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Timestamp: 2019-12-12 07:50:14+00:00

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Avvocati Roma Milano | Locazione di cose – Contratto in genere – Obbligazioni e contratti – Nullità = Cassazione Civile – Sez. III° n. 25503 del 13/12/2016
Locazione di cose - Contratto in genere - Obbligazioni e contratti – Nullità = Cassazione Civile - Sez. III° n. 25503 del 13/12/2016
Locazione di cose – Contratto in genere – Obbligazioni e contratti – Nullità = Cassazione Civile – Sez. III n. 25503 del 13/12/2016 = La III° sezione della Corte di cassazione ha disposto che “Il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, L. n. 311/2004. Di conseguenza, il concedente, per effetto dell’occupazione sine titulo, può proporre l’azione di arricchimento ex art. 2041 c.c., nonché pretendere il ristoro dell’eventuale danno extracontrattuale ex art. 2043 c.c.”
TESTO INTEGRALE: Cassazione Civile Sez. III° n. 25503 del 13/12/2016
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente – Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere – Dott. ROSSETTI Marco – rel. Consigliere – Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere – Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere – ha pronunciato la seguente:
S.F., considerata domiciliata ex lege in ROMA, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall’avvocato C B giusta procura in calce al ricorso;
R.R.A., elettivamente domiciliato in ROMA, —, presso lo studio dell’avvocato C G I, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al controricorso;
avverso la sentenza n. 1778/2013 della Corte d’appello di Bologna, depositata il 17/01/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/10/2016 dal Consigliere Dott. M R;
udito l’Avvocato A I per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. P P, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
1.- Nel 2010 R.R.A. convenne dinanzi al Tribunale di Ravenna S.F., allegando che: -) la propria madre, R.L., aveva stipulato con S.F. nel 2007 un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo; -) S.F. non aveva mai pagato il canone. Chiese pertanto la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno da illegittima occupazione. La convenuta si costituì eccependo di non avere mai stipulato alcun contratto di locazione, ma solo di averne concordato la futura stipula.
2.- Il Tribunale di Ravenna, con sentenza 6.6.2012 n. 1413, accolse la domanda.
3.- La Corte d’appello di Bologna, adita dalla soccombente, rigettò il gravame ritenendo che: (a) il contratto di locazione era stato concluso, ma era inefficace perchè non registrato; (b) l’inefficacia del contratto non esimeva l’occupante dall’obbligo di pagamento del canone pattuito, “come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile”.
4.- Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione S.F., proponendo cinque motivi di ricorso. Ha resistito con controricorso R.R.A..
1.- Questioni preliminari.
Il motivo, pur se formalmente unitario, contiene in realtà due censure: (a) con la prima si invoca la nullità del contratto di locazione, perchè mai registrato ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346; (b) con la seconda si deduce che il contratto di locazione era comunque inesistente, perchè non vi fu alcun accordo delle parti in tal senso. Si sostiene che nulla pertanto S.F. doveva ad R.R.A., non essendo mai sorto tra la prima e la dante causa del secondo alcun vincolo giuridico.
Non solo per l’insuperabile argomento letterale, ma anche alla luce dell’autorevole lettura che della norma in esame ha dato la Corte costituzionale con la sentenza 5.12.2007 n. 420, ove si afferma che la norma in esame ha elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.“.
2.5. Dal mancato rilievo della nullità del contratto sono scaturiti altri due errori di diritto commessi dalla sentenza impugnata, ovvero: (a) l’avere ritenuto applicabile al caso di specie l’art. 1458 c.c., norma che disciplina la risoluzione per inadempimento dei contratti di durata, e non gli effetti della nullità, i quali sono invece disciplinati dalle norme sull’indebito oggettivo, da quelle sul risarcimento del danno aquiliano (nel caso di sussistenza degli altri presupposti dell’illecito extracontrattuale), ovvero da quelle sull’ingiustificato arricchimento, come misura residuale; (b) l’avere equiparato l’obbligo di pagare il canone, scaturente dal contratto e determinato dalle parti, con l’obbligo di indennizzare il proprietario per la perduta disponibilità dell’immobile, scaturente dalla legge e pari all’impoverimento subito.
