Source: https://lagen.nu/dom/nja/1997s5
Timestamp: 2018-12-12 14:38:08+00:00

Document:
NJA 1997 s. 5 | lagen.nu
NJA 1997 s. 5
Fråga huruvida avtal om upplåtelse av bostadsrätt är overksamt på grund av bristande förutsättningar.
SBC:s bostadsrättsförening Södergatan lät i Märsta uppföra 225 bostadslägenheter samt lokaler och garageplatser. Färdigställande skedde under tiden mars 1992 till mars 1993. Sigtuna kommun tecknade borgen såväl för byggnadskreditivet som för den långsiktiga lånefinansieringen. På grund av en kraftigt sjunkande efterfrågan på nyproducerade bostadsrättslägenheter uppstod problem med att avyttra lägenheterna. Mellan föreningen, SBC BO ek förening, AB Sigtunahem och byggnadsentreprenören Skanska ingicks sommaren 1992, med anledning av den uppkomna situationen, ett avtal innebärande bl a att Sigtunahem och SBC BO skulle förvärva de bostadsrätter som inte gick att sälja på den öppna marknaden. De sålunda förvärvade lägenheterna hyrdes sedan ut till allmänheten. Av de totalt 225 lägenheterna uppläts 215 på angivet sätt.
Genom bostadsrättsavtal d 16 okt 1991 förvärvade B.W bostadsrätten till lägenheten A 544 i föreningen. Tillträdesdatum bestämdes till d 28 aug 1992. Av grundavgiften, 268 054 kr, erlade B.W 25 000 kr vid avtalstillfället. Återstoden skulle betalas 10 dagar före tillträdesdatum, som på grund av försening av byggnadsarbetet kom att framflyttas till d 2 okt 1992.
Genom brev d 3 juli 1992 hävde B.W bostadsrättsavtalet och hon har inte heller senare tillträtt lägenheten.
I samband med bostadsrättsavtalet hade mellan föreningen och B.W träffats ett nyttjanderättsavtal avseende en garageplats. B.W:s hävningsförklaring omfattade även detta avtal.
Föreningen väckte vid Stockholms TR talan mot B.W och yrkade förpliktande för henne att utge 243 054 kr, avseende återstoden av den i avtalet bestämda grundavgiften.
Föreningen yrkade därutöver 114 969 kr, avseende obetald årsavgift och garagehyra för tiden t o m maj 1994.
B.W yrkade efter genstämning förpliktande för föreningen att till henne utge 25 000 kr som återbetalning av tidigare erlagd grundavgift. Parterna bestred varandras yrkanden men vitsordade yrkade belopp som skäliga i och för sig.
Till grund för sin talan åberopade föreningen de mellan parterna träffade avtalen.
B.W åberopade till stöd för sin ståndpunkt i första hand att förutsättningarna för köpets fullbordande vid tidpunkten för hävningen var felaktiga och bristande enär föreningen genom försäljning av flertalet av dess bostadsrätter till AB Sigtunahem och SBC BO förlorat karaktär av bostadsrättsförening. Upplåtelserna hade skett i strid med de förutsättningar som angivits i den ekonomiska planen och övriga handlingar som legat till grund för hennes beslut att teckna bostadsrättsavtalet. Föreningen hade också genom dessa utförsäljningar förlorat karaktär av s k äkta bostadsföretag vid beskattningen, vilket kunde innebära betydande försämring för föreningens ekonomi.
B.W åberopade vidare, för det andra, att bostadsrätten var behäftad med köprättsligt fel då den på samma sätt avvek från vad B.W med fog kunnat förvänta sig vid avtalets tecknande. För det tredje åberopades att avtalet måste anses vara oskäligt med hänsyn till de väsentligt ändrade förhållanden som inträtt mellan avtalets tecknande och den bestämda tillträdesdagen. Avtalet borde därför i sin helhet lämnas utan avseende. I vart fall borde B.W:s skyldighet att betala yrkade belopp kraftigt jämkas. Det
måste även anses ha ålegat föreningen att begränsa förlusterna genom att t ex hyra ut även den aktuella lägenheten och garageplatsen. Då så ej skett hade föreningen varit grovt vårdslös.
Föreningen anförde till utveckling av sin talan bl a: Förutsättningslärans rekvisit för en återgång av avtalet är inte uppfyllda. Förutsättningarna måste vara väsentliga och inverka på viljan att ingå avtal. Så gott som samtliga 225 lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Vem som är ägare till bostadsrätten kan inte vara en väsentlig förutsättning som inverkar på viljan att ingå avtal. Bevisbördan för det motsatta åvilar B.W. Förutsättningen skall vidare vara synbar. Förutsättningen att det är av vikt vilka som äger bostadsrätterna har ej varit synbar för föreningen. Bostadsrättshavarnas sammansättning har inte diskuterats och B.W har inte påtalat att hon fäster vikt vid bostadsrättshavarnas sammansättning. Föreningen har inte kunnat inse att sammansättningen av bostadsrättshavarna påverkar B.W:s vilja att ingå avtal. Vidare skall en riskbedömning göras. Samtliga lägenheter gick inte att upplåta omedelbart. Därför har upplåtelse gjorts till Sigtunahem och till SBC BO som nu äger större delen av bostadsrätterna och upplåter dem i andra hand. Detta har gjorts för att föreningen skulle gå att rädda och för att bostadsrättshavarna inte skulle drabbas av förhöjda kostnader. Ekonomin enligt den ekonomiska planen har inte ändrats och B.W har inte heller drabbats av högre kostnader än vad som angivits i den ekonomiska planen. Det är inte rimligt att föreningen skall bära risken för att angivna förutsättningar uppfylls om en bostadsrättshavare inte är nöjd med ägarförhållandena i fråga om bostadsrätterna i föreningen. Föreningen är inte ett s k "oäkta bostadsföretag". Deklaration har gjorts för äkta bostadsföretag och något annat beslut har inte meddelats av skattemyndigheten. Föreningen är därmed att betrakta som äkta. Denna förutsättning är inte ens felaktig och kan därför inte läggas till grund för tillämpning av förutsättningsläran.
