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Timestamp: 2016-10-24 18:26:51+00:00

Document:
4C.82/2001 (04.09.2001)
4C.82/2001
Composition de la Cour: MM. Walter, pr�sident, Corboz, juges,
et Pagan, juge suppl�ant. Greffier: M. Carruzzo.
d�fendeurs et recourants, repr�sent�s par Me Jacques
Philippoz, avocat � Leytron,
Dame L.________, demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Laurent M�trailler, avocat � Monthey;
(vente immobili�re; garantie en raison des d�fauts)
A.- a) Par acte authentique du 31 ao�t 1994, A.________, C.________ et B.________ ont vendu � dame L.________, pour le prix de 520 000 fr., une part de propri�t� par �tages lui conf�rant un droit exclusif sur l'une des six villas mitoyennes sises au lieu-dit "...", sur territoire de la commune de ...
Au moment de la signature du contrat, la construction de la villa �tait d�j� pratiquement termin�e. Dame L.________ n'�tait pas cens�e intervenir dans l'ex�cution des travaux, sauf pour des questions de choix ou de finitions susceptibles d'engendrer des plus-values ou des moins-values.
Dans les conditions particuli�res du contrat, il �tait sp�cifi� que la vente se fondait sur les plans de l'atelier d'architecture X.________ et sur un descriptif intitul� "La R�sidence ... ", lequel avait �t� remis � dame L.________. Les plans, approuv�s par la commune de ..., d�crivaient la pi�ce qui fait l'objet du pr�sent litige comme �tant une chambre �quip�e d'un lit, d'une armoire, d'une table et d'une chaise; la pi�ce en question a �t� am�nag�e avant la signature de l'acte. Le descriptif pr�cisait que les travaux avaient �t� ex�cut�s selon les r�gles de l'art, "en tenant compte des conditions g�n�rales et sp�ciales �dit�es par la S.I.A.", et que l'isolation phonique �tait "sp�cialement soign�e ... afin de correspondre aux normes de haut standing pouvant donner toute garantie".
Une clause de l'acte disposait que les d�fauts de la chose vendue devaient �tre signal�s par l'acheteuse dans le d�lai d'une ann�e � compter de l'�tablissement de la garantie bancaire; cette derni�re d�marche a �t� effectu�e au plus t�t le 1er janvier 1995.
b) Dame L.________ a pris possession de la villa le 20 d�cembre 1994 et s'est adress�e tr�s rapidement au notaire, � l'architecte X.________ et aux promoteurs pour se plaindre de la qualit� de l'objet vendu en raison d'un "probl�me de bruit". En particulier, elle a t�l�phon� vers le 21 d�cembre 1994 au notaire, repr�sentant des promoteurs, pour lui dire que, de mani�re g�n�rale, il y avait un probl�me de bruit et, partant, un d�faut d'isolation phonique.
Le 24 mai 1995, dame L.________ a vers� aux promoteurs la somme de 180 000 fr. correspondant au solde d� sur le prix de vente.
Le probl�me de l'isolation phonique a fait l'objet d'une discussion lors d'une s�ance tenue le 19 septembre 1995 entre les promoteurs et l'acheteuse.
Les vendeurs ont fait parvenir � celle-ci, le 28 septembre 1995, un d�compte des plus-values et moins-values laissant appara�tre un solde de 36 684 fr.35 en leur faveur.
Dame L.________ a fait part de son d�saccord, le 20 novembre 1995, sollicitant une nouvelle rencontre entre les parties.
Cette entrevue s'est d�roul�e le 11 janvier 1996 en l'�tude du notaire et elle a fait l'objet d'un compte rendu qui a �t� adress� aux int�ress�s. On peut y lire notamment ce qui suit:
"2/ Isolation phonique:
Si Madame L.________ se plaint d'une mauvaise isolation qui lui permet d'entendre tousser et �ternuer son voisin dans la chambre � coucher, par contre les promoteurs d�clarent avoir, conform�ment aux r�gles de l'art, isol� l'immeuble.
