Source: http://www.maksumaksjad.ee/modules/smartsection/item.php?itemid=611
Timestamp: 2020-08-06 22:38:20+00:00

Document:
Maksumaksja portaal - Mõningaid probleeme eluaseme müügist saadud tulu maksustamisel. Leho Vool - 2008 > august (nr 8) - EML ajakiri MaksuMaksja
EML ajakiri MaksuMaksja > 2008 > august (nr 8) > Mõningaid probleeme eluaseme müügist saadud tulu maksustamisel. Leho Vool
Mõningaid probleeme eluaseme müügist saadud tulu maksustamisel. Leho Vool
Maksuvabastused moodustavad kahtlemata populaarseima osa tulumaksuseadusest, kuna vähemalt kord aastas uurivad maksumaksjad neid eriti põhjalikult. Ilmselt tahab enamik meist kasutada maksimaalselt ära talle seadusega antud õigust teatud tulu saamise korral maksu mitte maksta. Ja ilmselt on see ka põhjendatud, kuna maksude näol on tegemist suurima riigi poolt kehtestatud rahalise koormisega.
Tulumaksuseaduses on erilisel kohal loomulikult kinnisasjade, ehitiste ja korteritega seotud maksuvabastused. See temaatika on aasta-aastalt muutunud üha olulisemaks, kuna 90ndate lõpus alguse saanud kinnisvarabuum on märkamatult teinud paljud meist kinnisvara näol miljonäriks. Kinnisvara väärtuse hüppeline tõus pole mitte ainult teinud inimesi oluliselt varakamaks, vaid tekitanud ka ohtralt probleeme ja vaidlusi, kuna sellise väärtusega vara võõrandamine võib endaga kaasa tuua sadadesse tuhandetesse, vahel ka miljonitesse kroonidesse ulatuva maksukohustuse. On ilmselge, et selliseid “väljaminekuid” üritab inimene pigem vältida, pöörates pilgu abiotsivalt eelkõige tulumaksuseaduse poole.
Maksuvabastuste kataloogis üheks olulisemaks on eluruumi võõrandamisel kasutatav maksuvabastus, juhul kui isik kasutas eluruumi oma peamise või alalise elukohana. Alates kirjeldatud maksuvabastuse seadustamisest on vaieldud pikalt selle üle, mis siis ikkagi on isiku alaline või peamine elukoht, kui kaua peab ta seal elama, mida täpselt “elamise” all silmas on peetud ja kas ühel isikul võib olla ka mitu elukohta. Nendele ja paljudele muudele probleemidele üritamegi järgnevalt vastuse leida.
Abiks maksumaksjale
Tulumaksuseaduses on eelpool kirjeldatud maksuvabastus sätestatud § 15 lg 5 p-s 1, mille järgi ei maksustata tulumaksuga kinnisasja, ehitise või korteri kui vallasasja või elamuühistu osamaksu võõrandamisest saadud kasu, kui kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana.
Tulumaksuseaduse vastava sätte aktuaalsust tunnetas ka Maksu- ja Tolliamet, kes probleemide vältimiseks ja maksumaksja abistamiseks koostas 2004. aastal juhendi “Maksumaksja alalise või peamise elukoha määratlemine maksuvabastuse rakendamisel”[1], mis peaks eelduslikult aitama otsustada, kas eluruumiks olnud kinnisvara võõrandamisel on tegemist olukorraga, mis maksuvabastuse rakendamiseks õiguse annab.
Juhendi järgi kasutatakse elukoha määratlemisel tsiviilseadustiku üldosa seaduses sätestatud elukoha määratlust. TsÜSi § 14 järgi on isiku elukohaks koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab, kusjuures elukoht võib üheaegselt olla mitmes kohas; kui isiku elukohta ei saa kindlaks määrata, loetakse tema elukohaks tema igakordne viibimiskoht.
TsÜS on oma olemuselt suhteliselt abstraktne, seega ei aita see eriti ei maksuhaldurit ega ka maksumaksjat, kuna ei ole öeldud, kui kaua peab isik elukohas elama või milline elutegevus seal täpselt toimuma peab. Püsiva elukoha kindlaksmääramine on järelikult faktiküsimus.
Maksuhaldur selgitab oma juhendis, et peamist elukohta võib tõendada mistahes tõenditega, näiteks riiklikesse registritesse kantud andmed, maksumaksja selgitused, asjassepuutuvate isikute (naabrite) ütlused, elukoha aadressile toimetatud maksumaksja nimega dokumendid, korteriühistu töötajate ja liikmete selgitused, kohaliku omavalitsuse teatised, ajakirjanduse tellimine ja posti laekumine ning teatud juhtudel ka samas asulas töökoha või püsiva sissetuleku olemasolu.
Ilmnevad vastuolud
Siiski ilmnevad juhendis kiiresti ka esimesed vastuolud. Nimelt mainitakse riiklikesse registritesse kantust kui olulist tõendit elukoha määratlemisel, kuid täpsustatakse kohe, et sellistel kannetel ei ole siiski ettemääratud jõudu. Sisuliselt tähendab see, et kuigi tegemist on olulise tõendiga, ei ole see enamasti piisav ning maksuhaldur võtab seda arvesse kogumis teiste asjas tähtsust omavate asjaoludega. Seega pole näiteks rahvastikuregistris olevad andmed piisavad, et veenda maksuhaldurit eluruumi kasutamises püsiva või alalise elukohana. Üldiselt ongi maksuhalduri poolt aktsepteeritud seisukoht, et kui rahvastikuregistri või maksukohustuslaste registri kanne on ainus tõend, ei loeta isiku väidet eluruumi kasutamise osas oma püsiva või alalise elukohana tõendatuks. Selline kategooriline lähenemine võib aga tekitada probleemi alljärgneva näite puhul:
A-l on kaks maja, mis asuvad kõrvalasuvates valdades, üksteisest 5 km kaugusel. A elab vallas X asuvas majas, mis asub teistest elamutest ja inimestest mitu kilomeetrit eemal, seega ühegi inimesega ta läbi ei käi. Poes käib A korra nädalas Y vallas, mis on talle lähemal kui X valla pood ning samuti asub Y vallas ka tema teine maja. Posti tal ei käi ja kõik ametlikud teatised tulevad Y vallas asuvasse majja, kuna A meelest sunnib see teda ennast liigutama ja pealegi saab ta nii teisel majal ka silma peal hoida. Rahvastikuregistri järgi on A elukohaks X vallas asuv maja. Ühel hetkel otsustab A X maja müüa ja kolida elama linna N. Maksuhaldur avastab tehingu tavapärase kontrolli käigus ja määrab A-le maja müügilt tulumaksu, kuna teda on märgatud Y valla poes ja samuti tulevad teatised samas vallas asuvasse majja. A selgitustest, et ta tegelikult elab X vallas ja on ka seal registrisse kantud, maksuhaldur ei hooli.
Kuigi näide võib tunduda pisut ekstreemne, aitab see ilmselt mõista, et registrikande kui ainsa tõendi ebapiisavaks lugemine võib vahel viia ebaõigete järeldusteni.
Kui kaua on püsiv?
Teine vastuolu ilmneb juhendis sellest, et eluruumi võõrandamisel ei ole oluline selle püsiva või alalise elukohana kasutamise ajaline kestus, kuna kestus tõendab ainult konkreetses kohas elamist ja seegi ei saa olla ainsaks tõendiks. Juhend täpsustab, et eluruumi kasutamine püsiva või alalise elukohana ning selle müümise vajadus sõltub väga erinevatest asjaoludest ning teatud juhul võib vajadus elukoha vahetamiseks ilmneda suhteliselt lühikese aja tagant. Juhendis tuuakse mingil kummalisel põhjusel sisse ka konkreetne ajaline määrang, mille järgi võib eluruumi näol olla tegemist isiku püsiva või alalise elukohaga ka juhul, kui isik kasutas seda vaid pool aastat.
