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AG Karlsruhe: Zur Wirksamkeit einer Thermenwartungs-Vornahmeklausel - Schneideranwaelte
Mietrecht | 25.09.2014
AG Karlsruhe: Zur Wirksamkeit einer Thermenwartungs-Vornahmeklausel
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Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Thermenwartung: Zur Wirksamkeit einer Vornahmeklausel
Eine Vornahmeklausel betreffend die Thermenwartung ist auch nach den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 7.11.2012 (VIII ZR 118/12und VIII ZR 119/12) unwirksam. Eine Einordnung des Urteils des AG Karlsruhe vom Urteil vom 28. Januar 2014 (5 C 452/13) in die Rechtsorechung des BGH:
Die Parteien stritten über die Wirksamkeit einer vertraglichen Regelung betreffend die Wartung einer durch die Mieterin selbst betriebenen Gasetagenheizung, die Grundlage einer Klage der Vermieterin auf Zahlung einer Betriebskostennachforderung i.S. des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gewesen ist.
§ 3 des Mietvertrags lautete:
Monatliche Zahlungspflichten des Mieters: …
Zusätzlich schuldet der Mieter alle in Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung in der jeweiligen Fassung … nach Art und Umfang für das Objekt anfallenden Betriebskosten (s. A bis O). … Demgemäß werden alle nachstehenden nicht gestrichenen Betriebskosten monatlich geschuldet:
(A) Heizung, Warmwasser Umlegungsschlüssel s. § 16 (s. §§ 15, 15a, 16)
(B) Beleuchtung …
§ 15 Abs. 5 des Mietvertrags lautete:
Betreibt der Mieter die Heizung selbst (z.B. Etagenheizung), dann ist er verpflichtet, diese in Betrieb zu halten, zu reinigen und warten zu lassen und alle Betriebskosten zu tragen. Die Wartung ist jährlich nach Ende der Heizperiode vorzunehmen. Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter einen Wartungsvertrag mit einer Fachfirma abzuschließen und eine vom Vermieter vorgeschlagene Firma damit zu beauftragen, soweit eine andere Firma nicht preisgünstiger ist.
2. Der rechtliche Rahmen
Die Wirksamkeit von Klauseln betreffend Pflichten des Mieters, die Mietsache in Stand zu setzen oder in Stand zu halten, ist Gegenstand umfangreicher juristischer Auseinandersetzung.
Hinsichtlich der Wartung von Etagenheizungen, die der Mieter selbst betreibt, werden grundsätzlich Klauseln, die den Mieter verpflichten, deren Kosten zu tragen (Kostenklauseln) von Klauseln, die ihn darüber hinaus verpflichten, die Wartungsarbeiten durchzuführen bzw. durch einen Handwerksbetrieb durchführen zu lassen (Vornahmeklauseln), unterschieden.
Eine Entscheidung des BGH aus dem Jahr 1991,(1) war über viele Jahre hinweg die Grundlage einer verbreiteten Auffassung, nach der die beschriebenen Kostenklauseln in Formularmietverträgen nur dann nicht gegen § 307 BGB verstoßen, wenn sie eine Begrenzung der Höhe nach beinhalten.(2) Seinerzeit hatte der BGH über die Wirksamkeit einer sogenannten Kleinreparaturklausel und über die Wirksamkeit einer Wartungs(kosten)klausel zu urteilen und wohl nicht hinreichend zwischen dem Gegenstand beider Klauseln differenziert, sondern die Unwirksamkeit beider Klauseln einheitlich begründet.(3)
Im November 2012 hat der BGH seine Rechtsprechung ausdrücklich revidiert: Die Kosten der Wartung der Etagenheizung seien Kosten i.S. von § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB i.V.m. § 2 Abs. 4 BetrKV und damit vom Mieter zu tragen, sofern dies gesetzlich bestimmt oder vertraglich vereinbart ist.(4) Da das Gesetz dabei keine Obergrenze kenne, sei lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB zu beachten.
Das AG Karlsruhe hatte im Rahmen der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass es erhebliche Bedenken gegen die Wirksamkeit der in § 15 enthaltenen Vornahmeklausel habe; in Betracht zu ziehen sei jedoch eine Verpflichtung des Mieters zur Kostentragung gemäß § 3 Abs. 2 des Mietvertrags. Dass sich das Gericht schließlich hiergegen entschieden hat, ist zutreffend, auch wenn seine Argumentation nicht vollständig zu überzeugen vermag. Unzutreffend ist es nämlich, dass in der vertraglichen Regelung, die der Entscheidung des BGH aus dem Jahr 1991 zu Grunde lag, eine (unwirksame) Vornahmeklausel lag. Diese lautete lediglich „Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten.“ Ob nach diesem Wortlaut der Mieter wirklich verpflichtet ist, den Fachmann zu beauftragen, erscheint äußerst fraglich.(5) Das hatte der BGH allerdings bereits in seinem zitierten Urteil aus dem Jahr 2012 so gesehen.
(1) Urteil vom 15.5.1991 – VIII ZR 38/90 -, ZMR 1991, 290 [BGH 15.05.1991 – VIII ZR 38/90] [295] = NJW 1991, 1750 [BGH 15.05.1991 – VIII ZR 38/90].
