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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME FEBRERO 2017. Calificación documentos judiciales.Notarios y Registradores | Notarios y Registradores
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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME FEBRERO 2017. Calificación documentos judiciales.
MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 29/03/2017
TEMA DEL MES: LA CALIFICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES SEGÚN DOCTRINA DE LA DGRN
Cuerpo de Aspirantes a Registradores
49.** OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL. ANTIGÜEDAD. LIBRO EDIFICIO EN CASTILLA-LA MANCHA. RECURSO A EFECTOS DOCTRINALES
50.** ACTA DE FIN DE OBRA: LIBRO EDIFICIO EN ARAGÓN. OBRAS DE ESCASA ENTIDAD.
53.*** CONTADOR PARTIDOR RECTIFICA PARTICIÓN ANTES DE LA ACEPTACIÓN DE LOS HEREDEROS
54. ⇒⇒⇒ EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DE CONCURSO
60.** INMATRICULACIÓN POR EL ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. POSIBLES SOLUCIONES ALTERNATIVAS.
61.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. GALICIA. PREVIA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL
64. ** CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV
65.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. AMPLIACIÓN. TIPO MÁXIMO A EFECTOS HIPOTECARIOS: NO CORRELACIÓN NECESARIA ENTRE REMUNERATORIOS Y DE DEMORA
66.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE ACTA DE NOTORIEDAD. Dº TRANSITORIO. DUDAS DE IDENTIDAD Y CÓMO DESPEJARLAS.
67.* PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. CALIFICACIÓN CONJUNTA CON ESCRITURA DE SUBSANACIÓN
76.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR LA VÍA ORDINARIA. MANDAMIENTO DE EXPEDICIÓN DE CARGAS QUE MODIFICA EL ANTERIOR
77.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA REFERENCIA CATASTRAL. DIFERENCIAS SUPERIORES AL 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} Y NO COINCIDENCIA DE PARAJE
78.** COMPRAVENTA. PRUEBA DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL PRECIO Y DEPÓSITO BANCARIO
79.** HERENCIA DE CIUDADANO BELGA. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES EXTRANJERO
83.() OBRA NUEVA TERMINADA: INNECESARIEDAD DE GEORREFERENCIACIÓN DE LA PARCELA GLOBAL
85.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. DERECHO DE USO.
Este mes no hay disposiciones ni sentencias con transcendencia registral: por nombrar alguna la Resolución de 20 de febrero de 2017, de la Secretaría General Técnica, relativa a la retirada de la objeción de España a la adhesión de la República de Albania al Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros, hecho en La Haya el 5 de octubre de 1961.
En la Sección II, la constitución del Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles por Orden JUS/150/2017, de 10 de febrero.
En cuanto a las RESOLUCIONES publicadas en febrero destacamos:
La de 16 de enero que reitera la necesidad de cumplir los requisitos de la legalidad urbanística en los documentos judiciales, y la posibilidad de inscribir una segregación sin licencia “por antigüedad” al haber transcurrido el plazo de que dispone la administración para reaccionar en reposición de la legalidad
las de 17 de enero y 18 de enero que vuelven a reiterar los supuestos en que procede exigir el libro de edificio en las obras nuevas (no en las declaradas por antigüedad y si en las de licencia independientemente de su destino salvo que la legislación autonómica disponga otra cosa) y que el registrador no puede apreciar que se trate de obras de escasa entidad
La de 19 de enero sobre las facultades del contador partidor, entre las que admite la de rectificar una partición inscrita cuando está todavía pendiente de aceptar por los herederos y por tanto inscrita bajo condición suspensiva
La de 19 de enero que sistematiza los efectos del concurso de acreedores una vez alcanzado un convenio con los acreedores y aclara competencia judicial para ejecutar hipotecas una vez abierta la fase de liquidación
La de 20 de enero sobre el derecho de transmisión hereditario y los efectos de una sustitución vulgar impuesta en el testamento del transmitente, así como la interpretación de la aceptación tácita del artículo 1000 CC en los caso de renuncia.
De 24 de enero que considera que en una inmatriculación del 205, cuando la registradora le surgen dudas sobre si la finca está o no ya inscrita ya no es aplicable lo dispuesto en los arts. 300 y 306 RH, pero puede acudirse al procedimiento declarativo del art. 204.5, pero también al del art. 203 ya que en su tramitación, con las garantías y con audiencia de los interesados que señala tal precepto (en especial los titulares de fincas colindantes), podrían disiparse las dudas alegadas por la registradora
La de 24 de enero, sobre la partición en Galicia y la necesidad de liquidar previamente la sociedad de gananciales para inscribir la adjudicación por entero de una finca ganancial por parte de uno de los cónyuges, distinguiendo el caso de otros dos resueltos por el Centro para el caso de un pacto de mejora por existir el consentimiento del cónyuge del mejorante o sus herederos y otro en el que la mejora no era con transmisión actual por lo que solo se reflejaría una situación interina
Las de 25, 30 y 31 de enero, 1 y 7 de febrero sobre el traslado a papel de los documentos telemáticos judiciales y la comprobación de su autenticidad mediante CSV
la de 25 de enero sobre los intereses garantizados en una hipoteca, que en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional, pero por lo demás los contratantes sonlibres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos, es decir la posibilidad que se pacte una responsabilidad hipotecaria por intereses inferiores a los realmente devengados
Las cuestiones a las que alcanza la calificación registral de los documentos judiciales se contienen en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria, 100 del Reglamento Hipotecario y 22 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria (Ley 15/2015, de 2 de julio). Estos preceptos deben integrarse con el régimen previsto en los artículos 521 y 522 LEC. De estos preceptos resulta que la calificación registral de los documentos judiciales se extiende a los siguientes extremos: la competencia del Juez o del Secretario Judicial, la congruencia del mandato con el expediente en que se hubiera dictado, las formalidades extrínsecas de la resolución y, los obstáculos que surjan del Registro.
Además, deberá tenerse en cuenta lo establecido en otras normas especiales, como el artículo 501 LEC sobre accesión de rescisión de sentencia firme a instancias del declarado rebelde (por todas, R. de 3 de septiembre de 2015 y de 6 de noviembre de 2015); el artículo 524, sobre necesidad de firmeza de la resolución (R. de 27 de septiembre de 2010); o, la disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, relativa a los decretos de adjudicación firmes dictados en procedimientos de ejecución hipotecaria (ver: R. de 25 de enero de 2016).
Por el contrario, la calificación registral no alcanza a las siguientes cuestiones:
Primero.- El fondo de la resolución judicial. La Dirección General, en numerosas resoluciones, ya desde 1902 y hasta nuestros días, por todas, R. de 6 de septiembre de 2014, ha afirmado que el Registrador no puede enjuiciar si los razonamientos jurídicos por los que el juzgador concluye su fallo están ajustados a Derecho y es lógico que sea así porque el Registrador carece de la jurisdicción y los medios procesales que el derecho positivo concede el juzgador para decidir.
Segundo.- Los trámites del procedimiento, como por ejemplo, el modo de practicar las notificaciones. En este sentido, afirma la Resolución de 18 de marzo de 2014 que: “(…) no puede el registrador revisar la legalidad de aquellos trámites procesales prevenidos para el concreto procedimiento seguido que no estén directamente encaminados a hacer efectivo ese derecho de intervención conferido a los titulares registrales”.
Tercero.- La legitimación de las partes en el procedimiento por ser una cuestión de apreciación estrictamente judicial.
Son extremos a los que alcanza la calificación de los documentos judiciales los siguientes:
La competencia del Juez o Secretario.
Tal y como ha quedado expuesto, el primer extremo al que alcanza la calificación de los documentos judiciales es la competencia del Juez o Secretario Judicial. La Dirección General (por todas, Resolución de 15 de enero de 2009), al tratar de la competencia, distingue, entre, los supuestos de competencia “imperativa”, es decir, aquellos casos en que la competencia puede ser apreciada de oficio por el Juez y, la competencia “dispositiva”, que son aquellos casos en que es posible la sumisión de las partes a un determinado Juzgado, bien expresa, bien tácitamente. Tras la LEC 1/2000, la regla general es el carácter dispositivo de las normas sobre competencia territorial. Se exceptúan aquellos casos en los que la Ley la atribuya expresamente carácter imperativo, como sucede, a modo de ejemplo, en sede de ejecución hipotecaria (artículo 684 LEC) o, en caso de concurso de acreedores (artículos 8 Ley Concursal y 86 LOPJ). En lo que a la calificación registral se refiere, es doctrina del Centro Directivo que la competencia “imperativa” cae dentro de la calificación del Registrador quedando excluida la denominada competencia “dispositiva” pues ello supondría erigir al Registrador en defensor de los intereses de las partes.
La congruencia del mandato con el expediente que se hubiera dictado.
No todo procedimiento es apto para general cualquier tipo de resolución o mandato judicial. En función de la naturaleza de la acción ejercitada, el procedimiento e suno u otro. A la necesidad de preservar esta correspondencia, en cuanto la resolución judicial dictada en el procedimiento pretenda su acceso y eficacia registral, responde la exigencia de califiación por el registrador de la congruencia del mandato con el expediente o procedimiento que se hubiera dictado. Consecuencia de ello, no es calificable la incongruencia de la demanda con la sentencia sino, tan sólo la incongruencia entre, el procedimiento seguido y la resolución adoptada. Por todas, cabe citar la R. de 24 de febrero de 2006.
Las formalidades extrínsecas de la resolución.
Sobre la calificación de las formalidades extrínsecas de la resolución ha tenido ocasión de pronunciarse el Centro Directivo, entre otras, en las siguientes Resoluciones:
– R. de 11 de julio de 2011: la ausencia del sello del juzgado o tribunal constituye una formalidad extrínseca del documento que genera dudas sobre la autenticidad del mismo y por lo tanto calificable por el registrador.
– R. de 22 de marzo de 2010: es necesaria la identificación adecuada del Juez o Secretario que expide el documento.
– R. de 29 de octubre de 2015: es necesario que en el documento consten las circunstancias personales de las partes, ex artículo 51.9 RH, aunque consten en asientos anteriores o en la oficina liquidadora.
– R. de 15 de junio de 2010: es necesario que en el documento conste la debida descripción de la finca, así como la determinación de los actos o derechos cuya inscripción haya de practicarse.
– La necesidad de firmeza de la resolución ha sido abordada por numerosas resoluciones recordando que el concepto de firmeza es “único” que es el que resulta del artículo 207.2 LEC sin que quepa hablar de “firmeza a efectos registrales”. Por todas, cabe citar la R. de 19 de octubre de 2012 o la de 20 de octubre de 2016.
Los obstáculos que surgen del Registro.
La ya citada Resolución de la Dirección General de 18 de marzo de 2014 ha distinguido, con acierto, entre los “obstáculos que surgen del contenido de los asientos del Registro”, como son, por ejmplo, los relativos al tracto sucesivo o los derivados de la existencia de prohibiciones de disponer inscritas (artículos 20 LH y 145 RH), y, los “obstáculos que resultan de la legislación hipotecaria”, que impiden que puedan practicarse asientos contrarios a la naturaleza de los asientos del Registro, al contenido y efectos de los mismos, según la legislación registral. A estr tipo de obstáculos se refieren, por ejemplo, los artículos 522.1 o 738 de la LEC.
El cumplimiento de la normativa sectorial.
Es doctrina registral reiterada que, tratándose de inscribir un documento judicial en el que se pretende una segregación de finca registral es exigible la acreditación ante el registrador de la licencia administrativa y ello con fundamento en los arts. 26 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015 y 78 RD 1093/1997. Afirma el Centro Directivo que: “el control registral del cumplimiento de la legalidad urbanística de los actos de parcelación (…), será independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial o administrativo, por cuanto es necesario que el registrador compruebe el contenido de la licencia, y sus eventuales condicionamientos urbanísticos (…)”. Ver resoluciones de 18 de agosto de 2009, 8 de enero de 2010, 30 de abril de 2014, o, la más reciente de 16 de enero de 2017.
