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Timestamp: 2020-07-14 01:32:47+00:00

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Casación N° 502-2014 Junín | Propiedad | Condominio
Compartimos la Casación N° 502-2014 Junín, sobre retracto, en el que se determina si el ejercicio del derecho de retracto es aplicable a los bienes inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal.
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El Peruano Jueves 30 de junio de 2016
acumulación de pretensiones, los cuales, conforme se ha anotado, están regulados en los artículos 85º y 87º del acotado Código adjetivo. Octavo.- Ahora bien, en el presente caso se aprecia que la Sala Superior al emitir la resolución impugnada en casación declaró improcedente la demanda, amparándose en la causal de la indebida acumulación de pretensiones, pues, en primer lugar, señala en la cuarta consideración que no es viable que las pretensiones accesorias deriven de la pretensión principal, las que por su contenido –considera- debieron ser planteadas de modo autónomo. Al respecto, es menester reparar que la Sala de mérito no tuvo en consideración que, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 87º del Código adjetivo, las pretensiones accesorias están
sujetas al amparo o desestimación de la principal y no viceversa, es decir, el juzgador, en primer lugar, deberá analizar la pretensión que tiene la calidad de principal, y luego de ello revisar para veri ﬁ car si procede o no el amparo de la accesoria. Sobre este tema, es pertinente traer a colación la posición asumida por este Supremo Tribunal al señalar que: “El hecho de que existan circunstancias que –a consideración de los jueces- impiden que se pueda emitir un pronunciamiento amparando o desestimando tales pretensiones accesorias, no importa que la demanda contenga ipso facto una indebida acumulación de pretensiones y que por ello no pueda pronunciarse resolviendo en de ﬁ nitiva la litis; en todo caso, se trata de una situación que daría lugar a que
el juzgador limite su pronunciamiento a la pretensión principal con
prescindencia de las accesorias, las cuales devendrían en improcedentes” 1 Noveno.- Asimismo, se advierte que la Sala Superior en la quinta consideración sostuvo que la indebida acumulación fue observada por el Juez, mediante resolución
número uno, al declarar inadmisible la demanda, observación que según re ﬁ ere no fue subsanada por la actora, a pesar de ello se admitió la demanda; no obstante, esta aseveración de la Sala es equivocada, toda vez que de autos se observa que la demandante
sí subsanó dicha observación por escrito de fojas sesenta y cinco
y, en virtud de ello, el juzgador admitió a trámite la demanda
mediante resolución número tres, obrante a fojas setenta y tres. Décimo.- En consecuencia, este Supremo Tribunal llega a la conclusión de que en efecto la Sala Superior infringió la norma procesal prevista en el artículo 427º, inciso 7, del Código Procesal Civil, al no observar los requisitos que la ley expresamente exige para la procedencia de la acumulación de pretensiones, por lo que corresponde a esta Sala Suprema anular la resolución de vista al evidenciarse la existencia de vicios procesales; en tal virtud, carece de objeto pronunciarse por la infracción normativa de orden material. V. DECISIÓN Esta Sala Suprema, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 396º, tercer párrafo, acápite 1, del Código Procesal Civil, modi ﬁ cado por la Ley Nº 29364: 1. Declara FUNDADO el recurso de casación interpuesto Banco República en Liquidación, sucesor procesal de la demandante Orión Corporación de Crédito Banco en Liquidación, mediante escrito que obra a fojas cuatrocientos cuarenta y siete, por la infracción normativa del artículo 427º, inciso 7, del Código Procesal Civil; en consecuencia, NULA la sentencia de vista obrante a fojas cuatrocientos veinticinco, su fecha doce de noviembre de dos mil trece, expedida por la Segunda Sala Civil con Subespecialidad Comercial de la Corte Superior de Justicia de Lima, que revoca la sentencia apelada de fojas trescientos ochenta, su fecha doce de junio de dos mil trece, que declara fundada en parte la demanda,
y reformándola la declara improcedente. 2. ORDENARON que la
Sala Superior expida nuevo fallo con arreglo a ley y a las consideraciones de esta decisión. 3. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario O ﬁ cial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Banco República en Liquidación, sucesor procesal de la demandante Orión Corporación de Crédito Banco en Liquidación, con Veo Sociedad Anónima Cerrada, sobre declaración judicial de existencia y vigencia de derechos y otros conceptos. Interviene como ponente el señor Juez Supremo Almenara Bryson. SS. ALMENARA BRYSON, TELLO GILARDI, ESTRELLA CAMA, RODRÍGUEZ CHÁVEZ, CALDERÓN PUERTAS
1 Consideración sexta de la Sentencia Casatoria Nº 3952-2009, su fecha 22 de setiembre de 2010, expedida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, publicada en el Diario O ﬁ cial El peruano el 28 de febrero de 2011.
