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Timestamp: 2019-10-18 13:17:14+00:00

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Direktinvestition vs. Zwischengesellschaft bei ...
2.2. Die Regelungen des AStG zur Hinzurechnungsbesteuerung
2.3. Übersicht über die Besteuerung von Immobilienvermögen
2.4. Besteuerung der Nutzung von Auslandsimmobilien
3. Vergleich zwischen einer Direktinvestition und der Gründung einer Zwischengesellschaft am Beispiel einer spanischen Ferienimmobilie
3.1. Erwerb einer spanischen Ferienimmobilie
3.2. Laufende Steuerbelastung
Verzeichnis der Rechtsquellen, Drucksachen, Verordnungen, Verwaltungsanweisungen und Richtlinien
Tabelle 1: Laufende Besteuerung (Direktinvestition)
Tabelle 2: Laufende Besteuerung (Zwischengesellschaft)
In der jüngsten Vergangenheit sind immer mehr globale Immobilienmärkte in den Fokus der Immobilienmarktteilnehmer geraten, sei es als Investmentoption oder um Immobilien zu mieten oder zu kaufen.1
Dabei erheben sowohl der Belegenheitsstaat als auch der Wohnsitzstaat der Immobilie Steuern im Rahmen des Immobilieninvestments. Folglich können sich daraus Doppelbesteuerungen ergeben oder in seltenen Fällen auch Minderbesteuerungen.2
Da Investitionen in Immobilien oftmals mit einem hohen Kapitaleinsatz verbunden sind, streben hier Investoren nach einem möglichst hohen Profit nach Steuern. Jedoch ist gerade bei Immobilienengagements die Minimierung der Steuerbelastung ein besonders komplexes Thema. Verschiedene Durchführungswege stehen den potentiellen Investoren als Möglichkeiten zur Verfügung. Hierzu zählen etwa die Direktinvestition in Immobilien oder die Zwischenschaltung einer Kapitalgesellschaft. Je nach Wahl des Durchführungsweges ergeben sich für den Investor unterschiedliche steuerliche Ergebnisse.3
In diesem Zusammenhang ergeben sich eine Reihe von steuerlichen Vor- und Nachteilen zwischen den beiden Investmentalternativen. Kurzum muss der direkte Erwerb beziehungsweise der unmittelbare Rückfluss zum Investor nicht zwangsläufig die steuerlich optimalste Strategie sein.4
Auf Grund der dargestellten Relevanz ist es das Ziel dieser Seminararbeit, die beiden Durchführungswege „Direktinvestition“ beziehungsweise „Zwischenschaltung einer Kapitalgesellschaft“ bei grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen vergleichend zu analysieren. Dazu werden die beiden Investitionsansätze anhand eines konkreten Beispiels gegenübergestellt. Im Rahmen dieses Beispiels soll zunächst eine Ferienimmobilie in Spanien erworben werden. Anschließend sollen die daraus resultierenden Mieterträge steuergünstig nach Deutschland zurückgeführt werden.
Im Folgenden werden zunächst die theoretischen Grundlagen dargelegt, bevor die beiden Investitionsmöglichkeiten anhand der Besteuerung einer spanischen Ferienimmobilie verglichen werden. Die Seminararbeit schließt mit einem kritischen Fazit.
Allgemein versteht man unter einer Direktinvestition eine grenzüberschreitende Investition mit dem Ziel, im Ausland eine dauerhafte Beteiligung herzustellen. Dazu gehört etwa der Kauf von Aktien oder Kapitalanteilen. Überdies zählen der grenzüberschreitende Erwerb und die Veräußerung von Immobilien zu den Direktinvestitionen.5
Diese Erklärung fasst meiner Ansicht nach vor allem die unternehmerische Facette einer Direktinvestition auf.
Dagegen versteht Lindauer unter einer Direktinvestition den unmittelbaren Erwerb einer Immobilie durch eine natürliche Person.6
Bei dieser Erläuterung steht meines Erachtens nun stärker die einzelne Person im Fokus, welche auf einem unmittelbaren Wege in Immobilien investiert und dementsprechend seine Einkünfte daraus zu besteuern hat.
