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Timestamp: 2017-11-19 19:06:14+00:00

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Haftung von Anlageberatern, Anlagevermittlern und Banken bei der Vermittlung und Finanzierung von Immobilien und Immobilienkapitalanlagen | anwalt24.de
Haftung von Anlageberatern, Anlagevermittlern und Banken bei der ...
Haftung von Anlageberatern, Anlagevermittlern und Banken bei der Vermittlung und Finanzierung von Immobilien und Immobilienkapitalanlagen
07.06.20065035 Mal gelesen
1. Allgemeines zur Berater- und Bankenhaftung bei der Vermittlung und Finanzierung von Immobilien und Immobilienkapitalanlagen:
a) Haftung von Beratern / Vermittlern:
Ansprüche können sich aus der Verletzung von Verpflichtungen aus einem Beratungsvertrag ergeben. Zum Abschluss eines Beratungsvertrages wird es häufig konkludent (stillschweigend) kommen, insbesondere dann, wenn sich ein Anlageinteressent ratsuchend an einen Berater bzw. Vermittler wendet. Im Rahmen eines derartigen Beratungsvertrages schuldet der Berater vollständige und richtige Aufklärung hinsichtlich aller für den Erwerb relevanten Umstände. Wird eine sich hieraus ergebende Pflicht verletzt, kommen Schadensersatzansprüche gegen den Berater in Betracht.
b) Ansprüche gegen die finanzierende Bank:
Hier gilt nach der Rechtsprechung der Grundsatz, dass die Bank nicht zu Beratung und Aufklärung von Anlageinteressenten verpflichtet ist. Aus dem bloßen geschäftlichen Kontakt zwischen der Bank und dem Interessenten ergeben sich danach grundsätzlich keine Aufklärungs- und Beratungsverpflichtungen für die Bank (vgl. etwa BGH NJW 2000, 2352 ff).
Zudem darf eine kreditgebende Bank nach ständiger Rechtsprechung weiter davon ausgehen, dass bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen regelmäßig die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben, so dass nur ganz ausnahmsweise Aufklärungs- und Hinweispflichten der Bank sich aus ganz besonderen Umständen des Einzelfalles ergeben können. Es besteht daher grundsätzlich keine Aufklärungspflicht dahingehend, den Kunden über die Risiken der von ihm beabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären. Aus dem Darlehensverhältnis ergibt sich dementsprechend auch keine Verpflichtung, die wirtschaftliche Durchführbarkeit eines Bauvorhabens zu überprüfen oder sonst Überwachungsaufgaben im Rahmen eines derartigen Bauvorhabens zu übernehmen.
Zwar ist die Bank gem. § 18 KWG verpflichtet, die Kreditwürdigkeit des Kunden, seine Leistungsfähigkeit, sowie den Beleihungswert der fremdfinanzierten und als Sicherheit dienenden Vermögensgegenstände zu prüfen. § 18 KWG beinhaltet aber nach ständiger Rechtsprechung gerade keine Schutzbestimmung zugunsten des Darlehensnehmers. Mit anderen Worten: Wenn die Bank zur Vornahme derartiger Prüfungen verpflichtet ist und diese auch durchführt, so tut sie dies ausschließlich in ihrem eigenen Interesse. Verpflichtungen gegenüber dem Kunden ergeben sich hieraus – grundsätzlich unabhängig vom Ergebnis der Prüfung – im Regelfall nicht.
Eine Inanspruchnahme der finanzierenden Bank kommt bei fehlgeschlagenen Immobilieninvestitionen bzw. Immobilienkapitalanlagen danach nur in Sonderfällen in Betracht. Dabei geht es um folgende Konstellationen:
aa) Zustandekommen eines konkreten Beratungsvertrages zwischen Bank und Anlageinteressent:
Übernimmt die Bank eine Finanzierungsberatung bzw. wendet sich der Kunde mit der Bitte um Rat und Aufklärung an die Bank und lässt sich diese hierauf ein, so wird im Regelfall ein – konkludenter – Beratungsvertrag zustande kommen. Die Bank schuldet dann ebenfalls vollständige und richtige Aufklärung über alle für die Erwerbsentscheidung des Kunden relevanten Umstände. Jedenfalls dann, wenn die Bitte des Kunden um Rat nicht nur die Finanzierungsberatung betrifft, gilt dies auch für Informationen betreffend das zu erwerbende Objekt.
