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Timestamp: 2017-11-23 14:32:34+00:00

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Condominio: Corte di Cassazione Sentenza 8116 del 1999 | Federproprietà Abruzzo
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Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 22 aprile 2013, n. 9722
Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 11 ottobre 2013, n. 23164
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 16 aprile 2013, n. 9134
Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 9 aprile 2013, n. 8591
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Federproprietà AbruzzoRappresentanzaCassazione Civile, Sezione II, Sentenza 27 luglio 1999 n. 8116
Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza 27 luglio 1999 n. 8116
Posted by: Carlo Troiani
in Rappresentanza
4 mar 2014
assemblea, Condominio, convocazione, corte di cassazione, formazione assemblea, rappresentanza
Quali sono i requisiti perché i comproprietari di un piamo o parte di esso si possano ritenere ritualmente convocati?
SEZIONE SECONDA CIVILE
Dott. Michele LUGARO – Presidente -
Dott. Ugo RICCIO – Consigliere -
Dott. Antonino ELEFANTE – Consigliere -
Dott. Matteo IACUBINO – Consigliere -
Dott. Giovanni SETTIMJ – Rel. Consigliere -
RL, elettivamente domiciliata in ROMA VIA BRUNO BUOZZI 99, presso lo studio dell’avvocato ANTONIO D’ALESSIO, che la difende per procura speciale del Consolato Generale d’Italia a Londra Prot. n. 459 del 04-02-97,
CONDOMINIO,in persona dell’amministratore, Sig.ra MAGNIFICO Maria Giuseppina, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ASIAGO 8, presso lo studio dell’avvocato GIANCARLO SABBADINI, che lo difende, giusta delega in atti;
avverso la sentenza n. 1141-96 della Corte d’Appello di ROMA, depositata il 27-03-96; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04-11-98 dal Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ;
udito l’Avvocato D’ALESSIO ANTONIO, difensore del ricorrente, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato SABBADINI GIANCARLO, difensore del resistente, che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Giovanni GIACALONE che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Con citazione addì 1.6.87, Lidia RL, nella sua qualità di proprietaria d’un appartamento nella palazzina condominiale in Anzio alla Via Catilina n. 2, conveniva in giudizio il condominio innanzi al tribunale di Velletri per sentir dichiarare la nullità dell’assemblea tenutasi il 30.04.87 e delle deliberazioni nell’occasione adottate. In particolare – per quel che in questa sede ancora interessa in relazione ai motivi di ricorso – contestava al convenuto: l’attribuzione arbitraria di 46 millesimi a DC, condomino solo comproprietario d’un’unità indivisa; il mancato invio dell’avviso di convocazione a tutti i condomini; l’errore nell’attribuzione unitaria dei millesimi della proprietà Pace, invece divisa in due porzioni distinte.
Il condominio, nel costituirsi chiedendo la reiezione dell’avversa domanda, eccepiva, tra l’altro, che quanto indicato nella convocazione corrispondeva a quanto discusso e deliberato, che il condomino DC aveva partecipato in rappresentanza di tutti i comproprietari dell’unita e quindi quale titolare degli interi 140 millesimi, che le condomine Pace non avevano mai richiesto l’attribuzione d’una distinta caratura millesimale per le due unità ricavate dall’appartamento originario.
Con sentenza 154-90, il Tribunale di Velletri – ritenuto, tra l’altro, sui punti ancora in questione, che, se errore era ravvisabile nelle decisioni dell’assemblea, esso era, se mai, quello d’aver attribuito al condomino DC una capacità rappresentativa limitata a soli 46 millesimi; che eventuali errori della tabella od innovazioni tali da renderne necessaria la modifica ex art. 68 disp. att. CC dovevano essere fatti valere con specifica azione, nel frattempo dovendosi applicare le tabelle esistenti; che l’asserita mancata convocazione di alcuni condomini, doveva essere dedotta dagli interessati; che quanto osservato circa il numero dei condomini e la caratura delle singole proprietà valeva anche per la questione della ripartizione delle spese – respingeva la domanda.
Avverso detta sentenza la RL proponeva appello. Resisteva il condominio.
