Source: http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/c3fb530030ea1c61802568d9005cd5bb/7cec9865ba30088d80257c0d004db188?OpenDocument&Highlight=0,expropria%C3%A7%C3%A3o
Timestamp: 2019-01-24 10:30:41+00:00

Document:
887/11.1TBOAZ.P1
REPRESENTAÇÃO DE MUNICÍPIO
Nº do Documento: RP20131010887/11.1TBOAZ.P1
Sumário: I - Tendo o contrato promessa de compra e venda sido celebrado e assinado pelo Presidente da Câmara Municipal no exercício das funções de gestão e de representação que lhe estavam confiadas enquanto órgão de representação do Município e para os fins desejados, quer pela própria Câmara Municipal quer pelo Município, tal acto deve ser considerado como um acto do próprio Município;
II - Provando-se que ao acordar e assinar o aludido contrato promessa como promitente comprador, o Presidente da Câmara, enquanto órgão de gestão e de representação da pessoa colectiva Município, tinha poderes mas que tais poderes eram insuficientes para o acto, tal facto consubstancia uma incompetência relativa geradora de anulabilidade e que é sanável pelo decurso do tempo e por confirmação, sanação/ratificação ou aceitação;
III - Sendo o Presidente da Câmara Municipal um órgão de gestão e representação do Município, e tendo, nessa qualidade, assinado o contrato promessa de compra e venda dentro dos seus poderes legais de representação do Município, é indiferente que ele tenha ultrapassado as suas competências;
IV - Assim será por maioria de razão, na hipótese de o Réu (promitente comprador), não ter alegado o conhecimento por parte da Autora (promitente vendedora) desse excesso de poderes, nem ter comprovado a sua oposição ao contrato promessa celebrado, sendo antes de valorar os factos que resultaram provados e que traduzem a sua aceitação e o reconhecimento do contrato e dos seus respectivos efeitos;
V - Comprovando-se a mora por parte do promitente-comprador, o promitente vendedor tem para além do direito à execução específica do contrato promessa e ao pagamento do respectivo preço e respectivos juros de mora, o direito de exigir o reembolso das quantias entretanto pagas e as que vier a pagar até à efectiva transmissão das fracções em apreço e que digam respeito quer ao consumo de energia eléctrica quer às quotas e despesas do respectivo condomínio.
Decisão Texto Integral: Apelação nº887/11.1TBOAZ.P1
Tribunal recorrido: 3º Juízo Cível de Oliveira de Azeméis
Relator: Carlos Portela (500)
Adjuntos: Des. Pedro Lima da Costa
Des. José Manuel de Araújo Barros
B…, LDA”, com sede na rua …, n.º …, freguesia e concelho de Oliveira de Azeméis, intentou a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra o MUNICÍPIO DE …, com sede no …, freguesia e concelho de Oliveira de Azeméis, pedindo em suma que:
1º) Se decida que o Réu se encontra em situação de mora:
a) Quanto ao pagamento do preço das 3 fracções, no valor de 254.885,72 €, desde 28/02/2009;
b) Quanto à marcação e realização da escritura pública de compra e venda das 3 fracções, desde pelo menos o dia 28 de Agosto de 2010, data em que, se as demais tivessem sido pagas, se teria vencido e teria sido paga a última prestação.
2º) Se condene o Réu a reconhecer o decidido quanto ao pedido da alínea anterior.
3º) Se profira sentença que substitua a declaração negocial de compra e aquisição, por parte do Réu das 3 fracções identificadas no art. 2º da petição inicial, e, mais precisamente, declarar-se a transmissão ou venda, por parte da A., e a compra, por parte da R., das 3 indicadas fracções, pelos preços de cada uma referidos no art.º 13º.
4º) Se condene o Réu a pagar à A. a quantia global de 254.885,72 €, relativa ao preço das 3 fracções autónomas, acrescida dos juros já vencidos desde 28/02/2009, no montante de 44.629,44 €, e dos vincendos desde a data da entrada da petição inicial em juízo até ao seu efectivo pagamento.
5º) Se condene ainda o Réu a reembolsar ou pagar à A.:
a) A quantia de 4.672,08 € e relativa às despesas de consumo de energia eléctrica, quotas e encargos de condomínio discriminadas nos artigos 59º e 60º, acrescidas de juros a contar da citação e à taxa referida na al. b) do art.º 64º;
b) As quantias que, a contar da data da entrada da petição inicial em juízo, e até ao trânsito da sentença, a Autora vier a pagar, relativamente às 3 fracções, a título de energia eléctrica e quotas e encargos de condomínio, a liquidar em execução de sentença.
6º) Se condene o Réu nas custas e demais encargos da acção.
Subsidiariamente, e para a hipótese de o pedido principal anteriormente formulado nas alíneas a), b), c) e d), vir a ser julgado improcedente, e apenas nessa hipótese:
Seja a Autora reconhecida como legítima proprietária das 3 fracções identificadas no art.º 2º e o Réu condenado a reconhecê-la como tal e, em consequência:
a) A restituir-lhe as fracções, livres e desocupadas;
b) A pagar-lhe, a título de indemnização, a quantia que vier a liquidar-se em execução de sentença:
-correspondente ao valor da diferença entre o preço e valor de cada fracção, referida no art.º 13º da petição inicial, e o valor de venda de cada uma na data da restituição e entrega;
-correspondente ao custo da reparação e reposição das 3 fracções sem danos nem defeitos e no estado de apresentação e conservação referido no art.º 46º da petição inicial.
-nas custas e demais encargos.
Mantendo-se, nesse caso, o pedido principal dos pontos 5º e 6º.
Alegou para tanto, em síntese, que, é proprietária das fracções autónomas “D”, “G” e “A”, do prédio sito na Rua …, da cidade, freguesia e concelho de Oliveira de Azeméis, registadas a seu favor no respectivo registo, tendo, em Fevereiro de 2009, acordado e assinado com o Réu, este representado pelo então presidente da sua Câmara Municipal, por documento particular, um contrato promessa de compra e venda mediante o qual aquela prometeu vender e este comprar as mencionadas fracções, cujo preço acordado seria a pagar em 18 prestações mensais.
Porém, o Réu não pagou à Autora nenhuma das prestações respeitantes ao preço acordado, que se venceram já na sua totalidade, nem marcou a data da realização da escritura definitiva de compra e venda, como, atento o acordado, já deveria ter feito, mantendo-se na detenção exclusiva das 3 fracções e das respectivas chaves, com os inerentes custos e prejuízos daí resultantes para a Autora.
Citado regularmente para o efeito veio o Réu contestar, defendendo-se por excepção com a alegação da incompetência material do Tribunal “a quo” e por impugnação questionando as razões de facto e de direito invocadas pela Autora no seu requerimento inicial.
Assim, alegou em síntese que nunca a Câmara deliberou adquirir as mencionadas fracções identificadas na petição inicial e no contrato promessa, pelo que o contrato promessa é ilícito e, consequentemente, não vincula o Município dado que foi celebrado por quem não tinha competência para tanto.
Deste modo, conclui no sentido de serem as excepções de incompetência do Tribunal e as inominadas invocadas serem julgadas provadas e procedentes e o Réu absolvido da instância e do pedido ou, caso assim se não entenda, deve a acção ser julgada não provada e improcedente e o mesmo Réu absolvido dos pedidos contra si formulados.
A Autora apresentou réplica, pronunciando-se no sentido da improcedência das invocadas excepções, no mais reafirmando a posição por si expressa na petição inicial.
Os autos prosseguiram os seus termos, tendo sido proferido despacho saneador, que julgou improcedente a invocada excepção dilatória de incompetência material deste tribunal, fixou o valor da causa, seleccionou a matéria de facto assente e elaborou base instrutória com a ainda controvertida.
Tal peça foi objecto de reclamação por parte do Réu, a qual após resposta da Autora acabou por ser indeferida.
Juntos os respectivos meios de prova, os autos prosseguiram para audiência de discussão e julgamento.
No culminar da mesma respondeu-se à matéria de facto controvertida, decisão esta que não mereceu qualquer reparo das partes litigantes.
A Autora apresentou alegações de direito.
Foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente por provada e:
1º) Reconheceu a Autora como legítima proprietária das três fracções identificadas no artigo 2º da petição inicial, pelo que condenou o Réu a reconhecer a Autora como tal.
2º) Condenou o Réu a restituir à Autora as mencionadas fracções, livres e desocupadas.
