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Timestamp: 2020-01-20 11:50:41+00:00

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Aktuelle Urteile - Mietrecht | Kanzlei Klaus Lehmannn - Rechtsanwälte
28.09.2016 Mietstreit: Raucher Freidhelm A. darf bleibenLG Düsseldorf, 23 S 18/15
Die Berufungskammer des Landgerichts Düsseldorf hat die Klage der Wohnungseigentümerin auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung des Rauchers Friedhelm A. abgewiesen. Einen Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme und ein vertragswidriges Verhalten des Rauchers hat das Gericht nach der Beweisaufnahme nicht feststellen können. Damit kann Friedhelm A. in der Wohnung bleiben.
Die Vermieterin hatte das Mietverhältnis mit Friedhelm A. nach Beschwerden über vermeintliche Geruchsbelästigungen infolge des Rauchens des Mieters gekündigt. Mehrere Gerichtsentscheidungen mit unterschiedlichem Ausgang waren die Folge. Zwischenzeitlich hatte auch der BGH entschieden und eine lückenhafte und auf Verletzung prozessualer Vorschriften beruhende Tatsachenfeststellung des Berufungsgerichts moniert. Der BGH hat daraufhin die Sache an eine andere Kammer des Landgerichts Düsseldorf zurückverwiesen, um die erforderlichen Feststellungen nachzuholen (vgl. BGH, Urt. v. 18.02.2015 - VIII ZR 186/14).
Das Gericht hat ausgeführt, dass eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses nach § 569 Abs. 2 BGB unter anderem voraussetzt, dass eine Partei den Hausfrieden stört, diese Störung nachhaltig ist und sie aufgrund ihrer Nachhaltigkeit zu einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führt. Durch Rauchen in einer Mietwohnung allein wird die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch noch nicht überschritten; ein Mieter darf in seiner Wohnung rauchen.
Nicht mehr vertragsgemäß ist es, wenn der Raucher das Gebot der Rücksichtnahme nicht genügend beachtet, weil er etwa nicht ausreichend lüftet oder die Asche nicht entsorgt. Wegen des Kerngehalts der Gebrauchsnutzung einer Wohnung sind an die Prüfung des nicht mehr vertragsgemäßen Gebrauchs im Einzelfall strenge Anforderungen zu stellen.
Aufgrund der Beweisaufnahme durch Vernehmung von dreizehn Zeugen hat das Landgericht Düsseldorf zwar die Überzeugung gewonnen, dass es im Treppenhaus des streitigen Mietobjekts grundsätzlich zu bestimmten Beeinträchtigungen durch Tabakgeruch gekommen ist. Einen Verstoß des Rauchers Friedhelm A. gegen das Gebot der Rücksichtnahme und damit ein vertragswidriges Verhalten hat das Gericht aber nicht festgestellt.
Der Streitwert beträgt 3.000 €. Anlass, die Revision zuzulassen (§ 543 ZPO), besteht nicht.
Landgericht Düsseldorf, Urt. v. 28.09.2016 - 23 S 18/15
18.03.2015 Rechtsprechungswende zur Abwälzbarkeit von Schönheitsreparaturen
BGH, Urteil vom 18. 3. 2015 - VIII ZR 185/14; LG Berlin
BGH_Urteil_vom_18.03.2015.pdf (0.15 MB)
19.03.2014 Mieter dürfen keine bunten Wände hinterlassen
05.04.2006 Schönheitsreparatur unwirksame Klauseln
BGH, VIII ZR 152/05
"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses not-wendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)."
BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 152/05 - LG Nürnberg-Fürth
Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth, 7. Zivilkammer, vom 24. Juni 2005 wird zurück-gewiesen.
Die Parteien streiten um Schadensersatz nach Beendigung eines Miet-verhältnisses.
Mit Schreiben vom 11. Mai 2004 forderte der Kläger die Beklagten auf, Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und Anstricharbeiten an Fenstern, Türen, Heizkörpern sowie den Wänden und Decken durch-zuführen. Die Entfernung der Tapeten und Bodenbeläge lehnten die Beklagten ab.
