Source: http://kpu.sk/clanky-nazory/zanik-najomnych-vztahov-po-pozemkovych-upravach
Timestamp: 2020-04-09 05:07:34+00:00

Document:
Zánik nájomných vzťahov po pozemkových úpravách | Pozemkové úpravy
Úvod » Zánik nájomných vzťahov po pozemkových úpravách
Zánik nájomných vzťahov po pozemkových úpravách
Pridané používateľom Ing. Jozef Urban dňa Ne, 12/01/2020 - 22:44
Dňa 27.11.2019 bola v NR SR schválená novela zákona č.330/1991 Zb. o pozemkových úpravách. Prezidentka SR Zuzana Čaputová navrhla parlamentu túto novelu neprijať ako celok.
Zo všetkých námietok, ktoré vo svojom zdovôdnení pani prezidentka uviedla, sú podľa KPÚ SR relevantné dve.
Prvou z nich je nepriama novelizácia zákona zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností (§ 3b Elektronické podanie). Na jednej strane musíme uznať, že tento novelizačný bod súvisí s predmetom úpravy zákona č.330/1991 Zb. o pozemkových úpravách skutočne len okrajovo (sfunkčnenie elektronických služieb katastra nehnuteľností môže mať v budúcnosti vplyv aj na zápis projektov pozemkových úprav do katastra nehnuteľností), avšak nijakým spôsobom neznehodnocuje predkladanú novelu.
Skutočným dôvodom prečo novela nebola prijatá, sa javí druhá námietka, ktorou je (ne)zánik nájomných zmlúv po schválení vykonania PÚ. Tento bod bol súčasne aj predmetom pozmeňujúcich návrhov opozičných poslancov.
Podľa nálezu Ústavného súdu SR z 23.05.2013, č.k. IV. ÚS 71/2013-36: „K výkladu právnych predpisov a ich inštitútov nemožno pristupovať len z hľadiska textu zákona, a to ani v prípade, keď sa text môže javiť ako jednoznačný a určitý, ale predovšetkým podľa zmyslu a účelu zákona.“
Myslíme si, že je dôležité posudzovať práva vlastníkov, resp. prípadné zhoršenie ich postavenia, v kontexte celého správneho konania týkajúceho sa projektu pozemkových úprav a zároveň, že je potrebné aj celý zákon č.330/1991 Zb. o pozemkových úpravách posudzovať v konkrétnej situácií a v kontexte s inými právnymi úpravymi.
Aká je teda história zániku nájomných vzťahov po schválení vykonania PÚ?
Zákon obsahoval v §14 ods.8 ustanovenie o zániku nájomných vzťahov len od r.2004.
Je potrebné si uvedomiť, že dovtedajšie nájomné vzťahy boli buď pozostatkom socialistického poľnohospodárstva (pôvodný poľnohospodársky subjekt, resp. jeho právny nástupca mal prenajatú väčšinu pôdy) alebo boli kreované na základe §15 zákona o tzv. náhradných pozemkoch (zrušený v r.2008). Zákon pritom predpokladal dočasné náhradné užívanie poľnohospodárskych pozemkov (s osobitnou evidenciou na pozemkových úradoch) do vykonania pozemkových úprav. S ich vykonaním sa podľa platnej Koncepcie usporiadania pozemkového vlastníctva v SR aj v pomerne krátkom čase reálne počítalo. Na rozdiel od Českej republiky sa však celý proces vykonávania pozemkových úprav nepodarilo naštartovať v potrebnej miere. Opodstatneným dôvodom bola potreba ukončiť obnovu evidencie vlastníckych vzťahov (pomocou ROEP), ďalšími nevynútenými dôvodmi bol stav štátnej správy a spôsob financovania a obstarávania projektov pozemkových úprav.
Ustanovenia o ukončení nájomných vzťahov k pôvodným pozemkom možno chápať aj tak, že evidenčne dochádza k zániku pôvodných pozemkov, čím sa myslí zánik pôvodných parciel, resp. spoluvlastníckych podielov k týmto parcelám. Nedochádza však k zániku predmetu nájmu, pretože za pôvodné pozemky prináleží vlastníkovi náhrada v nových pozemkoch za dodržania kritérií primeranosti (§11 Vyrovnanie). Z toho dôvodu bol §14 ods.8 od r.2014 zmenený nasledovne:
(8) Dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav alebo neskorším dňom uvedeným v rozhodnutí zanikajú nájomné vzťahy k pôvodným nehnuteľnostiam a registrácia vinohradov podľa osobitného predpisu.10a) Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy o nájme pôvodných nehnuteľností, má právo na uzavretie zmluvy o nájme nových pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku za podmienok, ktoré sú dohodnuté pri nájme pôvodných nehnuteľností, a to na výmeru nových pozemkov zodpovedajúcu výmere pôvodných prenajatých nehnuteľností, upravenú podľa § 13 ods. 1.
