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Timestamp: 2016-10-24 07:01:54+00:00

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4A_269/2015 (02.11.2015)
4A_269/2015 � � Urteil vom 2. November 2015
Herabsetzung des Mietzinses; K�ndigung,
Die A.________AG (Mieterin, Kl�gerin, Beschwerdef�hrerin) mietete von B.________ (Vermieter, Beklagter, Beschwerdegegner) im Jahr 2004 zun�chst mit schriftlichem Vertrag vom 21. Mai 2004 ein Verkaufslokal (mit Keller), sp�ter mit einem weiteren Mietvertrag vom 22. Juni 2004 eine 4-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss, beides in der Liegenschaft Strasse X in U.________.
A.a.�Im Mietvertrag �ber das Verkaufslokal wird unter dem Titel "3.2 Mietdauer" festgehalten, das Mietverh�ltnis werde f�r die feste Mietdauer von f�nf Jahren abgeschlossen und zwar vom 1. Juli 2004 bis zum 30. Juni 2009. Unter dem Titel "3.3 K�ndigung" wird geregelt, der Vertrag k�nne erstmals auf den 30. Juni 2009 gek�ndigt werden. Erfolge vor Ablauf dieser Frist keine K�ndigung, werde das Mietverh�ltnis jeweils stillschweigend um 5 Jahre verl�ngert. Die gegenseitige K�ndigungsfrist betrage 12 Monate und habe durch eingeschriebenen Brief zu erfolgen. Unter dem Titel "3.4 Option" wurde schliesslich vereinbart, dem Mieter stehe das Recht zu, den Vertrag nach Ablauf der festen Vertragsdauer um f�nf Jahre zu verl�ngern. Die Mieterin habe die Option mindestens 12 Monate vor Ablauf der festen Vertragsdauer schriftlich geltend zu machen. Diese Option hat die Mieterin ausge�bt. Der Mietvertrag �ber die Wohnung enth�lt eine bis auf die k�rzere K�ndigungsfrist (6 Monate) analoge Regelung betreffend die Mietdauer, die stillschweigende Verl�ngerung des Mietverh�ltnisses, wenn keine K�ndigung erfolgt, und die Option, den Vertrag nach Ablauf der festen Mietdauer um 5 Jahre zu verl�ngern. Auch die Option betreffend die Wohnung hat die Mieterin ausge�bt.
A.b.�Mit Schreiben vom 12. M�rz 2013 machte die Mieterin f�r beide Mietobjekte gest�tzt auf die Vertr�ge wiederum ein Optionsrecht f�r die Verl�ngerung der Vertr�ge um weitere f�nf Jahre geltend d.h. f�r das Verkaufslokal vom 1. Juli 2014 bis zum 30. Juni 2019. Ausserdem beantragte sie eine Herabsetzung der Mietzinse ab 1. Juli 2014 und begr�ndete dies mit dem gesunkenen Referenzzinssatz und dem Landesindex der Konsumentenpreise. Schliesslich untersagte sie dem Vermieter das Zutrittsrecht zu den Heizr�umen, warf ihm eine ungen�gende Reinigung des Treppenhauses vor und bem�ngelte den Abfluss. Der Vermieter kam den im Schreiben gestellten Forderungen nicht nach, sondern k�ndigte mit K�ndigung vom 23. April 2013 das Vertragsverh�ltnis betreffend das Verkaufslokal.
Mit zwei Eingaben vom 6. September 2013 beantragte die Kl�gerin dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks einerseits, die vom Beklagten ausgesprochene K�ndigung betreffend das Verkaufslokal aufzuheben und eventuell das Mietverh�ltnis um 6 Jahre zu erstrecken. Mit der zweiten Eingabe verlangte sie im Wesentlichen, der Mietzins f�r das Verkaufslokal sei per 1. Juli 2014 auf Fr. 1'861.--, jener f�r die Wohnung auf Fr. 845.-- abzusenken. Das Mietgericht vereinte die beiden Verfahren. Am 9. Januar 2014 erstreckte es das Mietverh�ltnis f�r das Verkaufslokal um drei Jahre bis zum 30. Juni 2017 und schloss eine weitere Erstreckung aus. Die K�ndigung hob es nicht auf, und es wies auch im �brigen die Klage ab. Die dagegen erhobene Berufung wies das Kantonsgericht Freiburg am 28. Januar 2015 ab.
Mit Beschwerde in Zivilsachen wiederholt die Kl�gerin vor Bundesgericht im Wesentlichen ihre erstinstanzlichen Hauptbegehren. Der Beschwerdegegner schliesst auf kostenf�llige Abweisung der Beschwerde, w�hrend das Kantonsgericht darauf verzichtet, sich vernehmen zu lassen. Die Beschwerdef�hrerin hat unaufgefordert eine Beschwerdereplik eingereicht. Der Beschwerdegegner hat auf Gegenbemerkungen verzichtet.
