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Timestamp: 2020-02-25 22:05:19+00:00

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Imposition des revenus locatifs dans l'impôt des personnes - Airbnb
La page est créée Bernadette Riviere
Airbnb Imposition des revenus locatifs dans l'impôt des personnes physiques
1 Imposition des revenus locatifs dans l’impôt des personnes physiques – Avril 2016 Notice légale Cette brochure a été rédigée par Ernst & Young Tax Consultants CVBA (EY) sur demande d'Airbnb. Cette brochure est uniquement destinée à des fins informatives et ne convient pas à un usage personnel ou à des circonstances spécifiques. Ces informations ne peuvent donc être utilisées par les hôtes ou par des tiers comme conseils personnels ou professionnels.
Pour des conseils personnels ou professionnels, nous conseillons aux lecteurs de cette brochure de contacter un conseiller fiscal.
Beaucoup dépendent par ailleurs des faits concrets. Pour cette raison, ni EY ni Airbnb ne peuvent être tenus responsables des dommages directs ou indirects résultant de l'usage des informations contenues dans la présente brochure. Nous insistons sur le fait que cette brochure a été rédigée par EY et que les informations contenues dans la présente brochure ne correspondent pas à la vision d'Airbnb.
Veuillez noter que la présente brochure est basée sur les dispositions légales et sur la jurisprudence en vigueur au moment de la rédaction de la présente brochure (Avril 2016). Par conséquent, il est possible que ces informations ne soient plus exactes au moment de la consultation. Nous attirons également votre attention sur le fait qu'EY a rédigé cette brochure au mieux de ses capacités. On ne peut toutefois exclure la possibilité d'éventuelles inexactitudes ou insuffisances. Si cette brochure contenait des inexactitudes, EY tentera de les rectifier.
2 Imposition des revenus locatifs dans l’impôt des personnes physiques – Avril 2016 Table des matières 1.
Personnes soumises à l’impôt des personnes physiques . . 1.1 Qualité de résident belge . . 1.2 Non-résidents avec des revenus d’origine belge . . 2. Imposabilité des revenus locatifs . . 2.1 Biens immobiliers situés en Belgique mis en location par un résident belge . . 2.1.1 Hypothèse 1: Qualification en tant que revenus locatifs . . 2.1.2 Hypothèse 2: Qualification en tant que sous-location . . 2.1.3 Hypothèse 3: Qualification en tant que revenus professionnels . . 2.1.4 Hypothèse 4: Qualification comme revenus divers provenant d’une location occasionelle . .
2.2 Biens immobiliers situés à l’étranger mis en location par un résident belge . . 2.3 Biens immobiliers situés en Belgique mis en location par un résident non belge . . 3. Taux et calcul de l’impôt . . 3.1 Généralités – revenus imposables globalement . . 3.2 Revenus imposes distinctement . . 3.3 Centimes additionnels communaux . . 4. Comment les revenus locatifs doivent-ils être déclarés dans la déclaration . . 4.1 Un résident belge met en location un bien immobilier belge . .
4.1.1 Hypothèse 1: Qualification en tant que revenus locatifs . . 4.1.2 Hypothèse 2: Qualification en tant que sous-location .
4.1.3 Hypothèse 3: Qualification en tant que revenus professionnels . . 4.1.4 Hypothèse 4: Qualification comme revenus divers provenant d’une location occsionelle . . 4.2 Un résident belge met en location un bien immobilier non belge . . 4.3 Un non-résident belge met en location un bien immobilier belge . . 5. Aspects procéduraux . .
5.1 Délais . . 5.1.1 Déclaration à l’impôt des personnes physiques . . 5.1.2 Déclaration à l’impôt des non-residents . . 5.2 Délais d’examen . . 5.3 Amendes pour déclaration tardive ou pour absence de déclaration . . 6. Autres considérations . . 6.1 Remarque générale à l’utilisation des titres-services . . 6.2 Tax touristique . . 6.3 Obligations en cas de revenus locatifs considérés comme des revenus professionnels . . 6.3.1 Inscription auprès d’un secrétariat social agréé . . 6.3.2 Versements anticipés . .
6.3.3 Demande de numéro d’entreprise et de numéro de TVA . . 7. Annexe 1: Demande de formulaire de déclaration pour les non-résidents .
Annexe 2: Liste des secrétariats sociaux agréés . .
3 Imposition des revenus locatifs dans l’impôt des personnes physiques – Avril 2016 1. Personnes soumises à l'impôt des personnes physiques D'une part, les résidents belges sont soumis à l'impôt des personnes physiques belge. Des impôts seront dus sur leurs revenus mondiaux. D'autre part, les non-résidents sont aussi soumis à l'impôt belge s'ils perçoivent certains revenus d'origine belge. Dans ce cas, seuls les revenus d’origine belges sont soumis au régime fiscal belge. 1.1 Qualité de résident belge Pour des fins fiscales, une personne est qualifiée de résident belge si son domicile fiscal est situé en Belgique.
À défaut de domicile fiscal, une personne sera considérée comme résident fiscal si le siège de sa fortune est situé en Belgique.
