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Timestamp: 2018-09-23 20:07:25+00:00

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Vorliegen der Bauherreneigenschaft bei einer von einem Projektinitiator eigenständig entwickelten und ihm gegenüber baubehördlich bewilligten Reihenhausanlage - Findok Internet
Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSI vom 27.04.2009, RV/0111-I/08
Vorliegen der Bauherreneigenschaft bei einer von einem Projektinitiator eigenständig entwickelten und ihm gegenüber baubehördlich bewilligten Reihenhausanlage
Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung des M.K., Adresse, vertreten durch RA.X, vom 13. März 2008 gegen den Bescheid des Finanzamtes Innsbruck vom 28. Februar 2008 betreffend Grunderwerbsteuer entschieden:
Am 17. November 2006 schlossen der Verkäufer A.K. und die beiden Käufer C.K. sowie M.K. einen Kaufvertrag mit auszugsweise folgendem Inhalt:
Herr A.K., geb. 1957, ist Eigentümer im Wohnungseigentum der Liegenschaft in EZ X, GB Y, bestehend aus GSt- Nr. 496/7.
Unter anderem ist Herr A.K., geb. 1957, Miteigentümer zu 134/860- Miteigentumsanteilen, verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 3 (Reihenhausgruppe Ost, Haus westseitig), und zu 3/860- Miteigentumsanteilen und 4/860- Miteigentumsanteilen, verbunden mit Wohnungseigentum an den Kfz- Abstellplätzen Top 11 und 15. Die gegenständlichen Liegenschaftsanteile sind zur Gänze unbelastet und weisen auch keinerlei Berechtigungen auf.
Die gegenständliche Wohnung Top 3 besteht aus :
Haus 3 (westseitig)
3. Wohnung Top 3, bestehend aus
Wohnbereich Kochen Essdiele WC
24,05 5,78 19,43 2,08
11,79 11,79 16,53 5,56 4,69
Keller 3 (Hobbyraum, 2 Lagerkeller, Diele und Stiegen- Vorplatz) ges.
Der Kfz- Abstellplatz Top 11 ist nicht überdacht und weist ein Flächenausmaß von 12,5 m2 auf. Der Kfz- Abstellplatz Top 15 ist überdacht und weist dasselbe Flächenausmaß auf.
Nunmehr verkauft und übergibt Herr A.K., geb. 1957, aus der Liegenschaft in EZ X, GB Y, bestehend aus GST-NR 496/7, die insgesamt 134/860- Miteigentumsanteile, verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 3 - wie zuvor näher beschrieben- und 3/860- Miteigentumsanteile und 4/860- Miteigentumsanteile, verbunden mit Wohnungseigentum am Kfz- Abstellplatz Top 11 und 15 - wie zuvor näher beschrieben- und C.K., geb. 1963, und M.K., geb. 1962, kaufen und übernehmen die vorbezeichneten Liegenschaftsanteile in ihr Eigentum je zur Hälfte als verbundener Mindestanteil gem. § 5 Abs. 3 und § 13 Abs. 3 WEG 2002.
Der angemessene Kaufpreis für den gegenständlichen Grundanteil der Wohnung Top 3 sowie für die Kfz- Abstellplätze Top 11 und 15 beträgt € 28.000,-- (in Worten: Euro achtundzwanzigtausend). .............. Weiters wird festgehalten, dass es sich beim gegenständlichen Ankauf lediglich um den Grundanteil handelt, wobei die Errichtung des Gebäudes durch die Käufer auf eigenen Namen und eigene Rechnung sowie auf eigenes Risiko selbst erfolgen wird.
Auf Grund der vom Vertragsverfasser zusammen mit dem Kaufvertrag eingereichten Abgabenerklärung, worin die Gegenleistung für diesen Grundstückserwerb mit 28.000 € angegeben war, setzte das Finanzamt für den Erwerb des M.K. (im Folgenden: Bw) mit gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufigem Bescheid ausgehend von der (halben) erklärten Gegenleistung unter Einbeziehung von Vertragserrichtungskosten die Grunderwerbsteuer mit 494,41 € fest.
