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Timestamp: 2019-12-09 07:51:39+00:00

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Costruzione eseguita da un comproprietario su suolo comune
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nel caso di costruzione eseguita da uno soltanto dei comproprietari su suolo comune, dovendosi fare applicazione delle norme che regolano la comunione e, in particolare, di quelle relative all’uso della cosa comune e alle innovazioni, il comproprietario che ha patito pregiudizio dalla costruzione edificata senza la preventiva autorizzazione della maggioranza degli aventi diritto, potrà, bensì, sia valersi delle azioni possessorie sia pretendere, se del caso, la demolizione dell’opera lesiva, ma sempre che la stessa sia stata realizzata a sua insaputa o, addirittura, contro il suo esplicito divieto; altrimenti, se la realizzazione è avvenuta (addirittura con il suo consenso – non sufficiente, per altro, a costituire un diritto di superficie o un diverso diritto reale – o, almeno), sciente condomino e senza opposizioni ovvero in ogni caso in cui lo ius tollendi non venga o non possa essere esercitato, beneficerà, bensì, dell’accessione ex art. 934 cod. civ. (salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam), ma dovrà rimborsare, in proporzione della rispettiva quota di comproprietà, al comproprietario costruttore, le spese sopportate per l’edificazione.
Tribunale|Roma|Sezione 5|Civile|Sentenza|30 aprile 2019| n. 9010
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 30095 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2010 e vertente
(…) (cod. fisc. (…)) e (…) (cod. fisc. (…)), entrambi residenti in R., Via (?); (…) (cod. fisc. (…)) e (…) (cod. fisc. (…)), entrambi residenti in R., Via (?), e (…) (cod. fisc. (…)), residente in R., Via (?),
elett.nte dom.ti in Roma, Via (?), presso lo studio degli avv.ti Da.Fa. e Br.Ta., che li rappresentano e difendono per procure a margine della memoria di costituzione di nuovo codifensore depositata il giorno 11.7.2012 e a margine dell’atto di citazione,
(…) (cod. fisc. (…)), residente in R.,
elett.nte dom.to in Roma, Viale (?), presso lo studio dell’avv.to Ma.Te., che lo rappresenta e difende per procura speciale a margine della comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata in Cancelleria il giorno 28.5.2012,
(…) (cod. fisc. (…)), residente in R., Via (?),
elett.nte dom.ta in Roma, Piazzale (?), presso lo studio degli avv.ti Fe.Bo. e Be.Bo., che la rappresentano e difendono, anche disgiuntamente fra loro, giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta depositata in Cancelleria il giorno 5.8.2010,
elett.nte dom.to in Roma, Piazzale (?), presso lo studio degli avv.ti Fe.Bo. e Be.Bo., che lo rappresentano e difendono, anche disgiuntamente fra loro, giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta depositata in Cancelleria il giorno 10.11.2010,
(…) (cod. fisc. (…)), residente in R., Via (?);
(…), residente in R., Via (…);
(…), residente in R., Via (?), e
(…) – ora, dal 6.1.2014, (…) S.P.A. – (cod. fisc./partita IVA (…)), già con sede legale in T., Corso (?) – ora con sede legale in (…), Via (?) -, in persona del legale rapp.te pro tempore,
non costituiti,
OGGETTO: accertamento sopraelevazione abusiva; riduzione in pristino o accertamento comproprietà della nuova costruzione; accertamento comproprietà piazzale di accesso e parcheggio e altre aree circostanti l’edificio; risarcimento danni
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 11.5.2010 (…) e (…), in quanto comproprietari dell’unità immobiliare al piano terzo, interno 6; (…) e (…), in quanto comproprietari dell’unità immobiliare a uso commerciale al piano terreno, e (…), in quanto proprietario dell’unità immobiliare al piano secondo, interno 4, dell’edificio in Via (?) (già fatto costruire da (…) e (…) sul confine tra i terreni di cui alle particelle (…) e (…) del foglio (…) del NCEU, di proprietà esclusiva, rispettivamente, del primo e della seconda), hanno lamentato di aver perso: I) l’accesso e l’uso come stenditoio della terrazza condominiale coperta da tettoia in lamiera e sita sopra il terzo e (già) ultimo piano fuori terra dello stabile, oltre a patire la lesione del decoro architettonico del fabbricato, in conseguenza della sopraelevazione realizzata (per giunta mediante