Autori hinnangul tekitab sellise näite sissekirjutamine segadust, kuna Maksu- ja Tolliamet on juhendis ise eelnevalt möönnud, et elukoha vahetamine võib sõltuda väga erinevatest asjaoludest. Illustreerime ka siin võimaliku probleemsituatsiooni ühe näitega:
A elab oma elukaaslase B-ga linnas N. Ühel päeval hukkub B aga ootamatult autoõnnetuses ning A otsustab kolida linna K, kuna linnaga N seovad teda halvad mälestused ning pealegi elab linnas K ka A ema C. Nädal pärast K linna kolimist sureb aga ka A ema ootamatu haiguse tõttu ning saatuselöökidest muserdatud A otsustab ka K linna tolmu jalgadelt pühkida, müües maha K linnas asuva korteri ning kolides hoopis linna F. Maksuhaldur avastab tehingu tavapärase kontrolli käigus ning määrab A-le korteri müügilt tulumaksu, kuna leiab, et niivõrd lühikese ajaga ei saa tekkida isikul püsiv või alaline elukoht, pealegi olevat Maksu- ja Tolliamet koostanud juhendi, mille järgi tekib püsiv või alaline elukoht umbes poole aastaga.
Seega võib vahel tekkida olukordi, kus elukoha vahetamise vajadus tekib tõesti ootamatult ning sellistes olukordades võib maksuhalduril olla raske otsustada, kas tegemist on tõepoolest ootamatute asjaoludega ning et isikul olid võõrandatud elukohaga algselt pikaajalisemad plaanid või on tegemist olukorraga, kus isik tegeleb püsivalt hoopis korteriäriga, üritades jätta maksuhaldurile muljet, et tegemist on tema alaliste või püsivate elukohtadega ning et müügid on tingitud elu keerdkäikudest.
Mitu elukohta
Õige põgusalt on reguleeritud juhendis ka mitme elukoha olemasolu. Seda probleemi on lühidalt käsitletud ka varem.[2] Mitme elukoha olemasolu kohta võiks tuua järgneva näite:
A elas oma naise B ja väikse lapse C-ga Pärnus. Ühel hetkel pakuti A-le tasuvat tööd Tallinnas. Kuna Pärnust on Tallinnasse 140 km, oleks igal hommikul ja õhtul kahe linna vahet sõitmine olnud tülikas, A oleks pidanud mitu tundi varem tõusma ning ilmselgelt oleks see nõudnud kallinevaid kütusehindasid silmas pidades ka oluliselt rahalist ressurssi. Neid asjaolusid arvesse võttes leidis A, et on mõttekam osta omale Tallinnas korter ja elada töönädala sees Tallinnas. Niisiis läkski A iga pühapäeva õhtul Tallinnasse tööle ja tuli sealt reede õhtul tagasi Pärnusse oma naise ja lapse juurde. Aasta pärast pakuti A-le aga veelgi tasuvamat tööd Paides. Kuna selline kahe linna vahet sõitmine hakkas negatiivselt mõjutama A, B ja C suhteid, otsustati müüa nii Tallinna kui Pärnu korter ja kolida kogu perega Paidesse.
Maksu- ja Tolliameti seisukoht oli pikka aega selline, et püsivaid või alalisi elukohti saab isikul olla vaid üks. Antud näite puhul tähendanuks see, et kui A oleks korraga müünud nii Pärnu kui Tallinna korteri, oleks ta pidanud maksuhaldurile selgitama, kumb on tema peamine elukoht ehk siis millise korteri puhul müügitulult ta maksuvabastust taotleb. Selline lähenemine kehtis ka juhul, kui A oleks müünud Tallinna ja Pärnu korteri erinevatel aegadel, nt aastase vahega. Mõnes mõttes oli maksuhalduri selline lähenemine isegi aktsepteeritav, kuna ka tavamõistuse kohaselt saab isikul olla vaid üks elukoht, mis kõige enam seostub tema isiklike ja majanduslike huvidega.
