Source: https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/lassemblee-generale-de-copropriete
Timestamp: 2020-06-04 15:01:51+00:00

Document:
- en cas de location accession : L’accédant est en principe assimilé à un copropriétaire. Il participe aux assemblées générales. Le droit de vote lui appartient sauf : pour les décisions concernant les travaux de réparation ou d’amélioration des éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité de l’ouvrage, des éléments assurant le clos, le couvert et l’étanchéité, qui incombent au vendeur,
- en cas de changement de propriétaire d’un lot : Tant que le transfert de la propriété d’un lot n’a pas été notifié au syndic, l’ancien propriétaire conserve cette qualité à l’égard du syndicat et c’est lui qui doit être convoqué aux assemblées générales.
- en cas de location : les locataires ne sont pas admis à participer individuellement aux réunions de copropriété. Toutefois les associations déclarées de locataires peuvent assister et formuler des observations, sans pourtant avoir droit de vote.
Les locataires des logements d'une copropriété ne sont pas admis à participer individuellement aux assemblées générales.Toutefois, les associations de locataires affiliées à une organisation agréée ont le droit d'y assister si elles le souhaitent. Elles peuvent alors formuler leurs observations, sans pour autant pouvoir prendre part au vote.
- d'un artisan,
- d'un avocat,
- du futur acquéreur d'un lot de copropriété.
- Par courrier "classique" : le courrier est adressé soit par lettre recommandée avec accusé réception (LRAR), soit remise contre émargement,envoyée 21 jours avant la réunion (le point de départ du délai court le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire). Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long.
Dans un arrêt du 28 mai 2019 (n° 18-12579), la Cour de cassation est venue rappeler le principe constant applicable en la matière : la convocation du copropriétaire est valablement faite au dernier domicile notifié au syndic.Ce principe figure à l’article 65, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967.
En cas de litige, il appartient au syndic de prouver que la convocation a été faite de manière régulière. Plusieurs décisions de justice vont en ce sens, par exemple un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 9 novembre 1984. Mais le syndic qui a respecté ce formalisme n’a pas l’obligation de rechercher l’adresse réelle du copropriétaire si une notification lui est retournée avec la mention NPAI (arrêt de la Cour d’appel de Versailles, 4ème ch., du 29 mai 2012, n° 11/04944).
A défaut de respecter le délai de convocation, un copropriétaire peut faire annuler l’assemblée, sans même qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief (voir notamment Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 25 novembre 1998, 96-20.863, Publié au bulletin).
Le demandeur au pourvoi pouvait légitimement espérer obtenir la cassation de l’arrêt puisque, jusque-là, la Haute juridiction jugeait que l’annulation était encourue même si le contestataire avait été présent à l’assemblée (voir décision précitée de 1998) et avait voté pour une résolution (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 3 décembre2002, obs. Jean-Robert Bouyeure, Administrer, juillet 2003, p. 42).
Malheureusement pour lui, la Cour de cassation a décidé de réviser sa jurisprudence. Elle valide le point de vue de la cour d’appel : « ayant retenu à bon droit qu’un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une assemblée générale dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises et constaté que la SCI avait voté en faveur de plusieurs résolutions lors de l’assemblée générale du 21 juin 2010, sans que la mention en page trois du procès-verbal selon laquelle elle précisait que l’assemblée générale était entachée d’illégalité en raison du non-respect du délai de convocation lui ait conféré la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des décisions prises, la cour d’appel en a exactement déduit que la demande était irrecevable » (C.Cass., Civ. 3ème, 14 mars 2019, n°18-10.379).
En l’espèce, il restait au copropriétaire concerné à demander, non pas l’annulation de l’assemblée générale en son entier, mais celle des résolutions pour lesquelles il pouvait être considéré comme opposant ou défaillant.
La Cour de cassation censure en effet la cour d’appel pour avoir déclaré irrecevable la demande subsidiaire en annulation de résolutions au seul motif que cette demande avait été formée pour la première fois devant la cour d’appel. Certes on ne peut pas, sauf exceptions, former des prétentions nouvelles en appel (article 564 du Code de procédure civile). Mais, reprenant une jurisprudence bien établie et au visa de l’article 566 du CPC, la Haute juridiction rappelle que la cour d’appel avait l’obligation de « rechercher si la demande subsidiaire en annulation de quinze décisions n’était pas virtuellement comprise dans la demande en annulation de l’assemblée générale ».
Compte tenu de la formulation de la Cour de cassation, on peut penser que cette question appelait en l’occurrence une réponse positive. En l’espèce, l’annulation totale de l’assemblée a beau être écartée, le copropriétaire devrait donc pouvoir demander, devant la cour d’appel de renvoi, l’annulation des résolutions pour lesquelles il peut être considéré comme « opposant ».
Le décret du 27 juin 2019 précise que « sans que cette formalité soit prescrite à peine d'irrégularité de la convocation, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10 (du décret du 17 mars 1967), est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour » (D. n° 67-223, 17 mars 1967, JO 22 mars, art. 9, al. 2, mod.). En outre, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le copropriétaire peut se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables mentionnées à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (JO 8 juill.). Il peut également toujours se faire assister par un membre du conseil syndical et obtenir une copie des pièces justificatives, à ses frais (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 9-1, mod.).
III. Comment se faire représenter à l'assemblée générale de copropriété ?
Ainsi, conformément au 4e alinéa de l’article 22, le syndic, son conjoint ou partenaire lié à lui par un PACS et ses préposés ne peuvent recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire. Et le 5è alinéa de poursuivre : «Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale».
