Source: http://www.kowr.gov.pl/ukur/pierwokup-i-nabycie/czesto-zadawane-pytania
Timestamp: 2019-11-13 06:45:11+00:00

Document:
Czy dzierżawca prywatnej nieruchomości rolnej ma prawo pierwokupu?
Zamierzam sprzedać nieruchomość rolną, w której część gruntu oznaczona jest jako las zgodnie z ewidencją gruntów. Kto ma prawo pierwokupu KOWR, czy nadleśniczy?
Czy KOWR przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli grunty rolne kupuje rolnik indywidualny?
Zamierzam sprzedać osobie obcej udziały spółki z o.o., która jest właścicielem nieruchomości rolnej o pow. 12 ha. Czy jakieś wymogi musi spełniać nabywca (np. czy musi być rolnikiem)?
Co w przypadku zawarcia umowy sprzedaży udziałów/akcji w spółce kapitałowej, bez zastrzeżenia warunku dot. prawa pierwokupu KOWR?
Czy w Polsce obowiązuje tzw. „sąsiedzkie” prawo pierwokupu?
Czy w przypadku połączenia spółek z o.o., w trakcie którego dochodzi do przeniesienia całego majątku Spółki A (która jest właścicielem nieruchomości rolnych o łącznej pow. 3,8 ha) na spółkę B za udziały, które spółka przejmująca wydaje wspólnikom spółki przejmowanej, KOWR będzie przysługiwało jakieś uprawnienie?
Czy w przypadku podziału w trybie art. 529 § 1 pkt 4 Ksh spółki akcyjnej, która jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o pow. 21 ha, KOWR będzie przysługiwało prawo nabycia akcji tej spółki?
Czy w przypadku wniesienia przeze mnie nieruchomości rolnej aportem do spółki z o.o., której jestem udziałowcem, będę musiał zawiadomić KOWR o objęciu nowych udziałów w spółce?
Czy przepisy art. 3a i art. 4 ust. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mają zastosowanie do nabycia akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej jedynie użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o pow. 5,5 ha?
Czy w przypadku nabywania przez spółkę z o.o. własnych udziałów w celu ich umorzenia, KOWR będą przysługiwały uprawnienia z tytułu prawa pierwokupu lub prawa nabycia?
Wspólnicy spółki z o.o. (która jest właścicielem nieruchomości rolnej o pow. 18,5 ha) rozważają możliwości pozyskania nowego wspólnika poprzez sprzedaż części swoich udziałów osobie trzeciej lub objęcie przez nią nowych udziałów powstałych w wyniku podwyższenia kapitału zakładowego spółki. W którym z tych przypadków należy zawiadomić KOWR?
Od kilku lat pomagam starszemu sąsiadowi, który ma 6,5 ha gruntów rolnych. Ostatnio sąsiad wspomniał, że zamierza mi zapisać swoją ziemię w testamencie. Czy będzie to możliwe w świetle przepisów o obrocie ziemią rolną, bo nie jestem rolnikiem? Słyszałem różne opinie.
Jestem jedynym udziałowcem w spółce z o.o., która jest właścicielem nieruchomości rolnej o pow. 26 ha. Zamierzam połowę udziałów przekazać synowi. Czy KOWR przysługuje prawo nabycia tych udziałów?
Planowane jest podwyższenie kapitału zakładowego spółki akcyjnej, która jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o łącznej pow. 32,4 Objęcie nowych akcji nastąpi za wkłady pieniężne. Czy trzeba zawiadomić KOWR o nabyciu nowych akcji? Jaki należy przyjąć tryb postępowania w tej sprawie?
Jestem zainteresowany zakupem nieruchomości rolnej o pow. 3 ha od syndyka, który będzie ją sprzedawał w drodze przetargu. Nie jestem jeszcze rolnikiem. Czy aby móc przystąpić do tego przetargu muszę mieć zgodę KOWR?
Jestem rolnikiem indywidualnym i mam na współwłasność z dalszym kuzynem dwie nieruchomości rolne. Chcemy wyjść ze współwłasności dzieląc się nieruchomościami. Kuzyn nie jest rolnikiem. Czy możemy to zrobić?
Mieszkam w małym mieście blisko rejonu sadowniczego. Zamierzam kupić od kolegi sad o powierzchni 0,98 ha, ale nie jestem rolnikiem. Czy mam jakieś szanse na nabycie tego sadu, bo jest on od 4 lat dzierżawiony przez sąsiada?
