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Timestamp: 2016-10-28 08:45:08+00:00

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Beschwerde gegen die Verf�gung des Kantonsgerichts Schwyz vom 30. Mai 2011 (Vizepr�sident der oberen kantonalen Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibung und Konkurs [2. Rekurskammer]).
A.a Am 29. Februar 2008 versteigerte das Betreibungsamt C.________ das im Eigentum von X.________ stehende Grundst�ck GB ... in C.________. Die D.________kasse erhielt den Zuschlag f�r den Grundst�cksteil A und Z.________ f�r den landwirtschaftlichen Grundst�cksteil B. Eine von X.________ gegen den Steigerungszuschlag erhobene Beschwerde wurde vom Kantonsgericht Schwyz mit Beschluss vom 23. Dezember 2008 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.
A.b Mit zwei Schreiben vom 25. Februar und 20. April 2010 gelangte X.________ an das Betreibungsamt C.________ und ersuchte um Aufhebung des Steigerungszuschlags f�r den Grundst�cksteil B. Zur Begr�ndung f�hrte er aus, dem Erwerber habe die erforderliche Bewilligung zum Erwerb des landwirtschaftlichen Grundst�cks gefehlt. Das Betreibungsamt C.________ reagierte nicht auf diese Eingaben.
A.c Am 9. Juni 2010 erhob X.________ beim Bezirksgerichtspr�sidenten der March als unterer Aufsichtsbeh�rde Rechtsverweigerungsbeschwerde mit dem sinngem�ssen Antrag, das Betreibungsamt anzuweisen, mit beschwerdef�higer Verf�gung �ber die Aufhebung des Steigerungszuschlags zu befinden. Am 9. September 2010 trat der Bezirksgerichtspr�sident auf die Beschwerde nicht ein.
A.d Dagegen erhob X.________ am 20. September 2010 Beschwerde beim Kantonsgericht Schwyz als oberer kantonaler Aufsichtsbeh�rde. Er beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Feststellung, dass die Steigerung bzw. der Zuschlag des Grundst�cksteils B aufzuheben sei. Mit Beschluss vom 25. November 2010 wies das Kantonsgericht die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.
A.e Die von X.________ am 4. Januar 2011 dagegen erhobene Beschwerde in Zivilsachen wurde vom Bundesgericht am 28. M�rz 2011 gutgeheissen und die Angelegenheit zu neuer Beurteilung an das Kantonsgericht zur�ckgewiesen (Urteil 5A_9/2011 vom 28. M�rz 2011). Das Kantonsgericht wurde angehalten, das Verfahren f�r die Behandlung der Eingaben von X.________ zu bestimmen (Rechtsverweigerungsbeschwerde oder Revision) und abzukl�ren, ob Z.________ �ber eine Erwerbsbewilligung f�r das Grundst�ck B verf�ge (E. 3 und 4 des genannten Urteils).
In der Folge nahm das Kantonsgericht das Verfahren wieder auf und trat mit Verf�gung vom 30. Mai 2011 auf die Beschwerde und ein allf�lliges Revisionsgesuch nicht ein.
Gegen diese Verf�gung hat X.________ (Beschwerdef�hrer) am 10. Juni 2011 Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Er beantragt die Aufhebung der angefochtenen Verf�gung. Es sei festzustellen, dass die Steigerung des Grundst�cks B aufzuheben sei und dass keine rechtskr�ftigen Bewilligungen vorgelegen h�tten und keine Erwerbsbewilligung beantragt worden sei. Zudem ersucht er um aufschiebende Wirkung.
Das Kantonsgericht hat Abweisung des Gesuchs um aufschiebende Wirkung beantragt, soweit darauf einzutreten sei. Das Betreibungsamt ersucht um Abweisung. Mit Pr�sidialverf�gung vom 27. Juni 2011 ist das Gesuch abgewiesen worden.
In der Sache beantragt das Kantonsgericht, auf die Beschwerde nicht einzutreten, eventuell, sie abzuweisen. Das Betreibungsamt beantragt, auf die Beschwerde nicht einzutreten. Der Beschwerdef�hrer hat am 18. Juli 2011 repliziert.
Die Beschwerde in Zivilsachen ist gegen den Entscheid der oberen Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen (Art. 75 BGG) unabh�ngig vom Streitwert zul�ssig (Art. 72 Abs. 2 lit. a und Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Sie ist binnen Frist erfolgt (Art. 100 Abs. 2 lit. a BGG). Die nicht n�her bezeichnete Eingabe des Beschwerdef�hrers ist demnach als Beschwerde in Zivilsachen entgegenzunehmen.
