Source: https://findok.bmf.gv.at/findok?stammNr=22534&fassungsNr=1
Timestamp: 2016-10-24 05:24:28+00:00

Document:
RV/3335-W/02-RS1
Eine Aufteilung der von der Pächterin einmalig zu erbringenden Leistung (in Form von Investitionen am Pachtobjekt, einer Mietvorauszahlung, etc.) auf die wiederkehrenden Leistungen des Mietzinses ist nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nur möglich, wenn eine mit der tatsächlichen Bestanddauer in irgendeinem Zusammenhang stehende aliquote Rückzahlungsverpflichtung durch den Bestandgeber vorgesehen ist. Anderenfalls sind die vertraglich festgelegten Kosten für Investitionen als Einmalleistung zur Gänze in die Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr einzubeziehen. Zusatzinformationen betroffene Normen:
RV/3335-W/02-RS2
Hinsichtlich der Verpflichtung zur Tätigung von Investitionen gemäß Punkt 14. des Vertrages ist weiters festzuhalten, dass es nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu den Pflichten des Bestandgebers gehört, dem Bestandnehmer die Sache in einem derartigen Zustande zu übergeben, dass der ordentliche Gebrauch der Sache gewährleistet ist. Wenn sich der Pächter im Zuge der Vertragsunterhandlungen bereitfindet, den Vertragsgegenstand unter Aufwendung eigener Mittel in einen gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen, so gehören all diese Kosten zum "Preis", den der Pächter aufwenden musste, um den Bestandgegenstand entsprechend nützen zu können. Zusatzinformationen betroffene Normen:
Finanzsenat hat über die Berufung derBw., vom 31. Jänner 2002
gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern
Wien vom 17. Jänner 2002, ErfNr. betreffend Rechtsgebühr
Am 7. Dezember 2001 unterfertigten die Vertragsparteien -
und zwar die X in der Folge Verpächterin genannt und die R. in der Folge
Berufungswerberin (Bw) genannt, als Pächterin - einen Pachtvertrag
bezüglich Teilflächen der Grundstücke Nr. im Gesamtausmaß
von ca. 4.125 m2.
Die Verpachtung erfolgte ab 1. Dezember 2001 auf
unbestimmte Zeit, und die Verpächterin verzichtete im Hinblick auf von der
Bw. zu tätigenden Investitionen auf die Geltendmachung ihres
Kündigungsrechtes auf die Dauer von 80 Jahren.
Der Pachtzins war mit monatlich S 5,- (das entspricht
€ 0,36)/m2 zuzüglich der Umsatzsteuer somit insgesamt
S 24.750,- (das entspricht € 1798,65) vereinbart. Aufgrund der
gemäß Vertragspunkt 12 (gemeint 13) auf der Sportanlage B auf Kosten
des Pächters zu tätigenden Investitionen und Vorlaufzeiten verzichtete
die Verpächterin auf die Einhebung des Pachtzinses für 24
Darüber hinaus verpflichtete sich die Bw. In
Punkt 13.: auf der benachbarten Sportanlage auf ihre Kosten einen Zubau zum
Garderobengebäude in der Größe von 80m2, ........., mit einem
Herstellungswert von S 600.000,- (das entspricht € 45.603,70)
inkl. Umsatzsteuer zu errichten und in Punkt 14.: die in der
einen Bestandteil dieses Vertrages bildenden Baubeschreibung enthaltenen
Investitionen mit einem Gesamtvolumen von S 35.000.000,- (das entspricht
€ 2.543.549,10) auf dem an sie verpachteten Areal zu
Die Baubeschreibung betrifft eine "zu schaffende
Nahversorgung - (Shop mit Tankstelle)".
Weiters war die Bw. zur Tragung der Kosten der
Vertragserrichtung und der Vergebührung verpflichtet.