Albania: se suprime la legalización de documentos públicos
El 3 de septiembre de 2003 la República de Albania se adhirió al Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros. En el momento de la adhesión formuló la siguiente declaración:
«En relación con el párrafo primero del artículo 3 del Convenio, el Departamento Consular del Ministerio de Asuntos Exteriores será la autoridad competente para la expedición del certificado.»
Pero España objetó la adhesión entonces, por lo que el Convenio no entró en vigor entre la República de Albania y España.
El 7 de febrero de 2017 España ha retirado esta objeción a la adhesión de la República de Albania. En consecuencia, el Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros, ha entrado en vigor entre la República de Albania y España el 7 de febrero de 2017.
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Disposiciones autonómicas: no ha habido
Tribunal Constitucional: no ha habido
También, cumpliéndose lo dispuesto en el último párrafo del artículo 508, último párrafo, RH se constituye el Cuerpo de Aspirantes (aunque no se diga expresamente, salvo en el título de la orden), y se nombran «aspirantes al expresado Cuerpo» a los opositores aprobados por su orden de puntuación (ha de entenderse miembros del Cuerpo de Aspirantes, en vez de aspirantes al Cuerpo).
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Resolución de 16 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elche nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y agregación.
Hechos: el documento objeto de calificación es una escritura pública de agregación de dos fincas registrales. Con el fin de cumplir el art. 9 LH, se aporta, como representación gráfica alternativa, un levantamiento topográfico suscrito por un Ingeniero Técnico Agrícola.
La Registradora señala como defecto que dicha representación gráfica no cumple con las exigencias impuestas en el apartado séptimo de la Resolución conjunta de la Dirección general de los Registros y del Notariado y Dirección General del Catastro de 29 de octubre de 2015, entre ellas, el formato informático GML.
La Dirección General confirma la nota de calificación y realiza las siguientes afirmaciones:
1) La incorporación de representación gráfica es preceptiva en cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria. Por lo tanto, es exigible cuando se trate de una finca resultante de una agregación como ocurre en el caso resuelto (art. 9 LH).
2) Ámbito temporal de aplicación del art. 9 LH: se aplica a todo documento presentado a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015, cualquiera que sea la fecha del otorgamiento.
3) La calificación registral:
– Regla general: en aquellos casos en los que resulte preceptiva la aportación de la representación gráfica (que son los casos del art. 9, letra b, primer párrafo LH: inmatriculación de fincas, operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos), no es necesaria la tramitación previa del procedimiento del art. 199 LH sin perjuicio de que, una vez practicada la inscripción correspondiente, se practiquen las notificaciones a los titulares de derechos inscritos (art. 9, letra b, párrafo séptimo).
– Excepciones: Esta regla general enunciada presenta dos importantes excepciones:
1) Cuando exista alguna rectificación de la superficie de las fincas superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita o,
2) Cuando se produzca alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (art. 9, letra b, párrafo cuarto LH).
4) Cuándo puede aportarse una representación gráfica alternativa: según el art. 10.3 LH, “Únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos: a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa. b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos”.
5) Requisitos que ha de cumplir la representación gráfica alternativa: los contenidos en el apartado séptimo de la Resolución conjunta de la Dirección general de los Registros y del Notariado y Dirección General del Catastro de 29 de octubre de 2015.
6) Efectos: según el art. 10.5 LH, “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.
Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica”. (ER).
PDF (BOE-A-2017-1219 – 9 págs. – 214 KB) Otros formatos
Hechos: el documento objeto de calificación es un mandamiento judicial en que el transcribe una sentencia firme en la que se declara probado que un matrimonio, casado en régimen de sociedad de gananciales, resultan ser los legítimos propietarios de dos parcelas, las cuales, forman parte de una finca registral, al haberla adquirido en contrato privado de compraventa del transmitente, quien, a su vez, las había adquirido, también en documento privado, de una comunidad de propietarios y ello con fundamento en el art. 1957 CC. La citada parcela nunca se segregó de la matriz y continúa amillarada en el Catastro de Urbana a nombre de la comunidad de propietarios.
La Registradora suspende la inscripción por haberse apreciado los dos siguientes defectos:
1) Falta acompañar licencia de segregación o declaración municipal de innecesariedad.
2) Por figurar inscrita el dominio de un determinado número de participaciones de la finca matriz a nombre de personas distintas de los demandados.
Son cuestiones a destacar de esta resolución, las siguientes:
Primera.- La exigencia de licencia cuando se trate de documentos judiciales. La Dirección General declara que tratándose de inscribir un documento judicial en el que se pretende una segregación de finca registral es exigible la acreditación ante el registrador de la licencia administrativa y ello con fundamento en los arts. 26 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015, 78 RD 1093/1997 y en los arts. 169 y 171 de la LOUA. Afirma el Centro Directivo que: “el control registral del cumplimiento de la legalidad urbanística de los actos de parcelación (…), será independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial o administrativo, por cuanto es necesario que el registrador compruebe el contenido de la licencia, y sus eventuales condicionamientos urbanísticos (…)”. Esta misma exigencia se recogió en las resoluciones de 18 de agosto de 2009, 8 de enero de 2010 o de 30 de abril de 2014, entre otras.
Segunda.- El derecho intertemporal.
– Regla general: La segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura – o la sentencia – en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior.
– Ver: Resoluciones de 27 de enero y de 23 de julio de 2012 y de 17 de abril de 2015:
– Ver este trabajo sobre el derecho intertemporal.
– Excepción: cuando haya transcurrido el plazo de que dispone la Administración para reaccionar en reposición de la legalidad a tenor de la normativa vigente permitiendo su acceso registral por la vía del art. 28.4 de la actual Ley del Suelo de 2015, de aplicación en cumplimiento de la Disposición Transitoria 4ª CC sin perjuicio de la posterior notificación a la Administración por parte del registrador (arts. 28.4 “b” y 65.3).
Ver: R. de 16 de julio de 2013. R. de 17 de octubre de 2014. R. de 28 de febrero de 2015.
Tercera.- En cuanto al segundo de los defectos, este es, el hecho de estar inscritas un determinado número de participaciones de la finca a favor de diversos titulares, personas distintas de los demandados, que no han sido parte en el procedimiento, la Dirección confirma la calificación con fundamento en el art. 40 letra “a” LH.
Cuarta.- La reanudación del tracto sucesivo interrumpido mediante sentencia declarativa de dominio. Según el Centro Directivo, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar en el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios. Ver R. de 17 de marzo de 2016.
Quinto.- La reanudación del tracto sucesivo interrumpido mediante expediente de dominio.
El expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor. Los sistemas de reanudación del tracto (a pesar de su carácter excepcional) resultan aplicables, no solo cuando se carece de un título –material o formal– inscribible necesario para esa reanudación sino también cuando –existiendo el título material suficiente– por cualquier causa resultase imposible su inscripción, es decir, cuando existiese una dificultad extraordinaria para la formación de dicho título, lo cual deberá manifestarse en el título inscribible, por el que se instrumentaliza y opera la reanudación del tracto en cuestión.
– Ver R. de 28 de abril de 2016.
Sexto.- La sentencia declarativa de dominio por usucapión.
La sentencia declarativa de dominio por usucapión contra el titular registral es inscribible en el Registro de acuerdo con las normas generales, como se desprende del párrafo tercero del artículo 36 de la Ley Hipotecaria. Debe recordarse que el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia, de fecha 21 de enero de 2014 por la que fija doctrina en relación con la usucapión «contra tabulas», declara que en esta materia rige lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria frente a lo establecido en el artículo 1949 del Código Civil, ya que este último ha de considerarse derogado. (ER).
PDF (BOE-A-2017-1220 – 21 págs. – 339 KB) Otros formatos
Resolución de 17 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra.
Hechos: Se otorga una escritura de Declaración de Obra Nueva de dos naves industriales, una de ellas por antigüedad y la otra con licencia municipal en Castilla La Mancha.
El registrador exige, respecto de la segunda nave con licencia, la aportación al Registro del Libro del Edificio. Se aporta el Libro, pero se solicita la calificación sustitutoria; la registradora sustituta se opone y no emite dicha calificación por entender que no cabe al haberse inscrito ya el documento en el Registro.
El notario autorizante recurre y alega que la legislación de Castilla La Mancha solamente exige el Libro del Edificio para las viviendas, pero no para los restantes edificios.
La DGRN estima el recurso. En cuanto a la posibilidad de recurso y calificación sustitutoria, a pesar de haber sido subsanado el defecto, la admite, pues el objeto del recurso no es la inscripción sino la calificación. Es lo que antes se llamaba recurso a efectos doctrinales.
En cuanto a la cuestión de fondo recuerda que:
.- Para las Obras Nuevas declaradas por antigüedad no es exigible el depósito del Libro del Edificio conforme a lo dispuesto por el artículo 202 LH y artículo 28.4 de la Ley del Suelo.
.- Para las Obras Nuevas declaradas con Licencia es exigible el Libro de la Edificación para la inscripción en el Registro de todo tipo de obras (incluso de autopromoción de una vivienda) formalizadas conforme al artículo 28.1 de la Ley del Suelo y 9.1.A LH salvo que la legislación autonómica sustantiva no lo exija. Este es el caso de Castilla La Mancha que sólo lo exige para viviendas, conforme al artículo 2 del Decreto 81/2007 de 19 de junio. (AFS)
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Resolución de 18 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de finalización de obra.
Hechos: Se otorga Acta de Terminación de Obra Nueva en Aragón realizada con Licencia, de una construcción destinada a explotación ganadera, cuya obra nueva en construcción consta ya inscrita.
El registrador suspende la inscripción pues exige que se aporte el Libro del Edificio.
La notaria autorizante recurre y argumenta que no es necesario aportar dicho Libro, ya que se trata de una construcción de escasa entidad a la que no le es aplicable la Ley de Ordenación de la Edificación, conforme a su artículo 2.2.A.
La DGRN desestima el recurso con el argumento de que de las tres condiciones que exige dicho artículo, (que se trate de construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, que no tengan de forma eventual o permanente carácter residencial ni público, y que se desarrollen en una sola planta) la primera no puede ser apreciada por el registrador pues implica un juicio de valor de carácter técnico.
Recuerda que el Libro del Edificio deba presentarse en el Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente. (AFS)
PDF (BOE-A-2017-1223 – 4 págs. – 172 KB) Otros formatos
51.() SENTENCIA EN REBELDÍA DEL DEMANDADO
– Reitera la Resolución DGRN nº#184/16 (R. 12 de mayo 2016)
– Por tanto, las sentencias dictadas en rebeldía del demandado, aunque sean firmes, solo son inmediatamente susceptibles de ANOTACIÓN PREVENTIVA. Para poder practicar inscripciones o cancelaciones es preciso que hayan transcurrido los plazos de la Acción de rescisión de sentencias firmes (arts 502 y 524.4 LEC) (ACM).
PDF (BOE-A-2017-1224 – 7 págs. – 198 KB) Otros formatos
Resolución de 19 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de La Carolina, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aclaración de otra de aprobación y protocolización de operaciones particionales de herencia.
Supuesto de hecho. Está inscrita la partición realizada por los contadores partidores pero aún no ha sido aceptada por ninguno de los herederos. En esta situación, los contadores partidores otorgan escritura de rectificación descriptiva de las fincas adjudicadas para adaptarlas a la realidad.
