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Timestamp: 2017-06-23 13:47:48+00:00

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Steuersparimmobilie - EUGH veruteilt Banken zum Schadensersatz gegenüber Anlegern - Kanzlei Wehrt-Sierwald
Unterlassene Widerrufsbelehrung bei SchrottimmobilienEUGH veruteilt Banken zum Schadensersatz gegenüber Anlegern31.01.2006Susanne Hahn, Rechtsanwältin, Prof. Dr. Klaus Wehrt
Aufklärungspflicht, Immobilien Rückabwicklung, Insolvenz, Rückabwicklung, Rückabwicklung Eigentumswohnung, Rückabwicklung Immobilie, Schrottimmobilie, Steuersparimmobilie, Verbraucherschutz, verjährt, Verjährung
Wie ist der eingetretene Schaden zu berechnen? In seinem Urteil verweist der EuGH explizit auf die Risiken, a) einen marktlich nicht gerechtfertigten Kaufpreis gezahlt zu haben, b) daß sich die Erwartungen im Hinblick auf die veranschlagten Mieteinnahmen nicht erfüllten, und c) darauf, daß die erwartete Wertentwicklung nicht eingetreten ist. Danach haftet der Darlehensgeber offensichtlich dafür, daß sich die werbenden Aussagen im Hinblick auf das Anlageobjekt nicht erfüllten, eine Haftung auf das sog. Erfüllungsinteresse. Diese Art der Schadensbemessung entspricht jedoch nicht der Höhe der Schäden, die bei korrekter Belehrung hätten abgewendet werden können. Bei korrekter Belehrung hätte der Darlehensnehmer die wirtschaftlichen Folgen des abgeschlossenen Geschäfts in den meisten Fällen durch jene wirtschaftlichen Folgen ersetzt, die dann entstehen, wenn kein Geschäft abgeschlossen wird. Nicht das Wolkenkuckucksheim des beworbenen Geschäfts ist damit Vergleichsgrundlage der Schadensbemessung, sondern der Zustand ohne den abgeschlossenen Darlehensvertrag, eine Haftung auf das sog. negative Interesse.Folgt man ausschließlich dem Urteil des EuGH, so gehört zu jenen auf den Darlehensgeber abwälzbaren Risiken wahrscheinlich nicht, die Immobilie auch an diesen zu übertragen, denn dann würden sich die Rechtsfolgen des verbundenen Geschäfts mit den Rechtsfolgen der Schadensersatzhaftung decken. Das Bestehen eines Verbundgeschäftes zwischen Darlehens und Immobilienkaufvertrag hatte der EuGH aber bereits abgelehnt. Gleichwohl kann durch nationales Recht eine weiterreichende Rechtsfolge angeordnet werden. Ins Spiel kommt dabei die in § 249 BGB festgelegte Pflicht der Naturalrestitution: Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Insoweit kann also möglicherweise mit dem Widerruf auch die Rückgabe der Immobilie an die Bank gefordert werden. Befindet sich die Bank mit der Rücknahme der Immobilie in Verzug, so trägt sie auch die weiteren Risiken, die sich aus der versäumten Abnahme ergeben (§ 246 BGB), insbesondere das Risiko eines Mindererlöses, wenn sich der Anleger deshalb für einen eigenhändigen Verkauf entscheidet.Entscheidet sich der Anleger dagegen für den Schadensersatz in Geld, so ist wahrscheinlich der für den Bewertungsstichtag festgestellte Immobilienwert maßgeblich. Er ist von der Schadensersatzforderung abzusetzen. Als Bewertungsstichtag heranzuziehen ist dann jener Termin, zu dem der Darlehensnehmer den Widerruf erklärte. Wenn er sich von der Immobilie lösen möchte, so steht es ihm von diesem Termin an frei, diese zum Verkehrswert zu veräußern. Etwas anderes kann nur gelten, wenn die Immobilie zwar einen Wert trägt, sich jedoch als unveräußerbar erweist. In diesem Fall sollte die Haftung des Darlehensgebers für die Verluste aus der Immobilie über den Bewertungsstichtag hinausreichen.
Wann verjährt der Schadensersatzanspruch? Schadensersatzansprüche aus § 280 BGB verjähren unabhängig davon, welche Kenntnis der Geschädigte hatte, zehn Jahre nach Anspruchsentstehung (§ 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Für den Lauf der Verjährungsfrist kommt es maßgeblich auf die Entstehung des Anspruchs an (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Der Anspruch entsteht mit dem Widerruf.Grundsätzlich verjähren Schadensersatzansprüche jedoch bereits in der Regelverjährungsfrist von drei Jahren (§195 BGB). Dafür muß der Gläubiger (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB), bevor die Frist in Gang gesetzt wird, Kenntnis von jenen den Anspruch begündenden Umständen und der Person des Schuldners haben (ausgenommen grob fahrlässige Unkenntnis). Zu dieser Kenntnis gehört nach allgemeinem Verständnis nur die Tatsachen, nicht jedoch die Rechtskenntnis. Problematisch sind jene Fälle zu betrachten, unter denen der Widerruf bereits mehr als drei volle Kalenderjahre zurückliegt. Eine richtlinienkonforme Auslegung des EuGH-Urteils verlangt indes, daß auch in diesen Fällen die Verjährung noch nicht eingetreten ist. Mithin ist als weiterer, den Lauf der Frist erst ermöglichender Umstand auch die Kenntnis des hier dargestellten EuGH-Urteils von Belang.
Susanne Hahn ist Rechtsanwältin.Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung und Sachverständiger für Fragen des Bankrechts (www.wehrt.de), Birkenhain 1a, 21614 Buxtehude.
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References: EUGH 
 EuGH 
 EuGH 
 § 249
 § 280
 BGH 
 BGH 
 § 195