bb) Aufklärungspflichten ohne Beratungsvertrag:
Die Rechtsprechung hat vier Fallgruppen entwickelt, in denen die Bank auch ohne Vorliegen eines Beratungsvertrages unaufgefordert zur Aufklärung verpflichtet ist (dazu BGH NJW 2004, 2378, 2380; NJW RR 2004, 632; 2004, 1126). Angenommen wird dies, wenn
die Bank nach Außen erkennbar ihre Rolle als bloße Kreditgeberin verlässt und hierdurch einen Vertrauenstatbestand für Dritte schafft. Hierzu genügt allerdings nicht eine bloße Zusammenarbeit mit dem Vertreiber bzw. dem Finanzierungsvermittler. Voraussetzung ist vielmehr, dass die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Objektes gleichsam als Partei des zu finanzierenden Geschäftes in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers übernommen und damit einen zusätzlich auf die übernommenen Funktionen bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen hat.
die Bank über einen konkreten, ausnahmsweise offenbarungspflichtigen Wissensvorsprung verfügt. Der Wissensvorsprung muss sich bei einer Immobilienanlage gerade auf spezielle objektbezogene Risiken eines Objektes oder Projektes beziehen und der Bank muss bekannt sein, dass ein entsprechendes Wissens-Defizit hierüber beim Kunden vorliegt. Demzufolge lösen allgemeine wirtschaftliche Risiken keine Aufklärungspflicht aus.
die Bank selbst einen besonderen Gefährdungstatbestand schafft oder dessen Entstehung begünstigt.
die Bank sich in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt begibt, in dem sie etwa ein eigenes wirtschaftliches Risiko auf Kunden verlagert.
2) Sonderfall:
Eintrittspflicht für einen Dritten bei allgemeinen Pflichtverletzungen durch diesen:
Das Verhalten Dritter, insbesondere von Beratern und Vermittlern (auch Finanzierungsvermittlern) ist der Bank grundsätzlich nicht zurechenbar. Etwas anderes kann allenfalls dann gelten, wenn der Dritte mit Wissen und Wollen der Bank in deren Pflichtenkreis tätig wird (BGH NJW RR 1997, 116, ff).
So hat die Rechtsprechung das Fehlverhalten eines Finanzierungsvermittlers einer Bank dann zugerechnet, wenn dieser zwar durch den Darlehensnehmer beauftragt wurde, jedoch den Abschluss des Darlehensvertrages mit Billigung der Bank bis zur Unterschriftsreife vorbereitet hatte (Einholung von Selbstauskünften, Verwendung von Vertragsformularen der Bank u. a.; BGH NJW 2003, 2088; NJW RR 2003, 1203; NJW 2004, 1376).
Zu beachten ist allerdings, dass in derartigen Fällen zwar eine Zurechnung von Fehlverhalten des Beraters / Vermittlers erfolgen kann. Es geht aber nach der Rechtsprechung nur um ein Fehlverhalten, das auch den Aufgabenbereich der Bank, mithin den Darlehensvertrag betrifft. Fehlerhafte oder unvollständige Informationen des Beraters / Vermittlers betreffend das zu erwerbende Objekt, sind der Bank grundsätzlich auch in diesen Fällen nicht zurechenbar.
3) Sonderfall:
Kombination Darlehensvertrag mit Lebensversicherung:
Die Rechtsprechung verneint im Regelfall eine Aufklärungspflicht der Bank hinsichtlich etwaiger wirtschaftlicher Nachteile der Finanzierung des Kaufpreises einer Immobilie durch einen Festkredit, kombiniert mit einer neu abgeschlossenen Lebensversicherung. Die Bank muss den Kreditsuchenden im Regelfall nicht auf mögliche Bedenken gegen die Zweckmäßigkeit der von ihm gewählten Kreditart hinweisen. Etwas anderes gilt aber dann, wenn die Bank dem Kunden anstelle eines von ihm gewünschten üblichen Ratenkredits einen mit einer Kapitallebensversicherung verbundenen Kreditvertrag anbietet, obwohl ein Versicherungsbedürfnis nicht besteht und die Vertragskombination für den Kunden wirtschaftlich ungünstiger ist als ein marktüblicher Ratenkredit, mit dem der erfolgte Zweck ebenso gut erreichbar gewesen wäre (BGHZ 111, 117 = NJW 1990, 1844).
