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Timestamp: 2019-12-15 15:19:36+00:00

Document:
STS 396/2011, 31 de Mayo de 2011 - Jurisprudencia - VLEX 284163195
Número de Recurso: 131/2008
Número de Resolución: 396/2011
CONTRATO DE COMPRAVENTA. FINCA RÚSTICA. OBLIGACIONES CONDICIONALES. Las partes suscriben un contrato de compraventa que someten a la aprobación de un plan de urbanización que si no es aprobado en el plazo de un año, las faculta para rescindir el contrato. Si la incertidumbre consiste en si ha de llegar o no el día, la obligación es condicional. Ello sin perjuicio de que la condición haya de considerarse de carácter resolutorio y negativa en tanto que la compraventa se había perfeccionado desde el momento en que las partes suscribieron el documento, estando ambas facultadas para poner de manifiesto su cumplimiento de modo que quedarían sin efecto las obligaciones propias de la compraventa si no se producía el hecho condicionante en el tiempo que las partes hubieran querido señalar, siendo así que ni siquiera a día de hoy no consta aprobado el P.A.U. ni el Plan Parcial del Sector-5, lo que ha de comportar la aplicación de dicha norma ya que en incluso en el propio contrato las partes fijaron como razonable el tiempo de un año para que la condición se cumpliera y así previeron que el comprador podría interesar la resolución transcurrido dicho tiempo sin que la aprobación se llevara a efecto. La resolución del contrato no se ha producido por incumplimiento por parte del comprador de la obligación de pagar el precio y ni siquiera por incumplimiento de otras obligaciones asumidas en dicho contrato, sino por aplicación de lo dispuesto en los artículos 1117 y 1118 del Código Civil sobre las obligaciones condicionales. No se hace lugar al recurso de casación.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de Casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación por la Audiencia Provincial de Ciudad Real, como consecuencia de autos de juicio ordinario nº 331/06 , seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ciudad Real; cuyo recurso fue interpuesto ante la mencionada Audiencia por la representación procesal de don Adolfo , representado ante esta Sala por el Procurador de los Tribunales don Marco Aurelio Labajo González; siendo parte recurrida don Aquilino y doña Beatriz , representados por la Procuradora de los Tribunales doña María Dolores Girón Arjonilla.
Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de don Aquilino y doña Beatriz contra don Adolfo .
- Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se "... dicte sentencia en la que: 1. Se declare resuelto el contrato de compraventa concertado entre mi mandante y el demandado respecto del bien inmueble que se determina en el cuerpo de este escrito.- 2. Se condene al demandado al pago de las costas procesales."
- Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de don Adolfo contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, en definitiva, "... se dicte Sentencia en la que, tras los trámites legales oportunos, se desestime la misma, declarando vigente el Contrato de 8 de Octubre de 2004, por no existir ningún tipo de incumplimiento que pueda determinar su resolución, con expresa imposición de la condena al pago de las costas procesales a la parte demandante."
- El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 2 de febrero de 2007 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: 1.- Que estimando la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Doña Miryam García-Navas Labrador, en nombre y representación de Don Aquilino y Doña Beatriz , contra Don Adolfo declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes el 8 de octubre del 2004, que tenía por objeto la finca inscrita en el Tomo NUM000 , Libro NUM001 , folio NUM002 , con el número NUM003 , en el Registro de la Propiedad número 2 de Ciudad Real, sita en la localidad de Fernán Caballero.- 2.- Condeno al demandado al pago de las costas procesales causadas en el presente procedimiento."
Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la demandada, y sustanciada la alzada, la Audiencia Provincial de Ciudad Real, dictó sentencia con fecha 16 de octubre de 2007 , cuyo Fallo es como sigue: "La Sala, por unanimidad, Acuerda: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el demandado D. Adolfo , representado en esta alzada por el procurador Sr. Humberto , frente a la sentencia de fecha 2 de febrero de 2007 dictada en el procedimiento ordinario seguido con el número 331/06 en el Juzgado de primera Instancia e Instrucción número 3 de ciudad Real, confirmar íntegramente la misma y condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada."
El Procurador don Miguel Ángel Humberto , en nombre y representación de don Adolfo , formalizó recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Ciudad Real, en cuyo escrito de preparación alegó la infracción de lo dispuesto en los artículos 1288, 1117 y 1118, 1504 y 1124 del Código Civil , que posteriormente reprodujo en su escrito de interposición en diferentes "fundamentos" numerados del primero al octavo.