Doctrina de la resolución. Antes de la constancia en el Registro de la aceptación de la herencia, es posible la rectificación de las descripciones de las fincas por parte de los contadores-partidores, y no habiéndose producido tal aceptación que cancela la condición suspensiva, debe estimarse el recurso interpuesto. Otra cosa hubiera sido que la aceptación de la herencia por cualquiera de los herederos hubiese accedido al Registro, en cuyo caso, no estaría la partición pendiente de la condición suspensiva y los principios hipotecarios de legitimación y tracto sucesivo producirían todos sus efectos y no cabría la rectificación sino con el consentimiento de los titulares registrales, esto es con el de aquel de los herederos que hubiere aceptado y tuviese constancia su aceptación en el Registro.
1 Facultades de los contadores partidores: El artículo 1057 CC, según el cual corresponde al contador partidor «la simple facultad de hacer la partición» ha de ser interpretado con flexibilidad, y así se ha hecho incluyendo entre sus facultades aquellas que hayan de ser presupuesto para el desempeño de esa función de contar y partir. Lo que no cabe es que pueda llevar a cabo actos que excedan de lo que la partición es y exige.
2 Inscripción de derechos sujetos a condición suspensiva: La posibilidad de inscribir derechos bajo condición suspensiva está fuera de toda duda (art. 23 LH).
3 Inscripción de partición hecha por contador partidor.
a Si aún no han aceptado la partición los herederos: no constando la aceptación de los herederos puede «practicarse la inscripción, pero no con el carácter de firme o definitiva, sino sujetándola a la condición suspensiva de que en un momento posterior se acredite la aceptación y sin perjuicio de que, en caso de renuncia del heredero se pueda cancelar la inscripción reviviendo la titularidad del causante» (R. 19 de septiembre de 2002).
b Caso de aceptación por todos o alguno de los herederos: Si bien mientras no esté aceptada por ninguno de los herederos hay una situación de pendencia, desde el momento en que se haya aceptado por alguien, al ser la partición un acto que afecta a todos ellos, para su modificación se necesita el consentimiento del heredero que haya aceptado y los principios hipotecarios de legitimación y tracto sucesivo producirían todos sus efectos.
4 Utilidad de la interpellatio in iure: Para evitar la perpetuación de esta situación de pendencia y dado que no hay un plazo legal para la aceptación de la herencia –la doctrina lo equipara al plazo de la acción para reclamarla, esto es treinta años– los herederos que ya hayan aceptado, si los hubiere, o el mismo contador-partidor, pueden ejercitar la acción de interpellatio in iure prevista en el artículo 1005 del Código Civil -en su nueva redacción de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. (JAR)
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Resolución de 19 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Linares a expedir una certificación de dominio y cargas.
Hechos: se presenta mandamiento solicitando la expedición de certificación de dominio y cargas de una determinada finca registral para una ejecución hipotecaria. La citada finca figura inscrita a favor de una sociedad mercantil, en concurso de acreedores, en fase de convenio, debidamente aprobado e inscrito.
La Registradora deniega la expedición de la certificación hasta que se acredite la situación en que se encuentra el concurso –si ha concluido– o, la posible afección de los bienes a la actividad empresarial y la competencia para iniciar la ejecución, mediante la oportuna declaración del Juez del concurso sobre el carácter necesario o no de los bienes.
Notificada la calificación, el citado mandamiento es objeto de nueva presentación acompañado de una diligencia en la que, entre otros extremos, se hace constar que: “en nada afecta a la actividad del ejecutado la ejecución sobre la finca hipotecada pues una vez abierta la fase de liquidación, dicha sociedad queda disuelta no siendo pues objeto de su actividad por ende la finca que es objeto de ejecución”.
La Registradora deniega nuevamente la expedición de la certificación por resultar de los antecedentes del Registro que la sociedad, titular registral, se encuentra concursada e inscrita la apertura de la fase de liquidación por incumplimiento del convenio siendo competente para tramitar la ejecución el Juez del concurso con fundamento en el art. 57.3 Ley Concursal.
Para la resolución del presente expediente es preciso tener en cuenta que tanto la constitución de hipoteca objeto de ejecución como el inicio del procedimiento han tenido lugar en la fase de convenio pero cuando se solicita la expedición de certificación del art. 688 LEC, consta en el Registro la apertura de la fase de liquidación.
La Dirección confirma la calificación y reitera su doctrina que puede ser sintetizada de la siguiente forma:
1) Efectos derivados de la aprobación del convenio:
1) Con la aprobación del convenio, quedan sin efecto la intervención o suspensión de las facultades patrimoniales del deudor y las limitaciones de los arts. 43 y 44 de la Ley Concursal recuperando el deudor la totalidad de las facultades dispositivas. Queda pues fuera de toda duda la posibilidad de formalizar préstamos y créditos hipotecarios (arts. 133.2, 137.1 Ley Concursal).
2) Si en el convenio se han establecido medidas prohibitivas o limitativas del ejercicio de las facultades de administración y disposición del deudor y dichas limitaciones han sido objeto de constancia registral, los actos contrarios a tales medidas pueden tener acceso registral pero perjudicará a cualquier titular registral la acción de reintegración de la masa que, en su caso se ejercite. Si el convenio no hubiera establecido tales medidas prohibitivas o limitativas la transmisión es plenamente eficaz, pudiendo, incluso, cancelarse los asientos referentes al concurso (art. 137.2 Ley Concursal).
2) La posibilidad de practicar anotaciones de embargo aprobado el convenio.
Aprobado el convenio y, en tanto no resulte del mismo ninguna limitación, que en ningún caso pueda suponer exclusión del principio de responsabilidad patrimonial del deudor (art. 1911 CC), debe entenderse que es posible la práctica de anotaciones preventivas de embargo, ordenados por juzgados o administraciones distintas del Juzgado de lo Mercantil que lo estuviera conociendo (Resoluciones de 8 de abril y 14 de diciembre de 2013: http://www.notariosyregistradores.com/RESOLUCIONES/2013-mayo.htm).
3) La ejecución de los créditos en la fase de convenio.
– Durante la fase común del concurso, se produce la paralización y suspensión de acciones y ejecuciones singulares en los términos de los arts. 55 y 56 de la Ley Concursal.
– La aprobación del convenio conlleva el levantamiento de la suspensión de la ejecución sobre los bienes del concursado que resulten necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor. Desaparece todo obstáculo para la ejecución separada de los créditos siendo indiferente la calificación del mismo – concursal o contra la masa – y siendo indiferente también la naturaleza de los bienes – necesarios o no para la continuación del ejercicio profesional o empresarial del deudor -.
– Al cesar los efectos del concurso, el Juez del concurso deja de tener competencia para el conocimiento de las acciones y procedimientos con transcendencia para el patrimonio del deudor.
4) Créditos contra la masa.
– El art. 84.2.5º de la Ley Concursal califica como “créditos contra la masa”: “los generados por el ejercicio de la actividad profesional o empresarial del deudor tras la declaración del concurso (…) hasta que el juez acuerde el cese de la actividad profesional o empresarial, o declare la conclusión del concurso” siendo competencia del Juez del Concurso la calificación de los créditos como créditos contra la masa (art. 84.4 Ley Concursal y Resolución de 29 de mayo de 2013.
– Según el art. 84.4 de la Ley Concursal: “(…) no podrán iniciarse ejecuciones judiciales o administrativas para hacerlos efectivos hasta que se apruebe un convenio, se abra la liquidación o transcurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiere producido ninguno de estos actos”.
– Como ya defendiera la Resolución de 29 de mayo de 2013, “(…) la iniciación de un procedimiento administrativo de ejecución contra el concursado por falta de pago de un crédito contra la masa exige por un lado que este carácter sea indubitado y por otro, que el procedimiento concursal se encuentre en la fase procedimental adecuada, bien por aprobación judicial de la propuesta anticipada del convenio, por aprobación judicial del convenio aceptado por la junta de acreedores o por declaración judicial de la apertura de la fase de liquidación, a salvo la excepción del transcurso del plazo de un año”.
5) La fase de liquidación.
– Con arreglo al art. 57.3 de la Ley Concursal: “3. Abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el derecho de hacerlo en procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se reanudarán, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada”.
6) La competencia objetiva para la ejecución de las garantías reales cuando el deudor se encuentra en situación concursal.
– Con fundamento en el art. 100 RH, la competencia objetiva para la ejecución de las garantías reales cuando el deudor se encuentra en situación concursal es materia que cae dentro de la calificación registral.
– La jurisprudencia mercantil distingue según se trate o no de bienes necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor, correspondiendo en todo caso al Juez del concurso esta determinación ex art. 56.5 de la Ley Concursal.
1) Cuando la garantía real esté constituida por “bienes necesarios” para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor la competencia para la ejecución corresponde al Juez del concurso.
2) A la inversa, cuando se trate de “bienes no necesarios”, la ejecución de las garantías reales corresponde al juez que sea competente según las normas extra – concursales.
7) Caso resuelto.
En el caso resuelto en esta resolución, el proceso de ejecución hipotecaria se inició habiendo sido aprobado el convenio por lo que la competencia correspondería al Juez ordinario pero, antes de solicitar la expedición de certificación de dominio y cargas, se declaró la apertura de la fase de liquidación por incumplimiento del convenio. Además, se da la circunstancia de que el crédito garantizado con la hipoteca no es un crédito concursal si no un crédito contra la masa por lo que no se ve afectado por el contenido del convenio que es de fecha anterior.
Una vez producida la apertura de la fase de liquidación, procede suspender el curso de las actuaciones pasando la competencia al juez del concurso, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada (art. 57.3). El acreedor hipotecario no pierde su condición de ejecutante con todos los derechos que la ley procesal le concede si cumple todos los requisitos necesarios para una ejecución singular en esta fase pero se produce un cambio del juzgado competente, que pasar a ser el juzgado mercantil, y con la previsión de que el sobrante obtenido de la ejecución, de haberlo, pasará a formar parte de la masa de bienes con que hacer pago a los acreedores concursales. (ER).
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56.** RENUNCIA «EN FAVOR DE», SUSTITUCIÓN VULGAR Y DERECHO DE TRANSMISIÓN.
Resolución de 20 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Elche nº 4, por la que se deniega la inscripción de una escritura de partición y aceptación de herencia.
1 Tras el fallecimiento intestado de doña F.J.B en el año 1995, son llamados como herederos abintestato sus cinco hijos, entre ellos doña M.D.S.J, quien fallece en al año 2015 sin descendientes y sin que conste haber aceptado o repudiado la herencia materna.
2 Doña MDSJ había otorgado testamento abierto, ley de su sucesión, en el que instituye heredero a su esposo don J.A.A.S y lo sustituye vulgarmente para los casos de premoriencia, renuncia o incapacidad por don R.A.S.
3 Don J.A.A.S otorga junto con sus cuñados la escritura de herencia de su suegra (doña F.J.B) y «renuncia de manera expresa e irrevocable a todos cuantos derechos deriven y correspondan» en la misma a favor de los hermanos de su esposa (que son los herederos abintestato junto con la esposa del renunciante).
1 ¿A la vista de lo expuesto, cabe entender que don J.A.A.S ha renunciado a la herencia de su esposa con la consiguiente eficacia de la sustitución vulgar ordenada? NO.
2 ¿La intervención en la herencia de su suegra supone la aceptación táctica de la herencia de su esposa (aceptación preceptiva para poder ser transmisario)? SI.
3 ¿La renuncia de don J.A.A.S a la herencia de su suegra y a favor de sus cuñados supone aceptación de la misma según el artículo 1000 CC?NO.
Doctrina de la RDGRN.
1 Es necesario distinguir las dos herencias concurrentes, la de la madre y la de la hija. Sólo en esta última está prevista la sustitución vulgar.
2 No puede entrar en juego la sustitución vulgar porque el marido ha aceptado la herencia de su esposa. Se trata de una aceptación tácita (art. 999 CC) puesta de manifiesto al otorgar el marido la herencia de su suegra y renunciarla en favor de personas determinadas.
