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Timestamp: 2020-07-09 21:34:09+00:00

Document:
Gonzalez Torres Abogados: La opción de compra ha de realizarse con estricta sujeción a los pactos establecidos por las partes, que habrá de celebrarse en un plazo cierto.
La opción de compra ha de realizarse con estricta sujeción a los pactos establecidos por las partes, que habrá de celebrarse en un plazo cierto.
A) La sentencia del tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, de 19 de febrero de 2020, nº 104/2020, rec. 1065/2017, establece que en relación a la necesaria observancia del pacto suscrito por las partes sobre el ejercicio de la opción, señala que el supuesto de la opción de compra, se establece de modo reiterado que la misma ha de entenderse ejercitada con estricta sujeción a los pactos establecidos por las partes, de modo que si se ha pactado el pago o consignación del precio para que se entienda realizada efectivamente la compraventa, así habrá de exigirse sin que en otro caso pueda interpretarse que se ha materializado el derecho de opción.
1º) La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario (lo que no implica que tenga carácter de derecho real) debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255 del Código Civil, y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.
2º) La opción de compra es un contrato en virtud del cual una parte (concedente) concede a otra (optante) la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañado del pago de una prima por parte del optante.
El contrato de opción de compra es un contrato preparatorio del de compraventa que no tiene regulación positiva en nuestro ordenamiento, siendo una creación jurisprudencial.
3º) El contrato de opción de compra carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado el Tribunal Supremo que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil.
B) Antecedentes. Las partes suscribieron un contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, por el precio fijado de 291.200 euros más IVA. En la condición 18.ª del contrato de arrendamiento, sobre el derecho de opción de compra las partes convinieron:
El plazo de cinco años vencía el 6 de agosto de 2014. Los arrendatarios comunicaron su voluntad de dar por finalizado el contrato de arrendamiento antes de ese plazo de cinco años (29 de mayo de 2014), con reclamación de la devolución de la prima de opción de compra (31.158,40 euros).
En la demanda iniciadora del presente proceso, los arrendatarios reclamaron 31.984,40 euros, de los que 31.158,40 euros corresponden a la prima de opción, más intereses y 826 euros a la devolución de la fianza arrendaticia, más sus intereses. La parte arrendadora contestó oponiéndose a la demanda.
La sentencia dictada en primera instancia, centró la cuestión litigiosa en la interpretación de los apartados b) y d) de la cláusula 18.ª sobre la prima de opción de compra y desestimó la demanda. Entendió en síntesis, que los arrendatarios no quisieron ejercitar la opción en 5 años perdiendo la prima pagada para poder hacerlo y en aplicación de los artículos 1255 CC y 1281 CC, de acuerdo con la cláusula 18.ª desestimó la demanda.
Interpuesto recurso de apelación por los demandantes, la sentencia de la Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona lo estimó, revocando la dictada en primera instancia y estimó la demanda condenando a la entidad demandada a pagar a los actores 31.158,40 euros como la devolución de la prima más intereses desde el 6 de agosto de 2014 y 826 euros en concepto de devolución de fianza arrendaticia más intereses legales desde el 6 de agosto de 2014.
La Audiencia Provincial de Barcelona consideró en síntesis, que los arrendatarios de acuerdo con el artículo 10 LAU, antes del transcurso de 5 años manifestaron su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia y que para este supuesto concreto de renuncia o desistimiento a continuar con el arrendamiento antes de cumplirse el plazo de 5 años no se concertó expresamente la pérdida de la prima de opción de compra.
C) PRINCIPIOS JURISPRUDENCIALES VULNERADOS:
1º) Criterio jurisprudencial vulnerado. El principio de la libertad de contratación contemplado en el art. 1255 del Código Civil.
El Tribunal Supremo entiende que la sentencia de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, contradice claramente el criterio y doctrina jurisprudencial sobre el contrato de opción de compra, y concretamente el principio de la libertad de contratación consagrado por el art. 1.255 del Código Civil ya que la sentencia recurrida dispone que el hecho de pactar las partes en la condición 18.ª d) la posibilidad de que el optante (aquí recurridos) pierda las cantidades entregadas o la prima por no ejercitar la opción de compra en el transcurso de los cinco años de duración del contrato, conlleva automáticamente la desnaturalización del contrato de opción de compra ya que establece una obligación de ejercitarla".
