Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/mieterhoehung-vergleichswohnungen-nachbargemeinden/
Timestamp: 2019-07-21 22:25:55+00:00

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LG Lübeck, Az.: 14 S 217/16, Urteil vom 26.04.2018
In dem Berufungsverfahren hat die 14. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 22.03.2018 für Recht erkannt:
Die Berufung der Beklagten gegen das Teilurteil des Amtsgerichts Reinbek vom 12.09.2016, Az. 18 C 340/15, wird zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Reinbek ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin verlangt mit ihrer Klage die Zustimmung zur Mieterhöhung. Mit ihrer Widerklage verlangen die Beklagten Auskunft wegen des zutreffenden Heizens und Lüftens nach erfolgtem Fensteraustausch.
Auf die Feststellungen in dem erstinstanzlichen Urteil wird vollumfänglich Bezug genommen.
Mit Teilurteil vom 12.9.2016 hat das Amtsgericht Reinbek die Beklagten verurteilt der Erhöhung der Nettokaltmiete von monatlich EUR 523,84 auf EUR 625,10 mit Wirkung ab dem 1.2.2015 monatlich zuzustimmen und die Widerklage auf Auskunft über das zukünftige Heizen und Lüften abgewiesen.
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Das Amtsgericht hat ausgeführt, das Mieterhöhungsverlangen sei formell nicht zu beanstanden. Die Klägerin habe bewiesen, dass sich die verlangte Miete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete halte und die Kappungsgrenze (19,33 %) eingehalten sei. Die neue Kappungsgrenze von 15 % gelte gemäß § 1 Kapp-VO SH nur für Mieterhöhungsverlangen, die ab dem 1.12.2014 zugehen.
Die Widerklage wegen des Auskunftsanspruchs sei unbegründet. Zwar habe das Amtsgericht Reinbek mit Urteil vom 4.7.2014 (Az. 15 C 77/14) entschieden, dass grundsätzlich ein Anspruch auf Auskunft bestehe, die der Vermieter als Nebenpflicht zu erfüllen habe. Die Beklagten hätten aber einen solchen Anspruch verwirkt. Die Voraussetzungen der Verwirkung würde vorliegen. Zeit- und Umstandsmoment seien erfüllt. Da die Beklagten vier Jahre lang weder Auskunft verlangt noch Feuchtigkeitsschäden angezeigt hätten, habe die Klägerin sich darauf verlassen dürfen, dass der Anspruch nicht mehr geltend gemacht werde.
Gegen das den Beklagten am 26.9.2016 zugestellte Urteil haben sie mit Berufungsschrift vom 20.10.2016, dem Landgericht am 20.10.2016 zugegangen, Berufung gegen das Teilurteil eingelegt, welche sie mit Berufungsbegründung vom 19.12.2016, dem Landgericht am 20.12.2016 zugegangen, begründet haben.
Mit ihrer Berufung tragen die Beklagten vor, das Amtsgericht habe zu Unrecht angenommen, dass es auf die Kappungsgrenze von 15 % nicht ankomme, da diese nur für Mieterhöhungsverlangen gelten würden, die nach dem 1.12.2014 zugegangen seien. Der Zugang sei aber nicht entscheidend, da der Gesetzgeber eine Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB vergleichbare Regelung nicht geschaffen habe. Auch aus der Systematik des § 558 Abs. 3 BGB, der eine Kombination aus Prozentsatz (15 % oder 20 %) und einem Zeitraum (3 Jahre) vornehme, ergebe sich, dass es auf den Zeitpunkt der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ankomme. Nach einhelliger Auffassung sei für die Berechnung des Dreijahreszeitraums auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Erhöhungsverlangens abzustellen.
Das Sachverständigengutachten sei nicht geeignet, eine Grundlage für die Überzeugung des Gerichts zu bilden. Der Sachverständige habe nicht ausreichend begründet, warum er Gemeinden herangezogen habe, die mit der streitgegenständlichen Gemeinde nichts zu tun haben. Die vom Sachverständigen mitgeteilte Begründung genüge nicht. Gerichtsbekannt sei, dass die von dem Sachverständigen herangezogenen Gemeinden nicht vergleichbar seien.
