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Timestamp: 2019-04-23 18:30:45+00:00

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﻿ Sentencia 2001-00296 de agosto 29 de 2013
SENTENCIA 2001-00296 DE 29 DE AGOSTO DE 2013
CONTENIDO:AVALUÓ CATASTRAL. LA FIJACIÓN DEL AVALÚO CATASTRAL SE EFECTÚA PARA LAS ÁREAS O ZONAS GEOECONÓMICAS HOMOGÉNEAS, DENTRO DE LAS CUALES SE DETERMINARÁN POR SEPARADO LOS VALORES UNITARIOS DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN MEDIANTE INVESTIGACIÓN Y ANÁLISIS ESTADÍSTICO DEL MERCADO INMOBILIARIO. ES EL PROPIETARIO O POSEEDOR QUIEN TIENE LA CARGA DE LA PRUEBA FRENTE A LA ADMINISTRACIÓN, CUANDO PRESENTA LA SOLICITUD DE REVISIÓN DEL AVALÚO DE SU PREDIO EN ARAS DE DEMOSTRAR QUE SU VALOR NO SE AJUSTA A LAS CARACTERÍSTICAS Y CONDICIONES DEL PREDIO. SEGÚN EL ARTÍCULO 238 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, ES OPCIONAL OBJETAR EL DICTAMEN PERICIAL, ESTO QUIERE DECIR QUE NO ES NECESARIO QUE HAYA SIDO OBJETADO PREVIAMENTE EL DICTAMEN PARA QUE QUEDE EN FIRME.
TEMAS ESPECÍFICOS:ACCIÓN DE NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO, AVALÚO CATASTRAL, DICTAMEN PERICIAL
Sentencia 2001-00296 de agosto 29 de 2013
Ref.: Expediente 25000232400020010029601
Actoras: Organización Luis Carlos Sarmiento Angulo Ltda. y Sociedad Viviendas Planificadas S.A.
Las resoluciones proferidas por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital objeto de demanda son del siguiente tenor literal:
“RESOLUCIÓN 1147
Por la cual se confirman unos avalúos catastrales
El jefe de la oficina de conservación zona norte del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, en ejercicio de las atribuciones legales que le confieren los decretos 760 de 1994 y 28 de 1997, expedidos por la Alcaldía Mayor de Santa Fe de Bogotá, y en especial la Ley 14 de 1983, el Decreto Reglamentario 3496 de 1983, las resoluciones 2555 de 1988 del IGAC, 011 y 250 de 1995 del DACD y,
1. Que mediante escrito radicado ante este departamento bajo el número 69032 del 05-08-97, la doctora Catalina Sandoval Oviedo, con cédula de ciudadanía 52.045.052 de Bogotá, T.P. 78763 del Consejo Superior de la Judicatura obrando en representación de la sociedad Viviendas Planificadas S.A., de acuerdo al poder otorgado por el señor Luis Fernando de Guzmán Mora representante legal de dicha sociedad, solicita las revisiones y/o rectificaciones de los avalúos catastrales fijados al predio ubicado en la Calle 168 29c 80, cédula catastral 168 29C 44.
2. Que el artículo 5º de la Ley 14 de 1983, subrogado por la Ley 75 de 1986 en su artículo 74 dispone que las autoridades catastrales tienen la obligación de actualizar y formar los catastros con el fin de eliminar las disparidades en los avalúos catastrales originados por las condiciones locales del mercado inmobiliario.
3. Que el predio objeto de la presente resolución, para la vigencia 1-95 fue incluido en la formación catastral ordenada en la Ley 14 de 1983 y en los artículos 28, 29 de la Resolución 2555/88 del IGAC y comunicado por la Resolución 867 de 1994 del DACD.
4. Que la zona norte procedió a decretar las pruebas mediante auto para atender la solicitud de revisión de los avalúos catastrales por lo que ordenó remitir el Expediente 1997 69032, al grupo de estudios económicos inmobiliarios del DACD, para efectos de revisar los valores unitarios de terreno del predio citado en el considerando primero de la presente resolución, de acuerdo a los argumentos, pruebas anexas por el peticionario.
5. Que mediante oficio 21430 948-97 el grupo de estudios económicos inmobiliarios del DACD comunica a fin de dar cumplimiento al auto de pruebas y con el ánimo de resolver las revisiones de avalúos del expediente radicado bajo el número citado en el considerando anterior, informa que una vez realizada la inspección ocular y el estudio del mercado inmobiliario para el inmueble que nos ocupa, los valores unitarios para terreno existentes en el archivo catastral no supera los valores comercial encontrados. Por tal razón esta oficina ratifica los valores aprobados para dicho predio.
