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Timestamp: 2016-10-26 00:37:17+00:00

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1C_356/2010 (21.02.2011)
1C_356/2010
Bau- und Justizdepartement des Kantons Solothurn, Rechtsdienst, Werkhofstrasse 65, 4509 Solothurn,
Gemeinde Matzendorf, Baukommission, Kleinfeldstrasse 3, 4713 Matzendorf.
(Renovation Liegenschaft A.________, Matzendorf),
Beschwerde gegen das Urteil vom 13. Juli 2010 des Verwaltungsgerichts des Kantons Solothurn.
X.________ �bernahm 2002 die Grundst�cke Grundbuch Matzendorf Nrn. 90, 232, 1641 und 1642 aus der Erbschaft ihres Onkels Y.________. Auf Grundbuch Matzendorf Nrn. 90 und 232 stehen die beiden Liegenschaften A.________ und B.________.
Am 6. August 2009 reichte X.________ ein Baugesuch f�r die Renovation der Liegenschaft A.________ auf der Parzelle Grundbuch Matzendorf Nr. 90 ein, welche sich in der Landwirtschaftszone, �berlagert von der Juraschutzzone, befindet. Die Baute besteht aus einem Kleinbauernhaus mit angebautem �konomieteil. Die Liegenschaft A.________ wurde fr�her von Y.________ und seinem Bruder als Arbeits- und Aufenthaltsraum genutzt. Seit langem wird das ziemlich verfallene Haus nicht mehr bewohnt oder zu Landwirtschaftszwecken benutzt. Das Geb�ude soll nach der Renovation als Wohnhaus mit Nebenr�umen dienen.
Das Bau- und Justizdepartement des Kantons Solothurn befand am 11. Februar 2010, das Bauvorhaben "Renovation Gesamtliegenschaft A.________" auf Grundbuch Matzendorf Nr. 90 gelte weder als zonenkonform noch als standortbedingt und eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) sei nicht m�glich. Eine Baubewilligung d�rfe nicht erteilt werden. Das Departement erwog im Wesentlichen, die Baute erfordere keinen Standort ausserhalb der Bauzone und diene nicht der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung. Art. 24c RPG sei auf Bauten anwendbar, die durch nachtr�gliche �nderungen von Pl�nen oder Erlassen zonenwidrig geworden seien. Voraussetzung f�r den Bestandesschutz sei jedoch, dass die Baute bei Einreichen des Gesuches noch bestimmungsgem�ss nutzbar sei. Das Departement sei schon im Jahr 2000 zum Schluss gekommen, dass die R�ume an der Liegenschaft A.________ nicht mehr bewohnbar seien und wohl schon lange keine Wohnnutzung mehr bestanden habe. Im Jahre 2004 sei wiederholt festgestellt worden, dass eine Wohnnutzung grunds�tzlich unzul�ssig sei. Nach einem Augenschein sei die Bauf�lligkeit der Liegenschaft offensichtlich. Daran �ndere der Umstand nichts, dass X.________ dartue, eine Renovation sei kosteng�nstiger als ein Neubau. Der Sanierungsvorschlag gehe, abgesehen vom Kellergeschoss, von einem Abbruch und Wiederaufbau aus.
Gegen diese Verf�gung gelangte X.________ an das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn, welches die Beschwerde mit Urteil vom 13. Juli 2010 abwies.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 13. August 2010 beantragt X.________ dem Bundesgericht die Aufhebung des angefochtenen Urteils des Verwaltungsgerichts. Dem Baugesuch vom 6. August 2009 f�r die Renovation der Liegenschaft A.________ in Matzendorf sei die Bewilligung zu erteilen.
Mit Eingabe vom 24. August 2010 beantragt X.________ zus�tzlich, es seien ihr die Gerichtskosten des Verwaltungsgerichts des Kantons Solothurn zur�ckzuerstatten und es sei ihr f�r die zus�tzlichen Aufwendungen sowie "die entgangenen Zinsen auf dem Verkaufserl�s der zweiten Liegenschaft, die wegen des fehlenden endg�ltigen Entscheides in dieser Angelegenheit noch immer nicht h�tte verkauft werden k�nnen", eine Parteientsch�digung von pauschal Fr. 5'000.-- zuzusprechen.
Die Gemeinde Matzendorf beantragt sinngem�ss die Gutheissung der Beschwerde. Das kantonale Bau- und Justizdepartement liess sich nicht vernehmen, w�hrend das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn den Antrag stellt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden k�nne. Das Bundesamt f�r Raumentwicklung verzichtet auf eine Stellungnahme.
