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Come la riforma cambia la vita del condominio
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1 informa Il cambiamento è inevitabile il miglioramento è una scelta! Organo di informazione di Sinteg Servizi Immobiliari Integrati Anno III, numero speciale - Marzo 2013 Come la riforma cambia la vita del condominio Speciale Sinteg: riforma del Codice Civile in materia condominiale
2 borgocreativo.it 1 ANALISI 3 LETTURA 2 INSTALLAZIONE 4 BOLLETTAZIONE KAYMA: LA GESTIONE INTELLIGENTE DEL CALORE SERVIZI A 360 PER AFFRONTARE L ADEGUAMENTO ALLE NORMATIVE SUL RISPARMIO ENERGETICO Entro la fine del prossimo anno i condomini con impianto centralizzato dovranno adeguare gli impianti di riscaldamento alle nuove normativa sul risparmio energetico. Kayma affianca l amministratore di condominio durante la valutazione e la programmazione degli interventi per rispettare le disposizioni di legge, fornendo prodotti dedicati alla misurazione dei consumi e all adeguamento della centrale termica oltre che servizi per la registrazione dei dati di consumo e la bollettazione. Il sistema di contabilizzazione Kayma è installabile in qualsiasi contesto edilizio e permette di unire l efficienza energetica caratteristica di un impianto centralizzato alla libertà di utilizzo dell impianto autonomo. L installazione di un sistema di termoregolazione con ripartitori di calore rende inoltre possibile una più equa ripartizione delle spese, in questo modo l utente paga solo ciò che consuma e si riscalda solo quando serve. L installazione del sistema di contabilizzazione è un processo che va analizzato, studiato ed impostato per ogni edificio per procedere ad una formulazione d offerta corretta e tecnicamente coerente. Per questo motivo Kayma offre: sopralluogo e analisi preliminare supporto tecnico/logistico esecuzione di mappature degli impianti termici analisi energetiche edificio/impianto rilascio Certificazione Energetica GRAZIE ALL IMPIEGO DI TECNOLOGIE INNOVATIVE, KAYMA PROMUOVE UNO STILE DI VITA INCENTRATO SU UN USO PIÙ CORRETTO DELLE RISORSE, FAVORENDO UNA GESTIONE PIÙ INTELLIGENTE DEL CALORE. Kayma Srl Via Cesare Battisti, 2/D Bovezzo (Bs) Italy Tel Fax kayma.it
3 Sinteg Speciale Riforma Editoriale 4 Dall era dei condomini all era dei clienti 5 La nuova era del superamministratore 6-7 Dicono di 8-9 La montagna ha partorito il topolino La riforma del condominio 12 Approvazione e modificazione delle tabelle millesimali 13 Diritto di ciascun condòmino 14 Due aspetti della riforma 15 Obbligazioni condominiali Dicono di 21 Il supercondominio 22 Il nuovo reato di induzione alla corruzione Sinteg Speciale Riforma Organo ufficiale di Sinteg Servizi Immobiliari Integrati Anno III, marzo 2013 Direttore responsabile Adriana Apicella Coordinatore di redazione Damiano Felli Progetto grafico Massimo Cibelli Foto Eugenio Caputo Stampa NOVA Arti Grafiche srl - Signa (FI) Direzione Sinteg Via del Castagno, Prato Tel Sinteg Servizi Immobiliari Integrati Ringraziamenti Marco Antonio Cavalli, Francesco D Andria, Raffaele D Angelo, Angelo Deiana, Antonio De Stefano, Francesco Di Castri, Lino Duilio, Sergio Gaglianese, Alessandro Gallucci, Paolo La Bollita, Vincenzo Nasini, Giuseppe Nola, Franco Pagani, Franco Pani, Mario Tassone, Roberto Triola, Maurizio Voi, Alberto Zanni Trovarsi insieme è un inizio, restare insieme un progresso lavorare insieme un successo Henry Ford Questa edizione di Sinteg News è un edizione speciale. È speciale perché riguarda un avvenimento speciale, la legge 220/2012 che entrerà in vigore il 18 giugno prossimo venturo e che interessa circa 43 milioni di condòmini italiani. È speciale l avvenimento in quanto la materia condominiale non veniva trattata dal 1942, che conti alla mano, significa da ben oltre 70 anni! Considerata l evoluzione dei nostri tempi, così rapida negli ultimi decenni, indubbiamente era assolutamente necessario provvedere a legiferare, con uno sguardo più attuale rispetto al passato, sulle argomentazioni che si sviluppano, nel bene e nel male, tra le nostre mura domestiche e quelle del nostro vicino. Ma è stato fatto davvero tutto quel che si poteva fare con questa riforma condominiale? Oppure si poteva osare di più? E poi, nella pratica, quali sono i cambiamenti concreti che si attuano? E quali quelli che vengono messi in panchina? Queste sono solo alcune delle domande cui il nostro focus sulla riforma ha voluto rispondere