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Timestamp: 2016-10-26 15:18:28+00:00

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1A.264/1999 (07.07.2000)
Es wirken mit: Bundesrichter Aemisegger, Pr�sident der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter Aeschlimann, Ersatzrichter Ludwig und Gerichtsschreiber Bopp.
Rh�tische Bahn AG (RhB), Bahnhofstrasse 25, Chur, Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Luzius Schmid, Villa Fontana, Obere Strasse 22B,
A.- Mit Tauschvertrag vom 20./23. Januar 1984 erwarb die Rh�tische Bahn AG (RhB) von den Bergbahnen Br�mab�el und Jakobshorn (BBBJ) die Parzelle Nr. 5756 im Gebiet "Geissloch", Davos-Platz. Der Tausch erfolgte unter der Bedingung, dass die Parzelle von der Wohnzone W3 in die Wohnzone W4 aufgezont werde. Die Gemeinde, die bei den Verhandlungen ihre Hilfe angeboten hatte, verpflichtete sich, f�r die Parzelle Nr. 5756 Erschliessungsanlagen zu erstellen und der RhB eine Baumehrkostenentsch�digung zu leisten. Im Gegenzug r�umte die RhB der Gemeinde ein Loipenerstellungs- und -ben�tzungsrecht auf ihrer neuen Parzelle ein und verpflichtete sich zur Erstellung preisg�nstiger Wohnungen f�r Ortsans�ssige.
B.- Am 26. Februar 1984 beschlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde Davos eine Teilrevision des Zonenplans "Dorf und Platz" vom 4. Dezember 1977. Diese Revision umfasste eine Korrektur der Bauzonenabgrenzung im Bereich der Parzelle Nr. 5756 und eine Aufzonung des Gebiets "Geissloch" von der Wohnzone W3 in die Wohnzone W4. Die Regierung des Kantons Graub�nden genehmigte die Revision am 16. Juli 1984.
Am 21. Dezember 1988 genehmigte die Gemeinde einen von der RhB und weitern Grundeigent�mern ausgearbeiteten privaten Quartierplan. Am 6. November 1989 bewilligte sie das von der RhB bzw. ihrer Baurechtsnehmerin, der Pensions- und Hilfskasse der RhB (PHK) eingereichte Baugesuch zur �berbauung der Parzelle Nr. 5756 mit drei Mehrfamilienh�usern und einer unterirdischen Garage im unteren, westlichen Teil der Parzelle. In der Folge verzichtete die PHK aber auf die Ausf�hrung des Vorhabens, so dass sich die RhB entschloss, die Parzelle Nr. 5756 zu verkaufen. Am 23. Februar 1993 schloss sie einen Kaufrechtsvertrag ab, bei welchem ein Preis von Fr. 4 Mio. vereinbart wurde.
C.- Am 18. Juni 1992 erliess die Gemeinde einen Richtplan, welcher Grundlage f�r eine Totalrevision der kommunalen Nutzungsplanung von 1977 nach den Zielen und Grunds�tzen des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung sein sollte. Dieser Richtplan sah unter anderem vor, dass das Siedlungsgebiet nicht in bisher noch nicht �berbaute R�ume ausgedehnt werden, sondern eine Siedlungsverdichtung innerhalb des schon �berbauten Gebiets stattfinden sollte. Die sich am Rand des �berbauten Gebiets befindliche Parzelle Nr. 5756 wurde dem Bereich zugeordnet, f�r welchen Bauzonenkorrekturen vorgesehen waren.
Am 1. Dezember 1996 hiessen die Stimmberechtigten der Gemeinde Davos unter anderem den revidierten Zonenplan "Davos-Platz" gut. Dieser beliess den untern (westlichen) Teil der Parzelle Nr. 5756 im Umfang von rund 1'833 m2 in der Bauzone und wies den obern (�stlichen), am Hang befindlichen Teil im Umfang von rund 4'125 m2 der Landwirtschaftszone, �berlagert von einer Wintersportzone, zu.