C-1392274-20
CAS. Nº 502-2014 JUNÍN
RETRACTO. Régimen de Propiedad Horizontal. En el régimen de propiedad horizontal no procede el derecho de retracto respecto de las secciones exclusivas, salvo que haya sido pactado por los propietarios en el reglamento interno. No se puede entender que existe derecho de super ﬁ cie respecto del sobresuelo en el que se ha construido un departamento, bajo el régimen de propiedad horizontal, pues en dicho régimen el sobresuelo constituye un bien común que no puede ser objeto de transferencia. Art. 1599º incisos 2 y 5 del C.C. y Art. 134º del Reglamento de la Ley Nº 27157. Lima, nueve de setiembre de dos mil catorce.- La SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número quinientos – dos mil catorce,
en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia: I. ASUNTO En este proceso de retracto, es objeto de examen el recurso de casación interpuesto por los demandados Vidal Luis Peña Orrego y Luz Gloria Marín Rosales por escrito de fojas quinientos setenta y ocho, contra la sentencia de vista obrante a fojas quinientos cincuenta y siete, su fecha dos de diciembre de dos mil trece, expedida por la Primera Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Junín, que con ﬁ rma la sentencia apelada
de fojas quinientos seis, su fecha veinticuatro de julio de dos mil doce, que declara fundada la demanda, en consecuencia, ordena
la subrogación del demandante César Eduardo Arroyo Fabián en
el lugar del comprador del inmueble materia de venta en la escritura pública de fecha veintiocho de setiembre de dos mil diez, con lo demás que contiene. II. ANTECEDENTES 1. Demanda. Mediante escrito presentado ante el órgano jurisdiccional el veintidós de octubre de dos mil diez, obrante a fojas dos, César Eduardo Arroyo Fabián interpuso demanda de retracto contra los vendedores César Iván Lazo Casimiro y su cónyuge Rita Porras Poma, y contra los compradores Vidal Luis Peña Orrego y su cónyuge Luz Gloria Marín Rosales, con el ﬁ n de retraer el inmueble
consistente en la tienda del primer piso del Edi ﬁ cio signado con el número doscientos treinta y cuatro, del Paseo La Breña, Distrito y Provincia de Huancayo, con una extensión super ﬁ cial de cuarenta
y seis punto sesenta y seis metros cuadrados, inscrito en la Partida
Registral Nº 02026779 del Registro de Predios de la Zona Registral VIII-Sede Huancayo o, en otras palabras, a ﬁ n de subrogarse en el lugar de los compradores y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa de fecha veintiocho de setiembre de dos mil diez, respecto del inmueble antes aludido. Los argumentos de dicha demanda son los siguientes: 1.1. Los demandados César Iván
Lazo Casimiro y su cónyuge Rita Porras Poma vendieron a Vidal Luis Peña Orrego y su cónyuge Luz Gloria Marín Rosales el inmueble antes mencionado, el cual comprende sus accesorios, servidumbres, entradas, salidas, usos, costumbres, así como los
bienes comunes del edi ﬁ cio. 1.2. Sostuvo que los vendedores no
le comunicaron la intención de transferir el mencionado predio, a
efecto de ejercer su derecho de prioridad de compra por ser propietario del sótano del mismo edi ﬁ cio, por ende, copropietario de las siguientes porciones indivisas: áreas comunes, entradas, salidas y servidumbres de la tienda materia de venta; además de ser el propietario del suelo (por ser dueño del sótano) en cuya
super ﬁ cie se ha construido la citada tienda. 1.3. Precisó que tomó conocimiento de la venta del bien recién el once de octubre de dos mil diez, a raíz de una conversación entre dos amigos del expropietario del predio, información que luego comprobó al acudir
a los Registros Públicos. 1.4. Por último, sostuvo que el monto
pagado por los compradores por concepto de la transferencia de la propiedad es de cincuenta mil dólares norteamericanos, el mismo que ha cumplido con depositar. 2. Contestaciones a la demanda. Mediante escrito presentado el diez de enero de dos mil once, obrante a fojas cincuenta, el demandado César Iván Lazo Casimiro contestó la demanda, negándola y contradiciéndola en los siguientes términos: 2.1. Señaló que el actor tenía perfecto conocimiento de la venta, debido a que personalmente le ofreció dicho predio, además de haberlo publicado en el Diario O ﬁ cial y de
remitir la carta notarial respectiva. 2.2. Sostuvo que el demandante actúa por venganza contra los nuevos propietarios debido a que se enteró que aquellos estaban remodelando un salón de belleza en el predio objeto de venta, negocio similar al que tiene el actor. Mediante escrito obrante a fojas ciento cuarenta, presentado el diez de enero de dos mil once, el demandado Vidal Luis Peña Orrego contestó la demanda, negándola y contradiciéndola en los siguientes términos: 2.1. Señaló que es cierto que el veintiocho de setiembre de dos mil diez, luego de haber tomado conocimiento de las publicaciones y haber realizado contraofertas, el recurrente
y su cónyuge decidieron materializar la compra del inmueble en
litigio, procediendo inmediatamente a tomar posesión del bien. 2.2. Sostuvo que es completamente falso que el actor no tuviera conocimiento de la venta materia de retracto, debido a que se comunicó la venta mediante publicaciones en el diario de mayor circulación con fechas nueve, once y trece de agosto de dos mil diez; asimismo, se le remitió al demandante la carta notarial con fecha veinticinco de agosto de ese mismo año. 2.3. Re ﬁrió que, de
conformidad a la inscripción de propiedad y/o regularización de las edi ﬁ caciones de departamentos, el Edi ﬁ cio ubicado en el Paseo La Breña Nº 234, se encuentra en el régimen de propiedad exclusiva, donde los departamentos se encuentran independizados
y conforme al reglamento interno y junta de propietarios se