attraverso il coinvolgimento diretto di esperti del settore. Tutti i professionisti che abbiamo coinvolto hanno confermato che con la riforma si è fatto un passo in più in direzione del cambiamento. Forse non così allineato con le esigenze di tutti, forse neanche così evidente, ma, pur sempre, un piccolo passo in avanti. E se è vero che, parafrasando la saggezza cinese, qualsiasi viaggio, anche il più lungo, comincia con un primo piccolo passo non possiamo che confermare che detto cambiamento (vero, profondo) sarà a breve, tangibile con mano. Indubbiamente, e questo si è sentito e letto dappertutto, ad essere chiamati al cambiamento sono gli amministratori quanto i condòmini e per poterlo attuare fino in fondo è necessario che entrambi si impegnino sul serio. I primi perché devono puntare ad avere una formazione di base che elimini qualsiasi improvvisazione (cosa abbastanza frequente nel passato). L essere un amministratore di condominio, oggi, significa essere qualificati e formati in maniera precisa e puntuale per questo lavoro. Significa esser parte di una squadra che ha come obiettivo il lavorare insieme con successo. Significa guardare al condòmino come la parte più importante di un tutto. Dall altro versante il condòmino stesso non può esimersi da questo gioco delle parti perché chiamato in causa in prima persona in quanto partecipe di un processo dialettico e comportamentale sempre più consapevole. È la pedina che può fare scacco matto e mandare a casa l amministratore (il re). È il prezioso soggetto che intreccia un rapporto di fiducia e di collaborazione con il proprio amministratore. Sinteg (che da sempre guarda con attenzione a tutti questi elementi) è pronta per questo salto e tu? Adriana Apicella direttore responsabile Sinteg News Ufficio Amministrativo: Customer care: Servizio Clienti:
4 Anno III - Marzo 2013 Dall era dei condomini all era dei clienti Sebbene tutti ritengano la Riforma del Codice la vera rivoluzione, dal mio punto di vista, ovvero dal punto di vista di un amministratore di condominio che si ritiene imprenditore e che, quindi, guarda a questo mercato con logiche manageriali, rilevo che la prima vera riforma del mercato e stata introdotta da una Sentenza della Suprema Corte del 24 ottobre Per esser più chiari specifico che tale pronunciamento ha reso possibile il conferimento del mandato per l amministrazione dei condomini alle società di capitali. Tanto che, nel 2008, si sono iscritti all ANACI (associazione tradizionalmente definita di professionisti ) sia una multinazionale francese che una società per azioni milanese, oltre innumerevoli società a responsabilità limitata. Con i capitali introdotti dalle predette aziende, in questo mercato, sino ad oggi sottosviluppato in Italia (mentre in Francia gli amministratori di Condominio sono quotati in borsa), sono finalmente giunti gli imprenditori. Ovvero quei soggetti evoluti, capaci di realizzare strutture gestionali complesse ed integrate, disposti ad investire e quindi a finanziare progetti innovativi. Con la naturale conseguenza che ogni cosa diventa e diventerà, nel futuro prossimo venturo, oggetto di evoluzione se non addirittura di rivoluzione. Da qui l importanza di dar vita alla specializzazione come indicata nella riforma. Perché come in ogni altro mercato che si è evoluto in fasi storiche precedenti a quella attuale, grazie a nuove e più qualificate risorse, umane ed economiche, lo sviluppo del settore sarà rapidissimo. Potrebbe esser facile che tutto quel che non e accaduto in 50 anni potrà accadere nei prossimi 5! La maggiore qualificazione dei professionisti del condominio produce a cascata straordinari vantaggi anche per i clienti, i quali potranno ricevere servizi migliori a costi più ridotti. Ed allora sì, finalmente, potremo affermare che è terminata l era dei condomini ed è iniziata l era dei clienti. Francesco Di Castri fondatore e presidente Sinteg 4
