Source: http://zs-avocats.fr/actualites/copropriete
Timestamp: 2019-12-12 10:32:00+00:00

Document:
Sanchez & Zalcberg - Avocats à la cour - Actualités
Une convocation irrégulière n’affecte pas automatiquement l’intégralité de l’assemblée générale
La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mars 2019 (pourvoi n° 18-10.073) vient de juger que le copropriétaire présent ne peut invoquer le non-respect du délai de convocation pour solliciter l’annulation de l’intégralité de l’Assemblée Générale.
Cet arrêt vient confirmer une nouvelle position de la Cour de cassation plus stricte quant à la nullité des assemblées générales dans leur totalité. En effet, dorénavant un copropriétaire présent à l'Assemblée Générale et ayant voté en faveur de certaines résolutions, ne peut solliciter l'annulation de l'Assemblée dans son ensemble.
Toutefois, ce même arrêt précise que le copropriétaire pourra demander, au motif de cette convocation irrégulière, l’annulation ciblée des seules décisions auxquelles il s’est opposé.
Cette nouvelle position de la Cour apparait raisonnable, dans la mesure où, elle limite les recours abusifs de certains copropriétaires qui font de l’annulation des assemblées générales leur passe-temps favori, cependant, cela remet en cause des cas où la nullité totale de l'Assemblée Générale serait légitime, telle que la nullité d’une assemblée générale convoquée par un syndic qui n’a plus de mandat.
Si les copropriétaires étaient présents et ont voté positivement pour une seule résolution alors ils ne sont plus recevables à demander son annulation. Pourtant, il n’est pas toujours évident pour un copropriétaire profane de savoir en amont quelles sont les irrégularités dont pourrait être entachées l’assemblée et d’agir en conséquence.
La lettre de convocation à une Assemblée Générale revenue NPAI n'est pas nécessairement irrégulière
Il est rappelé que chaque copropriétaire est tenu de notifier au syndic son domicile réel ou élu (article 64 du Décret de 67).
Pour sa part, le syndic est tenu d'adresser les convocations aux AG, ainsi que les PV d'AG au dernier domicile notifié par le copropriétaire. (article 65 du Décret 67)
Dans cette affaire, le syndicat avait assigné des propriétaires en indivision d'un lot en paiement de charges de copropriété, et ces derniers avaient argué de la nullité des résolutions de l'AG relatives au budget prévisionnel, au motif que la convocation d'AG qui avait été adressée à l'un des indivisaires était revenue NPAI.
En l'espèce, la Cour d'Appel avait annulé les résolutions critiquées au seul motif que la convocation était revenue NPAI. Cette décision a été cassée par la Troisième chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 28 mars 2019 (pourvoi n°18-12.579), au motif qu'elle aurait du rechercher, comme il le lui était demandé, si les lettres de convocation revenues NPAI avaient été adressées au domicile notifié au syndic de copropriété.
En effet, si la convocation a été adressée à l'adresse notifiée au syndic de copropriété, cette convocationest régulière, et ce même si elle est revenue NPAI.
A cet égard, il est également rappelé qu'il a été jugé que le syndic n'est pas tenu de rechercher la nouvelle adresse du copropriétaire (CA Aix en Provence, 9 octobre 2009, Administrer mai 2010, p.53)
La charge de la preuve en cas de dysfonctionnement d'un compteur d'eau
Il est rappelé qu'il existe une présomption d'exactitude des relevés des compteurs d'eau.
Dans cette affaire, une copropriétaire refusait de payer ses charges d'eau, au motif qu'elle vivait seule et que sa consommation d'eau était cinq fois supérieure à celle des lots occupés par des familles.
Le syndicat des copropriétaires avait assigné la copropriétaire en paiement des charges d'eau constatées sur son compteur individuel.
Aux termes d'un Arrêt rendu le 7 février 2019, la Cour de Cassation donnait raison au syndicat, au motif qu'il incombait au copropriétaire qui contestait ses charges d'eau de justifier des éléments de nature à renverser la présomption d'exactitude des relevés du compteur. (Cass. Civ. 3ème, 7 février 2019, n°17-21.568).
Représentation du Syndicat et signification d'une décision de justice
En application de l'article 18 de la Loi du 10 juillet 1965, le syndic est le seul représentant légal du syndicat dans toute procédure engagée par ou contre lui.
En conséquence, les décisions prononcées en première instance à l'encontre du syndicat doivent donc être signifiées à son syndic en exercice pour que le délai d'appel court et que la décision puisse devenir définitive.
Dans cette affaire, le Syndicat des copropriétaires avait changé de syndic en cours de procédure, sans en informer son contradicteur, et ce dernier avait procédé, sans le savoir, à la signification de la décision de première instance auprès de l'ancien syndic.
Aux termes de l'arrêt rendu le 28 mars 2019, il a été jugé que la signification faite à l'ancien syndic ne faisait pas courir le délai d'appel, et ce alors que l'adversaire n'avait aucun moyen de savoir qu'un nouveau syndic avait été désigné. (Cass. Civ.3ème, 28 mars 2019, n°17-26.251)
L'adversaire a donc pu interjeter appel, un mois après la signification irrégulière.
Il convient donc d'être vigilant à l'occasion de la signification d'une décision de justice à un syndicat de copropriétaires, en s'assurant que syndic à laquelle la décision est signifiée, est toujours en exercice.
La répartition des charges de conservation, d'entretien et d'administration de l'immeuble
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux catégories de charges:
les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes sont réparties en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation du lot,
les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun qui sont réparties en fonction du critère d'utilité.
Dans cette affaire un copropriétaire contestait la répartition des charges afférentes au contrat d'assurance de l'immeuble, d'entretien des espaces verts, d'électricité des parties communes, celui conclu avec le syndic et les dépenses afférentes au curetage préventif des descentes d'eaux usées et de ravalement.
Aux termes d'un Arrêt rendu le 14 mars 2019, la Troisième Chambre civile de la Cour de Cassation a statué que de telles dépenses constituent des charges de conservation, d'entretien et d'administration de l'immeuble qui ne sont pas réparties en fonction de leur utilité, mais en fonction des valeurs relatives de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs de ces parties, soit la consistance, la superficie et la situation du lot . (Cass. Civ.3ème, 14 mars 2019, n°18-50.026)
La convocation en Assemblée Générale
Tous les copropriétaires doivent être convoqués à l'Assemblée générale.
A cette fin, il appartient en principe au syndic, en application de l'article 65 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 d'utiliser la liste des copropriétaires sur laquelle figure le domicile réel ou élu de chacun des copropriétaires tel que celui-ci l'a déclaré au syndic, ainsi que l'adresse électronique, si le copropriétaire a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.
Dans une affaire où, il ne résultait pas que lettre de convocation avait été effectivement présentée à l'adresse que le copropriétaire avait déclaré au syndic, la Troisième chambre de la Cour de cassation a informé l'arrêt de la Cour d'appel qui avait considéré que la convocation à l'Assemblée générale était régulière. (Cass.Civ.3ème, 13 septembre 2018, n°17-24.284)
Le mandat donné en vue d'un vote en Assemblée générale
Il est rappelé qu'en vertu de l'article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du Syndicat.
