Source: https://obczan.cz/zakon/noz/cast-treti/hlava-ii/dil-4/oddil-5/pododdil-2?detail-item-3341-comments-item-1613-expanded=1&do=detail-item-3341-comments-item-1612-switchExpanded
Timestamp: 2019-02-21 10:05:55+00:00

Document:
NOZ / ABSOLUTNÍ MAJETKOVÁ PRÁVA [ČÁST TŘETÍ] / VĚCNÁ PRÁVA [HLAVA II] / Spoluvlastnictví [Díl 4] / Bytové spoluvlastnictví [Oddíl 5] / Vznik jednotky [Pododdíl 2] - OBCZAN.CZ
Pododdíl 2 [Vznik jednotky]
§ 1163 [Výstavba]
Důvodová zpráva k § 1163 až 1165
§ 1164 [Zápis do veřejného seznamu]
Zápisem do veřejného seznamu jednotka vznikne, pokud vlastník nebo osoba k tomu oprávněná z jiného věcného práva prohlášením rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám.
Zápisem do veřejného seznamu jednotka vznikne i v případě, že si to ujednají spoluvlastníci při oddělení ze spoluvlastnictví nebo při jeho zrušení a vypořádání, nebo že si to ujednají manželé při změně rozsahu nebo při vypořádání společného jmění. Ustanovení o prohlášení se na tato ujednání použijí přiměřeně.
§ 1165 [Rozhodnutí soudu]
Při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám se uvedou alespoň
údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
údaje o jednotce, zejména
pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání,
určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky,
velikost podílů na společných částech,
jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich.
Má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství vlastníků“). Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků, určí prohlášení správce pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.
K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů.
Důvodová zpráva k § 1166
Důvodová zpráva k § 1167
§ 1168 [Odstranění vady prohlášení]
Vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem a neodstraní-li je původce prohlášení bez zbytečného odkladu poté, co ho na vadu upozornila osoba, která na tom má právní zájem, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. Nedojde-li k tomu, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem.
Určí-li prohlášení neurčitě nebo nesprávně podíl vlastníka jednotky na společných částech, nepřihlíží se k tomu.
Důvodová zpráva k § 1168
§ 1169 [Změna prohlášení]
Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Je-li jednotka zatížena, lze prohlášení změnit s předchozím souhlasem osoby oprávněné z věcného práva.
Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.
Důvodová zpráva k § 1169
12/11/2013 / Pavla Krejčí
Věcná práva třetích osob
Komentované ustanovení kromě jiného obsahuje ochranu práv osob, kterým svědčí věcná práva zatěžující dotčenou jednotku. Takovým věcným právem může být například zástavní právo, předkupní právo, ale i služebnost. Nově zákon obsahuje podmínku, že prohlášení může být měněno pouze s předchozím souhlasem osoby oprávněné z tohoto věcného práva. U některých věcných práv je tato podmínka jistě částečně opodstatněná, u jiných věcných práv ji považuji za příliš omezující. Problém může nastat například v případě, kdy dochází k přiřazení určité společné části k některé z jednotek. Pokud půjdeme do důsledků, pak součástí jednotky jsou dle § 1159 NOZ i podíly na společných částech nemovité věci. Takovým přiřazením některé z doposud společných částí dochází v konečném důsledku ke změně obsahu vlastnického práva u všech jednotek v domě. Tudíž i k takové změně by musely dávat souhlas všechny osoby, v jejichž prospěch byla věcná práva ke všem jednotkám v domě zřízena, tedy například všichni zástavní věřitelé. To může být v praxi velmi komplikované, ne-li nemožné. Navíc se takové omezení vlastnického práva zdá až ústavně nekonformní, neboť zákon v některých případech dokonce se změnou obsahu vlastnického práva počítá a vyvozuje z ní některá další práva dotčených osob. Příkladem může být §1353 NOZ, který řeší případ, kdy dojde činem zástavního dlužníka ke snížení jistoty zástavního věřitele. Nastane-li taková situace, zákon stanoví zástavnímu dlužníku povinnost jistotu doplnit. Opodstatnění by snad měl požadavek na vyslovení předchozího souhlasu osoby oprávněné z věcného práva v případě, kdy je na jednotce zřízena služebnost užívání (§1283 NOZ a § 1297 NOZ), ale i v takovém případě však nelze služebnost nadřadit nad právo vlastnické. Pokud bych hledala ústavně konformní výklad směřující k zachování komentovaného ustanovení, pak lze snad komentované ustanovení vykládat tak, že souhlas osoby oprávněné z věcného práva se vyžaduje pouze tam, kde dochází ke zhoršení právního postavení osoby oprávněné z věcného práva, přičemž zákon jí neposkytuje jinou formu kompenzace tohoto zhoršení. Uvidíme, jak se v tomto směru vyvine praxe. Obávám se však poměrně velkých praktických dopadů a problémů. V souvislosti s výše uvedeným problém ochrany práv osob oprávněných z věcných práv je zarážející i to, že v případech jiných způsobů změn prohlášení vlastníka, není souhlas těchto osob vyžadován.