Le mandat doit résulter d’un écrit (Cass. 3e civ., 19 juillet 1995) et être signé par le copropriétaire (CA Paris, 13 octobre 2010). Le mandat apparent est exclu, sauf cas bien particuliers (entre époux par exemple,CA Paris, 11 septembre 1992). Sinon, aucune mention n’est nécessaire dès lors que le mandant est clairement identifié. Pas même le fameux «bon pour pouvoir» (CA Paris, 27 mars 2003).
Le décret du 27 juin ajoute que le syndic qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, doit remettre ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic doit remettre aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 15-1, nouv.).
Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, il peut en recevoir plus de trois si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat (article 22 précité). Un mandataire peut donc représenter plus de 5 % des voix du syndicat dès lors qu’il détient moins de 4 mandats. Au-delà, la limite est impérative et entraîne l’annulation des résolutions votées sans qu’il y ait lieu de rechercher si l’application des textes aurait eu une incidence ou non sur l’issue des votes (CA Paris, 13 juin 2007).
La question s’est longtemps posée quant aux modalités de décompte du seuil de 5 % lorsque des mandats sont délivrés aux membres d’un couple. La Cour de cassation a précisé ici que chacun des époux, propriétaires communs ou indivis d’un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions et limites de l’article 22 (Cass. 3e civ., 9 février 2017).
Les règles de représentation aux assemblées générales pour les indivisions et les démembrement de propriété sont précisées par l'ordonnance du 30 octobre 2019 (loi du 10.7.65 : art. 23).
Les indivisaires sont représentés par un mandataire commun, qui est désigné par le président du tribunal judiciaire si aucun accord n’est trouvé. Il est précisé qu’en cas d’usufruit, les intéressés sont représentés par le nu-propriétaire à défaut d’accord. En cas de pluralité d’usufruitiers, ces derniers sont représentés par un mandataire commun, désigné par le président du tribunal judiciaire, à défaut d’accord.
IV. L’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété
Le copropriétaire ou le conseil syndical qui souhaite évoquer un sujet lors d'une assemblée générale doit respecter plusieurs étapes. Il doit inscrire cette question suivant la procédure décrite par l'article 10 décret du 17 mars 1967. Il devra impérativement la suivre pour que la question apparaisse sur l'ordre du jour de cette réunion, mais également pour qu'elle fasse l'objet d'un vote.
L’article 10 est ainsi rédigé : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. »
B. Procédure de demande d’inscription
La demande d’inscription de nouvelles questions peut être présentée à tout moment, et non plus à la convocation de l’assemblée générale. Néanmoins,une partie de la jurisprudence antérieure demeure transposable dans le déroulement des nouvelles formalités. Ainsi, conformément à l'article 64 du décret de 1967, la demande d'inscription des questions complémentaires doit être adressée au syndic (ou à la personne qui aurait convoqué l'assemblée) par lettre recommandée AR, à peine de nullité ou par voie électronique.
La demande doit parfois être accompagnée d'un projet de résolution. Cette modalité est notamment obligatoire pour autoriser le syndic à introduire une demande en justice, pour réaliser certains travaux, pour aménager des locaux...
L'article 11, I, 7° et 8° du décret de 1967 fixe la liste des décisions soumises à cette obligation.
Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le seront à l'assemblée suivante. Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Ce délai est prévu par l'article 9 du décret du 17 mars 1967.
il faut s’assurer que la demande d’inscription à l’ordre du jour puisse faire l’objet d’un vote sous forme de résolution, autrement dit qu’il s’agisse bien d’une demande précise qui soit sujet à débat entre copropriétaires. Les observations personnelles ou des demandes vagues ne sont pas recevables en qualité de question à l’ordre du jour. Le texte de la résolution doit être rédigé ainsi que tous les documents utiles annexés à la demande le cas échéant.
Depuis le 27 juin 2019, un nouvel article 10 du décret de 1967 dispose : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante (…)». Ainsi, à la lecture de cet article, de nouvelles questions peuvent être posées « à tout moment».
La demande d'inscription des questions complémentaires doit être adressée au syndic par lettre recommandée AR à peine de nullité ou par voie électronique, le copropriétaire qui demande l'inscription d’une question à l’ordre du jour doit joindre les documents annexes susceptibles de relever des articles visés au second alinéa précité de l'article 10, selon l'objet des questions.
- Soit la demande est notifiée suffisamment tôt avant la convocation de l’assemblée générale, le syndic doit alors soit compléter l’ordre du jour présenté qu’il a préparé, soit notifier un ordre du jour complémentaire comportant les questions nouvelles soumises à l’assemblée, dans le respect du délai de 21 jours ;
Selon une jurisprudence constante, le refus par le syndic de porter à l’ordre du jour les questions complémentaires ne vicie pas l’ensemble des décisions prises par l’assemblée générale, si ces dernières n’ont pas de rapport avec les questions complémentaires. Il a été statué notamment ainsi : « Ayant constaté que les projets de résolution complémentaires non inscrites à l’ordre du jour n’étaient pas de nature à influer sur le vote des résolutions soumises à l’assemblée générale, la Cour d’Appel (CA Versailles, 28 juin 2010) a pu retenir que le refus du syndic de les faire examiner en assemblée n’affectait en rien la validité des décisions prises».
Il convient de préciser toutefois que, seul le copropriétaire à l’origine de l’inscription refusée peut demander la nullité de l’assemblée générale, car le refus injustifié du syndic ne saurait faire grief aux autres copropriétaires (Civ.3e, 29 janvier 2003).
