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Timestamp: 2020-02-28 06:52:00+00:00

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BGH: Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters gegen Betriebskostenabrechnung
Mit Urteil vom 12. Januar 2011 (Az. VIII ZR 148/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mieter dem Vermieter innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt der Betriebskostenabrechnung mitteilen muss, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind. Die Ausschlussfristen für Einwendungen des Mieters erfassten auch Fälle, in denen darüber gestritten wird, ob bestimmte Betriebskosten mit Rücksicht auf eine vereinbarte Pauschale zu Unrecht angesetzt worden sind. Die aufeinander abgestimmten Ausschlussfristen (§ 566 BGB) für die Abrechnung des Vermieters und die Einwendungen des Mieters verfolgten den Zweck, dass innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erteilt und Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche erzielt werde.
BGH: Vorbehaltlose Zahlung oder Erstattung des Betriebskostensaldos: Kein Schuldanerkenntnis!
Ebenfalls mit Urteil vom 12.01.2011 (VIII ZR 296/09) hat der BGH entschieden, dass jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 566 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses erlauben, das einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht.
BGH: Darf Vermieter dem Mieter wegen nicht genehmigter Untervermietung kündigen?
Mit Urteil vom 02.02.2011 (- VIII ZR 74/10) hatte der BGH zu entscheiden, ob eine Vermieter zur Kündigung wegen ungenehmigter Untervermietung berechtigt war. Der BGH hat hierzu klargestellt, dass es eine Pflichtverletzung darstellt, wenn der Mieter eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters so schwerwiegend ist, das er eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Vorliegend hatte der Mieter vom Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, der Vermieter hierauf jedoch nicht reagiert. Die auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung des Vermieters wurde vom BGH daher als rechtsmissbräuchlich angesehen wurde, da der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fiel.
BGH: Kurze Verjährung des Erstattungsanpruchs für Renovierungskosten
Mit Urteil vom 04.05.2011 (- VIII ZR 195/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Anspruch eines Mieters auf Erstattung von Renovierungskosten wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel nach § 548 Abs. 2 BGB innerhalb von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache verjährt. Hintergrund war, dass der Mieter bei Abwicklung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen ausführen hat lassen, obwohl er aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht dazu verpflichtet gewesen war. Anschließend verlangte er vom Vermieter schließlich Ersatz der aufgewandten Renovierungskosten. Der Bundesgerichtshof stellt nun im Sinne der Rechtssicherheit eindeutig klar, dass auch für diesen Anspruch die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist greift und der Anspruch nicht ausnahmsweise gem. § 195 BGB erst binnen drei Jahren verjährt.
BGH: Darf der Mieter eine Heizungsanlage installieren?
Mit Urteil vom 14.09.2011 (- VIII ZR 10/11) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Vermieter - sofern die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben - grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet ist. Der Mieter hat auch grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf. Die Entscheidung des Vermieters, die an die Mieter vermietete Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses im bisherigen vertragsgemäßen Zustand zu belassen und etwaige Investitionen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses im Zusammenhang mit einer Neuvermietung vorzunehmen, hält sich im Rahmen der ihm als Eigentümer zustehenden Befugnis, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren.

References: BGH 
 § 566
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 548
 § 195