Mit Bescheid vom 17. Jänner 2002 erhob das Finanzamt
für Gebühren und Verkehrsteuern in Wien die Gebühr
§ 33 TP 5 Abs. 1 Z. 1 GebG in Höhe von
€ 26.668,53 (das entspricht S 366.967,-), ausgehend von einer
Bemessungsgrundlage in Höhe von S 36.696.717,70 (das entspricht
€ 2.666.854,48). Zu dieser war im Bescheid ausgeführt: Entgelt
inklusive Umsatzsteuer x Dauer (unbestimmte Zeit = 36-faches Monatsentgelt) +
Die dagegen eingebrachte Berufung führt aus, dass bei
Berechnung der Bemessungsgrundlage offensichtlich Werte zu Grunde gelegt wurden,
die nicht für die Überlassung des Gebrauches vereinbart waren. Bei den
in den Vertragspunkten 6. und 13. angegebenen Werten handle es sich um
Einmalzahlungen, für die gemäß dem
Wr. Sportstättenschutzgesetzes gleichwertige Sportstätten zu
schaffen seien, weshalb kein Zusammenhang mit der Gebrauchsüberlassung
bestehe. Auch das in Punkt 14. genannte Investitionsvolumen stehe ebenfalls
nicht im Austauschverhältnis für die Gebrauchsüberlassung, da
diese Verpflichtung im Hinblick auf das gemäß
Abs. 3 Wiener Sportstättenschutzgesetz glaubhaft zu machende
öffentliche Interesse und andererseits im Hinblick auf den
Kündigungsverzicht für den Zeitraum von 80 Jahren übernommen
wurde. Selbst wenn man dieser Auffassung nicht folge, so wäre der Betrag
von S 35.000.000,- zur Ermittlung des Jahresbestandszinses zumindest auf 80
Jahre aufzuteilen gewesen.
Mit Berufungsvorentscheidung vom 6. März 2002 wies das
Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Wien die Berufung als
unbegründet ab. Es stellte hierin klar, dass die in Vertragspunkt 6.
enthaltene Leistung nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen worden war, dass
aber Leistungen, die der Erhaltung der Bestandsache dienen bzw. deren
störungsfreien Gebrauch sichern zur Bemessungsgrundlage zählten. Es
führte weiters aus, dass demnach die Leistungen gemäß der
Vertragspunkte 13. und 14. zu Recht der Gebührenbemessung zu Grunde gelegt
worden wären und dass auch der Hinweis auf das
Wr. Sportstättenschutzgesetz daran nichts ändern könne. Auch
für eine Aufteilung dieser Kosten auf 80 Jahre biete der Vertrag keinen
Im Antrag auf Entscheidung durch die Abgabenbehörde
zweiter Instanz werden die Ausführungen der Berufungsvorentscheidung
insofern in Frage gestellt als die Aussage "dass das
Wr. Sportstättenschutzgesetz an der Beurteilung dessen, was für
die Überlassung des Gebrauchs bezahlt wird nichts ändere" nicht
stimme. Die Bw. stellt fest, dass das genannte Gesetz bestimmte Sportanlagen
unter Schutz stelle. Die Auflassung derartiger Anlagen bedürfe der
Bewilligung durch den Magistrat, welche nur erteilt werden dürfe, wenn
entsprechende Ersatzflächen zur Verfügung gestellt würden. Da es
auf die Eigentumsverhältnisse nicht ankomme spiele auch die
Gebrauchsüberlassung keine Rolle im Rahmen dieses Gesetzes. Vice versa
könne sich die Anwendung dieses Gesetzes nicht auf eine mögliche
Gebrauchsüberlassung und damit auch nicht auf die Vergebührung
auswirken. Der gegenständliche Pachtvertrag wäre jedenfalls bei einer
Anlage, die vom Wr. Sportstättenschutzgesetz nicht erfasst gewesen
wäre ohne die Vertragspunkte 13. und 14. abgeschlossen worden.
Hinsichtlich der vereinbarten Leistung gemäß
Punkt 14. führt die Bw. noch aus, dass die Höhe der Errichtungskosten
von S 35.000.000,- mehr als dem doppelten der tatsächlichen
Investitionskosten entspreche und aus Termindruck und Unkenntnis der Sachlage
erfolgt sei, weshalb die Herabsetzung der Bemessungsgrundlage auf die
tatsächlichen Werte begehrt wird.
Am 20. Juni 2002 wurde bezüglich dieses Pachtvertrages
in der Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland
- die vor dem Inkrafttreten des UFSG Abgabenbehörde II. Instanz war -
eine Niederschrift mit einer Vertreterin der x aufgenommen. Aus dieser geht
hervor, dass das von der Bw. gepachtete Areal ursprünglich zu einer
Sportstätte gehörte und eine bislang ungenützte Brachfläche
darstellte, die aber sportlich nutzbar gemacht hätte werden können.
