parti devono presentare per la registrazione una apposita dichiarazione, nella quale può essere esercitata, ove la locazione abbia ad oggetto beni immobili strumentali di cui all articolo 5, comma 1, lettera a-bis) della Tariffa, parte prima, del predetto decreto n. 131 del 1986, l opzione per la imposizione prevista dall articolo 10, n. 8), del DPR n. 633 del 1972, con effetto dal 4 luglio La individuazione delle modalità e dei termini degli adempimenti e del versamento dell imposta è demandato ad un apposito provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate, da emanare entro il 15 settembre Le Direzioni Regionali vigileranno sulla corretta applicazione delle presenti istruzioni. Dall'Ufficio Studi del C.N.N. Il regime Iva della cessione degli immobili e delle locazioni dopo la conversione del Decreto Legge n. 223/2006 Premessa. Il Parlamento ha approvato in via definitiva la legge di conversione del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, che è ora in attesa di promulgazione e pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. A seguito di tale approvazione la disciplina Iva/registro, riguardante i trasferimenti degli immobili ed il regime di locazione degli stessi, è stata modificata nuovamente, essendo stati recepiti diversi emendamenti. Lo scopo del presente intervento è quello di effettuare una ricostruzione normativa del quadro di riferimento relativo all applicazione del principio di alternatività, quale caratteristica essenziale dei predetti tributi. Tuttavia va ricordato che alcune delle recenti novità hanno inciso anche sulle imposte ipotecarie e catastali. In questa sede, però, se ne farà solo un breve cenno per esigenze di sintesi, ma anche perché l oggetto del presente lavoro riguarda la disciplina dell Iva. Preliminarmente occorre ricordare che, dopo l approvazione degli emendamenti, il legislatore ha di nuovo modificato integralmente il testo dell art. 10, comma 1, del D.P.R. n. 633/1972 nn. 8) e 8-bis) aggiungendo anche delle nuove ipotesi di esenzione Iva con il n. 8-ter). Le modifiche principali, rispetto alle indicazioni contenute nella formulazione originaria del D.L. n. 223/2006, riguardano: la previsione di un sistema di esenzione o di applicabilità dell Iva che si pone in relazione alla specifica situazione in cui si trova il cessionario; (1) la limitazione, in sede di prima applicazione delle nuove disposizioni, del meccanismo della rettifica della detrazione per gli immobili ad uso abitativo (2) ; la possibilità, limitatamente ai fabbricati strumentali per natura, di sottrarsi al regime di esenzione, optando per il regime Iva. 2. Il nuovo regime Iva delle cessione dei fabbricati: prime considerazioni. Occorre ricordare preliminarmente che con le modifiche apportate in sede di conversione il legislatore si è parzialmente riavvicinato alla disciplina in vigore prima dell approvazione del D.L. n. 223/2006. Prima delle ultime modifiche (3) non assumeva più alcun rilievo la tipologia di immobili oggetto di cessione, né il soggetto che effettuava tali operazioni. L unica eccezione era rappresentata dalle imprese costruttrici, ovvero da quelle imprese che avevano eseguito interventi di ristrutturazione (4), intendendosi per tali gli interventi di cui all art. 31, primo comma, lett. c), d) ed e) della legge 5 agosto 1978, n Ora, invece, dopo le modifiche apportate dalla legge di conversione, il legislatore è tornato, sia pure parzialmente, alla precedente disciplina. Torna ad essere rilevante, sia pure subordinando la circostanza ad ulteriori condizioni (5), la distinzione tra immobili ad uso abitativo, ed immobili strumentali per natura, cioè quegli immobili che per loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Si tratta, più precisamente, degli immobili rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E ed A/10 (6) indipendentemente dal fatto che tali cespiti siano o meno impiegati effettivamente nel processo produttivo. Rileva, infatti, una strumentalità di tipo oggettivo, cioè correlata alle caratteristiche strutturali dell immobile. Secondo la nuova formulazione normativa, come sarà spiegato di seguito, continua tuttavia ad essere rilevante la circostanza che la cessione dell immobile sia effettuata da un impresa che ha costruito il cespite, ovvero che ha effettuato un intervento di ristrutturazione dello stesso. Occorre però ricordare che il testo novellato della disposizione ha ridotto da cinque a quattro anni il limite temporale decorso il quale l immobile ceduto da un impresa costruttrice passa da un regime di applicazione dell Iva ad un regime di esenzione del tributo. Lo stesso limite temporale trova applicazione per le imprese che hanno effettuato la ristrutturazione degli immobili (7). E stato indicato in precedenza che, secondo il nuovo testo della disposizione, il regime riguardante l applicabilità dell Iva o 13
14 l esenzione dal tributo si pone in relazione anche alla situazione in cui viene a trovarsi il cessionario. La circostanza può dare luogo ad un regime diverso rispetto a quanto previsto inizialmente dal D.L. n. 223/2006, ed ancora diverso rispetto a quanto previsto prima dell approvazione del predetto decreto. 