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CURSO/GUÍA PRÁCTICA EDIFICIOS EN RUINA, SOLARES ABANDONADOS Y REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS - PDF
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Ángela Rubio Rey
1 SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. CURSO/GUÍA PRÁCTICA EDIFICIOS EN RUINA, SOLARES ABANDONADOS Y REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS
2 PARTE PRIMERA. Solares abandonados. Capítulo 1. El derecho y el deber de edificar. 1. El derecho y el deber de edificar. 2. El proceso de edificación inherente al de conservación. 3. El deber de edificar.. Deberes y cargas del derecho de propiedad del suelo. Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la ley de Suelo. El deber de conservación del propietario del suelo tras la reforma de Ley 8/2013 Artículo 9. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas. El deber de conservación del propietario del suelo tras la reforma de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Cuando se trate de edificaciones, se precisa que el deber legal de conservación comprenderá, además, la realización de los trabajos y las obras necesarias para satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y para adaptarlas y actualizar sus instalaciones a las normas legales que les sean explícitamente exigibles en cada momento. 1. Los deberes del propietario. 2. El deber de conservación. 3. Límites del deber de conservación. La ruina edificatoria. 4. Instrumentos de evaluación de las condiciones de conservación del edificio, la ITE. Índice Deber de edificar. Venta o sustitución forzosas en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la ley de Suelo. Deber de edificar. Venta o sustitución forzosas tras la reforma de Ley 8/2013 Venta y sustitución forzosas Artículo 36. Procedencia y alcance de la venta o sustitución forzosas. Artículo 37. Régimen de la venta o sustitución forzosas Capítulo 2. El deber de edificar y la ejecución forzosa en la Comunidades Autónomas. Andalucía. Aragón. Baleares Canarias. Cantabria. Castilla la Mancha. Castilla y León. Cataluña
3 Extremadura. Galicia. La Rioja. Madrid Murcia. Navarra. País Vasco. C. Valenciana. Capítulo 3. Plazo en que se debe edificar. Capítulo 4. Si no se edifica en plazo: venta forzosa como sanción por no edificar. 1. Venta forzosa como sanción por no edificar. 2. Cómo es la venta forzosa, por concurso público o subasta?. Especialidades por Comunidades Autónomas. PARTE SEGUNDA Formularios de Inspección por incumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación y Formularios para solares abandonados. A. FORMULARIOS DE INSPECCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES DE CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN. 1. Acta de inspección 2. Denuncia de particular 3. Providencia de la alcaldía. 4. Informe técnico. 5. Alegaciones de la propiedad al acuerdo de inicio de la orden de ejecución 6. Informe jurídico B. FORMULARIOS PARA SOLARES ABANDONADOS. 1. Expediente de incumplimiento del deber de edificar. a. Expediente declarativo de incumplimiento del deber de solicitar licencia y de edificar en plazo. b. Modelo de expediente c. Notificación a los interesados d. Alegaciones 2. Resolución declarativa de la extinción del derecho de edificar, con caducidad de la licencia de edificación, por incumplimiento de los plazos establecidos en la misma 3. Procedimiento de inscripción en el registro municipal de solares y terrenos sin urbanizar. a. Por iniciativa del ayuntamiento b. Por instancia de cualquier persona. c. Notificación d. Publicación e. Informe técnico y jurídico f. Acuerdo municipal de inclusión del terreno en el registro municipal de solares y terrenos sin urbanizar g. Notificación y publicación del acuerdo municipal de inclusión del terreno en el registro municipal de solares y terrenos sin urbanizar PARTE TERCERA.
