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Timestamp: 2016-10-28 06:21:31+00:00

Document:
Imp�t cantonal et communal 2005 sur la fortune immobili�re (droit de superficie),
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre administrative, du 28 septembre 2010.
Inscrite au Registre du commerce de Gen�ve depuis le 16 ao�t 1956, l'association X.________ (ci-apr�s cit�e: l'Association) a son si�ge � Y.________; elle a pour but de cr�er et de d�velopper un centre de vie sociale comportant des locaux de r�unions et des logements familiaux. A cette fin, le canton de Gen�ve lui a conc�d�, par acte du 15 d�cembre 1956 (partiellement modifi� le 12 mai 1977), une servitude de superficie sur une parcelle sise en ville de Gen�ve, avec le droit et l'obligation d'y construire des immeubles locatifs � caract�re social; la servitude a �t� constitu�e sous la forme d'un droit distinct et permanent d'une dur�e de soixante ans; � sa demande, l'Association peut obtenir, � l'�ch�ance du droit, une prolongation de trente ans de la servitude de superficie, moyennant l'adaptation de certaines clauses du contrat; en contrepartie de son droit, l'Association est tenue au paiement d'une rente annuelle dont le montant est revu tous les vingt ans; en outre, le contrat pr�voit encore les clauses suivantes (rest�es inchang�es apr�s la modification du 12 mai 1977):
L'Association a l'obligation de faire chaque ann�e sur les b�timents �difi�s par elle des amortissements qui seront d'au moins un pour cent par an pendant les vingt premi�res ann�es. A l'�ch�ance de cette premi�re p�riode de vingt ans, le taux d'amortissement sera r�vis� et fix� pour une nouvelle p�riode de vingt ans, en tenant compte en particulier de l'�tat dans lequel se trouveront alors les constructions de l'Association (...).
Art. 10. Cons�quences de l'extinction du droit de superficie et indemnit�:
L'extinction du droit de superficie aura notamment pour cons�quence:
a) en cas d'extinction du droit de superficie avant l'�ch�ance du terme (...), toutes les constructions et installations �tablies en vertu du droit de superficie pr�sentement conc�d�, passeront en la propri�t� de l'Etat de Gen�ve.
Dans ce cas, le montant maximum de l'indemnit� qui sera due par l'Etat de Gen�ve � l'Association sera �gal aux 2/3 de la valeur d'estimation que les constructions et installations auront � ce moment-l� (...).
b) Lors de l'extinction du droit de superficie par suite de l'�ch�ance du terme, toutes les constructions et installations �tablies en vertu de ce droit passeront � la propri�t� de l'Etat de Gen�ve (...).
Si l'Etat de Gen�ve n'exige pas l'enl�vement des constructions et installations, l'Association aura droit � une indemnit� (...). Le montant maximum de l'indemnit� qui sera due par l'Etat de Gen�ve � l'Association sera, au plus, �gal aux deux/tiers de la valeur comptable, calcul�e en fonction des amortissements contractuels pr�vus � l'article 7, qu'auront les constructions � ce moment-l�."
A une date qui ne ressort pas du dossier, l'Association a construit sur la parcelle grev�e du droit de superficie, conform�ment � ses engagements, un b�timent abritant des logements sociaux.
Dans sa d�claration fiscale 2005, l'Association a port� un montant de 6'975'444 fr. sous la rubrique "valeur fiscale des immeubles (ou valeur comptable si plus �lev�e)", sous d�duction d'un montant de 1'648'910 fr. repr�sentant la valeur au bilan du compte "Fonds d'amortissement" constitu� pour son immeuble.
L'Administration fiscale cantonale genevoise (ci-apr�s: l'Administration fiscale cantonale ou le fisc) a refus� de d�duire de la fortune imposable le montant du "Fonds d'amortissement", au motif que "la valeur fiscale de l'immeuble remplace la valeur comptable nette de l'actif et non sa valeur brute". Saisi d'une r�clamation, le fisc l'a rejet�e par d�cision du 5 f�vrier 2007, en imposant l'immeuble sur la fortune � sa valeur fiscale par 6'975'444 fr.
L'Association a recouru contre la d�cision sur r�clamation pr�cit�e. Par d�cision du 22 juin 2009, la Commission cantonale de recours en mati�re administrative (ci-apr�s: la Commission de recours) a admis le recours et renvoy� la cause au fisc pour nouvelle d�cision conforme aux consid�rants. En bref, la Commission de recours a retenu qu'au vu de l'art. 10 du contrat de superficie, l'Association ne pouvait �tre impos�e que sur une valeur �quivalant au maximum � 2/3 de la valeur fiscalement d�terminante de l'immeuble apr�s d�duction des amortissements devant �tre effectu�s en vertu de l'art. 7 dudit contrat.
L'Administration fiscale cantonale a d�f�r� la d�cision de la Commission de recours devant le Tribunal administratif du canton de Gen�ve (ci-apr�s: le Tribunal administratif).
