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Timestamp: 2016-09-27 06:58:57+00:00

Document:
1C_299/2015 (13.04.2016)
1C_299/2015 � � Urteil vom 13. April 2016
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Markus Siegrist,
Gemeinderat Oberentfelden,
Gemeindehaus, Dorfstrasse 7, Postfach, 5036 Oberentfelden,
Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, Postfach 2254, 5001 Aarau.
Beschwerde gegen das Urteil vom 28. April 2015 des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, 3. Kammer.
Mit Beschluss vom 29. August 2011 erteilte der Gemeinderat Oberentfelden der A.________ AG (Bauherrin) mit Sitz in Aarau die Bewilligung, auf der Parzelle Nr. 888 am B.________weg "..." in Oberentfelden ein Mehrfamilienhauses mit drei Vollgeschossen und einem Attikageschoss zu errichten. Letzteres sollte gem�ss den bewilligten Pl�nen zwei 4,5-Zimmerwohnungen mit einer Gesamtfl�che von 334,3 m2 aufweisen. Die Baubewilligung erwuchs in Rechtskraft.
In der Folge erstellte die Bauherrin auf der Parzelle Nr. 888 ein Mehrfamilienhaus mit einem Attikageschoss, das zwei 3,5- und zwei 2,5-Zimmerwohnungen aufwies, deren Gesamtfl�che von 443,06 m2 die bewilligte Fl�che um rund 109 m2 �berstieg. Mit Schreiben vom 21. Mai 2013 teilte die Bauverwaltung der Gemeinde Oberentfelden der Bauherrin mit, das erstellte Mehrfamilienhaus umfasse zwei nicht bewilligte Wohnungen. In der Folge reichte die Bauherrin am 31. Mai 2013 die Ausf�hrungspl�ne ein, worauf der Gemeinderat Oberentfelden am 17. Juni 2013 sie dar�ber informierte, dass er die Anordnung des R�ckbaus des Attikageschosses in Erw�gung ziehe. Dazu nahm die Bauherrin mit Schreiben vom 2. Juli 2013 Stellung.
Am 15. Juli 2013 beschloss der Gemeinderat Oberentfelden:
"1. Das nicht nach den bewilligten Pl�nen ausgef�hrte Attikageschoss ist bis 31. August 2014 auf Kosten der Bauherrschaft auf den rechtm�ssigen Zustand umzubauen.
2. Bei der Staatsanwaltschaft Lenzburg-Aarau wird gegen die A.________ AG respektive deren verantwortliche Organe Strafanzeige wegen Verletzung der Baubewilligung gest�tzt auf � 160 BauG erstattet. [...]"
Zur Begr�ndung f�hrte der Gemeinderat aus, massgebend sei die bewilligte Attikageschossfl�che von 334,3 m2, weshalb das Attikageschoss auf diese Fl�che zu verkleinern sei. Da bei der Geb�udebreite f�lschlicherweise der durchgehende Balkon nicht in Abzug gebracht worden sei, sei die nach kantonaler Bauverordnung zul�ssige Attikageschossfl�che deutlich kleiner.
Die Bauherrin erhob gegen diesen R�ckbaubeschluss beim Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) eine Verwaltungsbeschwerde. Mit Entscheid vom 23. April 2014 verf�gte das BVU:
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene Entscheid wie folgt abge�ndert:
�������'1a.
�������Das nicht nach den bewilligten Pl�nen ausgef�hrte oberste Geschoss��������������der Liegenschaft Parzelle Nr. 888 ist auf Kosten der A.________ AG auf�������den rechtm�ssigen Zustand umzubauen.
�������1b.
�������Die A.________ AG wird verpflichtet, dem Gemeinderat Oberentfelden�������innerhalb von drei Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids�������ein Umbaugesuch f�r das oberste Geschoss einzureichen oder ihm��������������mitzuteilen, dass sie den Umbau gem�ss Baubewilligung vom
�������29. August 2011 durchf�hren wird.
