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Timestamp: 2017-05-29 03:48:27+00:00

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Schäfer • Riedl • ES legal Urteile zum Thema Schrottimmobilie BGH Urteil vom 10.12.2013 (XI ZR 508/12)
Keine Haftung der Bank auf Schadensersatz bei voll finanzierten überteuerten Immobilien
Mit großer Spannung wurde die Entscheidung des BGH im Zusammenhang mit dem „bahnbrechenden“ Urteil des OLG Dresden vom Juni 2012 erwartet. Dabei hat sich vom Grundsatz her der BGH seiner bisherigen Linie angeschlossen, dass „Bankinternas“, die nicht im Außenverhältnis gegenüber dem Kunden wirken, auch im Zusammenhang mit Schadensersatzansprüchen weiterhin außen vor bleiben. Allein die Vollfinanzierung einer wohlgemerkt überteuerten, aber nicht sittenwidrig überteuerten Immobilie führt dementsprechend zu keinem Schadensersatzanspruch für den Kunden gegenüber der Bank.
Bei näherem Licht betrachtet ist die Entscheidung natürlich nicht überraschend und lässt – entgegen anders lautenden Informationen – sehr wohl die Spekulation offen, wie der BGH entscheiden würde, soweit eine doppelte oder nahezu doppelte Überteuerung tatsächlich vorliegt. Vorliegend waren es lediglich 68%, ein grob auffälliges Missverhältnis konnte der BGH nicht erkennen, da auch weitergehende Umstände nicht vorlagen, die ausnahmsweise bei einer „so geringen“ Überteuerung zu einer Sittenwidrigkeit führen. Allein die Tenorierung im Urteil lässt aber eben vermuten, dass bei sittenwidrig überteuerten „Schrottimmobilien“ der 11. Senat möglicherweise anders entscheiden würde und Überprüfungen, die die finanzierende Bank eigentlich im eigenen Interesse und „im Interesse der Sicherheit des Bankensystems“ macht, sich im Rahmen der Kenntnis der Sittenwidrigkeit zurechnen lassen müsste. In der gerichtlichen Praxis unserer Kanzlei wird deutlich, dass bei der Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Schadensersatzansprüchen wegen Sittenwidrigkeit es stets auf die Frage der Kenntnis ankommt. Eine positive Kenntnis ist kaum nachweislich, im Ergebnis geht es darum, ob sich der Bank aufdrängen musste, dass sie praktisch nicht die Augen verschließen durfte, dass eine sittenwidrige Überteuerung vorlag. Lediglich klarstellend weist der BGH darauf hin, dass selbst ein institutionalisiertes Zusammenwirken keine Auswirkung auf die Frage der Kenntnis letztlich hat. Damit bestätigt der BGH jedenfalls, dass für den Fall dieses Anspruches als Unterfall des Wissensvorsprungs lediglich zwei Tatbestandsvoraussetzungen gegeben sein müssen:
objektive Sittenwidrigkeit (doppelte oder nahezu doppelte Überteuerung)
Kenntnis der Sittenwidrigkeit oder ein sich Aufdrängen der Sittenwidrigkeit auf Seiten der Bank
Die sonst hohen Hürden für Ansprüche im Rahmen von Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers sind bei diesem Anspruch nicht gegeben. Anlegeranwälte sollten deswegen nicht müde werden, bei Schadensersatzansprüchen wegen objektiver Sittenwidrigkeit im Falle einer doppelten Überteuerung durchaus die nachvollziehbaren Gedanken des OLG Dresden weiterhin vorzutragen. Je höher das Maß der Sittenwidrigkeit als solches sich darstellt, um so mehr wird die Bank und deren Mitarbeiter die Augen nicht verschließen können, dies festzustellen, ein Indiz für eine Erkennbarkeit kann und wird sich gerade im Rahmen einer Vollfinanzierung weiterhin ergeben. Es bleibt natürlich der vom BGH gar nicht weiter aufgegriffene Gedanke, dass nach Beleihungswertrichtlinien der Banken eben Vollfinanzierungen bei Immobilien überhaupt nicht möglich sind, da Beleihungswertgrenzen mit Abschlägen zu berücksichtigen sind. Dies stellt sich nur anders dar, wenn weitere Sicherheiten zur Verfügung gestellt werden, diese können aber wiederum für sich genommen Indiz dafür sein, dass die Bank die Sittenwidrigkeit erkennen musste.
LG Berlin, Urteil vom 27.11.2013 (21 O 163/13) – nicht rechtskräftig
Bank haftet auf Schadensersatz wegen objektiver Sittenwidrigkeit
In einem „DKB-Fall“ in dem für Kapitalanleger nach dem Erwerb von Schrottimmobilien schwierigen Kammergerichtsbezirk Berlin wurde überraschend die DKB verurteilt. Das Urteil kann wegweisend sein.