4 El particular y el edificio en ruina. Capítulo 5. El deber de conservación y ejecución de obras por ruina urbanística. 1. Deber de conservación 2. Hasta dónde deben llegar las obras de conservación?. 3. Si no se rehabilita: Órdenes de ejecución. 4. Clases de órdenes de ejecución 5. Finalidades de las órdenes de ejecución. Catálogo de intervenciones prioritarias en el espacio público urbano. Proceso de clasificación y priorización, rehabilitando o restaurando parte o todas las fachadas y medianeras de los edificios en ruina urbanística o en desuso. Zonas de estudio y clasificación 1. Intervenciones prioritarias en edificios. 2. Intervenciones prioritarias en entornos urbanos. 3. Intervenciones prioritarias en elementos puntuales. Información previa Recomendaciones de rehabilitación edificatoria. Edificios en obras, en ruinas o solares vacíos. Capítulo 6. Invertir en edificios en ruina. 1. Qué es un edificio en ruina?. El estado ruinoso de un edificio. 2. Características del estado de ruina. 3. La ruina de un edificio: una clasificación administrativa. El perito judicial. Redacción de informes periciales en caso de patología de la edificación. INFORMES, DICTÁMENES Y PERICIALES FASE DE PREPARACIÓN REDACCIÓN DEL DOCUMENTO REPORTAJE FOTOGRÁFICO CRITERIOS DE OBJETIVIDAD E IMPARCIALIDAD (CUMPLIMIENTO CON CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN). RECOMENDACIONES RESPECTO A LA PATOLOGÍA EDIFICATORIA. ETAPAS DEL ESTUDIO PATOLÓGICO RECONOCIMIENTO E INSPECCIÓN OCULAR ANÁLISIS SOBRE SEGURIDAD EDIFICATORIA 1. Análisis de la organización estructural 2. Análisis de los daños REDACCIÓN DEL DOCUMENTO PRESENTACIÓN 1. Portada 2. Índice 3. Derechos de propiedad intelectual. 4. Descripción del edificio
5 . Modelo de informe de evaluación de edificio a efectos de analizar un posible situación de ruina edificatoria.. Todo lo que hay saber de los edificios en ruina. Capítulo 7. El propietario de edificios en ruina. 1. Tengo obligación de conservarlo y repararlo?. Qué sucede si no lo reparo? 2. Deberes del propietario a. Las leyes reguladoras b. Intervención administrativa 3. El deber de conservación y su relación con la declaración de ruina. a. El deber de conservación y la ruina económica. b. El deber de conservación y el urbanismo. 4. El deber de conservación por razones turísticas y estéticas 5. El deber de conservación de la propiedad monumental 6. La conservación de urbanizaciones.. El deber de conservación y la normativa urbanística estatal y autonómica.. Es transmisible la licencia de demolición? Capítulo 8. Clases de ruina. 1. Introducción al momento en que llega el estado de ruina. 2. Ruina técnica o física 3. Ruina económica 4. Ruina urbanística 5. Ruina inminente 6. La ruina incipiente 7. Ruina parcial. Capítulo 9 La declaración de ruina en las Comunidades Autónomas. 1. Ámbito general de la declaración de ruina 2. El procedimiento de declaración de ruina 3. Antecedentes históricos estatales. 4. Los supuestos legales de ruina en la legislación autonómica El expediente contradictorio de ruina y sus aspectos autonómicos.
6 Capítulo 10. Las clases de ruina en las Comunidades Autónomas. Andalucía. Aragón Asturias Baleares 1. Declaración de estado ruinoso. 2. Procedimiento para la declaración de estado ruinoso. 3. Ruina física inminente. Canarias Cantabria. Castilla-La Mancha Castilla y León. Cataluña. Extremadura. Galicia Madrid Murcia Navarra País Vasco Rioja C. Valenciana Sobre las clases de ruina. 1. Ruina técnica 2. Ruina económica. 3. Ruina inminente.. Caso práctico. Ruina inminente. Supuestos excepcionales de prevención de daños a personas y bienes sin audiencia del propietario. PARTE CUARTA. La administración ante los edificios en ruina (perspectiva estatal y autonómica). Capítulo 11. La declaración de un inmueble en estado ruinoso. 1. La orden de ejecución y el procedimiento de declaración de un inmueble en estado ruinoso 2. Características de la orden de ejecución 3. La eficacia de los actos administrativos a. Fundamento de la eficacia b. Límites de la eficacia: la tutela judicial y la inviolabilidad de domicilio Órdenes de ejecución en caso de ruina de edificios..
