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Timestamp: 2017-10-17 22:08:29+00:00

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Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 – 558 e BGB) (Aufsatz) - Mietrechtliche Anmerkungen | Berliner Mieterverein e.V.
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Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 – 558 e BGB) (Aufsatz)
25 Prüfschritte für Mieter
Stand: 1.7.2001
Am 1. September 2001 tritt das Miethöhegesetz (MHG) außer Kraft. Das Recht der Mieterhöhungen für Wohnraum ist ab dann im BGB geregelt. Kernstück des Mieterhöhungsrechts ist nach wie vor die Anhebung der Miete auf das ortsübliche Niveau (ehemals § 2 MHG). Die nachfolgenden 25 Prüfschritte beschränken sich auf diese ab 1.9.2001 in den §§ 558 bis 558 e BGB geregelte Mieterhöhungsmöglichkeit.
1. Legitimation des Vermieters (Ziffern 1-11)
2. Preisfreie Wohnung (Ziffern 12-14)
3. §§ 558 – 558 e BGB im Verhältnis zu anderen Mieterhöhungen (Ziffer 15)
4. Kombination und Kumulation von Mieterhöhungen (Ziffer 16)
5. §§ 558 – 558 e BGB und Betriebskostenumstellung (Ziffern 17-20)
6. Ausschluss der Mieterhöhung (Ziffern 21-30)
7. allgemeine Mieterhöhungsvoraussetzungen (Ziffern 31-43)
– Schriftform – Vertretung und Vollmacht
– Zugangsadressaten
– Personenmehrheiten
– richtiger Ausgangsmietzins
– Zustimmungsaufforderung
8. Einjahressperrfrist (Ziffern 44-47)
9. Unbeachtlichkeit der Kappungsgrenze (Ziffern 48-51)
10. Berechnung der Kappungsgrenze (Ziffern 52-60)
11. Kürzungsbeträge (Ziffern 61-70)
12. ortsübliche Vergleichsmiete (Ziffern 71-78)
– abgewälzte Vermieterleistungen
– Mietermodernisierung
– modernisierte Wohnung
– behebbare Mängel
– Mietzinsbegriff
13. zulässige Begründungsmittel (Ziffern 79-80)
14. Qualifizierter Mietspiegel als Begründungsmittel (Ziffern 81-86)
15. Mietspiegel als Begründungsmittel (Ziffern 87-94)
16. Vergleichswohnungen als Begründungsmittel (Ziffern 95-107)
17. Mietdatenbank als Begründungsmittel (Ziffern 108-110)
18. Sachverständigengutachten als Begründungsmittel (Ziffern 111-117)
19. Mieterhöhung und Wohnfläche (Ziffern 118-123)>
20. Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung (Ziffern 124-126)
21. Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln und Zustimmungsverlangen (Ziffer 127)
22. Zustimmungserfordernis oder Sonderkündigungsrecht des Mieters (Ziffern 128-141
– Form der Zustimmung (Vorbehalt)
– Fristberechnung bei Sonderkündigung
23. Folgen einer fehlerhaften Mieterhöhung (Ziffern 142-146)
– Schweigen und bisherige Miete weiter zahlen
– Teilzustimmung
24. Folgen versehentlicher Zustimmung (Ziffern 147-149
– Fiktion des § 557 Absatz 1 BGB
– Rückforderungsanspruch nach § 5 WiStG
25. praktische Hinweise für das Rechtsberatungsgespräch (Ziffer 150)
Ist der Absender des Schreibens zur Mieterhöhung berechtigt?
(1) Vermieter ist derjenige, der den Mietvertrag als solcher unterschrieben hat.
(2) Ist der Vermieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), so ergaben sich früher Probleme bei Wechsel der Gesellschafter.1 Mit der Entscheidung des BGH vom 29.1.2001 zur Rechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist dieser Problemfall weitgehend geklärt.2 Bei einer Mehrheit von Vermietern liegt in der Regel eine Außengesellschaft vor, da sich die Teilnahme am Rechtsverkehr nicht auf den Abschluss nur eines Mietvertrags beschränkt. Mieterhöhungen sind von der Vermieter-GbR und nicht von den einzelnen Gesellschaftern durchzusetzen. Ansprüche der Vermietungs-GbR können im Zustimmungsprozess nur noch von dieser und nicht etwa von den Gesellschaftern geltend gemacht werden. Hat die BGB-Gesellschaft keinen eigenen Namen, so hat sie als „BGB-Gesellschaft, bestehend aus …“ zu fungieren.
(3) Vermieter wird derjenige, der durch Rechtserwerb Eigentümer des Grundstückes wird (§566 BGB; Vermieterwechsel). Der Rechtserwerb kann durch Kauf, Schenkung, Erbschaft oder Rückübertragung nach dem VermG erfolgen. Vermieter sind alle im Grundbuch als Eigentümer Eingetragenen. Bei Zweifeln sollte Einsicht in das Grundbuch genommen werden oder ein Grundbuchauszug angefordert werden. Der Erwerber eines Grundstücks tritt erst mit Eintragung ins Grundbuch in die Rechtsstellung des Voreigentümers; dies gilt auch dann, wenn zwischen Erwerber und Veräußerer vereinbart wird, dass die Nutzung aus dem Mietverhältnis dem Erwerber bereits zu einem früheren Zeitpunkt zusteht.3 Das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung ist unwirksam, wenn der Erklärende bei dessen Abgabe nicht Vermieter war, auch wenn er bei Zugang des Verlangens die Rechtsstellung als Vermieter erlangt hat.4
(4) Ein Mieter ist nicht verpflichtet, einer Mieterhöhung zuzustimmen, die auch im Namen Nichtberechtigter abgegeben worden ist.5
(5) Das Recht, eine Mieterhöhung zu verlangen, ist als Gestaltungsrecht nicht selbständig abtretbar.6 Der Vermieter kann einen Käufer jedoch ermächtigen (§ 185 BGB), in eigenem Namen ein Mieterhöhungsverlangen schon vor Vollzug der Veräußerung durch Eintragung im Grundbuch geltend zu machen.7
Ein Mieterhöhungsverlangen nach §558 BGB durch einen Bevollmächtigten muss dann allerdings erkennen lassen, in wessen Namen es ausgeübt wird; der bloße Hinweis auf „die Eigentümer“ reicht nicht.8
(6) Das von dem veräußernden Vermieter (Voreigentümer) wirksam geltend gemachte Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung wirkt zu Gunsten des danach – während des Laufs der Zustimmungsfrist – in das Mietverhältnis eintretenden Grundstückserwerbers fort.9
(7) Bei Rechtserwerb in der Zwangsversteigerung wird der Ersteigerer schon mit dem Zuschlag Eigentümer und kann schon ab diesem Zeitpunkt die Vermieterrechte ausüben; vgl. § 90 ZVG. Solange die Zwangsverwaltung des vermieteten Grundstücks nicht aufgehoben ist, ist der Grundstückserwerber als neuer Eigentümer nicht zur Verwaltung des Grundstücks befugt. Ein gleichwohl gestelltes Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung ist unwirksam.10
(8) Bei umgewandelten Eigentumswohnungen hat der BGH durch Rechtsentscheid entschieden: „Der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung ist alleiniger Vermieter, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist und zusammen mit der Wohnung ein Kellerraum vermietet ist, der nach der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht.“ 11 Der Rechtsentscheid des BGH ist jedoch nicht auf diejenigen Fallgestaltungen anzuwenden, wo der Nebenraum nicht im Gemeinschaftseigentum, sondern im Alleineigentum eines anderen Eigentümers steht.12 Hier sind beide Eigentümer Vermieter geworden.
(9) Der Vermieter kann die Mieterhöhung auch durch einen Bevollmächtigten ausführen lassen. Auch wenn sich der Vermieter eines Bevollmächtigten bedient, muss er selbst als Absender auf der Mieterhöhungserklärung bezeichnet sein.13 Das von einem Bevollmächtigten des (Wohnraum-)Vermieters (schriftlich) vorgebrachte Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist gemäß § 174 S. 1 BGB unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde im Original 14 nicht vorlegt und der Mieter aus diesem Grunde das Erhöhungsbegehren unverzüglich zurückweist.15 Will der Bevollmächtigte die Mieterhöhung in einem solchen Falle durchsetzen, muss er erneut eine Mieterhöhungserklärung abgeben und zwar diesmal mit beigelegter Vollmacht: Die Zustimmungsfrist beginnt dann erneut von vorn zu laufen. Der Mieter ist allerdings nicht berechtigt, die vom Verwalter verfasste Mieterhöhung nach § 174 Satz 2 BGB zurückzuweisen, wenn er weiß, dass der Bevollmächtigte (z.B. eine Hausverwaltung) die Vermieterseite vertritt.16
(10) Wer i.V. oder i.A. eine Mieterhöhung unterschreiben lässt, muss die Vertretungsmacht ggfs. beweisen. Dies gilt auch für Angestellte eines Wohnungsunternehmens.17 Unterschreibt ein Mitarbeiter der Hausverwaltung die Mieterhöhungserklärung, ist diese nur dann unwirksam, wenn der Mieter das Fehlen der Vollmacht gemäß § 174 BGB unverzüglich rügt.18 Das Handeln „i.A.“ steht dem Handeln „i.V.“ im Hinblick auf die Fremdwirkung (§§ 164 ff. BGB) gleich.19 Auch die Öffentliche Hand als Vermieter muss wie jeder Private die Vertretungsverhältnisse offenlegen, wenn diese nicht aus den Umständen ersichtlich sind, also zum Beispiel der Behördenleiter selbst unterzeichnet.20
(11) Ein in verdeckter Stellvertretung erklärtes Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist unwirksam.21 Das bedeutet, die Mieterhöhung ist formell unwirksam, wenn ihr nicht zu entnehmen ist, ob die Hausverwaltung in fremdem Namen gehandelt hat bzw. in wessen Namen die Mieterhöhung abgegeben werden soll.22 Allerdings kann es im Einzelfall für den Offenheitsgrundsatz des §164 Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichen, wenn sich der Vertretungswille aus den Umständen ergibt.23 Das Mieterhöhungsverlangen eines Hausverwalters wird nämlich im Zweifel nicht im eigenen Namen, sondern im Namen des Vermieters erklärt.24
Sind auf die Wohnung die §§ 558 ff. BGB anzuwenden?
(12) Auf öffentlich geförderte Neubauwohnungen (Sozialwohnungen, steuerbegünstigte Wohnungen) im Sinne der §§ 72 und 88 b II. WoBauG findet § 558 BGB keine Anwendung. Dies ergibt sich aus der Spezialvorschrift des § 10 WoBindG.25 Die Mieterhöhung richtet sich jedoch auch dann nach den §§ 558 ff. BGB, wenn es sich um eine Wohnung im sog. „Zweiten Förderweg“ nach § 88 d II. WoBauG oder nach § 88 e II. WoBauG handelt.26 § 558 Absatz 2 Satz 2 BGB steht dem nicht entgegen (siehe Ziffer 72).
(13) Der Vermieter einer Wohnung, die preisgebunden ist, ist nach herrschender Meinung berechtigt, schon vor dem Ablauf der Preisbindung vom Mieter nach § 558 BGB zu verlangen, dass dieser einer Mieterhöhung, die nach Ablauf der Preisbindung wirksam werden soll, zustimmt.27
(14) Auch wenn eine Ausnahme des § 549 Absatz 2 und 3 BGB vorliegt, ist die Anwendung der §§ 557 bis 561 BGB ausgeschlossen:
– Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch;
– möblierter Wohnraum eines Alleinstehenden in der Wohnung des Vermieters;
– Wohnraum von juristischen Personen des öffentlichen Rechts bzw. Trägern der Wohlfahrtspflege für Personen mit dringendem Wohnbedarf;
– Wohnraum im Studenten- oder Jugendwohnheim.
3. PRÜFSCHRITT
Ist die vorliegende Mieterhöhung eine solche nach § 558 BGB?
(15) Wenn ja, dann weiter mit dem 4. PRÜFSCHRITT.
Wenn nein, dann ist es eine der folgenden Mieterhöhungen nach
– §§ 559 – 559 b (Modernisierungskostenumlage),
– § 560 BGB (Erhöhung der Betriebskostenpauschale),
– § 557 Absatz 1 BGB (einvernehmliche Mieterhöhung),
– § 557 a BGB (Staffelmiete),
– § 557 b BGB (Indexmiete), für die diese Checkliste nicht gilt.
4. PRÜFSCHRITT
Enthält das Mieterhöhungsschreiben weitere Mieterhöhungen?
(16) Die Zusammenfassung mehrerer Mieterhöhungsmöglichkeiten (siehe oben Ziffer 15) in einem Schreiben ist grundsätzlich zulässig. Die einzelnen Mieterhöhungstatbestände sind dann aber zum Zwecke ihrer Überprüfung genauestens voneinander zu trennen.
5. PRÜFSCHRITT
Enthält die Mieterhöhung auch eine Betriebskostenumstellung? 28
(17) Wenn nein, dann weiter mit dem 6. PRÜFSCHRITT.
Wenn ja, dann ist das Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam, weil das Angebot zur Änderung der Mietzinshöhe inhaltlich untrennbar mit dem Angebot zur Änderung der Mietzinsstruktur verbunden ist.29
(18) Aber auch, wenn der Mieter zwar grundsätzlich einer Änderung der Bruttomiete in eine Nettomiete zugestimmt hat, die neue Nettokaltmiete und die Betriebskostenvorschüsse aber nicht festgelegt wurden, ist ein späteres Erhöhungsverlangen des Vermieters, das von einer Nettomiete ausgeht, unwirksam.30
(19) Mit Betriebskostenumstellung ist die Änderung der Mietzinsstruktur von einer Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenumlagen gemeint. Sie setzt eine einvernehmliche Vertragsänderung voraus. Im preisfreien Wohnungsbau hat der Vermieter gegen den Mieter nämlich keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Betriebskostenumstellung.31 Die Änderung durch schlüssiges Verhalten (z.B. jahrelange Hinnahme des geänderten Modus) ist nach richtiger Ansicht zu verneinen, da es insoweit an einem rechtsgeschäftlichen Vertragsänderungswillen des Mieters fehlt.32
(20) Die Bruttokaltmiete ist gerade in Berlin (West) aus historischen Gründen bei Altbauten noch relativ häufig anzutreffen. In den neuen Bundesländern und im Ostteil Berlins hingegen findet man (fast) ausschließlich Nettokaltmietverträge.
6. PRÜFSCHRITT
Ist die Mieterhöhung (teilweise) ausgeschlossen?