En conclusion, les parties sont d'accord de mettre sur pied une expertise, dont le co�t sera support� par la personne qui succombera. Pour la bonne r�gle, il est fix� � Madame L.________ un d�lai venant � �ch�ance au 30.04.1996 pour mettre sur pied cette expertise.
Dans la n�gative, elle sera r�put�e avoir admis la situation.. "
Peu apr�s cette entrevue, dame L.________ a vers� la somme de 25 734 fr.35, cens�e repr�senter le solde d� par elle, en mains du notaire qui l'a transmise aux promoteurs, compte tenu des assurances donn�es par eux au sujet de l'ex�cution des travaux de r�fection.
c) Le 21 mars 1996, d'entente entre les parties, dame L.________ a mandat� Y.________, architecte, pour qu'il �tablisse un rapport relatif aux d�fauts entachant la construction de la maison. Une r�union a eu lieu sur place le 25 avril 1996 en pr�sence de X.________ et de A.________. A cette occasion, l'architecte X.________ a admis l'existence d'un d�faut d'isolation phonique et propos� d'examiner quelles mesures pourraient �tre prises pour y rem�dier.
Le proc�s-verbal que devait dresser X.________ � l'attention de dame L.________ et de Y.________ ne l'a pas �t� en d�pit de rappels du notaire dat�s des 28 mai et 26 novembre 1996.
D'apr�s le rapport �tabli par Y.________ le 20 d�cembre 1996 et transmis aux vendeurs en tout cas avant le 27 juin 1997, les exigences l�gales en mati�re de protection contre le bruit (Norme SIA 181, �dition 1988) n'avaient pas �t� respect�es. Le fait que dame L.________ entendait les bruits caus�s par son voisin � partir de sa chambre � coucher s'expliquait par la mauvaise qualit� de l'isolation phonique, inadapt�e au standing de la maison vendue. Le retard apport� � la pr�sentation de ce rapport a �t� le fait des vendeurs.
A la suite des interpellations �manant de dame L.________ et de son conseil, du 22 janvier au 20 octobre 1997, les promoteurs ont finalement r�pondu, le 22 d�cembre 1997, que l'expertise convenue n'avait pas �t� effectu�e dans le terme pr�vu.
Les frais engag�s par dame L.________ pour faire constater l'existence du d�faut d'isolation phonique se sont �lev�s � 2202 fr.40.
B.- Le 27 f�vrier 1998, dame L.________ a ouvert action contre A.________, C.________ et B.________, concluant � ce qu'ils fussent condamn�s � lui payer, avec les int�r�ts y aff�rents, une indemnit� pour moins-value de 43 000 fr.
ainsi que des dommages-int�r�ts de 7000 fr.
En cours d'instruction, Z.________, architecte, a �t� d�sign� comme expert judiciaire. Il a abouti aux m�mes conclusions que celles de Y.________ quant � l'isolation phonique d�fectueuse et a chiffr� � 35 000 fr. le co�t des travaux de r�fection n�cessaires.
Par jugement du 8 janvier 2001, la IIe Cour civile du Tribunal cantonal du canton du Valais a condamn� solidairement les d�fendeurs � payer � la demanderesse 35 000 fr.
avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 24 mai 1995 et 2202 fr.40 avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 15 f�vrier 1999. Qualifiant de vente immobili�re le contrat sign� le 31 ao�t 1994, les premiers juges ont estim� que la demanderesse avait donn� avis des d�fauts en temps utile et que, de toute mani�re, les d�fendeurs ne pouvaient de bonne foi exciper d'une tardivet� de l'avis des d�fauts, puisqu'ils avaient accept�, le 11 janvier 1996, de faire administrer une expertise, afin de mettre en �vidence un �ventuel d�faut d'isolation phonique et d'effectuer les travaux de r�fection n�cessaires. La cour cantonale a fix� ensuite � 35 000 fr. la moins-value r�sultant de l'isolation phonique d�fectueuse. Enfin, elle a condamn� les d�fendeurs � rembourser � la demanderesse les frais d'expertise hors proc�s se montant � 2202 fr.40.