A cet égard, il est acquis que ce mandat doit être écrit (Cass. Civ.3ème, 30 mars 2017, n°16-13.249), mais rien n'est prévu s'agissant de son contenu.
L'absence de la mention « Bon pour pouvoirs » ne semble pas permettre de remettre en cause la réalité de la délégation donnée (CA PARIS, 27 mars 2003, n°2002/19119), mais quid de l'absence de signature de la procuration par les copropriétaires mandants (CA PARIS, 13 octobre 2010, n°09/11411), la Cour a jugé le mandat irrégulier.
Dans l'arrêt rendu le 13 septembre 2018, la Cour ne se prononce pas expressément sur le point de savoir si cette signature est une condition de validité du mandat, mais l'arrêt d'appel est censuré car la Cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions des copropriétaires qui arguaient de l'irrégularité du mandat non signé par les copropriétaires mandants. (Cass. Civ. 3ème, 13 septembre 2018, n°17-23.292)
S'agissant du mandat donné en vue d'un vote en Assemblée Générale, il est à noter que la Loi ELAN a modifié le seuil limite des pouvoirs en le portant de 5 à 10% des voix du syndicat.
L'inscription d'un ordre du jour complémentaire non soumis au pouvoir d'appréciation du syndic
Il est rappelé qu'en application de l'article 10, alinéa du Décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Le syndic ne peut reformuler la question posée alors même que celle-ci manque de clarté.
Le refus d'inscrire une question à l'ordre du jour ne peut pas davantage être justifié par son inutilité ou son absence d'opportunité décrétée par le syndic.
La Troisième Chambre civile de la Cour de Cassation a ainsi jugé que le syndic, saisi régulièrement par un copropriétaire d'une demande d'inscription à l'ordre du jour d'une question supplémentaire en application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, est tenu d'y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité. (Cass. Civ.3ème, 13 septembre 2018, n°17-22.124)
Le caractère immédiatement exécutoires des décisions d'Assemblées Générales
Il est acquis que les décisions adoptées en Assemblée Générale sont immédiatement exécutoires.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à les appliquer, et ce même en cas de contestation de l'Assemblée générale. (Cass. Civ.3ème, 13 décembre 2018, n°17-19.800)
Cependant, en pratique les syndics font souvent preuve de pragmatisme et attendent l'issue d'un contentieux judiciaire, avant de mettre en œuvre les résolutions votées en Assemblée générale mais régulièrement contestées devant le Juge.
En cas de litige afférent à un recouvrement de charges de copropriété, il appartient au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de rapporter la preuve d'une créance liquide et exigible.
Il appartient alors au syndicat de produire le procès-verbal de l'Assemblée Générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition (Cass. Civ. 3ème, 27 janvier 2015, n°13-26.571)
Il n'est pas rare que le syndic se contente de produire des relevés informatiques ou son grand livre, or ces documents ne sont pas probants pour établir l'exigibilité de la créance alléguée.
De même, un report à nouveau injustifié ne permettra pas au syndicat de recouvrer la dette alléguée. (Cass. Civ.3 ème, 14 juin 2018, n°17-14.766)
S'agissant des frais exposés pour obtenir le recouvrement de charges de copropriété, le syndicat ne pourra en solliciter le remboursement auprès du copropriétaire débiteur que si il démontre au Juge que ces frais étaient nécessaires et justifiés.
Des frais, tels que des frais de relance ou frais d'huissier, d'un montant disproportionné au regard du montant des charges à recouvrer ou engagés sans tentative préalable de règlement amiable, pourraient être considérés comme injustifiés et non nécessaires par le juge, ils resteraient alors à la charge du syndicat des copropriétaires.
Recours en annulation d'une Résolution d'Assemblée Générale pour Abus de majorité
La notion d'abus de majorité n'apparait pas dans le statut de la copropriété.
Cependant, les copropriétaires consultés lors des assemblées générales exercent parfois leur droit de vote de façon abusive et portent injustement atteinte aux droits de certains copropriétaires.
Ces comportements abusifs ont fait apparaître la nécessité de les sanctionner, en recourant à la notion d'abus de droit ou de majorité emprunté au Droit des Sociétés.
Force est de constater qu'à ce jour, une abondante jurisprudence existe en la matière.
Il est désormais de jurisprudence constante qu'une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, reste susceptible d'un recours en annulation lorsqu'elle a été le résultat de manoeuvres destinées à obtenir par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qu'elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans motif valable sur le plan de la collectivité (CA Aix-en-Provence, 23 janv. 2009: JurisData n° 2009-376844, CA Paris, Pôle 4 2ème Chambre, 16 décembre 2015, n°13/19621).
En ce sens, l'abus de droit ou de majorité doit être nettement distingué de la simple opposition d'intérêts qui n'est pas une raison suffisante pour justifier un recours en annulation sous prétexte d'abus de majorité ou de droit.
Il appartient au copropriétaire qui se prévaut du caractère abusif d'une décision de rapporter la preuve que la résolution contestée a bien été prise dans un but illégitime, manifestement contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaire, et de l'existence d'un préjudice strictement personnel ou d'une rupture de l'égalité de traitement entre les membres de la copropriété. (Cass. Civ.3ème, 17 décembre 2014, n°13-25.134; Cass. Civ.3ème, 5 novembre 2015, n°14-23.493; Cass. Civ.3ème, 9 juin 2016, n°15-17.529).
Les Juges peuvent tenir compte d'éléments établis postérieurement à la décision dont la nullité est demandée pour apprécier l'existence d'un abus de majorité. (Cass. Civ. 3ème, 27 avril 2017, n°16-13.886).
Le contrôle de l'abus de majorité ne peut porter sur le contrôle de l'opportunité des décisions prises par l'Assemblée (CA PARIS, 16 décembre 2015, n°13/19621).
Cette notion d'abus de majorité est susceptible de s'appliquer à tous les domaines du droit de la copropriété.
* Ainsi, les Juges ont pu retenir l'existence d'un abus de majorité, s'agissant de résolutions portant sur l'exécution de travaux incombant au Syndicat des copropriétaires, et procéder à l'annulation des décisions d'Assemblée Générale:
- refusant, sans aucun motif, de remplacer une colonne d'évacuation des eaux usées, vétuste et fuyarde qui préjudiciait à la jouissance des parties privatives d'un copropriétaire (TGI Créteil, 5ème chambre civile, 23 juin 2015, n°14/08746),
- refusant, sans aucun motif valable, de consentir à l'exécution de travaux de réfection d'une partie de l'immeuble (Cass. 3e civ., 11 janv. 1984 : RD imm. 1984, p. 450),
- mettant à la charge exclusive d'un copropriétaire des dépenses afférentes à des travaux effectués sur des parties communes (CA Paris, 8 sept. 2010 : JurisData n° 2010-020454),
- refusant les crédits nécessaires à l'exécution de travaux de réfection de la toiture de l'immeuble pour rendre habitables les locaux situés sous cette toiture (CA Lyon, 9 juin 1999: JurisData n° 1999-130677).