2.6. La sentenza impugnata va dunque cassata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna, la quale nel riesaminare la vicenda si atterrà ai seguenti principi di diritto: (a) il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346; (b) la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..
3.- Il secondo ed il terzo motivo di ricorso.
3.1. Il secondo ed il terzo motivo di ricorso possono essere esaminati congiuntamente. V’e solo da precisare che la ricorrente – per evidente lapsus calami – indica tutti e due questi motivi con l’intitolazione “motivo secondo“. Si tratta in ogni caso dei motivi illustrati, rispettivamente, ai fogli 10 e 13 del ricorso.
Ha giustificato tale decisione affermando che: (a) gli importi pattuiti sono dovuti “indipendentemente dall’efficacia del pregresso contratto verbale non registrato“; (b) il corrispettivo al locatore è dovuto “ai sensi dell’art. 1458 c.c., anche in ipotesi di riconosciuta nullità o inefficacia della locazione“; (c) la nullità o inefficacia della locazione “non legittima la parte conduttrice ad ottenere la restituzione della cauzione” (così la sentenza impugnata, pp. 4-5).
3.4.1. In primo luogo, al cospetto d’una domanda fondata su un contratto, il giudice ha il dovere di qualificare esattamente l’eventuale vizio da cui quel contratto è affetto: in particolare, se sia valido, nullo od inefficace: e ciò per l’ovvia ragione che diverse sono le conseguenze giuridiche dell’una o dell’altra ipotesi. Nel caso di specie, invece, la Corte d’appello prima ha qualificato il contratto come “inefficace” (p. 3); poi ha fatto riferimento alle ipotesi di “nullità ed inefficacia” (p. 5); ed infine ha confermato la condanna del conduttore al pagamento di una somma coincidente con quella dovuta in virtù del contratto: e dunque nella sostanza ha fatto discendere dal contratto inefficace gli stessi effetti del contratto nullo.
Nè è concepibile che un contratto di locazione nullo abbia prodotto i suoi effetti perchè il rapporto si è svolto “di fatto“: infatti le ipotesi in cui il legislatore attribuisce rilievo giuridico allo svolgersi d’un rapporto contrattuale nullo (come nel caso del lavoro dipendente di fatto) sono eccezionali. Da un lato, pertanto, da esse non può ricavarsi in via interpretativa l’esistenza d’un generale principio secondo cui i rapporti contrattuali di fatto sarebbero equiparati a quelli di diritto; dall’altro lato proprio l’esistenza di quelle ipotesi rende evidente che solo l’esistenza d’una norma espressa consente di attribuire rilievo ad un rapporto di fatto, norma che in tema di locazione manca.
3.5. Anche su questo Punto la sentenza impugnata va dunque cassata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna, la quale: (a) in primo luogo qualificherà formalmente la domanda attorea (come domanda di adempimento, risoluzione, nullità, ingiustificato arricchimento, ecc.); (b) dopo avere qualificato la domanda, provvederà su essa applicando i principi stabiliti supra, al p. 1.6 della presente motivazione.
4.- Il quarto motivo di ricorso.
5.- Il quinto motivo di ricorso.
6.- Le spese.
la Corte di cassazione: (-) accoglie il primo, il secondo ed il terzo motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Bologna, in diversa composizione; (-) dichiara assorbito il quarto motivo di ricorso; (-) dichiara inammissibile il quinto motivo di ricorso; (-) rimette al giudice del rinvio la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 7 ottobre 2016. Depositato in Cancelleria il 13 dicembre 2016

References: art. 2041
 art. 2043
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1
 sentenza 
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 art. 1
 art. 2043
 art. 2041
 sentenza 
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