Mit der Klage hat der Kläger die Erstattung von Kosten für die Entfernung von Tapeten in Höhe von 3.525,89 € sowie von Bodenbelägen und für weitere Renovierungsmaßnahmen - insgesamt 6.168,42 € - nebst Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 4.098,98 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Land-gericht unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage hinsichtlich der vorgenannten Kosten für die Beseitigung der Tapeten abgewiesen und die Berufung im Übrigen zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Kläger keinen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) wegen Nichterfüllung der in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltenen Verpflichtung der Beklagten zur Beseitigung der von ihnen ange-brachten Tapeten hat. Die Formularklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - der auf das am 30. Juni 2004 beendete Mietverhältnis an-zuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) - unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (vgl. auch LG Saarbrücken, NZM 2000, 1179; Knops in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 54; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1 B Rdnr. 84).
a) Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - auf den Mieter übertragen (st. Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253). Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), weil sie dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde (Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2 a). Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung des Senats eine Klausel in einem vom Vermieter verwendeten Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeit-punkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB (§ 9 AGBG) unwirksam (Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234, unter II 1 m.w.Nachw.; Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192, unter III 2).
c) Eine andere Beurteilung ergibt sich nicht aus dem Umstand, dass die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene Schönheitsreparaturklausel - wie noch auszuführen ist (unter 2.) - unwirksam ist. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil - hier die Rückgabeklausel - allen-falls dann Bestand haben könnte, wenn der andere Teil - die Schönheitsreparaturklausel - unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vor-formulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen (vgl. Senatsurteil vom 14. Mai 2003, aaO).
2. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers (§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB) kommt auch nicht unter dem Gesichtspunkt unterlassener Schönheitsre-paraturen in Betracht. Die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene formularmä-ßige Schönheitsreparaturklausel, die einen "starren" Fristenplan enthält, ist ge-mäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter un-angemessen benachteiligt; dies hat der Senat durch Urteil vom heutigen Tag hinsichtlich einer im Wortlaut übereinstimmenden Klausel entschieden (Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II m.w.Nachw.).
Entgegen der Auffassung der Revision ist das Zahlungsbegehren des Klägers auch nicht aufgrund eines Ausgleichsanspruchs wegen Umbaumaß-nahmen in der Wohnung begründet. Zwar wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der auf den Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen - falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt - in einen Ausgleichs-anspruch in Geld um, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vornimmt (BGHZ 92, 363, 369 ff.; Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, NJW 2005, 425, unter II 2 a). Jedoch setzt dieser Anspruch eine wirksame Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen voraus. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall, weil § 8 Nr. 2 des Mietvertrags, wie ausgeführt, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält.
3. Der Beklagten steht kein Schadensersatzanspruch wegen einer Verletzung der Pflicht der Beklagten zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Miet-wohnung zu (§§ 546 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB). Zwar ist der Mieter, wie die Revision zutreffend aufzeigt, bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt - von der durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzung abgesehen (§ 538 BGB) - in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand; er hat deshalb, wenn sich nicht aus dem Vertrag etwas anderes ergibt, Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen zu beseitigen (Senatsurteil BGHZ 96, 141, 144 f. zu § 556 BGB a.F.; Schmidt-Futterer/Gather, aaO, § 546 Rdnr. 45 m.w.Nachw.). Entgegen der Auffassung der Revision bestand eine solche Verpflichtung der Beklagten im vorliegenden Fall jedoch nicht.
Ob die aus § 546 Abs. 1 BGB folgende Wiederherstellungspflicht des Mieters auch die Entfernung von ihm angebrachter Tapeten umfasst, bedarf keiner Entscheidung. Zustandsverändernde Maßnahmen muss der Mieter jedenfalls dann nicht beseitigen, wenn er sie im Rahmen seiner Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durchführt (vgl. Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Teil V Rdnr. 18 m.w.Nachw.). So liegt es hier, weil § 8 Nr. 2 des Mietvertrags den Beklagten die Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt, zu denen auch Tapezierarbeiten gehören (vgl. BGHZ 92, 363, 368). Als Verwender der Formularklausel kann sich der Kläger nicht auf deren Unwirksamkeit berufen (vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 1997 - VII ZR 187/96, NJW-RR 1998, 594 = WM 1998, 767, unter III 2 b; Urteil vom 13. Oktober 2004 - I ZR 249/01, NJW-RR 2005, 314, unter III). Anderenfalls würde der Mieter - die von der Revision befürwortete Anwendbarkeit des § 546 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - schlechter gestellt als im Falle der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, die einen Wiederherstellungsanspruch des Vermieters, wie ausgeführt, von vorneherein ausschließt und den Mieter - anders als im Falle der Anwendbarkeit des § 546 Abs. 1 BGB - allenfalls dann zu einer Entfernung der Tapeten verpflichtet, wenn ihr Zustand dies erfordert.
