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Timestamp: 2017-02-27 13:34:57+00:00

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Mietvertrag Haus: kostenlose Mietvertrag Muster | HOMEDAY
HomedayMusterdokumenteMuster Hausmietvertrag – unbefristet Muster Mietvertrag – unbefristet
Der unbefristete Hausmietvertrag
Der unbefristete Mietvertrag ist die gängige Vertragsform, weswegen er als Standard-Mietvertrag gilt. Unbefristet bedeutet, dass keine Mietdauer festgelegt wird und der Vertrag so lange läuft, bis er von einem der beiden Vertragsparteien gekündigt wird. Dabei gelten beim Haus-Mietvertrag gleiche Regelungen wie beim Wohnungs-Mietvertrag. Dennoch empfehlen wir Ihnen, bei der Vermietung eines Einfamilienhauses einen Vertrag für die Hausvermietung zu nutzen, da es einige Besonderheiten bezüglich der jeweiligen Mietsache zu beachten gibt. So besteht bei Einfamilienhäusern beispielsweise eine andere Regelung in Bezug auf auf die Nebenkostenabrechnung. Auch müssen teilweise Sonderregelungen in Bezug auf die Nutzung von Nebenanlagen (z.B. Garten, Garage, Stellplatz etc.) und Anliegerpflichten getroffen werden. Nähere Infos dazu geben wir Ihnen in der kommentierten Fassung des Mietvertrags, die Sie beim Download automatisch mit erhalten.
Dokument anfordern Was sollte im unbefristeten Mietvertrag stehen?
Immobilie mit der genauen Anschrift
Höhe der Mietkaution (alternativ Vereinbarung einer anderen Mietsicherheit)
Vollständiger Name und wichtige personenbezogene Daten des Vermieters und Mieters
Angabe des Vermieterkontos, auf das die Miete und ggfs. Kaution überwiesen werden soll
Größe der Mietsache und detaillierte Auflistung der zu vermietenden Räume und Flächen sowie Angaben zu Gartennutzung-/pflege, Rauchwarnmeldern o.Ä.
Auflistung der Betriebskosten bzw. Heiz- und Warmwasserkosten
Genaue Angabe des Mietbeginns und ggfs. Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses
Genaue Anzahl der übergebenen Schlüssel und Art der Schlüssel
Dokument anfordern Allgemeine Hinweise zum unbefristeten Hausmietvertrag
Haus nach Wohnungseigentumsgesetz
Falls Ihnen das Haus zwar alleine gehört, das Grundstück aber im Eigentum Mehrerer steht, müssen Sie auf die Bestimmungen des Wohnungseigentümergesetzes achtgeben, denn dann sind Sie dazu verpflichtet, auch in Bezug auf Ihren eigenen Mietvertrag die Interessen des/der anderen Eigentümer(s) zu berücksichtigen. Wenn von den Eigentümern nämlich in der Eigentümerversammlung oder der Gemeinschaftsordnung Regelungen zu gemeinsamen Flächen/Einrichtungen beschlossen wurden, dürfen die Bestimmungen des Mietvertrages diesen Beschlüssen nicht zuwiderlaufen. Daher ist besonders Acht zu geben bei Bestimmungen bezüglich der Reinigung und Nutzung von gemeinsamen Objekten sowie im Hinblick auf Reparaturen und bauliche Veränderungen an solchen Objekten. Preisgebundener Wohnraum
Die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes sind für Sie dann maßgeblich, wenn der Hausbau durch die Förderung öffentlicher Mittel verwirklicht wurde und dem Zweck des sozialen Wohnens zur Unterstützung bestimmter Personengruppen dienen soll. Zur Sicherstellung, dass das Haus an eben solche bestimmten Personengruppen vermietet wird, sollten Sie sich als Vermieter eine Wohnberechtigung aushändigen lassen und innerhalb von zwei Wochen der zuständigen Stelle vorzeigen. Bei der Vermietung des Hauses ist es Ihnen dann nicht gestattet, eine höhere Miete einzunehmen, als es zur Deckung der laufenden Aufwendungen notwendig ist. Die Miete darf nur dann gesteigert werden, wenn sich die Aufwendungen entsprechend steigern. Die neben der Miete zu zahlenden Betriebskosten müssen einzeln und konkret benannt werden, sodass eine genaue Vorstellung der zukünftigen Kosten möglich ist. Außerdem dürfen Sie eine Kaution lediglich für bestimmte gesetzlich festgelegte Ansprüche anfordern. Widerrufsrecht
Treten Sie als Vermieter bei der Vermietung unternehmerisch auf, d.h. üben Sie die Vermietung dauerhaft und professionell mit etwa 8-10 Mietobjekten aus, müssen Sie in eventuell bestehendes Widerrufsrecht beachten. Wenn der Mieter das Haus zu überwiegend privaten Zwecken anmietet und vor Abschluss des Mietvertrages selbst nicht besichtigt hat, steht ihm nämlich gemäß § 312 IV BGB das Verbraucherrecht des Widerrufs zu. Sie als Vermieter sollten dann eine Widerrufsbelehrung an den Mietvertrag anheften, um dem Mieter nur 14 Tage Zeit für Ausübung dieses Widerrufsrechts zu geben. Tun Sie dies nicht, hat der Mieter ein ganzes Jahr und 14 Tage Zeit, um von seinem Recht Gebrauch zu machen. Wenn möglich, sollten Sie das Widerrufsrecht aber gänzlich ausschließen, indem Sie das Haus mit dem Mieter zusammen vor Abschluss des Vertrages besichtigen und dies mit Namen und Anschrift des Mieters dokumentieren (Besichtigungstermin ist zusätzlich auch im Mietertrag selbst zu notieren). Schriftform Ein Mietvertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit keiner besonderen Form. Selbst eine mündliche Vereinbarung ist zulässig. Allerdings ist dann, wenn Sie für den Mietvertrag einen Kündigungsverzicht vereinbaren und dieser für länger als ein Jahr gelten soll, eine schriftliche Vereinbarung erforderlich, vgl. § 550 BGB. Andernfalls ist zwar nicht der gesamte Vertrag unwirksam, wohl aber der Kündigungsverzicht, der über ein Jahr hinausgeht. Das heißt, dass die Kündigung dann nur für höchstens ein Jahr ausgeschlossen ist. Müssen Sie die Schriftform berücksichtigen, so sollten Sie auch dafür sorgen, dass sämtliche Bestandteile des Vertrages aneinandergeheftet sind. Meldepflicht Über die An- bzw. Abmeldung eines Mieters müssen Sie als Vermieter (oder ein von Ihnen beauftragter Verwalter) seit dem 1. 11. 2015 eine Bescheinigung ausstellen. Diese muss dem Mieter innerhalb von zwei Wochen vorgelegt werden, damit dieser sie bei der Meldebehörde abgibt. Ob er dies tatsächlich tut, können Sie bei eben jener Behörde erfragen. Inhaltlich dürfen bei der Bescheinigung folgende Angaben nicht fehlen: Name und Adresse des Vermieters, Art des Vorgangs (Ein- oder Auszug) samt Datum, Adresse der Mietsache und Namen der meldepflichtigen Personen. Kommen Sie Ihrer Mitwirkungspflicht nicht ordnungsgemäß nach, kann Ihnen ein Bußgeld zugeteilt werden. Energieausweispflicht Als Vermieter trifft Sie neuerdings auch die Pflicht, bei der Hausbesichtigung einen Energieausweis vorzuweisen (entweder durch Vorlage oder öffentlichen Aushang). Bereits das Inserat der Immobilie muss einige Kerndaten dieses Ausweises enthalten, damit sich die Mieter einen Überblick über den Zustand des Hauses verschaffen können. Kommen Sie dieser gesetzlich festgelegten Pflicht nicht nach, droht Ihnen auch hier ein mögliches Bußgeld. Dies ist nur dann nicht der Fall, wenn Sie Mietsachen von unter 50 qm Nutzfläche oder Denkmalgeschützte Häuser vermieten. Diese Varianten sind von der Energieausweispflicht befreit. Warum ein unbefristeter Mietvertrag?