lavori non eseguiti a perfetta regola dell’arte) dai nominati comproprietari originari con il concorso di terzi ((…) – proprietario di altre porzioni del terreno poi parzialmente edificato, nonché fratello di (…) e marito di (…) -; (…) e (…) – divenuti, poi, acquirenti di una delle due porzioni del piano realizzato in sopraelevazione – e (…) – divenuto, poi, acquirente della seconda), da un lato; II) l’uso (pacificamente esercitato fin dai rispettivi acquisti delle unità immobiliari esclusive – a fronte, per altro, del regolare contributo pro quota alle spese di manutenzione -) per il libero parcheggio degli autoveicoli (oltre che – i soli attori (…) e (…) – per l’esposizione del proprio autosalone gestito per il tramite della “(…)” S.r.l. -, della quale entrambi sono soci e il primo anche amministratore -) di – almeno – parte del piazzale comune antistante l’edificio (e unico spazio attraverso il quale è possibile raggiungere la pubblica via), in conseguenza, stavolta, dello spossessamento operato dai rivendicanti (…) e (…) (creazione di un pozzetto proprio davanti all’ingresso dell’autosalone; apposizione di paletti e altre opere di delimitazione di alcune aree del piazzale medesimo; lavori di modificazione dello stato dei luoghi e, in particolare, della recinzione, con spostamento del passo carraio – identificato con il numero civico 247/B -, sostituzione del relativo cancello automatico – senza fornitura della relativa chiave elettronica – e interdizione dell’accesso attraverso il varco pedonale al numero civico 249 – mediante catena chiusa con lucchetto -), dall’altro, e hanno, perciò, convenuto in giudizio, innanzi questo Tribunale, i nominati (…), (…), (…), (…), (…) e (…), non-
ché (…) S.p.a. (quale pretesa responsabile di aver indebitamente corrisposto al solo (…) l’intero indennizzo per l’assicurazione del fabbricato contro i danni atmosferici), per sentir:
a) accertare l’abusiva sopraelevazione compiuta e pronunziare, quindi, condanna di chi di ragione fra i convenuti all’integrale demolizione del nuovo manufatto e al ripristino dello status quo ante, nonché al risarcimento di tutti i danni anche non patrimoniali cagionati agli attori, o, a1) in subordine, accertare la comproprietà, in capo anche agli attori, del nuovo piano e condannare, quindi, i convenuti (…), (…), (…), (…) e (…), ciascuno per quanto di spettanza, a corrispondere agli attori la relativa indennità di occupazione o ancora, a2) in ulteriore subordine, condannare i suddetti convenuti a corrispondere agli attori l’indennità di sopraelevazione di cui all’art. 1127, quarto comma, cod. civ., nonché, a3) nei due ultimi casi, condannare i suddetti convenuti a ripristinare l’armonia architettonica dell’edificio, alterata dalla non corrispondenza – per posizione, forma e dimensioni – delle finestre del nuovo piano a quelle degli altri piani sottostanti;
b) accertare il diritto anche degli attori (acquisito a titolo derivativo o, in subordine, originario) di comproprietà del (o, in subordine, di servitù sul) suddetto piazzale (in catasto al foglio (…), p.lla (…) sub (…) e (…) e p.lla (…) sub 5 – o (…) – 6), con condanna dei convenuti (…), (…) ed (…) in solido sia a rimuovere ogni impedimento all’esercizio del diritto medesimo sia a ripristinare lo status quo ante sia, infine, a risarcire tutti i danni anche non patrimoniali cagionati;
c) accertare il diritto degli attori di comproprietà delle aree di rispetto, delle fasce di isolamento e, comunque, di tutte le aree che circondano l’edificio, in quanto comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., e condannare, quindi, i convenuti (…), (…) ed (…), in solido, sia a rimuovere ogni impedimento all’esercizio del diritto medesimo sia a ripristinare lo status quo ante sia, infine, a risarcire tutti i danni anche non patrimoniali cagionati;
d) accertare che la polizza assicurativa del fabbricato è stata contratta con l’allora (…) S.p.a. anche per conto degli attori e che i relativi premi sono stati anche da loro pagati pro quota e, quindi, condannare i convenuti (…), (…) ed (…) a corrispondere in proporzione agli attori la parte loro spettante degli indennizzi percepiti;
e) accertare i danni subiti dall’unità immobiliare degli attori (…) e (…) a causa dei lavori di sopraelevazione e, quindi, condannare i convenuti (…), (…), (…) e (…) al relativo risarcimento.
