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Timestamp: 2019-11-19 21:03:36+00:00

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Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre) - Normativa Estatal - Legislación - VLEX 331135017
CAPÍTULO II. Conceptos y criterios generales para la realización de las valoraciones - arts. 4 a 6
CAPÍTULO III. Valoración en situación de suelo rural - arts. 7 a 18
CAPÍTULO IV. Valoración en situación de suelo urbanizado - arts. 19 a 27
CAPÍTULO V. Indemnizaciones y gastos de urbanización - arts. 28 y 29
Norma citada en: 2512 sentencias, 21 artículos doctrinales, 16 disposiciones normativas, un tema práctico, 8 resoluciones administrativas, una noticia
Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, corregido por la Corrección de errores del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, publicada en el Boletín Oficial del Estado, el 16 de Marzo de 2012.
ARTÍCULO 2 Situación básica de suelo urbanizado.
Artículo 2, derogado por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, publicada en el Boletín Oficial del Estado, el 27 de Junio de 2013.
ARTÍCULO 3 Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad económica y ambiental.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 15.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, la documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de urbanización debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.
En el informe de seguimiento de la actividad de ejecución urbanística a que se refiere el artículo 15.5 de la Ley de Suelo, constará, como mínimo, el cumplimiento de las previsiones de los informes de sostenibilidad económica y ambiental y las eventuales desviaciones resultantes en relación con las estimaciones realizadas en los mismos, así como, en su caso, la propuesta de las medidas que favorezcan el equilibrio ambiental y territorial o el reajuste económico para la Hacienda Local que pudiera derivarse del análisis del impacto de la memoria de sostenibilidad económica al que se refiere el apartado anterior.
CAPÍTULO II Conceptos y criterios generales para la realización de las valoraciones Artículos 4 a 6
Explotación en suelo rural, la unidad económica de producción que desarrolla el conjunto de actividades, usos y utilidades en una parcela o finca de suelo rural que se toma como marco de referencia a los efectos de calcular la renta real o potencial a que se refieren los artículos 7 y siguientes del presente Reglamento.
Construcción, las edificaciones e instalaciones definidas en los apartados 3 y 4 de este artículo, excepto aquellas de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta, como son los tinglados y cobertizos de pequeña entidad.
Edificación, las obras de nueva construcción y de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o parcial que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. Asimismo, las obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección. Se considerarán comprendidas en la edificación, sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio.
Instalación, el resto de elementos físicos inmovilizados permanentemente que no tengan la consideración de edificaciones de acuerdo con lo establecido en el apartado anterior. En el suelo rural se deberán distinguir dos tipos de instalaciones:
Las necesarias para la actividad económica desarrollada, que se valorarán conjuntamente con el mismo.
Las innecesarias para la actividad económica desarrollada, que se valorarán independientemente del mismo.
ARTÍCULO 5 Edificaciones, construcciones e instalaciones ajustadas a la legalidad y en situación de ruina física.
Sin perjuicio de lo dispuesto en la Disposición transitoria quinta del texto refundido de la Ley de Suelo, en los supuestos de edificaciones, construcciones e instalaciones no ajustadas a la legalidad al tiempo de su valoración y para las que no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se procederá de la forma siguiente:
A los efectos de este Reglamento, se considerará que la edificación se encuentra en situación de ruina física cuando concurran los requisitos de antigüedad y estado de conservación establecidos por la legislación urbanística aplicable.
En el supuesto de que la ruina o que la condición de ilegal afecte sólo a una parte de la edificación, en la valoración se considerará sólo aquella parte de la edificación que no se encuentre en situación de ruina física, o que esté ajustada a la legalidad.