3º) Condenou o Réu a pagar à Autora, a título de indemnização, a quantia que vier a liquidar-se no respectivo incidente de liquidação de sentença, ao abrigo do disposto no art.º661º, nº2 do Código de Processo Civil:
a) Correspondente ao valor da diferença entre o valor de venda que cada fracção tinha à data da entrega ao réu (Setembro de 2008) e o valor de venda que tiverem na data em que vierem a ser restituídas à Autora;
b) Correspondente ao custo da reparação e reposição da fracção “G”, sem danos nem defeitos, e no estando de apresentação referido no artigo 46º da petição inicial;
c) A quantia que, a contar da data da entrada da petição inicial em juízo e até ao trânsito em julgado da sentença, a Autora vier a pagar, relativamente às mencionadas fracções, a título de energia eléctrica, quotas e encargos de condomínio, condenando desde logo a Ré a pagar à Autora, a este título, a quantia de € 4.672,08, já suportadas pela Autora até à data da entrada da petição inicial em juízo, acrescida esta última de juros de mora, a contar da citação e até integral pagamento, à taxa legal devida para os juros civis.
4º) Absolveu o Réu do mais peticionado;
5º) Condenou a Autora e o Réu nas custas, na proporção dos respectivos decaimentos, fixando, até apuramento final após a mencionada liquidação no respectivo incidente de liquidação, na proporção de 70% para a Autora e 30% para o Réu.
Inconformada com esta decisão, dela veio recorrer a Autora, apresentando desde logo e nos termos legalmente previstos as suas alegações.
O Réu contra alegou.
O recurso foi considerado tempestivo e leal, admitido como sendo de Apelação, com subida imediata, nos autos e efeito meramente devolutivo.
Recebido o processo nesta Relação foi proferido despacho que teve o recurso por próprio, tempestivamente interposto e admitido com efeito e modo de subida adequados.
Colhidos os vistos legais e nada obstando ao seu conhecimento, cumpre apreciar e decidir o recurso em apreço.
A presente acção foi proposta em 18.04.2001 e a sentença recorrida foi proferida em 27.11.2012.
Assim sendo e atento o disposto nos artigos 11º, nº1 e 12º, nº1 do D.L. nº303/2007 de 24 de Agosto, ao presente recurso devem ser aplicadas as regras processuais postas a vigorar por este último diploma legal, mas com a redacção anterior à que foi dada pela Lei nº41/2013 de 26 de Junho.
Ora como é por demais sabido, o objecto do presente recurso e sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso obrigatório, está definido pelo teor das conclusões vertidas pela Autora/Apelante nas suas alegações (cf. artigos 660º, nº2, 684º, nº3 e 685º-A, nº1 do CPC).
1ª -A Mma Juiz de Círculo, ao acrescentar à resposta ao quesito 2º que “pois nunca existiu a ali referida acta, nem qualquer deliberação da Câmara Municipal … para adquirir as mencionadas fracções autónomas”, deu uma resposta explicativa que amplia o facto articulado pela A. no art.º 2º-E da p.i., não podendo ser considerada, por incorrer em excesso de pronúncia, o que está vedado pelo art.º 664º do CPC, e ainda por estar em contradição com as ilações de facto que se devem extrair quer da matéria de facto provada quer dos depoimentos das testemunhas C… e D….
2ª -Pela procedência da conclusão antecedente e pelas razões de fls. 1 a 19 das precedentes alegações, devem ser modificadas as respostas dadas aos quesitos 2º, 21º e 30º a 32º de modo a que as mesmas passem a ser as seguintes:
“Resposta ao quesito 2º - “… desacompanhada do ali mencionado Anexo I”.
Resposta ao quesito 21º - Provado.
Resposta ao quesito 30º - “C… garantiu à autora que a Câmara Municipal tinha aprovado a compra e venda das três fracções identificadas em 2. a 7.”
Resposta ao quesito 31º - “A autora confiou que a sobredita aprovação tinha ocorrido”
Resposta ao quesito 32º - “O contrato aludido em I) a AD) foi discutido e acordado em diferentes reuniões entre C… e os outros vereadores da Câmara Municipal ….”
3ª -Tendo em conta o disposto no art.º 349º do CC, os Factos 27, 34 a 44 e 47 a 49 da sentença, os depoimentos das testemunhas C… e D…, e o referido de fls. 16 a 19 das precedentes alegações, para o caso de não serem modificadas as respostas aos quesitos 30º, 31º e 32º pelo modo como se defende na conclusão precedente, devem ser retiradas e fixadas as seguintes ilações de facto:
1. O R. e a sua Câmara Municipal tomaram conhecimento de que o Presidente da sua Câmara Municipal acordara e assinara o contrato promessa referido em I) a AD) dos factos Assentes/Especificação e com isso se conformaram;
2. Foi na sequência do conhecimento referido anteriormente que o R. aceitou as chaves das três fracções autónomas, como consta do facto 34 da sentença;
3. Foi na sequência do referido anteriormente que o R. entregou as chaves das fracções da fracção G a E…, para que aí passasse a habitar com a sua família, e as chaves da fracção A a F…, para que aí reinstalasse a actividade de reparação de electrodomésticos, como consta dos Factos 36, 37, 39 e 40 da sentença;
4. O contrato aludido em I) a AD) foi discutido e acordado em diferentes reuniões entre C… e os outros vereadores da Câmara Municipal ….
4ª -O Presidente da Câmara Municipal é o principal e o verdadeiro órgão de gestão e representação da pessoa colectiva Município, de quem é o verdadeiro rosto, o e que, com competências próprias, actua em paralelo, embora com reconhecida superioridade e ascendência, com o outro órgão colegial do mesma pessoa colectiva, a Câmara Municipal, sendo parte componente daquela pessoas colectiva, pelo que a sua vontade e os seus actos são a vontade e os actos do próprio Município, sendo como tal visto por aqueles com quem se relaciona no desempenho das suas funções.
5ª -O contrato-promessa aqui em causa foi celebrado e assinado pelo Presidente da Câmara Municipal … no exercício das correspondentes funções de gestão e representação confiadas ao mesmo enquanto órgão de representação do R. Município e para os fins desejados, quer pela própria Câmara Municipal quer pelo Município, em razão do que o acto daquela assinatura é como se fosse um acto do próprio Município.
6ª -Ao acordar e assinar o contrato promessa aqui em causa, o Presidente da Câmara, enquanto órgão de gestão e de representação da pessoa colectiva Município, ou não tinha poderes para fazer, porque esses poderes não pertenciam à pessoa colectiva, e nesse caso, teria incorrido em incompetência absoluta geradora de nulidade (o que manifestamente não foi o caso), ou tinha poderes mas não suficientes, excedendo-os, ou não tinha poderes porque eles pertenciam a outro órgão da mesma pessoa colectiva, caso esse em que teria incorrido em incompetência relativa geradora de anulabilidade, sanável pelo decurso do tempo e por confirmação, sanação/ratificação ou aceitação.
7ª -A ineficácia do acto administrativo é a sua insusceptibilidade de produzir efeitos, num dado momento, por lhe faltarem os actos e formalidades exteriores e posteriores ao próprio acto (“os actos e formalidades posteriores integrativos de eficácia”), que lhe vão conferir eficácia, como as formalidades relativas à sua notificação e publicidade, sem as quais o acto em causa não poderá produzir efeitos na ordem jurídica; ora, o contrato promessa aqui em causa é em si mesmo um acto completo e perfeito, que não depende de formalidades integrativas posteriores necessárias para que produza os efeitos a que tende, razão pela qual não pode dizer-se que seja ineficaz em relação ao R. Município, como inadequadamente entendeu a Mma Juiz de Círculo.
8ª -No que respeita à teoria do acto administrativo, se houvesse vício no acto aqui em causa (a outorga e assinatura do contrato promessa), ele configuraria, não uma situação de ineficácia mas sim uma situação de incompetência relativa, geradora de anulabilidade, a qual se encontra sanada, quer pelo decurso do tempo quer pela sua produção plena de efeitos e pela aceitação destes por parte do R., como o revelam os Factos 36 e seguintes (o ter sido o próprio Réu e não outrem, nem sequer o Presidente da sua Câmara Municipal, visto que o que está provado é que foi o Réu que entregou as chaves das fracções e não outrem), quer pela sua confirmação e aprovação expressa ou tácita, por parte do seu órgão colegial Câmara Municipal.
9ª -Se não houvesse factos que inequivocamente o demonstram, presume-se legalmente que o R. Município tomou conhecimento do contrato promessa logo que este foi assinado pelo Presidente da sua Câmara Municipal, em face do dever legal de este informar e dar conhecimento à Câmara Municipal dos actos por ele praticados no desempenho das suas atribuições, o que se invoca para efeitos da sanação/confirmação da eventual e alegada irregularidade daquele contrato.