Con sentenza n. 1141 del 27.3.96, la Corte d’Appello di Roma rigettava il gravame evidenziando, sempre per quel che qui ancora interessa:
- sul primo motivo relativo alla dedotta violazione dell’art. 67 disp. att. CC – che la partecipazione all’assemblea d’uno dei comproprietari d’una singola unità doveva presumersi in rappresentanza di tutti i comproprietari che la doglianza relativa all’attribuzione al DC di millesimi inferiori a quelli in realtà rappresentati era incoerente con la deduzione dell’insufficienza della maggioranza; che era stato osservato l’art. 1136, 2 comma, CC relativo al quorum necessario ai fini dell’approvazione delle proposte, per cui l’appellante non aveva interesse a dedurre l’assunta irregolarità del numero degli intervenuti, rilevante essendo il solo calcolo delle quote del valore dell’edificio rappresentate, anche in ragione del fatto che non risultava vi fossero stati dei dissenzienti;
- sul secondo motivo, che le tabelle esistenti dovevano essere rispettate fino a quando non ne fosse intervenuta la modifica convenzionale o giudiziale;
- sul terzo motivo, che permaneva il vincolo contrattuale, derivante dai rispettivi atti d’acquisto, al rispetto delle tabelle originariamente prescelte dai condomini;
- i restanti motivi di gravame venivano giudicati irrilevanti o inammissibili nel giudizio d’appello.
Avverso detta sentenza la RL proponeva ricorso per cassazione con due motivi.
Resisteva con controricorso il condominio.
Con il primo motivo la ricorrente – denunziando violazione e falsa applicazione dell’art. 67 disp. att. CC e di tutte le norme con esso connesse e presupposte, in relazione all’art. 360 n. 3 CPC; nullità della sentenza e del procedimento in relazione all’art. 360 n. 4 CPC; vizio di motivazione circa un punto decisivo della controversia ex art. 360 n. 5 CPC – si duole che la Corte di merito abbia errato nel ritenere validamente rappresentate in assemblea le quote delle proprietà DC e Pace concludendo per la sussistenza del quorum: necessario alla validità dell’assemblea che, per contro, a suo avviso non era stato raggiunto.
Il motivo non merita accoglimento già per due considerazioni di carattere generale.
In primo luogo, per la sua stessa genericità, in quanto la ricorrente, deducendo quale causa di nullità della costituzione dell’assemblea l’insussistenza del quorum necessario per la validità della stessa in relazione alla dedotta irregolare partecipazione di rappresentanti per le proprietà DC e Pace, avrebbe dovuto, anzi tutto, facendo esatto riferimento alla ripartizione in quote del valore dell’intero edificio ed indicando le singole quote presenti ed assenti, illustrare la situazione verificatasi in occasione dell’assemblea contestata e dimostrare come l’errata attribuzione dei millesimi relativi alle unità immobiliari DC e Pace avesse determinato l’insussistenza del quorum richiesto per la validità dell’assemblea.
Ciò che non ha fatto, così venendo meno all’obbligo (che, per il principio d’autosufficienza del ricorso per cassazione, incombe sul ricorrente) di mettere il giudice di legittimità in condizione d’accertare, sulla base del solo ricorso, la rilevanza e la decisività della questione prospettatagli ai fini della possibilità, in astratto, d’una definizione della controversia difforme da quella cui è pervenuto il giudice a quo; genericità siffatta comporta la reiezione del motivo.
Nè giova alla ricorrente aver provveduto all’uopo con la memoria depositata prima dell’udienza di discussione, giacché le difese consentite dall’art. 378 CPC sono solo quelle destinate a chiarire i motivi d’impugnazione già svolti ovvero a confutare te tesi avversarie, mentre consentite non sono difese con le quali vengano sollevate questioni nuove non rilevabili d’ufficio o, come nella specie, venga specificato od integrato od ampliato il contenuto dei motivi originari del ricorso (Cass. 19.5.97 n. 4445, 7.3.96 n. 1793, 15.6.95 n. 6756).
