Source: https://www.sora.sk/odstupenie-od-zmluvy-predmetom-ktorej-bol-predaj-nehnutelnosti
Timestamp: 2019-08-20 20:17:04+00:00

Document:
Odstúpenie od zmluvy pri predaj nehnuteľnosti
Odstúpenie od zmluvy, predmetom ktorej bol predaj nehnuteľnosti
JUDr. Mojmír PlavecPrávo, Pre realitných profesionálov 27. augusta 2015
Kedy je možné od zmluvy odstúpiť a čo pod pojmom odstúpenie od zmluvy vôbec rozumieť? Aké sú následky odstúpenia? A čo ak kataster medzičasom prepísal nehnuteľnosť? V prípade akých vád (nedostatkov) na nehnuteľnosti je možné odstúpiť od kúpnej zmluvy? Toto sú najčastejšie otázky zmluvných strán. Žiaľ, nie na všetky jestvujú na katastroch a súdoch jednotné právne názory.
V zmluvnom práve platí zásada “pacta sunt servanda” (zmluvy sa majú dodržiavať). Ak ale účastníci zmluvy už nemajú záujem (či už z objektívnych alebo subjektívnych dôvodov) zotrvať v zmluvnom vzťahu, majú možnosť ho zrušiť, predovšetkým dohodou. Vo výnimočných prípadoch možno zmluvu zrušiť aj odstúpením od zmluvy. Odstúpenie od zmluvy predstavuje jednostranný právny úkon účastníka zmluvy, ktorým prejavuje vôľu zmluvu zrušiť. Keďže ide o jednostranný úkon, súhlas druhej strany nie je potrebný. Stačí, ak sa odstúpenie od zmluvy dostane do dispozičnej sféry adresáta. Odstúpenie od zmluvy si netreba mýliť s výpoveďou, ktorá predstavuje úplné iný právny inštitút (napr. výpoveď z nájmu bytu a pod.).
Vzhľadom na to, že zmluvy o prevode nehnuteľností musia mať podľa zákona písomnú formu (najmä z dôvodu ich zavkladovania na katastri nehnuteľností), aj odstúpenie od zmluvy musí byť písomné a doručené druhej strane.
Kedy je možné od zmluvy odstúpiť?
Podľa platnej právnej úpravy možno odstúpiť od zmluvy, len:
a) ak je to v Občianskom zákonníku alebo inom zákone ustanovené alebo
b) ak je to účastníkmi dohodnuté v zmluve.
Zjednodušené povedané – odstúpenie je možné v prípadoch ustanovených zákonom a v prípadoch dohodnutých zmluvnými stranami (aj nad rámec zákona). V zmysle všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka je tomu tak vtedy, ak zmluva bola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Do pozornosti treba dať aj osobitné prípady umožňujúce odstúpiť od zmluvy, ktoré sú upravené pri jednotlivých zmluvných typoch (napr. kúpna zmluva, nájomná zmluva, zmluva o dielo a pod.). My sa bližšie zameriame na odstúpenie od kúpnej zmluvy, pretože práve kúpnou zmluvou dochádza v praxi najčastejšie k prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.
Na čo netreba zabúdať a čo už bolo niekoľkokrát judikované aj Najvyšším súdom SR, odstúpiť možno len od zmluvy, ktorá bola uzavretá platne (viac sa o tejto otázke dočítate nižšie v Súvisiacich súdnych rozhodnutiach). Ak by sme sa pozreli na zákonnú úpravu kúpnej zmluvy, možnosti odstúpenia sa viažu predovšetkým na výskyt vád. Samozrejme, účastníci zmluvného vzťahu môžu ísť aj nad rámec zákona a v zmluve si dohodnúť rôzne dôvody odstúpenia. Dôvod odstúpenia by však nemal byť v rozpore so zákonom ani dobrými mravmi, inak by bolo toto dojednanie neplatné.
Odstúpenie od kúpnej zmluvy pre vady nehnuteľnosti
Ak ste kúpili nehnuteľnosť, na ktorej ste si po čase všimli vady, ktoré vám pri obhliadke pred predajom neboli známe a ani predávajúci vás na ne neupozornil, možno sa pýtate, za akých okolností máte právo od zmluvy odstúpiť alebo aspoň požadovať zľavu z kúpnej ceny.