Zamierzam kupić w wyniku licytacji komorniczej nieruchomość rolną o pow. 3,55 ha, ale nie jestem rolnikiem indywidulanym? Czy mam jakieś szanse?
Odziedziczyłam niedawno nieruchomość rolną o pow. 1,28 ha, którą przepisała mi w testamencie siostra mojej babci. KOWR nie skorzystał z możliwości nabycia ode minie tej nieruchomości. Nie jestem rolnikiem, nie zamierzam uprawiać ziemi. Czy mogę już sprzedać tą nieruchomość, czy też muszę mieć najpierw zgodę KOWR-u lub sądu?
W przypadku sprzedaży prywatnej nieruchomości rolnej, na mocy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy tej nieruchomości, jeżeli:
Jeżeli spełnione są powyższe wymogi, o treści warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości. Wówczas dzierżawca w terminie miesiąca może wykonać prawo pierwokupu (tzn. może on nabyć nieruchomość objętą ww. umową na warunkach tam określonych). Stosowne oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, sporządzone w formie aktu notarialnego, należy przedłożyć sprzedającemu.
Zgodnie z art. 37a ustawy o lasach, m.in. w przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną lub osobę prawną gruntu oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków (lub przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) – Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu.
Przepisów powyższych nie stosuje się m.in. jeżeli nabywcami są: małżonek zbywcy, krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia, krewni lub powinowaci zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia oraz osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli.
Przepisów dotyczących pierwokupu przysługującego Lasom Państwowym nie stosuje się w przypadku, gdy przedmiotem zbycia jest gospodarstwo rolne, o którym mowa w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
O treści warunkowej umowy sprzedaży notariusz niezwłocznie zawiadamia nadleśniczego właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu.
W przypadku, gdy prawo pierwokupu gruntu leśnego, o którym mowa wyżej, z mocy ustawy przysługuje kilku podmiotom – pierwszeństwo w wykonaniu prawa pierwokupu przysługuje Lasom Państwowym.
W przypadku niewykonania przez Lasy Państwowe prawa pierwokupu - przysługuje ono z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, który należy zawiadomić niezwłocznie o treści warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości przywołanej w pytaniu.
Rolnik indywidualny może nabywać grunty rolne niezależnie od miejsca ich położenia, przy czym powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych. Należy jednak zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 3 ust. 4 w związku z ust. 7 ustawy, jeżeli nabywana przez rolnika indywidualnego nieruchomość rolna nie powiększa jego gospodarstwa rodzinnego lub jest położona w gminie, w której nie ma on miejsca zamieszkania (lub w gminie, która nie graniczy z tą gminą), Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje w takim przypadku prawo pierwokupu. Wówczas sporządzana jest warunkowa umowa sprzedaży, którą przesyła się do KOWR. Niezłożenie przez KOWR w terminie miesiąca oświadczenia o skorzystaniu z pierwokupu oznacza możliwość zawarcia docelowej umowy przenoszącej własność.
Zgodnie z art. 3a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku sprzedaży udziałów lub akcji w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji.
Tym samym, sprzedaż udziałów w takiej spółce wymaga zawarcia na piśmie umowy warunkowej, z podpisami notarialnie poświadczonymi. Sprzedaż udziałów za określaną w umowie cenę następuje pod warunkiem, że KOWR nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu tych udziałów. Następnie sprzedający powinien zwrócić się do spółki, której udziały są sprzedawane, aby dokonała ona stosownego zawiadomienia KOWR.
Zawiadomienie o treści zawartej warunkowej umowy sprzedaży udziałów (akcji), wraz z ustawowo wymaganymi dokumentami (wymienionymi w art. 3a ust. 4 ww. ustawy), spółka przesyła niezwłocznie do oddziału terenowego KOWR, właściwego ze względu na siedzibę spółki, której udziały są sprzedawane.
KOWR może wykonać prawo pierwokupu, poprzez złożenie sprzedającemu stosownego oświadczenia, w terminie dwóch miesięcy od dnia otrzymania skutecznego zawiadomienia. Jeżeli cena sprzedawanych udziałów rażąco odbiega od ich wartości rynkowej, KOWR może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tych udziałów. Sądem właściwym do ustalenia ceny zbywanych udziałów jest sąd właściwy dla siedziby spółki.