Föreningen anförde vidare: Köprättsligt fel kan inte aktualiseras vid upplåtelse av bostadsrätt. Avtalet är inte heller oskäligt. Föreningen har inte varit försumlig.
B.W genmälde: Hon förvärvade den aktuella bostadsrätten i syfte att uppnå en sådan boendeform som bostadsrättslägenheter erbjuder. Detta måste ha varit uppenbart för föreningen. Det måste också ha stått klart för föreningen att den aktuella utförsäljningen av bostadsrätter medfört att bostadsområdet förlorat denna karaktär. Föreningens beslut om försäljning till Sigtunahem och SBC BO var uppenbarligen till väsentlig nackdel för den lilla minoritet av bostadsrättsägare som redan tecknat kontrakt. Det är därför knappast troligt att beslutet fattades med de dåvarande bostadsrättsägarnas intresse för ögonen. Detta har i stället föranletts av köparna Sigtuna kommuns och SBC BO:s borgensåtaganden eller andra liknande förhållanden. Motsvarande förhållanden gäller för Skanskas åtgärder i sammanhanget. Föreningens beslut har också i praktiken legat helt utanför B.W:s kontroll. De bristande förutsättningarna är sålunda föranledda av föreningens agerande. Mot den angivna bakgrunden hade det vidare varit rimligt att låta en uppgörelse omfatta även de redan tecknade bostadsrätterna. B.W och hennes medkontrahenter borde sålunda ha erbjudits möjlighet att lösas från kontrakten. Föreningen är inte ett äkta bostadsföretag. Det förhållandet att skattemyndigheten hittills inte meddelat något beslut i ärendet kan med dagens deklarationskontroll inte tillmätas någon betydelse. B.W vidhåller också att detta förhållande har ekonomisk betydelse för föreningen och därmed för bostadsrättshavarna. Nämnda beskattningsförhållande visar också på den betydande förändring som föreningens beslut har medfört. Enligt från skatteförvaltningen erhållet svar på förfrågan från B.W kan bostadsrättsföreningen inte vara någon "äkta" bostadsrättsförening om det förhåller sig så att endast 27 av totalt 225 lägenheter har s k kvalificerad användning, dvs nyttjas av bostadsrättsinnehavaren för eget boende. Det kan tilläggas att SBC BO:s eget organ SBC BO Nytt i av B.W åberopat särtryck bekräftar att bostadsrätter i föreningens fastigheter bara kan upplåtas för ägarens eget boende samt att bostäder för andrahandsuthyrning inte accepteras av SBC BO, lika litet som av andra producenter. Enligt SBC BO:s broschyr "Södergatan i Märsta", vilken bl a ingått i det underlag B.W erhållit innan hon tecknade bostadsrättsavtalet, bygger SBC BO för sina bosparare privata bostadsrätter och har medlemmarna som enda ägare.
Vid huvudförhandling i målet ägde förhör under sanningsförsäkran rum med B.W och med styrelseledamoten i föreningen M.J. De uppgav enligt domen i huvudsak följande.
B.W.: Hon och hennes dåvarande man hade tidigare bott i bostadsrätt. De har funnit att boendeformen varit bra. De hade därefter varit villaägare men sålt denna för att ånyo skaffa sig en bostadsrättslägenhet, nämligen den nu aktuella på Södergatan. Hon är själv uppvuxen på Södergatan och hennes tidigare make kommer också från närområdet. Deras mellandotter trivdes ej i skolan och ville byta till annan. Det föll sig då naturligt att intressera sig för en av de bostadsrättslägenheter som skulle uppföras på Södergatan. Avsikten med bostadsrättsförvärvet i övrigt var att hon och hennes make skulle ha möjlighet att, i gemenskap med sina blivande grannar, påverka den egna boendemiljön i föreningen. Hon förväntade sig även att de i föreningen boende medlemmarna skulle vara mer aktsamma om de gemensamma utrymmena och gårdarna än vad som vanligen år fallet i ett hyreshusområde. Hennes make, som har tidigare erfarenhet från styrelsearbete i bostadsrättsföreningar, hade även för avsikt att delta i det faktiska styrelsearbetet. Hon har aldrig kunnat tänka sig att dessa bostadsrätter skulle bli ett hyresrättsområde. B.W erhöll kännedom om Sigtunahems lägenhetsförvärv via en radioutsändning. Kort därefter höll föreningen ett informationsmöte med medlemmarna för att informera dessa om den då genomförda affären. På grund av de väsentligt ändrade förutsättningarna för förvärvet och förhållandena hävde hon avtalen med föreningen.
M.J: Han har bott i området sedan d 8 jan 1993. I den trappuppgång där hans bostad är belägen är han ensam bostadsrättsinnehavare. Han har inte märkt någon skillnad i fråga om aktsamhet mellan dem som bebor lägenheterna på grund av hyresavtal och dem som bebor lägenheterna på grund av bostadsrättsavtal. Det finns enligt hans mening goda möjligheter att påverka sin boendesituation genom att delta i styrelsearbetet i föreningen. I föreningen finns sammanlagt 28 medlemmar, juridiska personer inräknade. Varje medlem har endast en röst oavsett antalet bostadsrätter. Möjligheten för envar av bostadsrättsägarna att påverka blir därför större med nuvarande ägarkonstellation.
TR:n (rådmannen Hedström) anförde i dom d 21 juni 1994: Domskäl. Syftet med institutet bostadsrätt är att de boende i samförstånd och genom samverkan skall kunna ordna sina gemensamma bostadsangelägenheter utan andra intressen än att genom en effektiv förvaltning kunna styra sin egen boendestandard och kostnad därför. Genom bostadsrättsformen kan drifts- och underhållskostnaderna i allmänhet också hållas lägre än i motsvarande hyreshusbestånd, bl a beroende på ett större kostnadsmedvetande hos föreningens medlemmar. Dessutom ökar, enligt vad som är allmänt vedertaget, aktsamheten om den gemensamma egendomen.