6. Que el (los) avalúo(s) catastral(es) para la(s) vigencia(s) 1-95 a 97 se confirman por ser el resultado de aplicar el valor unitario para terreno de $ 140.962.80 para el predio objeto de esta resolución, tomado de la Resolución 866/94 del DACD, y confirmado para las revisiones de avalúos por el grupo de estudios económicos inmobiliarios mediante oficio 21430-948-97, actualizados con los índices de incremento anual autorizado por la ley.
ART. 1º—Confirmar para el periodo objeto de la presente resolución, para las vigencias 1-95 a 1-97 el (los) siguiente(s) avalúo(s) catastral(es):
Para el predio Cll. 168 29c 80
$ 1.677.767.000 1-97
1.421.837.000 1-96
1.190.220.000 1-95
T. 11.902.20 m2 x $ 140.962.80
ART. 2º—La presente resolución rige a partir de la fecha de su expedición y contra ella procede los recursos de reposición o apelación, de los cuales habrá de hacer uso por escrito en la diligencia de la notificación personal o dentro de los cinco días siguientes a ella o a la desfijación del edicto, según el caso, de acuerdo al artículo 51 del Código Contencioso Administrativo.
Dada en Santa Fe de Bogotá, a los 18 días del mes de septiembre de 1997.
Sara Nohelia Velásquez G.
Jefe of. conservación zona norte
Flor del Carmen Ramírez
Rad. 19997 69032”.
No se transcribe la Resolución 1 de febrero 9 de 1998 expedida por el jefe de la oficina de conservación zona norte del Departamento Administrativo de Catastro Distrital DACD y la Resolución 248 de mayo 20 de 1998 proferida por el director de la misma entidad, mediante las cuales se resolvieron los recursos de reposición y apelación respectivamente interpuestos contra las resoluciones 1147 de septiembre 18 de 1997 y 1 de febrero 9 de 1998, por cuanto al confirmar los recursos interpuestos ratificaron los mismos argumentos jurídicos de las resoluciones recurridas.
El problema jurídico por resolver se centra en determinar si los avalúos catastrales efectuados por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital (DACD) para las vigencias 1995 a 1997, respecto de los predios de propiedad de las sociedades actoras, se ajustaron o no a la normatividad legal vigente al momento de la formación catastral.
La revisión de los avalúos catastrales solicitada por la parte demandante, corresponde a los siguientes predios: Calle 166 25a 45, Calle 166 27 45, Calle 166 26 10, Calle 168 26-11, Carrera 29a 169 50, Calle 165a 28 55 y Calle 168 29a 40 todos de propiedad de la sociedad Organización Luis Carlos Sarmiento Angulo Ltda. y el avalúo catastral del predio ubicado en la Calle 168 25c 80 de propiedad de la sociedad Viviendas Planificadas S.A.
El marco normativo que regula el tema del avalúo catastral para la fecha de expedición de los actos administrativos demandados, se encuentra señalado en la Ley 14 de julio 6 de 1983 “Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras disposiciones”, en el Decreto Reglamentario 3496 de diciembre 26 de 1983 “Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 14 de 1983 y se dictan otras disposiciones” y en la Resolución 2555 de 1988 “Por la cual se reglamenta la formación, actualización de la formación y conservación del catastro nacional y subroga la Resolución 660 del 30 de marzo de 1984” expedida por la dirección general del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, IGAC, marco normativo que fue invocado como fundamento legal por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital, en los actos administrativos demandados.
Es así como el artículo 7º del Decreto 3496 de 1983 define el avalúo catastral en los siguientes términos:
“ART. 7º—Avalúo catastral. El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.
PAR.—Conforme al artículo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningún caso los inmuebles por destinación constituirán base para la determinación del avalúo catastral”.
Con fundamento en la anterior definición la fijación del avalúo catastral se efectúa para las áreas o zonas geoeconómicas homogéneas, dentro de las cuales se determinarán por separado los valores unitarios de terreno y construcción mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.
La anterior definición está en concordancia con la establecida en el artículo 6º de la Resolución 2555 de 1988 que dice: “Sin perjuicio de lo establecido en los artículos 61, 90, 94, 101, 102, 114 y 118 de esta resolución, el avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independiente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos” (resaltado fuera de texto).
Tanto el Decreto 3496 de 1983 como la Resolución 2555 de 1988 señalan que el avalúo catastral puede realizarse en distintas fases a saber: la de formación, actualización y conservación del catastro. La formación catastral consiste en obtener la información de los predios de una “unidad orgánica catastral” (municipio) o parte de ella, teniendo como base sus aspectos físico, jurídico, fiscal y económico (art. 28). La actualización de la formación es el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral “mediante la revisión de los elementos físico y jurídico del catastro y la eliminación en el elemento económico de las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario” (art. 88). La conservación del catastro tiene por objeto dar cuenta de las mutaciones de los elementos del catastro y, principalmente, de los avalúos, ocasionadas por renovaciones en los aspectos físicos y económicos, o por sus reajustes anuales o por autoavalúos aceptados, o por inscripciones de mejoras (arts. 92 y 94).