Domicile fiscal L'établissement en Belgique du domicile fiscal s’apprécie en fonction des éléments de fait. On considère notamment le lieu de résidence de la personne (là où celle-ci réside effectivement et durablement, où sa famille réside, où ses relations vitales sont situées, etc.) et où elle travaille. En cas de doute, le lieu où les relations familiales et sociales sont centralisées sera plus important que le lieu de séjour ou de travail.1 En d'autres mots, il s'agit de la personne physique qui habite réellement et de façon durable en Belgique, quelles que soient sa nationalité ou sa résidence civile.
Il existe toutefois deux présomptions fiscales, à savoir : 1. Une personne est considérée comme résident belge si elle est inscrite au Registre national belge des personnes physiques. Cette présomption est réfragable (charge de la preuve imputée au contribuable) ; 2. Pour les personnes mariées et les cohabitants légaux, il existe une présomption irréfragable au titre de laquelle le domicile fiscal équivaut au lieu où est établi le ménage. Ce n'est pas le cas pour la première année de mariage ou de cohabitation légale. Cette présomption ne 1 Commentaire administratif de l'autorité fiscale : Com.IB 3/8 ; CI.RH.241/585.607.
Revenus étrangers Résident belge Revenus belges Non-résident belge Revenus belges
4 Imposition des revenus locatifs dans l’impôt des personnes physiques – Avril 2016 vaut pas non plus en cas de séparation de fait entre les époux/cohabitants légaux, suite à des problèmes familiaux. Siège de la fortune Si une personne n'a pas son domicile fiscal en Belgique, elle peut tout de même être qualifiée de résident belge si le siège de sa fortune est situé en Belgique. Le siège de la fortune est l'endroit à partir duquel une personne administre cette fortune ou surveille cette administration. Ici aussi, l’établissement du siège de la fortune s’apprécie en fonction des éléments de fait.
Parmi les éléments que l'on prend en considération à cet égard, il y a notamment le fait qu'une personne gère un compte bancaire à partir de la Belgique, a souscrit des emprunts hypothécaires en Belgique et les payes depuis la Belgique, etc.
Il est possible qu'une personne qualifie de résident tant en Belgique que dans un autre pays, et ceci sur base de la législation interne des deux pays. S'il existe une convention préventivede double imposition entre la Belgique et ledit autre pays, les critères de cette convention permettront de déterminer le pays dont la personne doit être considérée comme résident fiscal. 1.2 Non-résidents avec des revenus d'origine belge Les non-résidents peuvent également être soumis au régime fiscal belge s'ils perçoivent des revenus d'origine belge.
Si les revenus seront effectivement soumis à l'impôt en Belgique dépendra notamment de la qualification des revenus et des conventions préventives de double imposition en vigueur.
Résident belge Siège de la fortune Domicile fiscal
5 Imposition des revenus locatifs dans l’impôt des personnes physiques – Avril 2016 2. Imposabilité des revenus locatifs Le régime fiscal d'application sur les revenus locatifs dépendra de la qualification de ces revenus. En Belgique, les revenus imposables sont répartis en quatre catégories, à savoir les revenus immobiliers, les revenus mobiliers, les revenus professionnels et les revenus divers. Les revenus locatifs peuvent relever de chacune de ces catégories. Il est donc nécessaire de regarder les faits afin de déterminer comment les revenus locatifs seront imposés.
S'il s'agit d'un bien immobilier situé à l'étranger ou d'un non-résident possédant un bien immobilier en Belgique, il faut en outre vérifier si une « convention préventive de double imposition » a été conclue avec le pays tiers en question.
Ces conventions préventives sont des accords conclus entre deux états qui déterminnent a quel état est attribué le pouvoir d’imposer certains revenus. Elles visent essentiellement à éviter la double imposition.
2.1 Biens immobiliers situés en Belgique mis en location par un résident belge Sur la base des éléments de fait, il est nécessaire de vérifier si les revenus perçus suite à la location d'un bien immobilier doivent être qualifiés de revenus locatifs, de revenus professionnels ou de revenus divers. Chacune de ces catégories de revenus tombe en effet sous le coup d'une imposition différente. Vous remarquerez ci-dessous que la qualification en tant que revenus divers peut être appliquée dans deux cas.
2.1.1 Hypothèse 1 : Qualification en tant que revenus locatifs Les revenus locatifs des biens immobiliers dont le loueur est propriétaire sont en principe imposables en tant que revenus immobiliers.
Il convient toutefois de distinguer la location meublée et non meublée. En cas de location meublée, une partie du prix de location a trait à la location du bien immobilier et une autre partie du prix de location a trait à la location du mobilier et des équipements domestiques. Ces meubles ne seront naturellement pas imposés de la même façon que les revenus immobiliers. En cas de location pour un séjour de vacances, on parle habituellement de location meublée.
2 Si des services sont prestés en plus de la location proprement dite, tels que du ménage ou un service de petit-déjeuner, les revenus seront imposables comme revenus professionnels et non comme revenus locatifs. Cf. point 2.1.2 pour un examen des revenus professionnels. Revenus immobiliers Comme revenus immobiliers, il faut déclarer le montant du revenu cadastral non indexé (RC). Ce revenu cadastral doit être limité à la période de location et à la partie du logement qui est mis en location. Le revenu cadastral (CI) est un montant forfaitaire déterminé par l'administration. Le revenu cadastral correspond au revenu net annuel normal moyen de l'année 1975.