consideran los pasajes, pasadizos, escaleras y en general las vías aéreas de circulación como bienes de uso común, de acuerdo a la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edi ﬁ caciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. 2.4. Finalmente, señaló que los gastos realizados por el recurrente no solo se limitan al pago del precio del predio que asciende a la suma de cincuenta mil dólares americanos, sino también otros gastos que hacen un total de treinta y cuatro mil
cuatrocientos ocho nuevos soles con sesenta y uno céntimos, monto que no ha sido depositado por el actor, por tanto, no satisface el requisito exigido por el artículo 495º del Código
Procesal Civil. 3. Puntos controvertidos Mediante resolución número nueve, su fecha veintiuno de diciembre de dos mil once, obrante a fojas trescientos cincuenta y seis, se ﬁ jaron los siguientes puntos controvertidos: 3.1. Determinar si el demandante tiene derecho de subrogarse en el lugar de los compradores y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa de fecha veintiocho de setiembre de dos mil diez, celebrado por los demandados, respecto del bien inmueble sito en la tienda del primer piso del Edi ﬁ cio signado con el número doscientos treinta y cuatro, del Paseo La Breña, Distrito y Provincia de Huancayo. 3.2. Determinar si se ha cumplido con hacer efectivo el reembolso o consignación del precio del bien materia de retracto. 3.3. Determinar si el comprador demandado ha realizado mejoras en el inmueble en litigio, luego de haberlo adquirido, así como su monto invertido. 4. Sentencia de primera instancia. El Juez del Segundo Juzgado Civil de Huancayo expidió la sentencia obrante
a fojas quinientos seis, su fecha veinticuatro de julio de dos mil
doce, que declaró fundada la demanda de retracto; en consecuencia, ordenó la subrogación del demandante en el lugar de los compradores los demandados Vidal Luis Peña Orrego y Luz Gloria Marín Rosales, en la escritura pública de compraventa del inmueble ubicado en el primer piso del Paseo La Breña, Distrito y Provincia de Huancayo, de fecha veintiocho de setiembre de dos
mil diez. Las razones que sustentaron dicha decisión son las
siguientes: 4.1. El Juez señaló que, de conformidad con el artículo 1599º inciso 2 del Código Civil, solo tienen derecho al retracto el copropietario en la venta a terceros de las porciones indivisas, y en este caso el actor ha presentado a fojas trece el reglamento interno de los departamentos ubicados en Paseo La Breña, documento mediante el cual se advierte la existencia de bienes de dominio común y servicios comunes, entre los propietarios de los diferentes departamentos que constituyen la propiedad horizontal
y, en virtud a ello, el actor ha cumplido con acreditar ser propietario
del sótano del referido predio, por lo que concluyó en que aquel tiene derecho a ejercer la acción de retracto respecto a la venta realizada del primer piso del mismo edi ﬁ cio. 4.2. También sostuvo que el demandante se encuentra dentro del supuesto contemplado en el artículo 1599º inciso 5 del citado Código, el cual consolida el dominio de propiedades separadas, como son la del dueño del suelo y la del super ﬁ ciario sobre la edi ﬁ cación efectuada encima y
bajo el suelo, con la ﬁ nalidad de que si el super ﬁ ciario o el dueño del suelo enajenaron su derecho a tercero, se establezca el derecho a retraer a favor de ambos con el objeto de uni ﬁ car dos dominios en uno solo, en consecuencia, atendiendo a que el actor es propietario del sótano del primer piso vendido, tiene derecho al retracto. 4.3. Reﬁ rió que, de conformidad con el artículo 1592º del Código Civil, el cual prescribe que el retrayente debe reembolsar
el precio, los tributos y gastos pagados por el comprador y, en su
caso, los intereses que se hubieran pactado entre vendedor y comprador, advirtió que el demandante ha cumplido con dicho pago mediante cuatro depósitos judiciales, cuyas copias obran de fojas veintiséis a veintinueve de autos. 5. Recurso de apelación.
Mediante escrito presentado el nueve de agosto de dos mil trece, obrante a fojas quinientos dieciocho, los demandados Vidal Luis Peña Orrego y Luz Gloria Marín Rosales interpusieron recurso de apelación, argumentando lo siguiente: 5.1. La sentencia apelada no contiene una adecuada motivación, pues existe un razonamiento sesgado respecto de los argumentos del demandante, sin tomar en cuenta los fundamentos fácticos y jurídicos de los recurrentes, menos aún los medios probatorios que presentaron, vulnerando lo dispuesto en el artículo 139º incisos 3, 5 y 14 de la Constitución Política. 5.2. La sentencia apelada no ha sido expedida con arreglo al debido proceso, pues pese a existir medios probatorios que acreditan indubitablemente que el demandante tuvo conocimiento de la compraventa del
predio, mediante la publicación en el diario de mayor circulación y
el envío de la carta notarial respectiva, por lo que aquel ya no tenía
derecho de retracto. 5.3. El Juez no ha tomado en cuenta al
momento de resolver que el actor no ha cumplido en consignar los montos determinados sin contar inclusive con los intereses moratorios, compensatorios y legales, sumado a ello la indemnización por daños y perjuicios por concepto de daño moral
y material, cuanti ﬁ cación que supera los tres millones de dólares norteamericanos. 6. Sentencia de vista. La Primera Sala Mixta de
la Corte Superior de Justicia de Junín expidió la sentencia de vista
obrante a fojas quinientos cincuenta y siete, su fecha dos de diciembre de dos mil doce, que con ﬁ rmó la sentencia de primera instancia, de fojas quinientos seis, su fecha veinticuatro de julio de dos mil doce, que declaró fundada la demanda de retracto. Los fundamentos que sustentaron dicha decisión son los siguientes:
6.1. La Sala Superior señaló que se ha estimado la demanda al
