Source: https://www.notariofranciscorosales.com/expediente-de-dominio-e-inmatriculacion-su-inicio/
Timestamp: 2019-08-19 04:06:26+00:00

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Ya he escrito en este blog sobre qué pasa si mi escritura no está inscrita en el Registro de la Propiedad, y qué pasa si tengo la casa sin escriturar; no obstante, y pese a que para ser dueño de un inmueble no es necesaria ni escritura ni inscripción en el Registro de la Propiedad, ello no quiere decir que no sea muy recomendable contar con ambos instrumentos de protección (así también he explicado por qué no conviene firmar documentos privados de venta).
Lleva el Registro de la Propiedad más de siglo y medio con nosotros, y lo cierto es que son muchísimas las fincas que siguen sin estar inscritas en el Registro de la Propiedad (por no hablar del problema que supone el que dicha institución garantiza el dominio y derechos reales sobre la finca, pero no la identidad de dicha finca -tema este que abordé en el post anterior-).
De una normativa altamente favorable a la inscripción (así hasta los años 90 del siglo pasado bastaba una escritura basada en las meras declaraciones de las partes y que la escritura tuviera un año de antigüedad) poco a poco se ha ido cerrando el círculo; en un primer momento exigiendo certificación catastral descriptiva y gráfica para poder acceder al Registro de la Propiedad (con el objeto de intentar acreditar la realidad de la finca) y posteriormente exigiendo doble título para acceder al Registro de la Propiedad.
Por supuesto que siempre ha estado la posibilidad de incoar el costoso y largo procedimiento judicial del expediente de dominio.
Todo esto ha cambiado radicalmente con la ley 13/2015 de 24 de Junio (que entra en vigor el 1 de Noviembre de 2015), pues dicha ley ha implantado tres novedades:
Atribuir a los Notarios en exclusiva la tramitación de expedientes de dominio para obtener la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad, y la novedosa redacción del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, que pretendemos analizar en este post (habrá que dedicar otros dos al expediente notarial de dominio para la resignación de excesos de cabida y el expediente notarial de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido).
Se mantiene la posibilidad de inmatricular con doble título, pero de forma más rigurosa (sobre este tema recomiendo el post de mi compañero Francisco Mariño).
Sigue siendo posible un procedimiento judicial para inmatricular fincas (pues así resulta del artículo 204, párrafo 1-5º cuya tramitación se somete a las mismas normas que el expediente notarial de dominio), por lo que acudir al Notario es voluntario -eso si, más barato y más rápido-.
¿Qué es la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad?
La inmatriculación es el acto por el que por primera vez una finca accede al Registro de la Propiedad, con lo que se podría decir que empieza a formarse la historia pública de dicha finca (obviamente su historia no depende del Registro de la Propiedad, sino de la realidad, pero con el acceso al Registro de la Propiedad, todos pueden conocer esa historia -para lo bueno y para lo malo-).
Es importante diferenciar la inmatriculación de la primera inscripción:
La inmatriculación es el acto por el que la finca accede al registro de la propiedad.
La primera inscripción es siempre de dominio, y puede referirse a una finca ya inmatriculada (como sucede en las segregaciones o cuando se inscribe un piso de un edificio en régimen de propiedad horizontal).
También es importante destacar que la inmatriculación se hace dejando constancia de quien es el dueño de la finca, aunque también es posible inscribir derechos reales sobre fincas no inscritas (cosa de la que se ocupa el párrafo 2 del artículo 203 de la ley hipotecaria).
¿Es el expediente de dominio la única fórmula para inmatricular una fina en el Registro de la Propiedad?
Hemos visto que no, pero por su coste y tiempo de duración parece mucho más sensato que otras posibilidades:
Cabe inmatricular con doble título, conforme al artículo 205 de la ley hipotecaria; sin embargo además de la enmarañada normativa de dicho artículo, el coste fiscal del doble título puede duplicar el del expediente de dominio, amén de la posibilidad latente de que nos aleguen que se están creando títulos ficticios (que haberlos “haylos” y mucho más frecuentemente de lo que parece).
Cabe aplicar en ocasiones el artículo 204; sin embargo o son supuestos muy específicos, difícilmente aplicables.
Finalmente cabe el procedimiento judicial del párrafo 5 del artículo 204, sin embargo sus trámites son iguales a los del expediente de dominio, tiene todo el coste de tiempo y dinero que supone cualquier procedimiento judicial (amén del disparate que supone un procedimiento contencioso contra todas las personas que luego veremos, y que en principio en nada se oponen a las pretensiones de quien quiere inmatricular).
En definitiva el expediente Notarial de dominio va a suponer un indudable ahorro de tiempo y de dinero para el ciudadano, sin embargo las numerosas trabas impuestas en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, con juicios emitidos por el Registrador de la Propiedad una vez iniciado el expediente (con el consiguiente gasto de tiempo y dinero) me hace dudar seriamente si el legislador ha querido descongestionar los tribunales de justicia o simplemente cambiarlo todo, para que todo siga igual, unido a una sorprendente voluntad de cerrar el Registro de la Propiedad a nuevas fincas, cosa que abordo en este post*.
¿Qué Notario tramita el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad?
Fiel a la tendencia actualmente existente, es competente cualquier notario del distrito donde radique la finca, o de los distritos colindantes, y si la finca radica en dos o más distritos, cualquiera de ellos.
Por tanto desde la Notaría en Alcalá de Guadaíra podemos tramitar expedientes de dominio para inmatricular fincas que estén en los distritos notariales de: Sevilla, Dos Hermanas, Utrera, Morón de la Frontera, Marchena, Carmona, Cazalla de la Sierra, Aracena, Valverde del Camino, Bollullos del Condado, y Sanlucar de Barrameda.
Para evitar dobles tramitaciones, se contempla una anotación preventiva de pretensión de inmatriculación, aunque lo cierto es que dicha anotación, se realiza una vez se ha firmado el requerimiento al Notario, y por tanto se han generado unos costes para el ciudadano.