Il s'agit en d'autres mots du revenu net moyen que le bien immobilier aurait généré à son propriétaire en 1975 s'il avait été mis en location. Aujourd'hui, tous les revenus immobiliers sont encore basés sur ce revenu cadastral, qui est indexé chaque année. On retrouve le revenu cadastral d'un bien sur l'avertissement-extrait de rôle relatif au précompte immobilier que le propriétaire du bien reçoit 2 Question parlementaire : Qu. et Rép. Parl. 2003-2004, 14 juillet 2004 (Qu. n°438 J. Chabot).
6 Imposition des revenus locatifs dans l’impôt des personnes physiques – Avril 2016 chaque année. Pour le calcul de l'impôt, ce montant sera indexé et majoré de 40 %. En 2016, cet index s'élève à 1,7153. Les revenus immobiliers sont en Belgique des revenus imposables globalement. Ceci signifie qu'ils sont ajoutés à tous les autres revenus imposables globalement (tels que les revenus professionnels, les revenus de pension, les revenus de remplacement, etc.) et soumis aux taux d'imposition progressifs. Vous trouverez plus d'informations sur ces taux d'imposition progressifs au point 3.1 de la présente brochure.
Des centimes additionnels communaux seront également calculés sur ces revenus. Vous trouverez plus d'informations à ce sujet au point 3.3 de la présente brochure. Veuillez noter que le régime fiscal décrit ci-dessus est d'application en Belgique sur tous les biens immobiliers qui ne sont pas considérés comme habitation propre. L'habitation propre d'une personne est le logement occupé par cette personne. Un deuxième logement sera donc soumis au régime fiscal exposé ci-dessus, qu'il soit mis en location ou non. La location d'une partie d'un logement que l'on occupe soi-même donne lieu à un impôt additionnel.
L'habitation propre est en effet exemptée de l'impôt en Belgique. Une partie d'habitation mise en location n'est plus considérée comme habitation propre et donc imposée suivant les règles exposées ci-dessus. Il n'existe pas de déduction de frais dans le cas d'imposition en tant que revenus immobiliers. Par contre, tous les frais liés à un emprunt conclu en vue de l'acquisition ou de la construction d'un bien immobilier font donc l'objet d'une réduction d'impôt et/ou d'une déduction d'intérêt. La matière des avantages fiscaux liés à un emprunt conclu en vue d'acquérir ou de conserver un bien immobilier est une matière compliquée en Belgique.
Le régime applicable dépendra notamment de la date de l'achat du bien immobilier et du nombre de biens immobiliers qu'une personne possède.Il faut aussi tenir compte s'il s'agit d'une habitation « propre » ou non. L'habitation propre est le logement que l'on occupe soi-même et pour lequel les régions sont compétentes en Belgique (Région flamande ; Région wallonne ; Région de Bruxelles-Capitale). Pour l'habitation non propre (par ex. en cas de location de la deuxième habitation) c'est par contre le gouvernement fédéral qui est compétent. Le gouvernement fédéral est également compétene en cas de location d'une partie de l'habitation propre.
Le cas échéant, il convient donc de faire une distinction entre la partie du logement qui est utilisée à des fins personnelles (réduction d'impôt et/ou déduction d'intérêt régionale) et la partie qui est mise en location (réduction d'impôt et/ou déduction d'intérêt fédérale). Vu que beaucoup dépend des éléments de fait, nous vous conseillons, le cas échéant, de demander l'avis d'un spécialiste fiscal.
Revenus mobiliers La partie du prix de location qui a trait à la location des meubles doit être déclarée comme revenus mobiliers. S'il n'existe pas de contrat de location enregistré prévoyant cette répartition entre la location de l’immeuble et des meubles, on estime à 40 % du prix de location total la partie concernée par la location des meubles. Il est possible de déduire les frais réels supportés de ces revenus. Si les frais réels ne sont pas prouvés, une déduction forfaitaire de 50 % sera d'application. 3 Les revenus mobiliers sont des revenus imposasés distinctement. Ceci signifie qu'ils sont soumis à leur propre taux d'imposition.
Pour les revenus mobiliers obtenus après le 1er janvier 2016, un taux général de 27 % est appliqué (cf. également le point 3.2 de la présente brochure). Sur les revenus provenant de la location de biens mobiliers, on calcule également des centimes additionnels communaux (cf. le point 3.3 de la présente brochure).
3 Législation applicable : Art. 4 de l'Arrêté royal du Code des Impôts sur les Revenus (ci-après : « AR/CIR »).
7 Imposition des revenus locatifs dans l’impôt des personnes physiques – Avril 2016 Exemple Éric est indépendant et habite dans un appartement à Gand (RC non indexé : 1 300 €). Il loue cet appartement via Airbnb chaque fois qu'il séjourne à l'étranger. En 2016, il a loué ce bien immobilier durant 20 jours. Le loyer s'élève à 60 € par nuit. En tant que revenu immobilier, Éric doit déclarer un montant de 71,04 € dans sa déclaration (code 1106 – Cadre III.), à savoir RC 1 300 € * 20/366.
