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Timestamp: 2013-06-19 14:57:13+00:00

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Teilungsversteigerung + Grundschuld Insolvenzrecht
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Teilungsversteigerung + Grundschuld
24.01.2008 18:25 | Preis: ***,00 € |
Ich habe einige Fragen im Zusammenhang mit einer Teilungsversteigerung und dem Mindestgebot, konkret: der Bewertung von Grundschulden, die bestehen bleiben sollen. Zum Sachverhalt: Geschiedene Eheleute stehen gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch. Ehefrau mit Kindern ist ausgezogen, Ehemann lebt allein im Haus und betreibt Teilungsversteigerung. Sein Ziel ist, Haus selbst zu ersteigern. Wert des Hauses vom AG auf 225.000,00 € festgesetzt. Im Grundbuch eingetragene Grundschuld: 254.000,00 € + 15% Zinsen ab 27.05.2002 + einmalige Nebenleistung von 5% des Grundschuldkapitals. Die Darlehn sind normal bedient worden, Zins + Tilgung wie vereinbart, d.h. Darlehn valutiert jetzt in einer Größenordnung von ca. 225.000,00 €
Bank meldet als Forderung an:
•	Hauptforderung:	254.000,00 €
•	15% Zinsen hieraus vom 27.05.2002 bis 12.03.2008	220.662,50 €
•	5% einmalige Nebenleistung	12.700,00 €
zusammen	487.362,50 €
Folge ist wohl zuerst einmal, daß AG das Mindestgebot in dieser Höhe zuzüglich Gerichtskosten ansetzen muß. Vorteil: zu diesem Preis wird niemand das Haus ersteigern. Aber: Die Gerichtskosten werden auch aus diesem Betrag errechnet?
1.	Kann – oder muß? – Bank den vollen im Grundbuch eingetragenen Betrag der Grundschuld anmelden, ohne Rücksicht darauf, daß Darlehn niedriger valutiert ist, schuldrechtlich die Forderung der Bank also niedriger ist?
2.	Kann – oder muß? – Bank auch die Zinsen von 15% für die Vergangenheit geltend machen, obwohl auch diese schuldrechtlich nicht begründet sind? Sind diese nicht zumindest teilweise verjährt?
3.	Müssen die Zinsen + Nebenkosten von zusammen 233.362,50 € als Bargebot im Termin (oder später) gezahlt werden? 4.	Sonstige Probleme im Zusammenhang mit der Geltendmachung dieses exorbitanten Betrages?
Für eine möglichst kurzfristige Erläuterung wäre ich Ihnen sehr verbunden, möglichst mit §§ + Kommentarstellen + Gerichtsentscheidungen. Ich danke Ihnen bereits im voraus für Ihre Bemühungen und verbleibe
25.01.2008 | 01:39
431 Bewertungen	Sehr geehrter Fragesteller,
ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme: Die Grundschuld ist nicht akzessorisch, sondern abstrakt. Dies bedeutet, dass sie von dem Bestand und dem Umfang der gesicherten Forderung nicht abhängig ist. Aus diesem Grunde kann die Grundschuld nach deren Bestellung auch für andere Forderungen als Sicherheit genutzt werden. Da das Grundstück für den gesamten Grundschuldbetrag haftet, kann der Gläubiger im Falle der Versteigerung den vollen Grundschuldbetrag zuzüglich der Grundschuldzinsen geltend machen, obwohl die zugrunde liegende Forderung ggf. bereits getilgt ist. Meldet eiune Bank hingegen nicht die Grundschuld, sondern die Darlehensforderung an, dann sind die Tilgungsleistungen zu berücksichtigen. - Haben Sie Ihre Zahlungen ausdrücklich auf die Grundschuld geleistet, wovon ich jedoch nicht ausgehe, so wandelt sich die Grundschuld in dieser Höhe in eine Eigentümergrundschuld um und verringert sich entsprechend. In diesem Fall kann die Bank auch nur eine geringere Grundschuldsumme anmelden. Haben Sie hingegen nur auf die Darlehensverbindlichkeiten geleistet, so ist nur diese zum Teil erloschen, nicht jedoch die Grundschuld. Besteht hiernach die Grundschuld in voller Höhe, ist die Bank auch berechtigt, diese vollumfänglich anzumelden.