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie określa żadnych wymogów w stosunku do podmiotu zamierzającego nabyć udziały bądź akcje w spółce prawa handlowego. Tym samym nabywca udziałów spółki z o.o. nie musi spełniać kryteriów rolnika indywidualnego w rozumieniu ww. ustawy.
Przeniesienie prawa własności udziałów/akcji w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, z pominięciem przysługującego KOWR prawa pierwokupu, czyli dokonanie bezwarunkowej sprzedaży udziałów/akcji – jest z mocy prawa nieważne. Jednocześnie oznacza, że KOWR nie miał możliwości zrealizowania swojego uprawnienia określonego w art. 3a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Zgodnie z art. 9 ww. ustawy, nabycie nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego oraz nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. W szczególności nieważne jest dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia KOWR w przypadku określonym w art. 3a i art. 4 ust. 6 ustawy. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, z przyczyn o których mowa powyżej, oprócz osób mających interes prawny, może wystąpić również KOWR.
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1362) nie przewiduje, aby w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej właścicielowi sąsiedniej nieruchomości przysługiwało prawo pierwokupu.
Tzw. „sąsiedzkie prawo pierwokupu” dla rolników indywidualnych będących właścicielami nieruchomości rolnych graniczących ze sprzedawaną nieruchomością wprowadzić miała ustawa z dnia 05.08.2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2015 r. poz. 1433), która jednak została uchylona zanim weszła w życie.
W przypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnych w wyniku m.in. połączenia spółek prawa handlowego nie jest już wymagana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
W przypadku wyżej opisanym KOWR będzie natomiast przysługiwało prawo nabycia ww. nieruchomości rolnych o łącznej pow. 3,8 ha, określone w art. 4 ust. 1 ww. ustawy, chyba że nabywcą będzie któraś ze spółek wymienionych w art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. e-g ww. ustawy.
W przypadku podziału spółki kapitałowej w trybie art. 529 § 1 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych, w wyniku którego nastąpi przeniesienie części majątku spółki dzielonej (tu spółki akcyjnej) na nowo zawiązaną albo istniejącą spółkę, a w skład przenoszonego majątku nie wchodzi własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości rolnych, które pozostają w spółce dzielonej – nie będą miały zastosowania przepisy art. 4 ust. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, gdyż w tym przypadku nie dochodzi do nabycia udziałów/akcji spółki dzielonej.
Przepisy art. 4 ust. 6 ww. ustawy mogą natomiast mieć zastosowanie w odniesieniu do udziałów/akcji innej spółki, na którą przeniesiona zostanie część majątku spółki dzielonej w zamian za udziały/akcje. Warunkiem niezbędnym w takim przypadku jest, aby ta inna spółka była właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jakiejś nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.
W przypadku natomiast podziału spółki kapitałowej w trybie art. 529 § 1 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych, w wyniku którego nastąpi przeniesienie części majątku spółki dzielonej na nowo zawiązaną albo istniejącą spółkę, a w skład przenoszonego majątku wchodzi własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości rolnych – będą miały zastosowanie przepisy art. 4 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, (tj. KOWR przysługiwać będzie prawo nabycia nieruchomości rolnej), gdyż w tym przypadku dochodzi do nabycia tej nieruchomości przez nowo zawiązaną albo istniejącą spółkę.
W wyniku wniesienia aportem do spółki nieruchomości rolnej następuje przeniesienie własności tej nieruchomości. Zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.
Nie podał Pan jaką powierzchnię ma nieruchomość rolna wnoszona do spółki, a przy udzielaniu dalszych wyjaśnień istotne będzie, czy powierzchnia tej nieruchomości jest mniejsza, czy równa bądź większa od 1 ha.
Jeśli nabywcą nieruchomości rolnej o pow. 1 ha i większej miałby być podmiot inny niż określony w art. 2a ust. 1 - 3 ww. ustawy, to zastosowanie będą miały przepisy art. 2a ust. 4 ww. ustawy, tj. wymagana będzie zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej, wyrażona w drodze decyzji administracyjnej. Postępowanie administracyjne, którego celem jest uzyskanie ww. zgody toczy się m.in. na wniosek zbywcy nieruchomości. Ze stosownym wnioskiem w tym przypadku powinien wystąpić więc Pan jako zbywca nieruchomości rolnej. Po uzyskaniu ww. zgody, KOWR nie będzie przysługiwało prawo nabycia nieruchomości rolnej określone w art. 4 ust. 1 ww. ustawy - stosownie do postanowień art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. a) tej ustawy.
