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En Derecho Contractual, Derecho Notarial, Obligaciones Dinerarias por Joseraloga // 26.12.13 // 1 comment
El certificado de Eficiencia Energética. Una imposición legal abusiva u otra chapuza nacional
Ciertamente tengo una visión muy pesimista del futuro de este país. Llevamos sumergidos un lustro en una profunda crisis económica que, sin culpa alguna, estamos pagando los ciudadanos y que es responsabilidad directa de los defectos inherentes del capitalismo económico y de los agentes económicos que lo gestionan y de la cual todavía no sé si hemos tocado suelo.
Esta crisis económica está sirviendo para sacar a la palestra las fisuras que presenta el actual sistema legal instaurado en España. El más llamativo es la falacia que representa la declaración constitucional de la instauración de un sistema democrático que, en su ejercicio, resulta ser más bien un sistema partitocrático parcial, cruel y despiadado.
Cabe señalar que la corrupción se halla perviviendo en las profundidades del mismo sistema. El sistema se halla corrupto per se. La instauración y consolidación del sistema de partidos políticos, cuya estructura interna y funcionamiento deberían ser democráticos, como proclama el artículo 6 de la CE, aleja los intereses de los representantes políticos de los intereses de los ciudadanos para centrarse en la obtención de los suyos propios. La sociedad demanda con urgencia una modificación de la Ley Orgánica reguladora del Régimen Electoral General y la creación de listas abiertas.
Con un número excesivo de representantes políticos, estatales y autonómicos, todos o casi todos se aprovechan de los privilegios y prebendas que les otorga este pretendido sistema democrático (aforamiento, pensiones, sueldos, dietas, nombramientos a dedo, etc…), aferrándose al poder. Mientras tanto la nefasta política de recortes del Ejecutivo acorta por el camino más fácil: debilitar y /o suprimir los servicios públicos esenciales y sanear con dinero público el sistema financiero.
El problema principal radica en la politización de las instituciones públicas que envenena el comportamiento interno de los cargos y de los entes públicos. En ocasiones, este envenenamiento tiene su origen en la ley (nombramiento del Ministerio Fiscal, de los vocales del CGPJ…) y en otras en oscuros intereses particulares o partidistas (el más flagrante la asunción por un Fiscal de la defensa de la Infanta…).
Por otra parte, en España los niveles de corrupción política están llegando a cotas insospechadas de desfachatez. “Presunta” financiación ilegal de partidos políticos, desvío de dinero procedente de subvenciones por parte de los Sindicatos, cobro de comisiones ilegales... Si ya lo decía un concejal de un Ayuntamiento de un municipio mediano: “lo difícil es no robar”. Os aconsejo una lectura del libro del Gran Wyoming “No estamos locos” que, aunque no coincida en todo con el mismo, me ha parecido de una agradable lectura.
Asumiendo que la corrupción política siempre va a existir, resulta cuanto menos sorprendente la escasa o nula asunción de responsabilidad de nuestros representantes políticos. En este país ningún político asume responsabilidades políticas y menos penales.
Siguiendo la exposición, resulta patente que este Ejecutivo está aprovechando la crisis económica para hacernos comulgar con ruedas de molino, metiéndonos a traición la política ideológica de la derecha más conservadora (Ley del Aborto, Ley de Seguridad Ciudadana, Ley de Educación…). Asimismo, otra ramificación más de la política ideológica de esta derecha conservadora es la privatización de servicios públicos. Buenos ejemplos los tenemos en materia de educación y sanidad y, últimamente en materia de seguridad ciudadana.
Con cerca de seis millones de desempleados, subida de impuestos y tasas, bajada de salarios, subida de la energía. Es decir, con un encarecimiento de los precios públicos, pérdida de poder adquisitivo hasta llevarnos a retroceder a los niveles de 2003 o 2004, y un empobrecimiento general de la población que ha tenido como consecución la supresión de la clase media, este Gobierno todavía pretende dar otro giro de tuerca y beneficiar los intereses privados de determinadas empresas de tasación inmobiliaria y otros profesionales del sector con la exigencia de la obtención de la certificación y de la etiqueta de eficiencia energética que ya anticipo que va a tener una escasa utilidad.
