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Timestamp: 2016-09-25 20:49:40+00:00

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OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 19. März 2012 - Az. 23 U 5/11 x
OLG Frankfurt am MainRechtsprechungUrteil vom 19. März 2012 - Az. 23 U 5/11
OLG Frankfurt am Main · Urteil vom 19. März 2012 · Az. 23 U 5/11
23 U 5/11
openJur 2013, 31522
Tenor1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 27.253,15 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung der Klage zu zahlen, Zug um Zug gegen die Übertragung der Rechte an dem Fonds DGImmobilienanlage Nr. 34, Beteiligungs-Nr. …,
4. Es wird festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind,den Kläger von etwaigen Forderungen des Finanzamtes wegen nachträglicher Aberkennung von Verlustzuweisungen und darauf basierenden Rückforderungen von Steuergutschriften bzw. Forderung von Steuernachzahlungen auf Grund der Beteiligung des Klägers an der DG Immobilien-Anlagegesellschaft Nr. 34 … mbH & Co KG freizustellen.
Eine Gründungskommanditistin ist in das vorvertragliche Schuldverhältnis zu den zu werbenden Anlegern einbezogen. Der Grund dafür liegt darin, dass bei einer Publikums-KG zwar nicht jeder Gesellschafter Vertrauen in Anspruch nimmt, wohl aber derjenige, der für die Beitrittsentscheidung weiterer Anleger von Bedeutung ist. Das gilt grundsätzlich für alle Gründungskommanditisten, wobei es unerheblich ist, ob sie mitverantwortlich für die Herausgabe des Prospektes waren. Eine Beschränkung der Haftung auf Prospektherausgeber wäre nicht sachgerecht, da der Haftungsgrund der Prospekthaftung im weiteren Sinne nicht die unmittelbare Verantwortlichkeit für den Prospekt, sondern die persönliche Inanspruchnahme von Vertrauen ist, die zur Folge hat, dass Gründungskommanditisten auf Grund ihres Informationsvorsprungs die Eintretenden zu informieren haben, falls der dem Eintretenden zu überreichende Prospekt nicht zutreffend und vollständig ist und kein umfassendes Bild über die Risiken der Kapitalanlagen gewährt (BGH WM 2003, 1818ff., OLG Hamm, Urteil vom 28.08.2006, 8 U 55/05, Rechtsprechungsdatenbank Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 9.5.2007, 8 U 61/05, bei Juris, Urteil vom 8.9.2008, 8 U 161/07, bei Juris). Insoweit liegt ein grundlegender Unterschied vor im Vergleich zu den Gesellschaftern, die erst nach der Gründung beitreten und von jedem Einfluss auf künftige Beitrittsverhandlungen ausgeschlossen sind (BGH WM 2006, 860f).
Nicht ausschlaggebend ist, dass der Kläger auf Grund des gewählten Treuhandmodells nicht unmittelbar Gesellschafter geworden sind. Es geht insoweit nicht um das Außenverhältnis (dazu: BGH WM 2008, 2359, WM 2009, 593ff), sondern um das Innenverhältnis. Diesbezüglich ist aber in § 4 IV des Gesellschaftsvertrages bestimmt, dass die Treugeber als unmittelbar an der Gesellschaft beteiligt gelten und sie die Rechte und Pflichten eines Kommanditisten treffen. Es spricht nichts dafür, in einem solchen Fall den Gründungsgesellschafter von seinen Pflichten zu entbinden (vgl. BGH WM 2003, 1818ff).