BGH_VIII_ZR_152_05.pdf (0.05 MB)
23.06.2004 Zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auferlegt
BGH, VIII ZR 361/03
Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 17. Zivilkammer
Der Kläger begehrt von der Beklagten Zahlung eines Vorschusses auf Kosten von Schönheitsreparaturen. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in der B. Straße in
F. ; dem Kläger wurde nachfolgend ein Nießbrauch an diesem
Grundstück eingeräumt. § 16 Ziff. 4 des Formularmietvertrags vom 15. Oktober
1979 enthält unter anderem folgende Regelung:
Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen.
Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre,
Der Kläger trägt vor, die Beklagte habe seit Beginn des Mietverhältnisses
im November 1979 keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Hierzu sei sie
mit Schreiben vom 20. Dezember 2000 unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung
vergeblich aufgefordert worden. Die Beklagte ist der Auffassung, die
Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam.
Der Kläger hat mit seiner Klage Zahlung eines Betrags von 4.825,16 €
als Vorschuss für die Ausführung der Schönheitsreparaturen nebst Zinsen verlangt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung
des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen
Revision verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter. Die Beklagte ist im
Der Kläger habe keinen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur
Sicherung nach Auszug der Mieterin notwendiger Schönheitsreparaturen, da
die Beklagte zu deren Ausführung nicht verpflichtet sei. Die Formularklausel in
§ 16 Ziff. 4 des Mietvertrags sei unwirksam; sie stelle eine unangemessene Benachteiligung
im Sinne des § 307 BGB dar und verstoße zudem gegen § 309
Nr. 5 BGB analog. Die für Küche, Bad und WC vorgesehene Renovierungsfrist
von zwei Jahren liege unterhalb der allgemein anerkannten Frist von drei Jahren.
Diese Fristenverkürzung benachteilige wegen der mit der Frist verbundenen
Beweislastumkehr, dass tatsächlich kein Renovierungsbedarf bestehe, den
insgesamt unwirksam. Durch die Formulierung, dass "mindestens" nach Ablauf
der genannten Fristen zu renovieren sei, werde dem Mieter der Beweis abgeschnitten,
dass sich die Räume tatsächlich nicht im dekorationsbedürftigen Zustand
befänden, etwa aufgrund längerer Abwesenheitszeiten oder einer nur
- unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mieträume - benachteilige den
Mieter unangemessen; sie sei zudem in entsprechender Anwendung des § 309
Dies hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Revision des Klägers
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Vorschußzahlung
wegen der von ihm behaupteten Kosten von Schönheitsreparaturen. Die
Beklagte ist zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Dem
Berufungsgericht ist darin zu folgen, daß § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags gemäß
§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB beziehungsweise § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam ist, da
1. Das Berufungsgericht hat die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene
Fälligkeitsregelung, wonach Schönheitsreparaturen wenn erforderlich, mindestens
aber in der Zeitfolge von zwei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen sind, zu Recht als Vereinbarung
verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt. Diese Auslegung unterliegt
der uneingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht, da der
vom Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer
e.V. herausgegebene Formularmietvertrag im Land Hessen und damit über
256, 258; 134, 42, 45; Senat, Urteil vom 19. März 2003 - VIII ZR 135/02, WM
2003, 1092 = NJW 2003, 2607 unter II 1 a). Allgemeine Geschäftsbedingungen
sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen,
wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung
der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden,
wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners
des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384,
Entgegen der Auffassung der Revision ist der in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags
enthaltene Fristenplan nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu verstehen,
daß nach Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der
Wohnung spricht. Vielmehr liegt eine "starre" Fälligkeitsregelung vor. Nach dem
Wortlaut der Klausel sind die Schönheitsreparaturen "wenn erforderlich, mindestens
aber" nach dem dort aufgeführten Fristenplan auszuführen. Dies kann
aus der Sicht eines verständigen Mieters nur die Bedeutung haben, daß er zur
Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens
nach zwei Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf Jahren
verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild
noch nicht renovierungsbedürftig sind.