El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios entró en vigor el día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Su aplicación ha sido voluntaria, hasta el 1 de junio de 2013. En las actualidad la presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio es exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha.
Es una obligación legal que viene impuesta por la Unión Europea, con cierto retraso en España. Estas exigencias relativas a la certificación energética de edificios establecidas en la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, se transpusieron en el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, mediante el que se aprobó un Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción.
El certificado de eficiencia energética es el documento resultante del proceso de certificación energética de un inmueble. Recoge información sobre elementos constructivos del inmueble y sus instalaciones obteniendo así valores sobre demanda y consumo energético de un inmueble. Con estos valores otorga al inmueble una calificación energética en función de las emisiones de dióxido de carbono y el consumo de energía. Este certificado especificará mediante una escala de siete letras, de la A a la G, el nivel de emisiones de CO2 en comparación con las dimensiones del edificio. En concreto, el indicador recoge los kilogramos de CO2 divididos por los metros cuadrados de la vivienda (kg CO2/m2 al año). A aquellos con un ratio de emisiones por debajo de los 6,8 kg CO2/m2 al año se le asigna la letra A, la mejor calificación. La peor nota (la G) es para aquellos inmuebles que superan los 70,9 kg C02/m2 anuales.
Por regla general, se deben certificar todos los inmuebles disponibles para la venta o el alquiler. Será obligatorio para todos los edificios de nueva construcción y también cuando se haga una rehabilitación o reforma de edificio con una superficie útil superior a 1.000 metros cuadrados, que afecte a más del 25% del total de sus cerramientos. La normativa incluye algunas excepciones en cuanto a los edificios que deben solicitar el certificado:
Tienen la obligación de obtener el certificado el propietario o promotor del inmueble, que se pongan en venta o alquiler y que no disponga de su certificado energético en vigor. La etiqueta de eficiencia energética deber ser incluida en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de un inmueble. Por tanto, los propietarios que pongan a la venta sus pisos deberán poner a disposición de los compradores este título en el mismo momento en el que se efectúa la operación, mientras que en el caso de los alquileres el casero deberá entregar una copia al inquilino. Dicho de otro modo, que no cabe solicitar el certificado en un momento posterior a la realización del contrato de compraventa o de arrendamiento.
En este aspecto, la norma referenciada no tiene ni puede tener efectos retroactivos. De esta forma, únicamente afecta a los contratos de compraventa o alquiler celebrados ex novo, salvo en viviendas nuevas cuya obligación legal viene impuesta desde el año 2007. Así no existe esta obligación en los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al día 1 de junio de 2013 ni los pendientes de renovación.
Por otra parte, el Real Decreto no establece la obligación de las comunidades en régimen de Propiedad Horizontal de la obtención de un certificado conjunto. Aunque si pudiera resultar conveniente, desde un punto de vista económico, la realización de un certificado conjunto ya que el precio final de certificar el edificio entero será menos al de certificar vivienda por vivienda.
Este certificado tendrá una validez de diez años, siendo responsabilidad del propietario renovarlo. El propietario podrá proceder voluntariamente a su actualización, cuando considere que existen variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar el certificado de eficiencia energética.
El Certificado de Eficiencia Energética será suscrito por los denominados “Técnicos Competentes”. Según establece el RD 235/2013, son aquellos en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos, dirección de obras o dirección de ejecución de obras, según estable la Ley 38/99, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la edificación. (Arquitecto, Arquitecto Técnico, Ingeniero o Ingeniero Técnico). En esencia, el técnico competente visitará el inmueble donde tomará los datos y medidas de las estancias y superficies. Recopilará información acerca de datos registrales del inmueble y de materiales y sistemas constructivos e instalaciones del mismo. Por último elaborará el certificado reuniendo todos los datos y calculando la eficiencia energética mediante los procedimientos autorizados por el Ministerio de Industria.