Par ailleurs, la responsabilité personnelle du syndic pour faute professionnelle peut se trouver engagée s’il n’a pas porté à l’ordre du jour l’inscription de questions nouvelles. La jurisprudence a ainsi jugé que l’omission de délibérer sur un ordre du jour complémentaire caractérise la méconnaissance des droits du copropriétaire concerné, elle lui occasionne un préjudice moral dont il peut demander la réparation en justice (CA Paris, 23e Ch, 21 janvier 1991, JurisData n°1991-020194).
C. Les obligations du syndic
Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le seront à l'assemblée suivante. Si en dépit d’une demande en ce sens, l’ordre du jour n’a pas été modifié, l’assemblée générale n’est pas nulle. La nullité n’est pas encourue si la demande d’ordre du jour complémentaire n’a aucun lien avec les points sur lesquels se sont prononcés les copropriétaires.
D. Déroulement de l'assemblée générale
- la réalisation de travaux, ou d’un ravalement, y compris le choix entre les entreprises et le montant financier des travaux,
- les honoraires spécifiques du syndic pour ces travaux (pourcentage du montant),
- la réfection ou l’installation d’éléments d’équipement communs (par exemple chauffage collectif),
- l’autorisation donnée à des copropriétaires de mener des travaux privatifs ayant des incidences sur les parties communes,
- l’usage des parties communes.
La séance se termine par l’établissement du procès-verbal et la signature par le secrétaire de séance, le président de séance et les scrutateurs.
V. La feuille de présence de l'assemblée générale des copropriétaires
L’article 14 du décret du 17 mars 1967 dispose que : « Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les noms et domiciles de chaque copropriétaire ou
associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu s’il y a lieu, des dispositions de l’article 22 (alinéas 2 et 3) et de l’article 24 (alinéa 4) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le Président de l’Assemblée. La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée. Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1et suivants du Code Civil. »
Chaque copropriétaire (ou mandataire) signe une feuille de présence permettant de compter le nombre de voix lors de chaque vote et de vérifier si les majorités requises sont réunies.
La feuille de présence est certifiée exacte par le président de l'assemblée. L’absence de feuille de présence entraîne la nullité de l’Assemblée générale.
Dès le début de l'assemblée générale des copropriétaires, la feuille de présence doit être signée par tous les membres présents à l'assemblée. Ceux qui ont un mandat pour représenter des copropriétaires doivent signer en leur nom ; les mandats (les pouvoirs) sont joints à la feuille de présence.
La feuille de présence comporte :
- Le titre, la date et le lieu de l'assemblée générale
- Les nom et adresse du syndicat de la copropriété
- Les nom et adresse du syndic qui gère la copropriété
- Les informations des copropriétaires (nom, prénom, adresse)
- La liste et le numéro des lots appartenant à chacun des copropriétaires
- La date d'entrée pour chacun des lots
- Le nombre de tantièmes attaché à chacun des lots
- Un emplacement vide devant chaque nom permettant aux copropriétaires de signer la feuille de présence.
Un copropriétaire peut demander à son syndic de lui produire la copie de la feuille de présence d’une des assemblées générales (aucun délai de prescription n’est prévu par les textes). Les objectifs de la démarche peuvent être multiples, même s’ils n’ont pas à être communiqués. Il peut s’agir de s’assurer que la réduction des voix a été correctement appliquée en cas de copropriétaire majoritaire, de vérifier si les délégations de votes ont bien été prises en compte et si les plafonds légaux ont été respectés, ou bien encore de contrôler le calcul des voix, en particulier en cas de spécialisation des votes.
Les textes ne précisent pas qui doit établir la feuille de présence , mais il s’agira en pratique du secrétaire de séance (ou du syndic en sa qualité de secrétaire provisoire de la réunion. Le décret de 1967 impose, en revanche, qu’elle soit certifiée exacte par le président de l’assemblée (art. 14, al. 1er).
Si un copropriétaire quitte l’assemblée de manière anticipée après avoir signé la feuille de présence, il faut qu’il veille à ce que son départ y soit mentionné. S’il souhaite donner un pouvoir à une personne présente pour le représenter jusqu’à la fin de la réunion, cette information doit également être consignée dans la feuille de présence qui doit être émargée par le mandataire. À défaut, le copropriétaire serait réputé présent pour tous les votes (Cass. 3e civ., 1er juill. 2009, n° 08-18109).
Le relevé systématique des présences et des départs est donc essentiel en assemblée, puisqu’il permet de réajuster en temps réel le nombre de copropriétaires présents ou représentés et le nombre de leurs voix afin de permettre le calcul des majorités. En fonction de ces mouvements, le total des copropriétaires et du nombre de voix permet, ou bloque, la prise de décisions à des majorités difficiles à obtenir.
La feuille de présence est le document formaliste déterminant qui permet de savoir si un copropriétaire a qualité par la suite pour contester les résolutions de l’assemblée (art.42, al. 2, de la loi du 10, juillet 1965). Son absence ferait d’ailleurs encourir la nullité de l’assemblée (Cass. 3e civ., 18 févr. 2014, n° 13-10.307).
En tant qu’annexe du procès-verbal d’assemblée avec lequel elle est conservée dans le registre des procès-verbaux pour faire partie des archives du syndicat, la feuille de présence peut être communiquée intégralement à tout copropriétaire demandeur, sans que le syndic « puisse se faire juge de son utilité ou de sa légitimité » (combinaison des articles 14 et 33, al. 2, du décret ; arrêt du 18 févr. 2014, précité). La copie délivrée par le syndic doit être certifiée par ses soins (art. 33, al. 2, du décret).
