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Ley de arrendamientos urbanos de 1947
ORDEN de 21 de marzo de 1947, acordada en Consejo de Ministros, por la que se dispone la publicación en el BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO del texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de 31 de diciembre de 1946. (BOE 90 de 31/3/1947 y 93 de 3/4/1947)
Ilmo. Sr.: La Ley de Bases de Arrendamientos Urbanos, de 31 de diciembre de 1946, autorizó en su artículo único al Ministro de Justicia para que, dentro de los noventa días siguientes de su promulgación, dispusiera la publicación en el BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO del texto articulado de la propia Ley.
A tal fin, por Orden de 13 de enero último se nombró por este Ministerio una Comisión que ha realizado la labor que le fue asignada, ajustándose estrictamente en ella a los preceptos básicos de la Ley y al cometido que le fue encomendado.
En su virtud, este Ministerio, previo acuerdo del Consejo de Ministros, ha tenido a bien aprobar el adjunto texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de 31 de diciembre de 1946, el que se publicará en el BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO.
Madrid, 21 de marzo de 1947.
Texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos
CAPÍTULO I Ámbito de aplicación de la Ley - Clases y características de los contratos que regula
Artículo 1. El arrendamiento que regula esta Ley es el de fincas urbanas y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocios, refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, de comercio o de enseñanza con fin lucrativo.
Regula, asimismo, los subarriendos y cesiones de vivienda y de locales de negocio, así como el arrendamiento de viviendas amuebladas.
Artículo 2. Quedan excluidos de la presente Ley y se regirán por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil o en la Legislación foral, en su caso, y en las Leyes procesales comunes, los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o locales de negocios, con o sin muebles, de fincas situadas en lugares en que el arrendatario no tenga su residencia habitual y limitados a la temporada de verano o a cualquier otra.
Artículo 3. Asimismo quedan excluidos de esta Ley y se atemperarán a lo dispuesto en la vigente legislación sobre arrendamientos rústicos, aquellos contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento del predio con que cuente la finalidad primordial del arriendo. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el objeto principal del arrendamiento es la explotación de aquel predio cuando la contribución territorial de la finca por rústica sea superior a la urbana.
Artículo 4. También queda excluido de esta Ley, rigiéndose por lo pactado y por lo dispuesto en la legislación civil común y foral, el arrendamiento de industrias o negocios de la clase que fuere. Pero sólo se reputará existente dicho arrendamiento cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él establecido; de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente, para serlo, de meras formalidades administrativas.
Artículo 5. Cuando el arrendamiento no lo fuere de industria o negocio, si la finalidad del contrato es el establecimiento por el arrendatario de su propio negocio o industria, quedará comprendido en la presente Ley y conceptuado como arrendamiento de local de negocio, por muy importantes, esenciales o diversas que fueren las estimulaciones o las cosas con que el local se hubiere arrendado, tales como viviendas, almacenes, terrenos, saltos de agua, fuerza motriz, maquinaria, instalaciones y, en general, cualquier otra destinada a ser utilizada en la explotación del arrendatario.
Artículo 6. Si el arrendamiento fuere de una industria o negocio que, aunque comprendido en el artículo cuarto, perteneciere a la clase de espectáculos, tales como locales de recreo, casinos, teatros, circos o cinematógrafos, y el primero de enero de mil novecientos cuarenta y siete excediere de dos años de duración o se celebrare después de dicha fecha, por plazo igual o superior, el arrendatario gozará del beneficio de prórroga obligatoria, y en el caso de que el arrendador haga uso de la facultad que le confiere la causa primera de excepción del Artículo 76, se aplicará lo dispuesto en el Capítulo VIII, para los locales de negocio, salvo el requisito b) del Artículo 90, que no será exigible, y en lo relativo a la indemnización, que se limitará al importe de una anualidad de la renta. Tampoco tendrá el arrendatario derecho al traspaso.
Artículo 7. El contrato de inquilinato no perderá su carácter por la circunstancia de que el inquilino, su cónyuge o parientes de uno u otro hasta el tercer grado, que con cualquiera de ellos conviva, ejerzan en la vivienda o en sus dependencias una profesión, función pública o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación.
Artículo 8. Los locales ocupados por dependencias del Estado, Provincia, Municipio u otras Corporaciones de Derecho Público, serán reputados como viviendas a los efectos de esta Ley.
También se estimarán así los que ocupen entidades benéficas, asociaciones piadosas y, en general, cualquier otra que no persiga fin de lucro.
Artículo 9. El contrato de arrendamiento de local de negocio no perderá su carácter por la circunstancia de que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan en él su vivienda.
Artículo 10. El local destinado a mero escritorio u oficina no se reputará local de negocio, sino vivienda, aunque su inquilino se valga de él para ejercer actividad de comercio, de industria o de enseñanza con fin lucrativo; pero cuando interiormente se comunique con otro ocupado por el mismo arrendatario, que merezca la conceptuación de local de negocio, ambos se considerarán como uno solo de este último carácter.
Será también aplicable a los depósitos y almacenes lo establecido en el párrafo anterior para los escritorios u oficinas.
CAPÍTULO II Naturaleza de los derechos que concede esta Ley
Artículo 11. Los beneficios que la presente Ley otorga a los inquilinos de viviendas, con o sin muebles, y a los subarrendatarios de las mismas, serán, irrenunciable, considerándose nula y sin valor ni efecto alguno cualquier estipulación que los contradiga; Serán, en cambio, renunciables los que confiere al arrendador, lo sea de local de negocio o de vivienda, y a los arrendatarios y subarrendatarios de locales de negocio, salvo el de prórroga del contrato de arrendamiento, cuyo derecho no podrá ser renunciado por el arrendatario.
Artículo 12. Aunque no exista reciprocidad de trato con el país a que pertenezca el extranjero inquilino o subarrendatario de una vivienda, será equiparado al español; mas cuando el extranjero sea arrendador de vivienda o local de negocio, o arrendatario o subarrendatario de estos últimos locales, se estará a lo que dispongan los Tratados Internacionales vigentes.
Artículo 13. En aquellos casos en que la cuestión debatida, no obstante referirse a las materias que esta Ley regula, no aparezca expresamente prescrita en la misma, los Tribunales aplicarán sus preceptos por analogía.
CAPÍTULO III Del subarriendo
SECCIÓN PRIMERA Del subarriendo de viviendas
Artículo 14. El subarriendo de vivienda exigirá siempre la autorización expresa y escrita del arrendador y la entrega al subarrendatario de mobiliario, adecuado y suficiente para el destino pactado.
Artículo 15. Las viviendas podrán subarrendarse total o parcialmente.
El subarriendo parcial podrá serlo de una o más habitaciones y con distintas personas.
El subarriendo total recaerá sobre todas las habitaciones; con inclusión de las destinadas a los servicios, y habrá de celebrarse con una sola persona.
Sin admitirse prueba en contrario, se presumirá que es parcial el subarriendo cuando el inquilino siga habitando en la vivienda, y que es total, cuando no permanezca en ella.
Artículo 16. En el subarriendo parcial no podrá percibir el inquilino por cada habitación objeto del mismo un alquiler superior a la cantidad que resulte dividir el doble de la renta asignada al piso por el número de habitaciones no designadas a servicios con que cuente, ni aun a pretexto de hallarse comprendidos los de agua, luz, gas, calefacción, teléfono o cualquier otro de naturaleza análoga, los cuales serán siempre a cargo del subarrendador.
Artículo 17. El precio del subarriendo total no excederá del doble del que corresponda al arrendamiento, siendo a cargo del subarrendatario el pago de los suministros y servicios de la vivienda, incluso el de los que pudieran pertenecer al inquilino.
Artículo 18. La determinación de la renta del arrendamiento para fijar la del subarriendo se hará tomando como base la que proceda conforme a esta Ley, aunque la que figurare en el contrato del inquilino con el arrendador resultare superior.
Artículo 19. La autorización del arrendador para subarrendar no dará lugar al aumento de la renta; pero aquél tendrá derecho a participar en el precio del subarriendo en la cuantía que convenga con el inquilino, siempre que al autorizarlo reserve su participación y fije la cuantía o porcentaje de ésta.
Artículo 20. Durante la vigencia del contrato de subarriendo total o parcial, podrá revisarse el precio a instancia del subarrendatario, y si ejercitada la oportuna acción resultare que paga cantidades superiores a las que autoriza esta Ley, le cabrá optar entre resolver el contrato con abono por el inquilino de lo indebidamente cobrado o por esto último, sin resolución de aquél. En este caso, con preferencia a cualquier otro acreedor del inquilino, podrá el subarrendatario obtener el resarcimiento descontando, al hacer sus pagos periódicos, la mitad de lo que, periódicamente también, hubiere satisfecho de más, sin que hasta obtener el completo abono de tales responsabilidades pueda ser compelido a abandonar la vivienda por vencimiento del contrato.
Artículo 21. Si ejercitada la acción revisoria resultare el mobiliario insuficiente o inadecuado, el ocupante de la vivienda subarrendada podrá continuar en ella, obligando al inquilino a reponer los muebles que faltaren, con devolución de la mitad de lo que hubiere percibido por merced del subarriendo si el incumplimiento fuere parcial, y de toda ella si total. Además, hasta que se complete o reponga el mobiliario, le cabrá limitar sus pagos al importe de la renta del arrendamiento y obtener el resarcimiento en el modo y con las ventajas establecidas en el artículo anterior, sin que en el interregno quepa tampoco obligarle a desocuparla por haber vencido el plazo del subarriendo.
Artículo 22. En ningún caso el subarriendo de vivienda dará lugar a su transformación en local de negocio.
Artículo 23. En los subarriendos totales o parciales, el arrendador podrá exigir del subarrendatario el abono directo de la renta y de su participación en el precio del subarriendo, en cuyo caso, al hacer este el pago al subarrendador, hará el oportuno descuento. Cuando el arrendador no lo exigiere así, el pago hecho por el subarrendatario al inquilino será liberatorio, sin perjuicio de la acción que asista al arrendador contra el inquilino para reclamarle la renta y la participación que, en su caso, corresponda, pero no la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de aquélla.
Artículo 24. Compete al arrendador acción directa contra el subarrendatario para exigirle la reparación de los deterioros que éste hubiera causado dolosa o negligentemente en la vivienda, sin perjuicio de la que le asiste contra el inquilino, pudiendo ejercitarlas simultáneamente. El inquilino que resultare condenado, podrá repetir contra el causante de dos daños.
Artículo 25. El subarrendatario no podrá, a su vez, en ningún caso, celebrar contrato de subarriendo.
Artículo 26. Cuando el inquilino tome a su cargo la manutención, mediante precio, de los que con él ocupen la vivienda, el contrato se considerará de hospedaje y sometido a las disposiciones que regulen la materia.
Artículo 27. No se reputará subarriendo ni hospedaje la convivencia con el inquilino hasta de dos personas extrañas a su familia y los hijos de cualquiera de ellas. No obstante, si el número total de extraños que con él convivan con carácter permanente excede de dos, el inquilino vendrá obligado al pago del diez por ciento de la renta, por cada una de tales personas.
Los que habitaren en la vivienda del modo previsto en el párrafo anterior, tendrán con relación al inquilino, y éste respecto de ellos, los mismos derechos y obligaciones que este Capítulo establece para los subarriendos parciales.
Por razones de higiene o de moralidad, las Fiscalías de la Vivienda podrán limitar, en cada caso, el número de tales personas.
No podrá el inquilino, al amparo de lo prevenido en este artículo, de las piezas de su vivienda para alquilarlas con fin distinto al de su empleo como casa-habitación de quien fuere a utilizarlas.
Artículo 28. El incumplimiento de las condiciones que exige el artículo anterior transformará en subarriendo no consentido la relación del inquilino con las personas que, conforme al mismo, se le permite alojar en la vivienda.
Artículo 29. El inquilino que subarriende total o parcialmente su vivienda, no podrá, dentro de la misma o de distinta población, ceder otra en subarriendo; y si a sabiendas de que incumple esta prohibición el arrendador de la segunda vivienda consiente que sea subarrendada, el subarrendatario de ella, mientras la habite, tendrá acción contra ambos para exigir la resolución del contrato de inquilinato del subarrendador y el otorgamiento del mismo a su favor bajo idénticas condiciones que en él figuren. Los casos de igualdad se resolverán en favor del subarrendatario que con mayor número de familiares habite en la vivienda.
Podrá el subarrendatario ejercitar la acción a que se refiere el párrafo anterior si transcurridos tres meses desde la fecha de la notificación al arrendador del hecho que la determina éste no ejercita la que le compete.
Cuando la prohibición que impone este artículo la vulnere el subarrendador sin el consentimiento del arrendador, podrá éste resolver el contrato de inquilinato; pero deberá respetar al subarrendatario en el disfrute de la vivienda por el tiempo que faltare de cumplir, sin que durante el mismo quepa exigirle otra cantidad como renta que la estipulada entre arrendador e inquilino. En tales casos, el subarrendador estará obligado, además, al abono de los daños y perjuicios que hubiere causado.
SECCIÓN SEGUNDA Del subarriendo de locales de negocio
Artículo 30. El subarriendo de locales de negocio exigirá siempre la autorización expresa y escrita del arrendador.
Artículo 31. El precio del subarriendo de locales de negocio será libremente pactado.
Artículo 32. Se aplicará a esta clase de subarriendos lo dispuesto en los Artículos 23, 24 y 25 para el de viviendas.
CAPITULO IV Cesión de vivienda y traspaso de local de negocio
SECCIÓN PRIMERA Cesión de vivienda
Artículo 33. Queda prohibido el contrato de cesión o traspaso de viviendas a título oneroso o gratuito, aunque en él se comprenda mobiliario o cualquier otro bien o derecho.
Artículo 34. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, aun sin el consentimiento del arrendador, podrá el inquilino subrogar en los derechos y obligaciones propios del contrato de inquilinato a sus parientes dentro el segundo grado que vivan con él habitualmente, con un año de antelación por lo menos, pero esta subrogación deberá ser notificada de modo fehaciente al arrendador.
Artículo 35. Cuando el contrato de cesión que se prohíbe sea celebrado a título oneroso, sin perjuicio de otras responsabilidades, el cesionario podrá obtener la devolución del precio satisfecho, ejercitando la oportuna acción personal.
Artículo 36. La cesión de vivienda realizada por el inquilino a título gratuito u oneroso dará acción al arrendador que, ni expresa ni tácitamente la hubiere consentido, para resolver el contrato de inquilinato; pero deberá también demandar al cesionario, quien podrá excepcionar aduciendo el consentimiento del actor. Esta acción llevará implícito, si prosperare, el lanzamiento del cesionario y caducará a los seis meses de ocupada la vivienda por este ultimo. Recaída sentencia que imponga el lanzamiento del cesionario, si la cesión se hubiere realizado a título oneroso, su acción para obtener del inquilino la devolución del precio satisfecho alcanzará el resarcimiento de los perjuicios causados, prescribiendo en el plazo establecido en la legislación civil común para el ejercicio de las personas. De resultar que el inquilino simuló contar con la autorización del arrendador, sin perjuicio también de otras responsabilidades, vendrá obligado a pagar al cesionario el doble del precio de la cesión, y, además, a resarcirle de los perjuicios causados.
Artículo 37. Cuando el arrendador hubiere consentido la cesión, no prosperará la acción que le confiere el artículo anterior, quedando subrogado el cesionario en los derechos y obligaciones del inquilino cedente. Y de haber mediado precio, el cesionario, conservando la acción que para obtener su devolución le asiste, podrá dirigirla simultáneamente contra arrendador y cedente y serán ambos responsables del pago, sean cuales fueren los pactos entre ellos.
Artículo 38. Sin perjuicio de aquellos casos en que se pruebe el consentimiento del arrendador, se presumirá sin admitirse prueba en contrario que ha consentido la cesión y que ésta se realizó a título oneroso:
Si celebra con el nuevo ocupante contrato de inquilinato mediante premio o prima.
Cuando realice cualquier acto expreso que facilite la subrogación de los derechos y obligaciones del inquilino con persona distinta de las que menciona el artículo 34.
Artículo 39. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el arrendador consintió en la cesión cuando dejare caducar la acción que le confiere el artículo 36.
Artículo 40. Cuando por sentencia firme y ejecutoria recaída en el pleito que la motive se declare la existencia de cesión de vivienda a título oneroso, consentida por el arrendador, no podrá éste compeler al cesionario para que la desaloje por la causa primera de excepción a la prórroga que establece el Capítulo VIII.
Artículo 41. Cuando en el pleito que la motive hubiere recaído sentencia firme y ejecutoria que declare la existencia de cesión a título oneroso, en ningún caso la indemnización para el cesionario podrá ser inferior a dos anualidades de la renta.
Artículo 42. Los anteriores preceptos se aplicarán también cuando la cesión recaiga sobre los derechos y obligaciones del subarrendatario, en cuyo caso podrá resolverse el contrato de subarriendo a instancia del subarrendador o del arrendador que no la hubiere consentido; pero también deberá demandarse al cesionario, que podrá excepcionar conforme a lo establecido en el artículo 36 respondiendo del pago el arrendador y el inquilino, solidariamente con el subarrendatario, de haber consentido la cesión. En ningún caso podrá declararse que la indemnización sea inferior al importe de una anualidad del subarriendo.
Artículo 43. La acción que al amparo de los anteriores preceptos ejercite el cesionario no se suspenderá una vez emprendida, ni aun en el caso del artículo 362 de la Ley de Enjuiciamiento civil.
Tampoco será aplicable el artículo 114 de la Ley de Enjuiciamiento criminal en lo que respecta a la suspensión del pleito exclusivamente; pero para las responsabilidades civiles que en su caso se impongan en la causa serán de abono las indemnizaciones que este Capítulo establece y viceversa.
SECCIÓN SEGUNDA Traspaso de locales de negocio
Artículo 44. El traspaso de locales de negocio consistirá, a efectos de esta Ley, en la cesión mediante precio de tales locales sin existencia, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.
Artículo 45. Serán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes:
Que el arrendatario lleve legalmente establecido en el mismo local objeto del traspaso y explotándolo sin interrupción el tiempo mínimo de un año.
Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año y destinarlo, durante este tiempo, por lo menos, a negocio de la misma clase que el ejercido por el arrendatario.
Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador, o en su defecto a su apoderado, administrador y en último término al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.
Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador, o en su defecto a las personas que menciona el párrafo d), la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que éste ha contraído la obligación establecida en el párrafo b).
Artículo 46. El adquirente por traspaso, transcurrido un año desde la fecha del otorgamiento de la escritura, estará facultado para realizarlo con sujeción siempre a las reglas establecidas en este capítulo.
Artículo 47. Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos anteriores, se reconoce al arrendador de local de negocio el derecho de tanteo, que podrá utilizar dentro de los treinta días a partir del siguiente a aquel en que el arrendatario le notifique su decisión de traspasar y el precio que le ha sido ofrecido. Hasta que transcurra este plazo no podrá el arrendatario concertar con un tercero el traspaso.
Artículo 48. También se reconoce en favor del arrendador el derecho de retracto sobre el local de negocio traspasado por el arrendatario cuando éste no le hubiere hecho la preceptiva oferta o hubiere realizado el traspaso por precio inferior al que le notificó.
Este derecho lo tendrá igualmente el arrendador cuando el traspaso del local se hiciera por dación o adjudicación judicial o extrajudicial en pago de deudas.
En cualquier caso será aplicable lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil.
La acción habrá de ejercitarla el arrendador precisamente dentro de los treinta días siguientes a contar de aquel en que le fuera notificada por el arrendatario la realización del traspaso. Y si la notificación no le hubiere sido hecha, así como en los casos de dación o adjudicación en pago, desde que tenga conocimiento de la transmisión y de sus condiciones esenciales.
Artículo 49. Los coarrendadores no podrán ejercitar los derechos de tanteo y retracto individualmente; pero si alguno de ellos no deseare usarlos, se entenderá que renuncia en beneficio del coarrendador que quiera hacer uso de ellos.
Artículo 50. El arrendador que no hubiere ejercitado su derecho de tanteo o de retracto sobre el local de negocio traspasado, podrá reclamar del arrendatario la participación en el precio que con él convenga; y de no haber entre ellos, dicha participación será de un 10 por 100, que en todo caso retendrá del precio del traspaso el cesionario para su abono al arrendador.
Artículo 51. El tanteo, retracto y participación en el precio del traspaso a que este capítulo se refiere serán preferentes sobre cualquier otro derecho similar, a excepción del de condueño del negocio.
Artículo 52. La adquisición hecha por el arrendador a virtud de los derechos de tanteo y retracto quedará sometida a la condición de que ejerza industria o comercio, precisamente en el local adquirido, por el plazo mínimo de un año.
Artículo 53. Para que el traspaso de local de negocio obligue al arrendador cuando el arrendatario al realizarlo venda existencias, mercaderías, enseres o instalaciones de su propiedad que en él hubiere o el negocio mismo, será menester que se observen las anteriores reglas, y, además, que tanto en la preceptiva oferta al arrendador como en la escritura que solemnice la cesión, se consigne el precio del traspaso del local separadamente del que corresponda a los restantes bienes transmitidos.
En estos casos y aunque la transmisión se debiera a dación o adjudicación en pago de deudas, conservará el arrendador los derechos de tanteo y retracto, referidos al local exclusivamente; y si no hiciere uso de ellos, su participación recaerá, también únicamente sobre el precio del traspaso del local.
Artículo 54. En los casos de dación y adjudicación en pago de deudas, la entrega al arrendador de la participación en el precio será a cargo del adquirente.
Artículo 55. La asociación que, exclusivamente entre sí, realicen los hijos del titular arrendatario de local de negocio, que hubiere fallecido, no se reputará traspaso mientras subsista.
Tampoco se considerará traspaso la cesión que del local de negocio o del negocio mismo efectúe el arrendatario a una Cooperativa u otra Unidad Sindical, constituida con mayoría de los productores obreros que en él estuvieren empleados; pero sí se reputará existente el traspaso cuando la que hubiere adquirido el local lo ceda a otro.
Artículo 56. Cada traspaso que de un local de negocio se efectúe conforme a lo dispuesto en este capítulo, dará derecho al arrendador que no hubiere ejercitado los de tanteo o retracto para aumentar en un 10 por 100 la renta vigente en el momento de realizarse aquél.
Este derecho no lo tendrá el arrendador cuando el local de negocios se alquilare por primera vez con posterioridad al primero de enero de mil novecientos cuarenta y siete.
CAPÍTULO V Del arrendamiento de viviendas amuebladas
Artículo 57. Cuando con la vivienda ceda el arrendador el uso de mobiliario, para que a efectos de esta Ley se estime arrendada con muebles, habrán de ser éstos adecuados y suficientes a las proporciones de aquélla. En el contrato, además, deberá figurar separadamente el precio del arrendamiento de la vivienda del atribuido al mobiliario.
Artículo 58. El precio de los arrendamientos de viviendas amuebladas no excederá del doble del que corresponda al arrendamiento del local que le sirva de objeto sin muebles, y se determinará tomando como base la renta que deba asignarse conforme a los preceptos de esta Ley al local desamueblado.
Artículo 59. Si la merced o precio estipulado fuera superior al autorizado para el arrendamiento del mobiliario, el arrendatario, mientras permanezca en la vivienda, tendrá acción para solicitar revisión de la renta pactada, y si tal acción prosperase, para exigir la resolución del contrato de arrendamiento del mobiliario, con subsistencia del de inquilinato, y el reintegro de la mitad de las cantidades que indebidamente hubiere abonado el arrendador por tal concepto.
Si fuera insuficiente o inadecuado el mobiliario entregado al inquilino, éste, mientras permanezca en la vivienda, podrá exigir del arrendador el complemento de aquél, y si prosperase su acción, el reintegro de la mitad de las cantidades que indebidamente le hubiese abonado por aquella causa.
Artículo 60. En ningún caso el arrendamiento de viviendas amuebladas dará lugar a su transformación en locales de negocio.
Artículo 61. Ni aun con el consentimiento del arrendador podrán subarrendarse total o parcialmente las viviendas a que se refiere este Capítulo, y si el subarriendo se concertare con la autorización de aquél, podrán los subarrendatarios, mientras habiten la vivienda, obtener la subrogación en los derechos del arrendatario, con preferencia, si fueren varios, para el de más familia.
Sin perjuicio de aquellos casos en que pueda ser acreditado el consentimiento del arrendador. se presumirá, sin admitirse prueba en contrario, cuando a los seis meses de ocupada la vivienda por persona distinta del inquilino, de los familiares que con él convivan habitualmente o de la servidumbre, no insta la resolución del contrato.
En tales casos, arrendador e inquilino vendrán obligados solidariamente a devolver al subarrendatario lo abonado sobre el precio del arrendamiento.
Artículo 62. Los preceptos del Capítulo anterior relativos a la prohibición y consecuencias de la cesión de viviendas serán también aplicables a las que hubieren arrendado con muebles, asimilándose la cesión a la de derechos y obligaciones del subarrendatario y comprendida, por tanto, en el artículo 42.
CAPÍTULO VI Derechos de tanteo y retracto del inquilino y del arrendatario de local de negocio
Artículo 63. En los casos de ventas por pisos realizadas a partir de primero de enero de mil novecientos cuarenta y siete, podrá el inquilino de vivienda o el arrendatario de local de negocio utilizar el derecho de tanteo en el plazo de treinta días a contar del siguiente al en que se le notifique en forma auténtica la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido y las condiciones de la transmisión.
Cuando en la finca sólo existiere una vivienda o local de negocio, su arrendatario tendrá el mismo, derecho.
Artículo 64. En los mismos casos a que se refiere el artículo anterior podrá el inquilino o el arrendatario ejercitar el retracto de la vivienda o local de negocio arrendado, con sujeción al artículo 1.518 del Código Civil, en los tres supuestos siguientes:
Si no se le hubiere hecho la notificación exigida en el artículo anterior.
Si resultare inferior a precio efectivo de la transmisión al señalado en dicha notificación o distintas las condiciones esenciales de ésta.
Si no hubiere utilizado el tanteo.
En los casos a) y b) la acción habrá de ejercitarla en el plazo de sesenta días, en el c) o cuando la transmisión se causare por título de acción o adjudicación en pago de deudas judicial o extrajudicialmente, en el de quince días.
Los plazos se contarán desde que fuere inscrita la transmisión en el Registro de la Propiedad, y a falta de inscripción, desde que tuviere conocimiento de aquélla. Pero no se computará, por no ser inscribible la transmisión, aunque sí susceptible de anotarse preventivamente por defecto subsanable, mientras no se notifique por conducto notarial al inquilino o arrendatario la venta del piso que ocupare.
Artículo 65. El retrayente o el que hubiere adquirido por derecho de tanteo no podrá transmitir por acto «ínter vivos» el piso adquirido hasta que hubieren transcurrido dos años desde la adquisición, salvo si acreditare haber venido a peor fortuna. Y si por título de herencia o legado hubiere pasado a poder de terceros, el compromiso obligará, al heredero o legatario por el tiempo que aun fallare de cumplir.
Artículo 66. El tanteo y retracto tendrán en estos casos preferencia sobre cualquier otro derecho similar, con excepción del de condueño.
Artículo 67. El arrendatario de vivienda o local de negocio tendrá derecho a impugnar el precio fijado en el contrato de transmisión determinante del retracto, si lo considerare excesivo. Y se presumirá sin admitirse prueba en contrario que es excesivo si el precio figurado en la escritura de venta o en la adjudicación, incluido en su caso el importe de la carga, rebasa de la cantidad que arroje la renta pactada por el piso capitalizada al tres por ciento cuando se tratare de vivienda o local construido o habilitado por primera vez antes del uno de enero de mil novecientos cuarenta y dos, y al cuatro y medio por ciento, si con posterioridad a esta última fecha.
Si se diere la presunción a que se refiere el párrafo anterior y el inquilino o arrendatario no ejercitare el retracto, lo que únicamente podrá hacerse por el precio figurado en la escritura de venta o acto de adjudicación, le cabrá instar la anulación del contrato transmisorio, cuya acción caducará a los sesenta días contados desde la fecha en que pudo ejercitar la de retracto.
Artículo 68. En las ventas por pisos a que este Capítulo se refiere deberá respetarse el orden de prelación que establecen los artículos 79, 80 y 81 en cuantos casos hubiere en la finca de pisos de características análogas, entendiéndose que la analogía existe cuando el inmueble contare con dos o más pisos de renta, superficie, orientación y altura semejantes o parecidas.
Artículo 69. Cuando el piso vendido no estuviere arrendado, para que sea inscribible la transmisión, deberá el vendedor declararlo así en la escritura notarial de venta, bajo pena de falsedad en documento público.
CAPITULO VII Tiempo de duración de los contratos a que esta Ley se refiere
Artículo 70. Sea cual fuere la fecha de su edificación u ocupación, y tanto en las viviendas como en los locales de negocio, aunque cambie el dueño o el titular arrendador, llegado el día del vencimiento pactado en el contrato de arrendamiento, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, sin alteración de ninguna de sus cláusulas, todas las cuales se reputarán vigentes.
Artículo 71. Si durante la vigencia de un contrato de inquilinato falleciere el inquilino, su cónyuge, si convivía con él, y sus parientes hasta el tercer grado por consanguinidad o afinidad, que habitaren en la vivienda con un año de anterioridad al óbito, podrán continuar ocupándola sin necesidad de celebrar nuevo contrato, quedando subsistente el otorgado a favor del titular fallecido.
Artículo 72. Si los beneficiarios del derecho que establece el artículo anterior no desearen ocupar conjuntamente la vivienda, se guardará el siguiente orden de prelación: cónyuge, hijos, padres, nietos, abuelos, hermanos, tíos y sobrinos. Prevalecerá el derecho de los de doble vínculo y consanguinidad, resolviéndose los casos de igualdad en favor del que tuviere mayor número de cargas familiares, con preferencia para el sexo femenino. Cuando los padres fueran septuagenarios, serán preferidos a los hijos.
Artículo 73. Por el mero hecho de la muerte del arrendatario del local de negocio ocurrido bajo la vigencia del contrato podrá advenir arrendatario el heredero, y a falta de éste o de su deseo de continuar el arrendamiento, el socio, aun en el supuesto de una sociedad civil. De igual beneficio disfrutarán las entidades españolas que absorban los negocios de sociedades extranjeras domiciliadas en España.
Artículo 74. Lo dispuesto en los precedentes artículos no será de aplicación en los contratos de subarriendo de locales de negocio o de viviendas en que salvo lo establecido para el de estas últimas en los casos que prevén los artículos 20 y 21, sólo obligarán al subarrendador por el plazo pactado. Pero sí será aplicable en el arrendamiento de viviendas amuebladas.
Artículo 75. Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta; y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador, con treinta días de antelación por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.
CAPÍTULO VIII Excepciones a la prórroga obligatoria
SECCIÓN PRIMERA Disposición general
Artículo 76. Transcurrido el plazo por el que hubiere sido pactado el arrendamiento de vivienda o local de negocio, podrá el arrendador, negar la prórroga del contrato por alguna de las causas siguientes:
Por necesitar para sí la vivienda o local de negocio o para que la ocupen sus descendientes o ascendientes consanguíneos.
Por proyectar el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en ella hubiere; y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar.
SECCIÓN SEGUNDA De la causa primera de excepción a la prórroga
Artículo 77. Si se tratare de vivienda, para que proceda la causa primera, el arrendador habrá de acreditar la necesidad de su ocupación, presumiéndose ésta, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame sea halle en alguno de los siguientes:
Si habilitado fuera del término municipal en que se encontrare la finca, necesitare domiciliarse en él.
Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca, por aumento de sus necesidades familiares, resulte la vivienda que ocupe notoriamente insuficiente y de superficie inferior a la que quiera habitar.
Cuando, domiciliado en el lugar en que se halle la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad, se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.
Artículo 78. Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiere desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del descendiente o ascendiente consanguíneo para quien se reclame.
Artículo 79. No podrá el arrendador escoger a su arbitrio la vivienda que desee ocupar, sino que deberá dirigirse sobre las que, aunque arrendadas, se hallaren habitualmente deshabitadas. De no haber ninguna en estas condiciones, sobre las que no sirvan de hogar familiar, conceptuándose así las que no aparezcan permanentemente habitadas por persona alguna; después, sobre las que se hallen destinadas a los escritorios y almacenes de que trata el artículo 10 y que, a tenor del mismo, merecen la conceptuación de viviendas; a continuación, sobre las ocupadas por menor familia, y sólo en último lugar sobre las correspondientes a funcionarios públicos con deber de residencia, o a quienes, además de vivir en ellas, ejerzan en las mismas profesión u oficio que sea objeto de tributación.
Los casos de igualdad se resolverán en beneficio del inquilino más antiguo.
Artículo 80. Las viviendas subarrendadas total o parcialmente y las arrendadas con muebles estarán también afectadas por el orden que se establece; pero no se considerará familia del inquilino a los subarrendatarios. Tampoco se reputarán familiares, a los efectos de este artículo y del anterior, las personas que puede el inquilino alojar en su vivienda, según lo dispuesto en el articulo 27.
Artículo 81. Cuando en la finca hubiere viviendas exteriores o interiores, el arrendador podrá dirigirse indistintamente contra las de una u otra clase; pero al seleccionar la que desee habitar, deberá respetar, dentro de cada grupo, el orden de prelación que se deja establecido.
Artículo 82. Hecha la selección, el arrendador notificará de modo fehaciente al inquilino afectado la necesidad en que se halla de habitar la vivienda, sus causas y la razón por la que la ha elegido, expresando las circunstancias de prelación concurrentes en los restantes inquilinos y ofreciendo, de manera formal, la indemnización de un año de renta; todo ello con un año de antelación al de la fecha en que desee ocupar la vivienda.
Cuando la reclame para sus ascendientes o descendientes, deberá expresarlo así en su notificación.
Artículo 83. El inquilino al desalojar la vivienda, recibirá del arrendador la indemnización de un año de renta, y dentro de los tres meses siguientes, podrá exigirle el abono de indemnización superior, si acreditare exceder de aquella suma el perjuicio que se le origina. Pero cuando, sin mediar causa justa, deje transcurrir el plazo de un año sin desalojarla, perderá el derecho a toda indemnización.
Artículo 84. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los Tribunales, atendidas las circunstancias personales de cada caso, podrán ampliar hasta por seis meses el plazo que para desalojar la vivienda se señala al inquilino y acordar el abono por el arrendador de indemnización, que no rebasará del importe de seis mensualidades de renta, si resultaren de equidad las razones en mérito a las cuales no desalojó aquél la vivienda dentro del año.
Artículo 85. Si dentro de los tres meses de ser desalojada la vivienda ésta no fuere ocupada por la persona para la cual se reclamó, podrá el inquilino volver a ella por acción que caducará dentro de otro plazo igual. En este caso, reputándose prorrogado el contrato, el arrendador vendrá obligado a indemnizarle de cuantos perjuicios le hubiera causado, y el importe de la indemnización en ningún caso será inferior al de otra anualidad de renta. Además, hasta transcurridos tres años, contados desde el día en que el inquilino volvió a la vivienda, no podrá el arrendador, aunque fuere éste distinta persona, intentar su ocupación.
Artículo 86. Cuando el arrendador, con anterioridad a primero de enero de mil novecientos cuarenta y siete, hubiere autorizado el subarriendo total de una vivienda o arrendado ésta con muebles, no procederá la excepción primera a la prórroga sobre la que en tal caso se hallare, sea cual fuere el que dio la autorización o que celebró el contrato.
Y sea quien fuere el titular arrendador que la hubiere concedido, no se dará lugar a esta excepción a la prórroga cuando, autorizado por escrito el inquilino o sus continuadores a ceder su vivienda con anterioridad a la promulgación de la Ley de veintisiete de abril de mil novecientos cuarenta y seis, no hubieren usado de su derecho.
Artículo 87. Si la selección recayere en vivienda afectada por lo dispuesto en el artículo anterior, aunque las autorizaciones se hubieren otorgado en documento privado, obligarán al arrendador, y éste sólo podrá dirigirse sobre la inmediata precedente, según el orden de prelación del artículo 79, cuando aquéllas constaren en documento público.
Artículo 88. Tampoco podrá el arrendador actual o sus herederos negar por la causa primera del artículo 76 la prórroga del contrato, además de en el caso del artículo 39, si resultaren condenados como autores, cómplices o encubridores del delito a que se refiere la Ley de veintisiete de abril de mil novecientos cuarenta y seis, perpetrada respecto de vivienda situada en la misma finca.
Artículo 89. El arrendador, propietario de una sola vivienda que sin habitar en ella o en la finca a que la misma pertenezca, necesitara ocuparla por sí, o por sus ascendientes o descendientes consanguíneos, que tampoco dispusieren de casa-habitación en el inmueble, podrá asimismo negar la prórroga del contrato de inquilinato al amparo de la causa primera del artículo 76. En tales casos, y aunque el contrato lo hubiere celebrado anterior titular arrendador, será, asimismo aplicable lo dispuesto en el artículo 77 y en el 82; este último por lo que respecta a la explicación y notificación de la necesidad, indemnización y plazo de preaviso, y en los 83 a 86 inclusive.
Artículo 90. Para que proceda la primera causa de excepción a la prórroga del contrato de arrendamiento de local de negocio, cuando el arrendador lo desee para sí o para sus ascendientes, o descendientes consanguíneos, además de acreditar la necesidad en que se halla de ocuparlo, deberán concurrir los siguientes requisitos:
Que el arrendador, con un año de antelación a la fecha en que desee que el arrendatario, desaloje el local, le notifique, fehacientemente su propósito de ocuparlo, por sí o por su familiar con derecho a ello, expresando en este último caso el parentesco que con él le une.
Que el que aspire a ocupar el local se halle establecido en actividad de comercio, de industria o de enseñanza con fin lucrativo en local que ocupe a título de arrendatario, con un año de antelación, cuando menos, a la fecha en que el requerido reciba la notificación que exige el párrafo anterior.
Que el arrendatario sea indemnizado por el arrendador en la cuantía que libremente convengan, y de no haber acuerdo, con la suma que señale la junta de Estimación de que trata el artículo 94.
Artículo 91. El local reclamado conforme al artículo anterior deberá ser ocupado y abierto al público por la persona para quien se pidió dentro de los seis meses de haber sido desalojado por el arrendatario.
Artículo 92. El mero hecho de que el arrendador desee o necesite la ampliación de su negocio no será causa bastante para justificar la necesidad en que se halla de ocupar el local que hubiere dado en arriendo.
Artículo 93. Cuando medie acuerdo entre arrendador y arrendatario sobre el importe de la indemnización a percibir por este último, deberá serle entregada en el plazo comprendido entre la notificación del arrendador y el día en que desaloje el local. Y si transcurrido dicho plazo el arrendador no realiza el pago, se tendrá por prorrogado el contrato, sin que pueda volver a reclamar el local hasta transcurridos cinco años desde la fecha en que requirió el arrendatario; todo ello sin perjuicio de la acción que a éste compete para resarcirse de los daños y perjuicios que le hubieren sido causados. Lo mismo se hará cuando incumpla el arrendador lo dispuesto en el artículo 91.
Cuando el arrendatario que hubiere prestado conformidad al percibo de la indemnización convenida con el arrendador no desaloje el local dentro del plazo marcado, perderá el derecho a la misma y vendrá obligado a resarcirle de los perjuicios que su demora le origine.
Artículo 94. Si no mediare acuerdo sobre el importe de la indemnización a abonar por el arrendador, se determinará pericialmente por una Junta de Estimación que, para conocer en cada caso, dispondrá se constituya bajo su presidencia el Juez municipal o comarcal, según proceda, del Distrito o Comarca correspondiente al lugar en que radique la finca. Serán Vocales de esta Junta un propietario de finca urbana, sita en el mismo Distrito municipal que el inmueble a que afecta la peritación, y un comerciante o industrial clasificado en la misma tarifa y epígrafe tributario que el arrendatario, o que explote negocio análogo al de éste. Caso de no existir en el Distrito o Comarca personas que reúnan estas condiciones, podrá el juez disponer que dichos Vocales sean de otro, preferentemente de los colindantes. Ambos los designará el juez en cada caso por insaculación; y una y otra parte podrán recusarlos, admitiéndose la recusación por una sola vez y por el mero hecho de formularla.
Artículo 95. La Junta de Estimación actuará a instancia del arrendador o arrendatario, mediante escrito dirigido al juez municipal o comarcal, en su caso; y habrá de emitir resolución dentro de los quince días de ser aquél presentado.
Sus acuerdos los adoptará por mayoría, con voto dirimente y de calidad del Juez.
Artículo 96. Al fijar la indemnización, la Junta consignará el precio medio en traspaso de locales destinados al mismo negocio del arrendatario y sitos en la zona comercial en que éste se hallare, como también la existencia o inexistencia en la expresada zona de locales desalquilados y adecuados al referido negocio, además de cuantas, circunstancias considere oportuno.
El importe de la indemnización, cuando el arrendatario hubiere adquirido el local por traspaso, no será nunca inferior a lo que hubiere satisfecho por el mismo.
Para su determinación podrá disponer el Juez las diligencias o peritaciones que considere necesarias corriendo los gastos que se originen por mitad a cargo del arrendador y arrendatario, quienes en todo caso habrán de pagar en la misma forma una cantidad equivalente al 0,50 por 100 del importe de la valoración efectuada. Las cantidades así recaudadas se destinarán a cubrir los gastos que origine la actuación de las Juntas de Estimación, en la forma que disponga el Gobierno, el cual queda autorizado a señalar dietas a sus Vocales.
Artículo 97. Las valoraciones que efectúe la Junta de Estimación serán definitivas, y ejecutorias sus resoluciones, no dándose contra ellas recurso alguno; pero sí cabrá impugnarlas en el juicio declarativo correspondiente.
Artículo 98. Será aplicable lo dispuesto en artículo 93 cuando la indemnización a satisfacer por el arrendador la señale, la junta de Estimación de que trata el artículo anterior, computándose el plazo para el pago y para que el arrendatario desaloje el local, desde la fecha en que fuere notificada la resolución.
Artículo 99. El subarrendatario de local de negocio tendrá derecho a partir por igual con el arrendatario la indemnización que proceda, cuando el arrendador use del derecho que este capítulo le reconoce en los anteriores artículos, exceptuándose aquellos casos en que por pacto expreso entre arrendatario y subarrendatario se disponga otra cosa.
Artículo 100. Cuando el Estado, la Provincia, el Municipio o las Corporaciones de derecho público deseen ocupar sus propias fincas, para establecer sus oficinas o servicios, no vendrán obligados a justificar la necesidad, bien se trate de viviendas o de locales de negocio, pero sí a respetar lo dispuesto tanto para éstos como para aquéllas, sobre preaviso, indemnización y plazo para desalojar.
Artículo 101. De ser arrendatarios estas Entidades será de aplicación lo dispuesto en los artículos 77 a 89, y a efectos del orden de prelación del artículo 79 los locales que ocupen, se considerarán como meros escritorios u oficinas.
SECCIÓN TERCERA De la causa segunda de excepción a la prórroga
Artículo 102. Para que proceda la segunda causa de excepción a la prórroga del contrato de arrendamiento de viviendas o de local de negocio, será necesario:
Que el arrendador, con un año de antelación, cuando menos, a la fecha en que se proponga derruir el inmueble, notifique de manera solemne al Gobernador civil de la provincia el compromiso que adquiere de edificar de modo que la nueva finca cuente al menos con una tercera parte más del número de viviendas de que disponga aquél, respetando al propio tiempo el número de locales de negocio si en el inmueble a derruir los hubiere. Y cuando la finca careciere de viviendas, o las que existieren fueren dependencias del local o locales de negocio con que cuente, se compromete a que la reedificada disponga de una o más viviendas, no escritorios u oficinas, susceptibles de ser utilizadas con independencia plena de los locales de negocio.
Que también con un año de antelación por lo menos al día en que proyecte iniciar la demolición el arrendador notifique su propósito por conducto notarial a todos los arrendatarios del inmueble, bien lo sean de viviendas o de locales de negocio, manifestándoles que ha contraído el compromiso a que se refiere el párrafo anterior.
Artículo 103. Dentro de los dos meses a contar desde el día en que quede totalmente desalojada la finca deberán iniciarse las obras de demolición. Transcurrido este plazo sin empezarlas, todos los arrendatarios, ya lo sean de vivienda o local de negocio, y sin obligación de pago de las mensualidades transcurridas, podrán volver al inmueble; y el arrendador habrá de indemnizar a los inquilinos con el importe de seis mensualidades de renta, y a los arrendatarios de local de negocio, con la de un año. Pero el abono de estas indemnizaciones sólo procederá si los primeros permanecen ocupando su vivienda el plazo mínimo de seis meses, y de un año los segundos.
Artículo 104. Antes de que desalojen la finca, los arrendatarios de vivienda o local de negocio que desearen volver al inmueble cuando fuere reedificado suscribirán sendos documentos con el arrendador, consignando la extensión superficial de los que respectivamente ocupen, su renta y el número de viviendas y locales de negocio con que cuente el inmueble. El incumplimiento de esta obligación, si fuere imputable al arrendador, dará lugar a que se aplique lo dispuesto en el articulo 110, aunque no se origine el incumplimiento que en él se previene.
Los que no deseen volver al inmueble reconstruido lo manifestarán por escrito al arrendador, y éste, al desalojar sus viviendas o locales de negocio y suscribir el documento que exprese dicha resolución, les indemnizará en la cuantía señalada en el articulo anterior.
Artículo 105. Cada inquilino o arrendatario que tenga el propósito de volver al inmueble reedificado, al desalojar las viviendas o locales de negocio que ocupe en el que fuere a demolerse, comunicará por escrito certificado al arrendador, a su apoderado o administrador y, en último término, a quien materialmente perciba la renta, un domicilio para oír las notificaciones, perdiendo asimismo los derechos que les reconoce este capítulo si no lo hiciere.
Artículo 106. Reconstruida la finca, se reservarán en ella a los inquilinos y arrendatarios que cumplieren lo exigido en este capitulo para ocuparla tantas viviendas y locales de negocio como alquilados tuvieren en la derruida; y precisamente en el domicilio a que se refiere el artículo anterior, el arrendador les notificará notarialmente que en el plazo de treinta días siguientes al recibo de su comunicación podrán instalarse en las viviendas y locales de negocio que les correspondieren, cuyas características, extensión, renta y circunstancias que la determinan detallará, así como el número total de éstos y de aquéllas con que cuente la finca.
Transcurrido el plazo señalado en el párrafo anterior sin que los inquilinos o arrendatarios se instalen en las viviendas o locales de negocio reservados, perderán los derechos que les reconoce este capítulo, quedando en libertad de alquilarlos el arrendador.
Artículo 107. La vivienda o local de negocio asignado a cada inquilino o arrendatario que proceda del inmueble derruido habrá de ser de superficie no inferior a las tres cuartas partes de la que tuviera el que anteriormente ocupaba en aquél; disponer cuando menos de las mismas instalaciones y servicios y hallarse situado a altura y posición análogas a las que tuviere el que antes ocupaba. La analogía de posición se entenderá referida únicamente a la situación que al exterior o al interior de la finca ocupe la vivienda o local de negocio de que se trate.
Artículo 108. De haberse reedificado en el modo previsto en el párrafo a) del artículo 102, la renta exigible a cada inquilino o arrendatario procedente del derruido será la que pagara al momento de desalojarlo, incrementada con la cantidad que resultare de reconocer al capital invertido en la reconstrucción, exclusivamente, o sea: sin comprender el valor del solar, ni lo gastado en la demolición, el interés del cuatro por ciento. La cantidad así resultante se derramará en proporción a la extensión superficial de cada una de las viviendas y locales de negocio con que cuente el inmueble reedificado, computándose incluso los que hubieren surgido como nuevos.
Artículo 109. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 107, el inquilino o arrendatario procedente del inmueble demolido, a quien en el reedificado se le asigne vivienda o local de negocio sito a altura distinta de la que tuviere el que anteriormente ocupaba, podrá obtener una reducción de la renta equivalente al diez por ciento de la que procediere conforme al artículo anterior.
Cuando la superficie de la vivienda o local de negocio resultare menor a la exigida o tuviere menos instalaciones y servicios que el anterior, el inquilino o arrendatario perjudicado sólo vendrá obligado al abono de la misma renta que en el inmueble derruido pagare; el cincuenta por ciento de ésta cuando la reducción de superficie equivaliese a más de la mitad, y el cuarenta por ciento de la renta anterior si, disfrutando en la finca demolida de vivienda o local de negocio sito al exterior, se le asignare un interior.
Artículo 110. Cuando al reedificar se incumpliere la obligación contraída ante el Gobernador civil, la renta de cuantas viviendas y locales de negocio ocupen los inquilinos o arrendatarios del derruido no podrá exceder de la que en éste abonaren; ello sin perjuicio del derecho a obtener su reducción a la establecida en el artículo anterior, de darse cualquiera de los supuestos a que el mismo se refiere.
Artículo 111. La renta de todas las viviendas y locales de negocio de que pueda disponer el arrendador libremente será la que estipule con su primer ocupante, salvo de producirse el incumplimiento de que trata el precedente artículo, en que será igual a la de la vivienda, o en su caso local de negocio, que tuviere la renta más baja en el inmueble derruido, incrementada con lo que resulte de aplicar la regla del párrafo primero del artículo 108; pero reconociendo al capital invertido el interés del dos y medio por ciento.
Artículo 112. El derecho a la reducción de renta al amparo de lo establecido en los anteriores artículos o por simulación del capital invertido, o de la superficie construida, podrá ejercitarlo el inquilino o arrendatario dentro del año de reintegrarse a la finca; y si la acción prosperare, el arrendador será condenado en costas y obligado a la devolución de las diferencias que hubiere percibido del actor, al cual se le impondrán las costas de rechazarse todos sus pedimentos. Cuando éstos se estimen solamente en parte, las costas se pagarán por mitad entre ambos.
Artículo 113. Cuando incumpliere el arrendador la obligación que le impone el artículo 106, indemnizará a los inquilinos y arrendatarios con el importe de la renta de un año que en el inmueble derruido pagaren en el momento de desalojarlo; ello sin perjuicio de la acción que asiste a unos y a otros para ocupar las viviendas o locales de negocio que en el inmueble reedificado elijan, sin pagar más renta que la que satisficieren en aquél. Esta acción caducará al año de quedar totalmente arrendada la finca reconstruida; y de prosperar, llevará implícito el lanzamiento del ocupante de la vivienda o local de negocio que eligiere el demandante; pero dicho ocupante, de ignorar el incumplimiento del arrendador, habrá de ser por éste indemnizado de cuantos daños y perjuicios le ocasione el lanzamiento, los cuales en ningún caso se reputarán de cuantía inferior a seis mensualidades de la renta que pagare, si se tratare de vivienda, y a la de un año si de local de negocio.
Artículo 114. Cuando el derribo afectare a edificaciones provisionales, para que proceda la excepción segunda a la prórroga sólo será necesario que el arrendador participe su propósito de modo fehaciente a los inquilinos y arrendatarios con un año de antelación al día en que proyectare iniciar la demolición; y que al momento en que desalojen la finca indemnice a los primeros con seis mensualidades de renta, y con la de un año a los arrendatarios de local de negocio.
Se reputarán edificaciones provisionales los barracones, casetas y chozas; y se presumirá que lo es, salvo prueba en contrario, cualquiera otra edificación de naturaleza análoga en cuya construcción no sea preceptiva, conforme a las disposiciones vigentes, la intervención de técnicos.
Artículo 115. No prosperará la acción ejercitada al amparo de la causa segunda de excepción a la prórroga del artículo 76, si el Gobernador civil de la provincia no autoriza la demolición del inmueble, sin que esta autorización, cuando la conceda, prejuzgue la procedencia de aquélla.
Los Gobernadores civiles, previos los asesoramientos que estimen oportunos, atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en cada localidad, a las disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción, y especialmente a la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuere a derruir, concederán o denegarán, sin ulterior recurso, la referida autorización. Darán preferencia a las encaminadas a aumentar en la mínima proporción que se establece el número de viviendas de renta más económica, y caso de igualdad en la renta, a aquellas edificaciones en que el aumento fuere a ser mayor, con prioridad para las que resulten de más amplitud.
Caducado el plazo que para iniciar las obras de demolición hubiere conferido el Gobernador civil sin que fueran emprendidas, su autorización no producirá efecto alguno.
Artículo 116. Lo dispuesto en los artículos 102 a 115 será de aplicación aun en el caso de que el arrendador fuere el Estado, la Provincia, el Municipio u otras Corporaciones de Derecho público.
Artículo 117. El cumplimiento de las obligaciones a que, conforme este Capítulo, queda sometido el derecho de negar la prórroga del contrato de arrendamiento de viviendas y locales de negocio por la segunda excepción que se establece en el artículo 76, será obligatorio aun en el caso de que cambie la persona del titular que hubiere comenzado a ejercitarlo; y si este cambió se produjere hallándose pendiente de consumación el derecho del arrendador, ejercitado al amparo de la primera causa de excepción a la prórroga, para que pueda proseguir en su ejercicio el nuevo titular, será indispensable que la vivienda o local de negocio hubiere sido reclamado precisamente para él o para un ascendiente o descendiente que, por consanguinidad, lo fuere común de ambos.
CAPÍTULO IX De la renta, de su revisión y de la fianza
Artículo 118. A partir de la vigencia de los preceptos de esta Ley, la renta legal de las viviendas y locales de negocio construidos o habitados por primera vez antes del 18 de julio de 1936, será la que conforme al contrato o, en su caso, a fallo de revisión, correspondiere pagar en 17 de julio de 1936, incrementada con los siguientes porcentajes:
Un 10 por 100, cuando el contrato fuere anterior al 1.º de enero de 1915.
Un 7,50 por 100 si se hubiere otorgado entre el 1.º de enero de 1915 y el 17 de julio de 1936.
Un 5 por 100 cuando lo hubiere sido con posterioridad al 17 de julio de 1936.
En los locales de negocio:
Cualquiera que fuere la fecha de celebración del contrato, el 40 por 100.
Cuando fueren dos los contratos y lo arrendado hubiere de considerarse como un solo local de negocio por aplicación de lo dispuesto en el artículo 10, el aumento será el 40 por 100, y se calculará sobre el total que arroje la renta de ambos locales.
Artículo 119. Si la vivienda o local de negocio no hubiere estado habitado en 17 de julio de 1936, no existiere prueba escrita del contrato o careciere de él su ocupante en dicha fecha, se considerará como renta aplicable para determinar los porcentajes de incremento la última declarada antes del 18 de julio de 1936 a fines fiscales, la cual prevalecerá en todos los casos de discusión.
Artículo 120. Cuando por voluntad expresa o tácitamente manifestada, la renta que pagare el arrendatario de vivienda o local de negocio construido o habitado por primera vez antes del 18 de julio de 1936, constituya mayor cantidad de la que resultare después de aplicar la escala del artículo 118, la que viniere satisfaciendo se reputará válida, sea cual fuere la que legalmente corresponda; pero el arrendador no podrá recargar la que perciba con dichos porcentajes de incremento. La elevación así consentida o pactada obligará tanto a los continuadores del arrendamiento como al nuevo titular, sin perjuicio del derecho de éste a revisarla dentro de los tres meses siguientes a la celebración del contrato, de sospechar simulación.
Si la elevación constituyere cantidad menor, podrá aumentarse la renta hasta lo que resulte de aplicar la referida escala sobre la cantidad que legalmente correspondiere.
Cuando a la vigencia de los preceptos de esta Ley la renta fuere la misma que la pagada en 17 de julio de 1936, desalojada que fuere la vivienda o local de negocio, podrá asignarse en el nuevo contrato la vigente en 17 de julio de 1936, incrementada, en su caso, con la que proceda según el artículo 118, más una cantidad equivalente al 10 por 100 del total.
No se considerará elevada la renta de 1936 porque el arrendador hubiere percibido las diferencias autorizadas por los párrafos B) y C) del artículo 3.º de la Ley de 7 de mayo de 1942.
En los casos de duda se estará a lo dispuesto en el artículo 119.
Artículo 121. La renta de las viviendas o locales de negocio, construidos u ocupados por primera vez después de 17 de julio de 1936 y antes del 2 de enero de 1942, no podrá ser elevada a pretexto alguno, ni se aplicarán a ella los porcentajes de incremento establecidos en el artículo 118.
Artículo 122. Las viviendas y locales de negocio construidos u ocupados por primera vez después de 1.º de enero de 1942 tendrán como renta la que libremente se estipule con su primer ocupante, en tanto no se oponga a los límites y prohibiciones a que se hallare sujeta la construcción por su naturaleza económica, familiar, privilegiada o por haberse acogido a cualquier disposición especial que imponga limitación en la renta; pero ni los porcentajes de incremento que se establecen operarán sobre ella ni la merced pactada en el primer contrato podrá ser elevada bajo ningún pretexto.
El arrendador que edificare nuevas viviendas o locales de negocio sobre los ya existentes en la finca podrá fijar su renta por libre estipulación, conforme a lo establecido en el párrafo anterior, pero no alterará las de viviendas y locales preexistentes más que en los casos y límites que esta Ley autorice.
Artículo 123. Sea cual fuere la fecha de edificación u ocupación de la finca, cuando las rentas asignadas a la misma en virtud de inspección del Servicio del Catastro Urbano, y no por la declaración que formulare al arrendador, resultaren superiores a las que vinieren satisfaciendo sus inquilinos o arrendatarios, desalojada que sea por éstos o por los que por su muerte o subrogación continúen en las viviendas o locales de negocio, podrá pactar con los nuevos una renta igual a la atribuida por dicho servicio.
Artículo 124. Las viviendas o locales de negocio construidos al amparo de disposiciones especiales tendrán como renta la que éstas les atribuyan.
Artículo 125. La falta de pago de cualquier aumento de la renta convenido verbalmente o en documento distinto del contrato de arrendamiento será ineficaz y no dará acción para reclamarlo ni para instar la resolución del contrato, exceptuándose los aumentos que resultaren de sentencia dictada en juicio de revisión y los que procedan por aplicación de esta Ley.
Artículo 126. Las diferencias por elevación de contribuciones, cuando se trate de vivienda o local de negocio construido u ocupado por primera vez antes del 2 de enero de 1942 y no acogidos a precepto legal que prohíba su repercusión, podrán seguir siendo derramadas por el arrendador proporcionalmente a las rentas, hallándose facultado para alterarlas en la medida en que cambie el importe de las contribuciones referidas.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, para que el arrendador pueda repercutir entre los inquilinos y arrendatarios los aumentos de contribución, será requisito indispensable que las rentas declaradas a la Hacienda no sean inferiores a las que efectivamente perciba de aquéllos.
Para la repercusión de las diferencias de contribución se tendrán en cuenta, además, lo dispuesto en el Decreto-Ley de 11 de enero de 1946.
Las diferencias por elevación del precio en el coste de los servicios o suministros, cuando se trate de viviendas o local de negocio de las mismas condiciones a que se refiere el párrafo primero de este articulo, podrán seguir siendo derramadas por el arrendador proporcionalmente a la utilización de aquellos servicios o suministros, hallándose facultado para alterarlas en la medida en que cambie el precio legal de los mismos.
Artículo 127. La declaración de rentas no crea en favor del arrendador derecho alguno a su aumento.
Artículo 128. Fuera de los casos en que este capítulo lo autoriza, se reputará ilícita cualquier elevación de renta que realice el arrendador.
Artículo 129. Para que el arrendador tenga derecho al percibo de los incrementos y diferencias que autoriza este capítulo, o a cualquier elevación de la renta, será requisito previo la notificación por escrito al inquilino o arrendatario de la cantidad que a juicio de aquél debe pagar y la causa de ello. Dentro de los treinta días que sigan a su recibo, el arrendatario de vivienda o local de negocio comunicará al arrendador si admite o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita.
Artículo 130. Cuando, expresa o tácitamente, el arrendatario de vivienda o local de negocio aceptase el abono de la cantidad indicada por el arrendador, éste podrá girar el recibo, al siguiente período de pago de renta, incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, la cual habrá de figurar siempre separadamente de la que constituya la renta anterior. Si dicha cantidad fuere la que procede conforme a este capítulo su abono será obligatorio para el inquilino o arrendatario, reputándose la falta de pago de esta diferencia como falta de pago de la renta.
No obstante la conformidad tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultare superior a la que este capítulo autoriza, dentro de los tres meses de la fecha en que hubiere realizado el primer pago, tendrá acción revisoria, que llevará implícita la condena en costas al arrendador si se declarase aquélla abusiva, y al demandante en caso contrario.
Artículo 131. Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta resultare legítima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas o resolver el contrato. En ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses a contar desde el día en que la negativa se produjo y llevará implícita la condena en costas al demandado si la demanda prosperare. Si se desestima, lo que tendrá lugar tanto por no proceder aumento alguno como cuando éste procediere en cantidad inferior a la pretendida por el arrendador, las costas se impondrán al demandante.
Artículo 132. Las sentencias dictadas en juicio de revisión declararán, en su caso, la fecha a partir de la cual el inquilino o arrendatario viene obligado al pago de las diferencias.
Artículo 133. El derecho del arrendador a las elevaciones que este Capítulo autoriza podrá ejercitarlo en cualquier tiempo. Pero si le fueren abonadas rentas superiores a las que figuren como base de la contribución territorial, y en los plazos establecidos en las leyes fiscales no declarare a la Hacienda las que efectivamente perciba, los arrendatarios de vivienda o local de negocio podrán limitar el pago de sus alquileres a las cantidades declaradas o a las que, si no se formuló declaración, sirvieren de base al tributo, entendiéndose en estos casos novado el contrato en cuanto a la renta, sin necesidad de acudir a juicio.
Artículo 134. La renta que sea procedente conforme a las disposiciones de este Capítulo, será la que se tenga en cuenta para las cesiones y traspasos que regula esta Ley y a efectos de lo establecido en el artículo 27.
La renta que servirá de base para fijar la del subarriendo total o parcial, será también la que resulte de aplicar los preceptos de este Capitulo, con excepción de lo establecido en los tres primeros párrafos del artículo 120, que no serán de aplicación.
Artículo 135. A la celebración de los contratos comprendidos en esta Ley, será obligación del que reciba la vivienda o local de negocio constituir fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de la renta pactada por el arrendamiento, con o sin muebles, o por el subarriendo total de la vivienda; y de dos, si tales contratos recayeren sobre local de negocio. En los subarriendos parciales, lo sean de vivienda o de local de negocio, la fianza no excederá de la mitad de la renta que corresponda al arrendamiento.
El importe de la fianza será recibido por el arrendador o subarrendador en su caso, e invertido, cuando de arrendamientos se tratare, en el papel correspondiente, conforme a lo dispuesto en el Decreto de 26 de octubre de 1939 y disposiciones que lo complementan, quedando en todo caso en garantía del cumplimiento de las obligaciones propias del arrendatario o subarrendatario, los que tendrán derecho a su devolución a la terminación del contrato, siempre que hubiera dado cumplimiento a aquéllas.
Cualquiera que sea el plazo y precio del arrendamiento o del subarriendo, el importe de la fianza no podrá rebasar de la cantidad que resulte de aplicar la renta que proceda conforme a esta Ley, ni aun a pretexto de la existencia de servicios especiales, reputándose ilícita cualquier elevación, la cual dará derecho al que hubiere constituido la fianza a reclamar la diferencia, más su interés legal.
CAPÍTULO X De las obras de conservación y mejora
Artículo 136. Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán a cargo del arrendador.
Artículo 137. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio construidos o habitados por primera vez antes del 18 de julio de 1936, podrá exigir el arrendador del titular arrendatario o de los continuadores del contrato que contribuyan a satisfacer el importe de las obras, aunque la misma fuere necesaria por el mero uso arrendaticio, en los casos y proporciones siguientes:
Cuando por su funcionamiento nulo o manifiestamente defectuoso sustituyere el arrendador cualquier enser que le pertenezca, instalado en el interior de la vivienda o local de negocio que forme parte de sus servicios, las participaciones serán:
Del 40 por 100 del precio si el contrato fuere anterior al 1.º de enero del año 1915.
Del 33 por 100 cuando se hubiere otorgado con posterioridad al 31 de diciembre de 1914 y antes del 18 de Julio de 1936; y
Del 25 por 100 si se otorgó después del 17 de julio de 1936.
Se reputará enser que forma parte de los servicios, cualquier unidad de éstos, montada precisamente al descubierto y dentro de la vivienda o local de negocio, que permita o coadyuve con otras a la prestación o medición de determinado servicio; pero no las cañerías, tubos o empalmes, que no serán reputados como tales enseres, y cuyas reparaciones o sustituciones serán de cuenta exclusiva del arrendador, aunque estuvieren montadas al descubierto y dentro de la vivienda o local de negocio, salvo que fueren ordenadas por las Autoridades que menciona el párrafo b) de este artículo, en cuyo caso se estará a lo en él dispuesto.
Cuando las Fiscalías de la Vivienda o cualquier otro organismo competente disponga la realización de una obra, no de mejora en el interior de la vivienda o local de negocio, la participación del inquilino o arrendatario será la siguiente, por cada reparación ordenada y efectuada:
Del 20 por 100 del importe de una mensualidad de renta, cuando la anual no fuere superior a 2.400 pesetas.
Del 15 por 100 si la renta anual rebasase de 2.400 pesetas sin superar las 4.000; y
Del 10 por 100 cuando sobrepasare de esta última cantidad.
Artículo 138. En las fincas construidas o habitadas por primera vez antes del 18 de julio de 1936, cuando el arrendador, por ordenarlo así las Autoridades competentes, se vea obligado a revocar la fachada de la finca, podrá exigir de todos los arrendatarios actuales de las viviendas o locales de negocio que en ella hubieren que contribuyan a satisfacer el importe de la obra, de modo que la suma de las participaciones de todos ellos no represente una cantidad superior al 25 por 100 de dicho coste. Estas participaciones deberán ser proporcionadas a la renta que cada inquilino o arrendatario satisfaga.
Artículo 139. En cualquier caso distinto de los que taxativamente se enumeran en los dos artículos anteriores, las obras, sea cual fuere la fecha de la construcción u ocupación del inmueble, serán a cargo del arrendador, salvo cuando deban su origen a daño, dolosa o negligentemente causado por el inquilino o arrendatario o por quienes con él convivan, en cuyo caso podrá aquél reclamar su importe total del titular del contrato o de quien lo continuare.
Artículo 140. El reintegro de las cantidades que a tenor de lo dispuesto en los artículos 137 y 138 correspondiere pagar al arrendatario de vivienda o local de negocio, o a su continuador, se efectuará por abonos mensuales, sucesivos e iguales, sin recargo ni interés alguno, de modo que lo que en cada mes proceda abonar represente una cantidad que, en ningún caso, ni aun cuando se hubieren realizado simultáneamente varias obras o sustituciones de enseres, podrá ser superior al veinte por ciento del importe del recibo de la renta mensual. No obstante, cuando el inquilino lo deseare podrá hacer el pago de su participación de una sola vez.
El percibo de tales participaciones no podrá instarlo el arrendador hasta el mes siguiente de efectuada la sustitución u obra, y después de notificar al obligado al pago, en qué consistió la misma, lo que le corresponde abonar, la causa de su obligación y, en su caso, lo que importan las mensualidades sucesivas. Tampoco podrá el arrendador englobar dicha participación en los recibos que gire para el abono de la renta, sino que habrán de ser objeto de documento distinto.
Artículo 141. La cantidad que representare la aplicación de los porcentajes establecidos en los artículos 137 y 138, exigida conforme a lo dispuesto en el 140, o la que procediere cuando el daño se hubiere causado por culpa o negligencia del inquilino o arrendatario, será asimilada a la renta. El arrendador podrá reclamarlas judicialmente o accionar el desahucio por su falta de pago, y el demandado tendrá derecho a excepcionar alegando el incumplimiento de cua1quiera de los requisitos que, conforme a los artículos anteriores, deben concurrir.
Si la acción del arrendador se limitare a exigir el abono de tales responsabilidades y prosperare íntegramente, la sentencia dispondrá que las cantidades a cuyo pago hubiere sido condenado el inquilino o arrendatario habrá de satisfacerlas en el modo establecido en el artículo 140, incrementadas con el interés anual del diez por ciento, salvo cuando fuere responsable por dolo o culpa, en cuyo caso el pago de dichas responsabilidades tendrá lugar de una sola vez y se incrementará con el veinte por ciento de interés. En ambos supuestos las costas se impondrán al demandado.
Si en el mismo supuesto del párrafo anterior la acción se desestimare íntegramente, la sentencia contendrá el pronunciamiento de que el actor pierde el derecho al percibo de cantidad alguna por cuenta de la sustitución u obra realizada, imponiéndosele las costas.
Finalmente, y en el supuesto también de los dos párrafos anteriores, la desestimación parcial de la demanda dará derecho al arrendador para percibir, en el modo establecido en el artículo 140, lo que conforme a la sentencia proceda, y las costas se impondrán por mitad a ambos litigantes.
Cuando el actor hubiere accionado el desahucio por falta de pago de las participaciones en las sustituciones u obras aludidas en el párrafo primero de este artículo, y la sentencia apreciare plus petición, declarando no haber lugar a la acción, procederá lo establecido anteriormente para el caso de desestimación total de la demanda.
Artículo 142. Cualquiera que fuere la fecha de edificación u ocupación de la finca, cuando requerido el arrendador para la ejecución de reparaciones que fueren necesarias, a juicio de las autoridades competentes, a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para su uso, dejare transcurrir un mes sin comenzarlas o tres sin terminarlas, el inquilino o arrendatario o sus continuadores podrán iniciarlas o proseguirlas. En tales casos, y aunque conforme a lo establecido en este capítulo les correspondiere participar en su coste, será éste exclusivamente sufragado por el arrendador, quien vendrá obligado a abonar su importe de una sola vez al inquilino o arrendatario que los hubiere satisfecho, dentro de los quince días de ser requerido para ello, sin que en ningún caso pueda retenerse la renta para resarcirse de dicha responsabilidad. Pero si el arrendador se opusiere a su abono y resultare legítima la reclamación del arrendatario, satisfará al reclamante el veinticinco por ciento más del importe de la obra, siendo responsable de las costas causadas si diere lugar a la intervención judicial.
El arrendador, a su vez, dentro de los quince días de serle notificado el importe de la obra, podrá accionar o excepcionar impugnando su legitimidad, de considerarlo excesivo o simulado; y si así se declarase, el inquilino o arrendatario será condenado en costas y, en los casos que procediere, según lo dispuesto en el artículo 137, obligado al abono de los porcentajes de participación que le incumba, y cuando la obra, por su naturaleza, no fuere de aquellas a las que según el mismo artículo debe contribuir, abonará al arrendador el diez por ciento de su coste legítimo, que descontará éste al hacerle el pago.
Artículo 143. Sea cual fuere la fecha de construcción u ocupación de la finca, todas las reparaciones de carácter urgente, en el interior de la vivienda o local de negocio, podrán ser dispuestas o realizadas por el inquilino o arrendatario o por sus continuadores, los cuales, únicamente en los casos del artículo 137, participarán en su coste, en las proporciones y modo que se dejan establecidos, o lo abonarán totalmente si se debieren a su culpa o negligencia, siendo también de aplicación los artículos precedentes sobre el procedimiento para obtener el reintegro y acciones que respectivamente asisten a arrendatario y arrendador.
Se reputarán urgentes las reparaciones encaminadas a evitar que se cause inmediatamente o que siga causándose un daño o incomodidad grave.
Artículo 144. Salvo estipulación escrita en contrario, la demás obras que en la vivienda o local de negocio realizare el arrendatario o su continuador quedarán en beneficio de la finca.
Artículo 145. Cuando el arrendador realice en el inmueble mejoras que contribuyan a la higiene, salubridad o a la comodidad de sus ocupantes, si la finca se hubiere construido o habitado por primera vez antes del dos de enero de mil novecientos cuarenta y dos podrá capitalizar el importe de las obras al cinco por ciento, cualquiera que fuere la renta que las viviendas o locales de negocio en ella existentes tuvieren asignada, y la cantidad resultante, derramarla entre todos en proporción a la renta que cada uno pagare.
Artículo 146. Las viviendas o locales de negocio desalquilados se computarán por el arrendador, a efectos de la derrama, en los casos previstos en los artículos 138 y 145, sin que pueda hacer recaer la participación que a ellos corresponda sobre los alquilados.
Artículo 147. Las cantidades que supongan la aplicación de los dos artículos precedentes sólo podrá empezar a percibirlas el arrendador al mes siguiente de terminada la obra y previa notificación, por escrito, a los inquilinos o arrendatarios, de lo en que consistió la misma, su importe, el porcentaje de interés que corresponde al capital en ella invertido y la participación que en la cantidad representativa de dicho interés atribuye a cada uno.
Dichas cantidades se asimilarán asimismo a la renta, siendo también aplicable el artículo 141, tanto cuando el inquilino o arrendatario se niegue al pago de lo que legítimamente proceda, como en las excepciones que puede aducir y alcance y efectos de la estimación o desestimación de la demanda.
Artículo 148. En los subarriendos parciales, lo sean de viviendas o de local de negocio, no podrá compelerse al subarrendatario a que participe en el pago de lo que procediere a tenor de los preceptos de este capítulo, recayendo la responsabilidad exclusivamente en el subarrendador. Tampoco será exigible al inquilino de vivienda amueblada.
CAPÍTULO XI Causas de resolución y suspensión de los contratos a que se refiere esta Ley
Artículo 149. El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:
La falta de pago de la renta o de las cantidades que a ella se asimilan conforme a esta Ley.
Cuando proceda la resolución por esta causa, se tendrá en cuenta lo dispuesto en los capítulos anteriores y en el Decreto de 17 de octubre de 1940, relativo a los obreros y empleados españoles que se encuentren en paro forzoso, así como sus disposiciones complementarias, cuya vigencia se reitera. La exención de pago, cuando proceda con arreglo al citado Decreto y disposiciones complementarias, se producirá aunque la renta de la vivienda rebase de ciento cincuenta pesetas mensuales, siempre que la diferencia en más se deba a la aplicación de los aumentos que autoriza esta Ley, y comprenderá las cantidades que según lo dispuesto en los dos capítulos precedentes, incumbiera abonar al inquilino en paro, de las cuáles podrá resarcirse el arrendador por derrama que se hará conforme al artículo octavo de dicho Decreto. En estos casos el arrendador deberá hacer las notificaciones de que trata el capítulo anterior a la Cámara de la Propiedad respectiva, y éste se subrogará en los derechos que se confieren al inquilino.
El abono de las cantidades que procedan conforme al artículo 27, será obligatorio para el inquilino, aunque éste fuere beneficiario del precitado Decreto; pero en este caso su falta de pago no dará lugar a la resolución del contrato.
El haberse subarrendado la vivienda o el local de negocio sin la autorización escrita del arrendador o la concurrencia de las circunstancias, del último párrafo del artículo 29.
La cesión de la vivienda por el inquilino contra el consentimiento del arrendador, a persona distinta de las expresadas en el artículo 34, o el traspaso de local de negocio efectuado sin dar cumplimiento a los requisitos que para su eficacia exige el capítulo IV.
La transformación de la vivienda en local de negocio o viceversa o el incumplimiento por el adquirente en traspaso de la obligación que le impone el párrafo b) del artículo 45.
Cuando el inquilino o arrendatario o quienes con él convivan causen dolosamente daños en la finca, o cuando se lleven a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o del local de negocio, o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción.
Cuando el inquilino o arrendatario entregare o pusiere a disposición del arrendador la cantidad necesaria para volver la vivienda o local de negocio a su primitivo estado, lo que deberá hacer antes de iniciar las obras, no procederá esta causa si las mismas no debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción de la finca y son de entidad inferior al importe de una mensualidad de renta.
Por solicitarlo la mayoría de los inquilinos y arrendatarios de la finca respecto de cualquier otro.
Esta causa no prosperará en los casos siguientes:
Cuando los locales estuvieren arrendados con destino a oficinas o servicios del Estado, Provincia o Municipio u otras Corporaciones de Derecho público.
Cuando se destinaren a colegios o escuelas públicas o particulares, siempre que éstas últimas se hallaren constituidas y desenvolvieren su labor ajustándose a las disposiciones vigentes.
Cuando se dedicaren a Consultorios públicos, Casas de Socorro o Instituciones piadosas o benéficas, de cualquier clase que fueren.
Cuando se hallaren habitados por familias numerosas y de reconocida moralidad.
Cuando el negocio, profesión u oficio ejercido por el arrendatario o inquilino no resultare inmoral, peligroso, insalubre o notoriamente incómodo.
En todos los casos en que el arrendador accione al amparo de esta causa, y por no estimarse su demanda le fueren impuestas las costas, los inquilinos, y arrendatarios que la hubieren provocado vendrán obligados a resarcirle, a prorrata, del importe de las mismas.
Cuando, aun sin solicitarlo la mayoría de los inquilinos y arrendatarios de la finca respecto de cualquier otro, el oficio, profesión o negocio a que éste o quienes con él convivan se dedicaren dentro de la vivienda o local de negocio, resultaren notoriamente inmorales o peligrosos para la integridad del inmueble.
Si el arrendador habitare en la finca, podrá también obtener la resolución del contrato, cuando el oficio, profesión o negocio ejercido asimismo dentro de alguna de sus viviendas o locales de negocio resultare notoria y ostensiblemente incómodo o insalubre. Pero esta acción no prosperará en los casos de los apartados a), b) y c) de la causa sexta de este artículo, ni cuando se tratare de familia numerosa o del ejercicio de oficios o profesiones colegiados por los que se satisficiere contribución.
La demanda deducida al amparo de los dos párrafos anteriores únicamente se estimará cuando los hechos que la determinaren fueren ignorados por el actor al momento de la celebración del contrato, o al producirse la subrogación o continuación de los derechos del inquilino o del arrendatario del local de negocio, sin que el cambio de la persona del arrendador suponga desconocimiento de aquéllos en el nuevo titular.
La expropiación forzosa del inmueble, dispuesta por autoridad competente y por causas de utilidad pública, según resolución que no dé lugar a ulterior recurso.
La declaración de ruina de la finca, acordada por resolución que tampoco dé lugar a recurso, y en expediente contradictorio seguido ante la Autoridad municipal, en el cual hubieran sido citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios.
Cuando el peligro de ruina se declare inminente por la Autoridad competente, aunque la resolución no fuere firme, podrá disponer la gubernativa que la finca quede desalojada.
Por no haber lugar a la prórroga forzosa del contrato, según lo establecido en el capitulo VIII.
Artículo 150. El inquilino o arrendatario del local de negocio podrá resolver el contrato antes del tiempo pactado por cualquiera de las siguientes causas:
Las perturbaciones de hecho o de derecho que en la vivienda o local de negocio arrendado o en las cosas de uso necesario y común en la finca realice el arrendador; ello sin perjuicio de cualquier otra acción que pudiere asistirle.
No efectuar el arrendador las reparaciones necesarias a fin de conservar 1a vivienda o el local de negocio, sus instalaciones o servicios o las cosas de uso necesario y común en la finca, en estado de servir para lo pactado en el contrato.
La falta de prestación por el arrendador de los servicios propios de la vivienda o local de negocio, ya aparezcan especificados en el contrato, ya resulten de las instalaciones con que cuente la finca.
Artículo 151. Cuando concurra alguna de las causas de resolución de que trata el artículo anterior, el inquilino o arrendatario perjudicado podrá optar entre dar por terminado el contrato o exigir que cese la perturbación, que se ejecuten las reparaciones o que se presten los servicios o suministros y en cualquier caso tendrá derecho, además, al abono por el arrendador de las indemnizaciones siguientes:
En el supuesto de la causa primera del artículo anterior, una cantidad que no podrá ser nunca inferior al importe de una mensualidad de renta y que guardará proporción con la importancia o gravedad de la perturbación. Cuando ésta se debiere a obras encaminadas, precisamente, a aumentar el número de las viviendas con que cuente la finca, los inquilinos o arrendatarios no tendrán derecho al abono de indemnización alguna; pero sí a dejar en suspenso sus respectivos contratos, con los efectos establecidos en el artículo 156.
En los supuestos de la causa segunda del precedente artículo, la cantidad que proceda, atendida la importancia y trascendencia del daño o incomodidad que la no reparación origine en el uso de la cosa arrendada.
Cuando proceda lo dispuesto en el apartado tercero del artículo anterior, sea cual fuere la causa de la no prestación, e incluso de ser debida a fuerza mayor, si el incumplimiento afectare al servicio de calefacción a cargo del arrendador, y el mismo no se diere en absoluto o se prestare en forma notoria y ostensiblemente irregular o deficiente, la indemnización será del veinte por ciento del importe anual de la renta, salvo que esta prestación apareciere especificada separadamente en el contrato, en cuyo caso, de haberse satisfecho su precio, la indemnización será igual a lo que por él se hubiera pagado. Tanto en uno como en otro caso, si el arrendador percibió diferencias por el coste del servicio, vendrá obligado a reintegrarlas.
Cuando el incumplimiento de que trata el párrafo anterior resultare de entidad menor, y el perjudicado demostrare haber tenido necesidad de emplear medios de calefacción supletorios, la indemnización se limitará al importe del gasto que le origine su entretenimiento, pero no comprenderá la adquisición de aquellos medios.
Si el incumplimiento del arrendador fuere total y afectare a los restantes servicios o suministros, la indemnización será igual al cinco por ciento del importe anual de la renta.
El derecho al percibo de las indemnizaciones a que se refiere este artículo, en ningún caso eximirá de la obligación de pagar la renta y las cantidades que, conforme a esta Ley, se asimilan a ella.
Artículo 152. Serán causas por las que podrá resolverse el contrato de subarriendo, total o parcial, tanto de vivienda como de local de negocio, las siguientes:
Para el subarrendador:
La falta de pago de la renta pactada por el subarriendo.
Cuando el subarrendatario hubiere, a su vez, subarrendado.
El vencimiento del plazo por el cual se concertó el subarriendo, salvo en los casos de los artículos 20 y 21.
Cuando contra el consentimiento del subarrendador, el subarrendatario cediere la vivienda a persona distinta de las expresadas en los artículos 34 y 42, o transformare la vivienda subarrendada en local de negocio.
Por las causas 5.ª a 9.ª del artículo 149.
Cuando quede resuelto el contrato de arrendamiento, sin perjuicio, en su caso, de lo dispuesto en el artículo 23.
Por falta de pago de lo que le correspondiere en la merced del subarriendo, salvo en el caso del artículo 23.
Cuando el subarrendatario hubiere contravenido la prohibición de subarrendar.
Cuando, tratándose de vivienda, el subarrendatario, contra el consentimiento del subarrendador, la hubiere cedido a personas distintas de las expresadas en los artículos 34 y 42 y en los locales de negocio hubiere traspasado a otro sus derechos y obligaciones.
Para el subarrendatario:
Las expresadas como causas especificas de resolución en los artículos 20 y 21, o cuando ejercite el derecho que le confiere el artículo 29.
Las que, según el artículo 150, permiten al inquilino o arrendatario de local de negocio obtener la resolución, entendiendo referida la 1.ª y la
si las perturbaciones y omisiones imputables al arrendador o al subarrendador, y la 3.ª, a los servicios y suministros, a cargo de cualquiera de ambos.
Será aplicable, además, lo dispuesto en el artículo 151, y las indemnizaciones se calcularán sobre la merced que pague el subarrendatario, siendo su abono a cargo del subarrendador, quien, en su caso, podrá repetir contra el arrendador.
Artículo 153. En las viviendas arrendadas con muebles, de que trata el capítulo V, podrá el arrendador resolver el contrato por las causas que se establecen en el artículo 149, con las modalidades y limitaciones que le imponen los capítulos V y VIII, y teniendo en cuenta, además, que cuando inste la resolución del contrato por falta de pago de la renta, ésta deberá entenderse referida únicamente a la correspondiente a la vivienda, y no a la atribuida al mobiliario. cuya falta de pago sólo le dará derecho a reclamar su abono.
Artículo 154. El inquilino de vivienda amueblada podrá resolver, a su vez, el contrato, antes del tiempo pactado, por el motivo específico de resolución que para este contrato de arrendamiento establece el artículo 59 y, además, por las causas señaladas en el artículo 150, en que será igualmente aplicable lo dispuesto en el artículo 151, y las indemnizaciones se calcularán sobre el importe de la renta anual que por la vivienda y mobiliario satisfaga.
Artículo 155. La pérdida de la cosa arrendada será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo.
Se reputará perdida la cosa arrendada cuando, habiendo sido afectada de siniestro, requiriese, para ser repuesta a su normal utilización, la ejecución de obras cuyo coste exceda del cincuenta por ciento del valor que, excluido el del solar, tuviese asignado la finca a efectos fiscales al tiempo de ocurrir la pérdida.
Artículo 156. Cuando la autoridad competente disponga la ejecución de obras que impidan que la finca siga habitada, todos los contratos a que se refiere este capítulo se reputarán en suspenso por el tiempo que duren aquéllas, quedando, por tanto, suspendida por igual período la obligación de pago de la renta.
Artículo 157. El desahucio de porteros, guardas, empleados o asalariados que tuvieran asignada vivienda por razón del cargo que desempeñen procederá cuando el demandante acredite haber quedado extinguida la relación laboral, por virtud de la cual disfrutaban de la vivienda. La relación laboral a que se refiere este artículo se extinguirá no solamente por las causas que se hallen establecidas en las disposiciones que la regulen en cada caso concreto, sino, además, por las causas 2.ª a 10.ª del artículo 149.
CAPÍTULO XII Tribunales competentes, procedimiento y recursos
Artículo 158. El conocimiento y resolución de los litigios que puedan suscitarse al amparo de esta Ley corresponderá a los juzgados y Tribunales de la jurisdicción ordinaria.
Artículo 159. Aunque medie sumisión expresa a la jurisdicción de otro juzgado, será competente en todo caso el que correspondiere al lugar en que se hallare la finca, entrando el asunto a turno de reparto donde hubiere varios de igual categoría.
Artículo 160. Los Jueces municipales y, en su caso, los comarcales conocerán en primera instancia de cuantos litigios se promuevan, ejercitando acción que se fundamente en derecho reconocido en esta Ley, cualquiera que fuere la cuantía litigiosa, y sin otras excepciones que las siguientes:
Cuando la acción ejercitada, no siendo la resolutoria del contrato por falta de pago de la renta o de las cantidades que, conforme a los capítulos IX y X, se asimilan a ella, se refiera a cuestiones propias de esta Ley que afecten a un local de negocio, a vivienda en la cual su inquilino o subarrendatario que deba ser parte en la litis ejerza profesión colegiada por la que satisfaga contribución, o a locales destinados a los escritorios u oficinas y almacenes que, según lo dispuesto en el articulo 10, merecen la conceptuación de viviendas.
Cuando se accione de tanteo o de retracto, al amparo de lo establecido en los capítulos IV y VI de la presente Ley, o se inste la anulación de la venta, acogiéndose el inquilino o arrendatario al artículo 67.
Artículo 161. Cuando el juicio se promueva para resolver el contrato de arrendamiento o de subarriendo de vivienda o local de negocio por falta de pago de la renta o de las cantidades que, a tenor de los capítulos IX y X, se asimilan a ella, se sustanciará conforme a lo dispuesto para el desahucio en los artículos 1.571 a 1.582 de la Ley de Enjuiciamiento civil, y la sentencia se ejecutará según lo establecido en la sección 4.ª, título XVII, Libro II, de la misma Ley Procesal; pero se tendrá en cuenta lo siguiente:
El demandado podrá enervar la acción si en cualquier momento anterior a ser notificado de la sentencia que no dé lugar a ulterior recurso, él u otra persona en su nombre, aunque obre sin su consentimiento, paga al actor o pone a su disposición en el Juzgado el importe de las cantidades en cuya falta de pago se sustente la demanda y el de las que en dicho instante debiere.
Sólo cuando el pago o la consignación se realice hasta el mismo día señalado para el juicio, y antes de su celebración, podrá éste proseguirse por las costas, y en tal caso, si el demandado intentare acreditar el ofrecimiento de las rentas al actor con anterioridad a la presentación de su demanda, se admitirán otras pruebas procedentes en Derecho, además de las que autoriza el párrafo 2.º del artículo 1.579 de la Ley Procesal. Lo mismo se hará cuando, aun sin mediar el pago o la consignación, la acción se fundare en la falta de abono de las diferencias o participaciones a que se refieren los capítulos IX y X y el demandado impugne su legitimidad.
Las costas se impondrán al demandado cuando se declare haber lugar al desahucio o que éste hubiere procedido de no mediar el pago o la consignación, y al actor en caso contrario.
En la ejecución de la sentencia, los plazos del artículo 1.596 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se entenderán exclusivamente referidos a las viviendas y locales de negocio, y ampliados a dos meses en uno u otro caso, que serán excepcionalmente prorrogables por otros dos cuando el Juez, por razones de equidad o personales del demandado, lo considere procedente.
En los arrendamientos de vivienda, cualquiera que fuere su renta, y en los de local de negocio si no excede de doce mil pesetas anuales, podrá el demandado rehabilitar de plena vigencia el contrato y evitar el lanzamiento si hasta el momento mismo en que fuere a practicarse él u otra persona en su nombre, aunque obre sin su consentimiento, paga al actor o pone a su disposición, depositándolo incluso en poder del encargado de ejecutar la diligencia, que en todo caso lo tomará y dará recibo, el importe de las cantidades que por principal debiere en dicho instante, el veinticinco por ciento del mismo y los intereses legales, a contar éstos desde la fecha de la demanda, en las sumas vencidas, y desde el día en que el pago debió hacerse, en las pendientes.
En tales casos se suspenderá el lanzamiento; de haberse hecho cargo el Juzgado de las sumas pagadas por el demandado, requerirá al actor para que dentro del quinto día las reciba, procediendo a ingresarlas en el establecimiento correspondiente si transcurrido dicho plazo no lo hace.
Dentro también del quinto día podrá el demandante instar que, de cuenta del demandado, se tasen las costas y gastos legítimos que con ocasión del juicio hubiere realizado. Practicada la tasación, de resultar su importe igual o superior al veinticinco por ciento depositado por el demandado, se le entregará al demandante; mas si fuere inferior, se reintegrará al demandado la diferencia, archivándose sin más las actuaciones; tanto en uno como en otro caso, sin perjuicio del derecho del actor a reclamar la diferencia ejercitando la oportuna acción personal.
Cuando el actor deje transcurrir los cinco días sin instar la tasación, el Juzgado, de oficio y a cargo del demandado, liquidará las costas judiciales exclusivamente, y, entregando a este último la diferencia, si la hubiere, archivará asimismo las actuaciones.
Artículo 162. Cuando la acción ejercitada sea distinta de la que trata el artículo anterior, el proceso ante el Juez municipal o comarcal, se sustanciará por las reglas establecidas en el apartado C) de la base X de la Ley de Justicia municipal, de 19 de julio de 1944, y disposiciones que la desenvuelven, sin que, por tanto, sea preceptiva la intervención de Letrado más que cuando la cuantía litigiosa exceda de mil quinientas pesetas. Pero la ejecución de la sentencia, de figurar en ella pronunciamiento que obligue a desalojar la vivienda, se acomodará asimismo a los trámites señalados para el lanzamiento en la sección 4.ª, título XVII, Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y los plazos para desalojarla serán de seis meses, ampliables por otros seis, de mediar las circunstancias de equidad o personales prevenidas en el párrafo d) del artículo anterior. No obstante, por razones de notoria escasez de viviendas, y previos los asesoramientos que considere oportunos, podrá acordar el Juez aquellos aplazamientos que aconsejen las circunstancias del caso; todo ello sin perjuicio de lo establecido en la causa novena del artículo 149, de darse el supuesto a que la misma se refiere.
De no figurar en la sentencia pronunciamiento que obligue a desalojar la vivienda, su ejecución se ajustará a los trámites de las dictadas en juicio verbal.
Cuando la condena o pago de costas no resulte de lo expresamente dispuesto en la presente Ley, será de aplicación la regla octava de la base X de la de Justicia municipal.
Artículo 163. Las sentencias que dicten los Jueces municipales o comarcales serán apelables en ambos efectos ante los de Primera Instancia respectivos, substanciándose la apelación en la forma siguiente:
Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1.583 a 1.586 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando la sentencia apelada disponga que debe desalojarse la vivienda o local de negocio por falta de pago de la renta o de las cantidades que se asimilan a ella, según los capítulos IX y X.
La apelación se tramitará en la misma forma cuando la sentencia recurrida formule igual pronunciamiento sobre vivienda y el desahucio no se fundó en la falta de pago, en cuyo caso no será de aplicación el párrafo segundo del artículo 1.583.
Conforme a lo establecido en los artículos 732 a 737 de la Ley Procesal cuando la sentencia no contenga pronunciamiento que obligue a desalojar la vivienda.
Artículo 164. Si la sentencia del Juez de Primera Instancia confirma íntegramente la apelada, las costas de la apelación se impondrán al recurrente; y cuando la confirmación sea parcial o se revoque la del municipal o comarcal, cada parte pagará las causadas a su instancia, y las comunes, por mitad. Cuando el recurso se declare desierto, se impondrán las costas al recurrente.
Artículo 165. Contra la sentencia del Juez de Primera Instancia que resuelva apelación de la dictada por el municipal o comarcal en juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de las cantidades que según los capítulos IX y X se asimilan a aquélla, se trate de vivienda o de local de negocio, no se dará recurso alguno.
Artículo 166. Cuando ante el Juez municipal o comarcal se hubiere ejercitado cualquier acción distinta de la resolutoria del contrato por falta de pago de la renta de la vivienda o de las cantidades que conforme a los capítulos IX y X se asimilan a aquélla, contra la sentencia que dicte en apelación el Juez de Primera Instancia se darán los siguientes recursos:
Si la renta anual excede de cuatro mil pesetas, el de «injusticia notoria» ante la Sala primera del Tribunal Supremo.
Cuando la renta anual no exceda de la expresada suma, el de «injusticia por quebrantamiento de forma», ante la misma Sala.
Artículo 167. Para determinar la renta se estará siempre a lo pactado por escrito, computándose los aumentos que autoriza esta Ley. En defecto de estipulación escrita, a la que resulte del último pago realizado por el inquilino que sea parte en la litis; y de ser dudosa o imposible la determinación de la renta, ésta se estimará no superior a cuatro mil pesetas anuales.
Artículo 168. Los recursos de que trata el artículo 166 se prepararán por escrito ante el propio Juez de Primera Instancia, dentro de los diez días que sigan a la notificación de la sentencia, y presentados que sean, el juez elevará directamente las actuaciones al Tribunal Supremo, emplazando a las partes para que, en el término de otros diez días, comparezcan a usar de su derecho ante la Sala primera del mismo, Este plazo será de veinte días cuando la apelación se hubiere substanciado en juzgado de Primera Instancia de Baleares o Canarias.
Artículo 169. El recurso por «injusticia notoria» se formalizará por escrito en el término de diez días, contados desde la personación del recurrente ante la Sala primera del Tribunal Supremo, y deberá fundamentarse en alguna de las causas siguientes:
Incompetencia de jurisdicción.
Quebrantamiento de las formalidades esenciales del juicio cuando hubiere producido la indefensión.
Injusticia notoria por infracción de precepto o de doctrina legal.
Manifiesto error en la apreciación de la prueba cuando se acredite por la documental o pericial que obre en los autos.
Artículo 170. Recibidas las actuaciones, personado el recurrente y formalizado el recurso, la Sala, en el término del quinto día, contado desde el ingreso del escrito de formalización, dictará auto, en el que decidirá de plano si, por cumplirse con lo dispuesto en el artículo 166, ha lugar a la admisión. De resolver que ésta no procede, en el mismo auto declarará firme la sentencia recurrida e impondrá las costas del recurso al recurrente. Si resolviere que ha lugar a admitir el recurso y el recurrido no hubiere comparecido, dictará sentencia en el término de los cinco días siguientes al auto de admisión.
Artículo 171. Admitido el recurso, si se hubiere personado la parte recurrida, se le trasladará para instrucción el escrito, formalizándolo, por término de cinco días, y transcurridos que sean, el Tribunal dictará sentencia, previa celebración de vista pública, únicamente cuando lo solicitare el recurrido al darse por instruido del recurso. Si no pidiere vista, podrá impugnarlo en el mismo escrito en que evacue el traslado de instrucción.
Cuando fueren dos o más partes las recurrentes, el traslado de instrucción será sucesivo para cada una y no podrán impugnar los recursos contrarios en los escritos en que evacuen aquel traslado. En estos casos deberá hacerse señalamiento para la vista.
La sentencia habrá de dictarse dentro de los diez días que sigan al de su señalamiento, háyase o no celebrado la vista, y de no haber solicitado ésta, el recurrido en el mismo plazo, contado desde la fecha en que terminó el concedido para evacuar el traslado de instrucción.
Será de aplicación, en cuanto a las costas, la regla establecida en el artículo 164.
Artículo 172. El recurso de «injusticia por quebrantamiento de forma» se formalizará, sustanciará y resolverá según lo establecido en el artículo anterior; pero habrá de fundarse únicamente en el quebrantamiento de las formalidades esenciales del juicio que hubiere producido la indefensión del recurrente.
Artículo 173. En ambos recursos regirán, en cuanto a representación y defensa, las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil; pero la cuantía de las costas, comprendido el papel timbrado y derechos arancelarios, se reducirán a la mitad si se tratare de viviendas con renta inferior a seis mil pesetas anuales.
Artículo 174. Cuando quede firme la sentencia, el Juez de Primera Instancia devolverá los autos al Juzgado Municipal o Comarcal, con testimonio de ella para su ejecución. Lo mismo hará el Tribunal Supremo después de dictar el auto que declare no haber lugar a la admisión, de dictar sentencia o cuando el recurso quede desierto, efectuando la devolución por conducto del Juez de Primera Instancia.
Artículo 175. Los Jueces de Primera Instancia conocerán en ella de los litigios que, por razón de la materia, no están atribuidos al conocimiento de los municipales o comarcales, a tenor de lo dispuesto en el artículo 160. Su sustanciación se acomodará a lo establecido para los incidentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil, excepto cuando se accione de retracto al amparo de lo prescrito en los capítulos IV y VI de la presente Ley, en que el procedimiento será el del título XIX, Libro II, de la misma Ley Procesal, ajustándolo, tanto en uno como en otro caso, a lo prevenido en la presente Ley.
Cuando la condena al pago de costas no resultare de lo dispuesto en esta Ley, se impondrán a la parte cuyos pedimentos hubieren sido totalmente rechazados, y si la estimación o desestimación fueren parciales, cada una abonará las causadas a su instancia y pagarán las comunes por mitad.
Artículo 176. La ejecución de las sentencias que dicten los Jueces de Primera Instancia en los asuntos de que trata el artículo anterior, cuando hicieren pronunciamiento que obligue a desalojar la vivienda o local de negocio, se acomodará a las reglas de la sección 4.ª, título XVII, Libro II, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las modificaciones introducidas en el artículo 162, de no disponerse en la presente Ley un plazo mayor.
Artículo 177. Salvo el recurso de reposición contra providencias de mero trámite, autorizado en el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que será sustanciado y resuelto según dicho precepto legal, todos los incidentes, excepciones y reposiciones que pudieran plantearse en los juicios atribuidos por esta Ley al conocimiento de los Jueces de Primera Instancia habrán de ser resueltos necesariamente por éste en la sentencia que recaiga sobre la cuestión principal, haciendo pronunciamiento previo en ella sobre cada una de las cuestiones incidentales y absteniéndose de entrar en el fondo del asunto cuando la naturaleza de estos pronunciamientos previos lo impidiere.
Artículo 178. Las sentencias de los Jueces de Primera Instancia recaídas en los litigios cuyo conocimiento les está atribuido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 175, serán recurribles por «injusticia notoria» ante el Tribunal Supremo, sea cual fuere el importe de la renta. Y el recurso se preparará, fundamentará y sustanciará a tenor de lo establecido en los artículos 168, 169 Y 171, salvo, por lo que a este último se refiere, en lo relativo a la admisión del recurso. Será también de aplicación lo dispuesto en los artículos 173 y 174; este último, con la misma salvedad en cuanto a la admisión.
Artículo 179. La Ley de Enjuiciamiento Civil será subsidiariamente aplicable en materia de procedimiento.
Artículo 180. Cuando la acción, aunque propia de la relación arrendaticia urbana, no se fundamente en derechos reconocidos en esta Ley, el litigio se sustanciará conforme a lo dispuesto en las Leyes procesales comunes.
DISPOSICIONES TRÁNSITORIAS
1.ª Sin otras excepciones que las que resulten de sus propios preceptos, lo dispuesto en esta Ley será de aplicación no sólo a los contratos que se celebren a partir de su vigencia, sino también a los que en dicho día se hallaren en vigor.
Sobre subarriendos, cesiones y traspasos
2.ª No obstante lo dispuesto en los capítulos III y XI, cuando una vivienda o local de negocio se hallare total o parcialmente subarrendado en primero de octubre de mil novecientos cuarenta y seis por plazo no inferior al de seis meses, precisamente anteriores a esta fecha, aunque el arrendador no hubiere autorizado el subarriendo, si antes de ese día no promovió el desahucio por dicha causa, no podrá a su amparo obtener la resolución del contrato hasta que cambie la persona del subarrendatario. Y el cambio no se entenderá causado si se tratare de viviendas, porque a la muerte del subarrendatario prosigan el subarriendo sus familiares dentro del segundo grado que con él convivieren con tres meses de anterioridad al óbito, siendo de aplicación cuando lo subarrendado fuere un local de negocio, lo establecido en el artículo 73, bien que referido a la persona del subarrendatario.
En los casos de que trata el párrafo anterior, el arrendador, a partir de primero de enero de mil novecientos cuarenta y siete, y mientras subsista el subarriendo, podrá exigir del inquilino o arrendatario un sobreprecio equivalente al cincuenta por ciento más del importe de la renta, que en primero de octubre de mil novecientos cuarenta y seis pagare, de ser aquél total, conforme a las prescripciones del capítulo III, y del veinticinco por ciento, si parcial. La falta de pago de estos porcentajes se reputará como inefectividad de la renta y serán exigibles, con independencia de cualquier otro aumento que autorice esta Ley.
Lo establecido en esta Disposición se entiende sin perjuicio del derecho que confiere al inquilino el artículo 27.
3.ª El arrendador que, por escrito y con anterioridad a la vigencia de los preceptos de esta Ley hubiere autorizado el subarriendo total o parcial, no tendrá derecho a participar en el precio del mismo ni a reclamar los sobreprecios establecidos en la Disposición anterior; pero sí el pago de lo que hubiere pactado, por consentirlo.
4.ª Aunque por escrito y en fecha anterior a la vigencia de los preceptos de esta Ley contare el inquilino con la autorización del arrendador para ceder o traspasar su vivienda, no podrá cederla más que a las personas que menciona el artículo 34, entendiéndose sustituida esta facultad por la de subarriendo total, que comprenderá el parcial. Tampoco en estos casos tendrá el arrendador derecho al percibo de participación alguna en el precio del arriendo ni a exigir los aumentos que autoriza la Disposición segunda. Mas si el inquilino quebrantare esta prohibición, contra el consentimiento de aquél, podrá el arrendador ejercitar la acción de desahucio al amparo de la causa tercera del artículo 149, pero demandando también al cesionario.
5.ª Siempre que el arrendador perciba sobreprecio por el subarriendo en virtud de lo establecido en la Disposición segunda, o en los casos de las dos Disposiciones anteriores, tendrá los derechos y obligaciones que le asignan los capítulos III y XI, pero no le asistirá acción resolutoria del contrato de inquilinato aunque cambie la persona del subarrendatario y la facultad que le otorga el artículo 23, se limitará al importe de la renta y del sobreprecio, si se hallare autorizado a percibirlo, y al de la renta exclusivamente en los casos que fueren de aplicación las dos precedentes Disposiciones.
6.ª El arrendador que, hallándose en el caso de la Disposición segunda, y sin serle de aplicación lo dispuesto en la tercera y cuarta, se abstenga de percibir sobreprecio alguno, además de poder conseguir la resolución del contrato de inquilinato al producirse el cambio del subarrendatario en el modo exigido en la primera de dichas Disposiciones, tendrá los derechos que confiere esta Ley al arrendador que autoriza el subarriendo, sin que le sean exigibles las obligaciones que impone al mismo.
7.ª El subarrendador deberá cumplir siempre las obligaciones que le impone esta Ley, y le asistirán las acciones que le competen a tenor de la misma, salvo contra el arrendador que se hallare en el caso de la Disposición anterior, y la resolutoria del contrato de subarriendo por expiración del plazo pactado para el mismo, que no procederá en los celebrados o que se celebren con anterioridad a la vigencia de los preceptos de esta Ley, por ser de aplicación en cuanto a ellos, ya sean totales o parciales, la prórroga obligatoria para el subarrendador y facultativa para el subarrendatario o para los que por muerte de éste continuaren el subarriendo.
El beneficio de prórroga no será extensivo a las personas de que trata el artículo 27.
El subarrendatario, sea cual fuere la fecha del subarriendo, disfrutará de las acciones que le confiere esta Ley, salvo las referidas al arrendador que se hallare comprendido en la precedente Disposición.
8.ª El arrendatario de local de negocio que con anterioridad a la vigencia de los precios de esta Ley tuviere reconocido por escrito el derecho de traspaso, podrá ejercitarlo libremente y sin someterse a lo dispuesto en el Capítulo IV; pero el inmediato adquirente por traspaso habrá de cumplir lo ordenado en dicho capítulo.
Ampliación circunstancial en las viviendas del beneficio de prórroga y de los plazos de preaviso para su ocupación por el arrendador propietario de una sola
9.ª Hasta que el Gobierno, por entender mejorado el problema de la vivienda, disponga lo contrario, el beneficio establecido en los artículos 71 y 72 será también aplicable a los parientes dentro del tercer grado, por consanguinidad, del familiar del inquilino fallecido que hubiere continuado el contrato.
10.ª No obstante lo dispuesto en el artículo 89, si la adquisición de la vivienda se efectuó antes del primero de febrero de mil novecientos cuarenta y cuatro, el plazo de preaviso será el de dieciocho meses, y de dos años si posteriormente al treinta y uno de enero de mil novecientos cuarenta y cuatro. Ambas fechas se referirán a la del otorgamiento de la escritura pública de venta.
Suspensión de los aumentos directos de renta que se autoriza en las viviendas y facultad del gobierno para revisarlos
11.ª Quedan en suspenso los aumentos de renta autorizados para las viviendas en el párrafo a) del artículo 118, hasta que el Gobierno disponga por Decreto que sean parcial o totalmente aplicados, en todo o en parte del territorio nacional y plazas de soberanía.
Y cuando las mutaciones habidas en la economía nacional lo aconsejen, podrá también decretar el Gobierno, oyendo previamente al Consejo de Estado, la revisión de los porcentajes de aumento que autoriza el artículo 118, para dejarlos sin efecto, reducirlos o elevarlos. Pero la elevación en ningún caso podrá ser superior al triple de lo señalado en el referido artículo.
Irretroactividad de lo establecido en los Capítulos IX, X y XI - Excepción
12.ª No son de efecto retroactivo los preceptos del capítulo IX; y en cuanto al artículo 120, para que los aumentos tolerados en el modo que el mismo previene obliguen al inquilino o arrendatario, a sus continuadores o al nuevo titular, deberán haberse consentido antes del primero de octubre de mil novecientos cuarenta y seis, siendo nulos y sin valor alguno los efectuados entre esta fecha y la de vigencia de los preceptos de la presente Ley.
Lo dispuesto en los párrafos primero y último del artículo 135 no será aplicable a los contratos vigentes cuando rijan los preceptos de esta Ley, estándose en ellos a lo pactado respecto de la fianza.
13.ª Tampoco son de efecto retroactivo las prescripciones de los capítulos X y XI.
14.ª Cuando a la vigencia de los preceptos de esta Ley el inquilino o arrendatario hubiere accedido por escrito a desalojar la vivienda o el local de negocio, o cuando ya lo hubiere desalojado, no será de aplicación lo dispuesto en la misma. Pero sí lo será, en cuanto al plazo para desalojar exclusivamente, si continuare en la finca, no obstante haberse dictado sentencia firme que dispusiere que la abandone.
Requerimientos formulados y procedimientos en curso o en suspenso
15.ª Quedarán sin efecto cuantos requerimientos hubiera podido hacer el arrendador para negar la prórroga del contrato por cualquier causa que fuere, con anterioridad a la vigencia de los preceptos de esta Ley, debiendo reproducirlos, con el fin de ajustarlos a lo dispuesto en el capítulo VIII si concurrieren en el caso los requisitos exigidos en el mismo.
16.ª Todos los procedimientos incoados al amparo de la legislación que fuere aplicable para regular las relaciones arrendaticias a que la presente Ley se refiere, y que no hubieren terminado por sentencia firme y ejecutoria, quedarán en suspenso a la vigencia de sus preceptos; y los Tribunales concederán a las partes el plazo máximo de quince días, para que acomoden sus pretensiones a las normas procesales en ella establecidas. El mismo traslado darán cuando se hallare suspendida la tramitación del juicio. Y tanto en uno como en otro caso, transcurrido que sea dicho plazo sin que acomoden sus pedimentos al procedimiento de la Ley, les considerarán desistidos de la acción que ejercitaban, y archivando sin más las actuaciones, acordarán que las costas sean satisfechas por mitad entre las partes, salvo que, tratándose de apelación o casación, la sentencia recurrida ordenara otra cosa a este respecto, en cuya caso se estará a lo en ella dispuesto para las causadas ante el Tribunal a «quo», pagándose por mitad las del recurso.
17.ª Las divergencias que se susciten sobre si los preceptos de esta Ley deben o no aplicarse a la cuestión debatida, las resolverá el Juez o Tribunal ante el cual pendan los autos. Deberán promoverse en el plazo mencionado en la disposición anterior y presentado que sea el escrito suscitándolas, con suspensión de términos, se dará traslado por cinco días a la parte contraria, si hubiere comparecido, para que alegue lo que considere oportuno. Transcurrido que sea dicho plazo, se dictará auto resolviéndolas, que será apelable en la forma y plazo que lo habría sido la sentencia que hubiere puesto fin al pleito, conforme a la legislación que se deroga, y recurrible en casación, de haber procedido contra ella dicho recurso.
Autorización circunstancial gubernativa para la ejecución de obras que obligue a desalojar viviendas y normas para concederla
18.ª Hasta que el Gobierno, por entender mejorado el problema de escasez de viviendas, disponga por Decreto acordado en Consejo de Ministros que ya no procede exigirla, será preceptiva la autorización previa del Gobernador civil de la provincia para emprender obras que, aunque no impliquen la demolición de la finca y se encaminen a aumentar el número de viviendas con que la misma cuente, sean de tal entidad que obliguen a desalojarla a los inquilinos que la habiten.
Los Gobernadores civiles concederán las autorizaciones a que se refiere el párrafo anterior, conforme a lo establecido en el artículo 115. Pero para determinar las preferencias se atendrán fundamentalmente al importe de la renta que fuere a asignarse a las viviendas que se edifiquen, sin tener en cuenta las atribuidas a las preexistentes, y resolverán los casos de igualdad en beneficio de los que, en fincas con viviendas de alquileres más elevados, vayan a construir otras de renta ultrabarata, fomentando, en suma, la supresión del sistema que tiende a dividir a los inquilinos en barrios de clases.
Renta en los contratos a que se refieren los artículos quinto y sexto
19.ª No obstante lo prevenido en los artículos quinto y sexto, la renta en los contratos de la modalidad a que dichos artículos se refieren será libremente pactada cuando el otorgamiento de aquéllos tenga lugar con posterioridad a la vigencia de esta Ley.
En los contratos que estuvieran en vigor el día de la publicación de este texto articulado, de no haber acuerdo entre los interesados para revisar la renta, podrá serlo a instancia del arrendador dentro de los seis meses a partir de la vigencia de la presente Ley, por una Junta de Estimación que actuará en la forma prevista en el articulo 94, pero bajo la presidencia del juez de Primera Instancia del partido en que se hallare la finca arrendada, pudiendo disponer dicho juez que se constituya con dos Vocales que residan en otros, preferentemente en los colindantes, si no existen en su jurisdicción arrendador y arrendatario que tengan celebrado contrato análogo a aquél cuya renta fuera a revisarse.
En el plazo de treinta días, contados desde aquel en que tuviere ingreso en el Juzgado la solicitud de revisión de renta, deberá quedar constituida la Junta de Estimación, la cual, en los treinta días siguientes, emitirá su laudo.
El pago de la renta que señale la Junta de Estimación será obligatorio, sin que contra el laudo que lo imponga se dé recurso alguno, aunque sí podrán impugnarlo arrendador y arrendatario, promoviendo el juicio declarativo correspondiente.
Si el arrendatario considera gravosa la renta asignada por la Junta de Estimación, dentro de los treinta días siguientes a serle notificada, podrá desistir del arrendamiento, cualquiera que fuere el plazo que, conforme al contrato, le quedare por cumplir; pero en todo caso vendrá obligado al abono de la señalada desde el día de la notificación hasta aquel en que entregare al arrendador las cosas arrendadas.
Normas para la reintegración de los inquilinos y arrendatarios de inmuebles siniestrados cuando sean éstos reparados o reconstruidos
20.ª Cuando a la vigencia de los preceptos de esta Ley no estuviere terminada la reconstrucción de un inmueble dañado a consecuencia de nuestra guerra de liberación o por otra causa de fuerza mayor, y el mismo se hallare desalquilado o no habitado por sus anteriores inquilinos o arrendatarios, si éstos carecieren de vivienda o de local de negocio arrendados a su nombre en la localidad, se observarán para su reintegración en aquél las reglas siguientes:
Si el importe de las obras de reconstrucción excede del cincuenta por ciento del valor de la finca, la renta de sus viviendas y locales de negocio será libremente pactada; pero los inquilinos y arrendatarios que en el momento de producirse el daño la habitaren tendrán derecho preferente a ocupar en ella tantas viviendas y locales de negocio como en la misma tuvieren anteriormente arrendados. Este derecho caducará a los treinta días de terminarse la reconstrucción del inmueble. El arrendador no podrá repercutir entre ellos ni entre los restantes inquilinos y arrendatarios aumento alguno de contribución, los excesos del coste legal de servicios y suministros ni las participaciones por las obras de conservación a que se refiere el capítulo X.
Cuando el importe de las obras no exceda de dicho cincuenta por ciento, las rentas de las viviendas y locales de negocio del inmueble serán para los inquilinos y arrendatarios que, al producirse el daño, lo habitaren, las que en dicho momento pagaren, incrementadas con la cantidad que resulte de reconocer al capital invertido en la reconstrucción un interés del seis por ciento, que se derramará en proporción a las rentas anteriores. Si los contratos hubieren desaparecido, se estará a la última declaración de renta que, con anterioridad a producirse el daño, hubiere hecho el arrendador a efectos fiscales. En todo caso, podrá éste repercutir entre los inquilinos y arrendatarios el aumento de contribución que establece la base XXII de la Ley de Régimen Local, en la forma dispuesta en el Decreto-Ley de once de enero de mil novecientos cuarenta y seis, y los excesos del coste legal de servicios y suministros; pero no exigirles las participaciones por obras de conservación establecidas en el capítulo X. Dichos inquilinos y arrendatarios podrán ocupar las viviendas y locales de negocio que anteriormente tuvieren arrendados, y de haberse alterado su distribución, de modo que ello no sea posible, el arrendador les asignará otros de características análogas.
La ocupación habrá de hacerse dentro de los sesenta días de terminarse la reconstrucción.
El valor de las fincas a que se refiere esta Disposición se determinará capitalizando al tres por ciento el líquido imponible que tuvieren asignado en el momento de producirse el daño, deduciendo del producto resultante el diez por ciento, como valor del solar. Y tanto para impugnar como excesivo el líquido imponible que en la expresada fecha les hubiere atribuido el arrendador como en los casos de simulación del capital invertido en la reconstrucción, asistirá a los inquilinos y arrendatarios anteriores la oportuna acción revisoria, que podrán ejercitar dentro del año de ocupada la vivienda.
A la terminación de las obras de reconstrucción, el arrendador, por tres veces y dentro del plazo de veinte días, publicará un anuncio en un diario de la capital de la provincia en que se hallare la finca, advirtiendo en general a los inquilinos y arrendatarios que en el momento de producirse el daño la habitaban, el término de las obras de reconstrucción, y si no lo hiciere, podrán volver aquéllos a ocupar el inmueble en la forma establecida en el artículo 113, y ejercitar la acción que en él se establece.
Cuando en el momento de producirse el daño, la vivienda o local de negocio se hallare ocupado por el que, sin ser titular del contrato, gozaba del beneficio de prórroga, conforme a la legislación que se deroga, o por quien pueda ocuparlo, al amparo de lo dispuesto en el capítulo VII de esta Ley, dichos ocupantes tendrán el mismo derecho que hubiera correspondido al titular para volver a la finca.
Las viviendas y locales de negocio de las fincas a que se refiere el párrafo a) de esta Disposición y las del párrafo b) que no se ocupen por sus anteriores inquilinos y arrendatarios quedarán equiparadas, a efectos de esta Ley, a las que hubieren sido construidas u ocupadas por primera vez después de primero de enero de mil novecientos cuarenta y dos.
Facultad gubernativa para aplazar o suspender las demoliciones de fincas por causa de expropiación
21.ª Cuando la ejecución de los planes urbanísticos y, en general, de cualquier reforma urbana obligue a la demolición de fincas destinadas a viviendas, los Gobernadores civiles podrán disponer los aplazamientos y suspensiones que estimen adecuados, en razón a la escasez que de ellas sufra la localidad, aun cuando hubiere recaído sentencia firme que declare haber lugar al desahucio por causa de expropiación.
Prohibición circunstancial de alterar el destino natural que debe darse a las viviendas
22.ª Hasta que el Gobierno, por considerar aumentada la disponibilidad de casas-habitación, anule por Decreto este precepto, ningún local destinado anteriormente a vivienda podrá ser dedicado a oficina, almacén o local de negocio por quien, como nuevo ocupante, venga a usarlo después de primero de enero de mil novecientos cuarenta y siete.
Se exceptúan de esta prohibición los casos siguientes:
Cuando siendo una persona física tenga su domicilio en él o, sin tenerlo, lo utilice para ejercer su propio oficio o profesión colegiada; y
Cuando sea una Corporación de Derecho público u otra persona colectiva y lo destine precisamente a las únicas y nuevas oficinas con que cuente en la localidad, y no a dependencias o sucursales.
No se estimará respetada esta prohibición cuando destinado a oficina, almacén o local de negocio, sirva, además, para vivienda de algún familiar del nuevo ocupante o de personas que trabajen a su servicio.
Cuando la prohibición establecida en el párrafo precedente se incumpliere, el ocupante anterior, dentro del año de haber desalojado la vivienda, tendrá acción para volver a ella pagando como renta la que antes satisficiere; y si careciere de contrato, la que a fines fiscales se hubiere declarado en el año en que la desalojó. Esta acción no asistirá al arrendador que, habitando en la vivienda, la hubiere desalojado a sabiendas de que su nuevo ocupante iba a darle el destino que prohíbe la presente Disposición transitoria.
Autorización al gobierno para imponer el alquiler obligatorio de viviendas deshabitadas y el desahucio por necesidad social
23.ª Se autoriza al Gobierno para que, si las circunstancias lo aconsejan, disponga por Decreto la adopción gradual, en todo o en parte del territorio nacional y plazas de soberanía, de las siguientes medidas:
El alquiler obligatorio de aquellas viviendas que, susceptibles de ser ocupadas, no lo fueran por nadie. A tales fines el Gobernador civil de la provincia, comprobando sumariamente las denuncias que se le formulen, concederá al propietario el plazo de un mes para que se ocupen, precisamente como casa-habitación y no como oficina, almacén o local de negocio. Y transcurrido dicho plazo sin hacerlo, dentro de los quince días que sigan, acordará aquella autoridad que sea ocupada por el primer aspirante a inquilino, en turno de rigurosa antigüedad, que se hallare dispuesto a pagar como renta la exigida por el arrendador, si no fuera superior a la última declarada a fines fiscales o la que sirva de base al tributo, de no haberse formulado declaración, y el aspirante advendrá inquilino de la vivienda, con los derechos y deberes que le impone esta Ley, aunque el arrendador se niegue a otorgarle contrato, en cuyo caso la renta se determinará, conforme a los datos fiscales que se expresan.
El desahucio por causa de necesidad social de aquellas viviendas ocupadas que, sin mediar causa justa, se hallaren habitualmente deshabitadas, o el de las que no sirvan de casa-habitación, oficinas o local de negocio del arrendador, o si se hallaren alquiladas, de su inquilino o arrendatario. Los Tribunales, al resolver, tendrán en cuenta, además de aquellas circunstancias personales del demandado que determinen la existencia o inexistencia de causa justa, lo siguiente:
Si es realmente útil la ocupación en razón a la proximidad o alejamiento del núcleo urbano en que la escasez de viviendas se produce; y
Si por ser la vivienda de características parecidas o semejantes a los que normalmente sirven en la localidad de casa-habitación, permanentemente ocupada, procede acordar que así lo sea.
El desahucio lo instará el Ministerio Fiscal, a excitación del Gobernador civil de la provincia, y previa sumaria investigación de la denuncia que hará esta autoridad. Se deducirá ante el juez de Primera Instancia respectivo, y habrán de ser llamados al juicio, como parte demandada, el arrendador, y de hallarse alquilada la vivienda, también el inquilino. Su tramitación se acomodará a lo dispuesto en el Capítulo XII para los procedimientos atribuidos a la competencia de aquellos juzgados, cuando se ejercita ante ellos acción resolutoria del contrato; pero las costas, si la demanda se desestima, no se impondrá nunca al actor. Cuando se estime la demanda por sentencia firme y ejecutoria se procederá al lanzamiento del ocupante en el plazo de quince días, improrrogables.
Para su efectiva ocupación, o en su caso, alquiler, se aplicará lo prevenido en el párrafo a) de esta Disposición.
Cuando se adopte alguna de las medidas de que trata la presente Disposición, se procederá a la constitución en los Gobiernos Civiles de un Registro público y gratuito de aspirantes a inquilinos, que comprenderá todos los de la provincia que en tal caso se hallaren, clasificados por localidades, y en el cual figurará junto a cada aspirante la renta que estuviere dispuesto a pagar.
El Gobierno podrá disponer, además, la adopción de cuantas medidas fueren necesarias para la mayor eficacia, de las que se dejan enunciadas.
Vigencia, divulgación, ejecución, correcciones de la Ley y Disposición derogatoria
24.ª Los preceptos de esta Ley, salvo que en ellos se dispusiere expresamente otra cosa, comenzarán a regir el día en que se publique en el Boletín Oficial del Estado el presente texto articulado.
25.ª Hasta transcurridos seis meses desde la inserción de este texto articulado en el Boletín Oficial del Estado no podrán publicarse comentarios particulares sobre la Ley de Bases ni sobre aquél.
26.ª El Gobierno, a propuesta del Ministerio de Justicia, podrá dictar por Decreto, además de aquellas disposiciones expresamente citadas en estas Transitorias, las que considere necesarias para la mejor ejecución de los preceptos de la presente Ley, quedando asimismo autorizado para disponer la corrección de cualquier error o antinomia que se aprecie en su aplicación, pero en estos casos deberá informar previamente la Comisión de Justicia de las Cortes.
27.ª A partir del día en que se publique en el Boletín Oficial del Estado el texto articulado de esta Ley, quedarán derogadas todas las disposiciones especiales dictadas en materia de arrendamientos urbanos, sin perjuicio de lo prevenido en la Ley de Ordenación de Solares de quince de mayo de mil novecientos cuarenta y cinco.

References: Artículo 1

Artículo 2

Artículo 3

Artículo 4

Artículo 5

Artículo 6
 Artículo 76
 Artículo 90

Artículo 7

Artículo 8

Artículo 9

Artículo 10

Artículo 11

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Artículo 13

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Artículo 18

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Artículo 21

Artículo 22

Artículo 23
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Artículo 24

Artículo 25

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Artículo 29
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Artículo 31

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Artículo 33

Artículo 34

Artículo 35

Artículo 36

Artículo 37

Artículo 38
 artículo 34

Artículo 39
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Artículo 40

Artículo 41

Artículo 42
 artículo 36

Artículo 43
 artículo 362
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Artículo 44

Artículo 45

Artículo 46

Artículo 47

Artículo 48
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Artículo 49

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Artículo 52

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Artículo 55

Artículo 56

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Artículo 59
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Artículo 61
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Artículo 62
 artículo 42

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Artículo 64
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Artículo 116

Artículo 117
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 artículo 10

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Artículo 120
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Artículo 121
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