Par arr�t du 28 septembre 2010, le Tribunal administratif a admis le recours et annul� la d�cision attaqu�e. Les juges ont repris, en la d�veloppant, la motivation du fisc. En particulier, ils ont retenu qu'en sa qualit� de superficiaire, l'Association �tait juridiquement propri�taire du b�timent construit sur l'immeuble grev� du droit de superficie et qu'elle devait, � ce titre, supporter un imp�t sur la fortune comme n'importe quel propri�taire immobilier; ils ont pr�cis� que le fait que l'Association n'�tait pas propri�taire du sol n'y changeait rien, car sa situation pouvait, de ce point de vue, �tre assimil�e � celle d'un usufruitier qui devait s'acquitter, selon la l�gislation fiscale pertinente, de l'imp�t sur la fortune pour l'immeuble dont il n'avait que la jouissance.
L'Association forme un recours en mati�re de droit public contre l'arr�t du Tribunal administratif dont elle requiert l'annulation, en concluant � ce que son immeuble soit tax� conform�ment aux principes fix�s par la Commission cantonale dans sa d�cision (pr�cit�e) du 22 juin 2009. Pour l'essentiel, elle se plaint de la violation des art. 13 et 14 de la loi f�d�rale du 14 d�cembre 1990 sur l'harmonisation des imp�ts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14).
L'Administration fiscale cantonale et l'Administration f�d�rale des contributions (AFC) concluent au rejet du recours, sous suite de frais. Le Tribunal administratif s'en r�f�re � justice quant � la recevabilit� du recours et persiste dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t sur le fond.
Le recours est dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu dans une cause de droit public (art. 82 let. a de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal f�d�ral [LTF; RS 173.110]) par une autorit� cantonale sup�rieure de derni�re instance (art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF), sans qu'aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF ne soit r�alis�e. Il s'ensuit que, sous r�serve des motifs expos�s ci-dessous (consid. 2), la voie du recours en mati�re de droit public est en principe ouverte en vertu des art. 82 ss LTF et, s'agissant d'une mati�re r�gl�e par les titres 2 et 3 de la loi f�d�rale sur l'harmonisation fiscale (sur ce point, cf. infra consid. 3.1), de la disposition particuli�re de l'art. 73 al. 1 LHID. Pour le surplus, la recourante �tant destinataire de l'arr�t attaqu�, elle a qualit� pour recourir (art. 89 LTF).
Aux termes de l'art. 106 al. 1 LTF, le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office. Par cons�quent, il v�rifie en principe librement l'application du droit f�d�ral et, notamment, la conformit� du droit cantonal harmonis� et son application par les instances cantonales aux dispositions de la loi f�d�rale sur l'harmonisation fiscale.
L'art. 106 al. 2 LTF pr�voit toutefois que le Tribunal f�d�ral n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ces griefs ont �t� invoqu�s et motiv�s. Il en va ainsi lorsque les dispositions de la loi f�d�rale sur l'harmonisation fiscale laissent une certaine marge de manoeuvre aux cantons; l'examen de l'interpr�tation du droit cantonal est alors limit� � l'arbitraire (ATF 134 II 207 consid. 2 p. 209 s.). L'art. 106 al. 2 LTF exige que l'acte de recours contienne, � peine d'irrecevabilit�, un expos� succinct des droits constitutionnels ou des principes juridiques viol�s et pr�cise en quoi consiste la violation. Autrement dit, le Tribunal f�d�ral n'a pas � v�rifier de lui-m�me si l'arr�t entrepris est en tous points conforme au droit et � l'�quit�; il n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqu�s et suffisamment motiv�s dans l'acte de recours (ATF 134 I 65 consid. 1.3 p. 67; 134 V 138 consid. 2.1 p. 143).
La contestation porte sur l'estimation fiscale, au titre de l'imp�t sur le capital 2005, de l'immeuble construit par la recourante sur la base du droit de superficie qui lui a �t� conc�d� par acte du 15 d�cembre 1956.
3.1 Aux termes de l'art. 29 al. 1 LHID, qui traite de l'imp�t sur le capital des personnes morales (titre 3, chapitre 3 de la loi), cet imp�t a pour objet le capital propre. Pour les associations, le capital propre imposable comprend la fortune nette, d�termin�e conform�ment aux dispositions applicables aux personnes physiques (art. 29 al. 2 let. c LHID). La loi f�d�rale sur l'harmonisation fiscale traite de l'imposition de la fortune des personnes physiques aux art. 13 et 14 (titre 2, chapitre 4 de la loi) qui ont la teneur suivante sur les points d�terminants pour le pr�sent litige:
"Art. 13 Objet de l'imp�t
1 L'imp�t sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette.
2 La fortune grev�e d'usufruit est imposable aupr�s de l'usufruitier.
Art. 14 R�gles d'�valuation
1 La fortune est estim�e � la valeur v�nale. Toutefois, la valeur de rendement peut �tre prise en compte de fa�on appropri�e.
