Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/modernisierung-vs-strafrecht.23982/
Timestamp: 2019-05-20 23:30:37+00:00

Document:
Diskutiere Modernisierung vs. Strafrecht im Modernisierung und Sanierung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Die leerstehende Wohnung (60m²) in bester Wohnlage ist frisch saniert. Knappe 40K (nachweisbar!) hatte der Eigentümer locker gemacht und im Zuge...
#1 Papabär, 12.03.2019
Die leerstehende Wohnung (60m²) in bester Wohnlage ist frisch saniert. Knappe 40K (nachweisbar!) hatte der Eigentümer locker gemacht und im Zuge der Maßnahme natürlich auch Eigenschaften geschaffen, die eine höhere Spanneneinordnung im Mietspiegel ermöglichen.
Natürlich will er dafür auch eine entsprechende Miete sehen, dass ist verständlich. Dass der geforderte - und inserierte - Mietpreis so schlappe 60% über der max. Oberkante des Mietspiegels liegt, ließ mich dann aber doch schlucken.
Also habe ich den Eigentümer ganz vorsichtig mal auf §291 StGB hingewiesen. Ehrlich gesagt musste ich mich in den letzten 15 Jahren noch nie so genau damit auseinander setzen - da wir eigentlich immer im guten Mittelfeld lagen bzw. in Gegenden ohne angespannten Wohnungsmarkt vermietet haben.
Der Eigentümer behauptet nun, dass er sich mit dem Thema auskennen würde, und die umfangreiche Modernisierung jegliche Mietpreisgrenze kippen würde. DAS wäre mir neu - aber wie gesagt ... das Thema war für mich bislang nie von praktischer Bedeutung. Hat der Eigentümer da Recht?
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#2 GJH27, 12.03.2019
Der Eigentümer behauptet nun, dass er sich mit dem Thema auskennen würde, und die umfangreiche Modernisierung jegliche Mietpreisgrenze kippen würde.
Jegliche nicht (mehr), das BGB behauptet hierzu im aktuellen § 556e:
(2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3a und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. (...)
Vollständig nachzulesen zB hier: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556e.html
Möglich ist das bei Erstbezug, wenn die Ausstattung deutlich über der lt. Mietspiegel bzw. ortsüblicher Ausstattung ist, das ein Vergleich damit nicht mehr möglich ist.
Mir fällt kein Mietspiegel ein in dem z.B. ein Whirlpool, Sauna, Marmorausstattung und goldene Armaturen, Klimaanlage, Smart Home,... berücksicht wären. Wäre alles auch auf 60m² unterzubringen, für Durchschnittsverdiener aber vermutlich unbezahlbar.
Wenn man die Ausstattung und Lage entsprechend gut verargumentieren kann, ist man nicht an einen Mietspiegel und Mietpreisgrenze gebunden.
Ich kann mir aber nur schwer vorstellen, das man eine ETW in einem sozialen Brennpunkt wirklich auf Luxussuite pimpt und dann noch einen dafür angemessenen Mietpreis erzielt (vielleicht wenn man das Geldwäscheklientel als Mieter will). Entscheidend ist doch nicht zu welcher Miete die Wohnung angeboten wird, sondern was im Vertrag dann wirklich eingetragen ist.
Im Zweifel wird das wohl ein Richter entscheiden müssen.
#4 Papabär, 12.03.2019
Ich kann mir aber nur schwer vorstellen, das man eine ETW in einem sozialen Brennpunkt ...
Naja, die Vermarktung scheint zumindest kein Problem zu sein. Trotzt der hohen Miete haben die Anfragen von Interessenten hier bereits ein eMail-Postfach gesprengt. Die Wohnung ist in einer durchaus guten Lage (also nix mit sozialer Brennpunkt und so) und recht hochwertig eingerichtet. Das Objekt wurde seinerzeit im Rahmen der Bauausstellung von einem renomierten Architekten errichtet.
War von mir auch nur als Bsp. gedacht für weit überdurchschnittliche Wohnungsausstattung.
In einer Villengegend wird es schwieriger den dort häufiger anzutreffenden Luxus noch extrem zu toppen.