Por esta Sala se dictó auto de fecha 15 de septiembre de 2009 por el que se acordó la admisión de dicho recurso en cuanto a las infracciones legales recogidas en los fundamentos tercero al séptimo, ambos inclusive, rechazándose las restantes, así como que se diera traslado a la parte recurrida, don Aquilino , que se opuso a su estimación por escrito bajo representación de la Procuradora doña María Dolores Girón Arjonilla.
No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 18 de mayo de 2011, en que ha tenido lugar.
Los hechos de los que nace el presente litigio son, en síntesis, los siguientes:
1) En Ciudad Real, en fecha 8 de octubre de 2004, don Aquilino y doña Beatriz , de una parte como vendedores, y don Adolfo , de otra como comprador, celebraron un contrato de compraventa sobre una finca rústica propiedad de los primeros sita en el término de Fernán Caballero, con una extensión aproximada de 26.000 metros cuadrados, haciendo constar que la misma estaba catalogada en gran parte como suelo urbanizable, figurando inscrita al Tomo NUM000 , Libro NUM001 del Ayuntamiento de Fernán Caballero, Folio NUM002 , Finca Registral nº NUM003 del Registro de la Propiedad nº 2 de los de Ciudad Real, la cual, según manifestación de la parte vendedora, está libre de cargas y gravámenes y no es predio sirviente en servidumbre alguna a favor de predios colindantes, estando libre de arrendamientos y ocupantes.
2) El precio se fija en treinta y seis euros por metros cuadrado, por lo que al venderse una superficie aproximada de 26.000 m², el precio total es de novecientos treinta y seis mil euros (936.000 euros), de modo que a la firma del contrato se entrega la cantidad de sesenta mil euros (60.000 euros) y el resto del precio, esto es la cantidad de ochocientos setenta y seis mil euros (876.000 euros), se entregarán al momento de otorgar escritura pública de compraventa en el momento a que se refiere la estipulación quinta del contrato.
3) En el exponendo segundo se dice que el Sector-5, en el que se inserta la finca, debe ser desarrollado mediante un Plan de Actuación Urbanizadora (P.A.U.) y Plan Parcial, a tenor del Plan de Ordenación Municipal de Fernán Caballero, y en la estipulación quinta del contrato se dice que «desde que se produzca la aprobación del Plan de Actuación Urbanizadora (P.A.U.) y Plan Parcial del Sector-5, referidos en el Exponendo Segundo, por el Excmo. Ayuntamiento de Fernancaballero, ambas partes firmarán Escritura pública en un plazo máximo de 90 días contados desde la referida aprobación» ; y se añade «no obstante, se estipula expresamente que para el caso de que, en el plazo de un año contado desde la firma del presente Contrato de Compraventa, por el Excelentísimo Ayuntamiento de Fernancaballero, no se aprobase el Plan de Actuación Urbanizadora y Plan Parcial del Sector-5, en el que se encuentra enclavada la Finca objeto de esta transmisión, el comprador tendrá la facultad de rescindir el presente Contrato, procediéndose por parte de Don Aquilino a la devolución a Don Adolfo de la cantidad de sesenta mil euros (60.000 )»
4) En fecha 22 de septiembre de 2005, faltando por tanto pocos días para que se cumpliera un año desde la celebración del contrato, el comprador Sr. Adolfo se dirigió por carta a los vendedores requiriéndoles a fin de que le informaran sobre el estado de tramitación del P.A.U. y Plan Parcial del Sector-5 «concediéndoles, en cualquier caso, un plazo de 3 meses desde el momento que reciban el presente requerimiento, para que procedan a la presentación del mismo o, en caso contrario, me veré obligado a tomar las medidas pertinentes para presentar el citado P.A.U. y Plan Parcial del Sector-5, con el objeto de agilizar su aprobación, con el fin de exigirles el cumplimiento integro del Contrato Privado de Compraventa, firmado entre nosotros en fecha de 8 de Octubre de 2004, especialmente para el otorgamiento de la Escritura Pública a mi favor de la finca objeto de compraventa, con entrega del resto del Precio Estipulado».
