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Timestamp: 2019-10-16 16:54:09+00:00

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Anwalt für Gewerbemietrecht Berlin | Gewerbemietrecht Berlin
Umfangreiche Beratung im Gewerbemietrecht
Auch in unserem Schwerpunkt Gewerbemietrecht beraten und vertreten wir als Fachanwaltskanzlei für Mietrecht unsere Mandanten seit vielen Jahren umfassend mit fundiertem Wissen und langjähriger Erfahrung von Berlin aus in ganz Deutschland. In der Geschäftsraummiete besteht für die Vertragsparteien, vor allem für die Vermieterseite deutlich mehr Gestaltungsspielraum als im enger gesetzlich geregelten Wohnungsmietrecht. Dennoch ist eine rechtssichere Gestaltung und Fertigung eines Gewerbemietvertrages ohne vertiefte und qualifizierte Kenntnisse im spezifischen Recht der Geschäftsraummiete nicht möglich.
Auch wenn die AGB-Kontrolle, also die Prüfung der Wirksamkeit der im Mietvertrag verwendeten Vertragsklauseln im Vergleich zum Wohnungsmietrecht eingeschränkt ist, findet sie doch Anwendung, so dass auch in Gewerbemietverträgen einzelne Klauseln von der Rechtsprechung immer wieder als unwirksam eingestuft werden, mit oft weitreichenden Folgen für die Vertragsparteien, vor allem für den Vermieter.
Die im Gewerbemietrecht kompetenten Anwälte unserer Kanzlei kennen als Fachanwälte für Mietrecht die Rechtsprechung der Gerichte zu den einzelnen Klauseln in den Gewerbemietverträgen und beraten und betreuen Sie als Vermieter oder künftigen Mieter von Anfang an qualifiziert und mit Sachverstand bei der rechtssicheren Gestaltung und Fertigung Ihres Gewerbemietvertrages, auch für Spezialimmobilien, wie z.B. für Arztpraxen oder Gewerbemietflächen in Einkaufszentren. Mit unserem Know-how ermitteln wir Ihre Ziele, formulieren mit Sachverstand den für Mieter und Vermieter so überaus wichtigen Vertragspunkt des beabsichtigten Mietzwecks und setzen Ihre Vorstellungen mit fachanwaltlicher Sorgfalt sicher bei Gestaltung und Formulierung der einzelnen Klauseln des Mietvertrages um.
Die Fachanwälte führen im Mietvertrag eine AGB-Kontrolle durch und prüfen und gestalten z.B. Abgeltungsklauseln zu Schönheitsreparaturen, Schönheitsreparaturenklauseln, den Aufrechnungsausschluss, Bestimmungen über die Betriebspflicht oder Gewährleistungsausschluß, z.B. bei Mietminderung, Klauseln zu Dach- und Fach, Beschränkungen des Kündigungsrechts, Bestimmungen zum Konkurrenzschutz, Optionsklauseln, umlagefähige Betriebskosten, Schriftformklauseln, Bestimmungen zur Untermiete, die Abwälzung von Verkehrssicherungspflichten und den Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts. Selbstverständlich beraten und vertritt die Fachanwaltskanzlei Sie in Berlin und deutschlandweit in allen anderen Fragen des Gewerbemietrechts. Die Anwälte beraten und fertigen rechtssichere außerordentliche fristlose und ordentliche Kündigungen und bereiten diese z.B. mit Abmahnungen vor, insbesondere Kündigungen wegen Zahlungsverzug, vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache oder sonstiger Vertragsverletzungen.
Unsere Kanzlei setzt die Kündigungen wenn erforderlich in Berlin und bundesweit mit der Räumungsklage und Herausgabeklage vor allen Gerichten durch und führt eigenständig die Vollstreckungsmaßnahmen (Räumungsvollstreckung) durch. Wir helfen Ihnen mit unserer langjähriger Erfahrung und unserem Sachverstand bei der Mietenoptimierung ihrer Immobilie und schließen für Sie Mietaufhebungsverträge ab. Insbesondere auf Vermieterseite begleiten wir unsere Mandanten langfristig bei der Verwirklichung von Immobilienprojekten. Mit unserem langjährigen Erfahrungen und Spezialwissen im Mietrecht beraten wir Vermieter beispielsweise bei der Sanierung und Modernisierung ihrer Immobilien. Insbesondere bei Objekten in Berlin besichtigt der Anwalt das Mietobjekt und die zu modernisierenden Gewerbeeinheiten auf Wunsch und berät sich mit Architekten, Hausverwaltung, Eigentümer und Vermieter um zielorientiert einen rechtssicheren Fahrplan für die fundierte Umsetzung geplanter Modernisierungsmaßnahmen zu erreichen. Im Blick haben wir die Optimierung der Mieten und die weiteren Ziele des Eigentümers und Vermieters. Selbstverständlich fertigen wir die Modernisierungsankündigungen und setzen diese erfolgreich vor Gericht durch.
1. Abgrenzung Gewerbemietrecht - Wohnraummietrecht
Da viele Mieterschutzvorschriften (Kündigungsschutz, Vollstreckungsschutz) im Gewerberaummietrecht keine Anwendung finden, ist es für die Gestaltung des Mietverhältnisses wichtig, ob es sich um ein Mietverhältnis über Grundstücke, Geschäftsräumen oder Wohnräume handelt.
Gewerberaummiete (Geschäftsraummiete) im Sinne des § 580 a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch liegt vor, wenn Gebäude oder Räume, im weiteren Sinne auch Grundstücke, Flächen oder Teile davon, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung oder nach der Zielsetzung des Vertrages gewerblichen oder beruflichen Zwecken zu dienen bestimmt sind, aufgrund eines Dauerschuldverhältnisses entgeltlich überlassen werden.
Maßgebend für die Einordnung ist in erster Linie die Zweckbestimmung der Räume, die die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben. Hierbei ist aber Vorsicht geboten: Wird ein Gewerbemietvertrag auf einem Formular für Wohnraummietverträge abgeschlossen, läuft man Gefahr, dass dieser von der Rechtsprechung grundsätzlich als Wohnraummietvertrag angesehen wird und somit die Wohnraumschutzvorschriften greifen. Unklare Zweckbestimmungen wie "Nutzung als Büro oder Wohnung" sind aus dem gleichen Grund zu vermeiden. Bei der gewerblichen Zwischenvermietung von Wohnraum unterliegt das Rechtsverhältnis zwischen Eigentümer und Zwischenvermieter Gewerbemietrecht, das von Zwischenvermieter und Untermieter dem Wohnraummietrecht. Bei einem Mischmietverhältnis (z.B. Wohnung und Gaststätte, Wohnbüro eines Freiberuflers) kommt es für die Zuordnung auf den Schwerpunkt des Vertrages an (Übergewichtstheorie). Maßgeblich sind Parteiwille, Vertragszweck, Flächenanteile und der entsprechende Mietzinsanteil.
