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Timestamp: 2016-12-03 02:19:07+00:00

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Terraço de cobertura - despesas - Escritos Dispersos
Terraço de cobertura - despesas
O terraço de cobertura (cobertura do edifício em laje), é um espaço necessária, forçosa ou imperativamente comum, que cabe na previsão do disposto no artigo 1421.º, n.º 1, alíneas a) e b), do Código Civil.
Conquanto, embora o direito de PROPRIEDADE seja COMUM, o direito de GOZO ou USO pode ser EXCLUSIVO...
O terraço de cobertura pode ser afectado ao uso exclusivo ou privativo de um ou alguns dos condóminos, a quaisquer das fracções autónomas, seja de forma directa, através de negócio jurídico unilateral (constituição da propriedade horizontal) ou bilateral (modificação do título constitutivo da propriedade horizontal), seja em consequência de uma afectação material ou destinação objectiva (o usufruto também pode ser constituído por USUCAPIÃO, aquisição de direitos reais de gozo por parte de pessoa cuja actuação corresponde à posse do mesmo direito durante um certo lapso de tempo previsto na lei (cfr. artigo 1287.º do Código Civil)) não excluindo com isso a natureza de coisa comum (cfr. artigo 1421.º, n.º 1, alínea b), e n.º 3, do Código Civil).
É que, não podemos olvidar, o terraço de cobertura (cobertura do edifício em laje), mesmo que afectado ao uso exclusivo ou privativo de um ou alguns dos condóminos, é um espaço necessária, forçosa ou imperativamente comum, cujo direito de propriedade é sempre comum, designadamente por desempenhar também a função de cobertura do edifício. Pode ou não haver direito ao uso exclusivo do terraço de cobertura (parte imperativamente comum) por parte de um ou de alguns condóminos? Já vimos que sim, que o terraço de cobertura pode ser afectado, nomeadamente, pelo título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública), ao uso exclusivo de um ou de alguns condóminos! Então as despesas com as obras de conservação ou reparação dos terraços de cobertura ficam a cargo de quem? Havendo um uso normal do terraço de cobertura (afecto ao uso "exclusivo" de um condómino (usufrutuário) mas com função de cobertura do edifício, isto é, servindo diversos condóminos, podendo ainda constituir a ESTRUTURA DO PRÉDIO), verificando-se que o terraço de cobertura foi entretanto afectado (pelo decurso/desgaste do tempo) na sua estrutura e na sua função normal de cobertura (parte vedante/impermeabilizante)... quem suportará as despesas ou os encargos de conservação e fruição … quem estará obrigado a suportar as despesas relativas ao terraço de cobertura (o legislador, no art.º 1424.º, n.º 3, do Código Civil, não diz "pagar as OBRAS de conservação e fruiçãoordinária (reparação/restauração e limpeza geral, manutenção do terraço de cobertura em boas condições de uso e fruição), de conservação extraordinária (ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior (v.g. as resultantes de sismo, ciclone ou tufão)) e de beneficiação do referido terraço de cobertura")?
As despesas relativas ao terraço de cobertura ficarão a cargo de todos os condóminos? Em que proporção?Ou somente do(s) condómino(s) proprietário(s) da(s) fracção/fracções autónoma(s) a quem pelo título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública) ou em consequência de uma afectação material ou destinação objectiva cabe o uso exclusivo do(s) terraço(s) de cobertura? Como conciliar o disposto no artigo 1421.º, n.º 1, alínea b), do Código Civil, com o disposto no artigo 1424.º, n.º 3, do mesmo Código Civil? CÓDIGO CIVIL Livro III Direito das coisas Título II Do direito de propriedade Capítulo VI Propriedade horizontal Secção III Direitos e encargos dos condóminos Artigo 1421.º Partes comuns do prédio (*) 1 - São comuns as seguintes partes do edifício: a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção; (…)
Artigo 1424.º Encargos de conservação e fruição (…)
3 - As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. (…)
Parece-me, salvo melhor opinião, relativamente ao terraço de cobertura (parte comum afectada ao uso exclusivo de um ou de alguns condóminos), haver uma verdadeira lacuna de regulamentação do disposto no artigo 1424.º, n.º 3 do Código Civil. Uma lacuna ou omissão da lei, uma lacuna de previsão, uma situação não prevista pelo legislador. Como resolver? Como contornar ou integrar esta lacuna e assim encontrar resposta ao caso omisso? A resposta poderá partir do critério estabelecido nos artigos 1472.º e 1473.º do Código Civil...
