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Timestamp: 2017-11-25 11:17:11+00:00

Document:
ADUC - Scheda Pratica - MUTUI: GUIDA ALLE AGEVOLAZIONI E DETRAZIONI
Ultimi aggiornamenti: 22/10/2014 e 27/1/2015
Il cosiddetto "decreto sviluppo" (DL 70/2011) entrato in vigore il 14/5/2011 e poi convertito nella legge 106/2011, e' intervenuto in ambito di rinegoziazione e surrogazione dei mutui apportando, soprattutto per quest'ultime, novita' a favore del cliente/mutuatario.
Per utilita' pratica riassumiamo le agevolazioni via via introdotte dalla legge in merito ai mutui, in versione aggiornata.
PORTABILITA' (SURROGAZIONE) GRATUITA
RINEGOZIAZIONE GARANTITA
SOSPENSIONE RATE PER TERREMOTATI E ALLUVIONATI (in Emilia Romagna e Veneto)
FONDO MUTUI "PRIMA CASA"
FONDO MUTUI PER ACQUISTO “PRIMA CASA” E EFFICIENTAMENTO ENERGETICO IMMOBILI RESIDENZIALI (PLAFOND CASA)
DETRAZIONE INTERESSI DALLE TASSE
L'atto di surroga (atto pubblico o scrittura privata autenticata) deve essere registrato in conservatoria.
La legge ha via via disposto, a beneficio del cliente/mutuatario (persona fisica o microimpresa), che:
- la surrogazione dev'essere gratuita; al cliente non possono essere chieste spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria o per gli accertamenti catastali o per qualsiasi altra operazione legata alla surrogazione;
- sono nulli patti (clausole contrattuali o accordi successivi al contratto) con i quali venga stabilita' l'onerosita' della operazione di surroga. Eventualmente si annulla la clausola, ma non l'intero contratto di surrogazione;
- se la surrogazione non si perfeziona entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta di collaborazione fatta al finanziatore originario da parte del nuovo soggetto mutuante, il finanziatore originario deve risarcire il cliente in misura pari all'1% del debito residuo del finanziamento per ciascun mese (o frazione di mese) di ritardo (*).
Codice civile art.1202 e TUB, testo unico bancario (d.lgs.385/93) art.120 quater, e art.161 comma 7-quater, introdotti dal D.lgs.141/2010 (che ha abrogato in parte l'art.8 del Dl 7/2007 convertito dalla legge 40/2007) e modificati dal Dl 70/2011 convertito nella legge 106/2011, art.8 comma 8.
(*) Nota alla normativa: fino al 24/3/2012 il termine massimo era di 30 giorni lavorativi; e' poi diventato di 10 giorni per effetto dell'intervento del dl 1/2012 convertito nella legge 27/2012 art. 27quinquies; e' poi tornato ad essere di 30 giorni lavorativi dal 19/12/2012 per effetto della conversione in legge del Dl 179/2012 (legge 221/2012), art. 23bis.
E' l'operazione tramite la quale il cliente (mutuatario) ottiene dalla banca (o finanziaria) una modifica delle condizioni contrattuali del mutuo, tipicamente il tasso o la durata.
Gia' nel 2008 fu firmata una convenzione tra ABI e Ministero dell'economia (con adesione volontaria delle banche) riservata alla rinegoziazione di mutui a tasso variabile accesi -prima del 29/5/2008- per l'acquisto o la ristrutturazione della casa di abitazione.
Essa prevede la possibilita' di ottenere una rata fissa "calmierata", calcolata applicando all'importo originario del mutuo il tasso di interesse ottenuto come media aritmetica del tassi applicati -ai sensi del contratto- nell'anno 2006. La rata residua viene addebitata su un conto a parte, con l'aggiunta di interessi, con rimborso a rate costanti a partire dalla scadenza del mutuo originario. Dettagli si trovano sul testo della convenzione o nel nostro articolo di approfondimento (vedi piu' avanti).
Nella stessa occasione fu ribadito (DL 93/2008 art.3) che le rinegoziazioni debbono essere gratuite ed esenti da imposte.