10ª -Considerando que o contrato-promessa de compra e venda (é o acto em causa) constitui mera convenção de prestação de facto, sem efeito constitutivo ou translativo da coisa, e, portanto, um acto de natureza, conteúdo e efeito meramente obrigacional, ele não está abrangido pela norma do art.º 64º, nº 1, al. f) da LAL, invocada pela Mma Juiz para justificar a falta de competência do Presidente da Câmara Municipal, visto que o que ali se dispõe é sobre a competência para “adquirir e alienar ou onerar bens imóveis”, o que é coisa bem diferente de “prometer adquirir ou prometer alienar bens imóveis”, razão pela qual aquela norma não impediria a celebração e assinatura do contrato promessa aqui em causa e não o torna irregular ou viciado.
11ª -Admitindo-se, por dever de ofício, entendimento contrário, e, portanto, que o contrato promessa está afectado pelo vício da inexistência de deliberação da Câmara Municipal, atendo o facto de o valor em causa ultrapassar os limites decorrentes da al. f) do nº 1 do art.º 64º do LAL (Lei nº 169/99) e da Portaria nº 30/A/2008, a consequência legal seria a da “incompetência relativa” ou incompetência relativa por falta de competência, que é aquela que se verifica quando um órgão de uma pessoa colectiva pública pratica um acto que está fora da sua competência, mas que pertence a outro órgão da mesma pessoa colectiva.
12ª -Teríamos então o órgão Presidente da Câmara Municipal a assinar um contrato promessa de compra cuja competência estaria fora da sua competência, que pertenceria à competência da Câmara Municipal, outro órgão da mesma pessoa colectiva – o R. Município – vício que geraria mera anulabilidade (e não nulidade, porque, face ao princípio da tipicidade e taxatividade da nulidade, não há nenhuma norma que comine expressamente este vício com aquela sanção), a qual estaria sanada pelos motivos já referidos em conclusão anterior.
13ª -Mesmo que porventura se entendesse que a anulabilidade não se encontra sanada (o que não se concede) ou que o vício não seria susceptível de sanação (o que igualmente não se concede), então, o R., ao invocar como motivo desse vício a falta de uma deliberação que só ele próprio e mais ninguém poderia promover, portanto uma falta dele próprio em seu proveito, no concreto circunstancialismo de facto provado, sintetizado a fls.29 das precedentes alegações, e atentos os princípios da boa fé e da tutela da confiança invocados a fls.28, mesmo que tivesse o direito de o invocar, estaria a abusar desse direito, incorrendo no abuso do direito em qualquer das suas vertentes consubstanciadas no art.º 334º do CC.
14ª -Sendo actualmente o Presidente da Câmara, como se refere a fls. 21 e 31 das precedentes alegações, um órgão de vasta competência executiva, a figura emblemática do município, e o verdadeiro chefe da administração municipal, com poderes legais de gestão e representação directa do Município perante terceiros, competência essa própria, a que no entanto poderá acrescer competência delegada pelo (outro) órgão Câmara Municipal, deve, por isso, entender-se que o Município fica vinculado perante terceiros – no caso presente a Autora – quando tenha sido representado pelo seu presidente, mesmo que aquele outro órgão (a Câmara Municipal) não tenha deliberado a prática do acto ou até quando o órgão se tenha pronunciado contra a prática desse acto. 15ª -Pela similitude e analogia de situações com o direito provado, e até por ser um acto da gestão privada do Município, pode deve ser aplicável no caso presente, porque estamos igualmente na esfera da repartição e delegação de poderes entre órgãos de gestão e vinculação da pessoa colectiva gerida ou representada, que o R. ficaria vinculado perante a Autora, mesmo que esta conhecesse a falta ou a invalidade de anterior deliberação do órgão de gestão autárquico.
16ª -Tal como se fosse uma pessoa colectiva de direito privado, uma sociedade anónima, sobretudo quando, como sucedeu no caso dos presentes autos, estamos no foro da sua gestão e actuação privadas, em que o R. aparece despido da sua veste do ius imperium, em evidente paralelismo e analogia com o que sucederia se o presente contrato promessa fosse celebrado e assinado pelo Presidente do Conselho de Administração de uma sociedade anónima, nos termos do art.º409º do CSC e dos princípios do direito das sociedades, tal como vem sendo uniformemente defendido pela nossa doutrina e decidido, também uniformemente, pela nossa Jurisprudência.
17ª -Sendo o Presidente da Câmara Municipal do R. (como se fosse o Presidente do Conselho de Administração de uma sociedade anónima) um órgão de gestão e representação do Município, e tendo, nessa qualidade, assinado o contrato promessa de compra e venda dentro dos seus poderes legais de representação do Município, é indiferente que ele tenha ultrapassado as suas competências, e assim seria mesmo que a Autora soubesse disso (o que não se alegou nem provou), mas sê-lo-á por maioria de razão quando, sendo evidente que dele tomou conhecimento, o R. não alegou nem provou que se opôs a tal contrato, nem antes nem depois, que não alegou nem provou que a Autora soubesse daquele excesso de poderes, e que, finalmente – e não menos importante - actuou em conformidade com a aceitação e o reconhecimento expresso e tácito daquele contrato e dos seus efeitos, na medida em que desde Setembro de 2008 recebeu as chaves das fracções autónomas em causa e nestas instalou os arrendatários que, sempre no seu interesse, o próprio R., por intermédio dos seus funcionários retirou do prédio urbano cuja demolição pretendia para poder continuar a construção do arruamento do … das vias estruturantes da cidade de Oliveira de Azeméis.
18ª -Quer seja pela teoria do acto administrativo, em que o acto em causa, ou não enfermaria de qualquer irregularidade ou enfermaria de mera anulabilidade sanada pela confirmação e pelo decurso do tempo, quer seja pelos princípios do direito privado e do regime jurídico das pessoas colectivas e das sociedades comerciais (tendo em conta que se está perante um acto da gestão privada do R.) o contrato promessa é válido e vincula o R. Município, a este sendo oponível.
Nos termos e pelos fundamentos expostos, deve o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência, alterar-se a matéria de facto de acordo com as conclusões precedentes, e, sempre e em qualquer caso, revogar-se a sentença recorrida, na sua parte em que julgou improcedente o pedido principal formulado pela A., com as legais consequências.
Já o Réu nas suas contra alegações acaba por pugnar pela improcedência do recurso interposto e pela confirmação da sentença recorrida.
Perante o exposto, verificamos pois que são as seguintes as duas questões que nos são colocadas no âmbito deste recurso:
1ª) A que tem a ver com o recurso da decisão sobre a matéria de facto;
2ª) A da reapreciação da decisão proferida quanto ao mérito da causa, face ao que vier a ser decidido no que toca à pretensão recursiva antes melhor referida no ponto anterior.
Ora como se constata, o Tribunal “a quo” teve como provados os seguintes factos:
1. B…, Lda. figura no registo comercial como uma sociedade por quotas, com o número de identificação de pessoa coletiva ………, sediada na Rua …, …, freguesia e concelho de Oliveira de Azeméis, com capital social de € 50.000,00 e cujo objeto se consubstancia na construção civil e industrial, urbanizações, loteamentos, compra e venda de terrenos, empreendimentos turísticos e hoteleiros e sua comercialização [certidão do registo comercial, junta com a petição inicial, e que consta de folhas 18 a 20]. (Alínea A) da matéria de facto assente)
2. A fracção autónoma com a letra “D”, correspondente ao 1º andar direito/sul, destinada a habitação, do tipo T-2, com um espaço para aparcamento na cave identificado com a mesma letra da fracção, encontra-se inscrita na matriz urbana sob o artigo 3967 -D e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 1777-D, com aquisição registada a favor da “B…, Lda.”, pela apresentação nº 2676 de 2011/04/04 [certidão do registo predial junta com a petição inicial e que consta de folhas 21 a 22]. (Alínea B))
3. Sobre o bem imóvel acima identificado foi emitida a licença de utilização …/2001, de 20 de Março de 2011 [licença de utilização junta com a petição inicial e que consta de folhas 33]. (Alínea C))
4. A fracção autónoma com a letra “G”, correspondente ao 1º andar esquerdo/norte, destinada a habitação, do tipo T-2, com um espaço para aparcamento na cave identificado com a mesma letra da fração, encontra-se inscrita na matriz urbana sob o artigo 3967-G e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº1777 -G, com aquisição registada a favor “B…, Lda.”, pela apresentação nº 2676 de 2011/04/04 [certidão do registo predial junta com a petição inicial e que consta de folhas 23 a 24]. (Alínea D))
5. Sobre o bem imóvel acima identificado foi emitida a licença de utilização 137/2001, de 20 de Março de 2011 [licença de utilização junta com a petição inicial e que consta de folhas 33]. (Alínea E))
6. A fracção autónoma com a letra “A”, correspondente ao rés-do-chão/centro, destinado a comércio, com um espaço para aparcamento na cave identificado com a mesma letra da fracção, encontra-se inscrita na matriz urbana sob o artigo 3967-A e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 1777 -A, com aquisição registada a favor “B…, Lda.”, pela apresentação nº 2676 de 2011/04/04 [certidão do registo predial junta com a petição inicial e que consta de folhas 25 a 26]. (Alínea F))
7. Sobre o bem imóvel acima identificado foi emitida a licença de utilização …/2001, de 20 de Março de 2011 [licença de utilização junta com a petição inicial e que consta de folhas 33]. (Alínea G))
8. No registo predial das aludidas fracções autónomas consta como causa de aquisição a favor da autora a adjudicação em processo de falência [certidões do registo predial juntas com a petição inicial de folhas 21 a 22, 23 a 24 e 25 a 26]. (Alínea H))
9. De documento intitulado “contrato promessa de compra e venda”, figuram como primeiro outorgante G…, na qualidade de sócio e gerente e em representação da sociedade “B…, Lda.” e como segundo outorgante o Município …, representado por C…, presidente da Câmara Municipal …, a declararem celebrar contrato promessa de compra e venda [documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea I))
10. No referido documento, junto com a petição inicial (a folhas 27 a 31) e cujo conteúdo passamos a reproduzir, pode ler-se, nos “pressupostos”, que “a representada do primeiro outorgante é dona e legítima proprietária das (…) frações autónomas” acima identificadas [pressuposto 1 do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea J))
11. “O Município procedeu à aquisição por expropriação do prédio urbano situado na Rua …, nº …, para, no respectivo local, poder continuar a construção do designado “…” das Vias Estruturantes da Cidade de Oliveira de Azeméis” [pressuposto 2 do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea K))
12. “Tal prédio era objecto de três contratos de arrendamento para habitação de outras tantas famílias e de um outro contrato de arrendamento comercial” [pressuposto 3 do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea L))
13. “Dado que tais arrendamentos eram considerados encargos autónomos para efeito de indemnização dos respectivos arrendatários, nos termos do nº1 do art.º30º do Código das Expropriações, e os arrendatários habitacionais declararam pretender exercer o direito de opção que lhes reconhece o nº2 daquele artigo, o Município …, de prévio acordo com tais arrendatários, escolheram as 3 fracções autónomas identificadas no anterior nº 1 [leia-se pressuposto nº 1] para proceder ao realojamento dos mesmos” [pressuposto 4 do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea M))
14. “Considerando o constante dos anteriores pressupostos e com vista ao realojamento dos três arrendatários, dois habitacionais e um Comercial, do prédio objecto da expropriação, a Câmara Municipal …, na sua reunião/sessão ordinária do dia __ de Fevereiro do corrente ano, conforme consta da respectiva ata, cuja fotocópia fica anexa (ANEXO I), deliberou adquirir as três fracções autónomas identificadas no Pressuposto 1, pelo preço e nas demais condições constantes da respectiva proposta de venda da B…, com data de 29/08/2008” [pressuposto 5 do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea N)).
15. “O presente contrato visa formalizar a promessa de compra das referidas fracções de modo a conciliar a necessidade da ocupação e do realojamento imediato dos três arrendatários com as condições de pagamento acordadas com a vendedora e as correspondentes disponibilidades de tesouraria do Município” [pressuposto 6 do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea O))
16. “Em vista da prometida compra e venda, a B… autorizou já o realojamento, na Fracção G, do inquilino E… e Fracção A Estabelecimento comercial de F….” [pressuposto 7 do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea P))
17. “As 3 referidas fracções beneficiam de licença de utilização nº …/2001, de 20/03 concedida pelo Município e cuja fotocópia fica anexa ao presente contrato (ANEXOS II), assim como do respectivo regime de propriedade horizontal que fica anexo ao presente contrato e constitui o (Anexo III)” [pressuposto 8 do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea Q))
18. No documento acima referido, sob a epígrafe “cláusulas”, cujo teor reproduzimos, pode ler-se “tendo em consideração os pressupostos que antecedem, o primeiro outorgante, em nome da sua representada, promete vender ao Município as três fracções identificadas, no Pressuposto 1 pelo preço e nas demais condições das cláusulas seguintes” [cláusula1ª,1 do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea R))
19. “O segundo outorgante por seu lado, na qualidade em que aqui intervém promete comprar para o Município as três referidas fações pelo preço e nas demais condições das cláusulas seguintes” [cláusula1ª,1 do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea S))
20. De acordo com a soma dos valores constantes da cláusula segunda o preço da prometida compra e venda é do montante e único de € 254.885,72, “correspondendo ao preço de 77.563,07 € para cada uma das fracções das alienas a) e b) e o preço de 90.759,58 € para a fracção da al. c)” [cláusula 2ª,1 do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea T))
21. “Tal preço será pago em dezoito prestações mensais contínuas e sucessivas, no valor unitário de 14.160,32 € (…), vendendo-se a 1ª em 28 de Fevereiro do corrente ano de 2009 e as restantes em igual dia dos meses seguintes” [cláusula 2ª,2 do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea U))
2. De acordo com a cláusula 2ª, 3, o valor de cada uma das frações corresponderia a €4.309,059 quanto a cada uma das frações das alíneas a) e b) do pressuposto 1; e a € 5.542,20 quanto à fração da alínea c) do pressuposto 1 [cláusula 2ª, 3, do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea V))
23. “As prestações serão pagas por meio de transferência para a conta bancária da B… na Agência de … do H…, com o NIB …………………” [cláusula 2ª,4 do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea W))
24. “A escritura definitiva de compra e venda será realizada no Cartório Privativo do Município, após o pagamento da última prestação do preço, por marcação da Câmara Municipal ou do seu Presidente, que deverá dar conhecimento do respetivo dia, hora e local, à vendedora por meio de carta registada com a antecedência mínima de 10 dias úteis” [cláusula 3ª,1, do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea X))
25. “Compete à representada do primeiro outorgante obter e apresentar no Cartório Notarial, com vista à escritura pública, os documentos relativos às fracções, designadamente certidão do registo predial, certidão matricial e licenças de utilização” [Cláusula 3ª,2, do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea Y))
26. “As despesas inerentes à transmissão dos referidos imóveis, nomeadamente registos, escrituras e IMT, se a tal houver lugar, serão por conta do representado da segunda outorgante” [cláusula 4ª do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea Z))
27. “A representada do primeiro outorgante autoriza desde já a ocupação, pelo representado do segundo outorgante, das frações objeto do presente contrato, e, nesse sentido, entregou já a estes últimos as respetivas chaves, com vista ao realojamento aludido no pressuposto 4 e 5” [cláusula 5ª do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea AA))
28. “Para o caso de incumprimento desse contrato, qualquer uma das partes poderá requerer a sua execução específica, obtendo sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta, em alternativa, de livre escolha da parte não faltosa, ao funcionamento do mecanismo do sinal previsto no art.º 442º do C. Civil e ou do direito de retenção da do promitente comprador, caso o eventual incumprimento seja imputável à promitente vendedora” [cláusula 6ª,1, do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea AB))
