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Timestamp: 2016-10-28 04:35:17+00:00

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2C_458/2011 (02.04.2012)
Verwaltung f�r die direkte Bundessteuer des
X.________ und Y.________ ver�usserten im Dezember 2000 insgesamt 13 Stockwerkeinheiten der �berbauung "R.________", O.________strasse .., .., .., in P.________ an ihre Kinder. Die Steuerbeh�rden betrachteten die Liegenschaften als zum Gesch�ftsverm�gen geh�rend, weshalb bei der �bertragung auf die Nachkommen eine Privatentnahme (�berf�hrung vom Gesch�ft- in das Privatverm�gen) anzunehmen sei. Den dabei anfallenden Gewinn setzte die Verwaltung f�r die direkte Bundessteuer des Kantons Schwyz auf Fr. .... fest und erfasste ihn in der Steuerperiode 2001 (Veranlagungsverf�gung vom 18. Juli 2006).
Eine Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit Entscheid vom 23. Februar 2010 teilweise gut und setzte das f�r die direkte Bundessteuer 2001 massgebende steuerbare Einkommen neu auf Fr. ... fest. Es befand, dass der Gewinn aus gewerbsm�ssigem Liegenschaftenhandel infolge Privatentnahme in der Steuerperiode 2000, nicht in der Steuerperiode 2001 realisiert worden sei.
Mit Veranlagungsverf�gung vom 30. April 2010 erfasste die Steuerverwaltung den Liegenschaftsgewinn als ausserordentliches Einkommen in der Steuerperiode 2000 mit der separaten Jahressteuer (Bemessungsl�ckenjahr infolge Wechsels von der Pr�- zur Postnumerandobesteuerung). Mit Einspracheentscheid vom 17. Dezember 2010 setzte sie das steuerbare Einkommen - ausgehend von einer Verkehrswertsch�tzung der G�terschatzungskommission vom 20. M�rz 2009 und unter Ber�cksichtigung der Anlagekosten und der Abz�ge f�r AHV-Beitr�ge und Verwaltungskosten - auf Fr. .... fest. Das von den Beschwerdef�hrern daraufhin angerufene Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde teilweise gut, bestimmte das der Jahressteuer unterliegende ausserordentliche Einkommen auf Fr. .... und wies im �brigen die Beschwerde ab.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragen die Steuerpflichtigen dem Bundesgericht, es sei die Veranlagungsverf�gung der Kantonalen Verwaltung f�r die direkte Bundessteuer ersatzlos aufzuheben; eventualiter sei der f�r die Jahressteuer auf ausserordentlichen Eink�nften massgebende �berf�hrungsgewinn auf Fr. .... festzusetzen.
Die Kantonale Verwaltung f�r die direkte Bundessteuer des Kantons Schwyz, das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz und die Eidgen�ssische Steuerverwaltung beantragen Abweisung der Beschwerde.
1.1 Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz betreffend die Jahressteuer (direkte Bundessteuer) 2000 ist zul�ssig (Art. 82 ff., 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG; Art. 146 DBG [SR 642.11]). Die Beschwerdef�hrer sind zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG).
1.2 Nicht einzutreten ist auf den Beschwerdeantrag, es sei die Veranlagungsverf�gung aufzuheben, da sich die Beschwerde nur gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen richten kann, hier des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 30. M�rz 2011 (Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG). Einen ausdr�cklichen Antrag auf Aufhebung dieses Urteils stellen die Beschwerdef�hrer zwar nicht. Im Antrag auf Aufhebung der Veranlagungsverf�gung kann aber der Antrag auf Aufhebung dieses Entscheids als stillschweigend mitenthalten betrachtet werden.
1.3 Nicht Verfahrensgegenstand bildet der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 23. Februar 2010. Es handelt sich bei diesem um den verfahrensabschliessenden (End)Entscheid im Sinne von Art. 90 BGG, der das Verfahren f�r die Steuerperiode 2001 beendet hat, und nicht um einen Zwischen- oder R�ckweisungsentscheid betreffend die hier streitige Steuerperiode 2000. Es ist daher durch diesen - entgegen der Ansicht der Steuerverwaltung - �ber die Verkehrswerte und die Verkehrswertsch�tzung f�r das Steuerjahr 2000 noch nicht rechtskr�ftig entschieden worden (s. aber auch nachfolgende E. 1.5).
