Source: http://www.gestcomsol.es/blog/page-1
Timestamp: 2017-10-22 19:01:01+00:00

Document:
Un juez de Granollers (Barcelona) anuló la cláusula suelo de una hipoteca contratada con el BBVA y condenó a la entidad bancaria a devolver los 3.371 euros de gastos notariales e impuestos derivados del préstamo, al entender que debían pagarlos ambas partes de forma "equitativa".
En su sentencia, el juzgado de primera instancia número 6 de Granollers (Barcelona) estima parcialmente la demanda presentada por la titular de la hipoteca y anula la cláusula suelo del contrato hipotecario que la mujer firmó en 2010 con Catalunya Banc, entidad después absorbida por el BBVA.
El fallo, invocando la sentencia del Supremo que anuló las cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios, condena también a la entidad a restituir a la demandante las cantidades que le cobró en virtud del límite de interés de 3,5% anulado.
Asimismo, el juez ha estimado la petición de la demandante, representada por el abogado Carles Pastor, de que también se le devolvieran los 3.371 euros correspondientes a los gastos de notario, registro e impuestos de actos jurídicos derivados del préstamo hipotecario.
El magistrado considera que el pago de los gastos de notario y aranceles del Registro de la Propiedad debería haberse pactado de "manera equitativa entre las partes, puesto que la entidad prestamista es la primera interesada en la elevación a escritura pública de los documentos".
También cree la sentencia que el banco "no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil", por lo que considera que debe abonar los impuestos sobre actos jurídicos documentados que le correspondieran.
http://www.elmundo.es/economia/2017/01/04/586cb366e5fdea3b2c8b45ec.html
"Es un día histórico para la justicia. Las cláusulas suelo eran un fraude diseñado por la banca que ha afectado a unos tres millones de personas", ha asegurado Manuel Pardos, presidente de la asociación de consumidores Adicae, en una rueda de prensa celebrada este miércoles tras conocer el fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. La sentencia obliga a la banca española a devolver todo lo cobrado por las cláusulas suelo abusivas desde 2009, cuando los índices hipotecarios empezaron a bajar, y no desde 2013 como había dictado anteriormente el Tribunal Supremo. La factura para las entidades podría rondar los 4.000 millones de euros, según el Banco de España.
Sin embargo, el reintegro de lo cobrado de más por las cláusulas suelo no se va a producir de forma automática. Los consumidores afectados tendrán que averiguar si su situación da derecho a una devolución y poner en marcha un proceso de reclamación para obtener el reembolso.
Revise si tiene cláusula suelo
Las cláusulas suelo afectan a las hipotecas a tipo variable. Estas disposiciones fijan un tope por debajo del cual los intereses a pagar no pueden reducirse, pese a que el euríbor —el índice de referencia de la mayoría de hipotecas— se sitúe por debajo de este nivel. Los afectados veían como la letra se encarecía cuando el euríbor subía, pero no podían beneficiarse del todo de las bajadas. "Puede aparecer con diferentes referencias, por ejemplo: 'cláusula de limitación a la variabilidad del tipo de interés' o 'en todo caso el tipo de interés nunca será inferior a...", ha explicado Fernando Herrero, secretario general de Adicae.
Estas cláusulas, sin embargo, no son abusivas a priori. Una sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2013 dictaminó que son nulas solo aquellas que no son "comprensibles" y "transparentes". El veredicto del TJUE de este miércoles no cambia este precepto y no implica que se devuelvan de oficio todas las cantidades que los bancos ingresaron de más. “La sentencia no dice si una cláusula es nula o no; lo único que cambia es el efecto que tiene una vez que se declare nula", aclara Vicente Morató, socio director general de Martínez y Echevarría abogados.
La sentencia del TJUE tampoco cambia la manera de reclamar. La única diferencia es que "en lugar de pedir que se devuelvan las cantidades desde mayo de 2013, hay que exigirlas desde la firma del contrato de préstamo”, explica Morató. Abogados y asociaciones de consumidores recomiendan la vía judicial, ya que hasta ahora se ha demostrado como el método de reclamación más eficaz. El juicio puede durar entre uno y dos años a lo sumo, explica Javier Gaston, responsable de Denunciascolectivas.com, quien recomienda acudir a plataformas de asesoramientos y abogados especializados.
Si se reclama a través del servicio de atención al cliente de la entidad y en última instancia ante el Banco de España —cuyos veredictos no son vinculantes—, “generalmente la banca trata de llegar a un acuerdo, que siempre va a ser la peor solución para el cliente y la mejor para la entidad”, alerta Gaston.
¿Y si el banco dice que sus cláusulas suelo son transparentes?
