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Timestamp: 2016-09-28 15:21:28+00:00

Document:
4A_553/2015 (10.03.2016)
{T�0/2} 4A_553/2015 � � Urteil vom 10. M�rz 2016
vertreten durch Rechtsanw�ltin Anita Thanei,
1.�������B.________,
�������vertreten durch F�rsprecher Claude Monnier,
2.�������Pensionskasse C.,
�������vertreten durch F�rsprecher Hans B�ttig,
�bergang des Mietverh�ltnisses, Heimfall einer im Baurecht erstellten Baute,
A.a.�Mit �ffentlich beurkundetem Vertrag vom 24. Mai 1968 r�umte der damalige Grundeigent�mer D.________ der E.________ (heute: Pensionskasse C.; nachfolgend: Vermieterin, Streitberufene) auf dem Grundst�ck K�niz-Gbbl. Nr. XXX ein selbstst�ndiges und dauerndes Baurecht bis 30. April 2013 ein (Art. 675 und 779 ZGB). F�r den Fall der Nichteinigung �ber eine Verl�ngerung des Baurechtsvertrages wurde die �bernahme der Bauten und Anlagen durch den Grundeigent�mer gegen Verg�tung zum dannzumaligen Zustandswert vereinbart. Das Baurecht wurde als eigenes Grundst�ck in das Grundbuch aufgenommen (K�niz-Gbbl. Nr. YYY). Die Grundst�ckbeschreibung lautete "Baurecht mit Rentenpflicht auf Parzelle XXX bis 30.4.2013".
Die Vermieterin vermietete das im Baurecht auf dem Grundst�ck K�niz-Gbbl. Nr. XXX stehende Ladenlokal mitsamt Nebenr�umen und Parkpl�tzen an der Strasse X in U.________ ab 29. September 1980 an die A.________AG (Mieterin, Kl�gerin, Beschwerdef�hrerin). Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer und Aus�bung s�mtlicher vertraglicher Optionen durch die Kl�gerin verl�ngerte sich das Mietverh�ltnis ab 1. Oktober 2010 gem�ss vertraglicher Vereinbarung stillschweigend um jeweils zwei Jahre. Die vertragliche K�ndigungsfrist betr�gt 12 Monate. Der Mietvertrag wurde im Grundbuch vorgemerkt.
Das baurechtsbelastete Grundst�ck K�niz-Gbbl. Nr. XXX wurde im Jahre 2012 von B.________ (Beklagte, Beschwerdegegnerin) erworben. Die Beklagte teilte der Kl�gerin mit Schreiben vom 8. April 2013 mit, dass deren Mietverh�ltnis mit der Vermieterin durch Heimfall per 30. April 2013 dahinfalle, sich die Kl�gerin deshalb ab 1. Mai 2013 in einem vertragslosen Zustand befinden werde und k�nftige Zahlungen direkt und als Entsch�digung, ausdr�cklich aber nicht als Mietzins entgegengenommen w�rden.
Am 23. April 2013 k�ndigte die Vermieterin den Mietvertrag mit der Kl�gerin auf den 30. September 2014 mittels amtlichem Formular.
B.a.�Mit Eingabe vom 28. August 2013 erhob die Kl�gerin beim Regionalgericht Bern-Mittelland Klage gegen die Beklagte und beantragte im Wesentlichen, die K�ndigung vom 23. April 2013 sei als ung�ltig zu erkl�ren, eventualiter sei das Mietverh�ltnis erstmalig um zwei Jahre zu erstrecken. Gleichzeitig verk�ndete sie der Vermieterin den Streit.
Die Beklagte beantragte Abweisung der Klage und in prozessualer Hinsicht, das Verfahren sei auf die Frage betreffend den �bergang des Mietverh�ltnisses zu beschr�nken. Sie verk�ndete der Streitberufenen ebenfalls den Streit.
An der Hauptverhandlung vom 7. Mai 2014 wurde das Verfahren auf die Frage der Passivlegitimation der Beklagten beschr�nkt und die Streitberufene f�r diesen ersten Teil des Verfahrens als Intervenientin zugunsten der Kl�gerin zugelassen. Mit Entscheid vom 2. Februar 2015 wies das Regionalgericht Bern-Mittelland die Klage ab.
