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Interventi sul patrimonio edilizio esistente - PDF
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1 LORENZO SPALLINO Interventi sul patrimonio edilizio esistente Dalla manutenzione ordinaria alla ristrutturazione, passando per il Piano Casa della Regione Lombardia
2 Sommario NORMATIVA EDILIZIA... 8 Attività edilizia libera... 8 Manutenzione ordinaria... 8 Edilizia alberghiera... 8 Impianti termici... 8 Immobili condonati... 8 Infissi... 8 Interventi esclusi... 8 Normativa locale... 9 Nozione... 9 Opere abusive... 9 Pavimentazione aree esterne... 9 Recupero del sottotetto... 9 Rifacimento della copertura Rifacimento del solaio di calpestio Stazione radio base per telefonia cellulare Verande Zone sismiche Manutenzione straordinaria Ampliamento di vani-finestra Ampliamento della superficie Ampliamento dei volumi Aperture di porte e finestre Arredi esterni Balconi: apertura Balconi: chiusura Demolizione e ricostruzione di edifici fatiscenti Immobili abusivi Immobili in aree sottoposte a vincolo paesaggistico Incremento di volumetria Interesse a ricorrere Manufatti abusivi Manufatti fatiscenti Muri di contenimento Mutamento di destinazione d uso Nozione Opere interne Opere interne e destinazione d uso dell immobile Piscine Recinzioni Rifacimento della copertura Servizi igienici Stazioni radio base Verande
3 Tettoie Restauro e di risanamento conservativo Condono edilizio Elementi accessori Immobili abusivi Interventi abusivi Interventi ammessi Interventi esclusi Mutamento di destinazione d uso Nozione Oneri Soppalchi Rapporti con la manutenzione straordinaria Rapporti con la ristrutturazione edilizia Ruderi Varianti Volumetria (incremento) Ristrutturazione edilizia Balconi Condono edilizio Crollo dell edificio Distanza temporale tra demolizione e ricostruzione Distanze Facciata (rifacimento) Fedele ricostruzione (nozione) Frazionamento di singole unità abitative Immobili abusivi Immobili di antico impianto Immobili condonati Immobili vincolati Interventi esclusi Interventi ricompresi Legittimazione alla richiesta Modiche volumetriche Mutamento di destinazione d uso Normativa antisismica Nozione Nozione secondo i regolamenti locali Nozione secondo la l.r. Lombardia n. 12/ Oneri Oneri (calcolo) Permesso di costruire (necessità) Profili penali Rapporti con il recupero edilizio Regime autorizzativo temporale Ristrutturazione ordinaria e ristrutturazione con demolizione e ricostruzione Ruderi
4 Sedime (rispetto) Soppalchi Sopraelevazione Sostituzione edilizia (categoria) Volumetria, sagoma e superficie (rispetto) Volumi tecnici Zona di rispetto cimiteriale L.r. Lombardia n. 12/2005: recupero sottotetti Distanze ex d.m. 1444/ Indici di zona: inderogabilità Indici di zona: derogabilità Standard (altezza) Attività edilizia sottoposta a pianificazione attuativa Piani di recupero Approvazione Condono edilizio (rapporti) Contenuto Convenzione (natura) Decadenza ope legis (rilascio diretto di concessione edilizia) Distanze Finalità Imposizione generalizzata (illegittimità) Impugnazione (termini) Incrementi volumetrici Iniziativa d ufficio (diffida a provvedere ai proprietari) Limitazioni (altezze preesistenti) Manufatti abusivi Manutenzione straordinaria Piano Regolatore Generale (rapporti) Standard Termini (scadenza del termine triennale) Varianti e contestuale domanda di sanatoria Varianti ex l.r. 23/ Vincoli ulteriori rispetti a quelli già fissati dal P.R.U.G. (inammissibilità) Zona omogena (compatibilità) Programmi integrati di intervento Attuazione Contenuto Discrezionalità dell AC (estensione) Finalità Natura Programmi di recupero urbano Contenuto Espropriazione Natura Procedimento Programmi di riqualificazione urbana
5 Comportamento della p.a. (secondo buona fede) Interessi coinvolti Procedure (verifica della ammissibilità dell intervento) Rapporti con il P.R.U.G Interventi di trasformazione urbana (STU) Contenuto Individuazione delle aree Rapporti con lo strumento urbanistico generale ALTRA NORMATIVA Barriere architettoniche Ambulatorio Attività edilizia libera (limiti) Beni Ambientali e Architettonici Contributi a fondo perduto Deroga agli strumenti di pianificazione (competenza) IACP Legge 13/ Normativa antisismica Provvedimento abilitativo (competenza) Responsabilità penale (progettista) Sottotetti Beni paesaggistici Annullamento ministeriale (contenuto) Annullamento ministeriale (motivazione) Annullamento ministeriale (termini) Autorizzazione (motivazione) Diniego (motivazione) Legittimati alla richiesta Procedimento (comunicazione avvio) Regime transitorio Sindacato giurisdizionale (limiti) Visibilità dell intervento Disciplina igienico-sanitaria Accertamento di conformità Beni Ambientali e Architettonici Dichiarazione di inagibilità Diniego (motivazione) Licenza commerciale (rapporti) Manufatti abusivi Manufatti condonati Mutamento di destinazione d uso Pianificazione urbanistica Rapporti con il titolo edilizio Rilascio (presupposti) Responsabilità per danni della p.a Silenzio assenso (e poteri di controllo) Sospensione postuma (presupposti)
