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Timestamp: 2018-03-22 15:37:31+00:00

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Corte di Cassazione, sezione II civile, ordinanza 12 maggio 2017, n. 11970 - Avvocato Renato D'Isa
Home/Cassazione civile 2017, Condominio, Corte di Cassazione, Diritti reali e Condominio, Diritto Civile e Procedura Civile, Sentenze - Ordinanze/Corte di Cassazione, sezione II civile, ordinanza 12 maggio 2017, n. 11970
Il condomino è pienamente legittimato a scostarsi dal riscaldamento centralizzato dotandosi di impianto privato e pertanto deve essere esonerato dalle spese legate al riscaldamento condominiale
ordinanza 12 maggio 2017, n. 11970
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;
avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO DI ROMA n. 4312/2014, depositata il 30 giugno 2014;
1. (OMISSIS) impugnava dinanzi al Tribunale di Roma le delibere del condominio in (OMISSIS), del quale era condomino, adottate in data 30/9/1999 nelle parti relative all’approvazione del preventivo e della gestione del riscaldamento 1999-2000, approvazione del rendiconto e rigetto richiesta di distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, assumendo la loro contrarieta’ alla legge. Per l’effetto chiedeva accertare che non era piu’ tenuto a contribuire alle spese di gestione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, con la condanna del condominio alla restituzione ex articolo 2033 c.c., elle somme pagate per I spese di riscaldamento, somme da quantificare in corso di causa o da liquidare in separata sede.
Il condominio, oltre a sollevare eccezioni in rito circa la validita’ dell’atto introduttivo, invocava la previsione di cui all’articolo 16 del regolamento condominiale, e la carenza dei requisiti che legittimavano il distacco del (OMISSIS), concludendo per il rigetto della domanda.
Proposto appello del (OMISSIS), ed avanzato altresi’ appello incidentale da parte del condominio, la Corte d’Appello di Roma con la sentenza n. 4312/2014 confermava la sentenza gravata. In primo luogo riteneva che la natura contrattuale del regolamento condominiale, le cui previsioni erano state invocate da parte del condominio, era da ritenersi pacifica, sicche’ la produzione dell’atto di acquisto dell’appartamento dell’attore, sebbene avvenuta oltre i termini previsti per le preclusioni istruttorie, appariva irrilevante.
In ordine al contenuto del regolamento, osservava che l’articolo 16, escludeva che il condomino potesse sottrarsi alle spese di manutenzione, riparazione, consumo ed esercizio del riscaldamento, e mediante rinunzia al servizio, cosi’ che anche laddove il singolo condomino si fosse distaccato dall’impianto centralizzato, rimaneva comunque obbligato a contribuire alle spese di uso.
Si sostiene che la giurisprudenza di legittimita’ si e’ gia’ espressa sulla questione oggetto di causa, affermando che il condomino che decida di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, non puo’ trovare ostacoli nelle previsioni del regolamento condominiale, sebbene di natura contrattuale, il quale non puo’ menomare i diritti incomprimibili del condomino, e cio’ sia alla luce delle finalita’ di interesse generale sottese al risparmio energetico, sia in considerazione della immeritevolezza dell’interesse alla prevaricazione egoistica della minoranza laddove questa impedisca il distacco.
Ne consegue che, una volta accertato anche a mezzo di CTU, come accaduto nel giudizio di primo grado, che il distacco dell’appartamento dell’attore non comportava squilibrio nel funzionamento dell’impianto centralizzato, ne’ maggiori consumi, alla legittimita’ del distacco doveva conseguire anche l’esonero del ricorrente dal pagamento delle spese per il consumo, dovendosi quindi ravvisare la nullita’ della clausola regolamentare anche in parte qua.
Preliminarmente devono essere disattese le eccezioni di inammissibilita’ del motivo in esame, cosi’ come formulate da parte del condominio. Ed, invero, quanto alla pretesa novita’ della questione concernente la nullita’ della clausola regolamentare in punto di mancato esonero dal pagamento delle spese di consumo ordinario, valga osservare che, come peraltro si ricava dalla stessa lettura del controricorso, nel quale e’ riportato il motivo di appello formulato dal (OMISSIS), che la questione della nullita’ della clausola regolamentare e’ stata oggetto di discussione e di contraddittorio tra le parti nella precedente fase di merito, sicche’ appaiono realizzate le condizioni per il rilievo della nullita’ anche in sede di legittimita’, come appunto richiesto dalla giurisprudenza di questa Corte a seguito dell’intervento delle Sezioni Unite con le pronunce nn. 26943 e 26944 del 2014.
Peraltro la stessa sentenza impugnata ha ritenuto di affrontare la questione della illiceita’ della clausola regolamentare, ritenendo che dovesse prevalere la natura peculiare del regolamento, che consentiva anche limitazioni ai diritti fondamentali dei singoli condomini, senza che potesse prospettarsi una illeceita’ della causa ovvero dell’oggetto.
