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Timestamp: 2020-07-10 23:23:57+00:00

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Kaufvertrag | Ihr-Recht-Blog
OLG Düsseldorf zu fiktiven Mängelbeseitigungskosten beim Immobilienkauf
Filed under: Bau- und Architektenrecht, Kaufrecht — Schlagwörter: Anwalt, Ersatzvornahme, fiktiv, Immobilienkaufvertrag, Kaufvertrag, Mängelbeseitigung, Mängelbeseitigungskosten, Schadensersatz, Schultz, Selbstvornahme, Vorschuss, Werkvertrag — ihrrecht @ 12:38
Trotz der Entscheidung des VII. Zivilsenats des BGH vom 22.02.2018 (Az. VII ZR 46/17, IBR 2018, 196) verbleibt es im Kaufrecht bei dem Recht des Käufers, fiktive Mängelbeseitigungskosten im Rahmen des kleinen Schadensersatzes geltend machen zu können.
Hierauf hat das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 09.10.2018, Az. 24 U 194/17 hingewiesen.
Ob o. a. Entscheidung des BGH Auswirkungen auf die Rechtsprechung zum Kaufrecht hat, sei noch nicht höchstrichterlich geklärt, so das OLG. Die für das Kaufrecht zuständigen Zivilsenate (V. und VIII.) des Bundesgerichtshofs haben bisher in ständiger Rechtsprechung unter Bezugnahme auf die bisherige Rechtsprechung des für Werkvertragsrecht zuständigen VII. Senats angenommen, dass ein Käufer seinen zu ersetzenden Schaden im Rahmen des kleinen Schadensersatzes auf der Grundlage der Mängelbeseitigungskosten unabhängig von einer Beseitigung des Mangels berechnen könne (vgl. BGH, Urteile vom 29. April 2015 – VIII ZR 104/14, Rz. 12; vom 11. Dezember 2015 – V ZR 26/15, Rz. 21; vom 04. April 2014, – V ZR 275/12, Rz. 33; vom 15. Juni 2012 – V ZR 198/11, Rz. 31).
Diese im vorliegenden Fall entscheidungserhebliche Frage beantwortet das OLG Düsseldorf dahingehend, dass es jedenfalls für das Kaufrecht bei der bisherigen Rechtsprechung verbleibt. Die Änderung der Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht beruht – auch nach den eigenen Ausführungen des VII. Zivilsenats des BGH (aaO, Rz. 70) – auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts. Zwar besteht nach den Erfahrungen des Senats in Fällen wie dem vorliegenden Immobilienkaufvertrag, bei dem der Käufer ein mängelbehaftetes Haus erwirbt, ebenfalls die Gefahr einer Überkompensation des Schadens. Allerdings kommt es nach Auffassung des Senats entscheidend darauf an, dass es im Werkvertragsrecht keines Anspruchs auf Erstattung fiktiver Mängelbeseitigungskosten bedarf, weil der Besteller ein Selbstvornahmerecht gem. §§ 634 Nr. 2, 637 BGB hat und in diesem Rahmen einen Vorschuss für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten verlangen kann. Eine entsprechende Norm gibt es im Kaufrecht hingegen nicht. Solange dies so bleibt, sollte der Käufer aber seinen Schaden anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen können. Ansonsten müsste er u.U. erhebliche Kosten vorfinanzieren, was ihm in Anbetracht des vorangegangenen, meist finanzierten Kaufs der Immobilie tatsächlich gar nicht möglich sei, so der Senat.
Aktuell: BGH: Kündigungsschutzklausel als Vertrag zugunsten Dritter
Filed under: Mietrecht — Schlagwörter: Anwalt, Gebäude, Kaufvertrag, Kündigung, Kündigungsschutzklausel, lebenslang, Miete, Mieter, Mietvertrag, notariell, Räumung, Schultz, Veräußerung, Vermieter, Vertrag zugunsten Dritter, Wohnrecht — ihrrecht @ 07:24
Eine in einem Kaufvertrag enthaltene Kündigungsschutzklausel eines kommunalen Wohnungsträgers bei Immobilienveräußerung begründet eigene (Schutz-)Rechte des Mieters. Dies hat de BGH mit Urteil vom 14. November 2018, Az. VIII ZR 109/18 entschieden.