(21) Wenn nein, dann weiter mit dem 7. PRÜFSCHRITT.
Wenn ja, dann ist das Mieterhöhungsverlangen (insoweit) unberechtigt. Der Mieter sollte (ggfs. teilweise) nicht zustimmen.
(22) Gemäß § 557 Absatz 3 BGB ist eine Mieterhöhung nach den §§ 558 bis 560 BGB ausgeschlossen, wenn sich der Ausschluss aus einer Vereinbarung bzw. aus den „Umständen“ ergibt. Zu nennen sind vor allem folgende Fallgruppen:
(23) Die Nennung eines bestimmten Mietzinses gehört zu den Vertragswesentlichkeiten eines Mietvertrages und stellt nicht automatisch zugleich die Vereinbarung auch eines festen (d.h. während der gesamten Mietzeit nicht änderbaren) Mietzinses dar. Es sind vielmehr die Umstände des Einzelfalles bei jedem Zeitmietvertrag jeweils zu prüfen.33 Das Mieterhöhungsrecht ist ausgeschlossen, wenn sich das Mietverhältnis nach Ablauf der zunächst vereinbarten Mietzeit automatisch auf bestimmte Zeit verlängert.34 Der Vermieter ist in jedem Fall berechtigt, schon vor Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit mit festem Mietzins nach § 558 BGB zu verlangen, dass der Mieter einer Mieterhöhung, die nach Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit wirksam werden soll, zustimmt.35
(24) Dient bei Abschluss eines Wohnungsmietvertrags die im Vertrag enthaltene Angabe der Wohnfläche, die unter der tatsächlichen Wohnfläche liegt, als Grundlage der Mietzinsvereinbarung, dann liegt darin eine Vereinbarung nach § 557 Absatz 3 BGB mit der Folge, dass die Vertragswohnfläche auch bei späteren Mietzinserhöhungen zu Grunde zu legen ist.36 Ist im Mietvertrag die Wohnfläche irrtümlich zu niedrig angegeben, liegt darin in der Regel kein Mieterhöhungsverzicht, so dass nach einem Aufmaß der Vermieter eine Mieterhöhung nach der tatsächlichen Größe geltend machen kann 37 (vgl. auch Ziffern 121 -123).
(25) Nach einer Entscheidung des AG Charlottenburg wird das Erhöhungsverlangen nicht durch gebietsspezifische Mietspiegel (Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten) oder eine Milieuschutzsatzung beschränkt.38
(26) Ein (öffentlich-rechtlicher) Modernisierungsvertrag kann auch hinsichtlich der Begrenzung der zulässigen Miete als Vertrag zu Gunsten Dritter angesehen werden.39
(27) Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist die Mieterhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen (§ 557 a Absatz 2 BGB). Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung schließt allerdings nur ausnahmsweise eine Mieterhöhung nach § 558 BGB aus.40
(28) Aus der Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf Lebenszeit kann sich ein vertraglicher Ausschluss des Rechts des Vermieters zur Mietzinserhöhung ergeben#41
(29) Spezifische Mieterhöhungsbeschränkungen gibt es auch bei Wohnungen, die im Rahmen der Wohnungsfürsorge an Bundesbedienstete vermietet werden.42 Des Weiteren kann sich ein Mieterhöhungsausschluss auch aus der Vereinbarung einer Gefälligkeitsmiete ergeben.43
(30) Vertragliche Kostenmietklauseln sind auch nach Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes weiter anzuwenden, so dass eine Mieterhöhung nur nach Darlegung der gestiegenen Kostenmiete und nur insoweit möglich ist.44
7. PRÜFSCHRITT
Erfüllt die Mieterhöhung die formalen Voraussetzungen?
(31) Der Vermieter trägt die Beweislast für den Zugang der Mieterhöhung.45 Allein der Umstand des Versandes durch die Post vermag einen Zugang nicht nachzuweisen, denn für normale Postsendungen besteht kein Anscheinsbeweis, dass diese den Empfänger auch erreichen.46
(32) Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn nicht sämtliche Vermieter als Absender angegeben sind. Absender muss der Vermieter sein und nicht ein Bevollmächtigter. Dies gilt auch, wenn ein Bevollmächtigter das Mieterhöhungsverlangen unterschrieben hat. Ein Mieterhöhungsverlangen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist unwirksam, wenn nicht alle Gesellschafter Vermieter sind.47 Sofern es sich bei der Vermietermehrheit um eine Außengesellschaft bürgerlichen Rechts handelt, kann diese als selbstständige Rechtspersönlichkeit die Mieterhöhung abgeben (Beispiel: „GbR E.-Straße 11“) Es müssen in diesem Falle nicht alle Gesellschafter namentlich als Absender der Mieterhöhung auftreten48 (siehe oben Ziffer 2).
(33) Das Zustimmungsverlangen muss in Textform (§ 126 b BGB) erfolgen. Der neue § 126 b BGB wird durch das „Gesetz zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsverkehr“ eingeführt. „Textform“ ist weniger als „Schriftform“. Die Textform ist u.a. auch dann erfüllt, wenn das Schreiben keine eigenhändige Unterschrift aufweist oder wenn es per Telefax oder auch per E-mail zugeht.
§ 126 b BGB soll lauten: Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss die Erklärung einem anderen gegenüber so abgegeben werden, dass sie in Schriftzeichen lesbar, die Person des Erklärenden angegeben und der Abschluss der Erklärung in geeigneter Weise erkennbar gemacht ist.
Aktueller Hinweis: Unter anderem wegen dieser neuen „Textform“ hat der Bundesrat in der Sitzung am 11. Mai 2001 zu dem „Gesetz zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr“ den Vermittlungsausschuss angerufen. Es war bei Abschluss dieses Manuskriptes deshalb noch nicht klar, wie die endgültige Fassung des § 126 b BGB lauten wird.
(34) Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn bei juristischen Personen nicht die berechtigt handelnden Vorstände bzw. Geschäftsführer in der erforderlichen Anzahl im Schreiben als Absender angegeben sind.
(35) Sofern ein Verwalter (erstmals!) Absender der Mieterhöhung ist oder sofern zwischenzeitlich ein Verwalterwechsel stattgefunden hat, muss eine unterschriebene Vollmacht im Original dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt sein (siehe hierzu oben Ziffer 9).
(36) Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn nicht sämtlichen im Mietvertrag aufgeführten Mietern die Mieterhöhungserklärung zugeht,49 es sei denn, dass eine Bevollmächtigungsklausel im Mietvertrag enthalten ist, wonach eine nur einem Mieter zugegangene Willenserklärung als sämtlichen Mietern zugegangen gilt.50
(37) Rechtsgestaltende Willenserklärungen müssen gegenüber allen Vertragsparteien abgegeben werden. Eine Vertragsklausel, nach der bei mehreren Mietern sich die Mieter gegenseitig zur Entgegennahme von Erklärungen bevollmächtigen, ändert daran nichts. Ein Mitmieter mag danach zur Entgegennahme von Willenserklärungen bevollmächtigt sein. Das hat Bedeutung insbesondere in den Fällen, dass ein Mieter von mehreren für den Vermieter nicht erreichbar ist. Nichtsdestotrotz muss die Willenserklärung aber auch in diesem Fall an jeden Mieter adressiert sein.51 Beispiele für unwirksame Mieterhöhungen: Es ist nicht erkennbar, ob es sich an einen oder mehrere Mieter richtet [z.B. „Herrn/Frau“ war nicht durchgestrichen].52 Sind beide Ehepartner Mieter, ist ein an sie gerichtetes Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB unwirksam, wenn es wie folgt adressiert ist: „An Herrn Frau Eheleute Franz Meier“.53 Ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB, das an die „Familie Rainer B…“ gerichtet ist, ist unwirksam, weil es nicht erkennen lässt, an wen sich der Vermieter mit seinem Schreiben wenden will.54
(38) Stirbt einer der Mitmieter vor Zugang des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB, ohne Erben zu hinterlassen, ist das Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Justizfiskus geltend zu machen.55
(39) Nach § 100 Abs. 3 des ZGB der DDR wurden bei Ehepaaren beide Mieter, auch wenn nur einer von beiden den Mietvertrag unterschrieben hatte. Dabei bleibt es auch, wenn das Ehepaar nicht mehr zusammenwohnt. Die in einem „DDR-Mietvertrag“ aus dem Jahre 1973 enthaltene Klausel „Eine Erklärung der Verwaltung ist rechtswirksam, wenn sie gegenüber einem Vertragspartner abgegeben wird“, stellt keine wirksame Empfangsvollmacht für die Entgegennahme von Mieterhöhungen nach § 558 BGB dar.56
(40) Das Erhöhungsverlangen muss betragsmäßig ausgewiesen sein (neue Miete oder zumindest der Erhöhungsbetrag). Andernfalls ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und der Mieter braucht nicht zu reagieren. Aber: Der ohne weiteres zu erkennende Fehler, dass bei dem Erhöhungsbetrag der Zusatz „pro qm“ vergessen worden ist, macht das Erhöhungsverlangen nicht formell unwirksam.57
(41) Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn der angegebene Ausgangsmietzins unzutreffend ist und er sich auch nicht richtig aus den Angaben, die zu seiner Berechnung im Erhöhungsverlangen aufgeführt waren, ergibt.58 Dies gilt erst recht, wenn als Ausgangswert eine Miete angesetzt wird, die tatsächlich nicht geschuldet wird.59 Baut die Mieterhöhung nach § 558 BGB auf einem wegen einer früheren unwirksamen Mieterhöhung nach § 559 BGB unrichtigen Ausgangsmietzins auf, ist sie unwirksam.60 Aber: Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB, bei dem zwar der Ausgangsmietzins und der begehrte neue Mietzins überhöht beziffert wurden, der Erhöhungsbetrag jedoch zutreffend wiedergegeben ist, ist nicht unwirksam, wenn die Überhöhungen ihre Ursache in einer vorangegangenen Mieterhöhungserklärung haben, über deren Wirksamkeit im Zeitpunkt des gegenwärtigen Zustimmungsverlangens noch nicht rechtskräftig entschieden worden ist.61
(42) Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, das sich auf eine unklare Ausgangsmiete „unter Vorbehalt“ stützt. Ein Zustimmungsverlangen des Mieters unter einer Bedingung ist unzulässig.62
(43) Vom Mieter muss die Abgabe einer Zustimmungserklärung im Mieterhöhungsschreiben verlangt werden (nicht ausreichend: „Ihre Miete beträgt …“). Unterbleibt die Zustimmungsaufforderung, ist die Mieterhöhung unwirksam.63 Auch in der Formulierung „Wir erlauben uns, ihre Miete um 20% von … auf … zu erhöhen, ab 1. Januar 2002“ ist kein wirksames Zustimmungsverlangen im Sinne des § 558 BGB zu erblicken.64 Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er die Miete „anpassen werde“, so kommt auch dann keine konkludente Erhöhungsvereinbarung zustande, wenn der Mieter die erhöhte Miete über viele Jahre hinweg bezahlt.65
8. PRÜFSCHRITT
Ist die Einjahressperrfrist eingehalten?
(44) Die Regelung des § 558 Absatz 1 BGB besagt, dass der Mietzins zwischen zwei Mieterhöhungen nach § 558 BGB ein Jahr lang unverändert sein muss – von Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen. Die einjährige Sperrfrist beginnt mit dem Wirksamwerden der letzten Mietänderung. Ein vor Ablauf der Jahresfrist gestelltes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam.66 Sperrfrist und Überlegungsfrist zusammen führen dazu, dass zwischen zwei Mieterhöhungen nach § 558 BGB jeweils mindestens 15 Monate liegen müssen. Zu möglichen Rückforderungsansprüchen des Mieters, der einer unter Verstoß gegen die Jahressperrfrist ausgesprochenen Mieterhöhung zugestimmt hat, vgl. unten Ziffern 131 und 132.
(45) Tritt ein weiterer Mieter in das Mietverhältnis ein, beginnt die Wartefrist von einem Jahr erst mit diesem Zeitpunkt zu laufen.67 Auch die Forderung nach Zahlung eines verhältnismäßig geringfügigen Untermietzuschlages löst bei Zustimmung des Mieters die Wartefrist aus.68 Die Umstellung der Mietzinsstruktur von einer Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete im Wege der einvernehmlichen Vertragsänderung soll hingegen nicht die Sperrfrist auslösen.69
(46) Verlangt der Vermieter ehemals preisgebundenen Wohnraums (Sozialwohnung) nach Wegfall der Preisbindung vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung, dann gilt auch für ihn die einjährige Wartefrist, und zwar bezogen auf die letzte Erhöhung der Kostenmiete; außer Betracht bleiben Kostenmieterhöhungen, die auf den gleichen Gründen beruhen wie Mieterhöhungen gemäß § 559 BGB.70 Zweifelhaft ist die Berechnung der einjährigen Wartefrist, wenn unter Geltung der Kostenmiete wegen Abbaus öffentlicher Fördermittel eine rückwirkende Mieterhöhung durchgeführt worden ist. Nach Ansicht des AG Wedding kommt es für den Beginn der Wartefrist auf den Zugang der (noch nach § 10 WoBindG abgegebenen) Mieterhöhung an und nicht auf deren rückwirkenden Wirksamkeitszeitpunkt.71
(47) Auch eine Teilzustimmung des Mieters löst die Jahressperrfrist aus („Soweit“ in § 558 b Absatz 1 BGB). Die teilweise Zustimmung des Mieters ist abweichend von § 150 Absatz 2 BGB nicht als Ablehnung verbunden mit einem neuen Antrag anzusehen. Der Vermieter muss – will er sich mit der teilweisen Zustimmung nicht zufrieden geben – bezüglich des Restbetrages Zustimmungsklage erheben.
9. PRÜFSCHRITT
Ist die Kappungsgrenze unanwendbar? 72
(48) § 558 Absatz 4 BGB enthält eine Sonderregelung für Mieterhöhungen bei ehemals öffentlich geförderten Mietwohnungen („Sozialwohnungen“). Für Mieter von Sozialwohnungen, die nach Rückzahlung der öffentlichen Mittel als freifinanzierte Wohnungen gelten, entfällt grundsätzlich die normale Kappungsgrenze, wenn der Mieter bisher eine Fehlbelegungsabgabe bezahlt hat. Der Vermieter einer solchen Wohnung darf nach Auslaufen der öffentlichen Bindung den Mietzins bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Dieses Recht wird durch eine zeitlich erste Mieterhöhung nicht erschöpft.73 Die Kappungsgrenze von 20% gilt aber dann, wenn der Vermieter wegen einer hohen Vergleichsmiete mehr Miete verlangen könnte, als der Mieter bisher an Miete plus Fehlbelegungsabgabe gezahlt hat. Soweit die ortsübliche Miete dies zulässt, hat der Vermieter aber in jedem Fall Anspruch auf die Mieterhöhung in Höhe des Betrages der Fehlbelegungsabgabe.