El coste del certificado de eficiencia energética lo determina la oferta y la demanda; es decir, el mercado. No existen tarifas oficiales para este servicio. Los precios van desde los 35 euros hasta los 300 euros, dependiendo de cada oferta. Por ello, es aconsejable no dejarse engañar y pedir varios presupuestos o solicitar información en los colegios de arquitectos e ingenieros habilitados por el Ministerio de Industria.
El objetivo legal del Certificado de Eficiencia Energética es la pretensión de concienciar a los futuros compradores e inquilinos y fomentar la demanda de inmuebles eficientes desde el punto de vista energético. La intención es que al informar sobre el comportamiento energético de un inmueble, es decir, su demanda energética y sus consumos en función a sus instalaciones, éstos asimilen que aquellos inmuebles con mejor calificación energética serán los que menos energía consumirán y por lo tanto sus facturas anuales serán menores.
Ciertamente, leído de esta manera parece muy meritorio la consecución de este logro. Ahora bien, el dichoso Certificado de Eficiencia Energética no deja de ser un documento desconocido e ineficaz para los ciudadanos y su obtención muy propicia para la picaresca y el engaño, al cual estamos muy acostumbrados en este país de pandereta que, a medio plazo, se convertirá en un trámite burocratizado que supondrá un nuevo coste económico para el consumidor.
En mi opinión, coincido con la OCU, en aras de una supuesta protección del consumidor, el gobierno, de forma abusiva, pretende imponer una nueva carga económica consistente en el precio de la obtención de la etiqueta, en la tasa para poder registrar el certificado y en la presumible imposición de una sanción económica si no se verifica en beneficio de las arcas públicas y de intereses corporativistas privados
La imperiosa necesidad de este Gobierno de privatizar todos los servicios públicos y de legislar en beneficio de los intereses de determinados Lobbies arroja como resultado la entrada en vigor de esta obligación de forma extremadamente precipitada, sin suministrar la suficiente información y sin establecer una moratoria necesaria para su paulatina y adecuada implantación. De esta forma, en estos seis meses su funcionamiento ha acabado siendo desordenado y caótico y acabará convirtiéndose en un trámite burocratizado que se deberá obtener porqué la ley lo exige, fomentado los fraudes en materia de contratos de arrendamientos urbanos privados, resultando ser completamente ineficiente. Buenos ejemplos de lo que estoy diciendo lo podemos encontrar en la forma tan flagrante en la que actualmente se vulnera o se demora la aplicación de los preceptos legales procedimentales impuestos en este Real Decreto.
Estos certificados deben ser inscritos en los registros habilitados por las CCAA. El funcionamiento de estos registros y el ejercicio de las competencias de control e inspección de las calificaciones suele ser diferentes en función de cada CCAA. Así las CCAA de Madrid y Cataluña ya tramitan algunas sanciones. Sin embargo, en la CCAA de Aragón parece ser que todavía no se ha abierto el registro. La CCAA de Andalucía está teniendo problemas con la inscripción online.
Puesto, si bien es cierto, que el certificado lo tiene que firmar un técnico superior que debería visitar la vivienda para evaluar la calidad de los cerramientos, el consumo de energía de los electrodomésticos o el grosor de las paredes, muchos certificados, aún respaldados por un profesional habilitado, se están haciendo sin inspeccionar la vivienda, seleccionando las opciones que vienen por defecto en los programas informáticos, otorgando etiquetas con un nivel de eficiencia alto. De hecho, en la práctica inmobiliaria cotidiana, apenas se ven en los carteles de Venta o alquiler las etiquetas, documento que deben entregar los registros cuando se formaliza la inscripción de los certificados, y que es obligatorio exhibir.
En cualquier caso, felices fiestas a todos los lectores, disculpad que haya tardado tanto tiempo en retomar la actividad y prospero año 2014.