Der Beschwerdef�hrer verlangt die Feststellung, dass die Steigerung des Grundst�cks B aufzuheben sei. Bereits das Kantonsgericht hat diesen Feststellungsantrag des nicht rechtskundigen Beschwerdef�hrers dahingehend umgedeutet, dass er die Aufhebung der Steigerung verlange (vgl. Urteil 5A_9/2011 vom 28. M�rz 2011 E. 3). Der zus�tzliche Antrag um Feststellung, dass keine rechtskr�ftigen Bewilligungen vorgelegen h�tten und auch keine Erwerbsbewilligung beantragt worden sei, ist �berfl�ssig, da er die Begr�ndung des Antrags auf Aufhebung des Zuschlags betrifft. Im �brigen w�re er neu und deshalb unzul�ssig (Art. 99 Abs. 2 BGG).
Die Ausgangslage pr�sentiert sich wie folgt: Streitig ist, ob Z.________ �ber eine Erwerbsbewilligung gem�ss Art. 61 ff. des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 �ber das b�uerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) f�r den von ihm ersteigerten landwirtschaftlichen Grundst�cksteil B verf�gt. In den Akten befindet sich eine Feststellungsverf�gung des Landwirtschaftsamts vom 28. Februar 2008. Darin wird festgestellt, dass Z.________ die Bedingung f�r den Erwerb gem�ss Art. 64 Abs. 1 lit. g BGBB (Erwerb in der Zwangsvollstreckung durch einen pfandgesicherten Gl�ubiger) erf�lle. Diese Verf�gung ist ganz am Schluss erg�nzt mit der Zeile "Inkraftsetzung: 10. MRZ. 2008".
4.1 Das Kantonsgericht hat beim kantonalen Amt f�r Landwirtschaft Erkundigungen �ber die Erwerbsbewilligung von Z.________ eingeholt. In den Akten liegen zwei Telefonnotizen vom 14. April bzw. 19. Mai 2011 sowie ein Amtsbericht vom 29. April 2011 (act. 2-4 der kantonsgerichtlichen Akten). Das Kantonsgericht hat festgehalten, diese Unterlagen seien dem Beschwerdef�hrer zugestellt worden. Dieser habe sich dazu aber nicht vernehmen lassen.
Die Vorinstanz hat hinsichtlich der strittigen Erwerbsbewilligung unter Zuhilfenahme der Ausk�nfte des Landwirtschaftsamts Folgendes erwogen: Wenn f�r eine Versteigerung eine Feststellungsverf�gung �ber den Ausnahmegrund nach Art. 64 Abs. 1 lit. g BGBB ausgestellt worden sei, so sei nach der Versteigerung f�r die definitive bodenrechtliche Erwerbsbewilligung nur zu pr�fen, ob es sich um die zuvor angegebene Versteigerung handle oder sich sonst eine �nderung im Sachverhalt ergeben habe. Dies habe das Landwirtschaftsamt getan, indem es am 10. M�rz 2008 auf der Feststellungsverf�gung unter "Inkraftsetzung" den Stempel "10. MRZ. 2008" angebracht habe. Damit sei die bisherige Feststellungsverf�gung zur Bewilligung erg�nzt worden. Soweit der Vernehmlassung des Landwirtschaftsamts vom 30. November 2009 an das Schwyzer Verwaltungsgericht zu entnehmen sei, dass der Bewilligungsbeh�rde ein Gesuch um Erwerb noch nicht vorliege (vgl. Urteil 5A_9/2011 vom 28. M�rz 2011 E. 4.4), handle es sich nach heutiger Einsch�tzung des Amts um ein Versehen. Im �brigen sei die Vorfrage der rechtsg�ltigen Bewilligung f�r die SchKG-Aufsichtsbeh�rden durch das Landwirtschaftsamt verbindlich beantwortet. Dieses f�hre n�mlich aus, ein erneutes Gesuch um Erwerb (d.h. nach Erlass der Feststellungsverf�gung) werde nicht verlangt und das Amt werde auf die Bewilligung nicht zur�ckkommen. Das Kantonsgericht k�nne den Steigerungszuschlag somit nicht neu beurteilen. Abgesehen davon stellten auch die Grundbuch�mter auf die Feststellungsverf�gung ab.
