Source: https://www.jusmeum.de/urteil/bgh/e53fe08f7d551faa6f8a9e126bbe71352bd870999460f63dc3c6cf0a136fe1c6
Timestamp: 2020-02-17 01:58:56+00:00

Document:
BGH, n am 04.02: BGH: wichtiger grund, verwalter, treu und glauben, einzelfirma, ungültigerklärung, haus, juristische person, subjektives recht, abstimmung, anschlussbeschwerde
Urteil des BGH vom 05.02.2007, n am 04.02
Aktenzeichen: n am 04.02
BGH: wichtiger grund, verwalter, treu und glauben, einzelfirma, ungültigerklärung, haus, juristische person, subjektives recht, abstimmung, anschlussbeschwerde
Normen: § 12 FGG, § 20 Abs 1 FGG, § 28 Abs 2 FGG, § 20 WoEigG, § 29 Abs 2 WoEigG
Aktenzeichen: 20 W 409/05
Wohnungseigentumsverfahren: Zulässigkeit der sofortigen Beschwerde eines Verwalters gegen einen seine Bestellung für ungültig erklärenden Beschluss
Der Senat erachtet anders als die Oberlandesgerichte München (vgl. DWE 2006, 71) und Köln (vgl. NJW-RR 2006, 24) die sofortige Beschwerde des Verwalters gegen eine gerichtliche Entscheidung, mit dem ein Wohnungseigentümerbeschluss über seine Bestellung für ungültig erklärt worden ist, für zulässig. Wegen dieser Abweichung wird die sofortige weitere Beschwerde dem Bundesgerichtshof gemäß §§ 43 Abs. 1 WEG, 28 Abs. 2 FGG zur Entscheidung vorgelegt.
Die sofortige weitere Beschwerde wird dem Bundesgerichtshof gemäß §§ 43 Abs. 1 WEG, 28 Abs. 2 FGG zur Entscheidung vorgelegt.
1A. Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentumsanlage, die aus 174 Wohnungseigentumseinheiten besteht. Sie wird von der Beteiligten zu 3) verwaltet. Die Wohnungseigentümer haben einen Verwaltungsbeirat bestellt, der sich aus den Miteigentümern A als Vorsitzenden und den Miteigentümern B und C als Beisitzer zusammensetzt.
2Mit notarieller Teilungsurkunde vom 30.04.1992 hatte die damalige Eigentümerin des gesamten Grundbesitzes, die D AG, die Teilung des Grundbesitzes gemäß § 8 WEG erklärt und die E, O1, die später in Insolvenz fiel, zum ersten Verwalter bis zum 31.12.1996 bestellt.
3Die notarielle Teilungserklärung vom 30.04.1992, wegen deren weiteren Einzelheiten auf die Fotokopie auf Bl. 20 ff. Bd. I der Akten Bezug genommen wird, enthält in § 13 u. a. folgende, den Verwalter betreffende Regelungen:
4„...In Erweiterung seiner gesetzlichen Befugnisse hat der Verwalter folgende Rechte und Pflichten, sofern kein gegenteiliger Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vorliegt:.....3. Er kann im Rahmen seiner Aufgaben mit Wirkung für und gegen alle Wohnungseigentümer Verträge abschließen und sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vornehmen, insbesondere Verträge über Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum abschließen, wobei die Wohnungseigentümer vorab zu informieren sind und die Verpflichtungen aus diesem Vertrag 50.000,-- DM nicht übersteigen dürfen, die in der Teilungserklärung genannten Versicherungsverträge abschließen, Hausmeister und sonstiges Personal einstellen und über die zur Bestreitung der Betriebskosten eingehenden Gelder verfügen.....8. .....Zum Nachweis seiner Vertretungsvollmacht kann der Verwalter jederzeit auf Kosten der Miteigentümer eine öffentlich beglaubigte, von allen Miteigentümern unterzeichnete Vollmachtsurkunde verlangen, in der er von den Beschränkungen
unterzeichnete Vollmachtsurkunde verlangen, in der er von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und zum Erteilen von Nach- und Untervollmacht befugt ist.“
5Mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 29.11.1997 wurde Herr F als Inhaber der Firma Haus- und Grundstücksverwaltung F für die Zeit vom 01.01.1998 bis 31.12.2001 zum Verwalter bestellt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch das Verwaltungsbeiratsmitglied C, schlossen am 04.02./18.02.1998 mit Herrn F einen schriftlichen Verwaltervertrag (Bl. 213 ff. Bd. II d. A.), dessen § 4 unter anderem wie folgt lautet:
6„1.Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich in erster Linie aus dem WEG, insbesondere den Paragraphen 27 und 28, aus dem Bestellungsbeschluss (siehe Paragraph 1) sowie aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, jedoch diese nur, wenn dieser Vertrag keine anderen Bestimmungen enthält.....3. ....Soweit dem Abschluss einzelner Geschäfte oder der Abgabe von Erklärungen Paragraph 181 BGB entgegensteht (Rechtsgeschäfte zwischen Verwalter und WEGem. außerhalb dieses Vertrages), bedarf es eines Beschlusses der WEGem., wenn eine solche Befreiung nicht schon im Bestellungsbeschluss enthalten ist.“
7Für die Zeit vom 01.05.1998 bis zum 31.01.2001 schloss Herr F in seiner Eigenschaft als Verwalter mit seinem Einzelunternehmen Haus- und Grundstücksverwaltung F einen Hausmeistervertrag ab.
8Unter dem 21.01.2001 schloss Herr F in seiner Eigenschaft als Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Grundstücksreinigungs- und Grundstückswartungsvertrag (Hausmeistervertrag) mit der ebenfalls von ihm vertretenen „Haus- und Grundstücksverwaltung F GmbH i. Gr. – Hausmeisterdienst –„ für den Zeitraum vom 01.02.2001 bis 31.12.2005 (vgl. Bl. 175 ff. Bd. II d. A.). Als Vergütung waren monatlich 9.175,-- DM netto vereinbart. Entgegen dem Zusatz „i. Gr.“ für „in Gründung“ war die Haus- und Grundstücksverwaltung F GmbH, die Beteiligte zu 3), zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses jedoch noch nicht gegründet. Gesellschafter der Beteiligten zu 3) sind Herr F, der zugleich auch als deren Geschäftsführer fungiert, mit einer Stammeinlage von 22.500,-- EUR und seine Ehefrau mit einer Stammeinlage von 2.500,-- EUR.
9Die Wohnungseigentümergemeinschaft versäumte es, vor Ablauf der Bestellungszeit des Verwalters, die am 31.12.2001 endete, über dessen Wiederwahl bzw. Neuwahl zu beschließen. Mit Schreiben vom 05.04.2002 lud die Beteiligte zu 3) als Rechtsnachfolgerin der Einzelfirma Haus- und Grundstücksverwaltung F zu einer Eigentümerversammlung am 20.04.2002 nach O2 ein. Das Einladungsschreiben wies unter dem Tagesordnungspunkt 3 f den Beschlussantrag „Bestätigung der amtierenden Verwaltung F für das Wirtschaftsjahr 01.01.2002 bis 31.05.2002“ aus. In der Eigentümerversammlung vom 20.04.2002 wurde der Beschlussantrag 3 f neu gefasst und zeitlich wie folgt erweitert:
10„Die Verwaltung F GmbH wird für den Zeitraum vom 01.01.2002 bis zum 31.12.2002 zum Verwalter bestellt“.
11 Die Eigentümerversammlung nahm diesen Beschlussantrag mehrheitlich an. Auf Antrag von vier Wohnungseigentümern, darunter dem Beteiligten zu 1), erklärte das Amtsgericht Kirchhain mit Beschluss vom 18.11.2002, Az. 8 UR II 6/02 WEG, den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 3 f für ungültig.