* Les juges ont également pu caractériser l'existence d'un abus de droit, s'agissant de résolutions portant sur des travaux engagés aux frais de certains copropriétaires sur le fondement de l'article 25, b de la Loi, et procéder à l'annulation des décisions d'Assemblée Générale:
- refusant au copropriétaire d'un local commercial l'autorisation d'un raccordement d'eau sur des conduites communes alors qu'elle cette autorisation avait été précédemment consenti à d'autres propriétaires de boutiques (CA Paris, 24 oct. 1997 : JurisData n° 1997-730050),
- refusant des travaux de raccordement de l'installation sanitaire sur le réseau d'assainissement de l'immeuble non motivé par l'intérêt de la copropriété (CA Paris, 23e ch., 20 nov. 1992: JurisData n° 1992-023808).
A cet égard, il est acquis que les copropriétaires sollicitant l'autorisation d'exécuter des travaux constituant des améliorations au sens de l'article 30, al.4 de la Loi du 10 juillet 1965 peuvent solliciter cette autorisation auprès du Tribunal, en cas de refus opposé par l'Assemblée.
Un contentieux abondant porte notamment sur les résolutions portant sur le changement de destination de lots qui oppose le plus souvent les aspirations légitimes d'un copropriétaire à faire évoluer l'utilisation de son lot et la volonté du Syndicat de se prémunir de toute nuisance en s'opposant à ce changement.
Les solutions rendues en la matière résulte de l'équilibre entre ces prétentions qui se traduit généralement par la reconnaissance d'un droit de chaque copropriétaire à modifier la destination de ses parties privatives sous réserve de ne porter atteinte ni à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires (Civ.3ème, 5 décembre 2007, n°06-16031).
Ainsi, les juridictions ont pu prononcer, s'agissant de locaux sous combles, caves, greniers, garages ou bureaux - assez aisément transformables - de nombreuses décisions où la notion d'abus de majorité est retenue:
- les refus opposés par l'Assemblée générale des copropriétaires concernant l'aménagement et la transformation de greniers et divers studios à usage d'habitation (CA Reims, 17 mai 1993, Jurisdata n°1993-043159 ;CA Nancy 24 janvier 2006, Loyer et copropriété 2006, n°139 ; CA Versailles, 11 juin 2012, Jurisdata n°10/06023), dès lors que ces travaux ne contrevenaient pas à la destination de l'immeuble et que les droits des autres copropriétaires n'étaient nullement concernés par ces aménagements purement intérieurs de lots privatifs,
- le refus opposé par l'Assemblée générale des copropriétaires d'aménager des lots qualifiés de caves dans le règlement de copropriété, faute pour les copropriétaires de prouver en quoi ces aménagements leur portaient préjudice et dans quelle mesure ils ne seraient pas conformes à la destination de l'immeuble (CA Paris 29 mai 2008, Loyers et copropriété 2008, n°264),
- le refus opposé par l'Assemblée générale des copropriétaires d'affecter à usage d'habitation un lot décrit comme des bureaux aux termes du règlement de copropriété, dès lors que, cette affectation ne contrevient pas à la destination de l'immeuble et ne porte pas préjudice à un autre copropriétaire (Civ.3ème 17 avril 1991, Loyer et copropriété 1991, n°313, CA Paris 11 janvier 2007, AJDI 2007, n°398),
- le refus opposé par l'Assemblée Générale de voir transformer un lot à usage d'entrepôt en appartement (Civ.3ème 19 septembre 2012, n°11-21631).
Dans cette espèce, ce refus fut qualifié d'abus de majorité par la Haute Cour, au motif que le changement d'affectation sollicité était conforme à la destination de l'immeuble, à usage mixte de commerce et d'habitation et qu'aucun élément ne permettait de dire que les travaux portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires.
* L'abus de majorité a également pu être retenue, s'agissant de résolutions portant sur l'aliénation de parties communes.
Ainsi, la Cour d'Appel de Paris a pu annuler les résolutions d'une l'Assemblée Générale prévoyant la vente d'une chambre à l'un des copropriétaires à des conditions financières dérisoires, manifestement contraires à l'intérêt commun (CA Paris, 23e ch., 4 mars 1998, Loyers et copr. 1998, comm. 274).
Il résulte de ce qui précède que la notion d'abus de majorité concerne tous les domaines du droit de la copropriété - sans que les domaines cités dans le présent article ne constituent une liste exhaustive-, et permet d'exercer dans le délai légal imparti, un recours en annulation à l'encontre de la résolution abusive, étant rappelé que, le Tribunal ne peut se substituer au Syndicat pour imposer une décision, à l'exception des cas expressément prévus par la Loi, sous peine de s'immiscer indûment dans la gestion de l'immeuble.
Les Copropriétaires qui ont voté en faveur de certaines résolutions à l'Assemblée Générale ne sont pas recevables à agir en annulation de l'Assemblée
D'anciennes décisions ont pu admettre que la participation de copropriétaires à l'Assemblée générale et même à certains votes n'excluait pas la possibilité de diligenter a posteriori une action en annulation de ladite assemblée (Cass. Civ.3ème, 3 décembre 2002, Administrer 2003, p.42).
La Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation semble être revenue sur cette analyse, aux termes d'un arrêt rendu rendu le 24 mars 2015.
Dans cette affaire, des copropriétaires se plaignaient de la méconnaissance du délai de convocation prévu à l'article 9 du décret du 17 mars 1967, et ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'asssemblée générale du 8 octobre 2010 à laquelle ils ont participé.
Rappelant qu'en vertu de l'article 42, aliéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objetde contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, la Cour a considéré que les copropriétaires qui ont voté pour certaines résolutions n'étaient pas recevables à agir. (Cass. Civ. 3ème, 24 mars 2015, n°13-28.799)
La modification de la destination des locaux subordonnée au respect des droits des autres copropriétaires ou à l'absence d'atteinte à la destination de l'immeuble
Il est acquis que tout copropriétaire est en droit de modifier la destination de ses locaux, sous réserve qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires en leur imposant de plus graves inconvénients de voisinage, ou une atteinte à la destination de l'immeuble telle que définie par le règlement de copropriété.
Dans cette affaire, le lot anciennement affecté à une activité de boulangerie devait être exploité pour une activité de restaurant.
La Cour d'appel avait fait droit à la demande d'interdiction d'exploiter un restaurant, en relevant notamment que cette nouvelle activité entraîne une ouverture au public sensiblement différente de celle d'une boulangerie, tant dans les horaires d'ouverture, que dans l'usage des lieux par les clients et que cela constituait une modification de la destination des lieux.