(2) Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 535 BGB Rdn. 347; Ehlert, in: Bamberger/Roth, Beck’scher Online-Kommentar, BGB, Stand 1.8.2012, § 538 Rdn. 16; MünchKomm.-Häublein, BGB, 6. Aufl. 2012, § 535 Rdn. 110; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rdn. II 286; LG Berlin, Urteil vom 10.1.1992 – 64 S 291/91 -, ZMR 1992, 302.
(3) Langenberg, NZM 2013, 138 [BGH 21.11.2012 – VIII ZR 46/12].
(4) Urteile vom 7.11.2012 – VIII ZR 118/12 und 119/12 -.
(5) Langenberg, a.a.O.
Dieser Beitrag ist veröffentlicht in der der Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2014, S. 458f.
Das besprochene Urteil des AG Karlsruhe im Wortlaut:
Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß §§ 535, 556 BGB i.V.m. dem Mietvertrag der Parteien keine Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung vom 27.11.2012 für den Zeitraum vom 1.1.2011-31.12.2011 geltend machen. Voraussetzung für eine Nachforderung aufgrund der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung wäre, dass diese die Anforderungen an eine formell und materiell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erfüllt und ausschließlich Positionen enthält, die nach den mietvertraglichen Bestimmungen umlagefähig sind. Die Nebenkostenabrechnung enthält indessen Wartungskosten für die Gasetagenheizung der Wohnung der Beklagten, deren Umlage der Mietvertrag nicht vorsieht. Die Wartungskosten für die Gasetagenheizung i.H.v. 87,45 € hat die Beklagte infolgedessen nicht zu tragen.
Die Wartungskosten einer Gasetagenheizung können gemäß § 2 Nr. 4d) BetrKV umlagefähige Betriebskosten darstellen. Eine Umlage der Wartungskosten erfordert allerdings, dass diese in den mietvertraglichen Bestimmungen ausdrücklich vorgesehen sind; so verhält es sich auch in der Entscheidung des BGH auf die sich die Klägerseite bezieht (BGH, Urteil vom 7.11.2012 – VIII ZR 119/12 -). Die Umlage der Heizungskosten richtet sich gemäß § 3 Nr. 2a) des Mietvertrags vom 14.4.2000 nach den §§ 15, 15a, 16 des Mietvertrags. In § 15a Abs. 5 des Mietvertrags ist die Durchführung der Wartung und nicht die Übernahme der Wartungskosten durch den Mieter vorgesehen. Eine Vornahmeklausel in einem Mietvertrag ist jedoch nach §§ 305, 307 BGB unwirksam. Insoweit sind die Ausführungen des BGH im Urteil vom 15.5.1991 (- VIII ZR 38/90 -, WPM 1991, 1306) nach wie vor aktuell und nicht durch Urteil des BGH vom 7.11.2012 überholt. Das letztgenannte Urteil bezog sich nicht auf eine Vornahmeklausel, sondern eine Klausel mit einer Kostentragungspflicht und enthielt zur Wirksamkeit einer Vornahmeklausel keine Aussage. Eine Vornahmeklausel ist jedoch mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, insbesondere mit § 536 Abs. 4 BGB nicht vereinbar. Infolge einer Abwälzung der Wartung hat der Mieter selbst die eigentlich dem Vermieter obliegenden Maßnahmen zu ergreifen, die den Eintritt eines minderungsrelevanten Ausfalls der Einrichtungen verhindern sollen. Regelmäßig werden dem Mieter gegenüber dem Vermieter keine Gewährleistungsansprüche zustehen. Die Regelung in § 15a Abs. 5 kann nicht dahingehend ausgelegt werden, dass den Mieter eine Pflicht trifft, die Wartungskosten zu tragen. Eine entsprechende Auslegung würde eine geltungserhaltende Reduktion darstellen.
Der Beklagten steht ein Rückzahlungsanspruch gemäß §§ 812 Abs. 1, 535 BGB i.H.v. 5,21 € zu. Die Beklagte leistete in der genannten Höhe Betriebskostenvorauszahlungen ohne Rechtsgrund und ist berechtigt, diese von der Klägerin zurückzufordern. Die Betriebskostenabrechnung vom 27.11.2012 enthält Wartungskosten für die Heizung, die nicht umlagefähig sind. Der Rückzahlungsanspruch beläuft sich unter Abzug der Position „Kosten der Wartung der Einzelheizung“ auf 2,33 €. Ferner wurde die Beklagte mit nicht umlagefähigen Kosten für die Position Gebäude/Feuer und Elementarschadensversicherung i.H.v. 2,88 € belastet. Es wurden Kosten i.H.v. 20,66 € für die Gebäude/Feuer- und Elementarschadensversicherung für das Wohn-, Büro-, und Dienstgebäude mit der Objekt.-Nr. 015680861 umgelegt, wobei es sich nicht um das von der Beklagten bewohnte Objekt handelt. Die Kosten, mit denen die Beklagte zu Unrecht belastet wurde, belaufen sich auf 2,88 € ((20,66:616) × 86).
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References: § 556

§ 3
 § 27
 § 16

§ 15
 BGH 
 § 307
 BGH 
 BGH 
 § 556
 § 2
 § 556
 § 15
 § 3
 BGH 
 BGH 
 § 535
 § 538
 § 535
 § 2
 BGH 
 § 3
 § 15
 BGH 
 BGH 
 § 536
 § 15