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Timestamp: 2016-10-21 09:20:40+00:00

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106 II 368. Arr�t de Ia Ire Cour civile du 29 avril 1980 dans la cause K.B. contre A. van V. (recours en r�forme)
Loi applicable � la vente immobili�re; responsabilit� extra-contractuelle. 1. La vente d'un immeuble sis en Suisse doit �tre conclue en la forme pr�vue par le droit suisse; la m�me r�gle s'applique aux promesses de vente (consid. 3). 2. L'action fond�e sur la "culpa in contrahendo" est exclue lorsque l'invalidit� du contrat pour vice de forme est due � une n�gligence �gale des deux parties (consid. 5). Faits � partir de page 37
BGE 106 II 36 S. 37
A.- A. van V., citoyenne n�erlandaise, s'est �tablie en Suisse en 1972. Elle s'int�ressa � l'achat d'une villa � Lutry, propri�t� de K. B., citoyen n�erlandais domicili� en Suisse. Comme A. van V. ne pouvait acqu�rir d'immeuble en Suisse avant d'y avoir s�journ� cinq ans, les parties d�cid�rent de passer un accord pr�voyant la conclusion de la vente d�s que la l�gislation suisse la permettrait; entre-temps, A. van V. prendrait la villa � bail. Les parties entendaient se conformer aux dispositions l�gales restreignant l'acquisition d'immeubles par des �trangers. Elles confi�rent la pr�paration de leur accord � leurs avocats aux Pays-Bas. Au cours des n�gociations, l'avocat d'A. van V. d�clara qu'il soumettrait le texte du projet d�finitif � l'appr�ciation d'un juriste suisse.
Le 20 octobre 1972, les parties pass�rent cet accord sous seing priv� aux Pays-Bas. Elles s'engag�rent � conclure la vente de la villa "et � transf�rer la propri�t� de l'immeuble, pour le prix de 1'300'000 fr., dans les deux mois d�s le jour o� la l�gislation suisse permettrait � Mme van V. de se porter acqu�reur". Elles s'oblig�rent simultan�ment � conclure en Suisse un bail � partir du 1er novembre 1972. En garantie de ses engagements, A. van V. promit de verser � K. B., aux Pays-Bas, une somme de 650'000 fr. non productive d'int�r�ts. En vue d'assurer la restitution de cette avance, K. B. devait fournir le cautionnement irr�vocable d'une banque n�erlandaise pour 550'000 florins.
Le 9 novembre 1972, en ex�cution de cet accord, A. van V. versa 552'890 florins � la N. V. Slavenburg's Bank qui devait BGE 106 II 36 S. 38fournir la garantie promise par K. B. La banque retint 550'000 florins sur un compte bloqu�, en couverture du cautionnement, et �tablit la garantie bancaire convenue en faveur d'A. van V.
En novembre 1972, A. van V. s'installa dans la villa de K. B. Elle s'y comporta en propri�taire et en paya r�guli�rement le loyer.
En 1975, A. van V. consulta un avocat suisse. Il lui d�clara que l'accord du 20 octobre 1972 �tait nul faute d'acte authentique et parce que destin� � �luder les restrictions l�gales � l'acquisition d'immeubles par des personnes domicili�es � l'�tranger. A. van V. r�silia alors son contrat de bail pour le 31 octobre 1975. Elle demanda restitution de la somme vers�e le 9 novembre 1972 en requ�rant l'ouverture d'une poursuite contre K. B. pour 650'000 fr. avec int�r�t. Le commandement de payer fut notifi� le 4 ao�t 1975.
B.- A. van V. a ouvert action contre K. B. Elle a conclu au paiement de 650'000 fr. avec int�r�t � 5% l'an � compter du 1er novembre 1972. K. B. a conclu au rejet de l'action et, reconventionnellement, au paiement de 500'000 fr. � imputer sur les 552'890 florins re�us de la demanderesse.
Par jugement du 4 octobre 1979, la Cour civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a condamn� le d�fendeur � payer � la demanderesse 647'250 fr. avec int�r�t � 5% l'an � compter du 4 ao�t 1975, sous d�duction de 60'000, 13'335 et 12'030 fr., avec int�r�ts.
C.- Le d�fendeur a interjet� un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. La demanderesse a d�pos� un recours joint en temps utile, sans toutefois le motiver.
Le Tribunal f�d�ral a admis partiellement le recours principal et r�duit la condamnation du d�fendeur � 562'289 fr., avec int�r�ts, sous d�duction de 60'000, 13'335 et 12'030 fr., avec int�r�ts. Il a d�clar� le recours joint irrecevable.