Costituitisi in giudizio, con distinte comparse di risposta depositate entrambe in Cancelleria il giorno 5.8.2010 (udienza di prima comparizione fissata dal Giudice, ex art. 168-bis, quinto comma, cod. proc. civ., per il successivo 10.11.2010), i convenuti (…) e (…) hanno invocato la rispettiva esclusiva appartenenza delle p.lla (…) e (…) del foglio (…); l’avvenuta edificazione, su ciascuna di esse, di un fabbricato individualmente acquisito per accessione al terreno, speculare e di eguale consistenza rispetto a quello costruito sulla particella confinante (con solo una scala centrale comune, oggetto di servitù d’uso a favore e contro le singole proprietà esclusive delle due palazzine), sulle quali ognuno di essi comparenti, per proprio conto, ha poi (nell’anno 1985) installato, in sopraelevazione, una tettoia, successivamente chiusa (nell’anno 2002) con pannelli prefabbricati e muratura; contestato entrambi sia l’uso avversario, come “stenditoio”, dei locali sottostanti la tettoia medesima (ai quali, anzi, gli attori non hanno mai avuto la possibilità di accesso) sia il diritto reale d’uso, come parcheggio, dell’area antistante il fabbricato di rispettiva proprietà (una delle quali, tuttavia, era già stata concessa, invero, in comodato, dal proprietario (…), alla (…) S.r.l. amministrata dal (…) – ma con riserva di due posti auto a servizio degli appartamenti interni 1 e 5 -, con contratto del 23.12.2002 successivamente risolto -, mentre, sull’altra, la proprietaria (…) aveva anche lei concesso, ai propri aventi causa (…) – (…), da un lato, e (…), dall’altro, il comodato – poi risolto – di un posto auto – per di più con l’impegno, in ogni caso, di tutte le controparti, di non utilizzare il cancello d’ingresso al civico n. 249, con relativo passo carrabile, se non provvisoriamente, fino alla realizzazione del nuovo cancello al civico n. 247/A, in corrispondenza della proprietà (…) -) e chiesto, in via riconvenzionale, l’accertamento negativo di qualsivoglia attuale diritto sulle aree esterne vuoi della p.lla (…) sub (…) vuoi della particella (…)/parte.
Con comparsa depositata, invece, il 10.11.2010, si è, infine, costituito il convenuto (…), contestando, in ogni caso, la propria legittimazione a contraddire alle avverse domande, per non essere mai stato “intestatario di alcuna delle porzioni immobiliari oggetto del presente giudizio” né mai investito di (o averle mai spontaneamente assunte) “funzioni” gestionali degli inesistenti condominio o comunione.
Gli altri convenuti, (…), (…), (…), (…) e (…) S.p.a., sebbene ritualmente evocati in giudizio, non si sono costituiti.
La causa, all’esito dello scambio delle memorie e art. 183, sesto comma, cod. proc. civ. e dell’istruttoria, in parte, documentale e, in parte, svolta mediante l’espletamento di una CTU (le prove testimoniali hinc et inde richieste sono state, invece, respinte: quelle di parte attrice perché vertenti – sia in tema di sopraelevazione sia in tema di preteso acquisto, derivativo o per usucapione, dei diritti sul piazzale – su circostanze documentali o pacifiche o, all’opposto, irrilevanti, in quanto vuoi superate dalle evidenze di causa – come, in particolare, stante l’epoca dei rispettivi acquisti, nell’ottobre e nel dicembre 2002, nonché nel giugno 2008, quelle riguardanti il precedente esercizio di particolari facoltà, poi compresse o addirittura interdette – vuoi sostanzialmente estranee alla materia del contendere quale tempestivamente definita entro i limiti preclusivi dettati dalla legge processuale, ovvero perché vertenti – in tema di risarcimento dei pretesi danni alla proprietà esclusiva – su circostanze già oggetto della disposta consulenza tecnica d’ufficio; quelle di parte convenuta (…) e di parte convenuta (…) perché anch’esse superflue, per la rilevata successione temporale dei fatti di causa), è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni definitive all’udienza indicata in epigrafe e viene ora in decisione, alla scadenza degli assegnati termini di legge per lo scambio degli scritti conclusionali e di replica.
par.1. Va preliminarmente dichiarata la nullità della citazione in giudizio dei convenuti (…), (…) e (…) S.p.a. (oggi (…) S.p.a.), non essendo stata proposta nei loro confronti alcuna domanda (e, nel caso dei primi due, non essendo stato neppure specificato a che titolo e per quali ragioni sono stati evocati in giudizio).
Le domande, invece, in quanto proposte contro gli altri convenuti, sono soltanto in parte fondate.
par.2. Sulla contestata sopraelevazione, il decoro architettonico e la statica dell’edificio.
In punto di diritto sono noti i principi in materia.
Anzitutto, per sopraelevazione s’intende “l’intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d’aria soprastante” (cfr. Cass., 7 settembre 2009, n. 19281, e Cass., 28 febbraio 2013, n. 5039), ossia che realizzi uno stabile accrescimento di cubatura e (per lo più anche) di altezza del preesistente fabbricato (calcolata al bordo superiore della linea di gronda o del parapetto piano o della media dei timpani).
