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Timestamp: 2019-09-16 20:45:31+00:00

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Crisis económica y la moderna configuración jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus · Noticias Jurídicas
15/09/2015 13:50:14 | Cláusula rebus sic stantibus
I. Configuración contractual de la cláusula
II. Derecho comparado y nuevos enfoques legislativos
III. Evolución de la doctrina jurisprudencial
IV. Distinción de figuras afines
V. Su aplicación a los supuestos de crisis económica. En especial, los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles
– Doctrina de la Sala 1ª del Tribunal Supremo emanada de las sentencias nº 820/2012, de 17 de enero de 2013, nº 822/2012, de 18 de enero de 2013, nº 333/2014, de 30 de junio, nº 591/2014 de 15 de octubre y nº 227/2015, de 30 de abril.
El contrato, una vez que concurren los requisitos de consentimiento de las partes, objeto cierto, causa y, en su caso, la formalidad que eventualmente exija la ley, queda perfeccionado y, desde entonces obliga a las partes (art. 1258 CC), sin que pueda quedar al arbitrio de una de ellas la eficacia del mismo. Se trata de la máxima pacta sunt servanda y del principio de irrevocabilidad del contrato que deriva de los arts. 1098 y 1156 CC.
La facultad resolutiva del contrato sólo se contempla para aquel contratante que, habiendo llevado a afecto aquello a que venía obligado por su parte, se ve afectado por el incumplimiento de la contraparte (art. 1124 CC), lo que en realidad viene a confirmar el principio general de vinculatoriedad de los contratos.
Sin embargo, tratándose de contratos de larga duración, la modificación sustancial de las circunstancias que existían en el momento de la celebración puede fundamentar, bien la rescisión de la obligación contraída, bien una “revisión” de los términos de la misma. Y si bien el Código Civil no prevé una fórmula general, si contempla, como excepción, que una de las partes pueda revocar o poner fin a un contrato perfeccionado y eficaz. Es el caso del art. 1594 del CC, que permite al dueño de la obra desistir del contrato previa indemnización, el art. 1700.4º CC, que autoriza al socio poner término a la sociedad civil siempre que actúe de buena fe y en tiempo oportuno, el art. 1732 CC, que prevé la extinción del mandato por revocación del mandante o renuncia del mandatario o el caso de la revocación de donaciones por ingratitud y por supervivencia o superveniencia de hijos (arts. 644 y 648 CC).
Pero la cuestión que aquí se plantea es otra: qué sucede con los contratos celebrados con anterioridad al inicio de la crisis económica en 2007, cuyos efectos pueden afectar tan profundamente al equilibrio de las prestaciones a que se comprometieron las partes que parece justificado acudir a algún mecanismo que permita al perjudicado desvincularse o, al menos, ver moderado su sacrificio. Especialmente el mercado inmobiliario en conexión con el sector financiero ha sido el ámbito en el que la recesión económica ha tenido mayor incidencia, por lo que los tribunales han tenido oportunidad de pronunciarse sobre pretensiones de ineficacia de compraventas concertadas antes del inicio de la crisis y afectadas por el desplome de los precios de los inmuebles y el cerrojazo al crédito en general y el hipotecario en particular.
Y un ejemplo del supuesto se encuentra en las principales calles comerciales de las ciudades españolas, donde ha sido insuficiente la tradicional cláusula de estabilización de la renta (variaciones que experimente el IPC) de los locales de negocios, ante la extraordinaria caída del consumo y demás efectos de la recesión, que han conducido, bien a una renegociación a la baja de la renta (convenida sobre la base de una coyuntura económica muy distinta) o directamente al cierre del negocio.
Sin embargo, esta situación de excepcional, extraordinaria, brusca e imprevisible alteración del statu quo no es nueva a lo largo de la historia, por lo que podemos acudir a los precedentes y las soluciones adoptadas en aquellos casos.
La conocida como cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas) es de origen romano y desarrollo medieval, época en que se consideraba debía estimarse implícita en los contratos de tracto sucesivo, de forma que legitimaba a la parte perjudicada por un cambio importante de las circunstancias para instar la resolución del contrato.
Más modernamente, a principios del siglo pasado, la doctrina germana reelaboró la referida teoría como respuesta a los estragos ocasionados en Alemania por la I Guerra Mundial, a través de la llamada teoría de la “base del negocio”. Larenz[i] la enuncia así: al celebrar el contrato, los contratantes tienen en cuenta una serie de circunstancias generales que presuponen estables (el orden político y económico, el poder adquisitivo de la moneda, etc.), circunstancias que constituyen “la base objetiva del negocio”. Pues bien, cuando dicha base del negocio se altera de modo grave e imprevisible, introduciendo un excesivo desequilibrio de las prestaciones, la parte perjudicada puede exigir que se reestablezca el equilibrio entre ellas o, en caso de desacuerdo o imposibilidad, pedir la resolución del contrato.
También aborda esta cuestión la moderna teoría del “riesgo imprevisible”, formulada por Hauriou[ii], que distingue en la ejecución del contrato entre el riesgo previsible, que tiene que ser soportado por el perjudicado, y el riesgo imprevisible, cuyas consecuencias deben compartir ambas partes.
Actualmente la doctrina patria acoge multitud de partidarios del reequilibrio de los esfuerzos de los contratantes cuando concurre una verdadera situación de alteración extraordinaria de las circunstancias, siendo diversas las argumentaciones invocadas: la buena fe, la equidad, la falta sobrevenida de causa, la equivalencia de las prestaciones, etc.
En relación con esta materia alguno de los ordenamientos jurídicos de nuestro entorno sí contemplan un mecanismo moderador, como el caso del Código Civil italiano (arts. 1467 y 1468) respecto de los contratos de ejecución continuada, periódica o diferida, para el caso de que la prestación de cualquiera de las partes "è divenuta eccessivamente onerosa", o el portugués (art. 437) que prevé el supuesto de que las circunstancias en que las partes fundaron la decisión de contratar "tiverem sofrido uma alteraçâo anormal."
Pero es que los principales textos internacionales y de modernización de la regulación de la contratación no prescinden de la contemplación del supuesto y su influencia en la eficacia del contrato.
Entre los primeros, destaca el caso de los Principios Unidroit sobre los Contratos Comerciales Internacionales (Roma 1995), cuyo art. 6.2 contempla los efectos que la “excesiva onerosidad” o hardship despliega sobre el principio general de obligatoriedad del contrato.
Así, el art. 6.2.1 proclama la cláusula general de que: Cuando el cumplimiento de un contrato llega a ser más oneroso para una de las partes, esa parte permanece obligada, no obstante, a cumplir sus obligaciones salvo lo previsto en las siguientes disposiciones sobre “excesiva onerosidad” (hardship).
El art. 6.2.2 define lo que hay que entender por “excesiva onerosidad” (hardship): Hay “excesiva onerosidad” (hardship) cuando el equilibrio del contrato es alterado de modo fundamental por el acontecimiento de ciertos eventos, bien porque el costo de la prestación a cargo de una de las partes se ha incrementado, o porque el valor de la prestación que una parte recibe ha disminuido, y:
a) dichos eventos acontecen o llegan a ser conocidos por la parte en desventaja después de la celebración del contrato;
b) los eventos no pudieron ser razonablemente tenidos en cuenta por la parte en desventaja en el momento de celebrarse el contrato;
c) los eventos escapan al control de la parte en desventaja; y
Para estos supuestos el art. 6.2.3 señala los siguientes efectos:
1) En caso de “excesiva onerosidad” (hardship), la parte en desventaja puede reclamar la renegociación del contrato. Tal reclamo deberá formularse sin demora injustificada, con indicación de los fundamentos en los que se basa.
2) El reclamo de renegociación no autoriza por sí mismo a la parte en desventaja para suspender el cumplimiento.
3) En caso de no llegarse a un acuerdo dentro de un tiempo prudencial, cualquiera de las partes puede acudir a un tribunal.
4) Si el tribunal determina que se presenta una situación de “excesiva onerosidad” (hardship), y siempre que lo considere razonable, podrá:
a) resolver el contrato en fecha y condiciones a ser fijadas; o
En el ámbito de nuestro continente, los principios de Derecho Europeo de la Contratación (PELL) atienden al hecho de que el cambio "no pudo razonablemente tenerse en cuenta en el momento de la celebración del contrato" (art. 6.111). En parecidos términos, el Proyecto de la Compraventa Europea, en relación a que dicho cambio "no se tuvo en cuenta y no pueda esperarse que se tuviese en cuenta."
Y en España, los trabajos de la Comisión codificadora para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos, incluye la previsión en un nuevo art. 1213 del CC, inspirado tanto en la idea de la causa negocial como en la de la asignación de riesgos:
"Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.
La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato".
Paradigmática hasta fechas muy próximas es la postura de tradicional desconfianza de la jurisprudencia hacia la cláusula comentada, lo que provocaba un restringido uso por la excepcionalidad de su fundamento. Ejemplo sumamente ilustrativo de la posición del Tribunal Supremo es la no tan lejana sentencia de 25 de enero de 2007:
"(...) analizando la aplicabilidad al caso de la cláusula rebus sic stantibus, dice la sentencia de 23 de abril de 1991 que 'la doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro derecho vigente, la cláusula rebus sic stantibus como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las sentencias de 14 de diciembre de 1940, 17 de mayo de 1941, y 5 de junio de 1945, la de 17 de mayo de 1957 establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula rebus sic stantibus no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones'. Tal doctrina se ha mantenido en posteriores resoluciones de esta Sala –Sentencias, entre otras, de 29 de mayo de 1996, 10 de febrero de 1997, 15 de noviembre de 2000, 27 de mayo de 2002 y 21 de marzo de 2003–“.
La jurisprudencia ha evolucionado hacia una posición favorable a la revisión del contrato por alteración extraordinaria de las circunstancias, objetivando la fundamentación, que encuentra así acomodo en el Código Civil, según la STS 333/2014, de 30 de junio, viene a confirmar la tendencia decidida plasmada en las SSTS 820/2012, de 17 de enero de 2013 y 822/2012, de 18 de enero de 2013:
“En relación con el necesario cambio o adaptación de los referentes que tradicionalmente han configurado o caracterizado la aplicación de esta cláusula todo parece indicar que debe abandonarse su antigua fundamentación según reglas "de equidad y justicia" en pro de una progresiva objetivación de su fundamento técnico de aplicación. En este sentido, la fundamentación objetiva de la figura, alejada de los anteriores criterios subjetivistas, resulta ya claramente compatible con el sistema codificado. Así, en primer lugar, conviene señalar que la aplicación de la cláusula, en rigor, no supone una ruptura o singularidad respecto de la regla preferente de la lealtad a la palabra dada (pacta sunt servanda), ni tampoco de la estabilidad o mantenimiento de los contratos. Por contra, su aplicación, cifrada en una sobrevenida mutación de las circunstancias que dieron sentido al negocio celebrado, se fundamenta en criterios o reglas que también pueden definirse como claves de nuestro sistema codificado, ya que desde su moderna configuración la figura obtiene su fundamento último de las propias directrices del orden público económico, particularmente de la regla de la conmutatividad del comercio jurídico y del principio de buena fe.
De la primera regla se desprende que todo cambio de bienes y servicios que se realice onerosamente tiene que estar fundado en un postulado de conmutatividad, como expresión de un equilibrio básico entre los bienes y servicios que son objeto de intercambio…. Por tanto, más allá de su mera aplicación como criterio interpretativo, art. 1289 del Código Civil , la conmutatividad se erige como una regla de la economía contractual que justifica, ab initio, la posibilidad de desarrollo de figuras como la cláusula rebus sic stantibus.”
Y en relación con el principio de buena fe en la economía de los contratos señala esta importante STS 333/14:
“…permite una clara ponderación de los resultados que se deriven de la regla de que los pactos deben siempre ser cumplidos en sus propios términos. En este sentido, si en virtud de la buena fe el acreedor no debe pretender más de lo que le otorgue su derecho y el deudor no puede pretender dar menos de aquello que el sentido de la probidad exige, todo ello de acuerdo a la naturaleza y finalidad del contrato; también resulta lógico, conforme al mismo principio, que cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado. Esta relación entre el principio de buena fe y la cláusula rebus sic stantibus ya ha sido reconocida por esta Sala, caso, entre otras, de la Sentencia de 21 de mayo de 2009 (núm. 1178/2004).”
Respecto a los criterios que sirven de fundamento a la cláusula rebus sic stantibus en su moderna caracterización, esta STS 333/2014 realiza una síntesis de los distintos enfoques, fundamento causal, base del negocio y asignación contractual del riesgo derivado:
“… a través de la doctrina de la base del negocio, se contrasta principalmente el alcance de dicha mutación o cambio respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o equilibrio prestacional del mismo. De esta forma, el contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutación o cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del negocio cuando:
Por su parte, el otro criterio concorde a esta función delimitadora de la tipicidad contractual en la aplicación de esta figura viene representado por el alea o marco de riesgo establecido o derivado del negocio, el denominado "riesgo normal del contrato". En este sentido, el contraste se realiza entre la mutación o cambio de circunstancias y su imbricación o adscripción con los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, o bien por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato, de forma que para la aplicación de la figura el cambio o mutación, configurado como riesgo, debe quedar excluido del "riesgo normal" inherente o derivado del contrato.”
En todo caso, prima el principio de conservación del negocio, siendo preferida para solucionar el supuesto de “excesiva onerosidad”, la revisión de las prestaciones sobre la resolución del contrato.
Para una plena caracterización de la cláusula rebus sic standibus se hace imprescindible diferenciarla de dos supuestos próximos como son el supuesto de imposibilidad sobrevenida de la prestación (art. 1184 CC) y el caso de la facultad resolutoria por incumplimiento de la contraparte (art. 1124 CC).
En cuanto a la imposibilidad sobrevenida, enlaza con el supuesto de caso fortuito, y la ocurrencia de un supuesto imprevisible (art. 1105 CC). Sin embargo, la aplicación de la cláusula estudiada no exige que la prestación se torne imposible sino que basta con que el cambio de las circunstancias implique una alteración sustancial de la causa o finalidad económica del negocio que altere el equilibrio prestacional del contrato implicando una injustificada mayor onerosidad para una de las partes. Es el caso de la STS 822/2012, de 18 de enero de 2013, en que, en relación a las dificultades del comprador de acceder al crédito hipotecario para el pago del precio, se alegaba que la prestación había devenido imposible (1184 CC), a lo que se oponía la máxima de que el género no perece, especialmente tratándose de dinero. Y en cuanto a la nota de imprevisibilidad de la alteración de las circunstancias debe ser entendida desde la perspectiva de la tipicidad del contrato en relación con el contexto económico en que nace, aspectos que van a delimitar la distribución del riesgo natural.
Esta doctrina es especialmente oportuna para los supuestos de especulación inmobiliaria como el que contempla la reciente STS 227/2015, 30 de abril de 2015:
“No es admisible en Derecho que el recurrente pretenda, tras haberse beneficiado de la espiral en la subida del precio de la vivienda que le permitió obtener importantes ganancias mediante operaciones especulativas, que sea el promotor inmobiliario quien cargue con las pérdidas cuando tal espiral se ha invertido y los precios, tal como subieron, han bajado.
Concurren varias de las circunstancias que la sentencia de esta Sala núm. 820/2013, de 17 de enero de 2014 , mencionaba para justificar que no procediera la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus: la vivienda adquirida estaba destinada a una operación especulativa (su rápida venta en la expectativa de que los precios seguirían subiendo como lo habían hecho hasta ese momento); el comprador era en aquel momento un profesional del mercado inmobiliario, siquiera fuera en este tipo de operaciones especulativas; el comprador, cuando compró la vivienda, ya estaba fuertemente endeudado como consecuencia de la concertación de numerosos contratos de compra sin contar con recursos suficientes para pagar el precio, confiado en que se procedería a la venta de las viviendas antes de tener que pagar el grueso del precio pendiente de pago por el rápido incremento de los precios.
