Source: http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/1013.html
Timestamp: 2017-10-22 08:01:11+00:00

Document:
Actas das reuniões das Assembleias dos Condóminos - Escritos Dispersos
Actas das reuniões das Assembleias dos Condóminos
Conforme dispõe o n.º 1 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro, são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos e/ou representantes que nelas hajam participado *.
A elaboração de uma lista de presenças pode revelar-se bastante útil, desde que assinada por todas as pessoas que comparecerem à reunião da assembleia de condóminos (condóminos proprietários e/ou representantes), especialmente no caso em que a acta da reunião seja devidamente elaborada “a posteriori”, depois da reunião, e ocorra eventual futura recusa de assinatura de algum dos presentes. Não obstante, essa lista somente poderá servir como mais um meio de prova de que determinado condómino esteve efectivamente presente ou representado na reunião da assembleia de condóminos, com influência directa na contagem dos prazos legais de que dispõe para eventualmente impugnar as deliberações, jamais substituindo as assinaturas na respectiva acta. (cfr. artigo 1433.º, n.º 2, do Código Civil).
A ACTA é o documento em que se relata por escrito ou em que se descreve e regista fielmente o que se passa em qualquer reunião, designadamente as deliberações tomadas nas assembleias dos condóminos (cfr. artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
As deliberações da assembleia dos condóminos, devidamente lavradas ou consignadas em acta, são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções autónomas (cfr. art.º 1.º n.º 2 do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
* Embora a lei fale em convocação das reuniões da assembleia dos condóminos, não esqueçam os comproprietários, os cônjuges ** , os herdeiros, os locatários nos contratos de leasing para habitação, os usufrutuários, o depositário judicial (em caso de penhora da fracção autónoma) e, obviamente os condóminos proprietários.
TODOS os acima citados têm direito a estar presentes (ou representados) na reunião da assembleia de condóminos.
No caso das casas ou fracções autónomas arrendadas ("alugadas"), os inquilinos ou arrendatários apenas poderão estar presentes na referida reunião da assembleia de condóminos, com direito de participação plena, como representantes (procuradores) de qualquer das pessoas acima mencionadas.
** Desde que ambos sejam proprietários da fracção autónoma!
A acta constitui um requisito de eficácia dos actos da assembleia dos condóminos, que são praticados oralmente.
A acta constitui o único meio de prova das decisões tomadas na reunião da assembleia dos condóminos, exceptuados os casos de falsidade ou extravio, em que poderão ser excepcionalmente admitidos outros meios de prova para reconstituir a verdade dos factos.
A deliberação emanada da assembleia dos condóminos, meramente oral, deve ser registada na acta da respectiva reunião dos condóminos, por eles reduzida a escrito e assinada, sem o que não adquire eficácia jurídica. (cfr. Artigo 1.º, n.º 1 e 2, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
As deliberações da assembleia de condóminos devidamente consignadas em acta, desde que esteja assinada por condóminos (e/ou representantes) representativos da maioria dos votos essenciais à tomada das deliberações na assembleia, têm força probatória, representando a vontade colegial e são vinculativas tanto para os condóminos – mesmo para os que não tenham participado na reunião ou que, participando, se abstiveram de votar ou votaram contra, e ainda para aqueles que ingressem no Condomínio após a sua aprovação - como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções autónomas, sem prejuízo do direito dos que a não assinaram de invocarem em juízo a falsidade da acta.
Conquanto, importa ainda enfatizar que as decisões da assembleia de condóminos em sede de gestão são sempre contingentes e transitórias, e não podem precludir novas e diversas deliberações que possam surgir no decurso da vida do condomínio (v. g. novas deliberações, revogadoras ou modificativas de outras precedentes, tomadas sobre o mesmo objecto).
Na descrição do funcionamento da assembleia de condóminos a ACTA deve indicar a data, o local, a hora de início e fim da reunião, convocatória que lhe deu causa, identificação dos presentes e fracções autónomas que representam bem como da pessoa que preside, passando depois a anotar-se os assuntos tratados ou discutidos, pela ordem pelo qual o foram (agenda, ordem do dia ou ordem de trabalhos da reunião, constante da convocatória), documentos submetidos e, na íntegra, as propostas surgidas e deliberações tomadas, com indicação do resultado da votação de cada uma delas e do sentido das declarações dos condóminos, registando ainda eventuais ausências temporárias dos presentes durante a discussão dos assuntos e terminando com a declaração de encerramento da reunião.