La sopraelevazione è, cioè (cfr. Cass., 1 luglio 1997, n. 5839, e Cass., 14 novembre 1991, n. 12173), l’occupazione dell’area comune sovrastante l’ultimo piano – con conseguente “maggiore utilizzazione, mediante sfruttamento della colonna d’aria sovrastante l’edificio, di detta area” -, vuoi con un altro o più altri piani vuoi con una nuova fabbrica, che può consistere anche in materiale diverso da cemento o laterizi, purché sia saldamente e stabilmente ancorata alla superficie di appoggio (quindi è da considerare tale anche la chiusura non precaria – destinata, cioè, a durare nel tempo -, mediante telai o altri strumenti tecnici idonei, di spazi aperti, quali i balconi e terrazze, non già, semplicemente, per sopperire a esigenze temporanee e contingenti – che ne giustifichino e lascino prevedere la successiva rimozione -, ma per creare ulteriori stanze o vani – sia per motivi funzionali che estetici -, aumentandone quindi il numero complessivo e comportando sia un mutamento del prospetto che un incremento del volume – e del godimento – di un immobile – siccome ampliato al di fuori della sagoma esistente, che è costituita dalla conformazione “planovolumetrica” della costruzione e dal suo perimetro, inteso sia in senso verticale che orizzontale -), “quale che sia il rapporto con l’altezza precedente” dell’edificio medesimo (sicché “anche la costruzione realizzata su terrazza di appartenenza esclusiva al proprietario dell’adiacente appartamento, quando la terrazza sia quella dell’ultimo piano o piano attico dell’edificio condominiale e assolva, dunque, come lastrico solare, la funzione di copertura della parte sottostante detto edificio, va considerata come sopraelevazione, ed è soggetta al relativo regime legale, perché comporta le stesse conseguenze in termini di occupazione e di utilizzazione della colonna d’aria sovrastante il fabbricato di qualsiasi altra ipotesi di sopraelevazione, costituente espressione del diritto di proprietà esclusiva dell’ultimo piano del lastrico solare”).
Per insegnamento consolidato, infatti, “la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti, e, quindi, anche per la disciplina delle distanze, come nuova costruzione” (cfr. Cass., 15 giugno 2018, n. 15732; Cass., 16 luglio 2015, n. 14916; Cass., 1 ottobre 2009, n. 21059).
Ora, in forza dell’art. 1127, comma primo, cod. civ., il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o il proprietario esclusivo del lastrico solare possono sempre elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo (ovvero dall’atto da cui ha avuto origine il condominio, cioè quello con il quale la proprietà dell’edificio è stata frazionata, o dal regolamento condominiale formato dall’originario venditore e accettato dai singoli acquirenti).
Con la norma in questione il legislatore ha inteso attribuire al solo proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare (sempre che sopra al suo appartamento insistano manufatti di proprietà comune – come il tetto o il sottotetto non praticabile -, suscettibili di essere spostati al termine della sopraelevazione, perché se, invece, la soffitta o il sottotetto siano di proprietà esclusiva di un altro – o di alcuni – soltanto dei condomini, saranno dette parti costruttive a dover essere considerate, ai fini della sopraelevazione, come ultimo piano e, perciò, il diritto in oggetto spetterebbe solo ai relativi proprietari) la facoltà di un’utilizzazione particolare dello spazio sovrastante l’edificio, che, altrimenti, appartenendo a tutti i condomini, sarebbe stato disponibile soltanto con il consenso degli stessi.
Per contro, l’esclusione convenzionale di quella in discorso fra le normali facoltà di godimento del bene connesse al diritto di proprietà (o al diritto d’uso esclusivo) dell’ultimo piano o del lastrico di copertura dell’edificio, poiché viene a costituire, sostanzialmente, a carico de proprietario o dell’usuario, una vera e propria servitus altius non tollendi, deve essere trascritta ai fini dell’opponibilità ai subacquirenti, a meno che al titolo che la contempla non si faccia espresso riferimento nell’atto di acquisto.
La (normale) facoltà di sopraelevare (il c.d. ius tollendi) è, invece, preclusa per legge, ex art. 1127, comma secondo, cod. civ. (cfr. Cass., 29 gennaio 2018, n. 2115) – con il conseguente diritto degli altri condòmini, in tali casi, di agire (sine die, come si dirà, oppure nel solo termine ventennale di prescrizione) per la restitutio in integrum, con la demolizione del manufatto eseguito in violazione dei divieti in questione – “dalle condizioni statiche del fabbricato”, nonché dall’inosservanza delle “specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche”, (“fondandosi la necessità di adeguamento alla relativa normativa tecnica su una presunzione di pericolosità, senza che abbia rilievo, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione in sanatoria relativa ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell’edificio, atteso che tale provvedimento prescinde da un giudizio tecnico di conformità alle regole di costruzione”).
Inoltre, a parte le eventualità di minaccia alla stabilità e alla sicurezza (statica o antisismica) del fabbricato condominiale (nelle quali si è, evidentemente, di fronte a un divieto assoluto di sopraelevazione – cioè, all’inesistenza del relativo diritto, suscettibile di essere accertata e fatta valere senza limiti di tempo: cfr. Cass., 19 ottobre 1998, n. 10334 -, a meno che, con il consenso unanime di tutti gli altri comproprietari, quello dell’ultimo piano o del lastrico solare sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato medesimo a sopportare il peso della nuova costruzione – cfr. Cass., 30 novembre 2012, n. 21491 -), i condòmini possono opporsi alla sopraelevazione (stavolta, beninteso, nel solo limite temporale della prescrizione ventennale, poiché il diritto soggettivo reale di pretendere la non alterazione del decoro architettonico è disponibile, sicché, per converso, il condomino che ha sopraelevato in violazione dell’obbligo di cui al comma terzo dell’art. 1127 cod. civ. può acquistare, per usucapione, il diritto di mantenere la costruzione così come l’ha realizzata: cfr. Cass., 5 ottobre 2012, n. 17035; Cass., n. 10334/98, cit.) anche quando la stessa comporti una notevole diminuzione dell’aria o della luce ai piani sottostanti oppure danneggi l’aspetto architettonico dell’edificio.