5 Sinteg Speciale Riforma La nuova era del superamministratore Diversi sono i cambiamenti che nella riforma del condominio (L. 220/2012) si registrano in riferimento alla figura dell amministratore, avente ora un ruolo diverso e più importante. In tal senso, le novità più rilevanti sono: 1. l amministratore dovrà essere in possesso (almeno) di un diploma di scuola secondaria; 2. dovrà aver svolto un corso di formazione iniziale; 3. dovrà, in ogni caso e senza eccezioni, frequentare corsi periodici di formazione continua. Si tratta di un mutamento epocale rispetto al passato: andrà progressivamente a sparire la figura dell amministratore dilettante per lasciare spazio all amministratore professionista che si svilupperà anche attraverso l obbligo di munirsi di polizza assicurativa per la responsabilità civile a richiesta dell assemblea. Ma quelle dettate dalla 220/2012 non sono le uniche novità che riguardano la figura dell amministratore immobiliare. La legge 4/2013, recante Disposizioni in materia di professioni non organizzate, con una regolamentazione leggera ma pregnante contribuisce a far emergere le professioni non regolamentate e a tutelare il consumatore attraverso meccanismi di attestazione degli standard qualitativi e di certificazione di parte terza. L esercizio della professione e l adesione all associazione restano liberi: alle associazioni è riconosciuta la funzione di selezionare e valorizzare le competenze degli associati garantendo il rispetto della deontologia al fine di agevolare la tutela dell utenza e la concorrenza. Per assolvere tali funzioni nello specifico, la struttura organizzativa delle associazioni deve essere in grado di dimostrare: a. la trasparenza delle attività e degli assetti associativi; b. la dialettica democratica tra gli associati; c. l adozione di un codice di condotta con la previsione di sanzioni disciplinari; d. l obbligo di un aggiornamento professionale costante e periodicamente verificato; e. una struttura tecnico scientifica adeguata all effettivo svolgimento delle finalità dell associazione; f. la pubblicazione sul sito web degli elementi informativi utili al fine di comprendere l organizzazione dell associazione (ad es.: statuto, codice deontologico, organigramma, elenco dei soci iscritti, sedi nazionali e regionali, eventuale polizza assicurativa); g. l apertura di uno sportello informativo/conciliativo per il cittadino consumatore; h. il rilascio di un attestazione degli standard qualitativi del singolo professionista iscritto; i. l eventuale processo volontario di accreditamento attraverso apposite norme tecniche sulla singola attività professionale effettuata dall UNI (Ente Nazionale di Unificazione). In sintesi, due riforme epocali che contribuiscono a delineare ulteriori traccianti di sviluppo di quella che possiamo definire l era del superamministratore e delle associazioni che riuniscono queste figure professionali. Angelo Deiana presidente comitato scientifico CoLAP 5
6 Anno III - Marzo 2013 Dicono di Amministratore di Condominio: rinnovo Il nuovo art c.c. prevede che: L incarico di amministratore ha la durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L assemblea, convocata per la revoca o le dimissioni, delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. Una prima lettura ed alcuni primi commenti individuano la durata dell incarico all amministratore in due anni, giustificando il fatto che il rinnovo si può avere una sola volta. Argomento anche tratto dalla prima approvazione del testo in Senato ove era previsto che l incarico avesse una durata minima di due anni. Ancora in prima battuta si è ritenuto che l incarico di amministratore, ove non richiesta la revoca da parte dei condòmini, continui senza necessità di conferma. Entrambe le ricostruzioni non possono essere condivise poiché così si verrebbe a svilire anche quanto disposto dall art n.1 c.c. sulle attribuzioni dell assemblea e cioè che essa provvede alla riconferma dell amministratore e all eventuale sua retribuzione. Coordinando questa disposizione con il chiaro disposto che l amministratore dura in carica un anno e che l amministratore deve convocare l assemblea annualmente per le delibere di cui all art c.c., si evince come il senso della nuova norma sul rinnovo dell incarico è quello di escludere l indiscriminato ricorso anche di un solo condòmino al Tribunale per la nomina dell amministratore. Ma ogni anno l amministratore deve porre all ordine del giorno la sua conferma. Oggi il testo dell art. 1129, 9 comma c.c.: con la maggioranza prevista per la sua nomina, oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio dispone, così, che la maggioranza qualificata è richiesta solo per la revoca. Prima di tale disposizione se l assemblea, sull ordine del giorno della conferma dell amministratore, non otteneva il quorum della maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell edificio (500 millesimi) poiché per la giurisprudenza della cassazione trattavasi