1.4 Mit der Beschwerde kann nach Art. 95 lit. a BGG die Verletzung von Bundesrecht ger�gt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht zwar von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch pr�ft es unter Ber�cksichtigung der allgemeinen R�ge- und Begr�ndungspflicht (Art. 42 Abs. 2 BGG) grunds�tzlich nur die geltend gemachten Rechtswidrigkeiten (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem Recht pr�ft es nur insofern, als eine solche R�ge in der Beschwerde ausdr�cklich vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).
1.5 Der von der Vorinstanz festgestellte Sachverhalt ist f�r das Bundesgericht grunds�tzlich verbindlich (vgl. Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG). Die Sachverhaltsfeststellung kann, sofern rechtserheblich, nur ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 97 Abs. 1 BGG). Nicht verbindlich sind die Feststellungen des Verwaltungsgerichts im ersten Entscheid vom 23. Februar 2010 (da dieser nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist, vgl. vorstehende E. 1.3), es sei denn, das Verwaltungsgericht verweist im angefochtenen Entscheid ausdr�cklich darauf; alsdann gelten die dortigen Sachverhaltsfeststellungen kraft Verweisung auch f�r das vorliegende Verfahren. Solche Verweisungen auf tats�chliche Feststellungen enth�lt das angefochtene Urteil, etwa im Zusammenhang mit der Frage der Qualifikation der Grundst�cke als Gesch�ftsverm�gen (Urteil E. 3.2).
Die Beschwerdef�hrer machen geltend, dass f�r die Steuerperiode 2000 die Veranlagungsverj�hrung eingetreten sei. Sie bestreiten, dass das Schreiben der Veranlagungsbeh�rde vom 4. April 2006 die Veranlagungsverj�hrung von f�nf Jahren f�r die Steuerperiode 2000 unterbrechen konnte, da es sich auf die Steuerperiode 2001 bezog.
2.1 Nach Art. 120 Abs. 1 DBG verj�hrt das Recht, eine Steuer zu veranlagen, f�nf Jahre nach Ablauf der Steuerperiode. Sie wird nach Abs. 3 lit. a zudem unterbrochen und beginnt neu mit jeder auf Feststellung oder Geltendmachung der Steuerforderung gerichteten Amtshandlung, die einem Steuerpflichtigen oder Mithaftenden zur Kenntnis gebracht wird. Als Amtshandlungen, denen im Sinne von Art. 120 Abs. 3 lit. a DBG verj�hrungsunterbrechende Wirkung zukommt, gelten nach der Rechtsprechung nicht nur eigentliche Bezugshandlungen, sondern alle auf Feststellung der Steuerforderung gerichteten Amtshandlungen, die dem Steuerpflichtigen zur Kenntnis gebracht werden. Dazu geh�ren beispielsweise die Zustellung des Steuererkl�rungsformulars, die Mahnung zur Einreichung einer Steuererkl�rung, die Ank�ndigung und Vornahme von B�cheruntersuchungen, die Er�ffnung einer definitiven oder provisorischen Steuerveranlagung, die Aufforderung oder Mahnung zur Zahlung (BGE 126 II 1 E. 2c mit Hinweisen). Das Schreiben vom 4. April 2006, mit dem die Steuerverwaltung Kopien der Kaufvertr�ge der Ver�usserung der 13 Stockwerkeinheiten der �berbauung "R.________" anforderte, war daher zweifellos geeignet, die Verj�hrung zu unterbrechen (s. auch Urteil vom 5. April 1974 E. 1, in: ASA 43 S. 127).
