Source: http://archive-de.com/de/m/mieterverein-koeln.de/2016-02-11_7487667_23/BGH_Grundsatzurteile_zu_Wohnungsm%C3%A4ngeln_Mieterverein_K%C3%B6ln/
Timestamp: 2017-12-18 20:45:02+00:00

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archive-de.com: mieterverein-koeln.de - BGH-Grundsatzurteile zu Wohnungsmängeln - Mieterverein Köln
BGH-Grundsatzurteile zu Wohnungsmängeln - Mieterverein Köln
27 Monaten Miete nachfordern BGH VIII ZR 171 03 Mindeststandard Auch eine nicht modernisierte Altbauwohnung muss einem Mindeststandard genügen der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht Dazu gehört dass ein größeres Haushaltsgerät wie Waschmaschine oder Geschirrspüler und weitere haushaltstypische Elektrogeräte wie etwa ein Staubsauger gleichzeitig genutzt werden können BGH VIII ZR 281 03 Elektroversorgung Auch Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung haben Anspruch auf eine Elektroversorgung die sicherstellt dass mehrere Haushaltsgeräte gleichzeitig genutzt werden können z B Waschmaschine und Staubsauger Einschränkungen im Mietvertrag sind unzulässig BGH VIII ZR 343 08 Mobilfunk Die von einer Mobilfunkanlage ausgehenden elektronischen Felder müssen geduldet werden sind kein Mangel solange die Grenzwerte der 26 Bundesimmissionsschutzverordnung eingehalten werden BGH V ZR 217 03 Stromsperre Hat der Stromversorger wegen Zahlungsrückständen des Mieters die Stromlieferung gesperrt und den Stromzähler ausgebaut kann der Mieter nicht gegenüber dem Vermieter die Miete mindern mit dem Argument die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei eingeschränkt Der Mangel ist hier der Sphäre des Mieters zuzurechnen BGH VIII ZR 113 10 Fogging Treten Schwarzverfärbungen Fogging beim normalen Gebrauch der Wohnung auf hat der Mieter diesen Mangel nicht zu vertreten Der Vermieter ist zur Beseitigung des Mangels verpflichtet BGH VIII ZR 271 07 Schadensersatz bei Fogging Schadensersatz wegen Fogging kann der Mieter nur fordern wenn er ein Verschulden des Vermieters nachweisen kann Stammt die Ursache des Fogging aus dem Herrschaftsbereich des Vermieters ist er beweispflichtig BGH VIII ZR 223 04 Trittschall Mieter haben kein Recht zur Mietminderung wegen Mängeln der Trittschalldämmung wenn die geltenden DIN Vorschriften eingehalten wurden Maßgeblich sind die DIN Vorschriften die zum Zeitpunkt des Hausbaus galten Sie bestimmen die Anforderungen an den Wohnungsstandard den Mieter erwarten können zumindest so lange nicht ausdrücklich etwas anderes im Mietvertrag vereinbart wurde BGH VIII ZR 85 09 Schallschutz bei Hausaufstockung Grundsätzlich sind die technischen Normen einzuhalten die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten Wird das Haus Jahrzehnte später um ein weiteres Geschoss aufgestockt muss die aktuell geltende DIN Norm eingehalten werden BGH VIII ZR 355 03 Schallschutz Es liegt kein Mangel vor wenn der Trittschallschutz der zurzeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN Norm entspricht Das gilt auch dann wenn während der Mietzeit in der darüber gelegenen Wohnung der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich hierdurch der Schallschutz verschlechtert BGH VIII ZR 131 08 Beweislast Der Vermieter muss beweisen dass die Ursachen des Mangels nicht aus seinem Pflichten und Verantwortungsbereich stammen sondern aus dem Herrschafts und Obhutsbereich des Mieters Gelingt ihm dieser Nachweis muss der Mieter beweisen dass er den Mangel nicht zu vertreten hat BGH XII ZR 272 97 Urkundsprozess Der Vermieter ist berechtigt Mietzahlungen im Wege des Urkundsprozesses einzuklagen Er kann sich dafür auf den Mietvertrag das Wohnungsübergabeprotokoll und Kontoauszüge stützen aus denen sich ergibt dass die Miete zunächst ungemindert gezahlt wurde BGH VIII ZR 266 08 und BGH VIII ZR 216 04 Kein Urkundsprozess Mietrückstände infolge von Mietminderungen kann der Vermieter nicht im Urkundsprozess durchsetzen wenn der Mieter anhand eines Wohnungsübergabeprotokolls oder eines Vermieterschreibens mit Mängelbeseitigungszusage nachweist dass Mängel existierten BGH VIII ZR 111 09 Eigentümerwechsel Befindet sich
