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Timestamp: 2017-04-24 07:45:31+00:00

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NFORMATE 2010 MANUAL SOBRE LA EQUIDAD DE VIVIENDA. Center for Social Advocacy. Sus Derechos Y Responsabilidades. CSA San Diego County - PDF
NFORMATE 2010 MANUAL SOBRE LA EQUIDAD DE VIVIENDA. Center for Social Advocacy. Sus Derechos Y Responsabilidades. CSA San Diego County
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Marina Bustamante Caballero
1 CSA San Diego County Center for Social Advocacy 131 Avocado Avenue El Cajon, CA Telephone: (619) Fax: (619) From Carlsbad and Escondido call: 1 (800) Copyright 2010 Original Publication February 1982 NFORMATE 2010 MANUAL SOBRE LA EQUIDAD DE VIVIENDA Sus Derechos Y Responsabilidades2 3 NOMBRES, TELEFONOS Y NOTAS Quien Somos y Que Hacemos El Centro de Abogacía Social fue fundado en 1969 como Heartland Human Relations. La organización es una corporación privada sin fines de lucro 501 (c)(3) registrada en el Estado de California. Somos una de las organizaciones de derechos humanos y civiles más antiguas y más respetadas de San Diego. Su experiencia como defensor de la vivienda justa y la mediación entre arrendador y el arrendatario, le permite al Centro de Abogacía Social solucionar diversos problemas como los crímenes de odio, trata de seres humanos, la educación de jóvenes, violaciones de los derechos civiles en las poblaciones inmigrantes, y la pobreza. Mediante los servicios directos al cliente y la educación pública somos capaces de llegar a las personas que no han recibido ayuda en áreas necesitadas. Nuestros consejeros de vivienda informan a los propietarios e inquilinos acerca de sus derechos y responsabilidades, fungen como mediadores en los conflictos, fomentan la educación de la comunidad a través de seminarios y talleres, asisten a las víctimas de discriminación de vivienda y difunden información acerca de la vivienda justa en el condado de San Diego. La participación a nivel regional, estatal, y nacional nos ha permitido llegar a ser aún más eficaz para ayudar a aquellos que buscan asistencia y liderazgo. Nuestros servicios son financiados en parte por programas del Community Development Block Grant (CDBG), los cuales son administrados por las ciudades con las que tenemos un contrato. El Centro de Abogacía Social se está convirtiendo en una organización de sustancia y un líder y defensor nacional de derechos humanos y civiles. Somos su vecino. Somos su comunidad. Somos su recurso. Llámenos al (619) P ágina4 NOMBRES, TELEFONOS Y NOTAS 50 P ágina5 Programas de Vivienda Compartida En una época de economía inestable, las familias y los adultos de todas las edades normalmente se ven incapaces de mantener el estilo de vida al cual están acostumbrados dado a una nueva situación financiera. El Centro de Abogacía Social ofrece tres programas de vivienda distintos que se concentran en ayudar a los propietarios de hogares a encontrar personas necesitadas que estén dispuestas a intercambiar vivienda por dinero, ayuda, o servicios de cuidado personal. El Centro de Abogacía Social establece y mantiene sólo procedimientos que garanticen una relación ideal y duradera entre el propietario y el futuro inquilino. Al contactar nuestra agencia al número (619) , los propietarios de casa correrán menor riesgo de encontrar a un inquilino adecuado a través de nuestras estrategias especiales para prevenir conflictos. Actualmente, nuestros programas de vivienda están disponibles en las ciudades de La Mesa. La descripción de cada programa de vivienda la encontrará a continuación: 1. El propietario de casa o futuro inquilino necesita contactarnos cuando necesite ayuda. Una cita será programada donde trataremos de verificar las referencias que se nos provean. El futuro inquilino que desee rentar un cuarto sin obligaciones extra pero a un precio reducido, podrá negociar el pago a través del intercambio de los siguientes servicios: cocinar, limpiar o manejar. 2. El propietario de casa o futuro inquilino deberá primero programar una cita con uno de nuestros consejeros. Durante dicha cita, nosotros no verificaremos referencias. El futuro inquilino deberá cumplir con 20 horas de servicio durante 5 días a la semana. A cambio, el propietario de casa le facilitará al inquilino un cuarto y comida. 