C.- Les d�fendeurs interjettent un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral; ils y reprennent leurs conclusions lib�ratoires.
La demanderesse propose le rejet du recours et la confirmation du jugement attaqu�.
1.- a) Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral fonde son arr�t sur les faits tels qu'ils ont �t� constat�s par la derni�re autorit� cantonale, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 126 III 59 consid. 2a et les arr�ts cit�s).
Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 126 II 59 consid. 2a p. 65; 120 II 280 consid. 6c), ni contre l'appr�ciation des preuves � laquelle s'est livr�e l'autorit� cantonale (ATF 126 III 189 consid. 2a et les arr�ts cit�s).
Les faits nouveaux, soit notamment ceux qui ne figurent pas dans la d�cision attaqu�e, sont irrecevables (ATF 126 III 59 consid. 2a et les arr�ts cit�s).
b) Sur plus d'un point, les d�fendeurs ont m�connu les r�gles sus-indiqu�es, comme on le soulignera � l'occasion de l'examen des griefs articul�s par eux. Dans cette mesure, leur recours est irrecevable.
2.- a) Dans un premier moyen, les d�fendeurs reprochent � la cour cantonale d'avoir examin� le cas � la lumi�re des dispositions r�gissant le contrat de vente, alors qu'elle aurait d� appliquer, selon eux, les r�gles du contrat d'entreprise.
b) En argumentant ainsi, les d�fendeurs formulent un grief qui n'a aucune incidence sur le dispositif du jugement attaqu� et qui est en cons�quence irrecevable, puisqu'ils ne peuvent faire valoir aucun int�r�t � son examen (Poudret, COJ, n. 1.6.4 ad art. 43 OJ).
De fait, la garantie pour d�fauts de l'ouvrage (art. 367 ss CO) trouve son pendant dans la garantie du vendeur � raison des d�fauts entachant la chose vendue (art. 197 ss CO; ATF 100 II 30 consid. 2 p. 32; Gauch, Le contrat d'entreprise, adaptation fran�aise par Beno�t Carron, n. 1349; Engel, Contrats de droit suisse, 2e �d., p. 444), si bien que, � l'exemple de l'acheteur, le ma�tre de l'ouvrage a le devoir de v�rifier celui-ci et d'aviser imm�diatement l'entrepreneur des d�fauts qu'il constate (Tercier, Les contrats sp�ciaux, 2e �d., n. 3518). De m�me, comme les r�gles sur la garantie en mati�re de vente et de contrat d'entreprise sont de droit dispositif, les parties peuvent y d�roger dans les deux cas (Tercier, op. cit. , n. 513 et 3486); il en est en particulier ainsi des incombances du ma�tre de l'ouvrage (Tercier, op. cit. , n. 3520).
Peu importe d�s lors, relativement au probl�me de l'avis des d�fauts, que les premiers juges aient qualifi� de vente plut�t que de contrat mixte la convention liant les parties.
3.- a) Les d�fendeurs contestent ensuite la validit� de l'avis des d�fauts donn� par la demanderesse.
A les en croire, cet avis aurait �t� formul� tardivement, soit post�rieurement au d�lai d'une ann�e d�s la fourniture de la garantie bancaire intervenue au plus tard le 1er janvier 1995. En effet, la seule r�clamation attest�e par une pi�ce du dossier serait celle que la demanderesse avait �lev�e au cours de la s�ance tenue le 11 janvier 1996 en l'�tude du notaire. La demanderesse, qui assumait le fardeau de l'all�gation et de la preuve � cet �gard, n'aurait rien �tabli quant � une r�clamation ant�rieure. Admettre, dans ces circonstances, que l'avis des d�fauts a �t� donn� en temps utile serait contraire � l'art. 8 CC.
Les d�fendeurs contestent �galement que l'avis des d�fauts respect�t, quant � son contenu, les exigences pos�es par la jurisprudence en la mati�re (ATF 107 II 172 consid. 1a p. 175 et les r�f�rences). Ils soulignent � ce propos que la demanderesse s'est content�e de signaler qu'elle entendait tousser et �ternuer son voisin dans la villa contigu�.
