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Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts,Teil 7 - Schneideranwaelte
Mietrecht | 24.04.2013
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Garagenmietvertrag:
Bei einem Garagenmietvertrag handelt es sich um einen Mietvertrag i. S. d. § 578 Abs. 2 BGB, also um einen Mietvertrag über Räume, die keine Wohnräume sind. Der Garagenmietvertrag wird weitläufig auch unter den Begriff „Geschäftsraummietvertrag“ subsumiert. Ein Garagenmietvertrag kann entweder isoliert oder aber in Zusammenhang mit der Anmietung einer Wohnung abgeschlossen werden. Wird der Garagenmietvertrag isoliert abgeschlossen, ergeben sich keine Besonderheiten. Es gelten die mietvertraglichen Vereinbarungen, ansonsten das Gesetz. Ist nichts anderes vereinbart, dann genießt der Garagenmieter u. a. keinen wohnraummietrechtlichen Kündigungsschutz, der Garagenmietvertrag ist also jederzeit und ohne das hierfür ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegen müsste, ordentlich kündbar, selbstverständlich auch außerordentlich, wenn hierfür ein Grund besteht, § 543 BGB. Eine ordentliche Kündigung ist lediglich dann nicht möglich, wenn der Garagenmietvertrag eine Befristung vorsieht. Besonderheiten können sich allerdings dann ergeben, wenn der Garagenmietvertrag in engem Zusammenhang mit dem Abschluss eines Wohnraummietvertrags erfolgt, z.B. gleichzeitig oder aber auch später. Sind die Wohnung und die Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietvertrags, dann gilt einheitlich Wohnraummietrecht, so dass z. B. eine Teilkündigung des Garagenmietvertrags nicht zulässig ist. Liegen die von dem Mieter angemietete Wohnung und die später von ihm angemietete Garage auf demselben Grundstück, so kommt eine Vermutung dahingehend in Betracht, dass der Wohnraummietvertrag um die Garage erweitert werden sollte. Auch dann liegt ein einheitliches Mischmietverhältnis vor, auf das einheitlich Wohnraummietrecht zur Anwendung kommt. Gegen eine Einbeziehung der Garage in den Wohnraummietvertrag können die Verwendung separater Mietverträge und darin enthaltene Regelungen zur Unabhängigkeit der Vertragsverhältnisse voneinander sprechen. Entscheidend sind stets die besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalles.
Gebrauchspflicht des Mieters:
Unter der Gebrauchspflicht des Mieters ist seine Pflicht zu verstehen, die von ihm angemietete Mietsache auch tatsächlich zu nutzen. Nach dem Gesetz besteht grundsätzlich weder im Bereich der Wohnraummiete, noch im Bereich der Gewerberaummiete eine derartige Pflicht. Der Mieter kann also die Mietsache nutzen, muss dies aber nicht. Zur Zahlung der Miete bleibt er allerdings auch dann verpflichtet, wenn er die Mietsache nicht nutzt oder nicht nutzen kann, § 537 BGB. Eine Gebrauchspflicht des Mieters besteht allenfalls dann, wenn dies ausdrücklich – ggfs. auch stillschweigend – zwischen Mieter und Vermieter vereinbart ist. Dies ist insbesondere in Zusammenhang mit der Vermietung von Gewerberäumlichkeiten häufig der Fall, es ist dann von einer Betriebspflicht die Rede. Dort kann eine solche durch Individualvereinbarung, aber auch durch allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Hintergrund einer Betriebspflicht auf Seiten des Mieters ist, dass der Vermieter von Gewerberaum, etwa der Vermieter/Eigentümer eines Einkaufszentrums, ein (nachvollziehbares) Interesse daran hat, dass die Geschäfte vermietet und während der üblichen Öffnungszeiten auch tatsächlich in Betrieb sind, um so die Attraktivität des Einkaufscenters für mögliche Kunden so hoch wie möglich zu halten. Wird dem Mieter die Betriebspflicht durch allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters auferlegt, so ist stets zu prüfen, ob hierin nicht eine unangemessene Benachteiligung ersteren zu sehen ist, die sich aus der Betriebspflichtklausel allein oder in Zusammenschau mit anderen Klauseln ergeben kann. Rechtsfolge ist dann die Unwirksamkeit der Betriebspflicht. Ist diese indes wirksam vereinbart worden, so kann der Mieter zu deren Erfüllung gerichtlich, auch im Wege einstweiliger Verfügung, in Anspruch genommen werden.