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Mängel in der Wohnung und Mietminderung
später die Miete kürzen Hier geht man davon aus dass bei Vertragsabschluß Mieter und Vermieter gerade wegen dieser Mängel eine niedrigere Miete vereinbart haben Ein anderes Beispiel Graffiti Graffiti Schmierereien sind Mängel der Mietsache Der Mieter hat einen Anspruch darauf dass der Vermieter Graffiti im Eingangsbereich des Hauses an der Haustür sowie an der Klingel beseitigen lässt und die Bereiche insoweit wieder instandsetzt Das gilt zumindest dann wenn sich der Hauseingangsbereich zum Zeitpunkt der Anmietung in einem optisch einwandfreien Zustand befand und auch sonst in der Wohngegend nicht jedes Haus mit Graffiti beschmiert ist Lässt der Vermieter Graffiti an der Hauswand oder der Garage des Mietshauses beseitigen kann er keine Kosten hierfür in die Betriebskostenabrechnung einstellen Die Beseitigung von Graffiti ist eine Instandhaltung Hierzu ist der Vermieter verpflichtet Die anfallenden Kosten sind keine Hausreinigungskosten und gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung Achtung Mieterhöhung Nach einer Mieterhöhung zum Beispiel auf die ortsübliche Vergleichsmiete werden die Karten aber völlig neu gemischt Hält sich der Vermieter nicht mehr an die Absprache niedriger Mietpreis für niedrige Wohnqualität kann der Mieter wegen Altmängeln die Miete kürzen Der Minderungsbetrag darf aber nicht höher ausfallen als die Mieterhöhung Kleinreparaturen Wie oben ausführlich erläutert ist der Vermieter für große und kleine Reparaturen im Haus und in der Wohnung zuständig Allerdings kann im Mietvertrag vereinbart werden dass der Mieter für die Beseitigung von Bagatellschäden selbst zahlen muss Derartige Kleinreparaturen dürfen höchstens 90 bis 100 Euro kosten Die Reparatur selbst muss sich auf Teile der Mietsache beziehen die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen Gemeint sind beispielsweise der tropfende Wasserhahn oder Schäden an Duschköpfen usw Außerdem muss in der Kleinreparaturklausel eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres genannt werden beispielsweise 8 Prozent der Jahresmiete Das Amtsgericht Stuttgart Bad Canstadt spricht in seinem Urteil C 1438 13 sogar von einer Begrenzung der jährlichen Gesamtbelastung durch alle Kleinreparaturen auf 6 der Jahres Bruttokaltmiete Weiterhin gilt dass der Mieter die Handwerker nicht selbst beauftragen muss er muss nur zahlen Weitere Informationen in der Broschüre Wohnungsmängel und Mietminderung des Deutschen Mieterbundes Notreparaturen Treten Mängel oder Schäden in der Wohnung bzw am Haus auf muss der Vermieter schnellstmöglich informiert werden Der muss sich dann um die Schadensbeseitigung ku mmern Dieses u bliche Verfahren dauert in Notfällen aber viel zu lange Sind Vermieter Hausmeister oder Hausverwaltung telefonisch nicht erreichbar zum Beispiel am Wochenende kann der Mieter die Reparatur sofort selbst in Auftrag geben Der Vermieter muss die notwendigen Kosten ersetzen Mittlere Nutzungsdauer von Parkett und Laminat Die mittlere Nutzungsdauer einer Parkettversiegelung beträgt etwa 12 5 Jahre die Lebensdauer eines Laminatbodens liegt bei 10 Jahren Wichtig ist die Frage immer dann wenn Vermieter nach dem Auszug des Mieters beispielsweise Schadensersatzanspru che geltend machen weil die Fußböden stark beschädigt sind Fu r die Berechnung eines Schadensersatzanspruches kommt es aber auf die mittlere Nutzungsdauer der Fußböden an Ist der Parkettboden beim Auszug des Mieters bereits 8 Jahre alt kann der Vermieter allenfalls noch ein Drittel der Reparaturkosten fu r den Parkettboden als Schadensersatz fordern Trennwand zur Nachbarwohnung
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Betriebskosten: Die häufigsten Fehler bei der Abrechnung