Im kantonalen Verfahren war zwischen den Parteien strittig, ob der Beschwerdef�hrerin lediglich ein einmaliges Optionsrecht zustand, das sie bereits ausge�bt hatte, oder ob ihr auch am Ende der verl�ngerten Mietdauer ein Optionsrecht zustehe, jedenfalls wenn sie es aus�be, bevor der Beschwerdegegner von seinem K�ndigungsrecht Gebrauch gemacht habe. Auch vor Bundesgericht beruft sich die Beschwerdef�hrerin auf ihr Vertragsverst�ndnis, wonach ihr ein wiederholtes Optionsrecht zustehe.
1.1.�Die Mietvertr�ge wurden f�r eine feste Mietdauer von f�nf Jahren abgeschlossen vom 1. Juli 2004 bis zum 30. Juni 2009. Mit den Bestimmungen �ber die stillschweigende Verl�ngerung um f�nf Jahre, wird sichergestellt, dass das Mietverh�ltnis bei einer Fortsetzung auf eine feste Dauer und nicht als unbefristetes weitergef�hrt wird. Dies ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts notwendig, wenn der Mietzins auch nach Ablauf der urspr�nglichen festen Mietdauer der Indexierung folgen soll (BGE 124 III 57 E. 3b S. 60; 123 III 76 E. 4a S. 77 f. mit Hinweisen).
1.2.�Die Ansicht der Beschwerdef�hrerin, angesichts dieser Regelung sei das Optionsrecht f�r eine Verl�ngerung nicht notwendig, greift zu kurz, denn ohne Optionsrecht w�re es der Vermieterschaft freigestanden, das Mietverh�ltnis auf das Ende der festen Mietdauer zu k�ndigen. Das Optionsrecht verhinderte, dass das Mietverh�ltnis gegen den Willen der Mieterin bereits auf den 30. Juni 2009 gek�ndigt werden konnte. Mit der Option erhielt die Beschwerdef�hrerin die Sicherheit, dass sie das Mietobjekt mindestens w�hrend 10 Jahren ben�tzen konnte, behielt aber die M�glichkeit einer K�ndigung bereits nach Ablauf von f�nf Jahren. Die Option bezieht sich ausdr�cklich auf das Ende der festen Vertragsdauer. Die feste Mietdauer wird in Ziff. 3.2 explizit vom 1. Juli 2004 bis zum 30. Juni 2009 festgesetzt. Durch Aus�bung des Optionsrechts konnte die Mieterin den Vertrag einseitig �ber die feste Vertragsdauer hinaus verl�ngern, was die Beschwerdef�hrerin getan hat. Ein Optionsrecht am Ende der verl�ngerten Mietdauer wurde nicht vereinbart. Die Auslegung der Beschwerdef�hrerin widerspricht dem klaren Vertragstext und erg�be keinen Sinn. Ein echtes wiederkehrendes Optionsrecht w�rde den Vertrag f�r die Vermieterschaft gegen den Willen der Mieterschaft unk�ndbar machen. Der von der Beschwerdef�hrerin vertretene Ansatz, die Option k�nne jeweils am Ende der Mietdauer ausge�bt werden, solange die Gegenpartei noch nicht gek�ndigt habe, w�re keine eigentliche Option. Sie w�rde der Mieterschaft keine Sicherheit bieten, das Mietverh�ltnis �ber die feste Vertragsdauer verl�ngern zu k�nnen, und dazu f�hren, dass sich die Parteien nicht auf die vorgesehenen Fristen zur Aus�bung des Optionsrechts (seitens der Mieterschaft) oder zur K�ndigung (seitens der Vermieterschaft) verlassen k�nnten, sondern bei Uneinigkeit vielmehr danach trachten m�ssten, der Gegenpartei zuvorzukommen. Die Vorinstanz ging zu Recht davon aus, dass der Vertrag ein einmaliges Optionsrecht gew�hrt.
Das Begehren um Herabsetzung der Mietzinse ab 1. Juli 2014 wies die Vorinstanz mit der Begr�ndung ab, eine parallele Anwendung des Landesindexes f�r Konsumentenpreise und des Referenzzinssatzes sei ausgeschlossen.
2.1.�Grunds�tzlich kann ein einmal vereinbarter Mietzins w�hrend der festen Vertragsdauer von keiner Partei einseitig ge�ndert werden. Eine Anpassung ist jeweils erst auf den n�chstm�glichen K�ndigungstermin zul�ssig (Art. 269d und Art. 270a OR). Das Gesetz sieht in Art. 269b OR mit der Indexierung (neben der Staffelung nach Art. 269c OR) eine Anpassungsklausel vor, die es erlaubt, bereits bei Vertragsschluss bestimmte �nderungen des Mietzinses w�hrend einer festen Vertragsdauer im Voraus zu vereinbaren. Voraussetzung beim indexierten Mietzins ist, dass der Mietvertrag f�r mindestens f�nf Jahre fest abgeschlossen wird (BGE 124 III 57 E. 3a S. 58 f.; Urteil des Bundesgerichts 4A_489/2010 vom 6. Januar 2011 E. 4.2). Ein Mietvertrag ist im Sinne von Artikel 269b OR f�r f�nf Jahre abgeschlossen, wenn der Vertrag durch den Vermieter f�r die Dauer von mindestens f�nf Jahren nicht gek�ndigt werden kann (Art. 17 Abs. 4 der Verordnung vom 9. Mai 1990 �ber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen [VMWG; SR 221.213.11]). Es schadet nicht, wenn es dem Mieter freisteht, fr�her zu k�ndigen (so schon BGE 112 II 69 E. 3 S. 71). W�hrend der (f�r den Vermieter) festen Vertragsdauer sind die Parteien an die vertraglich vorgesehene Anpassungsm�glichkeit gebunden: Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter bei indexierten Mietzinsen nur geltend machen, die Erh�hung sei durch keine entsprechende �nderung des Indexes gerechtfertigt (Art. 270c OR). Auf der anderen Seite kann der Vermieter neben der Indexierung grunds�tzlich keine weiteren Erh�hungsgr�nde anrufen. Es ist deshalb ausgeschlossen, in einem Vertrag mit indexiertem Mietzins zus�tzlich zum Anstieg des Landesindexes der Konsumentenpreise weitere Erh�hungsfaktoren vorzusehen, es sei denn, die Erh�hung sei durch entsprechende Mehrleistungen des Vermieters gerechtfertigt und der Mietvertrag sehe diese M�glichkeit ausdr�cklich vor (BGE 124 III 57 E. 3a S. 58 f.; zit. Urteil 4A_489/2010 E. 4.2).