I målet är ostridigt att den absoluta merparten av de färdigställda bostadslägenheterna visserligen kom att förvärvas med bostadsrätt av Sigtunahem och SBC BO men att lägenheterna därefter kom att upplåtas i andra hand på sedvanliga hyreskontrakt. Oberoende av de bakomliggande motiven därtill får det anses uppenbart att, i det exceptionella läge som vid den aktuella tidpunkten rådde på marknaden, den enda möjligheten att undvika stora kapitalförluster var att upplåta bostadslägenheterna med hyresrätt såsom skett. Föreningen hade emellertid vid denna tid lyckats upplåta ett mindre antal bostadsrätter till enskilda personer. Oaktat bostadsrättslagens reglering av kommun- och landstingsägda bostadsrätter ligger det i sakens natur att den typiske bostadsrättsförvärvaren vid ett förvärv förutsätter att den övervägande delen av bostadslägenheterna kommer att bebos av föreningens medlemmar. Genom den omfattande och varaktiga andrahandsupplåtelsen kom denna grundläggande och väsentliga förutsättning för de redan ingångna upplåtelseavtalen att brista.
Köp av varor på en fri marknad innebär alltid ett visst mått av risktagande. Även om spekulationsmomentet vid köp av bostadsrätt inte kan jämföras t ex med aktieköp kan köparen inte bortse från risken att förvärvet blir mindre fördelaktigt än väntat. Normalt får köparen bära denna risk.
För B.W har det i den uppkomna situationen inte varit möjligt att frånträda upplåtelseavtalet med föreningen dels eftersom efterfrågan
på nyproducerade bostadsrättslägenheter sjunkit drastiskt samt framför allt eftersom motsvarande lägenhet på grund av föreningens ändrade hållning kunnat förhyras genom sedvanligt hyresavtal med Sigtunahem eller SBC BO.
Genom den av föreningen valda lösningen har denna, SBC BO och kommunen hållits skadeslösa. Det får anses rimligt att föreningen även i möjligaste mån sökt minimera skadeverkningarna genom omläggningen till hyresavtal för de enskilda medlemmar som tidigare tecknat upplåtelseavtal för bostadsrätt med denna. Detta torde ha kunnat ske om föreningen i avtalet med SBC BO och Sigtunahem krävt att de sistnämnda skulle erbjuda en möjlighet för de fåtaliga enskilda bostadsrättsinnehavarna att bli lösta från sina upplåtelseavtal i den mån detta påkallats. Härigenom hade dessa kunnat kvarbo i lägenheterna med hyreskontrakt i likhet med sina grannar. Något som ytterligare med fog talar för att de som redan tecknat sig för bostadsrätter bort erbjudas inlösen, är hyreslagens reglering av hyresgästers besittningsskydd vilket med all sannolikhet medför att de med hyresrätt i andra hand upplåtna bostadslägenheterna för överskådlig framtid kommer att vara upplåtna med hyresrätt. Detta måste föreningen rimligen ha insett samt att de grundläggande förutsättningarna för B.W:s förvärv brast när föreningen tecknade avtal med Sigtunahem och SBC BO. TR:n finner att B.W varit berättigad att häva de med föreningen ingångna avtalen. Vid denna bedömning skall hon berättigas att återfå den erlagda delen av grundavgiften.
Domslut. Föreningens talan ogillas.
TR:n förpliktar föreningen att till B.W betala 25 000 kr.
Föreningen överklagade i Svea HovR och yrkade bifall till sin talan vid TR:n och ogillande av B.W:s talan.
B.W bestred ändring.
Föreningen yrkade vidare att B.W skulle förpliktas att betala årsavgift och garagehyra för tiden juni-oktober 1994 med 28 705 kr.
B.W bestred att de nya yrkandena fick tas upp till prövning i HovR:n. I andra hand bestred hon bifall till yrkandena. Mot det nya anspråket såvitt det avsåg garagehyra för fem månader med 300 kr i månaden gjorde hon den nya invändningen att hennes hävningsförklaring i juli 1992 innefattat en uppsägning av hyresavtalet rörande garageplatsen och att detta avtal därför hade upphört att gälla vid uppsägningstidens slut.
HovR:n (hovrättslagmannen Wikren samt hovrättsråden Genell, referent, och Örn) anförde i dom d 6 april 1995: Domskäl. Bostadsrättsföreningen utbjöd bostadsrätterna till medlemmar i SBC BO, ekonomisk förening, enligt vad som uttryckligen angavs i den ekonomiska planen och i SBC BO:s broschyr. B.W kunde därför vid förvärvet förutsätta att även det stora flertalet övriga bostadsrättshavare skulle vara fysiska personer som ämnade bo i sina lägenheter. HovR:n sätter inte i fråga att detta också var en avgörande förutsättning för henne då hon förvärvade bostadsrätten, och bostadsrättsföreningens företrädare - som måste ha förutsatt detsamma - hade att räkna med det.
Genom att de flesta bostadsrätterna i stället förvärvades av Sigtunahem, landstinget och SBC BO för upplåtelse i andra hand mot hyra, brister den angivna förutsättningen; och HovR:n har att pröva huruvida sådana särskilda omständigheter föreligger, att föreningen och inte B.W själv bör stå risken för att så kunde ske.
Det var föreningsstyrelsen som ensam, utan att genom föreningsstämma eller på annat sätt låta medlemmarna komma till tals, beslöt om upplåtelserna till Sigtunahem, landstinget och SBC BO.
