Source: https://www.sluzebnosc.info/problem_z_realizacja_projektu_budowlanego_ze_wzgledu_na_instalacje_przebiegajaca_przez_dzialke-material-354.html
Timestamp: 2020-06-01 20:23:25+00:00

Document:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 26-12-2016
W akcie notarialnym nabycia działki budowlanej nie ma wzmianki o kablu telekomunikacyjnym wkopanym w ziemię. Teraz okazało się, że ta instalacja koliduje z moim projektem budynku. Przedsiębiorstwo telekomunikacyjne chce, abym wykonał projekt przeniesienia i przeniósł linię na własny koszt. Czy są jakieś sprzyjające mi przepisy prawne, aby to przedsiębiorstwo na swój koszt przeniosło linię lub zapłaciło odszkodowanie za użytkowanie mojej ziemi?
Sytuacja, z którą Panu przyszło się mierzyć, wiąże się częściowo z chaosem prawnym, jaki dotyczy (między innymi) nieruchomości w Polsce. Niemalże symbolicznym przejawem chaosu prawnego w tym zakresie są projekty niektórych nowych ustaw (np. projekt dotyczący planowanego przekształcenia użytkowania wieczystego we własność); rozmowy, przekonywanie, argumentacja – to wszystko zawodzi, ale być może komuś innemu (np. Panu) uda się przekonać urzędników Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa (zwłaszcza Departamentu Gospodarowania Nieruchomościami) do potrzeby wprowadzania regulacji prawnych odpowiadających rzeczywistości. Stan nieświadomości (prawnej?) urzędników, nawet ministerialnych, jest tak kolosalny, że oni lekceważą różnorodność instalacji w gruntach miejskich i osiedlowych. Pan ma problem z działką budowlaną (zapewne niewiele różniącą się od działek bez zabudowy), więc tym trudniejsze może być przekonanie urzędników do potrzeby wprowadzenia stosownych regulacji. Skoro prawo jest niedoskonałe i są niewielkie nadzieje na jego zmianę (choć zmiany całkowicie wykluczyć się nie da), to trzeba czynić wysiłki w zakresie ochrony swych uprawnień, co w przypadkach związanych ze służebnościami (i sytuacjami podobnymi do służebności) często wymaga przeprowadzania „prywatnych dochodzeń” – zwłaszcza w oparciu o dokumenty.
Dotyczących służebności przepisów prawnych w Kodeksie cywilnym (K.c.) jest sporo, zwłaszcza artykuły: od 285 do 3054 (w tym art. 3051 i następne są o służebności przesyłu) – to jednak brakuje w nich przysłowiowego postawienia kropki nad „i”. Ustawodawca w K.c. przewidział, że służebność może zostać ustanowiona zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie. Brakuje za to zupełnie wskazań, jak ma być uiszczane wynagrodzenie z tym związane. Jednorazowo, czy też periodycznie (np. raz albo dwa razy do roku)? W praktyce spotyka się różne rozwiązania. Przyjęcie jednorazowej opłaty może wiązać się z kontrowersjami w przypadku zbycia odpłatnie nieruchomości obciążonej (służebnością). Ponadto w przepisach prawnych brak obowiązku ujawniania z urzędu służebności w księgach wieczystych.
Niejednokrotnie spotkać się można z sytuacjami, w których poprzedni właściciel nieruchomości nie tylko uzyskał wynagrodzenie za korzystanie z jego nieruchomości przez właściciela innej nieruchomości (co ma związek głównie ze służebnościami gruntowymi) lub przez przedsiębiorcę (przedsiębiorstwo) w związku z jego instalacjami, ale nawet zataił ważne informacje przed nabywcą nieruchomości, przykładowo: ustanowienie służebności (której nie wpisano do księgi wieczystej), uzyskanie wynagrodzenia. Zazwyczaj wynagrodzenie jest pobierane przez właściciela nieruchomości w związku z ustanowieniem służebności (najczęściej służebności gruntowej albo służebności przesyłu), ale dopuszczalne jest uzyskiwanie wynagrodzenia np. za wyrażenie zgody na prowadzenie prac budowlanych na danej nieruchomości przez inną osobę (w rozumieniu art. 140 K.c., w którym sformułowano ogólne ustawowe określenie własności. Dochodzi więc czasami do sytuacji, w której nabywca nieruchomości nie wie przynajmniej o wynagrodzeniu pobranym przez zbywcę, a może jeszcze wcześniejszego poprzednika prawnego – właściciela albo użytkownika wieczystego (w przypadku zbycia użytkowania wieczystego); niekiedy zaś nie wie nawet o ustanowieniu służebności (np. służebności przesyłu).