4.2 In prozessualer Hinsicht h�lt das Kantonsgericht daf�r, auf die Beschwerde gegen den Zuschlag k�nne nicht eingetreten werden, da Art. 132a Abs. 3 SchKG dies l�ngstens w�hrend eines Jahres zulasse. Auf diesen Zeitrahmen sei auch ein Revisionsgesuch nach � 222 der fr�heren Schwyzer Zivilprozessordnung vom 25. Oktober 1974 (ehemals SRSZ 232.110; GS 16-563) bundesrechtlich begrenzt. Zudem sei mit der Eingabe an das Betreibungsamt auch die dreimonatige Frist von � 224 Abs. 1 aZPO/SZ vers�umt worden. Der Beschwerdef�hrer habe die sog. Feststellungsverf�gung des Landwirtschaftsamts (mit Inkraftsetzungsvermerk) sp�testens am 10. November 2009 erhalten. Die Revisionsfrist gegen den kantonsgerichtlichen Beschluss vom 23. Dezember 2008 (vgl. oben lit. A.a.) betreffend den Steigerungszuschlag sei damit sp�testens am 10. Februar 2010 abgelaufen. Der Beschwerdef�hrer habe sich jedoch erst am 25. Februar 2010 und damit versp�tet an das Betreibungsamt gewandt.
5.1 Der Beschwerdef�hrer r�gt die Verletzung des rechtlichen Geh�rs (Art. 29 Abs. 2 BV) im Zusammenhang mit den vom Landwirtschaftsamt eingeholten Ausk�nften (act. 2-4; oben E. 4.1). Der Beschwerdef�hrer bestreitet nicht, dass ihm diese Unterlagen vom Kantonsgericht zugestellt wurden, ist aber der Ansicht, dass die Vorinstanz ihn ausdr�cklich h�tte auffordern m�ssen, sich zu ihnen zu �ussern, was sie nicht getan habe.
5.2 Gehen in einem Gerichtsverfahren Vernehmlassungen und Stellungnahmen von Parteien und Beh�rden ein, so werden diese den �brigen Verfahrensbeteiligten grunds�tzlich zur Kenntnisnahme zugestellt. Das Gericht kann zur Wahrung des rechtlichen Geh�rs die Eingaben den Verfahrensbeteiligten mit f�rmlicher Fristansetzung zur freigestellten Vernehmlassung zukommen lassen. Es kann die Eingabe aber auch ohne ausdr�cklichen Hinweis auf die �usserungsm�glichkeit zur Kenntnisnahme �bermitteln. Kommen Verfahrensbeteiligte, welche eine solche Eingabe ohne Fristansetzung erhalten haben, zum Schluss, sie m�chten nochmals Stellung nehmen, so sollen sie dies aus Gr�nden des Zeitgewinns tun, ohne vorher darum nachzusuchen. Nach Treu und Glauben hat dies jedoch umgehend zu erfolgen (BGE 133 I 98 E. 2.2 S. 99 f., 100 E. 4.8 S. 105). Es trifft zu, dass das Kantonsgericht den Beschwerdef�hrer nicht ausdr�cklich zur Stellungnahme zu den zugestellten Akten aufgefordert hat. Nach dem Gesagten durfte es darauf verzichten. Der Beschwerdef�hrer h�tte nach der Zustellung der Akten seine Stellungnahme ohne Verz�gerung einreichen m�ssen oder zumindest um die M�glichkeit ersuchen sollen, eine solche einzureichen.
Der Beschwerdef�hrer macht des Weiteren geltend, Z.________ verf�ge �ber keine Erwerbsbewilligung f�r das von ihm ersteigerte Grundst�ck. Der Zuschlag sei nichtig.
6.1.1 Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundst�cks erfordert eine Bewilligung (Art. 61 BGBB). Dies gilt auch in der Zwangsvollstreckung (Art. 67 BGBB). Die vorliegende Verf�gung des Landwirtschaftsamts vom 28. Februar 2008 ist als Feststellungsverf�gung im Sinne von Art. 84 BGBB bezeichnet. Gem�ss Art. 84 lit. b BGBB kann bei Vorliegen eines schutzw�rdigen Interesses von der Bewilligungsbeh�rde die Feststellung verlangt werden, ob der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundst�cks bewilligt werden kann. Die Feststellungsverf�gung stellt eine Art der Auskunftserteilung �ber die Rechtslage dar, ver�ndert diese aber nicht (BEAT STALDER, in: Das b�uerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz �ber das b�uerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 1995, N. 1 und 3 zu Art. 84 BGBB). Von der Feststellungsverf�gung gem�ss Art. 84 BGBB ist die Erwerbsbewilligung (Art. 61 ff. BGBB) klar zu unterscheiden. Es handelt sich um verschiedene Verf�gungsformen mit je eigenen Zul�ssigkeitsvoraussetzungen und Rechtswirkungen. W�hrend die Feststellungsverf�gung die Rechtslage nicht �ndert, werden mit der Bewilligung verbindlich Rechte des Privaten begr�ndet, die