6 Rispetto cimiteriale ASL (compiti) Condono edilizio Condono edilizio (silenzio diniego) Edilizia residenziale pubblica Effetti nel caso di esproprio (valore del bene) Depositi a cielo aperto Estensione spaziale Finalità Impugnazione (decorrenza) Manufatti abusivi (demolizione) Manufatti abusivi (sanatoria) Manufatti interrati Manufatti sparsi Natura Parcheggi interrati Pertinenze Portata Rapporti tra norme Recepimento nel PRG Riduzione Rispetto ferroviario Contenuto Derogabilità e retroattività Rispetto stradale Muri di cinta Muri di contenimento Portata Rispetto idrico Concessione edilizia in sanatoria Corsi d acqua coperti Corsi d acqua interessati Inderogabilità Regime temporale TUTELA DEI TERZI Distanze tra fabbricati Calcolo Confine (distanza dal) Copertura (modifiche) Mansarde Muri di cinta Ricostruzioni Ristrutturazioni Sopraelevazioni Sopraelevazioni (e principio della prevenzione) Sopraelevazioni (nozione) Sottotetti (recupero)
7 Sporti Distanze ex d.m. 1444/ Applicazione Balconi Confine (distanza dal) Criteri di calcolo Criteri di calcolo (altezza) Edifici esterni a piani attuativi Edifici a quote diverse Edifici posti in zone omogenee diverse Edifici ristrutturati (ricostruzione) Edifici separati da strade Equo contemperamento degli interessi Doppia tutela Fienili Finalità Giurisdizione Inderogabilità Luci Manufatti agricoli Natura Portici aperti Sopraelevazioni Sostituzione automatica di norme locali contrarie Sottotetti Specialità Strade (distanze dalle) Strumenti urbanistici (integrazioni delle disposizioni contrastanti con il d.m. 1444/1968) Vigenza Terrazze Luci e vedute Effettività Giurisdizione Irrilevanza del titolo edilizio Rilascio di titolo illegittimo (risarcimento)
8 NORMATIVA EDILIZIA Attività edilizia libera Manutenzione ordinaria Edilizia alberghiera La costruzione di due nuove camere ad uso alberghiero in un impianto termale costituisce nuova costruzione, ai sensi dell art. 3, lett. e), d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380, nonché della l. 28 febbraio 1985 n. 47, e non già manutenzione ordinaria o ristrutturazione volta al ricupero del patrimonio edilizio esistente, nè può essere assentita sulla base dell art. 2, l. reg. Campania 6 maggio 1975 n. 26, dal momento che tale norma, oltre a riferirsi ai comuni sforniti di p.r.g., riguarda unicamente gli insediamenti produttivi, mentre i complessi turistico alberghieri o termali costituiscono insediamenti residenziali. Cassazione penale, sez. III, 10 dicembre 2003, n Impianti termici La sostituzione di una caldaia rientra, ai sensi dell art. 31 lett. a), l. 5 agosto 1978 n. 457, nella manutenzione ordinaria, con la conseguenza che non occorre alcun titolo edilizio, neanche tacito a seguito di denuncia di inizio attività. T.A.R. Umbria Perugia, 08 giugno 2002, n. 391 Immobili condonati L art. 8 comma 7 l. reg. Umbria n. 53 del 1974, come modificato dalla l. reg. n. 31 del 1997, è costituzionalmente illegittimo, nella parte in cui esclude che nei fabbricati oggetto di concessione edilizia in sanatoria possano essere assentiti interventi di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione, che non comportino aumenti di volumetria, aumenti di superficie, modifica delle sagome o delle destinazioni d uso. Corte costituzionale, 23 giugno 2000, n. 238 Infissi La mera sostituzione di infissi in legno, rovinati dal tempo, con nuovi infissi caratterizzati da materiali (e quindi da sagome) rispondenti all evoluzione tecnologica, che consentono un mero miglioramento delle originarie finalità di aeroilluminazione e di coibentazione termica, ai sensi dell art. 31, l. n. 457 del 1978, applicabile "pro tempore", rientra fra le opere di manutenzione ordinaria, per la realizzazione delle quali non è mai stato previsto alcun tipo di autorizzazione. Di conseguenza, è illegittima l ordinanza sindacale con cui viene sanzionata la predetta sostituzione, in carenza di autorizzazione. T.A.R. Lazio Roma, sez. II, 09 maggio 2005, n Interventi esclusi Gli interventi che producono un durevole mutamento dello stato dei luoghi, nonché una modifica dei livelli dei terreni interessati, improponibile in zona vincolata e in assenza del 8
9 parere dell autorità preposta alla tutela di essa, non possono essere considerati di manutenzione ordinaria o straordinaria. T.A.R. Campania Napoli, sez. VI, 11 luglio 2008, n Normativa locale Nella predisposizione degli strumenti urbanistici l amministrazione deve tenere nella giusta considerazione gli interessi delle imprese esistenti e legittimate a proseguire la propria attività. È pertanto illegittima una norma tecnica di attuazione che vieti ristrutturazioni e sistemazioni sugli esistenti immobili aziendali, circoscrivendo così gli interventi autorizzabili alla sola manutenzione ordinaria. T.A.R. Lombardia Milano, sez. I, 04 novembre 2005, n Nozione Ai sensi dell art. 31 lett. a) l. 5 agosto 1978 n. 457 tra gli interventi di manutenzione ordinaria rientrano solo quelli di modesta entità, che hanno per oggetto le finiture degli edifici e non quelli che hanno ad oggetto anche parti, porzioni o elementi strutturali di un edificio o di un manufatto e che comunque comportano la realizzazione di nuova volumetria, essendo in questo caso sempre necessario il previo rilascio del permesso di costruire. T.A.R. Piemonte Torino, sez. I, 13 giugno 2008, n Opere abusive È pacifico che per le opere di manutenzione non occorre la concessione edilizia e non può essere ordinata la demolizione. Infatti, le norme vigenti all epoca dell adozione dell atto impugnato (art. 48, l. n. 47 del 1985) prevedevano che gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria fossero soggetti non a concessione edilizia, bensì ad autorizzazione del sindaco e le opere eseguite senza autorizzazione erano soggette non alla demolizione bensì alla sanzione pecuniaria (art. 9, l. n. 47 del 1985). T.A.R. Campania Napoli, sez. VII, 23 luglio 2008, n Pavimentazione aree esterne Il rifacimento della pavimentazione