Die von der RhB gegen diese Planungsmassnahme erhobene Beschwerde wurde von der Regierung des Kantons Graub�nden am 23. Dezember 1997 abgewiesen. Zur Begr�ndung f�hrte die Regierung im Wesentlichen aus, gewichtige �ffentliche Interessen spr�chen f�r die Umzonung. Eine �berbauung w�rde die Langlaufloipe und das �bungsgel�nde des Geisslochlifts erheblich beeintr�chtigen und einen unsch�nen Einschnitt in den Gr�n- bzw. Landwirtschaftsg�rtel zwischen den �berbauten Fl�chen in der Ebene und dem weiter oben am Hang sich hinziehenden Wald bilden.
D.- Am 21. Dezember 1998 meldete die RhB eine Entsch�digungsforderung wegen materieller Enteignung an. Sie verlangte von der Gemeinde Davos Fr. 4 Mio. , zuz�glich 5% Zins, zudem die �bertragung der ganzen Parzelle auf die Gemeinde.
E.- Gegen dieses Urteil hat die RhB am 10. November 1999 Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragt im Wesentlichen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass sie infolge Auszonung der Parzelle Nr. 5756 materiell enteignet und voll zu entsch�digen sei; �berdies sei festzustellen, dass sie in ihrem durch den Tauschvertrag, die Umzonung und die Baubewilligung begr�ndeten Vertrauen verletzt worden und daher (auch) gest�tzt auf Art. 4 der Bundesverfassung von 1874 (aBV) voll zu entsch�digen sei; die zust�ndige Enteignungskommission sei mit der Festsetzung der Entsch�digung zu beauftragen. Die Landschaft Davos Gemeinde und das Verwaltungsgericht beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden k�nne. Das Bundesamt f�r Raumplanung (heute: Bundesamt f�r Raumentwicklung) hat auf eine Stellungnahme verzichtet.
1.- a) Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid �ber die Entsch�digungspflicht infolge einer Eigentumsbeschr�nkung im Sinne von Art. 5 RPG, welcher mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden kann (Art. 34 Abs. 1 RPG). Die Beschwerdef�hrerin ist als betroffene Grundeigent�merin durch den Entscheid beschwert und somit zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde befugt (Art. 103 lit. a OG). Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
c) Da sich der Sachverhalt mit hinreichender Klarheit aus den Akten ergibt, er�brigt sich die Durchf�hrung des beantragten Augenscheins. 2.- Die Beschwerdef�hrerin r�gt wiederholt eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Geh�r (Art. 4 aBV), weil das Verwaltungsgericht ungen�gend oder gar nicht auf ihre Vorbringen und Beweisanerbieten eingegangen sei oder lediglich auf seinen die Ortsplanung betreffenden Entscheid vom 26. Mai 1998 verwiesen habe.
a) Der Anspruch auf rechtliches Geh�r verlangt, dass eine Beh�rde die Vorbringen der vom Entscheid Betroffenen tats�chlich h�rt, sorgf�ltig und ernsthaft pr�ft und in der Entscheidfindung ber�cksichtigt. Daraus folgt die grunds�tzliche Pflicht, einen Entscheid zu begr�nden. Die Begr�ndung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid sachgerecht anfechten kann. Sie muss jedoch nicht auf jeden Einwand im Detail eingehen, sondern kann sich auf die f�r den Entscheid wesentlichen Punkte beschr�nken (BGE 125 II 369 E. 2c, 124 II 146 E. 2a, 124 V 180 E. 1a, 121 I 54 E. 2c, 112 Ia 107 E. 2b). Entsprechendes gilt f�r die Beweisabnahme. Die Beh�rde braucht auf Beweisanerbieten, die f�r den Entscheid unerheblich oder f�r die Beweisf�hrung untauglich sind oder die sich als entbehrlich erweisen, weil die Beh�rde gest�tzt auf ihre eigene Sachkenntnis oder diejenige von Fachleuten den Sachverhalt zu w�rdigen vermag, nicht einzugehen (BGE 124 I 241 E. 2, 122 II 464 E. 4a, 122 V 157 E. 1d).
