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Timestamp: 2018-10-20 23:16:56+00:00

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﻿ VIII ZR 176/17 - caselaw.de
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VIII ZR 176/17 URTEIL Nachschlagewerk: ja BGHZ:
ja in dem Rechtsstreit Verkündet am: 25. April 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 535, § 566 Abs. 1, § 741, § 1008, § 1010 Abs. 1 a) Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande (Anschluss an BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; vom 15. September 2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.
ECLI:DE:BGH:2018:250418UVIIIZR176.17.0 c) Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein (Bestätigung des Senatsurteils vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 23 mwN). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB).
BGH, Urteil vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. April 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 13. Juni 2017 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 28. Oktober 2016 - in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 16. November 2016 - abgeändert.
Es wird festgestellt, dass das zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Grundstücksgemeinschaft F.
bestehende Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom 3. Mai 2009 über die auf dem Grundstück F.
, Berlin, erstes Obergeschoss und Dachgeschoss links, gelegene Wohnung bis auf weiteres fortbesteht und insbesondere nicht mit dem Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Beklagte oder durch deren Schreiben vom 27. April 2016 beendet worden ist.
Das vorbezeichnete Anwesen stand seit mehr als 100 Jahren im Eigentum der Familie der Klägerin zu 1. Ende des Jahres 2006 wurden die Klägerin zu 1 und ihre Schwester im Grundbuch zu je einem Sechstel als Miteigentümer des Hausgrundstücks eingetragen. Unter dem 3. Mai 2009 schlossen sämtliche damaligen Miteigentümer, handelnd unter der Bezeichnung "Grundstücksgemeinschaft F.
" mit der Klägerin zu 1 und deren Ehemann, dem Kläger zu 2, einen als "Wohnungs-Einheitsmietvertrag" überschriebenen (Formular-)Vertrag, wonach die Kläger die streitgegenständliche 214,47 m2 große Sechszimmerwohnung in der ersten Etage und im Dachgeschoss links auf unbestimmte Zeit für eine monatliche Miete von 898,96 € einschließlich der Betriebskosten zuzüglich einer monatlichen Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 361 €, insgesamt mithin 1.259,96 € monatlich, mieteten.
"Die Mieter haben den hinteren Gartenteil hergerichtet. Ihnen steht ein alleiniges Nutzungsrecht zu." Im Jahre 2014 erhielt die Klägerin zu 1 als Alleinerbin der Miteigentümerin N.
deren Miteigentumsanteil von einem Drittel, so dass sie fortan insgesamt die Hälfte der Miteigentumsanteile hielt.
5 Nach dem Tod des weiteren Miteigentümers B.
erwarb die Beklagte, eine aus den Gesellschaftern S. -A.
H. und Dr. J.
R. bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, dessen Miteigentumsanteil von einem Drittel von dem Insolvenzverwalter aus dem Nachlass.
Seit dem 4. April 2016 ist die Beklagte als Miteigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die Beklagte war sodann bestrebt, auch die übrigen, von der Klägerin zu 1 und deren - inzwischen verstorbenen - Schwester gehaltenen Miteigentumsanteile von insgesamt zwei Dritteln zu erwerben, was diese jedoch ablehnten.
Diese Vereinbarung binde die Beklagte als Nachfolgerin des Miteigentümers B.
gemäß § 1010 Abs. 1 BGB nicht, weil sie nicht im Grundbuch eingetragen gewesen sei.
Das Berufungsgericht hat zu Unrecht einen Anspruch der Kläger auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung verneint, indem es den Vertrag vom 3. Mai 2009 trotz dessen eindeutigen Inhalts rechtsfehlerhaft nicht als Mietvertrag, sondern als eine bloße gemeinschaftsrechtliche Verwaltungs- und Benutzungsregelung nach § 745 BGB angesehen hat, welche die Beklagte mangels Eintragung im Grundbuch nicht binde (§ 1010 Abs. 1 BGB). Wie die Revision mit Recht rügt, kann ein Mietverhältnis über Wohnraum, anders als das Berufungsgericht aufgrund eines Fehlverständnisses des Senatsurteils vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rn. 18 und Ls. 1) gemeint hat, auch zwischen den Mitgliedern einer Miteigentümergemeinschaft und einem ihrer Mitglieder - hier der Klägerin zu 1 (neben dem an der Gemeinschaft nicht beteiligten Kläger zu 2) begründet werden. Dem steht nicht entgegen, dass in einem solchen Fall das Mitglied der Miteigentümergemeinschaft an dem Mietvertrag sowohl als Mieter als auch - neben anderen Miteigentümern - als Vermieter beteiligt ist. In die sich aus dem Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ergebenden Rechte und Pflichten ist die Beklagte nach § 566 Abs. 1 BGB mit dem Erwerb ihres Miteigentumsanteils eingetreten.
