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EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 Procedure preliminari alla delibera di qualificazione energetica Il ruolo centrale.
PubblicatoLucrezia Villa Modificato 3 anni fa
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1 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 Procedure preliminari alla delibera di qualificazione energetica Il ruolo centrale dellamministratore Geom Gian Luca Samoggia Direttore del Centro Studi ANACI Emilia Romagna 13 Aprile 2011
2 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 Chi è lamministratore di condominio in Italia ? 2
3 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 Il patrimonio immobiliare gestito. 3
4 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 4 LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA norme di riferimento Dal 25 Giugno 2009 la norma di riferimento è il DPR 59/09 regolamento di attuazione della L.192/05 –in ambito tecnico Regione Emilia Romagna DGR 1362 - 30/09/2010 –In ambito condominiale generale Codice Civile
5 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 5 DGR 1362 - 30/09/2010 In particolare Modifica degli allegati di cui alla parte seconda della delibera di Assemblea legislativa n. 156/2008 con particolare riferimento ai contenuti della relazione tecnica di cui allart.28 della L.10/91 e per i requisiti minimi dei generatori di calore e degli interventi tesi al miglioramento della prestazione energetica Possibilità di derogare allobbligo di installazione di impianti centralizzati, in presenza di specifica relazione sottoscritta da un tecnico abilitato che attesti il conseguimento di un analogo o migliore rendimento energetico delledificio mediante lutilizzo di una diversa tipologia dimpianto
6 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 6 Legge 10/91, Art. 26, comma 2 (introdotto con DLgs 311/06) In particolare tra le norme previgenti Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali ( 3° comma dellart.1136 C.C. in seconda convocazione - 1/3 ).
7 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 7 Codice Civile In particolare PER LINVOLUCRO EDILIZIO ne riconosce lunicità funzionale ( art.1117, comma 1), ma ne consente la modificazione innovativa esclusivamente con un quorum deliberativo altamente qualificato ( art. 1120 e 5° comma art. 1136 – 2/3 ) e nella migliore delle ipotesi anche per gli interventi più semplici con quorum non ordinari ( 4° comma art. 1136 - 1/2 ) PER GLI IMPIANTI non riconosce la unicità funzionale degli impianti e assegna la proprietà e quindi la competenza in parte al condominio ed in parte ai singoli proprietari delle unità immobiliari ( art. 3° comma art. 1117 )
8 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 8 LA PROPRIETA DEGLI IMPIANTI NELLEDIFICIO IN CONDOMINIO NON E UNITARIA SONO DI PROPRIETA CONDOMINIALE la Centrale Termica e la distribuzione principale di norma con sviluppo verticale ( colonne ) SONO DI PROPRIETA INDIVIDUALE le tubazioni di distribuzione orizzontale a partire dalla colonna montante i corpi scaldanti, le valvole e i detentori, i contatori divisionali, i contabilizzatori e concentratori di dati della u.i. ancorchè disposti in batteria
9 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 LA PROPRIETA INDIVIDUALE ALLINTERNO DI UN CONDOMINIO Può essere regolata in modo unitario come richiesto dalle norme tecniche solo nel caso sia raggiunto NEL CONDOMINIO ITALIANO ACCORDO UNANIME TRA TUTTI I PARTECIPANTI 9
10 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 10 I passaggi fondamentali per definire il consenso allinterno del condominio La consapevolezza dello stato di fatto La individuazione degli stati emozionali La modificazione degli stati emozionali Lincarico di progettazione La presentazione degli esiti del progetto La valutazione dellimpatto economico e del finanziamento La assunzione della delibera autorizzativa e della delibera attuattiva
11 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 11 La consapevolezza dello stato di fatto Il singolo condomino non ha alcuna consapevolezza: 1.dello stato fisico del fabbricato e degli impianti 2.del loro rendimento effettivo 3.delle disposizioni tecniche che ne regolano le modifiche 4.delle procedure tecniche del processo di manutenzione straordinaria o di riqualificazione
12 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 12 La individuazione degli stati emozionali Il singolo condomino è privo delle conoscenze necessarie per un approccio razionale e quindi il gruppo dei condomini sceglie, entro determinati limiti economici, secondo un approccio di tipo emozionale.
