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Timestamp: 2016-10-28 17:59:40+00:00

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120 II 10022. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 25 janvier 1994 dans la cause �poux P. contre W. (recours en r�forme)
Hausse de loyer (art. 269 CO). Immeuble enti�rement financ� par les fonds propres du bailleur. Pour fixer le loyer en application de la m�thode dite absolue, le 40% au maximum des fonds propres investis par le bailleur doit �tre index� au co�t de la vie (consid. 5). Rendement admissible des fonds propres r�actualis�s (consid. 6). Faits � partir de page 100
A.- La W. est propri�taire d'un immeuble sis au chemin du Levant 14 � la Tour-de-Peilz, qui abrite entre autres sept appartements dont le volume de chacun est de 225 m3. Ayant acquis ce bien-fonds en 1959 pour le prix de 515'000 fr., la W. a proc�d� � cette �poque � des travaux de r�novation pour environ 400'000 fr. Dans son bilan de 1971, elle a inscrit 978'191 fr. 20 comme valeur de l'immeuble.
Par contrat du 19 octobre 1988, la W. a remis � bail aux �poux P. d�s le 1er janvier 1989 un appartement de quatre pi�ces dans cet immeuble. Le loyer mensuel net se montait � 1'160 fr., plus 156 fr. par mois d'acompte de chauffage et eau chaude.
Par avis du 4 juin 1991, la bailleresse a notifi� aux locataires une majoration de loyer, faisant passer celui-ci � 1'296 fr. net par mois � compter du 1er octobre 1991. Cette majoration �tait motiv�e par la hausse du taux hypoth�caire � 6 3/4% et la compensation du rench�rissement jusqu'� fin janvier 1991.
Les �poux P. ont contest� cette hausse de loyer devant la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de Vevey. Ils ont fait BGE 120 II 100 S. 101valoir que le loyer mensuel net du pr�c�dent locataire se montait � 539 fr. et que les autres locataires du m�me immeuble payaient des loyers oscillant entre 630 fr. par mois et 712 fr. par mois. Ils ont soutenu que le loyer contest� permettait � la bailleresse d'obtenir un rendement excessif de la chose lou�e au sens de l'art. 269 CO.
B.- Saisi par la bailleresse, le Tribunal des baux du canton de Vaud, par jugement du 2 d�cembre 1992, a consid�r� que la hausse de loyer notifi�e le 4 juin 1991 par la demanderesse aux d�fendeurs n'�tait pas abusive et que le loyer mensuel net des �poux P. se montait donc � 1'296 fr. d�s le 1er octobre 1991.
Par arr�t du 16 mars 1993, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� le recours form� par les d�fendeurs contre ce jugement, qu'elle a confirm�.
C.- Les d�fendeurs recourent en r�forme au Tribunal f�d�ral. Ils concluent � la r�forme de l'arr�t cantonal en ce sens que la majoration de loyer est d�clar�e abusive, le loyer mensuel net litigieux �tant maintenu � 1'160 fr. d�s le 1er octobre 1991. Subsidiairement, ils demandent le renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouveau jugement.
5. a) L'indexation au rench�rissement des fonds propres investis ne saurait �tre remise en cause dans le cadre de la m�thode de calcul reposant int�gralement sur les co�ts. En valeur nominale, le rendement repr�sente le rapport entre le capital investi et le revenu qu'il procure � l'investisseur; par capital investi, il faut entendre le capital initial, et non la valeur r�elle actuelle (ATF 106 II 359 consid. 2; CORBOZ, Le loyer abusif au sens de l'AMSL in BR/DC 1982, p. 30, ch. III). L'adaptation au co�t de la vie est d�duite par la jurisprudence et la doctrine de l'art. 269a let. e CO, � teneur duquel ne sont en principe pas abusifs les loyers qui ne compensent que le rench�rissement pour le capital expos� aux risques (ATF 112 II 149 consid. 3d p. 154; LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e �d., p. 207, n. 5.6; SVIT-Kommentar, n. 10 ad art. 269 CO; RICHARD, "Articles 269 CO et 269a CO; m�thodes absolue et relative; rapport entre les articles 269 CO et 269a CO; �tat de la question" in Cahiers du bail 1992, p. 73). L'art. 269a let. e CO est explicit� par l'art. 16 OBLF (RS 221.213.11), qui dispose que tout au plus le 40% de la hausse des prix BGE 120 II 100 S. 102peut �tre report� sur les loyers. Ce pourcentage d�termine donc �galement la part maximale des investissements qui sont expos�s aux risques au sens de l'art. 269a let. e CO. Certes, il convient de ne pas confondre l'indexation des loyers et l'indexation des fonds propres (CORBOZ, note � propos de l'ATF 117 II 77 in SJ 1991 p. 311). A consid�rer le mode de financement th�orique � la base de la r�glementation instaur�e par l'OBLF, selon lequel le loyer sert � couvrir les frais d'entretien, d'administration et d'amortissement � raison de 30% et � renter les fonds propres et �trangers investis � raison de 70% (cf. LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht f�r die Praxis, 3e �d., p. 233), on pourrait soutenir que, puisque la revalorisation du loyer est autoris�e � concurrence de 40% de l'augmentation de l'indice suisse des prix � la consommation, et non de 28% (soit le 40% du 70% du loyer cens� r�mun�rer le capital), il en r�sulterait que la part de fonds propres du mod�le th�orique retenu par le l�gislateur - � savoir 40% de l'investissement total - s'�l�verait en fait � 57% (40/28 x 40/100).
