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Timestamp: 2019-12-14 19:02:54+00:00

Document:
OLG Düsseldorf, 24 U 111/01: OLG Düsseldorf: treu und glauben, unwirksamkeit der kündigung, landwirtschaft, pachtvertrag, pferdezucht, gebäude, widerklage, kündigungsfrist, verfügung, grundstück
Urteil des OLG Düsseldorf vom 22.01.2002, 24 U 111/01
Aktenzeichen: 24 U 111/01
OLG Düsseldorf: treu und glauben, unwirksamkeit der kündigung, landwirtschaft, pachtvertrag, pferdezucht, gebäude, widerklage, kündigungsfrist, verfügung, grundstück
Oberlandesgericht Düsseldorf, 24 U 111/01
Vorinstanz: Landgericht Kleve, 2 O 468/00
Tenor: Die Berufung der Kläger gegen das am 18. April 2001 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des Landgerichts Kleve wird zurückgewiesen.
Die Kläger können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.500 EUR abwenden, wenn nicht der Beklagte Sicherheit in derselben Höhe leistet. Sicherheitsleistungen können auch durch die Bürgschaft einer europäischen Großbank oder Sparkasse erbracht werden.
2Die Parteien schlossen unter dem 19.April 1998 einen Pachtvertrag, durch den der Beklagte den Klägern die Nutzung des Wohnhauses L..., verschiedene Stallungen, eine Kantine, Hof- und Gebäudeflächen, einen Hühnerhof, eine Mistplatte, einen Kuhstall, eine Fläche für einen Spielplatz und Ponyführungen, einen Schuppen, ein überdachtes Heu- und Strohlager, eine gemeinsam genutzte Reithalle sowie Weideflächen gegen Zahlung eines monatlichen Pachtzinses von 3.900,- DM zur Verfügung stellte. Daneben pachteten die Kläger einen weiteren Zehnerstall, zwei Boxen und eine Garage.
3Die Kläger betreiben auf dem angepachteten Gelände einen Pferdezucht- und Reitbetrieb. Daneben haben die Kläger Pensionspferde eingestellt.
4Nach Beginn des Vertragsverhältnisses kam es zu erheblichen Unstimmigkeiten zwischen den Parteien, die sich gegenseitig vertragswidriges Verhalten vorwarfen. Schließlich erklärte der Beklagte mit Schreiben vom 3. Mai 2000 die Kündigung des Pachtvertrages zum Ende des Jahres 2000.
5Die Kläger haben die Auffassung vertreten, der Vertrag sei rechtlich als Landpachtvertrag einzuordnen. Sie haben die Kündigung des Beklagten für unzulässig und treuwidrig gehalten.
6Die Kläger haben behauptet, sie hätten bei Abschluss des Vertrages mit einer längerfristigen Bindung rechnen können. Außerdem seien von ihnen erhebliche Investitionen in einer Größenordnung von 40.000,- DM getätigt worden. Über die von dem Beklagten angepachteten 2 ha Weide- und Grasland hinaus ständen ihnen weitere Flächen zur Deckung des Futterbedarfs der von ihnen gehaltenen Pferde zur Verfügung; lediglich Kraftfutter werde hinzugekauft.
Die Kläger haben beantragt 7
8festzustellen, dass der Pachtvertrag vom 19. April 1998 über die sich aus dem Pachtvertrag ergebenden verpachteten Gebäude und Freiflächen sowie Weideflächen nicht durch die vom Beklagten ausgesprochene Kündigung vom 3. Mai 2000 beendet ist,
10anzuordnen, dass das zwischen den Parteien bestehende Pachtverhältnis gemäß Pachtvertrag vom 19. April 1998 weiter verlängert wird, mindestens bis zum 31. Dezember 2002.
