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Timestamp: 2019-08-24 07:21:28+00:00

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Newsletter Nr. 14 | April 2012
der Frühling beginnt mit einer erfreulichen Nachricht für die Projektentwicklung. Das OVG Berlin-Brandenburg hat der Bauaufsicht untersagt, für nach einer Realteilung eines Grundstücks wegen dieser Teilung ggf. erneut notwendige Befreiungen noch einmal die vollen Gebühren geltend zu machen. Im Bau- und Architektenrecht stellen die Gerichte wieder hohe Anforderungen an die Baubeteiligten: Rügepflichten bei der Anlieferung von Baustoffen, unwirksame Vereinbarungen zur Bauhandwerkersicherung nach § 648a BGB und zu Vertragsstrafen und schließlich die Abrechnung nach HOAI bei mehreren Gebäuden innerhalb eines Auftrags. In eigener Sache schließen wir mit dem Hinweis auf unsere überarbeitete Homepage, die Ihnen unter www.schultzundseldeneck.de nun noch mehr aktuelle Informationen zum Immobilienrecht bietet
Befreiungsgebühr für GFZ-Überschreitung – keine erneute Wertabschöpfung bei Grundstücksteilung
Die Befreiungsgebühr zur Abschöpfung des Mehrwertes bei einer GFZ –Überschreitung setzt voraus, dass durch die Befreiung ein messbarer zusätzlicher Nutzen entsteht. Dies ist dann nicht der Fall, wenn es für die vorhandene Ausnutzung des Grundstücks bereit
Die Befreiungsgebühr zur Abschöpfung des Mehrwertes bei einer GFZ –Überschreitung setzt voraus, dass durch die Befreiung ein messbarer zusätzlicher Nutzen entsteht. Dies ist dann nicht der Fall, wenn es für die vorhandene Ausnutzung des Grundstücks bereits eine Befreiung gibt und erneute Befreiungen allein wegen einer Realteilung des Grundstücks erforderlich werden. In diesem Fall kann für die Befreiung allenfalls eine Aufwandsgebühr erhoben werden (VG Berlin, Beschluss vom 29.03.2011 – VG 19 L 284.10 -; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 05.08.2011 – OVG 2 S 36.11 –).
Sachverhalt: Auf einem Grundstück befindet sich eine Bebauung, die die vom Bebauungsplan festgesetzte GFZ von 1,5 deutlich übersteigt. Für diese Nutzungslastüberschreitung wurde in der Vergangenheit bereits eine Befreiung erteilt. In diesem Zusammenhang erhob die Behörde bereits entsprechende Befreiungsgebühren. Nunmehr wurde das Grundstück real geteilt. Da die bestehende GFZ-Befreiung nur für das Gesamtgrundstück erteilt wurde, verlangte das Bezirksamt die erneute Einreichung von Befreiungsanträgen für die beiden neu entstandenen Grundstücke. Diese wurden auch erteilt; gleichzeitig erhob das Bezirksamt für beide Befreiungen erneut Befreiungsgebühren in einer Höhe von insgesamt EUR 65.000,00. Die Höhe der Bescheide erklärt sich daraus, dass das Bezirksamt in seiner Rechnung erneut den durch die Befreiung vom Maß der Nutzung entstehenden Mehrwert berücksichtigt. Der Eigentümer legt gegen die Gebührenbescheide Widerspruch ein und stellt beim Verwaltungsgericht einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung.