Siiski on majanduse üldine areng toonud endaga kaasa ka inimeste mobiilsuse suurenemise ja seega oli vajalik antud lähenemine põhjalikult üle vaadata. Ilmselt nendel kaalutlustel tõigi maksuhaldur juhendisse sisse ka punkti, mille järgi võib isiku elukoht olla üheaegselt mitmes kohas, kuid isik peab sel juhul ise tõestama, et tal oli kaks või enam alalist või püsivat elukohta, kui ta tahab mõlema suhtes maksuvabastust rakendada. Seega antud näite puhul peaks A tõendama, et elas aasta jooksul püsivalt ja samaaegselt nii Tallinnas kui ka Pärnus.
Siiski on juhend mitme elukoha probleemi lahendamisel ebatäielik, kuna ei reguleeri näiteks olukordi, kus isikul on küll mitu elukohta, kuid ta ei kasuta neid „samaaegselt” selle sõna klassikalises tähenduses ehk siis viisil, nagu kirjeldasime näites 3. Arusaamise lihtsustamiseks toome siingi näite ühest võimalikust olukorrast:
A on ärimees, kellel on maja nii linnas N kui ka mereäärses külas K. Talvel elab A linnas, kuna seoses erinevate äriprojektidega on tal vaja pidevalt ringi sõita – linnas on vahemaad lühemad ja mereäärsest majast ei pääse sügava lume tõttu mõnikord liikuma. Suve saabudes kolib A aga sisuliselt K külla elama, kuna äri on siis oluliselt vaiksem ja enamik asju õnnestub korda ajada telefoni teel. K külas asuva maja näol pole tegemist kerge konstruktsiooniga hoonega, vaid korraliku majaga, millel on iseseisev küttesüsteem ja kus saab elada aastaringselt. Tavapäraselt kolib A maale mai alguses ja sealt tagasi linna septembri lõpus, kokku elab ta K külas seega 5 kuud aastas. Suveajaks vormistab ta päevalehed ümber K küla aadressile ja laseb osa kirjugi sinna saata. Kuna majanduskliima on viimastel aastatel olnud kehvapoolne, otsustab A, et teeb äriprojektides pausi ja kolib kolmeks aastaks Rumeeniasse. Seega müüb ta maha nii linnas N kui ka külas K asuva maja. Kas A saab rakendada maksuvabastust ainult N linnas asuva maja osas või on see võimalik ka K külas asuva maja puhul?
Erinevus eelmise näitega seisneb siin selles, et A ei ela N linnas ja K külas “samaaegselt” ehk siis töönädal-nädalavahetus režiimil, vaid kummaski elukohas kindlal aastaajal.
Kõigepealt tekibki küsimus, kas kirjeldatud kahte näidet (näide 3 ja näide 4) peaks maksuhaldur kohtlema maksustamisel samamoodi või esinevad siin põhimõttelised erinevused? Autor leiab, et kirjeldatud olukordi peaks maksuhaldur kohtlema samamoodi. Sõna “samaaegselt” tuleks antud juhul mõista laiemas ajalises kontekstis kui nädal või isegi kuu. Peamiseks pooltargumendiks on siin järjepidevus maksumaksja käitumises – on ju öeldud, et A elab 5 kuud oma K külas asuvas majas igal aastal. Seega on A käitumine järjepidev ja K külas asuvat maja kasutatakse pidevalt. Erandiks oleks siin juhtum, kui A-l on suvekodud kolmes eri asulas ja ta elab igaühes iga kolme aasta tagant või kasutab neid maju korrapäratult vastavalt suvale. Sel juhul tuleks lugeda A peamiseks või alaliseks alukohaks ainult N linnas asuv maja ning suvekodude võõrandamisel ta maksuvabastust rakendada ei saaks.