En el caso objeto de este recurso, tratándose de una compra claramente especulativa, a la posibilidad de una ganancia rápida y sustancial, consecuencia de la rápida subida que venían sufriendo los precios de las viviendas, correspondía lógicamente un riesgo elevado de que se produjera un movimiento inverso. Acaecido tal riesgo, no puede pretender el contratante quedar inmune mediante la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus y trasladar las consecuencias negativas del acaecimiento de tal riesgo al otro contratante. Una aplicación en estos términos de la doctrina rebus sic stantibus sería contraria a la buena fe, que es justamente uno de los pilares en los que debe apoyarse la misma.
En segundo término, en los casos de incumplimiento esencial amparados en el art. 1124 del CC, se alude como fundamento de la resolución del negocio a la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones de la parte afectada por el incumplimiento, o la quiebra de la finalidad económica, o frustración del fin práctico perseguido, justificaciones que también se manejan para la implementación de la cláusula rebus sic stantibus.
Sin embargo, mientras que la resolución atiende a la quiebra o frustración de la finalidad práctica o resultado buscado por las partes, la aplicación de la cláusula rebus atiende a la quiebra o frustración del equilibrio entre las prestaciones, de la conmutatividad y onerosidad contractual sobre la que se diseñó el resultado práctico querido por las partes.
El resurgimiento de la cláusula rebus en la jurisprudencia viene de la mano de la necesidad de dar respuesta a las dificultades que la crisis económica está causando para dar cumplimiento a los negocios jurídicos que, concluidos en un contexto de bonanza, en la difícil coyuntura actual se están convirtiendo en una pesada e incluso inasumible carga.
Como se viene comentando, las SSTS 820/2012, de 17 de enero de 2013; 822/2012, de 18 de enero de 2013; 333/2014, de 30 de junio; 591/2014 de 15 de octubre, y la muy reciente 227/2015, de 30 de abril, constituyen, de un lado, la plena confirmación de la tendencia de normalización de la aplicación de esta figura jurídica, abandonando el tradicional recelo hacia la misma en sintonía con la referida normativa de armonización y la propuesta codificadora; de otro lado, las sentencias comentadas ponen de manifiesto que la crisis económica, a la que catalogan como un “hecho notorio” puede dar lugar a la “excesiva onerosidad” que es el presupuesto de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Pero también advierten que, por el mero hecho de hallarnos en el contexto de crisis económica, no se puede pretender la automática revisión del negocio, ni en cualquier supuesto (de hecho, de las cinco sentencias citadas sólo es aplicada al caso concreto la nueva doctrina en las SSTS 333/2014 y 591/2014, como más adelante se examinará brevemente).
El Alto Tribunal, en sintonía con el proyectado art. 1213 del CC, exige que la alteración de las circunstancias haya frustrado la finalidad económica del contrato o quebrado el equilibrio entre las prestaciones, de manera que la subsistencia de la obligación determine para una de las partes una excesiva onerosidad, bien por el elevado coste de la prestación que se ve obligada a realizar, bien por el envilecimiento del valor de lo recibido. Expone la STS 333/2014:
“En relación a la excesiva onerosidad hay que señalar que su incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. Este hecho se produce cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo), como cuando representa una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato). En este caso, las hipótesis son básicamente dos; que la excesiva onerosidad refleje un substancial incremento del coste de la prestación, o bien, en sentido contrario, que la excesiva onerosidad represente una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida. En este contexto, y dentro de la fundamentación objetiva y de tipicidad contractual señalada, pueden extraerse las siguientes consideraciones de carácter general:
C) En ambos casos, por mor de la tipicidad contractual de la figura, el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc”
Como se anticipó, la STS 333/2014, de 30 de junio aplicó la doctrina de la cláusula rebus al examinar los efectos de la crisis económica en el contrato celebrado en 2006 entre una empresa de publicidad y la EMT del Ayuntamiento de Valencia para la explotación de la publicidad en los autobuses de esta ciudad. En este supuesto el Alto Tribunal aprecia que la crisis económica había provocado un descenso de la publicidad a partir del año 2008 hasta el punto de que, no sólo desaparecieron los beneficios del negocio para la empresa explotadora, sino que incluso el pago del canon mínimo a que venía obligada comprometía la viabilidad misma de la empresa. Considera, además, que la falta de previsión de la disminución del volumen del negocio (si se había tenido en cuenta lo contrario) no es obstáculo para la aplicación de la cláusula sino que es síntoma de la imprevisibilidad del cambio drástico del contexto económico, partiendo de los análisis financieros del sector. En consecuencia el Tribunal Supremo casó la sentencia de apelación y confirmó la dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Valencia la cual declaraba que se había producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración generaba un desequilibrio de las prestaciones en perjuicio de la empresa de publicidad y acordaba una rebaja proporcional en el canon a pagar por ésta en función de los mermados beneficios obtenidos a partir de 2009.
