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Timestamp: 2018-01-18 15:28:02+00:00

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Berliner Räumung | Rechtsanwälte Strunz Alter
Die sog. "Berliner Räumung" ist eine besondere Form der Zwangsräumung und ist seit dem 01.05.2013 in § 885a ZPO geregelt. Anders als bei der Zwangsräumung nach § 885 ZPO beschränkt der Vermieter seinen Auftrag an den Gerichtsvollzieher auf die Herausgabe des Mietobjektes, d. h. auf Besitzeinräumung.
Für die Beschränkung der Räumung auf die Herausgabe der Wohnung war bis zum 30.04.2013 die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts gegenüber dem Schuldner erforderlich. Mit dem Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes zum 01.05.2013 kann der Vollstreckungsauftrag nach § 885a Abs. 1 ZPO darauf beschränkt werden, dass der Schuldner aus dem Besitz der Wohnung gesetzt und der Gläubiger in den Besitz eingewiesen wird. Die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts ist daher nicht mehr erforderlich. Es müssen nur die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen (auf Herausgabe des Mietobjektes lautender Titel, Vollstreckungsklausel, Zustellung des Titels an den Schuldner und Vollstreckungsantrag) vorliegen. Zudem muss der Gerichtsvollzieher in der Mitteilung des Räumungstermins den Schuldner entsprechend informieren.
2. Ablauf der Berliner Räumung
2. 1. Besitzerlangung an den Schuldnersachen und die Folgen hieraus
Mit der Besitzverschaffung der Wohnung vom Schuldner an den Gläubiger durch den Gerichtsvollzieher kommt der Gläubiger in den Besitz von Sachen, an denen er sein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB geltend machen kann, aber auch von Sachen, an denen kein Pfandrecht besteht.
Ist bei der Zwangsräumung der Schuldner selbst oder eine nach § 885 Abs. 2 ZPO berechtigte Person anwesend und zur Entgegennahme der Sachen bereits, muss der Gläubiger die unpfändbaren Sachen herausgeben. Beachtet der Gläubiger dies nicht, so macht er sich nach §§ 280 Abs. 1 und 823 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig.
An den in der Wohnung verbleibenden Sachen trifft den Gläubiger nach § 885a Abs. 3 Satz 1 BGB eine Verwahrungspflicht. Eine Ausnahme davon besteht nach § 885a Abs. 3 Satz 2 ZPO an den beweglichen Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht. Diese darf der Gläubiger unverzüglich vernichten. Der Gläubiger muss also zunächst die vorgefundenen Sachen nach aufzubewahrenden und zu vernichtenden Sachen trennen. Dabei räumt der Gesetzgeber dem Gläubiger eine Haftungserleichterung ein, wonach er nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haftet.
Nach § 885a Abs. 4 ZPO muss der Gläubiger hinsichtlich der aufzubewahrenden Sachen einen Monat abwarten. Fordert der Schuldner die Sachen in dieser Frist beim Gläubiger ab, so muss dieser die unpfändbaren Sachen an den Schuldner herausgeben.
2. 2. Verwertung des Schuldnervermögens
Ist der Schuldner bei der Besitzeinräumung durch den Gerichtsvollzieher zugegen, empfiehlt sich eine Vereinbarung mit dem Inhalt, dass der Gläubiger sein Vermieterpfandrecht an allen pfändbaren Sachen aufgibt, sofern der Schuldner sich verpflichtet, alle Gegenstände binnen einer bestimmten Frist aus der Wohnung abzuholen. Gleichzeitig sollte der Schuldner bestätigen, dass nach Ablauf der Frist der Gläubiger berechtigt ist, alle Gegenstände der Müllverwertung zuzuführen. Diese Vorgehensweise vermeidet die sonst notwendige Verwertung der gepfändeten und verwertbaren Gegenstände.
Nach Ablauf von einem Monat und einem Tag ist dann die Verwertung der Sachen gemäß § 885a Abs. 4 ZPO vorzunehmen. Sachen, die dem Vermieterpfandrecht tatsächlich unterliegen, sind entsprechend nach den §§ 1257, 1233 – 1240 BGB im Wege der öffentlichen Versteigerung zu verwerten. Die unpfändbaren, aber hinterlegungsfähigen Sachen i. S. d. § 372 Satz 1 BGB sind zu hinterlegen. Die übrigen unpfändbaren Sachen hat der Gläubiger in verwertbare und nicht verwertbare Sachen zu trennen. Die verwertbaren unpfändbaren Sachen müssen dann entweder durch freihändigen Verkauf nach § 385 BGB oder eine Versteigerung nach § 383 BGB verwertet werden. Sachen, die nicht verwertet werden können, kann der Gläubiger nach § 885a Abs. 4 Satz 4 ZPO vernichten.
Eine Beschränkung der Räumung von Wohnraum auf die Herausgabe beschleunigt die Besitzerlangung und reduziert zunächst die Kosten für den Gläubiger. Andererseits birgt diese Art der Zwangsräumung ein nicht unerhebliches Haftungsrisiko für den Gläubiger und setzt voraus, dass dem Gläubiger fachlich geschultes Personal in ausreichender Anzahl zur Verfügung steht.
Die Zwangsräumung nach § 885a ZPO empfiehlt sich nur in den Fällen, in denen dem Gläubiger bekannt ist, dass die zu räumende Wohnung entweder leer ist, nur noch Müll enthält oder der Schuldner der Entsorgung der vorhandenen Gegenstände zustimmt. Andernfalls spart der Gläubiger zwar die Speditionskosten für den Abtransport und die Einlagerung, muss diese Arbeiten aber selbst durchführen und setzt sich einem nicht unerheblichen Haftungsrisiko aus.
4. Rechtsprechungsübersicht zur „Berliner Räumung“
„Kosten einer vor dem 1. Mai 2013 begonnenen Räumung im Sinne von § 885a Abs. 1 ZPO sind keine Kosten der Zwangsvollstreckung nach § 788 Abs. 1 ZPO. Auf diese Räumungskosten ist die Vorschrift des § 885a Abs. 7 ZPO nicht anwendbar.“

References: § 885
 § 885
 § 885
 § 562
 § 885
 § 885
 § 885
 § 885
 § 885
 § 372
 § 385
 § 383
 § 885
 § 885
 § 885
 § 788
 § 885