Teine võimalus oleks läheneda probleemile TuMS § 15 lg 5 p 4 alusel, mille järgi ei maksustata tulumaksuga kinnisasja, ehitise või korteri kui vallasasja või elamuühistu osamaksu võõrandamisest saadud kasu, kui suvila või aiamaja vallasasja või kinnisasja olulise osana on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0.25 hektarit.
Antud säte annaks ärimees A-le justkui võimaluse kasutada K külas asuva maja võõrandamisel TuMS § 15 lg 5 p 4 olevat maksuvabastust, kui on täidetud selle rakendamise eeldused. Kõigepealt peab suvila või aiamaja olema olnud isiku omandis vähemalt kaks aastat. Tekib muidugi küsimus ajalise kriteeriumi mõistlikkuse ja kinnisvaraturu toimimise mõjutamise kohta. Analoogne kahe aasta reegel kehtis kunagi ka korteri või elamu võõrandamisel, kuid muudetigi ära just põhjusel, et see hakkas häirima normaalse kinnisvaraturu tekkimist.
Teiseks peab kinnistu suurus, mille oluliseks osaks suvila või aiamaja on, jääma 2500m2 ehk siis 0.25 hektari piiresse. Ka siin tekib küsimus, et kas selline kinnistu maksimaalsuuruse piiritlemine on arukas. Antud maksuvabastuse toomisel tulumaksuseadusesse peeti silmas just eelmise riigikorra ajal loodud suvilakooperatiive, mis kujutasidki endast väikest hoonet koos selle juurde kuuluva maalapiga, mis eriti midagi peale peenarde ja kartulimaa ei mahutanudki, mistõttu 0.25-hektariline piirang probleemiks ei olnud. Praeguseks on aga inimeste elatustase nii palju tõusnud, et inimestel on võimalik lubada endale suuremaid maatükke. Kas on mõistlik neid seepärast maksukohustusega karistada?
Kolmas tingimus on antud maksuvabastuse juures kõige olulisem. Nimelt peab suvila või aiamaja näol olema tegemist selliste hoonetega, mida ei saa kasutada alaliseks elamiseks ning mis ei kujuta endast seetõttu eluruumi. Taas kord tuleb märkida, et antud sätte loomisel peeti silmas kunagisi suvilakooperatiive, sest sinna kuuluvad hooned kujutasid endast vähese soojapidavusega väga lihtsaid ehitisi, kus sisuliselt oligi võimalik elada vaid suvel. Praeguseks on aga mõiste “suvila” omandanud hoopis teise mõõtme, praegu saaks elada enamikus suvilates aastaringselt, kuigi seda võimalust objektiivsetel kaalutlustel enamasti siiski ei kasutata.
Kuna näites mainisime, et A-le kuuluvat K külas asuvat maja saaks kasutada aastaringselt (küttesüsteemi olemasolu), on tegemist hoonega, mida saab kasutada alaliseks elamiseks, mistõttu ei saaks selle võõrandamisel kasutada TuMS § 15 lg 5 p-s 4 olevat maksuvabastust. Samas peab autor vajalikuks märkida, et antud säte vajaks kindlasti ajakohastamist, sest on olukorra muutumise tõttu lootusetult aegunud ning ei arvesta enam reaalse elukorralduse ja tsiviilkäibega. Sätte olemasolu tulumaksuseaduses on aga siiski vajalik.
Elukoha kasutamine „kuni võõrandamiseni”
Viimaseks uurime veel ka seda, mida tähendab TuMS § 15 lg 5 p 1 sõnastuses /---/ mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana elukoha kasutamine püsivalt või alaliselt kuni võõrandamiseni.