Nabywcą nieruchomości rolnej o pow. od 0,3000 ha do 0,9999 ha (włącznie) może być każdy podmiot. Nabycie takiej nieruchomości przez spółkę z o.o., której jest Pan udziałowcem, będzie skutkowało koniecznością zawiadomienia KOWR o przysługującym mu prawie nabycia nieruchomości rolnej (art. 4 ust. 1 ww. ustawy). Do zawiadomienia spółka dołącza wypis z ewidencji gruntów i budynków dotyczący nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot nabycia.
W opisanej wyżej sytuacji – w obu wariantach - objęcie nowych udziałów w spółce będzie skutkiem wniesienia aportem nieruchomości rolnej. Jednakże w przypadku wniesienia aportem nieruchomości o pow. 1 ha i większej, po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego KOWR, art. 4 ust. 6 ww. ustawy nie będzie miał zastosowania wiec nie ma potrzeby zawiadamiania KOWR o objęciu nowych udziałów w spółce (bez względu na to, czy jest ona właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, czy też nie).
W sytuacji gdy dochodzi do sprzedaży bądź nabycia udziałów lub akcji w spółce kapitałowej, będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o pow. 5,5 ha, co do zasady będą miały zastosowanie przepisy art. 3a ust. 1 i art. 4 ust. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
W takich przypadkach KOWR przysługuje prawo pierwokupu lub prawo nabycia udziałów (akcji), za wyjątkami określonymi tą ustawą (art. 3a ust. 2 i art. 4 ust. 4). Ustawa stanowi bowiem, iż powyższe uprawnienia odnoszą się do udziałów/akcji spółki kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie uzależnia przyznania KOWR uprawnienia do nabycia udziałów od celu danej czynności, a tym samym prawo to przysługuje w każdym przypadku nabycia – również w przypadku, gdy nabycie udziałów następuje celem ich umorzenia przez Spółkę.
W przypadku nabycia przez spółkę kapitałową (która jest właścicielem użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha) własnych udziałów w celu ich umorzenia:
za zgodą wspólnika (umorzenie dobrowolne):
za wynagrodzeniem - KOWR przysługuje prawo pierwokupu udziałów, stosownie do art. 3a ust. 1 ww. ustawy,
bez wynagrodzenia - KOWR przysługuje prawo nabycia udziałów, stosownie do art. 4 ust. 6 ww. ustawy,
bez zgody wspólnika (umorzenie przymusowe) - KOWR przysługuje prawo nabycia udziałów, stosownie do art. 4 ust. 6 ww. ustawy.
Jeśli umorzenie udziałów następuje za zgodą wspólnika nieodpłatnie zastosowanie będą miały przepisy art. 4 ust. 1 i 2 w związku z ust. 6 ww. ustawy, zgodnie z którymi – jeżeli cena za nabyte udziały nie wynika z treści czynności prawnej, cenę odpowiadającą wartości rynkowej tych udziałów określa KOWR.
Skoro ww. spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, to przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego będą miały zastosowanie w obydwu wskazanych przypadkach, tj. zarówno w razie sprzedaży udziałów jak też w razie objęcia nowych udziałów powstałych w wyniku podwyższenia kapitału zakładowego spółki.
W sytuacji sprzedaży udziałów ma zastosowanie art. 3a ww. ustawy, zgodnie z którym KOWR przysługuje prawo pierwokupu udziałów w takiej spółce kapitałowej. Wymaga zaznaczenia, iż zastrzeżone w ustawie prawo pierwokupu udziałów powstaje dopiero w momencie zawarcia przez strony warunkowej umowy sprzedaży udziałów (w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi) oraz skutecznego zawiadomienia KOWR o treści tej umowy, wraz z przesłaniem ustawowo wymaganych dokumentów (wymienionych w art. 3a ust. 4 ww. ustawy). Zawiadomienia dokonuje spółka, której udziały stanowią przedmiot warunkowej umowy sprzedaży.
