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Manuale di Estimo Vittorio Gallerani, Giacomo Zanni, Davide Viaggi Copyright 2005 The McGraw-Hill Companies srl - PDF
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1 Copyright 2005 The Companies srl Caso 13 Stima della tabella millesimale di proprietà in un condominio di 4 piani con appartamenti e negozi nella periferia di Torino 1. Descrizione del fabbricato Criteri di calcolo delle quote millesimali Coefficienti adottati Calcolo della conguagliata per le singole unità immobiliari Calcolo della tabella millesimale di proprietà
2 Copyright 2005 The Companies srl 1. Descrizione del fabbricato Il fabbricato in oggetto è una costruzione condominiale di tipo civile, localizzata in via Sfera, 27, nella prima periferia di Torino, zona Carducci. Il fabbricato si trova all angolo di un isolato ed è costituito da quattro piani più un sotterraneo ad uso cantine. Il piano terra è completamente occupato da 4 negozi e dai rispettivi retrobottega. Due negozi hanno anche a disposizione un magazzino. Il lato sud del palazzo si affaccia su un ampio marciapiede che fiancheggia una strada comunale. La facciata ovest dà su una strada secondaria senza uscita che permette di accedere al cortile del fabbricato. Il lato nord si affaccia su una piccola strada interna al cortile del fabbricato. Il lato est si affaccia su un cortile interno ad uso parcheggio. I piani primo, secondo e terzo sono occupati da appartamenti, distinguibili in due tipologie. Gli appartamenti di tipo A sono due per piano, si affacciano sul lato sud e sovrastano i negozi, con un orientamento prevalente verso sud. Gli appartamenti di tipo B sono due per piano, sono collocati all interno e si affacciano uno verso ovest ed uno verso est. Il cortile interno è occupato da un giardino sul lato ovest e da un parcheggio interno sul lato est. Il fabbricato è dotato di scale e ascensore. Il sottotetto non è abitabile. La pianta dei sotterraneo, del piano terra e di un piano tipo sono riportate nelle figure 1, 2 e 3. La tabella 1 riassume la composizione delle singole unità immobiliari. Figura 1 Pianta sotterraneo cantina B21 cantina B23 cantina B13 cantina B12 cantina B22 cantina A13 cantina A22 cantina A21
3 Figura 2 Pianta piano terra Copyright 2005 The Companies srl cantina B11 cantina A12 magazzino 4 P 12 posti auto Strada secondaria Giardino cantina B13 magazzino 3 cantina A11 retrobottega 1 retrobottega 2 retrobottega 3 retrobottega 4 negozio 1 negozio 2 negozio 3 negozio 4 ingresso/scale ingresso/scale Figura 3 Pianta piani 1-3 Strada principale c.letto 1 bagno bagno c.letto 1 c.letto 2 c.letto 2 B1 B2 terrazza soggiorno soggiorno terrazza c.letto 3 cucina cucina c.letto 3 bagno A1 ingresso/scale A2 bagno ascensore c.letto 2 c.letto 1 tinello cucinotto cucinotto tinello c.letto 1 c.letto 2 terrazza terrazza