Maksu- ja Tolliameti koostatud juhendis ei ole seda probleemi lähemalt kirjeldatud, kuid autori hinnangul siin mõningad küsimused siiski tekivad. Peamine küsimus on selles, mis hetkeni peab isik eluruumi püsivalt või alaliselt elamiseks kasutama, et ta nimetatud maksuvabastust kasutada saaks.[3] Olukorra illustreerimiseks toome taas ühe näite:
A elas koos oma naise B-ga N linnas asuvas korteris. Kuna A ja B elujärg oli aastatega paranenud, otsustati endale samas linnas osta suurem elamispind. Peagi märgatigi lehes kuulutust, kus pakuti müüa sobivat kolmetoalist korterit. Kuna rahalist ressurssi oli A-l ja B-l piisavalt, ei hakatud ootama, kuni õnnestub oma senine eluase maha müüa, vaid sõlmiti koheselt uue eluaseme müügileping. Vahetult pärast müügilepingu sõlmimist pöördusid A ja B kinnisvaramaakleri D poole, et viimane hakkaks tegelema nende endise korteri müügiga ning kolisid samas ise uude korterisse sisse. Kuna kinnisvaraturg ei olnud kõige paremas seisus, läks 7 kuud, enne kui D-l õnnetus korterile ostja leida ja pooled müügilepingu sõlmisid. Maksuhaldur avastas müügitehingu tavapärase kontrolli käigus ja määras A-le maksu korteri müügilt saadud tulult. Maksuotsuses leidis maksuhaldur, et A ei saa kasutada TuMS § 15 lg 5 p-s 1 olevat maksuvabastust, kuna müüs korteri alles 7 kuud pärast sealt väljakolimist ning müümise hetkel oli tema alaliseks elukohaks juba 7 kuu vältel olnud uus korter.
Siin on küsimus selles, et kas A ja B oleksid pidanud müüdavas korteris elama kuni hetkeni, mil maakler D sellele ostja leiab ja pooled müügilepingu sõlmivad? Autor hinnagul ei ole selline lähenemine põhjendatud, kuna siis võib tekkida olukord, et inimesed hakkavad kujundama oma elutegevust maksusoodustuste saamise eesmärgil. Pealegi on maakleril palju lihtsam oma tööd teha, kui korter vaba on – ta saab igal ajal korterit huvilistele näidata. Kahtlemata oleks see mugavam ka korteriomanikele, kuna korteri näitamise korral peaksid nad oma isiklikud asjad ära korjama, toad korda tegema jne, lisaks oleks keerulisem leida sobivat aega korteri näitamiseks, mis võib samuti pikendada korteri müügiprotsessi. Seega ei ole mõistlik norida selle kallal, kas isik elas füüsiliselt korteris kuni selle võõrandamiseni, vaid lähtuda kontrollis sellest, kas isik pani selle müüki kohe vahetult pärast elukoha vahetamist või mitte. Samas toome teise näite, mis samuti üpris levinud on:
A tutvub klubis B-ga ja pärast mõnda kuud kurameerimist otsustatakse kokku kolida A korterisse. Mõni nädal pärast kokkukolimist otsustatakse abielluda ning kuu pärast kokkukolimist paneb B oma korteri müüki. Kas antud juhul oleks B-l õigus maksuvabastust kasutada?
Antud näide puudutab siis isikuid, kes oma senise elukoha uue vastu vahetavad ning alles mõne aja pärast vana elukoha, mida nad seni alalise või püsiva elukohani kasutasid, müüki panevad. Autori hinnangul tuleks siin anda maksumaksjale väike “armuaeg”. Sisulisel tähendab see, et kui isik paneb oma püsivalt või alaliselt kasutatud elukoha müüki näiteks 3 kuu jooksul pärast püsiva või alalise kasutamise lõppemist, on tal jätkuvalt õigus maksuvabastust kasutada. Periood, mille jooksul asi maksusoodustuse kasutamiseks müüki tuleb panna, tuleks eelnevalt muidugi selgeks vaielda ning maksuhaldur peaks kujundama kindla seisukoha konkreetse ajalise piirangu osas.