3. Il nuovo regime Iva delle cessione dei fabbricati: le ipotesi di esenzione. Sulla base di quanto affermato in precedenza, cioè la rilevanza che il legislatore ha attribuito nuovamente alla tipologia di immobile oggetto di cessione, il quadro normativo di riferimento è divenuto ancor più complicato. Infatti se da una parte tale modifica ha determinato un ritorno, sia pure parziale, al passato, non va dimenticato che continuano a rimanere in vigore (8) alcune delle novità introdotte con la versione originaria del decreto in rassegna. Una di questa è rappresentata, ad esempio, dal limite temporale previsto per le imprese costruttrici (o di ristrutturazione) (9) al fine di stabilire se una determinata cessione debba essere assoggettata ad Iva o ad imposta di registro. In questa situazione devono poi essere considerate tutte le ulteriori novità introdotte dalla legge di conversione. Al fine di agevolare il compito del lettore, quindi per rendere più comprensibile le novità introdotte dalla legge di conversione, sarà effettuato un confronto tra la disciplina Iva/Registro contenuta nella formulazione originaria del decreto legge e quella conseguente alle modifiche intervenute a seguito della conversione in legge. Il confronto non risulterà agevole. Infatti secondo la formulazione originaria del decreto legge il regime naturale delle cessioni di immobili prevedeva l esenzione generalizzata dal tributo. Conseguentemente nella maggior parte delle ipotesi trovava applicazione l imposta di registro in misura proporzionale. Ora, invece, il quadro di riferimento è mutato completamente, ed è divenuto molto più articolato. D.L. n. 223/2006 nella versione vigente prima degli emendamenti approvati dalla legge di conversione L imposta di registro doveva essere applicata, secondo la disciplina propria di tale imposta, per le operazioni indicate qui di seguito: cessione di fabbricati di qualsiasi tipologia da parte delle imprese costruttrici decorsi cinque anni dall ultimazione della costruzione; cessione di fabbricati da parte delle imprese che hanno effettuato gli interventi di ristrutturazione, decorsi più di cinque anni dall ultimazione dei predetti interventi; cessione di fabbricati di qualsiasi tipologia da parte delle imprese che hanno per oggetto principale o esclusivo l attività di compravendita (c.d. immobiliari di rivendita); cessione di fabbricati di qualsiasi tipologia da parte di altri soggetti che agiscono nell esercizio di impresa, arti o professioni. D.L. n. 223/2006 dopo gli emendamenti approvati dalla legge di conversione L imposta di registro deve essere applicata, secondo la disciplina propria di tale imposta, per le operazioni esenti ai fini Iva, indicate qui di seguito. Preliminarmente però deve osservarsi che l'imponibilità ai fini dell'imposta di registro si deve ricercare nel T.U. Registro, ove figura l art. 40, di cui è nuovo, per quanto qui interessa, solo il secondo comma, mentre il primo comma continua a prevedere che l'imposta di registro sia dovuta per le cessioni esenti ex art.10 nn. 8 e 8-bis, non menzionando quindi le cessioni di cui al n. 8-ter. Ai fini dell'assoggettamento a registrazione in termine fisso delle scritture private non autenticate relative ad operazioni soggette ad IVA, il n. 8-ter è invece richiamato nel nuovo testo dell art. 5 d.p.r. n. 131/1986. Non è chiaro pertanto quale sia il regime ai fini dell imposta di registro applicabile alle cessioni esenti ex art.10 n. 8-ter, ossia se tali cessioni siano attratte nell'orbita della previsione generale, secondo la quale una cessione è considerata soggetta ad Iva anche se esente, e sconta l'imposta di registro in misura fissa in virtù del principio di alternatività. Nel senso dell applicabilità, alle cessioni di fabbricati strumentali per natura esenti da Iva, dell imposta di registro in misura fissa ai sensi dell art. 40 d.p.r. n. 131/1986 cit. si è espressa la Assonime, circolare n. 36 del 3 agosto Ciò premesso, sono operazioni esenti da Iva cessione di fabbricati diversi da quelli strumentali per natura, ad esempio quelli ad uso abitativo (ecc ), da parte delle imprese costruttrici dopo che siano trascorsi quattro anni dall ultimazione della costruzione; cessione di fabbricati diversi da quelli strumentali per natura, ad esempio quelli abitativi (ecc ), da parte delle imprese che hanno effettuato gli interventi di ristrutturazione, qualora siano decorsi più di quattro anni dall ultimazione dei predetti interventi; cessione di fabbricati, diversi da quelli strumentali per natura (cfr i due punti precedenti) effettuati da imprese diverse da quelle costruttrici o da quelle che vi hanno effettuato interventi di ristrutturazione (10) ; cessione di fabbricati strumentali per natura, quindi che per loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (cfr infra per alcune eccezioni). In ordine alle cessioni indicate al quarto punto vanno effettuate alcune precisazioni. Affinché queste ultime cessioni siano esenti non devono verificarsi le condizioni indicate al nuovo numero 8-ter) lettere da a) a d). In particolare sono esenti da Iva, purché nel relativo atto il cedente non abbia espressamente manifestato l opzione per l imposizione, le cessioni di fabbricati strumentali per natura: effettuate da imprese costruttrici o da imprese che hanno effettuato interventi di ristrutturazione, ove siano decorsi quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell intervento; effettuate nei confronti dei cessionari soggetti passivi di imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione in misura superiore al 25 per cento. Dunque, al fine di individuare la disciplina correttamente applicabile dovrà essere verificata, oltre alla tipologia di bene immobile, la sussistenza di alcune specifiche condizioni (anche in capo al cessionario) che possono dare luogo alla deroga della disciplina generale. Un esempio potrà essere utile per capire. Si consideri il caso di un impresa costruttrice che effettua il trasferimento di un bene strumentale per natura (ad esempio un uffi- 14