Hintergrund: Durch die Teilung eines Grundstücks können sowohl bauordnungsrechtliche Probleme (Abstandsflächen, Brandwände, Fluchtwege etc.) als auch bauplanungsrechtliche Schwierigkeiten (Erschließung, Maß der Nutzung etc.) entstehen. Mit Wegfall der gesetzlich vorgeschriebenen Teilungsgenehmigung findet mittlerweile keine präventive behördliche Kontrolle mehr statt, der Grundstückseigentümer teilt also „auf eigenes Risiko". Während die durch eine Teilung entstehenden bauordnungsrechtlichen Rechtsverstöße in der Regel durch Eintragung einer wechselseitigen Vereinigungsbaulast geheilt werden können, ist dies bei den bauplanungsrechtlichen Problemen – insbesondere hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung – nicht ohne Weiteres möglich. Da die Vereinigungsbaulast nach der Rechtsprechung nur bauordnungsrechtlich wirkt, gelten die beiden neu entstandenen Grundstücke bauplanungsrechtlich jeweils als eigenständig. Dadurch führt die Teilung nahezu regelmäßig dazu, dass sich auf den neu entstandenen Grundstücken zwei neue – unterschiedliche – GFZ-Werte ergeben. Dies begründet nach derzeitiger allgemeiner Auffassung in der Verwaltung die Notwendigkeit neuer Befreiungsbescheide. Ernsthafte Schwierigkeiten gibt es dann, wenn die Teilung dazu führt, dass auf einem Grundstück ein sehr hoher und damit nicht mehr befreiungsfähiger GFZ-Wert entsteht. In einem solchen Fall ist der planungsrechtliche Rechtsverstoß nicht heilbar, das Amt wird gegebenenfalls die Rückgängigmachung der Teilung oder im schlimmsten Fall den Rückbau des vorhandenen Gebäudes fordern.
Die Entscheidung: Das Verwaltungsgericht ordnet die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs an. Die Befreiungsgebühr sei jedenfalls in dieser Höhe rechtswidrig. Die vom Bezirk herangezogene Tarifstelle erlaube eine Gebührenerhebung nur nach dem „Wert des Nutzens, der durch die Befreiung in Aussicht steht". Dies setzt voraus, dass die Befreiung eine Überschreitung der zuletzt zugelassenen und realisierten Geschossfläche zulässt. Dies sei hier nicht der Fall: Die gesamte Bestandsbebauung sei hinsichtlich ihrer Geschossfläche auch vor der Erteilung der hier maßgeblichen Befreiungen bereits vollständig durch eine Befreiung legalisiert und damit im Sinne der Tarifstellen „zugelassen" worden. Die neu erteilten Befreiungen verschafften der Antragstellerin auch keinen messbaren zusätzlichen Nutzen, der im Wege der Gebühr teilweise abgeschöpft werden könnte. Insofern sei für die Befreiungen jeweils nur eine (aufwandsbezogene) Festgebühr von jeweils EUR 620,00 zu erheben.
Kommentar: Die Unsitte, nach einer Grundstücksteilung erneut Befreiungsgebühren in voller Höhe, d.h. unter Abschöpfung eines angeblichen Mehrwertes geltend zu machen, war in einigen der westlichen Bezirksämter sehr verbreitet und wurde vom Verwaltungsgericht zu Recht gestoppt. Das Oberverwaltungsgericht hat die Entscheidung des Verwaltungsgerichts in zweiter Instanz im Hinblick auf die Unzulässigkeit der Abschöpfungsgebühr voll und ganz bestätigt. Mehr noch: Es hat Zweifel daran geäußert, ob stattdessen überhaupt eine Festgebühr in Höhe von EUR 620,00 erhoben werden könne, oder ob dieser Gebührentatbestand nicht vielmehr unanwendbar sei. Da diese Festgebühr jedoch nicht Gegenstand der Beschwerde des Bezirks war, hat das OVG sich hierzu nicht abschließend geäußert.
Betonfertigteile: Wann muss ein Mangel gerügt werden?
Wenn ein Handelskauf vorliegt, muss der Käufer die gelieferten Waren gemäß § 377 HGB unverzüglich rügen. Dies gilt auch, wenn die Waren sukzessive geliefert werden. Es ist mindestens eine stichprobenartige Untersuchung vorzunehmen (OLG Brandenburg, Urt. v
Wenn ein Handelskauf vorliegt, muss der Käufer die gelieferten Waren gemäß § 377 HGB unverzüglich rügen. Dies gilt auch, wenn die Waren sukzessive geliefert werden. Es ist mindestens eine stichprobenartige Untersuchung vorzunehmen (OLG Brandenburg, Urt. v. 22. Februar 2012 – 4 U 68/11).