Oluline on rõhutada, et maksuvabastuse kasutamine ei tohiks sõltuda sellest, millal püsivalt või alaliselt kasutatud eluase tegelikult võõrandatakse. See sõltub sageli teguritest, mida maksumaksja kontrollida ei suuda (majanduse üldine seis, laenuraha kättesaadavus ja selle intressimäärad, kinnisvaraturu olukord jne), seega oleks põhjendamatu jätta sellest tulenevad maksuriskid maksumaksja kanda. Maksuvabastuse kitsapiirilisus ei tohiks endaga kaasa tuua olukorda, kus isik alandab hinda vaid kinnisvara kiirema müügi ja maksuvabastuse rakendamise huvides, kuigi teab, et kinnisasi või korteriomand on rohkem väärt ning pikema aja jooksul leiaks see ostja ka hinnaga, mis objektiivselt peegeldab vara turuväärtust või millega see algselt müüki pandi.
Kokkuvõtteks tuleb tõdeda, et kinnisasjade võõrandamisel rakendatavad maksuvabastused on kütnud kirgi pikemat aega ja teevad seda päris kindlasti ka edaspidi.[4]
Maksu- ja Tolliameti koostatud juhendi näol on tegemist kahtlemata tänuväärse materjaliga, mis aitab põhimõisteid arusaadavamaks teha ja vältida seega mõningaid probleeme, mis maksuarvestuses võiksid tekkida. Siiski on oluline rõhutada, et juhend pole kaugeltki täiuslik, seda tuleks muuta põhjalikumaks ja ka kaasaegsemaks, sest elu muutub tahes-tahtmata kiiremini kui tulumaksuseadus ja maksupraktika.
Samuti on ilmselge, et tuleb üle vaadata ka teatud kinnisvaraga seonduvad maksusätted, heaks näiteks on siis kas või TuMS § 15 lg 5 p 4, mis praeguseks on oma aja lootusetult ära elanud. Oluline on rõhutada ka maksuvabastuste rakenduspraktika ühtlustamise vajadust.
Käesoleva artikli eesmärgiks ei olnud analüüsida kõiki kinnisvaraga seonduvaid maksuvabastusi, vaid kitsamalt neid, mis seonduvad selle püsiva või alalise eluruumina kasutamisega. Kuid ka selles kitsas kategoorias on veel probleeme, mis samamoodi tähelepanu väärivad, kuid mis artiklisse ei mahtunud. Loodetavasti leiavad need käsitlemist järgmistes kinnisvarateemalistes artiklites.
Ettepanek tulumaksuseaduse muutmiseks
Eesti Maksumaksjate Liit teeb ettepaneku algatada seaduseelnõu, millega muuta tulumaksuseaduse § 15 lõikeid 5 ja 6. Kehtiv redaktsioon, eelkõige § 15 lg 5 punkti 1 osas, ei vasta enam kaasaja kinnisvaraturu tingimustele ning tekitab põhjendamatut ebavõrdsust, mistõttu on tõsine kahtlus, et praegusel kujul võib viidatud säte olla põhiseadusevastane.
Eelkõige vajab laiendamist TuMS § 15 lg 1 punktis 1 sisalduv “kuni võõrandamiseni alalise või peamise elukohana kasutamise” nõue. EML arvates tuleks ka kinnisvara puhul lähtuda samast põhimõttest, mis on § 15 lg 4 punktis 4 sätestatud vallasvara kohta ning tagada maksuvabastus kõikidele isikliku kasutusele juhtudele.
“Isikliku kasutuse” alla kuulub ka näiteks see, kui elamut või korterit kasutab omaniku pereliige või lähisugulane. Samuti võiks olla aktsepteeritav lühiajaline väljaüürimine või ettevõtluses kasutamine. Lisaks eluruumidele võivad isiklikus kasutuses olla ka nt abihooned ja garaažiboksid. Maksuvabastus peaks hõlmama ka pooleliolevat ehitist või hoonestamata krunti, mida maksumaksja kavatses hakata tulevikus elukohana või muul viisil kasutama. Maksuvabastus peaks olema välistatud vaid spekulatiivsetel eesmärkidel edasimüüdava kinnisvara puhul, seda saab reguleerida näiteks tehingute arvu või omandiõiguse kestuse ajalise piiriga.