B.b.�Dagegen erhob die Kl�gerin Berufung beim Obergericht des Kantons Bern und beantragte, es sei festzustellen, dass das Mietverh�ltnis auf die Beklagte und Berufungsbeklagte �bergegangen und diese somit f�r das K�ndigungsschutzverfahren passivlegitimiert sei (Ziff. 1). Die Sache sei nach Eintritt der Rechtskraft zum Entscheid betreffend K�ndigungsanfechtung/Erstreckung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen (Ziff. 2); alles unter Kosten- und Entsch�digungsfolge (Ziff. 3). Sie verk�ndete der Intervenientin erneut gest�tzt auf Art. 78 ZPO den Streit.
In Best�tigung des erstinstanzlichen Entscheids wies das Obergericht die Klage mit Entscheid vom 8. September 2015 kostenf�llig ab.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beschwerdef�hrerin dem Bundesgericht unter Aufrechterhaltung ihrer vorinstanzlichen Begehren die Aufhebung des Entscheids des Obergerichts des Kantons Bern vom 8. September 2015.
Die Beschwerdegegnerin tr�gt auf Abweisung der Beschwerde an, soweit darauf einzutreten sei. Die Streitberufene schliesst sich den Rechtsbegehren der Beschwerdef�hrerin an. Die Beschwerdef�hrerin hat unaufgefordert eine Replik eingereicht.
2.2.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu geh�ren sowohl die Feststellungen �ber den streitgegenst�ndlichen Lebenssachverhalt als auch jene �ber den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen �ber den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f. mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinn von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266; 135 III 397 E. 1.5 S. 401). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Wer die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss substanziiert darlegen, inwiefern die Voraussetzungen einer Ausnahme gem�ss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind und das Verfahren bei rechtskonformer Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen w�re; andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im angefochtenen Entscheid festgestellten abweicht, nicht ber�cksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f., 264 E. 2.3 S. 266; je mit Hinweisen).
Die Vorinstanz erwog, am 30. April 2013 sei das zeitlich befristete Baurecht untergegangen. Mit Untergang des Baurechts sei der Beschwerdegegnerin das auf ihrem Grundst�ck errichtete Bauwerk gem�ss Art. 779c ZGB heimgefallen. Die Beschwerdegegnerin sei somit Eigent�merin des Mietobjekts geworden. Sodann sei unbestritten, dass die Beschwerdegegnerin nie willentlich in den zwischen der Beschwerdef�hrerin und der Streitberufenen geschlossenen Mietvertrag eingetreten sei. Die Bejahung der Passivlegitimation der Beschwerdegegnerin setze deshalb einen �bergang des Mietverh�ltnisses von Gesetzes wegen voraus. Die zu pr�fende Frage sei daher, ob mit dem Heimfall gem�ss Art. 779c ZGB von Gesetzes wegen auch ein �bergang des Mietverh�ltnisses auf den Grundeigent�mer erfolge. Ein �bergang vertraglicher Anspr�che am heimfallenden Bauwerk an den Grundeigent�mer werde in den sachenrechtlichen Bestimmungen nicht geregelt. Ein �bergang des Mietverh�ltnisses komme deshalb nur gest�tzt auf Art. 261 und 261a OR in Frage, welche Bestimmungen einen gesetzlichen �bergang des Mietverh�ltnisses f�r den Fall der Ver�usserung oder der Zwangsverwertung der Sache vors�hen bzw. analog im Falle der Einr�umung eines beschr�nkten dinglichen Rechts an einen Dritten, wenn dies einem Eigent�merwechsel gleichkomme. In der Folge verneinte sie, dass gest�tzt auf Art. 261 Abs. 1 OR das Mietverh�ltnis auf die Beschwerdegegnerin �bergegangen sei.