4 Tabella 1 Riassunto composizione delle unità immobiliari Copyright 2005 The Companies srl Interno Descrizione Corridio/disim pegno Cucinotto Tinello Cucina Soggiorno Camera da letto 1 1 Negozio Negozio Negozio Negozio Appartamento A Appartamento A Appartamento A Appartamento A Appartamento A Appartamento A Appartamento B Appartamento B Appartamento B Appartamento B Appartamento B Appartamento B Camera da letto 2 Camera da letto 3 Bagno Terrazza Cantina Negozio Retrobottega Magazzino Totale 2. Criteri di calcolo delle quote millesimali Date le caratteristiche dell immobile, le tabelle millesimali sono state calcolate sulla base della conguagliata utilizzando appositi coefficienti (vedi sezione 3). Il calcolo è stato fatto separatamente per i singoli vani, dato che tutti gli appartamenti hanno vani con orientamento, prospetto e diversa. 3. Coefficienti adottati Si riportano di seguito i soli coefficienti utilizzati, omettendo le tabelle generali prese a riferimento. Parametro: Destinazione Appartamento 1 Negozio 0,95 Parametro: Superficie Appartamenti A 0,95 Appartamenti B 1 Parametro: Funzionalità Appartamenti A 1 Appartamenti B 0,99 Negozi 1 e 2 0,95 Negozi 3 e 4 1
5 Parametro: Piano (b4) Copyright 2005 The Companies srl Vano Piano Corridio/disimpegno 0,95 0,98 1 Cucinotto 0,95 0,98 1 Tinello 0,95 0,98 1 Cucina 0,95 0,98 1 Soggiorno 0,95 0,98 1 Camera da letto 1 0,95 0,98 1 Camera da letto 2 0,95 0,98 1 Camera da letto 3 0,95 0,98 1 Bagno 0,95 0,98 1 Terrazza 0,95 0,98 1 Cantina 0,8 1 Negozio 1 Retrobottega 1 Magazzino 1 Parametro: Destinazione Corridio/disimpegno 0,8 Cucinotto 0,9 Tinello 0,95 Cucina 1 Soggiorno 1 Camera da letto 1 1 Camera da letto 2 1 Camera da letto 3 1 Bagno 0,9 Terrazza 0,4 Cantina 0,5 Negozio 1 Retrobottega 0,95 Magazzino 0,85 Parametro: Altezza vano (b6) Unico=1
6 Parametro: Prospetto vano Copyright 2005 The Companies srl strada principale giardino privato parcheggio privato Corridio/disimpegno Cucinotto Tinello 0,9 1 0,95 Cucina 0,9 1 0,95 Soggiorno 0,9 1 0,95 Camera da letto 1 0,85 1 0,95 Camera da letto 2 0,85 1 0,95 Camera da letto 3 0,85 1 0,95 Bagno Terrazza 0,9 1 0,8 Cantina Negozio 1 0,7 0,7 Retrobottega 1 0,8 1 Magazzino Parametro: Orientamento sud ovest nord est Corridio/disimpegno 1 0,95 0,93 0,98 Cucinotto 1 0,95 0,93 0,98 Tinello 1 0,95 0,93 0,98 Cucina 1 0,95 0,93 0,98 Soggiorno 1 0,95 0,93 0,98 Camera da letto 1 1 0,95 0,93 0,98 Camera da letto 2 1 0,95 0,93 0,98 Camera da letto 3 1 0,95 0,93 0,98 Bagno 1 0,95 0,93 0,98 Terrazza 1 0,95 0,93 0,98 Cantina Negozio Retrobottega Magazzino Parametro: Luminosità Cucina B11, B12, B21 e B22 0,95 Soggiorno B11, B12, B21 e B22 0,9 Altri 1 Parametro: Forma vano (b10) Unico=1