Der unbefristete Mietvertrag ist die Regel. In den meisten Fällen ist die Festsetzung einer bestimmten Mietvertragslaufzeit nämlich nicht gewollt oder erforderlich. Ein befristeter Vertrag käme ohnehin nur unter den gesetzlich streng festgelegten Voraussetzungen des § 575 BGB in sehr begrenzen Fällen in Betracht (z.B. wegen Eigenbedarf). Im Gegensatz zum befristeten Vertrag kann der unbefristete unter der Bedingung, dass Sie ein berechtigtes Interesse aufweisen, stets ordentlich gekündigt werden. Somit halten Sie sich die Möglichkeit zur fristgemäßen Kündigung offen. Zu beachten: Berücksichtigen Sie, dass der Vertrag nur dann als Wohnraummietvertrag anerkannt wird, wenn die Mietsache tatsächlich zum Wohnen und nicht etwa für Berufliches genutzt werden soll. Der eigentliche Zweck ist auch dann maßgeblich, wenn der Vertrag als Wohnraummietvertrag bezeichnet wird. Wird die Mietsache nur zeitweise für berufliche Interessen verwendet (beispielsweise wenn gelegentlich dort Nachhilfe gegeben oder am Computer etwas online verkauft wird), die den Wohnzweck allerdings nicht überwiegen, so ist dies unschädlich. Es kommt nämlich darauf an, welche Nutzung im Vordergrund steht. Steht allerdings das Gewerbe im Fokus, so kommt nicht mehr der Wohnraum-, sondern der Gewerbemietvertrag zum Einsatz. Außerdem: Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses ist es sinnvoll, den entsprechenden Vertrag dafür zu nutzen und nicht etwa einen Mietvertrag für Wohnungen. Zwar unterscheiden sich diese beiden Formen des Mietvertrages äußerlich nicht besonders und die Benutzung eines anderen Vertragstyps führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Regelungen, allerdings gibt es einige Besonderheiten bezüglich der jeweiligen Mietsache, die Sie berücksichtigen sollten, um den Interessen gerecht werden und Unklarheiten vermeiden zu können. So besteht bei einem Einfamilienhaus beispielsweise nicht die Notwendigkeit, einen gesonderten Verteilerschlüssel für die Nebenkosten zu vereinbaren (da der Mieter hier als einzige Mietpartei im Haus die Nebenkostenabrechnung selbst übernehmen kann) oder eine Hausordnung zu erlassen (da keine Hausgemeinschaft mit mehreren Mietparteien besteht). Andererseits bedarf es bei einem Mietvertrag über ein Einfamilienhaus zusätzlicher Regelungen bezüglich etwaiger Nebenanlagen, die anders als bei einer Wohnung hier meist mitvermietet werden (z.B. Garten, Garage, Stellplatz etc.). Es gelten außerdem Besonderheiten im Hinblick auf Anliegerpflichten, die Wohnfläche und Betriebskosten. Näheres dazu wird im Folgenden erläutert.
Legen Sie genau fest, was vermietet wird Sie sollten darauf achten, möglichst genau im Mietvertrag zu bezeichnen, was zur Mietsache gehört. Dazu gehört die Aufzählung aller mitvermieteten Räume und Flächen. Nur so können Sie den Mieter dazu auffordern, bestimmte Objekte nicht zu nutzen, wenn diese auch nicht mitvermietet sein sollen. Treffen Sie im Mietvertrag nämlich keine Regelung, welche Räume/Flächen mitvermietet sind und welche nicht, kann es passieren, dass ein Gericht im Streitfall entscheidet, ein(e) Raum/Fläche sei Bestandteil des Vertrages, obwohl dies nicht gewollt ist. Besonders bei Einfamilienhäusern wird nämlich generell davon ausgegangen, dass alle auf dem Grundstück befindlichen Objekte, Räume und Flächen mitvermietet sind. Somit ist Ihnen zu raten, den vertraglichen Gegenstand genau zu bestimmen, vor allem, wenn sie Räume/Flächen aus dem Mietvertrag ausschließen wollen. Eine fehlende Vereinbarung macht den Vertrag zwar auch nicht unwirksam, sie kann aber möglicherweise zu einem Dissens gemäß §§ 154, 155 BGB führen. Danach wird der Vertrag dann unwirksam, wenn sich die Parteien über die mangelnde Vereinbarung nicht bewusst waren und davon auszugehen ist, dass sie hierüber eine Entscheidung hätten treffen wollen. Wenn es allerdings eine für die Parteien unwichtige Regelung ist, bleibt der Vertrag wirksam. Ebenso, wenn sie sich über das Fehlen der Vereinbarung bewusst waren. Hüten Sie sich vor unzulässigen Teilkündigungen
Sie können einzelne Räumen/Flächen grundsätzlich nicht separat kündigen, wenn sie Teil des Mietvertrages sind. Deswegen sollten Sie sich vorher gut überlegen, was alles in den Mietvertrag mit einbezogen wird. Sie können den gesamten Mietvertrag nämlich auch nur nach den Kündigungsregeln zum Wohnraummietvertrag, d.h. §§ 573 ff. BGB, kündigen. Der Kündigungsgrund muss sich dann auf das gesamte Objekt beziehen. Eine gesetzlich zugelassene Teilkündigung nach § 573 b BGB ist lediglich in begrenzten Ausnahmefällen zulässig. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Vermieter „nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks“, wie z.B. einen Kellerraum, deswegen kündigt, um diese in neue Mietwohnungen umzuwandeln. Ein solches Bauvorhaben muss dem Mieter darüber hinaus ordentlich mitgeteilt werden. Ansonsten sind Teilkündigungen nur dann noch ausnahmsweise möglich, wenn der/die zu kündigende Raum/Fläche nicht derart eng mit dem Rest der Mietsache verbunden ist, dass eine Trennung ausgeschlossen erschiene. Wenn die Objekte z.B. auf unterschiedlichen Grundstücken liegen oder eine andere Vertragsdauer aufweisen, kann nicht von einem untrennbaren Verhältnis gesprochen werden. Eine Trennbarkeit sollte im Idealfall schon aus dem Mietvertrag selbst hervorgehen. Möchten Sie sich allerdings von vornherein die Möglichkeit der Teilkündigung offenhalten, sollten Sie dies einfach dadurch sicherstellen, dass Sie für die verschiedenen