In dem der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Sachverhalt sind die Beklagten seit 1981 Mieter einer in einem Siedlungshaus gelegenen Wohnung in Bochum. Im Jahr 2012 erwarben die Kläger das Hausgrundstück von der Stadt Bochum und traten dadurch in den Mietvertrag ein. Die Klägerin zu 2 bewohnt inzwischen die andere Wohnung des Siedlungshauses. Bezüglich der von den Beklagten gemieteten Wohnung enthielt der Kaufvertrag dabei die folgende Regelung, welche die Stadt nach Behauptung der Kläger bei einer Vielzahl weiterer Immobilienveräußerungen verwendet habe:
Im Jahr 2015 kündigten die Kläger das Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, der eine erleichterte Kündigung der Vermieters vorsieht, wenn dieser in einem Gebäude mit – wie hier – nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt (Amtsgericht Bochum, Urteil vom 13. September 2017, Az. 47 C 291/14; Landgericht Bochum, Urteil vom 3. April 2018, Az. I-9 S 80/17).
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die vom Landgericht zugelassene Revision zurückgewiesen und entschieden, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter um einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) handele, der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt und vorliegend die von den Klägern ausgesprochene Kündigung ausschließt.
Für den Fall, dass es sich (wie die Kläger behaupten) bei den streitbefangenen Bestimmungen aufgrund der Verwendung seitens der Stadt Bochum in einer Vielzahl von Immobilienkaufverträgen für ähnliche Siedlungshäuser um von ihr vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln sollte, gilt nichts anderes. Die vorliegend verwendeten kaufvertraglichen Bestimmungen, mit denen das Recht der Erwerber zur ordentlichen Kündigung für die Lebensdauer der aktuellen Mieter eingeschränkt wird, benachteiligen den Käufer einer entsprechenden Immobilie nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 und 2 BGB, sondern stellen vielmehr eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommunalen Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungshauses dar, so der BGH
OLG München zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Erstverwalter
Filed under: Bau- und Architektenrecht, Wohnungseigentumsrecht — Schlagwörter: Abnahme, Anwalt, Bauträger, Gemeinschaftseigentum, Kaufvertrag, Schultz, Verjährung, Verwalter — ihrrecht @ 09:59
Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam (BGH, IBR 2013, 686 = IMR 2013, 471). Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass zur Abnahme ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger hinzuzuziehen ist.
Hierauf hat das OLG München mit Beschluss vom 09.04.2018, Az. 13 U 4710/16 hingewiesen.
In dem seitens des OLG München entschiedenen Sachverhalt hatte sich der Verkäufer hinsichtlich geltend gemachter Mängel am Gemeinschaftseigentum auf die Abnahme desselben durch den Verwalter bezogen und davon ausgehend auf die Verjährung der geltend gemachten Ansprüche berufen. Der Senat hat dagegen darauf abgestellt, daß mangels wirksamer Abnahme des Gemeinschaftseigentums die Verjährungsfrist für Mängelrechte noch nicht gem. § 634 a Abs. 3 BGB zu laufen begann. Er hat im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH eine Vertragsklausel, wonach der Verkäufer den Erstverwalter bestelle und dieser zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums ermächtigt sei, als unwirksam angesehen. Als teilender Eigentümer (vgl. hier Ziffer I.3 des notariellen Kaufvertrags, Anlage A 2) habe der Bauträger nämlich die Möglichkeit, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen (BGH a.a.O. m. zahlr. w.N. zu § 26 WEG a.F. und § 26 WEG n.F.). Dabei könne der Bauträger einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. Das begründe im Hinblick auf die Abnahme für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüfe, sondern zu Gunsten des Bauträgers verfahre, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.
BGH zum Übergang von Minderung auf “großen Schadensersatz”
Filed under: Kaufrecht, Zivilrecht/Verfahrensrecht — Schlagwörter: Anwalt, Fahrzeug, Kauf, Kaufvertrag, Mängel, Minderung, Nichterfüllung, PKW, Rücktritt, Schadensersatz, Schultz — ihrrecht @ 06:11
Der BGH hat mit Urteil vom 9. Mai 2018, Az. VIII ZR 26/17 entschieden, dass es einem Käufer verwehrt ist, im Anschluss an eine von ihm gegenüber dem Verkäufer bereits wirksam erklärte Minderung des Kaufpreises unter Berufung auf denselben Mangel anstelle oder neben der Minderung so genannten "großen Schadensersatz" und damit die Rückabwicklung des Kaufvertrages zu verlangen.