12 Mit Schreiben vom 12.11.2002 erstattete der Antragsteller zu 1) bei der Staatsanwaltschaft bei dem Landgericht Marburg Strafanzeige gegen Herrn F als Inhaber der Hausverwaltung F wegen des Verdachts der Untreue (2 Js 14476/02). Das Ermittlungsverfahren wurde mit Bescheid vom 22.01.2004 gemäß § 170 Abs. 2 StPO eingestellt. Die von dem Antragsteller zu 1) gegen den Einstellungsbescheid am 20.02.2004 erhobene Beschwerde wurde mit Beschluss der Generalstaatsanwaltschaft Frankfurt am Main vom 24.03.2004 verworfen.
13 Mit Schreiben vom 12.11.2002 luden die Haus- und Grundstücksverwaltung F und der Verwaltungsbeirat, vertreten durch seinen Vorsitzenden A, gemeinsam zu einer Eigentümerversammlung am 30.11.2002 in Kirchhain ein. In der Eigentümerversammlung, in der sich 71 Wohnungseigentumseinheiten durch Bevollmächtigte vertreten ließen, bestellten die Wohnungseigentümer die Beteiligte zu 3) zur Verwalterin. Ausweislich des Protokolls über die
Beteiligte zu 3) zur Verwalterin. Ausweislich des Protokolls über die Wohnungseigentümerversammlung vom 30.11.2002 stellte sich die Abstimmung wie folgt dar:
14 „ Abstimmung zu TOP 1 – B)Vor der Abstimmung stellt der Versammlungsleiter erneut die Beschlussfähigkeit fest. Die Wohnungseigentümerversammlung ist mit 79.921/99.990 Miteigentumsanteilen beschlussfähig. Zur Wertung der Abstimmung sind 107 Stimmen vertreten.
15 Zu TOP 1 – B) wird über folgenden Antrag abgestimmt:
16 Bestellung der Hausverwaltung: Haus- und Grundstücksverwaltung F GmbH ab dem 01.01.2003 für zwei Jahre bis zum 31.12.2004. Die Bestellzeit verlängert sich nach Ablauf um jeweils ein Jahr, sofern die Bestellung nicht bis drei Monate vor Ablauf der Bestellzeit durch erneuten Beschluss der Eigentümergemeinschaft widerrufen wird.
17 Die Gesamtbestellzeit endet spätestens nach fünf Jahren am 31.12.2007. Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt, den Verwaltervertrag mit der Hausverwaltung: Haus- und Grundstücksverwaltung F GmbH dem abgegebenen Kostenangebot entsprechend abzuschließen.
18 Ja-Stimmen 84, Nein-Stimmen 20, Enthaltungen 3
19 Damit wird der Beschluss angenommen.“
20 In der Eigentümerversammlung lag eine von dem Miteigentümer K erstellte, tabellarische Auflistung von sechs Angeboten verschiedener Hausverwaltungen vor, auf deren Inhalt Bezug genommen wird (Bl. 57 Bd. I d. A.).
21 Die Antragsteller haben vor dem Amtsgericht beantragt, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 30.11.2002 zum Tagesordnungspunkt 1 b) „Bestellung der Hausverwaltung“ für ungültig zu erklären, da die Bestellung der Beteiligten zu 3) zur Verwalterin aus folgenden Gründen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche:
22 1. Die Wohnungseigentümer seien vor der Eigentümerversammlung vom 30.11.2002 nicht über Konkurrenzangebote unterrichtet worden.
23 2. Die Beteiligte zu 3) habe unter Berücksichtigung der Hausmeisterkosten von ca. 60.000,-- DM pro Jahr das teuerste Angebot abgegeben.
24 3. Es sei „zweifelhaft“, ob die Delegation des Abschlusses des Verwaltervertrages auf den Verwaltungsbeirat ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.
25 4..Fehlverhaltensweisen der Einzelfirma Hausverwaltung F ließen die nunmehr bestellte Beteiligte zu 3) als unfähig bzw. ungeeignet für das Amt des Verwalters erscheinen. Im Einzelnen:
26 a) Die Einzelfirma F habe es versäumt gehabt, vor Ablauf ihrer Bestellungszeit als Verwalterin am 31.12.2001 rechtzeitig eine Wiederwahl bzw. Neuwahl zu veranlassen.b) Die Ungeeignetheit der Einzelfirma F ergebe sich auch aus den Gründen des Beschlusses des Amtsgerichts Kirchhain vom 18.11.2002 (Az. 8 UR II 6/02 WEG).
27 c) Die Einzelfirma F habe seit 1999 keine wirksame Betriebskostenabrechnung vorgelegt, obwohl sie in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Kirchhain (Az. 8 UR II 4/01 WEG) hierzu ausdrücklich aufgefordert worden sei.
28 d) Die Einzelfirma F habe aus der Instandsetzungsrücklage überzahlte Nebenkosten an die Mieter ohne vorherige Ermächtigung widerrechtlich zurückgezahlt. Die „veruntreuten“ Gelder „könnten“ einen Betrag von 125.000,-- DM bis 278.000,-- DM erreichen.
29 e) Die Einzelfirma F habe Jahresabrechnungen als Einzelrechnungen vorgelegt, die kumulative Rückstände aufweisen würden.
30 f) Die Rückstandsbeitreibung durch die Einzelfirma F sei unzulänglich gewesen.
31 g) Die Rücklagen für 2000 und 2001 seien falsch berechnet worden.
32 h) Die Auszahlung von 50.000,-- DM im Jahr 2001 für eine Satellitenanlage sei nicht ordnungsgemäß, da diese überflüssig sei.
33 i) Die Jahresabrechnung 2001 sei verspätet erstellt worden.
34 j) Die Einzelfirma F verfüge nicht über die erforderlichen Rechtskenntnisse über die Voraussetzungen der Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung.
35 k) Die Einzelfirma F habe auf Mängelanzeigen nicht reagiert.
36 l) Beschlüsse über die Durchführung von Renovierungsarbeiten seien nicht ordnungsgemäß umgesetzt worden.
37 m) Die Einzelfirma F habe „offensichtlich“ zumindest bis zum Jahr 2001 Mietkonten, Hausgeldkonten und Instandsetzungsrücklage als ein Konto geführt.
38 n) Bei der Vergabe größerer Aufträge seien keine Vergleichsangebote eingeholt worden.
39 5. Die Einzelfirma F habe sich auch deshalb als ungeeignet erwiesen, da sie mit sich selbst den Hausmeistervertrag mit einer Vergütung von rund 120.000,-- DM jährlich abgeschlossen habe. Hierin liege ein Verstoß gegen § 181 BGB. Die erlangte Vergütung von insgesamt 480.000,-- DM in den Jahre 1999 bis 2002 müsse daher herausgegeben werden.6. Die Antragsteller vermuten, dass die Beteiligte zu 3) etwaige, der Eigentümergemeinschaft zustehende Schadensersatzansprüche gegen die Einzelfirma F nicht verfolgen werde.
40 Die Beteiligte zu 3) und die übrigen Antragsgegner – soweit sie sich an dem Verfahren aktiv beteiligt haben – sind den Ausführungen der Antragsteller entgegen getreten. Ihre Einwendungen lassen sich ausweislich des angefochtenen Beschlusses wie folgt zusammenfassen:
41 1. In der Eigentümerversammlung vom 30.11.2002 sei die von dem Miteigentümer K auf Bitten des Verwaltungsbeirats erstellte tabellarische Auflistung der Angebote sechs verschiedener Hausverwaltungen dargestellt und erläutert worden. Die Angebote seien diskutiert worden und es habe für alle Anwesenden ausreichend Gelegenheit bestanden, Fragen zu stellen. Eine Verpflichtung, im Vorfeld der Eigentümerversammlung Konkurrenzangebote einzuholen, habe für keinen der Beteiligten bestanden. Interessierte Hausverwaltungen seien zu der Eigentümerversammlung eingeladen worden.
