Source: https://avvmicheledeluca.com/2019/01/07/separata-alienazione-del-soprasuolo-dal-sottosuolo-quali-entita-giuridicamente-autonome/
Timestamp: 2019-01-17 21:41:50+00:00

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Separata alienazione del soprasuolo dal sottosuolo quali entità giuridicamente autonome – Michele De Luca
Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 26 ottobre 2018, n. 27256
È valida una separata alienazione del soprasuolo dal sottosuolo quali entità giuridicamente autonome, nonché la costituzione in via accessoria di diritti di servitù in favore del sottosuolo trasferito all’acquirente e a carico del soprasuolo rimasto all’alienante, al fine della migliore utilizzazione del fondo alienato, scindendosi l’unica proprietà originaria appartenente a un solo soggetto in più proprietà distinte in senso verticale facenti capo a soggetti diversi. (La S.C. ha enunciato il principio in una fattispecie di compravendita di terreni montani per escavazione di marmo e pietra similare, con specifica pattuizione che tutta la legna, erba e pattume sarebbero restati a beneficio del venditore).
Ordinanza 26 ottobre 2018, n. 27256
Dott. MARCHEIS Chiara Besso – Consigliere
sul ricorso 21075-2014 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS)
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio del’avv. (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA AREZZO 38, presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
avverso la sentenza n. 34/2014 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, depositata il 08/01/2014;
udita la relazione della causa svolta nella camera di Consiglio del 11/07/2018 dal Consigliere Dr. SCARPA ANTONIO.
(OMISSIS) ha proposto ricorso articolato in nove motivi avverso la sentenza della Corte di Appello di Brescia n. 34/2014 depositata 1’8 gennaio 2014, la quale aveva accolto parzialmente l’appello principale proposto da (OMISSIS) e (OMISSIS) contro la sentenza del Tribunale di Brescia del 13 aprile 2010 e cosi’ accertato che i mappali (OMISSIS) e (OMISSIS) del Comune censuario di (OMISSIS) fossero di proprieta’ di (OMISSIS), respingendo altresi’ le restanti domande proposte da (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).
Resiste con controricorso (OMISSIS), il quale ha proposto ricorso incidentale in unico motivo, al quale ha resistito (OMISSIS) notificando un proprio controricorso.
Resta intimata, senza svolgere attivita’ difensive, (OMISSIS).
I ricorrenti principale ed incidentale hanno depositato memorie ai sensi dell’articolo 380 bis. c.p.c., comma 1.
(OMISSIS), con citazione del 5 maggio 2004 notificata a (OMISSIS) e (OMISSIS), propose davanti al Tribunale di Brescia domanda di accertamento della proprieta’ in capo a se’ dei mappali (OMISSIS) e (OMISSIS) del Comune censuario di (OMISSIS), deducendo di averli acquistati da (OMISSIS) con atto del (OMISSIS), dal titolo “compravendita per escavazione di marmo e pietra similare”, recante la dicitura che “tutta la legna, erba e pattume resteranno a beneficio del venditore, suoi eredi e successori” e con costituzione di servitu’ di passo a favore dei mappali in questione gravante sui restanti immobili di proprieta’ del venditore. (OMISSIS) sostenne che alla morte di (OMISSIS) (30 agosto 1976) i mappali risultavano pero’ intestati agli eredi nella denuncia di successione presentata presso la Conservatoria dei RR.II, mentre da atto pubblico del (OMISSIS) risultavano di proprieta’ esclusiva di (OMISSIS) e della moglie (OMISSIS).
(OMISSIS) e (OMISSIS) chiesero il rigetto della domanda attorea. (OMISSIS) eccepi’ di non essere legittimata passiva dal momento che (OMISSIS) aveva acquistato da (OMISSIS) e (OMISSIS) la rispettiva quota di proprieta’ a titolo personale, in maniera che non ricadesse nella comunione coniugale. (OMISSIS) affermo’ invece, a fondamento delle proprie domande riconvenzionali, che il contratto di compravendita del (OMISSIS) aveva attribuito al (OMISSIS) non un diritto di proprieta’ esclusiva, ma un “diritto di superficie sul sottosuolo”, diritto che l’attore non aveva piu’ esercitato dalla fine degli anni Settanta. Il Tribunale di Brescia dichiaro’ estinto il giudizio nel rapporto tra l’attore e la (OMISSIS), per rinuncia del (OMISSIS) agli atti e alla azione nei confronti di questa, mentre riconobbe (OMISSIS) proprietario legittimo dei terreni per cui e’ causa.