La Ley 14 de 1983 previó la posibilidad de la revisión de los avalúos catastrales en el artículo 9º, cuando los interesados consideren que no se ajustan a las características del predio, para lo cual concedió los recursos de reposición y apelación contra la decisión correspondiente. Esta disposición fue desarrollada en el artículo 129 de la Resolución 2555 de 1988 que establece: “El propietario o poseedor podrá obtener la revisión del avalúo en la oficina de catastro correspondiente, cuando demuestre que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio. El propietario o poseedor podrá presentar la correspondiente solicitud de revisión del avalúo de su predio o mejora a partir del día siguiente al de la fecha de la resolución mediante la cual se inscribe el predio o la mejora en el catastro, acompañándola de las pruebas que la justifiquen. PAR.—Las características y condiciones del predio se refieren a: límites, tamaño, uso, clase y número de construcciones, ubicación, vías de acceso, clases de terreno y naturaleza de la producción, condiciones locales del mercado inmobiliario y demás informaciones pertinentes”.
De significativa importancia resulta esta definición, pues en ella de forma expresa se señala que es el propietario o poseedor quien tiene la carga de la prueba frente a la administración, cuando presenta la solicitud de revisión del avalúo de su predio en aras de demostrar que su valor no se ajusta a las características y condiciones del predio.
Luego del anterior recuento normativo frente al caso en estudio se tiene lo siguiente.
Las sociedades organización Luis Carlos Sarmiento Angulo Ltda. y Viviendas Planificadas S.A. solicitaron en 1997, la revisión de los avalúos catastrales por las vigencias 1995 a 1997, de los predios que son de su propiedad y que se encuentran ubicados en la ciudad de Bogotá identificados con las nomenclaturas: Calle 166 25a 45, Calle 166 27 45, Calle 166 26 10, Calle 168 26-11, Carrera 29a 169 50, Calle 165a 28 55, Calle 168 29a 40 y Calle 168 25c 80.
Mediante las resoluciones 1147 y 1148 ambas de septiembre 18 de 1997, la jefe de la oficina de conservación zona norte del Departamento Administrativo de Catastro Distrital, confirmó los avalúos catastrales por las vigencias 1-95, 1-96 y 1-97 de todos los predios relacionados en el párrafo anterior y, fijó como valor por metro cuadrado la suma de ciento cuarenta mil novecientos sesenta y dos pesos con ochenta centavos ($ 140.962.80), que resulta de tomar un valor por metro para 1995 de cien mil pesos ($ 100.000) y ajustarlo para 1996 en el 19.46% y para 1997 en el 18%.
A su vez, mediante resoluciones 247 y 248 de mayo 20 de 1998, el Director del Departamento Administrativo de Catastro Distrital DACD, al decidir los recursos de apelación interpuestos por las sociedades actoras, confirmó las resoluciones recurridas, quedando agotada la vía gubernativa.
La apoderada de las sociedades actoras en el recurso de apelación, cuestionó el fallo de primera instancia al considerar que no tuvo en cuenta ni mucho menos valoró el mérito probatorio de las pruebas aportadas en sede gubernativa y del dictamen pericial practicado en el transcurso del proceso judicial.
De acuerdo con lo anterior, la Sala observa que la parte demandante presentó en sede de vía gubernativa, los siguientes medios probatorios con el fin de llevar al convencimiento de la administración, que los avalúos catastrales fijados en los actos administrativos cuestionados, no correspondían a valores acordes con el mercado inmobiliario por estar sobreestimados
La primera observación planteada por la Sala es que los predios respecto de los cuales se elevó la solicitud de revisión de los avalúos catastrales de los predios de las sociedades actoras, forman parte de un solo sector que tiene las mismas características por estar ubicados todos en la urbanización Villas de Aranjuez antes predio La Pradera código catastral 08502, tal y como lo acreditan los siguientes medios probatorios.
I. Informes técnicos - Avalúos comerciales elaborados por la unidad de avalúos del Departamento Administrativo de Catastro Distrital a petición del Instituto de Desarrollo Urbano, IDU, con el objeto de establecer valores de compra para una eventual negociación con la entidad distrital.
Informe 234 del 8 de febrero de 1994 practicado al predio ubicado en la dirección Calle 170 con Carrera Av. 9ª que corresponde al mismo código catastral 08502 del sector en donde se encuentran ubicados los predios de las demandantes y estrato socioeconómico 5, que estimó el valor del m2 en $ 40.000.
