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Timestamp: 2016-10-22 09:07:53+00:00

Document:
SVIT - Immobilia novembre 2016 by SVIT Ticino - issuu
NOVEMBRE 2016 Edizione 3 | Anno 5 | Immobilia SVIT Ticino | www.svit-ticino.ch
FIDUCIARI AUTORIZZATI
Il contributo del presidente dell’Autorità di Vigilanza
SUI FIDUCIARI, avv. Marco Bertoli
DIRITTO FISCALE. Novità sulla tassazione delle provvigioni immobiliari................................................. 04
Edilizia e abitazione. L’era di IP per gli immobili................................................................................................. 11
attività svit ticino. L’assemblea del 75esimo: foto e resoconto............................................................. 18
Da piĂš di 100 anni, noi siamo presenti.
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grazie alla garanzia dello Stato per i risparmi.
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immobilia NOVEMBRE 2016
«abusivi
e professionisti»
Isole di Brissago (foto di
Massimo Pedrazzini)
«Lottiamo assieme per
tenere sotto controllo gli
operatori non autorizzati.»
La legge cantonale sui fiduciari (Lfid) è unica nel suo genere
a livello nazionale, così che il Ticino risulta essere l’unico cantone a regolamentare l’esercizio della professione. Sottoposta
a revisione, la nuova Lfid, entrata in vigore nel 2012, ha l’obiettivo di rafforzare la vigilanza sul settore fiduciario, e di riflesso
l’immagine della piazza finanziaria ticinese, ridando linfa ad
un settore che in passato era visto di poco valore.
Affidandoci alle statistiche cantonali, notiamo che alla fine del
2014, ben 1’433 fiduciari erano iscritti all’albo di cui 185 nel
Considerate le difficoltà registrate con gli accordi bilaterali e
nel mondo bancario, il settore fiduciario viene costantemente
minacciato da operatori poco preparati, minando così gli sforzi
voluti con l’introduzione della nuova legge.
Per questo motivo il Presidente ed il comitato di SVIT Ticino,
hanno recentemente incontrato l’Autorità di vigilanza, allo
scopo di migliorare la collaborazione come pure l’informazione reciproca. Abbiamo notato un’Autorità con grande voglia di
fare ordine in un settore che negli anni passati ha goduto degli
scarsi controlli della sezione ispettiva, dando la possibilità a
gente poco preparata di operare sul nostro territorio.
SVIT Ticino, assieme alla FTAF, intende organizzare un Forum
dove i fiduciari iscritti avranno la possibilità di constatare gli
sforzi intrapresi dalla sezione giuridica ed amministrativa
dell’Autorità di vigilanza.
Lottiamo assieme per la professionalità del nostro settore,
spingendo su una formazione continua, rispettando le norme
e segnalandoci casi di attività abusiva.
Pur sapendo di chiedere uno sforzo a tutti voi, sono convinto
che solo assieme possiamo limitare il fenomeno degli abusivi.
Siamo al vostro fianco per aiutarvi e sostenervi! Giuseppe Arrigoni
Presidente SVIT Ticino
04	TASSAZIONE DELLE PROVVIGIONI IMMOBILIARI
Il CF ha proposto una modifica della tassazione
delle provvigioni immobiliari nei rapporti intercantonali.
06	MOTIVARE GLI AUMENTI DELLE PIGIONI
Il TF si è occupato di come debbano essere motivati gli aumenti delle pigioni a seguito di investimenti di valorizzazione.
08 RESPONSABILITÀ PER ERRORI DI VALUTAZIONE
Il TF ha respinto il ricorso di un committente e
confermato la sentenza del grado di giudizio precedente per una possibilità di parcheggio erroneamente documentata.
09	NUOVI SLANCI PER VECCHIE PROPOSTE
Il valore locativo è assediato su due fronti. L’HEV
lancia una petizione per esercitare il diritto d’opzione e la CN Leutenegger chiede l’abolizione incondizionata.
10	ABBINDOLATI
Lanciata l’iniziativa popolare “Più abitazioni a
prezzi accessibili”
11 L’era di IP per gli immobili
Il passaggio degli edifici a All IP dovrebbe trovarsi
in cima alla lista delle pendenze degli amministratori di immobili
12 la personalità come fattore di successo
Per le aziende è importante formare e perfezionare i propri collaboratori.
14	CERCASI SPECIALISTI
Il primo sondaggio della CSMI sulla tendenza
15 LA DOMANDA AL CENTRO DELL’ATTENZIONE
Il flash di W&P sul mercato immobiliare ticinese
con i dati aggiornati al III trimestre 2016
16	FIDUCIARI AUTORIZZATI
Contributo del presidente dell’Autorità di vigilanza sui fiduciari avv. Marco Bertoli
18	resoconto dell’assemblea del 75esimo
21	IN RICORDO DI UN AMICO
22	FORMAZIONE
23 IMMOBOAT 2016
24 organi e soci di svit ticino
immobilia Novembre 2016 | 3
diritto FISCALE imposizione delle provvigioni
Novità sulla tassazione delle
provvigioni immobiliari
Il Consiglio federale ha recentemente proposto alle Camere federali una modifica della tassazione delle provvigioni immobiliari nei rapporti intercantonali, che saranno imponibili solo al luogo
di domicilio del mediatore.
SAMUELE VORPE* 
1. Introduzione. L’incertezza giuridica le-
gata all’imposizione delle provvigioni da
mediazione immobiliare nei rapporti intercantonali, che perdura ormai da oltre un decennio, sembra essere finalmente ad una svolta. Infatti, si osserva che
le Camere federali hanno accolto nel giugno del 2014 una mozione presentata
dall’allora consigliere nazionale Fulvio
Pelli, del 18 settembre 2013, con la quale si chiedeva al Consiglio federale di procedere ad un’armonizzazione delle leggi fiscali cantonali per quanto riguarda
l’imposizione delle provvigioni da mediazione immobiliare ai fini delle imposte dirette sul reddito delle persone fisiche e sull’utile delle persone giuridiche.
Il Consiglio federale è stato dunque incaricato di redigere un disegno di legge per modificare il luogo di imposizione
delle provvigioni da mediazione immobiliare. Il messaggio è stato presentato alle Camere federali il 17 giugno 2016 (cfr.
Foglio federale 2016, pagg. 4757 segg.).
2. Situazione giuridica attuale. La Legge fe-
derale sull’armonizzazione delle imposte
dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID)
prevede che i Cantoni siano tenuti ad armonizzare le loro leggi fiscali per quanto riguarda i soggetti, l’oggetto, la procedura e le disposizioni penali. Rimangono
per contro escluse dall’armonizzazione le
aliquote e gli importi esenti da imposta.
Questa legge, entrata in vigore nel 1993,
ha lasciato ai Cantoni otto anni di tempo
per adeguarsi al diritto federale superiore. Dal 2001, se il diritto cantonale dovesse essere contrario alla LAID, quest’ultima
sarebbe direttamente applicabile. Tuttavia, per quanto attiene l’imposizione delle
provvigioni da mediazione immobiliare, il
legislatore federale ha commesso un “pasticcio” legislativo, che il Tribunale federale
ha in seguito addirittura accentuato. Infatti, il legislatore ha previsto che un Cantone
sia obbligato, in base all’art. 4 cpv. 1 LAID,
ad assoggettare limitatamente alle imposte, le provvigioni da mediazione immobiliare legate al fondo situato all’interno della
sua sovranità fiscale (cd. principio di imposizione del reddito da provvigione al luogo di situazione dell’immobile) sia che il
mediatore abbia il domicilio fiscale in altri Cantoni sia che lo abbia all’estero. Per
contro, per quanto concerne le persone
4 | immobilia Novembre 2016
giuridiche, in base all’art. 21 cpv. 2 LAID,
il legislatore ha previsto un assoggettamento limitato nel Cantone per le provvigioni da mediazione immobiliare soltanto quando la persona giuridica ha sede
o amministrazione effettiva all’estero.
di situazione dell’immobile, che si trovava nel Canton Vaud. Il Tribunale federale
non riuscendo per via interpretativa a capire il volere del legislatore e, soprattutto,
contro la dottrina dominante, la quale riteneva che l’imposizione al luogo di situazione dell’immobile
La provvigione sarà imponibile sempre rappresentasse una
svista legislativa, ha
luogo di domicilio fiscale.»
deciso altrimenti,
concedendo al Canton Vaud, quale luogo di situazione,
il diritto di tassare.
3. Conseguenze della situazione giuridica
attuale. Secondo il diritto vigente, le re-
gole di assoggettamento limitato (ovvero
di appartenenza economica) riguardanti
la provvigione da mediazione immobiliare sono diverse se conseguite da una persona fisica o da una persona giuridica. Nel
primo caso, se la persona fisica ha domicilio nel Cantone A e consegue una provvigione riferita ad una compravendita di
un immobile sito nel Cantone B, l’art. 4
cpv. 1 LAID dispone che questo provento
sia di competenza del Cantone B; la stessa situazione si presenta se la persona fisica ha domicilio all’estero. Ne consegue
che, per le persone fisiche, la LAID impone l’imposizione delle provvigioni da
mediazione immobiliare al luogo di situazione dell’immobile sia nei rapporti intercantonali sia in quelli internazionali.
Diversa, come accennato, è la situazione
delle persone giuridiche. Nello stesso esempio di cui sopra, nel primo caso il reddito conseguito è di competenza del Cantone di sede, ovvero il Cantone A (e non
B!). Se invece si tratta di una persona giuridica con sede all’estero, allora il Cantone B ha la base legale per riscuotere
l’imposta. Ne consegue che per le persone
giuridiche, la LAID impone l’imposizione
delle provvigioni da mediazione immobiliare solo nei rapporti internazionali.
4. La sentenza del Tribunale federale del
2002. Nel 2002, l’Alta Corte è stata chia-
mata a pronunciarsi in un caso di doppia imposizione intercantonale vietato ai
sensi dell’art. 127 cpv. 3 della Costituzione federale (cfr. sentenza 2P.289/2000).
Nel caso in specie una persona giuridica con sede nel Canton Ginevra era stata tassata sia al luogo di sede sia al luogo
5. La situazione nei Cantoni. Molti Cantoni,
come il Ticino, hanno deciso di attribuire
alle persone fisiche le stesse regole previste per le persone giuridiche, sconfessando la sentenza del Tribunale federale del 2002 che aveva deciso il contrario.
Altri, come il Grigioni, hanno invece seguito le indicazioni dell’Alta Corte, sconfessando il legislatore. Ne è risultata una
“disarmonizzazione” intercantonale delle
regole di imposizione delle provvigioni da
mediazione immobiliare, con possibili casi di doppia imposizione, così come, paradossalmente, casi di doppia non imposizione. Infatti, se p. es. una persona fisica,
con domicilio nel Canton Grigioni, conseguisse una provvigione dalla vendita di un
immobile in Ticino, quest’ultimo non tasserebbe tale reddito poiché non dispone
della relativa base legale. Infatti secondo
la legge ticinese, la provvigione immobiliare è imponibile in Ticino soltanto quando la persona fisica è domiciliata all’estero
e non in un altro Cantone, qual è appunto il Grigioni. Parimenti, il Canton Grigioni non tasserà la provvigione in quanto
l’immobile non è situato nel suo Cantone.
Il contribuente grigionese potrebbe quindi ottenere, a proprio vantaggio, una non
imposizione di tale reddito a seguito della
“disarmonizzazione” delle due leggi fiscali. Nella situazione inversa, invece, quando il contribuente è domiciliato in Ticino
e consegue una provvigione nei Grigioni ne uscirà con una doppia imposizione,
che dovrà essere evitata secondo le norme di collisione elaborate dal Tribunale
federale che prevedono, in base alla sentenza del 2002, l’imposizione al luogo di
situazione delle provvigioni immobiliari.
