Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/HIPOTECA-DE-MAXIMO-EN-GARANTIA-DE-LA-CONCESION-DE-CREDITO-boe14032019-rDGRN22022019
Timestamp: 2019-03-25 03:49:31+00:00

Document:
RESOLUCIONES - HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE LA CONCESIÓN DE CRÉDITO.
HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE LA CONCESIÓN DE CRÉDITO.
Código Civil, Artículos 1091, 1098, 1157, 1255, 1858 y 1875
Ley Hipotecaria, Artículos 19 bis, 105, 114, 129, 130, 132, 142, 143, 145, 153, 153 bis, 322, 324 y 326
Reglamento Hipotecario, Artículos 51.6.ª, 110, 234, 235, 236, 238, 245, 246 y 253
Ley de Enjuiciamiento Civil, Artículos 517, 572, 579, 682, 683 y 686
Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, Artículo 112
Resolución de 22 de febrero de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Guadix, por la que se suspende la inscripción de una escritura de hipoteca de máximo en garantía de la concesión de un crédito.
I Mediante escritura autorizada por el notario de Palma de Mallorca don Álvaro Delgado Truyols, el día 14 de septiembre de 2018, con el número 2.632 de protocolo, dos personas físicas, de nacionalidad alemana, no dedicados de forma habitual a la concesión de préstamos y/o créditos, concedieron de forma conjunta y mancomunada al 50% un crédito hipotecario hasta la cantidad máxima de 180.000 euros bajo las condiciones que se pactaban, para una finalidad indeterminada a dos personas físicas también alemanas que asumían su pago de forma solidaria, en garantía del cual estas últimas constituyeron hipoteca sobre una finca rústica -cortijo-, sita en el término municipal de Guadix, sobre la cual se encontraba construida una vivienda que no constituía su domicilio habitual.
II Presentada telemáticamente el mismo día 14 de septiembre de 2018 dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Guadix, y habiéndose aportado copia papel el día 9 de octubre de 2018, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
"Registro de la Propiedad de Guadix.
I. El día 14/09/2018 fue presentado el documento de referencia para su inscripción en este Registro y habiéndose aportado copia autorizada el día 9 de octubre de 2018.
II. Y habiéndose observado que:
1) No queda suficientemente claro con los datos contenidos en el documento el tipo de hipoteca que se constituye pues si bien se afirma que se le concede un crédito, sin embargo al constituir la hipoteca se garantiza una cantidad máxima como límite del crédito, además de la redacción del documento en especial de lo establecido en el apartado de duración y amortización del crédito, parece tratarse de una hipoteca en garantía de un crédito en cuenta corriente que necesariamente y en cuanto es entre particulares será la regulada por el artículo 153 Ley Hipotecaria, por lo cual será necesario para proceder a la completa calificación del documento se aclare este extremo y caso de tratarse de la hipoteca en garantía de un crédito en de cuenta corriente será necesario se dé cumplimiento a las exigencias previstas en referido precepto.
2) En este sentido no se indica nada respecto de la llevanza de la libreta prevista en dicho Art. 153 de la L.H. Pues para que pueda determinarse al tiempo de la reclamación la cantidad liquida a que asciende, los interesados llevarán una libreta de ejemplares duplicados: uno en poder del que adquiere la hipoteca y otro en el del que la otorga, en los cuales, al tiempo de todo cobro o entrega se hará constar, con aprobación y firma de ambos interesados, cada uno de los asientos de la cuenta corriente.
3) De conformidad con el artículo 129.l.b) de la Ley Hipotecaria la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.
4) En el documento presentado se lleva a cabo la constitución de una hipoteca: en garantía de una obligación cuya cuantía está indeterminada (artículos 153 y en general, hipotecas de máximo). Por consiguiente, y teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 129.2.c de la Ley Hipotecaria, "La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las limitaciones señaladas en el artículo 114". En igual sentido, el artículo 253 del Reglamento Hipotecario dispone que "La ejecución extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y de los gastos de ejecución a que se refiere el artículo 236 k". Resulta que en principio no podrá admitirse la posibilidad establecida en el documento, en cuanto pueda procederse a la ejecución de la hipoteca por el procedimiento extrajudicial previsto en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, pues se trata de una hipoteca en garantía de una obligación indeterminada en su cuantía.
