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Timestamp: 2019-04-22 10:12:26+00:00

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Mietpreisgrenzen - wohnungswirtschaft.online
Im folgenden geht es um die Mietpreisgrenzen im freifinanzierten Wohnungsbau, für den (theoretisch) das Prinzip der freien Mietpreisvereinbarung gilt. Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus gilt das Kostenmietenprinzip. Der Vermieter darf über die Kostenmiete nicht hinausgehen. Überzahlte Beträge sind zurückzuerstatten (Dazu verweisen wir auf unseren Beitrag „Sozialer Wohnungsbau”).
Die Vorschriften der §§ 557 ff BGB über die verschiedenen Möglichkeiten einer Mieterhöhung ziehen zugleich deren Grenzen. Dies gilt vor allem für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB. Diese Grenzen sind verfahrensrechtlicher und inhaltlicher Natur. Sie gelten jedoch nur für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen. Für die Vereinbarung des Mietpreises bei Abschluss eines Mietvertrages sind diese Vorschriften grundsätzlich nicht anwendbar. Die Miete kann bei Abschluss des Mietvertrages frei vereinbart werden, also auch über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Der Vermieter kann dann zwar für längere Zeit keine Mieterhöhungen geltend machen (Bis der Mietspiegel die Mietvertragsmiete überholt hat). Während der gesamten Zeit kassiert er jedoch eine Miete, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Anders sieht es in Gebieten aus, für die die neuen §§ 556d bis 556g BGB mit der sogenannten „Mietpreisbremse” gelten. Berlin gehört dazu. Auch in diesen Gebieten gilt grundsätzlich die freie Mietpreisvereinbarung. Mieter und Vermieter sind also nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Es gibt aber Grenzen für die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete, insbesondere die 10-%-Grenze in § 556d Absatz 1 BGB. Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unseren Beitrag zur Mietpreisbremse. Die Begrenzung der Neuvertragsmieten war zuvor schon seit längerem Gegenstand wohnungspolitischer Debatten. In Berlin liegen die Neuvertragsmieten in der Regel deutlich über der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Deutsche Mieterbund forderte daher eine Begrenzung auch der Neuvertragsmieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Dies würde auch die Entwicklung der Mietspiegelmieten dämpfen, da die Neuvertragsmieten gemäß § 558 Absatz 2 Satz 1 BGB dafür besonders bedeutsam sind. Die Mietpreisbremse scheint das gesetzgeberische Ziel jedoch nicht erreicht zu haben.
Es gibt unabhängig davon Vorschriften, die bei der Neuvermietung den Spielraum nach oben begrenzen, die also eine Schranke für den Grundsatz der freien Mietvereinbarung darstellen. Dabei handelt es sich um die verbotene Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG und den Mietwucher nach § 138 BGB. Diese Vorschriften gelten theoretisch auch für bestehenden Wohnraummietverhältnisse, sind also auf alle Mieterhöhungen nach den §§ 557 ff BGB sowie die Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB anzuwenden. In diesen Bereichen kommen sie jedoch nur selten zur Anwendung, da den einzelnen Mieterhöhungsvorschriften bereits inhaltliche Schranken eigen sind und die Interessenlage eine andere als bei der Neuvermietung ist, da der Mieter bereits eine verbindliche vertragliche Rechtsposition erworben hat.
Verbotene Mietpreisüberhöhung
1. Verbotene Mietpreisüberhöhung
Die verbotene Mietpreisüberhöhung ist geregelt in § 5 des WiStrG (Wirtschaftsstrafgesetz). Die Vorschrift lautet:
Die Vorschrift soll die Mieter vor der Vereinbarung überhöhter Mieten schützen. Eigentlich muss sich niemand auf eine solche Vereinbarung einlassen. Aber gerade dann, wenn die in der Vorschrift vorausgesetzte Mangellage (Geringes Angebot an vergleichbaren Räumen) vorliegt, ist die Entscheidungsfreiheit der Mieter zumeist eingeschränkt. Die Vermieter können in einer solchen Situation ihre wirtschaftliche Macht ausspielen und Mieten durchsetzen, die deutlich über dem ortsüblichen Preisniveau liegen.