6. L’imminente modifica legislativa. Verosi-
milmente dal 1° gennaio 2019 tutti i Cantoni dovranno adeguarsi ad una modifica
della LAID, che dovrebbe essere approvata dall’Assemblea federale ancora nel corso di quest’anno. Infatti, la mozione Pelli,
prendendo spunto da un articolo apparso
su questa rivista nel settembre 2013, ha
chiesto alle Camere federali di correggere la situazione sopra descritta. Ottenuta
l’approvazione della mozione nel giugno
2014 da parte del legislativo, il Consiglio federale ha licenziato il messaggio il
17 giugno 2016. Dopo aver ottenuto una
larga condivisione dai partiti e dalle associazioni economiche e sindacali sulla
modifica della LAID in sede di consultazione, l’esecutivo propone che per le persone fisiche debbano valere le regole già
applicabili alle persone giuridiche. Quindi, quando una persona fisica, domiciliata in un Cantone, consegue una provvigione dalla vendita di un immobile sito in
un altro Cantone, il reddito è imponibile soltanto al luogo di domicilio del con-
tribuente e non più al luogo di situazione
dell’immobile. Con questo modo di procedere l’esecutivo segue le indicazioni della
dottrina dominante e corregge il tiro della
sentenza del Tribunale federale che aveva deciso diversamente nel 2002. Il risultato finale sarà quello che le provvigioni
da mediazione immobiliare saranno imponibili al luogo di situazione dell’immobile
soltanto nei rapporti internazionali, ovvero quando il contribuente che dichiara il reddito ha la sua residenza fiscale
all’estero. In tutti gli altri casi (i.e. quelli intercantonali) la provvigione sarà imponibile sempre al luogo di domicilio fiscale. Come indica il Consiglio federale, a
pag. 4763 del Foglio federale 2016, esso “propone di modificare le disposizioni
sull’appartenenza economica delle persone fisiche in modo che la legge prescriva l’imposizione nel luogo in cui si trova
l’immobile in questione soltanto se la persona che percepisce la provvigione di intermediazione non è domiciliata in Sviz-
zera. In tal modo, la regolamentazione in
materia sarà identica sia per le persone fisiche sia per le persone giuridiche”. Finalmente, grazie ad un’iniziativa ticinese, si
porrà fine alla problematica intercantonale relativa alla tassazione delle provvigioni
da mediazione immobiliare.
*SAMUELE VORPE
tributarie della SUPSI.
immobilia Novembre 2016 | 5
Motivare gli aumenti delle pigioni
Il Tribunale federale si è occupato di come debbano essere motivati gli aumenti delle pigioni a
seguito di investimenti di valorizzazione. La corte doveva decidere se agli inquilini spetta automaticamente una giustificazione numerica.
OBBLIGO DI NOTIFICARE GLI AUMENTI DI PIGIONE MEDIANTE MODULO - In base all’art. 269d
cpv. 1 CO, per comunicare l’adeguamento della pigione il locatore deve utilizzare
un modulo ufficiale. Se non comunicato
utilizzando il modulo prescritto, l’aumento è nullo a sensi dell’art. 269d cpv. 2 lett.
a CO. Sono cause di nullità anche la mancata motivazione dell’aumento della pigione (art. 269d cpv. 2 lett. b CO) nonché
– secondo la giurisprudenza consolidata
del Tribunale federale – una motivazione
non sufficientemente chiara.
Nel caso di specie, i conduttori di un
immobile a uso abitativo avevano impugnato l’aumento della pigione che era sopravvenuto in seguito a una ristrutturazione dello stabile. Fallito il tentativo di
conciliazione, diversi inquilini si erano rifiutati di pagare la pigione aumentata continuando a versare l’importo originario.
Di conseguenza il locatore ne aveva disdetto i contratti di locazione per mora
di pagamento, provocando così l’azione
giudiziaria da parte dei conduttori. Dopo
che la disdetta era stata annullata da una
istanza cantonale, il Tribunale federale si
è limitato in questo caso ad esaminare la
questione della validità dell’aumento del6 | immobilia Novembre 2016
la pigione.
Ad essere contestata era in particolare
la seguente motivazione indicata sul modulo ufficiale: «investimenti di valorizzazione: 454 CHF (43,24%)». Nel grado di
giudizio precedente questa motivazione
era stata ritenuta poco chiara e dichiarata
dunque nulla. Secondo il Tribunale federale l’obbligo dell’utilizzo del modulo san-
dinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali
(OLAL), il Tribunale federale ha ritenuto
che il locatore avesse formulato in modo sufficientemente chiaro l’aumento della pigione, in quanto erano comprensibili i motivi ai quali egli si stava appellando.
Sufficientemente chiara è stata ritenuta
anche la descrizione degli investimenti
Se nullo, un aumento della pigione non produce sostanzialmente alcun effetto giuridico. Un locatore può
andare incontro ad inaspettate richieste di rimborso
anche molto tempo dopo l’aumento della pigione.»
cito dall’art. 269d CO ha il senso e lo scopo di fornire al conduttore un’idea chiara
circa l’entità e la legittimità dell’aumento
subito dalla pigione. Per analogia il Tribunale federale ritiene che una motivazione sia da ritenersi sufficientemente chiara se permette senz’altro al conduttore di
comprendere a quale motivo si sta appellando il locatore per effettuare l’aumento.
In considerazione dei requisiti di forma
imposti per l’aumento formale della pigione e concretizzati nell’art. 19 dell’Or-
che l’aumento della pigione sarebbe andato a coprire. La corte suprema è poi passata ad esaminare se, nel caso degli aumenti della pigione dovuti ad investimenti
di valorizzazione, la motivazione si debba
ritenere sufficiente solo se fa riferimento
al calcolo dei costi di costruzione, documentando e quantificando così l’importo
richiesto. In considerazione di una giurisprudenza precedente e dell’art. 20 OLAL,
che conferisce in questi casi al conduttore il diritto di esigere una giustificazione
numerica, la corte ha ritenuto di negare
questa eventualità. La giustificazione numerica non è dovuta in automatico, bensì
solo su richiesta del conduttore. Per questo motivo il Tribunale è giunto alla conclusione che l’aumento della pigione era
stato comunicato agli inquilini in modo
Riassumendo, nel caso in esame il Tribunale federale ha confermato i suoi (severi) requisiti circa gli obblighi formali di
comunicazione degli aumenti della pigione, rinunciando però ad inasprire ulteriormente la prassi.
Altrettanto severi sono i requisiti formali imposti agli aumenti della pigione –
soprattutto in considerazione della conseguenza drastica della nullità in caso di loro
violazione. Se nullo, un aumento della pigione non produce sostanzialmente alcun
effetto giuridico, con il risultato che il conduttore può esigere il rimborso dei (maggiori) pagamenti della pigione. La rivendicazione della nullità non è però legata
ad alcuna scadenza o forma specifica. Si
tratta di una circostanza che può causare
una rilevante incertezza del diritto, tanto
più che un locatore può andare incontro
ad inaspettate richieste di rimborso anche
molto tempo dopo l’aumento della pigione
(o addirittura dopo il termine del rapporto
locativo). Tuttavia, l’appello ad un vizio di
forma dovrebbe regolarmente rivelarsi illegittimo se un conduttore ha pagato una
pigione più elevata per lungo tempo e ha
rispettato il contratto.
Quando si acquistano immobili in locazione, nell’ambito della due diligence occorre pertanto verificare con particolare
attenzione se i precedenti aumenti delle
pigioni sono avvenuti correttamente, in
modo da evitare costose sorprese.
TF 4A_336/2015, 4A_368/2015 del 13 aprile 2016
NESSUN OBBLIGO GENERALE DI UTILIZZARE IL MODULO PER LA PIGIONE INIZIALE. Solo pochi gior-
ni dopo la pubblicazione della discussa
decisione adottata dal Tribunale federale, il Consiglio nazionale si è occupato di
un disegno di legge del Consiglio federale riguardante la revisione parziale del diritto della locazione, il quale prevedeva
nello specifico di introdurre l’obbligo nazionale di utilizzare il modulo per la pigione iniziale.
Questo obbligo di utilizzare il modulo
deve essere tenuto ben distinto dall’obbligo del modulo in caso di aumenti della
pigione: Se per gli aumenti della pigione
– tanto per gli immobili ad uso abitativo quanto per quelli ad uso commerciale – vige l’obbligo nazionale di utilizzare
il modulo, l’art. 270 cpv. 2 CO sulla pigione iniziale prevede soltanto che i Cantoni con penuria di abitazioni possano prescrivere per le locazioni abitative – ma non
per quelle commerciali – di comunicare
la pigione iniziale utilizzando un modulo ufficiale. Accanto al Canton Zurigo, anche i Cantoni Ginevra, Vaud, Neuchâtel,
Friburgo, Zugo e Nidvaldo sono ricorsi a
questa possibilità. Uno degli obiettivi primari del disegno di legge era anche quello di estendere geograficamente l’obbligo
di utilizzo del modulo.
Mentre i sostenitori del disegno di legge ritengono che il nuovo obbligo di utilizzo del modulo rappresenti uno strumento efficace contro l’aumento delle pigioni
sul mercato degli alloggi (ciò che appare
dubbio considerando la situazione attua-
le del mercato a Zurigo e Ginevra), i suoi
detrattori temono un aumento della burocrazia. In qualità di camera prioritaria il
Consiglio nazionale ha attribuito maggior
peso alle argomentazioni dei detrattori decidendo a netta maggioranza di non aderire al disegno di legge che attualmente si
trova presso il Consiglio degli Stati.
Messaggio concernente la modifica del Codice delle obbligazioni (Protezione da pigioni abusive) (FF 2015 4087 e segg.
L’autore è avvocato presso lo studio Bär &
Karrer di Zurigo ed è specializzato in transazioni immobiliari e diritto societario.
immobilia Novembre 2016 | 7
Responsabilità per errori di
Il TF ha respinto il ricorso di un committente e confermato al contempo la sentenza del grado di giudizio precedente, per cui il valutatore è stato condannato a rispondere con Fr.
45’000, oltre agli interessi, per una possibilità di parcheggio erroneamente documentata.
ivo cathomen 
IL VALUTATORE RISPONDE DELL’ERRATA PERIZIA. La corte suprema è stata chiamata a
pronunciarsi in un caso relativo a una valutazione immobiliare risalente al 2006.
A aveva commissionato la valutazione di
un immobile oggetto di compravendita,
infine acquistato a un prezzo di Fr.
620’000. Per un errore la valutazione indicava che il fondo disponeva di una possibilità di parcheggio che in un secondo
momento si era rivelata inesistente. A
aveva dunque citato in giudizio il valutatore per vedersi risarcito il danno rappresentato da un minor valore di Fr. 145’000.
Non era la prima volta che i giudici di Losanna avevano trattato il caso (sentenza
4A_49/2012 del 7 maggio 2012). In quella circostanza il Tribunale aveva annullato la sentenza pronunciata nel grado di
giudizio precedente, che aveva stabilito
che A non aveva mai prodotto una prova
del danno. Il tribunale distrettuale, quello di appello e ora quello federale, si sono occupati nel procedimento in corso
della questione che riguarda la quantificazione del danno. Nell’intero procedimento sono stati consultati più volte
esperti e periti, il cui giudizio tecnico non
ha però in nessun modo superato l’esame giudiziale. Alla fine il Tribunale di appello aveva effettuato propri calcoli e
quantificato l’acquisto sostitutivo di un
parcheggio situato nelle vicinanze nella
cifra di Fr. 10’000-15’000 e la perdita di
comfort nella cifra di Fr. 32’500. Da questo nel grado di giudizio precedente era
stato desunto un minor valore di Fr.
45’000. I giudici di Losanna hanno fatto
propri questi calcoli e respinto il ricorso
di A. Di conseguenza l’esperto valutatore deve versare ad A la somma di Fr.
