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Timestamp: 2020-08-12 01:13:17+00:00

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El arrendamiento vacacional por tumo: una alternativa legal a la multipropiedad - Núm. LVI-2, Abril 2003 - Anuario de Derecho Civil - Libros y Revistas - VLEX 380344
Autor: Guillermo Cerdeia Bravo de Mansilla
Páginas: 489-597
Introducción I. La ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico (LAT) II. Posible justificación en la delimitación de los dos tipos de aprovechamiento por turno permitidos en la LAT Capítulo primero Calificación y fuentes reguladoras del arrendamiento vacacional por turno I. El arrendamiento vacacional por turno como especie sui generis de hospedaje II. Ámbito de aplicación material de la lat: arriendos incluidos, excluidos y prohibidos III. Régimen legal aplicable al arrendamiento vacacional por turno 1. Límite de la LAT en su aplicación al goce por turno arrendaticio, y elenco de normas que, junto con la LAT, le resultan en principio aplicables 2. Orden jerárquico de fuentes: La preferencia de la LAT, su incidencia en la autonomía de la voluntad, y la práctica inaplicabilidad de la LAU al arriendo por turno Capítulo segundo Elementos del arrendamiento vacacional por turno I. Elementos personales 1. El "propietario registral del inmueble" como arrendador 1. 1 El requisito de la profesionalidad del arrendador y de sus posibles intermediarios 2.... (ver resumen completo)
I. La ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico (LAT)
II. Posible justificación en la delimitación de los dos tipos de aprovechamiento por turno permitidos en la LAT
Capítulo primero Calificación y fuentes reguladoras del arrendamiento vacacional por turno.
I. El arrendamiento vacacional por turno como especie sui generis de hospedaje
II. Ámbito de aplicación material de la lat: arriendos incluidos, excluidos y prohibidos
III. Régimen legal aplicable al arrendamiento vacacional por turno
1. Límite de la LAT en su aplicación al goce por turno arrendaticio, y elenco de normas que, junto con la LAT, le resultan en principio aplicables.
2. Orden jerárquico de fuentes: La preferencia de la LAT, su incidencia en la autonomía de la voluntad, y la práctica inaplicabilidad de la LAU al arriendo por turno.
Capítulo segundo Elementos del arrendamiento vacacional por turno.
1. El "propietario registral del inmueble" como arrendador.
2. El arrendatario-huésped: ¿puede serlo una persona jurídica?.
I. Especialidades objetivas del arriendo vacacional por turno
2. El goce arrendaticio: peculiaridades temporales y teleológicas.
3. El precio o merced.
1. La previa constitución del régimen y la siempre posterior transmisión de cada derecho arrendaticio.
2. A modo de cuestión adicional, por su singularidad cuando el aprovechamiento por turno es arrendaticio. Aspecto organizativo de la publicidad registral. La necesaria pluralidad de folios reales y su coordinación con el principio de especialidad
Capítulo tercero Contenido del arrendamiento vacacional por turno.
I. Obligaciones del arrendador
1. Obligación de entrega del alojamiento turístico: sus peculiaridades en el arriendo por tumo.
2. La obligación de mantenimiento del alojamiento turístico.
1. La obligación de pagar la renta y las cuotas anuales por los servicios complementarios y de mantenimiento prestados (remisión): sus posibles garantías.
2. La obligación de contribución a los gastos tributarios, notariales y registrales.
3. Las obligaciones de uso diligente y de devolución del alojamiento arrendado: sus singularidades y consecuencias en el arriendo por turno. En especial, la obligación de no alterar el alojamiento turístico arrendado
III. Facultades del arrendatario, y del arrendador
1. El contenido esencial del aprovechamiento: la facultad de goce por turno y la exigencia de los servicios complementarios y de mantenimiento del inmueble (remisión).
2. La facultad de "libre" disposición inter vivos del derecho de arrendamiento por turno, y la de la propiedad del inmueble arrendado.
Capítulo cuarto Terminación del arriendo vacacional por turno.
I. La resolución del arrendamiento por turno vacacional
l. Resolución a instancia del arrendador
2. Resolución del contrato arrendaticio a instancia del arrendatario.
II. Extinción del arriendo por otras causas diversas de la resolución contractual
1. La imposible extinción del arrendamiento por turno por confusión, ni por extinción del derecho del arrendador.
2. La sobrevenida inhabitabilidad total del alojamiento turístico como supuesto de extinción en el arriendo por turno.
3. La extinción del arrendamiento por turno por expiración del plazo.
4. La continuidad del arriendo por turno, en caso de enajenación de la finca arrendada, como regla en razón de su obligada inscripción registral.