Föreningen har i HovR:n gjort gällande, att styrelsen genom att informera medlemmarna skulle ha riskerat uppgörelsen, men har inte anfört något som gör detta antagligt. Att i det uppkomna läget höra medlemmarna var så mycket mera angeläget, anser HovR:n, som styrelsen själv vid denna tid bestod av personer från SBC BO, Skanska och möjligen kommunen.
Det är å andra sidan ostridigt att den ändrade marknadssituationen omöjliggjorde ytterligare upplåtelser till privatpersoner så som hade varit meningen. Frågan är om någon annan och för de enskilda medlemmarna bättre lösning då stod föreningen till buds än den som styrelsen åstadkom; och såvitt framkommit i målet är svaret på den frågan nekande.
Vad särskilt angår den av B.W anförda möjligheten, att låta uppgörelsen med Sigtunahem m fl omfatta även redan tecknade bostadsrätter, får föreningens uppgift att Sigtunahem bestämt motsatt sig den tas för god.
HovR:ns slutsats i det nu diskuterade spörsmålet blir, att B.W själv får stå risken för att det stora flertalet av de övriga bostadsrättsupplåtelserna - och därmed också hennes eget förvärv - kunde få så väsentligt annorlunda karaktär, än hon hade förutsatt.
Vidare kan de av B.W åberopade förhållandena inte medföra, att den bostadsrätt som hon förvärvat är behäftad med brist eller fel, vare sig i bostadsrättslagens mening eller på annan rättsgrund. Inte heller anser HovR:n att de ändrade förhållandena skall föranleda att upplåtelseavtalet med B.W enligt 36 § avtalslagen lämnas utan avseende eller att villkoren jämkas.
På grund av det anförda finner HovR:n B.W:s hävningsförklaring i juli 1992 vara utan verkan och föreningen vara oförhindrad att göra upplåtelseavtalet gällande. B.W skall följaktligen vara skyldig att i grundavgift betala vad föreningen fordrar, dvs hela beloppet utöver redan erlagda 25 000 kr.
Mot föreningens anspråk på årsavgifter och garagehyra har B.W också invänt, att föreningen bort "begränsa förlusterna" genom att hyra ut lägenheten i fråga och garageplatsen. Hon begärde ostridigt d 25 okt 1993 - under rättegången vid TR:n - att föreningen skulle göra det, men föreningen gick inte med på det förrän fr o m november 1994.
HovR:n anser på ovan anförda skäl, att bostadsrättsupplåtelsen till B.W för tillträde i oktober 1992 alltsedan dess består och att det följaktligen är hon själv och inte föreningen som under den tiden haft rådigheten över lägenheten. Föreningen hade visserligen varit oförhindrad att på hennes begäran biträda med att hyra ut lägenheten för hennes räkning men den har ingen sådan skyldighet och äger därför fordra årsavgifter och garagehyra enligt sitt yrkande vid TR:n.
Föreningens först i HovR:n framställda yrkande med ytterligare anspråk på årsavgift och garagehyra avser sådant som förfallit till betalning efter TR:ns huvudförhandling. Yrkandet är alltså grundat på omständigheter som inträffat under den fortsatta rättegången och skall därför upptas till HovR:ns prövning och på nyss anförda skäl bifallas i vad det avser årsavgift.
B.W:s nya invändning i HovR:n om uppsägning av hyresavtalet rörande garageplatsen riktar sig enbart mot likaledes nya yrkanden och skall därför inte avvisas. B.W har emellertid inte anfört något som ger fog för antagande att föreningen kunnat uppfatta hävningsförklaringen som en uppsägning av hyresavtalet avseende garaget. Hon skall därför vara skyldig att på föreningens yrkande betala även garagehyra för ytterligare fem månader.
Domslut. Med ogillande av B.W:s invändning om rättegångshinder för prövning av nya yrkanden i HovR:n och med upphävande av TR:ns dom förpliktar HovR:n B.W att till föreningen utge 243 054 kr samt 143 674 kr, utgörande årsavgift och hyra.
B.W (ombud advokaten M.L) överklagade och yrkade att HD skulle dels ogilla föreningens talan dels bifalla hennes vid TR:n förda talan.
Föreningen (ombud advokaten J.G) bestred ändring.
Föredraganden, RevSekr Molin Stenberg, föreslog i betänkande en dom, vari under rubriken Domskäl, efter en redogörelse för parternas ståndpunkter anfördes: Frågan om förutsättningars relevans för avtalsparternas bundenhet vid ett avtal har under lång tid varit föremål för diskussion i den rättsvetenskapliga litteraturen. Den s k förutsättningsläran har också åberopats i ett antal rättsfall, t ex NJA 1936 s 368, 1974 s 508, 1981 s 269, 1985 s 178, 1989 s 614, 1993 s 319 och 1996 s 410. Av bl a NJA 1996 s 410 framgår att en tillämpning av förutsättningsläran kommer i fråga först om relevanta avtalsvillkor, uttryckliga eller tolkningsvis fastställda, särskilda regler beträffande avtalstypen eller övriga tillämpliga lagregler saknas.
B.W har i HD förutom att bostadsrättsavtalet är ogiltigt enligt förutsättningsläran gjort gällande att bostadsrätten är behäftad med fel enligt bostadsrättslagen och köplagen och att fog för hävning av bostadsrättsavtalet föreligger även på dessa grunder. Hon har även hävdat att bostadsrättsavtalet är oskäligt enligt 36 § avtalslagen och att det därför skall lämnas utan avseende eller jämkas samt framställt vissa andra invändningar mot kraven på årsavgifter och garagehyror. Mot bakgrund av vad som ovan anförts behandlar HD först frågan om bostadsrätten är behäftad med fel enligt bostadsrättslagen och köplagen.
Enligt 7 kap 1 § bostadsrättslagen (BRL) åligger det bostadsrättsföreningen att, när lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse och annat inte har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Om lägenheten inte är i sådant skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt denna bestämmelse, får bostadsrättshavaren enligt 7 kap 2 § BRL efter uppsägning frånträda bostadsrätten om bristen är väsentlig och den inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller styrelsen underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden.