Si le taux marginal d'imposition d'Éric (à savoir le taux d'imposition le plus elevé qui est d'application sur les revenus d'Éric) s'élève à 40 %, le montant final d’impôts dû pour la location du bien immobilier s'élèvera à 68,32 ( 71,04 € x 1,40 x 1,7153) à 40 %).
Comme revenu mobilier, Éric doit déclarer un montant de 240 € dans sa déclaration (code 1156 – Cadre VII.), à savoir 1 200 € (revenus locatifs) * 40 % pour la partie qui a trait aux meubles * 50 % (frais forfaitaires). Le montant final d’impôts dû suite à la location des meubles s'élèvera à 64,80 €. Ceci est le montant de 240 € multiplié par 27 % (taux général d'application sur les revenus mobiliers – cf. point 3.2 de la présente brochure).
Des centimes additionnels communaux seront également calculés sur ces impôts. Pour la ville de Gand, le taux de l'impôt communal est de 6,9 %. Le total de l'impôt communal dû s'élève donc à 9,19 €.
En résumé, pour la mise en location de son appartement, Éric perçoit des revenus locatifs s'élevant à 1 200 €. Sur ce montant, il doit payer 142,31 € d’impôts. Vous remarquerez que cet impôt n'est pas vraiment élevé. Ceci s'explique par le fait qu'Éric n'est pas imposé, pour la location immobilière, sur les revenus locatifs réels mais sur le revenu cadastral qui reste très bas malgré l’indexation. 2.1.2 Hypothèse 2 : Qualification en tant que sous-location Les revenus perçus par une personne suite à la sous-location d'un bien immobilier sont en principe qualifiés comme des revenus divers.
4 Les explications exposées ci-dessus au point 2.1.1 ne valent que pour les propriétaires de biens immobiliers. Si une personne loue un bien immobilier et sousloue ensuite celui-ci via Airbnb, ces revenus rentreront dans la catégorie des revenus divers. S'il s'agit de sous-location avec services complémentaires, on retombe dans la catégorie des revenus professionnels (ou éventuellement de revenus occasionnels, qui sont également des revenus divers – cf. le point 2.1.4).
Il faut en tout les cas vérifier si la sous-location est autorisée dans le contrat de bail conclu entre le propriétaire et le locataire/sous-locataire.
Le cas échéant, les revenus de la sous-location seront en principe qualifiés de revenus divers. En cas de location meublée, il faut en outre distinguer les deux situations suivantes : (1) Le locataire met en sous-location le bien qui avait été meublé à l'origine par le propriétaire ; (2) Le locataire met en sous-location le bien après l'avoir meublé lui-même. Dans la première hypothèse, le locataire doit déclarer au code 1180 (Cadre XVI.) de sa déclaration le loyer brut perçu en tant que revenus divers (revenus divers de nature mobilière). Les frais réels 4 S'ils ne sont toutefois pas qualifiés comme des revenus professionnels (cf.
également le point 2.1.3).
8 Imposition des revenus locatifs dans l’impôt des personnes physiques – Avril 2016 peuvent être déduits au code 1181 (Cadre XVI.) de la déclaration, par exemple les frais de rénovation, l'assurance incendie, les frais de publicité, les frais de ménage, etc. De olus, le loyer dû au propriétaire du bien immobilier et qui a trait au bien sous-loué peut être repris à ce code. Les revenus nets de la sous-location sont imposables à un taux distinct de 27 %. Nous vous renvoyons à cet égard au point 3.2 de la présente brochure. Sur les impôts à payer, des centimes additionnels communaux sont également dus (cf.
point 3.3 de la présente brochure). Dans la deuxième hypothèse, le locataire doit déclarer 60 % des loyers perçus comme revenus divers (code 1180 - Cadre XVI.). Les frais réels peuvent être déduits de ce montant (code 1181 - Cadre XVI.). Les 40 % restants doivent en outre être déclarés comme revenus mobiliers (pour la location des meubles). De ces revenus mobiliers, l’on peut déduire un forfait de 50 % comme frais (cf. cidessus). Le total de la partie mobilière doit ensuite être indiqué au code 1156 (Cadre VII.) de la déclaration. Les taux d’application sur ces revenus sont tels qu'exposés ci-dessus.
Tant les revenus mobiliers divers (sous-location du bâtiment) que les revenus mobiliers provenant de la location des meubles sont imposables au tarif distinct de 27 %.
Par ailleurs, si la personne qui sous-loue reste habiter logement, la partie qui fait l'objet de la souslocation doit être déterminée sur base de la surface et de l'importance économique de celle-ci. La valeur locative de la partie que la personne continue à occuper à ses propres fins doit également être indiquée comme revenus divers au code 1180 (Cadre XVI.) de la déclaration. Données à conserver Les données permettant d'établir quelles chambres, quels appartements ou quels logements ont fait l'objet d'une sous-location (pays, commune, rue, n°), le nom et l'adresse du propriétaire du bien immobilier, un exposé de la manière dont les montants déclarés ont été calculés, les dates de la sous-location, etc.
doivent pouvoir être mises à la disposition de l'administration fiscale en cas de demande.
Compensation de perte La compensation de pertes n'est pas possible dans le cas de la sous-location. Les pertes ne peuvent être transférées sur les années suivantes et sont donc définitivement perdues dès qu'elles n'ont pu être compensées contre les gains d'autres revenus. Exemple Éric loue une maison à Gand et décide d'en louer quelques chambres. Il meuble ces chambres (1 000 €) et fait quelques transformations (2 000 €). Les frais d'énergie relatifs à ces chambres s'élèvent en outre à 300 €. En 2016, Eric perçoit un montant de 2 000 € pour la location de ces chambres. Ces revenus locatifs comprennent également les coûts d'eau, d'électricité et de chauffage.
Éric ne prévoit pas de petit-déjeuner ni de services supplémentaires durant la période de location des chambres. Il continue à occuper lui-même une partie du bien immobilier. La valeur locative de la partie qu'il occupe lui-même peut être estimée à 1 500 €. Enfin, le loyer qu'Éric doit lui-même au propriétaire et qui a trait aux chambres qu'il met en location s'élève à 800 €. Comme Éric a lui-même meublé les chambres, une répartition doit être faite entre la location des chambres et la location des meubles.
Comme revenus mobiliers divers, Éric doit indiquer un montant de 2 520 € dans sa déclaration (code 1180 – Cadre XVI.), à savoir un montant de 1 020 € pour la sous-location de la chambre 5 auquel s'ajoute la valeur locative de la partie qu'Éric continue à occuper lui-même (1 500 €). 5 (2000-300) * 60 %
9 Imposition des revenus locatifs dans l’impôt des personnes physiques – Avril 2016 Les frais qu'Éric a subis pour la transformation des chambres peuvent être déduits comme frais. Ces frais doivent toutefois être répartis sur la durée d'amortissement, par exemple sur 10 ans.
Éric déduira donc un montant de 200 € en 2016. Il peut en outre déduire dans sa déclaration le loyer qu'il doit lui-même pour ces chambres, pour la période durant laquelle elles sont mises en location (800 €). Par conséquent, le code 1181 (Cadre XVI.) de la déclaration d'Éric indiquera un montant de 1 000 €.
Le taux d'imposition d'application sur les revenus de la sous-location s’élève à 27 %. L'impôt dû sur les revenus divers nets s'élève donc à 410,40 €. Comme revenus mobiliers, Éric doit indiquer un montant de 340 € au code 1156 de sa déclaration. À savoir le montant des revenus (2 000 € - 300 €) multiplié par 40 %. On peut ensuite déduire de ce montant les frais réels, à savoir l'amortissement du mobilier (100 €). Toutefois, comme le forfait de frais (50 %) est plus avantageux, Éric a avantage à appliquer le forfait de frais. Un taux de 27 % est également d'application sur revenus des meublesLe montant final d’impôts dû pour la location des meubles s'élève donc à 91,80 €.
Un impôt communal sera en outre dû sur les revenus tant divers que mobiliers. Pour la ville de Gand, le taux de l'impôt communal est de 6,9 %. Ceci correspond à un montant de 34,65 €. Pour résumer, les revenus nets d'Éric provenant de la sous-location des chambres s'élèventà 1 171,43 € 6 pour 2016, montant sur lequel il doit payer montant d’impôts de 536,85 €. 2.1.3 Hypothèse 3 : Qualification en tant que revenus professionnels Les revenus locatifs peuvent également être qualifiés de revenus professionnels. C'est le cas lorsque, en plus de la location du bien immobilier, des services complémentaires sont prestés tels que le ménage quotidien dans la chambre, la préparation d'un petit-déjeuner, l'offre d'excursions touristiques, etc.
Les revenus locatifs peuvent également être qualifiés de revenus professionnels si les biens immobiliers sont utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle par la personne qui perçoit ces revenus (=loueur/propriétaire). Veuillez noter qu'il n'existe pas à ce sujet de législation claire établissant ce qui peut ou ne peut être qualifié de revenus professionnels ; Il faut donc toujours analyser les éléments de fait. Parmi les éléments de fait on compte, outre le nombre, l'interconnexion, la nature et l'enchaînement rapide des opérations (ici, les (sous-)locations), l'importance de ces opérations, l'organisation qu'elles nécessitent, le fait que ces opérations ont nécessité un emprunt et le fait que les opérations suivfent de près l'activité professionnelle 7 .
Lorsqu'une personne dispose d'un grand nombre de biens immobiliers et s'occupe elle-même de l'organisation de la location, de la remise des clés, etc., ces revenus peuvent être qualifiés de revenus professionnels.