La fortune imposable au sens de l'art. 13 al. 1 LHID se compose de l'ensemble des actifs nets - soit apr�s d�duction des dettes - qui ne sont pas exon�r�s de l'imp�t en vertu d'une disposition sp�ciale. Les actifs imposables comprennent en principe tous les droits subjectifs - qu'ils portent sur des choses, des cr�ances ou des participations - appr�ciables en argent, � savoir tous les droits qui peuvent �tre r�alis�s, c'est-�-dire c�d�s en �change d'une contre-prestation (cf. ATF 136 II 256 consid. 3.2 p. 259; Zigerlig/Jud, in Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, Bundesgesetz �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 2e �d., 2002, n� 2 ad Art. 13; H�hn/Waldburger, Steuerrecht, 9e �d., 2001, n� 9 ad � 15; JEAN-MARC RIVIER, Droit fiscal suisse, l'imposition du revenu et de la fortune, 2�me �d. 1998). Il s'agit en particulier des choses mobili�res ou immobili�res telles qu'elles sont d�finies par le droit civil (XAVIER OBERSON, Droit fiscal suisse, 3�me �d., 2007, n� 6 ad � 8; H�hn/ Waldburger, op. cit., n� 10 ad � 15), sous r�serve d'une appr�hension �conomique de la r�alit� dans certains cas (cf. arr�t 2C_379/2008 du 4 d�cembre 2008 consid. 2.5; RAOUL OBERSON, L'immeuble et le droit fiscal, 1999, p. 84 ss). Outre les biens-fonds (art. 665 al. 2 ch. 1 CC), rel�vent aussi de la notion de fortune immobili�re imposable au sens de l'art. 13 al. 1 LHID, les droits distincts et permanents immatricul�s au registre foncier (art. 665 al. 2 ch. 2 CC), par exemple les servitudes de superficie au sens de l'art. 779 al. 3 CC (cf. Zigerlig/Jud, op. cit., no 3 ad Art. 13; H�hn/Waldburger, op. cit., n� 10 ad � 15; VICTOR MONTEIL, Die Behandlung des Baurechts gem�ss Art. 779 ff. ZGB im Einkommens- und Verm�genssteuerrecht des Kantons Solothurn, in Festgabe Hans Erzer, 1983, p. 313 ss, p. 325; ETIENNE BALMER, Handbuch Steuern und Immobilien, Zurich 2007, p. 145; RAOUL OBERSON, op. cit., p. 81; FERDINAND ZUPPINGER, Grundst�ckgewinn- und Verm�gens-steuer, in Archives 1992/1993, p. 309 ss, p. 311).
Hormis les �l�ments de la fortune vis�s � l'art. 14 al. 2 et 3 LHID (immeubles affect�s � l'agriculture ou � la sylviculture; certains biens faisant partie de la fortune commerciale), tous les autres biens du contribuable doivent �tre estim�s conform�ment � la r�gle d'�valuation �nonc�e � l'art. 14 al. 1 LHID, soit � leur valeur v�nale avec une �ventuelle prise en consid�ration "appropri�e" de leur valeur de rendement. Cette disposition laisse une importante libert� aux cantons pour �laborer et mettre en oeuvre leur r�glementation, aussi bien quant au choix de la m�thode de calcul applicable pour estimer la valeur v�nale que pour d�terminer dans quelle mesure le crit�re du rendement doit, le cas �ch�ant, �galement �tre int�gr� dans l'estimation (ATF 134 II 207 consid. 3.6 p. 214). Un certain sch�matisme est admis en la mati�re, pourvu que l'�valuation ne soit pas fond�e sur le seul crit�re du rendement et qu'elle n'aboutisse pas � des r�sultats qui s'�cartent par trop de la valeur v�nale (cf. ATF 131 I 291 consid. 3.2.2 p. 307 s.; 128 I 240 consid. 3.2.3 et 3.2.4 p. 249 s.; 124 I 145 consid. 6b et 6c p. 159 s.). La marge de manoeuvre des cantons se limite cependant aux r�gles d'�valuation et ne saurait permettre d'imposer un �l�ment qui n'entre pas dans la notion de fortune au sens de l'art. 13 LHID (ATF 136 II 256 consid. 3.1 p. 259 et les r�f�rences cit�es).
3.2 Dans le canton de Gen�ve, l'art. 31 al. 1 de la loi cantonale sur l'imposition des personnes morales du 23 septembre 1994 (LIPM; RS/GE D 3 15) dispose, en reprenant la formulation de l'art. 29 al. 2 let. c LHID, que le capital propre imposable des associations correspond � leur fortune nette, d�termin�e conform�ment aux dispositions applicables aux personnes physiques. Jusqu'� l'entr�e en vigueur, le 1er janvier 2010, de la loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP; RS/GE D 3.08), la loi cantonale du 22 septembre 2000 sur l'imposition des personnes physiques - imp�t sur la fortune (LIPP-III; Recueil des lois 2000 p. 738) constituait ainsi la base l�gale pour �valuer la fortune imposable des associations. Dans la mesure o� l'imposition litigieuse remonte � l'ann�e fiscale 2005, la LIPP-III est donc applicable au cas de la recourante. Ce point n'est pas contest� par les parties et ne change du reste rien quant au r�sultat: en effet, les dispositions de la LIPP-III d�terminantes pour l'issue du pr�sent litige ont �t� reprises telles quelles aux art. 46 ss LIPP.
Aux termes de l'art. 1er LIPP-III, l'imp�t sur la fortune des personnes physiques a pour objet l'ensemble de la fortune nette apr�s d�ductions sociales. Sont notamment soumis � l'imp�t sur la fortune les immeubles situ�s dans le canton (art. 2 let. a LIPP-III). La fortune grev�e d'usufruit est imposable aupr�s de l'usufruitier (art. 3 LIPP-III). L'�tat de la fortune mobili�re et immobili�re est �tabli au 31 d�cembre de l'ann�e pour laquelle l'imp�t est d� (art. 4 al. 1 LIPP-III); en r�gle g�n�rale, la fortune est estim�e � la valeur v�nale (art. 4 al. 2 LIPP-III), hormis les �l�ments vis�s � l'art. 4 al. 3 et al. 4 LIPP-III (soit certains biens de la fortune commerciale et les marchandises).