Objekte separate Verträge aufsetzen. Nach der Vorschrift des § 580 a I BGB kann der separate Vertrag dann ohne viel Aufwand beendet werden (ohne Mitteilung von Gründend unter Einhaltung einer Frist von höchstens drei Monaten). Es können bei dem Vertrag über zusätzliche Räume/Flächen sogar kürzere als die sonst üblichen Kündigungsfristen vereinbart werden (die dann natürlich auch für den Mieter gelten), sodass die Beendigung hier innerhalb kürzester Zeit durchgesetzt werden kann. Selbst ein nur befristeter Vertrag kann hierbei ohne Angabe von Gründen abgeschlossen werden. Kann es also sein, dass Sie gewisse Räume/Flächen des Mietobjekts in Anspruch nehmen wollen ohne die gesamte Mietsache zu benötigen, sollten Sie getrennte Verträge vornehmen. Setzen Sie sich nicht unnötigerweise der Gefahr von Mietminderungsansprüchen aus
Der Mieter kann eine Mietminderung nach § 536 a BGB geltend machen, wenn Sie im Mietvertrag eine Wohnfläche angegeben haben, die um mehr als 10 % von der eigentlichen Wohnfläche abweicht. Sie sollten bei Angabe einer Fläche daher die Klausel „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht der Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume“ in den Vertrag einschließen. Ansonsten können Sie die Angabe einer Fläche auch komplett weglassen. Dies lässt den Vertrag nicht unwirksam werden. Ebensowenig erschließt sich die fehlende Angabe dann aus einem etwaigen Mietinserat oder Versprechungen des Maklers. Sie sollten die korrekte Wohnfläche aber zumindest für Sie selbst ermitteln lassen, um mit ihr die Nebenkostenabrechnung ordnungsgemäß erstellen zu können (andernfalls hat der Mieter stets einen Anspruch auf Neuberechnung) und um mit ihr die übrigen Mieten in derselben Wohngegend vergleichen zu können. Im Mietvertrag mit Ausfüllhilfe sowie in unserer Wohnflächenberechnung können Sie erfahren, wie die Fläche korrekt ausgerechnet wird. Mietzeit
Vereinbaren Sie einen Kündigungsverzicht, um die ordentliche Kündigung auf beiden Seiten für einen gewissen Zeitraum auszuschließen
Die ordentliche Kündigung darf für insgesamt 4 Jahre (ab Datum der Unterschrift) ausgeschlossen werden. Ein längerfristiger Verzicht ist unwirksam. Ein Grund für den Ausschluss muss im Gegensatz zu einer Befristung des Mietvertrages nach § 575 BGB nicht gegeben werden. Während der Dauer des Kündigungsverzichts ist sodann nur die außerordentliche fristlose Kündigung bzw. eine Kündigung aus einem Sonderrecht möglich. Erforderlich dafür ist ein wichtiger Grund bzw. eine besondere Härtesituation für den Mieter. Für ein Sonderkündigungsrecht ist außerdem zwingend notwendig: Ein berechtigtes, höher zu wertendes Interesse des Mieters an der Beendigung der Mietzeit als der Wunsch der Vertragsfortsetzung des Vermieters
Keine Schlechterstellung des Vermieters durch Ersatz eines geeigneten Nachmieters, der den Vertrag eins zu eins übernimmt
Kein baldiges Ende der Mietvertragsdauer, durch die der Mieter ohnehin bald aus dem Vertrag entlassen worden wäre.
Ein unter 1) zu subsumierendes berechtigtes Interesse wäre beispielsweise eine Familienvergrößerung, Arbeitslosigkeit oder ein Arbeitsplatzwechsel. Führt der Mieter dieses Interesse aber schuldhaft selbst herbei, kann nicht von einer den Mieter übermäßig belastenden Situation ausgegangen werden. Verändert sich die Lebenslage oder Sichtweise des Mieters nur minimal, z.B. durch eine Verringerung des Einkommens oder den Wunsch ein Eigenheim zu kaufen, wird ebenfalls die unzumutbare Härte zu verneinen sein. Ausführlichere Erklärungen dazu finden Sie im „Mietvertrag mit Ausfüllhilfe“, den Sie downloaden können.
Räumen Sie dem Mieter im Mietvertrag nicht von vornherein das Recht auf Stellung eines Nachmieters ein
Grundsätzlich hat der Mieter kein oben beschriebenes Sonderkündigungsrecht, wenn kein Kündigungsverzicht vereinbart wurde. In diesem Fall ist ihm die normale Kündigungsfrist von drei Monaten zuzumuten. Nur in ganz extremen Ausnahmesituationen wird dem Mieter auch hier ein vorzeitiges Kündigungsrecht zugestanden. Dies gilt, ohne dass ein entsprechendes Recht im Mietvertrag festgelegt werden muss. Daher sollten Sie dem Mieter im Vertrag auch nicht die Möglichkeit zugestehen, durch Suche eines Nachmieters das Mietverhältnis vorzeitig beenden zu können, denn dann kann der Mieter auch ohne Vorliegen einer extremen Ausnahmesituation dieses Recht in Anspruch nehmen. Miete
Beachten Sie die mögliche Höchstgrenze für Mieten
Seitdem der Wohnraum in Deutschland knapp und teuer geworden ist, gilt die Mietpreisbremse. Die Länder bestimmen, in welchen Regionen des Landes ein solch knapper Wohnungsmarkt herrscht, und legen dadurch fest, dass die Miete dort nur maximal 10 % über dem Niveau liegen darf, das in der selben Region üblich ist. Wird vom Vermieter diesen Betrag übersteigende Miete verlangt, kann der Mieter sich dagegen wehren, indem er den Verstoß schriftlich abmahnt. Zu viel Gezahltes kann er dann vom Vermieter herausverlangen. Bei zu hoher Miete liegt nur dann kein Verstoß vor, wenn es sich um die Miete für einen Neubau oder die erste Miete eines neu modernisierten Hauses handelt. Der Vermieter soll von der Schaffung neuen oder besseren Wohnraums nicht durch Gesetzeserneuerungen wie die Mietpreisbremse abgehalten werden. Im Download unseres „Mietvertrags mit Ausfüllhilfe“ können Sie nachlesen, wann die zu hohe Miete im Übrigen keine rechtlich nachteiligen Folgen für Sie als Vermieter mit sich bringt.
Legen Sie fest, welche Nebenkosten die Miete enthalten soll!
