Source: http://www.rgosuen.com.br/site/perguntasfrequentes.php
Timestamp: 2018-02-21 13:22:59+00:00

Document:
Clique no assunto que deseja consultar.
- SÍNDICO, SUB-SÍNDICO E CONSELHEIRO FISCAL
É a reunião na qual os moradores decidem questões sobre o condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio, obrigando aos moradores e visitantes, somente podendo ser anuladas judicialmente ou por deliberação em assembleia.
O QUE É UMA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA?
É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos condôminos. Em regra, as deliberações são aprovadas pela maioria dos condôminos com direito a voto.
O QUE É UMA ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA?
O QUE É UMA ASSEMBLEIA GERAL ESPECIAL?
É realizada em casos definidos em lei: - na ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação; - na decisão sobre demolição e reconstrução da edificação, ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, ou mesmo por decorrência da condenação da edificação, em virtude de insegurança ou insalubridade.
CONDÔMINO INADIMPLENTE PODE VOTAR EM ASSEMBLEIA?
As convenções, em regra, vetam o voto do inadimplente, podendo participar somente como mero espectador, mas sem poder opinar e votar. Conforme prevê o artigo 1.335, inciso III do Código Civil "São direitos dos condôminos; III – votar nas deliberações da assembleia e dela participar, estando quite."
O QUE FAZER NO CASO DE EMPATE EM VOTAÇÃO NA ASSEMBLEIA?
AS ASSEMBLEIA DEVEM SER REALIZADAS SOMENTE DENTRO DO CONDOMÍNIO?
A legislação vigente que trata dos condomínios é omissa quanto ao local para a realização das assembleias. Porém, tal regulamentação deve estar descrita na convenção ou no regimento interno do condomínio. Importante que seja mantida a neutralidade do ambiente e a boa acomodação de todos os participantes.
QUEM PODE CONVOCAR UMA ASSEMBLEIA GERAL?
O síndico tem a obrigação e o direito de convocação, mas, na sua omissão, a convocação pode ser feita pelos condôminos que representem, no mínimo, ¼ do condomínio.
QUEM PODE PARTICIPAR DE UMA ASSEMBLEIA?
Somente pode participar das assembleias os condôminos ou seus representantes legais, os quais deverão estar munidos de Procuração específica, com firma devidamente reconhecida, se a convenção assim exigir.
CASO A CONVENÇÃO NÃO TENHA SIDO FEITA A TODOS OS CONDÔMINOS, A ASSEMBLEIA PODERÁ SER REALIZADA?
Conforme dispõe o artigo 1.354 do Código Civil, a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a mesma.
O EDITAL DE CONVOCAÇÃO PARA UMA ASSEMBLEIA DEVE SER PUBLICADA EM JORNAL DE GRANDE CIRCULAÇÃO?
QUANDO DEVE SER REALIZADA A PRIMEIRA ASSEMBLEIA GERAL DO CONDOMÍNIO?
AS DECISÕES DAS ASSEMBLEIAS GERAIS OBRIGAM A TODOS?
Tais decisões, desde que respeitado o quórum mínimo exigido, obrigam todos os condôminos, independentemente do seu voto contra ou a favor. Por outro lado, nem sempre as decisões das assembleias são legais, porém, são válidas até que uma nova assembleia as anule, ou que o prejudicado recorra em juízo.
PODE HAVER VOTAÇÃO SECRETA NA ASSEMBLEIA DO CONDOMÍNIO?
A votação secreta não é recomendada, pelos seguintes motivos: I – em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária do condomínio; II – pela possibilidade de fraudes ou equívocos que possa existir. Mas, se a Convenção do Condomínio prever a modalidade do voto secreto, o mesmo será válido, até que tal disposição seja alterada.
A ata é uma narração do que ocorreu na assembleia, devendo se restringir somente aos fatos discutidos. A ata pode ser lavrada no momento da realização da assembleia, podendo também ser feita posteriormente, devendo ser lida e aprovada na próxima assembleia. Cabe ao presidente da assembleia nomear o secretário, responsável por lavrar a ata.
AS ATAS DE ASSEMBLEIA DEVEM SER LEVADAS AO CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS PARA REGISTRO?