15 cio). Sono però decorsi più di quattro anni dall ultimazione della costruzione. Pertanto in base alla regola generale, cioè quella contenuta nella prima parte dell art. 10, comma 1, n. 8-ter) del decreto Iva, la cessione dovrebbe essere esente, ma non sarà sempre così (11). Potrebbe ad esempio verificarsi che le cessione sia effettuata nei confronti di un medico, che pur esercitando l attività professionale (e quindi essendo soggetto passivo di imposta), non può considerare in detrazione il relativo tributo (12). In questo caso trova applicazione la deroga contenuta nell art. 10, n. 8-ter), lett. b) del D.P.R. n. 633/1972 e quindi l operazione sarà soggetta ad IVA. Occorre inoltre osservare che l indicazione contenuta nella predetta lettera b) non riguarda esclusivamente le imprese costruttrici, ma non essendo prevista alcuna limitazione di tipo soggettivo dovrebbe essere applicata a prescindere dalla qualifica attribuibile al soggetto che effettua il trasferimento dell immobile. In buona sostanza è irrilevante che il soggetto cedente sia o meno un impresa costruttrice. Infatti se il cessionario non detrae il tributo e l immobile acquistato è strumentale per natura, l operazione uscirà dal regime di esenzione, per scontare l Iva. Occorre poi considerare che un ulteriore elemento da prendere in considerazione è dato dalla possibilità, per il soggetto cedente, in caso di esenzione, di optare per l imposizione. Tale deroga è però subordinata alla sussistenza di alcune condizioni (v. infra). Deve infine osservarsi che le cessioni di fabbricati strumentali per natura, ancorché assoggettate ad Iva (art. 10, comma 1, n. 8- ter del D.P.R. n. 633/1972), scontano l imposta ipotecaria con l aliquota del 3 per cento e l imposta catastale con l aliquota dell 1 per cento. L aumento dell onere complessivo relativo alle imposte ipotecarie e catastali è correlato all applicazione dell Iva alle cessioni dei beni strumentali per natura. È ininfluente che l applicazione dell imposta su valore aggiunto sia dovuta all opzione del cedente, ovvero alla condizione in cui si viene a trovare il cessionario. A tal proposito deve ricordarsi, affinché trovi applicazione il predetto aumento, che i presupposti sono due: gli immobili oggetto di cessione devono essere strumentali per natura; le cessioni devono essere assoggettate ad imposta sul valore aggiunto. Tuttavia, con riferimento alle predette cessioni, qualora nelle operazioni siano parte fondi immobiliari chiusi, società di locazione finanziaria, banche e intermediari finanziari, limitatamente all acquisto ed al riscatto dei beni da concedere o concessi in locazione finanziaria, le aliquote delle imposte ipotecaria e catastale sono ridotte della metà. Pertanto l imposta ipotecaria si applica con l aliquota dell 1,5% e l imposta catastale con l aliquota dello 0,50%. La predetta riduzione decorre dal 1 ottobre del Deve essere poi ricordato che in sede di riscatto di un immobile strumentale per natura concesso in locazione finanziaria, l imposta proporzionale di registro dell 1% pagata sui canoni di locazione può essere considerata a scomputo delle imposte ipotecarie e catastali dovute per il riscatto medesimo. 4. L opzione per il regime di imponibilità. Il legislatore, dopo le numerose critiche che hanno fatto seguito alla versione originaria del decreto, si è reso conto che il regime generalizzato di esenzione delle cessioni si poteva tradurre in un costo eccessivo per le imprese che effettuavano il trasferimento degli immobili. Per tale ragione ha cercato di attenuare gli effetti della novità prevedendo, al verificarsi di certe condizioni, la possibilità di continuare ad applicare l imposta sul valore aggiunto. Deve poi osservarsi, come sarà chiarito più avanti, che tale possibilità darà luogo ad un aumento del prelievo tributario per ciò che attiene le imposte ipotecarie e catastali (13). Innanzitutto va segnalato come la disposizione la quale prevede la possibilità di optare per l imposizione abbia una portata applicativa limitata. Infatti deve farsi riferimento all art. 10, comma 1, n. 8-ter) del D.P.R. n. 633/1972 che riguarda esclusivamente i fabbricati strumentali per natura. Per quanto riguarda il profilo soggettivo deve essere rilevato che la portata applicativa della disposizione è particolarmente ampia. Pertanto la norma si applica a qualsiasi impresa che effettua il trasferimento del cespite sia essa o meno impresa costruttrice (14). Ad esempio se un impresa costruttrice vende un immobile accatastato A/10, ma sono decorsi più di quattro anni dall ultimazione della costruzione, l operazione dovrebbe essere esente. Tuttavia l impresa cedente potrà optare nell atto per l imposizione ai fini dell Iva. La medesima possibilità sussiste per l impresa non costruttrice. Ad esempio se tale impresa (non costruttrice) cede un immobile accatastato A/10 ad un altra impresa che può detrarre l imposta sul valore aggiunto, l operazione rientrerebbe nel regime di esenzione (15). Tuttavia anche in questo caso sussiste la possibilità di optare per il regime di imposizione ai fini Iva. Un tema particolarmente delicato è rappresentato dalle modalità della dichiarazione di opzione da rendere nell atto. Il tema è certamente importante e non può essere esaminato in questa sede. Deve essere per ora ricordato che: l opzione deve essere esercitata dal cedente; deve essere manifestata espressamente; la manifestazione (espressa) deve essere contenuta nell atto di compravendita. Deve poi ricordarsi che, in caso di applicazione dell Iva per effetto dell opzione, trattandosi di beni immobili strumentali per natura, si applicherà un imposta ipotecaria del 3% ed un imposta catastale dell 1%. In alcuni casi, come spiegato in precedenza e con effetto dal 1 ottobre del 2006 tali imposte saranno ridotte della metà (supra). 5. Il nuovo regime Iva delle cessione dei fabbricati: l applicabilità dell Iva. Alla luce dell analisi sin qui condotta dovrebbe essere agevole per il lettore ricavare le fattispecie che danno luogo all applicazione dell imposta sul valore aggiunto. Tuttavia il quadro di riferimento, come per le ipotesi di esenzione, è particolarmente articolato. Inoltre, dopo le modifiche approvate dalla legge di conversione, è rilevante la distinzione tra gli immobili strumentali per natura e gli altri immobili (ad esempio, quelli aventi uso abitativo, etc.). Deve essere ricordato preliminarmente che, dopo l approvazione del D.L. n. 223/2006 (nella sua versione originaria), il regime generale dell Iva, con riferimento alle cessioni degli immobili era quello di esenzione. Per tale ragione non si procederà ad effettuare un confronto tra il regime applicabile dopo le ultime modifiche apportate in sede di conversione, e la disciplina applicabile dal 4 luglio 2006 in avanti dopo l entrata in vigore del D.L. n. 223/2006. Si procederà quindi a sintetizzare per punti la nuova disciplina ai fini dell applicabilità dell Iva contenuta nel testo del decreto come emendato dalla legge di conversione. Operazioni soggette ad Iva cessione di fabbricati diversi da quelli strumentali per natura, ad esempio gli immobili ad uso abitativo (ecc ), da parte delle 15