7 El informe de ruina por el arquitecto municipal. Los límites en la declaración de la ruina puede salir muy caros a los ayuntamientos que se precipitan. Capítulo 12. El procedimiento en la orden de ejecución. 1. Generalidades e iniciación 2. El expediente 3. Instrucción 4. Audiencia de propietarios y ocupantes del edificio 5. Informes periciales 6. Conclusión del expediente: elevación de propuesta. 7. La resolución u orden de ejecución 8. Efectos de la orden de ejecución 9. Caducidad del expediente. 10. Especialidades autonómicas en el procedimiento de declaración de ruina. Aragón Baleares Canarias Cantabria Castilla-La Mancha Castilla y León Cataluña Extremadura Galicia Madrid Murcia Navarra País Vasco Comunidad Valenciana. Todo lo que hay que saber de las órdenes de ejecución.. La ejecución forzosa. 1. La ejecución forzosa de los actos administrativos 2. La ejecución subsidiaria 3. La vía de apremio y otros medios de ejecución forzosa 4 Las órdenes de ejecución en el ordenamiento urbanístico estatal y autonómico. a. Introducción b. El deber de vigilancia de la Administración autonómica y local. c. Las órdenes de ejecución por motivos de interés turístico o estético.. El acto de declaración de ruina.
8 1. La declaración de ruina. 2. El ayuntamiento ante el acto de declaración de ruina. 3. Acto administrativo reglado y objetivo. PARTE QUINTA Ya se ha declarado la ruina, y ahora qué?. Capítulo 13. Efectos de la declaración de ruina. 1. Reparaciones, demolición y desalojo de los ocupantes a. Demolición b. Medidas de seguridad 2. Inscripción en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar (o equivalente autonómico). 3. Inscripción en el Registro de la Propiedad 4. Indemnización de daños y perjuicios Modelo de Instrucción reguladora del Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas. Protocolo de actuación y del régimen de incorporación, mantenimiento y causas de exclusión en el registro municipal de solares y edificaciones ruinosas. Criterios de inclusión en el registro municipal de solares y edificaciones ruinosas Criterios de exclusión en el registro municipal de solares y edificaciones ruinosas Criterios de cancelación en el registro municipal de solares y edificaciones ruinosas Determinación de prioridades para la iniciación del procedimiento de venta forzosa Colocación en situación de ejecución por sustitución y aprobación del Pliego de Condiciones Capítulo 14. El problema de los edificios de renta antigua. 1. Resolución del contrato de arrendamiento. 2. Derecho de retorno a favor de arrendatarios La incidencia de una situación de ruina en una relación arrendaticia de vivienda anterior al 9 de mayo de Edificios arrendados en ruina. Autorización gubernativa para demolerlos para su posterior reedificación. Autorización gubernativa para demolerlos para su posterior reedificación. La claves del recurso contencioso-administrativo contra la autorización del gobernador en el derribo para nueva edificación previsto en el nº 2 del artículo 62 de la LAU. PARTE SEXTA. La ruina de los edificios de patrimonio histórico. Capítulo 15. La ruina de los edificios de patrimonio histórico.