Hubiera sido mucho más adecuado encomendar a los Colegios Notariales este extremo, y fijar un sistema de partes (máxime cuando entre la documentación a entregar está una certificación catastral descriptiva y gráfica, que hace fácil llevar una base de datos, y ya hay en los Colegios Notariales un sistema similar) más el corporativismo de los órganos rectores del que considero cuerpo hermano, ha sacrificado el interés del ciudadano, por los intereses particulares de esa digna profesión.
Es importante que la ley permite incluir varias fincas en un mismo expediente, siempre que estén en el territorio del mismo registro (aunque alguna esté parcialmente en un distrito hipotecario colindante, pero siempre que la mayor parte de su superficie esté en el distrito hipotecario principal).
Me parece una gran solución, sobre todo porque el caso está pensado para algo que he visto en numerosas ocasiones y es el de personas que tienen varias fincas (más o menos pequeñas) repartidas entre uno o varios pueblos colindantes.
¿Es obligatoria la intervención de abogado en el expediente Notarial de dominio?
A diferencia del proceso judicial declarativo del artículo 204.5, en el expediente de dominio tramitado ante notario no es obligatorio que intervenga abogado ni procurador.
No obstante, la complejidad de la documentación que hay que aportar, hace más que difícil a un ciudadano poder afrontar sólo este complejo procedimiento notarial, por lo que desde estas líneas recomiendo encarecidamente contratar a un abogado, o al menos a un gestor administrativo, so pena de tener que acudir numerosas ocasiones a Notaría y al Registro de la Propiedad, y volverse loco buscando documentación e interpretando normas.
Podría alegarse que para eso está el Notario y el deber de asesoramiento gratuito, que por supuesto también hay que aplicarlo en estas ocasiones; sin embargo:
El que el Notario te asesore, no quiere decir que te busque (y menos gratuitamente) documentación e información que eres tu el que tienes que aportar.
El Notario, en este caso, no sólo actúa como tradicionalmente hace, esto es dando fe de lo que ve oye o percibe por los sentidos; sino que se erige en un órgano que es de jurisdicción voluntaria, fijando y declarando derechos, por lo que, pese a no haber contradicción, no puede desconocer que pueden existir intereses contrapuestos, y ha de mantener la imparcialidad (si bien es cierto que mientras no se formule oposición estamos ante un proceso de jurisdicción voluntaria, y por tanto ninguna norma impide al Notario asistir al ciudadano que lo necesite).
Es cierto que algunas Notarías prestan servicios de gestión (no de forma gratuita), aunque personalmente no me gusta esa solución y no la aplico en mi despacho (en definitiva estamos ante un tema que depende del criterio de cada Notario).
¿Quién puede pedir un expediente dominio notarial?
Es tajante el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, al indicar que es el titular dominical de la finca quien ha de requerir al Notario para que tramite un expediente de dominio, lo cual no deja de plantear problemas en las herencias y en las comunidades de bienes.
¿Puede un comunero pedir la inmatriculación de la finca?
Entiendo que la inmatriculación es un acto gestión ordinaria, y por tanto cualquier comunero puede pedir la inmatriculación de la finca, aunque también entiendo que sólo respecto de su cuota indivisa, pues así resulta del principio de rogación registral.
En contra, cabe alegar que en el expediente de deslinde o el de rectificación de excesos de cabida de los artículos 200 y 201 expresamente se acepta el requerimiento por un comunero.
Lo cierto es que si puede pedirse la inmatriculación por el titular de un derecho real (art 203 -aunque en este caso el trámite se hace íntegramente ante el Registrador-) con mayor motivo puede pedirla el comunero, amén de que el condueño es titular dominical y su cuota indivisa no recae sobre ninguna parte de la finca (por supuesto en el “expediente” habrían de ser citados los demás condueños”).
¿Puede un coheredero pedir el expediente de dominio?
El caso es similar al anterior, aunque la particularidad aquí radica en que el titular del dominio ha de ser una persona física o jurídica, por lo que ni el difunto puede ser dueño, ni los herederos tampoco mientras no se practique la partición de la herencia.
Lo cierto es que la inmatriculación ha de verificarse mediante una primera inscripción de dominio y la comunidad hereditaria sólo es susceptible de anotación preventiva (arts 42 y 46 RH), lo mismo sucede con fideicomisarios (art 82RH) reservatarios, o reversionarios de bienes donados con cláusulas de reversión, o supuestos de contratos a favor de personas por designar.
Las deficiencias legales son patentes, y personalmente creo que nada impide la inmatriculación en estos casos en los que hablamos de situaciones jurídicas de pendencia (pues si pueden demandar un expediente de dominio los titulares de derechos reales, no veo la razón que permita excluirlo en estos casos -otra forma es cómo practicar la inmatriculación).
¿Tienen que pedir el expediente de dominio ambos cónyuges o basta con uno sólo de ellos?
Como hemos dicho, inmatricular es un acto de gestión ordinaria, por lo que ningún problema veo en que el expediente de dominio lo promueva uno sólo de los cónyuges, máxime si tenemos en cuenta que uno sólo puede hacer declaraciones de obra nueva (por poner uno de los ejemplos del artículo 94.2 del Reglamento Hipotecario).
¿El Notario autoriza un acta o un expediente?
La ley habla en todo momento de expediente (con la excepción que veremos) y obedece a la tendencia que también hay en la Ley de Jurisdicción Voluntaria de considerar que el Notario: no sólo autoriza documentos, sino que también tramita expedientes.
El haber contado con unas normas claras que diferencien una de otra cosa, hubiera sido algo positivo.
Entiendo que al igual que procede con el procedimiento extrajudicial de ejecución de hipotecas la autorización del acta debe de producirse una vez terminado el expediente; o que cada actuación notarial (como sucede en muchos expedientes de jurisdicción voluntaria -como en el contador partidor-) generara un acta diferente.
En todo caso, la ley exige autorizar un acta, en el siguiente post defiendo que en realidad son tres actas distintas (la de inicio, la de tramitación y la de cierre; o por lo menos la de inicio y tramitación -de un lado- y la de cierre -por otro).
Sorprende que en ningún momento tenga funciones el Notario, para apreciar los hechos, y que por ejemplo, no pueda cerrar el acta y negarla si es él quien duda de la identidad de la finca, de la legitimidad de los derechos alegados por el solicitante, o estima que hay perjuicio a tercero. En este sentido, hemos de recordar la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de Mayo de 2008, promovida por el Colegio Nacional de Registradores, que provoca que el Notario entiendo que pocas facultades de decisión tiene respecto a estos temas .