������� (Unver�ndert)
Sollte die A.________ AG die in Ziffer 1b verf�gte Frist ungenutzt verstreichen lassen, ist der Gemeinderat berechtigt und erm�chtigt, das oberste Geschoss der Liegenschaft Parzelle Nr. 888 nach Massgabe der Erw�gung sub Ziff. 6 auf Kosten der A.________ AG zur�ckbauen zu lassen und von der A.________ AG vorg�ngig einen Kostenvorschuss in der H�he von max. Fr. 300'000.-- zu erheben. Die Ersatzvornahme darf gegebenenfalls fr�hestens am nach Eingang des Kostenvorschusses n�chstm�glichen orts�blichen Mietk�ndigungstermin vollzogen werden."
Zur Begr�ndung f�hrte das BVU aus, das Attikageschoss h�tte beim Abzug der Balkonfl�che von 85,7 m2eine Fl�che von 248,6 m2 nicht �berschreiten d�rfen. Nach dem Grundsatz der Verh�ltnism�ssigkeit sei zur Durchsetzung des angestrebten Ziels jeweils die mildeste Massnahme zu w�hlen. Der Bauherrin sei demnach als Alternative zum Umbau des widerrechtlichen Attikageschosses gem�ss den bewilligten Pl�nen, Gelegenheit einzur�umen, ein Gesuch f�r einen kostenoptimierten R�ckbau einzureichen, der auf die erstellte Baustruktur R�cksicht nehme und die zul�ssige Nutzfl�che von 248,6 m2einhalte. Der angefochtene Beschluss des Gemeinderats sei daher entsprechend anzupassen. F�r einen kostenoptimierten R�ckbau je einer 2,5- und einer 3,5-Zimmerwohnung seien gem�ss der Beurteilung einer internen Fachstelle der Beschwerdeinstanz Kosten in der H�he von maximal Fr. 250'000.-- bis Fr. 300'000.-- zu veranschlagen.
Die Bauherrin erhob gegen diesen Entscheid des BVU eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau nach Durchf�hrung einer Parteiverhandlung mit Urteil vom 28. April 2015 abwies.
Die Bauherrin (Beschwerdef�hrerin) erhebt Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit den Antr�gen, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 28. April 2015 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Eventuell sei die Sache zur Durchf�hrung eines nachtr�glichen Baubewilligungsverfahrens an den Gemeinderat Oberentfelden zur�ckzuweisen. Subeventuell sei f�r das bestehende Attikageschoss die Baubewilligung zu erteilen. Subsubeventuell sei f�r den R�ckbau eine neue Frist von 6 Monaten anzusetzen und es sei von der Erhebung eines Kostenvorschusses in der H�he von max. Fr. 300'000.-- abzusehen.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 17. August 2015 wurde der Beschwerde gem�ss dem Antrag der Beschwerdef�hrerin die aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Das Verwaltungsgericht und das BVU beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat der Gemeinde Oberentfelden schliesst auf Best�tigung des angefochtenen Entscheids.
Die Beschwerdef�hrerin stellt in ihrer Stellungnahme zu den Vernehmlassungen keine neuen Antr�ge.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts im Bereich des Baurechts steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (BGE 133 II 353 E. 2 S. 356). Die Beschwerdef�hrerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist als Adressatin der umstrittenen R�ckbauverf�gung zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.2.�Nach Art. 105 Abs. 1 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat. Die Beschwerdef�hrerin kann die Feststellung des Sachverhalts nur r�gen, wenn sie offensichtlich unrichtig, d.h. willk�rlich (Art. 9 BV) ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Eine entsprechende R�ge ist substanziiert vorzubringen. Andernfalls k�nnen R�gen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der von den Feststellungen im angefochtenen Entscheid abweicht, nicht ber�cksichtigt werden (Art. 42 Abs. 2 BGG i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; 137 III 226 E. 4.2 S. 233 f.; je mit Hinweisen).
Die Beschwerdef�hrerin macht zun�chst geltend, das BVU habe eine Verschlechterung vorgenommen, ohne sie vorher anzuh�ren.