ARTÍCULO 6 Ámbito de las valoraciones y criterios generales para la valoración.
Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos cuyo objeto sea alguno de los establecidos en el artículo 21.1 del texto refundido de la Ley de Suelo se rigen por lo dispuesto en dicha ley, y en virtud de la misma, en este Reglamento.
El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad. Cuando estos existan, el valor de los mismos deberá deducirse del valor del derecho de propiedad. Se considerarán, entre ellos:
Los derechos reales limitativos del pleno dominio.
Los derechos de arrendamiento que representen, en virtud de la legislación específica en la materia, la imposibilidad de alcanzar la rentabilidad normal de mercado. Los alquileres no protegidos por la legislación arrendaticia, y que en consecuencia responden al funcionamiento libre del mercado, no serán considerados en ningún caso como cargas que detraigan valor del derecho de propiedad.
El suelo se tasará en la forma establecida en el texto refundido de la Ley de Suelo y en este Reglamento, según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive. A tales efectos:
Cuando el suelo se encuentre en situación básica de rural, se estará a lo dispuesto en el Capítulo III de este Reglamento.
Cuando el suelo se encuentre en situación básica de urbanizado, se estará a lo dispuesto en el Capítulo IV de este Reglamento.
Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en suelo rural, así como el resto de elementos unidos inseparablemente al suelo, se tasarán con independencia de los terrenos, siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, en los términos establecidos en el artículo 5 de este Reglamento, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes, de acuerdo con lo previsto en el artículo 18 de este Reglamento.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad en los términos establecidos en el artículo 5 de este Reglamento, se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista por el artículo 23 y siguientes de este Reglamento. La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 22.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, la valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.
El cálculo de las indemnizaciones arrendaticias, cuando procedan de acuerdo con la legislación de expropiación forzosa, se realizará conforme a la legislación estatal siguiente:
En arrendamientos rústicos y aparcerías, tal y como disponen las leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos, salvo en el caso de arrendamientos rústicos históricos, en los que el cálculo de la indemnización se efectuará conforme a su legislación propia.
En arrendamientos urbanos, conforme a la legislación de arrendamientos urbanos, teniendo en cuenta, en todo caso, los siguientes criterios: dificultad de sustitución del arrendamiento en condiciones análogas y especialmente la derivada de la diferencia de rentas, cuantía de los gastos de traslado por licencias, portes, nuevos contratos, etc. y valor de las mejoras realizadas en el inmueble cuando su percepción corresponda al arrendatario.
La valoración de los demás supuestos indemnizatorios no contemplados en el presente Reglamento se fijará de acuerdo con lo previsto en el artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo.
CAPÍTULO III Valoración en situación de suelo rural Artículos 7 a 18
ARTÍCULO 7 Valoración en situación de suelo rural.
Cuando el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación calculada de acuerdo con lo previsto en el artículo 9 de este Reglamento, según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior.
Cuando no exista explotación en el suelo rural ni pueda existir dicha posibilidad, por causa de las características naturales del suelo en el momento de la valoración y, por consiguiente, no se pueda determinar una renta real o potencial, se estará a lo dispuesto en el artículo 16 de este Reglamento.
El valor del suelo obtenido de acuerdo con lo dispuesto en los dos apartados anteriores podrá ser corregido al alza mediante la aplicación del factor de corrección por localización al valor de capitalización, en los términos establecidos en el artículo 17 de este Reglamento.