2.2.�Wird ein urspr�nglich auf f�nf Jahre abgeschlossener Mietvertrag nach Ablauf der festen Vertragsdauer stillschweigend oder ausdr�cklich als unbefristetes Mietverh�ltnis fortgesetzt, f�llt die Indexierung dahin, es sei denn, der Vermieter sei, wie im zu beurteilenden Fall, bei einer stillschweigenden Fortsetzung auch in der folgenden Periode f�nf Jahre gebunden (BGE 124 III 57 E. 3b S 60; 123 III 76 E. 4a S. 77 f. mit Hinweisen). Erneuert sich das Mietverh�ltnis durch Stillschweigen oder durch die Aus�bung einer Option um mindestens f�nf Jahre, findet die Indexklausel weiter Anwendung (BGE 137 III 580 E. 2 S. 584 ff.; zit. Urteil 4A_489/2010 E. 4.2). Die n�chste Mietzinserh�hung ist diesfalls ausgehend vom Stand des offiziellen schweizerischen Landesindexes der Konsumentenpreise im Zeitpunkt der letzten Mietzinsfestsetzung zu berechnen, ohne R�cksicht auf die seither erfolgte stillschweigende Verl�ngerung (BGE 137 III 580 E. 2 S. 586).
2.3.�Im Zeitpunkt, in dem die urspr�nglich vereinbarte Indexierung oder Staffelung des Mietzinses zu Ende geht, k�nnen beide Parteien dessen Anpassung verlangen (Urteil des Bundesgerichts 4C.157/2001 vom 1. Oktober 2001 E. 1a mit Hinweisen). Dies gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts auch, wenn sich das Mietverh�ltnis (und damit die Indexierung) bei Stillschweigen automatisch um f�nf Jahre verl�ngert. Die Parteien k�nnen auf den Ablauf oder K�ndigungstermin eines Mietvertrages mit indexiertem Mietzins die Anpassung des Mietzinses nach relativer oder absoluter Methode verlangen (zit. Urteil 4A_489/2010 E. 4.2; NICOLAS SAVIAUX, Bail � loyer index�: le point de la situation, in: Cahiers du bail, 2011, Nr. 3, S. 65 ff. 66 f.; kritisch: ANDREAS MAAG, in: MRA 2011 S. 87 ff.; BEAT ROHRER, Der indexierte Mietzins, in: MRA 2012 S. 1 ff. 12 ff.). BGE 137 III 580 steht einer Anpassung des Mietvertrages infolge Ver�nderungen des Referenzzinssatzes bei Fortsetzung eines indexierten Mietvertrages nicht entgegen. In BGE 137 III 580 war das Mietverh�ltnis stillschweigend um f�nf Jahre fortgesetzt worden, ohne dass eine Anpassung des Mietzinses verlangt worden w�re. Damit wurde die Indexierung ohne Anpassung fortgesetzt. Es w�re den Parteien aber freigestanden, auf den K�ndigungstermin eine Anpassung zu verlangen (zit. Urteil 4A_489/2010 E. 4.2; SAVIAUX, a.a.O., S 66 f.).
2.3.1.�In der Lehre wird allerdings die Auffassung vertreten, wenn - wie hier und im zit. Urteil 4A_489/2010 - der Mietzins indexiert sei und sich der Vertrag (ohne K�ndigung) stillschweigend immer wieder um f�nf Jahre verl�ngere, solle dies offensichtlich zu den gleichen Bedingungen erfolgen (MAAG, a.a.O., S. 95 f. Ziff. 4; ihm folgend ROHRER, a.a.O., S. 13). Der Mietzins d�rfe daher ausschliesslich der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden (vgl. ROHRER, a.a.O., S. 13). Eine derartige Vereinbarung entspreche aus Sicht des Mieters einer stillschweigend aus�bbaren F�nfjahresoption. Die vom Bundesgericht er�ffnete Anfechtungsm�glichkeit f�hre faktisch zu einer erneuten Anfechtung des Anfangsmietzinses und damit zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Eingriff ihn die Vertragsfreiheit. Ein wesentliches vertragliches Element wie die Mietzinsgestaltung (Indexierung, Staffelung usw.) oder die vereinbarte Vertragsdauer k�nne nur durch K�ndigung oder eine nachtr�gliche Parteiabrede abge�ndert werden (MAAG, a.a.O., S. 95 f. Ziff. 4).
