Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/modernisierungen-timing.25345/
Timestamp: 2020-05-28 20:56:25+00:00

Document:
Diskutiere Modernisierungen Timing im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Guten Tag, mal angenommen, man hat bei einem Neun-Parteien-Mietshaus als Vermieter Folgendes umgesetzt: A) Neue Rollläden in 2016 B) Neue Haustür...
#1 Block9, 08.04.2020
mal angenommen, man hat bei einem Neun-Parteien-Mietshaus als Vermieter Folgendes umgesetzt:
A) Neue Rollläden in 2016
B) Neue Haustür und neun neue Wohnungseingangstüren in 2017
C) Bei drei Wohnungen neue Etagenheizungen in 2018
D) Eine neue Etagenheizung in einer Wohnung in 2019
Bisher wollte der Vermieter vermeiden, Modernisierungskosten mit der 8%-Regelung auf die Mieter umzulegen. Jetzt jedoch ist er in einer finanziellen Lage, in der er das gerne nachholen möchte.
1) Hätte er jetzt noch nachträglich die Möglichkeit?
2) Was ist mit Mietern, die erst nach der Modernisierung eingezogen sind? Dürfte auf diese Mieter überhaupt umgelegt werden?
3) Wenn bisher nur vier von neun Wohnungen mit neuen Thermen versehen wurden, dürfen diese Kosten dann nur auf diese vier Mietparteien umgelegt werden?
4) Was wäre, wenn es einen langen Leerstand von zwei der neun Wohnungen gäbe, die Modernisierung jedoch auch für oder in diesen leeren Wohnungen umgesetzt wurden: auf wen würde dann wann umgelegt?
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#2 Andres, 08.04.2020
Der Anspruch auf eine Modernisierungsmieterhöhung verjährt ganz normal wie jeder andere Anspruch auch: 3 Jahre ab Schluss des Kalenderjahrs, in dem er entstanden ist. Die Modernisierungsmieterhöhung von 2016 ist demnach verjährt. Es ist nicht verboten, sie trotzdem geltend zu machen. Verjährung ist eine sog. "Einrede", d.h. der Mieter muss sich eben darauf berufen, dass dieser Anspruch bereits verjährt ist.
Ich finde dazu keine Rechtsprechung und der Wortlaut des § 559 BGB deckt diesen Fall nicht explizit ab. Bei jeder für mich vertretbaren Auslegung (insbesondere nach dem Ziel der Vorschrift) komme ich aber zu dem Ergebnis, dass das nicht zulässig sein kann.
§ 559 Abs. 3 BGB. Eine Maßnahme, die ausschließlich auf eine einzige Wohnung wirkt, ist demnach auch nur auf diese eine Wohnung umlegbar.
Ich gehe davon aus, dass der Teil der Frage, der durch 2) noch nicht hinfällig ist, durch 3) beantwortet wurde. Andernfalls bitte ein konkretes Beispiel nennen.
Bei allen Maßnahmen ist fraglich, ob sie in vollem Umfang Modernisierungen sind, und bei einigen Maßnahmen ist sogar fraglich, ob sie überhaupt Modernisierungen sind.
Da die Mieterhöhung in allen vier Fällen nicht korrekt angekündigt sein kann, ist die verlängerte Wartefrist zu beachten, § 559b Abs. 2 BGB.
Hier könnte die Kappungsgrenze für Modernisierungsmaßnahmen greifen, § 559 Abs. 3a BGB.
Muss ich schreiben, dass eine solche Maßnahme, selbst wenn sie rechtlich zulässig ist, das Potenzial hat, für erhebliche Unruhe in ansonsten gut laufenden Mietverhältnissen zu sorgen?
Wohnungskatz, Block9 und dots gefällt das.
#3 Duncan, 08.04.2020
Ergänzend zu Andres:
In diesem Punkt sehe ich eine Modernisierungsumlage für ausgeschlossen an. Der Mietpreis für diese Vermietung wurde ja schon für den modernisierten/verbesserten Zustand ausgehandelt. Wenn man die Arbeiten hätte einpreisen wollen, dann wäre hier der entsprechende Zeitpunkt gewesen. Dies zu unterlassen kann eigentlich nur 2 Gründe haben, entweder lässt sich trotz der Maßnahme am Markt zu der Zeit kein entsprechender Preis durchsetzen, dann ist fraglich warum man diese Maßnahmen überhaupt durchführt, oder man ist da irgendeiner altruistischen Ader erlegen und "schenkt" den Mietern da etwas, die Erfahrung lehrt, dass man dafür keinen Dank zu erwarten hat. Die Regelungen zum Mietrecht geben diesbezüglich zumindest so gar nichts her - und sich dann wundern, dass VM sich entsprechend der gegebenen Regelungen verhalten...