Rechtslage also gestaltet. Wird die Bewilligung erteilt, wird dem Privaten das Recht zum Erwerb des fraglichen Grundst�cks einger�umt. Wie bereits im Urteil 5A_9/2011 vom 28. M�rz 2011 E. 4.2 (mit Hinweisen) festgehalten, ersetzt die Feststellungsverf�gung die Erwerbsbewilligung nicht. Erst Letztere gestattet den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundst�cks. Liegt eine Feststellungsverf�gung vor, muss danach immer noch das Bewilligungsverfahren (Art. 83 BGBB) durchlaufen werden, um die Erwerbsbewilligung zu erwirken. Es trifft zwar zu, dass die Feststellungsverf�gung f�r die Bewilligungsbeh�rde in einem nachfolgenden Bewilligungsverfahren grunds�tzlich verbindlich ist. Die Bindungswirkung ist aber eingeschr�nkt: Zun�chst bezieht sich die Bindung einzig auf den Sachverhalt, wie er der Feststellungsverf�gung zugrunde lag (STALDER, a.a.O., N. 11 zu Art. 84 BGBB). Kommt die Bewilligungsbeh�rde des Weiteren zum Schluss, die Feststellungsverf�gung sei rechtsfehlerhaft gewesen, kann sie unter Umst�nden von ihr abweichen. An dieser Stelle braucht nicht er�rtert zu werden, wann das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung den Vertrauensschutz in die bestehende Verf�gung �berwiegt. Jedenfalls setzt das Bewilligungsverfahren, welches dem Erlass einer Feststellungsverf�gung nachfolgt, eine gewisse Auseinandersetzung mit dem Sachverhalt und den Rechtsgrundlagen voraus. Die Pr�fung wird dabei - je nach in Frage stehendem Bewilligungstatbestand - umso intensiver sein m�ssen, je gr�sser der zeitliche Abstand zwischen Feststellungsverf�gung und Erwerbsbewilligung ist. Eine blosse Feststellungsverf�gung gen�gt als Grundlage des Rechtserwerbs jedoch nicht.
6.1.2 Fehl geht der Hinweis der Vorinstanz auf die angebliche Praxis von Grundbuch�mtern, bereits auf die Feststellungsverf�gung abzustellen. Gem�ss Art. 81 BGBB darf das Grundbuchamt die Eintragung im Hauptbuch nur vornehmen, wenn bei bewilligungspflichtigen Erwerbstatbest�nden die erforderliche Bewilligung auch vorliegt. Aus den von der Vorinstanz angef�hrten Literaturstellen l�sst sich nichts anderes ableiten. STALDER vertritt zwar die Auffassung, dass die Feststellungsverf�gung den Grundbuchverwalter binde. Er erw�hnt an den zitierten Stellen als Anwendungsf�lle aber bloss die Feststellung der Bewilligungspflicht (a.a.O., N. 10 zu Art. 84 BGBB), also einen der F�lle von Art. 84 lit. a BGBB, und nicht die Feststellung der Bewilligungsf�higkeit des vorgelegten Gesch�fts (Art. 84 lit. b BGBB). Dieser Autor �ussert sich des Weiteren zu den Konsequenzen einer fehlerhaften - also ohne Bewilligung - erfolgten Grundbucheintragung (a.a.O., N. 8 i.f. zu Art. 67-69 BGBB), woraus von vornherein nichts zugunsten des Standpunkts der Vorinstanz abgeleitet werden kann.
6.1.3 Das Landwirtschaftsamt hat am 10. M�rz 2008 die Feststellungsverf�gung vom 28. Februar 2008 erg�nzt, indem es ganz am Schluss der Verf�gung hinter dem Wort "Inkraftsetzung" einen Datumsstempel angebracht hat. Gem�ss der Einsch�tzung der Vorinstanz ist dies in der Absicht geschehen, die bestehende, aber keineswegs rechtskr�ftige Feststellungsverf�gung in eine Erwerbsbewilligung umzuwandeln. Ob dies tats�chlich der Meinung des Landwirtschaftsamts entspricht, ist angesichts seiner nicht restlos klaren Ausf�hrungen nicht genau zu erkennen. So scheint eine der Stellungnahmen des Landwirtschaftsamts eher darauf hinzudeuten, dass es sich bei einer Zwangsversteigerung mit einer vorg�ngigen Feststellungsverf�gung begn�gt. Damit k�nnten - so das Amt - die Interessenten insbesondere vermeiden, bei der Versteigerung den Betrag f�r die Kosten einer neuen Versteigerung zu hinterlegen. Sei hingegen der Betrag hinterlegt worden, werde nachtr�glich eine Erwerbsbewilligung ausgestellt. Es werde also entweder die eine oder die andere Verf�gung erlassen; zweimal dasselbe abzukl�ren, sei nicht sinnvoll. So werde denn auch im vorliegenden Fall keine Erwerbsbewilligung ausgestellt (act. 2).
