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Timestamp: 2019-08-21 04:41:54+00:00

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Corte di Cassazione, sezione terza civile, ordinanza 26 settembre 2017, n. 22333. Il diritto di prelazione del conduttore di immobile destinato a uso diverso da quello abitativo - Renato D'Isa
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Corte di Cassazione, sezione terza civile, ordinanza 26 settembre 2017, n. 22333. Il diritto di prelazione del conduttore di immobile destinato a uso diverso da quello abitativo
Il diritto di prelazione del conduttore di immobile destinato a uso diverso da quello abitativo non e’ escluso dal fatto che il bene locato, appartenente a piu’ persone, venga venduto all’asta nell’ambito di un giudizio di scioglimento della comunione tra i proprietari locatori
Ordinanza 26 settembre 2017, n. 22333
Data udienza 15 marzo 2017
(OMISSIS) SRL, in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante pro tempore sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;
avverso la sentenza n. 1313/2014 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 28/03/2014;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/03/2017 dal Consigliere Dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO;
lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Dott. MISTRI Corrado, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso;
Con sentenza del 28/3/2014 la Corte d’Appello di Roma – quale giudice del rinvio disposto da Cass. n. 5069 del 2012 – ha, per quanto ancora d’interesse in questa sede, respinto la domanda di risarcimento del danno ex articolo 96 c.p.c., dalla societa’ (OMISSIS) s.r.l. (pure) spiegata nei confronti dei sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS), per essersi costituiti nel giudizio di rinvio insistendo nelle eccezioni circa l’insussistenza nella specie dei diritti di prelazione e di riscatto dalla medesima vantati quale conduttrice di complesso immobiliare sito in (OMISSIS), venduto all’asta pubblica nell’ambito di un giudizio di scioglimento della comunione tra i predetti sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS) – proprietari e locatori nonche’ acquirenti dello stesso -, finalmente riconosciutile spettanti all’esito della cassazione come sopra disposta della precedente pronunzia di rigetto emessa dal giudice del gravame di merito.
Avverso la suindicata pronunzia del giudice del rinvio la societa’ (OMISSIS) s.r.l. propone ora ricorso per cassazione, affidato a 2 motivi, illustrati da memoria.
Resiste con controricorso la (OMISSIS), che ha presentato anche memoria. L’altro intimato non ha svolto attivita’ difensiva.
Con il 1 motivo la ricorrente denunzia omessa applicazione dell’articolo 96 c.p.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
Si duole che la corte di merito abbia rigettato “la domanda proposta ex articolo 96 c.p.c.,” sull’erroneo presupposto che “la norma non sarebbe applicabile, in quanto gli appellati si sarebbero “rifiutati di riconoscere il diritto in via stragiudiziale”, mentre invece la norma prevede che il comportamento illecito sia “proiettato nell’ambito processuale”.
Lamenta che “non si comprende… da dove la Corte abbia tratto il convincimento che la contestazione del diritto era avvenuta solo al di fuori del giudizio”, atteso che la domanda era stata limitata ai soli “danni conseguenti alla prosecuzione del giudizio dopo la sentenza di Cassazione”, la quale “aveva inesorabilmente chiarito che il diritto di proprieta’ spettava alla (OMISSIS) dal momento in cui essa aveva esercitato il diritto di riscatto”, laddove le “controparti avevano tenacemente resistito in giudizio, addirittura (visto che non si poteva piu’ discutere del profilo connesso alla vendita all’asta) inventandosi una preclusione amministrativa all’esercizio dell’attivita’ di parcheggio sulla base di una norma di legge abrogata, non si comprende da dove la Corte di rinvio abbia tratto il convincimento che il comportamento illecito degli appellati abbia avuto esclusiva incidenza fuori dal processo”.
Si duole non essersi tenuto conto che “la rilevanza tutta endoprocessuale della posizione di controparte e’ dimostrata dal fatto che questa nel suo atto di costituzione in sede di rinvio… ha espressamente affermato il suo “pieno diritto” di insistere nella propria domanda, addirittura contestando che “il danno possa identificarsi con l’ammontare del canone annuo versato”. Il che ovviamente dimostra la grave volonta’ di prescindere dalla sentenza di Cassazione, visto che, in funzione dell’atteggiamento assunto dalla controparte in sede di rinvio, il canone e’ stato versato anche dopo la sentenza che sostanzialmente riconosceva (come poi ha formalmente dichiarato la Corte di rinvio) che il diritto di proprieta’ della (OMISSIS) risaliva al momento di esercizio del diritto di riscatto”.