Ähnliches gilt für den Treuhandkommanditisten einer Publikums-KG. Auch dieser nimmt persönliches Vertrauen in Anspruch. Da sich der Beitritt des Klägers in der Weise vollzog, dass er einen Treuhandvertrag abgeschlossen hat und die Treuhänderin bevollmächtigt wurde, den Beitritt der Kläger als Treugeber zu bewirken, besteht nach der Rechtsprechung eine eigene Pflicht der Treuhandkommanditistin, unrichtige Prospektangaben von sich aus richtig zu stellen, zumal ohne Mitwirkung der Treuhänderin die Beteiligung gar nicht hätte vollzogen werden können (BGH WM 2009, 593ff). Die Aufklärungspflicht bezieht sich auf die Punkte, die für die Anlageentscheidung der künftigen Treugeber von Bedeutung sind (BGH WM 2008, 1205ff). Ein zusätzliches Argument stellt (wie bereits ausgeführt) der Umstand dar, dass die Treugeber im Innenverhältnis wie unmittelbar an der Gesellschaft beteiligte Kommanditisten behandelt werden sollen. Auch dies begründet eine Pflicht der Treuhandkommanditistin, unabhängig von dem Verhalten der im Vertrieb eingeschalteten Personen, die Beitrittsinteressenten zutreffend zu informieren und unrichtige Prospektangaben richtigzustellen (vgl. BGH WM 2006, 1621 ff, und Teilurteil vom 12.2.2009, III ZR 119/08, bei Juris). Diese Haftung des Treuhandkommanditisten setzt keinen persönlichen Kontakt zum Anleger voraus (BGH WM 2009, 593ff).
Es liegen zwei Prospektfehler vor (fehlende Erwähnung des Umstands, dass die die Millionenzahlung für „Finanzierungsvermittlung und –beratung“ an die Beklagte zu 1) zu zahlen war und unzureichende Darstellung der „weichen Kosten“ durch Vermengung der Vermittlungs= und Garantiekosten). Beides sind Fragen der Transparenz im weiteren Sinne. Ein Verkaufsprospekt muss, da er häufig die einzige Informationsquelle eines Anlegers darstellt, über sämtliche Umstände, die für die Anlageentscheidung von Bedeutung sind, sachlich und vollständig informieren (Palandt/Grüneberg, BGB, 71. Aufl. 2012, § 311 Rn. 70). Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können. Maßgeblich sind nicht allein die wiedergegebenen Einzeltatsachen, sondern auch das Gesamtbild, das der Prospekt vermittelt (BGH WM 2007, 1503ff). Nach ständiger Rechtsprechung (vgl. BGH WM 1994, 2192ff, WM 2003, 1086ff, OLG Hamm, Urteil vom 25.2.2009, 8 U 51/07, bei Juris) gehören zu den offenbarungspflichtigen Tatsachen in einem Emissionsprospekt (um die Möglichkeit der Interessenkollision aufzuzeigen) wesentliche kapitalmäßige und personelle Verflechtungen zwischen den Gesellschaftern und den Unternehmen, in deren Hand die nach dem Prospekt durchzuführenden Vorhaben wesentlich liegen.
Der Senat sieht jedoch einen aufklärungsbedürftigen Umstand darin, dass an die Beklagte zu 1. ein Betrag in Höhe von 4,58 Millionen DM für „Finanzierungsvermittlung und –beratung“ geleistet wurde. Aus dem Prospekt ergibt sich lediglich, dass eine solche Leistung stattgefunden haben und vergütet worden sein soll. Wer der Vertragspartner und Zahlungsempfänger ist, ergibt sich aus dem Prospekt nicht. Ein Anleger braucht aber nicht damit zu rechnen, dass die Beklagte zu 1. einen so hohen Betrag - trotz ihrer Eigenschaft als Tochtergesellschaft der Beklagten zu 2. - für die Vermittlung eines von einer dem Verbund angehörenden Bank zu gewährenden Endfinanzierungsdarlehens an eine zum Verbund gehörende Anlagegesellschaft, zu deren Gesellschaftern die beiden Beklagten gehören, erhält. Eine solche bedeutende Vermögensverschiebung ist in hohem Maße aufklärungsbedürftig, der Prospekt mithin insoweit fehlerhaft. Fraglich erscheint auch über was denn beraten wurde.