In ihrer Replik vom 24. Oktober 2010 h�lt X.________ sinngem�ss an ihren Antr�gen fest.
1.1 Gegen den kantonal letztinstanzlichen Entscheid steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 ff. BGG). Dieses Rechtsmittel steht auch auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verf�gung; das Bundesgerichtsgesetz enth�lt dazu keinen Ausschlussgrund (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251, 409 E. 1.1 S. 411). Gem�ss Art. 34 Abs. 1 RPG gelten f�r die Rechtsmittel an die Bundesbeh�rden die allgemeinen Bestimmungen �ber die Bundesrechtspflege (BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251). Die Beschwerdef�hrerin als Baugesuchstellerin ist ohne Weiteres zur vorliegenden Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG; siehe dazu etwa BGE 133 II 249 E. 1.3.3 S. 253 f.).
1.2 Nach Art. 48 Abs. 1 BGG m�ssen Eingaben sp�testens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung �bergeben werden. Die Beschwerdef�hrerin hat ihre Beschwerde vom 13. August 2010 (Postaufgabe am 16. August 2010) rechtzeitig erhoben. Ihre zus�tzlichen Antr�ge vom 24. August 2010 (Postaufgabe am 25. August 2010) erfolgten - unter Ber�cksichtigung des Friststillstands vom 15. Juli bis und mit dem 15. August (Art. 46 Abs. 1 lit. b BGG) - ebenfalls innert der 30-t�gigen Frist gem�ss Art. 100 Abs. 1 BGG und deshalb rechtzeitig.
Da die Eintretensvoraussetzungen vorliegen, ist grunds�tzlich auf die Beschwerde einzutreten, vorbeh�ltlich rechtsgen�gend begr�ndeter R�gen (vgl. E. 1.3 hiernach).
1.4 Die Beschwerdef�hrerin r�gt sinngem�ss eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz. Diese habe von einem "Kleinbauernhaus" gesprochen. Es handle sich dabei aber um ein sogenanntes "St�ckli", eine Wohnliegenschaft, die als zus�tzlicher Wohnraum f�r die damals grosse Bauernfamilie gedient habe.
Gem�ss Art. 97 Abs. 1 BGG kann die Feststellung des Sachverhalts nur ger�gt werden, wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann. Wie die nachfolgenden Erw�gungen zeigen, ist die Qualifizierung der umstrittenen Baute als St�ckli oder Kleinbauernhaus vorliegend nicht entscheidrelevant. Auf die R�ge ist deshalb nicht einzutreten.
2.1 Die Beschwerdef�hrerin wirft dem Verwaltungsgericht sinngem�ss eine unrichtige Anwendung von Art. 24c RPG vor. Sie ist der Auffassung, dass trotz fortschreitendem Zerfall der Liegenschaft der Besitzstand h�her zu gewichten sei als der aktuelle Zustand.
2.2 Das Verwaltungsgericht hat erwogen, zugunsten der Beschwerdef�hrerin sei davon auszugehen, dass die Baute seinerzeit rechtm�ssig errichtet und (auch) zu Wohnzwecken genutzt worden sei. Die Baute habe eine Rechts�nderung erfahren. Als Stichtag massgebend sei der Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gew�sserschutzgesetzes, der 1. Juli 1972. Wie die Beschwerdef�hrerin ausgef�hrt habe, habe die Liegenschaft schon in den 60er-Jahren des vorigen Jahrhunderts den Zweck gehabt, "der grossen Familie damals genug Wohnraum zur Verf�gung zu stellen". Bereits zu jener Zeit sei diese Liegenschaft also zu Wohnzwecken verwendet worden. Die Zonenwidrigkeit sei demnach durch die Rechts�nderung entstanden, denn es werde nicht geltend gemacht, es habe damals f�r das "St�ckli" noch ein landwirtschaftlicher Bedarf bestanden. Art. 24c RPG sei anwendbar.