Der Sachverständige hätte die Daten der anderen Wohnungen (Mieter) offenlegen müssen, damit eine Überprüfung stattfinden könne. Das Gericht und die Prozessparteien müssten die Befundtatsachen überprüfen, die der Sachverständige seinem Gutachten zu Grunde lege.
Das Amtsgericht habe im Hinblick auf das Auskunftsbegehren zu Unrecht eine Verwirkung angenommen. Fehlerhaft habe das Amtsgericht aus dem Verhalten der Klägerin das Umstandsmoment geschlossen, nicht aus dem Verhalten der Beklagten.
Die Berufungskläger beantragen, unter Abänderung des Teilurteils des Amtsgerichts Reinbek vom 12.09.2016 die Klage abzuweisen und widerklagend die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen, den Beklagten und Widerklägern für die von ihnen innegehaltene Wohnung im …. Auskunft über das zukünftig zu treffende Heizen und Lüften nach erfolgtem Fensteraustausch zu erteilen, dies entsprechend der DIN 1946/6.
Die Berufungsbeklagte trägt vor, das Amtsgericht habe rechtsfehlerhaft den Gutachtenauftrag nach dem schlichten Bestreiten der Beklagten auf die Ermittlung der Wohnungsgröße erstreckt und den Auskunftsanspruch der Beklagten nicht als verjährt angesehen.
Mit ihrer Auffassung, dass es für die Frage der Höhe der Kappungsgrenze auf die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und nicht auf den Zugang ankommen solle, seien die Beklagten allein. Die herrschende Meinung gehe davon aus, dass es auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens ankomme.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung (7.9.2017 und 22.3.2018) Bezug genommen.
Das Urteil des Amtsgerichts Reinbek beruht nicht auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO); nach § 529 ZPO zugrunde zulegenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung nicht.
1. Mieterhöhungsverlangen
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Nettokaltmiete in Höhe von EUR 625,10 monatlich zu (§ 558 BGB). Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens nach einem Jahr geltend gemacht werden (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Die Voraussetzungen liegen vor.
Das Verlangen der Klägerin auf Erhöhung der Nettomiete um 19,3 % ist zulässig. Die Kappungsgrenze ist gewahrt. Es gilt die Kappungsgrenze von 20 %, also die Kappungsgrenze vor Einführung der KappVO – SH.
Für die Frage der Höhe der Kappungsgrenze ist auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens abzustellen (so auch LG München, Urteil vom 8.1.2014, Az. 14 S 25592/13 – NZM 2014, 159 ff).
Die Kammer folgt der Auffassung der Beklagten, dass im Umkehrschluss zu der im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.6.2001 geregelten Absenkung der Kappungsgrenze von 30 % auf 20 % sowie zu deren Anwendbarkeit auf Altfälle, nunmehr davon ausgegangen werden müsse, dass es auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Mieterhöhungsverlangens ankomme, nicht.
Zutreffend führt das LG München (a.a.O.) aus, dass für die Annahme eines Umkehrschlusses ein Regelungsbewusstsein des Gesetzgebers vorhanden gewesen sein muss, was vorliegend nicht anzunehmen ist. Es ist davon auszugehen, dass sich der Gesetzgeber der Notwendigkeit einer Übergangsregelung gerade nicht bewusst gewesen ist. Aus den Materialien zum Mietrechtsreformgesetz 2013 lässt sich keine Kenntnis und entsprechend bewusste Entscheidung des Gesetzgebers entnehmen. Es finden sich keine Aussagen zu einer entsprechenden Regelung (LG München a.a.O.). Darüber hinaus stünde bei der Annahme eines Umkehrschlusses auch nicht fest, welcher Zeitpunkt dann gelten solle. Da der Gesetzgeber bei vielen Regelungen des Mieterhöhungsverlangens an den Zugang des Mieterhöhungsverlangens anknüpft, erscheint es ebenso vertretbar, für die Kappungsgrenze auch an den Zugang anzuknüpfen.