Expone la sentencia respecto al caso concreto que:
“Determinado el carácter extraordinario de la alteración de las circunstancias, por el hecho notorio de la actual crisis económica, su notable incidencia en el contexto del mercado publicitario del transporte y su nota de imprevisibilidad en el marco de razonabilidad de la distribución asignación de los riesgos del contrato, la tipicidad contractual de la figura requiere, además, que dicha alteración o cambio de circunstancias produzca una ruptura de la razón de conmutatividad del contrato traducida en una excesiva onerosidad en el cumplimiento de la prestación de la parte afectada.”
La concurrencia de las notas de: 1º) carácter extraordinario del cambio de las circunstancia, 2º) imprevisibilidad desde el contexto de la celebración del contrato y la razonable distribución de los riesgos en función de la propia tipicidad del contrato, 3º) unida al efecto de excesiva onerosidad (bien por la frustración de la finalidad económica del contrato, bien por la ruptura del equilibrio de las contraprestaciones), constituyen las clave de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.
Por su parte, la STS 591/2014 de 15 de octubre versa sobre los efectos de la crisis económica en el negocio de la hostelería y, particularmente de la revisión de un contrato de arrendamiento celebrado por una conocida cadena hotelera como consecuencia del desplome de la ocupación. El Alto Tribunal aplica la doctrina rebus corrigiendo la decisión de segunda instancia fundada en la anterior posición doctrinal restrictiva:
A) en cuanto a la base objetiva del negocio existente al tiempo de contratar y la alteración de la misma dice la sentencia "el contexto económico del momento de la celebración y puesta en ejecución del contrato (periodo del 1999 a 2004), de inusitado crecimiento y expansión de la demanda acompañado, además, de una relevante promoción urbanística de la zona de ubicación de los hoteles, formó parte de la base económica del negocio que informó la configuración del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en febrero de 1999. Desde esta perspectiva, y conforme a las prácticas negociales del sector en dicho contexto, no parece que pese a tratarse la parte arrendataria de una empresa relevante en el sector y, por tanto, conocedora del riesgo empresarial que entraña la explotación del negocio de hostelería, se le puede imputar, exclusivamente, la falta de previsión acerca de la crisis económica; de forma que por las circunstancias de su irrupción, de su especial impacto y trascendencia, su asignación como riesgo no puede caer sólo en la esfera de control de la parte en desventaja, ni tampoco cabe establecer que 'razonablemente' se hubiera debido tener en cuenta en la distribución natural de los riesgos derivados del contrato celebrado.”
B) respecto a la imprevisibilidad del cambio de circunstancias señala “que la nota de imprevisibilidad no debe apreciarse respecto de una abstracta posibilidad de producción de la alteración o circunstancia determinante del cambio considerada en sí mismo, esto es, que la crisis económica es una circunstancia cíclica que hay que prever siempre, con independencia de las peculiares características y alcance de la misma en el contexto económico y negocial en el que incide (STS de 26 de abril de 2013, núm. 308/2013).”