3. El propietario de casa o futuro inquilino deberá programar una cita con uno de nuestros consejeros en la cual trataremos de verificar las referencias que se nos provean. En este programa, el futuro inquilino aceptará la obligación de estar disponible las 24 horas de día, 5 días a la semana. A cambio de sus servicios, el propietario de casa le pagará al inquilino entre $1,000 a $1,200 al mes o cualquier cantidad distinta que se acuerde. Introducción En una nación que fue fundada en los principios de libertad y justicia, es alarmante cuando a los nuevos inmigrantes, las minorías, las familias con niños y las personas con discapacidades se les niega la vivienda de su preferencia debido a la discriminación ilegal. Las leyes federales y estatales de vivienda justa prohíben la discriminación por motivos de raza, color, religión, sexo, orientación sexual, estado civil, origen nacional, ascendencia, estado familiar, fuente de ingresos, discapacidad, estado de salud y edad. Estas leyes aplican tanto al alquiler como a la adquisición de una vivienda. Sin embargo, los estudios realizados por el HUD y los grupos locales indican que la discriminación ilegal persiste a pesar de su prohibición y castigo. Muchos inmigrantes en los Estados Unidos se establecen en California lo cual lo convierte en uno de los estados con mayor diversidad étnica y cultural del país. Durante más de dos décadas, las organizaciones sin fines de lucro han defendido y promovido la comunicación abierta. El objetivo es ofrecer opciones para todos los individuos con un nivel de ingresos similar en la misma área. Este manual se enfocará en la legislación de vivienda justa vigente tanto al nivel estatal como federal, y las cuestiones relativas a esta comunidad. El manual está destinado a servir como un guía para obtener equidad de vivienda. AVISO: Este manual ha sido preparado para proveer información general ante las preguntas más comúnmente formuladas. El material contenido en este documento no está destinado para proporcionar o sustituir el asesoramiento legal, solo pretende ayudar a los lectores a comprender los derechos básicos y las leyes de vivienda justa. 49 P ágina6 Índice EQUIDAD DE VIVIENDA... 1 La Discriminación está Prohibida... 1 Leyes Para La Equidad de Vivienda... 1 EL PROCESSO DE ARRENDAMIENTO... 5 Solicitud de Arrendamiento... 5 Inspección de Crédito y Cuotas de Averiguación (CC1950.6)... 5 Depósitos: Para Apartar O Seguridad (CC1950.5)... 7 Contratos de Alquiler... 8 Contrato de Arrendamiento... 9 Acuerdo Pleno Duración del Arrendamiento Responsabilidades del Arrendador (CC1941.1) Responsabilidades del Inquilino (CC1941.2) Derechos del Inquilino Aumento de Renta Reglamentos y Normas Cambios en los Términos de la Estancia Seguro para Inquilinos Conclusión del Periodo de Estancia Introducción Notificación de Treinta Días (CC1946) Notificación para Pagar en Tres Días o Desalojar la Unidad Habitacional Desalojo por Represalia (CC [c]) Diagrama del Desalojo por Represalia Demanda Legal de Desalojo Áreas que Servimos en el Condado Ciudades Códigos Postales Servicios de Consejería Carlsbad 92008, 92009, 92013, JV, P/I El Cajon 92019, 92020, 92021, JV, P/I, VC Escondido 92025, 92026, 92027, 92029, 92030, 92033, JV, P/I La Mesa 91941, 91942, JV, P/I, VC Lemon Grove 91945, JV, P/I Poway JV, P/I Santee JV, P/I San Diego 92101, 92102, 92103, 92104, 92105, 92106, 92107, 92108, 92109, 92111, 92113, 92114, 92115, 92116, 92117, 92118, 92119, 92120, 92121, 92122, 92123, 92124, 92126, 92127, 92128, 92129, 92130, 92131, 92137, 92139, 92154, Leyenda: P/I=Propietario/Inquilino. JV= Justicia en Vivienda, VC= Vivienda Compartida Áreas Designadas por el Censo del Condado: Alpine, Borrego Springs, Bostonia, Crest, Granite Hills, Harbison Canyon, Jamul, Julian, Lakeside, Pine Valley, Ramona, San Diego Country Estates, Valley Center and Winter Gardens. (Las áreas designadas por el censo son comunidades que no cuentan con un gobierno municipal distinto, pero que aún se consideran áreas físicamente no incorporadas al condado de San Diego.) Comunidades no Incorporadas: 4s Ranch, Campo, Descanso, Jesmond Dene, Mount Laguna and Santa Ysabel. Todas estas áreas reciben servicios de consejería en cuanto a problemas entre propietario e inquilino y justicia en vivienda. JV 48 P ágina7 Lista de Muestra Lo siguiente es un resumen de las condiciones del local en el siguiente domicilio: Floor and Floor Covering Drapes Walls & Ceilings Furniture (if any) Light Fixtures Windows, Screens & Doors Anything Else Stove & Refrigerator Light Fixtures Windows, Screens & Doors Sink & Plumbing Cupboards Floor & Floor Covering Drapes Walls & Ceilings Furniture (if any) Light Fixtures Windows, Screens and Doors Toilet(s) Sink(s) Shower(s) Floor, Walls & Ceiling Light Fixture Windows, Screens & Doors Floor & Floor Covering Windows, Screens & Doors Walls & Ceilings Furnace Air Conditioning (If any) Lawn, Ground Covering Patio, Terrace, Deck, etc. Other Arrival Inspection: Fecha: Firma Inquilino: Firma Propietario: Sala Cocina Comedor Baño(s) Otras Áreas Condición al llegar Condición a la partida Departure Inspection: Fecha: Firma Inquilino: Firma Propietario: Desalojo Ilegal Depósito de Garantía Venta de la Propiedad Conflictos y Resolución Introducción Escenarios Influenciar al Inquilino para que Desaloje Solución de Disputas Mediación Mediador El Acuerdo Fuentes de Información Fuentes Adicionales de Información Recursos y Referencias Organizaciones para la Vivienda del Condado de San Diego Organizaciones para la Vivienda a Nivel Federal y Estatal Índice de Códigos Civiles para la Vivienda Lista de Muestra Áreas que Servimos en el Condado Programas de Vivienda Compartida P ágina8 EQUIDAD DE VIVIENDA La Discriminación está Prohibida Las leyes federales y estatales prohíben la discriminación y acoso de personas en base a su