Source: http://www.elhombreylascosas.com.ar/2017/08/rechazo-de-la-inhabilidad-de-titulo.html
Timestamp: 2017-10-18 04:02:52+00:00

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EL HOMBRE Y LAS COSAS: Rechazo de la inhabilidad de título interpuesta por los ejecutados por una deuda proveniente de una locación de inmueble con destino comercial, por hacer uso de la rescisión anticipada convenida por las partes
Partes: Galerias Larreta SACI c/ GAX S.A. y otro s/ ejecución de alquileres
Cita: MJ-JU-M-105208-AR | MJJ105208 | MJJ105208Rechazo de la inhabilidad de título interpuesta por los ejecutados por una deuda proveniente de una locación de inmueble con destino comercial, por hacer uso de la rescisión anticipada convenida por las partes.
1.-En el caso de las locaciones comerciales, el contrato en principio sólo termina por la expiración del plazo de duración previsto voluntariamente por las partes, salvo acuerdo en contrario o declaración judicial de extinción por alguna de las causales permitidas, por lo que si las partes -en uso de su autonomía de la voluntad- pactaron la rescisión anticipada y su modalidad en una de las cláusulas del contrato de locación, mediante el monto de una multa dispuesta a favor de la locadora para el caso en que la locataria hiciera uso de esta facultad rescisoria, no resulta de aplicación analógica la rescisión prevista por el art. 8 de la ley 23.091.
2.-Tratándose de una locación de inmueble con destino comercial, prevalece lo convenido por las partes, quienes pactaron una cláusula relativa a la rescisión , estableciendo el monto a abonarse en concepto de multa , ya sea que se entienda aplicable el régimen anterior que regulaba la Ley 23.091 , como en el actual previsto en el art. 1221 del CcivCom.
3.-El plazo de locación puede ser rescindido por el locatario sólo si el contrato así lo dispuso, o si la ley le concede esa facultad lo que no ocurre cuando se trata de una locación comercial o profesional, resultando la rescisión unilateral inhábil para dispensar del pago de los arriendos pendientes hasta concluir el plazo.
4.-Que la accionante haya exigido el pago de los alquileres devengados y no satisfechos por la locadora, y no haya exigido el pago de la multa establecida para el caso de rescisión anticipada no es un argumento válido para determinar que no existe deuda impaga susceptible de ser reclamada por vía ejecutiva que tiene como base el contrato de alquiler sobre la finca, y no resulta tampoco argumento válido para rechazar la ejecución.
5.-Corresponde rechazar la excepción de inhabilidad de título interpuesta por los demandados desestimando las observaciones realizadas por los ejecutados, vinculadas con el origen de la causa de la obligación dado que no puede servir de sustento a su defensa la circunstancia de que los ejecutados hubieran notificado la rescisión anticipada del contrato de locación al accionante ni tampoco las circunstancias que rodearon la desocupación del inmueble, pues se relacionan con el nacimiento de la obligación y su análisis se encuentra excluido en el inc. 4º, del art. 544 , del CPCCN.
Buenos Aires, 9 de mayo de 2017.- MV
UTOS Y VISTOS Y CONSIDERANDO:
I. Contra el decisorio de fs. 135/140 apela la actora quien expresa agravios a fs. 145/159, cuyo traslado fuera contestado a fs. 162/171. Se queja la locadora de la admisión de la excepción de inhabilidad de título que interpusieran sus contrarios.
