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Timestamp: 2016-10-26 21:26:47+00:00

Document:
mietvertrags�hnliches Verh�ltnis,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graub�nden, II. Zivilkammer, vom 25. Januar 2011.
Die X.________ AG (Beklagte, Beschwerdef�hrerin) erwarb per 1. Dezember 2002 das Sonderrecht an den Restaurations- und Hotelbetriebsr�umen sowie f�nf Wohnungen des Aparthotels "M.________" in O.________.
F�nf Stockwerkeigent�mer (Eigent�mer, Kl�ger, Beschwerdegegner) von Ferienwohnungen im Aparthotel "M.________" haben sich zur einfachen Gesellschaft "YX.________" zusammengeschlossen, um ihre Interessen gegen�ber der neuen Hotelbetreiberin X.________ AG zu wahren.
Der Streitsache liegt eine �ffentlichrechtliche Verpflichtung der Eigent�mer zugrunde, ihre Ferienwohnungen im Aparthotel "M.________" hotelm�ssig bewirtschaften zu lassen.
B.a Mit Verf�gung Nr. 1089/79 vom 24. Januar 1980 erteilte das Grundbuchinspektorat Graub�nden gest�tzt auf Art. 4 Abs. 4 der damaligen Verordnung vom 10. November 1976 �ber den Erwerb von Grundst�cken in Fremdenverkehrsorten durch Personen im Ausland (VGF; AS 1976 2389) der Firma P.________ die Grundsatzbewilligung, 667/1000 der Wohnungswertquoten aus der Liegenschaft Parzelle Nr. L.________, Aparthotel "M.________" in O.________, an Personen im Ausland zu ver�ussern, wobei jeder einzelne Verkauf noch einer Einzelbewilligung bed�rfe. Die Bewilligung enthielt u.a. die Auflage einer hotelm�ssigen Bewirtschaftung sowie die Verpflichtung zum Abschluss eines Mietvertrages mit einer Hotelbetriebsorganisation. In der Folge wurden Einzelbewilligungen f�r den Verkauf der Wohnungen erteilt und diese verkauft. Die Eigent�mer der einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten schlossen mit der Hotelbetriebsgesellschaft einen Mietvertrag, worin sie sich verpflichteten, die Wohnung mindestens sechs Monate pro Jahr zur hotelm�ssigen Weitervermietung zur Verf�gung zu stellen. Als Mietpreis wurden 43 % des reinen Logementpreises der tats�chlich besetzten Logiernacht vereinbart. Die Vertr�ge enthielten �berdies die Klausel: "Dieser Vertrag darf nur mit Zustimmung des Grundbuchinspektorats Graub�nden aufgehoben oder abge�ndert werden".
B.b Per 1. Dezember 2002 verkaufte die damalige Betreibergesellschaft, die RX.________ AG, das Sonderrecht an den Restaurations- und Hotelbetriebsr�umen sowie f�nf Wohnungen an die X.________ AG. Der Kaufvertrag enthielt die Bestimmung, dass die K�uferin ausdr�cklich keine Mietvertr�ge �bernehme, wodurch aber die Pflicht zur hotelm�ssigen Bewirtschaftung nicht entfalle. In der Folge teilte die X.________ AG den vermietungspflichtigen Stockwerkeigent�mern mit, der alte Mietvertrag sei nicht mehr in Kraft, bot ihnen aber den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit ge�nderten Konditionen an. Die Stockwerkeigent�mer lehnten die vorgeschlagenen �nderungen ab. Die meisten von ihnen k�ndigten ihrerseits am 4. September 2003 den bestehenden Mietvertrag per 30. Oktober 2003, da die X.________ AG den Mietzins gem�ss fr�herem Vertrag nicht bezahlt hatte.
