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Timestamp: 2020-01-24 05:14:33+00:00

Document:
Usucapion : la bonne foi est-elle nécessaire ? - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
00h10 14 mars 2018
Cet arrêt rappelle que pour acquérir par prescription acquisitive, c'est-à-dire usucapion, il n'est pas nécessaire d'être de bonne foi.
Il est rendu au profit d'une commune, qui peut donc se prévaloir de l'usucapion.
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 30 juin 2016), que, Mme X..., propriétaire de diverses parcelles traversées par un chemin, ayant souhaité se clore la commune de [...] s'y est opposée en soutenant que ce chemin était un chemin rural ; que Mme X... a assignée la commune sur le fondement de la voie de fait résultant de l'appropriation de l'assiette du chemin par elle ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de dire que le chemin litigieux est un chemin rural et de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que la bonne foi n'était pas une condition de l'usucapion trentenaire et relevé que la commune, dont la possession était demeurée paisible, s'était comportée pendant plus de trente ans en propriétaire du chemin, la cour d'appel, a pu en déduire que celle-ci l'avait acquis par prescription ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer à la commune de [...] la somme de 3 000 euros ;
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le chemin traversant les parcelles cadastrées section [...] et [...], lieudit [...], sur la commune de [...], était un chemin rural et d'AVOIR débouté Mme Françoise X... de l'ensemble de ses demandes formées sur le fondement de la voie de fait ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE par conclusions du 20 janvier 2016, Madame X... demande à la cour de déclarer irrecevables comme tardives les conclusions et pièces signifiées le 13 janvier 2016 par la commune de [...] ; que la clôture, dont aucune des parties ne sollicite la révocation, est du 14 janvier 2016 ; que les conclusions de la commune de [...] du 13 janvier 2016 ne sont pas simplement la récapitulation des écritures antérieures et la réplique aux écritures de Madame X... du 23 décembre 2015, mais comportent la signification d'un rapport étoffé et non contradictoire de Monsieur Z..., géomètre-expert, du 11 décembre 2015, et dans le corps de ces conclusions l'analyse de ce rapport et sa portée ; qu'en les communiquant à quelques heures de la clôture, sans se prévaloir d'un motif légitime, la commune a privé son contradicteur du délai nécessaire à son conseil pour en prendre pleinement connaissance, en tirer les conséquences légales et lui soumettre sa réflexion ; que ces conclusions et cette pièce nouvelle portent atteinte au principe de la contradiction et doivent être déclarées irrecevables et écartées des débats, de sorte que ceux-ci se situent en l'état des précédentes conclusions de la commune de [...] du 28 novembre 2014 dont le dispositif comporte les mêmes demandes ; que vainement la commune de [...] oppose à Madame X... un défaut de titre de propriété du chemin ; qu'en effet Madame X... est titrée comme propriétaire des parcelles [...] et [...] ; que la commune ne dispose d'aucun titre contraire, alors qu'elle-même expose, en se prévalant de sa lettre du 1er mars 2012 à Madame X... que ce chemin a été créé pour les riverains, dont le propriétaire des parcelles précitées, et avec leur accord initial, à la fin des années 50, sans autre formalisation, ce qui signe clairement l'absence de document valant titre de propriété de l'assiette du chemin dont le transfert à la commune n'a pas donné lieu à l'établissement d'un acte ; que peu important à cet égard la date exacte du fait, en créant le chemin sans détenir sinon un titre de propriété, au moins un titre administratif, la commune a commis une voie de fait ; que la déchéance quadriennale suppose l'existence d'un titre administratif exprès ou implicite ; qu'elle ne s'applique pas à la voie de fait qui ne transfère pas la propriété du bien touché ; que l'usucapion trentenaire n'étant pas fondée sur la bonne foi, la voie de fait n'est pas exclusive de l'usucapion si, postérieurement à la prise de possession irrégulière, cette possession réunit, pendant plus de trente ans, les conditions exigées par l'article 2229 devenu l'article 2261 du code civil ; que les photographies aériennes produites par Madame X..., certifiées jusqu'à 1962 par le service de l'IGN, ne font pas la preuve contraire aux attestations produites par la commune, dont les auteurs, quand même l'un d'entre eux, Monsieur A... ne serait pas désintéressé puisque le chemin litigieux dériverait à l'écart de sa propriété une partie de la circulation, témoignent de façon convergente et en termes circonstanciés, que la route goudronnée constitue l'accès à leur propriété, en particulier Monsieur B... qui expose être propriétaire à [...] depuis 1979, qui atteste utiliser la route goudronnée pour accéder à sa propriété et qui indique que depuis elle a été entretenue régulièrement