Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Mietvertrag-Klausel-zu-Modernisierungsma%C3%9Fnahmen-zustimmen--f189456.html
Timestamp: 2020-07-15 09:15:46+00:00

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www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumMieterMietvertrag - Klausel z...
| 25.06.2012 23:19 |
Sehr geehrte(r) Rechstanwalt(in),
Zwei Bemerkungen voraus:
1. Ich bin kein Deutsche, bitte um Verstaendniss fuer die gramatische Fehler...
2. Ich benoetige die Antwort bis morgen, 26.06., 09:30 Uhr. Sollten Sie dies nicht schaffen koennen, nehmen Sie den Auftrag bitte nicht an.
Als zukunftiger Mieter hab ich heute vom Vermieter ein Mietvertragentwurf erhalten. Es handelt sich ueberwiegend um ein „standard" Mietvertrag fuer Wohnraeume Formular (I-AGB/KE/6.2010 von Grundeigentum-Verlag).
Allerdings sind unter: „§25 Sonstige Vereinbarungen, Punkt 4. Ausserdem werden folgende weitere Vereinbarungen getroffen:", von Vermieter folgende Saetze zugefuegt:
„Der Mieter stimmt bereits jetzt kuenftigen Modernisierungsmassnahmen im Zuge der Wohnverbeserung zu. Zu diesen Modernisierungsmassnahmen zaehlen unter anderem die Komplettsanierung des Objektstandes als energetische Sanierung, inkl. Dachsanierungen..."
Meine Informationen nach, regelt Modernisierungsmassnahmen der § 554 BGB und dies ist auch in dem Mietvertragentwurf unter „§ 16 Bauliche Veraenderungen und Ausbesserungen durch den Vermieter" so geschrieben: „Satz 1. Es gilt § 554 BGB".
Meine Frage: ich verstehe der Hintegrund fuer die o.g. „weitere Vereinbarung" nicht. Unterschreibe ich hiermit eventuel ein Art „carte blanche"? Duerfte also der Vermieter ohne meiner weitere Zustimmung mit Modernisierungsmassnahmen beginnen? Oder duerfte der Vermieter z. B. auch verlangen eine Ersatzwohnung zu akzeptieren (...Dachsanierung... - die Wohnung ist im Dachgeschoss...). Oder meine evtl. enstehende Sonderkundigungsrecht nicht akzeptieren? (Bemerkung – ich bin einverstanden die Miete 1 Jahr voraus zu zahlen, weil aus Ausland und ohne regelmaesigen Einkommen...).
Mieter Mieter Mietvertrag Vermieter Klausel
25.06.2012 | 23:59
Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln.
Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Frage weiter wie folgt:
Bei objektiver Vertragsauslegung lässt sich nicht erschließen, was sich Ihr künftiger Vermieter bei der Ergänzung des Mietvertrages unter dem Punkt sonstige Vereinbarungen vorstellt.
Da jedoch die Rechtsprechung gerade unter dem Zusatzpunkt "sonstige Vereinbarungen" oftmals eine für den Mieter in jedem Fall rechtsverbindliche Individualvereinbarung vermutet, empfehle ich die Klausel einfach zu streichen und ersatzweise auf die gesetzlichen Vorgaben des § 554 BGB Bezug zu nehmen.
So könnte wohl Ihren Interessen als Mieter als auch den Interessen des Vermieters gedient sein.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann.
Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte einfach die kostenfreie Nachfragefunktion.
Nachfrage vom Fragesteller	26.06.2012 | 00:33
Kurze Nachfrage: eine solche Individualvereinbarung waere also rechstverbindlich und hatte u.U. Vorrang vor relevanten gesetzlichen Vorgaben (z.B. § 554 BGB)?
Danke fuer Ihre Antwort.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.06.2012 | 08:12
1) Allgemeiner Hinweis
"Individualvereinbarung" ist ein Begriff aus dem deutschen Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
Eine Individualvereinbarung liegt vor, wenn beide Parteien eine Vereinbarung ausgehandelt haben. Solche Vereinbarungen werden dann gerne unter dem Punkt "Sonstiges" im Mietvertrag aufgenommen.
Nach § 305b BGB geht eine Individualvereinbarung den allgemeinen Geschäftsbedingungen vor.
Der Haken für den Mieter ist dabei, dass die Gerichte solche Individualvereinbarungen regelmäßig NICHT überprüfen, ob sie "mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sind" oder "wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränken, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist." (§ 307 BGB).
2)Konkretes Frage - Modernisiertung
Hinsichtlich § 554 BGB gilt jedoch die folgende gesetzliche Besonderheit, die den Mieter schützen soll:
Gemäß § 554 Abs. 5 BGB DARF von der zwingenden gesetzlichen Bestimmung der Absätze 2 bis 4 NICHT zum Nachteil des Mieters abgewichen werden:
§ 554 BGB
Duldung von Erhaltungs- und
(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. DER MIETER IST BERECHTIGT, BIS ZUM ABLAUF DES MONATS, DER AUF DEN ZUGAGNG DER MITTEILUNG FOLGT, AUßERORDENTLICH ZUM ABLAUF DES NÄCHSTEN MONATS ZU KÜNDIGEN. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
(5) EINE ZUM NACHTEIL DES MIETERS VON DEN ABSÄTZEN 2 bis 4 ABWEICHENDE VEREINBARUNG IST UNWIRKSAM..
Alles in allem können Sie den Vertrag also unterzeichnen, ohne befürchten zu müssen, dass Sie dann kein Sonderkündigungsrecht mehr haben.
Das Sonderkündigungsrecht bei Modernisierung kann nach § 554 Abs. 5 nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Auch nicht per Individualvereinbarung - § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 554 Abs.5 BGB.
Dennoch wäre es für Sie von Vorteil, die Passage einfach ganz zu streichen, zumal nicht ganz klar wird, was Ihr Vermieter damit überhaupt bezwecken will. Vielleicht will er Sie auch nur darüber aufklären, dass alsbald eine Modernisierung ansteht und dann die Mieter deutlich erhöht wird.
Ich wünsche einen guten Tag und verbleibe
Ergänzung vom Anwalt 26.06.2012 | 08:17
§ 559 BGB
Bewertung des Fragestellers 26.06.2012 | 15:19
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 26.06.2012
Klausel im Mietvertrag - Klausel für meinen vorhanden Mietvertrag
Klausel in Mietvertrag
Mietvertrag - Klausel Untermietverhältnis

References: § 554
 § 554
 § 554
 § 554
 § 305
 § 554
 § 554

§ 554
 § 554
 § 554
 § 554

§ 559