Source: https://www.slideshare.net/davidballester/iva-4-a-viviendas-en-construccin-pagos-anticipados-9190930
Timestamp: 2018-08-15 01:46:53+00:00

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, Economista en Gestión económica, fiscal y contable
1. EL IVA DEL 4% Y LASVIVIENDASDavid Ballester http://about.me/davidballester 1
2. SOBRE LA APLICACIÓN DEL TIPO DE IVA DEL 4% A LOS PAGOS ANTICIPADOS DE LAS ENTREGAS DE VIVIENDAS DURANTE EL PERÍODO DE CONSTRUCCION INTRODUCCIONEn el Boletín Oficial del Estado del Sábado 20 de Agosto se ha publicado el RealDecreto-ley 9/2011, de 19 de agosto, de medidas para la mejora de la calidad y cohesióndel sistema nacional de salud, de contribución a la consolidación fiscal, y de elevacióndel importe máximo de los avales del Estado para 2011.El Real Decreto –ley incluye la siguiente Disposición Transitoria:“Disposición transitoria cuarta. Tipo impositivo aplicable del Impuesto sobre el ValorAñadido a las entregas de viviendas.Con efectos desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley y vigenciaexclusivamente hasta el 31 de diciembre de 2011, se aplicará el tipo reducido del 4 porciento del Impuesto sobre el Valor Añadido a las entregas de bienes a las que se refiereel número 7.º del apartado uno.1, del artículo 91 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre,del Impuesto sobre el Valor Añadido”. CUESTIONDeterminar si es aplicable el tipo impositivo del 4% a los pagos anticipados a cuenta dela compra de una vivienda en construcción desde la entrada en vigor de la mencionadamedida hasta el 31 de diciembre de 2011. 2
3. NORMATIVA APLICABLE - Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el valor añadido. - Real Decreto-ley 9/2011, de 19 de agosto, de medidas para la mejora de la calidad y cohesión del sistema nacional de salud, de contribución a la consolidación fiscal, y de elevación del importe máximo de los avales del Estado para 2011. - Cuestiones referentes a la disminución del tipo impositivo del IVA aplicable a la entrega de viviendas (AEAT). RESPUESTAPROMOCIONES EN REGIMEN DE VENTAEl artículo 90, apartado dos, de la Ley 37/1992, de 26 de diciembre, del Impuesto sobreel Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), dispone que el tipo impositivo aplicable acada operación será el vigente en el momento del devengo.Por su parte el artículo 75 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido se ocupa deregular las reglas de devengo de dicho Impuesto. En concreto, el apartado uno, número1°, de dicho precepto establece lo siguiente:“Uno. Se devengará el Impuesto:1°. En las entregas de bienes, cuando tenga lugar su puesta a disposición del adquirenteo, en su caso, cuando se efectúen conforme a la legislación que les sea aplicable. 3
4. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, en las entregas de bienes efectuadas envirtud de contratos de venta con pacto de reserva de dominio o cualquier otra condiciónsuspensiva, de arrendamiento-venta de bienes o de arrendamiento de bienes concláusula de transferencia de la propiedad vinculante para ambas partes, se devengará elImpuesto cuando los bienes que constituyan su objeto se pongan en posesión deladquirente.(...).”Por otro lado, el artículo 75, apartado dos, párrafo primero, de la misma Ley dispone losiguiente:“Dos. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en las operaciones sujetas agravamen que originen pagos anticipados anteriores a la realización del hechoimponible el Impuesto se devengará en el momento del cobro total o parcial del preciopor los importes efectivamente percibidos.”.Por lo tanto, el Impuesto se devengará, en principio, cuando se ponga la vivienda adisposición del adquirente, sin perjuicio de que el Impuesto también pueda devengarsecon ocasión de los pagos anticipados que se realicen, de conformidad con lo dispuestoen el artículo 75.Dos de la Ley 37/1992, y por el importe efectivamente pagado.Por otro lado, la Consulta Vinculante V0350-11 de 15/02/2011 (V0350-11) señala losiguiente:“En el supuesto en que se efectuaran pagos a cuenta anteriores a la entrega de lavivienda objeto de la operación, el tipo impositivo aplicable será el vigente en elmomento en que tales pagos se realicen efectivamente, dado que éste será el momentodel devengo del impuesto correspondiente a los mismos”.Y en relación a la base imponible de los pagos a cuenta y de la entrega efectiva delinmueble señala: 4