Avverso tale pronuncia (OMISSIS) e (OMISSIS) proposero appello principale, mentre (OMISSIS) propose appello incidentale.
La Corte di Appello di Brescia, in riforma della pronuncia di primo grado, affermo’: che il contratto del (OMISSIS) non costituisse un contratto di compravendita di immobile, ma un atto con cui (OMISSIS), quale proprietario del terreno coltivo, cedeva a (OMISSIS) il prodotto del sottosuolo; che, se invece si fosse trattato di compravendita di immobile, il contratto sarebbe stato comunque nullo per indeterminatezza dell’oggetto, “atteso che dal suo contenuto non si potrebbe neppure stabilire quale diritto reale le parti avessero inteso cedere”; che, se il contratto fosse stato diretto all’alienazione dei terreni, non vi sarebbe stata ragione di specificare nell’intestazione di esso “compravendita per escavazione di marmo e pietra similare” e di far riferimento nel testo al diritto del compratore di esercitare l’escavazione, nonche’ altre facolta’ che sarebbero state gia’ ricomprese nel diritto di godimento del bene immobile trasferito; che tantomeno il contratto del (OMISSIS) poteva configurarsi quale trasferimento del diritto di superficie o del diritto di uso, che avrebbero imposto un diverso titolo ed un differente contenuto. Ne’ rileva, per la Corte di Brescia, la costituzione a favore del compratore della servitu’ attiva sui restanti terreni di proprieta’ del venditore, “dal momento che in tal modo si assicurava al compratore il diritto di accesso ai fondi destinati a sfruttamento del sottosuolo”. Per la sentenza impugnata, rileva piuttosto la dicitura “tutta la legna, erba e pattume resteranno a beneficio del venditore, suoi eredi e successori”, che starebbe a dimostrare che la proprieta’ del fondo restava invariata, giacche’ incompatibile con l’attivita’ di escavazione. Configurandosi una vendita di mobili, la Corte di Appello considero’ superflue anche le censure aventi ad oggetto l’omessa tempestiva prova della trascrizione dell’atto, sollevata dagli appellanti, censure comunque infondate, trattandosi semmai di azione di accertamento positivo della proprieta’ e non di rivendicazione. Rispetto, poi, alle reciproche domande di usucapione, la Corte di Brescia reputo’ superata dal rigetto della domanda attorea quella avanzata da (OMISSIS), mentre giudico’ infondata quella proposta in via subordinata da (OMISSIS), in quanto dalle prove orali era risultato rispettato il contenuto dell’atto di vendita, non avendo le parti travalicato i limiti di godimento del bene. Infine, con riferimento alla domanda di estinzione del diritto di superficie proposta da (OMISSIS), la Corte d’appello osservo’ che, a prescindere dalla qualificazione giuridica del diritto, non poteva comunque considerarsi venuto meno il “diritto di cava” del (OMISSIS) sui terreni in contesa: in mancanza di un termine, inquadrato il contratto come “vendita di prodotti di cava”, l’acquirente potra’ esercitare il suo diritto di escavazione e fare propri i relativi prodotti “finche’ in vita”, “essendo indifferente che tale diritto sia stato esercitato direttamente dall’acquirente o da terze persone, oppure sia stato esercitato saltuariamente”. La Corte di Appello compenso’ per 1/3 le spese processuali del primo e del secondo grado e condanno’ (OMISSIS) a pagare il residuo agli appellanti principali.
2. Il primo motivo di ricorso di (OMISSIS) lamenta la violazione o falsa applicazione degli articoli 1362, 1363 e 1372 c.c., e “la violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, in relazione all’interpretazione e alla successiva qualificazione giuridica del contratto stipulato in data (OMISSIS)”. Si assume che, contrariamente a quanto statuito dalla sentenza impugnata, il contratto del (OMISSIS), alla stregua del suo contenuto letterale e della comune volonta’ delle parti, era finalizzato al trasferimento della proprieta’ dei terreni montani, con contestuale costituzione di servitu’ su immobili restanti al venditore, integrando pertanto una compravendita.
Con il secondo motivo di ricorso si denuncia la violazione o falsa applicazione degli articoli 1363, 1372 e 1365 c.c., tenuto conto del principio per cui le clausole di un contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, la Corte di Appello non avrebbe rilevato che l’esplicitazione dell’attivita’ di escavazione contenuta nel testo contrattuale si sarebbe resa necessaria per specificare che il venditore avrebbe potuto continuare la “raccolta di erba, pattume e legna”, salve le limitazioni derivanti dall’attivita’ appunto attribuita al compratore.