par la commune et qu'elle est ouverte en permanence à la circulation publique, encore Monsieur C... qui indique que c'est le seul accès pour les véhicules à quatre roues, également Mademoiselle D... qui donne la même indication ; que la circonstance que la facture Portales pour ragréage de voies porte sur 720 m2 soit une surface supérieure à celle du chemin litigieux et visant le chemin du Cap du Mas rend simplement compte du fait que ce chemin n'était pas le seul réparé après intempéries ; qu'il est justifié de la lettre du préfet du Gard du 25 janvier 1964 notifiant les subventions accordées pour la réparation des chemins endommagées par les pluies torrentielles ; que la commune justifie encore de travaux d'entretien plus récents, par exemple par une facture SARL Cévenole de travaux publics du 12 octobre 2005 portant sur imprégnation et revêtement bicouche et visant entre autres les secteurs [...] , auxquels il n'est ni prétendu ni établi que le propriétaire des parcelles [...] et [...] se soit jamais opposé avant le litige né du souhait de Madame X... de se clore ; que les témoignages et factures régulièrement acquis aux débats sont cohérents avec les clichés annexés au procès-verbal de constat établi le 23 septembre 2014 par Maître E..., huissier de justice à Alès ; que la commune s'est comportée pendant plus de trente ans comme le propriétaire du chemin litigieux dont la possession est, sans interruption, demeurée paisible et publique ; qu'il est devenu par usucapion la propriété privée de la commune de [...] dans les mains de laquelle, par son affectation à l'usage du public, il a pris les caractères d'un chemin rural au sens des articles L. 161-1 et suivants du code rural ; que par ces motifs et ceux non contraires des premiers juges, le jugement entrepris doit être confirmé ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' il ressort des pièces produites que le chemin litigieux existe depuis au moins 1964 et qu'il traverse les parcelles [...] , [...], [...], [...] et [...] ; que par ailleurs, certains voisins propriétaires de parcelles sur lesquelles le chemin ne passe pas, en l'occurrence M. F... propriétaire des parcelles [...] et [...], Mme D... et M. C..., propriétaires de la parcelle [...], et M. et Mme B..., propriétaire de la parcelle [...] , attestent utiliser ce chemin pour accéder à leur propriété, ce dont il doit être déduit qu'il ne s'agit pas d'un chemin d'exploitation mais bien d'un chemin utilisé par le public ; que par ailleurs, selon Mme D..., M. C... et Mme B..., ce chemin goudronné constitue le seul accès pour les véhicules quatre roues, témoignages non contredits par les éléments versés au débat par la demanderesse ; que les époux B... et M. A..., ancien propriétaire des parcelles [...] et [...], affirment même que cette route est entretenue régulièrement par la commune et ouverte en permanence à la circulation publique, entretien confirmé par la facture du 30 octobre 1964 relative à un ragréage et celle du 12 octobre 2005 relative à des travaux voiries portant sur le « chemin du cap de Mas » qui correspond au nom sous lequel la commune désigne le chemin litigieux et qui d'ailleurs correspond également très précisément au nom du gîte de Mme X... édifié sur sa parcelle [...] ; qu'enfin, il n'est pas contesté que ce chemin relie deux voies communales entre elles ; que par conséquent, il convient de dire que ce chemin présente bien une nature rurale et qu'il appartient au domaine privé de la commune ;
ALORS QUE le juge est tenu de respecter l'objet du litige tel qu'il est tracé par les conclusions des parties ; qu'au cas d'espèce, dans ses conclusions en date du 28 novembre 2014, seules retenues par l'arrêt attaqué, la commune de [...] sollicitait, à titre principal, la confirmation du jugement entrepris en tant qu'il avait dit que le chemin litigieux était un chemin rural et en ce qu'il avait repoussé les demandes de Mme X..., au visa des articles L. 161-1 à L. 161-3 du code rural et de la pêche maritime ; à titre subsidiaire, qu'il soit jugé que l'action de Mme X... était prescrite comme se heurtant à la prescription quadriennale, au visa de la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1958 ; à titre infiniment subsidiaire qu'il soit jugé que la commune de [...] avait acquis la propriété du chemin litigieux par usucapion, au visa de l'article 2272 du code civil ; qu'en confirmant le jugement entrepris, qui avait jugé dans son dispositif que le chemin litigieux était un chemin rural et avait débouté sur ce fondement Mme X... de ses demandes, faisant ainsi droit à la demande principale de la commune de [...] , tout en statuant à cette fin sur sa demande infiniment subsidiaire reposant sur la prescription acquisitive au titre de laquelle elle demandait, non pas la confirmation du jugement en tant qu'il avait jugé que le chemin était un chemin rural, mais qu'il soit jugé que la commune était propriétaire du terrain par usucapion, la cour d'appel, qui a méconnu l'objet du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile.