II. En primer lugar, debe señalarse que el juicio ha llegado a esta Sala para revisar la sentencia ejecutiva dictada en la instancia, cuando ya ha entrado en vigencia el Código Civil y Comercial (Ley 26.994 y su modificatoria Ley 27.077). Debe resolverse la cuestión de conformidad a lo previsto en su art. 7, reproducción del anterior del art. 3 del Código Civil, salvo la modificación del último párrafo referida a la aplicación de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo. Dice el art. 7 en cuanto a la Eficacia temporal que “a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.” Como se advierte la primera regla de interpretación que sienta la norma es la aplicación inmediata de la nueva ley a las situaciones y relaciones jurídicas en curso, aunque pueden darse casos de expresa disposición del legislador en cuanto a la aplicación de la ley anterior. Claro está que en su segundo párrafo el art. 7 establece otro principio de interpretación “las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales.” Como se ha dicho la cuestión del conflicto de leyes en el tiempo es un tema que ya ha sido abordado y clarificado definitivamente por la buena doctrina nacional y que no ofrece nuevos problemas pues el texto del art. 7 no ha variado la ley anterior (Bas, Francisco Junyent, El derecho transitorio.A propósito del artículo 7 del Código Civil y Comercial, LL del 27 de abril de 2015). Así, a partir del texto introducido en el art. 3 del Código Civil por la ley 17711, se ha interpretado que la ley nueva no es retroactiva, salvo los casos especialmente reconocidos por el legislador y que no afecten derechos constitucionales. Empero se ha reconocido también el efecto inmediato de la nueva ley, lo que no significa retroactividad pues se entiende su aplicación para el futuro y en cuanto las relaciones jurídicas no se hallen consolidadas. Esta solución de derecho transitorio se basó en la teoría de Roubier respecto de la noción de situación jurídica y al principio del efecto inmediato de la ley nueva que triunfó en el III Congreso Nacional de Derecho Civil. Así, este autor considera que en toda situación jurídica los aspectos dinámicos son los de creación o constitución y de extinción, cuando ésta se ha concluido o consumido la nueva ley no puede volver sobre ella. En cambio, cuando la situación jurídica tiene efectos posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley que se proyectan en el tiempo, le es aplicable el principio del efecto inmediato de la nueva ley (Roubier, Paul, Les conflits des lois le temps, Paris, 1929, Borda, Guillermo, Efectos de la ley con relación al tiempo, ED 28-810; Belluscio, Zannoni, Código Civil anotado, t I, Astrea, p. 20; Moisset de Espanés, Irretroactividad de la ley y el nuevo art. 3 del Código Civil, Universidad Nacional de Córdoba, 1976). Citando a Roubier se ha distinguido las situaciones en curso que son alcanzadas por la nueva ley a partir de su entrada en vigencia. En este sentido respecto de las leyes que gobiernan la creación o extinción de las situaciones jurídicas, el principio admitido es que tales leyes toman la situación en curso de constitución o extinción a partir de la entrada en vigencia.En las situaciones de formación continua o sucesiva, la ley nueva respeta los elementos ya reunidos bajo la ley precedente pero puede modificarlos agregando condiciones nuevas. Respecto de las leyes que gobiernan el contenido y los efectos de las situaciones jurídicas, la opinión dominante introduce una distinción entre las situaciones legales en curso y las situaciones contractuales en curso, las primeras se regularán por la nueva ley para los efectos posteriores a esta ley; mientras las leyes nuevas no actúan respecto de los contratos en curso de ejecución (Roubier, Le droit transitoire, Paris 1960, n° 37, p. 173, Lavalle Cobo, Jorge E, com. art. 3 Código Civil comentado dirigido por Belluscio, Augusto C. y coordinado por Zannoni, Eduardo, T 1, p. 17). Especificaba Borda en su ponencia presentada en III Congreso Nacional de Derecho Civil, siguiendo a Roubier la distinción entre el concepto de retroactividad y el efecto inmediato de la ley (Ponencia citado en ED 36-732) Y agregaba que “la situación jurídica objetiva es permanente; los poderes que de ella derivan son susceptibles de ejercerse indefinidamente, sin que por ello desaparezca la situación o poder, está organizada por la ley de modo igual para todos. Ejemplos característicos son el derecho de propiedad y, en general, todos los derechos reales; la situación de padre, hijo, esposo, etc. (Borda, Guillermo, Efectos de la ley con relación al tiempo, ED 28-810). De la misma forma lo ha entendido la Corte Suprema