Eine Vereinbarung über die Zahlung von Nebenkosten ist für Sie als Vermieter deswegen wichtig, damit Sie nicht auf den Kosten sitzen bleiben. Abwälzen dürfen Sie diese auf den Mieter, weil sie der Unterhaltung des Gebäudes und Grundstücks dienen und deswegen von Wert für den Mieter sind. Ob Sie die Zahlung einer Vorauszahlung oder eines Pauschalbeitrags vereinbaren, bleibt Ihnen überlassen. Beim Pauschalbeitrag müssen Sie dem Mieter eventuell zu viel gezahlte Kosten nicht zurückerstatten (wobei ein etwaiger Überschuss nicht allzu hoch ausfallen dürfte in Anbetracht der Tatsache, dass eine Pauschale nur in angemessener Höhe erhoben werden darf). Gleichzeitig dürfen Sie aber auch keine Nachforderung anstellen, wenn die Nebenkosten durch die Pauschale nicht befriedigt werden. Bei der Vorauszahlung wird, im Gegensatz dazu, genau über die tatsächlichen Kosten abgerechnet. Zu Beachten: Sie dürfen zwar grundsätzlich über die Vereinbarung einer Pauschale oder einer Vorauszahlung frei entscheiden. Dies gilt aber nur solange es sich um Betriebskosten im Sinne des § 5 Nr. 1 und 2 handelt (siehe Mietvertrag). Bei Heiz- und Warmwasserkosten ist eine Pauschale nicht möglich, da diese Kosten stets verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen, um dem individuellen Heizverhalten gerecht zu werden. Außerdem zu beachten ist der Umstand, dass die Vereinbarung einer Pauschale bei preisgebundenem Wohnraum (§ 7 des Mietvertrages) in Bezug auf alle Nebenkosten, also auch die Betriebskosten, unwirksam ist. Auch hier soll stets konkret abgerechnet werden. Nutzen Sie die Möglichkeit, die Zahlung der Nebenkosten für Heizung und Warmwasser direkt an den Mieter zu delegieren
Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses wird die Zahlung von Warmwasser und Heizung als verbrauchabhängige Kosten grundsätzlich direkt vom Mieter übernommen. Anders als beim Mehrfamilienhaus ist die Verteilung der Betriebskosten auf mehrere Mietparteien hier nicht erforderlich. Vorteil für den Mieter ist, dass er die vollständige Kontrolle über die Abrechnung hat. Vorteil für den Vermieter ist, dass er die Abrechnung nicht selbst vornehmen muss und sich so den Verwaltungsaufwand erspart. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, keine Vorauszahlung für Warmwasser und Heizung zu vereinbaren. Stattdessen sollte unter § 5 eine Vereinbarung dahingehend getroffen werden, dass der Mieter die Verträge über die Lieferung von Strom, Gas und Wasser selbst mit den Versorgungsunternehmen abschließt und mit diesen über die Kosten abzurechnen hat, siehe § 5 Nr. 2 des Mietvertrages.
Überprüfen Sie, ob Sie von Ihrem Recht zur vertraglich vereinbarten Mietsteigerung Gebrauch machen sollten
Mietsteigerungen sind auf mehrere Arten und Weisen möglich. Gesetzlich ist eine Anpassung an die Vergleichsmiete oder eine Anpassung nach Modernisierung vorgesehen, vgl. §§ 558, 559 BGB. Sie können aber auch eine Mietsteigerung bis zur Grenze des Erlaubten im Mietvertrag vereinbaren. In diesem Fall sind die gesetzlich vorgesehenen Anpassungen nicht mehr zusätzlich möglich. Vertraglich vereinbart werden kann zum einen eine Indexmiete. Dabei wird die Höhe der Miete an gesteigerte Lebenshaltungskosten angepasst (was auch im Falle gesunkener Lebenshaltungskosten eintrifft, sodass die Miete ebenfalls sinken kann, was jedoch eher unwahrscheinlich ist). Da dabei aber andere Arten der Mietsteigerung ausgeschlossen sind, macht diese Art der Vereinbarung nur dann Sinn, wenn Sie nicht in einem Ballungsgebiet leben. In solchen Ballungsräumen steigt die ortsübliche Miete nämlich meistens vergleichsweise schnell, sodass hier eine Anpassung an die Vergleichsmiete mehr von Vorteil ist. Zum anderen kann im Mietvertrag auch eine Staffelmiete geregelt werden. Dabei erfolgt die Erhöhung der Miete je nach Festlegung der einzelnen Staffeln zu bestimmten Zeiten und auf einen bestimmten Betrag automatisch. Dem Vermieter gibt sie somit für einen gewissen Zeitraum (über 10 Jahre zulässig) die Voraussicht auf ein sicheres gesteigertes Einkommen. Allerdings ist bei jeder Staffel die Mietpreisbremse zu beachten. D.h., die zur jeweiligen Staffel neu beginnende Miete darf nie die Höchstgrenze der Vergleichsmiete überschreiten. Tut sie dies trotzdem, ist die Staffel an sich zwar unzulässig, die Vereinbarung besteht aber nichtsdestotrotz fort, d.h., der Vermieter kann dann immer noch nicht Mieterhöhungen nach gesetzlichen Vorschriften geltend machen. Die Art der Mietsteigerung sollten Sie stets auf die individuellen Bedürfnisse Ihrer Immobilie angepasst auswählen. Zahlung der Miete
Machen Sie von Ihrem Recht zur Kündigung Gebrauch, wenn die Zahlung der Miete verspätet stattfindet
Leistet der Mieter verspätet, so hat er die rechtlichen Konsequenzen daraus zu tragen. Können Sie dem Mieter aufgrund der Verspätungen nicht mehr vertrauen, haben Sie das Recht, das Mietverhältnis mit diesem zu beenden. Zum einen können Sie dies durch eine ordentliche Kündigung erreichen. Damit hierbei ein berechtigtes Interesse an der Beendigung bestehen kann, muss die Zahlungsverspätung aber verschuldet sein. Zum anderen können Sie unter gewissen Voraussetzungen auch außerordentlich fristlos kündigen. Sehen Sie sich dazu die Vorlage zur Kündigung nach § 543 II Nr. 3 BGB an. Voraussetzung ist auf jeden Fall, dass der Mieter zweimal hintereinander mit einem Betrag, der höher als eine Monatsmiete ist, oder über längere Zeit hinweg mit einem Betrag, der mindestens zwei Monatsmieten beträgt, in Verzug gerät. Aufgrund der gesetzlich und mietvertraglich festgelegten Pflicht zur Zahlung am dritten Werktags jeden Monats ist keine Mahnung erforderlich, um den Mieter in Verzug zu setzen. Allein die verspätete Zahlung löst diese Rechtsfolge aus. Um eine Kündigung im letzten Moment noch zu verhindern, kann der Mieter die Schulden allerdings auch im Verzug noch ausgleichen und zwar bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage. Zwar ist dieses Verteidigungsmittel nur zulässig, sofern der Mieter hierauf nicht schon in den letzten zwei Jahren einmal zurückgreifen musste, allerdings räumt es ihm ein starkes Recht ein. Der Mieter hat dann nämlich auch keinerlei Prozesskosten für die unwirksam gewordene Kündigung zu zahlen. Sie Als Vermieter sollten bei fristloser Kündigung in jedem Fall die ordentliche Kündigung vorsorglich miterklären. Denn diese kann nicht durch das Verteidigungsmittel des Mieters abgewendet werden und bleibt auch bei nachträglicher Zahlung bestehen.
Vereinbaren Sie mit dem Mieter, welche Betriebskosten dieser zu übernehmen hat
Wenn der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, muss er auch einschätzen können, in welchem Umfang diese auf ihn zukommen. Dazu müssen Sie im Mietvertrag zwar nicht alle Betriebskostenarten aufzählen. Allerdings muss in jedem Fall ein Hinweis auf § 2 BetrKV, wo diese aufgelistet sind, gegeben sein. Sonstige Betriebskosten, die nicht in dem Katalog des § 2 BetrKV erwähnt sind, und trotzdem umgelegt werden sollen, müssen zwingenderweise im Mietvertrag selbst aufgelistet sein. Solch sonstige Kosten sind aber nur insofern geltend zu machen, als dass sie mit den anderen aufgelisteten Betriebskosten vergleichbar sind. Dazu gehören Kosten für Personal, wie Wachmänner oder besondere Anlagen, wie Schwimmbäder sowie deren Pflege. Nicht geltend machen können Sie Verwaltungskosten, da nicht vergleichbar mit dem Rest der Kostenarten. Berücksichtigen Sie, dass bei der Abrechnung von Betriebskosten für ein Einfamilienhaus Besonderheiten gelten
Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses ist ein Umlageschlüssel nicht notwendig, da es nur eine einzige Mietpartei im Haus gibt, die die Kosten allein zu tragen hat. Das bedeutet, die Kosten können direkt ohne weitere Umlage an den Mieter weitergegeben werden. Bei deren Verursachung, Erfassung und Abrechnung ist aber in jedem Fall der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen. Nur solche Betriebskosten dürfen in Anspruch genommen werden, die bei gewissenhafter Abwägung auch gerechtfertigt sind. Die Beweislast für einen Verstoß hiergegen trägt allerdings der Mieter nach Rechtsprechung.
