Source: http://www.waehlergruppe-remagen.de/Eilantrag-Baustopp-Unkeler-Weg.21025.html
Timestamp: 2019-10-14 04:35:57+00:00

Document:
BPlan Unkeler Weg: Eilantrag auf Baustopp
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Sinziger Straße 4, 53424 Remagen
Remagen, den 24. Mai 2008
Beschluss eines Baustopps und Herstellung des ursprünglichen Zustandes auf dem Unkeler Weg für den Bebauungsplan 31.15/00 „Unkeler Weg“, Remagen-Oberwinter
Ø Ungenehmigte Erdaufschüttungen auf dem „Unkeler Weg“
Ø Erhöhung der Bauhöhenlage im Gelände
Ø Verlagerung der Erschließungskosten vom Investor auf die Stadtwerke
hiermit stellen wir für die 38. öffentliche Sitzung des Bau-, Verkehrs- und Umweltausschusses der Stadt Remagen den Antrag auf Beschluss eines sofortigen Baustopps und Herstellung des ursprünglichen Zustandes auf dem Unkeler Weg.
Bereits im September 2007 haben besorgte Anwohner aus der Straße „Im Klosterfeld“ die Kreisverwaltung Ahrweiler auf ungenehmigte Erdaufschüttungen im nördlichen Bereich des öffentlichen Wirtschafts- und Wanderweges „Unkeler Weg“ hingewiesen. In immer größerem Umfang wurde hier eine nicht standfeste Aufschüttung vorgenommen und für die Anlage eines großen Wendeplatzes ca. 5 bis 6 Meter grobes Steinmaterial (mit Müllresten wie Plastikfolien) hoch angeschüttet. In Folge der Aufschüttungen ist die Bauhöhe ohne Rechtsgrundlage um ca. 5 Meter angehoben worden. Ferner wurden die Investitionskosten für die Versorgungsleitungen entgegen der Beschlüsse in den politischen Gremien und zum finanziellen Nachteil der Stadt Remagen von dem Investor auf die Stadtwerke verlagert.
Die Kreisverwaltung Ahrweiler führte daraufhin einen Ortstermin durch und forderte die Stadt Remagen auf, die Wegeführung wieder zugänglich zu machen. In einem Schreiben vom 22.10.2007 teilte die Kreisverwaltung einem besorgten Nachbarn mit, dass sie „den Missständen“ nachgehen werde.
Der Hintergrund zu diesem Sachverhalt stellt sich nach unserem Kenntnisstand wie folgt dar:
Ein Oberwinterer Bürger und langjähriges Ratsmitglied setzte sich dafür ein, in dem betreffenden Bereich des „Unkeler Weges“ (überwiegend Außenbereich in steiler Hanglage) Wohnhäuser zu bauen. Er reichte Ende 2004 eine Bauvoranfrage ein. Da ein Teil der für die Bebauung vorgesehenen Flächen im Außenbereich liegen, beschloss der Stadtrat auf seiner Sitzung am 25.04.2005 die Aufstellung eines Bebauungsplans.
1) Erschließung des Plangebietes
Für die Erschließung des Plangebietes ist der Ausbau des von der Straße „Im Klosterfeld“ im Osten abgehenden Zweiges des „Unkeler Weges“ vorgesehen (siehe Begründung zum B-Planentwurf 31.15/00 „Unkeler Weg“, Stand Juni 2006). Dieser Abschnitt des „Unkeler Wegs“ soll die geplanten Wohnhäuser auf den Flurstücken Nr. 140/1, 140/3, 141/1, 170 und z.T. 169/1 sowie das bestehende Gebäude auf dem Flurstück Nr. 146/8 erschließen.
In der Begründung zum Bebauungsplan unter dem Abschnitt „Verkehrsflächen“ ist nur von einem „kleinen Stichweg“ und einer „kleinen Wendeanlage“ am Ende des Stichweges die Rede. Weiter wird ausgeführt, dass für die Erschließung der geplanten drei neuen Gebäude eine „kleine Wendemöglichkeit“ mit Vor- und Zurückstoßen am Ende des Wohnweges ausreichend sei. Müll- und Möbelfahrzeuge würden ohne Vor- und Zurückstoßen erhebliche Flächen für Wendemöglichkeiten benötigen. Das sei angesichts der geringen Zahl der erschlossenen Gebäude nicht erforderlich.
Regelungen für eine Erschließung des zwischenzeitlich errichteten Gebäudes auf dem Flurstück Nr. 146/9 über den in Nord-Süd-Richtung verlaufenden „Unkeler Weg“ trifft der Bebauungsplan nicht. Ebenso enthält er keine Festsetzungen oder Regelungen für Erdaufschüttungen im gesamten Bereich des „Unkeler Weges“, so wie zwischenzeitlich geschehen.