Andere Märkte reagieren auf eine solche Mangellage flexibel und schnell, indem die Anbieter die Produktion erhöhen und so in der Regel das Preisniveau wieder stabilisieren. Auf dem Wohnungsmarkt ist das wegen der langen Vorlaufzeiten von Wohnungsbauinvestitionen und der nur begrenzt zur Verfügung stehenden Ressource Boden nicht möglich. Der Markt kann eine solche Verknappung gar nicht oder nur mit jahrelanger zeitlicher Verzögerung beseitigen. Dies wäre vertretbar, wenn es um ein verzichtbares oder substituierbares Gut gehen würde. Wohnen muss aber jeder Mensch. Aus diesem Grunde muss der Gesetzgeber dem Marktgeschehen Grenzen setzen. Selbst diese Grenze ist jedoch nur relativ, da sie nicht an einem absoluten Preis ansetzt, sondern an der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Vorschrift beschreibt zunächst eine Ordnungswidrigkeit, die schon dann erfüllt sein kann, wenn der Vermieter die unangemessen hohe Miete fordert. Ihre eigentliche Bedeutung liegt aber auf zivilrechtlichem Gebiet, da bei Verwirklichung des äußeren Tatbestandes ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Vermieters die Vereinbarung über die Miethöhe wegen dem Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot (§ 5 WiStG) nach § 134 BGB nichtig ist. Die überzahlte Miete kann dann nach § 812 BGB zurückgefordert werden. Durch diese Sanktionen soll der Mieter davor geschützt und der Vermieter davon abgehalten werden, die Mangellage auf dem Mietwohnungsmarkt auszunutzen.
§ 5 WiStG gilt nur für Wohnräume. Entscheidend ist dafür die Vereinbarung der Parteien, also der Mietvertrag, nicht der objektive Nutzungszweck der Räume oder die tatsächliche Nutzung (Siehe unseren Beitrag zum Wohnraummietrecht). Nicht zum Wohnen dient jeder andere Zweck der Anmietung, insbesondere für gewerbliche Zwecke. Wird also ein Ladengeschäft als Wohnung vermietet, ist § 5 WiStG anwendbar. Wird hingegen eine Wohnung zum Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei vermietet, ist die Vorschrift nicht anwendbar. Auch die vertragswidrige Nutzung als Wohnung oder als Gewerbe ändert daran nichts.
Bei gemischten Mietverhältnissen ist der vereinbarte inhaltliche Schwerpunkt entscheidend. Steht die Nutzung als Wohnraum im Vordergrund, gilt § 5 WiStG für das gesamte Mietverhältnis.
Miete und Nebenleistungen
Nach § 5 WiStG spielt es keine Rolle, ob die unangemessen hohe Miete für die Vermietung der Wohnräume oder für damit nach dem Vertrag verbundene Nebenleistungen gezahlt wird. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn der Mieter zusätzliche Miete für die Vermietung für Nebenräume wie für eine Garage zahlen muss. Entscheidend ist immer das Mietverhältnis als ganzes. Hierdurch soll verhindert werden, dass der Vermieter durch eine Aufspaltung der Entgelte versucht, die Vorschrift zu umgehen.
Unangemessene Entgelte
Unangemessen hoch sind nach § 5 Absatz 2 WiStG Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Die Grenze für eine verbotene Mietpreisüberhöhung liegt also bei 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Vorschrift entspricht fast wörtlich der Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Absatz 2 BGB. Insofern kann auf die dortigen Ausführungen verwiesen werden. In Berlin ergeben sich diese Beträge aus den jeweils gültigen qualifizierten Mietspiegeln.
Zahlt der Mieter über die Grundmiete hinaus Betriebskosten oder Kosten für Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen, so sind diese Beträge nicht einzurechnen, da sie üblich sind und z.B. in Berlin auch entsprechend in den Mietspiegeln berücksichtigt werden. Dagegen sind besondere Mieterleistungen wie unrentierliche Renovierungszuschüsse, oder unbezahlte Hausmeisterleistungen zu Lasten des Vermieters zu berücksichtigen. Handelt es sich um einen Vertrag mit einer Inklusivmiete, so sind die enthaltenen Betriebskosten herauszurechnen. Ist eine auffällig hohe Betriebskostenpauschale vereinbart, so ist der zur Deckung der Betriebskosten nicht benötigte Teil der Pauschale aber der Grundmiete zuzuschlagen.