2.3.2.�Diese Auffassung �berzeugt nicht. Der Unterschied zu einer Option liegt darin, dass bei dieser die Vertragsverl�ngerung einseitig herbeigef�hrt werden kann, ohne dass f�r die Gegenpartei eine K�ndigungsm�glichkeit besteht (vgl. ROHRER, a.a.O., S. 2). Die in Art. 269b OR vorgesehene M�glichkeit, ausnahmsweise w�hrend der festen Vertragsdauer eine einseitige Anpassung des Mietzinses an die Indexschwankungen vorzunehmen (Art. 270c OR; BGE 124 III 57 E. 3a S. 58 f.; zit. Urteil 4A_489/2010 E. 4.2), ist der dem Vermieter vom Gesetz zugestandene Ausgleich f�r die lang dauernde vertragliche Verpflichtung (BGE 112 II 69 E. 3 S. 71). Soweit f�r den Vermieter eine K�ndigungsm�glichkeit besteht, greifen nicht die Ausnahmebestimmungen nach Art. 269b und 270c OR, sondern es gilt der allgemeine Grundsatz, dass eine �nderung auf den n�chsten K�ndigungstermin verlangt werden kann (Art. 269d und 270a OR; zit. Urteil 4A_489/2010 E. 4.2; SAVIAUX, a.a.O., S. 66 f.). Die gegenteilige Auffassung liesse sich mit dem Zweck der Schutzbestimmungen vor missbr�uchlichen Mietzinsen nicht vereinbaren. Ist bei Stillschweigen eine jeweilige Verl�ngerung um f�nf Jahre vereinbart, l�sst sich bei Vertragsschluss die tats�chliche Geltungsdauer des Vertrages nicht absch�tzen. Ergibt sich durch die Indexierung bis zum f�r die Verl�ngerung massgebenden Zeitpunkt ein �bersetzter oder aber ein ungen�gender Ertrag, l�sst sich nicht rechtfertigen, bei �bersetztem Ertrag der Mietsache vom Mieter zu verlangen, dass er f�r mindestens weitere f�nf Jahre einen �bersetzten Mietzins bezahlt, wenn er das Mietverh�ltnis fortsetzen will, oder bei ungen�gendem Ertrag der Mietsache den Vermieter zu zwingen, die K�ndigung auszusprechen, wenn er in Zukunft wieder einen angemessenen Mietzins erzielen will.
2.4.�Damit erweist sich die Beschwerde in Bezug auf die Herabsetzung des Mietzinses f�r die Wohnung als begr�ndet. Das Mietverh�ltnis betreffend das Verkaufslokal hat der Beschwerdegegner allerdings gek�ndigt, und es wurde von der Vorinstanz erstreckt.
2.4.1.�Ist der Vertrag im Erstreckungsentscheid nicht ge�ndert worden, so gilt er w�hrend der Erstreckung unver�ndert weiter; vorbehalten bleiben die gesetzlichen Anpassungsm�glichkeiten (Art. 272c Abs. 2 OR). Allerdings kann jede Partei verlangen, dass der Vertrag im Erstreckungsentscheid ver�nderten Verh�ltnissen angepasst wird (Art. 272c Abs. 1 OR).
2.4.2.�Die Beschwerdef�hrerin hat einerseits eine Klage auf Herabsetzung des Mietzinses angestrengt und andererseits die K�ndigung angefochten und eine Erstreckung verlangt. Dass sie im Rahmen der Erstreckung eine Anpassung des Mietzinses an ver�nderte Verh�ltnisse verlangt h�tte, zeigt sie nicht auf und ist nicht festgestellt. Damit ist im Ergebnis nicht zu beanstanden, wenn es die Vorinstanz f�r die Erstreckung bei dem unver�nderten Mietzins beliess. Nur f�r den Fall, dass sich die K�ndigung als ung�ltig erweisen sollte, m�sste das Herabsetzungsbegehren auch f�r das Verkaufslokal behandelt werden.
Mit Bezug auf die G�ltigkeit der K�ndigung beruft sich die Beschwerdef�hrerin zun�chst darauf, sie habe nach Treu und Glauben Anspr�che aus dem Mietvertrag geltend gemacht und ihr sei deswegen gek�ndigt worden.