comunque e sempre di nuova nomina (Cass n.71, Giur.It.1980, I,1,555) - ciascun condominio poteva rivolgersi al Tribunale per veder nominato un nuovo amministratore. Ovvero, con importante peso semantico, si diceva che fino alla nuova nomina l amministratore rimaneva in carica secondo il principio della prorogatio imperi, volendo così giustificare, comunque, la potestà di adempiere solamente agli atti di ordinaria amministrazione, dimenticando il solo potere dell assemblea a deliberare gli atti di straordinaria amministrazione ex art n.4 c.c. A quel riferimento è comunque da ricordare l indirizzo della Cassazione secondo il quale, anche l amministratore non ri-nominato poteva/doveva continuare ad esercitare i suoi poteri, conferitigli dalla legge, dall assemblea o dal regolamento di condominio (Cass n.3588). Il nuovo testo dell art c.c. dunque deve essere così interpretato: - L amministratore dura in carica un anno (art.1129, 9 comma c.c.); - L assemblea, convocata dall amministratore ogni anno (art.66, 1 comma disp.att.c.c., ex art n.1) deve esprimersi sulla riconferma o revoca dell amministratore; - Se l assemblea non ottiene il quorum della maggioranza dei presenti e almeno 500mm, per la revoca con l indicazione del nome del nuovo amministratore, l incarico di amministratore è riconfermato per l anno successivo nei pieni poteri (art.1129, 9 comma c.c.). avv. Maurizio Voi centro studi ANACI, Verona 6
7 Sinteg Speciale Riforma Dicono di Riforma: norme del codice civile contenute nella legge 220/2012 Dopo settanta anni dall entrata in vigore del codice civile il legislatore ha finalmente messo mano alle norme relative alla disciplina del condominio degli edifici sia per quanto riguarda il nucleo centrale, ovvero gli articoli dal 1117 al 1139, sia per quanto attiene alle norme di attuazione. Non solo, ma sono state apportate modifiche anche ad alcune leggi autonome rispetto al corpo codicistico che in qualche modo trattano di questa normativa specifica. Si pensi alla legge 13/89 e s.m.i. concernente l eliminazione delle barriere architettoniche, alla legge 10/91 e s.m.i. inerente l impiantistica, il D.L. 23/01/01 n.5 convertito nella legge 66/01 in ordine alla diffusione di nuove tecnologie ed agli impianti ad esse relazionabili, con infine un inserimento molto pregnante nella legge fallimentare in tema di prededucibilità del credito condominiale. All apparenza verrebbe da dire che trattasi di una riforma epocale, ma a ben vedere si ritiene che il legislatore avrebbe dovuto fare molto di più anche in virtù del tempo trascorso fra l emanazione della normativa originaria del 1942 e la riforma attuale. Ad un primo esame si nota che non è stato sciolto il nodo relativo allo status giuridico del condominio. Infatti, da più parti, si propendeva per fare assumere al predetto la personalità giuridica che invece non è stata riconosciuta, rimanendo il condominio un ente di gestione la cui denominazione non deriva da un preciso nomen iuris imposto dal Legislatore, bensì da un invenzione giurisprudenziale e dottrinale. Altra pecca della legge di riforma, questa volta di portata gigantesca per chi opera nella professione di amministratore di condominio, è la mancanza di un regime transitorio fra l emanazione della legge e la sua entrata in vigore. Mancando il fondamentale percorso di passaggio fra la vecchia e la nuova normativa molti operatori si troveranno a fare i conti con quest ultima allorché la stessa, nel mese di giugno 2013, entrerà in vigore, senza avere approntato i giusti strumenti per la sua attuazione. Purtroppo il popolo italiano è abituato a fare sempre tutto all ultimo minuto e questo non tanto per un atavica indolenza o ripugnanza verso le novità, quanto perché il nostro Legislatore ci ha più volte dimostrato che tutto può cambiare fino all ultimo secondo, vuoi per un rinvio, vuoi per una modifica normativa sul filo di lana. Certo è che in virtù degli oneri oltremodo gravosi imposti dalla legge agli amministratori occorrerà che gli stessi si mettano al lavoro per farsi trovare in regola con la nuova disciplina e questo iniziando con il convocare assemblee condominiali dove gli amministrati dovranno prendere atto dei cambiamenti ed orientarsi nella nuova ottica normativa. Le attività sono tante e le sanzioni severe: basti pensare alle nuove maggioranze per le deliberazioni, alla problematica inerente la natura parziaria delle obbligazioni condominiali verso i terzi, alla