3 La renuncia que hace el marido a la herencia de su suegra es terminante y clara a favor de unas personas determinadas (lo que en principio implicaría una aceptación de la herencia conforme al artículo 1000.1 CC), sin embargo en el presente caso no puede hablarse de aceptación por cuanto los beneficiados por la renuncia son los mismos que resultan llamados por la ley, y de ahí que no quepa considerarla aceptada por imponerlo así el artículo 1000.3 CC.
4 Frente a la aceptación tácita del artículo 999, que permite que la labor del intérprete alcance subjetivamente la propia declaración de voluntad para decidir cuándo hay o no una aceptación, los términos en que se expresa el artículo 1000 CC son objetivos, de modo que, constatado el supuesto de hecho de la norma, la consecuencia que se derive es la fijada por el artículo, sin que quepa entrar a interpretar el sentido o al alcance subjetivo de la declaración de voluntad o comportamientos manifestados. Por ello, si la renuncia se realiza en favor de todos los coherederos indistintamente y de forma gratuita, y los coherederos a cuyo favor se haga son aquellos a quienes debe acrecer la porción renunciada, no se entenderá aceptada la herencia (art. 1000.3 CC).
5 La renuncia traslativa, que implica la aceptación de la herencia por el renunciante, es aquella en la que el llamado, sin beneficiarse de la herencia, modifica el curso que hubiera seguido el patrimonio hereditario en el caso de una renuncia de una renuncia abdicativa», es decir, de una renuncia pura y simple. La renuncia abdicativa, que no implica aceptación de la herencia, es aquella en la que el repudiante se aparta por completo del negocio hereditario y deja por su parte la herencia desierta sin determinación ni alusión al destino de la misma (STS de 7 de abril de 1953).
Comentario. A destacar de la Resolución lo que dice respecto del artículo 1000 CC, cuyo texto es terminante y se produce en términos objetivos, sin dejar lugar para la interpretación de la voluntad del renunciante. Por ello, aun cuando su voluntad de beneficiar a personas determinadas se manifieste claramente, si dichas personas son las mismas que heredarían por ley, no se entiende aceptada la herencia por el renunciante, ya que su renuncia no modifica el curso que hubiera seguido el patrimonio hereditario en el caso de una renuncia abdicativa. (JAR)
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57.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR
Resolución de 23 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la cancelación practicada por la registradora de la propiedad de Sevilla nº 12 de la inscripción de dominio que obraba favor de una entidad mercantil sobre finca registral.
Es doctrina reiterada del Centro Directivo que:
1) El registrador no está vinculado por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las suyas propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación.
2) El objeto del expediente del recurso contra las calificaciones de los registradores es exclusivamente determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho. No es el cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados.
3) Una vez practicado el asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. (ER)
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58.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS
Resolución de 23 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Roque, por la que se suspende la calificación de una escritura de cesión de derechos de uso y disfrute preferentes de puesto de atraque integrado en una concesión administrativa.
Hechos: presentada escritura pública en el Registro, es objeto de calificación negativa por no practicar la retención del 3{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del importe del precio para los no residentes en los términos del artículo 25 del Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el Texto Refundido sobre la Ley del Impuesto de la Renta de no residentes. Al tiempo de emitir el informe en defensa de la nota de calificación, el Registrador rectifica su calificación y procede a la inscripción del título.
La Dirección General reitera su doctrina señalando que el objeto del recurso es la calificación negativa de forma que habiendo rectificado el registrador su calificación, el recurso queda sin objeto. (ER).
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59.* RECURSO GUBERNATIVO: ACREDITACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
Resolución de 23 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lepe, por la que se deniega la inscripción de un decreto dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria.
– HECHOS: Tras un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria se presenta a inscripción, por el Procurador del Banco ejecutante, testimonio del Decreto de adjudicación de la finca, del que resulta que el titular registral actual de la finca, es un 3er Poseedor (que adquirió con posterioridad a la hipoteca y que inscribió su derecha ANTES de la certificación de dominio y cargas) no ha sido demandado, sino solo notificado (por edictos) de la ejecución hipotecaria.
Se da la circunstancia de que el Banco, emplea para la demanda una certificación de dominio y cargos que tenía 4 años de antigüedad y en la que aún no aparecía el actual 3er poseedor; quien en cambio sí aparece ya en la nueva certificación que el Registrador expide para el procedimiento de ejecución.
– El REGISTRADOR califica lógica y negativamente, conforme al Ppio constitucional de Tutela Judicial efectiva y proscripción de la indefensión (Aº 24 CE-78), porqué el actual titular registral (3er poseedor) no ha sido demandado formalmente (Arts. 132 LH y 685 LEC).
Luego, entiende además el registrador en su informe, que con el escrito de recurso no resulta acreditado fehacientemente el poder de representación (para recurrir) del banco recurrente a favor del procurador.
– El PROCURADOR del Banco ejecutante recurre exponiendo que conforme al Art. 689 LEC bastaría con una simple notificación al 3er poseedor (y trata de ampararse en que la certificación de cargas solicitada 7 años antes aún no reflejaba el cambio de titular registral).
– La DGRN, SALVO en cuanto a la acreditación de la representación, desestima el recurso y confirma la calificación que:
a) Reitera las Res DGRN de 27 junio 2016 y 2 agosto 2016 y los criterios de la Sentencia TC de 8 abril 2013: existe litisconsorcio pasivo necesario entre el deudor y 3er poseedor, que ( 132 LH y 685 LEC) debe ser demandado y no solo notificado, cuando ha inscrito su derecho (la mera notificación sería subsidiaria para el caso de que se tuviera conocimiento de ese 3º pero no hubiera inscrito su Derecho). Además el Banco acreedor habría podido conocer fácilmente tal situación si hubiera empleado una certificación más reciente.
b) Y en cuanto a la acreditación de la representación Reitera las Res DGRN de 19 enero 2015 y 18 mayo 2016: dado que el registrador, conforme al art 325.a) LH, NO ha concedido el plazo de 10 días para subsanar el defecto, la DGRN puede comprobar en el recurso, si resulta o no suficiente tal acreditación. En el presente caso la DGRN estima que SÍ quedó acreditada, desestimando el defecto advertido en el informe registral, dado que es el mismo Procurador que el reseñado el Testimonio Judicial, por lo que el Juez ya valoró en su momento su legitimación, considerándola suficiente para el procedimiento de ejecución, y por tanto también para recurrir gubernativamente en la fase final de inscripción. (ACM).
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Resolución de 24 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Iznalloz, por la que se suspende la inmatriculación de una finca mediante una escritura de compraventa.
Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca por compraventa en escritura, existiendo como título previo otra escritura de herencia.
La registradora deniega la inscripción ya que manifiesta que tiene dudas de la identidad de la finca y su posible coincidencia con otra ya registrada.
El notario autorizante recurre y argumenta que las dudas no pueden basarse sólo en coincidencias en la descripción literaria sino que tienen que estar justificadas con referencia a representaciones gráficas, pues en otro caso se introduciría un elemento de arbitrariedad proscrito por el ordenamiento.
La DGRN desestima el recurso, después de analizar lo dispuesto sobre la materia en el artículo 205 LH. Comienza por argumentar que el juicio del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
En el caso concreto las dudas de la registradora están debidamente manifestadas, identificando la concreta finca y titular que pudiera verse afectado por la operación que pretende acceder, y también que no resulta legalmente exigible para la existencia de tales dudas que las fincas queden localizadas física o catastralmente, como interpreta el notario recurrente.
Se plantea también la cuestión de si, ante tales dudas, puede acudirse o no al procedimiento previsto en el artículo 300 y 306 RH ante el Juez de Primera Instancia, y concluye que no, pues tales artículos han de entenderse derogados por la Ley 13/2015.
El interesado, ante esta situación de dudas de identidad de la finca por el registrador, puede o bien recurrir la calificación ante el Juez de Primera Instancia competente que en juicio verbal puede decidir sobre la inmatriculación, o instar un procedimiento judicial declarativo ordinario finalizado con Sentencia, o bien acudir al procedimiento más específico del expediente de dominio notarial para inmatriculación de fincas regulado en el artículo 203 LH, tal y como permite el artículo 198 LH. (AFS)
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Resolución de 24 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo nº 3, por la que se suspende la inscripción de un acta de protocolización de operaciones particionales.
Hechos: Se otorga un Acta de Protocolización de operaciones particionales por un contador partidor, en Galicia. En el testamento la causante reparte los bienes, y respecto de los gananciales ordena que la adjudicación de dichos bienes lo sea en su totalidad. No se ha realizado previamente la liquidación de la sociedad de gananciales existente con su esposo premuerto. Dos de los tres hijos y herederos de ambos causantes ratifican las operaciones, pero no el tercero.
La registradora suspende la inscripción de uno de los bienes porque es ganancial y considera que es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales.
La interesada recurre y argumenta que no es necesaria tal liquidación, ya que al haber premuerto el marido a la causante el bien no era ganancial sino postganancial y que la validez de la disposición del bien entero está reconocida por la doctrina y jurisprudencia que cita.
La DGRN desestima el recurso.
Parte de considerar que es una sucesión sujeta al derecho especial de Galicia y por tanto que la legítima es una “pars valoris”, que es posible la partición por mayoría de los herederos, y también la partición conjunta de ambos cónyuges, aunque sea en testamentos separados, con adjudicaciones con independencia del origen de los bienes.
Recuerda que la naturaleza de la legítima en Galicia vendrá determinada por la fecha de fallecimiento del causante y no por la de la partición. En el presente caso el marido de la causante falleció antes del cambio legislativo, por lo que la legítima de los hijos será una “pars bonorum”.
En cuanto al fondo del asunto debatido, recuerda que es posible la disposición de un bien ganancial completo o de los derechos que ostente el testador sobre un bien ganancial, conforme a lo dispuesto en los artículos 1379 y 1380 CC y artículo 206 de la Ley 2/2006 de Galicia, de contenido similar.
De las anteriores normas y de la jurisprudencia que cita concluye que en las herencias con bienes gananciales se exige con carácter general la liquidación previa de la sociedad de gananciales y por ello que no puede reconocerse la eficacia definitiva del acto particional como atributivo de la propiedad, por lo que la partición no es inscribible.
Recuerda también que en Galicia cabe la posibilidad de la partición realizada por mayoría de los herederos, conforme a los artículos 295 y siguientes de la Ley 2/2006 de Galicia, y que ello sería aplicable al presente supuesto, aunque el marido de la causante haya fallecido en 1993, ya que la partición habrá de regirse por las normas vigentes en el momento en que se otorgue pero que al no haberse seguido el procedimiento previsto en dicha norma la partición realizada no puede inscribirse. (AFS)
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62.** UNIDAD DE ACTO EN DOS ESCRITURAS SEGUIDAS. PROPIEDAD HORIZONTAL: DESAFECTACIÓN, VENTA DE ELEMENTO COMÚN Y AGRUPACIÓN.
Supuesto de hecho. Se cuestiona la inscripción de dos escrituras otorgadas el mismo día y ante el mismo notario con números consecutivos de protocolo.
En las mismas se daba cumplimiento a dos sentencias en las que se ordenaba lo siguiente: (i) Desafección de un pasillo que es elemento común de un edificio, (ii) posterior venta del mismo a un propietario, (iii) quien debe agruparlo a su propiedad privativa resultando una sola finca con una cuota de propiedad horizontal determinada.
En la primera escritura comparecen el representante de la comunidad de propietarios, que documenta el acuerdo de desafección y vende el pasillo al propietario. En la segunda escritura el propietario agrupa la finca a su propiedad privativa con la asignación de la nueva cuota en los términos fijados por la sentencia.
El defecto que opone la calificación es que toda esta relación jurídica compleja debería haberse documentado en unidad de acto en una sola escritura.
La Resolución estima el recurso en base a que «ambas escrituras se han otorgado simultáneamente, el mismo día, ante el mismo notario y con números sucesivos de protocolo y se han presentado conjuntamente en el Registro de la Propiedad, sin que sea preciso, como afirma la registradora, que dichas operaciones se practiquen todas ellas en el mismo instrumento público y bajo unidad de acto».