Il s'agit d'une question de faits. Il est difficile de déterminer à partir de combien d'appartements on peut parler de revenus professionnels ou dans quelle mesure il peut s'agir d'interconnexion. L'analyse devra être faite au cas par cas, sur base des faits exacts du cas en question. Pour éviter les discussions ultérieures, on peut envisager de conclure un accord à ce sujet avec l'administration fiscale. Les revenus pouvant être qualifiés de revenus professionnels sont imposables en Belgique en tant que revenus imposables globalement aux taux d'imposition progressifs (cf. également le point 3.1 6 Pour calculer ce montant, on a appliqué une déduction au prorata du loyer qu'il devait lui-même au propriétaire, des frais d'énergie et d'1/10e du mobilier acheté (compte tenu de l'amortissement) 7 Question parlementaire : QP 1162 du 10.12.2002 et Liège du 19.11.2004
10 Imposition des revenus locatifs dans l’impôt des personnes physiques – Avril 2016 de la présente brochure), sur lesquels sont également calculés des centimes additionnels communaux (cf. également le point 3.3 de la présente brochure). Le montant brut des revenus pouvant être qualifiés de revenus professionnels doit être repris au code 1600 (Cadre XVIII.) de la déclaration. Les frais réels liés à cette activité professionnelle doivent en outre être déduits des revenus bruts. Ces frais doivent être indiqués au code 1606 (Cadre XVIII.) de la déclaration. Sur demande de l'administration fiscale, l'authenticité de ces frais doit également pouvoir être prouvée, par exemple au moyen de factures, de reçus, etc.
Parmi les frais déductibles, on compte : o Intérêts d'emprunt ; o Frais de petit-déjeuner ; o Électricité ; o Chauffage ; o Frais de travaux d'aménagement ; o Précompte immobilier ; o Cotisations sociales ; o etc. Si les frais ont trait tant à une partie du bien immobilier utilisé à des fins privées qu'à une partie des espaces mis en location dont les revenus sont qualifiés de revenus professionnels, seuls les frais relatifs à la partie mise en location peuvent être déduits. Pour les frais « mixtes », une répartition doit être faite entre les frais relatifs à la partie privée et les frais liés à la partie louée.
Cette répartition doit être « établie judicieusement », par exemple à l'aide de la surface. Notons que la partie du logement qui est mise en location fera également l'objet d'un amortissement. L'inconvénient dans ce cas est que la plus-value ultérieure (limitée à la partie professionnelle) qui sera réalisée (par exemple suite à la vente du bien immobilier) sera en principe imposable. Pour ces raisons, ces amortissements ne seront souvent pas repris comme frais professionnels dans la pratique. Nous ne partons donc pas plus en détail sur ce sujet. Pertes professionnelles Les pertes professionnelles encourues dans le cadre d'une activité déterminée sont déductibles des revenus d'une autre activité.
Lorsque des pertes sont enregistrées, il est donc intéressant de qualifier les revenus locatifs comme revenus professionnels. Ces pertes professionnelles sont en outre transférables dans le temps de manière illimitée. La compensation de pertes doit toutefois être faite durant chacune des années ultérieures, à commencer par l’année qui suit l’année durant lequel la perte a eu lieu.
8 Le contribuable ne peut différer le transfert de ses pertes. Si un contribuable s'abstient de déduire une perte professionnelle pour une annéedonnée, il ne pourra plus déduire cette perte par la suite. 9 8 Législation : Art. 78 du Code des Impôts sur les Revenus (« CIR ») 9 Jurisprudence : Cour d'appel d'Anvers, le 9 septembre 1997
11 Imposition des revenus locatifs dans l’impôt des personnes physiques – Avril 2016 Cotisations sociales Si les revenus locatifs sont considérés comme des revenus professionnels, le loueur devra s'inscrire à un fonds d'assurances sociales et payer des cotisations sociales périodiques.
Le point 6.3.1. de la présente brochure aborde la question de l'inscription auprès d’un secrétariat social agréé et des cotisations sociales dues dans ce cadre. Les cotisations sociales dues peuvent être considérées comme des frais professionnels déductibles.
Exemple Éric met régulièrement en location via Airbnb une chambre de sa propre habitation à Gand. Éric procure également un petit-déjeuner à ses hôtes, fait tous les jours le ménage dans la chambre et leur propose également des excursions touristiques dans la ville. Le gain brut obtenu par Éric en 2016 s'élève à 6 000 €. Il doit indiquer ce montant au code 1600 (Cadre XVIII.) de sa déclaration.
Les frais qu'Éric a supportés dans le cadre de cette location (coûts de petit-déjeuner, coûts de transport lors des excursions, cotisations sociales, etc.) s'élèvent à 500 €. Il doit indiquer ce montant au code 1606 (Cadre XVIII.) de sa déclaration.
Si le taux d'imposition marginal d'Éric est de 40 %, les impôts relatifs à ce revenu s'élèvent à 2 351,80 €. À savoir les revenus nets d'Éric (5 500 €) multipliés par 40 %. Un impôt communal de 6,9 % est en outre dû à la ville de Gand, ce qui équivaut à un montant supplémentaire de 151,80 €. Pour résumer, les revenus nets d'Éric pour la location s'élèvent à 5 500 €. Sur ce montant, il doit payer 2 351,80 € d’impôts.
2.1.4 Hypothèse 4 : Qualification comme revenus divers provenant d'une location occasionnelle Lorsqu'il est question de location avec services complémentaires (ménage de la chambre, petitdéjeuner, etc.), le fisc accepte, s'il ne s'agit que d'une location occasionnelle, que les revenus soient qualifiés de revenus divers et non de revenus professionnels. Les revenus provenant de la souslocation sont également qualifiés de revenus divers. Cette question a par contre été abordée au point 2.1.2. C'est pourquoi nous n'aborderons ici que la location directe.