Bei der Gewerberaumpacht wird dem Pächter nicht nur die Nutzung gestattet, sondern auch die Fruchtziehung. Es kommt also neben der Überlassung der Räume noch etwas hinzu, etwa die Überlassung des Inventars, die Gewährung eines Darlehens oder die regelmäßige Lieferung von Getränken. Im wesentlichen sind die mietrechtlichen Vorschriften anzuwenden, ergänzende Vorschriften finden sich in den §§ 582 - 584b Bürgerliches Gesetzbuch.
2. Abschluss des Gewerbemietvertrages
Wie auch der Wohnraummietvertrag unterliegt der Geschäftsraummietvertrag nicht dem Schriftformerfordernis. Dennoch ist es dringend anzuraten (und gängige Praxis), einen solchen Vertrag aus Beweisgründen immer schriftlich abzuschließen. Dies empfiehlt sich besonders im Hinblick auf Nebenabreden, da sonst nur die gesetzlichen Regelungen gelten, die weder eine Umlage der Nebenkosten noch eine Renovierungspflicht des Mieters kennen. Außerdem ist § 550 BGB zu beachten, wonach ein lediglich mündlich geschlossener Mietvertrag mit einer längeren Laufzeit als ein Jahr auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.
Die Schriftform kann durch die elektronische Form ersetzt werden (§§ 126, 126a BGB). Achtung: Die Annahme des Vertragsangebotes durch Telefax genügt dem Formerfordernis des § 550 BGB nicht.
Der schriftliche Vertrag sollte alle wesentlichen Punkte klar und zweifelsfrei dokumentieren, etwa die Vertragsparteien, Lage des Mietobjektes, Mietpreis und Mietdauer sowie die Nebenabreden. Hierzu zählen Verlängerungsklauseln, der Ausschluss eines Kündigungsrechts, ein Inventar- oder Einrichtungskauf, ein Garagenmietvertrag.
Beeinhaltet das Vertragsverhältnis auch ein Grundstücksgeschäft im Sinne des § 311 b BGB, so ist zu beachten, dass bei mangelnder notarieller Beurkundung Formnichtigkeit des gesamten Vertrages eintritt.
Bei Änderungen des Mietvertrages reicht eine Bezugnahme auf den bisherigen Mietvertrag, dies gilt auch bei Untervermietungsketten und Mieterwechsel.
Früher war es notwendig, dass alle Blätter eines Mietvertrages (inklusive der Anlagen und Ergänzungen) fest miteinander verbunden waren (eine bloße Büroklammer reichte nicht). Dies ist durch die "Loseblatt-Rechtsprechung" des Bundesgerichtshofes überholt. Es reicht aus, wenn sich die Einheit des Vertrages aus dem Text, der grafischen Gestaltung oder der fortlaufenden Nummerierung etc. ergibt. Bei wichtigen Anlagen, die wesentlicher Inhalt des Mietvertrages sein sollen (Mieterhöhung durch Wertsicherungsklausel) müssen die Parteien die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise dokumentieren (etwa durch klare Verweise).
Wettbewerbsbeschränkungen (Bierlieferverträge, Automatenaufstellverträge) mussten früher schriftlich vereinbart werden, § 34 GWB a.F. Diese Regelung hat für Altverträge weiterhin Bedeutung.
Enthält der Mietvertrag eine salvatorische Klausel, die besagt, dass die Unwirksamkeit einer Bestimmung nicht die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen berührt, kehrt sich nach der Rechtsprechung des BGH die Beweislast um, es besteht die (widerlegbare) Vermutung, dass der Vertrag im übrigen wirksam ist.
Parteien des Mietvertrages können auf Vermieter- wie Mieterseite sowohl natürliche als auch juristischen Personen des privaten und öffentlichen Rechts sowie Personengesellschaften sein (Aktiengesellschaften und Gesellschaften mit beschränkter Haftung, KG auf Aktien, Vereine, Genossenschaften, Stiftungen, Versicherungsvereine auf Gegenseitigkeit; Körperschaften, Anstalten und Stiftungen; OHG, KG, GbR, Europäische Wirtschaftliche Interessenvertretungen, Partnergesellschaften). Ist im Kopf des Mietvertrages eine Verwaltungsgesellschaft ohne Vertretungshinweis aufgeführt, ist diese Vermieterin und nicht der Grundstückeigentümer.
Auf eine präzise Parteibezeichnung sollte Wert gelegt werden. So sollte bei einer Einzelfirma die dahinter stehende Person mit Adresse etc. aufgenommen werden. Bei juristischen Personen und Personengesellschaften empfiehlt es sich, die Parteibezeichnung anhand eines Handelsregisterauszuges vorzunehmen.
Selbstverständlich sollte bei der Übergabe der Mietsache ein Übergabeprotokoll erstellt werden, um spätere Streitigkeiten über den Zustand des Mietobjektes schnell klären zu können.
3. Gegenstand des Mietvertrages, Konkurrenzschutz
Gerade bei einem Mietvertrag sollte genau geklärt werden, welchen Nebenräume (Keller, Lager, Aufenthaltsräume für Personal, Umkleideräume, Toiletten) zum Mietobjekt gehören und welche Erweiterungsmöglichkeiten es gibt.
Bei Garagen ist darauf zu achten, ob diese wesentlicher Bestandteil des Hauptmietvertrages sind oder einen ein separater Mietvertrag (mit eigenen Kündigungsmöglichkeiten) besteht. Eine Garage berechtigt zum Abstellen des Autos in der Garage, nicht davor. Auch das Parken auf dem Hof ist nur erlaubt, wenn dies vertraglich vereinbart ist.
Der § 554 a Bürgerliches Gesetzbuch gilt nur für Wohnraum, so dass sich hieraus für den Gewerberaum kein Anspruch auf Barrierefreiheit ableiten lässt. Ein solcher kann sich aber im Einzelfall aus Treu und Glauben in Verbindung mit der Drittwirkung der Grundrechte ergeben.