Con il terzo motivo di ricorso si lamenta la violazione o falsa applicazione dell’articolo 113 c.p.c., “per la violazione dell’obbligo di pronunciare secondo diritto”, avendo la Corte di Brescia pronunciato una sentenza “priva di senso”, inventando un “termine temporale” con riguardo al diritto di proprieta’ trasferito al (OMISSIS) (“finche’ in vita”).
Con il quarto motivo di ricorso si denuncia la nullita’ della sentenza, per vizio di extra e ultrapetizione ai sensi dell’articolo 112 c.p.c., in quanto la Corte di Brescia ha pronunciato una sentenza di accertamento di un diritto di escavazione o di proprieta’ del prodotto di cava a fronte di domande aventi ad oggetto l’accertamento del trasferimento di un diritto di proprieta’ o di superficie con riguardo ai terreni montani; ne’ le parti avevano prospettato o richiesto “l’accertamento della durata del diritto trasferito”.
Con il quinto motivo di ricorso si lamenta la nullita’ della sentenza per difetto di motivazione, “perche’ contraddittoria, illogica e carente su un punto decisivo della controversia”, ovvero con riguardo alla qualificazione del contratto quale vendita di cose mobili.
Il sesto motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1346 e 1418 c.c., comma 2, in quanto la Corte di Appello, nell’interpretare il contratto del (OMISSIS), avrebbe errato nel considerare non sufficientemente determinati i beni immobili ed il relativo prezzo.
Il settimo motivo di ricorso lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 1362 e 1021 c.c., in quanto la Corte di Appello, contrastando il tenore letterale del contratto, avrebbe erroneamente escluso che la parti volessero trasferire un diritto d’uso in capo al venditore: l’esplicazione dettagliata delle modalita’ di esercizio dell’attivita’ di escavazione ad opera del compratore confermerebbe, piuttosto, che l’attribuzione al venditore delle attivita’ di “raccolta di erba, pattume e legna” sottintendeva la costituzione in favore dello stesso di un diritto di uso ex articolo 1021 c.c..
L’ottavo motivo di ricorso lamenta l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti, con particolare riferimento alle risultanze dei documenti e delle testimonianze, da cui avrebbe dovuto desumere la prova del non uso del diritto di raccolta riservato per contratto a (OMISSIS).
Il nono motivo di ricorso denuncia la violazione dell’articolo 91 c.p.c., in quanto gli errori in diritto della sentenza impugnata hanno comportato l’erronea soccombenza e, dunque, la condanna alle spese processuali.
1.1. L’unico motivo del ricorso incidentale di (OMISSIS) lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 954, comma 4, articolo 2946 c.c., per avere la Corte di Appello affermato che, non essendovi un termine, l’acquirente aveva il diritto di esercitare il suo diritto “finche’ in vita”, e cio’ sia perche’ e’ la legge a prevedere l’estinzione per non uso ventennale del diritto di superficie, sia perche’ e’ la legge a prevedere la prescrizione di un diritto di obbligazione.
2. Va disattesa l’eccezione formulata nel controricorso notificato da (OMISSIS) circa l’inammissibilita’ del ricorso incidentale, quanto al requisito di cui all’articolo 366 c.p.c., n. 3, contenendo esso gli elementi indispensabili per una precisa cognizione dell’origine e dell’oggetto della controversia, dello svolgimento del processo e delle posizioni assunte dalla parti.
3. Il primo, il secondo, il sesto ed il settimo motivo del ricorso di (OMISSIS), unitariamente esaminati per la loro connessione, risultano fondati, e rimangono assorbiti il terzo, il quarto, il quinto, l’ottavo ed il nono motivo del medesimo ricorso principale.
Il contratto concluso il (OMISSIS) tra (OMISSIS) e (OMISSIS) recava l’intestazione “compravendita per escavazione di marmo e pietra similare”. Esso stabiliva che ” (OMISSIS) cede e vende a (OMISSIS) che acquista i terreni montani denominati (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), posti in Comune di (OMISSIS), in quel catasto identificati con i mappali (…) quali risultano dal relativo certificato catastale che si va ad allegare alla domanda di voltura (…) il compratore intende coltivare nei detti terreni montani una cava di pietra o marmo e quindi sfruttare esclusivamente il sottosuolo, tutta la legna, erba e pattume resteranno a beneficio del venditore, suoi eredi e successori (…) il compratore ha diritto di esercitare l’escavazione nel modo e come meglio credera’ (…) impiantarvi linee elettriche, condutture, baracche, macchinari, costruzioni, scivoli (…) il venditore costituisce a favore degli immobili venduti col presente atto al sig. (OMISSIS) servitu’ attiva di passaggio (…) sui restanti immobili di sua proprieta’ (…) Detti terreni vengono venduti ed acquistati nello stato di fatto e di diritto nei quali attualmente di trovano (…) con la trasmissione immediata della proprieta’ e del possesso nel compratore (…) Il venditore garantisce la proprieta’ degli immobili in contratto (..).