So liegt der Fall hier, da die Beklagte das Bestehen des von den Klägern geltend gemachten Mietverhältnisses nachdrücklich in Abrede stellt und die Kläger gegenüber der Beklagten aufgrund des Mietvertrages das Recht der al- leinigen Nutzung des hinteren Gartens für sich beanspruchen. Zur Beseitigung der im Verhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten jeweils bestehenden Gefahr ist grundsätzlich ein zwischen diesen Parteien wirkendes Urteil geeignet. Eine Einbeziehung Dritter, die an dem im Streit stehenden Rechtsverhältnis beteiligt sind - hier der weiteren Miteigentümer -, ist unter dem Gesichtspunkt des Feststellungsinteresses nicht geboten (vgl. BGH, Urteil vom 25. Juli 2017 - II ZR 235/15, aaO Rn. 17).
2. Ebenfalls rechtsfehlerfrei und von der Beklagten bereits im Berufungsverfahren und ebenso im Revisionsverfahren nicht angegriffen ist das Berufungsgericht - unausgesprochen - dem Amtsgericht darin gefolgt, dass die Kläger für die Zulässigkeit ihrer auf den Fortbestand des Mietverhältnisses gerichteten Feststellungsklage diese jedenfalls unter den hier gegebenen Umständen nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft richten mussten, sondern die Klage - selbst bei Annahme einer notwendigen Streitgenossenschaft (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 29. November 1961 - V ZR 181/60, BGHZ 36, 187, 188 f.; vom 4. Mai 1984 - V ZR 82/83, NJW 1984, 2210 unter 1; vom 12. Januar 1996 - V ZR 246/94, BGHZ 131, 376, 378 f.; vgl. auch Palandt/ Sprau, BGB, 77. Aufl., § 747 Rn. 6) - allein gegen die Beklagte richten durften. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat unstreitig nur diese das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede gestellt und besteht daher auch nur ihr gegenüber ein Rechtsschutzbedürfnis (vgl. BGH, Urteile vom 4. Mai 1984 - V ZR 82/83, aaO; vom 26. Oktober 1990 - V ZR 105/89, NJW-RR 1991, 333 unter II 2; vom 4. April 2014 - V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rn. 10; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 14. April 2010 - IV ZR 135/08, FamRZ 2010, 1068 Rn. 19; Zöller/Althammer, ZPO, 32. Aufl., § 62 Rn. 21).
3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch - wie die Revision mit Recht rügt - das Zustandekommen und den Fortbestand eines Mietverhält- nisses zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft über die streitgegenständliche Wohnung verneint. Hierbei hat das Berufungsgericht - wie bereits das Amtsgericht - die personellen Anforderungen an das wirksame Entstehen eines vertraglichen Schuldverhältnisses grundlegend verkannt. Dementsprechend hat es die Ausführungen des Senats in dessen Urteil vom 27. April 2016 (VIII ZR 323/14, aaO), welches sich auf die - hier offensichtlich nicht gegebene - Fallgestaltung bezog, dass der Mieter zugleich alleiniger Vermieter der Wohnung (geworden) ist, falsch verstanden und deshalb zu Unrecht gemeint, der Annahme eines Mietverhältnisses stehe im Streitfall entgegen, dass die Klägerin zu 1 sowohl auf Seiten der Vermieter als auch auf Seiten der Mieter an dem Mietvertrag beteiligt sei. Dabei hat das Berufungsgericht zum einen rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass die Klägerin zu 1 nicht alleinige Vermieterin war und ist, sondern neben ihr weitere Miteigentümer auf Vermieterseite beteiligt (gewesen) sind. Zum anderen hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang grundlegend verkannt, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und nach einhelliger Auffassung der Literatur die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft Wohnräume, die sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein Mitglied oder an einzelne Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft (§§ 741 ff., 1008 ff. BGB) vermieten können, ohne dass der Wirksamkeit eines solchen Mietvertrags - schon anfänglich oder später infolge einer Konfusion - entgegenstünde, dass einer der Miteigentümer oder einzelne Miteigentümer sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite an dem Vertrag beteiligt sind.