considerar que el supuesto de hecho que justi ﬁ ca la subrogación se encuentra comprendida en el numeral 5 del artículo 1599º del Código Civil, que prescribe que tienen derecho al retracto el propietario del suelo y el super ﬁ ciario, en la venta de sus respectivos derechos, aspecto que no ha sido cuestionado por la apelante. 6.2. También señaló que la apelante no precisó cuáles son los medios probatorios no meritados, ni la pertinencia de éstos para este caso, sobre todo si se tiene en cuenta que la pretensión está referida al derecho de retracto, precisando que lo que se
debió probar era que el vendedor hubiera efectuado la noti ﬁ cación
retrayente respecto al acto de disposición del bien materializado
la compraventa o que hubiera efectuado la publicación de la
enajenación en el diario encargado de los avisos judiciales, tal como prescribe el artículo 1596º del Código Civil y, que en esa circunstancia, la demanda de retracto hubiera sido presentada con posterioridad a los treinta días previstos por ley, advirtiendo que ello no ha ocurrido en este caso. III. RECURSO DE CASACIÓN Mediante escrito presentado el seis de enero de dos mil catorce, obrante a fojas quinientos setenta y ocho, los demandados Vidal Luís Peña Orrego y Luz Gloria Marín Rosales interpusieron recurso de casación en los siguientes términos: a) Infracción normativa del artículo 1599º del Código Civil: señalaron que se
ha aplicado indebidamente el artículo 1599º del Código Civil, toda
vez que el actor no es titular del derecho a retracto, por no
con ﬁ gurarse ninguno de los supuestos establecidos en dicha
norma. También re ﬁ eren que, según el demandante, tiene derecho
al retracto por ser propietario del sótano del mismo edi ﬁ cio y por
ende copropietario de las porciones indivisas del mismo, craso
error que ha sido corroborado en la sentencia de vista al considerar que el supuesto de hecho que justi ﬁ ca la subrogación se encuentra comprendida en el inciso 5 del artículo 1599º del acotado Código,
el cual prescribe que: “Tienen derecho de retracto, el propietario
del suelo y el super ﬁ ciario en la venta de sus respectivos derechos”. Los recurrentes sostuvieron que el edi ﬁ cio ubicado en Paseo La Breña se encuentra en régimen de propiedad exclusiva, donde cada una de las secciones se encuentran debidamente inscritas en los Registros Públicos, y el sótano del que es propietario el retrayente se encuentra inscrito en la Partida Electrónica Nº 11020431 e identi ﬁ cada en el Reglamento Interno como o ﬁ cina número uno, mientras que la sección que fue
adquirida por los recurrentes se encuentra inscrita en la Partida Electrónica Nº 02026779. b) Infracción normativa de los artículos 38º de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Ediﬁ caciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, y 128º numeral 2 del Decreto Supremo Nº 035-2006-Vivienda, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157: sostuvieron que
el Reglamento Interno del Edi ﬁ cio ubicado en Paseo La Breña se
encuentra debidamente inscrito en los Registros Públicos, cuyo
instrumento obra en autos, en el que se establece que el edi ﬁ cio se regula por el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, de conformidad con el artículo 38º de la Ley Nº 27157 y el artículo 128º numeral 2 del Reglamento de la acotada Ley; de manera que no existe copropiedad; por lo tanto, cada uno de los titulares de las unidades de propiedad exclusiva pueden disponer libremente del mismo, independientemente de los propietarios de
las otras secciones, como lo establece el Reglamento Interno en el
Título III, Literal C, norma que prescribe que “son derechos de los propietarios los siguientes: vender, hipotecar, alquilar, gravar y, en general, disponer de la sección de su exclusiva propiedad independientemente de los demás propietarios”, además sostuvieron que las reglas del derecho de super ﬁ cie no son aplicables al caso, ya que, en primer lugar, debió celebrarse un acto jurídico entre las partes. Este Supremo Tribunal, mediante resolución de fecha veintiuno de abril de dos mil catorce, obrante
a fojas treinta y seis del cuaderno respectivo, declaró la
procedencia del recurso por las infracciones normativas antes citadas. IV. CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE La cuestión jurídica en debate consiste en determinar si el derecho de retracto
del actor se encuentra dentro de los supuestos contemplados en
incisos 2 y 5 del artículo 1599º del Código Civil, esto es, si tiene
calidad de copropietario del bien objeto de venta o si es
propietario del suelo o super ﬁ ciario, en la venta de los respectivos derechos. V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA Primero.- En principio, debe señalarse que el recurso de casación civil tiene por ﬁ nes esenciales alcanzar la adecuada aplicación del derecho objetivo y la uniformidad de la jurisprudencia nacional por
la Corte Suprema de Justicia, conforme así lo dispone el artículo
384º del Código Procesal Civil, modi ﬁ cado por la Ley Nº 29364. Por ello, la Corte Suprema, mediante el control de las decisiones jurisdiccionales, deberá evaluar si el juez de mérito aplicó o no correctamente el derecho. Segundo.- Para efectos de analizar las infracciones normativas propuestas, este Tribunal Supremo estima conveniente establecer qué se entiende por derecho de retracto. El artículo 1592º del Código Civil preceptúa que: “El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa”. En virtud a dicha
norma se puede de ﬁ nir que el retracto es el derecho que la ley otorga a ciertas personas, quienes no han intervenido en el contrato de compraventa para adquirir el bien vendido, con la ﬁ nalidad de subrogarse en el lugar y derecho del comprador. Así, pues, también resulta pertinente traer a colación la de ﬁ nición que este Supremo Tribunal ha otorgado a este derecho al señalar que:
el retracto es una acción de excepción que va contra la
voluntad de los contratantes, importa la sustitución del demandante
en todos los derechos y obligaciones del comprador del inmueble
materia de litis ( )” 1 Tercero.- Es primordial para resolver este
caso establecer quiénes pueden ser titulares de este derecho,
toda vez que, según los jueces de mérito, el demandante tendría derecho a retraer en virtud al supuesto contemplado en el inciso 2 del artículo 1599º del Código Civil, referido a los copropietarios, pues consideran que está acreditado que aquel es propietario del
sótano del edi ﬁ cio en el que se ubica la tienda materia de la venta
a retraer, inmueble regulado por el régimen de propiedad horizontal
en el que existen bienes de dominio común, tal como consta del
reglamento interno de fojas trece; asimismo, sostienen que el derecho del actor está contemplado en el inciso 5 del precitado
artículo, referido al propietario del suelo y el super ﬁ ciario, pues
a ﬁ rman que aquel demostró ser propietario del suelo (dueño del
sótano), en cuya super ﬁ cie se ha construido la tienda objeto de transferencia. Cuarto.- Así, el artículo 1599º del Código Civil señala de manera expresa y excluyente quienes tienen derecho a retraer en los actos jurídicos de transferencia de la propiedad, a saber: “Tienen derecho de retracto: 1.- Inciso derogado por el
inciso c) de la Primera Disposición Final del Decreto Legislativo Nº 757, publicado el trece de noviembre de mil novecientos noventa
y uno; 2.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones
indivisas; 3.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente; 4.- El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa; 5.- El propietario del suelo y el super ﬁ ciario, en la venta de sus respectivos derechos; 6.- Los
propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor; y, 7.- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una ﬁ nca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta reunidas no excedan de dicha unidad”. Quinto.- En efecto, el inciso 2 del acotado artículo 1599º le otorga derecho de retracto a los copropietarios en la venta a tercero de las porciones indivisas. Las razones por las que el legislador reconoce este derecho residen en el interés de favorecer la consolidación del dominio debido a las di ﬁ cultades creadas por la copropiedad, pues es conocido que este régimen origina consecuencias perjudiciales tanto en lo económico como en lo jurídico, producto de la coadministración entre diversos
propietarios, en el que es común los con ﬂ ictos entre ellos. Sexto.-
Es necesario determinar si es posible aplicar la norma en mención
al régimen de propiedad horizontal, y para ello conviene recurrir al
antecedente legislativo del artículo bajo análisis, a ﬁ n de conocer
la verdadera voluntad del legislador. El artículo 1450º del derogado
Código Civil de 1936 regulaba en su inciso 7 la ﬁ gura del retracto
para el caso de los propietarios de diferentes pisos de un edi ﬁ cio,
la venta de ellos a un extraño; sin embargo, dicho supuesto no
sido reproducido por el vigente Código Civil, y la justi ﬁ cación la
encontramos en la propia Exposición de Motivos al señalar que:
“Respecto a la venta de los pisos de un edi ﬁ cio a un extraño, el Código Civil de mil novecientos treinta y seis no pudo tener en cuenta la vertiginosidad conque ha evolucionado el concepto de vivienda en el Perú y en el mundo en general. Vivir en los llamados
“condominios” o “conjuntos vecinales”, hoy en día no constituye
una excepción, sino por el contrario es la regla. En consecuencia,
la propiedad horizontal ha dejado de tener el ingrediente de
“exclusividad” para dar paso al elemento dinámico de “comunidad
y privacidad”. El retracto en este caso limita la evolución
permanente y rápida de una economía inmobiliaria, originando con ﬂ ictos entre las partes involucradas, y lo que es más grave, atentando contra el principio que debe primar ante esta nueva realidad y que es el respeto al derecho de elegir y decidir. En todo
caso son los propios condóminos y el reglamento interno de cada
propiedad horizontal la que debe ﬁ jar las reglas comunitarias no
permitiendo su trasgresión ( )” 2 . Sétimo.- En tal virtud, no queda
duda sobre la voluntad del legislador del actual Código Civil de restringir el derecho de retracto solo a los casos expresamente contemplados en el precitado artículo 1599º, entre ellos, a los copropietarios del bien objeto de venta, a ﬁ n de consolidar en una
sola persona la titularidad del bien; sin embargo, no se reconoce
dicho derecho para el caso de la propiedad horizontal. Esta postura del legislador se apoya en razones tanto de índole económica como jurídica, toda vez que considera que el retracto importa un obstáculo en la ﬂ uidez del trá ﬁ co comercial inmobiliario, debido a los con ﬂ ictos que se originan entre las partes involucradas
y además por importar una restricción al principio de libertad de
contratar, pues el régimen de propiedad horizontal se caracteriza
por la coexistencia de dos derechos: la propiedad exclusiva sobre determinadas secciones y la propiedad común sobre ciertos elementos que facilitan el aprovechamiento y disfrute de las secciones exclusivas. Octavo.- Ahora, si bien esta línea argumentativa permitiría concluir, de manera preliminar, que el derecho de retracto no procedería en los casos de propiedad horizontal, no obstante, en la mencionada Exposición de Motivos
se deja entrever la posibilidad de que los propietarios en dicho
régimen puedan pactar, de mutuo acuerdo, las reglas comunitarias pertinentes; por ello es conveniente analizar si en el reglamento
interno del edi ﬁ cio objeto de litigio, los propietarios han pactado el derecho a retraer, toda vez que, de conformidad con el artículo 39º