(49) Das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung bedarf der Begründung nach § 558 a Absatz 2 BGB auch dann, wenn der Betrag der begehrten Erhöhung nicht von dem Betrag der zuvor vom Mieter geleisteten Fehlbelegungsabgabe abweicht.74
(50) Zur Durchsetzung seines Anspruches hat der Vermieter gegen den Mieter einen Auskunftsanspruch, ob und in welcher Höhe dieser eine Fehlbelegungsabgabe gezahlt hat. Solange der Vermieter den Mieter nicht auf Auskunft nach § 558 Absatz 4 Satz 2 BGB Anspruch genommen hat, findet die Kappungsgrenze des § 558 Absatz 3 BGB auch dann Anwendung, wenn der Mieter eine Fehlbelegungsabgabe gezahlt haben sollte.75
(51) Die Mieterhöhung, auf die die Vorschrift des § 558 Absatz 4 BGB Anwendung findet, soll nach einer Ansicht bei der Berechnung der Kappungsgrenze einer späteren Mieterhöhung nicht mitzählen.76
Wenn § 558 Absatz 4 BGB einschlägig ist, dann weiter mit dem 11. PRÜFSCHRITT, wenn nicht, dann weiter mit dem 10. PRÜFSCHRITT.
10. PRÜFSCHRITT
Ist die Kappungsgrenze eingehalten?
(52) Die Kappungsgrenze (§ 558 Absatz 3 BGB) wurde mit Wirkung zum 1.9.2001 von 30 % auf 20 % verringert. Dies ist in der Mietrechtsliteratur teilweise auf Kritik gestoßen.77
(53) Kappungsgrenze bedeutet: Die Grundmiete darf innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nur 20% steigen. Der Vermieter darf ein neues Erhöhungsverlangen schon während des Dreijahreszeitraumes stellen. Die Überlegungsfrist des Mieters beginnt dann schon mit dem Zugang der Mieterhöhung. Das bedeutet: Unmittelbar nach Ablauf der drei Jahre kann die neue, höhere Miete verlangt werden.78 Mietspiegel und Kappungsgrenze sind Mieterhöhungsbegrenzungen, die aber getrennt voneinander wirken. Mieter sollten die beiden Begrenzungen unbedingt auseinanderhalten, nacheinander prüfen und nicht vermischen. Also: Erstens nachsehen, wo der Mietspiegel die ortsübliche Miete für die Wohnung ansiedelt. Danach ist die Kappungsgrenze auszurechnen. Der jeweils niedrigere von den beiden Werten begrenzt dann das Zustimmungsverlangen des Vermieters. Nur bis zum niedrigeren Wert muss der Mieter zustimmen.
(54) Die zwanzig Prozent der Kappungsgrenze werden vom sogenannten Ausgangsmietzins berechnet. Das ist der Preis, der drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung gezahlt wurde, allerdings ohne die im Umlageverfahren erhobenen Betriebskosten.79 Das heißt: Berechnungsgrundlage ist in der Regel die Nettokaltmiete, es sei denn, die Mietvertragsparteien haben eine (Teil-)Inklusivmiete bzw. Bruttokaltmiete vereinbart.80
(55) Bei zwischenzeitlich vereinbarter Umwandlung der bisherigen Inklusivmiete in eine Nettomiete zuzüglich Nebenkosten (sog. Betriebskostenumstellung) ist bei der Erhöhung die Kappungsgrenze auf eine fiktive Nettokaltmiete der vergangenen drei Jahre zu beziehen.81
(56) Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, die während des Dreijahreszeitraumes Wirkung entfalten, werden durch die jeweils einschlägige Kappungsgrenze nicht eingeschränkt. Bei der Ermittlung der Kappungsgrenze bleiben Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB, die innerhalb des in § 558 Absatz 3 BGB genannten Dreijahreszeitraumes erfolgt sind, außer Betracht. Dagegen sind Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, die länger als drei Jahre zurückliegen, bei der Berechnung der Kappungsgrenze aus dem Ausgangsmietzins nicht herauszurechnen.82 Eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen Modernisierung ist keine Mieterhöhung nach § 559 BGB im Sinne des § 558 Absatz 3 BGB. Etwas anderes gilt auch dann nicht, wenn im Einzelfall die materiellen Voraussetzungen für eine Erhöhung nach § 559 BGB nachweislich gegeben sind.83 Bezieht der Vermieter den Kostenaufwand für die Modernisierung einer preisfreien Mietwohnung dergestalt in ein Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB ein, dass er Anhebung der Miete auf die Vergleichsmiete nach dem Standard der durch die Modernisierung verbesserten Wohnung verlangt, so sind die an sich materiell-rechtlich nach § 559 BGB umlagefähigen Modernisierungskosten bei der Berechnung der Kappungsgrenze auszuklammern.84
(57) Enthält der vertragliche Mietzins einen Gewerbezuschlag oder Teil-Gewerbezuschlag, obwohl die Räume ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden, ist bei der Berechnung der Ausgangsmiete der gesamte Mietzins zu Grunde zu legen.85 Zuschläge für die Einbauküche und den Antennenanschluss gelten nicht als Modernisierungszuschläge, die, wenn sie länger als drei Jahre zurückliegen, als Teil der Grundmiete anzusehen sind. Vielmehr handelt es sich hier um Gebühren für die Nutzung der Einbauküche und des Antennenanschlusses im Sinne des § 26 Abs. 1 Nr. 5 NMV. Dies gilt jedenfalls, wenn es sich bei Abschluss des Mietvertrages um preisgebundenen Wohnraum gehandelt hat. Daraus folgt, dass diese Gebühren für die Berechnung der Kappungsgrenze nicht zu berücksichtigen sind.86 Auch der Untermietzuschlag ist nicht als Teil der Grundmiete in die Berechnung der Kappungsgrenze einzubinden.87
(58) Bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist der Ausgangsmietzins mit dem niedrigsten Mietzins anzusetzen, der in den letzten drei Jahren gegolten hat.88 Besteht das Mietverhältnis weniger als drei Jahre, so gilt statt der Frist von drei Jahren die bisherige kürzere Vertragszeit und als Ausgangsmiete die im Mietvertrag vereinbarte Anfangsmiete.89 Eine analoge Anwendung der Kappungsgrenze bei Mietverhältnissen, die noch keine drei Jahre bestehen, mit der Folge, dass statt der Begrenzung der Mieterhöhung auf 20 % entsprechend der Dauer des Mietverhältnisses ein niedrigerer Prozentsatz gilt, ist nicht gerechtfertigt.90
(59) Die Mietvertragsparteien können ohne Rücksicht auf Ortsüblichkeit oder Kappungsgrenze eine Mieterhöhung vereinbaren. Dies bedeutet: Hat der Mieter aus Versehen oder aus Unkenntnis einer Mieterhöhung zugestimmt, die über der jeweils einschlägigen Kappungsgrenze liegt, so ist er an diese höhere Miete grundsätzlich gebunden.91 Die Kappungsgrenze nutzt dem Mieter also nur, wenn er auf deren Einhaltung achtet. Die Kappungsgrenze stellt kein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB dar. Bei Überschreitung der Kappungsgrenze und Zustimmung durch den Mieter stehen diesem keine bereicherungsrechtlichen Ansprüche nach §§ 812 ff. BGB zu. Diese hier vertretene herrschende Meinung92 ist jedoch nicht unumstritten:
(60) Ein Teil der Rechtsprechung erachtet Mieterhöhungsverlangen bei Überschreitung der Kappungsgrenze für gänzlich unbegründet.93 Andere halten eine Mieterhöhung lediglich insoweit für unwirksam, als sie die Kappungsgrenze überschreitet.94 Teilweise wird sogar vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB, welches Darlegungen zur Wahrung der Kappungsgrenze nicht enthält, unwirksam ist.95
11. PRÜFSCHRITT
Wurde die Wohnung mit öffentlichen Mitteln modernisiert?
(61) Es geht hier um die Frage, ob nach öffentlich geförderter Modernisierung die entsprechenden Kürzungsbeträge von der ortsüblichen Miete in Abzug gebracht worden sind (vgl. § 558 Absatz 5 BGB).
(62) Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen Mittel aus öffentlichen Haushalten an den Vermieter diesem weder bei einer Mieterhöhung nach § 559 BGB noch bei Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB zugute kommen.96 Dadurch soll erreicht werden, dass bei einer Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB Leistungen aus öffentlichen Haushalten in jedem Fall durch entsprechende Kürzungsbeträge dem Mieter zugute kommen97 und der Vermieter, der mit öffentlichen Mitteln modernisiert, die ihm verbleibenden öffentlichen Mittel dauerhaft an den Mieter weitergeben muss.98 Da der Vermieter nach § 559 BGB den Mietzins erhöhen kann und zudem durch den verbesserten Ausstattungsstandard der Wohnung der ortsübliche Vergleichsmietzins zu seinen Gunsten steigt, soll über den Abzug von Kürzungsmitteln ein Korrektiv zu Gunsten des Mieters geschaffen werden.99 Ergibt sich nach Abzug von Kürzungsbeträgen für die öffentliche Förderung eine geringere ortsübliche Vergleichsmiete als die für eine nicht modernisierte Wohnung, muss der Vermieter sich daran festhalten lassen, wenn er nicht ausdrücklich eine Mieterhöhung für eine nicht modernisierte Wohnung verlangt hat.100
(63) Die überwiegende Ansicht in der Rechtsprechung verlangt für eine wirksame Mieterhöhung nach § 558 BGB die Ausweisung der Kürzungsbeträge in der Mieterhöhungserklärung.101
(64) Der Mieter hat im Zustimmungsprozess darzulegen, dass von dem Jahresbetrag des verlangten Mietzinses Kürzungsbeträge nach § 559 a BGB abzuziehen seien, wenn der Vermieter die Inanspruchnahme öffentlicher Mittel bestreitet.102
(65) Es ist unerheblich, dass ein Zuschuss für „Instandsetzungsmaßnahmen“ gezahlt wurde, wenn die Mittel tatsächlich auch für Modernisierungsmaßnahmen verwandt wurden.103
(66) Grundsätzlich profitiert ein Folgemieter vom Abzug der Kürzungsbeträge nicht.104 Differenziert äußert sich der VerfGH Berlin zu dieser Frage, der festgestellt hat, dass Kürzungsbeträge nach § 558 Absatz 5 BGB grundsätzlich auch dann abzuziehen sind, wenn der Mietvertrag erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten abgeschlossen worden ist und wenn der Eigentümer sich durch öffentlich-rechtlichen Vertrag verpflichtet hat, während der Laufzeit des Vertrags keine höheren Mieten zu nehmen als im Vertrag vereinbart. Diese gegenüber der WBK bzw. IBB eingegangene Verpflichtung sei nicht an die Person des Mieters gebunden, sondern an die Wohnung.105
(67) Kürzungsbeträge nach § 558 Absatz 5 BGB sind auch dann abzuziehen, wenn der Mieter auf Veranlassung des Vermieters und auf eigene Kosten und ohne öffentliche Förderung modernisiert hat [z.B. Einbau eines Duschbades].106
(68) Kürzungsbeträge nach § 558 Absatz 5 BGB sind dann nicht mehr bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB zu berücksichtigen, wenn die vertragliche Bindung im Rahmen der Gewährung öffentlicher Mittel abgelaufen ist.107 Anders ist es, wenn einmalige Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln gewährt wurden (§ 559 a Absatz 1 BGB), dann gilt die Anrechnungspflicht auf Dauer, da die Finanzierungsbeiträge der öffentlichen Hand dem Mieter, nicht dem Vermieter, zugute kommen sollen.108
(69) Die Verpflichtung aus § 558 Absatz 5 BGB trifft nur denjenigen Vermieter, der den Mietzins nach § 559 BGB erhöht hat oder erhöhen könnte, nicht den Erwerber, es sei denn, er hat sich rechtsgeschäftlich hierzu verpflichtet.109 Veräußert der Eigentümer die Mietwohnung, ohne die gegenüber der Förderstelle eingegangene Verpflichtung dem Erwerber aufzuerlegen, so ist der Erwerber an die sich aus der Fördermaßnahme ergebende Mieterhöhungsbegrenzung nicht gebunden. § 571 BGB ist nicht anwendbar.110
(70) Es besteht keine Verpflichtung für einen zusätzlichen Abzug von Kürzungsbeträgen bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB, wenn die genehmigte Durchschnittsmiete nicht überschritten wird.111 Ist im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Vertrages sichergestellt, dass öffentliche Fördermittel nicht beim Vermieter verbleiben, sondern dem Mieter zugute kommen (Mietverzicht), sind im Mieterhöhungsverfahren Kürzungsbeträge nicht noch zusätzlich zu berücksichtigen. Im Zustimmungsprozess nach § 558 BGB muss das Gericht den Angaben des Vermieters nachgehen und prüfen, ob die Beschränkungen nach dem Fördervertrag eingehalten sind.112
12. PRÜFSCHRITT
Worauf ist bei Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete besonders zu achten?
(71) § 558 Absatz 2 BGB lautet: Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(72) Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete wurde durch das zum 1.9.2001 in Kraft tretende Mietrechtsreformgesetz erstmals gesetzlich erwähnt. Zugleich wurde die Definition geändert: Aus § 558 Absatz 2 Satz 2 BGB ergibt sich, dass nunmehr Wohnungen des II.Förderwegs nach § 88 d und e des II. WoBauG, aber auch mit öffentlichen Mitteln modernisierte Altbauten sowie Wohnungen in Gebieten mit sanierungsrechtlichen Mietobergrenzen und aus der Preisbindung „gefallene“ ehemalige Sozialwohnungen (solange sie noch keine Mieterhöhung nach § 558 BGBerfahren haben) nicht mehr zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden dürfen. Die Folgen dieser Änderung sind für Berlin erheblich: Der Berliner Mietspiegel 2000 dürfte zumindest in denjenigen Feldern nicht anwendbar sein, wo Mieten eingeflossen sind, die von Wohnungen mit öffentlicher Förderzusage stammen (z.B. Felder mit fast ausschließlich Wohnungen des „2. Förderweges“). Bei künftigen Mietspiegeln wird die Zahl der „Leerfelder“ zunehmen.