#4 Block9, 09.04.2020
Erst einmal vielen Dank für die bisherigen infos. Ergänzen möchte ich noch, dass folgende Arbeiten den Mietern vorzeitig angekündigt und umgesetzt wurden, um vor allem die Heizkosten der Mieter zu minimieren:
1) Neue Haustür (die vorherige Haustür hatte Briefkastenschlitze, die die Kälte und auch Geräusche ins Treppenhaus führte)
2) Alte, optisch unschöne, schwere, aber noch funktionierende Holz-Rollläden wurden durch neue Kunststoffrollläden ersetzt (Bedienung, Dämmung)
3) Alte Wohnungseingangstüren aus dem Jahre 1957 mit Glasscheiben-Einsätzen wurden mit neuen Wohnungseingangstüren ersetzt (Wärme, Schallschutz)
Bei dem Einbau der einzelnen Etagen-Thermen, hätte es auch die Möglichkeit gegeben, diese zum Teil 25 Jahre alten Thermen reparieren zu lassen. Es wurde sich jedoch spontan entschieden, diese Thermen durch neue zu ersetzen, statt die Reparatur durchzuführen. Dies wurde bei einer der Thermen von einem auf den anderen Tag entschieden. Um eine dreimonatige Ankündigung der Modernisierung hier realisierbar machen zu können, hätte man zuerst die Therme reparieren müssen. Ich denke jedoch, dass dies kein vernünftiges Vorgehen gewesen wäre. Somit ist die Frage, ob diese Modernisierung dennoch umsetzbar wäre.
#5 Olbi, 09.04.2020
Ergänzen möchte ich noch, dass folgende Arbeiten den Mietern vorzeitig angekündigt und umgesetzt wurden, um vor allem die Heizkosten der Mieter zu minimieren:
Mit Ankündigung ist gemeint, dass dem Mieter ein Schreiben zugeht, in dem erklärt wird was gemacht wird, wie sich das auf die angemietet Wohnung auswirkt, was das kostet, wie der Mieter beeinträchtigt wird und was am Ende der Maßnahme auf die monatliche Miete aufgeschlagen wird und ganz wichtig, unter welchen Punkt des § 555b BGB die Maßnahme fällt.
Falls nein, verlängert sich die Frist, bzw. beginnt gar nicht erst, weil nicht unter 555b einzuordnen.
Zum Ausführungszeitpunkt muss, wie @Andres passend ausführte, der Mietvertrag schon geschlossen sein um die Miete zu erhöhen.
Erkläre mal bitte, welche dieser Maßnahmen in welche Punkte des 555b BGB einzuordnen sind.
Bei dem Einbau der einzelnen Etagen-Thermen, hätte es auch die Möglichkeit gegeben, diese zum Teil 25 Jahre alten Thermen reparieren zu lassen. Es wurde sich jedoch spontan entschieden, diese Thermen durch neue zu ersetzen, statt die Reparatur durchzuführen.
Kann man grundsätzlich machen, ist über das Direktionsrecht des Eigentümers abgedeckt.
Aber auch hier die Frage: Mit welcher Begründung (555b BGB) würdest Du die Maßnahme als Modernisierung verkaufen?
#6 Block9, 09.04.2020
Der Vermieter wollte die umgesetzten Maßnahmen eigentlich nicht auf die Mieter umlegen. Die Arbeiten wurden den Mietern angekündigt, aber eher zur Terminvereinbarung. In diesen Ankündigungen war keine Rede von Modernisieren oder geplanten Mieterhöhungen. Die momentane finanzielle Situation bewegt den Vermieter nun nachträglich doch die Miete wegen Modernisierung zu erhöhen.
Ich bin zwar kein Jurist, aber inwieweit sollten die Maßnahmen keine Modernisierungsmaßnahmen sein? Oder anders gefragt: was sollten die genannten Arbeiten sonst sein oder welchen anderen Grund gäbe es für die Umsetzung der Arbeiten?: Rolläden, Haustür, Wohnungseingangstüren, Etagenheizungen. Nichts davon war irreparabel defekt, alles wurde durch Neues/Modernes ersetzt: modernisiert. Alles dient der Energieeinsparung und alle Punkte treffen auf die Absätze 1, 4 und 5 des 555b zu, denke ich zumindest als Laie.