I. De conformidad con lo establecido anteriormente.
Contra la precedente calificación (...).
La Registradora: Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Pilar Martín Moya registrador/a de Registro Propiedad de Guadix a día veintinueve de Octubre del año dos mil dieciocho."
III Dicha nota de calificación fue notificada al notario autorizante por vía telemática el día 30 de octubre de 2018, quien solicitó, con fecha 27 de noviembre de 2018, calificación sustitutoria ante don Vicente Rafael Merino Naz, registrador de la Propiedad de Santa Fe número 2, según la designación efectuada por el Colegio de Registradores de España. La calificación sustitutoria fue firmada el día 11 de diciembre de 2018, siendo confirmatoria de la calificación del Registro competente conforme a lo siguiente:
"(...) Tercero.-También conviene advertir, en todo caso, del limitado ámbito del procedimiento de calificación sustitutoria, de suerte que el registrador sustituto sólo puede atender al contenido de la calificación negativa extendida por el Registrador competente y a los documentos en que éste se basó, conforme al artículo 19 bis, regla 5.ª, de la Ley Hipotecaria y la Resolución de la D.G.R.N de 18 de Junio de 2004, y limitarse a resolver si la calificación llevada a cabo por aquel es o no conforme a derecho y si procede o no el asiento solicitado, estándole vedado tanto añadir más defectos o argumentos como modificar los incluidos en aquélla. Por tanto, a los defectos señalados por el Registrador sustituido se va a ceñir la presente calificación sustitutoria.
Cuarto.-La calificación negativa efectuada por la registradora de Guadix en la escritura de hipoteca objeto de esta sustitución se basa en dos defectos, primero el no quedar suficientemente claro en el documento el tipo de hipoteca que se constituye y segundo haberse pactado la posibilidad de ejercicio de la acción hipotecaria a través del procedimiento de ejecución extrajudicial, no siendo esto posible al tratarse de una obligación cuya cuantía no está inicialmente determinada.
En cuanto al primero de los defectos, efectivamente, no existe claridad en el documento acerca del tipo de hipoteca que se constituye, dado que se manifiesta en ella que los acreedores ""conceden un crédito"", pero se produce una entrega total de la cantidad ya que ésta se realiza a través de transferencias a una cuenta corriente de la que se dice es titular la parte acreditada, por lo que se podría pensar que se trata de un préstamo mutuo ya que se produce la entrega total de la cantidad prestada y sólo se producen obligaciones unilaterales para la parte acreditada cual es la de devolver esa cantidad entregada. Pero es que en la cláusula de ""constitución de hipoteca"", se garantizan cantidades máximas, por lo que parece se está constituyendo una hipoteca en garantía de una apertura de crédito, donde, a diferencia del préstamo mutuo, ya no hay una entrega total de la cantidad garantizada, ni se puede hablar de una relación unilateral con obligaciones sólo para la parte acreditada, sino bilateral para ambas partes, como ha puesto de manifiesto la Dirección General de Registros y Notariado en resoluciones de 18/06/2001 y 01/10/2010 reiteradas por otras posteriores. Además de todo lo expuesto, en la cláusula de ""duración del crédito y amortización de capital"" se establece que las cantidades destinadas a la amortización del capital dispuesto se abonen en una cuenta bancaria propiedad de los acreedores, lo que podría inducir a pensar que se trata de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito regulada en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, (aunque para esto tendrían que haber pactado el efecto novatorio de que las partidas contenidas en dicha cuenta se sustituyan por el saldo resultante de la misma).
