Source: https://www.cramer-recht.de/news/alle-beitraege/13-mietrecht/9-information-zu-kautionen
Timestamp: 2020-04-09 17:01:11+00:00

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Keine Verwertung der Kaution während des Mietverhältnisses BGH Urt. v. 7.5.2014 - VIII ZR 234/13
Oft entsteht zwischen Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses Streit über die Entrichtung des Mietzinses. Der Mieter beruft sich auf Mängel und mindert die Miete, der Vermieter besteht auf vollständiger Zahlung. Er droht mit der Verwertung einer hingegebenen Sicherheit oder verwertet diese tatsächlich. Danach verlangt er Wiederauffüllung der Kaution.
Der Bundesgerichtshof hat nun die Frage entschieden, ob der Vermieter bei streitigen Forderungen (bzw. Streit über die Berechtigung der Mietminderung) die Kaution verwerten darf.
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des beklagten Vermieters. Sie entrichtete eine Kaution in Höhe von 1.400,00 Euro. Eine Zusatzvereinbarung bestimmt: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen." Die Mieterin machte eine Mietminderung geltend. Wegen der streitigen Mietforderung ließ der Vermieter sich während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben.
Die Mieterin erhielt in allen Instanzen Recht. Die Mieterin hat gemäß § 280 Abs. 1, § 551 BGB Anspruch auf Gutschrift der Kaution, weil der Vermieter entgegen § 551 Abs. 1, 3, 4 BGB auf die Mietsicherheit zugegriffen hat und deshalb verpflichtet ist, sie dem Kautionskonto wieder gutzuschreiben. Der Vermieter darf die Mietsicherheit nicht während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Mieterin bestrittenen Mietforderungen verwerten. Der BGH vertritt die Auffassung, dass eine solche Verwertung dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution entgegensteht. Auf die Zusatzvereinbarung kann der Vermieter sich nicht berufen (BGB § 551 Abs. 4). Die Mietkaution dient nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Das Sicherungsbedürfnis des Vermieters wird dadurch nicht beeinträchtigt, denn die zu seinen Gunsten vereinbarte Sicherheit bleibt dem Vermieter erhalten. Das Urteil des BGH vom 12.01.1972 (VIII ZR 26/71, WM 1972, 335) spricht nicht für die Zulässigkeit eines Zugriffs auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis bei streitigen Forderungen. Diese Entscheidung ist schon deshalb nicht einschlägig, weil ihr kein Wohnraummietverhältnis zu Grunde lag, sondern ein Mietverhältnis über Geschäftsraum, für das die Vorschrift des § 551 BGB nicht gilt. Es bedarf schließlich keiner Entscheidung, ob der Vermieter berechtigt ist, die Kaution nach Vertragsende wegen einer streitigen Forderung zu verwerten, denn eine solche Fallgestaltung ist hier nicht gegeben.
Für die Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter schlicht und ergreifend während der Mietzeit nicht auf die Kaution zurückgreifen darf. Ein Zugriff dürfte daher nur für unstreitige Forderungen möglich sein. Wie die Situation zu sehen ist, wenn eine ausdrückliche Formulierung für streitige Ansprüche vorhanden ist, ist offengeblieben.
Tags: Miete, Mietverhältnis, Kaution

References: BGH 
 § 280
 § 551
 § 551
 BGH 
 § 551
 § 551
 § 551
 BGH 
 § 551