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Timestamp: 2019-04-23 18:09:12+00:00

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Fuera de ordenación, concepto y consecuencias – Cuestiones Administrativas
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¿Que significa Fuera de ordenación?
Consecuencias de la situación de fuera de ordenación
La regulación en Galicia fuera de ordenación
Edificios, construcciones e instalaciones “legales” fuera de ordenación
Edificios, construcciones e instalaciones “ilegales” fuera de ordenación
Situación urbanística sobrevenida en la que quedan las edificaciones, construcciones e instalaciones como consecuencia de su disconformidad a una nueva ordenación urbanística que entra en vigor.
Trata de dar respuesta al régimen futuro de unas edificaciones, construcciones e instalaciones que lícitamente se han realizado pero que en el momento actual resultan disconformes con la normativa urbanística.
Para que una edificación o construcción pase a encontrarse en la situación de fuera de ordenación como consecuencia de su disconformidad a un nuevo planeamiento urbanístico definitivamente aprobado, no es preciso que el planeamiento lo determine de forma individualizada (Sentencia del Tribunal Supremo 8 de agosto de 2009), lo que supone que los propietarios afectados, en muchos casos, desconocerán la situación urbanística de sus bienes inmuebles.
Esta situación pone en evidencia dos intereses contrapuestos: el interés privado de los propietarios y el interés público urbanístico. La balanza se desequilibra en favor de este último en base, fundamentalmente, al artículo 33 de la Constitución Española que, tras proclamar el derecho de propiedad, relativiza el mismo condicionándolo a la función social que ostenta. De esta manera, se produce una limitación sobre el ejercicio del derecho de propiedad.
El régimen de fuera de ordenación puede ser también aplicado a aquellas edificaciones, construcciones e instalaciones realizadas sin la preceptiva licencia o que excedan o no se ajusten a la licencia otorgada y sobre las que ya no proceda incoar un expediente de reposición de la legalidad urbanística, por el transcurso del plazo legalmente establecido.
De esta forma, la situación de fuera de ordenación de las edificaciones o construcciones surge siempre de manera sobrevenida, pudiendo venir de dos caminos diferentes,
Sin intervención del administrado en aquellos casos en que resulten disconformes con el planeamiento urbanístico tras su aprobación definitiva.
Como consecuencia de una actuación clandestina del administrado en aquellos casos en los que ya no procede, por transcurrir el plazo legalmente establecido, reponer la legalidad urbanística infringida.
La consecuencia fundamental es el establecimiento de límites en relación a las obras permitidas con el fin de que no prolongue su existencia más allá de lo que cabe esperar de sus elementos, de lo que podría considerarse su “vida natural”, y de que no se incremente su valor a los efectos expropiatorios.
El urbanismo es una competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas (sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997), por lo que la institución del fuera de ordenación es objeto de regulación autonómica y a ella habrá de estarse para aplicar y conocer las limitaciones y sus consecuencias.
Esto no siempre fue así, pues, con anterioridad a la sentencia del Tribunal Constitucional, el fuera de ordenación era regulado a nivel estatal (Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana, Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y, por último, Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana).
No obstante, la normativa estatal actual, en base a otros títulos competenciales, regula determinadas materias que inciden/afectan a los edificios, instalaciones o construcciones fuera de ordenación. Son las siguientes:
En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título, la situación urbanística de los terrenos, entre otros casos, cuando cuenten con edificaciones fuera de ordenación (artículo 27.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
Para el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística por transcurrir los plazos de prescripción se permite su inscripción en el registro de la propiedad como obras nuevas terminadas con la incorporación/acreditación de una serie de documentos (artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015).
A los efectos de la valoración de inmuebles, la situación de fuera de ordenación de una edificación o construcción supone que su valor se reduzca en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil (artículo 35.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015).
No son indemnizables las situaciones de fuera de ordenación producidas por los cambios en la ordenación territorial o urbanística, sin perjuicio de que pueda serlo la imposibilidad de usar y disfrutar lícitamente de la construcción o edificación incursa en dicha situación durante su vida útil (artículo 48.a) del Real Decreto Legislativo 7/2015).
La normativa, primeramente estatal y actualmente autonómica, ha ido evolucionando progresivamente ampliando las obras permitidas en la situación de fuera de ordenación y la jurisprudencia, por su parte, siempre a aplicado un carácter restrictivo en su interpretación.
No es abarcable ahora analizar toda la normativa autonómica existente, por lo que voy a referirme a la normativa gallega.
Nos referimos a aquellos que habiendo sido realizados con la preceptiva licencia, pasan a la situación de fuera de ordenación tras la aprobación definitiva de un nuevo planeamiento urbanístico.