A legislação não obriga o registro para fins de garantir eficácia às decisões das assembleias gerais dos condomínios. Contudo, orienta-se que as atas que contenham decisões relacionadas à eleição de síndico, prestação de contas, aprovação de obras e contratações sejam registradas para ter eficácia também perante terceiros.
Todas ou quaisquer das cláusulas de uma convenção, poderão ser alteradas em assembleia geral extraordinária, previamente convocada para este fim, pelo voto mínimo de condôminos que representam 2/3 do total das frações ideais, salvo estipulação diversa da convenção. Portanto, a qualquer tempo, obedecidas as formalidades exigidas para este fim, a convenção do condomínio poderá ser alterada.
São despesas relativas à manutenção do condomínio, tais como encargos trabalhistas e previdenciários, água, luz, limpeza, conservação e manutenção das áreas comuns, dos elevadores e pequenos reparos, cabendo ao morador custear estas despesas, mesmo que este seja o inquilino.
QUAIS PROVIDÊNCIAS QUE DEVEM SER TOMADAS PELO CONDOMÍNIO QUE NÃO TEM CONVENÇÃO, SOMENTE A MINUTA DA MESMA?
Com relação à minuta da convenção, a mesma é válida até que seja aprovada a convenção definitiva, a qual deverá ser subscrita por, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio, em assembleia geral especialmente convocada para este fim.
COMO PROCEDER EM UMA INFRAÇÃO ÀS NORMAS DO REGIMENTO INTERNO/CONVENÇÃO, CASO NÃO EXISTA PREVISÃO DE MULTA?
Caso não haja manifestação em relação ao valor e forma de cobrança, a assembleia geral deverá atribuir valores para cada tipo de infração cometida pelos condôminos. Importante lembrar que antes de tal deliberação, não há como o síndico aplicar qualquer penalidade. Poderá o síndico aplicar as penalidades previstas no artigo 1.337 da Lei 10.406/02, aprovadas pela assembleia.
AS ÁREAS COMUNS INTERNAS PODERÃO SER ALTERADAS SEM A ANUÊNCIA DA TOTALIDADE DOS CONDÔMINOS?
As áreas comuns são destinadas ao uso de toda a coletividade condominial, descritas na convenção com peculiaridades próprias em cada edifício, não podendo ser alteradas sem a aprovação. As obras em referidas áreas devem ser aprovadas respeitando as disposições constantes no artigo 1.342 do Código Civil, o qual exige que a realização de obras em áreas comuns depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos , não sendo permitidas construções suscetíveis de prejudicar a utilização por qualquer dos condôminos.
A CONVENÇÃO PODE DETERMINAR RESTRIÇÕES AO DIREITO DE PROPRIEDADE COMUM?
O condomínio é composto de áreas privativas e comuns pertencentes aos condôminos. Quanto ao direito de propriedade, conforme prevê o artigo 1.339 do Código Civil, a convenção deverá prever a possibilidade de desmembrar, alienar ou alugar as áreas comuns para condôminos ou para terceiros, exigindo-se a unanimidade dos votos dos proprietários.
QUAL O TEMPO DE ARQUIVO DOS DOCUMENTOS CONDOMINIAIS?
O novo Código Civil não repetiu a disposição do art. 22, § 1°, "g", da Lei n° 4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade do síndico manter os documentos condominiais por 5 anos. Porém, cumpre alertar que, atualmente, o prazo prescricional para cobrança dos débitos contraídos por condôminos pelo condomínio é de 10 anos, conforme dispõe o artigo 205 do Código Civil.
INADIMPLENTE OU Nº DA UNIDADE E DÉBITO PODEM SER INFORMADO AOS DEMAIS? E NO DEMONSTRATIVO MENSAL?
A indicação do número do apartamento devedor dentro do balancete de prestação de contas não representa ato ilícito, desde que este seja apenas distribuído entre os condôminos. Apenas caracteriza afronta e constrangimento a fixação em edital ou em áreas comuns do condomínio.
O SÍNDICO DEVE ENTREGAR DOCUMENTOS DO CONDOMÍNIO PARA O CONDÔMINO ANALISAR EM SUA RESIDÊNCIA?