Con il 2 motivo denunzia violazione degli articoli 91 e 92 c.p.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
Lamenta che la “sopravvenienza attinente al rito”, concernente il “mutamento giurisprudenziale concernente la necessita’ dell’appello incidentale” indicata nell’impugnata sentenza a giustificazione della disposta compensazione delle spese del giudizio di merito e di cassazione, nonche’ di quelle del giudizio di rinvio, non puo’ “incidere sul profilo della soccombenza”, atteso che “dopo la sentenza di cassazione i coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) sapevano, con assoluta certezza, che il bene a loro formalmente intestato doveva intendersi di proprieta’ della (OMISSIS)”, e che “nonostante cio'” i medesimi “hanno insistito nel giudizio con un risultato, assolutamente scontato, di assoluta soccombenza”.
Si duole che le “gravi ed eccezionali ragioni” legittimanti il provvedimento di compensazione delle spese “non possono sicuramente consistere in una sopravvenienza giurisprudenziale in nessun modo incidente sulla sostanza delle domande fatte valere in giudizio”, sicche’ siffatta “giustificazione fornita dalla sentenza denunciata deve intendersi come del tutto apparente”.
Il ricorso e’ sotto plurimi profili inammissibile.
Va anzitutto osservato che esso risulta formulato in violazione dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, atteso che la ricorrente fa riferimento ad atti e documenti del giudizio di merito (in particolare, al “ricorso notificato il 16 marzo 2005”, alla “domanda riconvenzionale”, all'”atto di citazione in riassunzione di fronte al giudice di rinvio del 4 giugno 2012″, alla “memoria integrativa (pagg. 8-9)”, all’atto di controparte “di costituzione in sede di rinvio (cfr. pag. 12)”) senza invero fornire puntuali indicazioni necessarie ai fini della relativa individuazione, con precisazione (anche) dell’esatta collocazione nel fascicolo d’ufficio o in quello di parte, e se essi siano stati rispettivamente acquisiti o prodotti (anche) in sede di giudizio di legittimita’ (v. Cass., 23/3/2010, n. 6937; Cass., 12/6/2008, n. 15808; Cass., 25/5/2007, n. 12239, e, da ultimo, Cass., 6/11/2012, n. 19157), la mancanza anche di una sola di tali indicazioni rendendo il ricorso inammissibile (cfr., da ultimo, Cass., Sez. Un., 19/4/2016, n. 7701).
A tale stregua non deduce le formulate censure in modo da renderle chiare ed intellegibili in base alla lettura del solo ricorso, non ponendo questa Corte nella condizione di adempiere al proprio compito istituzionale di verificare il relativo fondamento (v. Cass., 18/4/2006, n. 8932; Cass., 20/1/2006, n. 1108; Cass., 8/11/2005, n. 21659; Cass., 2/81/2005, n. 16132; Cass., 25/2/2004, n. 3803; Cass., 28/10/2002, n. 15177; Cass., 12/5/1998 n. 4777) sulla base delle sole deduzioni contenute nel medesimo, alle cui lacune non e’ possibile sopperire con indagini integrative (v. Cass., 24/3/2003, n. 3158; Cass., 25/8/2003, n. 12444; Cass., 1/2/1995, n. 1161).
E’ al riguardo appena il caso di osservare che (anche) ai fini della censura della sentenza emessa dal giudice del rinvio i requisiti di formazione del ricorso per cassazione ex articolo 366 c.p.c., vanno indefettibilmente osservati, a pena di inammissibilita’ del medesimo.
I requisiti di formazione del ricorso rilevano infatti ai fini della relativa giuridica esistenza e conseguente ammissibilita’, assumendo pregiudiziale e prodromica rilevanza ai fini del vaglio della relativa fondatezza nel merito, che in loro difetto rimane invero al giudice imprescindibilmente precluso (cfr. Cass., 6/7/2015, n. 13827; Cass., 18/3/2015, n. 5424; Cass., 12/11/2014, n. 24135; Cass., 18/10/2014, n. 21519; Cass., 30/9/2014, n. 20594; Cass., 19/6/2014, n. 13984; Cass., 20/1/2014, n. 987; Cass., 28/5/2013, n. 13190; Cass., 20/3/2013, n. 6990; Cass., 20/7/2012, n. 12664; Cass., 23/7/2009, n. 17253; Cass., 19/4/2006, n. 9076; Cass., 23/1/2006, n. 1221).
Ne’ puo’ assumere in contrario rilievo la circostanza che la S.C. sia in tale ipotesi (anche) “giudice del fatto”.