La Corte di Appello di Brescia ha affermato che tale convenzione non costituisse un contratto di compravendita di immobili, ma un atto con cui (OMISSIS) cedeva a (OMISSIS) il prodotto del sottosuolo. A dire dei giudici di secondo grado, se le parti avessero davvero voluto il trasferimento della proprieta’ dei terreni, il contratto si rivelerebbe nullo per indeterminatezza del diritto alienato, e non si giustificherebbero, peraltro, ne’ l’intestazione “compravendita per escavazione di marmo e pietra similare”, ne’ l’attribuzione al compratore del diritto di escavazione, ne’ l’attribuzione al venditore del beneficio riguardante legna, erba e pattume.
Ora, questa Corte ha gia’ affermato, secondo principi che vanno qui ribaditi, come i contratti di diritto privato aventi per oggetto lo sfruttamento di cave possono assumere configurazioni giuridiche diverse, a seconda dell’intenzione dei contraenti. Essi possono infatti concretare:
a) una vendita immobiliare, quando il negozio abbia ad oggetto il giacimento nella sua complessiva stratificazione intesa in unita’ di superficie e di volume e ne sia previsto il completo trasferimento per un prezzo commisurato al volume dell’intera cava;
b) una vendita mobiliare, se le parti abbiano invece considerato il prodotto dell’estrazione, ragguagliato a peso o a misura;
c) un contratto riconducibile nello schema dell’affitto, quando l’intenzione dei contraenti sia invece finalizzata allo scopo di consentire il godimento (sfruttamento) temporaneo del bene secondo la sua destinazione (Cass. Sez. 3, 09/07/1982, n. 4090; Cass. Sez. 1, 07/11/1989, n. 4646; Cass. Sez. 1, 16/09/1995, n. 9785).
Il legislatore, del resto, considera il prodotto della escavazione non come parte necessariamente integrante del fondo, tant’e’ che annovera espressamente i “prodotti delle cave”, come quelli delle miniere e delle torbiere, tra i frutti naturali (articolo 820 c.c., comma 1).
Allorche’, come nel caso in esame, sia controverso se il contratto stipulato tra le parti consistesse in una vendita immobiliare (avendo, cioe’, il negozio ad oggetto i tre terreni montani nella loro intera consistenza dietro il corrispettivo di un prezzo commisurato al volume dell’intera cava) ovvero in una vendita mobiliare di massa di cose future (vendita del prodotto di estrazione, la quale, pero’, postula la considerazione e determinazione della quantita’ o misura da estrarre, nonche’ del termine temporale di estrazione), l’erronea qualificazione giuridica dell’operazione negoziale e’ denunziabile in sede di legittimita’ solo per quanto attiene alla determinazione dei criteri generali ed astratti da applicare al caso concreto, poiche’ solo in ordine ad essi puo’ configurarsi il vizio di violazione o falsa applicazione di norme di diritto ex articolo 360 c.p.c., n. 3.
Lo stabilire, infatti, se un contratto costituisca una vendita di cava o di prodotti estrattivi si risolve in un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in cassazione se e’ sorretto da una motivazione esente da vizi logici o da vizi ex articolo 360 c.p.c., n. 5, e sia il risultato di un’interpretazione condotta nel rispetto delle regole di ermeneutica contrattuale dettate dagli articolo 1362 e ss. c.c.. Nell’interpretazione di un contratto, allora, occorre far riferimento in via prioritaria al criterio fondato sul significato letterale delle parole, di cui all’articolo 1362 c.c., e, solo ove il dato letterale della norma possa risultare ambiguo, puo’ farsi ricorso agli altri canoni strettamente interpretativi (articoli 1362, 1365 c.c.) e, in caso di insufficienza, a quelli interpretativi integrativi (articoli 1366, 1371 c.c.). Peraltro, nel procedimento di qualificazione del contratto il giudice non e’ mai vincolato dal nomen juris adoperato dalle parti, e deve anzi correggere la loro autoqualificazione quando riscontri che non corrisponde alla sostanza del contratto come da esse voluto (cfr. tra le tante Cass. Sez. 3, 28/08/2007, n. 18180; Cass. Sez. 1, 13/12/2006, n. 26690).