La Sala comparte el argumento de inconformidad de la apelante según el cual, se equivocó el a quo al negarle crédito probatorio a este informe técnico 234, instancia que consideró que el predio avaluado hacía referencia a una zona de afectación del canal Serrezuela, hecho que implicaba la disminución del valor del m2 teniendo en cuenta la imposibilidad de urbanismo del mismo.
Lo anterior, por cuanto esta misma situación se presenta en el caso de los predios de las actoras que se encuentran ubicados en cercanías del canal del Cedro, que además se encontraba contaminado para la época en que se efectuó la formación catastral, circunstancia que indudablemente afectaba también el valor comercial de los mismos, tal y como fue acreditado en el dictamen pericial practicado dentro del proceso y respecto del cual se profundizará más adelante.
También fueron aportados por la demandante, los informes técnicos 381 y 382 ambos del 17 de febrero de 1994, practicados a dos predios ubicados en el barrio La Cita, código del sector 0850400, y estrato socioeconómico 2, que estimó el valor del m2 en $ 45.000.
Llama la atención de la Sala que, estos informes corresponden a códigos catastrales del sector (0850400) distintos al de los predios de las demandantes que es (08502). Así mismo resulta curioso que, mientras que el Informe 234 estimó un valor por m2 de $ 40.000 para un predio ubicado en el estrato 5, en los informes 381 y 382 para predios de estrato mucho más bajo (2), el valor catastral fue superior al estimarlo en $ 45.000. Por lo anteriormente expuesto, la Sala otorgará mérito probatorio únicamente al informe técnico 234 de 1994, que corresponde a un predio ubicado en el mismo sector del código catastral de los predios de las demandantes.
Además no puede perderse de vista que el avalúo comercial contenido en el informe 234 realizado en Villas de Aranjuez, estimó el valor comercial del metro cuadrado para el año 1994 en $ 40.000, para un predio localizado justo sobre la Calle 170, lo cual hace que goce de una mejor ubicación respecto de los predios de las actoras que colindan con el canal del Cedro, el cual ha tenido un alto grado de contaminación.
II. Las sociedades demandantes aportaron junto con la demanda un avalúo comercial elaborado por la firma Neira & Co. Asociados Promotores Inmobiliarios(2).
Contrario a lo decidido por el a quo, la Sala no descarta, el avalúo 12 elaborado el 2 de enero de 1998, que estimó el valor del m2 en $ 90.000 para un lote de terreno ubicado en Villas de Aranjuez, el cual señaló: “El valor de los terrenos se ha visto incrementado en razón de las obras urbanísticas perimetrales aclarándose que el avalúo únicamente se ha hecho en base al área del lote bruto. El valor del presente avalúo corresponde a enero 2 de 1998”, lo cierto es que al estimar el valor del m2 para el año 1998 en $ 90.000, resulta evidente que fue inferior al de los avalúos de los predios de las actoras que se pretendían revisar y que lo fijaron para el año 1995 en $ 100.000.
Comoquiera que la apoderada de las actoras recurre como argumento de apelación al avalúo comercial al lote de terreno Villas de Aranjuez realizado por la sociedad Viviendas Planificadas S.A. el 28 de agosto de 1995(3), terrenos en proceso de urbanización y que estimó el valor del m2 en $ 50.000, la Sala desestimará este avalúo como prueba pericial ya que al haber sido elaborado por una de las sociedades demandantes, estaría viciada su objetividad al no provenir de un tercero imparcial.
III. Dictamen pericial
La primera instancia mediante auto de noviembre 19 de 1999(4), ordenó la práctica del dictamen pericial solicitado por las sociedades demandantes, en consecuencia, designó a dos auxiliares de la justicia quienes en su condición de peritos avaluadores, rindieron el experticio encomendado cuyo objeto era según la prueba solicitada por las demandantes: “… establecer retrospectivamente (a ene. 1º/95) los valores de mercado de los predios que a continuación se relacionan, considerando las características y condiciones de acuerdo con los ‘límites, tamaño, uso, clase y número de construcciones, vías de acceso, clase de terreno y naturaleza de la producción, condiciones locales de mercado inmobiliario y demás informaciones pertinentes”, existentes a 1º de enero de 1995” (resaltados y subrayas originales del texto).
Luego de la inspección personal y directa efectuada por los peritos avaluadores, a los siete predios de la sociedad Luis Carlos Sarmiento Angulo Ltda. y uno de la sociedad Viviendas Planificadas S.A., el dictamen señaló que se trataba de lotes de terreno sin urbanizar, cuyas característica tienen que ver con la reglamentación urbanística, sus cesiones y costos de urbanización. Así mismo que los elementos básicos para definir el valor de dichos terrenos dependían, entre otros aspectos de: la densidad permitida, las áreas de control ambiental, las normas de urbanización y el tamaño mínimo de lotes.