Aus Gründen der Nahversorgung kam es politisch zu einer
Widmungsänderung der gegenständlichen Fläche und es war Wunsch
der Bezirkspolitik, auf dieser Fläche eine der Allgemeinheit dienende
Versorgungseinrichtung mit Treibstoff zu errichten. Im Hintergrund der gesamten
Vertragsgestaltung stand jedoch das Wiener Sportstättenschutzgesetz, was
bedeutet, dass für die aufzulassende Fläche eine gleichwertige
Ersatzfläche mit der entsprechenden Infrastruktur geschaffen werden musste.
Da die Bw. eine gleichwertige Ersatzfläche nicht vorweisen konnte,
verpflichtete sie sich zu gleichwertigen Ersatzleistungen. Das war ein
Hintergrund für die Vertragsbestimmung des Punkt 13., einen weiteren
stellte die Überlegung der Vereinbarung dieser Investition in Form einer
Mietzinsvorauszahlung dar. Weiters wird dargelegt, dass der Abschluss des
Pachtvertrages wegen der Errichtung der Tankstelle laut Punkt 14. notwendig war.
Bei einer vorzeitigen Aufkündigung des Pachtvertrages wäre die Bw.
verpflichtet das Grundstück rückzubauen und das Superädifikat auf
eigene Kosten zu entfernen. Bei Abschluss des Vertrages hatten die
Vertragsparteien den zu tätigenden Investitionskosten noch keine weitere
Bedeutung zugemessen, da zu diesem Zeitpunkt die Höhe der
tatsächlichen Investitionskosten noch nicht feststand. Durch die Angabe der
Investitionskosten in Höhe von S 35,000.000,- sollte vorweg
ausschließlich das öffentliche Interesse dokumentiert
II.1. Wiener Sportstättenschutzgesetz in der zum
maßgeblichen Zeitpunkt geltenden Fassung (LGBl. Nr. 29/1978)
§ 1 Abs. 1 sind Sportstätten im
Sinne dieses Gesetzes alle Anlagen, die der Ausübung des Körpersportes
im Freien dienen und eine für die Sportausübung nutzbare
Freifläche von mehr als 500 Quadratmetern aufweisen. Abs. 2 hält fest,
dass eine Sportstätte im Sinne des Abs. 1 auch dann vorliegt, wenn
während eines Teiles des Jahres durch geeignete Maßnahmen (Errichtung
einer Traglufthalle usw.) die Benützung der Fläche unabhängig von
der Witterung ermöglicht wird.
§ 2. (1) Dieses Gesetz findet auf alle
Sportstätten im Gebiet der Stadt Wien Anwendung. Ausgenommen hievon sind
§ 3. Eine vollständige oder teilweise Auflassung
einer Sportstätte oder Verwendung für andere Zwecke als solche des
Körpersportes bedarf einer Bewilligung des Magistrates.
§ 4. (1) Die Bewilligung ist zu erteilen, 1.
wenn ein Bedarf nach dieser Sportstätte nicht mehr gegeben ist
oder 2. wenn der Antragsteller die Schaffung einer gleichwertigen
Sportstätte ......... nachweist.
(3) Ist die Schaffung einer gleichwertigen Sportstätte
im Sinne des Abs. 2 nicht möglich, so ist die Bewilligung nur dann zu
erteilen, wenn die in Aussicht genommene Verwendung der Liegenschaft in
wesentlich höherem öffentlichen Interesse gelegen ist als der weitere
Bestand der Sportstätte und der Bewilligungswerber eine Sportstätte
errichtet, durch die ein Bedarf an einer gleichwertigen oder ähnlichen
Sportstätte in einem außerhalb des räumlichen Einzugsbereiches
der aufzulassenden Sportstätte gelegenen Gebiet von Wien befriedigt werden
§ 6. (1) Wurde eine Sportstätte ohne Bewilligung
aufgelassen oder für andere Zwecke als solche des Körpersportes
verwendet, kann der Magistrat unbeschadet der Strafbarkeit dem Eigentümer
der Grundfläche die Wiederherstellung des früheren Zustandes
vorschreiben. (2) Wurde die Auflassung der Sportstätte oder ihre
Verwendung für andere Zwecke als solche des Körpersportes vom
Bestandnehmer oder einem sonstigen Nutzungsberechtigten vorgenommen, so ist die
Wiederherstellung des früheren Zustandes diesem vorzuschreiben.
§ 7. Eine Verwaltungsübertretung begeht,
wer 1. eine Sportstätte zur Gänze oder teilweise ohne
Bewilligung des Magistrates auflässt oder 2. wer einem Auftrag zur
Wiederherstellung einer ohne Bewilligung des Magistrates gänzlich oder
teilweise aufgelassenen Sportstätte nicht innerhalb der ihm gestellten
Frist nachkommt und ist vom Magistrat mit Geld bis zu S 100 000,- zu
Die wesentlichen Bestimmungen des § 33 TP 5 GebG in
der Fassung BGBl 1999/28 ab 1. 7. 1999 lauten:
"(1) Bestandverträge §§ 1090 ff ABGB und
sonstige Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache
auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, nach dem
Wert 1. im Allgemeinen ...............1 v.H.,
(2) Einmalige oder wiederkehrende Leistungen, die für
die Überlassung des Gebrauches vereinbart werden, zählen auch dann zum
Wert, wenn sie unter vertraglich bestimmten Voraussetzungen auf andere
Leistungen angerechnet werden können.
(3) Bei unbestimmter Vertragsdauer sind die wiederkehrenden
Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter
Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten
Jahreswert, höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes.
§ 17 Abs. 1 GebG ist für die
Festsetzung der Gebühr der Inhalt der über das Rechtsgeschäft
errichteten Schrift (Urkunde) maßgebend.
Verwaltungsgerichtshofes zählen zum "Wert", von dem die Gebühr
für Bestandverträge zu berechnen ist, alle Leistungen, zu deren
Erbringung sich der Bestandnehmer verpflichtet hat, um in den Genuss des
Gebrauchsrechtes an der Bestandsache zu gelangen, so etwa auch der Wert vom
Bestandnehmer vorzunehmender baulicher Veränderungen,
Erhaltungsmaßnahmen, Investitionen, etc... Die Ansicht der Bw., dass Leistungen, die der Bestandnehmer
erbringen muss, um gesetzliche Auflagen zu erfüllen nicht zum "Wert"
zählen - findet im Gesetz keine Deckung.
Im Berufungsfall, hatte die Bw. ... neben einem
monatlich zu leistenden Betrag die Verpflichtung übernommen, ...
auf einer benachbarten Sportanlage auf ihre Kosten Investitionen in Höhe
von S 600.000,- (€ 45.603,7) inklusive Umsatzsteuer zu
tätigen (Punkt 13.) und weiters ... auf dem ihr zur Benutzung
überlassenen Grundstück auf ihre Kosten dem Ausmaß und der
Höhe nach von vornherein von den Vertragsparteien bestimmte Investitionen
mit einem Gesamtvolumen von 35,000.000,- (€ 2,543.549,1) zu
tätigen (Punkt 14.).
Selbst wenn man die Vertragspunkte 13. und 14. unter dem
Aspekt betrachtet, dass diese Ausfluss der Bestimmungen des Wiener
Sportstättenschutzgesetzes waren, kann kein Zweifel bestehen, dass diese
Kosten Teil des gebührenbestimmenden Wertes sind. Der Auftrag zur
Erfüllung des Schutzzweckes nach dem Wiener Sportstättenschutzgesetz
richtet sich wie sich aus der Bestimmung des § 6 ableiten lässt an den
Eigentümer einer Liegenschaft oder aber an einen Bestandnehmer oder
sonstigen Nutzungsberechtigten, wobei damit kein zukünftiger Bestandnehmer
oder Nutzungsberechtigter gemeint sein kann. Im Berufungsfall war vor
Vertragsabschluss klar, dass die Bw. diese Liegenschaften nicht in Pacht nehmen
wollte um Sportanlagen zu betreiben. Das heißt, dass die Xx, als
Eigentümer des Grundstückes bei Abschluss des gegenständlichen
Pachtvertrages sicherzustellen hatte, dass nicht gegen die Bestimmungen des
Wiener Sportstättenschutzgesetzes verstoßen wird und kein Fall
eintritt der eine Strafbarkeit (§ 6) oder Verwaltungsübertretung
(§ 7) nach sich zieht. Sie war angehalten - wie auch aus den Aussagen
der xX deutlich wird - bei Auflassung einer für die Sportausübung
nutzbaren Fläche (im Sinne des § 1 Wiener
Sportstättenschutzgesetzes) dafür Sorge zu tragen, dass eine
Ersatzfläche mit entsprechender Infrastruktur geschaffen wird und dass die
in Aussicht genommene Verwendung der Liegenschaft in wesentlich höherem
öffentlichen Interesse gelegen ist als der weitere Bestand der
Sportstätte. Diese Verpflichtung wurde im gegenständlichen Fall von
der eigentlich Verpflichteten - der Xx - als Eigentümerin - der Bw.