En abril de este año, el juzgado mercantil de Madrid dictaminó que 40 entidades entre bancos y cajas habían comercializado hipotecas con cláusulas suelo sin respetar los requisitos de transparencia, y obligó a reintegrar las cantidades cobradas de más desde 2013. No obstante, algunas entidades recurrieron el auto, entre ellas Sabadell y Popular, y se negaron a devolver el dinero alegando que los consumidores fueron informados de manera clara.
Pardos, de Adicae, ha dicho que esta actitud "no tiene sentido". "Ya no se discute la información en la venta. Todo el que tenga una cláusula suelo la puede reclamar", ha asegurado. Gaston comenta que se trata de una estrategia para aplazar el problema, y que los tribunales ya están dando la razón al consumidor pese al recurso de estas entidades.
Si ya se ha llegado a un acuerdo con el banco, ¿se puede volver a reclamar?
Muchos bancos han eliminado la cláusula suelo y devuelto a los clientes parte de lo cobrado de más a cambio de que estos se comprometieran a no reclamar más adelante. Sin embargo, según ha explicado Herrero, eso no les impide beneficiarse del nuevo criterio planteado por Europa: "La cláusula que muchos afectados han firmado de renuncio a las cantidades previas de 2013 es nula. Lo dice la legislación y ya han fallado así varios jueces". Es decir, si se ha llegado a un acuerdo sin que este se homologara judicialmente es posible acogerse al fallo de la institución europea y exigir la aplicación de la retroactividad. Sin embargo, fuentes financieras creen que el haber llegado a un acuerdo de cualquier naturaleza evita que el hipotecado se pueda acoger a la retroactividad.
En otros casos, la entidad bancaria ya reintegró los importes —solo desde 2013 hasta la fecha— por una sentencia de un tribunal. En opinión de Morató, el fallo del TJUE no permitiría beneficiarse a aquellos que recobraron el dinero mediante sentencias ya dictadas. "Si la persona que inició el procedimiento ya obtuvo una sentencia firme, no se puede abrir otra vez el mismo procedimiento debido a la seguridad jurídica que garantiza la cosa juzgada". Aun así, Gaston deja la puerta abierta: "Aunque en principio no se podría volver a abrir un procedimiento, los abogados ya están trabajando para encontrar una vía que permita seguir con la reclamación".
http://economia.elpais.com/economia/2016/12/21/actualidad/1482321293_045268.html
10 preguntas que debes hacerte antes de instalar un sistema de vídeo vigilancia en tu comunidad de propietarios
Antes de instalar un sistema de vídeo vigilancia en una comunidad de propietarios surgen multitud de preguntas. Vamos a aclarar en este post las 10 preguntas más frecuentes
¿Los menores pueden ser grabados?
Esta es una de las principales inquietudes que tienen las familias cuando se propone la instalación de cámaras de seguridad en una Comunidad de Propietarios. Debemos recordar que los menores sí pueden ser grabados con fines de seguridad sin necesidad del consentimiento de los padres. Bien distinto es el tratamiento y distribución de estas imágenes, pues si se hace sin el consentimiento de los padres o tutores (en menores de 14 años) o sin el consentimiento del menor (a partir de 14 años) se considerará una infracción muy grave.
¿Las cámaras pueden grabar espacios públicos?
Las cámaras de seguridad instaladas en espacios privados no podrán captar imágenes de los espacios públicos salvo que resulte “imprescindible” para la finalidad de seguridad que se pretende o resulte técnicamente imposible evitarlo. En todos los casos y sin excepciones, deberá aplicarse el principio de proporcionalidad.
¿Pueden instalarse cámaras de seguridad en el ascensor?
Los ascensores se consideran zonas comunes de los inmuebles, con la misma consideración que los portales, garajes o rellanos. Por este motivo, la instalación de cámaras se vigilancia estará justificada cuando existan antecedentes de actos vandálicos y su finalidad sea exclusivamente la de la seguridad.
¿Pueden estar los monitores a la vista del público?
Los monitores del circuito cerrado de televisión a la vista del público forman parte de un paisaje cada vez más habitual en pequeños comercios, gasolineras, autoservicios… pero esta mala práctica vulnera el principio de proporcionalidad desarrollado en el artículo 4.1 de la L.O.P.D. ya que no es imprescindible para la finalidad de vigilancia y supone una violación del deber de secreto.
¿Puede un vecino instalar cámaras de seguridad sin tener en cuenta a la comunidad?