In secondo luogo, il motivo va disatteso per difetto di legittimazione della ricorrente a dedurre il preteso vizio d’invalidità dell’assemblea, in quanto si controverte non della sussistenza o meno d’un’idonea convocazione di tutti i comproprietari delle singole unità immobiliari de quibus – questione che, investendo uno dei presupposti di validità della costituzione dell’assemblea e, quindi, un vizio comportante nullità assoluta, può essere sollevata da qualsiasi condomino – ma del potere del soggetto presente in assemblea di rappresentare gli altri soggetti contitolari del medesimo diritto alla partecipazione.
Per tale ipotesi, questa Corte ha ripetutamente evidenziato come, affinché uno dei comproprietari pro indiviso di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all’assemblea del condominio, nonché validamente rappresentato nella medesima con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione da altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni, che l’uno dei predetti comproprietari abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell’assemblea ed abbia conferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza all’altro (Cass. 11.11.92 n. 12119, 28.7.90 n. 7630, 25.5.84 n. 3231, 24.1.80 n. 590).
Quanto, poi, a tale potere, in difetto di norme particolari, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentano sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto (cfr. Cass. 26.4.94 n. 3952).
Può d’altronde, ma solo ad abundantiam, brevemente rilevarsi anche l’infondatezza del motivo stesso.
Quanto alla posizione DC, la ricorrente censura l’impugnata sentenza per erronea applicazione al caso di specie della praesumptio hominis, essendoci ritenuto DC, comproprietario per un quarto d’una porzione immobiliare del complessivo valore di 140 millesimi, rappresentante per implicito anche degli altri comproprietari e, quindi, dell’intera quota, mentre, ad avviso d’essa ricorrente, ex art. 67 disp. att. CC, in difetto di delega da parte degli altri comproprietari, la situazione non avrebbe consentito di considerar presenti nè i 140 millesimi, come ritenuto dai giudici di merito, nè la quota proporzionale di 46 millesimi, come ritenuto dall’assemblea.
Vero è, per contro, che la norma invocata non trova applicazione al caso di specie, in quanto dettata per l’ipotesi in cui tutti i comproprietari di una singola unità immobiliare siano presenti all’assemblea e si renda necessario attribuire all’un d’essi il potere d’esprimere la volontà comune, irrilevanti rimanendo per il condominio gli eventuali contrasti in seno al gruppo dei detti comproprietari.
Nell’ipotesi, invece, che dei comproprietari di una singola unità immobiliare uno solo sia presente all’assemblea, quando non sia contestato o possa comunque ritenersi provato che tutti siano stati idoneamente convocati per averne ricevuta notizia ai pari del comproprietario presente (o comunque da questi), è legittimo presumere – particolarmente ove trattisi di soggetti legati da rapporto di parentela ed, in ogni caso, ove non siano noti contrasti d’interessi tra loro – che, anche in assenza d’espressa delega (questa potendo essere conferita in forma verbale) il comproprietario presente legittimamente rappresenti quelli assenti.
Siffatte valutazioni rientrano nella competenza esclusiva del giudice del merito e, perché possano essere censurate in sede di legittimità, se ne deve non solo dedurre ma anche dimostrare l’erroneità e-o l’illogicità, ciò che, nella specie, la ricorrente non ha fatto, essendosi limitata a contestare apoditticamente quel ricorso alla presunzione che la Corte territoriale ha correttamente operato attenendosi esplicitamente alla giurisprudenza di legittimità in materia.
Nè può costituire valido motivo di censura, sotto l’esaminato profilo, la mancata considerazione, del giudice del merito, della circostanza che, secondo la ricorrente, il DC avrebbe dichiarato a verbale d’essere presente a titolo personale e non in rappresentanza degli altri comproprietari, in quanto, tale circostanza non risultando dall’impugnata sentenza, la ricorrente stessa non prova – ma neppure anche soltanto deduce – d’aver prospettato tale circostanza nella prima fase del giudizio, onde il giudice ne tenesse conto ai fini della formazione del proprio convincimento, per il che la questione non può essere dedotta nè presa in considerazione per la prima volta nella fase di legittimità.
Quanto alla posizione Pace, la ricorrente contesta alla Corte di merito di non aver adeguatamente valutato l’avvenuta divisione, comunicata al condominio, dell’originaria unità immobiliare in due distinte unità, onde la presenza del delegato d’una sola delle due proprietarie, originariamente comproprietarie, non poteva dar luogo, a suo avviso, all’attribuzione dell’intera quota di 140 millesimi.