Hinzu kommen muss, dass der Vermieter sich den unangemessen hohen Mietzins unter Ausnutzung eines geringen Angebotes auf dem örtlichen Wohnungsmarkt bzw. Teilmarkt für vergleichbare Wohnungen versprechen läßt, die sogenannte „Mangellage“. Diese liegt vor, wenn bei einem ausreichenden Angebot von vergleichbaren Wohnungen die Mietvereinbarung so nicht getroffen worden wäre.
Wenn allerdings der Vermieter nachweist, dass die Miete zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist, kann nach § 5 Absatz 2 Satz 2 WiStG eine Vereinbarung auch zwischen 20 % bis 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam sein. Die laufenden Aufwendungen müssen vom Vermieter in Form einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen werden, die gemäß den Vorschriften über die Ermittlung der Kostenmiete im öffentlich geförderten Wohnungsbau ( §§ 20 ff der II. BV)aufzustellen ist.
Eine zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete verstößt trotzdem gegen § 5 WiStG, wenn sie in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters steht (§ 5 Absatz 2 Satz 2 am Ende). Damit verweist die Vorschrift auf die absolute Grenze der Wuchertatbestände. Eine wucherische Miete darf auch dann nicht genommen werden, wenn sie eigentlich zur Deckung der Kosten erforderlich ist.
Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen
§ 5 WiStG greift nicht automatisch, wenn der Mieter einen schlechten Mietvertrag abgeschlossen hat. Das Gesetz schützt nicht vor jeder Dummheit, sondern nur vor solchen schlechten Verträgen, die man abschließt, weil man aufgrund des geringen Angebots an vergleichbaren Räumen quasi keine Wahl hat.
Ob ein geringes Angebot im Sinne des Gesetzes vorliegt, ist anhand des lokalen Wohnungsmarktes im Zeitpunkt des Abschlusses des konkreten Mietvertrages zu überprüfen. Es ist zu bejahen, wenn aufgrund des Nachfrageüberschusses der Vermieter in der Lage ist, die Mietbedingungen zu diktieren, ohne dass der Nachfrager auf alternative Angebote ausweichen kann. Dies läßt sich nicht anhand einer konkreten Beobachtung feststellen, da Märkte, gerade in einer Großstadt wie Berlin, komplizierte und vielfältige Gebilde sind. Es gibt aber eine Reihe von Anhaltspunkten, die sorgfältig beobachtet werden müssen, will man ein geringes Angebot feststellen.
Die Neuvermietungsmiete liegt deutlich höher als die ortsübliche Vergleichsmiete.
Die Zweckentfremdung von Wohnraum ist unter Genehmigungsvorbehalt gestellt.
Die Wohnungslosigkeit steigt.
Das Mietpreisniveau steigt stärker als die allgemeinen Lebenshaltungskosten.
Der Anteil der Wohnkosten am Einkommen vergrößert sich
In Berlin gibt es derzeit nach Auffassung des Senats ein geringes Angebot in diesem Sinne. Aus diesem Grunde wurde auch die Zweckentfremdung von Wohnraum wieder untersagt.
Ein Schwerpunkt der Berliner Diskussion rankt sich um die Frage der Vergleichbarkeit. Während die eine Seite Berlin immer als Ganzes betrachtet und die Frage nach dem Wohnungsangebot im Prenzlauer Berg mit dem Hinweis auf Spandau und Marzahn begegnet, plädiert die Gegenseite dafür, in einer Riesenstadt wie Berlin auch Teilmärkte zu bilden. Die Frage muss beantwortet werden, da die Vorschrift sie durch die Verwendung des Begriffes der „Vergleichbarkeit“ ausdrücklich stellt.
