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Timestamp: 2017-10-23 18:53:08+00:00

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Prospektversprechungen beim Bauträgervertrag - Exklusiv Immobilien in Berlin
Immobilienrecht 19. Februar 2017 3. August 2017
Es kommt häufig vor, dass Prospektversprechungen, Makler- oder Exposéangaben, welche zum Bewerben eines Bauträgergeschäftes (Eigentumswohnung oder Eigenheim) dienen, keinen Einzug in den später abgeschlossenen notariellen Kaufvertrag gefunden haben. Die Verträge nehmen oft Bezug auf eine Baubeschreibung. Weichen die tatsächliche Ausführung bzw. die vertragsgegenständliche Baubeschreibung von den Werbeversprechungen in den Prospekten oder Exposés ab, ist Streit vorprogrammiert. Diese Problematik wird von der Rechtsprechung leider auch nicht befriedigend gelöst. Hier herrscht selbst beim Bundesgerichtshof Uneinigkeit.
VII. und V. Zivilsenat des BGH entscheiden unterschiedlich
Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes ist zuständig unter anderem für das Bauvertragsrecht.
Der V. Zivilsenat des BGH ist zuständig u.a. für das Kaufvertragsrecht.
Dreh- und Angelpunkt dieser Problematik ist § 311 b BGB. Hiernach müssen Verträge über Grundstücke zwingend notariell beurkundet werden. Ist ein solcher Vertrag ganz oder teilweise nicht beurkundet, ist er formnichtig.
Formnichtigkeit bei fehlender Beurkundung
Fehlen also Prospektversprechungen im späteren Kaufvertrag, ist eigentlich ein Teil der vertraglichen Vereinbarung nicht beurkundet, was grundsätzlich zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages führt.
Der Bausenat des BGH geht davon aus, dass Makler, Prospekt- oder Exposéangaben zum Vertragsinhalt werden können und zwar auch dann, wenn sie nicht beurkundet worden sind. Voraussetzung dafür ist, dass der Bauträger Kenntnis von vorvertraglich erzeugten einseitigen Beschaffungsvorstellungen auf Seiten des Erwerbers hat und den Vertrag in dieser Kenntnis abschließt. Die vorvertraglichen Beschaffenheitsangaben werden auf diese Weise stillschweigend zum Vertragsinhalt, also zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.
Der V. Zivilsenat des BGH – Kaufsenat – hat zum Kaufvertragsrecht abweichend davon und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hervorgehoben, dass vorvertragliche Angaben des Verkäufers zu Eigenschaften eines Grundstückes oder Gebäudes, die nicht Inhalt des beurkundeten Vertrages geworden sind, wegen der insoweit fehlenden Beurkundung nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung i.S.v.
§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB führen können.
Es sei zwar anerkannt, dass vorvertragliche Beschaffenheitsangaben des Verkäufers Inhalt des Vertrages werden, wenn der Käufer auf dem Hintergrund dieser Information seine Kaufentscheidung trifft. Bei einem nach § 311 b BGB formbedürftigen Grundstücksgeschäft müssten jedoch wegen der Rechtswirkungen sämtliche Vereinbarungen, insbesondere auch die den Kaufgegenstand betreffenden Beschaffenheiten notariell beurkundet werden. Das folge daraus, dass der Verkäufer an die Beschaffenheiten gebunden werden und für Abweichungen einstehen soll.
Es könne – nach Auffassung des Kaufsenates – nicht hingenommen werden, dass der Vertrag zunächst formunwirksam ist, mit der Möglichkeit, dass die Formunwirksamkeit durch die Auflassung und Eintragung nach § 311 b Abs. 1 S. 2 BGB geheilt werde.
Deshalb folge aus dem Gesetzeszweck, dass vorvertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit nicht wirksam sind und am – ansonsten wirksam geschlossenen – Vertrag nicht teilnehmen.
Es bleibt abzuwarten, ob und wie sich die Rechtsprechung diesbezüglich vereinheitlicht. Reine Kaufverträge über Grundstück mit oder ohne Bestandsimmobilien unterfallen dem Kaufrecht und gelangen zum Kaufsenat. Bauträgerverträge über Grundstücke mit zu errichtenden Gebäuden unterfallen dem Werkvertragsrecht und landen daher vor dem Bauvertragssenat.
Für Kunden von Bauträgern lohnt sich daher eine gerichtliche Durchsetzung der Prospektversprechungen.
In der Praxis werden Käufer und vor allem die zu einer vollständigen Beurkundung verpflichteten Notare darum besorgt sein müssen, sämtliche vorvertraglichen Beschaffenheitsangaben zu beschaffen und ordnungsgemäß zu beurkunden. Im Zweifelsfall müssen die Prospektversprechuungen oder Exposéinhalte in den Vertrag mit aufgenommen werden.
Vertragesrecht

References: BGH 
 BGH 
 § 311
 BGH 
 BGH 

§ 434
 § 311
 § 311