Le syndic n’a pas à notifier la feuille de présence aux copropriétaires en même temps que le procès-verbal d’assemblée (art. 18 de la loi de 1965 combiné avec les articles 14 et 33 du décret), ni à l’envoyer à chaque copropriétaire après l’assemblée (Cass. 3e civ., 24 sept. 2008, n° 07-16.334).
Le décret de 1967 ne cantonne pas expressément la délivrance de la copie de la feuille de présence au seul copropriétaire qui en ferait la demande (art. 33, al. 2, du décret), alors que le décret sur le contrat type de syndic n’envisage que le cas d’un « copropriétaire » demandeur en ce qui concerne l’imputation des frais de copies des annexes de procès-verbaux (art. 9.3 de l’annexe 1 du décret du 26 mars 2015, applicable à compter du 2 juillet 2015).
S’agissant des frais de copies, il existe également depuis la parution du contrat type de syndic, une contradiction entre les termes de l’article 33 du décret de 1967 qui prescrivent qu’ils relèvent du forfait de gestion courante et sont à la charge du syndicat, et ceux de l’article 9.3 de l’annexe 1 du contrat type qui indiquent qu’ils sont seulement imputables au « copropriétaire demandeur ».
Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.) tel qu’issu de la loi Élan (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, JO 24 nov.), les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
VI. Les modalités de vote au cours de l’assemblée générale
Chaque représentant ne peut recevoir à quelque titre que ce soit plus de trois pouvoirs, sauf si le total des voix qu’il détient lui même ou qu’il représente n’excède pas 5% des voix composants le syndicat ou s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à ses tantièmes de parties communes. Toutefois, lorsqu’un propriétaire possède des tantièmes de parties communes supérieurs à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Les tantièmes de parties communes sont déterminés selon le mode de calcul prévu dans votre règlement de copropriété. A défaut, de mode de calcul spécifique, les tantièmes de parties communes est déterminée proportionnellement à la valeur relative des parties privatives de chaque copropriétaire par rapport à la somme des valeurs de toutes les parties privatives selon les critères fixés par la loi (art. 5 loi du 10.7.65).
- à la majorité simple (art 24 loi du 10.7.65) les décisions sont prises à cette majorité sauf dispositions législatives particulières,
- à la majorité absolue, (art 25 loi du 10.7.65),
- à la double majorité ou à l’unanimité (art 26 loi du 10.7.65).
A. Les décisions nécessitant un vote à la majorité simple
1. Décisions relatives aux organes de la copropriété
- travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants (mise aux normes des ascenseurs par exemple). Ceci inclus les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et travaux de mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement en vigueur,
3. Décisions relatives aux documents de la copropriété
B. Les décisions nécessitant un vote à la majorité absolue
- délégation de pouvoir concernant la mise en application, le suivi des
travaux et les contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de
charges si la copropriété comporte au plus 15 lots.
2. Décisions relatives aux travaux et équipements
3. Décisions relatives à la sécurité de l'immeuble
4. Décisions relatives à la vente et répartition des charges
C. Décisions votées à la double majorité ou à l'unanimité
1. Règle applicable : majorité des 2/3
2. Décisions concernées
3. Unanimité
D. L'ordonnance du 30 octobre 2019 (entrée en vigueur le 1er juin 2020)
Pour apprécier la règle de majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, il est précisé que les votes par correspondance doivent être pris en compte, au même titre que les personnes présentes ou représentées (art. 24, al 1er).
La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène est décidée à la majorité de l’article 24, et non plus de l’article 25 (art. 24, e), tout comme l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes (art. 24, h). L’article 24 III est déplacé à l’article 10.
Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles sont décidées à la majorité de l’article 25 et non plus 26. Ilest précisé qu’en cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit
être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété (art. 25, g).
La passerelle de l’article 25-1 est généralisée en prévoyant que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas adopté la résolution à la majorité de l’article 25 mais que le projet a
recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité de l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Cette possibilité s’applique désormais non seulement aux résolutions votées en application de l’article 25 mais également en vertu d’une autre disposition.
L’article 26-1 autrefois abrogé est rétabli. Il permet, en l’absence de toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article 26 alinéa 1er,mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité de l’article 25 en procédant immédiatement à un second vote.
VII. Le compte-rendu et décisions de l’assemblée générale de copropriété
Il appartient en général au syndic de rédiger le "procès-verbal" des décisions de chaque assemblée générale. Le procès verbal est signé à la fin de la séance par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs et des membres du bureau s'il en a été constitué un avant la clôture de la séance (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 17 al. 1er. C'est au moment où la réunion prend fin qu'il doit être établi et signé ( CA Paris, 5 févr. 2009, n° 08/19657 : JurisData n° 2009-376487 ; Loyers et copr. 2009, comm. 214).
Il peut arriver que le PV ne comporte pas toutes les signatures, pour autant , on ne doit pas en déduire sa nullité. La jurisprudence considère que le défaut de signature n'affecte pas la force probante attachée au PV en l'absence d'éléments de nature à établir la fausseté de son contenu.
La jurisprudence a rendu plusieurs décisions, admettant la validité du procès-verbal , même en l’absence de signature : Ainsi, le défaut de signature par le secrétaire de séance ne justifie pas la nullité (Cass. 3e civ., 16 nov. 1976 )
Il en est de même en cas d'omission des signatures des membres du bureau, cette circonstance étant jugée insuffisante pour entraîner la nullité des décisions prises (Cass. 3e civ., 29 nov. 2008 : Loyers et copr. 2009, comm. 43.