La Corte d’Appello di Brescia, nell’interpretare e qualificare come vendita mobiliare dei soli prodotti del sottosuolo il contratto concluso il (OMISSIS) tra (OMISSIS) e (OMISSIS), ha operato un’indagine ispirata ai criteri interpretativi sussidiari logici, teleologici e sistematici, senza pero’ utilizzare in via prioritaria il criterio dell’interpretazione letterale, analizzando dapprima il senso delle espressioni impiegate dagli stipulanti nel documento quali “… cede e vende… che acquista i terreni montani…”, “immobili venduti col presente atto”.., “detti terreni vengono venduti ed acquistati….”, ” il venditore garantisce la proprieta’ degli immobili in contratto”, in maniera da verificare se le stesse espressioni non rivelassero la loro volonta’ comune.
Erroneamente la Corte d’Appello ha ritenuto la nullita’ del contratto per indeterminatezza dell’oggetto quanto all’individuazione del diritto reale di cui le parti avessero disposto, come pure l’incongruenza tra una vendita immobiliare e l’attribuzione espressa al compratore del diritto di escavazione e al venditore del diritto su legna, erba e pattume.
Per la validita’ di una compravendita immobiliare e’ necessario che l’oggetto di detto contratto sia determinato, ovvero determinabile in base ad elementi contenuti nel relativo atto scritto (e, percio’, documentati e non estrinseci all’atto stesso), e tale requisito deve essere ravvisato nella inequivocabile identificazione dell’immobile compravenduto per il tramite dell’indicazione dei confini o di altri dati oggettivi incontrovertibilmente idonei allo scopo e ad impedire, percio’, che rimangano margini di dubbio sull’identita’ del suddetto immobile (cosi’ ad es. Cass. Sez. 2, 29/05/2007, n. 12506).
Alla stregua di quanto del pari gia’ affermato da questa Corte (cfr. Cass. Sez. 2, 15/04/1999, n. 3750; Cass. Sez. 2, 07/01/1980, n. 100; Cass. Sez. 2, 08/07/1977, n. 3054), deve invece certamente ammettersi la validita’ di una separata alienazione del soprasuolo dal sottosuolo come entita’ reali giuridicamente autonome – nonche’, come nella specie, della costituzione in via accessoria di diritti di servitu’ in favore del sottosuolo trasferito all’acquirente ed a carico del soprassuolo rimasto all’alienante, al fine della migliore utilizzazione della cava alienata -, scindendosi l’originaria unica proprieta’ appartenente ad un solo soggetto in piu’ proprieta’ distinte in senso verticale facenti capo a soggetti diversi, e comunque trattandosi pur sempre di veri e propri diritti di proprieta’.
4. Poiche’ l’accoglimento delle individuate censure del ricorso principale comporta la necessita’ di un riesame da parte dei giudici di rinvio in ordine alla determinazione dell’oggetto del contratto per cui e’ causa, ed alla conseguente natura del diritto spettante al compratore (OMISSIS), rimane altresi’ assorbito l’unico motivo del ricorso incidentale di (OMISSIS), inerente alla prescrizione dello stesso diritto, trattandosi di ragioni che potranno essere fatte valere nel medesimo giudizio di rinvio.
5. Consegue, nei limiti di cui in motivazione, l’accoglimento del primo, del secondo, del sesto e del settimo motivo del ricorso principale, rimanendo assorbiti il terzo, il quarto, il quinto, l’ottavo ed il nono motivo del medesimo ricorso principale, nonche’ il ricorso incidentale. Consegue ancora la cassazione della sentenza impugnata, sempre nei limiti delle censure accolte, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Brescia, che sottoporra’ la causa a nuovo esame uniformandosi ai principi richiamati e provvedera’ altresi’ a liquidare le spese del giudizio di cassazione.
La Corte accoglie il primo, il secondo, il sesto ed il settimo motivo del ricorso principale, dichiara assorbiti il terzo, il quarto, il quinto, l’ottavo ed il nono motivo del medesimo ricorso principale, nonche’ il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata nei limiti delle censure accolte e rinvia ad altra sezione della Corte d’Appello di Brescia, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazion
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 sentenza 
 articolo 1021
 sentenza 
 articolo 2946
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 articolo 360
 articolo 360
 articolo 1362
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
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