Las edificaciones, construcciones e instalaciones en suelo rural, cuando deban valorarse con independencia del mismo, se tasarán de acuerdo con lo establecido en el artículo 18 de este Reglamento. Para valorar las plantaciones y sembrados preexistentes a que alude el artículo 45 de la Ley de Expropiación Forzosa se estará a lo dispuesto en el artículo 26 del Reglamento para la aplicación de la Ley 87/1978, de 28 de diciembre, sobre seguros agrarios combinados, aprobado por Real Decreto 2329/1979, de 14 de septiembre, y la Orden PRE/632/2003, de 14 de marzo, por la que se aprueba la Norma general de peritación de los daños ocasionados sobre producciones agrícolas.
En ninguno de los casos previstos en este artículo, podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún efectivamente realizados.
ARTÍCULO 8 Renta real y renta potencial.
Se entenderá por renta real, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.
Se entenderá por renta potencial, aquella que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación y normativa que les sea de aplicación, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Para la identificación de tales usos y actividades deberán considerarse como referentes estadísticamente significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito territorial o, en su defecto, justificarse sobre la base de un estudio económico de viabilidad de la explotación y acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable.
ARTÍCULO 9 Cálculo de la renta de la explotación.
La renta anual, real o potencial, de la explotación, que podrá estar referida al año natural o al año agrícola o de campaña, se determinará a partir de la información técnica, económica y contable de la explotación actual o potencial en suelo rural. A tal efecto, se considerará la información que sobre la renta de la explotación pueda haber sido acreditada por el propietario o el titular de la misma y, en su defecto, se considerará preferente la información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en la materia sobre rendimientos, precios y costes, así como de las demás variables técnico-económicas de la zona.
Cuando como consecuencia de las magnitudes técnicas o económicas utilizadas en el cálculo, la renta real o potencial difiera sustancialmente de los valores de rentabilidad medios de las explotaciones de su misma naturaleza, esta circunstancia deberá justificarse documentalmente.
A los efectos del cálculo de la renta real o potencial del apartado 1 de este artículo, se considerarán como ingresos los siguientes:
Los correspondientes a la venta de productos, subproductos u otros recursos o materiales de la explotación.
Los derivados de la prestación de los servicios de la explotación, incluidos los de naturaleza medioambiental.
Los obtenidos con el alquiler de las instalaciones de la explotación.
Las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados.
A los mismos efectos, se considerarán como costes los siguientes:
Las compras a terceros de materias primas destinadas a la actividad productiva de la explotación.
Los pagos por servicios prestados por terceros necesarios para el desarrollo de la actividad productiva de la explotación.
El coste total de la adquisición de los equipos, maquinaria e instalaciones de la explotación, incluyendo el valor de las amortizaciones en función de su vida útil, uso y obsolescencia, o el coste de su alquiler.
Los sueldos y salarios del personal laboral, incluyendo pagas extraordinarias, cargas laborales y fiscales correspondientes a la empresa, así como las indemnizaciones o suplidos por los gastos realizados por el trabajador a consecuencia de la actividad laboral.
El coste de la energía eléctrica, el abastecimiento de agua, la conexión a la red de comunicación y cualesquiera otros servicios de utilidad pública suministrados a la explotación.
Impuestos de distinta naturaleza y ámbito fijados sobre la explotación en su conjunto o sobre alguno de sus elementos.
Interés del capital circulante.
Otros costes ocasionados durante el proceso de actividad de la explotación no susceptibles de ser encuadrados en los apartados anteriores.
Articulo 10 Clases de explotaciones rurales.
Las explotaciones agropecuarias y forestales, cuya actividad comprenda la utilización del suelo rural bien para el cultivo, tanto en secano como en regadío, o el aprovechamiento ganadero o cinegético de prados y pastizales o de cotos de caza en régimen extensivo, bien para la extracción de masa forestal de los bosques naturales e implantados, con destino a la obtención de madera, corcho, celulosa o dendroenergía, o para la generación de rentas por el uso sostenible de bosques y la percepción de ingresos por las aportaciones medioambientales a la sociedad.