La Troisième chambre Civile de la Cour de Cassation a cassé cette décision, aux termes d'un arrêt rendu le 24 mars 2015, en relevant que le lot litigieux était à usage mixte, commercial et d'habitation, et qu'il n'était justifié d'un trouble causé à un autre Copropriétaire (Cass. Civ. 3ème, 24 mars 2015, n°13-25-528) .
Les dépenses avancées par un Syndic de fait ne sont pas remboursées
Le Syndic de fait qui a réglé les dépenses communes de l’immeuble durant la période écoulée entre la fin du mandat de syndic provisoire et la réunion de l’assemblée générale désignant un nouveau syndic ne peut réclamer au syndicat le remboursement de ces dépenses.
Ainsi, il est constant qu’en l’absence de toute désignation régulière par l’assemblée générale ou par décision de justice. Il faut avoir un mandat régulier. (Cour d’appel de Lyon 13 janvier 2015n°13/08366 SARL Activ’immobilier c/ Synd de l’immeuble le Premium)
Les limites au droit de jouissance exclusif sur une partie commune
L’installation d’une pergola sur un jardin objet d’un droit de jouissance exclusive sans l’autorisation de l’assemblée générale constitue un trouble manifestement illicite.
En l’espèce, les copropriétaires d’un appartement en rez-de-chaussée disposaient de la jouissance exclusive d’un jardin partie commune.
Lesdits copropriétaires ont arraché la haie délimitant le jardin et l’ont remplacé par un brise-vue et ont installée une pergola sans l’autorisation de l’assemblée générale.
Ils ont été condamnés à remettre en état le jardin dans la mesure où aucune tolérance n’avait été octroyée par le syndic d’autant que le règlement de copropriété était clair quant au fait que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive doivent respecter l’aspect général du jardin et ne peuvent modifier les plantations sans l’accord du syndic.
Les copropriétaires ne peuvent donc abuser du droit de jouissance qui leur est réservé par le règlement de copropriété.(Cour d’appel d’Aix en Provence 22 janvier 2015 n° 13/15181 K. c/ Synd. Eden Park)
Décision d'assemblée et abus de droit
Une cour d’appel (Pau) ne peut déclarer abusif le refus de l’assemblée générale d’autoriser le changement de destination d’un lot à usage professionnel en logement sans relever en quoi ce refus serait contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation et des Tribunaux qui considèrent qu’une assemblée peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit encore dans un but de nuire.
Dans l’espèce qui nous intéresse la Cour d’appel, dont l’arrêt a été cassé, aurait du vérifier si la décision incriminée répondait à l’une de ces conditions. (Cass. Civ. 3ème, 17 décembre 2014 n° 13-25.134).
La restitution des archives du Syndicat
L’obligation de restituer les fonds et archives du syndicat (article 18-2 Loi du 10/07/1969) s’imposent non seulement au syndic qui a précédé immédiatement le nouveau syndic en fonction mais également à tout ancien syndic.
De plus, compte tenu du caractère légal de cette obligation de remise des archives, la charge de la preuve de la remise des pièces incombe à l’ancien syndic qui doit établir par tout moyen admissible avoir accompli cette diligence. (CA Paris Pole 1 Chambre 2 16 octobre 2014, N° 13/01948)
La Jurisprudence de la Cour de Cassation impose comme formalité substantielle que le texte de l'article 42 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965 soit reproduit dans la notification du procès-verbal de l'Assemblée Générale.
L'inobservation de cette formalité substantielle entraîne la nullité de cette notification, ainsi que la Cour l'a rappelé dans cette décision. (Cass. 3ème civ. 28 janvier 2015, n°13-23-552)
Le recouvrement des charges individuelles
La Cour rappelle qu'il appartient au Syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement des charges de copropriété de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires s'était borné à présenter, en dehors d'un procès-verbal d'assemblée générale, un relevé de compte copropriétaire, et des relevés informatiques dont la validité en la matière n'est pas retenue.
La Cour de cassation a donc cassé le Jugement rendu par la juridiction de proximité qui avait considéré que la demande du Syndicat était justifiée au vu de ses explications étayées par les documents produits. (Cass.3ème Civ. 27 Janvier 2015, n°13-26.571)
Sur la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires pour défaut d'entretien des parties communes
Il est rappelé qu'aux termes de l'article 14, dernier alinéa de la Loi du 10 juillet 1965, « le Syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.
Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
Ce texte est interprété strictement par les Juridictions:
- La Cour d'Appel de Versailles a rendu un arrêt le 2 juillet 2012, aux termes duquel elle a considéré que le Syndicat des Copropriétaires avait engagé sa responsabilité, en relevant qu'averti de l'affaissement du plancher (partie commune) susceptible de mettre en péril la structure de l'immeuble, celui-ci n'avait accompli aucune diligence pour rechercher les causes du désordre, pas plus qu'il n'avait pris l'initiative de faire procéder aux travaux de reprise et d'en obtenir préalablement le financement. (CA VERSAILLES, 2 juillet 2012, n°11/03420)
- La Cour d'Appel de Paris (Pôle 4, Chambre 2), a également rendu un arrêt le 25 septembre 2013, aux termes duquel elle a jugé que la pleine responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être retenue pour défaut d'entretien de l'immeuble litigieux, eu égard au fait que ce défaut d'entretien apparaît avoir favorisé l'infestation des poutres maîtressses et des solives de cet immeuble par des insectes xylophages, aggravée par des infiltrations d'eau
et par suite, la fissuration du linteau laquelle est à l'origine de nouvelles infiltrations et donc de nouvelles manifestations de désordres préjudiciables, à la collectivité des copropriétaires de l'immeuble et également au locataire victime de désordres spécifiques dans l'appartement constituant sa résidence principale. (CA Paris, Pôle 4, Chambre 2, 25 septembre 2013, n°11/08539).
- La Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt le 29 octobre 2013, aux termes duquel il a été rappelé que seule l'existence d'une faute avérée de la victime à l'origine du dommage est susceptible d'exonérer, le Syndicat des Copropriétaires de la responsabilité qu'il encourt pour défaut d'entretien des parties communes.
Dans cette affaire, la Cour a considéré que l'inertie des intéressés devant les dégradations apparentes de leur appartement n'était pas propre à justifier une faute de la victime, au regard de l'article 14 de la Loi. (Cass. Civ.3ème, 29 octobre 2013, n°12-23.953)
- Très récemment, la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a fermement réaffirmé cette responsabilité du Syndicat des Copropriétaires fondée sur l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, aux termes de deux arrêts rendus, les 30 septembre 2014 et 15 octobre 2014.