Mais c'est oublier que les frais d'entretien doivent �galement �tre index�s. D�s lors, la part des fonds propres expos�s aux risques, comme l'entend l'art. 269a let. e CO, ne saurait en aucun cas se monter � 57% de l'investissement. Au contraire, il y a lieu d'admettre que l'art. 16 OBLF permet aussi une adaptation forfaitaire au rench�rissement de la part du loyer qui garantit les frais d'entretien.
b) L'id�e ma�tresse � la base des art. 269a let. e CO et 16 OBLF est d'exclure toute indexation de la part de loyer destin�e � r�mun�rer la fraction du financement qui peut �tre assur�e par des fonds �trangers, du moment que ces fonds, en g�n�ral garantis par un gage sur l'immeuble, ne sont pas expos�s aux risques en cas de r�alisation forc�e. Il est d'exp�rience que la vente d'un bien-fonds permet de recouvrer 60% du prix de revient de l'immeuble. En raison de la s�curit� conf�r�e par l'investissement immobilier, le propri�taire peut b�n�ficier de pr�ts hypoth�caires en premier rang � taux d'int�r�t pr�f�rentiel couvrant au minimum le 60% de son investissement total. Cette part, qui est � l'abri des risques, ne doit pas �tre index�e. L'art. 16 OBLF est donc en harmonie avec l'art. 269a let. e CO, lorsqu'il d�clare que le 40% au maximum du prix de revient est expos� aux risques. Partant, quel que soit le rapport entre les fonds propres et les fonds emprunt�s, seule doit �tre index�e une part du capital investi plafonn�e � 40%. Les juges cantonaux se sont r�f�r�s � l'ATF 117 II 77 consid. 3a/dd p. 82, qui affirme que, dans le cadre de la m�thode dite absolue, il faut prendre en compte le montant BGE 120 II 100 S. 103effectif des fonds propres. Mais cela concerne le cas o� la part effective des fonds propres est inf�rieure � 40%. Ce pourcentage repr�sente en effet, selon les termes m�mes de l'art. 16 OBLF, un maximum.
L'adaptation au rench�rissement des fonds propres investis par la demanderesse � concurrence de 40% au plus du prix de revient de l'immeuble constitue non seulement le seul syst�me compatible avec la teneur des art. 269a let. e CO et 16 OBLF, mais encore un syst�me qui permet d'assurer une certaine coh�rence entre la m�thode dite relative et la m�thode dite absolue. Il permet en outre d'�viter une discordance avec le principe selon lequel le bailleur peut augmenter le loyer en cas de hausse du taux hypoth�caire lors m�me que son immeuble est franc d'hypoth�ques. Cette solution a encore le m�rite d'emp�cher que r�gne une disparit� injustifiable entre les loyers de deux immeubles identiques et de m�me co�t, selon que l'un est enti�rement financ� par des fonds propres et l'autre hypoth�qu� � 60% par exemple.