5. El fallecimiento del arrendatario: ¿es necesariamente causa de extinción del arrendamiento por turno vacacional?, ¿es posible la subrogación convencional mortis causa?, ¿es disponible mortis causa el derecho de arrendamiento por turno?.
I La ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico (LAT)
Hacía ya mucho que, como alternativa a la propiedad individual de un apartamento en zonas turísticas, el goce por períodos con destino vacacional, más conocido como Time-sharing, era una realidad muy extendida en el mundo, sobre todo por nuestra turística piel de toro 1, mas no siempre estuvo correspondida por un reconocimiento legal específico. Este era nuestro caso, hasta hace poco, Frente a su previsión expresa en cierta normativa extranjera y comunitaria, destacando al respecto la Directiva Europea 94/47 ICE, de 26 de octubre 2, en nuestra regulación brillaba por su ausencia: sólo algunas normas autonómicas 3 y decisiones "jurisprudenciales" (RDGRyN de 4 de marzo de 1993 y STS de 12 de febrero de 1998), abordaban, con alcance reglamentario las unas y parcialmente las otras, esta atípica situación.
Tras no pocos intentos abortados 4, y dando, por fin, cumplimiento, aunque con retraso, a la Directiva Europea (vid. su art. 12), Page 490 nuestro legislador ha sido capaz de colmar aquella "laguna" legal y de culminar una meta hace ya años ansiada en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por tumo de bienes inmuebles de uso turístico (en adelante, LAT) 4bis, que amén de respetar la normativa autonómica existente antes de ella sobre esta figura, permite su modificación, como así ha sucedido, o su desarrollo en las Comunidades Autónomas donde aquélla no exista (art. 148. 1. 18.º CE y disp. final única LAT) 5.
Esta Ley, aun sin ser mera trasposición del contenido -de mínimos- de la Directiva, la secunda íntegramente en su ratio: a lo largo de todo su articulado presenta como leit motiv la protección de los titulares de esos derechos-tumo como parte contractual más débil, en cuanto consumidores por ser ellos los destinatarios finales del producto turístico -alojamiento y servicios- que le transmite y presta el promotor, por sí o a través de intermediario [cfr. arts. 1. 5, 2. 1, 8, aps. 2. a), 3 y 4, 9. 3. III LAT]; y lo hace probablemente por la "leyenda negra", no nueva, ni siempre fundada, que sobre esta figura se formó, no tanto por su atipicidad, sino por la indefensión del usuario ante los engaños del promotor 6. Únicamente desde esta inspiración constante de la Ley cabe explicar, y a veces sólo excusar, su contenido.
Como consecuencia de aquella ratio, salvo en contadas ocasiones, en que se deja cierto margen, aunque siempre estrecho, a la autonomía de la voluntad [art. 1, aps. 1 infine, 2 inciso inicial, 3 ab initio, y 4. IV, arts. 3. 1, 4. Le), 13. 1 inciso inicial, todos de la LAT], la LAT presenta un contenido eminentemente imperativo por mostrarse protector para con el adquirente del aprovechamiento por turno, impidiendo cualquier abuso que exista por renuncia a los Page 491 derechos por ella concedidos en su favor [cfr., como más significativos, el art. 1, aps. 4, en todos sus párrafos excepto el último, y 7, y arts. 2, 3, 4. 3, 5. 1. 5.º, 6. 1, 10 en relación con los arts. 8 y 9, 11, 15 y 16 LAT y disp. adic. 2. 8 LAT]. Como efecto directo, a su vez, de que la LAT sea en gran parte norma cogente y con el fin de evitar cualquier fraude o vulneración de ella misma, la sanción general ante su inobservancia será, salvo excepciones, la nulidad radical, a veces del pacto o cláusula en concreto que sea contra legem o se haga in fraudem legis (arts. 2, 5. 1. 5.º y 6. 1 LAT), y en otras ocasiones del propio régimen constitutivo O del contrato de cesión del derecho-tumo en su totalidad (arts. 1. 7, 4. 3. II y 10. 2. II LAT).
En la propia configuración concreta del goce por tumo quedan en parte excepcionados por idéntica razón los principios de autonomía de la voluntad y de numerus apertus vigentes en nuestro Derecho en materia de derechos patrimoniales, reales y personales (arts. 1255, 392. 2, 467, 523 CC, 2. 2 LH y 7 RH) 7: junto a la doble alternativa que en principio se recoge, la real de aprovechamiento y la...
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References: sui generis
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