I förevarande fall har parterna inte träffat någon uttrycklig överenskommelse om lägenhetens skick. Föreningen har därför haft att tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för sitt ändamål dvs i detta fall som permanentbostad. Någon brist i detta hänseende har inte heller påståtts. B.W har dock gjort gällande att andrahandsuthyrningen av de kringliggande lägenheterna inverkar på hennes lägenhet och att detta får anses utgöra en brist, i vart fall när andrahandsuthyrningen är så omfattande att något kooperativt boende inte föreligger.
7 kap 2 § BRL har 12 kap 11 § JB som förebild. Sistnämnda bestämmelse överensstämmer - såvitt nu är av intresse - så gott som ordagrant med 10 § i 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom. Av motiven till denna bestämmelse framgår att det för att en brist skall anses föreligga inte krävs att den hänför sig till själva lägenheten (betänkande med förslag till lag om nyttjanderätt till fast egendom m m avgivet av lagberedningen d 4 febr 1905 s 206). Bristen kan i stället härröra från förhållanden som bara indirekt inverkar på lägenhetens användning. Som exempel har nämnts att en annan lägenhet i samma hus upplåtits för ett ändamål som inte är tillåtet eller att en verksamhet bedrivs där som medför fara eller synnerliga obehag för hyresgästen.
Det kan visserligen sägas (se prop 1990/91:92 s 68) att det för såväl bostadsrättsförening som bostadsrättshavare är av intresse att medlemmarna bor stadigvarande i sina lägenheter och deltar i föreningens angelägenheter. I de fall då de bostadsrättshavare som bor i huset kommer i minoritet kommer den samverkan och det inflytande över boendeförhållandena och föreningens verksamhet som bostadsrättsinstitutet förutsätter att utarmas. Även det förhållandet att de som nyttjar bostadsrättslägenheten ofta växlar kan medföra olägenheter. Dessa olägenheter är emellertid en konsekvens av principen att en förening av detta slag skall vara öppen. För att motverka olägenheterna härav har därför i bostadsrättslagen införts en ovillkorlig rätt för en bostadsrättsförening att vägra en juridisk person, som förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet på annat sätt än genom upplåtelse, inträde i föreningen (2 kap 4 § BRL). Om föreningen ändå beviljar medlemskap kan föreningen ställa krav på hur lägenheten skall användas och träffa avtal om detta. Enligt huvudregeln får en bostadslägenhet som förvärvats av en juridisk person endast användas för upplåtelse i andra hand som permanentbostad (7 kap 6 § 2 st BRL).
Av utredningen i målet framgår att samtliga upplåtelser i andra hand som nu är i fråga har skett för bostadsändamål. Några andra olägenheter till följd av upplåtelserna än den som rör samverkansformerna inom föreningen har inte visats i målet. Med hänsyn härtill och till vad som tidigare anförts kan upplåtelserna inte anses inverka på B.W:s lägenhet på ett sådant sätt att den kan anses behäftad med en brist i bostadsrättslagens mening.
B.W har emellertid också gjort gällande att bostadsrättsföreningen rätteligen är att taxera som ett oäkta bostadsföretag och att även detta utgör en brist enligt bostadsrättslagen.
Av utredningen i målet framgår att bostadsrättsföreningen är taxerad som ett äkta bostadsföretag. Detta gäller till dess att annat har fastställts inom ramen för en taxeringsprocess. På grund härav kan B.W:s lägenhet i vart fall inte nu anses behäftad med någon brist i detta avseende.
Vad härefter gäller frågan om bostadsrätten är behäftad med fel enligt köplagen är inledningsvis att märka att denna lag, såvitt nu är av intresse, är tillämplig vid köp av lös egendom. Ett köp föreligger när någon förvärvar äganderätten till viss egendom. Om avtalet i stället avser att överföra en mer begränsad sakrätt - i detta fall en nyttjanderätt till en lägenhet utan tidsbegränsning- rör det sig inte om köp. Köplagen är således inte tillämplig i fråga om upplåtelse av bostadsrätt. Någon analogisk tillämpning av köplagens regler kan inte heller komma i fråga eftersom bostadsrättslagen, som speciallag, reglerar sådan upplåtelse. Fog för att häva bostadsrättsavtalet har därför inte förelegat på denna grund heller.
Frågan är då om bostadsrättsavtalet är ogiltigt. Inom den s k förutsättningsläran behandlas de allmänna betingelserna för möjligheten att frånträda rättshandlingar på grund av okända eller oförutsedda omständigheter, s k felaktiga förutsättningar. För att tillägga den felaktiga förutsättningen sådan rättslig relevans att avtal skall förklaras inte vara gällande brukar tre villkor ställas upp (se t ex Lehrberg i SvJT 1990 s 187 ff). Förutsättningen skall ha varit väsentlig för den som företagit rättshandlingen (löftesgivaren). Detta skall också ha insetts eller bort inses av den gentemot vilken rättshandlingen företagits (löftesmottagaren). Vidare skall särskilda omständigheter föreligga som gör det lämpligt och rimligt (se NJA 1981 s 271) att frångå huvudregeln att löftesgivaren själv står risken för att hans förutsättningar slår fel.
B.W har gjort gällande att det för hennes vilja att ingå bostadsrättsavtal var avgörande att hon fick tillgång till en kooperativ boendeform, eftersom denna enligt hennes uppfattning ger en bättre boendemiljö och är skattemässigt gynnad.
Som tidigare anförts har någon olägenhet såvitt avser boendemiljön inte visats i målet. Inte heller har visats att föreningens skatterättsliga status är någon annan än vad som förutsatts vid avtalets ingående. Med hänsyn härtill saknas anledning att ta ställning till om dessa omständigheter varit bestämmande för B.W:s handlande. Endast frågan om den kooperativa boendeformen utgjort en väsentlig förutsättning för hennes handlande skall därför prövas.