Die Beschwerdef�hrerin bestreitet nicht, dass sich einzig die Frage stellt, ob beim Heimfall gem�ss Art. 779c ZGB der Mietvertrag von Gesetzes wegen auf die Grundeigent�merin �bergeht. Sie bringt wie bereits vor Vorinstanz vor, der Heimfall werde unmittelbar von Art. 261 Abs. 1 OR erfasst, denn Ankn�pfungspunkt dieser Bestimmung sei der Eigentums�bergang, nicht das zugrunde liegende Ver�usserungsgesch�ft. Sie geht also davon aus, s�mtliche Formen des Eigentums�bergangs w�rden von Art. 261 Abs. 1 OR erfasst. Sie macht geltend, bereits der Wortlaut von Art. 261 Abs. 1 OR spreche f�r diese Auslegung, indem sie den Satzteil "so geht das Mietverh�ltnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber �ber " hervorhebt. Damit verkennt sie aber die Struktur der Norm. "So geht das Mietverh�ltnis mit dem Eigentum (...) �ber " ist die Rechtsfolge,�
wenn�- und das ist die Voraussetzung - der Vermieter die Sache ver�ussert. Besonders deutlich wird die wenn/dann-Konklusion im franz�sischen Text der Norm (�
Si, [...] le bailleur ali�ne la chose lou�e [...], le bail passe � l'acqu�reur avec la propri�t� de la chose"). Nichts anderes ergibt sich aus der von der Beschwerdef�hrerin zitierten Stelle (S. 1440) in der Botschaft des Bundesrats zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. M�rz 1985 (nachfolgend: Botschaft). Zwar heisst es dort, der bisherige Randtitel "Kauf bricht Miete" sei ungenau, denn nicht der Kauf, sondern der �bergang des Eigentums breche die Miete. Diese Aussage bezieht sich aber einzig auf den Zeitpunkt. Wie bereits die Vorinstanz zutreffend ausf�hrte, wird damit lediglich der Umstand ber�cksichtigt, dass das Mietverh�ltnis nicht bereits mit dem Verpflichtungsgesch�ft (dem Kaufvertrag), sondern erst zum Zeitpunkt des Verf�gungsgesch�fts �bergeht. In der Botschaft wird denn auch unmissverst�ndlich festgehalten, Art. 261 OR regle "die Auswirkungen der Ver�usserung der Mietsache" (Botschaft, a.a.O., S. 1440). Aus den Materialien ergeben sich keine Hinweise, dass sich der Gesetzgeber bewusst gewesen w�re, dass ein Zusammenhang der obligationenrechtlichen Regelung mit dem Sachenrecht besteht (BETTINA H�RLIMANN-KAUP, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, 2008, Rz. 482 ff., v.a. Rz. 499 mit umfassenden Hinweisen). Die Vorinstanz ging somit zu Recht davon aus, dass Art. 261 Abs. 1 OR den Fall des Untergangs des Baurechts und Heimfall gem�ss Art. 779c OR nicht erfasst. Was die Beschwerdef�hrerin dagegen vorbringt, ist offensichtlich unbehelflich.
Es trifft aber zu, dass der Mieter sich in einer �hnlichen Situation befinden kann wie bei einer Ver�usserung der Mietsache, wenn der Inhaber eines Baurechts die Sache vermietet und das Recht vor Ablauf des Mietvertrags untergeht. Zu pr�fen ist daher, ob Art. 261 Abs. 1 OR in einer solchen Situation analog angewendet werden kann.
5.1.�Das Bundesgericht hat diese Frage im Hinblick auf den Heimfall einer im Baurecht erstellten Baute bislang nicht beantwortet. In BGE 113 II 121 (E. 3.b) hat es die analoge Anwendung von Art. 259 Abs. 2 aOR beim Untergang der Nutzniessung zufolge Todes des Nutzniessers bejaht. Der Untergang der Nutzniessung wurde also gleich behandelt wie die Ver�usserung des Mietobjekts. Dies wurde begr�ndet mit der Interessenlage des Mieters einerseits und jener des Dritten, der zuvor nur das nackte Eigentum innehatte. Der Mieter sei pl�tzlich und ohne sein Verschulden mit einem Dritten konfrontiert, der nicht sein Vertragspartner sei. Zwar sei es m�glich, dass auch der Dritte - anders als der Erwerber im Rahmen eines Kaufvertrages - �berrascht werde. Aber viel wahrscheinlicher sei, dass der Erbe, dem zuvor nur das nackte Eigentum zustand, sich um die Verm�genswerte der Erbschaft gek�mmert habe und ihm daher das Bestehen eines Mietvertrages betreffend einer Erbschafts-Liegenschaft bekannt sei. Ber�cksichtigt wurde zudem, dass Art. 259 Abs. 2 aOR die �bernahme des Mietvertrages nur f�r eine sehr begrenzte Zeit vorsah.