Las explotaciones extractivas, cuya actividad comprenda la extracción del suelo y subsuelo de minerales, agua, materiales destinados a la construcción, gas, petróleo y otros recursos geológicos y mineros limitados.
Las explotaciones comerciales, industriales, de servicios y otras, cuya actividad requiera instalaciones para su desarrollo que, no estando comprendidas en los apartados 1 y 2 del presente artículo, se destinen, entre otras, a alguna de las siguientes finalidades:
Intensificar la producción agropecuaria, forestal o minera, entre las que se encontrarían granjas, invernaderos, piscifactorías, viveros, y otras actividades análogas.
Añadir valor a la producción agropecuaria, forestal o minera, como pudieran ser las instalaciones de enriquecimiento mineral, los centros logísticos de carga, mataderos, aserraderos, centrales hortofrutícolas, plantas agroenergéticas y dendroenergéticas, y otras actividades análogas.
Generar energía en tiempo real, como las instalaciones de parques solares y eólicos, y otras análogas.
Establecer infraestructuras para la docencia, investigación y ocio, relacionadas con el medio rural, por ejemplo, escuelas taller, centros de investigación, campos de golf, estaciones de esquí, campings, turismo rural, cotos intensivos, campo de tiro, hipódromos, canódromos y otras análogas.
ARTÍCULO 11 Criterios generales de capitalización de la renta de la explotación.
Con carácter general, para la capitalización de la renta de la explotación se utilizará la siguiente expresión:
R1, R2,_ Rn = Renta anual de la explotación desde el primer año hasta el final de la duración ilimitada de la vida útil, en euros.
Cuando se considere una renta de la explotación, R, constante a lo largo del tiempo, la expresión del apartado anterior se transformará en:
ARTÍCULO 12 Tipos de capitalización.
Los tipos de capitalización que se aplicarán en la valoración en suelo rural, de acuerdo con los usos y aprovechamientos de la explotación, serán los siguientes:
Como tipo de capitalización aplicable con carácter general, r1, se utilizará el establecido en el apartado 1 de la Disposición adicional séptima del texto refundido de la Ley de Suelo.
Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se utilizará como tipo de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento.
Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades extractivas, comerciales, industriales y de servicios, se utilizará como tipo de capitalización, r3, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización r1 por un coeficiente corrector que deberá ser determinado en función de la naturaleza y características de cada explotación de acuerdo con el riesgo previsible en la obtención de rentas. La determinación de este coeficiente corrector se realizará sobre la base de información objetiva proporcionada por estudios estadísticos sobre la rentabilidad esperada de cada actividad en el respectivo ámbito territorial. El valor de este coeficiente corrector no podrá ser inferior a la unidad y el resultado de su aplicación sobre el tipo de capitalización general r1, expresado en porcentaje, no podrá ser superior a ocho.
En caso de que, por aplicación de lo dispuesto en el apartado anterior, deban utilizarse diferentes tipos de capitalización como consecuencia del desarrollo en el suelo rural, de dos o más actividades de las comprendidas en el artículo 10 de este Reglamento, se procederá de la forma siguiente:
Cuando tanto los ingresos como los costes correspondientes a cada actividad sean susceptibles de separarse, se aplicará como tipo de capitalización el correspondiente a cada actividad de acuerdo con lo establecido en el apartado anterior sobre cada una de las rentas imputables a tales actividades, debiendo sumarse los valores resultantes.
Cuando los ingresos o los costes correspondientes a cada actividad no sean susceptibles de separarse, se aplicará sobre la renta del conjunto de las actividades desarrolladas en el suelo rural, un tipo de capitalización ponderado en razón de los costes o los ingresos imputables a cada actividad o, en su defecto, un tipo de capitalización ponderado en razón de la participación de las distintas actividades en la obtención de la renta.
Artículo citado en: 144 sentencias