Wie es sich mit der Praxis des Landwirtschaftsamts genau verh�lt, kann dahingestellt bleiben. Dass eine Feststellungsverf�gung allein nicht gen�gt, wurde bereits gesagt (E. 6.1.1). Eine (unechte) Ausnahme w�re nur dann zuzulassen, wenn die zust�ndige Beh�rde die Verf�gung bloss falsch bezeichnet h�tte und sie in Tat und Wahrheit keine Feststellungsverf�gung darstellt, sondern eine Erwerbsbewilligung. Vorliegend scheint dem Landwirtschaftsamt aber bewusst gewesen zu sein, dass die (bereits getroffene) Feststellung allein nicht ausreicht. Es h�tte sonst kein Grund bestanden, die Verf�gung mit der Zeile "Inkraftsetzung: 10. MRZ. 2008" zu erg�nzen. Um eine Rechtskraftbest�tigung kann es sich offensichtlich nicht handeln, da die Beschwerdefrist gem�ss Rechtsmittelbelehrung auf der Verf�gung dreissig Tage betr�gt. Mit dem Anbringen der Zeile "Inkraftsetzung: 10. MRZ. 2008" konnte das Landwirtschaftsamt allerdings keine Erwerbsbewilligung erteilen. Die Zeile hat keinen erkennbaren Gehalt. Es geht daraus nicht hervor, ob und welche Rechte gew�hrt und welche Pflichten auferlegt werden sollten. Die Zeile kann auch nicht als Erl�uterung eines vorher unklaren Entscheids verstanden werden. Das Dispositiv der Feststellungsverf�gung wurde in keiner Weise ge�ndert oder erg�nzt und es wurde auch nicht verdeutlicht. Ebenso wenig ist die Begr�ndung erg�nzt worden. Es ist deshalb nicht ersichtlich, dass der sog. Inkraftsetzung eine nochmalige - wenn auch allenfalls reduzierte - Sachverhalts- und Rechtspr�fung vorangegangen w�re. Die Vorinstanz verlangt zu Recht eine solche Pr�fung (oben E. 6.1.1). Sie legt aber nicht dar, wie aus dem blossen Vermerk "Inkraftsetzung: 10. MRZ. 2008" abgeleitet werden soll, sie habe tats�chlich stattgefunden. Schliesslich fehlt es an einer Unterschrift und einer Rechtsmittelbelehrung. Zusammengefasst ordnet die "Inkraftsetzung" mit Datumsstempel �berhaupt nichts an und erf�llt die Mindestanforderungen an eine Verf�gung nicht (dazu BGE 135 II 38 E. 4.3 S. 44 f. mit Hinweisen). Der Erwerb des fraglichen Grundst�cks wurde mit ihr allein oder in Kombination mit der vorangegangenen Feststellungsverf�gung nicht bewilligt.
6.1.4 Eine Erwerbsbewilligung wird nur auf Gesuch hin erteilt. Aus der Feststellungsverf�gung vom 28. Februar 2008 ergibt sich, dass Z.________ am 26. Februar 2008 um Feststellung der Bewilligungsf�higkeit des Erwerbs ersucht hat und nicht um Erteilung der Erwerbsbewilligung selber. Ob seine Eingabe als Gesuch um Erteilung der Erwerbsbewilligung h�tte behandelt werden k�nnen, l�sst sich anhand der vorliegenden Akten nicht beurteilen. Es w�re jedenfalls nicht ausgeschlossen, die Bewilligung vor der Versteigerung zu erteilen. Art. 67 Abs. 1 BGBB geht davon aus, dass der Ersteigerer die Bewilligung (womit das Gesetz die Erwerbsbewilligung meint und nicht eine Feststellungsverf�gung) anl�sslich der Zwangsversteigerung bereits vorlegen kann. Kann er dies nicht, muss er die Kosten f�r eine neue Versteigerung hinterlegen und binnen zehn Tagen nach dem Zuschlag das Bewilligungsgesuch vorlegen. Aus dieser gesetzlichen Konzeption folgt, dass er bereits vor der Zwangsversteigerung die Bewilligung des zuk�nftigen Erwerbs beantragen k�nnte. Angesichts der zeitlichen N�he des Gesuchs von Z.________ zur bevorstehenden Steigerung w�re eine entsprechende Interpretation allenfalls m�glich gewesen. Sollte Z.________ um Erteilung der Erwerbsbewilligung ersucht haben, so spricht nichts dagegen, dass das zust�ndige Amt das Verfahren noch zu Ende f�hrt. Der Inkraftsetzungsstempel war offensichtlich untauglich, dies zu tun.