Auch in Anbetracht der Gegenargumentation der Beklagten bleibt der Senat bei der Auffassung, dass in dem Prospekt hätte erwähnt werden müssen, dass das Honorar in Höhe von 4,58 Millionen DM für „Finanzierungsvermittlung und –beratung“ der Beklagten zu 1. zu Gute kam, die in dem Prospekt ausdrücklich als „Gründungskommanditist, Konzeptionär, Vertriebskoordinator und Prospektherausgeber“, aber nicht als „Finanzvermittler und – berater“ bezeichnet wird. Es ist in diesem Zusammenhang nicht entscheidend, ob tatsächlich eine gesonderte Leistung erbracht und marktüblich vergütet wurde (BGH WM 2010, 1017ff). Der Wert einer solchen, durchaus wesentlichen Information geht über die Kenntnis des bloßen Betrages hinaus. Ein Anleger, der erfährt, dass eine weitere Vergütung im Millionenbereich einer Tochtergesellschaft zugedacht ist, hat an einer solchen Information ein durchaus „vernünftiges“ Interesse, da sie Veranlassung gibt, darüber nachzudenken, ob ein Fonds, der seine verschiedenen Aufträge – mit Ausnahme der zur Herstellung der Gebäude – fast alle verbundintern vergibt, sein Vertrauen verdient. Solche Informationsrechte zu schützen, ist gerade Ziel der Prospekthaftung.
Auch der zweite Prospektfehler der Intransparenz der Darstellung im Investitions- und Finanzierungsplan durch mehrfache Verwendung in mehreren Bereichen benutzter, aber nicht eindeutig zugeordneter Begriffe (Kosten der Vermittlungen bzw. der Garantieleistungen) ist gegeben. Informationen in einem Prospekt müssen insoweit nicht nur richtig, sondern auch klar und übersichtlich sein (Palandt/Grüneberg, aaO, § 311 Rn. 70). Für den Anleger ist es von besonderer Bedeutung, dass er unmittelbar und in verständlicher Form einem Prospekt entnehmen kann, in welchem Umfang seine Beteiligung nicht in das Anlageobjekt fließt, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwandt wird (BGH WM 2006, 905ff.), da ihm ansonsten ein wesentlicher Anhaltspunkt für die Bestimmung des materiellen Werts der Beteiligung in Abgrenzung zu den nicht wertbildenden, aber zu vergütenden Nebenleistungen fehlt. Diese „weichen Kosten“ sind geeignet, die Investition in einen Immobilienfonds im Vergleich zu einer Investition in eine einzelne Immobilie wesentlich zu verteuern und deshalb für den kalkulierenden und vergleichenden Anleger von besonderer Bedeutung. .
Diese Darstellung der Kostenaufteilung erscheint willkürlich. Eine Differenzierung der Kosten (vgl. dazu Hoppe/Riedel BB 2007, 1125ff) kann nur unter sachlichen Gesichtspunkten erfolgen, wobei insbesondere Tätigkeitsvergütungen für Dritte häufig konzeptionsbedingte, für den Anleger aber weitgehend ineffiziente Kosten darstellen, die zu kennen Voraussetzung einer sinnvollen Anlegerentscheidung ist. Dem Anleger wird aus dem Investitionsplan nicht klar, um welche Vermittlungs- und Garantiekosten es denn im Einzelnen geht. Es wird ihm damit in weiten Bereichen nicht klar, wofür das Geld verwendet wird. Es ist dem Grund und der Höhe nach unklar, welche Vermittlungsleistungen denn in diesem Zusammenhang anfallen, da Kosten der Finanzierungsvermittlung gesondert unter „Finanzierungskosten“ aufgeführt sind und Kosten von Garantieleistungen unter „Gesellschaftskosten“. Zumindest die Kosten einer Mietausfallgarantie werden üblicherweise nicht zu den Baukosten gerechnet (BGH NJW 1995, 130ff.). Unter weiterer Berücksichtigung des hohen Umfangs der Gesamtinvestitionen und der Verteilung auf verschiedene Bauprojekte mit ganz unterschiedlicher Struktur und Kostenumfang sowie des somit besonders hohen Informationsbedarfs des Anlegers muss die Darstellung im Investitionsplan zumindest bezüglich der Vermittlungs- und Garantiekosten als intransparent und damit unzureichend angesehen werden.