Unter Übernahme des Ergebnisses einer beim Organisator M hinsichtlich der Bauherrengemeinschaft Z durchgeführten Außenprüfung wurden zusätzlich zum bislang angesetzten Grundstückskaufpreis und den Vertragserrichtungskosten bestimmte mit dem Hausbau zusammenhängende Kosten in die Gegenleistung einbezogen und mit gemäß § 200 Abs. 2 BAO endgültigem Bescheid vom 28. Februar 2008 die Grunderwerbsteuer in Höhe von 2.559,22 € (= 3,5 % von 73.120,51 €) festgesetzt. In der Bescheidbegründung wurde darauf hingewiesen, dass der Bemessung das Ergebnis der durchgeführten Prüfung zugrunde liege. Begründung und genaue Berechnung seien der Niederschrift über die Schlussbesprechung oder dem Prüfbericht zu entnehmen, welcher insoweit einen integrierenden Bestandteil dieses Grunderwerbsteuerbescheides bilde. Die zusätzlich ergangene gesonderte Bescheidbegründung enthielt zum einen folgende Prüfungsfeststellung: "Die Errichtung der Reihenhausanlage wurde bis zur Fassadenfertigstellung durch Herrn M organisiert. Da vom Organisator nur jene Interessenten zum Kauf der Liegenschaftsanteile zugelassen wurden, die sich für das vorliegende Projekt entschieden hatten, sind untenstehende Kosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen." Zum anderen wurden die zusätzlich angesetzten Errichtungskosten detailliert ausgewiesen und die Ermittlung der Bemessungsgrundlage samt Steuerberechnung dargestellt.
Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II, Grunderwerbsteuer, Rz 88a, 88b zu § 5 GrEStG 1987) ist unter einer Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 auch alles zu verstehen, was der Erwerber über den Kaufpreis für das unbebaute Grundstück hinaus aufwenden muss. Bei objektiv sachlichem Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren, die zukünftige Bebauung des Grundstückes betreffenden Verträgen mit Dritten ist (einheitlicher) für die grunderwerbsteuerliche Beurteilung maßgeblicher Gegenstand des Erwerbsvorganges das Grundstück in bebautem Zustand. Erbringt ein Käufer im Hinblick auf die Bebauung eines Grundstückes neben einem als Kaufpreis bezeichneten Betrag weitere Leistungen- an wen auch immer- ist demnach zur Ermittlung der zutreffenden Bemessungsgrundlage auf den Besteuerungsgegenstand zurückzugreifen. Diese Leistungen können somit auch an Dritte erbracht werden, insbesondere an einen vom Veräußerer verschiedenen Errichter des Gebäudes auf dem Grundstück. Voraussetzung für die Einbeziehung der Baukosten ist, dass die Errichtung des Gebäudes mit dem Grundstückserwerb in einer finalen Verknüpfung steht. Leistungen, die auf Grund eines mit einem Dritten abgeschlossenen Vertrages zu erbringen sind, sind in die Gegenleistung einzubeziehen, wenn die Leistung des Dritten dazu führen soll, das Grundstück in den Zustand zu versetzen, in dem es zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht worden ist. Es ist zu fragen, in welchem körperlichen Zustand des Grundstückes der Rechtserwerb von der Grunderwerbsteuer erfasst wird. Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges ist der Zustand des Grundstückes maßgebend, in dem dieses erworben werden soll. Das muss nicht notwendig der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegebene Zustand sein. Ist der Grundstückserwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder einem mit diesem zusammenarbeitenden Organisators/ Initiators vorgegebenes Gebäude gebunden, dann ist ein Kauf eines Grundstückes mit - herzustellendem - Gebäude anzunehmen, selbst wenn über dessen Herstellung gesonderte Verträge abgeschlossen werden. Für die Bauherreneigenschaft kommt es also darauf an, ob der Erwerber auf die bauliche Gestaltung des Bauprojektes noch Einfluss nehmen konnte oder bei seinem Erwerb an ein bereits vorgegebenes Gebäude gebunden war. War der Grundstückskäufer bezogen auf den maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an ein bereits fertig vorgegebenes Bebauungskonzept gebunden und hatte er sich durch den getätigten Erwerb iVm den vom Organisator (Initiator im Bauherrenmodell) für ihn abgeschlossenen diversen Verträgen in ein derartiges Vertragsgeflecht einbinden lassen, so lag über den Erwerb der bloßen Liegenschaftsanteile hinaus der Erwerb des gesamten, erst zu schaffenden Projektes auf Basis des vorgegebenen Gesamtkonzeptes vor. Die Bauherreneigenschaft des Erwerbers von Miteigentumsanteilen ist also dann zu verneinen, wenn der Erwerber in ein bereits fertiges Planungs- Vertrags- und Finanzierungskonzept im Wege eines Vertragsgeflechtes eingebunden wird. Ohne Bedeutung ist es außerdem, wenn der Erwerber zunächst den Grundstückskaufvertrag abschließt und erst danach- wenn auch in engem zeitlichen Zusammenhang- den zur Errichtung des Gebäudes notwendigen Vertrag. Denn bereits die Hinnahme des von der Anbieterseite vorbereiteten einheitlichen Angebotes durch den Erwerber indiziert einen objektiven engen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Vertrag über die Gebäudeerrichtung unabhängig von der zeitlichen Abfolge der Vertragsabschlüsse, ohne dass es darauf ankommt, ob tatsächlich (oder rechtlich) auch eine andere als die planmäßige Gestaltung hätte vorgenommen werden können. Der Annahme eines objektiven engen sachlichen Zusammenhanges steht nicht entgegen, wenn der Erwerber die Möglichkeit gehabt hätte, nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages den Vertrag über die Errichtung des Gebäudes nicht abzuschließen.
Im vorliegenden Berufungsfall hat somit am 5. Juli 2006 der Bauwerber M ein Baugesuch inkl. Baubeschreibung samt Einreichpläne und Lagepläne bei der zuständigen Gemeinde eingebracht. Mit Baubescheid vom 4. Oktober 2006 wurde diesem Bauwerber die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung der "2 Wohnhäuser für je 3 Familien" erteilt. Im Gegenstandsfall hat laut "Kaufabrede" mit Kaufvertrag vom 17.November 2006 der Bw. (zusammen mit seiner Frau je zur Hälfte als verbundener Mindestanteil) insgesamt 134/860- Miteigentumsanteile an einer Liegenschaft, verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 3 (Reihenhausgruppe Ost, Haus westseitig) sowie 3/860 - und 4/860 -Miteigentumsanteile verbunden mit den KFZ- Abstellplätzen Top 11 und Top 15 gekauft. Der Wohnungseigentumsvertrag bzw. die restlichen Kaufverträge bezüglich der anderen Grundstücksanteile, verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 1 (Haus 1 ostseitig) bzw. den KFZ- Abstellplätzen Top 7 und Top 8, verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 2 (Haus 2 Mitte) bzw. den KFZ- Abstellplätzen Top 9 und Top 10, verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 4 (Haus 4 ostseitig) bzw. den KFZ- Abstellplätzen Top 12 und Top 16, verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 5 (Haus 5 Mitte) bzw. den KFZ- Abstellplätzen Top 13 und Top 14 und verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 6 (Haus 6 westseitig) bzw. den KFZ- Abstellplätzen Top 17 und Top 18 wurden am 17. November 2006 bzw. am 19. März 2007 abgeschlossen. Der