13 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 13 La individuazione degli stati emozionali: la fase iniziale
14 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 14 La modificazione degli stati emozionali: la fase interlocutoria
15 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 15 La modificazione degli stati emozionali: la fase finale
16 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 16 Lincarico di progettazione Il gruppo dei condomini è stato portato ad uno stato emozionale uniforme, positivo e maggioritario. Vengono introdotte in modo didattico le procedure tecniche della ipotetica delibera. Si assume la prima delibera di progettazione a maggioranza semplice.
17 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 17 La presentazione degli esiti del progetto Vengono presentati con prospetti, computi metrici e riparti gli aspetti economici dellintervento sulla base di un giudizio di stima dei costi dellopera
18 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 18 La valutazione dellimpatto economico e del finanziamento Vengono concordati i limiti economici dellintervento e solo successivamente gli obiettivi tecnici raggiungibili
19 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 19 La valutazione dellimpatto economico e del finanziamento Gli incentivi fiscali non possono essere pienamente fruiti dalle fasce economicamente più deboli e comunque richiedono un esborso in denaro pressoché immediato.
20 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 20 La valutazione dellimpatto economico e del finanziamento Laccesso al finanziamento espone i condomini paganti e lamministratore a rischi di natura solidale non ancora superati dalla normativa civilistica.
21 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 21 La valutazione dellimpatto economico e del finanziamento La dilazione di pagamento nella maggioranza dei casi, viene richiesta una dilazione allappaltatore che ordinariamente non supera i 18/24 mesi.
22 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 22 La valutazione dellimpatto economico e del finanziamento Laccantonamento pluriennale preventivo si scontra con la totale assenza di tutela in caso di cessione del fabbricato o di infedeltà dellamministratore
23 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 23 La valutazione dellimpatto economico e del finanziamento Il Servizio Energia secondo il DPR.412/93 e il D.Lgs. 115/08 Norme di riferimento:Legge 10/91, DPR 412/93 e successive modificazioni Ris. 103/98, Circ. 273/98, Circ. 82/99, Circ. 150/04, emanate dal Ministero delle Finanze. E stata concepita per lambito pubblico e non tiene conto delle procedure di acquisizione del consenso previste dalla legislazione italiana. Per molti commentatori ha le caratteristiche di finanziamento ( servizio plus) che esula dalle competenze tipiche dellassemblea, non possedendo riferimenti legislativi specifici per il condominio
24 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 24 La assunzione della delibera autorizzativa Vengono definiti gli obiettivi tecnici da raggiungere e si autorizza in modo generico lesecuzione dellopera 1.Si autorizza lesecuzione della gara dappalto 2.Si definiscono le procedure di verifica degli esiti della gara 3.Si impostano i tempi di esecuzione delle opere 4.Si impostano i tempi di versamento dei contributi condominiali da parte dei condomini
25 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 25 La assunzione della delibera attuattiva Vengono definiti gli aspetti giuridici dellintervento e le obbligazioni in capo ai condomini, allimpresa esecutrice, alle assistenze tecniche e amministrative straordinarie: 1.Si sceglie la ditta a cui affidare lesecuzione dellappalto e le relative assistenze tecniche. 2.Si definisce la copertura di spesa complessiva dellintervento mediante approvazione del riepilogo dei costi e del piano di ripartizione preventivo. 3.Si definiscono le modalità di rateazione e versamento dei contributi condominiali da parte dei condomini.
26 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 26 Conclusione 1 Le caratteristiche giuridiche e psicologiche che regola i rapporti allinterno del condominio italiano, male si adattano alle necessità di progettare ed eseguire in modo numericamente significativo una consistente riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente.
27 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 27 Conclusione 2 I metodi introdotti in Italia con la legislazione derivante dalla Direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia, non tengono conto del condominio italiano (di diritto romano) e sono facilmente utilizzabili solo per fabbricati di proprietà individuale.
28 EUROPEAN COMMISSION European Union Sustainable Energy Week 11-15 April 2011 28 Conclusione 3 A causa degli elevatissimi costi di riqualificazione del patrimonio edilizio e per la evidente inadeguatezza della normativa tecnica relativa, non possono essere ipotizzati in Italia estesi interventi, IN AMBITO CONDOMINIALE se non fortemente sostenuti da abnormi incentivi di natura fiscale.
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References: Art. 26
 art.1117
 art. 1120
 art. 1136
 art. 1136
 art. 3
 art. 1117