Achten Sie bei der Vermietung preisgebundenen Wohnraums auf die korrekte Vereinbarung der Zahlung von Betriebskosten
Betriebskosten müssen bei preisgebundenem Wohnraum einzeln und konkret genannt werden, damit sie vom Mieter übernommen werden können, da die Kosten in diesem Mietverhältnis klar feststehen müssen. Festgesetzt werden die Regeln vordergründig von § 20 NMV 1970 und § 27 II. BV. Danach reicht der allgemeine Hinweis auf die Betriebskostenverordnung hier, anders als beim nicht preisgebundenen Wohnraum, nicht aus. Ob neben den Kostenarten auch die Beträge dieser Kostenarten einzeln aufgeführt werden müssen, ist aber nicht eindeutig gesetzlich festgelegt. Von der Rechtsprechung wird es für ausreichend erachtet, wenn nicht die einzelnen Beträge, sondern ein Gesamtbetrag unter § 3 Nr. 2 b des Mietvertrages genannt wird. Nennt der Vermieter bei Abschluss des Vertrages entweder die verschiedenen Kostenarten oder die Höhe der Gesamtkosten nicht, zieht dies rechtliche Konsequenzen nach sich, wobei umstritten ist, worin diese genau bestehen. Teilweise wird die komplette Bestimmung für unwirksam gehalten, sodass der Mieter unter keinen Umständen, auch nicht in Zukunft nicht, zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet ist. Teilweise wird die Regelung als zulässig betrachtet mit der einzigen Konsequenz, dass der Mieter Anspruch hat, vom Vermieter die Kostenarten und Beträge aufgelistet zu bekommen. Vorwiegend wird aber die Meinung vertreten, dass Betriebskosten nicht vom Mieter zu tragen sind, solange die Regelung unzureichend über die Kosten aufklärt, der Fehler aber ausgebessert werden kann mit der Wirkung, dass der Mieter nach ordnungsgemäßer Auflistung der Kosten, diese nun zu übernehmen hat. Mietsicherheit
Achten Sie darauf, dass Sie keine zu hohe Kaution verlangen
Als Mietsicherheit dürfen Sie als Vermieter höchstens den Betrag von drei Nettokaltmieten verlangen, es sei denn Sie können eine zweckgebundene Sicherheit (z.B. für bestimmte Einrichtungsgegenstände) geltend machen, für die der Mieter Ihnen zusätzlich Geld hat zukommen lassen. Sie dürfen auch grundsätzlich zusätzlich zur Barkaution keine weiteren Sicherungsmittel annehmen. Auch hier besteht aber eine Ausnahme: Eine andere Person als der Mieter bietet Ihnen freiwillig und ohne Aufforderung seitens des Vermieters eine Bürgschaft an. Diese Ausnahme gilt aber nur dann, wenn dem Mieter dadurch keine weitergehenden Pflichten auferlegt werden. Wird diese zusätzliche Stellung eines Bürgen aber im Mietvertrag zur Pflicht erklärt, kann nicht mehr von Freiwilligkeit ausgegangen werden, sodass die Vorschrift ins Leere geht.
Legen Sie das Geld für die Kaution korrekt an
Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, die Mietsicherheit treuhänderisch zu verwahren. Dies beinhaltet die Pflicht, für die Barkaution ein Konto einzurichten, welches unter dem Namen „Mietkautionskonto“ als treuhänderisches Konto erkannt wird und wodurch das private Vermögen des Vermieters von dem Geld, was letztlich dem Mieter zusteht, getrennt werden kann. Bis dies nicht geschieht und der Vermieter dem Mieter keinen Nachweis darüber erbringen kann (Kontonummer und Kündigungsfrist kann ebenfalls erfragt werden), kann der Mieter die Zahlung der Kaution verweigern. Der Mieter soll dadurch geschützt werden. Im Falle der Insolvenz des Vermieters und der nicht getrennten Anlage der Vermögen, müsste der Mieter nämlich auf sein Geld verzichten.
Achtung: Sie als Vermieter machen sich strafbar gemäß § 266 I StGB, wenn sie Ihre Vermögensbetreuungspflicht missachten. Denken Sie auch über mögliche Alternativen zur Barkaution nach
Anstelle einer Barkaution gibt es auch andere Möglichkeiten zur Absicherung Ihrer Ansprüche. Sie können nachdenken über eine Bürgschaft von Banken, Verwandten oder Arbeitgebern sowie Anlagen in Aktien oder Fonds. Sie Als Vermieter sollten bei der Auswahl auf die Verfügbarkeit der Sicherheit und den Verwaltungsaufwand, die sie mit sich bringt, achten. Bei der herkömmlichen Barkaution nach § 8 Nr. 2 Alt. 1 oder 1 (siehe Mietvertrag) sind beide Kriterien gut erfüllt. Bei Alternative 1 besteht ein gewisser Verwaltungsaufwand darin, dass der Vermieter wegen der Zinsen der Kaution dem Mieter die Steuerbescheinigung der Bank zukommen lassen muss. Allerdings kann er sich dieses Aufwands entledigen, indem er die Bank anweist, diese direkt an den Mieter zu verschicken. Bei Alternative 2 hat der Vermieter von Anfang an keinen Aufwand, da sich der Mieter darum kümmert, ein Sparbuch auf seinen Namen anlegen zu lassen, welches einen Pfändungsvermerk zugunsten der Vermieters enthält. Zu Beachten: Bei der Bürgschaft fallen aufgrund der Natur der Sache keine Zinsen an und es werden auch keine verjährten Ansprüche versichert, da hierfür eine Norm wie § 215 BGB nicht existiert. Im Übrigen müssen Sie hier stets darauf achten, wirksame Klauseln zu vereinbaren. Beispielsweise werden Bürgschaften ohne Möglichkeit der Einrede der Anfechtbarkeit oder Bürgschaften auf erstes Anfordern oftmals als unwirksam betrachtet. Als Alternative zur Bürgschaft bestehen auch hier wieder Möglichkeiten, Ansprüche aus dem Mietvertrag doppelt absichern zu lassen. Sie können den Mietvertrag von den Eltern oder dem Arbeitgeber unterschreiben lassen, um diese mit in die Verantwortung zu nehmen. In dem Fall haften nämlich alle, die den Mietvertrag eigenständig unterzeichnet haben. Gehen Sie vorsichtig mit der Verwertung der Kaution um
Aufgrund des Treuhandcharakters einer Kaution (§ 551 III BGB) dürfen Sie nur solche Ansprüche durchsetzen, die unstrittig bestehen. Das Geld des Mieters soll nämlich sicher aufbewahrt werden, damit es zurückbezahlt werden kann, falls keinerlei Ansprüche des Vermieters bestehen. Prüfen Sie vor Zurückzahlung der Kaution, ob auf Ihrer Seite Ansprüche gegen den Mieter bestehen