de Justicia aplicando las leyes nuevas a los efectos en curso de la relación nacida bajo el imperio de la ley antigua (Fallos 327:1139 ; 306:1160; 318:2438 ; 325:28 , 331:2628; ED 67-412 y ED 72-597 citados por Bas, Francisco Junyent Bas, en El derecho transitorio. A propósito del artículo 7 del Código Civil y Comercial, LL del 27 de abril de 2015; CS agosto 62015, D.I.P., V.G. y otros c. R. de E. C. y C. de las P.amparo, AR/JUR/2583/2015 y Suplemento LL Constitucional setiembre 2015). Nótese que el contrato de locación de inmueble con fines comerciales fue suscripto por las partes el 7 de marzo de 2014 (cfr. fs. 4/9 y su certificación notarial de firmas de fs. 10); mientras que los demandados alegan en el mes de febrero de 2016 operó la rescisión contractual con base en el ya entonces vigente Código Civil Comercial (art. 1217 inc. b). Ahora bien, sea que se entienda aplicable el régimen anterior que regulaba la ley 23.091, como en el actual (art. 1221 CCCN), lo cierto es que al tratarse de una locación de inmueble con destino comercial, prevalece lo convenido por las partes y, en el caso “sub examen”, han pactado en la cláusula quinta lo relativo a la “rescisión”, estableciendo el monto a abonarse en concepto de “multa”. Sobre este tópico no podemos soslayar que la jurisprudencia ha sido explícita al señalar que en el caso de locaciones comerciales, como resulta ser la presente, el contrato en principio sólo termina por la expiración del plazo de duración previsto voluntariamente por las partes, salvo acuerdo en contrario o declaración judicial de extinción por alguna de las causales permitidas, no resultando de aplicación analógica la rescisión prevista por el art. 8 de la ley 23.091 (conf. esta Sala “Rodriguez Miranda, Carlos Alberto c/ Prado, Héctor s/ consignación de llaves”, 14/2/95, expte. 153.824). Asimismo la Sala B de esta Cámara (expte.nº158.878, 19/4/95) estableció que el plazo de locación puede ser rescindido por el locatario sólo si el contrato así lo dispuso, o si la ley le concede esa facultad lo que no ocurre cuando se trata de una locación comercial o profesional, resultando la rescisión unilateral inhábil para dispensar del pago de los arriendos pendientes hasta concluir el plazo.
III.Sentado lo anterior, cabe destacar que la excepción de inhabilidad de título interpuesta por los ejecutados reconoce una íntima vinculación argumental relacionada con la existencia -en sí- de la deuda que en concepto alquileres impagos reclama la accionante. Para ello, en argumentación que la Sra. Juez de grado recoge, entiende que la rescisión anticipada importó la extinción del contrato de locación y, por ende, la delimitación del reclamo que puede formularse en este juicio ejecutivo. De allí que, en lo que se refiere a la excepción de inhabilidad de título opuesta, cabe recordar que queda configurada en aquellos supuestos en que se cuestiona la legitimación procesal del ejecutante o ejecutado en razón de no ser las personas que figuran en el título como acreedor o deudor (conf. Palacio, “Derecho Procesal Civil, T° VII, pág. 424, nro. 1083; Fenochietto-Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, T.2 pág. 763), y supone que un documento no es eficaz en el sentido que no vincula a las partes, que hay un defecto en el mismo respecto de la procedencia de la vía ejecutiva tal como la obligación exigible de dar cantidades de dinero líquidas y fácilmente liquidables, o que no se ha cumplido el plazo, prestación o condición que el mismo establece. Además de que mediante tal defensa solamente cabe denunciar la inhabilidad extrínseca del título, conforme lo normado por el art. 544, inc. 4 del Código Procesal (conf. Falcón, “Código Procesal Civil y Comercial” T° III, pág. 683; Morello-Sosa-Berizonce, “Códigos Procesales.”, T° VI-B, pág. 118, CNCiv., Sala A, 14.2.88, LL 1989-E-605; id., Sala B, 22.4.94, LL 1994-D-299; id., Sala G, 2.7.82, LL 1983-A-481), presupuestos que no se observan en la especie. De ahí que, en el caso, deben desestimarse las observaciones que realizan los ejecutados, porque están vinculadas con el origen de la causa de la obligación.En efecto, no puede servir de sustento a la defensa articulada la circunstancia de que los ejecutados hubieran notificado la rescisión anticipada del contrato de locación al accionante ni tampoco las circunstancias que rodearon la desocupación del inmueble, pues -sin dudas- se relacionan con el nacimiento de la obligación y su análisis se encuentra excluido en el inciso 4º, del art. 544, del Código Procesal (conf. Morello-Passi Lanza-Sosa-Berizonce, t. VI-1, p. 438 y jurisp.allí cit.; conf. CNCiv. Sala C, R.123.896, del 23-2-993; id. R.167.903, del 2-5-993, entre