Teeme ettepaneku sõnastada maksuvabastuse kriteeriumitena esiteks isiklik kasutus (või eesmärk hakata isiklikul otstarbel kasutama), teiseks ajaline kestus (nt kui kinnisasi on isiku omanduses olnud vähemalt kaks aastat) ning kolmandaks tehingute sagedus. Ettevõtluses või üüritulu saamiseks kasutatud elamu või korteri puhul soovitame Saksamaa eeskujul kehtestada pikema kasutusaja nõue (seal antakse maksuvabastus siis, kui vara on isiku omandis olnud üle 10 aasta, muudel juhtudel, kui vara ei kasutatud tulu saamiseks, piisab ühest aastast).
TuMS § 15 lg 5 uue redaktsiooni kehtestamisel oleks kindlasti võimalik ühtlustada praegust teksti ka teiste punktide osas, näiteks võiks kaotada suvila ja aiamaja erisätted ning omandireformist tingitud muud erisused. Ühtlasi soovitame laiendada maksuvabastust isikutele, kes olid kinnisvara kasutajana Eesti residendid, kuid müüsid kinnisvara seoses elama asumisega teise riiki ning kes tulu laekumise ajal on juba mitteresidendid.
täname Teid, et jätkuvalt pöörate tähelepanu Eesti maksusüsteemi võimalikele probleemkohtadele ja teavitate meid nendest.
Teete oma kirjas ettepaneku muuta tulumaksuseaduse § 15, põhjendades ettepanekut võimaliku vastuoluga põhiseadusega. Samas ei ole Teie kirjas täpsustatud, milles mainitud vastuolu seisneb. Te viitate vallasasjade ja kinnisasjade võõrandamise erinevale maksustamisele, samas on isiklikus kasutuses olevate vallasasjade maksuvabastus ja peamise elukohana kasutatava kinnisasja maksuvabastus kehtestatud erinevatel eesmärkidel. Seega on siin asjakohatu võrdse kohtlemise printsiibile viidata. Samuti ei põhjenda Te, miks peaks maksuvabastus kaasnema kõigi isikliku kasutuse juhtudega.
Tulumaksuseaduse § 15 lg 5 punktis 1 sätestatud maksuvabastus isikule, kes müüb kinnisasja, mida kasutas võõrandamiseni oma alalise või peamise elukohana, on antud sellisena, lähtudes eesmärgist toetada inimesi nende kodu vahetamisel. Seetõttu oleks pigem mõistlik tulevaste tulumaksuseaduse muudatustega sellele põhimõttele taas läheneda, sätestades konkreetsemad piirangud elukoha vahetusele – nt ajaline piirang, mille jooksul tuleb kodu omada, või siis raha kasutamise sihtotstarbe piirang (maksuvabastus vaid juhul, kui enne või pärast senise kodu müüki soetatakse uus kodu).
Teie teise ettepanekuga . kaotada erisätted suvilatele ja aiamajadele – nõustume, samuti vajab korrastamist omandireformiga seotud maksusoodustuste osa.
[1] Maksumaksja alalise või peamise elukoha määratlemine maksuvabastuse rakendamisel. – Maksu- ja Tolliameti juhend 28. oktoobrist 2004. Saadaval: www.emta.ee/?id=1996, 04. juuni 2008.
[2] Madis Uusorg. Tulumaks eluaseme müügilt. - Maksumaksja, 2005, nr 11, lk 18-20.
[3]u Viide 2.
[4] Vaata ka Lasse Lehis. Probleeme ja probleemikesi kinnisvara müügitulu maksustamisel ehk kuidas kokku väänata TuMS § 15 lõike 5 mõte ja säte. - Maksumaksja, 2005, nr 11, lk 21-22.

References: § 15
 § 14
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15
 § 15