(73) Zur Prüfung, ob die dem Begründungsmittel (siehe Prüfungspunkt 13) entnommene Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung passend ist, sind vor allem folgende Punkte zu beachten:
(74) Es ist zu ermitteln, ob auf den Mieter abgewälzte Vermieterleistungen (wie z.B. anteilige Hausreinigung, Schneefegen u.s.w.) bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Abschläge berücksichtigt sind.
(75) Hat der Mieter in der Vergangenheit den Ausstattungsstandard der Wohnung durch genehmigte Mietermodernisierung erhöht, muss der erhöhte Ausstattungsstandard bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt bleiben, es sei denn, dass Vermieter und Mieter etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter die vom Mieter verauslagten Kosten erstattet hat.113
(76) Hat der Vermieter in einer Mietwohnung Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Absatz 2 BGB durchgeführt und fordert er anschließend die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis vergleichbaren, nicht modernisierten Wohnraums, so ist er nicht gehindert, gleichzeitig und zusätzlich die Modernisierungskosten nach Maßgabe des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen.114 Die nach erfolgter Modernisierung gemäß § 559 BGB durchgeführte Mietzinserhöhung schließt eine nachfolgende weitere Erhöhung des Mietzinses gemäß § 558 BGB auf der Basis des modernisierten Standards der Wohnung nicht aus.115 Wird nach einer Modernisierung zunächst eine Erhöhung nach § 559 BGB durchgeführt, so wird der dann gebildete Mietzins zum Basis-Mietzins, der für die Berechnung der ortsüblichen Miete herangezogen wird. Eine Erhöhung ist nur insoweit möglich, als dann dieser nach § 559 BGB erhöhte Mietzins noch nicht die ortsübliche Miete erreicht.116 Der Modernisierungszuschlag nach § 559 BGB wird ab Fälligkeit Teil der Miete und ist deshalb bei späteren Mieterhöhungen aufgrund § 558 BGB nicht mehr getrennt von der Miete in Ansatz zu bringen. Anderenfalls ist das Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB unwirksam.117 Der Modernisierungszuschlag ist nach der Modernisierung und der entsprechenden Mieterhöhung ständig mit der Miete zu zahlen. Er „verschmilzt“ gewissermaßen mit der Miete.118 Eine Vereinbarung, dass ein Wertverbesserungszuschlag stets gesondert neben dem Netto-Kaltmietzins zu entrichten ist und auch nicht in die Mietzinserhöhungen nach §558 BGB einbezogen werden soll, ist unwirksam.119
(77) Behebbare Mängel der Mietsache sind nicht als wohnwertmindernde Merkmale zu berücksichtigen.120 Siehe auch Ziffer 127.
(78) Im Hinblick auf den Mietzinsbegriff ist zu beachten: Es ist zulässig, die Nettomiete aus mehreren Teilbeträgen zusammenzusetzen, wenn dies hinreichend – etwa durch die Unterscheidung zwischen Sonderentgelten und Nebenkosten – deutlich gemacht ist.121 So ist auch die Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter neben der Grundmiete besonders ausgewiesene Verwalterkosten zu zahlen hat, wirksam.122 Der Wirksamkeit eines gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zu einem bestimmten Mietgesamtbetrag gerichteten Erhöhungsverlangens steht nicht entgegen, dass der Vermieter dabei zwischen der Erhöhung der Grundmiete und der Erhöhung des Anteils für Schönheitsreparaturen unterscheidet. Der Vermieter muss in diesem Fall auf Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete einschließlich des Anteils für Schönheitsreparaturen auch dann klagen, wenn er den Anteil für Schönheitsreparaturen unverändert lässt.123
13. PRÜFSCHRITT
Wurde ein zulässiges Begründungsmittel verwendet?
(79) Ist das Mieterhöhungsverlangen im Hinblick auf die Ortsüblichkeit der geforderten Miete mit einer (wenn auch möglicherweise unzutreffenden) Begründung versehen (§ 558 a Absatz 2 BGB)? Anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und der Mieter braucht nicht zu reagieren. Es gibt fünf Begründungsmittel:
– Qualifizierter Mietspiegel: siehe 14. PRÜFSCHRITT
– Mietspiegel: siehe 15. PRÜFSCHRITT
– Vergleichswohnungen: siehe 16. PRÜFSCHRITT
– Mietdatenbank: siehe 17. PRÜFSCHRITT
– Sachverständigengutachten: siehe 18. PRÜFSCHRITT
(80) Beachte im Übrigen: Fehlerhafte Angaben in überflüssigen Informationen bringen ein Mieterhöhungsverlangen nicht zu Fall.124
14. PRÜFSCHRITT
Was ist beim Qualifizierten Mietspiegel zu beachten?
(81) Ein Qualifizierter Mietspiegel (§ 558 d BGB) setzt voraus, dass er nach wissenschaftlich anerkannten Grundsätzen 125 erstellt wurde und die Gemeinde oder die jeweiligen Interessenverbände der Mieter und Vermieter ihn anerkannt haben. Dabei reicht es aus, wenn auf einer Seite nur ein Interessenverband seine Anerkennung ausspricht (z.B. der kleinste Mieterverein vor Ort).
(82) Es gibt einen Vorrang des Qualifizierten Mietspiegels als Begründungsmittel: Will der Vermieter die Mieterhöhung mit einem anderen Begründungsmittel begründen, muss er gleichwohl im Zustimmungsverlangen auf den entsprechenden (niedrigeren) Wert des qualifizierten Mietspiegels hinweisen (§ 558 a Absatz 3 BGB). Es sei denn, dem Vermieter gelingt der Beweis, dass der Mietspiegel kein qualifizierter ist, bzw. nicht auf die konkrete Wohnung anzuwenden ist.
(83) Der Qualifizierte Mietspiegel hat auch Vorrang als Beweismittel: Aus § 558 d Absatz 3 BGB ergibt sich für den Zustimmungsprozess eine (widerlegliche) Vermutungswirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 292 ZPO). Fraglich, ob dies auch für Rückforderungsprozesse wegen überhöhter Miete nach § 5 WiStG gilt.126
(84) Im Umkehrschluss erlaubt die Entscheidung des BVerwG vom 26.1.1996 127 die Aussage, dass Qualifizierte Mietspiegel von den Verwaltungsgerichten daraufhin überprüft werden können, ob sie die ortsübliche Miete zutreffend widerspiegeln.
(85) Der Qualifizierte Mietspiegel verliert seine Vorrangstellung und steht einem einfachen Mietspiegel gleich, wenn er nicht im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt wird (§ 558 d Absatz 2 BGB).
(86) Für vor dem 1.9.2000 erstellte Mietspiegel in qualifizierter Form enthält Art. 229 § 3 Absatz 5 EGBGB eine Übergangsregelung. Danach kann beispielsweise der Senat von Berlin den bestehenden Berliner Mietspiegel 2000 durch öffentliche Bezeichnung zum Qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB erheben. Da der Berliner Mietspiegel teilweise jedoch nicht dem neuen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er in § 558 Absatz 2 Satz 2 BGB definiert ist, entspricht (siehe oben Ziffer 72), dürfte der Berliner Mietspiegel 2000 als qualifizierter Mietspiegel ausscheiden. Es ist jedoch mit einiger Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass der Berliner Mietspiegel 2002 ein Qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB sein wird.
15. PRÜFSCHRITT
Was ist beim einfachen Mietspiegel zu beachten?
(87) Hat der Vermieter das entsprechende Mietspiegelfeld kenntlich gemacht (angekreuzt) oder eindeutig beschrieben, insbesondere das Baualter angegeben? Wenn nicht, sollte der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden.
(88) Weist der Mietspiegel für die betreffende Wohnung ein Leerfeld aus? Wenn ja, darf das Leerfeld nicht durch Hochrechnung „ausgefüllt“ werden. Der Mietspiegel scheidet dann für die betreffende Wohnung als Begründungsmittel aus. Der Mieterhöhung sollte nicht zugestimmt werden.
(89) Ist die betreffende Wohnung in das zutreffende Mietspiegelfeld eingeordnet worden? Stimmen Ausstattungsmerkmale, Baujahr, Wohnungsgröße und Wohnlage?
(90) Liegt die geforderte Quadratmetermiete innerhalb der angemessenen Mietzinsspanne? Die Überschreitung des Oberwertes ist nur in Ausnahmefällen zulässig.128
(91) Sind die Ab- bzw. Zuschläge vom Mittelwert korrekt ermittelt? Benutzungshinweise gibt die offizielle Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung.
(92) Ist die Geltendmachung von Sondermerkmalen berechtigt? Bei Fehlern zu den Ziffern 89 bis 92 sollte nur insoweit teilweise zugestimmt werden, als es nach eigener Berechnung richtig erscheint.
(93) Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um die monatliche Miete je qm Wohnfläche. Die Beträge stellen die Nettokaltmiete dar. Das ist die Miete ohne kalte und warme Betriebskosten. Ist mietvertraglich keine Nettokaltmiete, sondern eine Bruttokaltmiete (Inklusivmiete) vereinbart, also eine Miete einschließlich nicht näher ausgewiesener Anteile für Betriebskosten, so muss die ortsübliche Vergleichsmiete in Gestalt einer Bruttokaltmiete gebildet werden. In diesem Fall muss zunächst anhand des Mietspiegels die ortsübliche Nettokaltmiete ermittelt werden. In einem zweiten Schritt können dann die (kalten) Betriebskosten der ortsüblichen Nettokaltmiete hinzugerechnet werden. Die Mehrheit der Berliner Gerichte setzt hierfür die von dem wissenschaftlichen GEWOS-Institut ermittelten Pauschalwerte an. Hiernach gibt es für das Jahr 2000 und für den Westteil der Stadt 10 Pauschalwerte für die kalten Betriebskosten:
– bezugsfertig bis 1918, Sammelheizung (SH) oder Bad und WC: 2,32 DM/qm
– bis 1918, SH und Bad und WC: 2,26 DM/qm
– 1919 – 1949, SH oder Bad und WC: 2,86 DM/qm
– 1919 – 1949, SH, Bad und WC: 3,00 DM/qm
– 1950 – 1955, SH, Bad und WC: 2,94 DM/qm
– 1956 – 1964, SH, Bad und WC: 3,15 DM/qm
– 1965 – 1972, SH, Bad und WC: 3,37 DM/qm
– 1973 – 1983, SH, Bad und WC: 3,39 DM/qm
– 1984 – 1990, SH, Bad und WC: 3,55 DM/qm
– 1991 – 1996, SH, Bad und WC: 2,88 DM/qm
(94) Für die Ermittlung der zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete und zur konkreten Einordnung der betreffenden Wohnung innerhalb der Mietzinsspanne anhand des Berliner Mietspiegels 2000 ist es unerlässlich, das von der Bauverwaltung herausgegebene und bei allen Wohnungsämtern, Bürgerberatungsstellen und Mieterverbänden erhältliche Mietspiegelheft eingehend zu studieren. Die dort zu findenden sehr umfangreichen Erläuterungen können wir hier im Rahmen dieser Abhandlung nicht wiedergeben.
16. PRÜFSCHRITT
Was ist bei Vergleichswohnungen zu beachten?
(95) Falls eine oder mehrere der angegebenen Vergleichswohnungen nicht identifizierbar sind oder als nicht vergleichbar ausgeschlossen werden können und dadurch die Anzahl der Vergleichswohnungen unter drei sinkt, ist das Erhöhungsverlangen nicht ausreichend begründet und unwirksam. Im Übrigen ist die Benennung von Vergleichswohnungen nicht auf eine bestimmte Höchstzahl beschränkt.129
(96) Wenn der Quadratmetermietzins nicht angegeben ist und wenn er sich auch nicht aus der Wohnungsgröße errechnen lässt, dann ist die Mieterhöhung unwirksam.130
(97) Der Vermieter braucht in dem Erhöhungsschreiben die Namen der Vermieter oder Mieter der benannten Wohnungen nicht mitzuteilen, wenn die Vergleichswohnungen von ihm so beschrieben werden, dass sie vom Mieter identifiziert werden können.131 Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht bereits deshalb rechtsunwirksam, weil „Vergleichsmieter“ die Besichtigung der Wohnung nicht gestatten und/oder nicht bereit sind, ausreichende Auskünfte über die Wohnung zu erteilen.132
(98) Wenn der Quadratmetermietzins von mindestens drei Vergleichswohnungen nicht genauso hoch (oder höher) wie die geforderte neue Miete ist, ist das Mieterhöhungsverlangen nur in Höhe der niedrigsten Vergleichsmiete begründet.133
(99) Unvermietete Wohnungen scheiden als Vergleichswohnungen aus; sinkt dadurch die Zahl der Vergleichswohnungen unter drei, so ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und der Mieter braucht nicht zu reagieren (was nur ratsam ist, wenn er auch noch im Zustimmungsprozess den Leerstand der betreffenden Wohnung nachweisen kann…). Ein Mieterhöhungsverlangen ist ebenfalls unwirksam, wenn es sich auf die Mieten von Vergleichswohnungen stützt, die erst in der Zukunft geschuldet werden.134
(100) Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann der Vermieter sich auch auf Vergleichswohnungen beziehen, die sich in dem vom Mieter bewohnten Haus befinden und ebenfalls vom Vermieter vermietet worden sind.135
(101) Die Vergleichswohnungen müssen vergleichbar hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und Mietzinsbegriff sein. Die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens ist jedoch nicht davon abhängig, dass die angegebenen Vergleichswohnungen und die vom Erhöhungsverlangen betroffene Wohnung eine vergleichbare Größe haben.136 Entscheidend ist die Angabe des Quadratmeterpreises.137
(102) Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil der Mietzins der zur Begründung herangezogenen Vergleichswohnungen möglicherweise nach § 5 WiStG überhöht ist.138
(103) Ein Einfamilienhaus ist kein taugliches Vergleichsobjekt im Sinne des § 558 BGB für ein Reihenmittelhaus.139
(104) Sind Gewerbe-, Möblierungs- oder Untermietzuschläge bei den Vergleichswohnungen in der Miete enthalten, ist eine Teilzustimmung (siehe Ziffer 47) nur insoweit zu erteilen, als nach Abzug der entsprechenden Beträge ein Mieterhöhungsspielraum übrig bleibt.
(105) Ist die betreffende Wohnung in der Vergangenheit nach den Berliner ModInstRL’85 bis ´99 mit öffentlichen Mitteln modernisiert, ist die Begründung mittels Vergleichswohnungen unzulässig, soweit ein passendes Mietspiegelfeld zur Verfügung steht (vgl. z.B. Nr. 13 Abs. 2 Satz 2 ModInstRL ’85).