ARTÍCULO 13 Capitalización de la renta real o potencial en explotaciones agropecuarias y forestales.
Cuando se trate de una renta constante a lo largo de su vida útil ilimitada, el valor de capitalización, V, será el resultado de dividir la renta constante, R, calculada de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 9, entre el tipo de capitalización, r2.
Cuando se trate de rentas variables en el tiempo, el valor de capitalización, V, será:
R1, R2,_ Rn = Renta variable desde el primer año hasta el final de la duración ilimitada de la vida útil, en euros por hectárea.
Cuando las rentas variables evolucionen en el tiempo en ciclos periódicos, de duración k, y la valoración se realice al inicio del ciclo, el valor de capitalización, V, será:
Cuando las rentas sean variables en los primeros años, h, y se mantengan constantes en el resto de su vida útil ilimitada, el valor de capitalización, V, será:
Cuando las rentas sean variables en los primeros años, l, y evolucionen de acuerdo a ciclos productivos periódicos de duración, k, el valor de capitalización, V, será:
Cuando las rentas provengan de una explotación forestal mixta de producción maderera sostenible, generando una renta anual constante y una renta futura ubicada en periodos de tiempo igual al turno, el valor de capitalización recogerá ambas rentas, según lo establecido en las letras a) y c) de este artículo.
Los ingresos por retribución de los activos medioambientales, se considerarán como componente de la renta real, constantes y de vida útil ilimitada.
ARTÍCULO 14 Capitalización de la renta real o potencial en explotaciones extractivas.
Cuando se conozcan las reservas del recurso extraíble y un ritmo de extracción anual, q1, el valor de capitalización de la renta de explotación se calculará mediante la expresión:
Artículo citado en: 226 sentencias
ARTÍCULO 15 Capitalización de la renta real o potencial en las explotaciones comerciales, industriales y de servicios en suelo rural.
Para los casos en que la renta de explotación o los flujos de caja sean variables, el valor de capitalización de la renta de la explotación será:
Para los casos en que la renta de la explotación se produzca en un período de tiempo limitado, t, y la actividad de la explotación no sea reemplazable, el valor de capitalización de la renta de la explotación será:
ARTÍCULO 16 Capitalización de la renta en caso de imposible explotación.
ARTÍCULO 17 Factor de corrección por localización.
La valoración final del suelo, deberá tener en cuenta la localización espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección al valor de capitalización, según la siguiente fórmula:
El factor global de localización, deberá obtenerse del producto de los tres factores de corrección que se mencionan a continuación y no podrá ser superior a dos.
El factor de corrección u1, se calculará aplicando la siguiente expresión.
Cuando el suelo rural a valorar esté próximo a centros de comunicaciones y de transporte, por la localización cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril, y áreas de intermodalidad, así como próximo a grandes complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad que desarrolla la explotación considerada en la valoración, el factor de corrección, u2, se calculará de acuerdo con la siguiente expresión:
Cuando el suelo rural a valorar esté ubicado en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, resultará de aplicación el factor corrector u3, que se calculará de acuerdo con la siguiente expresión:
ARTÍCULO 18 Valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones susceptibles de ser desvinculadas del suelo rural.
V = VR - (VR - VF). ß
El valor de la edificación, construcción o instalación al final de la vida útil, se determinará de acuerdo con las características de la misma y no podrá ser superior al 10 por ciento del valor de reposición bruto.
El coeficiente corrector ß, por antigüedad y estado de conservación, será el recogido en la tabla que figura en el Anexo II, cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión:
CAPÍTULO IV Valoración en situación de suelo urbanizado Artículos 19 a 27
ARTÍCULO 19 Valoración en situación de suelo urbanizado.
Para la valoración en situación de suelo urbanizado que no esté edificado, o en el que la edificación existente o en curso de ejecución sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física de acuerdo con lo establecido en el artículo 5, se estará a lo dispuesto en el artículo 22, ambos de este Reglamento.