Sachlich geht es nicht um den Wohnungsmarkt als Ganzes, da eine Luxuswohnung keine Alternative für einen Transfereinkommensbezieher ist. Es ist vielmehr auf relevante Teilmärkte abzustellen, die insbesondere durch die Kriterien gekennzeichnet sind, die auch für den Mietspiegel relevant sind, wie die Größe, die Ausstattung, die Lage und der Preis. Im Mittelpunkt steht dabei natürlich die Miethöhe. Was das geringe Angebot angeht, können also nur Wohnungen miteinander verglichen werden, die bei diesen Kriterien im wesentlichen übereinstimmen.
Räumlich geht es um „die Gemeinde“, also das gesamte Gemeindegebiet. Eine Beschränkung der Betrachtung auf einzelne Stadtteile oder Bezirke ist in § 5 Absatz 2 WiStG nicht vorgesehen. Ein geringes Angebot im Sinne des WiStG liegt daher nur dann vor, wenn das Angebot vergleichbarer Wohnungen im gesamten Stadtgebiet gering ist (BGH, Urteil vom 13.04.2005, VIII ZR 44/04). Das Tatbestandsmerkmal des “geringen Angebots” ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist.
Keine Rolle spielen personenbezogene Merkmale. Ob jemand Student, Familienvater, Millionär oder Arbeitsloser ist, spielt im Rahmen der Wertung nach § 5 WiStG keine Rolle. Es geht nur um die um das geringe Angebot in einem bestimmten Teilmarkt. Die Vorschrift schützt anders als § 138 BGB vor einer abstrakten Gefahr, nicht vor geschäftlicher Unerfahrenheit.
Das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung des geringen Angebotes liegt nur dann vor, wenn der Mieter die wegen der Wohnungsmarktlage geforderte Miete akzeptiert, weil ihm keine Alternativen angeboten werden. Wer dagegen bereits ist, eine geforderte Miete aus anderen Gründen zu zahlen, wird nicht ausgenutzt. Allerdings dürfte die Mangellage ein zu widerlegendes Indiz dafür sein, dass der Vermieter die Situation ausgenutzt hat.
In einem Rückforderungsverfahren muss der Mieter die Voraussetzungen des § 5 WiStG darlegen und beweisen. Der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 5 Absatz 2 Satz 2 beruft, muss dessen Voraussetzungen darlegen und beweisen.
Probleme wird der Mieter vor allem bei der Darlegung und dem Nachweis des „geringen Angebots“ haben. Hier wird er Indizien vortragen und sich dann auf einen Sachverständigenbeweis berufen müssen. Die Rechtsprechung stellt insoweit hohe Anforderungen an die Substantiierungspflicht des Mieters.
Bei § 5 WiStG handelt es sich um ein Verbotsgesetz im Sinne des § 138 BGB. Dies zieht die Teilnichtigkeit der Mietvereinbarung nach sich, soweit sie gegen § 5 WiStG verstößt. Diese Nichtigkeit tritt bereits dann ein, wenn die objektiven Voraussetzungen der Vorschrift erfüllt sind. Die subjektiven Voraussetzungen müssen für die zivilrechtlichen Folgen nicht vorliegen. Sie sind nur für das Ordnungswidrigkeitenrecht relevant.
Rechtsfolge ist nur die Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung, nicht die des gesamten Mietvertrages. Anders als beim Mietwucher gilt jedoch nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern auch der die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende Teil bis zur 20%-Grenze als zu zahlende Miete. Eventuell zuviel geleistete Mieten können nach § 812 BGB zurückgefordert werden. Zukünftig muss nur noch die zulässige Miete gezahlt werden.
Der entscheidende Zeitpunkt für die Beurteilung ist der des Mietvertragsabschlusses. Spätere Veränderungen berühren die ursprüngliche Teilnichtigkeit der Vereinbarung nicht. Führt der Vermieter eine Modernisierung durch, ist der Zugang der Mieterhöhungserklärung nach § 559 BGB der entscheidende Zeitpunkt.
Ausschluss des Anspruchs, Verjährung
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der überhöhten Miete besteht auch dann, wenn er bei Vertragsabschluss wußte, dass eine Mietpreisüberhöhung vorliegt und daher in Kenntnis einer Nichtschuld im Sinne des § 814 BGB gezahlt hat. Es widerspräche dem Schutzzweck des § 5 WiStG, wenn bei entsprechender Kenntnis des Mieters der Rückforderungsanspruch ausgeschlossen wäre. Geschützt wird nicht die Gutgläubigkeit des Mieters, sondern seine Entschlussfreiheit.