Es entspricht der Verkehrssitte, dass Ärzte und Freiberufler an der Außenfassade ein Hinweisschild (Praxisschild, Kanzleischild) anbringen. Nach Auflösung einer Kanzlei besteht ein Anspruch, dass der Vermieter für eine Übergangszeit ein Hinweisschild auf die neue Kanzlei duldet.
Bei Klingelschildern etc. kann eine einheitliche Form festgelegt werden.
Bei Werbung an der Außenfassade sollten klare Vereinbarungen getroffen werden. Der Ladenmieter im Erdgeschoss hat aber grundsätzlich einen Anspruch darauf, die vor seiner Mietfläche befindliche Außenwand zu nutzen. Eine angebrachte Leuchtreklame darf die Mietmieter/Wohnungseigentümer nicht stören, auch darf der Vermieter das Geschäft des Mieters nicht ohne vorherigen Hinweis mit eigener Werbung beeinträchtigen ("erdrückende Reklametafel").
Ist im schriftlichen Mietvertrag keine ausdrückliche Konkurrenzschutzverpflichtung des Vermieters aufgenommen worden, muss der Vermieter gleichwohl den "immanenten" Konkurrenzschutz gewähren, wenn dieser nicht ausdrücklich (auch durch Formularklausel möglich) ausgeschlossen ist.
Der Vermieter darf also weder in anderen Räumen auf dem gleichen Grundstück noch auf einem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück an ein Wettbewerbsunternehmen vermieten oder ein solches Unternehmen dort selbst betreiben. Der Konkurrenzschutz erfasst allerdings grundsätzlich nur das Hauptsortiment des Mieters, keine Nebenartikel. Je nach Umfeld kann der Konkurrenzschutz aber auch stark eingeschränkt sein. Es kommt darauf an, ob das Geschäft in einer Großstadt oder einer Kleinstadt, in zentraler Lage oder am Rande liegt etc.. So wurde in Frankfurt die Konkurrenzschutzpflicht bei Läden im gleichen Haus verneint, da diese in einer großstädtischen Einkaufsstraße mit Laufkundschaft lagen. Eine Konkurrenzschutzverletzung führt zu einem mangelhaften Mietobjekt und mindert zur Mietminderung.
Die Pflicht zur Gebrauchsgewährung ist die Hauptpflicht des Vermieters. Der Mieter ist im Gegenzug verpflichtet die vereinbarte Miete zu zahlen. Der Vermieter muss die Mietsache so zur Verfügung stellen, dass der Mieter in der Lage ist, den üblichen oder vertraglichen Nutzen daraus zu ziehen. Hierzu gehört, dass die Mietsache überlassen werden muss, dass sie für die Dauer der Mietzeit beim Mieter belassen werden muss und dass der Vermieter Störungen zu unterlassen hat.
Hinsichtlich der Störungen der Gebrauchsgewährung (Beeinträchtigungen der Nutzungen der Mietsache) ist zu unterscheiden, ob die Beeinträchtigung vor oder nach Überlassen der Mieträume eintreten. Die Gewährleistungsrechte greifen erst nach dem Überlassen der Mietsache.
Die Verpflichtung, dass der Vermieter den Gebrauch, also die Nutzung der Mietsache zu gewähren hat, beschränkt sich nicht auf ein Dulden, dessen, sondern beinhaltet vielmehr die Pflicht, zur Not aktiv tätig zu werden. Dazu kann z.B. der Umstand zählen, dass der Vermieter sich darum kümmern muss, dass dem Mieter der Zugang zu den Räumen nach einem Austausch der Schlösser wieder ermöglicht wird, auch wenn das Zugangshindernis nicht auf Handlungen des Vermieters beruht. Auch gegen von Dritten verursachte Gebrauchsbeeinträchtigungen, die einen Mangel im Mietgebrauch darstellen, hat der Vermieter die erforderlichen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen. Auf die Ausübung von eigenen Abwehrrechten, z.B. aus dem Besitzrecht, kann er den Mieter hierbei nicht verweisen. Eine Pflicht im Rahmen der Gewährleistungsrechte trifft den Vermieter nur dann nicht, wenn der Mieter selbst für das Entstehen des Mangels verantwortlich ist oder der Mieter vertraglich zur Vermeidung von Störungen verpflichtet ist.
Der Anspruch auf die Gewährung des Gebrauches, Nutzung, einer mangelfreien Mietsache wird nicht durch die §§ 536 ff BGB beseitigt. Selbst wenn Minderung, Schadensersatz und Aufwendungsersatz sowie das Recht zur fristlosen Kündigung nicht bestehen, bleibt dem Mieter der Erfüllungsanspruch.
Dieser Erfüllungsanspruch gewährt dem Mieter zum Zweck der Durchsetzung das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB, das neben und auch ganz ohne Gewährleistungsrechte besteht. Es ist zulässig in Gewerbemietverträgen formularmäßig den Ausschluss von Minderung, Aufrechnung und der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes, sowie den Ausschluss der Haftung für anfängliche Sachmängel vorzusehen.
Aber auch wenn im formularmäßigen Gewerberaummietvertrag die Geltendmachung eines Mietminderungsanspruches ausdrücklich ausgeschlossen ist, steht dem Mieter bei Mängeln der Mietsache gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der Miete die Einrede des nichterfüllten Vertrages zu. Die begründete Geltendmachung der Einrede aus § 320 BGB lässt den Verzug des Mieters mit seinen Verpflichtungen zur Zahlung der Miete in der entsprechenden Höhe entfallen.
Der Erfüllungsanspruch entsteht mit dem vereinbarten Beginn des Gewerbemietverhältnisses. Dieser muss nicht mit dem Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages identisch sein.
Die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung endet mit dem vertraglich bestimmten Ende, dem Untergang oder der Zerstörung der Mietsache, im Falle der Unzumutbarkeit, wenn nur eine teilweise Zerstörung vorliegt, die Instandsetzung während der Mietzeit möglich ist und die sog. Opfergrenze nicht überschritten wird; bei vom Mieter verschuldeter Beschädigung der Mietsache, da der Mieter dann auch zum Schadensersatz verpflichtet ist; bei Änderung des Vertrages.
