Source: http://homepage.uibk.ac.at/~c30310/Fernkernlernkurs/Sachenrecht.htm
Timestamp: 2018-01-17 05:03:24+00:00

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§ 3 Eigentumsvorbehalt (und Anwartschaft)
§ 4 Erbbaurecht
§5 Dienstbarkeit
§ 6 Vorkaufsrecht
§ 7 Reallast
§ 8 Grundpfandrechte
§ 9 Pfandrecht
Sachenrecht im objektiven Sinn ist die Gesamtheit der Rechtssätze, welche die Zuordnung der Sachen, d. h. der körperlichen Gegenstände (§ 90 BGB) zu Personen regeln (vor allem die §§ 854-1296 BGB). Sachenrecht im subjektiven Sinn ist demgegenüber das Recht einer einzelnen Person an einer bestimmten Sache (z. B. Eigentum des Lesers am Buch). Vom privatrechtlichen Sachenrecht ist das Recht der öffentlichen Sachen oder öffentlichrechtliche Sachenrecht (z. B. das ein Verwaltungsgebäudegrundstück betreffende öffentliche Recht) zu trennen, das Teil des Verwaltungsrechts ist.
Das Buch Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs gliedert sich in die acht (bzw. neun) Abschnitte Besitz, allgemeine Vorschriften über Rechte an Grundstücken, Eigentum, (Erbbaurecht,) Dienstbarkeiten (Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten), Vorkaufsrecht, Reallasten, Grundpfandrecht (Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld) sowie Pfandrecht (Pfandrecht an beweglichen Sachen, Pfandrecht an Rechten). Hiervon ist in einer Rechtsordnung, welche die vorhandenen Sachen nicht allen zum beliebigen Gemeingebrauch (Volkseigentum, Sozialeigentum, gesellschaftliches Eigentum) überlässt (Art. 14 GG), das Eigentum am wichtigsten. Es ist das umfassende, gegenüber jedermann wirkende (und damit absolute) Zuordnungsrecht, neben dem (in beschränkter Zahl) die beschränkten, dinglichen Rechte (d. h. die hinsichtlich einzelner Befugnisse zuordnenden Rechte, nämlich Nutzungsrechte [wie z. B. Grunddienstbarkeit], Verwertungsrechte [wie z. B. Hypothek], Erwerbsrechte [wie z. B. Anwartschaft, Vorkaufsrecht]) und der durch die tatsächliche Herrschaft über eine Sache bestimmte Besitz stehen.
Die Zahl der vom Gesetzgeber zugelassenen Sachenrechte (Typen von sachenrechtlichen Rechtsfiguren) ist begrenzt (sog. Typenzwang), so dass insoweit parteiautonome Gestaltung (fast gänzlich) ausgeschlossen ist. Bei der Bestellung und Übertragung von Sachenrechten verlangen die gesetzlichen Bestimmungen ein festes Maß äußerlicher Erkennbarkeit (Publizität, Offenkundigkeit, z. B. durch Besitz, Eintragung im Grundbuch). Bei dem Erwerb und der Bestellung dinglicher Rechte muss genau bestimmt sein, welche einzelne Sache welcher Person zugeordnet ist (Bestimmtheitsgrundsatz). Jeder selbständigen Sache entsprechen gesonderte subjektive Sachenrechte (Spezialitätsprinzip). Wegen des Abstraktionsprinzips sind sachenrechtliche Erfüllungsgeschäfte (z. B. Übereignung einer gekauften Sache) von den ihnen regelmäßig zugrundeliegenden schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäften (z. B. Kaufvertrag) grundsätzlich streng getrennt d. h. in ihrem Bestand vom Bestand des Grundgeschäftes unabhängig (z. B. beeinflusst die Anfechtung eines Kaufvertrags die anschließende Übereignung nicht [unmittelbar]; vielmehr kann die Übereignung nur mit Hilfe eines Anspruchs auf Herausgabe der ungerechtfertigten Bereicherung [§§ 812ff. BGB] rückgängig gemacht werden).
Grundsätzlich behandelt das Sachenrecht die Sachen gleich. Verschiedentlich enthält es aber Sondervorschriften für Rechte an Grundstücken (unbeweglichen Sachen). Dementsprechend ergeben sich auch besondere, nur für bewegliche Sachen geltende Rechtssätze.
Der Besitz ist die tatsächliche Herrschaftsmacht über eine Sache. Diese Herrschaftsmacht ist eine von der Rechtsordnung anerkannte und als vielfacher Anknüpfungspunkt rechtlicher Bestimmungen (z. B. in den §§ 861ff. BGB, 929ff. BGB, 812ff. BGB, 823ff. BGB) verwertete Tatsache. Diese Tatsache ist gegen jedermann geschützt. Sie ist kein Recht. Auch ein Recht zum Besitz, wie es z. B. der Mieter hat, macht den Besitz nicht zum Recht.
1. Unmittelbarer Besitz
Unmittelbarer Besitz (vgl. § 868 BGB, der vom mittelbaren Besitz spricht,) ist die tatsächliche Herrschaft über eine Sache. Entscheidend ist allein die tatsächliche Herrschaftslage. Auf ihre Rechtmäßigkeit (Übereinstimmung mit den Rechtssätzen) kommt es grundsätzlich nicht an, so dass nicht nur der berechtigte Besitzer (z. B. Eigentümer, Mieter, Entleiher), sondern auch der nichtberechtigte Besitzer (z. B. Räuber, Dieb, Finder) Besitz hat.
Tatsächliche Gewalt erfordert dabei eine erkennbare räumliche Beziehung der Person zur Sache (von gewisser Dauer), mittels deren die Person nach der Verkehrsauffassung auf die Sache einwirken kann. Hinzukommen muss ein allgemeiner, tatsächlicher Besitzwille, den auch ein Geschäftsunfähiger haben kann (z. B. zeigt Anbringung eines Briefkastens den allgemeinen Willen an, den Besitz an eingeworfenen Briefen zu erwerben). Die tatsächliche Gewalt über eine Sache kann dabei aus praktischen Überlegungen eine Person (im Haushalt, Erwerbsgeschäft oder einem ähnlichen Verhältnis) durch eine andere Person (Besitzdiener, § 855 BGB) (für sich) ausüben lassen.
Erforderlich ist hierfür, dass der andere den sich auf die Sache beziehenden Weisungen des einen, der allein Besitzer ist, Folge zu leisten hat (soziales Abhängigkeitsverhältnis, z. B. Chauffeur des Unternehmers, Verkäufer einer Aktiengesellschaft, Hausgehilfin, Kind usw.) und die tatsächliche Gewalt in der Wirklichkeit für den Betreffenden ausübt. Der Besitzdiener hat, solange er für den Besitzer tätig ist, keinen Besitz (also auch keinen Besitzschutz). Rechtswidrig kann er sich aber, indem er den Weisungen des Besitzers nicht mehr Folge leistet, wie Dieb oder Räuber jederzeit Besitz ergreifen und sich zum Besitzer aufschwingen oder auch den Besitz durch Aufgabe der tatsächlichen Sachherrschaft (für den Besitzer) ohne Begründung eigener Sachherrschaft aufgeben.
2. Mittelbarer Besitz
Mittelbarer Besitz ist der nur mit Hilfe eines (wirksamen oder unwirksamen) Besitzmittlungsverhältnisses (Besitzkonstituts wie z. B. Nießbrauch, Pfand, Pacht, Miete, Verwahrung oder ähnliches, auf Zeit zum Besitz berechtigendes oder verpflichtendes Verhältnis) ausgeübte Besitz (§ 868 BGB). Er setzt außer dem genannten Rechtsverhältnis (Besitzmittelungsverhältnis, Besitzkonstitut) voraus, dass der unmittelbare Besitzer (z. B. Nießbraucher, Pfandgläubiger, Pächter, Mieter, Verwahrer usw.) die Sache als nicht ihm gehörend (Fremdbesitzer, vgl. § 872 BGB) besitzen will (Fremdbesitzerwille) und dass der andere (d. h. der mittelbare Besitzer wie z. B. Eigentümer, Pfandschuldner, Verpächter, Vermieter, Hinterleger) gegen den unmittelbaren Besitzer einen wirksamen Anspruch auf Herausgabe der Sache hat (z. B. nach den §§ 546, 812, 985 BGB).
Der mittelbare, demnach etwa dem Nießbrauchsbesteller, Verpfänder, Verpächter, Vermieter, Hinterleger usw. zustehende Besitz kann mehrstufig sein (§ 871 BGB, z. B. Vermieter, Mieter, Untermieter).
3. Teilbesitz
Teilbesitz ist der Besitz an einem Teil einer Sache (§ 865 BGB, z. B. Grundstücks, Gebäudes).
4. Mitbesitz
Mitbesitz ist der gemeinschaftlicher Besitz mehrerer (z. B. gemeinsam mietender Ehegatten), für die nach § 866 BGB der Besitzschutz im Innenverhältnis hinsichtlich der Grenzen des den Einzelnen zustehenden Gebrauches eingeschränkt ist.
5. Eigenbesitz
Eigenbesitz ist der Besitz einer Person, die nach ihrem erkennbaren Willen eine Sache als ihr gehörend besitzt (§ 872 BGB, z. B. Eigentümer, gegebenenfalls auch der Dieb). Der Eigenbesitz kann mittelbarer Besitz oder unmittelbarer Besitz sein.
6. Fremdbesitz
Fremdbesitz ist der Besitz einer Person, die eine Sache nach ihrem erkennbaren Willen als einem anderen gehörig besitzt (z. B. Entleiher, Mieter).
Der (unmittelbare) Besitz (entsteht bzw.) wird erworben durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache (§ 854 I BGB). Diese Erlangung der tatsächlichen Gewalt kann völlig neu (erstmalig ohne oder mit vorherigem Besitz eines anderen) erfolgen (sog. ursprünglicher Erwerb, z. B. Fund, Diebstahl, Raub). Meist wird aber der Besitz durch Übergabe von einem bisherigen Besitzer auf einen neuen Besitzer übertragen (sog. abgeleiteter Erwerb, z. B. Übergabe der Wohnung vom Vermieter an den Mieter, Rückgabe der Sache vom Entleiher an den Verleiher).
Als Tatsache kann der (unmittelbare) Besitz nicht durch Rechtsgeschäft, sondern nur durch tatsächliches Verhalten übertragen werden. Statt der tatsächlichen Erlangung der Sachherrschaft genügt zum Erwerb des Besitzes aber doch auch die rechtsgeschäftliche Einigung des bisherigen Besitzers und des Erwerbers über den Besitzübergang, wenn der Erwerber in der Lage ist, die Gewalt über die Sache auszuüben (z. B. Übertragung des Besitzes am noch im Wald lagernden geschlagenen Holz im Verkaufsraum des Holzhändlers) (§ 854 II BGB).
Der mittelbare Besitz entsteht oder wird (ursprünglich) durch Begründung eines Besitzmittelungsverhältnisses (z. B. Miete) erworben (§ 868 BGB). Abgeleitet entsteht der mittelbare Besitz in der Person eines neuen mittelbaren Besitzers durch Abtretung (§ 398 BGB) des Herausgabeanspruchs des mittelbaren Besitzers (z. B. Vermieters) gegen den unmittelbaren Besitzer (z. B. Mieter) an den Erwerber (z. B. Käufer) (§ 870 BGB).