Il che non è esatto, in quanto, sin quando non sia intervenuta una variazione formale delle tabelle millesimali su richiesta dei condomini interessati, le vicende della singola unità immobiliare rimangono interne al gruppo dei comproprietari dell’unità stessa ed ininfluenti per il condominio, pur se a questo sia stata comunicata l’avvenuta divisione.
Con il secondo motivo la ricorrente – denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 1118, 1136 e 1138 CC e della normativa connessa in relazione all’art. 360 n. 3 CPC; nullità della sentenza e del procedimento ex art. 350 (NDR: così nel testo) n. 4 CPC; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ex art. 360 n. 5 CPC – si duole che la Corte di merito non abbia rilevata l’esclusione d’alcune unità immobiliari dalle tabelle annesse al regolamento di condominio con conseguente stravolgimento della realtà condominiale.
Il motivo è anch’esso viziato da genericità prima ancora che infondato.
Sostiene, infatti, la ricorrente che, in base alla “inoppugnabile documentazione prodotta”, i condomini dovevano essere considerati in numero di 15 e non in numero di 9 come asserito in forza della tabella millesimale allegata al regolamento di condominio; non specifica, tuttavia, la ricorrente nè i nominativi dei condomini asseritamente pretermessi, nè quali siano le unità immobiliari loro appartenenti; nè quali documenti abbia prodotti e quale titolo ciascuno di essi attribuisca per la partecipazione al condominio; in altri termini, la ricorrente si è limitata a dedurre, senza dimostrarlo, che i condomini dovrebbero essere 15 e non 9.
All’uopo non giovano le precisazioni tardivamente fornite con la memoria.
Il che, come già rilevato anche per il primo motivo, contrasta con la necessaria autosufficienza del ricorso per cassazione, la mancanza della cui specificità non consentendo al giudice di legittimità di valutare la rilevanza della censura al fine d’una decisione della controversia astrattamente difforme da quella cui è pervenuto il giudice a quo, ed osta all’esame della censura stessa.
Censura che, comunque, non merita accoglimento.
Se è vero, infatti, che, per la giurisprudenza di questa Corte, le assemblee condominiali e le deliberazioni in esse adottate sono da considerare valide, pur in mancanza di tabelle millesimali, sol che sia rispettata la proporzionalità reale delle quote presenti o votanti rispetto al valore complessivo dell’edificio, è pur vero che le pronunzie in tal senso presuppongono la mancanza delle tabelle, le quali, per contro, quando esistenti, rappresentano la base unica per la determinazione tanto del numero dei condomini ai fini della valida costituzione dell’assemblea, quanto del valore ponderale di ciascuna quota ai fini della validità delle deliberazioni.
Le tabelle millesimali, in vero, hanno natura di pattuizioni contrattuali sia ove predisposte dall’originario costruttore ed inserite nell’atto d’acquisto delle singole unità immobiliari, sia ove deliberate dall’assemblea; pertanto sono vincolanti per ciascun condomino sino alla loro revisione e rappresentano legittima base di calcolo (sinché revisione contrattuale o giudiziale non intervenga) anche se si siano verificate successivamente variazioni di consistenza così dell’edificio come di singole sue porzioni.
Per il che, il condomino il quale intenda impugnare una deliberazione condominiale sotto il profilo dell’invalidità della costituzione dell’assemblea o dell’approvazione della delibera stessa per l’assunta erronea individuazione degli aventi diritto a partecipare all’assemblea o per l’assunta erronea attribuzione dei millesimi pur conformi a tabella, ha l’onere d’impugnare, contestualmente, la tabella millesimale e di chiederne la revisione o la modifica ex art. 69 disp. att. CC.
Domanda che l’odierna ricorrente non risulta abbia formulata.
Nessuno dei motivi meritano accoglimento, il ricorso va respinto.
Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
LA CORTE Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese che liquida in complessive L 4.769.950 delle quali L 4.500.000 per onorari.
Così deciso in Camera di Consiglio il 4.11.98.
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 art. 67
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 art. 69

Art. 1

Art. 7