In der Zwangsversteigerung können mit dem Rang der Grundschuld zugleich die rückständigen Zinsen für zwei Jahre geltend gemacht werden ( § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG). Grundschuldzinsen, die länger als zwei Jahre zurückliegen, können nur mit der letzten Rangklasse geltend gemacht werden (§ 10 Abs. 1 Nr. 8 ZVG). Allerdings unterliegen die rückständigen Grundschuldzinsen der Regelverjährung von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährung beginnt zum Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, was regelmäßig zum Ende eines Jahres ist, so dass die Verjährung mit diesem Zeitpunkt beginnt. Weiterhin ist durch die Stellung des Antrags auf Zwangsvollstreckung die Verjährung der Grundschuldzinsen gehemmt. Nachdem Ihre Bank Grundschuldzinsen für mehr als 5 Jahre berechnet hat, was sie grundsätzlich kann, sollten Sie die Einrede der Verjährung erheben. Im Übrigen sind die Grundschuldzinsen nicht identisch mit den Zinsen des gesicherten Kredits. Das geringste Gebot setzt sich bei der Teilungsversteigerung gem. § 180 ff ZVG aus den bestehen bleibenden Rechten (§ 52 ZVG) in Höhe des Anteils des Antragstellers an dem Grundstück und dem bar zu zahlenden Teil (§ 49 Abs. 1 ZVG) zusammen. In den in bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots fallen nur die Verfahrenskosten und die Ansprüche der Rangklasse 1 - 3 des § 10 Abs. 1 ZVG (laufende Grundschuldzinsen zuzüglich rückständiger Zinsen für 2 Jahre und Grundstückslasten). Unterstellt, dass die Grundschuld nicht nur zulasten Ihres Miteigentumsanteils eingetragen ist, sondern das ganze Grundstück belastet, bedeutet dies dass diese trotz der teilweisen Tilgung der zugrunde liegenden Darlehensschuld in voller Höhe mit in das geringste Gebot eingerechnet wird, wobei der in bar zu zahlende Teil aus den Verfahrenskosten, den öffentlichen Lasten, den Eintragungskosten und den Zinsen aus den bestehen bleibenden Rechten bestehen wird. Ersteht ein Dritter das Grundstück, hat es für diesen keine Bedeutung, ob im Innenverhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner die zugrunde liegende persönliche Forderung möglicherweise nur noch zu einem Teil besteht oder überhaupt nicht mehr. Der Ersteher muss dann die getilgte Forderung an den Schuldner auszahlen.
Abschließend erlaube ich mir den Hinweis, dass sich die Teilungsversteigerung eines Objekt, welches im Verhältnis zum Verkehrswert hoch belastet ist, grundsäztlich nicht für eine Teilungsversteigerung eignet. Denn aus dem Umstand, dass die eingetragene Grundschuld bestehen bleibt und dem Auseinandersetzungsanspruch vorgeht ergibt sich, dass ein Ersteher diese Belastungen mit allen Konsequenzen - insbesondere den Zinszahlungen - mit zu übernehmen hat. Daher ist von vornherein abzusehen, dass die Teilungsversteigerung mangels Gebot voraussichtlich zu keinem Ergebnis – d.h. nicht zu einem teilbaren Erlös - führen wird. Das langwierige Verfahren wird bei einem hoch verschuldeten Objekt folglich nur Kosten verursachen.
27.01.2008 | 22:36
meine Antwort vom 25.01.2008 ergänze ich wie folgt: 1.
Der Gebührensatz der Verfahrenskosten, § 109 ZVG (hierzu zählen: die Gebühr für das Verfahren im Allgemeinen (KV 2211 GKG), die Gebühr für den Versteigerungstermin (KV 2213 GKG), die Gebühr für das Verteilungsverfahren (KV 2215 GKG) und die gerichtlichen Verfahrensauslagen im Wesentlichen für Zustellungen, öffentliche Bekanntmachungen und Sachverständigenvergütung (KV 9002 GKG, KV 9004 GKG, KV 9005 GKG)) beträgt für alle Gebühren jeweils 0,5 %. Berechnet werden die Verfahrens- und die Versteigerungstermingebühr gemäß § 54 Abs. 1 Satz 1 GKG nach dem festgesetzten Verkehrswert. Die Gebühr für das Verteilungsverfahren bemisst sich gemäß § 54 Abs. 3 Satz 1 GKG nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt wurde, zuzüglich des Wertes etwaiger vom Ersteher übernommener Rechte. Die Auslagen werden in der Höhe, in der sie entstanden sind, in den Teilungsplan aufgenommen. – Die Verfahrenskosten werden sich hiernach zwischen EUR 5.000,- und EUR 6.000,- bewegen.