¿Qué documentos hay que aportar para tramitar un expediente de dominio notarial?
Solicitud al Notario
La primera novedad legal, fruto de lo que es un legislador que desconoce la mecánica notarial (al igual que sucede en diversos artículos de la Ley de Jurisdicción Voluntaria) es que se necesita una solicitud por escrito del dueño dirigida al Notario, en la que se debe de describir la finca, y en el que se indiquen sus datos personales, y un domicilio para la práctica de notificaciones.
Obviamente dicha solicitud por escrito es un documento que hay que incorporar al acta de requerimiento, de modo que entiendo que ni cabe acta sin escrito, ni el escrito produce efecto alguno hasta que el dueño no firma el acta ante Notario.
Personalmente entiendo absurdo este requisito, pues no veo por qué no se contempla la posibilidad de que el contenido de dicho escrito se transcriba en el acta (la única explicación lógica que se me ocurre es que no hay que cumplir el formato del documento notarial en el escrito, y se trata de ahorrar costes, aunque lo razonable es que fuera el ciudadano el que decidiera sobre estas cosas)
Dado que la comparecencia del dueño formulando un requerimiento y cumplimentando estos trámites, a fin de cuentas supone firmar un escrito ante Notario, no veo problema teórico a la posibilidad de incluir el escrito en el texto del acta y no tener por qué incorporarlo.
No obstante el reglamentarismo y burocracia con el que proceden algunos Registradores de la Propiedad, y el disparatado formalismo que últimamente tiene la Dirección General de los Registros , me hace dudara muy seriamente si más de un expediente de dominio puede irse al traste por la falta de formalidad de ese escrito, así que como tampoco cuesta mucho trabajo, prefiero optar por una postura prudente y exigir un escrito formalmente redactado (a fin de cuentas no deja de ser la interpretación más coherente con el hecho de que este expediente es más jurisdiccional que notarial y ahorra costes).
El problema es: ¿que pasa si el escrito no cumple los requisitos legales?, pues hemos citado la sentencia de 20 de Mayo de 2008; entiendo que la omisión de algún requisito no puede provocar la negativa del Notario, aunque si debe de dejar constancia en el acta de los defectos observados, y en definitiva informar y advertir al requirente: tanto de la posibilidad de certificación negativa, como incluso de calificación final negativa.
¿Puede la solicitud por escrito formularla persona distinta del dueño?
La respuesta es negativa, aunque evidentemente ningún problema veo en que pueda usarse un poder para tramitar expedientes de dominio; la duda la plantean los poderes para pleitos, pues la nueva ley de jurisdicción voluntaria fuerza a cambiar los modelos que tradicionalmente se usan en las Notarías.
Lo que si entiendo es necesario acompañar el poder al escrito en este caso.
¿Cómo hay que describir la finca?
Se pide una descripción ajustada a los requisitos reglamentarios, lo cual obliga a cumplimentar los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento (os lo copio, aunque en el fondo es un argumento más para acudir a un abogado para que os haga el escrito y os asesore) debiendo indicarse la naturaleza, situación y linderos de los inmuebles:
¿Qué datos personales hay que indicar?
Es curioso que la ley hable de datos personales, entiendo que habrán de seguirse las normas de la Ley y Reglamento Hipotecarios, no las de la legislación Notarial, por tanto hay que expresar:
Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar al acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.
Es curioso que la ley indique la necesidad de un domicilio para la práctica de notificaciones, cuando previamente se remite al reglamento que igualmente pide un domicilio.
La única interpretación razonable es permitir diferenciar el domicilio personal del domicilio para notificaciones, y que por tanto haya dos domicilios, sin que personalmente vea inconveniente alguno en ese domicilio para notificaciones pueda ser un domicilio digital, como una cuenta de correos, y sin que haya obstáculos para que esa cuenta de correo pueda ser la del representante (por ejemplo abogado) del requirente.
Entiendo no obstante que de elegirse un domicilio digital no es bastante con un e mail remitido por el Notario o el Registrador sin mayores garantías, y por tanto habrá de usarse en estos casos firma electrónica cualificada por parte del Notario (el problema es que ANCERT no ofrece ese servicio al Notariado).
La duda es si el destinatario ha de acusar recibo, qué sucede si no lo hace y si también ha de usar firma electrónica avanzada, a lo que entiendo que la respuesta es negativa (igual que sucede en otros casos en los que la ley regula notificaciones vía e-mail -vgr convocatoria de juntas de SL, o notificaciones de la calificación registral-).
Titulo de propiedad de la finca
Pues empezamos bien con los problemas, pues numerosos son las adquisiciones realizadas verbalmente (especialmente en herencias) o en los soportes más insospechados (desde una servilleta de un bar, hasta un correo electrónico de oferta, más un correo electrónico de aceptación).
Certificación catastral descriptiva y gráfica
Ningún problema supone obtenerlas en las gerencias territoriales del catastro y cualquier Notario puede obtenerla desde su despacho usando la firma electrónica (si bien entiendo que para ello hay que solicitar el servicio al Notario, y que estamos hablando de un servicio no sujeto a arancel Notarial, siendo necesario formular solicitud expresa por parte del ciudadano -a mi juicio lo más adecuado es que la solicitud se realice mediante acta-).
El problema es que puede que la certificación catastral no se corresponda con la realidad de la finca, en cuyo caso hay que incoar un procedimiento de rectificación catastral, cuya duración y resultado es incierto; no obstante lo recomiendo encarecidamente, pues en otro caso la finca se inmatriculará tal y como aparece en el catastro y la protección de los artículos 38 y 41 de la Ley Hipotecaria que obtengamos será insuficiente.
Datos registrales, catastrales o de cualquier otro tipo relativos a las fincas colindantes
La tarea de investigación en este caso puede ser ingente, entiendo que basta con aportar certificación registral y certificación catastral descriptiva y gráfica de dichas fincas.