Nach § 437 Nr. 2, § 441 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Käufer einer mangelhaften Sache statt zurückzutreten den Kaufpreis durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer mindern. Damit soll dem möglichen Käuferinteresse Rechnung getragen werden, die mangelhafte Sache zu behalten und (statt den Kaufvertrag rückabzuwickeln) durch Herabsetzung des Kaufpreises um den angemessenen Betrag das Äquivalenzinteresse zwischen Leistung und Gegenleistung wiederherzustellen. Da es sich bei der Minderung nach § 441 BGB um ein Gestaltungsrecht handelt, mit welchem der Käufer durch einseitiges Rechtsgeschäft eine Änderung des Vertragsverhältnis unmittelbar herbeizuführen vermag, ist dieser ab Eintritt der besagten Gestaltungswirkung (Herabsetzung des Kaufpreises) an die von ihm erklärte Minderung gebunden. Vorliegend vermochte die Klägerin mithin die bereits mit Zustellung ihrer Klageschrift gegenüber der Beklagten wirksam erklärte Minderung einseitig weder zurückzunehmen noch zu widerrufen, um stattdessen unter Berufung auf denselben Mangel nunmehr im Rahmen des sogenannten großen Schadensersatzes die Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages zu verlangen, so der BGH.
BGH: Gewährleistung und Garantie
Filed under: Zivilrecht/Verfahrensrecht — Schlagwörter: Anwalt, Defekt, Garantie, Gewährleistung, Hemmung, Kaufpreis, Kaufvertrag, Nutzungsentschädigung, PKW, Rückabwicklung, Schultz, Verjährung, Verjährungsfrist, Verjährungshemmung — ihrrecht @ 15:11
Zwei Ansprüche beruhen auf "demselben Grund" im Sinne von § 213 BGB, wenn sie aus demselben, durch das Anspruchsziel geprägten Lebenssachverhalt abgeleitet sind, der die Grundlage für das Entstehen der beiden Ansprüche darstellt; der Anspruchsgrund muss "im Kern" identisch sein. Hieran fehlt es im Verhältnis zwischen kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüchen einerseits und Ansprüchen aus einer daneben abgeschlossenen (Haltbarkeits-)Garantie andererseits.
Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 27.09.2017 , Az. VIII ZR 99/16 hingewiesen und damit seine bisherige Rechtsprechung mit Senatsurteil vom 29.04.2015, Az. VIII ZR 180/14, BGHZ 205, 151 = IBRRS 2015, 1806 = IMRRS 2015, 1522 fortgeführt.
In dem seitens des BGH entschiedenen Sachverhalt begehrte der Kläger, ein Unternehmer begehrt von der beklagten Autohändlerin noch die Durchführung von Reparaturen an einem Gebrauchtwagen sowie die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.
Am 23. Januar 2013 verkaufte und übergab die Beklagte dem Kläger einen gebrauchten Pkw mit einer Laufleistung von rund 150.000 km zu einem Kaufpreis von 9.450 €. Am 24. Januar 2013 schlossen die Parteien für das Fahrzeug einen Garantievertrag mit einer Laufzeit von 12 Monaten ab, der die Beklagte im Falle eines Defekts bestimmter Bauteile innerhalb der Laufzeit zu einer Reparatur verpflichtete, wobei der Kläger als Selbstbehalt 40 % der Materialkosten zu tragen hatte. Von der Garantie waren unter anderem Schäden an der Kraftstoffanlage umfasst. Gemäß § 5 Nr. 2 der Garantiebedingungen verjähren Ansprüche aus einem Garantiefall sechs Monate nach Schadenseintritt, spätestens sechs Monate nach Ablauf der Garantiezeit.