Dans la première espèce, devant le refus du Syndicat, sanctionné par la justice, de réaliser les travaux de réfection de parties communes dont le défaut compromettait l'habitabilité de locaux privatifs, le copropriétaire victime a engagé une nouvelle action contre le syndicat pour obtenir réparation du préjudice supporté par les manquements du syndicat à son obligation édictée à l'article 14. (Cass. Civ. 3ème, 30 septembre 2014, n°13-20.563)
Dans la seconde espèce, les moisissures et l'humidité constatées dans l'appartement d'une copropriétaire étant dues au mauvais état de l'immeuble sur lequel aucuns gros travaux de réhabilitation n'ont été entrepris, la carence du Syndicat était patente et engageait sa responsabilité, nonobstant l'absence de certaines mesures palliatives de la part du Copropriétaire. (Cass. Civ. 3ème, 15 octobre 2014, n°13-18.343)
Il est acquis que cette carence entraîne la responsabilité du Syndicat selon les critères de droit commun, dont ceux de l'abus de droit ou de majorité souvent relevés à propos des décisions d'Assemblée Générale.
L'impact de la Loi ALUR sur le fonctionnement des Copropriétés
La Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (dite Loi ALUR) modifie en profondeur le fonctionnement des Copropriétés, en imposant notamment de nouvelles obligations à ses principaux acteurs (Syndic, Syndicat des Copropriétaires et Conseil Syndical) et en abaissant les conditions légales de majorité pour le vote de certains travaux, et ce dans le principal dessein de prévenir la dégradation des Copropriétés.
I. Les nouvelles dispositions relatives au Syndicat des Copropriétaires
> L'immatriculation des Syndicats de Copropriétaires
Cette immatriculation a pour objectif de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des Copropriétés et la mise en oeuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements. (Article L.711-1 du Code de la Construction et de l'habitation «CCH»)
Ces dispositions seront applicables à compter du 31 décembre 2016 pour les Syndicats de Copropriétaires comptant plus de 200 lots, du 31 décembre 2017 pour les Syndicats des Copropriétaires comportant plus de 50 lots, du 31 décembre 2018 pour les autres Syndicats des Copropriétaires.
Cette immatriculation ne confère pas la personnalité morale au Syndicat des Copropriétaires.
Quelles sont les données à communiquer ?
Un Registre national des Copropriétés a été créé, dans lequel les Syndicats de Copropriétaires qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation, devront communiquer et actualiser les renseignements suivants:
- le nom, l'adresse, la date de création du Syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété, et le cas échéant le nom du Syndic.
- l'état de la Copropriété (en cas de difficulté, pré-difficulté, carence, ou si le Syndicat fait l'objet d'un arrêté ou d'une injonction pour des motifs de salubrité, de santé publique, de sécurité..)
- les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du Syndicat,
- les données essentielles relatives au bâti issues du carnet d'entretien, du diagnostic technique global,..
La loi prévoit d'adapter ces obligations aux petites copropriétés comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux et de commerces, et dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15.000€.
Qui doit procéder à l'immatriculation?
En principe, c'est le Syndic, même si certains textes visent le Syndicat (Art.L.711-2-1 nouveau du CCH). Pour les immeubles mis en copropriété, ce sera le Notaire chargé de la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété.
Dans l'hypothèse ou il n'y aurait pas de Syndic ou en cas de carence de ce dernier - après mise en demeure par un copropriétaire ou toute personne qui y a intérêt, resté infructeuse au-delà d'un délai de un mois-, il appartiendra au Notaire chargé de l'établissement de l'acte de vente d'immatriculer d'office le Syndicat des copropriétaires, et de mentionner dans l'acte authentique le numéro d'immatriculation de la copropriété.
Un décret en Conseil d'Etat fixera les conditions de publicité des informations communiquées et les conditions de consultation du registre.
Quelles sont les sanctions, en cas de défaut d'immatriculation (art L 711-6-I, II et III du CCH)?
- L'astreinte: En cas de carence du Syndic, l’Etablissement public tenant le Registre pourra - après avoir adressé une mise en demeure au syndic, restée infructueuse pendant un mois - appliquer une astreinte au Syndic qui cessera de courir à la complète transmission ou actualisation des données.
Cette astreinte ne pourra être supérieure à 20€ par lot et par semaine, et ne pourra pas être facturée par le Syndic aux Copropriétaires, sauf si le Syndic est bénévole.
- Le retrait des subventions publiques.
> Les mesures prises en faveur du recouvrement des impayés
Ces mesures visent essentiellement à sanctionner les pratiques des marchands de sommeil.
- Le déblocage du prix de vente: Lors de la vente d'un lot et si le vendeur n'a pas présenté au Notaire un certificat du Syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du Syndicat, un avis de la mutation doit être donné par le Notaire au Syndic de l'immeuble par lettre recommandée AR, dans un délai de 15 jours à compter de la date du transfert de propriété.
Avant l'expiration d'un délai de 15 jours qui court à compter de la réception de cet avis, le Syndic peut former au opposition au versement des fonds dans la limite des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.
Le Notaire libère les fonds dès l'accord entre le Syndic et le vendeur sur les sommes restant dues.
A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le Syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au Syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties.
Le principe de la libération des fonds dus à la Copropriété devient la règle, sauf en cas de contestation de l'opposition devant le Tribunal.
- La vente conditionnée de lots aux copropriétaires endettés: La vente de lots aux copropriétaires ayant fait l'objet d'une mise en demeure de payer leurs charges, restée infructueuse plus de 45 jours, est suspendue au règlement des charges dues à la Copropriété.
Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le Notaire notifie au Syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un PACS.
- Soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un PACS ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation ;
- Soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de 45 jours.
Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges, le Notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente.
- Les restrictions apportées au droit de vote et aux délégations de vote: Désormais, les voix des copropriétaires endettés ne seront plus prises en compte pour le calcul de la majorité lorsque l'Assemblée statue sur l'autorisation du Syndic d'agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente de leur lot. (art. 19-2 de la Loi n°65-557 du10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, art .55, I, 8°)
Les copropriétaires endettés ne pourront pas davantage recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire, afin d'éviter qu'ils bloquent la prise de décision afférente à la saisie de leur lot. (Article 19-2 de la Loi n°65-557 du10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, art .55, I, 8°)
> Les mesures prises en faveur de la sauvegarde de l'immeuble
- Création d'un fonds de travaux à compter du 1er janvier 2017 (L. n°65-557, 10 juillet 1965, art 14-2, II créé par la loi ALUR, art 58, I, 3)
Quels sont les immeubles concernés par cette mesure?
La Loi ALUR a prévu un fonds de travaux pour les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation.
Exception: le Syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux pour les immeubles comportant moins de dix lots, par une décision unanime de l'Assemblée Générale.
Le Syndicat des copropriétaires doit constituer un fonds de travaux à l'issue d'une période de 5 ans suivant la date de la réception des travaux.
Cependant, si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du CCH a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le Syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.
Il s'agit des travaux prescrits par les lois et règlements et des travaux décidés par l'Assemblée générale des copropriétaires non compris dans le budget prévisionnel.
Exception: Lorsqu'en application de l'article 18 de la Loi de 1965, le Syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'Assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.
Comment le fonds sera alimenté?