Widerklagend hat er beantragt, 13
14die Widerbeklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner die auf seinem Hof genutzten Gebäulichkeiten und angrenzenden Landflächen zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben und zwar:
15Die Wohnung, die Ponyboxen, Sattelkammer, die Pferdeboxen, die Privatpferdeboxen, den Aufenthaltsraum, die Werkstatt, die Freifläche, die Hühnerweide, die Dungplatte, die Lagerfläche, den Spielplatz, die zwei Auslaufboxen, den Abstellraum und das Strohlager, die Garage und die Weiden und zwar entsprechend dem in Kopie beigefügten Plan und den dort schwarz und rot schraffierten Flächen.
18Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, der Vertrag stelle schon deshalb keinen Landpachtvertrag dar, weil die von den Klägern gezüchteten und dort in Pension gegebenen Pferde überwiegend nicht auf und von den gepachteten Flächen ernährt werden könnten. Hierzu hat er behauptet, es müsse Futter in erheblichem Umfang zugekauft werden.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und die Kläger auf die Widerklage zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt: Der zwischen den Parteien abgeschlossene Vertrag sei kein Landpachtvertrag. Dies folge namentlich daraus, dass die Kläger die von ihnen gehaltenen Pferde nicht mit Futter ernähren könnten, das sie auf den von dem Beklagten gepachteten Flächen erwirtschafteten.
20Dagegen richtet sich die Berufung der Kläger, die ihre erstinstanzlichen Anträge weiterverfolgen.
21Unter Bezugnahme und Vertiefung ihres Vorbringens erster Instanz halten die Kläger ihre Rechtsauffassung aufrecht, es handele sich um einen Landpachtvertrag.
Die Kläger behaupten, sie hielten 32 Pensionspferde und 20 Zuchtpferde. Aus der Pferdezucht seien im Durchschnitt jährlich bei 6 Fohlen Einnahmen von 20.000,- bis 30.000,- DM zu erzielen. Der Pferdeschulbetrieb sei untergeordnet und werfe jährlich ca. 20.000,- DM ab. Auf den von ihnen gepachteten Flächen werde jährlich Heu und Silage im einem Wert von 60.000,- DM bis 80.000,- DM produziert. Richtig sei aber, dass diese pflanzlichen Produkte nicht auf den von dem Beklagten 2 ha Weideland erzeugt würden. 19
die erstinstanzliche Entscheidung abzuändern und nach ihren erstinstanzlichen Anträgen zu erkennen. 24
die Berufung der Kläger zurückzuweisen. 26
Der Beklagte verteidigt unter Bezugnahme und Ergänzung seines erstinstanzlichen Vorbringens das angefochtene Urteil. 27
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Akten Bezug genommen. 28
Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen und die Kläger auf die Widerklage verurteilt, die gepachteten Gebäude und Landflächen zu räumen. 31
33Der mit der Berufung weiterverfolgte Antrag der Kläger auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung vom 3. Mai 2000 ist unbegründet.
34Die Kläger sind gemäß §§ 581 Abs. 2, 556 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung ((im folgenden: a. F.) = § 546 BGB n. F.)) zur Räumung und Rückgabe verpflichtet. Denn die von dem Beklagten ausgesprochene Kündigung vom 3. Mai 2000 ist zum 31. Dezember 2000 wirksam geworden. Sie hat das Pachtverhältnis zu diesem Zeitpunkt beendet.
35Das Landgericht hat zu Recht entschieden, dass zwischen den Parteien ein Pachtvertrag über ein Grundstück mit unbestimmter Pachtzeit bestanden hat. Ein solcher Vertrag kann gemäß § 584 Abs. 1 BGB spätestens am 3. Werktag zum Schluss des halben Jahres gekündigt werden.
36a) Der Einwand der Kläger, es handele sich um einen Landpachtvertrag nach § 585 BGB, für den die Kündigungsfrist des § 594 a BGB gelte, greift nicht durch.