42 2. In der Versammlung sei eindeutig zur Sprache gekommen, dass die Beteiligte zu 3) nicht unbedingt die billigste sei. In der Diskussion habe das Preis- Leistungsverhältnis eine entscheidende Rolle gespielt. Die Kosten entsprächen dem Durchschnitt. Die Kosten für den Hausmeister seien kein notwendiger Bestandteil des Angebots für Hausverwaltungstätigkeiten.
43 3. Die Eckdaten des Verwaltervertrages, nämlich Laufzeit und Preis, hätten bereits festgestanden. Dem Verwaltungsbeirat stehe ein Ermessensspielraum hinsichtlich der sonstigen Vertragseinzelheiten zu.
44 4.a) + b) Die Einzelfirma F habe versehentlich angenommen, für die Dauer von fünf Jahren bestellt worden zu sein. Es sei versucht worden, diesen Mangel zu heilen. Die ordnungsgemäße Verwaltung sei jedoch stets sichergestellt gewesen.
45 c) + d) Das Ursprungsproblem habe darin gelegen, dass die vorherige Hausverwaltung (E, O1), die in Insolvenz gefallen sei, rund 125.000,-- DM an Betriebskostenguthaben, die auf ihrem Verwaltungskonto gelegen hätten, zu wenig an die Eigentümergemeinschaft zurückerstattet habe. Es habe sich hierbei um Betriebskostenguthaben der Mieter bzw. der Eigentümer gehandelt, die ausgezahlt werden sollten. Die Einzelfirma F als Amtsnachfolgerin der Hausverwaltung E in O1 habe der Aufforderung der Eigentümergemeinschaft Folge geleistet und die errechneten Betriebskostenguthaben an alle Mieter/Eigentümer ausgezahlt, noch bevor die Gelder von der E erstattet worden seien. Quasi als Zwischenfinanzierung habe die Einzelfirma F diesen Guthabensbetrag von ca. 125.000,-- DM aus der Rücklage entnommen. Dann habe sich aber herausgestellt, dass die vormalige Verwalterin E nicht mehr habe zahlen können und die Forderung der Eigentümergemeinschaft im Konkurs untergegangen sei. Da in den nachfolgenden, von Herrn F ab 1998 erstellten Betriebskostenabrechnungen auf
nachfolgenden, von Herrn F ab 1998 erstellten Betriebskostenabrechnungen auf dem Betriebskostenkonto immer dieser Fehlbetrag gestanden hätte, seien sämtliche Abrechnungen nicht genehmigt worden. Herr F habe alle aus der genehmigten Betriebskostenabrechnung für 1996 ermittelten Guthabensbeträge an sämtliche Mieter/Eigentümer zurückgezahlt. Hierfür habe es keines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft bedurft, da die Herauszahlung der ermittelten Betriebskostenguthaben eine selbstverständliche Verwaltungsaufgabe sei. Herr F habe nicht eigenmächtig, sondern in Abstimmung mit den Verwaltungsbeiräten, den Herren A und B, die diese Vorgehensweise vorgeschlagen und angewiesen hätten, gehandelt. Die Wohnungseigentümer hätten anlässlich der Eigentümerversammlung im Jahr 1997 in O1 ihre Zustimmung zur Auszahlung der Betriebskostenguthaben erteilt. Es sei lediglich kein förmlicher Beschluss darüber gefasst worden, dass die Rückzahlung aus der Instandhaltungsrücklage erfolgen sollte. Zum damaligen Zeitpunkt sei jedoch noch nicht vorhersehbar gewesen, dass das Betriebskostenkonto durch die vormalige Hausverwaltung E vereinnahmt worden sei. Ferner wendet die Beteiligte zu 3) ein, dass sie selbst erstmals zum 01.01.2003 abrechnungspflichtig sei. Außerdem verweist sie auf den Beschluss der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 06.09.2003.
46 e) Das Vorbringen der Antragsteller, die Einzelfirma F habe Jahresabrechnungen als Einzelrechnungen vorgelegt, die kumulative Rückstände aufweisen würden, sei unsubstanziiert und nicht nachvollziehbar. Aus der Anlage zu den Jahresabrechnungen seien die Sollstellungen der Vorjahre jeweils im Einzelnen ersichtlich, die in der Abrechnung als Summe ausgewiesen seien.
47 f) Der Vorwurf fehlender Rückstandsbeitreibung sei nicht nachvollziehbar. Soweit einzelne Eigentümer mit ihren Hausgeldzahlungen in Verzug gekommen seien, seien diese zunächst gemahnt und schließlich ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet worden. Diverse Mahnverfahren und Rechtsstreite seien anhängig.
48 g) Soweit die Antragsteller rügen, dass die Rücklagen für 2000 und 2001 falsch berechnet und Zahlungen aus dem Rücklagenkonto erbracht worden seien, wird darauf hingewiesen, dass es sich hierbei wiederum um die 125.000,-- DM handele (vgl. lit. b) + c)). Richtig sei, dass das Rücklagenkonto zum 31.12.1999 lediglich ein Guthaben von 209.213,64 DM ausgewiesen habe und dass dieses eigentlich habe höher sein müssen, nämlich um die rund 125.000,-- DM, die Herr F unstreitig zur Finanzierung der Betriebskostenrückzahlung aus diesem Rücklagenkonto entnommen gehabt hätte. Herr F habe indessen nicht eigenmächtig gehandelt, sondern in Abstimmung mit den Verwaltungsbeiräten A und B, die diese Vorgehensweise vorgeschlagen und angewiesen hätten. Die Höhe der Rücklagen sei ein offenes Problem der Eigentümergemeinschaft, das mit der Insolvenz der vormaligen Verwalterin E zusammen hänge. Zu keinem Zeitpunkt habe Herr F aus der Instandhaltungsrücklage laufende Kosten bestritten.
49 h) Die Eigentümerversammlung habe – unstreitig - am 18.03.2000 die Montage der SAT-Anlage beschlossen. Bei der SAT-Anlage handele es sich um eine außergewöhnliche Ausgabe, die aus der Instandhaltungsrücklage belastet worden sei.
50 i) Die Jahresabrechnung 2001 datiere auf den 31.10.2002. Der Beteiligte zu 2) selbst habe bereits am 25.11.2002 auf die Abrechnung bezahlt.
51 j) Das 50%-Quorum sei stets erreicht worden.
52 k) + l) Mangels ausreichender Deckung des Verwaltungskontos hätten teilweise beschlossene Renovierungsmaßnahmen zurückgestellt werden müssen.
53 m) Es sei unzutreffend, dass Herr F als Inhaber der Hausverwaltung F zumindest bis zum Jahre 2001 Mietkonten, Hausgeldkonten und Instandhaltungsrücklagenkonto als ein Konto geführt habe. Die Mieter würden auf das sogenannte Mietkonto und die Eigentümer auf das sogenannte Hausgeldkonto zahlen. Von letzterem buche die Hausverwaltung die in den monatlichen Hausgeldzahlungen enthaltenen Instandhaltungsrücklagen auf das Rücklagenkonto um. Die Buchhaltung sei durch das Wirtschaftsprüfungsbüro L geprüft und für richtig befunden worden.
54 n) Bei der Vergabe größerer Aufträge seien im erforderlichen Umfang auch Vergleichsangebote eingeholt worden.
55 5. Der Hausmeistervertrag sei nach Überprüfung und Zustimmung durch die Verwaltungsbeiräte A und B abgeschlossen worden. Der Abschluss des Hausmeistervertrages sei unumgänglich notwendig gewesen. Die weit überwiegende Mehrheit der Wohnungseigentümer habe der Beteiligten zu 3) in Kenntnis der Umstände des Zustandekommens des Hausmeistervertrages ihr Vertrauen ausgesprochen und eine weitere Zusammenarbeit befürwortet.