Det främsta skälet till att någon tecknar avtal om upplåtelse av bostadsrätt - med åtföljande skyldighet att erlägga en i många fall relativt hög insats - torde vara den attraktiva boende- och förvaltningsform som sådan nyttjanderätt erbjuder. Denna förutsättning får anses ha varit väsentlig även för B.W. Förutsättningen måste också anses ha varit synbar för föreningen. Att denna brustit genom att föreningen upplät nästan alla lägenheter till AB Sigtunahem och SBC BO och därefter lät dem hyra ut sina lägenheter i andra hand samt att fastigheterna till följd härav i realiteten kommit att bli hyresfastigheter med bostadsrättslägenheter insprängda i
beståndet framgår av utredningen. Frågan är då om det föreligger sådana särskilda omständigheter att det framstår som lämpligt och rimligt att risken för detta skall bäras av föreningen.
Av utredningen framgår att föreningens åtgärder att upplåta bostadsrätter i stor skala till AB Sigtunahem och SBC BO och därefter låta dem hyra ut bostadsrättslägenheterna i andra hand har föranletts av utvecklingen på bostadsrättsmarknaden, en utveckling som varit exceptionell och som föreningen inte haft något inflytande över eller haft bättre möjligheter att förutse än B.W. Mot föreningens bestridande är inte visat att föreningen genom att låta medlemmarna ta ställning till olika förhandlingsförslag eller på annat sätt bereda dem insyn i förhandlingsarbetet kunnat genomdriva någon annan lösning som bättre tillgodosåg föreningens och bostadsrättshavarnas intressen. Av utredningen framgår vidare att den ekonomiska planen har kunnat hållas som en följd av att samtliga lägenheter har upplåtits. Några direkta ekonomiska konsekvenser har åtgärderna därför inte medfört för B.W. Med hänsyn till vad som nu anförts och då det inte heller i övrigt framkommit några särskilda skäl att frångå huvudregeln om att en part får bära risken för att hans förutsättningar brister, kan hennes talan inte bifallas på denna grund.
36 § avtalslagen är enligt förarbetena till bestämmelsen (se NJA II 1976 s 254) tillämplig inom hela förmögenhetsrätten. Den kan alltså tillämpas på alla rättshandlingar av förmögenhetsrättslig art. Hinder mot att tillämpa bestämmelsen beträffande bostadsrättsavtalet föreligger därför inte. HD finner emellertid att avtalet inte kan anses oskäligt i något av de avseenden som B.W har åberopat. Skäl att lämna det utan avseende eller att jämka det föreligger därför inte.
Vad gäller B.W:s yrkande om jämkning av årsavgifter och garagehyror delar HD HovR:ns uppfattning att föreningen inte haft någon skyldighet att hyra ut hennes lägenhet och garageplats. Föreningen har således rätt att fordra årsavgifter och garagehyror jämte ränta i enlighet med sitt yrkande vid TR:n.
Mot föreningens krav på hyra för garageplatsen under tiden juni-oktober 1994 har B.W invänt att hon hävt hyresavtalet genom brev d 3 juli 1992 och att hävningen utgjort en uppsägning av hyresavtalet.
För att en uppsägning skall uppfylla hyreslagens regler skall meddelandet vara klart och entydigt. Om så inte är fallet kan meddelandet ändå få verkan som uppsägning om det är tydligt att mottagaren förstått meddelandets innebörd. Uppsägningen skall vidare som huvudregel vara skriftlig och överbringas till mottagaren genom rekommenderat brev.
I brevet av d 3 juli 1992, som rekommenderats, anges förutom att bostadsrättsavtalet hävs med omedelbar verkan på grund av "de väsentligt ändrade förhållanden som nu har framkommit" att hävningen avser "alla till bostadsrättsföreningen hörande avtal vilket inkluderar upplåtelse av garageplats m m".
Hävning innebär att någon förklarar att han inte tänker fullgöra ett avtal. Andra uttryck för att en förpliktelse skall upphöra är uppsägning, avbeställning, frånträdande och anfordran (se Rodhe, Lärobok i obligationsrätt, 1986, 6 uppl s 286-287). Någon klarhet i fråga om terminologin råder inte på området. Genom brevet får B.W emellertid anses ha gjort klart att hon ville bringa hyresavtalet till upphörande.
Föreningen synes emellertid vilja göra gällande att hävningen av hyresavtalet även saknar verkan på grund av att den får anses vara beroende av att bostadsrättsavtalet är ogiltigt enligt förutsättningsläran.
Om en förpliktelse avser en fortlöpande prestation eller flera successiva prestationer t ex på grund av tjänste-, arrende- eller hyresavtal har den förpliktade rätt att bringa sin förpliktelse till upphörande utan att ange några skäl. Inom andra områden gäller som huvudregel motsatt princip - gäldenären har inte någon möjlighet att bringa avtalet till upphörande, vilket brukar uttryckas med satsen pacta sunt servanda (avtal skall hållas).
Hyresavtalet beträffande garageplatsen tillhör den först nämnda kategorin, medan bostadsrättsavtalet tillhör den andra. Mellan avtalen kan därför inte anses råda sådant samband som mellan t ex ett hyresavtal beträffande en lägenhet och ett hyresavtal beträffande en garageplats, s k kopplade avtal (se 12 kap 6 g 3 st JB). Hävningen av hyresavtalet beträffande garageplatsen kan därmed inte anses vara beroende av bostadsrättsavtalet på det sätt som föreningen velat göra gällande. Det anförda innebär att B.W genom brevet d 3 juli 1992 med laga verkan sagt upp hyresavtalet beträffande garageplatsen. Då uppsägningstiden löpt ut före juni 1994 är B.W inte betalningsskyldig för de garagehyror som avser tiden juni-oktober 1994.
Under rubriken Domslut föreslogs att HD skulle ändra HovR:ns domslut endast på det sättet att det belopp B.W skulle utge för årsavgifter och hyra bestämdes till 142 174 kr.