überbunden. Erst durch die Übernahme dieser damit verbundenen Kosten,
waren ihr die gegenständlichen Grundstücke zum Gebrauch
Hinsichtlich der Verpflichtung zur Tätigung von
Investitionen gemäß Punkt 14. des Vertrages ist weiters festzuhalten,
dass es unabhängig von der Bestimmung des § 4 Abs. 3 Wiener
Sportstättenschutzgesetz nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu
den Pflichten des Bestandgebers gehört, dem Bestandnehmer die Sache in
einem derartigen Zustande zu übergeben, dass der ordentliche Gebrauch der
Sache gewährleistet ist (she z.B. das Erkenntnis vom 20.8.1996, Zl.
93/16/0097). Wenn sich der Pächter im Zuge der Vertragsunterhandlungen
bereitfindet, den Vertragsgegenstand unter Aufwendung eigener Mittel in einen
gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen, so gehören all diese Kosten zum
"Preis", den der Pächter aufwenden musste, um den Bestandgegenstand
entsprechend nützen zu können. Auf Grund der obigen Ausführungen zählen sowohl
die Leistung laut Punkt 13. des Vertrages sowie die Investitionskosten laut
Punkt 14. zu den Leistungen, die die Bw. aufbringen musste, um in den Gebrauch
der Liegenschaft zu kommen.
Was das Begehren betrifft die einmalige Leistung der
Investitionskosten von S 35,000.000,- auf die Dauer des einseitigen
Kündigungsverzichtes von 80 Jahren aufzuteilen und so aus
gebührenrechtlicher Sicht als wiederkehrende Leistung zu behandeln, so kann
auch diesem nicht gefolgt werden. Eine Aufteilung der von der Pächterin
einmalig zu erbringenden Leistung (in Form von Investitionen am Pachtobjekt,
einer Mietvorauszahlung, etc.) auf die wiederkehrenden Leistungen des Mietzinses
ist nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (siehe
u.a. das Erkenntnis vom 18.8.1994, Zl. 93/16/0136) nur möglich, wenn eine
mit der tatsächlichen Bestanddauer in irgendeinem Zusammenhang stehende
aliquote Rückzahlungsverpflichtung durch den Bestandgeber vorgesehen ist.
Anderenfalls sind die vertraglich festgelegten Kosten für Investitionen als
Einmalleistung zur Gänze in die Bemessungsgrundlage für die
Bestandvertragsgebühr einzubeziehen. Im gegenständlichen Vertrag
wurden keinerlei Absprachen über Rückzahlungsverpflichtungen
getroffen, sodass diese als Einmalleistung in die Bemessungsgrundlage für
die Festsetzung der Gebühr einzubeziehen war.
Bezüglich der Höhe dieser Bemessungskomponete
kommt es - wie der Verwaltungsgerichtshof auch in seinem Erkenntnis vom 20. 8.
1996, Zl. 93/16/00971 - dargelegt hat nur auf die vertraglich bedungenen
Leistungen und nicht auf die tatsächlich erbrachten Leistungen an. Es ist
daher die Berücksichtigung der tatsächlichen Entwicklung
Damit aber erfolgte die Erhebung der Gebühr im
Gesamtumfang zu Recht und es war die Berufung als unbegründet
Wien, am 29. Mai

References: § 33

§ 1

§ 2

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§ 7
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§ 17
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