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Timestamp: 2020-04-07 22:26:13+00:00

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14 Bebauungsplan 1-2b Begründung derlich, auch im Plangebiet neue Wohnungen in relevantem Umfang zu errichten. Aufgrund der stadträumlichen Lage, der Nutzungsdichte und der Belastungen durch den Verkehrslärm eignet sich das Plangebiet nur bedingt für Wohnnutzung. Dennoch kann der Standort aufgrund der Lage an der Grünanlage Friedrichswerder auch für Wohnungen attraktiv sein. Daher werden Wohnungen im achten und neunten Vollgeschoss allgemein zugelassen, jedoch nicht zwingend festgesetzt.
Die Lage des Gebäudes und die Anordnung nur in den oberen Geschossen sichern eine gute Belichtung der Wohnungen. Um trotz möglicher Beeinträchtigungen, insbesondere durch Lärmbelastung, gesunde Wohnverhältnisse sicherzustellen, ist eine lärmgeschützte Anordnung der Wohnungsgrundrisse erforderlich.
Ausschluss von Tankstellen (textliche Festsetzung 1.2)
Die Errichtung einer Tankstelle im Plangebiet widerspricht den angestrebten städtebaulichen Gestaltungsanforderungen (Unterbrechung durchgehender Erdgeschosszonen durch offene Bebauung, Gehwegüberfahrten). Aufgrund der in der Innenstadt sinkenden Zahl von Tankstellen und möglichen Standorten für diese Betriebe wurde die Möglichkeit der Einordnung einer Tankstelle genauer geprüft.
Die Einordnung einer Tankstelle mit Zufahrt vom Spittelmarkt wäre in der gegenwärtigen Situation nicht möglich. Auch nach einem Straßenumbau würde der Verkehrsfluss auf der Bundesstraße durch zur Tankstelle abbiegende Fahrzeuge erheblich beeinträchtigt werden. Des Weiteren würde dadurch das städtebauliche Ziel einer geschlossenen Randbebauung mit attraktiver Erdgeschossnutzung beeinträchtigt.
Eine Zufahrt käme allein von der Kurstraße in Frage. Dieses ist jedoch gleichzeitig die einzige Möglichkeit der Zufahrt auf das Grundstück. Zudem hat die Kurstraße in diesem Bereich künftig eine Breite von etwa 15 m und übernimmt die Funktion einer Erschließungsstraße. Aus den zuvor genannten städtebaulichen Gründen müsste die Tankstelle zur Grünfläche hin orientiert sein. Dieses würde die öffentliche Nutzung unvertretbar hoch beeinträchtigen.
Tankstellen werden auf dem vergleichsweise kleinen Grundstück an diesem zentralen innerstädtischen Platz daher nicht zugelassen.
Maß der Nutzung (zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 2.2)
Durch die Festsetzung von Baugrenzen und der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse wird das Volumen der Baukörper begrenzt und ein geformtes Massenmodell räumlich beschrieben.
Durch die Baugrenzen wird eine Bebauung bis an die Grundstücksgrenzen zugelassen. Die Sicherung einer Bebauung an der Grundstücksgrenze durch Baulinien unterbleibt in Anbetracht des ohnehin begrenzten Spielraumes bei der Realisierung von Gebäuden innerhalb der Regelungen des Bebauungsplans. Zum Innenhof wird eine Überschreitung der Baugrenze um 1,3 m für Fluchtbalkone als Rettungsweg zwischen zwei Treppenhäusern ausnahmsweise zugelassen, wenn dieses bauordnungsrechtlich aus Brandschutzgründen erforderlich ist. Eine Anpassung der Baugrenzen erfolgte in Anbetracht der Dimensionen des Innenhofes nicht.
