Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=2012-06-05&Aktenzeichen=XI%20ZR%20175%2F11
Timestamp: 2018-04-21 03:43:18+00:00

Document:
BGH, 05.06.2012 - XI ZR 175/11 - dejure.org
BGB § 123; AGBG § 5 aF
§ 123 BGB; § 5 AGBG
§ 123 BGB, § 5 AGBG vom 09.12.1976
Finanzierten Eigentumswohnungskauf im Steuersparmodell: Arglistige Täuschung des Kaufinteressenten durch Angaben im Verkaufsprospekt mit Verschleierung der Höhe einer Innenprovision; Auslegung eines formularmäßigen Vermittlungsauftrags und vorformulierter Angaben in einem Berechnungsbeispiel
Zur arglistigen Täuschung eines Anlegers über versteckte Innenprovisionen
BGB § 123; AGBG § 5
Zur (abgelehnten) arglistigen Täuschung des Erwerbers über versteckte Innenprovisionen durch die die Eigentumswohnung finanzierende Bank
Finanzierter Immobilienkauf; Einpreisung einer Innenprovision; Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank; Wissensvorsprung; arglistige Täuschung; Schrottimmobilien
Zur Frage einer arglistigen Täuschung, wenn in einem Verkaufsprospekt der Aufwand für "Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing" genau beziffert wird, ohne anzugeben, dass darin eine Innenprovision in Höhe von 18,24 % enthalten ist
BGB § 123; AGBG a.F. § 5
Kein Hinweis auf Innenprovision: Arglistige Täuschung?
Aufklärungspflicht bei Finanzierungsvermittlung
Zur arglistigen Täuschung durch fehlende Angabe der Innenprovision in Verkaufsprospekt
BGB §§ 280, 123, 242, 249; AGBG § 5
Keine Haftung der finanzierenden Bank bei Prospekthinweis auf (versteckte) Innenprovision dem Grunde nach
Keine arglistige Täuschung durch einen Verkaufsprospekt
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 05.06.2012, Az.: XI ZR 175/11 (Arglistige Täuschung)" von RA/FABank-/KapR Martin Wolters, original erschienen in: ZfIR 2012, 701 - 707.
LG Oldenburg, 08.03.2010 - 9 O 87/07
OLG Oldenburg, 10.03.2011 - 8 U 61/10
NJW-RR 2013, 167
ZIP 2012, 1496
MDR 2012, 1030
WM 2012, 1389
NZG 2012, 1384
Das ist etwa der Fall, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des zu finanzierenden Vorhabens gegenüber dem Darlehensnehmer einen konkreten Wissensvorsprung hat und dies auch erkennen kann (st. Rspr. zuletzt Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 21 mwN).
Ein solcher aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung liegt etwa vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Geschäftspartner oder durch den Fondsprospekt über das finanzierte Geschäft gemäß § 123 BGB arglistig getäuscht wurde (vgl. nur Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 23 mwN).
a) Auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte "versteckte Innenprovision" muss das den Immobilienerwerb finanzierende Kreditinstitut, mit dem - wie hier - kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, den Darlehensnehmer von sich aus nicht hinweisen (st. Rspr., zuletzt Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 22 mwN).
Etwas anderes gilt erst dann, wenn es zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st. Rspr., zuletzt Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 22 mwN).
Darin liegt jedoch - unabhängig vom Bestehen etwaiger, hier nicht streitgegenständlicher Ansprüche gegen Prospektverantwortliche - keine arglistige Täuschung des Klägers gemäß § 123 BGB (vgl. auch Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 24).
aa) In dem Verkaufsprospekt, den der Senat selbst auslegen kann (Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 25 mwN), heißt es im Prospektabschnitt "Kalkulierter Gesamtaufwand" zunächst, dass dieser Aufwand "die nachstehend genannten Kosten" beinhalte, zu denen u.a. "Marketing- und Vertriebskosten" gehören.
Danach muss eine den Immobilienerwerb finanzierende Bank, mit der wie hier - kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, den Darlehensnehmergrundsätzlich nicht von sich aus auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte "versteckte Innenprovision" hinweisen (st. Rspr., zuletzt Senatsurteile vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 22 mwN …und vom 17. Juli 2012 - XI ZR 198/11, NJW 2012, 3294 Rn. 18).
Etwas anderes gilt erst dann, wenn es zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st. Rspr., zuletzt Senatsurteile vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 22 mwN …und vom 17. Juli 2012 - XI ZR 198/11, NJW 2012, 3294 Rn. 18).
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung aber auch dann vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Darlehensnehmer von seinem Geschäftspartner - sei es durch den Verkaufsprospekt, durch sonstige Urkunden oder durch mündliche Angaben des Vermittlers oder Verkäufers - gemäß § 123 BGB arglistig über die eingepreiste Innenprovision getäuscht worden ist (st. Rspr., Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 46 f., vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 20 ff., vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 23 f. …und vom 17. Juli 2012 - XI ZR 198/11, NJW 2012, 3294 Rn. 18 ff.).