Nicht mehr bestimmungsgem�ss nutzbare Bauten d�rften weder erneuert, erweitert noch abgebrochen und wiederaufgebaut werden. Der Heimatschutz habe schon in seiner Stellungnahme vom 7. Januar 2000 geschrieben, die R�ume seien absolut nicht mehr bewohnbar. Eine Wohnnutzung habe hier in den letzten Jahren nicht mehr stattgefunden (wohl schon recht lange nicht mehr). Das Departement habe einen Augenschein durchgef�hrt und das Ergebnis in einer Fotodokumentation festgehalten. Daraus lasse sich Folgendes entnehmen: Das Dach m�sse mit Planen grossfl�chig abgedeckt werden, und der Verputz sei grossfl�chig abgeplatzt. Das Holz erscheine morsch. Die Fenster seien zwar noch vorhanden, die Scheiben aber eingeschlagen. Der Delegationsaugenschein des Verwaltungsgerichts und die Befragung der sachverst�ndigen Auskunftsperson habe zus�tzlich ergeben, dass der Dachstuhl jedenfalls vollst�ndig neu erstellt werden m�sse. Die Aussenmauern des Erdgeschosses m�ssten zum Teil, die Fenster und T�ren allesamt erneuert werden. Die Mauern des Kellergeschosses seien noch brauchbar, wohingegen der Holzboden des Erdgeschosses und die Deckenbalken des Kellers zu ersetzen seien. Nicht mehr sanierbar sei der Kamin. Es sei weder ein Wasser- noch ein Stromanschluss vorhanden. Eine Toilette gebe es nicht. Nach Ansicht des Verwaltungsgericht w�re es mit Sicherheit kosteng�nstiger, alles abzureissen und von Grund auf neu aufzubauen.
Nach den Angaben im Baugesuch komme die Renovation auf Fr. 189'000.-- zu stehen. Die Zahl beruhe auf einer Kostensch�tzung eines Holzbauers und betreffe vier sehr kleine Zimmer, eine bescheidene K�che und ein WC. Auch dies belege, dass der heutige Zustand des Geb�udes desolat sei. Dass die sehr summarisch gehaltene kubische Kostensch�tzung eines Architekten f�r einen vollst�ndigen Neubau (inkl. Untergeschoss) einen noch gr�sseren Betrag ausweise, sei belanglos. Zusammengefasst handle es sich hier um eine schon l�ngere Zeit unbewohnbare Baute, deren Tragkonstruktion mit Ausnahme der Grundmauern im Untergeschoss nicht mehr intakt sei. Die Baute verf�ge weder �ber einen verwendbaren Fussboden, noch �ber taugliche Fenster und T�ren. Das Dach (inkl. Dachstuhl) sei unbrauchbar, ebenso der Kamin. Sanit�re oder elektrische Anlagen seien keine vorhanden. Die Baute sei schon lange Zeit nicht mehr bestimmungsgem�ss als Wohnraum nutzbar.
2.3 Art. 24c Abs. 1 RPG sch�tzt bestimmungsgem�ss nutzbare, aber zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen grunds�tzlich in ihrem Bestand. Nach Abs. 2 der zitierten Bestimmung k�nnen solche Bauten und Anlagen teilweise ge�ndert oder massvoll erweitert werden, sofern sie rechtm�ssig erstellt oder ge�ndert worden sind; in jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten. Die Zul�ssigkeit einer teilweisen �nderung oder massvollen Erweiterung ergibt sich unmittelbar aus dem Bundesrecht (BGE 127 II 215 E. 3b S. 219 mit Hinweisen).
Der Anwendungsbereich von Art. 24c RPG ist auf Bauten und Anlagen beschr�nkt, die nicht mehr zonenkonform, d.h. durch eine nachtr�gliche �nderung von Erlassen oder Pl�nen zonenwidrig geworden sind (Art. 41 RPV; vgl. BGE 127 II 209 E. 2c S. 211 f.). Die Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG erstreckt sich damit nur auf Bauten, die erstens ausserhalb der Bauzone liegen, zweitens rechtm�ssig erstellt oder ge�ndert wurden, drittens eine Rechts�nderung erfahren haben (im Rahmen derer sie neu einer Nichtbauzone zugewiesen wurden), viertens infolge dieser Rechts�nderung zonenwidrig geworden sind (da sie nicht landwirtschaftlich genutzt waren) und f�nftens noch bestimmungsgem�ss nutzbar sind (Urteil des Bundesgerichts 1A.134/2002 vom 17. Juli 2003 E. 4.3, in: ZBl 106/2005 S. 158). Bestimmungsgem�ss nutzbar ist eine Baute dann, wenn der Eigent�mer oder die Eigent�merin durch einen angemessenen Unterhalt das fortbestehende Interesse an der Weiternutzung dokumentiert hat. Dies �ussert sich darin, dass sie gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebst�chtig ist und die tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind (Urteile des Bundesgerichts 1A.76/1993 vom 24. Januar 1994 E. 4a; 1A.173/1992 vom 9. M�rz 1993 E. 3c und 4a; Rudolf Muggli in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), Kommentar zum Bundesgesetz �ber die Raumplanung, Z�rich 2009; N. 13 zu Art. 24c).