AUX MOTIFS PROPRES QUE vainement la commune de [...] oppose à Madame X... un défaut de titre de propriété du chemin ; qu'en effet Madame X... est titrée comme propriétaire des parcelles [...] et [...] ; que la commune ne dispose d'aucun titre contraire, alors qu'elle-même expose, en se prévalant de sa lettre du 1er mars 2012 à Madame X... que ce chemin a été créé pour les riverains, dont le propriétaire des parcelles précitées, et avec leur accord initial, à la fin des années 50, sans autre formalisation, ce qui signe clairement l'absence de document valant titre de propriété de l'assiette du chemin dont le transfert à la commune n'a pas donné lieu à l'établissement d'un acte ; que peu important à cet égard la date exacte du fait, en créant le chemin sans détenir sinon un titre de propriété, au moins un titre administratif, la commune a commis une voie de fait ; que la déchéance quadriennale suppose l'existence d'un titre administratif exprès ou implicite ; qu'elle ne s'applique pas à la voie de fait qui ne transfère pas la propriété du bien touché ; que l'usucapion trentenaire n'étant pas fondée sur la bonne foi, la voie de fait n'est pas exclusive de l'usucapion si, postérieurement à la prise de possession irrégulière, cette possession réunit, pendant plus de trente ans, les conditions exigées par l'article 2229 devenu l'article 2261 du code civil ; que les photographies aériennes produites par Madame X..., certifiées jusqu'à 1962 par le service de l'IGN, ne font pas la preuve contraire aux attestations produites par la commune, dont les auteurs, quand même l'un d'entre eux, Monsieur A... ne serait pas désintéressé puisque le chemin litigieux dériverait à l'écart de sa propriété une partie de la circulation, témoignent de façon convergente et en termes circonstanciés, que la route goudronnée constitue l'accès à leur propriété, en particulier Monsieur B... qui expose être propriétaire à [...] depuis 1979, qui atteste utiliser la route goudronnée pour accéder à sa propriété et qui indique que depuis elle a été entretenue régulièrement par la commune et qu'elle est ouverte en permanence à la circulation publique, encore Monsieur C... qui indique que c'est le seul accès pour les véhicules à quatre roues, également Mademoiselle D... qui donne la même indication ; que la circonstance que la facture Portales pour ragréage de voies porte sur 720 m2 soit une surface supérieure à celle du chemin litigieux et visant le chemin du Cap du Mas rend simplement compte du fait que ce chemin n'était pas le seul réparé après intempéries ; qu'il est justifié de la lettre du préfet du Gard du 25 janvier 1964 notifiant les subventions accordées pour la réparation des chemins endommagées par les pluies torrentielles ; que la commune justifie encore de travaux d'entretien plus récents, par exemple par une facture SARL Cévenole de travaux publics du 12 octobre 2005 portant sur imprégnation et revêtement bicouche et visant entre autres les secteurs [...] et [...], auxquels il n'est ni prétendu ni établi que le propriétaire des parcelles [...] et [...] se soit jamais opposé avant le litige né du souhait de Madame X... de se clore ; que les témoignages et factures régulièrement acquis aux débats sont cohérents avec les clichés annexés au procès-verbal de constat établi le 23 septembre 2014 par Maître E..., huissier de justice à Alès ; que la commune s'est comportée pendant plus de trente ans comme le propriétaire du chemin litigieux dont la possession est, sans interruption, demeurée paisible et publique ; qu'il est devenu par usucapion la propriété privée de la commune de [...] dans les mains de laquelle, par son affectation à l'usage du public, il a pris les caractères d'un chemin rural au sens des articles L. 161-1 et suivants du code rural ; que par ces motifs et ceux non contraires des premiers juges, le jugement entrepris doit être confirmé ;
