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Timestamp: 2017-07-21 14:45:32+00:00

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Beschaffenheitsvereinbarung beim Immobilienkauf
Beschaffenheitsvereinbarung beim Immobilienkauf muss notariell beurkundet sein
von Rechtsanwalt Gerhard Ebel | 03.03.2016 | Immobilienrecht
Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes beim Immobilienkauf ist keine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 S.1 BGB, wenn sie in der notariellen Urkunde nicht aufgeführt sind, so der Bundesgerichtshof.
Die Beklagten hatten im Jahr 2009 dem Kläger und seiner Frau ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück zum Preis von 550.000 € verkauft. Der Kaufvertrag war auch ordnungsgemäß gem. § 311b BGB notariell beurkundet worden. In dem Vertrag wurden die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln des Grundstücks und des Gebäudes ausgeschlossen.
Die Verkäufer hatten zuvor das Grundstück mit dem dazugehörigen Gebäude in einem Exposé im Internet angeboten. Dort wurde die Größe des Grundstücks mit einer Wohnfläche von 200 m² und einer Nutzfläche von 15 m² angeboten. Auf Nachfrage der Käufer gaben ihnen die Verkäufer Grundrisszeichnungen der drei Geschosse einschließlich der Flächenangaben. Daraus ergab sich durch Addition der Räume und der Dachterrasse eine Gesamtfläche von 215,3 m².
Zu Streitigkeiten kam es später nach Abschluss des Vertrags. Die Käufer ließen die Fläche von einem Architekten berechnen, der den Regeln der Wohnflächenordnung entsprechend auf eine tatsächliche Gesamtwohnfläche von nur 171,74 m² kam. Daraufhin verlangten die Käufer von den Beklagten wegen Kaufpreisminderung und Ersatz weiterer Schäden eine Zahlung in Höhe von 66.411 € zzgl. Zinsen. Das angerufene Landgericht und das Berufungsgericht wiesen die Klage ab. Der Kläger ging in Revision vor den BGH.
Kein Mangel aufgrund fehlender Beschaffenheitsvereinbarung
Auch der BGH (V ZR 78/14) wies die Revision letztlich ab und verneinte einen Anspruch der Käufer. Der Senat entschied, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes, die durch den Verkäufer erfolgt, jedoch keinen Niederschlag in der notariellen Beurkundung findet, keine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB darstelle. Damit entscheidet der BGH eine bislang in der Rechtsprechung unterschiedlich beantwortete Frage.
Unterschied zwischen bloßen Informationen und Vereinbarungen
Die Parteien müssten alle Erklärungen in den notariell beurkundeten Vertrag aufnehmen, die eine Regelung enthalten, also eine Rechtswirkung erzeugen sollen. Diese beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen zwischen den Parteien seien abzugrenzen von bloßen Informationen über Eigenschaften der Kaufsache.
Zu diesen Vereinbarungen gehörten auch jene über die Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB. Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu verschaffen. Eine Beschaffenheitsvereinbarung geht damit über die allgemeinen gesetzlichen Anforderungen an die Mangelfreiheit einer Sache hinaus. Der Verkäufer schuldet die Sache genauso, wie es mit dem Käufer vereinbart war. Dass die Parteien diese Vereinbarung nicht in den Vertrag mit aufgenommen hätten, lasse nicht darauf schließen, dass eine solche Bindung des Verkäufers gewollt gewesen sei.
Ein Immobilienkauf ist stets mit einer großen Investition verbunden. Aus diesem Grund ist es wichtig, dabei mit besonderer Sorgfalt vorzugehen. Mit der Formvorschrift der notariellen Beurkundung nach § 311b BGB versucht der Gesetzgeber Fehler aufgrund voreiligen Handelns zu verhindern und die Parteien auf die Bedeutung des Kaufs aufmerksam zu machen. Sie sollten daher darauf achten, dass sämtliche Vereinbarungen, die auch Vertragsbestandteil werden sollen, Eingang in die notarielle Beurkundung finden, damit sie auch eine Rechtswirkung entfalten.
Es ist bei einem Haus- oder Grundstückskauf daher immer sinnvoll, einen Rechtsanwalt beim Kauf als Berater hinzuzuziehen, um unnötige und vor allem kostspielige Fehler zu vermeiden. Wenn Sie möglicherweise gerade dabei sind oder mit dem Gedanken spielen, ein Grundstück zu erwerben, dann stehen wir Ihnen dabei gerne zur Seite und helfen Ihnen bei allen notwendigen Schritten. Vereinbaren Sie einfach einen ersten Gesprächstermin.

References: § 434
 § 311
 BGH 
 § 434
 BGH 
 § 434
 § 311