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Timestamp: 2019-10-18 02:41:17+00:00

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09 Sep ¿Se puede dedicar una parte del piso a oficinas y otra a restaurante?
Posted at 11:31h in Normativa by Raquel Riesgo
¿Podemos hacer una división del piso para dedicar una parte a oficinas y otra a restaurante?
Para efectuar dicha división jurídica es necesario contar con el consentimiento unánime de todos los propietarios.
Nº de Recurso: 3326/2001
Nº de Resolución: 511/2008
Ponente: ROMÁN GARCÍA VARELA
En la Villa de Madrid, a diez de Junio de dos mil ocho. Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el presente recurso de casación interpuesto por doña Milagros y don Jaime , representados por el Procurador don José Manuel Dorremochea Aramburu, contra la sentencia dictada en grado de apelación -rollo nº 123/2000-, en fecha 21 de diciembre de 2000, por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra, dimanante de autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos con el número 151/99 ante el Juzgado de Primera Intancia nº 1 de Estella/Lizarra. Ha sido parte recurrida «HOSTELERA LIZARRA, S.A.», representada por la Procuradora doña Mª Luisa Gavilán Rodríguez.
PRIMERO.-1º.-La Procuradora doña Alicia Fidalgo Zudaire, en nombre y representación de «HOSTELERA LIZARRA, S.A.», promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Estella, contra los cónyuges doña Milagros y don Jaime y la «COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA NÚMERO NUM000 DE LA PLAZA000 DE ESTELLA-LIZARRA», en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: » (…) En su día, dicte sentencia por la que, estimando la demanda, se condene solidariamente a los codemandados a otorgar a la demandante la autorización prevenida en el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal , a fin de que por parte de la demandante se pueda proceder a la división jurídica del local de negocio de su propiedad, que ocupa la planta principal de la casa número NUM000 de la PLAZA000 de esta ciudad de Estella-Lizarra, en los términos sometidos a la Junta de Propietarios el pasado día 8 de enero del año en curso, que son los siguientes: a) Parte del local actual que afronta a la PLAZA000 y que corresponde a una superficie útil de 127,79 m2 (154,13 m2 construidos) con intención de habilitar en esta parte la actividad de oficinas. b) El resto del local queda con una superficie de 238,71 m2 construidos y sus anejos, manteniéndose en el mismo la actividad que actualmente se desarrolla de restaurante. Se asigna entra ambos locales el total actual porcentaje de la finca, en proporción a sus superficies, del siguiente modo: 9% para el local segregado y 14% para la nueva finca matriz de la que se segrega la anterior. La división se llevará a efecto sin alterar la estructura del edificio, ni los huecos a la calle. Previniéndose, en su caso, a los condenados que de no otorgar la expresada autorización en el plazo de los treinta días siguientes a la firmeza de la sentencia, se otorgará la misma por el Juzgado. Con imposición de costas conforme a lo expuesto en el anterior fundamento de derecho 5º». 2º.-Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, la Procuradora Sra. Atondo, en nombre y representación de doña Milagros y don Jaime , se opuso a la misma, suplicando al Juzgado, que se dicte sentencia por la que estimando las excepciones formuladas por esta parte, se desestime íntegramente la demanda deducida por «HOSTELERA LIZARRA, S.A.», frente a mis mandantes y subsidiariamente en supuesto de que entrara a valorar el fondo del asunto, se desestime íntegramente la demanda, con expresa condena a la actora en las costas causadas en el presente procedimiento judicial». Asimismo, el Procurador Sr. Urzainqui, compareció en nombre y representación de «COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA NÚMERO NUM000 DE LA PLAZA000 DE ESTELLA-LIZARRA», en su contestación a la demanda, suplicó al Juzgado, que desestime íntegramente la demanda interpuesta frente a la Comunidad de Propietarios a la que representa, todo ello con expresa condena en las costas causadas en el presente procedimiento judicial». 3º.-El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Estella-Lizarra dictó sentencia, en fecha 7 de marzo de 2000 , cuya parte dispositiva dice literalmente: «Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Fidalgo, en nombre y representación de «HOSTELERA LIZARRA, S.L.» (sic), frente a Milagros , Jaime , representados por la Procuradora Sra. Atondo, y frente a «COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA NÚMERO NUM000 DE LA PLAZA000 DE ESTELLA-LIZARRA», representados por el Procurador Sr. Urzainqui, debo absolver y absuelvo a éstos de las pretensiones frente a ellos ejercitadas, imponiéndose a la actora las costas procesales». 4º.-Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra dictó sentencia, en fecha 21 de diciembre de 2006 , cuyo fallo se transcribe textualmente: «Con estimación del recurso de apelación formulado por la actora «HOSTELERA LIZARRA», debemos revocar y revocamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Estella en el juicio de menor cuantía 151/99, la cual dejamos sin efecto y dictamos la presente por la que: Estimando la demanda interpuesta por la actora «HOSTELERA NAVARRA, S.A.» (sic) contra los demandados doña Milagros y don Jaime y la «COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA NÚMERO NUM000 DE LA PLAZA000 DE ESTELLA-LIZARRA», debemos condenar solidariamente a los indicados demandados a otorgar a la demandante la autorización prevenida en el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal , a fin de que por parte de la demandante se pueda proceder a la división jurídica del piso principal de su propiedad sito en la casa nº NUM000 de la PLAZA000 de la ciudad de Estella-Lizarra en los siguientes términos: que fuesen sometidos a la Junta de Propietarios: «a) Parte del local actual que afronta a la PLAZA000 y que corresponde a una superficie útil de 127,79 m2 (154,13 m2 construidos) con intención de habilitar en esta parte la actividad de oficinas. b) El resto del local queda con una superficie de 238,71 m2 construidos y sus anejos, manteniéndose en el mismo la actividad que actualmente se desarrolla de restaurante. Se asigna entra ambos locales el total actual porcentaje de la finca, en proporción a su superficie, del siguiente modo: 9% para el local segregado (el del epígrafe a) y 14% para la nueva finca matriz de la que se segrega la anterior (epígrafe b). La división se llevará a efecto sin alterar la estructura del edificio, ni los huecos a la calle». En el caso de que los demandados no otorguen la autorización aquí acordada en el plazo de treinta días siguientes a la firmeza de esta resolución se otorgará de oficio por el Juzgado. De las costas causadas en la primera instancia responderán las partes demandadas. No procede hacer expresa imposición de costas causadas en este segunda instancia»: SEGUNDO.-El Procurador don José Manuel de Dorremochea Aramburu, en nombre y representación de doña Milagros y don Jaime , interpuso, en fecha 30 de octubre de 2001, recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, por el siguiente motivo: Único: al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; por infracción del artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal y de la jurisprudencia que lo interpreta en relación con el artículo 17 de la citada Ley , ambos en relación con el artículo 7.2 del Código Civil y de la doctrina y jurisprudencia que interpreta el abuso de derecho; y, terminó suplicando a la Sala: » (…) Dictar sentencia dando lugar al mismo y casando la resolución recurrida, confirmando la dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Estella, con los pronunciamientos que correspondan conforme a Derecho y la devolución del depósito constituido». TERCERO.-Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, la Procuradora doña Mª Luisa Gavilán Rodríguez, en nombre y representación de «HOSTELERA LIZARRA, S.A.», lo impugnó mediante escrito de fecha 22 de junio de 2004, suplicando a la Sala: » (…) Dicte en su día sentencia desestimatoria del recurso que se impugna y confirmatoria de la recurrida, condenando a la recurrente al pago de las costas ocasionadas». CUARTO.-La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 21 de mayo de 2008 , en que tuvo lugar. Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA.
PRIMERO.-La entidad «HOSTELERA LIZARRA, S.A.» demandó por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a doña Milagros , don Jaime y la «COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA NÚMERO NUM000 DE LA PLAZA000 DE ESTELLA-LIZARRA», y solicitó la condena a los demandados a otorgar la autorización prevenida en el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal , a fin de que por la actora se proceda a la división jurídica del local de negocio de su propiedad, que ocupa la planta principal del edificio indicado. El Juzgado rechazó la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia, que acogió las peticiones del escrito inicial. Doña Milagros y don Jaime han interpuesto recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia. SEGUNDO.-El único motivo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal y de la doctrina jurisprudencial que lo interpreta, en relación con el artículo 17 de este ordenamiento, ambos en conexión con el artículo 7.2 del Código Civil , por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada ha determinado que, al tener derecho el copropietario a la división de su finca, la negativa de otros comuneros a autorizar tal decisión, que impide obtener la unanimidad de la Comunidad, debe ser fundada y razonada, lo que no concurre en el caso de autos y que la oposición a consentirla debe reputarse contraria a la buena fe y, por tanto, constitutiva de abuso de derecho, sin embargo tal argumentación significa la contravención de los preceptos y de la jurisprudencia antes referidos-se estima por las razones que se dicen seguidamente. Según relevante doctrina científica, si la pretensión del titular es verificar una división jurídica, de tal manera que un piso o local pase a ser dos o más, con desaparición de la cuota de propiedad inicial y la asignación de otras distintas, aunque fuera con la suma de lo mismo, se necesita el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, toda vez que se entiende que hay modificación del Título, y así