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BOE.es - Documento BOE-A-2007-18140
Documento BOE-A-2007-18140
«BOE» núm. 249, de 17 de octubre de 2007, páginas 42123 a 42131 (9 págs.)
BOE-A-2007-18140
https://www.boe.es/eli/es/o/2007/10/04/eha3011
Artículo único. Modificación de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
«La presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:
d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 304/2004, de 20 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.»
Dos. La definición de «Valor Máximo Legal» contenida en artículo 4 queda redactada del siguiente modo:
«Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a protección pública, establecido en la normativa específica que le sea aplicable.»
«1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador. Además se deberán tener en cuenta las especificaciones siguientes:
e) A los efectos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujetas a protección pública, se tomará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente.»
«1. Para realizar el cálculo del valor de tasación, se deberá haber dispuesto previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificación completa del objeto de la valoración, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aquélla, el estado de ocupación y construcción de aquél y el método de valoración utilizado.
Cuando la finalidad de la tasación sea alguna de las establecidas en el artículo 2.b), c) y d) de esta Orden, la inclusión del documento con la información catastral descriptiva y gráfica del inmueble obtenido directamente a través de la oficina virtual del Catastro sólo será necesaria en las tasaciones previas, y en las tasaciones periódicas de inmuebles o derechos en los que se hayan producido cambios que afecten a la descripción del inmueble o derecho.»
«3. Cuando se trate de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el extranjero, la documentación exigida en los apartados uno y dos podrá ser sustituida por su equivalente en el país donde se encuentren situados, teniendo en cuenta su normativa interna.
Será necesario asimismo que el cálculo del valor de tasación considere, adicionalmente, aspectos específicos de la normativa del país en el que se encuentre radicado el inmueble, que puedan influir en dicho valor. En este sentido, se deberá disponer, entre otros, de todos aquellos documentos contemplados en tal normativa, aún cuando no estuviesen previstos en la normativa española, y que sean necesarios según aquélla para la identificación completa del objeto de valoración, para determinar la aptitud del uso o aprovechamiento urbanístico que se le esté dando o se prevea dar, para llevar a cabo la construcción o rehabilitación de un inmueble, en sus distintas fases, y para la valoración de viviendas de protección pública o equivalentes.»
«d) Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentación siguiente o su equivalente para el caso de inmuebles radicados en el extranjero:
La de la adscripción del derecho de riego a la finca rústica a que se refiere el artículo 8.2.g) cuando ésta se valore como regadío.»
«2. Cuando la tasación se efectúe a los efectos de lo dispuesto en el artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden, se condicionará el valor de tasación cuando el titular registral del inmueble o derecho no coincida:
Lo señalado en los puntos a) y b) no será de aplicación cuando se realicen tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de instituciones de inversión inmobiliaria o por parte de sociedades y entidades de arrendamiento a través de las cuales la institución de inversión colectiva vaya a realizar sus inversiones en inmuebles o derechos.»
«Artículo 11. Advertencias generales.
h) Cuando, en el caso de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el extranjero, la documentación exigida en los apartados uno y dos del artículo 8 no pueda ser sustituida por su equivalente en el país donde se encuentren situados, se hará constar el hecho de forma expresa. Además, se advertirá, si no se ha condicionado por ello, cuando no se haya dispuesto de toda la documentación que, de acuerdo con la normativa del país en el que se encuentre radicado el inmueble o derecho, resulte necesaria para la identificación completa del objeto de valoración, para determinar la aptitud del uso u aprovechamiento que se le esté dando o se prevea dar, para llevar a cabo la construcción o rehabilitación de un inmueble, en sus distintas fases, para la valoración de viviendas de protección pública o equivalentes, o que pueda influir en el valor del inmueble.»
«1. No obstante lo indicado en el artículo 9, los informes y certificados que contengan condicionantes podrán utilizarse siempre que se hayan levantado conforme a lo previsto en el apartado 2 y, además, a efectos de la finalidad prevista en el artículo 2.a) podrán utilizarse los informes y certificados que contengan:
Adicionalmente, y a efectos de la finalidad prevista en el artículo 2.b) podrán utilizarse los informes y certificados que contengan el condicionante mencionado en la letra b) del artículo 10.1, en el caso de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 en los que no se cuente con su original, cuando la entidad gestora o SII pueda acreditar, ante la sociedad de tasación, la totalidad de las condiciones actuales del arrendamiento y la no posesión del contrato original.»
«1. Para determinar el tipo de actualización se seguirá el siguiente procedimiento:
Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja.»
«Artículo 45. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario.
El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para finalidades comprendidas en la letra a) del artículo 2 de esta Orden será el valor hipotecario; para su determinación se seguirán las siguientes reglas:»
«Artículo 46. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones.
El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para las finalidades contempladas en las letras b) y d) del artículo 2 de esta Orden se determinará siguiendo las reglas que se citan a continuación:»
«El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para la finalidad contemplada en el artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden se determinará siguiendo las reglas que se citan a continuación:
VML + máximo [0,‹((60 – Tr)/60)*(VTL–VML)›]
Tr= Número de meses restantes hasta la expiración del régimen de protección.»
«c) El valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias, recreativas, etc.). Dicho valor será el valor de tasación calculado de acuerdo con los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden según la finalidad de tasación.»
«a) Se aplicarán, en función de la finalidad de tasación, los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.
ii) El valor actual del valor de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción del derecho de superficie.»
«a) Se aplicarán, en función del tipo de inmueble y de la finalidad de tasación, los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones), 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) y 49 (Valor de tasación de fincas rústicas) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.
ii) El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción de la concesión administrativa.»
Diecisiete. La letra c del apartado 2.º del artículo 56 queda redactada del siguiente modo:
«c) las fórmulas a aplicar en cada caso serán las siguientes:
Ct: flujo de caja con vencimiento en el momento t.
i: tipo de interés según el art. 32 de esta Orden.
tp2: probabilidad de que una cabeza de edad x viva t años más.
x: edad del usufructuario en el momento del cálculo.
n: temporalidad no transcurrida del usufructo.
w: edad límite de la tabla de mortalidad utilizada.
tpxy: probabilidad de que la cabeza (x) y la cabeza(y) estén vivas las dos dentro de t años.
tpxy = tpx • tpy
t pxy: probabilidad de que la cabeza (x) y la cabeza (y) estén vivas dentro de t años.
t pxy = tpx • tpy
t pxy = t probabilidad de que la cabeza (x), o bien la cabeza(y), o las dos estén vivas dentro de t años.
t pxy = tpx + tpy – t pxy
«a) Si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de tasación calculado según lo previsto en el artículo 47 (valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden y el precio de ejercicio de la opción sobre el inmueble actualizado, es positiva, el valor de la opción será equivalente a esa diferencia. Para la actualización se utilizará como tasa de descuento el tipo de interés cotizado en el mercado secundario de Deuda Pública con vencimiento más próximo al plazo restante para el ejercicio del derecho.»
«d) Contendrá la localización y tipo de inmueble, su identificación registral, la referencia catastral, la superficie útil cuando se trate de edificios y sea comprobable, la superficie adoptada en el cálculo de los valores técnicos y su estado de ocupación y salvo a efectos de la finalidad del artículo 2.a) (Ámbito de aplicación), el titular registral en el momento de la tasación.»
«c) Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de valoración, así como los de su identificación registral yla referencia catastral.»
«a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la superficie catastral y la que figure en la documentación registral utilizada.»
«a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de comprobaciones realizadas, la superficie catastral y la que figure en la documentación registral utilizada.»
«1. En este apartado se incluirá al menos la siguiente documentación gráfica:
d) Aquella otra que, a juicio del tasador, permita definir e identificar suficientemente las características del inmueble (secciones, fotografías, etc.).»
«a) Documento utilizado para la identificación registral y catastral.»
«Los inmuebles serán valorados por una entidad de tasación autorizada para la valoración de bienes en el mercado hipotecario (en adelante entidad tasadora autorizada) con arreglo a las normas que a tal efecto se establecen en la presente Orden, sin perjuicio de las comprobaciones y revisiones que pueda realizar la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones efectuadas por las citadas entidades tasadoras autorizadas.»
«Artículo 80. Documentación que las entidades aseguradoras deben tener a disposición de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
c) El informe contendrá el valor mínimo a cubrir por la póliza de seguro de incendios y otros daños al continente.»
«Artículo 81. Documentos incorporados al informe de tasación.
c) Documentación a que se refieren los apartados 1 y 2.a) del artículo 78 (Documentación anexa al informe) de esta Orden.
i) Para el caso de derechos reales inmobiliarios la entidad deberá disponer, además de la certificación registral señalada en la letra b) de este artículo, en la que el derecho real se halle inscrito a su favor, aquellos documentos exigidos por la presente Orden para la valoración de bienes inmuebles.»
