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Timestamp: 2018-08-16 17:30:27+00:00

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VerfGH Berlin, 997 auf 1.175 DM: VerfGH Berlin: anspruch auf rechtliches gehör, wohnraum, anschlussberufung, verfassungsbeschwerde, verbürgung, gewährleistung, klageerweiterung, ermessen, rückzahlung, erlass
Urteil des VerfGH Berlin vom 13.03.2017, 997 auf 1.175 DM
997 auf 1.175 DM
VerfGH Berlin: anspruch auf rechtliches gehör, wohnraum, anschlussberufung, verfassungsbeschwerde, verbürgung, gewährleistung, klageerweiterung, ermessen, rückzahlung, erlass
Anspruch auf rechtliches gehör, Wohnraum, Anschlussberufung, Verfassungsbeschwerde, Verbürgung, Gewährleistung, Klageerweiterung, Ermessen, Rückzahlung, Erlass
Entscheidungsdatum: 15.11.2001
Aktenzeichen: 68/01
Normen: Art 15 Abs 1 Verf BE, Art 15 Abs 5 S 2 Verf BE, § 541 Abs 1 ZPO, § 543 Abs 2 ZPO, § 5 WiStrG
1I. 1. Die Kläger des Ausgangsverfahrens sind seit Juli 1996 Mieter einer 96,84 m² großen, modernisierten Altbauwohnung in der E. Straße in Berlin-Tiergarten, deren Vermieter der Beschwerdeführer ist. Die im Mietvertrag vereinbarte Nettokaltmiete betrug zu Beginn des Mietverhältnisses 1.140 DM. Sie erhöhte sich gemäß einer Staffelmietvereinbarung ab Juli 1997 auf 1.175 DM, ab Juli 1998 auf 1.210 DM, ab Juli 1999 auf 1.240 DM und ab Juli 2000 auf 1.280 DM.
2Im Mai 1999 erhoben die genannten Mieter vor dem Amtsgericht Tiergarten Klage gegen den Beschwerdeführer, mit der sie dessen Verurteilung zur Rückzahlung überhöhter Mieten von 8.447,40 DM für Juli 1997 bis April 1999 und die Feststellung begehrten, dass sie nicht verpflichtet seien, für ihre Wohnung eine höhere Nettokaltmiete als 904,49 DM monatlich an den Beschwerdeführer zu zahlen. Sie machten geltend, die vereinbarte Nettokaltmiete liege seit Beginn des Mietverhältnisses um mehr als 20 % über der sich aus dem Berliner Mietspiegel ergebenden ortsüblichen Vergleichsmiete. Die überhöhte Miete sei entgegen § 5 WiStG unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen angenommen worden. Der Beschwerdeführer trat der Klage u. a. mit der Begründung entgegen, der Mietspiegel sei zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht genügend aussagekräftig. Diese sei vielmehr durch ein Sachverständigengutachten zu ermitteln. Außerdem habe er kein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt. Vielmehr bleibe für Wohnraum wie den vorliegenden, nämlich in Tiergarten im Bereich der E. Straße, jedenfalls seit 1995 die Nachfrage weit hinter dem Angebot zurück.
3Durch Urteil vom 11. April 2000, berichtigt durch Beschluss vom 26. Juni 2000, verurteilte das Amtsgericht den Beschwerdeführer unter Abweisung der Klage im Übrigen zur Zahlung von 7.741,62 DM an die Kläger und stellte fest, dass die Kläger unter der Geltung des Mietspiegels 1998 nicht verpflichtet seien, für die Wohnung eine höhere Nettokaltmiete als 945,16 DM monatlich zu zahlen.
