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Timestamp: 2020-07-14 05:56:00+00:00

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TOP Ö 2: Bauantrag zur Nutzungsänderung der Hobbyräume im Kellergeschoss in Büroräume auf dem Grundstück Fl.Nr. 282/5 der Gemarkung Öxing (Kapellenstraße 28)
Die Antragsunterlagen wurden von der Ersten Bürgermeisterin vorgestellt und erläutert. Beantragt wird die Nutzungsänderung von Hobbyräumen im Kellergeschoss in Büroräume zur Nutzung durch das Versicherungsbüro des Antragstellers. Gleichzeitig wird eine Neuordnung der Parkplätze beantragt.
a) Nutzungsänderung
Historisch ist das Anwesen als Gebäude mit 2 Wohneinheiten genehmigt. Am 16.02.1984 wurde ein Dachgeschossausbau (Erweiterung der bestehenden Wohneinheit im Obergeschoss) zugelassen.
Die Erweiterung des Kellers durch Hobbyräume wurde mit Bescheid vom 10.03.1992 zusammen mit der Errichtung eines Wintergartens baurechtlich genehmigt (Baugenehmigung vom 10.03.1992, Az.: A0327/91). Abweichend von dieser Baugenehmigung wird in den Kellerräumen jedoch ein Versicherungsbüro betrieben. Die gegenüber der Baugenehmigung geänderte Nutzung zu Bürozwecken war und ist genehmigungspflichtig (Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 i.V.m. Art. 60 BayBO). Hierfür wird jetzt die nachträgliche Genehmigung beantragt.
Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich, die Zulässigkeit beurteilt sich somit nach § 34 BauGB. Die Umgebungsbebauung ist ausschließlich durch Wohnbebauung geprägt und entspricht nach seiner Eigenart einem (faktischen) reinen Wohngebiet (§ 3 BauNVO). Nördlich auf der gegenüberliegenden Straßenseite liegt das Schulzentrum mit Grund- und Mittelschule, das in reinen Wohngebieten nur in kleinerer Form ausnahmsweise zulässig wäre (§ 3 Abs. 3 BauNVO). Diese Bebauung liegt jedoch außerhalb (schließt sich an) des für die Prägung der Gebietsart maßgeblichen Bereiches und ändert die Gebietsbeurteilung nicht.
Die Wahrung der allgemeinen Zweckbestimmung als reines Wohngebiet ist aufgrund der beengten Erschließungsflächen und der Auswirkungen auf die verkehrssensible Kapellenstraße als Haupterschließungsstraße von besonderem Interesse für die Stadt.
Beantragt ist zwar die Nutzungsänderung zugunsten von „Büroräumen“, die in dieser allgemeinen Nutzungsart in reinen Wohngebieten nicht zulässig ist. Dabei ist es nicht die Störwirkung aus der Tätigkeit selber, sondern der betriebsbedingte Fahrverkehr, der gebietsstörend wirken kann. Hier ist die Antragsbezeichnung aber ungenau. Erklärter Antragswille ist die Nutzung zur Ausübung der Versicherungsvertretung des Antragstellers. Diese Differenzierung ist bedeutsam, da § 13 BauNVO einen speziellen Zulassungsanspruch für bestimmte Dienstleistungsgewerbe schafft.
Die Nutzung für die Tätigkeit als Versicherungsvertreter stellt eine den freien Berufen gleichgestellte Tätigkeit dar und unterfällt damit dem Anwendungsbereich dieser Vorschrift (§ 13 BauNVO). Diese Nutzung ist in einzelnen Räumen eines Wohngebäudes zulässig. Mit drei Räumen im Keller und damit rund 70 m² Nutzfläche beträgt die Raumfläche ca. ¼ der Gesamtfläche und bleibt dabei der Wohnnutzung untergeordnet.
Aufgrund der Größe der Büroflächen und der Art der Tätigkeit ist die „Wohnartigkeit“ noch gegeben, die für die Zulassung solcher Nutzungen in reinen Gebieten zu fordern ist (§ 15 BauNVO). Durch die beantragte Nutzung entsteht zwar ein erhöhter Kundenverkehr, der jedoch in seinem Umfang und der konkreten Verhältnisse nicht zu gebietsunverträglichen Störungen führt.
b) Stellplatzanordnung
Mit dem Bauantrag wurde zugleich die Absenkung des Bordsteines entlang der gesamten Nordseite des Grundstücks beantragt, also auf einer Breite von ca. 14 m. Damit soll die direkte Anfahrbarkeit der dort geplanten 4 Stellplätze (Senkrechtparkplätze) ermöglicht werden, die neben der bereits abgesenkten Grundstückszufahrt liegen.