Successivamente, con il Dl 185/2008, fu prevista, per certi tipi di mutuo, una rata ridotta predeterminata per tutto il 2009, con l'eccedenza a carico dello Stato.
Il dl 70/2011 ha fissato nuovi e piu' precisi "benefici" , vincolanti per le banche, ottenibili fino a fine 2012.
Le garanzie ipotecarie rimangono ferme e invariate, senza necessita' di alcuna formalita' di annotazione. Ricordiamo anche che che per la rinegoziazione non e' necessario un atto notarile, per il quale, comunque, sono previste spese ridotte.
Quanto sopra si applica anche in caso di mutuo cartolarizzato.
Dl 93/2008 art.3 e convenzione ABI/Ministero economia del 19/6/2008; Dl 185/2008 art.2; Dl 70/2011, convertito nella legge 106/2011, art.8 comma 6.
Dal Novembre 2010 chi e' titolare da almeno un anno di un mutuo acceso per l'acquisto della casa di abitazione principale di importo non superiore a 250mila euro, ha un reddito non superiore a 30.000 euro (fa fede l'ISEE) e si trova in temporanea impossibilita' di pagare le rate a causa di un evento grave (perdita del lavoro, invalidita' grave o morte,etc.) puo' chiedere alla propria banca la sospensione delle rate per un massimo di 18 mesi.
Il fondo dedicato e' stato incrementato di 20 milioni di euro per ciascuno degli anni 2014 e 2015.
Fonti normative: Finanziaria 2008 (legge 244/07), art.2 commi dal 475 al 480, DM Ministero economia n.132/2010, Dl 201/2011 convertito nella legge 214/2011, art.13 comma 20 (rifinanziamento fondo per gli anni 2012 e 2013), Dl 102/2013 art.6 (rifinanziamento per gli anni 2014 e 2015).
Fino al 31/3/2013 in alternativa alle norme suddette si poteva usufruire, per ottenere la sospensione delle rate del mutuo, del Piano Famiglie dell'ABI, grazie all'accordo quadro ABI/Min.Finanze del 25/3/09 (sottoscritto nell'ambito della sottoscrizione degli strumenti finanziari previsti dall'art.12 DL 185/08, i cosiddetti "Tremonti Bond") e accordo ABI/CNCU del 18/12/09, rinnovato fino al 31/3/2013. Per informazioni si veda QUI.
POSSIBILITA' DI SOSPENDERE LE RATE PER TERREMOTATI E ALLUVIONATI (in Emilia Romagna e Veneto)
Attiva da Maggio 2014 una nuova sospensione delle rate dei mutui per i soggetti colpiti dal terremoto di Maggio 2012 e dagli eventi atmosferici eccezionali di Gennaio e Febbraio 2014. La sospensione delle rate e' stata prorogata fino a fine Dicembre 2015.
Possono presentare la richiesta i soggetti che abbiano residenza o sede legale (od operativa) nei comuni colpiti dal sisma del Maggio 2012 (20 e 29/5/2012) e dagli eventi alluvionali del 17 e 19/1/2014 ovvero comuni di Bastiglia, Bomporto, San Prospero, Camposanto, Finale Emilia, Medolla e San Felice sul Panaro NONCHE' nei comuni veneti colpiti dagli eccezionali eventi atmosferici (anche alluvionali) del 30/1 e 18/2/2014 (vedi allegato 1bis Dl 4/2014).
Mutui coinvolti
I suddetti soggetti devono essere titolari di mutui ipotecari o chirografari relativi ad edifici distrutti o inagibili, anche parzialmente, oppure relativi alla gestione di attivita' di natura commerciale ed economica svolta nei medesimi edifici.
Ci si deve rivolgere alla banca che ha erogato il mutuo presentando autocertificazione del danno subito.
Si può ottenere la sospensione, fino al 31/12/2015, dell'intera rata del mutuo o solo della quota capitale (pagando regolarmente gli interessi).
A partire da fine Aprile 2014 le banche devono informare di questa possibilità i mutuatari -almeno con un avviso esposto nelle filiali e pubblicato sul proprio sito- indicando costi e tempi di rimborso dei pagamenti sospesi e il termine -non inferiore a 30 giorni- per esercitare l'opzione.