Kaufgegenstand der "Kaufabrede" entsprach jeweils dem notwendigen Mindestanteil laut Wohnungseigentumsgesetz des einzelnen Hauses, wobei überdies die exakten Ausmaße der einzelnen Räume im Punkt II des Vertrages vertraglich festgehalten waren. Der Grundstücksanteil wurde folglich unbestritten zu einem Zeitpunkt gekauft, als nicht nur die Planung für die Reihenhausanlage (jeweils 3 Reihenhäuser aufgeteilt auf zwei Einheiten) schon vollständig abgeschlossen war, sondern überdies die Baubewilligung für diese Hausanlage gegenüber dem Bauwerber M (=Initiator/Organisator der Hausanlage) bereits erteilt war und die Nutzwertfeststellung vorlag. Waren aber die jeweiligen Nutzwerte für die einzelnen Reihenhäuser festgestellt und kauften mit den Kaufverträgen die jeweiligen Erwerber die entsprechenden Mindestanteile laut Nutzwertgutachten, dann spricht dies als gewichtiges Indiz deutlich dafür, dass die Erwerber bezogen auf den maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an dieses von einem Organisator erstellte, vollständig geplante und baubehördlich bereits bewilligte Konzept einer Reihenhausanlage bestehend aus insgesamt 6 Reihenhäuser gebunden waren. Dass aber die Eigentümergemeinschaft in die Projekterstellung, Planung und Einreichung bei der Baubehörde in irgendeiner Form eingebunden bzw. dies nach Vorliegen eines darauf gerichteten gemeinsamen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft über deren Auftrag erfolgt wäre, wurde in der Berufung weder behauptet geschweige denn nachgewiesen und dagegen spricht außerdem die aus der niederschriftlichen Aussage des M hervorgehende Chronologie der Abwicklung des Gesamtprojektes. An Sachverhalt war demzufolge unbestritten davon auszugehen, dass M von sich aus und damit eigenständig das Projekt einer fassadenfertigen Reihenhausanlage entwickelt, bereits Monate vor Abschluss der Kaufverträge das Bauansuchen samt Einreichplan bei der Gemeinde gestellt, den Baubescheid erhalten und alle Ausschreibungen gemacht bzw. die Verhandlungen mit den Professionisten betreffend Rohbaufertigstellung des Hauses geführt hat. Zudem hat M mittels Zeitungsinserat bzw. auf seiner Homepage Interessenten für die von ihm entwickelte Reihenhausanlage gesucht und damit das Kaufgeschäft "angebahnt". Aus den vorgehaltenen niederschriftlichen Aussagen des M und des Grundstücksverkäufers A.K. ergeben sich die näheren Umstände dieser "Anbahnung".
Beim Erwerb von Miteigentumsanteilen an einer Liegenschaft, mit denen das Wohnungseigentum verbunden werden soll, können - wie bereits erwähnt- zur Erreichung der Bauherreneigenschaft die Aufträge zur Errichtung der Reihenhausanlage nur von der Eigentümergemeinschaft erteilt werden, wobei von einer Miteigentümergemeinschaft aber erst dann gesprochen werden kann, wenn die Personen Miteigentümer geworden sind bzw. zumindest einen Übereignungsanspruch am Grundstück erworben haben. Dass der Projektentwickler M (Initiator/Organisator) bei der Projektkonzeption und Projektausführung auf Grund eines ihm (nach diesbezüglicher Beschlussfassung) von der Eigentümergemeinschaft erteilten gemeinsamen Auftrages tätig geworden ist, wurde in der Berufung selbst nicht behauptet und ist als Folge der getroffenen Sachverhaltsfeststellungen schlichtweg auszuschließen. Vielmehr kann in freier Beweiswürdigung aus den getroffenen Tatumständen schlüssig gefolgert werden, dass zum Zeitpunkt des gegenständlichen Erwerbes des Miteigentumsanteiles an der Liegenschaft, verbunden mit dem Wohnungseigentum am Haus