7 Parametro: Superficie vano Copyright 2005 The Companies srl Camere da letto >14m2 1 Camere da letto <14m2 0,95 Altri 1 4. Calcolo della conguagliata per le singole unità immobiliari. Tabella 2 Interno 1 Negozio 1 Piano 0 vano Corridio/disimpegno 0 0 0,0 Cucinotto 0 0 0,0 Tinello 0 0 0,0 Cucina 0 0 0,0 Soggiorno 0 0 0,0 Camera da letto ,0 Camera da letto ,0 Camera da letto ,0 Bagno 0 0 0,0 Terrazza 0 0 0,0 Cantina 0 0 0,0 Negozio 36 0,95 1 0, ,0 Retrobottega 18 0,95 1 0,95 1 0,95 1 0, ,76 13,7 Magazzino 0 0, ,0 Totale 54 49,7
8 Tabella 3 Interno 2 Negozio 2 Piano 0 Copyright 2005 The Companies srl vano Corridio/disimpegno 0 0 0,0 Cucinotto 0 0 0,0 Tinello 0 0 0,0 Cucina 0 0 0,0 Soggiorno 0 0 0,0 Camera da letto ,0 Camera da letto ,0 Camera da letto ,0 Bagno 0 0 0,0 Terrazza 0 0 0,0 Cantina 0 0 0,0 Negozio 36 0,95 1 0, ,0 Retrobottega 18 0,95 1 0,95 1 0,95 1 0, ,76 13,7 Magazzino 0 0, ,0 Totale 54 49,7 Tabella 4 Interno 3 Negozio 3 Piano 0 vano Corridio/disimpegno 0 0 0,0 Cucinotto 0 0 0,0 Tinello 0 0 0,0 Cucina 0 0 0,0 Soggiorno 0 0 0,0 Camera da letto ,0 Camera da letto ,0 Camera da letto ,0 Bagno 0 0 0,0 Terrazza 0 0 0,0 Cantina 0 0 0,0 Negozio 36 0, ,0 Retrobottega 18 0, , ,95 17,1 Magazzino 36 0, , ,85 30,6 Totale 90 83,7
9 Tabella 5 Interno 4 Negozio 4 Piano 0 Copyright 2005 The Companies srl vano Corridio/disimpegno 0 0 0,0 Cucinotto 0 0 0,0 Tinello 0 0 0,0 Cucina 0 0 0,0 Soggiorno 0 0 0,0 Camera da letto ,0 Camera da letto ,0 Camera da letto ,0 Bagno 0 0 0,0 Terrazza 0 0 0,0 Cantina 0 0 0,0 Negozio 36 0, ,0 Retrobottega 18 0, , ,95 17,1 Magazzino 30 0, , ,85 25,5 Totale 84 78,6 Tabella 6 Interno 5 Appartamento A11 Piano 1 vano Corridio/disimpegno ,95 1 0,95 0, , ,76 13,7 Cucinotto 8 1 0,95 1 0,95 0, ,9 7,2 Tinello ,95 1 0,95 0,95 1 0, ,855 10,3 Cucina 0 1 0,95 1 0, , ,9 0,0 Soggiorno 0 1 0,95 1 0, , ,9 0,0 Camera da letto ,95 1 0, , ,95 0,808 9,7 Camera da letto ,95 1 0, , ,85 13,6 Camera da letto ,95 1 0, , ,95 0,903 10,8 Bagno 6 1 0,95 1 0,95 0, , ,855 5,1 Terrazza 0 1 0,95 1 0,95 0,4 1 0, ,36 0,0 Cantina , , ,5 6,0 Totale 96 76,4