HD (JustR:n Knutsson, Gregow, Lambe och Lennander, referent) beslöt följande dom: Domskäl. B.W har gjort gällande att bostadsrättsavtalet är ogiltigt, eftersom hon ingått detta under felaktiga förutsättningar. Hon har sammanfattningsvis anfört följande. Den avgörande förutsättning för avtalet som brustit avser inte bostadsrättens marknadsvärde utan den kooperativa boendeformen. Anledningen till att hon önskade förvärva en bostadsrätt var att denna boendeform enligt hennes mening ger en bättre boendemiljö än boende i hyreshus, eftersom bostadsrättshavare till skillnad från hyresgäster har ett direkt ekonomiskt intresse av att fastigheternas skick bibehålls och därför är mer aktsamma om sina lägenheter och miljön runtomkring. Hon utgick också från att hon, såsom förutsätts i bostadsrättslagen och i föreningens stadgar, i framtiden skulle kunna samverka i föreningsform med andra boende i området. Genom föreningens åtgärd att upplåta bostadsrätt till bl a AB Sigtunahem och SBC BO, som därefter fått hyra ut sina lägenheter i andra hand, har området förvandlats till ett hyresrättsområde. Detta har också, enligt B.W:s uppfattning, medfört att föreningen inte längre är något äkta bostadsföretag, trots att den är taxerad som sådant, utan ett oäkta, för vilket sämre skattevillkor gäller. Om föreningen taxeras som oäkta bostadsföretag skulle det innebära en kostnadshöjning för B.W med ca 230 kr i månaden. Hade hon på förhand informerats om att 90 % av lägenheterna skulle hyras ut i andra hand hade hon inte ingått bostadsrättsavtalet. Genom sin åtgärd har föreningen orsakat att B.W:s förutsättning slagit fel. Då det stod klart att endast 27 av 225 bostadsrätter kunnat upplåtas på vanligt sätt hade föreningen flera handlingsalternativ att välja mellan. Den kunde t ex ha ställt som krav att AB Sigtunahem skulle förvärva samtliga bostadsrättslägenheter eller ha pressat andra intressenter till eftergifter eller försökt erhålla ackord. Under alla omständigheter borde föreningsstyrelsen inte ha agerat utan att bereda medlemmarna insyn. Det är rimligt att föreningen får bära risken för att bostadsrättsupplåtelserna till följd av det rådande ekonomiska läget inte kunde genomföras på det sätt som planerats.
B.W har vidare hävdat, att nu nämnda omständigheter även medför att bostadsrättslägenheten är behäftad med fel enligt bostadsrättslagen och köplagen, varför hon har fog för att häva bostadsrättsavtalet på dessa grunder, och att bostadsrättsavtalet är oskäligt, varför det bör lämnas utan avseende eller jämkas med stöd av 36 § avtalslagen. I vart fall bör hennes skyldighet att betala årsavgifter och garagehyror jämkas på grund av att föreningen inte ombesörjt uthyrning av lägenhet och garageplats, trots att hon begärde det. Slutligen har hon gjort gällande att hennes hävningsförklaring i juli 1992 måste uppfattas som en uppsägning av hyresavtalet rörande garageplatsen och att hon därför inte är betalningsskyldig för garagehyra som avser tiden efter det att uppsägningstiden löpt ut.
Frågan vad som skulle gälla, om det visade sig att flertalet bostadsrätter inte kunde upplåtas på planerat sätt, har inte berörts i bostadsrättsavtalet.
Föreningens ansvar, då en lägenhet är bristfällig när den skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse, regleras i 7 kapbostadsrättslagen (1991:614). Enligt 7 kap 1 §, jfr 2 §, skall lägenheten vara i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. En lägenhet kan i och för sig anses bristfällig även om bristen härrör från förhållanden som bara indirekt inverkar på lägenhetens brukbarhet (Julius/Uggla, Bostadsrättslagen, 1992 s 145). Att kringliggande lägenheter bebos med hyresrätt och inte bostadsrätt är emellertid inte en omständighet som kan anses inverka på lägenhetens brukbarhet. Varken denna eller i övrigt åberopade omständigheter utgör grund för hävning enligt bostadsrättslagens bestämmelser, direkt eller analogt tillämpade. Rätt till hävning kan inte heller grundas på köplagen.
Av utredningen framgår att det för B.W var en väsentlig förutsättning för avtalet att hon erhöll en lägenhet i bostadsrättsmiljö. Det måste antas att hon inte skulle ha ingått bostadsrättsavtalet, om hon kunnat förutse hur förhållandena skulle utvecklas. Detta måste föreningen ha insett.
Att B.W handlat under en väsentlig förutsättning och att föreningen insett detta är emellertid inte tillräckligt för att avtalet skall förklaras vara overksamt enligt förutsättningsläran, då förutsättningen visat sig vara felaktig. En part i ett avtal måste regelmässigt själv bära risken för att hans förutsättningar för avtalet brister. Någon gång kan emellertid omständigheterna vara sådana att det, efter en objektiv bedömning, får anses lämpligt och rimligt att lägga risken för att förutsättningen slår fel på medkontrahenten. (Se t ex rättsfallen NJA 1985 s 178 och 1981 s 269.) En sådan situation skulle kunna vara för handen i förevarande fall, om föreningen vid sitt agerande - såsom B.W hävdat - uppträtt på ett sätt som är klandervärt.