Der Rückforderungsanspruch des Mieters verjährt nach § 195 BGB in 3 Jahren.
Wie bereits erwähnt ist § 5 WiStG eigentlich eine Vorschrift des Ordnungswidrigkeitenrechts. Zusätzlich zum objektiven Tatbestand muss Vorsatz oder Leichtfertigkeit vorliegen. Leichtfertigkeit ist dann anzunehmen, wenn der Vermieter einfachste und ganz naheliegende Überlegungen unterläßt und das nicht beachtet, was jedem hätte einleuchten müssen. Der Vermieter muss die höchstzulässige Miete kennen, kann sich also nicht auf Unkenntnis berufen. Ausreichend ist es allerdings, wenn er die Vermietung einem sachkundigen Dritten überlässt, also einem Makler oder dem Hausverwalter, da er dann selbst nicht schuldhaft gehandelt hat. Aber auch dann, wenn der Vermieter nicht ordnungswidrig gehandelt hat, bleibt das Geschäft wegen des Verstoßes gegen den objektiven Tatbestand zivilrechtlich angreifbar.
Nach § 5 Absatz 3 WiStG kann die Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € geahndet werden.
Der Wuchertatbestand ist geregelt in den §§ 138 Absatz 2 BGB und 291 StGB. Die Vorschriften lauten:
Die Wuchergrenze im Sinne dieser Vorschriften liegt nach der Rechtsprechung des BGH bei 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auf die Höhe der Aufwendungen des Vermieters kommt es dabei nicht an.
Neben der wucherischen Mietpreisüberhöhung setzt der Tatbestand des Mietwuchers zudem voraus, dass der Vermieter sich den in einem auffälligen Missverhältnis zu seiner eigenen Leistung stehenden Vermögensvorteil versprechen ließ, indem er die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erheblichen Willensschwäche des Mieters ausgebeutet hat. Dies wird häufig übersehen. Erst dann wird eine Mietpreisüberhöhung sittenwidrig und strafbar.
Strafverfahren wegen Mietwuchers sind außerordentlich selten. Auch zivilrechtlich hat der Tatbestand des Mietwuchers keine Bedeutung, da in der Regel zugleich der Tatbestand der verbotenen Mietpreisüberhöhung vorliegt.
Die zivilrechtliche Rechtsfolge des Mietwuchers ist nicht die Nichtigkeit des Mietvertrages, sondern nur die Nichtigkeit der Mietpreisvereinbarung, soweit eine Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart ist. Eventuell zuviel geleistete Mieten können nach § 812 BGB zurückgefordert werden. Die Sanktion ist also schärfer als bei der verbotenen Mietpreisüberhöhung, bei der nur der Teil zurückgefordert werden kann, der die Grenze von 20 % überschreitet.
3. Die Bundesratsinitiative des Berliner Senats vom 29. Mai 2018
Der Berliner Senat in seiner Sitzung am 29. Mai 2018 beschlossen, einen Gesetzentwurf zur „Modernisierung des sozialen Mietrechts (Mietrechtsmodernisierungsgesetz)” beim Bundesrat einzubringen (Siehe auch die Pressemitteilung des Berliner Senats vom 29.05.2018). Ziel der Gesetzesinitiative ist es, alle Mieterinnen und Mieter wirkungsvoll vor rasant steigenden Mieten zu schützen. Teil der Initiative sind auch Änderungen zu den Mietpreisgrenzen. Um unzulässige Mietpreisüberhöhungen auch ordnungsrechtlich erfolgreich verfolgen zu können, sollen die sich hierauf beziehende Regelung im Wirtschaftsstrafgesetz praxistauglich geändert werden. Näher hat der Senat seine Vorstellungen nicht definiert.
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References: § 558
 § 556
 § 558
 § 5
 § 138
 § 546
 § 5
 § 134
 § 812

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 § 558
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 § 138
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 § 138
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 § 812
 § 559
 § 814
 § 5
 § 195
 § 5
 § 5
 BGH 
 § 812