Indicaron los peritos que para establecer el valor real del m2 de los terrenos sin urbanizar, se aplicaría una fórmula financiera utilizada por la Lonja de Bogotá, la cual es:
X = Valor del m2 urbanizado
Z = Porcentaje de cesiones, vías y pérdidas de terreno
V* = Valor de venta por m2 útil o neto
C* = Costos urbanización por m2 útil o neto
El factor 1.615 es un factor para una construcción proyectada a doce meses.
El desarrollo del dictamen se llevó a cabo de la siguiente manera: a cada uno de los predios de las actoras cuyos avalúos catastrales se solicitó fueran revisados, los peritos primeramente los identificaron, luego relacionaron los linderos, después efectuaron la descripción de cada uno de los predios, las vías de acceso y las zonas de cesión de control ambiental, para finalmente aplicar la fórmula de la Lonja de Bogotá, siendo coincidentes en señalar que todos los predios objeto del dictamen, se encontraban ubicados en el barrio Villas de Aranjuez.
Se precisa que los resultados del dictamen pericial rendido por los auxiliares de la justicia(5) avaluaron los precios del m2 de los predios de las sociedades actoras, en los siguientes valores:
Predio Avalúo pericial
Cll. 166 25a 45 $ 50.271 m2
Cll. 166 27 45 $ 59.411 m2
Cll. 165a 28 55 $ 63.981 m2
Cll. 168 29a 40 $ 62.048 m2
Cra. 29a 169 50 $ 71.096 m2
Cll. 168 26 11 $ 54.841 m2
Cll. 166 26 10 $ 54.841 m2
Cll. 168 29c 80 $ 41.365 m2
Repárese que los valores anteriores difieren del valor del m2 estimado en $ 100.000 para la vigencia 1-95, por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital.
Según el dictamen pericial para determinar el justo precio además del examen personal y directo a cada uno de los predios, se tuvo en cuenta la oferta y la demanda en la zona, sus vías de acceso, su estado de terreno sin urbanizar, el boletín de la Lonja de Bogotá para la zona 79 de similares características de los terrenos materia de avalúos. Del mismo modo certificaron que los terrenos no poseían redes de servicios públicos por tratarse de lotes sin urbanizar.
Como características del sector el dictamen conceptuó: “Se trata de una zona básicamente residencial, con estratos tres (barrio Babilonia Zona Sur), en su zona norte con el Colegio La Salle, su transporte público es de buses, busetas y colectivos. La urbanización es de casas de tres pisos en conjuntos cerrados. En su zona sur existe la Fundación Cardioinfantil y el Colegio Distrital Babilonia Toberín. Presenta cercanía con el barrio Toberín de uso industrial. La Floresta, El Alero, San Cristóbal Norte de tipo residencial. Afecta estos predios su cercanía con el canal del Cedro el cual se encuentra contaminado”.
Del anterior dictamen la primera instancia corrió traslado a las partes por el término de tres días mediante auto del 2 de junio de 2000 (fl. 127, cdno. 1), con el fin de dar cumplimiento al artículo 238 del Código de Procedimiento Civil. De acuerdo con informe secretarial del 7 de julio de 2000 visible a (fl. 133 del mismo cuaderno), ninguna de las partes en conflicto se manifestó ni presentó objeción alguna al dictamen.
Mientras el a quo desestimó este dictamen por considerar que carecía de firmeza en tanto no había sido objetado por la parte actora; así mismo lo calificó de impreciso y sin calidad en sus fundamentos, la apelante esgrimió en el recurso de alzada que de acuerdo con el artículo 238 del Código de Procedimiento Civil las partes no están obligadas a objetar el dictamen.
Carece de fundamentación legal la afirmación del a quo al señalar que por el hecho de que la parte demandante no hubiera objetado el dictamen durante el término legal, este carecía de firmeza. A juicio de la Sala le asiste razón a la recurrente al afirmar que las partes no están obligadas a objetar el dictamen dado el contenido del artículo 238 del Código de Procedimiento Civil que establece: “Contradicción del dictamen. Para la contradicción de la pericia se procederá así: 1. Del dictamen se correrá traslado a las partes por tres días durante los cuales podrán pedir que se complemente o aclare, u objetarlo por error grave…”. Por tanto se trata de una facultad que es discrecional ejercitarla, mas no una obligación que se deba agotar.
En el mismo sentido, resultaba obvio que las sociedades actoras no objetaran la prueba pericial por cuanto las conclusiones a las que llegó resultaban beneficiosas a sus intereses, que no era otro distinto que el demostrar la sobreestimación de los avalúos catastrales fijados en los actos administrativos demandados. De allí que en gracia de discusión, a quien le hubiera correspondido pedir la complementación, aclaración u objeción del dictamen pericial al advertir un error grave, era a la parte demandada quien no hizo uso de esta facultad.