2.1.�Die Vorinstanz kam zum Ergebnis, der Entscheid des BVU habe die Beschwerdef�hrerin besser und nicht schlechter gestellt als der R�ckbaubeschluss der Gemeinde. Gem�ss diesem Beschluss h�tte die Beschwerdef�hrerin das Attikageschoss innert Frist gem�ss der Baubewilligung zur�ckbauen m�ssen. Nach dem Entscheid des BVU habe sie innert Frist "nur" mitzuteilen, dies tun zu wollen. Zus�tzlich habe sie die M�glichkeit erhalten, ein kostenoptimiertes Umbauprojekt einzureichen.
2.2.�Mit diesen Ausf�hrungen hat die Vorinstanz zum Ausdruck gebracht, dass sie die R�ge, das BVU habe den wiederherzustellenden "rechtm�ssigen Zustand" bez�glich der Grundfl�che des Attikageschosses von 334,3 m2 auf 248,6 m2 reduziert, ohne die Beschwerdef�hrerin vorg�ngig anzuh�ren, mangels einer Schlechterstellung bzw. eines Nachteils als unbegr�ndet erachtete. Damit war die Beschwerdef�hrerin in der Lage, den vorinstanzlichen Entscheid insoweit sachgerecht anzufechten, weshalb entgegen ihrer Meinung die Vorinstanz ihre Begr�ndungspflicht erf�llte (BGE 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188; 141 III 28 E. 3.2.4 S. 41; je mit Hinweisen).
2.3.�Die Beschwerdef�hrerin macht auch vor Bundesgericht geltend, ihre Rechtslage sei verschlechtert worden, weil im R�ckbaubeschluss der Gemeinde nur die Verringerung der Fl�che des Attikageschosses auf 334,30 m2 verlangt worden sei und das BVU diese Fl�che auf 248,60 m2 reduziert habe, wenn der Umbau nicht gem�ss der urspr�nglichen Baubewilligung vorgenommen werde. Die Beschwerdef�hrerin sei vor dieser Verschlechterung ihrer Rechtslage durch das BVU nicht angeh�rt worden. Damit sei ihr rechtliches Geh�r verletzt worden, weil sie keine Gelegenheit gehabt habe, ihren Rekurs in Kenntnis der drohenden �nderung zur�ckzuziehen.
2.4.�Mit diesen Ausf�hrungen l�sst die Beschwerdef�hrerin ausser Acht, dass die Gemeinde mit ihrem R�ckbaubeschluss keinen von den bewilligten Pl�nen abweichenden Umbau des Attikageschosses erlauben durfte, welcher der anwendbaren Baugesetzgebung widerspricht. Da diese Gesetzgebung gem�ss den unangefochtenen vorinstanzlichen Erw�gungen nur ein Attikageschoss mit einer Fl�che von 248,60 m2 zul�sst, darf diese Fl�che bei einem von den bewilligten Pl�nen abweichenden Umbau auch gem�ss dem R�ckbaubeschluss der Gemeinde nicht �berschritten werden. Indem dies das BVU in seiner Verf�gung klarstellte, hatte es die Rechtslage der Beschwerdef�hrerin nicht verschlechtert. Damit brauchte das BVU dazu keine vorg�ngige Stellungnahme der Beschwerdef�hrerin einzuholen. F�r diese stellte auch der Umstand, dass das BVU als Alternative zum Umbau gem�ss den bewilligten Pl�nen eine kosteng�nstigere R�ckbauvariante vorschlug, keine Verschlechterung dar, weil sie weiterhin berechtigt ist, das von der Gemeinde urspr�nglich (rechtsfehlerhaft) bewilligte Bauvorhaben zu realisieren. Das BVU war daher auch nicht verpflichtet, bez�glich der von ihm vorgeschlagenen alternativen R�ckbauvariante, bei der Beschwerdef�hrerin eine vorg�ngige Stellungnahme einzuholen.
2.5.�Aus dem Gesagten folgt, dass entgegen der Meinung der Beschwerdef�hrerin aus dem unterlassenen Widerruf der Baubewilligung, die rechtsfehlerhaft eine Fl�che 334,30 m2 zuliess, nicht abgeleitet werden kann, dass auch bei einem von den bewilligten Pl�nen abweichenden Umbau diese rechtswidrige Geschossfl�che zugelassen werden m�sste. Damit fiel das Verwaltungsgericht entgegen der Meinung der Beschwerdef�hrerin nicht in Willk�r, wenn es bez�glich eines von der Baubewilligung abweichenden Umbaus die Einhaltung der zugelassenen Fl�che von 248,6 m2 verlangte.
3.1.�Weiter macht die Beschwerdef�hrerin geltend, das BVU habe in seinem Entscheid vom 23. April 2014 erstmals die Ersatzvornahme angedroht. Mit dieser Androhung stehe die Beschwerdef�hrerin n�her an der Ersatzvornahme und m�sse daf�r einen Kostenvorschuss �ber Fr. 300'000.-- leisten, was f�r sie eine Schlechterstellung bewirke. Da der Beschwerdef�hrerin keine Gelegenheit gegeben worden sei, sich vorg�ngig zur Androhung der Ersatzvornahme zu �ussern und in Kenntnis der drohenden �nderung des angefochtenen Beschlusses die Beschwerde zur�ckzuziehen, sei ihr rechtliches Geh�r verletzt worden.
3.2.�Da die Baubeh�rden grunds�tzlich verpflichtet sind, rechtskr�ftige Entscheide zu vollstrecken, erweist sich die Androhung der Ersatzvornahme f�r den Fall, dass die betroffene Person der Abbruchverf�gung nicht innert Frist Folge leistet, zumindest bei schweren Verst�ssen gegen Vorschriften des Bau- und Planungsrechts als unumg�nglich, um den rechtm�ssigen Zustand herbeizuf�hren, ohne dass den Beh�rden diesbez�glich ein Entschliessungsermessen zusteht (Urteil 1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 E. 6.4). Die Beschwerdef�hrerin macht nicht geltend, der Gemeinde stehe im vorliegenden Fall trotz des schweren Verstosses gegen die Vorschriften des Baurechts bez�glich der Androhung bzw. Vornahme der Ersatzvornahmen im Falle der Verweigerung der Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands ein Ermessen zu. Vielmehr bringt sie einzig vor, ihr stehe die Ersatzvornahme mit deren Androhung n�her. Damit ist jedoch kein relevanter Nachteil verbunden, weil an der blossen Verz�gerung einer unumg�nglichen Rechtsfolge kein sch�tzenswertes Interesse bestehen kann. Dass der verlangte Kostenvorschuss von maximal Fr. 300'000.-- zu hoch sei, weil die Umbaukosten tiefer seien, macht die Beschwerdef�hrer nicht geltend. Vielmehr geht sie selber von R�ckbaukosten zwischen Fr. 300'000.-- und Fr. 1'337'000.-- aus. Damit wurden der Beschwerdef�hrerin mit der Androhung der Ersatzvornahme mit dem entsprechenden Kostenvorschuss nur die gesetzlichen Rechtsfolgen aufgezeigt, was ihre Rechtslage nicht verschlechterte. Unter diesen Umst�nden war das BVU nicht verpflichtet, ihr Gelegenheit einzur�umen, sich vorg�ngig zur Anordnung der Ersatzvornahme zu �ussern. Dies wird dadurch best�tigt, dass die Beschwerdef�hrerin nicht geltend macht, sie h�tte ihren Rekurs beim BVU zur�ckgezogen, wenn sie gewusst h�tte, dass dieses f�r den Fall der unterlassenen Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands die Ersatzvornahme androhen werde (vgl. Urteil 1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 in E. 6.4).
4.1.�Das Verwaltungsgericht ging davon aus, das BVU habe seine Sch�tzung der Umbaukosten der Beschwerdef�hrerin nicht vorg�ngig zustellen m�ssen, weil es daf�r auf internes Fachwissen Zugriff genommen und keine externe Auskunft eingeholt habe. Insoweit liege keine Verletzung des rechtlichen Geh�rs vor. Zudem habe sich die Beschwerdef�hrerin im verwaltungsgerichtlichen Verfahren mit dem vom BVU vorgeschlagenen R�ckbau zweier Wohnungen und den von diesem gesch�tzten R�ckbaukosten inhaltlich nicht auseinandergesetzt, sondern einzig in formeller Hinsicht eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs ger�gt.
