Source: https://legalnabudowa.pl/zabudowa-zagrodowa
Timestamp: 2018-11-18 14:05:42+00:00

Document:
Zabudowa Zagrodowa - Poznaj Definicję | Legalna Budowa
Zabudowa zagrodowa to inwestycja, która w przepisach prawnych jest wyraźnie odróżniona od innych inwestycji. Dotyczą jej specyficzne regulacje prawne. Dlatego też konieczne jest bliższe przyjrzenie się przepisom, które pośrednio definiują pojęcie zabudowy zagrodowej, dzięki czemu będziemy mogli odpowiednio zaplanować usytuowanie tworzących jej obiektów. Ustalenie tego, co wchodzi w skład zabudowy zagrodowej ma istotny wpływ na przebieg postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Sprawdźmy więc, co kryje się pod tym terminem i jakie przepisy obowiązują w przypadku zabudowy zagrodowej!
Co to jest zabudowa zagrodowa i czy jej budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę?
Choć zabudowa zagrodowa odróżniana jest w nie tylko w prawie budowlanym od innych inwestycji, gdyż częściowo nie wymaga ona uzyskania pozwolenia na budowę, ogólna definicja samego pojęcia „zabudowa zagrodowa” nie została jak dotąd wprowadzona przez ustawodawcę. Utrudniać to może jasne rozumienie tego sformułowania, które niemniej jest bardzo istotne, bowiem tak jak wskazano wyżej, przepisy prawne wprowadzają odrębne reguły dotyczące sytuowania obiektów budowlanych tworzących zabudowę zagrodową. Dlatego też ustalenie jasnej definicji określającej, czym właściwie jest zabudowa zagrodowa, jest bardzo ważne dla każdego procesu inwestycyjnego, w trakcie którego planowane jest postawienie tego rodzaju budynków. Przyjrzyjmy się więc przepisom, które pośrednio definiują to pojęcie.
W świetle przepisów prawnych należy uznać, że zabudowa zagrodowa stanowi element gospodarstwa rolnego. Wynika to z art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem zabudowa zagrodowa jest zawsze związana z gospodarstwem rolnym. Sam przepis stanowi bowiem, co następuje:
„Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie”.
Wyraźnej definicji pojęcia zabudowy zagrodowej nie zawiera także ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o prawie budowlanym, choć w dokumencie ustawodawca posługuje się tym pojęciem między innymi w art. 29 ust. 1 pkt. 1, w którym czytamy, co następuje:
„1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:
e) suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m2”.
Na podstawie tych informacji możemy jasno wywnioskować, że zabudowa zagrodowa powstaje nie w ramach działek budowlanych, lecz w ramach działek siedliskowych, czyli działek na gruntach rolnych i przeznaczonych na budowę budynków gospodarczych oraz mieszkalnych wyłącznie przez osoby posiadające status rolnika. Otrzymujemy także wyraźnie określone przykłady obiektów gospodarczych wchodzących w skład zabudowy zagrodowej, jakie stanowić mogą na przykład płyty do składowania obornika, zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę, silosy na materiały sypkie czy suszarnie kontenerowe.
Wyjaśnienie pojęcia zabudowy zagrodowej, które potwierdza to rozumienie terminu, znajduje się w akcie wykonawczym do ustawy, to jest w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z §3 pkt. 3 tego rozporządzenia, przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych, w tym w Państwowym Gospodarstwie Leśnym Lasy Państwowe. W § 3 pkt. 8 tego rozporządzenia stwierdzono, że budynek gospodarczy w zabudowie zagrodowej przeznaczony jest do wykonywania prac warsztatowych oraz przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu, a także płodów rolnych.
Definicja zabudowy zagrodowej według innych ustaw oraz orzecznictwa sądowego
Wspomniana wyżej definicja zabudowy zagrodowej dotyczy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Teoretycznie zawiera ona wszystkie istotne informacje dotyczące wyjaśnienia kwestii związanych z zabudową zagrodową. Pojawia się jednak orzecznictwo sądów administracyjnych, które stanowi, że definicja z tego rozporządzenia nie powinna być stosowana samodzielnie, lecz także na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe orzecznictwo ma jednak charakter jednostkowy i incydentalny. Przeważa bowiem stanowisko, że definicja z rozporządzenia nie może być szerzej stosowana, to jest w sprawach nie prowadzonych na podstawie tego rozporządzenia. W szczególności dominujące jest stanowisko, że niedopuszczalne jest stosowanie definicji zabudowy zagrodowej z rozporządzenia do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przyjrzyjmy się konkretnym sprawom, w których orzecznictwo sądów pomaga zdefiniować pojęcie zabudowy zagrodowej.