De otra parte, la primera instancia desestimó el dictamen pericial al señalar que los peritos se fundamentaron en un estudio de la lonja de propiedad raíz para el barrio Villa del Prado que dista más de 1.5 km del lugar donde se encuentran los predios de las actoras.
Para la Sala no es acertada la anterior aseveración comoquiera que, a pesar de ser cierto que los peritos fundamentaron su dictamen en el boletín de la Lonja de Bogotá zona 79 que corresponde al barrio Villa del Prado, los avalúos catastrales se realizaron teniendo como puntos de referencia diferentes zonas aledañas considerando en todo caso, las características y condiciones de acuerdo con los límites, tamaño, uso, clase y número de construcciones, ubicación, vías de acceso, clases de terreno y las condiciones locales del mercado inmobiliario.
En el caso en estudio los peritos tuvieron en cuenta la colindancia que tiene el barrio Villa del Prado catalogado como estrato socioeconómico 4 y la urbanización Villas de Aranjuez donde se encuentran los predios de las actoras, con el eje arterial de la Avenida Calle 170 vía de vital importancia para las zonas comparadas.
Teniendo de presente que la Av. Calle 170 comprende barrios de distinta estratificación, tal y como acontece en el sub judice donde el barrio Villa del Prado es de mejor estrato que el que ocupan los predios de las actoras que corresponden a los estratos 2 y 3(6), podría afirmarse que tal circunstancia habría influido para que los valores de los avalúos a los que llegaron los peritos fueran más altos de los que fueron fijados.
Debido a la diferencia en los precios fijados en las diferentes pruebas allegadas al proceso, la Sala considera que el dictamen pericial practicado en la primera instancia, reúne los requisitos establecidos en el artículo 237 del Código de Procedimiento Civil, pues, contrario a como lo estimó el a quo, es claro, preciso y detallado y contiene los fundamentos necesarios para demostrar el error en que incurrió el DACD al determinar el avalúo del m2 en los avalúos que realizó, ya que su valor excede casi en un 45% los avalúos allegados tanto por la parte actora como por los peritos tal y como se evidencia con el siguiente cuadro comparativo.
Predio Avalúo catastral Valor m2 Avalúo pericial Valor m2
Cl. 166 25a 45 $ 1.210.150.000 $ 100.000 $ 607.122.867 $ 50.271
Cl. 166 27 45 $ 1.172.630.000 $ 100.000 $ 696.338.507 $ 59.411
Cl. 166 26 10 $ 1.528.250.000 $ 100.000 $ 840.548.007 $ 54.841
Cl. 168 26 11 $ 1.965.440.000 $ 100.000 $ 1.077.845.014 $ 54.841
Kr 29a 169 50 $ 1.344.000.000 $ 100.000 $ 955.537.349 $ 71.096
Cl. 165a 25 55 $ 2.219.600.000 $ 100.000 $ 1.419.751.186 $ 63.981
Cl. 168 29a 40 $ 1.456.320.000 $ 100.000 $ 903.108.640 $ 62.048
Cl. 168 29c 80 $ 1.190.220.000 $ 100.000 $ 492.433.779 $ 41.365
Tampoco es compartida por la Sala la afirmación del apoderado del Distrito Capital quien al contestar la demanda, indicó que los terrenos cuyas revisiones de los avalúos se solicitaban por estar cercanos a la Calle 170 y a la Av. Cra. 9ª debían mantenerse por la potencialidad de desarrollo del sector, debido al constante nivel de desarrollo en vivienda y valorización del sector.
Lo anterior por cuanto para la fecha de formación catastral en 1995, tales vías aún no se habían terminado en su totalidad y porque desconocería el artículo 64 de la Resolución 2555 de 1988, que prohíbe expresamente que para efectos del avalúo catastral se tenga en cuenta el mayor valor por la utilización futura del inmueble en relación con el momento de la edificación del predial.
Finalmente, en punto de la violación de los artículos 1º y 5º de la Ley 242 de 1995, que establece como factor de reajuste de valores catastrales la meta de inflación, consideró el a quo que no era aplicable esta legislación al caso en estudio para la vigencia 1995 comoquiera que no había entrado a regir. Respecto de la liquidación del año 1996 estimó que debía incrementarse según el IPC correspondiente al año anterior y para el año 1997, si dio cumplimiento la demandada a la Ley 242 comoquiera que tuvo en cuenta la meta de la inflación que fue del 18%.
Previa a la determinación que en derecho corresponda adoptar, es preciso transcribir los artículos 1º y 5º de la Ley 242 de diciembre 28 de 1995, publicada en el Diario Oficial 42169 de 29 de diciembre del mismo año, “Por la cual se modifican algunas normas que consagran el crecimiento del índice de precios al consumidor del año anterior como factor de reajuste de valores, y se dictan otras disposiciones”.
