Source: http://domoforum.it/2013/12/convegno-fimaa-a-torino-affitto-riscatto-soluzione-per-il-mercato/
Timestamp: 2019-02-22 12:22:41+00:00

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Convegno FIMAA a Torino: affitto riscatto, soluzione per il mercato
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CONVEGNO FIMAA TORINO: AFFITTO RISCATTO
Il tema del convegno tenuto da FIMAA TORINO tenutosi all’Hotel Royal il 27 novembre 2013 è stato:
l’analisi delle tematiche giuridiche e dei risvolti fiscali delle formule di acquisizione della proprietà con pagamento dilazionato.
“Affitto a riscatto, una possibile soluzione per la ripresa del Mercato Immobiliare”
Le difficoltà di accesso al credito hanno portato gli operatori del settore a cercare nuove tipologie contrattuali per sopperire alle difficoltà contingenti. In realtà ancora oggi queste soluzioni contrattuali vengono scarsamente utilizzate.
Alla giornata sono stati invitati tutti gli agenti immobiliari iscritti al registro imprese della camera di commercio di Torino, e con essi, tramite le proprie associazioni di categoria, tutti gli operatori della filiera immobiliare.
Grande successo di pubblico con la sala piena di oltre 400 partecipanti.
Hanno presieduto i lavori Giorgio PIZZI, Presidente FIMAA Torino, Valerio ANGELETTI, Presidente FIMAA Italia, Franco DALL’AGLIO, Segretario generale FIMAA Torino.
Nicola SALERNO, Responsabile Centro Studi FIMAA Torino INTRODUZIONE Quesiti ed esempi.
Avv. Giuseppe BARAVAGLIO, Consulente legale FIMAA Torino LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA
Avv. Federico CAPPA, Consulente legale FIMAA Torino LOCAZIONE CON DIRITTO DI OPZIONE ALL’ ACQUISTO
Avv. Luca OLIVETTI, Consulente legale FIMAA Torino RENT TO BUY: COSA SUCCEDE IN EUROPA E VENDITA CON PATTO DI RISERVATO DOMINIO
Dott.sa Annalisa MOSCA, Consulente fiscale FIMAA Torino LE IMPLICAZIONI FISCALI DELLE VARIE FORMULE CONTRATTUALI CEDENTE – IMPRESA DI COSTRUZIONE (iva) PATTO DI FUTURA VENDITA- OBBLIGO DI ACQUISTO
Dott. Stefano SPINA, Consulente fiscale FIMAA Torino LE IMPLICAZIONI FISCALI DELLE VARIE FORMULE CONTRATTUALI OBBLIGO DI ACQUISTO IVA
Notaio Benvenuto GAMBA, IL PARERE DEL NOTAIO
Nicola Salerno, Vicepresidente Fimaa Torino, ha introdotto il suo quesito con un paio di esempi:
Paolo e Chiara vogliono acquistare un immobile in nuova costruzione per un valore di Euro 200.000
Esempio 1. Acquisto da impresa Le modalità di pagamento convenute con l’impresa prevedono: compromesso con 10.000 euro rate da 1.000 euro mensili saldo al 36° mese
Esempio 2. Acquisto da privato Nella famiglia Rossi è nato il piccolo Matteo, manca la cameretta e desiderano comprare una casa più grande. La famiglia Bianchi vuole trasferirsi al mare, non hanno problemi economici ma intendono alienare il loro immobile. Il prezzo dell’immobile convenuto è di Euro 200.000.
Quali formule contrattuali proporremo alle parti? Quali gli aspetti fiscali delle varie ipotesi?
Avv. Giuseppe BARAVAGLIO. Consulente legale FIMAA Torino LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA
Scopi della locazione con patto di futura vendita e altre forme di rent to buy per il venditore: più rapida definizione dell’affare, prezzo posticipato nell’incasso totale, ma non soggetto ad oscillazioni legate all’andamento del mercato immobiliare per l’acquirente: immediata godibilità dell’immobile, finalità finanziaria – con versamenti periodici si inizia a pagare parte del prezzo del futuro acquisto.