37aa) Nach § 585 Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Landpachtvertrag (nur) gegeben, wenn ein Grundstück mit den seiner Bewirtschaftung dienenden Wohn- und Wirtschaftsgebäuden (Betrieb) oder ein Grundstück ohne solche Gebäude überwiegend zur Landwirtschaft verpachtet ist. Landwirtschaft ist nach Satz 2 dieser Vorschrift die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen, sowie die gartenbauliche Erzeugung.
38Eine mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung im Sinne des § 585 Abs. 1 Satz 2 BGB ist dabei (nur) gegeben, wenn die Futterversorgung der Tiere überwiegend aus eigenem Anbau stammt (vgl. Soergel/ Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 585 Rdnr. 7). Werden Stallungen gepachtet, um darin Vieh unterzubringen, das angekauft und zum Weiterverkauf bestimmt ist, ist gewerbliche Nutzung anzunehmen, auch wenn das Vieh darin zeitweise gefüttert und versorgt wird (Münchener Kommentar/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 585 Rdnr. 3). Ferner gehören die sogenannten Pensionsviehverträge nicht zur Landpacht, weil sie nicht auf eine mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung gerichtet sind (Soegel/Heintzmann a.a.O.).
bb) Im Streitfall liegt danach keine Landpacht vor. 39
Unstreitig haben die Kläger in den gepachteten Stallungen zumindest 20 Pensionspferde eingestellt, nach ihrem letzten Vorbringen sind es sogar 32. Dabei handelt es sich nicht um eine landwirtschaftliche, sondern um eine gewerbliche Tätigkeit. Die Einstellung dieser Tiere dient nämlich nicht - wie § 585 Abs. 1 Satz 2 BGB voraussetzt - der Gewinnung pflanzlicher oder tierischer Erzeugnisse (vgl. auch BVerwG, NVwZ 1986, 200, 201 zu § 146 BBauG a.F.). Vielmehr erzielen die Kläger insoweit Einnahmen für die Unterstellung, Versorgung und Fütterung der Tiere. Dass entsprechende Einnahmen erzielt werden, haben die Kläger in erster Instanz zugestanden (§ 288 ZPO). Dem von dem Beklagten genannten Betrag von 450 DM pro Monat und Pensionspferd sind die Kläger nicht konkret entgegengetreten.
41Auch die Haltung sogenannter Schulpferde stellt keine landwirtschaftliche Tätigkeit dar. Denn auch insoweit handelt es sich um eine gewerbliche Tätigkeit, bei der Einnahmen dadurch erzielt werden, dass Interessenten gegen Entgelt die Möglichkeit geboten wird, den Reitsport zu erlernen und auszuüben.
42Ferner liegt eine gewerbliche Nutzung hinsichtlich des an der Reithalle gelegenen Casinos vor. Mit Landwirtschaft im vorbezeichneten Sinne hat eine solche Nutzung nichts zu tun.
Ob eine Pferdezucht, bei der die Futtergrundlage für die Tiere nur überwiegend aus eigenem Anbau geschaffen wird, schon eine landwirtschaftliche Tätigkeit im Sinne des § 585 BGB darstellen kann, braucht der Senat nicht zu entscheiden. Denn im Streitfall 40
ist die Pferdezucht ersichtlich nicht von ausschlaggebender Bedeutung. Ihr kommt gegenüber den anderen Nutzungszwecken ein überwiegendes Gewicht nicht zu. Sie ist damit nicht prägend für das Vertragsverhältnis der Parteien. Dies folgt nach dem Vorbringen der Kläger (Bl. 49 GA) daraus, dass die Pensionspferdehaltung sowohl hinsichtlich der Nutzungsart als auch hinsichtlich des Pachtzinses den überwiegenden Vertragsanteil bildet. Dies wird durch den Berufungsvortrag der Kläger bestätigt, nach dem 32 Pensionspferden lediglich 20 Zuchtpferde gegenüber stehen.