Im Rahmen der Anspruchsvoraussetzungen für eine objektive Sittenwidrigkeit beim Erwerb einer überteuerten Immobilienkapitalanlage („Schrottimmobilie“) ist objektiv nach gutachterlicher Feststellung im Rahmen eines beim Landgericht Berlin im Regelfall nur akzeptierten Vergleichswertverfahrens eine objektive Sittenwidrigkeit festgestellt worden. Dies reicht jedoch nicht dafür aus, um den Anspruch gegenüber der Bank zu begründen. Diese muss Kenntnis von der Überteuerung gehabt haben, zumindest muss sich der Bank die sittenwidrige Überteuerung aufgedrängt haben. Für diese Kenntnis kam es nun zu einer bemerkenswerten Erwägung seitens des Gerichts. Bekannt wurde nämlich durch den eigenen Sachvortrag der Bank, dass eine HVB-Expertise bei der Beleihungswertermittlung vorlag und gleichzeitig der Plötz Immobilienführer verwandt wurde. Dieser Immobilienführer ist für verschiedene Regionen Deutschlands, insbesondere für den Bereich Berlin, stadtteilbezogen im Hinblick auf Wertberechnungen allgemein zugänglich, wird aber auch von der vorliegenden Bank verwandt. Da sich aus der HVB-Expertise und dem Plötz Immobilienführer ermitteln ließ, dass eine sittenwidrige Überteuerung vorlag, hat das Gericht (zu Recht) die Kenntnis bejaht und die beklagte Bank verurteilt.
Unseres Erachtens nach dürfte es für die beklagte Bank schwer werden, diese stringente Erwägung in zweiter Instanz oder beim Bundesgerichtshof „zu kippen“. Sie ist einfach zu schlüssig und stringent und kann nun zumindest im Rahmen der DKB bei Vorliegen der objektiven Sittenwidrigkeit noch auf eine Vielzahl anderer Fälle angewandt werden.
Anlegeranwälten mag es angeraten sein, gegebenenfalls im Hinblick auf die bei Banken eigentlich zwangsweise vorzunehmenden Beleihungswertermittlungen zu behaupten, dass dabei stets Angaben und Markteinschätzungen von dritter Seite beigezogen werden. Dies ist bankenüblich. Aus dieser Entscheidung heraus verbessert sich die Situation von Erwerbern sogenannter Schrottimmobilien.
BGH Urteil vom 07.06.2013 (V ZR 10/12)
Der BGH hat die Unwirksamkeit von Kaufverträgen in einer Vielzahl von Fällen angenommen, in denen Angebot und Annahme auseinander fallen. Dies gilt stets dann, wenn das Angebot des Kapitalanlegers (Erwerber der Wohnung) unbefristet besteht und von der Verkäuferin („Verwenderin“) jederzeit angenommen werden kann. Dies ist mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar, selbst wenn das Angebot nicht bindend, sondern widerruflich ist.
Die Regelungen von Kaufverträgen gerade beim Verkauf überteuerter Immobilien (sogenannter Schrottimmobilien) sehen sehr häufig ein solches Auseinanderfallen von Angebot und Annahme vor. Dies hat einen einfachen Grund. Sobald der Vermittler den Käufer „soweit hat“, dass er die Wohnung erwirbt und die Finanzierung abschließt, soll er zum Notar „verbracht“ werden. Der eigentliche Verkäufer ist dann möglicherweise nicht vor Ort. Die Annahme des Kaufvertrages erfolgt dann erst geraume Zeit später. Geregelt ist dann häufig, dass innerhalb einer Monatsfrist die Bindung an das Angebot durch den Kapitalanleger erlischt, nicht jedoch das Angebot selbst, dieses kann nur widerrufen werden. Bei solchen Regelungen handelt es sich in der Regel um umformulierte Klauseln, die zwischen dem Verkäufer und dem regelmäßig tätigen Notar abgestimmt sind. In der vorliegenden Entscheidung des BGH wurde nach Ablauf der Monatsfrist der Kaufvertrag durch die Verkäuferin erst angenommen. Der BGH hat diesen Kaufvertrag als unwirksam angesehen.
Damit erfolgt eine Rückabwicklung des Kaufvertrages, bei dem je nach konkreter Fallgestaltung der Erwerber (Kapitalanleger) auch Aufwendungen und Schäden ersetzt bekommen kann. Überall dort, wo der Verkäufer noch wirtschaftlich greifbar ist (also nicht insolvent wie häufig), sollte bei überteuert erworbenen Schrottimmobilien dieses Urteil eine bedeutende Rolle spielen können.
