Source: http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2012/06/
Timestamp: 2017-07-22 14:37:19+00:00

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O setor imobiliário continua a apresentar crescimento em 2012, quando comparado a 2011. Um indicador desse mercado são os saques nas contas de
FGTS para moradia, os quais são usados para aquisição de imóvel próprio.
Como pode ser visto no quadro acima, os saques nos primeiros quatro meses de 2012 superam os de 2011 e 2010 tanto em quantidade de saques como em valores, evidenciando que está se vendendo mais e a preços mais caros em 2012. Em valores, os saques em 2012 estão 16.38% superiores aos
de 2011, e 24,9% superiores aos observados em 2010.
Resumo: O presente trabalho tem por finalidade conhecer o contrato de corretagem, especificando suas particularidades quanto aos direitos e deveres das partes. O objetivo é discorrer sobre o
entendimento acerca do contrato de corretagem, utilizando para este fim, a pesquisa bibliográfica. Sendo a matéria tão ampla, não há nesta pesquisa a pretensão de esgotar o assunto. I - Introdução
Nas transações imobiliárias é muito comum a utilização de corretores visando buscar no mercado o melhor negócio, dentro dos padrões pessoais
de cada negociante. O corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor
do imóvel, o qual o incumbe na obrigação de achar no mercado o melhor comprador do bem objeto da venda, como também pelo futuro adquirente que busca auxílio do profissional para encontrar o imóvel que deseja comprar, dentro de suas condições. Assim, é de suma importância o estudo do Contrato de Corretagem, o qual tem de um lado o corretor e do
outro o vendedor ou o comprador, o qual leva a denominação de Comitente.
Este estudo se dedica ao exame do contrato de corretagem ou mediação.
Além disso, trata também de temas introdutórios e necessários à compreensão das nuances peculiares a esta espécie de contrato, como: a definição, os requisitos de validade, a natureza jurídica, o objeto, as
categorias possíveis de corretores, as espécies de remuneração e a distinção entre a corretagem e outros institutos jurídicos parecidos.
A definição do contrato de corretagem é estabelecida no artigo 722 do
Novo Código Civil. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, independentemente de mandato, de prestação de serviços ou outra relação
de dependência, obriga-se a obter para outra um ou mais negócios, conforme instruções recebidas.
Trata-se de um contrato, que define uma obrigação de fazer (obter um ou mais negócios) para outrem, de acordo com as instruções recebidas anteriormente e mediante o pagamento de uma remuneração. Diniz (2002) acrescenta a esta noção a necessidade de que o corretor atue com imparcialidade e que forneça as informações necessárias para a celebração do contrato principal. O contrato de corretagem é tratado no Código Civil de 2002, como típico e nominado, em
capítulo próprio, pois não se confunde dadas as suas características, com o mandato, a prestação de serviços, a comissão ou qualquer outro contrato que estabeleça vínculo de subordinação.
Segundo entendimento do eminente doutrinador Venosa (2005) a mediação
apresenta, conteúdo maior do que a corretagem, tanto que pode ser considerado instituto mais amplo, pois pode ocorrer mediação em outros institutos jurídicos sem que exista a corretagem. Daí porque não se pode afirmar que exista perfeita sinonímia nos termos mediação e corretagem.
No mesmo sentido, Diniz (2005) diferencia estes dois tipos de contratos, sustentando que: “o contrato de mediação é, na verdade, aquele em que o mediador, com imparcialidade, por não estar vinculado àqueles que pretendem efetivar entre si contrato futuro, coloca-os em contato, aproximando-os,
esclarecendo dúvidas que, porventura, tenham e prestando-lhes as devidas informações, tendo direita a uma remuneração, a título de indenização pelo resultado. É alheio ao contrato firmado por meio da atividade do mediador.” O instituto da corretagem cuida de intervenção em negócio alheio. Não
se esgota, contudo, exclusivamente na corretagem essa possibilidade de
intervenção, que também pode ocorrer no mandato, na comissão, na representação comercial, entre outros. No entanto, esses negócios não se confundem entre si nem com a corretagem ou mediação, na qual ocorre a
intermediação por excelência. Há entendimento, como o de Pontes de Miranda (1984), que afasta a coincidência de compreensão de conceitos entre corretagem e mediação. Para ele, a mediação situa-se em plano inferior à corretagem, para a qual sempre se exigira matrícula e inscrição profissional. Todavia, não é posição que prevalece, pois os conceitos evidentemente coexistem, independentemente da qualificação profissional de quem intermedeia, seja profissional regular para a função ou não. O artigo 729 do novo diploma ressalva expressamente as normas da legislação especial. A legislação especial é incumbida de tecer normas mais minudentes a respeito da matéria, ficando reservado ao Código Civil o estabelecimento de preceitos genéricos. Em face do regramento do mencionado contrato no novo Código como contrato típico, a legislação especial tem aplicação subsidiária ou complementar.
Os requisitos de validade essenciais ao contrato de corretagem seguem
a disciplina geral de qualquer negócio jurídico, para o qual é necessário: agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei; nos termos do artigo 104, incisos I a III do Novo Código Civil.
Por outro lado, de acordo com Diniz (2005), o regime civil da corretagem baseia-se no princípio da autonomia da vontade, de modo que as relações entre comitente e corretor permitirão convenções contrárias
às normas, que, em grande parte, têm caráter supletivo.
Destarte, consoante entendimento: “qualquer pessoa civilmente capaz pode praticar a corretagem livre, ficando eventualmente sujeita a punições administrativas, salvo se a lei cominar com nulidade o ato, suprimindo a legitimidade para mediar a quem não seja corretor profissional regular. Tal fato, porém, não atinge a idoneidade das obrigações assumidas pelo comitente, ainda que responsável nos termos do injusto enriquecimento.” (VENOSA, 2005)
Toda atividade lícita admite a mediação. O objeto ilícito ou imoral evidentemente a inibe como em qualquer outro negócio jurídico. Desse modo, não serão admitidos efeitos jurídicos a corretagem que tenha por objeto contrabando, por exemplo. O objeto da mediação não é uma conduta propriamente dita, mas o resultado de um serviço. Na corretagem, existe uma obrigação de resultado. Sem este não há direito à
remuneração. Nesse sentido, disciplina o corrente Código Civil no artigo 725:
“A remuneração é devida ao correto, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.” O que se tem em vista nesse contrato é a aproximação ou resultado útil, tanto que a remuneração será devida na hipótese de arrependimento
injustificado das partes e quando estas realizam o negócio diretamente, após a atividade útil do corretor. Nesse diapasão, entende-se que a remuneração do corretor não pode ficar subordinada à escritura definitiva. O principal aspecto a ser ressaltado é a obrigação do corretor em aproximar diferentes pessoas através de sua intermediação na busca comum e convergente para a celebração de um contato entre ambas em relação de causa e efeito.