Gegen die Auffassung der Beklagten, dass es für die Geltung der Kappungsgrenze auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Mieterhöhungsverlangens ankommen muss, spricht bereits der historische Kontext aus dem sich den Regelungen in den §§ 558 ff BGB entwickelt haben. Bevor die Regelungen über das Verfahren zur Erhöhung der Miete eingeführt wurden, musste der Vermieter zum Zwecke der Mieterhöhung eine Änderungskündigung vornehmen (vgl. Artz/Börstinghaus, NZM 2013, 593, 597). Das mit der Kündigung unterbreitete neue Vertragsangebot konnte der Mieter – mangels einer vom Vermieter gesetzten Frist – nach § 147 Abs. 1 BGB nur sofort bzw. nach § 147 Abs. 2 BGB nur innerhalb einer den regelmäßigen Umständen entsprechenden Frist annehmen. Damals kam es nur auf den Inhalt des Vertragsangebots zum Zeitpunkt des Zugangs an. Jede Änderung durch den Mieter stellte zwangsläufig eine Ablehnung des Vermieterangebots verbunden mit einem neuen Angebot dar. An diesen dogmatischen Grundlagen hat der Gesetzgeber nichts ändern wollen (vgl. Artz/Börstinghaus, a.a.O. S. 567).
Weiter ist die ortsübliche Vergleichsmiete dynamisch. Nur für den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens kann der Vermieter (theoretisch) die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kennen und deshalb einen Anspruch auf Zustimmung zu dieser Vertragsänderung geltend machen. Ebenso kann der Mieter nur für diesen Termin die Berechtigung des Verlangens feststellen (Artz/Börstinghaus, a.a.O. S. 597).
Soweit die Berufung geltend macht, dass die Kappungsgrenze zum Wirksamkeitszeitpunkt nach § 558b BGB zu berechnen sei, ändert dies am Ergebnis nichts. Für die Berechnung der Kappungsgrenze muss ein Vergleich zwischen der verlangten neuen Miete und einer in der Vergangenheit gezahlten Miete durchgeführt werden. Dazu sind zwei Stichtage festzulegen. Da die neue Miete eine in der Vergangenheit gezahlte Miete um nicht mehr als 20 % überschreiten darf, muss zwingend der Stichtag angenommen werden, zu dem erstmals die neue erhöhte Miete zu zahlen ist. Dies ist der Wirkungszeitpunkt des § 558b BGB. Dieser Wirkungszeitpunkt bestimmt sich aber ausschließlich nach dem Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens (Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens). Nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens kann der Mieter ermitteln, ab wann die verlangte erhöhte Miete zu zahlen ist. Von diesem in Zukunft liegenden Zeitpunkt muss der dann drei Jahre zurückrechnen und zu der damals gezahlten Miete 20 % hinzurechnen, um die maximal zulässige Miete zu ermitteln.
Weiter sprechen für die Abstellung auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens, Gründe der Rechtssicherheit. Der Vermieter muss bei Abgabe des Zustimmungsverlangens wissen, welcher Anspruch ihm zusteht und der Mieter muss bei Erhalt der Erklärung wissen, ob er ganz, teilweise oder gar nicht zustimmen muss. Spätere Gesetzesänderungen haben darauf keinen Einfluss (vgl. Börstinghaus, jurisPR-MietR 7/2014 Anm. 6).
Ferner bestünde Unsicherheit im Hinblick auf die Geltungsdauer der Kapp-VO SH, die auf fünf Jahre angelegt ist (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB). Würde die neue Kappungsgrenze auch für solche Mieterhöhungsverlangen gelten, die vor Inkraftreten der Verordnung zugegangen sind, würde es zu einer faktischen Verlängerung des fünf-Jahres-Zeitraums kommen.
Letztlich spricht gegen die Anwendung der Kapp-VO SH auf Mieterhöhungsverfahren, die vor ihrem Inkrafttreten begonnen würden, dass Rückwirkungsverbot (vgl. Artz/Börstinghaus, NZM 2013, 593, 600), denn es handelte sich um ein rückwärtsgewandte Anwendung eines Rechtssatzes.