5) Con fecha 22 de noviembre siguiente, los vendedores requirieron notarialmente al comprador para el otorgamiento de la escritura pública y pago del resto del precio con apercibimiento de que, en caso contrario, considerarían resuelto el contrato, a lo que contestó el comprador oponiéndose ello al no haber sido aprobado el P.A.U. y plan parcial a que se refería el contrato.
6) Con fecha 30 de noviembre de 2005, se hizo constar por acta notarial la presencia de ambas partes en la Notaría sin que se llegara a formalizar la escritura pública, ni a pagar por parte del comprador el resto del precio, al subsistir las diferencias ya señaladas.
Con tales antecedentes, en fecha 19 de abril de 2006, los vendedores don Aquilino y doña Beatriz interpusieron demanda contra el comprador don Adolfo , interesando que se dictara sentencia por la cual se declarara resuelto el contrato de compraventa y se condenara al demandado al pago de las costas.
Éste se opuso a dicha pretensión y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ciudad Real dictó sentencia de fecha 2 de febrero de 2007 por la cual estimó la demanda declarando la resolución del contrato con imposición de costas al demandado. Recurrida dicha sentencia en apelación por el referido demandado, la Audiencia Provincial de Ciudad Real dictó sentencia de fecha 16 de octubre de 2007 por la que desestimó el recurso e impuso al recurrente las costas causadas por el mismo.
Contra dicha sentencia ha recurrido en casación el demandado Don Adolfo .
En el escrito de preparación del recurso, en el que necesariamente se han de hacer constar las infracciones legales en que el mismo se fundamenta (artículo 479.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), figuran como tales las de los artículos 1117 y 1118 del Código Civil, 1288 del mismo código y, por último, 1504 y 1124 también del Código Civil, por lo que únicamente procede ahora examinar si las mismas se han producido.
En este sentido, la sentencia de esta Sala núm. 780/2010 de 24 noviembre (Recurso de Casación núm. 1026/2007 ), afirma que el objeto del recurso de casación queda invariablemente determinado en el escrito de preparación mediante la mención de la infracción o infracciones legales que se consideran cometidas. Baste al respecto la cita del auto de fecha 25 de mayo de 2010 (Recurso núm. 174/2009), según el cual «el planteamiento de infracciones o la cita de los preceptos infringidos en el escrito de preparación es un requisito esencial, cuya omisión no puede ser subsanada, a través del recurso de reposición preparatorio de la queja o en fase de interposición, pues constituye un presupuesto de recurribilidad establecido por el legislador para la preparación del recurso de casación, que se orienta a que el tribunal que debe decidir sobre ella pueda comprobar la concurrencia a su vez de otros presupuestos del recurso. Es, pues, esta condición de presupuesto o requisito procesal -de tinte instrumental, como se ve- lo que hace insubsanable el incumplimiento de la carga impuesta al recurrente en casación (...), impidiendo que en fase de interposición se aleguen como infringidos preceptos o se pongan de manifiesto infracciones no alegadas en el escrito de preparación».
Así, en primer lugar, se refiere la parte recurrente a la infracción de los artículos 1117 y 1118 del Código Civil por entender la Audiencia -como el Juzgado- que se trataba de un contrato sujeto a condición suspensiva consistente en que se llegara a aprobar el Plan de Actuación Urbanizadora (P.A.U.) y Plan Parcial del Sector-5 por parte del Ayuntamiento de Fernán Caballero, cuando en realidad, según la parte recurrente, lo que se fijó es un término o plazo para el cumplimiento de las obligaciones propias del contrato según lo dispuesto por el artículo 1125 del Código Civil .
El motivo se rechaza. Las obligaciones a plazo a que se refiere el artículo 1125 del Código Civil son aquéllas para cuyo cumplimiento se ha señalado un día cierto, que es el que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuándo, de modo que si la incertidumbre consiste en si ha de llegar o no el día, la obligación es condicional y se regirá por las normas propias de las obligaciones de tal clase. Ello sin perjuicio de que la condición haya de considerarse de carácter resolutorio y negativa en tanto que la compraventa se había perfeccionado desde el momento en que las partes suscribieron el documento de 8 de octubre de 2004, estando ambas facultadas para poner de manifiesto su cumplimiento de modo que quedarían sin efecto las obligaciones propias de la compraventa si no se producía el hecho condicionante -y, en consecuencia, habría de darse por cumplida la condición- en el tiempo que verosímilmente las partes hubieran querido señalar (artículo 1118, párrafo segundo, del Código Civil ), siendo así que ni siquiera a día de hoy no consta aprobado el P.A.U. ni el Plan Parcial del Sector-5, lo que ha de comportar la aplicación de dicha norma ya que en incluso en el propio contrato las partes fijaron como razonable el tiempo de un año para que la condición se cumpliera y así previeron que el comprador podría interesar la resolución transcurrido dicho tiempo sin que la aprobación se llevara a efecto.