W sytuacji objęcia nowych udziałów przy podwyższaniu kapitału zakładowego spółki będą miały zastosowanie przepisy art. 4 ust. 1 w związku z ust. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W przypadku, gdy nabycie udziałów zostało dokonane w wyniku innej czynności prawnej niż sprzedaż lub innego zdarzenia prawnego, a spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, KOWR przysługuje prawo nabycia tych udziałów. W przypadku objęcia nowych udziałów ww. prawo nabycia udziałów powstaje dopiero po wpisaniu podwyższenia kapitału zakładowego spółki do Krajowego Rejestru Sądowego, który to wpis ma charakter konstytutywny. A zatem dopiero od tej chwili, spółka kapitałowa zobowiązana jest zawiadomić o nabyciu udziałów KOWR. Do zawiadomienia należy dołączyć też dokumenty wymienione w art. 3a ust. 4 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 2a ust. 1 ww. ustawy, co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Ustawodawca określił wyjątki od powyższej reguły. Z jednym z nich mamy do czynienia, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku dziedziczenia. Powyższe oznacza, że odziedziczyć nieruchomość rolną może każdy. Spadkobierca nie musi być rolnikiem indywidualnym.
Wymaga jednak wyjaśnienia, że w wyniku dziedziczenia dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej. W takim wypadku KOWR przysługuje prawo nabycia tej nieruchomości. O nabyciu nieruchomości rolnej, w stosunku do której KOWR przysługuje prawo nabycia, należy niezwłocznie zawiadomić KOWR. Zawiadomienia dokonuje nabywca nieruchomości rolnej. Do zawiadomienia, obok dokumentu potwierdzającego nabycie nieruchomości rolnej, dołącza się wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek będących przedmiotem nabycia.
Prawo nabycia nie przysługuje KOWR m.in. jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego.
W Pana przypadku, jeżeli na podstawie testamentu odziedziczy Pan wskazaną w pytaniu nieruchomość rolną, a nie jest Pan rolnikiem indywidualnym – KOWR przysługiwać będzie prawo nabycia tej nieruchomości. Jeżeli KOWR nie skorzysta z tego prawa – właścicielem ww. nieruchomości pozostanie Pan.
Co do zasady w przypadku nabycia udziałów w spółce kapitałowej (która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha) m.in. na podstawie zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży (np. umowy darowizny) – KOWR przysługuje prawo nabycia tych udziałów, na postawie art. 4 ust. 1 w związku z art. 4 ust. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Wyjątkiem od powyższej reguły jest m.in. nabycie udziałów przez osobę bliską zbywcy.
Zgodnie z art. 2 pkt 6 ww. ustawy osobami bliskimi są: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbowie.
W związku z powyższym, jeżeli syn nabędzie od Pana udziały ww. spółki – to w tym przypadku KOWR nie będzie przysługiwało prawo nabycia tych udziałów.
Planowane jest podwyższenie kapitału zakładowego spółki akcyjnej, która jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o łącznej pow. 32,4 ha. Objęcie nowych akcji nastąpi za wkłady pieniężne. Czy trzeba zawiadomić KOWR o nabyciu nowych akcji? Jaki należy przyjąć tryb postępowania w tej sprawie?
Tryb postępowania w przedmiotowej sprawie powinien wyglądać następująco.
Podwyższenie kapitału zakładowego (poprzez emisję nowych akcji i objęcie ich za wkłady pieniężne) ww. spółki akcyjnej (tj. spółki kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha) podlega przepisom art. 4 ust. 1 w związku z art. 4 ust. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Aby umożliwić KOWR skorzystanie z prawa nabycia w stosunku do nowych akcji Spółki - należy przeprowadzić całą procedurę podwyższenia kapitału zakładowego Spółki, z rejestracją w Krajowym Rejestrze Sądowym.
Po zarejestrowaniu w KRS podwyższenia kapitału zakładowego i objęcia nowych akcji przez akcjonariuszy - zgodnie z art. 3a ust. 4 w związku z art. 4 ust. 6 ww. ustawy, spółka kapitałowa, której akcje zostały nabyte, ma obowiązek zawiadomić KOWR o nabyciu tych akcji. Do zawiadomienia dołącza się też dokumenty wymienione w art. 3a ust. 4 ww. ustawy.
W przypadku skorzystania przez KOWR z uprawnienia, o którym mowa wyżej - KOWR nabywa akcje Spółki od akcjonariusza.
Jeżeli interesująca Pana nieruchomość rolna sprzedawana jest przez syndyka, to nie musi Pan posiadać zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie tej nieruchomości, ani przed przystąpieniem do przetargu, ani też po jego wygraniu.
Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jednym z ustawowych wyjątków jest nabycie nieruchomości rolnej w toku postępowania upadłościowego.
Jednakże podkreślenia wymaga, że w takim przypadku stosownie do postanowień art. 3 ust. 4 ww. ustawy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługiwać będzie prawo pierwokupu przedmiotowej nieruchomości rolnej. W związku z powyższym, jeżeli wygra Pan przetarg na sprzedaż tej nieruchomości, to w pierwszej kolejności Pan wraz z syndykiem będziecie zawierać warunkową umowę sprzedaży. Następnie należy niezwłocznie zawiadomić KOWR o powyższym.
Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej może być wykonane przez KOWR w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży. Niezłożenie przez KOWR w terminie miesiąca oświadczenia o skorzystaniu z prawa nabycia ww. nieruchomości oznacza możliwość zawarcia docelowej umowy przenoszącej własność.
Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Ustawodawca określił wyjątki od powyższej reguły. Z jednym z nich mamy do czynienia, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku zniesienia współwłasności. Powyższe oznacza, że w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomość rolną może nabyć każdy. Zatem Pana kuzyn nie musi być rolnikiem indywidualnym, aby zniesienie współwłasności opisane powyżej było możliwe.
Istotnym będzie natomiast, czy w tym przypadku KOWR przysługuje prawo nabycia którejś z ww. nieruchomości rolnych. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku m.in. zawarcia umowy innej niż sprzedaż (np. umowy dotyczącej zniesienia współwłasności) KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości. Powyższe uprawnienie nie przysługuje KOWR jedynie w przypadkach określonych w art. 4 ust. 4 ww. ustawy.
W opisanej przez Pana sytuacji, Pana kuzyn niezwłocznie po nabyciu „swojej” nieruchomości zobowiązany będzie do zawiadomienia KOWR o jej nabyciu. Do zawiadomienia należy dołączyć też wypis z ewidencji gruntów i budynków dotyczący nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot nabycia. Wówczas KOWR maksymalnie w terminie miesiąca podejmie decyzję, czy skorzystać z przysługującego prawa nabycia tej nieruchomość.
Z kolei Pan nabywając „drugą” nieruchomość rolną na powiększenie gospodarstwa rodzinnego (do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych) prawdopodobnie nie będzie musiał zawiadamiać KOWR o powyższym. Warunkiem koniecznym jest tu, aby nabywana nieruchomość położona była w gminie, w której Pan mieszka, lub w gminie graniczącej z tą gminą.
Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Ustawodawca określił wyjątki od powyższej reguły. Jeden z tych wyjątków dotyczy przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest nieruchomość rolna o pow. mniejszej niż 1 ha.
Powyższe oznacza, że każdy może nabyć nieruchomość rolną o pow. od 0,3000 ha do 0,9999 ha. Nabywca takiej nieruchomości nie musi być: rolnikiem indywidualnym, osobą bliską zbywcy lub innym podmiotem ustawowo uprzywilejowanym, czy też osobą nabywającą za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR.
Podkreślenia wymaga jednak, że w takich przypadkach stosownie do postanowień art. 3 ust. 4 ww. ustawy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługiwać może prawo pierwokupu danej nieruchomości rolnej.
W sytuacji przez Pana opisanej, tj. w przypadku sprzedaży prywatnej nieruchomości rolnej o pow. 0,98 ha obciążonej umową dzierżawy, prawdopodobnie również dzierżawcy przysługiwać będzie prawo pierwokupu tej nieruchomości.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ww. ustawy, prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy nieruchomości rolnej, jeżeli:
Zgodnie natomiast z art. 3 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku braku uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy lub niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa.
Ostatecznie więc – z punktu widzenia przepisów ww. ustawy - może Pan stać się właścicielem ww. nieruchomości w sytuacji, gdy ani dzierżawca, ani KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu tej nieruchomości.
Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Ustawodawca określił wyjątki od powyższej reguły. Jednym z tych wyjątków jest nabycie nieruchomości rolnej w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego. Zatem w świetle przepisów ww. ustawy nabycie nieruchomości rolnej o pow. 3,55 ha przez osobę nie będącą rolnikiem indywidulanym jest możliwe.
Jednocześnie należy wyjaśnić, że przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w określonych przypadkach m.in. przyznają KOWR prawo nabycia nieruchomości rolnej. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku m.in. orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości.
