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Timestamp: 2018-08-18 14:31:15+00:00

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Pedro Hernández del Olmo, Abogado: ¿Era renunciable el derecho de retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964?
¿Era renunciable el derecho de retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964?
La respuesta ha de ser afirmativa. El artículo 6.3 de la LAU 1964 establecía que eran renunciables los beneficios que la Ley confiere al arrendador, lo sea de vivienda o de local de negocio, y a los arrendatarios y subarrendatarios de estos últimos, salvo el de prórroga del contrato de arrendamiento, cuyo derecho no podrá ser renunciado por el arrendatario.
Así lo declara la sentencia del Tribunal Supremo de cuatro de Marzo de dos mil quince, que considera no haber lugar al recurso de casación contra sentencia que desestimó la apelación contra la resolución denegatoria de un juicio de retracto de finca urbana.
En el contrato de arrendamiento de local de negocio se establecía la siguiente cláusula: «La arrendataria renuncia a cuantos derechos establece en su favor o pueda establecer el ordenamiento legal en materia de arrendamientos de locales de negocio, excepción hecha de la prórroga forzosa y del derecho de traspaso»
Considera la arrendataria recurrente en casación que la sentencia recurrida infringe el art. 8 de la LAU de 1964 en relación con el artículo 6.2 del Código Civil y el 25 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por entender que no ha existido una renuncia válida al derecho de retracto por parte de la arrendataria ya que para ello es necesario que se haga de forma expresa, solemne y clara; siendo así que en este caso se renuncia en general a los derechos que confiera o pueda conferir la ley salvo los que se mencionan de prórroga forzosa y traspaso.
Sin embargo el Supremo desestima el motivo ya que el artículo 6.3 de la LAU 1964 establecía que eran renunciables los beneficios que la Ley confiere al arrendador, lo sea de vivienda o de local de negocio, y a los arrendatarios y subarrendatarios de estos últimos, salvo el de prórroga del contrato de arrendamiento, cuyo derecho no podrá ser renunciado por el arrendatario; mientras que el artículo 8 se limitaba a decir que en aquellos casos en que la cuestión debatida, no obstante referirse a las materias que esta Ley regula, no aparezca expresamente prescrita en la misma, los Tribunales aplicarán sus preceptos por analogía.
Cuando la renuncia se hace antes de que el derecho haya nacido, se trata más bien de un supuesto de exclusión de la ley aplicable que, en el ámbito contractual, resulta posible ( artículo 1255 Código Civil ) salvo que la ley establezca lo contrario para proteger la posición de alguno de los contratantes, como sucedía en el presente caso con el derecho de prórroga forzosa y no con el de retracto que resultó válidamente renunciado.
Publicado por Pedro Hernandez en 17:35
Etiquetas: derecho retracto, exclusión de la ley, LAU 1964, renuncia general, retracto local de negocio

References: artículo 6
 resolución 
 artículo 6
 artículo 6
 artículo 8
 artículo 1255