Die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung umfasst sämtliche Bestandteile der Mietsache. Hierzu zählt ebenfalls das Zubehör. Mindestens das Bereitstellen von zwei Schlüsseln ist Bestandteil der Verpflichtung. Bei der Anmietung von Büroräumen in einem Hochhaus ist ebenfalls der Liftbetrieb rund um die Uhr zu gewährleisten. Mitvermietet sind weiterhin solche Grundstücks- und Gebäudeteile, die nur für die alleinige Nutzung durch den Mieter in Betracht kommen oder die zum gebrauch der eigentlichen Mietsache notwendig sind, wie Grundstücks- und Hauszugänge, Treppenhäuser, Lift oder ähnliche dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Mieter dienende Räume.
Der Inhalt der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung hängt von dem Inhalt des Vertrages und dem darin enthaltenen Vertragszweck ab. Die Beschränkung auf einen bestimmten vertraglich bestimmten Geschäftszweck ist zulässig. Auch ohne die ausdrückliche Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines Geschäfts oder Gewerbes gehört es zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, dass der Vermieter in demselben Haus oder auf einem ihm gehörenden angrenzenden Grundstück keinen Konkurrenzbetrieb eines anderen Mieters zulässt oder gar selbst eröffnet. Umfänglich orientiert sich der Konkurrenzschutz am vereinbarten Geschäftszweck.
Der Anschluss an die öffentliche Strom- und Wasserversorgung ist zu gewähren.
Die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung deckt sich inhaltlich mit der Vermieterpflicht, die Mietsache in dem Zustand zu erhalten, der dem Mieter während der gesamten Mietzeit den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Diese Pflicht kann in Gewerbemietverträgen auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen in bestimmten Grenzen auf den Mieter übertragen werden.
Durch eine Individualvereinbarung im gewerblichen Mietverhältnis kann dem Mieter auch die Erhaltungspflicht für anfängliche Mängel übertragen werden.
Der Vermieter muss die Brauchbarkeit wieder herstellen, wenn die Mietsache durch eine außerhalb des Mietgebrauchs liegende Ursache (z.B. Brand) unbrauchbar geworden ist. Er muss den vertragsgemäßen Zustand selbst dann wieder herstellen, wenn im Mietvertrag Instandhaltung und -setzung auf den Mieter übertragen worden.
Soweit von einer teilweisen Zerstörung des Mietobjektes auszugehen ist, die der Mieter nicht zu vertreten hat, so ist es BGH-Rechtsprechung, dass die Pflicht des Vermieters zur Wiederherstellung der Mietsache da endet, wo der dazu erforderliche Aufwand die sog. Opfergrenze überschreitet. Wenn der Vermieter ein durch einen Brand nur teilweise zerstörtes 200 Jahre altes nicht denkmalgeschütztes Gebäude vollständig abgerissen hat, so entfällt damit seine dem Mieter gegenüber eventuell bestehende Pflicht zum Wiederaufbau.
Die Überlassung der Mietsache stellt einen rein tatsächlichen Vorgang dar und bedeutet regelmäßig, dass dem Mieter der Besitz i.S.d. §§ 854 ff BGB zu verschaffen ist. Grundsätzlich ist der Vermieter in Hinblick auf die Überlassung vorleistungspflichtig, weil der Mieter die Miete erst am Ende der Mietzeit zu entrichten hat; abweichende Regelungen sind unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Vor der Überlassung der Mietsache gilt das Recht der allgemeinen Leistungsstörung.
Schadensersatz bei Unmöglichkeit: Das Gesetz unterscheidet in drei Formen der Unmöglichkeit: objektive, subjektive und faktische.
Objektive Unmöglichkeit liegt vor, wenn der Vermieter sich verpflichtet, dem Mieter die Räume zur Verfügung zu stellen, die er aufgrund öffentlich-rechtlicher Normen so gar nicht erstellen darf.
Subjektive Unmöglichkeit ist gegeben, wenn der Schuldner die Leistung persönlich zu erbringen hat. Sie kann z.B. vorliegen, wenn aufgrund der Veräußerung der Räume durch den Vermieter dieser sie dem Mieter, der ein Vorkaufsrecht hat, nicht mehr anbieten kann.
Ein Fall der faktischen Unmöglichkeit kommt im Mietrecht in der Form der wirtschaftlichen Unmöglichkeit vor. Es handelt sich um die Fälle, in denen die Erfüllung zwar möglich ist, aber einen Aufwand erfordert, der in keinem Verhältnis zum Erfolg steht.
Wegfall der Geschäftsgrundlage: Da vor der Überlassung die §§ 536 ff BGB noch nicht greifen, kommt grundsätzlich eine Anwendung der §§ 313 f BGB in Betracht, wenn die Gebrauchsüberlassungspflicht nicht ordnungsgemäß erfüllt wird. Sind bestimmte Bedingungen der Gebrauchsüberlassung nicht zum vereinbarten Vertragsinhalt geworden, können sie trotzdem Geschäftsgrundlage sein. Der Mieter hat dann einen Anspruch auf Anpassung, oder, falls dies nicht möglich ist, ein Kündigungsrecht.
Ansprüche aus culpa in contrahendo: sie werden grundsätzlich nach der Überlassung von den §§ 536 ff BGB verdrängt. Vor der Gebrauchsüberlassung können sie aber ebenfalls einschlägig sein. Wenn der Vermieter Gewerberäume zum Betrieb eines Restaurants vermietet und die Konfession hierfür wegen ungenügender Fahrzeug-Stellplätze versagt wird, obwohl der Vermieter während der Vertragsverhandlungen zugesagt hat, er könne diese zur Verfügung stellen, kann der Mieter Schadensersatz in Höhe des Vertrauensschadens geltend machen, solange die Räume noch nicht überlassen waren. Bei vorsätzlichem Handeln des Vermieters soll dies sogar für die Zeit nach Gebrauchsüberlassung gelten.
Die Doppelvermietung durch den Vermieter stellt einen Unterfall des Rechtsmangels dar, dessen Folgen in § 536 Abs. 3 BGB geregelt sind. Das allgemeine Leistungsstörungsrecht wird hierdurch verdrängt. Ein Fall der Doppelvermietung liegt bereits vor, wenn mit dem Mieter ein Vorvertrag besteht.
Der Mieter kann folgende Rechte ausüben:
Er kann die Besitzräumung verlangen, solange die Behebung des Leistungshindernisses nicht ausgeschlossen ist. Er kann Schadensersatz verlangen. Es steht ihm ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Er hat ein Minderungsrecht, soweit die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit gegeben ist.