4) Sonderfall:
Abschluss des Darlehensvertrages in einer Haustür-Situation:
Im Anwendungsbereich des ehemaligen Haustür-Widerrufesgesetzes (jetzige Regelung in § 312 BGB) steht einem Verbraucher, der einen Vertrag unterzeichnet, grundsätzlich ein Widerrufsrecht zu. Eine "Haustür-Situation" im Sinne des Gesetzes liegt dann vor, wenn der Vertragsabschluß
durch mündliche Verhandlung am Arbeitsplatz des Verbraucher oder im Bereich einer Privatwohnung; oder
anlässlich einer Freizeitveranstaltung, oder
im Anschluss an ein überraschendes Ansprechen in Verkehrsmitteln oder im Bereich öffentlich zugänglicher Verkehrsflächen erfolgt.
Die Rechtspraxis ging lange Zeit davon aus, dass beim Abschluss eines Immobilien-Darlehensvertrages, der in einer Haustür-Situation erfolgt, ein Widerrufsrecht des Darlehensnehmers nicht besteht. Diese Annahme ging auf die damalige Regelung in § 5 Abs. 2 Haustürwiderrufsgesetz zurück, die so verstanden wurde, dass die dortige Verweisung auf die Regelungen des Verbraucherkreditgesetzes die Regelungen im Haustürwiderrufsgesetz zur Widerrufsbelehrung und zum Widerrufsrecht verdrängten. Seit einer Entscheidung des BGH vom April 2002 (BGHZ 150, 248 = NJW 2002, 1881), die Vorgaben des Europäischen Gerichtshofs umgesetzt hat, ist geklärt, dass auch bei Abschluss eines Immobilien-Darlehens-Vertrages, der in einer Haustür-Situation erfolgt, grundsätzlich ein Widerrufsrecht des Darlehensnehmers besteht. Ist keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erfolgt, so besteht dieses Widerrufsrecht zeitlich unbefristet. Da vor der Entscheidung des BGH für die Kreditwirtschaft kein Anlass bestand, von einer Verpflichtung zur Widerrufsbelehrung auszugehen, ist bei Alt-Darlehensverträgen im Regelfall eine Widerrufsbelehrung nicht erfolgt, so dass diese Verträge, wenn sie in einer Haustür-Situation abgeschlossen wurden, noch heute widerrufen werden können.
Zu beachten ist dabei allerdings, dass dann, wenn für den Darlehensnehmer ein Vertreter gehandelt hat, für das Vorliegen der Haustür-Situation die Situation des Vertreters (und nicht diejenige des Vertretenen) entscheidend ist (BGH NJW 2000, 2268). Ein Widerrufsrecht besteht danach nur dann, wenn der Vertreter den Vertrag in einer Haustür-Situation unterzeichnet hat.
Die bisherige Rechtsprechung ging darüber hinaus einschränkend davon aus, dass ein Widerruf gegenüber der Bank nur dann erfolgen kann, wenn der Bank die Haustür-Situation auch zurechenbar war. Für die Zurechnung wendete die Rechtsprechung die zu § 123 BGB entwickelten Kriterien entsprechend an (etwa BGH NJW 2004, 1126 ff). Eine Darstellung dieser Kriterien ist allerdings zwischenzeitlich entbehrlich geworden. Der BGH hat seine diesbezügliche einschränkende Rechtsprechung zugunsten der Verbraucher geändert. Mit der Änderung setzt der BGH Vorgaben des Europäischen Gerichtshofes aus den Urteilen vom 25.10.2005 (in den Angelegenheiten Schulte / Badenia bzw. Crailsheimer Volksbank / Konrads u. a.) um. Die maßgebliche Entscheidung vom 02.12.2005 – Az: II ZR 327/04) ist zwar ein Urteil des II. Zivilsenats. Was die Frage der Zurechenbarkeit der Haustür-Situation angeht, ist die Rechtsprechungsänderung aber ausweislich der Urteilsgründe (Seite 8 des Urteils) mit dem für Bankangelegenheiten zuständigen XI. Zivilsenat abgestimmt.