1. Besitzschutz
Der (unmittelbare) Besitzer bzw. sein Besitzdiener (§ 860 BGB) bzw. der mittelbare Besitzer zugunsten des unmittelbaren Besitzers (vgl. § 869 BGB) darf sich verbotener Eigenmacht mit Gewalt erwehren (§ 859 I BGB, Besitzwehr, Selbsthilferecht). Er darf sich also, wenn ihm jemand ohne seinen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört und das Gesetz diese Entziehung oder Störung nicht (ausnahmsweise besonders) gestattet (verbotene Eigenmacht, § 858 I BGB), gegen diese Handlungen gewaltsam und trotzdem rechtmäßig zur Wehr setzen und sie verhindern. Wird eine bewegliche Sache dem Besitzer mittels verbotener Eigenmacht weggenommen, so darf er sie dem auf frischer Tat betroffenen oder verfolgten Täter mit Gewalt wieder abnehmen (Besitzkehr § 859 II BGB). Wird ein Grundstück dem Besitzer durch verbotene Eigenmacht entzogen, so darf er sich sofort nach der Entziehung des Besitzes dessen durch Entsetzung des Täters wieder bemächtigen (§ 859 III BGB). Die gleichen Rechte stehen dem Besitzer gegen den zu, der Erbe eines infolge verbotener Eigenmacht erlangten (fehlerhaften) Besitzes ist oder die Fehlerhaftigkeit des Besitzes seines Besitzvorgängers bei dem Erwerb kennt (§ 859 IV BGB).
Wird der Besitz (trotz der Möglichkeit von Besitzwehr und Besitzkehr) durch verbotene Eigenmacht dem Besitzer entzogen, so kann dieser nach § 861 BGB die Wiedereinräumung des Besitzes von dem verlangen, der ihm gegenüber fehlerhaft besitzt, sofern nicht der entzogene Besitz dem gegenwärtigen Besitzer oder dessen Rechtsvorgänger gegenüber seinerseits fehlerhaft war und in dem letzten Jahr vor der Entziehung erlangt worden war.
Wird der Besitzer durch verbotene Eigenmacht im Besitz (nur) gestört, so kann er von dem Störer die Beseitigung der Störung (und die Unterlassung weiterer Störungen) verlangen (§ 862 BGB). Dies gilt nicht, sofern der Besitzer dem Störer oder dessen Rechtsvorgänger gegenüber fehlerhaft besitzt und der Besitz in dem letzten Jahre vor der Störung erlangt worden war. Der Entzieher oder Störer kann gegenüber einer eventuellen entsprechenden Klage des Besitzers ein Recht zum Besitz oder zur Vornahme der störenden Handlung nur zur Begründung der Behauptung geltend machen, dass die Entziehung oder Störung des Besitzes nicht verbotene Eigenmacht sei (§ 863 BGB). Die nach §§ 861, 862 BGB begründeten Besitzansprüche (possessorische Ansprüche) erlöschen mit dem Ablauf eines Jahrs nach der Verübung der verbotenen Eigenmacht, wenn nicht vorher der Anspruch im Wege der Klage geltend gemacht wird (§ 864 I BGB, vgl. auch § 864 II BGB).
Dem mittelbaren Besitzer steht gegen den unmittelbaren Besitzer kein Besitzschutz zu, wohl aber dem unmittelbaren Besitzer gegen den mittelbaren Besitzer.
Wer eine bewegliche Sache im Besitz gehabt hat (, ohne bei dem Erwerb des Besitzes nicht in gutem Glauben zu sein oder den Besitz aufgegeben zu haben), kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen, wenn dieser bei dem Erwerb des Besitzes nicht in gutem Glauben war und kein Besitzrecht hat (§ 1007 I BGB). Hat der frühere Besitzer ohne seinen Willen den Besitz verloren, so kann er die Herausgabe auch von einem gutgläubigen Besitzer verlangen, es sei denn, dass dieser Eigentümer der Sache ist oder die Sache ihm vor der Besitzzeit des früheren (unmittelbaren) Besitzers abhanden gekommen war oder die Sache Geld oder Inhaberpapier ist (§ 1007 II BGB).
3. Eigentumsvermutung
Zugunsten des Besitzers einer beweglichen Sache wird vermutet, dass er Eigentümer der Sache sei (§ 1006 I 1 BGB, beachte S. 2) bzw. während seiner Besitzzeit gewesen sei (§ 1006 II BGB). Bei mittelbarem Besitz gilt die Vermutung für den mittelbaren Besitzer (§ 1006 III BGB).
Beendigt wird der (unmittelbare) Besitz dadurch, dass der Besitzer die tatsächliche Gewalt über die Sache (freiwillig) aufgibt (z. B. Wegwerfen, Übergeben) oder in anderer Weise nicht nur vorübergehend (unfreiwillig) verliert (z. B. unbemerktes längeres Liegenlassen an fremdem Ort, Raub) (§ 856 BGB). Mit dem Tod des Besitzers geht der Besitz kraft Gesetzes auf den Erben des Besitzers über (§ 857 BGB).
Der mittelbare Besitz endet durch Beendigung des Besitzmittelungsverhältnisses (z. B. Beendigung der Miete, Übertragung der Ansprüche aus der Miete auf einen Erwerber).
Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen (§ 903 BGB). Art. 14 I 1 GG enthält für das damit vom Bürgerlichen Gesetzbuch positiv wie negativ umschriebene Eigentum sowohl eine Institutsgarantie wie auch eine Individualgarantie als subjektives Recht. Allerdings unterwirft das Grundgesetz das Eigentum einer Sozialbindung (Art. 14 II GG, Schranken des Eigentums Art. 14 I 2 GG, z. B. Baubeschränkungen, Grundsteuer, Verkehrssicherungspflicht, §§ 904ff. BGB [Nachbarrecht]) und lässt unter den besonderen Voraussetzungen des Art. 14 III GG (Wohl der Allgemeinheit, gesetzliche Grundlage – durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes - , gesetzlich zugleich geregelte Art und gesetzlich zugleich geregeltes Ausmaß der Entschädigung, [sog. Junktimklausel]) auch die vollständige (öffentlichrechtliche) Enteignung zugunsten des allgemeinen Wohles zu.
Das Eigentum ist im Gegensatz zum Besitz ein Recht (absolutes Recht, Herrschaftsrecht). Wer das Eigentum an einer Sache hat, hat vielfach auch den (unmittelbaren) Besitz. Eigentum und (unmittelbarer) Besitz können aber ohne Weiteres auseinanderfallen (z. B. Miete, Diebstahl).
Alleineigentum ist das Eigentum eines einzelnen Menschen an einer einzelnen Sache. In der von der Individualität des Einzelnen geprägten modernen Industriegesellschaft ist das Alleineigentum die Regel. Bei ihm kann der Einzelne den Inhalt seines Eigentums voll ausschöpfen.
2. Miteigentum
Miteigentum ist das mehreren Personen an einer einzelnen Sache nach Bruchteilen zustehende Eigentum (§§ 1008ff. BGB). Für das Miteigentum (der Miteigentümer) gelten die § 741ff. BGB über die Bruchteilsgemeinschaft, die durch die §§ 1009 bis 1011 BGB in einzelnen Hinsichten abgeändert sind. Danach kann jeder Miteigentümer über seinen ideellen Anteil an der Sache frei verfügen, die Ansprüche aus dem Eigentum Dritten gegenüber in Ansehung der ganzen Sache geltend machen (§ 1011 BGB, eingeschränkt für den Anspruch auf Herausgabe der Sache) und kann die gemeinschaftliche Sache auch zugunsten eines Miteigentümers belastet werden (§ 1009 BGB).
3. Gesamthandseigentum
Gesamthandseigentum ist das in einigen Sonderfällen (Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, eheliche Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft) kraft gesetzlicher Bestimmung mögliche, mehreren Eigentümern (Gesellschaftern, Ehegütergemeinschaftern, Miterben) in der Weise zustehende Eigentum, dass der einzelne Gesamthandseigentümer über seinen Anteil an der einzelnen Sache nicht selbständig verfügen kann (vgl. §§ 719 I, 1419 I, 2033 II BGB), sodass Verfügungen der Gesamthandseigentümer über eine einzelne Sache gemeinsam getroffen werden müssen.
4. Treuhandeigentum
Treuhandeigentum ist sachenrechtlich Eigentum, so dass der Treuhandeigentümer sachenrechtlich grundsätzlich voller Eigentümer (Alleineigentümer) ist. Treuhandeigentum ist aber im Innenverhältnis durch die schuldrechtliche Treuhandabrede schuldrechtlich beschränkt. Ein Verstoß gegen die Verpflichtung, das Treuhandeigentum nur entsprechend der Treuhandabrede zu verwenden, kann eine Schadensersatzverpflichtung nach sich ziehen.
Das Treuhandeigentum kann eigennützig oder fremdnützig sein. Hauptanwendungsfall der eigennützigen Treuhand ist die Sicherungsübereignung (Sicherungseigentum).
5. Sicherungseigentum
Sicherungseigentum ist das bei einer sicherungsweise vorgenommenen Übertragung erlangte Eigentum an einer beweglichen Sache (eigennütziges Treuhandeigentum). Bei Sicherungseigentum wird eine Sache auf Grund eines schuldrechtlichen Sicherungsvertrags nach § 930 BGB vom Sicherungsgeber an den Sicherungsnehmer zum Zweck der Sicherung einer Forderung übereignet, wobei der Besitz bei dem Sicherungsgeber verbleibt. Der Sicherungseigentümer hat bei der Zwangsvollstreckung gegen den (besitzenden) Sicherungsgeber die Drittwiderspruchsklage des § 771 ZPO und in der Insolvenz des Sicherungsgebers (nur) ein Absonderungsrecht. Bei der Zwangsvollstreckung gegen den Sicherungseigentümer hat der Sicherungsgeber die Drittwiderspruchsklage und in der Insolvenz des Sicherungseigentümers ein Aussonderungsrecht, falls er die gesicherte Forderung tilgt. Bei Eintritt des zu sichernden Ereignisses (z. B. Tilgung der Schuld) fällt je nach Vereinbarung die Übereignung von selbst weg oder ist eine Rückübereignung an den Sicherungsgeber vorzunehmen.
6. Grundstückseigentum
Grundstückseigentum ist das Eigentum an einem Grundstück oder an einem (einem Grundstück) gleichgestellten Gegenstand. Für Grundstücke gelten verschiedentlich besondere Vorschriften. Allgemeine Vorschriften über Rechte an Grundstücken sind in den §§ 873ff. BGB zusammengestellt.
7. Sondereigentum
Sondereigentum (§ 2 WEG) ist das besondere Eigentum an einem Sachteil einer in Miteigentum stehenden Sache. Sondereigentum ist das Wohnungseigentum.
8. Wohnungseigentum
Wohnungseigentum ist das (entgegen den §§ 93, 94 BGB aus sozialpolitischen Gründen zugelassene) Sondereigentum an dem Sachteil Wohnung (§ 1 I WEG) einer Sache Grundstück. Für dieses Wohnungseigentum gilt das besondere Wohnungseigentumsgesetz. Danach besteht das (jeweilige einzelne) Wohnungseigentum aus dem Miteigentum(santeil) am betreffenden gemeinschaftlichen Eigentum am Grundstück und den Gemeinschaftsanlagen (§ 1 V WEG) und dem Sondereigentum an der betreffenden Wohnung (§§ 1 II, 5 WEG). Es wird entweder durch vertragliche Einigung der Miteigentümer (§§ 3, 4 WEG) oder durch einseitige Teilungserklärung des Grundstücksalleineigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 WEG) begründet (§ 2WEG). Es ist eine besondere Form des Miteigentums. Es wird wie ein Grundstück behandelt. Auf Grund des Sondereigentums kann der Wohnungseigentümer mit seiner Wohnung grundsätzlich nach Belieben verfahren (beachte aber § 140 WEG), während die im Miteigentum stehenden Teile zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung stehen (§ 13 II WEG). Das gemeinschaftliche Eigentum wird durch die Gesamtheit der betreffenden Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümerversammlung (§§ 21ff. WEG) und durch einen Verwalter (§§ 26ff. WEG) verwaltet.
