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Timestamp: 2019-02-21 20:34:20+00:00

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Wohnungseigentumsrecht Archives - Rechtsanwalt Dr. Übler
Veröffentlicht am 16. Februar 2019 6. November 2018
Hinfälligkeit von alternativen Angeboten der Wohnungseigentümergemeinschaft
Grundsätzlich bedarf es der Einholung von mehreren Alternativangeboten um ordnungsgemäß innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft Arbeiten vergeben zu dürfen. Handelt es sich jedoch um ein geringes Auftragsvolumen (800,00 € pro Jahr) oder ist aus anderen Umständen die Ortsüblichkeit des Entgelts abzuleiten, bedarf es der Einholung von Alternativangeboten nicht. So entschied das Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 17.05.2018, 2-13 S 26/16.
Veröffentlicht am 1. Februar 2019 9. November 2018
Hauseingang darf nicht videoüberwacht werden
Das Amtsgericht Detmold hat klargestellt, dass es einen nicht gerechtfertigten Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters darstellt, wenn der Vermieter am Hauseingang Videokameras anbringt. Der Mieter war daher berechtigt, die Beseitigung der Kameras zu verlangen (AG Detmold, Urteil vom 01.03.2018, 7 C 429/17).
Veröffentlicht am 29. Januar 2019 7. November 2018
Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften und Berechtigung zum Führen von Aktivprozessen
Damit ein Hausverwalter sogenannte Aktivprozesse führen darf, bedarf es hierzu einer Vereinbarung oder eines Beschlusses nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG. Der Verwaltervertrag alleine hierzu genügt nicht. Es muss eine Berechtigung entweder in der Teilungserklärung oder ein Beschluss im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden. Hierauf verweist das Amtsgericht Berlin Mitte, Beschluss vom 28.05.2018, 96 C 13/18.
Veröffentlicht am 13. Januar 2019 25. Oktober 2018
Beschluss über Instandsetzungsmaßnahmen bei einer WEG
Die Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen hinreichend bestimmt sein. Dies liegt nur dann vor, wenn zwar auf vorliegende Planungen eine Ingenieurbüros verwiesen wird und das ausführende Unternehmen genannt ist. Ist das ausführende Unternehmen nicht genannt, ist der Beschluss anfechtbar. Hier hat das AG Marl, Urteil vom 19.03.2018, 34 C 8/17, entschieden.
Veröffentlicht am 11. November 2018 16. August 2018
Der Hausverwalter muss dem Gericht eine Eigentümerliste übergeben
Irgendwie selbstverständlich erscheint es, dass wenn eine Eigentümergemeinschaft verklagt wird, der Verwalter dem Gericht eine Eigentümerliste übergeben muss. Verwunderlich ist, dass der Bundesgerichtshof dies nunmehr entscheiden musste. Mit Urteil vom 04.05.2018, V ZR 266/16, teilte er mit, dass der Verwalter auf Anordnung eines Gerichts die Eigentümerliste vorlegen muss und das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte grundsätzlich davon ausgehen kann, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat. Anders ist dies jedoch nur, wenn z. B. der Verwalter selbst auf Fehler und Zweifel an der Richtigkeit hinweist, die Fehler aber nicht korrigiert. Insofern kann dem Hausverwalter hier sogar ein Ordnungsgeld entsprechend § 142 Abs. 2 S. 2 i.V.m. § 390 Abs. 1 S. 2 ZPO verhängt werden. Eine Haftanordnung ist jedoch ausgeschlossen.
