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Timestamp: 2020-07-12 23:33:57+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 21237 del 20/10/2016 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21237 del 20/10/2016
Cassazione civile sez. III, 20/10/2016, (ud. 07/06/2016, dep. 20/10/2016), n.21237
sul ricorso 17079-2013 proposto da:
SIR DI N.R. & C. SAS, (OMISSIS), (già SIR
A.I. co.), in persona del socio accomandatario R.N.,
studio dell’avvocato MARIO SANINO, rappresentata e difesa
dall’avvocato SAVERIO ROCCO CETRARO giusta procura speciale a
C.R., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CARONCINI N.6,
difeso dall’avvocato ATTILIO DORIA giusta procura speciale in calce
avverso la sentenza n. 1204/2013 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,
udito l’Avvocato SAVERIO ROCCO CETRARO;
Con sentenza del 10/4/2013 la Corte d’Appello di Napoli, in accoglimento del gravame interposto dal sig. C.R. e in conseguente riforma della pronunzia Trib. Napoli 19/9/2011, ha dichiarato la nullità della clausola n. 3 nella parte in cui prevedeva aumenti predeterminati del canone) del contratto di locazione ad uso diverso da abitazione originariamente stipulato tra la società S.I.R. A.I. &amp; C. s.a.s. e la società Licei Amato s.r.l. avente ad oggetto immobile sito in (OMISSIS), con conseguente condanna della S.I.R. alla restituzione della somma versata in più del dovuto dalla conduttrice, in favore del C., cessionario del relativo credito.
Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la società S.I.R. di Nunzio Rotondaro &amp; C. s.a.s. (già S.I.R. A.I. &amp; C. s.a.s.) propone ora ricorso per cassazione, affidato a 5 motivi.
Resiste con controricorso il C., che ha presentato anche memoria.
Con il 1 motivo la ricorrente denunzia “violazione e falsa applicazione” L. n. 392 del 1978, artt. 32 e 79 in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
Si duole dell’erroneità della pronunzia della corte di merito, per non avere essa inteso che il canone è stato inizialmente ribassato proprio per controbilanciare, sul piano sinallagmatico, le ulteriori previsioni contrattuali, omettendo quindi di motivare completamente su un fatto controverso e decisivo per il giudizio”.
Lamenta che sulla base di un “difforme filone giurisprudenziale, oggi divenuto prevalente, sulla base del principio generale… della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo” è legittima la “clausola in cui venga pattuita la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto. E che il giudice di prime cure “aveva giustamente sottolineato come, nel caso che ci occupa, il canone è stato ribassato per i primi anni proprio a seguito delle rinunce fatte dalla conduttrice ed esplicitate nell’art. 10 del contratto di locazione stesso.
Con il 2 motivo denunzia violazione “omesso esame di punto decisivo della controversia, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
Si duole che la corte di merito abbia erroneamente interpretato il contratto, non tenendo conto del tenore della clausola n. 10 del contratto e abbia “omesso completamente ogni valutazione sul canone predeterminato dalle parti.
Con il 3 e 4 motivo denunzia “mancata e/o erronea applicazione dell’art. 112 c.p.c., in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
Si duole che la corte di merito l’abbia condannata al pagamento di somma maggiore di quella domandata da controparte.
Con il 5 motivo denunzia “mancata e/o erronea applicazione degli artt. 112, 115, 116 e 191 c.p.c., art. 2697 c.c., in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
Si duole che la corte di merito abbia “completamente ignorato le “risultanze della perizia giurata e del verbale di riconsegna del 31 luglio 2008”.
Lamenta “anche l’omessa e/o corretta valutazione della prova posta a base della domanda riconvenzionale da parte della Corte di Appello dei documenti nn. 5, 6 e 7 del fascicolo di primo grado SIR”.