16 imprese costruttrici effettuate entro quattro anni dall ultimazione della costruzione; cessione di fabbricati diversi da quelli strumentali per natura, ad esempio gli immobili ad uso abitativo (ecc ), da parte delle imprese che ha effettuato gli interventi di ristrutturazione, effettuati entro quattro anni dall ultimazione dei predetti interventi; cessione di fabbricati strumentali per natura, purché rientranti nell ambito delle seguenti categorie: cessioni effettuate dalle imprese costruttrici entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione, ovvero effettuate dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di ristrutturazione di cui all art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e) della legge 5 agosto 1978, n. 457; cessioni effettuate nei confronti dei cessionari che non agiscono nell esercizio di imprese, arti e professioni (in pratica privati); cessioni effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi Iva che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione di imposta in percentuale pari o inferiore al 25% (banche, società di assicurazione, etc.); cessioni per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l opzione per l imposizione Iva. Deve poi ricordarsi quanto già affermato in precedenza circa l aumento del prelievo ai fini dell applicazione delle imposte ipotecarie e catastali. I fabbricati strumentali per natura le cui cessioni sono imponibili ai fini Iva scontano l imposta ipotecaria con l aliquota del 3% e l imposta catastale con l aliquota dell 1%. In alcune specifiche ipotesi (16), per l acquisto e per il riscatto dei beni da concedere o concessi in locazione finanziaria, dal 1 ottobre del 2006 le predette imposte sono ridotte della metà. 6. La rettifica della detrazione: ridotto l onere fiscale delle imprese L applicazione di un regime generalizzato di esenzione, originariamente previsto dal D.L. n. 223/2006, avrebbe dato luogo all applicazione del meccanismo della rettifica della detrazione. Non è questa la sede adatta per approfondire tale tema (17). Per ora è sufficiente ricordare che, ove la norma di riferimento non fosse stata modificata, diversi soggetti avrebbero dovuto versare nelle casse dell erario l Iva detratta negli anni passati con riferimento all acquisto o alla costruzione di immobili. Si tenga però presente che le recenti modifiche introdotte in sede di conversione in legge del provvedimento, sono rivolte in una duplice direzione. Da una parte sono state reintrodotte alcune fattispecie che determinano l imponibilità dell operazione. La circostanza è già di per sé idonea a sterilizzare in parte gli effetti del predetto meccanismo di rettifica della detrazione. Si tratta, ad esempio, del caso in cui il cedente di un immobile strumentale per natura opti per il regime di imponibilità. Dall altra il legislatore ha limitato, durante la prima fase di applicazione delle novità, l applicabilità del predetto meccanismo In particolare: per i fabbricati abitativi posseduti al 4 luglio del 2006 da parte di imprese diverse da quelle costruttrici o che vi hanno realizzato interventi di ristrutturazione il meccanismo delle rettifica della detrazione non trova applicazione; per i fabbricati abitativi posseduti al 4 luglio del 2006 da parte di imprese costruttrici o da quelle che hanno eseguito interventi di ristrutturazione si apre una duplice possibilità: se la costruzione o l intervento è terminato prima del 4 luglio del 2002 (quattro anni prima dell entrata in vigore del decreto), le imprese non rettificano la detrazione; se invece i lavori sono terminati dopo il 4 luglio del 2002, le imprese applicano la rettifica della detrazione all atto del primo impiego di locazione o di cessione (18). per i fabbricati strumentali per natura, alla scadenza del quarto anno dall ultimazione della costruzione non è necessario effettuare alcuna rettifica in quanto il fabbricato, mediante opzione, potrà generare operazioni imponibili; per i fabbricati strumentali per natura, di cui si è proprietari al 4 luglio del 2006, non è necessario effettuare alcuna rettifica se al momento del primo atto (cessione o locazione) dopo la conversione in legge del decreto, viene esercitata l opzione per l imposizione Iva della locazione o della vendita. 7. Il regime Iva delle locazioni dei fabbricati Le norme concernenti la fiscalità delle locazioni di immobili sono state profondamente modificate per effetto del D.L. n. 223 del Il legislatore fiscale, infatti, anche per le locazioni immobiliari è intervenuto prevedendo una radicale trasformazione della qualificazione delle predette operazioni ai fini dell imposta sul valore aggiunto. In particolare, le operazioni di locazione sono diventate da imponibili ad esenti. Tuttavia, il legislatore è tornato ad occuparsi della fiscalità, ai fini delle imposte indirette, delle locazioni immobiliari. Le nuove modifiche sono intervenute, come per le cessioni degli immobili, in sede di conversione del predetto decreto. Le modifiche alla fiscalità delle locazioni immobiliari apportate dalla versione originaria del D.L. n. 223 del 2006 Il D.L. n. 223 del 2006, prima delle recenti modifiche apportate in sede di conversione al regime fiscale delle locazioni immobiliari, prevedeva un esenzione generalizzata dall Iva. Il predetto regime di esenzione era indipendente dalla tipologia di immobile locato (19). La circostanza che le locazioni immobiliari siano diventate esenti da Iva ha dato luogo alla necessità di applicare l imposta di registro nella misura del 2%. Locazioni di immobili ad uso abitativo e/o strumentale: I.V.A. esenti - registro: 2% Contratti di locazione finanziaria di immobili: I.V.A. esenti - registro:. 