29. “O disposto no número antecedente aplica-se ao não pagamento pontual das prestações, hipótese essa a partir de cuja verificação a promitente vendedora pode optar entre resolver o contrato e fazer suas as prestações já recebidas, ou optar pela exigência do pagamento imediato das restantes (…) o direito consignado no número antecedente deverá obrigatoriamente ser exercido por carta registada enviada pela primeira outorgante, na qual dará ao Município um prazo suplementar de quinze dias as prestações vencidas sob pena de, não o fazendo, poder instaurar execução para pagamento de quantia certa com base no presente contrato e em tal carta” [cláusula, 6ª,2, 3 do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea AC))
30. “Tendo em conta o referido nos Pressupostos 5 e 8, ambas as partes prescindem mútua e reciprocamente, no que respeita à assinatura deste contrato, do cumprimento dos requisitos previstos no n.º 3 do art.º 410º do Código Civil” [Cláusula 7ª do documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea AD))
31. O contrato referido em 9. a 30. foi revisto, assinado e entregue à autora, por C… então Presidente da Câmara …. (resposta ao quesito 1º)
32. …desacompanhado do ali mencionado “ANEXO I”, pois nunca existiu a ali referida ata, nem qualquer deliberação da Câmara Municipal … para adquirir as mencionadas fracções autónomas. (resposta ao quesito 2º)
33. A compra e venda das três fracções, identificadas em 2. a 7., pelo preço e nas condições referidas em 9. a 30., tinha já sido verbalmente acordada, em Setembro de 2008, entre a autora, por intermédio de G…, e o réu, por intermédio de C…. (resposta ao quesito 3º)
34. A autora, em Setembro de 2008 e a pedido do então Presidente da Câmara Municipal …, C…, entregou ao réu as chaves das três fracções identificadas em 2. a 7. (resposta ao quesito 4º)
35. C… assumiu o compromisso de, a partir da entrega das chaves, ser o réu quem suportaria os encargos e as quotizações do condomínio correspondentes às três fracções. (resposta ao quesito 6º)
36. Nessa sequência, o réu entregou as chaves da fracção “G” a E… para que aí passasse a habitar com a sua família. (resposta ao quesito 7º)
37. … as chaves da fracção “A” a F… para que aí reinstalasse a actividade de reparação de electrodomésticos. (resposta ao quesito 8º)
38. O réu manteve na sua posse as chaves da fracção “D” que se destinavam a realojar funcionários de uma sociedade que tinham estado instalados e a viver no prédio alegadamente expropriado pelo réu. (resposta ao quesito 9º)
39. Desde Setembro de 2008 que a Fracção “G” passou a ser ocupada por E… e a sua família. (resposta ao quesito 10º)
40. Onde a sua família tem instalada a sua habitação e vivido desde então até ao presente. (resposta ao quesito 11º)
41. O réu, por intermédio do seu Presidente da Câmara Municipal, pediu à autora que requeresse a ligação e o abastecimento de energia eléctrica quanto à fracção “G” para que a mesma pudesse ser habitada e ocupada pelo E… e família. (resposta ao quesito 12º)
42. … pediu à autora que fosse pagando, por sua conta e no seu interesse, as quotizações e os encargos do condomínio correspondentes às três fracções. (resposta ao quesito 13º)
43. ... os custos de ligação de energia eléctrica e respectivo consumo, no que respeita à fracção “G”. (resposta ao quesito 14º)
44. …comprometendo-se a reembolsar a autora das despesas acima referidas no momento da outorga da escritura pública. (resposta ao quesito 15º)
45. O réu não procedeu ao pagamento de nenhuma das dezoito prestações referidas em 21. (resposta ao quesito 16º)
46. O réu não marcou, até à data da entrada petição inicial em juízo, a realização da escritura pública definitiva de compra e venda. (resposta ao quesito 17º)
47. A autora, ao longo dos dezoito meses que se seguiram à assinatura do contrato promessa, insistiu junto do réu para que lhe fosse pago o preço das três fracções. (resposta ao quesito 18º)
48. Em data posterior à assinatura do mencionado contrato (Fevereiro de 2009) a autora solicitou, por diversas vezes, ao réu, que marcasse a escritura pública definitiva de compra e venda. (resposta ao quesito 19º)
49. O réu mantém em seu poder a chave da fracção “D”; mantém a ocupação da fracção “G” nos termos referidos em 39. e 40., e mantém a ocupação da fracção “A” nos termos mencionados em 37., tendo o referido F… encerrado a actividade que ali exercia em finais de Fevereiro de 2012, mantendo, porém, as respectivas chaves na sua posse. (resposta ao quesito 20º)
50. As fracções “G” e “D” que a autora entregou ao réu eram novas. (resposta ao quesito 21º)
51. As fracções “G” e “A” estão no estado de usadas. (respostas aos quesitos 22º a 24º)
52. O valor de venda de cada uma das três fracções desvalorizou por comparação ao valor de venda que as mesmas tinham à data da entrega ao réu. (resposta ao quesito 25º)
53.Valor esse que continuará a baixar com o decorrer do tempo e, no que respeita ás fracções “G” e “A”, com o uso dado pelo réu. (resposta ao quesito 26º)
54. Desde o mês de Setembro de 2008 até à data de entrada da petição inicial em juízo, a autora despendeu a quantia total de € 2.062,08, a título de consumo de energia eléctrica na fracção “G”. (resposta ao quesito 27º)
55. … e a quantia de € 2.610,00 de quotizações e despesas de condomínio referentes às três fracções. (resposta ao quesito 28º)
56. A autora vai continuar a pagar, até à transmissão da propriedade das três fracções ao réu, ou, até à sua restituição, o consumo de energia eléctrica da fracção “G” e as quotizações e despesas de condomínio das três fracções. (resposta ao quesito 29º)
57. O mencionado representante da autora actuou na convicção de que a Câmara Municipal … iria proceder à compra e venda das três fracções identificadas em 2.a 7. (resposta ao quesito 30º e 31º)
58. Em diferentes reuniões havidas, mas não em reunião camarária, C… discutiu assuntos relacionados com o contrato aludido em 9.a 30.com outros departamentos da Câmara Municipal …, designadamente, com o departamento financeiro. (resposta ao quesito 32º)
Ora iniciando nos termos legalmente exigidos, a apreciação do recurso em apreço pela primeira das questões suscitadas, impõe-se antes do mais recordar que na opinião da Autora/Apelante, devem ser objecto de alteração as respostas dadas pela Sr.ª Juiz “a quo” aos quesitos 2º, 21º, 30º, 31º e 32º da base instrutória (BI).
E em face desta pretensão, não podemos deixar de consignar aqui algumas considerações de carácter geral.
Assim, contrariamente ao que antes ocorria, actualmente a redacção do art.º712º do CPC, assume como regra geral, a modificabilidade da decisão sobre a matéria de facto proferida pelo tribunal recorrido, desde que impugnada nos termos aí definidos e sem prejuízo de poderem ser atendidos quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão, mas que não tenham sido referenciados pelas partes na alegação e na contra alegação.
Deste modo, enquanto na anterior redacção do mesmo artigo os poderes da Relação quanto à decisão da matéria de facto eram previstos a título excepcional, a nova redacção representa, na verdade, um claro afloramento da verdadeira natureza de tribunal de instância que se quis atribuir ao Tribunal da Relação (neste sentido cf. António Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, II volume, 2ª edição, revista e ampliada, a pág.263).
Por esta via, saíram pois ampliados os poderes do Tribunal da Relação quanto á matéria de facto, transformando esta, de facto, num tribunal de instância e não apenas num tribunal de “revista”, quanto à subsunção da realidade factual.
Perante isto, a Relação não é hoje um segundo tribunal de 1ª instância, mas sim um tribunal de 2ª instância, com competência, que se pretende residual, para proceder à reapreciação de determinados aspectos da matéria de facto com os quais pelo menos uma das partes esteja em desacordo (cf. autor e obra citada agora a pág.264).
No entanto, na apreciação do regime processual dos recursos sobre a matéria de facto devem distinguir-se as situações consoante tenha existido ou não gravação da audiência e das provas produzidas.
Ora quando, como acontece nos autos, tenha existido gravação da audiência e das provas aí produzidas são mais amplas as possibilidades de modificação da decisão sobre a matéria de facto.
Isto, desde que o recorrente proceda à prévia indicação dos pontos de facto impugnados de acordo com as regras legalmente impostas e às quais já aqui fizemos referência, e depois de ser respeitado o princípio do contraditório, o tribunal superior após ter feito uma autónoma apreciação crítica das provas produzidas adquira uma convicção diversa da obtida pelo tribunal recorrido.
Como nos era imposto e sem deixar de conjugar os mesmos com a restante prova produzida nos autos, não deixamos de proceder à audição das gravações correspondentes aos depoimentos prestados em julgamento pelas testemunhas inquiridas, dando particular relevo ao que foi dito pelas testemunhas às quais a Autora/Apelante atribui maior valor.
Assim, a primeira delas foi C…, que declarou exerceu as funções de Vice-Presidente da Câmara Municipal … durante um mandato e de Presidente da mesma durante dois mandatos, tendo o último deles cessado em Outubro de 2009 e que foi a pessoa interveniente com o representante da Autora na celebração do contrato promessa de compra em venda em apreço nos autos.
Já a segunda D…, referiu que exerce funções como funcionário administrativo da Câmara Municipal …, há mais de duas décadas e designadamente na altura em que ocorreram os factos que aqui se discutem os quais disse ter acompanhado de perto.
E também nós, na esteira aliás do consignado pela Sr.ª Juiz “a quo no despacho que decidiu a matéria de facto controvertida, tivemos tais depoimentos como “claros, precisos, documentados e exemplificados”.
Assim e transcrevendo aqui o que na dita decisão ficou a constar relativamente a estas duas testemunhas, temos que a primeira delas (o Presidente da Câmara … na data dos factos), esclareceu os motivos pelos quais, o contrato em apreço foi celebrado, descreveu algumas das diligências efectuadas no âmbito do mesmo, o que foi acordado com a Autora, confirmando após a exibição do documento junto ao processo de fls.27 a 32, ter lido e assinado o mesmo contrato promessa.
Já no que toca à segunda, também consideramos ser relevante recordar que a mesma confirmou ter tido conhecimento, ter tido na sua mão e ter analisado o documento em apreço e que está junto de fls. 27 a fls.32 do processo.
Mais, não deixou de esclarecer os motivos pelos quais se mostrou necessária a sua celebração, tendo em conta a exigência da C.M. de … de proceder ao realojamento de três condóminos de um prédio situado num local que se previa vir a ser objecto de um processo de expropriação.
Disse ainda ter sido ele a pessoa incumbida de realizar diligências no sentido de encontrar um local para realojar essas pessoas, tendo-se deslocado entre outros ao prédio a que dizem respeito as fracções em apreço, tendo sido também ele quem realizou as diligências necessárias para o efeito, as quais culminaram na entrega das respectivas chaves às pessoas antes aludidas.
É igualmente importante salientar a descrição feita pelo mesmo do estado em que as mesmas fracções se encontravam na data em que foram entregues, bem como o facto da empresa gestora do condomínio ter chegado a deslocar-se às instalações da Câmara Municipal para receber os montantes respeitantes às mensalidades e demais encargos do mesmo.
A dita testemunha confirmou ainda que o contrato foi celebrado durante o mandato como Presidente da testemunha C…, não tendo deixado de referir que chegou a participar de várias reuniões que tiveram lugar para abordar tal assunto, já que como ficou antes dito, foi a pessoa incumbida de efectuar as diligências necessárias ao dito processo de expropriação.
Por fim, esclareceu que apesar de não ter chegado a adquirir o prédio a demolir como resultado da antes aludida expropriação, declarou estar convicto que era intenção da Câmara Municipal … proceder à mesma compra.
Mas cabe-nos agora centrar a nossa atenção no que foi dito por uma e outra delas no que toca a cada um dos quesitos cuja alteração às respectivas respostas é sugerida pela Autora/Apelante, tudo em necessária conjugação com a restante prova produzida.
Assim e em relação ao quesito 2º era perguntado “se (o contrato referido em I) a AD) foi entregue à Autora por C…) desacompanhado dos anexos que nele se mencionam”?
Já sabemos que foi a seguinte a resposta que foi dada ao mesmo:
“Provado apenas e esclarecidamente desacompanhado do ali mencionado “Anexo I”, pois nunca existiu a ali referida acta, nem qualquer deliberação da Câmara Municipal … para adquirir as mencionadas fracções autónomas”.
Ora, se é verdade que quer uma quer outra das ditas testemunhas não deram respostas e prestaram esclarecimentos directos no que toca aos factos vertidos neste artigo, devemos considerar que neste ponto não pode deixar de merecer provimento a pretensão recursiva da Autora/Apelante.
Isto porque, provando-se como inquestionavelmente se provou por virtude da prova produzida, que o contrato em apreço foi entregue à Autora desacompanhado do Anexo I, longe de mais terá ido o Tribunal “a quo” quando entendeu por bem responder ao mesmo de forma explicativa.
Na verdade, é por demais sabido que a resposta explicativa é uma das variantes que pode e deve ser observada em determinadas situações, mas tendo sempre os cuidados necessários para evitar a ampliação da matéria de facto alegada pelas partes nos seus respectivos articulados quando não estejam verificadas as situações previstas nos artigos 664º e 264º, nºs 2 e 3 do CPC.
Ora no caso é nosso entendimento que tal limitação não foi respeitada.
O quesito em apreço mais não é do que o espelho nítido do que foi alegado no artigo 2º-E da petição inicial.
E perante o seu conteúdo e atento também o que disseram em juízo as testemunhas inquiridas a esta matéria entre as quis estão naturalmente incluídas as duas que a Autora salienta, não podia a Sr.ª Juiz concluir pela inexistência de qualquer deliberação da Câmara Municipal … respeitante à vontade de adquirir as mencionadas fracções autónomas e, consequentemente pela inexistência do documento tido por idóneo que formalizasse aquela.
Ao invés e como bem se afirma nas alegações de recurso, da prova produzida pode antes concluir-se que:
1ª) Era vontade da Câmara Municipal … construir uma via rodoviária estruturante para a cidade, construção para a qual era necessário proceder à expropriação e demolição de determinado prédio urbano;
2ª) Para concretizar tais obras era necessário proceder ao realojamento dos três arrendatários habitacionais e de um arrendatário comercial que ocupavam o dito imóvel;
3ª) A prometida compra das aludidas três fracções tinha por objectivo o realojamento dos referidos arrendatários.
Por ser assim, tem razão a Autora/Apelante quando pretende ver alterada nos termos sugeridos na sua 2ª conclusão, a resposta dada ao quesito em apreço.
Procede pois nesta parte o recurso que a mesma interpôs.
Num segundo momento e como antes já vimos, pretende a mesma ver alterada a resposta dada ao quesito 21º.
Ora neste perguntava-se se “as três fracções que a autora entregou ao réu eram novas”, sendo certo que ao mesmo se respondeu restritivamente que “as fracções G e D que a autora entregou ao réu eram novas”.
Só que também nós não vemos qualquer justificação para excluir a fracção A desta resposta afirmativa.
E isto atento nomeadamente o teor das declarações prestadas em julgamento pelas testemunhas C… e D…,
Assim, o primeiro deles e quando interrogado pelo ilustre mandatário do Autor não deixou de afirmar estar convicto que quando celebrou o contrato com o representante da Autora, as três fracções eram novas, facto que na sua ideia pode ser confirmado pelo Sr. D… o qual encarregou verificar o estado das mesmas.
Aliás tal afirmação foi confirmada por esta testemunha, a qual declarou que quando procedeu à verificação das ditas fracções as encontrou em bom estado de conservação, necessitando apenas de pinturas não por terem sido utilizadas mas por mera exigência de manutenção.
A mesma chegou inclusivamente a afirmar de forma clara e sem qualquer hesitação, que as mesmas eram novas e nunca tinham sido utilizadas por ninguém.
Sendo assim e já que tais depoimentos não foram infirmados por quaisquer outros depoimentos ou por qualquer outro tipo de prova produzida em juízo, não vemos qualquer razão para não atender à pretensão recursiva da Autora/Apelante e, consequentemente impõe-se proceder à sugerida alteração da resposta a dar ao quesito 21º da BI.
Vejamos agora o que deve ocorrer em relação aos quesitos 30º e 31º da mesma peça processual.
Recordemos que no primeiro deles era perguntado se “o C… garantiu à autora que a Câmara Municipal tinha deliberado a compra e venda das três fracções identificadas em B) a G)?”.
Já no segundo perguntou-se se “a autora confiou que a sobredita deliberação tinha ocorrido?”
E a tais interrogações respondeu a Sr.ª Juiz “a quo” em conjunto e do seguinte modo:
“O mencionado representante da autora actuou na convicção de que a Câmara Municipal … iria proceder à compra e venda das três fracções identificadas em 2. a 7.”
Ora relativamente a tais factos, é mais que evidente a relevância do depoimento da testemunha C….
Isto porque a tal propósito e quando interrogado pelo ilustre advogado da Autora, o mesmo foi peremptório ao afirmar que o representante da Autora confiou na Câmara.
Por outro lado é essencial ter em conta o conteúdo das cláusulas 2ª, 3ª, 4ª, 5ª, 6ª, 7ª e 8ª do contrato promessa junto a fls.27 e seguintes dos autos em algumas das quais se faz expressa referência à deliberação da C.M. de … tendente a adquirir as três fracções em apreço.
Tem pois razão a Autora/Apelante, quando a dado passo das suas alegações afirma que a resposta afirmativa a ambos estes quesitos é a que resulta da interpretação autêntica do depoimento da dita testemunha a qual assinou o contrato promessa e estabeleceu com o seu representante, as negociações que conduziram a essa assinatura.
Deste modo, merece pois provimento também nesta parte o recurso em apreço, devendo por isso responder-se a tais quesitos de acordo com a sua sugestão.
Resta por fim o quesito 32º no qual era perguntado o seguinte:
“O contrato aludido em I) e AD) foi discutido em diferentes reuniões entre C… e vários vereadores da Câmara Municipal …?”
