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Timestamp: 2017-09-21 07:01:11+00:00

Document:
ibr-online: AG Tempelhof-Kreuzberg, 29.12.2016 - 23 C 258/15
IBRRS 2017, 3045
23 C 258/15
BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 574 Abs. 1
Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn die beabsichtigte Nutzungszeit so kurz ist, dass sie typischerweise durch andere Unterkünfte (Hotel, Pension) angemessen abgedeckt werden kann. Dieselbe Lage ist gegeben, wenn nicht insgesamt nur eine kurze Nutzungsdauer beabsichtigt ist, sondern sporadische Nutzung über längere Zeit. Denn auch hier lässt sich der Bedarf auf zumutbare Weise anderweitig befriedigen.
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 29.12.2016 - 23 C 258/15
hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Zivilprozessabteilung 23, auf die mündliche Verhandlung vom 08.12.2016 durch den Richter am Amtsgericht ...
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Parteien streiten um die Räumung der vom Kläger an die Beklagte vermieteten Wohnung.
Die Beklagte zu 1. ist Mieterin einer Wohnung im Hause ###, Vorderhaus, 2. OG links mit einer Größe von ca. 120 m² aufgrund Mietvertrages vom 8.9.1976. Der Beklagte zu 2. ist ihr Ehemann und wohnt ebenfalls in der Wohnung. Die Miete beträgt monatlich 610,51 Euro bruttokalt zuzüglich Vorauszahlungen auf die Heizkosten.
Der Kläger ist Eigentümer und als solcher Rechtsnachfolger des früheren Vermieters.
(Für die Einzelheiten wird auf den Mietvertrag, Bl. I 16 ff und den Grundriss Bl. 1123 d. A. verwiesen.).
Der Kläger ist 63 Jahre alt und wohnt in Schwerin, Landkreis Dahme Spreewald. Eine Tochter des Klägers, studiert in Berlin und wohnt im Vorderhaus des Hauses ###. Mit Schreiben vom 27.1.2015 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs mit Wirkung zum 31.10.2015, hilfsweise zum nächst möglichen Zeitpunkt. Zur Begründung verwies er auf die Notwendigkeit, als Eigentümer und Vermieter regelmäßig im Haus nach dem Rechten zu sehen und führte aus, dass die Objektverwaltung sein persönliches Erscheinen in regelmäßigen kurzen Abständen von ein bis zweimal pro Woche dringend erforderlich mache. Die Anfahrt aus Schwerin sei für ihn jeweils mit langen Anfahrt - und Rückfahrtzeiten verbunden. Zudem sei es erforderlich, dass er sich noch häufiger als in der Vergangenheit in Berlin aufhalte, um seine im Hause Nummer wohnende Tochter zu treffen. Schließlich widersprach er der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses und wies auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs hin.
(Für die Einzelheiten wird auf die Kopie des Kündigungsschreibens, Bl. 20 ff d.A. verwiesen).
Mit Schreiben vom 23.6.2015 bot der Kläger der Beklagten zu 1. eine zum 30.9.2015 freiwerdende Wohnung im Hause im Dachgeschoss rechts als Ersatzwohnraum an. Die Wohnung mit einer Fläche von 90,27 m² sollte zu einer Nettomiete von 680,- Euro monatlich zuzüglich Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten in Höhe von 210 Euro monatlich vermietet werden. (Für die Einzelheiten wird auf die Kopie des Schreibens, Bl. 24 d.A. verwiesen).
Unter dem 14.8.2015 meldete sich für die Beklagte zu 1. deren Prozessbevollmächtigter, wies darauf hin, dass die Kündigung frühestens zum 31. 1. 2016 möglich sei und widersprach der Kündigung unter Berufung auf eine nicht gerechtfertigte Härte für seine Mandanten. Hierbei verwies er ferner auf gesundheitliche Belastungen der Beklagten und die begrenzten finanziellen Mittel. (Für die Einzelheiten wird auf die Kopie des Schreibens, Bl. 26 f d.A. verwiesen).
Mit weiterem Schreiben vom 15.9.2015 bot der Kläger der Beklagten zu 1. eine zum 30.11.2015 freiwerdende 2,5 - Zimmer - Wohnung im Seitenflügel 1. OG links des als Ersatzwohnraum an. Die Wohnung mit einer Fläche von 79,28 m² sollte zu einer Nettomiete von 750,- Euro monatlich zuzüglich Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten in Höhe von 200,- Euro monatlich vermietet werden. (Für die Einzelheiten wird auf die Kopie des Schreibens, Bl. 24 und den Grundriss, Bl. I 122 d.A. verwiesen).