2.2 Allerdings trug das Schreiben vom 4. April 2006 die �berschrift "Unterlagen zur Veranlagung 2001". Die Unterlagen, die einverlangt wurden, und die Ver�usserungen, auf welche sich diese Unterlagen beziehen, waren indessen klar bezeichnet: Es handelt sich um die "Kopie(n) der Kaufvertr�ge im 2000 mit den Kindern A.________, B.________, C.________, D.________, E.________ betr. GB ..." sowie die "Deklaration der Anlagekosten der im 2000 verkauften GB ...". Ob die Steueranspr�che auf den Ver�usserungen in der Steuerperiode 2001 oder in der Steuerperiode 2000 geltend zu machen sind, wurde durch dieses Schreiben aber nicht entschieden. Es obliegt vielmehr der Veranlagungsbeh�rde und auf Bestreitung hin der Rechtsmittelinstanz, durch Verf�gung bzw. Entscheid die steuerbaren Eink�nfte periodengerecht zu erfassen. Im Schreiben vom 4. April 2006 kann daher - entgegen der Ansicht der Beschwerdef�hrer - nach Treu und Glauben keine Zusicherung der Beh�rde erblickt werden, dass der �berf�hrungsgewinn auf jeden Fall im Jahre 2001 erfasst werde. Der Vertrauensgrundsatz ist durch die Bezeichnung des Steuerjahres 2001 nicht verletzt.
Es liegt darin auch kein widerspr�chliches Verhalten: Die Steuerbeh�rden beurteilen den gleichen Sachverhalt nicht einmal nach der �usseren rechtlichen Form und ein anders Mal nach dem wirtschaftlichen Hintergrund, wie die Beschwerdef�hrer beanstanden. Vielmehr hat das kantonale Verwaltungsgericht erkannt, die urspr�ngliche Betrachtung der Steuerverwaltung sei falsch gewesen. Die zwingende Folge daraus war, dass die Steuerbeh�rde die vom Verwaltungsgericht vorgegebene Betrachtungsweise anzuwenden hatte (s. auch Urteil des Bundesgerichts vom 29. Oktober 1987, in: ASA 59 S. 250 E. 4e).
Schliesslich ist auch unerheblich, dass die Steuerbeh�rde, basierend auf der Steuererkl�rung 2001A, aus welcher sich die separate Jahressteuer 2000 ableiten l�sst, bereits die Jahressteuer 1999 veranlagt hat. Entscheidend ist allein, dass noch keine Veranlagung f�r die Jahressteuer 2000 vorgenommen wurde. Daran �ndert auch die - allenfalls rechtskr�ftige - Veranlagung 1999/2000 nichts, da die Jahressteuer 2000 separat von den Steuern 1999/2000 erhoben wird.
2.3 Mit dem Schreiben vom 4. April 2006 wurde die Veranlagungsverj�hrung somit unterbrochen. Nicht bestritten sind im �brigen die verschiedenen Unterbrechungshandlungen im Jahr 2001. Das Recht zur Veranlagung der Jahressteuer 2000 ist nicht verj�hrt.
3.1 Der Beschwerdef�hrer gilt f�r die Steuerperiode 2000 als gewerbsm�ssiger Liegenschaftenh�ndler. Das ist vorliegend nicht mehr umstritten. In Frage steht einzig, ob die im Jahr 2000 an die Kinder ver�usserten Liegenschaften (Stockwerkeinheiten) im Gesch�fts- oder Privatverm�gen des Beschwerdef�hrers gehalten wurden. Zu den Eink�nften aus selbst�ndiger Erwerbst�tigkeit z�hlen gem�ss Art. 18 Abs. 2, erster Satz, DBG auch alle Kapitalgewinne aus Ver�usserung, Verwertung und buchm�ssiger Aufwertung von Gesch�ftsverm�gen. Kapitalgewinne aus der Ver�usserung von Privatverm�gen sind nach Art. 16 Abs. 3 DBG demgegen�ber steuerfrei. Ein der direkten Bundessteuer unterliegender Kapitalgewinn liegt daher nur vor, sofern die Grundst�cke Gesch�ftsverm�gen bildeten, nicht aber, wenn sie zum Privatverm�gen z�hlten.
3.2 Nach der Legaldefinition in Art. 18 Abs. 2, dritter Satz, erster Halbsatz, DBG liegt Gesch�ftsverm�gen vor, wenn der Verm�genswert ganz oder vorwiegend der selbst�ndigen Erwerbst�tigkeit dient.
