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Timestamp: 2017-06-26 01:50:34+00:00

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05/07/14 | IurisCivilis
Doctrina jurisprudencial sobre las cláusulas abusivas en los contratos de mantenimiento de ascensores – II
La denominada jurisprudencia menor, que se ha pronunciado sobre la validez de las cláusulas unilateralmente impuestas en contratos de mantenimiento de ascensores por las empresas prestadoras de este servicio y, aceptadas, por las comunidades de propietarios, resulta ser muy copiosa, abundante y contradictoria. Sin mayor preámbulo, en este artículo vamos a exponer y analizar, someramente, la respuesta de la doctrina sobre el carácter abusivo o no de determinadas cláusulas que suelen incorporarse a este tipo de contratos de adhesión y, especialmente en aquéllas que fijan el período de duración de la prestación del servicio y las que prevén la resolución unilateral del contrato.
En este sentido, cabe señalar que es una práctica habitual en este sector establecer la duración de estos contratos de mantenimiento en plazos de cinco o más años, prorrogables por iguales periodos si no media denuncia de alguna de las partes, incluyendo un pacto por el que se fija una indemnización por resolución unilateral del contrato por parte de la comunidad de propietarios. Estas cláusulas han sido objeto de numerosas controversias ante los tribunales, puesto que fue una exigencia legal establecida por el Reglamento de aparatos elevadores por Orden Ministerial de 28 de junio de 1988 y Real Decreto 2.135/85 de 8 de noviembre, que fue aprovechada por las distintas empresas que prestaban esos servicios para imponer unas condiciones desproporcionadas, que podían ser en muchas ocasiones claramente abusivas.
En este sentido, cabe señalar que los contratos de mantenimiento de ascensores son contratos de adhesión, ya que es la empresa de mantenimiento la que establece el servicio y las condiciones del mismo y la Comunidad de Propietarios no suele negociar las cláusulas. La actual legislación en materia de consumo, estable que estos contratos no pueden ser de larga duración, no pueden contener cláusulas de prórroga automática por periodo igual de largo y no pueden contener cláusulas con derecho a indemnización. Es por eso que la reciente jurisprudencia de las Audiencias Provinciales están dando la razón a aquellas comunidades que han cambiado de empresa y la antigua ha reclamado judicialmente una indemnización.
Efectivamente, la doctrina emanada de la jurisprudencia menor ha sido siempre muy contradictoria en el análisis sobre la validez o no de estas cláusulas. Por un lado, la referida doctrina se centra en declarar la admisibilidad o no de la moderación judicial de la penalización impuesta por la cláusula por resolución anticipada de los contratos celebrados por un determinado periodo de tiempo, por parte de la Comunidad de Propietarios. En estos supuestos, la entidad prestadora reclama la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por esa resolución anticipada, generalmente del 50% del importe de las cuotas pendientes hasta el término final de duración contractual o de prórroga - cfr. SAP de Asturias de 21 de junio de 1999, SAP de Lugo de 21 de diciembre de 2011, SAP de Zaragoza de 16 de noviembre de 2011 y SAP de Palencia de 12 de enero de 2012. Por otro lado, otros pronunciamientos judiciales han centrado la argumentación para declarar el carácter abusivo o no de las cláusulas que establecen la duración del contrato en el tiempo de vigencia del mismo. Para la doctrina imperante el hecho de tratarse de contratos de 10, 5, 3 años, o incluso de un año, no ha resultado determinante, ya que existen resoluciones que declaran la validez de la cláusula de duración en contratos de 10 años así como el carácter abusivo de la misma en contratos de un año. Para determinar el carácter abusivo de las cláusulas que fijan la duración del contrato, la jurisprudencia menor va más allá del criterio temporal, basando la argumentación para declarar la validez de éstas cláusulas, en los supuestos gastos para la infraestructura de la empresa, en la falta de monopolio en el mercado al tiempo de celebrar el contrato, en la falta de lealtad contractual e incluso en la falta de buena fe prevista en el art. 7 del Código Civil, al entender que de lo contrario se convertiría el consumidor en el señor y dueño de la subsistencia misma del contrato en perjuicio del otro contratante - Sobre la validez de la cláusula que estable la duración del contrato y las cláusulas de prórroga automática, y, también, la cláusula penal de carácter indemnizatorio que se suele incluir para el caso de desistimiento unilateral y ello porque la parte que concierta el contrato como arrendador de los servicios está en todo momento en disposición de negociar las condiciones más ventajosas para sus intereses cfr. SAP de Madrid de 18 de septiembre de 2000, SAP de Madrid de 31 de mayo de 2011, SAP de Barcelona de 15 de septiembre de 2011.
