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Timestamp: 2016-10-27 06:59:37+00:00

Document:
2A.118/2007 (24.08.2007)
2A.118/2007 /aka
J�rg Steiner,
Gemeinde Oberrieden, vertreten durch die Kommission f�r Grundsteuern, 8942 Oberrieden,
Grundst�ckgewinnsteuer (2003),
Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 2. Abteilung, 2. Kammer, vom 6. Dezember 2006.
X.________ liess durch die von ihm beherrschte Y.________ GmbH auf seinem Grundst�ck Kat. 1000 an der A.________strasse in Oberrieden ein Mehrfamilienhaus errichten. Nach Begr�ndung von Stockwerkeigentum ver�usserte er im April 2003 sechs bezugsbereite Eigentumswohnungen mit Nebenr�umen.
Weil X.________ die Bauabrechnung der Y.________ GmbH nicht eingereicht hatte, sch�tze ihn die Kommission f�r Grundsteuern der Gemeinde Oberrieden am 4. Juli 2005 ermessensweise auf eine Grundst�ckgewinnsteuer von Fr. 519'000.-- ein. Im Einspracheverfahren ber�cksichtigte die Kommission f�r Grundsteuern der Gemeinde Oberrieden die nachgereichte Bauabrechnung, verzichtete jedoch auf die Anrechnung eines Generalunternehmerhonorars und reduzierte die Grundst�ckgewinnsteuer im Entscheid vom 5. Dezember 2005 auf Fr. 347'360.--; dabei auferlegte sie X.________ Kosten f�r das Einspracheverfahren von Fr. 3'500.--. Den hiergegen erhobenen Rekurs wies die Steuerrekurskommission III des Kantons Z�rich mit Entscheid vom 19. Juni 2006 ab und liess den zus�tzlich beantragten Abzug von auf dem Grundst�ckgewinn anfallenden Sozialversicherungsbeitr�gen nicht zu. Auch die Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich wurde mit Urteil vom 6. Dezember 2006 (versandt am 29. Januar 2007) abgewiesen.
Mit Eingabe vom 27. Februar 2007 f�hrt X.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht mit dem Antrag, den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich vom 6. Dezember 2006 aufzuheben und die Sache zur Neuveranlagung an die Vorinstanzen zur�ckzuweisen. Er r�gt die ungen�gende Ber�cksichtigung der Baukosten als wertvermehrende Aufwendungen, die Nichtber�cksichtigung der Sozialversicherungsbeitr�ge sowie die Kostenauflage im Einspracheverfahren.
Die Kommission f�r Grundsteuern der Gemeinde Oberrieden, das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich sowie die Eidgen�ssische Steuerverwaltung (Hauptabteilung Direkte Bundessteuer, Verrechnungssteuer, Stempelabgaben) beantragen die Abweisung der Beschwerde.
1.1 Am 1. Januar 2007 ist das Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 �ber das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) in Kraft getreten (AS 2006 1205, 1243). Da das angefochtene Urteil vorher ergangen ist, richtet sich das Verfahren noch nach dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1943 �ber die Organisation der Bundesrechtspflege (OG; Art. 132 Abs. 1 BGG).
1.2 Beim angefochtenen Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich geht es um im Jahre 2003 erhobene Grundst�ckgewinnsteuern. Er betrifft somit eine im zweiten Titel des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz; StHG, SR 642.14) geregelte Materie. Die fraglichen gewinnbringenden Ver�usserungen fanden nach Ablauf der den Kantonen gem�ss Art. 72 Abs. 1 StHG zur Anpassung ihrer Gesetze einger�umten Frist statt. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht erweist sich daher als zul�ssig, obwohl sich der angefochtene Entscheid unmittelbar auf kantonales Recht st�tzt (BGE 130 II 202 E.1 S. 204). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde des gem�ss Art. 73 Abs. 2 StGH legitimierten Beschwerdef�hrers ist einzutreten.
1.3 Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann der Beschwerdef�hrer die Verletzung von Bundesrecht einschliesslich �berschreitung oder Missbrauch des Ermessens (Art. 104 lit. a OG) sowie die unrichtige oder unvollst�ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (Art. 104 lit. b OG) r�gen. Das Bundesgericht wendet im Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde das Bundesrecht von Amtes wegen an; es ist nach Art. 114 Abs. 1 OG an die von den Parteien vorgebrachten Begr�ndungen nicht gebunden und kann die Beschwerde auch aus anderen als den geltend gemachten Gr�nden gutheissen oder abweisen (BGE 132 II 47 E. 1.3 S. 50 mit Hinweisen). Hat - wie hier - als Vorinstanz eine richterliche Beh�rde entschieden, so ist das Bundesgericht an deren Sachverhaltsfeststellung gebunden, wenn der Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig oder unvollst�ndig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften ermittelt worden ist (Art. 105 Abs. 2 OG).
