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Timestamp: 2020-07-02 18:13:06+00:00

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Guida agli affitti: i consigli dell’avvocato immobiliarista a Torino
Pubblicato su 2 Set 2019 di Studio Duchemino
Vi è mai passato per la mente di cercare un avvocato immobiliarista a Torino e provincia prima di accingervi a stipulare un contratto di affitto? Probabilmente no: di solito, infatti, si ritiene di poter locare il proprio immobile con serenità senza dover scomodare l’avvocato immobiliarista. Alle volte è possibile, alle volte no.
Vediamo, però, alcuni rapidi concetti che solo l’avvocato immobiliarista potrà spiegarvi.
Soggetti del contratto possono essere più locatori e più conduttori o semplicemente solo uno. Ma quando vi siano più conduttori, sarà bene informarsi preventivamente dall’avvocato immobiliarista per sapere che cosa succede se uno dei conduttori smettesse di pagare. Un caso molto particolare è rappresentato dal contratto di locazione durante la cui vicenda uno dei coniugi intestatari, per effetto di separazione, cambia residenza. Anche in questo caso è bene consultare un immobiliarista per tempo.
Lo Studio Duchemino opera da anni come studio legale a Torino, ad Alpignano, a Pianezza, a Druento, a Givoletto, a Venaria (che ricade sotto Ivrea), a Savonera, a Rivoli, a Grugliasco, a Collegno e in tutta la cintura di Torino. La consulenza legale immobiliare è fondamentale quando si intende stipulare un affitto (locazione, se l’immobile non è economicamente produttivo).
Attenzione, quindi, quando il locatore vi chiederà di trovare una persona aggiuntiva a cui intestare il contratto, oppure vi chiederà un garante. Rientrano nella generale figura della “garanzia personale” la fideiussione, il contratto autonomo di garanzia, l’avallo, ….
Sempre all’inizio del contratto si colloca la cauzione. E’ un deposito di tre mensilità che alla fine del contratto, esattamente quando l’immobile viene rilasciato dal conduttore, deve essere restituito dal locatore con gli interessi. In questo caso è bene individuare un avvocato immobiliarista a Torino per farsi dire esattamente come muoversi circa la restituzione: nella prassi, infatti, accade di frequente che il locatore trattenga la cauzione sostenendo che il conduttore ha creato dei danni all’unità immobiliare.
Durante trattativa e sottoscrizione del contratto, le parti dovranno fare bene attenzione alla descrizione dell’immobile, in quanto secondo la giurisprudenza – Trib. civ.,Piacenza, 7 maggio 2019 –
La c.d. descrizione dell’immobile contenuta nel contratto di locazione non integra una semplice formula di stile inserita per consuetudine, bensì ha preciso significato sostanziale, integrando – a tutti gli effetti – una confessione stragiudiziale resa dal conduttore, una prova legale circa lo stato manutentivo del bene consegnatogli, destinata a fissare la portata esatta del dovere di diligenza che il conduttore deve osservare nell’uso del bene locato e per evitare all’esito della cessazione del contratto contestazioni in ordine al contenuto della prestazione di restituzione dovuta.
Ciò significa che quando si tratterà di restituire l’immobile ha valore probatorio preminente la descrizione dell’immobile locato effettuata dalle parti nel contratto, v. Cass. civ. 5 febbraio 2014, n. 2619.
Qualora, in violazione dell’art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori – Cass. civ., sez. , III-, 7 marzo 2019, n. 6596 -.
Sulla sospensione del canone per danni causati dal locatore, una recente sentenza – Cass. civ., sez. , III-, 25 giugno 2019, n. 16918 – ammette l’eccezione di inadempimento del conduttore, a patto che sia concretamente proporzionata all’inadempimento del locatore. Si tratta, però, di una pronuncia che si inserisce in un consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui, al contrario, il conduttore non può sospendere il pagamento del canone.
Per quanto riguarda la tassazione dei canoni non pagati, anche i canoni non percepiti per morosità del conduttore costituiscono reddito tassabile, fino a che non intervenga la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, v. le citate Cass. civ. 8 novembre 2017, n. 26447. Sarà onere del locatore dimostrare che il contratto si è interrotto per morosità.
Aggiungiamo ancora che molti si rivolgono all’avvocato immobiliarista e degli immobili chiedendo come comportarsi nell’ipotesi in cui il conduttore abbia svolto lavori durante la locazione e pretenda una indennità.
Nel contratto di locazione, il diritto del conduttore all’indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell’art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore che non può desumersi da atti di tolleranza di costui, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà, anche tacita, mediante fatti concludenti, dai quali possa desumersi l’esplicita approvazione delle innovazioni.
In materia di mediazione civile locatizia sarà sempre necessaria la comparizione personale delle parti, assistite dal difensore, pur potendo le stesse farsi sostituire da un loro rappresentante sostanziale, dotato di apposita procura, in ipotesi coincidente con lo stesso difensore che le assiste.
Per quanto riguarda le tasse contrattuali, è stato di recente stabilito – Cass. civ., sez. , U-, 8 marzo 2019, n. 6882 – che
La clausola di un contratto di locazione (nella specie, ad uso diverso), che attribuisca al conduttore l’obbligo di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativo ai beni locati ed al contratto, manlevando conseguentemente il locatore, non è affetta da nullità per contrasto con l’art. 53 Cost. – configurabile quando l’imposta non venga corrisposta al fisco dal percettore del reddito ma da un soggetto diverso, obbligatosi a pagarla in vece e conto del primo – qualora essa sia stata prevista dalle parti come componente integrante la misura del canone locativo complessivamente dovuto dal conduttore e non implichi che il tributo debba essere pagato da un soggetto diverso dal contribuente, trattandosi in tal caso di pattuizione da ritenersi in via generale consentita in mancanza di una specifica diversa disposizione di legge.