Für die Festlegung der Höhenlage der geplanten baulichen Anlagen im Gelände setzt der Bebauungsplan die angrenzende gewachsene Wegefläche des „Unkeler Weges“ fest. So darf die max. Höhe der Fußbodenoberkante des Erdgeschosses im „Reinen Wohngebiet 1“ (WR 1) bis zu 0,5 m, im WR 2 bis zu 1,0 m über der Höhe der angrenzenden Verkehrsfläche liegen.
Tatsächlich wurden im letzten Halbjahr 2007 am Ende des „kleinen Stichwegs“ im Bereich des WR 1 und der Flurstücke im Bereich des WR 2 in immer größerem Umfang die o.g. Erdaufschüttungen vorgenommen und zugleich ein großer Wendeplatz angelegt. Dies geschah u.a. in Zusammenhang mit dem Neubau eines Wohnhauses auf dem Flurstück Nr. 146/9 und über eine eigens hierfür angelegte Baustellenzufahrt, die den in Nord-Süd-Richtung verlaufenden und im Bebauungsplan als „öffentlicher Fuß- und Wirtschaftsweg“ ausgewiesenen „Unkeler Weg“ in Anspruch nimmt.
Im südlichen Bereich des Weges (Flurstück Nr. 146/9) beträgt die Aufschüttung mindestens 1,0 bis 1,5 Meter. Im nördlichen Bereich des „Unkeler Wegs“ erreicht die Aufschüttung sogar eine Höhe von schätzungsweise 5 bis 6 Meter. Damit könnten die geplanten Häuser im Bereich WR 1 nunmehr um ca. 5 bis 6 Meter höher errichtet werden als es die Festsetzung im Bebauungsplan vorsieht (siehe hierzu auch Niederschrift öffentliche Ratssitzung vom 10. Juli 2006, TOP 11, Querschnittsprofil auf S. 42 oben). Würden die geplanten Häuser auf dem ursprünglichen gewachsenen Niveau des „Unkeler Weges“ gebaut, hätten sie wegen der Baumkulisse keinen Blick ins Rheintal.
Durch die Erdaufschüttungen im Bereich des WR 1 wurde mithin der öffentliche Fuß- und Wirtschaftsweg komplett zugeschüttet. Er kann seine Funktion nicht mehr erfüllen. Darüber hinaus verläuft im gewachsenen Boden des „Unkeler Weges“ ein Kanal für die Abwasserbeseitigung; derartige Versorgungsleitungen sind gemäß der Baubestimmungen freizuhalten. Eine Entwidmung des öffentlichen Weges durch den Stadtrat ist ebenso nicht erfolgt.
Da diese Aufschüttungen nachträglich erfolgten, erhielten weder die Träger öffentlicher Belange noch die Bürger Gelegenheit dazu, in einem Beteiligungsverfahren nach BauGB zu diesem Eingriff Stellung zu beziehen oder als betroffene Grundstücksnachbarn Anregungen und Bedenken vorzubringen. Dies gilt insbesondere deshalb, weil durch die Aufschüttung die geplanten Häuser im Gelände nunmehr tatsächlich viel höher errichtet werden können. Gleichzeitig wird durch diese Maßnahme die im Beteiligungsverfahren von Seiten der Stadt vorgenommen Reduktionen der maximal zulässigen Bauhöhen bei der rheinseitig geplanten Bebauung wirkungslos (siehe Niederschrift öffentliche Stadtratssitzung vom 10. Juli 2006, Top 11, S. 41). Die Reduktionen der max. zulässigen Bauhöhen wurden aber gerade deshalb neu festgesetzt, um den Belangen zum Schutz des Landschaftsbildes ausreichend Rechnung zu tragen.
2) Problematik Innenbereich – Außenbereich
Im Beteiligungsverfahren nach BauGB hatten Behörden und Bürger erhebliche Einwendungen gegen den Bebauungsplanentwurf vorgebracht.
Die Landesplanung beispielsweise erhob Bedenken dagegen, dass der Bebauungsplan nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt sei. Sie wies darauf hin, dass die Wegeeinteilung des „Unkeler Weges“ hier eindeutig den Innenbereich vom Aussenbereich abgrenze. So falle das Gelände östlich des Unkeler Weges zum Rhein hin steil ab und müsse daher dem Aussenbereich zugeordnet werden.