Unsicherheiten bestehen allerdings weiterhin bei der Frage, welche Rechtsfolgen der Widerruf eines derartigen Darlehensvertrages hat. Die bisherige deutsche Rechtsprechung geht davon aus, dass der Widerruf grundsätzlich zur Rückabwicklung des Vertrages nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen führt. Nach der Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des BGH ergibt sich hierdurch für den Darlehensnehmer im Ergebnis kein nennenswerter Vorteil: Er hat das ihm gewährte Darlehen zurückzuzahlen und marktüblich zu verzinsen. Einwendungen aus dem Immobilien-Erwerbs-Geschäft kann er der Bank grundsätzlich nicht entgegenhalten. Mit dem 2. Zivilsenats des BGH gehen allerdings etliche Instanzgerichte seit langem davon aus, dass diese Rechtsprechung des XI. Zivilsenats nicht europarechtskonform ist. Auf entsprechende Vorlage-Entscheidungsersuchen des Landgerichts Bochum vom 29.07.2003 und des Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen vom 27.05.2004 hat sich zwischenzeitlich der Europäische Gerichtshof mit diesen Fragen auseinandergesetzt. Man wird nicht behaupten können, dass die Vorgaben des EuGH hinreichend klar sind. Ob und in welchem Umfang letztlich eine Umsetzung im deutschen Rechtsraum über eine veränderte Rechtsprechung des BGH erfolgen wird, ist offen. Zusammenfassend stellt der EuGH fest:
Verträge über den Verkauf von Immobilien, die lediglich Bestandteil eines kreditfinanzierten Kapitalanlagemodells sind und bei denen die bis zum Vertragsabschluß durchgeführten Vertragsverhandlungen sowohl hinsichtlich des Immobilienkaufvertrages als auch des ausschließlich der Finanzierung dienenden Darlehensvertrages in einer Haustür-Situation erfolgen, sind gem. Art. 3 Abs. 1 a der Richtlinie 85/577/EWG vom Anwendungsbereich der Richtlinie ausgeschlossen.
Die Richtlinie 85/577 steht nationalen Vorschriften nicht entgegen, die die Rechtsfolgen des Widerrufs eines Darlehensvertrages auch im Rahmen von Kapitalanlagemodellen, bei denen das Darlehen ohne den Erweb der Immobilie nicht gewährt worden wäre, auf die Rückabwicklung des Darlehensvertrages beschränken.
Die Richtlinie 85/577 verbietet es nicht, dass
·ein Verbraucher, der von seinem Widerrufsrecht nach der Richtlinie Gebrauch gemacht hat, die Darlehensvaluta an den Darlehensgeber zurückzahlen muss, obwohl das Darlehen nach dem für die Kapitalanlage entwickelten Konzept ausschließlich zur Finanzierung des Erwerbs der Immobilie dient und unmittelbar an deren Verkäufer ausbezahlt wird;
nationale Rechtsvorschriften vorsehen, dass der Verbraucher im Fall des Widerrufs eines Realkreditvertrages nicht nur die aufgrund dieses Vertrages erhaltenen Beträge zurückzahlen, sondern dem Darlehensgeber auch noch die marktüblichen Zinsen zahlen muss.
Bis hierhin sind die Feststellung des EuGH nicht verbraucherfreundlich. Sie bestätigen vielmehr die Position des XI. Zivilsenats des BGH. Abschließend führt der EuGH allerdings folgendes aus:
In einem Fall, in dem der Verbraucher, wenn das Kreditinstitut seiner Verpflichtung, ihn über sein Widerrufsrecht zu belehren, nachgekommen wäre, es hätte vermeiden können, sich den Risiken auszusetzen, die mit Kapitalanlagen der in Rede stehenden Art verbunden sind, verpflichtet die Richtlinie die Mitgliedstaaten dafür zu sorgen, dass ihre Rechtsvorschriften die Verbraucher davor schützen, die es nicht vermeiden konnten, sich solchen Risiken auszusetzen, in dem sie Maßnahmen treffen, die verhindern, dass die Verbraucher die Folgen der Verwirklichung dieser Risiken tragen.
Es soll darüber hinaus nach der Urteilsbegründung Sache der nationalen Gerichte sein, die nationalen Regelungen soweit wie möglich so auszulegen, dass die Verbraucher sich hieraus ergebende Risiken nicht zu tragen haben. Die Risiken sollen vielmehr demjenigen Kreditinstitut auferlegt werden, dass Belehrungspflichten verletzt und hierdurch verbraucherschützende Regelungen nicht beachtet hat.