168 (20) Dopo l entrata in vigore del D.L. n. 223/2006 hanno continuato ad essere esenti anche le locazioni non finanziarie di terreni ed aziende agricole e le aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria. Il D.L. n. 223/2006 dopo gli emendamenti approvati dalla legge di conversione Come anticipato, per effetto delle modifiche apportate dalla legge di conversione, sono state introdotte, anche con riferimento alla locazione degli immobili, alcune novità rispetto alla versione originaria del D.L. n. 223 del Va premesso che la disposizione cui occorre fare riferimento è l art. 35, comma 8, del D.L. n. 223 del In particolare, è stata effettuata una netta distinzione tra immobili strumentali per natura e gli altri immobili (ad esempio quelli ad uso abitativo, etc.). Per quanto riguarda questi ultimi la locazione è sempre esente da Iva. Al contrario, per gli immobili strumentali per natura il regime fiscale varia sia per le caratteristiche specifiche del locatario, che per una nuova e precisa scelta del locatore. Più nello specifico, l art. 10, comma 1, n. 8), nella sua nuova formulazione (21) prevede che non sono esenti da Iva (e, quindi, sono imponibili) le operazioni di locazione aventi ad oggetto immobili strumentali per natura (la norma, nello specifico, fa riferimento ai fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili 16
17 di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni ) effettuate nei confronti di: soggetti passivi Iva che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d imposta in misura pari o inferiore al 25% (banche, assicurazioni, etc.); soggetti che non agiscono nell esercizio di impresa, arti o professioni. Inoltre l Iva deve essere applicata alle locazioni di fabbricati strumentali per natura per le quali, nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l opzione per l imposizione. Nello specifico, tali operazioni sarebbero in teoria esenti dall imposta sul valore aggiunto, ma potranno scontare il predetto tributo a seguito dell esercizio di un apposita opzione. Tale opzione, in particolare, dovrà essere esercitata per il singolo contratto o, in alternativa, per la durata residua di questo. In definitiva sono esenti da Iva: le locazioni di immobili strumentali per natura effettuate nei confronti di soggetti passivi che hanno un diritto di detrazione dell imposta pieno o comunque superiore al 25%; le locazioni di immobili strumentali per natura per le quali non è stata esercitata l opzione per l applicazione dell Iva; le locazioni di terreni ed aziende agricole; le locazioni di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria; le locazioni di altri immobili diversi da quelli strumentali. Al contrario, sono imponibili ai fini Iva: le locazioni di immobili strumentali per natura per le quali sia stata esercitata l apposita opzione; le locazioni di immobili strumentali per natura effettuate nei confronti dei soggetti passivi Iva che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d imposta in misura pari o inferiore al 25% (banche, assicurazioni, etc.); le locazioni di immobili strumentali per natura effettuate nei confronti dei soggetti che non agiscono nell esercizio di impresa, arti o professioni; le locazioni di aree destinate a parcheggio di veicoli. 8. La deroga, per i contratti di locazione, al principio dell alternatività tra l Iva ed il registro. La legge di conversione del d.l. n. 223 del 2006 ha previsto anche una significativa deroga al criterio dell alternatività tra l Iva ed il registro. In particolare, per effetto della nuova disposizione, alle sole locazioni dei beni strumentali per natura, siano esse esenti o imponibili ai fini Iva, è applicabile l imposta di registro nella misura dell 1%. Al contrario, le locazioni esenti, aventi ad oggetto beni immobili diversi da quelli strumentali per natura, saranno sottoposte all imposta di registro nella misura ordinaria del 2%. 9. I contratti di locazione finanziaria. Non sono previste particolarità per i contratti di locazione finanziaria. La disciplina è quella generale sin qui esaminata per i contratti di locazione non finanziaria. Ad esempio, se oggetto del contratto è un immobile ad uso abitativo i canoni di locazione finanziaria saranno esenti da Iva. Invece se il contratto riguarda un immobile accatastato A/10, ed il contratto è relativo ad un soggetto che non può detrarre l Iva, l operazione sarà imponibile. In buona sostanza, come ricordato, si applica la disciplina generale già esaminata. Deve infine ricordarsi che in sede di riscatto di immobile strumentale per natura concesso in locazione finanziaria, l imposta proporzionale di registro dell 1% pagata sui canoni di locazione può essere portata a scomputo delle imposte ipotecarie e catastali dovute per il riscatto medesimo. 