Por todo lo cual, en base a los anteriores hechos y fundamentos de derecho, el Registrador que suscribe acuerda confirmar los dos defectos señalados puestos de manifiesto en la nota de calificación negativa efectuada por la registradora sustituida."
IV Como consecuencia de la confirmación por el registrador sustituto de la calificación originaria, contra ésta, el notario de Palma de Mallorca, don Álvaro Delgado Truyols, mediante escrito de fecha 26 de noviembre de 2018, que se presentó al solicitar la calificación sustitutoria -para el caso de confirmación- y se confirmó mediante "email" del día 14 de diciembre de 2018, interpuso el correspondiente recurso. Los argumentos del recurso eran los siguientes:
"1. El artículo 105 de la Ley Hipotecaria dice que la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones.
2. La nota de calificación considera, erróneamente, que la hipoteca constituida en la escritura de referencia es una hipoteca en garantía de una cuenta corriente de crédito, regulada en el artículo 153 de la ley Hipotecaria, y que debe sujetarse a sus requisitos. No obstante, debe tomarse en consideración lo siguiente:
- En ninguna de las cláusulas de la escritura se hace referencia a esa figura legal de la cuenta corriente de crédito. No se puede presumir la existencia de un tipo específico de negocio cuando no se menciona en absoluto en el documento público que es soporte del mismo, ni aparecen configurados o definidos sus elementos esenciales. Tampoco se puede suponer la existencia de un negocio más complejo que lo que realmente es sólo a los efectos de ejercer o justificar una mayor labor controladora de la contratación civil o mercantil entre los particulares interesados.
- La hipoteca constituida en la escritura calificada lo es en simple garantía de un crédito y no de un préstamo, es decir, en garantía de la cantidad efectivamente dispuesta dentro de un límite máximo de dinero acordado entre las partes. Y además se trata de un crédito normal y corriente, al estilo de los muchos que constituimos con toda clase de entidades financieras (muy habitual en Caixabank, sin ir más lejos).
- Al amparo del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil, las partes han acordado en la Cláusula 2.ª la particularidad de que la amortización de la cantidad efectivamente dispuesta del crédito será realizada por periodos anuales en lugar de en el momento del vencimiento final, lo cual ha sido un requisito esencial para su concesión por la parte acreedora. El pacto de amortización anual de las cantidades dispuestas no transmuta el negocio, de una forma mágica y ajena a la voluntad de las partes manifestada en la escritura pública, de un simple crédito a un crédito en cuenta corriente. Sólo faltaría que en el mundo de la contratación crediticia pudiera pactarse un único modelo de contrato o una única modalidad de sistema de amortización. En ese absurdo caso se formalizarían este tipo de contratos mediante un modelo-tipo y sobraríamos la práctica totalidad de los operadores jurídicos.
- El señalamiento de una cantidad máxima como límite del crédito no es un requisito exclusivo de la modalidad de crédito en cuenta corriente prevista en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, sino que es una exigencia aplicable a cualquier modalidad crediticia, derivada de la normativa civil reguladora en general del derecho de obligaciones (artículos 1.098 y 1.157 del Código Civil) y también de la normativa reguladora del principio de especialidad (artículo 51.6 del Reglamento Hipotecario) y de los demás principios hipotecarios.
- El Notario que suscribe no alcanza a comprender por qué la calificación registral dice que en la escritura presentada se lleva a cabo la constitución de una hipoteca en garantía de una obligación de cuantía indeterminada. Precisamente la particularidad diferencial de una operación de crédito respecto a una de simple préstamo es que el deudor puede disponer de la cantidad que estime oportuna dentro del límite máximo concedido. Y en la escritura consta claramente establecido:
- El capital máximo disponible del crédito: 180.000 euros.
- La duración del crédito: Hasta el 31 de diciembre de 2027.
- El tipo de interés: 5%.
- El sistema de amortización: Pago anual.
- La responsabilidad hipotecaria: 216.000 euros (118.000 de capital. 9.000 de intereses ordinarios. 9.000 de intereses moratorios y 18.000 de costas).
