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Timestamp: 2019-05-25 17:14:38+00:00

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Im Rahmen von Heizkostenabrechnungen taucht manchmal der Begriff “Kaltverdunstungsvorgabe” auf – doch was bedeutet er?
Auch wenn die meisten Berliner Haushalte mittlerweile mit digitalen (Funk-) Heizkostenverteilern ausgestattet sind, verfügen einige weiterhin über die Heizkostenverteiler mit den Glasampullen, in welchen sich Messflüssigkeit befindet. Als Kaltverdunstungsvorgabe wird eine Überfüllung dieser Glasampulle verstanden. Die Überfüllung soll die Verdunstungsverluste ausgleichen, welche bei normaler Raumtemperatur in der heizfreien Jahreszeit auftreten.
Darf der Vermieter die Haltung von Kampfhunden verbieten?
Die Reputation der gefährlichen Kampfhunde hat in den letzten Jahren erheblich gelitten. Daher neigen die Gerichte durchgängig dazu, die Vermieter zu einem Verbot der Haltung von Kampfhunden zu berechtigen. Ein solches Verbot kann der Vermieter mit der Rasse der Hunde rechtfertigen und auch eine in Unkenntnis erteilte Erlaubnis kann zurückgezogen werden (LG München, AZ. I 13 T 14638/93).
Das Verbot der Haltung eines American-Staffordshire-Terrier akzeptierte ein Amtsgericht in Frankfurt, auch wenn bisher noch keine konkrete Gefährdung von diesem Hund ausgegangen war. Für das Gericht reichte es aus, dass diese Tiere zu den potenziell gefährlichsten Kampfhunden gehören (AG Frankfurt, AZ: 33 C 77/00-67).
Ob die Haltung eines Kampfhundes den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt, wird uneinheitlich beantwortet. Zum einen wird es verneint, solange der Hausfrieden gewahrt wird (LG Berlin, Urt. v. 06.05.2005, AZ: 64 S 503/04). Zum anderen bejaht, wenn die Mieter_innen trotz Abmahnung den Kampfhund weiterhin in der Wohnung halten (AG Spandau, Urt. v. 22.03.2002, AZ: 3b C 956/01).
…zur Hundehaltung in Berlin
Wieso sollten Mieter_innen im Zusammenhang mit der Mietkaution auch die Kapitalertragssteuer im Auge behalten?
Was genau bedeutet “Kappungsgrenze” im Zusammenhang mit Mieterhöhungen?
Bei der Mieterhöhung darf die sogenannte “Kappungsgrenze” nicht überschritten werden. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete regelt der § 558 BGB. Dabei “darf sich die Miete”, so Absatz 3, “innerhalb von drei Jahren (…) nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze)”. Mieterhöhungen wegen Modernisierungen (§ 559 BGB) sowie Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben allerdings unberücksichtigt. Um die Kappungsgrenze zu berechnen, wird die Ausgangsmiete zugrunde gelegt. Das ist die Miete, die drei Jahren vor dem Zeitpunkt, an dem die aktuell ausgesprochene Mieterhöhung wirksam werden soll, gezahlt wurde.
Die erhöhte Miete wird ab 01.01.2012 gefordert. Die Ausgangsmiete ist dann die am 01.01.2009 gezahlte Miete.
Gleichgültig ist, ob es sich dabei um eine Nettokaltmiete, bei der im gesonderten Umlageverfahren die anfallenden Betriebskosten mit monatlichen Vorauszahlungen erhoben werden, oder eine Bruttokaltmiete, in der die Betriebskosten bereits enthalten sind, handelt.
Betrug die Miete am 01.01.2009 300 Euro und wird ab 01.01.2012 eine Miete von 380 Euro gefordert, dann ist die Mieterhöhung zu hoch, denn die am 01.01.2003 gezahlte Ausgangsmiete dürfte nur um 20%. d.h. um 60 Euro auf 360 Euro erhöht werden.
Vollkommen bedeutungslos für die Ermittlung der Kappungsgrenze wären eventuell in dem Zeitraum der letzten drei Jahre vor der aktuellen Mieterhöhung wirksam gewordene weitere Mieterhöhungen. Ebenfalls ohne Einfluss ist ein Mietspiegelwert, der über der erhöhten Miete liegt.
Dieser Wert könnte bei dem obigen Beispiel bei 400 Euro liegen, dennoch wären nicht die geforderten 380 Euro Miete zu zahlen, sondern nur die gekappten 360 Euro. Wenn allerdings der Mietspiegel für die Wohnung einen Wert von 340 Euro ausweisen würde, könnte die Miete auch nur bis zu diesem Betrag erhöht werden.
Verlangt der Vermieter mehr als die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete bzw. als die Kappungsgrenze, ist das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern es wird auf die jeweils zulässige Höhe begrenzt. Hier ist schriftlich zum Ablauf der Überlegungsfrist eine Teilzustimmung zu erklären. Wie auch immer: Mitglieder der Berliner
MieterGemeinschaft sollten sich zuvor beraten lassen!