“É inconfundível o contrato de mediação com aquele que visa proporcionar. Destarte, ainda que rescindido ou desfeito o último, razão
inexiste para a devolução da percentagem recebida.” (RE 83.974-RJ; 2º Turma).
Além da obrigação de fazer, a aproximação efetiva entre distintas pessoas que têm intenção de celebrar determinado contrato, inclusive com o trabalho de aconselhamento inerente à possibilidade de concreção do negócio principal no bojo da intermediação. O objeto do trabalho levado a cabo pelo corretor deve conduzir necessariamente ao resultado do seu serviço. Daí porque se diz que se trata de uma obrigação de resultado. Esta obrigação de resultado assumida pelo corretor se sujeita, por óbvio, à utilidade de seu serviço de aproximação, ou seja,
o resultado alcançado deve necessariamente ser útil a quem lhe contratou. Esta utilidade se verifica com a convergência de vontades entre comprador e vendedor. O corretor vende o resultado útil do seu trabalho, de modo que se seu
labor tornar-se inútil não haverá que se falar em remuneração, pois receberá a comissão não em virtude do serviço prestado, mas em razão do
resultado obtido. Uma vez alcançado o resultado útil de efetiva aproximação entre as partes, com a convergência de vontade entre ambas de que é possível celebrar o negócio principal almejado, então posterior arrependimento injustificado de qualquer uma delas não contamina o trabalho do corretor, pleno e satisfatoriamente realizado. O
mesmo ocorre quando as partes passam – a partir da aproximação útil realizada pelo corretor – a negociar diretamente sem a interferência e colaboração dele. O contrato de corretagem distingue-se da simples prestação de serviços cujo objeto é conhecido e não aleatório. Não se confunde com a
empreitada, porque nesta o objetivo é a entrega da obra. Ainda, não se
confunde com o mandato, porque o corretor não representa o comitente. Apesar de também assimilar aspectos da comissão mercantil, com ela não se confunde, porque o comissário contrata em seu próprio nome, enquanto
o corretor limita-se a aproximar as partes. III- Natureza Jurídica
A primeira característica jurídica do contrato de corretagem é a bilateralidade, porque geram obrigações para ambos os contratantes, isto é, por gerar obrigações ao corretor e ao comitente. O corretor deverá executar certo encargo, e o comitente, remunerá-lo. Tem natureza
acessória, pois sua existência está ligada a um outro contrato, que deverá ser concluído, ou seja, porque serve de instrumento para conclusão de outro negócio. Trata-se de contrato preparatório. Em resumo, o contrato de corretagem é acessório porque sua própria existência aponta no sentido da celebração de um outro contrato, a ser firmado posteriormente pelo comitente (que contratou inicialmente com o
corretor) e pelo terceiro interessado (que foi identificado e efetivamente aproximado pelo corretor ao comitente).
Outra característica do contrato de corretagem é a onerosidade. Posto
que no adimplemento do contrato de mediação haja ônus, vantagem e benefícios patrimoniais recíprocos. Todavia, é possível que o corretor não faça jus a remuneração, por variados motivos, que o comitente (ou o
outro contratante) se arrependa e decida não mais celebrar o negócio principal anteriormente avençado, ou mesmo que ambos (corretor e comitente) não recebam nenhuma vantagem ou benefício econômico, apesar do esforço empreendido por ambos. A corretagem é ainda considerada contrato aleatório, porque o corretor assume o risco do insucesso da aproximação. Pode, no entanto, haver comutatividade ou equivalência das prestações em determinadas corretagens feitas à base de negócios rotineiros, com efeitos mercantis, e nas praticadas por servidores públicos, como, por exemplo,
por corretores de navios.
A eventual obrigação do proprietário do bem a ser vendido de remunerar o corretor submeter-se-á a uma condição suspensiva, que consistirá na obtenção da vontade para realização do contrato pretendido, não tendo, portanto, o dever de se servir da mediação nem de utilizar a ocasião apresentada pelo corretor. Assim sendo, o corretor
suportará o risco da não-produção daquele resultado, que apenas parcialmente está em suas mãos; visto que sua realização dependerá de outras circunstâncias, dentre elas a declaração de vontade da pessoa que está obrigada a pagar-lhe comissão. É também consensual, porque depende unicamente do consentimento das partes, sem outro procedimento.
Como contrato consensual que é, não exige observância do requisito formal. Basta o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio. Mas
é necessário que exista, isto é, que o corretor seja encarregado de agenciar o negócio. Se o dono deste anuncia diretamente a aceitação de oferta, não está obrigado a pagar comissão a quem quer que se lhe apresente como agenciador espontâneo, ou acompanhando candidato, ainda que com este se faça o negócio, porque a comissão é devida em razão do contrato, e este não existindo é indevida. E, como qualquer outro, sua perfeição exige como pressuposto essencial o acordo de vontades, e não a
atuação, unilateral e não encomendada, por parte de uma pessoa que se arrogue na qualidade de corretor ou agenciador. Se faltar o mútuo consenso, não há contrato de corretagem, portanto, nenhuma comissão pode ser reclamada. A regra geral é não depender de forma, podendo ser verbal ou escrito, tendo a característica de não solene.