Se a acta contiver ERROS, IMPRECISÕES e/ou OMISSÕES, embora assinada por todos os condóminos presentes e ou representantes, não traduz fielmente o que se passou na reunião da assembleia de condóminos! As adendas ou ressalvas, desde que tempestivas, legítimas e justificadas, servem para SIMPLIFICAR procedimentos. A ressalva ou emenda faz-se em aditamento seguido e novamente assinado por todos os condóminos presentes e ou representantes, ficando a acta SEM ERROS, IMPRECISÕES e/ou OMISSÕES, e passando a traduzir fielmente o que se passou na reunião da assembleia de condóminos. Em data posterior à elaboração da acta da reunião da assembleia de condóminos pode ser nela aposto um “em tempo” (um aditamento, acréscimo ou complemento, uma adenda) assinado por todos os intervenientes e comunicado a todos os ausentes (e não representados).
Se a acta da reunião contiver palavras emendadas, truncadas ou escritas sobre rasuras ou entrelinhas, COM A DEVIDA RESSALVA, MANTERÁ a sua força probatória. (cfr. artigo 371.º, n.º 2, do Código Civil).
Se a acta da reunião contiver notas marginais, palavras entrelinhadas, rasuras, emendas ou outros vícios externos, COM A DEVIDA RESSALVA, MANTER-SE-Á a sua força probatória. (cfr. artigo 376.º, n.º 3, do Código Civil).
A falta de envio da acta ou das comunicações das deliberações da assembleia dos condóminos, a todos os condóminos ausentes (e não representados), produz a ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos relativamente a eles, coarctando-lhes o direito de comunicarem à assembleia dos condóminos o seu assentimento ou a sua discordância (cfr. Artigo 1432.º, n.º 7, do Código Civil), originando ainda a impossibilidade de aceitação tácita ou a possibilidade de impugnação, a todo o tempo, (anulação ou revogação) das deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados (cfr. Artigo 1433.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil).
A função típica da acta, na ausência de norma em contrário, é apenas a de informar da existência da deliberação (documento ad probationem actus , formalidade necessária para a prova do acto) não se assumindo como elemento constitutivo da mesma (documento ad substantiam, formalidade necessária para a validade do acto) por conseguinte, como pressuposto da respectiva validade; mas antes como requisito de eficácia da deliberação.
Por tal razão e nessas circunstâncias, a ausência de comunicação das deliberações (consignadas em acta) a todos os condóminos ausentes (e não representados) não se reconduz a vício invalidante das deliberações documentadas na acta, mas gera a ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos.
Os condóminos ausentes (e não representados), a quem não forem comunicadas as deliberações tomadas pela assembleia dos condóminos, podem justamente ignorar as deliberações, sem embargo de a todo o momento poderem também arguir – pela via judicial (acção de simples apreciação (falta de diligência do administrador do condomínio), ou por via de excepção (invocando o desconhecimento e a ineficácia das deliberações)) – o vício da ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos.
As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes (e não representados), por carta registada com aviso de recepção, no prazo de trinta (30) dias (cfr. Art.º 1432.º, n.º 6, do Código Civil).
Fernando Barros 30.12.2010 22:12
" Não obstante, essa lista somente poderá servir como mais um meio de prova de que determinado condómino esteve efectivamente presente ou representado na reunião da assembleia de condóminos" - De facto não há regime sancionatório para quem se recusar a assinar uma acta, estando presente numa assembleia, como igualmente não o há para quem não assinar a lista de presenças. Todos são testemunhas uns dos outros de que naquela data, hora e lugar ali se encontraram, devidamente convocados ou em assembleia espontânea, onde se deliberou assuntos que tendem a ser vinculativos para todos depois de cumpridas as formalidades de estas serem do conhecimento de todos os comproprietários que se ausentem tenham sido sabedores de tais deliberações.
Escritos Dispersos 31.12.2010 11:43
Fernando Barros 31.01.2013 23:54
acórdão do Tribunal da Relação do Porto, no processo N.º 0733938 do qual se extraiu documento RP200711150733938, cuja votação da sentença recorrida foi por unanimidade revertendo para acordam deste tribunal na data de 15/11/2007 que transcreve: --------------------------------------------------------------------------------------------
“ Estabelece o artº 1º do DL nº 268/94, de 25/10, que são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas tenham participado.
Dispõe, por sua vez, o artº 1433º, nº 1, do Código Civil, que as deliberações contrárias à lei ou aos regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
Como se escreve na decisão recorrida, citando Aragão Seia, Propriedade Horizontal, 2ª edição, pág. 180, a acta é a documentação do deliberado, ou seja, o relato escrito dos factos juridicamente relevantes que tiveram lugar na assembleia, com menção das pessoas que estiveram presentes e intervieram nas deliberações, elaborada por aqueles com legitimidade para o fazer. Dela devem constar as deliberações tomadas, em nada contribuindo, contudo, para a sua formação ou validade; é um documento ad probationem, não se assumindo como elemento constitutivo, nem como pressuposto de validade da deliberação, tendo a força probatória de documento particular.