9 1. Introducción. 2. La protección del patrimonio histórico 3. Los problemas derivados de la ruina y posible demolición de inmuebles pertenecientes al patrimonio histórico 4. Legislación estatal 5. Efectos en función de la clase de ruina. a. La Ruina Económica b. La Ruina Técnica c. La Ruina Urbanística d. La Ruina Inminente e. Edificio cultural. 7. La demolición de edificios 7. La rehabilitación como alternativa a la situación de ruina y demolición de los inmuebles culturales. PARTE SÉPTIMA. La responsabilidad de la ruina en la obra nueva. Capítulo 16. La responsabilidad de los técnicos (arquitectos, aparejadores, etc), promotor y fabricante en la declaraciones de ruina de nuevos edificios. 1. Ley 38/1999 (LOE) 2. Solidaridad impropia y litisconsorcio 3. La expansión de la responsabilidad 4. Arquitecto técnico y constructor. 5. Arquitecto y arquitecto técnico. 6. La garantía incondicional prestada por el promotor 8. Indemnización de otros daños 9. Certificación final de obra como clave de la responsabilidad. PARTE OCTAVA. Formularios. A. PRELIMINARES A LA SITUACIÓN DE RUINA. 1. Declaración de ruina sin peligro inmediato (de oficio y a instancia de los interesados). a. Modelo de Iniciación a instancia de los interesados. b. Iniciación de oficio, en virtud de parte Policía Local. 2. Decreto del alcalde disponiendo visita de inspección B. DECLARACIÓN DE RUINA A INSTANCIA DE PARTICULAR. 1. Declaración de ruina. Iniciación por denuncia de particular 2. Providencia acordando información previa de los hechos denunciados
10 3. Decreto por el que se declara la improcedencia de iniciar el expediente de orden de ejecución 4. Decreto de iniciación del expediente por denuncia de particular. 5. Trámite de audiencia al interesado 6. Informe del técnico competente. a. Informe Servicios Técnicos municipales b. Informe jurídico 7. Decreto del alcalde poniendo el expediente de manifiesto a los interesados. 8. Informe del Secretario. Modelo a. Modelo b. 9. Resolución del expediente y notificación a los interesados. Modelo a. Modelo b. 10. Notificación resolución. 11. Comprobación de la ejecución de lo ordenado. 12. Decreto iniciando expediente ejecución subsidiaria. C. DESALOJO, MEDIDAS URGENTES Y DERRIBO. 1. Desalojo, medidas urgentes y derribo. D. EXPEDIENTES PARA SUPUESTOS DE INCUMPLIMIENTO DEL PROPIETARIO 1. Resolución acordando ejecución subsidiaria 2. Notificación. Decreto iniciación 3. Informe técnico 4. Trámite audiencia 5. Informe jurídico con propuesta. 6. Resolución. Caso real de declaración de ruina urbanística con valoración previa de ejecución subsidiaria. Caso real de ejecución subsidiaria en declaración de ruina urbanística. E. EXPEDIENTE CONTRADICTORIO DE RUINA. DESARROLLO COMPLETO DEL EXPEDIENTE. 1. Iniciación de expediente 2. Informe sobre la situación del inmueble, en orden a si procede el- procedimiento ordinario, o la adopción de medidas de seguridad 3. Audiencia de. los interesados 4. Decreto de la Alcaldía disponiendo la realización de dictamen pericial 5. Informe técnico 6. Informe Jurídico
11 7. Resolución del Ayuntamiento 8. Notificación. 9. Comprobación de la ejecución de lo ordenado F. FORMULARIOS DE DECLARACIÓN DE RUINA ORDINARIA. 1. Como se redacta el Expediente de Declaración de Ruina Ordinaria. 2. Procedimiento. a. Modelo de iniciación a instancia del propietario del inmueble. b. Modelos diversos de Iniciación del procedimiento. De oficio, por particular o servicios técnicos. 3. Certificado de facultativo competente. Arquitecto. 4. Informe técnico preliminar. 5. Providencia de alcaldía Modelo a. Modelo b. 6. Informe de secretaría Modelo a Modelo b 7. Providencias. 8. Comunicaciones a interesados y afectados. Alegaciones. Modelo a. Modelo b. 9. Dictamen pericial. Modelo a Modelo b 10. Informes técnicos. 11. Medidas cautelares por motivo de ruina. 12. Resolución de alcaldía de declaración de ruina Modelo a. Modelo b. Modelo c. 13. Notificaciones. G. FORMULARIOS DE DECLARACIÓN DE RUINA INMINENTE 1. Expediente 2. Procedimiento. a. Iniciación del procedimiento. De oficio, por particular o servicios técnicos. b. Resolución de la alcaldía c. Notificaciones. Caso real de expediente de declaración de ruina inminente. Inmueble en estado de ruina inminente.
