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Timestamp: 2019-07-20 19:31:49+00:00

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Bed & breakfast in condominio: liceità e potere dell'assemblea
14 Maggio 2019 | Autore: Ditelo Voi
> L’esperto Pubblicato il 14 Maggio 2019
E’ possibile allestire un’unità abitativa a bed & breakfast in un condominio?
Capita sempre più di frequente che, all’interno di un condominio, il proprietario (o il conduttore) di una unità abitativa decida di allestirla a Bed & Breakfast (ad esempio tramite Airbnb). Spesso i condòmini non vedono con favore tale iniziativa, e si chiedono se l’esercizio di tale attività – priva di preventiva autorizzazione dell’assemblea – possa ritenersi legittima.
il proprietario dell’unità abitativa o un conduttore (in forza di un contratto di locazione ad uso abitativo, ex 27 luglio 1978, n. 392 [1] e L. 9 dicembre 1998, n. 431 [2], registrato presso l’Agenzia delle Entrate) decidano di esercitare l’attività di Bed & Breakfast senza una organizzazione imprenditoriale;
il regolamento di condominio (di natura contrattuale [3]) preveda che per tutti i locali condominiali sia vietata la destinazione ad alberghi, pensioni, e comunque di farne un uso contrario alla “decenza”[4].
Il regolamento [5] è lo “statuto interno” del condominio, e contiene le norme che disciplinano l’uso delle cose comuni, il decoro dello stabile, la sua amministrazione e la ripartizione delle spese.
Se il regolamento è di natura contrattuale, esso può contenere anche delle limitazioni alle facoltà d’uso delle singole unità immobiliari: la Corte di Cassazione [6], sul punto, ha tuttavia evidenziato come i divieti d’uso delle unità immobiliari private devono essere esplicitati chiaramente, in quanto contraddicono il principio della pienezza del diritto di proprietà e, se si tratta di una attività produttiva, anche il principio costituzionale di libertà dell’iniziativa economica, ex art. 41, Costituzione.
Il vincolo che deriva dai divieti regolamentari deve in altri termini essere chiaro ed esplicito, e non è consentito non solo il ricorso all’analogia – cioè l’applicazione a casi analoghi a quelli espressamente previsti dalla norma limitatrice – ma nemmeno ad una interpretazione “estensiva” [7].
Il Codice del turismo [8] definisce i Bed & Breakfast “… strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi” [9].
sono annoverati tra le strutture ricettive “alberghiere e paralberghiere” [10] qualora siano esercitati “in modo professionale”, ovvero imprenditorialmente [11];
sono ritenuti strutture ricettive “extralberghiere” [12] se “gestite da privati in forma non imprenditoriale” [13].
Di particolare rilievo, è una pronuncia del tribunale di Roma (sentenza n. 18303 del 17/09/2015), che ha affrontato un caso in cui il regolamento condominiale era molto simile a quello supra ipotizzato (vietava l’apertura di pensioni ed alberghi, così come di attività che pregiudicassero la tranquillità dei condòmini).
Il Tribunale ha aderito al principio secondo il quale le limitazioni all’uso delle singole proprietà esclusive previste dal regolamento contrattuale devono risultare in modo non equivoco, e non possono essere interpretate in via analogica o estensiva [14].
Il divieto di destinazione dei locali ad attività alberghiera o di pensione, in altri termini, non può includere per il tribunale di Roma la (non scritta) inibizione alla apertura di un Bed & Breakfast, che non necessita altresì della preventiva autorizzazione dell’assemblea, non comportando mutamento di destinazione d’uso dell’immobile diversa da quella abitativa [15].
Sempre il Tribunale di Roma (sentenza del 03/03/2016, n. 4419), ha confermato che solo il regolamento condominiale può inibire l’apertura di un Bed & Breakfast all’interno dello stabile condominiale, e non l’assemblea [16]. La volontà proibitiva dei condomini non può essere dedotta nemmeno con interpretazione analogica, non potendo il divieto dei condomini essere esteso con interpretazione del regolamento di condominio.