V zmysle platnej právnej úpravy, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady. Ak však ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. Vada, ktorá vyjde najavo až dodatočne, je vada, ktorá bola pri predaji nepoznateľná, ale v čase predaja existovala (bola teda skrytá a prejavila sa až následne). Kupujúci si ju z toho dôvodu v čase uzatvárania zmluvy nevšimol a teda o nej nevedel.
Skúsme si to predstaviť v praxi
V prípade pokazených okien, o ktorých ste ako kupujúci v čase predaja nevedeli a predávajúci vás na ne žiadnym spôsobom neupozornil, máte ako kupujúci právo požadovať od predávajúceho primeranú zľavu z ceny, s prihliadnutím na povahu a rozsah vady. Výška zľavy, na ktorú máte nárok, sa bude odvíjať primárne od účelne vynaložených nákladov, ktoré ste museli investovať do opravy alebo kúpy nových okien (ak oprava nebola možná). Ak však pôjde o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, máte právo od zmluvy odstúpiť. Pre bližšie objasnenie – vada, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, je vada neodstrániteľná a trvalá, pre ktorú vec nemožno užívať dohodnutým alebo obvyklým spôsobom. Pokazené okná takouto vadou nie sú, pretože je možné ich opraviť alebo vymeniť za nové. Do úvahy by však mohla prichádzať vada v podobe narušenej statiky, pre ktorú užívanie domu či bytu je objektívne nemožné a ktoré by dokonca mohlo zapríčiniť škody na majetku alebo zdraví.
V praxi nie je ojedinelé, že sa v záujme predať čo najlepšie snažia predávajúci vady a nedostatky rôznymi spôsobmi maskovať. Zvýšenú pozornosť treba venovať tiež miestam, kde “svieti” čerstvý náter. Nemusí to byť len snaha predávajúceho zakryť pleseň. Zákon však v niektorých prípadoch stojí na strane predávajúceho. Ak by ste ako kupujúci vedeli o vadách, ktoré nehnuteľnosť má v čase podpisu zmluvy, nemáte nárok požadovať zľavu z ceny ani od zmluvy odstúpiť.
Pre úplnosť sa žiada doplniť, že aj pokazené okná môžu byť dôvodom pre odstúpenie od zmluvy. Je tomu tak vtedy, ak vás predávajúci ubezpečil, že prevádzaná nehnuteľnosť nemá ŽIADNE vady a toto ubezpečenie sa neskôr ukáže ako nepravdivé. Za týchto podmienok ste oprávnený odstúpiť od zmluvy bez ohľadu na to, či ste o danej vade v čase uzavretia zmluvy vedeli alebo nie.
Všeobecne o účinkoch odstúpenia
Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje priamo zo zákona, nie je teda potrebný súhlas druhej zmluvnej strany ani osobitné schválenie súdu. Následkom odstúpenia od zmluvy je skutočnosť, že sa zmluva zrušuje od samého počiatku (v právnej terminológii ex tunc), samozrejme, ak sa zmluvné strany nedohodli na inom. V právnych vzťahoch účastníkov zmluvy nastáva rovnaký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nikdy nebolo došlo, čím sa „od začiatku“ obnovujú ich práva a povinnosti. Zákon tu počíta s tým, že účastníci zrušenej zmluvy sa vzájomne vyporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení (vrátia si to, čo si už predtým plnili). V reálnom živote a postupe katastra to už ale také jednoduché nie je.
Odstúpenie od zmluvy a kataster nehnuteľností
Ako postupovať v prípade, ak katastrálny odbor okresného úradu už medzičasom povolil vklad vlastníckeho práva na nového nadobúdateľa a až následne došlo k odstúpeniu od zmluvy? Postrehli sme, že okresné úrady sa za posledné obdobie pridŕžajú judikovaného názoru Najvyššieho súdu SR obsiahnutom v jeho rozhodnutí zo dňa 20. júla 2011, pod sp. zn. 6 Sžo 229/2010. V tomto rozhodnutí súd deklaroval, že odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľnosti sa priamo zo zákona obnovuje vlastnícke právo prevodcu a s odkazom na ustanovenie § 34 ods. 1 katastrálneho zákona katastrálny odbor okresného úradu vykoná zápis vlastníckeho práva záznamom. Má tomu tak byť vtedy, ak odstúpenie od zmluvy nie je medzi stranami sporné, je stranami akceptované a žiadna zo strán ho nespochybňuje. Vo svojom odôvodnení ďalej uvádza, že k obnoveniu pôvodného stavu a teda navráteniu vlastníctva k prevádzanej nehnuteľnosti by došlo len vtedy, ak vlastníctvo danej nehnuteľnosti nebolo pred odstúpením od zmluvy dobromyseľne nadobudnuté treťou osobou.