raza, color, religión, sexo (incluye el género y perspectiva de género), orientación sexual, estado civil, origen nacional, ascendencia, número de hijos, fuentes de ingreso, o discapacidad. Estas leyes se aplicarán al arrendamiento y compra de vivienda. El propósito de estas leyes es proporcionar a todo individuo la oportunidad de elegir una vivienda adecuada a sus necesidades y posibilidades económicas. Los dueños son responsables de los actos de su agente, y a los dos se les puede hacer responsables de las prácticas discriminatorias. Las decisiones respecto al arrendamiento deberán hacerse basándose únicamente como un asunto de negocios en todos los casos. Leyes Para La Equidad de Vivienda Las agencias responsables de investigar y hacer cumplir las leyes de vivienda son el Departamento del Estado de California para la Justicia en Empleos y Vivienda (conocida por sus siglas en inglés D.F.E.H.) y la Agencia Nacional de los Estados Unidos para el Desarrollo Urbano y de Vivienda (conocida por sus siglas H.U.D.). Índice de Códigos Civiles para la Vivienda Notificación de Tres Días (Código de procedimientos civiles 1161) Vigencia Entrega (Código Civil 1626) Retención Legal del Sueldo/Cuentas de Banco Adjuntas a la Venta Forzosa de la Propiedad (Código de Procedimientos Civiles 695 ; e.t. s.e.q.) Qué Hacer Cuando el Inquilino Deja sus Pertenencias (Código Civil del Estado de California ) Cuando el Inquilino Desaloja la Vivienda (Código Civil 1946) Comprobantes por Escrito (Código Civil 1999) Leyes Federales La agencia nacional H.U.D., es una agencia gubernamental responsable de investigar y hacer cumplir las leyes. La línea gratuita para hacer denuncias es Ley de los Derechos Civiles de 1866: Es la primera ley federal que otorga a todo ciudadano derechos equitativos respecto a la propiedad, la cual prohíbe la discriminación racial para proteger a quienes no son blancos y a los hispano americanos. Título VI de los Derechos Civiles (1964): Esta ley prohíbe la discriminación por raza, color, y origen nacional en los programas federales para la vivienda. Cada dependencia 1 P ágina 46 P ágina9 45 P ágina Índice de Códigos Civiles para la Vivienda Derechos del Arrendador en Cuanto a Depósitos (Código Civil (b) Recargos (Código Civil 1671; liquidación de danos) Pertenencias (Código de procedimientos civiles 1174) Protección en Contra de Represalias (Código Civil ) Derecho a Tranquilamente Disfrutar de la Vivienda (Código Civil del Estado de California 3304) Ocupación Pacífica de la Propiedad (Código Civil del Estado de California 1927) Reclamos de Pertenencias Después de Desalojar la Vivienda (Código Civil 1965) Reparaciones (Código Civil & 1932) Responsabilidades del Inquilino (Código Civil 1929 y ) Opciones del Inquilino Cuando no Cumpla el Arrendador en Hacer Reparaciones (Código Civil 1942) Derechos del Inquilino con Respecto a Depósitos (Código Civil (f)) Opciones de Inquilino Cuando el Arrendador Obre de Mala Fe Tratándose del Reembolso del Depósito (Código Civil ) Terminación de la Estancia por el Arrendador (Código Civil del Estado de California 1932) Notificación con 30 Días de Anticipación (Código Civil 1946) federal que proporcione fondos federales a algún programa o a alguna actividad ya sea otorgando fondos, préstamos o contratos tendrá que entregar los reglamentos para cumplir con los requisitos de ese título. Título VIII de los Derechos Civiles (1968): Esta es la ley principal que prohíbe la discriminación por color, raza, sexo, religión u origen nacional en la venta, arrendamiento, contrato, o negociación de alguna propiedad. Prohíbe también la discriminación en el financiamiento. Excluye las propiedades habitadas por los dueños con no más de tres unidades y hospedaje comercial. Ley para la Vivienda y Desarrollo de la Comunidad (1974): Esta ley prohíbe la discriminación por color, raza, origen nacional y sexo en desarrollos o actividades comunitarias que reciban fondos federales. Enmienda a la Ley para la Justicia en Vivienda (1988): Esta es la enmienda que más impacto ha tenido en cuanto a la mejoría de las leyes para los derechos civiles desde Efectiva a partir de Marzo de 1989, la ley para la justicia en vivienda fue fuertemente reforzada por esta enmienda, la cual otorgó a la agencia H.U.D. la autoridad para tomar medidas e imponer fuertes multas y sanciones en contra de individuos, negocios, y organizaciones que discriminen en la venta, arrendamiento y financiamiento de la vivienda. Esta ley estipula protecciones federales en contra de la discriminación en vivienda e incluye la protección a personas discapacitadas y familias con menores de 18 años de edad. Además incluye el derecho de los denunciantes para entablar una demanda civil y extiende el plazo para este tipo de demanda a dos años. Elimina el límite de daños y perjuicios en demandas privadas. 