Giusta principio consolidato nella giurisprudenza di legittimita’ il requisito prescritto all’articolo 366 c.p.c., n. 6, deve essere invero dal ricorrente comunque rispettato nella redazione del ricorso per cassazione (come ripetutamente affermato in particolare con riferimento all’ipotesi dell’error in procedendo ex articolo 112 c.p.c.: cfr. Cass., Sez. Un., 14/5/2010, n. 11730; Cass., 17/1/2007, n. 978), giacche’ pur divenendo la Corte di legittimita’ giudice anche del fatto (processuale), con potere-dovere di procedere direttamente all’esame e all’interpretazione degli atti processuali, preliminare ad ogni altra questione si prospetta invero quella concernente l’ammissibilita’ del motivo in relazione ai termini in cui e’ stato esposto, con la conseguenza che solo quando sia stata accertata la sussistenza di tale ammissibilita’ diviene possibile valutare la fondatezza del motivo medesimo, sicche’ esclusivamente nell’ambito di quest’ultima valutazione la Corte Suprema di Cassazione puo’ e deve procedere direttamente all’esame ed all’interpretazione degli atti processuali (v. Cass., 23/1/2006, n. 1221, e, conformemente, Cass., 13/3/2007, n. 5836; Cass., 17/1/2012, n. 539, Cass., 20/7/2012, n. 12664, nonche’, da ultimo, Cass., 24/3/2016, n. 5934).
Atteso che, ai fini della condanna al risarcimento dei danni da responsabilita’ aggravata ex articolo 96 c.p.c., l’accertamento dei requisiti di avere agito o resistito in malafede o con colpa implica un apprezzamento di fatto non censurabile in sede di legittimita’ in presenza di congrua motivazione (cfr. Cass., 29/9/2016, n. 19298; Cass., 23/6/2011, n. 13827; Cass., 12/1/2010, n. 327; Cass., 8/9/2003. E gia’ Cass., 7/12/1978, n. 5815. Da ultimo cfr. altresi’ Cass., 29/9/2016, n. 19298, ove si precisa che peraltro la “mera infondatezza d’una tesi giuridica non va confusa con la sua manifesta insostenibilita'”, e che “la palese insostenibilita’ delle tesi giuridiche prospettate in giudizio ben puo’ costituire fondamento d’una condanna ex articolo 96 c.p.c. (ex variis, Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 3376 del 22/02/2016, Rv. 638887; Sez. 5, Sentenza n. 15030 del 17/07/2015, Rv. 636051; Sez. 3, Sentenza n. 4930 del 12/03/2015, Rv. 634773; Sez. 3, Sentenza n. 817 del 20/01/2015, Rv. 634642)”), va per altro verso posto in rilievo che la ratio decidendi dell’impugnata sentenza secondo cui “Non sembra alla Corte che possa trovare applicazione la disciplina della responsabilita’ aggravata ex articolo 96 c.p.c., norma la quale prevede la responsabilita’ del soccombente per i danni derivati dall’abuso dell’agire o del resistere ossia da un comportamento illecito che deve comunque essere proiettato nell’ambito processuale” non risulta dalla ricorrente idoneamente censurata mediante l’apodittica deduzione che “nel suo atto di costituzione in sede di rinvio (cfr. pag. 12) ha espressamente affermato il suo “pieno diritto di insistere nella propria domanda”, addirittura contestando che “il danno possa identificarsi con l’ammontare del canone annuo versato”.
Ne’ puo’ assegnarsi rilievo alla doglianza per la quale, “dopo la sentenza di Cassazione, la quale aveva inesorabilmente chiarito che il diritto di proprieta’ spettava alla (OMISSIS) dal momento in cui essa aveva esercitato il diritto di riscatto”, le “controparti avevano tenacemente resistito in giudizio, addirittura (visto che non si poteva piu’ discutere del profilo connesso alla vendita all’asta) inventandosi una preclusione amministrativa all’esercizio dell’attivita’ di parcheggio sulla base di una norma di legge abrogata”.