(106) Gibt es für die betreffende Wohnung ein Mietspiegelfeld, dessen (innerhalb der Spanne liegender) maßgeblicher Wert unter den Mieten der Vergleichswohnungen liegt, sollte nur bis zu dem laut Mietspiegel maßgeblichen Wert teilweise zugestimmt werden.
(107) Will der Vermieter die Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründen, muss er gleichwohl im Zustimmungsverlangen auf den entsprechenden (niedrigeren) Wert des Qualifizierten Mietspiegels hinweisen (§ 558 a Absatz 3 BGB), soweit ein solcher für die Gemeinde oder Teile der Gemeinde besteht. Unterbleibt dieser Hinweis, bzw. fehlt eine Begründung für die Nichtanwendbarkeit des Qualifizierten Mietspiegels auf die betreffende Wohnung, so ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
17. PRÜFSCHRITT
Was ist bei Auskünften aus der Mietdatenbank zu beachten?
(108) Mietdatenbanken sind ein anerkanntes gesetzliches Begründungsmittel (§ 558 e BGB). Die Datenbank muss von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Mietern und Vermietern gemeinsam betrieben oder anerkannt werden. Es genügt, wenn auf einer Seite nur ein Interessenverband die Datenbank anerkennt. Der Unterschied zu einem Mietspiegel liegt in der fortlaufenden Erfassung von Daten. Die Daten der Mietdatenbank sind aktueller, aber möglicherweise nicht so repräsentativ.
(109) Es sind zurzeit keine aktuellen Bestrebungen bekannt, wonach für Berlin eine solche Mietdatenbank betrieben werden soll.
(110) Die Ausführungen in Ziffer 107 zur Rolle des Qualifizierten Mietspiegels gelten hier entsprechend.
18. PRÜFSCHRITT
Was ist beim Sachverständigengutachten zu beachten?
(111) Dem Mieterhöhungsverlangen, das sich auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stützt, ist das Gutachten im vollen Wortlaut beizufügen. Es genügt weder, dass in dem Mieterhöhungsverlangen auf das Ergebnis des Gutachtens verwiesen und dem Mieter die Einsichtnahme angeboten wird, noch, dass der Mieter nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens bei einem Beauftragten des Vermieters von dem Inhalt des Gutachtens Kenntnis nimmt, auch wenn dies innerhalb der Frist des § 558 b Absatz 2 Satz 1 BGB geschieht.140
Das gilt auch, wenn das Gutachten im Rahmen eines Vorprozesses dem Mieter früher einmal zugegangen war.141
(112) Das Sachverständigengutachten muss nicht von einem Sachverständigen erstellt sein, der von derjenigen Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellt und vereidigt ist, in deren Bezirk die Wohnung liegt, für die die Miete erhöht werden soll.142
(113) Der Gutachter muss nachvollziehbare Gründe anführen, aus denen sich ergibt, wieso gerade der angegebene Mietzins ortsüblich ist. Es genügt nicht, wenn der Gutachter lediglich auf seine Sachkunde verweist oder von Rentabilitäts- und Kostenerwägungen bei der Ermittlung der neuen Miete ausgeht.143
Für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ist es jedoch nicht erforderlich, dass der Sachverständige, der sich bei seiner Mietpreisschätzung auf ihm bekannte Vergleichswohnungen bezieht, einzelne vergleichbare Wohnungen konkret benennt.144 Ein dem Mieterhöhungsverlangen beigefügtes Sachverständigengutachten, das hinsichtlich der Höhe der ortsüblichen Miete keine Vergleichsobjekte angibt, sondern lediglich ausführt, dem Sachverständigen seien auf Grund seiner beruflichen Tätigkeit vergleichbare Wohnungen in ausreichender Zahl aus dem maßgeblichen örtlichen Bereich bekannt, ist in noch ausreichendem Maße mit Gründen versehen, wenn anschließend die ermittelte Preisspanne für Wohnungen entsprechender Größe und vergleichbaren Wohnwerts mitgeteilt und sodann dargelegt wird, wie die zu beurteilende Wohnung innerhalb des genannten Preisbereichs einzuordnen ist.145 Für das Gutachten ist eine Besichtigung der betroffenen Wohnung durch den Sachverständigen jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn dessen Feststellungen über die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Besichtigung einer genügenden Zahl anderer Wohnungen von nahezu gleicher Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit innerhalb derselben Mietwohnanlage beruhen.146
(114) Ein nahezu drei Jahre altes Sachverständigengutachten ist als Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB in der Regel unbrauchbar.147
(115) Ist die betreffende Wohnung in der Vergangenheit nach den ModInstRL ’85 oder jüngeren ModInstRL mit öffentlichen Mitteln modernisiert worden? Wenn ja, ist die Begründung mittels Gutachten unzulässig, soweit ein passendes Mietspiegelfeld zur Verfügung steht. (vgl. z.B. Nr. 13 Abs. 2 Satz 2 ModlnstRL ’85).
(116) Gibt es für die betreffende Wohnung ein Mietspiegelfeld, dessen (innerhalb der Spanne liegender) maßgeblicher Wert unter dem vom Gutachter ermittelten Wert liegt? Wenn ja, sollte nur bis zu dem maßgeblichen Mietspiegelwert teilweise zugestimmt werden.
(117) Die Ausführungen in Ziffer 107 zur Rolle des Qualifizierten Mietspiegels gelten hier entsprechend.
19. PRÜFSCHRITT
Ist die Wohnfläche zutreffend berücksichtigt?
(118) Bei Zweifeln sollte der Auskunftsanspruch gegen den Vermieter geltend gemacht werden oder es sollte die Wohnung nach den Vorschriften der §§ 42-44 der II. BV selbst vermessen werden. Bei Abweichungen ist ggf. eine Teilzustimmung zu erteilen (siehe Ziffer 47)
(119) Balkonflächen können je nach ihrem Wohnwert entweder überhaupt nicht oder – in guten Lagen – bis zu einem Viertel und – in Ausnahmefällen – bis zur Hälfte (als Höchstmaß) angerechnet werden.148
(120) Für die Berechnung der Mieterhöhung kommt es grundsätzlich auf die tatsächliche Wohnungsgröße an.
(121) Ist die Wohnung kleiner als im Vertrag angegeben, ist bei einer Mieterhöhung die tatsächliche (kleinere) Wohnfläche maßgeblich.149 Dies gilt auch für die Umlage von Nebenkosten.150 Die Betriebskostenabrechnung ist unwirksam, wenn die dort angesetzte Wohnfläche unzutreffend ist.151 Wird in der Mieterhöhung nach § 558 BGB eine andere als die bisher bekannte Wohnfläche ohne weitere Erläuterung zu Grunde gelegt, so ist diese Erklärung mangels Nachvollziehbarkeit fehlerhaft und unwirksam.152 Hat der Vermieter seiner Mieterhöhung schuldhafterweise eine zu große Wohnfläche zu Grunde gelegt, kann der Mieter einen deshalb zuviel gezahlten Mietzins zurückfordern.153
(122) Ist die Wohnung größer als im Vertrag angegeben, ist dies allein kein Grund, für die Vergangenheit Miete nachzufordern.154 Nach Ansicht des LG Aachen 155, des LG Düsseldorf 156, des AG Neustadt/Rbge.157 und des AG Köln 158 darf der Vermieter eine künftige Mieterhöhung sogar nur für die im Vertrag angegebene geringere Wohnfläche fordern, wenn diese zugesichert war. Eine Zusicherung kann auch später dadurch erfolgt sein, dass bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die neue Miethöhe offensichtlich von der Größe der Wohnfläche abhängig gemacht worden ist. Dann ist darin eine Mieterhöhungsbegrenzung im Sinne des § 557 Absatz 3 BGB zu sehen (siehe auch oben Ziffer 24).
(123) Bei unrichtigen Angaben des Vermieters im Mieterhöhungsschreiben über die Wohnfläche oder den verlangten Quadratmeterpreis ist sein Zustimmungsanspruch auf die dort gemachten Angaben begrenzt, selbst wenn der verlangte Preis nach dem im Prozess eingeholten Gutachten auch ohne die unrichtigen Angaben noch ortsüblich ist und der gewollte Gesamtbetrag in der Mieterhöhung genannt war.159 Wird in der Mieterhöhung eine andere als die bisher bekannte Wohnfläche ohne weitere Erläuterung zu Grunde gelegt, so ist diese Erklärung mangels Nachvollziehbarkeit fehlerhaft und unwirksam.160 Sieht der Mietvertrag bei einer Quadratmeterzahl eine Circa-Größe vor, muss im Mieterhöhungsprozess eine Beweiserhebung erfolgen, welche Wohnungsgröße tatsächlich gemeint ist.161
20. PRÜFSCHRITT
Ist der Wirksamkeitszeitpunkt korrekt berechnet?
(124) Beispiel: Damit die Mieterhöhung zum 1.1.2002 Wirkung entfalten kann, muss die Erklärung dem Mieter spätestens am 31.10. 2001 zugegangen sein (vgl. § 558 b Absatz 1 BGB).
(125) Wird der Wirksamkeitszeitpunkt vom Vermieter entgegen § 558 b Absatz 1 BGB früher angegeben, ist das Zustimmungsverlangen nicht unwirksam, sondern wird zum zulässigen Zeitpunkt wirksam.162 Entscheidend für die Berechnung der Wirksamkeit ist im Übrigen der tatsächliche Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung und nicht das (vorverlegte) Datum im Mieterhöhungsschreiben.
(126) Soll die neue Miete nach den Angaben des Vermieters zu einem späteren Zeitpunkt als dem nach § 558 b Absatz 1 BGB zulässigen wirksam werden, gilt dieser spätere Zeitpunkt. Niemals ist eine rückwirkende Mieterhöhung nach § 558 BGB zulässig.163
21. PRÜFSCHRITT
Hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln?
(127) Bei Vorhandensein behebbarer Mängel steht Mietern nach dem Rechtsentscheid des OLG Frankfurt
164 lediglich ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des Mietzinses, nicht aber hinsichtlich der Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB zu. Das bedeutet: Bei Mängeln an der Mietwohnung, die zur Mietminderung berechtigen, kann der Mieter deswegen nicht seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern. Er kann aber die erhöhte Miete zurückbehalten bzw. Miete mindern, solange der Mangel anhält.
22. PRÜFSCHRITT
Was ist innerhalb welcher Fristen zu tun, wenn das Mieterhöhungsverlangen in Ordnung ist?
(128) Bis Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens sollte der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt haben. Andernfalls riskiert er eine Zustimmungsklage des Vermieters (§ 558 b Absatz 2 BGB). Die Zustimmung sollte schriftlich gegeben werden. Zu achten ist darauf, dass der Zeitpunkt des Zugangs der Zustimmungserklärung beim Vermieter maßgeblich ist.
(129) Bei Mietermehrheit muss die Zustimmung von allen Mietern abgegeben werden.165
(130) Bloße Zahlung ist an sich keine Zustimmung. Solange die Zustimmung nicht ausdrücklich erteilt wurde, ist der Vermieter berechtigt, Zustimmungsklage zu erheben. Dies ist besonders ärgerlich, wenn der Mieter an sich nichts gegen die Berechtigung der Mieterhöhung einzuwenden gehabt hätte und glaubte, durch Zahlung seine Zustimmung auch schon schlüssig erklärt zu haben.
(131) Allerdings geht ein Teil der Rechtsprechung davon aus, dass die mehrmalige Zahlung des erhöhten Mietzinses bei Ausbleiben einer Zustimmungsklage des Vermieters als schlüssige Zustimmung im Sinne des § 557 Absatz 1 BGB zu werten ist.166 Hat der Mieter auf ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen seines Vermieters, das den Erfordernissen des § 558 BGB nicht entsprach, den verlangten erhöhten Mietzins mehrere Monate hindurch ohne Vorbehalt gezahlt, so ist durch das Verhalten des Mieters eine Änderung des bisherigen Mietzinses auf der Basis des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens zustande gekommen.167 Selbst in der nur einmaligen Zahlung des erhöhten Mietzinses kann eine Zustimmung zur erhöhten Miete durch schlüssiges Verhalten liegen.168 Vielfach wird jedoch erst die zweimalige vorbehaltlose Zahlung nach einem Mieterhöhungsverlangen als konkludente Zustimmung angesehen.169
(132) Teilweise wird in der Rechtsprechung zutreffend davon ausgegangen, dass es für die Zustimmungsfiktion nicht allein auf die Zahlung des Mieters, sondern vor allem auf dessen Rechtsbindungswillen ankommt: Dieser Wille muss sich nach außen hin manifestieren. Deshalb ist eine mehr als zweimalige Zahlung sowie das Bewusstsein des Mieters, ein Angebot anzunehmen, erforderlich.170
Weitere Beispiele aus der Rechtsprechung: Die mehrmalige Zahlung erhöhter Miete nach unzulässigerweise erklärter Mieterhöhung ist keine vertragsändernde Zustimmung zur Mieterhöhung.171 Zahlt der Mieter auf Grund eines Mieterhöhungsschreibens des Vermieters die höhere Miete, ohne sich bewusst zu sein, dass er die Mieterhöhungsforderung auch ablehnen könnte, dann ist durch die Zahlung keine Vereinbarung über die Mietzinserhöhung zustande gekommen.172 Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er die Miete „anpassen werde“, so kommt auch dann keine konkludente Erhöhungsvereinbarung zustande, wenn der Mieter die erhöhte Miete über viele Jahre hinweg bezahlt.173 Wenn der Mieter auf eine unwirksame Mieterhöhung nach § 558 BGB zuerst nicht zahlt, Monate später nach zwischenzeitlich erfolgter Mahnung des Vermieters dann dennoch zahlt, kann er den Erhöhungsbetrag nach § 812 Absatz 1 Satz 1, 1. Alt. BGB zurückfordern.174
(133) Wird der Mieter vom Vermieter aufgefordert, einem Mieterhöhungsverlangen schriftlich zuzustimmen, so braucht sich der Vermieter mit einer mündlich erklärten Zustimmung im Allgemeinen nicht zufrieden zu geben. Vielmehr kann der Vermieter in einem solchen Fall Klage auf (schriftliche) Zustimmung zur Mieterhöhung erheben.175 Denn bei weiterer mindestens einjähriger Laufzeit des Wohnungsmietvertrages hat der Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der schriftlichen Zustimmungserklärung zum Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung, damit die Rechtsfolge des § 550 BGB (Umwandlung eines befristeten Mietverhältnisses in ein unbefristetes) vermieden wird.176
(134) Eine unter Vorbehalt erklärte Zustimmung gilt als nicht erfolgt. Ebenso gelten Zahlungen unter Vorbehalt nicht als Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB.177 Es droht in diesen Fällen eine Zustimmungsklage des Vermieters. Bei Unsicherheit über die Miethöhe empfiehlt sich eher eine Teilzustimmung (siehe Ziffer 47).
