Source: http://ctdj.ca/jurisprudence/black-c-owen/
Timestamp: 2017-11-22 21:48:11+00:00

Document:
Black et autre c. Owen et autre | CTDJ
Cour d’appel de l’Ontario, les juges K. N. Feldman, Cronk et B. W. Miller
Un acte de fiducie remontant à 1891 concernant une propriété commune située dans une collectivité résidentielle obligeait les propriétaires fonciers de cette collectivité à payer un prélèvement annuel à titre de contribution aux frais d’entretien et de taxes pour la propriété commune. L’acte de fiducie stipulait que le prélèvement constituait une charge grevant le bien-fonds détenu par chaque propriétaire foncier et ses ayants droit. Les défendeurs étaient propriétaires d’un immeuble dans cette collectivité et y habitaient. Ils ont refusé de payer la contribution. Les fiduciaires ont poursuivi les défendeurs en recouvrement des prélèvements en souffrance pour 2008 et 2009. La règle de common law interdisant le rattachement des engagements positifs au bien-fonds en tenure franche n’a pas été invoquée dans cette action. L’action a été accueillie. Les défendeurs ont interjeté appel et tenté d’invoquer pour la première fois la règle relative aux engagements positifs. La juge d’appel a refusé de leur permettre de le faire et a rejeté l’appel. Les fiduciaires ont introduit une seconde action en vue de recouvrer les prélèvements impayés pour 2010 à 2013. Cette fois‑ci, les défendeurs ont invoqué la règle relative aux engagements positifs. Le juge de première instance leur a donné gain de cause et a rejeté l’action. La juge d’appel a fait droit à l’appel interjeté par les fiduciaires et déclaré que l’exception relative aux avantages et aux obligations et celle relative à la concession conditionnelle faisaient partie du droit ontarien et que ces exceptions s’appliquaient eu égard aux circonstances de l’espèce. Les défendeurs ont interjeté appel.
La juge d’appel saisie du second appel n’a pas suivi les précédents par lesquels elle était liée, suivant lesquels l’exception relative aux avantages et aux obligations à la règle relative aux engagements positifs ne faisait pas partie du droit ontarien. De plus, la juge d’appel a commis une erreur en concluant que le principe de la concession conditionnelle s’appliquait en tant qu’exception autonome à la règle relative aux engagements positifs, indépendamment de l’exception relative aux avantages et aux obligations. La juge d’appel n’a par ailleurs pas expliqué la raison pour laquelle elle affirmait qu’un avantage avait clairement été accordé aux défendeurs, sous réserve de l’acceptation de l’obligation positive de payer leur quote-part du prélèvement annuel. L’octroi des avantages stipulés dans l’acte de fiducie n’était pas conditionnel à l’exécution à perpétuité de l’obligation positive de payer le prélèvement annuel ou à l’exécution de toute autre obligation positive stipulée dans l’acte de fiducie. L’obligation stipulée dans l’acte de fiducie de payer le prélèvement annuel était inopposable aux défendeurs.
Décisions suivies
Amberwood Investments Ltd. v. Durham Condominium Corp. no 123 (2002), 58 O.R. (3d) 481, [2002] O.J. no 1023, 211 D.L.R. (4th) 1, 157 O.A.C. 135, 50 R.P.R. (3d) 1, 112 A.C.W.S. (3d) 789 (C.A.), conf. par (2000), 50 O.R. (3d) 670, [2000] O.J. no 3386, 191 D.L.R. (4th) 210, [2000] O.T.C. 660, 37 R.P.R. (3d) 144, 99 A.C.W.S. (3d) 704 (A.C.S.) [autorisation d’appel à la C.S.C. abandonnée [2002] A.C.S. no 208]
Canada (Procureur général) c. Bedford, [2013] 3 R.C.S. 1101, [2013] A.C.S. no 72, 2013 CSC 72, 366 D.L.R. (4th) 237, 452 N.R. 1, 312 O.A.C. 53, 2014 EXP 30, J.E. 2014-21, 303 C.C.C. (3d) 146, 7 C.R. (7th) 1, 297 C.R.R. (2d) 334, 110 W.C.B. (2d) 753.
Tito v. Waddell (no 2), [1977] Ch. 106, [1977] 3 All E.R. 129, [1977] 2 W.L.R. 496 (Ch. Div.).
Autres décisions examinées
Austerberry v. Oldham Corp. (1885), 29 Ch. D. 750 (C.A.); Black v. Owen, [2012] O.J. no 516, 2012 ONSC 400, 291 O.A.C. 8 (C. div.); Canada c. Craig, [2012] 2 R.C.S. 489, [2012] A.C.S. no 43, 2012 CSC 43, 347 D.L.R. (4th) 385, 433 N.R. 111, 2012EXP-2757, J.E. 2012-1453, 2012 D.T.C. 5115, 2012 D.T.C. 5116; Carter c. Canada (Procureur général), [2015] 1 R.C.S. 331, [2015] A.C.S. no 5, 2015 CSC 5, 17 C.R. (7th) 1, 327 C.R.R. (2d) 334, 66 B.C.L.R. (5th) 215, [2015] 3 W.W.R. 425, 320 C.C.C. (3d) 1, 366 B.C.A.C. 1, 468 N.R. 1, 384 D.L.R. (4th) 14, 2015EXP-471, J.E. 2015-245, EYB 2015-247729, 120 W.C.B. (2d) 561, 252 A.C.W.S. (3d) 74; Halsall v. Brizell, [1957] Ch. 169, [1957] 1 All E.R. 371, [1957] 2 W.L.R. 123, 168 E.G. 642 (Ch. Div.); Heritage Capital Corp. c. Équitable, Cie de fiducie, [2016] 1 R.C.S. 306, [2016] A.C.S. no 19, 2016 CSC 19, 65 R.P.R. (5th) 51, 395 D.L.R. (4th) 656, [2016] 6 W.W.R. 1, 48 M.P.L.R. (5th) 1, 482 N.R. 361, 6 P.P.S.A.C. (4th) 1, 2016EXP-1429, J.E. 2016-771, EYB 2016-265357, 265 A.C.W.S. (3d) 254; Parkinson c. Reid, [1966] R.C.S. 162, [1966] A.C.S. no 1, 56 D.L.R. (2d) 315; Rhone v. Stephens, [1994] 2 A.C. 310, [1994] 2 All E.R. 65, [1994] 2 W.L.R. 429, [1994] 37 E.G. 151, [1994] 2 E.G.L.R. 181 (H.L.); Wentworth Condominium Corp. no 12 v. Wentworth Condominium Corp. no 59, [2007] O.J. no 2741, 57 R.P.R. (4th) 128, 159 A.C.W.S. (3d) 293 (A.C.S.); Wilkinson v. Kerdene Ltd., [2013] E.W.C.A. Civ. 44
Halsbury’s Laws of England, 4e éd., vol. 14 (Butterworths, 1975)
Appel de l’ordonnance [2016] O.J. no 622, 2016 ONSC 40, 345 O.A.C. 245 (A.C.S.) par laquelle la juge J. Wilson a fait droit à l’appel d’un jugement de première instance.
Mes Scott C. Hutchison et Matthew R. Gourlay, pour les appelants.
Mes Anne E. Spafford et Shannon M. Gaudet, pour les intimés.
La juge Cronk —
[1] Le présent appel concerne l’obligation qui serait imposée aux appelants, Gerald Owen et Katherine Anderson, de payer un prélèvement annuel à titre de contribution aux frais d’entretien et de taxes pour une certaine propriété privée située dans un quartier de Toronto connu sous le nom de Wychwood Park. L’obligation de payer découlerait d’un acte de fiducie remontant à 1891 concernant une propriété commune située dans le parc en question (l’« acte de fiducie »).
[2] Les appelants nient être tenus de quelque obligation de paiement des prélèvements contestés. Ils affirment que l’engagement de payer stipulé dans l’acte de fiducie va à l’encontre du principe de common law bien connu suivant lequel un engagement positif (engagement de faire) ne peut se rattacher au bien-fonds en tenure franche, tant en common law qu’en equity. Ce principe est communément appelé règle de l’arrêt Austerberry v. Oldham Corp. (1885), 29 Ch. D. 750 (C.A.). Ce principe a été abondamment analysé dans la jurisprudence anglaise, notamment dans l’arrêt Rhone v. Stephens, [1994] 2 All E.R. 65, [1994] 2 A.C. 310 (C.L.), et il a clairement été adopté au Canada (Parkinson c. Reid, [1966] R.C.S. 162, [1966] A.C.S. no 1; voir également l’arrêt Heritage Capital Corp. c. Équitable, Cie de fiducie, [2016] 1 R.C.S. 306, [2016] A.C.S. no 19, 2016 CSC 19). Les appelants affirment que, comme aucune exception à cette règle générale n’est reconnue en droit ontarien, la stipulation contenue dans l’acte de fiducie prévoyant l’obligation de payer le prélèvement annuel ne leur est pas opposable (l’« argument fondé sur l’engagement positif »).
[3] Pour évaluer le bien-fondé de l’argument fondé sur l’engagement positif, il est nécessaire d’examiner les modalités de l’acte de fiducie à la lumière de l’arrêt rendu par notre Cour dans l’affaire Amberwood Investments Ltd. v. Durham Condominium Corp. no 123 (2002), 58 O.R. (3d) 481, [2002] O.J. no 1023 (C.A.), autorisation d’appel à la C.S.C. abandonnée [2002] C.S.C.A. no 208.
[4] Dans l’affaire Amberwood, une association condominiale avait conclu avec le propriétaire du bien-fonds adjacent une entente en vue d’échanger leurs servitudes respectives et de partager les frais relatifs à un centre de loisirs. L’entente avait été enregistrée sur les deux parcelles de terrain. Il était stipulé dans l’entente que les obligations et les avantages se rattachaient au bien-fonds et liaient les ayants droit des parties contractantes originales et étaient stipulés à leur profit. Par suite du refus de l’ayant droit de l’auteur initial de l’engagement de payer sa quote-part des dépenses, un procès a été intenté.
[5] La juge Charron, qui écrivait au nom de la majorité de la Cour dans l’arrêt Amberwood, a déclaré que le principe de common law suivant lequel les engagements positifs ne se rattachent pas aux biens-fonds en tenure franche était bien établi en droit ontarien et qu’une intervention du législateur était nécessaire et souhaitable pour modifier ce principe. La Cour s’est également penchée sur la question de savoir si les deux exceptions à cette règle qui étaient reconnues en droit anglais, en l’occurrence « l’exception relative aux avantages et aux obligations » et « l’exception relative à la concession conditionnelle d’une servitude » pouvaient et devaient être adoptées en Ontario et, dans l’affirmative, si l’une ou l’autre s’appliquait aux faits de l’espèce.
[9] Aux termes de l’acte de fiducie, les auteurs de l’engagement original convenaient de désigner des fiduciaires chargés de détenir certains chemins et promenades, ainsi que des parcelles affectées à titre de parc ou d’autres usages dans le parc Wychwood (la « propriété commune ») en tant que propriété privée au profit des auteurs de l’engagement original et de [traduction] « leurs ayants droit pour la totalité ou une partie de la propriété en question ». À cette fin, les parties contractantes originales ont cédé aux fiduciaires leurs droits respectifs dans les biens-fonds constituant la propriété commune de Wychwood Park, aux termes de fiducies expresses. Aux termes de l’acte de fiducie, trois des auteurs de l’engagement ont été désignés fiduciaires initiaux de la fiducie ainsi créée.
[10] Le premier article de l’acte de fiducie impose aux fiduciaires l’obligation de [traduction] « maintenir [la propriété commune] en bon état au profit des propriétaires du reliquat de la propriété en question ». Il permet également aux fiduciaires d’exiger des propriétaires fonciers respectifs de Wychwood Park le paiement d’un prélèvement annuel de 500 $, ainsi que de [traduction] « toute somme nécessaire pour payer les taxes de l’année en cours », selon un montant proportionnel à la valeur du bien-fonds appartenant à chaque propriétaire foncier visé, à l’exclusion des bâtiments qui y sont érigés et de la propriété commune. L’objectif déclaré du prélèvement annuel est double : [traduction] (i) « maintenir [la propriété commune] en bon état »; (ii) « payer les taxes qui y sont afférentes ».
[11] Voici le passage final du premier article de l’acte de fiducie :
Les sommes respectives ainsi payables aux fiduciaires par les propriétaires des parties de la propriété en question après la demande en question sont payables sans délai par eux respectivement et constituent une charge grevant la partie du bien-fonds en question détenue par les propriétaires en question et leurs exécuteurs, administrateurs, cessionnaires et ayants droit et constituent une première charge et redevance sur le bien-fonds en question prenant rang devant toute autre charge grevant le bien-fonds en question et, en cas de non‑paiement, sont recouvrables auprès de la partie en défaut, de ses exécuteurs, administrateurs et cessionnaires.
[12] Les autres dispositions de l’acte de fiducie traitent de questions telles que la désignation de nouveaux fiduciaires, la tenue, par les fiduciaires, de dossiers concernant les biens-fonds possédés dans Wychwood Park, l’envoi d’un avis écrit annuel aux propriétaires fonciers visés relativement aux prélèvements imposés pour l’année précédente, la convocation d’assemblées des propriétaires fonciers visés et des fiduciaires, l’approbation par les propriétaires fonciers de toute augmentation du montant du prélèvement annuel, l’éventuel transfert de la propriété commune à la municipalité ou l’affectation de la propriété commune à l’usage du public et, enfin, certains engagements de ne pas faire concernant l’utilisation et l’occupation des propriétés constituant Wychwood Park.
[15] À la différence de bon nombre d’autres propriétés de Wychwood Park, la propriété des appelants est accessible et desservie par un chemin public municipal (l’avenue Alcina). Les appelants affirment qu’ils ne tirent aucun avantage du prélèvement annuel qu’ils doivent payer aux termes de l’acte de fiducie; ils nient recevoir quelque avantage que ce soit du fait que leur propriété fait partie de Wychwood Park; ils maintiennent qu’ils n’ont jamais accepté de verser le prélèvement annuel prévu par l’acte de fiducie, et ils souhaitent par ailleurs être exclus de toute utilisation de la propriété commune. Ils invoquent l’argument fondé sur l’engagement positif pour faire échec à l’action en recouvrement de créance intentée contre eux par les intimés.
[16] Les intimés sont les fiduciaires actuels de Wychwood Park. Ils soutiennent que, comme les appelants sont propriétaires d’une propriété située à l’intérieur des limites de Wychwood Park, ils sont des bénéficiaires au sens de l’acte de fiducie et sont donc tenus de verser leur quote-part des dépenses engagées par les fiduciaires pour la propriété commune.
[18] Plus particulièrement, les intimés soutiennent dans leur mémoire que les deux exceptions à la règle relative aux engagements positifs, en l’occurrence l’exception relative aux avantages et aux obligations et l’exception relative à la concession conditionnelle, peuvent être invoquées en Ontario et que ces exceptions s’appliquent aux faits de l’espèce. Lors des débats, toutefois, les intimés n’ont pas affirmé que l’exception relative aux avantages et aux obligations faisait partie du droit ontarien et ils n’ont pas non plus tenté d’invoquer cette exception. Les intimés ont plutôt maintenu qu’il existait un lien direct, en vertu de l’acte de fiducie, entre, d’une part, les avantages conférés relativement à la propriété commune et, d’autre part, l’obligation positive de payer le prélèvement annuel, et que, parce que les appelants retiraient certains avantages en vertu de l’acte de fiducie, l’exception relative à la concession conditionnelle s’appliquait et obligeait les appelants à payer les prélèvements contestés.
(3) Genèse de l’instance
(i) Première action
[19] Ivon Owen a cessé de payer le prélèvement annuel en 2008. À l’époque, les appelants résidaient chez lui et s’occupaient de lui. Par suite du non-paiement, les fiduciaires de l’époque l’ont poursuivi, lui et les appelants, devant la Cour des petites créances en vue de recouvrer les prélèvements en souffrance pour 2008 et 2009.
[20] En 2010, le juge suppléant Kilian a condamné Ivon Owen à payer les prélèvements annuels contestés. Il a statué qu’Ivon Owen et les appelants étaient au courant de l’existence de la fiducie et en avaient une connaissance effective et que, pour cette raison, ils étaient liés par les modalités de l’acte de fiducie. Il a également conclu que le prélèvement annuel servait à l’entretien et au réaménagement d’un chemin privé sur le territoire de Wychwood Park, de même qu’à l’entretien des arbres, des clôtures et d’un ruisseau et à d’autres éléments de la propriété commune. Le juge a également déclaré ceci :
La fiducie était stipulée au profit de l’ensemble des propriétaires se trouvant sur le territoire de Wychwood. Il importe peu que les propriétaires en question utilisent ou non les avantages en question. C’est une décision qui leur appartient.
[21] Le juge suppléant Kilian a par conséquent rendu un jugement en faveur des fiduciaires contre Ivon Owen pour la somme de 4 052,11 $ — le montant des prélèvements annuels de 2008 et 2009 —, majoré des intérêts antérieurs au jugement et des intérêts postérieurs au jugement. Il a débouté les appelants de leur action au motif qu’ils agissaient simplement pour le compte d’Ivon Owen, qui était alors propriétaire de l’immeuble.
(ii) Décision sur le premier appel
[25] Devant la juge Swinton, les appelants ont tenté pour la première fois d’invoquer l’argument tiré de l’engagement positif. La juge Swinton a estimé que cet argument était mal fondé, déclarant ce qui suit aux par. 39 et 40 de ses motifs :
À mon avis, l’intérêt de la justice n’exige pas de trancher cette question dans le cadre du présent appel. L’appelant n’a pas soulevé la question au procès, malgré l’existence d’une jurisprudence à ce sujet. Le fait qu’il n’était pas représenté par un avocat au procès ne lui permet pas de soulever la question maintenant, car les intimés auraient fort bien pu donner une réponse différente si la question avait été soulevée plus tôt.
(iii) La seconde action
[26] Les appelants n’ont pas payé les prélèvements annuels dus pour les années 2010 à 2013. Par conséquent, en juin 2012, les intimés ont introduit une seconde action devant la Cour des petites créances en vue de recouvrer les prélèvements impayés. En réponse, les appelants ont invoqué l’argument fondé sur l’engagement positif comme défense complète à toute présumée obligation de payer les prélèvements.
[27] Le 4 décembre 2014, le juge suppléant Caplan a accepté l’argument fondé sur l’engagement positif. Il a jugé : (i) que les appelants n’étaient pas privés du droit, en raison de la première action et de la décision rendue à la suite du premier appel, de contester la seconde action introduite par les fiduciaires; (ii) que, comme l’argument fondé sur l’engagement positif n’avait pas été plaidé dans le cadre de la première action et que, à son avis, les appelants avaient rempli les conditions préalables énoncées par la juge Swinton pour pouvoir invoquer l’argument fondé sur l’engagement positif, il leur était loisible d’invoquer cet argument devant lui; (iii) qu’en vertu de l’arrêt Amberwood, le principe suivant lequel les engagements positifs ne se rattachent pas au bien-fonds était le principe de droit applicable en Ontario; et (iv) que les intimés n’avaient pas démontré que l’exception relative aux avantages et aux obligations à ce principe – dont nous discuterons plus loin – avait été reconnue en droit ontarien.
[28] Le juge suppléant Caplan a par conséquent conclu que les intimés n’avaient pas établi le bien-fondé de leurs arguments, et il les a déboutés de leur action. Il n’a pas abordé la question de l’exception à la règle relative aux engagements positifs portant sur la concession conditionnelle.
(iv) Décision sur le second appel
[29] Les intimés ont interjeté appel. Le 4 février 2016, la juge d’appel a conclu que la décision du juge suppléant Caplan n’était pas suffisamment motivée en droit et qu’elle était entachée de plusieurs erreurs de fait et de droit. À son avis, le juge avait notamment commis une erreur en tenant compte de l’argument fondé sur l’engagement positif [traduction] « en faisant totalement fi de l’analyse factuelle et juridique » du juge suppléant Kilian et de la juge Swinton. La juge d’appel a déclaré, aux par. 49 et 52, qu’en vertu du principe de l’autorité de la chose jugée, les appelants étaient liés par cette analyse en tant que parties à la première action. Elle a donc déclaré que toute contestation par les appelants des conclusions de fait tirées par le juge suppléant Kilian dans la première action constituerait [traduction] « une attaque indirecte et un abus de procédure ».
[30] Compte tenu des erreurs que, selon elle, le juge suppléant Caplan avait commises, la juge d’appel a procédé à sa propre analyse de l’argument fondé sur l’engagement positif. Citant les arrêts Amberwood et Parkinson, elle a reconnu qu’en droit ontarien, les engagements positifs ne se rattachent pas, en principe, au bien-fonds en tenure franche. Elle a expliqué, au par. 65, que les questions dont elle était saisie étaient [traduction] « celles de savoir si les exceptions à cette règle font partie du droit ontarien et si elles s’appliquent aux faits de l’espèce ». Elle a expliqué, au par. 69, que le débat portait notamment sur l’application de l’exception relative aux avantages et obligations et sur celle de l’exception relative à la concession conditionnelle à la règle relative aux engagements positifs, dont il avait été discuté dans l’arrêt Amberwood.
[31] L’arrêt Amberwood se situait donc au cœur même de l’analyse de la juge d’appel. Celle-ci a procédé à une analyse fouillée de cet arrêt et des décisions subséquentes rendues par la Cour d’appel de l’Angleterre dans les affaires Wilkinson v. Kerdene Ltd., [2013] E.W.C.A. Civ. 44, et de la Cour supérieure de justice de l’Ontario dans l’affaire Wentworth Condominium Corp. no 12 v. Wentworth Condominium Corp. no 59, [2007] O.J. no 2741, 57 R.P.R. (4th) 128 (A.C.S.). Se fondant sur son interprétation de ces décisions, elle a conclu ce qui suit :
(1) dans l’arrêt Amberwood, la majorité de la Cour avait écarté l’application en Ontario de l’exception relative aux avantages et aux obligations, concluant qu’il était préférable de laisser au législateur le soin de décider s’il convenait d’adopter cette exception à la règle relative aux engagements positifs (au par. 80, citant l’arrêt Amberwood, au par. 75);
(2) dans l’arrêt Amberwood, la majorité avait accepté qu’il était possible d’invoquer en droit ontarien l’exception relative à la concession conditionnelle à la règle relative aux engagements positifs, mais que la majorité avait conclu que cette exception ne s’appliquait pas aux faits de cette affaire (au par. 96);
(3) compte tenu de l’évolution du droit dans la foulée de l’arrêt Amberwood, plus précisément de l’arrêt Wilkinson en Angleterre et de la décision Wentworth Condominium Corp. en Ontario, les motifs du juge dissident dans l’arrêt Amberwood [traduction] « correspondaient à l’état actuel du droit en Ontario ». Par conséquent, l’exception relative aux avantages et aux obligations et l’exception relative à la concession conditionnelle faisaient [traduction] « bel et bien partie de la common law en Ontario » (aux par. 99 et 101);
(4) même si l’exception relative aux avantages et aux obligations ne faisait pas partie de la common law en Ontario, l’exception relative à la concession conditionnelle en faisait à tout le moins partie et s’appliquait aux faits de l’espèce (aux par. 101 et 104);
(5) l’exception relative aux avantages et aux obligations s’appliquait également en l’espèce (au par. 107).
[32] Voici comment la juge d’appel résume ses conclusions aux par. 108 et 109 :
[L]es intimés sont liés par l’acte de fiducie et ils sont obligés de payer leurs prélèvements annuels en contrepartie des avantages qu’ils ont reçus. J’accepte les arguments des appelants suivant lesquels tant l’exception relative à la concession conditionnelle que celle relative aux avantages et aux obligations s’appliquent, compte tenu des faits et des circonstances uniques de l’espèce, et que ces exceptions modifient le principe général suivant lequel les engagements positifs ne se rattachent pas au bien-fonds.
À titre subsidiaire, si seule l’exception relative à la concession conditionnelle s’applique en Ontario, j’estime qu’elle s’applique compte tenu des faits de l’espèce et que les intimés sont tenus de payer les prélèvements annuels.
[33] La juge d’appel a donc accueilli l’appel, annulé le jugement du 4 décembre 2014 du juge suppléant Caplan, condamné les appelants à payer les prélèvements impayés de 2010 à 2013 pour un montant de 12 799,81 $, et rendu un jugement déclaratoire condamnant sans réserve les appelants à payer les prélèvements annuels imposés sur leur propriété conformément à l’acte de fiducie.
[34] Les appelants ont, après en avoir obtenu l’autorisation, interjeté appel devant notre Cour.
[35] Voici les points litigieux soulevés par les appelants dans le présent appel :
(1) La juge d’appel a‑t‑elle commis une erreur :
a) en ne suivant pas un arrêt par lequel elle était liée, en l’occurrence la décision rendue par la majorité dans l’affaire Amberwood;
b) en concluant que l’exception relative aux avantages et aux obligations faisait partie du droit ontarien et que cette exception s’appliquait aux faits de l’espèce;
c) en concluant que l’exception relative à la concession conditionnelle faisait partie du droit de l’Ontario et que cette exception s’appliquait aux faits de l’espèce;
[39] Les intimés ont expressément refusé de demander que la décision de la majorité dans l’affaire Amberwood soit réexaminée par une formation collégiale de cinq juges de notre Cour. Compte tenu de ce choix, ils n’ont à juste titre pas tenté de contester la décision majoritaire rendue dans l’affaire Amberwood lors des débats en appel. Au contraire, devant notre Cour, les parties ont accepté que les principes de droit dégagés par la majorité dans l’arrêt Amberwood s’appliquent en l’espèce.
[40] La décision rendue par la majorité dans l’affaire Amberwood s’applique toujours en Ontario. Récemment, dans l’arrêt Heritage Capital, la Cour suprême a cité l’arrêt Amberwood, au par. 25, à l’appui de la proposition que la règle interdisant le rattachement des engagements positifs au bien‑fonds s’applique « même si un contrat exprime l’intention contraire ». La Cour a également déclaré ceci : « Par conséquent, la règle de common law a été énoncée ainsi : [traduction] “Aucun engagement personnel ou positif requérant une dépense ou un acte ne peut être rattaché au bien‑fonds, sauf si une loi le prévoit” » (souligné dans l’original; renvois omis).
[42] Comme la Cour suprême l’a souligné dans l’arrêt Canada (Procureur général) c. Bedford, [2013] 3 R.C.S. 1101, [2013] A.C.S. no 72, 2013 CSC 72, au par. 38 : « La notion de certitude du droit exige que les tribunaux suivent et appliquent les précédents qui font autorité. C’est d’ailleurs l’assise fondamentale de la common law ». Le défaut de respecter ce principe fondateur est incompatible avec le principe de l’autorité de la chose jugée, le besoin de certitude et de stabilité de l’administration de la justice et l’évolution harmonieuse du droit.
[43] Conformément à ce principe, la Cour suprême a jugé que le pouvoir que possède le juge du procès de s’écarter d’un précédent ayant force obligatoire est limité. Comme l’enseigne l’arrêt Bedford, au par. 42 :
[L]e juge du procès peut se pencher puis se prononcer sur une prétention d’ordre constitutionnel qui n’a pas été invoquée dans l’affaire antérieure; il s’agit alors d’une nouvelle question de droit. De même, le sujet peut être réexaminé lorsque de nouvelles questions de droit sont soulevées par suite d’une évolution importante du droit ou qu’une modification de la situation ou de la preuve change radicalement la donne.
[49] Plus précisément, dans l’arrêt Amberwood, la majorité a conclu, aux par. 75 et 76 qu’[traduction] « il ne serait pas souhaitable d’adopter [l’exception relative aux avantages et aux obligations] en Ontario » compte tenu [traduction] « des incertitudes et des nombreuses lacunes de la common law anglaise dans ce domaine du droit », et compte tenu aussi du fait qu’il [traduction] « est préférable de laisser le soin au législateur » de réformer la règle relative aux engagements positifs. La majorité a également déclaré ce qui suit, au par. 19 :
[L’]adoption de la doctrine des avantages et des obligations en tant qu’exception reconnue à la règle des engagements positifs en common law dans cette province aurait, tout comme l’abolition de cette règle, des conséquences imprévisibles, complexes et considérables qui ne peuvent être traitées adéquatement au cas par cas.
[51] La juge d’appel a également déclaré que les appelants étaient liés par les conclusions de fait qui avaient été tirées par le juge suppléant Kilian dans la première action et qui avaient été reprises par la juge Swinton dans la décision rendue à l’issue du premier appel. Le juge suppléant Kilian avait notamment conclu que la fiducie créée par l’acte de fiducie était censée profiter à l’ensemble des propriétaires fonciers de Wychwood Park, y compris donc les appelants, et que l’usage que faisaient effectivement les propriétaires fonciers des avantages conférés par l’acte de fiducie était sans importance.
[56] Je trouve un appui supplémentaire pour cette conclusion dans l’arrêt Amberwood lui‑même. Dans l’arrêt Amberwood, les juges majoritaires ont servi l’avertissement qu’il fallait veiller à ne pas exagérer la portée de l’exception relative aux avantages et aux obligations. La juge Charron souligne, au par. 65, que la doctrine [traduction] « ne saurait se résumer au principe général suivant lequel “celui qui revendique les avantages d’un contrat doit également en assumer les obligations” ». Ainsi qu’elle l’a expliqué, au par. 65, [traduction] « si la portée de cette doctrine était à ce point large qu’elle obligerait l’ayant droit à assumer toutes les obligations stipulées dans l’acte, simplement parce qu’il accepte les avantages de l’acte, la règle perdrait sa raison d’être ».
[57] Ainsi, l’acceptation d’un avantage prévu par un acte ne crée pas elle-même une obligation fondée sur l’engagement positif énoncé dans le même acte. Se fondant sur sa recension fouillée de la jurisprudence anglaise, la juge Charron conclut, au par. 73 de l’arrêt Amberwood : [traduction] « Le simple fait que l’obtention d’un titre de propriété sur des terrains de la Phase 2 ait procuré certains avantages à Amberwood n’est de toute évidence pas suffisant, sans plus, en common law anglaise, pour lui imposer une obligation en vertu des engagements positifs que l’on trouve dans le même instrument ». En fait, pour qu’il y ait une obligation de payer conformément à un engagement positif, il doit exister une corrélation qui ressort à l’évidence de l’acte lui‑même, entre, d’une part, les avantages reçus et, d’autre part, l’obligation correspondant à l’engagement positif.
[58] Je tiens à formuler une dernière remarque. Le juge suppléant Kilian, dans la première action, et la juge Swinton, dans la décision rendue à l’issue du premier appel, se sont tous les deux dit d’avis qu’Ivon Owen était tenu de payer les prélèvements annuels alors en question parce qu’en tant que propriétaire des biens‑fonds visés, il était effectivement au courant de l’existence de l’acte de fiducie et que, par conséquent, il était lié par ses conditions.
[59] Je tiens toutefois à souligner une fois de plus que ces conclusions ont été formulées sans qu’il soit tenu compte de la règle relative aux engagements positifs. On ne fait pas échec à l’application de cette règle simplement parce que le propriétaire foncier successeur a acquis le bien‑fonds en question sans avoir été informé de l’existence de l’engagement positif. Dans l’arrêt Rhone, à la p. 71 du recueil All E.R., lord Templeman explique qu’opposer un engagement positif à l’ayant droit d’un bien‑fonds en tenure franche [traduction] « reviendrait à opposer une obligation personnelle à quelqu’un qui n’a pas pris d’engagement ».
[60] Par conséquent, il faut qu’un principe juridique reconnu, autre que l’acquisition de la propriété en question sans préavis de la modalité de l’acte de fiducie prévoyant le paiement du prélèvement annuel, s’applique pour qu’on puisse conclure que les appelants sont tenus, aux termes de l’acte de fiducie, de payer le prélèvement annuel (voir l’arrêt Amberwood, aux par. 33, 50 et 73).
[61] Je passe maintenant à l’argument des intimés fondé sur ce que le juge d’appel appelle l’exception relative à la concession conditionnelle à la règle relative aux engagements positifs que les intimés invoquent pour recouvrer des appelants les prélèvements en souffrance.
(3) La concession conditionnelle
[62] Dans le jugement Amberwood, le juge de première instance avait conclu à l’existence d’une exception à la règle relative aux engagements positifs, en l’occurrence une exception relative à la concession conditionnelle qui était essentiellement une variante de l’exception relative aux avantages et aux obligations (Amberwood Investments Ltd. v. Durham Condominium Corp. no 123 (2000), 50 O.R. (3d) 670, [2000] O.J. no 3386 (A.C.S.), inf. par (2002), 58 O.R. (3d) 481 (C.A.), précité, au par. 79). Pour en arriver à cette conclusion, le juge de première instance s’est fondé sur la description suivante de l’exception relative à la concession conditionnelle que l’on trouve dans l’ouvrage Halsbury’s Laws of England, 4e éd., vol. 14, à la p. 79 :
Si les faits démontrent que l’octroi d’un avantage ou d’une servitude était conditionnel à l’acceptation de l’obligation positive, celle‑ci est alors contraignante. Lorsque l’obligation est formulée de manière à constituer une obligation perpétuelle à laquelle était subordonné l’octroi de la servitude, l’obligation peut alors être imposée à titre d’élément accessoire de la servitude elle‑même, et non simplement en tant qu’obligation censée se rattacher au bien‑fonds.
[63] Dans l’arrêt Amberwood, les juges majoritaires ont confirmé, au par. 85, que cette description de l’exception était conforme à la règle relative aux engagements positifs énoncée dans l’arrêt Austerberry. Cela étant, les juges majoritaires n’ont pas accepté pour autant qu’il convenait de reconnaître en droit ontarien l’existence d’une exception relative à la concession conditionnelle en tant qu’exception autonome et distincte à la règle relative aux engagements positifs. Voici ce que les juges majoritaires ont déclaré, au par. 86 :
Ainsi, lorsqu’il s’agit d’interpréter l’instrument constitutif lui‑même, si l’octroi d’un avantage ou d’une servitude est conditionnel à l’exécution permanente d’une obligation positive, celle‑ci peut fort bien être exécutoire, non pas parce qu’elle se rattache au bien‑fonds, mais parce que la condition aurait pour effet de limiter la portée de l’octroi lui‑même. En effet, en droit, seul l’octroi de l’avantage ou de la servitude serait reconnu. D’ailleurs, comme nous l’avons déjà expliqué dans le présent jugement, aux par. 30 et 31, le même raisonnement s’applique grosso modo aux règles de droit relatives aux engagements de ne pas faire.
[64] Les juges majoritaires ont poursuivi en concluant qu’aucun des avantages ou des servitudes stipulés dans le contrat en litige dans l’affaire Amberwood n’était formulé de manière à restreindre la portée de l’octroi lui‑même. Le contrat exprimait tout au plus la volonté des parties d’inscrire dans leur entente contractuelle le principe des avantages et des obligations. Cette tentative de créer par contrat une exception à la règle relative aux engagements positifs, bien que contraignante pour les parties contractantes originales, ne pouvait faire échec au principe suivant lequel les engagements positifs ne lient pas leurs ayants droit.