A quest’ultimo riguardo, per altro, in giurisprudenza si è affermato che, nella materia de qua, le due nozioni, quella di “aspetto architettonico” – operante, per l’appunto, ex art. 1127 cod. civ., come limite alle sopraelevazioni – e quella, più restrittiva, di “decoro architettonico” – operante, invece, ex art. 1120 cod. civ., come limite alle innovazioni – sono di diversa portata, quantunque strettamente complementari, dovendo “anche l’intervento edificatorio in sopraelevazione rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l’originaria fisionomia e alterarne le linee impresse dal progettista” (cfr. Cass., 25 agosto 2016, n. 17350, e Cass., 24 aprile 2013, n. 10048).
Pertanto, poiché il primo dei due profili considerati attiene allo stile costruttivo dell’edificio, percepibile da qualunque osservatore, anche la sola adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile visibilmente diverso da quello della parte preesistente comporta di norma un apprezzabile (e, perciò, sanzionabile) mutamento peggiorativo dell’aspetto architettonico complessivo (cfr. Cass., 22 gennaio 2004, n. 1025), mentre, consistendo il decoro architettonico (un vero e proprio bene giuridico comune, ai sensi dell’articolo 1117 cod. civ., il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare: cfr. Cass., 4 aprile 2008, n. 8830) in una qualità positiva dell’edificio, denotante (a prescindere da uno specifico pregio artistico ovvero dal grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione, o ancora dalla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate) così l’estetica d’insieme delle linee e delle strutture ornamentali dell’intero fabbricato – che gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e una specifica identità – come l’estetica di singole parti o di singoli elementi dello stesso, in quanto dotati di formale autonomia o, comunque, suscettibili di considerazione autonoma (cfr. Cass., 16 gennaio 2007, n. 851, e Cass., 19 gennaio 2005, n. 1076) ovvero tali che “l’immutazione sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto dello stabile” (cfr. Cass., 4 dicembre 2013, n. 27224), anche una modifica strutturale di modesta consistenza o una aggiunta quantitativa diversa dalla sopraelevazione, pur senza incidere addirittura sull’aspetto architettonico, possono comportare pregiudizio di altre caratteristiche influenti sulla estetica dell’edificio e, perciò, sul decoro esteriore dello stesso (come quando l’intervento spezzi il ritmo proprio di una facciata, che nella successione dei vari piani possedeva un preciso disegno di ripetizione dei balconi e di alternanza di pieni e vuoti, ovvero quando, in generale, le singole soluzioni costruttive adottate per la modifica o per l’aggiunta siano in rapporto di contrasto con il resto della preesistente costruzione o lo facciano esse stesse sorgere fra quest’ultima e quelle circostanti).
L’illegittimità della sopraelevazione, in ogni caso, postula, per la giurisprudenza, il verificarsi, per effetto della modificazione della linea stilistica del fabbricato, anche di una concreta diminuzione del valore economico dello stesso, in relazione al suo aspetto esteriore, da valutarsi in considerazione della visibilità della nuova opera, tenuto conto che nessun pregiudizio, nel senso indicato, può essere riscontrato in manufatti che, secondo la valutazione di ogni concreta circostanza siano assolutamente invisibili ai terzi, ovvero siano visibili in posizioni tanto distanti e particolari da non lasciar spazio a un’eventuale compromissione estetica.
In caso di accertato pregiudizio estetico di particolare rilevanza, nello stesso è, comunque, da ritenere insito quello economico, senza necessità di specifica indagine (cfr. Cass., 15 aprile 2002, n. 5417).
par.2.1. Altra cosa, invece, sarebbe (secondo la giurisprudenza che vi ravvisa una modificazione illecita ex art. 1102 cod. civ.: cfr. Cass., 5 giugno 2008, n. 14950; Cass., 12 marzo 2007, n. 5753; Cass., 28 gennaio 2005, n. 1737) l’eliminazione (di parte) del tetto dell’edificio condominiale operata dal proprietario dell’ultimo piano mediante trasformazione dello stesso in terrazza a uso esclusivo (con eventuali soprastanti costruzioni), poiché tale opera, anziché finalizzata al miglior godimento della parte comune dell’immobile, non soltanto si risolve in un accrescimento di diritti o della utilità di uno dei condòmini in pregiudizio degli altri partecipanti della comunione (imponendo unilateralmente alla res communis, a esclusivo vantaggio di una proprietà, un peso o una servitù), ma, anzi, ne determina l’appropriazione individuale e la sottrazione definitiva a ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri condòmini, alterandone, perciò, la destinazione, senza che possa assumere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita continui a svolgere anche la preesistente funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture (contra, Cass., 3 agosto 2012, n. 14107, e Cass., 6 febbraio 2005, n. 3102, sul rilievo che resterebbe comunque “complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale” ovvero “la funzione primaria” del bene” -).