Fonti normative: Dl 4/2014 convertito nella Legge 50/2014 art.3 comma 2bis e Dl 74/2014 art.1 comma 7 bis
Per i mutui stipulati prima di tali date le penali sono applicabili in misura ridotta secondo accordi stipulati tra ABI e associazioni del CNCU. Si veda in merito la scheda pratica a questo link (vedi voce "Mutui e finanziamenti").
Ricordiamo anche che dal momento in cui il mutuo e' rimborsato l'ipoteca deve estinguersi, alla stessa data. La banca deve provvedere, entro 30 giorni, a comunicare l'estinzione all'Agenzia del territorio, senza alcun onere per il cliente.
Testo unico bancario (D.lgs.385/93) artt. 40-bis, 120-ter e 161 commi 7bis e 7ter, modificati dal D.lgs. 141/2010 (integrato dal D.lgs.218/2010), artt.4, 5 e 6 , che ha abrogato e sostituito gli artt.6 e 7 del DL 7/2007 convertito nella legge 40/2007.
Istituito dalla Legge di Stabilità 2014 e reso operativo da un decreto ministeriale e' attivo dall'8 Ottobre 2014 il nuovo fondo di garanzia “prima casa” che va ad abrogare e sostituire il vecchio fondo “mutui giovani coppie”.
Il fondo e' gestito dalla CONSAP sul sito della quale si può trovare la lista delle banche aderenti presso le quali e' possibile attivare un mutuo agevolato (www.consap.it).
MUTUI: FONDO PER ACQUISTO “PRIMA CASA” E EFFICIENTAMENTO ENERGETICO IMMOBILI RESIDENZIALI (PLAFOND CASA)
Dovrebbe esser partito il 5/3/2014 un nuovo fondo destinato ai mutui accesi da persone fisiche, fruibile grazie ad accordi tra l'ABI e la Cassa depositi e prestiti in virtu' di una normativa di Agosto 2013.
Il fondo riguarda l'erogazione di mutui immobiliari per l'acquisto della “prima casa” (intesa come casa di abitazione principale), preferibilmente di classe energetica A, B o C, e di mutui accesi per la ristrutturazione e l'accrescimento dell'efficienza energetica degli immobili residenziali.
Possono beneficiare tutti i soggetti, con priorita' per le giovani coppie, i nuclei familiari di cui fa parte almeno un soggetto disabile e le famiglie numerose.
Le agevolazioni non sono predeterminate ma lasciate alla discrezione di ogni banca aderente, che deve darne ampia pubblicita'. L'utilizzo del fondo deve comunque portare un miglioramento delle condizioni finanziarie del mutuo rispetto a quelle “standard” applicate ai mutui dello stesso tipo. Il contratto dovra' contenere informazioni dettagliate sui vantaggi riconosciuti, anche in termine di riduzione del tasso (TAN).
I mutui agevolati possono avere tre tipi di durata (10,20 o 30 anni) con tre limiti di importo: 100 mila euro per i mutui per la ristrutturazione e l'efficientamento energetico di immobili residenziali, 250 mila euro per i mutui per l'acquisto della “prima casa” senza ristrutturazione, 350 mila euro per i mutui che abbinano le due finalita'.
Per fruire del fondo ci si deve rivolgere direttamente ad una delle banche aderenti, informarsi bene delle caratteristiche del mutuo di interesse ed eventualmente chiederne l'accesso presentando una specifica modulistica che si puo' anche scaricare dal sito dell'ABI (vedi link sotto). Al 5 Febbraio 2014 le banche aderenti risultano una ventina.
Mutui accesi per l'acquisto della casa di abitazione
Mutui accesi per la costruzione della casa di abitazione
Ci pare opportuno aggiungere che ambedue le suddette detrazioni si applicano anche nel caso di estinzione e successiva stipula di un nuovo contratto (la cosiddetta "surrogazione"). Cio' e' stato ribadito da una risoluzione dell'agenzia delle entrate (n.390/E del 21/12/07).

References: art.1202
 art.120
 art.161
 art.8
 art. 27
 art. 23
 art.3
 art.3
 art.2
 art.8
 art.2
 art.13
 art.6
 art.3
 art.1