4Zur Begründung führte das Amtsgericht aus, den Klägern stehe nach § 812 Abs. 1 BGB i. V. m. § 134 BGB und § 5 WiStG für die Monate Juli 1997 bis April 1999 ein Rückzahlungsanspruch in dieser Höhe zu. Denn die verlangte und gezahlte Miete habe die sich aus den Berliner Mietspiegeln 1996 und 1998 ergebende ortsübliche Vergleichsmiete erheblich überstiegen. Der Mietspiegel sei auch in einem Rechtsstreit wegen Mietpreisüberhöhung eine geeignete Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er sei einem Sachverständigengutachten in der Regel vorzuziehen, wenn er die ortsübliche Vergleichsmiete für die zu beurteilende Wohnung - wie hier - auf einer breiteren Grundlage ermittelt habe, als dies voraussichtlich in einem einzelnen Sachverständigengutachten möglich wäre. Bei der Prüfung, ob bei der Mietpreisvereinbarung ein geringes Angebot von Wohnraum ausgenutzt wurde, könne entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers nicht auf den Teilmarkt „E. Straße“ abgestellt werden. Von einer Mangellage im Sinne des § 5 WiStG sei zumindest dann auszugehen, wenn sich aus den einschlägigen Mietspiegelfeldern ergebe, dass die ortsüblichen Vergleichsmieten für nach Alter, Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen zur Zeit des Mietvertragsabschlusses angestiegen seien. Dies sei hier der Fall. Aus dem Mietspiegel 1998 ergebe sich, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen der vorliegenden Art bis zum 1. Juli 1997 gegenüber dem Mietspiegel
für Wohnungen der vorliegenden Art bis zum 1. Juli 1997 gegenüber dem Mietspiegel 1996 um 18 % erhöht habe.
5Gegen dieses Urteil legte der Beschwerdeführer Berufung beim Landgericht Berlin ein. Er verfolgte damit seinen Klageabweisungsantrag weiter, verwies auf seinen erstinstanzlichen Vortrag und machte u. a. geltend, dass jedenfalls seit Anfang 1996 überhaupt keine Mangellage mehr an Wohnraum in Berlin bestanden habe, sondern zu diesem Zeitpunkt bereits ca. 60.000 Wohnungen in Berlin frei gewesen seien, die jederzeit zu vergleichbaren Bedingungen hätten angemietet werden können. Dies gelte auch für Wohnraum wie den vorliegenden, von dem es ab Januar 1996 in Berlin zumindest 10.000 vergleichbare freie Wohnungen gegeben habe. Im Bezirk Tiergarten hätten sich im Juni/Juli 1996 etwa 160 derartige freie Wohnungen ergeben, was durch Einholung eines Sachverständigengutachtens bewiesen werden könne. Die Berliner Mietspiegel seien weder konzipiert noch geeignet dafür, ein geringes Angebot für vergleichbaren Wohnraum zu indizieren geschweige denn zu beweisen. Jedenfalls bei einem erst 1996 erfolgten Vertragsschluss müsse der Mieter die behauptete Mangellage an Wohnraum darlegen und beweisen. Für das Jahr 2001 habe eine Leerstandsberechnung durch die Stadtentwicklungsverwaltung sogar 132.000 leerstehende Wohnungen ergeben.
6Die Kläger traten der Berufung entgegen und erweiterten im Wege der Anschlussberufung ihre Klage mit dem Antrag, den Beschwerdeführer zur Rückzahlung weiterer 5.483,10 DM an überhöhter Miete für Mai 1999 bis Dezember 2000 zu verurteilen und festzustellen, dass sie unter der Geltung des Mietspiegels 2000 nicht verpflichtet seien, für ihre Wohnung eine höhere Nettokaltmiete als 988,74 DM zu zahlen.