5.2.�In der Lehre wird die Frage unterschiedlich beantwortet, ob und wenn ja wieweit Art. 261 OR bei Erl�schen eines beschr�nkten dinglichen Rechts - wobei es in der Praxis um die Nutzniessung und das Baurecht geht - analog anwendbar ist. Eine analoge Anwendung bef�rworten: ROGER WEBER, in: Basler Kommentar Obligationenrecht, 6. Aufl. 2015, N. 2 zu Art. 261a OR; SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 7 zu Art. 261-261a OR; PETER HEINRICH, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2. Aufl. 2012, N. 2 zu Art. 261-261b OR; PETER ISLER/DOMINIQUE GROSS, in: Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 5. Aufl. 2015, N. 4 zu Art. 779c ZGB; MAX BAUMANN, in: Z�rcher Kommentar zum Zivilgesetzbuch, 3. Aufl. 1999, N. 12 zu Art. 751 ZGB und N. 21 zu Art. 758 ZGB (bezieht sich auf die Nutzniessung); PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits r�els, tome III, 4. Aufl. 2012, Rz. 2430a und Rz. 2438c (bezogen auf die Nutzniessung, keine expliziten Ausf�hrungen zum Baurecht); NICOLAS SAVIAUX, Le sort du bail en cas de changement de propri�taire, in: Cahiers du bail 2003, S. 65 ff., S. 73 Fn. 38 (bezogen auf die Nutzniessung); wohl auch DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, Ziff. 4.1.2. Diese Autoren begr�nden indessen ihre Auffassung nicht weiter. Zum Teil verweisen sie einfach auf BGE 113 II 121, womit nicht klar ist, ob bzw. inwieweit sie auch die analoge Anwendung bei Beendigung des Baurechts zufolge Ablauf der vertraglichen Befristung bejahen. Umgekehrt spricht sich PETER HIGI (in: Z�rcher Kommentar zum Obligationenrecht, 1994, N. 7 zu Art. 261-261a OR) gegen eine analoge Anwendung aus - ebenfalls ohne weitere Begr�ndung.
Jener Teil der Lehre, der sich vertieft mit dem Erl�schen des Baurechts befasst, erachtet in Anlehnung an die Wertungen in BGE 113 II 121 als entscheidend, ob die Beendigung des Baurechts f�r den Mieter voraussehbar war. War sie nicht voraussehbar, sei eine analoge Anwendung des Art. 261 Abs. 1 OR gerechtfertigt wie beim Untergang der Nutzniessung durch Tod. Gehe jedoch das Baurecht unter durch Zeitablauf, sei im Grundsatz ein �bergang des Mietvertrages abzulehnen. In diesem Fall�
k�nne�der Mieter�
wissen, wann die Rechte seines Vermieters untergingen. Auch die Interessenlage des Grundeigent�mers, dem die Bauwerke heimfallen, sei eine andere als diejenige des K�ufers einer Liegenschaft, der - wenn er sich zum Kauf entscheide - um das Bestehen des Mietvertrages wisse. Der Grundeigent�mer d�rfe vielmehr davon ausgehen, dass er sein Eigentum unbelastet zur�ckerhalte (PAUL-HENRI STEINAUER, Retour anticip� et extinction du droit de superficie, in: B�n�dict Fo�x [Hrsg.], Droit de superficie et leasing immobilier, 2011, S. 75). H�RLIMANN-KAUP erachtet die Interessenlage im Fall des Untergangs durch Zeitablauf nicht als eindeutig, denn der Mieter�
wisse�unter Umst�nden�
nicht, dass sein Vermieter lediglich Inhaber eines beschr�nkten dinglichen Rechts sei, sodass er sich nicht rechtzeitig um ein Ersatzobjekt bem�hen k�nne. Im Gegensatz zu STEINAUER stellt sie also auf das tats�chliche Wissen ab. Namentlich angesichts der Wertungen des Gesetzgebers bei der Untermiete, wo der Anspruch des Untermieters auf Realerf�llung des Untermietvertrages durch die Dauer des Hauptmietvertrages beschr�nkt sei, lehnt sie aber ebenfalls eine analoge Anwendung von Art. 261 Abs. 1 OR bei Untergang des beschr�nkten dinglichen Rechts (Nutzniessung und Baurecht) durch Zeitablauf ab (BETTINA H�RLIMANN-KAUP, a.a.O., Rz. 695, 697 und 707 f.). Auf den Vergleich mit dem Untermietverh�ltnis beziehen sich auch PIOTET und ihm folgend HENGGELER, die eine analoge Anwendung von Art. 261 Abs. 1 OR aber vor allem aus dogmatischen Gr�nden als mit der Eigent�merstellung nicht vereinbar ablehnen (DENIS PIOTET, Le principe "la vente ne rompt pas le bail" et le syst�me g�n�ral des droits r�els, 1993, Rz. 182 i.V.m. Rz. 171 betreffend eine zeitlich vorhersehbare Beendigung der Nutzniessung; BENNO HENGGELER, Die Beendigung der Baurechtsdienstbarkeiten infolge Zeitablaufs und der vorzeitige Heimfall [Art. 779c ff. ZGB], 2005, S. 89 f.).