Come si può notare, molte sono le problematiche dei contratti di locazione ed è sempre bene rivolgersi ad un avvocato immobilista prima di stipulare qualunque accordo, sia dal lato del locatore sia da quello del conduttore. Trovare un avvocato immobiliarista ad Alpignano, Pianezza, Druento e in tutta la provincia di Torino sarà semplice, perchè basterà consultare i siti più comuni sull’argomento. L’importante è individuare un avvocato esperto di immobili e porre ogni quesito venga in mente prima di stipulare un contratto di cui ci si potrà pentire.
Articolo redatto a Torino e ad Alpignano da Studio Duchemino, Studio legale ad Alpignano e Torino il 2 settembre 2019
Pubblicato in Diritto, Economia	| Tag: affitto, locazione	| Lascia un commento |
Compra e affitta: agevolazioni fiscali nello “Sblocca Italia”
Pubblicato su 26 Nov 2014 di Studio Duchemino
La legge 11/11/2014, n. 164 ha convertito il decreto legge 133/2014 in materia di sblocca Italia, prevedendo tra l’altro una novità fiscale per le operazioni di privati in materia di compravendita e affitto a canone agevolato.
Premettiamo che al posto di migliaia di “eccezioni fiscali”, quali deduzioni e detrazioni di imposta, sarebbe forse meglio che si accedesse ad una globale riforma della fiscalità, in modo da abbassare le aliquote delle varie imposte, anche perchè il mercato immobiliare è pressoché fermo. Tuttavia, si accoglie con favore questa novità, che dovrebbe stimolare le operazioni di compravendita. Di cosa si tratta, esattamente?
Intanto la legge citata converte il decreto “recante misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive, è convertito in legge con le modificazioni riportate in allegato alla presente legge”.
In materia di affitti da privato, il decreto viene modificato nell’art. 21, comma 4, lettera a), prevedendo specificamente agevolazioni fiscali nel caso seguente:
a) l’unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo; il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della suddetta risoluzione del precedente contratto»
L’art. 21 del decreto legge, in particolare, introduce “Misure per l’incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione”.
La novità fiscale è descritta nel comma 1 dell’art. 21 del decreto, il quale prevede:
1. Per l’acquisto, effettuato dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione, invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettere d) e c), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, è riconosciuta all’acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari medesime
Si sottolinea, in particolare, che il soggetto destinatario dell’agevolazione fiscale non deve essere soggetto esercente attività commerciale, ma deve essere un privato e la deduzione fiscale (gli oneri deducibili tecnicamente si sottraggono alla base imponibile prima del calcolo dell’imposta, che avviene applicando le aliquote) ammonta al 20 % del prezzo risultante formalmente dalla compravendita. Questa deduzione fiscale durerà almeno 3 anni, in quanto viene estesa fino alle operazioni del 2017.
Essa viene poi estesa appunto a casi precisi (cfr. comma 4):
a) l’unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo; il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della suddetta risoluzione del precedente contratto;
c) l’unita immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
e) il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione di cui all’articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e quello stabilito ai sensi dell’articolo 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350;
L’ultimo requisito è pacificamente studiato per stimolare le operazioni tra estranei, mentre altri requisiti sono individuati proprio per agevolare anche la costruzione e le operazioni su immobili dotati di determinate classi energetiche. Il canone di locazione deve essere convenzionato, ovviamente, in modo che vengano stimolati anche gli affitti, anche per fornire una risposta all’esigenza abitativa.
La normativa si applicherà per le operazioni di acquisto-affitto effettuate nel periodo tra l’1 gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017.
In linea concreta, comunque, il 20 % del prezzo dichiarato nel rogito non si considera nella base imponibile delle imposte sui redditi.
Il canone dovrà essere convenzionato o sulla base degli accordi locali, oppure quello minore tra quello localmente convenzionato e quello stabilito per i comuni ad alta tensione abitativa.
Per quanto riguarda la situazione a Torino, l’emergenza abitativa è affrontata anche grazie al seppure esiguo stanziamento di 50 milioni di euro del Ministero delle Infrastrutture, rispondente al Fondo Nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione previsto dalla stessa legge 431/1998. In particolare, sarà possibile dall’1 dicembre 2014 al 19 dicembre 2014 presentare domanda a Torino, presso il Comune, per l’erogazione che contribuirà almeno in parte al sostegno per il canone di affitto. L’operazione sarà possibile anche a partire dal 7 gennaio, fino al 26 gennaio, presentando la medesima domanda.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino, il 26 novembre 2014
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Assegno di mantenimento e nuova famiglia
Pubblicato su 7 Giu 2014 di Studio Duchemino
La Corte di Cassazione, con ordinanza numero 11438 del 22 maggio 2014, stabilisce un principio di equità tra ex coniugi, affermando che l’assegno di mantenimento può essere ridotto se l’obbligato che si è costituito una nuova famiglia deve pagare un canone di locazione.
Alla base di questa decisione vi è la necessità di rispettare il principio per cui anche il coniuge obbligato dovrebbe poter mantenere lo stesso tenore di vita di cui godeva durante il matrimonio e l’equo contemperamento degli interessi tra la precedente famiglia e la successiva.
Ammissibile e fondata, quindi, appare la domanda di riduzione dell’assegno all’ex coniuge.
Pubblicato in Notizie	| Tag: affitto, assegno di mantenimento, divorzio, locazione	| Lascia un commento |

References: Cass. 
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 sentenza 
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