necessità di avere un fondo cassa capiente al momento dell inizio dei lavori condominiali, agli oneri dell amministratore e così via. A questo punto, senza entrare nello specifico della normativa, ci sembra il caso di dare una prima impressione sulla struttura legislativa che regolerà in futuro la materia condominiale. Il Legislatore ha fatto un operazione piuttosto semplice: la normativa attinente al condominio degli edifici è stata emanata nel 1942, quindi alcune fattispecie sono gioco-forza cambiate con il decorrere del tempo; gli edifici, le loro strutture, i loro accessori, le necessità dei condomini sono cambiate, tuttavia un immobile è sempre un immobile e quindi non tutto è da cambiare. La giurisprudenza, dal canto suo, stante l inerzia del Legislatore di fronte ai cambiamenti della società civile e quindi anche del vivere condominiale, ha fatto, nel tempo, di necessità virtù e spesso, inerpicandosi in ragionamenti a volte poco lineari, ha cercato di dare modernità a norme ormai vecchie e in molti casi non più proponibili. Ecco quindi la soluzione: togliere le parti normative in disuso, inserire alcune modifiche negli articoli esistenti e prendere come tesoro storico culturale tutto quello sforzo giurisprudenziale che ha permesso alla vita condominiale di andare avanti fino ad oggi. L idea è sicuramente vincente, tuttavia non sempre il Legislatore ha colto nel segno e quindi la dottrina e la giurisprudenza, dovranno nuovamente intervenire per colmare le lacune che inevitabilmente verranno rilevate nelle norme novellate. Franco Pagani presidente onorario nazionale FNA Federamministratori 7
8 Anno III - Marzo 2013 La montagna ha partorito il topolino: la riforma del condominio Su un piano generale si può dubitare del fatto che sia corretto parlare di riforma, non essendo possibile individuare, nella nuova disciplina, dei principi guida. Quel che è emerso, piuttosto, è un operazione di restyling della disciplina vigente, senza neppure la ricerca di una soluzione dei veri problemi di fondo, quali risultanti dalle incertezze della giurisprudenza e dalla prassi. Sarà sufficiente ricordare che non è stato affrontato quello che era emerso negli ultimi tempi come problema più grosso; mi riferisco al problema della solidarietà o parziarietà, che si è ritenuto di eludere in base alla nuova disciplina dell art n. 4 cod. civ., e che forse è stato risolto, ma del tutto inconsapevolmente dalla nuova formulazione dell art. 63 bis disp. att. cod. civ. La riforma si è attardata a recepire orientamenti ormai pacifici nella giurisprudenza della S.C., come l affermazione della natura comune dei pilastri in cemento armato, l equiparazione dell ascensore alle scale ai fini della ripartizione delle spese. In alcuni casi, però, tale recepimento non ha risolto i problemi o ne ha creato altri. Sotto il primo profilo si può ricordare che l art n. 2 cod. civ. ha espressamente incluso tra le parti comuni i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all uso comune, senza precisare quali sarebbero le caratteristiche strutturali e funzionali rilevanti e se ai fini della natura comune sia necessaria la compresenza delle caratteristiche strutturali e funzionali (ovvero sia sufficiente una delle due caratteristiche). Sotto il secondo profilo, in base all art. 1118, ultimo comma cod. civ., il condòmino può rinunciare all utilizzo dell impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. Secondo l orientamento della S.C. che si intendeva recepire, però, il distacco doveva ritenersi possibile ove non causasse aggravi di spese per gli altri condòmini. Quale sia il fondamento razionale secondo il quale i condòmini dovrebbero subire uno squilibrio di funzionamento quasi notevole ed eventualmente un quasi notevole aggravio di spesa non viene spiegato. Ma non basta. Nei lavori preparatori si è verificata l ulteriore stranezza che un ramo del Parlamento non ha capito quello che voleva stabilire l altro ramo. Nel testo approvato dal Senato, l art ter, con una formulazione contorta, aveva sostanzialmente previsto che, con una maggioranza altamente qualificata, era possibile alienare le parti comuni che fossero diventate inutili (evidentemente si intendeva fare riferimento ai locali destinati a portineria ed all alloggio del portiere). Nel testo definitivo, a seguito delle modifiche apportate alla Camera, la maggioranza qualificata in questione viene riferita alla destinazione d uso delle parti