Hauses umlegen Dazu gehören auch die Erdgeschossmieter Hat der Vermieter allerdings die Mieter dieser Wohnung bisher nicht an den Fahrstuhlkosten beteiligt darf er das auch künftig nicht tun Hausmeister Gartenpflege und oder Treppenhausreinigung gehören zu den typischen Hausmeisterarbeiten Werden diese Kostenarten einzeln abgerechnet obwohl es einen Hausmeister gibt muss nachgehakt werden sonst besteht die Gefahr der Doppelzahlung Mädchen für alles Hausmeister sind in den meisten Fällen Mädchen für alles Das heißt sie erledigen fast immer auch kleinere Reparaturen und übernehmen Verwaltungsaufgaben Das sind aber keine Betriebskosten Von den Hausmeisterkosten müssen dann entsprechende Abzüge gemacht werden Gartenpflegekosten Nur die immer wiederkehrenden das heißt ständigen Gartenpflegekosten sind Betriebskosten Wird der Garten völlig neu angelegt muss der Mieter das nicht zahlen Ist im Mietvertrag vereinbart dass die Mieter die Gartenarbeiten erledigen müssen kann der Vermieter keine Gartenpflegekosten über die jährliche Betriebskostenabrechnung von seinen Mietern fordern Beides geht nicht Führt der Vermieter trotzdem noch eigenständige Arbeiten durch kann er hierfür keine Kosten abrechnen Kosten für die Anschaffung von Blumen und Pflanzen sind keine Nebenkosten Zwar kann vereinbart werden dass der Mieter Kosten der Gartenpflege zahlen muss hierunter fallen dann aber nur die laufenden Gartenpflegekosten und auch die Kosten für die Erneuerung von Pflanzen und Hölzern nicht aber die Kosten der Erstanschaffung Sind Mieter laut Mietvertrag zur Gartenpflege verpflichtet müssen sie allenfalls einfache Arbeiten erledigen zum Beispiel Rasen mähen Unkraut jäten oder Beete umgraben Nur wenn im Mietvertrag ausdrücklich etwas anderes und zusätzlich geregelt ist können Mieter zu weiteren Gartenpflegearbeiten herangezogen werden wie zum Beispiel Rasenflächen neu anlegen und Sträucher beschneiden unter Umständen sogar Bäume beschneiden oder kranke und morsche Bäume fällen Die Kosten für eine Baumwartung Baumkontrolle das heißt die Überprüfung der Standfestigkeit von Bäumen sind keine Gartenpflegekosten und keine Betriebskosten die auf Mieter umgelegt werden können Derartige Kontrolltätigkeiten haben nichts mit Gartenpflegekosten zu tun AG Bottrop 11 C 59 14 Versicherungen Die Prämien für Gebäude und Haftpflichtversicherungen sind Betriebskosten Nicht aber die Kosten für sonstige Versicherungen des Vermieters zum Beispiel eine Rechtsschutz Hausrat oder Mietverlustversicherung Alle Wohnungen zählen Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung im Mietshaus muss er sich an den Betriebskosten anteilig beteiligen Auch für leer stehende Wohnungen im Haus zahlt der Vermieter Leerstand Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten übernehmen Vorsicht wenn die Gesamtwohnfläche des Hauses Quadratmeter plötzlich niedriger als im Vorjahr ist Dann spricht alles dafür dass der Vermieter die Kosten nur auf die vermieteten Wohnungen umlegen will Kosten des Abrechnungszeitraums Grundsätzlich dürfen nur die Kosten in die laufende Betriebskostenabrechnung eingestellt werden die auch aus dem fraglichen Abrechnungszeitraum herrühren Zwei oder drei Jahre alte Abrechnungen dürfen nicht hineingemogelt werden Nachträgliche Grundsteuern Erhebt die Gemeinde nachträglich noch Grundsteuerbeträge zum Beispiel bei Neubauten oder wenn das Mietobjekt umfassend modernisiert umgebaut oder ausgebaut wurde bzw nach Wegfall einer Steuerbefreiung oder vergünstigung gilt Der Vermieter kann die nachträglich erhobenen Kosten nur für das laufende und das vorangegangene Kalenderjahr auf den Mieter abwälzen Er hat drei Monate Zeit Voraussetzung ist dass sich die Grundsteuer auch auf einen Zeitraum bezieht zu dem
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Mietnebenkosten: aktuelle BGH-Urteile