Recorde-se que ao mesmo foi respondido que “em diferentes reuniões havidas, mas não em reunião camarária, C… discutiu assuntos relacionados com o contrato aludido em 9. a 30. com outros departamentos da Câmara Municipal …, designadamente, com o departamento financeiro”.
Mas como afirma a Autora/Apelante, quando perguntado a tal propósito a testemunha C… não deixou de referir que houve várias reuniões entre ele como Presidente e os vários vereadores donde o contrato em apreço foi discutido, esclarecendo que nunca era só o Presidente quem resolvia este tipo de problemas.
Isto, não deixando de referir que as discussões não tiveram lugar formalmente em reunião de Câmara mas em várias outras reuniões nos termos antes melhor referidos.
Mais disse que era do conhecimento interno da Câmara, que o prédio que queriam expropriar estava ocupado com as pessoas que posteriormente foram ocupar estes apartamentos e que a decisão passava por realojar as mesmas nas dotas fracções.
Perante tudo isto e sendo certo que este depoimento não foi de nenhum modo posto em causa pela restante prova produzida, não vislumbramos também nós, qualquer razão para não responder afirmativamente a tal quesito.
Procede também aqui o recurso da Autora/Apelante.
Em suma e tendo como verificados os pressupostos previstos no art.712º, nº1 alínea a) do CPC, procede-se á pretendida modificação da decisão de facto, fazendo-se constar que são os seguintes os factos a ter como provados:
5. Sobre o bem imóvel acima identificado foi emitida a licença de utilização …/2001, de 20 de Março de 2011 [licença de utilização junta com a petição inicial e que consta de folhas 33]. (Alínea E))
9. De documento intitulado “contrato promessa de compra e venda”, figuram como primeiro outorgante G….., na qualidade de sócio e gerente e em representação da sociedade “B…, Lda.” e como segundo outorgante o Município …, representado por C…, presidente da Câmara Municipal …, a declararem celebrar contrato promessa de compra e venda [documento junto com a petição inicial, a folhas 27 a 31]. (Alínea I))
31. O contrato referido em 9. a 30. foi revisto, assinado e entregue à autora, por C… Assunção, então Presidente da Câmara …. (resposta ao quesito 1º)
32. …desacompanhado do ali mencionado “ANEXO I (resposta ao quesito 2º)
50. As fracções “A”, “G” e “D” que a autora entregou ao réu eram novas. (resposta ao quesito 21º)
57. C… garantiu à autora que a Câmara Municipal tinha deliberado a compra e venda das três fracções identificadas em B) e G). (resposta ao quesito 30º)
58. A autora confiou que a sobredita deliberação tinha ocorrido (resposta ao quesito 31º)
58. O contrato aludido em I) a AD) foi discutido em diferente reuniões entre C… e vários vereadores da Câmara Municipal … (resposta ao quesito 32º).
Sendo esta a matéria de facto provada a ter em conta, cabe agora analisar a última das questões aqui suscitadas pela Autora/Apelante.
E em relação a esta e não obstante o elogio que nos deve merecer a forma como foi fundamentada a sentença recorrida, não podemos deixar de começar por dizer que são pertinentes os argumentos jurídicos esgrimidos por aquela nas suas alegações de recurso.
Ora como bem se afirma na mesma decisão, o contrato aqui em apreço e atentos os seus elementos melhor descritos nos pontos 9) a 30) dos factos provados deve qualificar-se como um contrato-promessa de compra e venda, de três fracções imóveis.
Isto porque como ali se salienta, o mesmo contempla um acordo preliminar que visa ou tem por objecto a celebração de um novo contrato, tendo aqui pleno cabimento o conceito legal decorrente do artigo 410º, nº1 do Código Civil segundo o qual deve entender-se como tal contrato “a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato” (cf. Abel Delgado, Do Contrato Promessa, 1985, a pág.24).
Do contrato-promessa nasce uma obrigação de prestação de facto positivo, consistente na emissão de uma declaração negocial, a declaração de vontade correspondente a um outro negócio cuja futura realização se pretende assegurar, chamado negócio prometido ou negócio definitivo (cf. João Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, 10º edição, a pág.15).
É por demais sabido que no contrato-promessa de compra e venda de imóvel se basta a lei, quanto à sua forma, pela sua redução a escrito num documento particular, assinado pelos promitentes, com o reconhecimento presencial das respectivas assinaturas, sendo que a omissão das formalidades previstas no artigo 410º, nº3 do Código Civil, não pode ser invocada por terceiros, nem pode ser oficiosamente conhecida pelo tribunal, por se tratar de uma nulidade atípica que tem em vista a protecção apenas do promitente-comprador, sendo certo que no caso em apreço dos autos essa nulidade nem sequer foi invocada.
Decorre dos autos, que a Autora veio alegar que celebrou tal contrato com o réu Município ….
E a tal propósito, está provado que no documento intitulado “contrato promessa de compra e venda”, figuram como primeiro outorgante, G…, na qualidade de sócio e gerente e em representação da sociedade B…, Lda., ora Autora, e como segundo outorgante o Município …, representado no acto por C…, à data Presidente da Câmara Municipal ….
Resultou ainda provado que esse contrato foi revisto, assinado e entregue à mesma Autora, pelo mesmo C…, reitera-se então o Presidente da Câmara ….
Porém e como bem se afirma na sentença recorrida, o Réu veio invocar a ilicitude do dito contrato, defendendo que o mesmo não o vincula, uma vez que a Câmara Municipal … nunca deliberou adquirir as fracções mencionadas no citado contrato-promessa, contrato este que foi outorgado pelo então Presidente da Câmara sem competência para o efeito, nos termos dos artigos 64º, nº1, al. f) e 68º da Lei nº169/99, conjugado com a Portaria 30-A/2008, de 10.1.
Ora para nós e para decidir tal vício, seria sempre necessário se o mesmo for tido como verificado, saber se este afectava a validade do contrato promessa ou seja, impunha-se que o Réu tivesse alegado e lograsse provar que a Autora tinha conhecimento dos seus respectivos factos integradores no momento em que assinou o contrato.
Mas salvo melhor, o Réu não alegou tais factos e não conseguiu obter a sua prova.
Diversamente, o que se provou foi antes que o representante da Autora aquando da celebração do contrato em apreço, actuou na convicção fundada de que a Câmara Municipal … iria proceder à compra e venda das três fracções melhor identificadas nos pontos 2) a 7) dos factos provados.
Aliás, é de salientar o que também resultou provado e consta dos pontos 33) a 44) de tal matéria e que traduz com pormenor o que veio ocorrendo desde o ano de 2008 relativamente à cedência das chaves das ditas fracções, à autorização de ocupação das mesmas, ao acordo relativo aos pedidos de ligação dos fornecimentos de água e electricidade e ao pagamento dos encargos decorrentes quer destes fornecimentos, quer quanto às respeitantes ao respectivo condomínio.
Sendo assim, tem razão a Autora e ora Apelante quando afirma que perante tal circunstancialismo, revelador aliás da postura séria que presidiu à celebração do contrato, não era de todo de exigir à Autora que suspeitasse da invocada inexistência da deliberação por parte da Câmara Municipal ….
Isto e tanto mais, quando é certo que o art.º63º, nº1 da já antes citada Lei nº169/99 de 18 de Setembro, permite ao órgão de gestão do Réu, delegar no seu Presidente os poderes de compra e venda de imóveis nos termos previstos na alínea f) do nº1 do seu art.64º.
Por outro lado, é igualmente relevante não esquecer que por força do disposto no art.68º do mesmo diploma legal, as primeiras funções do Presidente da Câmara são representar o Município em juízo e fora dele, executar as deliberações da Câmara Municipal, bem como coordenar a sua respectiva actividade.
Dito isto, resulta para nós evidente que em face do comportamento adoptado pelo então Presidente da Câmara Municipal … quer nos preliminares quer na celebração do contrato promessa em apreço, nada imporia à Autora que suspeitasse que o mesmo estaria a actuar sem estar mandatado para o efeito.
Esta terá que ser a conclusão a que nos leva igualmente o que decorre de dois dos princípios que norteiam a celebração de contratos, mesmo quando os mesmos envolvam entidades públicas administrativas, como são o principio da boa fé e o princípio da tutela da confiança, os quais encontram consagração legislativa entre outras, nas normas dos artigos 266º, nº2 da CRP e 6º-A do CPA.
De qualquer forma e mesmo que assim se não entenda, também nós consideramos ser inquestionável que a eventual inexistência da dita deliberação do órgão competente, teria quando muito como consequência e daria apenas lugar a uma incompetência relativa.