6.1.5 Nach dem derzeitigen Aktenstand verf�gt Z.________ somit �ber keine Erwerbsbewilligung f�r das von ihm ersteigerte Grundst�ck B. Die Beschwerde ist insofern begr�ndet.
6.2 Es bleibt zu pr�fen, ob auf das Fehlen der Erwerbsbewilligung im vorliegenden Aufsichtsverfahren �berhaupt noch zur�ckgekommen werden kann. Die Vorinstanz hat dies verneint.
6.2.1 Das BGBB regelt die Anfechtung des Zuschlags in der Zwangsversteigerung nicht. Abzustellen ist deshalb grunds�tzlich auf die entsprechenden Regeln des SchKG. Gem�ss Art. 132a Abs. 2 SchKG beginnt die Beschwerdefrist nach Art. 17 Abs. 2 SchKG, wenn der Beschwerdef�hrer von der angefochtenen Verwertungshandlung Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsgrund f�r ihn erkennbar geworden ist. Das Beschwerderecht erlischt jedoch nach Art. 132a Abs. 3 SchKG ein Jahr nach der Verwertung. Im vorliegenden Verfahren hat der Beschwerdef�hrer diese Fristen nicht eingehalten. Dies schadet ihm jedoch aus mehreren Gr�nden nicht.
6.2.1.1 Anfechtungsobjekt ist nicht der Zuschlag an sich, auch wenn die Beschwerde letztlich auf dessen Aufhebung abzielt. Der Zuschlag ist n�mlich seinerzeit nicht zu Unrecht erfolgt. Wie bereits erw�hnt (oben E. 6.1.4) darf der Zuschlag erteilt werden, ohne dass bereits eine Erwerbsbewilligung vorliegt (Art. 67 Abs. 1 BGBB). Gem�ss Art. 67 Abs. 2 BGBB hebt die Steigerungsbeh�rde jedoch den Zuschlag auf und ordnet eine neue Versteigerung an, wenn der Ersteigerer kein Gesuch einreicht - gemeint ist ein Gesuch um Bewilligung des Erwerbs - oder die Bewilligung verweigert wird. Der Zuschlag war somit - wenigstens unter diesem Aspekt und soweit hier zu beurteilen - nicht von Anfang an mangelhaft. Mangelhaft ist vielmehr das sp�tere Unt�tigbleiben des Betreibungsamtes, wenn der Ersteigerer keine Erwerbsbewilligung bzw. nicht einmal das Gesuch um Erteilung der Erwerbsbewilligung vorlegt. Die Beschwerde richtet sich gegen dieses Unt�tigbleiben des Betreibungsamtes. Es handelt sich demnach um einen Unterfall einer Rechtsverweigerungs- oder Rechtsverz�gerungsbeschwerde. Gegen Rechtsverweigerung und -verz�gerung kann jederzeit Beschwerde gef�hrt werden (Art. 17 Abs. 3 SchKG). Die Einjahresfrist von Art. 132a Abs. 3 SchKG ist nicht anwendbar. Art. 132a Abs. 3 SchKG anzuwenden w�re auch nicht angebracht, da die Best�ndigkeit des Zuschlags von Entwicklungen abh�ngt, die l�nger dauern k�nnen als die vorgesehene Jahresfrist.
6.2.1.2 Dass der Beschwerdef�hrer nicht versp�tet vorgegangen ist, wird best�tigt durch die Rechtsfolgen eines Zuschlags ohne nachfolgende Erteilung der Erwerbsbewilligung. Gem�ss Art. 70 BGBB sind Rechtsgesch�fte unter anderem dann nichtig, wenn sie den Bestimmungen �ber den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundst�cken (Art. 61 bis 69 BGBB) zuwiderlaufen. Art. 70 BGBB spricht von nichtigen Rechtsgesch�ften und zielt damit insbesondere auf Kaufvertr�ge unter Privaten. Bei der Zwangsversteigerung handelt es sich nicht um ein Rechtsgesch�ft, sondern um einen Hoheitsakt (BGE 128 III 104 E. 3a S. 107 mit Hinweisen). Die Norm umfasst aber nicht nur Rechtsgesch�fte, sondern allgemein bewilligungspflichtige Erwerbstatbest�nde. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut, welcher mit dem Hinweis auf Art. 61 bis 69 BGBB die Zwangsversteigerung (Art. 67 BGBB) mit einschliesst. Auch die systematische Stellung der Norm im allgemeinen Teil �ber die zivil- und verwaltungsrechtlichen Folgen von M�ngeln spricht f�r dieses Verst�ndnis. Schliesslich legen auch Sinn und Zweck der Nichtigkeitsfolge ihre Anwendung auf die Zwangsvollstreckung nahe. Die Einschr�nkungen im Verkehr mit landwirtschaftlichen Grundst�cken, die im Interesse des Bauernstandes erlassen wurden (vgl. Art. 1 BGBB), sollen mit ihr wirksam abgesichert werden. Es ist nicht ersichtlich, wieso der private rechtsgesch�ftliche Verkehr diesbez�glich anders behandelt werden sollte als der Erwerb an einer Zwangsversteigerung. Bei einem Erwerb in der Zwangsversteigerung bestehen bereits insofern Erleichterungen, als auch dem Pfandrechtsinhaber, der nicht Selbstbewirtschafter ist, der Erwerb gestattet werden kann (Art. 64 Abs. 1 lit. g BGBB). Weitere Erleichterungen zu gew�hren, ist nicht angezeigt.