Le fait que le procès-verbal n'ait été signé que par le président de séance ne suffit pas à lui seul à rendre suspect le texte des délibérations qu'il reproduit du moment que le demandeur ne démontre pas que ce texte ne correspond pas à la réalité (CA Paris, 20 déc. 1979 : D. 1980, inf. rap. p. 276. – CA Paris, 11 janv. 2012, n° 10/00997 )
Il a été jugé que l'absence de signature du président de séance aboutit à priver le procès-verbal de sa force probante mais elle n'entache pas pour autant de nullité les résolutions adoptées par l'assemblée générale.
Le document mentionne, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour le résultat du vote. Il précise le nom des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus ou opposés à la décision ainsi que leur nombre de voix et les éventuelles réserves.
La loi impose uniquement le nom des copropriétaires opposants et ceux qui se sont abstenus. Le procès-verbal n’a pas à contenir le nombre des copropriétaires présents ou représentés , car ces informations figurent sur la feuille de présence.
En vertu de l’article 13 du décret de 1967, l’assemblée générale ne prend de décisions valides que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. Le procès verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants. Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite des uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.
La tenue d'un registre des procès verbaux est obligatoire. Il doit être établi par écrit, éventuellement sous forme électronique, dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil. Il est conservé par le syndic, qui doit le transférer à son successeur. Les procès-verbaux qui y figurent doivent être conformes à ceux notifiés aux copropriétaires.
Une fois par an, le syndic doit présenter à l’assemblée le compte-rendu de ses activités et les résultats financiers de la copropriété. Par deux votes séparés, l’assemblée approuve les comptes et donne quitus de sa gestion au syndic.
L’approbation des comptes ne concerne que la gestion financière du syndic alors que le quitus décharge le syndic de sa responsabilité pour l’ensemble de la gestion. L’assemblée ratifie les actes du syndic en donnant le quitus : il s’agit des actes dont elle a eu connaissance même s’ils excédaient les pouvoirs du syndic et cela équivaut à renoncer à critiquer l’exécution du mandat du syndic (Cassation Civile 3e- 6 février 63).
Le quitus reconnaît que le syndic a régulièrement assumé la gestion de l’ensemble de la copropriété que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir. Les décisions prises par l’assemblée des copropriétaires s’imposent à tous et doivent être exécutées.
Le procès-verbal de l’assemblée générale doit être établi le jour-même, depuis un décret de 2004. Il est à notifier dans les deux mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, par le syndic, et non pas le secrétaire de séance, même s’il cumule souvent les deux qualités. Ce procès-verbal comporte la composition de l’Assemblée générale, la ventilation des copropriétaires absents, de ceux représentés et des porteurs de leur mandat, du quorum présent en séance. Il retrace l’ensemble des délibérations soumis au vote, à information ou reportées,avec le texte qui compose chacune d’elle. Pour chacune d’elles, il est précisé le résultat du vote dont elle fait l’objet, regroupant les quotes-parts se prononçant pour, contre et ou qui s’abstiennent. Les délibérations du procès-verbal mentionnent les réserves éventuelles de certains copropriétaires. Il doit être mentionné le texte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis : c’est cette disposition qui fixe les conditions de recours contre les délibérations, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Il constitue un élément de preuve.
Le syndic doit notifier, par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de deux mois les décisions votées à l’assemblée, aux copropriétaires opposants et défaillants. Pour ceux qui sont opposants, ni défaillants, une lettre simple suffit pour l’envoi d’une copie des décisions prises en assemblée. Lors de sa transmission aux copropriétaires, le procès-verbal n’a pas à être accompagné de ses annexes.
Le procès-verbal doit également être envoyé au copropriétaire qui a voté pour une résolution rejetée car il est alors considéré comme opposant. En pratique, pour éviter toute contestation, le syndic envoie le procès-verbal à tous les copropriétaires. Le procès-verbal de l'assemblée est envoyé en lettre recommandé avec avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Sa réception fait courir le délai de contestation de l'assemblée ou de ses décisions. Les décisions d’assemblée générale relatives à l’entretien de l’immeuble et aux travaux font l’objet d’un procès verbal abrégé affiché dans les parties communes de l’immeuble.
Le décret 15 décembre 2015 a mis à la charge du syndic des obligations d'information du syndic à l'égard des occupants des immeubles en copropriété. Le syndic devra désormais assurer l'information des occupants de chaque immeuble des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires, susceptibles d'avoir des conséquences sur les conditions d'occupation de l'immeuble et sur les charges des occupants, telles que :
Le décret s'applique aux assemblées générales convoquées à compter du 1er avril 2016.
Si des incidents techniques ont empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote, ceux-ci doivent être mentionnés dans le procès-verbal, qui est inscrit, à la suite des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.
VIII. Contester une décision d'assemblée générale
Il est possible de contester les décisions d'assemblée générale dans un délai de deux mois suivant la réception du procès-verbal. Au-delà de ce délai, les décisions votées deviennent définitives. L’absence de notification du procès-verbal de l'assemblée repousse d'autant le délai de deux mois permettant aux copropriétaires de contester les décisions. Seul un copropriétaire ayant voté contre une décision (ou pour une décision rejetée), ou n'ayant pas assisté à l'assemblée (et sans y être représenté) peut en demander l'annulation. Par ailleurs, pour qu'une décision d'assemblée générale de copropriété puisse être contestée, il faut qu'une irrégularité ait été commise. Par exemple, une résolution n'a pas été adoptée à la bonne majorité, ou la question ne figurait pas à l'ordre du jour. Il est également possible de demander l'annulation de l'assemblée générale entière ainsi lorsque la convocation n'a pas été faite dans les règles ou lorsqu'un copropriétaire n'a pas été convoqué.
