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Timestamp: 2019-06-27 04:10:27+00:00

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BVerwG, 4 C 31.13: Sanierung, Gutachter, Anhörung, Grundstück
Urteil des BVerwG vom 27.11.2014, 4 C 31.13
Sanierung, Gutachter, Anhörung, Grundstück
Sanierung, Gutachter, Anhörung, Grundstück, Gemeinde, Form, Begründungspflicht, Bodenrecht, Übereinstimmung, Rechtskontrolle
BauGB § 154 WertV VwVfG § 39
Urteil des 4. Senats vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31.13
I. VG Gießen vom 16. Juni 2011 Az: VG 1 K 4300/09.Gl
II. VGH Kassel vom 20. Juni 2013 Az: VGH 3 A 1832/11
BVerwG 4 C 31.13 VGH 3 A 1832/11
Verkündet am 27. November 2014 … als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
hat der 4. Senat des Bundesverwaltungsgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 27. November 2014 durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Prof. Dr. Rubel, die Richterin am Bundesverwaltungsgericht Dr. Bumke und die Richter am Bundesverwaltungsgericht Petz, Dr. Decker und Dr. Külpmann
Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 20. Juni 2013 wird zurückgewiesen.
1Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks, das im Geltungsbereich eines
von der Beklagten im Jahr 1972 festgesetzten Sanierungsgebiets liegt. Er wendet sich gegen die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages.
Die Sanierung ist dem Kläger gegenüber mit bestandskräftigem Bescheid mit
Wirkung zum 31. Dezember 2004 für abgeschlossen erklärt worden. Berechnet
hat die Beklagte den Ausgleichsbetrag auf der Grundlage eines vom Gutachter
Prof. Dr. Hagedorn entwickelten Verfahrens (im Folgenden: Hagedorn-
Verfahren), das auf von ihm durchgeführten Untersuchungen aus den Jahren
1986 und 1999 und seinen hierzu erstellten Gutachten beruht. Die vom Gutachter ermittelten Werte sind durch den Gutachterausschuss der Beklagten hochgerechnet und auf den Bewertungsstichtag zum 31. Dezember 2004 ermittelt
2Das Verwaltungsgericht gab der Klage statt und hob den angefochtenen Bescheid nach Anhörung des Gutachters in der mündlichen Verhandlung auf. Es
fehle an einer plausiblen und nachvollziehbaren Begründung für die Berechnung der Bodenwerterhöhung. Das „Ermittlungsblatt“, das der Anhörung beigefügt worden war, lasse zwar die Grundzüge der Bewertung ansatzweise erkennen und sei mathematisch nachvollziehbar, enthalte jedoch ebenfalls keine hinreichende Begründung.
3Der Verwaltungsgerichtshof hat auf die vom Verwaltungsgericht zugelassene
Berufung der Beklagten nach Anhörung des Gutachters in der mündlichen Verhandlung das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen. Ein Abschlussgutachten durch den von der Beklagten beauftragten
Gutachter sei nicht erforderlich. Das zur Berechnung angewandte Hagedorn-
Verfahren entspreche den Vorgaben der hier noch anwendbaren Wertermittlungsverordnung (WertV). Weder die Berechnung noch die Höhe des Ausgleichsbetrages erweise sich als fehlerhaft.
4Mit seiner vom Verwaltungsgerichtshof zugelassenen Revision macht der Kläger geltend, die tatsächlichen Grundlagen der Bewertung seien weder offengelegt noch ausreichend dokumentiert. Es fehle insbesondere eine Bestandsaufnahme des Grundstücks zu Beginn und zum Ende der Sanierung. Das Hagedorn-Verfahren sei kein Vergleichswertverfahren im Sinne der Wertermittlungsverordnung. Das der Berechnungsmethode zugrunde liegende Punktesystem
genüge wegen der erheblichen subjektiven Spielräume nicht ihren Anforderungen. Entgegen § 154 Abs. 4 BauGB sei ihm vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags keine Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die
Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach
§ 155 Abs. 1 BauGB anrechenbaren Beträge gegeben worden. Das Festsetzungsverfahren verstoße gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, da ein Teil
der von der Sanierung betroffenen Eigentümer keinen Festsetzungsbescheid
5Die Revision des Klägers ist unbegründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichtshofs lässt, soweit es revisionsrechtlicher Klärung zugänglich ist, Verstöße gegen Bundesrecht nicht erkennen.