7Durch Urteil vom 10. April 2001 wies das Landgericht die Berufung des Beschwerdeführers zurück und änderte auf die Anschlussberufung der Kläger das erstinstanzliche Urteil dahingehend, dass dieser verurteilt wurde, an die Kläger insgesamt 12.454,92 DM zu zahlen, und festgestellt wurde, dass die Kläger unter Geltung des Mietspiegels 2000 nicht verpflichtet seien, für ihre Wohnung eine höhere Nettokaltmiete als 1.040,06 DM zu zahlen; im Übrigen wurden Klage und Anschlussberufung zurückgewiesen. Von der Darstellung des Tatbestandes im Urteil sah das Landgericht unter Bezugnahme auf § 543 Abs. 1 ZPO ab. Zur Begründung seines Urteils führte es u.a. aus, das Amtsgericht habe zutreffend erkannt, dass bei Abschluss des Mietvertrages Mitte 1996 ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen vorgelegen habe. Das setze keine generelle Wohnraummangellage voraus. Ausreichend sei vielmehr, wenn die Nachfrage höher als das Angebot sei. Das sei in Ballungsgebieten wie Berlin zu vermuten, in denen eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung gelte und die nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB zu Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt worden seien. Entgegenstehende Anhaltspunkte habe der Beschwerdeführer nicht konkret dargetan. Die pauschale Behauptung, 1996 habe keine Mangellage an Wohnraum mehr bestanden, vielmehr wären ca. 60.000 Wohnungen jederzeit zu vergleichbaren Bedingungen anzumieten gewesen, reiche hierfür nicht aus. Jedenfalls im maßgeblichen Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses seien Anhaltspunkte für eine wesentliche Entspannung des Wohnungsmarktes für vergleichbare Wohnungen nicht erkennbar gewesen. Im Gegenteil spreche, wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt habe, der anhand der Mietspiegel 1996 und 1998 erkennbare Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmieten für vergleichbare Wohnungen dafür, dass das Angebot die Nachfrage nicht spürbar überstiegen habe. Wenn aber ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen bestehe, sei auch tatsächlich zu vermuten, dass die Vereinbarung eines die ortsübliche Miete erheblich übersteigenden Mietzinses auf dieser Mangellage beruhe. Anhaltspunkte dafür, dass für die Kläger andere Gründe dafür ausschlaggebend gewesen seien, dass sie eine das ortsübliche Niveau erheblich übersteigende Miete akzeptiert hätten, seien nicht ersichtlich.
8Es begegne auch keinen Bedenken, die ortsübliche Miete anhand der Berliner Mietspiegel zu ermitteln. Diese spiegelten aufgrund der Vielzahl der zugrundeliegenden Daten sowie ihrer ständigen Verwendung in der Praxis die tatsächliche ortsübliche Miete wider. Sie seien deshalb regelmäßig einem Sachverständigengutachten vorzuziehen, in dem der Sachverständige in der Regel nur auf der Grundlage einer in seinem Ermessen liegenden Auswahl von wenigen Vergleichswohnungen die ortsübliche Miete für eine konkrete Wohnung ermittele. In Fällen, in denen wie hier bei einer modernisierten Berliner Altbauwohnung ohne ganz außergewöhnliche Ausstattungsmerkmale keine Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass die Wohnung aufgrund besonderer Umstände nicht hinreichend von den statistischen Erhebungen zum Mietspiegel erfasst werde, sei dieser im Rahmen der tatrichterlichen Überzeugung ein geeignetes Mittel, die ortsübliche Miete für eine Wohnung zu bestimmen, und einem Sachverständigengutachten regelmäßig
für eine Wohnung zu bestimmen, und einem Sachverständigengutachten regelmäßig vorzuziehen.
92. Mit der Verfassungsbeschwerde gegen das Berufungsurteil und das vorangegangene Urteil des Amtsgerichts rügt der Beschwerdeführer einen Verstoß gegen Art. 15 Abs. 1 und Abs. 5 Satz 2 der Verfassung von Berlin - VvB -.
10 Das Landgericht habe seinen sich aus Art. 15 Abs. 1 VvB ergebenden Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs dadurch verletzt, dass es den konkreten und unter Beweis gestellten Vortrag des Beschwerdeführers, dass und aus welchen Gründen es keine Mangellage an vergleichbarem Wohnraum in Berlin mehr gebe bzw. gegeben habe, unbeachtet gelassen habe. Der gerichtsbekannte Umstand, dass es keine Wohnungsknappheit in Berlin mehr gebe, hätte in Verbindung mit dem konkreten Vortrag des Beschwerdeführers das Landgericht zur Einholung eines Sachverständigengutachtens über das Vorliegen einer Mangellage an vergleichbarem Wohnraum in Berlin veranlassen müssen.
11 Das Landgericht habe auch dadurch gegen Art. 15 Abs. 1 VvB verstoßen, dass es von der Darstellung des Tatbestandes im Urteil abgesehen habe. § 543 Abs. 1 ZPO erlaube dies dann nicht, wenn das zweitinstanzliche Urteil auf neuem Vorbringen und neuen Feststellungen beruhe. Das sei hier hinsichtlich der Anschlussberufung und Klageerweiterung der Fall. Art. 15 Abs. 1 VvB garantiere jedoch ein Recht der Prozessbeteiligten auf Kenntnis des Prozessstoffs und auf Kenntnis davon, auf welchen Tatsachenvortrag es dem Gericht für die Entscheidung angekommen sei.