Ressalva Coltro (1995) que, a informalidade permite a concretização do contrato de mediação por meios diversos, como, por exemplo, entendimento verbal direto entre comitente e corretor, telefone, correspondência escrita, computador, fax e outras formas de comunicação. IV - Dos Corretores
O corretor tem a função de aproximar pessoas que pretendem contratar,
e deverá aconselhar a conclusão do negócio, informando as condições de
sua celebração, a fim de conciliar os interesses. Para o ilustre jurista Gomes (2003), a atividade do corretor consiste em aproximar pessoas que desejam contratar, pondo-as em contato. Ainda, mister se faz citar as lições do doutrinador Monteiro (2003)que diz que: “o
corretor desenvolve um trabalho de intermediação, pondo o outro contratante em contato com pessoas que se interessam em celebrar algum contrato.” Monteiro (2003) explica em sua obra que a corretagem pode ser livre ou oficial. Os Corretores Oficiais são aqueles que gozam de prerrogativas de fé pública inerente ao ofício disciplinado por lei, entre eles podemos citar como exemplo os corretores de operações de câmbio, os de navio, de mercadorias, de seguros, de valores em bolsa, entre outros. Já os Corretores Livres são aqueles que exercem o ofício de intermediadores continuadamente, porém, sem nenhuma designação oficial. Encontramos nessa categoria os corretores de espetáculos públicos, de atletas profissionais, de automóveis, de obras de arte, de móveis, entre outros.
Venosa (2005) agrega outra classificação quanto às categorias. Sustenta o autor que, a corretagem pode ser tanto profissional como ocasional.
Para que seja considerada corretagem, a intermediação deve ser a atividade preponderante no contrato e na respectiva conduta contratual das partes.
O ilustre Tepedino (2004) propõe a análise de tormentosa divergência relacionada à necessidade de registro profissional do corretor como requisito de exigibilidade do contrato. Esclarece, no entanto, que o tema, em verdade, refere-se à consensualidade (absoluta) do contrato e,
por isso mesmo, não pode deixar de merecer do intérprete tratamento que dispense o registro, ao menos no que concerne à cobrança da corretagem, desde eu esta tenha sido ajustada entre as partes e efetivamente levada a cabo.
De acordo com o entendimento do professor, é que as exigências de regularidade profissional, conquanto louváveis no intuito de proteção do consumidor, não podem inibir a cobrança da remuneração, decorrente da natureza consensual do contrato, desde que os serviços do corretor hajam sido efetivamente realizados. V - Obrigações do Corretor
“O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos; prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir
nos resultados da incumbência.” Assim, o Corretor tem como dever:
Ser prudente e diligente ao executar o objeto do contrato, ou seja, a mediação do negócio, devendo agir sem que propicie a realização
Prestar todas as informações sobre o andamento dos negócios, sempre de forma espontânea, visto que faz parte das suas atribuições de
intermediador de negócios;
Alves (2002)expõe que são descritas pelo dispositivo as obrigações inerentes ao contrato de mediação. A primeira
delas diz sobre o dever de o corretor atuar com aplicação e presteza, segundo reclamam o negócio e o interesse do cliente, fornecendo-lhes, nesses fins, por sua iniciativa e empreendimento, as informações sobre as tratativas eventualmente existentes e a desenvoltura da mediação, a ensejar o êxito esperado. A segunda, também essencial ao desempenho, tem por escopo o resguardo do negócio, quanto aos riscos e segurança dele, devendo o corretor de tudo fazer ciente o comitente, transmitindo-lhe todos os esclarecimentos que lhe seja possível prestar.
Tais obrigações gravitam em torno da obrigação principal, que é promover a aproximação com a efetiva convergência de vontades entre o terceiro interessado e o comitente que lhe contratou. É necessário que o
corretor preste as informações básicas a respeito do negócio que se pretende realizar, diligencie para esclarecer as dúvidas que cada uma das partes possa vir a ter em relação à outra, atue com presteza, seriedade e ética na sua função.
Relembrando o objeto do contrato de corretagem, dentre as obrigações do corretor emerge a essencial ou principal, qual seja, constitui-se na
obtenção da convergência de vontades com vistas ao negócio. Cumpre com
o dever contratual o corretor que apresenta ao vendedor um comprador definitivamente disposto a celebrar o contrato pretendido pelo vendedor
nas condições por este estabelecidas.
Consoante explanação de Tepedino (2004), daqui decorre o equívoco tanto de quem acredita que o corretor só se desincumbe de seu dever contratual com a celebração efetiva do contrato; quanto de quem vê na simples apresentação do comprador ao vendedor o conteúdo da prestação devida pelo corretor. Para que o corretor desempenhe o seu papel no âmbito do trabalho desenvolvido em função do contrato de corretagem, é necessário que ele aproxime o terceiro interessado ao comitente de modo a
lhe proporcionar um resultado útil (convergência efetiva de vontades).
Não basta a simples aproximação, sem o estabelecimento de qualquer vínculo entre o terceiro interessado e o comitente. De igual maneira, não é necessário que o negócio principal seja efetivamente realizado, vez que pode ser obstaculizado mediante o arrependimento de uma das partes ou mesmo de ambas. Neste caso, o trabalho do corretor poderá ter
sido realizado com sucesso – e, portanto, ele fará jus à remuneração –
embora o contrato versando sobre o negócio principal não venha a ser efetivamente celebrado.
Um dos direitos do Corretor é a remuneração que se refere à contrapartida devida pelo comitente ao corretor, depois de realizado o seu trabalho com o resultado útil. Designa-se comissão ou corretagem e pode ser fixa e/ou variável. Geralmente, é ajustada em dinheiro, mas pode ser fixada em espécie. A obrigação fundamental do comitente é pagar a comissão, na forma estipulada, ou segundo o que determina a lei ou os costumes. Não depende ela do recebimento integral do preço, ou da
execução do contrato. É devida, portanto, desde que se considere este ajustado. Basta a assinatura do instrumento preliminar, ou da tradição do arras. Frequentemente cobra-se uma quantia a título de sinal ou de entrada, suficiente a cobrir aquela comissão. O pagamento faz-se, normalmente, em dinheiro, entretanto, nada obsta a que seja em espécie diferente, desde que as partes o convencionem.
A comissão, afora o caso de vigorar quantia determinada, é fixada sob
modalidade percentual, computada sobre o valor do contrato agenciado, ou sobre a vantagem ou proveito do comitente. Na corretagem livre, prevalece o ajuste, ou, na sua falta, o costume.
Como regra, o corretor fará jus à sua comissão caso tenha aproximado as partes e estas tenham efetivado o contrato, conforme dispõe o artigo
725 do Código Civil. Vale frisar que mesmo se as condições do negócio foram posteriormente alteradas, o corretor terá direito à sua remuneração, visto que exerceu sua principal obrigação e atingiu o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, a aproximação dos interessados para a realização do negócio.