Título III Do usufruto, uso e habitação
Capítulo III Obrigações do usufrutuário
Artigo 1472.º Reparações ordinárias
1 - Estão a cargo do usufrutuário tanto as reparações ordinárias indispensáveis para a conservação da coisa como as despesas de administração.
2 - Não se consideram ordinárias as reparações que, no ano em que forem necessárias, excedam dois terços do rendimento líquido desse ano.
3 - O usufrutuário pode eximir-se das reparações ou despesas a que é obrigado, renunciando ao usufruto.
N. B. As edificações devem ser objecto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos (cfr. art.º 89.º, n.º 1, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)).
Artigo 1473.º Reparações extraordinárias
1 - Quanto às reparações extraordinárias, só incumbe ao usufrutuário avisar em tempo o proprietário, para que este querendo, as mande fazer; se, porém, elas se tiverem tornado necessárias por má administração do usufrutuário, é aplicável o disposto no artigo anterior.
2 - Se o proprietário, depois de avisado, não fizer as reparações extraordinárias, e estas forem de utilidade real, pode o usufrutuário fazê-las a expensas suas e exigir a importância despendida, ou o pagamento do valor que tiverem no fim do usufruto, se este valor for inferior ao custo.
3 - Se o proprietário fizer as reparações, observar-se-á o disposto no n.º 2 do artigo 1471.º. .
N. B.: A câmara municipal pode a todo o tempo, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade (cfr. art.º 89.º, n.º 2, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)).
Não distinguindo despesa ordinária de extraordinária, o usufrutuário [do terraço de cobertura] estará sempre obrigado às despesas ordinárias e a contribuir proporcionalmente, como condómino, para as extraordinárias, pode entender-se que sempre terá de pagar até 2/3 (abstraindo dos rendimentos, cfr. art.º 1472.º/2 do C. C.), fixando-se a sua quota nas referidas despesas (todas), nessa proporção (2/3).
Por sua vez os condóminos que tiram proveito do terraço como cobertura (e só eles) devem suportar o terço restante das despesas (1/3).
Visitante 02.12.2012 17:42
Que cómodo que foi procurar na Internet "terraços cobertura encargos de conservação e fruição" e aparecer este site, especificamente esta página, logo em primeiro lugar! Gostaria de lhe perguntar se posso imprimir e apresentar esta mesma página ("Terraço de cobertura - despesas") na próxima reunião de condomínios do edifício que habito, em Lisboa.Muito obrigado!
Escritos Dispersos 02.12.2012 18:17
Olá, boa noite,Utilize. Espero que consiga esclarecer claramente a assembleia de condóminos.
João Ferreira 19.01.2013 14:43
Foi muito útil ler esta sua análise para formar uma opinião sobre este assunto que vai ser discutido em próxima assembleia de condóminos.Peço a sua autorização para imprimir esta página para efeito de documento de apoio pessoalOs meus parabéns pela diversidade e utilidade dos conteúdos.Obrigado
Escritos Dispersos 19.01.2013 21:15
Disponha.Obrigado pelas suas amáveis palavras.Cumprimentos.