Nach der Überlassung der Räume an den Mieter führt eine Gebrauchsentziehung zu Gewährleistungsansprüchen. Ab diesem Zeitpunkt gelten die §§ 536 BGB uneingeschränkt.
Selbst wenn die Mietsache für den vertraglichen Gebrauch völlig untauglich ist und dieser Mangel nie behoben werden kann, greift jetzt die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters. Das allgemeine Leistungsstörungsrecht wird durch die spezielleren mietrechtlichen Ansprüche verdrängt.
Den Mieter trifft das Verwendungsrisiko. Alles, was in seinen Risikobereich fällt, wirkt sich nicht befreiend auf seine Zahlungspflicht aus. Unerheblich ist hierbei, ob den Mieter dabei ein Verschulden jeglicher Art trifft oder überhaupt von ihm beeinflussbar ist.
Der Vermieter muss sich seine ersparten Aufwendungen anrechnen lassen, das können die Kosten des Wegfalls der Instandsetzungsarbeiten und Wartungspflichten sein; auch verminderte Betriebskosten sind in Abzug zu bringen.
Kommt ein Ersatzmietvertrag zustande (tritt also ein neuer Mieter durch einen Vertrag mit dem bisherigen Mieter und Zustimmung des Vermieters in das Vertragsverhältnis ein) liegt eine anderweitige Verwendung vor. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet einen Aufhebungsvertrag mit dem bisherigen Mieter zu schließen.
Etwas anderes könnte gelten, wenn sein Verhalten gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstoßen. Dies kann der Fall sein, wenn er grundlos den Ersatzmieter ablehnt, unberechtigte Forderungen an den Ersatzmieter stellt oder den Ersatzmieter mit der Begründung, er sei Ausländer, ablehnt. An die Eignung des Nachmieters sind hohe Anforderungen zu stellen, insbesondere muss er sich in einer vergleichbaren wirtschaftlichen Situation wie der bisherige Mieter befinden.
Wenn der Vermieter an einen Dritten weitervermietet, die Räume selbst nutzt oder Umbauarbeiten in größeren Ausmaß vornimmt und dadurch außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete befreit.
Mängelbeseitigung: Wenn die Mieträume durch eine außerhalb des Mietgebrauchs liegende Ursache unbrauchbar werden, muss der Vermieter die Brauchbarkeit auch dann wiederherstellen, wenn der Mieter vertraglich die Instandhaltung übernommen hat. Nur die völlige Zerstörung verpflichtet nicht zum Wiederaufbau, sondern zum Wegfall der gegenseitigen Verpflichtungen von Mieter und Vermieter.
Der Vermieter ist grundsätzlich gehalten, die Mietsache in regelmäßigen Abständen zu überprüfen. Die Überwachungspflicht findet aber ihre Grenzen nach Treu und Glauben, wo die Kontrolle einen unzumutbaren Aufwand erfordert und keine Gewähr für eine dauerhafte Funktionstauglichkeit bietet. Die Sicherungspflicht des Vermieters darf nicht in eine Zufallshaftung geführt werden, und gilt nur in den Grenzen des Möglichen und Zumutbaren, wenn sich die Mietsache im ausschließlichen Besitz des Mieters befindet.
Minderung: Der Mieter hat den Erfüllungsanspruch auf vertragsgemäßen Gebrauch. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete entfällt entweder völlig oder wird stark gemindert, wenn die Mietsache nach Überlassung durch einen Sach- oder Rechtsmangel oder durch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft beeinträchtigt ist. Die Minderung ändert kraft Gesetz die Vertragspflicht und stellt keinen Anspruch dar. Die Höhe der Minderung der Miete richtet sich nach dem Maß, in welchem die Gebrauchstauglichkeit eingetreten ist.
Wenn der Mangel (vom Mieter) beseitigt worden ist, entfällt das Minderungsrecht.
Die Minderung der Miete kann nicht der Verjährung unterliegen; im Voraus gezahlte Miete ist zurückzufordern, wobei dieser Anspruch der regelmäßigen dreijährigen Verjährung unterliegt.
Schadensersatz: Vor der Überlassung der Mietsache gelten die §§ 311 a, 280, 281, 284 BGB. Kommt es zu keiner Überlassung, weil der vertragsgemäße Zustand nicht hergestellt werden kann, liegt anfängliche objektive Unmöglichkeit vor.
Bei einem Sachmangel gilt § 536 a BGB erst ab der Überlassung der Mietsache, weil die Norm auf § 536 BGB verweist. Bei einem Rechtsmangel verdrängt § 536 a BGB die allgemeinen Vorschriften über Leistungsstörungen auch schon vor der Überlassung der Mietsache. Ein formularmäßiger Ausschluss der Haftung für anfängliche Sachmängel ist zulässig, soweit er nicht gegen § 309 Nr. 7 BGB verstößt. Für einfache Fahrlässigkeit, also nicht für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, ist ein Haftungsausschluss durch AGB möglich. Nicht ausgeschlossen werden kann das Recht zur Selbstbeseitigung des Mangels durch den Mieter und der daraus resultierende Aufwendungsersatzanspruch, sofern nicht die Erhaltungspflicht auf den Mieter abgewälzt wurde.
Zu ersetzen ist der eigentliche Nichterfüllungsschaden, also der Nachteil, der darin besteht, dass der Mieter die Leistung mangelhaft erhält: der Minderwert, die Mängelbeseitigungskosten, die Vertragskosten, der entgangene Gewinn. Ferner sind auch die Mängelfolgeschäden zu ersetzen. Es handelt sich hierbei um die Nachteile des Mieters, die durch den Sachmangel verursacht sind und über das reine Erfüllungsinteresse hinausgehen: Schäden an anderen Sachen, Schäden am Körper (Verdienstausfall), Ersatz nutzlos gewordenen Aufwendungen (Maklerprovision) und Schmerzensgeld.
Aufwendungsersatz: Neben dem Schadensersatz kann auch ein Anspruch auf Aufwendungsersatz bestehen, wenn der Mieter den Mangel selbst beseitigen durfte und dies auch getan hat. Es handelt sich hierbei um einen mietrechtlichen Anspruch, der keine Geschäftsführung ohne Auftrag darstellt.