Sachverhalt: Ein Generalübernehmer (GÜ) erhält einen Auftrag zur Errichtung eines Gebäudes. Die Konstruktion wird teilweise mit Betonfertigteilen ausgeführt. Der GÜ bestellt die Fertigteile bei einem Baustofflieferanten. Diese werden in mehreren Tranchen auf die Baustelle geliefert. Als der Lieferant Zahlung verlangt, beruft sich der der GÜ auf Mängel der Fertigteile und verweigert die Zahlung.
Hintergrund: Im Handelsgesetzbuch ist in § 377 geregelt, dass der Käufer beim Handelskauf die Ware unverzüglich nach der Ablieferung durch den Verkäufer untersuchen muss, soweit dies nach ordnungsmäßigem Geschäftsgange tunlich ist, und, wenn sich ein Mangel zeigt, dem Verkäufer unverzüglich Anzeige zu machen hat. Unterlässt der Käufer die Anzeige, so gilt die Ware als genehmigt, es sei denn, dass es sich um einen Mangel handelt, der bei der Untersuchung nicht erkennbar war.
Entscheidung: Der Baustofflieferant erhält den vollen Kaufpreis. Auf etwaige Mängel der Fertigteile kommt es hier nicht an, weil diese nicht rechtzeitig gerügt wurden. Die Fertigteile gelten deshalb als genehmigt. Zudem war nicht ausreichend vorgetragen, in welchem Umfang Mängel auf welche Lieferungen entfielen. Der GÜ hätte die angelieferten Betonfertigteile bei jeder Teillieferung untersuchen und etwaige Mängel rügen müssen. Da dies nicht geschehen sei, gelte die Ware als genehmigt.
Kommentar: Das Handelskaufrecht ist wesentlich „schärfer" als das Kaufrecht nach BGB. Mängel sind unverzüglich und für jede Teillieferung gesondert zu rügen. Dies erfordert eine zumindest stichprobenartige Untersuchung der Teillieferung. Für den GÜ als Auftragnehmer ist dies besonders misslich, weil er selbst gegenüber dem Bauherrn für die Mangelfreiheit der eingebauten Teile einstehen muss.
Abnahme ohne Vorbehalt: Welche Mängelrechte verbleiben dem Besteller?
Der Verlust von Gewährleistungsansprüchen tritt nur ein, wenn der Auftraggeber im Zeitpunkt der Abnahme positive Kenntnis von einem Mangel hat. Auf ein "Kennenmüssen" kommt es nicht an. Deshalb reicht es nicht aus, wenn der Auftraggeber das äußere Erschei
Der Verlust von Gewährleistungsansprüchen tritt nur ein, wenn der Auftraggeber im Zeitpunkt der Abnahme positive Kenntnis von einem Mangel hat. Auf ein "Kennenmüssen" kommt es nicht an. Deshalb reicht es nicht aus, wenn der Auftraggeber das äußere Erscheinungsbild des Mangels wahrnimmt. Entscheidend ist das Wissen um die Fehlerhaftigkeit des Werks (OLG Karlsruhe, Urt. v. 29.05.2009 – 4 U 160/08 / BGH, Beschluss v. 22.12.2011 – VII ZR 120/09, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
Sachverhalt: Der Bauträger verspricht eine seniorengerechte Wohnanlage, bei der jede Wohnung barrierefrei und bequem über einen Aufzug erreichbar ist und es keine Schwellen und Stolperfallen gibt, was für das gesamte Gebäude einschließlich dem dazugehörenden Freigelände gelten soll. Die Badewannen verfügen entgegen den Angaben im Prospekt nicht über einen bis zum Boden absenkbaren Sitz. Die Zugänge zu Terrassen und Balkonen sind nicht barrierefrei. Einige Jahre nach der – vorbehaltlosen - Abnahme fordert die WEG Vorschuss für die Beseitigung dieser und weiterer Mängel. Der Bauträger verteidigt sich unter anderem damit, das Werk sei vorbehaltlos abgenommen worden.
