Source: http://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/fl115.htm
Timestamp: 2017-08-22 14:51:45+00:00

Document:
Info 115: Die Zweckentfremdung von Wohnraum | Berliner Mieterverein e.V.
Mietrecht / Infoblätter / Info 115: Die Zweckentfremdung von Wohnraum
Stand: 5/16
Am 12. Dezember 2013 ist in Berlin das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (siehe unten) in Kraft getreten, mit dem die zweckfremde Nutzung von Wohnraum, d.h. die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken, unter Genehmigungsvorbehalt gestellt wurde. Das Gesetz ist nochmals mit Wirkung zum 6. April 2016 verschärft worden. Im Gesetz wird in § 1 Absatz 2 festgelegt, dass durch eine Rechtsverordnung festzustellen ist, ob und wo in Berlin das Gesetz konkret zur Anwendung gelangt.
Am 1. Mai 2014 trat diese Rechtsverordnung als Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (siehe unten) in Kraft. Die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken bedarf damit ab 1. Mai 2014 im gesamten Stadtgebiet einer Genehmigung.
Zuständige Stellen für die Umsetzung des Zweckentfremdungsverbotes sind die jeweiligen Bezirksämter Berlins (Bürgerämter/Wohnungsämter).
Ziel des Zweckentfremdungsverbots ist der Schutz des vorhandenen Wohnraums vor der Umwandlung in Gewerberaum, in Ferienwohnungen und vor Abriss und Leerstand. Mit dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz und der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung existiert ein Instrument, um der Verknappung des Wohnraumes entgegen zu treten.
Für Wohnraum, der bereits vor dem 1. Mai 2014 für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt wurde, muss keine Genehmigung beantragt werden. Bis zum Auslaufen des jeweiligen Vertrages kann dieser Wohnraum genehmigungsfrei weiter genutzt werden und braucht deshalb nicht gekündigt zu werden. Das Gleiche gilt für vor dem 1. Mai 2014 eingerichtete und ausgeübte gewerbliche oder freiberufliche Betriebe, deren Fortführung in den betreffenden Räumlichkeiten damit gewährleistet bleibt.
Bei der Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnungen und im Beherbergungsgewerbe, die vor dem 1. Mai 2014 begonnen wurden, wurde ein genehmigungsfreier Übergangszeitraum von zwei Jahren (bis zum 30. April 2016) zugesprochen, um dem jeweiligen Eigentümer ausreichend Zeit zu gewähren, sich auf die neue Rechtslage einzustellen. Hierzu war allerdings eine Anzeige des Eigentümers an das zuständige Bezirksamt über die Nutzung als Ferienwohnung innerhalb von drei Monaten ab dem 1. Mai 2014 erforderlich. Wurde diese Frist verpasst und die Ferienwohnung nicht bis zum 31. Juli 2014 beim zuständigen Bezirksamt angezeigt, entfiel der zweijährige Bestandsschutz.
Darüber hinaus besteht für zweckfremde Nutzungen auch über den Ablauf des bestehenden Mietverhältnisses hinaus die Möglichkeit, die Erteilung einer Genehmigung beim zuständigen Bezirksamt zu beantragen. Die zweckfremde Nutzung kann genehmigt werden, wenn etwa die wirtschaftliche Existenz des Betriebs oder des Ferienwohnungsvermieters gefährdet ist oder wenn der Verlust an Wohnraum durch die „Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum“ ausgeglichen wird.
Auch Mieter können gegen das Zweckentfremdungsverbot verstoßen, wenn sie eine Wohnung gewerblich oder teilgewerblich nutzen und die Wohnnutzung weniger als die Hälfte der Fläche beansprucht. Auch eine möglicherweise mietvertraglich zulässige (prüfen!) Untervermietung an Feriengäste ist demnach genehmigungspflichtig.
Leerstand gilt erst dann als Zweckentfremdung und bedarf der Genehmigung, wenn der Wohnraum ab dem 1.5.2014 mehr als sechs Monate leer steht. Keine Zweckentfremdung liegt vor, wenn der Wohnraum leer steht weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte oder weil der Wohnraum zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden kann.
Wer ohne Erlaubnis Wohnraum zweckentfremdet, leer stehen lässt oder beseitigt, muss mit einem Bußgeld bis zu 100.000 Euro rechnen.
Ohne die Mithilfe der Bewohner wird die Verfolgung der Zweckentfremdung ein stumpfes Schwert bleiben. Deshalb bietet der Berliner Mieterverein eine Musteranzeige an, mit der ein Verstoß der Zweckentfremdung über den Mieterverein beim zuständigen Bezirksamt eingereicht werden kann.
Das Formblatt der Musteranzeige zum Download:
Auch der Senat von Berlin hält ein Anzeigeformular bereit:
Einen Anspruch auf Mitteilung über das Ergebnis der Anzeigenprüfung durch die Behörde haben die anzeigenden Personen allerdings nicht.
(Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG)
Vom 29. November 2013 [GVBl. 2013, S. 626]
geändert durch Gesetz vom 22. März 2016 [GVBl. 2016, S. 115]
(1) Soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, darf Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden.
§ 2 – Zweckentfremdung
für gewerbliche oder sonstige berufliche Zwecke verwendet wird;
Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Verordnung nach § 1 Absatz 2 für gewerbliche oder berufliche Zwecke gemäß Absatz 1 Nummer 2 genutzt wird; dies gilt jedoch nur, solange das zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bestehende Nutzungsverhältnis nicht beendet wird oder ein zu diesem Zweck in den Räumlichkeiten eingerichteter und ausgeübter gewerblicher oder freiberuflicher Betrieb fortgeführt wird;
eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte oder den Verfügungsberechtigten oder die Mieterin oder den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt aber die Wohnnutzung überwiegt (über 50 vom Hundert der Fläche; bei Küche und Bad wird jeweils hälftige Nutzung unterstellt);
Wohnraum nicht ununterbrochen tatsächlich genutzt wird und länger als sechs Monate leer steht, weil der Verfügungsberechtigte, der dort nicht seinen Lebensmittelpunkt begründet, den Wohnraum nur bei gelegentlichen Aufenthalten in dieser Wohnung zu Wohnzwecken selbst nutzt (Zweitwohnung).
(1) Die Genehmigung nach § 1 Absatz 1 kann auf Antrag erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird. Die Genehmigung kann befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden, insbesondere können Ausgleichszahlungen verlangt werden, die zur Kompensation des durch die Zweckentfremdung entstandenen Wohnraumverlustes zur Neuschaffung von Wohnraum zu verwenden sind. Die Höhe der Ausgleichszahlung soll den Schaden, der dem Wohnungsmarkt durch die Zweckentfremdung entsteht, ausgleichen.
(4) Über den Antrag auf Erteilung einer Genehmigung nach Absatz 1 entscheidet das zuständige Bezirksamt innerhalb von acht Wochen nach Vorlage aller notwendigen Unterlagen durch die oder den Verfügungsberechtigten. Durch Anzeige des Bezirksamts gegenüber der Antragstellerin oder dem Antragsteller kann die Bearbeitungsfrist um weitere sechs Wochen verlängert werden. Nach Ablauf der Frist in Satz 1 beziehungsweise Satz 2 gilt die Genehmigung als erteilt.
§ 4 – Rückführung von Wohnraum
Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, so kann das zuständige Bezirksamt verlangen, dass die oder der Verfügungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte ihn wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt. Das zuständige Bezirksamt kann auch die Räumung verlangen, falls dies erforderlich ist. Ist Wohnraum beseitigt oder so verändert worden, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, so hat ihn die oder der Verfügungsberechtigte auf Verlangen des zuständigen Bezirksamts auf eigene Kosten in einem entsprechenden für Wohnzwecke geeigneten Zustand wieder herzustellen und wieder Wohnzwecken zuzuführen.
§ 5 – Datenverarbeitung; Betreten der Wohnung
(2) Die in Absatz 1 Nummer 1 bis 4 genannten Daten sind grundsätzlich bei den in Absatz 1 genannten Personen mit deren Kenntnis zu erheben. Die in Absatz 1 Nummer 1 bis 4 genannten Daten können auch bei Diensteanbietern im Sinne des Telemediengesetzes vom 26. Februar 2007 (BGBl I S. 179), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 17. Juli 2015 (BGBl I S. 1324) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung erhoben werden, wenn im Einzelfall eine Erhebung der Daten bei den in Absatz 1 genannten Personen nicht möglich ist oder einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordern würde und schutzwürdige Belange der betroffenen Personen nicht entgegenstehen. Die in Absatz 1 genannten Personen und die Diensteanbieter im Sinne des Telemediengesetzes sind verpflichtet, die erforderlichen Auskünfte zu erteilen und Unterlagen vorzulegen.
(3) Im Einzelfall dürfen die in Absatz 1 Nummer 1 bis 4 genannten Daten ohne Kenntnis der Auskunftspflichtigen durch Abfrage beim Landesamt für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten (Bürgeramt), Wirtschaftsamt, Grundbuchamt, Handelsregister, Investitionsbank Berlin und bei anderen Bezirksämtern erhoben werden, soweit