muss seinem Mieterhöhungsschreiben auf die ortsübliche Vergleichsmiete keinen Mietspiegel beigefügen Voraussetzung ist dass Mietspiegel allgemein zugänglich sind z B beim örtlichen Mieterverein angeboten werden BGH VIII ZR 276 08 Sachverständiger Der Vermieter kann die Mieterhöhung auch mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens begründen Dann muss der Sachverständige normalerweise die Mieterwohnung besichtigen In großen Wohnanlagen reicht es aus wenn er eine Wohnung gleichen Typs ansieht und beurteilt BGH VIII ZR 122 09 Mietspiegel Sowohl qualifizierte als auch einfache Mietspiegel sind geeignet eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen Existiert vor Ort kein eigener Mietspiegel darf der Vermieter auch auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde zurückgreifen BGH VIII ZR 99 09 Mietspiegel und Mieterinvestition Wohnwertverbesserungen die der Mieter selbst vorgenommen und finanziert hat zum Beispiel den Einbau einer Heizung oder eines Bades darf der Vermieter im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mitzählen BGH VIII ZR 315 09 Schönheitsreparaturen Geld zurück Hat der Mieter die Wohnung beim Auszug renoviert oder anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen gezahlt weil er irrtümlich glaubte aufgrund des Mietver trages hierzu verpflichtet zu sein kann er vom Vermieter Erstattung seiner Kosten fordern BGH VIII ZR 302 07 Das gilt z B wenn im Mietvertrag eine starre Fristenregelung vereinbart ist BGH VIII ZR 178 05 eine Endrenovierung beim Auszug gefordert wird BGH VIII ZR 316 06 oder die Quotenklausel unwirksam ist BGH VIII ZR 52 06 Weiße Wände Schreibt der Mietvertrag vor in welchen Farben während der Mietzeit zu streichen ist welche Tapeten geklebt werden dürfen usw ist das unwirksam Der Mieter muss keine Schönheitsreparaturen durchführen BGH VIII ZR 50 09 Auch wenn das weißen der Decken gefordert wird ist das eine unzulässige Farbwahlklausel BGH VIII ZR 344 08 Fachgerecht Unwirksam sind auch Vertragsklauseln die vorschreiben oder den Eindruck erwecken Mieter müssten die Wohnung von einem Fachbetrieb renovieren lassen Sie mussen dann gar nicht Renovieren BGH VIII ZR 294 09 Parkettversiegelung Das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung gehört ebenso wenig zu den Schönheitsreparaturen wie der Außenanstrich von Türen und Fenstern BGH VIII ZR 48 09 Enthält der Mietvertrag derartige Regelungen ist die Klausel insgesamt unwirksam Der Mieter muss überhaupt nicht renovieren Wohnfläche Mieterhöhung Ist die Wohnung tatsächlich kleiner als im Mietvertrag angegeben ist die vertraglich vereinbarte Fläche entscheidend So lange die Flächenabweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt Das gilt auch bei Mieterhöhungen so dass Mieter in diesen Fällen für nicht vorhandene Quadratmeter zahlen müssen BGH VIII ZR 205 08 Circa Angabe Es macht keinen Unterschied ob im Mietvertrag die Wohnungsgröße exakt angegeben ist oder eine Circa Fläche genannt wird Ist die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner kann der Mieter die Miete kürzen BGH VIII 144 09 Kündigung Ist die Wohnung tatsächlich mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben kann der Mie ter fristlos kündigen und oder Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten fordern BGH VIII ZR 142 08 Gartenfläche Die Gartenfläche zählt auch bei der Berechnung der Wohnfläche eines Einfamilienhauses nicht mit Auch nicht zu einem geringen Teil BGH VIII ZR 164 08 Konkludente Vereinbarung Selbst wenn im Mietvertrag
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Miete und Nebenkosten: Die zweite Miete
des Vermieters nicht aber Rückzahlungsansprüche des Mieters Der Mieter kann auch nach Ablauf der 12 Monate noch verlangen dass der Vermieter eine Abrechnung vorlegt Dazu wird der Mieter immer dann Anlass haben wenn die Abrechnung vermutlich ein Guthaben zu seinen Gunsten ergibt Wie werden Betriebskosten verteilt Für die Verteilung der Heizkosten gilt die Heizkostenverordnung Danach ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgeschrieben Bei den übrigen Betriebskosten hängt die Verteilung von der Vereinbarung im Mietvertrag ab zum Beispiel Wohnfläche oder Personenzahl Ohne vertragliche Regelung gilt die Wohnfläche