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Timestamp: 2020-08-05 07:14:44+00:00

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Iuris Prudente: Las cargas en la compraventa 1. El artículo 1483 del Código Civil. El delito de estafa inmobiliaria: sus posibles consecuencias civiles. La libertad de cargas en la legislación de protección de los consumidores. El pacto de transmisión libre de cargas. La exoneración por pacto del vendedor por la existencia de cargas sobre el bien vendido
Las cargas en la compraventa 1. El artículo 1483 del Código Civil. El delito de estafa inmobiliaria: sus posibles consecuencias civiles. La libertad de cargas en la legislación de protección de los consumidores. El pacto de transmisión libre de cargas. La exoneración por pacto del vendedor por la existencia de cargas sobre el bien vendido
El artículo 1483 del Código Civil.
La cuestión de las cargas en la compraventa se relaciona con la obligación legal del vendedor de transmitir al comprador la posesión legal y pacífica de la cosa vendida, situándose sistemáticamente en el Código Civil en el ámbito de la responsabilidad por evicción, aunque algunas opiniones lo asimilen a los vicios ocultos. Junto a las obligaciones legales del vendedor frente al comprador se sitúan habitualmente las convencionalmente asumidas, en cuanto es frecuente en las escrituras de venta el pacto de transmitir la cosa libre de cargas.
Cabría incluso sostener la existencia de esta obligación como contenido normal del contrato, integrado por los usos y la buena fe, ex artículo 1258 del Código Civil. Pero siempre teniendo en cuenta que frente a la integración del contrato conforme a los usos y la buena fe debe prevalecer el régimen legal específico, como veremos.
Pero dentro de la regulación del saneamiento por evicción, regula el Código Civil la existencia de cargas o gravámenes no declarados en la escritura, lo que se vincula con la obligación de entregar la cosa libre de cargas (artículo 1483 del Código Civil), que dispone:
"Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente.
Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre".
El artículo transcrito ha sido objeto de múltiples críticas doctrinales, tanto por su imprecisión, como por su mismo contenido.
En primer lugar, se ha criticado la sistemática del Código Civil, lo que ha llevado a dudar de la verdadera naturaleza jurídica de la figura. Este artículo 1483 se sitúa sistemáticamente en sede de evicción. No obstante, en la doctrina se ha discutido si la naturaleza del mismo es correspondiente a la evicción o a los vicios o gravámenes ocultos, existiendo opiniones doctrinales a favor de una y otra posición, y también autores que defienden una naturaleza mixta. La cuestión puede ser relevante en cuestiones como la eficacia del pacto excluyendo la responsabilidad por cargas ocultas, pues mientras la renuncia a la evicción se admite, pero no excluye totalmente la responsabilidad del vendedor, a menos que la renuncia se haga con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias (artículo 1475 del Código Civil), la renuncia a la responsabilidad por vicios o defectos ocultos libera de responsabilidad al vendedor, siempre que este sea de buena fe (artículo 1485 del Código Civil).
En ningún caso parece que sean de aplicación los requisitos procesales de la evicción, esto es, la existencia de una sentencia firme privando al comprador de la posesión de la cosa y la notificación al vendedor por el comprador de la demanda de evicción, al margen de la necesidad de probar el gravamen para poder reclamar contra el vendedor.
Para que sea de aplicación el artículo 1483 del Código Civil, es preciso que la carga no se haya mencionado en la escritura. Se entiende que la mención debe ser específica, sin que excluya la aplicación del precepto una referencia genérica a que la finca se adquiere con todas sus cargas y servidumbres.
En este sentido, parece que la simple remisión en el cuerpo de la escritura a las posibles cargas que figuran en la nota simple informativa del registro de la propiedad, además de ser rechazable desde la perspectiva de la legislación notarial, tendría la consecuencia de que dicha carga se pudiera considerar como no mencionada en la escritura.
Es un requisito implícito en el precepto que el comprador desconozca la carga. Aquí debe matizarse que el conocimiento de la carga al tiempo de formalizar el contrato privado de venta no implica que el comprador acepte su mantenimiento al tiempo de formalizar la escritura pública. Cuestión distinta es la de la hipótesis en que se diga el el comprador, sin conocer la carga, debió conocerla, lo que se vincula con la exigencia de no apariencia del gravamen y el particular régimen de las cargas inscritas en el registro de la propiedad, al que después me refiero.
Algún autor sostiene que debe presumirse que el comprador conocía la carga cuando hubiera poseído la cosa previamente el tiempo suficiente para deber tener conocimiento del gravamen (así, Rebolledo Varela -Comentarios al Código Civil. Tomo V. Tirant lo Blanch. 2013-). Sin embargo, la realidad social demuestra que el poseedor de una finca a título, por ejemplo, de arrendatario, raramente comprueba las cargas de la finca, pues no es el mismo interés el que se tiene en la libertad de cargas de una cosa poseída, con o sin título, que el de una cosa comprada.
Cita este mismo autor (Rebolledo Varela) la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1909, que consideró que el copropietario de la finca se presumía conocedor de los gravámenes de la cosa.
Este artículo, con su peculiar régimen jurídico, se refiere a la existencia de "alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido". Esto implicará la necesidad de una valoración sobre la importancia de la carga, que, además, no debe ser realizada en términos absolutos, sino relativos, esto es, en relación con el concreto comprador y el particular objeto de la venta, pues este es el sentido más probable de los términos legales.
Por otro lado, en una interpretación literal de la norma, si la carga no diera lugar a que el comprador no adquiriese la cosa, sino a que pagase un menor precio por ella, no sería de aplicación el precepto, siendo dudoso cuál sería entonces el régimen aplicable. Esta interpretación debe descartarse, considerando que, aun no teniendo la carga no tiene entidad suficiente para dar lugar a la rescisión del contrato, sí puede tenerla para pedir la indemnización correspondiente al vendedor conforme al régimen legal. Algunos autores se remiten a la aplicación en tal caso de las reglas generales del cumplimiento defectuoso y la posibilidad de solicitar la indemnización por el mismo, pero esto podría llevar a conceder un plazo mayor para reclamar la indemnización por un cumplimiento de menor entidad que por uno de mayor entidad.
La norma se refiere a una "carga o servidumbre". Parece que el término carga es de carácter genérico, como gravamen de la finca, mientras el de servidumbre podría tener un sentido más técnico, como derecho real de goce limitado de la finca. Con todo, no deja de ser una redacción imprecisa que ha provocado dudas en la doctrina.
La doctrina se ha planteado si solo comprendería las cargas reales, o también puede incluir cargas personales, si cumplen los requisitos de la norma. Así, se ha citado el caso de los arrendamientos oponibles al adquirente, como los sujetos a leyes especiales. Pero dista de existir unanimidad doctrinal y jurisprudencial sobre los casos que deben ser incluidos en la norma.
La posible extensión del caso a las cargas personales distinguiría el ámbito del artículo 1483 del Código Civil de otros con los que presenta concomitancias, como el artículo 1502 del Código, referente al comprador que tiene fundado motivo para temer ser perturbado por una acción "reivindicatoria o hipotecaria". Con todo, la relación entre los artículos 1483 y 1502 del Código Civil, si concluimos que tienen un ámbito de aplicación diferente, no deja de plantear dudas sobre la coherencia del sistema (de este artículo 1502 del Código Civil me ocupo después).
A mi entender, más que el que la carga sea o no real, lo esencial parece que sea oponible al comprador, pues existen cargas que, siendo técnicamente derechos personales, como los arrendamientos sujetos a ley especial, son tan oponibles como una carga real.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 1958 "el artículo 1.483 del Código Civil se refiere como su texto indica a cargas reales o gravámenes establecidos con anterioridad a la transmisión sobre la finca, y excluye las de naturaleza personal como los simples créditos".