Veröffentlicht am 7. November 2018 6. September 2018
Entfernung des Estrichs im Wohnungseigentum
In den Wohnungseigentümergemeinschaften entsteht häufig Streit wegen Schallschutzmaßnahmen. Einen solchen Fall hatte nunmehr der BGH (Urteil vom 16.03.2018, V ZR 276/16) zu entscheiden. Ein Wohnungseigentümer ließ seine Wohnung umbauen, insbesondere ließ er den Estrich vollständig entfernen und eine Fußbodenheizung einbauen. Es stand in Streit, ob der Schallschutz dadurch schlechter wurde, weshalb bestimmte Schallschutzmaßnahmen verlangt wurden, hilfsweise die nach dem Stand des Baus des Hauses (hier 1990). Der BGH führt aus, dass Estrich der Isolierung und Dämmung dient. Es handelt sich grundsätzlich um gemeinschaftliches Eigentum. Die Entfernung stelle insofern eine bauliche Veränderung mach § 22 Abs. 1 WEG dar. Derartige Veränderungen sind nur zulässig, wenn den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG entsteht. Insofern besteht nur Anspruch auf Herstellung der Isolierung zum Stand der Errichtung des Gebäudes. Es gilt der Grundsatz, dass der schädigende Wohnungseigentümer nicht verpflichtet ist, das gemeinschaftliche Eigentum zu verbessern. Er muss lediglich den Zustand herstellen, der zuvor bestanden hat.
Zu beachten ist aber insbesondere, ob auch in der Teilungserklärung dies auch so festgehalten ist. Es kann eventuell eine abweichende Festlegung und Definition des Gemeinschaftseigentums enthalten sein.
Veröffentlicht am 26. Oktober 2018 28. Juli 2018
Ungenügende Instandsetzung im Wohnungseigentumsrecht
BGH, Versäumnisurteil + Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16,
musste sich mit einem Streit zwischen Wohnungseigentümern um Schadenersatz befassen. Es ging insbesondere um Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaft lehnte in einer Versammlung die Ermittlung der Ursachen durch einen Sachverständigen einschließlich Ausschreibung der Arbeiten nach eingetretenen Feuchtigkeitsschäden ab. Die Klägerin ging dagegen vor. Einer weiteren Abstimmung über eine Vertagung des Problems stimmte die Klägerin zu, der nicht angefochten wurde.
Im Ergebnis hat der BGH Schadenersatzansprüche grundsätzlich bejaht, wenn pflichtwidrig die Schadenfeststellung und die Schadenbeseitigung in der Wohnungseigentümerversammlung verneint werden. Die Zustimmung zur Vertagung hat der BGH nicht mehr als schädlich betrachtet. Diejenigen Wohnungseigentümer, die für die Instandsetzung gestimmt haben, haben sich jedoch pflichtgemäß verhalten und können nicht belangt werden. Schadenersatzansprüche gegen den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates scheiden dabei grundsätzlich aus. Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, Anträge zur Tagesordnung zu stellen oder den Verwalter zu überwachen. Der Verwaltungsbeirat muss dies ebenfalls nicht.
Veröffentlicht am 9. Oktober 2018 27. Juli 2018
Veröffentlicht am 4. Oktober 2018 27. Juli 2018
Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung durch einen Wohnungseigentümer
Amtsgericht Kassel, Urteil vom 15.02.2018, 800 C 3197/17,
befasste sich mit einer Ladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung durch einen Wohnungseigentümer. Der Wohnungseigentümer hatte zu einer Wohnungseigentümerversammlung eingeladen, obwohl er nicht hierzu befugt sei. Geschieht dies in Kenntnis und bewusster Missachtung des Umstands, dass er hierzu nicht befugt ist, sind die Beschlüsse nichtig. Sie sind nicht nur anfechtbar, sondern entfalten gar keine Wirkung.
Veröffentlicht am 30. September 2018 26. Juli 2018
Verwalterbestellung im Wohnungseigentumsrecht
Landgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 21.03.2018, 2-09 S 74/17,
sprach der Wohnungseigentümerversammlung einen erheblichen Spielraum bei der Bestellung eines Verwalters zu. Für unvertretbar hielt es eine Bestellung, wenn der Bewerber nicht über die fachlichen und persönlichen Voraussetzungen verfügt. Unerheblich ist jedoch, wenn der Verwalter mit einem Wohnungseigentümer vereinzelt falsche Entscheidungen trifft – vorliegend ging es um die Einsicht in Verwaltungsunterlagen.
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References: § 27
 § 142
 § 390
 BGH 
 BGH 
 § 22
 § 14
 BGH 
 BGH