Dem Mieter steht es grundsätzlich frei, den Mangel zu beseitigen. In Ausnahmefällen kann er im Rahmen seiner Obhutspflicht gehalten sein, die Mängelbeseitigung vorzunehmen. Es kommt ein Mitverschulden des Mieters in Betracht, wenn dem Vermieter durch die unterlassene Beseitigung ein Schaden droht.
Ein bei Vertragsschluss vorhandener Mangel liegt auch dann vor, wenn die Mietsache bei Vertragsschluss noch nicht hergestellt ist und der Mangel bei Übergabe oder späterer Fertigstellung vorliegt. Der Mangel muss bei Vertragsschluss nur vorhanden sein, dass er seine schädigende Wirkung bereits gezeigt hat, ist nicht erforderlich.
Für später auftretende Mängel bedarf es entweder des Verschuldens des Vermieters oder seines Verzugs mit der Beseitigung. Zu ersetzen sind vom Vermieter die erforderlichen Aufwendungen, d.h. die der Mieter nach sorgfältiger und verständiger Prüfung für geeignet und notwendig halten durfte, um die Mietsache in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, ihren Bestand zu erhalten oder wiederherzustellen.
Ob die Reparaturmaßnahmen erfolgreich sind, die vom Mieter vorgenommen werden, ist für die Ersatzfähigkeit nicht von Interesse, solange ihn diesbezüglich kein Verschulden trifft. Schlagen die Aufwendungen ganz oder teilweise fehl, weil eine mangelhafte Ausführung der entsprechenden Arbeiten vorliegt, ist danach zu fragen, inwiefern sich der Mieter ein Verschulden des von ihm beauftragten Bauunternehmers zurechnen lassen muss. Soweit dem Mieter gegen den Bauunternehmer Gewährleistungsrechte zustehen, kann ein interessengerechter Ausgleich dadurch geschaffen werden, dass der Mieter als verpflichtet angesehen wird, diese Rechte im Wege des Vorteilsausgleiches an den Vermieter abzutreten; ein solcher Ausgleich ist auch vorzunehmen, wenn Aufwendungsersatz verlangt wird.
Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter für die erforderlichen Aufwendungen einen entsprechenden Vorschuss zu leisten hat.
Daneben können auch Ansprüche aus §§ 684, 683, 812 ff BGB bestehen, wenn kein Verzug oder keine Notmaßnahme vorliegt. § 539 BGB stellt eine Rechtsgrundverweisung auf die Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag dar. So kann der Mieter wegen sonstiger Verwendungen einen Anspruch hieraus geltend machen, der allerdings häufig an den besonderen Voraussetzungen scheitern wird. Dem Umfang nach bemisst sich die Bereicherung in solchen Fällen nicht nach den Kosten der getätigten Aufwendungen, sondern nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich ziehen kann oder hätte erzielen können.
Kündigung: Sofern nach der Überlassung die Mietsache untergeht, ohne dass dies vom Vermieter oder Mieter zu vertreten ist, soll das Mietverhältnis ohne Kündigung erlöschen. Vorsorglich sollte die fristlose Kündigung dennoch erklärt werden, wenn die Rechtsfolge streitig ist
Die fristlose Kündigung ist möglich:
bei anfänglicher Unmöglichkeit, also wenn die Mietsache bei Vertragsschluss nicht oder nicht vollständig besteht und sich der Vermieter auch nicht zur Wiederherstellung verpflichtet hat; bei nachträglicher Unmöglichkeit, also wenn die Mietsache beschädigt wird und eine Beseitigung des Mangels nicht möglich, wirtschaftlich unzumutbar ist oder eine völlige Zerstörung der Sache eintritt; bei Unvermögen, also wenn kein Sachmangel oder Rechtsmangel vorliegt, aber z.B. der Vormieter nicht an den Vermieter herausgibt; Verzug des Vermieters mit der Gebrauchsüberlassung, bei Verzug des Mieters vor Gebrauchsüberlassung (z.B. Zahlung der Kaution) berechtigt dies den Vermieter zum Rücktritt und zur fristlosen Kündigung, nach Gebrauchsüberlassung gibt es nur noch die Kündigung; bei Vorliegen eines Rechtsmangels, auch wenn er schon bei Vertragsschluss besteht und eine Gebrauchsüberlassung verhindert; bei Vorliegen eines Sachmangels nach Gebrauchsüberlassung.
Für die Vorenthaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs kommt es weder auf ein Verschulden des Vermieters noch auf die Behebbarkeit des Mangels an. Entscheidend ist der vertraglich vereinbarte Gebrauch.
Eine Erfüllungsverweigerung liegt vor, wenn der Vermieter dem Mieter den Gegenstand nicht übergibt oder ihn dem Mieter wieder entzieht. Auch die fehlende Zustimmung zur Untervermietung führt zu einem Kündigungsrecht des Mieters, wenn er einen Anspruch auf eine entsprechende Erteilung hat. Denn auch in diesem Fall wird der Mieter in seinem Gebrauch beeinträchtigt.
Bereicherungsanspruch: Ansprüche auf Herausgabe nach ungerechtfertigter Bereicherung verbleiben dem Mieter auch dann, wenn wirksam die Minderung ausgeschlossen ist. Der Anspruch besteht noch nach dem Ende des Mietvertrages und der Rückgabe fort.
Die umstrittene Klausel, wonach "der Mieter die Miete (nicht) mindern kann", stellt keinen dauerhaften Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Mieters dar, sondern verpflichtet ihn nur, vorläufig die volle Miete zu zahlen. Es nimmt ihm aber nicht das Recht die zu viel gezahlte Miete nach den bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zurück zu fordern. Eine solche Einschränkung ist im gewerblichen Mietrecht nicht unangemessen. Sinn und Zweck der Beschränkung ist, das den Vermieter treffende Kostendeckungsrisiko zu vermindern und den Mieter bei umstrittenen Mängeln zu zwingen, seine Gewährleistungsrechte nicht im Wege der Selbsthilfe durch Minderung, sondern notfalls (nach Entrichten der Miete) im Klageweg geltend zu machen.