45’000, oltre ad interessi del 5%, a partire dall’11 luglio 2006.
della parcella in questione, ma tra due
zone diverse. L’indice di sfruttamento
doveva infatti essere trasferito da una
porzione della parcella che rientrava nella zona del centro del paese ad una che
rientrava invece nella zona residenziale
R2. Il Tribunale amministrativo che, in
base alla data della domanda, aveva giudicato il caso secondo il precedente diritto edilizio, era giunto alla conclusione
per cui il trasferimento dell’indice si poteva approvare secondo la vecchia Ordinanza sulla pianificazione e la costruzione. L’applicazione per analogia del
trasferimento dell’indice tra parcelle diverse al trasferimento all’interno della
stessa parcella è stata ora approvata dal
Tribunale federale. La corte suprema ha
però chiarito che vi sono delle condizioni da rispettare per questo tipo di trasferimento e che la generale ammissibilità
del trasferimento di indici da una determinata zona ad un’altra deve essere respinto in caso di disposizioni di utilizzo
Secondo il parere del Tribunale federale, un trasferimento di indici oltre i
confini di zona avrebbe fondamentalmente la conseguenza per cui, lungo il
confine, si assisterebbe ad un continuo
passaggio di indici di utilizzo e ad una
conseguente elusione delle destinazioni
d’uso delle zone. Il Tribunale prevede,
tuttavia, delle eccezioni purché sostenute da esplicite norme di legge come nel
caso di specie, in cui è determinante la
precedente Ordinanza sulla pianificazione e la costruzione. L’ordinanza menziona esplicitamente che un trasferimento
di indici tra parcelle appartenenti a zone
diverse è possibile purché esse si trovino in stretto rapporto geografico, il trasferimento sia annotato nel registro fondiario e non venga violato nessun
Sentenza 4A_612/2015 del 9 maggio 2016
Sentenza 1C_30/2016 del 21 giugno 2016
TRASFERIMENTO DI INDICI TRA ZONE DIVERSE.
Il Tribunale federale è stato chiamato a
pronunciarsi in merito al ricorso presentato dai vicini di un committente contro
la decisione del Tribunale amministrativo del Canton Turgovia. Nella vicenda il
committente aveva richiesto l’autorizzazione per un progetto nel comune di
Märstetten che prevedeva il trasferimento di indici di sfruttamento all’interno
8 | immobilia Novembre 2016
DANNO MILIONARIO DERIVANTE DA CONTRATTO DI APPALTO. Chi nell’ambito di un con-
tratto di appalto compie un’opera difettosa è tenuto a riparare l’eventuale
difetto entro un termine di garanzia. La
corte suprema ha dovuto esaminare un
caso di questo tipo riguardante il difetto
che gravava su 16’000 metri quadri di pavimenti senza fughe in due stabili, com-
posti da circa 240 vani nonché da corridoi e scale.
L’appaltatore A aveva evidentemente applicato un rivestimento troppo sottile che
si era fessurato in più punti. Ne sarebbero derivati lunghi disagi in quanto si sarebbe dovuto prima rimuovere il pavimento e quindi posarlo di nuovo, con un
conseguente notevole dispendio di manodopera.
Il committente aveva infine affidato
l’appalto a un’azienda terza rivolgendosi poi al Tribunale per ottenere dall’appaltatore A la somma complessiva di un
milione di franchi. In base all’art. 169
cpv. 1 della norma SIA 118 applicabile in
questo caso, il committente ha dapprima
unicamente il diritto all’eliminazione del
danno da parte dell’appaltatore entro un
termine congruo. Se l’imprenditore non
elimina i difetti entro il termine stabilito,
il committente ha il diritto, a sua scelta,
di insistere sulle migliorie effettuando
l’esecuzione in prima persona o affidandola a terzi a spese dell’imprenditore,
oppure di esigere una riduzione del prezzo corrispondente al minor valore dell’opera, o ancora di recedere dal contratto.
Qualora l’imprenditore si rifiuti espressamente di procedere alla miglioria, in
base all’art. 169 cpv. 2 della norma SIA
118 il committente gode dei diritti per difetti previsti dal cpv. 1 già prima che scada il termine per le migliorie. Il grado di
giudizio precedente era giunto alla conclusione che A si fosse espressamente rifiutato di procedere alla successiva miglioria, per cui la ricorrente aveva il
diritto di esigere l’esecuzione a spese
dell’obbligato in base alla norma SIA
118.	Sentenza 4A_151/2016 del 21 giugno 2016
POLITICA IMMOBILIARE VALORE LOCATIVO
Nuovi slanci per vecchie proposte
Il valore locativo è assediato contemporaneamente su due fronti. Mentre l’HEV Svizzera lancia una petizione per la possibilità di esercitare una volta il diritto d’opzione, la Consigliera
nazionale PS Leutenegger Oberholzer chiede l’abolizione incondizionata tramite un’iniziativa parlamentare.
IVO CATHOMEN 
DUE OFFENSIVE POLITICHE. Il 28 giugno
2016 l’Associazione Svizzera Proprietari
Fondiari (HEV Svizzera) ha lanciato la
petizione «Aboliamo il valore locativo».
In occasione di una conferenza stampa
tenutasi a Berna, il comitato costituito
dalla Consigliera degli stati Brigitte
Häberli e dai Consiglieri nazionali Hans
Egloff e Olivier Feller ha spiegato i vantaggi dati dall’abbandonare la compensazione obbligatoria per tutti del valore
locativo e la detrazione di interessi passivi e manutenzione dal reddito imponibile, per sostituirle con un diritto d’opzione esercitabile una sola volta.
Esattamente quello che il presidente
dell’HEV Hans Egloff aveva chiesto al
Consiglio nazionale nel 2013 con la mozione denominata «Sicurezza dell’alloggio. Possibilità di esercitare una volta il
diritto d’opzione in ambito di valore locativo». Malgrado il Consiglio federale si
fosse espresso contro la mozione, nella
sessione autunnale 2014 il Consiglio nazionale aveva votato a favore. Da allora
la questione si trova in lista d’attesa alla
Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli stati. La petizione
che chiunque può sottoscrivere online al
sito www.eigenmietwert-abschaffen.ch
e www.valeur-locative-stop.ch si propone ora di imprimere nuovo slancio all’istanza.
La richiesta di un profondo cambio di
sistema avanzata dall’HEV Svizzera incassa il sostegno proprio della sinistra.
La Consigliera nazionale Susanne Leute-
il fatto che, in base alla mozione di Hans
Egloff, i proprietari potrebbero optare
una volta nel corso della durata di utilizzo per sottrarre per sempre l’utilizzo personale dell’immobile all’imposta sul reddito.
Inoltre, la mozione continua ad ammettere per la detrazione i costi di manutenzione fino a un importo massimo e
i costi dei risanamenti energetici. L’iniziativa parlamentare non prevede questa
opzione né la detrazione dei costi di manutenzione. Istanze al riguardo erano
state nettamente rifiutate dalla sinistra,
tra l’altro in occasione della votazione
popolare per l’iniziativa «Sicurezza
dell’alloggio per i pensionati», sostenendo che ciò avrebbe posto in una migliore condizione i proprietari di abitazioni.
negger Oberholzer, PS BL, propone, in- Le stesse argomentazioni erano state utisieme ad altri parlamentari del suo par- lizzate dal Consiglio federale nel suo patito, un’iniziativa parlamentare per un rere relativo alla mozione Egloff. L’oriencambio di sistema riguardante la tassa- tamento di quest’ultima non sarebbe
zione della proprietà di abitazione. L’ini- sostenibile sotto l’aspetto dell’equilibrio,
ziativa presentata durante la sessione della coerenza e della sostenibilità finanestiva chiede che per il futuro si rinunci ziaria. Il cambio volontario di sistema faa tassare il valore locativo e che, per con- vorirebbe in modo sproporzionato i protro, non sia più ammesso detrarre i costi prietari di case rispetto agli inquilini che
Penalizzando fiscalmente l’ammortamento
economidelle ipoteche si incentiva l’indebitamento.»
che equiComitato della petizione HEV svizzera
parabili. Il
federale ha
immobiliari legati all’abitazione di pro- confermato la sua riluttanza ad affrontaprietà ad uso personale, ed in particola- re il tema in un comunicato stampa del
re gli interessi debitori. L’argomentazio- 10 giugno 2016 sul rapporto concernenne addotta è di politica finanziaria. Il te gli incentivi fiscali e l’indebitamento
sistema vigente di tassazione del valore privato.
Resta sul tavolo la questione se le parlocativo condurrebbe a un’errata incentivazione e a un notevole carico sulle ti contendenti riusciranno a scendere a
spalle di molti contribuenti in età avan- compromessi e ad accordarsi su una sozata. Allo stesso tempo esso indurrebbe luzione percorribile.
le famiglie private ad indebitarsi contraUn cambio illimitato di sistema comendo ipoteche. Nel confronto internazio- porterebbe infatti un indebitamento sunale l’indebitamento delle famiglie pri- periore alla media per i giovani proprievate svizzere è effettivamente elevato. tari di case e renderebbe impossibile
Secondo Leutenegger Oberholzer ciò acquistare la proprietà dell’abitazione. Si
produrrebbe effetti negativi per la stabi- assisterebbe inoltre ad una notevole rilità del mercato finanziario e per l’eco- duzione dell’incentivo per i risanamenti
nomia nazionale. I presunti effetti nega- energetici, ciò che contraddice la Stratetivi sui prezzi degli immobili sono, gia energetica 2050 adottata dalla Contuttavia, pura speculazione.
federazione. Senza misure di accompagnamento, il cambio di sistema non è in
SOLUZIONE DI COMPROMESSO? Ciò che dif- ogni caso in grado di raggiungere la
ferenzia notevolmente le due iniziative è maggioranza.	
immobilia Novembre 2016 | 9
I sostenitori della costruzione di abitazioni di utilità pubblica si sono fatti abbindolare
dall’Associazione Svizzera Inquilini per un’iniziativa popolare di dubbio vantaggio. L’iniziativa denominata «Più abitazioni a prezzi accessibili» chiede, tra l’altro, che una quota minima
del 10% di tutti gli alloggi di nuova edificazione sia adibita ad abitazioni di utilità pubblica.
NUOVI ORIZZONTI PER I DIFENSORI DEGLI INQUILINI. Anche l’Associazione Svizzera In-
quilini (ASI) deve riconoscere che qualsiasi revisione del diritto della locazione,
per quanto di modesta entità, comporta
un confronto duro e perlopiù infruttuoso. Da lungo tempo ormai l’ASI non registra più alcun successo sul palcoscenico politico nazionale per quanto riguarda
il suo core business. Rappresentare gli
interessi degli inquilini è diventata ormai un’attività di rilevanza marginale.
Per un’organizzazione finanziata dalla
cittadinanza, però, le votazioni di sicura
presa sul pubblico sono un aspetto indispensabile.
Per questo motivo l’ASI si è avventurata in un nuovo campo: quello della costruzione di abitazioni di utilità pubblica. Forte dei successi a livello cantonale,
e più precisamente a Zurigo e a Basilea,
l’organizzazione osa il debutto a livello
nazionale. Da circa un anno e ancora fino a marzo 2017, infatti, l’associazione
che difende gli inquilini sta raccogliendo
firme per la sua iniziativa popolare denominata «Più abitazioni a prezzi accessibili». Secondo i dati forniti dall’associazione stessa, il numero di firme raccolte
sarebbe incoraggiante, come del resto
era prevedibile. È infatti quasi impossibile trovare qualcuno che si dica contrario all’edificazione di abitazioni di utilità
pubblica. Almeno a prima vista.
Oltre a chiedere la restrizione della
proprietà mediante l’istituzione di diritti
di prelazione in capo allo Stato, l’iniziativa esige soprattutto che una quota mi-
nima del 10% sul totale degli alloggi di
nuova costruzione sia adibita ad abitazioni di utilità pubblica. Inoltre, i risanamenti a cui vengono sottoposti gli edifici non devono comportare la perdita di
abitazioni a pigione moderata. Il finanziamento sarà garantito da Confederazione e Cantoni, ossia anche da quelli
in cui non si registra alcun fabbisogno,
cioè dalla maggior parte di loro. Partendo dal presupposto di 42’000 unità come indicato dai dati pluriennali relativi
alla costruzione di alloggi, occorrerebbe
edificare ogni anno almeno 4’200 abitazioni appartenenti a cooperative. Un’utopia dal costo elevatissimo.