L'art. 7 LIPP-III d�taille la mani�re d'estimer la valeur des immeubles situ�s dans le canton en posant des principes d'�valuation diff�rents selon le type d'immeuble consid�r� (immeuble locatif; immeuble commercial; immeuble agricole; etc.). En particulier, il pr�voit, sous let. a, que la valeur des immeubles locatifs est calcul�e en capitalisant l'�tat locatif annuel aux taux fix�s chaque ann�e par le Conseil d'Etat, sur proposition d'une commission d'experts compos�e paritairement de repr�sentants de l'administration fiscale et de personnes sp�cialement qualifi�es en mati�re de propri�t�s immobili�res et d�sign�es par le d�partement.
3.3 C'est � l'aune des dispositions f�d�rales et cantonales qui pr�c�dent que doit s'analyser la contestation.
4.1 La recourante se plaint de la violation respectivement des art. 13 et 14 LHID en relation avec l'art. 29 LHID. Elle fait notamment valoir que le taux de capitalisation pris en compte est arbitraire et contraire � l'art. 14 LHID, car il a �t� appliqu� � la "totalit� de l'immeuble (b�timent et bien-fonds)", alors qu'elle-m�me n'est propri�taire que du b�timent.
L'Administration fiscale cantonale objecte que ce grief est irrecevable, car il s'appuie sur des faits nouveaux prohib�s par l'art. 99 al. 1 LTF. Il est vrai que le Tribunal administratif n'a pas �voqu� la question du taux de capitalisation appliqu� par le fisc, se montant � 7.77 % selon la recourante. Cette question ne rel�ve toutefois pas du fait, mais du droit (cf. art. 4 let. b du r�glement du 23 novembre 2005 modifiant le r�glement d'application de la LIPP-III; Recueil des lois 2005 p. 923); elle peut donc �tre revue en instance f�d�rale. L'objection de l'Administration fiscale cantonale n'est d�s lors pas fond�e.
Il convient dans un premier temps d'examiner si l'arr�t attaqu� est conforme � l'art. 13 LHID fixant l'objet de l'imp�t.
5.1 Selon le Tribunal administratif, dans la mesure o� un usufruitier doit payer un imp�t sur la fortune pour un immeuble dont il n'est pas propri�taire en vertu de l'art. 13 al. 2 LHID, il doit "� plus forte raison" en aller ainsi pour la recourante qui, en sa qualit� de superficiaire, est propri�taire du b�timent qu'elle a construit, au moins pour la dur�e du droit de superficie. A l'appui de leur point de vue, les juges cantonaux se sont r�f�r�s � l'ATF 92 I 343.
La recourante soutient que la r�gle pr�vue � l'art. 13 al. 2 LHID est sp�ciale et vaut seulement pour le r�gime des biens en usufruit, mais non pour les autres �l�ments de la fortune, notamment ceux fond�s, comme son b�timent, sur un droit de superficie; elle estime d�s lors que les premiers juges ont viol� cette disposition en "assimilant" sa situation de superficiaire � celle d'un usufruitier; ce faisant, elle se plaint d'une d�finition de l'objet de l'imp�t qui exc�de le cadre de l'art. 13 LHID; elle demande au Tribunal f�d�ral de revoir l'ATF 92 I 343 � la lumi�re de cette disposition du droit f�d�ral harmonis�.
5.2 La jurisprudence pr�cit�e repose sur un complexe de faits similaire � la pr�sente affaire: elle a en effet pour toile de fond une servitude de superficie d'une dur�e de 60 ans conc�d�e par l'Etat de Gen�ve � des particuliers contre l'engagement de ceux-ci de construire un b�timent locatif et de payer une rente annuelle au canton; le contrat pr�voyait notamment la r�vision de la rente tous les vingt ans et la possibilit� pour les superficiaires d'obtenir la prolongation de leur droit � l'�ch�ance du contrat pour une dur�e de trente ans; ceux-ci devaient �galement proc�der annuellement � des amortissements sur le b�timent qu'ils �taient, en outre, tenus de remettre gratuitement � l'Etat de Gen�ve en fin de contrat. Ce dernier point constitue la seule diff�rence notable d'avec la situation de la recourante.