de la Ley Nº 27157 3 , Ley de Regularización de Edi ﬁ caciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, las edi ﬁ caciones bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (propiedad horizontal) deben contar necesariamente con un Reglamento Interno, mientras que el artículo 42º de la comentada Ley regula el contenido de dicho documento, el cual tiene carácter obligatorio. Noveno.- En tal sentido, analizado el Reglamento Interno del Edi ﬁ cio ubicado en Paseo La Breña número doscientos treinta y cuatro, obrante a fojas trece, instrumento que ha sido presentado por el propio demandante 4 , se aprecia que en su Título III se ha pactado sobre los derechos de los propietarios, entre ellos, ejercer dominio exclusivo sobre su sección y derecho de copropiedad sobre los bienes de dominio común; asimismo, se ha estipulado que pueden vender, hipotecar, alquilar, gravar y, en general, disponer de la sección de su exclusiva propiedad, independientemente de los demás propietarios. Décimo.- En virtud de dicho instrumento, esta
Sala Suprema no vislumbra acuerdo alguno entre los propietarios respecto del derecho a retraer en caso de la venta de una de las secciones exclusivas, por lo tanto, se puede concluir con claridad que los dueños de los departamentos del edi ﬁ cio materia de litigio pueden transferir su propiedad exclusiva independientemente de los demás propietarios; siendo esto así, queda claro que se ha infringido la norma contemplada en el artículo 1599º inciso 2 del Código Civil al considerar que el actor tiene la calidad de copropietario respecto del inmueble materia de venta, pese a que en este caso estamos ante un régimen de propiedad horizontal en
el que no existe pacto alguno sobre la venta de las secciones
exclusivas; por tal razón, este extremo del recurso merece ser estimado. Undécimo.- En cuanto al supuesto contemplado en el artículo 1599º inciso 5 del Código Civil, referido al propietario del suelo y el super ﬁ ciario, en la venta de sus respectivos derechos,
es necesario establecer la diferencia entre el derecho de super ﬁ cie
y la propiedad horizontal. En cuanto al primero de ellos, puede
decirse que el derecho de super ﬁ cie implica la existencia de dos derechos de propiedad yuxtapuestos materialmente, y cada uno pleno e independiente del otro; el propietario del terreno tiene el dominio sobre éste y sobre el subsuelo, careciendo en absoluto de derechos sobre la edi ﬁ cación o plantación, mientras que el propietario de la edi ﬁ cación ejerce pleno derecho sobre su dominio, más sin derecho real alguno en cuanto al suelo. En el caso de la propiedad horizontal, coexisten dos derechos de dominio mutuamente entrelazados; la propiedad exclusiva sobre determinadas secciones del edi ﬁ cio, y la propiedad común sobre determinados elementos del edi ﬁ cio que facilitan el aprovechamiento y disfrute de las secciones exclusivas, en tal sentido, y de conformidad con el artículo 130º del Reglamento de la Ley Nº 27157, aprobado por Decreto Supremo Nº
035-2006-VIVIENDA 5 , el propietario de cada unidad o sección exclusiva goza del derecho accesorio de participación en los bienes comunes. Duodécimo.- Este orden de ideas permite concluir que en el régimen de propiedad horizontal no puede
hablarse de derecho de super ﬁ cie, a excepción, claro está, en el caso del terreno sobre el que está construida la edi ﬁ cación cuando se haya pactado dicho derecho, conforme permite el artículo 134º inciso a) del Reglamento de la Ley Nº 27157, situación que en este caso concreto no se advierte, pues en el Reglamento Interno de fojas trece no aparece al respecto pacto alguno. Décimo Tercero.- En tal virtud, se puede colegir que en este caso concreto no se puede entender que se presenta la ﬁ gura del derecho de super ﬁ cie respecto del sobresuelo o los aires sobre el que se ha construido
el inmueble materia de venta, toda vez que constituye un bien o
zona común, de conformidad con el artículo 134º del Reglamento de la Ley Nº 27157, pues permite el uso y disfrute de dos secciones exclusivas, por lo que es intransferible, salvo pacto contrario, el mismo que en este caso no consta, como ya se ha señalado; por tal razón, esta conclusión también justi ﬁ ca el amparo del recurso propuesto. VI. DECISIÓN Esta Sala Suprema, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 396º primer párrafo del Código Procesal Civil, modi ﬁ cado por la Ley Nº 29364: 1. Declara FUNDADO el recurso de casación interpuesto por los demandados Vidal Luis Peña Orrego y Luz Gloria Marín Rosales por escrito de fojas quinientos setenta y ocho, por la infracción normativa del artículo 1599º del Código Civil; en consecuencia, CASARON la sentencia de vista obrante a fojas quinientos cincuenta y siete, su fecha dos de diciembre de dos mil trece, expedida por la Primera
Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Junín, que con ﬁ rma
la sentencia apelada de fojas quinientos seis, su fecha veinticuatro
de julio de dos mil doce, que declara fundada la demanda. 2. Actuando en Sede de Instancia: REVOCARON la sentencia apelada de fojas quinientos seis, su fecha veinticuatro de julio de dos mil doce, que declara fundada la demanda, y REFORMÁNDOLA declararon Infundada dicha demanda, con lo
demás que contiene. 3. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario O ﬁ cial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por César Eduardo Arroyo Fabián con César Iván Lazo Casimiro, Rita Porras Poma, Vidal Luis Peña Orrego y Luz Gloria Marín Rosales, sobre derecho de retracto; y los devolvieron. Interviene como ponente el señor Juez Supremo Almenara Bryson. SS. ALMENARA BRYSON, TELLO GILARDI, ESTRELLA CAMA, RODRÍGUEZ CHÁVEZ, CALDERÓN PUERTAS
1 Considerando cuarto de la Sentencia Casatoria Nº 4790-2012-Junín, su fecha 13 de junio de 2013, expedida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de
Justicia de la República.