45Zu Recht hat das Landgericht darauf abgestellt, dass für die rechtliche Einordnung des streitgegenständlichen Vertrages nur maßgeblich ist, welche Gebäude und Flächen zu welchem Zweck gerade durch diesen Vertrag überlassen worden sind. Dass die Kläger überdies von weiteren Personen Flächen angepachtet haben und ihnen solche teils "vertragslos" zur Verfügung stehen, muss bei der rechtlichen Einordnung des vorliegenden Vertrages unberücksichtigt bleiben. Dies ergibt sich namentlich daraus, dass sich das rechtliche Schicksal solcher Vereinbarungen (insbesondere Laufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten) unabhängig vom Bestand des vorliegenden Vertrages entwickeln können. Für die rechtliche Einordnung des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags kann es auch nicht darauf ankommen, ob die Kläger bereits bei seinem Abschluss oder gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt durch Vereinbarungen mit Dritten in der Lage gewesen sind, die auf dem Reiterhof gehaltenen Pferde überwiegend selbst zu ernähren.
46Immerhin ergibt sich aus dem von den Klägern vorgelegten Pachtvertrag mit der G... KG vom 13. März 1997 (Bl. 101 GA), dass für diesen Vertrag eine Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Ablauf eines Kalenderjahres vereinbart wurde. Ferner stehen den Klägern weitere 10 ha vermeintlich vertragslos zur Verfügung. Selbst wenn man insoweit von einer Leihe ausgeht (§ 598 BGB), haben die Kläger keine gesicherte Grundlage, um die auf dem Reiterhof gehaltenen Tiere aus eigener Bodennutzung sicher ernähren zu können. Auch vor diesem Hintergrund ist es nicht gerechtfertigt, den streitgegenständlichen Vertrag als Landpachtvertrag gemäß § 585 BGB anzusehen, mit der Folge, dass für ihn die wesentlich längere Kündigungsfrist des § 594 a BGB gelten würde.
47cc) Für die Frage, ob es sich bei dem streitgegenständlichen Vertrag um einen Landpachtvertrag handelt, ist nicht maßgeblich, ob die Kläger eine Landwirtschaft im Sinne des § 201 BauGB betreiben. Ferner kann dahinstehen, ob und gegebenenfalls aus welchen Gründen die Kläger steuerlich als Landwirte veranlagt werden und Mitglied der Krankenkasse der Rheinischen Landwirtschaft sind.
Eine für alle Rechtsbereiche verbindliche Definition der Landwirtschaft gibt es nicht. In den Gesetzen des Bundes und der Länder finden sich zahlreiche unterschiedliche Definitionen des Begriffs der Landwirtschaft, die jeweils an den Zielen und Zwecken der 44
gesetzlichen Regelung, für die sie gelten sollen, orientiert sind (vgl. Ernst/Zinkhahn/Bielenberg, BauGB, Stand: Mai 2001, § 201, Rdnr. 10). So unterscheidet sich die in § 201 BauGB enthaltene Definition von der in § 585 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltenen nicht unerheblich. Insbesondere bestimmt § 201 BauGB abweichend von § 585 BGB, dass zur Landwirtschaft im Sinne des BauGB auch die Pensionstierhaltung auf eigener Futtergrundlage zählt. Dass das Verwaltungsgericht Düsseldorf im Verfahren 23 K 1139/99 - ohne nähere Überprüfung und ohne dies abschließend zu entschei- den - davon ausgegangen ist, dass die Kläger Landwirte im Sinne des § 201 BauGB sind, spricht deshalb nicht entscheidend dafür, dass es sich bei dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrag um einen Landpachtvertrag handelt.
dd) Ein Landpachtvertrag ist auch nicht im Hinblick darauf zustande gekommen, dass dem Vertragsabschluss eine Zeitungsannonce der Kläger mit dem Text: 49
"Suche landwirtschaftliche Hofstelle zum Aufbau eines Reiterbetriebes" 50
vorausgegangen ist und der Beklagte sich hierauf gemeldet hat. 51
52Ausweislich des Vorbringens der Kläger ergab sich die Eignung des angepachteten Betriebs daraus, dass sowohl Schulpferde als auch Pensionspferde dort untergebracht werden konnten. Der Aufbau einer Pferdezucht als maßgebliche und für den Vertrag prägende Nutzung war danach nicht Gegenstand der Vertragsverhandlungen, zumal mit der Zeitungsannonce keine Angebote auf Abschluss eines Landpachtvertrages gesucht wurden.