10. L affitto di azienda. Una disposizione del tutto particolare e di difficile applicazione riguarda i contratti di affitto di azienda. In particolare il legislatore ha previsto che le disposizioni in materia di imposte indirette riguardanti la locazione di fabbricati si applicano, se meno favorevoli, anche per l affitto di aziende il cui valore complessivo sia costituito, per più del 50%, dal valore normale dei fabbricati. Nicola Forte (1) Ad esempio se un impresa ha acquistato un immobile rientrante nella categoria catastale A/10 ed effettua la cessione dell immobile nei confronti di un esercente arte e professione che, solitamente ha la possibilità di considerare in detrazione il tributo, l operazione deve considerarsi esente ai sensi dell art. 10, n. 8-ter) del D.P.R. n. 633/1972. (2) In questo modo il legislatore, nel provvedimento di conversione del decreto legge, concede il legittimo affidamento richiesto dalle società di leasing e dalle società immobiliari. (3) In buona sostanza si fa riferimento alla prima formulazione dell art. 35, comma 8 del D.L. n. 223/2006. (4) In questo caso, però, il legislatore aveva previsto un ulteriore condizione affinché tali soggetti potessero assoggettare ad Iva la cessioni degli immobili: era necessario, dal momento dell ultimazione della costruzione, ovvero dall ultimazione dell intervento di ristrutturazione, che non fossero trascorsi più di cinque anni. Diversamente le relative cessioni avrebbero dovuto essere considerate, sulla base della disciplina generalizzata di esenzione introdotta dal decreto, quali operazioni esenti. (5) Ad esempio la qualifica di soggetto passivo Iva dell acquirente. (6) In tal senso v. Min. fin., Circ. n. 36 del 21 luglio Cfr. anche Assonime, Circ. n. 36 del 3 agosto 2006 secondo cui sono fabbricati strumentali non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni quelli accatastati nei gruppi C (negozi, magazzini), D (opifici, impianti industriali, alberghi) ed E (stazioni per servizi di trasporto, edifici a destinazione particolare) e nella categoria A/10 (uffici). (7) Si tratta delle imprese che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all articolo 31, primo comma, lettere c), d), ed e) della legge 5 agosto 1978, n (8) Con effetto dal 4 luglio del (9) Il predetto limite è stato stabilito inizialmente dal decreto in cinque anni, ora, durante la fase di conversione in legge è stato ridotto a quattro 17
18 anni. (10) Si tratta, in buona sostanza, di qualsiasi altra impresa che non ha costruito o ristrutturato l immobile. Rientrano in questa categoria anche le imprese che hanno per oggetto principale o esclusivo l attività di compravendita. Pertanto se un impresa, che esercita l attività di rivendita di beni immobili, effettua la cessione di un immobile ad uso abitativo, l operazione deve considerarsi esente da Iva. (11) Oltre al caso esaminato nell esempio deve considerarsi quanto previsto dall art. 10, n. 8-ter) del D.P.R. n. 633/1972. Secondo tale norma, applicabile esclusivamente ai beni strumentali per natura, il cedente può, nel relativo atto, manifestare espressamente l opzione per l imposizione. (12) Come è noto gli esercenti le professioni sanitarie realizzano, quasi sempre, un volume d affari completamente esente. Pertanto l Iva assolta sugli acquisti è completamente indetraibile. (13) Sarà quindi necessario effettuare delle valutazioni di convenienza. Infatti la permanenza nel regime di imponibilità dà luogo alla possibilità di continuare a considerare in detrazione l Iva sugli acquisti. Invece l esenzione della cessione potrebbe determinare una limitazione alla detrazione del tributo. (14) Rilevano, quindi, come già spiegato, solo le caratteristiche strutturali dell immobile. Infatti l oggetto della cessione deve essere un immobile strumentale per natura. (15) Invece se la medesima cessione è effettuata ad esempio nei confronti di un privato, che non può detrarre l Iva, l operazione fuori esce dal regime di esenzione per essere assoggettata ad imposta sul valore aggiunto. (16) Si tratta delle cessioni di cui siano parte fondi immobiliari chiusi, società di locazione finanziaria, banche e intermediari finanziari, (17) Per alcuni nozioni basilari del meccanismo della rettifica della detrazione cfr. N. Forte, Il regime Iva delle cessioni degli immobili e delle locazioni dopo il Decreto legge sulle liberalizzazioni, segnalazione novità n. 268 del 14 luglio 2006, nota 3. (18) Si tratta della rettifica della detrazione per cambio di destinazione (ex art. 19-bis2, comma 3) (19) La predetta distinzione, come si avrà modo di chiarire, assume rilievo ai fini delle modifiche apportate in sede di conversione (infra). (20) In questo caso si applica l imposta di registro in misura fissa in quanto il comma 10, contenuto nell art. 35, ha modificato l art. 40 del D.P.R. n. 131/1986 prevedendo in questo caso l esclusione dall applicazione dell imposta proporzionale pari al 2%. (21) Vale a dire nella sua formulazione, come modificata in sede di conversione in legge del decreto. Dalla Rassegna "Misure Tributarie Urgenti" a cura di Gaetano Petrelli 18
19 CESSIONI DI IMMOBILI DA PARTE DI SOGGETTI IVA L'art. 35, commi 8 e seguenti, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, come modificato dalla legge di conversione, modifica il regime tributario, ai fini delle imposte indirette, degli atti di cessione di immobili da parte di soggetti Iva. In particolare: a) - IMMOBILI NON STRUMENTALI PER NATURA. Viene modificato il n. 8-bis) dell'art. 10 del d.p.r. n. 633/1972, che ora qualifica come esenti da imposta sul valore aggiunto le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali per natura, escluse quelle effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di recupero, di cui all'articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e) della legge 5 agosto 1978, n. 457". La disposizione, interpretata in combinato disposto con l'art. 40, comma 1, secondo periodo, del d.p.r. n. 131/1986, comporta: 1) - in linea generale, l'esenzione da Iva delle cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato effettuate da soggetti Iva, e quindi la soggezione delle stesse cessioni ad imposte proporzionali di registro, ipotecarie e catastali (ovvero, ricorrendo i requisiti per la "prima casa", la soggezione ad imposta di registro con l'aliquota del 3% e l'applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa); 