El resultado final da unidad sustancial a la relación jurídica compleja constituida por una serie de actos sucesivos. No es inconveniente para ello que se haya documentado en dos instrumentos públicos, pues ello ni impide la unidad sustantiva negocial ni el otorgamiento unitario de toda la relación jurídica, como así ha sucedido. La DGRN ya ha contemplado supuestos similares con ocasión, por ejemplo, del otorgamiento de compraventa y préstamo hipotecario sucesivo. (JAR).
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Resolución de 25 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Toledo nº 3, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de un auto dictado en expediente de dominio para la inmatriculación de fincas.
Hechos: el documento calificado es un testimonio de auto dictado en expediente de dominio para la inmatriculación de fincas. Se trata de un procedimiento del año 2012, por lo tanto, anterior a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, que se rige por la redacción de la Ley Hipotecaria anterior a la reforma (D.T. Única Ley 13/2015).
Primero.- La existencia de dudas de identidad de la finca.
Segundo.- La falta de coincidencia entre la descripción de la finca en el título y el de la certificación catastral descriptiva y gráfica.
Tercero.- La falta de constancia de quien procede la finca y de su domicilio, si fuera conocido.
Cuarto.- La omisión del estado civil y el domicilio de los promovientes del expediente.
Quinto.- La registradora señala un quinto defecto relativo a la pretensión de agrupación de una de las fincas pero esta cuestión ha quedado excluida del recurso por manifestación del recurrente en el escrito de interposición del recurso.
– En cuanto al primer defecto, “las dudas del registrador en la identificación de la finca”, deben expresarse al tiempo de expedición de la certificación del art. 201.2º LH, en la redacción anterior a la reforma. Si tales dudas no han sido expresadas en dicho momento – como ocurre en el caso resuelto -, la regla general es que el registrador no puede plantearlas al tiempo de presentación a inscripción el auto judicial aprobatorio del expediente de dominio. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015, el art. 201 LH en relación con el art. 203 contemplan expresamente que es el momento de expedición de la certificación cuando el Registrador ha de expresas sus dudas.
– En cuanto al segundo defecto, “la falta de coincidencia entre la descripción de la finca en el título y el de la certificación catastral descriptiva y gráfica”, la DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina sobre la necesidad de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción del título en cumplimiento del art. 53 de la Ley 13/1996.
– En cuanto al tercer y cuarto defecto apuntados por la registradora, se tratan de exigencias necesarias para proceder a la inscripción si bien han sido cumplidas en el caso resuelto por lo que se revocan estos defectos. (ER)
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Resolución de 25 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que se suspende la expedición de una certificación de cargas ordenada en procedimiento judicial.
Hechos: el letrado de la Administración de Justicia expide electrónicamente mandamiento ordenado la expedición de certificación del artículo 688 LEC. El procurador procede a su traslado a soporte papel y lo presenta en el Registro. En cada una de las hojas que componen el documento consta el código seguro de verificación (CSV), la advertencia de que permite la verificación de la integridad de la copia del documento electrónico en una determinada dirección, la afirmación de que el documento incorpora firma electrónica reconocida así como la identidad del firmante, fecha, hora y el código de barras correspondiente al seguro de verificación.
La Registradora no expide la certificación por no resultar la autenticidad de la copia presentada a los efectos del art. 3 LH.
La Dirección revoca la calificación y realiza las siguientes afirmaciones:
1) Valor jurídico del documento firmado electrónicamente: el valor jurídico de la firma electrónica equivale al de la firma manuscrita (art. 3.4 de la Ley 59/2003, de Firma Electrónica). Afirma el Centro Directivo que: “La utilización de la firma electrónica reconocida tiene ventajas respecto a la manuscrita ya que permite identificar al firmante y asegura la integridad del documento que se firma, ya que detecta cualquier cambio ulterior de los datos firmados y está vinculada al firmante de manera única y a los datos a que se refiere y ha sido creada por medios que el firmante puede utilizar, con un alto nivel de confianza, bajo su exclusivo control basada en un certificado reconocido y generada mediante un dispositivo seguro de creación de firma”.
2) En caso de documentos judiciales electrónicos, destacar los siguientes preceptos:
– El art. 27.3 de la Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia: “Tendrá la consideración de documento público el documento electrónico que incluya la fecha electrónica y que incorpore la firma electrónica reconocida del secretario judicial, siempre que actúe en el ámbito de sus competencias, conforme a lo dispuesto en las leyes procesales”.
– El artículo 28.5 al tratar de las copias electrónicas añade que, “Las copias realizadas en soporte papel de documentos judiciales electrónicos y firmados electrónicamente por el secretario judicial tendrán la consideración de copias auténticas, siempre que incluyan la impresión de un código seguro de verificación que permita contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la oficina judicial emisora”.
3) Como ya defendiera la R. de 6 de marzo de 2012 (Ver: http://www.notariosyregistradores.com/RESOLUCIONES/2012-MAYO.htm/#r145), “El código generado electrónicamente permite contrastar la autenticidad del documento, de conformidad con el artículo 30.5 de la Ley 11/2007. Este constituye la simple referencia lógica –alfanumérica o gráfica– que identifica, dentro de la sede electrónica, cada documento electrónico, previamente autorizado, también en forma electrónica. Es una referencia o identificador que hace posible «contrastar la autenticidad del documento, mediante el acceso a los (correspondientes) archivos electrónicos», siempre que el documento haya sido objeto de autorización, mediante alguno de los sistemas de firma previsto por la Ley». De lo anterior resulta que: «… teniendo el soporte del documento electrónico carácter de prueba documental, e imponiéndose la presunción general del carácter real y auténtico del documento electrónico, al igual que rige esa presunción para los documentos en papel, conforme a los artículos 3 de la Ley de Firma Electrónica, 319, 320 y 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y especialmente en esta materia, a la vista de la presunción de legalidad del artículo 57 de la Ley 30/1992». Para finalizar afirmando que: «De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 30.5 de la Ley 11/2007, las copias realizadas en soporte papel de documentos públicos administrativos emitidos por medios electrónicos y firmados electrónicamente tendrán la consideración de copias auténticas siempre que incluyan la impresión de un código generado electrónicamente u otros sistemas de verificación que permitan contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la Administración Pública, órgano o entidad emisora». En la actualidad dicha previsión referida a documentos administrativos se recoge en la letra c) del apartado 3 del artículo 27 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. En base a tales consideraciones esta Dirección General consideró en la Resolución de 1 de octubre de 2015 que incluso los asientos del registro pueden autorizarse con firma electrónica, surtiendo ésta los mismos efectos jurídicos que la firma manuscrita y debiendo trasladarse el contenido firmado electrónicamente con el correspondiente código que permita su verificación a los libros del registro llevados en la forma dispuesta por los artículos 238 a 240 de la Ley Hipotecaria, sin necesidad de que tengan que firmarse los asientos adicionalmente en forma manuscrita”.
4) Calificación del Registrador. El Registrador debe verificar la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el CSV incorporado al documento. (ER)
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Resolución de 25 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Mijas nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de capital de préstamo con ampliación de la responsabilidad hipotecaria. (CB)
EL CASO.- Se plantea si como consecuencia de una cancelación parcial de hipoteca, novación de préstamo hipotecario (por modificación entre otras circunstancias de los intereses ordinarios y moratorios) y ampliación del capital en 5.000 euros, con la subsiguiente ampliación de la responsabilidad hipotecaria, es posible que esa nueva responsabilidad hipotecaria que garantiza la devolución del nuevo capital concedido se constituya en garantía de 6.592,29 euros por intereses ordinarios al tipo máximo a efectos hipotecarios del 14{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} (lo que implica la garantía de dos años); y tres años de intereses moratorios, calculados conforme a lo convenido en la cláusula de «intereses de demora», si bien, a los único y exclusivos efectos de determinar un máximo de responsabilidad por intereses de demora, éstos sólo quedarán garantizados hipotecariamente hasta un máximo de 750 euros (lo que implica su cálculo a un tipo máximo del 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}); cuando en la cláusula de «intereses de demora» se señala que éstos serán el resultado de adicionar dos puntos porcentuales al tipo de interés remuneratorio aplicable en el momento del impago, el cual se adapta a la STS de 3 junio 2016.
Se reitera que el objeto del expediente es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa del registrador es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos de la nota que no hubieran sido impugnados o cuyo recurso hubiere admitido el registrador en su informe.
EL DEFECTO Y DECISIÓN DE LA DGRN. DEFECTO REVOCADO.- Respecto si el tipo máximo a efectos hipotecarios de los intereses moratorios puede ser inferior al tipo máximo a efectos hipotecarios de los intereses ordinarios, la nota señala que no es posible porque la aplicación del principio de determinación hipotecaria impone que al establecerse como tipo máximo de intereses ordinarios a estos efectos el 14{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, el tipo máximo aplicable a los intereses de demora debería ser «el dieciséis por ciento» teniendo en cuenta que el tipo de demora obligacional es el resultante de añadir dos puntos al tipo de interés ordinario devengado en el momento del incumplimiento, porque, no se puede establecer un tipo máximo de interés de demora a efectos hipotecarios que no se ajuste a esa misma vinculación respecto del tope máximo de los intereses ordinarios establecido a los mismos efectos. El registrador suspende la inscripción de la hipoteca por este defecto y la DGRN lo revoca.
El notario recurrente señala que no existiendo norma en contrario, no parece que haya obstáculo para que la determinación de la cobertura hipotecaria por intereses de demora se haga expresando un número de años de intereses y se combine con la fijación de una cifra máxima de responsabilidad […] no siendo exigible que dicha cobertura hipotecaria máxima coincida exactamente con la cantidad resultante de aplicar el tipo máximo posible de intereses de demora a la cantidad prestada durante los años previstos en la fórmula que se utilice, sino que la fijación de ese máximo de cobertura parece que debe ser libre dentro del límite de cinco anualidades que establece el 114.2.º LH. Dicho artículo establece un tope máximo, no mínimo de anualidades garantizadas, por lo que no rebasándose dicho límite, nada impide el acceso de la hipoteca al Registro de la Propiedad siempre que el tope máximo esté determinado. […]
EL FUNDAMENTO DE LA DECISIÓN.- La DGRN, tras exponer ampliamente su doctrina sobre los intereses ordinarios y moratorios en la hipoteca y su garantía concluye que […] en lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto [por intereses ordinarios y por moratorios] y dentro de los límites legales imperativos (arts. 114.2º y 3º LH y 220 RH), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, [1] bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, [2] bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, [3] bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide la garantía parcial de la obligación principal.
Por ello, no puede mantenerse la calificación impugnada […]
En realidad, como resulta de lo anteriormente expuesto, los intereses ordinarios y moratorios pactados sólo vinculan su determinación a efectos hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, éstos en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional, pero por lo demás los contratantes son libres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos y ello, independientemente en cuanto a ambos conceptos. La naturaleza indemnizatoria de los intereses moratorios, que por su propia naturaleza son superiores a los ordinarios, opera en al ámbito obligacional y en nada condiciona, salvo lo señalado anteriormente, la cuantía de la respectiva garantía; sin que el hecho de que se haya previsto el referido margen de dos puntos porcentuales para, mediante su adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el importe de los intereses de demora devengados, implique que ese mismo margen deba emplearse cuando de los tipos máximos a efectos meramente hipotecarios se trata […] En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del registrador.
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Resolución de 26 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Vicente de la Barquera, por la que se suspende la inscripción de la declaración de un exceso de cabida.
Hechos: En el Registro consta inscrita una finca, procedente de una segregación de 288 m2; posteriormente fue objeto de inscripción un exceso de cabida, coincidente con una parcela catastral en su momento, por lo que la medida inscrita actualmente es de 590 m2. La finca tiene 3 linderos fijos y uno mixto.