Ist erkennbar, dass der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden muss, ist es ohne Belang, wie dies zum Ausdruck gebracht wird – ob einfach durch die Nichtzahlung des Erhöhungsbetrags oder durch ein förmliches Schreiben an den Vermieter.
Dürfen Mieter_innen in ihrer Wohnung problemlos Katzen halten?
Hamburger Richter sehen Katzen in einem Mietshaus als zur “freien Lebensgestaltung” von Mieter_innen gehörend, ein Verbot durch den Eigentümer sei nicht gerechtfertigt. Katzen verursachten keinen störenden Lärm, die Kratzspuren auf den Tapeten könnten wieder beseitigt werden und auch ein eventueller Geruch sei nicht dauernd. Dem Vermieter entstünde also kein bleibender Schaden (AG Hamburg, AZ: 40 a C 402/95).
Vergleiche auch den Tipp “Haustiere”!
Mieter_innen dürfen auch ein Katzenfangnetz am Balkon anbringen. Sie sollten jedoch beachten, dabei die Substanz des Hauses nicht zu beschädigen. Das Netz sollte sich idealerweise problemlos und ohne Rückstände oder Schäden zu hinterlassen wieder abmontieren lassen. Die Beseitigung des Netzes darf jedoch verlangt werden, wenn dieses sehr auffällig ist und schier „ins Auge sticht“. Davon wird grundsätzlich nicht ausgegangen, wenn die übrigen Balkone im Haus unterschiedlich verkleidet oder bepflanzt sind (AG Köln, Urt. v. 03.12.2001, AZ: 222 C 227/01).
Gehört zu einer Mietwohnung automatisch ein Keller? Kann der Keller den Mieter_innen gekündigt werden?
Zwar besteht selten ein Anspruch auf einen bestimmten Keller, aber ein einmal vom Vermieter zugewiesener Kellerraum kann grundsätzlich nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden (siehe Teilkündigung). Deshalb haben die Mieter_innen auch nicht das Recht, Kellerräume ohne Zustimmung des Vermieters untereinander auszutauschen.
Kellerräume können im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen strategische Bedeutung gewinnen und werden gerne, insbesondere wenn der Einbau einer Heizungsanlage geplant ist, “entrümpelt” und schließlich beseitigt. Es sollte ihnen daher große Aufmerksamkeit gewidmet werden. Hilfreich erweisen sich in derartigen Situationen angebrachte Hinweise auf eine strafrechtliche Verfolgung unbefugten Eindringens, Sachbeschädigung, Diebstahls etc.
Stefan Standfest”
Welche Rechte haben Kinder von Wohnungsmieter_innen?
Das Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern sind natürliche Äußerungen, an denen keine Vermieter und keine Nachbar/innen Anstoß zu nehmen haben (AG Bergisch-Gladbach, WM 83, S. 236; AG Aachen, WM 75, S. 38). Ebenso ist die hörbare Unruhe hinzunehmen, die durch das normale Spielen von Kindern entsteht – Mietminderungen seitens der Nachbarn sind ausgeschlossen (vgl. LG Wuppertal, Urt. v. 29.07.2008, AZ: 16 S 25/08; AG Frankfurt, Urt. v. 09.09.2005, AZ: 33 C 3943/04 u. 33 C 3943/04 – 13; AG Wedding, Urt. v. 26.06.2000, AZ: 19 C 644/99; AG Schöneberg, Urt. v. 19.07.1995, AZ: 6 C 343/94).
Allerdings, so schränken die Gerichte ein, darf das Spiel nicht zu Ruhestörung anderer Mitbewohner/innen führen. Dabei gelten insbesondere die Zeiten zwischen 13 und 15 Uhr sowie nachts zwischen 22 und 7 Uhr als besonders sensibel (AG Schöneberg, Urt. v. 19.07.1995, AZ: 6 C 343/94).
Bei der Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen ist auf deren Zweck und Funktion abzustellen. Rollschuh- oder Fahrradfahren im Treppenhaus oder im Keller müssen daher nicht toleriert werden, Aufzugfahren – nur weil`s Spaß macht – ist auch nicht erwünscht. Wie üblich sind die Eltern im Rahmen ihrer Aufsichtspflicht für das Verhalten der Kinder verantwortlich (BGH, NJW-RR 87, S. 13; LG Hamburg, WM 83, S. 27).
Ob Kinder die Außenanlagen benutzen dürfen, hängt vom Charakter der Anlagen und vom Mietvertrag ab. Ziergärten werden als kinderfreie Zone anerkannt, freie Grundstücksflächen hingegen nicht (LG Heidelberg WM 97, 38; LG Berlin WM 87, 212). Hier kann durchaus auch eine Schaukel, Rutsche und dergleichen aufgestellt werden. Der von den Kindern ausgehende Lärm ist hinzunehmen (BGH WM 93,277).
Erlaubt der Mietvertrag die Nutzung der Freiflächen durch Kinder, dann ist Mietminderung wegen Lärmbelästigung nicht möglich. Selbstverständlich können auch die Freunde und Nachbarskinder mitgebracht werden (AG Solingen WM 80, 112). Mietvertragliche Verbote hingegen binden, es sei denn, sie sind rechtsmissbräuchlich (LG Frankfurt GWW 71,506).
