Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/309-PGP.html?identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912
Timestamp: 2019-05-23 19:00:07+00:00

Document:
RFPI- Plus-value immobilière – Détermination de la plus-value brute – Définition du prix d'acquisition
309-PGPRFPI- Plus-value immobilière – Détermination de la plus-value brute – Définition du prix d'acquisition1
BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912
En cas d'acquisition à titre onéreux, le prix d'acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit (article 150 VB du CGI).
Dans les cas exceptionnels où le prix d’acquisition n’est pas connu du fait de l’absence d’acte translatif de propriété lors de l’entrée dans le patrimoine du cédant (par exemple, succession non déposée, succession non imposable en France, acquisition par prescription acquisitive, etc), le I de l’article 150 VB du CGI, dans sa rédaction issue du 1° du I de l’article 1er de la deuxième loi de finances rectificative pour 2011 (n° 2011-1117 du 19 septembre 2011), dispose qu’il convient de retenir la valeur vénale réelle de l’immeuble à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.
- le coût des travaux de construction, d'une part. Ces travaux s'entendent notamment des frais d'architecte, des taxes et participations liées à la construction, et des factures et mémoires des entrepreneurs de tous les corps d'état. Il est précisé que si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s'entendent du prix d'achat des matériaux pour la construction, et le cas échéant, du coût de la main d'œuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes). En revanche, le travail personnellement effectué par le contribuable n'est pas pris en compte. La circonstance que ces dépenses aient été incluses dans la base d'une réduction d'impôt sur le revenu est sans incidence ;
Conformément au c de l'article L. 262-4 du code de la construction et de l'habitation (CCH), tout contrat de VIR doit mentionner le prix de l'immeuble. Par ailleurs, l'article R*262-9 du CCH dispose que le prix de l'immeuble visé au c de l'article L262-4 du CCH est le prix payé par l'acquéreur incluant celui de l'existant au jour de la vente et celui des travaux devant être réalisés par le vendeur. les documents contractuels distinguent ces deux parties du prix.
Dès lors que l'acquisition s'inscrit dans le cadre du régime juridique de la vente d'immeuble à rénover, le I de l'article 150 VB du CGI dispose que le prix d'acquisition à retenir est celui stipulé dans l'acte qui comprend à la fois le prix de l'existant et des travaux de rénovation.
Ainsi dès lors que les travaux de rénovation sont réalisées par le vendeur dans le cadre d'un contrat de VIR et que l'obligation de réaliser la rénovation est liée au transfert de propriété entre les parties, le montant de ces travaux s'intègre au prix d'acquisition. Corrélativement, lesdits travaux, compris dans le prix stipulé dans l'acte, ne peuvent venir en majoration du prix d'acquisition sur le fondement du 4° du II de l'article 150 VB du CGI.
Lorsqu'un élément figurant ou ayant figuré à l'actif d'une entreprise vient d'être cédé, il y a lieu de déterminer deux plus-values, soumises à des régimes fiscaux différents. Le cas particulier des biens migrants est traité au BOI-RFPI-PVI-10-20.
Le prix d'acquisition afférent au droit cédé est obligatoirement déterminée en appliquant le barème institué par l'article 669 du CGI, que l'acquisition soit intervenue avant ou après le 1er janvier 2004, en tenant compte de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente ( article 74 SE de l'annexe II au CGI ). Ces dispositions s'appliquent de plein droit sans possibilité de retenir un autre mode d'évaluation du prix d'acquisition du droit cédé.
Lorsque l'attributaire du bien était tiers à l'indivision antérieure, le prix d'acquisition correspond au prix de cession stipulé dans l'acte de partage ( article 150 VA du CGI ).
Des précisions et un exemple figurent au BOI-RFPI-PVI-20-10-10.
Le prix d'acquisition à titre gratuit s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) conformément au I de l'article 150 VB du CGI. Le prix d'acquisition à titre gratuit correspond à la valeur vénale ayant servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit diminuée, le cas échéant, de l'abattement prévu à l'article 764 bis du CGI.
Dans cette hypothèse, la plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction de la valeur vénale de l'ensemble du bien antérieurement acquis, afférente à cette seule partie ( article 74 SD de l'annexe II au CGI ).
Cette fraction est obligatoirement déterminée en appliquant le barème institué par l'article 669 du CGI, que l'acquisition soit intervenue avant ou après le 1er janvier 2004, en tenant compte de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente ( article 74 SE de l'annexe II au CGI ). Ces dispositions s'appliquent de plein droit sans possibilité de retenir un autre mode d'évaluation du prix d'acquisition du droit cédé.
Lorsque le droit de propriété est démembré à la suite d'une succession intervenue avant le 1er janvier 2004, le prix d'acquisition de ce droit est déterminé à l'aide du barème prévu à l'article 669 du CGI.
Cette mesure s'applique aux plus-values réalisées lors de la cession d'un bien reçu par succession à l'exclusion des biens reçus par donation. En cas de cession de droits démembrés reçus à titre gratuit à la suite d'une donation antérieure au 1er janvier 2004, le prix d'acquisition à retenir demeure déterminé à l'aide de l'ancien barème de l'article 762 du CGI en retenant l'âge de l'usufruitier à la date du démembrement.
Pour l'application du barème prévu à l'article 669 du CGI, il convient de tenir compte de l'âge de l'usufruitier apprécié au jour de la cession du droit.
Les droits d'usufruit et de nue-propriété sur un immeuble, acquis par succession avant le 1er janvier 2004, sont cédés. L'âge de l'usufruitier au jour de l'acquisition était de 42 ans. Il est de 52 ans au jour de la cession. Valeur en pleine propriété au jour de l'acquisition : 600 000 €. Prix en pleine propriété à la date de cession : 650 000 €.
Le prix de cession, qui peut être déterminé à l'aide du nouveau barème de l'article 669 du CGI en retenant l'âge de l'usufruitier au jour de la cession, soit 52 ans est donc de 325 000 € pour l'usufruit et de 325 000 € pour la nue-propriété.
Le prix d'acquisition de chaque droit, déterminé lors de la succession à l'aide du barème de l'article 762 du CGI (soit pour l'usufruit 40% de la valeur en pleine propriété au jour de l'acquisition = 240 000 € et pour la nue propriété 60% de la valeur en pleine propriété au jour de l'acquisition = 360 000 €) est, pour le calcul de la plus-value imposable lors de la cession, retraité à l'aide du barème de l'article 669 du CGI en retenant l'âge de l'usufruitier au jour de la cession, soit 52 ans (50 % pour l'usufruitier et le nu-propriétaire). Le prix d'acquisition de l'usufruit est donc réputé être égal à 300 000 € et celui de la nue-propriété est réputé être égal à 300 000 €.
L'usufruitier comme le nu-propriétaire réalise une plus-value de 25 000 € (325 000 - 300 000 €).
Pour la détermination de la plus-value réalisée lors de la cession ultérieure du bien par l'attributaire du partage ayant bénéficié du régime de faveur prévu au IV de l'article 150 U du CGI, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale du bien au jour de l'entrée dans l'indivision.
/bofip/309-PGP.html?identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912

References: l'article 150
 l'article 150
 l'article 669
 l'article 150
 l'article 764
 l'article 669
 l'article 669
 l'article 762
 l'article 669
 l'article 669
 l'article 762
 l'article 669
 l'article 150