Pour le reste, le litige portait �galement sur la mani�re d'estimer la valeur fiscale du b�timent locatif. Apr�s avoir op�r� une d�duction de 15 % sur le montant des loyers per�us pour tenir compte de l'�tat de v�tust� du b�timent, le fisc genevois avait encore retranch� de ce montant la rente annuellement vers�e par les superficiaires; puis il avait capitalis� le montant ainsi obtenu � un taux de 5 %, le r�sultat correspondant � la valeur de la servitude. Les recourants se plaignaient notamment de ce que le fisc n'avait pas pris en compte, dans son calcul, les amortissements r�alis�s sur le b�timent, ce qui revenait, selon eux, � les imposer sur "des valeurs inexistantes". Le Tribunal f�d�ral avait rejet� leur recours, en se fondant notamment sur la motivation suivante (ATF 92 I 343 consid. 2a p. 347):
"Or il faut constater qu'on se trouve bien en pr�sence d'une valeur r�elle, que le fisc a le droit de taxer en entier, sous r�serve des d�ductions pr�vues par la loi. Si le fisc admettait de r�duire progressivement chaque ann�e la valeur imposable aupr�s du propri�taire du b�timent, il devrait en revanche imposer aupr�s du propri�taire du fonds une valeur correspondant � cette diminution. Or cela n'est pas possible, non pas parce qu'en l'esp�ce le propri�taire du fonds est l'Etat (il faut traiter un tel cas comme si ce propri�taire �tait une personne priv�e quelconque, soumise au fisc), mais parce que la loi ne pr�voit pas une telle imposition. Le particulier, propri�taire d'un terrain qui aurait �t� constitu� en droit de superficie dans les m�mes conditions qu'en l'esp�ce, pourrait sans doute s'opposer avec succ�s � ce que le fisc augmente chaque ann�e la valeur de son terrain pour l'imp�t sur la fortune, aucune disposition l�gale ne pr�voyant une telle fa�on d'imposer un terrain. Il y a d'ailleurs des exemples d'imp�t de fortune pay�s par un contribuable qui n'est pas propri�taire des �l�ments imposables: c'est le cas de l'usufruitier (...) Cette disposition [de l'ancien droit cantonal pr�voyant, comme l'actuel 13 al. 2 LHID, que l'usufruitier est imposable sur la valeur totale des bien en usufruit] n'est au surplus que l'expression d'un principe g�n�ral en droit fiscal selon lequel la personne qui tire un revenu d'une chose doit en supporter �galement les charges (...)."
L'ATF 92 I 343 (pour une critique de cet arr�t, cf. HANS MICHAEL RIEMER, Das Baurecht (Baurechtsdienstbarkeit) des Zivilgesetzbuches und seine Behandlung im Steuerrecht, th�se Zurich 1968, p. 243 ss) a �t� rendu en 1966, soit de nombreuses ann�es avant l'entr�e en vigueur de la LHID. Par ailleurs, le Tribunal f�d�ral avait statu� dans le cadre de l'ancien recours de droit public, avec un pouvoir d'examen du droit cantonal limit� � l'arbitraire. Or, sous certaines r�serves (cf. supra consid. 2), c'est en principe librement que la Cour de c�ans revoit la conformit� du droit cantonal avec les dispositions de la loi f�d�rale d'harmonisation. La solution des premiers juges, telle que reprise de l'ATF 92 I 343, ne peut donc �tre approuv�e sans autre examen.
5.3 L'usufruit peut �tre �tabli sur un immeuble et conf�re � l'usufruitier, sauf disposition contraire, un droit de jouissance complet sur la chose (cf. art. 745 al. 1 et 2 et art 755 al. 1 CC); il s'agit d'un droit personnel incessible, car seul son exercice peut �tre transmis � un tiers (cf. art. 758 al. 1 CC), et intransmissible, car il s'�teint au d�c�s de l'usufruitier (cf. art. 748 al. 2; cf. PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits r�els, tome III, 3e �d., no 2403). En raison de son incessibilit�, l'usufruit ne peut pas �tre objet de commerce et n'a pas de valeur v�nale (MARYSE PRADERVAND-KERNEN, La valeur des servitudes fonci�res et du droit de superficie, th�se Fribourg 2007, no 131); il n'a donc pas le caract�re d'un actif imposable au sens de l'art. 13 al. 1 LHID, faute de pouvoir �tre "r�alis�" au sens de la jurisprudence (cf. supra consid. 3.1, deuxi�me paragraphe). La pr�cision de l'art. 13 al. 2 LHID, reprise � l'art. 3 LIPP-III, que la fortune grev�e d'usufruit est imposable aupr�s de l'usufruitier, est donc n�cessaire pour que la charge fiscale puisse �tre r�percut�e sur ce dernier conform�ment aux r�gles du droit civil (cf. art. 765 al. 1 et 2 CC; cf. RAOUL OBERSON, op. cit., p. 86 s.). Une partie de la doctrine se demande s'il ne faudrait pas assimiler au r�gime de l'usufruit les b�n�ficiaires d'un droit d'habitation (sur cette question, cf. Zigerlig/Jud, op. cit., no 16 ad Art. 13 et les nombreuses r�f�rences cit�es). A raison, aucun auteur ne propose, en revanche, une telle solution pour les immeubles construits sur la base d'un droit de superficie.