b) Wie es sich im vorliegenden Fall mit den einzelnen Vorbringen der Beschwerdef�hrerin verh�lt, wird nachfolgend im Sachzusammenhang zu pr�fen sein. Soweit die Beschwerdef�hrerin r�gt, das Verwaltungsgericht h�tte zur Begr�ndung seines Entscheids nicht auf Ausf�hrungen in seinem fr�heren Entscheid vom 26. Mai 1998 verweisen d�rfen, ist der Einwand jedenfalls unbegr�ndet. So wie es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zul�ssig ist, zur Begr�ndung auf den vorinstanzlichen Entscheid zu verweisen (BGE 123 I 31 E. 2c, 103 Ia 356 E. 3 und 407 E. 3a; 119 II 478 E. 1d) oder sich auf bereits publizierte Entscheide zu beziehen (BGE vom 21. Februar 1991 in ZBl 92/1991 S. 424 oben), verletzt es Art. 4 aBV bzw. Art. 29 Abs. 2 der am 1. Januar 2000 in Kraft getretenen Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101, AS 1999 S. 2555) nicht, wenn das Verwaltungsgericht in bestimmten Punkten auf seinen fr�heren, die Beschwerdef�hrerin betreffenden Entscheid verweist, welcher die Frage der Zonenzuteilung der hier im Streite liegenden Parzelle zum Gegenstand hatte. Die Beschwerdef�hrerin macht nicht geltend, ein solches Vorgehen werde durch das kantonale Recht ausgeschlossen. Ob das Verwaltungsgericht neu vorgebrachte, im fr�heren Verfahren nicht erw�hnte Gesichtspunkte zu Unrecht nicht (ausdr�cklich) gew�rdigt hat, wird nachfolgend im Sachzusammenhang zu pr�fen sein.
3.- a) Umstritten ist vorab, ob es sich bei der Zuweisung von rund 70% der Fl�che der Parzelle Nr. 5756 zur Landwirtschaftszone durch die Zonenplanrevision vom 1. Dezember 1996 um eine Auszonung oder um eine Nichteinzonung handelte. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt eine Nichteinzonung vor, wenn bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsm�ssigen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen wird. Dabei spielt es keine Rolle, ob die in Frage stehenden Fl�chen nach dem fr�heren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht �berbaut werden konnten (BGE 125 II 431 E. 3b, mit Hinweisen). Von einer Auszonung spricht man dagegen, wenn eine Parzelle, die entsprechend den Grunds�tzen des revidierten Bodenrechts bzw. des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung (RPG; SR 700) f�rmlich der Bauzone zugewiesen war, einer Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 122 II 326 E. 4c; Enrico Riva, Kommentar zum Bundesgesetz �ber die Raumplanung, Z�rich 1999, Rz. 140 zu Art. 5). Nutzungsbeschr�nkungen, die sich im Zuge des Wechsels von einer Bau- und Zonenordnung aus der Zeit vor Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes zu einer auf diesem Gesetz beruhenden Ordnung ergeben, gelten entsch�digungsrechtlich generell nicht als Aus-, sondern als Nichteinzonung (BGE 123 II 481 E. 6b, BGE vom 11. November 1997 in ZBl 100/1999 S. 35 E. 3a).
b) Das Verwaltungsgericht f�hrte aus, es sei h�chst fraglich, ob der Zonenplan der Gemeinde Davos von 1977, der das fragliche Grundst�ck der Wohnzone W3 zugewiesen hatte, materiell den Grunds�tzen des eidgen�ssischen Raumplanungsgesetzes entsprochen habe. Insbesondere h�tten die damals ausgeschiedenen Bauzonen (Zonen WLQ [Wohnzone Landschaft mit Quartierplanpflicht] und Haus zum Hof) eine bundesrechtswidrige Streubauweise erlaubt. Mit der Teilrevision von 1984 sei die Parzelle der Beschwerdef�hrerin nur von einer altrechtlichen in eine andere altrechtliche Bauzone umgeteilt worden, ohne dass eine �berpr�fung der Zonenplanung als Ganzes stattgefunden habe. Die Neuordnung von 1996 sei daher als Nichteinzonung zu qualifizieren.