Am 22. Juli 2013 blieb der Pkw aufgrund eines Defekts an den Einspritzdüsen liegen. Nach einem Kostenvoranschlag der Beklagten belaufen sich die Kosten für eine Reparatur auf 1.698,72 € nebst Umsatzsteuer. Mit Anwaltsschreiben vom 8. August 2013 forderte der Kläger die Beklagte unter Fristsetzung zur (kostenlosen) Reparatur auf. In der Folgezeit lehnte der Kläger eine Regulierung des Schadensfalls auf der Grundlage des abgeschlossenen Garantievertrags ausdrücklich ab und erklärte mit Schreiben vom 13. November 2013 den Rücktritt vom Kaufvertrag.
Mit seiner am 22. Januar 2014 eingereichten und am 10. Februar 2014 zugestellten Klage hat der Kläger die Rückzahlung des um eine Nutzungsentschädigung für gefahrene Kilometer verminderten Kaufpreises, Zug um Zug gegen Rückgabe des Fahrzeuges, Feststellung des Annahmeverzuges sowie Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten begehrt. Nachdem er zunächst ausgeführt hatte, es erübrige sich, auf die abgeschlossene Garantievereinbarung einzugehen, weil er allein gesetzliche Gewährleistungsansprüche geltend mache, hat er sich mit Schriftsatz vom 3. Dezember 2014 auch auf Ansprüche aus dem Garantievertrag berufen und mit Schriftsatz vom 23. Dezember 2014 hilfsweise die Zahlung von 1.698,72 € nebst Zinsen sowie schließlich mit Schriftsatz vom 21. Januar 2015 äußerst hilfsweise die Durchführung der im oben genannten Kostenvoranschlag bezeichneten Reparaturen begehrt. Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen(Landgericht Kaiserslautern, Urteil vom 31.07.2017, Az. 4 O 59/15). Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers, mit der er nur noch die Reparatur des Fahrzeugs sowie den Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten begehrt hat, zurückgewiesen (OLG Zweibrücken, Urteil vom 29.04.2016, Az. 2 U 40/15). Die vom Berufungsgericht zugelassenen Revision blieb erfolglos.
Nach Ansicht des BGH ist die in § 5 Nr. 2 der Garantiebedingungen enthaltene Verkürzung der Verjährungsfrist auf sechs Monate wirksam vereinbart worden. Sie ist weder überraschend im Sinne des § 305c Abs. 1 BGB noch benachteiligt sie den Garantienehmer unangemessen im Sinne von § 307 BGB, weil sie zu kurz bemessen wäre. Hiergegen wendet sich auch die Revision nicht.
Die mit dem Auftreten des Defekts an der Einspritzdüse am 22. Juli 2013 in Gang gesetzte sechsmonatige Verjährungsfrist ist spätestens am 13. Mai 2014 abgelaufen, nachdem die Verhandlungen über das Bestehen eines Garantieanspruchs gemäß den – von der Revision insoweit auch nicht angegriffenen – Feststellungen des Berufungsgerichts jedenfalls nicht über den 13. November 2013 hinaus fortgeführt wurden. Die Erhebung der zunächst auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gerichteten Klage hat die Verjährung des zuletzt allein verfolgten Reparaturanspruchs aus der Garantie weder nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt noch zu einer Erstreckung der Verjährungshemmung nach § 213 BGB geführt. Ansprüche aus der Garantie waren somit bereits verjährt, als sie vom Kläger im Dezember 2014 erstmals im vorliegenden Prozess erhoben wurden.
Nach Ansicht des BGH ergibt sich aus § 213 BGB keine Erstreckung der verjährungshemmenden Wirkung der Klageerhebung auf den später geltend gemachten Reparaturanspruch. Weder steht dieser Anspruch aus demselben Grunde wahlweise neben einem etwaigen Rückabwicklungsanspruch aus dem Kaufvertrag (elektive Konkurrenz; § 213 Alt. 1 BGB) noch ist dieser Anspruch aus demselben Grunde an Stelle eines solchen Rückabwicklungsanspruchs gegeben (alternative Konkurrenz; § 213 Alt. 2 BGB).