ALORS QU'un chemin ne peut être qualifié de chemin rural qu'à la double condition qu'il appartienne à une commune et soit affecté à l'usage du public ; que si l'affectation d'un chemin à l'usage du public entraîne présomption de ce que le chemin appartient à la commune sur le territoire de laquelle il est situé, cette présomption ne vaut que jusqu'à preuve contraire ; que la prescription acquisitive suppose une possession trentenaire, qui doit en particulier revêtir la qualité d'être paisible ; que n'est pas paisible, et ne peut créer un droit de propriété, la possession qui trouve son origine dans un acte de violence constitutif d'une voie de fait ; qu'au cas d'espèce, la cour d'appel a constaté que Mme X... disposait d'un titre de propriété sur les parcelles assiette du chemin litigieux quand la commune ne pouvait en exhiber aucun, puis qu'en créant le chemin litigieux sur les parcelles de Mme X... sans détenir ni titre de propriété, ni titre administratif, la commune de [...] avait commis une voie de fait ; qu'en estimant que nonobstant cette violence, la commune était devenue propriétaire du chemin par usucapion du fait d'une possession régulière pendant plus de trente ans, puis que le chemin, du fait de son affectation parallèle à l'utilisation du public, avait pris les caractères d'un chemin rural, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 161-1 et L. 161-3 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles 2258, 2261, 2263 et 2272 du code civil, ensemble les articles 544 et 545 du même code.
1) ALORS QU'un chemin ne peut être qualifié de chemin rural qu'à la double condition qu'il appartienne à une commune et soit affecté à l'usage du public ; que si l'affectation d'un chemin à l'usage du public entraîne présomption de ce que le chemin appartient à la commune sur le territoire de laquelle il est situé, cette présomption ne vaut que jusqu'à preuve contraire ; que la prescription acquisitive suppose des actes matériels de possession émanant de celui qui entend prescrire et s'étalant sur trente ans ; qu'au cas d'espèce, en se bornant, pour juger que la commune avait acquis le chemin par prescription trentenaire, à retenir, d'une part, des actes matériels émanant, non pas de la commune, mais de tiers usagers de la route, d'autre part, deux factures de travaux effectués sur le chemin aux frais de la commune, les uns en 1963, les autres en 2005, sans relever aucun autre acte matériel de possession accompli personnellement par la commune sur le bien prétendument usucapé pendant la durée trentenaire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil, ensemble les articles L. 161-1 et L. 161-3 du code rural et de la pêche maritime ;
2) ALORS QU'un chemin ne peut être qualifié de chemin rural qu'à la double condition qu'il appartienne à une commune et soit affecté à l'usage du public ; que si l'affectation d'un chemin à l'usage du public entraîne présomption de ce que le chemin appartient à la commune sur le territoire de laquelle il est situé, cette présomption ne vaut que jusqu'à preuve contraire ; que la possession doit être ininterrompue sur trente ans pour emporter usucapion ; qu'au cas d'espèce, Mme X... faisait valoir que la facture de l'entreprise Portales, au titre d'un ragréage sur 720 m² effectué en 1963, ne pouvait correspondre au chemin litigieux, lequel n'existait pas à cette date, et que cette facture était en réalité relative à un autre chemin rural cadastré, reliant la départementale D 20 au Cap du Mas, dont la surface était d'environ 740 m² (conclusions d'appel de Mme X... en date du 23 décembre 2015, p. 15-16) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, avant de retenir, au titre des actes de possession trentenaire, les travaux effectués pour le ragréage du chemin litigieux en 1963, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil, ensemble les articles L. 161-1 et L. 161-3 du code rural et de la pêche maritime. »

References: l'article 700
 l'article 2229
 l'article 2261
 l'article 2272
 l'article 4
 l'article 2229
 l'article 2261