6.2.1.3 Ein ohne Erwerbsbewilligung erteilter Zuschlag ist jedoch nicht ohne weiteres nichtig, da er gem�ss Art. 67 Abs. 1 BGBB auch ohne die Bewilligung erfolgen kann (vgl. oben E. 6.1.4). Von unmittelbarer Nichtigkeit k�nnte nur gesprochen werden, wenn das Gesuch um Bewilligung des Erwerbs im Zeitpunkt der Steigerung bereits rechtskr�ftig abgewiesen w�re. Liegt bei der Steigerung noch keine Erwerbsbewilligung vor, steht die Wirksamkeit des Zuschlags unter der - allenfalls doppelten - Bedingung, dass das Bewilligungsverfahren eingeleitet wird, falls dies nicht schon geschehen ist, und mit einem den Erwerb bewilligenden Entscheid abgeschlossen wird. Bis zu diesem Zeitpunkt befindet sich der Zuschlag noch in der Schwebe (vgl. STALDER, a.a.O., N. 5 und 8 zu Art. 70 BGBB). F�llt eine der Bedingungen aus, d.h. wird das Gesuch nicht innert zehn Tagen eingereicht oder wird die Bewilligung verweigert, so hebt die Steigerungsbeh�rde den Zuschlag auf und ordnet eine neue Versteigerung an (Art. 67 Abs. 2 BGBB). Mit dieser Handlung stellt das Betreibungsamt die nachtr�glich eingetretene Nichtigkeit des Zuschlags fest.
6.2.1.4 Der Beschwerdef�hrer beruft sich auf die Nichtigkeit des Zuschlags. Nichtigkeit kann jederzeit geltend gemacht werden und die nichtige Verf�gung kann und soll jederzeit von Amtes wegen aufgehoben werden, ausser der Steigerungszuschlag k�nne nicht mehr r�ckg�ngig gemacht werden (BGE 97 III 89 E. 2 S. 96 f.; 98 III 57 E. 2 S. 61, 64 E. 2 S. 66). Wann die Steigerung nicht mehr r�ckg�ngig zu machen ist, kann an dieser Stelle offen bleiben. Insbesondere braucht nicht gekl�rt zu werden, ob nach der Verteilung des Steigerungserl�ses eine Aufhebung der Steigerung nicht mehr in Betracht kommt (so allgemein BGE 98 III 64 [Regeste], wobei aber aus E. 2 S. 66 hervorgeht, dass einzig ein Spezialfall beurteilt wurde; abweichend BGE 73 III 23 E. 2 S. 25 f.). Laut Vernehmlassung des Betreibungsamts C.________ scheint der Erl�s der fraglichen Steigerung noch nicht verteilt worden zu sein.