Zabudowa zagrodowa według orzecznictwa sądów
Wobec braku definicji ustawowej, pojęcie zabudowy zagrodowej należy zrekonstruować na podstawie jego znaczenia w języku powszechnym. Przy tym założeniu można uznać, że zabudowa zagrodowa to zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza. Stanowi tak między innymi wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2008 II OSK 1536/07, w którym znajdujemy następujące objaśnienie terminu zagrody i zabudowań znajdujących się w jej obrębie:
„przez pojęcie zagrody rozumie się zespół zabudowań na terenie wiejskim lub podmiejskim składający się z domu mieszkalnego (chaty) i budynków gospodarczych (stodoły, obory, spichlerza). Zabudowania najczęściej otoczone płotem i ustawione wokół wewnętrznego podwórza”.
W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2333/12, LEX nr 1495267) czytamy również, że „zabudowa mieszkaniowa jak i zagrodowa służą realizacji tego samego celu”, czyli pełnią funkcję mieszkaniową. Niemniej jednak stanowią one zdecydowanie różne sposoby zagospodarowania terenu, a w przypadku zabudowy zagrodowej dominującą funkcją jest nie funkcja mieszkaniowa, lecz utrzymywanie produkcji rolnej.
W podobny sposób zabudowa zagrodowa jest definiowana w licznym orzecznictwie sądów administracyjnych (np.: wyrok WSA w Kielcach z dnia 29 marca 2017r., II SA/Ke 1045/16). Niekiedy niektóre sądy orzekają w ten sposób, że cechą zabudowy zagrodowej jest istnienie zagrody, czyli zabudowań gospodarczych, wraz z domem mieszkalnym, służące rolnikowi (wyrok WSA w Gliwicach z 10 października 2011r., II SA/Gl 539/11; wyrok WSA w Lublinie z dnia 26 stycznia 2017r., II SA/Lu 1010/16).
Reasumując można stwierdzić, że zabudowa zagrodowa to zabudowa skoncentrowana wokół jednego miejsca – podwórza lub zagrody. Powinna ona pełnić dwie funkcje: miejsce zamieszkania rolnika i miejsce jego pracy. Obok budynków mieszkalnych powinny ją tworzyć budynki gospodarcze, inwentarskie i inne obiekty potrzebne do prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Rolnik indywidualny a zabudowa zagrodowa w obrębie rodzinnego gospodarstwa rolnego – jak przepisy prawa definiują pojęcie rolnika indywidualnego?
Jednym z głównych elementów definicji zabudowy zagrodowej jest jej związek z rodzinnym gospodarstwem rolnym i osobą rolnika indywidualnego. Definicja pojęcia rodzinnego gospodarstwa rolnego znajduje się w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z art. 5 ust. 1 tej ustawy za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 hektarów.
Ta sama ustawa zawiera także jasno określoną definicję rolnika indywidualnego. Zgodnie z art. 6 ust 1. za rolnika indywidualnego uważa się „osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo”. Aby uznać, że dana osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, powinna ona zgodnie z art. 6 ust 2. tej samej ustawy pracować w danym gospodarstwie i być odpowiedzialna za podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia w nim działalności rolniczej. Jednocześnie zgodnie z art. 6 ust. 3 dana osoba fizyczna posiada odpowiednie kwalifikacje rolnicze jeżeli uzyskała:
Należy jednak zaznaczyć również, co ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego uznaje za staż pracy, o którym wspomniano w ust. 2. Zgodnie z ust 3. za staż pracy w przypadku rolników indywidualnych uznaje się bowiem okres, w którym dana osoba fizyczna:
„1) podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub
5) odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2018 r. poz. 1265 i 1149), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej”.
Jak wynika z wcześniejszych części naszego artykułu, w definicji zabudowy zagrodowej istotny jest oczywiście element przedmiotowy, to jest rodzaj zabudowy. W skład zabudowy zagrodowej muszą wchodzić bowiem budynki mieszkalne i budynki gospodarcze oraz inwentarskie. Zabudowę zagrodową mogą tworzyć również takie obiekty budowlane jak naziemne silosy, suszarnie, płyty do składowania obornika.