- Por todo lo anterior, carece también de justificación la mención a la improcedencia del procedimiento de ejecución extrajudicial basada en una supuesta indeterminación de la obligación garantizada con la hipoteca.
3. Al Notario recurrente le gustaría también dejar constancia de que este mismo modelo de escritura de crédito con garantía hipotecaria ha sido utilizado por los mismos clientes en la misma notaría respecto a fincas situadas en distintos distritos hipotecarios y no ha dado lugar a ningún problema para su inscripción, sin que ninguna calificación registral anterior haya confundido la hipoteca constituida con la en garantía de cuentas corrientes de crédito.
En virtud de todo lo expuesto, el Notario firmante del presente recurso solicita que sea revocada la indicada nota de calificación."
V La registradora de la Propiedad de Guadix emitió el correspondiente informe el día 20 de diciembre de 2018, manteniendo su calificación en todos sus extremos, y lo remitió, junto con el resto del expediente, a este Centro Directivo.
1. El presente expediente se refiere a una escritura de crédito hipotecario en la que dos personas físicas de nacionalidad alemana, no dedicados de forma habitual a la concesión de préstamos y/o créditos, concedieron de forma conjunta y mancomunada, al 50%, un crédito hipotecario hasta la cantidad máxima de 180.000 euros bajo las condiciones que se pactan, para una finalidad indeterminada a dos personas físicas también alemanas que asumen su pago de forma solidaria, en garantía del cual éstas últimas constituyen hipoteca sobre una finca rústica -cortijo-, sita en el término municipal de Guadix, sobre la cual se encuentra construida una vivienda que no constituye su domicilio habitual.
a) En la estipulación primera se dispone que: "Las partes acuerdan que anualmente, tal y como luego se dirá, deberá la acreditada proceder, entre otros, a la devolución del íntegro importe del crédito del que haya dispuesto durante dicho año. Una vez devuelto, podrá nuevamente la acreditada, al año siguiente y durante la vigencia del crédito, disponer del total importe máximo concedido". Luego se declara entregado del crédito máximo concedido para el año 2018, mediante diversas transferencias, la cantidad de 150.000 euros, señalándose que el resto del crédito concedido para el año 2018 se entregará mediante metálico, transferencia y/o ingreso en cuenta a solicitud de la parte acreditada.
b) En la estipulación segunda se señala que: "El crédito concedido vencerá el día 31 de Diciembre de 2027, sin posibilidad de prórroga a su vencimiento salvo pacto expreso por escrito entre las partes. La amortización del crédito dispuesto durante cada año en que esté en vigor el presente contrato, se verificará anualmente, cada día 31 de Diciembre del citado año. A resultas de lo anterior, las cantidades dispuestas del crédito durante el año 2018 deberán ser amortizadas en su totalidad el día 31 de Diciembre de 2018. Dicha amortización se efectuará mediante el abono de la cantidad dispuesta durante el citado año y adeudada, en la siguiente cuenta bancaria [de un banco en Alemania], al efecto expresamente designada por la acreedora".
A la luz de tales estipulaciones opina la registradora calificante que existen dudas acerca de si lo que se concede es un crédito (préstamo matiza en el informe) o un crédito en cuenta corriente, por lo que solicita aclaración, ya que si, como ella considera, nos encontramos realmente ante esa segunda figura, sería aplicable el artículo 153 Ley Hipotecaria al tratarse de una hipoteca en garantía de un crédito en de cuenta corriente, siendo entonces necesario el cumplimiento a las exigencias previstas en el referido precepto, singularmente la llevanza de la "libreta de ejemplares duplicados" que exige dicho precepto, cuando el acreedor no es una entidad bancaria, para la determinación de la cantidad líquida exigible.