Mir fällt es schwer, die umgesetzten Maßnahmen nicht als Modernisierung einzuordnen, bin aber offen für Argumente, die gegen meine Einschätzung sprechen.
Noch eine Frage zu diesem Text, den ich gefunden habe:
„Hat der Mieter zwar die Modernisierung geduldet, aber der Vermieter hat sie nicht ordnungsgemäß nach § 555c BGB angekündigt, dann verlängert sich die Frist, ab der die höhere Miete geschuldet ist, um weitere 6 Monate. Das ist dann der Fall, wenn die Modernisierung überhaupt nicht angekündigt wurde oder wenn keine Angaben zu der künftigen Miete oder den Betriebskosten gemacht wurde.“
Frage: Mit „um weitere sechs Monate“ sind dann insgesamt neun Monate gemeint? Also hätte man die Modernisierungsarbeiten nicht vollständig oder gar nicht angekündigt und würde man jetzt im April das Schreiben zur Mieterhöhung an die Mieter schicken, wäre die erste erhöhte Miete für Februar 2021 fällig?
#7 Andres, 09.04.2020
#8 Olbi, 09.04.2020
Das Anbringen von Rollläden ist eine Modernisierung, wenn vorher keine vorhanden waren. Auch die Umrüstung auf eine elektrische Betätigung ist eine Modernisierung. Das reine Austauschen von Holzrollladen gegen welche aus Kunststoff stellt keine Modernisierung dar.
Nicht alles, was eine vermeintliche subjektive Modernisierung ist, ist auch eine im Mietrecht.
#9 Olbi, 09.04.2020
Nachtrag: Wenn es Dir jetzt schon schwerfällt zu argumentieren, warum der Austausch der Wohnungstüren eine Modernisierung ist, wird es Dir noch schwerer fallen, das den Mietern "zu verkaufen".
Um es kurz zu machen, ich halte übrigens den Austausch der Wohnungstüren nicht für eine Modernisierung. Also los, überzeuge mich!
#10 Block9, 10.04.2020
Vorab mal: Ziel ist es nicht, die genannten Maßnahmen als Modernisierungen zu „verkaufen“. Das klingt so, als ob ich unzulässig versuchen möchte, Kosten auf die Mieter umzuwälzen. Ich möchte die Miete wegen Modernisierung erhöhen und zwar auch nur dann, wenn ich das in korrekter Form rechtssicher darf. Und das versuche ich hier herauszufinden. Und ja, ich werde mich wohl am besten von einem Anwalt beraten lassen, aber dieses Forum hier zeigt ja schon rin paar Meinungen auf und begründete Argumente sind dann bestimmt auch hilfreich.
Vermutlich sehe ich es zu pragmatisch. Die drei Punkte des Gesetzes, die ich oben genannt habe, empfinde ich als treffend.
Beispiel Wohnungseingangstüren:
wie erwähnt wurden die Türen aus dem Jahre 1957 gegen moderne Türen ausgetauscht, die eine Wärmedämmung und Schallschutz haben, auch eine Schiene, die am unteren Ende der Tür herausfährt, wenn die Tür ins Schloss fällt, zusätzlich einbruchssichere Schlösset. Also ein himmelweiter Unterschied zu den vorherigen Türen und eine unverleugbare Verbesserung. Es sollte doch eigentlich selbstverständlich sein, dass diese Türen weniger Wärme aus den Wohnungen ins Treppenhaus lassen und somit natürlich eine Verbesserung darstellen. Aus welchem Grund sollte man das nicht als Modernisierung kategorisieren? Zumindest wurde mir hier noch kein nachvollziehbares Gegen-Argument genannt. Wenn ich Fenster austauschen würde gegen Fenster mit einer besseren Verglasung wäre es doch auch eindeutig eine Modernisierung, oder etwa auch nicht?
#11 Block9, 10.04.2020
Nachtrag: Textpassage von der Seite des deutschen Mieterbundes:
„Energieeinsparmaßnahmen sind zum Beispiel Verbesserungen der Wärmedämmung von Türen und Fenstern sowie von Außenwänden, Dach und Kellerdecken. Aber auch neue energiesparende Heizungs- und Warmwasseranlagen gehören hierzu.“
#12 Ferdl, 10.04.2020
Vorab mal: Ziel ist es nicht, die genannten Maßnahmen als Modernisierungen zu „verkaufen“.
