Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/czy-mam-jakas-szanse-aby-nie-stracic-mieszkania-komunalnego,535,p.html
Timestamp: 2020-02-25 13:29:00+00:00

Document:
Ostatnio zmarł mój ojciec, który mieszkał w mieszkaniu komunalnym. W ubiegłych latach staraliśmy się o wykup tego mieszkania, ale nam odmawiano. Ja mieszkałam w tym mieszkaniu przez ponad 30 lat (potem się wymeldowałam), a mieszkanie było w naszej rodzinie od dziesiątków lat. Czy mam jakąś szansę, aby nie stracić mieszkania?
Dziedziczenie prawa do najmu mieszkania komunalnego
Zacznijmy od zacytowania artykułu 691 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.):
Wstąpienie w prawo najmu mieszkania komunalnego
W świetle Pani słów najprawdopodobniej nie doszło do wstąpienia w prawo najmu.
W zakresie wstąpienia w prawo najmu prawnie obojętne jest to, kto i przez ile lat wcześniej (a więc przed śmiercią najemcy) mieszkał w najmowanym mieszkaniu – nie tylko mieszkaniu komunalnym (bo wstąpienie w prawo najmu ma zastosowanie także do najmu innych mieszkań). Bez prawnego znaczenia jest także to, przez ile lat „mieszkanie było / jest w rodzinie”; najemcą jest zindywidualizowana osoba (jedna, niekiedy więcej) – a nie rodzina (choć określenie to jest dalekie od precyzji, także z uwagi na stosunkowo niedawne rozszerzenie kręgu potencjalnych spadkobierców ustawowych); odzwierciedleniem tego stanu rzeczy jest, między innymi wstąpienie w prawo najmu, ponieważ wstępuje się w prawo najmu po określonym najemcy – a nie po rodzinie.
Zawarte w art. 336 K.c. ustawowe określenie posiadania (tak posiadania samoistnego, jak i posiadania zależnego) jednoznacznie wskazuje na to, że najemca jest posiadaczem zależnym. Posiadanie zależne zaś wyklucza zasiedzenie (zaliczane do tak zwanego pierwotnego nabycia własności), gdyż zasiedzenie (art. 172 i następne K.c.) jest możliwe jedynie wskutek odpowiednio długiego posiadania samoistnego – nigdy zaś posiadania zależnego. Nawet ponad 100 lat najmu (czy to przez jedną osobę, czy to „w rodzinie”) oznaczałoby brak szans na zasiedzenie.
Właścicielami mieszkań komunalnych są gminy
Najem – aktualnie regulowany głównie w art. 659 i następnych K.c. oraz w części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów… – jest jednym z rodzajów tytułu prawnego do rzeczy; do rzeczy cudzej, a więc mającej jakiegoś właściciela. Właścicielami mieszkań komunalnych są gminy (w ścisłym rozumieniu określenia „komunalny”) – mieszkania komunalne mają właścicieli, nie są „bezpańskie” lub w inny sposób pozbawione właściciela. Przyjęta w Polsce koncepcja własności komunalnej daje gminom szerokie możliwości korzystania z uprawnień właścicielskich (określonych ogólnie w art. 140 K.c.). Wprawdzie uprawnienia te są ograniczone – np. w ustawie o ochronie praw lokatorów… (chociażby co do udostępniania mieszkań gminnych) lub w ustawie o gospodarce nieruchomościami (np. co do sposobu zbywania mieszkań komunalnych).
Z preferencji w nabyciu mieszkania komunalnego – np. z określonego w art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami prawa pierwszeństwa w nabyciu lokalu – wolno skorzystać jedynie w przypadku podjęcia przez właściwe organa danej gminy decyzji o sprzedaży nieruchomości lub lokali. Gminy są uprawnione decydować o tym, co będą (próbować) sprzedać – a co zachować jako składniki mienia komunalnego. Nie ma ustawowego obowiązku wyzbywania się przez gminy mieszkań komunalnych. Gminy zachowują mieszkania komunalne – np. ze względu na obowiązki (np. zapewnienia lokum ludziom znajdującym się w sytuacjach ekstremalnych); nie sztuką jest wyzbyć się mienia za bezcen, a potem (kosztem ogółu) wywiązywać się z obowiązków.
Czy zameldowanie w mieszkaniu komunalnym jest rodzajem tytułu prawnego do lokalu?
Przepisy o obowiązku meldunkowym – aktualnie zawarte w ustawie o ewidencji ludności (jej art. 24 i następne dotyczą obowiązku meldunkowego obywateli polskich) – są wprawdzie istotne, ale za mit należy uznać (wciąż silne) przekonanie, jakoby zameldowanie (meldunek) było rodzajem tytułu prawnego do lokalu. Przykładem może być sytuacja, w której obowiązek meldunkowy powinien być dopełniony przez tak zwanego dzikiego lokatora (np. osobę zajmującą mieszkanie po rozwiązaniu umowy najmu) – a więc przez osobę, która zobowiązana jest płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu (przewidziane art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów…). Jeżeli ktoś będzie mieszkał w mieszkaniu, którego najemcą był Pani tata, to taki człowiek powinien dopełnić obowiązku meldunkowego. Jednak nawet doskonałe wywiązanie się przez taką osobę z obowiązku meldunkowego nie sprawi, że osoba ta nabędzie tytuł prawny do lokalu. Wielu dysponentów mieszkań (w tym mieszkań komunalnych) faktycznie akceptuje zajmowanie mieszkań przez „dzikich lokatorów”, o ile płacą odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu – ludzie tacy płacą, choć pozostają bez tytułu prawnego do lokalu, co ułatwia doprowadzenie do ich eksmisji (wystarczy wytoczenie powództwa o eksmisję i, w przypadku wygrania sprawy, czasem także doprowadzenie do egzekucji komorniczej przez dokonanie eksmisji z lokalu).
Komu przysługuje prawo pierwszeństwa do przydziału lub nabycia mieszkania komunalnego?
Ileś milionów ludzi z Polski wyjechało, co może (w części gmin) ułatwiać starania o uzyskanie przydziału na mieszkanie komunalne; proszę rozważyć złożenie podania. Jednakże migracje ludności przejawiają się także tym, że do części gmin przyjeżdża wielu ludzi „z innych stron” (np. z Ukrainy) – spora część przyjezdnych potrzebuje mieszkań i podejmuje starania o przydział mieszkania komunalnego. Pani zapewne ma orientację w sytuacji w danej gminie (miejskiej lub wiejskiej). To może ułatwić podejmowanie trafnych decyzji. Proszę pamiętać o tym, że zamieszkiwanie – nawet długie i połączone z zameldowaniem – bez tytułu prawnego to tylko zapewnienie „dachu nad głową”, ale bez stabilności prawnej (bo status najemcy jakąś stabilność daje) oraz wiąże się z ryzykiem eksmisji. Prawo pierwszeństwa nabycia mieszkania komunalnego przysługuje najemcom – a nie osobom mieszkającym bez tytułu prawnego (nawet faktycznie akceptowanym przez pracowników administracji lub władze gminy).

References: art. 336
 art. 659
 art. 140
 art. 34
 art. 24
 art. 18