61. Rechtsgrundlage für die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichabgaben
ist § 154 BauGB. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung
bedingte, nach § 154 Abs. 1 BauGB ausgleichspflichtige Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der
sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der
sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des
förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Da der Ausgleichsbetrag der Abschöpfung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen dient, sind
Anfangs- und Endwert auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln. Das ist nach den
bindenden Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs der 31. Dezember
2004. Entgegen der Auffassung des Klägers kommt es nicht auf den Zustand des
Grundstücks zum Zeitpunkt der Festsetzung des Sanierungsgebiets an.
7Mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und
Endwert ankommt, gibt § 154 BauGB nicht her. Die Vorschrift verhält sich nicht
zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind (Beschlüsse vom 16. November
2004 - BVerwG 4 B 71.04 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 5 - juris Rn. 5
und vom 28. Juli 2010 - BVerwG 4 B 11.10 - ZfBR 2010, 695 = juris Rn. 6).
Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung finden sich in der an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gerichteten (hier noch anwendbaren) Wertermittlungsverordnung, der jedoch keine unmittelbare Bindungswirkung für andere
Sachverständige oder gar für die Gerichte zukommt (Urteil vom 17. Mai
2002 - BVerwG 4 C 6.01 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 = juris Rn. 21).
Danach ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln
(§ 28 WertV). Die Wertermittlungsverordnung ist hinsichtlich ihrer Methoden
aber nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht ange-
wandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht
werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung erfüllt werden kann. Das kann auch eine Methode sein, mit der aus
einem marktwirtschaftlich ermittelten Endwert durch Iteration der Anfangswert
näherungsweise gefunden werden kann (Beschluss vom 28. Juli 2010 a.a.O.).
Ob eine Wertermittlungsmethode in gleichem Maße geeignet ist wie die in der
Wertermittlungsverordnung bzw. der ihr nachfolgenden Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Methoden, ist eine Tat- und keine Rechtsfrage
(Beschluss vom 18. Februar 2014 - BVerwG 4 B 46.13 - juris Rn. 6).
8Das Gesetz verpflichtet die Gemeinde nicht dazu, die Sanierung nach Anlass
und Umfang in Form eines Abschlussberichts zu dokumentieren. Eine Dokumentationspflicht lässt sich weder formal unter dem verfahrensrechtlichen Gesichtspunkt der Begründungspflicht gemäß § 39 VwVfG noch inhaltlich in Anknüpfung an den der Gemeinde eingeräumten Wertermittlungsspielraum ableiten. Eine Begründung gemäß § 39 VwVfG muss (nur) die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe enthalten, die die Behörde zu ihrer Entscheidung
bewogen haben. Die Vorschrift verlangt nicht, schriftliche Verwaltungsakte in
allen Einzelheiten zu begründen (Urteil vom 15. Mai 1986 - BVerwG 5 C
33.84 - BVerwGE 74, 196 <205>). Welchen Inhalt und Umfang die Begründung
eines Bescheides haben muss, richtet sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebietes und nach den Umständen des Einzelfalles (Beschluss
vom 28. August 1980 - BVerwG 4 B 67.80 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG/
BauGB Nr. 168). Wie im Abgabenrecht gilt bei sanierungsrechtlichen Abgaben,
dass die Erfüllung der Begründungspflicht nicht voraussetzt, dass der Bescheid
sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder tatsächlichen und rechtlichen Hinsicht nötig wären. Das kann
ein bloßer Beitragsbescheid nicht leisten (vgl. dazu OVG Weimar, Beschluss
vom 12. Juli 2002 - 4 ZEO 243/00 - NVwZ-RR 2003, 229 = juris Rn. 16 m.w.N.).