Ako je možné postrehnúť, stačí, aby druhá strana s odstúpením vyjadrila “nesúhlas” a katastrálny odbor ju následne vyzve, aby (v súlade s výzvou katastra) podala na súd žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, a to do 60 dní od doručenia výzvy. Kataster osobu súčasne poučí, že ak žalobu nepodá, jej “nečinnosť” bude vyhodnotená ako “akceptácia” odstúpenia od zmluvy a kataster na základe odstúpenia vykoná spätný prepis vlastníctva záznamom. Treba mať na pamäti, že kataster nie je oprávnený skúmať platnosť odstúpenia, prípadne naplnenie dôvodov. Kataster skúma pen spornosť medzi stranami. Otázku platnosti v rámci sporového konania môže posudzovať a rozhodnúť výlučne súd.
“nesúhlas” druhej strany s odstúpením
Ak osoba, ktorá namieta platnosť odstúpenia, podá žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, bude už vecou súdu, aby rozhodol o platnosti tohto jednostranného úkonu. Len platné odstúpenie od zmluvy môže spôsobovať právne účinky a teda aj jej samotné zrušenie. V konaní súd bude zisťovať, či odstúpenie od zmluvy bolo preukázateľne doručené druhej zmluvnej strane, či bol naplnený dôvod odstúpenia, či odstúpenie ako majetkové právo už nie je premlčané (premlčuje sa v rámci 3-ročnej premlčacej doby). Súd však ako predbežnú otázku posúdi samotnú platnosť zmluvy, na ktoré sa odstúpenie viaže. Odstúpiť od zmluvy a odstúpeniu priznať všetky právne účinky možno len vtedy, ak zmluva, voči ktorej odstúpenie smeruje, bola uzavretá platne. Ak súd bude mať za to, že odstúpenie od zmluvy je platné, kataster na základe právoplatného rozsudku súdu vykoná zápis záznamom.
(O inú, jednoduchšiu situáciu by išlo vtedy, ak by v priebehu konania o návrhu na vklad vlastníckeho práva účastník konania (ktorý je súčasne stranou zmluvy) odstúpil od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o tomto návrhu. V takomto prípade katastrálny odbor okresného úradu podľa § 31b ods. 1 katastrálneho zákona konanie o návrhu na vklad zastaví a postačí k tomu kvalifikované oznámenie účastníka konania o odstúpení od zmluvy.)
Niekedy sa stane, že zmluvné strany na odstúpenie od zmluvy viažu nárok požadovať zaplatenie zmluvnej pokuty. Treba si však uvedomiť, že zmluvnú pokutu možno viazať len na porušenie zmluvnej povinnosti. Odstúpenie od zmluvy je výkonom práva, ktoré vyplýva zo zákona alebo zo zmluvy, a preto vylučuje nárok na úhradu zmluvnej pokuty. A zmluva, ktorá by obsahovala ustanovenie o zmluvnej pokute ako sankciu za výkon práva, by bola v tejto časti neplatná pre rozpor so zákonom.