Die Stadt Remagen stellte dagegen, dass dies nicht der Fall sei. So sei der Geländeverlauf wegen des Bewuchses nur schwer erkennbar. Ferner führte die Stadt aus, dass die Grenze der vorhandenen Bebauung (Unkeler Weg Nr. 11, 13, 15, 17, 59 etc.) durch die Höhenlinie 130 Meter ü. NN gebildet werde. Die geplante, ergänzende Bebauung folge diesem Höhenverlauf und stelle daher eine der vorhandenen Situation angepasste und sinnvolle Abrundung dar.
Diese Darstellung der Stadt Remagen entspricht nicht den gewachsenen, topographischen Verhältnissen draußen im Gelände. Hier wurde in unzutreffender Weise der Eindruck vermittelt, dass die zur Bebauung vorgesehenen Flächen östlich des „Unkeler Weges“ im steilen Hang zum Rhein hin (Außenbereich) auf gleichem Höhenniveau mit den vorhandenen Häuser westlich des „Unkeler Weges“ (Innenbereich) liegen würde.
Tatsächlich stellt sich die Situation im Gelände so dar, dass der zur Bebauung vorgesehenen Bereich östlich des „Unkeler Weges“ zum Rhein hin lediglich auf einer Höhenlinie von ca. 126-127 Meter ü. NN liegt. Die Grenze der vorhandenen Bebauung für die Flurstücke 146/8 und 146/9 oberhalb des „Unkeler Weges“ bildet dagegen die Höhenlinie 136 bis 137 Meter ü. NN. Durch die ungenehmigte Aufschüttung wird der Bereich des WR 1 nunmehr auf ein geschätztes Höhenniveau von ca. 131 bis 133 Meter ü. NN angehoben und verstößt damit gegen die Festsetzung im Bebauungsplan.
3) Erschließungsvertrag
Im Erschließungsvertrag zum Bebauungsplan 31.15/00 “Unkeler Weg“ zwischen der Stadt Remagen und den privaten Erschließungsträgern verpflichten sich letztere, die Entwässerung sowie die Straßenfläche bis zum 31.12.2007 nach einer von der Stadt genehmigten Ausbauplanung fertig zu stellen.
Der von der Stadt genehmigte Ausbauplan (Anlage 2 zum Erschließungsvertrag) wurde im Beratungsverfahren weder den Mitgliedern des Bauausschusses noch den Stadtratsmitgliedern vorgelegt. Der Erschließungsvertrag wurde vom Stadtrat am 14. Dezember 2006 (TOP 3, öffentliche Sitzung) beschlossen. Diskussionsbedarf gab es in der Ratssitzung über die Anzahl der geplanten Wohnhäuser.
Der Erschließungsvertrag, der dem Stadtrat als Entwurf vorgelegt wurde, sah in § 6, Abs. 1 „die Errichtung von ca. 15 Wohnhäusern“ vor. Der im Bauausschuss am 5.12.2006 beschlossene Vertragsentwurf sah dagegen nur die „Errichtung von ca. 3 Wohnhäusern“ vor. Die Verwaltung begründete diese Abweichung in der Ratssitzung mit ihrem Hinweis auf einen „falschen Textbaustein“. Nach reger Diskussion fasste der Stadtrat schließlich den Beschluss, wonach die Erschließungsträger in dem Erschließungsgebiet maximal 4 Wohnhäusern planen dürfen.
4) Erschließungskosten – Kostenübernahme durch den Investor
In der Auswertung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Behördenbeteiligung gemäß § 4 (1) BauGB erklärte die Stadt, dass die Anlieger nicht zu Erschließungskosten herangezogen werden, da die Herstellung der Erschließungsanlagen über einen Erschließungsvertrag mit einem Investor geregelt würden. Darin würden neben dem Ausbaustandard auch Regelungen über die Kostentragung durch den Investor enthalten sein. Da der Stadt insoweit keine Kosten entstünden, könnten auch keine Beiträge erhoben werden (Niederschrift 13. öffentliche Stadtratssitzung 10. Juli 2006, TOP 11, S. 49).
Im Erschließungsvertrag wird diese Regelung nicht umgesetzt. In § 6, Abs.4 heißt es, dass sich die Stadtwerke an den Investitionskosten für die Versorgungsleitungen in Höhe von 100 % beteiligen. Die Auszahlung soll nach Übernahme der Leitung durch die Stadtwerke noch im Haushaltsjahr 2007 erfolgen. Ferner regelt § 6, Abs. 3, dass die Versorgungsleitung nach Inbetriebnahme im Eigentum der Stadtwerke stehen und von diesen unterhalten, erneuert, geändert, abgetrennt und beseitigt werden. Nach § 8, Abs. 1 übernimmt die Stadt die Erschließungsanlagen und Ausgleichsflächen in ihre Baulast.
