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Timestamp: 2020-05-31 11:13:11+00:00

Document:
Mietrecht - Marten & Graner
Ihre Anwälte für Mietrecht in Berlin
Hilfspaket für Mieter während der COVID-19 Pandemie
Der Bundestag und der Bundesrat haben ein Gesetz beschlossen, durch das die wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen der Corona Krise abgemildert werden.
Geschützt werden u.a. Wohnraummieter und Geschäftsraummieter, die in dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 die Miete nicht zahlen können. Das Recht des Vermieters, Miet- und Pachtverhältnisse wegen Zahlungsrückstand zu kündigen ist für diesen Zeitraum eingeschränkt. Die Einschränkung gilt nur für Zahlungsrückstände, die diesen Zeitraum umfassen und nur für den Fall, dass die Rückstände auf den Auswirkungen der SARS-CoV-2 Pandemie beruhen. Die Pflicht des Mieters, den Mietzins zu entrichten, bleibt weiter bestehen. Diese hat er bis zum 30. Juni 2022 nach zu entrichten. Ab dem 1. Juli 2022 hat der Vermieter wieder das Recht, wegen Zahlungsverzug aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorgaben zu kündigen.
Mieter, die aufgrund der COVID-19 Pandemie keine Miete zahlen können, sollten unverzüglich mit ihrem Vermieter Kontakt aufnehmen. Im Streitfall muss der Mieter dem Vermieter glaubhaft machen, dass er die Miete aufgrund der Pandemie nicht zahlen kann. Als Glaubhaftmachung dienen entsprechende Nachweise über fehlende Einnahmen, eine Versicherung an Eides statt und weitere Nachweise wie z.B. der Nachweis der Antragstellung, bzw. die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das Einkommen bzw. den Verdienstausfall.
Mieter oder Pächter von Gewerbeimmobilien können dies auch dadurch glaubhaft machen, indem sie behördliche Verfügungen vorlegen, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird.
Diese Maßnahmen können unter bestimmten Voraussetzungen seitens des Gesetzgebers verlängert werden, je nach Verlauf der COVID-19 Pandemie.
Zu beachten ist, dass die Einschränkungen nur ausstehende Mietzahlungen für den genannten Zeitraum umfassen – andere Zahlungsrückstände berechtigen daher unverändert zur Kündigung, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen – und den Mieter die Beweislast trifft, dass er allein aufgrund der COVID-19 Pandemie die Miete nicht entrichten kann. Mieter sind daher gut beraten, Nachweise zu sichern und die Kausalität zur COVID-19 Pandemie entsprechend zu dokumentieren.
Widerruf der Untermieterlaubnis ist kein Kündigungsgrund
Das Landgericht Berlin hat in der Berufungsinstanz ein Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg aufgehoben, das einer Räumungsklage des Hauptmieters gegenüber seinem Untermieter stattgegeben hatte.
Das Landgericht führt aus, dass die Kündigung des Hauptmieters das Untermietverhältnis nicht wirksam beendet hat, da ein berechtigtes Interesse des Hauptmieters gemäß § 573 Abs. 1 BGB nicht gegeben ist. Dabei hat es das Landgericht offen gelassen, ob die erteilte Untermieterlaubnis überhaupt wirksam widerrufen wurde oder nicht. Im konkreten Fall hatte der Vermieter die Untermieterlaubnis gegenüber dem Hauptmieter widerrufen. Der Hauptmieter vermietet die Mietwohnung vollständig unter und wohnte selbst nicht mit in der Wohnung. Auch beabsichtigte der Hauptmieter nicht, selbst wieder in die Wohnung einzuziehen. Aus diesem Grund entschied das Berufungsgericht, dass ein berechtigtes Interesse an der Kündigung mangels eines konkreten Rückkehrwillens des Hauptmieters nicht gegeben ist. Auch die Möglichkeit einer Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch Kündigung des Vermieters bei Fortsetzung des Untermietverhältnisses stellt kein berechtigtes Interesse des Hauptmieters im Verhältnis zum Untermieter da, welches eine Kündigung rechtfertigen würde. Der Vermieter habe mangels Pflichtverletzung des Hauptmieters seinerseits keinen Kündigungsgrund, wenn der Hauptmieter – so wie im vorliegenden Fall – mit einer Räumungsklage alle Möglichkeiten ergriffen habe, um das Untermietverhältnis zu beenden.