2. Die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene "starre" Fälligkeitsregelung
ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2
Nr. 1 AGBG unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen
auferlegt (vgl. BGHZ 101, 253, 263 f.).
Rechtsprechung und Literatur verbreitet als unzulässig angesehen (LG Marburg
ZMR 2000, 539, 540 f.; LG Berlin GE 1999, 983; Langenberg in Schmidt-
Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 223 f. m.w.Nachw.; Münch-
KommBGB/Voelskow, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rdnr. 104; Häublein, ZMR 2000,
139, 141 m.w.Nachw.; Kinne in Börstinghaus, Mietrecht in der Praxis, Fach 3
Rdnr. 18/1; a.A. Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl., III A Rdnr. 1070).
Diese Auffassung trifft für den vorliegenden Fall zu. Eine unangemessene Benachteiligung ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Eine solche Abweichung, die gegen die Gebote von Treu und
Glauben verstößt, liegt hier vor. Nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - auf den Mieter übertragen (st. Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253). Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Sie würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde (vgl. M. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 9 M Rdnr. 68; Häublein, aaO). Auch ist ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, nicht schützenswert.
b) Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen bietet der in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87) enthaltene und in der Praxis anerkannte Fristenplan, wonach
Schönheitsreparaturen im allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein werden (BGHZ 92, 363, 368 f.; 101, 253, 263 f.). Hiervon weicht die vorliegende Klausel zum einen hinsichtlich der Frist für Küche, Bad, Toilette und Nebenräumen
zum Nachteil des Mieters ab, zum anderen dadurch, daß der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des "im allgemeinen" entstehenden Renovierungsbedarfs gelten soll, sondern die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vorschreibt. Das Berufungsgericht ist mit Recht der Auffassung, dass die Räume einer Mietwohnung auch nach Ablauf der in § 16 Ziff. 4
des Mietvertrags angegebenen Fristen von zwei beziehungsweise fünf Jahren nicht zwangsläufig renovierungsbedürftig sein müssen. Hieran kann es insbesondere fehlen, wenn der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig nutzt, etwa im Falle einer längeren Abwesenheit, oder wenn er die Räume mit besonders "langlebigen" Tapeten oder Farben dekoriert hat (vgl. Langenberg,
aaO und eingehend AG Gießen, WuM 2002, 212, 213; vgl. auch die in Anlage 5 zu den Wertermittlungsrichtlinien 1991 [Tapezier- und Malerarbeiten] angegebenen, unterschiedlichen Haltbarkeitszeiten, abgedruckt bei Lützenkirchen, ZMR 1998, 605, 606). Dem trägt die Klausel nicht hinreichend Rechnung, da sie im Einzelfall dazu führen kann, dass der Mieter Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf auszuführen hat.
3. Die Unwirksamkeit der in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags geregelten Fristenbestimmung hat die Unwirksamkeit auch der Schönheitsreparaturverpflichtung zur Folge (vgl. LG Berlin WuM 2002, 668; LG Berlin GE 2003, 124, jeweils m.w.Nachw.; LG Hamburg WuM 1992, 476; LG Köln 1989, 506; Langenberg, aaO Rdnr. 221; a.A. Häublein, aaO, S. 142 f.; Lützenkirchen, aaO, S. 608). Die
in § 16 Ziff. 4 enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung ließe sich nur dann aufrechterhalten, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen ließe (Senatsurteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899, unter II 2 m.w.Nachw.). Hieran fehlt es. Zwar könnte der erste Teil der Klausel sprachlich ohne den Fristenplan bestehen bleiben; dies gilt aber schon nicht für den Zusatz, dem eine eigenständige Bedeutung nicht zukommt. Jedenfalls hätte ein Wegfall des Fristenplans zur Folge, dass die Renovierungsvorschrift inhaltlich umgestaltet würde; denn der Fristenplan bildet mit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen eine Einheit, indem er den Umfang der Renovierungsverpflichtung konkretisiert. Bliebe die Klausel nach Streichung der Worte "mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge" und des nachstehenden Fristenplans bestehen, würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovierungsverpflichtung auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt. Dies wäre jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel.