David Maia 02.03.2013 17:23
Boa tarde , estive a ler os vossos comentários sobre os terraços de cobertura , e aproveitando este assunto gostavam de colocar a seguinte questão : Tenho um terraço de cobertura e o condomínio , inclui a área do terraço para calculo da permilagem, o que da um valor muito alto a pagar comparado com outros vizinhos , mas que não tem terraço , é legar esta situação ? Pode o condomínio incluir a área do terraço para calculo do valor do condomínio ? O que posso fazê para alterar eta situação .Desde já agradeço a vossa opinião sobre este assuntoObrigado
Ana Marques 29.03.2013 07:05
Obrigada pelos esclarecimentos! No entanto gostaria que me elucidasse na minha situação bastante peculiar:Vivo num andar-moradia na fracção R/C há 3 anos, em regime de PH com a minha vizinha de cima. Esta fez, há cerca de 10 anos (sei de tal, pois familiares moram ao lado), um terraço à revelia da Câmara e entretanto pagou multa. Nessa altura, já a minha casa estava vazia, logo também não havia ninguém disponível a quem ela pudesse pedir autorização para tal. O terraço dela cobre a minha sala de estar, ou seja, o que seria parte do logradouro da minha casa, mas pelos vistos, já os anteriores donos da minha casa tinham feito extinção de parte do logradouro para aumento da sala... Confuso, não?! Bem, mas disso creio não ter responsabilidades pois, apesar da planta não coincidir com a realidade da minha casa, não fui eu que fiz essa alteração, mas sim os antigos donos da mesma, comprei a casa tal e qual ela se encontra. Note-se que a minha casa terá sido aumentada muito antes da minha vizinha ter o terraço dela, o que também certamente a terá motivado a fazer o mesmo!... Na minha caderneta predial não há qualquer menção ao terraço, no entanto informa que "Zonas comuns são conforme o estipulado no artº 1421 do CCivil". Acontece que, neste caso, apesar do terraço estar em posição de "cobertura", na verdade não faz tal efeito, uma vez que está em construção suspensa, ou seja, o aumento "não original" da minha sala já tinha ele próprio um telhado independente. O problema é que, apesar de parecer positivo o facto de eu ser bafejada com a sorte de ter "dupla cobertura", a verdade é que não é nada positivo, pois, há um espaçamento de escassos 10 ou 15 cm entre esse telhado e o terraço dela, o que obviamente me impossibilita qualquer manutenção com o meu telhado, por isso mesmo, já há mais de um ano que tenho um problema de infiltração grave na minha divisão "não original". Chamei na altura ambos os seguros, mas ambos declinaram responsabilidades, pois era uma infiltração de origem inconclusiva (?). Este ano agravou bastante ao ponto de, quando chove por muitos dias (como agora), começa mesmo a escorrer água, o que me fez falar com a minha vizinha para accionarmos novamente o seguro dela. E agora é que é pior: Ela encontra-se em processo de insolvência pessoal e, como tal, foi instruída pela advogada a não pagar mais o seguro multirriscos (assim como com qualquer outra despesa com a casa - IMI, por exemplo - pois para todos os efeitos a mesma já não lhe pertence) logo, mais uma vez accionei o meu seguro, em que desta vez o perito confirmou que era mais do que certo (em 99 % dos casos) que em situações destas a infiltração vinha do terraço. Ou seja, mais uma vez fiquei sem solução para o meu problema. A questão é, depois de me ter elucidado que um terraço de cobertura é obrigatoriamente parte comum, será que no meu caso essa situação se aplica ainda não sendo parte original do edifício? O meu seguro também deveria participar com metade do arranjo? Em caso afirmativo, na situação da minha vizinha, terei de falar com a administradora de insolvência dela para comparticipar em 50%? Ou, fazendo menção ao Art. 89 nº 1 (RJUE), terá de ser mesmo só a proprietária, digo, a massa insolvente (apoiando-me do facto de que a minha vizinha nunca fez qualquer manutenção ordinária nem extraordinária no terraço desde que o tem há 10 anos)? Importante referir que não temos qualquer condomínio, pois tal nunca foi conversado, até porque são só duas fracções de uma moradia...Como poderei resolver esta situação bastante complexa!??Agradeço-lhe imenso o tempo dispensado.Atentamente,
Ana Marques 29.03.2013 14:48
Peço desculpa, estava com problemas a tentar publicar o meu comentário, não me apercebi que tinha conseguido. Mas o segundo foi corrigido, pois enganei-me porque não era o art-1472 que queria mencionar, mas sim o 89º nº1 RJUE! Espero mesmo que me possa ajudar!... Obrigada.
