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Timestamp: 2019-04-20 20:10:17+00:00

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Beweissicherung – Wer muss was vor Gericht beweisen? Wie Sie am besten Beweise sichern und was zu beachten ist.
Für die spätere Geltendmachung Ihrer Ansprüche müssen Sie zunächst die Beweise zum
Schimmelpilzbefall in Ihrer Wohnung oder Gewerberäumen sichern.
1. Schimmel-Set (Bestandsaufnahme der Schäden in der Wohnung): Hier finden Sie zunächst
eine Anleitung zur Erstellung eines Schimmel-Sets.
2. Privates Sachverständigengutachten notwendig? Hier lege ich dar, in welchen Fällen die
Einholung eines privaten Sachverständigengutachten sinnvoll ist.
3. Einschaltung der Behörden? Ist die Einschaltung der zuständigen Behörden notwendig?
4. Grundsätzliche Ausführungen zum Thema Beweissicherung.
1. Schimmel-Set: Hier finden Sie zunächst eine Anleitung zur Erstellung eines Schimmel-Sets:
Im Rahmen der Beweissicherung ist ein wichtiger Bestandteil die Erstellung Ihres persönlichen “Schimmel-Sets”. Dies ist eine Bestandsaufnahme der Schäden in der Wohnung, die Ihnen wegen des Schimmelpilzbefalls entstanden sind. Das Schimmel-Set ist die wichtigste Grundlage für Ihr gesamtes weiteres Vorgehen im Bereich Schimmelpilzbefall.
Bitte erstellen Sie das Schimmel-Set unbedingt als Datei. Sie können diese dann laufend verändern, verbessern und der weiteren Entwicklung anpassen (Ausnahme Skizzen, Fotos und Anlagen).
Gehen Sie bei der Erstellung des Schimmel-Sets sehr sorgfältig vor, denn Sie benötigen dieses in der späteren Auseinandersetzung mit Ihrem Vermieter außergerichtlich und/oder gerichtlich nebst weiterer Unterlagen. An dieser Stelle verweise ich auf unsere umfassende Checkliste für die notwendigen Unterlagen bei Schimmelpilzbefall, die Sie immer wieder zum Abgleich heranziehen müssen, um die Vollständigkeit Ihrer Unterlagen zu prüfen.
a. Beschreibung der vom Schimmelpilz befallen Flächen
Bitte beschreiben Sie genau, nach Zimmern getrennt, welche Flächen der Wohnung, in welchem Umfang von der Feuchtigkeit, bzw. dem Schimmelpilz befallen sind. Vermerken Sie bitte jeweils weiter, seit wann die jeweiligen Mängel vorliegen.
b. Skizze der Wohnung nebst Bezeichnung der Mängel
Fertigen Sie zusätzlich eine Skizze der gesamten Wohnung, in der Sie die Flächen farbig markiert einzeichnen und beschreiben Sie jeweils auch die Größe der Flächen.
c. Fotodokumentation nebst Bezeichnung der Mängel
Fertigen Sie darüber hinaus eine Fotodokumentation nach folgender Vorlage mit Farbfotos und in dreifacher Ausfertigung an (Muster Fotodokumentation). Wichtig ist, dass Sie auch immer vermerken, wer, die Fotos wann und von welchen Objekten gemacht hat. Der Fotograf sollte nie selber Mieter sein, da er dann später im Prozess nicht Zeuge ist. Der Fotograf kann aber ein Freund, Verwandter oder Partner sein.
d. Zeugenliste mit vollständigen Namen und Anschriften
Bezeichnen Sie die Zeugen mit Namen und vollständige Anschrift. Zeugen können grundsätzlich alle Personen sein, die nicht selbst im Mietvertrag als Mieter aufgeführt oder nachträglich in das Mietverhältnis eingetreten sind. Es ist völlig unerheblich, ob es sich um Verwandte oder anderweitig nahestehende Personen handelt. Auch der Ehegatte oder Lebenspartner kann Zeuge sein, wenn er nicht selbst Mieter ist.