56 6. Ein eventueller Schadensersatzanspruch gegen die Einzelfirma F stehe der Bestellung der Beteiligten zu 3) nicht entgegen. Der der Eigentümergemeinschaft entstandene Schaden sei in der Verwaltungstätigkeit der früheren Hausverwaltung E zu suchen.
57 Während das Verfahren vor dem Amtsgericht Kirchhain noch anhängig war, fassten die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 06.09.2003 über den nachfolgenden Antrag mit 87 Ja- und 2 Nein-Stimmen folgenden Beschluss (Bl. 167 ff. Bd. II d. A.):
58 TOP 3: „Behandlung der Rückstände von der ... vormals E....
59 Herr M stellt den Antrag, den dargestellten Fehlbetrag i.H.v. 162.200,68 DM, darin enthalten 125.000,-- DM Guthabenauszahlungen für Nebenkosten 1996 bis 1997 an Mieter und Eigentümer, auszubuchen und mit den danach verbleibenden Kontenständen die Buchhaltung fortzusetzen und keine Rückzahlungsansprüche gegen Mieter und Eigentümer geltend zu machen.“
60 Durch Beschluss vom 08.04.2004 (Bl. 20 ff. Bd. II d. A.), auf den verwiesen wird, hat das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 30.11.2002 zum Tagesordnungspunkt 1 b) „Bestellung der Hausverwaltung“ für ungültig erklärt und die Gerichtskosten den Antragsgegnern als Gesamtschuldnern auferlegt. Die Erstattung außergerichtlicher Kosten hat es nicht angeordnet.
61 Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beteiligte zu 3) habe sich insbesondere deshalb als ungeeignet für die weitere Ausübung des Verwalteramtes erwiesen, da sie unter Verstoß gegen § 181 BGB einen Hausmeistervertrag mit sich selbst abgeschlossen habe. Der Verstoß gegen § 181 BGB wiege so schwer, dass sich hieraus bereits die Ungeeignetheit der Beteiligten zu 3) ergebe.
62 Gegen diesen Beschluss hat der Beteiligte zu 1) mit Schriftsatz vom 04.05.2004 Beschwerde eingelegt. Mit Schriftsatz vom 07.05.2004 hat sich der Beteiligte zu 2) dem Rechtsmittel des Beteiligten zu 1) angeschlossen. Sie haben die Kostenentscheidung des amtsgerichtlichen Beschlusses angegriffen.
63 Die Beteiligte zu 3) hat ebenfalls gegen diesen Beschluss Beschwerde eingelegt. Sie hat beantragt,
64 unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Kirchhain vom 08.04.2004 den Antrag der Antragsteller auf Ungültigerklärung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 30.11.2002 zum Tagesordnungspunkt 1 b) „Bestellung der Hausverwaltung“ kostenpflichtig zurückzuweisen.
65 Die Eigentümergemeinschaft hat von dem sich in dem angefochtenen Beschluss vom 30.11.2002 vorbehaltenen Widerrufsrecht keinen Gebrauch gemacht, so dass sich die Bestellungszeit der Beteiligten zu 3) nach dem 31.12.2004 um ein Jahr verlängert hat.
66 Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 2 ff. Bd. III d. A.), auf den ebenfalls verwiesen wird, hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts abgeändert und den Antrag der Antragsteller auf Ungültigerklärung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 30.11.2002 zum Tagesordnungspunkt 1 b) „Bestellung der Hausverwaltung“ zurückgewiesen. Die Gerichtskosten hat es den Antragstellern auferlegt und angeordnet, dass außergerichtliche Kosten in beiden Instanzen nicht erstattet würden. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass das auf die Kostenentscheidung beschränkte Rechtsmittel der Antragsteller nur als unselbständige Anschlussbeschwerde zulässig sei. In der Sache habe jedoch die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3) Erfolg, so dass die Anschlussbeschwerde der Antragsteller erfolglos bleibe. Der angefochtene Wohnungseigentümerbeschluss verstoße nicht gegen die Grundsätze
Wohnungseigentümerbeschluss verstoße nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Insbesondere leide er nicht an den von den Antragstellern gerügten formellen Mängeln. Im Übrigen verstoße die Bestellung eines Verwalters dann gegen die Grundsätze ordnungsgemäße Verwaltung, wenn ein wichtiger Grund vorliege, der gegen die Wahl dieses Verwalters spreche. An die Beurteilung dessen, was ein wichtiger, gegen die Bestellung sprechender Grund sei, seien allerdings bei der Bestellung des Verwalters durch Mehrheitsentscheidung schärfere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung. Ein derartiger wichtiger Grund liege hier nicht vor. Dies gelte selbst dann, wenn man auf Grund der Tatsache, dass Herr F nunmehr der Mitgesellschafter und Geschäftsführer der Beteiligten zu 3) sei, eine personelle Unität zwischen der vormaligen Einzelfirma F und der Beteiligten zu 3) bejahe. Bei dem Versäumnis der Einzelfirma F, vor Ablauf ihrer Bestellungszeit als Verwalter rechtzeitig eine Neuwahl zu veranlassen, handele es sich lediglich um einen leichten Mangel (4 a) + 4 b)). Die Beteiligte zu 3) habe plausibel und von den Antragstellern unwidersprochen vorgetragen, dass die von den Antragstellern unter 4 c), d) und g) erhobenen Beanstandungen ihren Ursprung in der Insolvenz der vormaligen Hausverwaltung hätten. Die Einzelfirma F habe in Abstimmung mit den Verwaltungsbeiräten gehandelt. Die Eigentümerversammlung habe diese Vorgehensweise schließlich nachträglich mit Beschluss vom 06.09.2003 genehmigt. Die Beanstandungen 4 e) und f) seien mangels Substanz unerheblich. Die Satellitenanlage sei durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom 18.03.2000 beschlossen worden (4 h)), so dass auch dieser Einwand unerheblich sei. Die verspätete Erstellung der Jahresabrechnung sei ein lediglich leichter Mangel der Amtsführung (4 i)). Die Beanstandungen 4 j), k), l), m), n) seien mangels Substanz bzw. in ihrer Pauschalität nicht durchgreifend. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts könne – so das Landgericht weiter – auch in dem Abschluss der Hausmeisterverträge zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Firma Haus- und Grundstücksverwaltung F kein gravierender Mangel gesehen werden, der die Bestellung der Beteiligten zu 3) als nicht ordnungsgemäß erscheinen lasse. Nach § 13 Ziffer 8 der Teilungserklärung habe der Verwalter nämlich einen Anspruch auf Erteilung einer schriftlichen Vollmacht, in der von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sei. Herrn F könne mithin lediglich der Vorwurf gemacht werden, vor Abschluss der Hausmeisterverträge nicht von seinem Recht Gebrauch gemacht zu haben, eine von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiende schriftliche Vollmacht verlangt zu haben. In der Bestellung des Beteiligten zu 3) zur Verwalterin könne auch kein faktischer Verzicht auf etwaige Schadensersatz- oder Rückzahlungsansprüche gesehen werden.
67 Gegen diesen am 22.08.2005 zugestellten Beschluss haben die Antragsteller mit am 02.09.2005 und am 05.09.2005 eingegangenen Schriftsätzen sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie im letzteren Schriftsatz, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 51 ff. Bd. III d. A.), begründet haben. Sie haben die Begründung mit den Schriftsätzen vom 23.03.2006 (Bl. 112 ff. Bd. III d. A.) und 12.10.2006 (Bl. 119 ff. Bd. III d. A.) ergänzt. Sie rügen die Rechtsanwendung durch das Landgericht. Sie vertreten insbesondere die Auffassung, dass das Vertrauensverhältnis zu ihnen, den Antragstellern, zerstört sei. Insoweit könne nicht lediglich auf die Mehrheit der Wohnungseigentümer abgestellt werden. Sie rügen weiter, dass das Landgericht gegen den Amtsermittlungsgrundsatz verstoßen habe. Sie weisen darauf hin, dass sie den Wohnungseigentümerbeschluss vom 06.09.2003 zu Tagesordnungspunkt 3 angefochten hätten.