Nach dem Inhalt der Entscheidung des EuGH soll dies allerdings grundsätzlich nur dann gelten, wenn der Darlehensvertrag zeitlich vor dem Vertrag zum Erwerb der Immobilie geschlossen wurde. In einem derartigen Fall – so argumentiert der EuGH – hätte der Verbraucher bei einer entsprechenden Widerrufsbelehrung die Möglichkeit gehabt, den Darlehensvertrag zu widerrufen. Wäre dieser Widerruf erfolgt, wäre es nachfolgend auch nicht zum Erwerb der Immobilie gekommen. Jedenfalls dem Wortlaut nach bieten die Entscheidungen des EuGH mithin keine Hilfe für Fälle, in denen – wie in den problematischen Fällen praktisch sehr häufig – zunächst die Kaufverträge über die Immobilien geschlossen wurden, und erst nachfolgend der zugehörige Darlehensvertrag unterzeichnet wurde.
Ungeachtet dieses einschränkenden Inhalts der EuGH-Entscheidungen liegen bereits die ersten Entscheidungen von deutschen Instanzgerichten vor, die zugunsten der Darlehensnehmer über die Vorgaben des EuGH hinausgehen. So hat etwa das Hanseatische Oberlandesgericht Bremen mit Urteil vom 02.03.2006 die Pflicht zur Widerrufsbelehrung als echte Rechtspflicht der Bank eingestuft. Eine Pflichtverletzung beurteilt das OLG – unabhängig von einem Verschulden der Bank – als ausreichend zur Annahme eines Schadensersatzanspruches, der darauf gerichtet ist, dass die Bank den Darlehensnehmer von allen sich aus dem Darlehensvertrag und dem Kaufvertrag ergebenden Risiken freizustellen habe. Vom Verbraucher wird nicht verlangt, dass er beweist, dass er bei richtiger Belehrung den Vertrag auch tatsächlich widerrufen hätte. Von einem derartigen Widerruf sei – so das OLG – nach den Grundsätzen der Vermutung des aufklärungsrichtigen Verhaltens auszugehen. Schließlich komme es (anders als der EuGH meint) auch nicht darauf an, ob der Darlehensvertrag vor dem Kaufvertrag geschlossen wurde. In einem Fall, in dem umgekehrt zunächst der Kaufvertrag und dann der Darlehensvertrag geschlossen wurde, könne sich – so das OLG – der Verbraucher zwar nicht darauf berufen, dass der Abschluss des Darlehensvertrages kausal für denjenigen des Kaufvertrages gewesen sei. Der Verbraucher könne aber vortragen, dass er bei richtiger Belehrung den Kaufvertrag nicht erfüllt (oder wegen Täuschung angefochten bzw. sich auf Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen) hätte. Die Entscheidung des OLG Bremen liegt bislang nicht im Wortlaut vor. Nach dem was über den Inhalt bislang bekannt wurde, dürften aber Zweifel angebracht sein, ob der BGH das Urteil im zu erwartenden Revisionsverfahren bestätigt.
Eine ähnliche Entscheidung deutet sich in einem Fall des OLG Nürnberg an. Auch nach Auffassung des OLG Nürnberg soll es nicht darauf ankommen, ob zunächst der Darlehensvertrag geschlossen worden sei. Dies soll jedenfalls dann unerheblich sein, wenn die finanzierende Bank vor Beurkundung des Kaufvertrages bereits eine Finanzierungszusage erteilt hatte.
Davon ausgehend, dass der für die entgültige Entscheidung dieser Frage zuständige XI. Zivilsenats des BGH keine Möglichkeit sehen wird, die Vorgaben des EuGH auf Basis der bestehenden deutschen Regelungen im derzeitigen deutschen Recht umzusetzen, wird für hierdurch geschädigte Anleger im Ergebnis möglicherweise nur die Inanspruchnahme der Bundesrepublik Deutschland im Wege der Staatshaftung in Frage kommen.
5) Sonderfall:
Nichtigkeit des Immobilienerwerbs wegen Überteuerung:
Die Rechtsprechung nimmt seit längerem die Nichtigkeit von Immobilien-Kaufverträgen nach § 138 BGB dann an, wenn der Kaufpreis nahezu 100 % über dem tatsächlichen Wert der Immobilie liegt (BGH NJW 2001, 1127 ff; NJW 2004, 2378, 2380; NJW RR 2004, 632; 2004, 1126).