1.- Cláusulas que fijan el período de duración.-
1.1.- Duración entre cinco y diez años
A prima facie, la reciente doctrina jurisprudencial se inclina mayoritariamente por proteger los derechos de las comunidades de propietarios que actúan en calidad de consumidores, por entender que es nula por abusiva la cláusula del contrato que fija en concreto un periodo de diez años prorrogables por iguales periodos la duración del contrato en los servicios de mantenimiento de los ascensores. La base legal en los que se apoyan estos pronunciamientos judiciales está en la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007), la Directiva Europea de Cláusulas Abusivas, y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (Disposición Adicional Primera). En efecto, cabe recordar que la Disposición Adicional 1 de la Ley 26/1984 de 19 julio 1984 , General de Protección de los Consumidores y Usuarios, redactada conforme a la reforma de la Ley 7/1998 de 13 abril 1998 , de Condiciones Generales de la Contratación, dispone que a los efectos previstos en el art. 10 bis, tendrán el carácter de abusivas, y por tanto se tendrán por no puestas, “las cláusulas que reserven al profesional que contrata con el consumidor un plazo excesivamente largo o insuficientemente determinado para aceptar o rechazar una oferta contractual o satisfacer la prestación debida, así como las que prevean la prórroga automática de un contrato de duración determinada si el consumidor no se manifiesta en contra, fijando una fecha límite que no permita de manera efectiva al consumidor manifestar su voluntad de no prorrogarlo”. En la doctrina emanada de la jurisprudencia menor el principal problema parece centrarse en el plazo de duración del contrato, considerando, de forma pacífica, que la duración decenal del contrato, resulta claramente abusiva, mientras que la de un año es totalmente admisible y más discutida para los contratos con una duración de 3 y 5 años. En este sentido, se pronuncia la SAP Cantabria de 21 diciembre 2000 cuando señala que la oferta empresarial relacionada con los servicios de mantenimiento de aparatos elevadores es superior a la existente en 1988, dicho incremento en la oferta, lógicamente, redunda en una disminución de los precios de los servicios ofertados. Establecer periodos contractuales superiores a los cinco años - diez años es el que suele establecerse- sin que pueda negociarse este periodo temporal de vigencia del contrato resulta abusivo. La SAP de Cáceres, Sección 1ª, de 4 de octubre de 2004 declara el carácter abusivo de la cláusula de duración de diez años y su prórroga por otros diez años más, no por “el hecho de que la entidad actora ostente o deje de ostentar una posición monopolista en el mercado, sino cuando por el hecho de que lo que pretende la entidad actora con esta cláusula de larga duración, no es otra cosa que eludir competidores que pudiesen proporcionar a la entidad demandada mejores condiciones en cuanto a calidad de servicio o al precio – cfr. SAP de A Coruña, 26 de marzo de 1995, Sección 4ª:, SAP de Asturias, Sección 5ª, de 12 de febrero de 2004, SAP de Navarra 86/2006, de 30 de junio, de la Sección 1ª, SAP de Asturias nº 152/2006, 19 de Abril Sección 4ª, SAP Cantabria 661/2006, de 5 diciembre, Sección 2ª, SAP de Badajoz 61/2007, de 14 de Febrero Sección 2ª. En idéntico sentido, la SAP de Alicante 298/2009, de 17 de julio, Sección Octava, expone: “Como reiteradamente hemos venido diciendo en este Tribunal, no sólo resulta evidente que el contrato de mantenimiento suscrito entre las partes es un contrato puro de adhesión, claramente apreciable en el hecho de que sólo deja lugar en su clausulado a indicar la fecha de inicio del contrato, el precio neto mensual y a identificar a las partes contractuales, sino que las cláusulas impugnadas son contrarias a la buena fe y perjudican de manera desproporcionada y no equitativa a la comunidad demandada, en cuanto que estas cláusulas reflejan que la empresa aprovechó su situación para fijar las condiciones que sólo a ella convenían, desde luego la cláusula décima, relativa a la duración del contrato, que establece una duración excesivamente larga, de diez años, con previsión de una prórroga automática y tácita por idénticos periodos decenales, con establecimiento de un criterio indemnizatorio sólo en relación a la infracción contractual de una de las partes – de la Comunidad – y en beneficio de la otra – la empresa de mantenimiento -, cláusula que desde luego debemos considerar nula. Y es que en efecto, entiende el Tribunal que estas circunstancias concurren en las cláusulas cuya nulidad, entendida en el sentido técnico que propugna el artículo 10 de la ley 26/1984 vigente a la fecha de la firma del contrato, a cuyo tenor son cláusulas contrarias a la buena fe.” La SAP Asturias de 19 de diciembre de 2011 declara la nulidad por abusiva de la cláusula que establecía la duración de 10 años del contrato de mantenimiento de ascensores y su prórroga automática por otros periodos iguales, de acuerdo a la Ley 44/2006, que prohíbe "las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor a poner fin al contrato", estableciendo que "el consumidor podrá ejercer su derecho a poner fin al contrato en la misma forma en que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o de cargas onerosas o desproporcionadas, tales como la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la ejecución unilateral de cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados – en idéntico sentido La SAP Islas Baleares de 28 de noviembre de 2011 y la SAP Badajoz de 5 de octubre de 2011. Sin embargo, también podemos encontrar algunos pronunciamientos judiciales que declaran la validez de la cláusula que fija un plazo de diez años de duración del contrato de mantenimiento como la SAP de Albacete, de 29 de julio de 2011, centrando su argumentación en la falta de monopolio del sector y en las necesidades de infraestructura empresarial para declarar la validez de las cláusulas contractuales cuestionadas, pero haciendo uso de la facultad moderadora conferida por el artículo 1154 CC, rebaja la cantidad de 3.692, 26€ reclamada por la entidad actora apelante en concepto de daños y perjuicios, por los cuatro años y cuatro meses que restaban para que finalizase el segundo plazo decenal, en 615, 37€, en aplicación de la Ley 44/2006 y a la jurisprudencia menor que declara que si bien “los perjuicios hay que acreditarlos y no pueden preestablecerse en el contrato... la falta absoluta de prueba no puede equivaler a una falta absoluta indemnizatoria”.