Es ist Ihnen zu raten, eine Prüfung durchzuführen bevor Sie die Mietsicherheit zurückzahlen. Dazu wird Ihnen eine ausreichende Zeit gewährt, oftmals mindestens 6 Monate. Dies hängt aber vom Einzelfall ab. Unter Umständen müssen Sie bereits zu Beginn einen Teil der Kaution zurückzahlen, dürfen einen anderen aber behalten. Dies kommt häufig bei Nachforderungen bezüglich der Betriebskosten vor. Wie hoch der Teil ist, den Sie einbehalten dürfen, ist nicht gesetzlich oder gerichtlich festgelegt. Üblicherweise wird aber ein Betrag von drei oder vier Betriebskostenvorauszahlungen anerkannt. Maßgeblich ist darüber hinaus vor allem die letzte Abrechnung. Nach Ablauf der Prüfzeit müssen Sie die Kaution zwar grundsätzlich zurückzahlen, können dies aber auch unter Vorbehalt etwaiger noch nicht geprüfter oder entdeckter Ansprüche tun. So sind Sie auf der ganz sicheren Seite. Bei Zurückzahlung ohne Vorbehalt erklären Sie konkludent, keine Ansprüche mehr zu haben, sodass Sie sich auch der Mietsicherheit in keinem Fall mehr befriedigen können. Schlüssel
Machen Sie die Ersatzbeschaffung von Schlüsseln von einem Verschulden des Mieters abhängig
Verliert der Mieter schuldhaft Schlüssel des Hauses, muss er die Ersatzkosten grundsätzlich bezahlen, wenn dies im Mietvertrag festgelegt ist. Allerdings gilt dies nur dann, wenn in der Klausel zur Ersatzbeschaffung auch tatsächlich das Verschulden des Mieters als Voraussetzung genannt wird. Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Vermieter nicht das grundsätzliche Haftungsprinzip des BGB, welches auf einem Verschulden beruht, aushebelt. Gebrauchsüberlassung
Prüfen Sie, ob der Mieter einen Anspruch auf Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten hat
Sie als Vermieter müssen es dem Mieter gewähren, einen Dritten bei sich in das Haus aufzunehmen, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Einbeziehung hat, vgl. § 553 BGB. Vereinbarungen, die dies nicht berücksichtigen, verstoßen gegen § 553 III BGB. Bei Verweigerung des Vermieters zur berechtigten Gebrauchsüberlassung kann der Mieter sogar gemäß § 540 I S. 2 BGB außerordentlich kündigen. Dieses Recht darf ihm auch nicht entzogen werden, es sei denn der Mieter kann weiterhin auf die Zustimmung bestehen. Eine entsprechende Klausel würde lauten: „§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB wird ausgeschlossen, § 553 BGB bleibt jedoch bestehen.” Außerdem: Den Mieter trifft aber auch bei berechtigter Gebrauchsüberlassung eine Pflicht. Er muss dem Vermieter nicht nur das Interesse konkret beschildern, sondern auch Personendaten der Person, an die die Mietsache (zum Teil) überlassen werden soll, weitergeben. Außerdem hat er einen Zuschlag zur üblichen Miete zu zahlen, wenn dies unter Abwägung beiderseitiger Interessen gerechtfertigt erscheint. Tierhaltung
Verbieten Sie nicht generell Haustiere
Haustiere gehören oft zum Haushalt dazu und können zumindest, wenn sie weder Nachbarn noch die Mietsache an sich beeinträchtigen, nicht verboten werden. Sieht ein Mietvertrag etwas anderes vor, verbietet er pauschal Tiere oder macht die Haltung stets von der Zustimmung abhängig, ist dies unzulässig. Die Haltung von eben solchen Tieren, die keinen Lärm verursachen oder keine Gefahr darstellen (Fische, Hamster, Kaninchen etc.), muss nämlich auch ohne Erlaubnis möglich sein. Bei größeren Tieren muss eine eventuelle Beeinträchtigung im Einzelfall geprüft werden können.
Gartennutzung- und Pflege
Legen Sie genau fest, in welchem Umfang der Mieter den Garten nutzen darf und pflegen muss
Im Mietvertrag sollte nicht nur geregelt sein, ob der Garten mitvermietet ist (siehe § 1), sondern es sollte auch im Falle einer Mitvermietung eine Regelung bezüglich des Wie der Nutzung vorhanden sein. Grundsätzlich ist es Pflicht des Vermieters, den Garten zu pflegen, da er nach § 535 BGB die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten hat. Zwar wird bei einem Einfamilienhaus oftmals angenommen, dass diese Pflicht zur Gartenpflege automatisch auf den Mieter übergeht, sobald diesem die Gartennutzung zusteht. Eine Regelung diesbezüglich ist aber sinnvoll, da bei fehlender Vereinbarung im Mietvertrag immer noch kein allgemein anerkannter Grundsatz besteht, wem die Pflicht zur Gartenarbeit obliegt. Nicht zuletzt ist eine Regelung vorteilhaft, um auch den Umfang der Pflichten festlegen zu können. Ohne besondere Abrede umfasst die Gartenpflege nämlich nur einfache Gartenarbeiten, die sich ohne besonderes Fachwissen oder viel Kosten- bzw. Zeitaufwand erledigen lassen, so wie Unkrautjäten oder Rasenmähen. Wollen Sie weitergehende Arbeiten auf den Mieter abwälzen, so müssen Sie dies deutlich kennzeichnen. Dies kann schon durch eine Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 BetrKV geschehen. Bei der Festlegung des Umfangs ist jedoch zu beachten, dass nur solche Arbeiten übertragen werden dürfen, für deren Kosten der Mieter tatsächlich im Rahmen der Betriebskosten hätte aufkommen müssen. Umlagefähigen Kosten sind nur solche, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache und laufend entstehen (d.h. periodisch regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen), was auch im Mietvertrag deutlich gemacht werden sollte. Hierunter fallen z.B. auch das Schneiden von Hecken, Sträuchern oder Bäumen und die Erneuerung von Pflanzen (ob dies auch das Fällen und Abtransportieren von Bäumen umfasst, ist nicht eindeutig geklärt – eher zu verneinen, da dies grundsätzlich keine regelmäßig wiederkehrende Arbeit darstellt). Außergewöhnliche Tätigkeiten der Gartenpflege können hingegen (zumindest formularvertraglich) nicht auf den Mieter abgewälzt werden, da dies die Instandhaltung und -setzung betrifft, die Pflicht des Vermieters bleiben soll.