2) - la permanente soggezione ad imposta sul valore aggiunto: 2a) - delle cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria da parte dei suddetti soggetti Iva (i terreni non edificabili sono "fuori campo Iva", ai sensi dell'art. 2, comma 3, lettera c), del d.p.r. n. 633/1972); 2b) - delle cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato non strumentali per natura, da parte delle imprese costruttrici o delle imprese che hanno eseguito interventi di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica, purché si tratti di fabbricati ceduti entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dei lavori (circostanza questa che è opportuno verificare documentalmente chiedendo l'esibizione della comunicazione di fine lavori). b) - IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA. Viene introdotto l'art. 8-ter all'art. 10 del d.p.r. n. 633/1972, secondo il quale sono esenti da imposta sul valore aggiunto le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali per natura (che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse: a) quelle effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457; b) quelle effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi d'imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d'imposta in percentuale pari o inferiore al 25 per cento; c) quelle effettuate nei confronti di cessionari che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professioni; d) quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione. In assenza di specifiche disposizioni transitorie, occorre applicare il principio generale tempus regit actum; con la conseguenza che: a) - la nuova disciplina si applica alle cessioni perfezionatesi a partire dal giorno di entrata in vigore del decreto legge (quindi dal 4 luglio 2006); in base alla disciplina ordinaria, contenuta nell'art. 6, comma 1, del d.p.r. n. 633/1972, occorrerà quindi far riferimento alla data dell'atto che trasferisce la proprietà dell'immobile; b) - ai sensi dell'art. 6, comma 4, del d.p.r. n. 633/1972, per le cessioni ora esenti da Iva, se anteriormente al trasferimento della proprietà dell'immobile era stata emessa fattura, o era stato pagato in tutto o in parte il corrispettivo, l'operazione si considera effettuata ai fini Iva, limitatamente all'importo fatturato o pagato, alla data della fattura o a quella del pagamento; in tali ipotesi, se la data della fattura o del pagamento dell'eventuale acconto è anteriore al 4 luglio 2006, l'operazione si intenderà soggetta ad Iva limitatamente a tale importo, e ad imposta di registro per la differenza; c) - sempre ai sensi dell'art. 6, comma 4, del d.p.r. n. 633/1972, che richiama il precedente, comma 4, lett. d-bis), per le assegnazioni in proprietà di case di abitazione fatte ai soci da cooperative edilizie a proprietà divisa, la data rilevante è comunque quella del rogito notarile, a prescindere dal previo pagamento di acconti. Le superiori modifiche legislative ampliano poi, indirettamente, l'ambito di applicazione dell'art. 1, comma 6, della tariffa, parte prima, allegata al d.p.r. n. 131/1986, che prevede l'applicazione dell'imposta di registro con l'aliquota dell'1% ai trasferimenti aventi per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato esenti dall'imposta sul valore aggiunto ai sensi dell'articolo 10, primo comma, numero 8-bis), del d.p.r. n. 633/1972, effettuati nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita di beni immobili, a condizione che nell'atto l'acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni. Ai medesimi trasferimenti si applicano le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa. Ai sensi della successiva nota IIter), ove non si realizzi la condizione, alla quale è subordinata l'applicazione dell'aliquota dell'1 per cento, del ritrasferimento entro il triennio, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si rende applicabile una sanzione del 30 per cento oltre agli interessi di mora. Dalla scadenza del triennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell'amministrazione finanziaria. Questa disposizione trova ora applicazione, salvi i suddetti limiti, a tutte le cessioni quali risultanti dal nuovo n. 8-bis dell'art. 10. Si riporta, di seguito, un breve quadro sinottico delle cessioni rispettivamente soggette ed esenti da imposta sul valore aggiunto, nonché il nuovo regime Iva delle locazioni e degli affitti. A) - CESSIONI SOGGETTE AD IVA: 1) - cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali per natura (quindi di fabbricati abitativi; di fabbricati non abitativi ma non strumentali per natura ancorché lo siano per destinazione effettiva; di fabbricati "merce"; di fabbricati "relativi" all'impresa, ecc.), effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di recupero di cui all'art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457 (restauro conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica); 2) - cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali per natura (che per le loro caratteristiche non sono suscet- 19