Pero, además de que existen derechos personales que no son simples créditos, en cuanto son oponibles al comprador y afectan a sus facultades normales de goce, el referido pronunciamiento fue obiter dicta, destinado a argumentar la no aplicación al caso del artículo 1483 del Código Civil, con sus plazos cortos de prescripción, por ser la carga (hipotecaria) posterior al contrato (se había inscrito con posterioridad al mismo) y por existir un pacto específico sobre asunción de cargas por el adquirente, que es el que se entiende infringido.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de diciembre de 2001 consideró carga, en el sentido del artículo 1483 del Código Civil, un consorcio forestal con el Estado, que da lugar a un derecho de naturaleza personal, aunque con efectos frente al comprador. Aunque la sentencia basa su decisión fundamentalmente en el pacto contractual de entregar la cosa libre de cargas, hace referencia a la inclusión posible del caso en el ámbito del artículo 1483 del Código Civil. Dice la sentencia:
"... La sentencia de primera instancia, confirmada absolutamente por la de apelación, recurrida en esta vía casacional, reconoce la existencia de un Consorcio concertado con el Patrimonio Forestal e igualmente una indisponibilidad del aprovechamiento cinegético y ello, pese a que en la escritura de compraventa se hacía constar que la finca se encontraba libre de arrendatarios, inquilinos y ocupantes y que carecía de cargas, gravámenes y limitaciones, cuando existía el referido Consorcio y la indisponibilidad de la caza, lo cual se califica en la instancia como un incumplimiento contractual de la vendedora, pero se niega la categoría de carga, sino de limitaciones que afectan al goce, disfrute y facultad de disposición, añadiendo además que la existencia del Consorcio impide que las superficies puedan acogerse a las ayudas contempladas por la Junta de Extremadura. Se reconoce asimismo que ello supone un incumplimiento contractual. Entiende el motivo que se inaplica el art. 1124 del Código Civil así como el art. 1.100 de dicho texto. El motivo debe ser acogido. La compraventa concertada entre las partes presenta en su carácter de contrato bilateral, conmutativo y oneroso la reciprocidad de las obligaciones y por ello, ante el cumplimiento de la parte recurrente, que ha pagado su entrada y su primer plazo del precio de venta, y que omite el pago del segundo y último porque ha descubierto una carga en la cosa adquirida que se le ha ocultado por la vendedora, que en la escritura ha declarado que se encuentra libre de cargos y gravámenes y es determinante por ello de la aceptación y que supone un verdadero incumplimiento de la vendedora y asumido en la escritura era la entrega de la finca libre de toda clase de cargas y gravámenes. No ofrece duda que se trata de una carga la cesión del vuelo que se cree y el existente al Patrimonio Forestal del Estado -hoy Dirección General de Estructuras Agrarias del Servicio de Ordenación Forestal de la Conserjería de Agricultura y Comercio de la Junta de Extremadura, Consorcio que se prorrogará hasta que tras la repoblación arbórea pretendida -en este caso E.rastrata- no se hayan abonado todos los gastos, vinculando al propietario actual y no al que formalizó el contrato. No se trata de un simple crédito, sino una carga o gravamen establecido con anterioridad a la transmisión de la finca. Se trata de un incumplimiento que reviste tal entidad que frustra las legítimas expectativas adversas - sentencias de 27 de octubre de 1981, 11 de octubre de 1982 y 7 de marzo de 1983-. Estamos en presencia de un contrato de carácter sinalogmático, el de compraventa que entroniza plenamente el principio que configura la "exceptio non adimpleti contractus", creación jurisprudencial que encuentra su fundamento legal en los artículos 1100 y 1124 del Código Civil, que supone que si una de las partes pretende exigir a la otra el cumplimiento o la resolución del contrato de compraventa, podrá oponer la referida excepción -ad exemplum, sentencias de 16 de abril de 1991, 30 de octubre de 1992 y 5 de diciembre de 1997-. Ello sin contar con la aplicación al caso de lo dispuesto en el art. 1483,3 del Código Civil, dado que la acción que se ha ejercitado dentro del año a contar desde el día en que se descubriera la carga a efectos de reclamar la indemnización, pues ello se descubre a finales de julio de 1995, el 28 de junio, y la demanda se presenta el 14 de noviembre de dicho año".
La carga o servidumbre en cuestión ha de ser "no aparente".
El concepto de servidumbre aparente aparece recogido en el Código Civil, que las define como aquellas servidumbres que "se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas". Mientras las no aparentes serían aquellas que "no presentan signo alguno exterior de su presencia" (artículo 532 del Código Civil). A la condición de aparente se anudan importantes efectos, en particular, que la servidumbre, siendo además continua, pueda adquirirse por prescripción, y el de que las servidumbres aparentes son oponibles incluso a tercero hipotecario, según ha declarado la jurisprudencia.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2008 analiza el carácter de aparente de una carga en relación con la aplicación del artículo 1483 del Código Civil, haciéndolo desde la perspectiva del artículo 532 del Código Civil, considerando aparente y fácilmente perceptible por signos exteriores la carga en cuestión, un tendido eléctrico con cables y torres sobre la finca, afirmando: "Es cierto que el dominio se presume libre, pero ello no impide la existencia de las llamadas "limitaciones", por lo que la apariencia de una servidumbre debe llevar al comprador a la conclusión de que aquella propiedad que está adquiriendo ciertamente viene afectada por un gravamen explícito, que no puede dejar de perjudicarle. Por ello, el artículo 1483 CC atribuye al comprador una acción de saneamiento cuando los gravámenes consistan en "alguna carga o servidumbre no aparente", porque al quedar ocultas, representan una libertad de la propiedad que no es real porque en realidad está gravada; así, por ejemplo, la sentencia de 17 noviembre 2006 dice que dicho artículo "contempla un supuesto en el que el adquirente se encuentra con que la finca vendida está gravada, sin mencionarlo en la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente de tal naturaleza que deba presumirse que el comprador no la hubiera adquirido, y en tal supuesto permite que pida la rescisión a no ser que prefiera la indemnización, a cuyo efecto le concede acción durante un año desde el otorgamiento de la escritura, o, transcurrido el año, durante un año desde que se descubriera la carga o servidumbre, en este último caso para solicitar sólo la indemnización". Pero es responsabilidad del comprador comprobar el estado de los terrenos adquiridos, de modo que cuando la servidumbre, como ocurre en este caso, es fácilmente identificable con una simple inspección de aquello que se compra, le impide ejercitar la acción prevista en el artículo 1483 CC".
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 7 de junio de 2018 considera que es carga no aparente la existencia en la finca de una conducción subterránea de agua, apreciada por el comprador al realizar obras de rehabilitación de la edificación existente en la misma, entrando en juego el pacto contractual de transmisión de la finca libre de cargas. Según argumenta la sentencia, no basta cualquier signo exterior para excluir el carácter de servidumbre no aparente, sino que tiene que ser un signo revelador de la servidumbre. Dice la sentencia:
"se puede observar en el lindero norte de la misma que la colindante tiene una caseta y una arqueta del Consorcio de Aguas, hecho en el que inciden los demandados en el interrogatorio practicado, como con acierto razona el Juzgador "a quo", ello no determina que la conducción haya de pasar necesariamente por la finca adquirida y no por cualquiera de las otras fincas colindantes. Y si bien por la parte apelante se reitera que el actor manifiesta en el escrito de demanda haber acudido al Ayuntamiento para la comprobación de las condiciones particulares de la finca litigiosa, extremo en el que inciden los vendedores en el interrogatorio practicado, es lo cierto, como señala el Juzgador "a quo", que aunque la tubería apareciera en la planimetría del Plan General de Ordenación Urbana siendo fácilmente perceptible para un técnico en la materia, tal circunstancia no concurre en el actor".
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 12 de diciembre de 2017 considera carga no aparente, encuadrable en el artículo 1483 del Código Civil, la existencia de un cable subterráneo en la finca, aunque desestima la pretensión indemnizatoria del comprador por el transcurso de los plazos del artículo 1483 del Código Civil, calificados como plazos de caducidad (también declara esta sentencia que, vendida una finca como rústica en la escritura, no puede invocar el comprador como causa de resolución el que no fuera posible edificar en la misma).
Por tanto, para el Código Civil parece que el concepto de apariencia es material o físico. Pero cabría plantear si, junto con la apariencia física, puede existir una apariencia jurídica, derivada de la inscripción o constancia de la carga en el registro de la propiedad, dado el valor legitimador y de oponibilidad a terceros del mismo.