(135) Mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung ist die neue Miete vom Mieter zu zahlen (§ 558 b Absatz 1 BGB).
(136) Der Mieter kann von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB Gebrauch machen: In diesem Fall muss er spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, (also innerhalb der Zustimmungsfrist) für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
– Die Mieterhöhung geht im Januar zu.
– Der Mieter muss seine Kündigung bis 31. März dem Vermieter zugehen lassen.
– Das Mietverhältnis endet dann am 31. Mai.
Gemäß § 561 BGB ist der Mieter berechtigt, innerhalb der in § 558 b Absatz 2 Satz 1 BGB genannten Frist, nämlich bis zum Ablauf des 2. Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, zu kündigen, und zwar für den Ablauf des übernächsten Monats , welcher sich an die in § 558 b Absatz 2 Satz 1 BGB genannte Frist anschließt. Das heißt, die Fristen rechnen zusammen genommen vom Zugang des Erhöhungsverlangens, so dass die Kündigungsfrist in jedem Fall erst mit Ablauf des 4. Monats, der dem Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, endet; insofern ist es gleichgültig, ob der Mieter zu Beginn oder zum Ende der Überlegungsfrist die Kündigung ausspricht.178
(137) Wenn der Mieter innerhalb der Überlegungsfrist nicht zustimmt, ist der Vermieter berechtigt, innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung zu klagen (§ 558 b Absatz 2 BGB). Unterlässt der Vermieter es, eine Zustimmungsklage zu erheben, wird das Mieterhöhungsverlangen gegenstandslos. Nach Ablauf der Klagefrist hat der Vermieter also nur die Möglichkeit, ein erneutes Mieterhöhungsverlangen zu stellen, das dann wiederum erneut die Überlegungsfristen für den Mieter in Gang setzt.
(138) Der Vermieter kann bereits vor Ablauf der Zustimmungsfrist Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben, wenn der Mieter seine Zustimmung zuvor endgültig und bestimmt verweigert.179 Hierfür reicht es nicht aus, wenn das Mieterhöhungsverlangen von einem Vertreter des Vermieters gestellt wird und der Mieter das Mieterhöhungsverlangen lediglich wegen der fehlenden Vollmachtsurkunde zurückweist 180 (siehe Ziffer 9).
(139) Die nur gegen einen oder einen Teil von mehreren Mietern desselben Mietverhältnisses erhobene Klage ist grundsätzlich unzulässig. Dies gilt auch in den Fällen, in denen die Mietvertragsparteien vereinbart haben, dass die Willenserklärung eines Mieters gleichermaßen für den oder die anderen Mieter verbindlich ist und die Mieter zur Vornahme und Entgegennahme solcher Erklärungen als gegenseitig bevollmächtigt gelten.181
(140) Die Beschwer durch ein auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung nach § 558 BGB gerichtetes Urteil bemisst sich nach dem 42-fachen Betrag der streitigen Erhöhung.182
(141) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558 a BGB nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach § 558 b Absatz 2 Satz 1 BGB zu. Die Nachbesserung im Zustimmungsprozess ist möglich, ohne dass das Mieterhöhungsverlangen nochmals neu und vollständig abgegeben werden muss; es reicht also, einzelne Mängel zu korrigieren (§ 558 b Absatz 3 BGB). Bezüglich der Kostenfolgen gelten die §§ 93, 91 a ZPO. Voraussetzung ist allerdings, dass zuvor überhaupt ein (wenn auch formunwirksames) Mieterhöhungsverlangen abgegeben wurde. Das Mieterhöhungsverlangen ist wirksam in der Klageschrift gestellt, wenn es in dieser heißt: „Das Mieterhöhungsverlangen wird … vorsorglich … zum nächstzulässigen Termin wiederholt“. Der Termin der Mieterhöhung muss schon deswegen nicht mitgeteilt werden, weil dieser abhängig von der Zustellung der Klage ist und der Kläger den Zeitpunkt nicht beeinflussen kann.183
23. PRÜFSCHRITT
Was ist innerhalb welcher Fristen zu tun, wenn das Mieterhöhungsverlangen nicht in Ordnung ist?
(142) Der Mieter sollte baldmöglichst nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung eine Rechtsberatung aufsuchen.
(143) Stellt sich heraus, dass die Mieterhöhungserklärung formal unwirksam ist, braucht der Mieter nichts zu tun. Er darf schweigen und die bisherige Miete weiter zahlen.
(Ausnahme: Bei fehlender Vollmacht muss die Mieterhöhungserklärung unverzüglich zurückgewiesen werden, § 174 BGB).
(144) Stellt sich heraus, dass die Mieterhöhungsforderung der Höhe nach teilweise unbegründet ist, sollte dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters in entsprechendem Umfang teilweise zugestimmt werden (Teilzustimmung, siehe Ziffer 47).
(145) Auch bei einem unwirksamen Mieterhöhungsverlangen steht dem Mieter das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB zu (siehe Ziffer 136).
(146) Viele Mieter werden durch die so empfundene „Drohung mit der Zustimmungsklage“ eingeschüchtert. Sie meinen, ein Anzweifeln der Vermieterforderung sei sinnlos, weil dann sowieso eine Zustimmungsklage auf sie niedergehe. Dies ist natürlich so nicht richtig. Der Vermieter kann nach § 558 b BGB nur dann erfolgreich vor Gericht auf Zustimmung klagen, wenn er einen Anspruch auf die Zustimmung des Mieters hat. Fehlt dieser, weil die Mieterhöhung formell unwirksam oder aber materiell teilweise unberechtigt ist, wird er eine dennoch erhobene (zumindest teilweise) Klage verlieren.
24. PRÜFSCHRITT
Welche Rechte haben diejenigenMieter, die die neue Miete schon gezahlt haben?
(147) Hat der Mieter die neue Miete mindestens zweimal vorbehaltlos gezahlt, so ist dadurch nach überwiegender Ansicht in der Rechtsprechung eine Zustimmung zur neuen Miete durch sog. schlüssiges Verhalten zustande gekommen (siehe Rechtsprechung in Ziffer 131 und 132; vgl. auch § 557 Absatz 1 BGB). Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Mieterhöhung wegen Verstoßes gegen §558 a BGB unwirksam war oder den Anforderungen des § 558 Absatz 2 und 3 BGB nicht entsprach. Der Mieter muss in diesem Fall die neue Miete künftig auch dann zahlen, wenn die entsprechende Kappungsgrenze überschritten wurde oder der neue Mietzins bis zu 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
(148) Lediglich bei einem Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) stehen dem Mieter insoweit Rückforderungsansprüche zu. Nach § 5 WiStG kann eine Mietpreisüberhöhung gegeben sein, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 % überschritten wird (sog. „Wesentlichkeitsgrenze“). Liegt eine Mietpreisüberhöhung vor, ist die Mietzinsvereinbarung insoweit nichtig, als der Mietzins die Wesentlichkeitsgrenze übersteigt. Beim Verdacht einer Mietpreisüberhöhung ist wegen der Kompliziertheit der Rechtslage die Einholung von Rechtsrat auf jeden Fall zu empfehlen.
(149) Auch ist zu prüfen, ob in Fällen, wo der Vermieter den Mieter in dessen Wohnung zur Zustimmung überredet hat, das Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) Anwendung findet.184
25. Hinweis
Welche Unterlagen werden bei der Mieterberatung benötigt?
(150) Es hat wenig Sinn, bei einer Mieterberatungsstelle zu erscheinen, ohne folgende Unterlagen mitgebracht zu haben:
– das Mieterhöhungsverlangen mit allen Anlagen (und ggfs. in allen Ausfertigungen)
– den Mietvertrag mit allen Änderungen
– sämtliche Mieterhöhungen der letzten drei Jahre
– die ausgefüllte (!) Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung
– zum Berliner Mietspiegel West – Altbauten (BMV-Info Nr. 138),
– zum Berliner Mietspiegel West – Neubauten (BMV-Info Nr. 139),
– zum Berliner Mietspiegel Ost – Altbauten (BMV-Info Nr. 135),
– zum Berliner Mietspiegel Ost – Neubauten (BMV-Info Nr. 136).
1 vgl. BGH v. 18.2.1998 – XII ZR 39/96 -, WM 98, 341 = GE 98, 483 = NJW 98, 1220; Kammergericht v. 23.4. 1998 – 16 RE-Miet 1752/98 -, GE 98, 739 = WM 98, 407 = NZM 98, 507; LG Berlin v. 5.6.1998 – 64 S 516/97 -, ZMR 98, 704
2 BGH v. 29.1.2001 – II ZR 331/00 -, GE 01, 276 = WM 01, 134 = NZM 01, 299 = NJW 01, 1056; Anm. Schmidt NJW 01, 993; Beuermann GE 01, 403; Jacoby ZMR 01, 409
3 LG Hannover v. 6.6.1979 – 11 S 112/79 -, WM 79, 220
4 LG Köln v. 8.6.1995 – 1 S 280/94 -, WM 96, 623
5 LG Berlin v. 17.8.1999 – 64 S 68/99 -, ZMR 99, 822 = GE 99, 1427
6 AG Schöneberg v. 15.4.1996 – 8 C 121/96 -, MM 96, 401
7 vgl. BGH v. 10.12.1997 – XII ZR 119/96 -, GE 98, 176 = WM 98, 99 = NZM 98, 146 = NJW 98, 896 zur Kündigung; zur Mieterhöhung: AG Charlottenburg v. 21.3.2000 – 16 b C 633/99 – GE 00, 894; LG Berlin v. 23.2.1999 – 65 S 322/98 -, GE 99, 777; a.A.: LG Berlin v. 5.3.1998 – 62 S 168/97 -; AG Charlottenburg v. 21.1.2000 – 24 a C 322/99 -, GE 00, 412: Der Erwerber eines Grundstücks kann vor Eintragung in das Grundbuch gegen einen Mieter nicht den Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB klageweise geltend machen. Eine Klage im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft scheidet nach der Entscheidung des BGH vom 10. Dezember 1997 [= GE 98, 176] aus.
8 LG Berlin v. 23.2.1999 – 65 S 322/98 -, GE 99, 777
9 LG Kassel v. 3.11.1994 – 1 S 434/94 -, WM 96, 417; AG Wedding v. 28.7.2000 – 20 C 261/00 -, GE 00, 1261
10 AG Dortmund v. 17.2.1993 – 127 C 470/93 -, WM 93, 364
11 BGH v. 28.4.99, – VIII ARZ 1/98 -, MM 99, 261 = WM 99, 390
12 LG Hamburg v. 15.7.1999 – 333 S 30/99 -, ZMR 99, 765; LG Berlin v. 9.3.2000 – 61 S 288/98 -, GE 00, 603
13 str., vgl. Blümmel GE 92, 948
14 LG Berlin v. 7.12.1999 – 63 S 231/99 –
15 OLG Hamm v. 28.5.1982 – 4 RE-Miet 11/81 -, GE 82, 741 = WM 82, 205
16 vgl. LG Hamburg v. 23.9.1999 – 307 S 136/99 -, WE 00, 59
17 AG Mitte v. 26.1.2000 – 15 C 354/99 –
18 AG Charlottenburg v. 6.1.1989 – 16 a C 166/88 -; a.A. LG Berlin v. 26.1.1998 – 62 S 242/97 -: Unterschreibt ein Mitarbeiter einer Hausverwaltung die Mieterhöhung „i.A.“, so kommt § 174 BGB nicht zur Anwendung
19 LG Wiesbaden v. 26.6.1995 – 1 S 414/94 -, WM 96, 282
20 so das AG Hohenschönhausen v. 25.5.2000 – 12 C 97/00 –
21 LG München I v. 9.3.1988 – 14 S 20173/87 -, WM 89, 282; AG Tempelhof-Kreuzberg v. 30.4.1991 – 19 C 567/90 -; AG Hamburg, v. 14.11.1995, 37 b C 607/85 -, WM 86, 139; AG Schöneberg v. 16.2.2000 – 5 C 505/99 -, MM 00, 334
22 LG Berlin v. 23.9.1991 – 62 S 174/91 -, MM 94, 66 LS; a.A. LG Berlin v. 10.1.1996 – 65 S 131/94 [aber Analogie zu § 174 BGB]
23 LG Berlin v. 6.1.1997 – 62 S 474/96 -, GE 97, 240
24 LG Berlin v. 24.3.1997 – 62 S 436/96 -, GE 97, 1031
25 vgl. Begründung zum Regierungsentwurf, BT-Drucksache 14/4453, S. 52
26 vgl. Lorenz GE 96, 694; Maciejewski MM 97, 257; für Wohnungen mit Förderung durch Aufwendungsdarlehen im Rahmen des WBK-Programms für Führungskräfte vgl. LG Berlin v. 10.12.1990 – 66 S 84/90 -, GE 91, 355
27 vgl. OLG Hamm v. 9.10.1980 – 4 RE-Miet 2/80 -, GE 80, 1015 = WM 80, 262 = NJW 81, 234 = MDR 81, 144; Kammergericht v. 29.1.1982 – 8 W RE-Miet 4902/81 -, GE 82, 425 = WM 82, 102 = ZMR 82, 241 = DWW 82, 149 = NJW 82, 2077; LG Berlin v. 18.1.1996 – 61 S 217/95 -, MM 96, 289 = WM 96, 417 = GE 96, 805; LG Berlin v. 29.1.1996 – 62 S 317/95 -, GE 96, 1371; LG Berlin v. 2.2.1996 – 63 S 258/95 -, GE 96, 677; LG Berlin v. 24.4.2001 – 63 S 304/00 -; a.A. Ein vor Ablauf der Preisbindungsfrist erhobenes Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist unwirksam [gegen KG WM 82, 102]: LG Berlin v. 27.9.1993 – 67 S 190/93 -, GE 95, 111; LG Berlin v. 27.3.1990 – 65 S 183/89 –
