Source: http://www.wglex.pl/procedura-rokowan-przed-wszczeciem-postepowania-w-trybie-art-124-u-g-n/
Timestamp: 2018-02-18 03:19:10+00:00

Document:
Procedura rokowań przed wszczęciem postępowania w trybie art. 124 u.g.n. - Głowacki i Wspólnicy
Należy pamiętać, że art. 124 u.g.n., to narzędzie prawne umożliwiające tzw. quasi wywłaszczenie, ponieważ jego konstrukcja oparta jest na założeniu władczej ingerencji organu w prawo własności z zastrzeżeniem możliwości uzyskania ekwiwalentnego odszkodowania. Wniosek ten można dodatkowo poprzeć argumentem opartym na systematyce u.g.n. i wskazaniem, iż art. 124 u.g.n. został umieszczony w rozdziale 4, noszącym tytuł: „Wywłaszczanie nieruchomości”. Traktowanie trybu przewidzianego w art. 124 u.g.n. jako forma wywłaszczenia oznacza przede wszystkim, iż jest to wyjątkowe narzędzie o charakterze ultima ratio. Obserwacja praktyki organów administracji prowadzi jednak do odmiennych wniosków, ponieważ instytucja zezwolenia na zajęcie nieruchomości w trybie art. 124 u.g.n. jest coraz częściej stosowna jako konwencjonalne narzędzie prawne. Przyjęcie takiego podejścia rodzi szereg niebezpieczeństw, w tym jedno podstawowe, iż przesłanki realizacji tego trybu wywłaszczenia nie będą stosowane z należytą, szczególną ostrożnością i wnikliwością i zachwiane zostaną w ten sposób prawa i interesy właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości.
Mówiąc o przesłankach stosowania art. 124 u.g.n. należy zwrócić szczególną uwagę na konieczność przeprowadzenia rokowań z właścicielem nieruchomości, czyli próbę polubownego rozwiązania sprawy przed wszczęciem postępowania administracyjnego. Wskazana przesłanka jedynie z pozoru wydaje się być oczywista, tymczasem w praktyce stosowania tego przepisu pojawia się kilka istotnych znaków zapytania, które wiążą się przede wszystkim z procesem i formą rokowań. W obecnym stanie prawnym nie jest rozstrzygnięte, czy rokowania mają być przeprowadzone w sposób rzetelny oraz czy składana oferta winna odpowiadać warunkom rynkowym, czy też może wystarczające jest podjęcie jakichkolwiek, chociażby pozorowanych działań lub złożenie oferty, która z oczywistych względów nie zostanie przyjęta. W praktyce nierzadkie są przypadki traktowania tej przesłanki w sposób czysto instrumentalny, sprowadzając czynności faktyczne do działań wręcz pozorowanych. Są to przede wszystkim sytuacje, w których podmioty zainteresowane uzyskaniem zezwolenia, mając pełną świadomość swojej pozycji prawnej, składają propozycje skraje odbiegające od warunków rynkowych, licząc przede wszystkim na szybką odmowę i otworzenie drogi administracyjnej.
Analizując unormowania zawarte w art. 124 ust. 3 u.g.n. należy wskazać, że ustawodawca poprzestaje jedynie na trzech ogólnych elementach rokowań: tj.: 1) odbyciu rokowań, 2) przeprowadzeniu ich przez podmiot, który zamierza wystąpić z wnioskiem, 3) załączeniu do wniosku dokumentów z przeprowadzonych rokowań. Ustawodawca nie wskazuje przy tym bliższych wymogów dotyczących formy, czy przedbiegu odbywanych rokowań, pozostawiając tę kwestię całkowicie otwartą.
Nieco więcej światła w tej problematyce dostarczają wskazania judykatury, gdzie w niektórych aspektach można dopatrywać się nawet utrwalonej linii orzeczniczej. Należy przede wszystkim wskazać, że rokowania w rozumieniu art. 124 ust. 3 u.g.n. to proces odformalizowany dla których nie ma przewidzianych ściśle wiążących reguł[1]. Zwarca się również uwagę no to, że pojęcie „rokowań” należy rozumieć bardzo szeroko, pozostawiając stronom dużo swobody[2]. Logiczną konsekwencją takiego otwartego podejścia do zagadnienia rokowań jest prezentowany w judykaturze pogląd, zgodnie z którym rokowania mogą przybrać dowolną formę, byleby zawierały element pozwalający zidentyfikować fakt złożenia lub próby złożenia propozycji. W tym zakresie wystarczające może być np. skierowanie zapytania i otrzymanie odpowiedzi o braku zainteresowania[3], czy np. dwukrotna próba doręczenia przesyłki zawierającej treść proponowanego porozumienia oraz notatki z rozmów telefonicznych[4]. Inną wskazówką zawartą w orzecznictwie jest stwierdzenie, iż wyczerpanie formuły rokowań może polegać na uzyskaniu braku odpowiedzi na zaproszenia do rokowań, otrzymaniu odpowiedzi negatywnej lub postawieniu sobie warunków niemożliwych do zaakceptowania i to stwierdzenie pojawia się coraz częściej w judykaturze, stając się tym samym podstawowym kryterium weryfikacji odbycia rokowań[5].
W tym miejscu należałoby się zatrzymać i postawić pytanie, czy sytuacja w której zainicjowanie rokowań oparte na złożeniu oferty skrajnie odbiegającej od warunków rynkowych i która najpewniej zostanie z góry odrzucona wyczerpuje formułę rokowań? Odpowiedź pozytywna prowadzi wprost do wniosku, iż rokowania de facto nie mają wielkiego znaczenia i nieistotna jest okoliczność, czy były one w dobrej wierze, czy tylko „pro forma” lub wręcz pozornie. Odpowiedź negatywna implikuje z kolei pytanie o obiektywne kryteria weryfikacji prawidłowości przeprowadzenia rokowań i ewentualne kompetencje organów do uznania, iż zostały przeprowadzone w sposób wadliwy.
Wyjaśnienia tej kwestii należy szukać w sygnalizowanej wcześniej zasadzie, iż wywłaszczenie powinno być traktowane jako szczególna instytucja, o bardzo wyjątkowym charakterze. Należy również pamiętać, iż mechanizm wywłaszczenia oparty jest na założeniu, iż może być on stosowany jedynie w przypadkach, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia. W tym kontekście nie może być zatem obojętna okoliczność przyczyny odrzucenia oferty przez właściciela nieruchomości oraz ewentualność stosowania swoistego szantażu ekonomicznego, w którym ta niekorzystna oferta jest stawiana jako alternatywa dla wywłaszczenia w trybie art. 124 u.g.n. W świetle tych argumentów organy administracji powinny przykładać więcej uwagi do przesłanki realizacji rokowań, a w szczególności sytuacji, w których składane oferty w sposób oczywisty odbiegają od warunków rynkowych lub gdy strona przedkłada w toku postępowania dowody (np. operaty szacunkowe) wskazujące na stosowanie takiej praktyki. Wymaga to oczywiście większego zaangażowania w rozpoznanie danej sprawy, jednakże jest to niezbędne dla zachowania wyjątkowego charakteru instytucji wywłaszczenia.

References: art. 124
 art. 124
 art. 124
 art. 124
 art. 124
 art. 124
 art. 124
 art. 124
 art. 124