Hochwertig sind auch Fliesen und Parkett aus gängigen Hölzern, Luxusabteilung die Marmorböden, oder Parkett aus irgendwelche Sonderanfertigungen aus Edelhölzern.
#6 dots, 12.03.2019
Hochwertig sind auch Fließen
Fließen sind nicht hochwertig. Fliesendes Wasser übrigens auch nicht.
Ich würde ja gerne mal dem Schreiber das Geschriebene laut vorlesen ...
#7 ehrenwertes Haus, 12.03.2019
Tu dir keinen Zwang an mit dem Vorlesen... wenn du das auf Hörlautstärke über die Distanz hinweg schaffst.
Hat der Eigentümer da Recht?
Nein, nicht mit ...
die umfangreiche Modernisierung jegliche Mietpreisgrenze kippen würde
... und in der Folge offensichtlich auch nicht mit ...
dass er sich mit dem Thema auskennen würde
Die bisherigen Antworten gehen ja mehr in Richtung zulässige Miethöhe (§ 556d ff. BGB), aber das ist kein so explosives Thema. Der Verwalter weist eben darauf hin, dass die Miete recht hoch im Verhältnis zum Mietspiegel ist, und ggf. kann man sich später in Ruhe mit dem Mieter streiten, welche Miethöhe er denn nun wirklich schuldet. Natürlich wird es nicht zur Kundenzufriedenheit beitragen, wenn der Eigentümer dabei dann verliert, aber es geht halt auch "nur" um dessen Geld.
Beim Wucher (und zwar ganz richtig dem "allgemeinen" Wucher nach § 291 StGB, nicht dem Mietwucher nach § 5 WiStG) besteht auch für den Verwalter das Risiko, sich strafbar zu machen. Es ist schon nicht ganz verkehrt, sich über das Thema Gedanken zu machen, wenn man so weit über dem Mietspiegel liegt. Also mal ein Blick auf die Tatbestandsmerkmale des Wuchers und wie man sie vermeidet:
"Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen": Gegen Unerfahrenheit oder Mangel an Urteilsvermögen könnte man vielleicht noch durch einen geeigneten schriftlichen Hinweis in der Vertragsanbahnung vorgehen. Zwangslage und erhebliche Willensschwäche sind nicht wirklich auszuräumen. Du kannst ja schlecht den Nachweis über die Gelegenheit zur Anmietung einer anderen Wohnung verlangen, um die Zwangslage auszuräumen. Dass ein Interessent tatsächlich ein etwas schlichtes Gemüt ist, lässt sich dann endgültig nicht mehr verhindern.
"Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen": Nix zu machen - das ist eben der Beruf.
"Vermögensvorteile versprechen oder gewähren läßt, die in einem auffälligen Mißverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen": Das ist der entscheidende Punkt. Genau deshalb geht auch die Argumentation über die zulässige Miethöhe an der Sache vorbei, denn irgendein berechneter Wert mit irgendwelchen prozentualen Zuschlägen ergibt vielleicht ein "zu teuer" aber kein "auffälliges Missverhältnis". Dazu müssen Leistung und Gegenleistung auf den ersten Blick in unterschiedlichen Ligen spielen.
Die Frage ist also: Welche Merkmale hat die Wohnung, die aus dem Bewertungsschema des Mietspiegels so radikal ausbrechen, dass eine komplett abweichende Einordnung zulässig wird? Wenn also "gute Wohnlage" noch heftig untertrieben ist, goldene Armaturen verbaut sind, man mit dem Maserati direkt in den Aufzug zur Wohnung fahren kann, ... ich glaube, das Prinzip ist klar geworden.
Das Objekt wurde seinerzeit im Rahmen der Bauausstellung von einem renomierten Architekten errichtet.
Auch das mag ein Argument sein. Für Farbkleckse von "Jack the dripper" werden teils 9stellige Preise aufgerufen, was in meinen Augen als Beweis genügt, dass es in der Kunst so etwas wie ein "auffälliges Missverhältnis zur Leistung" nicht gibt.