Identikit del potenziale venditore interessato: imprese di costruzione ai fini della alienazione degli immobili in portafoglio- gestione dell’invenduto – privati che non vogliono vendere al di sotto di un certo prezzo e non hanno particolari motivi di urgenza per l’incasso totale e la alienazione della proprietà.
Identikit del potenziale acquirente interessato: chi ha prospettive di reddito sufficienti per acquistare mediante finanziamento, ma non dispone del capitale iniziale o di altre idonee garanzie per accedere subito al mutuo. Chi, per acquistare, ha necessità di vendere un proprio immobile e vuole riservarsi un ampio spazio di tempo (nel mercato abitativo di prima casa avrà anche il vantaggio di prima vendere e poi acquistare con i benefici della prima casa senza disagi in tema di trasferimento dell’abitazione) la formula è applicabile tanto con riferimento ad immobili ad uso abitativo, quanto ad uso diverso e strumentale.
Si tratta ovviamente di formula alternativa al più usuale e tradizionale caso di acquisto ad effetto immediato con intervento finanziario di mutuo bancario l’interesse per i contratti in oggetto è però alto anche da parte delle banche: se da un lato l’attuale stretta creditizia impone regole severe alla concessione di mutui, per contro le banche non hanno certo perso interesse al settore creditizio immobiliare; la formula permette sostanzialmente mediante un piano di accumulo di arrivare alla accessibilità al mutuo e le banche possono essere coinvolte, sin dalla fase delle prime trattative, sia alla valutazione dell’immobile sia all’esame finanziario del futuro acquirente (con utili riflessi per l’agente immobiliare anche in tema di corretta informativa ed in generale buon servizio reso ai clienti) collegamento di contratto di locazione con contratto preliminare di compravendita
Quesito giuridico: è un contratto atipico? – dibattito e proposte in corso si sceglie normalmente tale soluzione (anziché quella di locazione con opzione per l’acquisto), quando si vuole ottenere più ampio vincolo contrattuale e maggiore tutela anche di parte conduttrice/futura acquirente, mediante la trascrizione del contratto preliminare, che diviene così opponibile nei confronti dei terzi è necessario stipulare sia un contratto di locazione, sia un contratto preliminare con cui le parti si impegnano alla compravendita dell’immobile; quando stipuleranno l’atto notarile di compravendita, avverrà il passaggio di proprietà.
E’ considerato valido anche il contratto preliminare unilaterale (nel quale l’impegno contrattuale alla stipula del definitivo è solo del locatore/promittente venditore) gli importi pattuiti quali canoni di locazione possono essere destinati in conto prezzo della futura vendita sia nella loro totalità, sia pro quota spesso è previsto un versamento iniziale da pattuirsi in conto caparra e/o in conto prezzo e/o quale corrispettivo dell’impegno unilaterale nella pratica, il prezzo finale di acquisto può essere definito dalle parti in due modi:
a) mediante progressiva riduzione di un prezzo iniziale di riferimento (prezzo di acquisto in atto = prezzo di riferimento – canoni pagati); in questo modo, anche fiscalmente, canoni e pagamento prezzo mantengono due imputazioni separate
b) oppure, imputando direttamente i pagamenti dei canoni (o quota di essi) in conto prezzo; la differenza non è solo fiscale (problema: se per acquistare serve un mutuo, diminuendo il prezzo nella prima ipotesi, questo potrebbe diventare un “mutuo 100 %”) il termine per la stipulazione dell’atto pubblico di compravendita dell’immobile viene normalmente pattuito entro tre anni, in ragione della corrispondente opponibilità ai terzi limitata dall’articolo 2645 bis c.c. a tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare di compravendita in caso di mancata stipulazione della compravendita per causa imputabile al conduttore/aspirante acquirente, normalmente si prevedono:
la risoluzione del contratto preliminare, con perdita del diritto ad acquistare l’immobile e del relativo “premio” che si era accumulato con il versamento dei canoni
altre conseguenze economiche in relazione agli eventuali versamenti iniziali
la sorte della locazione
Avv. Federico CAPPA. Consulente legale FIMAA Torino LOCAZIONE CON DIRITTO DI OPZIONE ALL’ ACQUISTO
Principale differenza rispetto alla locazione con patto di futura vendita: non vi è obbligo d’acquisto automatico da parte del conduttore;
Viene stipulato fra le parti un contratto di locazione a cui si accompagna un patto di Opzione
Il patto d’opzione concede al conduttore la facoltà di acquistare l’immobile concessogli in locazione;
Il conduttore può decidere di acquistare o meno l’immobile.
