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22.02.2012 · IWW-Abrufnummer 120546
Landgericht Magdeburg: Urteil vom 27.09.2011 – 1 S 171/11
1 S 171/11 (051)
hat die 1. Zivilkammer des Landgerichts M durch die Präsidentin des Landgerichts J als Vorsitzende und die Richterinnen am Landgericht K und S als beisitzende Richterinnen auf die mündliche Verhandlung vom 06.09.2011
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts S vom 04.05.2011 - Aktenzeichen: 4 C 148/11 - abgeändert.
Es wird festgestellt, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, ab dem 01.04.2011 die Kosten für die Wartung und Miete von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten zu zahlen.
Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs.1 ZPO Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts S vom 04.05.2011 (Bl. 38 d.A.).
unter Abänderung des am 04.05.2011 verkündeten Urteils des Amtsgerichts S, Aktenzeichen: 4 C 148/11, festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, ab dem 01.04.2011 die Kosten für die Wartung und die Miete von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten zu zahlen.
Sie ist vom Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil gem. § 511 Abs.4 ZPO zugelassen worden. Darüber hinaus ist die Berufung form- und fristgerecht eingelegt worden.
Auch in der Sache hat die Berufung Erfolg.
Die Feststellungsklage ist gem. § 256 ZPO zulässig.
Die Klägerin hat ein rechtliches Interesse an der Feststellung, dass die Beklagten verpflichtet sind, die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchmeldern in ihrer Wohnung ab dem 01.04.2011 als Betriebskosten zu tragen, denn die Beklagten bestreiten einen derartigen Anspruch der Klägerin. Die Klägerin kann auch zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine Leistungsklage erheben, da die Abrechnungsfrist für die im Jahr 2011 angefallenen Betriebskosten noch nicht begonnen hat.
Die Beklagten sind verpflichtet, die Kosten für die Wartung und Miete von Rauchwarnmeldern ab dem 01.04.2011 als Betriebskosten zu tragen.
Nach § 560 Abs. 1 S. 1 BGB können Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, soweit dies zwischen den Parteien vereinbart ist. Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Der Mietvertrag sieht eine Umlage von Kosten zur Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern nicht vor.
Der Mietvertrag enthält allerdings in § 2 Abs. 2 die Regelung, dass neu entstehende Betriebskosten nach § 4 Abs. 2 MHG umgelegt werden dürfen. Ob diese Mehrbelastungsklausel hinreichend transparent ist, kann dahingestellt bleiben. Der Vermieter kann auch ohne eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten zusätzlich auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind (BGH ZMR 2007, 851 [BGH 27.06.2007 - VIII ZR 202/06]). Die erstmalige Ausstattung der Wohnung mit Rauchmeldern ist eine zustimmungspflichtige Modernisierungsmaßnahme. In der dadurch bedingten erhöhten Sicherheit für Leib und Leben der Mieter - und damit auch für die Beklagten - liegt eine nicht nur unwesentliche Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung (AG Lübeck NZM 2008, 929).
Bei den Wartungs- und Mietkosten handelt es sich zudem um "sonstige Betriebskosten" i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV. "Sonstige Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssen dem allgemeinen Betriebskostenbegriff der § 556 Abs. 1 S. 2 BGB, § 1 BetrKV entsprechen, d.h. sie müssen durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (AG Lübeck a.a.O.).
Zum einen sind die Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder zu den umlagefähigen Betriebskosten zu rechnen. Rauchwarnmelder sind nach DIN 14676 Nr. 6 jährlich auf Beschädigungen und Funktion zu überprüfen und zu warten, d.h. die Lufteintrittsöffnung ist insbesondere von Staub, die Fotooptik z.B. von Zigarettenrauch zu reinigen, das Gerät gegebenenfalls mit einer neuen Batterie zu versehen und es ist ein Probealarm auszulösen. Die Wartung besteht mithin aus einer Kontrolle von Betriebsfähigkeit und -sicherheit, so dass die Wartungskosten als Betriebskosten ansatzfähig sind ( AG Lübeck a.a.O.; Sternel " Mietrecht aktuell", 4.Aufl., Rn V 12; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10.Aufl., § 556, Randnummer 230).
Auch die Mietkosten stellen "sonstige Betriebskosten" i.S.v. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung da.
Die Frage, inwieweit Anmietkosten für Rauchmelder umlegbar sind, ist, soweit ersichtlich, in der Rechtsprechung noch nicht entschieden worden. In der Literatur werden verschiedene Auffassungen vertreten.
Eine Meinung geht davon aus, dass die Kosten für die Anmietung der Rauchmelder nicht umlegbar seien, weil dies die Betriebskostenverordnung nicht vorsieht. Die Betriebskostenverordnung regele abschließend, in welchen Fällen Mietkosten umlegbar seien (Langenberg a.a.O., Schmidt, WuM 2009, 489). Dies gelte ausdrücklich nur für die Anmietkosten für Kaltwasserzähler (§ 2 Nr. 2), für Geräte zur Wärmeerfassung (Nr. 4a) und für Warmwasserzähler (Nr. 5a i.V.m. 2). Es handele sich zudem um Kosten, die infolge des Einbaus der Rauchmelder entstehen. Anschaffungskosten könnten jedoch regelmäßig nicht als Betriebskosten umgelegt werden (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, Randnummer V 22).