Ce fonds de travaux est alimenté par ''une cotisation'' annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'Assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel, et ne pourra être inférieure à 5% du budget prévisionnel.
Le paiement de la cotisation sera versé sur un compte bancaire séparé spécifique, distinct du compte principal.
Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel, le Syndic inscrit à l'ordre du jour de l'Assemblée générale la question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du CCH, ainsi que la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'Assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.
Quid des cotisations acquittées en cas de cession du lot?
- Mise en place d'un nouveau Diagnostic Technique Global («DTG»), à compter du 1er janvier 2017 (L. n°65-557, 10 juillet 1965, art 14-2,II créé par la loi ALUR, art 58)
Quels sont les immeubles concernés par cette mesure et la majorité applicable pour sa réalisation ?
La Loi ALUR a prévu un fonds de travaux pour les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation relevant du statut de la copropriété.
Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique global.
L'Assemblée Générale des Copropriétés devra se prononcer à la majorité simple de l’article 24, sur la possibilité de faire réaliser par un tiers qualifié un DTG.
La Loi prévoit, que dans le cadre d’une procédure visant à assurer la sécurité de l’immeuble ou à lutter contre les immeubles menaçant ruines ou insalubres, l’autorité administrative compétente pourra demander au Syndic de produire le DTG.
A défaut de production du DTG, dans un délai d’un mois après notification de la demande, l’autorité pourra réaliser celui-ci en lieu et place du Syndicat des copropriétaires, à ses frais.
Quelle est la teneur du DTG (article 731-1 du CCH)?
- une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ;
- un état de la situation du Syndicat des Copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ;
- une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
- un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du Code de la construction et de l'habitation. L'audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1 satisfait cette obligation.
Quelles sont les modalités de sa mise en œuvre?
Le contenu du DTG est présenté à la première Assemblée Générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision.
Le Syndic inscrit à l'ordre du jour de cette Assemblée Générale la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux, ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en œuvre.
Au regard des orientations décidées par les Copropriétaires lors des Assemblées générales précédentes, le Syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque Assemblée générale soit la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux, soit les décisions relatives à la mise en œuvre du plan pluriannuel de travaux précédemment adopté.
Les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon les délibérations de l'Assemblée générale, notamment aux termes du DTG, le cas échéant, complété par des études complémentaires, sont intégrés au carnet d'entretien, selon des modalités précisées par décret.
> Les nouvelles mesures relatives à l'Assemblée Générale
Quelles sont les nouvelles personnes à pouvoir convoquer l'Assemblée Générale?
- Le Président du Conseil Syndical peut désormais convoquer l'Assemblée Générale appelée à désigner un nouveau syndic «en cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit ».(L. n°65-557, 10 juillet 1965, art 18V nouveau)
Une incertitude demeure quant à l'interprétation du terme « empêchement », qui peut désigner les congés, la maladie, l'accident... rendant délicate l'application de cette disposition.
- Dans les petites copropriétés comportant moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux, ou de commerces dont le budget prévisionnel moyen sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15.000€, lorsque l'Assemblée Générale de ce Syndicat aura décidé d'adopter la forme coopérative, de ne pas constituer de Conseil Syndical et de procéder directement à la désignation du Syndic parmi ses membres, et en cas d'empêchement du Syndic ou défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire pourra prendre l'initiative de convoquer une Assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau Syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.(L. n°65-557, 10 juillet 1965, art 17-1-1 alinéa 1 nouveau)
Quels travaux relèvent désormais de la majorité de l'article 24?
La loi ALUR intègre désormais dans le champ d'application des travaux votés à la majorité de l'article 24, dite majorité simple, les travaux qui relevaient jusque là de la majorité de l'article 25, tels que (L. n°65-557, 10 juillet 1965, art 24 nouveau):
- Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;
- Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;
- Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;
- Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
- L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
- La décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du CCH ainsi que ses modalités de réalisation.
Quelles sont les décisions relevant désormais de la majorité de l'article 25?
- Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration;
- La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation;
La prise de décisions relatives à la mise en application et au suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges, pourra être déléguée, dans les Syndicats comportant au plus 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, par l'Assemblée au Syndic ou au Conseil syndical, sous réserve que ce dernier soit couvert par une assurance de responsabilité civile.
Quelles sont les modifications apportées à la double majorité de l'article 26?
- La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au Syndicat, demeurent soumises à la double majorité, mais les deux questions doivent être inscrites à l'ordre du jour de la même Assemblée générale.
Cependant, l'unanimité est requise pour la suppression du poste de concierge et pour la vente de la loge lorsqu’en vertu d’une clause de règlement de copropriété, cette suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.
- La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif peut être réalisée par les soins du syndicat si la décision est prise à la double majorité de l'article 26.
L'exigence de l'unanimité des copropriétaires de l'étage supérieur a été supprimée.
Ainsi, la décision d'aliéner le droit de surélever un bâtiment exige la majorité prévue à l'article 26, et si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une Assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant la bâtiment à surélever, statue à la majorité de l'article 26.
Les copropriétaires du dernier étage du bâtiment surélevé bénéficient alors d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés.
L'abaissement des conditions légales de majorité pour le vote de certains travaux pourrait préjudicier aux finances de la copropriété...
> La Loi ALUR a également précisé les règles de fonctionnement applicables à des syndicats d'une forme particulière, tels que les syndicats coopératifs(L. n°65-557, 10 juillet 1965, art 17-1-1 nouveau), les résidences de tourisme (L. n°2014-366, 24 mars 2014, art 58 V al. 1, 2, 3 et 4) et les syndicats secondaires (L. n°65-557, 10 juillet 1965, art 58 V al. 1, 2, 3 et 4 nouveau).
II. Les nouvelles dispositions relatives au Conseil Syndical
> Le rôle consultatif du Conseil Syndical, en cas de difficultés rencontrées par la Copropriété (L. n°65-557, 10 juillet 1965, art 29-5-II, al.3 et 4 nouveau, art.29-8-II, al.3 nouveau )
Les dispositions de la Loi ALUR appellent le Conseil Syndical à participer au redressement du syndicat qui se trouverait fragilisé.
Ainsi, l'avis du Conseil Syndical est requis dans l'hypothèse où un Mandataire ad'hoc serait désigné en qualité d'administrateur provisoire par le juge.
De même, le plan d'apurement définitif établi par l'administrateur provisoire devra être notifié au Conseil Syndical, et une fois le plan homologué par le Juge, l'Ordonnance rendue par le juge doit être notifiée par le Conseil Syndical.
L'avis du Conseil syndical sera également requis lorsque la création d'un syndicat secondaire est envisagée aux fins de remédier aux difficultés de la copropriété.
> Mandat de représentation des membres du Syndicat secondaire à l'assemblée générale du syndicat principal
L'Assemblée générale d'un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l'article 25 peut mandater, pour une durée d'un an, le président du Conseil Syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l'assemblée générale du syndicat principal. (Article 22 II, alinéa 1 de la Loi du 10 juillet 1965)
Le mandat confié au président du Conseil Syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l'article 24.