68 Sie beantragen, die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3) zurückzuweisen und der sofortigen Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) stattzugeben.
69 Die Beteiligten zu 4) bis 10) treten der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen und beantragen, die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller und Beschwerdeführer gemäß Schriftsatz vom 02./05.09.2005 zurückzuweisen.
70 Wegen der Einzelheiten ihres Vorbringens im Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 15.11.2005 (Bl. 105 ff. Bd. III d. A.) Bezug genommen.
71 Die Beteiligte zu 3) beantragt, die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) zurückzuweisen.
72 Ansonsten hat sie zu der Rechtsmittelbegründung im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht Stellung bezogen.
73 In der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.11.2006 haben die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 5 mehrheitlich folgenden Beschlussantrag angenommen:
74 „Bestellung der Hausverwaltung Immobilien Service F GmbH vom 01.01.2007 – 31.12.2007 ohne automatische Verlängerung zum Verwalter der WEG zu den bestehenden Konditionen.“
75 Dieser Wohnungseigentümerbeschluss ist von dem Beteiligten zu 2) vor dem Amtsgericht Kirchhain angefochten worden.
76 Der Senat hat die Beteiligten durch Verfügung vom 23.11.2006 (Bl. 123 ff. Bd. III d. A.) darauf hingewiesen, dass er beabsichtige, die Sache dem Bundesgerichtshof gemäß den §§ 43 Abs. 1 WEG, 28 Abs. 2 FGG zur Entscheidung vorzulegen. Die Antragsteller haben hierzu mit Schriftsatz vom 19.12.2006 (Bl. 137 ff. Bd. III d. A.), die Beteiligten zu 4) bis 10) mit Schriftsatz vom 02.01.2007 (Bl. 150 ff. Bd. III d. A.) Stellung genommen.
77 B.I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Der Senat hält sie für unbegründet und möchte sie zurückweisen, weil er der Auffassung ist, dass der angefochtene Beschluss des Landgerichts aus noch darzulegenden Gründen (vgl. unten II.) nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht, auf die hin er durch den Senat lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.
78 1. Der Senat sieht sich an dieser Sachentscheidung jedoch gehindert durch die Entscheidungen der Oberlandesgerichte München (DWE 2006, 71) und Köln (vgl. NJW-RR 2006, 24). Nach diesen Entscheidungen ist der neu bestellte Verwalter nicht beschwerdebefugt, wenn der Eigentümerbeschluss über die (erneute) Bestellung des Verwalters durch gerichtlichen Beschluss für ungültig erklärt wird. Unter Zugrundelegung der in diesen Entscheidungen vertretenen Rechtsansicht, auf denen diese Entscheidungen jeweils auch beruhen (vgl. unten 2.), wäre aber die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller vorliegend bereits deshalb als begründet anzusehen und mithin der angefochtene landgerichtliche Beschluss abzuändern, weil die (Erst-) Beschwerde der bestellten Verwalterin - der Beteiligten zu 3) – mangels Beschwerdebefugnis unzulässig gewesen wäre. Die Beteiligte zu 3) hat nur im eigenen Namen sofortige (Erst-)Beschwerde gegen den amtsgerichtlichen Beschluss vor dem Landgericht erhoben; dies ist auch von keinem der Beteiligten je in Zweifel gezogen worden. Die Beschwerdebefugnis hat der Senat als Rechtsbeschwerdegericht von Amts wegen zu prüfen. Damit erweist sich zur Überzeugung des Senats diese Rechtsfrage für das vorliegende Verfahren im Ergebnis als erheblich.
79 Dem steht in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht entgegen, dass die Antragsteller selber gegen die (unselbständige) Kostenentscheidung im amtsgerichtlichen Beschluss sofortige Beschwerde eingelegt hatten und mithin die (Erst-) Beschwerde der Beteiligten zu 3) unabhängig von den obigen Erwägungen als Anschlussbeschwerde zulässig gewesen sein könnte. Grundsätzlich wird eine unzulässige sofortige weitere Beschwerde zwar dadurch zulässig, dass auch die andere Seite sofortige weitere Beschwerde eingelegt hat und dadurch eine Überprüfung in der Hauptsache im Wege der nach wie vor zulässigen Anschlussbeschwerde möglich ist, für die es auf eine materielle Beschwer nicht ankommen dürfte (vgl. dazu etwa Staudinger/Wenzel, BGB, Stand Juli 2005, § 45 WEG Rz. 25 m. w. N. auch zur Gegenmeinung; Jansen/Briesemeister, FGG, 3. Aufl., § 22 Rz. 17). Zum einen ermöglichte hier die sofortige Beschwerde der Antragsteller aber keine Entscheidung in der Hauptsache. Zum anderen hatte das Landgericht insoweit bereits die gemäß den §§ 43 Abs. 1 WEG, 20a Abs. 1 FGG unzulässige sofortige Beschwerde der Antragsteller nur als Anschlussbeschwerde zum Hauptrechtsmittel der Beteiligten zu 3) gewertet (vgl. Seite 13 des Beschlusses) und lediglich aus diesem Grund überhaupt für statthaft erachtet. Jedenfalls nach Erlass der angefochtenen landgerichtlichen Entscheidung würde es deshalb ausscheiden, im Nachhinein die sofortige (Erst-)Beschwerde der Beteiligten zu 3), die das Landgericht zu Recht als Hauptrechtsmittel angesehen hatte, alleine im Hinblick auf die – isoliert betrachtet - unstatthafte Kostenbeschwerde der Antragsteller nun ihrerseits als Anschlussbeschwerde zu betrachten und nur deshalb für zulässig zu erachten.
80 Soweit die Beteiligten zu 4) bis 10) mit Schriftsatz vom 02.01.2007 haben
80 Soweit die Beteiligten zu 4) bis 10) mit Schriftsatz vom 02.01.2007 haben ausführen lassen, ihre Mitwirkung bzw. diejenige anderer Miteigentümer im (Erst-) Beschwerdeverfahren könne ggf. als Anschlussrechtsmittel gewertet werden, vermag sich der Senat dem nicht anzuschließen. Als Anschlussbeschwerde könnte sie schon nicht ausgelegt werden, weil die Beteiligten zu 4) bis 10) gerade nicht Verfahrensgegner des Hauptbeschwerdeführers, also der Beteiligten zu 3), waren; eine zusätzliche gleichgerichtete Beschwerde eines anderen Beteiligten wäre keine Anschlussbeschwerde (BayObLG ZWE 2000, 131; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 WEG Rz. 25; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rz. 10). Die Beteiligten zu 4) bis 10) haben aber selber kein Rechtsmittel gegen den amtsgerichtlichen Beschluss eingelegt, obwohl ihnen dies als Antragsgegner möglich gewesen wäre. Der bloße Umstand, dass sie – überdies erstmals mit Schriftsatz vom 24.11.2004, also lange nach Ablauf der Beschwerdefrist – unter ausdrücklicher Bezugnahme auf das Rechtsmittel der Beteiligten zu 3) (Ziffer III) dem nicht entgegen getreten sind und es in der Folge verteidigt haben, reicht hierfür nicht aus. Das Landgericht hat denn auch – zu Recht – keine Entscheidung über ein Rechtsmittel der Beteiligten zu 4) bis 10) bzw. der seinerzeitigen Beteiligten zu 4) bis 16) getroffen.