Da sich die Revision des Klägers nach alledem als unbegründet erweist, ist sie - ungeachtet der Säumnis der Beklagten durch kontradiktorisches Urteil - mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
BGH_VIII_ZR_361_03.pdf (0.05 MB)
05.04.2006 BGH zu Schönheitsreparaturen - Auf die konkrete Formulierung kommt es an
BGH, VIII ZR 178/05
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal vom 21. Juli 2005 wird zurückgewiesen.Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen.
(1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und
Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in § 6 Nr. 1 des Miet-vertrages sei unwirksam, weil sie hierfür starre Fristen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung vorsehe. Eine solche Regelung benachteilige, wie der Bundesgerichtshof bereits wiederholt entschieden habe, den Mieter unangemessen im Sinne des hier noch anwendbaren § 9 AGBG; sie sei deshalb unwirksam. An der Unwirksamkeit der Klausel ändere sich auch dadurch nichts, dass möglicherweise für den Fall des Auszugs eine flexiblere Handhabung vor-gesehen sei. Dabei könne dahinstehen, ob die betreffende Klausel in § 6 Nr. 2 des Mietvertrages mit ihrer undeutlichen Formulierung über die Berücksichtigung des Fristenplanes im Verhältnis zu dem Grad der Abnutzung dem Transparenzgebot entspreche. Jedenfalls lasse sich dieser Bestimmung nicht entnehmen, dass sie die Fristen des § 6 Nr. 1 relativieren solle. Sei aber die Verpflichtung des Beklagten, überhaupt Schönheitsreparaturen durchzuführen, unwirksam, so könne auch die Kostenregelung des § 6 Nr. 3, die gerade auf dieser Verpflichtung beruhe, keinen Bestand haben.
1. Im Ergebnis erweist sich die Rüge der Revision, das angefochtene Ur-teil genüge nicht den Anforderungen des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO, weil es die Berufungsanträge nicht wiedergebe, als unbegründet. Zwar schließt die im Berufungsurteil enthaltene Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils den Berufungsantrag nicht ein; dieser ist vielmehr auch nach dem reformierten Zivilprozessrecht in das Berufungsurteil aufzunehmen. Das Urteil muss deshalb, wenn es - wie hier - auf die wörtliche Wiedergabe des Antrages verzichtet, wenigstens erkennen lassen, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel erstrebt hat (Senatsurteil BGHZ 154, 99). Diesen Anforderungen wird die angefochtene Entscheidung noch gerecht. In Verbindung mit den in Bezug genommenen, teilweise in den erstinstanzlichen Entscheidungsgründen enthaltenen Feststellungen des Amtsgerichts lassen die Gründe des Berufungsurteils hinreichend klar erkennen, dass die Klägerin ihr Klagebegehren weiterverfolgt hat, soweit das Amtsgericht die Klage - hinsichtlich der Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von insgesamt 854,26 € - abgewiesen hat.
Zu Unrecht beanstandet die Revision ferner, das Berufungsurteil verstoße jedenfalls deshalb gegen die Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO,
weil es den Berufungsantrag bezüglich der Zinsansprüche aus dem vom Amts-gericht zuerkannten Hauptanspruch nicht wiedergebe, soweit diese im erstinstanzlichen Urteil abgewiesen worden seien. Entgegen der Ansicht der Revision hat die Klägerin diese Zinsforderung in der Berufungsinstanz nicht weiterverfolgt. Sie hat in ihrer Berufungsbegründung zwar zwei Daten des erstinstanzlichen Ausspruchs über die Verzugszinsen "beanstandet", aus "Vereinfachungs-gründen" aber sogar in ihrem Berufungsantrag die Zinsdaten für die weiter geltend gemachten Renovierungskosten aus dem Tenor des amtsgerichtlichen Urteils zu dem ihr zuerkannten Betrag übernommen. Eine Abänderung des Ur-teils der Vorinstanz bezüglich der Zinsen aus dem zugesprochenen Betrag hat sie nicht begehrt. Aus diesem Grund bleibt die weitere Rüge der Revision, das Berufungsurteil sei hinsichtlich des Zinsbegehrens der Klägerin teilweise nicht mit Gründen versehen (§ 547 Nr. 6 ZPO), gleichfalls ohne Erfolg.