Le droit de superficie se d�finit comme la servitude par laquelle le propri�taire d'un immeuble (le superficiant) conf�re � un tiers (le superficiaire) le droit d'avoir ou de faire des constructions, soit sur le fonds grev�, soit au-dessous (cf. art. 779 al. 1 CC). Il permet de dissocier la propri�t� du fonds de la propri�t� des constructions qui s'y trouvent, par exception au principe de l'accession pr�vu � l'art. 667 CC, en ce sens que le superficiaire devient propri�taire des constructions et des autres ouvrages �tablis au-dessus (ou au-dessous) du fonds grev�, tandis que le superficiant reste propri�taire dudit fonds (cf. STEINAUER, op. cit., no 2513; PRADERVAND-KERNEN, op. cit., no 647). Le droit de superficie est g�n�ralement accord� moyennant une contre-prestation sous la forme d'un versement unique ou, plus fr�quemment, d'annuit�s qui repr�sentent la rente du sol (cf. STEINAUER, op. cit., no 2545 s.; PRADERVAND-KERNEN, op. cit., no 662); pour sa part, le superficiaire per�oit, pendant la dur�e du droit, les �ventuels revenus des b�timents et des installations qu'il a construits. Il ressort de l'arr�t attaqu� que le droit de superficie litigieux a �t� constitu� sous la forme d'une servitude personnelle d'utilisation d'une dur�e de soixante ans ayant le caract�re d'un droit distinct et permanent; par "distinct", il faut entendre que, contrairement � un usufruit, le droit en cause est cessible et transmissible au sens de l'art. 779 al. 2 CC; par "permanent", qu'il a �t� �tabli pour trente ans au moins (cf. STEINAUER, op. cit., nos 2519 et 2525). Ces deux propri�t�s conf�rent � son titulaire la possibilit� - en principe utilis�e dans la pratique (cf. STEINAUER, loc. cit.) - d'immatriculer la servitude de superficie au registre foncier comme immeuble (art. 779 al. 3 et 943 al. 1 ch. 2 CC); et c'est bien ce qu'ont fait les parties en l'esp�ce (cf. art. 105 al. 2 LTF; contrat de superficie du 15 d�cembre 1956 pass� entre l'Etat de Gen�ve et l'Association, ad ch. 17 "R�quisition au registre foncier", point 4).
Par cons�quent, la recourante n'est pas simplement titulaire d'un droit de jouissance incessible, comme l'usufruitier, mais bien propri�taire d'un v�ritable immeuble, et cela aussi bien au sens du droit civil que du droit fiscal (cf. supra consid. 3.1 deuxi�me paragraphe in fine). Certes ne peut-elle, � proprement parler, pas "r�aliser" son b�timent locatif au sens de la jurisprudence d�duite de l'art. 13 al. 1 LHID; une telle possibilit� n'existe qu'� l'�gard de son droit de superficie immatricul� comme immeuble au registre foncier. C'est donc ce droit - et non le b�timent locatif comme tel - qui entre dans sa fortune (immobili�re) imposable au sens de la disposition pr�cit�e du droit f�d�ral harmonis�, ind�pendamment de toute assimilation de sa situation au r�gime de l'usufruit au sens de l'art. 13 al. 2 LHID.
Il reste � examiner si l'estimation de l'immeuble litigieux (soit le droit de superficie) respecte le cadre d�fini � l'art. 14 al. 1 LHID (�valuation de la fortune � la valeur v�nale avec �ventuelle prise en consid�ration "appropri�e" de la valeur de rendement).
6.1 Les premiers juges ont estim� l'immeuble de la recourante en se fondant sur l'art. 7 let. a LIPP-III, soit par capitalisation de l'�tat locatif annuel aux taux fix�s chaque ann�e par le Conseil d'Etat.
La recourante soutient que l'art. 14 al. 1 LHID exige d'estimer son b�timent � sa valeur v�nale, ce qui imposerait de tenir compte des amortissements r�alis�s sur celui-ci et de l'indemnit� de retour pr�vus aux art. 7 et 10 du contrat de superficie.
6.2 En vertu de son droit de superficie, la recourante est certes, comme on l'a vu, civilement propri�taire, par exception au principe de l'accession, du b�timent locatif qu'elle a �rig� sur le terrain appartenant � l'Etat de Gen�ve. Ce dernier reste cependant propri�taire du fonds grev�, m�me s'il n'en a plus la jouissance pendant la dur�e du droit de superficie. A l'instar de celui de l'Etat de Gen�ve, le droit de propri�t� de la recourante est donc moins �tendu que s'il consistait en une propri�t� ordinaire du sol emportant "celle du dessus et du dessous" au de l'art. 667 CC.
Au plan fiscal, cette singularit� a pour cons�quence que le superficiant est impos� sur la fortune pour la valeur du bien-fonds - de m�me qu'il est impos� sur le revenu pour la rente superficiaire qu'il per�oit -, tandis que le superficiaire est impos� sur la fortune sur la valeur des b�timents et installations dont il est propri�taire - de m�me qu'il est impos� sur le revenu pour les loyers qu'il per�oit (cf. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum harmonisierten Z�rcher Steuergesetz, 2�me �d. 2006, nos 48 et 76 ad � 39; RIEMER, op. cit., p. 238 s.; BLUMENSTEIN/LOCHER, System des schweizerischen Steuerrechts, 6�me �d. Zurich 2002, p. 235). Cette r�partition de la charge fiscale �vite qu'un immeuble ne soit partiellement - pour la valeur repr�sentant le sol - impos� � double sur la fortune, une fois chez le superficiaire et une fois chez le superficiant (cf. RIEMER, op. cit., p. 241; MONTEIL, op. cit., p. 319). Elle concr�tise �galement le principe g�n�ral du droit fiscal, fond� sur une approche �conomique, voulant que celui qui tire les revenus d'un bien - soit la rente du sol pour le superficiant et les loyers des constructions pour le superficiaire - doit aussi, en principe, en supporter les charges (cf. ATF 92 I 343 consid. 2a p. 347 s., 85 I 115 consid. 2 p. 118; voir aussi arr�ts 9C_822/2009 du 7 mai 2010 consid. 3.5 et 5C.194/2003 du 19 janvier 2004 consid. 1). Elle s'inscrit, en outre, dans la ligne du droit civil puisque, sauf convention contraire entre les parties, les charges qui reposent sur la construction comme telle incombent au superficiaire (notamment l'imp�t sur la fortune pour la valeur repr�sent�e par le b�timent) et celles qui reposent sur le sol lui-m�me incombent au propri�taire de l'immeuble (notamment l'imp�t sur la fortune pour la valeur du bien-fonds grev�; cf. STEINAUER, op. cit., nos 2538a ss et les r�f�rences cit�es).