Ein berechtigtes Interesse kann auch nicht aus dem Umstand hergeleitet werden, dass der Kläger im Falle eines wirksamen Widerrufs der Untermieterlaubnis zur Beendigung des Untermietverhältnisses verpflichtet sei. Dieser Sachverhalt kann nicht mit einer Bedarfs- oder Verwertungskündigung wie beim Eigenbedarf oder im Fall von Verkaufsabsichten gleichgesetzt werden.
Das Gericht hat die Revision zugelassen, da bisher höchstrichterlich nicht entschieden ist, ob und unter welchen Voraussetzungen der Widerruf einer Untermieterlaubnis zur Folge haben kann, dass ein bereits bestehendes, aufgrund einer früheren Erlaubnis rechtmäßig begründetes Untermietverhältnis beendet werden kann. Diese Frage ist von grundsätzlicher Bedeutung. Gleiches gilt für die Frage, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen die Pflicht, ein Untermietverhältnis zu beenden, ein berechtigtes Interesse i.S.d § 473 Abs. 1 BGB darstellen kann.
Landgericht Berlin vom 30.10.2019, Akz: 64 S 36/19.
Unterlassungsanspruch gegen Gewerbemieter
Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beklagte ist Mieter einer im Erdgeschoss befindlichen Einheit. In einer in der Teilungserklärung enthaltenen Regelung über die Nutzung der Einheit wird diese als „Laden“ bezeichnet. Der Beklagte betreibt darin eine Eisverkaufsstelle, in der er neben Eis auch Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke anbietet. In den Räumlichkeiten und auf der Fläche davor stehen Tische und Stühle. Die Wohnungseigentümergemeinschaft begehrt die Unterlassung der Nutzung als Eisdiele gegenüber dem Mieter.
Der Bundesgerichtshof hat nun klargestellt, dass die Wohnungseigentümer gegen einen Mieter einer Einheit im Falle einer Nutzung, die der – wie vorliegend – in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB haben. Dies war bisher nicht höchstrichterlich entschieden und umstritten. Der BGH führt aus, dass als Anspruchsgrundlage nur § 1004 Abs. 1 BGB in Betracht kommt. Voraussetzung ist, dass der Mieter das Eigentum des Sondereigentümers beeinträchtigt, der die Unterlassung begehrt.
Diese Voraussetzung ist ohne weiteres gegeben, wenn der Mieter das Gemeinschaftseigentum in einer Weise nutzt, die einer von den Eigentümern getroffenen Gebrauchsregelung widerspricht. Mit der Nutzung des Gemeinschaftseigentums nimmt der Mieter das Miteigentum aller Eigentümer in Anspruch. Der Mieter leitet seine Befugnis zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums von seinem Vermieter ab. Diese Befugnis kann nicht weiter reichen, als die Befugnis des Eigentümers, der diese dem Mieter im Rahmen eines Mietverhältnisses einräumt.
Diese Voraussetzung ist aber auch dann gegeben, wenn eine zweckwidrige Nutzung des Sondereigentums durch einen Mieter vorliegt. Das gilt zumindest dann, wenn durch eine bestimmte Bezeichnung einer Sondereigentumseinheit in der Teilungserklärung die zulässige Nutzung dieser Einheit beschränkt wird. Eine derartige Einschränkung ist vorliegend durch die Bezeichnung „Laden“ gegeben. Diese Regelung in der Teilungserklärung ist durch die Eintragung im Grundbuch „verdinglicht“, ohne damit zu einem dinglichen Recht zu werden. Sie entfaltet daher zwar keine Wirkung gegenüber jedermann, gleichwohl stellt die Nutzung der Sondereigentumseinheit durch den Mieter, die dieser Zweckbestimmung widerspricht, eine (mittelbare) Beeinträchtigung des Eigentums der anderen Wohnungseigentümer dar. Dies gilt auch dann, wenn die Beeinträchtigung nicht durch den Sondereigentümer sondern durch einen Mieter erfolgt. Diese Beeinträchtigung müssen die Wohnungseigentümer nicht dulden, auch wenn der Mieter mietvertraglich zu dieser Nutzung berechtigt ist.
Der BGH führt ferner aus, dass die Nutzung als Eisdiele mit Bestuhlung der Zweckbestimmung „Laden“ widerspricht. Durch die Nutzung der Außenfläche stört die Nutzung als Eisdiele mehr als die Nutzung als Ladengeschäft.
BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18
Mietrechtliche Haftung des Erben
Dem Erben steht nach dem Tod des Mieters das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags gemäß §§ 564 S. 1, 1922 Abs. 1 BGB zu. Macht der Erbe von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch, so wird das Mietverhältnis zwischen Erben und Vermieter fortgesetzt mit der Folge, dass der Erbe für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haftet.
Auch für Forderungen des Vermieters, die erst nach dem Tod des Mieters fällig werden – so wie Miete oder Nutzungsentschädigung – haftet der Erbe. Der Erbe hat jedoch die Möglichkeit, die Haftung auf den Nachlass zu beschränken. Diese, z.B. durch Nachlassverwaltung beschränkte Haftung, erstreckt sich jedoch nicht auf Forderungen, für welche der Erbe nicht nur in seiner Funktion als Erbe, sondern auch persönlich haftet. Derartige Forderungen haben eine Doppelnatur und sind sowohl Eigenverbindlichkeiten als auch Nachlassverbindlichkeiten.
Der Bundesgerichtshof hatte die Frage zu klären, ob das Unterlassen des Sonderkündigungsrechts nach § 564 S. 2 BGB nach dem Tod des Mieters zu einer persönlichen Haftung des Erben führt. Im vorliegenden Fall hatte der Erbe dieses Recht nicht ausgeübt. Der Senat hatte zuvor bevor bereits entschieden, dass im Falle der Ausübung des Kündigungsrechts die nach dem Erbfall und bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fällig gewordenen Forderungen reine Nachlassverbindlichkeiten bleiben. Der BGH entschied jetzt ergänzend dazu, dass allein das Unterlassen einer Kündigungsmöglichkeit keinen tauglichen Anknüpfungspunkt für eine persönliche Haftung des Erben darzustellen vermag. Dem Verstreichenlassen einer Kündigungsmöglichkeit ist kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert beizumessen. Vielmehr liegt der Zweck des § 564 S.2 BGB darin, der fehlenden persönlichen Verbindung zwischen Vermieter und Erben Rechnung zu tragen. Dabei dient das Sonderkündigungsrecht in erster Linie dem Vermieter, da er auf diese Weise ein gesondertes und einfaches Kündigungsrecht erhält ohne Begründungserfordernis. Die Frist beträgt für beide Seiten, Erbe und Vermieter, vier Wochen. Der Erbe hat gemäß § 1944 Abs. 1 BGB jedoch allein sechs Wochen Zeit, über Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft zu entscheiden. Um eine persönlichen Haftung des Erben zu vermeiden, müsste er daher das Mietverhältnis kündigen, bevor er über Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft insgesamt entschieden hat. Der BGH lehnt daher die persönliche Haftung des Erben allein aufgrund des Verstreichenlassens des Sonderkündigungsrechts ab.
Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.09.2019, VIII ZR 138/18
Das Landgericht führt aus, dass die Modernisierungserklärung insgesamt unwirksam ist, weil die von der Klägerin zugrunde gelegte Berechnung der Gesamtkosten darauf abzielt, dem beklagten Mieter Kosten aufzuerlegen, die in einem eklatanten Missverhältnis zur Leistung stehen. Dieser vorsätzliche Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist auf die personelle und unternehmerische Verflechtung der auf Seiten der Klägerin beteiligten Gesellschaften zurück zu führen. Der Geschäftsführer der Klägerin ist zugleich Geschäftsführer der X – GmbH, die ein im Steuerrecht einheitliches Unternehmen mit ihr bildet, sowie Geschäftsführer der Y – GmbH, deren Honorar Bestandteil der Berechnung ist. Das Landgericht führt aus, dass dieser Umstand in Verbindung mit den Abweichungen von den vom Sachverständigen angesetzten angemessenen Kosten zu den Positionen Elektroinstallation, Wärmedämmung und Fenster ausreicht, um ein kollusives Verhalten der Klägerin und ihrer Firmen aus verwerflicher Gesinnung zum Zwecke der Gewinnmaximierung unter Ausnutzung der besonderen Situation des Mieters zu bejahen.
BGH Urteil vom 05.12 2018 – XIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18

References: § 573
 § 473
 § 1004
 BGH 
 § 1004
 BGH 
 § 564
 BGH 
 § 564
 § 1944
 BGH 

BGH