Insgesamt werden neun Vollgeschosse zugelassen. Zur Betonung der Gebäudeecken tritt oberhalb des 7. Vollgeschosses die Baugrenze zum Spittelmarkt um 2,0 m zurück. Zur Niederwallstraße und zur Kurstraße erfolgt eine Rückstaffelung des 8. und 9. Vollgeschosses um jeweils 1,3 m. Diese Staffelung wird entlang der Kleinen Kurstraße fortgesetzt, um hier einen aufgelockerteren Übergang zur angrenzenden Grünanlage zu schaffen. Größere Rückstaffelungen sind grundsätzlich vorstellbar.
Oberhalb des 9. Vollgeschosses ist die Ausbildung eines Daches zulässig, das vorwiegend der Unterbringung von technischen Einrichtungen dienen soll. Die Dachflächen sind mit einer Neigung bis zu 40° auszubilden. Dachaufbauten werden nicht zugelassen, damit die von der umgebenden Bebauung aus gut sichtbare Dachlandschaft einen optisch ruhigen Eindruck vermittelt. Aufbauten für AufzugsStand: 14. Mai 2004
Bebauungsplan 1-2b 15
Begründung anlagen und Klimatechnik sollen unterhalb des Daches untergebracht werden. Werbeanlagen oberhalb des obersten Vollgeschosses werden hiermit ebenfalls ausgeschlossen. Zwingende bauordnungsrechtliche Bestimmungen zu Schornsteinen, Ansaug- und Abluftrohren und weiteren technischen Einrichtungen bleiben hiervon ebenso unberührt, wie andere zwingende gesetzliche Vorschriften, aufgrund derer eine Überschreitung unvermeidbar ist.
Durch die Festsetzungen des städtebaulich relevanten maximalen Volumens wird der Baukörper allseitig eng mit Baugrenzen umschlossen; die Grundfläche bzw. die Grundflächenzahl wird nicht noch einmal numerisch festgesetzt. Die durch Planzeichnung ganz konkret festgelegte Fläche des Baukörpers ist eine Festsetzung mit Doppelcharakter; sie bestimmt zum einen die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO und ist Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO; zum anderen legt sie zugleich die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne von § 23 BauNVO fest. In Verbindung mit der zulässigen Höhe des Baukörpers ergibt sich rechnerisch eine Geschossfläche von ca. 15.000 m² Dieses betrifft für das Plangebiet die Baugrenze zur Kurstraße, die in diesem Bereich eine Breite von ca. 15 m hat. An die übrigen Baugrenzen grenzen breite öffentliche Flächen, deren Mitte nicht durch die Abstandflächen überschritten wird.
Entlang der Kurstraße ist zu differenzieren zwischen der Ecke am Spittelmarkt, die aus städtebaulichen Gründen betont werden soll und der Bebauung im weiteren Verlauf der Kurstraße. Bei neun zulässigen Vollgeschossen im Bereich der Höhenbetonung ergibt sich bei Annahme einer durchschnittlichen Geschosshöhe (brutto) von 3,5 m eine Gebäudehöhe von ca. 31,5 m über Gehweg. Im weiteren Verlauf der Kurstraße tritt die neungeschossige Bebauung 1,3 m hinter die Straßenbegrenzungslinie zurück.
Gemäß § 1 Abs. 5 Nr. 1 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohnund Arbeitsbevölkerung zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die Abstandflächenregelungen in der BauOBln.
Mit § 6 BauOBln sind die bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestabstände festgelegt.
Die Festsetzungen dieses Bebauungsplans setzen sich gem. § 6 Abs.14 BauOBln durch ausdrückliche Festsetzungen über die Abstandflächenregelungen des § 6 BauOBln hinweg.
Der Vorrang des Bebauungsplans gegenüber der bauordnungsrechtlichen Abstandflächentiefe ist nur bei "ausdrücklicher" planerischer Ausweisung gegeben, die außerdem noch zwingenden Charakter haben muss. Das berücksichtigt der Bebauungsplan durch die Baukörperausweisung.
Daher wird diesen Gebäudehöhen im Hinblick auf die besondere Situation gegenüber den mit der Bauordnung verfolgten generellen Zielen Vorrang eingeräumt.