Pour contester une décision d'assemblée, il faut engager une procédure contre le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l'immeuble.
Le copropriétaire ayant la qualité pour agir en justice afin de contester une décision d'assemblée générale est celui qui était copropriétaire au moment où la décision contestée a été prise.
L'acquéreur d'un lot ne peut donc pas remettre en question les décisions d'une assemblée s'étant tenue avant qu'il ne soit copropriétaire.
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Enfin, s'il est fait droit à une action contestant une décision d'assemblée générale portant modification de la répartition des charges,le tribunal de grande instance procède à la nouvelle répartition.
Des copropriétaires assignent le syndicat des copropriétaires en annulation d’une décision de l’assemblée générale. Ils font valoir que le nom du copropriétaire ayant voté contre cette résolution n’est pas mentionné dans le procès-verbal.
La cour d’appel rejette la demande. Elle retient que la décision n’est pas nulle dès lors que ce copropriétaire est identifiable, le procès-verbal précisant que le copropriétaire ayant voté contre avait 919 voix et le rapprochement entre le procès-verbal et la feuille de présence permettant d’identifier le seul copropriétaire détenteur de 919 voix. Le pourvoi est rejeté (Cass. 3e civ. 11-7-2019 n° 18-18.615 F-D).
Il est constant que l’absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires opposants entraîne la nullité de la décision concernée, voire de l‘assemble générale lorsqu’elle concerne l’élection du président de séance ou du bureau, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief (Cass. 3e civ. 20-12-2006 n° 05-20.384 : BPIM 1/07 inf. 65 ; Cass. 3e civ.28-4-2011 n° 10-15.264 : BPIM 3/11 inf. 231). Mais qu’en est-il lorsque l’un des éléments est absent (en l’espèce le nom du copropriétaire opposant) et l’autre présent (le nombre de tantièmes) ? La Cour de cassation opte pour une certaine souplesse : dès lors que les tantièmes du copropriétaire opposant sont mentionnés et permettent de l’identifier grâce aux autres mentions du procès-verbal ou de la feuille de présence, l’omission de son nom n’entache pas de nullité la décision contestée.
IX. L'abus de majorité en copropriété
L’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit dans son deuxième alinéa, de limiter les tantièmes du majoritaire à ceux des minoritaires. « ,lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ». Ainsi, lorsqu’un copropriétaire détient plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires, le nombre de celles-ci est ramené à la somme des voix de tous les autres copropriétaires.L’article 16 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, précise que « les majorités de voix exigées par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 pour le vote des décisions de l’assemblée générale et le nombre de voix prévu à l’article 8 (alinéa 1er) du présent décret sont calculés en tenant compte de la réduction résultant, s’il y a lieu, de l’application du deuxième alinéa de l’article 22 modifié de ladite loi ».
Le but de cette disposition d’ordre public est évidemment d’empêcher un copropriétaire d’une quote-part excédant la moitié de l’ensemble des quotes-parts de la copropriété d’emporter à lui seul une décision en assemblée générale.Si le syndic ne veille pas scrupuleusement à l’application de cette disposition, le risque est de voir les décisions adoptées frappées de nullité. Mais il arrive que la majorité se transforme en un instrument de blocage, lésant le ou les copropriétaire(s) minoritaire(s). Cependant ces derniers ne retrouvent pas démunies face à une décision abusive et dispose d’un recours juridictionnel.
L'abus de majorité est une notion essentiellement construite par la jurisprudence pour réprimer une situation de fait. Il s'agit de l'utilisation, par la majorité, de ses voix en assemblée générale, de manière à favoriser ses intérêts exclusifs au détriment de ceux des autres copropriétaires et de l'intérêt général (Cour d'appel de Paris, 14 mai 1966, Cour de Cassation, Cass. Civ. 3 11 janvier 1984).
- Soit, la majorité porte des demandes à l'ordre du jour de l'assemblée, en sa faveur (autorisation de travaux, droits particuliers) qu'elle est certaine d'obtenir eu égard à son poids (Cour d'appel de Paris ; 26 mai 1995 : voir par exemple cette décision de financement par les fonds du syndicat des frais de restauration exposés par certains copropriétaires membres du conseil syndical, et ce sans aucun intérêt pour les autres).
- Soit la majorité refuse de voter ou s'oppose systématiquement à la réalisation de travaux nécessaires ou à des mesures essentielles pour la vie en copropriété, empêchant leur adoption (Cour d'appel de Paris, 10 décembre 1979 : affaire dans laquelle les travaux s'avéraient indispensables). Souvent, la décision prise du fait de l'abus conduit à une rupture d'égalité entre copropriétaires (Cass.Civ. 3, 11 mai 2006 : sur une décision de l'assemblée générale autorisant certains copropriétaires à occuper des emplacements de stationnement sans contrepartie pour les copropriétaires lésés).
Ont été jugées abusives :
Les décisions qui compromettent directement l’intérêt collectif comme :
- le refus d’autorisation de travaux indispensables (Paris, 10/12/79 : F. 1980. IR 273, obs. Giverdon ; Civ. 3è, 11/01/84 : RDI 1984. 450 ; Versailles, 16/09/85 : Rev. Loyers 1986. 40 ; Reims, 14/06/94 : JCP 1995. IV. 895) ;
- ou encore le refus de réparation des escaliers roulants dans un centre commercial dont le projet de rénovation ne se concrétisait pas 'Paris, 10 janv. 2008 : AJDI 2008. 217) ;
- ou encore la décision de l’assemblée de supprimer le préambule du règlement qui mettait à la charge du seul gestionnaire de l’immeuble le paiement des charges communes pendant la période d’affectation de cet immeuble à usage de résidence de tourisme.