81 Das Verfahren ist auch nicht in der Hauptsache erledigt mit der Folge, dass die sofortige weitere Beschwerde als unzulässig verworfen werden müsste oder nach entsprechender Beschränkung lediglich noch über die Kosten des Verfahrens zu entscheiden wäre (vgl. dazu Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 44 WEG Rz. 45). Ansonsten wäre die angesprochene Rechtsfrage aber auch für die Kostenentscheidung nach § 47 WEG von tragender Bedeutung, so dass sich an der Vorlagepflicht trotz Hauptsacheerledigung nicht einmal etwas ändern würde (vgl. dazu Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 28 Rz. 14). Ein Verfahren auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses erledigt sich unter anderem dadurch, dass der strittige Eigentümerbeschluss aufgrund veränderter Umstände nicht mehr vollzogen werden kann und ein Interesse an einer rückwirkenden Ungültigerklärung nicht besteht. Vorliegend ist die Gesamtbestellungszeit der Beteiligten zu 3) im angefochtenen Wohnungseigentümerbeschluss noch nicht abgelaufen; die Bestellung ist auch nicht bestandskräftig widerrufen. Der weitere Beschluss der Wohnungseigentümer vom 04.11.2006 zu TOP 5 (vgl. das Protokoll der Eigentümerversammlung, Bl. 141, Bd. III. d. A.), mit dem die Gemeinschaft für das Kalenderjahr 2007 erneut über die Verwalterbestellung entschieden hat, ist nach dem unbestritten gebliebenen Vorbringen der Antragsteller ebenfalls gerichtlich angefochten worden, so dass auch insoweit ein bestandskräftiger Zweitbeschluss nicht vorliegt. Jedenfalls deshalb besteht nach wie vor ein Rechtsschutzbedürfnis an der Anfechtung des hier verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentümerbeschlusses.
82 2. Auch die oben zitierten – jeweils auf weitere Beschwerde ergangenen - Entscheidungen, von denen mit der vom Senat vorgesehenen Entscheidung abgewichen würde, sind auf die abweichende Beurteilung der Rechtsfrage, mithin die anderweitige Auslegung des § 20 Abs. 1 FGG, gestützt. Das Oberlandesgericht Köln hat deswegen in der zitierten Entscheidung den landgerichtlichen Beschluss aufgehoben und die Erstbeschwerde des Verwalters als unzulässig verworfen; lediglich wegen des Rechtsmittels eines anderen Beteiligten hat es die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Das Oberlandesgericht München hat aus den genannten Gründen unter Bezugnahme auf die Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln eine sofortige weitere Beschwerde des (wiederbestellten) Verwalters mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass dessen Erstbeschwerde als unzulässig verworfen werde. 3. Der Senat erachtet anders als die Oberlandesgerichte München und Köln – und dem folgend nun die Antragsteller - die sofortige Beschwerde des Verwalters gegen eine gerichtliche Entscheidung, mit dem ein Wohnungseigentümerbeschluss über seine Bestellung für ungültig erklärt worden ist, für zulässig. Da wie in diesen beiden Verfahren auch hier mit der amtsgerichtlichen Entscheidung kein Antrag der Verwalterin – hier: der Beteiligten zu 3. – verworfen oder zurückgewiesen worden war, wären für ihre Beschwerdebefugnis alleine die §§ 43 Abs. 1 WEG, 20 Abs. 1 FGG maßgeblich, d. h. sie müsste materiell beschwert sein (vgl. dazu auch Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 WEG Rz. 14). Dies wäre nur dann der Fall, wenn durch die Ungültigerklärung der Verwalterbestellung eigene materielle subjektive Rechte unmittelbar beeinträchtigt worden wären. Ein derartiges subjektives Recht auf Ausübung eines Amtes hat nach den zitierten obergerichtlichen Entscheidungen ein gewählter Verwalter vor Bestandskraft des Bestellungsbeschlusses noch nicht. Im Falle der rechtskräftigen Ungültigerklärung seiner Bestellung gelte diese als von Anfang an nicht erfolgt und auch ein etwaiger inzwischen abgeschlossener Verwaltervertrag stehe im Zweifel unter der auflösenden Bedingung der Wirksamkeit des Bestellungsbeschlusses.
83 Der Senat möchte hiervon abweichen. Er sieht das gemäß den §§ 43 Abs. 1 WEG, 20 Abs. 1 FGG erforderliche subjektive Recht des (wieder)bestellten Verwalters darin, dass ihm mit seiner Bestellung ein Amt verliehen worden ist und er durch die amtsgerichtliche Entscheidung das Recht verliert, dieses Amt auszuüben. Nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ist ein Wohnungseigentümerbeschluss nur ungültig, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG (rechtskräftig) für ungültig erklärt worden ist; bis zu einer solchen rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung ist er mithin als gültig und wirksam zu erachten. Dass im Falle der rechtskräftigen Ungültigerklärung der Bestellung diese von Anfang an als nicht erfolgt gilt, vermag an der vorläufigen Gültigkeit des Bestellungsbeschlusses nichts zu ändern. Zu Recht wird in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen (vgl. Briesemeister NZM 2006, 568), dass der angefochtene Beschluss bis zur (rechtskräftigen) gerichtlichen Ungültigerklärung für die Wohnungseigentümer und den Verwalter bindend ist, der Verwalter während der „Schwebezeit“ bis zur rechtskräftigen Entscheidung zumindest die in den §§ 27, 28 WEG niedergelegten gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse wahrnehmen muss, will er nicht Gefahr laufen, sich - falls der Antrag auf Ungültigerklärung der Wahl ohne Erfolg bleibt - wegen Verletzung seiner Verwalterpflichten schadensersatzpflichtig zu machen. Damit korrespondiert es nicht, ihm eine eigene Beschwerdebefugnis zu verweigern. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGHZ 151, 164) sind Bestellungs- und Abberufungsbeschluss auf die unmittelbare Begründung bzw. Aufhebung wohnungseigentumsrechtlicher Befugnisse und Pflichten gerichtet. Wenn also der Abberufungsbeschluss vom Verwalter in entsprechender Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG angefochten werden kann, weil eine Rechtsbeeinträchtigung vorliegt, dann muss dies für die Verteidigung des von der Ungültigerklärung bedrohten Bestellungsbeschlusses ebenso gelten. Die erlangte Rechtsposition ist in beiden Fällen die erworbene Organstellung als Verwalter (vgl. auch insoweit Briesemeister NZM 2006, 568). Genauso wie in den zitierten Entscheidungen der Oberlandesgerichte Köln und München bringt der Verwalter jedenfalls mit seiner Rechtsverfolgung zum Ausdruck, dass er seine Wahl annimmt; vorliegend ist ausweislich Seite 5 des Protokolls die Annahme der Bestellung in der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.11.2002 von der Beteiligten zu 3) ausdrücklich erklärt worden.
84 II. Die Klärung der unter I. dargestellte Rechtsfrage ist auf jeden Fall schon deshalb für die Entscheidung über die sofortige weitere Beschwerde im Ergebnis unerlässlich und zwar gänzlich unabhängig davon, wie der Senat das Rechtsmittel der Antragsteller in materieller Hinsicht beurteilt, weil er den angefochtenen Beschluss abzuändern und die (Erst-)Beschwerde der Beteiligten zu 3) ohne Sachprüfung als unzulässig zu verwerfen hätte, wollte er den zitierten Entscheidungen folgen. Ansonsten hätte er unter Berücksichtigung des Sachvorbringens in erster und zweiter Instanz darüber zu entscheiden, ob die vom Landgericht auf die (Erst-) Beschwerde der Beteiligten zu 3) getroffene Sachentscheidung in sachlicher Hinsicht auf Rechtsfehlern beruht, die sofortige weitere Beschwerde also zurückzuweisen oder aber den angefochtenen Beschluss abzuändern und die (Erst-)Beschwerde der Beteiligten zu 3) (als unbegründet) zurückzuweisen.