comuni. Il risultato è che per il mutamento della destinazione d uso di un giardino in parcheggio, senza l esecuzione di alcuna opera, è necessaria la maggioranza in questione, mentre per l esecuzione di innovazioni di vasta portata, che comportano l esecuzione di opere notevoli, come l installazione di un ascensore, è sufficiente una maggioranza, sempre qualificata, ma minore. Tra le prime vittime della riforma va segnalata la capacità di esprimersi in modo corretto nella lingua italiana. Già l art. 1117, n. 1, cod. civ. enumera le parti dell edificio necessarie all uso comune, quando invece sono necessarie all esistenza stessa di un edificio condominiale; ciò a prescindere dalla considerazione che appare difficile configurare un uso comune e non piuttosto una utilità comune, ad es., per le fondazioni, i pilastri o le travi portanti. I portici e i cortili, invece, non sono necessari all uso comune, in quanto essi possono benissimo mancare (ed anzi i portici di regola mancano); essi sono semplicemente oggetto, se esistono, di uso comune. Sempre l art. 1117, n. 1 cod. civ., considera espressamente come comune la facciata; ora, in un qualsiasi vocabolario della lingua italiana, la facciata viene definita come la parte anteriore di un edificio, cioè come il muro perimetrale anteriore, della cui natura condominiale nessuno avrebbe potuto dubitare. L art. 1120, primo comma, n. 3 cod. civ., prevede, tra le innovazioni, l installazione di determinati im- 8
9 Sinteg Speciale Riforma pianti, con esclusione di quelli che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condòmini di farne uso secondo il loro diritto. L interpretazione letterale di tale disposizione porta a conclusioni esattamente contrarie di quelle che, invece, si volevano affermare. Evidentemente si voleva dire che è consentita l installazione di determinati impianti a condizione che non comportino gli inconvenienti ipotizzati. Ma non si tratta dell unica disposizione incomprensibile. L art bis cod. civ., dopo avere previsto, al secondo comma, che è consentita l installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà esclusiva (evidentemente del condomino interessato), precisa, nella parte finale dell ultimo comma, che non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative. Il che è doppiamente incomprensibile, in quanto tutti gli impianti in precedenza nominati sono destinati alla singole unità immobiliari e non si vede come in teoria sarebbe necessaria l autorizzazione dell assemblea, in relazione ad un attività espressamente consentita. L art. 69, primo comma, disp. att. c.c., poi, dopo avere stabilito che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all art. 68, possono essere rettificati o modificati all unanimità, afferma che tali valori possono essere rettificati o modificati anche nell interesse di un solo condòmino, con la maggioranza prevista dall art. 136, secondo comma, cod. civ. Le principali vittime della riforma sono, però, gli amministratori. Essi si aspettavano un attribuzione di funzioni più ampie, ma hanno ottenuto solo una durata biennale dell incarico, a fronte di un appesantimento dei loro obblighi. Sulla base della nuova disciplina si potrà anche sostenere che la funzione dell amministratore è stata riqualifica (come in effetti è avvenuto a conclusione dei lavori del Senato). Il problema, però, è capire se di tale riqualificazione gli amministratori abbiano, o meno, motivo di essere soddisfatti. Sempre con riferimento alla disciplina degli amministratori la riforma sfiora il ridicolo. Come ad es., l art. 71 bis disp. att. cod. civ., che stabilisce l impossibilità di svolgere l incarico di amministratore se si è interdetto o inabilitato. Evidentemente, senza tale previsione, secondo gli autori della riforma, un interdetto o inabilitato avrebbero potuto assumere l incarico di amministratore. Ragionando a contrario si potrebbe sostenere che tale incarico può essere assunto da persona alla quale sia stato assegnato un amministratore di sostegno, il quale sarebbe incapace di amministrare in piena autonomia i propri beni, ma potrebbe assumere la responsabilità di gestione di un condominio. Roberto Triola presidente II sezione Corte di Cassazione 9