Gebrauchsüberlassung an Dritte:
Die sog. Gebrauchsüberlassung an Dritte findet Erwähnung in § 540 BGB, der exemplarisch die Weiter- / Untervermietung der Mietsache als Fall der Gebrauchsüberlassung an Dritte nennt. Diese ist nach dem Gesetz ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich nicht erlaubt. Die Aufnahme enger Familienangehöriger, z.B. des Ehegatten oder der Kinder, fällt nicht in den Anwendungsbereich des § 540 BGB. Deren Aufnahme gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, bedarf also keiner Erlaubnis. Hintergrund der Vorschrift des § 540 BGB ist, dass für den Vermieter wesentlich ist, wer seine Mietsache nutzt. Grundsätzlich soll es deshalb nur derjenige sein, den sich der Vermieter selbst als Mieter ausgesucht hat. Wird einem Dritten der Gebrauch der Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters überlassen, so stellt dies einen Vertragsverstoß dar, der den Vermieter zur fristlosen, erst Recht zu fristgerechten Kündigung berechtigen kann, §§ 543 Abs. 2 Nr.2, 573 Abs. 2 Nr.1 BGB. Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis, auf die grundsätzlich kein Anspruch besteht, so steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zur Seite, wenn nicht der Vermieter die Erlaubnis aus einem wichtigen, in der Person des Dritten liegenden Grund (zu Recht) verweigert hat, § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Besonderheiten bestehen im Bereich des Wohnraummietrechts. Dort ist die Spezialregelung des § 553 BGB zu beachten, die dem Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten gewährt, sofern seinerseits nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entstanden ist. In Betracht kommen die teilweise Gebrauchsüberlassung zur Kosteneinsparung nach Eintritt der Arbeitslosigkeit, zur finanziellen Entlastung oder aus Angst vor Vereinsamung nach dem Tod des Ehegatten. Auch hier kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern, wenn er gegenstehende Interessen hat. Im Gewerberaummietrecht gilt, wenn nichts anderes vereinbart ist, § 540 BGB einschränkungslos. Das sich aus § 540 Abs. 1 2 ergebende Sonderkündigungsrecht des Mieters im Falle der nicht erteilten Erlaubnis wird häufig genutzt, um sich von langfristig abgeschlossenen Mietverträgen zu lösen. Dessen Ausübung ist allerdings rechtsmissbräuchlich, § 242 BGB, wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Anmietinteresse der von ihm benannten Untermieter überhaupt nicht besteht.
Geschäftsraummiete:
Die Geschäftsraummiete findet Erwähnung in § 578 Abs. 2 BGB und 580 a Abs. 2 BGB. Geschäftsraummiete ist immer dann vorliegend, wenn vertragsgegenständlich Räumlichkeiten sind, die zu anderen als zu Wohnzwecken vermietet worden sind. Entscheidend ist allein, zu welchem Zweck die Räume vermietet worden sind, nicht wie sie tatsächlich genutzt werden. Eine Änderung der tatsächlichen Nutzungsart führt daher nicht zur Änderung des rechtlichen Charakters des Geschäftsraummietvertrags. Als Gegenstand eines Geschäftsraummietvertrags kommen u.a. Ladenräume, Lagerräume, Büros, Rechtsanwaltskanzleien, Steuerkanzleien, Ateliers, Arztpraxen, Fabrikhallen oder Garagen in Betracht. Die Geschäftsraummiete ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nur rudimentär geregelt. Über § 578 Abs. 2 BGB werden allerdings viele Vorschriften des Wohnraummietrechts für auf die Geschäftsraummiete entsprechend anwendbar erklärt, bei Weitem aber nicht alle. So kennt das Geschäftsraummietrecht mangels Verweisung in § 578 Abs. 2 BGB keinen Kündigungsschutz für den Mieter im Rahmen der ordentlichen Kündigung und keine gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten des Vermieters. In Anbetracht dessen ist auf eine sorgfältige Vertragsgestaltung hier besonderes Augenmerk zu richten, auch deshalb, weil für die Parteien weitaus mehr vertragsgestalterische Möglichkeiten bestehen, als dies im Wohnraummietrecht der Fall ist. Selbstverständlich können die Parteien eines Geschäftsraummietvertrags vertraglich auch vereinbaren, dass die für das Wohnraummietrecht geltenden Vorschriften insgesamt zur Anwendung kommen sollen. Sind sowohl zu Wohn-, als auch zu Geschäftszwecken dienende Räume vermietet, so spricht man von einem Mischmietverhältnis. Für diese gelten entweder die Vorschriften zur Wohnraummiete oder jene zur Geschäftsraummiete.