Por ello, un supuesto especialmente discutido de aplicación del artículo 1483 del Código Civil ha sido el de las cargas inscritas en el registro de la propiedad, oponibles en base a la inscripción al comprador, cuando este no las conociese, ni hubiesen sido manifestadas en la escritura. La doctrina inicial del Código Civil sostuvo mayoritariamente que el precepto no alcanzaba a las cargas inscritas, puestas nunca podrían ser consideradas como no aparentes, por los efectos de publicidad y oponibilidad a terceros propios del registro de la propiedad. Esta posición ha sido objeto de matizaciones posteriores. Hoy, un argumento de refuerzo sería que, la no constancia de la carga en la escritura pública, necesariamente implica que el comprador haya renunciado a la información registral, salvo supuestos excepcionales de error en el sistema. Pero, aun así, no parece que la interpretación señalada se acomode a la realidad social de protección del adquirente, especialmente en el caso de contratación con consumidores. Pero la jurisprudencia tiende a solucionar estas cuestiones a través de otras fórmulas distintas del artículo 1483 del Código Civil, como puede ser la anulabilidad por error o por dolo, o a través de la causa subjetiva, como finalidad común de las partes.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2006, en pronunciamiento obiter dicta, reconoce la existencia de dos líneas jurisprudenciales sobre esta cuestión: la que rechaza la acción del comprador frente a cargas inscritas, y la que, para suavizar el rigor de esta tesis, acude remedios alternativos, como la acción por error o dolo, o la acción ex stipulatu, por incumplimiento del deber contractualmente asumido de entregar la finca sin cargas. Esta sentencia se refería a unas limitaciones urbanísticas, negando que sean encuadrables en el artículo 1483 del Código Civil (después volveré sobre la misma).
La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2009 reconoce al comprador la posibilidad de reclamar en evicción frente al comprador por a una carga inscrita en el Registro de la Propiedad (condición resolutoria) no mencionada en la escritura, afirmando, además, que la renuncia a la información registral no equivale a la renuncia al saneamiento por evicción.
Resumidamente, se planteaba el siguiente caso: una sociedad es titular registral de una finca adquirida por permuta de suelo por vuelo y gravada con condición resolutoria. Dicha sociedad adquirente por permuta procede a la división de la finca en dos, sin que se arrastrase la condición resolutoria a las fincas objeto de la división. Posteriormente, una de las fincas resultado de la división es hipotecada, la hipoteca se ejecuta, y el acreedor adjudicatario (Banco Pastor) la vende a un tercero. La transmitente inicial por permuta, beneficiaria de la condición resolutoria, plantea demanda solicitando la resolución de la permuta (por no haberse ejecutado las obras en el plazo pactado), la cual se dirige, además de contra su adquirente, contra los demás interesados. Se dicta sentencia acordando la resolución, sin que se estime que el adquirente final sea tercero hipotecario por hallarse la condición resolutoria inscrita (aunque no lo estaba propiamente en el asiento de su finca, según lo dicho, sin que el Tribunal Supremo entre a debatir esta cuestión por ser cosa juzgada en otro procedimiento; el decidido por la Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 1 de diciembre de 1999). El origen del pleito que resuelve el Tribunal Supremo está en la demanda de evicción planteada por la sociedad que adquirió por venta del acreedor-adjudicatario, alegando la existencia de evicción al haber sido privado de la posesión de la finca por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra. El acreedor-adjudicatario-vendedor se opone a la demanda de evicción de su comprador con diversos argumentos, como el que la condición resolutoria se hallaba inscrita y que el demandante de evicción había renunciado a la información registral, todos ellos desestimados por el Tribunal Supremo. La sentencia es interesante desde la perspectiva del artículo 1483 del Código Civil, aunque su planteamiento de fondo era el de una demanda de evicción en sentido propio, y no el de una acción de rescisión por cargas ocultas, argumentando el Tribunal Supremo que se habían cumplido todos los requisitos de la evicción (artículo 1475 del Código Civil) , régimen que no distinguiría según la carga que da lugar a la privación de la posesión sea o no oculta, y que la renuncia a la evicción precisa unos requisitos especiales y que no cabe derivar de la renuncia a la información registral que se haya producido (es reseñable que, en las sentencias de instancia a las que dio lugar la demanda de evicción, sí se tuvo en cuenta que la condición resolutoria explícita no se había arrastrado al folio registral de la finca resultante de la división y posteriormente adquirida por el demandante, argumentando que la inscripción de la condición resolutoria en folio registral distinto al de la finca que adquiere el demandante no le privaba de buena fe). Dice la sentencia del Tribunal Supremo:
"... Ya de antiguo se decía (sentencia de 5 de diciembre de 1925 ) que si el vendedor nada transmitió, porque se produjo evicción, nada debe recibir del comprador y si éste le pagó el precio, debe devolverlo, indemnizando los daños y menoscabos que haya sufrido el patrimonio del comprador. En el caso presente, este comprador ha perdido la finca por una sentencia firme que declaró que no era tercero hipotecario y que le afectaba la condición resolutoria, como derecho de aquel demandante en el pleito anterior, que le privó del derecho de propiedad de la finca. Dicha sentencia, cosa juzgada material, no tiene repercusión alguna en el proceso de saneamiento por evicción, sino que es su antecedente y precisamente el presupuesto para que se ejercite la acción.
... El recurso de casación se centra en el concepto de la obligación de saneamiento por evicción e insiste en la misma idea de que la condición resolutoria, al hallarse inscrita en el Registro de la Propiedad, alcanza a las partes litigantes en este proceso, porque no tienen la condición de terceros hipotecarios. Lo cual es cierto y precisamente por ello el actual demandante, EXCAVACIONES H. OTERO, S.L. se ha visto privado de la cosa comprada por sentencia firme, en virtud del derecho anterior a su compra. Por lo cual, no hay infracción del artículo 1475 del Código civil , que constituye el primer submotivo de casación, sino por el contrario, cumplimiento estricto del mismo. Ya que la compraventa, por sí misma, no transmite la propiedad, se exige al vendedor que proporcione la posesión pacífica y útil de la cosa y la responsablidad por evicción funciona como garantía, lo que ha reiterado la jurisprudencia de esta Sala, desde la antigua sentencia de 13 de abril de 1929 hasta las más modernas de 13 de mayo de 1983, 5 de diciembre de 1985, 7 de diciembre de 1996.
La normativa sobre responsabilidad por evicción no específica ni distingue qué tipo de derecho anterior al perfeccionamiento del contrato de compraventa ha de ser el que provoque la pérdida del derecho de propiedad sobre lo comprado, artículo 1475 del Código civil , ni por medio de qué mecanismo jurídico, más allá de exigir la existencia de una sentencia firme que declare dicha pérdida, artículo 1480 del Código civil . Tampoco establece que el conocimiento del riesgo por evicción por parte del comprador implique la pérdida de su derecho a reclamar.
Un segundo submotivo del recurso de casación alega que se produjo la renuncia por el comprador, la sociedad EXCAVACIONES, a la información registral. Lo cual no implica la renuncia al derecho al saneamiento para el caso de evicción, que contempla el artículo 1477 del Código civil , no sólo porque la renuncia siempre tiene que ser clara, terminante e inequívoca (sentencia de 30 de octubre de 2001 ), resultado de manifestaciones que la expresen de modo inequívoco, necesario e indudable (sentencia de 25 de noviembre de 2002 ), sin que se admita la renuncia tácita (sentencia 3 de diciembre de 2007 ), sino también porque no cabe una deducción de tal calibre, derivada de la simple posibilidad que concede el artículo 175 del Reglamento notarial".
Debe aclararse que la situación a tener en cuenta, respecto de posibles cargas inscritas o anotadas, es la existente al tiempo de celebrar el contrato inicial, si es que este existe. Por tanto, si cuando se otorga el contrato de compraventa (documento privado) no existían dichas cargas y existen al tiempo en que se pretende elevar a público, estaríamos claramente dentro del supuesto de hecho del artículo 1483 del Código Civil.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 2006 entiende como carga oculta que determina el incumplimiento del contrato por el vendedor y faculta al comprador a la resolución el que, en el momento en que se pretende la elevación a público del contrato, se hallase anotada preventivamente una demanda por unos supuestos adquirentes del bien en contrato verbal. Dice la sentencia: "La interposición de una demanda para hacer valer una compraventa anterior, anotada preventivamente en el Registro de la Propiedad, llevaba a entender sólidamente (por «una persona razonable de la misma condición») que existía un riesgo digno de consideración de que la titularidad de la vivienda objeto de la compraventa fuera en definitiva judicialmente reconocida a favor de los terceros reclamantes, por lo que la aparente seriedad de esta amenaza no permitía entender que la disciplina contractual sujetaba a los compradores a aguardar a que se resolviese la demanda interpuesta, dado que les era legítimo esperar la entrega definitiva del inmueble que iban a destinar a vivienda sin la incertidumbre y, en el mejor de los casos, la dilación impuesta por la pendencia durante un tiempo incierto, pero que podía ser prolongado, de un proceso judicial".