Ahora se solicita la inscripción de un exceso de cabida de 378 m2, pues la finca pasa a tener 968 m2. Se presenta como título una escritura de compraventa, con dicha medida, acompañada de un acta notarial de notoriedad complementaria acreditativa de la titularidad de dicho exceso (tramitada antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015).
La registradora suspende la inscripción ya que tiene dudas de la identidad del exceso de cabida de la finca, pues cree que encubre una agregación de terrenos por lo expuesto anteriormente en los hechos y porque ahora cambian algunos de los linderos fijos.
El interesado recurre y alega que la finca siempre ha tenido el mismo recinto, y que la diferencia de medida se explica porque ha habido varios errores en el Catastro, que han quedado acreditados con la documentación municipal presentada.
La DGRN desestima el recurso. Desde el punto de vista del derecho temporal, en relación a expedientes tramitados antes de la Ley 13/2015 y presentados después, diferencia entre aquellos relativos a inmatriculación de finca conforme al artículo 205 LH, en cuyo caso se aplicaría la normativa vigente en el momento de presentación, y aquellos que tienen por objeto una pretensión distinta a la inmatriculación (como es el caso de la rectificación de cabida), en cuyo caso se calificarán conforme a la normativa vigente en el momento de su tramitación (artículos 200 LH antiguo y 298 RH), aunque se presenten con la nueva Ley en vigor.
En cuanto al fondo del asunto, recuerda su doctrina relativa a que el exceso de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un dato registral erróneo de la cabida de la finca ya inscrita , pues es presupuesto del exceso que no se altera la realidad física exterior de la finca, y que no se trata de una inmatriculación.
El registrador en este tipo de expedientes puede albergar dudas de la identidad de la finca objeto del exceso, pero tienen que ser fundadas, como considera que ocurre en el presente caso.
En el caso de la existencia de dudas, pueden ser despejadas o bien mediante un certificado catastral acreditativo de que existía un error catastral en la medición de la parcela o bien mediante alguno de los procedimientos que prevé la Ley 13/2015 que son o el expediente de deslinde, regulado en el artículo 200 LH, o el de rectificación de cabida que regula el artículo 201 LH o, finalmente, mediante juicio declarativo con citación de colindantes. (AFS)
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Resolución de 30 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.
Supuesto de hecho. Se discute si procede inscribir una escritura de protocolización de cuaderno particional que contiene una descripción de la finca que no coincide con la del asiento.
La calificación exige tramitar un procedimiento de rectificación conforme al artículo 201 LH pues hay dudas fundadas sobre la identidad de la finca, dadas las diferencias puestas de manifiesto en la descripción.
Se alega en contra que, junto al cuaderno particional, se ha presentado una escritura de subsanación del mismo que describe la finca de forma coincidente con el asiento registral.
¿Deben calificarse conjuntamente ambos títulos y practicar la inscripción solicitada sin necesidad de tramitar procedimiento complementario alguno? Si.
Toda vez que hay presentada una escritura que subsana la descripción de la finca que se hace en la escritura de protocolización de cuaderno particional, debe considerarse que estamos ante un nuevo otorgamiento negocial que subsana o rectifica y sustituye al anterior (art. 153 RN y RDGRN 4 mayo 2016).
Por tanto, siendo la descripción de la finca la misma en la escritura de protocolización de la partición (una vez subsanada) y el asiento registral procede la inscripción sin procedimiento alguno de rectificación.
Comentario. El principio de prioridad impone que el título presentado en primer lugar en el Registro es preferente y excluye a los presentados posteriormente que se le opongan o sean incompatibles con el primero.
Consecuencia obligada del principio de prioridad es que el despacho de los documentos presentados se haga por riguroso orden cronológico de presentación en el Diario, como regla general. Sin embargo, tratándose de títulos compatibles, la aplicación indiscriminada del principio de prioridad llevaría a resultados ilógicos, como sucedería en el caso presente, en el que la descripción de la finca en el título inicialmente presentado ya se había solucionado mediante otro título posterior también presentado. (JAR)
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69 al 73.** MANDAMIENTO JUDICIAL GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL POR EL PROCURADOR. AUTENTICIDAD. CSV.
Generado electrónicamente un mandamiento de cancelación de nota marginal, por el procurador se procede a su traslado a soporte papel y a su presentación en el Registro. El documento presenta código seguro de verificación (CSV), la advertencia de que permite la verificación de la integridad de la copia del documento electrónico en determinada dirección, la afirmación de que el documento incorpora firma electrónica reconocida de conformidad con la Ley 59/2013, de 19 de diciembre, de firma electrónica, así como la identidad del firmante, fecha y hora. Finalmente, el documento incorpora en el pie código de barras correspondiente al código seguro de verificación.
La registradora no practica la cancelación ordenada porque, a su juicio, no resulta la autenticidad de la copia presentada a los efectos del artículo 3 LH.
La Dirección señala que el supuesto es sustancialmente idéntico al de la R de 6 de marzo de 2012 por lo que reitera la doctrina en ella formulada: El código generado electrónicamente permite contrastar la autenticidad del documento, de conformidad con el art. 30.5 de la Ley 11/2007; las copias realizadas en soporte papel de documentos públicos administrativos emitidos por medios electrónicos y firmados electrónicamente tendrán la consideración de copias auténticas siempre que incluyan la impresión de un código generado electrónicamente u otros sistemas de verificación que permitan contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la Administración Pública, órgano o entidad emisora; y el registrador, en el ámbito de su competencia, está obligado a llevar a cabo la verificación de la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el código seguro de verificación incorporado al propio documento. Aunque aquella R. se refería a un documento administrativo, estas consideraciones son plenamente aplicables a los documentos judiciales generados electrónicamente y dotados de código seguro de verificación. (art.230 LOPJ y Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia). En consecuencia, presentado copia en soporte papel de documento judicial electrónico firmado con firma electrónica reconocida y que incorpora código seguro de verificación, no existe problema alguno de autenticidad una vez que el registrador, en cumplimiento de su competencia, lleve a cabo la verificación oportuna en la sede judicial electrónica señalada al efecto (cuyos certificados de autenticidad pueden y deben ser igualmente verificados por el registrador si alberga dudas al respecto). (MN)
Nota: La Ley 11/2007, citada en la Resolución, ha sido derogada por la Ley 39/2015,de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. El artículo más cercano que trata sobre el tema, en la propia Ley 39/2015, es el 27.3. El artículo 27 regula la validez y eficacia de las copias realizadas por las Administraciones Públicas:…
3. Para garantizar la identidad y contenido de las copias electrónicas o en papel, y por tanto su carácter de copias auténticas, las Administraciones Públicas deberán ajustarse a lo previsto en el Esquema Nacional de Interoperabilidad, el Esquema Nacional de Seguridad y sus normas técnicas de desarrollo, así como a las siguientes reglas:…
Se puede observar que la regulación actual incluye estas diferencias:
Ha de figurar en el documento la condición de copia
Para que sean copias auténticas las AAPP han de ajustarse a lo previsto en el Esquema Nacional de Interoperabilidad, el Esquema Nacional de Seguridad y sus normas técnicas de desarrollo,
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70.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.
Resolución de 30 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica una anotación preventiva de embargo.
Idéntica a la de 30 de enero de 2017, resumida bajo el número 69. (MN)
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71.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.
Resolución de 31 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica la prórroga de unas anotaciones preventivas de embargo.
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72.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.
Resolución de 31 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no se practica la prórroga de una anotación preventiva de embargo.
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73.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.
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74.() DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. PARTICIPACIÓN GANANCIAL. INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE DEL DEMANDANTE
Resolución de 1 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Nájera a inscribir el testimonio de un decreto de adjudicación dictado en proceso de ejecución de una sentencia.
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Resolución de 1 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arteixo, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.
Hechos : En Junio de 2015 se otorgan dos escrituras correlativas, una de segregación y pacto de mejora (en Galicia) y otra de aportación a la sociedad de gananciales de una finca que se pretende inmatricular. Debido a un retraso en el Catastro en la tramitación de la segregación dichas escrituras junto con el Certificado Catastral se presentan en el Registro en Septiembre de 2016, por tanto habiendo entrado en vigor la ley 13/2015.
La registradora deniega la inmatriculación pues conforme a la nueva normativa es necesario que los títulos tengan una diferencia de 1 año.
La interesada recurre y alega que la disposición transitoria de dicha ley 13/2015 no debe de aplicarse en este caso por anticonstitucional pues le priva de un derecho ya adquirido que es el de inmatricular conforme a la anterior normativa.
El notario autorizante añade en su informe a los anteriores argumentos que dicha disposición transitoria debería interpretarse en el sentido de que teniendo el título a inmatricular un año de antigüedad se considere ahora cumplido dicho requisito de diferencia de 1 año entre títulos.
La DGRN confirma la calificación, pues la disposición transitoria de la Ley 13/2015 en relación con el artículo 205 LH así lo regula claramente y es de aplicación al presente caso al haber sido presentados los títulos con posterioridad a la entrada en vigor de dicha ley el 1 de Noviembre de 2015. Añade que aunque fuera aplicable dicha legislación previa dichos títulos adolecen de instrumentalidad para lograr la inmatriculación por lo que tampoco serían inscribibles.
Recuerda a la recurrente que puede lograrse la inmatriculación en este caso por la vía del expediente de dominio recogido en el artículo 203 LH o incluso tramitando acta de notoriedad complementaria del primer título que cumpla lo dispuesto en el artículo 205 LH. (AFS)
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Resolución de 1 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Denia n.º 1, por la que se suspende la expedición de una certificación de cargas ordenada en procedimiento judicial.
Sobre una finca se ejecuta una hipoteca por el procedimiento de ejecución ordinario, –así se admite claramente en RR entre otras de 1 de diciembre de 1997 y de 23 de julio de 1999 y R de 14 de diciembre de 2015-, practicándose la correspondiente anotación de embargo y que se relaciona con la hipoteca en virtud de la correspondiente nota marginal, (como exigió el propio Centro Directivo en la resoluciones citadas ya que, si entre la hipoteca y la anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias, para que pudieran cancelarse sus titulares tendrían que haber tenido en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, y de ahí la necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario -si bien esta preferencia lo es solo por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria -). Posteriormente en virtud del correspondiente mandamiento se expidió certificación del art. 656 LEC y se hizo constar por nota al margen de la anotación de embargo y solo se notificó a los acreedores posteriores a la anotación, pero no a los de la hipoteca – es decir no se hicieron las notificaciones a los titulares intermedios entre la hipoteca y la anotación.
Ahora se presenta el mismo mandamiento con una adición ordenando la expedición de certificación del artículo 688 LEC para que se haga constar por nota al margen de la inscripción de hipoteca y se notifique a los acreedores intermedios.
El registrador considera que el mandamiento es el mismo que se presentó en su día y que ya fue despachado y practicada la correspondiente nota marginal y que es necesario la presentación de un nuevo mandamiento.
La Dirección, después de sintetizar su doctrina sobre los efectos y el modo de proceder cuando se ejecuta una hipoteca por la vía de la ejecución ordinaria, revoca la nota, pues si el letrado ha procedido a adicionar el mandamiento y el contenido de la adición debe considerarse incorporado al texto original, el mandamiento adicionado sustituye al primitivo a efectos de su fecha y de su contenido en orden a la expedición de una nueva certificación, esta vez conforme al artículo 688 LEC, lo que hace innecesaria la emisión de un nuevo mandamiento ya que el actual, adicionado, cumple todos los requisitos para su acceso al Registro. (MN)
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Resolución de 2 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alcalá la Real, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de la cabida de una finca.
Hechos: Se pretende hacer constar en el Registro la referencia catastral de una finca, que en el Registro aparece con una cabida de 1783 metros cuadrados. Se aporta una escritura (rectificatoria de una anterior) en la que se incorpora una certificación catastral de la que resulta que la cabida es de 2320 m2. No coincide tampoco el nombre del paraje que consta en el Registro y en Catastro.