Der Kläger behauptet, er bzw. seine Kinder seien neben seiner Eigentümerschaft am Streitobjekt Eigentümer zweier weiterer Objekte in Berlin-Steglitz und eines Mehrfamilienhauses in Lichterfelde, welche er - wie das Objekt in der ### straße - in echter Eigenverwaltung persönlich betreue und verwalte. Hierzu sei seine Anwesenheit mindestens ein bis zweimal pro Woche regelmäßig erforderlich. Mit seiner Tochter verbinde ihn ein sehr herzliches und inniges Verhältnis. Bisher habe er nach Treffen mit der Tochter gelegentlich bei ihr und häufig im Hotel übernachtet, welche Kosten und Mühen er sich künftig ersparen wolle. Die Anreise von seinem Wohnort in Schwerin dauere bei einer Fahrtstrecke von ca. 55 km mit dem Auto über eine Stunde pro Strecke, mit örtlichen Verkehrsmitteln sogar zwei Stunden. Die Wohnung der Beklagten sei für seine Zwecke ideal, weil er in einem Raum sämtliche Verwaltungsunterlagen seiner Objekte archivieren und von dort aus seine Verwaltungstätigkeiten durchführen könne. Daneben stünden ihm ein Zimmer als Wohn -, Ess - und Besprechungsraum zur Verfügung sowie ein weiteres Zimmer als Schlafzimmer und neben dem Badezimmer ein separates Gäste- WC. Die Alternativwohnung im Seitenflügel 1. OG biete demgegenüber keinen ausreichenden Platz, weder könne ein Wohn/Essbereich noch ein Besprechungsraum oder Gäste WC eingerichtet werden. Die Alternativwohnung im Dachgeschoss sei für ihn bei vorgerücktem Alter zu beschwerlich zu erreichen.
die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im 2. OG links des Vorderhauses Berlin spätestens nach dem 31.1.2016 zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben, sowie die Beklagte zu 1. zu verurteilen, an ihn vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 729,23 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
die Klage abzuweisen, bzw. hilfsweise Räumungsschutz zu gewähren.
Sie behaupten, die Sanierung - und Modernisierungsmaßnahmen im Objekt seien abgeschlossen, sodass die Anwesenheit des Klägers weniger als zuvor erforderlich sei. Die Reise zwischen dem Wohnort des Klägers und der Urbanstraße dauere bei einer Entfernung von 46 km allenfalls 40-60 Minuten. Der Nutzungswunsch des Klägers sei missbräuchlich, da er seinen Bedarf in den angebotenen Ersatzwohnungen hätte befriedigen können. Den Beklagten seien die Ersatzwohnungen nicht zu einem angemessenen Preis angeboten worden. Zur Begründung des Kündigungswiderspruches verweisen die Beklagten auf das bereits seit 37 Jahren bestehende Mietverhältnis, während dessen sie die Wohnung altersgemäß eingerichtet hätten. Insgesamt seien Mobiliar und Einbauten im Gegenwert von etwa 17.000,- Euro investiert worden. Die Beklagte beziehe nur eine Regelaltersrente von 871,19 Euro, was zusammen mit den Rentenerlösen des Ehemannes von voraussichtlich 1200,- bis 1400,- Euro gerade noch den Aufwand der streitgegenständlichen Wohnung, aber weder einen Umzug noch die sonst aufzubringende Miete decken könne. Die Beklagte sei seit Erhalt der Kündigung schwerwiegend beeinträchtigt, leide seit einiger Zeit an einer Angststörung, Depression, einem arteriellen Hypertonus und Wirbelsäulensyndrom.
Das Gericht hat die Parteien persönlich angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen. (Für die Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll vom 18.2.2016, Bl. 1161 f d. A. und 21.4. 2016, Bl. I 212 ff d. A. verwiesen). Ferner hat das Gericht Beweis erhoben über den Gesundheitszustand der Beklagten zu 1. durch schriftliches und mündlich erläutertes Gutachten des Facharztes für Allgemeinmedizin Professor Dr. med.. (Für die Einzelheiten wird auf das schriftliche Gutachten, Bl. II 35 ff d. A. und das Sitzungsprotokoll vom 8.12.2016, Bl. II 149 ff d. A. verwiesen.)
Dem Kläger steht gegen die Beklagten kein Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Rückgabe und Räumung der Wohnung zu. Denn seine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift nicht durch.