Grundsätzlich geht bei Immobilien-Direktanlagen in der Regel der Investor als neuer Eigentümer hervor.7
Kurzum handelt es sich bei einer Direktinvestition um eine Form der Auslandsinvestition, bei der ein Kapitalexport durch Wirtschaftssubjekte eines Landes in ein anderes Land stattfindet.8
Hierbei zeigt sich seit 2009 bei internationalen Investitionen eine deutliche Zunahme der Direktinvestition.9
Im Gegensatz dazu handelt es sich bei einer Zwischengesellschaft nach § 8 AStG um eine Gesellschaft in einem Niedrigsteuerland, deren Gründung die deutsche Legislative als eventuell durch Steuerumgehungsmotive motiviert ansieht.
Das heißt, die Gesellschaften verfolgen keinen eigentlichen wirtschaftlichen Zweck außer der Verwaltung von Kapitalanlagen wie beispielsweise Immobilien unter der Ausnutzung von steuerlichen Vorteilen.10
Jedoch können im Zuge dieser indirekten Investitionsform für die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtigen Anteilseigner bestimmte steuerliche Folgen resultieren.11
Hierbei ist als zentrale Maßnahme des deutschen Steuerrechts zur Vermeidung von Minderbesteuerungen die Hinzurechnungsbesteuerung nach den §§ 7-14 AStG zu nennen.
Der vierte Teil des AStG regelt, unter welchen Voraussetzungen die Einnahmen einer ausländischen Zwischengesellschaft ihren inländischen Gesellschaftern für die Besteuerung hinzugerechnet werden können. So legt § 7 Abs. 1 und 2 AStG fest, dass der Inländer zu mehr als 50 Prozent an einer ausländischen Gesellschaft beteiligt sein muss.
Weiterhin wird gemäß dem Negativkatalog aus § 8 AStG die Gesellschaft nur insoweit als steuerschädliche Zwischengesellschaft angesehen, wie sie nicht aktive Tätigkeiten ausübt. Damit unterliegen nur Einkünfte der Zwischengesellschaft aus passiven Quellen wie beispielsweise aus Vermietung und Verpachtung der Hinzurechnungsbesteuerung.12
Letztlich kann eine Gesellschaft als Zwischengesellschaft nach § 8 AStG nur mit Blick auf diejenigen Einkünfte angesehen werden, die einer niedrigeren Besteuerung unterworfen sind.
Erst dann macht die Vermutung Sinn, die Gesellschaft sei zwischen Eigentümer und Einkommensquelle zwischengeschaltet worden, um Steuern zu sparen.13
In diesem Kontext geht man nach § 8 Abs. 3 AStG von einer niedrigen Besteuerung aus, wenn die Steuerbelastung im Ausland weniger als 25 Prozent beträgt.
Alles in allem hat das AStG weitreichende Auswirkungen auf die Besteuerungssystematik von ausländischen Einkünften und entsprechende Gewinnrückführungsstrategien.14
Im Rahmen des Erwerbsvorgangs, der Nutzung und der Veräußerung von Immobilien ergeben sich eine Reihe von verschiedenen steuerpflichtigen Tatbeständen. Dazu zählen die Ertragsteuern, Substanzsteuern und Verkehrssteuern.15
Da im Zentrum dieser Seminararbeit der Erwerb und die anschließende steuergünstige Rückführung von Mieterträgern aus Spanien stehen, werden in diesem Abschnitt lediglich die ertragssteuerlichen Aspekte beleuchtet, welche bei einer Fremdnutzung regelmäßig bedeutsam sind.
In diesem Zusammenhang ist unter einer Fremdnutzung die Vermietung oder Verpachtung von Wohnungen oder von möblierten Zimmern zu verstehen. Außerdem ist auch die Vermietung oder Verpachtung von betrieblich genutzten Immobilien denkbar.16
Grundsätzlich erzielt eine Person, die eine Immobilie zu fremden Wohnzwecken vermietet, nach § 21 EStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dabei erfolgt die Einkunftsermittlung durch Berechnung des Saldos der Einnahmen über die Werbungskosten gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG (siehe Anhang I). Demzufolge sind unter Einnahmen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung üblicherweise die Mieteinnahmen und die vereinnahmten Mietnebenkosten zu betrachten.
