Source: http://www.anwalt-kreuzberg.de/die-verteilung-der-betriebskosten-nach-fiktiven-flaechen-bei-vorformulierten-gewerbemietvertraegen/
Timestamp: 2019-04-23 00:52:14+00:00

Document:
Die Verteilung der Betriebskosten nach fiktiven Flächen bei vorformulierten Gewerbemietverträgen | anwalt-kreuzberg.de
Aus Gründen der Einfachheit und der Transparenz bietet es sich aber an, die Verteilung der Nebenkosten dennoch an der vermieteten Fläche zu orientieren. Allerdings finden sich häufig bei Einkaufszentren oder anderen Gebäuden mit einer Vielzahl von gewerblich vermieteten Räumen unterschiedlichster Größe Klauseln im Mietvertrag, die Mieter von großen Flächen hinsichtlich der Nebenkosten privilegieren. Gängig sind solche Klauseln, die je vermieteter Gewerbeeinheit die für die Nebenkosten maßgebliche Fläche auf 1000 m² deckeln. Eine darüber hinausgehende Fläche bleibt für die Nebenkostenverteilung unberücksichtigt. Ebenso häufig ist auch eine Klausel anzutreffen, die Parkplatzmieter generell von der Entrichtung von Nebenkosten befreit. Für die Großraum- und Parkplatzmieter sind solche Klauseln vorteilhaft. Allerdings führt eine solche Klausel dazu, dass Mieter kleinerer Flächen die Nebenkosten der anderen Mieter mittragen müssen, ohne selbst daraus einen unmittelbaren Vorteil zu erlangen.
Die freie Verteilung der Nebenkosten beim Gewerbemietvertrag gilt jedoch nicht schrankenlos: neben den Regelungen der §§ 138 und 134 BGB, die nur in besonders schwerwiegenden Fällen anzuwenden sind, kommt den Vorschriften über die Zulässigkeit von Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) eine besondere Bedeutung zu.
Gerade bei den bereits geschilderten Fallkonstellationen wird vom Vermieter regelmäßig ein vorformulierter Mietvertrag gestellt, der für alle Mietverhältnisse verwendet wird. Es handelt sich somit bei den Mietverträgen um allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 BGB. Daher müssen die verwendeten Regelungen auch den besonderen Anforderungen der §§ 305 ff BGB genügen.
Zunächst ist erforderlich, dass die Klauseln nicht überraschend im Sinne von § 305 c BGB sind. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Klauseln so ungewöhnlich sind, so dass der Vertragspartner mit einer solchen Regelung nicht rechnen muss. Da Klauseln über die Verteilung von Nebenkosten aber in Gewerbemietverträgen üblich sind, bestehen insoweit wenig Bedenken. Zu beachten ist jedoch, dass die Klausel nicht an einer Stelle im Vertrag aufgeführt ist, an der der verständige Vertragspartner eine solche Regelung nicht erwarten muss. Es ist für die Verwendung einer Klausel zur Nebenkostenverteilung anzuraten, sie im Vertrag deutlich sichtbar aufzuführen und ggf. auch hervorzuheben.
Die verwendete Klausel darf nach § 307 Abs. 1 BGB den Vertragspartner auch nicht nach den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Im Grundsatz hat nämlich der Vermieter nach § 535 BGB die Lasten der Mietsache zu tragen. Hierzu gehören auch die Nebenkosten. Da aber das Gesetz selbst mit der Regelung des § 556 BGB eine zulässige Abweichung von dieser Grundregel normiert (wenn auch nur im Wohnraummietvertrag), ist die Umlage der Nebenkosten auf den Gewerbemieter auch grundsätzlich möglich. Allerdings muss sich die Umlage ihrem Umfang nach an den gesetzlichen Regelungen orientieren. Die Regelung des § 556 BGB, die die Nebenkosten an die tatsächliche Fläche knüpft, bietet hier einen Anhaltspunkt. Eine geringe Abweichung ist jedoch unerheblich. Insoweit hat sich herausgebildet, dass regelmäßig ab einer Mehrbelastung, die 10 % der Nebenkosten für die vom Mieter tatsächlich angemietete Fläche übersteigt, eine Benachteiligung zu erblicken ist. Freilich ist hierdurch keine starre Grenze gesetzt. Es kommt vielmehr auf die Interessenabwägung im Einzelfall an. Hat der Vermieter für Mieter kleinerer Flächen andere Ausgleichsmechanismen entwickelt, kann auch eine höhere Mehrbelastung zulässig sein.
Zuletzt muss die verwendete Klausel auch dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB genügen. Ein verständiger und nicht juristisch vorgebildeter Unternehmer in der Position des Mieters muss also anhand der Regelung im Vertrag erkennen können, welche Bedeutung die Klausel hat, und welche Belastung auf ihn zukommt. Das ist vor allem in solchen Fällen relevant, in denen durch die Zusammenlegung von Kleinflächen durch die Regelung begünstigte Großflächen entstehen können. Es ist daher darauf zu achten, dass dem Mieter Erläuterungen zu dieser Klausel etwa in einer Anlage zur Verfügung gestellt werden, die über etwaige Veränderungen des Verteilungsschlüssels aufklären.
Verstößt die verwendete Klausel jedoch gegen § 307 BGB oder ist sie aus anderen Gründen unwirksam oder nicht Vertragsbestandteil geworden, so tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung. Uneinheitlich wird in der Literatur aber die Frage beantwortet, ob die Nebenkostenregelung insgesamt nicht zu berücksichtigen ist oder ob nur der Umfang der zu zahlenden Nebenkosten nach dem Gesetz zu bestimmen wäre. Angesichts des Grundsatzes, dass eine geltungserhaltende Reduktion bei AGB nicht stattfindet, spricht jedoch vieles dafür, dass die Regelung insgesamt entfällt und somit die Nebenkosten dem Vermieter anfallen würden.
Insgesamt lässt sich festhalten, dass unter Einhaltung der Grenze einer Mehrbelastung von 10 % und darüber hinaus die deutliche und transparente Darstellung der Nebenkostenregelung im Vertrag, die Umlage von Nebenkosten auch unter Verwendung von fiktiven Flächen im vorformulierten Gewerbemietvertrag möglich ist.
Dieser Artikel wurde veröffentlicht in Gewerbemietrecht.
Einwendungen müssen substantiiert sein! →

References: § 305
 § 305
 § 307
 § 535
 § 556
 § 556
 § 307
 § 307