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Timestamp: 2018-11-16 18:31:53+00:00

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Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung; Verjährung des Rückforderungsanspruchs bei überhöhter Kaution | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
BGB §§ 195, 199, 543 Abs. 1, 812 Abs. 1
Fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen bilden einen Grund zur fristlosen Kündigung.
Die Entscheidung über die Kündigung muss aufgrund einer Interessenabwägung erfolgen.
Ob die verspätete Zahlung auf einem verschuldeten Rechtsirrtum des Mieters oder auf einer sonstigen Nachlässigkeit beruht, ist im Rahmen der Interessenabwägung grundsätzlich von untergeordneter Bedeutung.
Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution 3 Monatsmieten übersteigt, steht ihm – unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache – ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen 3 Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag gezahlt hat.
Zwischen den Parteien bestand seit dem 1.5.2005 ein Mietvertrag über ein Einfamilienhaus zu einer monatlichen Miete von 1.330 EUR. Gem. § 4 Abs. 7 des Mietvertrags war die Miete jeweils am dritten Werktag eines jeden Monats zu bezahlen. Zu Beginn des Mietverhältnisses leistete der Mieter eine Barkaution von 6 Monatsmieten (= 7.980 EUR).
Seit Mitte 2007 zahlte der Mieter die Miete nicht am dritten Werktag, sondern jeweils zur Monatsmitte oder noch später. Der Vermieter hat den Mieter aus diesem Grund mehrmals, zuletzt am 22.12.2008 erfolglos abgemahnt. Gleichwohl ging auch die Miete für Januar erst zur Monatsmitte ein. Mit Schreiben vom 19.1.2009 hat der Vermieter das Mietverhältnis fristlos gekündigt und in der Folgezeit Räumungsklage erhoben. Der Mieter hat mit der Widerklage einen Teil der Kaution, nämlich 3.464,68 EUR zurückverlangt. Das Berufungsgericht wies die Räumungsklage ab und gab der Widerklage statt. Der BGH hat das Urteil aufgehoben.
1 Zur fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung (Leitsätze 1 bis 3)
Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 1 BGB gegeben sein, wenn der Mieter die Miete fortdauernd unpünktlich zahlt. Der Kündigung muss eine Abmahnung vorausgehen. Die Entscheidung über die Kündigung muss sodann aufgrund einer Interessenabwägung erfolgen. Dabei ist auch das Zahlungsverhalten des Mieters vor der Abmahnung zu berücksichtigen. Sind der Abmahnung wiederholt Zahlungsverzögerungen vorausgegangen, so kann es für die Kündigung ausreichen, dass der Mieter nach Erhalt der Abmahnung wiederum unpünktlich zahlt. Eine einmalige Zahlungsunpünktlichkeit genügt (BGH, Urteil v. 11.1.2006, VIII ZR 364/04, NJW 2006 S. 1585). An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest.
Das Berufungsgericht hat die Kündigung für unwirksam erachtet: Der Mieter habe aufgrund eines unverschuldeten Rechtsirrtums davon ausgehen dürfen, dass er die Miete zur Monatsmitte bezahlen könne. Dem tritt der BGH entgegen: Zum einen seien an die Annahme eines Rechtsirrtums strenge Anforderungen zu stellen. Entsprechende Tatsachen habe das Berufungsgericht nicht festgestellt; solche Umstände seien auch nicht ersichtlich. Zum anderen sei es für die Interessen des Vermieters ohne Bedeutung, ob die verspätete Zahlung auf einem verschuldeten Rechtsirrtum oder auf einer sonstigen Nachlässigkeit beruhe.
2 Zum Rückzahlungsanspruch der Kaution (Leitsatz 4)
Die Kaution bei der Wohnungsmiete darf höchstens eine 3-fache Monatsmiete betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Wird die zulässige Obergrenze überschritten, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung. Vielmehr bleibt die Vereinbarung in der zulässigen Höhe wirksam; ein bereits gezahlter, überschüssiger Betrag kann nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückgefordert werden.
Für den Rückforderungsanspruch gilt die reguläre Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB). Diese Frist beginnt gem. § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und "der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen … Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste". Der Mieter hat zu dieser Voraussetzung geltend gemacht, er habe erst im Januar 2009 anlässlich einer anwaltlichen Beratung von der Rechtslage hinsichtlich der Kaution Kenntnis erlangt. Nach Ansicht des Berufungsgerichts setzt der Beginn der Verjährung voraus, dass der Mieter die rechtlichen Regelungen kennt, aus denen sich die zulässige Höhe der Kaution ergibt.
Der BGH sieht dies anders: Für die Kenntnis im Sinne des § 199 Abs. 1 BGB reicht es aus, wenn dem Mieter die Tatsachen bekannt sind, aus denen sich der Rückforderungsanspruch ergibt. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter die Rechtslage kennt und zutreffend bewertet. Eine Ausnahme gilt lediglich dann, wenn "es sich um eine unübersichtliche oder zweifelhafte Rechtslage handelt". Ein solcher Ausnahmefall war hier allerdings nicht gegeben. Die Verjährung begann daher mit dem Ablauf des Jahres 2005; sie lief mit dem Ende des Jahres 2008 ab.
BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10, NJW 2011 S. 2570

References: § 4
 BGH 
 BGH 
 § 543
 BGH 
 BGH 
 § 812
 § 199
 BGH 
 § 199