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Timestamp: 2018-02-25 13:38:11+00:00

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Nr. 3 von 459 Publikationen
In Zeiten akuten Wohnungsmangels stellen Ausbau und Aufstockung von Bestandsgebäuden probate Mittel dar, um neuen – vermietbaren – Wohnraum zu schaffen. Der begrenzte Platz, der dem Eigentümer zur Verfügung steht, kann es erforderlich machen, zu diesem Zweck auf Nebenräume oder Grundstücksteile zurückzugreifen, die bereits anderweit (mit)vermietet sind. § 573b Abs. 1 BGB eröffnet dem Vermieter in solchen Fällen die Möglichkeit, eine Teilkündigung auszusprechen. Als Ausgleich für den Wegfall des gekündigten Nebenobjektes sieht § 573b Abs. 4 BGB vor, dass der Mieter eine angemessene Senkung der Miete verlangen kann. Der folgende Beitrag geht der Frage nach, ab wann und in welcher Höhe der Vermieter eine dahingehende Mietreduzierung schuldet.
I.	Sonderstellung und Tatbestand der Teilkündigung nach § 573b BGB
Im Regelfall können Wohnraummietverträge nicht teilweise, sondern nur insgesamt gekündigt werden. Werden mehrere Mietobjekte als Sachgesamtheit vermietet (z.B. Wohnung nebst Keller, Dachraum oder Garage), gilt das Prinzip der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses1. Danach ist eine gegenständlich auf einzelne Mietbestandteile beschränkte Kündigung grundsätzlich unzulässig. Von diesem Verbot macht § 573b Abs. 1 BGB eine Ausnahme für den Fall, dass es sich um nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstückes handelt und der Vermieter sie dazu verwenden will, um Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen (Nr. 1) oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten (Nr. 2). Nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume und -flächen sind nur solche, die sich außerhalb der Wohnung2 befinden und keine Funktionseinheit3 mit dieser bilden. Es handelt sich um einen eigenständigen Kündigungstatbestand, der nach h.M.4 nur für unbefristete5 Wohnraummietverträge6 gilt und – anders als das ordentliche Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 1 und 2 BGB – kein weiteres berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erfordert. Liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen vor, kann der Vermieter den Nebenraum bzw. Grundstücksteil gemäß § 573b Abs. 2 BGB mit einer Frist von drei Monaten abzüglich der Karenzzeit von drei Werktagen kündigen. § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB, der für die ordentliche Kündigung des Vermieters – je nach Mietdauer – längere Kündigungsfristen vorsieht, findet keine Anwendung7.
II. Rechtsfolgen der Teilkündigung nach § 573b BGB
Die wirksame Teilkündigung des Vermieters führt dazu, dass das gekündigte Nebenobjekt mit Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr zum Gegenstand der mietvertraglichen Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters gehört und das diesbezügliche Gebrauchsrecht des Mieters endet. Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, ist der Mieter nach § 573b Abs. 3 BGB berechtigt, eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum zu verlangen. Ansonsten ist der Mieter verpflichtet, den Nebenraum oder die Teilfläche nach § 546 Abs. 1 BGB geräumt an den Vermieter herauszugeben. Allerdings gelten zugunsten des Mieters die Härtefallregelungen der §§ 574 ff. BGB8.
2. Mietreduzierung
Da durch den Verlust des Nebenobjektes als Gebrauchsgegenstand regelmäßig das vertragliche Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung gestört wird, billigt § 573b Abs. 4 BGB dem Mieter das Recht zu, vom Vermieter nach der Teilkündigung eine angemessene Herabsetzung der Miete einzufordern.
Regelungstechnisch handelt es sich bei § 573b Abs. 4 BGB um eine Anspruchsnorm („kann … verlangen“). Es besteht weder ein einseitiges Kürzungsrecht des Mieters9, noch ist der Vermieter dazu verpflichtet, von sich aus die Miete zu senken10 oder unaufgefordert eine Mietreduzierung anzubieten11. Da die Senkung der Miete nicht automatisch kraft Gesetzes eintritt, muss der Mieter sie aktiv geltend machen, um in den Genuss der Mietreduzierung zu gelangen. Darin unterscheidet sich die Mietreduktion nach § 573b Abs. 4 BGB von der Mietminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB, welche bei Mangelhaftigkeit der Mietsache ohne weiteres zur Geltung kommt. Der Anspruch ist darauf gerichtet, dass der Vermieter sein Einverständnis mit der angemessenen Reduzierung der Miete erklärt. Die Mietsenkung vollzieht sich in der Rechtsform eines Änderungsvertrages12 gemäß § 311 Abs. 1 Alt. 2 BGB. Stimmt der Vermieter der Herabsetzung der Miete nicht oder nur teilweise zu, muss der Mieter ihn folglich auf entsprechende Zustimmung verklagen13. Die nicht erteilte Zustimmung wird dann nach § 894 Satz 1 ZPO durch Urteilsfiktion ersetzt.