Lo cierto es que la ley lo que pide es una relación, de los datos registrales, catastrales o de otro tipo y que permitan localizar las fincas registrales y catastrales colindantes, por lo que nada impide que para ahorrar costes, se haga dicha relación en un único documento elaborado sobre la base de las documentación de la que se disponga (lo cual abaratará extraordinariamente el acta).
Titulares de las fincas registrales y catastrales colindantes así como los titulares de cargas sobre las mismas
Este requisito la ley lo comprende en el anterior, pero he querido destacarlo, por dos motivos:
Porque no sólo hay que identificar al dueño, sino a todos los titulares de cargas, indicando el nombre y domicilio (tanto de los dueños de las fincas colindantes como de las cargas).
Porque la ley habla de los titulares registrales, de los catastrales y de los actuales.
Que además del nombre, es necesario expresar el domicilio, al objeto de poder ser citados.
Que sólo se pide aportar los datos de los que dispone el promotor, por lo que creo posible una cláusula de cierre indicando que se desconocen más datos de los aportados, no obstante no podemos olvidar que tanto en el Registro como en el Catastro constan tales datos (de ahí que entienda necesario aportar tanto certificación catastral como registral, y especialmente que sea necesario certificación registral frente a la nota simple informativa -pese a la evidente diferencia de coste-).
Derechos constituidos sobre la finca
Obviamente son extremos que se conocen.
Lo sorprendente es que hay que requerir a los titulares de derechos constituidos sobre la finca, los titulares de cargas o acciones con trascendencia real sobre la finca, para que, si quieren soliciten la inscripción o anotación de dichos derechos, acciones o cargas.
Entiendo que ello es posible autorizando el Notario un acta independiente, cuya copia luego se incorporará al expediente de dominio.
La duda es si el requerimiento ha de ser mediante acta de requerimiento o si es válido el correo certificado con acuse de recibo. A mi modo de entender si ya la postura de la Dirección General de los Registros, era más que discutible a la hora de diferenciar las actas de remisión de documentos por correo de las actas de notificación, tanto la ley de jurisdicción voluntaria como la reforma de la ley hipotecaria han puesto la guinda en el pastel.
A mi modo de ver basta la notificación por correo: de un lado porque la diferencia entre los distintos tipos de documentos me parece falaz, pero sobre todo porque la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, y es un absurdo eso de requerir a quien no es parte de un proceso, al objeto de que ejerza unos derechos que puede ejercer cuando quiera y cuyo ejercicio en nada afecta al requirente; en definitiva, sólo estamos ante un ofrecimiento y un intento de que la realidad registral se acomode a la extrarregistral, pero nada más.
Poseedor y arrendatario de la finca
Ningún problema plantea la cuestión, aunque si merece destacar que no se pide aportar el contrato de arrendamiento, por lo que se refuerza mi postura de que el escrito inicial, sólo requiere ser acompañado del título de propiedad y certificación catastral de la finca, pudiendo el resto de los datos constar en un documento anexo que indudablemente abaratará el procedimiento.
En el caso del arrendamiento, la ley sólo pide identificar al arrendatario de viviendas, pero no en los demás casos, si bien lo considero un enésimo fallo legal, pues todo arrendatario es poseedor; la única solución lógica es exigir el concepto en el que se ostenta la posesión.
Certificación registral acreditativa de no estar la finca inscrita
Siento comentaros que este requisito no lo impone la ley expresamente, es más se impone tras firmar el requerimiento, más un criterio de prudencia obliga a aportarlo con carácter previo.
Hay que tener el cuenta que autorizada el acta, genera unos costes, que soy incapaz de calcular, pero que pueden fácilmente superar los 500 €, y que tras todo el trabajo realizado se remite al Registro para que en 15 días expida certificación acreditativa de la falta de inscripción, siendo que de no expedirse ese certificado, la ley obliga a archivar el expediente, esto es a cerrar el acta, con los gastos y perjuicios que ello conlleva.
Hablamos de la certificación negativa a la que alude el artículo 223.3 de la Ley Hipotecaria:
De los asientos de todas clases que existan en el Registro, relativos a bienes o a personas que los interesados señalen.
De asientos determinados que los mismos interesados designen, bien fijando concretamente los que sean, o bien refiriéndose a los que existan de una o más especies sobre ciertos bienes, o a cargo o en favor de personas señaladas.
De no existir asientos de ninguna especie, o de especie determinada, sobre ciertos bienes o a nombre de ciertas personas.
No aportar este certificado junto al escrito inicial, es correr un riesgo extraordinario de gastar innecesariamente dinero, por lo que creo que pese a que la ley ha intentado que le recolecten la documentación al Registrador de la Propiedad, para que tranquilamente este juzgue (los motivos son tan obvios que ni los explico) el pedir esta certificación previa, es un coste razonable y provocará que la ulterior duda del Registrador, pueda tener lugar, pero obviamente bajo su responsabilidad.
Es muy recomendable (para evitar ulteriores problemas) poner a disposición del Registrador al tiempo de pedir la certificación, la misma documentación que se va a entregar al Notario, pues en otro caso siempre podrá alegar que se han aportado nuevo datos y que en base a ellos, tras certificar que la finca no está inscrita, ahora duda de tal extremo (por lo que nos veríamos en la situación ya descrita de haber realizado unos gastos, y que estos no acaben sirviendo para nada).
NOTA.-Debido a lo largo que es el tema, creo que es conveniente cesar en el mismo, y publicar el jueves que viene los trámites del nuevo procedimiento, tras hablar con otros Notarios blogueros, hemos decidido publicar entradas sobre la reforma de la ley hipotcaria:
Mi post anterior versaba sobre la utilidad del expediente de dominio.
Foto cortesía de David Wilson
José Carmelo Llopis Benlloch 02/11/2015 at 4:34 pm Responder
Estupendo artículo, Paco.
Mientras esperamos a la segunda parte, te adelanto uno de los criterios, que ya conoces, y que publicaré yo la semana que viene: Para mí el Notario sí se puede negar a autorizar el acta si de la documentación aportada no considera que exista identidad en la finca o que se está encubriendo algún tipo de negocio jurídico.