[65] Dans ce contexte, je passe maintenant au traitement que la juge d’appel a réservé au principe de la concession conditionnelle. Je constate tout d’abord qu’elle semble avoir accepté la conclusion tirée par le vice‑chancelier Megarry dans l’arrêt Tito v. Waddell (No. 2), [1977] 3 All E.R. 129, [1977] Ch. 106 (Ch. Div.), à la p. 291 All E.R., suivant laquelle l’exception relative aux avantages et aux obligations et celle relative à la concession conditionnelle font toutes les deux partie du droit anglais et que la première se distingue [au par. 71] [traduction] « des affaires portant sur les avantages conditionnels et de celles relatives aux obligations se rattachant au bien‑fonds ». Si je comprends bien son raisonnement, la juge d’appel s’est fondée sur ces conclusions de l’arrêt Tito pour conclure qu’en droit ontarien, le principe de la concession conditionnelle s’appliquait en tant qu’exception autonome à la règle relative aux engagements positifs, indépendamment de l’exception relative aux avantages et aux obligations. Comme je l’ai déjà dit, selon moi, l’arrêt Amberwood ne permet pas de tirer une telle conclusion.
[66] La juge d’appel a reconnu que la question de savoir s’il y avait eu création d’un avantage ou d’une obligation conditionnelle se rattachant au bien‑fonds dépendait de l’interprétation que l’on donnait à l’instrument ou à l’opération en cause. Toutefois, lors de son examen de la même question sous la rubrique du principe de la concession conditionnelle, la juge d’appel n’a pas analysé les modalités applicables de l’acte de fiducie. Elle a plutôt écrit ce qui suit, aux par. 103 et 104 :
Lorsqu’ils sont appelés à faire respecter une obligation positive, les tribunaux examinent d’abord l’opération pour vérifier si l’exception relative à la concession conditionnelle s’applique. L’avantage qui a été conféré était-il clairement subordonné à l’acceptation d’une obligation positive? Si l’on peut dégager pareille intention de l’opération, l’exception relative à la concession conditionnelle s’applique.
Je conclus que l’exception relative à la concession conditionnelle s’applique. Wychwood Park est une collectivité unique qui est régie par l’acte de fiducie. Depuis 1911, la famille Owen est au courant de l’acte de fiducie et s’est conformée à celui‑ci et, comme la première décision l’a confirmé, les intimés sont bénéficiaires de la fiducie. Les faits confirment qu’un avantage a clairement été accordé à la famille Owen, à la condition d’accepter de respecter l’obligation positive de payer sa quote‑part des prélèvements annuels.
[69] La juge d’appel n’explique pas non plus dans ses motifs pourquoi elle affirme qu’« un avantage a clairement été accordé à la famille Owen, à la condition d’accepter de respecter l’obligation positive de payer sa quote‑part des prélèvements annuels ». À mon avis, le libellé de l’acte de fiducie n’appuie pas cette assertion.
[70] En bref, l’acte de fiducie ne prévoit nulle part que le droit à l’usage et à la jouissance de la propriété commune conféré par l’acte de fiducie est conditionnel à l’acceptation des obligations stipulées dans l’un ou l’autre des engagements positifs, y compris l’article premier de la fiducie, qui prévoit le paiement du prélèvement annuel. Au contraire, l’octroi des avantages stipulés dans l’acte de fiducie n’est pas conditionnel à l’exécution à perpétuité de l’obligation positive de payer le prélèvement annuel ou à l’exécution de toute autre obligation positive stipulée dans l’acte de fiducie. Et l’article premier lui‑même de la fiducie ne déclare pas que le respect de cet article constitue une condition préalable à l’utilisation et à la jouissance de tout avantage conféré par l’acte de fiducie. Par conséquent, les avantages stipulés dans l’acte de fiducie ne sont pas limités de la manière mentionnée par les juges majoritaires dans l’affaire Amberwood.
[71] Vu cette conclusion, je ne retiens pas l’argument complémentaire des appelants suivant lequel, si le libellé de l’acte de fiducie crée une concession limitée ou conditionnelle, l’obligation de payer le prélèvement annuel leur est néanmoins inopposable parce qu’ils n’ont jusqu’ici obtenu aucun avantage et qu’ils ont le droit, comme ils l’ont fait, de renoncer à tout avantage actuel ou futur que pourrait leur conférer l’acte de fiducie.
[72] Pour résumer, en appliquant correctement la décision majoritaire faisant autorité qui a été rendue dans l’affaire Amberwood, aucune exception à l’application de la règle relative aux engagements positifs reconnue en droit ontarien ne s’applique en l’espèce. Par conséquent, l’obligation prévue par l’acte de fiducie de payer les prélèvements annuels n’est pas opposable aux appelants. Bien que cette conclusion puisse avoir des répercussions sur les droits et les obligations des fiduciaires et des autres propriétaires fonciers de Wychwood Park aux termes de l’acte de fiducie, notre Cour n’est pas appelée à définir ces droits et ces obligations.
(4) Autres questions
[73] Pour les motifs qui ont été exposés, je conclus que les appelants ne sont pas tenus de payer le prélèvement annuel en vertu des engagements positifs stipulés à l’article premier de l’acte de fiducie. Il n’est donc pas nécessaire d’examiner les autres moyens d’appel invoqués par les appelants.
[74] Par conséquent, je suis d’avis d’accueillir l’appel, d’annuler l’ordonnance rendue le 4 février 2016 par la juge d’appel et de rétablir le jugement du 4 décembre 2014 rendu par le juge suppléant Caplan de la Cour des petites créances. J’accorderais aux appelants leurs dépens de l’appel, qui ont été fixés d’un commun accord à 10 000 $, ce qui comprend les débours et toutes les taxes applicables.

References: CSC 
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