1. Le recours en r�forme est irrecevable lorsque l'acte de recours n'�nonce aucun motif � l'appui des conclusions (art. 55 al. 1 lettre c OJ; ATF 92 II 66 s.; ATF 71 II 35). Ce principe s'applique par analogie au recours joint lorsque le recourant ne produit pas de motivation dans le d�lai qui lui est imparti � cet effet conform�ment aux art. 59 al. 2 et 61 al. 3 OJ (BIRCHMEIER, Bundesrechtspflege, p. 226). En l'esp�ce, la demanderesse et intim�e n'a pas d�pos� de motifs � l'appui de son recours joint, qui doit donc �tre d�clar� irrecevable.BGE 106 II 36 S. 39
2. La cour cantonale a vu dans l'accord du 20 octobre 1972 une vente immobili�re conclue sous condition suspensive. Elle l'a tenue pour nulle, faute d'avoir �t� pass�e par acte authentique. Par surabondance de droit, elle a jug� que les parties avaient objectivement �lud� les restrictions mises � l'acquisition d'immeubles par des personnes domicili�es � l'�tranger. Le d�fendeur devait donc restituer la somme que la demanderesse lui avait remise sans cause valable, soit 647'250 fr. au cours moyen du jour du versement. La cour cantonale a imput� sur ce montant l'enrichissement de 60'000 fr. obtenu par la demanderesse qui, en raison des circonstances de l'affaire, a pay� durant trois ans un loyer notablement inf�rieur aux loyers usuels. Elle a en outre d�duit le montant des d�g�ts que la demanderesse a caus�s � la villa et au jardin durant son s�jour, soit 13'335 fr. et 12'030 fr.
3. Le d�fendeur estime que l'accord du 20 octobre 1972 n'est pas une vente immobili�re, mais une simple promesse de vente. A son avis, seule la vente doit �tre conclue dans la forme pr�vue par la loi du lieu de situation de l'immeuble. Le contrat pr�liminaire serait valable d�s qu'il satisfait aux exigences de forme pos�es par la loi du lieu de conclusion, ce qui serait le cas en l'esp�ce. A titre subsidiaire, le d�fendeur soutient que les parties ont soumis tacitement leur convention � la loi n�erlandaise.
En droit international priv� suisse, la vente immobili�re est soumise � la loi du lieu de situation de l'immeuble; cette loi r�git �galement la forme du contrat (ATF 82 II 553 consid. 3). Contrairement au principe g�n�ralement admis en mati�re contractuelle, les parties ne peuvent passer une vente immobili�re en respectant simplement les exigences de forme pos�es par la loi du lieu de conclusion. L'int�r�t public, et notamment les exigences de la publicit� fonci�re, commande en effet que la vente d'un immeuble sis en Suisse soit pass�e dans la forme pr�vue par la loi du lieu de situation (ATF 82 II 553 consid. 3; ATF 47 II 383; ATF 46 II 391; NIEDERER, Einf�hrung in die allgemeinen Lehren des internationalen Privatrechts, p. 183; SCH�NENBERGER/J�GGI, Allg. Einl. n. 189 s.; VISCHER, Internationales Vertragsrecht, p. 156; RIGAUX, La loi applicable � la forme des actes juridiques, in Liber amicorum Adolf Schnitzer, p. 387 s.).BGE 106 II 36 S. 40
Le Tribunal f�d�ral a soumis la promesse de vente d'un immeuble �tranger aux r�gles de forme pr�vues par la loi du lieu de situation (ATF 82 II 553 consid. 3). En mati�re intercantonale �galement, la promesse de vente doit �tre pass�e en la forme prescrite au lieu de situation de l'immeuble (ATF 47 II 383; 46 II 391). Ce principe doit �tre maintenu et la promesse de vente portant sur un immeuble sis en Suisse doit donc, tout comme la vente, �tre conclue en la forme impos�e par le droit suisse (contra, GUTZWILLER, Annuaire suisse de droit international, 1957, p. 280 ss). Pour des motifs d'int�r�t public en effet, la vente d'immeubles sis en Suisse doit �tre pass�e en la forme pr�vue par la loi suisse, soit par acte authentique (art. 657 al. 1 CC, art. 216 al. 1 CO). Pour les m�mes motifs, le l�gislateur a soumis les promesses de vente � la forme authentique �galement (art. 216 al. 2 CO). Les r�gles pr�cit�es manqueraient leur but si les parties pouvaient se lier par une promesse de vente pass�e simplement en la forme pr�vue au lieu de conclusion. De plus, un rattachement diff�rent de la vente immobili�re et de la promesse de vente pourrait conduire � des difficult�s inextricables. Le juge ne pourrait d�terminer la loi applicable � la forme de l'acte sans un examen pr�alable approfondi de son contenu et de ses effets. La controverse qui a surgi en l'esp�ce entre les parties sur la nature de leur accord montre bien l'ins�curit� qu'engendrerait une telle m�thode.
Point n'est besoin de d�terminer si les parties peuvent soumettre conventionnellement � un droit �tranger le fond ou la forme d'une vente ou d'une promesse de vente portant sur un immeuble sis en Suisse (cf. ATF 102 II 143). Le d�fendeur ne se pr�vaut pas d'une d�signation expresse de la loi applicable. La nationalit� des parties et le lieu de conclusion du contrat ne suffisent pas � faire admettre une �lection de droit tacite lorsque le rattachement objectif du contrat co�ncide avec le domicile des parties et le lieu de situation de l'immeuble.