Los otros defectos señalados en la nota de calificación se refieren al procedimiento de venta extrajudicial, respecto del que, de conformidad con el artículo 129.1.b) de la Ley Hipotecaria, faltaría pactar expresamente que "sólo se podrá utilizar para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada". Y, de conformidad con el artículo 129.2.c) de la Ley Hipotecaria, que establece que la venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, también faltaría pactar expresamente la forma de hacer constar en el Registro de la Propiedad la cuantía concreta existente y exigible, con carácter previo al inicio de la ejecución, a través de la correspondiente nota marginal.
Estos defectos son refutados por el notario recurrente que alega en su contra los siguientes argumentos: la hipoteca constituida en la escritura calificada lo es en garantía de un simple crédito, al que asimila al crédito abierto de "Caixabank, S.A.", y no de una cuenta corriente de crédito ni de un préstamo, es decir, en garantía de la cantidad efectivamente dispuesta dentro de un límite máximo de dinero acordado entre las partes; posibilidad que sostiene es admisible en aplicación del principio de autonomía de la voluntad entre no profesionales. La única especialidad, sigue diciendo, es que la amortización de la cantidad efectivamente dispuesta del crédito será realizada por periodos anuales en lugar de en el momento del vencimiento final.
2. Para resolver acerca de la procedencia o no de los defectos señalados en la nota de calificación, es oportuno analizar, en primer lugar, siquiera sea brevemente, los distintos tipos de hipotecas de máximo vigentes en nuestro Derecho, antes de decidir, atendiendo a los términos en que está redactada la escritura, qué tipo de obligación garantiza la hipoteca ante la que nos encontramos y, en su caso, si es o no necesaria alguna aclaración a su contenido.
3. Teniendo en cuenta estas consideraciones, debemos descartar que la obligación garantizada con la hipoteca objeto de este recurso pueda calificarse de contrato de apertura de crédito simple, ya que en la misma caben reembolsos anticipados y nuevas disposiciones del capital amortizado, siquiera sea cada año, y así en la estipulación primera se dispone que "las partes acuerdan que anualmente, tal y como luego se dirá, deberá la acreditada proceder, entre otros, a la devolución del íntegro importe del crédito del que haya dispuesto durante dicho año. Una vez devuelto, podrá nuevamente la acreditada, al año siguiente y durante la vigencia del crédito, disponer del total importe máximo concedido"; y en la estipulación cuarta se señala que "durante el periodo de duración del crédito se admitirá la amortización anticipada total y/o pagos parciales, que deberá/n efectuarse en la cuenta referida en la Cláusula Segunda anterior", lo que no excluye volver a disponer de esos importes al año siguiente. Además, la hipoteca se constituye "en garantía del pago a la acreedora del saldo resultante de la liquidación del crédito y sus intereses", cuya interpretación lógica apunta al saldo de una cuenta corriente en que se abonan las amortizaciones, se cargan las disposiciones, y a la que va referida el pacto de liquidez.
4. En cuanto a la forma de fijación del saldo exigible al finalizar el plazo de la cuenta corriente, las partes pueden pactar cualquier sistema a efectos de la utilización del procedimiento de ejecución ordinaria, y entre ellos el recogido en el artículo 572.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que señala que "también podrá despacharse ejecución por el importe del saldo resultante de operaciones derivadas de contratos formalizados en escritura pública o en póliza intervenida por corredor de comercio colegiado, siempre que se haya pactado en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución será la resultante de la liquidación efectuada por el acreedor en la forma convenida por las partes en el propio título ejecutivo. En este caso, sólo se despachará la ejecución si el acreedor acredita haber notificado previamente al ejecutado y al fiador, si lo hubiere, la cantidad exigible resultante de la liquidación", que es el sistema pactado en el contrato objeto de este recurso, en sus estipulaciones decimoprimera número 1 y decimosegunda, en ambos casos a efectos de lo dispuesto en el citado artículo 572, es decir, del procedimiento de ejecución ordinario.