António Ferreira 01.08.2013 13:06
Gostei do que li e observei, acho muito útil - pedia se posso imprimir para poder aclarar a situação em asembleia de condóminos próxima, obrigo
Jorge Mendonça 05.11.2013 01:55
Muito Boa Noite Sr. Dr. Sou visitante assiduo desde Novembro de 2011, aquando da doença cancerígena de ambos os meus, os quais já faleceram, porém muito o seu blog me ajudou na burocracia e principalmente numa pessoa com parcos recursos como eu.Sr. Dr. a que rendimento líquido se refere o constante no Paragrafo 2 do Artigo 1472 no Capítulo III Obrigações do usufrutuário, Título III Do usufruto, uso e habitação, Livro III Direito das coisas, do Código Civil?
Escritos Dispersos 05.11.2013 08:56
Bom dia,Penso que encontramos resposta genérica à questão supra em:http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/21835.html
Maria José Machado 02.12.2014 20:27
Achei interessante e gostaria muito de poder imprimir este seu texto para me ajudar na envolvente jurídica em assembleia do meu condomínio . Permite-me?
Escritos Dispersos 02.12.2014 20:56
Utilize. Porém, este texto é genérico. Para casos concretos sugiro que consultem sempre profissional do foro ou jurista habilitado.
Acacio Andrfé 12.03.2015 20:12
Em primeiro lugar quero dar os parabéns pela disponibilidade de partilhar o seu conhecimento que é de grande qualidade.Ao ler o teor deste tema deparei-me com a questão que tenho tentado compreender. No meu prédio há a minha e muitas fracções que tem na descrição . Destinado a habitação, um lugar de estacionamento com o nº e uma arrecadação com o nº . Há outras fracções e que têm acesso exclusivo ao terraço de cobertura têm a seguinte composição : destinado a habitação-um terraço-um lugar de estacionamento com o nº e uma arrrecadação com o nº .O titulo e na Conservatória consta São comuns os terraços em cobertura.O prédio ja está construido e habitado desde 2004, Todavia alguns condominos que têm os terraços na descrição , dizem que os terraços são comuns e pretendem que com isso seja reduzida a prmiulagem . Porque o construtor fez constar que os terraços em cobertura são partes comuns.E dado que por lei o são imperativamente, e efectivamente eles têm materialmente o uso exclusiv dos terraços, pergunto se há motivo para os vizinhos pedirem a anulação parcial do titulo e correção da permilagem que foi detgerminada pelo construtor. penso que não porque o valor da fracção dcom terraço independentemente de ser privado ou uso exclusivo, o seu valor é sempre superior aos demais . Agradeço antecipadamente a sua opinião
Acácio Andre 13.01.2016 19:53
Agradecia a opinião ao meu comentárioCumprimentos
CARLOS MANUEL CARAMES MENDEZ 22.04.2015 19:34
Boa tardeEncontrei a sua reflexão sobre "o terraço de cobertura-despesas" que considero bem fundamentada e solicito a sua autorização para usar os seus conceitos na reunião de assembleia de condomínio do prédio que habito.Melhores cumprimentosCarlos Carames
Escritos Dispersos 22.04.2015 21:25
Boa tarde,Utilize à vontade, por favor, Sr. Carlos Carames.Os meus melhores cumprimentos.
Pedro 12.05.2015 17:26
Não queria deixar de agradecer a fundamentada e completa (julgo) opinião que aqui deixa, que acabou de me ajudar imenso.
coberturas 20.09.2015 17:34

References: artigo 1421
 artigo 1287
 artigo 1421
 artigo 1421
 artigo 1424
 Artigo 1421

Artigo 1424
 artigo 1424

Artigo 1472

Artigo 1473
 artigo 1471
 Artigo 1472