Die in den Akten vorhandenen Fotodokumentationen zeigen den stark verwahrlosten Zustand des Geb�udes. Es wird auch von der Beschwerdef�hrerin nicht in Abrede gestellt, dass sich die Liegenschaft in einem sehr schlechten Zustand befindet, der sich darin �ussert, dass die tragenden Konstruktionen im gesamten Geb�ude mit Ausnahme des Kellergeschosses unbrauchbar geworden sind. Zudem fehlen sanit�re Anlagen, Wasserzufuhr, elektrische Anschl�sse, K�cheneinrichtung sowie Heizm�glichkeiten. Die bestimmungsgem�sse Nutzung ist damit nicht mehr m�glich. Hinzu kommt, dass diese Situation schon lange besteht, zumal bereits im Jahre 2000 festgestellt worden ist, dass das Geb�ude f�r eine Wohnnutzung seit l�ngerer Zeit unbrauchbar geworden sei. Die Beschwerdef�hrerin r�umt denn auch ein, dass es ihrem Onkel aus finanziellen Gr�nden nicht m�glich gewesen sei, Besch�digungen der Liegenschaft zu reparieren. Soweit die Beschwerdef�hrerin geltend macht, die Bewilligungsinstanz habe mit der Bewilligung der Nutzung der Wengistrasse durch Schwertransporte die Besch�digung/Zerst�rung der Liegenschaft bewusst oder unbewusst in Kauf genommen, ist ihr entgegen zu halten, dass sie seit der �bernahme der Liegenschaft weder Reparaturen noch periodische Unterhaltsmassnahmen vorgenommen hat: infolgedessen ist es ihr zuzuschreiben, dass das Bauwerk immer mehr dem Verfall preisgegeben wurde. Offenbar betrachtete sie selber die vorhandene Bausubstanz als praktisch wertlos und war deshalb nicht mehr bereit, die entsprechenden Unterhaltsarbeiten vorzunehmen.
2.4 Es trifft zu, dass die unter den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG fallenden Bauten in ihrem Bestand gesch�tzt werden. Indessen geniessen nur solche rechtm�ssig bewilligte, im Verlaufe der Zeit rechtswidrig gewordene Bauten Bestandesschutz, die noch in gebrauchstauglichem Zustand sind (Urteil des Bundesgerichts 1A.134/2002 vom 17. Juli 2003 E. 4.3, in: ZBl 106/2005 S. 158; Bernhard Waldmann/Peter H�nni; Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N. 5 zu Art. 24c RPG). Solche Bauten d�rfen erneuert, teilweise ge�ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, wobei der Sinn und Zweck dieser baulichen Massnahmen in der Substanzerhaltung besteht. Von Substanzerhaltung kann jedoch von vornherein nicht die Rede sein, wenn Bauwerke zerfallen oder im Laufe der Zeit unbrauchbar oder abbruchreif geworden und deshalb nicht mehr bestimmungsgem�ss nutzbar sind (vgl. Urteil 1A.250/2002 des Bundesgerichts vom 16. Mai 2003 E. 3.1). Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin erstreckt sich die Bestandesgarantie demzufolge nicht auf ein Geb�ude, das sich in einem verfallenen, unbenutzbaren Zustand befindet, und dessen Lebensdauer abgelaufen ist (Urteile des Bundesgerichts 1A.13/2004 vom 14. April 2004 E. 3.1; 1A.250/2002 vom 16. Mai 2003 E. 3.1). Unter diesen Umst�nden verletzt es kein Bundesrecht, wenn das Verwaltungsgericht schliesst, es sei nach dem Raumplanungsgesetz nicht ang�ngig, eine weit �ber zehn Jahre leerstehende Ruine wieder einer Wohnnutzung zuzuf�hren.
Das Bauvorhaben der Beschwerdef�hrerin kann somit nicht nach Art. 24c RPG bewilligt werden. Die Beschwerde ist als unbegr�ndet abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Dem Ausgang des vorliegenden Verfahrens entsprechend sind die Gerichtskosten der Beschwerdef�hrerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientsch�digung ist nicht zuzusprechen (Art. 68 Abs. 1 und 3 BGG).
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, dem Bau- und Justizdepartement des Kantons Solothurn, der Gemeinde Matzendorf sowie dem Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn und dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 24
 Art. 24
 BGE 
 Art. 34
 BGE 
 Art. 48
 Art. 100
 Art. 97
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 BGE 
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24