Ob ein Wertgegenstand dem Privat- oder dem Gesch�ftsverm�gen zuzuordnen ist, entscheidet sich aufgrund einer W�rdigung aller in Betracht kommenden tats�chlichen Umst�nde. Ausschlaggebendes Zuteilungskriterium ist die aktuelle technisch-wirtschaftliche Funktion des fraglichen Verm�gensgegenstands. Massgeblich ist also in erster Linie, ob der Gegenstand in seiner tats�chlichen Nutzung dem Gesch�ft dient. Daneben k�nnen als weitere Abgrenzungskriterien die �ussere Beschaffenheit des Verm�genswerts, die Herkunft der Mittel zu dessen Finanzierung, das Erwerbs- oder Ver�usserungsmotiv, die zivilrechtlichen Eigentumsverh�ltnisse und auch die buchm�ssige Behandlung dienen. Es gilt zudem nach der Legaldefinition die Pr�ponderanzmethode (BGE 133 II 420 E. 3.2 S. 422; Urteil 2A.52/2003 vom 23. Januar 2004 E. 2.2 ff., in: ASA 74 S. 737; 2A.747/2004 vom 9. Mai 2005, in: Pra 2006 Nr. 16 S. 119 E. 4.2; 2A.667/2004 vom 3.11.2005, in: RDAF 2006 II 221 E. 2.2; zum Ganzen, vgl. MARTIN ARNOLD, Gesch�fts- und Privatverm�gen im schweizerischen Einkommenssteuerrecht, ASA 75 S. 271 ff. mit eingehender Darstellung der Praxis).
3.3 Bei einem (interkantonalen) Liegenschaftenh�ndler unterscheiden Rechtsprechung und Lehre drei Arten von Immobilien: solche, die f�r den Verkauf bestimmt sind und damit Handelsware (Umlaufverm�gen) bilden, Betriebsliegenschaften, d.h. unmittelbar dem Handelsbetrieb dienende Liegenschaften (Anlageverm�gen), sowie Kapitalanlageliegenschaften, die nur mittelbar durch ihren Ertrag als Kapitalanlage einem Unternehmen bzw. einem Privaten dienen (vgl. Urteil 2C_50/2011 vom 16. Mai 2011 E. 2.1, in: StE 2011 B 23.45.2 Nr. 8; Urteil 2A.667/2006 vom 16. Februar 2007 E. 2, in: StE 2008 B 23.43.2 Nr. 15; s. auch BGE 131 I 249 E. 2.1 S. 252; Peter Locher, Einf�hrung in das interkantonale Steuerrecht, 3. Aufl. 2009, S. 116 ff.; Peter M�usli-Allenspach, Interkantonale Steuerausscheidung bei Grundst�cken des Gesch�fts- und Privatverm�gens - Eine Standortbestimmung, in: Steuerrecht 2007, S. 95 ff.; R�tsche/Fischer, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, 2011, � 38 N. 31 S. 457; Julia von Ah, Besteuerung des Liegenschaftenhandels und Ermittlung des Grundst�ckgewinns bei Gesch�ftsgrundst�cken, in: Steuerrecht 2007, S. 129 ff.).
Normalerweise stellen Immobilien bei Liegenschaftenh�ndlern Umlaufverm�gen dar, d.h. sie sind weder Betriebs- noch Kapitalanlageliegenschaften (vgl. Urteil 2A.36/2007 vom 21. August 2007 E. 2.1, in: StE 2009 B 11.3 Nr. 18 mit Hinweis). Zum Umlaufverm�gen z�hlen auch die sog. Vorratsimmobilien (2A.667/2006 vom 16. Febr. 2007 E. 3.2, in: StE 2008 B 23.43.2 Nr. 15). Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass ein gewerbsm�ssiger Liegenschaftenh�ndler auch Kapitalanlageliegenschaften in seinem Liegenschaftsbestand h�lt. Alsdann ist abzukl�ren, ob diese dem Privat- oder Gesch�ftsverm�gen zuzuordnen sind. Ordentliche Abschreibungen sind nur auf Betriebsliegenschaften denkbar, d.h. nicht auf Kapitalanlageliegenschaften oder auf Immobilien des Umlaufverm�gens (Urteil 2A.667/2006 vom 16. Februar 2007 E. 3, in: StE 2009 B 11.3 Nr. 18; s. auch BGE 132 I 175 E. 2.2 S. 178).