Zgodnie ze wspomnianymi powyżej zapisami ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego drugim, lecz niemniej istotnym elementem definicji zabudowy zagrodowej jest jednak element podmiotowy. Ważne jest tu więc również prawne zdefiniowanie osoby rolnika indywidualnego. Przyjmuje się bowiem, że zabudowa zagrodowa może wchodzić w grę tylko wtedy, gdy gospodarstwo jest prowadzone osobiście przez rolnika indywidualnego. Wynika to z faktu, iż zabudowę zagrodową stawia się wyłącznie na terenie wydzielonych z działek rolnych działek siedliskowych, na których prawo do budowania wszelkiego typu nieruchomości mają tylko i wyłącznie osoby posiadające status rolnika indywidualnego. Przyjrzyjmy się bliżej kwestii zabudowy działek siedliskowych i rolnych.
Lokalizacja zabudowy zagrodowej nie tylko na działce rolnej
Choć w teorii zabudowa zagrodowa powiązana jest z gospodarstwem rolnym, wątpliwości budzić może również kwestia właściwej lokalizacji zabudowy zagrodowej. W art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mowa jest o tym, że zabudowa zagrodowa musi być związana z gospodarstwem rolnym. Zapis ten nie precyzuje jednak miejsca, jakie powinna ona zajmować w tym gospodarstwie. Z kolei w świetle ustawy Prawo budowlane zabudowa zagrodowa jest związana z działką siedliskową. Warto tu zaznaczyć, że w niektórych orzeczeniach sądowych pojęcia siedlisko oraz działka siedliskowa i zabudowa zagrodowa traktowane są jako pojęcia zamienne. W efekcie można stwierdzić, że pojęcia te, to jest „zabudowa zagrodowa” i „działka siedliskowa” lub „siedlisko” z perspektywy prawnej w pełni ze sobą korelują.
Podobnie jak w przypadku zabudowy zagrodowej przepisy prawne nie definiują bezpośrednio także pojęcia działki siedliskowej. Lukę tę wypełniło jednak orzecznictwo sądowe. I tak między innymi w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r (III CZP 12/69) możemy odnaleźć stwierdzenie, że za działkę siedliskową uważa się działkę znajdującą się pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Na gruncie tego wyroku powszechnie przyjmuje się, że działka siedliskowa to wydzielony obszar gospodarstwa rolnego przeznaczony na utworzenie siedliska (dom mieszkalny, budynki inwentarskie i budowle rolnicze oraz podwórko), zabezpieczający działalność rolniczą. To samo można wywnioskować z art. 2 ust. 1 pkt. 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r., Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.). Choć ustawa ta nie zawiera wprost sformułowanej definicji pojęcia działki siedliskowej, to możemy uznać, że termin ten oznacza typ gruntu rolnego znajdującego się „pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu”.
Istotny jest jednak fakt, że działka siedliskowa może być wydzielona z jednej lub kilku działek ewidencyjnych wchodzących w skład danego gospodarstwa rolnego. Nie można zatem granic obszaru zajętego pod działkę siedliskową utożsamiać z granicami działki wyodrębnionej ewidencyjnie. Potwierdza to orzecznictwo sądowe, w tym na przykład wyrok WSA w Lublinie z 30 stycznia 2009 r. II SA/Lu 777/08, w którym stwierdzono, że fakt istnienia na jednej części działki wyodrębnionej ewidencyjnie zabudowy zagrodowej nie przesądza z góry o pozwoleniu na budowę innych budynków gospodarskich, inwentarskich i mieszkalnych w innej części tej samej działki ewidencyjnej. Istotny jest tu również wyrok WSA w Szczecinie z 14 listopada 2012 r, II SA/Sz 866/12, zgodnie z którym każde gospodarstwo rolne powinno mieć maksymalnie jedną działkę siedliskową. Wówczas jego właściciel może korzystać z przywileju opisanego w art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie ze znajdującymi się w tym przepisie zapisami, w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z zabudową zagrodową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, nie musi być spełniony warunek dotyczący decyzji o warunkach zabudowy opisany w ust. 1 tego samego artykułu. Warunek ten brzmi następująco: „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu”.