Para la valoración en situación de suelo urbanizado edificado o en curso de edificación, se aplicará lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de este Reglamento.
Para la valoración en situación de suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización, se aplicará lo dispuesto en el artículo 25 de este Reglamento.
Para la valoración en situación de suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación se aplicará lo dispuesto en el artículo 26 de este Reglamento.
Para la valoración del suelo en el desarrollo de actuaciones de transformación urbanística sometidas al régimen de equidistribución de beneficios y cargas en las que concurran los requisitos previstos en la letra a) del apartado 1 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo, se estará a lo dispuesto en el artículo 27 de este Reglamento.
ARTÍCULO 20 Determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración.
Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, se tomará la edificabilidad media ponderada del ámbito espacial en el que se integren.
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo.
ARTÍCULO 21 Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.
ARTÍCULO 22 Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado.
Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.
En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión:
Artículo citado en: 128 sentencias
ARTÍCULO 23 Valoración en situación de suelo urbanizado edificado o en curso de edificación.
El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad según lo establecido en el artículo 5 de este Reglamento, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada, de acuerdo con el artículo 24 de este Reglamento.
El determinado por el método residual, regulado en el artículo 22 de este Reglamento, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.
ARTÍCULO 24 Tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación.
Cuando exista un conjunto estadísticamente significativo de transacciones reales o de ofertas cuyo número sea igual o superior a seis muestras comparables, la determinación del valor del inmueble por tasación conjunta, establecida en la letra a) del artículo anterior, se realizará por el método de comparación de mercado según lo dispuesto a continuación:
Configuración geométrica de la parcela.
Tipología y parámetros urbanísticos básicos.
Gravámenes o cargas que condicionen el valor atribuible al derecho de propiedad.
Fecha de toma de datos del comparable.
En aquellos casos en los que no existan suficientes comparables que satisfagan la totalidad de las condiciones de semejanza o equivalencia básica establecidas en el apartado anterior, podrán utilizarse técnicas de homogeneización de precios que consideren, además de los atributos relativos a la localización y demás condiciones de semejanza o equivalencia básica mencionadas, otras circunstancias que, de manera debidamente justificada, puedan producir diferencias significativas de valor.
Tanto la selección de comparables como la homogeneización de los precios y su consideración en la estimación del valor de mercado, deberá justificarse, expresamente, sobre la base de criterios objetivos y racionales. A tales efectos, se dará prioridad a las valoraciones determinadas en procesos estadísticos respecto a las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores.
El valor final del inmueble se determinará a partir de los valores en venta, corregidos u homogeneizados, en su caso, de acuerdo con lo establecido en este artículo.
ARTÍCULO 25 Valoración en situación de suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización.
ARTÍCULO 26 Valoración en situación de suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación.
En la ejecución de actuaciones de transformación urbanística en la que los propietarios ejercitan la facultad de participar en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, y salvo existencia de acuerdo específico suscrito por la totalidad de los mismos con la finalidad de ponderar las propiedades afectadas entre sí o, en su caso, con las aportaciones del promotor de la actuación o de la Administración actuante, el suelo se tasará por el valor que les correspondería terminada la ejecución, en los términos establecidos en el artículo 22 de este Reglamento.