C) en último término dice la STS “también se da, en el presente caso, el presupuesto de la excesiva onerosidad como exponente de la ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones de las partes (principio de conmutabilidad del contrato), particularmente referenciada en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, comporta un resultado reiterado de pérdidas (inviabilidad económica) o la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación); supuesto del presente caso en donde los hoteles de la cadena Accor (Novotel e Ibi) presentan unas pérdidas acumuladas cercana a los tres millones de euros en el periodo 2005-2009, frente al balance positivo de la empresa arrendadora, en torno a los 750.000 euros para el mismo periodo objeto de valoración.”
El efecto de apreciar esta doctrina en el caso analizado es que la STS revisa a la baja la renta durante un periodo temporal en que se estima han incidido las circunstancias adversas:
“En efecto, el alcance modificativo de la cláusula rebus ha resultado de aplicación preferente, con carácter general, tanto en la doctrina tradicional de esta Sala, como en su reciente caracterización llevada a cabo en la citada Sentencia de 30 de abril de 2014 (núm. 333/2014). En esta línea, también debe precisarse que esta solución se corresponde, en mayor medida, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus); criterio, que la reciente doctrina de esta Sala ha elevado a principio informador de nuestro sistema jurídico, mas allá de su tradicional aplicación como mero criterio hermenéutico, STS 15 de enero de 2013 (núm. 827/2012). Pero además, y en todo caso, el alcance modificativo también se corresponde mejor con la naturaleza y características del contrato celebrado, esto es, de un contrato de arrendamiento de larga duración.”
Finalmente las SSTS 820/2012 y 822/2012, se refieren a la pretensión del comprador de obtener la resolución de un contrato de compraventa de vivienda en construcción, celebrado en 2008, a causa de la imposibilidad de obtener financiación para pagar la parte del precio pendiente; en el contrato se contemplaba la decisión de la parte compradora de "subrogarse al préstamo del promotor", pero también la posibilidad de que la entidad de crédito denegara la subrogación.
El Tribunal Supremo, en primer lugar opta por calificar el contrato de compraventa de cosa fututa y no de arrendamiento de obra (que hubiera posibilitado el desistimiento voluntario del dueño de la obra al amparo del art. 1594 CC) y, después de referir el tradicional recelo hacia la cláusula rebus, pone de manifiesto que:
“más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa (SSTS 10-2-97, 15-11-00, 22-4-04 y 1-3-07), y por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria (SSTS 20-5-97 y 23-6- 97).
Lo anteriormente razonado no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla (SSTS 27-6-84, 17-5-86, 21-2-90 y 1-3-07).
la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.”
Consecuentemente, la actual jurisprudencia considera que la crisis económico-financiera es un hecho notorio capaz de producir una alteración en la base del negocio de magnitud suficiente como para autorizar la revisión del contrato si se acredita la excesiva onerosidad por el desequilibrio entre las prestaciones, no siendo razonablemente exigible que se hubiera previsto el cambio de circunstancias en el momento de obligarse las partes, todo ello desde la moderna concepción de la cláusula rebus sic stantibus.
[i] Larenz, K., "Base del negocio jurídico y cumplimiento de los contratos", trad. de C. Fernández Rodríguez, Edit. Revista de Derecho Privado, Madrid, 1956, págs. 37 y ss. Según Larenz, la base objetiva del negocio desaparece en dos casos: cuando la relación de equivalencia entre las prestaciones se rompe de manera tal que ya no puede hablarse de contraprestación (destrucción de la relación de equivalencia). Y desde que la finalidad común y objetiva del contrato, expresada en su contenido, haya resultado definitivamente inalcanzable, sin importar que la prestación sea todavía posible (frustración del fin). La base subjetiva del negocio desaparece si las circunstancias positivamente esperadas por las partes no llegan a existir, o se extinguen si lo esperado era su persistencia.
[ii] Hauriou, M., “La teoría del riesgo imprevisible y los contratos influidos por instituciones sociales”, Revista de Derecho Privado, enero de 1926, pág. 1

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