Übrigens: Die Landesbauordnungen verpflichten in der Regel zur Anlage von Spielplätzen bei Neubauten.
Wo im Haus/auf dem Grundstück stellt man am besten den Kinderwagen unter?
Selbstverständlich dürfen Kinderwägen in die Wohnung mitgenommen oder im eigenen Keller untergebracht werden. Aus praktischen Gründen machen dies jedoch die wenigsten. Dennoch: Im Hausflur, Kellergang, auf dem Hof usw. dürfen Kinderwägen nur abgestellt werden, wenn der Vermieter keine Einwände erhebt; es sei denn es ist wegen Diebstahlsgefahr unzumutbar, den Wagen draußen stehen zu lassen und es ist genügend Platz im Flur oder auf dem Hof. Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass die anderen Hausbewohner/innen nicht belästigt werden.
Übrigens: Fahrradanhänger für den Transport von Kindern können daneben selbst dann im Hof stehen gelassen werden, wenn sich im Keller dafür eine Abstellmöglichkeit befindet. Begründet wird dies nicht mit der Beschwerlichkeit des Hinuntertragens, sondern damit, dass es dem radelnden Elternteil während des Hinuntertragens in den Keller unmöglich wird, die Kinder ausreichend zu beaufsichtigen. Bleiben die Kinder nämlich während des Hinuntertragens vor dem Kellereingang, so bleiben sie unbeaufsichtigt; begleiten die Kinder den Elternteil in den Keller, so besteht für sie erhöhte Verletzungsgefahr (AG Schöneberg, 6 C 430/05).
Darüber hinaus sind Rettungswege auch Angriffswege für die Feuerwehr. Bei Bränden in Wohngebäuden, die nur einen einzigen baulichen Rettungsweg haben, muss ein Raucheintritt in das Treppenhaus möglichst vermieden werden. Der Treppenraum sollte so lange wie möglich den Bewohner/innen zur Selbstrettung und der Feuerwehr für Lösch- und Rettungsmaßnahmen zur Verfügung stehen. Das heißt, dass aufgrund des Brandschutzes keine Kinderwägen in Hausflure abgestellt werden sollten.
Kleinenstandhaltungen
Wer ist verpflichtet, kleine Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb der Mietwohnung durchzuführen und die Kosten hierfür zu tragen?
Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter zur Instandhalt
ung der Wohnung, denn nach § 535 BGB hat der Vermieter „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“.
Die Abwälzung der Kostenübernahme für kleine Instandhaltungen auf die Mieter_innen durch mietvertragliche Klauseln ist grundsätzlich zulässig, jedoch sind nicht alle solche Klauseln gültig. Das Recht über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB) stellt Zumutbarkeitsregeln auf. Denen zufolge entfallen Mietvertragsklauseln ersatzlos, wenn sie die Mieter_innen unangemessen benachteiligen und es gilt wieder uneingeschränkt die gesetzliche Regelung des § 535 BGB. Dann muss der Vermieter die Kosten für Reparaturen vollständig selbst tragen und die Mieter_innen brauchen keine Kosten zu übernehmen.
Die Mieter_innen können nur unter folgenden Voraussetzungen zur Übernahme der Kleinreparaturkosten verpflichtet werden: So muss zum einen im Mietvertrag festgelegt werden, dass die Höhe der Kostenübernahme für den Einzelfall betragsmäßig begrenzt ist und dabei ca. 75 Euro nicht übersteigen darf (aufgrund des Preisanstiegs akzeptieren einige Gerichte inzwischen auch höhere Beträge, so z.B. AG Brandenburg, Urt. v. 06.03.2008, AZ: 31 C 306/07, welches 100 Euro als Grenze gesetzt hat). Das bedeutet, dass die betreffende Reparaturmaßnahme insgesamt maximal 75 Euro kosten darf. Sobald sie mehr als 75 Euro kostet, muss der Vermieter die gesamte Rechnung begleichen. Die Mieter_innen dürfen nicht an größeren Reparaturen mit Teilbeträgen beteiligt werden. Kostet eine Reparatur z.B. 125 Euro und sollen die Mieter_innen davon 75 Euro übernehmen, ist dies unzulässig.
Schließlich dürfen die kleinen Instandhaltungen nur Gegenstände betreffen, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff der Mieter_innen ausgesetzt sind. So kann z.B. das Wiederbefestigen einer lockeren Steckdose eine Kleinreparatur sein, die von den Mieter_innen zu bezahlen ist, jedoch nicht das Erneuern von Leitungen, die unter Putz in der Wand verlegt sind.
Darüber hinaus sind sogenannte Vornahmeklauseln unzulässig. Dies sind Formularklauseln, welche die Mieter verpflichten, Reparaturen oder auch Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben (BGH, Urt. v. 06.05.1992, AZ: VIII ZR 129/91). Zur direkten Übernahme von Wartungsarbeiten können die Mieter_innen nicht verpflichtet werden. Ergänzendes Urteil zur Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Wartungsklausel, die die Kosten der Erneuerung umfasst: AG Schöneberg, Urt. v. 19.08.2008, AZ: 3 C 220/08.
Ohne die oben genannten Begrenzungen ist die mietvertragliche Klausel, dass die Mieter_innen die Kosten für kleine Instandhaltungen
zu tragen haben, unwirksam.
Konkludentesandeln
Was ist konkludentes, d.h. schlüssiges, Handeln im mietrechtlichen Zusammenhang?
Ein konkludentes, d.h. schlüssiges Handeln wird als rechtlich verbindliche Willenserklärung ausgelegt, auch wenn keine diesbezügliche Äußerung gemacht worden ist. Bestimmtem Handeln haftet also ein gewisser Erklärungsgehalt an. So muss z. B. immer wieder davor gewarnt werden, bei Modernisierungen, denen die Mieter_innen nicht zustimmen wollen, Handwerker in die Wohnung zu lassen, die dann mit der Arbeit beginnen. Die Mieter_innen stimmen also durch das Hereinlassen zu.
Schweigen hingegen kann nicht als konkludentes Handeln ausgelegt werden. Auch dann nicht, wenn vom Vermieter eine solche Interpretation schriftlich angekündigt wird (z.B. mit der Wendung “Sollten Sie sich bis zum (…) nicht geäußert haben, setzen wir Ihr Einverständnis voraus.”).
Im Zweifel lassen Sie sich anwaltlich beraten!
Was müssen Mieter_innen beim Verfassen eines Kündigungsschreibens beachten?
1. Kündigen Sie stets schriftlich! Mündliche Kündigungen sind unwirksam.
2. Adressieren Sie an alle Vermieter! Schauen Sie im Zweifel im Mietvertrag nach, wer Vermieter ist.
3. Lassen Sie die Kündigung von allen Mietern/Mieterinnen unterschreiben! Überprüfen Sie im Mietvertrag, wer Mieter/in ist.
4. Schicken Sie die Kündigung per Einschreiben! Eine Kündigung per Fax oder Email ist unwirksam!
5. Oder werfen Sie die Kündigung persönlich unter Zeugen in den Briefkasten Ihres Vermieters! Beachten Sie: Zeuge kann jeder sein, außer den betroffenen Mieter_innen!
6. Schicken Sie jeder einzelnen Person auf Vermieterseite eine Ausfertigung der Kündigung zu!
Wie Sie eine Kündigung formulieren, entnehmen Sie bitte unserem Musterbrief „Kündigungsschreiben”. Bei Zweifeln empfehlen wir dringend den Besuch einer unserer Beratungsstellen.
Tipps für Mieter_innen, denen der Rauswurf droht…
Passieren kann es jedem von uns. Eines schönen Tages kommt ein Brief, in dem kurz und knapp steht: „Hiermit kündige ich Ihnen fristlos. Ich fordere Sie auf, die Wohnung binnen einer Woche geräumt herauszugeben.“ Wer so etwas bekommt, gerät schnell in Panik. Tatsache ist jedoch: Keinesfalls kann der Vermieter Sie nach Ablauf dieser Woche einfach „vor die Tür setzen“. Vielmehr muss er Sie erst beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung Ihrer Wohnung verklagen. Das Gericht prüft dann die Wirksamkeit der Kündigung. Erst wenn das Gericht Sie rechtskräftig zur Räumung verurteilt hat oder Sie eine -Hinterlegungsanordnung des Gerichts nicht befolgt haben, kann der -Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Räumung Ihrer Wohnung beauftragen.
Wir informieren in dieser Infoschrift über die Möglichkeiten, sich gegen Kündigungen zur Wehr zu setzen. Außerdem empfehlen wir dringend, sofort eine Beratungsstelle aufzusuchen, wenn Sie eine Kündigung oder Abmahnung erhalten haben.
Vermeiden Sie selbst unbedingt vertragswidriges Verhalten wie z. B. ständige unpünktliche Mietzahlungen oder unerlaubte Untervermietung, um dem Vermieter keinen willkommenen Anlass für eine Kündigung zu liefern. Lassen Sie sich in Zweifelsfällen unverzüglich beraten!
Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und eine Begründung enthalten. Sie muss von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein oder es muss bei Kündigung durch einen Bevollmächtigten eine Originalvollmacht aller Vermieter beiliegen – eine Fotokopie reicht nicht. Bei fehlender Vollmacht sollten Sie die Kündigung unverzüglich, d. h. spätestens innerhalb einer Woche zurückweisen!
Die Kündigung muss an alle Hauptmieter_innen der Wohnung gerichtet sein.
Achtung: Eine Kündigung gilt grundsätzlich auch als zugegangen, wenn Sie einen Benachrichtigungsschein von der Post erhalten haben und den Brief nicht abholen.
Unser Beispiel am Anfang bezog sich auf eine außerordentliche fristlose Kündigung. Diese für Mieter_innen bedrohlichste Kündigung wird nachfolgend zuerst behandelt.
Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands
Erheblicher Mietrückstand (Zahlungsverzug) ist ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB. In diesem Fall muss der Vermieter – entgegen einem weit verbreiteten Irrglauben – nicht erst eine Abmahnung aussprechen, sondern kann gleich fristlos kündigen. Dies gilt auch für den Fall einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution (siehe unten).
Zahlungsverzug im Sinne des Gesetzes ist gegeben, wenn Mieter_innen
für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mindestens eine Monatsmiete) im Verzug sind oder
1. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe im Rückstand sind, die zwei Monatsmieten erreicht.
2. In der Praxis ist Zahlungsverzug einer der häufigsten Kündigungsgründe.
Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs können Sie abwenden, wenn Sie die rückständige Miete vor Zugang der Kündigung zahlen oder das Sozialamt/Jobcenter sich schriftlich zur Übernahme der Mietrückstände bereit erklärt. Beides ist grundsätzlich noch bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage möglich (sogenannte Schonfristzahlung).
Ausnahme: Wenn Sie innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands erhalten hatten und diese erst durch Nachzahlung unwirksam geworden war, greift diese Regelung nicht mehr.
Eine außerordentliche Kündigung wegen Mietrückstands wird auch unwirksam, wenn Sie sich von Ihrer Schuld durch Aufrechnung
be- freien können und dies sofort nach der Kündigung erklären (z. B. weil Ihre Wohnung erhebliche Mängel aufweist, die zur Minderung berechtigen).
Aber Achtung: Neben der außerordentlichen Kündigung wird der Vermieter so gut wie immer auch eine ordentliche – d. h. fristgemäße – Kündigung wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB) aussprechen. Letztere wird durch die oben erwähnte Schonfristzahlung keineswegs unwirksam, das hat der BGH mehrfach entschieden. Das Gericht prüft dann aber, ob in Ihrem konkreten Fall Ihr Verschulden an dem Zahlungsverzug so erheblich ist, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.
Zahlungsschwierigkeiten, aus welchen persönlichen Gründen auch immer, sind keine „Schande“! Scheuen Sie sich nicht, gegebenenfalls auch frühzeitig, eine Schuldnerberatung aufzusuchen. Wichtig ist, dass Sie schnell handeln. Sie sollten natürlich versuchen, Ihre Mietzahlungen vorrangig vor allen anderen Verbindlichkeiten zu leisten.
Auch in anderen Fällen als dem des Zahlungsverzugs kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, also fristlos, kündigen. Den Kündigungsgrund muss der Vermieter – wie bei allen Kündigungen – im Kündigungsschreiben angeben. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann der Vermieter „aus wichtigem Grund“ aussprechen, d. h. wenn Sie derart schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen haben, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einmal bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zugemutet werden kann. Einer außerordentlichen fristlosen Kündigung brauchen Sie nicht zu widersprechen.
Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzungen ist in der Regel, dass Sie eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung erhalten und dennoch das vom Vermieter abgemahnte pflichtwidrige Verhalten fortgesetzt haben (§ 543 Absatz 3 BGB).
Ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes liegt insbesondere vor bei:
ständig unpünktlicher Mietzahlung
nachhaltiger Störung des Hausfriedens (z. B. durch Lärm, Belästigung von Mitmietern) oder
erheblicher Gefährdung der Mietsache.
Haben Sie bereits eine Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung erhalten, kann bereits eine weitere verspätete Zahlung zu einer fristlosen Kündigung führen! Kommen Sie deshalb etwaigen Mitwirkungsaufforderungen des Jobcenters im Zusammenhang mit Mietzahlungen unbedingt sofort nach, um Zahlungsverzögerungen zu vermeiden.
Außerordentliche Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution
Sie dürfen die Kaution in drei monatlichen Teilbeträgen zahlen, die erste Zahlung ist mit der ersten Monatsmiete fällig. Seit dem 1. Mai 2013 neu geregelt ist ausdrücklich, dass die weiteren Raten zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden. Geraten Sie mit diesen Zahlungen mit einem Betrag in Verzug, der der zweifachen Monatsmiete entspricht, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 569 Absatz 2a BGB). Vorher mahnen oder abmahnen muss der Vermieter nicht! Zu einer möglichen Abwendung einer solchen Kündigung durch Zahlung innerhalb der „Schonfrist“ siehe oben.
Der Vermieter darf ein unbefristetes Mietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an seiner Beendigung hat. Das Gesetz schließt eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung aus, erkennt aber ein berechtigtes Interesse „insbesondere“ in folgenden Fällen an (§ 573 BGB):
schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten (z. B. ständige Belästigung von Mitmieter_innen, Beleidigung des Vermieters, erheblicher Mietrückstand bzw. ständig un-pünktliche Mietzahlung oder vertragswidriger Gebrauch der Wohnung),
1. Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts oder
2. Hinderung des Vermieters an angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks (dies beinhaltet jedoch nicht eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung). Eine solche Kündigung ist für den Vermieter nur sehr schwer durchsetzbar und dementsprechend selten.
