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Timestamp: 2020-02-18 13:41:02+00:00

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STS 516/2011, 19 de Julio de 2011 - Jurisprudencia - VLEX 308596550
Número de Recurso: 282/2009
Número de Resolución: 516/2011
ARRENDAMIENTO URBANO. Aunque se acredite con posterioridad al inicio del proceso de actualización que la fijación de la renta actualizada y notificada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada Disposición Transitoria 2ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, no se puede dejar sin efecto ni paralizar la actualización ya iniciada, al configurarse ésta como un proceso único que comienza con el requerimiento fehaciente al arrendatario, el cual, si nada manifiesta en el plazo de un mes, acepta la actualización de la renta en el modo notificado por el arrendador. La aplicación de esta doctrina, exige la desestimación del recurso, pues no ha sido un hecho discutido a lo largo de este procedimiento que, en el momento en el que la arrendataria pretende hacer valer que sus bajos niveles de ingresos impiden la actualización en el modo notificado por el arrendador, habían transcurrido con creces los plazos de un mes y de tres meses contados desde la notificación fehaciente del inicio de la actualización; de hecho, estuvo haciendo frente al importe de la renta actualizada sin oponerse en modo alguno durante un año, lo que supone que aceptó la actualización de la renta, sin que pueda, transcurridos los plazos citados, oponerse al procedimiento consentido. Se desestima la casación.
La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados reseñados al margen, ha visto el recurso de casación interpuesto por doña Eulalia , representada ante esta Sala por el Procurador don Celso de la Cruz Ortega, contra la sentencia dictada, con fecha 18 de Noviembre de 2008, por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Valladolid, en el rollo de apelación nº 282/2008 , dimanante de autos de juicio declarativo ordinario seguidos con el nº 1350/2007 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Valladolid .
Ha sido parte recurrida don Ildefonso , representado ante esta Sala por la Procuradora doña Esperanza Azpeitia Calvin.
1º.- La Procuradora doña Sonia Rivas Farpón, en nombre y representación de doña Eulalia , promovió demanda de juicio declarativo ordinario sobre arrendamiento urbano, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Valladolid, contra don Ildefonso , en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: «...venga a dictar en su día definitiva sentencia que declare: 1.- La improcedencia de la actualización de la renta efectuada por el demandado en los meses de febrero de 2006 y marzo de 2007, por percibir la arrendataria ingresos inferiores a dos veces y medio el SMI. 2.- Que, en consecuencia, la renta debida del contrato de arrendamiento de la vivienda descrita en el hecho primero de la demanda a partir del mes de febrero de 2006 será la de 25,21 euros mensuales y, 25,82 euros a partir de febrero de 2007, resultado de aplicar la variación experimentada del IPC. 3.- Que se condene al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a la devolución de las cantidades abonadas en exceso desde marzo de 2006 que se determinen en período de ejecución de sentencia. 4.- Todo ello con expresa imposición de las costas procesales al demandado».
- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, la Procuradora doña Ana Isabel Fernández Marcos, en nombre y representación de don Ildefonso , se opuso a la misma, y, suplicó al Juzgado: «...se dicte sentencia por la que desestimando la demanda se absuelva a mi representado de las pretensiones formuladas por el actor en el suplico de su escrito de demanda, y se condene al demandante al pago de la totalidad de las costas causadas».
- El Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Valladolid dictó sentencia, en fecha 9 de junio de 2008 , cuya parte dispositiva dice literalmente: «Que desestimando íntegramente la demanda formulada por Eulalia representada por la Procuradora Sra. Rivas Farpón con Ildefonso representado por la Procuradora Sra. Fernández Marcos, no debo declarar y no declaro la improcedencia de la actualización de la renta objeto de autos ni establecer una nueva, absolviendo al demandado de las pretensiones deducidas contra él, con imposición de las costas procesales causadas a la parte actora».
Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciado el recurso, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Valladolid dictó sentencia, en fecha 18 de noviembre de 2008 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal: «Desestimando íntegramente el recurso de apelación formulado por la Procuradora doña Sonia Rivas Farpón en representación de doña Eulalia , contra la sentencia de fecha 9 de junio de 2008, dictada en autos de juicio ordinario número 1350/07, del Juzgado de Primera Instancia número 9 de Valladolid , debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición al apelante de las costas causadas en esta alzada».
1º.- La representación procesal de doña Eulalia , presentó el día 22 de Enero de 2009 escrito de interposición de recurso de casación contra la sentencia dictada, con fecha 18 de Noviembre de 2008, por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Valladolid, en el rollo de apelación nº 282/2008 , dimanante de autos de juicio declarativo ordinario seguidos con el nº 1350/2007, ante el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Valladolid .