4.1 Die Beschwerdef�hrer machen geltend, dass die Liegenschaften O.________strasse .., .. und .. der privaten Kapitalanlage gedient h�tten. Nicht zuletzt aufgrund der langen Haltedauer und der familieninternen �bertragung auf die Kinder k�nne bei der �berbauung "R.________" eine Vorratsimmobilie des Liegenschaftenbetriebs ausgeschlossen werden. Der Beschwerdef�hrer habe die �berbauung in seinen Steuererkl�rungen jeweils dem Privatverm�gen zugeordnet und den Pauschalabzug geltend gemacht. Bis und mit der Steuerperiode 2002 habe die Steuerverwaltung dies akzeptiert. Ebenso habe sie bei einer bereits im Jahr 1997 vorgenommenen �bertragung einzelner Stockwerkeigentumseinheiten dieser �berbauung auf die Kinder keine Einkommenssteuer erhoben. Da bei der �bertragung der fraglichen Stockwerkeinheiten keine Abrechnung erfolgte, sei anzunehmen, dass es sich schon damals um Privatverm�gen gehandelt habe. Im Erbvertrag vom 17. Dezember 1997 sei dann die k�nftige Aufteilung der �berbauung "R.________" vereinbart worden. Bei den fraglichen Ver�usserungen handle es sich lediglich um die teilweise Umsetzung der vereinbarten Nachfolgeregelung.
4.2 Gem�ss den verbindlichen (vorstehende E. 1.5) Feststellungen der Vorinstanz trat der Beschwerdef�hrer das Eigentum an den beiden Parzellen an der O.________strasse am 30. November 1981 an. Der Beschwerdef�hrer erstellte in den Jahren 1983 und 1984 die beiden Mehrfamilienh�user O.________strasse Nrn. .. und .. und erg�nzte im Jahr 1995 diese �berbauung um das Haus Nr. ... Die Wohnungen und Stockwerkeinheiten wurden ganz �berwiegend fremdvermietet. Auf den 2. Januar 1997 begr�ndete der Beschwerdef�hrer Stockwerkeigentum an dieser �berbauung und verkaufte mehrere Stockwerkeinheiten an seine Kinder. Er blieb aber Eigent�mer zahlreicher weiterer Stockwerkeinheiten, die er vermietete. Ende September 2000 ver�usserte der Beschwerdef�hrer die hier in Frage stehenden zehn Wohnungen und drei Bastelr�ume an seine Kinder. Der Beschwerdef�hrer besitzt aber weiterhin zahlreiche Wohnungen in der �berbauung O.________strasse und ist Eigent�mer weiterer Liegenschaften im Kanton (vgl. angefochtenes Urteil E. 3.2 und Urteil vom 23. Februar 2010 E. 4.2 [in Verbindung mit E. 3.1 im angefochtenen Entscheid]).
Das Verwaltungsgericht vermochte darin zu Recht keine Anhaltspunkte zu erkennen, dass sich die Liegenschaften in irgendeinem Zeitpunkt im Privatverm�gen des Beschwerdef�hrers befanden oder diesem zugewiesen worden w�ren. Der Beschwerdef�hrer war nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz w�hrend eines Grossteils seines aktiven Erwerbslebens im Baugewerbe t�tig, so durch Beteiligung an der Y.________ AG in Q.________ (heute in Liq.), an der X.________ AG, P.________, sowie an der Z.________ AG, Q.________. Zudem war er an mehreren Baukonsortien beteiligt und verf�gte auch noch im Jahr 2010 �ber ein beachtliches Immobilienportefeuille. Wie der Beschwerdef�hrer selber best�tigte, machte die Bank die Kaufpreisfinanzierung f�r den Kauf von weiterem Bauland im "S.________" im Jahr 2001 davon abh�ngig, dass er zus�tzliches Eigenkapital einschiesse. Aus diesem Grund sah sich der Beschwerdef�hrer zur T�tigung von Erbvorbez�gen veranlasst (Urteil des Verwaltungsgerichts vom 23. Februar 2010, E. 1.2, 4.2 und 5.2, und vom 30. M�rz 2011 E. 3.1 und 3.2). In der Tat bildeten diese Liegenschaften immer Gesch�ftsverm�gen des Beschwerdef�hrers. Auch die Aufteilung in Stockwerkeigentum spricht f�r den Handel mit diesen Liegenschaften. Die ver�usserten Liegenschaften bildeten damit Gesch�ftsverm�gen. Die selbst�ndige T�tigkeit des Beschwerdef�hrers als Liegenschaftenh�ndler im vorliegend relevanten Zeitraum steht, wie erw�hnt (vorstehende E. 3.1), unbestrittenermassen fest.