10 Tabella 7 Interno 6 Appartamento B11 Piano 1 Copyright 2005 The Companies srl vano Corridio/disimpegno ,99 0,95 0, , ,76 22,8 Cucinotto ,99 0,95 0, , ,855 0,0 Tinello ,99 0,95 0, , ,903 0,0 Cucina ,99 0, ,95 0, ,903 10,8 Soggiorno ,99 0, ,95 0, ,855 13,7 Camera da letto ,99 0, , ,95 15,2 Camera da letto ,99 0, , ,95 15,2 Camera da letto ,99 0, , ,95 0,0 Bagno ,99 0,95 0, , ,855 5,1 Terrazza ,99 0,95 0, , ,38 4,6 Cantina ,99 1 0, ,5 4,0 Totale ,4 Tabella 8 Interno 7 Appartamento B21 Piano 1 vano Corridio/disimpegno ,99 0,95 0, , ,784 23,5 Cucinotto ,99 0,95 0, , ,882 0,0 Tinello ,99 0,95 0,95 1 0,95 0, ,884 0,0 Cucina ,99 0, ,95 0,98 0, ,884 10,6 Soggiorno ,99 0, ,95 0,98 0, ,838 13,4 Camera da letto ,99 0, ,95 0, ,931 14,9 Camera da letto ,99 0, ,95 0, ,931 14,9 Camera da letto ,99 0, ,95 0, ,931 0,0 Bagno ,99 0,95 0, , ,882 5,3 Terrazza ,99 0,95 0,4 1 0,8 0, ,314 3,8 Cantina ,99 0,8 0, ,5 4,0 Totale ,4
11 Tabella 9 Interno 8 Appartamento A21 Piano 1 Copyright 2005 The Companies srl vano Corridio/disimpegno ,95 1 0,95 0, , ,784 14,1 Cucinotto 8 1 0,95 1 0,95 0, ,9 7,2 Tinello ,95 1 0,95 0,95 1 0, ,855 10,3 Cucina 0 1 0,95 1 0, , ,9 0,0 Soggiorno 0 1 0,95 1 0, , ,9 0,0 Camera da letto ,95 1 0, , ,95 0,808 9,7 Camera da letto ,95 1 0, , ,85 13,6 Camera da letto ,95 1 0, ,95 0, ,95 0,884 10,6 Bagno 6 1 0,95 1 0,95 0, , ,882 5,3 Terrazza 0 1 0,95 1 0,95 0,4 1 0, ,36 0,0 Cantina ,95 1 0,8 0, ,5 6,0 Totale 96 76,8 Tabella 10 Interno 9 Appartamento A12 Piano 2 vano Corridio/disimpegno ,95 1 0,98 0, , ,76 13,7 Cucinotto 8 1 0,95 1 0,98 0, ,9 7,2 Tinello ,95 1 0,98 0,95 1 0, ,855 10,3 Cucina 0 1 0,95 1 0, , ,9 0,0 Soggiorno 0 1 0,95 1 0, , ,9 0,0 Camera da letto ,95 1 0, , ,95 0,808 9,7 Camera da letto ,95 1 0, , ,85 13,6 Camera da letto ,95 1 0, , ,95 0,903 10,8 Bagno 6 1 0,95 1 0,98 0, , ,855 5,1 Terrazza 0 1 0,95 1 0,98 0,4 1 0, ,36 0,0 Cantina , , ,5 6,0 Totale 96 76,4
12 Copyright 2005 The Companies srl Tabella 11 Interno 10 Appartamento B12 Piano 2 vano Corridio/disimpegno ,99 0,98 0, , ,76 22,8 Cucinotto ,99 0,98 0, , ,855 0,0 Tinello ,99 0,98 0, , ,903 0,0 Cucina ,99 0, ,95 0, ,903 10,8 Soggiorno ,99 0, ,95 0, ,855 13,7 Camera da letto ,99 0, , ,95 15,2 Camera da letto ,99 0, , ,95 15,2 Camera da letto ,99 0, , ,95 0,0 Bagno ,99 0,98 0, , ,855 5,1 Terrazza ,99 0,98 0, , ,38 4,6 Cantina ,99 0,8 0, ,5 6,0 Totale ,4 Tabella 12 Interno 11 Appartamento B22 Piano 2 vano Corridio/disimpegno ,99 0,98 0, , ,784 23,5 Cucinotto ,99 0,98 0, , ,882 0,0 Tinello ,99 0,98 0,95 1 0,95 0, ,884 0,0 Cucina ,99 0, ,95 0,98 0, ,884 10,6 Soggiorno ,99 0, ,95 0,98 0, ,838 13,4 Camera da letto ,99 0, ,95 0, ,931 14,9 Camera da letto ,99 0, ,95 0, ,931 14,9 Camera da letto ,99 0, ,95 0, ,931 0,0 Bagno ,99 0,98 0, , ,882 5,3 Terrazza ,99 0,98 0,4 1 0,8 0, ,314 3,8 Cantina ,99 0,8 0, ,5 6,0 Totale ,4