- Motivos del recurso de casación. Único.- Al amparo del número 2, apartado 3º del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por presentar la resolución del recurso interés casacional; por infracción de la regla 7ª de la Disposición Transitoria Segunda , apartado D) de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y, existencia de doctrina contradictoria en las Audiencias Provinciales, que se reseña en el escrito.
- Mediante Providencia de fecha 23 de Enero de 2009 se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, previo emplazamiento de las partes, apareciendo notificada dicha resolución a los Procuradores de los litigantes el día 30 de Enero de 2009.
- El Procurador don Celso de la Cruz Ortega, en nombre y representación de doña Eulalia , presentó escrito ante esta Sala, el día 25 de Febrero de 2009, personándose en concepto de parte recurrente. La Procuradora doña Esperanza Azpeitia Calvin, en nombre y representación de don Ildefonso , presentó escrito ante esta Sala, con fecha 26 de Febrero de 2009, personándose en concepto de parte recurrida.
- La Sala dictó auto de fecha 18 de mayo de 2010, cuya parte dispositiva dice literalmente: «1º) Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Eulalia , contra la sentencia dictada, en fecha 18 de Noviembre de 2008, por la Audiencia Provincial de Valladolid (Sección Tercera), en el rollo nº 282/2008 , dimanante del juicio ordinario nº 1350/2007, del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Valladolid . 2º) De conformidad y a los fines dispuestos en el art. 485 LEC 2000 , entréguese copias del escrito de interposición del recurso de casación formalizado, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala para que formalicen su oposición por escrito en el plazo de veinte días, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría».
- Evacuando el traslado conferido, la Procuradora doña Esperanza Azpeitia Calvín, en nombre y representación de don Ildefonso , formuló, mediante escrito de fecha 30 de junio de 2010, oposición al recurso de casación interpuesto de contrario, suplicando a la Sala: «...dicte sentencia por la que se desestime íntegramente, con imposición de las costas al recurrente».
No habiendo solicitado todas las partes celebración de vista, ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 1 de junio de 2011, en que tuvo lugar.
Doña Eulalia , como arrendataria de una vivienda en virtud de contrato celebrado el 10 de mayo de 1972, formuló demanda de juicio ordinario por la que solicitaba se dejara sin efecto la actualización de rentas iniciada en el año 2006 por el arrendador, don Ildefonso , se fijara la renta actualizada a que debía hacer frente en aplicación de los criterios recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , según los ingresos de la actora, y se condenara al demandado a devolver las cantidades indebidamente cobradas como consecuencia de una errónea actualización de renta; exponía la actora que los ingresos que percibía anualmente no superaban dos veces y medio el salario mínimo interprofesional, por lo que, en aplicación de la Regla 7ª, Disposición Transitoria Segunda D) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , no procedía la actualización de la renta en el modo exigido por el demandado, pese a que, cuando le fue notificada por el arrendador, no se opuso a ello.
La sentencia del juzgado rechazó íntegramente la demanda al entender imprescindible, para evitar la actualización por alguno de los motivos expuestos por la Ley de Arrendamientos Urbanos, su oposición al inicio del proceso de actualización dentro del plazo fijado; en el caso del debate se había acreditado que el arrendador notificó del modo exigido legalmente el inicio del proceso de actualización al que no se opuso la arrendataria en plazo; la sentencia señalaba que, si bien existían dos posturas contradictorias entre las Audiencias Provinciales, respecto del plazo para oponerse válidamente: una , de un mes, conforme a lo dispuesto en la Regla 11.6 de la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y otra , de 3 meses en el supuesto en que se ejercite la acción del artículo 106 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , ambos plazos habían expirado ampliamente cuando la arrendataria manifestó su voluntad de oponerse a la actualización.
La Audiencia Provincial desestimó íntegramente el recurso de apelación formalizado por la parte actora al valorar que el plazo de un mes para oponerse a la actualización de la renta, así como el de los tres meses para pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado, habían expirado.
La parte actora formalizó recurso de casación, con cobertura en el artículo 477.2.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra la sentencia de segunda instancia.
El recurso de casación se sustenta en un motivo único, donde se alude a que la sentencia recurrida infringe lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda , apartado D) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuya regla 7ª dispone la improcedencia de la actualización de la renta cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional; indica que existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales sobre el momento en el que el arrendatario puede oponerse a la actualización de la renta; dice que algunas sentencias defienden que la presunción iuris tantum de procedencia de la actualización sólo puede desvirtuarse dentro del plazo de 30 días desde que se notifica fehacientemente al arrendatario, otras Audiencias, consideran que el hecho de no haber justificado el arrendatario el bajo nivel de rentas en un primer momento, no impide una oposición posterior debidamente acreditada, como determinan las sentencias de 2 de febrero de 2000 y 3 de febrero de 1999 dictadas por la Audiencia Provincial de Cantabria, sección 2 ª.