Das Kündigungsschreiben des Vermieters muss auch hier die genauen Kündigungsgründe enthalten. Sie sollen anhand des Kündigungsschreibens Ihre Rechtsposition – also Ihre Widerspruchsmöglichkeiten – erkennen können, um in der Lage zu sein, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen.
Zu beachten ist: Die unter 1) angeführten Verstöße gegen Vertragspflichten können auch, wenn sie besonders schwerwiegend sind, zur außerordentlichen fristlosen Kündigung führen (siehe oben).
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe enthalten. Die einfache Feststellung „ich kündige Ihnen hiermit wegen Eigenbedarfs“ reicht nicht aus.
In der Kündigung muss angegeben werden, für wen Ihr Vermieter den Eigenbedarf geltend macht.
Auch hier gilt: Nicht Bange machen lassen! Wir helfen Ihnen, die angegebenen Gründe auf ihre Stichhaltigkeit zu überprüfen und Ihre Schutzrechte voll auszuschöpfen.
Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung durch den Vermieter beträgt grundsätzlich drei Monate. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573 c BGB). Geht sie nach dem dritten Werktag zu, verschiebt sich die Frist um einen Monat. Die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer auf neun Monate. Diese gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter_innen verkürzt werden – wohl aber können im Mietvertrag längere Kündigungsfristen und ein für beide Seiten verbindlicher Kündigungsausschluss für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden.
Längerer Kündigungsschutz nach Umwandlung
Wurde die von Ihnen gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während Sie bereits in ihr wohnten, genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Eigentümer darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings können die Landesregierungen diesen Kündigungsschutz auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB).
(Weiteres zu Umwandlung finden Sie in unserer Infoschrift „Umwandlung und Wohnungsverkauf“.)
Sie haben als Mieter/in grundsätzlich das Recht, gegen eine ordentliche, fristgerechte Kündigung Widerspruch einzulegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Kündigung für Sie, Ihre Familie oder andere Angehörige Ihres Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Der Widerspruch muss dem Vermieter schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zugehen. Hat der Vermieter weder in seinem Kündigungsschreiben noch rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, können Sie der Kündigung noch beim ersten Verhandlungstermin eines Räumungsrechtsstreits widersprechen. Deshalb: Lassen Sie sich nicht durch eine Kündigung einschüchtern! Sie sollten vielmehr unverzüglich eine unserer Beratungsstellen aufsuchen. Dort wird der Rechtsanwalt/die Rechtsanwältin mit Ihnen klären, ob, wann und in welcher Form Sie Widerspruch einlegen müssen und welche sonstigen Gegenmaßnahmen nötig und möglich sind.
Räumungsklage und Sozialklausel
Treffen Sie im Falle einer Räumungsklage keine vorschnellen Entscheidungen, sondern lassen Sie sich unbedingt beraten! Denn selbst wenn die Kündigungsgründe zutreffend sein sollten, kann das Gericht durch ein Urteil das Mietverhältnis auf unbestimmte oder für eine bestimmte Zeit verlängern, wenn die Räumung für Sie, Ihre Familie, Ihre/n Lebenspartner_in oder andere Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Insbesondere bei hohem Alter, Krankheit, Schwangerschaft, bevorstehendem Examen u. Ä. können Sie sich erfolgreich auf die Sozialklausel (§ 574 BGB) berufen. Die Sozialklausel kann auch gelten, wenn es Ihnen unmöglich ist, eine Ersatzwohnung zu finden. Die Sozialklausel gilt nicht, wenn Sie eine außerordentliche fristlose Kündigung erhalten haben, die das Gericht für berechtigt hält (siehe oben).
Eigentümerwechsel und Kündigung
Grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht Miete! Beim Verkauf eines Hauses bleibt also für alle Wohnungsmieter_innen der volle gesetzliche Kündigungsschutz bestehen. Tritt ein Eigentümerwechsel aufgrund der Zwangsversteigerung eines Miethauses ein, verkürzen sich die gesetzlichen Fristen für Kündigungen durch den Erwerber auf drei Monate, bezogen auf den nächstzulässigen Termin.
Beispiel: Wird ein Haus im März zwangsversteigert, kann der Erwerber ein Mietverhältnis zum 30. Juni kündigen, wenn er die Kündigung bis zum 3. April zustellt.
Achtung: Auch hier bedarf jede Kündigung eines gesetzlich zulässigen Kündigungsgrunds nach § 573 BGB. Weiteres zur Eigentümerwechsel finden Sie in unserer Infoschrift „Eigentümerwechsel“.
Der Vermieter kann auch Teilkündigungen aussprechen (§ 573 b BGB), wenn er nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu
verwenden will,
Wohnraum zur Vermietung zu schaffen oder
den neu zu schaffenden Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.
Voraussetzung einer solchen Teilkündigung ist, dass sie auf nicht bewohnte Nebenräume oder Teile des Grundstücks beschränkt ist. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.