4.3 Die Beschwerdef�hrer wenden ein, im Erbvertrag vom 17. Dezember 1997 h�tten sie die k�nftige Aufteilung der �berbauung an der O.________strasse mit ihren Kindern vereinbart. Mit den am 18. Dezember 2000 vorgenommenen Eigentums�bertragungen h�tten sie die im Erbvertrag vorgesehene Nachfolgeregelung teilweise verwirklicht. Das trifft zu, �ndert aber nichts an der Tatsache, dass bis zum Zeitpunkt des Abschlusses des Erbvertrags (und auch danach) eine Privatentnahme der Grundst�cke gegen�ber der Steuerbeh�rden nie offengelegt worden w�re.
Aus welchen Gr�nden die Steuerbeh�rden die bereits im Jahre 1997 an die Kinder ver�usserten Stockwerkeinheiten nicht als Privatentnahme beurteilt hatten, konnte im Nachhinein nicht mehr ermittelt werden und bleibt unklar. Daraus durften die Beschwerdef�hrer jedoch nicht schliessen, dass die Steuerbeh�rden die Behandlung der Liegenschaften der �berbauung als Privatverm�gen auch f�r die �brigen Liegenschaften und in Zukunft zugesichert h�tten. Eine allenfalls falsche Beurteilung der Qualifikation der Ver�usserungen im Jahre 1997 verschafft keine Vertrauensposition in dem Sinn, dass die Beschwerdef�hrer sich auch im Jahr 2000 auf die gleiche steuerrechtliche Behandlung berufen k�nnen. Vielmehr ist der Steuertatbestand grunds�tzlich von Mal zu Mal neu und umfassend zu pr�fen.
5.1 Die Beschwerdef�hrer stellen mit ihrem Eventualantrag den der Veranlagung zugrunde gelegten Verkehrswert in Frage. Die Veranlagungsbeh�rde ging gest�tzt auf einen Bericht der G�terschatzungskommission vom 20. M�rz 2009 von einem Verkehrswert per 1. Januar 2001 von Fr. .... aus, den sie der Veranlagung des �berf�hrungsgewinns zugrunde legte. Die Vorinstanz ber�cksichtigte zus�tzlich den Umstand, dass zugunsten der �brigen Stockwerkeigent�mer ein limitiertes Vorkaufsrecht bestehe, und setzte den Verkehrswert aus diesem Grund auf Fr. .... herab. Die Beschwerdef�hrer beanstanden die Sch�tzung der G�terschatzungskommission und berufen sich ihrerseits auf eine Sch�tzung der Z�rcher Kantonalbank vom 18. Juni 1999. Nach dieser Sch�tzung w�rde die ins Privatverm�gen �berf�hrte Wertquote Fr. .... betragen.
5.2 Ein Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist keine mathematisch exakt bestimmbare Gr�sse, sondern in der Regel ein Sch�tz- oder Vergleichswert. Mit jeder Sch�tzung ist, unabh�ngig von der angewandten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307; 128 I 240 E. 3.2.1 f. S. 249). Der Sch�tzer hat die tats�chlichen Verh�ltnisse des konkreten Falls zu ber�cksichtigen und ist, um den gesuchten Wert ann�herungsweise bestimmen zu k�nnen, auf Vergleichswerte und Erfahrungszahlen angewiesen. In diesem Sinn werden die durch Sch�tzungen vorgenommenen Sachverhaltsfeststellungen gelegentlich als eine Art Ermessensbet�tigung aufgefasst. Die Verwaltungsgerichte pr�fen sie daher in der Regel, gleich wie Ermessensentscheide, nur mit Zur�ckhaltung, auch wenn das Gesetz dies nicht verlangt (Urteil vom 12. November 1976 E. 3b, in: ASA 46 S. 112 E. 3b; nicht publiziertes Urteil 2A.512/2001 vom 12. September 2002 E. 3.2). Das Bundesgericht seinerseits pr�ft solche Sch�tzungen nur auf Rechtsverletzungen hin, d.h. ob die methodischen Grundlagen und Vorschriften beachtet und die m�glichen und zumutbaren Abkl�rungen getroffen worden sind und die Sch�tzung den Beurteilungsfaktoren in vern�nftiger Weise Rechnung tr�gt (Urteil vom 19. M�rz 1981, ASA 50 S. 300 E. 3a mit Hinweisen). Erforderlich ist, dass es ger�gt wird (Art. 42 Abs. 2, Art. 106 Abs. 2 BGG). Rein appellatorische Kritik an der Sch�tzung und deren Methode gen�gt nicht.