Die Kammer ist im Ergebnis davon überzeugt, dass die von der Klägerin verlangte Miete von EUR 6,58/m² Wohnfläche der ortsüblichen Miete für vergleichbaren Wohnraum entspricht (§ 286 ZPO). Die Ausführungen des Sachverständigen in seinem Gutachten sowie die mündlichen Erläuterungen sind im Hinblick auf die 19 herangezogenen Vergleichswohnungen überzeugend, der Mietenspiegel 2013 für das Hamburger Stadtgebiet ist kein Indiz für eine fehlerhafte Ermittlung des Sachverständigen.
Die Beklagten rügen mit ihrer Berufung, der Sachverständige habe nicht hinreichend erläutert, warum er Vergleichswohnungen aus Gemeinden herangezogen habe, die mit der Gemeinde Wentorf nicht vergleichbar seien.
Der Sachverständige hat erklärt, dass die Mietpreise der Gemeinden, in denen die Vergleichswohnungen belegen sind, mit den Mietpreisen in Wentorf vergleichbar seien. Zwar könnten bei dieser Argumentation insoweit Zweifel bestehen, als § 558 Abs. 2 BGB besagt, dass die Gemeinden vergleichbar seien müssen und nicht die Mietpreise. Allerdings lässt sich aus der Rechtsprechung des BGH ableiten, dass bei der Überprüfung der Vergleichbarkeit der Gemeinden das Mietpreisniveau herangezogen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 16.6.2010, Az. VIII ZR 99/09 Rn. 7). Ist das Mietpreisniveau in den hier mit der Gemeinde Wentorf verglichenen Gemeinden seit mehreren Jahren in etwa gleich, so ist nicht zu beanstanden, wenn der Sachverständige die Mietpreiseniwicklung durch die Heranziehung von Vergleichswohnungen in diesen Gemeinden seinem Gutachten zu Grunde legt.
Darüber hinaus lassen sich die Gemeinden Reinbek, Oststeinbek, Glinde, Ahrensburg, Barsbüttel, Ammersbek und Stapelfeld insoweit mit der Gemeinde Wentorf vergleichen als es sich sämtlich um Gemeinden im unmittelbaren Hamburger Randgebiet mit einer Entfernung von ca. 20 bis 25 km zum Stadtzentrum Hamburg (sog. „östlicher Hamburger Speckgürtel“) handelt. Zwar gibt es in den Gemeinden städtebauliche Unterschiede, gemeinsam ist den Gemeinden jedoch eine teilweise ländliche Struktur, die von bebauten – verdichteten – Räumen unterbrochen wird. Im Ergebnis ist daher nicht zu beanstanden, wenn der Sachverständige die benannten Gemeinden für vergleichbar hält.
Soweit mit der Berufung angegriffen wird, dass nicht aus allen Gemeinden Vergleichswohnungen entnommen worden seien, die östlich an Hamburg angrenzen, hat der Sachverständige mitgeteilt, dass er beispielsweise in der Gemeinde Braak seit längerer Zeit keine Erhebung vorgenommen habe. Aus Sicht der Kammer ist es nicht zu beanstanden, dass der Sachverständige auf vergleichbare Wohnungen aus seinem Datenbestand zurückgreift und zunächst keine kostenaufwendigen Befragungen von Mietern in allen Gemeinden vornimmt. Da der Sachverständige – aus Sicht der Kammer – ausreichend Vergleichswohnungen aus verschiedenen vergleichbaren Gemeinden herangezogen hat, war eine tatsächliche Erhebung weiterer Daten nicht veranlasst.
Der Einwand der Berufung, die Gemeinden, in denen die Vergleichswohnungen belegen sind, würden nicht unmittelbar an Wentorf angrenzen, greift im Ergebnis nicht durch.