Eine Bank muss sich die Nichtigkeit des Erwerbsgeschäftes jedenfalls dann entgegenhalten lassen, wenn sie von der dramatischen Überteuerung Kenntnis hatte. Nicht endgültig geklärt erscheint, ob dies auch dann gelten soll, wenn die Bank das Missverhältnis zwischen Preis und Wert lediglich hätte erkennen können. Es spricht einiges dafür, dass die Rechtsprechung die bei einem besonders groben Missverhältnis anerkannte Vermutung der subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit auch auf das Verhältnis zur Bank anwenden wird, so dass positive Kenntnis der Überteuerung jedenfalls dann nicht erforderlich wäre, wenn der Wert der Leistung doppelt so hoch war, wie der Wert der Gegenleistung.
Die Problematik in diesen Fällen besteht darin, dass nur selten der Nachweis gelingen dürfte, dass tatsächlich eine derart dramatische Überteuerung gegeben war. Abzustellen ist auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Beim Vergleich von Wert und Kaufpreis ist zudem auf der Kaufpreisseite lediglich der Netto-Kaufpreis (ohne Berücksichtung sog. weicher Kosten und weiterer Nebenkosten) einzustellen.
6) Sonderfall:
Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz / Treuhänderfälle:
Nach neuerer Rechtsprechung des BGH verstößt die Tätigkeit eines "Treuhänders", der für einen Anleger alle oder nahezu alle im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb (ggf. der Finanzierung) anfallenden Aufgaben übernimmt, als unerlaubte Rechtsbesorgung gegen das Rechtsberatungsgesetz. Die einem derartigen Treuhänder erteilte Vollmacht ist in diesen Fällen nichtig. Rechtsfolge der Nichtigkeit der Vollmacht ist grundsätzlich die Unwirksamkeit der auf Basis der Vollmacht geschlossenen Verträge – auch des Darlehensvertrages, falls dieser durch den Treuhänder geschlossen wurde (BGHZ 145, 265, 269; NJW 2001, 3774, NJW 2003, 2088).
Allerdings schützt die Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des BGH in diesem Bereich bislang des Vertrauen der Bank auf das Vorhandensein und die Wirksamkeit der dem Treuhänder erteilten Vollmacht. Voraussetzung für diesen Vertrauensschutz ist, dass die Vollmacht der Bank bei Unterzeichnung des Darlehensvertrages durch den Treuhänder im Original oder in einer Ausfertigung vorgelegen hat. Das Vorliegen einer Kopie ist nicht ausreichend (BGHZ 102, 60, 63 = NJW 1988, 697; NJW 2004, 2090). Insoweit bestand bei den Zivilsenaten des BGH allerdings ebenfalls Uneinigkeit: Während der XI. Zivilsenat weiterhin Vertrauensschutz für die Banken bei Vorliegen dieser Voraussetzungen bejahte, wurde Vertrauensschutz durch den II. Zivilsenats in neueren Entscheidungen abgelehnt (etwa II ZR 393/02 = DB 2004, 1655, 1656). Dieser Streit ist durch die aktuellen Entscheidungen des XI. Zivilsenates vom 25.04.2006 im Sinne dieses Senates beigelegt. Es wird danach bei der bisherigen Rechtsprechung des XI. Zivilsenats zum Vertrauensschutz bleiben (vgl. dazu I "Aktuelles").