No. La instalación de sistemas de seguridad en una Comunidad de Propietarios debe aprobarse en Junta con el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios. Si las cámaras suponen un complemento a un servicio de seguridad ya contratado, bastará con la mayoría simple. Un vecino sólo podría instalar cámaras de video vigilancia por su cuenta dentro del ámbito doméstico, es decir, dentro de su vivienda sin captar zonas comunes.
¿Qué es el deber de informar?
La información de la grabación de imágenes a los usuarios es un aspecto básico dentro del derecho a la protección de datos y su cumplimiento resulta completamente ineludible. Para cumplir con esta obligación, se deberá colocar en todos los accesos un distintivo informativo indicando la existencia de cámaras de seguridad además de disponer de impresos para todos los interesados, en los que se desarrollen sus derechos y se identifique al responsable del fichero.
¿Debe inscribirse el fichero de video vigilancia en la Agencia Española de Protección de Datos?
Sí, siempre que el sistema de video vigilancia genere un fichero -es decir, que las imágenes queden registradas en un soporte de grabación que permita su recuperación- deberá notificarse previamente a la A.E.P.D. para su inscripción en el Registro General de Protección de Datos.
¿Cuál es el tiempo mínimo y máximo que el grabador debe conservar las imágenes?
La ley establece un mínimo de 7 días y un máximo de 30. El artículo 94.1 del reglamento de la L.O.P.D. desarrolla que “deberán establecerse procedimientos de actuación para la realización, de como mínimo semanalmente copias de respaldo” y la instrucción 1/2006 establece en su artículo 6 un plazo de cancelación máximo de 1 mes (30 días), conservándose únicamente a disposición de las Administraciones Publicas, Jueces y Tribunales, aquellas grabaciones que recojan las imágenes de un delito.
¿Quién es el responsable del fichero de video vigilancia en una Comunidad de Propietarios?
El responsable del fichero de video vigilancia en una Comunidad de Propietarios, será el presidente en activo en representación de esta. Con cada cambio de presidente se deberá actualizar el Documento de Seguridad y los datos de acceso al grabador (usuario y contraseña). El presidente, como responsable del fichero y en representación de la comunidad, deberá informar a los usuarios con acceso a las grabaciones sobre sus obligaciones de seguridad y su deber de secreto en los términos del artículo 8 de la instrucción 1/2006 y será el responsable de designar a la persona o personas concretas que pueden tener acceso al visionado de las imágenes (portero/conserje) que figurarán como usuarios autorizados en el documento de seguridad.
¿Es obligatorio elaborar un Documento de Seguridad en una Comunidad de Propietarios?
Sí, el artículo 9 de la Ley Orgánica 15/1999 desarrolla en su punto 1 que "el responsable del fichero, y, en su caso, el encargado del tratamiento, deberán adoptar las medidas de índole técnica y organizativas necesarias que garanticen la seguridad de los datos de carácter personal”. Dentro de esas medidas, se encuentra la obligación de elaborar un Documento de Seguridad que deberá mantenerse actualizado e incluir, entre otro contenido, los procedimientos para garantizar la seguridad del fichero, las funciones y obligaciones con acceso al fichero y un registro de incidencias.
*contenido sacado de Nuevos Vecinos
http://www.nuevosvecinos.com/blog/27-10-preguntas-que-debes-hacerte-antes-de-instalar-un-sistema-de-video-vigilancia-en-tu-comunidad-de-propietarios
El kit para hacer de tu escalera una verdadera comunidad de vecinos
Rosa Jiménez vivió 14 años en un bloque de cuatro plantas en Sevilla en el que los propios residentes limpiaban la escalera. Ella subía la compra a las vecinas más mayores y estas la invitaban a merendar. Cuando se mudó a Madrid en el 2000, el choque fue enorme: “Hay vecinos que no se saludan ni saben sus nombres. Te da corte incluso ofrecer ayuda, por si alguien va a tomárselo mal”, cuenta por teléfono a Verne.
Han pasado 16 años desde entonces y Jiménez está intentando cambiar la situación: a finales de noviembre presentó el proyecto La Escalera, una iniciativa para mejorar la interdependencia en las comunidades. Ha lanzado un kit imprimible de cartelería y pegatinas para animar a los vecinos a compartir WiFi, subir la compra a los que no puedan hacerlo o regar las plantas a los que se ausenten. O lo que sea, personalizando los stickers.
El proyecto de La Escalera comenzó a fraguarse hace más de un año, recuerda Jiménez. El germen estuvo en una reunión en el espacio cultural madrileño MediaLab Prado, donde la joven participaba en una investigación sobre los cuidados. “Estábamos dialogando sobre el concepto de cuidar”, cuenta, “y una participante dijo algo que a mí me aterrizó: que lo que le preocupaba era que la gente mayor muriera sola en sus casas, y que pasaran semanas antes de que alguien se diera cuenta”.