2º) Criterio jurisprudencial vulnerado. El principio de la interpretación literal del sentido de las cláusulas del contrato contemplado en el art. 1281 del Código Civil.
"Resulta evidenciado, y ello dicho con los debidos respetos que. la Ilma. Sala Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona en la sentencia que se recurre, vulnera el artículo 1281 del Código Civil ya que realiza una interpretación del contrato de opción (que consta en autos como documento núm. 1 del escrito de la demanda), apartándose de la lógica y siendo totalmente irrazonable.
"Es de todos sabido, que el Tribunal Supremo dentro del recurso de casación no puede entrar en la interpretación del contenido de los contratos, a excepción de cuando la interpretación dada por la Audiencia Provincial sea contraria a la lógica carezca de toda razonabilidad (Ello nos lo confirman las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 20 de enero de 2000, 23 de diciembre de 2003, 30 de diciembre de 2003, 25 de marzo de 2004, 16 de noviembre de 2005 y 2 de febrero de 2007, entre muchas otras)".
3º) Criterio jurisprudencial vulnerado. El principio de la perfección de los contratos y sus efectos contemplado en el art. 1258 del Código Civil.
Criterio jurisprudencial vulnerado. El principio de la perfección de los contratos y sus efectos contemplado en el art. 1258 CC. "Ante todo, debemos recordar que el antedicho artículo 1.258 del Código Civil dispone lo siguiente:
"Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según, su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley".
"El citado precepto dispone que los contratos obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado (en el caso que aquí se recurre, la cláusula 18d del tan citado contrato de opción de compra otorgado por las partes), sino también a todas las consecuencias que según, su naturales, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley (automáticamente y de manera directa también vendrá en aplicación todas las consecuencias de dicha cláusula y todo lo relacionado con la misma y que aquí esta parte realmente plantea)".
D) CONCLUSION DEL TRIBUNAL SUPREMO:
De las dos referidas cláusulas antes transcritas se deduce con toda claridad, sin margen a la interpretación, que si el arrendatario no ejercitaba la opción en el plazo de cinco años concedido, perdía la prima. Era indiferente que los arrendatarios desistiesen de la opción con anterioridad al término de los cinco años, pues ese era un plazo máximo que no se podía superar pero del que se podía desistir a criterio del arrendatario, pero siempre perdiendo la prima, tanto si se superaban los cinco años, como si se anticipaba la renuncia a la opción.
El Tribunal Supremo declaró en sentencia nº 15/2019, de 15 de enero:
"En consecuencia procede la estimación del motivo primero del recurso de casación en cuanto se refiere a la necesaria observancia del pacto suscrito por las partes sobre el ejercicio de la opción ( artículo 1255 CC), en relación con la doctrina jurisprudencial que, en el caso de la opción de compra, establece de modo reiterado que la misma ha de entenderse ejercitada con estricta sujeción a los pactos establecidos por las partes, de modo que si se ha pactado el pago o consignación del precio para que se entienda realizada efectivamente la compraventa, así habrá de exigirse sin que en otro caso pueda entenderse que se ha materializado el derecho de opción.
"Se estima así la concurrencia del interés casacional a que se refiere la parte recurrente en el primero de los motivos del recurso, con cita de las sentencias de esta sala n.° 257/2011, de 6 de abril de 2011; n.º 467/2003, de 19 de mayo; n.º 112/1997, de 14 de febrero; y n.º 1088/1992, de 1 de diciembre.
"La primera de las sentencias del TS citadas (la Sentencia del TS de de abril de 2011) dice que:
"El contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil. De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción"".
De lo expuesto se deduce la infracción en la sentencia recurrida de los artículos 1281, 1255 y 1258 del Código Civil, al interpretarse el contrato fuera de las reglas de la lógica y desnaturalizando lo pactado, por lo que asumiendo la instancia casamos la sentencia recurrida y confirmamos íntegramente la sentencia de 11 de enero de 2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Barcelona (procedimiento ordinario 803/2015).
Etiquetas: La opción de compra ha realizarse conforme a los pactos establecidos por las partes, y habrá de celebrarse en un plazo cierto.

References: artículo 14
 artículo 1255
 artículo 1255
 artículo 10
 artículo 1281
 artículo 1
 artículo 1255
 artículo 1255