„Predpokladom (podmienkou) platnosti a účinnosti hmotnoprávneho úkonu odstúpenia od zmluvy (§ 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka) smerujúceho k právnemu dôsledku podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktorým je zrušenie zmluvy, je, že zmluva, ku ktorej sa odstúpenie vzťahuje, nie je absolútne neplatnou; inak je odstúpenie od zmluvy neplatné pre rozpor so zákonom. Hodno pripomenúť, že už v minulosti judikatúra (porovnaj R 22/1976) v spojitosti s touto problematikou predsa poukázala, že odstúpiť možno iba od zmluvy, ktorá bola uzatvorená platne, a Najvyšší súd Slovenskej republiky to opäť zopakoval, keď v uznesení z 30. júna 2009 sp. zn. 4 Cdo 111/2008 zdôraznil, že „v konaní o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy treba ako predbežnú otázku riešiť otázku jej platnosti, pretože odstúpiť možno len od platnej zmluvy”.“
„Odstúpenie od zmluvy je jednostranný, adresovaný právny úkon, ktorý sa stáva účinným tým, že dôjde do dispozičnej sféry adresáta. V zmysle § 48 ods. 1 Obč. zákonníka možno odstúpiť od zmluvy, len ak je to v zákone (v Obč. zákonníku alebo v inom zákone) pre konkrétny prípad stanovené, alebo ak bolo odstúpenie dohodnuté medzi účastníkmi zmluvy. Dohoda o odstúpení pritom nemusí byť viazaná na existenciu nejakého dôvodu. Pre odstúpenie od zmluvy tam, kde zmluva bola uzavretá písomne, platí, že aj odstúpenie musí byť písomné; inak zákon pre odstúpenie od zmluvy nevyžaduje žiadnu zvláštnu formu, preto odstúpiť od zmluvy možno písomne aj ústne. Obč. zákonník v § 48 ale ani v žiadnom inom ustanovení neurčuje povinnosť, aby obsahom právneho úkonu odstúpenia od zmluvy bolo aj uvedenie dôvodu odstúpenia (či už zákonného alebo dohodnutého). Prípadné uvedenie dôvodov odstúpenia v písomnom (prípadne aj ústnom) odstúpení od zmluvy neznamená viazanosť týmito dôvodmi. Neexistencia dôvodov odstúpenia uvedených v odstúpení preto nevylučuje platnosť odstúpenia z iných skutočne existujúcich dôvodov.“
„Ak raz niekto nadobudne vlastnícke právo za určitých podmienok, ktoré sa bez jeho zavinenia spätne zmenia, nesmie byť pre to postihnutý on, ale subjekty, ktoré nesú zodpovednosť za túto zmenu.“
„Odstúpenie od zmluvy je právnym inštitútom, v dôsledku uplatnenia ktorého sa zmluva zrušuje s účinkami „od začiatku“ (ex tunc). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ získal vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Medzi účastníkmi zmluvy je po zrušení zmluvy taký právny stav, aký bol pred jej uzatvorením, ako keby k uzatvoreniu zmluvy vôbec nedošlo a to nielen z hľadiska obligačných účinkov ale i účinkov vecnoprávnych. Oba tieto účinky, sú totiž sledované nielen pri uzatváraní zmluvy, ale i pri odstúpení od nej a nemožno ich od seba oddeľovať. Obligačné účinky predstavujú predpoklad pre nastúpenie účinkov vecnoprávnych.
Obligačné účinky zmluvy o prevode nehnuteľnosti spočívajú vo vzniku záväzkového právneho vzťahu medzi prevodcom a nadobúdateľom, ktorého obsahom je záväzok prevodcu previesť nadobúdateľovi prevádzanú nehnuteľnosť do jeho vlastníctva, pričom tomuto záväzku zodpovedá záväzok nadobúdateľa danú nehnuteľnosť do svojho vlastníctva prevziať. Pri odplatných prevodoch nastupuje ešte záväzok nadobúdateľa zaplatiť dojednanú kúpnu cenu, resp. zložiť alebo previesť inú cenu prípadne hodnotu a záväzok prevodcu tieto prijať. Obligačné účinky týkajúce sa prevodu vlastníctva k nehnuteľnosti však trvajú len do doby, než sú nahradené účinkami vecnoprávnymi. Neobstojí preto názor, že odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľnosti, na základe ktorej už bolo do katastra nehnuteľností vložené vlastnícke právo, zanikajú len obligačné účinky, pretože tieto v dôsledku vkladu už i tak zanikli, resp. boli nahradené účinkami vecnoprávnymi“.

References: súd 
 § 34
 súd 
 súd 
 Súd 
 súd 
 § 31
 § 48
 súd 
 § 48
 § 48