MODELO DE CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
En por Joseraloga // 22.12.13 // Dejar un Comentario
Las nueva Ley del Aborto: una vuelta al pasado
La sexualidad y la capacidad de procreación están directamente vinculadas a la dignidad y al libre desarrollo de la personalidad y forman parte de los derechos fundamentales, particularmente de aquellos que garantizan la integridad física y moral y la intimidad personal y familiar. Por ello, la decisión de tener descendencia y cuándo tenerla es un asunto íntimo y personal, que integra el ámbito de la autodeterminación individual. El respeto a estas decisiones está protegido por nuestras leyes, que obligan a los poderes públicos a establecer las condiciones para que se pueda decidir de forma libre y responsable, poniendo al alcance de las personas que lo precisen, servicios de atención sanitaria, asesoramiento e información.
Ciertamente la temática del aborto resulta ser siempre muy delicada y controvertida pues afecta a la esfera más íntima del ser humano. Aunque tengo mi opinión personal sobre este tema, prefiero no mostrarla pues seguramente estaría de acuerdo con quien defiende a ultranza el derecho a la vida y quien hace apología del aborto como derecho esencial de la mujer.
El Gobierno aprobó este viernes la ley del aborto. La nueva normativa se llamará Ley de Protección de la Vida del Concebido y de los Derechos de la Mujer Embarazada. El anteproyecto debe ser sometido ahora a diversos informes y después al debate parlamentario, por lo que no entrará en vigor hasta dentro de aproximadamente un año. En cualquier caso, ni los grupos provida ni los grupos a favor del aborto se encuentran conformes con el anteproyecto para la reforma de la ley presentado por el ministro de Justicia, Alberto Ruiz-Gallardón: unos por considerarla insuficiente y otros por parecerles restrictiva y arbitraria.
Brevemente, cabe recordar el iter legal de esta materia:
Sistema de Supuestos: Ley Orgánica 9/1985, de 5 de julio, de reforma del artículo 417 bis del Código Penal. Felipe González despenaliza el aborto en España en tres supuestos, en teoría muy estrictos pero que se convirtieron en un coladero.
El artículo 417 bis del Código Penal quedó redactado de la siguiente manera:
Sistema de plazos: Ley de Salud Sexual y Reproductiva y de la Interrupción Voluntaria del Embarazo, del 3 de marzo de 2010.
En esta ley se concreta la despenalización de la práctica del aborto inducido durante las primeras 14 semanas del embarazo. Durante este tiempo, la mujer podrá tomar una decisión libre e informada sobre la interrupción de su embarazo. No habrá intervención de terceros en la decisión. Asimismo se señala que el plazo de posibilidad de interrupción voluntaria del embarazo aumenta hasta la semana 22 en casos de «graves riesgos para la vida o la salud de la madre o el feto». A partir de la vigésima segunda semana, solo podrá interrumpirse el embarazo en dos supuestos: que «se detecten anomalías en el feto incompatibles con la vida» o que «se detecte en el feto una enfermedad extremadamente grave e incurable en el momento del diagnóstico y así lo confirme un comité clínico.
Sistema de Supuestos: El Consejo de Ministros ha recibido un informe del ministro de Justicia sobre el Anteproyecto de Ley Orgánica para la protección de la vida del concebido y de los derechos de la mujer embarazada. Esta norma garantiza que las menores tengan que contar con sus padres durante el proceso y que por primera vez despenaliza a la mujer que decide interrumpir la gestación, y además de regular la objeción de conciencia del personal sanitario.
Con esta iniciativa legal del Ministro de Justicia no cabe negar lo evidente y es que el aborto en España deja de ser un derecho de la mujer. A las mujeres se las considera pues como simples portadoras, perdiendo la autonomía sobre su cuerpo, y pasando a ser, como afirmó el ministro, víctimas. De esta forma, este texto legal contempla únicamente dos únicos supuestos legales para abortar: la violación o el grave peligro para la salud física o psíquica de la madre; queda eliminado el supuesto de malformación fetal). La decisión la certificarán los médicos ya que la de la mujer a solas no contará. Es más, la nueva legislación modificará los protocolos para actuar de tal manera que la decisión de interrumpir el embarazo se convertirá en un laberinto en un momento en el que el tiempo es clave. Y las menores de 16 y 17 años necesitarán el permiso familiar.
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References: artículo 6
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 417
 artículo 417