Le Président du Conseil Syndical secondaire peut non seulement voter au nom de copropriétaires qui se sont opposés à sa délégation, mais le mandat de un an qui lui a été confié, va lui permettre de voter au nom des membres du syndicat secondaire des décisions relevant de la majorité 24 qui n'auront pas été portés à leur connaissance.
La seule limite apportée à cette délégation est stipulé à l'article 22 II, deuxième alinéa qui dispose que «pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'Assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l'unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s'il dispose d'une délibération de l'assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi».
III. Les nouvelles dispositions relatives au Syndic
> Statuts du Syndic
- Reconnaissance du Syndic provisoire
En pratique, avant la Loi ALUR, lorsqu’un immeuble était mis en copropriété pour la première fois, le Notaire, rédacteur du règlement de copropriété, indiquait le nom du Syndic qui administrerait l’immeuble jusqu’à la première réunion d’Assemblée générale qui statuerait sur la pérennité de ses fonctions.
La Loi ALUR, qui a modifié l’article 17 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965, désigne le premier gestionnaire de la Copropriété par le terme de Syndic « provisoire » et précise que sa désignation se situe avant la première réunion d’Assemblée générale.
De même, la Loi ALUR a introduit la notion de mise en concurrence dès la nomination du premier Syndic.
- Nouvelles dispositions concernant les Syndics non professionnels
La Loi ALUR a créé un nouvel article 17-2 à la Loi du 10 juillet 1965 qui dispose que les Syndics non professionnels - bénévoles ou coopératifs- doivent être propriétaires d’au moins un lot ou une fraction de lot dans l’immeuble qu’ils sont amenés à gérer. L’affectation des lots est indifférente.
- La cessation des fonctions du Syndic
L’article 18 V alinéa 2 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965 dispose que dorénavant le Syndic ne pourra renoncer à ses fonctions sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois.
Si un nouveau Syndic est désigné par l’Assemblée avant la fin du mandant du Syndic en place alors il y a révocation du mandat de l’ancien Syndic à compter de la prise de fonction du nouveau Syndic.
> Mise en concurrence des Syndics obligatoire
La Loi ALUR impose, dans les copropriétés dotées d’un Conseil Syndical, la mise en concurrence de plusieurs Syndics préalablement à la désignation d’un nouveau mandataire (Article 21 alinéa 3 et suivant nouveau de la Loi du 10 juillet 1965).
Qui a en charge cette mise en concurrence?
La mise en concurrence est réalisée par le Conseil Syndical auquel devront être communiqués plusieurs contrats faisant notamment état des frais afférents à la tenue d’un compte séparé. Toutefois, un copropriétaire peut demander l’inscription de l’examen d’autres projets de contrats à l’ordre du jour de l’Assemblée.
Le Conseil Syndical peut se prononcer par un avis écrit. Cet avis, s’il est émis, doit être communiqué en même temps que l’ordre du jour de l’Assemblée et des projets de contrats.
Le Conseil Syndical peut proposer une dispense de mise en concurrence lorsque le marché local des syndics ne la permet pas (Article 21 alinéa 4 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965). Le syndic notifie alors cette absence de mise en concurrence aux copropriétaires dans un délai leur laissant la possibilité de communiquer eux-mêmes des contrats de syndic afin d’inscrire leur examen à l’ordre du jour de l’Assemblée.
> Création d’un contrat type de Syndic
La Loi ALUR prévoit la création d’un contrat type établi par Décret en Conseil d’Etat (Article 18-1 A modifié de la Loi du 10 juillet 1965), afin d'uniformiser les contrats de syndic et faciliter leur comparaison.
Le contrat type qui sera défini devrait s’appliquer sans distinction à tous les Syndics.
> Fixation de la rémunération des prestations non comprises dans le forfait de gestion courante
La rémunération des Syndics est toujours un sujet épineux.
L’arrêté NOVELLI de mars 2012 qui fixe la liste minimale des tâches incluses dans le forfait annuel n’a pas suffit à résoudre le problème.
La Loi ALUR a donc renversé le système et après avoir posé le principe de la rémunération forfaitaire, dispose que ce ne sont plus les prestations incluses dans le forfait qui sont listées mais celles pouvant ouvrir droit à la perception d’une rémunération complémentaire (article 18-1 A modifié de la Loi du 10 juillet 1965).
Un prochain décret définira donc la liste des prestations particulières. Il fera l’objet d’une concertation biannuelle avec les professionnels en vue de sa révision.
> Archivage et extranet
Le décret de 1967 fait du Syndic l’archiviste du Syndicat.
La Loi ALUR impose désormais au Syndic de soumettre au vote de l’Assemblée générale la décision de confier les archives à une entreprise spécialisée aux frais du Syndicat (Article 18 II alinéa 6 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965). La décision est adoptée à la majorité absolue.
Cette tâche ne peut donner lieu à aucun complément de rémunération pour le Syndic.
A compter du 1er janvier 2015, le Syndic professionnel sera obligé de proposer un service extranet permettant un accès sécurisé à certains documents. Toutefois, l'Assemblée peut s’y opposer à la majorité absolue.
Quels documents pourront être mis en ligne?
Le texte ne précise pas la nature des documents dématérialisés pouvant être mis en ligne. Il est seulement question des documents relatifs à la gestion de l’immeuble ou à celle des lots gérés.
Il est donc indispensable que l’extranet permette, notamment d’accéder:
- au règlement de copropriété,
- au carnet d’entretien,
- aux décisions de l’Assemblée générale,
- au budget prévisionnel,
- au contrat de Syndic,
- au contrat d’assurance de l’immeuble.
- Communication par courriels
Un nouvel article 42-1 de la Loi du 10 juillet 1965 consacre la communication électronique puisqu’il énonce que les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique.
Les notifications et mises en demeure sont celles visées par l’article 64 du Décret du 17 mars 1967.
- Communication aux occupants de l’immeuble
Le Syndic a l’obligation générale d’informer l’ensemble des occupants de l’immeuble des décisions prises par l’Assemblée générale.
Les modalités de cette information seront définies par Décret.
> Nouvelles dispositions sur les Syndics et les entreprises,
Dans un but de transparence et éviter un éventuel favoritisme, les contrats passés avec des entreprises dans lesquelles le Syndic a un intérêt devront être autorisés par l’Assemblée générale à la lumière des liens existants entre le Syndic et ladite entreprise. (Article 18 I alinéa 7 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965).
Cette autorisation devra être donnée à la majorité simple.
L’application de cette disposition est subordonnée à la parution d’un Décret qui définira sûrement le type de lien à retenir entre syndic et entreprise.
> Nouvelles dispositions sur les mandats de vote
La Loi ALUR ne permet pas que les parents en ligne collatérale du Syndic soient membres du Conseil Syndical.
