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Timestamp: 2020-06-04 12:03:15+00:00

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Mehrerlösklausel
english: additional/surplus proceeds clause
Die Höhe der Provision für das Zustandebringen von Grundstückskaufverträgen wird zumeist als Prozentsatz des Kaufpreises vereinbart. Möglich ist auch die Einigung auf eine Pauschale. Daneben kann zwischen dem Verkäufer und dem Makler ein Vertrag geschlossen werden, wonach der Verkäufer dem Makler einen bestimmten Betrag als Kaufpreis vorgibt. Gelingt es dem Makler, einen höheren Kaufpreis zu erzielen, soll er diesen Betrag als Provision vereinnahmen können.
Solche Übererlösklauseln sind grundsätzlich wirksam (vgl. BGH NJW 1969, 1628). Der Makler ist nicht verpflichtet, im Interesse des Auftraggebers einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen. Damit nimmt er vielmehr im Provisionsinteresse ein eigenes Geschäft wahr. Die Vereinbarung stellt sich auch nicht nachträglich als Wucher i.S.d. § 138 Abs.2 BGB dar. Die Vertragspartner konnten bei Abschluss des Vertrages nicht übersehen, ob überhaupt und wenn ja, in welcher Höhe ein Mehrerlös entstehen würde. Schon deshalb könne von einem auffälligen Missverhältnis i.S. d. § 138 Abs.2 BGB nicht gesprochen werden. Der Makler ist jedoch verpflichtet, den Verkäufer über die Höhe des erzielten Kaufpreises zu informieren. Unterlässt er dies und wird dadurch die Wirksamkeit des Kaufvertrages gefährdet und der gutgläubige Auftraggeber der Gefahr der Steuerhinterziehung ausgesetzt, verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch nach § 654 BGB.
Wesentlich ist auch, dass den Makler bei der Vereinbarung einer Mehrerlösklausel eine gesteigerte Sorgfalts- und Treuepflicht trifft. Er muss seinen Auftraggeber auf den objektiven Marktpreis der Immobilie hinweisen. Falls ihm dafür die erforderlichen Kenntnisse fehlen, muss er sich sachkundig machen. Im Einzelfall ist er eventuell sogar verpflichtet, ein Wertgutachten einzuholen.
Der Makler verwirkt seine Provision auch dann, wenn er bei Abschluss der Vereinbarung über den Mehrerlös verschweigt, dass er schon einen Interessenten kennt, der mehr als den im Maklervertrag vorgesehenen Preis zahlen wird.
Dem Käufer muss der Makler seine Doppeltätigkeit und die Vereinbarung einer Verkäuferprovision oder eines Übererlöses dann nicht mitteilen, wenn dieser die Doppeltätigkeit kennt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Makler für den Verkäufer als Vermittlungsmakler und für den Käufer als Nachweismakler tätig wird (vgl. BGH NJW 1970,1075).
Während der BGH in dem Urteil von 1969 von einem Sachverhalt ausgeht, in dem der Makler den erzielbaren Kaufpreis (vorher) nicht kennt und deshalb ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung verneint, wird die Höhe der Übererlöses begrenzt, wenn der Makler diese kennt: Mehr als 20 Prozent sind Wucher (vgl. BGH 125,135; Palandt-Heinrichs, § 138 Rdnr.68). Achtung: Die Aussage des BGH aus dem Jahre 1969 (s.o.), wonach der Makler nicht verpflichtet sei, im Interesse des Verkäufers einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen, ist nicht allzu wörtlich nehmen. Einmal gilt dies nicht allgemein, z.B. nicht bei Abschluss eines Alleinauftrages. Übersteigt der Mehrerlös die übliche Provision deutlich, könnte dem Makler, insbesondere gegenüber einem unerfahrenen Verkäufer, Verletzung seiner Beratungspflicht vorgeworfen werden.
Das Landgericht Berlin erklärte eine Provision zwischen 17 und 35 Prozent des jeweiligen Kaufpreises für sittenwidrig. Diese war im Rahmen einer Mehrerlösklausel zustande gekommen. Bei dem Geschäft ging es um eine Reihe von Eigentumswohnungen, die ein Makler zu deutlich höheren Preisen verkaufte, als zunächst vorgesehen. Das Gericht betonte, dass die Forderung des Maklers vor allem deshalb sittenwidrig sei, weil dieser bewusst ein Informationsdefizit des Verkäufers ausgenutzt habe. Nicht ins Gewicht fiel dabei, dass der Verkäufer eine größere Anzahl von Wohnungen verkaufte und deshalb aus Sicht des Maklers als gewerblicher Grundstückshändler anzusehen war. Dem Gericht zufolge schloss dies nicht aus, dass eine Unerfahrenheit oder ein mangelndes Urteilsvermögen des Verkäufers ausgenutzt worden sei (Landgericht Berlin, Urteil vom 30.05.2013, Az. 9 O 540/11).
Wichtig ist darüber hinaus, dass die Mehrerlösklausel klar und eindeutig formuliert ist und somit dem Transparenzgebot genügt. Ansonsten ist die Klausel unwirksam (OLG Frankfurt, Urteil vom 29. November 2006, 19 U 120/06).
Informationspflicht des Maklers
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References: BGH 
 § 138
 § 138
 § 654
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 138
 BGH