Hintergrund: Nimmt der Besteller (Bauherr, Erwerber) ein mangelhaftes Werk ab, obwohl er den Mangel kennt, stehen ihm nach § 640 Abs. 2 BGB die in § 634 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Rechte (Nacherfüllung, Ersatzvornahme, Rücktritt, Minderung) nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält.
Entscheidung: Die WEG hat ihren Anspruch auf Vorschusszahlung hinsichtlich der Mängel nicht durch vorbehaltlose Abnahme verloren. Der Verlust der Gewährleistungsansprüche tritt nur ein, wenn der Besteller im Zeitpunkt der Abnahme positive Kenntnis eines Mangels hatte. Auf ein "Kennenmüssen" kommt es dagegen nicht an. Es spielt keine Rolle, ob eine Handgreiflichkeit des Mangels vorlag, der Besteller grob fahrlässig eine Prüfung unterlassen hat und der Besteller sich der Erkenntnis, dass ein Mangel vorliegt, bei einer Prüfung nicht hätte verschließen können. Deshalb reicht es auch nicht aus, dass der Besteller das äußere Erscheinungsbild des Mangels wahrgenommen hat. Entscheidend ist das Wissen um die Fehlerhaftigkeit des Werks. Diese hat das Gericht hier nicht festgestellt.
Kommentar: Obwohl die später beanstandeten Schwellen an den Balkon- und Terrassentüren hier deutlich sichtbar waren, konnte der insoweit beweisbelastete Bauträger die positive Kenntnis nicht darlegen. Selbst wenn ihm dies gelungen wäre, hätte die WEG aber bezüglich dieser Mängel noch Schadensersatz nach § 634 Nr. 4 BGB geltend machen können, da dieser Anspruch durch eine vorbehaltlose Abnahme nicht ausgeschlossen wird. Über diesen Anspruch können – wenn Verschulden vorliegt – auch die Nachbesserungskosten verlangt werden.
Vertragsstrafe von 10 %: In AGB unwirksam!
Eine Vertragsstrafenvereinbarung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen muss auch die Interessen des Auftragnehmers ausreichend berücksichtigen. Eine Vertragsstrafe für die verzögerte Fertigstellung, deren Obergrenze 5 % der Auftragssumme überschreitet, ist
Eine Vertragsstrafenvereinbarung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen muss auch die Interessen des Auftragnehmers ausreichend berücksichtigen. Eine Vertragsstrafe für die verzögerte Fertigstellung, deren Obergrenze 5 % der Auftragssumme überschreitet, ist unangemessen (OLG Brandenburg, Urt. v. 12. Oktober 2011 - 13 U 86/07).
Sachverhalt: Ein Tischler soll bei der Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes Holztüren ausbauen, reparieren und wieder einbauen. Im VOB/B-Vertrag ist vereinbart, dass der Tischler bis zu 10 Prozent der Bruttoabrechnungssumme als Vertragsstrafe zahlen muss, wenn er den vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermin nicht einhält. Als der Tischler seinen Werklohn geltend macht, hält ihm der Auftraggeber die Vertragsstrafe entgegen.
Hintergrund: Nach der Rechtsprechung des BGH muss sich die Obergrenze der Vertragsstrafe daran messen lassen, ob sie generell und typischerweise in Bauverträgen angemessen ist. Eine Unterscheidung zwischen Bauverträgen mit hohen oder niedrigen Auftragssummen ist nicht vorzunehmen; auch auf die Höhe des etwaigen Schadens kommt es nicht an. Die Vertragsstrafe hat eine Druck- und eine Kompensationsfunktion, die nach der Rechtsprechung des BGH bei 5 % ausreichend erfüllt wird.
Entscheidung: Dem schließt sich das OLG Brandenburg an. Eine Vertragsstrafe von mehr als 5% ist unangemessen. Die Regelung ist insgesamt nichtig; die Vertragsstrafe wird nicht auf 5% reduziert.
Kommentar: Eine höhere Vertragsstrafe kommt nur in einer Individualvereinbarung in Betracht. Diese wird in der Praxis aber nur selten vorliegen, da die Klausel ernsthaft zur Disposition der anderen Partei gestellt werden muss. Insoweit empfiehlt es sich, den sicheren Weg zu gehen und sich auf 5% zu beschränken, zumal weitergehende Schadensersatzansprüche dadurch ja nicht ausgeschlossen sind.