Como afirma la sentencia de esta Sala de 22 julio 2003 , en referencia a un contrato de compraventa cuya plena eficacia se difería al momento de otorgamiento de una licencia urbanística « su calificación no puede ser de un término, que es un hecho futuro y objetivamente cierto del que depende la eficacia, sino de condición, como hecho futuro y objetivamente incierto; la concesión por la Administración local de una licencia de obras no puede tenerse por algo objetivamente cierto, sino que es cuestión "incertus an et incertus quando". Como tal condición, ha de reputarse, como la califican las sentencias de instancia de resolutoria, por cuanto las obligaciones del contrato despliegan su eficacia y sólo si no se obtiene la licencia, se extingue la eficacia retroactivamente, es decir, se resuelven las obligaciones ya que la condición afecta a la totalidad del contrato y las obligaciones que de él derivan. Asimismo, es condición resolutoria negativa, en el sentido de que es la falta de la licencia la que resuelve el contrato. Todo ello, en el plazo previsto. Si no se fija plazo, como ocurre en el presente caso, debe reputarse cumplida "y por tanto, resuelto el contrato" en el tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, como dice el artículo 1118 , segundo párrafo» ; doctrina que igualmente está presente en las sentencias de esta Sala de 5 febrero 1996 y 25 marzo 2002 .
Igualmente sostiene la parte recurrente que se ha producido la infracción del artículo 1288 del Código Civil , sobre la interpretación de los contratos; aunque impropiamente, según ya se razonó, sostenga ahora en el escrito de interposición del recurso que se han vulnerado los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , pretendiendo no sólo variar el sentido de la infracción legal que consideraba producida sino, incluso, deferir a este Tribunal la labor de precisar cuál de dichas normas es la que habría de considerarse infringida en atención a las alegaciones de la impugnante, lo cual se opone a la reiterada doctrina de esta Sala acerca de la exigencia de rigor formal en la formulación de los motivos, con rechazo de aquellas fórmulas que, tras la cita de un precepto, se refieren a "siguientes", "concordantes", u otras expresiones similares. Así, como más reciente, la sentencia de esta Sala núm. 289/2011, de 14 abril (Recurso núm. 1404/2007 ), que cita en igual sentido las de 2 de julio de 2009, 19 de julio de 2010 y 24 de septiembre de 2010.
El citado artículo 1288 del Código Civil dispone que la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad. La sentencia impugnada ni siquiera acude directa y especialmente a dicha norma, cuya aplicación en todo caso daría un resultado contrario a lo sostenido por la parte recurrente ya que si, como ha sido aceptado, la redacción del contrato la realizó el comprador -hoy recurrente- debidamente asesorado, no puede imputarse a la parte contraria una obligación que expresamente no se le atribuyó en el texto del convenio, como es la de asumir ante la Administración todas las gestiones propias para obtener la culminación de determinadas actuaciones urbanísticas, lo que precisamente es negado por la sentencia impugnada que interpreta el contrato en el sentido de considerar que "se vende un terreno catalogado como urbanizable, y por lo tanto eso es lo que adquiere el comprador, quien si desea su urbanización, deberá promover los trámites correspondientes", como efectivamente, tras comunicarlo a los vendedores, hizo en enero de 2006 mediante la realización de estudio topográfico y planos correspondientes al proyecto urbanizador, sin que hasta le fecha se haya obtenido resultado alguno.
En consecuencia, no cabe considerar infringida la norma citada y ha de ser mantenida la interpretación del contrato propugnada por la Audiencia, debiendo recordarse también ahora la reiterada doctrina de esta Sala acerca de que la interpretación contractual corresponde realizarla a los tribunales de instancia y únicamente ha de ser revisada en casación en supuestos muy excepcionales que ahora no concurren ( sentencias de 8 de octubre de 2007 , 8 de mayo de 2008 , 27 de febrero y 12 de junio de 2009 , y 8 febrero 2010 , entre otras muchas).