12 Gegen die in Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen Richters habe das Landgericht dadurch verstoßen, dass es entgegen § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 ZPO keinen Rechtsentscheid des Kammergerichts zu der Rechtsfrage eingeholt habe, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand der Berliner Mietspiegel vorzunehmen sei. Die dazu im Berufungsurteil vertretene Auffassung entspreche nämlich nicht der Rechtsprechung sämtlicher Kammern des Landgerichts.
13 II. 1. Soweit sich der Beschwerdeführer gegen das Urteil des Amtsgerichts wendet, ist die Verfassungsbeschwerde unzulässig, weil ihre Begründung insoweit nicht den Erfordernissen des § 50 VerfGHG entspricht. Die Verfassungsbeschwerdeschrift enthält nur Ausführungen dazu, dass und warum das Landgericht Art. 15 VvB verletzt habe. Mit dem Urteil des Amtsgerichts setzt sich die Beschwerdebegründung in dieser Hinsicht nicht auseinander.
14 2. Im Übrigen ist die Verfassungsbeschwerde zulässig, jedoch unbegründet. Der Beschwerdeführer ist durch das von ihm angegriffene Urteil des Landgerichts nicht in den von ihm geltend gemachten, in der Verfassung von Berlin enthaltenen Rechten verletzt.
15 a) Aus der in Art. 15 Abs. 1 VvB enthaltenen verfassungsrechtlichen Verbürgung des rechtlichen Gehörs folgt zunächst, dass ein Gericht die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und bei seiner Entscheidung in Erwägung zu ziehen hat (vgl. Beschluss vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 <117>). Das heißt jedoch nicht, dass das Gericht sich in den schriftlichen Entscheidungsgründen mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen muss. Vielmehr ist grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat. Der Verfassungsgerichtshof kann nur dann feststellen, dass ein Gericht seine Pflicht, den Vortrag der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und zu erwägen, verletzt hat, wenn sich dies aus den Umständen des einzelnen Falles eindeutig ergibt (vgl. Beschluss vom 22. Mai 1997 - VerfGH 34/97 - LVerfGE 6, 80 <82>; st. Rspr.). Ein derartiger Fall ist hier nicht gegeben. Sein Vorliegen folgt insbesondere nicht daraus, dass das Landgericht trotz der Ausführungen des Beschwerdeführers zur nach seiner Auffassung fehlenden Mangellage an vergleichbarem Wohnraum in Berlin kein Sachverständigengutachten hierüber eingeholt hat.
16 Aus der verfassungsrechtlichen Verbürgung des rechtlichen Gehörs ergibt sich eine Verpflichtung zur Berücksichtigung solcher Beweisanträge, die auf der Grundlage der jeweils einschlägigen Verfahrensordnung und der materiellrechtlichen Beurteilung des Falles durch das Gericht als erheblich anzusehen sind. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist jedoch dann nicht verletzt, wenn ein Gericht aus Gründen des formellen oder des materiellen Rechts das Vorbringen eines Beteiligten unberücksichtigt lässt (vgl. Beschluss vom 17. Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 <56> m. w. N.). So liegt es hier.
