Source: https://interpretacje-podatkowe.org/obowiazek-podatkowy/0112-kdil1-1-4012-323-2018-1-mr
Timestamp: 2018-07-18 08:55:19+00:00

Document:
♦ › Obowiązek podatkowy › 0112-KDIL1-1.4012.323.2018.1.MR
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 maja 2018 r. (data wpływu 11 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłaconego wadium – jest prawidłowe.
W dniu 11 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłaconego wadium.
Gmina jest użytkownikiem wieczystym działek gruntu położonych w A przy ul. B, oznaczonych numerami 3/51 (Obręb 28, arkusz 1) o powierzchni 0,8951 ha i nr 3/59 (Obręb 28, arkusz 1) o powierzchni 0,1650 ha.
Teren, na którym położone są działki nie jest objęty ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej z dnia 29 grudnia 1999 r. zmienionego uchwałą Rady Miasta z dnia 26 marca 2013 r. oraz uchwałą Rady Miasta z dnia 29 czerwca 2017 r., obszar, na którym położone są ww. działki oznaczony jest symbolem D2 jako „istniejące tereny przemysłu, baz, składów, hurtowni o zwiększonej uciążliwości”.
Decyzją Prezydenta Miasta o warunkach zabudowy z dnia 26.06.2017 r., został ustalony sposób zagospodarowania kompleksu utworzonego przez ww. działki gruntu, polegający na budowie budynku magazynowego/ zabudowa produkcyjna (towarzysząca), budowie parkingu do 30 miejsc postojowych.
Rada Miasta wyraziła zgodę na sprzedaż prawa użytkowania wieczystego wskazanych działek. Na łączne zbycie ww. prawa do działek 3/51 i 3/59, zostanie zorganizowany przetarg nieograniczony. Sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%. Całą cenę sprzedaży, pomniejszoną o wpłacone wadium, nabywca będzie zobowiązany do uiszczenia na rzecz Gminy, zwanej dalej „Gminą”, przed zawarciem umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu, w formie aktu notarialnego.
Działki położone są na obszarze objętym Specjalną Strefą Ekonomiczną, dalej SSE. Zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 282 z późn. zm.), Zarządzającemu Strefą służy prawo pierwokupu prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na obszarze Strefy. W związku z powyższym, po rozstrzygnięciu przetargu, z nabywcą wyłonionym w drodze przetargu zostanie zawarta umowa warunkowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wskazanych działek, w formie aktu notarialnego. Uprawniony do skorzystania z prawa pierwokupu, w terminie 30 dni od daty otrzymania umowy warunkowej wypowie się, czy korzysta z przysługującego mu prawa. Jeśli uprawniony postanowi skorzystać z prawa pierwokupu, wówczas zbywający, w tym przypadku Gmina zawrze ze SSE umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego ww. działek gruntu. W takiej sytuacji Gmina zwróci podmiotowi wyłonionemu w drodze przeprowadzonego przetargu wpłacone przez niego przed przetargiem wadium.
Czy z chwilą zakończenia się przetargu wynikiem pozytywnym, wpłacone przez uczestnika przetargu wadium stanie się częścią należności (zaliczka) i będzie podlegać regułom ustawy o podatku od towarów i usług, czyli po stronie sprzedawcy, tu Gminy w części obejmującej otrzymaną część należności powstanie obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług na zasadach określonych w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT? Czy też w związku z tym, że w chwili rozstrzygnięcia przetargu nie ma pewności, że oferent wyłoniony w drodze przetargu faktycznie nabędzie to prawo, z uwagi na możliwość wykonania pierwokupu przez uprawnionego (SSE), moment podatkowy co do kwoty tej zaliczki powstanie dopiero z chwilą nie wykonania prawa pierwokupu?
Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5, 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Stosownie do treści ust. 8, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, (...), obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.
W myśli art. 106b ust. 1 pkt 4 cytowanej ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w art. 106a pkt 2 cyt. ustawy.
W przypadku otrzymania całości lub części zapłaty przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi, zgodnie z art. 106i ust. 2, fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty od nabywcy.
W przypadku zakończenia się wynikiem pozytywnym przetargu, gdy przy sprzedaży zbywanej nieruchomości nie ma podmiotów, którym by przysługiwało prawo pierwokupu, tj. gdy jednoznacznie znany jest nabywca prawa do nieruchomości, wadium zaliczane jest na poczet ceny jej zakupu. Wówczas z chwilą zakończenia się przetargu wynikiem pozytywnym, wadium staje się częścią należności (zaliczka), czyli z chwilą wyboru oferenta, powstaje obowiązek podatkowy co do kwoty tej zaliczki. Fakturę VAT wystawia się nie później niż 15-go dnia następnego miesiąca po rozstrzygnięciu przetargu.
Z chwilą wpłaty przez wybranego oferenta pozostałej części należności na poczet ceny sprzedaży praw do nieruchomości (tj. prawa własności/prawa użytkowania wieczystego), powstaje obowiązek podatkowy co do otrzymanej zaliczki. Sporządzenie aktu notarialnego po całkowitej zapłacie ceny nieruchomości, nie rodzi już żadnych obowiązków podatkowych VAT.
W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, nie ma pewności, że oferent wyłoniony w rozstrzygniętym przetargu jako nabywca nieruchomości, ostatecznie nabędzie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, oznaczonej jako działki gruntu nr 3/51 i nr 3/59, bowiem w przypadku skorzystania z prawa pierwokupu przez SSE, wadium wpłacone przed przetargiem przez oferenta, będzie podlegało zwrotowi na jego rzecz. Może więc dojść do sytuacji, gdy prawa do nieruchomości nabędzie podmiot, który jest uprawniony do wykonania pierwokupu, czyli inny, niż oferent wybrany w przetargu. Wydanie nieruchomości nastąpi w dniu podpisania umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu.
W opinii Gminy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, z chwilą rozstrzygnięcia przetargu, wadium przekształci się w zaliczkę i powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do kwoty wadium. W przypadku nie skorzystania przez uprawnioną SSE z przysługującego jej prawa pierwokupu, podmiot wyłoniony w przetargu jako nabywca praw do nieruchomości, będzie zobowiązany do uiszczenia na rzecz Gminy pozostałej części ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu. Z chwilą uiszczenia tej zaliczki powstanie obowiązek podatkowy w związku z otrzymaną wpłatą.
W przypadku zaś wykonania przez SSE prawa pierwokupu, zostanie wystawiona korekta faktury VAT dokumentującej otrzymanie zaliczki na poczet ceny sprzedaży równej kwocie wpłaconego wadium.
0112-KDIL1-1.4012.323.2018.1.MR

References: art. 13
 art. 14
 art. 8
 art. 19
 art. 19
 art. 14
 art. 20
 art. 21
 art. 106
 art. 106
 art. 106