di un area esterna ad un fabbricato, anche dopo l emanazione del d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380, non rientra nel concetto di manutenzione ordinaria, non essendo riconducibile a quegli interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti presi a riferimento dall art. 3 della citata norma; pertanto, l intervento di sostituzione della pavimentazione di un area esterna deve essere indicato nella denunzia di inizio attività, essendo necessario un apposito titolo abilitativo. T.A.R. Calabria Catanzaro, sez. II, 01 dicembre 2004, n Recupero del sottotetto Ai sensi dell art. 35, N.T.A. del P.R.G. del Comune di Bresso "per i fabbricati esistenti in contrasto con le destinazioni di P.R.G. sono consentiti, oltre ad interventi di adeguamento alle destinazioni previste dal P.R.G. stesso, soltanto interventi di ordinaria e straordinaria 9
10 manutenzione", tra i quali interventi non può essere classificato il progetto di recupero del sottotetto, che nel caso di specie intendono realizzare i controinteressati. T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 14 gennaio 2009, n. 91 Sono interventi di manutenzione ordinaria quelli che non alterano i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari, non comportano modifiche delle destinazioni d uso ai sensi dell art. 31, lett. b), l. 5 agosto 1978 n. 457 ed, in buona sostanza, mantengono integra l identità strutturale del manufatto. T.A.R. Campania Napoli, sez. III, 17 dicembre 2007, n La nozione di manutenzione ordinaria è di per sè incompatibile con la realizzazione di nuovi e consistenti manufatti, quand anche vengano destinati ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, fermo restando che si tratta comunque di attività edilizie in senso proprio, ossia di attività di trasformazione del territorio mediante un attività antropica tesa alla formazione di un "opus" espressione di "ius utendi" (come nel caso di specie) più che di "ius aedificandi". L elemento ontologico qualificante dell attività di manutenzione ordinaria fa sì che gli elementi da rinnovare, integrare e mantenere in efficienza possono anche risultare diversi da quelli oggetto di intervento, con il limite che il nuovo elemento non risulti nè tipologicamente nè funzionalmente diverso dal precedente, non potendosi dare origine ad un "quid novi". Consiglio Stato, sez. IV, 30 giugno 2005, n (conferma Tar Veneto, sez. II, 13 luglio 2004 n. 2316) Rifacimento della copertura I lavori di rifacimento del tetto di uno stabile destinato ad abitazione civile rientrano fra quelli di manutenzione straordinaria di cui all art. 31 lett. a), l. 5 agosto 1978 n. 457, e non nelle opere di manutenzione ordinaria di cui alla lett. b) dello stesso art. 31, e fruiscono pertanto dei benefici contributivi previsti per l edilizia residenziale agevolata. T.A.R. Molise Campobasso, sez. I, 21 novembre 2007, n. 812 In materia edilizia, la sostituzione del manto di copertura del tetto rientra tra gli interventi di manutenzione ordinaria a condizione che non vi sia alcuna alterazione dell aspetto o delle caratteristiche originarie, diversamente si configura una ipotesi di manutenzione straordinaria, per la quale è richiesta la denuncia di inizio attività, se non di nuova costruzione con permesso di costruire alternativo alla d.i.a. Cassazione penale, sez. III, 19 dicembre 2005, n La sostituzione del vecchio tetto spiovente di un capannone con un nuovo tetto piano e la realizzazione di due ampi soppalchi non possono considerarsi interventi di manutenzione (ordinaria o straordinaria) ma devono considerarsi opere di ristrutturazione edilizia. T.A.R. Campania Napoli, sez. IV, 23 aprile 2003, n Rifacimento del solaio di calpestio Nell ambito di lavori di manutenzione ordinaria di un appartamento, il rifacimento del solaio di calpestio con conseguente abbassamento di quota pari a 35 cm riconducibile alla 10
11 sostituzione dei vecchi impianti con materiali moderni di minore spessore costituisce opera interna del tutto irrilevante, considerando anche la scarsa entità del vantaggio conseguito. T.A.R. Campania Napoli, sez. IV, 27 marzo 2007, n Stazione radio base per telefonia cellulare Una riconfigurazione della stazione radio base per telefonia cellulare (nella specie, l inserimento di nuove antenne del sistema di telefonia mobile Umts all interno di una struttura tecnologica già esistente) non integra l installazione ex novo di un impianto di telecomunicazione, né un incremento del peso insediativo dello stesso, ma configura un intervento di manutenzione ordinaria, quale delineata dall art. 3 comma 1, lett. a), d.lg. n. 380 del 2001, che comprende gli interventi diretti a «mantenere in efficienza gli impianti tecnologici già esistenti» e come tale sottratto dal successivo art. 6 al preventivo rilascio del titolo abilitativo. Consiglio Stato, sez. VI, 06 aprile 2007, n (conferma Tar Veneto 5 dicembre 2005 n. 4139) La norma del p.r.g. che prevede la manutenzione ordinaria dell impianto di telefonia cellulare con divieto di modifiche "anche in termini di potenzialità", che nulla hanno a che vedere con il concetto edilizio di manutenzione ordinaria, si risolve in una disposizione con valenza radioprotezionistica, preclusa alle amministrazioni comunali. T.A.R. Veneto Venezia, sez. II, 16 dicembre 2005, n La sostituzione delle antenne di un impianto di telefonia cellulare con altre differenti, unicamente dal punto di vista tecnico per la diversa banda di funzionamento, tale da non incidere sull assetto urbanistico del territorio, rientra