53ee) Weiter spricht gegen einen Landpachtvertrag, dass in den von den Klägern -bzw. für sie- hergestellten Vertragsentwurf ausgeführt ist, die Verpachtung erfolge zum Betrieb einer Reitanlage (§ 1 Abs. 2). Denn grundsätzlich handelt es sich bei einer Reitanlage nicht um eine landwirtschaftliche Nutzung. Weiterhin ist die in dem Vertragsentwurf vorgesehene Regelung der Kündigungsfristen (§ 3 Abs. 2) nicht an § 594 a BGB angelehnt.
54ff) Gegen einen Landpachtvertrag spricht schließlich, dass die Kläger die Voraussetzungen der Zuständigkeit des Landwirtschaftsgerichts nicht glaubten erfüllen zu können. Nachdem das zunächst angerufene Amtsgericht Geldern Zweifel an seiner Zuständigkeit als Landwirtschaftsgericht geäußert hatte, haben die Kläger (unbedingt) die Verweisung des Rechtsstreits an das nach allgemeinen Vorschriften zuständige Landgericht Kleve beantragt und dabei ausgeführt, es überwiege jedenfalls von der vereinbarten Zahlung her die Nutzung für Pferdepensionshaltung.
55b) Das Landgericht hat den abgeschlossenen Vertrag zutreffend als auf unbestimmte Zeit geschlossen angesehen. Dies nimmt die Berufung ausdrücklich als zutreffend hin (Bl. 215 GA), so dass sich weitere Ausführungen insbesondere im Hinblick auf §§ 581 Abs. 2, 566 BGB a. F. = 550 BGB n.F. erübrigen.
56c) Der Beklagte hat diesen Vertrag durch Schreiben vom 3. Mai 2000 wirksam zum 31. Dezember 2000 gekündigt.
57Die für Pachtverträge über Grundstücke mit unbestimmter Laufzeit geltende durch § 584 Abs. 1 BGB bestimmte Kündigungsfrist hat der Beklagte eingehalten.
58d) Die Kündigung des Vertrages stellt sich nicht als eine Treu und Glauben widersprechende unzulässige Rechtsausübung dar.
59Wie die Kläger einräumen, verstößt derjenige, der unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen die Kündigung eines Pachtvertrages erklärt, grundsätzlich nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB).
60Besondere Umstände, die hier ausnahmsweise eine andere Beurteilung rechtfertigen könnten, sind nicht dargelegt.
61aa) Eine - auch nur unverbindliche - Absprache über eine bestimmte Laufzeit des Pachtvertrages lässt sich dem Vorbringen der Kläger nicht entnehmen. Den Gang der Vertragsverhandlungen haben sie nicht nachvollziehbar dargelegt. Insbesondere bleibt offen, auf welche Umstände es zurückzuführen ist, dass der Beklagte den Klägern zunächst gestattet haben soll, die Pachtzeit selbst zu bestimmen, es dann aber gar nicht zu einer bestimmten Absprache gekommen ist. Unstreitig ist jedenfalls, dass die von den Klägern in ein Schreiben des Beklagten eingesetzte Laufzeit von 25 Jahren schon in einem späteren Vertragsentwurf von 20 Jahre reduziert worden ist. Ferner ist unstreitig, dass dieser Vertragsentwurf von beiden Parteien nicht unterzeichnet worden ist. Auf welche Umstände dies zurückzuführen ist, lässt das Vorbringen der Kläger auch nicht ansatzweise erkennen. Das pauschale Vorbringen, die Kläger hätten unter diesen Umständen von einem langandauernden Pachtvertrag ausgehen können, ist nicht nachzuvollziehen. Welche Umstände trotz der Nichtunterzeichnung des Vertragsentwurfs diese Erwartung begründet haben sollen, bleibt offen.