B.c Mit Gesuch vom 3. Juli 2003 beantragte die X.________ AG dem Grundbuchinspektorat Graub�nden, die vermietungspflichtigen Stockwerkeigent�mer seien zu mahnen, mit ihr einen wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag gem�ss Gutachten der Schweizerischen Gesellschaft f�r Hotelkredit (nachfolgend: Gutachten der SGH oder Mustermietvertrag der SGH) vom 20. November 2002 abzuschliessen und eine exzessive Eigenbelegung insbesondere w�hrend der Hochsaison zu unterlassen. Daraufhin erliess das Grundbuchinspektorat am 28. November 2003 eine Verf�gung, worin unter anderem festgehalten wurde, dass der Mietvertrag gem�ss Globalbewilligung Nr. 1089/79 unver�ndert als Grundlage f�r die hotelm�ssige Bewirtschaftung gelte und f�r beide Parteien verbindlich sei. Weiter wurden die Eigent�mer der Wohnungen verpflichtet, zum Abschluss eines neuen, f�r den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbaren Mietvertrags Hand zu bieten. F�r die einseitige Durchsetzung von Vertrags�nderungen wurde die X.________ AG an den Zivilrichter verwiesen. Dagegen erhob die X.________ AG Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 16. Dezember 2003 ab. Daraufhin gelangte die X.________ AG mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht, welches diese mit Urteil vom 3. Juni 2004 teilweise guthiess und die Sache zur neuen Beurteilung an das Grundbuchinspektorat zur�ckwies. Das Bundesgericht hielt fest, das Bundesgesetz �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) gebe den Verwaltungsbeh�rden die M�glichkeit, die Wohnungseigent�mer unter Androhung des Bewilligungswiderrufs zu ermahnen, bestimmte, von den Verwaltungsbeh�rden inhaltlich festgelegte �nderungen der Mietvertr�ge zu akzeptieren (Urteil 2A.617/2003, auszugsweise publ. in BGE 130 II 290).
B.d Mit Verf�gung vom 6. Dezember 2004 erkannte das Grundbuchinspektorat, die Auflagen aus der Grundsatzbewilligung seien bez�glich Mietzinsen und Regelung der Eigenbelegung r�ckwirkend auf den 1. Dezember 2002 dem Mietvertragsentwurf gem�ss Gutachten der SGH vom 20. November 2002 anzugleichen, unter ausdr�cklicher Androhung des Widerrufs der Erwerbsbewilligungen im Weigerungsfalle. Gem�ss diesem Gutachten soll das Hotel dann wirtschaftlich gef�hrt werden k�nnen, wenn das an die Eigent�mer zu entrichtende Vermietungsentgelt den Satz von 16 % des Bruttobeherbergungsertrages nicht �bersteige und die Selbstnutzung durch die Eigent�mer strenger geregelt werde. Da das Grundbuchinspektorat zur Auffassung kam, dieses habe f�r die Wohnungseigent�mer einen unzumutbaren Verlust aus der Vermietung zur Folge, hob es die Bewirtschaftungsauflagen f�r die Parteien per Datum seiner Verf�gung auf (Ziff. 3 des Verf�gungsdispositivs). Sodann stellte es fest, dass der Hotelbetriebsgesellschaft keinerlei Entsch�digungen als Ausgleich f�r den Widerruf der Bewirtschaftungsauflagen zugesprochen w�rden (Ziff. 4 des Verf�gungsdispositivs). Das Verwaltungsgericht wies eine gegen Ziff. 3 und 4 des Dispositivs der Verf�gung des Grundbuchinspektorats erhobene Beschwerde der X.________ AG mit Urteil vom 12. April 2005 ab. Das Bundesgericht wies die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen dieses Urteil am 16. Dezember 2005 ebenfalls ab (2A.433/2005, auszugsweise publ. in BGE 132 II 171).
C.a In der Folge kam es zwischen den Eigent�mern und der X.________ AG zu Auseinandersetzungen bez�glich der Entsch�digung f�r die hotelm�ssige Inanspruchnahme ihrer Apartwohnungen.
Zusammen mit weiteren Stockwerkeigent�mern gelangten die Eigent�mer am 22. November 2006 an das Bezirksgericht Surselva mit dem im Laufe des Verfahrens abge�nderten Begehren, die X.________ AG sei zu verpflichten, ihnen den Mietzins f�r die Bewirtschaftung ihrer Wohnungen im Aparthotel vom 1. Dezember 2002 bis zum 6. Dezember 2004 von insgesamt Fr. 17'270.20 nebst 5 % Zins seit dem 1. Dezember 2003 zu bezahlen, sowie Fr. 103'225.55 nebst 5 % Zins seit dem 1. August 2005 f�r die Beherbergungen in ihren Wohnungen vom 7. Dezember 2004 bis zur Schliessung des Hotelbetriebes im April 2006.