Sie können bei einer Teilkündigung eine angemessene Herabsetzung der Miete fordern. Verzögert sich der Baubeginn, können Sie die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
Fälle eingeschränkten Kündigungsschutzes
Das BGB nennt in § 573 a und § 549 Absatz 2 und 3 BGB die Fälle, in denen der Vermieter Ihnen ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Wir benennen nachfolgend nur die wichtigsten Einschränkungen. In allen genannten Fällen sollten Sie sich unbedingt beraten lassen!
Wohnen Sie in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann der Vermieter sich auf ein erleichtertes Kündigungsrecht berufen (§ 573 a BGB) und das Mietverhältnis ohne gesetzlich anerkannten Grund kündigen.
Einer Einliegerwohnung gleichgestellt ist Wohnraum (nicht möblierte Räume!) innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.
Will der Vermieter das erleichterte Kündigungsrecht nutzen, muss er sich in der Kündigung auch darauf beziehen. In diesem Fall verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate und beträgt dann je nach Wohndauer zwischen sechs und zwölf Monaten.
Lassen Sie sich nicht einschüchtern: Sie können sich auch bei einer erleichterten Kündigung auf die Sozialklausel berufen.
Möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters
Bei Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder teilweise mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, gilt:
Bewohnen Sie möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters mit Ihrer Familie oder in einem gemeinsamen Haushalt mit anderen Personen, hat der Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht wie bei Einliegerwohnungen.
Bewohnen Sie als Einzelperson möblierte Räume in der Vermieterwohnung, haben Sie keinen Kündigungsschutz. Es gilt eine kürzere Kündigungsfrist (spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende) und Sie können sich nicht auf die Sozialklausel berufen (§ 573 c Absatz 3 BGB).
Beachten Sie: Der eingeschränkte Kündigungsschutz gilt nur bei möblierten Räumen in der Vermieterwohnung. Ansonsten macht es keinen Unterschied, ob der Vermieter eine Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet.
Jugend- und Studentenwohnheime
Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt bei Jugend- und Studentenwohnheimen nicht. Nur in Härtefällen, z. B. wenn Sie sich auf das kurz bevorstehende Examen vorbereiten, können Sie der Kündigung widersprechen. Die Sozialklausel gilt also auch hier.
Ergänzend seien hier noch die Fälle angeführt, in denen der Vermieter außerordentlich, aber mit gesetzlicher Frist, kündigen kann und das sowohl bei unbefristeten als auch bei befristeten Mietverträgen:
nach dem Tod eines Mieters/einer Mieterin gegenüber den Eintrittsberechtigten „bei wichtigem Grund in der Person des Eingetretenen“ (§ 563 Absatz 4 BGB) bzw. gegenüber den Erben (§§ 564, 580 BGB),
in den Fällen eingeschränkten Kündigungsschutzes (erleichterte Kündigung nach § 573 a BGB) oder
bei Teilkündigung (§ 573 b BGB).
Auch hier gilt: Lassen Sie sich in solchen Fällen beraten.
Wie eingangs dargestellt, muss der Vermieter immer eine Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen, wenn er eine Kündigung durchsetzen will. Das Gericht stellt Ihnen diese Klage zu und fordert Sie in aller Regel zunächst zur schriftlichen Mitteilung auf, ob Sie sich gegen die Klage zur Wehr setzen wollen. Teilen Sie dem Gericht Ihre Verteidigungsbereitschaft nicht mit, kann das Gericht Sie auf schriftlichem Weg durch Versäumnisurteil zur Räumung verurteilen, ohne dass es überhaupt zu einer Verhandlung gekommen ist! Sie können gegen ein derartiges Versäumnisurteil zwar noch Einspruch einlegen, trotzdem kann der Vermieter bereits einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung Ihrer Wohnung beauftragen. War Ihre Säumnis verschuldet, wird das Gericht nur gegen Zahlung einer hohen Sicherheitsleistung die Zwangsvollstreckung stoppen. Deshalb müssen Sie unbedingt bei längerer Abwesenheit (ab ca. zwei Wochen) eine Vertrauensperson mit der Durchsicht Ihrer Post beauftragen. Ein Räumungsurteil kann auch gefällt werden, wenn Sie trotz Ladung nicht vor Gericht erscheinen. Es ergeht auch dann ein Versäumnisurteil.
Seit dem 1. Mai 2013 kann das Gericht im Fall einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs gemäß § 283 a Absatz 1 ZPO auf Antrag des Vermieters anordnen, dass Sie die laufende Miete, die nach Erhalt der Räumungsklage fällig wird, beim Amtsgericht hinterlegen müssen (Hinterlegungsanordnung). Sie müssen dem Gericht die erfolgte Hinterlegung innerhalb der von diesem bestimmten Frist nachweisen (§ 283 a Absatz 2 ZPO). Gelingt Ihnen dies nicht, kann der Vermieter mittels einer einstweiligen Verfügung, also sehr schnell, die Zwangsräumung der Wohnung erreichen – bevor das Gericht überhaupt ein endgültiges Urteil über die Berechtigung der Kündigung gesprochen hat! Glücklicherweise scheinen die Gerichte bislang von der Möglichkeit einer Hinterlegungsanordnung praktisch keinen Gebrauch zu machen.