Machen Sie die Kosten für die Gartenpflege geltend, falls Sie als Vermieter dafür verantwortlich sind
Sofern hier vereinbart wird, dass der Vermieter für die Gartenpflege zuständig ist, so ist wichtig zu wissen, dass der Vermieter auch in diesem Fall die Kosten hierfür auf den Mieter abwälzen kann und zwar im Wege der Betriebskosten. Dafür muss hier keine gesonderte Regelung getroffen werden. Es genügt, wenn im Paragraphen zu den Betriebskosten, § 5, eine Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 als möglicherweise anfallende Kosten vorgenommen wird. Diese Abwälzung ist selbstverständlich auch nur in dem Maße zulässig, in dem Kosten durch regelmäßig wiederkehrende Arbeiten anfallen. Obliegt die Gartenpflege allerdings dem Mieter und muss er hierfür auch die Kosten tragen, so ist eine zusätzliche Abwälzung der Kosten für Arbeiten, die der Vermieter eigenständig übernommen hat, nicht rechtens, da der Vermieter für die Gartenarbeit formell nicht zuständig ist. Sie können im „Mietvertrag mit Ausfüllhilfe“ über weitere Möglichkeiten der Aufteilung von Gartenarbeit bzw. -kosten sowie detaillierte Fragestellungen der Nutzungsmöglichkeiten erfahren. Fernseh-, Internet- und Rundfunkempfang
Prüfen Sie, ob der Mieter eigene Empfangsanlagen anbringen darf
Die Anbringung eigener Empfangsanlagen durch den Mieter ist rechtlich problematisch. Der Mieter hat zwar ein grundrechtlich geschütztes Interesse auf Informationsfreiheit und somit auch auf den Empfang privater und eigens gewünschter Sender. Der Vermieter hat aber auch ein Recht darauf, dass der Anblick seines Eigentums nicht durch die Anbringung äußerer Anlagen negativ beeinträchtigt und kein Eingriff in die Bausubstanz vorgenommen wird. Eine Zustimmung zur Anbringung braucht der Mieter nur dann nicht, wenn die Mietsache an sich gar nicht berührt wird, also weder Bohrlöcher noch sonstige Einwirkungen entstehen und auch keine äußerlich sichtbaren Veränderungen erfolgen. Die Zustimmung kann dann verweigert werden, wenn ein einwandfreier TV-Empfang vorhanden ist und der Mieter die Möglichkeit hat, sogar Sender aus dem Ausland zu empfangen, auch wenn dies mit Kosten verbunden ist. Es ist aber stets eine Abwägung im Einzelfall vorzunehmen.
Außerdem: Verfügt das Gebäude bei Vertragsschluss weder über eine Antenne noch einen Kabelanschluss, so hat der Mieter auch keinen Anspruch auf solch eine Installation durch den Vermieter, da Vertragsfreiheit besteht und der Vermieter nicht gezwungen werden kann, selbständig Veränderungen an seinem Eigentum vorzunehmen. Er kann höchstens den Anspruch auf eine eigenständige Anbringung geltend machen, wenn die Voraussetzungen nach § 15 Nr. 1 erfüllt sind. Reinigungspflichten
Regeln Sie die Übernahme der Reinigungspflichten durch den Mieter
Grundsätzlich obliegt es der Gemeinde, Gehwege zu reinigen und von Schnee zu räumen. Allerdings werden diese Pflichten in der Regel durch eine Bestimmung in Gesetz oder Satzung auf die Anlieger, d.h. Eigentümer, übertragen. Außerdem trifft den Eigentümer eine privatrechtliche Verkehrssicherungspflicht, sein Eigentum in einem Zustand zu halten, der keine Gefahr für Dritte darstellt. All diese Pflichten kann der Vermieter jedoch an seinen Mieter (oder ggf. an professionelle Unternehmen, siehe § 27 Nr. 4) delegieren. Entgegen oftmals angenommener Vermutung, es sei selbstverständlich, dass zumindest bei einem Einfamilienhaus der Mieter diese Pflichten zu übernehmen hat, bedarf es zur Delegation einer eindeutigen Regelung. Nur im Einzelfall kann sich ohne ausdrückliche Vereinbarung eine solch stillschweigend vereinbarte Pflicht des Mieters ergeben, wenn der Vermieter offensichtlich nicht in der Lage ist, die alltäglichen Pflichten zu übernehmen, weil er z.B. selbst zu weit entfernt von der Mietsache wohnt. Anders als bei einem Mietvertrag für Wohnungen, bei dem die Übertragung der Anliegerpflichten oftmals in der Hausordnung geregelt ist, muss eine dahingehende Vereinbarung hier auch in jedem Falle im Vertrag festgehalten sein, da eine Hausordnung bei Einfamilienhäusern nicht besteht.
Kommen Sie Ihren Pflichten zur Mängelbeseitigung nach
535 BGB statuiert, dass es Aufgabe des Vermieters ist, die Mietsache von Schäden und Mängeln fernzuhalten bzw. zu befreien. Durch eine Klausel kann diese Pflicht nicht auf den Mieter übertragen werden. Dieser hat lediglich die Pflicht, etwaige Mängel oder Schäden anzuzeigen und die Maßnahmen zu ertragen, die der Vermieter aufgrund seiner Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht durchzuführen hat, vgl. § 555 a BGB. Dazu gehören alle Maßnahmen, unabhängig von Aufwand und Kosten. Gleichen sich die Kosten allerdings nicht in einem Zeitraum von 10 Jahren durch die Mieteinnahmen wieder aus oder übersteigen sie den 3-Fachen Wert des Hauses, kann es dem Vermieter nicht zugemutet werden, in die Renovierung zu investieren.
Schließen Sie die Haftung für bereits vor Vertragsschluss ohne Verschulden entstandene Mängel aus
Sie als Vermieter müssen nicht für solche Mängel einstehen, die vor Abschluss des Vertrages ohne ihr eigenes Verschulden bereits vorhanden waren, wenn Sie die Haftung dafür im Mietvertrag ausgeschlossen haben. Für Mängel, die nach Vertragsschluss auftreten, ist dies wegen § 309 Nr. 7 BGB nicht möglich. Der Vermieter kann nicht gänzlich seiner Pflicht, das Haus in ordnungsgemäßem Zustand zu halten, entfliehen. Dies wäre auch unangemessen, da der Mieter sonst auf den Kosten, für die er gesetzlich nicht einzustehen hat, sitzen bleiben würde. Sogar eine Hausratversicherung übernimmt nämlich keine Kosten, die auf Mängel des Hauses zurückzuführen sind. Der Vermieter, hingegen, muss die Kosten nicht selbst tragen, wenn er eine Versicherung dafür aufnimmt. Diese übernimmt nämlich Kosten, die auf Mängeln basieren. Das, was er in die Versicherung investieren muss, kann er sich außerdem anteilig beim Mieter zurückholen, da solche Kosten im Wege der Betriebskosten umgelegt werden können. Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Vermieter seine Haftung zwar nicht gänzlich ausschließen kann, diese jedoch auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz begrenzen darf. Zumindest wurden solche Haftungsausschlüsse bereits dann als wirksam betrachtet, wenn es nicht um die Verletzung von Hauptpflichten oder Schäden aus der Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit ging. Allerdings wird auch hierin zum Teil ein Verstoß gegen § 9 II Nr. 1 AGBGB gesehen. Klauseln wie diese gehen somit auf Ihr eigenes Risiko. Treffen Sie eine Vereinbarung dahingehend, dass der Mieter Kosten für Kleinreparaturen selbst zu tragen hat
Als Vermieter ist es Ihnen gestattet, die Kosten für Reparaturen an Anlagen, die dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, auf diesen zu übertragen. Dies umfasst beispielsweise Reparaturen an Fenster- und Rollläden oder Heiz – und Kocheinrichtungen. Übersteigen die jeweiligen Reparaturkosten jedoch eine gewisse Grenze, so ist wieder der Vermieter in der Pflicht, die Beträge zu zahlen. Der Mieter würde ansonsten übermäßig belastet werden mit einer Pflicht, die originär nicht ihm obliegt. Die Grenze, bis zu der der Mieter die Kosten trägt, liegt derzeit bei etwa 110 Euro für die einzelnen Reparaturen und 7 % der Jahresnettokaltmiete für den Gesamtbetrag aller Reparaturen in einem Jahr. Auch wenn der Mieter die Koste zu tragen hat, muss er die Reparatur nicht selbst in Auftrag geben. Statuiert der Mietvertrag etwas anderes, so ist die komplette Kleinreparaturklausel unwirksam. Schönheitsreparaturen
Vereinbaren Sie ausdrücklich die Übernahme von Schönheitsreparaturen seitens des Mieters Schönheitsreparaturen obliegen grundsätzlich dem Vermieter, dürfen aber auf den Mieter abgewälzt werden. Wollen Sie von diesem Recht Gebrauch machen, sollten Sie im Mietvertrag unbedingt festhalten, dass der Mieter diese zu übernehmen hat. Allein die Überlassung der Schönheitsreparaturen an den Mieter bewirkt keine Übertragung der Pflicht, da es dem Mieter somit freigestellt wäre, die Arbeiten zu übernehmen. Die Arbeiten, die damit verbunden sind, betreffen all solche, die optische Gebrauchsspuren beseitigen sollen (z.B. Streichen). Darüber hinaus gehende Arbeiten dürfen Sie nicht auf den Mieter übertragen, da er nur für seine eigenen Abnutzung aufkommen soll.