nell ipotesi di manutenzione ordinaria ai sensi dell art. 31 l. 5 agosto 1978 n T.A.R. Lombardia Milano, sez. I, 31 luglio 2002, n Verande La demolizione e la ricostruzione di una veranda non costituiscono lavori di manutenzione (ordinaria o straordinaria) e, come tali, sono soggette a concessione edilizia. T.A.R. Lazio Roma, sez. II, 11 ottobre 2005, n Zone sismiche In tema di reati edilizi, ai fini della configurabilità delle contravvenzioni previste dagli artt. 71 e 95, d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380, è irrilevante la natura dei lavori (ovvero che si tratti d interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ovvero d interventi di nuova costruzione), in quanto la violazione delle norme antisismiche e sul cemento armato presuppone soltanto l esecuzione di lavori edilizi in zona sismica ovvero che comportino l utilizzo del cemento armato. Cassazione penale, sez. III, 08 ottobre 2008, n In tema di vigilanza sulle costruzioni eseguite in zone sismiche, anche dopo la entrata in vigore del d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380 qualsiasi intervento, ad eccezione di quelli di semplice manutenzione ordinaria, ove eseguito in zona sismica, deve essere preventivamente 11
12 denunciato al competente ufficio, al fine di consentire i previsti controlli, configurandosi in difetto il reato di cui all art. 95 del citato d.p.r. n Cassazione penale, sez. III, 26 ottobre 2005, n Manutenzione straordinaria Ampliamento di vani-finestra L ampliamento di vano-finestra non rientra nell ambito degli interventi di manutenzione straordinaria, né di restauro o risanamento conservativo (i quali presuppongono, ai sensi dell art. 3, lett. b-c), d.p.r. n. 380/2001, la sostituzione o la conservazione di elementi - anche strutturali - degli edifici, che siano comunque preesistenti, ovvero l inserimento di elementi nuovi, che abbiano tuttavia carattere accessorio), ma nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, di cui alla lett. c) del comma 1 dell art. 10, d.p.r. n. 380/2001, dal momento che realizza un oggettiva trasformazione della facciata del palazzo mediante la sostituzione e l inserimento di elementi, nonché la modifica di altri. T.A.R. Campania Napoli, sez. IV, 19 febbraio 2009, n. 895 Ampliamento della superficie Un intervento edilizio che comporta la realizzazione di un basamento in calcestruzzo e di un apertura, con aumento della superficie dell unità immobiliare, non rientra nel concetto di manutenzione straordinaria. T.A.R. Piemonte Torino, sez. I, 17 dicembre 2007, n Ampliamento dei volumi Gli interventi comportanti incrementi volumetrici, anche interni, rientrano nell ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia e sono pertanto assoggettati a permesso di costruire ex artt. 3 comma 1, lett. d), e 10, d.p.r. n. 380 del 2001, non potendo configurarsi né come manutenzione straordinaria, né come restauro o risanamento conservativo. T.A.R. Campania Napoli, sez. IV, 06 novembre 2007, n Aperture di porte e finestre L apertura di porte e finestre non rientra fra gli interventi di manutenzione straordinaria e, in quanto opere non di mero ripristino bensì modificatrici dell aspetto degli edifici, vanno ricomprese fra quelle di ristrutturazione edilizia per la cui realizzazione è necessario il rilascio della concessione edilizia. T.A.R. Basilicata Potenza, 03 marzo 2007, n. 135 Arredi esterni La struttura di sostegno ad un tenda realizzata sul terrazzo di un fabbricato rientra nella tipologia delle opere finalizzate alla sistemazione di spazi esterni, configuranti interventi di manutenzione straordinaria (in quanto destinata ad arredo ed ornamento del terrazzo pertinenziale). Il regime giuridico applicabile è dunque quello della Denuncia di Inizio Attività, come stabilito dagli articoli 10 e 22 D.P.R. n. 380/2001. T.A.R. Campania Napoli, sez. IV, 05 maggio 2009, n
13 La sostituzione di una preesistente tenda parasole con un porticato non costituisce intervento di manutenzione straordinaria, stante la prevalenza del momento trasformativo innovativo rispetto a quello conservativo, ed è soggetta a concessione edilizia, rientrando nelle opere previste dall art. 31, lett. d), l. n. 457 del T.A.R. Lazio, 19 gennaio 2007, n. 44 Balconi: apertura La realizzazione di un balcone in un edificio già esistente, non rientrando tra gli interventi di manutenzione straordinaria - dal momento che comporta aumento di superficie utile e comunque mutamento dell aspetto dell edificio - e non costituendo altresì pertinenza - poiché, mentre quest ultima deve essere autonoma, il balcone costituisce parte integrante dello stabile - necessita del permesso di costruire con la conseguenza che, in assenza, rimane integrato il reato previsto dall art. 44, d.p.r. 6 giugno 2001 n Tribunale Crotone, 02 gennaio 2007, n Balconi: chiusura La trasformazione di un balcone o di un terrazzino, circondato da muri perimetrali, in veranda, mediante chiusura a mezzo di installazione di pannelli di vetro su intelaiatura metallica, non costituisce realizzazione di una pertinenza, nè intervento di manutenzione straordinaria e di restauro, ma è opera soggetta a concessione edilizia ovvero permesso di costruire. Cassazione penale, sez. III, 26 aprile 2007, n Demolizione e ricostruzione di edifici fatiscenti I lavori di demolizione e ricostruzione di un edificio fatiscente non rientrano nell attività di straordinaria manutenzione, risanamento, restauro conservativo per la quale è sufficiente, ai sensi dell art. 48 l. 5 agosto 1978 n. 