Del pari deve essere disattesa la deduzione secondo cui al giudizio dovrebbero prendere parte tutti i condomini, atteso che la domanda attorea investe l’impugnativa delle delibere condominiali con le quali sono stati approvati il rendiconto ed il preventivo della gestione comune, disattendendosi la richiesta di autorizzare il distacco, sicche’ in relazione a tali specifiche domande, il riscontro della eventuale nullita’ del regolamento costituisce un accertamento incidentale, che non impone la necessaria partecipazione di tutti i condomini, che invece si giustifica nella diversa ipotesi in cui la declaratoria di nullita’ rappresenta l’oggetto di una domanda autonoma.
In tal senso reputa il Collegio che i precedenti di segno contrario alla tesi sostenuta dal ricorrente, secondo cui ben potrebbero le parti nella loro autonomia regolamentare prevedere un obbligo di contribuzione del condomino distaccatosi dall’impianto centralizzato alle spese di gestione, svincolato dall’effettivo godimento del servizio (cosi’ Cass. n. 1558/2004; Cass. n. 7708/2007) debbano reputarsi superati dalla piu’ recente giurisprudenza di questa Corte che e’ specificamente intervenuta sul tema della compatibilita’ delle previsioni regolamentari con il diritto di distacco del condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato.
In tal senso, sebbene anche in relazione ad altri servizi condominiali, si e’ affermato che (cosi’ Cass. n. 28679/2011) e’ legittima, in quanto posta in essere in esecuzione di una disposizione di regolamento condominiale, avente natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall’articolo 1123 c.c., che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto di ascensore (come nella specie) siano a carico anche delle unita’ immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la predetta deroga e’ consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica, si ritiene che nella specifica materia del servizio di riscaldamento, debba darsi rilievo a quanto affermato da Cass. n. 19893/2011.
Con tale pronuncia la Corte ha precisato che e’ legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento – anche senza necessita’ di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini – purche’ l’impianto non ne sia pregiudicato, con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’articolo 1123 c.c., comma 2, dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato; in tal caso, egli e’ tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso. Ne’ puo’ rilevare, in senso impediente, la disposizione eventualmente contraria contenuta nel regolamento di condominio, anche se contrattuale, essendo quest’ultimo un contratto atipico meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell’ordinamento.
Deve quindi ritenersi che la condivisibile valutazione di nullita’ della clausola regolamentare impeditiva del distacco del singolo condomino, si estenda anche alla correlata previsione che obblighi il condomino al pagamento delle spese di gestione malgrado il distacco, dovendosi ragionevolmente sostenere che la permanenza di tale obbligazione di fatto assicuri la sopravvivenza della clausola affetta da nullita’, impedendo il prodursi di quello che e’ il principale ed auspicato beneficio che il condomino intende trarre dalla decisione di distaccarsi dall’impianto comune.
Non appare quindi logicamente e giuridicamente sostenibile l’assunto secondo cui le previsioni del regolamento che, da un lato, vietano il distacco e, dall’altro, prevedono l’obbligo di contribuzione a carico del condomino che non usufruisca piu’ dal servizio (anche per l’ipotesi di distacco) possano avere una sorte diversificata in punto di accertamento della loro validita’, apparendo la seconda complementare alla prima, ne senso di assicurare surrettiziamente la sua operativita’ nei fatti.
A conforto della soluzione che il Collegio ritiene di condividere, valga poi il richiamo alla novellata previsione di cui all’articolo 1118 c.c., che, in relazione al’ipotesi, che deve reputarsi ricorra anche nel caso di specie, di assenza di squilibrio termico in conseguenza del distacco, prevede l’obbligo di contribuzione alle sole spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma, previsione che riveste chiara portata ricognitiva dello stato della giurisprudenza sul punto.
Inoltre non trascurabile, sempre al fine di supportare la soluzione in esame, e’ il richiamo alle previsioni di cui alla L. n. 10 del 1991, articolo 26, (che al comma 5, prevede che “Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dall’articolo 1120 c.c., comma 2”) nonche’ della L. n. 102 del 2014, che impongono la contabilizzazione dei consumi di ciascuna unita’ immobiliare e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi (articolo 9, comma 5, ancorche’ la relativa violazione preveda l’irrogazione di una sanzione amministrativa), atteso che emerge un quadro normativo che denota l’intento del legislatore di correlare il pagamento delle spese di riscaldamento all’effettivo consumo, consumo che chiaramente non sussiste nel caso di legittimo distacco.
3. L’accoglimento del primo motivo determina poi evidentemente l’assorbimento del secondo motivo di ricorso che denunzia la violazione degli articoli 1362, 1363, 1369 e 1371 c.c., deducendosi che la clausola di cui all’articolo 16, laddove fa menzione della rinuncia al riscaldamento, deve essere intesa come riferita alla sola ipotesi in cui il condomino resti allacciato all’impianto comune, ma ometta solo di servirsene, e non anche al caso, che qui ricorre, di distacco.
Accoglie il primo motivo di ricorso e, assorbito il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra Sezione della Corte d’Appello di Roma, che provvedera’ anche sulle spese del giudizio di legittimita’.
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