Darüber hinaus fallen als Werbungskosten im Wesentlichen die Finanzierungs- und die Betriebskosten sowie die AfA an.17
Im Rahmen des Welteinkommensprinzips ist ein in Deutschland ansässiger Steuerpflichtiger mit den Einkünften aus einer im Ausland belegenen Immobilie unbeschränkt steuerpflichtig.18
Fernerhin ist die steuerpflichtige Person mit den Einkünften aus dem Grundstück im Ausland beschränkt steuerpflichtig.19
Hier ergibt sich die beschränkte Steuerpflicht im Ausland nach der entsprechenden ausländischen Vorschrift laut § 49 EStG, die unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland aus § 1 EStG beziehungsweise § 1 Abs. 1 Nr. 1 KStG.
Bei den Einkünften kann es sich um solche aus Vermietung oder Verpachtung wie bereits in Abschnitt 2.2. dargelegt handeln.
Dabei unterliegen die Einkünfte von der über einen Direktinvestor gehaltenen Immobilien nicht der Gewerbesteuer. Falls sich die direkte Nutzungsüberlassung jedoch als gewerblich darstellt, handelt es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG. Dies wäre beispielsweise bei hotelmäßig eingerichteten Ferienwohnungen der Fall. Auf Grund der Tatsache, dass der Belegenheitsstaat der Immobilie üblicherweise die Einkünfte daraus besteuern wird, kann es hier zu einer Doppelbesteuerung bekommen.20
In Bezug darauf sehen die mit Deutschland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen zur Vermeidung respektive Milderung der Doppelbesteuerung für den Steuerinländer sowohl die Freistellungsmethode als auch die Anrechnungsmethode vor.21
Zu den Ländern, in welchen die Anrechnungsmethode zur Anwendung kommt, zählt unter anderem auch Spanien, das im Fokus dieser Seminararbeit steht. Hierbei ist die ausländische Steuer gemäß § 34c Abs. 1 EStG auf den Teil der inländischen Einkommensteuer anzurechnen, der auf die ausländischen Einkünfte entfällt.22
Dabei ist maximal die gezahlte, festgesetzte und um einen entstandenen Ermäßigungsanspruch gekürzte ausländische Steuer anrechenbar. Das heißt, wenn zum Beispiel die Steuer nicht gezahlt oder festgesetzt wurde, kommt es zu keinem inländischen Anrechnungsanspruch.23
Kurzum sind bei einer Direktinvestition alle Einkünfte aus der Immobilie in Deutschland steuerpflichtig. Dabei kann die im Ausland erhobene Steuer nach § 34c EStG / § 26 KStG auf die inländische Steuer angerechnet werden. Grundsätzlich kann es zu einer Doppelbesteuerung nur kommen, wenn kein Doppelbesteuerungsabkommen vorliegt und der ausländische Staat entgegen internationaler Gepflogenheiten eine Besteuerung durchführt.24
Im Gegensatz dazu wird bei einer Zwischengesellschaft die ausländische Betätigung, wie der Name schon sagt, mittels einer Tochtergesellschaft abgewickelt. Diese unterliegt im ausländischen Staat üblicherweise der Körperschaftsteuer.25
Ferner unterliegen Kapitalgesellschaften auch der Gewerbesteuerpflicht, wobei die Durchführung einer Immobilieninvestition durch Zwischenschaltung einer Kapitalgesellschaft im Ergebnis oftmals zum Entstehen eines in besonderer Weise privilegierten Unternehmens führen.26
Dieser Vorzug besteht darin, dass sich für Grundstücksunternehmen häufig ein gesondertes gewerbesteuerliches Wahlrecht nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG eröffnet.