Del mismo modo no cabe considerar infringidos los artículos 1124 y 1504 del Código Civil , como también sostiene la parte recurrente.
La resolución del contrato no se ha producido por incumplimiento por parte del comprador de la obligación de pagar el precio (artículo 1504 del Código Civil ) y ni siquiera por incumplimiento de otras obligaciones asumidas en dicho contrato (artículo 1124 del mismo código ), sino por aplicación de lo dispuesto en los artículos 1117 y 1118 del Código Civil sobre las obligaciones condicionales, en la forma a que anteriormente se ha hecho referencia, y ello con independencia de que la sentencia impugnada -aunque con ciertos errores al referirse a "vendedor" en ciertos pasajes en los que claramente quiere decir "comprador"- haya atribuido a este último el incumplimiento en cuanto a las gestiones que habían de llevarse a cabo ante la Administración.
En tal sentido esta Sala ha declarado que los argumentos de puro refuerzo no pueden por sí solos ser objeto de un motivo de casación ya que, por un lado, no tienen entidad suficiente para ello en el conjunto argumentativo de la resolución impugnada y, por otro, la impugnación de los mismos, incluso en los supuestos de razonabilidad de la oposición al argumento, sería inocua en cuanto no privaría de eficacia a la verdadera "ratio decidendi" de la resolución; puesto que el recurso de casación se da contra el "fallo", y los argumentos de la resolución recurrida que constituyan «ratio decidendi», no pudiendo fundarse en la impugnación de argumentos «dialécticos», «obiter», «de refuerzo», o «a mayor abundamiento» ( sentencias de 23 marzo , 7 y 21 septiembre 2006 ; 9 abril , 17 y 18 septiembre 2007 ; 23 enero 2008 y 22 junio 2010 ).
Finalmente, a los solos efectos de adecuada respuesta de conformidad con lo resuelto por el auto de admisión parcial del presente recurso de fecha 15 de septiembre de 2009 , carece de trascendencia la invocación -al margen del escrito de preparación del recurso- de dos sentencias de esta Sala, en el fundamento sexto del escrito de interposición, concretamente las de 18 de abril de 2002 (Rec. nº 269/1997) y de 28 de junio de 2002 (Rec. nº 2592/1999), las que se transcriben parcialmente con la pretensión de justificar mediante sus argumentos las infracciones legales señaladas, pero sin precisar -como, en todo caso, resultaría necesario- el concepto en el cual la sentencia impugnada ha vulnerado la doctrina que contienen y el carácter general de la misma que determinaría su aplicación al caso ahora enjuiciado. De igual modo, ninguna relevancia tiene a efectos del presente recurso la invocación de un presunto error en que habría incurrido la Audiencia al interpretar determinada alegación del escrito de interposición del recurso de apelación sobre los efectos del silencio administrativo en relación con las licencias municipales.
- Procede, en consecuencia, la desestimación del recurso de casación con imposición a la parte recurrente de las costas causadas por el mismo de conformidad con lo establecido en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Que DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Adolfo contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Ciudad Real (Sección 1ª) de fecha 16 de octubre de 2007 en Rollo de Apelación nº 1104/2007 , dimanante de autos de juicio ordinario número 331/2006 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de dicha ciudad, en virtud de demanda interpuesta por don Aquilino y doña Beatriz contra el hoy recurrente, la que confirmamos y condenamos a dicho recurrente al pago de las costas causadas por los referidos recursos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.- Encarnacion Roca Trias.- Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Salas Carceller , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
STS 301/2009, 8 de Mayo de 2009 (Compraventa, Defecto en la cosa)
STS 365/2010, 2 de Junio de 2010 (Compraventa, Condición suspensiva)
STS 706/2012, 20 de Noviembre de 2012 (Contrato de permuta, Resolución por imposibilidad sobrevenida)
STSJ Andalucía 432/2011, 17 de Febrero de 2011
S Audiencias Provinciales 333/2002, 24 de Junio de 2002
STSJ Comunidad de Madrid 859/2011, 14 de Octubre de 2011
ATC 372/1985, 5 de Junio de 1985

References: resolución 
 resolución 
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 artículo 1125
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 resolución 
 artículo 1118
 artículo 1288
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