2.1 Der Grundst�ckgewinnsteuer unterliegen von Bundesrechts wegen Gewinne, die sich bei Ver�usserung eines Grundst�ckes des Privatverm�gens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundst�cks sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erl�s die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuz�glich Aufwendungen) �bersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Der steuerbare Grundst�ckgewinn besteht mithin aus der Differenz zwischen Erl�s und Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuz�glich Aufwendungen). Diese Begriffe werden im Steuerharmonisierungsgesetz zwar nicht n�her definiert. Dem kantonalen Gesetzgeber bleibt trotzdem bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns nur ein beschr�nkter Spielraum; denn Grundst�ckgewinn und Einkommens- oder Gewinnsteuer sind eng miteinander verbunden, namentlich im so genannten monistischen oder Z�rcher System (vgl. Art. 12 Abs. 4 StHG; BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 723 f.; Urteil 2A.9/2004 vom 21. Februar 2005 E. 3.1).
2.2 Grundst�ckgewinn ist nach � 219 des Z�rcher Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG/ZH) der Betrag, um welchen der Erl�s die Anlagekosten �bersteigt (Abs. 1). Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (� 220 Abs. 1 StG/ZH). Hierzu sind die Aufwendungen gem�ss � 221 StG/ZH zu rechnen, worunter insbesondere die Baukosten fallen. Nach � 221 Abs. 2 StG/ZH k�nnen nat�rliche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, mit der Liegenschaft zusammenh�ngende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Ber�cksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdr�cklich verzichtet haben. Als Erl�s gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (� 220 StG/ZH). Beim monistischen System der Grundst�ckgewinnbesteuerung wie im Kanton Z�rich muss der Teil des Gewinns, welcher der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliegt, und derjenige Teil, welcher der Grundst�ckgewinnsteuer untersteht, genau abgegrenzt werden. Wo die beiden Steuern in einem gemeinsamen System ineinander greifen, pr�ft das Bundesgericht mit voller Kognition, ob diese Aufteilung mit der Steuerharmonisierung �bereinstimmt. Einzig in Bezug auf allf�llige kantonale Besonderheiten, die den der Grundst�ckgewinnsteuer unterliegenden Teil betreffen, steht dem kantonalen Gesetzgeber ein gewisser Spielraum zu; insoweit richtet sich die Pr�fungsbefugnis des Bundesgerichts nach den f�r die staatsrechtliche Beschwerde geltenden Grunds�tzen (BGE 131 II 722 E. 2.2 S. 724; 130 II 202 E. 3.1 S. 205 f.; Urteil 2A.445/2004 vom 7. Juni 2005 E. 2.3, in: StR 60, 773 S. 775 f.).
3.1 Zun�chst macht der Beschwerdef�hrer geltend, als wertvermehrende Aufwendungen seien Baukosten im Betrag von Fr. 4'450'000.-- gem�ss Rechnung der Y.________ GmbH vom 10. Dezember 2004 zu ber�cksichtigen und nicht nur die Kosten gem�ss Bauabrechnung MFH A.________strasse von Fr. 4'012'395.--. Er will mit anderen Worten auch das Generalunternehmerhonorar der Y.________ GmbH als wertvermehrend anrechnen lassen. Dies ist grunds�tzlich m�glich, bedarf jedoch genauer Angaben �ber die geleisteten Arbeiten und den damit verbundenen Aufwand. So ist nach BGE 104 Ia 22 E. 2c S. 25 wenigstens die Angabe der konkret geleisteten Arbeiten und des damit verbundenen ungef�hren Aufwandes zu verlangen, da es sonst ausgeschlossen ist zu pr�fen, ob nicht bereits ber�cksichtigte Leistungen des Architekten oder nicht abzugsberechtigte Eigenleistungen der Bauherrschaft im Generalunternehmerhonorar enthalten sind. Generalunternehmerhonorare einer von der steuerpflichtigen Person beherrschten juristischen Person sind grunds�tzlich ebenfalls anrechenbar. Derartige Honorare werden jedoch wie Eigenleistungen behandelt, wobei der erw�hnte Nachweis der konkret geleisteten Arbeit erforderlich ist. Gerade daran gebricht es hier, fehlt es doch an detaillierten Unterlagen bez�glich Art und Aufwand der von der Y.________ GmbH erbrachten Generalunternehmerleistung und deren Abgrenzung gegen�ber Architekturleistungen wie auch den nicht abzugsberechtigten Leistungen der Bauherrschaft. Mangels Nachweises wurde mithin zu Recht keine Generalunternehmerleistung der Y.________ GmbH angerechnet. Sollte eine solche bereits im rechtskr�ftig veranlagten Gewinn dieser Gesellschaft enthalten sein, w�re die revisionsweise Anpassung zu pr�fen.