Principali Condizioni Economiche:
Il canone di locazione viene pattuito generalmente in misura superiore rispetto a quello “di mercato” (in misura variabile rimessa alla contrattazione delle parti: indicativamente, tra il 10% e il 50%);
Viene concordato in quale misura e/o percentuale il canone di locazione deve esser considerato quale acconto prezzo sulla successiva compravendita in caso d’esercizio dell’opzione da parte del conduttore (indicativamente, tra il 50% e il 100%);
Saldo del prezzo al termine della locazione ed all’esercizio del diritto di opzione: differenza fra il prezzo di vendita in precedenza concordato e gli acconti prezzo versati (quote dei canoni di locazione);
In alternativa: si può prevedere che l’esercizio dell’opzione avvenga ad un prezzo predeterminato, senza riferimento diretto ai canoni corrisposti. Particolarità del contratto di locazione:
Previsione di una Clausola espressa di recesso da parte del conduttore in caso di mancato esercizio del diritto di opzione entro il termine concordato;
Durata contrattuale ai sensi delle normative vigenti e segnatamente dell’art.2 comma 1 della L.431/1998 (4 anni). Particolarità dell’Opzione:
Deve esser esercitata nel termine contrattualmente previsto;
Condizione per l’esercizio dell’opzione: regolare pagamento dei canoni di locazione;
Nel caso in cui il conduttore eserciti l’opzione: acquisterà l’immobile con il pagamento del prezzo precedentemente pattuito;
Nel caso in cui non venga esercitata l’opzione: la locazione proseguirà sino alla durata prevista per il recesso, ovvero sino alla sua scadenza contrattualmente pattuita;
Per il Venditore: Vantaggi: • Non lasciare l’immobile inutilizzato; • Percepire corrispettivi periodici (i canoni); • Possibilità di porre gli oneri e costi di gestione dell’immobile a carico del conduttore-acquirente; Svantaggi: • No certezza sull’esercizio o meno dell’opzione d’acquisto; • Rischio di “subire” un contratto di locazione con durata pluriennale, con indisponibilità del bene per tale periodo, se non verrà esercitata l’opzione d’acquisto.
Per il Conduttore-acquirente: Vantaggi: •Possibilità per l’acquirente di «testare» l’immobile e di procedere successivamente all’acquisto; •Immediata disponibilità dell’immobile in forza della locazione; •Ridurre il finanziamento necessario all’acquisto ad un importo minore; •Consente di “prender tempo” per procedere a vendere nel frattempo l’eventuale immobile attualmente in proprietà, per ottenere anticipatamente le somme da utilizzarsi per l’acquisto del nuovo immobile – ed acquistare quest’ultimo come cd. “prima casa”, ove ne ricorrano i presupposti; Svantaggi: • Rischio di subire il “default” del venditore (costruttore); • Ove non eserciti l’opzione, aver versato nel frattempo canoni di locazione dell’immobile di importo superiore al valore locatizio di mercato.