También se ha discutido el supuesto de las limitaciones legales del dominio. El argumento es similar, dado que la propia ley, siempre de carácter público, impide que estas limitaciones puedan ser consideradas como no aparentes. No obstante, como veremos al tratar de las limitaciones urbanísticas, no parece que el no conocer una limitación legal sea siempre imputable al comprador, debiendo distinguirse según las circunstancias del caso.
Por otra parte, debe tenerse en cuenta que el régimen de ineficacia por cargas no aparentes y no declaradas del artículo 1483 del Código Civil puede no ser el único que incida en una situación de tal tipo. Particularmente, en los casos de desconocimiento de la situación urbanística de la finca, la jurisprudencia ha acudido a la aplicación de la anulabilidad por error, lo que parece trasladable a otros supuestos de desconocimiento de limitaciones legales del dominio.
En contra de considerar incluidas en el ámbito del precepto las limitaciones legales del dominio se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 2010, y también, en cuanto a las cargas y afecciones urbanísticas, como la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2006.
Esta última sentencia hace una exposición del ámbito de aplicación del artículo 1483 del Código Civil, la cual transcribo:
"Históricamente, la cuestión sobre si las servidumbres y limitaciones legales podían dar lugar a la aplicación del artículo 1483 CC tuvo respuestas varias, que se orientaban desde distintos puntos de vista, hacia la acción de rescisión (en ocasiones, presentada, acaso más correctamente, como resolución), o hacia la acción de nulidad por vicios del consentimiento (error o dolo), cuando no hacia una acción ex stipulatu por razón del compromiso adquirido de entregar la finca libre de cargas y gravámenes, cuando tal cláusula, de tan frecuente uso en la contratación, trasciende la mera descripción, que determinaría un tema de causa, y adquiere la naturaleza de compromiso o de prestación de garantía, en sentido amplio, por parte del vendedor.
La Sentencia de 27 de enero de 1906 , en un supuesto de gravamen eventual, por razón de las facultades de alineación que el Ayuntamiento se había reservado al otorgar licencia de construcción, declaró que no constituían "gravamen oculto". La Sentencia de 6 de junio de 1953 declaró nulo por error el contrato de compraventa de una finca urbana afecta al Plan de Ensanche de Valencia que se había vendido "libre de cargas". Se afirma en esta sentencia la coexistencia del artículo 1483 CC con la doctrina general del error, y la posibilidad de opción entre uno y otro remedio. La Sentencia de 7 de diciembre de 1956 no estimó aplicable el artículo 1483 CC al caso de una venta en pública subasta relativo a unos terrenos en las proximidades del Aeropuerto de Barajas, que quedaron afectados por las servidumbres derivadas de las Leyes de 2 de noviembre de 1940 y 17 de julio de 1945, manifestando que los adquirentes, en vista de la descripción de los terrenos, debieron deducir esa posibilidad, y por cuanto trató el posible error como error de derecho, considerado inexcusable por naturaleza. La Sentencia de 8 de enero de 1962 no estimó la alegación de dolo invocada por los compradores en un supuesto en el que la finca vendida estaba incluida en la zona acotada por un Decreto de 1946 para un Plan de Colonización que todavía no se había ejecutado en 1954, fecha de la venta, pero se `publicó en 1955 y afectó a la finca. La Sentencia de 20 de enero de 1964, que fue seguida por las de 27 de octubre de 1964 y 20 de abril de 1965, consideró "error relevante" el hecho de que la finca vendida estaba sujeta a un proyecto de ordenación que exigía la expropiación de casi un 20% de la superficie. En estas resoluciones puede observarse - y con justeza lo ha hecho algún autor - que la decisión gira sobre dos elementos básicos: la recognoscibilidad o accesibilidad de los Planes de la Administración y la valoración del alcance de la diligencia con la que deba actuar el comprador para conocerlos.
Por otra parte, la acción ex stipulatu permite salvar en ocasiones el rigor de la interpretación usual, que rechaza la aplicación del artículo 1483 CC a los supuestos en que la carga esté inscrita en el Registro de la Propiedad, opinión prevalente que ha tenido y tiene, no obstante, autorizados contradictores, que han apoyado en las exigencias de la buena fe en sentido objetivo, como honestidad o lealtad en los tratos, la posición a favor de que se aplique el precepto del artículo 1483 CC cuando la carga esté inscrita pero haya sido ocultada por el vendedor, como un supuesto de evicción especial que, precisamente por razón de que la carga ha sido inscrita, no requiere sentencia firme. Y así, aún cuando la jurisprudencia fue sentando la regla de que no cabía invocar el artículo 1483 CC cuando el Registro ha dado publicidad a la carga (Sentencias de 8 de abril de 1903, 9 de diciembre de 1909, 14 de octubre de 1914 , en una línea que ha proseguido, como puede verse en las Sentencias de 25 de abril de 1983, 12 de marzo de 1985 , etc), otras decisiones han buscado en la acción ex stipulatu la sanción de comportamientos dolosos o reticentes a la información que la buena fe impone ofrecer al comprador. Tales, entre otras, las Sentencias de 5 de enero de 1916, 7 de diciembre de 1944, 8 de octubre de 1949, 19 de mayo de 1958.
Después de la vigencia de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956, sucedida por el Texto Refundido aprobado por Decreto 1346/1976, de 9 de abril, y después por la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, Texto articulado aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio , que estuvo en vigor hasta la declaración de inconstitucionalidad efectuada por la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo , hasta la regulación actual en la Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones de 1998, y las diversas normas autonómicas, se han acentuado el carácter público de la planificación urbanística, y se ha difundido el sistema de información del ciudadano (artículos 42, 57, 62 del TR de 1976; después 8, 43 y 45 del TA de 1992 ). El artículo 50 de la LS de 1956 (después, vigente en el momento del conflicto al que se refiere esta Sentencia, artículo 62 TR 1976 ) obligaba al enajenante de "terrenos no susceptibles de edificación" o "edificios o industrias fuera de ordenación" a hacer constar las calificaciones urbanísticas, y a los enajenantes de terrenos en urbanizaciones particulares o en proceso de urbanización a manifestar determinados extremos de las condiciones urbanísticas y de los compromisos pendientes por razón de la urbanización, facultando al adquirente, en caso de incumplimiento de tales deberes, a resolver (los textos posteriores dicen "rescindir") el contrato y a exigir la indemnización correspondiente. La vigencia de este precepto suscitó el problema de la conexión entre esta disposición y la del artículo 1483 CC. La Sentencia de 11 de mayo de 1966 aproximó el régimen de ambos preceptos, fundamentó la acción del comprador en el error sufrido por el comprador, pero estimó que se trata de una acción de rescisión incardinable en el artículo 1291.5º CC.
La entrada en vigor de la Constitución ha proyectado nueva luz sobre las llamadas "limitaciones del dominio", después de que el artículo 33.2 ha establecido el cardinal principio de "función social de la propiedad" como criterio mediante cuya aplicación la legislación ordinaria, estatal o autonómica (artículo 53.1 CE ), delimita o conforma el contenido de la propiedad, con respeto del contenido esencial, lo que, en materia de propiedad urbana, refuerza la idea, expresada en la Ley del Suelo (artículo 63 del TR de 1976 , entonces vigente), de que las facultades dominicales se han de ejercer"dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes" impuestos por la planificación, en base a la autorización o predeterminación de la ley. Aún cuando la distinción entre límites y limitaciones no es todo lo clara que fuere de desear, la conformación de una parcela, y la imposición de determinadas constricciones de comportamiento o de restricciones a las posibilidades de actuación no ha de ser entendida, en general, como una limitación de carácter excepcional o de tipo expropiatorio, ya consista en la ablación o en la cesación de ejercicio, lo que sólo ocurre cuando se trata de sacrificios singularizados, en los términos del artículo 33.3 CE y de la legislación que lo desarrolla.
