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Timestamp: 2017-11-19 05:03:02+00:00

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DECRET N° 53-960 DU 30 SEPTEMBRE 1953 relatif aux baux commerciaux
TITRE Ier. - DU CHAMP D'APPLICATION
Art. 1er. - Les dispositions du présent décret s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
Si le fond est exploité sous forme de location-gérance en application de la loi n° 56-277 du 20 mars 1956 relative à la location-gérance des fonds de commerce et des établissements artisanaux, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des dispositions du présent décret sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
Art. 2. - Les dispositions du présent décret s'appliquent également :
1° Aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement.
2° Aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie.
3° Aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public.
4° Sous réserve des dispositions des articles 17 et 18 ci-après, aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l’état, aux départements, aux communes et aux établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l'article 1er du présent décret et aux alinéas 1° et 2° du présent article.
5° Aux baux d'immeubles abritant soit des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit.
6° Aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l'article 71 de l'annexe III du code général des impôts.
Toutefois les dispositions du présent décret ne sont pas applicables aux autorisations d'occupation précaires accordées par l'administration sur un immeuble acquis par elle à la suite d'une déclaration d'utilité publique.
Art. 3. - Les dispositions du présent décret ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques sauf en ce qui concerne la révision du loyer . Toutefois, elles s'appliquent, dans les cas prévus aux articles 1er et 2 ci-dessus, aux baux passés par les emphytéotes, sous réserve que la durée du renouvellement consenti à leurs sous-locataires n'ait pas pour effet de prolonger l'occupation des lieux au-delà de la date d'expiration du bail emphytéotique.
Art. 3-1. - La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délais de l'article 5.
Art. 3-2. - Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent décret à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans.
TITRE II. - DU RENOUVELLEMENT DU BAIL
Art. 4. - Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
Art. 5. - Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent décret ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation, ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour un terme d'usage. Cette notification devra mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa 1er ci-dessus.
Art. 6. - A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.
La demande de renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extra-judiciaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir ; s'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
L'acte extra-judiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.
Art. 6-1. - Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article 5 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article 6, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix ne sera dû qu'à compter de la demande qui en sera faite ultérieurement par acte d'huissier de justice, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou dans le mémoire prévu à l'article 29.
Art. 7. - La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Le nouveau bail prendra effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d'usage qui suivra cette demande.
TITRE III. - REFUS DE RENOUVELLEMENT
Art. 8. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur devra, sauf exceptions prévues aux articles 9 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Art. 9. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article 4, l'infraction commise par le preneur ne pourra être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, être effectuée par acte extra-judiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.
Art. 10. - Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article 8.
Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l'alinéa 2 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extra-judiciaire son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l'article 32.
Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci seront fixées selon la procédure prévue aux articles 29 à 30-1.
Art. 11. - Pour bénéficier du droit de priorité prévu à l'article 9 , le locataire doit, en quittant les lieux ou, au plus tard, dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté d'en user au propriétaire, par acte extra-judiciaire, en lui faisant connaître son nouveau domicile ; il doit aussi notifier de même, sous peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile.
Art. 12. - Lorsque l'immeuble reconstruit, dans les conditions prévues à l'article 9 , possède une superficie supérieure à celle de l'immeuble primitif, le droit de priorité est limité à des locaux possédant une superficie équivalente à celle des locaux précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins commerciaux que ces derniers.
Art. 13. - Le propriétaire peut également différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Celui-ci a droit, dans ce cas, à une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer.
Art. 14. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.
Le bénéficiaire du droit de reprise est tenu de mettre à la disposition du locataire dont il reprend le local le logement qui, le cas échéant, pourrait être rendu vacant par l'exercice de ce droit.
Art. 15. - Le droit au renouvellement n'est pas opposable au propriétaire qui a obtenu un permis de construire un local d'habitation sur tout ou partie d'un des terrains visés à l'article 1er, 2°.
Ce droit de reprise ne peut, en tout état de cause, être exercé que sur la partie du terrain indispensable à la construction. S'il a pour effet d'entraîner obligatoirement la cessation de l'exploitation commerciale, industrielle ou artisanale, les dispositions de l'article 10 ci-dessus sont applicables.
Art. 16. - Le propriétaire ou le principal locataire qui, en même temps qu'il est bailleur des lieux, est le vendeur du fonds de commerce qui y est exploité et qui a reçu le prix intégral, ne peut refuser le renouvellement qu'à la charge de payer l'indemnité d'éviction prévue à l'article 8, sauf s'il justifie d'un motif reconnu grave et légitime à l'encontre du preneur.