20 tibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni; in particolare, categorie catastali B, C, D, E ed A/10), rientranti nell'ambito delle seguenti categorie: a) - quelle effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di recupero di cui all'art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457 (restauro, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica); b) - quelle effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi IVA che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d'imposta in percentuale pari o inferiore al 25 per cento (banche, società di assicurazioni, ecc.); c) - quelle effettuate nei confronti di cessionari che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professioni (privati); d) - quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione IVA (anche se non rientrano nelle categorie sopra indicate). Le cessioni di fabbricati strumentali per natura, ancorché assoggettate all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'art. 10, primo comma, numero 8-ter), del d.p.r. 26 ottobre 1972, n. 633, sono assoggettate ad imposta ipotecaria con l'aliquota del 3%, e ad imposta catastale con l'aliquota dell'1%. Tuttavia, relativamente alle cessioni di fabbricati strumentali per natura di cui sopra, di cui siano parte fondi immobiliari chiusi, società di locazione finanziaria, banche e intermediari finanziari, limitatamente all'acquisto ed al riscatto dei beni da concedere o concessi in locazione finanziaria, le aliquote delle imposte ipotecaria e catastale sono ridotte della metà (quindi imposta ipotecaria con l'aliquota dell'1,5%, ed imposta catastale con l'aliquota dello 0,50%); tale riduzione di aliquote decorre dal 1º ottobre In sede di riscatto di fabbricato strumentale per natura concesso in locazione finanziaria, l'imposta proporzionale di registro dell'1% pagata sui canoni di locazione può essere portata a scomputo delle imposte ipotecarie e catastali dovute per il riscatto medesimo. B) - CESSIONI ESENTI DA IVA: 1) - cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali per natura (quindi di fabbricati abitativi; di fabbricati non abitativi ma non strumentali per natura ancorché lo siano per destinazione effettiva; di fabbricati "merce"; di fabbricati "relativi" all'impresa, ecc.), effettuate da imprese non costruttrici, o da imprese diverse da quelle che vi abbiano effettuato interventi di recupero; 2) - cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali per natura (quindi di fabbricati abitativi; di fabbricati non abitativi ma non strumentali per natura ancorché lo siano per destinazione effettiva; di fabbricati "merce"; di fabbricati "relativi" all'impresa, ecc.), effettuate da imprese costruttrici o da imprese che vi abbiano effettuato interventi di recupero, ma dopo quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento; 3) - cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali per natura (che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, al di fuori dei casi descritti sub A), e quindi le cessioni per le quali nel relativo atto il cedente non abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione IVA, e che rientrino nelle seguenti categorie: 3a) - quelle effettuate da imprese non costruttrici, o da imprese diverse da quelle che vi abbiano effettuato interventi di recupero; 3b) - quelle effettuate da imprese costruttrici o da imprese che vi abbiano effettuato interventi di recupero, ma dopo quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento; 3c) - quelle effettuate nei confronti di cessionari soggetti IVA che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d'imposta in percentuale superiore al 25 per cento. Le cessioni di fabbricati strumentali per natura, ancorché assoggettate all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'art. 10, primo comma, numero 8-ter), del d.p.r. 26 ottobre 1972, n. 633, sono assoggettate ad imposta ipotecaria con l'aliquota del 3%, e ad imposta catastale con l'aliquota dell'1%. Tuttavia, relativamente alle cessioni di fabbricati strumentali per natura di cui sopra, di cui siano parte fondi immobiliari chiusi, società di locazione finanziaria, banche e intermediari finanziari, limitatamente all'acquisto ed al riscatto dei beni da concedere o concessi in locazione finanziaria, le aliquote delle imposte ipotecaria e catastale sono ridotte della metà (quindi imposta ipotecaria con l'aliquota dell'1,5%, ed imposta catastale con l'aliquota dello 0,50%); la suddetta riduzione di aliquote decorre dal 1º ottobre In sede di riscatto di immobile strumentale per natura concesso in locazione finanziaria, l'imposta proporzionale di registro dell'1% pagata sui canoni di locazione può essere portata a scomputo delle imposte ipotecarie e catastali dovute per il riscatto medesimo. C) - LOCAZIONI ED AFFITTI SOGGETTI AD IVA: 1) - locazioni di aree destinate a parcheggio di veicoli; 2) - locazioni di fabbricati strumentali per natura (che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, in particolare, categorie catastali B, C, D, E ed A10), effettuate nei confronti dei seguenti soggetti (indicati alle lettere b) e c) dell'art. 10, numero 8-ter), del d.p.r. n. 633/1972): 2a) - locazioni effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi d'imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d'imposta in percentuale pari o inferiore al 25 per cento (banche, società di assicurazioni, ecc.); 2b) - locazioni effettuate nei confronti di cessionari che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professioni (privati); 3) - locazioni per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione. Sono soggette all'imposta proporzionale di registro, con l'aliquota dell'1%, le locazioni di immobili strumentali per natura, ancorché assoggettate all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'art. 10, primo comma, numero 8), del d.p.r. 26 ottobre 1972, n Ai fini dell'applicazione della suddetta imposta proporzionale di registro, per i contratti in corso alla data del 4 luglio 2006, le parti devono presentare per la registrazione apposita dichiarazione nella quale può essere esercitata l'opzione per l'imposizione 20
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Studio Notarile Rizzi 36100 Vicenza Piazza Matteotti 31 e-mail: grizzi.2@notariato.it IL NUOVO REGIME FISCALE DEGLI ATTI IMMOBILIARI DOPO LA LEGGE 4 agosto 2006 n. 248 GUIDA OPERATIVA (aggiornata al 5

References: art. 1
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 articolo 31
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 articolo 5
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 articolo 1
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