4.2.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt, das BVU habe ihr rechtliches Geh�r verletzt, indem es bez�glich der Kosten f�r den verlangten R�ckbau auf eine Sch�tzung eines nicht namentlich benannten Raumplaners abgestellt und den von ihm gesch�tzten Betrag von Fr. 300'000.-- in der Interessenabw�gung ber�cksichtigt habe, ohne der Beschwerdef�hrerin vorg�ngig die M�glichkeit zu geben, sich dazu zu �ussern. Dabei sei unerheblich, dass das BVU auf internes Fachwissen zur�ckgegriffen habe, weil das rechtliche Geh�r gem�ss Art. 29 Abs. 2 BV auch gew�hrleiste, dass sich die betroffene Partei vorg�ngig zu einem internen Fachbericht �ussern k�nne. Zudem habe das BVU das rechtliche Geh�r verletzt, weil es in seinem Entscheid nicht angegeben habe, welche Person die Kostensch�tzung vorgenommen habe. Erst anl�sslich der Verhandlung des Verwaltungsgerichts sei gesagt worden, es sei ein Architekt FH, der Abteilung Raumentwicklung gewesen. Diese Geh�rsverletzung habe im vorinstanzlichen Verfahren nicht geheilt werden k�nnen, da das Verwaltungsgericht nicht �ber die gleiche Kognition verf�ge wie das BVU.
4.3.�Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Geh�rs kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn der Betroffene die M�glichkeit erh�lt, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu �ussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei �berpr�fen kann (BGE 137 I 195 E. 2.3.2 S. 197 f.; Urteil 4A_35/2015 vom 12. Juni 2015 E. 2.3; je mit Hinweisen). Nach der Rechtsprechung haben die Grunds�tze von Treu und Glauben und des Verbots des Rechtsmissbrauchs auch im Verfahrensrecht Geltung. Danach ist es nicht zul�ssig, formelle R�gen, welche in einem fr�hen Stadium h�tten geltend gemacht werden k�nnen, bei ung�nstigem Ausgang noch sp�ter vorzubringen (BGE 119 Ia 221 E. 5a S. 228 f. mit Hinweisen). So darf mit der Geltendmachung von Ablehnungsgr�nden nicht zugewartet werden. Wer einen solchen Grund nicht unverz�glich nach dessen Kenntnisnahme geltend macht, verwirkt daher den Anspruch auf seine sp�tere Anrufung (BGE 139 III 120 E. 3.2.1 S. 124; 138 I 1 E. 2.2 S. 4; 136 I 207 E. 3.4 S. 211; je mit Hinweisen). Auch kann der Anspruch auf eine �ffentliche Verhandlung gem�ss Art. 6 Ziff. 1 EMRK verwirkt sein, wenn eine Partei im kantonalen Verfahren keine solche Verhandlung beantragte, obwohl sie dazu unter den gegebenen Umst�nden nach Treu und Glauben Anlass gehabt h�tte (BGE 119 Ia 221 E. 5b S. 229 f.).
4.4.�Gem�ss � 55 Abs. 1 des Gesetzes �ber die Verwaltungsrechtspflege des Kantons Aargau vom 4. Dezember 2007 k�nnen mit der Beschwerde beim Verwaltungsgericht die unrichtige oder unvollst�ndige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen ger�gt werden. Die Beschwerdef�hrerin konnte damit im vorinstanzlichen Verfahren r�gen, das BVU habe mit seiner Sch�tzung der Gr�ssenordnung der Kosten f�r den R�ckbau von zwei Wohnungen den Sachverhalt unrichtig festgestellt (vgl. BGE 135 II 369 E. 3.3 S. 374). Diese R�ge h�tte die Vorinstanz frei pr�fen m�ssen, weshalb eine eventuelle Geh�rsverletzung bez�glich dieser Sch�tzung im vorinstanzlichen Verfahren h�tte geheilt werden k�nnen. Zudem h�tte die Beschwerdef�hrerin der Sch�tzung des BVU eine eigene (abweichende) Sch�tzung entgegenstellen k�nnen, was f�r sie ohne grossen Aufwand m�glich gewesen w�re, da ihr Verwaltungsratspr�sident, C.________, Architekt ist und er bereits die Kosten f�r den R�ckbau des gesamten Attikageschosses und der neuen Errichtung von zwei Attikawohnungen auf ca. 1,3 Mio. Franken gesch�tzt hat. Dennoch verweigerte er anl�sslich der vorinstanzlichen Verhandlung vom 28. April 2015 jegliche Stellungnahme zur Kostensch�tzung des BVU, obwohl er dazu vom Vorsitzenden aufgefordert und darauf hingewiesen worden war, dass der Fachrichter des Verwaltungsgerichts diese Sch�tzung als plausibel erachte. Nach den Erl�uterungen des Vertreters des BVU zur Sch�tzung der R�ckbaukosten stellten die Vertreter der Beschwerdef�hrerin zu diesen Kosten keine weiteren Fragen, nachdem sich der Vorsitzende nach solchen Fragen ausdr�cklich erkundigt hatte (vgl. Protokoll des Verwaltungsgerichts vom 28. April 2015 S. 2 ff.).
