Source: https://www.prawo-budowlane.info/przebudowa-domu-bez-zgloszenia,524,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2020-05-31 16:27:36+00:00

Document:
Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2020-05-15
Chcę przebudować dom bez zgłoszenia. Powiększam powierzchnię zabudowy o 25 m2 i chcę zabudować taras. Powierzchnia użytkowa zwiększy się o 50 m2. Jaka będzie opłata legalizacyjna? Budynek jest objęty planem zagospodarowania, a zmiana jest z nim zgodna. Powodem działania są protesty sąsiada.
Przebudowa budynku – domu
Przebudową budynku jest wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Uwadze organu uszło jednak, że charakterystyczne elementy budynku wskazane w powyższym przepisie zostały wymienione nie wyczerpująco, a jedynie przykładowo (por: wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 2 kwietnia 2014 r., sygn. akt II SA/Go 84/14). Tak więc nie zawsze brak zmian parametrów wskazanych w art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego będzie świadczył o wykonaniu przez inwestora przebudowy budynku. Zgodnie bowiem z przytoczonym powyżej wyrokiem WSA w Gorzowie Wielkopolskim „przez rozbudowę należy rozumieć wykonanie takich robót, które powodują zmianę charakterystycznych parametrów istniejącego obiektu budowlanego wskazanych przykładowo w art. 3 pkt 7a p.b. Efektem rozbudowy obiektu jest zawsze powstanie nowej substancji budowlanej. Natomiast przy przebudowie może dojść do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych, lecz »parametry charakterystyczne«, a więc najistotniejsze zachowują wielkość sprzed przebudowy”.
Tu będziemy mieli do czynienia z rozbudową. Zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego (w skrócie P.b.) roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31 P.b.
Natomiast na podstawie art. 30 ust. 1 pkt 2b P.b. zgłoszenia właściwemu organowi wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3 i 4 wykonywanie przebudowy obiektów, o której mowa min. w art. 29 ust. 1 pkt 1–2b (tj. m.in. wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub na działkach, na których zostały zaprojektowane).
Roboty budowlane bez zgłoszenia i ich konsekwencje
Doszłoby więc do wykonania robót budowlanych bez wymaganego zgłoszenia, to jest stanu określonego w art. 50 ust. 1 pkt 1 P.b. W takim stanie faktycznym zastosowanie mają przepisy art. 51 P.b., przy czym zgodnie z art. 51 ust. 7, jeżeli roboty budowlane zostały wykonane, nie wydaje się przewidzianego w art. 50 ust. 1 P.b. postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych i stosuje się odpowiednio przepisy art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 3.
Postępowanie prowadzone w oparciu o wskazane wyżej przepisy art. 51 P.b. zmierza w pierwszej kolejności do zalegalizowania samowolnie wykonanych robót budowlanych. W postępowaniu tym nakłada się, na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 P.b. obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem albo, gdy nie jest to możliwe, nakazuje się, na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1, doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu poprzedniego. Nakładany przez organ nadzoru budowlanego, na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2, obowiązek dotyczy wyłącznie czynności faktycznych i konkretnych robót budowlanych.
Legalizacja samowolnie rozbudowanego obiektu
Obiekt rozbudowany bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę będzie można zalegalizować po spełnieniu łącznie kilku warunków. Roboty będzie można zalegalizować tylko wtedy, gdy jego budowa nie naruszyła przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym a także innych przepisów, przede wszystkim zaś przepisów techniczno-budowlanych.
Co więcej, inwestor musi spełnić warunki formalne, aby samowola została zatwierdzona.
Postanowienie właściwego organu w przedmiocie legalizacji zawiera wskazanie, jakich zabezpieczeń należy dokonać oraz nałoży obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie zaświadczenia organu właściwego w sprawach ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu o zgodności obiektu z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym (w szczególności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) oraz następujących dokumentów: 4 egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi; oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz inne dokumenty, które są uzasadnione ze względu na rodzaj terenu bądź wybudowanego obiektu.
Dodatkowo jeśli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli lub orzeczenie sądu zastępującego tę zgodę. Opłata legalizacyjna wynosi 50 tys. zł.
Istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego, dom wpisany do gminnego rejestru zabytków
Chcę zakupić działkę budowlaną o powierzchni 2000 m 2 i wybudować na niej dwa wolnostojące domy jednorodzinne sąsiadujące ze sobą,...

References: art. 3
 art. 3
 art. 28
 art. 29
 art. 30
 art. 29
 art. 29
 art. 50
 art. 51
 art. 51
 art. 50
 art. 51
 art. 51
 art. 51
 art. 51
 art. 51