Por aquel entonces trabajaba en el ámbito sociosanitario y, cuando se quedó en el paro, decidió arrancar un proyecto vinculado a la idea de aquella reunión. “Hablé con un grupo de investigación social llamado Indaga y juntos presentamos el proyecto La Escalera a MediaLab Prado”, explica. “Tiene, por tanto, dos patas: una de interacción social –que es poner las pegatinas, los carteles…– y otra de investigación social”.
Un proyecto vivo y sin manual de instrucciones
El kit de pegatinas para que cada cual pudiera animarse a realizar el proyecto en su comunidad de vecinos no estaba en los planes originales de La Escalera. "En principio, el proyecto iba a ser una cosa pequeñita, queríamos hacerlo en unas 20 comunidades", cuenta Jiménez. "Hicimos la presentación del proyecto de forma muy modesta, desde mi cuenta personal de Facebook. En pocas horas teníamos más de 300 compartidos, y con comentarios incluso de gente de Australia preguntándonos si lo teníamos en inglés".
Tras ver el interés que despertó la idea, decidieron crear el kit, "pensado para que cualquiera pudiera montarlo en casa, imprimiendo las pegatinas y pegando los carteles para darle a difusión". En Madrid ofrecen el material y acompañamiento a quien se lo pida. "Al resto les remitimos al kit y a mantenernos en contacto vía redes sociales, email o teléfono".
El kit de La Escalera no tiene manual de instrucciones. "Puedes hablarlo con un par de vecinos con los que tengas más confianza y luego intentar que se una alguno más", explica Jiménez, "o incluso si eres muy tímido colocar las pegatinas en tu buzón y esperar a ver si alguien más anima".
La sevillana cuenta que ya han empezado a ir a comunidades de vecinos en Madrid para entregar el material, explicar el proyecto y ofrecer acompañamiento, y que "la acogida ha sido muy buena".
Muchas de las personas que se han decidido a poner las pegatinas están compartiendo imágenes de sus portales en el perfil de Facebook de la Escalera. Algunos de ellos además cuentan que, tras colocarlas, otros vecinos del bloque se han unido. Otros aprovechan para aportar ideas como compartir Netflix. "La gente está entusiasmada con el hecho de implicarse", dice Jiménez, "contenta poniendo sus primeras pegatinas".
http://verne.elpais.com/verne/2016/12/02/articulo/1480695222_837082.html
Designación de un Administrador profesional de la comunidad
Hoy queremos dinamizar las preguntas que hacen los comuneros sobre los problemas de su comunidad de propietarios y las respuestas que dan los profesionales de la Administración de fincas. En este caso concreto, un comunero pregunta sobre la forma de designar un Administrador de fincas y los documentos que deben hacerle entrega una vez que se haga cargo de la gestión y administración de la comunidad.
Somos una comunidad de 22 vecinos que desde hace casi 20 años no disponemos de administrador profesional. El secretario elegido entre los propietarios cada año lleva el control de los números, el presupuesto, pasa las derramas, liquida impuestos, etc. A cambio durante el año no paga las cuotas trimestrales. Estamos contentos con su desempeño. Tanto que el actual secretario lleva en el puesto casi diez años.
Sin embargo ahora una serie de vecinos han decidido que nos conviene profesionalizar la administración. Durante una reunión extraordinaria destinada a valorar unas pequeñas obras, han presentado un presupuesto de un API.¿Podemos designar este nuevo cargo ahora, debemos esperar a la reunión ordinaria, o debemos convocar una extraordinaria?
En vista de que el secretario no paga cuotas, por lo que podríamos considerar que está remunerado, ¿podemos cambiarlo a medio ejercicio?
Si al final se hace el cambio, ¿qué datos le hemos de traspasar al nuevo administrador?
Lo primero de todo, un API es un Agente de la Propiedad Inmobiliaria, no un Administrador profesional de la comunidad.
La designación de un Administrador profesional de la comunidad pueden hacerla cuando quieran. Parece lógico hacerla en la Junta general ordinaria, cuando se presenten las cuentas del ejercicio para su aprobación. Pero también se puede convocar una Junta extraordinaria para decidirla, aunque el nombramiento tenga efecto más adelante.
En cualquier caso, el nombramiento debe aprobarse por la doble mayoría de los propietarios presentes o representados, y sus coeficientes. Así lo determina el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Al nuevo Administrador de la comunidad deben hacerle entrega de toda la documentación relevante de la misma:
Copia de la Escritura de División Horizontal
Copia de Estatutos, si los hubiere.