Auch die Tatsache, dass es für die Wohnung zu diesem Preis erhebliche Nachfrage gibt, spricht eher gegen Wucher. Klar, die können sich alle in einer Zwangslage o.ä. befinden, aber wenn es für eine Leistung zu einem bestimmten Preis eine signifikante Nachfrage gibt, darf man schon vermuten, dass das eben der Marktpreis ist. Wucher (in beiden Formen, also StGB und WiStG) ist ein reines Vorsatzdelikt. Wenn man also ehrlich davon ausgeht, dass die Miethöhe angemessen ist, begeht man keinen Wucher.
Ich würde mir alle Umstände notieren, die nach aktuellem Kenntnisstand für diese Miethöhe sprechen: Lage, Ausstattung, Investitionshöhe, Nachfrage, "künstlerischer Wert", ... - alles was mir einfällt. Das wird ein klassisches Memorandum, auf das man zurückgreifen kann, wenn es später mal tatsächlich Ärger geben sollte. Der Eigentümer ist ja schon auf die Thematik hingewiesen. Sofern nun keine durchgreifenden eigenen mehr Bedenken bestehen, würde ich meine Pflicht damit als erfüllt betrachten.
Oder man lässt sich eben von einem Strafrechtler beraten ...
#9 AJ1900, 12.03.2019
Fließen sind nicht hochwertig.
Es kommt auf die Fliesen an. Es gibt durchaus ein Menge keramischer Fliesen die sich preislich jenseites von gute um böse bewegen und auch jenseits von den meisten Natursteinen.
#10 Nanne, 12.03.2019
Bauausstellung von einem renomierten Architekten errichtet.
Ehe Dich GJH korrigiert: renommiert wäre richtig! SCNR.
Sorry für zwischenzeitliches on-topic: zur Ansicht des Eigentümers, dass
er sich mit dem Thema auskennen würde, und die umfangreiche Modernisierung jegliche Mietpreisgrenze kippen würde.
meine ich, dass dies bis 31.12.2018 auch korrekt war, sprich, dass bis zur neuesten Mietrechtsreform eine "umfangreiche Modernisierung" völlig von der Mietpreisbremse befreit hat. Nun aber jedenfalls nicht mehr, siehe oben.
#12 dots, 12.03.2019
Es kommt auf die Fliesen an.
Ja, natürlich. Aber darum ging es nicht.
Schön, dass dir der Fehler nicht direkt ins Auge springt. Mir geht es leider nicht so, mir rollen sich die Zehennägel auf, wenn ich "Fließen" lese.
#13 dots, 12.03.2019
renommiert wäre richtig!
Nein, Nanne. Es wäre nicht richtig (, wenn ... ), sondern es ist richtig.
#14 AJ1900, 12.03.2019
Na ja, die Debatte darum kenne ich auch. Da hat man dann im Hausflur 100 Jahre alte handgeformte Jugendstilfliesen, und der Mieter meint dann, der Hausflur wäre nicht "repräsentativ" weil ja die Fliesen schon so alt sind, und argumentiert dann über solchen Unsinn, um krampfhaft die 32 Cent Mieterhöhung abzuwehren.
#15 ehrenwertes Haus, 12.03.2019
Hehe, kenne ich auch...
Getoppt von einem Mietinteressenten, dem die Fliesen zu alt waren, nach seiner Meinung aber schön. Er wollte die gleichen in neu oder weniger Miete.
Kostenvoranschlag 2x Kleinstbrand (denkmalschmutzig) hatte ich schon eingeholt, knapp 2.000 €/m² ... umgelegt auf die Miete bei einem ca. 20m² Bad und der "Wurde-Nie-Mein-Mieter" war kuriert.
#16 Haus_ohne_Grund, 12.03.2019
wenn er mindestens 30% des Neubauwertes in die Sanierung steckt, darf er soviel Miete verlangen wie er will
#17 GJH27, 12.03.2019
Nicht mehr. Seit 2019 gibt’s neues Mietrecht...
#18 Haus_ohne_Grund, 12.03.2019
okay, und wie ist es nun?
#19 GJH27, 12.03.2019
Siehe Beitrag #2, der direkt unter der Frage.
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