À cet égard, il convient tout d'abord de se poser la question si les revenus locatifs en Belgique peuvent déjà être imposés comme des revenus divers.
Le fisc accepte toutefois, s'il s'agit d'une location occasionnelle ou ponctuelle, que les revenus locatifs soient imposés comme des revenus divers, au tarif distinct de 33 % (cf. également le point 3.2 de la présente brochure). Il s'agit ici également d'une question de faits. Une personne qui met de façon très sporadique son bien en location et prévoit un petit-déjeuner pour ses hôtes pourrait être imposée suivant le système des revenus divers. Il est difficile d'estimer précisément ce que signifient « occasionnel » et « sporadique ». Une personne qui loue une chambre pour une nuit une fois par mois tombe déjà dans une situation régulière où l'on ne peut difficilement parler de location occasionnelle.
L'imposition distincte peut par exemple être appliquée dans le cas où Éric loue une fois son bien immobilier via Airbnb, pour une période limitée, par exemple durant quatre jours. Concrètement, les revenus bruts doivent être indiqués au code 1200 (Cadre XVI.) de la déclaration. Les frais réels qui ont été supportés pour conserver ou pour obtenir les revenus déclarés peuvent être indiqués au code 1201 (Cadre XVI.). En principe, ces frais doivent pouvoir être prouvés, et il n'existe pas de forfait légal. Dans la pratique cependant, un forfait de 20 % est généralement accepté par l'administration fiscale.
Dans la plupart des cas, aucune preuve de frais n'est demandée en cas d'application d'un forfait « raisonnable ».
12 Imposition des revenus locatifs dans l’impôt des personnes physiques – Avril 2016 Les pertes supportées dans le cadre d'une location occasionnelle peuvent être compensées par des revenus occasionnels provenant d'une autre prestation, et vice-versa. En outre, la perte peut être transférée sur les cinq années suivantes. 10 2.2 Biens immobiliers situés à l'étranger mis en location par un résident belge Conformément au traité de l'OCDE, la plupart des conventions préventives de double imposition stipulent que le pays où est situé le bien immobilier est compétent pour appliquer l'impôt. Ceci ne signifie toutefois pas que ce bien immobilier ne doit pas être déclaré dans la déclaration à l'impôt des personnes physiques d'un résident belge.
S'il existe une convention préventive de double imposition avec le pays où est situé le bien immobilier, la Belgique devra exempter les revenus immobiliers obtenus par une personne à l'étranger. Il s'agit cependant d'exemption avec réserve de progressivité. Ceci signifie qu'il faut tenir compte des revenus exemptés pour le calcul des taux d'imposition appliqués sur les autres revenus imposables. Concrètement, le loyer brut ou la valeur locative diminuée des impôts éventuels payés à l'étranger devra être déclaré au code 1130/2130 (Cadre III.) de la déclaration à l'impôt des personnes physiques.
La valeur locative est le loyer qui aurait pu être demandé si le bien immobilier avait été mis en location. S'il n'existe pas de convention préventive de double imposition avec le pays où le bien est situé, les impôts belges relatifs aux revenus immobiliers d'origine étrangère seront diminués de moitié. 11 En d'autres mots, on calculera avant tout l’impôt comme s'il s'agissait d'un bien immobilier belge, qui ensuite sera diminué proportionnellement à la moité. Ici également, le loyer brut ou la valeur locative (si le bien n'est pas loué) doit être déclaré (code 1123/2123 - Cadre III.) Veuillez noter que beaucoup dépend des éléments de fait, des conventions préventives de double imposition en vigueur et de la législation locale du pays dans lequel le bien immobilier est situé.
Dans le cas d’une location meublée par exemple, la Belgique pourrait, en tant que pays de résidence, appliquer tout de même un impôt sur les revenus obtenus de la location des meubles, étant donné que ces revenus sont qualifiés de revenus mobiliers. Comme beaucoup dépend des éléments concrets, nous vous recommandons de contacter un conseiller fiscal si vous vous trouvez dans cette situation.
Nous n'aborderons pas la situation dans laquelle les revenus pourraient être qualifiés de revenus professionnels, étant donné que cette situation dépend fortement des conventions préventives de double imposition en vigueur et des éléments de fait ; la qualification en tant que revenus professionnels dépendra de la législation interne du pays dans lequel le bien est situé, de la présence ou non du loueur dans ce pays, de l'exercice ou non de ses activités à partir de la Belgique etc. Sur ce point également, nous vous recommandons de contacter un conseiller fiscal pour analyser séparément chaque situation spécifique.
2.3 Biens immobiliers situés en Belgique mis en location par un résident non belge La question si les revenus liés à un bien immobilier situé en Belgique et mis en location par un résident non belge seront effectivement soumis à l'impôt belge, dépendra notamment de la qualification des revenus et de la convention préventive de double imposition en vigueur. Comme nous l'avons exposé ci-dessus, la plupart des conventions préventives de double imposition (mais pas toutes) attribuent au pays de source la compétence fiscale en matière de biens immobiliers. 10 Législation : Art. 103, § 1 CIR. 11 Législation : Art.