2 P ágina10 Leyes Estatales El Departamento de California para la Justicia en Empleo y Vivienda (D.F.E.H.) es la agencia estatal responsable de investigar y hacer cumplir las leyes con respecto a la discriminación en vivienda. Marque al Centro de Abogacía Social al (619) para hacer una denuncia por discriminación. Los empleados especialistas hacen la evaluación inicial a nivel estatal de las denuncias por teléfono. Si la denuncia tiene mérito, el denunciante será dirigido a la oficina respectiva de la D.E.F.H. Ley Unruh de los Derechos Civiles (1959) Secciones 51 y 52: Prohíbe la discriminación sin importar, sexo, raza, color, religión, ascendencia, orientación sexual, fuente de ingresos, u origen nacional. Las denuncias a la oficina D.F.E.H. tendrán que hacerse en el plazo de un año. Ley para la Justicia en Empleo y Vivienda: Conocida por sus siglas en inglés como F.E.H.A. (1963) (La ley Rumford para la justicia en vivienda). Esta es la ley estatal primaria que prohíbe la discriminación por color, raza, religión, sexo, estado civil, origen nacional o ascendencia en la venta, arrendamiento, negociación del contrato o financiamiento. Excluye las propiedades habitadas por sus dueños con un máximo de un huésped en una vivienda no comercial ni religiosa, fraternal, casa de caridad, o una vivienda para la educación secundaria posterior. La oficina de D.F.E.H. tiene la autoridad total para investigar, conciliar, y litigar a favor de la F.E.H.A, la comisión que efectúa las audiencias y gira órdenes en torno a las leyes respaldadas por los tribunales superiores. También se pueden entablar demandas privadas. Índice de Códigos Civiles para la Vivienda Abandono de la Vivienda (Código Civil del Estado de California ) Después de Cumplido el Juicio (Código de proceso civil al ) Cambios a los Contratos de Renta o Arrendamiento (Código Civil 827) Circunstancias en las que Podrá el Arrendador Cobrar la Renta (Código Civil ) Informes Sobre el Crédito del Inquilino (Código Civil al & ) Depósitos (Código Civil ) Como Afecta al Depósito la Venta de la Propiedad (Código Civil (g) (h) y (i) Desalojo y Reportes de Su Crédito (Código Civil al ) Haciendo Reparaciones Cuando el Arrendador es Responsable (Código Civil ) Estipulaciones Legales en los Contratos (Código Civil del Estado de California 1953) Impedir Ilegalmente que el Inquilino Entre a la Vivienda; Descontinuación Ilegal de Servicios (Código Civil 789.3) Obligaciones del Arrendador (Código Civil ) Cuando Puede Entrar a la Vivienda el Arrendador (Código Civil 1954) El Arrendador está Obligado a Instalar y Mantener las Cerraduras en Buen Estado; Opciones del Inquilino y Excepciones (Código civil ) 3 P ágina 44 P ágina11 Organizaciones para la Vivienda a Nivel Federal y Estatal Departamento de Empleo y Vivienda Justa Vivienda Teléfono: 1 (800) Fax: 1 (510) Empleo Teléfono: 1 (800) Fax: 1 (916) Página web: La agencia trabaja en el estado de California. La misión del Departamento de Empleo y Vivienda Justa es proteger a las residentes de California de la discriminación en el empleo y la vivienda. Departamento de Vivienda y Planificación Urbana Leyes de Equidad de Vivienda th Street S.W. Washington, DC Teléfono: 1 (202) o 1 (800) Página web: Las denuncias a la D.F.E.H., tendrán que hacerse en un plazo de 60 días de la supuesta violación, a menos que el denunciante se entere de la violación después de expirar el plazo de 60 días. En esta situación se extenderá el plazo otros 60 días como periodo de gracia. Ley Ralph de los Derechos Civiles (Código Civil secciones 51.7 y 52) Esta ley prohíbe la violencia e intimidación y amenazas a personas o a la propiedad por cuestiones de raza, color, religión, ascendencia, origen nacional, afiliación política, sexo, o posición en una disputa laboral. El término vivienda arrendada incluirá a casas, apartamentos, hoteles, casas de huéspedes y condominios. Código Civil del Estado de California (secciones 54 y 54.3) incluye estipulaciones para que las personas discapacitadas tengan acceso equitativo a las viviendas. Ley para la Vivienda Justa del Estado de California (1992) exige que la oficina de la F.E.H.A. se adapte a las enmiendas de 1988 a las leyes federales para la justicia en vivienda. Para llevar a cabo una queja formal con respecto a una violación de equidad de vivienda, por favor consulte el diagrama situado en el final de la sección de Conflictos y Resolución del guía. La agencia trabaja a nivel nacional. La misión del Departamento de Vivienda y Planificación Urbana es incrementar el número de propietarios de vivienda, apoyar al crecimiento de las comunidades e incrementar el acceso a la vivienda libre de discriminación. 