Esempio di locazione con opzione: – Valore indicato dell’immobile (al netto oneri e imposte) € 200.000,00 Di cui: – Corrispettivo dell’opzione (non ripetibile in caso di mancato acquisto) € 10.000,00 – n.36 versamenti (canoni) mensili da parte del conduttore € 36.000,00 (da imputarsi ad acconti prezzo all’esercizio dell’opzione d’acquisto – nell’esempio per il 100%) – Residuo da versarsi all’acquisto (esercizio dell’opzione) € 154.000,00 N.B.: esempio predisposto secondo il regime fiscale dell’acquisto da privato: – Imposta di Registro: 7% (3% se trattasi di prima casa) – Imposta Ipotecaria: 2% (in misura fissa se prima casa) – Imposta Catastale: 1 % (in misura fissa se prima casa) In alternativa, se acquisto da soggetto IVA operante nell’edilizia (costruttore): – IVA al 10% (4% se trattasi di prima casa) – Imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. • Tenendo presente che: – Se l’impresa che ha costruito l’immobile lo concede in locazione ad uso abitativo, il canone è assoggettato ad IVA (al 10% per immobili di categoria da A1 a A9 o A11); – Criticità per l’applicabilità, in primo luogo la disciplina IVA del contratto di locazione e, successivamente, quella della compravendita.
Altre problematiche: – tassazione dei versamenti mensili secondo regime fiscale canoni di locazione; – misura della quota di canoni da imputarsi ad acconti in caso d’esercizio dell’opzione; – residuo prezzo da versarsi da “calibrarsi” in ragione della tassazione delle quote di canone di locazione; – imprevedibilità dei rischi/difficoltà d’accesso al credito bancario al momento dell’esercizio dell’opzione (ad anni di distanza dalla stipulazione del contratto “iniziale”); – diversità regime fiscale fra compravendita da privato ed acquisto da costruttore (regime dell’IVA).
Avv. Luca OLIVETTI. Consulente legale FIMAA Torino RENT TO BUY: COSA SUCCEDE IN EUROPA
La vendita rateale con riserva di proprietà o con patto di riservato dominio trova la propria disciplina agli artt. 1523 e ss. cod. civ., nell’ambito della sezione dedicata alla vendita di cose mobili. Art. 1523 codice civile: “Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”
Nel tempo, essa si è rivelata quale strumento di finanziamento particolarmente efficace anche nel campo della contrattazione immobiliare e tale estensione viene ormai concordemente ammessa da dottrina e giurisprudenza.
CARATTERISTICHE •la proprietà del bene resta al venditore; •il godimento del bene è conseguito dal compratore all’atto della stipulazione del contratto; •il pagamento del prezzo è differito. La vendita con riserva della proprietà pertanto produce effetti obbligatori immediati, ed effetti reali differiti
Al compratore spetta il potere sia di usare l’immobile, sia di detenerlo (ovvero di assumersi rischi inerenti un eventuale danneggiamento o perimento), in parte nell’interesse proprio, in parte e nell’interesse del venditore.
La riserva di proprietà è opponibile ai terzi ex art.1524 e per effetto della trascrizione del contratto di vendita. Art. 1524 codice civile “La riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento …” Non è sufficiente però che “la riserva di proprietà” venga trascritta e che il patto risulti dal titolo, occorre anche che del patto stesso sia fatta espressa e specifica menzione nella nota e quindi sul registro di formalità. In caso di mancato o gravemente ritardato pagamento il venditore ha il diritto di “riprendersi” il bene oggetto del contratto mediante risoluzione di quest’ultimo indipendentemente dalla cifra già pagata dal compratore.
Il venditore non può pretendere in nessun caso la risoluzione se il pagamento delle rate è sempre stato regolare e se manca il pagamento di una sola rata, che comunque non deve superare l’ottava parte del prezzo, ex art. 1525 c.c. Codice civile “Nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive” In caso di risoluzione, le rate già riscosse dovranno essere restituite al compratore, salvo il diritto di trattenere quanto corrispondente ad un equo compenso per l’utilizzo della cosa ed una somma a titolo di risarcimento del danno. Art. 1526 codice civile “Se la risoluzione del contratto ha luogo per l’inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre il risarcimento del danno. Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d’indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l’indennità convenuta. La stessa disposizione si applica nel caso in cui il contratto sia configurato come locazione e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti
Alla stipula dell’accordo il cedente dovrà emettere fattura con iva. Iva: 200.000 * 10% (4% se 1° casa) = 20.000 euro Imposta di registro fissa (200 euro) Imposte dirette: il ricavo derivante dalla vendita (bene merce) sarà imputato per competenza nell’esercizio di stipula dell’accordo.