13 Copyright 2005 The Companies srl Tabella 13 Interno 12 Appartamento A22 Piano 2 vano Corridio/disimpegno ,95 1 0,98 0, , ,784 14,1 Cucinotto 8 1 0,95 1 0,98 0, ,9 7,2 Tinello ,95 1 0,98 0,95 1 0, ,855 10,3 Cucina 0 1 0,95 1 0, , ,9 0,0 Soggiorno 0 1 0,95 1 0, , ,9 0,0 Camera da letto ,95 1 0, , ,95 0,808 9,7 Camera da letto ,95 1 0, , ,85 13,6 Camera da letto ,95 1 0, ,95 0, ,95 0,884 10,6 Bagno 6 1 0,95 1 0,98 0, , ,882 5,3 Terrazza 0 1 0,95 1 0,98 0,4 1 0, ,36 0,0 Cantina ,95 1 0,8 0, ,5 9,0 Totale ,8 Tabella 14 Interno 13 Appartamento A13 Piano 3 vano Corridio/disimpegno , , , ,76 13,7 Cucinotto 8 1 0, , ,9 7,2 Tinello , ,95 1 0, ,855 10,3 Cucina 0 1 0, , ,9 0,0 Soggiorno 0 1 0, , ,9 0,0 Camera da letto , , ,95 0,808 9,7 Camera da letto , , ,85 13,6 Camera da letto , , ,95 0,903 10,8 Bagno 6 1 0, , , ,855 5,1 Terrazza 0 1 0, ,4 1 0, ,36 0,0 Cantina ,95 1 0,8 0, ,5 9,0 Totale ,4
14 Copyright 2005 The Companies srl Tabella 15 Interno 14 Appartamento B13 Piano 3 vano Corridio/disimpegno ,99 1 0, , ,76 22,8 Cucinotto ,99 1 0, , ,855 0,0 Tinello ,99 1 0, , ,903 0,0 Cucina , , ,95 11,4 Soggiorno , , ,95 15,2 Camera da letto , , ,95 15,2 Camera da letto , , ,95 15,2 Camera da letto , , ,95 0,0 Bagno ,99 1 0, , ,855 5,1 Terrazza ,99 1 0, , ,38 4,6 Cantina ,99 1 0, ,5 6,0 Totale ,5 Tabella 16 Interno 15 Appartamento B23 Piano 3 vano Corridio/disimpegno ,99 1 0, , ,784 23,5 Cucinotto ,99 1 0, , ,882 0,0 Tinello ,99 1 0,95 1 0,95 0, ,884 0,0 Cucina , ,95 0, ,931 11,2 Soggiorno , ,95 0, ,931 14,9 Camera da letto , ,95 0, ,931 14,9 Camera da letto , ,95 0, ,931 14,9 Camera da letto , ,95 0, ,931 0,0 Bagno ,99 1 0, , ,882 5,3 Terrazza ,99 1 0,4 1 0,8 0, ,314 3,8 Cantina ,99 0,8 0, ,5 6,0 Totale ,4
15 Copyright 2005 The Companies srl Tabella 17 Interno 16 Appartamento A23 Piano 3 vano Corridio/disimpegno , , , ,784 14,1 Cucinotto 8 1 0, , ,9 7,2 Tinello , ,95 1 0, ,855 10,3 Cucina 0 1 0, , ,9 0,0 Soggiorno 0 1 0, , ,9 0,0 Camera da letto , , ,95 0,808 9,7 Camera da letto , , ,85 13,6 Camera da letto , ,95 0, ,95 0,884 10,6 Bagno 6 1 0, , , ,882 5,3 Terrazza 0 1 0, ,4 1 0, ,36 0,0 Cantina ,95 1 0,8 0, ,5 9,0 Totale ,8 5. Calcolo della tabella millesimale di proprietà. Il calcolo delle quote millesimali di proprietà sono riportate nella tabella 18. Tabella 18 Quote millesimali di proprietà Unità Descrizione Superficie Millesimi di proprietà 1 Negozio 1 49,7 38,6 2 Negozio 2 49,7 38,6 3 Negozio 3 83,7 65,0 4 Negozio 4 78,6 61,0 5 Appartamento A11 76,4 59,3 6 Appartamento A12 76,4 59,3 7 Appartamento A13 79,4 61,7 8 Appartamento A21 76,8 59,6 9 Appartamento A22 79,8 61,9 10 Appartamento A23 79,8 61,9 11 Appartamento B11 91,4 71,0 12 Appartamento B12 93,4 72,5 13 Appartamento B13 95,5 74,2 14 Appartamento B21 90,4 70,2 15 Appartamento B22 92,4 71,7 16 Appartamento B23 94,4 73,3 TOTALE 1287,
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