62bb) Dass die Kläger nach eigenem Vorbringen "knapp 40.000 DM" investiert haben, lässt die Kündigung nicht als treuwidrig erscheinen.
63Den Interessen der Kläger ist insoweit ausreichend dadurch genügt, dass ihnen - soweit die Investitionen nicht ihnen selbst oblagen (etwa aus § 582 Abs. 1 BGB) - ein Verwendungsersatz gegen den Beklagten zustehen könnte (§§ 581 Abs. 2, 547 BGB a. F. = 536 a Abs. 2 BGB n.F.). Auch kommt, ohne dass der Senat dies hier zu entscheiden hat, hinsichtlich bestimmter Gegenstände ein Wegnahmerecht der Kläger in Betracht (§§ 581 Abs. 2, 547a BGB a. F. = 539 Abs. 2 BGB n.F.). Die nach diesen Vorschriften bestehenden Rechte der Kläger wahren ihr Interesse am Ersatz der Investitionen ausreichend.
65Dementsprechend ist die Widerklage begründet. Der Beklagte ist aufgrund der wirksamen Kündigung aus § 556 Abs.1 BGB a.F. = 546 Abs.1 BGB n.F verpflichtet, die gepachteten Räume und Flächen zu räumen und an den Beklagten herauszugeben.
66Gegenüber der Räumungsanspruch des Beklagten können sich die Kläger nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht mit Ansprüchen auf Verwendungsersatz berufen (§ 273 BGB). Dem Pächter eines Grundstücks steht gemäß §§ 581 Abs. 2, 556 Abs. 2 BGB a. F. = 570, 578 Abs. 1 BGB n.F. wegen seiner Ansprüche ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Räumungsanspruch des Verpächters nicht zu.
67Darüber hinaus sind solche Ansprüche - wie der Beklagte zu Recht geltend macht - nach Grund und Höhe nur unzureichend dargelegt.
683. Der hilfsweise weiterverfolgte Anspruch auf Verlängerung des Pachtvertrages, mindestens bis zum 31. Dezember 2002, ist ebenfalls nicht begründet.
69Für einen derartigen Anspruch fehlt jede Anspruchsgrundlage. Dass die Gewährung einer Räumungsfrist bei einem Vertrag der vorliegenden Art nicht in Betracht kommt, hat das Landgericht zutreffend ausgeführt. Woraus sich ein Anspruch auf Feststellung der Verlängerung des Pachtvertrages ergeben könnte, ist weder dargetan noch ersichtlich. Der Vertrag ist - wie ausgeführt - wirksam gekündigt. Einen Anspruch auf den erneuten Abschluss eines Pachtvertrages haben die Kläger nicht.
703. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Wert der Beschwer für die Kläger übersteigt 60.000,- DM (30.677,51 EUR). 71
Der Streitwert für das Berufungsverfahrens beträgt 45.600 DM (23.314,91 EUR). 72
Z... E... D... Vors. Richter am OLG Richter am OLG Richter am LG 73
24 U 111/01
Treu und glauben, Unwirksamkeit der kündigung, Landwirtschaft, Pachtvertrag, Pferdezucht, Gebäude, Widerklage, Kündigungsfrist, Verfügung, Grundstück

References: § 546
 § 584
 § 585
 § 594
 § 585
 § 585
 § 585
 § 585
 § 585
 § 146
 § 585
 § 585
 § 594
 § 201
 § 201
 § 201
 § 585
 § 201
 § 585
 § 201
 § 594
 § 584
 § 582
 § 556
 § 97