Lokalizacja zabudowy zagrodowej w obrębie podwórza
Jak wspomnieliśmy nieco wcześniej w tym artykule, rozumienie zabudowy zagrodowej jest ściśle związane z lokalizacją tej zabudowy w obrębie jednego podwórza. Pojęcia podwórza nie można jednak tłumaczyć zbyt wąsko, zwłaszcza aktualnie, z uwagi na współczesny charakter gospodarki rolnej. Może bowiem być tak, że niektóre budowle, z uwagi na swą uciążliwość dla otoczenia, muszą powstać w dość znacznej odległości od zabudowań mieszkalnych. Dotyczy to zwłaszcza dużych budynków inwentarskich. Na tym tle wypowiadał się w swoim orzecznictwie między innymi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie. Sąd ten w wyroku z dnia 28 września 2010 r. (II SA/Lu, 340/10) stwierdził, że budynki tworzące zabudowę zagrodową nie muszą znajdować się w niewielkiej od siebie odległości. Uznał także, że wielkość podwórza może być bardzo różna. Stwierdził nawet, że budynki w ramach zabudowy zagrodowej nie muszą być zawsze sytuowane wobec wąsko rozumianego podwórza. W związku z tym choć wyrok WSA w Lublinie z 30 stycznia 2009 r. II SA/Lu 777/08 wyjaśnia, że fakt istnienia zabudowy w innych częściach działki nie przesądza o uzyskaniu zgody na budowę siedliska w innej jej części, dodatkowe budynki pełniące odrębne funkcje gospodarskie lub warsztatowe mogą być zlokalizowane na zupełnie innym terenie w obrębie gruntów znajdujących się w tym samym gospodarstwie rolnym. Niedopuszczalne jest jednak tworzenie osobnego siedliska powielającego funkcje już istniejących budynków zabudowy zagrodowej.
Jakie warunki muszą spełniać budynki zaliczane do zabudowy zagrodowej? Zabudowa zagrodowa a budowa domu
Nie tylko definicja, ale też warunki, jakie muszą spełniać budynki zaliczane do zabudowy zagrodowej, może budzić poważne wątpliwości – zwłaszcza jeśli chodzi o kwestie związane z budową domu czy innego budynku mieszkalnego. Ustawodawca nie określa także, jaka liczba budynków jest niezbędna, aby można było mówić o zabudowie zagrodowej. Pojawia się więc pytanie, czy w ramach zabudowy zagrodowej na danej działce wystarczające są jeden bądź dwa budynki, czy też musi powstać kompletny zespół obiektów spełniających wszelkie funkcje związane z rolniczym charakterem obiektu. Czy jeżeli dane gospodarstwo zajmuje się wytwarzaniem płodów rolnych w postaci, dla przykładu, zboża, to czy dla uznania zabudowy zagrodowej konieczna będzie budowa silosu? Po raz kolejny mamy tu do czynienia z wieloma pytaniami, na które ustawy nie dają jasnych – a niekiedy wręcz żadnych – odpowiedzi. Niemniej jednak z pomocą przychodzi nam znów orzecznictwo sądowe.
Jeśli chodzi o kwestie związane z wymaganiami dotyczącymi budynków, które muszą znaleźć się w obrębie zabudowy zagrodowej, orzecznictwo sądowe jest dość jednolite. Aktualnie w tym zakresie zdecydowanie przeważa pogląd, że charakter zabudowy zagrodowej określa przede wszystkim istnienie budynku mieszkalnego. Budynek mieszkalny powinien więc powstawać na pierwszym etapie realizacji inwestycji. Budowa budynków gospodarczych i inwentarskich może stanowić natomiast dalszy, kolejny etap budowy. W związku z tym, jak czytamy w wyroku WSA w Lublinie z dnia 25 stycznia 2011 r, II SA/Lu 811/10, w przypadku gdy na działce rolnej znajduje się wyłącznie budynek mieszkalny, lecz na danym terenie znajduje się gospodarstwo prowadzone przez rolnika indywidualnego, budowa kolejnych budynków – w tym budynków gospodarczych i inwentarskich – stanowić będzie wyłącznie uzupełnienie istniejącej zabudowy zagrodowej, którą stanowi budynek mieszkalny. Nie jest więc konieczne uzyskanie osobnego pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenie budowy uzupełniających zabudowę inwestycji.
Co również istotne, zgodnie z wyrokiem NSA z 29 czerwca 2012 r. II OSK 609/11, aby inwestycja mogła uzyskać charakter zabudowy zagrodowej konieczne jest rozpoczęcie budowy od postawienia budynku mieszkalnego. W orzeczeniu sądu czytamy tu bowiem, że „zabudowa zagrodowa (siedlisko) służy prowadzeniu działalności gospodarczej, stanowiąc jednocześnie miejsce zamieszkiwania i pracy rolnika i jego rodziny, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo. Zabudowa zagrodowa łączy zatem funkcję mieszkaniową z funkcją produkcji rolnej”. Zrezygnowanie z rozpoczęcia inwestycji od postawienia budynków mieszkalnych sprawia więc, że inwestycja nie może zostać zakwalifikowana jako zabudowa zagrodowa. Bez budynku mieszkalnego nie mogą bowiem funkcjonować na terenie zabudowy zagrodowej, zgodnie z przeznaczeniem zawartym w ustawodawstwie, żadne inne budynki gospodarcze.