Toto ustanovenie umožňovalo aj nesprávny výklad v tom zmysle, že doterajší nájomca má právo na uzavretie novej zmluvy za tých istých podmienok ako pri pôvodnej, teda opäť na tú istú dobu (t.j. ak bola pôvodná zmluva na 10 rokov, po PÚ by sa uzatvorila nová zmluva opäť na 10 rokov a výška nájomného by sa stanovila podľa Obvyklej výšky nájomného). Túto neistotu predkladaná novela zákona odstraňuje.
Čl. I šesťdesiateho deviateho bodu novely zákona ktorý upravuje znenie § 14 ods. 8 zákona o pozemkových úpravách: „Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy o nájme pôvodných pozemkov (ďalej len „pôvodná zmluva o nájme“), ktorej dohodnutá doba nájmu má skončiť po dni nadobudnutia vlastníctva k novým pozemkom podľa odseku 4, má právo na uzavretie zmluvy o nájme nových pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na dobu určitú na čas do skončenia platnosti pôvodnej zmluvy o nájme alebo na päť rokov, ak pôvodná zmluva o nájme bola uzavretá na dobu neurčitú, za nájomné dohodnuté v pôvodnej zmluve o nájme, ak sa nedohodnú inak, alebo ak je nájomcom vlastník trvalého porastu na cudzom pozemku zapísaného v registri porastov, do skončenia doby životnosti tohto trvalého porastu za nájomné v obvyklej výške, a to na výmeru nových pozemkov zodpovedajúcu výmere pôvodných prenajatých pozemkov, upravenú podľa § 13 ods. 1; to neplatí, ak pri schválení vykonania projektu pozemkových úprav vlastník podniká v poľnohospodárstve alebo ak má byť nájomcom blízka osoba vlastníka alebo právnická osoba, ktorej je vlastník členom alebo spoločníkom. Ak došlo k porušeniu práva nájomcu podľa predchádzajúcej vety, takýto právny úkon prenajímateľa sa považuje za neplatný.“
Novela (čl. I, bod 69) teda rieši v porovnaní s doterajším znením zákona otázku ďalšieho (ne)trvania nájomných vzťahov po vykonaní pozemkových precíznejšie. Sme presvedčení, že uvedené novelizačné ustanovenia sú viac v prospech vlastníkov pozemkov než doteraz. "Novela týmto umožňuje dostať sa vlastníkom k svojej pôde, a zároveň v rozumnom rozsahu zabraňuje chaosu, ktorý by mohol po vykonaní pozemkových úprav nastať, ak by sme zakotvili zánik nájomných vzťahov bez možnosti nároku na uzavretie nových nájomných zmlúv v zákonom ustanovených prípadoch. V prípadoch samostatného hospodárenia (podnikania v poľnohospodárstve), resp. v prípadoch ak má byť nájomcom blízka osoba vlastníka alebo právnická osoba, ktorej je vlastník členom alebo spoločníkom, novela priamo znevýhodňuje doterajšieho nájomcu v porovnaní s teraz platným znením § 14 ods. 8 zákona č. 330/1991 Zb." (JUDr. Marek Maslák, PhD.)
Nájomná zmluva je dobrovoľným aktom oboch strán, vlastníka a nájomcu. Právo na uzavretie nájomnej zmluvy podľa §14, ods.8 doterajším užívateľom za rovnakých podmienok ako pôvodná zmluva nie je podľa nás obmedzením práv vlastníka. Pozemkové úpravy trvajú približne 5 rokov, teda v rozsahu maximálnej doby výpovede z nájmu (§12, ods.1 zákona č.504/2003 Z.z.) a preto vlastník, ak chce bez obmedzení nakladať so svojím majetkom, musí konať v priebehu spracovania pozemkových úprav a to bez ohľadu, či takéto ustanovenie o zániku nájomných vzťahov bude alebo nebude platné. Na druhej strane je priamo v znení zákona (§14, ods.8: druhá veta) uvedený spôsob ukončenia nájomných zmlúv a je to zároveň zjednotenie s princípom na prekonanie prednostného práva na uzavretie nájomnej zmluvy v zákone č. 504/2003 Z.z., (§13, ods.2.).
Z praktického hľadiska, ak by zákon č.330/1991 Zb. o pozemkových úpravách obsahoval ustanovenie o zániku nájomných zmlúv bez práva na uzavretie novej nájomnej zmluvy, týmto ustanovením by mohli byť negatívne postihnutí rovnako veľkí i malí farmári. Ak by mal farmár uzavreté nájomné zmluvy napr. na 10 rokov a tejto situácii by prispôsobil parametre svojho podnikania (investície, úvery, záväzky voči PPA...) - po skončení projektu PÚ by mohol predčasne prísť o značnú časť prenajatej pôdy a tým aj o spôsob, ako plniť svoje podnikateľské záväzky.