Der anvisierte Vorteil dieses Wahlrechts besteht in der sogenannten erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Entsprechend der erweiterten Gewerbesteuerkürzung kommt es dabei zu einer vollständigen Befreiung der Gewinne des Grundstücksunternehmens von der Gewerbesteuer. Jedoch kommt es zu dieser Befreiung nur dann, wenn die Gewinne des Unternehmens im direkten Zusammenhang mit der Immobiliennutzung entstehen.27
Dies ist dann der Fall, wenn die Kapitalgesellschaft ausschließlich der Verwaltung und Nutzung von eigenem Grundbesitz dient.28
Insgesamt führt die erweiterte Kürzung im Ergebnis dazu, dass eine ausschließlich immobilienverwaltende Kapitalgesellschaft, analog wie ein Direktinvestor, der gewerbesteuerfreie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt (§ 21 EStG), nicht mit Gewerbesteuer belastet wird.29
Eine Vielzahl an Immobilien wechseln jährlich in Spanien ihre Besitzer. Gerade in den beliebten Urlaubsregionen und speziell auch auf den verschiedenen spanischen Inseln erwerben viele Deutsche ein Haus mit Grundstück.30
Die Besteuerungsgrundlage beim Erwerb und der Haltung einer spanischen Immobilie ist abhängig davon, ob es sich um eine Direktinvestition einer Privatperson handelt oder ob der Erwerbsvorgang über eine spanische Kapitalgesellschaft erfolgt.
Als Grundlage der Besteuerung einer spanischen Kapitalgesellschaft wird im Folgenden von einer sociedad de responsabilidad limitada (S.L.) ausgegangen.
Dabei handelt es sich um eine juristische Person des Handelsrechts, deren Gesellschafter nicht persönlich haften, sondern nur in Höhe ihrer Stammeinlagen.31
Demzufolge ist die spanische S.L. mit der deutschen GmbH vergleichbar.32
Mit Blick auf direkte Immobilienübertragungen nicht gewerblicher Art sind diese grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig.33
Die Grunderwerbsteuer in Spanien nennt sich auch „impuesto sobre transmisiones patrimoniales“, abgekürzt ITP, was im Deutschen soviel wie „Vermögensübertragungssteuer“ bedeutet.34
Dabei beziffert sich die Grunderwerbsteuer in Spanien auf sieben Prozent.35
1 Vgl. Vornholz 2015, 27
2 Vgl. Lindauer 2016, 247
3 Vgl. Haasmann 2015, 1
4 Vgl. Haasmann 2015, 4
5 Vgl. Vornholz 2015, 46
6 Vgl. Lindauer 2016, 96
7 Vgl. Rottke 2004, 49
8 Vgl. Dieckheuer 2001, 362
9 Vgl. Vornholz 2015, 45
10 Vgl. Gehauf Hoffmann 2002, 393
11 Vgl. Gehauf Hoffmann 2002, 393
12 Vgl. Gehauf Hoffmann 2002, 393 f.
13 Vgl. Haase 2014, 124
14 Vgl. Gehauf Hoffmann 2002, 393
15 Vgl. Lindauer 2016, 2 f.
16 Vgl. Lindauer 2016, 6
17 Vgl. Spiegelberger, Spindler Wälzholz 2008, 178
18 Vgl. Haarmann 2006, 954
19 Vgl. Lindauer 2016, 257
20 Vgl. Lindauer 2016, 257
21 Vgl. Lindauer 2016, 258
22 Vgl. Lindauer 2016, 259
23 Vgl. Lindauer 2016, 259
24 Vgl. Egner 2015, 100 f.
25 Vgl. Egner 2015, 108 f.
26 Vgl. Haasmann 2015, 7
27 Vgl. Haasmann 2015, 7
28 Vgl. Haasmann 2015, 8
29 Vgl. Haasmann 2015, 7
30 Vgl. Mühring 2016, 16
31 Vgl. Mühring 2016, 16
32 Vgl. Beckervordersandfort, Kroll Westermann 2010, 250
33 Vgl. Löber Lozano 2015, 767
34 Vgl. Schöllhorn 2008, 73
35 Vgl. Lindmayer 2012, 255
9783668995949
v494842
Steuerlehre International Direktinvestition Zwischengesellschaft Immobilien Immobilieninvestition Steuern

References: § 8
 § 7
 § 8
 § 8
 § 8
 § 21
 § 2
 § 49
 § 1
 § 1
 § 15
 § 34
 § 34
 § 26
 § 9