DUE SOGGETTI AGLI ANTIPODI. I sostenito-
ri delle abitazioni di utilità pubblica si
sono lasciati abbindolare politicamente
per l’iniziativa promossa dall’Associazione Svizzera Inquilini, come ha dimostrato una conferenza dell’associazione tenutasi in primavera. Si alleano così due
mondi che hanno una cultura ed un patrimonio di pensiero diversissimi tra loro, tanto sotto il profilo politico, quanto
sotto quello oggettivo. Gli esponenti politici dell’associazione poco se ne intendono delle questioni specifiche di dettaglio che riguardano la promozione della
costruzione di abitazioni e dei fatti che
regolano il mercato edilizio.
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10 | immobilia Novembre 2016
RETORICA DELL’ASSOCIAZIONE PER LA CAMPAGNA DI VOTO. «In Svizzera si costruisce
molto, ma gli alloggi scarseggiano. Nelle città e negli agglomerati le pigioni non
fanno che aumentare. Le famiglie, gli an-
Soluzioni software gestionali speciﬁche
per le aziende immobiliari e Fiduciarie
Contabilità Finanziaria ed Analitica,
Fatturazione prestazioni,
ziani e i giovani non riescono a trovare abitazioni a prezzi accessibili». Sono
queste le argomentazioni addotte dal comitato che sostiene l’iniziativa. Ogni frase ripropone immagini vecchie e ormai
superate o è molto più semplicemente
una menzogna. Le cifre più recenti che
riguardano il controverso tasso di abitazioni sfitte mostrano una netta distensione e l’aumento delle pigioni è ormai da
tempo comparativamente inferiore. Nel
complesso la quota che le famiglie svizzere riservano per l’abitazione nel loro
budget è diminuita. Inoltre, il numero
di abitazioni in locazione può dirsi sufficiente. Secondo Wüest & Partner gli annunci relativi ad alloggi in locazione sono
stati complessivamente 158’000 a metà
Il fatto che in occasione della conferenza la città di Losanna sia stata dipinta
come un modello da seguire perché qui
una su due abitazioni viene già costruita dal comune è a dir poco grottesco. In
nessun’altra città, infatti, si riscontra più
malessere sul mercato delle abitazioni
dal momento che l’eccessiva tutela degli
inquilini funge da deterrente per i committenti privati. Nel complesso si ha l’impressione che i sostenitori delle abitazioni di utilità pubblica non vogliano far
propri fino in fondo gli obiettivi dell’Associazione Svizzera Inquilini.
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EDILIZIA E ABITAZIONI TECNOLOGIA IP
L’era di IP per gli immobili
Gli immobili rappresentano investimenti a lungo termine e di conseguenza sono spesso sottoposti a una trasformazione tecnologica. Attualmente il passaggio degli edifici ad All IP dovrebbe perciò trovarsi in cima alla lista delle pendenze degli amministratori di immobili.
li sono le parti di ricambio «giuste» da
portare con sé, risparmiando così possibili interventi inutili. In questo modo si
riducono i costi per i clienti.
SWISSCOM 
Pianificare e realizzare l’ammodernamento. Oltre al telefono di rete fissa, an-
che i telefoni per ascensori, i sistemi di
allarme e altri impianti del sistema domotico comunicano tramite modem attraverso la rete fissa. Il passaggio ad All
IP non interessa quindi solo i semplici
collegamenti telefonici di rete fissa, ma
anche queste applicazioni speciali. Per
garantire il corretto funzionamento di tali servizi anche dopo il 2017 è consigliabile prepararsi al passaggio a IP il più veloce possibile.
In quanto anello di congiunzione tra
affittuari e proprietari, l’amministratore
di immobili svolge un ruolo chiave in
questo ambito, sia per quanto riguarda
la consulenza che l’aspetto operativo.
Negli edifici nuovi o sottoposti a ristrutturazione è consigliabile tenere conto
nella pianificazione anche di sistemi di
cablaggio moderni e di nuove soluzioni
per telefoni per ascensori, impianti d’allarme e applicazioni modem. Gli oneri finanziari legati al cambio tecnologico devono inoltre essere discussi per tempo
Reto Hösli Schaeppi, vicedirettore di
KG, spiega nell’intervista come viene affrontato il passaggio ad All IP.
Cosa significa il passaggio ad All IP per
voi amministratori di immobili?
All IP è già una realtà nella nostra azienda: da tempo lo utilizziamo per comunicare e traiamo vantaggio delle possibilità offerte da questa tecnologia. Al
momento ci stiamo naturalmente occupando del passaggio ad All IP degli impianti tecnici dei nostri clienti. È un’operazione o, per meglio dire, una strada che
richiede tempo. Per noi e per i proprietari degli immobili significa innanzitutto
effettuare investimenti, ma contemporaneamente rappresenta anche una grande opportunità. All IP offre delle possibilità che erano precluse ai precedenti
collegamenti PSTN.
Che tipo di approccio seguite con i vostri
Approcciamo tutti i proprietari direttamente interessati al passaggio in maniera attiva e strutturata insieme alle aziende coinvolte, per esempio con i
Al momento COSA non funziona al meglio?
Reto Hösli Schaeppi racconta la sua esperienza
produttori di ascensori. Anche se
Swisscom cesserà di offrire attivamente
i collegamenti PSTN «solo» a partire dalla fine del 2017, già oggi collaboriamo
con Swisscom per convincere i proprietari che è opportuno effettuare presto il
passaggio ad All IP.
Se acquisto un’auto nuova, mi aspetto
che sia più bella, più lussuosa, più ecologica e forse più veloce, in ogni caso sicuramente che nel complesso sia migliore della precedente. Se si tratta di un
telefono per ascensore che in realtà deve «solo» telefonare, la questione è un
po’ diversa. L’argomentazione che presentiamo ai nostri clienti è un po’ più
complicata in questo caso. Perché il proprietario dell’immobile dovrebbe investire in qualcosa che continuerà a fare sempre la stessa cosa, cioè una telefonata in
caso di emergenza? Dobbiamo spiegare
ai nostri clienti come mai deve investire
ora senza per il momento ricevere un
corrispettivo valore aggiunto.
Avete individuato un valore aggiunto
concreto per i vostri clienti?
In qualità di consulenti per i nostri clienti, abbiamo analizzato diverse soluzioni
insieme a Swisscom, individuando approcci differenti e comunque validi. Ci
impegniamo affinché un argomento di
per sé «poco emozionante» come quello
di un «investimento nella prossima generazione di tecnologie» acquisisca un valore. In questo modo, i produttori di
ascensori, per esempio, hanno la possibilità di diagnosticare eventuali guasti
con maggiore precisione, di incaricare il
montatore competente segnalando qua-
A nostro avviso, nonostante l’imminente
passaggio sia stato comunicato da
Swisscom già due o tre anni fa, i produttori interessati non si impegnano abbastanza o lo fanno con ritardo. Ora, circa
un anno prima che Swisscom cessi di offrire attivamente i collegamenti PSTN, è
necessario avviare molte attività in breve tempo. Siamo comunque convinti che
il passaggio possa essere realizzato nei
tempi richiesti e che i nostri clienti possano guardare al futuro con tranquillità
anche dal 2018 in poi.
Che cosa consigliate agli altri amministratori di immobili?
Innanzitutto di effettuare un’analisi sistematica in modo da sapere in quale misura ogni immobile è coinvolto dall’imminente passaggio. In seguito, al più
presto e in maniera proattiva, dovranno
informare i proprietari del passaggio che
riguarderà, per esempio, i telefoni per
ascensori, i sistemi di allarme o gli impianti di domotica. Ormai il tempo inizia
a stringere. 
Passaggio ad All IP entro la fine del 2017
Modernizzazione della telefonia di rete fissa
Con All IP, Swisscom fornisce le basi tecniche per
la digitalizzazione del panorama economico svizzero, investendo ogni anno circa CHF 1.7 miliardi
nell’ampliamento e nella modernizzazione della
rete. Per i clienti, All IP significherà più flessibilità,
semplicità e efficienza, il tutto indipendentemente
dall’ubicazione e dal dispositivo utilizzato.
Swisscom intende trasferire tutti i servizi basati
sulla telefonia di rete fissa tradizionale all’innovativa tecnologia IP (protocollo internet) entro fine
2017. Fino ad allora è garantita l’assistenza della
tecnologia tradizionale (Time-Division Multiplexing, TDM). A partire dal 2018 la vecchia infrastruttura telefonica verrà progressivamente messa fuori servizio. I clienti che non saranno passati a un
prodotto IP, passeranno alla nuova tecnologia con
l’ausilio di Swisscom. Ogni mese più di 60’000
clienti passano alla tecnologia IP e il 65% (pari a
circa 1.4 milioni) dei clienti Swisscom beneficia già
dei vantaggi dei prodotti IP. Il passaggio sta avvenendo entro i termini previsti.
immobilia Novembre 2016 | 11
MANAGEMENT SVILUPPO DEL PERSONALE
La personalità come fattore
Da tempo nel settore immobiliare la lotta per accaparrarsi personale specializzato valido è
un elemento quotidiano. Ecco perché per le aziende è importante formare e perfezionare i
propri collaboratori. Ciò incrementa la fedeltà e aiuta a risparmiare sui costi del personale.
LA CARRIERA COME PROGETTO DI VITA. Spes-
L‘entusiasta
· Espansivo
· Estroverso
· Influenza chi/cosa
· Lieto di sperimentare
· Spontaneo
· Sensibile
· Accomodante
· Orientato all‘armonia
· Cerca la coesione
L‘implementatore
L‘analitico
· Orientato al risultato
· Assume decisioni efficaci
· Sistematico
· Coscienzioso
MONICA FISCHER* 
RECLUTAMENTO DI PERSONALE. La caren-
za di personale specializzato riguarda anche il settore immobiliare. I grandi gruppi immobiliari guadagnano punti
offrendo condizioni d’impiego allettanti,
strutture professionali e un reparto specializzato nello sviluppo del personale.
Le società più piccole, radicate a livello
regionale, invece puntano a collaboratori che agiscano con una mentalità pratica
e che determinino i propri successi con
forza di volontà, disciplina, entusiasmo
e un alto grado di autonomia. Dato che
in queste aziende i team sono piuttosto
piccoli e controllabili, ogni collaboratore è trasparente nei propri modelli comportamentali. Il reclutamento di gestori
immobiliari esperti e dotati di solide conoscenze tecniche rappresenta quindi,
soprattutto per le società più piccole, un
compito difficile che richiede una preparazione professionale.
PIANIFICAZIONE PROFESSIONALE. Già nei gio-
vani è possibile individuare quattro diverse
tipologie di comportamento, che ne determinano fortemente la pianificazione della
carriera, i modelli di pensiero e compor12 | immobilia Novembre 2016
tamentali, la modalità di comunicazione e
le azioni future. Spesso, nell’orientamento
professionale scelto si pone attenzione
prevalentemente all’espressione dei «talenti» innati che danno soddisfazione, o
a settori verso i quali esiste un’affinità.
so i nostri progetti di vita cambiano nel
corso degli anni influenzati dalle interazioni con il contesto sociale ed economico, dai mass media, dalla pubblicità e
dal consumismo. Incontri casuali possono dar luogo a svolte del destino e portare a fare nuovi progetti di vita. Per questo
è importante non perdere di vista i propri interessi così da riconoscere chance
e opportunità. Se si desidera un avanzamento di carriera è necessario avere
una buona dose di responsabilità personale ed accettare il fatto che un perfezionamento professionale parallelo al lavoro sposta temporaneamente le priorità.