I canoni di locazione pagati nel periodo (1000*12*3= 36.000 euro) sono considerati componenti del prezzo di cessione non scontano imposta.
Alla stipula dell’atto di cessione l’acquirente paga la differenza tra valore immobile e canoni di affitto (euro 220.000 -36.000= 184.000) inoltre dovrà essere effettuato il pagamento dell’imposta di registro e ipo/catastali fisse (200 euro ciascuna) STIPULA CONTRATTO LOCAZIONE (ORA) Sul prezzo di cessione 200.000 * 10%= 20.000 • Fissa 200 euro ATTO DI CESSIONE TRA 3 ANNI IMPOSTA REGISTRO • Fissa 200 euro IMPOSTA IPOTECARIA • Fissa 200 euro IMP. CATASTALE • Fissa 200 euro
CEDENTE – IMPRESA DI COSTRUZIONE (iva) OPZIONE DI ACQUISTO Alla stipula dell’accordo verrà registrato il contratto di affitto come se non fosse stata apposta alcuna condizione. I canoni di affitto scontano l’iva al 10% (se è stata esercitata l’opzione), l’imposta di registro è fissa e pari a 67 euro. Imposte dirette: ogni anno il cedente imputerà a conto economico i canoni di affitto maturati.
CEDENTE – IMPRESA DI COSTRUZIONE (iva) OPZIONE DI ACQUISTO Alla scadenza del termine se il locatario decide di acquistare verrà stipulato l’atto e il cedente dovrà emettere la fattura di cessione dell’immobile con iva (per obbligo o per opzione).
L’imponibile iva potrà essere pari a: – 200.000 – 36.000 = 164.000 (attenzione a eventuale recupero in caso di accertamento) – 200.000 (in questo caso ci sarà una duplicazione dell’iva prima sui canoni e poi sul valore di cessione -possibilità di fare nota di accredito per il valore dei canoni)
CEDENTE – IMPRESA DI COSTRUZIONE (iva) OPZIONE DI ACQUISTO • Imposte dirette: il ricavo sarà imputato nell’esercizio nel quale viene fatta l’opzione. Per ciò che concerne il valore dell’immobile vale quanto detto ai fini iva. • dovrà essere effettuato il pagamento dell’imposta di registro e ipo/catastali fisse (200 euro ciascuna)
CEDENTE – IMPRESA DI COSTRUZIONE (iva) OPZIONE DI ACQUISTO STIPULA CONTR. LOCAZIONE (ORA) • Emissione fattura in relazione a ciascun canone incassato con iva al 10% ATTO DI CESSIONE TRA 3 ANNI •Calcolata su: • Prezzo ridotto dai canoni pagati 164.000 euro • Prezzo di cessione 200.000 •Su canone di locazione fissa 67 euro • Su contratto di opzione se reg. 200 euro IMPOSTA REGISTRO IMP. IPO/CATASTALI • Fissa euro 200 • Fisse: ciascuna pari a 200 euro •Su locazione ogni anno , imputazione a conto economico dei canoni IMPOSTE DIRETTE •Sul valore di cessione (vale quanto detto ai fini iva
CEDENTE – IMPRESA DI COSTRUZIONE (iva) VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA’ • L’atto relativo alla cessione dell’immobile viene stipulato nel momento dell’accordo. • Immediatamente il cedente emette la fattura e liquida l’iva (200.000 *10%), verrà pagato immediatamente l’imposta di registro e le ipo/catastali fisse (200 euro per ciascuna imposta)
CEDENTE – IMPRESA DI COSTRUZIONE (iva) VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA’ Imposte dirette: il ricavo della vendita verrà imputato dal cedente totalmente nell’esercizio L’acquirente pagherà 1000 euro al mese per 36 mesi e al termine dovrà saldare l’importo residuo (220.000 – 36.000= 184.000) Solo al pagamento del saldo la proprietà passa all’acquirente ma non verrà stipulato alcun atto e fiscalmente non vi sono imposte da pagare.