457, la semplice autorizzazione del Sindaco, bensì in quella di ristrutturazione, per la quale è necessaria la concessione edilizia. T.A.R. Campania Napoli, sez. VI, 20 maggio 2009, n Immobili abusivi Non possono svolgersi opere di ristrutturazione o di manutenzione straordinaria su un manufatto abusivo, mai oggetto di sanatoria edilizia; né tale ulteriore attività costruttiva può spiegare effetto preclusivo sulla potestà di reprimere l opera abusiva nella sua interezza. T.A.R. Abruzzo Pescara, 19 febbraio 2007, n. 167 Immobili in aree sottoposte a vincolo paesaggistico Non è applicabile la misura demolitoria di cui all art. 27, comma 2, d.p.r. n. 380/2001, per gli interventi di manutenzione straordinaria che non alterino lo stato dei luoghi o l aspetto esteriore degli edifici in area sottoposta a vincolo paesaggistico, trattandosi di opere per le quali non è necessaria, ai sensi dell art. 149, comma 1, lett. a), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, l autorizzazione paesaggistica. T.A.R. Campania Napoli, sez. IV, 20 gennaio 2009, n
14 La demolizione di un muro di recinzione e la sua ricostruzione o la predisposizione di tettoie con copertura in coppi in zona sottoposta a vincolo paesaggistico non possono essere considerati semplici interventi di manutenzione straordinaria in quanto le caratteristiche tipologiche di siffatti interventi edilizi comportano la realizzazione di una nuova costruzione. Corte appello Catanzaro, 26 marzo 2007, n. 474 Gli interventi di manutenzione straordinaria che non alterano lo stato dei luoghi e l aspetto esteriore degli edifici, anche se eseguiti in zone sottoposte a vincolo paesistico, non richiedono la preventiva autorizzazione, e sono eseguibili previa denuncia di inizio attività ai sensi dell art. 1 comma 6 l. 21 dicembre 2001 n Cassazione penale, sez. III, 08 marzo 2006, n Incremento di volumetria Gli interventi edilizi che comportano aumento di volumetria non possono annoverarsi tra quelli di straordinaria manutenzione di cui all art. 31, lett. b), l. 5 agosto 1978 n per i quali l art. 7 d.l. 23 gennaio 1982 n. 9, conv. nella l. n. 9 del 1982, prevede la semplice autorizzazione (sostituita, per effetto dell art. 4 d.l. n. 398 del 1993, dalla denuncia di inizio attività) - ma tra quelli per la cui realizzazione è richiesta la concessione edilizia. T.A.R. Lazio Roma, sez. II, 18 maggio 2005, n Interesse a ricorrere La qualificazione dell intervento edilizio ai sensi dell art. 3 lett. b), d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380 è quindi da ascriversi alla manutenzione straordinaria siccome volto a rinnovare e sostituire parte dell edificio ed a realizzare un servizio igienico e l adeguamento (tecnico) elettrico, comporta sul versante processuale che nessun specifico pregiudizio per i ricorrenti frontisti è eziologicamente riconducibile ad esso. T.A.R. Liguria Genova, sez. I, 31 ottobre 2007, n Manufatti abusivi I lavori edilizi che riguardano manufatti abusivi non sanati né condonati non sono assoggettabili al regime della d.i.a. poiché gli interventi ulteriori (sia pure riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria, del restauro e/o risanamento conservativo, della ristrutturazione, della realizzazione di opere costituenti pertinenze urbanistiche) ripetono le caratteristiche di illegittimità dell opera principale alla quale ineriscono strutturalmente. Cassazione penale, sez. III, 24 ottobre 2008, n È pacifico che per le opere di manutenzione non occorre la concessione edilizia e non può essere ordinata la demolizione. Infatti, le norme vigenti all epoca dell adozione dell atto impugnato (art. 48, l. n. 47 del 1985) prevedevano che gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria fossero soggetti non a concessione edilizia, bensì ad autorizzazione del sindaco e le opere eseguite senza autorizzazione erano soggette non alla demolizione bensì alla sanzione pecuniaria (art. 9, l. n. 47 del 1985). T.A.R. Campania Napoli, sez. VII, 23 luglio 2008, n
15 Manufatti fatiscenti I lavori di demolizione e ricostruzione di un edificio fatiscente non rientrano nell attività di straordinaria manutenzione, risanamento, restauro conservativo per la quale è sufficiente, ai sensi dell art. 48 l. 5 agosto 1978 n. 457, la semplice autorizzazione del Sindaco, bensì in quella di ristrutturazione, per la quale è necessaria la concessione edilizia. (1) T.A.R. Campania Napoli, sez. VI, 20 maggio 2009, n Muri di contenimento La realizzazione di un muro di contenimento è configurabile come opera di manutenzione straordinaria e non è quindi sottoposto al regime del permesso di costruire, ma - ai sensi dell art. 2, d.p.r. n. 380 del a quello della Denuncia Inizio Attività, con conseguente impossibilità di applicazione della sanzione demolitoria (ma di quella pecuniaria). T.A.R. Campania Napoli, sez. IV, 20 gennaio 2009, n. 208 Mutamento di destinazione d uso È legittimo l ordine di demolizione di un opera eseguita in assenza del permesso di costruire, ove l intervento consista nella manutenzione straordinaria dei locali e nel cambiamento di destinazione d uso degli stessi da commerciale a direzionale, in considerazione dell autonomia funzionale di tali categorie edilizie, unificate ai sensi dell art. 5 comma 1 n. 2 d.m. 2 aprile 1968 al solo esclusivo fine di determinare i c.d. servizi di residenza. T.A.R. Sardegna Cagliari, sez. II, 06 ottobre 2008, n La realizzazione di opere, incidenti sull edificio preesistente, comportanti il mutamento di destinazione va qualificato come