Weitere Auswirkungen der Nichtigkeit der einem Treuhänder in diesem Zusammenhang erteilten Vollmacht können sich dann ergeben, wenn die Frage zur Beurteilung ansteht, ob ein Darlehensnehmer einen Darlehensbetrag tatsächlich selbst empfangen hat, wenn die Bank den Betrag nicht an den Darlehensnehmer, sondern – wie in der Praxis häufig – direkt an die Verkäuferseite ausbezahlt hat. In diesen Fällen wird durch die Verbraucher vertretende Anwälte seit langem immer wieder damit argumentiert, dass der Verbraucher das ausgezahlte Darlehen nie "empfangen" habe, weshalb er auch zur Darlehensrückzahlung nicht verpflichtet sei. Bisher hat diese Argumentation bei den Obergerichten wenig Erfolg, da die Auszahlung an den Verkäufer regelmäßig auf entsprechende Anweisung des Käufers zurückgeht. In einem Urteil vom 21.03.2006 (Az. XI ZR 204/04 – bislang nicht veröffentlicht) hat der XI. Zivilsenat des BGH nunmehr entschieden, dass dann, wenn die Anweisung zur Auszahlung des Darlehensbetrages an den Verkäufer nicht direkt vom Darlehensnehmer und Käufer, sondern von dem durch diesen aufgrund einer unwirksamen (weil gegen das des Rechtsberatungsgesetz verstoßenden) Vollmacht beauftragten Treuhänder erfolgt, tatsächlich nicht von einem Empfang der Darlehensvaluta durch den Darlehensnehmer ausgegangen werden kann. Die Auszahlung erfolge in derartigen Fällen an den Verkäufer der Immobilie. Eine Anweisung des Käufers und Darlehensnehmers liege nicht vor, da ihm – mangels wirksam erteilter Vollmacht – die Anweisungserklärung des Treuhänders nicht zurechenbar sei.
Diese Argumentation könnte – ohne dass der BGH dies entschieden hat – auch dann weiterhelfen, wenn es um Fälle geht, in denen den Banken zwar Ausfertigungen der dem Treuhänder erteilten Vollmachten vorlagen, die Auszahlung der Darlehensvaluta aber vor Vorliegen dieser Ausfertigungen erfolgte.
7) Sonderfall:
Beteiligung an Immobilienfonds:
Hier gelten neben den allgemeinen vorerwähnten Haftungsregelungen nach mehreren Entscheidungen des II. Zivilsenats des BGH vom 14.06.2004 (DB 2004, 1655 ff; dazu übersichtlich: Fischer, DB 2004, 1651 f) Sonderregeln:
Wenn ein Anlagevermittler auch den Kreditvertrag anbahnt, handelt es sich bei Darlehensvertrag und Fonds-Beitritt um ein sog. "verbundenes Geschäft". Die Rechtsfolge ist, dass sich die Bank auch Einwendungen aus dem Beitrittsgeschäft entgegenhalten lassen muss. Eine Anbahnung des Kreditvertrages durch den Vermittler wird dann angenommen, wenn die Bank in das Vertriebssystem des Fonds eingebunden war. Dies ist etwa der Fall, wenn der Vertrieb Formulare des Kreditinstitutes verwendet oder die Bank die Darlehen auf Basis der durch den Vertrieb eingeholten Selbstauskünfte ausreicht. Folgende Konsequenzen können sich ergeben:
erfolgt eine Täuschung oder Fehlerinformation durch den Vertrieb (auch wenn sie nur das zu erwerbende Objekt betrifft) kann diese auch der Bank entgegengehalten werden;
gleiches gilt bei Vorliegen eines Widerrufsrechts bei Abschluss entweder des Darlehensvertrages oder des Fonds-Beitritts-Vertrages in einer Haustürsituation;
in den Treuhandfällen kann die Nichtigkeit der Vollmachten der Bank auch dann entgegengehalten werden, wenn nur der Fonds-Beitritt auf Basis einer nichtigen Vollmacht erfolgte (verbundenes Geschäft).
Die Rechtsfolgen sind folgende:
Es besteht ein bereicherungsrechtlicher Rückabwicklungsanspruch nach § 812 BGB, der sich wie folgt auswirkt:
das Darlehen muss nicht zurückgezahlt werden;
der Anleger kann Zins- und Tilgungsleistungen zurückverlangen (unter Verrechnung mit Steuervorteilen und vereinnahmten Erträgen aus dem Fonds);
der Anleger muss der Bank im Gegenzug lediglich seinen Fonds-Anteil anbieten und ggf. Schadensersatzansprüche gegen weitere Verantwortliche des Fonds abtreten. Ist der Fonds-Beitritt nur teilfinanziert worden, stammen also weitere Mittel aus dem Eigenkapital des Anlegers, so muss die Abtretung der Fonds-Anteile an die Bank nur dann angeboten werden, wenn die Bank im Gegenzug bereit ist, dem Anleger auch das bezahlte Eigenkapital "zurückzuzahlen".