1.2 Duración de cinco años
En cuanto a la cláusula de 5 años de duración según la doctrina es nula por abusiva. En este sentido, se pronuncia la SAP de Alicante, 26 de junio de 2012: “Esta Sala en sentencia de 29 de noviembre de 2010, reproducida en otra de 4 de octubre de 2011 , declaró que La Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, en relación con las cláusulas abusivas introdujo modificaciones que actualmente se mantienen en el RDL 1/2007, artículo 62.3, al establecer que en los contratos de prestación de servicios o suministro de bienes de tracto sucesivo o continuado se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor a poner fin al contrato. (...) Una contratación de servicio de mantenimiento de ascensores vinculando la comunidad de propietarios por cinco años se considera abusiva, y ello, con independencia de la fecha de suscripción de los contratos, pues las expectativas de negocio y mantenimiento de un determinado contrato en función de la infraestructura necesaria para ello se justifica con no más de dos años, y además, siempre le cabrá la posibilidad a la empresa de dedicar los recursos humanos y técnicos presuntamente previstos para aquel contrato, bien a mejorar la atención a otros clientes, o para asumir nuevos compromisos, por lo que la pérdida negocial no puede justificar la imposición de dicho plazo de vigencia del contrato.”
1.3 Duración inferior a cinco años
Las SAP de Barcelona (Sección 19ª) de 16 febrero 2011 y Sección 13ª de la de 10 de marzo de 2011 declaran la validez de las cláusulas cuestionadas, en virtud de la duración de tres años del contrato y su penalización para el caso de incumplimiento del 50% del importe de las cuotas devengables y no devengadas. La argumentación de la Sala se centra en la existencia de dos sentencias anteriores, de la misma Audiencia, que habían declarado válidas las cláusulas de unos contratos con duración superior, de 5 años, por lo que considera razonable que lo sean las del presente caso. La SAP de Alicante de 1 de julio de 2013 declara la no abusividad de la cláusula que fija en dos años el plazo de duración del contrato razonando que la sentencia de 23/1/2013 argumentaba lo siguiente: "En efecto, esta Sala , entre otras en sentencia número 404/12 de 26 de junio de 2012 , que recordaba otras de 29 de noviembre de 2010 y de 4 de octubre de 2011, declaró entonces que la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, en relación con las cláusulas abusivas introdujo modificaciones que actualmente se mantienen en el RDL 1/2007, artículo 62.3 , al establecer que en los contratos de prestación de servicios o suministro de bienes de tracto sucesivo o continuado se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor a poner fin al contrato. El consumidor podrá ejercer su derecho a poner fin al contrato en la misma forma en que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o de cargas onerosas o desproporcionadas, tales como la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios o prestados efectivamente, la ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados.” – cfr. SAP de Pontevedra de 8 de octubre de 2013.
En conclusión, sin ánimo de extendernos más, parece ser que la doctrina jurisprudencial de las Audiencias Provinciales se pone del lado del consumidor y se muestra partidaria por apostar por la declaración del carácter abusivo de las cláusulas que establecen un plazo de duración de 10 años prorrogables por periodos de igual duración, pudiendo ser anulados los contratos de mantenimiento de ascensor sin derecho a indemnización, siendo razonables plazos de duración entorno a los tres o cinco años.
Nuestros consejo es que esta cláusula fije una duración de uno o dos años. Un plazo superior no parece demasiado oportuno. Continuar Leyendo

References: resolución 
 resolución 
 Real Decreto 
 resolución 
 resolución 
 artículo 10
 artículo 1154
 artículo 62
 artículo 62