El registrador suspende la inscripción pues la diferencia de cabida es superior al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y además no coinciden los parajes.
El interesado recurre y alega que la diferencia de cabida es de sólo 33 m2, pues la que consta en la consulta catastral que acompaña al escrito de recurso es de 1750 m2 y que los parajes es difícil que coincidan.
La DGRN desestima el recurso, confirmando los defectos observados por el registrador, conforme a lo dispuesto en el art 48 del Real Decreto Legislativo 1/2004 en relación con el artículo 45 de dicha norma relativos a la diferencia de más del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} y el paraje.
No considera tampoco lo alegado por el recurrente en su escrito de recurso por cuanto lo aportado es una consulta catastral y no un certificado y además sólo pueden tenerse en cuenta los documentos presentados en el plazo de calificación y no en el recurso.
Recuerda no obstante que el registrador, a solicitud del interesado, puede obtener directamente la certificación catastral en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como se establece en el apartado primero de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en base a la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015 en su apartado segundo, número 3, letra b).
Finalmente, diferencia entre constancia en el Registro de la referencia catastral que es una circunstancia más de la inscripción, que tiene unos efectos limitados, pues, conforme al artículo 9.a) LH, permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro, y la situación de Coordinación Gráfica mencionada en el artículo 10 LH que supone la inscripción de la Representación Gráfica Georreferenciada conforme al artículo 9.b LH y por ello la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma, mediante el procedimiento correspondiente conforme al artículo 199 LH. (AFS)
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Resolución de 2 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Granada n.º 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de compraventa.
Hechos: se otorga una escritura de compraventa en la que el comprador está casado en régimen de gananciales. La adquisición se efectúa con carácter privativo pues el dinero es privativo del comprador, lo que se acredita con un certificado bancario relativo al origen del depósito bancario contra el que se carga el cheque para el pago del precio y se solicita que así se haga constar en el Registro. Además, todo ello se ratifica por la esposa del comprador.
El registrador no considera acreditado de manera indubitada el carácter privativo del dinero, y por subrogación real el bien comprado, por lo que suspende la inscripción, si bien considera que es posible inscribirlo con carácter privativo por confesión, si así se solicitara expresamente.
El interesado recurre y alega que está acreditado objetivamente por certificación bancaria el origen privativo del dinero.
La DGRN desestima el recurso. De los documentos aportados resulta que está acreditada la existencia previa de dinero privativo antes del matrimonio, pero, al constituirse un nuevo depósito con posterioridad al matrimonio por más importe, con cargo al cual se pagó el precio, el dinero empleado podía ser privativo, pero también ganancial o en parte privativo y en parte ganancial. La manifestación del cónyuge del carácter privativo del dinero es una confesión o atribución de privatividad, pero no es una justificación documental del carácter privativo conforme al artículo 95.2 RH. Concluye por tanto que sólo puede inscribirse con carácter privativo por confesión. (AFS)
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Resolución de 2 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia.
Por el notario recurrente se autorizó escritura, en fecha 29 de junio de 2016, en la que comparecieron tres personas de nacionalidad belga que exponen ser el viudo y las dos hijas de la fallecida doña A. R. L. C., de nacionalidad belga, que falleció el día 20 de enero de 2016 ostentando la nacionalidad belga y siendo residente en aquél país, por lo que la sucesión se rige por la ley belga. Manifiestan, igualmente, que la causante falleció sin haber realizado disposición de últimas voluntades correspondiendo el usufructo de la totalidad al viudo y la nuda propiedad a las dos hijas, resultando todo lo anterior de declaración de herederos autorizada por notario belga el día 15 de marzo de 2016. Dicho documento es protocolizado por el notario junto a certificado de defunción y de últimas voluntades de España, quien, a su vez, lo traduce resultando del tenor de dicho documento que: «(…) de la documentación presentada (…) resulta los que sigue: (…) No se conocen disposiciones de última voluntad por parte de la difunta (…)
De los dos defectos señalados por el registrador en su nota, el escrito de recurso sólo se refiere al relativo a la necesidad de acompañar el certificado de últimas voluntades del país de nacionalidad del causante o certificado de inexistencia de tal Registro, por lo que el contenido de la presente debe ceñirse a dicha cuestión.
Las recientes Resoluciones de 28 de julio de 2016 y 11 de enero de 2017 (todas ellas con base en las anteriores de 1 de julio y 13 de octubre de 2015), han entendido la necesidad de aportar el justificante o certificado del registro extranjero que recoja los títulos sucesorios otorgados por el causante o bien la acreditación de que, conforme al derecho material aplicable a la sucesión, no existe tal sistema de registro. la Resolución del Sistema Notarial de 18 de enero de 2005 (hoy confirmada su doctrina por la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 30 de junio de 2015) llegó a la conclusión de que al tramitar en aquél supuesto una declaración de herederos «parece una medida oportuna, prudente y casi obligada» el solicitar además de las Últimas Voluntades españolas las del país de la nacionalidad del causante extranjero. Consecuentemente, también deberá aportarse, si existiere, por las consecuencias legitimadoras que atribuye la inscripción registral, al Registro de la Propiedad, con ocasión de la inscripción sucesoria. Y, si este Registro de Actos de Última Voluntad no existiere deberá acreditarse esta circunstancia en la forma determinada en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario.
La ley española es la competente para determinar los requisitos necesarios para la inscripción de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad. Así lo reconoce expresamente el Reglamento (UE) núm. 650/2012, de 4 de julio, conocido como Reglamento Europeo de Sucesiones, en su artículo 1.2 al excluir de su regulación: «(…) l) cualquier inscripción de derechos sobre bienes muebles o inmuebles en un registro, incluidos los requisitos legales para la práctica de los asientos, y los efectos de la inscripción o de la omisión de inscripción de tales derechos en el mismo». La Resolución de 21 de marzo de 2016 entendió innecesario acreditar el contenido del Registro de Actos de Última Voluntad, pues en aquel caso, el notario autorizante del certificado sucesorio llevado a cabo con arreglo a la ley material holandesa certificaba expresamente de dicho contenido. En el presente expediente, el notario belga, en el acta de declaración de herederos manifiesta «(…) que, de la búsqueda en el Registro Central de Testamentos, resulta lo que aquí sigue: I. (…) III. Últimas Voluntades. No se conoce disposición por causa de muerte de la difunta…», por lo que debe considerarse innecesario aportar el certificado de Últimas Voluntades belga, pues ello queda bajo la responsabilidad del acta de declaración de herederos realizada ante el notario belga. Por lo que la Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador. (IES)
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Supuesto de hecho. Se pretende la inscripción de un expediente de dominio judicial para la reanudación del tracto sucesivo (tramitado bajo la vigencia de la legislación anterior), concurriendo las siguientes circunstancias: (i) La última inscripción tiene más de treinta años de antigüedad. (II) No consta en el expediente el nombre de la persona que transmitió a quien consta como transmitente en la documentación aportada para el expediente de dominio. (III) A los herederos del titular registral sólo se les emplaza mediante la citación genérica por edictos.
¿Basta la citación genérica por edictos a los herederos del titular registral cuando la inscripción tiene más de treinta años de antigüedad? SI.
1. Como ya afirmó la R. de 10 de mayo de 2001, «el titular registral si vive, ha de ser citado en el expediente; pero no ocurre lo mismo con los causahabientes del titular registral cuya inscripción es de más de 30 años, pues a éstos no se refiere el artículo 202, párrafo 1.º, de la Ley Hipotecaria, y ello es lógico, pues no pueden pretender la protección registral quienes no se han acogido a ella inscribiendo su adquisición; por tanto, su protección ha de entenderse incluida en la citación genérica a las personas ignoradas a las que se cita por edictos.
2. No es defecto del expediente de dominio la ausencia de expresión de la persona que transmitió a quien en el auto figura como transmitente del promotor. Como dijo la R. de 22 de enero de 2011, «de conformidad con el artículo 285 del Reglamento Hipotecario, no puede exigirse a quien promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho, de modo que el Auto por el que se ordena reanudar el tracto es, por sí solo, título hábil para practicar la inscripción en cuanto determina la titularidad dominical actual de la finca.
Por lo que no puede exigirse al promotor del expediente de reanudación de tracto la acreditación de la cadena previa y sucesiva de transmisiones intermedias, ni los nombres de las personas que transmitieron las fincas al transmitente inmediato de las mismas, aunque sí (…) del titular registral y de su cónyuge cuyo consentimiento sea necesario para la disposición del bien cuya titularidad pretenda reanudarse en el expediente de dominio».
3. Reitera doctrina sobre derecho transitorio aplicable a los expedientes iniciados al amparo de ella legislación anterior y presentados a inscripción bajo la vigencia de la nueva Ley.
4. Reitera doctrina sobre excepcionalidad del expediente de dominio como medio para reanudar el tracto.
Comentario. En la actualidad, el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es notarial y se encuentra regulado en el artículo 208 LH, sobre el cual se ha pronunciado en varias resoluciones el centro Directivo, entre otras: R. 23 de mayo de 2016: doctrina DGRN tras Ley 13/2015. Citación por edicto. R. 14 de abril de 2016: tracto roto hace más de treinta años: R. 7 de enero de 2016. R. 17 de marzo de 2016: adquisición de titulares intermedios. R. 15 de diciembre de 2015. R. 14 de abril de 2016 Adquisición de herederos.
1. Sobre los títulos adquisitivos anteriores: El actual art. 208 LH dice que el interesado debe aportar ”junto a los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición” (regla segunda-3ª).
La DGRN ha dicho en R. 23 de mayo de 2016 (BOE 10 de junio de 2016) que (a) la identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el registrador califique sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor, que (b) no cabe la alegación genérica de haber adquirido por justos y legítimos títulos sin especificar la naturaleza, carácter ni otro dato indicativo de los mismos, y que (c) la mera alusión a la inexistencia del título -tanto material y formal- del transmitente autorizarían para reanudar el tracto sucesivo, con lo que el sistema -de carácter excepcional- podría devenir en situaciones no buscadas por el precepto regulador, pasando a ser una regla de carácter general, y aumentando casos de ventas o transmisiones sin título alguno (o incluso de naturaleza fraudulenta) para cuya formalización debería acudirse a un procedimiento judicial ordinario declarativo del dominio, pero no a un medio de reanudación del tracto.
Por tanto, entre el rigor excesivo que supondría exigir al promotor del expediente la acreditación de la cadena previa y sucesiva de transmisiones intermedias junto con los nombres de las personas que transmitieron las fincas al transmitente inmediato de las mismas, y la laxitud excesiva de no acreditarse nada, bastando alegar unos indeterminados justos y legítimos títulos, debe haber una labor de averiguación y justificación que aporte verosimilitud y legitimidad a la solicitud del promotor y permita razonablemente el inicio del expediente.
2. Sobre la antigüedad de la inscripción y la comparecencia y consentimiento de todos los citados.
La citada R. 23 de mayo de 2016 (BOE 10 de junio de 2016) señala lo siguiente: (a) La comparecencia inexcusable y sin formular oposición se refiere sólo a titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento). (b) En los casos de más de treinta años de antigüedad no será obligada la comparecencia, sin perjuicio de que si se produjera y se formulara oposición determinaría la conclusión del expediente. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la estéril su previsión legal. (JAR).
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Supuesto de hecho. Se discute si es inscribible una escritura de rectificación de descripción que consiste en añadir una planta más a un edificio que figura en la descripción registral de una finca que se inmatriculó en virtud de la escritura que ahora se rectifica.
1 ¿Se puede hacer constar una planta nueva por vía de subsanación o procede otorgar una escritura de ampliación de obra nueva? SI (si se cumplen los requisitos exigidos para la declaración de la obra nueva)
2 ¿Se debe identificar la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica si no se ha modificado al ampliar la obra nueva? NO.