Achten Sie auf wirksame Klauseln zu den Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen dürfen nur dann vom Mieter übernommen werden, wenn sie auch tatsächlich auf eine Abnutzung zurückzuführen sind. Daher müssen sie vom Grad der Erforderlichkeit abhängen und auf einem flexiblen Fristenplan basieren. Die üblichen Fristen für derartige Arbeiten dürfen in keinem Fall unterschritten werden. Dabei ist in Zukunft darauf zu achten, dass sich diese Fristen verlängern können, wenn die technischen Möglichkeiten längere Haltbarkeiten ermöglichen. Fügen Sie in die Vertragsklausel auf jeden Fall ein, dass der Mieter die Maßnahmen nur „bei Bedarf“ oder „regelmäßig“ durchzuführen hat. Außerdem dürfen Sie dem Mieter nicht vorschrieben, wie er die Maßnahmen durchzuführen hat. Eine Pflicht zur professionellen Durchführung wäre unzulässig. Ebenso die Pflicht, die Räume in bestimmten Farben oder mit gewissen Tapeten zu renovieren. Der Mieter kann die Mietsache nach eigenem Belieben gestalten. Nur bei Auszug kann er eventuell dazu verpflichtet werden, die Mietsache in neutralen Farben wieder zurückzugeben. Die Arbeiten im Einzelnen müssen nicht im Mietvertrag aufgelistet werden, dafür kann auch auf § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen werden. Berücksichtigen Sie auch, dass die Klausel keine Pflicht zur Übernahme von Arbeiten stets am Ende der Mietvertragszeit vorsehen darf. Dies würde den Grad der Erforderlichkeit missachten. Genauso unzulässig ist es, bei Auszug einen Anteil für die zukünftigen Kosten der Reparaturen zu verlangen, da dieser Anteil nicht verlässlich ermittelt werden kann. Berücksichtigen Sie auch, dass Sie die Mietsache besser im renovierten Zustand übergeben
Die Übergabe im renovierten Zustand ist Voraussetzung für die Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen. Den Zustand halten Sie als Beweis im Mietvertrag sowie Übergabeprotokoll fest, was wiederum durch Fotos und Handwerkerbelege untermauert werden kann. Wird die Mietsache im unrenovierten Zustand übergeben, ist es allenfalls möglich, dem Mieter einen angemessenen Ausgleich (mehr als eine halbe Monatsmiete in jedem Fall) für die erforderlichen Maßnahmen zukommen zu lassen. In diesem Fall wird die Mietsache dann als renoviert betrachtet. Allerdings müssen dann auch tatsächlich sämtliche Arbeits- und Materialkosten vom Vermieter bezahlt und eine gewisse mietfreie Zeit zugestanden werden, da auch hier die Kosten nicht verlässlich zu ermitteln sind. Tendenziell werden solche Umgehungen der gesetzlichen Vorschrift deswegen als unwirksam betrachtet. Der Mieter kann hierbei nämlich auch schwerlich nachweisen, wann die Renovierungsarbeiten tatsächlich erforderlich werden. Bei ohnehin renovierungsbedürftigen Häusern wird dies in der Regel in kürzester Zeit der Fall sein. Dann beruhen sie aber nicht allein auf der Nutzung des jeweiligen Mieters. Betreten durch Vermieter
Betreten Sie während der Mietvertragslaufzeit nicht ohne Grund die Mietsache Da während der Mietvertragszeit dem Mieter das Recht zur Nutzung zusteht, dürfen Sie als Vermieter die Mietsache nicht ohne Anlass betreten. Auch eine Vertragsklausel kann kein solches Recht begründen. Sie können allenfalls regeln, dass der Mieter den Zutritt bei Vorliegen eines konkreten sachlichen Grundes zu gewähren hat – aber auch nur mit vorheriger Ankündigung und bei Anwesenheit des Mieters. Aufrechnung und Zurückbehaltung
Berücksichtigen Sie, dass der Mieter unter gewissen Voraussetzungen mit Mietforderungen aufrechnen kann
Das Aufrechnungsrecht des Mieters wegen Ansprüchen aus § 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung kann nach § 556b II S. 1 BGB nicht umgangen werden. Sie können hierbei höchstens festlegen, dass der Mieter die Aufrechnung vorher anzukündigen hat. Ebensowenig dürfen Sie Ansprüche, die unstreitig feststehen, vom Aufrechnungsrecht ausschließen, vgl. § 309 Nr. 3 BGB, oder die Aufrechnung generell auf bestimmte Teile der Miete (80 % oder nur die Betriebskosten) beschränken.
Handeln Sie Bestimmungen, die Ihnen besonders wichtig sind, individuell mit dem Mieter aus
Wenn Sie sich mit dem Mieter über bestimmte Punkte (z.B. Tierhaltung, Winterwartung oder auch Bestand von Mängeln) im Einzelnen einig werden wollen und können, sollten Sie dies unter “Sonstiges” im Mietvertrag festhalten. Bei der individuellen Ausgestaltung bestimmter Rechte und Pflichten können oftmals die jeweiligen Gegebenheiten der Mietsache besser berücksichtigt werden. Wenn Sie bestimmte Regelungen außerhalb des Mietvertrages treffen, sollten Sie diese in den Mietvertrag einbinden, indem Sie das separate Dokument an den Vertrag heften und im Anschluss daran durchnummerieren.
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Vorlage Widerrufsbelehrung bei Vermietungen

References: § 312
 § 550
 § 575
 § 573
 § 580
 § 536
 § 575
 § 5
 § 5
 § 5
 § 543
 § 2
 § 2
 § 20
 § 27
 § 3
 § 266
 § 8
 § 215
 § 553
 § 553
 § 540
 § 553
 § 1
 § 535
 § 2
 § 5
 § 2
 § 15
 § 27
 § 555
 § 309
 § 9
 § 28
 § 536
 § 556
 § 309