28 Dieser Prüfschritt ist in den neuen Bundesländern/ Ostberlin ohne Bedeutung.
29 HansOLG v. 20.12.1982 – 4 U 25/82 -, GE 83, 269 = WM 83, 49 = MDR 83, 405 = NJW 83, 580 = DWW 83, 47; LG Berlin v. 15.2.1993 – 61 S 264/92 -, MM 94, 245; LG Berlin v. 13.7.1993 – 65 S 419/91 -, MM 94, 246; LG Berlin v. 19.9.1991 – 62 S 331/90 -, MM 94, 245
30 LG Berlin v. 21.1.2000 – 65 S 177/99 -, GE 00, 1622
31 AG Charlottenburg v. 8.12.1999 – 23 a C 234/99 -, MM 00, 135
32 vgl. Schönleber MDR 96, 877; a.A. LG Berlin v. 20.2.1996 – 65 S 291/95 -, MM 96, 243
33 vgl. OLG Stuttgart v. 31.5.1994 – 8 RE-Miet 5/93 -, GE 94, 807 = ZMR 94, 401 = WM 94, 420 = NJW-RR 94, 1291; abl. Anm. Blank WM 94, 421
34 OLG Zweibrücken v. 17.8.1981 – 3 WRE 66/81 -, WM 81, 273 = OLGZ 82, 213 = ZMR 82, 115; zum Mieterhöhungsausschluss bei einem Mietvertrag mit vereinbarter Verlängerungsklausel vgl. auch OLG Karlsruhe v. 27.11.1995 – 3 RE-Miet 1/95 -, WM 96, 18 = GE 96, 46 = ZMR 96, 80 = DWW 96, 18 = NJW-RR 96, 329
35 OLG Hamm v. 9.8.1982 – 4 RE-Miet 8/82 -, GE 82, 943 = WM 82, 294
36 LG Zweibrücken v. 6.10.1998 – 2 S 1/98 -, NZM 99, 71
37 LG Berlin v. 30.11.1999 – 65 S 292/99 -, GE 00, 208
38 AG Charlottenburg v. 7.5.1999 – 24 a C 60/99 -, GE 99, 841
39 bejaht für LAMOD-Vertrag AG Charlottenburg v. 14.12.1999 – 8 C 116/99 –
40 LG Berlin v. 13.3.2000 – 62 S 277/99 -, GE 00, 604; LG Berlin v. 23.10.1992 – 65 S 115/92 -, GE 93, 95; a.A. LG Berlin v. 29.1.1991 – 64 S 87/91 -, WM 92, 198; LG Berlin v. 20.1.1998 – 64 S 304/97 -, NZM 98, 859 = GE 98, 490 = ZMR 98, 230
41 LG Berlin v. 11.5.2000 – 61 S 371/99 -, GE 99, 1032
42 vgl. BayObLG v. 22.3.2000 – RE-Miet 2/99 -, WM 00, 238 = ZMR 00, 445 = GE 00, 808 = NZM 00, 488 [Fortführung zu BayObLGZ 98, 345 = NZM 99, 215 = NJW-RR 99, 1100]
43 vgl. jüngst BayObLG v. 22.2.2001 – RE-Miet 2/00 -, WM 01, 181 = NZM 01, 373 = GE 01, 487
44 LG Berlin v. 22.2.2001 – 67 S 5/00 -, GE 01, 555
45 vgl. AG Köln v. 24.4.1985 – 211 C 323/84 -, WM 86, 362; LG Wiesbaden v. 19.1.1987 – 1 S 61 und 140/86 -, WM 87, 189; AG Madgeburg v. 21.10.1992 – 11 C 587/92 -, WM 92, 588
46 vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 60. Aufl., § 130 RN 21 m.w.N.
47 AG Charlottenburg v. 26.5.1999 – 24 b C 38/99 -, GE 99, 985
48 BGH v. 29.1.2001 – II ZR 331/00 -, GE 01, 276 = WM 01, 134 = NZM 01, 299 = NJW 01, 1056; Anm. Schmidt NJW 01, 993; Beuermann GE 01, 403; Jacoby ZMR 01, 409
49 OLG Koblenz v. 13.10.1983 – 4 WRE 171/83 -, WM 84, 18 = GE 84, 41
50 OLG Hamm v. 24.11.1983 – 4 RE-Miet 1/83 -, WM 84, 20 = ZMR 83, 127 und ZMR 84, 284; Kammergericht v. 25.10.1984 – 8 RE-Miet 4148/84 -, WM 85, 12 = ZMR 85, 22 = NJW-RR 86, 173 = MM 85, 115 = GE 84, 1167 = DWW 85, 148
51 LG Berlin v. 27.9.1999 – 62 S 202/99 -, MM 99, 440 LS; Beuermann, Miete und Mieterhöhung, 3. Aufl. § 2 MHG RN 74; anders wohl Kammergericht v. 25.10.1984 – 8 RE-Miet 4148/84 -, WM 85, 12 = ZMR 85, 22 = NJW-RR 86, 173 = MM 85, 115 = GE 84, 1167 = DWW 85, 148
52 AG Tiergarten v. 30.9.1996 – 5 C 409/96 -, GE 96, 1379
53 AG Schöneberg v. 20.4.1999 – 15 C 599/98 -; a.A. AG Greifswald v. 12.10.1993 – 42 C 45/93 -, WM 94, 268
54 AG Wedding v. 1.7.1999 – 2 C 79/99 –
55 AG Mitte v. 30.7.1999 – 21 C 114/98 -, GE 99, 1289; abl. Anm. in GE 99, 1243
56 AG Lichtenberg v. 3.4.2001 – 8 C 482/00 –
57 LG Berlin v. 14.11.1997 – 65 S 268/97 –
58 LG Berlin v. 11.2.2000 – 65 S 210/99 -, MM 00, 133 = ZMR 00, 301 = GE 00, 473 = WM 00, 192
59 AG Charlottenburg v. 1.8.2000 – 5 b C 493/99 –
60 AG Mitte v. 19.10.2000 – 16 C 240/00 -, MM 01, 154
61 Kammergericht, v. 15.9.1997 – 8 RE-Miet 6517/96 -, MM 97, 357 = GE 97, 1221
62 AG Tiergarten v. 30.9.1996 – 5 C 409/96 -, GE 96, 1379
63 AG Hamburg v. 13.6.1985 – 48 C 546/85 -; AG Mühlheim v. 17.1.1990 – 3 C 537/89 -, WM 90, 156; AG Wilhelmshaven v. 20.6.1992 – 6 C 236/92 -; AG Wesel v. 9.3.1993 – 4 C 566/92 -, WM 93, 358; AG Köln v. 7.1.1997 – 211 C 545/96
64 vgl. AG Wedding v. 1.7.1999 – 2 C 79/99 –
65 LG Mannheim v. 5.4.2000 – 4 S 166/99 -, WM 00, 308
66 BGH v. 16.6.1993 – VIII ARZ 2/93 -, WM 93, 388 = GE 93, 799 = NJW 93, 2109 = ZMR 93, 453 = DWW 93, 230
67 LG Berlin v. 9.1.1997 – 61 S 234/96 -, GE 97, 185
68 AG Tempelhof/Kreuzberg v. 8.12.1998 – 9 C 391/98 –
69 AG Charlottenburg v. 26.5.1999 – 7 C 639/98
70 vgl. OLG Hamm v. 15.3.1995 – 30 RE-Miet 3/94 -, WM 95, 263 = GE 95, 559 = ZMR 95, 247 = DWW 95, 256 = MDR 95, 466 = NJW-RR 95, 1293
71 AG Wedding v. 26.11.1999 – 5 C 441/99 -, MM 00, 422
72 Dieser Prüfschritt ist in den Neuen Bundesländern/ Ostberlin ohne Bedeutung.
73 AG Köln v. 5.12.1995 – 208 C 309/95 -, WM 96, 480
74 AG Idstein v. 21.3.1997 – 3 C 831/96 -, WM 97, 268
75 vgl. AG Charlottenburg v. 1.7.1994 – 8 C 279/94 -, MM 95, 25
76 so das LG Berlin v. 28.7.1997 – 62 S 41/97 -, MM 97, 360 mit abl. Anm. Ziemann
77 Sternel GE 01, 381; Both GE 01, 389; zur Verfassungsmäßigkeit der „30%-Kappungsgrenze“ vgl. BVerfG v. 4.12.1985 – 1 BvL 23/84 -, GE 86, 333 = WM 86, 101 = ZMR 86, 156 = NJW 86, 1669 = BBauBl 86, 396 = DWW 86, 93; vgl. zur Verfassungsgemäßheit der neuen 20%igen Kappungsgrenze den Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9.11.2000, Drucksache 14/4553, Seite 89 und 136
78 BayObLG v. 10.3.1988 – RE-Miet 2/88 -, WM 88, 117 = GE 88, 405 = ZMR 88, 228 = DWW 88, 162 = NJW-RR 88, 721 = BBauBl 90, 452
79 BayObLG v. 10.3.1988 – RE-Miet 2/88 – = WM 88, 117 = ZMR 88, 228 = DWW 88, 162 und OLG Celle v. 31.10.1995 – 2 UH 1/95 -, GE 96, 119 = WM 96, 87 = ZMR 96, 194 = NJW-RR 96, 331
80 vgl. AG Wedding v. 28.7.2000 – 20 C 261/00 -, GE 00, 1261; a.A. AG Brühl v. 20.3.2000 – 23 C 374/99 -, WM 00, 360: Die Kappungsgrenze im Mieterhöhungsverfahren ist bei vereinbarter Inklusivmiete aus der fiktiven Grundmiete zu berechnen.
81 LG Kiel v. 8.8.1984 – 1 S 322/83 -, NJW 85, 65 = WM 85, 65; a.A.: AG Tiergarten v. 26.4.1999 – 5 C 100/99 -, MM 99, 399: Es sind sowohl die Werte der Ausgangsmiete (Bruttomiete) vor drei Jahren wie die Werte der jetzigen fiktiven Bruttomiete anzugeben, um die Einhaltung der 30%igen Kappungsgrenze zu überprüfen. Andernfalls ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
82 LG Berlin v. 19.12.1997 – 63 S 323/97 -, GE 98, 358 = WM 98, 231
83 LG Potsdam v. 30.11.2000 – 11 S 32/00 -, WM 01, 197 = GE 01, 61
84 OLG Hamm v. 30.12.1992 – 30 RE-Miet 2/91 -, GE 93, 155 = DWW 93, 40 = ZMR 93, 161 = WM 93, 106 = NJW-RR 93, 399 = ZMR 93, 161 [offen bleibt, wer für die Darlegung der Modernisierungskosten inwieweit substantiierungspflichtig ist]
85 AG Tiergarten v. 7.7.1988 – 5 C 296/88 -, GE 88, 1007
86 LG Berlin v. 3.4.1990 – 64 S 4/90 –
87 LG München I v. 28.7.1999 – 14 S 7728/99 -, WM 99, 575; a.A. AG Hamburg v. 7.11.1991 – 49 C 661/91 -, WM 92, 257
88 a.A. LG Berlin v. 23.4.1996 – 64 S 4/96 -: Zwischenzeitlich eingetretene Mietsenkungen sind nicht zu berücksichtigen
89 AG Mitte v. 19.12.1997 – 22 C 724/97 –
90 vgl. LG Karlsruhe v. 9.2.1990 – 9 S 336/89 -, ZMR 90, 222
91 vgl. beispielsweise AG Tempelhof-Kreuzberg v. 26.6. 1984 – 11 C 98/84 -, GE 84, 767
92 vgl. LG Bonn v. 20.6.1985 – 6 S 127/85 -, WM 85, 311; LG Berlin v. 20.2.1989 – 62 S 488/88 -, GE 89, 725; vgl. auch: BayObLG v. 10.3.1988 – RE-Miet 2/88 -, WM 88, 117 = GE 88, 405 = ZMR 88, 228 = DWW 88, 162 = NJW-RR 88, 721 = BBauBl 90, 452; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl. § 2 MHG RN 234 m.w.N.
