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Timestamp: 2019-08-26 09:22:49+00:00

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NOVEDADES TRAS LA LEY DEL SUELO DE 2007 EN LA DECLARACIÓN NOTARIAL E INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE EDIFICACIONES TERMINADAS
NOVEDADES TRAS LA LEY DEL SUELO DE 2007 EN LA
DECLARACIÓN NOTARIAL E INSCRIPCIÓN REGISTRAL
DE EDIFICACIONES TERMINADAS
(EL LIBRO DEL EDIFICIO Y LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN)
COMENTARIOS Y CRITERIOS PRÁCTICOS
NORMATIVA (en extracto)
Resolución circular de la DGRN de 26/7/2007
Notario y Registrador.
Texto del art 19 de la ley Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo:
A.- EL LIBRO DEL EDIFICIO
A.1.- QUÉ SIGNIFICA LA ACREDITACIÓN DOCUMENTAL DEL CUMPLIMIENTO DE TODOS LOS REQUISITOS IMPUESTOS POR LA LEGISLACIÓN REGULADORA DE LA EDIFICACIÓN PARA LA ENTREGA DE ÉSTA A SUS USUARIOS
Se refiere al libro del edificio, (art 7 Ley edificación) integrado por:
.- el proyecto, facilitado al promotor por el director de obra.
.- el acta de recepción, firmada al menos por el promotor y el constructor, en la que deberá constar: Las partes que intervienen. la fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma, el coste final de la ejecución material de la obra., la declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, y l as garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades, y a la que se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.
.- la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación: que son
o Artículo 9. El promotor.
o Artículo 10. El proyectista.
o Artículo 11. El constructor.
o Artículo 12. El director de obra.
o Artículo 13. El director de la ejecución de la obra.
o Artículo 14. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.
o Artículo 15. Los suministradores de productos.
.- las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones
A.2.- QUÉ SIGNIFICA ACREDITACIÓN DOCUMENTAL:
Significa que no basta la mera manifestación de que existen tales documentos y que han sido entregados, ni la mera exhibición de un certificado o recibo de que existen, sino que hay que acreditar documentalmente la propia existencia del libro del edificio y los documentos que lo integran (mediante su exhibición al notario) y su entrega al promotor (para que éste luego pueda entregarlo a los usuarios finales).
La existencia, se acredita por exhibición al notario, y la entrega al promotor, por el hecho de que será precisamente el promotor (que es el que otorga la declaración de obra terminada tal documentación) quien la exhiba al notario.
Según la DGRN, debe formalizarse una acta de depósito notarial de tal documentación, pero este requisito no deriva de la ley, sino que es creado a criterio del centro directivo, y por tanto, sin valor de ley.
Quizá pudiera pensarse que la circular de la DGRN obliga a los notarios a cumplir tal requisito, pero en ningún caso puede obligar a los registradores a exigir su cumplimiento, pues la circular ni dice tal cosa, ni podría legalmente decirla.
Lo que sí parece conveniente es que el acta de recepción y la lista de intervinientes (que son documentos sencillos, de un par de folios, pero importantes) se incorporen al documento matriz, (como así se exige para la propia poliza del seguro decenal, cuando sea aplicable) pues de este modo queda constancia de los extremos más importantes:
.- el acta de recepción acredita la fecha de finalización de la obra y el coste de ejecución, que son dos parámetros que habrán de ser tenidos en cuenta en la calificación registral de la duración mínima y capital mínimo del seguro de daños estructurales (exgible sólo para viviendas)
.- La lista de intervinientes, pues en ella constarán todos los intervinientes en el proceso de la construcción, cada uno con las responsabilidades que la ley respectivamente les encomienda.
En todo caso, la calificación registral ha de tener a la vista el acta de recepción y la lista de intervinientes, (ya sea porque consten insertos en la escritura, que es lo preferible para evitar su extravío, o porque se acompañen a ella), para así poder los registradores, como expresamente les ordena el propio articulo, comprobar y exigir el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior. Y es que entre tales comprobaciones registrales está, obvia y necesariamente, la de verificar la correspondencia entre la obra a que se refiera el acta de recepción y la lista de intervinientes (y tambien la licencia de obras y el certificado técnico, y en su caso el seguro decenal), con la edificación que se declara y describe en el cuerpo de la escritura.
Téngase en cuenta que la ley no ha querido encomendar tal control sólo al notario, sino, como en casi todas las cuestiones relativas a la legalidad, tambien (y sobre todo) al registrador, que puede apreciar defectos o deficiencias en el documento autorizado por notario. No vaya a ocurrir que la declaración de una determinada edificación incorpore documentación que esté referida a otra distinta, en todo o en parte.