Föreningens åtgärd att upplåta bostadsrätter i stor skala till AB Sigtunahem och SBC BO, vilka därefter fått hyra ut lägenheterna i andra hand, föranleddes av utvecklingen på bostadsrättsmarknaden, som innebar att efterfrågan på bostadsrätter dramatiskt sjönk. Utgångspunkten för föreningen i dess handlande var att föreningen skulle kunna fortleva och att de som tecknat sig för bostadsrätt skulle få sina lägenheter utan att drabbas av extra kostnader. Detta syfte har också uppnåtts. Föreningen borde visserligen ha informerat medlemmarna om sina planer och berett dem tillfälle att yttra sig. Det är emellertid inte visat att föreningen hade kunnat genomdriva någon annan acceptabel lösning som bättre tillgodosåg föreningens och bostadsrättshavarnas intressen. Föreningen kan därför inte lastas för att B.W:s förutsättning om ett boende i bostadsrättsmiljö brast. Inte heller i övrigt finns skäl att lägga risken för att förutsättningen slog fel på föreningen.
Med hänsyn härtill, och då omständigheterna inte är sådana att avtalet bör lämnas utan avseende eller jämkas med stöd av 36 § avtalslagen, är B.W bunden av bostadsrättsavtalet.
Föreningen har, såsom HovR:n funnit, inte haft någon skyldighet att hyra ut B.W:s lägenhet och garageplats. Dess underlåtenhet härvidlag utgör därför inte skäl att jämka hennes skyldighet att erlägga årsavgift och garagehyra.
B.W har inte anfört något som ger fog för antagande att föreningen kunnat uppfatta hennes hävningsförklaring så att hyresavtalet avseende garaget under alla förhållanden sades upp. Hon är därför skyldig att betala den garagehyra som föreningen begärt.
På grund härav skall HovR:ns domslut fastställas.
JustR Munck var av skiljaktig mening och anförde: Jag är ense med övriga ledamöter till och med fjärde stycket av domskälen. Därefter anför jag följande.
Från enskilda bostadsrättshavares synpunkt är det av grundläggande intresse att medlemmarna stadigvarande bor i sina lägenheter och deltar i föreningens angelägenheter. Detta intresse ligger till grund för flera av bestämmelserna i bostadsrättslagen och har i skilda sammanhang understrukits av lagstiftaren i anslutning till tillkomsten av denna lag och dess föregångare (se t ex prop 1990/91:92 s 68). Åtminstone i ett marknadsläge då tillgången på hyreslägenheter är god saknas normalt incitament för den enskilde att teckna bostadsrättsavtal, om inte de fördelar som enligt det anförda anses vara förenade med en kooperativ bostadsform uppnås; han skulle ju i så fall lika gärna kunna förhyra en motsvarande lägenhet utan att behöva inbetala någon kontantinsats.
Av utredningen i förevarande mål framgår att det för B.W när hon i oktober 1991 ingick bostadsrättsavtalet var en väsentlig förutsättning att hon skulle få tillgång till en kooperativ bostadsform, och det måste antas att hon i annat fall inte skulle ha ingått avtalet. Detta måste föreningen också ha insett. Genom att det helt övervägande antalet lägenheter ostridigt i stället bebos av hyresgäster har nämnda förutsättning brustit.
Att B.W handlat under en väsentlig förutsättning som föreningen insett och att denna förutsättning brustit är emellertid inte tillräckligt för att avtalet skall betraktas som overksamt. En part i ett avtal måste regelmässigt själv bära risken för att hans förutsättningar för avtalet brister. Undantagsvis kan emellertid speciella omständigheter tala för att motparten bör bära olägenheten härav. Fråga är då om sådana omständigheter föreligger i förevarande fall.
Vid denna bedömning bör till en början beaktas att föreningen, bl a på grundval av sin överblick av antalet spekulanter på de nya bostadsrätterna, måste antas ha haft betydligt bättre förutsättningar vid tidpunkten för bostadsrättsavtalet än B.W att bedöma riskerna för att bostadsrättsföreningen inte skulle utvecklas på det sätt som B.W hade anledning att räkna med. Det har inte ens påståtts att B.W informerats om några risker i berört avseende. Redan detta utgör ett skäl för att föreningen bör bära ansvaret för att B.W:s förutsättning brast (jfr NJA 1981 s 269).
När föreningen, trots att det visade sig att intresset för att teckna bostadsrättsavtal var så ringa, valde att likväl slutföra bostadsprojektet i bostadsrättsföreningens form, får det i och för sig godtas att föreningens konkurs skulle ha varit det enda alternativet till att på sätt som skett upplåta bostadsrätter i stor skala till juridiska personer för andrahandsuthyrning och hyra ut flertalet övriga lägenheter. Föreningen har emellertid inte lagt fram någon utredning till stöd för sitt påstående att dessa åtgärder, vilka beslöts utan att de som redan tecknat bostadsrättsavtal hade fått tillfälle att anlägga synpunkter, var till fördel för dessa. Utifrån den utredning som föreligger i målet måste det i stallet antas att konkursalternativet för B.W hade inneburit att hon inte skulle ha kunnat åläggas att inbetala resterande grundavgift för bostadsrätten. Denna inbesparing skulle ha gett B.W möjlighet att förvärva en bostadsrätt i en annan förening och på detta sätt förverkliga sitt önskemål att komma i åtnjutande av en kooperativ boendeform.
På grund av det anförda finner jag - oberoende av om det skulle kunna hävdas att föreningen förfarit klandervärt - att föreningen bör bära ansvaret för att B.W:s förutsättning vid tecknandet av bostadsrättsavtalet inte infriades och att bostadsrättsavtalet till följd härav inte kan göras gällande mot henne. Till följd härav skall enligt min mening föreningens talan mot B.W ogillas.
Överröstad i detta avseende är jag i övriga frågor ense med majoriteten.
HD:s dom meddelades d 16 jan 1997 (mål nr T 2080/95).
Samma dag och med motsvarande utgång avgjordes ett mål mellan G.S och R.S, å ena sidan, samt SBC:s bostadsrättsförening Södergatan, å andra sidan, i vilket Svea HovR hade meddelat dom d 23 jan 1995. (Mål nr T 786/95)
T2080-95
NJA 1981 s. 269
NJA 1985 s. 178

References: HD 
 HD 
 HD 
 § 2
 HD 
 HD 
 HD 

HD