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Timestamp: 2020-02-21 09:58:41+00:00

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Fußbodenheizung | Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? - KSG - Blog zum Wohnungseigentum
Fußbodenheizung | Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Zuordnung einer Fußbodenheizung
Dr. Martin Häublein geht in einem Beitrag in der ZMR auf die Frage ein, wem die Fußbodenheizung gehört (Dr. M. Häublein, Wem gehört die Fußbodenheizung, in: ZMR 2016 S. 935 f.).
Häublein weist darauf hin, dass das diesbezügliche Meinungsbild in der Literatur uneinheitlich ist und dass sich der BGH bisher mit dieser Frage noch nicht befasst hat. Er geht von einer Fußbodenheizung aus, deren Heizschleifen im Estrich verlegt sind (was die Regel sein dürfte).
Rechtliche Überlegungen zur Frage der Zuordnung einer Fußbodenheizung
Fraglich ist, ob die Heizschleifen deshalb zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind und auch durch eine Teilungserklärung nicht zum Sondereigentum erklärt werden dürfen (wie das z. B. auch für Fenster gilt). Maßgebend sei, so Häublein, die Frage, ob sich aus § 5 Abs. 1 WEG eine Zuweisung der Fußbodenheizung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ergebe.
Aufbau Fußboden mit schwimmendem Estrich – (c) Von Stephan Kortemeier (StephenMS at de.wikipedia) –
Der Estrich sei nach h. M. Gemeinschaftseigentum, das gelte wegen seiner Isolierfunktion. Dieses Argument ist u. E. nicht überzeugend, jedenfalls nicht beim schwimmenden Estrich. Dort liegt die Isolierschicht unterhalb des Estrichs. Dass in diesem Fall auch der Estrich eine zusätzliche Isolierfunktion hat, ist unbestritten. Das gilt aber gleichermaßen auch für den darüber liegenden Bodenbelag, z. B. einem Teppichboden, der unstreitig zum Sondereigentum gehört.
Jedenfalls ziehen die Vertreter der Theorie, nach der es sich beim Estrich zwingend um gemeinschaftliches Eigentum handelt, den Schluss, dass auch die im Estrich verlegten Heizschleifen der Fußbodenheizung zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Eine andere Bewertung ergibt sich konsequenterweise dann, wenn man beim (schwimmenden) Estrich zu dem Ergebnis kommt, dass es sich beim Estrich um Sondereigentum handelt. Dann gehören auch die darin verlegten Heizschleifen nicht zwingend zum Gemeinschaftseigentum.
Häublein weist auf den weiteren vertretenen Standpunkt hin, dass selbst dann, wenn der Estrich zum Gemeinschaftseigentum zählt, die Fußbodenheizung nicht unbedingt dieses Schicksal teilen muss. Dies wird damit begründet, dass – falls die Heizschleifen nicht für das Gesamtheizungssystem relevant sind – die Heizschleifen verändert oder beseitigt werden können, ohne dass für die anderen Eigentümer ein relevanter Nachteil entstehe. Das mache die Heizschleifen gemäß § 5 Abs. 1 WEG zum Sondereigentum. Diese Überlegung lag auch der Heizkörperentscheidung des BGH zu Grunde.
Fazit: Fußbodenheizung in der Regel Sondereigentum
Häublein kommt zu dem Fazit:
Sofern die Fußbodenheizung […] nicht systemrelevant ist und die jeweilige Sondereigentumseinheit über eine Absperrvorrichtung verfügt, die es dem Sondereigentümer erlaubt und die dafür vorgesehen ist, die Heizung vom allgemeinen Heizkreislauf zu trennen, steht die Rechtsprechung des BGH der Annahme von Sondereigentum nicht entgegen (S. 936).
Für Sondereigentum an den Heizschleifen sprächen die Gleichstellung mit Heizkörpern einer konventionellen Heizungsanlage und eine größere Akzeptanz bei den Wohnungseigentümern.
Wir teilen diese Auffassung jedenfalls bei Heizschleifen, die im schwimmenden Estrich verlegt sind und die über eine eigene Absperreinrichtung verfügen. In diesem Fall stehen wir darüberhinaus auf dem Standpunkt, dass der Estrich zum Sondereigentum gehört. Ob sich bei anderen Estrichverlegearten andere Ergebnisse ergeben können, bleibt zu klären.
Relevante BGH-Entscheidung zum Sachverhalt:
Heizkörperentscheidung des BGH
Entscheidung des BGH zu den Versorgungsleitungen

References: BGH 
 § 5
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 BGH 
 BGH 
 BGH

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