Nie w każdym jednak przypadku nabycia nieruchomości rolnej KOWR przysługuje powyższe uprawnienie. Ustawodawca w art. 4 ust. 4 ww. ustawy określił przypadki, w których KOWR nie przysługuje prawo nabycia nieruchomości rolnej.
Sąd wydając postanowienie o przysądzeniu prawa własności nieruchomości rolnej powinien jednocześnie ocenić, czy w tym przypadku będzie miał zastosowanie któryś z ww. wyjątków ustawowych, czy też KOWR przysługuje prawo nabycia danej nieruchomości rolnej i zachodzi konieczność zawiadomienia KOWR o powyższym.
W analizowanym przypadku, jeżeli wygra Pan przetarg licytacyjny ogłoszony przez komornika, to sąd po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości rolnej zbywanej w trybie postępowania egzekucyjnego - zgodnie z art. 4 ust. 5 ww. ustawy - powinien zawiadomić KOWR o nabyciu przez Pana przedmiotowej nieruchomości. Do zawiadomienia dołącza się wypis z ewidencji gruntów i budynków dotyczący nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot nabycia.
Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa - w ciągu miesiąca od otrzymania skutecznego zawiadomienia - może skorzystać z przysługującego mu prawa nabycia tej nieruchomość.
Należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 2a ust. 1 ww. ustawy, co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Ustawodawca określił też wyjątki od powyższej reguły. Z jednym z nich mamy do czynienia, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku dziedziczenia. Powyższe oznacza, że odziedziczyć nieruchomość rolną może każdy. Spadkobierca nie musi być rolnikiem indywidualnym.
Wymaga jednak wyjaśnienia, że w wyniku dziedziczenia dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej, a w takiej sytuacji w wypadkach określonych ustawowo KOWR może przysługiwać prawo nabycia danej nieruchomości rolnej. Jeżeli nabycie nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną następuje w wyniku dziedziczenia testamentowego, to powyższe uprawnienie nie przysługuje KOWR jedynie w dwóch sytuacjach, tj. gdy w rozumieniu ww. ustawy odziedziczy rolnik indywidualny lub osoba bliska spadkodawcy. Prawo nabycia nie przysługuje KOWR również jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku dziedziczenia ustawowego.
O nabyciu nieruchomości rolnej, w stosunku do której KOWR przysługuje prawo nabycia, należy niezwłocznie zawiadomić KOWR. Zawiadomienia dokonuje nabywca nieruchomości. Do zawiadomienia, obok dokumentu potwierdzającego nabycie nieruchomości rolnej, dołącza się wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek będących przedmiotem nabycia.
W sytuacji przez Panią opisanej KOWR przysługiwało prawo nabycia tej nieruchomości, i jak wynika z Pani informacji KOWR nie skorzystał z tego uprawnienia.
Skoro więc zamierza Pani sprzedać przedmiotową nieruchomość rolną należy odpowiedzieć na pytanie, czy obowiązują Panią ograniczenia określone w art. 2b ust. 2 ww. ustawy. Zgodnie z tymi przepisami w okresie 5 lat od nabycia nieruchomość nie może zostać zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Jednak przepisów tych nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnej nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego (art. 2b ust. 4 pkt 2 ww. ustawy).
Podsumowując w sytuacji przez Panią opisanej, jeżeli KOWR nie skorzystał z prawa nabycia ww. nieruchomości, może Pani swobodnie dysponować tą nieruchomością, np. może Pani ją sprzedać, gdyż nie podlega Pani ograniczeniom określonym w art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy.

References: art. 529
 art. 3
 art. 4
 art. 37
 art. 3
 art. 3
 art. 3
 art. 3
 art. 9
 art. 3
 art. 4
 art. 2
 art. 4
 art. 4
 art. 529
 art. 4
 art. 4
 art. 529
 art. 4
 art. 2
 art. 2
 art. 4
 art. 4
 art. 4
 art. 3
 art. 4
 art. 4
 art. 3
 art. 4
 art. 4
 art. 4
 art. 3
 art. 3
 art. 4
 art. 3
 art. 2
 art. 4
 art. 4
 art. 2
 art. 4
 art. 4
 art. 3
 art. 4
 art. 3
 art. 2
 art. 3
 art. 2
 art. 4
 art. 4
 art. 2
 art. 3
 art. 3
 art. 3
 art. 2
 art. 4
 art. 4
 art. 4
 art. 2
 art. 2
 art. 2