ristrutturazione edilizia non già manutenzione straordinaria o risanamento conservativo. T.A.R. Liguria Genova, sez. I, 08 febbraio 2006, n. 103 Nozione Ai sensi dell art.3, comma 1, lettera b), del T.U. sull edilizia, rientrano nell ambito degli interventi di manutenzione straordinaria "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso"; in virtù della disposizione normativa appena evocata, che ricalca la definizione già formulata dall art.31, comma 1, lettera b) della legge 5 agosto 1978, n.457, per qualificare un determinato intervento edilizio in termini di manutenzione straordinaria occorre che esso, oltre a mirare alla conservazione della destinazione d uso dell edificio, soggiaccia, altresì, a due ulteriori limiti, uno di carattere funzionale e l altro di natura strutturale: il primo è costituito dalla necessità che i lavori siano diretti alla mera sostituzione o al puro rinnovo di parti dell edificio stesso; il secondo, nel divieto di alterare i volumi e le superfici dell immobile; nel caso di specie, non v è dubbio che il semplice spostamento interno di tramezzi, al fine di realizzare una differente ripartizione delle camere della struttura alberghiera, oltre a non modificare la destinazione d uso dell immobile, non altera la volumetria o la sagoma dell edificio, lasciando nel complesso sostanzialmente immutata la sua originaria consistenza fisica; le attività edilizie contestate non rientrano, dunque, tra quelle che l art.10 del D.P.R. n.380/2001 assoggetta al rilascio del permesso di costruire e sono realizzabili con semplice denuncia 15
16 inizio attività, ai sensi dell art. 22 dello stesso T.U. e dell art. 2 della L.R. Campania n. 19/2001. T.A.R. Campania Napoli, sez. II, 17 aprile 2009, n La manutenzione straordinaria ha finalità conservative anche delle strutture (rifacimento globale della pavimentazione, degli intonaci, degli infissi, della copertura), mentre il restauro/risanamento conservativo può incidere addirittura sugli elementi «costitutivi dell edificio». Consiglio Stato, sez. VI, 30 settembre 2008, n È pacifico che per le opere di manutenzione non occorre la concessione edilizia e non può essere ordinata la demolizione. Infatti, le norme vigenti all epoca dell adozione dell atto impugnato (art. 48, l. n. 47 del 1985) prevedevano che gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria fossero soggetti non a concessione edilizia, bensì ad autorizzazione del sindaco e le opere eseguite senza autorizzazione erano soggette non alla demolizione bensì alla sanzione pecuniaria (art. 9, l. n. 47 del 1985). T.A.R. Campania Napoli, sez. VII, 23 luglio 2008, n Secondo una consolidata giurisprudenza, gli interventi di manutenzione straordinaria, previsti dall art. 31 lett. b), l. 5 agosto 1978 n. 457, sono caratterizzati da un duplice limite, uno di ordine funzionale, costituito dalla necessità che i lavori siano diretti alla mera sostituzione o al puro rinnovo di parti dell edificio, e l altro di ordine strutturale, consistente nella proibizione di alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari o di mutare la loro destinazione. T.A.R. Campania Napoli, sez. VII, 12 dicembre 2007, n Ai sensi dell art. 31, lett. b) e c), l. 5 agosto 1978 n. 457, gli interventi di manutenzione straordinaria comprendono "le opere e le modifiche necessarie per innovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso"; mentre gli interventi di restauro e di risanamento conservativo "sono rivolti a conservare l organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici formali e strutturali dell organismo stesso, ne consentano destinazioni d uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell edificio, l inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell uso, l eliminazione degli elementi estranei all organismo edilizio". Dunque, se nella tipologia degli interventi di recupero del patrimonio esistente, neppure quello, più radicale, della ristrutturazione (art. 31, lett. d) ammette incrementi volumetrici, ovvero modifiche di forma (sagoma), volume, altezza, a maggior ragione detti incrementi o modifiche non sono consentiti nell ambito degli interventi di minore portata, per giunta in un contesto ambientale di cui il piano attuativo si propone di salvaguardare i peculiari caratteri. T.A.R. Campania Napoli, sez. III, 19 settembre 2007, n
17 Opere interne Deve essere qualificato come manutenzione straordinaria, e non come ristrutturazione edilizia, l intervento volto ad ampliare un attività commerciale, già in precedenza esercitata, mediante il semplice spostamento interno di tramezzi, idoneo a realizzare una differente ripartizione interna dei locali. Il relativo titolo edilizio, pertanto, deve essere rilasciato gratuitamente, non avendo alcun rilievo il fatto che le opere da realizzare siano state qualificate, sia nell istanza presentata dal privato che nel titolo rilasciato dall Amministrazione comunale, come opere di ristrutturazione edilizia. Consiglio Stato, sez. V, 19 luglio 2005, n Opere interne e destinazione d uso dell immobile In materia edilizia, le opere interne e gli interventi di ristrutturazione urbanistica, come pure quelli di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, necessitano del preventivo rilascio del permesso di costruire ogni qual volta comportino mutamento di destinazione d uso tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e, qualora debbano essere realizzati nei centri storici, anche nel caso in cui comportino mutamento di destinazione d uso all interno di una categoria