KPÚ SR v minulosti viackrát podporila úsilie malých a mladých farmárov o možnosť užívať poľnohospodársku pôdu a zo samotného princípu, ktorým sa riadia pozemkové úpravy, podporuje fragmentáciu užívacieho stavu, ako podmienku pre väčšiu diverzitu blokov poľnohospodárskej pôdy, pestrejšiu krajinnú mozaiku a zvýšenie ekologickej stability krajiny. Zároveň sme presvedčení, že pravidlá, ktorými sa riadi nájom a užívanie poľnohospodárskej pôdy je potrebné dôsledne vyriešiť v zákone č.504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskej pôdy tak, aby mohli vlastníci disponovať svojím majetkom bez ohľadu na to, či sa v danom katastrálnom území práve vykonávajú pozemkové úpravy alebo nie.
Ak je motiváciou predkladateľov pozmneňujúcich návrhov i samotnej prezidentky SR snaha, aby sa mladí a malí farmári mohli ľahšie dostať k pôde, resp. aby mali vlastníci pôdy väčšie možnosti samostatne rozhodovať o svojom vlastníctve, možno by bolo dobré pozrieť sa na to, čo by sa reálne zmenilo k lepšiemu po prijatí ich návrhov.
Predstavme si, že by podľa zákona 330/1991Zb. o pozemkových úpravách končili nájomné vzťahy k poľnohospodárskej pôde. Aký by bol praktický dôsledok takejto právnej úpravy? Najskôr o 4-5 rokov by v katastrálnych územiach, kde sa začnú projekty pozemkových úprav, dostali vlastníci možnosť zmeniť nájomcov a mladí farmári by mohli začať prebíjať ponuky doterajších užívateľov. Koľkých percent vlastníkov a užívateľov by sa táto jednorázová možnosť týkala? Boli by to vlastníci v 168 katastrálnych územiach z približne 3100, v ktorých je ešte potrebné PÚ vykonať. Ale prečo by vlastníkom a užívateľom v ostatných k.ú. mala byť táto možnosť upretá až do konania PÚ? Môže to byť 10-20 rokov. A čo ak sa vplyvom vývinu politickej situácie v niektorých k.ú. ani PÚ vykonávať nebudú? Čo vlastníci a mladí farmári v k.ú., kde sa už PÚ skončili?
Ak by sa namiesto toho v zákone č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskej pôdy novelou upravili podmienky ukončenia nájomnej zmluvy a zvýšila sa sloboda rozhodovania vlastníka pri uzatváraní nájomných zmlúv, dôsledkom bude, že možnosť zmeniť nájomcu budú mať všetci vlastníci a to takmer okamžite. Samozrejme tam, kde sa vykonali PÚ majú značne zjednodušenú situáciu a tam, kde sa budú práve vykonávať je príležitosť prispôsobiť užívaniu aj vlastníctvo. Druhým dôsledkom bude, že bude úplne irelevantné, či podľa zákona 330/1991Zb. o pozemkových úpravách budú doterajšie nájomné vzťahy zanikať alebo nie.
Obsahom zákona o PÚ je usporiadanie pozemkového vlastníctva pomocou pozemkových úprav. Pravidlá, ktorými sa riadia vlastníci a užívatelia poľnohospodárskych pozemkov pri ich prenájme sú predmetom zákona č.504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Vykonaním pozemkových úprav, teda usporiadaním (zjednodušením, spresnením, zracionalizovaním) pozemkového vlastníctva „len“ vytvárame podmienky na usporiadanie vzťahov medzi vlastníkmi, užívateľmi a správcami pozemkov. Tieto vzťahy sa však riadia osobitnými predpismi a snaha vyriešiť ich už počas spracovania projektu pozemkových úprav by viedla k neúmernému predlžovaniu a v niektorých prípadoch až k zastaveniu celého procesu.
Práve ukončenie nájmu po PÚ by vytváralo nerovnosť občanov pred zákonom, nakoľko vlastníci i užívatelia v k.ú., kde sa vykonávajú PÚ, by boli značne zvýhodnení v slobodnom spôsobe nakladať so svojím majetkom oproti vlastníkom v k.ú., kde sa PÚ nevykonávajú, čím by vznikalo asymetrické postavenie vlastníkov v tej istej veci podľa dvoch právnych úprav.

References: §14
 §15
 §14
 § 13
 § 14
 § 13
 § 14
 §14