Source: http://www.administrator24.info/artykul/id2319,glosowanie-nad-uchwalami-we-wspolnocie
Timestamp: 2019-11-14 23:27:21+00:00

Document:
Głosowanie nad uchwałami we wspólnocie | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Katarzyna Jachacy	| Administrator 9/2011 | 07.09.2011
Podział kompetencji we wspólnocie mieszkaniowej »
Ustawa o własności lokali zakłada podział kompetencji pomiędzy zarząd wspólnoty a zebranie właścicieli lokali, ale nie wskazuje wprost trybu odbierania głosów od współwłaścicieli jednego lokalu. Poddane analizie zagadnienie głosowania, w aspekcie współwłasności, znalazło wyraz w dwóch – niestety – rozbieżnych stanowiskach, co stwarza poważne wątpliwości w praktyce obrotu i zarządzania nieruchomościami.
Nieruchomość wspólnoty mieszkaniowej obejmuje odrębną własność samodzielnych lokali mieszkalnych (mieszkania) i niemieszkalnych (garaż). Każdy lokal posiada swój udział w częściach wspólnych budynku i gruntu, policzony proporcjonalnie stosunkiem powierzchni danego lokalu do całości powierzchni wspólnej. We wspólnocie mieszkaniowej jednym z samodzielnych lokali niemieszkalnych jest garaż. Każdy samodzielny lokal, niezależnie od statusu prawnego – mieszkalny czy niemieszkalny – posiada swoją odrębną księgę wieczystą. Podobnie odrębną księgę wieczystą (tzw. budynkowo-gruntową) posiada nieruchomość wspólna.
Biorąc pod uwagę powyższy stan faktyczny i prawny, w pierwszej kolejności wskazać należy, iż zasady funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, uregulowane w rozdz. 4 ustawy o własności lokali (uwl), przewidują podział kompetencji pomiędzy dwa organy wspólnoty mieszkaniowej, tj.:
zarząd, który kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunku pomiędzy wspólnotą i poszczególnymi właścicielami lokali, oraz
zebranie właścicieli lokali, które stanowi organ kontrolno-stanowiący, właściwy do podejmowania uchwał w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, wymienionych przykładowo w art. 22 ust. 3 uwl.
Czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd samodzielnie, co wynika z art. 22 ust. 1 ww. ustawy. Stosownie do dyspozycji przepisu art. 22 ust. 2 uwl, zarząd wspólnoty może podejmować czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu po uprzednim uzyskaniu zgody członków wspólnoty mieszkaniowej. Zgoda członków wspólnoty wyrażana jest w postaci uchwały. Z treści ustawy o własności lokali wynika zatem, iż uchwały wspólnoty mieszkaniowej służą do wyrażania wspólnej woli właścicieli lokali w sprawach przekraczających zwykły zarząd.
Generalną zasadą jest, że uchwała dochodzi do skutku, gdy jej treść uzyska aprobatę odpowiedniej większości osób. Jak stanowi przepis art. 23 ust. 2 uwl, uchwały właścicieli lokali podejmowane są większością głosów właścicieli lokali. Oznacza to, że do przyjęcia uchwały konieczne jest oddanie na nią więcej niż 50% głosów, liczonych większością udziałów w nieruchomości wspólnej. Przy czym przyjmuje się, iż głosy właścicieli lokali wstrzymujących się od głosowania lub odmawiających udziału w głosowaniu należy traktować jako głosy oddane przeciwko proponowanej uchwale (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 12 kwietnia 2002 r., I ACa 1531/01, OwSG 2002, nr 10, poz. 91).
Zasadą jest, że większość głosów ustala się wedle wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (tzw. głosowanie udziałami). Od tego systemu głosowania w nieruchomości wspólnej można odstąpić – w drodze umowy lub specjalnie w tym celu podjętej uchwały – na rzecz systemu, wedle którego na jednego właściciela lokalu przypada jeden głos. W praktyce we wspólnotach mieszkaniowych najczęściej spotyka się liczenie większości głosów według wielkości udziałów.
Głosowanie a współwłasność
O ile kwestia oddawania głosu przez właściciela lokalu, jeżeli jest nim jedna osoba, nie budzi wątpliwości, to wiele problemów teoretycznych, a przede wszystkim praktycznych nasuwa głosowanie w przypadku, gdy lokal jest przedmiotem współwłasności kilku, kilkunastu, kilkudziesięciu lub kilkuset osób. Takie przypadki najczęściej mają miejsce, gdy chodzi o współwłaścicieli garażu stanowiącego samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. „Kupując garaż”, poszczególni współwłaściciele nabywają de facto udziały w samodzielnym lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne i najczęściej przy czynności tej jednocześnie dokonują podziału do korzystania, tzw. quoad usum, stosownie do którego zobowiązują się korzystać wyłącznie z danej części tego lokalu (oznaczonej najczęściej jako miejsce postojowe o danym numerze) i zobowiązują się akceptować fakt, iż pozostali współwłaściciele także mają swoje miejsca wyznaczone, z których również mogą korzystać samodzielne i także zobowiązują się nie przeszkadzać w korzystaniu przez pozostałych. W księdze wieczystej takiego garażu wpisani są wszyscy współwłaściciele i określony jest ich udział we współwłasności garażu, określony ułamkiem. Przyjęta od podstaw konstrukcja prawna wewnątrz garażu to klasyczny przypadek współwłasności zdefiniowanej w przepisach art. 195–221 kodeksu cywilnego (kc). Nabywając kolejne udziały w garażu, poszczególni współwłaściciele pozostają pomiędzy sobą w konstrukcji współwłasności w częściach ułamkowych.