1. Grundstücke (und Rechte an Grundstücken)
a) Einigung und Eintragung in das Grundbuch
Ursprünglicher Erwerb des Eigentums an einem Grundstück ist in Deutschland rechtstatsächlich weitgehend ausgeschlossen, weil keine herrenlosen Grundstücke mehr bestehen (vgl. aber §§ 900, 927 BGB). Zur Übertragung des Eigentums (abgeleiteter Erwerb) an einem Grundstück (wie zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts) ist in Deutschland (zusätzlich zu einem in der Regel zugrundeliegenden Schuldverhältnis wie z. B. einem Grundstückskaufvertrag und zugleich grundsätzlich ganz unabhängig von diesem) erstens die Einigung des Berechtigten (z. B. Eigentümers) und des anderen Teils (Erwerbers) über den Eintritt der Rechtsänderung (sachenrechtlicher Vertrag) und zweitens die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt (§ 873 I BGB). Diese Einigung ist ein dinglicher Verfügungsvertrag, der grundsätzlich der Erfüllung des schuldrechtlichen Verpflichtungsvertrags dient. Die Einigung heißt bei der Übertragung des Eigentums an Grundstücken Auflassung (§ 925 I 1 BGB).
§ 873 I BGB schreibt für die Einigung keine Form vor, setzt jedoch die Bestimmtheit der Willenserklärungen voraus. Für die Auflassung enthält dagegen § 925 I 1 BGB die Vorschrift, dass sie bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden muss (vgl. auch § 4 WEG). Erst damit können Angebot und Annahme wirksam werden.
Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig (§ 925 I 2 BGB). Obwohl demnach die notarielle Beurkundung der Auflassung (im Gegensatz zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrags) nicht vorgeschrieben ist, erfolgt sie in der Praxis regelmäßig im Zuge der Entgegennahme der Auflassung durch den Notar (bzw. im Zuge des als Einheit abgewickelten Schuldrechtsgeschäfts und Sachenrechtgeschäfts). Die Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich erklärt werden (§ 925 I 3 BGB). Sie ist nur wirksam, wenn sie nicht unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt (§ 925 II BGB). Die Erklärung einer Auflassung soll nur entgegengenommen werden, wenn die nach § 311b I 1 BGB erforderliche Urkunde über den Vertrag (schuldrechtliches Grundgeschäft) vorgelegt oder gleichzeitig errichtet wird (§ 925a BGB). Sie kann sich auf das Zubehör erstrecken (§ 926 BGB).
Zur Einigung (bzw. Auflassung) muss die Eintragung in das Grundbuch hinzukommen.
Bei diesem Grundbuch handelt es sich um ein amtliches Verzeichnis der dinglichen Rechtsverhältnisse (nicht der schuldrechtlichen Rechtsverhältnisse oder öffentlichen Lasten) am Grundstück. Für jedes Grundstück wird ein besonderes Grundbuchblatt (Grundbuch i. S. des Bürgerlichen Gesetzbuchs, vgl. § 3 GBO) angelegt, das aus einem Bestandsverzeichnis (Lage, Größe, Wirtschaftsart, Parzellennummer) und drei Abteilungen (Eigentümer und Erwerbsgrund, alle beschränkten dinglichen belastenden Rechte außer den Grundpfandrechten, Grundpfandrechte) besteht. Die Eintragungen werden vom Amtsgericht als Grundbuchamt vorgenommen (§ 1 GBO, Rechtspfleger § 3 Nr. 1h RPflG).
Eine Eintragung soll nach dem in der Grundbuchordnung geregelten formellen Grundbuchrecht grundsätzlich nur auf Antrag vorgenommen werden (§ 13 GBO, vgl. aber auch § 53 GBO). Antragsberechtigt sind die von der Eintragung in ihren dinglichen Rechten Betroffenen sowie die durch die Eintragung Begünstigten (§ 13 II GBO)(, für die der Notar als Vertreter handeln kann). Die Eintragung setzt grundsätzlich nur die (einseitige,) nach § 29 GBO zu beurkundende Bewilligung des Berechtigten voraus (§ 19 GBO, formelles Konsensprinzip), doch muss bei der Grundstücksübereignung auch die Einigung (Auflassung) vorgelegt werden (§ 20 GBO, materielles Konsensprinzip). Die beantragte und bewilligte Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn der Berechtigte, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird, als Berechtigter eingetragen (voreingetragen) ist (§ 39 GBO, Voreintragung des Betroffenen).
Bis zu der Eintragung, die sich wegen der Belastung des Grundbuchamts und wegen der Notwendigkeit verschiedenartiger behördlicher Genehmigungen oder Bescheinigungen verzögern kann, sind die Parteien nur dann an die Einigung gebunden (§ 873 II BGB), wenn die Erklärungen notariell beurkundet sind, oder die Einigung vor dem Rechtspfleger als dem Beamten des Grundbuchamts abgeschlossen wurde oder die Einigung schriftlich dem Grundbuchamt eingereicht wurde oder der Berechtigte dem Erwerber eine formgerechte Eintragungsbewilligung aushändigte. Unter bestimmten Voraussetzungen wirken sich Verfügungsbeschränkungen, die in der Zeit zwischen Einigung und Eintragung eintreten, nicht aus (§ 878 BGB). Der Erwerber hat bereits eine Anwartschaft.
b) Vormerkung als Sicherungsmittel
Der Gefahr, dass der Veräußerer den Erwerb verhindert, ehe eine Anwartschaft entstanden ist, will das besondere Sicherungsmittel der Vormerkung entgegenwirken. Es dient der Sicherung von Ansprüchen, die auf eine dingliche Rechtsänderung an Grundstücksrechten (nicht an Rechten an beweglichen Sachen) gerichtet sind (§ 883 I 1 BGB, z. B. Anspruch auf Übereignung aus einem Kaufvertrag, auf Abtretung einer Grundschuld usw.). Es setzt neben einem solchen Anspruch die Bewilligung des betroffenen Berechtigten und die Eintragung in das Grundbuch voraus (§ 885 BGB). Ihre Wirkung besteht hauptsächlich darin, dass eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, insoweit unwirksam ist, als sie den Anspruch (des Vorgemerkten z. B. auf Übereignung) vereiteln oder beeinträchtigen würde (§ 883 II BGB, relative Unwirksamkeit). Als Folge hiervon gewährt § 888 BGB dem Vormerkungsberechtigten einen Anspruch gegen den relativ unwirksam Berechtigten auf Zustimmung zu der Eintragung oder der Löschung, die zur Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs erforderlich ist. Im Übrigen nimmt das künftige Recht nach § 883 III BGB den Rang ein, den die Vormerkung nach dem Grundsatz der zeitlichen Reihenfolge aller Eintragungen eingenommen hat. Die Vormerkung folgt im Übrigen gemäß § 401 I BGB kraft Gesetzes dem von ihr gesicherten Anspruch.
c) Wirkung einer Grundbucheintragung und Grundbuchberichtigungsanspruch
Ist im Grundbuch für jemand ein Recht eingetragen, so besteht die gesetzliche Vermutung, dass ihm das Recht zusteht. Ist im Grundbuch ein eingetragenes Recht gelöscht, so wird vermutet, dass das Recht nicht bestehe (§ 891 BGB). Wer die Eintragung nicht als richtig anerkennt, muss ihre Unrichtigkeit beweisen.
Zugunsten dessen, der ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft (nicht durch Gesetz oder Verwaltungsakt) erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig (öffentlicher Glaube des Grundbuchs), es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber (im Zeitpunkt der Stellung eines Antrags auf Eintragung bzw. der Einigung) bekannt ist (§ 892 I 1 BGB, z. B. kann C von dem zu Unrecht eingetragenen Nichteigentümer B rechtmäßig zu Lasten des wahren Eigentümers A erwerben, beachte auch § 892 I 2 BGB). Die Vorschriften des § 892 BGB finden nach § 893 BGB entsprechende Anwendung, wenn an den, für den ein Recht im Grundbuch eingetragen ist, auf Grund dieses Rechts eine Leistung (z. B. Zahlung) bewirkt oder wenn zwischen ihm und einem anderen in Ansehung des Rechts ein nicht unter die Vorschriften des § 892 BGB fallendes Rechtsgeschäft vorgenommen wird, das eine Verfügung über das Recht enthält (z. B. Inhaltsänderung, Rangänderung).
Steht der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück, eines Rechts an einem Recht oder einer Verfügungsbeschränkung der in § 892 I BGB bezeichneten Art oder einer Vormerkung mit der wirklichen Rechtslage nicht in Einklang (Unrichtigkeit des Grundbuches), so kann der, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von dem verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen ist (§ 894 BGB, Grundbuchberichtigungsanspruch).
2. Bewegliche Sachen (Fahrnis)
a) Übereignung
aa) Übereignung durch Berechtigten
aaa) Einigung und Übergabe (§ 929 S. 1 BGB)
Zur Übertragung des Eigentums an einer beweglichen Sache ist erforderlich, dass der Eigentümer (genauer der Verfügungsbefugte) die Sache dem Erwerber (zu alleinigem Besitz) übergibt und beide darüber einig sind, dass das Eigentum (sofort) übergehen soll (§ 929 S. 1 BGB). Demnach erfordert die Übereignung beweglicher Sachen in der Regel das Rechtsgeschäft Einigung und die tatsächliche Handlung (Realakt) Übergabe d. h. Verschaffung des unmittelbaren Besitzes (ohne oder mit Hilfe von Besitzdienern, Besitzmittlern oder sog. Geheißpersonen). Die sachenrechtliche Einigung (Vertrag) ist dabei auch hier von dem schuldrechtlichen Grundgeschäft (z. B. Kaufvertrag) streng zu trennen (Abstraktionsprinzip).
Die Einigung ist ein grundsätzlich formlos möglicher, (bedingungsfreundlicher, vgl. Übereignung unter Eigentumsvorbehalt) Verfügungsvertrag. Sie muss dem Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen, doch können eine noch nicht konkretisierte unbestimmte Sache und eine erst noch herzustellende Sache, sofern ausreichende Bestimmbarkeit gewährleistet ist, gleichwohl übereignet werden (sog. antezipierte Einigung). Die Willensübereinstimmung muss noch im Zeitpunkt der Übergabe bestehen (vgl. bei Grundstücken § 873 II BGB).
bbb) Einigung mit dem unmittelbaren Besitzer (§ 929 S. 2 BGB)
Ist der Erwerber (bereits) im Besitz der Sache (soll also der Besitzer auch Eigentümer werden), so genügt (angesichts der Überflüssigkeit bzw. Unmöglichkeit der Übergabe) als zweite Möglichkeit der Übereignung beweglicher Sachen die Einigung (über den Übergang des Eigentums) (§ 929 S. 2 BGB, sog. brevi manu traditio, Übergabe kurzer Hand).
ccc) Einigung bei Besitzverbleib (§ 930 BGB)
Ist der Eigentümer im Besitz der Sache (und will es aus der wirtschaftlichen Überlegung heraus, die Sache trotz Verlusts des Eigentums tatsächlich weiter nutzen zu können, auch bleiben), so erfolgt in einer dritten Möglichkeit der Übereignung beweglicher Sachen die Übereignung durch Einigung und (an Stelle der Übergabe) durch Vereinbarung eines Besitzmittelungsverhältnisses (Besitzkonstituts) zwischen Veräußerer und Erwerber (§ 930 BGB). Hier wird also neben dem schuldrechtlichen Grundgeschäft (z. B. Kaufvertrag) und der sachenrechtlichen Einigung eine zusätzliche (dritte) Vereinbarung (Vertrag) abgeschlossen. Dies ist auch hinsichtlich solcher Sachen möglich, die der Veräußerer selbst erst noch erwerben wird oder die noch nicht einmal hergestellt sind (sog. antezipiertes Besitzkonstitut neben der antezipierten Einigung). Erforderlich ist hier ebenfalls eine ausreichende Bestimmbarkeit (z. B. aller Waren einer beschriebenen Gattung in einem beschriebenen Raum). Der Erwerber erlangt dann das Eigentum in dem Augenblick, in dem es sein Veräußerer für eine logische Sekunde erworben hat (vgl. § 185 II BGB, str.).
ddd) Einigung und Abtretung bei Besitz eines Dritten (§ 931 BGB)
Ist ein Dritter im (unmittelbaren oder mittelbaren) Besitz der Sache, so erfolgt in einer vierten Möglichkeit die Übereignung durch Einigung und (an Stelle der Übergabe) durch Abtretung (§§ 398ff. BGB) des Herausgabeanspruchs des Eigentümers (z. B. aus den §§ 546, 604, 812, 985 BGB, d. h. durch Übertragung des mittelbaren Besitzes des Eigentümers) an den Erwerber (§ 931 BGB). Auch hier stehen also drei Verträge nebeneinander (z. B. verpflichtender Kauf, erfüllende Einigung, erfüllende Abtretung).
bb) Übereignung durch Nichtberechtigten an Gutgläubigen
aaa) Arten des möglichen Erwerbs
aaaa) Einigung, Übergabe und guter Glaube des Erwerbers
Gehört die Sache dem Veräußerer nicht, so wird bei einer nach § 929 BGB (durch Einigung und Übergabe) erfolgten Veräußerung, infolge gesetzlicher, auf dem Rechtsschein des Besitzes (vgl. § 906 BGB) aufbauender Anordnung der Erwerber (trotz des Fehlens des Eigentums des Veräußerers bzw. des Fehlens der Verfügungsbefugnis) Eigentümer, sofern er zu der Zeit, zu der er nach diesen Vorschriften das Eigentum erwerben würde, im guten Glauben (an das Eigentum des Veräußerers) ist (§ 932 I 1 BGB, gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten, beachte für Rechte Dritter an einer veräußerten Sache auch § 936 BGB).
Nicht in gutem Glauben ist der Erwerber, wenn ihm oder seinem Vertreter bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit (z. B. Nichtvorlegenlassen des Kraftfahrzeugbriefs beim Gebrauchtwagenkauf) unbekannt ist, dass die Sache nicht dem Veräußerer gehört (§ 932 II BGB). Bei dieser Sachlage kann er vom Nichtberechtigten nicht erwerben.
bbbb) Einigung und guter Glaube im Zeitpunkt der früheren Besitzübergabe
Bei der Übereignung nach § 929 S. 2 BGB, bei welcher der Erwerber bereits im Besitz der Sache ist, kann der gutgläubige Erwerb nur eintreten, wenn der Erwerber den Besitz von dem Veräußerer oder dessen Hilfspersonen (, nicht also einem fremden Dritten,) erlangt hat (§ 932 I 2 BGB), so dass der gutgläubige Erwerb hier nicht nur an den guten Glauben, sondern auch noch an eine weitere Voraussetzung gebunden ist.
cccc) Einigung und guter Glaube im Zeitpunkt der späteren Besitzübergabe
Bei der Übereignung nach § 930 BGB kann der gutgläubige Erwerb nur dann geschehen, wenn der Erwerber in dem Zeitpunkt, in dem ihm die Sache von dem Veräußerer übergeben wird, in gutem Glauben ist (§ 933 BGB), so dass der gute Glaube nicht nur bei der Vereinbarung des Besitzmittelungsverhältnisses, sondern auch noch bei der Übergabe bestehen muss..
dddd) Einigung und guter Glaube im Zeitpunkt der Abtretung oder Besitzerlangung vom Dritten
Bei der Übereignung nach § 931 BGB kann der gutgläubige Erwerb nur erfolgen, wenn der Erwerber in dem Zeitpunkt, in dem ihm der Veräußerer den mittelbaren Besitz durch Abtretung des Herausgabeanspruchs überträgt bzw. in dem er in Ermangelung eines Besitzmittelungsverhältnisses den Besitz der Sache von dem besitzenden Dritten erlangt, in gutem Glauben ist (§ 934 BGB).
bbb) Ausschluss des gutgläubigen Erwerbs
Der ausnahmsweise mögliche Erwerb des Eigentums auf Grund der §§ 932 bis 934 BGB (gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten) ist ausnahmsweise dann ausgeschlossen, wenn die Sache dem Eigentümer bzw. im Besitzmittelungsverhältnis (z. B. Leihe) dem (unmittelbaren) Besitzer gestohlen worden, verloren gegangen oder sonst abhanden gekommen d. h. unfreiwillig aus dem Besitz geraten war (§ 935 I BGB).
ccc) Ausschluss des Ausschlusses des gutgläubigen Erwerbs vom Nichtberechtigten
Trotz Abhandenkommens können ausnahmsweise allerdings Geldstücke, Geldscheine, Inhaberpapiere (Inhaberaktien, Inhaberschecks, Investmentanteile) sowie alle im Wege öffentlicher Versteigerung veräußerten Sachen gutgläubig erworben werden (§ 935 II BGB).
ddd) Ausgleich des Rechtsverlusts des Berechtigten
Die beim gutgläubigen Erwerb des gutgläubigen Erwerbers kraft Gesetzes zugleich eintretende Folge des Rechtsverlusts des bisher Berechtigten muss im Wege der §§ 816 I 1 bzw. 2, 823 I, 346 i. V. m. 812ff. BGB schuldrechtlich ausgeglichen werden.
Wer eine bewegliche Sache zehn Jahre (gutgläubig) im Eigenbesitz hat, erwirbt das Eigentum (§ 937 I BGB). Die Ersitzung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber bei dem Erwerb des Eigenbesitzes nicht in gutem Glauben ist oder wenn er später erfährt, dass ihm das Eigentum nicht zusteht. Die Ersitzung kann unterbrochen werden (§§ 940, 941 BGB).
c) Verbindung, Vermischung, Verarbeitung
aa) Verbindung
Wird eine bewegliche Sache mit einem Grundstück dergestalt verbunden (Verbindung), dass sie wesentlicher Bestandteil (§ 93 BGB) wird, so erstreckt sich das Eigentum an dem Grundstück auf diese Sache (§ 946 BGB).
Werden bewegliche Sachen miteinander dergestalt verbunden (Verbindung), dass sie wesentliche Bestandteile einer einheitlichen Sache werden, so werden die bisherigen Eigentümer regelmäßig nach dem Verhältnis des Wertes der Sachen zur Zeit der Verbindung Miteigentümer der einheitlichen Sache (§ 947 I BGB, vgl. auch § 947 II BGB).
bb) Vermischung
Werden bewegliche Sachen miteinander (praktisch) untrennbar vermischt (Vermischung) oder vermengt, entsteht ebenfalls regelmäßig Miteigentum der bisherigen Eigentümer (§ 948 BGB).
Wird durch Verarbeitung (z. B. Herstellen von Autos, Schreinern von Möbeln, Schneidern, Stricken, Schreiben, Zeichnen, Malen, Drucken, Gravieren) oder Umbildung eines oder mehrerer Stoffe (mit Hilfe von Hilfskräften) eine neue bewegliche Sache (nicht z. B. bei bloßer Reparatur) hergestellt, so erlangt der Hersteller (Verarbeiter oder Umbilder) das Eigentum an der neuen Sache, sofern nicht der Wert der Verarbeitung oder der Umbildung erheblich geringer ist als der Wert des Stoffes (§ 950 BGB).
dd) Ausgleich entstehender Rechtsverluste Berechtigter
Wer infolge der Vorschriften der §§ 946 bis 950 BGB einen Rechtsverlust erleidet, kann von dem, zu dessen Gunsten die Rechtsänderung eintritt, (nicht Wiederherstellung des früheren Zustands, wohl aber) Vergütung in Geld nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung (Rechtsgrundverweisung, so dass alle Tatbestandsmerkmale der §§ 812ff. BGB [Eingriffskondiktion] gegeben sein müssen) sowie evtl. Schadensersatz nach den Vorschriften über unerlaubte Handlungen verlangen (§ 951 BGB).
d) Erwerb von Erzeugnissen und Bestandteilen
Erzeugnisse und sonstige Bestandteile einer Sache, die mit ihrer Abtrennung selbständige Sachen (z. B. Getreide, Obst, Gemüse) werden, stehen grundsätzlich (von der Trennung an) im Eigentum des Eigentümers der (früheren) Hauptsache, soweit sich nicht aus den §§ 954 bis 957 BGB ein anderes ergibt (§ 953 BGB, beachte die §§ 954ff. BGB).
Wer eine herrenlose (eigentümerlose) bewegliche Sache (z. B. wilde Tiere § 960 BGB, Sperrmüll), deren Aneignung nicht gesetzlich verboten oder dem Aneignungsrecht eines anderen (z. B. Jagdberechtigten) vorbehalten ist, in Eigenbesitz nimmt, erwirbt das Eigentum an der Sache (§ 958 I BGB, ursprünglicher Eigentumserwerb).
f) Fund, Schatzfund
aa) Fund
Wer eine verlorene Sache findet (entdeckt) und an sich nimmt und den Fund in Unkenntnis des Verlierers, Eigentümers oder sonstigen Empfangsberechtigten bzw. ihrer Aufenthaltsorte der zuständigen Behörde anzeigt (§ 965 BGB), erwirbt mit dem Ablauf von sechs Monaten (nach der Anzeige des Funds bzw. bei Sachen unter einem Wert von zehn Euro nach dem Fund) das Eigentum an der Sache, sofern nicht vorher ein Empfangsberechtigter dem Finder bekannt geworden ist oder sein Recht bei der zuständigen Behörde angemeldet hat (§ 973 BGB).
bb) Schatzfund
Wird eine Sache, die so lange verborgen gelegen hat, dass der Eigentümer nicht mehr zu ermitteln ist (Schatz), entdeckt und infolge der Entdeckung in Besitz genommen, so wird das Eigentum zur einen Hälfte von dem Entdecker erworben, zur anderen Hälfte von dem Eigentümer der Sache, in welcher der Schatz verborgen war (§ 984 BGB).
1. Allgemeine Befugnisse des Eigentümers
Nach § 903 BGB kann der Eigentümer einer Sache, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen.
Der Eigentümer kann von dem (unmittelbaren und mittelbaren) Besitzer die Herausgabe der Sache (nicht einer Ersatzsache, nicht des Wertes) verlangen (§ 985 BGB), sofern nicht dem Besitzer gegenüber dem Eigentümer ein Recht zum Besitz (Besitzrecht) zusteht (§ 986 BGB, beachte § 986 II BGB bei Abtretung des Herausgabeanspruchs), er also nicht berechtigt ist. Das Recht zum Besitz kann sich z. B. aus einem Nießbrauch, einem Pfandrecht, einem Anwartschaftsrecht, einem Urheberrecht, aus Miete, Pacht, Leihe, Kauf oder einem ähnlichen Rechtsverhältnis (str. ob auch aus einem Zurückbehaltungsrecht) ergeben. Die Einwendungen des § 986 BGB sind im Rechtsstreit von Amts wegen zu beachten.
Das Verhältnis zwischen Eigentümer und nichtberechtigtem Besitzer heißt Vindikationslage (Eigentümer-nichtberechtigter Besitzer-Verhältnis).