a) In Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des Senats hat das Berufungsgericht angenommen, dass die formularmäßige Schönheitsreparaturenklausel in § 6 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages einen starren Fristenplan enthält und deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam ist (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 = WuM 2004, 463, vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775 = WuM 2004,
660, und vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416 = ZMR 2005, 934). Aus der Sicht eines verständigen Mieters macht es keinen Unterschied, ob der Fristenplan - wie hier - eine bestimmte Frist ohne jeden Zusatz enthält oder ob die Verbindlichkeit der genannten Frist durch Worte wie "mindestens" beziehungsweise "spätestens" verstärkt wird. In seinen einschlägigen Entscheidungen hat der Senat stets darauf abgestellt, ob ein angegebener Zeitraum durch Formulierungen wie "in der Regel", "im Allgemeinen" oder ähnliche Wendungen - für den Mieter erkennbar - so flexibel vereinbart war, dass nach dem Wortlaut der Klausel im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich war. Fehlt ein derartiger Zu-satz, so ist nach dem eindeutigen Wortlaut der Fristenklausel ein Abweichen zugunsten des Mieters nicht vorgesehen; sie ist dann aus der Sicht des Mieters nicht weniger "starr" als bei sprachlichen Hinzufügungen, die eine Verlängerung der Frist nicht zulassen.
b) Auch die Revision zieht letztlich nicht in Zweifel, dass der Fristenplan in § 6 Nr. 1 starr und die Klausel deshalb unwirksam ist; sie meint jedoch, hier-auf komme es nicht an, weil die Abgeltungsklausel in § 6 Nr. 3 des Mietvertrages - die für die Kosten der Renovierung des Wohnzimmers, des Elternzimmers und des Flurs heranzuziehen ist - unabhängig von der Renovierungsklausel in § 6 Nr. 1 sei. Das trifft nicht zu.
bb) Der enge Zusammenhang der hier zu prüfenden Klauseln ergibt sich schon aus der Systematik der Regelung; beide sind Teil des mit "Erhaltung der Mietsache" überschriebenen § 6 des Mietvertrages. Die maßgebenden Begriffe sind weitgehend identisch ("Schönheitsreparaturen", "Fristen", "Renovierung"). Die - als solche grundsätzlich unbedenkliche (Senatsurteil BGHZ 105, 71) - Abgeltungsklausel in Nr. 3 verweist an zwei Stellen auf die "o.g. Fristen" beziehungsweise "obigen Fristen" in Nr. 1. Für den verständigen Leser des angesprochenen Personenkreises kann unter diesen Umständen kein Zweifel bestehen, dass die einzelnen Bestimmungen des § 6 eine einheitliche, zusammen-gehörige Gesamtregelung der Renovierungsverpflichtungen des Mieters dar-stellen. Dabei bildet die Klausel der Nr. 1 mit der Überbürdung der Erhaltungs-pflicht auf den Mieter eindeutig erkennbar die Grundlage für die nachfolgenden Regelungen in den Nrn. 2 und 3. Fällt diese Grundlage weg, so verlieren die daran anschließenden Bestimmungen ihre Rechtfertigung und ihren Sinn. Ist der Mieter, wie dargetan, nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, trifft ihn auch keine Verpflichtung zur anteiligen Abgeltung der Kosten bei Beendigung des Mietverhältnisses nach § 6 Nr. 3 des Mietvertrags. Die von der Revision aufgeworfene Frage einer Teilbarkeit der Schönheitsreparatur-klauseln stellt sich daher nicht.
3. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Ersatz der vollen Kosten für das Streichen der Decken in Küche und Bad in Höhe von 91,20 € gleichfalls nicht zu. Allerdings handelt es sich bei der letztgenannten Forderung nicht, wie die Revision meint, ebenfalls um einen quotenmäßigen Abgeltungsanspruch im Sinne des § 6 Nr. 3 des Mietvertrags; denn für Küche und Bad wäre die Renovierungspflicht des Beklagten - ihre wirksame Vereinbarung unterstellt - mit Ablauf der in § 6 Nr. 1 genannten Frist von drei Jahren, mithin am 16. Juli 2002 fällig geworden. Der von der Klägerin insoweit der Sache nach geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (wegen nicht erbrachter Leistung) gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB ist nicht begründet, weil es, wie eingangs erwähnt, an einer wirksamen Vereinbarung über die Übertragung der Renovierungspflicht auf den Beklagten fehlt. Auf die Frage, ob die sonstigen
Voraussetzungen des § 281 BGB erfüllt sind, kommt es demnach nicht mehr an.
BGH_VIII_ZR_178_05.pdf (0.05 MB)
06.11.2013 Mieter dürfen keine bunten Wände hinterlassen
Hinterlassen Mieter beim Auszug aus der Wohnung die Wände in bunten Farben, sind sie zum Schadenersatz verpflichtet. Das gilt auf jeden Fall dann, wenn die Wohnung ursprünglich in weiß renoviertem Zustand übernommen worden ist, urteilte der Bundesgerichtshof in Karlsruhe.
Damit muss eine Familie aus Butzbach auf ihre Kaution verzichten und zusätzlich noch 874,30 € Schadenersatz an ihren Vermieter zahlen. Die Familie hatte von 2007 bis 2009 eine Doppelhaushälfte gemietet. Die Zimmer waren beim Einzug weiß gestrichen. Als die Familie auszog, wurde es dem Vermieter zu bunt. Einzelne Wände waren nun rot, gelb und blau gestrichen. Der Vermieter befürchtete, das Haus in diesem Zustand nicht vermieten zu können - er ließ die farbigen Wände streichen. Die Kosten von 3.648,82 € sollten die ausgezogenen Mieter übernehmen.
Der BGH gab dem Vermieter recht. Dem Vermieter sei ein Schaden entstanden, den er für eine Neuvermietung wieder beseitigen muss. Die Kosten können vom Mieter eingefordert werden. Die Mieter müssen die mit weißen Wänden übergeben - auch übliche Farben wie eierschalengelb seien noch angemessen, so der BGH.
Nur unter bestimmten Voraussetzungen: Klauseln mit festen Fristplänen, wonach etwa Küche und Bad alle drei Jahre renoviert werden müssen, sind umwirksam. (BGH, VIII ZR 178/05, VIII ZR 361/03 und VIII ZR 152/05). Fristen sind starr, wenn ihr Wortlaut keine Alternative zulässt. Doch Vorsicht: Enthält der Mietvertrag Abschwächungen, wonach Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" oder "in der Regel" alle drei Jahre durchzuführen sind, ist die Regelung wirksam.
Kann ein Mieter seine Mietwohnung streichen, wie er will?
Ja. Klauseln, die die Zustimmung des Vermieters zu abweichenden Anstrichen oder Tapeten voraussetzen, sind unwirksam (BGH VIII ZR 199/06). Gültig sind aber Klauseln, die die Rückgabe der Wohnung bei Mietende in " dezenten Farbtönen" fordern (BGH, VIII ZR 198/10).
Klauseln, die beim Auszug grundsätzlich eine fachmännische Renovierung fordern, sind unwirksam, weil auch Mieter betroffen wären, die nur einige Monate in der Wohnung lebten. (BGH, VIII ZR 308/02 und VIII ZR 316/06).
Mieter_duerfen_keine_bunten_Waende_hinterlassen.pdf (0.03 MB)
23.03.2011 Fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrages wegen Zahlungsverzug: Verschulden des unberechtigt mindernden Mieters
Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35).
Auf die Revision der Klägerinnen wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Landshut vom 23. März 2011 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben als zum Nachteil der Klägerinnen erkannt worden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freising vom 27. Mai 2010 wird insgesamt zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.
Die Beklagten glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand in Höhe von 1.240 € aus und nahmen ab Juli 2010 unter Vorbehalt die Mietzahlungen wieder in voller Höhe auf. Während des Berufungsverfahrens zahlten die Beklagten am 17. Februar 2011 weitere 3.720 € (Mietrückstand März 2009 bis Januar 2010 zuzüglich 3 Mietrückstand Juni 2010) an die Klägerinnen und glichen damit den zu dieser Zeit noch offenen Mietrückstand vollständig aus.