3.1.�Es obliegt dem Empf�nger der K�ndigung zu beweisen, dass die K�ndigung aus einem verp�nten oder ohne sch�tzenswerten Grund erfolgte; der K�ndigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen, die K�ndigung auf Ersuchen hin zu begr�nden (vgl. Art. 271 Abs. 2 und Art. 266l OR, Art. 9 Abs. 1 lit. c VMWG) und im Bestreitungsfall alle f�r die Beurteilung des K�ndigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. Eine mangelnde oder fehlerhafte Begr�ndung kann ein Indiz daf�r sein, dass ein sch�tzenswertes Interesse an der K�ndigung nicht besteht; Treuwidrigkeit wird deshalb angenommen, wenn der angegebene K�ndigungsgrund vorgeschoben ist und der wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE 138 III 59 E. 2.1 S. 62 mit Hinweisen). Dies gilt auch, soweit behauptet wird, die K�ndigung sei erfolgt, weil nach Treu und Glauben Anspr�che aus dem Mietverh�ltnis (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR) geltend gemacht wurden (BGE 138 III 59 E. 2.1 und 2.2.1 S. 62; Urteil des Bundesgerichts 4C.35/2004 vom 27. April 2004 E 3.1 am Ende).
3.2.�Der Anspruch aus dem behaupteten Optionsrecht war offensichtlich unbegr�ndet. Er h�tte im �brigen einen Anspruch auf Herabsetzung ausgeschlossen. Eine Option auf Vertragsverl�ngerung verleiht dem Berechtigten die Befugnis, durch einseitige Willenserkl�rung unmittelbar ein inhaltlich bereits fixiertes Vertragsverh�ltnis herbeizuf�hren oder zu verl�ngern (BGE 113 II 31 2a S. 34 f.; Urteil des Bundesgerichts 4A_551/2008 vom 12. Mai 2009 E. 5.1). Ein weiteres Optionsrecht h�tte mithin die Frist, w�hrend der das Mietverh�ltnis vom Vermieter nicht gek�ndigt werden konnte, verl�ngert. Daher h�tte die Beschwerdef�hrerin bei Aus�bung eines Optionsrechts die von ihr beantragte Anpassung des Mietzinses nicht verlangen k�nnen, sondern es w�re der bestehende Vertrag unver�ndert weitergef�hrt worden, was eine Anpassung ausserhalb der Indexschwankungen ausgeschlossen h�tte (MAAG, a.a.O., S. 95 Ziff. 4; in diesem Sinne wohl auch ROHRER, a.a.O., S. 2). Unter diesem Gesichtspunkt kann wohl nicht gesagt werden, die Beschwerdef�hrerin habe nach Treu und Glauben Anspr�che aus dem Mietvertrag geltend gemacht, auch wenn (da das Optionsrecht nicht mehr bestand) das Herabsetzungsbegehren entgegen der Auffassung der Vorinstanz zul�ssig war und die Beschwerdef�hrerin den angefochtenen Entscheid insoweit zu Recht beanstandet. Die Frage kann aber offen bleiben.
3.2.1.�Die Vorinstanz verneinte den Kausalzusammenhang zwischen den geltend gemachten Anspr�chen und der ausgesprochenen K�ndigung. Als Hauptmotiv f�r die K�ndigung erkannte sie das Verhalten der Beschwerdef�hrerin seit Beginn des Mietverh�ltnisses, die wiederholten Vertragsverletzungen sowie die st�ndigen mehrheitlich unbegr�ndeten Forderungen. Sie erachtete die K�ndigung als g�ltig, zumal die im Zusammenhang mit dem Verkaufslokal gef�hrten Verfahren seit mehr als drei Jahren mehrheitlich zugunsten des Beschwerdegegners ausgegangen seien.
3.2.2.�Die Beschwerdef�hrerin bem�ngelt im Wesentlichen, die ihr von der Vorinstanz angelasteten Verfehlungen, die zur K�ndigung gef�hrt haben sollen, st�nden im Zusammenhang mit der Benutzung der Wohnung, nicht des Verkaufslokals. Die K�ndigung des Verkaufslokals behebe die Probleme nicht. Werde das Mietverh�ltnis betreffend die Wohnung herangezogen, m�sse auch in Bezug auf die Frage der Anwendbarkeit der Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zur Verhinderung einer Rachek�ndigung ber�cksichtigt werden, dass die Beschwerdef�hrerin bez�glich das Wohnobjekt innerhalb der letzten drei Jahre vor Gericht mehrheitlich obsiegt habe.
Diese Einw�nde verfangen nicht. Die Vorinstanz kam in W�rdigung der Beweise zum Schluss, nicht das Obsiegen der Beschwerdef�hrerin in anderen Verfahren oder die geltend gemachten Anspr�che stellten das Hauptmotiv der K�ndigung dar, sondern das Verhalten der Mieterin seit Beginn des Mietverh�ltnisses, die wiederholten Vertragsverletzungen sowie die st�ndigen mehrheitlich unberechtigten Forderungen. Diese Einsch�tzung vermag die Beschwerdef�hrerin nicht als willk�rlich auszugeben. Soweit auf Seiten der Beschwerdef�hrerin dieselbe Person, n�mlich ihre Verwaltungsr�tin, beide Mietobjekte benutzt, spielt keine massgebende Rolle, bei welchem Mietobjekt sie sich Verfehlungen zuschulden hat kommen lassen, sofern dadurch das pers�nliche Verh�ltnis beziehungsweise der Umgang mit der Vermieterschaft insgesamt belastet wird. Denn pers�nliche Differenzen der Parteien eines Mietvertrags verm�gen sogar einen wichtigen Grund zu dessen vorzeitiger Aufl�sung abzugeben (BGE 113 II 31 E. 2c S 37; Urteil des Bundesgerichts 4A_20/2015 vom 13. Juli 2015 E 3.2). Dabei kann keine Rolle spielen, im Zusammenhang mit welchem Mietobjekt die pers�nlichen Differenzen entstanden sind (immer vorausgesetzt, es war die Mieterin und nicht die Vermieterschaft, die durch vertragswidriges Verhalten Anlass dazu gegeben hat). Unter diesen Umst�nden verletzt es kein Recht, wenn die Vorinstanz auch das Verhalten mit Blick auf die Wohnung ber�cksichtigt und gest�tzt darauf den Kausalzusammenhang zwischen den gestellten Anspr�chen und der K�ndigung verneint.