2 Comisión Encargada del Estudio y Revisión del Código Civil. Compiladora Revoredo de Debakey, Delia. Código Civil, Exposición de Motivos y Comentarios,
Tomo VI, pp. 243-244.
3 La Ley Nº 27157, publicada en el Diario O ﬁ cial El Peruano el 20 de julio de 1999,
es aplicable al caso, de conformidad con su Tercera Disposición Final.
4 Instrumento que no ha sido cuestionado por ninguna de las partes procesales.
5 Este Decreto Supremo fue publicado en el Diario O ﬁ cial el Peruano el 08 de noviembre de 2006.
C-1392274-21
CAS. Nº 696-2014 LIMA
NULIDAD DE ACTO JURÍDICO. Para constituir garantía hipotecaria, debe existir una obligación a garantizar con la hipoteca; que a la demandada, por escritura pública, se le concedió facultades para hipotecar la propiedad del representado y contratar consigo misma; que ésta mediante escritura pública efectuó un reconocimiento de mutuo con garantía hipotecaria; en consecuencia, la demandada estaba facultada para ello; pues caso contrario la facultad para hipoteca quedaría vacía de contenido y resultaría inútil. Lima, veinte de enero de dos mil quince. La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República: Con los expedientes acompañados; visto en Audiencia Pública, el expediente con registro número 696–2014, sobre la declaración de propiedad; oído el informe oral; emitida la votación de la Suprema Sala conforme a la Ley Orgánica del Poder Judicial, se expide la siguiente sentencia: 1. Materia del Recurso: Que se trata del recurso de casación interpuesto por el demandante Héctor Gustavo Emmanuel de la Meza, a fojas mil trescientos noventa y seis, contra la sentencia de segunda instancia, contenida en la resolución número siete, de fojas mil trescientos ochenta y cinco, del dieciocho de noviembre de dos mil trece, que revocó la sentencia apelada, contenida en la resolución
número ciento tres, de fojas mil doscientos sesenta y ocho, del
doce de diciembre de dos mil doce, que declaró: 1) Infundada la cuestión probatoria de tacha interpuesta contra el medio probatorio signado en el Anexo 2-A de la demanda ( ﬁ cha registral número 241556, continuada en el partida registral 22553399); 2) Infundada
la demanda de fojas cincuenta y cinco a sesenta y seis, interpuesta
por el demandante Héctor Gustavo Emmanuel de la Meza sobre nulidad de acto jurídico respecto de la SUNARP, Gloria Amparo Salvatierra Valdivia y Genoveva Cragg Campos; 3) y, Fundada la demanda sobre nulidad de acto jurídico contra María Luisa Rodríguez Macassi e Ismael Luis Barba Rodríguez; en consecuencia, declaró la ine ﬁ cacia del acto respecto a Héctor Gustavo Emmanuel de la Meza de la escritura pública de reconocimiento de mutuo con garantía hipotecaria del veintiuno de octubre de mil novecientos noventa y siete, otorgada a favor de Antonieta Macassi del Campo; y, por lo tanto ordenó que se proceda a la cancelación de las inscripciones de los asientos 3d de las ﬁ chas registrales número 274452 (hoy partida número 41536535), y número 274424 (hoy partida registral número 41541156) del Registro de la Propiedad Inmueble de la O ﬁ cina Registral de Lima y Callao, consentida o ejecutoriada que sea la sentencia; con costas y costos; la Reformó y declaró improcedente la demanda; sin costas ni costos. 2. Antecedentes:
Para analizar esta causa civil y veri ﬁ car si se ha incurrido o no, en la infracción normativa denunciada, es necesario realizar las siguientes precisiones: Etapa Postulatoria del Proceso 2.1) Interposición de la Demanda Que, Héctor Gustavo Emmanuel de la Meza, mediante escrito del trece de marzo de dos mil doce, de fojas cincuenta y cinco, interpuso demanda de nulidad de acto jurídico, contra María Luisa Rodríguez Macassi (apoderada sustituta), Genoveva Elizabeth Craig Campos (Notaria), Consejo del Notariado, SUNARP, Gloria Amparo Salvatierra Valdivia (en calidad de Registradora Pública de la ORLC), con las siguientes pretensiones: Interponen demanda de nulidad de acto jurídico, y de la escritura pública de reconocimiento de mutuo con garantía hipotecaria del veintiuno de octubre de mil novecientos noventa y siete, otorgada por Héctor Gustavo Emmanuel de la Meza a favor Antonieta Macassi del Campo, ante la Notaria Pública Genoveva Elizabeth Cragg, así como de los asientos de inscripción 3d de las ﬁ chas registrales número 274452 (hoy partida número 41536535),
y número 274424 (hoy partida registral número 41541156) del
Registro de la Propiedad Inmueble de la O ﬁ cina Registral de Lima
y Callao. Sustenta su demanda en los siguientes fundamentos
fácticos: a) Que por escritura pública del treinta y uno de enero de
mil novecientos noventa y seis, su hijo Héctor Gustavo Emanuel de la Meza, le otorgó al demandante poderes que constan inscritos en la Ficha número 241556 del Registro de Mandatos y Poderes de la O ﬁ cina Registral de Lima y Callao, en adelante ORLC. b) Por escritura pública del veintidós de mayo de mil novecientos noventa
y seis, éste apoderado designó como apoderada sustituta a María
Luisa Rodríguez Macassi delegando facultades parcialmente y luego ampliándoselas por escritura pública del quince de julio de mil novecientos noventa y seis, actos que corren inscritos en los asientos 1C y 2C de la ﬁ cha número 241556. c) El once de junio de dos mil dos, efectuó la búsqueda de propiedades de su hijo poderdante y se percató que el inmueble ubicado en el Malecón