otr os), sin perjuicio de que pueda discutirse la legitimidad de la causa en el juicio ordinario posterior. Sólo a título de mayor abundamiento, lo cierto es que la rescisión, como acto unilateral, tiene en el marco del contrato de locación de inmuebles la particularidad de su regulación específica. En efecto, más allá de que a la fecha que se invoca como rescisión del contrato no se encontraba ya vigente el artículo 8 de la ley 23.091 (derogado por ley 26.944), lo cierto es que las partes -reiteramos, en uso de su autonomía de la voluntad- habían pactado la rescisión anticipada y su modalidad en la cláusula quinta del contrato de locación (cfr. fs. 4 vta.). En tales condiciones, habían pactado que el monto de la multa dispuesta a favor de la locadora para el caso en que la locataria hiciera uso de esta facultad rescisoria, ascendería a $ 145.937,30, monto que -a la luz de las manifestaciones y reconocimientos formulados por los ejecutados- no fue pagado ni consignado al pago (cfr. actas de constatación notarial de fs. 60 e intercambio epistolar de fs,. 47/55). Sobre tales pautas interpretativas, la voluntad expresada por las partes en el contrato de locación, y las circunstancias sobrevinientes que desembocaron en la restitución de la finca, la accionante ha exigido el pago de los alquileres devengados y no satisfechos por la locadora.Que no haya exigido el pago de la multa establecida para el caso de rescisión anticipada no es un argumento válido para determinar que no existe deuda impaga susceptible de ser reclamada por esta vía ejecutiva que tiene como base el contrato de alquiler sobre la finca de marras, y no resulta tampoco argumento válido para rechazar la ejecución como lo hiciera la Sra. Juez de grado en tanto, reiteramos, esa cuestión excede el limitado marco de este juicio ejecutivo. Nótese que el acta de depósito de fs. 60 nada aporta como prueba de la rescisión invocada por la ejecutada, ya que no surge del mismo recepción de llaves alguna, sino entrega compulsiva del local de que se trata. El abandono del bien tampoco puede alegarse como eximente o fundamento de la excepción analizada, por cuanto como ya se dijera en la jurisprudencia citada “ut supra” sólo el acuerdo en contrario exime del plazo contractualmente fijado. Tampoco se acredita el cumplimiento del mecanismo estipulado en la cláusula quinta del contrato ni puede ser invocado por el locatario para eximirse del pago que se le reclama en tanto es resorte de la la locadora perseguir el cobro de los arriendos que se devenguen y/o la multa por rescisión anticipada, pues se trata de conceptos y prestaciones distintas, debiéndose tener en cuenta que los arriendos son debidos hasta el momento en que el inmueble fuera efectivamente restituido. En su mérito, los agravios vertidos por la apelante habrán de ser admitidos, desestimando de este modo la excepción de inhabilidad de título y haciendo lugar a la ejecución de alquileres incoada. Los intereses y accesorios deberán ser establecidos en la instancia de grado, a fin de propender a la tutela de la garantía de la doble instancia en el procedimiento.
IV. Por tales consideraciones, el Tribunal, RESUELVE: Revocar el pronunciamiento de fs.135/140 y, en su mérito, rechazar la excepción de inhabilidad de título interpuesta por “Gax S.A.” y Alejandro Santiago Farrell, mandando llevar adelante la ejecución contra los ejecutados hasta hacerse el acreedor íntegro pago del capital reclamado con más sus intereses -a establecerse en la instancia de grado- y las costas del proceso en ambas instancias en orden al principio objetivo de la derrota el que no se encuentra mérito para apartarse (arts. 68 y art. 69 del Código Procesal). Regístrese de conformidad con lo establecido con el art. 1 de la ley 26.856, art. 1 de su Decreto Reglamentario 894/2013, y arts. 1, 2 y Anexo de la Acordada 24/13 de la CSJN; a tal fin, notifíquese por Secretaría. Cumplido, devuélvase a la instancia de grado. Se deja constancia que la difusión de la presente resolución se encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, segundo párrafo del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. En caso de su publicación, quien la efectúe, asumirá la responsabilidad por la difusión de su contenido. La Dra. Silvia Díaz no firma el presente por hallarse en uso de licencia.
recuperado de:https://aldiaargentina.microjuris.com/2017/08/03/rechazo-de-la-inhabilidad-de-titulo-interpuesta-por-los-ejecutados-por-una-deuda-proveniente-de-una-locacion-de-inmueble-con-destino-comercial-por-hacer-uso-de-la-rescision-anticipada-convenida-por-l/

References: artículo 7
 artículo 7
 artículo 8
 resolución 
 artículo 164
 artículo 64