93 AG Schöneberg v. 23.8.1988 – 15 C 378/88 – GE 89, 835; AG Charlottenburg v. 18.1.1996 – 4 C 527/95 -; AG Friedberg v. 20.2.1986 – C 1305/84 -, WM 86, 123; LG Kiel v. 13.11.1991 – 5 S 299/90 -, ZMR 92, H. 3/III = DWW 92, 86; ebenso: Beuermann GE 00, 1147
94 AG Charlottenburg v. 1.7.1994 – 8 C 279/94 -, MM 95, 25; AG Neukölln v. 9.11.1995 – 3 C 340/95 – ; AG Köln v. 9.4.1984 – 206 C 248/83 -, WM 85, 364 LS
95 AG Schöneberg v. 19.4.1990 – 8 C 115/90 -, MM 90, 193 = GE 90, 771 = WM 90, 515; AG Charlottenburg v. 27.6.1991 – 5 C 104/91 -, MM 91, 267
96 LG Berlin v. 12.5.1989 – 64 S 481/88 -, MM 90, 23
97 LG Berlin v. 12.12.1989 – 29 S 95/89 -, MM 90, 227
98 LG Berlin v. 8.5.1990 – 65 S 299/89 -, MM 90, 229
99 LG Berlin v. 27.6.1996 – 62 S 348/95 –
100 LG Berlin v. 13.8.1998 – 62 S 137/98 -, GE 98, 1213
101 AG Hamburg v. 7.5.1982 – 43 b C 262/81 -, WM 85, 339; AG Tempelhof/Kreuzberg v. 28.2.1989 – 2 C 391/88 -, MM 89, 123; LG Berlin v. 8.5.1990 – 65 S 299/89 -, MM 90, 229; AG Tempelhof/Kreuzberg v. 19.1.1994 – 10 C 589/93 -, MM 94, 141; LG Berlin v. 17.12.1996 – 63 S 355/96 -; LG Berlin v. 24.5.1996 – 64 S 9/96 -, MM 96, 327 = WM 96, 463; a.A. LG Berlin v. 6.1.1997 – 62 S 474/96 -, GE 97, 240
102 AG Tempelhof/Kreuzberg v. 15.11.1988 – 2 C 381/88 –
103 AG Tempelhof/Kreuzberg v. 28.2.1989 – 2 C 391/88 -, MM 89, 123
104 LG Berlin v. 17.1.1997 – 65 S 313/96 -, GE 97, 238; LG Berlin v. 27.11.2000 – 62 S 163/00 -, GE 01, 210; AG Spandau v. 30.5.1989 – 7 C 171/89 -; a.A. Kunze/Tietzsch WM 97, 308, 312 unter Berufung auf § 15 ModEnG
105 VerfGH Berlin v. 23.11.2000 – VerfGH 72/00 -, GE 01, 50
106 vgl. AG Tempelhof/Kreuzberg v. 19.9.1989 – 14 C 263/ 89 -, MM 90, 158; AG Schöneberg v. 10.6.1991 – 6 C 194/91 –
107 LG Berlin v. 6.1.1997 – 62 S 474/96 -, GE 97, 240; AG Tempelhof/Kreuzberg v. 23.1.1997 – 11 C 159/96 -, GE 97, 435; a.A. AG Charlottenburg v. 31.10.1995 – 18 C 305/95 -; AG Tempelhof/Kreuzberg v. 18.6.1996 – 12 C 175/96 -; AG Tempelhof/Kreuzberg v. 25.6.1996 – 14 C 128/96 -; Kunze/Tietzsch WM 97, 308, 314: „Dies ignoriert, dass nur für Aufwendungszuschüsse von einem ,zeitlich begrenzten Fließen‘ gesprochen werden kann, der weitaus größere Teil öffentlicher Mittel ist als Baukostenzuschuss endgültig dem Eigentümer zugewandt worden und mehrt sein Vermögen auf unbegrenzte Dauer …“
108 vgl. Beuermann, Mieter und Mieterhöhung, § 2 MHG, RN 64 b, § 3 MHG RN 65
109 Kammergericht v. 15.9.1997 – 8 RE-Miet 6517/96 -, MM 97, 357 = WM 97, 605 = GE 97, 1221 und Kammergericht v. 1.3.1996 – 21 U 3583/95 –
110 BGH v. 8.10.1997 – VIII ZR 373/96 -, WM 98, 100 = NJW 98, 445 = GE 97, 1521
111 LG Berlin v. 24.6.1996 – 62 S 436/95 -, GE 97, 239; LG Berlin v. 14.11.1996 – 62 S 179/96 -, GE 96, 1547; LG Berlin v. 20.3.2000 – 62 S 522/99 -, GE 00, 677 [rechtsfortbildende Auslegung, die den Rahmen des MHG sprengt]; a.A. Kunze/Tietzsch WM 97, 308, 313
112 VerfGH Berlin v. 23.11.2000 – VerfGH 72/00 -, GE 01, 50
113 BayObLG v. 24.6.1981, – Allg. Reg. 41/81 -, GE 81, 811 = WM 81, 208 = ZMR 82, 158 = BlGBW 82, 32 = BBauBl 82, 272 = NJW 81, 2259
114 OLG Hamm v. 30.10.1982 – 4 RE-Miet 6/82 -, GE 82, 1125 = WM 83, 17
115 LG Essen v. 14.1.1994 – 1 S 451/93 -, WM 94, 217; LG Berlin v. 18.1.1999 – 61 S 1342/98 -, GE 99, 252 = NZM 99, 457 = WM 99, 465; LG Hannover v. 29.4. 1994 – 8 S 339/93 -, ZMR 94, XI
116 LG Frankfurt v. 11.6.1985 – 2/11 S 24/85 -, WM 87, 273
117 LG München I v. 12.4.1995 – 14 S 2511/95 -, WM 96, 43; AG Lichtenberg v. 27.10.2000 – 5 C 343/00 -, MM 01, 106; a.A. LG Wiesbaden v. 1.11.1993 – 1 S 175/93 -, WM 96, 419; LG Berlin v. 18.12.2000 – 62 S 325/00 -, GE 01, 279 [nicht formal unwirksam]
118 vgl. LG Hamburg v. 11.10.1988 – 16 S 89/88 -, WM 89, 82 und LG Essen v. 14.1. 1994 – 1 S 451/93 -, WM 94, 217
119 LG Hamburg v. 16.5.2000 – 316 S 28/00 –
120 OLG Stuttgart v. 7.7.1981 – 8 RE-Miet 1/81 -, GE 81, 867 = WM 81, 225; LG Berlin v. 9.9.1997 – 64 S 199/97 -, GE 97, 1471
121 LG Frankfurt v. 25.4.2000 – 2/11 S 407/99 -, NZM 01, 332
122 LG Berlin v. 16.10.1992 – 65 S 88/92 -; LG Berlin v. 26.3.1996 – 64 S 387/95 -, GE 96, 1051; LG Berlin v. 6.10.1998 – 63 S 127/98 -, GE 98, 1396; LG Berlin v. 24.6.1999 – 62 S 57/99 -, GE 99, 1648; a.A. LG Braunschweig v. 15.2.1991 – 6 S 338/90 -, WM 91, 339; LG Braunschweig v. 15.3.1996 – 6 S 366/95 -, WM 96, 283
123 vgl. OLG Frankfurt v. 21.3.2001 – 20 RE-Miet 2/99 – NZM 01, 418 = GE 01, 695
124 AG Wedding v. 28.7.2000 – 20 C 261/00 -, GE 00, 1261
125 siehe dazu Gesetzesentwurf der Bundesregierung v. 9.11.2000, Drucksache 14/4553, Seite 143
126 vgl. Beuermann GE 00, 935, 936
127 – 8 C 19/94 -, WM 96, 432
128 vgl. Maciejewski MM 97, 55
129 BayObLG v. 25.09.1991 – RE-Miet 3/91 -, GE 92, 93 = WM 92, 52 = ZMR 92, 144 = DWW 92, 104 = NJW-RR 92, 455 = MDR 92, 258
130 BayObLG v. 1.4.1982 – Allg. Reg. 68/81 -, GE 82, 521 = ZMR 82, 372 = RiM Nr. 105 S. 572 = WM 82, 154
131 BGH v. 20.9.1982 – VIII ARZ 1/82 -, GE 82, 1033 = WM 82, 324 = BGHZ 84, 392
132 OLG Schleswig v. 31.10.1983 – 6 RE-Miet 1/83 -, GE 83, 1153 = WM 84, 23
133 vgl. OLG Karlsruhe, RE-Miet, WM 84, 21; LG Berlin v. 13.10.2000 – 64 S 247/00 -, ZMR 01, 349
134 AG Schöneberg v. 21.8.1997 – 2 C 921/95 -, GE 97, 1475
135 OLG Frankfurt v. 20.3.1984 – 20 RE-Miet 2/84 -, WM 84, 123 = GE 84, 441; OLG Karlsruhe v. 7.5.1984 – 3 RE-Miet 1/84 -, WM 84, 188 = NJW 84, 2167
136 OLG Schleswig v. 3.10.1986 – 6 RE-Miet 1/86 -, WM 87, 140 [Anschluss an BayObLG, Beschluss v. 1.4.82, WM 82, 154]
137 BVerfG v. 12.3.1980 – 1 BvR 759/77 -, WM 80, 123 = GE 80, 475 = NJW 80, 1617
138 LG Berlin v. 6.5.1997 – 65 S 397/96 -, GE 97, 811
139 AG Spandau v. 7.8.2000 – 9 C 241/00 -, MM 00, 379
140 vgl. OLG Braunschweig v. 19.04.1982 – 1 UH 1/81 -, WM 82, 272
141 AG Bonn v. 28.4.1999 – 5 C 27/99 -, WM 99, 341
142 BayObLG v. 23.7.1987 – RE-Miet 2/87 -, WM 87, 312 = ZMR 87, 426 = GE 87, 1155 = NJW-RR 87, 1302
143 OLG Karlsruhe v. 29.12.1982 – 9 RE-Miet 2/82 -, WM 83, 133
144 OLG Oldenburg v. 19.12.1980 – 5 UH 13/80 -, WM 81, 150
145 OLG Karlsruhe v. 20.7.1982 – 3 RE-Miet 2/82 -, GE 82, 939 = WM 82, 269 = NJW 83, 1863 = ZMR 83, 243
146 OLG Celle v. 24.7.1982 – 2 UH 2/81 -, MM 5/83, 19 = WM 82, 180
147 LG Berlin v. 25.9.1997 – 61 S 73/97 -, MM 98, 35
148 BayObLG v. 20.7.1983 – RE-Miet 6/82 -, GE 83, 865 = WM 83, 254
149 LG Köln v. 16.1.1986 – 6 S 231/85 -, WM 86, 121; AG Hamburg v. 2.12.1980 – 46 C 509/80 -, WM 81, 104
150 LG Freiburg v. 16.6.1988 – 3 S 31/88 -, WM 88, 263; a.A. LG Köln v. 20.3.1991 – 10 S 8/91 -, WM 93, 362: die vereinbarte Wohnungsgröße ist zu Grunde zu legen)
151 AG Tempelhof/Kreuzberg v. 8.11.1988 – 3 C 661/87 –
152 AG Schöneberg v. 23.5.1991 – 18 C 98/91 –
153 LG Hamburg v. 10.4.1987 – 11 S 212/86 -, WM 87, 354 und LG Hamburg v. 13.10.2000 – 311 S 184/98 -, NZM 00, 1221 = ZMR 01, 191; zweifelhaft; vgl. OLG Hamburg v. 5.5.2000 – 4 U 263/99 – WM 00, 348 = GE 00, 743; LG Hamburg v. 16.11.2000 – 333 S 159/99 -, ZMR 01, 193
154 AG Schöneberg v. 22.5.1989 – 8 C 217/89 -, GE 89, 949
155 v. 18.7.1991 – 6 S 91/91 -, WM 91, 501
156 v. 23.11.1993 – 24 S 101/93 -, DW 95, 300
157 v. 27.9.1995 – 20 C 1142/95 -, WM 96, 344
158 v. 11.4.1985 – 210 C 581/84 -, WM 87, 159
159 LG München I v. 4.2.1998 – 14 S 15028/97 -, WM 98, 230
160 AG Schöneberg v. 23.5.1991 – 18 C 98/91 –
161 AG Wuppertal v. 24.3.1993 – 90 C 321/92 –
162 OLG Koblenz v. 11.3.1983 – 4 WRE 69/83 -, GE 83, 431 = WM 83, 132 = NJW 83, 1861; LG Berlin v. 11.11.1996 – 61 S 161/96 -, MM 97, 75
163 vgl. LG Berlin v. 11.9.1989 – 66 S 29/89 -, MM 90, 24
164 v. 29.7.1999 – 20 RE-Miet 1/96 -, NZM 99, 795 = WM 99, 629 = ZMR 99, 703 = GE 99, 1581
165 vgl. LG Berlin v. 11.2.1999 – 67 S 281/98 – GE 99, 573
166 vgl. hierzu beispielsweise LG Berlin v. 28.9.1981 – 61 S 144/81 -, GE 82, 41
167 LG Berlin v. 4.7.1985 – 61 S 17/85 -, WM 85, 311 = GE 86, 451: hier fünf Monate
168 LG Berlin v. 6.2.1989 – 61 T 115/88 -, WM 89, 308
169 LG Berlin v. 12.12.1991 – 62 S 275/91 -, GE 92, 207; LG Berlin v. 20.2.1996 – 65 S 291/95 -, MM 96, 243
170 vgl. Maciejewski MM 01, 9; AG Bad Hersfeld v. 1.2. 1995 – C 957/94 -, WM 96, 708
171 AG Flensburg v. 11.1.1991 – 68 C 513/90 -, WM 91, 356
172 AG München v. 1.7.1993 – 423 C 5221/93 -, NJW-RR 94, 973; LG München I v. 6.5.1992 – 14 S 21881/91 -, WM 92, 490
173 LG Mannheim v. 5.4.2000 – 4 S 166/99 -, WM 00, 308
174 LG Berlin v. 2.2.2001 – 65 S 359/00 –
175 LG Mannheim v. 15.9.1999 – 4 T 198/99 -, NZM 00, H.1/7
176 vgl. LG Wiesbaden v. 20.1.2000 – 1 T 34/99 -, WM 00, 195
177 LG Berlin v. 27.9.1994 – 64 S 181/94 –
178 vgl. auch zum alten Recht des § 9 MHG: LG Saarbrücken v. 30.4.1993 – 13 BS 27/93 -, WM 93, 339; ebenso LG Bonn v. 26.5.1997 – 6 S 98/97 -, NJWEM 97, 221; a.A. AG Hannover v. 20.12.1995 – 541 C 13815/ 95 -, WM 96, 154
179 Kammergericht v. 12.1.1981 – 8 W RE-Miet 4154/80 -, GE 81, 133 = WM 81, 54
180 LG Mannheim v. 25.5.1999 – 4 T 96/99 -, NZM 99, 957
181 Kammergericht v. 5.12.1985 – 8 RE-Miet 5205/85 -, MM 86, 113 = GE 86, 225 = ZMR 86, 117 = WM 86, 106 = NJW-RR 86, 439
182 LG Berlin v. 20.7.2000 – 61 S 472/99 -, MM 00, 419
183 LG Berlin v. 20.3.2000 – 62 S 522/99 -, GE 00, 677
184 vgl. RE-Miet des OLG Koblenz v. 9.2.1995 – 3 WRE 456/93 -, WM 94, 257 = GE 94, 335 = NJW 94, 1418; LG Berlin v. 7.10.1994 – 64 S 97/94 -, GE 94, 1449

References: § 2
 § 557
 § 5
 BGH 
 §558
 § 90
 BGH 
 BGH 
 § 558
 § 174
 § 174
 § 174
 § 558
 §164
 § 558
 § 10
 § 88
 § 88
 § 558
 § 558
 § 549
 § 558
 § 560
 § 557
 § 557
 § 557
 § 557
 § 558
 § 557
 § 558
 § 558
 § 126

§ 126
 § 126
 § 558
 § 558
 § 558
 § 100
 § 558
 § 558
 § 559
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 559
 § 10
 § 558
 § 150
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 559
 § 558
 § 559
 § 558
 § 559
 § 26
 § 134
 § 558
 § 558
 § 559
 § 558
 § 558
 § 559
 § 558
 § 559
 § 558
 § 558
 § 558
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 § 558
 § 559
 § 571
 § 558
 § 558
 § 558
 § 560
 § 558
 § 88
 § 558
 § 554
 § 558
 § 559
 § 559
 § 558
 § 559
 § 559
 § 559
 § 558
 § 558
 §558
 § 558
 § 558
 § 5
 Art. 229
 § 3
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 5
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 557
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 557
 § 558
 § 558
 § 812
 § 550
 § 558
 § 561
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 § 558
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 § 558
 § 558
 § 558
 § 174
 § 561
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 § 557
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 § 558
 § 5
 § 5
 BGH 
 BGH 
 BGH 
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 BGH 
 BGH 
 § 174
 § 174
 § 558
 § 130
 BGH 
 § 2
 BGH 
 § 2
 § 15
 § 2
 § 3
 BGH 
 BGH 
 § 9