“ART. 1º—Objeto. Esta ley modifica las normas legales que tienen en cuenta el comportamiento pasado del índice de precios al consumidor como factor de reajuste de multas, valores catastrales, rangos, cuantías y cánones, y en su lugar establecer criterios que hacen referencia a la meta de inflación, con el objeto de ajustar la legislación de manera que sirva de instrumento para la desindización de la economía, de conformidad con el pacto social de productividad, precios y salarios. Además determina la forma como deberá tenerse en cuenta la meta de inflación en la expedición de normas por parte del Gobierno Nacional y las administraciones distritales, municipales y departamentales.
PAR.—Los reajustes en matrículas y pensiones educativas continuarán rigiéndose por lo establecido en la Ley 115 de 1994 (Ley General de la Educación) (resaltados del despacho) (los apartes subrayados corresponden a expresiones que fueron declaradas exequibles por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-390 de mayo 22 de 2002, M.P. Jaime Araújo Rentería).
ART. 5º—Modificación de las normas que usan la inflación del año anterior como factor para el reajuste de cuantías o rangos. A partir de la vigencia de la presente ley modifícanse todas aquellas que consagran la variación del índice de precios al consumidor del año anterior como factor de actualización de cuantías o rangos de valores que definan la aplicación diferencial de una disposición, en el sentido de que se reajustarán anualmente en un porcentaje igual a la meta de la inflación fijada para el año en que se proceda al reajuste”.
A pesar de no haber sido enunciado como vulnerado por la demandante, resulta imperativo transcribir el artículo 6º de la legislación analizada —L. 242/95—, que establece lo siguiente:
“ART. 6º—Modificación del artículo 8º, de la Ley 44 del 18 de diciembre 1990. El artículo 8º de la Ley 44 de 1990 quedará de la siguiente forma:
Ajuste anual de la base. El valor de los avalúos catastrales se reajustarán anualmente a partir del 1º de enero de cada año, en un porcentaje determinado por el Gobierno Nacional previo concepto del Consejo Nacional de Política Económica y Social, Conpes. El porcentaje de incremento no podrá ser superior a la meta de inflación para el año en que se define el incremento.
En el caso de los predios no formados el porcentaje de incremento a que se refiere el inciso anterior, podrá ser hasta el 130% de la mencionada meta. (...)” (resaltados fuera de texto).
Según las resoluciones 1147 y 1148 ambas de septiembre 18 de 1997 objeto de demanda, para todos los predios de las sociedades actoras fijó para la vigencia 1997 como valor por m2 $ 140.962.80, este valor es producto de asignar como valor por m2 $ 100.000 para la vigencia 1995 y ajustarlo para 1996 en el 19.46% es decir, $ 119.460 y este valor fue aumentado para 1997 en 18%, llegando a $ 140.962.80.
De acuerdo con el marco normativo transcrito se observa que le asiste a la parte apelante razón al afirmar que, respecto de la vigencia 1995 no se estaba solicitando la aplicación del porcentaje de la meta de inflación para ese año, pues no cabe duda que no se podía dar aplicación a los presupuestos de la Ley 242 de 1995 como quiera que no se encontraba en vigencia.
Un aspecto que no se puede pasar por alto consiste en que, de acuerdo con las resoluciones 1147 y 1148 de septiembre 18 de 1997 objeto de demanda de nulidad, los predios de las sociedades actoras para la vigencia 1-95 fueron incluidos en la formación catastral ordenada en la Ley 14 de 1983 y en los artículos 28 y 29 de la Resolución 2555 de 1988 proferida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
El artículo 28 de la Resolución 2555 de septiembre 28 de 1988 “Por la cual se reglamenta la formación, actualización de la formación y conservación del catastro nacional, y subroga la Resolución 60 del 30 de marzo de 1984” señala lo siguiente: “Formación catastral. Es el proceso por medio del cual se obtiene la información correspondiente a los predios de una unidad orgánica catastral o parte de ella, teniendo como base sus aspectos físico, jurídico, fiscal y económico, con el fin de lograr los objetivos generales del catastro. (…)”. El artículo 29 ídem alude a las operaciones que implica la formación catastral.
Resulta de importancia tener de presente la fecha en la que terminó el proceso de formación catastral de los predios de las sociedades actoras, como quiera que es la que se tiene en cuenta para efectos de los respectivos reajustes en los avalúos catastrales, tal y como lo establece el artículo 87 de la Resolución 2555 que establece lo siguiente:
“Clausura de la formación. El proceso de formación termina con la resolución por medio de la cual el jefe de la oficina de catastro, a partir de la fecha de dicha providencia, ordena la inscripción en el catastro de los predios que han sido formados.