Art. 17. - Le renouvellement des baux concernant des immeubles appartenant à l'Etat, aux départements, aux communes et aux établissements publics, ne peut être refusé sans que la collectivité propriétaire soit tenue au paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'article 8, même si son refus est justifié par une raison d'utilité publique.
Art. 19. - Au cas où il viendrait à être établi à la charge du bailleur qu'il n'a exercé les droits qui lui sont conférés aux articles 9 et suivants qu'en vue de faire échec frauduleusement aux droits du locataire, notamment par des opérations de location et de revente, que ces opérations aient un caractère civil ou commercial, le locataire aura droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi.
Art. 20. - Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; toutefois, l'indemnité d'occupation sera déterminée en application des dispositions du titre V, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
En cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d'usage qui suivra l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement, d'un séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre sera nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.
En cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retiendra un pour cent par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restituera cette retenue au bailleur sur le montant de l'indemnité et restituera cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.
TITRE IV. - DES SOUS-LOCATIONS
Art. 21. - Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue à l'alinéa 1er, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre.
Art. 22. - Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article 21 ci-dessus.
TITRE V. - DU LOYER ET DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
1° Les caractéristiques du local considéré.
2° La destination des lieux.
3° Les obligations respectives des parties.
4° Les facteurs locaux de commercialité.
Art. 23-1. - Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public.
De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux.
Des rapports entre ses différentes dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée.
De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et, le cas échéant, de la conformité aux normes exigées par la législation du travail.
Art. 23-2. - La destination des lieux est celle effectivement autorisée par le bail et ses avenants ou, dans les cas prévus au titre VII, par le tribunal.
Art. 23-3. - Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.
Art. 23-4. - Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Art. 23-5. - Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, auxquels il est fait référence, doivent concerner des locaux équivalents, eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4.
Art. 23-6. - A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si la durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Art. 23-6-1. - Les litiges nés de l'application de l'article 23-6 sont soumis à une commission départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires en nombre égal et de personnes qualifiées. La commission s'efforce de concilier les parties et rend un avis.
Art. 23-7. - Le prix du bail des terrains est fixé en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l'exploitation effectivement autorisée.
Art. 23-8. - Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux dispositions qui précédent, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.
Art. 23-9. - Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Art. 24. - Les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.
Art. 25. - Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges, saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1244 du code civil, peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Art. 26. - Les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent décret, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles 27 et 28 ci-dessous.
La demande doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.
Art. 27. - La demande en révision ne pourra être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
A moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 p. 100 de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
En aucun cas, il ne sera tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de la gestion pendant la durée du bail en cours.
Art. 28. - En outre, et par dérogation à l'article 27, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision pourra être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouvera augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
TITRE VI. - DE LA PROCEDURE
Art. 29. - Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Art. 29-1. - Les mémoires indiquent :
1° a) Pour les personnes physiques, leurs nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance.
b) Pour les personnes morales, leur dénomination et siège social, ainsi que le titre, les nom et prénoms de leur représentant légal.
1° Une copie de la demande en fixation de prix faite, selon le cas, en application de l'article 6-1 ou en application de l'article 26.
2° L'indication des autres prétentions.
Art. 29-2. - Le juge ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.
Il est, pour le surplus, procédé, en tant que de raison, comme il est dit en matière de procédure d'urgence à jour fixe, aux articles 55 , 56, 57 , 69 et 93 à 101 du décret n° 71-740 du 9 septembre 1971. L'assignation n'a toutefois pas à reproduire ou à contenir les éléments déjà portés à la connaissance du défendeur.
Art. 30. - Le prix judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l'offre et de la demande faite, selon le cas, en application de l'article 26 ou en application de l'article 6-1, sauf si depuis lors les parties ont varié dans leurs prétentions.
Art. 30-1. - Lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que les constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Il fixe alors le délai dans lequel le procès-verbal de constat devra être déposé au secrétariat-greffe.
Dès le dépôt du constat du rapport le secrétaire-greffier avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou, si elles sont représentées, leurs avocats de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés.
Art. 31. - Pendant la durée de l'instance, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui pourra, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie conformément à l'article 29 , sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision définitive, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, si mieux n'aime le locataire renoncer au renouvellement ou le bailleur refuser celui-ci, à charge de celle des parties qui aura manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur de projet de bail conforme à la décision susvisée ou faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaudra bail.
