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Timestamp: 2019-07-21 02:48:24+00:00

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PGR - SINALEVI >> Pronunciamientos >> Resultados >> Dictamen 267 del 27/07/2005
Dictamen : 267 del 27/07/2005
Consultante: Alcides Araya Campos
C-267-2005
Lic. Alcides Araya Campos
Con la aprobación de la señora Procuradora General de la República, me refiero a su Oficio CE-DAM-0027-2003 del 7 de mayo de 2003 por el cual nos consulta: ¿Si un comprobante de depósito judicial de alquiler, presentado por un solicitante de una patente comercial, constituye un medio idóneo para comprobar la existencia de autorización expresa del propietario de un inmueble para ejercer determinada actividad comercial?
Al efecto, adjunta el criterio de la Asesora Legal de esa Corporación, según Oficio 051 del 5 de mayo de 2003, sobre el punto consultado. En su criterio, debe aplicarse el artículo 6 del Reglamento de Patentes Municipal (publicado en La Gaceta No.25 del 3 de febrero de 1995). Este exige una autorización escrita del propietario del inmueble en que se va ejercer la actividad y prueba de su condición de tal, pues el numeral 70 del Código Municipal prevé su hipoteca legal por las deudas que genere.
Antes de analizar su consulta, le indicamos que este pronunciamiento se efectúa hasta ahora por el exceso de trabajo que ha asumido esta Procuraduría.
Licencia municipal y reglamentación
Al respecto, nos permitimos indicar que la competencia de las municipalidades está definida a nivel constitucional en el artículo 169 de la Constitución Política. Al tenor de éste la administración de los intereses y servicios locales está a cargo del Gobierno Municipal. El desarrollo infraconstitucional de este precepto se encuentra básicamente en el Código Municipal (Ley 7794 de 30 de abril de 1998 y antes de ésta por Ley 4574 del 4 de mayo de 1970).
Pues bien, los artículos 79 a 81 de ese Código (antes el 98 de su precedente) claramente determinan que para ejercer cualquier actividad lucrativa, los interesados deberán contar con la licencia municipal respectiva. Se trata de un acto administrativo que habilita al particular para ejercer la respectiva actividad. Esa licencia puede ser denegada, entre otras cosas, cuando el administrado no haya llenado los requisitos legales y reglamentarios. (1)
Dicho ordenamiento legal es complementado con los requisitos que para el otorgamiento de la licencia municipal, prevé la Ley de Patentes del Cantón de Mora (Ley 7387 de 22 de marzo de 1994). Esta se limita a referirse al pago del impuesto y demás obligaciones a favor de la Municipalidad, al tenor de sus artículos 1 y 2. A su vez, apodera a la Municipalidad para adoptar las medidas administrativas necesarias para la aplicación de esta ley, según reza su artículo 17.
Al tenor de lo expuesto, tanto el Código Municipal como la Ley 7387 sujetan el otorgamiento de las licencias municipales a lo establecido reglamentariamente. Sin perjuicio de ello, la potestad reglamentaria de las Municipalidades es de principio, desde que se les reconoce autonomía. En efecto, esta significa poder de crear un propio ordenamiento, aunque por supuesto no se trata de una potestad libre de límites externos, como los constituidos por las normas legales. (2)
Pues bien, la Municipalidad de Mora, aprobó un reglamento de patentes cuyo artículo 6 estableció entre los requisitos para el otorgamiento de la licencia municipal: “Será también requisito, la autorización escrita del propietario del local en que se va a ejercer la actividad, la cual deberá ser firmada ante el funcionario municipal que la recibe, o venir debidamente autenticada por un abogado y, en todo caso, acompañada de la comprobación de la condición de propietario.”
La cuestión que se plantea en la consulta es si dicho requisito reglamentario puede ser cumplido con la aportación de un comprobante de depósito judicial de alquiler. La solución de principio es que el reglamento constituye una fuente del ordenamiento jurídico que en tanto esté vigente debe ser cumplida (artículo 129 constitucional y 6 de la Ley General de la Administración Pública 6227). No obstante, al tratarse de una limitación al derecho del trabajo y libertad comercial examinaremos su juridicidad
Por supuesto que, tratándose de relaciones de carácter privado, como lo es la suscripción de un contrato de arrendamiento, rige el principio constitucional de libertad jurídica, o de autonomía de la voluntad. El cual deriva directamente del artículo 28 constitucional, y partir de éste, el particular puede hacer todo aquello que no esté prohibido. A contrario sensu, las acciones privadas que dañen la moral o el orden público, o que perjudiquen a tercero están en el marco de acción de la ley.
En esa línea de pensamiento, debe partirse del hecho de que el arrendamiento de bienes inmuebles, es un contrato bilateral en virtud del cual, el arrendatario adquiere el derecho de uso y disfrute del inmueble arrendado. Pero, en lo fundamental, priva el derecho de propiedad del arrendador, y de allí que en ningún momento el contrato implica su pérdida, sino más bien una disminución temporal del derecho de uso propio del inmueble. (3)
Ahora bien, según el punto consultado interesa determinar el cumplimiento de los requisitos de ley para la obtención de la licencia municipal en el supuesto de un arrendatario de un inmueble para ejercer determinada actividad comercial. Ello nos remite necesariamente a la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato) Ley 7527 de 10 de julio de 1995. Pues, según su artículo 4 esta ley rige para el arrendamiento de inmuebles que se destinen al ejercicio del comercio.