A remuneração também será devida quando, aproximadas as partes, o negócio não se implementar em razão do arrependimento dos interessados,
conforme versa a segunda parte do artigo 725 do Código Civil. Embora o
direito de recebimento da comissão pela corretagem se dê com o resultado útil do trabalho desenvolvido pelo corretor, através da aproximação efetiva de terceiro interessado na conclusão do negócio com o
comitente, há entendimento jurisprudencial que aponta no sentido de que o resultado útil do trabalho se concretiza somente com a efetiva realização do contrato principal. Entretanto, tal posição não encontra respaldo no artigo 725 do CC, conforme citado alhures.
O professor Tepedino (2004) pontua a controvérsia gerada em torno da solução da questão referente ao cabimento ou não da remuneração na hipótese do contrato de compra e venda não concluído. Uma vez estremados os dois negócios jurídicos, o de corretagem – cuja função jurídica consiste na aproximação útil das partes – e o de compra e venda, que a ele se segue e que com ele não se confunde, não há como fazer depender a remuneração do primeiro à conclusão do segundo negócio
jurídico. Embora aparentemente mais justo este entendimento, a solução
deverá ser buscada à luz do caso concreto. Entretanto, há uma tendência jurisprudencial, sobretudo no STJ, de que a comissão é devida
ao corretor somente com a efetiva conclusão do negócio principal, ou seja, a partir do momento em que o terceiro interessado e o comitente firmem o contrato respectivo. A justificativa é que o trabalho desempenhado pelo corretor é de resultado e firma-se no risco inerente ao seu negócio de corretagem e intermediação.
Urge ressaltar, que iniciado e concluído o negócio entre as partes, o
corretor não fará jus à comissão, porém, caso o contrato de mediação tenha expressado a cláusula de exclusividade, a remuneração será devida, de acordo com o disposto no artigo 726 do CC. Todavia, se comprovada a inércia ou ociosidade do corretor que tiver exclusividade,
este não terá direito à comissão. Obviamente, o corretor deve laborar no sentido da conclusão do negócio principal.
Nos casos de contrato de mediação sem prazo determinado, se o comitente dispensar o corretor, mas o negócio se realizar a posteriori
em virtude da mediação do corretor, a comissão lhe será devida (Artigo
727, CC). A mesma solução é adotada pelo artigo em tela, nos casos de contrato de corretagem com tempo determinado, em que o negócio se realizou após o término do prazo, em virtude dos trabalhos exercidos pelo corretor.
“Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor,
a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.”
Ainda, segundo afirma o doutrinador Gomes (2003), o corretor perderá o
direito à remuneração se o contrato for nulo, e a anulabilidade somente seria oponível ao corretor se a causa fosse de seu conhecimento. Ademais, as despesas realizadas na busca do terceiro interessado para a celebração do negócio principal não devem ser ressarcidas ao corretor pelo comitente, seja na hipótese de sucesso (em que o valor pago deve cobrir tais gastos), seja ainda com mais razão na
hipótese em que a contratação resta frustrada (os esforços envidados pelo corretor são por sua conta e risco). VIII - Aperfeiçoamento do Contrato de Corretagem
Na corretagem, um agente comete a outrem a obtenção de um resultado útil
de certo negócio. Desta maneira, a conduta esperada é no sentido de que o corretor faça aproximação entre um terceiro e o comitente. Sucede,
portanto, que a mediação é exaurida com a conclusão do negócio entre estes, graças à atividade do corretor.
Quando discutimos a retribuição a que o corretor faz juz, importante é
exatamente fixar que a conclusão do negócio tenha decorrido exclusiva ou proeminentemente dessa aproximação, explica o civilista Venosa (2005).
Insta destacar, novamente, que o corretor, contudo, não se responsabiliza pela conclusão do negócio. É que, sua participação termina com o resultado útil, ou seja, a aproximação eficaz do terceiro
que conclui o negócio com o comitente. Nery (2003) anota que, incumbe ao vendedor o pagamento da corretagem se de forma inequívoca outro meio
não foi avençado.
Em sentido contrário, Azevedo (2004) sustenta que, o serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência. Celebrado entre vendedor e comprador recibo de sinal e princípio de pagamento, com cláusula vedatória de arrependimento, tem-se que, naquele momento, no que toca aos serviços de intermediação prestados pela empresa corretora, o negócio terminou, sendo devida a comissão respectiva, que não pode ser afastada ao argumento de que o comprador, a
quem fora atribuído o ônus da corretagem, desistira da aquisição, celebrando distrato com o vendedor, que a aceitou.
Quanto mais longe chegar essa fase de celebração do contrato versando
sobre o negócio principal, mais visível será a caracterização da efetiva intermediação ou colaboração do corretor.
Nas duas primeiras hipóteses, resta evidenciada a inércia, negligência ou insuficiência na atuação desempenhada pelo corretor, vez
que efetivamente não conseguiu levar o seu trabalho até o resultado útil desejado pelo comitente quando da sua contratação. Ao contrário, nas demais hipóteses, ficam evidenciadas a diligência com a qual buscou
a necessária convergência de vontades para a celebração do negócio principal, atendendo plenamente à tarefa que lhe foi incumbida pelo comitente quando lhe contratou, ainda que o negócio principal não venha
a ser celebrado por arrependimento de qualquer uma das partes ou de ambas.
Diante de tais situações, pode-se dizer que, nas hipóteses I e II, o contrato de corretagem não se aperfeiçoou, ou seja, não atingiu o resultado útil esperado, e por isso, não foi cumprido, vez que o trabalho do corretor se mostrou negligente ou insuficiente. Nas hipóteses III, IV e V, o contrato de corretagem se aperfeiçoou, isto é,
foi concretizado ou cumprido plenamente.
A mediação se consuma no momento do acordo de vontades ou da formação
do vínculo jurídico entre as pessoas aproximadas pelo resultado útil do serviço prestado pelo corretor.
A corretagem distingue-se de outras figuras conhecidas no direito, como a prestação de serviço, o mandato, a comissão mercantil, a comissão civil e a agência e distribuição. Em relação à primeira figura
mencionada, distingue-se da simples prestação de serviços cujo objeto é
conhecido e não aleatório. Em relação ao mandato, não se confunde porque o corretor não representa o comitente. Quanto à comissão mercantil, a corretagem distingue-se porque o comissário contrata em seu
próprio nome, enquanto o corretor limita-se a aproximar as partes.