Przebiegające przez grunt instalacje często nie są częściami składowymi danej nieruchomości (od art. 46 do art. 49 K.c.) – do instalacji przedsiębiorstw powinna mieć zastosowanie służebność przesyłu (uregulowana w artykułach: od 3051 do 3054 K.c.), zaś w przypadku przyłączy chodzi o służebność gruntową (choć o cechach podobnych do służebności przesyłu).
Zdarza się (i to chyba dość często) tak, że jeden właściciel nieruchomości uzyskuje wynagrodzenie (na ogół jednorazowo) za korzystanie z jego nieruchomości przez kogoś innego (np. przez jakiegoś przedsiębiorcę) i ta okoliczność jest zatajana przed nabywcą nieruchomości. Niekiedy taka sytuacja może skutkować sporem prawnym (i to przed sądem) na podstawie przepisów o nienależytym wykonaniu zobowiązania (art. 471 i następne K.c.) – być może wraz z przepisami o wadach rzeczy sprzedanej; od sytuacji może zależeć, czy chodzi o wady prawne, czy o wady fizyczne (np. taki przebieg określonej instalacji, który wyklucza normalne korzystanie z nieruchomości, zwłaszcza w celach zakładanych przy zawieraniu umowy sprzedaży). Sytuacja jest taka, że nawet nie da się przewidzieć wyniku sprawy sądowej. Nie tylko dlatego, że wiele zależeć może od odpowiedniej aktywności stron postępowania – art. 230 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – w tym od wywiązania się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Istotne mogą być ponadto dane w dokumentach urzędowych.
W Polsce nadal jest podwójny system oficjalnego ewidencjonowania nieruchomości – w księgach wieczystych (niekiedy w zastępującym księgę wieczystą zbiorze dokumentów) oraz w ewidencji gruntów i budynków. Niekiedy dochodzi do rozbieżności między danymi w tych systemach – co do tej samej nieruchomości (np. w zakresie powierzchni nieruchomości lub sposobu jej zagospodarowania). Co więcej, trzeba brać pod uwagę również plany zagospodarowania przestrzennego. Jakby tego było mało, zwłaszcza „w stosunkach wiejskich”, jedną księgę wieczystą niejednokrotnie nadal prowadzi się dla więcej niż jednej działki ewidencyjnej, a i samo ustawowe określenie nieruchomości (art. 46 K.c.) nie zawiera odniesienia do kategorii „działka ewidencyjna” (kategorii podstawowej dla ewidencji gruntów i budynków).
Pan znalazł się w sytuacji, w której trzeba poczynić ustalenia. Niestety, być może będzie chodziło o ustalenia niemalże detektywistyczne. Zakres (planowanych) ustaleń może zależeć od założeń Pańskiej strategii działania, którą zalecam opracować. Jedno z podstawowych założeń wstępnych Pańskiej strategii powinno dotyczyć tego, czy Pan rozważa dochodzenie roszczeń wobec zbywcy nieruchomości, czy też nie; ewentualność roszczeń wobec zbywcy nieruchomości jedynie sygnalizuję, ponieważ Pańskie pytanie skoncentrowane jest na relacjach z przedsiębiorcą branży telekomunikacyjnej – sygnalizuję, bo Pan powinien mieć świadomość ewentualności działania także w tym zakresie (ewentualności, bo upływ czasu może mieć wpływ na możność dochodzenia roszczeń lub na rzeczywistą efektywność podejmowania kroków prawnych, nawet oficjalnie prawnie skutecznych).
Przede wszystkim proszę ustalić, jaki status ma dana instalacja: łącza (głównego) czy też przyłącza. Jeżeli jest to przyłącze, to zapewne problem dotyczy osób, którym służy dane przyłącze (rzadko za przyłącza odpowiadają dostawcy określonych usług). Jeśli przyłącze służy przewodzeniu sygnałów wyłącznie do Pańskiej nieruchomości, to prawdopodobnie Pan powinien pokryć koszty z przyłączem związane (choć przejrzenie dokumentów może się przydać, z uwagi na ewentualne odstępstwa od reguł ogólnych w tym zakresie). Jeśli zaś przyłącze prowadzi do cudzych nieruchomości, to prawdopodobnie będzie Pan zaangażowany w relacje z właścicielami tych nieruchomości, do których dane przyłącze prowadzi przez Pańską nieruchomość; w takim przypadku wiele zależeć może od ewentualnej umowy lub od ustanowienia dawniej służebności gruntowej (o cechach podobnych do służebności przesyłu); przedsiębiorca (telekomunikacyjny) w takiej sytuacji będzie niejako w tle (bo za przyłącza z reguły odpowiada odbiorca).