En el caso de que algún propietario no pudiera ejercitar la facultad de participar por causa de la insuficiencia de los derechos aportados para recibir una parcela edificable resultante de la actuación, su suelo se tasará por el valor establecido en el apartado anterior, descontados los gastos de urbanización no realizados e incrementados en la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo correspondientes a dichos gastos, conforme al apartado 3 del artículo 22 de este Reglamento.
CAPÍTULO V Indemnizaciones y gastos de urbanización Artículos 28 y 29
ARTÍCULO 28 Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.
La indemnización de la facultad de participar en actuaciones de urbanización que proceda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.1 del texto refundido de la Ley de Suelo, se determinará aplicando el porcentaje que la legislación sobre ordenación territorial y urbanística determine para la participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas en función del tipo de actuación de que se trate, del modo siguiente:
Cuando se impida el ejercicio de la facultad, sobre la diferencia entre el valor del suelo determinado por el procedimiento establecido para la valoración en suelo rural y el que le corresponda una vez urbanizado y libre de cargas.
Cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad por modificación de los usos del suelo o la reducción de la edificabilidad, exclusivamente, sobre la merma que correspondería al suelo, una vez urbanizado y libre de cargas.
En los supuestos de expropiación, venta y sustitución forzosas, no habrá lugar a indemnización de conformidad con lo dispuesto en el apartado anterior, cuando no se impida el ejercicio de la facultad a que se refiere la letra a), entendiéndose que así ocurre en los supuestos de renuncia voluntaria del propietario a participar en el proceso de urbanización, adoptada con las formalidades requeridas por la legislación urbanística aplicable, o cuando la iniciativa de la actuación de urbanización haya partido de quién no sea el propietario de los terrenos.
ARTÍCULO 29 Indemnización de la iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización o de edificación.
La indemnización por la iniciativa y promoción de las actuaciones de urbanización y edificación que proceda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26.1 del texto refundido de la Ley de Suelo, se determinará por la suma de los siguientes costes:
Los costes de los proyectos técnicos de ordenación y ejecución que, en su caso, se hubieran elaborado.
Los costes relativos a la constitución de la operación financiera, de gestión y promoción.
Los costes correspondientes a las obras preparatorias que, en su caso, se hubieran acometido con anterioridad al inicio de las actuaciones.
Los tributos relacionados con dichas actuaciones.
La indemnización por la iniciativa y promoción de las actuaciones de urbanización y edificación que proceda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo se determinará por el mayor de los valores resultantes siguientes:
El valor de la indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización establecida en el artículo 28 de este Reglamento.
El valor de la indemnización prevista en el apartado 1.
El valor de la actuación calculado en proporción a su grado de ejecución.
El valor de la actuación calculado en proporción a su grado de ejecución a que se refiere la letra c) del apartado 2 de este artículo se determinará de acuerdo con las siguientes reglas:
El grado de ejecución de la actuación se ponderará con un coeficiente entre 0 y 1, en función de la proporción de los costes de construcción por contrata de la obra ejecutada, según certificación expedida por la dirección facultativa, con relación a la previsión total de los mismos.
Cuando la disposición, acto o hecho que motiva la valoración impidiera la terminación de la actuación, el coeficiente anterior se multiplicará por la diferencia existente entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.
Cuando la disposición, acto o hecho que motiva la valoración solo altere las condiciones de ejecución de la actuación sin impedir su terminación, el coeficiente determinado en la letra a) anterior se multiplicará por la merma provocada en el valor del suelo con referencia al que le hubiera correspondido si se hubiera culminado la misma.
ANEXO II Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación
0% 0,0000 0,1500 0,5000 1,0000 51% 0,3851 0,4773 0,6925 1,0000