Für Verwendungen, die keine nach § 536 a Abs. 2 BGB zu ersetzenden sind, kann ebenfalls ein Bereicherungsanspruch des Mieters bestehen. Wenn der Vermieter vorzeitig, und zwar infolge einer berechtigten fristlosen Kündigung des Mieters und nicht erst mit Ablauf der vertraglich festgelegten Zeit, in den Genuss der wertsteigernden Investitionen des Mieters gekommen ist. Der Umfang der Bereicherung richtet sich nicht nach den Aufwendungen des Mieters und besteht auch nicht im Zeitwert der Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjekts bei Rückgabe. Der Umfang der Bereicherung richtet sich allein nach der Erhöhung des Ertragswertes, soweit der Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann.
4. Die Miethöhe
Anders als beim Wohnraumietrecht kann die Miete im gewerblichen Bereich weitgehend frei vereinbart werden. Es bieten mehrere Gestaltungsmöglichkeiten. So kann etwa (außer bei Apotheken) eine umsatzabhängige Miete vereinbart werden. Bei der Umsatzmiete nimmt der Vermieter am geschäftlichen Risiko des Mieters teil, was üblicherweise durch eine vereinbarte Mindestmiete (Sockelmiete) abgemildert wird. Umgekehrt ist auch die Vereinbarung einer Höchstmiete denkbar. Auch Staffelmieten sowie Mieten deutlich über dem Mietpreisniveau am entsprechenden Ort sind möglich.
Die Grenzen der Gestaltungsfreiheit finden sich in § 138 BGB (Wucher, sittenwidriges Rechtsgeschäft).
Die Mietanpassung kann unter anderem durch eine Vereinbarung oder eine Änderungskündigung geschehen. Auch die Kündigung nur zum Zweck der Mieterhöhung ist zulässig. Eine weitere Möglichkeit ist eine Staffelmietvereinbarung.
Auch Wertsicherungsklauseln sind möglich. Hierbei wird die Miete an einen bestimmten Wertmaßstab (etwa den Lebenshaltungskostenindex) gekoppelt. Allerdings ist eine solche Klausel genehmigungsbedürftig. Eine so genannte "Spannungsklausel" ist nicht genehmigungsbedürftig. Hierbei wird die Wertsicherung dadurch erzielt, dass die Miete sich entsprechend einer Vergleichsgröße ändert, die gleichartig oder vergleichbar sein muss. Auch ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters (Leistungsvorbehalt) ist möglich. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung tritt nicht nach § 559 BGB ein, sondern muss vereinbart werden.
5. Erhalt und Veränderung des Mietobjektes
Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen kann (auch durch eine Formularklausel) auf den Mieter abgewälzt werden. Hierzu zählen allerdings nicht das Abschleifen des Parketts oder die Reinigung des Teppichbodens - diese Arbeiten können aber auch auf den Vermieter abgewälzt werden. Ein (starrer) Fristenplan wird (im Gegensatz zum Wohnraummietrecht) für zulässig erachtet. Bei Endrenovierungsklauseln ist zu beachten, ob diese in der Zusammenschau mit vereinbarten Renovierungsintervallen nicht zu unangemessen kurzen Zeitabständen führen.
Auch die Instandhaltungspflicht und die Ausführung von Kleinreparaturen können in großem Umfang auf den Mieter abgewälzt werden (Erhaltungslast). Eine Pflicht, auch die Reparaturen an der Bausubstanz ("Dach und Fach") durchzuführen, kann nur individualvertraglich auf den Mieter überbürdet werden. Hierzu zählen Arbeiten am Dach, Außenmauerwerk samt Rohrleitungen, Außenfassade, tragende Wände, Fundament samt Rohrleitungen, Keller und Geschossdecken.
Der Mieter hat die Pflicht, vor baulichen oder sonstigen Änderungen des Mietobjektes, die in die Substanz, den Grundriss oder das äußere Erscheinungsbild des Mietobjektes eingreifen, die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Maßnahmen, die zum Mietgebrauch gehören, kann der Mieter auch ohne Zustimmung durchführen (Setzen von Nägeln und Dübeln, Einbau von Schiebetüren, Raumteilern, Ventilatoren, Einbauküchen, Verkleben von Teppichböden).
Umgekehrt muss der Mieter Maßnahmen des Vermieters zur Erhaltung, Verbesserung und Modernisierung (Maßnahmen zur Heizenergieersparnis, zur Wasserersparnis, zur Verbesserung des Schallschutzes, Umstellung auf Fernwärme) des Gebäudes dulden.
Sowohl die Schneeräumpflicht als auch die Verkehrssicherungspflicht können auf den Mieter abgewälzt werden.
6. Mängel des Mietobjektes
Das Mietobjekt muss zum im Vertrag vereinbarten Zweck tauglich sein. Ist diese Gebrauchstauglichkeit nicht gegeben bzw. beeinträchtigt, liegt ein Mangel der Mietsache vor.
Dies wird beispielsweise vermutet, wenn die tatsächliche Mietfläche mehr als 10 Prozent von der vereinbarten abweicht (10% - Grenze).
Eine optische Beeinträchtigung der Außenfassade stellt normalerweise keine Minderung der Gebrauchsfähigkeit des Mietobjekts dar. Wenn jedoch eine überdimensionierte Werbemaßnahme des Vermieters das Geschäft des Mieters beeinträchtigt, kann ein Mangel vorliegen. Graffiti an der Außenfassade stellt nur dann einen Mangel dar, wenn das Objekt verwahrlost wirkt. Auch parkende Autos, die die Sicht auf das Schaufenster verstellen, sind nicht als Mangel einzustufen.
Das wirtschaftliche Risiko liegt grundsätzlich beim Mieter. Hierzu zählt auch das Risiko der Verlagerung von Kundenströmen. Dies ist auch der Fall, wenn ein neu eingerichtetes Einkaufszentrum von den Kunden nicht angenommen wird - dies stellt auch keine Wegfall der Geschäftsgrundlage dar. Angaben des Vermieters über erzielbare Umsätze sind grundsätzlich keine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache. Blumige und vollmundige Prospektangaben sind nicht als zugesicherte Eigenschaften des Mietobjektes anzusehen - allerdings kann in diesen Fällen eine Verletzung der Aufklärungspflicht des Vermieters vorliegen. Für alle genannten Beispiele gilt, dass sich die Wertung ändert, wenn diese Eigenschaften explizit in den Mietvertrag aufgenommen wurden.
