Source: http://herreraasesores.es/medidas-urgentes-en-materia-de-vivienda-y-alquiler/
Timestamp: 2019-08-20 13:52:23+00:00

Document:
Medidas fiscales en materia de vivienda y alquiler
Modifica el Texto Refundido Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RD-leg 2/2004)
Se exceptúa de la obligación de repercutir el IBI al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica. (Art.63.2)
Modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, para que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante ordenanza fiscal. (art.72.4)
Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 % para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica. Ordenanza fiscal (art.74.6)
Las Administraciones Públicas y los entes u organismos a que se refiere el apartado anterior repercutirán la parte de la cuota líquida del impuesto que corresponda en quienes, no reuniendo la condición de sujetos pasivos, hagan uso mediante contraprestación de sus bienes demaniales o patrimoniales, los cuales estarán obligados a soportar la repercusión. A tal efecto la cuota repercutible se determinará en razón a la parte del valor catastral que corresponda a la superficie utilizada y a la construcción directamente vinculada a cada arrendatario o cesionario del derecho de uso. (NUEVO) Lo dispuesto en este párrafo no será de aplicación en el supuesto de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.»
(NUEVO) A estos efectos tendrá la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel que permanezca desocupado de acuerdo con lo que se establezca en la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, y conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal. En todo caso, la declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro.»
Modif. Art.74.6. Bonificaciones potestativas. NUEVO «6. Los ayuntamientos mediante ordenanza fiscal podrán establecer una bonificación de hasta el 95 por ciento en la cuota íntegra del impuesto para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.»
Modificación del TRLITP-AJD (RD Leg 1/1993) para introducir una exención (art.45.I.B).26)
Suprime el apartado 2 del art.7 de la LAU que estable el requisito de inscripción en el Registro de la Propiedad de los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas para que tengan efectos frente a terceros.
Establece los requisitos para no aplicar la prórroga obligatoria y recuperar la vivienda, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea una persona física. No es posible esta opción en el caso de arrendador persona jurídica. También establece la definición de causa de fuerza mayor. (Art.9.3 LAU)
Amplía el plazo de duración de la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. El contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años (actualmente el plazo era de 1 año), salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades. Y amplía los plazos de notificación para que no opere dicha prórroga tácita (cuatro meses de antelación para el arrendador y 2 meses para el arrendatario) (Art.10 LAU)
Pacto de no subrogación o extinción de arrendamiento en caso de fallecimiento del arrendatario. Modifica el art.16.4 para adecuarlo a los nuevos plazos de la prórroga obligatoria o tácita. No podrá pactarse la renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
Derecho del arrendatario a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los 5 primeros años o 7 años si el arrendador es persona jurídica, en caso de resolución del derecho del arrendador por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra. (Art.13 LAU).
Regula la duración de la subrogación del adquirente en caso de enajenación de la vivienda arrendada (Art.14 LAU).
«1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades , su voluntad de no renovar el contrato.
Suprime el art.10.2.” Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de 1 año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”
«4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica. (Añade) En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.»
(añade) 3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años.” (antes 9.4)
(NUEVO) En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
(NUEVO) Art.19.4. “Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores y de la indemnización que proceda en virtud del artículo 22, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria establecido en el artículo 9 o de prórroga tácita a que se refiere el artículo 10 de la presente Ley, o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos. En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador al que se refiere el artículo 21 de esta Ley.”
Art.19.1 “1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Establece por ley que “Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica. (Añade último párrafo al art.20.1 LAU)
El RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) que entró en vigor el día 18-12-2018 pero que fue derogado por Resolución de 22 de enero de 2019 del Congreso de los Diputados publicada en BOE 24-01-2019, añadía “, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Art.20.2 “Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.”
Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. (Art.36.5 LAU)
(NUEVO) En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.”
Art.36.2. “Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.”
Ámbito de la LAU. Régimen aplicable.
El nuevo párrafo segundo del art.4.2 de la LAU establece que los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
Arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la Uso turístico
Modifica el art.5 e) para establecer una precisión técnica en la exclusión del ámbito de aplicación de la LAU de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística.
ATENCIÓN DT Primera RD-ley 7/2019. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados antes de la entrada en vigor de este RD-Ley. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994 celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley (antes del 06-03-19), continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este RD-ley.
Reforma del régimen de propiedad horizontal – Comunidad de propietarios
Art.Noveno.1 «f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.
ATENCIÓN DT Segunda RD-ley 7/2019. Plazo de adaptación de la cuantía del fondo de reserva. El incremento de la cuantía destinada al fondo de reserva establecida en la modificación de la letra f) del artículo Noveno.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se podrá llevar a cabo en a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a la fecha de entrada en vigor de este RD-ley.
Actuaciones obligatorias que no requieren acuerdo previo Junta de propietarios
Modifica el art.Diez.1 b) de la LAU para extender la obligación de realizar las obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
Reglas de los acuerdos de la Junta de Propietarios
El art.Diecisiete.12 de la LAU explicita la mayoría cualificada necesaria para que la comunidad de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico.
NUEVO «12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000) para modificar el procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables. Introduce mayor seguridad jurídica y medidas específicas para atender aquellas situaciones que demanden una mayor protección social. Coordinación entre órganos judiciales y los servicios sociales.
Modifica el art.249.1.6º de la LECivil para establecer que las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles no se decidirán en juicio ordinario cuando sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley”
Juicio verbal. Citación para la vista. Desahucio por falta de pago de rentas
Modifica el art.440.3 y 4 de la LECivil para especificar que el órgano judicial deberá fijar en el requerimiento el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento.
Art.440.3 párrafo tercero
“Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
Art.440.3 párrafo sexto
“Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en el día y la hora fijadas.”
“4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora exactas para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en el día y la hora fijadas, sin necesidad de notificación posterior.”
Casos especiales en la tramitación inicial juicio verbal. Comunicación a los servicios sociales
Nuevo apartado 5 art.441 de la LECivil
NUEVO art.441.5 “En los casos del número 1º del artículo 250.1, se informará al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano.»
Demanda ejecutiva. Contenido
Modifica el art.549.4 de la LECivil
NUEVO No obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441.5 de esta Ley.»
Ejecución sobre bienes hipotecados. Requerimiento de pago
Modifica el art.686.1 de la LECivil
NUEVO En el requerimiento a que se refiere el párrafo anterior habrán de incluirse las indicaciones contenidas en el artículo 441.5, produciendo iguales efectos.»
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CIRCULAR PRINCIPALES MEDIDAS PARA GARANTIZAR LA IGUALDAD DE TRATO Y DE OPORTUNIDAD EN EL EMPLEO →

References: resolución 
 artículo 9
 artículo 34
 artículo 9
 artículo 22
 artículo 9
 artículo 10
 artículo 21
 Resolución 
 artículo 18
e contrario
 artículo 5
 resolución 
 resolución 
 artículo 250
 artículo 441
 artículo 441