43 P ágina 4 P ágina12 EL PROCESSO DE ARRENDAMIENTO Solicitud de Arrendamiento La mayoría de los arrendadores requieren una solicitud. El tipo de información requerida podrá incluir: el tipo de empleo del solicitante, salario o sueldo mensual, historial de renta y de crédito además de referencias personales y cualquier otra información pertinente a la habilidad del solicitante de cumplir con el pago de la renta. Las leyes de vivienda justa requieren que los propietarios traten a todos los candidatos en una manera justa y equitativa. La información que se obtiene a través de la solicitud de alquiler, así como el criterio utilizado para determinar la elegibilidad de un solicitante debe aplicarse a todos los candidatos por igual. El solicitante que indica en su solicitud de alquiler que necesita arreglos o ajustes en la casa no se le puede negar la unidad basado en la petición. Los propietarios deben revisar cuidadosamente la solicitud de arreglos y aprobarla, si es adecuado. De lo contrario, pueden incurrir en una práctica discriminatoria. Servicios Comunitarios de South Bay (SBCS) 1124 Bay Blvd., Suite D Chula Vista, CA Teléfono: (619) ext. 140 Página Web: Correo Electrónico: Servimos el área de la Bahía de San Diego, incluyendo a Coronado e Imperial Beach, y también al área que se encuentra al sur de la carretera 94, excluyendo a Lemon Grove. Centro Comunitario de Bayside 2202 Comstock Street San Diego, CA Teléfono: (858) Fax: (858) Página web: Servimos a la región central del norte del Condado de San Diego. Un gran número de denuncias presentadas por los potenciales inquilinos contra los propietarios son acusaciones de discriminación basada en la fuente de ingresos (renta fija, por cuenta propia), discapacidad (peticiones de arreglos), y estado familiar. Si cree que usted o algún miembro de su hogar ha sido víctima de un acto discriminatorio por favor busque ayuda y asesoramiento. Inspección de Crédito y Cuotas de Averiguación (CC1950.6) La solicitud para rentar podrá utilizarse para conducir averiguaciones de la historia de crédito y las relaciones previas con antiguos arrendadores. El buró de crédito o las 5 P ágina 42 P ágina13 Organizaciones para la Vivienda del Condado de San Diego Centro de Abogacía Social (C4SA) 1068 Broadway Ave., Suite 221 El Cajon, CA Teléfono: (619) o (800) Fax: (619) Página Web: Correo Electrónico: Servimos a los condados de Carlsbad, Escondido, Poway, Lemon Grove y San Diego al este de la carretera interestatal 15 desde el condado de Riverside al sur de la carretera 94. Consejo de Vivienda Justa de San Diego (FHSD) 625 Broadway Ave., Suite 1114 San Diego, CA Teléfono: (619) o (877) Fax: (619) Página Web: Servimos a las ciudades de Encinitas, Chula Vista, y National City. Línea de Asistencia del Norte del Condado (NCL) 200 Michigan Ave. Vista, CA Teléfono: (760) ext. 321 o 226 Página Web: Correo Electrónico: Servimos al condado de San Diego al oeste de la carretera interestatal 15 desde la división de los condados de Orange y Riverside al sur de Solana Beach y Del Mar, excluyendo a Escondido, Carlsbad y Encinitas. 41 P ágina agencias que mantienen historiales crediticios serán utilizadas por los arrendadores para determinar si el solicitante alguna vez no pago su renta u otros cobros o si alguna vez se le ha ordenado un desalojo. Podrá exigírsele al solicitante que su sueldo o ingresos sean tres veces el monto de la renta. Las leyes estatales limitan los cargos que un arrendador puede cobrar al solicitante por investigar su crédito y procesar su solicitud. Únicamente podrá cobrarse por obtener el historial crediticio, o por un informe semejante, y por el tiempo razonablemente empleado en verificar el historial y las referencias personales. La cantidad máxima en el 2004 fue de $30 por cada solicitante. Esta cantidad es ajustada anualmente en base al Índice de Precios del Consumidor. La cuota de averiguación de crédito ahora tiene un límite (a partir 01/01/2010). La cuota permitida por una solicitud es de $41.72 dólares. Los propietarios aún deben justificar los costos y acceder a la petición de la demandante a proporcionar una copia del informe de crédito. A todos los solicitantes de la misma unidad se les cobrará la misma cantidad por una averiguación de crédito. Cuando el solicitante lo pida, el arrendador está obligado a entregarle una copia del reporte de crédito que haya sido utilizado. Si se es requerido, el arrendador está obligado a entregarle o a enviarle por correo el recibo que muestre los detalles de pago de las cuotas o del reporte de crédito. Cualquier diferencia entre la cantidad cobrada y el costo real, tendrá que serle reembolsado al solicitante. No se cobrará ninguna cuota al solicitante cuando a este se le coloque en una lista de espera y no 6 Página14 haya una unidad habitacional vacante. Un propietario que niega una unidad a un solicitante basado en su crédito o estado de alquiler DEBE incluir en la carta de rechazo la fuente de información que se utilizó (buró de crédito, servicio de selección de inquilinos), así como el razonamiento detrás de esta decisión (es decir, desalojos o mal historial de crédito). Depósitos: Para Apartar O Seguridad (CC1950.5) Al momento de pagarse un depósito, deberá haber un entendimiento claro entre todas las partes en cuanto a si el tipo de depósito es para apartar el apartamento (este depósito pudiera perderlo el solicitante si nunca lleva a cabo la mudanza), o si el depósito constituye una garantía para se cumplan las condiciones del contrato de arrendamiento. Depósito para Apartar la Vivienda Antes de dejar un depósito, el solicitante tendrá primeramente que decidirse por la vivienda que desea rentar y deberá obtener un recibo que indique como se utilizará el dinero de este