85 Abgesehen davon hält der Senat - wie gesagt - die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller jedoch auch der Sache nach für unbegründet, so dass die Rechtsfrage auch von daher maßgebliche Bedeutung erlangt. Dies beruht auf folgenden Erwägungen:
86 Es liegt zunächst kein Verfahrensfehler des landgerichtlichen Verfahrens darin, dass das Landgericht die Wohnungseigentümer – im Wesentlichen die Beteiligten zu 11) - über die Beteiligte zu 3) formell am (Erst-)Beschwerdeverfahren beteiligt hat. Im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer und der Verwalter am Verfahren zu beteiligen, § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG. In den Fällen einer Interessenkollision ist der Verwalter von der gesetzlichen Zustellungsvertretung nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG ausgeschlossen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn er als Antragsteller oder Antragsgegner oder Rechtsmittelführer Gegner der Wohnungseigentümer ist. Dies ist hier nicht der Fall, wie das Landgericht zutreffend in seiner Verfügung vom 14.07.2004 niedergelegt hat. Ein derartiger Ausschluss von der Zustellungsvertretung kann zwar auch in anderen Fällen angenommen werden, wenn ernsthaft zu befürchten ist, dass der Verwalter die Wohnungseigentümer wegen eigener gegenläufiger Interessen nicht unterrichtet (vgl. hierzu im Einzelnen Staudinger/Bub, a.a.O., § 27 WEG Rz. 233 mit vielfältigen weiteren Nachweisen
Staudinger/Bub, a.a.O., § 27 WEG Rz. 233 mit vielfältigen weiteren Nachweisen auch zur Rechtsprechung des Senats). Dazu mag auch die Anfechtung von Beschlüssen gezählt werden, die seine Rechtsstellung betreffen, also auch die Anfechtung von Bestellungsbeschlüssen (so Staudinger/Bub, a.a.0., § 27 WEG Rz. 234; offen gelassen von OLG Celle ZWE 2002, 474). Für das vorliegende Verfahren kann dahinstehen, ob hierfür erforderlich ist, dass die Verwalterin die Mitglieder der Gemeinschaft oder das Verfahren etwa nicht hinreichend unterrichtet hätte (so Kammergericht ZMR 2004, 143; BayObLG ZMR 2002, 533; Riecke/Abramenko, WEG, § 27 Rz. 31) oder ob hierfür die bloße abstrakte Gefahr eines Interessenkonfliktes ausreicht. Vorliegend waren nämlich sämtliche Wohnungseigentümer bereits im amtsgerichtlichen Verfahren direkt beteiligt worden. Nachdem sie als Antragsgegner den gegen sie ergangenen amtsgerichtlichen Beschluss – wie oben bereits erwähnt – nicht fristgerecht angefochten hatten, war ihre Beteiligung über die Verwalterin zur Gewährung rechtlichen Gehörs im Erstbeschwerdeverfahren hinreichend.
87 In sachlicher Hinsicht beruht die landgerichtliche Entscheidung zur Überzeugung des Senats ebenfalls nicht auf einer Verletzung des Rechts. Die Einwendungen der sofortigen weiteren Beschwerde dahingehend, dass das Landgericht zu Unrecht den angefochtenen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung nicht deswegen für ungültig erklärt habe, weil er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe, greifen nicht durch.
88 Zutreffend ist das Landgericht dabei davon ausgegangen, dass der Bestellungsbeschluss auf Antrag gemäß den §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig zu erklären ist, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Wahl dieses Verwalters spricht. Ein solcher Grund ist ebenso wie bei der Abberufung aus wichtigem Grund zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vorneherein nicht zu erwarten ist. Dies wird der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Da sich aber bei der Bestellung eines Verwalters im Gegensatz zur Abberufung eine Mehrheit der Eigentümer für die Person des Verwalters ausgesprochen hat, sind an die Beurteilung dessen, was ein wichtiger Grund ist, schärfere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung. Das Gericht wird deshalb ohne zwingende Notwendigkeit nicht in die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft eingreifen (ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. zuletzt OLGR 2005, 378; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 26 Rz. 16; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 26 Rz. 40; Staudinger/Bub, a.a.O., § 26 WEG Rz. 160, jeweils m. w. N.). Soweit die weitere Beschwerde den landgerichtlichen Beschluss dahingehend versteht, dass bei der Wiederwahl des Verwalters kein wichtiger Grund gegen dessen Bestellung sprechen könne, findet dies im landgerichtlichen Beschluss keine tragfähige Grundlage.
89 Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang weiter, dass ein Grund gegen die Wiederbestellung des Verwalters sich nur aus Tatsachen ergeben kann, die im Zeitpunkt der Bestellung bereits vorgelegen haben. Nach der Bestellung entstandene Gründe können nicht erfolgreich nachgeschoben werden (so Senat, Beschluss vom 30.08.2004, Az. 20 W 261/03, m. w. N.).
90 Die formellen Einwendungen der Antragsteller gegen die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer (Ziffern 1 bis 3) hat das Landgericht in rechtlich nicht zu beanstandender Weise zurückgewiesen.
91 Dies gilt zum einen, soweit die Antragsteller rügen, die Wohnungseigentümer seien nicht vor der Eigentümerversammlung über Konkurrenzangebote unterrichtet worden. Insofern kann auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Beschluss Bezug genommen werden. Ohnehin bedürfte es bei einer Wiederwahl des Verwalters grundsätzlich nicht der Unterbreitung von Alternativangeboten (vgl. hierzu OLG Schleswig NZM 2006, 822; OLG Hamburg WuM 2002, 109; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 26 Rz. 9).Unerheblich ist sodann das Argument der Antragsteller, die Beteiligte zu 3) habe das teuerste Angebot abgegeben. Unabhängig von der Frage, ob dies zutreffend ist – das Landgericht hat etwas anderes festgestellt –, kann insbesondere bei der Verwalterbestellung die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ohne weiteres gehindert werden, dies anzunehmen. Wie die Antragsteller immer wieder hervorheben, ist das Verhältnis der Wohnungseigentümer zum Verwalter von einer erforderlichen Vertrauensbasis geprägt. In diesem Zusammenhang kann nicht ausschließlich auf finanzielle
geprägt. In diesem Zusammenhang kann nicht ausschließlich auf finanzielle Aspekte abgestellt werden. Wenn also die Gemeinschaft an einem Verwalter festhält, der sich nach ihrer Auffassung bewährt hat, kann dem nicht der Gesichtspunkt entgegenstehen, dass dieser höhere Kosten verursacht, als andere Verwaltungen, jedenfalls dann nicht, wenn das entsprechende Angebot insoweit nicht unverhältnismäßig oder nicht mehr branchenüblich erscheint. Letzteres ist hier erkennbar nicht der Fall.
92 Es ist auch aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass im angefochtenen Wohnungseigentümerbeschluss der Verwaltungsbeirat beauftragt wurde, den Verwaltervertrag mit der Beteiligten zu 3) abzuschließen. Dies ist jedenfalls dann zulässig, wenn die Eckdaten des Vertrages vorliegen (vgl. dazu OLG Köln NZM 2001, 991; NZM 2002, 1002; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 26 Rz. 31 m. w. N.). Dies ist hier der Fall, da vorliegend Laufzeit des Vertrages und die Höhe der Vergütung bereits im Bestellungsbeschluss durch Bezugnahme geregelt waren.