5. “Se debe indicar que la base imponible correspondiente a cada uno de los pagos acuenta estará constituida por el importe efectivamente pagado en cada momento,mientras que la base imponible correspondiente a la entrega efectiva del inmueble estaráconstituida por el importe total de la contraprestación una vez deducidos cada uno delos pagos anticipados que originaron previamente el devengo del Impuesto”.Esta opinión coincide plenamente con la de la AEAT que en el documento dePreguntas Frecuentes sobre la aplicación del tipo del 4% a las entregas de viviendascon fecha 9 de septiembre recoge lo siguiente:¿Cómo tributan los pagos anticipados realizados durante el 20 de agosto y el 31 dediciembre de 2011?Los pagos anticipados realizados durante dicho período a que se refiere el RealDecreto-ley 9/2011, correspondientes a entregas de viviendas, garajes y anexos enellos situados, tributarán igualmente al tipo del 4%, con independencia de que laentrega del inmueble se produzca con posterioridad al 31 de diciembre de 2011.(http://www.aeat.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Le_Interesa/preguntas_frecuentes_iva.pdf).Por lo tanto y de acuerdo con todo lo anterior, se podría aplicar a los pagos a cuentaanteriores a la entrega de la vivienda realizados entre el 20 de Agosto y el 31 dediciembre de 2011, el tipo impositivo del 4% al ser el vigente en el momento en quetales pagos se realizan efectivamente, dado que es éste el momento del devengo deacuerdo con la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido.PROMOCIONES EN ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRAEn el caso de viviendas en arrendamiento con opción de compra, siempre y cuando semantenga el propósito de venta final al arrendatario, el período de arrendamiento previo 5
6. al ejercicio de la opción de compra tiene la consideración de prestación de servicios noexenta, ya que se debe acudir a la letra d’) del artículo 20.uno.23º de la Ley 37/1992.Esta letra d´) excluye de la exención los arrendamientos con opción de compra deterrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al Impuesto.El arrendamiento con opción de compra es, en este caso, una prestación de serviciossujeta y no exenta que implica la consiguiente repercusión del Impuesto devengado alarrendatario según tenga lugar la exigibilidad de las cuotas arrendaticias.En lo que respecta al tipo impositivo, el artículo 90, apartado uno de la Ley estableceque “el Impuesto se exigirá al tipo del 18 por 100, salvo lo dispuesto en el artículosiguiente”.El número 7º del artículo 91.uno.1 prevé la aplicación del tipo impositivo del 8 porciento a los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas,incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellossituados que se transmitan conjuntamente.Por su parte, el artículo 91.dos.1 dispone en su número 6º que se aplicará el tipoimpositivo del 4 por ciento a las entregas de viviendas calificadas administrativamentecomo de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando lasentregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en elmismo edificio que se transmitan conjuntamente. A estos efectos, el número de plazasde garaje no podrá exceder de dos unidades.En caso de que no se den las circunstancias necesarias para consideran el arrendamientocon opción de compra como arrendamiento financiero (Plan General de Contabilidad,aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, en su segunda parte;norma de registro y valoración 8ª, arrendamientos y otras operaciones de naturalezasimilar), el tratamiento de los ingresos por las cuotas de arrendamiento, tanto a efectoscontables como fiscales, será el establecido para los arrendamientos operativos, conindependencia de que en su caso se produzca posteriormente la venta a un preciodeterminado. 6
7. Por lo tanto y como consecuencia de todo lo expuesto y salvo mejor opinión encontrario y al pronunciamiento que al respecto pueda emitir la Dirección General deTributos o la AEAT, se consideraría que las cantidades percibidas por el arrendador enun arrendamiento con opción de compra siempre y cuando tenga consideración dearrendamiento operativo, son cuotas arrendaticias y no pagos anticipados a cuenta dela entrega de la vivienda, por lo que no será de aplicación la Disposición TransitoriaCuarta del Real Decreto-ley 9/2011, de 19 de agosto, de medidas para la mejora de lacalidad y cohesión del sistema nacional de salud, de contribución a la consolidaciónfiscal, y de elevación del importe máximo de los avales del Estado para 2011.David Ballesterhttp://about.me/davidballesterAgosto 2011 7

References: Real Decreto 
 artículo 91
 artículo 90
 artículo 75
 artículo 75
 artículo 75
 artículo 20
 artículo 90
 artículo 91
 artículo 91
 Real Decreto