b) Ebenfalls noch frei von Rechtsfehlern ist der - auch von der Revision nicht angegriffene - Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass ein Schuldverhältnis nach allgemeiner Auffassung voraussetzt, dass Gläubiger und Schuldner (mindestens zwei) verschiedene Personen sind (siehe nur Senatsurteile vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, aaO Rn. 18; vom 24. August 2016 - VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rn. 21). So verhält es sich hier. Sowohl auf Vermieterseite als auch auf Mieterseite sind - nach wie vor - neben der Klägerin zu 1 Personen beteiligt, die nicht identisch sind. Mieter sind die Klägerin zu 1 und der Kläger zu 2, ihr Ehemann; demgegenüber sind Vermieter die Klägerin zu 1, die Beklagte sowie der Rechtsnachfolger der Schwester der Klägerin zu 1.
Damit ist der Senat an das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts nicht gebunden und kann, da weitere tatsächliche Feststellungen insoweit nicht zu erwarten sind, die Auslegung selbst vornehmen (vgl. Senatsurteile vom
20. September 2017 - VIII ZR 279/16, aaO Rn. 21; vom 6. Dezember 2017 - VIII ZR 219/16, BauR 2018, 671 Rn. 31; jeweils mwN). Danach hat die Miteigentümergemeinschaft den Klägern die streitgegenständliche Wohnung zur entgeltlichen Nutzung überlassen. Ein solcher Vertrag ist nach der oben (unter II 3 d) dargestellten höchstrichterlichen Rechtsprechung regelmäßig als Mietvertrag anzusehen. So liegen die Dinge auch hier.
4. In diesen zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft abgeschlossenen Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ist die Beklagte durch den Erwerb des Miteigentumsanteils des verstorbenen Miteigentümers B.
gemäß § 566 Abs. 1 BGB neben den verbleibenden Miteigentümern auf Vermieterseite eingetreten. Der Mietvertrag besteht daher,
wie die Kläger mit ihrer Feststellungsklage zu Recht geltend machen, auch in Ansehung des Erwerbs des Miteigentumsanteils des verstorbenen Miteigentü- mers B.
durch die Beklagte fort, entfaltet mithin auch ihr gegenüber Wirkung und ist dementsprechend auch nicht durch das oben genannte, die Wirksamkeit des Mietvertrags und die daraus folgende Nutzungsberechtigung der Kläger in Abrede stellende Schreiben der Beklagten vom 27. April 2016 beendet worden.
c) Das zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft - einschließlich der Beklagten - bestehende Mietverhältnis ist mithin, wie die Kläger mit ihrer Feststellungsklage zu Recht geltend machen, weder durch den Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Beklagte noch aufgrund deren Schreibens vom 27. April 2016 beendet worden. Dies gilt in gleicher Weise für die mit Schriftsatz der Beklagten vom 31. Mai 2016 ausgesprochene (ordentliche) Kündigung des Mietverhältnisses. Denn diese ist - unabhängig von der Frage einer Kündigungsberechtigung der lediglich über ein Drittel der Miteigentumsanteile verfügenden Beklagten - schon mangels der Angabe eines Kündigungsgrundes (§ 573 Abs. 3 BGB) unwirksam.
Die Beklagte hat zwar, wie dem Urteil des Amtsgerichts zu entnehmen ist, auf dessen tatsächliche Feststellungen das Berufungsgericht ergänzend Bezug genommen hat, erstinstanzlich geltend gemacht, es bestehe der Verdacht, dass die vorbezeichnete (handschriftliche) Regelung des Mietvertrags nachträglich zugesetzt worden sei. Diesen - nur in pauschaler Form erfolgten Vortrag, hat die Beklagte indessen weder im weiteren Verlauf des erstinstanzlichen Verfahrens - nach entsprechendem Gegenvortrag der Kläger - vertieft noch im Berufungsverfahren aufgegriffen. Dementsprechend verfolgt auch die Revisionserwiderung diesen Einwand nicht weiter und hat eine entsprechende Gegenrüge nicht erhoben.
Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 28.10.2016 - 15 C 130/16 LG Berlin, Entscheidung vom 13.06.2017 - 63 S 278/16 -
Paragraphen in VIII ZR 176/17
11 566 BGB
9 1010 BGB
Original von VIII ZR 176/17
Teilen von VIII ZR 176/17

References: § 535
 § 566
 § 741
 § 1008
 § 1010
 § 566
 § 1010
 § 745
 § 566
 § 747
 § 62
 § 566