Source: http://camimo.com/flashsur1.htm
Timestamp: 2019-01-16 23:30:58+00:00

Document:
Camimo. EVITER LA TRAPPE DE L'IMBROGLIO LIE AU RENOUVELLEMENT DES INSCRIPTIONS HYPOTHECAIRES DANS LE DROIT OHADA DES SURETES
Le Traité relatif à l'harmonisation du droit des affaires en Afrique soulignait en son temps, la nécessité de la mise en place « d'un Droit
des Affaires harmonisé, simple, moderne et adapté » qui devait pouvoir être appliqué avec diligence, dans des conditions propres à
garantir la sécurité juridique des activités économiques, afin de favoriser l'essor de celles-ci et d'encourager l'investissement ».
C'est dans cet esprit que l'Acte Uniforme portant organisation des sûretés (AUS), entré en vigueur le 1er/01/1998 en application de l'article 5
de ce Traité, a effectué un important dépoussiérage du droit des sûretés qui n'avait pas été remanié jusque là par la plupart des pays membres de
l'Ohada.
Dans ce cadre, a notamment été actualisé le régime des importantes garanties que constituent les hypothèques et c'est ainsi qu'ont été
rappelées entre autres les règles du jeu en matière d'acquisition et d'exercice des droits hypothécaires. Ce faisant, comme nous le verrons, l'Acte
Uniforme a jeté quelques zones d'ombre dans ce volet du droit des sûretés, par de regrettables interférences dans le droit national de la publicité
foncière, avec des conséquences sur la sécurité juridique en ce domaine, particulièrement en ce qui concerne la durée de validité des garanties
Il est vrai que cette retouche du régime des garanties hypothécaires et son re-paramétrage dans un cadre harmonisé n'étaient pas une
opération sans risque pour les rédacteurs de cet Acte Uniforme, d'interférer à un moment donné dans les législations internes, raison d'être de
l'article 122 établissant, par renvoi aux dispositifs desdites législations, les limites que le droit Ohada ne doit pas franchir :
« Art. 122. Tout acte conventionnel ou judiciaire constitutif d'hypothèque doit être inscrit au livre foncier conformément aux règles de la
publicité foncière prévues à cet effet ».
L'inscription confère au créancier un droit dont l'étendue est définie par la loi nationale de chaque Etat partie et les énonciations du
L'hypothèque régulièrement publiée prend rang du jour de l'inscription, sauf dispositions contraires de la loi, et le conserve jusqu'à
la publication de son extinction ».
Malheureusement, l'Acte Uniforme ne s'arrêtera pas là :
Art. 123. L'inscription conserve le droit du créancier jusqu'à la date fixée par la convention ou la décision de justice ; son effet cesse si elle
n'est pas renouvelée, avant l'expiration de ce délai, pour une durée déterminée.
Art. 129. Tant que l'inscription n'est pas faite, l'acte d'hypothèque est inopposable aux tiers et constitue, entre les parties, une promesse
synallagmatique qui les oblige à procéder à la publicité.
-- de la péremption de l'inscription attestée, sous sa responsabilité, par le conservateur de la propriété foncière, cette attestation devant
mentionner qu'aucune prorogation ou nouvelle inscription n'affecte la péremption ;
-- de la purge des hypothèques résultant du procès-verbal de l'adjudication sur expropriation forcée et du paiement ou de la consignation
de l'indemnité définitive d'expropriation pour cause d'utilité publique ».
Ce faisant, comme nous le verrons, l'Acte Uniforme va contribuer à opacifier les contours du régime des inscriptions hypothécaires censé en
principe relever des législations nationales et introduire un facteur supplémentaire d'insécurité en porte-à-faux avec les objectifs de sécurité
prônés par le Traité d'Harmonisation, alors que par ailleurs le droit n'est pas nécessairement entièrement stabilisé dans les environnements
légaux nationaux en ce domaine. La question se pose alors de savoir s'il est possible d'éviter la trappe de l'imbroglio lié au renouvellement des
inscriptions hypothécaires dans le droit Ohada des sûretés.
Après une rétrospective sur les droits fonciers internes des pays de la zone Ohada (I), il conviendra d'examiner les .modifications