Die Beschwerdef�hrerin bestreitet nicht, dass die Zonenordnung von 1977 jedenfalls teilweise eine Streubauweise erlaubt hat. Sie vertritt aber trotzdem die Meinung, die Bauzone der st�dtischen Siedlung Davos-Platz sei klar gegen�ber dem l�ndlichen Gebiet abgegrenzt gewesen. Die neue Planung von 1996 habe - abgesehen von der teilweisen Auszonung der Parzelle Nr. 5756 und einzelnen kleineren Zonenkorrekturen - konzeptionell an dieser Bauzonenbegrenzung nichts ge�ndert. Das sei im Amtsbericht der Gemeinde zur Landschaftsabstimmung vom 1. Dezember 1996 best�tigt worden. Die Auszonung der Parzelle Nr. 5756 habe mit der Anpassung der Davoser Ortsplanung an das RPG nichts zu tun. Der Grund liege vielmehr darin, dass der Gemeinde die Sicherung der Langlaufloipe gem�ss Vereinbarung von 1984 nicht mehr gen�gt habe. Im �brigen sei die f�r die Parzelle Nr. 5756 geltende Zonenordnung im Jahre 1984 unter der Herrschaft des RPG und somit bundesrechtskonform getroffen worden. Sie habe auch nicht dem (sp�teren) Konzept von 1996 entgegengestanden, da dieses Konzept nicht eine Reduktion der Bauzone bezweckt habe.
c) Der Meinung der Beschwerdef�hrerin, die Zonenordnung von 1977 sei RPG-konform gewesen, kann schon deshalb nicht beigepflichtet werden, weil die Planung nicht nach den Grunds�tzen des Bundesgesetzes vorgenommen worden war und weil sowohl die kantonalen als auch die kommunalen Vorschriften bundesrechtswidrige Bauten ausserhalb der Bauzonen zuliessen (vgl. Art. 31 Abs. 2 des kantonalen Raumplanungsgesetzes vom 20. Mai 1973 [in der Fassung vor 1988] betreffend Ferienh�user im �brigen Gemeindegebiet, ferner die oben erw�hnten Zonen WLQ und Haus zum Hof). Daran �ndert der Satz im Amtsbericht der Gemeinde zur Nutzungsplanrevision von 1996, wonach schon mit dem Zonenplan von 1977 die Trennung der Bauzone vom �brigen Gemeindegebiet vorgenommen worden sei, nichts. Der Amtsbericht f�hrt selber fort (S. 26), dass die alte Nutzungsplanung in verschiedener Hinsicht (Fehlen einer Landwirtschaftszone und von Schutzzonen, aber auch M�ngel innerhalb der Bauzonen) dem RPG nicht entsprochen habe, weshalb sie vollst�ndig zu revidieren sei. Die Trennung der Bauzone vom �brigen Gemeindegebiet war eine unvollst�ndige, wie sie vor Inkrafttreten des eidgen�ssischen Raumplanungsgesetzes auch in vielen andern Kantonen und Gemeinden �blich war.
Die Zonenplan�nderungen von 1984 betrafen nur gerade die vom Tauschvertrag erfassten Grundst�cke und hatten einzig zum Zweck, den Landabtausch und das Erreichen der damit verfolgten Ziele (Wohnungsbau f�r die RhB, Sicherung des Parkplatzes f�r die BBBJ sowie der Langlaufloipe) zu erm�glichen. Eine �berpr�fung der gesamten raumplanerischen Grundordnung auf ihre �bereinstimmung mit dem RPG war damit nicht verbunden. Im Gegenteil: Wie der Botschaft des Grossen Landrates zur Landschaftsabstimmung vom 26. Februar 1984 (S. 15) zu entnehmen ist, bestanden gegen die Aufzonung im "Geissloch" ortsplanerische und st�dtebauliche Bedenken, die jedoch angesichts der mit dem Tauschvertrag verfolgten Ziele beiseite geschoben wurden. Es war somit der umfassenden Nutzungsplanrevision von 1996 vorbehalten, die kommunale Grundordnung erstmals gesamthaft mit den bundesrechtlichen Vorgaben in �bereinstimmung zu bringen. Damit ist aber auch gesagt, dass die Zuweisung eines Teils der Parzelle Nr. 5756 zur Landwirtschaftszone eine Nichteinzonung im oben erw�hnten Sinne darstellte (E. 3a). Aus welchen Gr�nden die Umzonung eines Teils der Parzelle Nr. 5756 vorgenommen worden ist, spielt f�r die Frage, ob es sich um eine Auszonung oder um eine Nichteinzonung handelte, keine Rolle. Ebenso wenig ist von Bedeutung, ob die Zonenplan�nderung von 1984 letztlich dem RPG entsprochen hat (was entgegen der Meinung der Beschwerdef�hrerin angesichts der bereits 1984 vorhanden gewesenen planerischen Bedenken und des 1992 beschlossenen Richtplans [vgl. vorstehend C] zumindest zu bezweifeln ist); denn eine kommunale Nutzungsplanung gen�gt den bundesrechtlichen Vorgaben grunds�tzlich nur dann, wenn sie als Ganzes und nicht bloss parzellen- oder quartierweise mit den raumplanerischen Grunds�tzen vereinbar ist (BGE 122 II 326 E. 5b, BGE vom 11. November 1997 in ZBl 100/1999 S. 36 E. 3).