3. Nutzungen
a) nichtberechtigter Besitzer nach Rechtshängigkeit und bösgläubiger Besitzer
Der nicht zum Besitz berechtigte Besitzer hat dem Eigentümer die Nutzungen herauszugeben, die er nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit (Klageerhebung, §§ 261 I, 253 ZPO) zieht (§ 987 I BGB), sowie Ersatz zu leisten für die Nutzungen, deren Ziehung er nach Rechtshängigkeit schuldhaft unterlässt (§ 987 II BGB, beachte auch § 990 I BGB für den bösgläubigen Besitzer).
b) nichtberechtigter unentgeltlicher Besitzer
Hat ein Besitzer, der die Sache als ihm gehörig oder zum Zweck der Ausübung eines ihm in Wirklichkeit nicht zustehenden Nutzungsrechts an der Sache besitzt, den Besitz unentgeltlich erlangt, so ist er dem Eigentümer gegenüber zur Herausgabe der Nutzungen, die er von dem Eintritt der Rechtshängigkeit zieht, nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812ff. BGB, Rechtsfolgenverweisung) verpflichtet (§ 988 BGB).
c) nichtberechtigter gutgläubiger Besitzer
Der gutgläubige Besitzer hat (nur) die gezogenen Früchte, die nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft nicht als Ertrag der Sache anzusehen sind, nach den §§ 812ff. BGB herauszugeben (§ 993 I BGB).
a) Nichtberechtigter Besitzer nach Rechtshängigkeit
Von dem Eintritt der Rechtshängigkeit (Klageerhebung, §§ 261 I, 253 ZPO) an ist der (nichtberechtigte) Besitzer dem Eigentümer für den Schaden verantwortlich, der dadurch entsteht, dass infolge seines Verschuldens die Sache verschlechtert wird, untergeht oder aus einem anderen Grund von ihm nicht herausgegeben werden kann (§ 989 BGB).
b) Nichtberechtigter bösgläubiger Besitzer (vor Rechtshängigkeit)
Von dem Zeitpunkt der Bösgläubigkeit (Wissen oder grob fahrlässiges Nichtwissen des Fehlens des Besitzrechts in einem Zeitpunkt nach dem Erwerb des Besitzes) an wird der Besitzer ebenso behandelt wie wenn Rechtshängigkeit vorläge (§ 990 I BGB, beachte auch § 990 II BGB für den Fall des Verzugs).
c) Nichtberechtigter deliktischer Besitzer
Hat sich der Besitzer durch (schuldhaft begangene) verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) oder durch eine Straftat den Besitz verschafft (Deliktsbesitzer), so haftet er dem Eigentümer nach den Vorschriften über den Schadensersatz wegen unerlaubter Handlungen (§ 992 BGB, Rechtsgrundverweisung). Das bedeutet insbesondere auch eine Haftung für einen zufälligen Untergang oder eine zufällige Verschlechterung der Sache (§ 848 BGB).
d) Gutgläubiger Besitzer
Der gutgläubige Besitzer haftet (vor Rechtshängigkeit) auf Schadensersatz nicht (§ 993 I BGB).
5. Verwendungen
Den Rechten des Eigentümers steht im Eigentümer-nichtberechtigter Besitzerverhältnis die Pflicht zum Ersatz von Verwendungen des Besitzers gegenüber.
a) Notwendige Verwendungen
Der Besitzer kann für die auf die Sache gemachten notwendigen Verwendungen (freiwillige Aufwendungen, einschließlich der Aufwendungen zur Bestreitung von Lasten der Sache, § 995 BGB) von dem Eigentümer Ersatz verlangen (§ 994 I BGB), von dem Zeitpunkt der Bösgläubigkeit oder Rechtshängigkeit an aber nur nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 994 II BGB).
b) Nicht notwendige Verwendungen
Für andere als notwendige (d. h. nützliche) Verwendungen kann er Ersatz nur insoweit verlangen, als sie vor Rechtshängigkeit oder Bösgläubigkeit gemacht wurden und der Wert der Sache durch sie noch im Zeitpunkt der Wiedererlangung durch den Eigentümer erhöht ist (§ 996 BGB).
Wegen der zu ersetzenden Verwendungen hat der Besitzer nach § 1000 BGB ein Zurückbehaltungsrecht (§ 100 BGB, beachte auch die §§ 1001ff. BGB).
6. Beseitigung und Unterlassung
a) Beseitigung
Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes (rechtswidrig) beeinträchtigt (Störung z. B. Beschädigung, Betreten eines Grundstücks, Überhang von Zweigen [§ 910 BGB], Vertiefung [§ 909 BGB], Einwerfen unerwünschter Post, Zuführung von Stoffen [§ 906 BGB], Entzug einer Einfahrt]), so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen (§ 1004 I 1 BGB, beachte die §§ 1004 II, 906ff. BGB). Handlungsstörer ist dabei der, welcher durch seine Handlung die Beeinträchtigung adäquat kausal verursacht (z. B. überlauter Klavierspieler, Kleber von rechtswidrig angebrachten Plakaten), Zustandsstörer der, welcher für den ordnungsgemäßen Zustand (störender) anderer Sachen oder Anlagen verantwortlich ist (z. B. Gastwirt, Flugplatzbetreuer, Kraftfahrzeughalter, Eigentümer eines in Brand geratenen Hauses usw.).
Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, d. h. stehen sie als konkrete Gefahr unmittelbar und ernstlich bevor, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen (§ 1004 I 2 BGB).
c) Ausdehnung vom Eigentum auf alle absolut geschützten Rechte
Aus § 1004 BGB und anderen ähnlichen Vorschriften wird der allgemeine Grundsatz abgeleitet, dass jedes absolute Recht gegen Beeinträchtigung durch einen Beseitigungsanspruch (gegen eine bestehende Beeinträchtigung) und durch einen Unterlassungsanspruch (gegen eine zu besorgende künftige Beeinträchtigung) entsprechend § 1004 BGB geschützt ist.
Mit dem rechtsgeschäftlichen wie dem gesetzlichen Erwerb des Eigentums durch eine Person verliert der bisherige Eigentümer sein Eigentum, weshalb wegen der geringen Bedeutung des ursprünglichen Erwerbs des Eigentums gegenüber dem abgeleiteten Erwerb des Eigentums dem Erwerb des Eigentums einer Person fast immer ein Verlust des Eigentums einer anderen Person gegenübersteht.
Unabhängig von diesem nahezu regelmäßigen Zusammenhang kann (entsprechend dem ursprünglichen Erwerb) das Eigentum an einem Grundstück (ohne gleichzeitigen Erwerb einer anderen Person) nach § 928 I BGB dadurch aufgegeben werden, dass der Eigentümer den Verzicht dem Grundbuchamt gegenüber erklärt und der Verzicht in das Grundbuch eingetragen wird. Hier steht das Recht zur Aneignung des aufgegebenen Grundstückes dem Fiskus des Bundesstaates zu, in dessen Gebiete das Grundstück liegt. Macht, wie dies die Regel ist, der Fiskus hiervon Gebrauch, so erwirbt er das Eigentum (ursprünglich) dadurch, dass er sich als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lässt.
Das Eigentum an einer beweglichen Sache wird dadurch aufgegeben, dass der Eigentümer in der Absicht, auf das Eigentum zu verzichten, den Besitz der Sache aufgibt (§ 959 BGB, Dereliktion). Dadurch wird die Sache herrenlos (eigentümerlos). Das Aneignungsrecht steht hier jedermann zu, so dass jedermann das Eigentum an derelinquierten (und damit meist ziemlich wertlosen) Sachen ursprünglich erwerben kann.
Eigentumsvorbehalt ist der Vorbehalt des Eigentums durch den bisherigen Eigentümer einer Sache gegenüber dem Erwerber im Zuge einer Veräußerung. Er dient der Sicherung bis zur Erfüllung aller Verpflichtungen. Wird beispielsweise bei einem Kaufvertrag über eine bewegliche Sache der Kaufpreis (z. B. wegen Geldmangels) nicht sofort vollständig entrichtet, so kann sich der Verkäufer hinsichtlich der noch ausstehenden Zahlungen dadurch sichern, dass er sich das Eigentum vorbehält. Dies geschieht dadurch, dass die neben der Übergabe der Sache zur Übereignung gehörende Einigung (§ 929 BGB) mit der aufschiebenden Bedingung der vollständigen Zahlung des Kaufpreises versehen wird. Dann bleibt das Eigentum trotz Einigung und Übergabe bis zum Eintritt der Bedingung beim Verkäufer. Dies ist nur bei beweglichen Sachen möglich.
Möglich sind der einfache Eigentumsvorbehalt, der verlängerte Eigentumsvorbehalt und der weitergeleitete Eigentumsvorbehalt.
Der Eigentumsvorbehalt muss als Teil der dinglichen Einigung (sachenrechtlicher Vertrag) vereinbart werden, indem z. B. zum Inhalt der Einigung die Bestimmung gemacht wird, dass das Eigentum erst mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises vom Veräußerer auf den Erwerber übergeht (aufschiebende Bedingung). Darüberhinaus muss der Eigentumsvorbehalt insofern im Kaufvertrag bereits berücksichtigt werden, als dort die aus dem Vertrag geschuldeten Pflichten abweichend von § 433 BGB gestaltet werden. Es muss sich der Käufer nicht zur Zahlung des Kaufpreises schlechthin, sondern nur zur Zahlung des Kaufpreises in bestimmter Weise (z. B. in Teilzahlungen) verpflichten. Der Verkäufer muss sich nicht dazu verpflichten, das Eigentum schlechthin zu übertragen, sondern nur dazu, eine aufschiebend bedingte Einigungswillenserklärung abzugeben. Allerdings kann diese Abänderung der Kaufvertragspflichten außer durch Einzelvereinbarung auch durch die Einbeziehung allgemeiner Geschäftsbedingungen erfolgen. Bei Branchenüblichkeit ist sie auch in allen anderen Fällen vereinbart. Eine allgemeine Verkehrssitte, dass ein Kauf ohne Barzahlung stets unter Eigentumsvorbehalt abgeschlossen werde, besteht jedoch nicht.
Ist der Eigentumsvorbehalt in dieser Weise im Kaufvertrag vorgeplant, so liegt in der Übergabe der Sache zugleich der in dem konkludenten dinglichen Einigungsangebot enthaltene Eigentumsvorbehalt, in der Entgegennahme der Sache durch den Erwerber dessen Annahme, deren Zugang nach § 151 BGB entbehrlich ist. Will der Verkäufer bei einem Kaufvertrag ohne diese Vorplanung sich in Abweichung vom vereinbarten Kaufvertrag (zur Sicherung doch) das Eigentum vorbehalten, so muss er dies bei der Einigung ausdrücklich erklären. Will er nach abgeschlossener Übereignung nachträglich eine entsprechende Stellung erreichen, so bedarf es dazu einer erneuten Übereignung (Rückübereignung) (des um ein Anwartschaftsrecht verkürzten Eigentums).
Gutgläubiger Erwerb der Rechtsstellung des Eigentumsvorbehaltskäufers von einem nichtberechtigten Veräußerer ist möglich (§§ 932ff. BGB).
Abgeleitet entsteht das Anwartschaftsrecht bei seiner Übertragung von einem bisherigen Anwartschaftsberechtigten auf einen neuen Anwartschaftsberechtigten in dessen Person.
Mit der Durchführung der bedingten Einigung verliert zwar der Veräußerer noch nicht sein Eigentum, doch erlangt der Erwerber bereits eine Anwartschaft (Anwartschaftsrecht), weil der Veräußerer wegen § 161 I BGB durch eine anderweitige Verfügung den Eigentumserwerb des Käufers grundsätzlich nicht mehr verhindern kann (vgl. auch die §§ 808 ZPO, 160 I, 162 I BGB). Diese Anwartschaft ist als gesichertes Erwerbsrecht eine Vorstufe des künftigen Eigentums, das als ein dem Eigentum gegenüber „wesensgleiches minus“ angesehen wird. Sein wirtschaftlicher Wert steigt mit fortschreitender Abzahlung des Kaufpreises.
Das Anwartschaftsrecht vermittelt dem Inhaber als unmittelbarem Fremdbesitzer ein absolutes Recht zum Besitz gegenüber jedermann (str.).
Daneben ist der Anwartschaftsberechtigte dem Verkäufer bzw. Veräußerer bzw. Vorbehaltseigentümer gegenüber auf Grund des Kaufvertrags zum Besitz berechtigt.
Gegenüber einem unberechtigten Besitzer hat der Anwartschaftsberechtigte Ansprüche aus den §§ 985ff. BGB analog (str.). Ebenso ist § 1004 BGB analog anzuwenden. Außerdem ist die Anwartschaft ein sonstiges Recht im Sinne der § 823 I BGB.
Der Eigentümer, dessen Eigentum mit fortschreitender Kaufpreiszahlung an wirtschaftlichem Wert verliert, ist mittelbarer Eigenbesitzer. Er kann sein Eigentum ohne Mitwirkung des Anwartschaftsberechtigten nach § 931 BGB übertragen, doch erfolgt die Übertragung belastet mit dem Anwartschaftsrecht. Vom (besitzberechtigten) Anwartschaftsberechtigten kann er die Herausgabe der Sache nicht verlangen.
Die Gläubiger des Anwartschaftsberechtigten können auf das Anwartschaftsrecht im Wege der Pfändung zugreifen (§ 857 ZPO, str.), ohne dass der Eigentümer die Drittwiderspruchsklage (§ 771 ZPO) erheben kann. Dagegen kann der Anwartschaftsberechtigte gegen eine Vollstreckungsmaßnahme in das Eigentum (Resteigentum) des Vorbehaltsverkäufers nach § 771 ZPO vorgehen.
Das Anwartschaftsrecht kann vom Anwartschaftsberechtigten ohne Mitwirkung des Eigentümers (Vorbehaltseigentümers) analog den §§ 929ff. BGB übertragen werden. Dabei ist auch gutgläubiger Erwerb eines bestehenden Anwartschaftsrechts von einem Nichtberechtigten möglich (str.). Die Übertragung kann ihrerseits unter dem Vorbehalt der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises (Anwartschaftskaufpreises) erfolgen. Dann entsteht neben der Anwartschaft am Eigentum eine zweite Anwartschaft am Anwartschaftsrecht.
Das Anwartschaftsrecht wandelt sich mit Eintritt der Bedingung der vollständigen Kaufpreiszahlung in das Eigentum (des bisherigen Anwartschaftsberechtigten) um. Damit endet zugleich das Eigentum des bisherigen Eigentümers.
Geht die Kaufpreisforderung infolge Rücktritts vom Kaufvertrag oder aus anderen Gründen unter, so ist ein Eintritt der Bedingung nicht mehr möglich, so dass das Anwartschaftsrecht erlischt.
Durch Vereinbarung der Beteiligten kann das Anwartschaftsrecht aufgehoben werden. Je nach dem Inhalt des Geschäfts kann dann Eigentum des bisherigen Anwartschaftsberechtigten oder des bisherigen Vorbehaltseigentümers entstehen.
Durch die Übertragung des Anwartschaftsrechts erlischt das Anwartschaftsrecht des bisherigen Anwartschaftsberechtigten.
Das ursprünglich im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 1012ff. BGB), seit 15. 1. 1919 außerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der Verordnung über das Erbbaurecht geregelte Erbbaurecht ist rechtlich ein beschränktes dingliches Recht und wirtschaftlich eine Art sachlich und zeitlich beschränkten Nutzungseigentums an einem Grundstück. Es wird als grundstücksgleiches Recht angesehen. Nach § 1 ErbbauVO ist es die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass dem, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf dem (oder unter der Oberfläche des) Grundstück(s) ein Bauwerk zu haben.
Die Bestellung erfordert Einigung (bedingungsfeindlich) und Eintragung in das Grundbuch (Erbbaugrundbuch), wobei das vom jeweiligen Erbbaurecht umfasste Bauwerk mindestens ungefähr festgelegt sein muss.
Der schuldrechtliche, dem sachenrechtlichen Vorgang meist zugrundeliegende Vertrag, in dem sich eine Person verpflichtet, ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§§ 11 ErbbauVO, 311b BGB). Die Belastung erfolgt durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch.
Der Eigentümer des Grundstücks ist verpflichtet, das dem Erbbauberechtigten gehörende (, meist erst noch zu errichtende) Bauwerk auf seinem Grundstück zu dulden. Das Bauwerk selbst ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und damit Eigentum des Erbbauberechtigten. Dieser ist verpflichtet, den Erbbauzins zu zahlen und vom Erbbaurecht nur vertragsgemäß Gebrauch zu machen.
Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück belastet werden, wobei je nach dem Inhalt der Erbbaurechtsvereinbarung die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich sein kann.
Im Übrigen kann der Inhalt innerhalb des gesetzlichen Rahmens vertraglich ausgestaltet werden.
Das (auf Zeit bestellte) Erbbaurecht endet regelmäßig durch den Ablauf der vereinbarten Zeit (§§ 27f. ErbbauVO). Daneben kann es durch Aufhebung nach § 875 BGB enden. Nicht beendet wird es dagegen durch den Heimfall (§ 2 Nr. 4 ErbbauVO, durch Vereinbarung entstandenes bedingtes dingliches Erwerbsrecht des Grundstückseigentümers, Gestaltungsrecht), durch den Untergang des Bauwerks, durch Zwangsversteigerung des belasteten Grundstücks oder durch die Vereinigung von Grundstückseigentum und Erbbaurecht in einer Person (Eigentümererbbaurecht).
2. Nießbrauch
Nießbrauch (an unbeweglichen oder beweglichen Sachen) ist die Belastung einer Sache in der Weise, dass der, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen (z. B. Mietzinsen) der Sache zu ziehen (§ 1030 I BGB, „persönlich gebundenes Nutzungseigentum“). Gegenstand des Nießbrauchs kann auch ein übertragbares Recht sein (§ 1068 BGB, Bestellung entsprechend den für die Übertragung geltenden Vorschriften) oder auch ein Vermögen (§ 1085 BGB).
3. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass (nicht der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks, sondern nur) der, zu Gunsten dessen die Belastung erfolgt, persönlich berechtigt ist, das belastete Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen (z. B. Wegerecht, Wohnungsrecht [§ 1093 BGB]), oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann (§ 1090 BGB, z. B. Verbot einer Gewerbeausübung).
Die Dienstbarkeit entsteht grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln über die Entstehung von Rechten an Sachen. Für den Nießbrauch bedarf es bei Grundstücken zur Bestellung der Einigung und Eintragung in das Grundbuch, bei beweglichen Sachen der Einigung und Übergabe (bzw. des Übergabeersatzes) (§ 1032 BGB).
Der jeweilige Inhalt ergibt sich aus dem Wesen der vereinbarten Dienstbarkeit und den jeweiligen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen.
Die Dienstbarkeit endet nach den allgemeinen Regeln.
Dingliches Vorkaufsrecht ist (im Gegensatz zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht) die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass der, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer (und dessen Erben) gegenüber zum Vorkauf (in einem, mehreren oder allen Vorkaufsfällen) berechtigt ist (§ 1094 I BGB).
Subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht ist das einer bestimmten Person zustehende, subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht das dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zustehende Vorkaufsrecht.
Das Vorkaufsrecht wird durch Einigung und Eintragung beim belasteten Grundstück bestellt (§ 1094 II BGB).
Das Vorkaufsrecht gewährt ein Gestaltungsrecht, das durch den Verkauf des Grundstücks an einen Dritten aufschiebend bedingt ist (str.).
Das Vorkaufsrecht endet nach den allgemeinen Regeln.
Reallast ist die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an den, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen (z. B. Lieferung von Lebensmitteln, Pflege bei Krankheit, Wohnrecht, Geldrente [mit Wertsicherungsklauseln]) aus dem Grundstück zu entrichten sind.
Die Reallast kann sowohl zugunsten einer bestimmten Person (subjektiv-persönliche Reallast) wie auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstückes (subjektiv-dingliche Reallast) bestellt werden (§§ 1105 II, 1110f. BGB).
Die Bestellung erfordert Einigung und Eintragung beim belasteten Grundstück (§ 873 BGB). Ihr liegt meist eine schuldrechtliche Vereinbarung zugrunde.
Die Reallast gewährt die ihrem Wesen entsprechenden Rechte nach Maßgabe der einzelnen Vereinbarung.
Die Reallast endet nach den allgemeinen regeln.
Grundpfandrecht ist (das beschränkte dingliche Recht bzw.) das dingliche Verwertungsrecht an einem Grundstück (und bestimmten mithaftenden Gegenständen [Zubehör], §§ 1120ff. BGB), auf Grund dessen der Berechtigte die Zwangsversteigerung (§§ 15 ff. ZVG) oder Zwangsverwaltung (§§ 146 ff. ZVG) des belasteten Grundstückes betreiben darf. Mit seiner Hilfe wird vor allem zu Gunsten von Kreditinstituten etwa die Hälfte aller (gesicherten) Geldschulden gesichert. Verwertet wird das Grundpfandrecht in erster Linie durch Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung (§ 1147 BGB) und anschließender Vollstreckung des erstrittenen Urteils.
Im einzelnen kennt das Bürgerliche Gesetzbuch Hypothek (§ 1113 BGB) und Grundschuld (§ 1191 BGB) (sowie Rentenschuld [§ 1199 BGB]), die in ihren Grundzügen so eng miteinander verwandt sind, dass das eine durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch in das andere verwandelt werden kann (§§ 1198, 1203 BGB). Tatsächlich am bedeutsamsten ist die (im Gegensatz zur Hypothek) vom Bestand einer Forderung unabhängige Grundschuld.
Hypothek ist die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an den, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1113 I BGB).
Die Hypothek kann Buchhypothek oder Briefhypothek, Verkehrshypothek oder Sicherungshypothek bzw. Höchstbetragshypothek sein.
aa) Buchhypothek
Buchhypothek ist die Hypothek, bei der die Erteilung eines Hypothekenbriefes durch Vereinbarung ausgeschlossen ist und dieser Ausschluss in das Grundbuch eingetragen ist (§ 1116 II BGB).
bb) Briefhypothek
Briefhypothek ist die Hypothek, über die ein Hypothekenbrief erteilt wird (, bei der also die Erteilung eines Hypothekenbriefs nicht ausgeschlossen worden ist). Sie ist der gesetzliche Regelfall (§ 1116 I BGB). Umwandlung einer Briefhypothek in eine Buchhypothek (und umgekehrt) ist aber ohne Weiteres möglich.
cc) Verkehrshypothek
Verkehrshypothek ist die zum Umlauf im rechtsgeschäftlichen Verkehr bestimmte Hypothek, bei der die Akzessorietät durch § 1138 BGB (öffentlicher Glaube des Grundbuchs auch in Ansehung der Forderung und gewisser dem Eigentümer zustehender Einreden) durchbrochen ist.
dd) Sicherungshypothek
Sicherungshypothek ist die in der Weise bestellte Hypothek, dass das Recht des Gläubigers aus der Hypothek sich nur nach der Forderung bestimmt und der Gläubiger sich zum Beweis der Forderung nicht auf die Eintragung berufen kann (§ 1184 BGB, strenge Akzessorietät). Sicherungshypotheken sind die im Wege der Zwangsvollstreckung erlangte Zwangshypothek (§ 866 ZPO) und die Bauwerkunternehmerhypothek (§ 648 BGB).
ee) Höchstbetragshypothek
Höchstbetragshypothek ist die in der Weise bestellte Hypothek, dass nur der Höchstbetrag, bis zu dem das Grundstück haften soll, bestimmt, im Übrigen die Feststellung der Forderung vorbehalten wird (§ 1190 BGB) d. h. die Forderung in ihrer jeweiligen Höhe gesichert wird. Sie gilt als Sicherungshypothek.
aa) ursprüngliche Entstehung
Die Hypothek entsteht (meist auf der Grundlage einer schuldrechtlichen Vereinbarung) durch Einigung zwischen dem Eigentümer des zu belastenden Grundstücks (bzw. Miteigentumsanteils, § 1114 BGB) und dem Erwerber der Hypothek über die Entstehung der Hypothek und durch Eintragung in das Grundbuch (§ 873 I BGB, dritte Abteilung). Voraussetzung hierfür ist das Bestehen einer auf Zahlung von Geld gerichteten Forderung (z. B. einer Bank gegen den ein Grundstück erwerbenden oder ein Bauwerk errichtenden Schuldner), die allerdings künftig oder bedingt sein darf (§ 1113 I BGB, Akzessorietät, die ohne bestehende Forderung bestellte Hypothek ist Eigentümergrundschuld, §§ 1163 I 1, 1177 I BGB). Je nach Art der zu bestellenden Hypothek sind zusätzlich die Erteilung eines Hypothekenbriefs durch das Grundbuchamt (vgl. §§ 56 ff. GBO) und die Übergabe dieses Briefes vom Eigentümer an den Erwerber der Hypothek (Briefhypothek, § 1117 BGB) oder die Einigung des Eigentümers und des Erwerbers der Hypothek über den Ausschluss der Erteilung eines Briefes und die Eintragung dieses Ausschlusses in das Grundbuch (Buchhypothek) erforderlich.
Ist im Grundbuch nicht der wahre Eigentümer eingetragen, so kann die Bestellung durch den eingetragenen Nichteigentümer über § 892 I BGB (guter Glaube des Erwerbers) wirksam werden. Die Hypothek ist regelmäßig Verkehrshypothek.
bb) abgeleitete Entstehung
Die Entstehung ist auch abgeleitet von einem bisherigen Hypothekengläubiger möglich.
Mit der Übertragung der Forderung geht auch die Hypothek auf den neuen Gläubiger über (§ 1153 I BGB). Die Forderung kann nicht ohne die Hypothek, die Hypothek kann nicht ohne die Forderung übertragen werden (§ 1153 II BGB).
Dementsprechend geschieht die Abtretung der hypothekarisch gesicherten Forderung nach § 398 BGB durch Vertrag (Verfügungsvertrag). Bei der Briefhypothek muss nach § 1154 I 1 BGB die Abtretungserklärung in schriftlicher Form erklärt und der Hypothekenbrief übergeben werden (beachte § 1154 II BGB). Bei der Buchhypothek ist die Eintragung der Abtretung in das Grundbuch erforderlich.
Möglich ist dabei auch der gutgläubige Erwerb. Ist der im Grundbuch als Hypothekengläubiger Eingetragene deswegen nicht wahrer Hypothekengläubiger, weil er nicht Gläubiger der zu sichernden Forderung ist, so erwirbt nach § 1138 BGB der Gutgläubige nur das Grundpfandrecht, nicht aber auch eine Forderung. Mangels Forderung ist sein Grundpfandrecht aber keine Hypothek sondern eine Grundschuld. Ist der nichtberechtigt Verfügende einer Briefhypothek im Besitz des Hypothekenbriefs und kann er sich auf eine zusammenhängende, auf einen eingetragenen Gläubiger zurückführende Reihe von öffentlich beglaubigten Abtretungserklärungen berufen, so finden die Gutglaubensvorschriften der §§ 891ff. BGB in gleicher Weise Anwendung, wie wenn der Besitzer des Briefes als Gläubiger im Grundbuch eingetragen wäre (§ 1155 BGB).
Der Hypothekengläubiger kann (sowohl aus seiner Forderung gegen den persönlichen Schuldner wie auch) aus der Hypothek gegen den Eigentümer als den „dinglichen Schuldner“ vorgehen. Er kann allerdings die Hypothekenhaftung nur durchsetzen, indem er grundsätzlich zunächst gegen den Eigentümer auf Duldung der Zwangsvollstreckung klagt und dann aus dem erwirkten Urteil die Zwangsvollstreckung betreibt (§ 1147 BGB, beachte aber auch § 749 I Nr. 5 ZPO, Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung). Voraussetzung hierfür ist die Fälligkeit (der Forderung und die daraus folgende Fälligkeit) der Hypothek (beachte § 1141 BGB).
Der Eigentümer kann sich gegen den Duldungsanspruch durch die Erhebung von Einreden verteidigen. Nach § 1137 I 1 BGB kann er die dem persönlichen Schuldner gegen die Forderung (z. B. Stundung, Zurückbehaltungsrecht, ungerechtfertigte Bereicherung, nicht Verjährung, beschränkte Erbenhaftung) sowie die nach § 770 BGB einem Bürgen zustehenden Einreden geltend machen. Außerdem hat er die Einreden, die ihm aus dem zwischen ihm und dem Hypothekengläubiger bestehenden Rechtsverhältnis gegen die Hypothek zustehen (§ 1157 BGB, z. B. Stundung der Hypothek).
Von der Hypothekenhaftung umfasst sind das Grundstück mit seinen wesentlichen Bestandteilen (§ 1113 I BGB), die unwesentlichen Bestandteile vor ihrer Trennung vom Grundstück sowie evtl. auch nach ihrer Trennung, das Zubehör (§ 1120 BGB), sofern es im Eigentum des Grundstückseigentümers steht, und schließlich Mietzinsforderungen, Pachtzinsforderungen und Versicherungsforderungen des Eigentümers (§§ 1123ff. BGB).
Erzeugnisse und sonstige Bestandteile des Grundstücks sowie Zubehörstücke werden von der Haftung frei (Enthaftung), wenn sie veräußert und von dem Grundstück entfernt werden, bevor sie zugunsten des Gläubigers in Beschlag genommen worden sind (§ 1121 I BGB, vgl. auch die §§ 1121 II, 1122 BGB).
e) Beendigung
Mit der wirksamen Übertragung der Hypothek erlischt die Hypothek in der Person des bisherigen Berechtigten.
Erlässt der Gläubiger dem Schuldner die Forderung (formloser Vertrag, § 397 BGB), so geht nach § 1163 I 2 BGB als Folge der Akzessorietät die Hypothek als Eigentümergrundschuld auf den Eigentümer über.
Hebt der Hypothekengläubiger durch einseitige, dem Grundbuchamt oder dem Eigentümer gegenüber abzugebende und in das Grundbuch einzutragende Aufhebungserklärung unter formlos gültiger Zustimmungserklärung des Eigentümers die Hypothek auf (§ 875 BGB), so erlischt das Grundpfandrecht als solches.
Verzichtet der Gläubiger durch einseitige, dem Grundbuchamt oder dem Eigentümer gegenüber abzugebende und in das Grundbuch einzutragende Erklärung auf die Hypothek, so erwirbt sie der Eigentümer nach § 1168 I BGB als Eigentümergrundschuld.
Wird der Gläubiger aus dem Grundstück befriedigt, so erlischt die Hypothek (§ 1181 BGB).
Befriedigt der persönliche Schuldner den Gläubiger und ist er dazu auch im Verhältnis zum Eigentümer verpflichtet, so erwirbt der Eigentümer mit dem Erlöschen der Forderung eine Eigentümerhypothek (§§ 1163 I 2, 1177 I BGB).
Leistet der persönliche Schuldner, obgleich im Innenverhältnis der Eigentümer leisten musste, so geht zur Sicherung des Ersatzanspruchs die Hypothek kraft Gesetzes auf den persönlichen Schuldner über (§ 1164 I BGB).
Ist der Eigentümer persönlicher Schuldner, so erlischt mit seiner Leistung die Forderung und es entsteht nach § 1163 I 2 BGB eine Eigentümerhypothek.
Leistet der Eigentümer, ohne Schuldner zu sein, so entsteht nach den §§ 1143 I, 1153 I, 1177 II BGB eine Eigentümerhypothek.
Grundschuld ist nach § 1191 BGB die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an den, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Da die Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek vom Bestand einer Forderung unabhängig ist, wird sie der Hypothek vielfach vorgezogen. Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt (§ 1192 I BGB).
Die Grundschuld wird im Allgemeinen für einen Dritten als Grundschuldgläubiger bestellt, kann aber auch (durch einseitige Erklärung und Eintragung) dem Eigentümer selbst bestellt werden (Eigentümergrundschuld, § 1196 I BGB), der hieraus jedoch selbst nicht die Zwangsvollstreckung zum Zwecke seiner Befriedigung betreiben kann (§ 1197 I BGB).
Die Grundschuld kann als Briefgrundschuld, Buchgrundschuld, Eigentümergrundschuld oder Inhabergrundschuld (§ 1145 BGB) bestellt werden. Vielfach wird sie als Sicherungsgrundschuld verwendet.
Sicherungsgrundschuld ist dabei die (entgegen der gesetzlich vorgesehenen Nichtakzessorietät der Grundschuld) zur Sicherung einer Forderung bestellte Grundschuld. Sie ist ein Fall eigennütziger Treuhand. Ihrem dinglichen Rechtsinhalt nach ist sie einfache Grundschuld, von welcher der Grundschuldgläubiger aber nur entsprechend dem schuldrechtlichen Sicherungsvertrag Gebrauch machen darf.
Der schuldrechtliche, zwischen Eigentümer und Grundschuldgläubiger geschlossene Sicherungsvertrag bestimmt die Rechte und Pflichten der Beteiligten (vor allem Pflicht zur Bestellung der Grundschuld, Bestimmung der Schuld, für welche die Grundschuld die Sicherheit bieten soll). Er ist Rechtsgrund der Grundschuldbestellung. Vielfach ist er ein gegenseitiger Vertrag im Sinne der §§ 320ff. BGB.
Der Gläubiger wird durch den Sicherungsvertrag verpflichtet, die Rechte aus der Grundschuld nur geltend zu machen, wenn die gesicherte Forderung nicht befriedigt wird. Er muss die Grundschuld auf den Eigentümer zurückübertragen, auf sie verzichten (§§ 1192 I, 1168 BGB) oder in ihre Aufhebung und Löschung einwilligen, wenn er mit der gesicherten Forderung befriedigt ist oder sich sonst der Sicherungszweck erledigt hat. Bei Zahlungen auf die Forderung bleibt demnach die Grundschuld zwar bestehen, muss aber auf den Eigentümer zurückübertragen werden. Bei Zahlungen auf die Grundschuld verliert der Gläubiger die Grundschuld und erlischt bei Identität von Eigentümer und persönlichem Schuldner die Forderung.
Die Grundschuld entsteht nach § 873 BGB durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch (dritte Abteilung). Bei der Buchgrundschuld ist zusätzlich die Einigung über den Ausschluss der Erteilung eines Grundschuldbriefs und deren Eintragung in das Grundbuch erforderlich (§§ 1192 I, 1116 I 1, II BGB), bei der Briefgrundschuld die Ausstellung und Übergabe (bzw. Übergabeersatz) des Grundschuldbriefs an den Grundschuldgläubiger (§ 1117 I BGB, nicht dagegen eine besondere Vereinbarung hierüber). Solange (nach Einigung und Eintragung) weder Übergabe noch Übergabeersatz durchgeführt sind, steht die Grundschuld dem Eigentümer zu (§§ 1192 I, 1163 II BGB).
Die Buchgrundschuld kann nach § 892 BGB durch Einigung mit dem nichtberechtigten Bucheigentümer bestellt werden. Die Briefgrundschuld kann nach §§ 892, 1192 I, 1155 BGB gutgläubig erworben werden.