Die X.________ AG erhob ihrerseits Widerklage mit dem im Laufe des Verfahrens abge�nderten Begehren, die Eigent�mer seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, ihr Fr. 142'652.60 oder einen Betrag nach richterlichem Ermessen zuz�glich 5 % Zins ab dem 7. Dezember 2004 zu bezahlen, eventualiter einen nach ihrer Wertquote entsprechenden oder nach richterlichem Ermessen bestimmten Betrag.
C.b Das Verfahren wurde zun�chst auf die Frage der �rtlichen Zust�ndigkeit beschr�nkt, welche schliesslich mit Bundesgerichtsentscheid vom 16. Mai 2008 namentlich f�r die Kl�ger bejaht wurde (Urteil 4A_133/2008, auszugsweise publ. in BGE 134 III 475).
Mit Urteil vom 12. Juli 2010 hiess das Bezirksgericht Surselva die Klage teilweise gut und verpflichtete die Beklagte, den Kl�gern f�r die vom 1. Dezember 2002 bis zum 6. Dezember 2004 an deren Apartwohnungen vorgenommene Bewirtschaftung Fr. 17'270.20 zuz�glich Zins zu 5 % seit dem 1. Dezember 2003 zu bezahlen. Die Widerklage wurde abgewiesen.
C.c Das Kantonsgericht von Graub�nden hiess mit Urteil vom 25. Januar 2011 sowohl die Berufung der Beklagten wie auch die Berufung der Kl�ger teilweise gut und entschied, die Beklagte habe den Kl�gern f�r die Bewirtschaftung von deren Wohnungen f�r die Zeit vom 1. Dezember 2002 bis zum 6. Dezember 2004 den Betrag von Fr. 16'710.70 zuz�glich Zins zu 5 % seit dem 1. Dezember 2003 und f�r die Zeit vom 7. Dezember 2004 bis zum 30. April 2006 den Betrag von Fr. 16'725.55 zuz�glich Zins zu 5 % seit dem 1. September 2005 zu bezahlen.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beklagte dem Bundesgericht, das Urteil des Kantonsgerichts von Graub�nden vom 25. Januar 2011 sei in dem Sinne zu �ndern, dass ihre kantonale Berufung gutgeheissen und die kantonale Berufung der Kl�ger abgewiesen werde. Dementsprechend seien die Kl�ger in Gutheissung ihrer Widerklage zu verpflichten, ihr Fr. 87'027.60 oder einen Betrag nach richterlichem Ermessen zuz�glich Zins zu 5 % seit dem 7. Dezember 2004 zu bezahlen, eventualiter seien die Kl�ger gem�ss ihrer Wertquote zur Bezahlung der Betr�ge von Fr. 10'282.80 (Kl�ger 1), Fr. 10'282.80 (Kl�ger 2), Fr. 43'398.-- (Kl�ger 3), Fr. 8'778.-- (Kl�ger 4) und Fr. 1'286.-- (Kl�ger 5) oder einen nach richterlichem Ermessen anteilsm�ssigen Betrag zuz�glich Zins zu 5 % seit dem 7. Dezember 2004 zu verurteilen, eventuell sei die Sache zur Festlegung der Entsch�digung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Sie stellt ausserdem den Verfahrensantrag, es sei ein gerichtliches Gutachten anzuordnen f�r den Fall, dass das Bundesgericht in der Sache selbst entscheide.
Die Kl�ger und die Vorinstanz beantragen die Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdef�hrerin stellt den Beweisantrag auf Einholung eines gerichtlichen Gutachtens �ber die Bewertung der betrieblichen Stockwerkeinheiten als Hotelbetrieb und eine Bewertung dieser Stockwerkeinheiten ohne Hotelzimmer. Da sich erweisen wird, dass die Beschwerde abzuweisen ist, wird dieser Antrag gegenstandslos.
2.2 Das angefochtene Urteil des Kantonsgerichts von Graub�nden ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz (Art. 75 Abs. 1 BGG) in einer Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG). Die Rechtsbegehren der Beschwerdef�hrerin sind im vorinstanzlichen Verfahren nicht gesch�tzt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 i.V.m Art. 45 Abs. 1 BGG). Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist auf die Beschwerde - unter Vorbehalt einer rechtsgen�glichen Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.
3.1 Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Begr�ndung in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Dies setzt voraus, dass sich der Beschwerdef�hrer wenigstens kurz mit den Erw�gungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt. Strenge Anforderungen gelten, wenn die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich der Willk�r bei der Sachverhaltsfeststellung - BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 255) geltend gemacht wird. Dies pr�ft das Bundesgericht nicht von Amtes wegen, sondern nur insoweit, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).