4.- a) Eine Nichteinzonung in eine Bauzone l�st grunds�tzlich keine Entsch�digungspflicht aus. Sie trifft den Grundeigent�mer nur ausnahmsweise enteignungs�hnlich, etwa dann, wenn er �berbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gew�sserschutzrechtskonformen Generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er f�r Erschliessung und �berbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erf�llt sein m�ssen. Sodann k�nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundst�ck unter Umst�nden h�tte eingezont werden m�ssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundst�ck im weitgehend �berbauten Gebiet (Art. 15 lit. a und Art. 36 Abs. 3 RPG) befindet. Solche Umst�nde h�tten m�glicherweise eine Einzonung gebieten k�nnen, so dass der Eigent�mer am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren �berbauung seines Landes hat rechnen d�rfen. Trifft das nicht zu, kann nicht von einer enteignungsgleichen Wirkung der Nichteinzonung gesprochen werden. Der Eigent�mer besitzt grunds�tzlich keinen Rechtsanspruch auf Einweisung seines Landes in eine Bauzone, auch nicht, wenn er erschlossenes oder erschliessbares Land besitzt. Dies ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist (BGE 122 II 455 E. 4a, vgl. auch BGE 125 II 431 E. 3b und 4a, mit Hinweisen).
b) Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, das Grundst�ck geh�re zum weitgehend �berbauten Gebiet, da es unmittelbar an das bauliche Zentrumsgebiet von Davos anschliesse und nur einen geringf�gigen Teil des Baugebiets ausmache. Durch eine �berbauung der Parzelle Nr. 5756 w�rde sich das Siedlungsgebiet von Davos-Platz in keiner Weise ver�ndern, und der ohnehin unterbrochene Gr�ng�rtel zwischen Davos- Platz und dem Wald w�rde keineswegs gest�rt.
Das Verwaltungsgericht hat die Zugeh�rigkeit des Grundst�cks zum weitgehend �berbauten Gebiet verneint und zur Begr�ndung auf seinen Entscheid vom 26. Mai 1998 verwiesen. Darin (S. 8) f�hrte es aus, die Parzelle rage erkerartig in die Landwirtschaftszone hinaus und ziehe sich den landwirtschaftlich genutzten Hang hinauf. Sie sei von der bestehenden, in sich abgeschlossenen �berbauung in der Ebene keinesfalls stark gepr�gt, vielmehr hebe sie sich von den �berbauten Parzellen deutlich ab.
Die Beschwerdef�hrerin beanstandet die sachverhaltliche Feststellung des Verwaltungsgerichts, an die das Bundesgericht grunds�tzlich gebunden ist (oben E. 1b), nicht. Wie sich aus den in den Akten liegenden Pl�nen klar ergibt, ist auch die rechtliche W�rdigung des Verwaltungsgerichts zutreffend. Davon, dass die Parzelle und insbesondere ihr nicht eingezonter Teil zum weitgehend �berbauten Gebiet im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung geh�ren w�rde (vgl. BGE 121 II 417 E. 5a; Riva, a.a.O., Rz. 159 zu Art. 5 RPG), kann keine Rede sein und bedarf keiner weitern Begr�ndung. Aus dieser Sicht dr�ngte sich eine Einzonung keineswegs auf und kann eine materielle Enteignung nicht bejaht werden. Vielmehr hatte die Gemeinde gute Gr�nde, den gr�ssern Teil der Parzelle nicht einzuzonen. Es kann daf�r auf die dem Verwaltungsgerichtsentscheid vom 26. Mai 1998 zugrunde liegenden Erw�gungen (S. 8 ff.) verwiesen werden.