Eine der Entscheidungen des II. Zivilsenats des BGH vom 14.06.2004 befasst sich auch mit Darlehenverträgen, denen die Mindestangaben gem. § 4 Abs. 1 Satz 4 Ziff. 1 a – f VerbrKG fehlen: In derartigen Fällen ist der Darlehensvertrag gem. § 6 Abs. 1 VerbrKG unwirksam. Eine Heilung nach § 6 Abs. 2 VerbrKG kommt nicht in Betracht, weil – in der Regel – keine Auszahlung des Darlehens an den Anleger, sondern eine Auszahlung direkt an den Treuhänder des Fonds erfolgte. Auch § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKG steht der Unwirksamkeit nicht entgegen, wenn – wie im Regelfall – die Grundpfandrechte bereits bestellt waren, bevor der Anleger dem Fonds beigetreten ist (BGH vom 14.06.2004, II ZR 393/02 = DB 2004, 1655, 1657). Auch bei einer Nichtigkeit wegen fehlender Mindestangaben nach dem VerbrKG ergeben sich die vorerwähnten Rechtsfolgen. Diese Rechtsprechung des II. Zivilsenats wird nach den Urteilen des XI. Zivilsenats vom 25.04.2006 keinen Bestand haben (vgl. I "Aktuelles").
8) Verjährungsproblematik:
Nach neuem Verjährungsrecht verjähren Ansprüche in einer Regelfrist von 3 Jahren.
Im Rahmen der Beraterhaftung dürfte diese Verjährungsfrist – sind nicht bereits verjährungshemmende Maßnahmen erfolgt – regelmäßig einer Inanspruchnahme entgegenstehen. Im Einzelfall wäre dies allerdings jeweils genau zu prüfen.
Soweit es um Bankenhaftungs-Ansprüche steht, kann die Verjährung ebenfalls zu Problemen führen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Darlehen bereits zurückgezahlt sind. Sind Darlehenforderungen der Bank noch offen, sind jedenfalls in Höhe dieser Ansprüche etwaige Gegenansprüche des Darlehensnehmers (wohl) noch realisierbar. Mit den Gegenansprüchen kann die Aufrechnung gegen die Forderungen der Bank erklärt werden. Einer derartigen Aufrechnung steht der Verjährungseintritt gem. § grundsätzlich nicht entgegen.
Im übrigen besteht hinsichtlich des Laufes der Verjährungsfrist nach neuem Verjährungsrecht Unsicherheit wegen der Übergangsregelung des Art. 229 / 6 EGBGB. Der Wortlaut dieser Regelung spricht dafür, dass in Fällen, in denen es um Ansprüche geht, die vor dem 01.01.2002 entstanden sind, der Beginn der Verjährungsfrist weiterhin (wie nach altem Recht vorgesehen) kenntnisunabhängig ist. Ist dieses Verständnis der Übergangsregelung zutreffend, so wären sämtliche Forderungen, die vor dem 01.01.2002 entstanden sind, unabhängig davon, ob der Anspruchsinhaber von den Forderungen Kenntnis hatte – sind nicht zwischenzeitlich verjährungshemmende oder unterbrechende Schritte erfolgt – spätestens zum 31.12.2004 verjährt. In der Rechtsprechung finden sich aber zunehmend Stimmen, die davon ausgehen, dass auch derartige Alt-Forderungen nach der Übergangsregelung nur kenntnisabhängig verjähren sollen. So geht etwa das OLG Braunschweig in einer Entscheidung zu einer Securenta-Anlage (Göttinger Gruppe) vom 30.11.2005 ( 3 U 21/03) davon aus, dass ein Verjährungseintritt mangels Kenntnis des Anlegers vom Bestehen des Anspruches nicht erfolgt ist. Eine ähnliche Position nimmt das OLG Bamberg ein (OLG Bamberg vom 06.10.2005 (4 U 148/05; NJW 2006, 304). Die Entscheidungen sind nicht rechtskräftig. Es wird abzuwarten sein, welche Position der Bundesgerichtshof zu dieser Frage einnimmt.

References: BGH 
 § 18
 § 18
 BGH 
 BGH 
 § 312
 § 5
 BGH 
 BGH 
 § 123
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 EuGH 
 BGH 
 EuGH 
 Art. 3
 EuGH 
 EuGH 
 EuGH 
 EuGH 
 EuGH 
 EuGH 
 EuGH 
 BGH 
 BGH 
 EuGH 
 § 138
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 812
 BGH 
 § 4
 § 6
 § 6
 § 3
 Art. 229