En este contexto, se ha ido afirmando en la jurisprudencia la idea de que las limitaciones legales del dominio, que muchas veces son verdaderos límites conformadores en el sentido antes apuntado, al ser de carácter institucional y aplicarse de modo automático, a lo que cabría añadir que gozan de mecanismos de publicidad de fácil acceso, no pueden ser ignoradas por el comprador, de modo que no alcanza a ellos la responsabilidad del vendedor. La Sentencia de 28 de febrero de 1990 hacía hincapié en que el comprador conocía las "limitaciones" urbanísticas. Se había discutido la aplicación del artículo 62 de la entonces vigente Ley del Suelo , en cuanto obligaba a expresar las cualidades urbanísticas, facultando para resolución en plazo de un año, con indemnización de los daños y perjuicios que se hubieren irrogado al comprador, así como la aplicabilidad del artículo 1483 CC . La Sentencia de 15 de diciembre de 1992, que invocaba como precedente la de 27 de enero de 1906 , destacaba que las "limitaciones legales del dominio" no se incluyen en las previsiones del precepto a que nos referimos. La Sentencia de 8 de junio de 1994, que se apoya en la de 25 de abril de 1983 , aplicó el artículo 1483 a un caso en el que se encontró el comprador afectado por una estación transformadora eléctrica, "en configuración jurídica de servidumbre no aparente", y destacaba la exigencia de buena fe, que impone que los vendedores sean veraces en la descripción de las realidades concurrentes en las cosas o bienes que transmiten. La Sentencia de 23 de octubre de 1997, que tiene precedente en las 19 de enero de 1990, 24 de febrero de 1993 y 28 de mayo de 1996, entre otras, señalaba que los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento, actúan como causa de resolución, y subrayaba que la jurisprudencia de esta Sala ha excluido las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del concepto de cargas y gravámenes, que deja referidos a los constitutivos de derechos reales, limitativos del derecho de goce o de los dispositivos que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone generalmente para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación. La Sentencia de 3 de marzo de 2000 subordina la aplicación de la norma a que nos referimos a la posibilidad de conocimiento de sus respectivas circunstancias - dice - por parte del comprador en razón de su oficio (artículo 1484 CC ) o de la posibilidad de alcanzarlo (artículo 1483 CC ) por facilidad de consultar el medio establecido de registración de tales circunstancias, afectaciones o limitaciones (En el caso, la entidad recurrente no había consultado el régimen urbanístico afectante a los locales que adquiría en el Ayuntamiento, de acuerdo con el artículo 55 de la Ley del Suelo vigente entonces , que era el Texto Refundido aprobado por RD 1346/1976, de 9 de abril) y - añadía la sentencia - "este cuidado de fácil cumplimiento no cabe desplazarlo legalmente a las obligaciones de constatación que dispone el artículo 62 LS , ya que éste último precepto parte, como también el artículo 1483 CC , del conocimiento que oculta el vendedor sobre el régimen de límites de la propiedad que vende".
En el caso que nos ocupa, en el que no se ha sostenido la acción de nulidad por error y se ha abandonado la pretensión de nulidad por dolo, pretensiones que dada la naturaleza de la acción que les sirve de vehículo no puede asumir esta Sala, de acuerdo con el artículo 1302 CC (Sentencias de 10 de abril de 2001, 3 de febrero y 22 de diciembre de 1981 , entre tantas otras) aún reconociendo que por su condición de extranjeros pudieran los compradores tener mayor dificultad de comprensión, e incluso que no son absolutamente convincentes los argumentos de los vendedores en orden a una explicación suficiente de las circunstancias urbanísticas de la finca vendida, pues algo se les dijo, pero seguramente bajo una reticencia en lo fundamental, esta Sala no puede considerar que las condiciones urbanísticas puedan ser equiparadas, a los efectos del artículo 1483 CC , a las cargas o servidumbres no aparentes que no se mencionan en la escritura. En primer lugar, porque la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público de Planeamiento, y lo estuvo en el caso, como es de ver en los propios Autos, en cuyo folio 93 figura la certificación del Excmo. Ayuntamiento de Calpe sobre la finca nº 4-C de Buenavista, que es la que fue objeto de compraventa. En segundo lugar, porque siendo ello así no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos (artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos (Por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del Plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición. A lo que ha de añadirse que el carácter institucional y la necesaria aplicación automática de la delimitación y de la conformación acordadas en los Planes".
Después volveré sobre la cuestión de las limitaciones urbanísticas de las fincas.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 12 de mayo de 2017 rechaza que tenga la consideración de carga o gravamen el que la finca vendida esté sujeta registralmente a las limitaciones del artículo 28 de la Ley Hipotecaria (limitación de efectos de las inscripciones de fincas adquiridas por herencia o legado hasta transcurridos dos años de la fecha de fallecimiento del causante).
Parece que similar doctrina habría de aplicarse a las limitaciones del artículo 207 de la Ley Hipotecaria (suspensión de la fe pública registral durante los dos años siguientes a la inmatriculación a través de ciertos medios). En tal sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2010 rechaza que tenga la consideración de carga o gravamen la suspensión de efectos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria, al efecto de considerar que no justifica el incumplimiento por el optante del plazo de la opción cuando se pactó que este se ejercitaría desde la inscripción de la finca en el registro de la propiedad libre de cargas.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2018 declara la ineficacia de una “nota marginal de litigio”, practicada en virtud de mandamiento judicial, para enervar la fe pública registral, por no ser una anotación preventiva de demanda.
Si la carga, aun hallándose inscrita (o anotada) en el registro de la propiedad, se hallase caducada, no entraría en el ámbito del artículo 1483 del Código Civil. La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1983 se refiere a la venta de un inmueble (un derecho de vuelo) sobre una finca sobre la que registralmente existía, al tiempo de la venta, una condición resolutoria (el que un antiguo titular falleciese sin testamento), constando acreditado que dicha condición se había extinguido con anterioridad a la venta (por haberse otorgado dicho testamento), aunque no se hubiese procedido a la cancelación de la misma. Dice la sentencia: "... la facultad que el artículo mil cuatrocientos ochenta y tres del Código concede al comprador para pedir la rescisión del contrato de compraventa o, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios, está supeditada a la concurrencia de los siguientes presupuestos de hecho, primero, que se trate de la venta de una finca gravada con alguna carga o servidumbre no aparente, segundo, que tal carga o servidumbre no se mencione en la escritura de transmisión, y tercero, que sea de tal importancia que de haberla conocido el comprador deba presumirse que no la había adquirido, determinando la ausencia de cualquiera de tales requisitos la imposibilidad de actuar las consecuencias jurídicas indicadas, es decir, la rescisión del contrato o la petición de resarcimiento; normativa que aplicada al caso de litis conduce a la repulsa del segundo motivo de casación formulado al amparo del ordinal primero del citado articulo mil seiscientos noventa y dos, y en el que acusa la violación por no aplicación de los artículos mil cuatrocientos ochenta y tres y mil doscientos cincuenta y ocho, ambos del Código Civil , y ello por no encontrarnos, como anteriormente se ha dejado consignado, ante un supuesto de venta de finca gravada, sino, por el contrario, ante la transmisión del vuelo de un inmueble libre de cargas y gravámenes, aun cuando en el momento de la compraventa figurase en el asiento registral estar afecta la adquisición del enajenante a una condición resolutoria, pues dicha condición había perdido totalmente su eficacia desde el año mil novecientos sesenta y uno, aunque por falta de diligencia existiese una discordancia formal entre el Registro y la realidad extrarregistral que no desapareció hasta el año mil novecientos setenta y ocho, pero sin que en ningún supuesto tal discordancia o falta de armonía llevase aparejada la supervivencia de dicha condición resolutoria ni por tanto pudiese afectar al tercero adquírente del vuelo".
El delito de estafa inmobiliaria. Sus posibles consecuencias civiles.
Por otra parte, la transmisión como libre de una cosa gravada constituye un tipo penal, de estafa impropia o inmobiliaria, recogida en el artículo 251.2 del Código Penal ("Será castigado con la pena de prisión de uno a cuatro años: ... 2.º El que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma, o el que, habiéndola enajenado como libre, la gravare o enajenare nuevamente antes de la definitiva transmisión al adquirente, en perjuicio de éste, o de un tercero").
La Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 1997 (en relación con una condición resolutoria inscrita, resultante de una permuta de suelo por vuelo, y que no se expresó en los contratos privados de venta por el promotor) expone, con carácter general, los elementos de este tipo penal, incluido el concepto de carga oculta, que incluiría, además de las reales, ciertas cargas personales, como el arrendamiento, el de ocultación de la cosa, bastando para ello con su no mención en el contrato dispositivo, el de disposición de la cosa, donde se incluyen actos como la oferta de venta, y la indiferencia de que se haya documentado el acto de disposición en escritura o en documento privado. Dice la sentencia:
"la jurisprudencia de esta Sala declaró que era indiferente que se tratase de mueble o inmueble y de cosa propia o no y que el concepto de gravamen no puede limitarse a los reales (como prendas o hipotecas), sino se extiende asímismo a las anotaciones preventivas, prohibiciones de enajenar, etc., etc. En este sentido la sentencia de este Tribunal de 20 de junio de 1986, comprendió no sólo la prenda, hipoteca, anticresis, anotación preventiva, embargo judicial y prohibición de enajenar, sino hasta garantía de carácter personal y el arrendamiento de finca urbana, consistiendo el delito del agente, que hallándose impuesto de la pendencia de un gravamen, lo silencia al tiempo de contratar, como recoge la sentencia de 26 de septiembre de 1986, volviendo a reiterar la de 7 de junio de 1988, que el gravamen debe entenderse en sentido amplio, incluso la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, que tienen carácter constitutivo, no empece a la comisión del delito, siempre que el vendedor lo ocultase - sentencia de 13 de febrero de 1990- porque en el ámbito de la compraventa, el legislador ha querido constituir al vendedor en garante respecto del no surgimiento de una falsa representación en el comprador, relativa a la ausencia de gravámenes sobre la cosa, estando obligado el vendedor a informar al comprador sobre tales gravámenes en el momento mismo del acuerdo de voluntades generador de la obligación - sentencia de 4 de septiembre de 1992- porque lo expresamente reputado como constitutivo del engaño en el art. 531.2º del Código Penal, no se puede hacer depender de que el perjudicado no haya empleado toda la diligencia necesaria para descubrir la situación real de la finca - sentencia de 25 de septiembre de 1992- porque toda oferta de venta o aceptación de una oferta de compra, así como la conclusión de otros negocios jurídicos que implican disposición, constituye una afirmación tácita de que sobre el bien no pesan gravámenes - sentencias de 2 de diciembre de 1991, 28 de noviembre de 1992, 207/1996, de 29 de febrero-".
En general, como expresa la sentencia citada y otras, la jurisprudencia de la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo no excluye la aplicación de esta norma por el dato de que la carga oculta se halle inscrita o anotada en el registro de la propiedad, como es el caso de las hipotecas. Así, Sentencia del Tribunal Supremo Sala 2ª de 22 de mayo de 2000). Debe decirse, no obstante, que esta tesis jurisprudencial, aunque mayoritaria, no es absolutamente uniforme. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 2ª de 28 de octubre de 2014 rechaza la existencia del delito de estafa inmobiliaria, en su modalidad de ocultación de cargas, valorando, entre otras circunstancias, la posibilidad de conocimiento de las cargas inscritas en el registro de la propiedad. Dice la sentencia: "la formal ausencia de mención en el documento de la existencia de aquellas condiciones no tiene la entidad suficiente para estimarse relevantes penalmente a los efectos del delito de estafa, ya que eran cognoscibles, y probablemente conocidas, por la presumible consulta de la publicidad registral de los títulos invocados por las partes". No obstante, más que de la genérica cognoscibilidad de la cargas por la consulta del registro, de lo que se trataba es de la probabilidad de que realmente fueran conocidas dichas cargas por el compra
La existencia de esta regulación penal que incide en un acto naturalmente sujeto al derecho civil, como la transmisión de inmuebles, lleva a plantear sus repercusiones sobre la eficacia civil del acto y a la inversa. Piénsese, por ejemplo, en el caso de la hipoteca inscrita y ocultada por el vendedor al comprador. El supuesto de hecho es subsumible en el tipo penal. Asumamos que también lo es en el artículo 1483 del Código Civil. Se plantearán así cuestiones como si es el acto delictivo nulo de pleno derecho civilmente ex artículo 6.3, 1265 y 1305 del Código Civil y la relación de esta posible nulidad con los plazos de reclamación del artículo 1483 del Código Civil.
Esta materia plantea una cuestión procesal, la de si el juez penal es competente para declarar la nulidad civil de un acto, lo que no está resuelto de modo claro en nuestras leyes, aunque la Sentencia del Tribunal Constitucional 266/2015, de 14 de diciembre, declara que una interpretación en tal sentido de las normas del Código Penal (109 y siguientes) y de la Lecrim no vulnera la Constitución, y otra de fondo, al pues la nulidad civil del acto delictivo podría solicitarse del juez civil, la de si la consideración de un acto como delito supone necesariamente su nulidad civil absoluta y al margen de las normas del Código Civil que puedan disciplinar la materia.
En el Código Penal, los artículos 109 y siguientes regulan la responsabilidad civil derivada del delito, y entre lo comprendido en esta responsabilidad civil se encuentra la obligación de "reparar, en los términos previstos en las leyes, los daños y perjuicios por él causados" (109.1 del Código Penal). Esto incluye el deber de restitución (110.1 del Código Penal). Según el artículo 111.1 del Código Penal, "Deberá restituirse, siempre que sea posible, el mismo bien, con abono de los deterioros y menoscabos que el juez o tribunal determinen. La restitución tendrá lugar aunque el bien se halle en poder de tercero y éste lo haya adquirido legalmente y de buena fe, dejando a salvo su derecho de repetición contra quien corresponda y, en su caso, el de ser indemnizado por el responsable civil del delito".
La jurisprudencia de la Sala 2ª del Tribunal Supremo viene considerando que dentro del deber de reparar se puede incluir la declaración de la nulidad civil del acto delictivo por el Tribunal penal. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 2ª de 22 de mayo de 2013, para un delito de estafa, en que el condenado hizo uso de unos poderes generales obtenidos de diversas personas, con engaño, para, utilizando el referido poder, proceder a hipotecar a favor de determinados prestamistas profesionales bienes de los poderdantes, confirma la posibilidad de que se declare la nulidad de las escrituras de préstamo hipotecario a través de las cuales se consumó el delito de estafa y de sus consiguientes inscripciones en el registro de la propiedad). El Tribunal Supremo considera que dichas escrituras de préstamo hipotecario que consumaron el delito son nulas, por ser su causa ilícita, ex artículos 1265 y 6.3 del Código Civil. Esta nulidad por causa ilícita es una nulidad de pleno derecho, no sujeta a plazo de prescripción, al menos en cuanto a su declaración.
Además, y al margen de la posible declaración de nulidad del acto delictivo decretada en procedimiento penal, parece claramente comprendida dentro de las facultades del juez penal el imponer a quien comete un delito de estafa inmobiliaria la reparación del daño causado a la víctima del delito.
La cuestión será determinar, si ante un supuesto de estafa inmobiliaria consistente en el ocultamiento de cargas, se tendrá en cuenta por el juez penal los plazos de reclamación del artículo 1483 del Código Civil. Es cierto que es posible distinguir la nulidad que afecta a la totalidad del negocio por el se consuma el delito, como es el caso de la sentencia citada, de la existencia de cargas ocultas, pero en cuanto ambos son supuestos delictivos, es discutible que su causa no sea considerada ilícita y encuentre amparo en el artículo 1265 del Código Civil, aunque para el Código Civil el caso se integre dentro de la responsabilidad del vendedor por saneamiento.
Volveré más en detalle sobre esta cuestión al tratar de las diversas cargas en sucesivas entradas).
La libertad de cargas y la legislación de protección de los consumidores.
En esta materia de la libertad de cargas de la finca vendida, debe tenerse en cuenta que, más allá de la regulación propia del Código Civil, puede entrar en juego, cuando la venta sea de un profesional a un consumidor, la legislación protectora de estos, y tanto la general, como la sectorial relativa a la venta de viviendas, pudiendo ser esta tanto de ámbito estatal como autonómico.
La información al consumidor por el profesional sobre las cargas de la vivienda puede comprenderse en deber general de información sobre las características esenciales de la cosa vendida, con posible relevancia para la eficacia del contrato.