Ahora bien, para que pueda utilizarse el procedimiento judicial directo de ejecución hipotecaria tratándose, como es el caso, de un acreedor que no tiene la condición de entidad de crédito, es preciso pactar como sistema de fijación del saldo líquido, por imposición del artículo 153 de la Ley Hipotecaria, el denominado sistema de "doble libreta", pues respecto de ese procedimiento ejecutivo el sistema de "certificación contable de la parte acreedora", solo se admite cuando el acreedor sea una entidad bancaria o de crédito. Así dispone el citado artículo 153 que "(...) podrá utilizar la acción hipotecaria para su cobro en la parte que no exceda de la cantidad asegurada con la hipoteca por el procedimiento establecido en los artículos 129 y siguientes (que es el procedimiento judicial directo, ya que, hoy, el propio artículo 129 lo excluye para la venta extrajudicial como se verá), y a la escritura y demás documentos designados en la regla 3.ª del artículo 131 (hoy el artículo 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) deberá acompañar el que acredite el importe líquido de la cantidad adeudada. Para ello será necesaria la presentación del ejemplar que obre en poder del actor de la libreta que a continuación se dice. Para que pueda determinarse al tiempo de la reclamación la cantidad líquida a que asciende, los interesados llevarán una libreta de ejemplares duplicados: uno en poder del que adquiere la hipoteca y otro en el del que la otorga, en los cuales, al tiempo de todo cobro o entrega se hará constar, con aprobación y firma de ambos interesados, cada uno de los asientos de la cuenta corriente. No obstante, en las cuentas corrientes abiertas por los Bancos, Cajas de Ahorro y Sociedades de crédito debidamente autorizadas, podrá convenirse que, a los efectos de proceder ejecutivamente, el saldo puede acreditarse mediante una certificación de la Entidad acreedora. En este caso, para proceder a la ejecución se notificará, judicial o notarialmente, al deudor un extracto de la cuenta, pudiendo éste alegar en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes, error o falsedad".
Por su parte, el artículo 245 del Reglamento Hipotecario reitera este criterio de exclusividad del "certificado contable de la parte acreedora" para las entidades crédito, tratándose de hipotecas en garantía de cuentas corrientes e hipotecas de máximo en general, al decir que "en las hipotecas constituidas a favor de Bancos, Cajas de Ahorro y Sociedades de crédito debidamente autorizadas, en garantía de operaciones cambiarias y crediticias, podrá pactarse que el importe de la obligación asegurada se determine en su día según el saldo resultante de los libros de contabilidad de los acreedores, con referencia a una cuenta especial de la que serán partidas de abono y de cargo el importe de los efectos descontados, el de los que hayan sido satisfechos a su vencimiento y el de los que hubiesen sido devueltos impagados, y siempre que se consignen en la escritura los demás requisitos señalados en el artículo 142 y cuatro últimos párrafos del artículo 153 de la Ley". De forma paralela el artículo 246 del mismo Reglamento que "Los ejemplares duplicados de las libretas que, para acreditar el estado de las cuentas corrientes abiertas con garantía de hipoteca, puedan llevar los interesados, deberán estar sellados y rubricados por el Notario autorizante de la escritura en todas las hojas, con expresión certificada en la primera del número de las que contenga.", lo que se está refiriendo a los supuestos en que el acreedor no sea una entidad de crédito.
La razón de esta restricción del sistema del sistema de "certificado contable de la parte acreedora" a las entidades bancarias en el procedimiento de ejecución judicial directo hipotecario, y más aún en la venta extrajudicial, radica en la limitada fase declarativa existente en el mismo que impide una adecuada protección de los prestatarios en este especial supuesto, y en el control y supervisión de estas entidades crediticias por parte del Banco de España, lo que hace que sus certificados gocen en el tráfico de la presunción de veracidad. Sea como fuere es claro en la situación legislativa actual española, a los efectos de utilizar el procedimiento ejecutivo hipotecario, no es posible pactar cualquier modo de acreditar el saldo exigible de una cuenta corriente, sino que es preciso que se siga el sistema de doble libreta, o que si el acreedor es una entidad de crédito, se haya convenido el sistema de certificación contable del acreedor.