omogenea. T.A.R. Sardegna Cagliari, sez. II, 06 ottobre 2008, n Un intervento consistente in opere interne senza modificazioni delle destinazioni d uso è qualificabile come manutenzione straordinaria ed è sempre ammissibile dopo la presentazione di denuncia di inizio attività. T.A.R. Liguria Genova, sez. I, 09 ottobre 2006, n Piscine Una piscina può anche ritenersi opera pertinenziale non contrastante con la destinazione agricola dell inerente area, ma la sua realizzazione non può qualificarsi attività di manutenzione straordinaria, atteso che questa consiste in interventi, anche di particolare rilevanza, volti comunque ad assicurare la sopravvivenza o il ripristino anche totale di manufatti già esistenti. T.A.R. Umbria Perugia, sez. I, 08 gennaio 2009, n. 2 Recinzioni È legittima la sospensione di una denuncia di inizio di attività qualora le attività edilizie in atto si configurino non già come manutenzione straordinaria dell immobile, bensì come ristrutturazione edilizia. Infatti la sostituzione di una recinzione metallica con un nuovo muro in mattoni si configura proprio come ristrutturazione edilizia che necessita di apposito permesso di costruire, non essendo sufficiente allo scopo la presentazione della d.i.a. T.A.R. Abruzzo Pescara, 30 maggio 2006, n. 334 Rifacimento della copertura I lavori di rifacimento del tetto di uno stabile destinato ad abitazione civile rientrano fra quelli di manutenzione straordinaria di cui all art. 31 lett. a), l. 5 agosto 1978 n. 457, e non nelle opere di manutenzione ordinaria di cui alla lett. b) dello stesso art. 31, e fruiscono pertanto dei benefici contributivi previsti per l edilizia residenziale agevolata. 17
18 T.A.R. Molise Campobasso, sez. I, 21 novembre 2007, n. 812 In materia edilizia, la sostituzione del manto di copertura del tetto rientra tra gli interventi di manutenzione ordinaria a condizione che non vi sia alcuna alterazione dell aspetto o delle caratteristiche originarie, diversamente si configura una ipotesi di manutenzione straordinaria, per la quale è richiesta la denuncia di inizio attività, se non di nuova costruzione con permesso di costruire alternativo alla d.i.a. Cassazione penale, sez. III, 19 dicembre 2005, n Servizi igienici Gli interventi diretti alla realizzazione di nuovi servizi igienici rientrano nella nozione di manutenzione straordinaria, di cui all art. 3 comma 1 lett. b) d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380, a condizione che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari, atteso che in tale ultima ipotesi si rientra nella diversa nozione di nuova costruzione, ex lett. e) del citato art. 3 comma 1, con la configurabilità del reato urbanistico in difetto del preventivo permesso di costruire. Cassazione penale, sez. III, 13 aprile 2005, n Stazioni radio base L installazione su di un traliccio, già occupato da una stazione radio base di un determinato gestore di telefonia cellulare, di un ulteriore impianto di telefonia mobile appartenente ad un gestore diverso, non rientra nel concetto di manutenzione straordinaria come definito dall art. 3 lett. a), d.p.r. n. 380 del T.A.R. Piemonte Torino, sez. I, 10 maggio 2006, n Verande La demolizione e la ricostruzione di una veranda non costituiscono lavori di manutenzione (ordinaria o straordinaria) e, come tali, sono soggette a concessione edilizia. T.A.R. Lazio Roma, sez. II, 11 ottobre 2005, n Tettoie La realizzazione di una tettoia è soggetta a concessione edilizia ai sensi dell art. 1, l. 28 gennaio 1977 n. 10, in quanto essa, pur avendo carattere pertinenziale rispetto all immobile cui accede, incide sull assetto edilizio preesistente. La costruzione di una tettoia non rientra nel concetto di manutenzione straordinaria, atteso che quest ultima si fonda sul duplice presupposto che i lavori progettati siano preordinati alla mera rinnovazione o sostituzione di parti dell edificio o alla realizzazione di impianti igienici sanitari e che i volumi e le superfici preesistenti non vengano alterati o non siano destinati ad altro uso. T.A.R. Campania Napoli, sez. VI, 17 dicembre 2008, n (Id. T.A.R. Campania Napoli, sez. VI, 08 febbraio 2007, n. 961) La realizzazione di una tettoia di copertura di un terrazzo di una abitazione non può qualificarsi quale intervento di manutenzione straordinaria, né si configura quale pertinenza, atteso che costituendo parte integrante dell edificio ne costituisce ampliamento, con conseguente integrabilità, in difetto del preventivo rilascio del permesso di costruire, del reato di cui all art. 44 d.p.r. n. 380 del
19 Cassazione penale, sez. III, 11 ottobre 2005, n Restauro e di risanamento conservativo Condono edilizio In tema di condono edilizio in zona vincolata paesaggisticamente, dalla disciplina dettata dall art. 32, commi 26 e 27, D.L. 30 settembre 2003, n. 269 in combinato disposto con gli artt. 32 e 33 L. 28 febbraio 1985, n. 47, come sostituiti dalla L. n. 326 del 2003 di conversione del cit. D.L. n.269, discende che sono sicuramente sanabili le tipologie di abuso riconducibili ai nn. 4, 5 e 6 (manutenzione, restauro e risanamento conservativo, previo parere favorevole dell autorità preposta alla tutela del vincolo) laddove, per le altre tipologie di abuso, la sanabilità è subordinata alle seguenti condizioni: a) che le opere siano state realizzate prima dell imposizione del vincolo; b) che le stesse siano sostanzialmente conformi agli strumenti urbanistici; c) che le difformità consistano esclusivamente in quelle analiticamente indicate nell art. 32 L. n. 