eine rechtzeitige Kenntnisgabe an die in Absatz 1 genannten Personen nicht möglich ist und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ihre schutzwürdigen Belange beeinträchtigt werden könnten
und diese Stellen aufgrund einer Rechtsvorschrift zur Übermittlung der Daten befugt sind.
(5) Die in Absatz 1 genannten Personen haben den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des zuständigen Bezirksamts zu gestatten, zu angemessener Tageszeit die befangenen Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Wohnräume zu betreten. Insofern wird durch dieses Gesetz das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 des Grundgesetzes, Artikel 28 Absatz 2 der Verfassung von Berlin) eingeschränkt.
§ 6 – Verwaltungszwang
§ 7 – Ordnungswidrigkeiten
einer unanfechtbaren Anordnung der zuständigen Behörde nach § 4 Satz 2 nicht oder nicht fristgemäß nachkommt,
entgegen§ 5 Absatz 2 Satz 3 Auskünfte nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt, oder Unterlagen nicht oder nicht vollständig vorlegt.
(3) Diensteanbieter im Sinne des Telemediengesetzes haben auf Verlangen der zuständigen Behörde Angebote und Werbung, die nach Absatz 2 ordnungswidrig sind, von den von ihnen betriebenen Internetseiten unverzüglich zu entfernen. Zuwiderhandeln kann ordnungswidrigkeitsrechtlich verfolgt werden.
§ 8 – Ausführungsvorschriften
Dieses Gesetz tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Abweichend hiervon tritt § 3 Absatz 4 und 5 erst vier Jahre nach dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung nach § 1 Absatz 2 in Kraft.
Berlin, den 29. November 2013; Inkrafttreten der Änderung: 6. April 2016
(Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO)
[GVBl. 2014, S. 73]
§ 2 Wohnfläche, Umwandlung, Zusammenlegung, Umwidmung
§ 3 Genehmigungen
(1) Eine Genehmigung kann unter Auflagen erteilt werden.
(4) Bei der Vermietung von Wohnraum in der Form von Gästewohnungen durch Wohnungsunternehmen, der im Verhältnis zum Wohnungsbestand des Unternehmens von zu vernachlässigender Bedeutung ist, sowie bei der Vermietung von Gästewohnungen durch Gewerkschaften, Universitäten und ähnlichen Institutionen, muss das überwiegende Interesse an einer solchen Vermietung nicht gesondert begründet werden.
1. eine Genehmigung nach § 144 Absatz 1 des Baugesetzbuches,
2. ein Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot nach § 177 Absatz 1 des Baugesetzbuches,
3. ein Abbruchgebot nach § 179 Absatz 1 des Baugesetzbuches,
4. eine Mietaufhebungsverfügung nach § 182 des Baugesetzbuches oder
5. einen Vertrag nach dem besonderen Städtebaurecht des Baugesetzbuches zur Vorbereitung beziehungsweise Durchführung von Ordnungs- und/oder Baumaßnahmen sowie Modernisierungsmaßnahmen zwischen dem Land Berlin und dem Grundstückseigentümer bei Vorliegen einer schriftlichen Entmietungsgenehmigung des zuständigen Bezirksamtes; entsprechendes gilt für Maßnahmen außerhalb förmlich festgelegter Sanierungsgebiete.
(7) Ein bau- oder wohnungsaufsichtsrechtliches Benutzungsverbot ersetzt eine Genehmigung für Leerstand im Sinne von § 2 Absatz 1 Nummer 4 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes.
(8) Die Antragstellerinnen und Antragsteller haben ein Recht auf schriftliche Auskunft über den Ablauf der Fristen in § 3 Absatz 5 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes.
§ 4 Ausgleichszahlungen
1. § 2 Absatz 1 Nummer 4 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (Leerstand)
2. § 3 Absatz 1 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (Bestehen vorrangigen öffentlichen Interesses)
3. § 3 Absatz 1 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum).
1. § 2 Absatz 1 Nummer 1 und 2 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes eine laufende Ausgleichszahlung in Höhe von monatlich bis zu 5 Euro je Quadratmeter zweckentfremdeter Wohnfläche zu leisten,
2. § 2 Absatz 1 Nummer 3 und 5 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes eine einmalige Ausgleichszahlung in Höhe von bis zu 2000 Euro je Quadratmeter zweckentfremdeter Wohnfläche zu leisten.
(4) Die Ausgleichszahlung kann im Einzelfall vom zuständigen Bezirksamt auf Antrag oder von Amts wegen abgesenkt werden, insbesondere wenn bei gewerblicher oder freiberuflicher Nutzung die Festsetzung einer Ausgleichszahlung in voller Höhe nachweislich zu einer Existenzgefährdung führen würde.

References: § 1

§ 2
 § 1
 § 1

§ 4

§ 5

§ 6

§ 7
 § 4

§ 8
 § 3
 § 1

§ 2

§ 3
 § 144
 § 177
 § 179
 § 182
 § 2
 § 3

§ 4
 § 2
 § 3
 § 3
 § 2
 § 2