5.3 Die Beschwerdef�hrer berufen sich ihrerseits auf die Verkehrswertsch�tzung der Z�rcher Kantonalbank vom 18. Juni 1999. Sie legen jedoch mit keinem Wort dar, inwiefern das Gutachten der Z�rcher Kantonalbank die Sch�tzung der G�terschatzungskommission in Frage stellen k�nnte oder es dieser Sch�tzung �berlegen sein sollte. Mit dem Gutachten der Bank setzen sich die Beschwerdef�hrer mit keinem Wort auseinander. Auch der G�terschatzungskommission war bekannt, dass die Z�rcher Kantonalbank ein Gutachten angefertigt hatte, doch konnte sie mangels �berpr�fbarer Details dazu keine Stellung nehmen. Hinzu kommt, dass der Landwert auf einer anderen Grundlage bewertet werden musste (vgl. Stellungnahme der G�tersch�tzungskommission im Einspracheverfahren vom 22. Mai 2009). Bei dieser Sachlage vermag das Gutachten der Kantonalbank aber die Sch�tzung der G�terschatzungskommission nicht in Frage zu stellen.
5.4 Soweit sich die Beschwerdef�hrer auf die Anwendbarkeit der kantonalen Verordnung vom 24. November 2004 �ber die steueramtliche Sch�tzung nichtlandwirtschaftlicher Grundst�cke (SRSZ 172.113) berufen, �bersehen sie, dass die vorliegende Sch�tzung das Steuerjahr 2000 betrifft, weshalb sie auf der Grundlage der alten Verordnung �ber die steueramtliche Sch�tzung von Grundst�cken vom 17. April 1984 (GS 17-493) abgest�tzt werden muss; die neue Verordnung trat erst auf den 1. Januar 2005 in Kraft. Eine R�ckwirkungsklausel ist in der neuen Verordnung nicht enthalten.
5.5 Der Beschwerde fehlt im �brigen jegliche Begr�ndung, weshalb die neue Verordnung f�r die Beschwerdef�hrer vorteilhafter sein soll. Die Beschwerdef�hrer beanstanden haupts�chlich, dass die G�terschatzungskommission den Ertragswert der Wohneinheiten lediglich mit 10 % des Realwerts gewichtet habe. F�r die Bestimmung des Verkehrswerts bei der �berf�hrung vom Gesch�ft- in das Privatverm�gen ist die Verwendung der Grundst�cke durch den Ver�usserer massgebend und nicht, zu welchem Zweck die Erwerber diese weiterzuverwenden gedenken. Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz im Rahmen des Liegenschaftenhandels die Objekte vorwiegend als Handelsobjekte und nicht als Ertragsobjekte gewichtete. Die tiefe Gewichtung des Ertragswerts, die bei Stockwerkeigentumseinheiten und Einfamilienh�usern auch 0 % betragen kann, ist im �brigen in � 14 Abs. 2 der neuen Verordnung �ber die steueramtliche Sch�tzung nichtlandwirtschaftlicher Grundst�cke ausdr�cklich vorgesehen. Was die Beschwerdef�hrer weiter vorbringen, ist appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid, auf die nicht weiter einzugehen ist.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Als unterliegende Partei haben die Beschwerdef�hrer die bundesgerichtlichen Kosten zu tragen; sie haften hierf�r solidarisch (Art. 65 und 66 Abs. 1 und 5 BGG). Anspruch der obsiegenden Beh�rde auf Parteientsch�digung besteht nicht (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden den Beschwerdef�hrern unter solidarischer Haftung auferlegt.
Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrern sowie der Verwaltung f�r die direkte Bundessteuer des Kantons Schwyz, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer II, und der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 146
 Art. 90
 Art. 95
 Art. 105
 Art. 95
 Art. 120
 Art. 120
 Art. 18
 Art. 16
 Art. 18
 BGE 
 BGE 
 Art. 106