par.2.2. Infine, nel caso di costruzione eseguita da uno soltanto dei comproprietari su suolo comune, dovendosi fare applicazione delle norme che regolano la comunione e, in particolare, di quelle relative all’uso della cosa comune e alle innovazioni, il comproprietario che ha patito pregiudizio dalla costruzione edificata senza la preventiva autorizzazione della maggioranza degli aventi diritto, potrà, bensì, sia valersi delle azioni possessorie sia pretendere, se del caso, la demolizione dell’opera lesiva, ma sempre che la stessa sia stata realizzata a sua insaputa o, addirittura, contro il suo esplicito divieto; altrimenti, se la realizzazione è avvenuta (addirittura con il suo consenso – non sufficiente, per altro, a costituire un diritto di superficie o un diverso diritto reale – o, almeno), sciente condomino e senza opposizioni ovvero in ogni caso in cui lo ius tollendi non venga o non possa essere esercitato, beneficerà, bensì, dell’accessione ex art. 934 cod. civ. (salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam), ma dovrà rimborsare, in proporzione della rispettiva quota di comproprietà, al comproprietario costruttore, le spese sopportate per l’edificazione (cfr. Cass. Sez. Un., 16 febbraio 2018, n. 3873).
par.2.3. In punto di fatto, nel caso in esame, le risultanze della Consulenza tecnica d’ufficio (conseguite con indagine esente da vizi procedurali e apprezzamento immune da vizi logico-giuridici) sono univoche:
a) successivamente alla costruzione della palazzina, ciascuno dei convenuti (…) e (…) ha realizzato sul lastrico solare una nuova volumetria mediante opere in muratura chiuse con serramenti (di consistenza stimata solo approssimativamente, per il fatto che “le parti non hanno prodotto alcuna piantina”);
b) la nuova fabbrica/edificazione costituisce (soltanto) “una lieve interferenza penalizzante il decoro architettonico dell’intero edificio”, essendo stata realizzata con “finitura esterna della tamponatura … a cortina del tutto omogenea al preesistente contesto”, mentre le relative aperture non sono in asse con quelle dei quattro piani sottostanti e le pareti perimetrali sono leggermente arretrate rispetto alle facciate sottostanti;
c) dal punto di vista statico, non sono emerse, dalla ispezione visiva del Consulente tecnico dell’Ufficio, “tracce di fessure né di cedimenti strutturali”; la convenuta (…) ha prodotto certificato di idoneità statica e, soprattutto, le parti (riferisce il CTU) “hanno manifestato indisponibilità a sostenere le spese necessarie al rilievo della struttura e alla verifica statica della stessa”.
par.2.4. Pertanto, vi è stata, bensì, sopraelevazione, ma senza che sia stato violato il disposto dell’art. 1127 cod. civ., cioè senza che siano state messe in pericolo la statica e la sicurezza del fabbricato né che sia stato pregiudicato l’aspetto architettonico dello stesso oppure che si sia determinata una notevole diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti (effetto, anche quest’ultimo, invero nemmeno dedotto), nei quali casi soltanto gli altri condòmini si sarebbero potuti opporre alla sopraelevazione e gli autori di quest’ultima sarebbero stati passibili di condanna a rimuoverla.
par.2.5. Del resto, l’attività edificatoria innovativa, qualora eseguita nel piano o porzione di piano di proprietà esclusiva, intanto avrebbe potuto costituire innovazione non consentita dall’allora vigente art. 1122 cod. civ., in quanto avesse recato “danno alle parti comuni dell’edificio” (oggi – dopo la riforma introdotta con la L. n. 220 del 2012, in vigore dal 18.6.2013 – il divieto riguarda, più specificamente, l’esecuzione, nell’unità immobiliare di proprietà individuale o nelle parti destinate all’uso comune ma di proprietà esclusiva, di “opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio”).
par.2.6. Inoltre, l’attività edificatoria innovativa, qualora eseguita, invece, su parti di proprietà comune (ancorché di uso esclusivo), intanto avrebbe comportato la violazione dell’allora vigente art. 1120 cod. civ. in quanto avesse recato “pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato; ne avesse alterato il “decoro architettonico” o avesse reso “talune parti comuni dell’edifico inservibili all’uso o al godimento anche di uno solo dei condòmini”.