Em suma, o contrato de corretagem ou mediação não se confunde com a prestação de serviços, o mandato, a comissão ou outro contrato em que haja vínculo de subordinação ou de dependência. Igualmente, não se confunde com a empreitada, porque nesta o objetivo é a entrega da obra.
O contrato de corretagem também se distingue do contrato de agência e distribuição, previsto no Novo Código Civil. O artigo 710, que define este tipo de contrato, estabelece que, pelo contrato de agência, uma pessoa assume, em caráter não eventual e sem vínculos de dependência, a
obrigação de promover, à conta de outra, mediante retribuição, a realização de certos negócios, em zona determinada, caracterizando-se a distribuição quando o agente tiver à sua disposição a coisa a ser negociada.
Uma diferença básica se refere à obrigação assumida em cada um destes
contratos. Enquanto a corretagem trata da obtenção de um ou mais negócios para o comitente, a agência se refere à promoção da realização
de certos negócios, que corre à conta do representado. Ainda, enquanto
a obrigação do corretor na mediação se encerra com a celebração do contrato, versando sobre o negócio principal, o agente funciona como intermediário do representado na promoção de seus próprios negócios (gestão).
Estas questões surgem como decorrência da própria natureza do contrato; consensual e com inteira liberdade de forma, já que o Novo Código Civil não previu qualquer forma especial para sua celebração. Neste sentido, o contrato de corretagem ou mediação, tratado como termos sinônimos no Código, pode ser celebrado até verbalmente, como de
fato geralmente ocorre. Daí resulta nos diversos problemas acerca da sua efetiva concretização ou não, hipótese que sempre deverá ser analisada caso a caso. O corretor assumirá as obrigações trazidas pelo Novo Código Civil que
em seu artigo 723 dispõe que, é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.
Em virtude das obrigações assumidas e dos serviços prestados, pelos quais coloca em relação duas ou mais pessoas que desejam contratar, o corretor fará jus a uma remuneração. A regra geral é de que a remuneração sempre será devida ao corretor se houver o resultado útil do seu trabalho junto à realização do negócio principal, que se verifica com a efetiva convergência de vontades entre o terceiro interessado apresentado à oportunidade de negócio pelo corretor e o comitente que o contratou. Diante de situações intermediárias, é necessário se debruçar sobre as especificidades de cada caso concreto e
solucioná-los da maneira mais justa e equilibrada possível. Somente assim, uma das partes não estará se locupletando indevidamente e a remuneração pelo trabalho desenvolvido estará assegurada com justiça.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil – Contratos em Espécie, 2005, Atlas. WALD, Arnoldo. A Remuneração do Corretor, in Digesto Econômico, 1981.
Débora Elen Ferro: Advogada. Especializanda em Direito Civil pela FMU-SP;
Jussara Luongo: Advogada. Especialista em Direito Registral Imobiliário pela PUC-Minas. Especializanda em Direito Civil pela FMU-SP.
O corretor de imóveis só tem direito a receber sua remuneração caso seu trabalho resulte em compromisso entre vendedor e comprador, ainda que preliminar. Clique no link abaixo para ler o inteiro teor:
http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/21642393/recurso-civel-71003272556-rs-tjrs/inteiro-teor Postado por
O HSBC explica que tem uma visão negativa em relação a uma proposta enviada pela Vinci Partners
que visa capitalizar a empresa em 800 milhões de reais por meio de um bônus de subscrição. A proposta será votada em assembleia geral extraordinária marcada para julho.
“Já não temos expectativa de geração de caixa na PDG em 2012, e esperamos a continuidade dos resultados negativos no segundo trimestre”,
ressalta. O preço-alvo foi reduzido drasticamente de 14 reais para 4 reais. A recomendação caiu de overweight (alocação acima da média) para neutra.
Segundo ele, parece ser improvável uma recuperação na subsidiária Tenda, voltada para a baixa renda. A classificação neutra aos papéis foi reiterada, mas o preço-alvo foi tesourado de 10 reais para 3,50 reais. O valor sugere um potencial de valorização de 42%. Rossi (RSID3)
O preço-alvo foi reduzido de 17 reais para 6 reais. A recomendação continua em neutra. O valor estimado pelo HSBC está 28% acima do preço visto no fechamento da quinta-feira. MRV (MRVE3)
Rodrigues afirma que depois de um primeiro trimestre decepcionante, a expectativa é de que a empresa reduza a própria estimativa (guidance) para a margem Ebitda (relação entre geração operacional de caixa e receita líquida) de 2012. O preço-alvo foi reduzido de 16 reais para 10 reais. A recomendação neutra foi mantida. Cyrela (CYRE3)
“Entretanto, a empresa ainda não está gerando retornos coerentes a seus
níveis anteriores, e acreditamos não haver razão para pagar com antecedência pelos esforços de recuperação”, diz Rodrigues. O preço-alvo
caiu de 20 reais para 18 reais. A classificação neutra foi mantida. Lopes Brasil (LPSB3)
Ao contrário das construtoras, o HSBC elevou a recomendação para os papéis da Lopes Brasil de neutra para overweight. O preço-alvo, contudo,
foi revisado de 47 reais para 45 reais. “Aumentamos nossa estimativa para a participação da empresa no mercado secundário, com base nos números positivos recentes da Credipronto”, explica Rodrigues.
Apesar disso, a estimativa para geração operacional de caixa foi reduzida por conta de um cenário de alta nos custos, decorrente da integração das empresas adquiridas. “Também somos um pouco mais conservadores em nossa projeção de despesas gerais e administrativas do que o consenso”, afirma. Brasil Brokers (BBRK3)
O banco diminuiu a estimativa para o preço-alvo em 12 meses das ações da BR Brokers de 12 reais para 9 reais para refletir o ajuste para o crescimento mais lento das receitas e a menor participação no mercado secundário, implicando queda nas tarifas de crédito imobiliário, projeta
“Mesmo depois de ajustarmos para um cenário mais difícil, ainda consideramos a empresa como nossa aposta preferida dentre as imobiliárias”, ressalta. A recomendação de alocação acima da média foi reiterada. Fonte: EXAME.com
o banco central dos bancos centrais A hipótese de uma bolha imobiliária no Brasil foi descartada por executivos de incorporadoras, fundos de investimento e bancos, que se encontraram na capital paulista para debater as oportunidades e riscos do setor. As opiniões desses representantes do mercado vão na contramão do alerta feito nesta semana pelo Banco de Compensações Internacionais (BIS, na sigla em inglês), que apontou distorções no mercado brasileiro causadas pelo forte ciclo de alta no preço dos imóveis.