A CACCIA DI RICONOSCIMENTO. Per molti di
noi il proprio riconoscimento sociale e il
proprio status sono più importanti della
soddisfazione per la propria mansione
e della pace interiore. Oggi si incontrano a ogni livello gerarchico i cosiddetti «cacciatori di attestati professionali»,
che spesso cercano di compensare con
percorsi formativi la mancanza di fiducia in se stessi. Le aziende, dunque, dovrebbero fare attenzione soprattutto affinché il perfezionamento professionale
non turbi l’equilibrio tra teoria e pratica
e non si crei per i collaboratori una condizione di sovraccarico e di stanchezza
verso l’apprendimento.
VERSO IL SUCCESSO CON IL BRANDING. Per co-
VOGLIA DI PERFEZIONARSI. L’esigenza di
struire un percorso di carriera sono importanti molti tasselli, non tutti reperibili
nel background scolastico. Tra le competenze chiave della quotidianità professionale vi sono anche stile, un buon approccio, equità, onestà e tranquillità. Oltre
ad esse, un elemento importante è rappresentato
dalla capaciLe persone di successo non si lamentano
tà di gestire
mai della mancanza di occasioni.»
i conflitti, in
quanto negli
la collaborazione è stata rivoluziora. Inoltre, è importante avere un datore nata dai social media e dalla presenza
di lavoro adatto, con superiori o profes- di persone di culture diverse. È interessionisti nella gestione delle risorse uma- sante notare come molti siano pressone che siano in grado di riconoscere le ché inconsapevoli del proprio potenziapotenzialità dei collaboratori, sondare le le e del proprio effetto, e come affrontino
svogliatamente il proprio sviluppo sebprospettive e definire obiettivi chiari.
perfezionamento dell’individuo è guidata in ampia misura dalla sua volontà,
diligenza e disciplina. Al giorno d’oggi
svariate offerte formative a diversi livelli consentono a chiunque di costruire e
ampliare «su misura» la propria carrie-
bene il perfezionamento professionale
porti spesso vantaggi a lungo termine.
È solo attraverso l’introspezione che si
può cambiare il proprio comportamento
e aumentare la sicurezza di sé.
IL PRINCIPIO DEI TRE PILASTRI. Non è im-
portante la direzione professionale nella quale un individuo si sviluppa. Ciò che
conta è che egli raggiunga un alto grado di soddisfazione di sé - indipendentemente dagli alti e bassi di tipo economico o di collaborazione.
Il cosiddetto principio dei tre pilastri
garantisce l’equilibrio interiore:
1° pilastro: crescita personale
2° pilastro: socialità (contesto, famiglia,
3° pilastro: professione, carriera, conoscenza.
Sarebbe opportuno mantenere per
quanto possibile l’equilibrio tra i tre pilastri. La formula magica è: fare ciò che
si è sempre desiderato fare e agire dove
questo viene apprezzato. Quando questo
processo di consapevolezza è accompagnato da un coach esperto di sviluppo,
si rivela particolarmente prezioso.
*MONICA FISCHER
L’autrice è titolare della Fischer Consulting /
HR Services & Management Advisory di
Küssnacht am Rigi, azienda specializzata
nella gestione del personale. www.fischerhrservices.ch
CONSIGLI IMPORTANTI PER LE AZIENDE
Considerate il reclutamento di personale come l’investimento più importante per la vostra azienda e risparmiare
in questo settore è fuori luogo. Agite sempre all’insegna
del motto: si raccoglie ciò che si semina.
Fate in modo che la vostra immagine sia credibile e presentatevi sul mercato come un’azienda seria con solide
prospettive e focalizzata sulla sostenibilità.
Impegnatevi per una cultura aziendale incentrata sull’apprendimento e per una gestione del personale improntata
sulla stima e sull’apprezzamento.
Promuovete il lavoro di squadra e create le condizioniquadro per la motivazione e la lealtà.
Dimostrate disponibilità interiore ad accettare le critiche
utilizzando gli input ricevuti come stimolo per la crescita.
Investite nei vostri collaboratori e provvedete a una partecipazione agli utili.
Curate i social media, modificate regolarmente il vostro
profilo aziendale sulle diverse piattaforme come ad es.
“Immobile
acquisito e già venduto
l’ho gestito”
Cronistoria immobile: Archivio di tutti gli immobili gestiti e salvataggio di tutti gli
eventi associati (informazioni immobile, richieste cliente e appuntamenti)
Incroci automatici: Trova facilmente i potenziali
immobili più adatti ai tuoi clienti o viceversa
Agenda: Possibilità di fissare, sicronizzare e condividere
appuntamenti ed eventi in un’unica agenda per tutti gli agenti
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immobilia Novembre 2016 | 13
ECONOMIA IMMOBILIARE SONDAGGIO DELLA CAMERA DEI MEDIATORI IMMOBILIARI
Nel primo sondaggio condotto dalla Camera svizzera dei mediatori immobiliari (CSMI), i
soci hanno espresso una valutazione generalmente positiva sul mercato immobiliare 2016.
L’andamento è stato favorevole soprattutto per le case unifamiliari e le proprietà per piani.
Camera svizzera dei mediatori immobiliari 
I TASSI BASSI STIMOLANO IL MERCATO. Gli spe-
cialisti svizzeri del settore immobiliare
guardano con fiducia al futuro. Secondo
il sondaggio sulla tendenza 2016 condotto dalla CSMI, essi ritengono che le
opportunità di mercato siano buone soprattutto per le case unifamiliari e le proprietà per piani. Ciò si deve al fatto che il
mercato viene stimolato dai tassi di interesse che permangono bassi nonché dal
fabbisogno di rinnovamenti e dalla riconversione degli immobili in essere. Nessuno si aspetta una bolla immobiliare, ma
piuttosto una lenta correzione dei prezzi e delle ubicazioni che hanno subito un
eccessivo rincaro. Tuttavia, la situazione è molto diversa da regione a regione:
se nella Svizzera occidentale e in Ticino
l’ampia offerta di case unifamiliari in vendita fa abbassare i prezzi, nella Svizzera
tedesca accade esattamente l’opposto.
cambiamenti che interessano i posti di
lavoro nel settore commerciale, non si
prevede un aumento della domanda.
L’ONLINE DA SOLO NON BASTA. Come su qua-
si tutte le piazze commerciali, anche nel
settore immobiliare Internet è ormai diventato uno strumento imprescindibile.
Se si vuole cercare o vendere un immobile, basta accedere rapidamente alle piattaforme più utilizzate per trovare
con un solo clic l’offerente o l’acquirente più giusto. Eppure le piazze elettroniche non sono in grado di sostituire
il servizio professionale di consulenza
e valutazione offerto da specialisti immobiliari qualificati. Una stima dell’immobile che possa dirsi affidabile e in linea con il mercato si basa sempre su un
sopralluogo, su un’accurata valutazione della situazione regionale e sui dati attuali di mercato. Aspetti che nessuna piattaforma online può considerare.
SCARSA DOMANDA DI IMMOBILI AD USO COMMERCIALE. La situazione appare meno favo-
NON È UN MERCATO PER PRINCIPIANTI. Il boom
revole per quanto riguarda gli immobili ad uso ufficio e commerciale poiché,
secondo il sondaggio sulla tendenza,
in molte località si riscontra un eccesso di offerta che si riflette sulle pigioni. Inoltre, data la forza del franco e i
degli ultimi anni ha attratto verso il settore immobiliare un numero crescente di
principianti che fiutano la possibilità di
guadagnare rapidamente denaro e che
vengono lasciati liberi di avventarsi sulla clientela dopo un brevissimo periodo
14 | immobilia Novembre 2016
di formazione. In men che non si dica un
venditore del settore alimentare può diventare un cosiddetto consulente immobiliare. Il risultato: numerosi clienti insoddisfatti e, molto spesso, controversie
che giungono fino in tribunale. L’intera
professione risulta così discreditata. La
grande maggioranza degli aderenti alla CSMI è convinta che questa tendenza
verso la ricerca di principianti non abbia
alcun futuro perché in tempi così difficili
sono proprio la professionalità e l’affidabilità ad essere particolarmente richieste. La Camera si impegna per diffondere tra il pubblico un’immagine positiva
degli specialisti immobiliari. Alla base di
questa attività vi sono i severi criteri di
accesso e la verifica dei membri tramite
audit personali svolti ogni quattro anni.
SONDAGGIO SULLA TENDENZA 2016
– In generale: da buono a molto buono (94,2%)
– Case unifamiliari/proprietà per piani: da buone a molto
– Case plurifamiliari: piuttosto negative
– Immobili ad uso ufficio/commerciale: negative
Rilevanza dei mediatori immobiliari
– Aumento della rilevanza (82,7%)
Il flash di Wüest & Partner sul mercato immobiliare ticinese in esclusiva per i lettori di
Immobilia Ticino, con i dati aggiornati al terzo trimestre 2016.
Malgrado le numerose incertezze, l’economia reale svizzera vive da parecchi anni una fase di crescita ininterrotta. Nonostante ciò i tassi di riferimento della
Banca Nazionale sono mantenuti ai minimi storici. In questo contesto scarseggiano le opportunità d’investimento, anche
perché i redimenti obbligazionari sono
costantemente rivisti al ribasso. Le obbligazioni a lungo termine, ovvero quelle che in prima linea costituiscono un’alternativa all’investimento immobiliare,
offrono ad oggi addirittura rendimenti
negativi. In questo contesto sempre più
capitali confluiscono nell’immobiliare, in
(quasi) tutte le sue forme.
Nel frattempo però l’indice delle transazioni immobiliari fa segnare nell’ultimo trimestre un calo dei valori sia per
le case unifamiliari, sia per gli appartamenti (PPP).
che ha fortemente caratterizzato il decennio di boom 2005-2014. La domanda in questo segmento è sensibilmente
diminuita. Modifiche normative, cambio
sfavorevole e la crescita importante dei
prezzi negli ultimi 15 anni hanno frenato
notevolmente la clientela straniera, che
costituisce la quota più importante della domanda. Contrariamente alle fasi di
boom, potenziali acquirenti hanno oggi un forte potere contrattuale. I prezzi
di compravendita degli appartamenti in
questo segmento ad esempio sono diminuiti nell’ultimo anno del 9.1 percento riportando il mercato al livello di fine 2012.
Nella fascia media dei prezzi si osserva una leggera diminuzione dei valori su base trimestrale (-2.6 percento)
che, complice i prezzi elevati e restrizioni nell’erogazione dei crediti, riflette le
accresciute difficoltà del settore.
Recupero dei prezzi nella fascia bassa.
Mercato trascinato al ribasso dal lusso.
A trascinare al ribasso l’indice è in particolare il segmento «haut-de-gamme»,
Fonte: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
Continuano a crescere invece i prezzi
nella fascia inferiore. La mancanza di alternative d’investimento, la possibilità di
far leva su finanziamenti a tassi molto favorevoli e, non da ultimo, l’accessibilità
dell’investimento rendono attrattivo l’acquisto di appartamenti nella fascia più
bassa, anche per una locazione a terzi.
Dal 2012 i prezzi in questo segmento sono cresciuti del 17 percento, negli ultimi
12 mesi del 5.9 percento.
Locatari in posizione di forza. Malgrado il
rallentamento della crescita demografica, l’attività edile continua a ritmi elevati
e, stando alle domande e licenze edilizie,
nei prossimi due anni dovrebbe giungere
sul mercato un numero di appartamenti
in linea con quello degli anni precedenti. Se le prospettive di crescita economica dovessero confermarsi, anche l’assorbimento del momentaneo esubero di
produzione sarà assicurato. Nel frattempo però, le nuove abitazioni andranno ad
alimentare in particolare l’offerta di appartamenti in affitto, per cui, dopo anni
di pressione, i locatari si troveranno in
una posizione rafforzata. Fonte: Wüest & Partner, 3° tr. 2016
immobilia Novembre 2016 | 15
DIRITTO CANTONALE LEGGE SUI FIDUCIARI
Fiduciari autorizzati:
La LFid favorisce la solidità e la professionalità di un settore che oggi fatica a riguadagnare
un profilo sotto la minaccia di scudi e crisi europee finanziarie ed istituzionali. Il contributo
del presidente dell’Autorità di Vigilanza, avv. Marco Bertoli.