Vale al riguardo invero osservare che nell’impugnata sentenza risulta posto in rilievo che, nel cassare la pronunzia della corte di merito (ove si era ribadito “che il diritto di prelazione di cui alla L. n. 392 del 1978, presuppone la volontarieta’ e l’onerosita’ dell’alienazione; che, proprio valorizzando il dato testuale, la giurisprudenza aveva sempre negato la prelazione in caso di fallimento o di vendita coattiva dell’immobile”), la S.C. e’ con la pronunzia n. 5069 del 2012 pervenuta ad affermare i diversi principi in base ai quali: a) “il diritto di prelazione del conduttore di immobile destinato a uso diverso da quello abitativo non e’ escluso dal fatto che il bene locato, appartenente a piu’ persone, venga venduto all’asta nell’ambito di un giudizio di scioglimento della comunione tra i proprietari locatori”; b) “il diritto di prelazione del conduttore di immobile destinato a uso diverso da quello abitativo non e’ escluso dalla previsione contrattuale che inibisca al conduttore lo svolgimento di attivita’ implicanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, in presenza di un uso effettivo dell’immobile, implicante quei contatti, uso conforme a quello convenuto o implicitamente assentito dal locatore”.
Si e’ nell’impugnata decisione per altro verso sottolineato come nella cassata decisione si fosse evidenziato che “il contratto di locazione aveva escluso che la conduttrice potesse esercitare attivita’ a diretto contatto con il pubblico”, ma che giusta principio affermato nella giurisprudenza di legittimita’ e’ necessario “aver riguardo” viceversa “all’uso effettivo dell’immobile”; e che nella specie non risulta essere stato invero “oggetto di appello incidentale da parte degli appellati” l'”accertamento in fatto operato dal tribunale di Roma” in base al quale: a) l’attivita’ prevalentemente svolta dalla conduttrice “nell’area scoperta del complesso, autorizzata e gestita per essere utilizzata da terzi interessati come spazio di parcheggio, ha natura imprenditoriale riconducibile agli usi di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 27, n. 1”; b)) la “prevalenza economica dell’attivita’ di parcheggio risulta dal contratto che assegna il 70% del canone all’utilizzazione dell’area scoperta”; c) “non ricorrono le limitazioni di cui al successivo articolo 35”; d) “il servizio di parcheggio e custodia dei veicoli e’ offerto dietro compenso in prevalenza a clientela occasionale, per cui l’immobile e’ aperto ad un numero indeterminato di utenti”; e) l'”attivita’ ha acquistato nel tempo valore aggiuntivo di avviamento”.
Si e’ dalla corte di merito infine osservato, ancora, che: a) “le eccezioni relative alla sussistenza dei requisiti di cui alla L. n. 392 del 1978, articoli 34, 38 e 39, sono state vagliate e decise dal tribunale”; b) che su tale accertamento operato dal giudice di prime cure, “in difetto di richiesta di riforma della sentenza di primo grado”, si e’ formato invero il giudicato; d) che nel costituirsi “nel presente giudizio di rinvio (OMISSIS) e (OMISSIS) eccepiscono che manca qualsiasi prova dello svolgimento di attivita’ che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori”; e) che l’accertamento al riguardo “del tribunale non e’ stato oggetto di appello incidentale”, laddove “la mera riproposizione delle eccezioni sollevate in primo grado contenuta nella comparsa di costituzione in appello e nella comparsa prodotta nel presente giudizio di rinvio nonche’ ribadita nella odierna discussione” non e’ invero “sufficiente alla riforma sul punto, posto che la sentenza di primo grado si e’ soffermata ampiamente sui presupposti di legge per l’esercizio della prelazione”.
Dopo avere in 1 grado eccepito l’insussistenza dei diritti di prelazione e riscatto in capo alla societa’ attrice ed odierna ricorrente, all’esito del suindicato revirement interpretativo introdotto dalla sentenza Cass. n. 5069 del 2012, nel costituirsi (nell’esercizio del suo fondamentale ed incomprimibile diritto ex articolo 24 Cost.) in sede di giudizio di rinvio la (OMISSIS) (unitamente al (OMISSIS)) ha ribadito la propria eccezione circa – al di la’ della teorica applicabilita’ in astratto prefigurata dalla pronunzia di cassazione – l’inconfigurabilita’ in concreto, proprio sotto il profilo dell’uso effettivo dell’immobile, nella specie dei diritti di prelazione e riscatto de quibus in favore della controparte per difetto dei relativi presupposti in capo alla medesima, e in particolare per la mancanza della prova dello svolgimento nell’immobile de quo di attivita’ comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Eccezione dal giudice di rinvio ritenuta peraltro nel caso pregiudizialmente inammissibile per ravvisata formazione del giudicato sul punto, “in difetto di richiesta di riforma della sentenza di primo grado sull’accertamento operato dal primo giudice”, atteso che “l’accertamento del tribunale non e’ stato oggetto di appello incidentale e che la mera riproposizione delle eccezioni sollevate in primo grado contenuta nella comparsa di costituzione in appello e nella comparsa prodotta nel… giudizio di rinvio nonche’ ribadita nella… discussione non e’ sufficiente alla riforma sul punto, posto che la sentenza di primo grado si e’ soffermata ampiamente sui presupposti di legge per l’esercizio della prelazione”.