47 del Cassazione penale, sez. III, 29 maggio 2007, n In tema di abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, la disciplina dettata dall art. 32 d.l. 30 settembre 2003 n. 269 (conv. con modd. in l. 24 novembre 2003 n. 326) esclude del tutto l applicazione del condono edilizio per gli abusi edilizi maggiori (nuove costruzioni o ristrutturazioni edilizie), mentre, per gli abusi edilizi minori (interventi di restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria) lo consente a condizione che questi ultimi siano conformi alle norme urbanistiche ovvero alle prescrizioni degli strumenti urbanistici. Cassazione penale, sez. III, 11 aprile 2007, n Elementi accessori Il risanamento e restauro conservativo (art. 31 l. 5 agosto 1978 n. 457 ora trasfusa nell art. 31 lett. c) d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380) comprendono anche l inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dall esigenza dell uso. Tale inserimento comunque deve avvenire in conformità alle norme a tutela dei valori estetici e più in generale culturali e quindi è precluso se importa alterazione degli elementi tipologici formali e strutturali degli immobili da restaurare, preminentemente salvaguardati. La preclusione sussiste anche se sono aumentati i cd. carichi urbanistici. Sul presupposto di tali principi è stata riconosciuta l illegittimità di una concessione edilizia in base alla quale sarebbe stato possibile un risanamento e restauro di un immobile nel centro storico anche mediante l inserimento di volumi modificativi dello sviluppo verticale dell edificio preesistente. Consiglio Stato, sez. V, 28 giugno 2004, n Immobili abusivi Il regime della d.i.a. non è applicabile a lavori edilizi che interessino manufatti abusivi che non siano stati sanati né condonati, in quanto gli interventi ulteriori - sia pure riconducibili, nello loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria, del restauro e/o risanamento conservativo, della ristrutturazione, della realizzazione di opere costituenti pertinenze urbanistiche - ripetono le caratteristiche di illegittimità dall opera principale alla quale ineriscono strutturalmente. 19
20 T.A.R. Campania Napoli, sez. II, 07 novembre 2008, n I lavori edilizi che riguardano manufatti abusivi non sanati né condonati non sono assoggettabili al regime della d.i.a. poiché gli interventi ulteriori (sia pure riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria, del restauro e/o risanamento conservativo, della ristrutturazione, della realizzazione di opere costituenti pertinenze urbanistiche) ripetono le caratteristiche di illegittimità dell opera principale alla quale ineriscono strutturalmente. Cassazione penale, sez. III, 24 ottobre 2008, n Interventi abusivi La DIA costituisce soltanto uno strumento di semplificazione che inverte la struttura tradizionale del procedimento amministrativo, ma non aumenta l aspettativa alla conservazione delle opere abusive. Solo gli interventi minori di cui all art. 22 commi 1 e 2, d.p.r. n. 380 del 2001 beneficiano infatti dell esenzione dall ordine di remissione in pristino, e nel caso di interventi di restauro e di risanamento conservativo unicamente se gli immobili non siano vincolati (v. l art. 37 comma 2, d.p.r. n. 380 del 2001). T.A.R. Lombardia Brescia, sez. I, 16 gennaio 2008, n. 8 Interventi ammessi Ai sensi dell art. 31 lett. b) e c), l. 5 agosto 1978 n. 457, gli interventi di manutenzione straordinaria comprendono ^le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso^; mentre gli interventi di restauro e di risanamento conservativo sono ^rivolti a conservare l organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell organismo stesso, ne consentano destinazioni d uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell edificio, l inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell uso, l eliminazione degli elementi estranei all organismo edilizio^. Dunque, se nella tipologia degli interventi di recupero del patrimonio esistente, neppure quello, più radicale, della ristrutturazione (art. 31 citato, lett. d) ammette incrementi volumetrici, ovvero modifiche di forma (sagoma), volume, altezza, a maggior ragione detti incrementi o modifiche non sono consentiti nell ambito degli interventi di minore portata, per giunta in un contesto ambientale di cui il piano attuativo si propone di salvaguardare i peculiari caratteri. T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 24 marzo 2005, n. 654 Interventi esclusi È illegittima un autorizzazione edilizia per la realizzazione di una scala di collegamento tra l area cortilizia di un immobile ed il terrapieno sottostante (di proprietà aliena), di un locale tecnico adiacente alla scala e di altre opere minori connesse, rilasciata sul presupposto che tali opere siano sussumibili nella nozione di interventi di restauro e di risanamento conservativo della classificazione di cui al d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380, atteso che le suddette opere comportano la realizzazione di manufatti che sono pacificamente nuovi e che non sono 20

References: art. 3
 art. 2
 art. 31
 art. 8
 art. 31
 art. 31
 art. 3
 art. 35
 art. 31
 art. 31
 art. 31
 art. 3
 art. 6
 art. 31
 art. 95
 art. 3
 art. 10
 art. 31
 art. 44
 art. 48
 art. 27
 art. 149
 art. 1
 art. 31
 art. 7
 art. 4
 art. 3
 art. 48
 art. 2
 art. 5
 art.3
 art.31
 art.10
 art. 22
 art. 2
 art. 31
 art. 31
 art. 31
 art. 31
 art. 3
 art. 3
 art. 3
 art. 1
 art. 44
 art. 32
 art. 32
 art. 32
 art. 31
 art. 22
 art. 37
 art. 31