Les décisions prisent visiblement pour favoriser certains copropriétaires ou qui, à tout le moins, créent une rupture d’égalité entre les copropriétaires, comme celles :
- tendant à couvrir les infractions à l’article 25 ayant consisté à réaliser des travaux non autorisés ou différents de ceux qui l’avaient été, caractérisant la poursuite d’un but étranger aux intérêts collectifs et la volonté de favoriser les intérêts d’un groupe minoritaire au détriment des autres copropriétaires mis devant le fait accompli.( Paris, 3 mars 2010, Loyers et copr. N°170, obs. Vigneron) ;
- de financer, avec les fonds du syndicat, des frais de restauration exposés par un nombre limité de copropriétaires, membres du conseil syndical, dans leur propre intérêt, sans contrepartie pour ceux exclus (Paris, 26 mai 1995 : IRC oct. 1996. 21, obs. Ritschy) ;
- de se désister d’une procédure contre deux copropriétaires votée sans complexe à la majorité par les deux copropriétaires présents à l’assemblée qui étaient concernés par cette procédure (Civ. 3è, 19/11/97 : RDI 1998. 139, obs. Capoulade) ;
- de céder un droit de surélévation des parties communes à titre gratuit ;
- de céder des parties communes privilégiant l’intérêt des copropriétaires acquéreurs au détriment de celui de la collectivité (Paris, 28/06/01 : Loyers et copr. 2001, n°294) ;
- de concéder à un copropriétaire un droit d’usage sur l’ancien local réservé aux deux roues et aux outils de jardinage, alors que ce local est une partie commune et qu’aucune décision préalable de désaffection des lieux n’a été prise ; -
- de choisir un système de sécurité privilégiant la sécurité d’une partie seulement des copropriétaires, sans certitude que ce système soit d’une efficacité supérieure à une autre solution qui aurait bénéficié au plus grand nombre ;
- prise par un copropriétaire qui profite de la majorité que lui donne ses tantièmes, ceux de son épouse et ceux de sa fille pour se faire autoriser à réaliser des travaux ou, dans des conditions équivalentes, pour se faire élire syndic afin d’échapper à une proposition de l’ancien syndic de le pour-suivre en justice pour défaut de paiement de ses charges20.
Ou, celles qui sont visiblement prises pour nuire à certains copropriétaires ou qui, à tout le moins, créent une rupture d’égalité entre les copropriétaires comme :
- l’opposition à l’installation d’un restaurant alors que la destination de l’immeuble permettait l’exploitation d’un tel commerce ;
- le refus d’autoriser l’aménagement et la trans-formation de greniers privatifs en divers lots à usage d’habitation, dans la mesure où ces travaux sont conformes à la destination des lots, de l’immeuble en général et conformes aux possibilités ouvertes par le règlement de copropriété à chacun des copropriétaires ;
- le refus d’octroyer des télécommandes d’accès supplémentaires au copropriétaire d’un cabinet médical ne comportant aucune entrée dans le hall et la résidence et dont l’entrée se fait soit par le parking, soit par un passage bénéficiant d’une servitude avec accès par porte vitrée ;
- le refus du retrait d’un bâtiment de la copropriété sans motif par rapport à l’intérêt de la copropriété ;
- le refus d’accorder à un copropriétaire le bénéfice d’équipements communs (boîtes aux lettres, interphone) ;
- la résolution ordonnant la suppression d’un rideau de canisses de protection installé pour la sécurité d’un jeune enfant, pour de douteuses considérations d’ordre esthétique ;
- le refus d’autoriser un copropriétaire à utiliser son lot à une fin commerciale alors qu’une précédente décision avait accordé à un autre copropriétaire d’un lot présentant les même caractéristiques situé au même niveau de l’immeuble, l’exercice d’une activité commerciale ;
- la décision qui limite à cinq copropriétaires sur onze le droit de stationner dans une cour commune (Paris, 24 avril 1984 : D. 1984. IR 383, obs. Giverdon) ;
- celle qui autorise certains copropriétaires à occuper des emplacements de stationnement sans contrepartie pour les copropriétaires lésés ;
- le refus d’autoriser la fermeture de balcons alors qu’une telle autorisation a été accordée à d’autres copropriétaires dans des circonstances identiques ;
- le fait de ne pas voter sur la question inscrite à la demande d’un copropriétaire et de ne pour-suivre que ce dernier en justice pour modifications illicites alors que d’autres copropriétaires étaient contrevenants ;
- le retrait sans motif légitime, du droit d’usage privatif d’une cour, partie commune, consenti à un copropriétaire par une précédente assemblée ;
- le refus de l’amélioration susceptible de rendre un lot habitable par la pose d’une fenêtre dans un lot dépourvu d’ouverture extérieure ;
- le refus à une demande visant à entériner une situation de fait existant depuis plus de quarante ans, même s’il s’agissait d’une violation au règle-ment de copropriété, dès lors que le changement d’affectation du lot ne pouvait plus être remis en cause sur une action du syndicat du fait de l’acquisition de la prescription décennale de l’article 42 alinéa 1er34.