e. Bezeichnung sonstiger Beweismittel
Vermerken Sie vorhandene weitere Beweismittel, wie zum Beispiel Sachverständigengutachten, behördliche Begehungsprotokolle, Bescheide oder ähnliches.
f. Aufstellung Aufwendungsersatz
Soweit Sie im Zusammenhang mit den Schimmel Eigenaufwendungen (z.B. weil Sie Handwerker beaufsichtigen müssen, mit der Hausverwaltung telefonieren, Baufreiheit schaffen oder Ähnliches), sollten Sie diese in der nachfolgenden Tabelle gesondert zu erfassen.
Datum Uhrzeit/Dauer Art der Aufwendung Ausführende Personen Zeitsaufwand
25.5.2011 11:30 Uhr bis 12:00 Uhr Beaufsichtigung der Handwerker Max Mustermann 0,5 Stunden
g. Aufstellung Schadensersatz
Sollten Ihnen Schäden am Eigentum entstanden sein, können Sie diese in folgender Aufstellung zu erfassen:
Art des Gegenstands Beschreibung Zeitpunkt der Anschaffung Preis bei Anschaffung Quittung /sonstige Belege/ Zeugen
Sofa Farbe Rot, Marke „Chef 1234“, Lederbezug Füße aus Stahl 1.2.2009 1.200 € Quittung Möbel Hübner vom 1.2.2009
Überprüfen Sie selbst, ob Sie alle erforderlichen Unterlagen, insbesondere Ihr persönliches Schimmel-Set vollständig zusammengestellt haben. Hier finden Sie unsere Checkliste Unterlagen Schimmelbefall.
2. Privates Sachverständigengutachten notwendig?
Die Einholung eines privaten Sachverständigengutachtens ist regelmäßig nicht erforderlich. Die Kosten können Sie in den allermeisten Fällen nicht ersetzt verlangen. Ausnahmefall: Wenn Sie die Wohnung wegen der Gesundheitsgefahren fristlos kündigen wollen, sollten Sie unbedingt vorab ein entsprechendes privates Sachverständigengutachten einholen, indem auch die Gesundheitsgefahr eindeutig attestiert wurde. Andernfalls (und sogar bei einem solchen Gutachten) ist eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefahr sehr riskant, da die Gerichte eine konkrete und vom Mieter zu beweisende Gesundheitsgefährdung verlangen. Auch bei Nachweis des Vorliegens von Schimmel ist diese nicht zwingend gegeben, da es viele Arten von Schimmelpilzen gibt, die nicht die Gesundheit gefährden.
3. Einschaltung der Behörden? Ist die Einschaltung der zuständigen Behörden notwendig? Ist sie sinnvoll?
Notwendig ist die Einschaltung nicht. Jedoch nicht dazu verpflichtet. Andererseits können Sie hier quasi kostenlos Beweise sichern lassen. Allerdings in meiner Erfahrung sehr unterschiedlich, was die Einsatzfreudigkeit der jeweiligen Behörde angeht. Dies ist sowohl von den einzelnen Behörden, als auch von den Örtlichkeiten abhängig.
Nachdem Sie nun Ihre zwingend notwendigen Unterlagen erstellt haben, finden Sie nachfolgend weitere Ausführungen zum Thema Beweissicherung. Wenn Sie eines unserer Beratungsangebote zum Thema Schimmelpilz wahrnehmen wollen, geht es hier weiter.