Um die diesbezüglichen Belange der Eigentümer und Bewohner sowohl innerhalb als auch außerhalb des Plangebietes und folglich auch in den unmittelbar angrenzenden Gebieten würdigen zu können, schreibt der Gesetzgeber in den §§ 3 und 4 des BauGB die Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange vor. Bei der Abwägung hat der Plangeber die von § 6 geschützten Rechtsgüter Stand: 14. Mai 2004
Bebauungsplan 1-2b Begründung als Belang zu berücksichtigen. Maßgeblich ist insoweit ausschließlich, ob die Festsetzungen abwägungsfehlerfrei getroffen wurden. Dies setzt insbesondere voraus, dass die durch die geringeren Abstandflächen betroffenen Belange zutreffend in die Abwägung eingestellt und mit den besonderen städtebaulichen Gründen, die die Festsetzung geringerer Abstandflächen erforderlich macht, abgewogen wurde.
Eine Unterschreitung der Abstandflächen ist städtebaulich vertretbar, da die Abstandflächen entlang der Kurstraße nur auf einer Länge von 26,8 m unterschritten werden und daher die gesunden Wohnund Arbeitsverhältnisse nicht erheblich beeinträchtigt werden.
Überschreitung der Nutzungsmaße nach § 17 BauNVO
Durch die Planung werden die durch § 17 Abs. 1 BauNVO bestimmten Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung mit einer GFZ von 3,0 für Kerngebiete überschritten.
Gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO kann die Obergrenze überschritten werden, wenn
Die genannten Überschreitungen sind im Sinne von § 17 Abs. 2 BauNVO aus folgenden besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich:
Die zentrale innerstädtische Lage des Plangebietes sowie eine Neubebauung in Anlehnung an die historische Struktur erfordern eine verdichtete Kerngebietsnutzung.
Die Zielsetzung, hier einen Büro- und Dienstleistungsstandort mit zentralen Funktionen entstehen zu lassen, setzt eine hohe bauliche Dichte voraus und entspricht den Intentionen des Flächennutzungsplans.
Die stadträumlich angestrebte vielfältige Nutzungsstruktur setzt ein hohes Aufkommen von Besuchern und Kunden voraus, das mit einer hohen baulichen Dichte einhergeht und erfordert eine angemessene Nutzungsdichte und -mischung entsprechend der künftigen Stellung des Plangebietes im städtischen Funktionsgefüge.
Die angestrebte städtebauliche Struktur erfordert ein vollständig überbautes Grundstück, das von öffentlichen Straßen oder Plätzen umgeben ist. Aus dieser kompakten Gebäudestruktur resultiert bei üblichen innerstädtischen Gebäudehöhen, die noch unter denen der bestehenden Gebäude im näheren und weiteren Umfeld bleiben, eine rechnerische Dichte, die über den Obergrenzen nach § 17 BauNVO liegt.
Das allgemeine Ziel des sparsamen Umganges mit Flächen erfordert gerade für zentrale innerstädtische Standorte eine bauliche Verdichtung. So kann die Zahl der Verkehrsbewegungen minimiert und eine Zersiedelung an der Peripherie entgegen gewirkt werden.
Die Überschreitung des Nutzungsmaßes wird durch folgende Umstände und Maßnahmen im Sinne von § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO ausgeglichen: Angrenzend an den Geltungsbereich des Bebauungsplans wird im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme eine ca. 6.900 m² große öffentliche Parkanlage mit Kinderspielplatz festgesetzt, die sich ausgleichend auswirkt. In die Abwägung ist dabei allerdings einzustellen, dass diese Fläche als Grünanlage bereits vorhanden ist, jedoch durch Maßnahmen aufgewertet wird und insbesondere durch die Errichtung der baulichen Anlage im Bebauungsplan 1-2b von den störenden Emissionen der Hauptverkehrsstraßen abgeschirmt wird.
Als ausgleichender Umstand kann auch die räumliche Nähe des Spreekanals herangezogen werden.

References: § 16
 § 19
 § 23
 § 1
 § 6
 § 6
 § 6
 § 6
 § 17
 § 17
 § 17
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