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Timestamp: 2019-12-15 16:48:32+00:00

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Al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse...
Al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione
La responsabilità prevista dall'art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, sicché anche al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili anche i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati.
=> Il conduttore risponde dell'incendio anche se causato da terzi occupanti
La vicenda. Il Comune adiva il competente Tribunale lamentando che il danno ambientale subìto aveva tratto origine da una copiosa perdita di combustibile dall'impianto termico presente all'interno di un immobile di proprietà di Tizio e Caio adibito a struttura alberghiera, struttura oggetto di affitto di azienda, da parte della società beta nei confronti della società alfa, con conseguente subentro della affittuaria anche nel contratto di locazione dell'immobile sede dell'albergo.
Il Comune conveniva, pertanto, in giudizio le due società, per conseguire il ristoro dei notevoli danni cagionati alle condotte fognarie e all'impianto di depurazione, oltre quello ambientale propriamente detto.
In primo grado, l'adito Tribunale accoglieva la domanda esclusivamente nei confronti della società alfa.
Successivamente, la sentenza veniva appellata dalla convenuta soccombente, nonché incidentalmente - ciò che rileva ai fini del presente giudizio - dal Comune al fine di vedere riconoscere la concorrente responsabilità dei proprietari dell'immobile.
L'iniziativa, in particolare, veniva giustificata sul presupposto che il danno lamentato fosse da ricondurre ad un difetto strutturale dell'immobile locato, in quanto-sulla base della normativa vigente in materia - la soglia interna del locale caldaia doveva essere sopraelevata, affinché lo stesso potesse costituire, in casi come quello verificatosi, un bacino di contenimento per un volume almeno pari a quello di capacità del serbatoio.
La Corte bresciana, tuttavia, rigettava la pretesa volta al riconoscimento della concorrente responsabilità, ex art. 2051 cod. civ., dei proprietari dell'immobile locato. Avverso tale ultima decisione ha proposto ricorso per cassazione il Comune.
Motivo del ricorso. La sentenza è censurata per aver disatteso il principio secondo cui al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili, in via esclusiva, i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione; mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità.
Il ragionamento della Cassazione. Secondo la corte d'appello, la società, nel ricevere in consegna l'immobile, in forza del predetto rapporto contrattuale, ha avuto modo di constatare la presenza del foro in questione senza nulla rilevare in merito all'idoneità del locale, affermando, proprio su tali basi, la responsabilità della stessa per l'evento dannoso, sul rilievo, in particolare, che "costituiva a quel punto suo onere provvedere a porre in essere i rimedi atti ad evitare lo sversamento poi verificatosi".
Ma al di là di tale circostanza, tuttavia, deve - per altro verso - constatarsi, e decisivamente, che è la stessa sentenza a dare conto della particolare conformazione del vano in cui era collocato l'impianto di riscaldamento, chiarendo che "la soglia interna del locale caldaia avrebbe dovuto essere sopraelevata, affinché lo stesso potesse costituire, in casi come quello verificatosi, un bacino di contenimento per un volume almeno pari a quello di capacità del serbatoio"; essa, dunque, individua, nuovamente, il "fulcro" della vicenda - da cui ebbero origine i danni lamentati dall'odierno ricorrente - in un difetto strutturale dell'immobile, salvo, tuttavia, escludere, erroneamente, la corresponsabilità dei proprietari dello stesso.
In presenza, dunque, di un simile accertamento - ovvero, si ribadisce, dell'origine del danno da un vizio strutturale dell'immobile oggetto di locazione - la responsabilità del proprietario deve, in via di principio, sempre- essere affermata, dovendo presumersi che il conduttore sia stato immesso, in tali condizioni, nella disponibilità della "res locata ".
Per contro, la riconducibilità del vizio (che investa strutture murarie o impianti in esse conglobati) ad anomale iniziative di quest'ultimo, potrebbe, al più rilevare, a condizione che sia provata dal proprietario, ai fini della rivalsa, oppure quale "caso fortuito", idoneo ad esonerare da responsabilità il proprietario/locatore, ma solo nei limiti - del resto, tipici del "fatto del terzo", nella fattispecie di cui all'art. 2051 cod. civ. - in cui essa "rivelandosi come autonoma, eccezionale, imprevedibile ed inevitabile, risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell'evento lesivo" (Cass. Sez. 3, sent. 18 settembre 2015, n. 18317).
In conclusione , alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il ricorso è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.
RESPONSABILITÀ DEL BENE LOCATO
Il danno ambientale lamentato aveva tratto origine da una copiosa perdita di combustibile dall'impianto termico dell'hotel.
Secondo la Cassazione, i giudici del merito non hanno valutato che la soglia interna del locale caldaia avrebbe dovuto essere sopraelevata al fine di contenere l'eventuale sversamento del combustibile. Si tratta, in sostanza di un difetto strutturale che non esime i proprietari da responsabilità almeno concorrente con il conduttore dell'albergo.
Cass. Sez. 3, sent. 18 settembre 2015, n. 18317
Al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione.
Cass. civ., sez. III, 26 novembre 2019, n. 30729
=> Indisponibilità dell'immobile, urgenza del restauro e ritardata restituzione dell'immobile
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