5.3.�Analogie ist die teleologisch motivierte Erweiterung des Anwendungsbereichs einer Rechtsnorm jenseits der �usseren Wortlautgrenze (SUSAN EMMENEGGER/AXEL TSCHENTSCHER, in: Berner Kommentar zum Zivilgesetzbuch, 2012, N. 376 zu Art. 1 ZGB). Auf den Theorienstreit, ob es sich dabei um Auslegung (Art. 1 Abs. 1 ZGB) oder L�ckenf�llung (Art. 1 Abs. 2 ZGB) handelt (vgl. EMMENEGGER/TSCHENTSCHER, a.a.O., N. 377 ff. zu Art. 1 ZGB), muss hier nicht weiter eingegangen werden. Eine teleologisch motivierte Erweiterung von Art. 261 OR setzt auf jeden Fall voraus, dass die Interessenlage der vom Heimfall Betroffenen vergleichbar ist mit jener der Parteien gem�ss Art. 261 OR.
5.3.1.�Das Bundesgericht rechtfertigte seinen Analogieschluss in BGE 113 II 121 massgeblich damit, dass der pl�tzliche Tod des Nutzniessers f�r den Mieter ebenso wenig voraussehbar sei wie der Eigentumswechsel zufolge Ver�usserung und daher das Schutzbed�rfnis vergleichbar. Entsprechend kn�pft denn auch ein Teil der zitierten Lehre bei der Voraussehbarkeit an. Auch die Vorinstanz ging davon aus. F�r sie war in der Folge entscheidend, dass es sich um einen ordentlichen Heimfall infolge Zeitablaufs des Baurechts nach Art. 779c ZGB handelt, das betreffende selbstst�ndige und dauernde Baurecht als eigenes Grundst�ck im Grundbuch aufgenommen und dem Grundbucheintrag die zeitliche Beschr�nkung bis zum 30. April 2013 zu entnehmen war. Gest�tzt auf Art. 970 Abs. 4 ZGB bestehe die Fiktion der Kenntnis des Grundbucheintrags. Auf den tats�chlichen Kenntnisstand der Beschwerdef�hrerin komme es daher nicht an. Habe sie somit jedenfalls fiktiv Kenntnis von der Befristung gehabt, bestehe keine unerwartete Entwicklung im Sinn der bundesrechtlichen Rechtsprechung.
Die Beschwerdef�hrerin r�gt, damit verkenne die Vorinstanz die Tragweite von Art. 970 Abs. 4 ZGB. Auch wenn das Grundbuch �ffentlich ist, k�nne nicht vorausgesetzt werden, dass eine Mieterschaft im Grundbuch nachforscht, ob die Vermieterin nur Baurechtsnehmerin oder Eigent�merin ist und wann ein allf�lliges Baurecht abl�uft.