Na avaliação do diretor executivo da gestora de recursos GP Investiments, Antônio Ferreira, o Brasil não tem características que sinalizem a formação de uma bolha. Ferreira observa que a maioria dos negócios com imóveis no País é realizada por pessoas que buscam moradia e
não ganhos com aluguel ou revenda, favorecendo a especulação, como ocorreu na bolha dos Estados Unidos.
Além disso, os financiamentos
nos bancos privados brasileiros representam cerca de 55% do valor dos imóveis, o que indica um nível de endividamento moderado das famílias ante os EUA, onde esse valor chegava a 110%, comparou, durante encontro realizado pelo Centro de Tecnologia de Edificações (CTE) em
tendência é que o mercado imobiliário continuará em expansão e que o apetite dos bancos pelo crédito habitacional siga crescente, na opinião do gerente geral de crédito imobiliário do Banco do Brasil em São Paulo,
Francisco Martinez. Segundo ele, o crédito imobiliário deve atingir o montante de R$ 1,3 trilhão até 2020 no País, o que significa sair de uma
fatia equivalente a 5% do Produto Interno Bruto (PIB) atualmente para 16% nos próximos oito anos, patamar semelhante ao já verificado em países como Chile e México.
O executivo lembra que o Brasil tem um
déficit de 7 milhões de moradias, verificado principalmente entre as classes de renda média e baixa, o que caracteriza uma demanda reprimida.
"O sonho da casa própria continua em primeiro lugar na mente dos brasieiros. Isso explica a estratégia dos bancos de varejo em aumentar seus negócios de crédito imobiliário, que representam uma oportunidade importante de relacionamento de longo prazo com os clientes", disse.
frisou que o Banco do Brasil tem objetivo de assumir a segunda posição no mercado de crédito habitacional até 2014. Hoje, o banco tem 3,7% do mercado e ocupa a quinta posição. A Caixa Econômica Federal segue em primeiro lugar, com cerca de 70% do mercado.
Fonte: MSN Estadão Postado por
Durante a abertura do 84º Encontro Nacional da Indústria da Construção (Enic), o presidente da Caixa Econômica Federal (CEF), Jorge Fontes Hereda, rechaçou a hipótese de que o mercado
imobiliário esteja vivenciando uma crise e reiterou que o banco contratará cerca de R$ 100 bilhões em crédito imobiliário neste ano. Em 2011, a quantia repassada foi de R$ 80 bilhões. "Na semana passada, a Caixa atingiu a marca de R$ 42 bilhões de crédito no ano, 30% a mais do que fez no ano passado no mesmo período. Esse será o melhor ano do crédito imobiliário", discursou Hereda.
No início do mês, a Caixa anunciou a ampliação dos prazos de pagamento do crédito habitacional de 30 para 35 anos e a redução dos juros para financiamento com recursos da caderneta de poupança. A nova taxa para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
é de 8,85%. Para clientes da Caixa, a taxa chega a 7,8%. Fora do sistema, o valor passa a ser de 9,9% para clientes em geral e 8,9% para os que possuem relacionamento com o banco.
Fonte: PINIweb Postado por
A lei, que acaba de ser sancionada pelo Prefeito Joao Henrique (foto) apesar
do risco de responder a medidas judiciais, inclui emendas ao Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU), as quais estão sendo questionadas pelo Ministério Público Estadual (MP-BA).
De acordo com reportagem do jornal A Tarde
“A LOUOS foi questionada judicialmente porque o texto aprovado pela Câmara de Vereadores contém emendas que alteram artigos do PDDU, o que não é legal, segundo o Ministério Público. Ainda segundo o órgão, a mudança só poderia ser feita diretamente no texto do PDDU e mediante a realização de audiências públicas e com aprovação no Conselho da Cidade,
que, embora esteja previsto na lei, nunca foi posto em prática pela prefeitura.
Entre as emendas aprovadas, está a que reduz os poderes e representatividade do Conselho da Cidade e do Conselho Municipal do Meio
Ambiente. Está sancionada também a ampliação do gabarito da orla marítima, permitindo a construção de prédios de até 27 pavimentos (54 metros) e permitindo que os edifícios exerçam sombreamento nas praias antes das 10
horas e a partir das 14 horas. Também virou lei a extinção do Parque Ecológico do Vale Encantado, área de reserva de mata atlântica, com um milhão de metros quadrados, localizada entre a Avenida Paralela e a orla; e a criação de nove perímetros destinados à construção de hotéis –
do Lobato, no subúrbio ferroviário, a Itapuã”.
Clique no link abaixo e conheça a Nova LOUOS de Salvador: http://www.desenvolvimentourbano.salvador.ba.gov.br/lei8167_nova_louos/index.php
O artigo trata do protesto do contrato de locação quando decorre de descumprimento de quaisquer uma das cláusulas inerente
ao locatário.
Numa interpretação teleológica ao artigo
1º da Lei 9492/2004, um contrato inadimplido seria sim, um documento de
dívida, passível de ser levado a protesto.
A partir da leitura dos dispositivos legais acima elencados, tem-se que a melhor interpretação a ser adotada é
aquela segundo a qual o legislador, quando estendeu para além dos títulos cambiários, a possibilidade de protesto de "outros documentos de
dívida", teve a intenção de que fazê-lo também para abarcar os títulos executivos judiciais e extrajudiciais previstos no Código de Processo Civil e demais legislações suplementares, inserido, nessa hipótese, o contrato de locação, que encontra previsão na Lei 8245/1991.
O Código de Processo Civil elenca em seu
artigo 585, os títulos ou documentos que se atribuem a qualidade de título executivos extrajudicial, para fins de execução de quantia certa.
Ex: Qualquer documento particular que origine uma dívida, devidamente assinado pelo devedor e/ou por duas testemunhas.