3.2 Weiter beantragt der Beschwerdef�hrer die gewinnmindernde Ber�cksichtigung der auf dem steuerbaren Gewinn anfallenden Sozialversicherungsbeitr�ge. Als Liegenschaftenh�ndler darf er nach � 221 Abs. 2 StG/ZH weitere Aufwendungen, die mit den ver�usserten Liegenschaften zusammenh�ngen, abziehen, soweit er auf deren Ber�cksichtigung bei der Einkommenssteuer ausdr�cklich verzichtet. Dazu geh�ren auch die Sozialversicherungsbeitr�ge auf dem Grundst�ckgewinn (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Z�richer Steuergesetz, 2. Aufl. Z�rich 2006, Rz. 142 zu � 221; Felix Richner, Der Liegenschaftenh�ndler im Kanton Z�rich, ZStP 13 [2004], S. 175 ff., S. 271 ff., insbesondere S. 286 f.).
Gem�ss Art. 22 Abs. 2 der Verordnung �ber die Alters- und Hinterlassenenversicherung vom 31. Oktober 1947 (AHVV, SR 831.101) bemessen sich die Beitr�ge aufgrund des im Beitragsjahr tats�chlich erzielten Erwerbseinkommens und des am 31. Dezember im Betrieb investierten Eigenkapitals. Das Einkommen des Beitragsjahres bestimmt sich nach dem Ergebnis des oder der in diesem Jahr abgeschlossenen Gesch�ftsjahre (Art. 22 Abs. 3 AHVV). Damit setzt die Festlegung der bei der Grundst�ckgewinnsteuer zu ber�cksichtigenden Sozialversicherungsbeitr�ge voraus, dass die H�he der Eink�nfte des Bemessungsjahres insgesamt bekannt sind, was im hier massgebenden Zeitpunkt noch nicht der Fall war. Deshalb erachtete es die Steuerrekurskommission III des Kantons Z�rich in ihrem Urteil vom 19. Juni 2006 als geboten, diese an sich anrechenbaren Sozialversicherungsbeitr�ge vorl�ufig noch nicht zu ber�cksichtigen und den Beschwerdef�hrer auf den Revisionsweg zu verweisen. Diese Haltung erweist sich angesichts des neu ins Steuergesetz aufgenommenen � 221 Abs. 2 StG/ZH als nicht unproblematisch. Andererseits handelt es sich hier um eine Frage, bei welcher sich das Bundesgericht auf eine Willk�rpr�fung beschr�nkt (vgl. 2.2). Geradezu unhaltbar erscheint das Vorgehen betreffend die auf dem Grundst�ckgewinn anfallenden Sozialversicherungsbeitr�ge indessen nicht.
3.3 Gem�ss � 142 Abs. 2 Satz 2 StG/ZH k�nnen die Kosten des Einspracheverfahrens dem Steuerpflichtigen auferlegt werden, wenn er diese Kosten durch eine schuldhafte Verletzung von Verfahrenspflichten verursacht hat. Zu diesen Verfahrenspflichten geh�rt auch die Einreichung der Bauabrechnung, welche mit Schreiben vom 9. Februar 2005 und Mahnung vom 10. M�rz 2005 verlangt worden war. Weil der Beschwerdef�hrer dieser Aufforderung nicht nachgekommen war, musste er nach Ermessen eingesch�tzt werden. Erst mit der Einsprache brachte er die Unterlagen bei und wurde f�r den damit verursachten Mehraufwand zu Recht kostenpflichtig.
3.4 Zusammenfassend ergibt sich, dass keiner der vorgebrachten Einw�nde zu h�ren ist.
4.1 Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde erweist sich somit als unbegr�ndet und ist abzuweisen.
4.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Beschwerdef�hrer aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG in Verbindung mit Art. 153 und Art. 153a OG). Es ist keine Parteientsch�digung geschuldet (Art. 159 OG).
Dieses Urteil wird dem Beschwerdef�hrer, der Gemeinde Oberrieden und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich (2. Abteilung, 2. Kammer) sowie dem Eidgen�ssischen Steuerverwaltung (Hauptabteilung Direkte Bundessteuer, Verrechnungssteuer, Stempelabgaben) schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 132
 Art. 72
 Art. 73
 Art. 114
 Art. 12
 BGE 
 BGE 
 Art. 22
 Art. 153
 Art. 153