BGH: Vorführeffekt bei sicherheitsrelevantem Mangel
Filed under: Zivilrecht/Verfahrensrecht — Schlagwörter: Anwalt, Auto, Überprüfung, Kaufvertrag, Kraftfahrzeug, Kupplung, Kupplungsspedal, Mängel, Nachbesserung, Probefahrt, Rücktritt, Schultz, sporadisch, Vorführeffekt — ihrrecht @ 06:48
Der Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 26. Oktober 2016, Az. VIII ZR 240/15 entschieden, dass ein Käufer auch ohne Fristsetzung zur Nachbesserung wirksam vom Kaufvertrag zurücktreten kann, wenn es ihm trotz des nur sporadischen Auftreten des Mangels aufgrund dessen Relevanz für die Verkehrssicherheit der Kaufsache – hier: eines Kraftfahrzeugs – nicht im Sinne von § 440 Satz 1 BGB zumutbar war, ein weiteres Auftreten der Mangelsymptome abzuwarten.
In dem seitens des BGH entschiedenen Sachverhalt kaufte der Kläger von der beklagten Kraftfahrzeughändlerin einen gebrauchten Volvo V 50 zum Preis von 12.300 €. Kurze Zeit nach der Übergabe des Fahrzeugs bemängelte der Kläger (u.a.), das Kupplungspedal sei nach Betätigung am Fahrzeugboden hängengeblieben, so dass es in die Ausgangsposition habe zurückgezogen werden müssen.
Die auf Rückabwicklung des Kaufvertrages und den Ersatz weiterer Schäden gerichtete Klage ist in zweiter Instanz erfolgreich gewesen (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 2. Oktober 2015, Az. 17 U 43/15). Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr auf vollständige Abweisung der Klage gerichtetes Begehren weiter.
Nach Ansicht des BGH hat der Kläger hat Anforderungen an ein hinreichendes Nacherfüllungsverlangen bereits dadurch genügt, dass er der Beklagten neben der Einräumung einer Untersuchungsmöglichkeit die Mangelsymptome hinreichend genau bezeichnet hatte.
Denn eine verantwortungsvolle Benutzbarkeit des Fahrzeugs war ohne Abklärung des Mangels weitgehend aufgehoben, da der verkehrsunsichere Zustand fortbestand und es dem Kläger – der das Fahrzeug insofern auch tatsächlich noch im Juli 2013 stilllegte – nicht zugemutet werden konnte, das Risiko der Benutzung im öffentlichen Straßenverkehr auf sich zu nehmen.
Ein Rücktritt war im vorliegenden Fall auch nicht wegen Unerheblichkeit des Mangels (§ 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ausgeschlossen, auch wenn dieser letzten Endes (nachdem der Kläger den Rücktritt bereits erklärt hatte) mit geringen Kosten (433,49 €) beseitigt werden konnte. Denn solange die Ursache eines aufgetretenen Mangelsymptoms unklar ist, kann die Erheblichkeit des Mangels regelmäßig nur an der hiervon ausgehenden Funktionsbeeinträchtigung gemessen werden, die vorliegend aufgrund der Gefahren für Verkehrssicherheit des Fahrzeugs jedenfalls als erheblich anzusehen war, so der BGH.
BGH: Mieterhöhung durch Grundstückskäufer
Filed under: Mietrecht, Zivilrecht/Verfahrensrecht — Schlagwörter: Anwalt, Eintragung, ermächtigung, Grundbuch, Grundstückskäufer, Kaufvertrag, Klausel, Mieterhöhung, Schultz — ihrrecht @ 08:40
Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 19.03.2014 entschieden, dass der Käufer einer vermieteten Wohnung vom Verkäufer ermächtigt werden kann, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf (BGH, Urteil vom 19. März 2014 , Az. VIII ZR 203/13).
Im entschiedenen Fall war im notariellen Vertrags zwischen Verkäufer und Käufer bestimmt, dass der Käufer zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner war vorgesehen, dass der Käufer bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen.
Die Mieterin begehrte in der Folgezeit die Rückzahlung von an den Käufer gezahlten Mietzinses. Sie meinte, der Käufer habe seine Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur "vorgespiegelt", weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst am 4. Mai 2010 erfolgt sei. Klage, Berufung und Revision des Mieters blieben erfolglos. Der BGH erachtete die entsprechende Klausel im notariellen Kaufvertrag als wirksam.

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 573
 § 307
 BGH

 § 634
 BGH 
 § 26
 § 26

BGH 
 BGH 
 § 437
 § 441
 § 441
 § 213
 BGH 
 BGH 
 § 5
 BGH 
 § 5
 § 305
 § 307
 § 204
 § 213
 BGH 
 § 213
 § 213
 § 213
 § 440
 BGH 
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