La razón no es otra que las reglas generales de la actuación notarial en general y de las actas en particular: El interés legítimo. Esa apreciación, tan sutil y tan difícil, es la que puede permitir al Notario denegar su autorización sin género de dudas.
Precisamente además para esos supuestos es para los que se abre la competencia notarial no sólo al mismo Distrito, sino a los colindantes: Para evitar que la negativa de un Notario deje en una suerte de “indefensión notarial” al requerente.
En segundo lugar, en relación al escrito, yo no veo inconveniente alguno en que sea el propio requerimiento. Vamos, el texto del acta. Para mí, la referencia al escrito es un arrastre que nadie se ha encargado de pulir en la nueva redacción de la norma.
Francisco Rosales 03/11/2015 at 9:25 am Responder
Muchas gracias por tus aportaciones Carmelo.
Efectivamente tienes mucha razón en tu comentario, más la sentencia de Mayo de 2008 que cito en este post, me genera inquietudes.
Respecto al escrito, coincido contigo en que puede perfectamente ser el propio requerimiento, más el formalismo que impera en la DGRN, unido a los costes, me hacen recomendar por prudencia la segunda solución, por más disparatada que me parezca (pero peores cosas se le han leído a esa institución).
JAVIER GONZALEZ GRANADO 02/11/2015 at 7:16 pm Responder
Paco: esa anotación preventiva “parece” venir impuesta ex-lege ¿qué ocurre si no se solicita su extensión en el acta inicial? ¿o si conforme al artículo 203. 1.Cuarta 2º el escrito inicial no reúne los requisitos necesarios? ¿simplemente no se extiende la anotación preventiva o no sigue el procedimiento?. Esto último me parece inadmisible.
Francisco Rosales 03/11/2015 at 9:26 am Responder
Pues tienes toda la razón Javier, la anotación es voluntaria (amén de que sigo sin entender como se puede practicar anotación preventiva si no está inscrita la finca).
No obstante y para evitar duplicidad de procedimientos creo que es más que recomendable pedirla, y que sea el Registrador el que se quiebre la cabeza practicándola.
Edito la respuesta, porque en el día de hoy ha llegado a mis manos un “prontuario” de la vocalía del servicio de estudios del Colegio Nacional de Registradores, en la que se analiza esta situación, y realiza lo que podríamos llamar un “aviso para mareantes“:
La ley por su falta de claridad no da una respuesta inequívoca a esta cuestión, generando la duda sobre si dicha anotación preventiva es obligatoria o voluntaria para el promotor. A favor de la voluntariedad militan tres argumentos: 1º la regla general de la voluntariedad de los asientos en el Registro de la Propiedad (art. 6 LH); 2º el inciso “en su caso” que emplea el art. 203 LH en relación con la anotación, que supondría que la solicitud para su práctica sólo la cursará el notario en caso de que tenga mandato del promotor en tal sentido; y 3º quizás como argumento más importante, el hecho de que el párrafo penúltimo de la regla sexta del art. 203, tras referirse al caso de calificación positiva por parte del registrador del expediente de dominio tramitado y a la correlativa extensión de la inscripción del derecho de dominio, añade que “Si se hubiera tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva”, lo que parece indicar que dicha anotación preventiva no se tiene que extender en todo caso.
No obstante, también cabe postular la tesis del carácter obligatorio de la anotación en base a los siguientes argumentos: 1º la extensión de la anotación preventiva significa una calificación por parte del registrador de que la finca no está inscrita; 2º según la regla tercera del art. 203, cuando el registrador aprecie en su calificación que no se cumple la exigencia de falta de previa inmatriculación de la finca o tenga dudas sobre su coincidencia total o parcial con otra, “procederá el registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada”; 3º a su vez, la regla cuarta del art. 203, en la hipótesis de calificación favorable (“en otro caso”), dispone que “el registrador practicará la anotación solicitada”; 4º la conveniencia de que el registrador pueda controlar a través de dicha anotación otros posibles expedientes de dominio instados en relación con la misma finca.
De seguirse esta segunda posición en caso de que el notario no solicite la práctica de la anotación al solicitar la expedición de la certificación cabrían dos posturas:
1º denegar la expedición de la certificación por resultar incompleta la solicitud al faltar la de la anotación
2º obviar el requisito de la solicitud y expedir la certificación y practicar la anotación preventiva aunque ésta no se haya solicitado.
En la reunión de Directores de Centros de Estudios Registrales autonómicos y territoriales celebrada en el Colegio de Registradores el 28 de octubre de 2015 se aprobó la tesis de la anotación obligatoria y la segunda opción señalada para el caso de que el notario no solicite expresamente la práctica de la anotación (obviando la necesidad de denegación).
Sigo sin entender como todo el Colegio Nacional de Registradores ve clarísimo como practicar una anotación preventiva si la finca no está inscrita y por tanto no hay folio en la que extenderla (espero que alguien nos consiga aclarar estos extremos).
Javier Gonzalez Granado 04/11/2015 at 9:27 am Responder
Artículo 203: ” Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva.” Si se hubiere tomado…Luego puede no haberse tomado.
Francisco Rosales 05/11/2015 at 1:18 pm Responder
Lógico argumento ¿qué crees que sucederá en caso de recurso ante la DGRN?
santiago sobrino 09/11/2015 at 9:40 pm Responder
Muchísimas gracias por tu comentario y exposición. A un notario rural como soy yo (Güímar, en Tenerife) le ayudan mucho trabajos como el tuyo para observar otros puntos de vista aparte del mío propio.
Si me permites, indicarte que:
(1) Estoy más por la postura de José Carmelo Llopis en cuanto a lo de que el requerimiento puede ir en el propio “cuerpo” del acta.
(2) Que en mi opinión será altamente conveniente el pedir siempre y sistemáticamente la anotación preventiva de inicio del expediente de dominio, lo cual nos obligará a tener cuidado con los plazos de vigencia de ésta. Ignoraba la opinión citada por tí de los miembros del centro de estudios de los registradores, que en mi particular opinión es errónea, como del propio tenor literal del nuevo LH 203 entiendo que se deduce.
(3) Que este expediente de dominio nos abocará a una actuación de investigación previa (calcular cuantas y que notificaciones habrán de hacerse, p ej), a base del catastro especialmente.