En la misma providencia, la cual será debidamente publicada, se determinará que los avalúos resultantes de la formación entrarán en vigencia el 1º de enero del año siguiente a aquel en que fueron ejecutados” (resaltados fuera de texto).
Este artículo 87 de la Resolución 2555 de 1998 reproduce a su vez el artículo 22 del Decreto 3496 de 1983 reglamentario de la Ley 14 de 1983, que dispone:
“Vigencia fiscal. Los avalúos establecidos de conformidad con los artículos 4º, 5º, 6º y 7º de la Ley 14 de 1983, entrarán en vigencia el 1º de enero del año siguiente a aquel en que fueron ejecutados. Las autoridades catastrales ordenarán por resolución la vigencia de los avalúos resultantes de los procesos de formación y de actualización de la formación y de los cambios individuales debidamente ajustados que sobrevengan en la conservación catastral” (resaltados fuera de texto).
En este orden de ideas se tiene que al haber sido formados los avalúos en 1995, los avalúos catastrales rigen a partir de la vigencia fiscal siguiente, es decir, 1996.
Por tanto, el error en que incurrió la administración consistió en que reajustó para la vigencia 1996, los avalúos catastrales de los predios de las actoras en 19.46% correspondiente al IPC decretado por el Gobierno Nacional, cuando lo procedente, en acatamiento a lo dispuesto por la Ley 242 de 1995, era haber aplicado el porcentaje con base en la meta de inflación trazada por el Conpes para ese año, que, según el Decreto 2315 de diciembre 26 de 1995 fue del 17%.
En cambio para la vigencia 1997, la administración sí aplicó como reajuste a los avalúos catastrales el 18% correspondiente a la meta de inflación fijada por el Gobierno Nacional mediante Decreto 2365 de diciembre 27 de 1996.
En vista de las anteriores consideraciones al haber sido equivocadamente fijado el reajuste de los avalúos catastrales para los predios de las sociedades actoras, será revocado el fallo apelado para en su lugar proceder a la declaratoria de nulidad de los actos demandados.
A título de restablecimiento del derecho, la administración tendrá como avalúo catastral de los predios de las sociedades actoras para las vigencias 1995 a 1997 por metro cuadrado, los valores determinados en el dictamen pericial elaborado por los peritos avaluadores designados por la primera instancia, reajustados anualmente conforme a lo establecido por el artículo 6º de la Ley 242 de 1995, esto es según la meta de inflación del año respectivo.
1. REVOCASE la sentencia apelada.
2. Como consecuencia de la anterior decisión, DECLÁRASE LA NULIDAD de los actos administrativos demandados: resoluciones 1147 y 1148 de septiembre 18 de 1997 expedidas por la jefe de la oficina de conservación zona norte del Departamento Administrativo de Catastro Distrital; resoluciones 1 y 2 de febrero 9 de 1998 expedidas por el mismo funcionario y resoluciones 247 y 248 de mayo 20 de 1998 proferidas por el Director del DACD.
3. A título de restablecimiento del derecho, establézcase como avalúo catastral de los predios de las sociedades actoras para las vigencias 1995 a 1997, los valores por metro cuadrado determinados en el dictamen pericial elaborado por los peritos avaluadores designados por la primera instancia a 1º de enero de 1995, reajustados anualmente conforme a lo establecido por el artículo 6º de la Ley 242 de 1995, esto es según la meta de inflación del año respectivo.
4. Una vez en firme esta providencia, devuélvase el expediente al tribunal de origen.
(1) Mediante memorial visible a folios 91 a 94 del cuaderno 1.
(2) Visibles a folios 53 a 69 del cuaderno 1.
(3) Obra a folios 50 a 55 del cuaderno de dictamen pericial.
(4) Visible a folio 107 del cuaderno 1.
(5) Peritos avaluadores Cecilia Ariza de Ávila y Oscar A. Abella García presentaron el dictamen el día 26 de abril de 2000, quienes habían sido designados por la primera instancia. El experticio figura en el cuaderno de anexos que consta de 132 folios.
(6) tal y como lo confirman los certificados catastrales expedidos por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital visibles a folios 74 a 81 del cuaderno de pruebas.

References: ARTÍCULO 238
 artículo 5
 artículo 74
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 resolución 
 artículo 51
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 7
 artículo 11
 artículo 6
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 9
 artículo 129
 Resolución 
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 artículo 238
 artículo 238
 artículo 238
 artículo 237
 artículo 64
 Resolución 
 artículo 6
 artículo 8
 artículo 8
 Resolución 
 artículo 28
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 artículo 29
 artículo 87
 Resolución 
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 artículo 87
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 artículo 22
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 artículo 6
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