S'agissant du destinataire de l'avis des d�fauts, les d�fendeurs rel�vent, par ailleurs, que cet avis aurait d� leur �tre adress� personnellement et non pas pas l'interm�diaire du notaire, lequel n'�tait pas habilit� � le recevoir pour leur compte.
Les d�fendeurs soutiennent, en outre, que le local litigieux ne figurait pas sur le descriptif annex� � l'acte de vente - circonstance qui aurait �chapp� par inadvertance aux premiers juges -; qu'il n'avait jamais �t� pr�vu que cette pi�ce puisse servir de chambre � coucher; partant, que le local en question ne pouvait pas �tre soumis aux m�mes exigences en mati�re d'isolation phonique que les autres locaux mentionn�s dans ce descriptif.
Enfin, toujours selon les d�fendeurs, la demanderesse aurait accept� l'ouvrage tel quel puisqu'elle a pay� enti�rement le solde r�clam� par eux.
b) aa) Conform�ment aux r�gles de la vente mobili�re, applicables par analogie aux ventes d'immeubles (art. 221 CO), l'acheteur doit v�rifier l'�tat de la chose re�ue aussit�t qu'il le peut d'apr�s la marche habituelle des affaires et aviser sans d�lai le vendeur s'il d�couvre des d�fauts dont celui-ci est garant (art. 201 al. 1 CO). S'il ne proc�de pas ainsi, la chose est tenue pour accept�e, � moins qu'il ne s'agisse de d�fauts que l'acheteur ne pouvait d�couvrir � l'aide des v�rifications usuelles (art. 201 al. 2 CO).
L'avis des d�fauts, qui n'est soumis � aucune forme particuli�re, doit �tre motiv� en fait. A tout le moins, il indiquera exactement les d�fauts et exprimera l'id�e que l'acheteur ne tient pas la chose vendue pour conforme au contrat et invoque la garantie du vendeur; l'acheteur ne saurait se borner � exposer des consid�rations g�n�rales (ATF 107 II 172 consid. 1a; Tercier, op. cit. , n. 428).
L'art. 201 CO, d'apr�s lequel l'acheteur doit aviser le vendeur sans d�lai, est d'application stricte (ATF 107 II 172 consid. 1a et les nombreuses r�f�rences). En vertu de la r�gle g�n�rale de l'art. 8 CC, il incombe � l'acheteur, qui se pr�vaut des art. 197 ss CO, de prouver que l'avis des d�fauts a �t� donn� en temps utile; il lui appartient aussi d'�tablir � quel moment il a eu connaissance des d�fauts, � qui et comment il les a signal�s (ATF 118 II 142 consid. 3a; 107 II 172 consid. 1a in fine).
bb) En l'occurrence, il n'appara�t pas que la cour cantonale ait viol� ces principes et la tentative des d�fendeurs de d�montrer le contraire revient pour l'essentiel � pr�senter la situation de fait d'une autre mani�re que celle qui ressort du jugement attaqu�, ce qui est inadmissible dans la proc�dure du recours en r�forme.
Les juges pr�c�dents ont constat� que la demanderesse avait fait part tr�s rapidement, dans les jours suivant la prise de possession, de l'existence d'un d�faut d'isolation phonique au notaire et que ce dernier avait aussit�t transmis les dol�ances de l'acheteuse aux vendeurs. Les all�gations contraires de ceux-ci sont irrecevables.
Quant au contenu de l'avis des d�fauts, on ne voit pas ce qui aurait pu �tre exig� de plus de la demanderesse, s'agissant d'un probl�me d'isolation phonique, que l'indication du type de bruit (�ternuements) provenant de la pi�ce contigu� de son voisin. Le reste, c'est-�-dire le point de savoir si le bruit all�gu� d�passait la limite de d�cibels admissible, �tait affaire d'expertise.