de la Reserva número 575, departamento 901 y su estacionamiento signado con el número 7 (inscritos en los asientos 3d de las ﬁ chas 275452 y 275424) se encuentran gravados con hipoteca por la suma de US $ 150.000.00 (ciento cincuenta mil dólares americanos) a favor de Antonieta Macassi del Campo, constituida mediante escritura pública del veintiuno de octubre de mil novecientos noventa y siete otorgada en la Notaría de Genoveva Cragg Campos, misma Notaría donde otorgó la sustitución y ampliación de la sustitución de poderes, anteriormente mencionados. d) En tal escritura pública se hace un reconocimiento de mutuos con garantía hipotecaria, otorgada por Héctor Gustavo Emanuel de la Meza (mutuatario) a favor de Antonieta Macassi del Campo (mutuante), actos en los cuales, la demandada actuó en representación de ambas partes. En esta escritura se estipula que el mutuante ha otorgado varios mutuos a favor del mutuatario y que ascienden a US $ 120.000.00 (ciento veinte mil dólares americanos). e) Que el hecho que se le haya otorgado a la demandada poder para constituir derechos reales y contratar consigo misma, no signi ﬁ ca que pueda constituir hipoteca sobre una propiedad de su representado, menos contratar consigo misma y menos aún reconocer mutuos. Así, el encargo de gravar con hipoteca, como acto de disposición debe constar en forma indubitable. Señala, que por escritura pública del quince de julio de mil novecientos noventa y seis no se concedió a la demandada facultades para gravar propiedades, lo que se con ﬁ ere es poder para constituir derechos reales, los que se dividen en derechos reales principales y derechos reales de garantía, como es la hipoteca. Si el encargo debía constar de forma indubitable, conforme al artículo 156 del Código Civil, entonces, no se puede discernir cuál de todos esos derechos reales podía constituir la demandada. En el poder debía constar expresamente que la demandada estaba facultada para constituir hipoteca. f) Asimismo, según el artículo 1205 del Código Civil, si la obligación principal tiene una forma determinada, la misma forma debe revestir su reconocimiento, es decir, si la demandada reconoció mutuos que según ella fueron contraídos por el representado y ello lo hizo por escritura pública, entonces, debió presentar las referidas escrituras, dado que esa es una formalidad solemne que si no se cumple acarrea su nulidad. g) Que, no ha existido mutuo alguno entre su hijo y la supuesta mutuante. Respecto del contrato consigo misma, el artículo 166 del Código Civil estipula que el mismo es anulable a menos que el representado lo hubiese autorizado especí ﬁ camente o que del contenido del acto jurídico se excluya la posibilidad de un con ﬂ icto de intereses. Así, la demandada además de no haber sido autorizada expresamente ha actuado en detrimento de su representado, existiendo con ﬂ icto de intereses, ya que en ninguno de los poderes se le autoriza a reconocer mutuos otorgando en garantía una propiedad de su representado, menoscabando así sus intereses, por ello el acto es relativamente nulo. Etapa de Absolución y Rebeldía 2.2) Contestación de la Procuraduria del Ministerio de Justicia.- En representación de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos – SUNARP y de la O ﬁ cina Registral de Lima y Callao – ORLC, mediante escrito de fojas ciento treinta, que ingresó el doce de setiembre de dos mil dos, fojas ciento treinta, contestó la demanda, en los siguientes términos: 1) En los hechos expuestos en la demanda se involucra indebidamente a los Registros Públicos, al a ﬁ rmarse que el registrador inscribió un título pese a que el apoderado carecía de facultades para reconocer deudas y para hipotecar, lo cual no es exacto ya que la apoderada contaba con facultades para constituir mutuos y para constituir derechos reales. La interpretación del demandante es restrictiva, mientras que las facultades de los poderes son amplias; 2) También se cuestiona que la apoderada celebre contrato consigo misma sin percatarse que justamente esa facultad está inscrita en el asiento 2c) de la ﬁ cha 24556-B del Registro de Mandatos; 3) Los poderes se basan en la con ﬁ anza y si el demandante considera que se ha hecho abuso de ella no corresponde tratar de responsabilizar a terceros de ello, ya que la ORLC tiene como función respetar la voluntad de las partes otorgantes. Incluso se comprende a la SUNARP y al Consejo del Notariado pese a que en la demanda no se cuestiona su participación ya que los actos los ejecutó la codemandada María Luisa Rodríguez Macassi. 2.3) Contestación de la Notaria Genoveva Elizabeth Craig Campos.- Mediante escrito que ingresó el trece de setiembre de dos mil dos, fojas ciento cincuenta y dos, contestó la demanda: 1) Que el notario formaliza la voluntad de los otorgantes. El demandado no solo sustituyó el poder que le otorgara su hijo (con escritura del veintidós de febrero de mil novecientos noventa y seis) a favor de María Luisa Rodríguez Macassi, sino que por escritura pública del quince de julio de mil novecientos noventa y seis rati ﬁ có y amplió tal poder, en cuya cláusula tercera le otorgó facultades, entre otros, constituir derechos de uso, super ﬁ cie, servidumbre, prendas, anticresis, hipoteca, efectuar pagos. Con ello se facultó a María Luisa Rodríguez Macassi para efectuar pagos y constituir hipoteca contando con amplias facultades; 2) Su intervención se circunscribió a otorgar las escrituras públicas para lo cual los otorgantes cumplieron con proporcionar la documentación pertinente, por lo que está al margen de los problemas que pudieran suscitarse fuera de ese contexto. 2.4) Contestación de
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