Die Beschwerdef�hrerin beruft sich wie dargelegt einerseits darauf, f�r die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR sei auch ihr Obsiegen in Verfahren bez�glich der Wohnung zu ber�cksichtigen. Andererseits macht sie geltend, zum Zeitpunkt der K�ndigung sei ein Verfahren betreffend den richtigen Verteilschl�ssel der Nebenkosten f�r beide Mietobjekte vor Kantonsgericht h�ngig gewesen, bei dem der Beschwerdegegner unterlegen sei. Auch wenn, wie die Vorinstanz festhalte, der umstrittene R�ckforderungsanspruch nur Fr. 91.50 betragen habe, sei die eigentliche Frage nach dem richtigen Verteilschl�ssel der Nebenkosten zu Gunsten der Beschwerdef�hrerin entschieden worden. Die K�ndigung sei daher gest�tzt auf die Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR unzul�ssig.
4.1.�Die K�ndigung durch den Vermieter ist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren seit Abschluss eines mit dem Mietverh�ltnis zusammenh�ngenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist. Damit statuiert das Gesetz eine unwiderlegbare Vermutung, dass eine K�ndigung unter den erw�hnten Voraussetzungen gleich wie eine Rachek�ndigung missbr�uchlich ist, und gew�hrt damit dem Mieter einen zeitlichen K�ndigungsschutz. Der Mieter soll nicht um die Fr�chte seines berechtigten Vorgehens gegen den Vermieter gebracht werden (BGE 137 III 24 E. 3.3 S. 25 mit Hinweis). Der K�ndigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR setzt keinen Kausalzusammenhang zwischen dem vorhergehenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren und der K�ndigung voraus, sondern kn�pft einzig daran an, ob die Dreijahresfrist bereits abgelaufen ist (Urteil des Bundesgerichts 4A_594/2010 vom 12. Januar 2011 E. 2.2 mit Hinweisen). Nach dem Wortlaut von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR muss das Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren aber mit dem Mietverh�ltnis, dessen K�ndigung angefochten wird, zusammenh�ngen. Dass die Verfahren betreffend die Wohnung, in denen die Beschwerdef�hrerin innerhalb der Frist von drei Jahren obsiegt hat, (auch) mit dem Verkaufslokal zusammenhingen, ist nicht festgestellt und macht die Beschwerdef�hrerin nicht substanziiert geltend. Ohne Nachweis des entsprechenden Kausalzusammenhangs kann die Beschwerdef�hrerin aus den zu ihren Gunsten ausgegangenen Verfahren im Zusammenhang mit der Wohnung nichts bez�glich der Zul�ssigkeit der K�ndigung des Verkaufslokals ableiten.
4.2.�Zu pr�fen bleibt, wie es sich mit dem im K�ndigungszeitpunkt laufenden Verfahren verh�lt.
4.2.1.�Die Vorinstanz h�lt am Ende ihrer Erw�gungen zur Zul�ssigkeit der K�ndigung fest, erg�nzend sei darauf hinzuweisen, dass eine Anfechtung der K�ndigung gest�tzt auf Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR aussichtslos w�re. Die im Zusammenhang mit den Gesch�ftsr�umen gef�hrten Verfahren h�tten seit mehr als drei Jahren mehrheitlich zugunsten des Beschwerdegegners geendet. Seine Beschwerde vom 13. Januar 2014 sei zwar abgewiesen worden, doch dies verm�ge an der Ausgangslage nichts zu �ndern, denn bei der Frage des Verteilschl�ssels handle es sich um einen Bagatellfall und die Differenzen in den Nebenkostenabrechnungen seien minim gewesen. Der R�ckforderungsanspruch der Mieterin habe lediglich Fr. 91.50 betragen.