(4) Que, en efecto, entiendo que este expediente de dominio debería limitarse a fincas coincidentes con el catastro. Y en el caso de las fincas no coincidentes llevará a la previa tramitación de un acta para rectificación de datos catastrales, lo que en mi caso no será una novedad, sino más de lo mismo.
Tengo dudas acerca del procedimiento de notificaciones, aunque entiendo que en tanto no exista una regulación reglamentaria que ya el propio LH 203 prevé, se deberá aplicar la regla tradicional sobre la competencia del notario por razón del territorio y llevará a practicar las mismas por medio de otro Notario, mediante el exhorto. Sería de desear, en aras a la reducción de gastos para el requirente, que se adoptase otro sistema, aunque desde luego entiendo que ese es el más adecuado para respetar la competencia territorial del Notario, competencia que de todos modos el propio expediente de dominio en su nueva regulación ya amplía. Y, por tanto, ¿por que no ampliarla también en esto?
Y otra duda es acerca de si en efecto el expediente de dominio deberá tributar por el impuesto de TPO, ya que Fernando Gomá Lanzón opina en “¿Hay Derecho?” entiende que No.
Francisco Rosales 10/11/2015 at 7:25 am Responder
Ante todo, muchas gracias por participar y animar el debate, pues creo que eso es de lo que se trata, y al menos en esta locura legislativa que actualmente padecemos, quizá entre todos podamos avanzar algo, dado que yo tengo más dudas que otra cosa.
A tus comentarios te indico.
1.- No veo mal incluir el requerimiento en el cuerpo del acta y prescindir de ese escrito: simplemente veo que hay algunos registradores que van a plantear problemas por este motivo, y lo último que conviene es empezar montando recursos por ello; en todo caso, no tengo muy claro que el Notario deba (desde luego con carácter obligatorio) elaborar un escrito, y dado que las posibilidades de recurso judicial son altísimas (debido a la increíble posición que a lo largo del expediente tiene el Registrador de la Propiedad) no veo descabellado que ese posible recurso esté preparado de antemano, así como que las partes se asesoren por un abogado (asesoramiento que insisto veo altamente recomendable, pro obviamente no obligatorio).
2.- Coincido en tu apreciación de la anotación preventiva, sobre todo para evitar duplicidades y fraude, aunque defiendo más hacer las cosas con argumentos, que la postura del centro de estudios registrales (para no variar más basada en argumentos corporativos que en el interés jurídico).
3.- Precisamente esa investigación previa a la que aludes es la que refuerza mi criterio de recomendar asistencia letrada en el expediente de dominio, o cuando menos un gestor profesional.
Respecto a la finalidad coincido que no tributa, pues hay que aportar el título, y el Notario no puede aceptarlo si no está liquidado de impuestos (lamentablemente no he leído el post de Fernando, aunque lo buscaré y si puedo lo enlazo en este).
Insisto en animarte a ti, y a los demás compañeros a participar y aportar ideas y soluciones, pues creo que todos (y especialmente los ciudadanos) saldremos ganando.
julia 11/01/2016 at 12:56 am Responder
Tengo un problema y es que estoy interesada en la compra de una finca rustica. En el Catastro aparece que la superficie es de 35.000 metros cuadrados y en el Registro de la Propiedad aparecen 5.700 metros. asi como tambien en la escritura de declaracion de obra nueva, al descripcion de la finca es que tiene 5700 en el RP.
Por tanto, me gustaria saber si la titular de la finca puede iniciar un expediente de dominio por exceso de cabida ante el notario, conforme a la normativa de jurisdiccion voluntaria para que sea todo el proceso mas rapido. O por el contrario, tiene que iniciar un procedimiento judicial por exceso de cabida
Podria indicarme un poco cuales son las diferencias y, los procedimientos conforme a la normativa vigente, ya que es bastante confusa.
Francisco Rosales 11/01/2016 at 7:19 am Responder
La verdad es que todos estamos muy confusos con la nueva normativa, pues la diferencia fundamental es que los procesos tramitados ante Notario son mucho más rápidos que los procesos judiciales, sin embargo en el expediente de dominio el problema está en la posibilidad de que tras su tramitación el Registrador pueda tener dudas fundadas, por lo que siempre recomiendo acudir primero a un abogado y tener una reunión previa con el Registrador, para evitar que tras todos los trámites pueda quedar todo paralizado y sea necesario tramitar un procedimiento judicial.
elena 19/10/2016 at 11:38 pm Responder
Hola sr. Rosales.
Su blog me deja anonadada por su generosidad y la calidad de todos su artículos. Quiero comentarle que herede de mi madre unos cocientes proindivisos de unas parcelas rusticas (todas inmatriculadas excepto una) y he querido hacer una donación para con la doble titulación proteger lo heredado.
Este verano tome la decisión y me acerque a una notaría cercana a mi casa. La persona a la que le lleve la escritura de aceptación de herencia me tomo nota a la espera de que el notario llegara y revisara la documentación. Al tiempo me llamaron y me confirmaron que se me aceptaba y no había problema. Cero problemas,
El día de la firma de la donación se leyeron todas las participaciones que yo donaba sin que se me comunicara ningún tipo de problemática hasta que pague los honorarios y me lleve la escritura de donación a mi gestor personal para que iniciara los tramites de pagar impuestos y demás. La sorpresa fue monumental cuando el gestor reviso la escritura y leyó ante nuestro asombro como dirigía una advertencia al registrador por la que insta a realizar un acta de notoriedad.
A día de hoy ya sé que se me van a denegar todas excepto una que ya estaba registrada en vida de mi madre. He pagado para nada, nos sentimos engañados. No porque no sea cierto que se requiera de un trámite notarial, sino porque de haberlo sabido y dado que radican en otra comunidad lo hubiéramos dejado estar, pero el notario no leyó esa parte en ningún momento. De la muerte de mi madre han pasado cinco años y se lo dono a mi marido, nada de gananciales.
¿Me puede dar algún consejo? Estamos perdidos. Gracias por su tiempo
Francisco Rosales 20/10/2016 at 9:33 am Responder
De entrada no entiendo bien que es eso de que con la doble titulación protejas lo heredado, supongo que te refieres a que has heredado unas fincas no inscritas y las has donado para lograr la inmatriculación.