Das Begründungserfordernis zwingt daher nicht dazu, die einzelnen Schritte der
Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben in einem detaillierten Abschlussbericht zusammenzufassen und zu erläutern. Es genügt vielmehr, dass die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung angegeben werden.
Dass die Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben einen
Erläuterungsbedarf auslösen können, hat der Gesetzgeber gesehen und in
§ 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB bestimmt, dass dem Ausgleichsbetragspflichtigen
Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung zu geben ist. Soweit der Kläger
geltend macht, er habe keine Möglichkeit zur Erörterung erhalten, ist ihm entgegenzuhalten, dass der Verwaltungsgerichtshof hierzu keine Feststellungen
getroffen hat und Verfahrensrügen nicht erhoben worden sind.
9Eine zusammenfassende Dokumentation in Form eines Abschlussberichts oder
Schlussgutachtens ist sachlich nur dann geboten, wenn sich die Ermittlung und
Bewertung im konkreten Fall anders nicht nachvollziehen lassen. Ein solcher
Fall liegt hier nach den gemäß § 137 Abs. 2 VwGO bindenden Feststellungen
des Verwaltungsgerichtshofs nicht vor. Der Verwaltungsgerichtshof hat - ohne
dass der Kläger insoweit Verfahrensrügen erhoben hätte - nach schriftlicher und
mündlicher Erläuterung durch den Gutachter die Nachvollziehbarkeit der Ermittlung und Bewertung bejaht und ein Abschlussgutachten für entbehrlich gehalten. Die konkreten Ausgleichsbeträge seien auf der Grundlage der bestehenden
Gutachten und der von der Beklagten selbst durchgeführten Bodenrichtwertermittlungen individuell für jedes Grundstück zum Wertermittlungsstichtag ermittelt worden, die insoweit den Charakter von Einzelgutachten hätten.
10In Übereinstimmung mit Bundesrecht ist der Verwaltungsgerichtshof davon
ausgegangen, dass bei der Bewertung von Grundstücksflächen ein Wertermittlungsspielraum der Gemeinde besteht, der nur eingeschränkter gerichtlicher
Kontrolle zugänglich ist.
11Die Einräumung eines solchen Wertermittlungsspielraums steht in Einklang mit
Art. 19 Abs. 4 GG. Das Gebot des effektiven Rechtsschutzes schließt nicht aus,
dass durch den Gesetzgeber eröffnete Gestaltungs-, Ermessens- und Beurteilungsspielräume sowie die Tatbestandswirkung von Exekutivakten die Durchführung der Rechtskontrolle durch die Gerichte einschränken (BVerfG, Beschluss vom 31. Mai 2011 - 1 BvR 857/07 - BVerfGE 129, 1 = juris Rn. 73). Ob
dies der Fall ist, muss sich ausdrücklich aus dem Gesetz ergeben oder durch
Auslegung hinreichend deutlich zu ermitteln sein.
12Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode
der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der Wertermittlungsverordnung bzw. der Immobilienwertermittlungsverordnung machen deutlich, dass sich zur Bewertung von
Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß
§ 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass
die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (vgl. nur Urteil
vom 17. Mai 2002 - BVerwG 4 C 6.01 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 =
juris Rn. 29). Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er
erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die
Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen; sie müssen es sogar, wenn die
Beteiligten darüber streiten (Urteil vom 17. Mai 2002 a.a.O.). Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in
Form einer Plausibilitätskontrolle statt.
132. Diese Maßstäbe hat der Verwaltungsgerichtshof seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Die Anwendung im konkreten Fall lässt auf der Grundlage der
nach § 137 Abs. 2 VwGO bindenden tatsächlichen Feststellungen ebenfalls
keinen Verstoß gegen Bundesrecht erkennen.
14Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs sind bei der Ermittlung
und Bewertung die in §§ 3 und 5 WertV genannten Parameter zugrunde gelegt
worden. Das zur Berechnung angewandte Verfahren entspreche den Vorgaben
der Wertermittlungsverordnung. Die Wertigkeit der Einzelparameter sei durch
ein iteratives Verfahren, also durch ein Verfahren der rechnerischen Näherung
bestimmt worden, bei dem die Verkaufsfälle der Vergleichsgrundstücke zueinander ins Verhältnis gesetzt worden sind. Zugleich werde die jeweilige Proportionalität der Wertigkeiten ermittelt. Ausgehend von dem so ermittelten Endwert
werde sodann der Anfangswert, wiederum durch proportionale Bestimmung der
einzelnen Wertpunkte geschätzt. Soweit unstreitig auch bebaute Grundstücke
mit in die Vergleichsbetrachtung eingestellt worden seien, habe der Gutachter
nachvollziehbar dargelegt, wie er trotz Bebauung den Bodenwert berechnet·habe. Die zur Ermittlung des Ausgleichbetrages führenden Berechnungsschritte anhand des Ermittlungsblattes seien unter Berücksichtigung der Erläuterungen des Gutachters auch hinreichend bestimmt. Bei dem in dem Ermittlungsblatt genannten Bodeneckwert handele es sich um den Preis eines
Grundstückes mittlerer Art und Güte, der aufgrund der besonderen Grundstücks- und Standortqualitäten eine Minder- oder Mehrbewertung erfahren könne.
15Der Einwand des Klägers, das Verfahren entspreche nicht dem Vergleichswertverfahren nach der Wertermittlungsverordnung, greift nicht. Wie bereits ausgeführt ist die Wertermittlungsverordnung hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend. Der Verwaltungsgerichtshof hat für die revisionsrechtliche Beurteilung bindend festgestellt, dass die angewandte Methode zur Berechnung der
sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung geeignet ist und auf der Anwendung
der Wertermittlungsverordnung beruht. Allein der Umstand, dass nicht alle in
der Wertermittlungsverordnung genannten Bewertungskriterien in einem Wertermittlungsverfahren zur Anwendung gebracht werden, genügt nicht, um rechtliche Zweifel an der Geeignetheit der Methode zu begründen. Soweit der Kläger
geltend macht, eine sanierungsbedingte Werterhöhung habe nicht stattgefunden, fehlt es an Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs und sind Verfahrensrügen nicht erhoben worden. Der Verwaltungsgerichtshof hat ausdrücklich
darauf hingewiesen, dass nur die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen
Gegenstand der Abschöpfung durch Ausgleichsbeträge sind und hat dies seiner
rechtlichen Prüfung zugrunde gelegt. Den Einwänden des Klägers zum Wertermittlungsstichtag musste nicht nachgegangen werden, weil nach den bindenden Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs der Gutachterausschuss
die Bodenwertdifferenzen für die Anfangs- und Endsituation im Sanierungsgebiet aus dem Gutachten übernommen und in den Folgejahren anhand der Bodenrichtwertermittlungen des Gutachterausschusses überprüft und marktgerecht angepasst hat. Verfahrensrügen hiergegen hat der Kläger nicht erhoben.
In Übereinstimmung mit Bundesrecht ist auch die Deckungsgleichheit des Ermittlungszeitpunkts für Anfangs- und Endwert vom Verwaltungsgerichtshof festgestellt worden. Soweit gerügt wird, sämtliche berücksichtigte Kauffälle beträfen
Grundstücke in Sanierungsgebieten, der Einfluss der Sanierung sei hier aber
entgegen § 26 Abs. 1 Satz 2 WertV nicht auszuschließen, enthält das Urteil
wiederum keine entsprechenden Feststellungen. Hiergegen gerichtete Verfahrensrügen fehlen. Auch die weiteren Rügen des Klägers setzen tatsächliche
Feststellungen voraus, die der Verwaltungsgerichtshof nicht getroffen hat. Konkrete Anhaltspunkte, die dem Verwaltungsgerichtshof Anlass zu einer weiteren
Prüfung und Aufklärung von Amts wegen gegeben hätten, hat der Kläger nicht
vorgetragen und sind auch nicht zu erkennen.
4 133,50 € festgesetzt.

References: § 154
 § 39
 § 154

§ 155
 § 154
 § 154
 § 154
 § 154
 § 154
 § 192
 § 154
 § 39
 § 39
 § 35

§ 154
 § 137

Art. 19

§ 192
 § 154
 § 137
 § 26