La Corte ha posto l’accento su un altro aspetto “limitativo” della validità di dette clausole, disponendo che queste, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, devono essere ricondotte alla categoria delle servitù atipiche, e pertanto – affinché siano opponibili ai singoli proprietari – devono essere trascritte [17], indicando nella nota di trascrizione le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.
la disciplina nazionale [18] qualifica i Bed & Breakfast attività di natura extralberghiera;
la giurisprudenza ha altresì evidenziato come non sia necessario – né addirittura possibile – sottoporre l’inizio dell’attività ad una preventiva delibera assembleare autorizzativa, non si ritiene che la l’attività di Bed & Breakfast avviata in condominio sia ex se illegittima.
[1] L. n. 392 del 27.07.1978, Disciplina delle locazioni di immobili urbani.
[2] L. n. 431 del 9.12.1998, Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.
[3] Il regolamento contrattuale è predisposto, di regola, dall’unico originario proprietario dell’edificio successivamente divenuto condominio ed espressamente richiamato nei singoli atti di acquisto (cfr. Cassazione Civile, sentenza del 17/10/1959, n. 2933). Accanto a tale fattispecie, sussiste altresì l’ipotesi – meno frequente – di regolamento approvato dall’assemblea dei condomini all’unanimità.
[4] Si pone questa premessa in quanto non pochi regolamenti di condominio prevedono testualmente: “Per tutti i locali è vietata la destinazione ad alberghi, pensioni, sanatori, gabinetti per visita di malattie infettive e contagiose, agenzie di pegno, sale da ballo, sedi di circoli ricreativi o di partiti politici, depositi di infiammabili, industrie rumorose o causanti odori molesti; è vietato comunque di farne un uso contrario alla decenza”.
[5] Art. 1138 cod. civ.
[6] Cass. civ. sent. n. 20237 del 18.09.2009.
[7] Cass. Civ. sent. n. 16832 del 20.07.2009, secondo la quale “Le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine di incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni. Trattandosi di materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, i divieti e i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo ad un’interpretazione estensiva delle relative norme”.
[8] D. Lgs. n. 79 del 23.05.2011, Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell’articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonché attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio.
[9] Art. 9, co. VIII, ed art. 12, comma III, D. Lgs. n. 79 del 23.05.2011
[10] Art. 9, co. I, lett. g) D. Lgs. n. 79 del 23.05.2011
[11] Art. 9, co. VIII D. Lgs. n. 79 del 23.05.2011
[12] Art. 12 D. Lgs. n. 79 del 23.05.2011
[13] Art. 12, co. III D. Lgs. n. 79 del 23.05.2011 I Bed & Breakfast svolti senza organizzazione imprenditoriale, in genere, si caratterizzano per la loro natura saltuaria, la limitata capacità ricettiva, il contesto familiare ed informale dell’accoglienza, dal fatto che non di rado l’immobile sia abitato dal titolare, per essere un’attività svolta ad integrazione del reddito.
[14] Cass. Civ. sent. n. 24707 del 20.11.2014 secondo cui i regolamenti condominiali possono imporre limitazioni al godimento ed alla destinazione d’uso degli immobili in proprietà esclusiva dei singoli condomini, ma tali disposizioni, che si risolvano nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti, devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo o, comunque, devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso.
[15] Sul fatto che l’attività di Bed & Breakfast non comporti cambiamento della destinazione d’uso dell’unità immobiliare, cfr. Cass. Civ. sent. n. 24707 del 20.11.2014. Anche il Tribunale di Verona (sentenza del 22 aprile 2015) ha statuito che l’attività di Bed & Breakfast – sia essa o meno impresa commerciale – non altera la destinazione d’uso dell’immobile.
[16] Sul punto, va evidenziato come la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 369 del 14 novembre 2008 (questione incidentale di legittimità costituzionale dell’art. 45, comma IV, Legge Regione Lombardia 16 luglio 2007, n. 15 – Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo) abbia statuito come non sia possibile sottoporre alla preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale l’apertura di un Bed & Breakfast. L’assemblea dei condomini non ha infatti altri poteri rispetto a quelli fissati tassativamente dal codice civile, e non può porre limitazioni alla sfera di proprietà dei singoli condomini, a meno che le predette limitazioni non siano specificatamente accettate o nei singoli atti d’acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio.
[17] Ex artt. 2659, co. I, n. 2, e 2665, cod. civ.
[18] Codice del turismo: cfr. supra.

References: art. 41
 sentenza 
 Art. 1138
 Cass. 
 Cass. 
 Art. 9
 art. 12
 Art. 9
 Art. 9
 Art. 12
 Art. 12
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza