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Timestamp: 2018-05-23 20:16:15+00:00

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Kostenverteilung Betriebskosten und Verwaltungskosten (WEG) | nebenkosten-blog.de
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7. März 2017 / Jan Arnold-Moßell / Keine Kommentare
Die Wohnungseigentümer haben seit dem 01.07.2007 die Möglichkeit, für die Betriebskosten und Verwaltungskosten besondere Regelungen für die Kostenverteilung mehrheitlich zu beschließen.01)§ 16 Abs. 3 WEG
Betriebskosten in der WEG
Verwaltungskosten in der WEG
Mehrheitsbeschluss zur Verteilung der Betriebskosten und Verwaltungskosten
Jede Kostenposition
Generelle Wirkung für die Zukunft
Keine Beschlusskompetenz zur Kostentragung!
Klarer und eindeutiger Beschluss
Keine konkludente Änderung der Kostenverteilung
Sachlicher Grund zur Änderung der Kostenverteilung
Willkürverbot des neu gewählten Kostenverteilungsschlüssels
Zeitliche Wirkung des Beschlusses
Wirkung gegen den Nachfolger eines Sondereigentümers
Darüber, was genau Betriebskosten sind, enthält das Wohnungseigentumsgesetz selbst keine Informationen, sondern verweist über § 556 Abs. 1 BGB auf die Betriebskostenverordnung. Es gilt hier also ausdrücklich die mietrechtliche Definition der Betriebskosten mit den bekannten 17 Betriebskostenarten. Sämtliche 17 Betriebskostenarten werden von der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 3 WEG erfasst.
Welchen anderen Verteilungsmaßstab die Wohnungseigentümer wählen, bleibt in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung ihnen überlassen. Zwar führt das Gesetz beispielhaft verbrauchs- und verursachungsgerechte Verteilungsmaßstäbe an, jedoch lässt es auch ausdrücklich die Verteilung
„nach einem anderen Maßstab“
zu.02)§ 16 Abs. 3 WEG 03)Jennißen, WEG, § 16 Rn. 30 Damit ist die Möglichkeit gegeben, auch für verbrauchsunabhängige Kosten (bspw. Straßenreinigung oder Versicherungskosten) den Verteilungsschlüssel zu ändern.
Neben den Betriebskosten können auch für die Verwaltungskosten andere Verteilungsmaßstäbe beschlossen werden. Entgegen einiger Meinungen in der Literatur ist dieser Begriff weit auszulegen. Damit kann auch beispielsweise die Verteilung der Kosten des Geldverkehrs oder der Kosten für eine Eigentümerversammlung geregelt werden.
Die gesetzliche Beschlusskompetenz zur Änderung des Verteilungsschlüssels für Betriebskosten und Verwaltungskosten verlangt keine besondere Rechtfertigung für die Wahl dieses oder jenes Verteilungsschlüssels. Der Bundesgerichtshof hat hierzu klargestellt, dass die Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentümer nur im Willkürverbot endet.04)BGH V ZR 105/11 ZWE 2012, 30 Ausführlich hierzu siehe unten.
Ein Paradebeispiel für die praktische Anwendung dieser Beschlusskompetenz bildet die Verteilung der Verwaltergebühren nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Einheiten (Objektprinzip). Eine solche Verteilung kann übrigens nicht wirksam im Verwaltervertrag geregelt werden. Der Verwaltervertrag zwischen dem Verband der Wohnungseigentümer und dem Verwalter regelt nicht die Verteilung seiner eigenen Kosten05)LG Lüneburg ZMR 2009, 554 und ersetzt somit keinen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG.
Zunächst einmal kann die Beschlusskompetenz zur Änderung der Verteilung von Betriebskosten und Verwaltungskosten nicht abbedungen werden – weder durch Beschluss, noch durch die Gemeinschaftsordnung.06)§ 16 Abs. 5 WEG Das bedeutet im Umkehrschluss auch, dass ein Verteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung ebenfalls abgeändert werden kann.07)BGH V ZR 202/09 ZMR 2010, 775
Die Wohnungseigentümer haben für jede einzelne Kostenposition der Betriebskosten und Verwaltungskosten die separate Möglichkeit, einen anderen Verteilungsschlüssel zu beschließen. Es muss keine Abstimmung en bloc erfolgen.
Ein entsprechend wirksam gefasster Beschluss kann (muss aber nicht!) generelle Wirkung für die Zukunft entfalten. Es besteht insoweit keine Notwendigkeit mehr, Einzelfallbeschlüsse zu fassen. Das hindert die Wohnungseigentümer jedoch nicht, den einmal gefassten Beschluss durch erneuten Mehrheitsbeschluss wieder zu ändern. Bei der Beschlusskompetenz handelt es sich also nicht um eine einmalige Angelegenheit.
Das Stimmrecht richtet sich nach der Gemeinschaftsordnung. Trifft diese zu den Stimmrechten keine Aussage, gilt das Kopfstimmrecht.08)§ 25 Abs. 2 WEG
Die Wohnungseigentümer können lediglich die Verteilung der Kosten ändern, nicht jedoch die Pflicht zur Kostentragung. Darin liegt ein wichtiger Unterschied.
Ein Wohnungseigentümer, der gemäß Gemeinschaftsordnung von manchen, einigen oder allen Kosten freigestellt ist (bewusste Freistellung), kann nicht durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG an den Kosten beteiligt werden.09)BGH V ZR 225/11 ZMR 2012, 709
Etwas anderes kann nur gelten, wenn es sich nicht um eine bewusste Freistellung durch die Gemeinschaftsordnung handelt, sondern um eine Regelungslücke. Das ist jedoch genau zu prüfen! Ebenfalls denkbar wäre, dass die Gemeinschaftsordnung die Kostenfreistellung zeitlich oder sachlich befristet.10)BGH V ZR 225/11 ZMR 2012, 709 Beispielsweise könnte das bei einer nicht ausgebauten Dachgeschosseinheit so sein, die bis zu ihrer Fertigstellung von manchen oder allen Kosten freigestellt ist.
Wenn der Beschluss zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nicht klar und eindeutig gefasst ist, ist er nichtig.
Immer problematisch ist die Änderung des Verteilungsschlüssels hin zur Personenzahl, da diese oftmals nicht zweifelsfrei festgestellt werden kann. Eine relativ hohe Fluktuation im Objekt sei hier nur beispielgebend angeführt. Selbst die Melderegister unterliegen einer gewissen Ungenauigkeit. Können also verlässliche Daten über die Personenanzahl nicht beschafft werden, ist der Beschluss möglicherweise nichtig.11)OLG Hamm DWE 1989, 179
Selbst wenn die Änderung hinreichend klar und bestimmt ist und beispielsweise auch die Frage regelt, ob Erst- oder Zweitwohnsitz maßgeblich sein soll, gibt es mit dem Verteilungsschlüssel nach Personenanzahl nur Probleme. Im Gegenzug wird eine Kostenverteilung nach Personen keineswegs gerechter, als eine Verteilung nach jedem anderen Schlüssel. Wir haben das hier bereits ausgeführt. Im Ergebnis entspricht ein solcher Beschluss fast nie ordnungsgemäßer Verwaltung.12)für Mietrecht: BGH VIII ZR 82/07 WuM 2008, 151
Zu beachten ist jedoch, dass infolge der grundsätzlichen Beschlusskompetenz ein einmal gefasster Beschluss bestandskräftig wird, sollte er nicht erfolgreich angefochten sein – solange er nicht von vornherein nichtig ist.
Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels muss ausdrücklich erfolgen.13)LG München I 1 S 809/11 ZMR 2012, 133 Ein Beschluss über einen Wirtschaftsplan, dessen Verteilungsschlüssel von den bisherigen abweichen, regelt lediglich diesen einen Wirtschaftsplan.14)BGH V ZR 202/09 ZMR 2010, 775 Allein daraus kann keine Regelungswirkung für die Zukunft abgeleitet werden.
Ebenfalls kommt ein Beschluss zur Änderung der Verteilung von Betriebskosten und Verwaltungskosten auch nicht durch eine mehrjährige Hausgeldabrechnung mit den geänderten Verteilungsschlüsseln zustande. Die Wohnungseigentümer können wirksam nur über einen separaten Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG die Verteilung der Betriebskosten und Verwaltungskosten für die Zukunft regeln.
Der durch den Beschluss der Wohnungseigentümer neu gewählte Verteilungsmaßstab muss – wie der Beschluss selbst auch – ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Das ist nicht der Fall, wenn Beschlüsse willkürlich zwischen unterschiedlichen Maßstäben wechseln.
Ebenfalls muss der neue Verteilungsmaßstab angemessen sein und darf einzelne Wohnungseigentümer nicht unangemessen benachteiligen. Das ergibt sich aus der amtlichen Begründung der WEG-Novelle.15)BT-Drucks. 16/887, Seite 23
Das bedeutet aber nicht, dass ein einmal als gerecht gefasster Verteilungsmaßstab nicht durch einen anderen gerechten Verteilungsmaßstab ersetzt werden kann.16)Jennißen, WEG, § 16, Rn. 3317)andere Auffassung: Abramenko, Das neue WEG, § 3 Rn. 40
Die Wohnungseigentümer haben für den neuen Verteilungsschlüssel einen weiten Ermessens- und Gestaltungsspielraum.18)BGH V ZR 3/11 NZM 2012, 28 An den neuen Kostenverteilungsschlüssel sind keine besonderen Anforderungen zu stellen. Ein sachlicher Grund für die Änderung ist nicht erforderlich.19)BGH V ZR 2/10 ZWE 2011, 327 Insbesondere sind Unbilligkeiten des bisherigen Schlüssels nicht notwendig.
Die Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentümer hat jedoch in der Willkür ihre Grenze. Das betrifft den Modus, als auch den Grund der Änderung des Verteilungsmaßstabes.20)BGH V ZR 105/11 ZWE 2012, 30
Eine Kostenfreistellung der Gemeinschaftsordnung, die sachlich begründet ist, kann nur willkürlich abgeändert werden, was zu Nichtigkeit führt, weil den Wohnungseigentümern für eine diesbezügliche Änderung die Beschlusskompetenz fehlt.21)BGH V ZR 189/11 ZWE 2012, 363 Alternativ geht die Literaturmeinung davon aus, dass die Wohnungseigentümer sehr wohl eine Beschlusskompetenz besitzen, aber der Beschluss anfechtbar wäre. Entfällt der sachliche Grund für die Kostenfreistellung, haben die Wohnungseigentümer im Wege der Auslegung unstreitig die Beschlusskompetenz mit der Folge, dass der ehemals privilegierte Wohnungseigentümer an den Kosten beteiligt werden kann.
Keine Willkür liegt beispielsweise vor, wenn der neue Verteilungsmaßstab nicht mit dem Nutzungsverhalten übereinstimmt, weil er das schlicht nicht muss. Es gibt keinen Zwang, dass diese beiden Aspekte übereinstimmen müssen.22)BGH V ZR 3/11 NZM 2012, 28
Ebenfalls nicht willkürlich ist der Änderungsbeschluss, wenn er der mietrechtlichen Weiterverwendung der Hausgeldabrechnung dient und dafür als Verteilungsmaßstab das Verhältnis der Wohnflächen bestimmt. Zwingende Voraussetzung ist dann allerdings, dass die Wohnflächen eindeutig feststehen.23)OLG Düsseldorf I-3 Wx 344/03 ZMR 2004, 848 Alternativ kann der Beschluss auch regeln, wie die Wohnflächen zur Erfüllung dieses Beschlusses zukünftig ermittelt werden sollen. Zur Ermittlung der Wohnflächen siehe hier.
Handelt es sich bei manchen Sondereigentumseinheiten um Teileigentum, ist der Begriff der Wohnfläche als Nutzfläche auszulegen.24)OLG Frankfurt 20 W 241/05 NZM 2007, 490
Enthält die Teilungserklärung Flächenangaben, sind diese im Zweifel verbindlich.25)OLG Frankfurt 20 W 241/05 NZM 2007, 490 26)LG Frankfurt NZM 2010, 775
Einerseits ist ein solcher Änderungsbeschluss für die Zukunft, wie auch für die laufende Abrechnungsperiode wirksam möglich.27)BGH V ZR 162/10 ZMR 2011, 652
Andererseits sieht der Bundesgerichtshof auch kein Problem in der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für ein Abrechnungsjahr, das bereits abgelaufen ist, über dessen Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung jedoch noch nicht beschlossen wurde.28)BGH V ZR 162/10 ZMR 2011, 652
Sind in der Vergangenheit Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen nach einem zwar falschen, aber allseits von den Wohnungseigentümern gewünschten Verteilungsschlüssel aufgestellt und beschlossen worden, so können die Wohnungseigentümer die Änderung des Kostenverteilungsmaßstabes sogar für diese zurückliegenden Perioden wirksam beschließen. Dieser Beschluss hat demnach nur deklaratorischen Charakter.29)LG Lüneburg 9 S 30/11 ZMR 2012, 901
Wichtig für vermietende Eigentümer ist allerdings, dass sich aus dem Betriebskostenrecht etwas anderes ergibt! Einerseits ist die Änderung eines vereinbarten Umlageschlüssels mit dem Mieter nur schwer möglich. Andererseits geht das nur für Abrechnungsperioden, die noch nicht begonnen haben. Zur Änderung eines Umlageschlüssels bei der Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter siehe hier.
Ebenfalls schwierig wird eine Änderung der Verteilungsmaßstäbe für Betriebskosten und Verwaltungskosten im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung. Diese schließt generell rückwirkende Änderungen aus und gilt uneingeschränkt für das Wohnungseigentumsrecht. Demnach haben die Wohnungseigentümer keine Möglichkeit, die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten für rückwirkende Perioden zu ändern.30)BGH V ZR 202/09 ZMR 2010, 775
Beschlüsse nach § 16 Abs. 3 WEG wirken ohne weiteres auch ohne Eintragung ins Grundbuch gegen den Sondernachfolger eines Eigentümers. Das folgt aus der (seit der WEG-Novelle) bestehenden gesetzlichen Beschlusskompetenz.31)§ 23 Abs. 1 WEG Demnach ist eine Eintragungspflicht in das Grundbuch nicht gegeben.32)§ 10 Abs. 2 Satz 1 WEG
01, 02. ↑ § 16 Abs. 3 WEG
03. ↑ Jennißen, WEG, § 16 Rn. 30
04, 20. ↑ BGH V ZR 105/11 ZWE 2012, 30
05. ↑ LG Lüneburg ZMR 2009, 554
06. ↑ § 16 Abs. 5 WEG
07, 14, 30. ↑ BGH V ZR 202/09 ZMR 2010, 775
08. ↑ § 25 Abs. 2 WEG
09, 10. ↑ BGH V ZR 225/11 ZMR 2012, 709
11. ↑ OLG Hamm DWE 1989, 179
12. ↑ für Mietrecht: BGH VIII ZR 82/07 WuM 2008, 151
13. ↑ LG München I 1 S 809/11 ZMR 2012, 133
15. ↑ BT-Drucks. 16/887, Seite 23
16. ↑ Jennißen, WEG, § 16, Rn. 33
17. ↑ andere Auffassung: Abramenko, Das neue WEG, § 3 Rn. 40
18, 22. ↑ BGH V ZR 3/11 NZM 2012, 28
19. ↑ BGH V ZR 2/10 ZWE 2011, 327
21. ↑ BGH V ZR 189/11 ZWE 2012, 363
23. ↑ OLG Düsseldorf I-3 Wx 344/03 ZMR 2004, 848
24, 25. ↑ OLG Frankfurt 20 W 241/05 NZM 2007, 490
26. ↑ LG Frankfurt NZM 2010, 775
27, 28. ↑ BGH V ZR 162/10 ZMR 2011, 652
29. ↑ LG Lüneburg 9 S 30/11 ZMR 2012, 901
31. ↑ § 23 Abs. 1 WEG
32. ↑ § 10 Abs. 2 Satz 1 WEG
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 § 3
 § 16
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