Betriebskosten dürfen nur umgelegt und abgerechnet werden wenn dies im Mietvertrag festgehalten wurde Reparatur oder Verwaltungskosten gehören keinesfalls dazu Wird Wasser in einem Mietshaus verbrauchsabhängig abgerechnet und zeigt der Hauptwasserzähler des Hauses einen deutlich höheren Verbrauch an als die Summe der Wohnungswasserzähler mu ssen Mieter nur die in ihrer Wohnung gemessenen Verbrauchsmengen bezahlen Der Vermieter darf die Differenz nicht anteilig auf die Mieter umlegen Lediglich bis zu einer Messdifferenz von 20 Prozent kann der Vermieter die Differenz zwischen Hauptwasserzähler und Wohnungswasserzählern anteilig nach dem Verhältnis der Anzeigenwerte der Wohnungswasserzähler auf die Mieter verteilen In welcher Höhe dürfen Betriebskosten anfallen Erstmals wird im Gesetz der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit für Betriebskosten festgeschrieben Der Vermieter muss sich bei der Verwaltung seines Eigentums zum Beispiel bei der Einstellung eines Hausmeisters oder bei Abschluss einer Versicherung wirtschaftlich vernünftig verhalten Erst prüfen dann zahlen Heizkostenabrechnungen sind oftmals falsch Prüfen Sie immer den Betrag auch wenn Sie Geld erstattet bekommen anhand der Originalbelege nach Hier erfahren Sie mehr über die häufigsten Fehler bei der Abrechnung Außerdem haben wir Ihnen eine Übersicht über aktuelle Urteile des Bundesgerichtshof zusammengestellt Mangelhafte Betriebskostenabrechnung Die Unterschiede zwischen formellen und inhaltlichen Mängeln einer Betriebskostenabrechnung sind klein Die Rechtsfolgen aber sind groß Ist die Abrechnung formell unwirksam zum Beispiel weil der Verteilerschlüssel völlig unverständlich ist muss der Mieter nicht zahlen Der Vermieter muss komplett neu abrechnen Nach Ablauf der Jahresfrist kann der Vermieter keine neue Abrechnung vorlegen Bei einer inhaltlich mangelhaften Abrechnung kann der Vermieter noch nachbessern und korrigieren Inhaltliche Fehler bei der Abrechnung sind zum Beispiel abgerechnete Kosten obwohl sie nicht vereinbart sind oder obwohl eine Pauschale im Mietvertrag vereinbart ist oder die Vorauszahlungen in der Abrechnung falsch berechnet worden sind bzw nicht die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen berücksichtigt wurden BGH VIII ZR 240 10 Keine Nebenkosten Gleichgültig was im Mietvertrag steht nachfolgende Kostenarten dürfen in keiner Betriebskostenabrechnung auftauchen Verwaltungskosten Instandhaltungs oder Reparaturkosten Instandhaltungsrücklagen Regieaufschläge Beiträge des Vermieters zum Grundeigentümerverein Bankgebühren Portokosten Reparaturkosten Mietausfall oder Rechtsschutzversicherung Mieter müssen diese Kosten nicht zahlen denn es sind keine Betriebskosten Kosten für die Reparatur der Heizungspumpe muss der Vermieter selbst zahlen Derartige Reparaturkosten sind keine Wartungskosten die über die Heizkostenabrechnung vom Mieter zu zahlen wären Und auch die Kosten für das Auswechseln von Lampen und Glühbirnen können nicht unter Allgemeinstrom bzw unter Kosten der Beleuchtung abgerechnet werden Es sind letztlich Instandsetzungskosten die Mieter nie zahlen müssen Zahlungsverzug Wer die Miete nicht regelmäßig u berweist und erhebliche Zahlungsru ckstände aufkommen lässt riskiert die fristlose Ku ndigung wegen Zahlungsverzugs Der Vermieter darf nach dem Gesetz
Original URL path: http://www.mieterverein-koeln.de/mieterwissen_miete_mietnebenkosten# (2016-02-11)