Das Vorbringen der Beklagten, wonach die Darstellung der „weichen Kosten“ in ausreichend transparenter Form erfolgt sei, überzeugt nicht. Es handelt sich nicht lediglich um eine ungeschickte Darstellung, sondern um eine eindeutige Vermengung und Mehrfachverwendung von Begriffen, die eine klare Zuordnung der jeweiligen Kostenposition nicht ohne Weiteres ermöglicht. Auf die Frage, ob eine Zuordnung nach Lektüre einer Vielzahl von Stellen des Prospekts im Wege einer spekulativen Auslegung möglich ist, kann es nicht ankommen. Es kann von einem Anleger nicht erwartet werden, dass er nach einem eingehenden Studium des Prospekts die auf verschiedenen Seiten verstreuten Angaben zusammenführt, um durch Abgleich der zahlreichen Informationen letztlich möglicher Weise korrekt schlussfolgern zu können, welche verbundene Gesellschaft für welche Tätigkeit welche Vergütung erhält. Die Beklagten missverstehen den Sinn solcher Prospektangaben. Es geht nicht nur um die Möglichkeit rechnerisch korrekter Additionen. Es geht vielmehr in erster Linie darum, dass der Anleger dem Prospekt ohne Weiteres entnehmen kann, welche „weiche Kosten“ anfallen und in welchem Umfang sie verbundenen Personen/Gesellschaften als Honorar zufließen. Erfahrungsgemäß werden besonders häufig im Bereich der „weichen Kosten“ Aufträge an verbundene Personen/Gesellschaften erteilt. Nur wem exakte Angaben darüber vorliegen, kann sinnvoll beurteilen, ob aus seiner Sicht eine Beteiligung sich rechnet. Dies gilt auch dann, wenn Leistungen erbracht werden und die Vergütung im angemessenen Rahmen liegt. Stehen die Herstellungskosten und die weichen Kosten nicht in einer vernünftigen Relation, schmälert dies die Chancen der Investition in der Regel deutlich (vgl. BGH NJW-RR 2009, 613ff).
Für die Kausalität der Prospektfehler spricht eine Vermutung. Nach der Rechtsprechung entspricht es bei der Prospekthaftung im weiteren Sinne der Lebenserfahrung, dass ein Prospektfehler für die Anlageentscheidung ursächlich geworden ist (BGH WM 2003, 1818 ff, WM 2006, 668 ff, OLG Hamm, Urteil vom 8.9.2008, 8 U 161/07, bei Juris), ohne dass es darauf ankommt, ob gerade der gerügte Prospektfehler zum Misserfolg der Anlage geführt hat. Es besteht eine (widerlegbare) Vermutung der Ursächlichkeit. Es wird vermutet, dass der Anleger sich bei ordnungsgemäßer Aufklärung an dem Immobilienfonds nicht beteiligt hätte. Bei Immobilien, bei denen es in der Regel vordringlich um Sicherheit, Rentabilität und Inflationsschutz geht, ist das Bestehen von Handlungsvarianten nicht geeignet, die auf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche Vermutung der Ursächlichkeit fehlerhafter Prospektdarstellungen für die Anlageentscheidung zu entkräften (BGH, Urteil vom 17.5.2011, II ZR 123/09, Umdruck S. 7).
Die persönliche Anhörung des Klägers hat für den vorliegenden Fall die Richtigkeit dieser Vermutung bekräftigt. Er hat glaubhaft und – wie noch im Einzelnen darzulegen sein wird - nicht ergebnisorientiert ausgesagt. Er hat angegeben, dass er sich getäuscht fühle. Ihm sei nicht bewusst gewesen, dass Vermittlungsprovisionen noch dazu in großen Summen fließen. Es störe ihn auch, dass im Prospekt nicht alles richtig aufgelistet gewesen sei und es verdeckte Kosten gegeben habe. Es spricht somit viel dafür, dass er im Falle einer näheren Aufklärung über die beiden genannten Punkte sich nicht dazu entschlossen hätte, den Fonds Nr. 34 zu zeichnen.