12 H. ORDENANZA REGULADORA DEL REGISTRO MUNICIPAL DE SOLARES Y EDIFICACIONES RUINOSAS ASÍ COMO DEL CONCURSO PARA LA SUSTITUCIÓN DEL PROPIETARIO INCUMPLIDOR DE LOS DEBERES DE EDIFICACIÓN, CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN. Artículo 1.- Objeto TÍTULO PRIMERO.- DEL CUMPLIMIENTO DEL DEBER DE EDIFICAR Artículo 2.- Presupuestos de la edificación Artículo 3.- Cumplimiento del deber de edificar Artículo 4.- Edificación inadecuada Artículo 5.- Caducidad de la licencia e incumplimiento del deber de edificar TÍTULO SEGUNDO.- DEL CUMPLIMIENTO DEL DEBER DE CONSERVACIÓN Artículo 6- Deber de conservación y rehabilitación.- Artículo 7.- Condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato público Artículo 8.- Edificación deficiente Artículo 9.- Incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación Artículo 10- Declaración de Incumplimiento del deber de conservación y Rehabilitación Artículo 11.- Expropiación y venta forzosa TÍTULO TERCERO.- DEL CONCURSO PARA LA SUSTITUCIÓN DEL PROPIETARIO INCUMPLIDOR Artículo 12.- Inicio del concurso Artículo 13.- Formas de inicio del concurso Artículo 14.- Requisitos de la solicitud de inicio de concurso a instancia de interesado. Artículo 15.- Plazo de convocatoria del concurso Artículo 16.- Requisitos de la convocatoria Artículo 17.- Incumplimiento de las condiciones de adjudicación del concurso TÍTULO CUARTO.- DEL REGISTRO MUNICIPAL DE SOLARES Y EDIFICACIONES RUINOSAS Artículo 18- Contenido del Registro Artículo 19.- De la forma de llevar el Registro Artículo 20.- De la publicidad del Registro Artículo 21.- De la coordinación con el Registro de la Propiedad PARTE NOVENA. Esquemas de expedientes urbanísticos de ruina y licencias urbanísticas de ruina y rehabilitación. 1. Expediente de ruina de edificios catalogados y no catalogados. 2. Expediente de inclusión en el Registro Municipal de Solares. 3. Ordenes de Ejecución para la Conservación de la Edificación 4. Licencia Urbanística de Obra Mayor (Reforma, Restauración y Ampliación de edificios). 5. Licencia Urbanística de Obra Mayor ( Rehabilitación Integral de edificios). 6. Licencia de Demolición.
13 PARTE PRIMERA. Solares abandonados. Capítulo 1. El derecho y el deber de edificar. 1. El derecho y el deber de edificar.

References: Real Decreto 
 Artículo 9
 artículo 3
 Real Decreto 
 Artículo 36
 Artículo 37
 Resolución 
 resolución 
 Resolución 
 artículo 62
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Artículo 1
 Artículo 2
 Artículo 3
 Artículo 4
 Artículo 5
 Artículo 6
 Artículo 7
 Artículo 8
 Artículo 9
 Artículo 10
 Artículo 11
 Artículo 12
 Artículo 13
 Artículo 14
 Artículo 15
 Artículo 16
 Artículo 17
 Artículo 18
 Artículo 19
 Artículo 20
 Artículo 21