Por más que quiera ayudarte, siempre digo que no puedo hacer de este blog un consultorio jurídico gratuito, y no porque me esté prohibido hacerlo (que lo está) sino porque es imposible resolver un asunto sin ver la documentación.
¿Por qué no acudes a la Notaría y comentas el tema con mi compañero que firmó la escritura?.
Jose Miguel 15/11/2016 at 2:19 pm Responder
Buenas tardes Sr. Rosales.
En primer lugar darle mi enhorabuena por este blog que tan útil herramienta proporciona a ciudadanos y profesionales del derecho. Yo me encuentro en el segundo grupo.
Mi pregunta concreta es sobre una finca rústica compuesta por tres parcelas catastrales en la que su propietario intentó, mediante un expediente de dominio por exceso de cabida, que en el Registro constasen los metros reales de la finca en cuestión.
El Sr. Registrador, con buen criterio, emitió informe negativo por existir dudas fundadas, pues la finca realmente inscrita (a tenor de la coincidencia de metros entre catastro y registro) parecía corresponder únicamente a una de las tres parcelas catastrales que figuran a nombre de mi cliente. Este señor adquirió en su día la finca como una sola (pensando siempre que la finca de la que tiene la escritura correspondía con el conjunto de las tres parcelas catastrales que constan a su nombre en el catastro).
Ahora lo que pretendemos hacer es inmatricular las otras dos parcelas catastrales que forman parte de la finca que este señor adquirió en su día, pero obviamente de estas dos parcelas catastrales (las cuales constan a su nombre en el catastro y por las que paga los recibos de IBI correspondientes) no existe título de propiedad alguno (pues siempre se ha pensado que pertenecían a la que en su día se adquirió), y al tener que aportar título de propiedad para poder tramitar el expediente de dominio para proceder a su inmatriculación no hemos comenzado aún con los trámites de éste, mi pregunta es ¿Cómo podría presentar un título de propiedad de estas parcelas catastrales o salvar este requisito de la Ley Hipotecaria teniendo en cuenta la situación concreta de estas dos parcelas catastrales?
Espero haber sido claro y conciso en mi planteamiento.
Francisco Rosales 17/11/2016 at 8:18 am Responder
Sinceramente no entiendo ese buen criterio que atribuyes al Registrador, tal y como me cuentas los hechos, pues tu mismo pones de manifiesto que es una única finca y un problema de exceso de cabida, siendo que hay un único título; este es uno de los cientos de casos por los que yo al expediente del dominio le llamo “expediente del demonio” pues sinceramente desconozco como disipar las dudas “fundadas” que tenga un señor, y que igual otro no puede tener.
Igual si inicias el mismo procedimiento por el artículo 199 LH esas “dudas fundadas” se disipan (casualidades de la vida, que en ocasiones algunos vivimos)
David Buchanan 27/04/2017 at 9:41 am Responder
Gracias por tu articulo,
Estoy en tramite de comprar una parcela en Almeria,
La parcela en catastro tiene 23.000 metros, el vendedor dice que es dueno de approx 18,000 metros, tiene escritura con 7.000, los lindantes la escritura no coinciden con la pardel en catastro.
El vendedor dice que se puede resolver todo con expediente de dominio, y nos cuenta que su abogado le ha dado presupuesto de 1.900 Euros para resolver, Notario 500 etc.
Coste de abogado ? claro depende de la complejidad
Francisco Rosales 27/04/2017 at 10:56 am Responder
Difícilmente puedo dar costes sin saber valores, y menos de otros profesionales.
Lo más acertado es comprar una vez que el vendedor deje aclarada la situación, pues la rectificación de superficies es un proceso relativamente nuevo, complejo y no exento de riesgos que no veo por qué has de asumir.
David Buchanan 27/04/2017 at 11:26 am Responder
Esoy completamende de acuerdo, no lo explique bien. definitivamente vamos a comprar la parcela solo cuando este todo bien, porque posible sera muy dificil. El vendedor quiere vender por un precio pero ahora quiere aniadir el precio del papeleo. (que broma).
Yo le he dicho que el precio ofrecido es el precio final
En relation a los costes: dijiste (en otro articulo) que el coste de escritura de compra venta es approx 300 a 500 Euros.
La parcela tiene precio de mas o menos 2000 euros la hectarea mas o menos 4500 por la parcela
con esto me puedes decir mas o meno el precio notarial del expediente de dominio ? 250 euros
Francisco Rosales 27/04/2017 at 4:59 pm Responder
No recuerdo haber dicho eso, en todo caso ni me gusta dar presupuestos sin tener la documentación, ni menos en relación a escrituras que no voy a firmar yo, espero que comprendas que eso puede ponerme en conflicto con un compañero y que nada impide que contactes con él.
David Buchanan 28/04/2017 at 4:23 pm
Muchisimas gracias lo entiendo bien
Te informare cuando se resuelva todo – posible durara unos meses
Antonio Lapuente 05/05/2017 at 9:28 pm Responder
La inmatriculación de una finca rustica. A que impuestos esta sometida.
¿Tributa en el IRPF del año en que se matricula la misma en el Registro de la Propiedad como Ganancia Patrimonial?
¿Tributa como Transmisión Patrimonial?
¿En caso de Herencia tributa por ISD?
Francisco Rosales 06/05/2017 at 7:20 am Responder
La inmatriculación no está sujeta a impuesto alguno, lo que está sujeto es el negocio y puede que el título que provoque dicha inmatriculación.
La cantidad de negocios que pueden provocarla es variada, por lo que es imposible responderte, pues no es lo mismo adquirir por compra que por donación.
Sea como fuere el expediente de dominio (que es lo que supongo que estas hablando, pues es el documento que suele acceder con mayor frecuencia) tributa por Transmisión Patrimonial, salvo que se justifique el pago, exención o no sujeción del negocio que lo provoque.