Bauhandwerkersicherung: Auch nachträglicher Verzicht ist unwirksam!
Ein nach Vertragsschluss vereinbarter Verzicht auf Sicherheit ist nach § 648a Abs. 7 BGB unwirksam und steht einem erneuten Sicherheitsverlangen deshalb nicht entgegen. Ein erneutes Sicherheitsverlangen ist nach einem vorherigen Verzicht auf Sicherheit gr
Ein nach Vertragsschluss vereinbarter Verzicht auf Sicherheit ist nach § 648a Abs. 7 BGB unwirksam und steht einem erneuten Sicherheitsverlangen deshalb nicht entgegen. Ein erneutes Sicherheitsverlangen ist nach einem vorherigen Verzicht auf Sicherheit grundsätzlich nicht treuwidrig (LG Düsseldorf, Urt. v. 8. Dezember 2011 - 32 O 110/11).
Sachverhalt: Der Bauherr beauftragt einen Generalunternehmer (GU) mit der Errichtung eines Geschäftshauses. Die Auftragssumme beträgt ca. 3,5 Mio. EUR. Der Bauherr bezahlt eine Abschlagsrechnung nicht. Der GU fordert daraufhin unter Fristsetzung Sicherheit nach § 648a BGB über EUR 615.000,00. Kurz vor Fristablauf einigen sich die Parteien schriftlich dahingehend, dass der Bauherr eine weitere Akontozahlung über EUR 375.000,00 leistet und der GU im Gegenzug auf die Sicherheit nach § 648a BGB verzichtet. Der Betrag wird gezahlt, die Arbeiten fortgesetzt. Nach Abnahme beauftragt der Bauherr noch verschiedene Nachträge. Nun fordert der GU eine Sicherheit nach § 648a BGB über rund EUR 200.000,00. Der Bauherr wendet Gegenrechte aus einer Vertragsstrafe ein und meint, wegen des Verzichts könne der GU keine Sicherheit mehr fordern. Der GU klagt die Sicherheit ein.
Hintergrund: Die Bauhandwerkersicherung in § 648a BGB stellt in ihrer seit dem 1. Januar 2009 geltenden Fassung ein ernstzunehmendes Instrument des Auftragnehmers zur Absicherung seiner Vergütungsansprüche dar. Nach § 648a Abs. 7 BGB sind von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarungen unwirksam.
Entscheidung: Die Klage des GU hat Erfolg. Der Bauherr muss Sicherheit leisten. Gegenforderungen werden nach § 648a Abs. 1 BGB beim Sicherungsverlangen nicht berücksichtigt. Der Verzicht spielt keine Rolle, weil die Vereinbarung wegen Verstoß gegen § 648a Abs. 7 BGB unwirksam ist. Das Verlangen ist auch nicht treuwidrig, weil der Verzicht sich nur auf die Situation bei der offenen Abschlagsrechnung bezogen hat, nach der Abnahme aber eine neue Situation entstanden ist, für die der GU sich nicht erklären wollte.
Kommentar: Die Gerichte wenden § 648a BGB konsequent an. Auch das Argument der Treuwidrigkeit hilft dem Bauherrn hier nicht. Zwar ist dies im Einzelfall denkbar. Die Vorgaben des § 648a BGB dürfen dabei aber nicht umgangen werden. Die Auftraggeber müssen sich darauf einstellen.
Architektenhonorar: Abrechnung mehrerer Gebäude nach § 22 HOAI a. F. und Mindestsatzunterschreitung
Eine Mindestsatzunterschreitung liegt vor, wenn das für die vertraglichen Leistungen insgesamt vereinbarte Honorar unterhalb des nach den Mindestsätzen der HOAI ermittelten Honorars liegt. Bei der Prüfung, ob eine Mindestsatzunterschreitung vorliegt, ist
Eine Mindestsatzunterschreitung liegt vor, wenn das für die vertraglichen Leistungen insgesamt vereinbarte Honorar unterhalb des nach den Mindestsätzen der HOAI ermittelten Honorars liegt. Bei der Prüfung, ob eine Mindestsatzunterschreitung vorliegt, ist eine isolierte Prüfung, ob einzelne in der HOAI vorgesehene Abrechnungseinheiten unterhalb der Mindestsätze honoriert werden, nicht zulässig (BGH, Urt. v. 9. Februar 2012 – VII ZR 31/11).