depósito, así como las condiciones que se apliquen a un reembolso parcial o total si alguna de las partes no cumpliera. Dependiendo de las circunstancias, al solicitante le podrá ser reembolsado o no el depósito. Si el arrendador le rentase la unidad habitacional a otra persona, tendrá que reembolsar la cantidad completa al solicitante. Si el inquilino no cumpliere, el arrendador podrá descontar del depósito la taza de renta por día además de cualquier otro gasto incurrido al anunciar nuevamente la unidad habitacional por haberla quitado del mercado. Lemon Grove, Ciudad de (619) Poway, Ciudad de (858) Referencia de Abogados del Condado Este (619) Regulación del Código de San Diego (619) San Diego, Ciudad de (619) Santee, Ciudad de (619) Segunda Oportunidad (619) Servicio de Asesoramiento de Reclamaciones Menores (619) Servicios Episcopales para la Familia (619) Servicios para la Edad Avanzada e Independencia Servicios para la Mediación y el Restauración de Justicia 1 (800) (619) Sociedad de Ayuda Legal de San Diego 1 (877) Depósito de Garantía Además del primer mes de renta, frecuentemente se requiere que los inquilinos, antes de tomar posesión de la unidad habitacional, paguen un depósito como 7 P ágina 40 P ágina15 Recursos y Referencias (Orden Alfabético) Abogacía y Leyes para la Edad Avanzada (858) Abogados para la Vivienda Accesible (619) Asesor/Recaudador de Impuestos (619) Autoridad en Vivienda del Condado de San Diego 39 P ágina (858) Caridades Católicas (619) , ext. 103 Carlsbad, Ciudad de (760) Centro de Abogacía Social (619) Centro Legal para Inquilinos (858) Centro para la Justicia Familiar del Condado Este (619) Conformidad de Código del Vecindario (619) Conjunto de Abogados de San Diego (619) Consejo Solidario de La Mesa (619) Control Vectorial (Plagas) de la Ciudad de San Diego (858) Departamento de Asuntos del Consumidor 1 (800) Departamento de Bienes Raíces (760) Departamento de Salud de San Diego (619) Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano DFEH (Departamento de California para la Justicia en Empleo y Vivienda) (619) (800) El Cajon, Ciudad de (619) Escondido, Ciudad de (760) Grupo para la Mediación de San Diego (619) La Mesa, Ciudad de (619) garantía. El arrendador podrá pedir un depósito equivalente hasta por dos meses de renta por una unidad habitacional no amueblada y hasta por tres meses de renta por una unidad habitacional amueblada. El depósito en garantía se reembolsará al finalizar el periodo de estancia siempre y cuando la unidad habitacional sea entregada limpia y en condiciones de volverse a habitar, sin daños, y sin que se deba renta al momento de desalojar. Bajo las leyes actuales de vivienda justa, los propietarios no le pueden cobrar al solicitante o arrendatarios un depósito en garantía por un animal de servicio. Debido al creciente número de problemas hipotecarios en todo el país, ahora se recomienda que los inquilinos investiguen el título de la propiedad. Esto les ayudará a obtener una casa por un período de tiempo más largo (especialmente recomendado al firmar un contrato de arrendamiento por un período determinado) y evitar cualquier posible estafa. Esto es posible al ponerse en contacto con la oficina local de registros públicos en el condado de San Diego. En la oficina de registros públicos, los arrendatarios pueden preguntar si hay algún aviso por falta de pago en el inmueble, que podría servir para advertir sobre la incapacidad del dueño de pagar el importe en el futuro. En este caso, los arrendatarios probablemente tendrán que lidiar con las acciones de desalojo y/o la terminación de servicios públicos. Contratos de Alquiler El contrato más común es el de mes por mes, el cual puede ser por escrito o verbal. La renta se vence y deberá pagarse el primero del mes; este contrato lo puede dar por terminado cualquiera de las partes con previo aviso de 30 días y por escrito. Aunque un contrato verbal de alquiler es legal, pudiere suscitarse algún problema entre el inquilino y el 8 P ágina16 arrendador ya que es inexistente la documentación de las condiciones del contrato. Por lo tanto, es sumamente importante que el contrato sea por escrito, particularmente cuando se tengan mascotas o se instalen camas de agua. Contrato de Arrendamiento La diferencia básica entre los contratos de arriendo de mes con mes y el de arrendamiento es que este último es por tiempo definido y por renta fija. Durante la vigencia del contrato, el inquilino es responsable del pago total y puntual de la renta. El contrato a largo plazo no será dado por terminado mientras no se violen sus estipulaciones. La renta no podrá aumentarse a menos de que así se haya estipulado en el contrato. El inquilino no renunciará a sus derechos por firmar o acordar en un contrato de arrendamiento según lo establecido en el Código Civil de California Sección De acuerdo con las Secciones 1091 y 1624 del Código Civil de Procedimientos, el contrato de arrendamiento de alguna propiedad que habitase el inquilino por uno o más años requiere que se estipule por escrito. De lo contrario, lo más seguro es que no