Ahora bien, es indudable que también podrá utilizarse el procedimiento de ejecución judicial directo hipotecario cuando el saldo exigible conste por escrito firmado por la partes en los términos del artículo 238 del Reglamento Hipotecario que exige, con carácter general, para las hipotecas de máximo en garantía de obligaciones futuras que "para hacer constar en el Registro que se han cumplido las condiciones suspensivas o que se han contraído las obligaciones futuras de que trata el artículo 143 de la Ley, presentará cualquiera de los interesados al Registrador copia del documento público que así lo acredite y, en su defecto, una solicitud firmada por ambas partes, ratificada ante el Registrador o cuyas firmas estén legitimadas, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que deban dar lugar a ella. Si alguno de los interesados se negare a firmar o ratificar dicha solicitud podrá el otro demandarle en juicio ordinario. Si la resolución fuere favorable a la demanda, el Registrador extenderá la correspondiente nota marginal"; sistema éste de transformación en hipoteca ordinaria de la hipoteca de máximo, por haberse determinado la existencia y cuantía del crédito garantizado, que, por otra parte, será el único aplicable a los contratos de apertura de crédito simple, como se ha señalado en el fundamento de derecho anterior.
5. Respecto al tercero de los defectos señalados en la calificación, es decir, que no se especifica en la estipulación correspondiente que el procedimiento extrajudicial sólo puede utilizarse "para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada", sin que se haya hecho la exclusión de dicha cláusula con el consentimiento expreso del interesado a efectos de inscripción parcial.
Debe recordarse que según ya señaló la Resolución de 24 de marzo de 2014, el artículo 129.1.b) de la Ley Hipotecaria, tras la reforma llevada a cabo por la Ley 1/2013, dispone con claridad que la ejecución de la finca hipotecada conforme al procedimiento de venta extrajudicial es posible "(...), conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada".
6. En cuanto al cuarto de los defectos de la nota de calificación, es decir, si tratándose la obligación garantizada de una cuenta de crédito abierto, para la inscripción del pacto de venta extrajudicial es necesario que se prevea expresamente en la escritura de constitución la forma de determinar registralmente la deuda antes de intentar su utilización.
El artículo 235.1 del Reglamento Hipotecario establece que "la ejecución extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con los previsto en el título y de los gastos de ejecución a que se refiere el artículo 236-k".
7. Por último, se plantea la cuestión relativa a si es posible practicar la inscripción parcial de la hipoteca, no obstante estos tres defectos confirmados, suspendiendo los pactos relativos al procedimiento de ejecución judicial hipotecario y a la venta extrajudicial, ya que el acreedor puede acudir para la realización de la hipoteca al juicio ejecutivo ordinario que corresponda.
Madrid, 22 de febrero de 2019.-El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 de marzo de 2008 y 1 de agosto de 2014, en cuanto al objeto del recurso, de 28 de enero de 1988, 2 de febrero de 1998, 18 de junio y 1 de octubre de 2001, 2 de septiembre de 2005, 4 de noviembre de 2010, 23 de enero y 20 y 28 de junio de 2012, 24 de marzo de 2014 y 28 de abril de 2015, respecto de las cuestiones de fondo del recurso, y de 18 de febrero y12 y 30 de septiembre de 2014, respecto de la inscripción parcial.

References: Artículo 112

Resolución 
 artículo 153
 artículo 129
 artículo 1
 artículo 129
 artículo 114
 artículo 253
 artículo 236
 artículo 129
 artículo 19
 Resolución 
 artículo 153
 artículo 105
 artículo 153
 artículo 153
 artículo 153
 artículo 129
 artículo 129
 artículo 572
 artículo 572
 artículo 153
 artículo 153
 artículo 129
 artículo 131
 artículo 685
 artículo 245
 artículo 142
 artículo 153
 artículo 246
 artículo 238
 artículo 143
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 Resolución 
 artículo 129
 artículo 1
 artículo 235
 artículo 236