Art. 585 - São Títulos Executivos Extrajudiciais: I - a letra de câmbio, a nota promissória, a duplicata, a debênture e o cheque;
- a escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor;
o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas; o instrumento de transação referendado pelo Ministério Público, pela Defensoria Pública ou pelos advogados dos transatores;
- os contratos de hipoteca, de penhor, de anticrese e de caução, bem como de seguro de vida e de acidentes pessoais de que resulte morte ou incapacidade;
- o crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, bem como encargo de condomínio desde que comprovado por contrato escrito;
- o crédito de serventuário de justiça, de perito, de intérprete, ou de
tradutor, quando as custas, emolumentos ou honorários forem aprovados por decisão judicial;
- a certidão de dívida ativa da Fazenda Pública da União, Estado, Distrito Federal, Território e Município, correspondente aos créditos inscritos na forma da lei;
Extraindo-se da redação do artigo 580 do CPC, que diante do inadimplemento do devedor, seja a execução instaurada para que ele satisfaça a obrigação certa, líquida e exigível, como determina o artigo
586 do citado diploma legal, consubstanciada em título executivo.
"Em matéria cambial, o protesto é prova oficial e insubstituível da falta ou recusa, quer do aceite, quer do pagamento, [...].
Segundo a doutrina tradicional, o protesto é um ato formal com finalidade essencialmente probatória, uma vez que evidencia que o devedor não cumpriu a obrigação constante do título. Trata-se de ato jurídico em sentido estrito. O efeito probante do ato decorre exclusivamente da lei.
Nesse diapasão, há de se levar em conta o novo protesto com finalidade especial. Essa modalidade de protesto é destinada a títulos e documento que a princípio não eram protestáveis,
mas cujo protesto serve para atingir uma finalidade ou completar o sentido das obrigações no universo negocial. Em resumo, permitindo o legislador que outros documentos comprobatórios de obrigações e débitos em aberto sejam protestados, busca-se, por meio do ato jurídico do protesto, o aperfeiçoamento do princípio pacta sunt servanda.
Nessa modalidade de protesto se incluem, entre outros, sentença com trânsito em julgado, contratos e outros débitos para fundamentar pedido de falência contra devedor comerciante (art. 10 da Lei de Falências)."(VENOSA, Sílvio de Salvo. O Protesto de Documentos de Dívida, in Novo Código Civil Interfaces no Ordenamento Jurídico Brasileiro, Coordenadora Giselda Maria Fernandes Novaes Hironaka, 1. ed. – Belo Horizonte: Editora Del Rey, 2004, ps. 124/125.)
Pode-se dizer, que a partir das mudanças
engendradas na parte de execução de títulos do Código de Processo Civil, todos os títulos executivos judiciais e extrajudiciais vislumbrados pela legislação processual poderão ser protestados.
Analisando o contrato de locação, que é claramente regido pelo princípio do pacta sunt servanda,
em que é passível fixar-se disposições pertinente a locação, inclusive inserir despesas locativas, tais como água e esgoto, força e luz, impostos e taxas, contribuição condominial, além de multas e constituir em mora em decorrência de infrações contratuais, que são créditos líquidos, certos e exigíveis.
Se for pela interpretação do legislador,
há possibilidade de ser protestado o débito do aluguel, desde que seja apresentado o contrato de locação em sua via original.
Ressalte que, segundo o artigo 569, inciso II do Código Civil c/c artigo 23, inciso I da Lei 8245/1991, consiste no direito obrigacional por parte do locatário a pagar na data e
lugar em que for ajustado o aluguel e encargos, dando cumprimento ao contrato; assim pelo fato de haver lugar para que a obrigação de pagar certa quantia esteja estipulada, subsiste ao credor o direito de cobrá-la, ainda que em protesto.
Desse modo, embora haja quem à primeira vista possa sufragar a opinião mais extensiva, o dispositivo do artigo 1º deve ser interpretado restritivamente no sentido de que o protesto é utilizável somente para os títulos cambiários e para os demais títulos executivos judiciais e extrajudiciais, que estão elencados nos arts. 584 e 585 do Código de Processo Civil. Desse modo, doravante, devem ser admitidos a protesto todo o rol elencado nesses dispositivos, entre outros, [...], crédito decorrente de aluguel ou renda de imóvel, [...], desde que comprovado por contrato escrito. Desse modo, por exemplo, o débito resultante da locação de imóvel, comprovado por contrato escrito, pode ser objeto de protesto, tanto quanto ao inquilino como quanto ao fiador, pois a fiança é modalidade de caução e se insere entre os títulos executivos extrajudiciais. [...]"(O Protesto de Documentos de Dívida, in Novo Código Civil Interfaces no Ordenamento Jurídico Brasileiro, Coordenadora Giselda Maria Fernandes Novaes Hironaka, 1. ed. – Belo Horizonte: Editora Del Rey, 2004, p. 125.)
Exposa o citado autor (in, Palestra "O protesto do fiador e do inquilino sob o prisma da Lei nº 9.492/97", proferida no SECOVI-SP), que: “Desse modo, por exemplo, o débito resultante de locação do imóvel, comprovado por contrato escrito pode ser objeto de protesto,
tanto quanto ao inquilino como quanto ao fiador, pois a fiança é modalidade de caução e se insere entre os títulos executivos extrajudiciais”.
Insta informar que, recentemente foi sancionada no Estado de São Paulo, a Lei 10700 de 29/12/2000, que prevê a
possibilidade do registro de impontualidade de dívida locatícia, ou seja, permite ao locador, o direito de protesto do contrato de locação, quando este estiver o locatário e/ou fiador inadimplentes, bem como a inclusão do nome dos devedores nos cadastros restritivos de crédito.
"A dicção legal é precisa e insuperável. Protestável
para esta Lei Estadual, são todos os títulos considerados, pela legislação processual, como TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS”.
Consoante NELSON GODOY BASSIL DOWER (in, Curso Básico de Direito Processual Civil,
2ª ed., V.3, p. 74), "esse direito que tem o credor de provocar a execução é direito de agir, é a ação de execução, sempre baseada -repita-se- no título executivo e que nasce quando há o inadimplemento por parte do devedor, dando lugar ao processo executivo".
O mencionado processualista, comentando ementário transcrito pela RT 677/163, descreve que "na execução de aluguel, o título executivo extrajudicial não é o documento a que se refere o inc. II do art. 585, mas sim o crédito locatício comprovado por
contrato escrito, revisto pelo inc.IV do mesmo artigo”.
Com amparo nos argumentos doutrinário acima expostos, pode-se dizer, que se leva a protesto é a dívida originária do descumprimento de uma das cláusulas constantes no contrato
Quanto a possibilidade de se protestar o
fiador, juntamente, com o locatário, é possível, desde que a garantia fidejussória atribuída ao contrato, seja precedida de solidariedade pelo
cumprimento da obrigação, com fulcro na disposição trazida pelo artigo 828, II do Código Civil, mediante cláusula expressa constante no Contrato de Locação.