1% 0,0051 0,1543 0,5025 1,0000 52% 0,3952 0,4859 0,6976 1,0000
2% 0,0102 0,1587 0,5051 1,0000 53% 0,4055 0,4946 0,7027 1,0000
3% 0,0155 0,1631 0,5077 1,0000 54% 0,4158 0,5034 0,7079 1,0000
4% 0,0208 0,1677 0,5104 1,0000 55% 0,4263 0,5123 0,7131 1,0000
5% 0,0263 0,1723 0,5131 1,0000 56% 0,4368 0,5213 0,7184 1,0000
6% 0,0318 0,1770 0,5159 1,0000 57% 0,4475 0,5303 0,7237 1,0000
7% 0,0375 0,1818 0,5187 1,0000 58% 0,4582 0,5395 0,7291 1,0000
8% 0,0432 0,1867 0,5216 1,0000 59% 0,4691 0,5487 0,7345 1,0000
9% 0,0491 0,1917 0,5245 1,0000 60% 0,4800 0,5580 0,7400 1,0000
10% 0,0550 0,1968 0,5275 1,0000 61% 0,4911 0,5674 0,7455 1,0000
11% 0,0611 0,2019 0,5305 1,0000 62% 0,5022 0,5769 0,7511 1,0000
12% 0,0672 0,2071 0,5336 1,0000 63% 0,5135 0,5864 0,7567 1,0000
13% 0,0735 0,2124 0,5367 1,0000 64% 0,5248 0,5961 0,7624 1,0000
14% 0,0798 0,2178 0,5399 1,0000 65% 0,5363 0,6058 0,7681 1,0000
15% 0,0863 0,2233 0,5431 1,0000 66% 0,5478 0,6156 0,7739 1,0000
16% 0,0928 0,2289 0,5464 1,0000 67% 0,5595 0,6255 0,7797 1,0000
17% 0,0995 0,2345 0,5497 1,0000 68% 0,5712 0,6355 0,7856 1,0000
18% 0,1062 0,2403 0,5531 1,0000 69% 0,5831 0,6456 0,7915 1,0000
19% 0,1131 0,2461 0,5565 1,0000 70% 0,5950 0,6558 0,7975 1,0000
20% 0,1200 0,2520 0,5600 1,0000 71% 0,6071 0,6660 0,8035 1,0000
21% 0,1271 0,2580 0,5635 1,0000 72% 0,6192 0,6763 0,8096 1,0000
22% 0,1342 0,2641 0,5671 1,0000 73% 0,6315 0,6867 0,8157 1,0000
23% 0,1415 0,2702 0,5707 1,0000 74% 0,6438 0,6972 0,8219 1,0000
24% 0,1488 0,2765 0,5744 1,0000 75% 0,6563 0,7078 0,8281 1,0000
25% 0,1563 0,2828 0,5781 1,0000 76% 0,6688 0,7185 0,8344 1,0000
26% 0,1638 0,2892 0,5819 1,0000 77% 0,6815 0,7292 0,8407 1,0000
27% 0,1715 0,2957 0,5857 1,0000 78% 0,6942 0,7401 0,8471 1,0000
28% 0,1792 0,3023 0,5896 1,0000 79% 0,7071 0,7510 0,8535 1,0000
29% 0,1871 0,3090 0,5935 1,0000 80% 0,7200 0,7620 0,8600 1,0000
30% 0,1950 0,3158 0,5975 1,0000 81% 0,7331 0,7731 0,8665 1,0000
31% 0,2031 0,3226 0,6015 1,0000 82% 0,7462 0,7843 0,8731 1,0000
32% 0,2112 0,3295 0,6056 1,0000 83% 0,7595 0,7955 0,8797 1,0000
33% 0,2195 0,3365 0,6097 1,0000 84% 0,7728 0,8069 0,8864 1,0000
34% 0,2278 0,3436 0,6139 1,0000 85% 0,7863 0,8183 0,8931 1,0000
35% 0,2363 0,3508 0,6181 1,0000 86% 0,7998 0,8298 0,8999 1,0000
36% 0,2448 0,3581 0,6224 1,0000 87% 0,8135 0,8414 0,9067 1,0000
37% 0,2535 0,3654 0,6267 1,0000 88% 0,8272 0,8531 0,9136 1,0000
38% 0,2622 0,3729 0,6311 1,0000 89% 0,8411 0,8649 0,9205 1,0000
39% 0,2711 0,3804 0,6355 1,0000 90% 0,8550 0,8768 0,9275 1,0000
40% 0,2800 0,3880 0,6400 1,0000 91% 0,8691 0,8887 0,9345 1,0000
41% 0,2891 0,3957 0,6445 1,0000 92% 0,8832 0,9007 0,9416 1,0000
42% 0,2982 0,4035 0,6491 1,0000 93% 0,8975 0,9128 0,9487 1,0000
43% 0,3075 0,4113 0,6537 1,0000 94% 0,9118 0,9250 0,9559 1,0000
44% 0,3168 0,4193 0,6584 1,0000 95% 0,9263 0,9373 0,9631 1,0000
45% 0,3263 0,4273 0,6631 1,0000 96% 0,9408 0,9497 0,9704 1,0000
46% 0,3358 0,4354 0,6679 1,0000 97% 0,9555 0,9621 0,9777 1,0000
47% 0,3455 0,4436 0,6727 1,0000 98% 0,9702 0,9747 0,9851 1,0000
48% 0,3552 0,4519 0,6776 1,0000 99% 0,9851 0,9873 0,9925 1,0000
49% 0,3651 0,4603 0,6825 1,0000 100% 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
50% 0,3750 0,4688 0,6875 1,0000
Normal: Cuando a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesiten reparaciones importantes.
Regular: Cuando presenten defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad.
Deficiente: Cuando precisen reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad.
Ruinoso: Cuando se trate de edificaciones, construcciones o instalaciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina.

References: Real Decreto 
 Real Decreto 

ARTÍCULO 2

Artículo 2

ARTÍCULO 3
 artículo 15
 artículo 15

ARTÍCULO 5

ARTÍCULO 6
 artículo 21
 artículo 5
 artículo 18
 artículo 5
 artículo 23
 artículo 22
 artículo 28

ARTÍCULO 7
 artículo 9
 artículo 16
 artículo 17
 artículo 18
 artículo 45
 artículo 26
 Real Decreto 

ARTÍCULO 8

ARTÍCULO 9

ARTÍCULO 11

ARTÍCULO 12
 artículo 10

ARTÍCULO 13
 artículo 9

ARTÍCULO 14

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ARTÍCULO 16

ARTÍCULO 17

ARTÍCULO 18

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 artículo 27

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 artículo 24
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 artículo 22
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 artículo 26
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