Nach Emmerich (Staudinger, § 558a Rn. 33) ist bei der Verwendung eines Mietspiegels aus einer Nachbargemeinde ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal, dass die Nachbargemeinde an die Gemeinde der streitgegenständlichen Wohnung angrenzen muss, da weiter entfernte Gemeinden wohl ausnahmslos zu anderen räumlichen Märkten zählen dürften. Von dieser Ansicht abweichend sind die von dem Sachverständigen ausgewählten Gemeinden, die nicht unmittelbar an Wentorf angrenzen, gleichwohl vergleichbar, da es sich bei den von dem Sachverständigen ausgewählten Gemeinden um einen regionalen Teilmarkt, den sog. „östlichen Hamburger Speckgürtel“ handelt (dafür, dass die Gemeinde nicht unmittelbar angrenzen muss: siehe auch LG Itzehoe (Urteil vom 20.2.2012, 9 S 104/11).
Das Auswahlverfahren des Sachverständigen ist nicht zu beanstanden. Bereits aus der Beschreibung der Vergleichswohnungen ergibt sich, dass die Wohnungen hinreichend mit der Wohnung der Beklagten vergleichbar sind. Dass der Sachverständige seiner mehrere tausend Wohnungen umfassenden Datenbank 19 – aus seiner Sicht – vergleichbare Wohnungen entnimmt, die Vergleichsmerkmale darlegt und im Hinblick auf die Wohnungsgröße eine Umrechnung vornimmt, ist nicht zu beanstanden. Soweit der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung vom 22.3.2018 ein Datenblatt vorgelegt hat, aus welcher weitere vergleichbare Wohnungen ersichtlich sind, ist dies kein Beleg für eine fehlerhafte Auswahl. Der Sachverständige hat bei der Auswahl der Vergleichswohnungen darauf zu achten, dass er nicht nur oder zu viele Wohnungen aus der unmittelbaren Umgebung nimmt (vgl. BGH, Urteil vom 3.7.2013, VIII ZR 355/12 Rn. 21). Nach dem BGH muss der Sachverständige ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. Diesem Erfordernis wäre der Sachverständige aber nicht nachgekommen, wenn er – zusätzlich zu den beiden bereits berücksichtigten Wohnungen aus der Hauptstraße in Wentorf mit ca. 73 m² Wohnfläche (Mietpreis 4,92 EUR/m² und EUR 6,03/m²) noch weitere zwei Wohnungen aus der unmittelbaren Umgebung berücksichtigt hätte. Zwei der Wohnungen hat der Sachverständige danach bereits zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen, so dass zur Erfüllung des Kriteriums „breites Spektrum“ von der weiteren Heranziehung von Wohnungen aus der unmittelbaren Umgebung richtigerweise abgesehen wurde.
Die Menge der im Datenbestand vorhandenen Wohnungen lässt für sich genommen nicht darauf schließen, dass der Sachverständigen willkürlich eine Auswahl trifft. Vielmehr steht es im Ermessen des Sachverständigen zum Vergleich geeignete Wohnungen zu finden, die Mietpreise zu vergleichen und hieraus eine ortsübliche Vergleichsmiete zu errechnen.
Die Namen und Anschriften der Mieter müssen nicht offengelegt werden (vgl. LG Berlin, NZM 2013, 143; BVerfG, Kammerbeschluss vom 16.7.1997, Az. 1 BVR 860/97). Zwar hat das BVerfG entschieden, dass auf eine Offenlegung von Mietpreis und Adressen der Vergleichswohnungen oder sonstigen Angaben über deren Beschaffenheit in aller Regel nicht verzichtet werden kann, soweit deren Kenntnis für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich ist. Soweit jedoch eine Offenlegung aus anerkennenswerten Gründen unterbleibt und auf eine Verwertung des Gutachtens aus überwiegenden Interessen der beweispflichtigen Partei nicht verzichtet werden kann, kann allerdings für ein Gutachten je nach den Umständen des Falles die genaue Beschreibung der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen durch den Sachverständigen genügen, um dem Richter die Überzeugung von der Richtigkeit der verwendeten Daten zu vermitteln und den Parteien hinreichende Anhaltspunkte für eine kritische Würdigung an die Hand zu geben.