Ustawa o własności lokali nie wskazuje wprost trybu odbierania głosów od współwłaścicieli jednego lokalu. Jednakże zagadnienie głosowania, w aspekcie współwłasności, zostało poddane analizie w literaturze prawniczej oraz było przedmiotem zainteresowania praktyki, co znalazło wyraz w dwóch stanowiskach, niestety de facto całkowicie rozbieżnych, a w konsekwencji generujących poważne wątpliwości dla praktyki obrotu i zarządzania nieruchomościami.
Wedle pierwszego stanowiska – niezależnie od sposobu głosowania – wszystkie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, w której udział jest nierozerwalnie związany z własnością lokalu, wymagają jednolitego stanowiska wszystkich współwłaścicieli lokalu, co oznacza, że aby udział w częściach wspólnych budynku i gruntu, jaki przypisany jest do garażu, mógł zostać zaliczony zagłosowaną we wspólnocie mieszkaniowej uchwałą, konieczna jest najpierw jednomyślność co do tej decyzji niejako „wewnątrz garażu”, czyli pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami garażu. Współwłaścicielom lokalu bowiem przysługuje wspólny udział w nieruchomości wspólnej związany z ich lokalem, aby zatem możliwe było uznanie, że udział ten zostanie zaliczony jako głosujący za daną uchwałą, konieczne jest pierwotnie pozyskanie jednomyślności wewnątrz – pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami lokalu. Taka bardzo restrykcyjna interpretacja wynika z przepisów art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali i przepisów art. 195–221 kodeksu cywilnego. (Tak też wypowiada się R. Dziczek.)
Taka też interpretacja jest najczęściej spotykana w praktyce orzeczniczej sądów powszechnych. Łatwo można sobie wyobrazić, że konieczne jest przyjmowanie w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych restrykcyjnie tego właśnie stanowiska, bowiem istnieje poważne ryzyko, iż uprawniony właściciel we wspólnocie mieszkaniowej może z dużym prawdopodobieństwem skutecznie zaskarżyć w terminie wadliwie podjęte (wg wadliwej metody liczenia głosów) uchwały.
W literaturze często wskazuje się, iż taka forma jednomyślności może przybrać postać powołania pełnomocnika. Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielonego przez poszczególnych współwłaścicieli lokali i dlatego w tej sprawie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego. Przyjmuje się, że skoro uchwały właścicieli lokali dotyczą czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną, to do udziału w głosowaniu nad taką uchwałą wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 kc), określające typ czynności, do których pełnomocnik jest umocowany. Jeżeli wyznaczenie przedstawiciela współwłaścicieli jest niemożliwe w ramach uzgodnień między nimi, wyznaczenia osoby do reprezentowania współwłaścicieli na zebraniu właścicieli lokali dokonuje sąd w postępowaniu nieprocesowym, zgodnie z art. 199 kc.
Natomiast według drugiego spotykanego w literaturze stanowiska, rozstrzygnięcie problematyki głosowania uzależnione jest od sposobu głosowania. Mianowicie, jeżeli głosowanie odbywa się zgodnie z ogólną zasadą (głosowanie udziałami), to ponieważ z udziałem we współwłasności lokalu związany jest również udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, każdy ze współwłaścicieli lokalu może głosować, niezależnie od innych, „za” lub „przeciw” uchwale. Przy czym siła jego głosu jest określona jego udziałem we własności lokalu. Przykładowo, jeżeli z własnością lokalu należącego do dwóch osób w częściach równych związany jest udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem 1/10, to każdy z tych dwóch współwłaścicieli lokalu sam bierze udział w podejmowaniu uchwały, ale dysponuje jedynie siłą głosu 1/20.
W przypadku natomiast zasady jeden właściciel – jeden głos przyjmuje się, iż współwłaściciele lokali, mając do dyspozycji jeden głos, muszą się wspólnie porozumieć, w jaki sposób będą głosować. W razie braku zgody proponuje się, aby współwłaściciele lokalu wystąpili do sądu o rozstrzygnięcie, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego odnoszącymi się do współwłasności. (Tak wypowiadają się J. Ignatowicz, J. Pisuliński.)
Stanowczego podkreślenia wymaga fakt, iż autorka niniejszej publikacji w swoje praktyce zawodowej w ramach postępowań sądowych spotkała się w przypadku procesów opartych na przepisie art. 25 ustawy o własności lokali (zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej) wyłącznie z ww. pierwszą restrykcyjną interpretacją sposobu głosowania. Fakt ten wymaga podkreślenia ze względu na możliwe bardzo poważne konsekwencje prawne uchylenia uchwały z powodu wadliwej (ocena sądu) metody zbierania głosów w toku głosowania. Uzasadnienia tych wyroków opierały się co do meritum na przepisach art. 1 ust. 2 uwl i art. 195–221 kc.

References: art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 23
 art. 195
 art. 1
 art. 195
 art. 199
 art. 25
 art. 1
 art. 195