CEDENTE – IMPRESA DI COSTRUZIONE (iva) VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA’ ATTO DI CESSIONE (ORA) Sul prezzo di cessione 200.000 * 10%= 20.000 PAGAMENTO PREZZO TRA 3 ANNI L’acquirente avra’ pagato 1000 euro al mese e paghera’ 184.000 euro come saldo (220.000 — 36.000) IMPOSTE DIRETTE IMP. REGISTRO E IPO/CATASTALI • Fisse 200 euro ciascuna • Non vi sono imposte da pagare
CEDENTE – PRIVATO PATTO DI FUTURA VENDITA- OBBLIGO DI ACQUISTO La cessione è fuori campo iva. Alla cessione deve essere applicata l’imposta di registro. Alla stipula dell’accordo il cedente deve registrare: – il contratto di affitto pagando l’imposta di registro proporzionale (2%) con un minimo di 67 euro (12.000 * 2%= 240 euro) e – il preliminare (è necessario verificare se il contratto possa essere assoggettato unitariamente all’imposta di registro oppure se la stessa debba essere applicata ai singoli negozi). Annualmente dovrà essere versata l’imposta di registro proporzionale sui canoni annuali (2%) pari a euro 12.000 * 2%= 240 euro e le imposte dirette relative al canone di affitto (se cedolare secca non si versa l’imposta di registro e le imposte dirette saranno pari a 12.000 * 21% = 2.520).
CEDENTE – PRIVATO PATTO DI FUTURA VENDITA- OBBLIGO DI ACQUISTO Nel momento in cui viene esercitata l’opzione deve essere versata l’imposta di registro sul valore dell’immobile. Se viene richiesta in atto dall’acquirente la possibilità di applicare il prezzo valore l’imponibile relativo all’imposta di registro sarà pari a rendita catastale rivalutata e moltiplicata per il coefficiente . Supponiamo che la rendita catastale sia pari a 700 euro, in questo caso se la casa non è abitazione principale il valore catastale sarà pari a 700 *126 = 88.200, se invece si tratta di prima casa varia il coefficiente moltiplicativo e il valore catastale sarà 700*115,50= 80.850 Sul valore così determinato dovrà essere applicata l’imposta di registro : 88.200 *9% = 7.938 euro se non è 1° casa, 80.850 * 2% = 1.617 se è prima casa.
CEDENTE – PRIVATO PATTO DI FUTURA VENDITA- OBBLIGO DI ACQUISTO Se le somme versate mensilmente sono state considerate sin dall’inizio come acconto prezzo pare sia possibile scomputare l’imposta di registro versata sugli acconti da quella dovuta per l’atto di compravendita. Le imposte ipo/catastali saranno pari a 50 euro ciascuna (in entrambi i casi) Imposte dirette: se l’immobile era di proprietà del cedente da più di 5 anni oppure se il cedente lo ha adibito per la maggior parte di tale periodo ad abitazione principale, il cedente non dovrà pagare imposte sulla eventuale plusvalenza, in caso contrario sulla plusvalenza dovranno essere pagate le imposte (possibilità di tassazione separata aliquota 20%). Problema del recupero delle imposte versate sui canoni.