3.2 Die Beschwerdef�hrerin vermag diesen Anforderungen in mehrfacher Hinsicht nicht zu gen�gen.
In ihrer Beschwerdeschrift stellt sie den Antrag, sowohl die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens vor dem Bezirksgericht Surselva und des Berufungsverfahrens vor dem Kantonsgericht als auch die ausseramtlichen Kosten f�r die kantonalen Verfahren seien vollumf�nglich den Beschwerdegegnern aufzuerlegen (Ziff. 5 und 6 der Rechtsbegehren). Soweit die Beschwerdef�hrerin mit diesem Antrag verlangen wollte, die Kosten der kantonalen Verfahren seien auch bei Abweisung der Beschwerde anders zu verlegen, fehlt jede Begr�ndung (Art. 42 BGG). Auf diesen Antrag ist nicht einzutreten, zumal ein bezifferter Antrag f�r die ausseramtliche Entsch�digung fehlt (BGE 136 III 60 E. 1.1.1 S. 62; 133 III 489 E. 3.1 S. 489 f.).
Ebenso z�hlt die Beschwerdef�hrerin in ihrer Beschwerde einzelne "Verletzungen" auf, die sie am angefochtenen Entscheid beanstandet. Diese blosse Aufz�hlung gen�gt den Begr�ndungsanforderungen jedoch offensichtlich nicht. Soweit die Beschwerdef�hrerin auf ihre Behauptungen nicht n�her eingeht und diese begr�ndet, ist darauf nicht einzugehen.
3.3 In tats�chlicher Hinsicht legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5 S. 401).
Die Beschwerdef�hrerin, die die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, kann sich nicht damit begn�gen, den bestrittenen Feststellungen eigene tats�chliche Behauptungen gegen�berzustellen oder darzulegen, wie die Beweise ihrer Ansicht nach zu w�rdigen gewesen w�ren. Vielmehr hat sie klar und substanziiert aufzuzeigen, inwiefern die ger�gten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Auf eine Kritik an den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht gen�gt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; 133 III 462 E. 2.4 S. 466 f.).
Die Vorinstanz hat den Beschwerdegegnern sowohl f�r den Zeitraum vom 1. Dezember 2002 bis zum 6. Dezember 2004 - ab der �bernahme des Hotelbetriebs durch die Beschwerdef�hrerin bis zur Aufhebung der �ffentlichrechtlichen Bewirtschaftungsauflage - wie auch f�r den Zeitraum vom 7. Dezember 2004 bis April 2006 - ab Aufhebung der �ffentlichrechtlichen Auflage bis zur Aufgabe der Inanspruchnahme der Wohnungen durch die Beschwerdef�hrerin - ein Entgelt f�r die Nutzung ihrer Ferienwohnungen zugesprochen, zun�chst aus Mietvertrag und danach wegen fortbestehender Gebrauchs�berlassung. Die Beschwerdef�hrerin bestreitet die vertragliche bzw. vertrags�hnliche Grundlage sowie die H�he des Entgelts.
4.1.1 Die Beschwerdef�hrerin macht in Bezug auf den Zeitraum vom 1. Dezember 2002 bis zum 6. Dezember 2004 geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht und in Verletzung von Art. 261 OR davon ausgegangen, dass sie als Mieterin zur �bernahme der Mietvertr�ge mit den Beschwerdegegnern verpflichtet gewesen sei. Sie habe mit Kaufvertrag vom 8. November 2002 wirksam die �bernahme der bestehenden Mietvertr�ge wegbedungen. Demnach k�nne - wenn �berhaupt - bloss ein faktisches Vertragsverh�ltnis zwischen den Parteien bestehen. Allerdings unterliege ein solches der kurzen einj�hrigen Verj�hrungsfrist, womit ein allf�lliger Entsch�digungsanspruch seitens der Beschwerdef�hrerin f�r die Nutzung der Wohnungen verj�hrt sei.