Ein öffentlicher Auftraggeber schloss mit einem Statiker einen Vertrag über die Erstellung der Tragwerksplanung für eine Sport- und Feuerwehrgerätehalle mit einer Hausmeisterwohnung und einer Doppelgarage (das Nachfolgende würde genauso für einen Architekten gelten, der mit der Hochbauplanung beauftragt ist). Bezüglich der Honorierung vereinbarten die Parteien die Anwendung der Honorarzone　II und die Mittelsätze. Für die Bauleitung und die Leistungen der thermischen Bauphysik wurden Pauschalen vereinbart. In der Architektenhonorarklage des Statikers ermittelte das Berufungsgericht das Honorar, indem es das Vorhaben zumindest teilweise in die Honorarzone III einordnete. Soweit der Vertrag auch hier Abrechnung nach Honorarzone　II vorsehe, komme es zu einer Mindestsatzunterschreitung, was durch das Urteil korrigiert wurde. Auch für die Leistungen der thermischen Bauphysik errechnete das Gericht die Mindestsätze.
Der BGH hat dieses Urteil aufgehoben und klargestellt, dass für die Feststellung, ob eine Mindestsatzunterschreitung vorliegt oder nicht, stets das gesamte Honorar zum einen anhand der vertraglichen Vereinbarung und zum anderen anhand der Regelungen der HOAI abzurechnen ist. Nur, wenn in diesem Gesamtvergleich eine Mindestsatzunterschreitung gegeben sei, sei diese nach oben zu korrigieren. So war im vorliegenden Fall zu berücksichtigen, dass es sich um mehrere Gebäude i.S.d. §　66 I bzw. §　22 HOAI aF handelte. Für die Vergleichsberechnung war es auch wichtig, die Leistungen für die thermische Bauphysik anhand der Mindestsätze zu berechnen.
Der BGH ist aber der Auffassung, die HOAI habe nicht den Zweck, ein Mindesthonorar für einzelne Teilleistungen zu garantieren. Die für den Gesamtauftrag vereinbarte Vergütung dürfe die Mindestsätze nicht unterschreiten. Unterschreitet die vereinbarte Gesamtvergütung das nach den Mindestsätzen berechnete Honorar, so ist die Vergütungsvereinbarung unwirksam, wenn kein Ausnahmefall des §　4 II HOAI aF vorliegt. Der Ingenieur/Architekt kann dann das nach Mindestsätzen berechnete Honorar fordern. Das bedeutet, dass die im Vertrag vereinbarten Mittelsätze keine Rolle mehr spielen, sondern das Honorar insgesamt nach den Mindestsätzen, allerdings in der zutreffenden höheren Honorarzone, abzurechnen sind.
Praxistipp: Im Rahmen der Honorarabrechnung sollten jeweils zwei Berechnungen erfolgen, nämlich einmal insgesamt anhand der vertraglich vereinbarten Honorarparameter, und zum anderen anhand der Regelungen der HOAI. Bei dieser „Kontrollrechnung" ist in jeder Hinsicht von den Mindestsätzen auszugehen, was die Tafelwerte betrifft, die Höhe des Umbauzuschlags und die zutreffende Honorarzone. Der Architekt kann sich also nicht die Rosinen herauspicken, sondern muss entweder anhand des Vertrages insgesamt abrechnen oder – soweit die Kontrollrechnung eine Mindestsatzunterschreitung ergeben hat – insgesamt anhand der Mindestsätze der HOAI.

References: § 648
 § 377
 § 377
 § 377
 § 640
 § 634
 § 634
 BGH 
 BGH 
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648
 § 22
 BGH 
 §　66
 §　22
 BGH 
 §　4