insérées par l'AUS et leurs incidences (II), avant de répondre à la question : est-il possible d'éviter la trappe de l'imbroglio du renouvellement
des inscriptions hypothécaires (III).
RETROSPECTIVE SUR LES DROITS FONCIERS INTERNES EN MATIERE
DE PUBLICITE FONCIERE DANS LES PAYS AFRICAINS FRANCOPHONES ACTUELLEMENT MEMBRES DE L'OHADA
I.2. Les standards et la logique du droit foncier de la période coloniale
"La garantie des droits réels est obtenue au moyen de la publication sur les livres fonciers à un compte particulier ouvert pour chaque immeuble de tous les droits réels qui s'y rapportent ainsi que des modifications de ces mêmes droits... " ( art. 1er du Décret camerounais du 21/07/1932). "Tout droit réel immobilier ou charge n'existe à l'égard des tiers qu'autant qu'il a été rendu public dans les formes, conditions et limites réglées au présent décret, sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l'exécution de leurs conventions. " (art. 17 du même Décret) (2).
I.3. Les effets d'une inscription aux livres fonciers
L'inscription aux livres fonciers a un effet probatoire et un effet conservatoire (Me E. Mandessi Bell. Ibidem. Droit foncier et immobilier … p. 236). .
I.3.1. L'effet probatoire de l'inscription.
1.3.2. Application de ces principes de publicité foncière à l'hypothèque
L'hypothèque conventionnelle valablement consentie fait naître au profit du créancier hypothécaire le droit de réaliser sa garantie en cas de non-paiement de sa créance ( droit de saisie ). Lorsqu'elle a par ailleurs été publiée aux livres fonciers, cette hypothèque fait naître au profit du créancier hypothécaire un droit de préférence à l'égard des créanciers inscrits après lui (4) et un droit de suite à l'encontre du tiers détenteur de l'immeuble hypothéqué (5) .
I.3.3. L'effet conservatoire de l'inscription.
2. L'état des lieux du droit post-colonial dans les pays d'Afrique de l'ouest et centrale actuellement membres de l'Ohada
Cet état des lieux a été réalisé, pour les besoins de l'étude, sur un échantillon de quatre pays. Deux grandes tendances se dessinent dans la nouvelle nomenclature post-coloniale. Une première catégorie de pays est restée dans l'orthodoxie du système Torrens (le Mali et le Cameroun), mais d'autres ont finalement « importé » les standards du Code civil (le Congo et la Guinée).
Après le rappel des dispositions concernées (a), il importera d'évoquer l'importante polémique liée à la coexistence du droit foncier et du droit civil en ce domaine (b).
a) Rappel des dispositions concernées
3° Par l'accomplissement de la procédure de purge des hypothèques par le tiers détenteur sur expropriation forcée ou expropriation pour cause d'utilité publique.
(1) Me E. Mandessi Bell . Droit foncier et immobilier au Cameroun. 2004. p. 6 : le système de la Transcription du Code civil français comportait de nombreuses lacunes : « il ne permettait de donner ni au propriétaire du bien immeuble ni à son co-contractant la sécurité juridique désirable. En effet, les écritures publiques à la base des constitutions et des mutations de droits réels immobiliers ne conféraient nullement au propriétaire et à son cocontractant une situation juridique inattaquable et opposable à tous. De fait, le Code Civil ayant pour fondement le concept juridique de possession, le système qui en découlait ne permettait pas de connaître la situation juridique exacte des biens immeubles car, s'il était vrai que le propriétaire, en invoquant la prescription acquisitive, pouvait établir définitivement son droit, il ne risquait pas moins de se voir opposer le principe non moins fondamental de la relativité des actes juridiques et l'adage "Nemo plus juris... " » .
- de purger les droits réels antérieurs à l'instance d'immatriculation (non révélés en temps utile) par la
procédure d'immatriculation de l'immeuble donnant lieu à la délivrance d'un titre foncier définitif et inattaquable,
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References: l'article 5

l'article 122
 Art. 122

Art. 123

Art. 129
 art. 1