Umstritten ist, ab wann der Mieter die Anpassung der Miete verlangen kann. Als fälligkeitsbegründende Ereignisse kommen insoweit in Betracht der (tatsächliche) Wegfall des Nebenobjektes, die (rechtliche) Teilbeendigung des Mietverhältnisses oder der Zugang des Herabsetzungsverlangens beim Vermieter. Diese Ereignisse können, müssen aber nicht zeitlich zusammenfallen, so dass es sich nicht um eine rein akademische Rechtsfrage ohne Praxisbezug handelt. Vielmehr geht es darum, ob die Fälligkeit des Mietsenkungsanspruches von der Teilrückgabe der Mietsache abhängt oder – unbeschadet der Erfüllung des Herausgabeanspruches des Vermieters – ab dem Ende des Mietverhältnisses eintritt oder erst durch die Anspruchserhebung des Mieters entsteht. Je nachdem, welcher Auffassung man folgt, ergeben sich unterschiedliche Konsequenzen.
(1) Norminterpretation
Aus dem Wortlaut des Gesetzes lassen sich keine Rückschlüsse darauf ziehen, zu welchem Zeitpunkt der Mietsenkungsanspruch fällig wird. Klar ist jedoch, dass jedenfalls vor der Teilbeendigung des Mietverhältnisses noch keine Fälligkeit eintreten kann. Selbst wenn der Mieter das Nebenobjekt vorzeitig räumt und herausgibt, ändert dies – vorbehaltlich abweichender Absprachen der Mietparteien – nichts an der bis zum Ablauf der Kündigungsfrist in voller Höhe geschuldeten Miete für das Gesamtobjekt. Keinen Auslegungszweifeln begegnet ferner, dass die Mietsenkung ein formloses – ausdrücklich oder konkludent zu erklärendes – Verlangen des Mieters voraussetzt. Problematisch ist hingegen, welche Auswirkungen das Herabsetzungsverlangen hat, ob es lediglich in die Zukunft gerichtet ist oder ob es Rückwirkung entfaltet und, sollte letzteres zutreffen, ob die Mietreduzierung an das Mietende oder an die Rückgabe des Teilobjektes anknüpft.
(2) Vermieterfreundliche Auslegung
Nach der für den Mieter strengsten Auffassung14 geht die Fälligkeit des Mietsenkungsanspruchs mit dessen Geltendmachung gegenüber dem Vermieter einher, so dass der Mieter – sofern das Mietverhältnis beendet und die Rückgabe des gekündigten Teilobjektes erfolgt ist – ab dem Zugang seines Herabsetzungsverlangens die Zustimmung des Vermieters zur künftigen Mietreduzierung einfordern kann. Für diese Ansicht spricht, dass § 573b Abs. 4 BGB die Senkung der Miete von einer vertraglichen Änderungsabrede der Mietparteien abhängig macht und gerade keine Rückwirkung anordnet, wie sie in anderen gesetzlichen Ermäßigungstatbeständen (z.B. § 560 Abs. 3 Satz 1 BGB: Senkung der Betriebskostenpauschale „vom Zeitpunkt der Ermäßigung an“) ausdrücklich geregelt ist. Da § 573b Abs. 4 BGB vorsieht, dass die Initiative zur Mietsenkung vom Mieter ausgeht, hat es der Mieter selbst in der Hand, den Herabsetzungsanspruch rechtzeitig geltend zu machen. Solange dies nicht geschieht, soll der Vermieter darauf vertrauen dürfen, dass eine Absenkung der Miete nicht erfolgt.15
(3) Mieterfreundliche Auslegung
Andererseits ist nicht zu verkennen, dass infolge der Teilkündigung des Nebenobjektes das synallagmatische Gleichgewicht nicht erst zu dem Zeitpunkt ins Wanken gerät, wo sich der Mieter tatsächlich darauf beruft, sondern bereits dann, wenn das vertragliche Gebrauchsrecht des Mieters endet. Der interpretatorisch neutrale Umstand, dass § 573b Abs. 4 BGB zum Wirksamkeitszeitpunkt der Mietsenkung schweigt, schließt einen Rückbezug des Herabsetzungsverlangens nicht aus. Will man den Mieter nicht ungebührlich abstrafen und den Vermieter ohne sachlichen Grund privilegieren, spricht daher vieles dafür, die Fälligkeit des Mietsenkungsanspruches nach Kundgabe des Herabsetzungsverlangens auf den Zeitpunkt der Teilbeendigung des Mietverhältnisses16 bzw. der Herausgabe des Nebenobjektes17 (zurück) zu datieren. Dabei kommt es nicht darauf an, wie viel Zeit seit der Beendigung/Herausgabe und dem Anspruchsbegehren/Änderungsvertrag inzwischen vergangen ist. Auch bei längerem Zuwarten des Mieters wirkt nämlich die Geltendmachung des Mietsenkungsanspruches, soweit keine Verjährung oder Verwirkung eingetreten ist, auf das Mietende bzw. die Rückgabe des Nebenobjektes zurück18.