A responsabilidade de guarda dos documentos do condomínio cabe ao síndico. Conforme determinação do artigo 1.348, inciso VIII, do Código de Processo Civil, por cautela, recomendamos que o síndico agende dia, hora e local para que o condômino interessado compareça e analise os documentos em sua presença. Caso haja insistência do condômino, orientamos que o condomínio, mediante prévia autorização por escrito, tire fotocópias às custas do morador e as entregue ao mesmo.
O SÍNDICO É OBRIGADO A PRESTAR CONTAS SOMENTE EM ASSEMBLEIA?
Por determinação legal, conforme artigo 1.348, inciso VIII do Código Civil, a prestação de contas será anual, em assembleia geral e, quando exigidas, através de documentação que comprovem as receitas e despesas do período.
- SÍNDICO, SUBSÍNDICO E CONSELHO FISCAL
QUAIS AS PRINCIPAIS FUNÇÕES E DEVERES DO SÍNDICO?
Conforme estabelece o artigo 1.348 do Código Civil: "Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. § 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção."
QUAL A PRINCIPAL FUNÇÃO DO SUBSÍNDICO?
Normalmente são eleitos conjuntamente com o síndico. A legislação em vigor não fala no cargo especificamente, que existe apenas em condomínios cuja convenção o prevê. A função geralmente é exercida plenamente quando o síndico se ausentar do condomínio, além de das tarefas específicas designadas pela convenção.
QUAL A PRINCIPAL FUNÇÃO DO CONSELHO FISCAL?
Conferir as contas e documentação do condomínio, mensalmente, a partir das pastas enviadas pela administradora do condomínio. É o conselho quem, muitas vezes, recomenda ou não a aprovação das contas do empreendimento para a assembleia, segundo o estabelecido no Código Civil: "Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."
Importante analisar se a convenção do condomínio dispõe sobre quem será o responsável no caso de vaga do cargo. Em caso de omissão, deverá ocorrer uma nova eleição, uma vez que o condomínio não pode ficar sem representante.
QUAIS AS ATRIBUIÇÕES DO CONSELHO CONSULTIVO?
O conselho consultivo funcionará como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas relacionados ao condomínio, podendo a convenção definir as suas atribuições específicas. Diante disto, a principal função do conselho consultivo é auxiliar o síndico na solução dos problemas coletivos, bem como fiscalizar os seus atos.
QUAL A DURAÇÃO DO MANDATO DO SÍNDICO?
A lei prevê que o mandato do síndico será por prazo não superior a 2 anos, permitida a reeleição. A convenção do condomínio poderá determinar período menor, bem como limitar o número de reeleições.
QUANDO O SÍNDICO RENUNCIA, QUEM DEVE ASSUMIR?
A renúncia, tal qual a destituição do síndico, deve atender as formalidades previstas na convenção. Deverá ser substituído pelo subsíndico, caso houver e, se a convenção do condomínio determinar, ou em caso de omissão, deve ser convocada uma assembleia para a ocupação do cargo, através de eleição com mandato complementar ou novo mandato.
QUEM PODE CANDIDATAR-SE À FUNÇÃO DE SÍNDICO DO CONDOMÍNIO?
QUEM PODE CANDIDATAR-SE À CONSELHEIRO DO CONDOMÍNIO?
UM DOS MEMBROS DO CONSELHO SERÁ NECESSARIAMENTE O PRESIDENTE DO CONSELHO?
O presidente do conselho somente existirá se a convenção assim o previr, pois na legislação não se encontra prevista tal função.
O INQUILINO É CONSIDERADO CONDÔMINO?
Não, conforme artigo 1.334, §2º do Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem considerados condôminos, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).
DEVE O LOCATÁRIO (INQUILINO) CONTRIBUIR PARA O FUNDO DE RESERVA?
O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação. Caso o condomínio esteja constituindo o fundo de reserva, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo condômino locador.
O INQUILINO PODE PARTICIPAR DO CONSELHO?
Depende da análise da convenção do condomínio. O artigo 1.356 do Código Civil faculta a criação do conselho fiscal composto de três membros, com mandado não superior a dois anos, eleitos em assembleia, com a competência específica de análise das contas do síndico. Porém, pode a convenção do condomínio se aprofundar no tema, estabelecendo determinações específicas que a generalidade do texto legal não traz.
O INQUILINO PODE PARTICIPAR E VOTAR NA ASSEMBLEIA?
O Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembleia. Assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.

References: artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 205
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 1