Die bestehenden Baugenehmigungen enthalten keine Regelungen über Anzahl und Anordnung der notwendigen Stellplätze. Der Vorgartenbereich und der Fahrstreifen an der Westgrenze (erreichbar durch die bestehende Grundstückszufahrt mit ca. 3 m breiter Absenkung) werden bisher schon als offene Abstellplätze genutzt. Dort sind (Anfrage des Antragstellers vom 13.11.2015) 2 Stellplätze als Längsparker im Vorgarten vorhanden, die über die bestehende Zufahrt angefahren werden. Westlich des Gebäudes bestehen 2 weitere Abstellplätze. Diese offenen Stellplätze und die Zufahrt konnten gemäß Art. 57 Abs. 1 Nrn. 8 und 15 lit. b BayBO genehmigungsfrei errichtet werden.
Die bestehenden Stellplätze sind jetzt nicht mehr ausreichend. Die im Zusammenhang mit der Nutzungsänderung beantragte Änderung der Stellplatzanordnung unterfällt – als Teil eines zusammenhängenden Vorhabens (Gesamtvorhaben) – der Genehmigungspflicht.
Diese liegen im unbebauten Vorgartenbereich, also außerhalb der (faktischen) Baugrenzen. Für die näheren Zulassungsvoraussetzungen von baulichen Anlagen ist für das Einfügungsgebot auf die Konkretisierung des § 23 Abs. 5 BauNVO zurückzugreifen (BayVGH vom 25.04.2005). Danach sind Vorgärten ein das Straßen- und Ortsbild mitbestimmendes Element, das nicht beliebig mit baulichen Anlagen bebaut werden kann. Eine Überschreitung des Einfügungsrahmens (faktische Baugrenze) kann dann zugelassen werden, wenn keine nachhaltigen städtebaulichen Störungen zu befürchten sind. Hier ist vor allem die Vorbildwirkung zu bedenken, da aufgrund der Selbstbindung auch künftige gleichgelagerte Baufälle zuzulassen sind bzw. durch den entstehenden erweiterten „Einfügungsrahmen“ dann generell zulässig werden.
Hier bestehen zwar ortsplanerische Bedenken, da aufgrund der Bebauungssituation auf ganzer Reihe entlang der Kapellenstraße dann die Errichtung von Stellplätzen im Vorgartenbereich zu befürchten ist. Durch den Umstand, dass bereits mehrere Stellplätze vorhanden sind, ist aber schon eine Bebauungssituation entstanden, die eine Prägung der Vorgärten durch Stellflächen zur Folge hat. Dieser bestehende Bebauungsrahmen schafft dann ­– ungeachtet der ortsplanerischen Vorstellungen – auch außerhalb der von den Gebäuden definierten faktischen Baugrenzen einen Zulassungsanspruch für offene Stellflächen (§ 34 Abs. 1 BauGB).
c) Gehsteigabsenkung
Von der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsfrage zu trennen ist die straßenrechtliche Gestattung. So ist für die beantragte Anlegung der Stellplätze der Gehweg entlang des Grundstücks baulich zu ändern (abzusenken).
Hierauf besteht kein Anspruch. Auch der gesteigerte Anliegergebrauch (Art. 17 BayStrWG) verschafft nur den Anspruch auf die Erreichbarkeit eines Grundstückes, aber nicht in beliebiger Breite und Art. Auch wenn kein gesetzliches Zulassungsverfahren für Zufahrten vorgesehen ist (keine straßenrechtliche Sondernutzung (Art. 19 BayStrWG), besteht ein präventiver straßenrechtlicher Verbotsvorbehalt für die Gemeinde (Art. 17 Abs. 5 BayStrWG). Daneben ist der technische Umbau von Straßen (Gehsteigabsenkung) ohnehin nur mit Zustimmung der Stadt Grafing zulässig (Art. 14 BayStrWG).
Anders als bei Sondernutzungen wird hierüber zwar nicht im Baugenehmigungsverfahren entschieden (Art. 21 BayStrWG). Durch die Mitwirkung der Stadt im Baugenehmigungsverfahren und der dort zu prüfenden Erschließungssicherung ist bei straßenrechtlichen Bedenken aber darüber im gemeindlichen Einvernehmen zu befinden, da ansonsten (zustimmendes Verhalten) ein schutzwürdiges Vertrauen auf die Erteilung der Erlaubnis entstehen kann (BayVGH 01.12.2009).
Maßgebliche Entscheidungsgründe sind
a) Schutz des öffentlichen Verkehrsraums für die Nutzung als gemeingebräuchlicher Abstellplatz
Diese Betrachtung erfolgt unabhängig von den (veränderbaren) straßenverkehrsrechtlichen Verhältnissen (angeordnete Halteverbote). Nach § 3 Abs. 5 der örtlichen Stellplatzsatzung tritt dieses öffentliche Schutzinteresse gegenüber den privaten Interessen an einer weiteren Zufahrt nicht entgegen, wenn max. 4 Stellplätze angelegt werden. Ansonsten ist eine Zufahrt anzulegen.