BGH, Urteil vom 7.6.2013 (V ZR 10/12)
Grenze der Bindung an notarielle Kaufvertragsangebote In vielen Fällen kommt ein Kaufvertrag durch Angebot und Annahme in zwei verschiedenen Urkunden zustande. Gerade Käufer von überteuerten Immobilien (sog. Schrottimmobilien) werden kurzfristig, oft am Tag der Beratung zum Notar „verbracht“, um schnellstmöglich die Beurkundung des Kaufvertragsangebots durchzuführen. Die Annahme durch den Verkäufer erfolgt dann oft erheblich später. Der BGH hat ausgeführt, daß Kaufverträge dann nicht wirksam zustandekommen können, soweit geregelt wurde, daß auch nach Ablauf einer Frist das Angebot fortbesteht, falls der Käufer/Anleger dies nicht wiederruft. Man spricht dabei von einer sog. Fortgeltungsklausel. Die im vorliegenden Prozeß streitige Klausel benachteiligt den Käufer unangemessen und ist nach § 308 Nr. 1 BGB unwirksam.
Bei Kaufverträgen, in denen Ansätze hierfür vorhanden sind, sollten unbedingt überprüft werden. Die Entscheidung kann ein weiterer Baustein dafür sein, daß geschädigte Anleger doch noch zu Ihrem Recht verholfen werden kann.
BGH Urteil vom 07.02.2013 (III ZR 121/12)
Notare haften auf Schadensersatz
Der BGH hat eine richtungsweisende Entscheidung zu Lasten von Notaren, zu Gunsten von Wohnungserwerbern, sehr überraschend ausgesprochen. Notare müssen 14 Tage vor der Beurkundung den Kaufvertragsentwurf den Vertragsparteien zugänglich machen. Ansonsten verletzen sie eine Amtspflicht. Im vorliegenden Fall war ein Kaufvertrag anschließend aufgehoben worden, dabei waren Notarkosten und Rechtsanwaltskosten entstanden, ebenso waren in einer Aufhebungsvereinbarung Schadensersatzansprüche zu Gunsten des Verkäufers geregelt worden. Aufgrund der formalen Nichtbeachtung der 14-Tages-Frist nach § 17 BeurkG im Rahmen eines Verbrauchergeschäfts haftet der Notar nach Auffassung des BGH für die dem Käufer entstandene Schäden voll umfänglich.
Die Folgen der Nichtbeachtung der 14-Tages-Frist durch den Notar gelten natürlich nicht nur für Fallkonstellationen der vorliegenden Art, sondern auch für zahllose Verkäufe von überteuerten Immobilien (sogenannte Schrottimmobilien) und eröffnen Erwerbern erhebliche weitere Chancen, nicht nur im Zusammenhang mit sogenannten Mitternachtsnotaren, die ohnehin im Kreuzfeuer der Kritik stehen. Es ist schlicht zu prüfen, ob die 14-Tages-Frist eingehalten wurde, wenn dies nicht der Fall ist, können ursächliche Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Das Landgericht Berlin beschäftigt sich derzeit mit einem sehr in der Öffentlichkeit diskutierten Fall der Veräußerung von Schrottimmobilien, bei denen mutmaßlich ein Notar mit den Verkäufern zusammenwirkte.
BGH, Urteil vom 15.01.2013 (XI ZR 512/11)
Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei gekündigtem Darlehen
In einer mündlichen Verhandlung vom 15.01.2013 beim BGH (Banksenat) kam es zu einem bemerkenswerten Hinweis des Gerichts, dem ein Urteil folgte, das als bloßes Anerkenntnis seitens der Bank leider keine Begründung in sich trägt. Mithin wird das Urteil außer in der Literatur auch nicht veröffentlicht werden. Festgestellt wurde, dass in dem Moment, in dem die Bank ein Darlehen kündigt, nur noch 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz als „Schaden“ verlangen kann. Ein weiterer Erfüllungsschaden, insbesondere eine Vorfälligkeitsentschädigung, kann nicht verlangt werden. Dies stellt eine gravierende Änderung bisheriger Grundsätze dar. Noch die Vorentscheidungen, insbesondere die des OLG Frankfurt, waren zu einem gegenläufigen Ergebnis gelangt.
Gerade auch Erwerber von überteuerten Immobilien (Schrottimmobilien) sind häufig in der Situation, dass ihnen das Darlehen gekündigt wurde und aufgrund einer noch sehr lange dauernden Zinsbindung dann zusätzlich erhebliche Vorfälligkeitsentschädigungen gegenüber geltend gemacht werden. Die Erwerber müssen dringlichst darauf achten, dass insoweit nicht zu Unrecht Ansprüche geltend gemacht werden.
Zu den Urteilen aus dem Jahr 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006

References: BGH 
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 § 308
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 § 308

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 § 17
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