c) Die Beschwerdef�hrerin weist darauf hin, dass es sich bei der Parzelle Nr. 5756 um unmittelbar �berbaubares und erschlossenes Land gehandelt habe; zu dessen Erschliessung habe sich die Gemeinde vertraglich verpflichtet. Das Grundst�ck sei vom GKP erfasst gewesen; es habe f�r die �berbauung ein bewilligtes Projekt vorgelegen, und sie, die Beschwerdef�hrerin, habe f�r die Erschliessung und �berbauung erhebliche Kosten aufgewendet und "gewaltige Unannehmlichkeiten" auf sich genommen, um der Gemeinde im Interesse der �rtlichen Verkehrsplanung (Parkierungsplanung) entgegenzukommen. aa) Wie die Beschwerdef�hrerin selber ausf�hrt, bestanden die geltend gemachten Aufwendungen in Quartierplanungs-, Bauprojekts- und Baubewilligungskosten. Dass diese Auslagen schliesslich umsonst gewesen sind, ist nicht auf die Nichteinzonung zur�ckzuf�hren, sondern darauf, dass die Beschwerdef�hrerin bzw. ihre Baurechtsnehmerin auf die Ausf�hrung des bewilligten Projekts verzichtet hat. Die Beschwerdef�hrerin behauptet nicht, die sp�tere Kaufrechtsberechtigte habe das gleiche Projekt realisieren und f�r die Projektierungsaufwendungen eine Entsch�digung zahlen wollen. Damit fehlt es schon am notwendigen Kausalzusammenhang zwischen Aufwendungen und Schaden, der durch die Nichteinzonung entstanden sein soll. Dazu kommt, dass das Bundesgericht unter "Aufwendungen" jeweils nicht blosse Planungs- und Projektierungskosten verstanden hat, sondern Investitionen, die baulich in Erscheinung treten, insbesondere Erschliessungskosten (BGE 125 II 431 E. 5b, 119 Ib 138 E. 5a, 112 Ib 396 E. 6c, s. auch BGE vom 4. April 1997 in Pra 86/1997 Nr. 104 S. 571). Dass die Beschwerdef�hrerin solche Auslagen gehabt h�tte, behauptet sie nicht. Dabei kann offen bleiben, ob sie sich �berhaupt auf Aufwendungen berufen k�nnte, welche von ihrer Baurechtsnehmerin, der PHK, get�tigt worden sind.
bb) Was das GKP betrifft, so bestreitet die Beschwerdef�hrerin nicht, dass dieses - 1968 erstellt - auch von der Streubauweise beherrschte Landschaftsteile mit einschloss und demnach ein viel zu grosses Gebiet erfasste, d.h. nicht gew�sserschutzrechtskonform war (vgl. BGE 122 II 455 E. 5b). Bei dieser Sachlage kann sie aus der Tatsache, dass das Grundst�ck innerhalb des GKP lag, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Wohl lag das Grundst�ck gleichzeitig innerhalb der altrechtlichen Bauzone; da diese aber erst noch an das RPG angepasst werden musste, konnte die Beschwerdef�hrerin nicht darauf vertrauen, dass das Grundst�ck in der bereinigten Bauzone Aufnahme finden werde.
cc) Da somit weder das Kriterium der erheblichen Investitionen noch jenes des gew�sserschutzrechtskonformen GKP erf�llt ist, spielt es keine Rolle, ob das dritte, kumulativ erforderliche Kriterium der vorhandenen Erschliessung erf�llt w�re. So oder anders traf die Nichteinzonung die Beschwerdef�hrerin unter diesen Gesichtspunkten nicht enteignungs�hnlich (oben E. 4a). Das Verwaltungsgericht hat denn auch keine Geh�rsverletzung begangen, wenn es auf Beweiserhebungen zur Erschliessungssituation verzichtet hat (vorstehende E. 2a).