Art. 32. - Le propriétaire peut, jusqu'à expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision sera passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux règles des articles 29 à 30-1. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
Art. 32-1. - La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l'article 31, ou de se soustraire au paiement de l'indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article 32, est irrévocable.
Art. 33. - Toutes les actions exercées en vertu du présent décret se prescrivent par deux ans.
La notification du mémoire institué par l'article 29 ci-dessus, interrompt la prescription. Il en est de même de la demande de désignation d'expert formée en application de l'alinéa 2 de l'article 32.
Art. 33-1. - La rémunération définitive de l'expert est fixée en considération de la mission dont il était chargé et de son travail. En aucun cas la rémunération de l'expert ne peut être fixée proportionnellement au montant du loyer demandé ou proposé.
Art. 33-2. - En cas d'appel, les dispositions des articles 30-1 et 33-1 ci-dessus sont applicables.
TITRE VII. - DE LA DESPECIALISATION
Art. 34. - Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.
A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extra-judiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.
Lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l'alinéa précédent, il pourra, par dérogation aux dispositions de l'article 27, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.
Art. 34-1. - Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier.
Art. 34-2. - La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé. Elle est formée par acte extrajudiciaire et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers pourront demander que le changement d'activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts.
A défaut par le bailleur d'avoir, dans les trois mois de la demande, signifié son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il sera réputé avoir acquiescé à la demande. Cet acquiescement ne fait pas obstacle à l'exercice des droits prévus à l'article 34-3 ci-après.
Art. 34-3. - Le changement d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence.
Art. 34-3-1. - Lorsque le locataire, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales , aura signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur aura, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord sera réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance.
Art. 34-4. - Le tribunal de grande instance peut autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur, si ce refus n'est point justifié par un motif grave et légitime.
Art. 34-5. - Le refus de transformation est suffisamment motivé si le bailleur justifie qu'il entend reprendre les lieux à l'expiration de la période triennale en cours, soit en application des articles 10 à 15 ci-dessus, soit en vue d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de rénovation urbaine ou de restauration immobilière.
Art. 34-6. - Il ne sera pas tenu compte de la plus-value conférée au fonds par la transformation prévue à l'article 34-1 ci-dessus, lorsque l'immeuble dans lequel est exploité le fonds doit être démoli ou restauré, ou lorsque le fonds doit être exproprié dans le cadre d'une opération de rénovation ou de restauration immobilière décidée moins de trois ans après la demande prévue à l'alinéa 1er dudit article.
Art. 34-7. - Les clauses de résiliation de plein droit pour cessation d'activité cessent de produire effet pendant le temps nécessaire à la réalisation des transformations faites en application des dispositions du présent titre.
Art. 34-8. - A tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision sera passée en force de chose jugée, le locataire qui a formé une demande conformément aux articles 34, 34-1 ou 34-2 peut y renoncer en le notifiant au bailleur par acte extra-judiciaire et, dans ce cas, il supportera tous les frais de l'instance.
Art. 35. - Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent décret ou aux dispositions des articles 3-1, 24 à 28, 34 à 34-7.
Art. 35-1. - Sont également nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent décret à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
Art. 36. - La faillite et la liquidation judiciaire n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Art. 37. - Lorsqu'il est à la fois propriétaire de l'immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur devra verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu'il pourra retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l'immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l'accord exprès du propriétaire.
Art. 38. - Sous réserve des dispositions de la loi du 28 mai 1943, relative à l'application aux étrangers des lois en matière de baux à loyer et de baux à ferme, les dispositions du présent décret concernant le renouvellement du bail ne peuvent être invoquées par les commerçants, industriels ou artisans de nationalité étrangère, à moins que, pendant les guerres de 1914 et de 1939, ils n'aient combattu dans les armées françaises ou alliées, ou qu'ils n'aient des enfants ayant la qualité de Français.
Les dispositions de l'article 14 ci-dessus ne s'appliquent pas aux bailleurs de nationalité étrangère, à moins qu'ils ne se trouvent dans les conditions prévues in fine au premier alinéa du présent article .
Art. 38-1. - Le bailleur d'un local à usage commercial, industriel ou artisanal peut, au cours du bail originaire ou d'un bail renouvelé, reprendre les lieux en tout ou partie pour exécuter des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu à l'article 3 de la loi n° 62-903 du 4 août 1962, s'il offre de reporter le bail sur un local équivalent dans le même immeuble ou dans un autre immeuble. Cette offre précise les caractéristiques du local offert, lequel doit permettre la continuation de l'exercice de l'activité antérieure du locataire. L'offre doit être notifiée un an à l'avance.
Le locataire doit, dans un délai de deux mois, soit faire connaître son acceptation, soit saisir des motifs de son refus la juridiction compétente, faut de quoi il est réputé avoir accepté l'offre.
Art. 38-2. - Les dispositions du quatrième alinéa de l'article 3-1 ainsi que celles de l'article 34-3-1 sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