5.3.2.�Die R�ge ist grunds�tzlich berechtigt. Die Fiktion der Kenntnis des Grundbuchinhalts (Art. 970 Abs. 4 ZGB) dient der Verkehrssicherheit im Immobiliarverkehr und bewirkt, dass sich der gutgl�ubige Erwerber eines dinglichen oder vormerkbaren pers�nlichen Rechts nicht auf die Unkenntnis der durch das Grundbuch ausgewiesenen Rechtslage berufen kann, angesichts der einschneidenden Rechtsfolgen des Art. 973 ZGB. Die Fiktion hat jedoch nicht die Bedeutung, dass f�r jedermann der Inhalt des Grundbuchs als bekannt vorausgesetzt werden darf (J�RG SCHMID, in: Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 5. Aufl. 2015, N. 32 zu Art. 970 ZGB; ARTHUR HOMBERGER, in: Z�rcher Kommentar zum Zivilgesetzbuch, 2. Aufl. 1938, N. 21 Vorbemerkungen zu Art. 942 ff. ZGB i.V.m. N. 1 zu Art. 970 ZGB; vgl. auch die Einschr�nkung der Bedeutung im Urteil 4C.458/1996 vom 20. Februar 1997 E. 3, publ. in ZBGR 79/1998 S. 49).
Vorliegend wurde die Beschwerdef�hrerin aber durch den Mietvertrag (Ziff. 17) erm�chtigt, den Mietvertrag im Grundbuch vormerken zu lassen, was zul�ssig ist (PETER HIGI, a.a.O., N. 8 zu Art. 261b OR mit Hinweisen). Der Mietvertrag wurde denn auch, wie die Vorinstanz f�r das Bundesgericht verbindlich festgestellt hat, tats�chlich im Grundbuch vorgemerkt auf dem selbstst�ndigen und dauernden Baurechtsgrundst�ck. Mit diesem Eintrag auf dem entsprechenden Grundbuchblatt war der Beschwerdef�hrerin - auch ohne Nachforschung - tats�chlich zur Kenntnis gebracht, dass die Vermieterin lediglich Baurechtsinhaberin war. Ob sie sich heute noch daran erinnert, ist nicht von Belang. War der Beschwerdef�hrerin aber die Tatsache des Baurechts als solches bekannt, hat sie es sich selbst zuzuschreiben, wenn sie sich nicht um die Befristung k�mmerte, die aus dem Grundbuch ersichtlich war. Im Ergebnis ging die Vorinstanz daher zu Recht davon aus, dass der Heimfall f�r die Beschwerdef�hrerin voraussehbar gewesen w�re, weshalb eine analoge Anwendung von Art. 261 Abs. 1 OR bereits aus diesem Grund nicht in Frage kommt und die Passivlegitimation zu verneinen ist.
Aufgrund dieses Ergebnisses kann offenbleiben, ob eine analoge Anwendung von Art. 261 Abs. 1 OR angesichts der �brigen in BGE 113 II 121 erw�hnten Gesichtspunkte auf den Untergang des befristeten Baurechts �berhaupt gerechtfertigt w�re.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdef�hrerin kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG). Die Parteientsch�digung an die Beschwerdegegnerin wird indessen nicht nach der vom Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin eingereichten Kostennote, sondern nach der Praxis des Bundesgerichts auf Fr. 9'500.-- festgelegt. Die Streitberufe, welche die gleichen Rechtsbegehren wie die Beschwerdef�hrerin gestellt hat, unterliegt, weshalb ihr keine Parteientsch�digung zuzusprechen ist.

References: Art. 78
 Art. 95
 Art. 105
 Art. 779
 Art. 779
 Art. 261
 Art. 261
 Art. 779
 Art. 261
 Art. 261
 Art. 261
 Art. 261
 Art. 261
 Art. 779
 Art. 261
 BGE 
 Art. 259
 Art. 259
 Art. 261
 Art. 261
 Art. 261
 Art. 261
 Art. 779
 Art. 751
 Art. 758
 BGE 
 Art. 261
 BGE 
 Art. 261
 Art. 261
 Art. 261
 Art. 1
 Art. 1
 Art. 261
 Art. 261
 BGE 
 Art. 779
 Art. 970
 Art. 970
 Art. 973
 Art. 970
 Art. 942
 Art. 970
 Art. 261
 Art. 261
 Art. 261
 BGE 
 Art. 68