Akta prowadzonej dla Pańskiej nieruchomości księgi wieczystej to prawdopodobny punkt wyjścia Pańskich dalszych ustaleń – przydać się może wcześniejsze telefoniczne ustalenie terminu przeglądania akt księgi wieczystej (aby zapoznać się z aktami „cudzej” księgi wieczystej, trzeba wykazać się interesem prawnym). Być może zasadne byłoby zapoznanie się z treścią innych ksiąg wieczystych – prowadzonych dla nieruchomości, przez które również przebiega rzeczona instalacja; jeżeli w tamtych księgach wieczystych ujawniono służebności, to zapewne w aktach owych ksiąg wieczystych są jakieś dokumenty. Zapoznanie się z dokumentami w przedsiębiorstwie telekomunikacyjnym może okazać się przydatne – być może trzeba ich będzie oficjalnie wezwać do okazania lub dostarczenia Panu dokumentów (ich odpisów albo kopii). Nie można wykluczyć uzyskania informacji w związku z rozmowami (być może nawet telefonicznymi), ale proszę brać pod uwagę to, że spółki kapitałowe mają na celu osiąganie zysku, a więc mogą mało wydawać na personel wyznaczony do załatwiania spraw trudnych lub nietypowych, zaś personel (być może zaangażowany na podstawie umowy cywilnoprawnej) ma prawo do wynagrodzenia za swą pracę – jeśli zaś wynagrodzenia nie ma, to interesant może być zbywany.
Proponuję założyć jaki czas (np. miesiąc), przez który Pan jest skłonny „pytać i prosić”; jeśli w tym czasie sprawa „utknie”, to trzeba będzie wysyłać wezwania pisemne; w ważnych sprawach pisma dobrze jest składać za pokwitowaniem przyjęcia (np. przez sekretariat lub biuro podawcze instytucji) albo wysyłać listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Od statusu instalacji – łącze (główne) albo przyłącze – zależeć będzie, do kogo powinny być kierowane pisma (do Przedsiębiorstwa czy też do osób korzystających z przyłącza).
Za wykonywanie służebności można domagać się wynagrodzenia – dotyczy to różnych rodzajów służebności (np. służebności gruntowej albo służebności przesyłu). Jeżeli nieruchomość jest używana w sposób właściwy dla służebności, ale bez ustanowienia służebności, to można mówić o posiadaniu służebności – także w takim przypadku można domagać się zapłaty, choć głównie na podstawie przepisów o bezumownym korzystaniu z rzeczy cudzej (art. 224 i następne K.c.). Proszę rozważyć, co jest dla Pana ważniejsze: wynagrodzenie czy zmiana przebiegu danej instalacji (przez Pańską nieruchomość, a może przeniesienie je poza tę nieruchomość). Od decyzji w tym zakresie może zależeć szansa na zawarcie ewentualnej ugody (art. 917, art. 918 K.c.).
Być może przedsiębiorca (ewentualnie inne osoby) będzie bardziej skłonny do zawarcia z Panem ugody, jeśli Pan wykaże się świadomością swych uprawnień oraz świadomością prawną – w tym może pomóc zapoznanie się z przepisami prawnym (np. przy pomocy sejmowej bazy danych). Trudno dziwić się przedstawicielom owego przedsiębiorcy, że starają się „iść po najmniejszej linii oporu” oraz dążą do przyjęcia przez Pana ekonomicznych kosztów zmiany przebiegu instalacji. Pan mógłby (to wariant ogólnie ukazany) zaproponować swoiste podzielenie się kosztami, np. w zamian za (częściową) rezygnację z należnego Panu wynagrodzenia ów przedsiębiorca sfinansowałby prace związane ze zmianą przebiegu instalacji. Oczywiście wypadałoby ustalić wynagrodzenie przynajmniej refundujące podatki w przyszłości.
Zachęcam do rozważnego korzystania z ofert w stylu „załatwiania służebności” lub „dochodzenia odszkodowań przy służebnościach”. Różnie bywa z jakością takich usług, a ponadto dość często wynagrodzenie (raczej wysokie) może pośrednikowi przysługiwać nawet bez ustanowienia służebności. Jak w znakomitej większości sytuacji, także w takich przypadkach trzeba bardzo dokładnie czytać w całości umowy przed ich podpisaniem oraz rozważnie składać swój podpis.

References: art. 3051
 art. 140
 art. 46
 art. 49
 art. 230
 art. 232
 art. 918