Diese Erwägungen träfen nicht nur auf die Kündigung vom 7. Januar 2010, sondern auch auf die Kündigung vom 22. Dezember 2010 zu. Zwar entfalle die Berechtigung für eine Mietminderung, wenn der Mieter (nachträglich) erkenne, dass eine Minderungsbefugnis nicht bestehe. Davon sei immer dann auszugehen, wenn der Mieter vom Gericht auf diesen Umstand hingewiesen werde. Selbst wenn der Mieter das ihm ungünstige Urteil durch eine weitere Instanz überprüfen lassen wolle, müsse er dennoch sein Zahlungsverhalten ändern, ohne dass es einer vorherigen Mahnung des Vermieters bedürfe. Im Streitfall habe daher zu den nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils geschuldeten und von den Beklagten auszugleichenden Mieten auch der bis zum erstinstanzlichen Urteil aufgelaufene Zahlungsrückstand in Höhe von 3.410 € gezählt. Jedoch hätten die Beklagten letztlich sämtliche Rückstände mit der letzten, am 17. Februar 2011 geleisteten Zahlung in Höhe von 3.710 € ausgeglichen. Damit trete die Wirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ein, so dass die 11 Kündigung unwirksam geworden sei. Dass die Zahlungen nur unter Vorbehalt erfolgt seien, ändere nichts an deren Erfüllungswirkung.
1. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bestand im Zeitpunkt des Zugangs der fristlosen Kündigung vom 7. Januar 2010 ein Zahlungsrückstand von 3.410 €, der die Summe der Mieten für zwei Monate (3.100 €) überschritt. Mit diesem Betrag waren die Beklagten entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn den Beklagten stand - wie in der Revisionsinstanz zwischen den Parteien nicht mehr im Streit ist - wegen der Schimmel- und Kondenswasserbildung kein Minderungsrecht zu, da die Ursache der beanstandeten Mängel nach den Feststellungen der Vorinstanzen in einem unzureichenden Heizungs- und Lüftungsverhalten der Beklagten liegt.
Zahlungsverzug.pdf (0.06 MB)
27.06.2007 Fehlende Gemeinschaftsantenne stellt keinen Mangel der Mietsache dar
Mieter müssen das Ersetzen einer Gemeinschaftsantenne durch einen Kabelanschluss akzeptieren.
Im zugrunde liegenden Fall minderte der Mieter einer Wohnung die Miete, da der Vermieter die Gemeinschaftsantenne beseitigte. Es bestand jedoch ein Kabelanschluss. Der Mieter meinte, es liege ein zur Minderung berichtigter Mangel vor, weil der Kabelanschluss kostenpflichtig sei und der Vermieter laut Mietvertrag zur Verfügungsstellung einer Gemeinschaftsantenne verpflichtet sei. Der Mieter beruft sich weiterhin auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum, da er fehlerhaft von einem Minderungsrechtes ausging. Mietminderungsanspruch besteht nicht.
Gemeinschaftsantenne.pdf (0.01 MB)
20.02.2013 Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung
Katzen_und_Hundehaltung.pdf (0.03 MB)

References: BGH 
 BGH 
 § 569
 § 13
 § 307
 § 5
 § 535
 § 535
 § 535
 § 307
 § 8
 § 8
 § 307
 § 8
 § 307
 § 556
 § 546
 § 546
 § 8
 § 546
 § 546
 § 16

§ 16
 § 307
 § 309
 § 309
 § 16

§ 307
 § 9
 § 16
 § 16
 § 16
 § 307
 § 9
 § 538
 § 307
 § 9
 § 535
 § 535
 § 9
 § 7
 § 535
 § 16
 § 16
 § 16
 § 97
 BGH 
 § 6
 § 9
 § 6
 § 6
 § 6
 § 540
 § 540
 § 6
 § 9
 § 307
 § 6
 § 6
 § 6
 § 6
 § 6
 § 6
 § 6
 § 6
 § 281
 BGH 
 § 569