Unter diesen Umst�nden w�re die Beschwerdef�hrerin im vorinstanzlichen Verfahren nach Treu und Glauben gehalten gewesen, weitere Angaben zur Kostensch�tzung des BVU zu verlangen bzw. entsprechende Fragen zu stellen, wenn sie daran interessiert gewesen w�re. Indem sie dies unterliess, verzichtete sie auf solche Angaben, weshalb sie ihren m�glichen Anspruch darauf verwirkte, bzw. sie gegen das Verbot des Rechtsmissbrauchs verst�sst, wenn sie vor Bundesgericht geltend macht, ihr rechtliches Geh�r sei verletzt worden, weil sie zur Kostensch�tzung des BVU mangels hinreichender Angaben keine Stellungnahme habe abgeben k�nnen. Damit erweist sich auch der Einwand als unbegr�ndet, das Verwaltungsgericht habe auf die kostenoptimierte R�ckbauvariante mangels Unterlagen nicht abstellen d�rfen. Dies gilt umso mehr, als die Beschwerdef�hrerin auch im bundesgerichtlichen Verfahren keine inhaltliche Kritik an der Kostensch�tzung des BVU vorbringt, sondern sich weiterhin darauf beschr�nkt, eine Verletzung ihres Geh�rsanspruches zu behaupten. Aus dem Gesagten folgt, das bez�glich der Kostensch�tzung des BVU auch der Anspruch der Beschwerdef�hrerin auf ein faires Verfahren gem�ss Art. 6 Ziff. 1 EMRK nicht verletzt wurde.
4.5.�Dies wird dadurch best�tigt, dass die Beschwerdef�hrerin vor Bundesgericht nicht beanstandet, dass das Verwaltungsgericht ihren guten Glauben bei der rechtswidrigen Errichtung des Attikageschosses verneinte und es in antizipierter Beweisw�rdigung auf weitere Abkl�rungen bez�glich der R�ckbaukosten verzichtete, weil es annahm, diese Kosten seien aufgrund des fehlenden guten Glaubens der Beschwerdef�hrerin ohnehin nur in geringf�gigem Mass zu ber�cksichtigen.
Da dies zutrifft, ist die genaue Bestimmung der Kosten f�r den R�ckbau von zwei Wohnungen im vorliegenden Fall nicht erforderlich, zumal offensichtlich ist, dass dieser R�ckbau nach der allgemeinen Lebenserfahrung wesentlich weniger Aufwand verursacht, als der Abbruch von vier entsprechenden Wohnungen mit zus�tzlicher Erstellung zweier neuer Wohnungen. Damit stehen, wenn mit der Beschwerdef�hrerin f�r den Umbau gem�ss der Baubewilligung von Kosten in der H�he von etwa 1,3 Mio. Franken ausgegangen wird, die R�ckbaukosten f�r den beschr�nkten R�ckbau der Gr�ssenordnung nach unabh�ngig von der Kostensch�tzung des BVU fest, weshalb dieser Sch�tzung keine eigenst�ndige entscheidrelevante Bedeutung zukommt (vgl. E. 5.1 und 5.3 hiernach).