Der Sachverständige hat im Rahmen der mündlichen Erläuterung des Gutachtens dargelegt, dass eine Datenerhebung nur sehr schwer möglich ist, wenn den befragten Mietern mitgeteilt wird, dass sämtliche Daten offengelegt werden. Die meisten Mieter würden seiner Erfahrung nach von der Mitteilung ihrer Daten absehen. Darüber hinaus bezieht der Sachverständige nach seinen glaubhaften Bekundungen viele Daten aus gerichtlichen Mietvertgutachten. Die Offenlegung dieser Daten ist dem Sachverständigen nicht gestattet.
Die von dem Sachverständigen mitgeteilten Gründe sind unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts anerkennenswert. Weiter genügt die Beschreibung der Vergleichswohnungen für eine Überzeugung der Kammer dahingehend, dass an dem tatsächlichen Vorhandensein der Objekte sowie der beschriebenen Ausstattungsdetails und der Mietpreise keine Zweifel bestehen. Einwendungen, aus denen sich erhebliche Zweifel an der Richtigkeit der Daten ergeben, haben die Beklagten nicht vorgetragen.
Die Beklagten haben das Gutachten im Hinblick auf die Vergleichswohnungen nicht derart angegriffen, dass der Beweiswert des Gutachtens erschüttert ist. Dies ist etwa dann der Fall, wenn derjenige, der das Gutachten angreift, eine signifikante Zahl von Wohnungen benennt, in denen eine höhere oder niedrigere als vom Sachverständigen festgestellte Miete in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder erhöht wurde (Börstinghaus/Schmidt/Futterer 12. Aufl. 2015 § 558 b Rn. 104).
Auch die Mietpreise des Hamburger Mietenspiegels 2013 für die Baualtersklasse 1968-1977 sind kein Indiz für eine geringere ortsübliche Vergleichsmiete. Die Kammer legt dabei zu Grunde, dass die Stadt Hamburg als politische Gemeinde im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB nicht mit der Gemeinde Wentorf oder den anderen Gemeinden des östlichen Randbereichs Hamburg vergleichbar ist. Weder ist von ähnlichen städtebaulichen Voraussetzungen auszugehen, noch von einem etwa vergleichbaren Mietpreisniveau. Auf die Ausführungen des Sachverständigen zur Qualität des Hamburger Mietenspiegels kommt es daher nicht an. Gleichwohl geht die Kammer davon aus, dass gerade in der hier streitgegenständlichen Baualtersklasse nicht wenige Wohnungen aus sozial benachteiligten Stadtteilen ihre Berücksichtigung gefunden haben können. Denn der Hamburger Mietenspiegel sieht lediglich zwei Lagen, die „Normale Wohnlage“ und die „Gute Wohnlage“ vor. Hieraus ist zu schließen, dass auch Wohnungen aus unteren Wohnlagen in der „normalen Wohnlage“ Berücksichtigung gefunden haben müssen. Weiterhin ergibt sich aus den Erläuterungen zum Hamburger Mietenspiegel 2013, dass nur Wohnungen aus Mehrfamilienhäusern Berücksichtigung gefunden haben, nicht dagegen Wohnungen aus Ein- oder Zweifamilienhäusern oder Reihenhäusern. Für die hier streitgegenständliche Wohnung konkret mag der Vergleich mit Wohnungen aus Mehrfamilienhäusern zwar zutreffen, es würde dann aber nicht berücksichtigt, dass die ortübliche Vergleichsmiete aus einem möglichst breiten Spektrum an vergleichbarem Wohnraum in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde gebildet werden muss. Die Bebauung im östlichen Hamburger Randbereich, dem sog. „Hamburger Speckgürtel“ weist jedoch neben Mehrfamilienhäusern, einschließlich Hochhäusern, nicht wenige Ein- und Zweifamilienhäuser auf, in denen Mietwohnungen vorhanden sind.