nur sehr selten in Betracht da in den meisten Fällen der Mieter zusätzlich zur Grundmiete noch Nebenkosten zahlt Entweder als Vorauszahlung oder als Pauschale Ist dies nicht der Fall und wurde im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten daß der Vermieter gestiegene Betriebskosten weitergeben darf z B die Müllgebühren kann die Miete um diese Kosten erhöht werden Werden die Betriebskosten jedoch durch eine jährliche Nebenkostenabrechnung abgerechnet muß der Mieter bei nicht ausreichender Vorauszahlung die entsprechende Summe nachträglich begleichen Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete Wie viel Miete ein Vermieter fordern darf ist vom Gesetz in zwei Obergrenzen festgelegt Das eine ist die so genannte Kappungsgrenze das andere die ortsübliche Vergleichsmiete Die Kappungsgrenze beschneidet die Mieterhöhung auf 20 innerhalb von drei Jahren Auf Grund der zum 1 Juni 2014 in Kraft getretenen Kappungsgrenzenverordnung wird die Kappungsgrenze bei der Anpassung von bestehenden Mietverträgen an die ortsübliche Vergleichsmiete in 59 Gemeinden in NRW darunter ist auch Köln auf 15 begrenzt Die Obergrenze für jede Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete Gemeint ist damit die Durchschnittsmiete aus Mietvereinbarungen der letzten vier Jahre für einen bestimmten Wohnungstyp in der jeweiligen Gemeinde Der Mieter muss demnach für seine Wohnung nicht mehr bezahlen als am Ort üblicherweise für Wohnungen gleicher Art Größe Ausstattung Beschaffenheit und Lage gezahlt wird Der Vermieter muss in seinem Mieterhöhungsschreiben erläutern dass er nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt Für diese Begründung stehen dem Vermieter vom Gesetz drei mögliche Kriterien zur Verfügung der Mietspiegel das Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen Mietspiegel Mietspiegel sind Übersichten über die ortsübliche Vergleichsmiete Sie müssen entweder von der Gemeinde selbst erstellt oder gemeinsam von den Interessenverbänden dass heißt von den Mieter und Hauseigentümervereinen erarbeitet und regelmäßig überarbeitet werden Preisübersichten von Finanzämtern Maklerverbänden usw sind keine Mietspiegel und damit für das Mieterhöhungsverfahren unzulässig Begründet der Vermieter die Mieterhöhung mit einem Mietspiegel muss er die Mietwohnung unter Berücksichtigung des Baujahres des Hauses der Wohnungsgröße der Wohnungsausstattung und der Wohnlage einem bestimmten Mietspiegelfeld zuordnen Qualifizierte Mietspiegel werden nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen das heißt auf repräsentativer Datenbasis und mit methodischer Auswertung erstellt Sie müssen von der Gemeinde oder Stadt anerkannt sein Alternativ reicht es auch aus wenn sie von den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter akzeptiert worden sind Dieser qualifizierte Mietspiegel muss nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst und fortgeschrieben werden spätestens nach vier Jahren muss er neu aufgestellt werden Der Kölner Mietspiegel sowie weit mehr als 20 Mietspiegel aus Umlandgemeinden sind in der jeweils aktuellen Fassung in unseren Geschäftsstellen erhältlich Gern senden wir Ihnen diese auch zu Der Vermieter kann auch per Sachverständigengutachten die ortsübliche Miete für die entsprechende Wohnung feststellen lassen Das Gutachten ist für den Vermieter jedoch das teuerste und deshalb auch seltenste Begründungsmittel Bestimmte Vorgaben müssen eingehalten werden Der Sachverständige muss qualifiziert sein Er muss für ein Fachgebiet öffentlich bestellt und vereidigt sein in dem es zumindest auch um Mietpreisbewertung geht Gutachten oder Expertisen einer Hausbank oder eines Maklers reichen nie aus Das Gutachten muss im vollen Wortlaut der Mieterhöhung beigelegt werden Das Gutachten muss begründet und nachvollziehbar und darf nicht
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Mietermodernisierung - Mieterverein Köln
folgt nicht dass der Mieter bei Vertragsende eine Entschädigung fu r seine Arbeiten bekommt Allenfalls kann er davon ausgehen dass er nicht zur Wiederherstellung des urspru nglichen Zustandes verpflichtet werden kann Zumindest dann wenn der Vermieter während der Mietzeit aufwändigen Mieterinvestitionen ohne Vorbehalt zugestimmt hat oder wenn die Wohnung durch die Mieterarbeiten erst in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wurde Verlässt sich der Mieter nur auf gesetzliche Regelungen hat er also keine Vereinbarungen und Absprachen mit dem Vermieter getroffen gibt es drei Möglichkeiten Der Mieter kann seine Investitionen Einbauten oder