O TJSP, assim como o entendimento majoritária da 5ª Turma do STJ ao julgar o RMS 17400, com acórdão publicado no DJ-e em 3/11/2011, que teve o voto vencedor do Ministro Adilson Macabu, não pode ser protestado o contrato de locação, por ser título executivo extrajudicial, ficando vencida a Ministra-relatora Laurita Vaz, que com fulcro em outros precedentes desta Corte, entendia que: "...
esta Corte Superior de Justiça possui jurisprudência remansosa no sentido de atribuir ao contrato de locação a natureza de título executivo extrajudicial ".
O aresto origina-se de Mandado de segurança oriundo do TJSP, que foi impetrado contra ato do Corregedor Geral de Justiça do Estado de São Paulo, que tornou sem efeito permissão
concedida para protesto de contratos de locação aos Tabeliães de Protestos de Letras e Títulos da comarca da Capital, inclusive determinando o cancelamento daqueles que haviam sido lavrados durante a vigência da citada permissão, que por unanimidade foi negado o mandamus, sob o fundamento de que:
expressamente não ficou estabelecido que o contrato de locação de imóvel deveria ser considerado como título executivo extrajudicial hábil
a ser protestado, não se pode dizer que o ato praticado violou um direito da impetrante, sendo que foi dada uma interpretação viável ao assunto.”
Assim, pode-se dizer que é cabível o protesto do contrato de locação, até porque “O protesto, quando devido, é
poderoso instrumento que possui o credor para compelir o devedor ao adimplemento da obrigação.
Contudo, além desses escopos, o protesto
causa efeito negativo na vida do devedor recalcitrante. A publicidade específica, que causa a restrição ao crédito, leva o devedor a adimplir sua obrigação, tão logo quanto possível, para livrar-se da restrição creditícia.” (REsp 750805, rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ-e 16/6/2009).
Se a própria 3ª Turma do STJ admite até o
protesto de sentença judicial, mais ainda se pode admitir o do Contrato
de Locação, quando advier dívidas decorrentes de inadimplência, independentemente da interposição de procedimento judicial.
O entendimento jurisprudencial da maioria da 5ª Turma do STJ se encontra equivocado, bem como do TJSP, até
porque o julgador não pode inovar e nem dar a interpretação, que se encontra dissociada a lei.
Razão mais ainda assiste, aos defensores
da corrente que admite o protesto do contrato de locação, até porque se
é admissível a propositura da ação de despejo por falta de pagamento ou
por descumprimento de quaisquer uma das cláusulas constante no contrato
de locação, em que se pede o desalijo compulsório do inquilino devedor,
dando-se ciência ao fiador.
Pontofinalizando, o protesto do contrato
de locação, que é um título executivo extrajudicial, possuidor de força
executória, sendo exigível, e a dívida decorrente de descumprimento deste, ser certa e líquida, pode ser realizada nos Cartórios de Protesto
de Título, não podendo tais serventias se excusarem de fazê-lo, baseando-se em entendimento duvidoso e isolada de parte da 5ª Turma do STJ. (Grifo nosso)
Áreas de Atuação: Direito Civil, Direito do Consumidor, Direito do Trabalho, Direito Previdenciário, Defesa do Consumidor. Fonte: meuadvogado.com.br
ocorra esvaziamento do patrimônio do devedor em ofensa ao princípio da boa-fé, a impenhorabilidade do imóvel ocupado pela família pode ser afastada. A Terceira Turma do STJ adotou essa posição em recurso movido por sócio de uma construtora contra julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ). A Turma, de forma unânime, negou o recurso do sócio.
a desconsideração, o imóvel residencial de um dos sócios foi penhorado.
Essa penhora foi impugnada pelo empresário sob o argumento que se trata
de bem de família, único que teria para residir. Entretanto, o TJRJ considerou que houve esvaziamento patrimonial, com a intenção de evitar a
quitação do débito. Também considerou que a parte não conseguiu afastar
a presunção de fraude à execução. Princípio da boa-fé
então o recurso ao STJ, com a alegação de ofensa ao artigo 3º da Lei 8.009/90, que estabelece ser impenhorável o bem de família. Segundo a defesa, o artigo estende a impenhorabilidade contra débitos trabalhistas, fiscais e de execução civil. Também invocou o artigo 593 do Código de Processo Civil (CPC), que define a alienação ou oneração de
bens como fraude de execução se há ação pendente sobre eles. Todavia,
a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, afirmou que nenhuma norma do sistema jurídico pode ser entendida apartada do princípio da boa-fé. Permitir que uma clara fraude seja perpetrada sob a sombra de uma disposição legal protetiva implica, ao mesmo tempo, promover injustiça na situação concreta e enfraquecer, de maneira global, o sistema de especial proteção objetivado pelo legislador, afirmou. Ela destacou que o consumidor tentou adquirir sua moradia de boa-fé e, mais de 15 anos depois, ainda não havia recuperado o valor investido.
Andrighi também observou que, segundo os autos, o consumidor estaria inadimplente e correndo risco de perder o imóvel em que reside com sua família. Há, portanto o interesse de duas famílias em conflito, não sendo razoável que se proteja a do devedor que vem obrando contra o direito, de má-fé, asseverou. Para a ministra, quando o sócio da construtora alienou seus bens, exceto o imóvel em que residia, durante o
curso do processo, houve não só fraude à execução mas também à Lei 8.009/90. Na visão da magistrada, houve abuso do direito, que deve ser reprimido.
Por fim, ela refutou o argumento de que as alienações ocorreram antes do decreto de desconsideração da personalidade jurídica e, portanto, seriam legais.
A ministra apontou que, desde o processo de conhecimento, a desconsideração já fora deferida e o patrimônio pessoal do sócio já estava vinculado à satisfação do crédito do consumidor.

References: artigo 722
 artigo 729
 artigo 104
 artigo 725
 artigo
725
 artigo 725
 artigo 725
 artigo 726
 artigo 710
 artigo 723
 artigo
1

artigo 585
 artigo 580
 artigo
586
 artigo 569
 artigo 23
 artigo 1
 artigo 828
 artigo 3
 artigo 593