par.2.7. Sul punto è, quindi, da concludersi (con esclusivo riferimento alla porzione della sola particella già appartenente alla convenuta (…), dante causa di tutti gli attori, poiché nessun titolo ha istituito – prima o dopo gli acquisti da parte di questi ultimi – una comunione sull’altra particella, appartenente, invece, al convenuto (…)) nel senso della mera attribuzione dell’indennità di sopraelevazione, calcolata, con riferimento all’epoca di ultimazione e in considerazione della superficie lorda occupata;
del valore attuale medio di civili abitazioni in zona; del coefficiente di ragguaglio (15%) della pertinenza lastrico solare al valore dell’appartamento (a propria volta determinato dalle dimensioni, dalle caratteristiche di copertura e dalla possibilità di sopralzo) e del numero dei piani, compresa ed esclusa la sopraelevazione medesima, in Euro 8.181,00 (“debito di valore, da determinarsi con riferimento al tempo della sopraelevazione”), oltre interessi legali decorrenti (cfr. Cass., 7 aprile 2014, n. 8096) non dalla costituzione in mora, ma dal giorno di ultimazione della nuova fabbrica (collocabile, approssimativamente – secondo le allegazioni degli stessi attori -, all’inizio del 2010).
par.2.8. Inoltre, deve essere pronunziata condanna della convenuta (…) a ripristinare, sulla costruzione in sopraelevazione, il lastrico solare in uso ad altri condòmini come il preesistente.
par.3. Sui danni alla proprietà esclusiva.
Deve, al riguardo, essere pronunziata condanna sempre della convenuta (…) a risarcire gli attori (…) e (…), in quanto comproprietari dell’unità immobiliare al piano terzo, interno 6, del danno da “filature” sul soffitto di una camera e da infiltrazioni idriche sul soffitto di altra camera, da liquidarsi, all’attualità (secondo quanto stimato, all’epoca, dal CTU), in Euro 1.613,75 (coefficiente 1,029, calcolato secondo l’indice ISTAT generale per le famiglie di operai e impiegati), più gli ulteriori interessi legali, sulla sorte, dal deposito della consulenza e, sulla rivalutazione, dalla data della presente pronunzia.
par.4. Sulla natura e destinazione del piazzale.
L’area antistante il fabbricato e delimitata (oltre che dallo stesso), dalle aree laterali e retrostanti, dai confini laterali verso terzi e da Via (…), al momento dell’acquisto degli attori (…) e (…) (non più al momento dell’acquisto dell’attore (…)), risultava accatastata con la p.lla (…) come “bene comune non censibile”, sebbene non venga affatto menzionata nel rogito (anzi, i suddetti acquirenti, contestualmente a quest’ultimo, hanno sottoscritto una scrittura privata con la quale venivano autorizzati a parcheggiare le loro autovetture nella parte dell’area in questione in corrispondenza con la verticale dell’edificio di originaria proprietà esclusiva della convenuta (…)).
D’altro canto, “l’area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, può essere ritenuta di natura condominiale, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., in quanto soggetta alla speciale normativa urbanistica dettata dall’art. 41-sexies della L. n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della L. n. 765 del 1967, ove venga accertato che sia destinata a parcheggio secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante, e che poi, in corso di costruzione, sia stata riservata a tale fine e non impiegata, invece, per realizzarvi opere di altra natura” (sicché “spetta a chi vanti il diritto di uso a parcheggio di una determinata area, in quanto vincolata ex art. 41-sexies della l. n. 1150 cit., di provare che la stessa sia compresa nell’ambito dell’apposito spazio riservato, trattandosi di elemento costitutivo del relativo diritto”: cfr. Cass. ord., 8 marzo 2017, n. 5831);
non soltanto, ma, in linea del tutto generale, “al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 cod. civ., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto” (e tale titolo va senz’altro ravvisato nella riserva, in capo a uno soltanto degli originari contraenti della prima vendita, della proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni: cfr. Cass. ord., 9 agosto 2018, n. 20693; Cass., 19 agosto 2015, n. 16915; Cass., 27 maggio 2011, n. 11812).
Del resto, è emerso con sufficiente certezza che l’area in contestazione era ed è rimasta destinata al parcheggio di autoveicoli.
Il discorso, tuttavia, anche in questo caso, va limitato alla porzione della sola particella già appartenente alla convenuta (…), dante causa di tutti gli attori, poiché nessun titolo ha istituito (prima o dopo gli acquisti da parte di questi ultimi) una comunione sull’altra particella, appartenente, invece, al convenuto (…).
par.5. Sulla proprietà delle aree di rispetto, delle fasce di isolamento e, comunque, delle altre aree laterali e retrostanti l’edificio.
Non sono risultate sufficienti indicazioni circa la proprietà comune delle stesse.
par.6. Sulla spettanza dell’indennizzo assicurativo.