C'est donc � bon droit que la cour cantonale a soumis � la loi suisse la forme de l'accord du 20 octobre 1972. Conclu sous seing priv�, cet acte est nul, qu'on le qualifie de vente ou de promesse de vente (art. 216 al. 1 et 2 CO).
4. A juste titre, les parties ne contestent pas l'application du droit suisse � l'action en r�p�tition du paiement de l'indu BGE 106 II 36 S. 41intent�e par la demanderesse. Lorsque l'enrichissement provient d'une prestation fournie en ex�cution d'un contrat invalide, sa restitution est soumise � la loi r�gissant l'acte juridique en cause (ATF 78 II 385).
L'art. 64 CO oblige le d�fendeur � restituer la valeur de son enrichissement au moment de la r�p�tition. La date d�terminante est en l'esp�ce le 4 ao�t 1975, jour de la notification du commandement de payer par lequel la demanderesse a fait valoir ses pr�tentions (ATF 87 II 142). Le 9 novembre 1972, la demanderesse a vers� 552'890 florins � la N. V. Slavenburg's Bank qui en a cr�dit� le compte du d�fendeur. Le d�fendeur n'a pas converti en une autre monnaie la cr�ance qu'il a acquise contre sa banque. La demanderesse n'a pas �tabli que le d�p�t e�t produit des int�r�ts. L'enrichissement du d�fendeur au moment de la r�p�tition est donc de 552'890 florins. La demanderesse ne peut exiger que la contre-valeur de cette somme. Il importe peu qu'en versant des florins, la demanderesse ait ex�cut� un engagement contract� en monnaie suisse, par 647'250 fr. Dans l'action en r�p�tition du paiement de l'indu, l'enrichissement ne se d�termine pas selon les stipulations du contrat invalide, mais d'apr�s la situation patrimoniale du d�fendeur au moment de la r�p�tition (ATF 48 II 235).
Le 4 ao�t 1975, les banques suisses achetaient 100 florins en devises au prix de 101 fr. 70. L'enrichissement du d�fendeur au moment de la r�p�tition correspond donc � 562'289 fr. Le d�fendeur, qui est en demeure depuis le 4 ao�t 1975, doit supporter la perte li�e � la d�pr�ciation ult�rieure de la monnaie n�erlandaise par rapport au franc suisse (ATF 76 II 375 ss; ATF 60 II 340 et les arr�ts cit�s).
5. Le d�fendeur demande r�paration du dommage qu'il pr�tend avoir subi pour s'�tre fi� � la validit� du contrat. Il estime son dommage � 469'500 fr. repr�sentant la diff�rence entre le prix auquel il a vendu son immeuble en 1977 et celui qu'il aurait pu obtenir en 1972. Il soutient que la demanderesse a viol� l'engagement qu'elle avait pris de faire contr�ler la validit� de leur accord en droit suisse.
L'avocat n�erlandais de la demanderesse a certes promis de soumettre � un juriste suisse le texte du projet d'accord. L'objet de cet examen ne ressort toutefois ni des faits all�gu�s par les parties, ni de ceux retenus dans l'arr�t attaqu�. Rien n'indique que les parties ou leurs conseils aient �voqu� ou m�me aper�u la question de la forme du contrat.BGE 106 II 36 S. 42
On ne peut donc admettre que la demanderesse se soit engag�e � faire v�rifier la validit� en la forme de l'accord qu'elle devait passer avec le d�fendeur.
Il n'est pas n�cessaire de d�terminer si l'invalidit� du contrat pour vice de forme est due en l'esp�ce � une n�gligence. Si fautes il y avait, celle du d�fendeur et celle de la demanderesse seraient �quivalentes, ce qui exclut toute responsabilit� fond�e sur la "culpa in contrahendo". Les r�gles de la bonne foi, sur lesquelles repose la responsabilit� pr�contractuelle, n'imposent pas � une partie des recherches juridiques qu'elle est dans la m�me mesure en droit d'attendre de la part de son cocontractant. Au demeurant, le Tribunal f�d�ral n'a impos� � ce jour qu'en cas de dol l'obligation de r�parer le dommage r�sultant de l'invalidit� d'un contrat pour vice de forme (ATF 68 II 237 consid. 2 IV; 49 II 54; 41 II 101 consid. 2; 39 II 227 consid. 4). Aucune manoeuvre dolosive n'est �tablie � la charge de la demanderesse.
102 II 143,
87 II 142
art. 216 al. 1 et 2 CO suite... ,
art. 64 CO

References: ATF 
 ATF 
 art. 59
 ATF 
 ATF 
 art. 216
 ATF 
 ATF 

art. 216

art. 64