El apartado D, número 11 de la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , prevé un sistema de actualización de rentas, para aquellos contratos de arrendamiento que, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, subsistieran a la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ; en estos casos, la renta prevista contractualmente puede ser actualizada a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, siempre que haya transcurrido una anualidad del contrato, desde la fecha de vigencia de la Ley, y que sus ingresos excedan de los previstos en la regla 8ª de la DT 2ª D. 11 de la LAU 1994 .
Realizado este requerimiento fehaciente, el arrendatario puede adoptar varias posturas:
Contestar por escrito al requerimiento de actualización de renta, en el plazo de treinta días siguientes a la recepción de aquél, aceptándola, con lo que al siguiente periodo de renta que proceda, se podrá girar el recibo por el nuevo importe de renta, o rechazándola por entender que no se ha calculado correctamente la cuantía en función a los ingresos o por estimar que aunque el proceso de actualización es correcto no cabe, al ser un arrendatario de bajo nivel económico (DT 2ª D. 11, regla 7ª LAU 1994), o porque, aún entendiendo que procede tal actualización, desiste de ella.
No contestar al requerimiento en el plazo de 30 días a contar de su recepción; la falta de contestación al requerimiento efectuado por el arrendador ha suscitado la cuestión relativa a determinar el alcance de este silencio; mientras que algunas Audiencias Provinciales consideran que el arrendatario acepta tácitamente la actualización de renta cuando no comunica por escrito al arrendador su oposición a ella dentro del plazo de 30 días a la recepción del requerimiento de actualización, otras Audiencias, entienden que el silencio del arrendatario no impiden que, en un momento posterior, pueda acreditar el bajo nivel de rentas que impediría la continuación del proceso de actualización.
La parte recurrente ha planteado que, pese a no oponerse en el plazo de un mes desde que se le notificó fehacientemente que se iba a proceder a la actualización de la renta, nada obsta para que posteriormente pueda acreditar su bajo nivel de ingresos con la consecuencia de dejar sin efecto el proceso de actualización.
La cuestión jurídica expuesta ya ha sido analizada por esta Sala entre otras, en sus sentencias de 14 de septiembre , 15 de septiembre y 27 de diciembre de 2010 ; el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , equivale a un consentimiento tácito, lo que no impide que, conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes.
En conclusión, aunque se acredite con posterioridad al inicio del proceso de actualización que la fijación de la renta actualizada y notificada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada Disposición Transitoria 2ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , no se puede dejar sin efecto ni paralizar la actualización ya iniciada, al configurarse ésta como un proceso único que comienza con el requerimiento fehaciente al arrendatario, el cual, si nada manifiesta en el plazo de un mes, acepta la actualización de la renta en el modo notificado por el arrendador.
La aplicación de esta doctrina, seguida por la Audiencia Provincial, exige la desestimación del recurso, pues no ha sido un hecho discutido a lo largo de este procedimiento que, en el momento en el que la arrendataria pretende hacer valer que sus bajos niveles de ingresos impiden la actualización en el modo notificado por el arrendador, habían transcurrido con creces los plazos de un mes y de tres meses contados desde la notificación fehaciente del inicio de la actualización; de hecho, tal y como expuso la ahora recurrente, estuvo haciendo frente al importe de la renta actualizada sin oponerse en modo alguno durante un año, lo que supone que aceptó la actualización de la renta, sin que pueda, transcurridos los plazos citados, oponerse al procedimiento consentido.
En materia de costas, al desestimarse el recurso en su totalidad, se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 , en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
- No haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Eulalia contra la sentencia de fecha 18 de noviembre de 2008, dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Valladolid .
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . Juan Antonio Xiol Rios; Xavier O'Callaghan Muñoz; Jose Antonio Seijas Quintana; Francisco Marín Castán; Roman Garcia Varela. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Roman Garcia Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
SAP A Coruña 165/2012, 13 de Abril de 2012 (Resolución de contrato de arrendamiento, Falta de pago de la actualización de la renta)
SAP Valencia 379/2014, 29 de Diciembre de 2014
STSJ Canarias , 28 de Febrero de 2005
STSJ Asturias 3310/2007, 20 de Julio de 2007
STSJ Aragón , 22 de Junio de 2001

References: artículo 477
 resolución 
 resolución 
e contrario
 artículo 106
 artículo 477
 artículo 101
 artículo 106
 artículo 398
 artículo 394