A. 3.- AMBITO OBJETIVO DE APLICACIÓN:
.- ¿A qué tipo de edificaciones?
A todas, no solo viviendas. (el seguro decenal es sólo obligatorio para viviendas- disposición adicional 2ª de la ley de edificación- , pero el libro del edificio es obligado para toda construcción).
.- ¿A qué tipo de documentos notariales?
Tanto a la escritura de declaración de obra nueva terminada, como al acta notarial de terminación de obra.
Y tanto a la declaración de obra terminada sobre finca inscrita, como a la inmatriculación de finca que contenga obra terminada, pues ambos casos comparten, a estos efectos, una identidad de razón: el acceso al registro de una edificación.
A.4.- AMBITO TEMPORAL DE APLICACIÓN
Dado que el articulo 19 de la ley del suelo no impone nuevos requisitos a los promotores de edificaciones, sino nuevos requisitos a los notarios y a los registradores, hemos de distinguir:
.- Atendiendo a la fecha del documento notarial:
Sólo aplicable a escrituras o actas notariales que se otorguen a partir de la entrada en vigor de la ley (1/7/2007), no a las otorgadas con anterioridad, pues antes de esa fecha los notarios ni los registradores no tenían esa obligación profesional de controlar tales extremos
.- Atendiendo a la fecha de inicio de la edificación:
Sólo a edificaciones a las que sea aplicable la ley de edificación, es decir, según su disposición transitoria primera, a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor, la cual se produjo, según la Disp. Final 4ª, a los seis meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, es decir, el 5 de mayo de 2000.
POR TANTO: han de cumplirse ambos requisitos temporales: que la obra hubiera solicitado licencia a partir del 5 de mayo de 2000, y que su declaración notarial de terminación sea a partir del 1 de julio de 2007. El hecho de que la obra se hubiera terminado antes del 1/7/2007, si concurren los dos requisitos citados, no exime de cumplir el articulo 19 de la ley del suelo.
.- ¿ Y si la obra se ha iniciado sin solicitar licencia?
Si se inició después del 5/5/2000, le es aplicable la ley de edificación , por estar ya vigente en el momento de iniciación y durante todo el proceso de construcción.
Si se alega que se inició antes del 5/5/200, como no hay una fecha fehaciente de ello (como sería la solicitud de licencia), habrá de estarse a la fecha de terminación debidamente acreditada por certificado técnico, y si tal fecha es anterior al 5/5/200, no le será aplicable la ley de edificación., pero si es posterior, sí.
B.- LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN O UTILIZACIÓN
B.1- QUÉ SIGNIFICA ACREDITAR EL OTORGAMIENTO, EXPRESO O POR SILENCIO ADMINISTRATIVO, DE LAS AUTORIZACIONES ADMINISTRATIVAS QUE PREVEA LA LEGISLACIÓN DE ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA.
En el caso de Andalucía, se refiere a la licencia urbanística municipal que el art 169 LOUA exige para la ocupación y la primera utilización de los edificios, establecimientos e instalaciones en general, así como la modificación de su uso.
B.2.- CÓMO SE ACREDITA
Precisa acreditación documental: no basta mera manifestación de que se ha obtenido, sino acreditación documental de ello, que deberá incorporarse a la escritura (como parece deducirse del art 19 de la ley del suelo estatal) o acompañarse a ella para su calificación registral.
¿Qué documento hace falta?
.- En caso de licencia concedida expresamente, la propia licencia o notificación auténtica de la misma
.- En caso de obtención por silencio positivo (que en Andalucía art 172.5 LOUA- tiene el plazo de tres meses,) puede aportarse:
.- Certificación del acto presunto (que no es imprescindible pedir, pero sí conveniente, y si se pide, el secretario del Ayuntamiento tiene obligación de expedir)
.- O solicitud de la licencia, con sello de entrada en el Ayuntamiento, transcurso del plazo del silencio, y manifestación expresa del solicitante de que en tal plazo no ha recibido ninguna notificación relativa a tal solicitud (pues si se le hubiera requerido para aportar más datos o acreditar algún extremo, se interrumpe el cómputo del plazo del silencio positivo).
.- O, como admite la DGRN, incluso valdría, por vía de ejemplo, aportación de la denegación de licencia en fecha extemporánea, sin que la misma exprese la existencia de alguna causa de interrumpción del computo del plazo.
B. 3.- ÁMBITO OBJETIVO DE APLICACIÓN:
A todas, no solo viviendas. (la licencia de primera ocupación es exigible para todos los edificios, establecimientos e instalaciones en general Art 169 LOUA
Y tanto a la declaración de obra terminada sobre finca inscrita, como a la inmatriculación de finca que contenga obra terminada.