93 Es ist weiter aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die behaupteten Fehlverhaltensweisen der früheren Hausverwaltung F, die noch von Herrn F als natürlicher Person betrieben worden war, nicht als hinreichend erachtet hat, um eine derartige Unfähigkeit bzw. Ungeeignetheit der Beteiligten zu 3) herleiten zu können, die es rechtfertigen könnten, die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer als gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßend ansehen zu müssen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Würdigung, ob sich die Wiederbestellung eines Verwalters noch im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hält, in erster Linie dem Tatrichter obliegt (vgl. BayObLG ZMR 2005, 561).
94 Dabei geht allerdings der Senat mit der weiteren Beschwerde davon aus, dass etwaige Fehlverhaltensweisen der früheren Hausverwaltung F der Beteiligten zu 3) im gegebenen Zusammenhang „zurechenbar“ wären. Zwar handelt es sich nunmehr bei der Beteiligten zu 3) um eine juristische Person, eine GmbH (vgl. § 13 GmbHG). Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass der ehemalige Hausverwalter F nunmehr als Geschäftsführer der Beteiligten fungiert und auch – neben seiner Ehefrau – Hauptgesellschafter der Beteiligten zu 3) ist. Vor dem Hintergrund, dass damit der ehemalige Hausverwalter die Geschicke der nunmehr bestellten GmbH im Wesentlichen bestimmt, kann insoweit nicht auf die fehlende rechtliche Identität abgestellt werden, wenn sich die Frage stellt, ob die nunmehrige Beteiligte zu 3) für das Verwalteramt ungeeignet wäre (vgl. für eine ähnliche Sachverhaltsgestaltung: Senat, Beschluss vom 05.01.2004, Az. 20 W 290/2003; vgl. Bl. 141 ff. Bd. II d. A.). Das Landgericht hat diese Frage zwar offen gelassen, sich jedoch mit den Vorwürfen der Antragsteller im Einzelnen auseinandergesetzt. Diese Ausführungen lassen Rechtsfehler nicht erkennen.
95 Mit dem Landgericht geht auch der Senat davon aus, dass das „Versäumnis“ des Vorverwalters F, vor Ablauf seiner Bestellungszeit als Verwalter am 31.12.2001 rechtzeitig eine Neubestellung zu veranlassen, allenfalls einen leichten Verstoß gegen seine Verwalterverpflichtungen – etwa zur ordnungsgemäßen Vorbereitung von Wohnungseigentümerversammlungen - darstellt (vgl. Ziffern 4 a, b), der es nicht erlaubt, die Bestellung der Beteiligten zu 3) durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer als nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend anzusehen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die diesbezügliche Erklärung der Beteiligten zu 3) (vgl. Seite 17 des angefochtenen Beschlusses) tatsächlich plausibel ist. Jedenfalls handelte es sich offensichtlich um ein Versehen des Vorverwalters F. Abgesehen davon hätte es auch den Wohnungseigentümern offen gestanden, rechtzeitig einen entsprechenden Antrag auf Neubestellung eines Verwalters auf die Tagesordnung der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung setzen zu lassen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 24 Rz. 37) oder gar selber eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung zu veranlassen (vgl. § 24 Abs. 2, Abs. 2 WEG).
96 Das Vorbringen der Antragsteller (vgl. Ziffern 4 c, d und g), der Vorverwalter F habe seit 1999 keine wirksame Betriebskostenabrechnung vorgelegt, aus der Instandsetzungsrücklage seien überzahlte Nebenkosten ohne vorherige Ermächtigung widerrechtlich zurückgezahlt worden und dementsprechend seien Rücklagen für die Jahre 2000 und 2001 falsch berechnet worden, vermag dem Antrag der Antragsteller ebenfalls nicht zum Erfolg zu verhelfen. Zwar mag hierin eine der Beteiligten zu 3) zuzurechnende Pflichtverletzung des Vorverwalters F gesehen werden, ohne Beschluss der Wohnungseigentümer Zahlungen aus der Instandhaltungsrücklage zu leisten, § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 4 WEG (vgl. dazu
Instandhaltungsrücklage zu leisten, § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 4 WEG (vgl. dazu Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 168; Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rz. 203). Dabei kann offen bleiben, ob dieses Vorgehen seinerzeit zuvor im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft erörtert worden ist; ein förmlicher Beschluss ist jedenfalls damals unstreitig nicht gefasst worden. Es steht jedoch zwischen den Beteiligten nicht im Streit, dass diese Vorgehensweise von den Verwaltungsbeiräten der Gemeinschaft vorgeschlagen und angewiesen worden war und mithin in Abstimmung mit diesen erfolgte. Unabhängig von der Frage, ob dies allein für den Verwalter als Vollzugsorgan der Gemeinschaft gemäß § 20 WEG und Treuhänder der Wohnungseigentümer (vgl. dazu OLG München DWE 2006, 71 m. w. N.) eine hinreichende Veranlassung hätte sein können, diesem Begehren nachzukommen (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 66. Aufl., § 29 WEG Rz. 7), ist doch aber immerhin mit dem Landgericht davon auszugehen, dass der Vorverwalter insofern nicht verantwortungslos und ins Blaue hinein gehandelt hat, sondern sich mit Mitgliedern eines Selbstverwaltungsorgans der Wohnungseigentümergemeinschaft abgestimmt hat, dessen Aufgabe immerhin (auch) seine Unterstützung ist, §§ 20, 29 Abs. 2 WEG. Mit der Sachverhaltskonstellation, die derjenigen der Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts zugrunde lag, die die Antragsteller in der Antragsschrift zitiert haben, kann dieser Vorgang nicht verglichen werden. Dabei sind in diesem Zusammenhang auch die aus dem Akteninhalt immer wieder deutlich werdenden Besonderheiten der vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich Größe und Eigentümerstruktur – ein großer Anteil der Eigentümer ist nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage wohnhaft - zu berücksichtigen, die die Verwaltung ersichtlich in erheblichem Umfang erschwert. Dies mag den Vorverwalter – unabhängig davon, inwieweit die Wohnungseigentümer sich das Verhalten des Beirats als eigenes Verschulden anzurechnen hätten - nicht von seiner eigenen Verantwortlichkeit gegenüber den Wohnungseigentümern befreien (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 29 WEG Rz. 91), rechtfertigt es jedoch mit dem Landgericht nicht, nunmehr die Mehrheit der Wohnungseigentümer, die dieses Vorgehen gebilligt hat, zu zwingen, von der „(Wieder-)“Wahl des Verwalters abzusehen. Immerhin hat die Eigentümerversammlung durch Beschluss vom 06.09.2003 nachträglich diese Vorgehensweise ausdrücklich genehmigt. Dass die weitere Beschwerde nun behauptet, diesen Wohnungseigentümerbeschluss angefochten zu haben, steht der Berücksichtigung dieses Umstandes im vorliegenden Kontext nicht entgegen. Überdies ist – wenn es darauf auch nicht entscheidend ankommt - darauf hinzuweisen, dass die beanstandeten Vorgänge auf die Jahre 1997/1998 zurückgehen und aus nachfolgenden Abrechnungen, die auch im vorliegenden Verfahren von den Antragstellern deshalb als unrichtig gerügt werden, erkennbar wurden (vgl. auch

References: BGH 
 § 12
 § 20
 § 28
 § 20
 § 29
 § 8
 § 13
 § 181
 § 4
 § 170
 § 181
 § 181
 § 181
 § 13
 § 181
 § 181
 § 45
 § 45
 § 22
 § 45
 § 45
 § 44
 § 47
 § 28
 § 20
 § 45
 § 23
 § 43
 § 43
 § 43
 § 43
 § 27
 § 27
 § 27
 § 27
 § 27
 § 26
 § 26
 § 26
 § 26
 § 26
 § 13
 § 24
 § 24
 § 21
 § 21
 § 21
 § 21
 § 20
 § 29
 § 29