A questão que a recorrente coloca é a de saber se, não sendo assinada por todos os condóminos que participaram na assembleia, e o facto de ela mencionar tão só a totalidade dos votos presentes, remetendo embora para a lista de presenças elaborada - tal como sucede no caso dos autos -, a acta pode valer como tal.
Tal como entendeu a sentença recorrida, apoiando-se no Ac. deste Tribunal e Secção de 18/12/2003, www.dgsi.pt., pensa-se que a resposta terá de ser afirmativa. “
Joao Paulo Silva 29.01.2012 16:15
é possivel ( legalmente) enviar cópia da Acta aos ausentes em formato digital via mail?
Andreia 05.06.2013 15:50
As actas podem ser somente assinadas pelos administradores?
Ou seja em assembleia, tendo ou não a totalidade dos condóminos e tendo uma lista de presenças assinada, as actas podem somente ser assinadas posteriormente pela empresa administradora e administradores residentes?
Salvaguardando que serão sempre fotocopiadas e enviadas para todos os presentes e não presentes.
Joel Ferreira 30.06.2013 13:07
surge uma questão no nosso condomínio que gostaria de colocar:
Sendo que o regulamento do condomínio foi revisto em assembleia ponto a ponto, foi posteriormente facultada uma ata com o regulamento para assinatura de todos. Sendo que houve confiança na administração, foi a respectiva ata assinada por todos, sem releitura do regulamento. Verificamos agora que se encontram artigos no regulamento com os quais ninguém concordou e que se encontram omissos outros que foram aceites por todos.
Também, foi introduzida um artigo indicando que a alteração do regulamento só poderia ser feito por unanimidade.
Sendo que a administradora em questão tem vindo a tomar posições nas quais não aceita a opinião da maioria e faz prevalecer a sua através destes pontos no regulamento, gostariamos de saber como podemos alterar a situação? Já marcamos reunião para destituição da atual administração mas receamos que a mesma, enquanto proprietária de uma fração, lhe baste votar contra a alteração do regulamento para não permitir a revisão e alteração do mesmo.
Escritos Dispersos 30.06.2013 16:39
A possível solução passa por alterarem o regulamento do condomínio que aprovaram/assinaram. Sugiro que consulte:
http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/16960.html
Cristiano Rui 29.09.2014 11:40
Depois da Acta assinada, os condóminos quando receberem a mesma pelo correio, têm direito a votar ou a discordar da mesma?
Mesmo assim o que se pode fazer para solicitar nova reunião para votar novamente?
Motivos- Obras a serem feitas com valores exorbitantes!
anabela 24.06.2015 11:53
bom dia gostaria de saber por favor se apos reuniao de condominio ao transcrever o que se passou na reuniao o administrador nao pode passar a administraçao por o actual ter dito nao aceitar a administraçao pelas contas nao estarem devidamente apresentadas no papel .quando foi entregue a acta para assinarem e ter chegado a actuar administradora recusou entregar a acta por motivo de nao ter recusado ser administrador e que iria fazer uma adenda desse mesma acta mesmo sem o consentimento do dministrados na altura sendo essa acta escrita por ele e qua a atual teria de convocar reuniao ela recusou escreveu e so ao fim + - 2 semanas deu ela a acta e adenda passando da pag 70 para a 71 para assinar Venho perguntar se ista atitude da actual administrador para com o antigo e legal caso nao seja como e o que poderemos fazer? Muito obrigado e desculpem
luisa roberto 26.11.2015 14:57
Gostaria de saber se uma reunião feita em abril e não tem sido apresentada ata se posso assinar em dezembro
Susete 17.05.2017 10:45
Bom dia poderia me esclarecer uma duvida por favor?
Na ultima assembleia em julho 2016 fui nomeada administradora pois ninguém queria aceitar, eu tinha mudado para essa casa em Maio/2016.
Achei que dava conta do recado.
Acontece que ficou combinado nessa altura de fazerem a acta emais tarde dariam um a um para assinarem e que eu seria a ultima a receber a acta e posterior á minha assinatura iríamos ao banco reconhecer as assinaturas.Estamos em Maio de 2017 e a acta se extraviou .
Agora o antigo administrador diz que as despesas do condomínio estão por pagar por eu não ter tomado conta do condomínio.
Como devo actuar ?
Terei de intervir judicialmente?
Ou numa fase inicial posso exigir que me entreguem a acta assinada onde diz que eu sou administradora para poder dar seguimento ao processo da minha tomada de posse como administradora?
Agradeço ajuda, aceitei de boa fé ser administradora e agora vejo-ma a braços com o antigo anterior admnistrador a acusar-me de falta de responsabilidade.

References: artigo 1
 artigo 1433
 artigo 1
 Artigo 1
 artigo 371
 artigo 376
 Artigo 1432
 Artigo 1433