5.1.�Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands bedeutet eine Eigentumsbeschr�nkung und ist folglich nur zul�ssig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im �ffentlichen Interesse liegt und verh�ltnism�ssig ist (Art. 36 BV). Das Verh�ltnism�ssigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme f�r das Erreichen des im �ffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich f�r die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschr�nkung als zumutbar erweist (BGE 140 I 2 E. 9.2.2 S. 24 mit Hinweisen). Die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands kann unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im �ffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausge�bte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden �ffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6 S. 35 mit Hinweis). Auf die Verh�ltnism�ssigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgl�ubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Beh�rden aus grunds�tzlichen Erw�gungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzm�ssigen Zustands erh�htes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse ber�cksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 39 f.; Urteil 1C_300/2015 vom 14. M�rz 2016 E. 6.2).
5.2.�Die Vorinstanz f�hrte im Rahmen der Pr�fung der Verh�ltnism�ssigkeit aus, die unbewilligte Erweiterung des Attikageschosses f�hre zu einer Ausn�tzungsziffer von 0.82, was die zul�ssige Ausn�tzungsziffer von h�chstens 0.6 erheblich �berschreite und damit eine �bernutzung des Grundst�cks um 36,7 % bewirke. Damit k�nne nicht von einer unbedeutenden Abweichung vom Erlaubten gesprochen werden, zumal ein gewichtiges �ffentliches Interesse daran bestehe, dass die zur Beschr�nkung der Baudichte festgelegten Ausn�tzungsziffern eingehalten w�rden. Das BVU habe die R�ckbauverf�gung des Gemeinderats insoweit erg�nzt, als es der Beschwerdef�hrerin zus�tzlich zur M�glichkeit, die Attikawohnungen gem�ss den bewilligten Pl�nen zu errichten, erlaubt habe, ein Baugesuch einzureichen, das die zul�ssige Ausn�tzungsziffer einhalte und auf die bereits bestehende Baustruktur R�cksicht nehme. Demnach beschr�nke sich die erg�nzte R�ckbauverf�gung auf diejenigen Massnahmen, die f�r die Herstellung des rechtm�ssigen Zustands unerl�sslich seien. Den gewichtigen �ffentlichen Interessen an der Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands, seien im beschr�nkten Mass die finanziellen Interessen der Beschwerdef�hrerin entgegenzustellen. Diese beziffere die R�ckbaukosten f�r den Abbruch des Attikageschosses und dessen Wiederaufbau gem�ss der urspr�nglichen Baubewilligung auf 1,37 Mio. Franken. Die Kosten f�r einen beschr�nkten R�ckbau je einer 2,5- und einer 3,5-Zimmerwohnung sch�tze das BVU auf Fr. 250'000.-- bis Fr. 300'000.-- was das Verwaltungsgericht, dem ein Architekt ETH als fachkundiger Richter angeh�re, als realistisch erachte. Zus�tzlich seien unn�tze Aufwendungen f�r die Errichtung der beiden bestehenden Wohnungen zu ber�cksichtigen, weshalb der Vertreter des BVU von einem finanziellen Nachteil von etwa Fr. 500'000.-- ausgegangen sei. Da die R�ckbaukosten aufgrund des fehlenden guten Glaubens nur in geringf�gigem Mass zu ber�cksichtigen seien, k�nne in diesem Zusammenhang auf weitere Abkl�rungen verzichtet werden. Klar sei, dass die Kosten f�r den R�ckbau hoch seien. Dennoch k�nnten die finanziellen Interessen der Beschwerdef�hrerin angesichts ihrer B�sgl�ubigkeit, der erheblichen Abweichung vom Erlaubten und des sehr hoch zu gewichtenden �ffentlichen Interesses am Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung nicht �berwiegen. Der streitbetroffene Eingriff in die Eigentumsrechte der Beschwerdef�hrerin sei ihr daher zumutbar.
5.3.�Die Beschwerdef�hrerin bringt vor, sie erachte den R�ckbau als unverh�ltnism�ssig. Zur Begr�ndung bringt sie vor, von ihr h�tte kein R�ckbau auf eine Fl�che von 248,6 m2 verlangt werden d�rfen, weil der Gemeinderat urspr�nglich fehlerhaft eine Fl�che von 334,3 m2 bewilligt habe. Dieser Einwand ist jedoch unbegr�ndet (vgl. E. 2.5 hiervor).