4.2.2.�Die Vorinstanz hat festgestellt, in dem im K�ndigungszeitpunkt h�ngigen Beschwerdeverfahren sei es um den Verteilschl�ssel gegangen. Dies spricht an sich nicht f�r den Bagatellcharakter, sondern daf�r, dass es sich um eine Streitfrage handelt, die auch in Zukunft Auswirkungen auf das Mietverh�ltnis zeitigen k�nnte. Zudem erscheint es problematisch, die Anwendbarkeit von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR allein mit Blick auf den Bagatellbetrag auszuschliessen. Nach dieser Bestimmung ist eine durch den Vermieter ausgesprochene K�ndigung anfechtbar, wenn sie w�hrend eines mit dem Mietverh�ltnis zusammenh�ngenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbr�uchlich eingeleitet hat (BGE 141 III 101 E. 2.2 S. 102; 131 III 33 E. 3.1 ff.). In der Lehre wird zum Teil zwar die Auffassung vertreten, bei Bagatellbetr�gen greife der zeitliche K�ndigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR nicht (vgl. RAYMOND BISANG UND ANDERE, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 33 zu Art. 271a OR; PHILIPPE CONOD, in: Droit du bail � loyer, Fran�ois Bohnet/Marino Montini [Hrsg.], 2010, N. 29 zu Art. 271a OR). Im Gegensatz zu Art. 271a Abs. 2 OR, der, wie aus den Materialien klar hervorgeht, zur Vermeidung zahlloser K�ndigungssperren nicht auf Bagatellf�lle angewendet werden soll (Urteil des Bundesgerichts 4C.266/1993 vom 5. Januar 1994 E. 4a in: MRA 1995 39; vgl. auch BGE 130 III 563 E. 2.1 S. 566; Urteil 4A_38/2010 vom 1. April 2010 E. 6.2), begrenzt Art 271a Abs. 1 lit. d OR seine Anwendbarkeit selbst und schliesst diese nur aus, wenn der Mieter das Verfahren missbr�uchlich eingeleitet hat. Wenn der Mieter Bagatellforderungen gerichtlich geltend macht, kann darin zwar ein missbr�uchliches Verhalten liegen (CONOD, a.a.O., N. 29 zu Art. 271a OR), namentlich wenn es der Partei tats�chlich gar nicht um die Bagatellforderung, sondern allein um den K�ndigungsschutz geht (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 27 zu Art. 271/271a OR). Dass dem Mieter nur ein Bagatellbetrag zugesprochen wird, reicht f�r sich allein aber nicht aus, um das eingeleitete Verfahren als missbr�uchlich zu qualifizieren. Stellt die gerichtliche Durchsetzung die einzige M�glichkeit dar, einen berechtigten Anspruch der Mietpartei durchzusetzen, kann allein in der Anrufung des Gerichts kein Missbrauch gesehen werden. Das Beschwerdeverfahren hat aber der Beschwerdegegner eingeleitet und er unterlag. Er hat sich mithin einer berechtigten Forderung der Gegenpartei zu Unrecht widersetzt, obwohl es sich nur um einen Bagatellbetrag gehandelt hat. Gest�tzt auf diese Feststellungen kann nicht gesagt werden, die Mieterin habe das Verfahren missbr�uchlich eingeleitet (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR). Feststellungen zu Umst�nden, die das Verhalten der Beschwerdef�hrerin als missbr�uchlich erscheinen lassen k�nnten (der Beschwerdegegner hat sich diesbez�glich beispielsweise auf einen von ihm unterbreiteten Vergleichsvorschlag berufen) fehlen, so dass das Bundesgericht die Frage nach der Sperrfrist nicht abschliessend beantworten kann. Die Frage - ebenso wie der vom Beschwerdegegner bereits vor der Vorinstanz erhobene Einwand, aufgrund der Vorbringen der Beschwerdef�hrerin vor erster Instanz sei dieser Aspekt gar nicht Prozessthema gewesen - braucht indessen nicht weiter behandelt zu werden, sofern sich der Beschwerdegegner auf einen der in Art. 271a Abs. 3 OR genannten K�ndigungsgr�nde berufen kann, was nachfolgend zu pr�fen ist.
Da die Vorinstanz die ordentliche K�ndigung f�r zul�ssig erachtete, hat sie darauf verzichtet zu pr�fen, ob die Voraussetzungen f�r eine der in Art. 271a Abs. 3 OR genannten K�ndigungen gegeben gewesen w�ren. Der Beschwerdegegner hatte geltend gemacht, er habe die K�ndigung sowohl als ordentliche als auch als ausserordentliche ausgesprochen. Dies wird in der Beschwerde nicht substanziiert in Abrede gestellt.
5.1.�Nach Art. 271a Abs. 3 OR sind Absatz 1 Buchstaben d und e der Bestimmung bei gewissen K�ndigungen nicht anwendbar. Im zu beurteilenden Fall kommen namentlich lit. c und e in Betracht, also eine K�ndigung wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und R�cksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 OR) oder eine K�ndigung aus wichtigen Gr�nden (Art. 266g OR). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts sind bei Zahlungsr�ckstand des Mieters grunds�tzlich die K�ndigungsmodalit�ten gem�ss Art 257d Abs. 2 OR zu beachten, bei mangelnder Sorgfalt und R�cksichtnahme ist unter Vorbehalt vors�tzlicher schwerer Sch�digung nach Art. 257f Abs. 3 OR vorzugehen. Dies schliesst jedoch nicht aus, dass der Grund f�r die Unzumutbarkeit der Weiterf�hrung des Mietvertrags bis zum n�chsten ordentlichen K�ndigungstermin (auch) in der Nichtbeachtung von Zahlungsfristen oder mangelnder Sorgfalt und R�cksichtnahme liegen kann. So k�nnen insbesondere stets wiederholte, f�r sich genommen nicht hinreichende, aber in der Wiederholung trotz Abmahnung als schwerwiegend erscheinende Vertragsverletzungen dazu f�hren, dass der anderen Vertragspartei die Fortf�hrung des Vertrags bis zur ordentlichen Beendigung nicht zuzumuten ist (Urteil des Bundesgerichts 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3 mit Hinweis).