In Abweichung von diesen Grunds�tzen hat die bundesgerichtliche Rechtsprechung aus R�cksicht auf den Erwerber die Nichtigerkl�rung eines Zuschlags mehr als ein Jahr nach der Steigerung nicht mehr zugelassen, wobei diese Ausnahme selber wiederum von Gegenausnahmen durchbrochen wurde, soweit der Erwerber nicht schutzw�rdig war (BGE 73 III 23 E. 2 S. 26; 97 III 89 E. 2 S. 97; Urteil 7B.202/2005 vom 16. Januar 2006 E. 4.1.3; offengelassen in BGE 98 III 57 E. 2 S. 61). Wenn der Erwerber vorliegend im Sinne dieser Rechtsprechung gesch�tzt werden m�sste, w�re das Betreibungsamt C.________ zum Zeitpunkt der Eingaben des Beschwerdef�hrers zu Recht nicht mehr t�tig geworden. Der Erwerber ist allerdings bei der Versteigerung eines landwirtschaftlichen Grundst�cks grunds�tzlich nicht schutzw�rdig, soweit es um die Erwerbsbewilligung geht. Dem Erwerber eines landwirtschaftlichen Grundst�cks muss die Bewilligungspflicht bekannt sein. Es liegt an ihm, das entsprechende Verfahren in Gang zu bringen. Eine starre Einjahresfrist zur Geltendmachung der Nichtigkeit ist den Umst�nden auch nicht angemessen. Das Bewilligungsverfahren, inklusive Rechtsmittelverfahren, kann �ber ein Jahr dauern. Endet es mit der Nichterteilung der Bewilligung, muss die nachtr�glich eingetretene Nichtigkeit des Zuschlags noch geltend gemacht werden k�nnen. Eine andere L�sung w�rde letztlich zu einer Vereitelung des Zwecks des BGBB f�hren, einzig einem beschr�nkten Personenkreis den Erwerb landwirtschaftlicher Grundst�cke zu gestatten.
6.2.1.5 Dem Beschwerdef�hrer kann schliesslich auch nicht vorgeworfen werden, das Verfahren in rechtsmissbr�uchlicher Weise verz�gert zu haben. Das Kantonsgericht hat den Zeitpunkt, in welchem er die Feststellungsverf�gung mit Inkraftsetzungsvermerk erhalten hat, zwischen August 2009 und 10. November 2009 angesiedelt. Wenn er sich daraufhin erst im Februar 2010 an das Betreibungsamt gewandt hat, kann darin kein Rechtsmissbrauch erblickt werden.
6.2.2 Der Beschwerdef�hrer hat demnach die Aufhebung des Zuschlags an Z.________ nicht versp�tet verlangt.
6.2.3 Es steht noch nicht fest, ob das Betreibungsamt den Zuschlag aufheben muss. Die Erwerbsbewilligung ist nicht rechtskr�ftig verweigert worden. Vielmehr stehen - soweit ersichtlich - zurzeit zwei Varianten zur Debatte. Entweder hat Z.________ das Bewilligungsverfahren gar nie eingeleitet oder er hat es zwar eingeleitet, das Landwirtschaftsamt hat dieses aber nicht korrekt zum Abschluss gebracht. Die erste Variante muss im Hinblick auf die Steigerung grunds�tzlich gleich behandelt werden wie eine Verweigerung der Bewilligung. Ansonsten k�nnte das Verfahren auf unbestimmte Zeit verschleppt werden. Die Frist von zehn Tagen gem�ss Art. 67 BGBB soll daf�r sorgen, dass das Verfahren z�gig angehoben wird. Geschieht dies nicht, ist der Zuschlag aufzuheben. Eine Ausnahme ist allenfalls dann zu gew�hren, wenn sich der Ersteigerer zu Unrecht auf eine Auskunft des zust�ndigen Amts verlassen hat, dass es gar keine weitere Bewilligung mehr brauche. Bei der zweiten Variante ist nicht ausgeschlossen, dass das Landwirtschaftsamt das Verfahren noch korrekt zu Ende f�hrt. Welche der beiden Konstellationen vorliegt, l�sst sich anhand der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen nicht bestimmen. Die Beschwerde ist demnach teilweise gutzuheissen und die Sache erneut an das Kantonsgericht zur�ckzuweisen, welches alsdann dar�ber zu befinden hat, ob der Zuschlag vom Betreibungsamt aufzuheben ist oder nicht.
Auf die Erhebung von Gerichtskosten ist zu verzichten (Art. 66 Abs. 1 und Abs. 4 BGG). Dem nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdef�hrer ist kein zu entsch�digender Aufwand entstanden (Art. 68 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Verf�gung des Vizepr�sidenten der oberen kantonalen Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibung und Konkurs am Kantonsgericht Schwyz vom 30. Mai 2011 aufgehoben. Die Angelegenheit wird zu neuer Beurteilung im Sinne der Erw�gungen an das Kantonsgericht Schwyz zur�ckgewiesen.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, Z.________ und dem Kantonsgericht Schwyz, 2. Rekurskammer, als obere kantonale Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 74
 Art. 61
 Art. 64
 Art. 64
 Art. 132
 Art. 84
 Art. 84
 Art. 84
 Art. 84
 Art. 84
 Art. 81
 Art. 84
 Art. 84
 Art. 67
 BGE 
 Art. 67
 Art. 132
 Art. 17
 Art. 132
 Art. 67
 Art. 132
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 Art. 70
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 Art. 61
 Art. 1
 Art. 67
 Art. 70
 BGE 
 BGE 
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 Art. 67