Zudem bringt sie vor, der finanzielle Schaden bei einem Umbau gem�ss den bewilligten Pl�nen k�me auf Fr. 1'337'000.-- zuz�glich Mietzinsreduktionen und -verluste zu stehen. Die kantonalen Instanzen h�tten nicht auf die Kostensch�tzung eines ungenannten Raumplaners abstellen d�rfen, von der keine Unterlagen existierten. Auch dieser Einwand bez�glich der Gew�hrung des rechtlichen Geh�rs hat sich als unbegr�ndet erwiesen (vgl. E. 4.4 hievor).
Sodann wendet die Beschwerdef�hrerin ein, das Verwaltungsgericht habe bei der Kostensch�tzung ausser Acht gelassen, dass der R�ckbau erschwert werde, weil er erdbebensicher erfolgen m�sse und das Geb�ude �ber eine kontrollierte L�ftung verf�ge. Damit r�gt sie dem Sinne nach eine willk�rliche Sachverhaltsfeststellung, ohne diese R�ge jedoch rechtsgen�glich zu begr�nden, weshalb sie nicht zu h�ren ist (vgl. E. 1.2 hievor).
Schliesslich beruft sich die Beschwerdef�hrerin auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Basel-Landschaft vom 16. Dezember 1998, der einen R�ckbau eines Mehrfamilienhauses aufgrund einer �berschreitung der zul�ssigen Sockelgeschoss- und Geb�udeh�he um 50 cm (ohne Einfluss auf die Aussicht der benachbarten H�user) bei Verm�gensinteressen von �ber 1 Mio. Franken als unverh�ltnism�ssig qualifizierte (BLVGE 1998/1999 E. 9 S. 103 ff.; zitiert in: ANDREAS BAUMANN, Das Baubewilligungsverfahren nach aargauischem Recht, 2007, S. 155). Aus diesem Entscheid kann die Beschwerdef�hrerin jedoch - selbst wenn von R�ckbaukosten von �ber einer Mio. Franken ausgegangen w�rde - nichts zu ihren Gunsten ableiten, weil eine Abweichung von der zul�ssigen Geb�udeh�he um 50 cm bez�glich der Gewichtung der �ffentlichen Interessen nicht mit einer wesentlichen �berschreitung der Ausn�tzungsziffer, bzw. der bewilligten Fl�che des Attikageschosses um ca. 109 m2 bzw. seiner zul�ssigen Fl�che um ca. 194 m2, verglichen werden kann, zumal an der Verhinderung derart erheblicher �berschreitungen der Ausn�tzungsziffer namentlich aus Gr�nden der Rechtsgleichheit ein gewichtiges �ffentliches Interesse besteht, was die Beschwerdef�hrerin nicht bestreitet (vgl. BGE 92 I 104 E. 3 S. 106; ERICH ZIMMERLIN, Baugesetz des Kantons Aargau vom 2. Februar 1971, 2. Aufl. 1985, N. 7a zu � 155 BauG/AG). Unter diesen Umst�nden durfte die Vorinstanz die �ffentlichen Interessen am verlangten R�ckbau unter Ber�cksichtigung des fehlenden guten Glaubens der Beschwerdef�hrerin trotz hoher R�ckbaukosten als �berwiegend qualifizieren, ohne diese Kosten genau bestimmen zu m�ssen. Damit erweist sich die strittige Wiederherstellungsverf�gung als verh�ltnism�ssig, weshalb sie entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin keinen unzul�ssigen Eingriff in die Eigentumsgarantie darstellt.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang hat die Beschwerdef�hrerin die Gerichtskosten zu tragen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Den in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Beh�rden steht keine Parteientsch�digung zu (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, dem Gemeinderat Oberentfelden, dem Departement Bau, Verkehr und Umwelt und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 105
 Art. 95
 Art. 106
 BGE 
 Art. 29
 Art. 6
 BGE 
 Art. 6
 BGE