Sur le vu de la correspondance �chang�e et des discussions relatives aux d�fauts et � l'�tablissement des d�comptes d�finitifs, la cour cantonale a admis que le notaire �tait autoris� � recevoir l'avis des d�fauts en sa qualit� de repr�sentant des promoteurs. Il s'agit l� d'une d�duction tir�e des preuves administr�es, laquelle rel�ve donc du domaine des faits et est soustraite, comme telle, � la connaissance de la juridiction f�d�rale de r�forme. Par cons�quent, les d�fendeurs contestent en vain que le notaire ait eu le pouvoir de recevoir l'avis des d�fauts pour leur compte. Quoi qu'il en soit, il est �galement �tabli que l'officier public leur a transmis sans d�lai les plaintes formul�es par la demanderesse.
Il est exact, comme le soulignent avec raison les d�fendeurs, que le local litigieux ne figure pas sur le descriptif, dat� du 16 f�vrier 1993, annex� � l'acte de vente.
La constatation inverse, faite � la page 3 du jugement attaqu�, proc�de d'une inadvertance. Celle-ci n'a toutefois aucune incidence sur le sort du proc�s. Il ressort, en effet, du jugement cantonal, �tay� sur ce point par les pi�ces du dossier, que le local en question, soit la chambre n� 4, r�sulte d'une modification du projet initial, approuv�e le 13 d�cembre 1993 par la commune, et qu'il a �t� am�nag� avant la signature de l'acte de vente. D�s lors, si les d�fendeurs entendaient r�duire, pour ce local, les exigences en mati�re d'isolation phonique qu'ils s'�taient engag�s � respecter dans ledit acte, il leur appartenait de modifier dans ce sens le descriptif susmentionn�, faute de quoi l'acheteuse pouvait admettre de bonne foi que les indications touchant l'isolation phonique, fournies sans r�serve dans ce document, valaient aussi pour la chambre n� 4.
La cour cantonale ayant constat� que l'avis des d�fauts avait �t� donn� valablement en l'esp�ce, on ne discerne pas en quoi elle aurait pu violer l'art. 8 CC. Le grief correspondant tombe manifestement � faux.
Pour le surplus, soutenir, comme le font les d�fendeurs, que la demanderesse aurait accept� l'ouvrage avec ses d�fauts d�s lors qu'elle avait pay� le solde du prix de vente confine � la t�m�rit�, tant il est �vident, sur la base des constatations de la cour cantonale, que l'int�ress�e n'a jamais manifest� pareille intention.
c) En tout �tat de cause, force est d'admettre que les d�fendeurs, qui ont accept�, lors de l'entrevue du 11 janvier 1996, de soumettre � expertise le probl�me d'isolation phonique soulev� par la demanderesse et d'assumer les frais d'expertise au cas o� celle-ci tournerait � leur d�savantage, ont manifest� de la sorte leur volont� d'entrer en mati�re. En invoquant ult�rieurement la tardivet� de l'avis des d�fauts, ils ont adopt� une attitude incompatible avec les r�gles de la bonne foi, que la cour cantonale a sanctionn�e � bon droit.
Enfin, comme les d�fendeurs �taient responsables du retard dans l'�tablissement de cette expertise, ils ne sauraient opposer une telle circonstance � la demanderesse.
4.- Cela �tant, le jugement d�f�r�, qui n'est pas critiqu� sur d'autres points, sera confirm�.
Les d�fendeurs, qui succombent, supporteront solidairement les frais et d�pens de la proc�dure f�d�rale (art. 156 al. 1 et 7 OJ, art. 159 al. 1 et 5 OJ).
2. Met un �molument judiciaire de 2000 fr. � la charge des recourants, solidairement entre eux;
3. Condamne solidairement les recourants � payer � l'intim�e une indemnit� de 2000 fr. � titre de d�pens;
4. Communique le pr�sent arr�t en copie aux mandataires des parties et � la II�me Cour civile du Tribunal cantonal valaisan.
Lausanne, le 4 septembre 2001 ECH

References: ATF 
 ATF 
 art. 43
 ATF 
 art. 197
in fine
 art. 159