d) Die Beschwerdef�hrerin beruft sich noch auf weitere Gesichtspunkte, die in ihr ein berechtigtes Vertrauen in die �berbaubarkeit der Parzelle geweckt h�tten. So habe sie 1984 nur auf Dr�ngen der Gemeinde in den Landabtausch mit der BBBJ eingewilligt, dies auch nur deshalb, weil die Gemeinde zugesichert habe, die Parzelle Nr. 5756 aufzuzonen und zu erschliessen und ihr, der Beschwerdef�hrerin, eine Baumehrkostenentsch�digung zu zahlen. Damit und mit der 1984 tats�chlich durchgef�hrten Zonen�nderung habe die Gemeinde eine konkrete, individuelle Vertrauensgrundlage geschaffen und in ihr, der Beschwerdef�hrerin, die berechtigte Erwartung geweckt, die Parzelle wie geplant �berbauen zu k�nnen. Der Preis, den sie daf�r bezahlt habe, sei die - auch im Interesse der Gemeinde erfolgte - Abtretung einer gut �berbaubaren Bauzonenparzelle an die BBBJ gewesen. Unter diesen Umst�nden habe sie nicht mit einer "derart hektischen Widerspr�chlichkeit der Raumplanung" rechnen m�ssen, sondern darauf vertrauen d�rfen, dass die ihr zugewiesene Bauzone jedenfalls 15 Jahre Bestand haben w�rde.
Wie das Bundesgericht schon wiederholt entschieden hat, gilt der Grundsatz der Planbest�ndigkeit nur f�r bundesrechtskonforme, d.h. RPG-konforme Nutzungspl�ne (BGE 118 Ia 151 E. 5c, mit Hinweisen). Um einen solchen Plan handelte es sich beim Zonenplan von 1977, wie ausgef�hrt worden ist (oben E. 3), auch nach der Teilrevision von 1984 nicht. Daher durfte die Beschwerdef�hrerin nicht darauf vertrauen, dass ihr Grundst�ck w�hrend mindestens 15 Jahren �berbaubar bleiben w�rde. Sie musste grunds�tzlich mit einer Anpassung des altrechtlichen Zonenplans an das RPG rechnen. Zwar durfte sie davon ausgehen, dass die �nderung von 1984 nicht innert k�rzester Zeit wieder in Frage gestellt w�rde. Das war aber auch nicht der Fall. Erst neuneinhalb Jahre nach dem Erwerb der Parzelle durch die Beschwerdef�hrerin und nach der Teilrevision des Zonenplans vom Februar 1984 erliess die Gemeinde im Juni 1993 eine Planungszone, um eine allf�llige �nderung der Zonenordnung im Bereich der Parzelle Nr. 5756 im Zuge der Anpassung der gesamten Ortsplanung an das RPG zu sichern. Inzwischen h�tte die Beschwerdef�hrerin bzw. ihre Baurechtsnehmerin Gelegenheit gehabt, das ihr 1989 bewilligte Bauprojekt zu realisieren. Sie hat aus eigenem Entschluss darauf verzichtet und ist damit das Risiko eingegangen, dass sich die planungsrechtlichen Grundlagen �ndern k�nnten. Dass die Gemeinde ihr weitergehende als die erw�hnten Zusicherungen abgegeben h�tte, behauptet die Beschwerdef�hrerin selber nicht.
Die Beschwerdef�hrerin vermag somit an Hand des Tauschvertrags und der damit zusammenh�ngenden Umst�nde keine Pflicht der Gemeinde zur Einzonung des Grundst�cks im Jahre 1996 nachzuweisen. Sie kann daher aus der Nichteinzonung keine materielle Enteignung ableiten. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern das Verwaltungsgericht ihren Anspruch auf rechtliches Geh�r verletzt haben sollte, indem es auf den Tauschvertrag und die erw�hnten Umst�nde nur kurz eingegangen ist und im �brigen weitgehend auf seine Erw�gungen im fr�heren Entscheid vom 26. Mai 1998 verwiesen hat.