Libro de Actas de la comunidad.
Relación de propietarios, con datos de localización (dirección postal, teléfono, correo electrónico, etc.), propiedades y datos bancarios si fuera necesario.
Póliza de Seguros, contratos de suministros y de servicios.
Documentación laboral en caso de que la comunidad tenga empleado.
Correspondencia de los últimos ejercicios.
Justificantes contables de los últimos 5 años.
https://www.comunidades.com/consultas-resueltas/designacion-administrador-profesional-de-la-comunidad/
Los derechos de los propietarios morosos en las comunidades
La Ley de Propiedad Horizontal limita los derechos de los propietarios morosos en las comunidades de propietarios, pero no todos. Respondemos a continuación varias consultas relacionadas con este tema.
1) Los propietarios morosos en las comunidades pueden alquilar su vivienda
Tenemos un propietario que debe cerca de 4.000 € a la comunidad entre vivienda y plaza de parking. Hay iniciados procedimientos judiciales contra él, pero parece que ahora quiere alquilar la vivienda y empezar a reducir deuda.
¿Lo puede hacer ? ¿O es necesario que primero liquide la deuda? ¿Paramos los procedimientos si vemos buena fe ?
El hecho de ser moroso no modifica los derechos de un propietario a disponer libremente de su propieda;los procedimientos judiciales iniciados, deberían cumplirse algunos requisitos:
Firmar un compromiso de pago, con un calendario de pagos e importes;
Hacerse cargo de los gastos judiciales en que ha incurrido la comunidad;
Aprobación de la comunidad de los acuerdos pactados con el deudor.
2) Los propietarios morosos en las comunidades pueden representar a otros
Tengo algunas dudas desde hace tiempo respecto a la representación de votos en las Juntas.
¿Existe un limite de representacion por persona? es decir, ¿una misma persona puede llevar la autorizacion de 20 vecinos propietarios?
Y si a un vecino propietario se le priva del voto por deber cuotas comunitarias, ¿puede representar a otro propietario?
El apartado 1 del artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal que faculta al propietario para delegar el voto, ni establece condición alguna para el delegado, ni limita el número de representaciones que puede ejercer.
En el siguiente apartado del mismo artículo, se dispone la privación de voto para los propietarios morosos de la comunidad:
“… los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad…”,
pero no se le priva de ningún otro derecho, como el de representar a otro copropietario en la Junta.
3) Acceso a la piscina y tenis de los propietarios morosos en las comunidades
¿Se puede negar la entrada a la piscina o a las pistas de tenis a los propietarios morosos?
En general, los propietarios morosos en las comunidades no pueden ser privados del uso de los elementos comunes.
No obstante, a partir de la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de octubre de 2012, se puede impedir el acceso a la piscina de los propietarios morosos en las comunidades. Y lo mismo en lo que se refiere a la utilización de las pistas de tenis. Pero no basta para ello un acuerdo mayoritario de la comunidad. Será necesario que se decida unánimemente. Dicho acuerdo debe incorporarse a los Estatutos, e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esta resolución se fundamenta en que estos elementos comunes especiales no son necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble. Por ello se admite la privación eventual del uso de los mismos, mientras dure la morosidad.
4) Asistencia a la Junta de los propietarios morosos en las comunidades
Un propietario de dos fincas en el mismo edificio, una con un elevado saldo de cuotas impagadas, y la otra al día de pagos, ¿puede asistir con voz y voto a la Junta de propietarios?
El Administrador-secretario ¿se puede negar a efectuar una modificacion en el acta de la Junta de propietarios que le solicita el Presidente de la comunidad? En caso negativo, ¿qué alternativas tiene el Presidente?
El artículo 15.2 de la LPH dice textualmeante:
“Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto…”
De acuerdo con él, los propietarios morosos en las comunidades pueden asistir y tener voz en las Juntas. En este caso, además de asistir y hablar, podrá votar por la propiedad que está al corriente de pago.
Sobre la modificación del acta, quien da fé de los acuerdos adoptados es el Secretario. Y puede no aceptar la modificación propuesta por el Presidente. Este puede incluir en la siguiente Junta que la comunidad se pronuncie sobre la modificación del acta que propone.
https://www.comunidades.com/consultas-resueltas/los-derechos-de-los-propietarios-morosos-en-las-comunidades/
http://www.elmundo.es/economia/2016/12/05/58453d5ce5fdea2f098b457d.html

References: artículo 4
 artículo 94
 artículo 6
 artículo 8
 artículo 9
 artículo 17
 artículo 15
 resolución 
 resolución 
 artículo 15