Francisco 31/05/2017 at 7:09 pm Responder
Hola D: Francisco
quisiera comentarle un asunto sobre una parcela de rústica, resulta que mi padre vendió una finca rustica en 2001 , se situaba ,según escritura en dos términos municipales distintos de Cadiz,al cabo del tiempo, se nos comenta que existe una parcela de esa finca vendida sin dueño aparente ,pues no está sembrada, construida, ni ocupada por ganado desde 2001,nos consta que esa parcela se ubica en un termino municipal distinto de los dos mencionados en escritura, entonces mi pregunta es ¿puede el dueño original de la finca inscribir dicha parcela a su nombre como finca independiente a la vendida? en la escritura de compraventa se estipulo la no promoción de acciones entre si por aumento o disminución de cabida resultante de la medición de la finca, que se vende a cuerpo cierto…
sabemos también que durante muchos años ,lo cual nos extraña ,hubo de pagarse contribución en el termino municipal de la parcela en cuestión y datos catastrales que consideran la ubicación de esa parcela en un término municipal distinto al que figura en la escritura de herencia de mi padre.
Francisco Rosales 01/06/2017 at 7:56 am Responder
Una cosa es un comentario, otra una consulta sencilla, y otra es lo que planteas (ojo no te riño y entiendo que tratas de buscar soluciones a un problema).
Como puedes entender sin ver los documentos y conocer exactamente los hechos es imposible ayudarte, y eso supera con mucho el formato de un blog.
Acude con toda la documentación a un abogado, que seguro que a la vista de los hechos, y analizando la situación concreta, podrá ayudarte mejor que yo.
María 20/06/2017 at 6:27 pm Responder
Buenas tardes, quisiera decir que me parece una entrada maravillosa por su sencillez y claridad. Llegué hasta aquí buscando una solución al problema de la falta de título de propiedad en la inmatriculación de fincas, pero no encuentro respuesta o no he sabido encontrarla.
Agradecería si pudiese ayudarme con este requisito, es decir, ¿cómo inmatricular una finca sin título de propiedad?
Francisco Rosales 20/06/2017 at 7:13 pm Responder
Precisamente el expediente de dominio es una de las fórmulas para hacerlo, para ello deberás de seguir los trámites que explico en este y otros post, nada impide que lo hagas por ti misma, pero siempre recomiendo la intervención de abogado, pues no es un gasto sino una inversión.
Encarnacion alvado carrillo 31/01/2018 at 10:04 pm Responder
Buenas noches mi consulta es,se puede hacer un espediente de dominio si en el rejistro sigue estando la vivienda a nombre de mi abuelo que fallecio en1951 y tenemos hecha la declaracion de herederos? Un saludo gracias
Francisco Rosales 01/02/2018 at 8:58 am Responder
Hola Encarnación.
No procede el expediente de dominio para reanudar el tracto, dado que no está roto, y lo que procede es hacer la partición de la herencia.
Encarnacion alvado carrillo 01/02/2018 at 1:27 pm Responder
Buenas tardes la particion de la herencia la hicieron mi madre y sus tres hermanos en 1985 a peticion de uno de ellos y dictada por un juez y realizada por un partidor autorizado la sorpresa a sido que este aun a nombre de mi abuelo y no de sus cuatro hijos como esta en el testamento,con el consentimiento de los demas herederos yo quiero darles la parte que le corresponda a cada uno pero me dicen que no es posible muchas gracias porsu respuesta un abrazo
Francisco Rosales 01/02/2018 at 2:27 pm Responder
Entonces lo que procede es que dicha partición se inscriba en el Registro de la Propiedad
Encarnacion alvado carrillo 01/02/2018 at 6:49 pm Responder
Muchas gracias le quedo muy agradecida un abrazo Encarna
Emma Rodriguez de la Cueva 19/12/2018 at 11:55 am Responder
En primer lugar felicitarle por el blog y por este post que me ha solucionado muchas dudas sobre la inmatriculación. Peor a pesar de ello, me sigue surgiendo la duda sobre el recurso o procedimiento específico que cabría contra una inmatriculación realizada por una Administración Pública vía del artículo 206 de la LH, no sé si se debería acudir a un expediente de dominio o por el contrario un recurso contencioso administrativo. No sé si usted me puede solucionar dicha duda.
Muchisimas gracias de antemano y gran trabajo.
Francisco Rosales 21/12/2018 at 7:42 am Responder
Contra una inmatriculación, sea de una administración o un particular, el recurso no existe; lo que existe es la posibilidad de promover juicio ordinario impugnando el asiento (no soy especialista en la LEC, pero supongo que lo procedente es la tradicional acción reivindicatoria)
Francisco José 16/01/2019 at 1:06 pm Responder
Me gustaría comentarte un caso con muchas particularidades al que no sé cómo hacerle frente. Se trata de un solar, que catastro lo reconoce como vía pública y en el registro de la propiedad no se ha inscrito nunca.
En agosto de 1999 fallece mi abuelo. Entre sus pertenencias había una carta mecanografiada y firmada en la que a fecha 1995 me vendía el solar anteriormente mencionado, haciendo referencia en dicha carta al hecho de no estar pagándose el impuesto de bienes inmuebles (recibo de la contribución como aquí se le llama), ni tener contratados servicios de luz y de agua. Guardé esa carta y pasado el tiempo se me olvidó el asunto, sin haber hecho investigación alguna sobre el asunto.
Hace unos meses, casi 20 años después, he encontrado esa carta. He verificado con registro de la propiedad el que nunca estuvo inscrita y en catastro que consta como vía pública y no como suelo urbano, aún tratándose de un solar y constando en la finca colindante que a su lado hay un solar.
¿Se puede generar un expediente de dominio sobre ese solar? ¿Pasaría primero por solicitar a catastro el reconocimiento del mismo como solar urbano? O simplemente es un asunto que no se puede gestionar y se debe dejar en el estado en el que está?
Francisco Rosales 17/01/2019 at 8:36 am Responder
Ante todo hay que rectificar catastro, si es que verdaderamente estamos ante un solar y no una vía pública (pues esta no puede ser objeto de dominio particular, y menos venderse).

References: artículo 203
 artículo 204
 artículo 203
 artículo 205
 artículo 204
 artículo 204
 artículo 205
 artículo 204
 artículo 203
 artículo 94
 artículo 223
 artículo 203

Artículo 203
 artículo 199
 artículo 206