6.3 La d�termination de la valeur fiscale d'un immeuble faisant l'objet d'un droit de superficie pose des probl�mes particuliers d'�valuation, aussi bien en ce qui concerne le fonds grev� appartenant au superficiant que par rapport aux constructions appartenant au superficiaire. Plusieurs m�thodes d'�valuation sont envisageables (cf. MARIUS GROSSENBACHER, Das selbst�ndige und dauernde Baurecht im Unternehmungssteuerrecht, th�se Zurich 1992, p. 41 s.; BLUMENSTEIN/LOCHER, op. cit., p. 235 s.; RIEMER, op. cit., p. 231 ss; pour un exemple cantonal, voir aussi StE 1995 B 52.21 no 5), dont le choix revient aux cantons dans les limites de la libert� que leur conf�re l'art. 14 al. 1 LHID en la mati�re (s'agissant des taux de capitalisation applicables, cf. arr�t 2C_101/2010 du 24 juin 2010, consid. 3); cette libert� ne doit toutefois pas d�boucher sur une �valuation notablement diff�rente de la valeur v�nale/de rendement au sens de l'art. 14 al. 1 LHID, ni conduire � imposer un �l�ment qui n'entre pas dans la notion de fortune au sens de l'art. 13 al. 1 LHID (supra consid. 3.1 dernier paragraphe).
En l'esp�ce, l'immeuble dont la recourante est propri�taire en vertu de son droit de superficie - par exception au principe de l'accession - est un immeuble locatif au sens de l'art. 7 let. a LIPP-III. Le Tribunal f�d�ral a d�j� eu l'occasion de juger que cette disposition pr�voit une r�gle d'�valuation (capitalisation de l'�tat locatif aux taux fix�s par le Conseil d'Etat) conforme � l'art. 14 al. 1 LHID; en effet, la mani�re dont les taux de capitalisation sont annuellement d�termin�s - en fonction des transactions constat�es sur le march� et de l'�ge des immeubles - permet de tenir compte de la valeur v�nale des immeubles locatifs, et pas seulement de leur valeur de rendement (cf. ATF 134 II 207 consid. 3.8 p. 215 s., confirm� in arr�t 2C_820/2008 du 23 avril 2009 consid. 5.2). Sur le principe, on ne saurait donc reprocher aux autorit�s cantonales d'avoir �valu� le b�timent locatif de la recourante en se fondant sur le taux de capitalisation pr�vu � l'art. 4 let. b du r�glement d'application de la LIPP-III (dans sa teneur en vigueur au 1er d�cembre 2005), soit 7,77 % pour les immeubles de logements dont l'�ge est �gal ou sup�rieur � 20 ans au 31 d�cembre 2005.
Cette m�thode d'�valuation ne tient toutefois pas compte du fait qu'en sa qualit� de superficiaire, la recourante n'est propri�taire que du b�timent, � l'exclusion du bien-fonds. Or, comme on l'a vu, les biens-fonds b�tis qui sont grev�s d'un droit de superficie entra�nent une imposition s�par�e sur la fortune, d'une part, chez le superficiaire pour la valeur des b�timents et des installations, et chez le superficiant d'autre part, pour la valeur du bien-fonds lui-m�me (supra consid. 6.2). En imposant la recourante comme si elle �tait propri�taire de l'immeuble dans son ensemble (bien-fonds et b�timent), le Tribunal cantonal a d�s lors �tendu de mani�re inadmissible la notion de fortune imposable au sens de l'art. 13 al. 1 LHID, en y incluant un �l�ment (le bien-fonds) dont l'int�ress�e n'est pas propri�taire; cette m�thode d'�valuation contrevient �galement � l'art. 14 al. 1 LHID, puisqu'elle aboutit, dans son r�sultat, � une estimation surfaite de la fortune.
6.4 La recourante soutient que, pour tenir compte des sp�cificit�s li�es � l'�valuation d'un b�timent construit au b�n�fice d'un droit de superficie, il faut prendre en consid�ration la dur�e r�siduelle du droit ainsi que le "mode de calcul de l'indemnit� due � l'�ch�ance par le propri�taire du bien-fonds", car il s'agit "de toute �vidence de crit�res essentiels pour la d�termination de la valeur v�nale (de son) b�timent." En guise de conclusion, elle demande que son immeuble soit "tax� conform�ment aux principes fix�s par la Commission cantonale de recours". Celle-ci avait notamment retenu qu'au vu de l'art. 10 du contrat de superficie, l'Association ne pouvait �tre impos�e que sur une valeur �quivalant au maximum � 2/3 de la valeur fiscalement d�terminante de l'immeuble apr�s d�duction des amortissements devant �tre effectu�s en vertu de l'art. 7 dudit contrat.
Compte tenu de l'importante marge de manoeuvre qui revient aux cantons pour d�terminer les r�gles d'�valuation de la fortune (supra consid. 3.1), le Tribunal f�d�ral ne saurait fixer lui-m�me de telles r�gles.