4.1.2 Die Vorinstanz hat erwogen, dass die Parteien mir ihren Dispositionen die am Aparthotel und an den Apartwohnungen bestehenden, auf �ffentlichem Recht basierenden Rechtsverh�ltnisse nicht aufheben oder ab�ndern konnten. Zu Lasten der Apartwohnungen habe weiterhin die �ffentlichrechtliche Auflage zur hotelm�ssigen Bewirtschaftung bestanden, womit den Parteien klar gewesen sei, dass sie zu einer Gebrauchs�berlassung gegen Entgelt verpflichtet blieben. Mit Verf�gung des Grundbuchinspektorats Graub�nden vom 6. Dezember 2004, mit welcher die Parteien gehalten wurden, die Bestimmungen des Mietvertrages bez�glich Mietzins und Regelung der Eigenbelegung r�ckwirkend auf den 1. Dezember 2002 entsprechend dem Gutachten der SGH zu regeln, seien alle wesentliche Punkte des Mietvertrages festgelegt worden. Aus dem Verhalten beider Parteien habe man schliessen k�nnen, dass sie die �ffentlichrechtlich festgelegten Regeln ihres Mietverh�ltnisses akzeptiert haben. Demnach liege eine �bereinstimmende Willenserkl�rung vor, wonach zumindest f�r den Zeitraum, in welchem eine Bewirtschaftungspflicht bestanden habe, die Bedingungen des vom Grundbuchinspektorat als verbindlich erkl�rten Mustermietvertrages, zu gelten haben. Damit sei es nachtr�glich zwischen den Parteien sehr wohl zum Abschluss einer Vereinbarung gekommen, in welcher r�ckwirkend f�r den Zeitraum vom 1. Dezember 2002 bis zum 6. Dezember 2004 die Mietbedingungen verbindlich festgelegt wurden. Diese Vereinbarung lasse sich als Mietvertrag oder jedenfalls als mietvertrags�hnliches Verh�ltnis charakterisieren.
4.1.3 Die R�ge der Beschwerdef�hrerin, die Vorinstanz habe die Tragweite von Art. 261 OR verkannt, st�sst ins Leere. Entgegen ihrer Ansicht, hat die Vorinstanz den angefochtenen Entscheid nicht auf Art. 261 OR abgest�tzt. Sie hat diese Norm bloss im Zusammenhang mit dem vertraglichen Ausschluss der bestehenden Mietvertr�ge erw�hnt. Die Vorinstanz hat vielmehr verbindlich festgestellt, dass beide Parteien angesichts der �ffentlichrechtlichen Bewirtschaftungsvorgaben die Rechtm�ssigkeit der Nutzung der Wohnungen der Beschwerdegegner durch die Beschwerdef�hrerin f�r die Zeit vom 1. Dezember 2002 bis zum 6. Dezember 2004 anerkannt haben, womit f�r diese Zeit die Bedingungen des vom Grundbuchinspektorats als verbindlich erkl�rten Mustermietvertrages zu gelten haben. Dagegen bringt die Beschwerdef�hrerin nichts vor.
Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz Bundesrecht verletzt haben k�nnte, wenn sie eine (miet-) vertragliche Bindung bejahte. Damit entf�llt die Rechtsfrage der einj�hrigen Verj�hrung der Anspr�che der Beschwerdegegner, da kein ausservertragliches Verh�ltnis zwischen den Parteien gegeben ist.
4.1.4 Die Vorinstanz hat gest�tzt auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach die Vermieter bei fortgesetzter Nutzung der Mietsache nach Beendigung des Vertrages nicht schlechter gestellt werden d�rfen als bei rechtm�ssiger Fortf�hrung der Nutzung, geschlossen, dass auch die Nutzung im Zeitraum vom 7. Dezember 2004 bis April 2006 als mietvertrags�hnliches Rechtsverh�ltnis zu qualifizieren sei (BGE 131 III 257 E. 2 f. S. 261; 119 II 437 E. 3b/bb S. 441 f.; mit Hinweisen). Die Beschwerdef�hrerin habe n�mlich ab dem Zeitpunkt der Aufhebung der �ffentlichrechtlichen Bewirtschaftungspflicht, im Wissen um die fehlende rechtliche Grundlage, wonach die Beschwerdegegner zur Gebrauchs�berlassung verpflichtet und die Beschwerdef�hrerin zur Nutzung berechtigt gewesen w�re, die Wohnungen gleichwohl weiter bewirtschaftet. Die Beschwerdef�hrerin sei sich bewusst gewesen, dass sie die Wohnungen der Beschwerdegegner ohne deren Willen und ohne Rechtsgrundlage benutzt habe und dass daf�r naturgem�ss ein Entgelt geschuldet sei.
