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Timestamp: 2019-10-23 16:57:02+00:00

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La fuerza del asiento de inscripción en la primera Ley Hipotecaria - Núm. 750, Julio 2015 - Revista Crítica de Derecho Inmobiliario - Libros y Revistas - VLEX 584678502
Páginas: 1915-1971
Este trabajo sobre la fuerza o valor del asiento de inscripción en la primera Ley Hipotecaria española pretende hacer un estudio sistemático de los preceptos de la Ley de 1861 no solo de aquellos que se ocupan específicamente de ese punto sino de otros muchos con ellos relacionados. No se trata solo, por tanto, de ir a la Ley en busca de los precedentes de la legislación actual, para apoyar una... (ver resumen completo)
I. Monismo inverso
II. Dualismo en la ley de 1861
III. Las primeras inscripciones en la ley de 1861
2. A partir de estos presupuestos se explicaría fácilmente que, cuando después, en la práctica, empiecen a darse casos de «inmatriculación», casos en que efectivamente tal inscripción previa faltaba (es decir, en que se presentaron títulos no inscritos en las contadurías, o que no se basaban en los asientos extendidos en ellas), doctrina y jurisprudencia, apelando a la mens legislatoris, exigiesen, para lograr la protección del registro, dos asientos sucesivos (es decir, que concurriese el que consideraban «presupuesto implícito» de que había partido el legislador). O lo que es igual, que el «inmatriculante», inscrito su título, trasmitiese de nuevo su derecho y el adquirente lo inscribiese a su favor. De esta forma el 23 acabaría siendo absorbido por el 34, con lo que su recepción en el código civil y supervivencia en la ley hipotecaria constituyen hoy un completo misterio
IV. Una ley «distinta e independiente»
1. ¿qué valor daba la ley de 1861 al primer asiento de derechos en los nuevos libros? por suerte contamos con numerosos testimonios que nos permiten dar una respuesta a esa pregunta. El legislador se entretuvo en regular el tránsito del viejo al nuevo sistema de modo pormenorizado y lo hizo hasta tal punto que, probablemente con razón, fue acusado (entre otros por el propio antón luzuriaga con acritud) de haber incurrido en el odioso vicio para un privatista de «reglamentarismo»
VI. Lucha entre contradictorios válidos
VII. Entrada en vigor de la ley
VIII. La frontera entre el 23 y el 34
IX. La fuerza de la primera inscripción
X. Acciones resolutorias o rescisorias
XI. El caso de la doble venta
7. ¿pero qué pasaría si el primer comprador pudiese inscribir su compra a pesar de haber entrado antes la del segundo? cosa, como sabemos, perfectamente posible en el mencionado periodo transitorio, ya que, mientras no hubiese este transcurrido, se admitía la inscripción con efecto retroactivo de título contradictorio de otro que ingresó con anterioridad.
XII. El requisito de la buena fe y gregorio lópez
1. ¿pero de dónde vino esta extraña rescisoria y en qué casos jugaba? de nuevo, si queremos aclarar este misterioso asunto, debemos ir a la exposición de motivos. ¿y qué nos dice esta? por lo pronto dos cosas:
XIII. Fernández negrete, ministro de justicia en 1861
XIV. El galimatías del artículo 35: la prescripción
XV. Concepto de tercero
4. Y precisamente porque los actos sujetos a inscripción y no inscritos producen solo «obligaciones» y, como mucho, efecto real entre partes -y por tanto la posesión no inscrita por la misma razón ni aprovecha ni perjudica a tercero (408)- es por lo que el 35. 1 puede decir lo que dice
XVI. Fuerza real del asiento
XVII. ¿germanismo?
XVIII. Nuevo intento
XIX. Propiedad relativa
2. A falta de inscripción, según el sistema de la ley hipotecaria tal como resulta de la descripción que hizo su exposición de motivos, el mapa jurídico de las fincas o propiedades y los derechos constituidos sobre ellas se organizaba como una malla o entramado de relaciones que desconocía una relación directa (acción real), cara a cara, entre terceros; ya que los rivales (es decir, quienes sin haber contratado directamente entre ellos, se enfrentaban por la propiedad o derecho en disputa) se relacionaban entre sí únicamente a través de sus causantes y, por prolongación, de los causantes de sus causantes, etc.
4. ¿qué pasaría si ninguno de los rivales durante años daba el paso de inscribir y de pronto uno lo hacía e inscribía su título? la propiedad malvivía en un régimen de incertidumbre, en una situación de interinidad permanente lo que facilitaba verdaderos despojos.
I Monismo inverso
Desde hace unos años ha vuelto a cobrar interés doctrinal la tradicional polémica sobre el concepto de tercero hipotecario. Parte de culpa de
esa resurrección cabe achacarla a la publicación de la obra de J. M. GARCÍA sobre «Derecho inmobiliario registral»1. Este autor con la claridad que en él es habitual y argumentos de diferente peso, ha vuelto a defender la concepción «dualista» del tercero y por tanto la autonomía del artículo 32 frente al 34 de la Ley Hipotecaria.
Una posición por lo demás que solo con reparos puede calificarse de «dualista». J. M. GARCÍA es más bien «monista» aunque ciertamente un «monista» atípico2. Es «monista» porque, a lo que se deduce de sus afirmaciones, tercero inscrito en sentido estricto, sería solo el del 32 ya que el 34 únicamente establecería una excepción al 33, excepción a su vez al 32. Preceptos que, como es sabido, con variaciones de importancia en el caso del 34, proceden todos de la primera Ley Hipotecaria.