2. Nach Abschaffung des Bargeldes in dem Zwangsversteigerungsverfahren ist das Bargebot weder durch Barzahlung im Versteigerungstermin (§ 66 ZVG) noch durch Barzahlung im Verteilungstermin (§§ 107 Abs. 2, 115 ZVG) zu entrichten. Vielmehr ist die Summe des Bargebots durch Überweisung oder Einzahlung auf das vom Vollstreckungsgericht angegebene Konto der zuständigen Gerichtskasse oder Gerichtszahlstelle zu zahlen. Hierbei muss der Betrag vor dem Verteilungstermin dem Konto gutgeschrieben sein. Es ist zu beachten, dass das Bargebot ab Zuschlag bis zum Verteilungstermin mit 4 % zu verzinsen ist. Die Zahlung des Bargebots kann weiterhin durch Hinterlegung nach den Bestimmungen der Hinterlegungsordnung (§ 6 Abs. 1 HinterlO) erfolgen. Hierzu ist der Antrag des Erstehers mit seinem Verzicht auf das Recht der Rücknahme und die Annahme durch die Hinterlegungsstelle eines Amtsgerichts erforderlich. Außerdem muss die rechtzeitige Einzahlung bei der Hinterlegungskasse/-zahlstelle erfolgt sein.
3. Ich hatte bereits ausgeführt, dass die Bank wegen des Abstraktionsprinzips der Grundschuld die Summe von EUR 254.000,- anmelden kann. Da die Bank die getilgte Forderung aufgrund der schuldrechtlichen Sicherungsabrede nicht doppelt verlangen kann, sollte der Ehemann in Erwägung ziehen, mit der Bank Kontakt aufzunehmen und diese zu einem Verzicht auf die rückständigen oder laufenden Zinsen zu bewegen, so dass sich das Bargebot entsprechend reduziert. Zwar besteht für die Bank von sich aus keine Veranlassung, einen solchen Verzicht abzugeben. Erfahrungsgemäß kommen Kreditinstitute einem derartigen Verlangen bei zum Teil bezahlter Forderung jedoch nach. Erklärt sich die Bank hiermit nicht einverstanden, wird aufgrund der hohen Zinsforderungen jedenfalls kein Dritter bieten.
4. Als Antragsteller hat der Ehemann in der Teilungsversteigerung die Rolle des betreibenden Gläubigers. Nach § 30 ZVG kann er von dem Recht der Einstellung der Zwangsversteigerung ohne jede Begründungspflicht Gebrauch machen. Der Ehemann sollte diese Möglichkeit dann nutzen, wenn eine Zuschlagserteilung an die höher bietende Ehefrau zu befürchten ist. Nach Einstellung läuft eine 6-Monatsfrist. Wenn der Antragsteller keinen Fortsetzungsantrag stellt, der formlos möglich ist, wird das Verfahren aufgehoben (§ 31 I 2 ZVG). Der Einstellungsantrag kann einmal wiederholt werden. Sollte der Ehemann Meistbietender geblieben sein, kann er durch einen Einstellungsantrag auch den Zuschlag an sich vermeiden. Er hat es damit in der Hand, den Preis nach oben zu treiben. Diese Möglichkeit ist ihm verwehrt, wenn die Ehefrau dem Verfahren beigetreten ist.
Mieter haben gemäß § 57 ZVG, §§ 566, 578 BGB ein zuschlagsfreies Besitzrecht. Der Ersteher ist insoweit auf das Ausnahmekündigungsrecht gemäß § 57a ZVG und eine anschließende Räumungsklage verwiesen. Das gilt auch für die Miteigentümer einer Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG, die einen Mietvertrag mit der Eigentümergemeinschaft haben. Der Ehemann wird aufgrund der einverständlichen alleinigen Nutzung des Hauses eine mieterähnliche Stellung einnehmen. Aus diesem Grunde kann er theoretisch sein Nutzungsrecht anmelden, was er erst unmittelbar vor dem Versteigerungstermin tun sollte. Der Vorteil einer entsprechenden Anmeldung liegt darin, dass der Bieterkreis – vor allem Selbstnutzer - eingeschränkt wird. In Absatz 3, letzter Satz meiner Antwort muss es richtig heißen „…den öffentlichen Lasten, den Kosten und den Zinsen aus den bestehen bleibenden Rechten…“ Mit freundlichen Grüßen
Verdeckte Eigentümergrundschuld pfänden und überweisen lassenReihenfolge der Verwertung von Grundschulden und SicherheitenVermeidung Teilungsversteigerung durch Abkauf von MiteigentümerAbsicherung von Steuerverbindlichkeiten über GrundschuldbriefRestschuldbefreiung - Erlöschen von Grundschulden
Teilungsversteigerung + Grundschuld Insolvenzrecht © QNC 2013 Haftungsausschluss

References: § 10
 § 180
 § 10
 § 109
 § 54
 § 54
 § 30
 § 57
 § 57