Bei dem vom Gesetz in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit diesem Kriterium umschriebenen Eigenbedarf handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung für sich selbst bzw. Angehörige seiner Familie zu nutzen. Dabei reichen Wunsch und Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, nicht aus; hinzutreten muss ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (vgl. BGH Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87; BVerfG Kammerbeschluss v. 19.07.1993 - 1 BvR 501/93 Rn. 13)
a) Zwar hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass ein Eigenbedarf auch durch teilgewerbliche Nutzung begründet werden kann, doch muss die Abwägung der gegensätzlichen Interessen mit Blick auf die Bedeutung der jeweiligen Nutzung vorgenommen werden. Bedeutung und Tragweite des aus Art. 14 GG abgeleiteten Mieterschutzes erfordern eine intensive Abwägung im Rahmen von § 573 Abs. 1 S. 1 (MüKo - Häublein a.a.O. Rn. 10). Die Aussage in einer älteren Entscheidung des BVerfG, dem Nutzungsinteresse des Vermieters komme im Konflikt mit dem des Mieters die "stärkere Durchsetzungsfähigkeit" zu, weil ersterem die Wohnung als Eigentum zugeordnet sei (BVerfGE 81, 29, 33) bezieht sich auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine verallgemeinernde Erstreckung auf andere Nutzungswünsche des Eigentümers oder seiner Angehörigen, z.B. geschäftlicher Art, verkennt Bedeutung und Tragweite des vom BVerfG später anerkannten grundrechtlichen Schutz des Besitzes des Wohnraummieters (MüKo - Häublein a.a.O. Rz 9).
b) Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass der Kläger seinen Bedarf im Blick auf die beiderseits nach § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB abzuwägenden Interessen ohne wesentliche Abstriche in der zwischenzeitlich freigewordenen Wohnung im 1. OG des Seitenflügels decken konnte. Auch diese Wohnung eignete sich zu Besuchen ein bis zweimal die Woche und zur Aufbewahrung der kompletten Buchführung des Klägers. Dies gilt auch, wenn es sich um 7-8 Aktenmeter handelt. Auch solche Aktenmengen konnten in dem 7,14 m langen und 4,69 m breiten "Berliner Zimmer" - Raum 2 - der Alternativwohnung aufgestellt werden. Hier wäre bei vollständiger Möblierung mit Regalen sogar noch erheblicher Raum für neu anfallende Ablage.
Die beabsichtigte Nutzung durch Besuche bei der Tochter war auch in der Alternativwohnung möglich - es muss daher nicht darauf eingegangen werden, ob der vorgetragenen Nutzungswunsch ein ausreichendes Gewicht besaß und ob insbesondere die vom Kläger hierzu angeführte Entscheidung des LG Berlin (GE 2013, 1517) Zustimmung verdient.
Der Sachverständige ### hat für das Gericht einleuchtend dargelegt, dass die Beklagte zu 1. wegen ihrer akuten schweren unipolaren Depression aus medizinischer Sicht nicht umzugsfähig ist. Wegen dem chronisch rezidivierenden Verlauf sei das Risiko einer gravierenden Verschlechterung des Gesundheitszustandes der Beklagten im Falle eines erzwungenen Umzuges nicht kalkulierbar. Der Sachverständige hat nachvollziehbar deutlich gemacht, dass eine Prozentangabe über die Wahrscheinlichkeit des Suizids im Falle eines erzwungenen Umzuges seriös nicht vertretbar ist, vielmehr gerade wegen des Charakters der rezidivierenden Depression in der mangelnden Kalkulierbarkeit das relevante Risiko liege. Die Darlegungen des Sachverständigen, welcher neben seiner Lehrtätigkeit über praktische berufliche Erfahrung im Krisendienst und in der Psychiatrie verfügt, waren für den erkennenden Richter, welcher ebenfalls über mehrjährige Erfahrungen als Vormundschaft - und Betreuungsrichter verfügt, einleuchtend und plausibel. Insbesondere war nachvollziehbar, dass es Depressionspatienten gerade nicht gelingt, ihre Pläne auf ihre Belastbarkeit abzustimmen und dass auch eine geringfügige Ortsveränderung - wie etwa ein Umzug im gleichen Haus - ebenso wenig in ihren Auswirkungen kalkulierbar ist, wie eine weiträumige Ortsveränderung.
Gerade vor dem Hintergrund der zu den psychischen Belastungen hinzutretenden physischen Probleme der Beklagten zu 1. kann das Risiko eines Zwangsumzuges durch gerichtliche Entscheidung nicht übernommen werden.
Daneben können die Beklagten vom Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, weil die Beendigung für die Beklagte zu 1. eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klägers nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB).
Aus diesem Grund wäre derzeit der Ausspruch einer zeitlichen Schranke für die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch bei einem Fortsetzungsspruch nicht möglich (§ 574 a Abs. 2 BGB).
IMR-Werkstatt: Für sporadische berufliche Wohnnutzung muss Mieter nicht weichen!

References: § 573
 § 574
 § 546
 § 573
 § 573
 BGH 
 Art. 14
 § 573
 § 573
 § 573