aa) Allerdings sind evident fehlerhafte Angaben in einem Verkaufsprospekt über Innenprovisionen - entgegen der zumindest missverständlichen Ausführungen des Berufungsgerichts - nicht nur beim Erwerb von Anteilen an einem Immobilienfonds, sondern auch beim kreditfinanzierten Erwerb einer Immobilie geeignet, eine für den Anlageentschluss relevante arglistige Täuschung zu begründen, wenn durch sie bewusst der unrichtige Eindruck einer abschließenden Darstellung der Vertriebskosten vermittelt wird (Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 24, 36).
(3) Es bedarf deshalb vorliegend keiner Entscheidung, ob der Verkaufsprospekt - wie das OLG Koblenz anders als das Berufungsgericht für die hier vorliegende Prospektgestaltung angenommen hat (WM 2003, 1228, 1232; rechtskräftig durch BGH, Beschluss vom 18. März 2003 - IV ZR 87/02, juris) - geeignet war, eine Fehlvorstellung des Inhalts hervorzurufen, die einzelnen Kostenpositionen seien abschließend dargestellt, so dass der Kläger mangels eines klarstellenden Hinweises auf weitere Vertriebsprovisionen (vgl. dazu Senatsurteil vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 25, 29 f.) davon ausgehen musste, in die Positionen "Wohnungs- bzw. Teileigentum" und "Grund und Boden" sei keine Vertriebsprovision eingepreist.
Das ist etwa der Fall, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (…st. Rspr., Senatsurteile vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 16…, vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 41 und vom 5. Juni 2012 - XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 21).
Da sie regelmäßig davon ausgehen darf, dass der Kunde entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügt oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient hat, kommen Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts nur unter besonderen Umständen, insbesondere dann in Betracht, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer besitzt und dies auch erkennen kann (…BGH, Urt. v. 23.4.2013 - XI ZR 405/11, BKR 2013, 280;… Urt. v. 17.7.2012 - XI ZR 198/11, NJW 2012, 3294, 3295; Urt. v. 5.6.2012 - XI ZR 175/11, MDR 2012, 1030;… Urt. v. 3.6.2008 - XI ZR 319/06, NJW 2008, 2576, 2577;… Urt. v. 6.11.2007 - XI ZR 322/07, NJW 2008, 644, 646;… Urt. v. 23.10.2007 - XI ZR 167/05, NJW 2008, 640, 641;… Urt. v. 10.7.2007 - XI ZR 243/05, NJW 2007, 3272, 3273;… Urt. v. 26.9.2006 - XI ZR 283/03, NJW 2007, 361, 363;… Urt. v. 19.9.2006 - XI ZR 204/04, NJW 2007, 357, 358;… OLG Saarbrücken, Urt. v. 29.11.2012 - 8 U 452/11 - 123 -).
Auch wenn der Kunde durch seinen Geschäftspartner über das finanzierte Geschäft arglistig getäuscht worden ist, ist die Bank nur dann zur Aufklärung verpflichtet, wenn sie positive Kenntnis von der Täuschung besitzt (statt aller: BGH, BKR 2013, 280; NJW 2012, 3295; MDR 2012, 1030).
Die erste, prozesstaktisch motivierte Umstellung - nämlich im Hinblick auf die in der Gegenerklärung erneut (heftig) kritisierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Entscheidungsserie vom 05.06.2012 mit der Pilotentscheidung WM 2012, 1389 (vgl. dazu S. 4 der Stellungnahme = Bl. 640) - betrifft die schrittweise Ausblendung eines Zusammenhangs zwischen täuschendem Verhalten und dem Prospekt bzw. sonstigen schriftlichen Unterlagen.
Das steht in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BGH, der - abgesehen davon, dass vorliegend eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung nicht zugrunde zu legen ist - mit Urteil vom 5.6.2012 (XI ZR 175/11 - bei juris) für einen vergleichbaren Sachverhalt (bei dem allerdings sogar eine arglistige Täuschung der Kläger durch den Vertrieb mit der Begründung bejaht worden war, bei den Klägern sei gezielt der unrichtige Eindruck erweckt worden, für die Vermittlung des Erwerbs der Eigentumswohnungen falle lediglich die im Berechnungsbeispiel und im Vermittlungsauftrag genannte Provision von 3% zzgl. Umsatzsteuer an, während tatsächlich eine weitere Vertriebsprovision von 18, 24% angefallen sei, die in der Position a) des im Verkaufsprospekt aufgeführten Gesamtaufwandes enthalten gewesen sei) entschieden hat, dass darin keine arglistige Täuschung des Klägers gemäß § 123 BGB liegt.
Die Richtigkeit dieser Rechtsauffassung ist durch Urteil des BGH vom 5.6.2012 (XI ZR 175/11, Umdruck S. 10) bestätigt worden.
Der BGH hat in mehreren Urteilen vom 05.06.2012 - XI ZR 149/11 (juris), XI ZR 173/11 (juris), XI ZR 174/11 (juris), XI ZR 175/11 (juris = MDR 2012, 1030), XI ZR 176/11 (juris), XI ZR 177/11, XI ZR 178/11 (juris), XI ZR 179/11 (juris) - entschieden, dass Anleger nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht werden, wenn in dem Verkaufsprospekt in dieser Form angegeben wird, dass im Gesamtaufwand eine Vertriebsprovision enthalten ist.
Der BGH hat kürzlich in mehreren Urteilen vom 05.06.2012 - XI ZR 149/11 (juris), XI ZR 173/11 (juris), XI ZR 174/11 (juris), XI ZR 175/11 (juris = MDR 2012, 1030), XI ZR 176/11 (juris), XI ZR 177/11, XI ZR 178/11 (juris), XI ZR 179/11 (juris) - entschieden, dass Anleger nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht werden, wenn in dem Verkaufsprospekt angegeben wird, dass im Gesamtaufwand eine Vertriebsprovision enthalten ist.
USt in den Vordergrund stellen (BGH, Urt. v. 05.06.2012, XI ZR 175/11).

References: § 123
 § 5

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