Auch wenn ein Räumungsurteil ergangen und rechtskräftig geworden ist (und auch eine eventuell gesetzte Räumungsfrist abgelaufen ist), kann der Eigentümer nicht eigenmächtig gegen Sie vorgehen, wenn Sie die Wohnung noch nicht freiwillig geräumt haben: Er muss in diesem Fall einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Nur dieser darf die Zwangsräumung vornehmen und Ihnen den weiteren Zutritt verwehren, indem er die Wohnung versiegelt. Auch hierfür haben Sie die Kosten zu tragen. Damit es jedoch nicht so weit kommt: Schützen und wehren Sie sich rechtzeitig.
Wir konnten Ihnen zwar viele grundsätzliche Tipps und Informationen liefern, jedoch gibt diese Infoschrift die Rechtslage bei Drucklegung wieder. Damit Sie unter Berücksichtigung der aktuell geltenden Rechtslage individuell anwaltlich beraten werden, sollten Sie daher immer eine Beratungsstelle aufsuchen. Nehmen Sie zur Beratung die erforderlichen Unterlagen mit – insbesondere den Mietvertrag – und einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).
Wie früh müssen Mieter_innen ihre Wohnung kündigen, wenn sie ausziehen wollen?
Mieter_innen können seit dem 01.06.2005 Wohnraummietverträge grundsätzlich unabhängig von der Wohndauer mit einer dreimonatigen Frist ordentlich kündigen. (Übrigens: Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate).
Die Regelung gilt aber nicht für Altmietverträge, in denen eine längere Kündigungsfrist individualvertraglich ausgehandelt wurde. Voraussetzung ist allerdings, dass ein tatsächliches Aushandeln der Fristen erkennbar wird.
Ob dies der Fall ist, sollten betroffene Mieter_innen im Bedarfsfall in den Beratungsstellen klären lassen.
Kündigung durch Mieter_innen
Regelungen zur Kündigungssperrfrist finden sich in der Kündigungsschutzklausel-Verordnung. Die Kündigungssperrfrist selbst regelt dabei all die Konstellationen, in denen die Fristen zur ordentlichen Mietvertragskündigung nicht angewendet werden…
Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung durch den Vermieter beträgt grundsätzlich drei Monate. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573 c BGB). Geht sie später zu, so verschiebt sich die Frist um einen Monat.
Übrigens: Die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer auf neun Monate.
Gemäß der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 16.08.2011 ist in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg und die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“. In diesen Bezirken ist die Kündigungssperrfrist des § 577 a Abs. 1 BGB auf sieben Jahre verlängert.
In der alten Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 20.07.2004 waren die Bezirke Mitte und Steglitz-Zehlendorf noch nicht enthalten.
Kündigungssperrklausel
Wird Ihre Mietwohnung in Eigentum umgewandelt, gelten mehrere Jahre Kündigungsschutz, bevor wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann.
Wurde die von Ihnen gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während Sie bereits in ihr wohnten, genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Eigentümer darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen.
Allerdings können die Landesregierungen diesen Kündigungsschutz auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB). Gemäß der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13.08.2013, die am 01. 10.2013 in Kraft getreten ist, ist in ganz Berlin die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“. Aus diesem Grund ist die Kündigungssperrfrist des § 577 a Abs. 1 BGB auf ganz Berlin ausgeweitet und auf zehn Jahre verlängert worden.
In der alten Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 16.08.2011 waren lediglich die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg enthalten und die Kündigungssperrfrist betrug sieben Jahre.
Kündigungsverzichtausschluss
Ist es zulässig zu vereinbaren, dass der Mietvertrag erst nach gewisser Zeit gekündigt werden kann?
Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss benachteilige die Mieter_innen nicht unangemessen, so der BGH, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und deshalb für die Mieter_innen erträglich sei. Dabei sei die Grenze bei vier Jahren zu setzen und deshalb ein Kündigungsverzicht in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre betrage.
Und zuletzt muss der Kündigungsausschluss wechselseitig gelten, also für Vermieter und Mieter. Der Senat hatte dies in den vorherigen Entscheidungen nicht weiter problematisieren müssen, da diese Voraussetzung jeweils gegeben war. Man konnte den Entscheidungen aber durchaus entnehmen, dass dies für den Senat ein wichtiges Kriterium bei der Inhaltskontrolle solcher Klauseln war. In der vorliegenden
Entscheidung lagen nun die ersten beiden Voraussetzungen vor, es fehlte aber genau an dieser letzten Beschränkung. Das Fehlen eines Kündigungsausschlusses auch für den Vermieter war sozusagen der letzte Tropfen, der das Fass zum Überlaufen brachte.“
„Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet.“ Damit wurde die Auffassung der Mieter_innen bestätigt, die den Vertrag zum Ablauf der Ausschlussfrist und nicht erst danach gekündigt hatten.

References: § 558
 § 535
 § 535
 § 543
 § 569
 BGH 
 § 573
 § 573
 § 549
 § 573
 § 283
 § 577
 § 577