Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/appropriazione-indebita-parti-comuni-consigli-su-come-procedere-71876/
Timestamp: 2019-03-18 20:10:42+00:00

Document:
Da mniob, 30 Gennaio, 2015
mniob
nel condominio che amministro ho riscontrato un'appropriazione indebita da parte di un condomino.
Il piano interrato è destinato ad autorimessa dove sono presenti tutti i box dei condomini. esternamente ai box è presente l'intercapedine che percorre tutto il perimetro dello stabile alle spalle dei box.
Ho allegato la planimetria originale e quella che rappresenta lo stato attuale
Nell'angolo in alto a sinistra l'intercapedine non è più ispezionabile inquanto un condominio a chiuso con una parete il corridoio dell'intercapedine ed ampliato il proprio box, ora oltre ad occupare una parte comune impedisce anche il passaggio alla restante parte dell'intercapedine che si estende nell'area superiore per tutto lo stabile non essendo presenti altri ingressi.
Ho verificato le planimetrie dei progetti dello stabile e l'intercapedine, da progetto è completamente libera ed ispezionabile per tutto il perimetro.
Io pensavo di scrivere ufficialmente al condominio intimandolo di ripristinare lo stato originale entro 15 gg abbattendo il muro sul corridoio dell'intercapedine e ripristinando il corridoio mancante (che ha generato l'ampliamento del box). Nel caso in cui venisse meno procederei con le opere come condominio ed addebiterei i costi come spese individuali nel bilancio.
Qual'è secondo voi l'approccio migliore? A quali articoli del cc posso fare riferimento?
Art. 1102 secondo comma
Il partecipante non puo' estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
Art. 1117-quater primo comma
In caso di attività che incodno negativamente e in modo sostanziale suelle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono difficadare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136.
Art. 1130 primo comma
L'amminsitratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni legge, deve:
Art. 1131 primo comma
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro terzi.
Intimerei con raccomandata A/r il riprisitno dello stato dei luoghi in violazione degli articoli 1102 e 1117, in mancanza, convocherei un assemblea straordinaria per farmi autorizzare ad agire in giudizio, anche se per effetto combinato degli art. 1130 e 1131 riterrei di essere già legittimato ad agire.
Va bene per la raccomandata per contestare e diffidare l'inquilino ad adempiere al pristino delle opere abusive eseguite, con avviso che ise inadempiente farai denuncia presso l'ufficio comunale antiabusivismo, oltre ad adire le vie legali nei confronti dello stesso.
Mi sembra di capire quindi che entrambi sconsigliate di effettuare le opere ed imputarne i costi come spese individuali che il condomino dovrà corrispondere in sede di saldo alla presentazione del rendiconto.
Le intercapedini rientrano - in genere e fatto salvo quanto disposto, diversamente, dal titolo - tra le parti comuni di un edificio condominiale ex art.1117 c.c., costituendo vuoti che separano le pareti verticali di più proprietà, ovvero spazi tecnici finalizzati all'alloggio e al passaggio di impianti, nonché posti a protezione dell'intero piano cantinato dall'umidità di risalita del terreno limitrofo o retrostante.
Ne discende che la relativa occupazione abusiva legittima l'amministratore del condominio all'esercizio di un'azione di rivendicazione nei confronti di chi le abbia sottratte alla destinazione, da accompagnare con quella volta ad ottenere il risarcimento del danno.
la planimetria originale in tuo possesso è quella definitiva presentata in comune o ... una delle intermedie che il costruttore aveva in copia e a consegnato al primo amministratore del fabbricato ?
durante i lavori, specie quando si vende, spesso si fanno modifiche
Penso che quella sopra sia il progetto originario e quello sotto lo stato attuale, almeno io ho inteso così.
La prima è il progetto depositato al comune,
l'altra è la medesima immagine con una mia correzzione a penna per rappresentare la situazione attuale riscontrata.
Se faccio effettuare le opere di abbattimento del muro nel corridoio dell'intercapedine mi troverei all'interno del box del condomino ma potrei fa elevare la parete prevista dal progetto ed attribuire tutti i costi al condomino. Secondo voi questo tipo di approccio è corretto? ovviamente dopo aver informato a mezzo raccomandata il condomino ed aver atteso i 20 gg per il ripristino richiesti
E nel caso di danni alle proprietà private come la mettiamo? Personalmente non mi assumerei mai un rischio simile, se non con una sentenza del giudice.
Ciao a tutti. Come consigliato da molti di voi ho provveduto a comunicare a mezzo raccomandata al condomino l'abuso riscontrato. Per tutta risposta il condomino mi ha consegnato la planimetria catastale ed il rogito in cui il box viene a lui venduto con le dimensioni che rispecchiano lo stato attuale. Nel regolamento di natura contrattuale nn sono citate però ne servitù ne proprietà esclusive assegnate al condomino.
Nel rogito è citato che il box è venduto come confinante con altro box, il corsello ed un muro perimetrale. NEL rogito nn viene citata l'intercapedine. Nn essendo state depositate varianti successive al progetto depositato presso gli uffici del comune secondo voi che valore ha la descrizione di tali confini?
Addivenire ad un accordo è pensabile e fattibile secondo voi mettere all'ordine del giorno la cessione della parte di intercapedine al condomino a fronte di una somma x che sarà utilizzata per realizzare un accesso all'intercapedine su un'altra parete condominiale?
Quanti millesimi occorrono per deliberare in tal senso?

References: Art. 1102

Art. 1117

Art. 1130

Art. 1131
 art. 1130
 art.1117
 sentenza