AVV. MARCO BERTOLI* 
LO STATO E LE PROSPETTIVE DELLE CATEGORIE DI
FIDUCIARI IN TICINO. La questione merite-
rebbe un trattato di macrofinanza: la situazione generale del terziario in Ticino
(ma per il vero in tutta la Svizzera) è sotto gli occhi di tutti. Un riassestamento di
competenze e servizi s’impone – o meglio ci è imposto – dalle epocali modifiche del sistema bancario e parabancario.
Dal mio osservatorio costato che chi si è
adeguato per tempo agli sviluppi degli
ultimi anni, ha le carte in regola per ridisegnare la propria attività quotidiana.
Chi per contro ha contato sulla coda lunga del segreto bancario, e non sempre in
maniera virtuosa, deve reagire al più presto. Ciò vale ovviamente in particolare
per la gestione patrimoniale, mentre per
i fiduciari commercialisti e per gli immobiliaristi, le sfide rimangono le stesse:
trasparenza, competenza e affidabilità.
In generale si assiste comunque ad un
trend al rialzo dei fiduciari abilitati che
sono oggi oltre 1’800 di cui solo nel 2016
già 43 nuovi iscritti. Spiccano le nuove
richieste per fiduciari commercialisti e
finanziari. Stabili invece quelle per immobiliaristi che vanno monitorati con attenzione in quanto, secondo il sentore
comune, quell’attività pare in sensibile
In generale grazie anche alle competenze linguistiche e alla professionalità
acquisita negli anni, non dimenticando
la qualità dei servizi statali e parastatali,
la nostra piazza rimane attrattiva, anzi,
per dirla con i cinesi, dei due ideogrammi che compongono la parola “crisi”,
prevale la componente della “opportunità” in confronto a quella del “rischio”.
Certo è che in questi periodi di zizzania,
è compito della società, e in primis
dell’autorità che presiedo, di contribuire
a “separare il grano dal loglio”, ossia separare i protagonisti di qualità da quelli
I rapporti fra normativa federale e quella
cantonale. Gli sviluppi normativi in Sviz-
zera ci diranno quali attività di fiduciario meritino rimanere sorvegliate a livello cantonale. Allo stadio attuale, rimane
che le norme federali assoggettano coloro che operano per conto di terzi solo a
due condizioni: se tengono presso di loro
o presso terzi conti di clienti utilizzati per
16 | immobilia Novembre 2016
effettuare transazioni di valori mobiliari,
oppure se conservano presso loro stessi
o presso terzi, a nome proprio, valori mobiliari appartenenti a clienti. In tale casistica sono esclusi i gestori di patrimoni
che operano su conti bancari di clienti attraverso un mandato di amministrazione. Ciò significa che ne sono esclusi
quasi tutti i fiduciari ticinesi. Già solo per
questo la normativa cantonale ha ragione di esistere. Nemmeno le norme antiriciclaggio coprono tutte le attività fiduciarie in quanto non toccano le attività
classiche dei commercialisti e degli immobiliaristi e limitano la propria influenza ai doveri di diligenza degli intermediari finanziari.
Nemmeno l’introduzione della legge
federale sul mercato interno – che persegue l’obiettivo di migliorare il funzionamento del mercato e di rafforzare la libertà individuale di esercitare una
professione mediante la soppressione
delle limitazioni cantonali e comunali –
modifica di per sé l’esigenza di una normativa specifica cantonale: infatti la LMI
disciplina soltanto l’accesso intercantonale al mercato e non l’accesso al mercato in quanto tale (da intendersi quale
primo accesso al mercato), per cui la nostra LFid deve continuare ad essere applicata ai richiedenti (svizzeri e stranieri) che desiderano svolgere l’attività di
fiduciario in Ticino, senza aver mai esercitato in precedenza tale professione in
un altro Cantone.
Permangono attuali anche considerazioni di natura economica e politica di
ordine generale, soprattutto in Ticino visti questi periodi di compressione del
terziario in genere. L’attività del fiduciario rimane una componente importante
dell’intero quadro economico cantonale
e pertanto va puntualmente disciplinato.
Quali categorie sono più “sensibili”, nel senso anche che vanno soggette a fattori di
criticità, richiedendo sanzioni. Le crona-
che fanno pensare subito all’ambito finanziario: in tempi di sanatorie di vario
genere (scudi, voluntary disclosure, amnistie fiscali di paesi limitrofi e non) è naturale che si assista ad un aumento dei
casi di malversazioni in ambito bancario e parabancario. Consideriamo anche
i recenti mutamenti del rapporto in materia fiscale Stato-Cittadino, in paesi vici-
ni e lontani, che hanno subito un drastico cambiamento. Non tutti gli operatori
si sono a loro volta tempestivamente adeguati a questi cambiamenti. Non ritengo
però che ciò sia segno di maggiore attività criminogena, bensì solo di aumento
del riconoscimento di tali atti malandrini. Ovvio che quando la clientela estera,
per decidere se adempiere o meno ai propri oneri fiscali, si manifesta in massa per
avere dati e informazioni, i casi di malagestione – o peggio – vengono più facilmente alla luce. Non per forza vi sono più
attori criminali, solo che vengono scoperti con maggiore frequenza. La piazza finanziaria è a mio avviso sostanzialmente
sana, come lo è sempre stata ma, come in
ogni ambito, qualche furfante esiste. Non
si deve abbassare l’asticella dei controlli e della sorveglianza di questo delicato
aspetto dell’attività fiduciaria, ma – mi sia
permesso – non bisogna nemmeno allarmare oltremodo: per stragrande maggioranza gli operatori sono genuini. Compito
dell’autorità di sorveglianza è vigilare a
che chi si affaccia sulla scena abbia i requisiti professionali adeguati, la formazione necessaria e la dovuta reputazione. Reprimere chi sbaglia compete alla
Magistratura, con la quale, sia ben chiaro, quotidianamente ci adoperiamo per la
Le accuse di abusivismo nell’attività di intermediazione immobiliare. Se gli ambiti
finanziari di cui sopra permangono d’attualità e assurgono agli onori delle cronache, vi sono altre attività che pure meritano accurata vigilanza. Si sa che dalla
finanza al mattone il passo è breve, tanto più quando la prima forma di investimenti non è più appetibile come si vorrebbe. Il mondo immobiliare è in crescita
e va pertanto monitorato con le medesime accortezze dedicate alla finanza.
Qualche recente caso eclatante conferma che anche la mediazione immobiliare, che pure tratta di beni di terzi, deve
essere assoggettata alle norme di vigilanza. Ci stiamo adoperando per rendere
anche questa attività debitamente sorvegliata, affinché sia fatta da operatori con
le dovute competenze e la reputazione
del caso. Con i limiti delle risorse a disposizione, abbiamo messo tra le priorità quella di evitare che avventurieri del
mattone creino danno ai clienti e alla sa-
na gestione di un mercato in evoluzione.
La questione degli operatori di provenienza estera. Nella costellazione attuale di
mercato del lavoro divenuto globale,
quello di operatori dall’estero effettivamente è un tema. Diviene un problema
quando non viene riconosciuto o viene
affrontato male. Dalla casistica delle autorizzazioni emerge che tra i richiedenti,
soprattutto per il segmento finanziario, è
aumentata in questi anni la componente
straniera. Una parte importante è di nazionalità italiana, con titoli di studio di livello superiore (accademico e post-accademico) conseguiti all’estero, spesso in
master specialistici in Italia, Stati Uniti,
Da un lato questo significa che la piazza finanziaria ticinese si sta rivelando
molto attrattiva per la manodopera qualificata estera, in particolare dell’area
lombarda, ma ciò significa anche che occorre adeguata vigilanza in quanto si
stanno integrando componenti culturali
finora poco conosciute; questo interscambio culturale è di pregio se viene incanalato nelle nostre regole e peculiarità
e presuppone la conoscenza della nostra
Con la normativa in essere si può serenamente sorvegliare la questione per
cui il tema non è necessariamente un pro-
blema. Per quanto concerne gli operatori provenienti dall’estero, l’equipollenza
del titolo di studio è normata all’art. 11
LFid. E’ pretesa inoltre un’ottima conoscenza in materia di diritto svizzero, elemento essenziale e costante dell’attività,
e se del caso i pretendenti esteri devono
sottostare alla prova attitudinale.
Dalla mia entrata in carica, non si sono verificati problemi di sorta in merito
alle decisioni di autorizzazioni ad operatori esteri, sia con che senza esigenza prova attitudinale la quale, è bene ricordare,
viene eseguita da un organo indipendente esterno all’autorità che presiedo.
L’Autorità di vigilanza sull’esercizio
delle professioni di fiduciario
All’Autorità di vigilanza compete la vigilanza prudenziale
sull’esercizio delle professioni di fiduciario, ovvero il rilascio delle autorizzazioni ed il controllo delle attività. Essa
si compone di 5 membri e 3 supplenti designati dal Consiglio di Stato, ed è presieduta da un magistrato, oppure da
un ex magistrato, dell’ordine giudiziario. Il segretariato
permanente fornisce supporto amministrativo, giuridico e
ispettivo al Consiglio, ne istruisce le procedure e dà esecuzione alle sue decisioni.
Angelo Jam
Fonte: sito dell’Autorità di vigilanza www.ti.ch/fiduciari
*AVV.MARCO BERTOLI
Presidente Autorità di vigilanza sull’esercizio delle professioni di fiduciario
immobilia Novembre 2016 | 17
SVIT TICINO ATTIVITà DELL’ASSOCIAZIONE
San Bernardino, cronaca di
un’assemblea inusuale
Il 2 giugno sono stati quasi un centinaio i partecipanti all’assemblea del 75.mo che ha nomitato Giuseppe Arrigoni nuovo presidente al posto di Alberto Montorfani che lascia dopo sette anni.
UN’ASSEMBLEA FUORI PORTA. La preparazio-
ne dell’assemblea di SVIT Ticino 2016 è
stata accuratissima. Nell’anno del 75.mo
la nostra associazione ha voluto festeggiare fuori porta ricordando così ai soci che
in realtà “SVIT Ticino” è anche “Moesano”, almeno da quando, inaspettatamente ci si è accorti che c’era un socio – pardon - una socia con sede a Mesocco, che
SVIT Ticino aveva già accolto fra i suoi.
Edda Bruni, questa la nostra associata, di
SVIT Ticino è diventata nel frattempo vicepresidente, e si è presa a carico il grosso dell’organizzazione dell’assemblea di
quest’anno, in casa sua, a San Bernardino.
L’accoglienza non poteva esser più poetica: note di corni delle Alpi in un contesto invero umido ma simpatico. Ad ognuno non è parso vero che SVIT avesse
azzeccato anche la meteo, ricevendo un
bell’ombrello “griffato” SVIT.
NOMINATO IL NUOVO PRESIDENTE. Dopo l’ac-
coglienza con aperitivo e foto di gruppo
18 | immobilia Novembre 2016
si è tenuta la parte “formale” dell’assemblea, con le consuete presentazioni e i discorsi, gli interventi e le risposte. Ringraziamenti e pensieri per tutti: il presidente
uscente Alberto Montorfani, che lascia dopo sette anni, ha ricevuto un bell’acquarello appositamente commissionato ad una
artista della valle e raffigurante il castello
di Mesocco, meta di una delle prime “uscite” autunnali, in un piovoso sabato autunnale del 2011. Al nuovo presidente Giuseppe Arrigoni ringraziamenti e applausi
per il compito che lo attende. A Marco
Fantoni, membro di comitato uscente, che
lascia dopo un numero imprecisato di anni, ma certamente molti (in realtà 26), un
grande grazie dal presidente a nome di
tutta l’assemblea per aver favorito già diversi anni fa l’avvicinamento di BancaStato ai destini della SVIT, che si fregia da allora di uno sponsor principale interessato,
attento e generoso. Agli altri membri di
comitato, tutti ricandidati e tutti rieletti,
si è aggiunto Stefano Lappe, titolare della
SL Immobiliare di Locarno e già presiden-
te SIV sezione Ticino, che porterà in comitato fra le altre sue mille qualità (è anche
insegnante ai corsi Svit) la preziosa esperienza di valutatore, una professione che
negli ultimi anni ha subito importanti mutamenti e rinnovi metodologici.