6.4.1 A ce stade, on rel�vera simplement qu'il serait envisageable, comme le soutient la recourante, de tenir compte de la dur�e r�siduelle de son droit de superficie et de l'indemnit� de retour (cf. PRADERVAND-KERNEN, nos 696 et 698 ss; GROSSENBACHER, op. cit., p. 45 et 50). A noter toutefois que la d�cision de faire varier la valeur du bien en fonction de la dur�e r�siduelle du droit implique aussi de faire varier la valeur du bien-fonds impos� chez le superficiaire, ce qui peut s'av�rer compliqu� en pratique nonobstant le sch�matisme admis en la mati�re (cf. ATF 92 I 343 consid. 2a p. 347).
En revanche, dans cette hypoth�se, les amortissements comptables r�alis�s sur le b�timent ne sauraient �tre port�s en d�duction de la valeur fiscale imposable, contrairement � ce que pr�tend la recourante en se fondant sur la solution retenue par la Commission de recours. Ces amortissements repr�sentent en effet la d�pr�ciation de l'immeuble � raison de l'�coulement du temps (cf. ATF 132 I 175 consid. 2.2 p. 178 et les r�f�rences cit�es), facteur qui n'est pas propre aux b�timents �rig�s sur la base d'un droit de superficie, mais qui concerne tous les b�timents, y compris ceux d�tenus en pleine propri�t�; or, dans un syst�me o�, comme � Gen�ve, la valeur des immeubles est calcul�e en fonction du rendement (selon un taux fix� par r�f�rence � des crit�res relevant de la valeur v�nale), un tel facteur n'est pas pertinent; il peut d'autant moins �tre pris en compte dans le cas pr�sent que le taux de capitalisation pr�vu dans le r�glement d'application de la LIPP-III int�gre d�j� l'�ge des b�timents comme composante de l'�valuation.
6.4.2 On ajoutera que, dans la ligne du syst�me mis en place dans le canton de Gen�ve, il serait aussi concevable, pour estimer la valeur du b�timent litigieux, de pr�voir un taux de capitalisation sup�rieur � celui appliqu� pour �tablir la valeur fiscale des immeubles d�tenus en propri�t� ordinaire; bien que sch�matique, un tel taux devrait �tre d�termin� sur la base de crit�res objectifs tir�s de l'exp�rience afin de tenir compte du fait que le superficiaire n'est pas propri�taire du bien-fonds et de r�duire en cons�quence la valeur imposable de son immeuble. Enfin, il serait �galement possible de d�duire du montant capitalis� des loyers le montant capitalis� de la rente superficiaire vers�e au propri�taire du bien-fonds (cf. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, op. cit., n. 76 ad � 39; PRADERVAND-KERNEN, op. cit., no 663) ou, comme l'avait apparemment admis le fisc genevois dans l'arr�t pr�cit� 92 I 343, de d�duire des loyers avant la capitalisation de ceux-ci le montant de la rente superficiaire.
6.4.3 Plusieurs syst�mes d'�valuation sont ainsi envisageables sous l'angle de l'art. 14 LHID, afin de tenir compte de mani�re ad�quate l'existence d'un droit de superficie dans l'�valuation du bien immobilier du contribuable. Il n'appartient d�s lors pas au Tribunal f�d�ral d'imposer une m�thode en particulier au canton de Gen�ve.
Il suit de ce qui pr�c�de que, dans la mesure o� les amortissements ne peuvent, contrairement � l'opinion de la recourante, pas �tre d�duits de la valeur fiscale imposable, le recours n'est que partiellement bien fond�. L'arr�t attaqu� doit �tre annul� et la cause renvoy�e au fisc cantonal pour qu'il proc�de � une nouvelle �valuation de l'immeuble de la recourante conform�ment aux consid�rants du pr�sent arr�t. Il lui appartiendra, dans son calcul, de tenir compte d'une mani�re appropri�e des sp�cificit�s li�es � l'�valuation d'un immeuble b�ti sur la base d'une servitude de superficie, dans les limites de la libert� de manoeuvre que lui reconna�t l'art. 14 al. 1 LHID.
Les frais judiciaires sont r�partis � raison de moiti� chacun entre le canton de Gen�ve et la recourante (art. 66 al. 1 et 3 LTF). Cette derni�re a droit � une indemnit� de d�pens r�duite � la charge du canton de Gen�ve (art. 68 al. 1 et 2 LTF), qui pour sa part ne peut pr�tendre � des d�pens (cf. art. 68 al. 3 LTF).
Le recours est partiellement admis et l'arr�t attaqu� annul�; la cause est renvoy�e � l'Administration fiscale cantonale genevoise pour nouvelle d�cision au sens des consid�rants.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 2'000 fr., sont mis pour moiti� chacun � la charge du canton de Gen�ve et de la recourante.
Le canton de Gen�ve versera � la recourante une indemnit� de d�pens de 1'000 fr.
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire de la recourante, � l'Administration fiscale cantonale, � la Commission cantonale de recours en mati�re administrative et � la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre administrative, ainsi qu'� l'Administration f�d�rale des contributions.

References: Art. 10
 l'article 7
 art. 13
 art. 82
 art. 13

Art. 14
 ATF 
 Art. 13
 Art. 13
 Art. 779
 ATF 
 art. 46
 art. 13
 art. 4
 art. 745
 art. 758
 art. 748
 art. 765
 Art. 13
 art. 779
 art. 105
in fine
 art. 7
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 68