(4) Schlussfolgerungen
Folgt man der mieterfreundlichen Betrachtung, macht es im Ergebnis keinen Unterschied, ob man für die Fälligkeit der Mietsenkung auf das Mietende im rechtlichen Sinne oder auf den Fakt der Rückgabe des Nebenobjektes abstellt. Hält man die tatsächliche Herausgabe für maßgeblich, besteht der Anspruch des Vermieters auf die ungeschmälerte Miete nach § 535 Abs. 2 BGB bis dahin fort. Tritt die Fälligkeit dagegen schon mit der rechtlichen Teilbeendigung des Mietverhältnisses ein und gibt der Mieter das Nebenobjekt nicht oder verspätet zurück, kann er zwar dennoch ab dem Mietende die Zahlung der herabgesetzten Miete beanspruchen, schuldet dem Vermieter jedoch für die vertragslose Weiternutzung des Nebenobjektes eine entsprechende Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB19. Bereits überzahlte Miete kann der Mieter, sobald er seinen Herabsetzungsanspruch geltend gemacht hat, wegen nachträglichen Wegfalls des Rechtsgrundes gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB beim Vermieter kondizieren20, ohne dass dem Mieter die Kenntnis der Nichtschuld nach § 814 BGB entgegengehalten werden kann21. Für den Fall der nicht fristgerechten Herausgabe bedeutet dies, dass sich eine Aufrechnungslage zwischen dem bereicherungsrechtlichen Rückerstattungsanspruch des Mieters und dem Entschädigungsanspruch des Vermieters ergibt, sofern man die Fälligkeit der Mietsenkung unabhängig von der Rückgabe des Nebenobjektes mit dem Ende des Mietverhältnisses gleichsetzt.
Da die Senkung der Miete aufgrund der Teilkündigung in angemessener Höhe zu erfolgen hat, ist fraglich, nach welchen Kriterien sich diese bemisst. Ist für das gekündigte Nebenobjekt im Wohnungsmietvertrag ein gesondertes Entgelt ausgewiesen (z.B. für den mitgemieteten Garagenstellplatz), bildet dieser Teilbetrag den Maßstab für die Herabsetzung der Miete22. Fehlt es an einer solchen Festlegung, kommt es in erster Linie auf den konkreten23 Nutzwert des Nebenobjektes für den Mieter im Verhältnis zur gesamten Mietsache an24. Im Übrigen können die Grundsätze der Minderung bei Mängeln der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB als Richtschnur herangezogen werden25. Dies kann im Einzelfall dazu führen, dass mit dem Entzug der Teilfläche keine ins Gewicht fallende Gebrauchsbeeinträchtigung entsteht, so dass eine Mietreduzierung mangels Erheblichkeit ganz ausscheidet26. Auch der Betriebskostenanteil, der auf das gekündigte Nebenobjekt entfällt, nimmt an der Mietsenkung entsprechend teil27, sofern diese Kosten bislang vom Mieter getragen wurden, sei es als Betriebskostenvorauszahlung oder –pauschale bzw. als Bestandteil der Bruttomiete.
Die Teilkündigung nach § 573b Abs. 1 BGB führt in der Rechtspraxis bislang ein Nischendasein. Einschlägige Judikate sind Mangelware. Dies mag zum einen daran liegen, dass die Norm in Vermieterkreisen eher unbekannt ist. Zum anderen dürfte im Rechtsalltag – vernünftigerweise – die Tendenz herrschen, dass sich die Mietparteien außergerichtlich einigen. Im Streitfall kann es jedoch entscheidungserheblich sein, welcher der dargestellten Auffassungen das Gericht folgt, so dass es durchaus Sinn ergibt, den Prozess frühzeitig durch sachdienlichen Rechtsvortrag in die „richtige“ Bahn zu lenken.
Häublein in: MünchKomm BGB, 7. Aufl. 2016, § 573b Rn. 17. Kunze/Kroll, Einseitige Änderungen des Vertragsgegenstandes durch den Vermieter, MietRB 2017, 111.