References: Art. 1

Art. 2
 l'article 1
 l'article 71

Art. 3

Art. 3
 l'article 5

Art. 3

Art. 4

Art. 5

Art. 6

Art. 6
 l'article 5
 l'article 6
 l'article 29

Art. 7

Art. 8

Art. 9
 l'article 4

Art. 10
 l'article 8
 l'article 32

Art. 11
 l'article 9

Art. 12
 l'article 9

Art. 13

Art. 14

Art. 15
 l'article 1
 l'article 10

Art. 16
 l'article 8

Art. 17
 l'article 8

Art. 19

Art. 20

Art. 21

Art. 22
 l'article 21

Art. 23

Art. 23

Art. 23

Art. 23

Art. 23

Art. 23

Art. 23
 l'article 23

Art. 23

Art. 23

Art. 23

Art. 24

Art. 25
 l'article 1244

Art. 26

Art. 27

Art. 28
 l'article 27

Art. 29

Art. 29
 l'article 6
 l'article 26

Art. 29

Art. 30
 l'article 26
 l'article 6

Art. 30

Art. 31
 l'article 29

Art. 32

Art. 32
 l'article 31
 l'article 32

Art. 33
 l'article 29
 l'article 32

Art. 33

Art. 33

Art. 34
 l'article 27

Art. 34

Art. 34
 l'article 34

Art. 34

Art. 34

Art. 34

Art. 34

Art. 34
 l'article 34

Art. 34

Art. 34

Art. 35

Art. 35

Art. 36

Art. 37

Art. 38
 l'article 14
in fine

Art. 38
 l'article 3

Art. 38
 l'article 3
 l'article 34