Entgegen der in der Beschwerde vorgebrachten Ansicht, hat die Vorinstanz mit dieser von der erstinstanzlichen Beurteilung abweichenden Begr�ndung den Geh�rsanspruch der Beschwerdef�hrerin nicht verletzt. Bei der Argumentationslinie der Vorinstanz handelt es sich nicht um eine neue rechtliche Begr�ndung, mit der nicht zu rechnen war (vgl. BGE 131 V 9 E. 5.4.1 S. 26 mit Hinweis). Vielmehr geht es bei der Frage der H�he und der Grundlage des Nutzungsentgelts f�r die Wohnungen um den zentralen Streitpunkt. Demnach kann der Beschwerdef�hrerin nicht gefolgt werden, wenn sie vorbringt, sie habe aufgrund der neuen Qualifikation keine Verrechnungstatbest�nde geltend machen k�nnen.
4.2.1 Mit Bezug auf die H�he der mietvertraglichen Forderung f�r den Zeitraum vom 1. Dezember 2002 bis zum 6. Dezember 2004 bringt die Beschwerdef�hrerin vor, die Vorinstanz habe den Sachverhalt willk�rlich festgestellt und das Beweisergebnis einseitig zugunsten einer Partei ausgelegt.
Die Vorinstanz habe - obwohl dies von den Beschwerdegegnern stets abgelehnt wurde - das Gutachten der SGH herangezogen um die H�he der mietvertraglichen Forderung zu bestimmen. Sie habe jedoch den von der SGH vorgeschlagenen Mietvertrag nur betragsm�ssig, nicht jedoch bez�glich den anderen Bestimmungen herangezogen und habe zudem eine Mietzinsreduktion wegen schlechtem baulichen Zustand der Wohnungen kaum zugelassen. Sowohl der genaue bauliche Zustand der Wohnungen wie auch die finanziellen Auswirkungen auf die Vermietung dieser Wohnungen seien entgegen der Auffassung der Vorinstanz nachgewiesen worden. Ebenso sei ein wegen ungerechtfertigter Eigenbelegung verrechenbarer Gegenanspruch ermittelt, behauptet und belegt worden, welcher von der Vorinstanz zu Unrecht abgelehnt worden sei.
4.2.2 Die H�he des Entgelts hat die Vorinstanz entsprechend dem von den Parteien sinngem�ss anerkannten Mustervertrag im Umfang von 16 % des Bruttobeherbergungsvertrags festgesetzt. Die Vorinstanz erachtete eine Mietzinsreduktion infolge des angeblich schlechten baulichen Zustands der Wohnungen als nicht bewiesen. Die Beschwerdef�hrerin habe nicht aufgezeigt, welchen Umsatz sie konkret mit den einzelnen Wohnungen gemacht habe und welchen Umsatz sie h�tte erzielen k�nnen, wenn sich die betreffenden Einheiten in einem besseren Zustand befunden h�tten. Ebenso wenig sei die von der Beschwerdef�hrerin behauptete ungerechtfertigte Eigenbelegung ausgewiesen, weshalb auch diese unber�cksichtigt zu bleiben habe.
Die Vorinstanz hat festgestellt, dass die Parteien die Bedingungen des vom Grundbuchinspektorat verbindlich erkl�rten Mustermietvertrages anerkannt haben, wonach die H�he des Entgelts 16 % des Bruttobeherbergungsertrages entspricht. Indem die Beschwerdef�hrerin vorbringt, dieser Mustermietvertrag sei von den Beschwerdegegnern stets abgelehnt worden, widerspricht sie den vorinstanzlichen Feststellungen, ohne dabei eine hinreichend begr�ndete Sachverhaltsr�ge zu erheben.
Wird Willk�r in der Ermittlung des Sachverhalts geltend gemacht, ist zu beachten, dass dem Sachrichter in der Beweisw�rdigung ein breiter Ermessensspielraum zusteht; die beschwerdef�hrende Partei hat daher darzulegen, inwiefern das kantonale Gericht sein Ermessen missbraucht, insbesondere offensichtlich unhaltbare Schl�sse gezogen, erhebliche Beweise �bersehen oder willk�rlich ausser Acht gelassen hat (vgl. BGE 132 III 209 E. 2.1 S. 211; 129 I 8 E. 2.1 S. 9; 120 Ia 31 E. 4b S. 40; 118 Ia 28 E. 1b S. 30). Auf eine Kritik an den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht gen�gt, namentlich auf bloss appellatorische Vorbringen, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 396 E. 3.1 S. 399, 249 E. 1.4.3 S. 254 f.).
Die Beschwerdef�hrerin begn�gt sich zur Begr�ndung der angeblich willk�rlichen Beweisw�rdigung mit Bezug auf die Reduktion des Mietzinses infolge schlechtem baulichen Zustand der Wohnungen und der ungerechtfertigten Eigenbelegung durch die Beschwerdegegner damit, ihre vorinstanzlichen R�gen zu wiederholen anstatt sich mit dem angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen. Damit gen�gt sie den Begr�ndungsanforderungen nicht und vermag nicht aufzuzeigen, inwiefern die vorinstanzliche Beweisw�rdigung willk�rlich sein soll.
4.2.3 Bez�glich den zweiten Zeitraum bringt die Beschwerdef�hrerin vor, es k�nne nicht auf eine pauschalierte Entsch�digung in Anlehnung auf den Mustermietvertrag abgestellt werden. Unter Verweis auf BGE 131 III 257 macht sie geltend, ein allf�lliger Schaden h�tte von den Beschwerdegegnern konkret nachgewiesen werden m�ssen. Da den Beschwerdegegnern dieser Nachweis nicht gelungen sei, stehe ihnen f�r diesen Zeitabschnitt kein Anspruch zu.
4.2.4 Die Vorinstanz hat festgestellt, dass es f�r die Beschwerdef�hrerin klar war, dass auch f�r die Zeit nach dem 6. Dezember 2004 nur eine entgeltliche Nutzung der Wohnungen in Frage kam; dies zeige sich darin, dass sie sich f�r die Anpassung der Bewirtschaftungsauflage an die Mietbedingungen gem�ss Mustermietvertrag der SHG und damit f�r eine entgeltliche Miete einsetzte. Bei einem mietvertrags�hnlichen Verh�ltnis habe der Ben�tzer f�r den effektiv ausge�bten Gebrauch eine Entsch�digung zu leisten, die bei einem entsprechenden tats�chlichen Mietverh�ltnis geschuldet w�re. Ausgehend davon richte sich der Anspruch der Beschwerdegegner auch f�r den zweiten Zeitraum nach dem verbindlich erkl�rten Mustermietvertrag der SGH, welcher einen Anspruch auf einen Mietzins im Umfang von 16 % des Bruttobeherbergungsertrages vorsehe.
Die Beschwerdef�hrerin vermag mit ihren Vorbringen keine Bundesrechtsverletzung auszuweisen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz Bundesrecht verletzt haben soll, indem sie den Beschwerdegegnern f�r die Benutzung ihrer Ferienwohnungen auch f�r die Zeit nach Beendigung der Mietvertr�ge ein Entgelt zugesprochen hat. Die Vorinstanz h�lt zu Recht unter Bezugnahme auf BGE 131 III 257 fest, dass bei Vorliegen eines mietvertrags�hnlichen Verh�ltnisses vermieden werden soll, dass der Vermieter in Bezug auf seinen Anspruch mit einem eventuell schwer zu erbringenden Schadensbeweis belastet wird. Der Vermieter ist rechtlich so zu stellen, als ob das Mietverh�ltnis noch nicht beendet ist, weshalb ihm der im konkreten Fall geschuldete Mietzins zusteht. Eine Bundesrechtsverletzung ist nicht ersichtlich.
Die Vorinstanz hat die Widerklage der Beschwerdef�hrerin mit einer doppelten Begr�ndung abgelehnt; einerseits bestehe kein Anspruch der Beschwerdef�hrerin auf Abschluss von Mietvertr�gen mit den Beschwerdegegnern und damit keine Rechtsgrundlage f�r einen Ersatzanspruch und andererseits sei der Beschwerdef�hrerin ohnehin kein Schaden entstanden.
5.1 Die Beschwerdef�hrerin bringt vor, das Bundesgericht habe im Urteil betreffend Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht einzig festgehalten, dass in �ffentlichrechtlicher Hinsicht keine Entsch�digungspflicht geschuldet sei; die Aufhebung der Bewirtschaftungsauflage zeitige jedoch zivilrechtliche Auswirkungen, deren Rechtsfolgen weder im Rahmen des Bewilligungsgesetzes (BewG) noch im Stockwerkeigent�mer-Reglement festgehalten worden seien. Eine Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht habe unzweifelhaft eine Wertverschiebung von der Betriebseinheit zu den vorher belasteten Wohnungseinheiten zur Folge. Die Betriebseinheit werde entwertet, w�hrenddem der Wert der vorher belasteten Stockwerkeigentumseinheiten zunehmen w�rde, da diese nicht mehr zur Belegung durch die Betriebseinheit bereitgehalten werden m�ssten. Da der Gesetzgebung �ber das Aparthotelsystem bez�glich der Frage der Abl�sung der Bewirtschaftungspflicht im Verh�ltnis zwischen der Eigent�merin des Betriebsteils und den belasteten Stockwerkeigent�mern keine Regelung entnommen werden k�nne, m�sse dabei auf Art. 736 ZGB abgestellt werden, was die Vorinstanz verkannt habe.
Die belasteten Stockwerkeigent�mer treffe die Pflicht, gest�tzt auf ihre Eigent�merstellung mit der Betreibergesellschaft bestimmte Mietvertr�ge abzuschliessen und die Wohneinheiten zur Vermietung zu �berlassen. Das Art. 736 ZGB zugrunde liegende Prinzip k�nne auch auf �ffentlichrechtliche Dienstbarkeiten Anwendung finden, weshalb der allgemeine Rechtsgrundsatz von Art. 736 ZGB unzweifelhaft auch auf Eigentumsbeschr�nkungen im Sinne der Bewirtschaftungspflicht gem�ss BewG angewendet werden k�nne. In jedem Falle sei ein Schadenersatzanspruch f�r die Abl�sung der Bewirtschaftungspflicht gest�tzt auf Art. 97 i.V.m. Art. 107 OR gegeben.
5.2 Die Beschwerdef�hrerin zeigt auch in ihrer Beschwerdeschrift nicht auf, gest�tzt auf welchen Rechtstitel sie einen Anspruch auf Neuabschluss bzw. Weiterf�hrung von Mietvertr�gen mit den Beschwerdegegnern gehabt h�tte, aus dessen angeblicher Verletzung durch die Beschwerdegegner sie Schadenersatz beanspruchen k�nnte. Insbesondere hat die Vorinstanz zutreffend eine analoge Anwendung von Art. 736 Abs. 2 ZGB verneint. Entgegen der Ansicht der Beschwerdef�hrerin handelt es sich bei der Bewirtschaftungsauflage nach BewG nicht um eine �ffentlichrechtliche Dienstbarkeit, sondern um eine Auflage, die f�r beide Parteien sowohl Rechte und Pflichten enth�lt. Die Bestimmung von Art. 736 ZGB betrifft sowohl privatrechtliche als auch �ffentlichrechtliche Dienstbarkeiten, kann jedoch nicht f�r �ffentlichrechtliche Bewirtschaftungsauflagen herangezogen werden, womit die Anwendung von Art. 736 ZGB entf�llt. Ausserdem hat die Vorinstanz zu Recht festgehalten, dass die Beschwerdef�hrerin mit der Aufgabe des Hotelbetriebs und dem Verkauf der f�r den Betrieb notwendigen Stockwerkeinheiten ihr Interesse an der Nutzung der Wohnungen aufgegeben hat, weshalb auch aus diesem Grund kein Anspruch auf Schadenersatz besteht.
5.3 Im �brigen r�gt die Beschwerdef�hrerin zu Recht nicht, die Vorinstanz habe den bundesrechtlichen Begriff des Schadens verkannt, indem sie eine Verm�genseinbusse der Beschwerdef�hrerin, aufgrund der Weigerung der Beschwerdegegner, ihre Wohnungen weiterhin durch die Beschwerdef�hrerin bewirtschaften zu lassen, verneinte. Ihre Ansicht, die Bewirtschaftungspflicht sei in der Vergangenheit nur in �usserst seltenen F�llen aufgehoben worden, findet in den Feststellungen des angefochtenen Entscheids keine Grundlage. Somit kann offen bleiben, ob ihre Folgerung, die Vorinstanz habe unter diesen Umst�nden den Schaden falsch berechnet, zutreffend w�re.
Die Beschwerdef�hrerin vermag eine Verletzung von Bundesrecht nicht darzutun, weshalb die Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen ist.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdef�hrerin kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

References: Art. 4
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 45
 Art. 106
 Art. 42
 BGE 
 Art. 95
 Art. 95
 Art. 261
 Art. 261
 Art. 261
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 736
 Art. 736
 Art. 736
 Art. 97
 Art. 107
 Art. 736
 Art. 736
 Art. 736
 Art. 68