B.4.- AMBITO TEMPORAL DE APLICACIÓN
.- Atendiendo a la fecha finalización de la edificación:
Es aplicable a TODAS las edificaciones terminadas, como mínimo, desde 1976 hasta nuestros días, pues tanto la ley estatal del suelo de 1976, como la estatal de 1990/92, (art 242.2 del Texto Refundido) como la andaluza de asunción de ésta ultima, como la la vigente LOUA (art 169), todas ellas han exigido y exigen licencia de primera ocupación de las edificaciones.
Por tanto, incluso es exigible a edificaciones prescritas, pues la falta de solicitud de licencia de obras puede acabar convalidada con el tiempo, si concurren los requisitos de la prescripción urbanística a contar desde la completa terminación de las obras, acreditando fehacientemente tal fecha. Lo cual implicaría que la administración ya no puede ordenar su demolición.
Pero una cosa es que la existencia de la edificación sea inatacable, y otra que su utilización esté permitida. Pues quien inicia la construcción de una edificación (tanto si obtuvo licencia de obras como si no) , sigue teniendo obligación, cuando pretenda ocuparla, de solicitar y obtener licencia de ocupación para poder utilizarla, pues son dos actos distintos (construcción- ocupación), y ambos sujetos, en distinto momento, a la obtención de licencia previa (expresa o por silencio).
Además, no cabe decir que la falta de obtención de licencia de ocupación prescriba, pues se trata de una conducta continuada (el uso), por lo que siempre cabe que la administración ejercite la potestad de protección de la legalidad, que como dice el art 185 de la LOUA, puede hacerse mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los cuatro años siguientes a su completa terminación. Y así como la acción de edificar concluye alguna vez, al terminar la obra, por el contrario, la acción de usar o utilizar lo edificado es continuada, por lo que siempre cabe actuación administrativa tendente a exigir la legalización de tal conducta (obteniendo licencia de ocupación) o su cese inmediato.
En conclusión, se estima que incluso para una edificación prescrita (porque haga más de 4 años desde su completa terminación y no concurran las excepciones del articulo 185.2), ha de exigirse notarial y registralmente la licencia de primera ocupación, si bien ésta puede obtenerse tanto de manera expresa, como por silencio positivo de tres meses. (art 172.5 LOUA).
Además, en apoyo de esta interpretación, debe recordarse que la finalidad legal de la licencia de primera ocupación no es comprobar la legalidad urbanística de la edificación (que eso ya lo acredita el certificado final de obra acorde al proyecto aprobado por la licencia), sino la legalidad y adecuación urbanística del uso que se pretende dar al edificio, y las condiciones de seguridad de tal uso tanto para el usuario como para la comunidad.
Ejemplo: cabe que alguien construya ilegalmente una caseta-almacén sin licencia y que pasen cuatro años desde la terminación. Ello sólo implica que la administración ya no podrá exigir su demolición, pero no significa que no pueda o no deba impedir su utilización (sea como vivienda, o como discoteca, o como almacén de explosivos, ) si tal uso no es acorde a la normativa y planeamiento aplicables.
Es más, la modificación de uso, también está sujeta a la obtención de licencia, según el propio art 169.e) de la LOUA.
DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. NORMATIVA (EXTRACTO):
.- Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo.
.- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
o Artículo 8. Concepto.
o Artículo 16. Los propietarios y los usuarios.
.- Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Artículo 169. Actos sujetos a licencia urbanística municipal.
a. Las parcelaciones urbanísticas a que se refiere la sección sexta del capítulo II del título II de la presente Ley, salvo que estén contenidas en proyectos de reparcelación aprobados o sean objeto de declaración de innecesariedad de la licencia.
c. ()
d. Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de toda clase y cualquiera que sea su uso, definitivas o provisionales, sean de nueva planta o de ampliación, así como las de modificación o reforma, cuando afecten a la estructura, la disposición Interior o el aspecto exterior, y las de demolición de las existentes, salvo el supuesto de ruina física inminente.
e. La ocupación y la primera utilización de los edificios, establecimientos e instalaciones en general, así como la modificación de su uso.
.- Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. (Vigente hasta el 14 de abril de 1998)
ARCHIVO ART. 19
Visita nº desde el 10 de octubre de 2007.

References: Resolución 
 Artículo 9
 Artículo 10
 Artículo 11
 Artículo 12
 Artículo 13
 Artículo 14
 Artículo 15
 Artículo 8
 Artículo 16

Artículo 169
 Real Decreto