3 ¿Es exigible el libro del edificio en la declaración de obra nueva antigua? NO.
1. Cabe documentar en una escritura de subsanación una declaración de ampliación de obra nueva, incluso aunque se subsane una inmatriculación de finca, si en el título presentado se cumplen los requisitos para ello. Como ha señalado en otras ocasiones esta Dirección General (RR. 4 de noviembre de 2000, 19 de octubre de 2011 y 5 de mayo de 2015), los documentos deben calificarse en atención a la realidad de su contenido y forma y no al nombre que se le da. Además, la rectificación que se pretende en el presente caso es coincidente con la situación catastral actual, según se acredita con certificación catastral descriptiva y gráfica, que difiere de la que en su día se aportó para inmatricular por haberse producido rectificación en Catastro.
Precisión sobre la coincidencia entre la finca del título y el Catastro a los efectos de la inmatriculación: la identidad descriptiva con el Catastro ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella (RR de 4 de agosto de 2014 y 9 de mayo de 2016).
2. A partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, la regla general es que para la inscripción de cualquier obra nueva (actual o antigua) es requisito que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
Sin embargo, en los supuestos de ampliación de una edificación ya inscrita el rigor de la norma debe atenuarse, cuando la ampliación no afecta a la superficie ocupada por el edificio, pues, como se afirmó en Resolución de esta Dirección General de 23 de mayo de 2016 en tales casos «la superficie ocupada por la construcción ya consta en el Registro, bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), y no es objeto de modificación o alteración en la escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas.
Precisión sobre obtención de la georreferencia: Cuando se incorpora al título inscribible certificación catastral descriptiva y gráfica en la que consta la ampliación de la edificación que pretende acceder al Registro, el registrador puede obtener coordenadas de la misma directamente del servicio correspondiente que ofrece la Sede Electrónica del Catastro. Como ha reiterado esta Dirección General. (RR. 17 de julio de 2015 y 14 de diciembre de 2016).
3. Libro del edificio: tiene señalado esta Dirección General (vid. Resoluciones de 16 de mayo de 2013 y 6 de septiembre de 2016) que entre los requisitos exigidos en el apartado cuarto del artículo 28 de la Ley de Suelo, ciertamente no se encuentra el Libro del edificio, que si se contempla, junto con el seguro decenal, en el apartado primero del mismo artículo para la declaración de obra nueva terminada, cuando dicha declaración se realiza bajo el régimen que estatuye el apartado primero del artículo 28. (JAR)
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Resolución de 6 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada. (ACM)
– Reitera la Resolución DGRN nº#409/16 con nota de calificación análoga del mismo registrador (R. 28 Septiembre 2016)
– Por tanto, conforme al Aº 202 LH, NO es necesario georreferenciar la TOTALIDAD de la parcela, para declarar la obra nueva de una edificación que sí se georreferencia, cuando tal edificación cabe claramente dentro del perímetro de la finca (una Nave ganadera en una finca de 2,5 Hct), y cuando tampoco hay dudas sobre la identidad de la finca global (o el registrador se limita a expresarlas sin motivarlas). (ACM).
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Hechos: Se trata de una escritura por la que se declara una obra nueva terminada en una parcela, respecto de la cual se lleva a cabo un exceso de cabida de 28 metros, inferior al 5{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita, resultando una superficie de mil ciento veintiún metros cuadrados según el catastro y la realidad. De dicha superficie corresponden sesenta y siete metros cuadrados a la superficie de la parcela ocupada, y tres metros cuadrados a patio.
La registradora suspende la inscripción por la falta de coincidencia de la superficie ocupada que consta en el título con la que resulta de las coordenadas, existiendo una diferencia de tres metros cuadrados.
Los recurrentes alegan que la legislación hipotecaria no define lo que deba entenderse por superficie de parcela ocupada, que es un concepto que puede tener diversas interpretaciones según el punto de vista adoptado, pero, dado que el destino de la escritura de declaración de obra nueva no es meramente su inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que como centro de control del cumplimiento de muy variados requisitos de legalidad y protección de los consumidores despliega su eficacia en todos los ámbitos jurídico-económicos, se ha optado por una declaración descriptiva, concorde con la que resulta de la certificación catastral que le sirve de base: hay 67 m² ocupados por la edificación más 3 m² que corresponden a un patio. Y que pese a que en la sede del Catastro las coordenadas arrojan una superficie de 70,47 metros cuadrados es conocido por cualquier operador jurídico que las certificaciones catastrales redondean siempre a la unidad. Ergo 67 + 3 = 70,47-0,47 = 70.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.
Para ello comienza recordando el modo de proceder en la inscripción de obras nuevas tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Tras la reforma del artículo 202 de la Ley Hipotecaria el precepto proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.
Por otro lado la Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por esta Dirección General y por la Dirección General del Catastro en cumplimiento del mandato legal contenido en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, establece imperativamente, en su apartado séptimo, que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».
De esto se desprende que para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
Esta exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda es, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación, el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental.
Así, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015, no necesita ser aportada en formato GML. También sería válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla.
Y, en el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello y sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada.
Finalmente también ha de tenerse en cuenta que la obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación, aun cuando habrá de ser preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro, tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella.
En nuestro caso, la escritura cumple el artículo 202 de la Ley Hipotecaria al remitirse en cuanto a las coordenadas de la edificación a las que consten en Catastro. Y la cuestión principal radica en que si, para inscribir la edificación, es defecto la falta de coincidencia entre la superficie ocupada por ella, según la descripción que figura en el título, y la que resulta de las coordenadas aportadas.
La descripción que de la edificación se hace en la escritura es totalmente coincidente con la que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, no obstante se ha de tener en cuenta que la superficie construida que consta como alfanumérica en la certificación catastral puede no coincidir con la superficie gráfica ya que a efectos catastrales pueden haberse aplicado las «normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana» aprobadas por el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, cuyo artículo 11 dispone en su apartado 3 que «se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100. En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros».
A juicio de nuestro Centro Directivo, la redacción de la escritura es imprecisa y puede inducir a confusión, pues expresa que «corresponden 67 metros cuadrados a la superficie de parcela ocupada, y 3 metros cuadrados a patio», excluyendo, por tanto, de la superficie de parcela ocupada los 3 metros cuadrados destinados a patio por lo que hubiera sido más correcto ajustarse en la redacción del título a la superficie de parcela ocupada de 70,47 metros cuadrados que resulta de la geometría catastral. A pesar de ello -entiende-, el defecto no puede ser mantenido puesto que la diferencia de metros que ocasiona el debate se encuentra identificada en la escritura como «patio»; que esta discrepancia, además, se produce entre la superficie expresada alfanuméricamente en la propia certificación catastral y la que resulta de la representación en formato GML obtenido de la misma, lo que es revelador de que esa superficie de 3 metros cuadrados (patio) es la que ha dejado de computarse a efectos catastrales en la certificación; existiendo por tanto una total identidad entre la descripción de la edificación en el título y la de la certificación catastral que contiene la geometría del edificio, que es la que accederá al Registro conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria. (MGV)
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Se trata de una instancia por la que se solicita la rectificación de errores e inexactitud en relación a una finca registral, en interés de Doña F y de conformidad con el artículo 211 de la Ley Hipotecaria.
De la misma resulta que: Don M y su esposa, donaron, en 1989 y en escritura pública, a sus tres hijas determinados bienes entre los que se encuentra la registral objeto del recurso, debidamente descrita, constando al final de su descripción que dentro de su perímetro se halla enclavada una casita albergue.
En la escritura se impuso a la hija y donataria doña M., lo siguiente: «Los donantes imponen a su hija M. la obligación de permitir a sus hijas F. y S., y a sus herederos, el disfrute conjuntamente con la obligada o sus herederos, de la casita albergue existente en la finca que adquiere aquella, la cual a su alrededor tendrá un ensanche de cinco metros de ancho».
El mismo año se inscribió la escritura de donación sin que en la misma se hiciese constar, ni la existencia de una edificación destinada a «casita albergue», ni la obligación impuesta a la donataria.
En 2015, la titular registral, doña M., declara e inscribe la obra nueva «antigua» de una casita albergue en la que se hace constar que «está rodeada por todos sus aires con terreno propio».
Finalmente, se presenta en el registro la instancia de una de las hermanas beneficiaria de aquella obligación por la que se solicita que se rectifique inscribiendo el derecho real de uso a su favor y se haga desaparecer la referencia a que la obra nueva «está rodeada por todos sus aires con terreno propio». Para ello se acompaña copia de la escritura de donación que dio lugar a la inscripción de dominio antes mencionada.
El registrador deniega la rectificación por considerar que «obligación de permitir» y «disfrute conjuntamente con la obligada», el uso de la casita albergue en favor de las hijas de los donantes, F. y S., no constituye derecho real inscribible al amparo del artículo 2 de la L.H., sino mera obligación de permitir o tolerar, no inscribible por tanto, como determinan los artículos 2 y 98 L.H. y 7 y 9 R.H y por no constar el consentimiento para rectificación de la titular registral del dominio, como exigen los artículos 214 y 217 L.H. y 322 y siguientes del R.H, expresándose que la frase «rodeada por todos sus aires con terreno propio», que consta en la descripción de la obra nueva declarada sobre la finca, es traslado literal de la escritura de declaración de obra nueva, constituyendo una cláusula de estilo que implica que los parámetros verticales de la edificación declarada están dentro de los límites de la finca.
La recurrente por su parte, considera que la anterior mención no constaba con anterioridad por lo que no entiende como se ha hecho constar en la inscripción en perjuicio de colindantes y que la obligación de permitir el disfrute se traduce en un derecho de uso inscribible conforme el artículo 2 de la Ley y 7 del Reglamento Hipotecario.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.
En primer lugar, y en relación a la solicitud de inscribir el derecho real de uso, declara que en su día, el título de dominio se inscribió como libre de cualquier carga y gravamen, por lo que de la combinación del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), el principio de titulación auténtica, el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria),y finalmente, el principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) implica que la rectificación del contenido del Registro o la anulación de un asiento registral exige, bien el consentimiento del titular del asiento inexacto en virtud de documento público o bien la oportuna sentencia firme dictada en juicio declarativo contra él entablado.
Asimismo, considera discutible que la situación expuesta pueda considerarse un error del Registro (vid. artículo 216 de la Ley Hipotecaria), y no una situación de inexactitud (provocada por la falta de toma de razón), pero lo cierto es que la Ley Hipotecaria exige igualmente el consentimiento de todos los interesados (artículo 217).
Finalmente, en lo que respecta a la solicitud de que se suprima del contenido del folio registral una expresión llevada a cabo en el asiento de la obra nueva considera nuestro Centro Directivo, igualmente, que el asiento, desde el momento que se practica está bajo la salvaguardia judicial y si la recurrente o cualquier otra parte interesada considera que se produce un perjuicio de su posición jurídica tiene abierta la vía judicial para, en el procedimiento declarativo que corresponda, llevar a cabo su defensa solicitando la modificación del contenido del Registro (artículo 40 de la Ley Hipotecaria). (MGV)
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87.() CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV
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INFORME NORMATIVA FEBRERO 2017 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES FEBRERO 2017
Torre de Eboli en Pinto. Por la Dirección General de Turismo, Comunidad de Madrid
aspirantes, calificacion documentos judiciales, clausulas suelo, copia telemática, csv, derecho de transmision, direccion general de los registros y el notariado, Emma Rojo, Emma Rojo Iglesias, Especialidades de la partición en Galicia, febrero 2017, informe registro de la propiedad, intereses de demora, libro del edificio, lugo, MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ, oficina registral, pinto, registro de la propiedad, torre de eboli

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 artículo 1057
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 artículo 203
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 artículo 9
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 artículo 199

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 artículo 1
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 artículo 10
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 artículo 202
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 artículo 2
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