Wiemy więc już, jakie budynki muszą wchodzić w skład zabudowy, aby można było uznać ją za siedlisko czy też zabudowę zagrodową. Zasady samej lokalizacji zabudowy zagrodowej w obrębie danej działki zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zależą od powierzchni gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową. Inne reguły obowiązują wtedy, gdy powierzchnia tego gospodarstwa przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, a inne gdy chodzi o gospodarstwa mniejsze. Przyjrzyjmy się różnicom dotyczącym małych i dużych gospodarstw rolnych i zabudowy zagrodowej na ich terenie.
Różnice w zabudowie zagrodowej na działce rolnej w przypadku małych i dużych gospodarstw rolnych
Różnice dotyczące lokalizacji poszczególnych elementów zabudowy zagrodowej zależą od tego, czy mamy do czynienia z dużym, czy z małym gospodarstwem rolnym. Warto jednak na wstępie zaznaczyć, że jeżeli grunty rolne tworzące jedno gospodarstwo rolne położone są w kilku gminach, to można te grunty sumować, dzięki czemu w świetle prawa będzie ono stanowiło jedno duże gospodarstwo. Warunkiem jest tu jednak to, by całe gospodarstwo rolne było funkcjonalnie związane z zabudową zagrodową położoną w jednej gminie. Stanowi tak wyrok NSA z 21 grudnia 2007r. II OSK 1723/06.
Gdy w grę wchodzi gospodarstwo rolne mniejsze, a więc takie, którego wielkość nie przekracza średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w danej gminie, wówczas zasady ustalenia warunków zabudowy są takie same jak dla każdej inwestycji. Zasady te są określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Szerzej pisaliśmy o tym w artykule zatytułowanym „Warunki zabudowy – wymogi wydania decyzji”
Z powyższych warunków, w przypadku inwestycji obejmującej budowę siedliska, odpada tylko wymóg dotyczący zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na inne cele. Wymóg ten nie odnosi się bowiem do zabudowy zagrodowej. Ze wszystkich warunków z reguły najtrudniejsze do spełnienia jest jednak inne kryterium – tak zwane kryterium dobrego sąsiedztwa. Wynika z niego wymóg, aby nowa zabudowa na danym terenie była dostosowana do funkcji obiektów już istniejących. Wyklucza ona także możliwość postawienia zabudowy sprzecznej z funkcjami istniejących obiektów. Zgodnie z przepisami zabudowa nie musi spełniać jednak dokładnie takiej samej funkcji jak zabudowa już istniejąca, lecz nie powinna być z nią widocznie sprzeczna. Dlatego też na terenie uznawanym za zabudowę zagrodową można bez wchodzenia w konflikt z obowiązującym prawem postawić nowe budynki, które spełniać będą funkcję odmienną od tych już istniejących, lecz będą się wzajemnie z nimi uzupełniać – na przykład inne typy budynków gospodarskich czy przeznaczonych do przechowywania płodów rolnych czy żywego inwentarza.
W przypadku większych gospodarstw, a więc takich, których powierzchnia przekracza powierzchnię średniego gospodarstwa rolnego w gminie, wspomniany wyżej wymóg dobrego sąsiedztwa nie musi być spełniony. Jest to bardzo poważne ułatwienie dla realizacji takiej inwestycji. W przypadku tych wielkopowierzchniowych gospodarstw rolnych zabudowa zagrodowa musi spełniać bowiem tylko dwa warunki:
posiadać zapewnioną obsługę komunikacyjną;
posiadać zapewnienie, co najmniej w planach, dostępu do infrastruktury przesyłowej.
W przepisach prawnych brak jest powszechnej definicji zabudowy zagrodowej. Pojęcie to należy więc rozumieć przede wszystkim zgodnie z językiem potocznym – czyli jako zespół zabudowań złożony z budynku mieszkalnego, budynków gospodarczych i inwentarskich, usytuowanych wokół wspólnego podwórza. Z pojęciem zabudowy zagrodowej łączy się pojęcie działki siedliskowej. Aby stwierdzić istnienie zabudowy zagrodowej wystarczy powstanie budynku mieszkalnego funkcjonalne związanego z gospodarstwem rolnym.
LegalnaBudowa.pl 2015-28-12

References: art. 61
 art. 29
 art. 5
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 53
 art. 61
 art. 2
 art. 61
 art. 61