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Timestamp: 2020-01-18 00:33:40+00:00

Document:
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 9 ottobre – 17 dicembre 2013, n. 28141
Presidente Piccialli – Relatore Migliucci
1.- Il Condominio di (omissis) , conveniva in giudizio M.B.G. e S.C. , proprietari dell’appartamento int. 10, per sentirli condannare all’immediato rilascio del sottotetto, di pertinenza condominiale, da loro abusivamente occupato e collegato con il predetto appartamento. Deduceva che il sottotetto era praticabile e destinato alla collocazione del ripartitore centrale dell’impianto idrico, che aveva unicamente accesso dalle scali comuni e non era in comunicazione con alcun bene privato.
Con ordinanza del 9-5-00 il Tribunale di Genova ordinava l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini che si costituivano in giudizio comparsa del 18-10-00, aderendo alle domande del Condominio attore. Con sentenza depositata il 27-3-2002, il Tribunale di Genova, in accoglimento della domanda attorea, dichiarava che il locale sottotetto è di proprietà condominiale e per l’effetto condannava M.B.G. e S.C. a rilasciarlo immediatamente.
Con sentenza dep. il 14 marzo 2006 la Corte di appello di Genova, in riforma della decisione impugnata dai convenuti, rigettava la domanda proposta dall’attore e, in accoglimento della riconvenzionale, dichiarava che la porzione di sottotetto sovrastante l’appartamento di proprietà dei convenuti era di proprietà dei medesimi. Secondo i Giudici, assumevano rilevanza il titolo di proprietà dei convenuti del 2/6/1994, in cui il confine della loro proprietà era individuato con il tetto di copertura e quindi non con la soletta in cannicciato che dal basso delimita orizzontalmente il sottotetto: il che era confermato dai titoli di provenienza precedenti, pure prodotti in causa. Del resto, nel regolamento non era indicata fra i beni comuni la camera d’aria esistente tra le falde del tetto e del cannicciato, mentre l’art. 15, 6 comma prevedeva che i condomini degli appartamenti situati all’ultimo piano sono tenuti a concedere il libero passaggio al tetto, ai lastrici solari, agli impianti distributori dell’acqua, quando altrimenti non vi si possa accedere regolarmente. Il sottotetto non è fra le parti comuni di cui all’art. 1117 cod. civ. né sussistevano nella specie le caratteristiche oggettive in base al quale potesse ritenersi destinato all’uso comune, anche tenuto conto della non calpestabilità della porzione rivendicata del soffitto in cannicciato e calce e della calpestabilità solo della parte destinata a sorreggere l’impianto idrico, mentre era fra l’altro richiamato anche il principio generale delle pertinenze della proprietà esclusiva.
Preliminarmente va revocato l’ordine di integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini disposto dal Collegio, tenuto conto che, ai sensi dell’art. 1131 cod. civ., l’amministratore del condominio è legittimato passivamente nelle liti aventi a oggetto le azioni reali relative alle parti comuni, per cui deve ritenersi non necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini. Qui occorre chiarire che il problema dell’integrità del contraddittorio si pone con riferimento alla domanda con la quale in via riconvenzionale i convenuti hanno chiesto l’accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto. Ed invero, se non si dubita che, dal lato attivo, non occorre la partecipazione di tutti i condomini nei giudizi promossi a tutela dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni (art. 1130 n. 4 cod. civ.), non diversamente deve ritenersi per quanto concerne la legittimazione passiva dell’amministratore, che è prevista dal secondo comma art. 1131 cod. civ. con specifica disposizione dettata in materia di condominio: peraltro, tale legittimazione ha portata generale in quanto estesa a ogni interesse condominiale, essendo la ratio della norma diretta a evitare il gravoso onere a carico del terzo o del condomino, che intenda agire nei confronti del condominio, di evocare in giudizio tutti i condomini; naturalmente, per le cause aventi a oggetto materie che eccedono le attribuzioni dell’amministratore, ai sensi del terzo comma del citato art. 1131 cod. civ., il potere di rappresentanza in giudizio dell’amministratore è subordinato alla autorizzazione a resistere (o anche alla ratifica) da parte dell’assemblea, alla quale l’amministratore è tenuto senza indugio a riferire (S.U. 18331/2010; 22294/2004).
1.- Il primo motivo, lamentando violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 cod. civ., censura la decisione gravata laddove aveva escluso che il locale de quo fosse destinato all’uso comune, quando esso era indicato nel regolamento condominiale come locale del serbatoio dell’acqua e aveva accesso dal vano scala condominiale di servizio ai vari piani; il pavimento era ampiamente calpestabile; non era stato mai accessibile dall’appartamento dei convenuti prima dell’iniziativa da questi posta in essere.
2.- Il secondo motivo, lamentando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo della controversia, censura la sentenza impugnata laddove aveva escluso la condominialità del sottotetto desumendo il titolo idoneo a escludere l’applicabilità dell’art. 1117 cod. civ. dagli atti di acquisto prodotti che peraltro iniziavano a decorrere dal 1986 – nei quali l’immobile de quo era dichiarato confinante con il tetto; tali indicazioni non erano in contrasto con quanto risultante dal regolamento condominiale, nel quale fra le parti comuni era menzionato il locale del serbatoio dell’acqua che era per l’appunto ubicato nel sottotetto. Al riguardo, osserva che, in mancanza di un titolo che attribuisca la proprietà esclusiva, il sottotetto rientra nel novero dei beni di cui all’art. 1117 cod. civ..
4.- Il quarto motivo deduce l’erroneità del riferimento compiuto dai Giudici di appello all’art. 15, 6 comma del regolamento condominiale per desumere l’esistenza di una servitù posta a carico del sottotetto( comprovante la non condominialità), secondo cui i condomini degli appartamenti situati all’ultimo piano sono tenuti a concedere il libero passaggio al tetto, ai lastrici solari, agli impianti distributori dell’acqua, quando altrimenti non vi si possa accedere regolarmente, tenuto conto che nella specie esisteva l’accesso che era possibile attraverso la botola, secondo quanto risultante dalla fotografia in atti.
Innanzitutto i Giudici hanno sbrigativamente escluso la destinazione comune del sottotetto, ritenendolo di proprietà esclusiva dei convenuti, senza compiere una sufficiente analisi critica degli elementi di fatto, dei quali pure si fa cenno in sentenza a proposito della esistenza dell’impianto idrico esistente nel sottotetto e della sua parziale calpestabilità. Ancora lacunosa si è rivelata la decisione impugnata laddove non ha compiuto alcuna indagine per verificare se in concreto vi fosse un accesso diretto ed esclusivo al sottotetto dai beni comuni ovvero vi fosse un collegamento diretto con l’appartamento dei convenuti. D’altra parte, appare del tutto inadeguata la motivazione laddove ha ritenuto di potere fondare la esistenza di un titolo idoneo a sottrare comunque il sottotetto dal novero dei beni di cui all’art. 1117 cod. civ. in base ai titoli di acquisto e al regolamento condominiale. Al riguardo occorre considerare in primo luogo che, al fine di stabilire la natura comune o meno dei beni ubicati nel fabbricato condominiale, sarebbe stato necessario risalire al primo atto con cui l’originario unico proprietario aveva alienato la prima unità immobiliare, dovendo a questo momento ricondursi la nascita del condominio e non potendo successivamente sottrarsi i beni condominiali alla loro destinazione: non risulta che tale accertamento sia stato compiuto dai Giudici i quali hanno fatto riferimento all’atto di acquisto dei convenuti (del 1994) e, in modo assolutamente generico, ai titoli di provenienza precedenti pure prodotti in atti.
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 art. 1131
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