lo dispone el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal con absoluta claridad. Asimismo, la doctrina jurisprudencial ha declarado reiteradamente que el contenido del citado artículo€8 no admite interpretaciones diferentes de las indicadas en el párrafo precedente, de manera que no cabe hacer ninguna división, agregación o segregación, con efectos jurídicos, si no hay previa autorización unánime de la Junta de Propietarios, conforme al artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , donde se señalarán las nuevas cuotas a las fincas resultantes; lo indicado ha provocado que, mayoritariamente, la jurisprudencia haya obligado a este trámite, incluso en algunos supuestos de autorización estatutaria, al considerar que el artículo 8 es de derecho necesario (entre otras, SSTS de 3 de mayo de 1989, 19 de julio de 1993 y 30 de mayo de 2002 ). La sentencia recurrida ha basado la negativa de los demandados en la figura del abuso del derecho, cuestión que se examina en los párrafos siguientes. Destacada doctrina científica tiene señalado que el artículo 7.2 del Código Civil recoge la figura del abuso del derecho, que contempla como sinónimo de conducta antisocial e, implícitamente, afirma la existencia de un ejercicio normal y otro anormal de los derechos subjetivos, y constituye este último el que debe reprimirse al traspasar los límites normales, cuya concreción es obra de la jurisprudencia, en la que, posiblemente, han de tenerse presentes, para calificar una actuación extralimitada, las fronteras del propio derecho subjetivo que nazcan de su verdadero espíritu y finalidad, o de las exigencias de orden moral y social (entre otras, SSTS de 3 de mayo de 1989, 19 de julio de 1993 y 30 de mayo de 2002). Esta Sala ha declarado reiteradamente (aparte de otras, en SSTS de 9 de mayo de 1983, 30 de junio de 1986, 7 de febrero de 1989, 3 de abril de 1990; 14 de octubre de 1991 , 14 y 28 de julio de 1992; 23 de enero y 19 de julio de 1993; 27 de abril, 6 de mayo, 11 y 13 de julio de 1994; 13 de febrero, 31 de marzo, 10 de abril, 5 de julio, 6 de noviembre y 18 de diciembre de 1995; 29 de julio de 1996; y 3 de octubre de 1998), que para que el indicado argumento pueda ser atendido y proceder su aplicación en el ámbito de la propiedad horizontal, es preciso, aunque la frase «abuso del derecho» conforma expresión jurídica, que se den hechos probados que pongan de manifiesto las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) o subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de intereses legítimos); e, igualmente, ha manifestado que no se dan los requisitos necesarios para la apreciación del abuso de derecho cuando lo que se hace no es con la intención de dañar o mediante la utilización del derecho de un modo anormal y previamente contrario a la convivencia ordenada (SSTS de 5 de abril de 1993 y 11 de abril de 1995 , y las citadas en ellas). En el caso debatido, no aparece la situación de abuso de derecho, habida cuenta de la falta de constancia de que doña Milagros y don Jaime actuaran de mala fe, o intentaran perjudicar a la parte actora, ya que lo único planteado por ellos, al ser Arquitectos y, consiguientemente, conocedores de la materia que nos ocupa, han sido sus dudas y objeciones a la pretendida división de la planta principal; aparte de que dichos demandados han velado por la defensa de sus intereses con cobijo en la Ley, y no se ha demostrado que tuvieran la intención de dañar a la demandante, ni la obtención de provecho alguno, por lo que no cabe encajar su posición en los ámbitos de la arbitrariedad y el actuar doloso, y tampoco la misma está dotada de contenido antisocial. TERCERO.-La estimación del único motivo del recurso determina la casación de la sentencia recurrida y, asumidas por esta Sala las funciones de la instancia, procede rechazar la demanda formulada por la entidad «HOSTELERÍA LIZARRA, S.A.», con base en los razonamientos contenidos en el fundamento de derecho precedente. Ratificamos la sentencia dictada por la Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Estella-Lizarra en fecha de 7 de marzo de 2000. No hacemos expresa condena en las costas causadas en la apelación y en este recurso de casación, de acuerdo con los artículos 710 y 1715, respectivamente, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por doña Milagros y don Jaime contra la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra en fecha de veintiuno de diciembre de dos mil . Ratificamos la sentencia dictada por la Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Estella-Lizarra en fecha de siete de marzo de dos mil. No hacemos expresa condena de las costas ocasionadas en la apelación, y con mención a las de este recurso de casación, cada parte satisfará las suyas. Comuníquese esa sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos. Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . ROMÁN GARCÍA VARELA; JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA; IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

References: artículo 8
 artículo 8
 resolución 
 artículo 1692
 artículo 8
 artículo 17
 artículo 7
 resolución 
 artículo 8
 artículo 1692
 artículo 8
 artículo 17
 artículo 7
 artículo 8
 artículo 17
 artículo 8
 artículo 7
e contrario