1 Dazu Kunze/Kroll, MietRB 2017, 111, 112; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 542 BGB Rn. 90.
2 Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, § 573b BGB Rn. 5; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl. 2007, § 573b BGB Rn. 4; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, § 573b BGB Rn. 15; a.A. – ohne Begründung – Heintzmann in: Soergel, BGB, Bd. 8, 13. Aufl. 2007, § 573b Rn. 3; einschränkend Häublein in: MünchKomm, BGB, 7. Aufl. 2016, § 573b Rn. 11 für ausdrücklich nicht zu Wohnzwecken überlassene Wohnungsteile, z.B. Hobbyräume.
3 Außenflächen, die sich unmittelbar an die Wohnräume anschließen, wie etwa Terrassen, sind funktional mit der Wohnung eng verbunden und stellen daher kein taugliches Teilkündigungsobjekt dar, vgl. Siegmund in: Schach/Schultz/Schüller, BeckOK-Mietrecht, 8. Edition, Stand: 01.06.2017, § 573b BGB Rn. 5.
4 Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573b BGB Rn. 4; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. X 97; Weidenkaff in: Palandt, BGB, 76. Aufl. 2017, § 573b Rn. 2.
5 Dies ergibt sich aus der systematischen Stellung der Vorschrift im Unterabschnitt „Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit“, vgl. BTDrs. 14/4553, S. 66 sowie Hannappel in: Bamberger/Roth, BeckOK-BGB, 42. Edition, Stand: 01.11.2016, § 573b Rn. 8.
6 Für Geschäftsraummietverträge fehlt es in § 578 Abs. 2 BGB an einer Verweisung auf § 573b BGB, worauf Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573b BGB Rn. 1 zutreffend hinweist; für eine erweiternde Anwendung der Vorschrift auf die Gewerbemiete im Wege teleologischer Extension plädiert dagegen Rolfs in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 573b Rn. 8.
7 So schon BT-Drs. 12/3254, S. 18 zu § 564b Abs. 2 Nr. 4 BGB a.F. (= Vorgängerbestimmung von § 573b BGB).
8 Weidenkaff in: Palandt, BGB, § 573b Rn. 11.
9 Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. X 102.
10 Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573b BGB Rn. 20.
11 Die Wirksamkeit der Teilkündigung erfordert kein Mietsenkungsangebot des Vermieters, vgl. Häublein in: MünchKomm, BGB, § 573b Rn. 17.
12 Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, § 573b BGB Rn. 52; Mössner in: Herberger/ Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 573b Rn. 66.
13 AG Hamburg, Urt. v. 24.02.1993 - 37A C 2333/92 - WuM 1993, 616; AG Mitte, Urt. v. 13.10.2010 - 13 C 5002/10.
14 Hinz in: Dauner-Lieb/Langen, AnwaltKommentar BGB, 3. Aufl. 2016, § 573b Rn. 16.
15 Hinz in: Dauner-Lieb/Langen, AnwaltKommentar BGB, 573b Rn. 16.
16 Heintzmann in: Soergel, BGB, § 573b Rn. 11; Krenek in: Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: November 2011, § 573b BGB Rn. 12.
17 Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573b BGB Rn. 21; Häublein in: MünchKomm, BGB, § 573b Rn. 17; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl. 2007, § 573b BGB Rn. 19; Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, § 573b Rn. 67.
18 A.A. Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, § 573b BGB Rn. 23, wonach die Mietreduzierung erst ab Vertragsschluss gelten soll, falls die Änderungsvereinbarung längere Zeit nach Rückgabe des Teilobjektes getroffen wird.
19 Heintzmann in: Soergel, BGB, § 573b Rn. 11; Krenek in: Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, § 573b BGB Rn. 12.
20 Häublein in: MünchKomm, BGB, § 573b Rn. 17; Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, § 573b Rn. 67.
21 Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, § 573b BGB Rn. 53.
22 Hinz in: Dauner-Lieb/Langen, AnwaltKommentar BGB, § 573b Rn. 17.
23 A.A. Lammel, Wohnraummietrecht, § 573b BGB Rn. 19, der auf den abstrakten Nutzwert des gekündigten Nebenraums abstellen will.
24 BT-Drs. 11/5972, S. 17 zu § 564b Abs. 2 Nr. 4 BGB a.F.
25 AG Köln, Urt. v. 31.07.2014 - 203 C 192/14 -
WuM 2015, 185; Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, § 573b
Rn. 68.
26 Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, Kap. IV Rn. 223.
27 Johann, NJW 1991, 1100, 1101; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, § 573b BGB Rn. 51.
Quelle: juris - AnwaltZertifikatOnline, 18/2017

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