10 Anno III - Marzo 2013 La riforma del condominio La legge n.220/2012 che ha riformato l istituto condominiale è stata approvata ed entrerà in vigore il 18 giugno 2013, dopo sei mesi dalla sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale. Si tratta di un prodotto che ho definito come il risultato di un operazione di restyling dell istituto poiché il legislatore si è sostanzialmente limitato a recepire la pluriennale elaborazione di una giurisprudenza che ha svolto in questa materia regolata da poche norme e da una infinità di pronunce, un attività di supplenza di un legislatore inerte. Diciamo subito che, alla fine, avrebbe potuto anche andare peggio poiché durante il lungo iter dei lavori sono state eliminate numerose norme la cui approvazione sarebbe stata esiziale e fonte di danni gravi sia per la proprietà che per gli stessi amministratori. Sono tuttavia presenti ancora nell impianto normativo numerosi difetti, carenze e contraddizioni per problemi di scarso coordinamento. Si pensi in primo luogo all obbligo sancito dall art cc di costituire un fondo obbligatorio per i lavori straordinari di importo pari al valore dei lavori deliberati, previsione destinata a creare non pochi problemi in sede applicativa. Si pensi alla statuizione relativa alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, che pur costituendo in sé un utile strumento, comporterà per l amministratore, per il modo in cui è stato concepito, un rilevantissimo impegno e un incremento della sua attività per l ampiezza del contenuto del registro stesso che deve contenere i dati non solo dei proprietari degli usufruttuari e degli altri titolari di diritti reali, ma anche dei titolari di diritti personali di godimento quali i conduttori e persino i comodatari, nonché i dati catastali degli immobili e, ciò che è più grave, i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle unità immobiliari. Si pensi poi all onere costituito dalla tenuta del registro di contabilità nel quale vanno registrate tutte le operazioni di dare/avere in ordine cronologico entro trenta giorni dall effettuazione, alla nuova complessa composizione del rendiconto, art bis, connesso all obbligo di convocazione dell assemblea per l approvazione del medesimo entro cento ottanta giorni. Viene previsto anche l obbligo, salvo dispensa dell assemblea (ma con quale maggioranza il legislatore non lo dice) di agire in giudizio (anche) ai sensi dell art. 63 disp. att. cc. per la riscossione coattiva dei crediti verso il condòmino moroso entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Si tratta, all evidenza, di un termine posto solo come limite al di là del quale si configura un motivo di revoca dell amministratore, fermo restando che non può certo essere inteso come un invito all amministratore ad attendere tale termine passivamente né tantomeno al condòmino di ritenere il termine come una sorta di legittimazione a procrastinare i pagamenti. È invece al contrario opportuno che l amministratore si attivi tempestivamente anche alla luce della previsione della prededucibilità ai sensi dell art. 111 del RD del n. 267 dei contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni, se divenute esigibili ai sensi dell art. 63 primo comma disp att cc. Tanto più che, com è noto e come evidentemente il legislatore ha dimenticato, l amministratore può e deve attivarsi per riscuotere i contributi anche sulla scorta del preventivo. La legge detta anche disposizioni dirette a disciplinare i rapporti con terzi fornitori e creditori del condominio resi difficoltosi per effetto della sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione n. 9148/2008. In proposito l art. 63 disp. att. cc. fa rientrare in un certo senso dalla finestra quella solidarietà passiva che la citata sentenza aveva fatto uscire dalla porta, mitigandola però, con la previsione di una sorta di sussidiarietà, posto che si vieta ai creditori di agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti prima di aver escusso gli altri condòmini. Viene anche stabilito, da un lato, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all anno in corso e a quello precedente (e fin qui tutto come prima) e, dall altro lato, che il cedente rimane obbligato in solido con l avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. 10
informa Il cambiamento è inevitabile il miglioramento è una scelta! Organo di informazione di Sinteg Servizi Immobiliari Integrati Anno III, numero speciale - Marzo 2013 Come la riforma cambia la vita

References: Sentenza 
 art. 1129
 art. 63
 art. 1118
 art. 1117
 art. 1117
 art. 1120
 art. 69
 art. 68
 art. 136
 art. 71
 art. 63
 art. 111
 art. 63
 sentenza 
 art. 63
 sentenza