CEDENTE – PRIVATO OPZIONE DI ACQUISTO Fiscalmente l’operazione sconta la stessa fiscalità del caso precedente cioè relativo alla opzione vincolante
CEDENTE – PRIVATO PATTO DI FUTURA VENDITA- OBBLIGO DI ACQUISTO E OPZIONE DI ACQUISTO STIPULA CONTR. LOCAZIONE (ORA) ATTO DI CESSIONE TRA 3 ANNI IMPOSTA DI REGISTRO • Registraz. Contratto locazione •2% – 12.000* 2% = 240 •Se cedolare secca: zero • Registrazione preliminare fisso 200 euro oppure 3% dell’anticipo • Annualmente se tassaz. Ordinaria imposta registro 2% IMPOSTA REGISTRO •Proporzionale 9% (2% se agevolaz. 1° casa) •Prezzo valore: se rendita catastale 700 euro •No 1° casa: 700*126*9%= 7938 •1° casa: 700*115.5*2%= 1.617 IMP. IPO/CATASTALE •Fissa 50 euro ciascuna IMPOSTE DIRETTE •Sui canoni di locazione: •Irpef aliq. Proporzionali • oppure •Cedolare secca (21% su 12.000 euro = 2.520 euro) IMPOSTE DIRETTE •No tassazione se: •Proprietà > 5 anni •Adibito ab.principale maggior parte del periodo
CEDENTE – PRIVATO VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA La cessione è fuori campo iva. Alla cessione deve essere applicata l’imposta di registro. Ai sensi del art.27 c.3 TUR (Dpr 131/86) la vendita con riserva di proprietà non è considerata atto sottoposto a condizione sospensiva. L’imposta di registro è proporzionale e sarà pari a quanto abbiamo già calcolato nei casi precedenti. Applicazione del prezzo valore, aliquota del 2% o del 9% in relazione alla richiesta delle agevola¬zioni 1° casa.
CEDENTE – PRIVATO VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA Le imposte ipo/catastali saranno pari a 50 euro ciascuna (in entrambi i casi) Imposte dirette: come nei casi precedenti. La differenza rispetto alle precedenti due forme di compravendita è data dal momento in cui avviene la tassazione, nei primi due casi alla scadenza dei tre anni, in questo caso alla stipula del contratto iniziale. L’acquirente pagherà poi 1000 euro mensili per 12 mesi e alla fine del terzo anno la differenza pari ad euro 164.000 euro. Tali pagamenti saranno considerati parte quota parte del prezzo di cessione e pertanto non saranno tassati.
CEDENTE – PRIVATO VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA’ ATTO DI CESSIONE (ORA) TRA 3 ANNI •Proporzionale 9% (2% se agevolaz. 1° casa) •Prezzo valore: se rendita catastale 700 euro •No 1° casa: 700*126*9%= 7938 •1° casa: 700*115.5*2%= 1.617 PAGAMENTO PREZZO L’acquirente pagherà 1000 euro al mese per 36 mesi e alla scadenza pagherà la differenza pari ad euro 200.000 – 36.000 = 164.000 euro •Fissa 50 euro ciascuna •No tassazione se: •Proprietà > 5 anni •Adibito ab.principale maggior parte del periodo •Tali pagamenti saranno considerati quota parte del prezzo e pertanto non verranno tassati A IMPOSTA DI REGISTRO
CEDENTE – IMPRESA DI COSTRUZIONE (esente) DIFFERENZE L’operazione è soggetta ad imposta di registro proporzionale e pertanto, ai fini della fiscalità indiretta, vale quanto detto nel caso di cedente privato. Imposte dirette: il ricavo derivante dalla vendita (se bene merce) sarà imputato per competenza nell’esercizio di stipula del contratto di locazione nel caso di opzione vincolante, oppure nel momento in cui viene esercitata l’opzione se essa è unilaterale.
CEDENTE – IMPRESA DI COSTRUZIONE (ESENTE) DIFFERENZE • I canoni di locazione scontano l’imposta di registro pari al 2%. • Alla stipula dell’atto di cessione l’acquirente può richiedere l’applicazione del prezzo valore.
IMU E RIADDEBITO SPESE Nel caso di opzione unilaterale o bilaterale il soggetto passivo imu è il cedente/locatore il quale potrà riaddebitare tale importo all’acquirente (se previsto dal contratto), in questo caso l’addebito (costituendo una componente del prezzo convenuto) segue la stessa disciplina fiscale prevista per l’operazione principale (Risoluz. 1/8/2008 n. 338/E) Siccome alcuni elementi del valore non sono noti (aliquote imu), l’eventuale fattura potrà essere emessa entro il mese successivo a quello in cui tali elementi diventano noti.