Darüber hinaus ist der Kammer der Weg einer Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 287 ZPO nicht verschlossen. Die durch einen Mietenspiegel oder ein Sachverständigengutachten zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete kann nicht punktgenau bestimmt werden, sondern bewegt sich stets innerhalb einer gewissen Spanne. Da die von der Klägerin verlangte Miete noch unterhalb der von dem Sachverständigen – nachvollziehbar – ermittelten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann jedenfalls nach § 287 ZPO davon ausgegangen werden, dass die verlangte neue Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entweder entspricht oder sie jedenfalls nicht übersteigt (zur Schätzungsbefugnis bei Vorliegen eines Mietenspiegels vgl. BGH, Urteil vom 20.04.2005, VIII ZR 110/04). Nach den ausgeführten Grundsätzen des BGH zu der Möglichkeit, die ortsübliche Miete bei Vorliegen eines Mietenspiegels zu schätzen, lässt sich jedenfalls das Ergebnis des Sachverständigengutachtens als hinreichend Schätzungsgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen. Hinsichtlich der ausgewählten Wohnungen hat die Kammer wegen der konkreten Beschreibung zur Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage keinen Zweifel, dass es sich um vergleichbaren Wohnraum handelt.
Den Beklagten steht kein Anspruch auf Auskunft der Klägerin wegen des richtigen Beheizens und Lüftens der von ihnen gemieteten Wohnung (mehr) zu (§ 535 Abs. 1 BGB).
Die Klage ist zulässig. Den Beklagten ist ein Rechtsschutzbedürfnis nicht abzusprechen. Zwar liegt der Gedanke des fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses nicht fern, da die Beklagten nach dem Einbau der Fenster vier Jahre die Wohnung ohne Feuchtigkeitsschäden bewohnt haben. Fehlendes Rechtschutzbedürfnis ist jedoch nur unter ganz engen Voraussetzungen anzunehmen, etwa bei objektiv sinnlosen Klagen, wenn der Kläger unter keinem Gesichtspunkt ein schutzwürdiges Interesse an dem Urteil haben kann. Diese Voraussetzung kann aber nur unter ganz besonderen Umständen bejaht werden. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich.
Der den Beklagten nach dem Austausch der Fenster grundsätzlich zustehende Auskunftsanspruch ist durch die Kläger im vorliegenden Fall erfüllt worden (§ 362 BGB).
Nach Auffassung der Kammer steht dem Mieter eines Altbaus nach der Modernisierung der Fenster grundsätzlich ein Anspruch auf Erteilung einer Auskunft zu dem dann erforderlichen Heiz- und Lüftungsverhalten zu. Erforderlichenfalls hat der Vermieter mit Hilfe eines Architekten oder Sachverständigen die zur Vermeidung von Schimmelbildung erforderlichen Verhaltensanforderungen zu ermitteln. Sodann hat er den Mieter präzise und sachgerecht auf die neuen Anforderungen an sein Heiz- und Lüftungserhalten im veränderten Raumklima hinzuweisen (so LG Gießen, Urteil vom 12.4.2000, Az. 1 S 63/00; LG München I, Urteil vom 8.3.2007, Az. 31 S 14459/06; Eisenschmid in Schmidt/Futterer, § 536 Rn. 230). Nach Auffassung der Kammer besteht dabei allerdings nicht die Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter, ein Lüftungskonzept nach der DIN 1946/6 zu erstellen.
Die DIN – Vorschrift ist primär nur für die am Bau bzw. an der Renovierung des Gebäudes Beteiligten verbindlich. Sie gilt nicht im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter (vgl. AG Reinbek, Urteil vom 4.7.2014, Az. 15 C 77/14 in WuM 2014, 568-569). Im Einzelfall sind die Anforderungen an die Auskunft zu prüfen, diese mögen auch unter bestimmten Umständen den Anforderungen der DIN-Norm entsprechen. Einen grundsätzlichen Anspruch auf Erteilung eines Lüftungskonzeptes nach der DIN-Norm 1946/6 nimmt die Kammer jedoch im Verhältnis Vermieter/Mieter nicht an.