Das Verschulden wird indiziert (KG KGR Berlin 2007, 185 ff), höhere Sorgfaltsanforderungen sind angemessen (Keunecke, Prospekte im Kapitalmarkt, 2. Aufl. 2009, Rn. 798). Eine nähere Prüfung des Verschuldens ist nur dann geboten, wenn Umstände vorgetragen werden, die das Verschulden ausschließen können (BGH BB 2008, 575ff). Aus der Verwendung eines Prospektes mit unrichtigen Angaben ergibt sich im Regelfall das Verschulden. Dem Haftenden muss allerdings erkennbar gewesen sein, dass die unvollständig wiedergegebenen Tatsachen für die Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung waren (Siol in: Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch, 3. Aufl. 2007, § 45 Rn. 64). Letzteres kann im vorliegenden Fall in Anbetracht der wirtschaftlichen Dimensionen ohne Weiteres bejaht werden.
Es verbleibt die Frage, wann der Kläger von den den Anspruch begründeten Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangte oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen können. Die bloße objektive Erkennbarkeit führt noch nicht zum Beginn des Laufs der Verjährungsfrist (vgl. BGH WM 2008, 89ff, Schwintowski BKR 2009, 89, 95). Es kommt prinzipiell auf die Tatsachen- und nicht auf die Rechtskenntnis an. Dementsprechend hat beispielsweise das LG Dortmund (Urteil vom 7.9.2007, 3 U 510/06, bei Juris) Verjährung angenommen, weil den Klägern die von den Prospektangaben abweichenden Ausschüttungen bzw. Mieteinnahmen der Fondsgesellschaft bereits längere Zeit bekannt waren. Dies berücksichtigt jedoch nicht, dass bei einem Schadensersatzanspruch die Pflichtverletzung zu den anspruchsbegründenden Umständen gehört (Palandt/Heinrichs, aaO, § 199 Rn. 27 f). Der Umstand, dass einzelne Prospektankündigungen nicht Realität wurden, belegt allein noch nicht das Vorhandensein eines zurechenbaren Prospektfehlers. Dies mag einen Verdacht begründen, der aber in rechtlicher Hinsicht nicht ausreicht. Vielmehr muss der Geschädigte über einen Erkenntnisstand verfügen, der ihn in die Lage versetzt, eine Schadensersatzklage schlüssig zu begründen (BGH MDR 2008, 208f) und damit durchsetzbar zu machen (KG ZGS 2007, 230ff.). Dementsprechend ist eine Unterrichtung über die Aussetzung der Ausschüttungen in einem Newsletter als nicht ausreichend anzusehen (BGH, II ZR 21/06, Urteil vom 3.12.2007, bei Juris). Im Übrigen müssen die durch Rundschreiben oder Rechenschaftsberichte verbreiteten Kenntnisse negativer Entwicklungen und der gerügte Prospektmangel in einer logisch nachvollziehbaren Relation stehen, um von Bedeutung zu sein (vgl. BGH, Urteil vom 3.12.2007, II ZR 21/06, bei Juris). Das ist hier weder bezüglich der Finanzierungsvermittlungskosten noch bezüglich der „weichen Kosten“ der Fall. Es kommt hinzu, dass ein Verlangen auf Rückgängigmachung eines Immobilienfondsanteilserwerbs in einem solchen Fall auf einer im Detail noch nicht durch die Rechtsprechung definierten Rechtslage beruht, so dass der Verjährungsbeginn hinausgeschoben worden sein dürfte (vgl. Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 199 Rn. 26).
