Source: http://www.condominioweb.com/regolamento-contrattuale-e-limitazioni-alla-proprieta.13186
Timestamp: 2018-04-22 14:15:11+00:00

Document:
Regolamento contrattuale di condominio: il contrasto giurisprudenziale è servito.
Regolamento contrattuale e limitazioni alla proprietà privata. Ci risiamo.
Avevamo paventato, già in tempi non sospetti, di un possibile contrasto giurisprudenziale in merito alla necessità della trascrizione del regolamento condominiale ovvero del semplice richiamo nei singoli atti di acquisto, per la sua concreta opponibilità ai singoli acquirenti (I limiti alla proprietà privata imposti dal regolamento contrattuale), ora, con la sentenza n. 22310, pubblicata in data 3.11.2016, il dubbio è diventato certezza.
Nella menzionata sentenza si dava atto della consolidata giurisprudenza della Corte per cui
"le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto, si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto”.
Il divieto di adibire l'immobile ad una determinata destinazione, ovvero di esercitarvi determinate attività è inquadrabile in quest'ultimo istituto, e il corrispondente diritto è prescrittibile se il creditore non lo esercita per il periodo predeterminato dalla legge (Cass. n. 11684/02)”,
infine, un altro orientamento per cui, tali clausole limitative, predisposte dall'originario unico proprietario, qualora accettate dai primi acquirenti e regolarmente trascritte nei registri immobiliari, vincolano i successivi acquirenti, sia in merito all'uso o al godimento delle parti comuni, che per le limitazioni alla proprietà privata, configurandosi in tali casi, una servitù reciproca (Cass. 3749/99; Cass. 14898/13).
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20124/2016, aderisce a quest'ultima impostazione, statuendo come: “non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli arti. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c. e., occorre indicarne le specifiche clausole limitative (Cass. n. 17493/14)”.
Pertanto, cassa con rinvio la sentenza impugnata affermando il seguente principio di diritto:
“la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obbligazioni propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell'agere necesse nel soddisfacimento d'un corrispondente interesse creditorio.
Ma ecco che con la sentenza n. 22310, pubblicata in data 3.11.2016, la Corte di Cassazione interviene ancora sull'argomento stabilendo come: “le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio: regolamento che - seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto”, aderendo, pertanto, all'orientamento che potremmo definire maggioritario, richiamato dalla medesima Corte nella sentenza n. 19212/2016.
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