Sollte es aber, denn, wenn du deinen Mietern "verkaufen" kannst, dass die neuen Türe oder was weiß ich, so ein geiler Scheiß ist, das es gerechtfertigt ist dafür die Miete zu erhöhen, dann zahlen sie die Mieterhöhung freiwillig und ist zufrieden für so wenig Geld eine so tolle Türe bekommen zu haben.
Wenn du wie hier herumeierst, von wegen ich brauch das Geld und die neue Türe ist doch schöner und sollte auch weniger Wärme bla bla...animiert das den Mieter darüber nachzudenken ob das alles so richtig ist, und schon hast du einen unzufriedenen Mieter.
Friedliche Ostern wünscht sich und euch, der Ferdl
#13 Block9, 10.04.2020
@ Ferdl: ich muss meinen Mietern gegenüber nicht „herumeiern“ und ich möchte auch nicht einen „geilen Scheiß“ meinen Mietern als Modernisierung „verkaufen“, aber ich habe den geringen Inhalt Ihrer Nachricht wahrgenommen, auch wenn er nicht so hilfreich war wie es mir in solch einem Forum gewünscht hätte. Es wundert mich jedoch, dass allen Anschein meine Maßnahmen von Ihnen nicht als Modernisierung gesehen werden. Ich würde das gerne anhand eines Argumentes erklärt haben. Vielleicht findet sich ja doch noch jemand, der sich damit besser auskennt und mir das erklären kann.
#14 Duncan, 10.04.2020
... Zumindest wurde mir hier noch kein nachvollziehbares Gegen-Argument genannt. Wenn ich Fenster austauschen würde gegen Fenster mit einer besseren Verglasung wäre es doch auch eindeutig eine Modernisierung, oder etwa auch nicht?
Also keine Modernisierung, sondern bestenfalls eine modernisierende Instandhaltung. Fenster waren ja schon da. Der instandhaltende Anteil (der Löwenanteil!) ist also Vermietervergnügen (wie alle Instandhaltungen) und nur der modernisierende Anteil wäre umlegbar. Den jetzt genauer zu ermitteln ist gar nicht so einfach und dies rechtssicher zu machen schon gar nicht. Gesamtkosten für die instandhaltende Modernisierung haben wir ja schon mal, nun noch die für die reine Instandhaltung auf Stand anno dazumal, und hier fangen die Probleme oft schon mal an. Wenn du dir heute ein Angebot für die (damals noch weitgehend übliche) Hand- und Einzelanfertigung von baugleichen Fenstern holst kann der Spaß schon mal teurer sein als moderne standardisierte Fenster mit viel besseren wärmedämmtechnischen Kennwerten. Sprich rein mathematisch ist dein Modernisierungsanteil sogar negativ, böse ausgedrückt du müsstest mit der Argumentation sogar die Miete absenken.
Für deine Türen sieht das Prinzip nicht so viel anders aus.
Du siehst, warum sehr viele Vermieter gerne Leerstandsphasen für Modernisierungen nutzen, um diese dann sogleich in der Neuvermietung monetär zu realisieren?
Der Aufwand für oben genannte Nachweise, dass es sich um eine entsprechende Modernisierung im Rechtssinne, wie auch um deren Anteil ist oft so hoch, dass es sich nur lohnt, wenn man diesen gleich für mehrere Einheiten nutzen kann, wenn Vonovia als z.B. gleich mal 150 Wohnungen am Stück modernisiert ist der Anteil pro Whg. die berühmten Peanuts, wenn du für jede Whg. einzeln den Nachweis führen willst/musst ist er oft unvertretbar hoch.
immodream und Block9 gefällt das.
#15 Olbi, 10.04.2020
§ 555b Pkt. 5 BGb betrifft nicht die Wohnung, sondern eigentlich eher das Umfeld, also alles außerhalb der Wohnung.
Dazu zählt die Haustür.
Die Erneuerung einer Haustür unter dem Gesichtspunkt der Einbruchsicherung stellt eine Verbesserung der Mietsache dar. Das gilt insbes. beim Austausch einer in der DDR üblichen Wabentür gegen eine massive Holztür. Wegen ihres vorbeugenden Charakters kann die Maßnahme uU auch als Instandsetzung angesehen werden.
Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 555b Rn. 116
Das ist im übrigen auch auf die Wohnungstür anwendbar.
Ich würde da gar nicht wegen Dämmung rummachen, sondern den Einbruchschutz anführen.
Und so geht das immer weiter. Und dann auch zwischen Modernisieren und modernisierender Instandhaltung / -setzung unterscheiden.