Statuizione invero fondata sul revirement interpretativo introdotto dalle Sezioni Unite di questa Corte nell’affermare il principio in base al quale la parte risultata vittoriosa nel merito nel giudizio di primo grado, al fine di evitare la preclusione della questione risolta in senso ad essa sfavorevole, e’ tenuta a proporre appello incidentale, ad impedire la formazione del giudicato sul punto non essendo sufficiente la mera riproposizione della questione mediante controricorso, ne’ della medesima essendo d’altro canto possibile il rilievo officioso ex articolo 345 c.p.c., comma 2, (v. Cass., Sez. Un., 16/10/2008, n. 25246, e conformemente, da ultimo, Cass., Sez. Un., 12/05/2017, n. 11799, ove si e’ precisato che la riproposizione e’ invece utilizzabile, e da effettuarsi in modo espresso, ove quella eccezione non sia stata oggetto di alcun esame, diretto o indiretto, ad opera del giudice di prime cure).
Correttamente, avuto in particolare riguardo al 2 motivo in tema di spese di lite (cui nel caso si applica la previgente disciplina, essendo stato il ricorso per riassunzione notificato il 21/6/2012, in epoca cioe’ anteriore all’entrata in vigore della L. n. 162 del 2014), tale giudice ha altresi’ motivato in ordine alla disposta compensazione sia per i giudizi di merito – compreso il giudizio di rinvio- che del giudizio di cassazione, argomentando dalla novita’ del principio secondo cui “il diritto di prelazione del conduttore di immobile destinato a uso diverso da quello abitativo non e’ escluso dal fatto che il bene locato, appartenente a piu’ persone, venga venduto all’asta nell’ambito di un giudizio di scioglimento della comunione tra i proprietari locatori”, affermato da Cass. n. 5069 del 2012; nonche’ dal mutamento giurisprudenziale concernente la necessita’ dell’appello incidentale posto da Cass., Sez. Un. n. 25246 del 2008, quest’ultimo in particolare richiamato a motivazione del rigetto dell’eccezione (sollevata gia’ in primo grado e quindi riproposta “nella comparsa di costituzione in appello”, nonche’ in sede di “comparsa prodotta nel giudizio di rinvio”) concernente la mancanza di prova in ordine allo “svolgimento di attivita’ che comporti contatti diretti con il pubblico”, per essersi su di esso formato il giudicato attesa la mancata proposizione dell’appello incidentale.
Orbene, trattasi di congrua motivazione a sostegno di decisione al riguardo rispondente al principio affermato da questa Corte in base al quale la norma di cui all’articolo 92 c.p.c., comma 2, nella parte in cui consente al giudice di disporre la compensazione delle spese di lite allorche’ concorrano “gravi ed eccezionali ragioni”, e’ norma elastica, che il legislatore ha previsto per adeguarla ad un dato contesto storico-sociale o a speciali situazioni (non esattamente ed efficacemente determinabili a priori, ma da specificare in via interpretativa da parte del giudice del merito, con un giudizio censurabile in sede di legittimita’, in quanto fondato su norme giuridiche), cui anche l’oggettiva opinabilita’ delle questioni affrontate e l’oscillante soluzione ad esse data in giurisprudenza vanno invero ricondotte ove sintomo dell’atteggiamento soggettivo del soccombente, in quanto cioe’ ricollegabili alla considerazione delle ragioni che lo hanno indotto ad agire o a resistere in giudizio (v. Cass., Sez. Un., 22/2/2012, n. 2572, e, conformemente, Cass., 10/2/2014, n. 2883). Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo in favore della controricorrente (OMISSIS), seguono la soccombenza.
Non e’ viceversa a farsi luogo a pronunzia in ordine alle spese del giudizio di cassazione nei confronti dell’altro intimato, non avendo il medesimo svolto attivita’ difensiva.
La Corte dichiara il ricorso inammissibile. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 8.200,00, di cui Euro 8.000,00 per onorari, oltre a spese generali ed accessori come per legge, in favore della controricorrente (OMISSIS).
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, come modif. dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.
Corte di Cassazione, sezione seconda civile, sentenza 23 ottobre 2017, n....

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 Cass. 
 articolo 96
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 articolo 366
 articolo 112
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 articolo 35
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 articolo 13
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