pueda hacerse valer el contrato. Los contratos de mes con mes y el de largo plazo tendrán que incluir lo siguiente: El monto de la renta y fecha en que se pagará Las condiciones del contrato y los recargos Número de personas autorizadas para habitar la vivienda Una clausula en caso de tener mascotas y otra si se tienen camas de agua 9 P ágina Fuentes de Información Fuentes Adicionales de Información Usted podrá obtener mayores datos sobre estas leyes en las bibliotecas públicas, librerías, o en tiendas de artículos para la oficina. En seguida se listan tres de los varios títulos disponibles: The Landlord s Book Rights and Responsibilities, Brown and Warner, Nolo Press Managing Rental Housing, California Apartment Association Tenant s Rights, Moskovitz and Warner, Nolo Press Recursos en caso de preguntas: Sociedades jurídicas que proporcionan ayuda legal limitada a personas de escasos recursos Agencias gubernamentales de la localidad con jurisdicción en la ciudad y condado autorizadas para hacer cumplir las leyes. Podrá encontrarlas en las páginas blancas en la sección de gobierno) Abogados privados especializados en asuntos entre inquilinos y arrendadores (informes con las agrupaciones de abogados) Los informes sobre procesos en tribunales de montos menores están en el manual Como utilizar los tribunales para montos menores. Pida el folleto al Department of Consumer Affairs, P.O. Box 310, Sacramento, CA La copia es gratis; solo envíe un sobre estampado de 7 X 10 pulgadas. 38 P ágina17 Frecuentemente, el arbitraje, la conciliación, y la mediación son medios eficientes y alternativas menos amenazantes para resolver estos problemas sin tener que recurrir repetidamente a las autoridades policiales o a los tribunales. Con una persona capacitada que desempeñe el papel de intermediario es posible llegar a un acuerdo mutuo, el cual no será una concesión, sino una solución honesta que funcione para ambas partes. Estipulaciones de cobro de honorarios de abogados en caso de una demanda entre el arrendador y el inquilino Traducción del Contrato de Arrendamiento Se requiere que el arrendador o agente haga la negociación del contrato de arrendamiento o subarrendamiento en los idiomas chino, coreano, español, tagalo, o vietnamita, y entregue el contrato en el idioma en que fue negociado, antes de ser firmado por el inquilino. La copia traducida del contrato se le deberá ser entregada al arrendatario sin costo y dentro de quince días de haber habitado la vivienda. Independientemente de que el contrato hay sido verbal o escrito, el arrendatario siempre tendrá el derecho de recibir una copia del contrato traducida a su idioma. Acuerdo Pleno Ningún contrato de arrendamiento habrá de firmarse cuando alguna sección parezca injusta o ambigua. Es de vital importancia que se comprendan completamente todas las estipulaciones. Una vez que se haya alcanzado un acuerdo, todas las partes involucradas firmaran. Los inquilinos recibirán una copia de los documentos que habrán de archivarse en el expediente de alquiler, el cual deberá guardarse en un lugar seguro. Las acciones discriminatorias no son tan obvias como podemos pensar. Por lo tanto, sea consciente de los posibles signos de prácticas discriminatorias y siempre busque el asesoramiento de un profesional. Para recibir más información o asistencia, póngase en contacto con el Centro de Abogacía Social al (619) CSA puede proporcionarle ayuda para determinar si las condiciones del acuerdo son injustas o ambiguas. 37 P ágina 10 P ágina18 RESUMEN DE LA SECCIÓN 2 La mayoría de los arrendadores requieren que el solicitante llene una solicitud; en esta se pedirá información similar a la información requerida por las solicitudes de empleo o de crédito. El arrendador podrá solicitar a alguna agencia de informes de crédito un reporte que indique como el solicitante cumplió en el pasado con sus pagos. Se le puede cobrar el reporte al solicitante; sin embargo las leyes limitan la cantidad que se le puede cobrar. Puede pedírsele al inquilino que deje un depósito. Un tipo de depósito sirve para apartar la unidad habitacional hasta que esté lista para ser habitada. Otro tipo de depósito puede requerirse como garantía para el arrendador mientras el inquilino habite la vivienda. Es importante que el inquilino y arrendador se comuniquen claramente respecto al tipo de depósitos. Existen leyes que regulan lo estipulado con respecto a depósitos, para proteger tanto al arrendador como al inquilino. El inquilino deberá inspeccionar cuidadosamente la unidad habitacional antes de mudarse a ella, de preferencia en compañía del arrendador. El inquilino y el arrendador deberán discutir los problemas que tenga la vivienda, confirmando todo lo necesario por escrito. Los contratos de alquiler por lo regular son de mes con mes, mientras que los contratos de arrendamiento son por tiempo definido. El inquilino deberá entender claramente y estar de acuerdo con todas las secciones del contrato. RESUMEN DE LA SECCIÓN 5 Las leyes de California protegen al inquilino de las represalias del arrendador ya que el inquilino