156 CIR
13 Imposition des revenus locatifs dans l’impôt des personnes physiques – Avril 2016 C'est pourquoi la Belgique pourra appliquer un impôt sur ces biens immobiliers. Ce raisonnement ne peut toutefois s'appliquer à la partie meublée qui est mise en location. Ici, il faut vérifier spécifiquement ce que prévoit la convention préventive de double imposition en question. Pour les revenus pouvant être qualifiés de revenus immobiliers, la Belgique aura donc en principe un droit d'imposition. Pour ces revenus, la Belgique prévoit toutefois une exemption du devoir de déclaration si les revenus nets n'excèdent pas 2 500 € par an.
12 Pour déterminer la valeur de ces revenus nets, on ne considère pas le loyer effectivement perçu mais on applique les règles du code des impôts belge. Nous vous renvoyons à ce sujet aux règles décrites au point 2.1.1 ci-dessus. Pour les personnes qui louent leur bien immobilier via Airbnb, le calcul des revenus nets sera donc déterminé sur base du revenu cadastral et non sur base des revenus effectivement perçus. La limite de 2 500 € vaut séparément pour chaque contribuable. Pour les époux ou cohabitants légaux, cette limite pourra donc être appliquée deux fois.
Dès lors qu'un non-résident perçoit simultanément d'autres revenus imposables en Belgique, tous les revenus immobiliers devront être déclarés. Dans ce cas, l'exemption portant sur la première tranche de 2 500 € ne s'applique plus. Cette exemption de déclaration a notamment été introduite pour éviter que l'administration fiscale ne doive contrôler un grand nombre de déclarations comportant des revenus trop bas pour être imposés (par application de la somme exonérée – cf. point 3.1 de la présente brochure). Dès lors qu'il existe d'autres revenus, la déclaration est tout de même obligatoire et cette exemption ne présente plus de valeur ajoutée.
Comme beaucoup dépend des faits concrets, nous recommandons aux non-résidents possédant un bien immobilier en Belgique de consulter un conseiller fiscal. 12 Législation : Art. 232, § 2 CIR.
14 Imposition des revenus locatifs dans l’impôt des personnes physiques – Avril 2016 3. Taux et calcul de l'impôt 3.1 Généralités – revenus imposables globalement L'impôt belge des personnes physiques est en principe un impôt progressif. Tous les revenus dits imposables globalement sont imposés suivant cette méthode. Ceci signifie que tous les revenus sont rassemblés et que le taux d'imposition est augmenté par tranche de revenus.
Sur la première tranche de revenus, on appliquera un taux d'imposition plus bas que sur les revenus tombant dans les tranches supérieures. Tout revenu qui s'y ajoute sera naturellement imposé dans la plus haute tranche qui est d'application pour la personne à ce moment-là. L'imposition sera appliquée sur les revenus nets, à savoir les revenus perçus moins les frais forfaitaires et/ou réels pouvant être déduits dans la déclaration (cf. ci-dessus).
Vous trouverez ci-après un aperçu des tranches d'imposition applicables pour l'année de revenus 2016 (exercice d'imposition 2017) : Les revenus imposables globalement de chacun des époux ou cohabitants légaux seront imposés séparément. En d'autres mots, les tarifs exposés dans le tableau ci-dessus seront appliqués séparément pour chacun des époux (ou cohabitants légaux) et chacun d'eux sera redevable aux impôts d'un montant déterminé.
Quotient conjugal Le quotient conjugal est une exception à cet égard. Le quotient conjugal pourra uniquement être appliqué si l'un des époux ou des cohabitants légaux perçoit des revenus suffisants tandis que l'autre perçoit des revenus nuls ou limités.
Pour le calcul de l'impôt, une partie des revenus de la personne percevant des revenus suffisants sera attribuée à la personne percevant des revenus nuls ou limités. Ce système offre un avantage d'épargne fiscal étant donné que les revenus professionnels de la tranche supérieure de l'un des époux/cohabitants légaux seront imposés chez l'autre à un taux inférieur. Les deux époux pourront également bénéficier d'une somme exonérée (cf. ci-dessous).
Quotité du revenu exempté d’impôt En outre, chaque personne a droit à une quotité du revenu exempte d’impôt, ce qui signifie qu'une partie (ou parfois la totalité) des revenus imposables globalement sera exempté d'impôt. Le montant de la somme exempté dépend entre autres de la hauteur des revenus imposables et de sa situation familiale (notamment le nombre de personnes à charge). Le montant de base de la quotité Tranche de revenus (année de revenus 2016) Taux d'imposition Impôts totaux pour la tranche de revenus inférieure 0,00 € - 10 860 € 25 % - 10 860 € - 12 470 € 30 % 2 715,00 € 12 470 € - 20 780 € 40 % 3 198,00 € 20 780 € - 38 080 € 45 % 6 522,00 € 38 080 € 50 % 14 307,00 €
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References: Art. 4
 Art. 78
 Art. 103
 § 1
 Art.
156
 Art. 232
 § 2