e) Schliesslich r�gt die Beschwerdef�hrerin eine rechtsungleiche Behandlung, weil der Kleine Landrat Mitte Februar 1994 in Davos-Wolfgang dem Grundeigent�mer Hans Marugg einen Bau bewilligt habe, obschon das Grundst�ck mit einer Planungszone belegt gewesen sei. Die Gemeinde habe die Baubewilligung mit zuvor erteilten Zusicherungen begr�ndet; bei ihr, der Beschwerdef�hrerin, habe sie dagegen die erfolgte Quartierplanung und die erteilte Baubewilligung nicht ber�cksichtigt. Das Verwaltungsgericht sei auf diese R�ge mit keinem Wort eingegangen und habe damit auch den Anspruch auf rechtliches Geh�r verletzt.
Auch dieser letztgenannte Vorwurf ist unbegr�ndet. Die Beschwerdef�hrerin hat im vorinstanzlichen Verfahren erst in der Replik (S. 13) auf den Fall Marugg hingewiesen, und zwar nur unter dem Titel Vertrauensschutz; auf die Rechtsgleichheit hat sie sich damals nicht berufen. Was den Vertrauensschutz angeht, so hat sich das Verwaltungsgericht dazu im angefochtenen Urteil ge�ussert (S. 12/13), indem es im Wesentlichen auf die diesbez�glichen Ausf�hrungen in seinem Urteil vom 26. Mai 1998 verwiesen hat (wo es unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes insbesondere auch zur Bedeutung der Quartierplanung Stellung genommen hatte). Es hat zudem beigef�gt, eine nicht konsumierte Baubewilligung umfasse keine f�rmliche Zusicherung f�r eine k�nftig m�gliche bauliche Nutzung der Parzelle. Damit hat sich das Verwaltungsgericht zwar nur knapp, aber doch in gen�gender Weise mit dem Einwand auseinandergesetzt.
Was den vor dem Bundesgericht (erstmals) vorgebrachten Vorwurf der rechtsungleichen Behandlung anbelangt, so legt die Beschwerdef�hrerin nicht dar, inwiefern die beiden in Frage stehenden Grundst�cke planerisch vergleichbar gewesen sein sollen und weshalb sie h�tten gleich behandelt werden m�ssen. Entsprechende Ausf�hrungen w�ren umso n�tiger gewesen, als die Gemeinde in ihrer Duplik (S. 7) an das Verwaltungsgericht ausgef�hrt hatte, im Fall Marugg habe es sich nicht um eine "Auszonungspendenz" wie beim Grundst�ck der RhB im Gebiet "Geissloch" gehandelt, sondern um weitgehend �berbautes Gebiet, dessen Auszonung sehr problematisch gewesen w�re, und ein nicht zum weitgehend �berbauten Gebiet geh�render Teil der alten Gewerbezone von Hans Marugg sei auch tats�chlich der Landwirtschaftszone zugewiesen worden. Der Vorwurf der rechtsungleichen Behandlung ist daher ebenfalls nicht begr�ndet.
5.- Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbegr�ndet, weshalb sie abzuweisen ist. Bei diesem Ergebnis kann offen bleiben, ob mit der Vorinstanz eine materielle Enteignung auch deshalb zu verneinen w�re, weil gut 30% des Grundst�cks Nr. 5756 der Bauzone zugewiesen worden sind und demnach noch rund ein Drittel der Bruttogeschossfl�che realisiert werden kann.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die Gerichtskosten der Beschwerdef�hrerin aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 153 und 153a OG). Obsiegenden Beh�rden wird im Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde in der Regel keine Parteientsch�digung zugesprochen (Art. 159 Abs. 2OG). EsbestehtkeinGrund, imvorliegendenFallvondieserRegelabzuweichen.
3.- Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, der Landschaft Davos Gemeinde, dem Verwaltungsgericht des Kantons
Graub�nden, 3. Kammer, und dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 4
 Art. 5
 Art. 4
 Art. 29
 Art. 5
 BGE 
 Art. 31
 BGE 
 Art. 36
 BGE 
 BGE 
 Art. 5
 BGE 
 BGE 
 Art. 153