In coda all’assemblea una bella presentazione del progetto “Parc Adula”, con
il presidente della fondazione e il direttore del progetto, che aggiunge un importante tassello della politica federale per la
conservazione e il rilancio sostenibile delle zone naturali preziose in Svizzera.
HIP-HOP e un’ottima cena nella grande sala dell’ostello. Nel seguito della serata i
presenti hanno potuto, come dicevamo in
entrata, approfittare dell’accuratezza della preparazione. Nulla è stato lasciato al
caso: il colpo d’occhio sulla bella e grande sala vetrata dell’ostello della gioventù,
delicatamente apparecchiata per gli oltre
100 partecipanti, con i colori della SVIT e
con magnifici centritavola floreali; la cena
deliziosa e curatissima proposta da Simo-
na e Peter Wellig, titolari dell’Hotel Belvedere; l’intrattenimento delle bravissime campionesse svizzere di Hip-hop dei
gruppi della Fit&Gym di Roveredo, in partenza per i mondiali di Las Vegas; la premiazione e la consegna degli attestati federali per i nuovi 12 esperti in gestione
immobiliare (miglior risultato ottenuto da
Barbara Tartini).
Last but not least, un mazzo di fiori anche alle nostre due segretarie, Laura Panzeri Cometta e Sara Mariani, che hanno
accompagnato anche quest’anno in modo
professionale e preciso, con il loro lavoro,
la presenza della nostra associazione nei
campi della formazione, della comunicazione e degli eventi, e della cura delle necessità dei soci sempre più numerosi.
Durante la cena di gala, sono stati premiati i 12
nuovi Gestori immobiliari con attestato professionale federale che hanno superato con successo la
sessione d’esami di febbraio 2016. Si tratta di Stefania Buzzini, Sabrina Bückmann, Veronica Conconi, Fabiano Mancini, Pascal Djalti, Cindy Ferrari,
Neil Filippelli, Filippo Mengoni, Elena Migliavacca,
Ilaria Nicora, Barbara Tartini, Edith Valdarnini.
Il miglior risultato è stato conseguito da Barbara
Tartini, seguita al secondo posto a pari merito da
Elena Migliavacca e Pascal Djalti.
Nella pagina a sinistra, in senso orario: Marcel
Hug e Tayfun Celiker a nome di SVIT Svizzera
omaggiano Alberto Montorfani che lascia la presidenza; foto di gruppo con i nuovi ombrelli SVIT
e il Gruppo ticinese Corno delle alpi; il neo presidente Giuseppe Arrigoni presenta i nuovi soci
dell’associazione; il comitato SVIT Ticino al completo; l’avv. Fabrizio Keller e Martin Hilfiker del
Progetto Parc Adula.
In questa pagina, i nuovi esperti in gestione immobiliare; Edda Bruni con Gianni Mastroddi, socio SVIT e Campione europeo Rotary; Werner
Leuzinger, presidente della Commissione esami,
Alberto Montorfani, direttore dei corsi SVIT e
Giuseppe Arrigoni, presidente SVIT Ticino in un
momento della premiazione; i radiosi sorrisi di
quattro neo diplomate; le campionesse svizzere
di Hip-hop della Fit&Gym di Roveredo.
Le foto sono di Mauro Zappa (www.maurozappa.ch)
immobilia Novembre 2016 | 19
SVIT TICINO LA PAROLA AL PRESIDENTE
fiutare con strano pudore di parlare ancora di
bolla immobiliare, e cercano altri argomenti per
riempire le pagine economiche così povere di
notizie, evidentemente
BSI a parte...
Cari amici, studenti e docenti dei nostri corsi,
Ieri il S. Gottardo [il
1.6.2016 è stata inaugurata la nuova galleria
di base del San Gottardo ndr], oggi il S. Bernardino, da entrambe accoglienza con corni delle
Alpi e l’imponenza delle
montagne che sembrano voler determinare in
modo inesorabile il nostro orizzonte.
L’assemblea di oggi, che
abbiamo voluto “extra
muros” anche per ricordare che il Moesano e
la Calanca geograficamente sono un tutt›uno
con il Ticino, si svolge
al S. Bernardino perché
non è possibile pensare al Ticino senza questa estensione del nostro territorio in queste
due magnifiche valli delle Prealpi.
Edda Bruni, vicepresidente di SVIT Ticino, Mesolcinese di nascita e
di cuore, ha coordinato
questa assemblea che,
senza temere di sbagliare, è la più frequentata delle assemblee che
SVIT Ticino abbia finora
tenuto. Complimenti a lei
e allo staff organizzati-
vo, a Laura e Sara in particolare, per l’impegno
nel pensare e realizzare
questo evento, che pare
ci riserverà ancora qualche sorpresa prima della
conclusione. Grazie.
Ringrazio tutti voi numerosi presenti, e in particolare i nostri due amici
e rappresentanti di SVIT
Svizzera Tayfun Celiker e
Marcel Hug, il primo storico “Direktor” della nostra associazione per
tanti anni, il secondo futuro “CEO” dopo la riorganizzazione che è stata
programmata per il 2017.
Dicono che il discorso
del Presidente sia passato di moda. Al recente
Plenum di SVIT Svizzera
a Losanna non c’è nemmeno stato, e tutto sembra concorrere a renderlo sempre meno utile e
necessario. Sono d’accordo anch’io, non credo
che nessuno di voi abbia
scelto come ragione per
partecipare all’assemblea il fatto che il Presidente avrebbe tenuto un
Per un po’ di giorni ho
comunque pensato se ci
fosse qualcosa di utile da
dire, oltre al fatto che gli
istituti di ricerca e i giornali sembrano ormai ri-
20 | immobilia Novembre 2016
Oppure oltre al fatto che
associazione, abbiamo
curato e promosso corsi
di formazione, esami per
l’attestato, numeri di Immobilia Ticino, inserzioni
sul 75.mo, acquisito nuovi soci e sfornato nuovi diplomati... Tutto come
e meglio di prima. La nostra associazione è in salute e la vostra numerosa partecipazione lo sta
ampiamente a dimostrare. Grazie.
C’è però almeno un’altra
cosa, una riflessione, che
mi è venuta ripensando
anche a questi ultimi sette anni di presidenza in
Ticino e di partecipazione ai consigli esecutivi e
plenum di SVIT Svizzera. Si tratta della nostra
natura di associazione, e
di associazione geograficamente e socialmente Svizzera. Non un club,
non una lobby o una corporazione, o una società anonima: una associazione. Un semplicissimo
raggruppamento di persone, orientate ad uno
scopo ideale, una congrega tenuta insieme da
poche norme giuridiche,
piuttosto da uno statuto,
da una propria costituzione, che esercita il proprio ruolo in una società
e in un contesto politico
e culturale variegato, frastagliato e spesso diviso
come può esserlo quello
di una nazione di quattro
culture e 26 cantoni.
Una associazione, come
ce ne sono per ogni possibile e immaginabile scopo di gruppo nella
nostra società. Sportive,
culturali, formative, agricole, alpinistiche, automobilistiche, musicali,
naturalistiche, contem-
plative, artistiche, commerciali, ludiche e chi più
La nostra natura di associazione ha particolarmente a che vedere con
le dinamiche della presa
delle decisioni su ciò che
ci riguarda. Una società
anonima prenderebbe le
sue decisioni in modo diverso, magari più rapido
e efficace, ma certamente offrendo un grado di
partecipazione inferiore
e una minore capacità di
creare consenso. E proprio in queste due dinamiche, il grado di partecipazione e la creazione
del consenso, che rappresentano i valori specifici di ogni associazione, ci troviamo simili ad
ogni altro gruppo ideale,
dagli scambiatori di francobolli agli aeromodellisti. E questo è il bello della questione.
Non che siano mancate, a livello di SVIT Svizzera, nella riconosciuta
necessità di “snellire” il
delle decisioni, e di “professionalizzare” maggiormente i compiti che in un
contesto di cambiamenti sempre più rapidi e significativi devono essere
prese, non sono appunto mancate le pressioni e i tentativi di adottare
scorciatoie istituzionali che avrebbero svuotato di contenuto proprio
la modalità decisionale e
la creazione del consenso, sia a livello svizzero
La nuova struttura che
SVIT Svizzera si è data
a partire dal 2017 prevede sì una logica decisionale decisamente più
professionale e un gruppo di controllo e direzione strategica esterno al
contesto operativo. Ma la
dinamica di presa di decisione e la formazione
del consenso sono state rispettate proprio nel
determinare la modalità
di attuazione delle nuove strutture. Vi posso as-
sicurare che senza una
sana iniezione di democrazia e di federalismo
voluto dalle sezioni, magari proprio le più periferiche, numericamente o geograficamente,
ma che non contano per
il numero dei loro associati bensì per la ragionevolezza delle opinioni
dei loro rappresentanti,
oggi SVIT Svizzera assomiglierebbe molto più ad
una lobby politica centralizzata e distaccata
dal contesto territoriale in cui operano i soci,
che ad una associazione di promozione dell’economia e delle professioni immobiliari quale è
Questo impianto, che segnerà ancora SVIT Svizzera per il prossimo futuro, ha preservato le
caratteristiche e l’indipendenza delle singole sezioni, garantirà una
autonomia nelle modalità di presenza sul territorio proprio laddove
sarà sentita e necessaria, e tuttavia potenzierà l’utilizzo a beneficio di
formazione, di informazione e anche di pressione politica che il centro
avrà il compito di portare avanti nelle sedi più
Perciò, questa era la mia
riflessione, in un mondo che ha perso in pochi
anni molti dei punti di riferimento che legavano
quasi inconsciamente e
naturalmente persone
e gruppi portatori di interessi diversi ma convergenti sulla nozione di
bene comune e di federalismo, e sul ruolo delle
istituzioni, la SVIT continua a valorizzare e mantiene viva la caratteristica della responsabilità
individuale e della partecipazione federalistica
alla formazione di quel
bene comune al quale
le nostre persone, con il
nostro lavoro e la nostra
partecipazione possono
continuare a dare il loro
Il mio desiderio e auspicio è perciò che ad ognuno di noi sia sempre
concesso di impegnarsi perché SVIT non perda queste caratteristiche, per il bene di tutti e
Grazie per la vostra attenzione e buona serata.	Alberto Montorfani
SVIT TICINO in memoriam
L’improvvisa scomparsa del dr. avv. Gianmaria Mosca, nostro socio emerito dal 2011, ha suscitato sgomento e sorpresa. Lo ricordano due soci che gli sono stati vicini, con parole che
tutti ci sentiamo di condividere.
GIANLUIGI PIAZZINI* 
Micaela Beechey* 
A dire incredulo è dir poco! Non poteva essere un’incauta manovra o una improvvisa malattia. Lo sapevo provetto
motociclista e come sempre aveva presenziato al nostro Consiglio Direttivo. Invece un arresto cardiaco l’ha sorpreso
ancora in giovane età. Parlare di Gianmaria sembrerebbe facile ma in realtà non
lo è! Era persona decisa, curiosa, pronta ad approfondire tutti gli aspetti che
gravitano attorno all’economia fondiaria,
dal diritto di locazione a quello sulla costruzione, dalla pianificazione alle norme di vicinato. Insomma uno che ci sapeva fare e pronto a gettarsi in picchiata
Per la CATEF e per la sezione di Lugano, di cui era Presidente, una grave perdita. Ed anche per coloro che si sono avvicinati al diritto di locazione e che hanno
avuto modo di apprezzare i suoi regolari
contributi su Economia Fondiaria, senza
dimenticare le pubblicazioni da lui curate e aggiornate in collaborazione con le
autorità. A parte il suo indubbio bagaglio
conoscitivo era una persona perbene e di
innata cortesia. Insomma una bella persona! Mancherà a tutti e anche alla SVIT
Ticino di cui era socio onorario proprio
per il suo impegno nel far apprendere e
assistere i soci nei loro contenziosi.