Según la Ley de 1861, en efecto, los títulos no inscritos no perjudican a tercero (23), únicamente los inscritos lo hacen (25), y son terceros todos los que no fueron parte en el acto o contrato inscrito (art. 27)3. Los títulos inscritos en consecuencia tienen eficacia frente a terceros (erga omnes). Ahora bien no la ganan por la simple práctica del asiento. Deben ser además válidos. La tienen, por tanto, con una importante excepción: salvo que sean nulos. No es misión del Registro, en efecto, transmutar lo malo en bueno, es decir, lo nulo en válido3 bis.
Para dejar este punto totalmente claro, el legislador, a continuación de los mencionados preceptos, incorporó otro, también fundamental, por el que dispuso que la inscripción no convalidara los actos y contratos nulos (art. 33). Al contrario de lo que pasaba en otros sistemas de corte germánico (que NÚÑEZ LAGOS con envidiable precisión semántica llamó de «inscripción substantiva»)4, en el nuestro, los títulos, por inscritos que estén, si son nulos, no dejan de serlo. El artículo 33 introdujo así una excepción al 23: los títulos inscritos, por el hecho de estarlo, no se transforman en válidos y, por tanto, perjudican a tercero.
Ahora bien, si la inscripción no convalida los actos y contratos nulos, caso de impugnarse con éxito, caería no solo el anulado sino, como lógica consecuencia, los posteriormente inscritos que se apoyasen en él5).
En efecto, en abstracto la nulidad del título es cosa distinta de la de los posteriores que de él traigan causa. Pero en concreto, no lo es, y no lo es, porque la nulidad de los antecedentes arrastra forzosamente los consiguientes. Resultará así perjudicado el titular inscrito no solo cuando se impugna directamente su título, sino también el de cualquiera de sus antecesores, e indirectamente, por tanto, como consecuencia de la consiguiente «reacción en cadena» que inevitablemente se produce, el suyo.
Fue para evitar este resultado por lo que el legislador introdujo lo que J. M. GARCÍA llama la «segunda excepción», mejor la «excepción de la excepción»6, y por tanto un precepto que luego se convertirá en el más famoso de la Ley Hipotecaria: el artículo 34.
Para poner límite a la «reacción en cadena» que se producía, y la inseguridad que ello generaba, dispuso el legislador que, aunque la impugnación contra título inscrito prosperase, solo perjudicaría a otros posteriores que de él trajesen causa cuando el vicio resultase claramente del Registro (34.1). En estos casos los inscritos después son perjudicados por los que lo fueron antes pero solo por su contenido inscrito, esto es, el que reflejaba el asiento (no resultaba del documento): el resto se tenía por no inscrito y por tanto, con arreglo al 23, no perjudicaba a adquirentes posteriores.
Con lo que al final el artículo 34, como recordaba su primer párrafo, no era más que una excepción al 33, a su vez, como acabamos de ver, excepción al 23, y por tanto en el fondo una vuelta a este. En resumen caía el título nulo («del otorgante», es decir, del auctor o causante) pero solo el de él y ningún otro posterior salvo que la causa de la impugnación resultase del Registro. No es lo mismo que un título no esté inscrito que, estando inscrito, sea nulo. El título por el solo hecho de estar inscrito tiene apariencia de válido aunque no lo sea y eso como acabamos de ver no deja de tener consecuencias.
II Dualismo en la ley de 1861
Como resultado de todo esto, entre partes conservaron toda su fuerza las acciones de nulidad o resolución por causa del negocio inscrito. La razón es sencilla. Como únicamente los terceros son perjudicados por la fuerza del Registro (23 y 25) -y solo son terceros los que no han sido parte en el contrato inscrito- la inscripción no impide la impugnación entre partes de los contratos nulos.
Seguían vivas, por tanto, las acciones de nulidad o resolución entre partes. Sobre eso no podían en buena lógica abrigarse duda alguna. La pregunta, llegados aquí, que correspondía hacerse, era: ¿entre ellas nada más? ¿No podían terceros no inscritos ejercitarlas también? La tajante dicción del 33 (en contra de la letra del 23, del que era excepción) inclinaba a pensarlo así pero no estaba claro.
Fue por esta razón, es decir, para despejar cualquier tipo de confusión, por la que el artículo 34.2 de la ley ratificó lo que ya se deducía del 33 y resultaba literalmente del 34.1: «en virtud» de títulos no inscritos7, cuando sean estos la causa directa de su nulidad (art. 34.1), pueden invalidarse otros inscritos pero no de los subsiguientes, esto es, de quienes apoyándose en ellos adquieran con posterioridad e inscriban los suyos.
El 34. 1, que preveía expresamente el caso, aceptó así que se impugnase título inscrito (el que el 34 llamaba «del otorgante») «en virtud» de otro que no lo esté8. Pero exclusivamente el nulo no el de quienes adquiriesen luego e inscribiesen después sus títulos confiando, porque constaba inscrito sin tacha, en la validez del anulado.
El artículo 34.2, por su parte, en una cuidada pero sibilina redacción, procedió a insistir y, por tanto, remachar la...

References: artículo 35
 artículo 32
 artículo 33
 artículo 34
 artículo 34
 resolución 
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 artículo 34
 artículo 34