#16 Block9, 10.04.2020
@Duncan: ja, Fenster waren schon da, wie bei den meisten Häusern, die normal bewohnt werden. Das würde also bedeuten, dass der Einbau neuer Fenster nicht als Modernisierung gelten würde, nur weil es ja davor schon Fenster gab? Selbst wenn einfach verglaste Fenster mit Fensterkitt durch dreifach verglaste Fenster ausgetauscht würden, würde das nicht als Modernisierung gelten, weil es davor schon Fenster gab? Das ist wirklich schwer nachvollziehbar und genauso schwer auf Türen, Rollläden und Etagenheizungen zu adaptieren, finde ich. Es ist doch eindeutig eine Verbesserung des vorherigen Zustandes.
#17 Block9, 10.04.2020
Das habe ich mir alles etwas unkomplizierter vorgestellt : ) Ich werde meinen Anwalt fragen.
#18 dots, 10.04.2020
Selbst wenn einfach verglaste Fenster mit Fensterkitt durch dreifach verglaste Fenster ausgetauscht würden, würde das nicht als Modernisierung gelten, weil es davor schon Fenster gab?
Die eine Scheibe gab es ja vorher schon, der Mieter hat nur durch die zwei weiteren Scheiben einen "Mehrwert".
Einen Rahmen gab es vorher auch schon, also ist nur der Anteil, der beim neuen Rahmen besser (was auch immer das heißt) ist, eine Modernisierung.
Was kostet es, jetzt
- Einfachverglaste, neue Fenster einbauen zu lassen (also genau solche, wie vorhanden)
- was kostet es (mehr), jetzt dreifachverglaste einbauen zu lassen?
Block9, immodream und immobiliensammler gefällt das.
#19 Ferdl, 10.04.2020
@Block9 du hast meinen Kommentar entweder nicht gelesen, oder nicht verstanden.
Du bist Verkäufer, du Verkaufst Wohnraum auf Zeit, du willst den Kaufpreis erhöhen ohne den Mehrwert erklären zu können und beschwerst dich das nicht alle jubeln und sagen das dass eine tolle Idee ist? Echt jetzt?
Frag deinen Anwalt und lass deine Mieterhöhung Gerichtlich durchsetzen. Vielleicht klappt das... oder auch nicht. Auf jeden Fall wird das dann ein entspanntes Mietverhältnis werden.
Entspannte Ostern wünscht der Ferdl.
#20 Block9, 11.04.2020
Ich möchte den Mehrwert gerne erklären können. Wieso glaubst Du, dass ich das nicht erklären können wollte? Um da einen richtigen Weg gehen zu können, habe ich mir hier Antworten erhofft, die ich zum Teil such erhalten habe. Und ob hier jemand jubelt oder nicht, ist mir nicht so wichtig. Ich fände es einfach bedeutend hilfreicher, wenn man hier bei einer Fragestellung geholfen bekommt, auch wenn die Hilfe letztendlich dazu führt, dass ich meine Idee nicht umsetzen kann. Und wieso sollte ich meine geplante Mieterhöhung gerichtlich durchsetzen wollen? Wenn ich im Vorfeld eine nachvollziehbare Begründung hätte, dass mein Vorhaben nicht umsetzbar ist, dann werde ich die Mieterhöhung gar nicht erst fordern. Ich versuche hier schon einer Logik zu folgen, benötige aber einige Zusatzinfos, um dieser Logik eine Struktur zu geben. Manche sind hilfreich, manche eben nicht und manchmal kommt es mir so vor, als ob alle Vermieter als „die geldgierigen Bösen“ kategorisiert werden und man bei den Antworten dann froh sein kann, dass die Sätze nicht beginnen mit: „Wenn Du geldgeiler Vermieter schon irgendwie wieder versuchen willst, Deinen armen Mietern noch mehr Geld aus der Tasche zu ziehen, solltest Du wissen, dass Dein Plan vermutlich scheitern wird..........zu verkaufen..........gerichtlich.........rumeierst......“.
Und ich sitze dann da, lese so etwas zumindest inhaltlich Ähnliches und denke mir, was das jetzt soll. Hat mir da jetzt ein Vermieter oder ein Mieter geantwortet? Wieso eine von Anfang an eher negative Stimmung, wenn man doch nur eine Frage gestellt hat? Ich steigere mich da vielleicht gerade etwas zu sehr hinein, aber ich finde, dass man es doch auch konstruktiv und im optimalen Fall sogar höflich oder wenn das nicht möglich ist, zumindest sachlich kommunizieren könnte. Aber die Meisten bekommen das hier ja hin.
Trotzdem frohe Ostern und bleib gesund
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