ejerce sus derechos. El inquilino tiene el derecho a saber quién es responsable de administrar la propiedad y saber el nombre y domicilio del dueño o del agente con autoridad legal para tomar decisiones y encargarse de recibir las notificaciones y peticiones. El arrendador podrá entrar a la unidad arrendada en caso de una emergencia, para hacer reparaciones necesarias o convenidas cuando el inquilino haya abandonado o entregado el lugar, y cuando así lo ordene la corte. Si no se trata de una emergencia, el arrendador tendrá que notificarle al inquilino con 24 horas de anticipación y entrar a la vivienda durante horas laborales normales. Si el inquilino no pudiese pagar la renta o cumplir con el contrato por tiempo fijo, se puede tener la opción de subarrendar o asignarle a un nuevo inquilino el contrato cuando las estipulaciones del contrato de arrendamiento lo permitan. Sin embargo, el inquilino original continúa siendo el responsable cuando el nuevo inquilino no cumple. El arrendador tiene la responsabilidad de reparar todo lo que afecte seriamente la capacidad de habitación de la vivienda arrendada, exceptuando los daños causados por el inquilino, su familia, o sus invitados. Si el arrendador se niega a hacer las reparaciones en un plazo razonable, el inquilino tiene el derecho de hacer las reparaciones y descontar el costo de las reparaciones del pago de la renta pero tendrán que seguirse pasos específicos para proteger tanto al inquilino como al arrendador. 11 P ágina 36 P ágina19 Organigrama del Proceso de Quejas * If there is concurrent jurisdiction, the complaint is also filed with the federal Department of Housing and Urban Development (HUD) 35 P ágina Duración del Arrendamiento Responsabilidades del Arrendador (CC1941.1) Mantener la vivienda en condiciones habitables es la principal responsabilidad del arrendador. El arrendador deberá reparar todos los problemas que estén bajo sus responsabilidades básicas, a menos de que los desperfectos los causase el inquilino por su descuido. El inquilino no podrá renunciar al derecho que da la garantía implícita de habitación. Las obligaciones del arrendador en cuanto a necesidades básicas son: La protección eficiente contra el agua y el clima en los techos y paredes exteriores; esto también incluye la reparación de ventanas y puertas rotas. Instalaciones de tubería y gas, adhiriéndose a las leyes vigentes cuando se hizo la instalación; las instalaciones deben mantenerse en buen estado. Abastecimiento de agua fría y caliente del cual tenga control el inquilino; el suministro de agua deberá hacerse mediante instalaciones debidamente conectadas al sistema de tubería autorizado por las leyes vigentes al hacerse la instalación. Servicio de agua caliente a una temperatura mínima de 110 grados Fahrenheit. Instalaciones de calefacción mantenidas apropiadamente que se ajusten a lo establecido en las leyes vigentes al tiempo de la instalación. Alumbrado eléctrico con cableado y equipo eléctrico instalados según las leyes que aplicasen al hacerse la instalación, y se tendrán que mantener en buen estado sin tener cables sueltos o expuestos. Los edificios y terrenos deberán estar completamente limpios, higiénicos y libres de todo tipo de basura, desperdicios, suciedad, mugre, insectos y roedores al iniciarse el contrato 12 P ágina20 de arrendamiento. También deberán mantenerse limpias todas las áreas que estén bajo el control del dueño. Un número adecuado de receptores para desperdicios y basura, deben estar limpios y en buen estado desde el inicio del contrato de arrendamiento. Deberán mantenerse en buen estado los pisos, pasillos, y barandales Código Civil Sección Exige que los dueños de viviendas en renta informen a los solicitantes e inquilinos cuando los servicios de la unidad habitacional no tengan medidor propio. Tendrá que asentarse en el contrato de arrendamiento como se le cobrará individualmente a la unidad habitacional. Código Civil Sección Requiere la instalación de cerraduras de seguridad en ciertas puertas y ventanas con equipo especial para salvaguardar la seguridad de la propiedad y los inquilinos. Código Civil Sección Exige que los propietarios ofrezcan una conexión en buen estado para el teléfono y que den mantenimiento a todo el alambrado interior telefónico en cada una de las unidades habitacionales. Código de la Salud y Seguridad Sección Requiere que cada unidad de un edificio de varias unidades habitacionales cuente con detectores de humo en buen estado. Los propietarios de edificios que fueron construidos antes de 1978 deberán proporcionarle a nuevos inquilinos un folleto sobre plomo. Código de Reglamentos de California, Título 25; Sección 42. Requiere que un arrendador, conserje, afanadora o alguna otra persona con autoridad resida en la propiedad y se encargue de un edificio que cuente con un número mínimo de 16 unidades habitacionales. 13 P ágina un acuerdo mutuamente satisfactorio, sin ser una concesión sino una solución honesta que les funcione a ambas partes. 34 P ágina Mostrar más
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