El artículo 60.1 del TRLGDCU dispone: "Antes de que el consumidor y usuario quede vinculado por un contrato u oferta correspondiente, el empresario deberá facilitarle de forma clara y comprensible, salvo que resulte manifiesta por el contexto, la información relevante, veraz y suficiente sobre las características principales del contrato, en particular sobre sus condiciones jurídicas y económicas".
También es de tener en cuenta el concepto de conformidad con el contrato del bien objeto de la entrega, que impone al profesional la entrega al consumidor de un bien acto para el uso especial requerido por el consumidor que éste haya puesto en conocimiento del vendedor. Este concepto, procedente de la normativa comunitaria, y recogido en normas internas como la Ley de venta de bienes muebles a plazos, permite cuestionar el cumplimiento de la obligación de entrega en virtud de las cargas ocultas del bien vendido.
En cuanto a la normativa sectorial en materia de vivienda, en el ámbito estatal debe estarse al Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, que, sin embargo, no hace una referencia expresa al deber de informar al comprador de las cargas de la cosa, salvo en el caso de venta con subrogación.
Así, el artículo 6.4 de este Real Decreto 515/1989, dispone: "1. La información será especialmente detallada y clara en cuanto al precio de venta, debiéndose tener a disposición del público y de las autoridades competentes una nota explicativa que contendrá los siguientes datos: ... 4.° Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la propia vivienda se indicará con claridad el Notario autorizante de la correspondiente escritura, fecha de esta, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades".
Pero no existe en cambio, y de forma ciertamente llamativa, en la legislación de consumidores sobre vivienda, una previsión específica y general que imponga al vendedor profesional, se prevea o no la subrogación en la carga, la obligación de informar al comprador de las cargas que afectan a la finca al tiempo de formalizarse la venta.
Y esta llamativa falta de atención específica a la obligación de informar sobre las cargas que afectan al bien vendido se puede extender a la normativa autonómica en materia de vivienda. Cabe citar, como ejemplos dos casos:
- La Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia. Esta norma solo hace referencia a las cargas en la venta de vivienda sobre plano, previendo que el promotor deba informar al comprador sobre "El derecho de propiedad, de superficie o similar, del oferente sobre el suelo en el que se va a emplazar la edificación, debidamente inscrito en el registro de la propiedad, así como la certificación de las cargas y gravámenes existentes sobre dicho suelo, y, en su caso, las afecciones derivadas de la normativa sectorial que afecten a aquel".
Es especialmente relevante, con todo, el artículo 23.3 de la referida Ley 8/2012, cuanto al contemplar las garantías de devolución de cantidades anticipadas en la venta de viviendas, dispone:
"Sin perjuicio de las acciones civiles que le correspondan a la persona compradora para exigir el cumplimiento del contrato, la garantía de devolución de los anticipos efectuados se extenderá a los supuestos en los que la vivienda que debiese entregársele a la persona compradora hubiese sido vendida a una tercera persona y a los casos en los que la vivienda vendida y entregada finalmente a la persona compradora apareciese gravada con cargas distintas de las pactadas".
- La Ley de vivienda Cataluña impone al promotor la referencia en la oferta de vivienda, siempre que la cantidad entregada a cuenta supere el 1% del precio, "La identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afectaciones de cualquier naturaleza y la cuota de participación fijada en el título de propiedad, en su caso".
Los pactos sobre libertad de cargas.
Pero sobre la aplicación del régimen legal, prevalecerá siempre lo pactado por las partes, siendo frecuente el pacto por el que el vendedor se obliga a entregar al comprador la cosa libre de cargas.
La cuestión que plantearán estos pactos será determinar su alcance en relación con una cierta carga. La jurisprudencia parece seguir un criterio amplio, considerando que, ante un pacto de tal naturaleza, aun siendo general y bajo la fórmula de una cláusula de estilo, cualquier carga que afectase a la finca supondría incumplimiento del contrato. Sin embargo, existen posiciones más restrictivas, en que la sentencia considera que el pacto de libertad de cargas debe interpretarse a la luz del artículo 1483 del Código Civil, lo que, en realidad, viene a privarle de todo efecto propio.
Por otra parte, el pacto de transmisión de la finca libre de cargas parece que no debe ser expreso y puede deducirse de la interpretación del contrato, conforme a las reglas generales.
Así, existen sentencias que consideran que este pacto de transmisión de la finca libre de cargas está implícito en la simple expresión en el documento contractual de que la finca transmitida se halla libre de cargas o en la ocultación de la carga existente. Esto es especialmente relevante en contratos formalizados en escritura pública, en donde la expresión del estado de cargas viene impuesta por la normativa notarial. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de abril de 1992, que entiende que el pacto de transmisión como libre de cargas de la cosa resulta de la ocultación de la carga (una hipoteca) en el contrato de venta, expresándose en el mismo que la cosa se hallaba libre de cargas, y que también valora, como circunstancia reveladora de este pacto de transmisión libre de cargas, el que se fijase un precio para la cosa "como libre de cargas". Esto es, que del precio fijado no se hubiera deducido el valor de las cargas que afectaban a la cosa.
La citada Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 2010 se refiere a un caso en que se pide una indemnización por el comprador al vendedor como consecuencia de la existencia de una carga oculta. Dicha carga consistía en "la sujeción a la tasa de vertido a la red municipal de aguas (EMASA), procedentes de la capa freática a través de los pozos extractores situados en la segunda planta sótano del edificio". La sentencia interpreta el pacto de transmisión libre de cargas en relación con el ámbito del artículo 1483 del Código Civil, negando en el caso que concurran los presupuestos de la norma por considerar que se trataba de una carga de carácter público, constitutiva de una limitación legal del dominio. Dice la sentencia: "... para fijar el contenido de la expresión convencional de que la vendedora asegura que la finca vendida "está libre de cargas, gravámenes, así como de arrendatarios", hay que partir del texto del art. 1.483 del Código Civil, según el cual "si la finca estuviese gravada, sin mencionarla en la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente... ", texto que ha sido interpretado por la doctrina científica en el sentido de que tales gravámenes han de ser constitutivos de derechos reales, limitativos de los derechos de goce o disposición del propietario, en tanto que la carga impone al propietario la obligación de satisfacer una prestación, generalmente periódica, a favor del titular del derecho; por el contrario no se incluyen dentro de las cargas y gravámenes a que se refiere el precepto las limitaciones legales del dominio que tiene carácter institucional y configuran el contenido normal del dominio por lo que no pueden ser desconocidas por el comprador, como sucede en este caso, en el que lo que se califica de carga no son más que de gastos de mantenimiento de un elemento común a las viviendas que integran la Comunidad demandante, el sometimiento en suma a una tasa que, debida o indebidamente, gira la suministradora a la Comunidad como beneficiaria de un servicio público por vertido de las aguas procedentes de la capa freática y que esta conocía desde el año 2001, además de tratase de un problema común y conocido de todos los edificios de la zona, y que si bien afecta directa y esencialmente al predio, no tiene más consecuencia que su abono en una cifra cuya importancia tampoco se acredita por cuanto el nivel freático se caracteriza por ser fluctuante; razón por la que no tiene reflejo alguno en los distintos contratos de compraventa, como tampoco lo tienen otras situaciones similares a las que pueda verse afectado el inmueble. La solución constructiva era, por tanto, correcta y de ello solo podrá derivar un mayor o menor coste de mantenimiento para los vecinos, más como imposición de una carga oculta de mala fe a los compradores, sino como efecto de la misma".
Esta sentencia parece fundada en las circunstancias del caso concreto y su doctrina no debe extenderse a casos distintos de aquél en que se aplica, las limitaciones legales del dominio o cargas de carácter público, entendiendo que un pacto general de transmisión de la cosa libre de cargas o la equivalente expresión en la escritura de tal condición no alcanza a esta clase de limitaciones.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2015 se ocupa del alcance de un pacto de tal naturaleza. En el caso, la carga consistía en una servidumbre de tránsito de aguas, a través de una tubería subterránea, con la consecuencia de ser necesario el consentimiento del titular de la servidumbre para la edificación sobre la parte de la finca afectada por la servidumbre. Dicha servidumbre no constaba inscrita en el registro de la propiedad. La sentencia de casación confirma la de instancia, la cual había declarado la responsabilidad del vendedor frente al comprador por la existencia de la carga, descartando entrar a valorar o no la esencialidad de la carga, al haberse pactado la obligación del vendedor de transmitir libre de cargas la finca sin ninguna otra precisión, afirmando "es intrascendente en derecho, a la vista del artículo 1091 del Código civil, lex contractus, la esencialidad o gravedad de la carga o servidumbre".