Entgegen den Beschlussfassungen in den städtischen Gremien wird der Bau der Versorgungsleitungen und deren Folgekosten nicht den privaten Erschließungsträgern auferlegt, sondern über die Stadtwerke auf den Remagener Steuerzahler abgewälzt. Diese vertragliche Regelung ist zum finanziellen Nachteil der Stadt. Die Frage der Verantwortlichkeit ist zu klären.
Ø Ergänzende Feststellungen
im Nachgang zu unserem o.g. Eilantrag vom 24.05.2008 ist ergänzend festzustellen:
1. Die von der Stadt genehmigte Ausbauplanung zum „Unkeler Weg“ sieht den Ausbau des ursprünglichen „Unkeler Weges“ im nord-südlich verlaufenden Bereich auf einer Breite von 3,50 Meter vor.
2. Die in diesem Bereich nachträglich vorgenommenen, nicht standfesten Aufschüttungen von bis zu 6 Metern Höhe auf den „Unkeler Weg“ und einer Tiefe von bis zu ca. 15 Meter unterhalb des „Unkeler Weges“ werden nicht durch die von der Stadt genehmigte Ausbauplanung abgedeckt. Die Aufschüttungen erfolgten ohne behördliche Genehmigung und sind damit illegal.
3. Um die Aufschüttungen zu ermöglichen, wurde der Baumbestand auf den Parzellen unterhalb des Unkeler Weges zu einem Zeitpunkt im Sommer 2007 gerodet, der für Abholzungen nicht zulässig ist. Die Abholzungen - auch auf der dort liegenden städtischen Parzelle - erfolgten ebenfalls ohne Genehmigung auf Veranlassung des Erschließungsträgers.
4. Bei den Aufschüttungen handelt es sich um Bauschuttmaterial und damit um eine illegale Deponierung in einem Baugebiet. Schätzungsweise wurden hier 1.000 bis 1.500 Tonnen Bauschutt entsorgt und endgelagert. Für die ordnungsgemäße Entsorgung derartigen Bauschutts auf einer Deponie entstehen nach unseren Informationen Kosten von ca. 15,00 Euro pro Tonne zuzüglich Transportkosten.
5. Ob und inwieweit der Bauschutt belastet oder kontaminiert ist und damit eine Gefahr für die Umwelt und das Grundwasser darstellt, kann vor hier aus nicht festgestellt werden.
6. In Kürze soll die Straßenfläche auf dem aufgeschütteten „Unkeler Weg“ fertiggestellt und eine bituminöse Fahrbahndecke aufgetragen werden. Die Erschließungsträger sind hier bereits im Verzug, da sie sich im Erschließungsvertrag zur Fertigstellung der Straßenfläche gemäß Ausbauplanung bis zum 31.12.2007 verpflichtet haben.
Die Kreisverwaltung Ahrweiler hatte die Stadt Remagen bereits im Oktober 2007 aufgefordert, tätig zu werden und die ursprüngliche Wegeführung „Unkeler Weg“ wieder zugänglich zu machen. Dies ist bis heute nicht erfolgt. Wir halten es daher für erforderlich, dass die Verwaltung das diesbezügliche Antwortschreiben der Stadt Remagen an die Kreisverwaltung Ahrweiler den Bauauschussmitgliedern in der Sitzung am 27. Mai 2008 aushändigt.
Im Erschließungsvertrag regelt § 2 Absatz 2 „Fertigstellung der Anlagen“ folgenden Sachverhalt: „Erfüllt der Erschließungsträger seine Verpflichtungen nicht oder fehlerhaft, so ist die Stadt berechtigt, ihm schriftlich eine angemessene Frist zur Ausführung der Arbeiten zu setzen. Erfüllt der Erschließungsträger bis zum Ablauf dieser Frist die vertraglichen Verpflichtungen nicht, so ist die Stadt berechtigt, die Arbeiten auf Kosten des Erschließungsträgers auszuführen, ausführen zu lassen oder von diesem Vertrag zurückzutreten“. Wir bitten um Auskunft in der Bauauschussitzung am 27.05.2008, ob und mit welchem Ergebnis die Stadt den Erschließungsträger zur Beseitigung der illegalen Bauschuttaufschüttungen aufgefordert hat.
Wir gehen davon aus, dass die Stadtverwaltung nunmehr die zuständigen Stellen einschaltet, einen sofortigen Baustopp erwirkt und insbesondere von ihren im Erschließungsvertrag geregelten Rechten und Pflichten Gebrauch macht:
Die Fraktionsvorsitzenden erhalten eine Durchschrift dieses Schreibens.

References: § 6
 § 4
 § 6
 § 6
 § 8
 § 2