De plus, l’interdiction faite au Syndic et aux personnes qui lui sont assimilées (conjoint, partenaire de PACS, ses préposées) de recevoir des copropriétaires des mandats de vote aux Assemblées est élargie.
Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires de PACS, leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires dans l’immeuble (Article 22 modifié de la Loi du 10 juillet 1965)
> Obligation d’assurance du Syndicat des Copropriétaires
Le Syndicat doit souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.
Le débiteur de cette obligation d'assurance d'habitation qui solliciterait la souscription d'un contrat et qui se verrait opposer un refus par la Compagnie d'assurance sollicitée, dispose de la possibilité de saisir le bureau central de tarification.
Le cas échéant, il appartient au syndic de soumettre cette décision de conclure un contrat d’assurance à l’Assemblée qui statuera à la majorité simple.
En cas de refus du Syndicat, la Loi prévoit que le Syndic signera le contrat pour le compte du Syndicat et il répartira ensuite son coût dans les charges. (Article 18 I alinéa 4 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965)
> Fiche synthétique d’information des copropriétaires
La Loi ALUR crée cette fiche qui devra regrouper les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et son bâti. (Article 8-2 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965)
Un décret en précisera le contenu.
L’obligation de dresser une fiche synthétique entrera en vigueur de façon échelonnée à compter du 31 décembre 2016 pour les syndicats de copropriétaires comptant plus de 200 lots, du 31 décembre 2017 pour les syndicats des copropriétaires comportant plus de 50 lots, du 31 décembre 2018 pour les autres Syndicats des copropriétaires.
Au terme du rapport parlementaire sur la Loi ALUR l’établissement et la mise à jour des fiches ne peuvent donner lieu à une rémunération supplémentaire du Syndic.
Quelles sont les sanctions pour le Syndic ?
Le défaut d’établissement de cette fiche constitue un motif de révocation.
> Ouverture d'un compte séparé pour chaque Syndicat
Avant la Loi ALUR le principe était déjà celui de l’ouverture d’un compte séparé mais les copropriétaires pouvaient en dispenser le Syndic.
La Loi ALUR a supprimé toute possibilité de dérogation à l’ouverture d’un compte séparé sauf pour les petites copropriétés composées au plus de 15 lots et ayant un syndic professionnel.
Le Syndic n’aura le choix que de l’établissement bancaire à moins que l’Assemblée ne le prive de ce choix par un vote à la majorité absolue.
Le Syndic devra mettre à disposition du Conseil Syndical les relevés bancaires du compte de la copropriété.
Avec cette nouvelle disposition, le Syndic devra être très réactif en cas d’impayés de charges pour obtenir leur recouvrement afin d’éviter des difficultés de fonctionnement du compte séparé.
De même, les cotisations affectées au fonds de travaux devront être versées dans un compte séparé particulier distinct du compte séparé principal.
Ceci risque d’engendrer des frais bancaires supplémentaires pour la copropriété.
L’obligation d’ouverture d’un compte séparé entre en vigueur dans le délai d’un an à compter de la promulgation de la Loi ALUR soit le 24 mars 2015. Elle s’applique aux mandats en cours à compter de leur renouvellement.
> Interdiction des avances de fonds
La Loi dispose que le Syndic de copropriété ne peut avancer des fonds au Syndicat des copropriétaires (article 18 II dernier alinéa).
Exception à cette interdiction: le Syndic provisoire, qui devra gérer le Syndicat, dans l'attente de réunir l'Assemblée Générale qui votera le budget de la copropriété.
Convocation aux Assemblées Générales: erreur dans la stipulation de la majorité légale applicable aux résolutions soumises au vote
La loi n'impose pas de stipuler dans la convocation à l'Assemblée Générale, la majorité légale applicable à chacune des Résolutions soumises au vote.
Dès lors, la Cour d'Appel d'Orléans a pu considérer qu'une erreur dans la stipulation de la majorité légale applicable n'était pas de nature à vicier une Résolution adoptée à la majorité légale. (CA d'Orléans, 23 janvier 2012, n°00/03575)
Nullité de la Résolution par laquelle les Copropriétaires se sont prononcés en un seul vote sur des questions dont les objets différaient
La Cour d'Appel de Versailles a jugé qu'une résolution adoptée par les Copropriétaires était entachée de nullité au motif que les copropriétaires s'étaient prononcés en un seul vote sur des questions dont les objets différaient.
En effet, le vote sur le principe des travaux, puis sur le choix de l'entreprise et sur celui de son maître d'oeuvre peut appeler des réponses variées.
Dès lors, la Cour a considéré que procéder par un seul vote à des multiples questions condamne les copropriétaires à adopter une seule position et qu'un tel procédé est de nature à empêcher l'adoption de certaines décisions et à paralyser la vie de la Copropriété.(CA Versailles, 12 novembre 2012, n°11/03298)
La portée des "décisions de principe"
La Jurisprudence relative aux conditions de validité de l'autorisation accordée par une assemblée générale, en vertu de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 pour des travaux privatifs affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble est désormais classique.
Pour être valablement adoptée, la décision de l'assemblée Générale approuvant les travaux doit être expresse et porter sur des travaux précisément définis dans le projet soumis par le constructeur.
Dans une affaire récente dont la Cour d'appel de PARIS a eu à connaître, l'Assemblée Générale avait, lors d'une première délibération, adopté une simple décision « de principe » en présence d'un projet trop incomplet (installation d'une hotte d'extraction et d'un conduit d'évacuation), puis, lors d'une seconde réunion, refusé son autorisation sur un nouveau projet dépourvu des éléments d'information nécessaires pour éclairer les Copropriétaires.
Suivant un arrêt rendu le 29 septembre 2010, la Cour d'Appel de Paris a rappelé:
« Le vote ne suffit pas pour établir qu'il s'agit d'une "décision" au sens de la loi, c'est-à-dire une disposition adoptée par l'assemblée générale qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolutions de principe. »
Puis, elle a statué:
« Dès lors que l'assemblée générale insuffisamment éclairée par la société copropriétaire, n'avait pas entendu prendre une position définitive sur le projet d'installation d'une hotte d'extraction et d'un conduit d'évacuation dont elle ignorait s'il respectait ou non les contraintes et conditions précises énumérées en première partie de la résolution, il y a lieu de retenir que ladite assemblée n'a pris qu'une décision de principe qui n'a conféré à la société copropriétaire aucun droit acquis à l'installation de la hotte d'extraction et du conduit d'évacuation».
Pour être à même de pouvoir donner, en application de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

References: l'article 18

L'article 10
 l'article 65
 l'article 22
 l'article 10
 l'article 10
 l'article 25
 l'article 30
 l'article 9
 l'article 42
 l'article 42
 l'article 14
 l'article 14
 l'article 14
 l'article 14
 l'article 18
 l'article 24
 l'article 24
 l'article 25
 l'article 1
 l'article 25
 l'article 26
 l'article 26
 l'article 26
 l'article 26
 art.29
 l'article 25
 l'article 24
 l'article 22
 l'article 25
 l'article 25