4. Grundsätzliche Ausführungen zum Thema Beweissicherung:
Entdeckt der Mieter in seiner Wohnung Schimmelpilzbefall, ist es nicht in allen Fällen sinnvoll, sofort ein Privatgutachten einzuholen. Dieses ist nicht ganz billig. Der Mieter muss die Kosten zunächst übernehmen und hat sehr schlechte Karten, diese später vom Vermieter ersetzt zu bekommen. Hier ist zunächst nach Möglichkeiten einer günstigeren Beweissicherung (Fototagebuch, Zeugen, Einschaltung der Ämter usw.) zu suchen. Es kann jedoch ebenso Fälle geben, in denen ein Sachverständigengutachten notwendig ist, beispielsweise wenn der Mieter beabsichtigt die Wohnung fristlos zu kündigen. Sich hier lediglich auf eigene Beweismittel zu verlassen, birgt ein hohes Risiko für einen späteren Prozess.
Aufklärung der Beweislage
Häufig ist es erforderlich zunächst immer die Beweislage aufzuklären. Liegt überhaupt Schimmelpilz vor? Ist der Schimmelpilz gesundheitsgefährdend? Diese Fragen sind entscheidend dafür, welche Rechte den Beteiligten jeweils zustehen. Bevor also über die Ausübung einzelner Rechte (zum Beispiel den Ausspruch einer fristlosen Kündigung) nachgedacht wird, ist Aufklärung geboten.
Gesetz: § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen. (2) …
Beispielsfall 1: Mieter M hat den Schimmelpilzbefall im September 2012 festgestellt und umgehend nach Aufforderung des Vermieters unter Fristsetzung im November Klage auf Instandsetzung/Feststellung der Mietminderung und des Zurückbehaltungsrechts eingereicht. Vermieter V bestreitet das Vorhandensein des Schimmels. Im Verhandlungstermin im Januar 2013 ordnet das Gericht die Einholung eines Sachverständigengutachtens an. Im Juli 2013 erscheint der vom Gericht bestellte Sachverständige in der Wohnung und stellt keinen Schimmelpilzbefall fest.
Beispielsfall 4: Nachdem M den Schimmelpilzbefall bei V angezeigt hat, bleibt V zunächst untätig. M fürchtet um die Gesundheit seiner Kinder und beseitigt schon mal den „schlimmsten” Schimmelpilz.
Beweissicherung unter Kostenaspekten
Jedenfalls, wenn der Mieter beabsichtigt zunächst in der Wohnung wohnen zu bleiben, kann einer Veränderung der Beweislage durch den Vermieter vorgebeugt werden. Infolgedessen erscheint es in diesen Fällen regelmäßig als vertretbar, zunächst die Bestellung eines Sachverständigen durch das Gericht abzuwarten. In anderen Fällen, insbesondere, wenn der Mieter beabsichtigt eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung auszusprechen, ist die vorherige Einholung eines Sachverständigengutachtens meistens unumgänglich. Hier muss der Mieter das Kostenrisiko in Kauf nehmen. Wesentlich größer ist das Risiko, später vom Vermieter auf die restlichen Mieten, Schadensersatz usw. verklagt zu werden und dann noch die zusätzlichen Prozesskosten zu tragen.
Vortrag zur Mitteilung an den Vermieter
Beweis: Vorlage der Kopie des Schreibens vom 13.10.2013 mit Zustellungsvermerk
Das Schreiben wurde in Gegenwart des Bruders des Klägers in den Briefkasten der Hausverwaltung am selben Tag eingeworfen. Der Bruder des Klägers hat auf einer Abschrift einen entsprechenden Vermerk gefertigt.
Beweis: Zeugnis des Bruders des Klägers, Herrn Alfred Weissbescheid, ladungsfähige Anschrift
Beweis: Zeugnis des Herrn Norman Kontrollewski, zu laden über die zuständige Hausverwaltung des Beklagten
Ausnahmsweise: Privates Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Umfangs des Mangels, zum Beispiel zur Frage der Gesundheitsgefährdung des Schimmelpilzes.
Möglichkeiten im Falle unrichtiger Entscheidungen des Gerichts
Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Partei in der nach Art. 103 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines “Protokolls” bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11 –, juris).
Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen (“Mangelsymptome”) hinaus die – ihm häufig nicht bekannte – Ursache dieser Symptome bezeichnet.
Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht die Anforderungen an einen substantiierten und schlüssigen Sachvortrag in mehrfacher Weise überspannt. Es hat abweichend von den beschriebenen Grundsätzen (weiteren) Vortrag des Beklagten zum Umfang und zur Intensität der Gebrauchsbeeinträchtigungen verlangt. Außerdem hat es unter Missachtung der höchstrichterlichen Rechtsprechung eine konkrete Darlegung der Mängelursachen (Art der Fehlfunktion bei der Heizung; Zusammenhang zwischen Badezimmerabfluss und gerügten Fäkalgerüchen) oder jedenfalls eine detaillierte Beschreibung der Mängel (Umfang der Durchrostung und Undichtigkeit des Zuleitungsrohrs zum WC; Umstände des Vertragsschlusses über ein Recht zur Gartenmitbenutzung) für erforderlich gehalten (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11 –, juris).
Möglichkeiten in der Berufungsinstanz bei unzureichendem Vortrag in der ersten Instanz
Rechtliche Hinweise müssen unter Berücksichtigung der konkreten Situation der Parteien in der Weise erteilt werden, dass es den Parteien auch tatsächlich möglich ist, Einfluss auf das Verfahren und sein Ergebnis ausüben und sie nicht daran gehindert sind, ihren Sachvortrag rechtzeitig zu ergänzen (BVerfG, 29. Mai 1991, 1 BvR 1383/90, BVerfGE 84, 188).
Reicht eine Partei aufgrund eines nicht rechtzeitig erteilten Hinweises des Berufungsgerichts einen nicht nachgelassenen Schriftsatz ein, so muss das Berufungsgericht den darin enthaltenen neuen Sachvortrag berücksichtigen und die mündliche Verhandlung wieder eröffnen, wenn sich der Parteivortrag als entscheidungserheblich darstellt. Anderenfalls liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs vor. Dies gilt auch dann, wenn die Partei auf den erst in der mündlichen Verhandlung erteilten Hinweis nicht in der angemessenen Weise reagiert, dass sie nach § 139 Abs. 5 ZPO eine Schriftsatzfrist beantragt, weil ihr eine sofortige Erklärung zu dem gerichtlichen Hinweis nicht möglich ist. Die durch § 139 Abs. 5 ZPO eröffnete Befugnis der von einem verspäteten Hinweis des Gerichts überraschten Partei, sich weiteren Vortrag vorzubehalten, führt nicht dazu, dass eine Verletzung des Verfahrensgrundrechts nach Art. 103 Abs. 1 GG zu verneinen wäre (BGH, Beschluss vom 04. Juli 2013 – V ZR 151/12 –, juris).
Ist im Urteil des erstinstanzlichen Gerichts Vortrag zu einem entscheidungserheblichen Punkt mangels hinreichender Substantiierung zurückgewiesen oder eine Partei als beweisfällig angesehen worden, ohne dass ihr durch einen nach der Prozesslage gebotenen Hinweis Gelegenheit zur Ergänzung gegeben war, so stellt sich die Zurückweisung des neuen, nunmehr substantiierten Vortrags oder neuer Beweismittel im Berufungsrechtszug als eine offenkundig unrichtige Anwendung des § 531 Abs. 2 Nr. 2 ZPO dar. Ein solches Vorgehen des Gerichts kommt einer Verhinderung des Vortrags zu entscheidungserheblichen Punkten gleich und stellt daher einen Verstoß gegen das Grundrecht auf Gewährung des rechtlichen Gehörs i.S.d. Art. 103 Abs. 1 GG dar (BGH, Beschluss vom 07. März 2013 – I ZR 43/12 –, juris) dar.
Wer muss was beweisen? Das Beweissicherungsverfahren im Video erklärt.

References: § 569
 § 543
 Art. 103
 § 536
 § 139
 § 139
 Art. 103
 § 531
 Art. 103