Isto por estarmos perante um acto praticado por um órgão de uma pessoa colectiva (no caso o Presidente) cuja competência caberia à Câmara Municipal.
E esta a verificar-se, não seria de todo geradora de uma nulidade mas antes de uma anulabilidade, vício este susceptível de ratificação, sanação e/ou confirmação.
Ora como bem refere a Autora/Apelante nas suas alegações, da prova produzida nos autos resultou claro tudo o que a Autora/Apelante tinha já alegado na sua réplica ou seja, que o Réu sabia, há mais de um ou dois anos decorridos desde a instauração deste processo, que o contrato promessa em apreço tinha sido celebrado pelo Presidente da Câmara então em exercício e ainda que a sua validade tinha sido inclusivamente objecto de discussão em várias reuniões com Vereadores do Município.
A ser assim, mostra-se pois evidente que o vício de que poderia padecer o mesmo contrato, (o da anulabilidade decorrente da incompetência relativa), está já sanado pelo menos pelo decurso do tempo entretanto decorrido.
Por último, têm igualmente pertinência os argumentos consignados pela Autora/Apelante nas conclusões 15ª a 17ª das suas alegações e nas quais esta faz aplicar ao caso e por analogia, o regime das sociedades comerciais, mais concretamente o que rege as sociedades anónimas.
Isto e porque nos autos e mais concretamente na celebração deste contrato promessa, o Município aparece despido da sua veste de ius imperium, ou seja no foro de uma actuação e gestão privadas, funcionando o Presidente da Câmara como se fosse o Presidente do Conselho de Administração das ditas sociedades (cf. art.º409º CSC).
A ser assim, ao celebrar nos termos já consabidos o negócio em apreço, o Presidente da Câmara á data em pleno exercício de funções, não podia deixar de vincular o Município perante terceiros, no caso a Autora.
Em conclusão, tem pois razão a mesma Apelante, quando considera que o contrato promessa dos autos deve ser tido como válido e eficaz e assim vincular o Réu, a quem não pode deixar de ser oponível.
Acresce, ser importante recordar que perante os factos provados, dúvidas não devem restar de que estamos perante um contrato promessa de compra e venda bilateral, validamente celebrado e ao qual se aplicam as regras previstas no art.º410 e seguintes do Código Civil.
Ora da sua celebração decorre directa e necessariamente, para ambas as partes, a obrigação de celebrar o contrato de compra e venda prometido, o qual e como sabemos, tinha e tem por objecto as três fracções autónomas já suficientemente identificadas nos autos.
E como transparece dos pontos 21) e 22) dos factos provados, o cumprimento do mesmo obrigava o Réu ao pagamento do respectivo preço pela forma e prazo nele definidos.
Está igualmente provado que o mesmo Réu não procedeu ainda ao pagamento de nenhuma das 18 prestações acordadas, (cf. ponto 45) e ainda que pelo menos até à data em que esta acção foi proposta, não procedeu à marcação de data para a realização da respectiva escritura (cf. ponto 46)).
Tudo e não obstante as comprovadas diligências realizadas para o efeito pela Autora (cf. pontos 47) e 48).
A ser assim, mostra-se evidente que o Réu se encontra constituído em mora quer em relação ao pagamento do preço respectivo quer quanto à marcação de data para a realização da escritura pública de compra e venda.
É por demais sabido que no caso de mora, é legalmente possível o suprimento da declaração negocial do faltoso ou seja, a execução específica do contrato.
Isto atento nomeadamente o que dispõe o art.830º, nº1 do Código Civil, segundo o qual “se alguém estiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida”.
Desta via, nada obsta pois a que proceda nesta parte, o pedido formulado pela Autora na sua petição inicial e acima melhor referido em 1º, alíneas a) e b), 2º e 3º do ponto I. Relatório deste acórdão.
Mas para além do aludido direito à execução específica do contrato promessa, tem ainda a mesma Autora o direito a ver pago o preço total acordado para a venda das três conhecidas fracções, acrescido dos respectivos juros de mora vencidos e vincendos nos termos melhor definidos em 4º do mesmo ponto, bem como ao reembolso das quantias por si pagas e que dizem respeito ao consumo de energia eléctrica da fracção G e às despesas de condomínio das três fracções, tudo consignado em 5º, alíneas a) e b) do mesmo ponto I.
Ora como decorre do disposto no art.º469º, nº1 do CPC, na redacção aqui aplicável, “diz-se subsidiário o pedido que é apresentado ao tribunal para ser tomado em consideração somente no caso de não proceder um pedido anterior”.
Sendo assim e procedendo como procede o presente recurso no que toca ao pedido principal da Autora e ora Apelante, resulta evidente a desnecessidade de proceder à apreciação do pedido subsidiário que a mesma deduziu no mesmo requerimento inicial e que antes deixamos melhor identificado.
Sumário (art.º713º, nº7 do CPC):
1.Tendo o contrato promessa de compra e venda sido celebrado e assinado pelo Presidente da Câmara Municipal no exercício das funções de gestão e de representação que lhe estavam confiadas enquanto órgão de representação do Município e para os fins desejados, quer pela própria Câmara Municipal quer pelo Município, tal acto deve ser considerado como um acto do próprio Município;
2.Provando-se que ao acordar e assinar o aludido contrato promessa como promitente comprador, o Presidente da Câmara, enquanto órgão de gestão e de representação da pessoa colectiva Município, tinha poderes mas que tais poderes eram insuficientes para o acto, tal facto consubstancia uma incompetência relativa geradora de anulabilidade e que é sanável pelo decurso do tempo e por confirmação, sanação/ratificação ou aceitação;
3.Sendo o Presidente da Câmara Municipal um órgão de gestão e representação do Município, e tendo, nessa qualidade, assinado o contrato promessa de compra e venda dentro dos seus poderes legais de representação do Município, é indiferente que ele tenha ultrapassado as suas competências;
4.Assim será por maioria de razão, na hipótese de o Réu (promitente comprador), não ter alegado o conhecimento por parte da Autora (promitente vendedora) desse excesso de poderes, nem ter comprovado a sua oposição ao contrato promessa celebrado, sendo antes de valorar os factos que resultaram provados e que traduzem a sua aceitação e o reconhecimento do contrato e dos seus respectivos efeitos;
5.Comprovando-se a mora por parte do promitente-comprador, o promitente vendedor tem para além do direito à execução específica do contrato promessa e ao pagamento do respectivo preço e respectivos juros de mora, o direito de exigir o reembolso das quantias entretanto pagas e as que vier a pagar até à efectiva transmissão das fracções em apreço e que digam respeito quer ao consumo de energia eléctrica quer às quotas e despesas do respectivo condomínio.
Pelo exposto, julga-se procedente o presente recurso de apelação e, em conformidade revoga-se nos seguintes termos a sentença recorrida:
1º) Julga-se a acção procedente por provada e em, consequência:
a) Decide-se que o Réu se encontra em situação de mora quer quanto ao pagamento do preço das três fracções D, G e A, melhor identificadas em 2), 4) e 6) dos factos provados, quer quanto à marcação de data para realização de escritura pública de compra e venda das mesmas fracções;
b) Condena-se o Réu a reconhecer o que ficou decidido em 1º);
2º) Emite-se decisão que substituindo a declaração negocial de compra e venda por parte do Réu das antes aludidas três fracções, declara a venda por parte da autora e a compra por parte do Réu das mesmas pelo preço melhor referido no ponto 20) dos factos provados;
3º) Condena-se o Réu a pagar à Autora as quantia global de 254.885,72 €, correspondente ao preço total das três fracções, acrescida de juros de mora já vencidos desde 28.02.2009, no montante de 44.629,44 €, bem como dos vincendos desde 15.04.201 até efectivo e integral pagamento;
4º) Condena-se o Réu a pagar à Autora a quantia de 4.672,08 €, respeitante a despesas de consumo de energia eléctrica, quotas e encargos de condomínio melhor descritas nos pontos 54) e 55) dos factos provados, a que acrescem juros de mora contados desde a citação e à taxa legalmente prevista para os créditos das empresas comerciais;
5º) Condena-se por fim o Réu no pagamento das quantias entretanto liquidadas pela Autora desde a data em que foi proposta esta acção e que sejam respeitantes a despesas com energia eléctrica e quotas e encargos de condomínio das três fracções em apreço, tudo no montante que se vier a liquidar em execução de sentença.
As custas em ambas as instâncias são a cargo do Réu e aqui Apelado (cf. art.º446º, nºs 1 e 2 do CPC).

References: artigo 2
 artigo 46
 artigo 3967
 artigo 3967
 artigo 3967
 artigo 2
 artigo 410
 artigo 410