17 Das Landgericht hat seine Entscheidung auf die Annahme gestützt, in dem nach seiner materiellen Rechtsauffassung allein maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Mitte 1996 habe ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen vorgelegen, weil die Nachfrage höher als das Angebot gewesen sei. Diese Annahme hat es aus einer widerlegbaren Vermutung hergeleitet, die es mit der Geltung bestimmter Schutzverordnungen im Ballungsgebiet Berlin begründet hat. Den Vortrag des Beschwerdeführers zum Fehlen einer Wohnraummangellage hat es deshalb nicht zum Anlass einer Beweiserhebung genommen, weil der Beschwerdeführer der Vermutung für den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses entgegenstehende Anhaltspunkte nicht konkret dargetan habe. Zwar hat es in diesem Zusammenhang nur die pauschale Behauptung des Beschwerdeführers erwähnt, seit 1996 habe keine Mangellage mehr an Wohnraum bestanden, vielmehr wären ca. 60.000 Wohnungen jederzeit zu vergleichbaren Bedingungen anzumieten gewesen. Die konkretere Behauptung, davon seien zumindest 10.000 Wohnungen in Berlin und etwa 160 in Tiergarten der streitbefangenen Wohnung vergleichbar gewesen, hat das Landgericht nicht ausdrücklich behandelt. Da der Beschwerdeführer jedoch nicht hatte erkennen lassen, woher er Erkenntnisse über diese Zahlen gewonnen haben wollte, konnte das Landgericht auch insoweit davon ausgehen, dass es sich um pauschale Behauptungen handelte, für die tatsächliche Unterlagen ganz fehlten. Der Antrag, über eine derartig unsubstantiierte Behauptung, für deren Richtigkeit keine Wahrscheinlichkeit spricht, Beweis durch Sachverständigengutachten zu erheben, kann jedoch nach dem Prozessrecht als unzulässig behandelt werden, weil er auf einen Ausforschungsbeweis zielt (vgl. Baumbach/Hartmann, ZPO, 59. Aufl. 2001, Einf. § 284, Rn. 27).
18 b) Aus dem zur verfassungsrechtlichen Gewährleistung rechtlichen Gehörs zählende Recht der Parteien, sich zu dem Sachverhalt, der einer gerichtlichen Entscheidung zugrunde liegt, vor Erlass der Entscheidung zu äußern, folgt auch ein Recht der Verfahrensbeteiligten darauf, sich bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt über den gesamten Verfahrensstoff informieren zu können, um zu erkennen, auf welchen Tatsachenvortrag es für die Entscheidung ankommen kann (vgl. zum inhaltsgleichen Art. 103 Abs. 1 GG: BVerfGE 89, 28 <35>). Dieses Recht ist nicht schon dadurch verletzt, dass das Landgericht, wie der Beschwerdeführer beanstandet, in seinem Urteil von der Darstellung des Tatbestandes abgesehen hat. Ob es dabei von dem ihm durch § 543 Abs. 1 ZPO eingeräumten Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat, ist eine Frage des einfachen Rechts und unterliegt deshalb nicht der Beurteilung des Verfassungsgerichtshofs. Dass der Beschwerdeführer vor Urteilsfällung keine Kenntnis von der Anschlussberufung und der Klageerweiterung hatte, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
19 c) Das angegriffene Urteil des Landgerichts lässt auch keine Verletzung der in Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB enthaltenen Garantie des gesetzlichen Richters erkennen. Das Landgericht war bei der Beurteilung der Frage, ob die ortsübliche Vergleichsmiete allein durch den Mietspiegel ermittelt werden konnte oder aber ein Sachverständigengutachten einzuholen war, verfassungsrechtlich nicht zur Einholung eines Rechtsentscheides verpflichtet.
20 Zwar kann nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs die Unterlassung einer gesetzlich gebotenen Vorlage an ein übergeordnetes Gericht einen Verstoß gegen den Grundsatz des gesetzlichen Richters darstellen (vgl. Beschluss vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 <103>). Die Nichtvorlage verletzt die Verbürgung des gesetzlichen Richters aber nur, wenn sich dem entscheidenden Gericht die - hier ggf. aus § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO folgende - Notwendigkeit einer Vorlage aufdrängen musste bzw. sich deren Unterlassung als unvertretbar und damit objektiv willkürlich darstellt (vgl. Beschluss vom 17. Dezember 1997, a. a. O., S. 54 m. w. N.). Das war hier schon deshalb nicht der Fall, weil das Kammergericht, an das die Vorlage zu richten wäre, einen Rechtsentscheid zu der genannten Frage für unzulässig hält, weil sie allein die richterliche Überzeugungsbildung betrifft (vgl. KG, WuM 1991, S. 425 <426>; GE 1994 S. 991 <995>).
21 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.
22 Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

References: § 541
 § 543
 § 5
 § 5
 § 812
 § 134
 § 5
 § 5
 § 543
 § 564
 Art. 15
 Art. 15
 Art. 15
 § 543
 Art. 15
 Art. 15
 § 541
 § 50
 Art. 15
 Art. 15
 § 284
 Art. 103
 § 543
 Art. 15
 § 541