Das Amtsgericht hat den Beklagten allerdings im Ergebnis zu Recht den Auskunftsanspruch versagt. Der Beklagte zu 2) hat in der mündlichen Verhandlung am 7.9.2017 angegeben, vor dem Einbau der neuen Fenster hätte es Feuchtigkeitsprobleme in der Mietwohnung gegeben. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass im Jahr 2011 die Fenster ausgetauscht worden sind. Seit diesem Zeitpunkt bewohnen die Beklagten die Wohnung ohne Feuchtigkeitsprobleme. Dieser Vortrag der Klägerin ist durch die Beklagten nicht bestritten worden und danach für die Entscheidung zu Grunde zu legen. Das Vorbringen der Klägerin, im Rahmen der Modernisierungsarbeiten sei ein permanent laufender feuchtesensorgesteuerter Lüfter des Typs Stiebel Eltron LA 60 installiert worden, der Lüfter ziehe auch bei geschlossener Tür Frischluft über Fensterfalzlüfter, welche in sämtlichen Fenstern verbaut worden seien, ist von den Beklagten teilweise (einfach) bestritten worden. Nähere Ausführungen zu dem von ihnen gegenwärtig praktizierten Heiz- und Lüftungsverhalten haben die Beklagten jedoch nicht gemacht. Vor diesem Hintergrund ist die Auskunft der Klägerin, die Beklagten müssten ihr Verhalten nicht ändern, als ausreichend anzusehen. Dem steht auch nicht die in der Rechtsprechung (LG München I, Urteil vom 8.3.2007, 31 S 14459/06) und in der Literatur (Eisenschmid in Schmidt/Futterer, § 536 Rn. 230) geäußerte Auffassung entgegen, dass der Mieter nach dem Austausch von Fenstern präzise und sachgerecht auf die neuen Anforderungen an sein Heiz- und Lüftungsverhalten vorn Vermieter hinzuweisen ist. Das LG München hat ausgeführt, dass der Vermieter erforderlichenfalls die Verhaltensanforderungen des Mieters zu ermitteln hat, die zur Vermeidung von Schimmelbildung erforderlich sind. Hieraus folgt nicht, dass der Vermieter bei dem Austausch von Fenstern stets ein Sachverständigengutachten über die Verhaltensanforderungen einzuholen hat. Insbesondere, wenn der Vermieter bei der Vornahme der Sanierung/Modernisierung bereits Maßnahmen zur Vermeidung von Schimmelbildung getroffen hat, kann auch ein einfacher Hinweis auf das zukünftige Heiz- und Lüftungsverhalten ausreichend sein. So liegt es hier. Unstreitig ist, dass zumindest im Badezimmer ein automatischer Entlüfter zur Vermeidung von Schimmelbildung eingebaut wurde. Nach dem Vortrag der Klägerin sind sämtliche Fenster mit Fensterfalzlüftern versehen. Nach diesem Vorbringen, welches nicht substantiiert bestritten wurde sowie die Tatsache, dass die Wohnung sei nunmehr sechs Jahren ohne Feuchtigkeitsprobleme bewohnt wird, ist die einfache Auskunft, die Beklagten müssten ihr Verhaften nicht verändern, ausreichend.
Anders mag ein Fall zu beurteilen sein, bei dem es auch nach lange zurückliegendem Austausch von Fenstern zu Feuchtigkeitsproblemen kommt oder die Mieter überobligatorisches Lüftungs- bzw. Heizungsverhalten vornehmen müssen, um Feuchtigkeitsprobleme zu vermeiden.
Die Revision war nicht zuzulassen. Die Revision ist zuzulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 ZPO). Vorliegend handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung ohne grundsätzliche Bedeutung.

References: § 1
 Art. 229
 § 3
 § 558
 § 529
 § 558
 § 558
 § 560
 § 147
 § 147
 § 558
 § 558
 § 558
 BGH 
 § 558
 BGH 
 § 558
 § 558
 § 287
 § 287
 BGH 
 § 536
 § 536