Übertragen werden kann die Buchgrundschuld durch Einigung und Eintragung (§§ 873, 1192 I, 1154 II BGB), die Briefgrundschuld durch Einigung und Eintragung oder Abtretung unter schriftlicher Form der Abtretungserklärung sowie Übergabe des Grundschuldbriefs (§§ 1192 I, 1154 I, 413, 398 BGB).
Die wirksam bestellte, fällig gewordene Grundschuld gewährt dem Grundschuldgläubiger das Recht, sich nach den §§ 1192 I, 1147 BGB im Wege der Zwangsvollstreckung aus dem Grundstück und den mithaftenden Gegenständen zu befriedigen. Der Eigentümer kann die Zwangsvollstreckung dadurch abwenden, dass er den Grundschuldbetrag, ohne aus der Grundschuld selbst hierzu verpflichtet zu sein, freiwillig an den Gläubiger zahlt (§§ 1192 I, 1142 I BGB). Er kann aber auch die ihm zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen.
Mit der wirksamen Übertragung der Grundschuld erlischt die Grundschuld in der Person des bisherigen Berechtigten.
Wird der Gläubiger aus dem Grundstück befriedigt, so erlischt die Grundschuld (§§ 1192 I, 1181 BGB).
Zahlt der Eigentümer an den Grundschuldgläubiger, so entsteht eine Eigentümergrundschuld (§ 1163 I 2 BGB analog).
Zahlt ein berechtigter Dritter, so geht die Grundschuld zu seiner Sicherheit auf ihn kraft Gesetzes über.
Zahlt ein nichtberechtigter Dritter, entsteht grundsätzlich eine Eigentümergrundschuld.
3. Rentenschuld
Rentenschuld ist die Grundschuld, die in der Weise bestellt ist, dass in regelmäßig wiederkehrenden Terminen eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1199 BGB, z. B. Leibrente). Auf die einzelnen Leistungen finden die für Hypothekenzinsen, auf die Ablösungssumme finden die für ein Grundschuldkapital geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung (§ 1200 BGB). Im Übrigen gelten wenige besondere Vorschriften. Umwandlung in eine gewöhnliche Grundschuld ist möglich (§ 1203 BGB).
Das Pfandrecht ist das zur Sicherung einer Forderung (z. B. Rückzahlung eines Darlehens) bestimmte beschränkte dingliche Recht an einem (beweglichen) Gegenstand, kraft dessen der Gläubiger berechtigt ist, sich aus dem belasteten Gegenstand (vorzugsweise) zu befriedigen (Verwertungsrecht, vgl. § 1204 I BGB). In seinem geschichtlichen Hauptanwendungsgebiet ist es von der Sicherungsübereignung und der Sicherungsabtretung weitgehend verdrängt worden.
Das Pfandrecht kann auf einem Rechtsgeschäft beruhen (rechtsgeschäftliches Pfandrecht, §§ 1204ff. BGB) oder unabhängig von einem Rechtsgeschäft von gesetzlichen Vorschriften bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen vorgesehen werden (z. B. gesetzliches Pfandrecht, §§ 562, 647, 704 BGB, 397, 441, 464 HGB). Es kann sich auf Sachen beziehen oder (systemwidrig innerhalb des Sachenrechts) auf Rechte. Ein Sonderfall ist das Pfändungspfandrecht der Zwangsvollstreckung (§§ 828 ff. ZPO).
1. Rechtsgeschäftliches Pfandrecht an beweglichen Sachen
Das rechtsgeschäftliche Pfandrecht an beweglichen Sachen ist das durch Rechtsgeschäft bestellte Pfandrecht an einer beweglichen Sache.
Die vielfach auf eine schuldrechtliche Vereinbarung (z. B. Darlehensvertrag mit Verpflichtung zur Pfandbestellung) gegründete Bestellung des rechtsgeschäftlichen Pfandrechts an Sachen erfordert (außer einer zumindest im Keim bestehenden [evtl. künftigen oder bedingten] Forderung) (zwecks Erfüllung der Verpflichtung) eine Einigung über die Begründung des Pfandrechts und die Übergabe der Pfandsache (Einräumung von Mitbesitz genügt) (§ 1205 I 1 BGB) bzw. Übergabeersatz (§ 1205 I 2, II BGB). Die Einigung ist ein sachenrechtlicher Vertrag dahingehend, dass dem Gläubiger das Pfandrecht zustehen soll. Sie kann durch Einbeziehung allgemeiner Geschäftsbedingungen geschaffen werden.
Ist der Gläubiger (bereits) im Besitz der Sache, so genügt die Einigung über die Entstehung des Pfandrechts (§ 1205II 2 BGB). Die Übergabe einer im mittelbaren Besitz des Eigentümers befindlichen Sache kann dadurch ersetzt werden, dass der Eigentümer den mittelbaren Besitz auf den Pfandgläubiger überträgt und die Verpfändung dem Besitzer anzeigt (§ 1205 II BGB).
Ein gutgläubiger Erwerb des Pfandrechts von einem Nichtberechtigten ist entsprechend den §§ 1207, 932, 934, 935 BGB möglich (für gesetzliche Besitzpfandrechte wegen § 1257 BGB ausgeschlossen, vgl. BGHZ 34, 153).
Bei mehreren Pfandrechten an derselben Sache ist im Verhältnis miteinander (Rang) die Zeit der Bestellung maßgebend (§ 1209 BGB, Prioritätsprinzip).
Zwischen dem Pfandgläubiger und dem Verpfänder entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis (§ 1214ff. BGB, beachte § 1227 BGB). Der Pfandgläubiger hat u. a. ein Recht zum Besitz. Sein Pfandrecht genießt als absolutes Recht Schutz gegenüber jedermann (§§ 1227, 1004, 823 I BGB).
Das Pfandrecht geht mit der Übertragung der Forderung auf den neuen Gläubiger kraft Gesetzes über (§ 1250 I BGB, beachte § 1250 II BGB).
Das Pfandrecht erlischt durch das Erlöschen der Forderung (§ 1252 BGB Akzessorietät, beachte die Rückgabepflicht des § 1223 I BGB), Aufhebung (§ 1255 BGB), Rückgabe (§ 1253 BGB) und das Zusammentreffen von Pfandrecht und Eigentum in einer Person (§ 1256 BGB).
Die Verwertung des Pfandrechts und damit die Befriedigung des Pfandgläubigers aus dem Pfand erfolgt durch Verkauf (§ 1228 I BGB). Zu diesem ist der Pfandgläubiger berechtigt, sobald die Forderung (in eine Geldforderung übergegangen ist und) ganz oder teilweise fällig ist (§ 1228 II BGB).
Der Verkauf ist nach den Vorschriften der §§ 1234ff. BGB und damit vorrangig im Wege öffentlicher Versteigerung (§§ 1235 I, 383 III BGB, mindestens durch einen öffentlich angestellten Versteigerer) zu bewirken. Durch die rechtmäßige Veräußerung des Pfandes erlangt der Erwerber das Eigentum an der Sache (§ 1242 I BGB). Soweit der Erlös aus dem Pfand dem Pfandgläubiger zu seiner Befriedigung gebührt, gilt die Forderung als von dem Eigentümer berichtigt. Im übrigen tritt der Erlös kraft dinglicher Surrogation an die Stelle des Pfandes (§ 1247 BGB), so dass grundsätzlich der bisherige Eigentümer des Pfandes Eigentümer (am Resterlös) wird.
2. Gesetzliches Pfandrecht
Nach § 1257 BGB finden die Vorschriften über das durch Rechtsgeschäft bestellte Pfandrecht auf ein kraft Gesetz entstandenes Pfandrecht Anwendung (§ 1257 BGB, schließt Anwendung auf Entstehung eines Pfandrechts und damit gutgläubigen Erwerb aus).
3. Pfandrecht an Rechten
Auf das Pfandrecht an (übertragbaren) Rechten finden nach § 1273 II BGB grundsätzlich die Vorschriften über das Pfandrecht an beweglichen Sachen Anwendung.
Für die Bestellung des Pfandrechts schreibt § 1274 I 1 BGB vor, dass sie nach den für die Übertragung des Rechts (und damit grundsätzlich nach den für die Abtretung) geltenden Vorschriften zu erfolgen hat. Das bedeutet für die Verpfändung einer Forderung eine Einigung über die Verpfändung (§ 398 BGB). Damit der Schuldner von der dadurch eintretenden Veränderung erfährt, ist nach § 1280 BGB eine solche Verpfändung nur wirksam, wenn der Gläubiger sie dem Schuldner anzeigt.
Vor der Pfandreife (Fälligkeit der gesicherten Forderung) darf der Schuldner nach § 1281 BGB nur gemeinschaftlich an Verpfänder und Pfandgläubiger leisten. Nach der Fälligkeit ist der Pfandgläubiger allein zur Einziehung der Forderung (in der zu seiner Befriedigung erforderlichen Höhe berechtigt, § 1282 BGB). Er kann aber auch die Befriedigung nach den für die Zwangsvollstreckung geltenden Vorschriften (§§ 828ff, 857 ZPO) versuchen (§ 1277 BGB).
4. Pfändungspfandrecht
Pfändet der Gläubiger im Wege der Zwangsvollstreckung bewegliche Sachen (§§ 808ff. ZPO), Forderungen (§§ 828ff. ZPO) oder sonstige Rechte (§ 857 BGB), so erlangt er ein Pfandrecht (§ 804 I ZPO) mit grundsätzlich den Befugnissen, die nach den §§ 1204ff. BGB für das rechtsgeschäftlich bestellte Pfandrecht bestehen.
Im Staatsgebiet der früheren Deutschen Demokratischen Republik gilt das Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs nur nach Maßgabe des Art 233 EGBGB (Anlage I zu Art. 8 des Einigungsvertrags Kapitel III B Abschnitt II, Besitz, Inhalt des Eigentums, Inhalt und Rang beschränkter dinglicher Rechte, dingliche Nutzungsrechte und Gebäudeeigentum, Mitbenutzungsrechte, Hypotheken, [am 3. 10. 1990] schwebende Rechtsänderungen, § 459 DDR-ZGB). Die DDR- Grundstücksverkehrsordnung vom 15. 12. 1977 besteht fort. Die Gesetze zur Regelung offener Vermögensfragen und über besondere Investitionen gelten. Zur Grundbuchordnung vgl. Anlage I zum Einigungsvertrag Kapitel III Abschnitt B III 1ff.

References: § 4

§5

§ 6

§ 7

§ 8

§ 9
 § 868
 § 855
 § 872
 § 866
 § 869
 § 858
 § 859
 § 861
 § 864
 Art. 14
 Art. 14
 Art. 14
 § 741
 § 930
 § 771
 § 140

§ 873
 § 925
 § 4
 § 311
 § 3
 § 3
 § 53
 § 29
 § 888
 § 883
 § 401
 § 892
 § 892
 § 893
 § 892
 § 892
 § 873
 § 185
 § 929
 § 906
 § 936
 § 929
 § 930
 § 931
 § 947
 § 960
 § 903
 § 986
 § 986
 § 990
 § 990
 § 995
 § 1000
 § 1004
 § 1004
 § 928
 § 433
 § 151
 § 161
 § 1004
 § 823
 § 931
 § 771
 § 1
 § 875
 § 1138
 § 1114
 § 1117
 § 892
 § 398
 § 1154
 § 1154
 § 1138
 § 749
 § 1141
 § 1137
 § 770
 § 397
 § 1163
 § 1168
 § 1163
 § 1191
 § 1196
 § 873
 § 892
 § 1204
 § 1257
 § 1227
 § 1250
 § 1223
 § 1257
 § 1273
 § 1274
 § 1280
 § 1281
 § 1282
 Art. 8
 § 459