Das ist zwar auf den ersten Blick gewahrt, jedoch ist neben den Stellplätzen noch eine weitere Grundstückszufahrt vorhanden, womit dem Regelungsziel der Stellplatzsatzung nicht entsprochen ist. Eine Ausnahme kann aber noch erteilt werden.
Bei der Entscheidung über die Zulassungsfähigkeit einer (zweiten) Zufahrt sind aber vor allem die Aspekte der Verkehrssicherheit maßgeblich (Art. 17 Abs. 5 BayStrWG). Da bei den unterstellten Senkrechtparkplätzen ein rückwärts Ein- bzw. Ausfahren über den Gehweg notwendig wird, entsteht ein Gefährdungspotential für die Fußgänger. Aufgrund der Funktion als Hauptschulweg kommt diesem Aspekt eine erhebliche Bedeutung zu, insbesondere auch im Hinblick auf die Vorbildwirkung für vergleichbare Folgevorhaben (Selbstbindung der Verwaltung). So könnten im Bereich der Hauptschulwege die im Hinblick auf den Fußgängerschutz nachteiligen Gehwegabsenkungen kaum mehr ermessensfehlerfrei abgelehnt werden. Das ist im Hinblick auf die ständigen Bemühungen einer größeren Fußgänger- und Schulwegsicherheit an der Kapellenstraße gut zu überlegen.
Die Verwaltung hat sich hierzu in einem vorausgegangenen Auskunftsersuchen schon ablehnend gegenüber dem Antragsteller geäußert. Durch die Verbindung mit der Nutzungsänderung liegt jetzt die Entscheidungszuständigkeit beim Bau-, Werk- und Umweltausschuss.
Durch die Nutzungsänderung entsteht ein zusätzlicher Stellplatzbedarf.
1 Wohnung über 100 m² (OG + DG) 2,0 Stpl. davon 0,2 für Besucher
1 Wohnung unter 100 m² (EG) 1,5 Stpl. davon 0,15 für Besucher
Büro im Keller (64 m² HNF – 1 Stpl. je 40 m²) 1,6 Stpl. davon 0,32 für Besucher
Summe: 5,1 Stpl. gerundet 6 Stellplätze davon 1 Stellplatz für Besucher jederzeit anfahrbar
In den Bauvorlagen sind 4 Stellplätze nachgewiesen, es sind noch 2 zusätzliche Stellplätze auf dem Grundstück nachzuweisen. Es dürfte aber durch Planänderungen (Reduzierung der Büronutzfläche auf 60 m²) gelingen, die notwendigen Stellplätze auf 5 Stellplätze zu reduzieren.
In der Beratung wurde von einzelnen Ausschussmitgliedern eine andere Auffassung vertreten. Entgegen der Einschätzung der Verwaltung sind keine wesentlichen verkehrlichen Nachteile zu erkennen, wenn der Bordstein antragsgemäß entlang des gesamten Grundstücks abgesenkt wird. Der Redner merkte weiter an, dass eine ähnliche Gehwegabsenkung bereits an anderer Stelle in der Kapellenstraße vorgenommen wurde. Da bereits seit vielen Jahren das Versicherungsbüro dort betrieben wird, sollte dem Antrag entsprochen werden.
Vom Verwaltungsvertreter wurde daraufhin hingewiesen, dass auch bei einer nachträglichen Baugenehmigung nicht die Folgewirkung außer Acht gelassen werden sollte. Es handelt sich um ein Grundstück entlang des Hauptschulwegs, auf dessen Verkehrssicherheit die Stadt stets besonderes Augenmerk gelegt hat. Durch die Absenkung in der beantragten Länge verliert der Gehweg zunehmend seine Schutzfunktion; hinzu kommt der gefahrgeneigte Parkverkehr durch das notwendige Rückwärts-Ausfahren aus den Stellplätzen selbst. Es obliegt aber der Entscheidung des Gremiums, den Belang der Verkehrssicherheit ein anderes Gewicht zukommen zu lassen und dem Bauantrag vorbehaltlos zuzustimmen. Auch diese Entscheidung ist als rechtmäßig anzusehen.
Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 2 Stimmen, dem Bauantrag zur Nutzungsänderung der Hobbyräume im Kellergeschoss für die Versicherungsvertretung auf dem Grundstück Fl.Nr. 282/5 der Gemarkung Öxing, Kapellenstraße 28, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.
In der Baugenehmigung ist die konkrete Nutzungsart (Büroraum für Versicherungsvertretung) einschränkend festzulegen.
Die Errichtung von Stellplätzen, die eine weitere Absenkung des Gehweges notwendig machen, wird gemäß Art. 17 Abs. 5 BayStrWG abgelehnt.
Auf dem Grundstück sind 6 Stellplätze nachzuweisen.

References: Art. 60
 § 34
 § 13
 Art. 57
 § 23
 § 3
 Art. 17