c) La demanderesse se m�prend sur la nature des m�thodes dites relative et absolue lorsqu'elle affirme que les crit�res des art. 269a CO trouvent exclusivement application dans la premi�re m�thode de calcul du loyer. Si, en vertu de l'art. 269a, les loyers ne sont en r�gle g�n�rale pas abusifs quand les pr�visions des lettres a � f sont r�alis�es, lesdits crit�res de fixation des loyers doivent �galement �tre observ�s quand le rendement admissible est calcul� d'apr�s la clause g�n�rale de l'art. 269 CO. De fait, le produit qu'un bailleur retire de son investissement, examin� dans le cadre de la m�thode dite absolue, est influenc� en valeur tant par des hausses de co�ts ou par des prestations suppl�mentaires (art. 269a let. b CO) que, comme on l'a vu, par la compensation du rench�rissement pour le capital effectivement expos� aux risques (art. 269a let. e CO). La m�thode dite relative se distingue du calcul de rendement de l'art. 269 CO uniquement en tant que la premi�re m�thode prend en consid�ration les rapports contractuels nou�s par les parties et qu'en raison des r�gles de la bonne foi le dernier loyer est pr�sum� procurer au bailleur un rendement tout � la fois admissible et suffisant (ATF 117 II 452 consid. 4a p. 457 et les r�f�rences).
6. a) Au vu de ce qui pr�c�de, les fonds propres investis par la demanderesse doivent en l'esp�ce �tre r��valu�s comme le sugg�rent les d�fendeurs, �tant pr�cis� que les parties ne contestent pas l'augmentation de l'indice suisse des prix de la consommation retenue par les premiers juges: BGE 120 II 100 S. 104
- Fonds propres initiaux r��valu�s Fr. 1'884'935.35
b) Les recourants soutiennent que le taux de rendement ne saurait �tre identique pour la part des fonds propres expos�e aux risques et pour la part du capital qui pourrait �tre couverte par des fonds �trangers. A leurs yeux, un taux de rendement sup�rieur de 1/2% au taux de l'int�r�t hypoth�caire d�terminant ne se justifie tout au plus que pour le 40% du capital investi, le taux de l'int�r�t hypoth�caire de premier rang permettant de renter convenablement la part de l'investissement qui aurait pu �tre emprunt�e.
aa) Le rendement net admissible des fonds propres investis dans l'immeuble par le propri�taire doit �tre arr�t� par comparaison avec le revenu que procurent d'autres placements de capitaux, comme les placements en obligations, en actions ou les pr�ts garantis par gages immobiliers (ATF 112 II 149 consid. 2b p. 152). Selon la jurisprudence, le rendement des fonds propres investis n'est pas abusif lorsqu'il n'exc�de pas de plus de 1/2% le taux de l'int�r�t hypoth�caire de premier rang pratiqu� par la banque cantonale de cr�dit hypoth�caire (ATF 118 II 45 consid. 2 p. 48, ATF 116 II 184 consid. 3a p. 186, 112 II 149 consid. 2b p. 152; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, p. 123; SVIT-Kommentar, n. 3 ad art. 269 CO; RICHARD, op.cit., p. 69).
bb) In casu, la totalit� du capital investi dans l'immeuble provient des fonds propres de la demanderesse. Or, il est de jurisprudence qu'une faible majoration du rendement des fonds propres par rapport aux revenus de placements de capitaux comparables � un investissement immobilier peut �tre admise eu �gard au caract�re de la l�gislation, qui se limite � sanctionner les abus (ATF 112 II 149 consid. 2b p. 152). A cela s'ajoute que la demanderesse supporte seule les risques de pertes de loyers (locataires insolvables, logements vacants). Dans ces conditions, le rendement admissible de l'entier des fonds propres r�actualis�s doit �tre d�termin� en l'occurrence en fonction d'un taux sup�rieur d'un demi pour cent au taux d�terminant pour les pr�ts hypoth�caires en premier rang.
c) En d�finitive, le rendement locatif admissible doit se calculer ainsi: BGE 120 II 100 S. 105
r�actualis�s (7,25% de Fr. 1'884'935.35) Fr. 136'657.80
- Pour l'appartement des d�fendeurs
- Pour l'appartement des d�fendeurs par mois Fr. 877.60
Au regard de la m�thode dite absolue, la hausse de loyer litigieuse notifi�e par la demanderesse aux d�fendeurs le 4 juin 1991, portant celui-ci � 1'296 fr. net par mois d�s le 1er octobre 1991, est abusive. Le recours doit donc �tre admis et l'arr�t attaqu� r�form� en ce sens que les conclusions de la demande sont rejet�es. La cause devra donc �tre renvoy�e � la cour cantonale pour nouvelle d�cision sur les frais et d�pens d'instance cantonale. La W. qui succombe, paiera les frais de justice et versera aux d�fendeurs, cr�anciers solidaires, une indemnit� � titre de d�pens (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
117 II 452 suite... ,

References: art. 269
 art. 269
 art. 269
 art. 269
 ATF 
 art. 269
In casu