A mi entender, aun faltando un pacto expreso de transmisión libre de cargas, sería defendible considerar que dicha obligación forma parte del contenido propio del contrato, integrado conforme a los usos y la buena fe, ex artículo 1258 del Código Civil, debiendo considerarse que la transmisión por el vendedor de una cosa gravada no supone cumplimiento propio del contrato. No obstante, esto debe ser puesto en relación con la doctrina general del incumplimiento, valorando la importancia de la concreta carga en relación con el negocio, pues no todo incumplimiento tendrá valor resolutorio.
Si seguimos esta posición, la aplicación del artículo 1483 del Código Civil será residual frente a las de las acciones de cumplimiento y resolución del contrato. Y también deben tenerse en cuenta las acciones de impugnación por vicio de consentimiento, a las que en numerosas ocasiones acuden los Tribunales ante limitaciones afectantes al objeto de lo vendido, como he dicho y veremos a continuación.
No obstante, es cierto que, fuera del caso en que expresamente se haya pactado la obligación del vendedor de transmitir la cosa libre de cargas, pacto al que los Tribunales sí han reconocido tradicionalmente efectos en relación con el incumplimiento del contrato, y teniendo en cuenta que ese pacto es una cláusula de estilo en las compraventas, la integración del contrato en tal sentido conforme al uso y la buena fe podría chocar con la existencia de un régimen legal específico, el artículo 1483 del Código Civil, al margen de que el régimen de ese artículo, arrastrado del derecho histórico y con raíces en el derecho romano, caracterizado por limitar la responsabilidad del vendedor frente al comprador por los vicios de la cosa, limitando tanto los casos en que existía esta responsabilidad como sujetando el ejercicio de las acciones por el comprador (acciones edilicias) a cortos plazos, pueda o no parecer conforme con la realidad social actual.
Pero también es cierto que, en materia de vicios ocultos, la existencia de un régimen legal propio (artículos 1484 y siguientes del Código Civil), inspirado también en el derecho romano y con acciones sujetas a unos cortos plazos (seis meses), no ha impedido a la jurisprudencia aplicar las reglas generales de cumplimiento contractual, admitiendo incluso la resolución por incumplimiento cuando el vicio haga inadecuada la cosa para su uso (alliud pro allio).
Es frecuente que el pacto por el cual el comprador retiene una parte del precio para atender al pago de ciertas cantidades o cargas pendientes sobre lo adquirido, lo que realizará en concepto de mandatario del vendedor y como provisión de fondos para el mismo. La Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 2017, en el caso de una venta realizada por una sociedad promotora en concurso con intervención de la administración concursal, entiende que un pacto de tal naturaleza no infringe la prohibición de compensación durante el concurso del artículo 58 de la Ley Concursal.
El comprador que retiene parte del precio para destinarlo al pago de cargas que afecten al inmueble debe rendir cuentas al vendedor por el adecuado empleo del importe retenido y no puede destinar este a finalidades distintas de las expresamente previstas. Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 30 de marzo de 2016, que declara que el posible sobrante sobre el importe retenido debe entregarse al vendedor, sin que el comprador pueda destinarlo al abono de deudas distintas de aquellas para cuya atención se retuvo.
En el caso de la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2019 se pactaba que una parte del precio quedaría aplazada hasta que se concretase por la administración competente la carga urbanística del inmueble ("... el pago se hará contra la presentación del certificado expedido por la Consejería de Obras Públicas de la Junta de Andalucía en el que se determine el importe de la carga, gravamen, tasa, o deuda, cualquiera que sea el calificativo que se le otorgue, que se determine para el inmueble adquirido ...). Llegada la aprobación inicial del plan, la administración urbanística rechaza cuantificar la carga urbanística del inmueble, pues el plan no la había concretado, sino solo fijado criterios o determinaciones para ello, remitiendo la cuestión a la futura aprobación del plan de reparcelación en ejecución del plan. Ante ello, los vendedores reclaman la entrega del precio aplazado, descontando el importe que se estimaba previsible para la carga según informe pericial, invocando la cláusula rebus sic stantibus, ante la situación de crisis institucional particular del municipio en cuestión (Marbella), determinante de la no cuantificación en plazo razonable de la carga, de lo que era consciente la compradora, como profesional del ámbito inmobiliario. La Audiencia Provincial aplica da la razón a la vendedora demandante, considerando no previsible la situación de hallarse pendiente de concreción la carga urbanística varios años después de formalizada la venta. El Tribunal Supremo desestima el recurso, aun reconociendo que faltan los presupuestos de la cláusula rebus sic stantibus, argumentando que esta consecuencia resultaba del concreto contenido pactado, pues las partes acordaron que si, llegada determinada fecha sin que el plan se hubiera aprobado, el comprador pagaría el precio pendiente, sin perjuicio de que, una vez aprobado el plan con determinación de la carga, el vendedor restituyese al comprador el importe que este debiera atender, considerando que dicho pacto era de aplicación al caso en que, aprobado el plan en el plazo señalado, en el mismo no se cuantificase la carga urbanística.
Por otro lado, la conducta de un vendedor que incumple su obligación de levantar las cargas hipotecarias o de otra clase existentes sobre la finca puede tener relevancia penal (así, Sentencia del Tribunal Supremo Sala 2ª de 21 de enero de 2014, que lo considera encardinable en el delito de apropiación indebida).
También cabría el pacto inverso al de transmisión de la cosa libre de cargas. Esto es, aquel pacto por el cual el vendedor no asume responsabilidad frente al comprador por las posibles cargas ocultas de la cosa vendida.
Ya he señalado que la eficacia de este pacto, desde la perspectiva del Código Civil, se ve afectada por que se consideren las cargas ocultas como un supuesto de evicción o de vicios o defectos ocultos.
Pero la cuestión tiene matices propios en la contratación con los consumidores, en cuanto se pueda considerar un pacto de tal clase como abusivo, siempre que sea impuesto por una de las partes, el profesional. La hipótesis no es de laboratorio, pues es frecuente la existencia de cláusulas de este estilo en la contratación, por ejemplo, por inmobiliarias de las entidades bancarias en relación con inmuebles por ellos adquiridos en el curso de procedimientos de ejecución.
Al margen de la existencia de una posible negociación individual, lo que es descartable absolutamente, en cuanto las circunstancias físicas y jurídicas del proceso de adquisición del inmueble son normalmente determinantes de un precio inferior al de mercado, lo cierto es que un pacto de tal naturaleza, por el que el vendedor-profesional se libera frente al comprador-consumidor de toda responsabilidad, por el saneamiento, con mención particular de las cargas jurídicas de la cosa vendida, posiblemente se integraría en el capítulo de cláusulas abusivas o lista negra, como renuncia a los derechos legales del consumidor.
Y ya al margen de la legislación protectora de los consumidores, se ha considerado por algún autor que un pacto de tal naturaleza sería ineficaz respecto de las cargas que conociese el vendedor y no manifestase al comprador, en aplicación de los antecedentes históricos y de modo similar a lo que para los vicios ocultos prevé el artículo 1485 del Código Civil ("El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido"). No obstante, como se ha dicho, el Código Civil sitúa sistemáticamente la cuestión de las cargas en el capítulo dedicado a la evicción. Y, en sede de evicción, se da un alcance aun más limitado a la renuncia al pacto de exención de responsabilidad del vendedor por la evicción, en cuanto solo produce efectos plenos, excluyendo completamente la obligación del vendedor de resarcir al comprador por el valor de la cosa perdida, cuando la renuncia se haya hecho por el comprador con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias, ex artículo 1477 del Código Civil ("Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias").
Haré una referencia a continuación a alguna de cargas que más frecuentemente pueden afectar a los bienes vendidos, al margen de que sean o no encuadrables en el régimen del artículo 1483 del Código Civil. Me remito, en cuanto a esto, a las sucesivas entradas del blog.
Publicado por Francisco Mariño Pardo en 14:30:00

References: artículo 1483
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 artículo 1483
 artículo 1258
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 artículo 1483
 artículo 1502
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 artículo 1
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 artículo 532
 artículo 1483
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