Va anzitutto osservato che essi risultano formulati in violazione dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, atteso che la ricorrente fa riferimento ad atti e documenti del giudizio di merito (es., all'”atto di citazione notificato in data 8 gennaio 2009″, al “contratto avente decorrenza dal 1 agosto 1999”, alla “lettera del 19 novembre 2008”, alla propria comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di primo grado, al “verbale di riconsegna (cfr. all.ti 5 e 6 fascicolo di primo grado SIR) “, alla comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di primo grado della “garante S.M.R. (cfr. all. 4), alla fideiussione, alla sentenza del giudice di prime cure, all’ “art. 3 del contratto di locazione (cfr. all. 3 fascicolo di primo grado SIR), al “ricorso in appello”, alla “clausola n. 10 della scrittura di rinuncia della società conduttrice all’indennità di avviamento”, all'”art. 10 del contratto di locazione stesso (cfr. all. 3 fascicolo di primo grado di parte ricorrente), alle “risultanze della perizia giurata e del verbale di riconsegna del 31 luglio 2008”) limitandosi a meramente richiamarli, senza invero debitamente -per la parte d’interesse in questa sede – riprodurli nel ricorso ovvero, laddove riprodotti, senza fornire puntuali indicazioni necessarie ai fini della relativa individuazione con riferimento alla sequenza dello svolgimento del processo inerente alla documentazione, come pervenuta presso la Corte di Cassazione, al fine di renderne possibile l’esame (v., da ultimo, Cass., 16/3/2012, n. 4220), con precisazione (anche) dell’esatta collocazione nel fascicolo d’ufficio o in quello di parte, e se essi siano stati rispettivamente acquisiti o prodotti (anche) in sede di giudizio di legittimità (v. Cass., 23/3/2010, n. 6937; Cass., 12/6/2008, n. 15808; Cass., 25/5/2007, n. 12239, e, da ultimo, Cass., 6/11/2012, n. 19157), la mancanza anche di una sola di tali indicazioni rendendo il ricorso inammissibile (cfr., da ultimo, Cass., Sez. Un., 19/4/2016, n. 7701).
Quanto al 1 motivo va ulteriormente posto in rilievo come risponda a principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità che, per effetto della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso diverso da abitazione, è legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, purchè ancorata ad elementi certi e predeterminati (idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta), sempre che non risulti una sottostante volontà delle parti volta in realtà a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria, e ad eludere pertanto i limiti quantitativi posti dall’art. 32 Legge c.d. “sull’equo canone”, incorrendo conseguentemente nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79 (v. in particolare Cass., 5/3/2009, n. 5349. Cfr. altresì, da ultimo, Cass., 24/3/2015, n. 5849).
In particolare là dove, nel censurare la pronunzia del giudice di prime cure, ha posto in rilievo che nella specie la pattuizione de qua si appalesa in effetti volta a perseguire proprio la suindicata vietata finalità, sottolineando che “contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, nel contratto di locazione stipulato tra la Licei Amato s.r.l. e l’odierna appellata il pattuito “aumento” del canone iniziale – per importi predeterminati e con decorrenza dal terzo anno – non è in alcun modo giustificato da elementi predeterminati idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e svincolati dalle variazioni annuali del potere di acquisto della moneta, e, pertanto, appare semplicemente diretto a salvaguardare la parte locatrice dalle conseguenze del fenomeno “inflazionistico” in palese violazione del combinato disposto di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 32 e 79″.
Ancora, nella parte in cui ha posto ulteriormente in rilievo che “la clausola n. 10 della scrittura – di rinuncia della società conduttrice all’indennità di avviamento e a quella derivante dall’effettuazione di eventuali lavori di ristrutturazione (indennità per miglioramenti) o di riparazione (straordinaria) aggravando palesemente la posizione economica di quest’ultima non giustifica affatto, controbilanciandolo sul piano sinallagmatico, il contemplato aumento predeterminato del canone”.
Là dove è quindi pervenuto a concludere non esservi dubbio “che si tratti – sic et simpliciter – di illegittimi aumenti progressivi del canone non essendo per contro neppure contemplato in contratto l’obbligo di versamento di un canone “globale” complessivo riferito all’intera durata del rapporto locativo, frazionato in misura crescente nell’arco della sua durata esennale, nè la “riduzione iniziale del canone realmente pattuito per venire incontro a particolari esigenze della conduttrice di avviamento dell’attività “commerciale” ipotesi presa in considerazione, ad esempio, da Cass. n. 5360/1996)”.
La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 8.200,00, di cui Euro 8.000,00 per onorari, oltre a spese a generali ed accessori come per legge.

References: Sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 2697
 sentenza 
 art. 79
 Cass.