Kolize s § 1208
Poměrně jednoznačné je využití komentovaného ustanovení v těch případech, kdy nevzniklo společenství vlastníků. Ovšem, v domech, kde společenství vlastníků vzniklo, je třeba komentované ustanovení vnímat v souvislosti s § 1208 písm. b) a f) NOZ, kdy je fakticky také shromáždění svěřováno do kompetence rozhodnout o změně prohlášení. S touto duplicitou si výkladově nevím moc rady. Přikláněla bych se však k názoru, že se jedná o paralelní možnost, jak prohlášení měnit.
[1] Martin Prokeš / 15. 11. 2013 / RE: Kolize s § 1208
K diskusi: § 1169/1 NOZ se aplikuje vždy. Změnu je možno provést: a) pokud neexistuje SVJ způsobem dle § 1169/2 NOZ, b) pokud SVJ existuje pak dle § 1208 (dle § 1205 NOZ jde o výlučnou působnost shromáždění).
[2] Pavla Krejčí / 15. 11. 2013 / reakce na: [1] / RE: Kolize s § 1208
Pokud tedy budete měnit prohlášení dle § 1208, tak nebudete potřebovat předchozí dohodu vlastníků dotčených jednotek? To si myslím, že takový výklad není možný. Jednalo by o nepřiměřený zásah do vlastnického práva. Dle současné právní úpravy na to existovala judikatura NS, že bez souhlasu vlastníků dotčených jednotek nelze prohlášení ve vztahu k jejich jednotkám měnit. Navíc § 1205 mluví o výlučné pravomoci shromáždění ve vztahu k ostatním orgánům společenství. Za orgán nemohu označit jednotlivé vlastníky.
Změny obsahu prohlášení mohou nastat i na základě:
- odstranění vad prohlášení dle § 1168 NOZ
- dohodou o změně prohlášení ve vztahu k podílům na společných částech dle § 1162 odst. 2 NOZ a popřípadě rozhodnutím soudu o změně prohlášení ve vztahu k podílům na společných částech dle téhož ustanovení
- smlouvou o výstavbě dle § 1163 a § 1170 NOZ
- rozhodnutím soudu při oddělení spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění dle § 1165 NOZ
U těchto změn prohlášení souhlas osob, jimž svědčí věcná práva k jednotkám výslovně vyžadován není. I k těmto změnám tedy bude souhlas těchto dotčených osob vyžadován? Musím říci, že tato úprava se mi zdá tedy poněkud nelogická a v praxi to bude mít velké negativní dopady. Dosud s tím byl velký problém a mám pocit, že místo toho, aby se proces zjednodušil, tak se to ještě zhoršilo.
Reagovat Reagovali: [3] 0 0
[3] Martin Prokeš / 15. 11. 2013 / reakce na: [2] / RE: Kolize s § 1208
To máte asi pravdu (leda, že bychom řekli, že případnému zásahu může dotčený čelit přes § 1209 NOZ?). Tudy cesta nepovede.
Druhý pokus: § 1169/1 NOZ se aplikuje vždy. Změnu je možno provést: a) pokud neexistuje SVJ dohodou dle § 1169/2 NOZ, b) pokud SVJ existuje uzavřením dohody dotčených dle 1169/2 NOZ (1. krok), na jejímž základě teprve shromáždění může dle § 1208 NOZ rozhodnout o změně prohlášení (2. krok). V případě, že změnou budou dotčeni všichni, bude 2. krok zbytečně zatěžující formalita.
Reagovat Reagovali: [4] 0 0
[4] Lenka Čapková / 27. 11. 2013 / reakce na: [3] / RE: Kolize s § 1208
Reagovat Reagovali: [5] Lake Lake 0 0
[5] Lake Lake / 8. 2. 2014 / reakce na: [4] / RE: Kolize s § 1208
Domnívám se, že souběh ustanovení § 1169 a § 1208 nečiní žádné výkladové potíže. Ustanovení § 1169 stanoví způsob, jakým může Prohlášení být změněno; vzhledem k tomu, že změna zpravidla zasahuje do samé podstaty vlastnictví, není nijak překvapující, že se změnou musí napřed vyjádřit souhlas všichni dotčení vlastníci jednotek a teprve pak může být o změně většinově hlasováno. K tomu viz článek 11 LZPS. <br>Ustanovení § 1208 se týká pouze tohoto většinového hlasování, nikoliv právního jednání, které tomuto hlasování musí předcházet (písemná dohoda dotčených vlastníků). Je nepochybné, že shromáždění (tvořené podle § 1206 všemi vlastníky jednotek), může o změně podle § 1169 platně rozhodnout teprve po splnění podmínek tam uvedených, to jest (a) s případným předchozím souhlasem osoby oprávněné z věcného práva, a (b) existuje-li dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě.
Reagovat Reagovali: [6] 3 0
[6] Martin Volejnik / 28. 3. 2018 / reakce na: [5] Lake Lake / RE: Kolize s § 1208
Dobrý den, souhlas osob oprávněných z věcného práva (tedy typicky banky jako zástavního věřitele) je nutné požadovat od zástavních věřitelů všech jednotek v domě, nebo pouze od oprávněných z věcného práva u jednotek ve vlastnictví dotčených vlastníéků, kteří uzavírají dohjodu o změně práv a povinností? Děkuji.
Reagovat 10 8
28/03/2015 / Pavol Belica
Změna využití jednotky

References: § 1163
 § 1163

§ 1164

§ 1165
 § 1166
 § 1167

§ 1168
 soud 
 § 1168

§ 1169
 § 1169
 § 1159
 §1353
 § 1297
 § 1208
 § 1208
 § 1208
 § 1169
 § 1169
 § 1208
 § 1205
 § 1208
 § 1208
 § 1205
 § 1168
 § 1162
 § 1163
 § 1170
 § 1165
 § 1208
 § 1209
 § 1169
 § 1169
 § 1208
 § 1208
 § 1208
 § 1169
 § 1208
 § 1169
 § 1208
 § 1206
 § 1169
 § 1208