Die Gegenmeinung macht geltend, dass die Betriebskostenverordnung keine abschließende Regelung über umlegbare Anmietkosten enthalte ( Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11.Aufl. Rn. 5457). Auch die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern seien umlegbar (Harrsch WuM 2008, 522).
Dieser Meinung schließt sich die Kammer an.
Vom Wortlaut der Betriebskostendefinition her können auch Mietkosten dem Betriebskostenbegriff des § 556 Abs. 1 BGB unterfallen. Sie entstehen dem Eigentümer laufend und durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes: jedenfalls dann, wenn sie einen Bezug zu den einzelnen Nebenkostenpositionen haben (Schmid WuM 2009, 489).
Der Gesetzgeber hat in der Betriebskostenverordnung in den drei o.g. Fällen die Umlage von Mietkosten vorgesehen. Dies bedeutet, dass die Umlegbarkeit von Anmietkosten nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist.
Die Kammer geht nicht davon aus, dass die Regelung in der Betriebskostenverordnung über die umlegbaren Mietkosten abschließend ist. Betriebskosten unterliegen Veränderungen. Deswegen sieht § 2 Nr. 17 BetrKV die Umlage "sonstiger Kosten" vor. Es handelt sich um einen Auffangtatbestand, der auch die Umlage neu entstehender Betriebskosten ermöglichen soll. Es ist deswegen nicht gerechtfertigt, die Umlagemöglichkeit von neu entstehenden Mietkosten generell zu verneinen.
Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Betriebskostenverordnung am 01.01.2004 bestand für den Gesetzgeber auch noch keine Veranlassung, die im Zusammenhang mit dem Einbau von Rauchwarnmeldern entstehenden Kosten zu regeln, da die Ausstattung von Wohnungen mit Rauchmeldern zu dieser Zeit die Ausnahme gewesen ist. Als erstes Land hat Rheinland Pfalz im Oktober 2003 eine Ausstattungsverpflichtung eingeführt. Die anderen Länder haben später entsprechende Regelungen getroffen. Es kann deswegen nicht davon ausgegangen werden, dass eine Regelung über die Anmietkosten von Rauchmeldern unterblieben ist, weil der Gesetzgeber die Umlegbarkeit ausschließen wollte.
Es besteht auch keine Veranlassung, die Anmietkosten für Rauchmelder anders zu behandeln, als die Mietkosten für Kaltwasserzähler, Wärmeerfassungsgeräte und Warmwasserzähler. Diese Fälle, in denen der Gesetzgeber die Umlage von Mietkosten zugelassen hat, sind mit dem vorliegenden vergleichbar.
Für alle Geräte besteht eine Ausstattungspflicht.
Die Klägerin hat zudem unbestritten vorgetragen, dass die Rauchwarnmelder nach Verbrauch der Batterie ausgetauscht werden müssen, weil ein Austausch allein der Batterie zu hohe Kosten verursacht. Einen Anspruch auf Mieterhöhung nach § 559 BGB hat die Klägerin wegen des Austauschs nicht, denn es liegt wegen der bereits vorhandenen Ausstattung mit Rauchmeldern keine Modernisierungsmaßnahme vor. Es ist davon auszugehen, dass die Klägerin dann die anfallenden Kosten für den Austausch der Rauchmelder als Betriebskosten umlegen darf. Denn insoweit ist ein Fall gegeben, der dem Austausch von Warm- und Kaltwasserzählern entspricht. Die beim Austausch von Warm- und Kaltwasserzählern anfallenden Kosten sind jedoch als umlegbare Betriebskosten zu behandeln (Sternel, Mietrecht aktuell, a.a.O. Randnummer V 24 mit Hinweis auf AG Koblenz DWW 1996, 252; AG Neuß DWW 1988, 284). Es ist aber kein plausibler Grund dafür ersichtlich, warum dann die Mietkosten für den ersten Rauchmelder nicht als Betriebskosten umlegbar sein sollen.
Letztlich ist der Mieter auch hinreichend durch das in §§ 556 Abs. 1, 560 Abs. 5 BGB normierte Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Der Vermieter kann die Anmietkosten für die Rauchmelder nur dann umlegen, wenn die Gerätemiete bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt gewesen ist.
Die Kammer sieht deswegen auch die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder als "sonstige Betriebskosten" i.S.d. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung an.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 104 Abs.4 ZPO.
Die Revision wird gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Es ist zu erwarten, dass die Frage, inwieweit der Vermieter die Kosten für den Einbau und die Wartung von Rauchmeldern in vermieteten Wohnungen als Betriebskosten umlegen darf, in einer Vielzahl von Fällen entscheidungserheblich sein wird.
Verkündet laut Protokoll am: 27.09.2011
RechtsgebieteBGB, MHG, BetrKV	Vorschriften§ 556 Abs. 1 BGB § 560 Abs. 1 S. 1 BGB § 4 Abs. 2 MHG § 2 Nr. 17 BetrKV

References: § 540
 § 511
 § 256
 § 560
 § 2
 § 4
 § 2
 § 2
 § 556
 § 1
 § 556
 § 2
 § 556
 § 2
 § 559
 § 2
 § 543
 § 560
 § 4
 § 2