Gianmaria, un amico, un maestro, un collega e un personaggio illustre stimato in
tutto il cantone e nel cuore di tutti, una
persona brillante e solare con un’autentica passione per la vita e per la gente.
Hai saputo trasmettere a noi tutti il
tuo entusiasmo nel campo immobiliare e
sempre trovato la parola giusta per amici
e colleghi o un consiglio utile a chi si rivolgeva al tuo dotto parere. In questi 35
anni le nostre vie si sono spesso incrociate e serbo un caro ricordo delle chiacchierate e risate davanti ad un panino
prima di scuola o nelle sale d’attesa di
preture e uffici di conciliazione.
Il tuo animo pacato e sereno mi ha
insegnato ad affrontare con calma situazioni difficili e a trovare sempre il rovescio della medaglia. Quella medaglia che
ti vorrei dedicare per essere stato semplicemente Gianmaria Mosca, il sorridente dottore avvocato in sella alla sua
moto con gli inseparabili occhiali RayBan.
Hai lasciato un gran vuoto che colmiamo con i tuoi preziosi insegnamenti, la tua letteratura, la tua saggezza e la
simpatia. immobilia Novembre 2016 | 21
SVIT TICINO FORMAZIONE
Nuovi assistenti in gestione di
stabili locativi e valutazione
Continuano con successo e regolarità i corsi per assistenti organizzati dall’Associazione.
In alto, foto di gruppo della classe degli Assistenti in valutazione immobiliare con Pietro Izzi di Homegate.ch e i docenti Stefano Lappe e Brenno Borradori.
Nella foto piccola a sinistra, Alberto Montorfani, direttore dei corsi e Pietro Izzi posano con la classe di Assistenti in amministrazione di stabili locativi 2016
nel parco del Liceo Diocesano di Breganzona, sede dei corsi SVIT. A destra, la classe che segue il corso per Amministratori di PPP iniziato in ottobre.
RED. 
ASSISTENTI IN AMMINISTRAZIONE DI STABILI
LOCATIVI 2016. Quindici lezioni per un to-
tale di 60 ore, l’amministrazione di stabili locativi, le questioni giuridiche, le
conoscenze tecniche, gli incassi affitti e
assicurazione. Questo in breve il corso
per assistenti in amministrazione di stabili locativi che ogni anno fa registrare il
Hanno superato l’esame finale della terza edizione e ottenuto il certificato SVIT: Bassetti Mocellin Karin, Bersani Claudia, Böni Simone Peter, Corneo
Monique, Crispo Andrea Barbara, De Miranda Cheyenne, Deluigi Stefano, Dotti
Marco (miglior risultato finale), Ghezzi
Daniele, Guidotti Nicolò, Irak Raffael22 | immobilia Novembre 2016
la, Kradolfer Flavio, Mariani Sara, Mazza Luana, Morresi Letizia, Pagni Ilaria,
Samà Stella, Sartori Laura, Sinn Eva,
Stoffel Diego e Suter Sabina.
Il prossimo corso partirà a febbraio 2017.
VALUTAZIONE IMMOBILIARE – I PROMOSSI.
Contemporaneamente al corso di amministrazione di stabili locativi, si è svolto,
sempre al Liceo Diocesano di Breganzona, anche il corso per assistenti in valutazione immobiliare.
Nove i promossi sui 13 candidati che
hanno affrontato l’impegnativo esame finale: Bianchi Flavia, Candolfi Eros, Godenzi Reto, Meli Ivalù, Mettel Lupo Silvia
(che ha ottenuto il miglior risultato finale), Milanovic Milka, Parisi Iryna, Valtu-
lini Andrea e Viola Valeria.
COLLABORATORI SPECIALISTI. Stella Samà è
la nuova Collaboratrice SVIT in amministrazione immobiliare, avendo superato
con successo gli esami finali di Assistente in amministrazione di PPP, Contabilità immobiliare e Amministrazione di stabili locativi.
Mentre Flavia Bianchi ha ottenuto
il titolo di Collaboratrice SVIT in commercializzazione e valutazione immobiliare dopo aver superato con altrettanto
successo gli esami finali di Assistente in
commercializzazione immobiliare e valutazione immobiliare.
Congratulazioni a tutti!	SVIT TICINO ATTIVITà DELL’ASSOCIAZIONE
Isole, sigari e divertimento
Il 15 settembre si è svolta sul Lago Verbano la seconda edizione di Immoboat. Ospite
della serata Max Perucchi, presidente di HotellerieSuisse, sezione Ascona-Locarno.
Nella prima riga, l’imbarco a Locarno, l’aperitivo di benvenuto a bordo e l’arrivo sotto la pioggia alle Isole di Brissago, al riparo sotto gli ombrelli griffati SVIT
Ticino. Al centro, la caricaturista al lavoro e alcuni scatti dei partecipanti. Nell’ultima riga, il presidente Arrigoni con Massimo De Lumé di Swisscom, cosponsor dell’evento, l’intervento di Max Perucchi e la sigaraia Lucia in posa con alcuni partecipanti (foto di Massimo Pedrazzini, Losone)
A grande richiesta, dopo il successo della prima edizione, Homegate e SVIT Ticino hanno deciso di riproporre anche
quest’anno la gita in battello dedicata
ai soci e a chi con SVIT Ticino collabora e lavora.
Come promesso l’anno scorso agli
amici locarnesi, l’evento da Lugano si è
trasferito sul Lago Verbano, che nonostante il tempo poco clemente, ha affascinato gli oltre 70 ospiti con i suoi suggestivi paesaggi e gli incantevoli borghi.
La motonave Torino, salpata da Locarno con una trentina di minuti di ritardo per aspettare gli amici del Sottoceneri imbottigliati nel traffico, ha
accompagnato i partecipanti sulle Isole
di Brissago dove il presidente della sezione Ascona-Locarno di HotellerieSuisse Max Perucchi ha proposto un interessante intervento sul settore turistico e
alberghiero locarnese, soffermandosi in
particolare sulle attuali esigenze strutturali e turistiche e sul cambiamento radicale della mentalità turistica negli ultimi
20 anni, e facendo una previsione del futuro del settore
Dopo il ricco aperitivo gustato nella
storica villa risalente agli anni Venti, gli
ospiti sono risaliti sul battello per il rientro a Locarno. Sul ponte ad aspettarli un
cigar sommelier e Lucia, la simpaticissima charuteira del Centro Dannemann,
che ha arrotolato sigari dal vivo ricreando, nonostante la temperatura già molto
autunnale, una magica atmosfera sudamericana. Nel frattempo, sottocoperta,
intrattenimento musicale con Massimo,
accompagnato da whisky, superalcolici
e tè caldo…
Da non dimenticare la discreta e simpatica presenza di Muriel, che ha convinto anche i più timidi a farsi ritrarre in
divertenti e decisamente verosimili caricature.
I partecipanti a questo secondo Immoboat non sono rientrati a casa a mani vuote: gli sponsor sono stati molto generosi offrendo a tutti simpatici gadget,
oltre a una bottiglia di buon vino momò
prodotto dal socio e amico Alessandro
Coduri. Un evento da riproporre sicuramente anche il prossimo anno! immobilia Novembre 2016 | 23
Edda Bruni-Fasani,
Antonio Canavesi, Barinvest SA,
Stefano Lappe, Immobiliare - SL,
via Ospedale 10, 6600 Locarno,
Werner Leuzinger,
Manuele Morelli, Immoprogramm SA,
Viale Stazione 4, 6500 Bellinzona,
091 825 20 40,
e Valli	Alfred Müller SA, Paganini Massimiliano, Camorino, www.alfred-mueller.ch
24 | immobilia Novembre 2016
Puntoimmobiliare SA, Pedrini Carlo,
Gudo, www.puntoimmobiliaresa.ch
Benz Mike, Cham
Francesco, Riazzino,
Wimmershoff Martina, Vira Gambarogno
Huber Bettina, fiduciario immobiliare,
Immobiliare-Lenhart SA,
Multiresidenza SA, Vacchini Oliver,
Lugano, www.alloggiticino.ch
Lugano, www.barinvest.ch	BdB Real Estate SA, Canavesi Antonio,
Lugano	Besfid e Pianca immobiliare SA,
Caruso Riccardo, studio fiduciario, Lugano
Corfida SA, Ciceri Gianpaolo, Lugano,
Fiducia & Art SA, Strozzi Livio, Lugano
Paradiso, www.fiducia-art.com
Fiduciaria De Bernardis, Massagno,
www.fontanasothebysrealty.ch	Galli Immobiliare SA, Galli Ivan, Rivera, www.gallipartners.ch
Immobiliare Fideconto SA, Tettamanti Sacha, Pazzallo, www.fideconto.com
Ital-Suisse Immobiliare Sagl,
Livit SA, Beechey-Tobler Micaela, Lugano, www.livit.ch
Lugano, maxima.im	MPP Fiduciaria SA, Pedretti Tito, Lugano, www.mppartners.ch
MC Consulenze Sagl, Mari Christian,
LLC, Lugano
Marocco Vittoria, Lugano ,
www.$.ch
Robbiani Andrea, www.sfconsulenza.ch
Ferretti Achille, Chiasso	Coduri Alessandro, Rancate	Fiduciaria & Immobiliare Casali Sagl,
Mendrisio, www.vevimmobiliare.ch
ADVANTAGE BUILDINGS LLC è regolata dalla Royal Institution of Chartered Surveyors RICS.
Andrea R. Boschetti, fondatore e managing partner, è diplomato in architettura alla Scuola Politecnica Federale di
Losanna e ha conseguito il MAS in Real
Estate al Center for Urban & Real Estate
Management dell’Università di Zurigo.
Inoltre, è membro SVIT, membro e valutatore accreditato RICS, affiliato OTIA e
fiduciario immobiliare. Arch. Andrea Boschetti
ADVANTAGE BUILDINGS LLC offre servizi di consulenza integrata nel settore
La società è al servizio d’investitori
e utilizzatori - pubblici e privati, da regionali a internazionali - che richiedono un supporto personalizzato e trasparente, ma non comunemente disponibile:
una consulenza indipendente e imparziale con un vero allineamento degli interessi a tutti i livelli. Ciò, mettendo a disposizione dei clienti e delle loro specifiche
necessità l’esperienza pluriennale pratica combinata alle conoscenze scientifiche teoriche.
Le principali linee di servizio comprendono lo Strategy Consulting – come
p. es. lo sviluppo di strategie immobiliari per singoli oggetti e aree o portafogli
e società -, il Transaction Support – ossia
il supporto ai clienti durante l’intero processo di transazioni o negoziazioni immobiliari incluse quelle di contratti di locazione - e il Project Management – vale
a dire la rappresentanza di clienti e la relativa gestione di progetti a carattere immobiliare –.
I servizi di Valuation sono considerati parte integrante delle attività principale
ed eseguiti in accordo agli standard internazionali, applicando attuali e appropriati metodi quantitativi e/o qualitativi di valutazione.
immobilia Novembre 2016 | 25
Assistente in commercializzazione
Da settembre 2016 in preparazione
degli esami federali di febbraio 2018
26 | immobilia Novembre 2016
28â&#x20AC;&#x192; |â&#x20AC;&#x192; immobilia Novembre 2016
xhom_INS_B2B_210x297mm_it.indd 1
SVIT - Immobilia novembre 2016

References: sentenza 
e contrario
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 

sentenza 
 sentenza 
 sentenza 

Sentenza 

Sentenza 
	Sentenza