Así, la Ley 7527 en el artículo 44, b) establece como obligación del arrendatario la de servirse de la cosa exclusivamente para el destino convenido; en el 45, impide al arrendatario cambiarlo sin la autorización escrita del arrendador; y en el 80 requiere ese consentimiento escrito para cambiar el giro o actividad empresarial del establecimiento comercial o industrial. En caso contrario se autoriza al propietario el desahucio y la resolución contractual según las normas 113,g); 114,d); 121,c) íbidem.
La obligación del arrendatario de servirse de la cosa exclusivamente para el destino convenido no puede estimarse, una limitación inconstitucional a la libertad de comercio, al principio de libertad jurídica y propiedad privada. Si el comerciante o industrial decide desarrollar sus actividades en un inmueble propiedad de un tercero, con base en un contrato de arrendamiento, no puede luego disponer del bien a su antojo y modificarlo unilateralmente, pues su destino es elemento esencial de aquél. (4)
Razonabilidad y proporcionalidad de la medida reglamentaria
Ahora bien, los derechos fundamentales, como el derecho al trabajo y la libertad de comercio, no son absolutos, en el sentido de que nacen limitados. Primero, en cuanto sujetos a las reglas de convivencia social, dado que deben coexistir con los de los demás. Segundo, por cuanto así lo impone su naturaleza, es decir, su contenido específico. Los límites constituyen las fronteras del derecho más allá de lo cual no se tiene, las limitaciones hacen a su ejercicio respecto de los otros. (5)
En ese sentido, es posible limitar el ejercicio de los derechos fundamentales en aras de tutelar los derechos de terceros, la moral o el orden público. Estas limitaciones se encuentran previstas en la norma 28 constitucional. El control constitucional de su cumplimiento se ejerce acorde con el principio de razonabilidad y dentro de este el de la proporcionalidad. La norma es razonable cuando su hipotética contravención de la igualdad se justifica suficientemente. (6)
Un acto limitativo de derechos fundamentales es razonable cuando cumple una triple condición: necesidad, idoneidad y proporcionalidad. En la primera la existencia de un hecho hace preciso la medida de diferenciación para proteger un interés público imperativo. La segunda importa un juicio sobre si la restricción satisface en mejor manera que otra ese interés. La última cuantifica si la limitación es mayor que el beneficio obtenido. (7)
En la línea de pensamiento anterior, tratándose de bienes inmuebles sujetos a una relación de arrendamiento, la norma 6 reglamentaria de cita protege tanto el interés del propietario como del mismo arrendatario. En ese sentido, la exigencia del consentimiento escrito del propietario para el otorgamiento de la licencia municipal garantiza que el bien arrendado se empleé en la finalidad pactada.
Por supuesto que, el comprobante de pago o el recibo del precio, extendido por el arrendador, servirá para demostrar la existencia del contrato de arrendamiento y el precio del arriendo (artículo 16 de la Ley 7527). Pero, la admisión de dicho documento en lugar de la autorización escrita del propietario para el uso comercial cuya licencia se pide, no permite asegurar la existencia del local útil a dicho uso, ni los derechos del arrendador, los cuales deben respetarse (artículo 18 de la Ley 6227).
Por último, es menester dejar claro que el consentimiento del propietario para el uso pedido, no implica que éste haga suyas las obligaciones y eventuales responsabilidades del arrendatario para con la Municipalidad. El arrendamiento no confiere, según la doctrina más generalizada, derecho real al arrendatario, sino un derecho personal de goce en cosa ajena (8) y por lo tanto las deudas de éste no constituyen hipoteca legal sobre el inmueble. (Artículo 70 del Código Municipal)
En respuesta a la interrogante planteada le indicamos que un comprobante de depósito judicial de alquiler, presentado por un solicitante de una patente comercial, no constituye un medio idóneo para comprobar la existencia de autorización expresa del propietario de un inmueble para ejercer determinada actividad comercial, requerida por el artículo 6 del Reglamento de Patentes de esa Municipalidad.
1) Sala Constitucional. Votos 2291-99 y 2197-92, 960-96, 2230-96.
2) Antonio Embid Irujo. “Ordenanzas y reglamentos municipales”. En: Tratado de Derecho Municipal. Tomo I. Madrid, Editorial Civitas S.A., 1988. Página 391.
3) Sala Constitucional. Votos 1562-93 y 6667-95
4) Sala Constitucional. Voto 5685-96
5) Sala Constitucional. Voto 3173-93
6) Raúl Canosa Usera. “Interpretación Constitucional y fórmula política”. Madrid, Centro de Estudios Constitucionales, 1988. Página 209
7) Sala Constitucional. Voto 8858-98
8) Alberto Brenes Córdoba. “Tratados de los Contratos”. San José, Editorial Juricentro, 1985. Página 152. En igual sentido. Francesco Messineo. “Manual de Derecho Civil y Comercial” Tomo V. Buenos Aires, Ediciones Jurídicas Europa-América. 1955. Página 165.

References: artículo 6
 artículo 169
 artículo 17
 artículo 6
 artículo 28
 artículo 4
 artículo 44
 resolución 
 artículo 6