Selbst wenn man den letzten Stand des Vorbringens des Klägers zu Grunde legt, ergibt sich daraus kein von den Beklagten zu erstattender Schaden. Die Berechnung ist aus Sicht des Senats letztlich nicht überzeugend. Die Rendite einer Immobilieninvestition ist von vielen Imponderabilien abhängig. Es bedarf einer glücklichen Hand in Form der Vermietung an einen zahlungsfähigen und =willigen Mieter. Es gibt in der Regel Leerstandszeiten, insbesondere bei Mieterwechsel. Es entstehen nicht umlagefähige Nebenkosten. Über die Jahre fallen regelmäßig Reparaturkosten für Sonder= und Gemeinschaftseigentum an. All diese Unwägbarkeiten lassen aber – anders als z.B. beim Erwerb eines festverzinslichen Wertpapiers - keine exakte Renditeberechnung zu, die zur Substantiierung der Höhe des Anspruchs gemäß § 252 BGB erforderlich wäre. Ein Anspruch auf eine Mindestverzinsung besteht nicht.
Die Anrechnung steuerlicher Vorteile bei Schadensersatzansprüchen ist systemimmanent (Fall der Vorteilsausgleichung). Eine Berücksichtigung von Steuervorteilen setzt jedoch voraus, dass der Geschädigte nicht aus der Zuerkennung des Schadensersatzanspruches steuerliche Nachteile hat, sei es durch eine Nachforderung des Finanzamts oder durch eine Besteuerung der Schadensersatzleistung (BGH WM 2006, 174 ff, NJW-RR 2011, 986ff). Ausschlaggebend ist insoweit im vorliegenden Fall die 10-Jahres-Frist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG (Weber-Grellet, DB 2007, 2740, 2743, OLG Stuttgart, Urteil vom 15.7.2009, 9 U 164/07, bei Juris, Rn. 47). Die Rückabwicklung eines Immobiliengeschäftes stellt kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft dar (BFHE 214, 267 = NJW 2006, 3743 f). Es entspricht nicht dem Sinn des § 23 EStG, nach Ablauf der Frist den Erhalt des Rückabwicklungsbetrages der Versteuerung zu unterwerfen. Da der Erwerb der Fondsanteile im Jahre 1994 erfolgte, hat der Kläger nicht mit einer Steuernachforderung zu rechnen. Dann ist aber die Berücksichtigung von Steuervorteilen nicht unbillig.
Beteiligung und Agio 37.579,95 €Ausschüttungen- 633 €Steuervorteile bis 2010- 9.693,80 €27.253,15 €Streitig ist zwischen den Parteien weiterhin bezüglich des Klageantrags zu 5., ob der Kläger eine 2,0 Geschäftsgebühr anstelle der üblichen 1,3 verlangen kann (vgl. Bl. 180 und 282). Der ständigen Rechtsprechung des Senats nach (vgl. Urteil vom 5.10.2011, 23 U 42/10, Rn. 102, bei Juris) müssen Anhaltspunkte für eine besondere Schwierigkeit der Fallgestaltung vorliegen, um einen höheren Satz als 1,3 zu rechtfertigen. Diese sind nicht ersichtlich, zumal die Kanzlei auf Klägerseite eine Reihe von Mandanten vertritt, die Prospekthaftungsansprüche gegen die Beklagten im Hinblick auf ihre Beteiligung an dem DG-Fonds Nr. 34 geltend machen. Dem Kläger ist deshalb nur ein Betrag von 1.880,20 € zuzusprechen, den die Beklagten der Höhe nach für berechtigt halten (Bl. 180) und dem der Kläger nicht entgegen getreten ist. Soweit die Beklagten bestreiten, dass der Kläger die Gebührenforderung ausgeglichen habe, steht dies der Berechtigung eines entsprechenden Schadensersatzanspruches nicht entgegen.
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References: BGH 
 § 4
 BGH 
 BGH 
 § 311
 BGH 
 § 311
 BGH 
 § 45
 BGH 
 § 199
 § 199
 § 252
 § 23
 § 23