L’indennizzo (secondo l’assunto degli stessi attori), se e in quanto effettivamente percepito, era destinato alla riparazione dei danni occorsi (in seguito a un grave evento atmosferico del marzo 2008) alla copertura del fabbricato (anche della colonna rimasta tutta in proprietà del convenuto (…)) e sarebbe stato poi impiegato nei ben più consistenti lavori di sopraelevazione, sicché esso, per la parte in cui questi ultimi sono serviti (anche) alla eliminazione del danno comune, non va distribuito ai condòmini che non hanno fatto fronte a quest’ultimo, mentre, per la parte eccedente, va ricompreso nell’utilità conseguita, cui gli attori (come s’è detto poc’anzi e come viene statuito in dispositivo) hanno diritto pro quota.
par.7. Sulle spese di lite.
Queste ultime, liquidate in dispositivo, debbono seguire la soccombenza fra le pari costituite, mentre vanno dichiarate irripetibili nei confronti di tutti i convenuti contumaci.
Il Tribunale, definitivamente pronunziando sulle domande proposte da (…) e (…), (…) e (…), nonché (…), con atto di citazione ritualmente notificato in data 11.5.2010, contro (…), (…) ed (…), convenuti costituiti, nonché contro (…), (…), (…), (…) e (…) S.p.a., convenuti, invece, contumaci, così decide:
a) Dichiara la nullità della citazione di (…) e di (…) S.p.a. (oggi (…) S.p.a.);
b) Rigetta le domande tutte in quanto proposte anche contro (…) e (…);
c) Respinge le domande di riduzione in pristino o di accertamento della comunione delle costruzioni in sopraelevazione;
d) Accoglie, invece, la sola domanda d’indennità relativa a quella, fra le sopraelevazioni medesime, eseguita dalla convenuta (…) e, per l’effetto, condanna quest’ultima a corrispondere a ciascuno degli attori, a titolo d’indennità ex art. 1127, quarto comma, cod. civ., la somma di Euro 8.181,00, oltre interessi legali dal 1.1.2010;
e) Condanna, inoltre, la convenuta (…) a ripristinare, sulla ridetta costruzione in sopraelevazione, le caratteristiche (anche di accedibilità e uso per gli altri condòmini) del preesistente lastrico solare;
f) Accoglie, altresì, parzialmente la domanda relativa ai cortili di accesso e parcheggio antistanti l’edificio e, per l’effetto, dichiara il diritto di comproprietà, in capo agli attori (…), (…), (…), (…) e (…) (ciascuno in quota proporzionale al valore della rispettiva proprietà esclusiva nell’ambito del condominio), in uno con la convenuta (…), sull’area cortilizia antistante il fabbricato e costituente parte residua della originaria p.lla (…) del foglio (…);
g) Rigetta, invece, la stessa domanda, in quanto proposta con riferimento all’area cortilizia antistante il fabbricato e costituente parte residua della originaria p.lla (…) del foglio (…), di proprietà del convenuto (…);
h) Condanna, pertanto, la convenuta (…) a ripristinare lo status quo ante, consentendo agli attori l’accesso e il parcheggio come loro spettanti;
i) Rigetta, altresì, la domanda volta all’affermazione di un diritto degli attori sulle aree residue, laterali e retrostanti il fabbricato;
j) Condanna la convenuta (…) a pagare agli attori gli attori (…) e (…), a titolo di risarcimento del danno da filature e infiltrazioni idriche sul soffitto, la somma di Euro 1.613,75, oltre interessi legali, sulla sorte di Euro 1.500,00, dal 21.12013 e sulla rivalutazione, dalla data di deposito della presente pronunzia;
k) Rigetta le altre domande risarcitorie;
l) Pone definitivamente a carico della convenuta (…) le spese di CTU, come liquidate con decreto depositato il 30.1.2013;
m) Condanna, quindi, gli attori, in solido fra loro, a rimborsare al convenuto (…) le spese del presente giudizio, che liquida in complessivi Euro 7.500,00 per competenze professionali, oltre oneri fiscali e previdenziali di legge;
n) Condanna ancora, gli attori, in solido fra loro, a rimborsare al convenuto (…) le spese del presente giudizio, che liquida in complessivi Euro 6.000,00, oltre oneri fiscali e previdenziali di legge;
o) Pone definitivamente a carico della convenuta (…) la parcella del CTU liquidata con decreto depositato il 30.1.2013;
p) Condanna, altresì, la convenuta (…) a rimborsare agli attori le altre spese del presente giudizio, che liquida in complessivi Euro 9.000,00 per competenze professionali ed Euro 600,00 per anticipazioni (compreso il contributo unificato), oltre oneri fiscali e previdenziali di legge;
q) Dichiara, infine, irripetibili le spese nei confronti dei convenuti contumaci (…), (…) e (…) S.p.a..
Così deciso in Roma il 23 settembre 2018.
Servitù fondo intercluso proprietari fondi interessati litisconsorti necessari

References: art. 934
 art. 168
 art. 183
 art. 1127
 art. 1127
 art. 1120
 art. 1102
 art. 934
 Cass. Sez. 
 art. 1122
 art. 1120
 art. 41
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1127