«Artículo 82. Normas complementarias.
3. Si el inmueble estuviese sometido al régimen de propiedad horizontal, el capital asegurado en la póliza de seguro contra el riesgo de incendios y otros daños deberá figurar individualizado. Si a la vista del valor de la construcción que figure en el informe de tasación se apreciara en el seguro una situación de infraseguro, la entidad aseguradora deberá de inmediato proceder a subsanarlo. Una vez subsanado podrá computar el inmueble por el valor fijado en el informe de tasación.»
«Artículo 83. Comprobación por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones realizadas por entidades tasadoras autorizadas.
En el caso de que la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones acordase modificar la valoración lo comunicará igualmente a la entidad tasadora autorizada indicando los motivos que hubiesen concurrido y los criterios aplicados en la fijación del nuevo valor.»
«Artículo 84. Valoraciones posteriores a la inicial.
5. Cuando se trate de inmuebles en construcción o rehabilitación, la entidad aseguradora podrá incorporar a la valoración inicial el importe de las certificaciones al origen de las obras realizadas y abonadas, sin incluir acopios ni mobiliarios, en cuyo caso deberá disponer de la documentación señalada en la letra f) del artículo 81(Documentos incorporados al informe de tasación) de esta Orden con el fin de justificar el aumento del valor. Una vez finalizadas las obras se realizará una nueva valoración correspondiente al inmueble terminado.»
«Artículo 86. Valor de afección provisional a cobertura de provisiones técnicas.
3. El período de afección provisional no podrá exceder del plazo de un año.»
«b) Si existiesen condicionantes al valor de tasación, la sociedad gestora o la sociedad de inversión deberá facilitar a la sociedad de tasación, en el plazo más breve posible con el límite del plazo de validez de la tasación, la información necesaria y la realización de las comprobaciones mínimas que permitan la supresión de los condicionantes.»
Artículo 89. Disposiciones especiales.
d) Los requisitos de afección provisional previstos en el artículo 86, serán aplicables a efectos de considerar apta la inversión en los fondos de pensiones.»
«Las tasaciones de los últimos 5 ejercicios, que las entidades de tasación deben conservar en sus archivos de conformidad con lo previsto en el artículo 12.1 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, incluirán una copia completa de los informes de tasación y sus anexos, así como del certificado o certificados que, en su caso, los hayan sintetizado y, en el caso de levantamiento de un condicionante, de la declaración expresa y razonada de la entidad que suscribió el informe que lo contenía en los términos preceptuados por el artículo 14.2. También contendrán la documentación utilizada para su elaboración o una referencia documental a la misma o al archivo público en que se encuentre.»
«Disposición adicional sexta. Primas de riesgo y márgenes de beneficio.
Prima de riesgo sin financiación ni Impuesto sobre la Renta de Sociedades (IRS)
Edificios de uso residencia:
En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá ponderando las primas de riesgo mínimas señaladas anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos.
Margen sin financiación ni Impuesto sobre la Renta de Sociedades (IRS)
Cuando se tenga en cuenta la financiación ajena, los márgenes sin financiación señalados deberán ser modificados en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario.
La Dirección General del Tesoro y Política Financiera, previo informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, podrá revisar las primas de riesgo y márgenes contenidos en dichas tablas, tomando como criterios básicos la evolución del mercado inmobiliario, y los tipos de interés de la deuda pública a largo plazo, el índice de precios al consumo o cualquier otro factor que a juicio de dichos organismos influya en su valor.»
«Se habilita a la CNMV para establecer la forma de envío de la información que solicite a las sociedades de tasación, de acuerdo con lo previsto en el número 3 del artículo 15 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación.»
Madrid, 4 de octubre de 2007.-El Vicepresidente Segundo del Gobierno y Ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes Mira.
Fecha de disposición: 04/10/2007
DEROGA la disposición transitoria única, MODIFICA determinados preceptos y AÑADE un capítulo III al título IV y una disposición adicional 6 a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo (Ref. BOE-A-2003-7253).

References: Real Decreto 
 artículo 4
 artículo 2
 artículo 8
 artículo 2
 artículo 8
 artículo 9
 artículo 2
 artículo 2
 artículo 10
 artículo 2
 artículo 2
 artículo 2
 artículo 31
 artículo 31
 artículo 56
 artículo 47
 artículo 2
 artículo 78
 artículo 81

Artículo 89
 artículo 86
 artículo 12
 Real Decreto 
 artículo 14
 artículo 15
 Real Decreto