Einrichtungen beim Auszug entfernen und mitnehmen Der Vermieter kann das durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung verhindern Der Vermieter akzeptiert dass der Mieter alles mitnimmt Der Mieter muss aber dann den alten Zustand der Wohnung wieder herstellen also mit den alten Badezimmer Armaturen und dem alten Fußbodenbelag Der Vermieter fordert den Mieter ausdru cklich auf seine Einbauten und Einrichtungen mitzunehmen und verlangt dass die Wohnung im urspru nglichen Zustand zuru ckgegeben wird In der Praxis ist das Mitnahmerecht des Mieters oftmals ein zahnloser Löwe Da der Vermieter das Recht hat den Ru ckbau zu fordern sitzt er am längeren Hebel Meistens sind die Einrichtungen und Einbauten in der neuen Wohnung fu r den Mieter nicht zu gebrauchen Fast immer ist die Mitnahme dieser Gegenstände aber zumindest wirtschaftlich unsinnig Bei Fußböden ist dies praktisch unmöglich das heißt es muss ein neuer Bodenbelag verlegt werden Sind die alten Badezimmer Armaturen nicht mehr vorhanden mu ssen neue gekauft werden Vermieter mu ssen im Regelfall auch keine Erstattung dafu r anbieten dass die Mieterinvestitionen in der Wohnung bleiben Oft können Mieter froh sein wenn der Vermieter nicht die Ru ckgabe der Wohnung im urspru nglichen Zustand fordert und er ihnen erlaubt die Investitionen in der Wohnung zuru ckzulassen Von Entschädigung ist dann keine Rede Stichwort Barrierefreiheit
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Mietrechtsänderungsgesetz - Mieterverein Köln
müssen sich Mieter spätestens einen Monat nach Erhalt der Modernisierungsankündigung auf evtl bestehende Härtegründe berufen haben Härtegrund Mieterhöhung Mit dem Argument die Mieterhöhung nicht bezahlen zu können kann eine Modernisierung nicht mehr gestoppt werden Finanzielle Härten werden erst bei der Mieterhöhung selbst nicht im Zusammenhang mit der Duldung der Modernisierung geprüft Contracting Die Umstellung von der klassischen Energieversorgung durch den Vermieter auf Wärmelieferungen durch einen Dritten Wärmelieferanten wird erstmals gesetzlich geregelt Jetzt wird bestimmt dass die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten für Heizung und Warmwasser nicht übersteigen dürfen Warmmietenneutralität Vergleichsmiete Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt künftig neben Art Größe Ausstattung Beschaffenheit und Lage der Wohnung auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit eine Rolle Damit erhalten energetische Mietspiegel eine Rechtsgrundlage Kappungsgrenze In Städten oder Stadtteilen mit Wohnungsengpässen oder gar Wohnungsnot kann die so genannte Kappungsgrenze von derzeit 20 Prozent auf 15 Prozent gesenkt werden Das bedeutet auf dem Weg hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete der Durchschnittsmiete am Wohnort darf dann die Miete innerhalb von 3 Jahren nur noch um 15 Prozent steigen Die in Frage kommenden Städte müssen vorher noch von den Landesregierungen per Rechtsverordnung festgelegt werden Zurzeit ist solch eine Verordnung in Berlin geplant und in Bayern für München An anderen Orten kann das noch dauern Fristlose Kündigung Der Vermieter kann nicht nur fristlos kündigen wenn der Mieter die Miete nicht zahlt Die fristlose Kündigung ist jetzt auch möglich wenn der Mieter die vereinbarte Mietkaution bzw die vereinbarten Kautionsraten nicht zahlt Kündigungsschutz Die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung beträgt heute schon mindestens 3 Jahre Künftig gilt diese Sperrfrist auch wenn das Mehrfamilienhaus von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben wird und die jeweiligen Gesellschafter an den einzelnen Wohnungen Eigenbedarf geltend machen Räumung per einstweiliger Verfügung Streiten sich Mieter und Vermieter in einem Räumungsprozess über Mietzahlungen Mietrückstände und Mietminderungen
Original URL path: http://www.mieterverein-koeln.de/Mieterwissen_Mietrechtsaenderungsgesetz_Neuerungen# (2016-02-11)

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