Gewerbebetrieb in der Wohnung:
Sind Räume zu Wohnzwecken vermietet, dann steht dieser Wohnzweck einem Gewerbebetrieb in der Wohnung grundsätzlich entgegen und zwar nicht nur begrifflich, sondern auch juristisch. Eine Wohnung dient dem Wohnen, nicht der Berufsausübung. In jedem Fall unzulässig und nicht vom mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters gedeckt ist deshalb die vollständige Aufgabe der Wohnnutzung und das Umfunktionieren der Räume z. B. zu einem Büro, es sei denn, der Vermieter hat seine Erlaubnis hierzu erteilt. Anerkannt ist allerdings auch, dass teilgewerbliche Nutzungen bzw. sonstige berufliche (Teil-) Nutzungen der Wohnung durch den Mieter dann vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt und erlaubnisfrei zulässig sind, wenn sie nicht nach außen in Erscheinung treten, wie etwa die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder der Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in dessen Wohnung. Diese Tätigkeiten fallen, wenn im Übrigen die Wohnnutzung überwiegt, nach der Verkehrsanschauung noch unter den Begriff des „Wohnens“. Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt hingegen eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Nur im Einzelfall kann er nach Treu und Glauben dazu verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, was insbesondere dann in Betracht kommt, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Auch eine selbstständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie – wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler – im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt werden kann, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung; dies kann etwa in der Existenzgründungsphase einer selbständigen Tätigkeit der Fall sein.
Ob Grillen auf einem zu einer Wohnung gehörigen Balkon, einer Terrasse oder im Garten sowie die damit einhergehenden Geruchs- und Rauchimmissionen vom vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters gedeckt sind oder nicht, ist eine im jeweiligen Einzelfall zu beantwortende Frage. Es kommt hierbei u.a. auf die Lage und Größe der „Grillörtlichkeit“, die Häufigkeit des Grillens und das verwendete Grillgerät und Grillgut an. Grundsätzlich dürfte das gelegentliche Grillen vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt sein, wenn nicht der Mietvertrag ein wirksames Grillverbot statuiert. In letzterem Fall kann das beharrliche Grillen trotz Verbots und Abmahnung nicht nur Unterlassungsansprüche des Vermieters, sondern sogar die Kündigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen. Ansonsten gilt, dass gelegentliches Grillen dann nicht zu beanstanden ist, wenn der Vermieter und die Nachbarn hierdurch nicht in deren Mietgebrauch, etwa durch Qualm und/oder Gestank, nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt werden. In den Sommermonaten ist Grillen im Freien üblich und sozialadäquat, auch im innerstädtischen Bereich, was zu berücksichtigen ist. Sind aber die Grenzen der unwesentlichen Beeinträchtigung und des sozialadäquaten Verhaltens überschritten, etwa im Falle täglichen, extensiven und unangekündigten Grillens, dann liegt eine Hausfriedensstörung vor, gegen die durch den Vermieter einerseits, durch die beeinträchtigen Nachbarn andererseits rechtlich vorgegangen werden kann.
Der nächste Teil unserer blog-Reihe „Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts“ ist gewidmet dem Buchstagen H wie …… – und erscheint in Kürze!
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References: § 578
 § 543
 § 537
 § 540
 § 540
 § 540
 § 540
 § 553
 § 540
 § 540
 § 242
 § 578
 § 578
 § 578