Straßenbaulärm, eine jahrelange Großbaustelle sowie daraus resultierende Zugangshindernisse (das Geschäft ist beispielsweise nur über Bretterstege erreichbar) können im Einzelfall als Mangel einzustufen sein und sogar zur fristlosen Kündigung berechtigen. Chemikalien im Untergrund, Altlasten, selbst der begründete Verdacht auf Altlasten stellen eine Mangel des Mietobjektes dar. Die Beweislast bei einer Ölkontamination trägt der Vermieter, wenn Altschäden nicht auszuschließen sind.
Ein Mangel der Mietsache liegt auch vor, wenn das Geschäft wegen fehlender behördlicher Genehmigung nicht eröffnet werden kann. Zu beachten ist hier auch das Zweckentfremdungsverbot.
Ergänzend sei hier auf die Ausführungen zu Mietmängeln bei Wohnraummietverhältnissen hingewiesen.
Ist das Mietverhältnis nicht auf feste Zeit geschlossen (dann endet es automatisch durch Zeitablauf), ist zur Beendigung in der Regel eine Kündigung erforderlich.
Im Gewerberaummietrecht ist eine Kündigung grundsätzlich formlos möglich, sollte aber aus Beweisgründen trotzdem schriftlich erfolgen. Hierfür genügt auch ein Telegramm, Fax oder eine E-Mail.
Stehen auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen (beispielsweise eine GbR oder Erbengemeinschaft), so können sie das Mietverhältnis nur gemeinsam kündigen. Eine Ausnahme gilt nur für den Insolvenzverwalter.
Hat ein Mieter einen Finanzierungsbeitrag zur Errichtung und Renovierung des Gebäudes (Baukostenvorschuss) mit der Vereinbarung geleistet, dass diese Zahlungen innerhalb einer bestimmten Zeit zu verrechnen sind, so ist nach herrschender Meinung das ordentliche Kündigungsrecht während der Verrechnungszeit auch ohne ausdrückliche Vereinbarung ausgeschlossen.
Bei der Geschäftsraummiete ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig (§ 580 a Abs. 2 BGB). Selbst bei langfristigen Mietverhältnissen ändert sich die Kündigungsfrist der Parteien nicht.
Sonderkündigungsfristen und Sonderkündigungsregeln können per Individualvereinbarung Vertragsbestandteil werden, sind aber restriktiv auszulegen.
Die Kündigung muss sich grundsätzlich auf das gesamte Mietobjekt beziehen, eine Teilkündigung (auch von Nebenabreden) ist nach herrschender Ansicht ausgeschlossen. Abweichende Vereinbarungen sind aber zulässig und insbesondere dann zu empfehlen, wenn das Mietobjekt ohne weiteres teilbar ist.
Der Vermieter kann nach § 569 aus wichtigem Grund (etwa Zahlungsverzug, § 543 Abs. 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch) fristlos kündigen, diese Kündigung muss (anders als im Wohnraummietrecht) nicht mit einer Begründung versehen sein. Auch eine vorherige Abmahnung ist beim Zahlungsverzug nicht erforderlich. Weitere Gründe zur fristlosen Kündigung sind eine erhebliche Vertragsverletzung (§ 543 Abs. 1 BGB) und der vertragswidrige Gebrauch nach (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB), etwa durch unerlaubte Untervermietung oder eine Änderung der Branche, wenn der Vermieter dadurch seinen anderen Mietern gegenüber den Konkurrenzschutz nicht mehr gewährleisten kann. Auch die Schließung des Geschäftes kann ein vertragswidriger Gebrauch sein, wenn eine Betriebspflicht vereinbart war.Der Mieter kann nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen, wenn die Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig übergeben oder wieder entzogen wird. Dies gilt auch, wenn es so mangelhaft ist, dass dem Mieter die Übernahme des Mietobjektes oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Ebenso, wenn der Aufenthalt in den Mieträumen gesundheitsgefährdend ist, § 569 BGB (dies gilt auch für Lagerhallen).
Die Parteien können das Mietverhältnis jederzeit einverständlich durch Aufhebungsvertrag auflösen.
Während der Tod eines Mieters den Mietvertrag nicht auflöst, sondern den Erben ein Sonderkündigungsrecht nach § 580 BGB gewährt, führt die Auflösung einer GmbH zur Beendigung des Mietvertrages.
8. Öffentliches Recht (Genehmigungserfordernisse)
In einigen Bundesländern bzw. Kommunen gibt es noch so genannte Zweckentfremdungsverbote. In Berlin ist die entsprechende Zeckentfremdungsverordnung am 1.9.2000 außer Kraft getreten. Das Zweckentfremdungsverbot untersagt es, Wohnraum gewerblich zu nutzen. In diesen Fällen ist zu prüfen, ob eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu erhalten ist.
Der Bebauungsplan gibt in Verbindung mit der Baunutzungsverodnung Auskunft, ob der beabsichtigte Gewerbebetrieb an dem Standort öffentlich-rechtlich zulässig ist oder nicht, so ist eine Kleintierpraxis in einem reinen Wohngebiet zulässig, eine Kindertagesstätte jedoch nicht.
Schilder, Warenautomaten oder Markisen, die nicht in den Verkehrsraum hineinragen, sind nach den Landesbauordnungen in aller Regel genehmigungsfrei. Ragen diese in den Verkehrsraum (Bürgersteig) hinein, kann eine Genehmigung erforderlich sein.
Bei Leuchtreklamen ist neben einer möglicherweise erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigung zu bedenken, dass Streitigkeiten mit Nachbarn entstehen können. Nicht immer sind die Mieter der betroffenen Häuser verpflichtet, die Belästigung hinzunehmen.
Zu Prüfen ist auch, ob das Haus, in dem das Mietobjekt liegt, unter Denkmalschutz steht. Dann sind Veränderungen (auch das Anbringen von Schildern, Markisen, Warenautomaten und Leuchtreklamen) genehmigungspflichtig. Ähnliche Probleme können auftreten, wenn das Objekt in der Nähe bestimmter Bauten, Straßen etc. mit städtebaulicher, künstlerischer oder geschichtlicher Bedeutung liegt.
Befindet sich das Mietobjekt in einem Sanierungsgebiet (§§ 136ff. BauGB), ist zu bedenken, dass Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem schriftlich zu genehmigen sind (§ 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB).

References: § 580
 § 550
 § 550
 § 311
 § 34
 BGH 
 § 554
 § 320
 § 320
 § 536
 § 536
 § 536
 § 536
 § 309
 § 539
 § 536
 § 138
 § 559
 § 569
 § 543
 § 543
 § 569
 § 580