Top 3 (Reihenhausgruppe Ost, Haus westseitig) über eigenständiges Tätigwerden des Initiators M die Reihenhausanlage (6 Reihenhäuser aufgeteilt auf zwei Einheiten) bereits vollständig geplant und baubehördlich diesem Bauwerber gegenüber schon bewilligt war und dieser Initiator sich bereits auf Grund von Ausschreibungen verbindliche Angebote von Professionisten erstellen hat lassen. Durch den Ankauf der entsprechenden Miteigentumsanteile (= Mindestanteile nach dem vorliegenden Nutzwertgutachten) verbunden mit dem Wohnungseigentum an dem bezeichneten Reihenhaus hat sich der Bw. unter Beachtung der in Punkt II des Kaufvertrages vorgenommenen detaillierten Beschreibung des geplanten und baubehördlich schon bewilligten Reihenhauses ohne jeden Zweifel in das von M für die Verbauung dieses Grundstückes entwickelte Gesamtkonzept einbinden lassen, ohne dass die Eigentümergemeinschaft auf die Gestaltung der geplanten und genehmigten Reihenhausanlage Einfluss nehmen konnte. Der Wille der Vertragspartner (Veräußerer des Grundstücksanteils und des mit diesem in irgendeiner Form zusammenarbeitenden Initiators einerseits und der Grundstückskäufer andererseits) war in objektiver Betrachtung darauf gerichtet, einen bestimmten Miteigentumsanteil am Grundstück samt dem darauf nach den vorliegenden und baubehördlich bewilligten Plänen errichteten Reihenhaus zu einem zum Kaufzeitpunkt bereits durch die Ausschreibungen feststehenden Preis zu erhalten. Der Erwerb des Miteigentumsanteiles (Mindestanteiles) stand mit der Errichtung des vom Initiator für die Bebauung dieser Liegenschaft vorgegebenen Reihenhauses zweifelsfrei in einer finalen Verknüpfung, denn hätte sich ein potentieller Käufer nicht in das geplante Bebauungskonzept einbinden lassen, dann wäre er letztlich nicht als Käufer des Grundstücksanteiles in Frage gekommen. Dies deshalb, weil M es ohne Zweifel sachlich in der Hand hatte, nur jene Kaufinteressenten dem Grundstücksverkäufer anlässlich der Vertragsunterzeichnung "zuzuführen" und damit zum Grundkauf zuzulassen, die zur Errichtung der Reihenhausanlage nach den vorgegebenen Plänen und unter Übernahme der ihnen von M unterbreiteten finanziellen Vorgaben betreffend der Errichtung eines fassadenfertigen Rohbaues bereit waren und sich mit ihm auf die Ausführung/Übernahme des Bebauungskonzeptes verständigt haben. Diese kausale Verknüpfung zwischen Grundstückskauf und Errichtung des projektierten Reihenhauses zeigt sich im Übrigen auch daran, dass der Erwerber in Höhe der vom Projektentwickler auf Grund von eingeholten Angeboten ermittelten Kosten der fassadenfertigen Errichtung des Reihenhauses diese entweder treuhändig sicherzustellen oder eine Finanzierungszusage eines inländischen Geldinstitutes zu erbringen und dem Treuhänder und Vertragserrichter vorzulegen hatte. Damit sollte wohl im Vorfeld bereits sichergestellt werden, dass der (potentielle) Kaufinteressent nicht bloß zum Erwerb des Grundanteiles, sondern auch zur Finanzierung des angebotenen und projektierten Reihenhauses in der Lage ist. Eine solche Vorgehensweise spricht aber deutlich dafür, dass der Grundstückskauf und die Errichtung des Reihenhauses in einem kausalen Zusammenhang gestanden und den vereinbarten Gegenstand des Erwerbsvorganges gebildet haben. Die bestehende finale Verknüpfung lässt sich des weiteren daran festmachen und zeigt sich in dem Umstand, dass am 14. Oktober 2006 und damit vor Abschluss des Kaufvertrages der präsumtive Grundstückskäufer (und seine Ehefrau) mit dem M eine Spezialvollmacht abschloss, worin auszugsweise Folgendes steht:
Soweit der Bw. in dem direkt an den Prüfer des Finanzamtes gerichteten Schriftsatz vom 12. März 2009 mit dem Argument, das gesamte Honorar des M betrage 8.976 € und nicht wie vom Finanzamt angesetzt 24.932 €, erstmals auch die Höhe der Gegenleistung bekämpft, ist auf dieses Vorbringen wie folgt einzugehen. Das Finanzamt hat zu dieser Eingabe schriftlich Stellung genommen und darin die Richtigkeit seines Honoraransatzes durch Vorlage von zwei Rechnungen belegt. Aus diesen geht unbedenklich hervor, dass M mit den gegenüber M.K. ausgestellten Rechnungen vom 26. Jänner 2007 (Re- Nr. 002/07, Rechnungsbetrag 14.610 €) und vom 24. April 2007 (Re-Nr. 01/07, Rechnungsbetrag 10.322 €) über die von ihm erbrachten Leistungen ("Organisation und Vermittlung der Werkverträge") abgerechnet hat. Im Rahmen eines ho. Vorhalteverfahrens wurde dem Bw. der diesbezügliche Finanzamtsbericht zusammen mit den beiden Rechnungen zur Stellungnahme übermittelt. Als dessen Ergebnis wurde vom Bw. in seiner dazu ergangenen Äußerung augenscheinlich nach erfolgter Rücksprache mit M und unter Beischluss der von Letzterem angefertigten "Aufstellung Ihrer Zahlungen" selbst eingeräumt und damit außer Streit gestellt, dass die von M.C.K. insgesamt getätigten Honorarzahlungen den in Frage stehenden Betrag von 24.932 € ausmachten. Wird somit durch die Eingabe vom 12. März 2009 keine betragsmäßige Unrichtigkeit des vom Finanzamt mit 24.932 € festgestellten und mit 12.466 € in die Gegenleistung des bekämpften Bescheides einbezogenen Honorars aufgezeigt, ergibt sich doch unbestritten dieser Betrag aus der Summe jener zwei Rechnungsbeträge, mit denen M insgesamt über die im Zusammenhang mit der Gebäudeerrichtung von ihm erbrachten Leistungen vereinbarungsgemäß abgerechnet hat, dann steht außer Zweifel, dass der Ansatz des Honorars im Betrag von 12.466 € als Teil der Gegenleistung zu keiner Rechtswidrigkeit des Grunderwerbsteuerbescheides geführt hat.
Zusammenfassend folgt aus obigen Ausführungen für die Entscheidung des Berufungsfalles, dass auf Grund von mit dem Kaufvertrag in einem objektiv sachlichen Zusammenhang stehenden Vereinbarungen sich der Bw. bei Vertragsabschluss in das vom Organisator im Bauherrenmodell erstellte und baubehördlich bewilligte Planungs- und Finanzierungskonzept einbinden ließ, das insgesamt zu dem Erfolg führen sollte, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand (fassadenfertiger Rohbau eines Reihenhauses) erhält. Bezog sich der gegenständliche Erwerbsvorgang auf letztlich mit dem Reihenhaus Top 3 verbaute (ideelle) Grundstücksanteile, dann hat das Finanzamt zu Recht neben dem halben Grundstückskaufpreis (14.000 €) und den Vertragserrichtungskosten (126 €) auch die im Zusammenhang mit der Gebäudeerrichtung stehenden Kosten in der festgestellten Höhe von 58.994,51 € (Baukosten 46.528,51 € + Honorar 12.466 €) in die Ermittlung der Gegenleistung miteinbezogen und von einer Bemessungsgrundlage von 73.120,51 € die 3,5%ige Grunderwerbsteuer mit 2.559,22 € festgesetzt. Die Berufung gegen den angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheid war demzufolge wie im Spruch ausgeführt als unbegründet abzuweisen.
Innsbruck, am 27. April 2009
Findok-Nr: 40221.1, aufgenommen am: 14.05.2009 09:12:06, zuletzt geändert am: 14.05.2009, Dokument-ID: 81374829-fe71-4f4f-abbc-ccb997a2cdae, Segment-ID: 086d6c51-1862-4742-bf66-13cdfe7cb1dc

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