DETRAZIONI PER RISTRUTTURAZIONI • Nel caso di opzione unilaterale o bilaterale il soggetto locatario che effettua dei lavori di ristrutturazione nell’immobile oggetto del contratto può avvalersi delle detrazioni fiscali (36 – 50%) •Dubbia appare invece la possibilità per l’acquirente che vuole acquistare un box di pertinenza avvalendosi delle agevolazioni fiscali prima della stipula del contratto di cessione.
Dott. Stefano SPINA, Consulente fiscale FIMAA Torino LE IMPLICAZIONI FISCALI DELLE VARIE FORMULE CONTRATTUALI OBBLIGO DI ACQUISTO IVA – Art. 2 co.2 DPR 633/72
Le locazioni con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti assumono rilievo, ai fini della tassazione, fin dalla stipulazione del contratto.
Pertanto: • l’imposta si applica sull’intero prezzo pattuito tra le parti per la futura vendita maggiorato dei canoni di locazione, (viene tassata anche la componente finanziaria) • il successivo pagamento dei canoni e del prezzo non sconta più imposte. DATA DI SOTTOSCRIZIONE DEL CONTRATTO DATA DEL ROGITO CONDIZIONI PER TASSAZIONE IVA/REGISTRO AGEVOLAZIONI IMPOSTA DI REGISTRO FISSA IVA –
NORMA ANTIELUSIVA Gli stessi effetti si verificano quando le parti: • attribuiscono l’immediato godimento del bene mediante un contratto di locazione, • si obbligano con un preliminare a concludere successivamente un contratto di compravendita. Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.28 del 21.6.2011.
OBBLIGO DI ACQUISTO IMPOSTA DI REGISTRO Non esiste una norma specifica Pertanto: • la locazione è tassata autonomamente • la cessione è tassata autonomamente. Vi è il problema del recupero delle somme corrisposte come canoni di locazione che vanno imputate a conto prezzo.
TASSAZIONE ORDINARIA DEI CANONI CONSIDERARE I CANONI COME ACCONTI/CAPARRE OBBLIGO DI ACQUISTO IMPOSTE DIRETTE – CESSIONE DA IMPRESA Art. 109 co.2 DPR 917/1986 Nelle locazioni con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti all’atto della stipula del contratto. Pertanto: • l’imposta si applica sull’intero prezzo pattuito tra le parti per la futura vendita maggiorato dei canoni di locazione, • il successivo pagamento dei canoni e del prezzo non sconta più imposte.
OBBLIGO DI ACQUISTO IMPOSTE DIRETTE – CESSIONE DA IMPRESA – NORMA ANTIELUSIVA Gli stessi effetti si verificano quando le parti: • sottoscrivono un contratto di locazione, • si obbligano con un preliminare a concludere successivamente un contratto di compravendita. Ciò che conta è l’esistenza di un vincolo giuridico alla compravendita per entrambe le parti. Cass. 27.9.2013 n.22175
OBBLIGO DI ACQUISTO IMPOSTE DIRETTE – CESSIONE DA PRIVATO Non esiste una norma specifica Pertanto: • la locazione è tassata autonomamente • la cessione è tassata autonomamente al momento del rogito. Nel patto di riservato dominio rileva la data del pagamento dell’ultima rata (ris. AdE 30.1.2009 n.28) Vi è il problema del recupero delle somme corrisposte come canoni di locazione che vanno imputate a conto prezzo.
OPZIONE DI ACQUISTO IVA – Art. 10 DPR 633/72 Si applica il regime proprio dell’atto posto in essere. Pertanto: • la locazione è tassata autonomamente • la cessione è tassata autonomamente. Vi è il problema del recupero delle somme corrisposte come canoni di locazione che vanno imputate a conto prezzo.
Notaio Dott. Benvenuto GAMBA. Notaio in Torino IL PARERE DEL NOTAIO
Il Notaio ha risposto all’interlocutorio successivo agli interventi.
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References: Art. 1523
 art.1524
 Art. 1524
 art. 1525
 Art. 1526
 art.27
 Art. 2
 Art. 109
 Cass. 
 Art. 10