5.2.�Die Vorinstanz hat im Zusammenhang mit der Frage der Erstreckung des Mietverh�ltnisses festgehalten, die Beschwerdef�hrerin habe ihre Vertragspflichten in verschiedener Hinsicht verletzt. So werde unter anderem die Katze trotz mehrfacher schriftlicher Verwarnung frei im Treppenhaus herumlaufen gelassen und der Mietzins regelm�ssig mit Versp�tung bezahlt. Die Beschwerdef�hrerin lasse keine Gelegenheit aus, den Vermieter mit teilweise l�cherlichen Forderungen verbunden mit kurzen Fristansetzungen zur Erledigung zu konfrontieren. Auch die Androhung des Vermieters, im Falle weiterer Vertragsverletzungen durch die Mieterin eine ausserordentliche K�ndigung in Betracht zu ziehen, habe die Mieterin nicht dazu gebracht, endlich Vernunft anzunehmen. Die Unstimmigkeiten der Parteien seien auf das Verhalten der Mieterin zur�ckzuf�hren, habe sich der Vermieter doch mehrmals um ein gutes Einvernehmen bem�ht und deswegen sogar das Gespr�ch mit der Tochter der Verwaltungsr�tin der Beschwerdef�hrerin gesucht. Die Vorinstanz kommt zum Schluss, eine l�ngere Erstreckung w�re aufgrund der Vertragsverletzungen der Mieterin und der Unzumutbarkeit einer l�ngeren Fortf�hrung des Mietverh�ltnisses zweifellos nicht gerechtfertigt.
5.3.�Die Beschwerdef�hrerin weist die ihr vorgeworfenen Verfehlungen zwar zum Teil als blosse Behauptungen des Beschwerdegegners zur�ck oder macht geltend, sie betr�fen die Wohnung und nicht das Verkaufslokal. Dies gen�gt indessen nicht, um die Feststellungen in tats�chlicher Hinsicht als offensichtlich unhaltbar auszuweisen, weshalb das Bundesgericht daran gebunden ist. Das Bild, das sich dabei ergibt, ist dasjenige einer Mieterin, die zum Teil zwar berechtigte Anspr�che stellt (wie beispielsweise die Mietzinsreduktion auf die n�chstm�gliche K�ndigungsm�glichkeit) und in Gerichtsverfahren obsiegt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_215/2012 vom 9. Juli 2012), ihre berechtigten Forderungen aber mit treuwidrigen Anspr�chen kombiniert (wie hier die Aus�bung einer Option, die offensichtlich nicht besteht und die, wenn sie bestehen und ausge�bt w�rde, dem geltend gemachten Anspruch auf Mietzinsherabsetzung entgegenst�nde) und generell keine hinreichende Bereitschaft zeigt zu einem konstruktiven Umgang mit der Vermieterschaft. Das f�hrt insgesamt dazu, dass eine Weiterf�hrung des Mietverh�ltnisses �ber den Erstreckungszeitpunkt hinaus unzumutbar erscheint. Es entspricht dem Zweck von Art. 271a Abs. 3 OR, dass in derartigen Situationen eine Beendigung des Mietverh�ltnisses nicht an den formellen Sperrfristen scheitern soll. Vor diesem Hintergrund ist der angefochtene Entscheid mit Blick auf die Zul�ssigkeit der K�ndigung im Ergebnis nicht zu beanstanden.
Die Beschwerde ist lediglich bez�glich des Mietzinsherabsetzungsbegehrens der Wohnung teilweise gutzuheissen und die Sache insoweit an die Vorinstanz zu neuer Entscheidung zur�ckzuweisen. Mit dem Herabsetzungsbegehren hinsichtlich des Verkaufslokals und insbesondere in Bezug auf den wesentlichen Streitpunkt der G�ltigkeit der K�ndigung unterliegt die Beschwerdef�hrerin. Mit Blick darauf erscheint es gerechtfertigt die Gerichtskosten zu 4/5 der Beschwerdef�hrerin und zu 1/5 dem Beschwerdegegner aufzuerlegen und diesem eine reduzierte Parteientsch�digung zuzusprechen.
Die Beschwerde wird mit Bezug auf das Mietzinsherabsetzungsbegehren f�r die Wohnung teilweise gutgeheissen, der angefochtene Entscheid insoweit aufgehoben und die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckgewiesen. In Bezug auf das Verkaufslokal wird die Beschwerde sowohl mit Blick auf die Mietzinsherabsetzung als auch die G�ltigkeit der K�ndigung abgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden zu 4/5 der Beschwerdef�hrerin und zu 1/5 dem Beschwerdegegner auferlegt.
Die Beschwerdef�hrerin hat den Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'600.-- zu entsch�digen.

References: Art. 270
 Art. 269
 Art. 269
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 269
 BGE 
 Art. 269
 Art. 271
 Art. 266
 Art. 9
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 BGE 
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 257
 Art. 271