Se regulan en el artículo 90 de la Ley 2/2016 del suelo de Galicia y en el articulo 205 del Decreto 143/2016 que la desarrolla. Se distinguen dos situaciones:
Edificios, construcciones e instalaciones que resultan incompatibles con las determinaciones del nuevo planeamiento por estar afectados por viales, zonas verdes, espacios libres, dotaciones y equipamientos públicos. En este caso solo se autorizan obras de conservación y las necesarias para el mantenimiento del uso preexistente, debiendo renunciar expresamente los propietarios al incremento del valor expropiatorio.
Edificios, construcciones e instalaciones que resultan incompatibles con las determinaciones del nuevo planeamiento por algún motivo distinto a los señalados anteriormente. En este caso, la normativa gallega no habla propiamente de edificaciones, construcciones o instalaciones fuera de ordenación sino que se refiere a ellas como no plenamente compatibles con las determinaciones del planeamiento. En este sentido, se autorizan las mismas obras que en la situación anterior (obras de conservación y las necesarias para el mantenimiento del uso preexistente), así como aquellas otras que permita el planeamiento urbanístico.
Nos referimos a aquellos que han sido realizados sin la preceptiva licencia contraviniendo el planeamiento urbanístico y sobre los que ya no proceda, por el transcurso del plazo, reponer la legalidad urbanística infringida.
Nunca se encontrarán en esta situación las obras realizadas en zonas verdes, espacios libres, viarios, dotaciones y equipamientos públicos. En estos casos, la reposición de la legalidad urbanística infringida no está sujeta a plazo.
Se regulan en el artículo 153 de la Ley 2/2016 del suelo de Galicia y en el articulo 377 del Decreto 143/2016 que la desarrolla.
Para poder encontrarnos en esta situación deben darse una serie de requisitos,
Las obras deben estar totalmente finalizadas.Dice la normativa que son obras totalmente finalizadas “aquellas que se encuentren dispuestas para servir al fin al que estuvieran destinadas y en condiciones de ser ocupadas sin necesidad de obra complementaria de ningún tipo, cuando así lo reconozca la Administración actuante”. Y añade “Se tomará como fecha de terminación de las obras la que resulte de su efectiva comprobación por la administración actuante, sin perjuicio de su acreditación por cualquiera otro medio de prueba válido en derecho”.Así, la carga de la prueba de la fecha de terminación de las obras, a efectos de la prescripción de la reposición de la legalidad urbanística, le corresponde al particular que voluntariamente se colocó en la situación de clandestinidad (sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 13 de junio de 2010 y todas las del TC y TS citadas en ésta).En cuanto a los medios de prueba a utilizar para probar la fecha de la total terminación de las obras (acta notarial, certificación fin de obra, informe pericial, fotografías aéreas, acometida servicios, certificación catastral, etc…) existe numerosa jurisprudencia, entre otras,
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 15 de Julio de 2006 en la que se señala que las facturas utilizadas para justificar la terminación de la obra deben acreditar que se emplearon en la obra, deben estar declaradas a efectos fiscales y de no concurrir con otras pruebas no son suficientes.
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de13 de diciembre de 2007 en la que se señala que la utilización de la construcción no implica necesariamente que se encuentre totalmente terminada para los efectos analizados, pues nada impediría que se empezase a usar a pesar de que quedaran por concluir algunos extremos.
Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2010 en la que se dice que no cabe la prueba testifical cuando existen pruebas objetivas.
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 24 de mayo de 2012 en la que en base a una ortofoto se constata que una edificación no estaba terminada y en la que se establece la preferencia de una factura sobre la testifical de dos vecinos.
Las obras deben estar totalmente finalizadas desde hace al menos 6 años. Dice la legislación gallega “1. Si estuvieran acabadas las obras sin licencia, comunicación previa u orden de ejecución, o incumpliendo las condiciones señaladas en las mismas, la persona titular de la alcaldía, dentro del plazo de seis años, a contar desde la total terminación de las obras, incoará expediente de reposición de la legalidad, […] 2. Transcurrido el plazo de caducidad de seis años sin que se hayan adoptado las medidas de restauración de la legalidad urbanística, quedarán sujetas al régimen previsto en los artículos 90 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, y 205 de este reglamento”.
El plazo de 6 años desde la total finalización de las obras ha de transcurrir sin que se hubieran adoptado medidas de restauración de la legalidad urbanística.
Una vez reunidos los requisitos indicados, en los edificios, construcciones e instalaciones “ilegales” fuera de ordenación, podrán autorizarse obras de conservación y las necesarias para el mantenimiento del uso preexistente, así como aquellas otras que permita el planeamiento urbanístico.

References: artículo 33
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 90
 artículo 153