Les décisions qui ne relèvent pas du pouvoir décisionnel de l’assemblée comme :
- celle de renoncer à des astreintes prévues à des actes de vente de copropriétaires déterminés en contrepartie de diverses obligations, que seules les parties à l’acte de vente (des copropriétaires individuels) pouvaient prendre (Aix en Provence, 4 avr. 2008 : Loyers et copr 2009, n°17, obs Vigneron) ;
- le vote de la remise en état et du remplacement éventuel des volets, qualifiés de parties privatives par l’assemblée qui outrepasse ses pouvoirs ;
- la décision ayant rendu obligatoire à tous les copropriétaires, le changement des garde-corps de balcons, déclarés parties privatives, avec mise en peinture, alors qu’il n’était nullement démontré que ces modifications étaient justifiées par la sécurité des occupants ;
- celle consistant à valider un mode de répartition égalitaire de l’indemnisation allouée en réparation non pas d’un préjudice collectif mais d’un ensemble de préjudices particuliers.
N’ont été jugées abusives
Les décisions considérées comme ayant été prises dans l’intérêt général comme :
- celle de recourir à un syndic professionnel prise dans une petite copropriété de trois lots ;
- le refus de réaliser des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées faute d’intention de nuire ;
- l’appel de fonds exceptionnel voté en raison de la défaillance de copropriétaires ;
- la décision de créer un ascenseur dans un immeuble d’habitation de sept étages qui n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, l’abus de majorité ne pouvant résulter ni du fait que l’avis de l’appelant n’a pas été suivi, ni du « laconisme du procès-verbal », ni de l’ordre d’examen des questions inscrites à l’ordre du jour ;
- la décision de l’assemblée de retenir l’entreprise dont le devis n’est pas le moins-disant ;
- le refus de l’assemblée d’installer des compteurs d’eau froide individuels ou d’autoriser la pose de tels compteurs dès lors que le règlement de copropriété ne comportait pas, au titre des charges, de clause particulière concernant les frais de consommation ;
- le vote de l’installation d’antenne de téléphonie mobile sur le toit-terrasse de l’immeuble en contrepartie d’un loyer.
Les décisions qui n’ont pas été considérées comme favorisant un copropriétaire aux dépens de l’intérêt collectif, comme :
- la résolution refusant de poursuivre en justice le copropriétaire qui occupe des parties communes, cette occupation apparaissant justifiée par les difficultés que rencontrent les copropriétaires pour se garer dans leurs emplacements de stationnement respectifs ;
- le vote négatif de deux copropriétaires entrainant le refus de la cession d’un couloir partie commune lorsque la diminution non négligeable de la surface de circulation d’un étage n’apparaît pas conforme à l’intérêt collectif du syndicat,
- la nomination d’un syndic filiale du groupe des copropriétaires majoritaires après examen des différences importantes dans la rémunération des candidats
Les décisions qui n’ont pas été considérées comme nuisant à un copropriétaire aux dépens de l’intérêt collectif, comme :
- le refus d’autoriser des travaux justifié par le défaut d’autorisation de l’activité envisagée ou justifié par les nuisances ainsi occasionnées aux autres occupants et l’atteinte portée à la destination de l’immeuble,
- le refus d’autoriser l’installation d’un ascenseur aux frais du copropriétaire demandeur car la faisabilité de l’installation ne permet pas, à elle seule, de démontrer l’abus de majorité, l’immeuble ne se prêtant pas, esthétiquement, à la création d’un ascenseur qui aurait engendré des inconvénients pour plusieurs occupants en place
.- le refus d’autoriser l’installation d’une gaine d’extraction des fumées en raison de son caractère inesthétique et de l’empiétement important sur les parties communes qui en serait résulté,
- le refus de la scission de la copropriété après de longues discussions et un vote explicité de manière particulièrement claire.
L’abus de droit s’apprécie au cas par cas en tout premier lieu au regard de l’intérêt collectif de la copropriété ,que la juridiction saisie doit donc rechercher avant de déterminer si la décision querellée le préserve ou pas.
- si l’intérêt collectif est préservé, l’abus de majorité sera écarté quand bien même les décisions prises engendreraient d’éventuels avantages ou inconvénients pour certains copropriétaires.
- si l’intérêt collectif est compromis en revanche, il en sera implicitement déduit que les décisionnaires ont agi dans le souci d’intérêts particuliers et, de facto, l’intention de nuire ou, à l’inverse, de favoriser un ou plusieurs copropriétaires au dé-triment des autres constituera l’élément complémentaire caractérisant l’abus de majorité.
La procédure de recours à suivre est simple : celle de la contestation d'assemblée générale. En tant que copropriétaire, il convient :
- d'attendre la réception du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse ;
- d'engager une action en abus de majorité devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble.
Une telle action doit nécessairement intervenir suivant un délai de deux mois à compter de la réception du procès verbal d'assemblée générale sous peine de forclusion(article 42 de la loi du 10 juillet 1965). L'intervention d'un avocat est nécessaire devant le Tribunal de grande instance.
L’annulation produira ses effets à l’égard de l’ensemble des copropriétaires. L'engagement d’une action en nullité n’a pas d’effet suspensif de la décision attaquée5t que celle-ci s’impose aux copropriétaires tant que sa nullité n’est pas prononcée par une décision définitive. L’annulation de la décision en-traine sa disparition rétroactive, tant à l’égard du copropriétaire demandeur à la nullité qu’à l’égard des autres membres de la copropriété et tous les copropriétaires peuvent se prévaloir de la nullité d’une décision prononcée à la requête de l’un ou plusieurs d’entre eux. Les pouvoirs du Juge se limitent à prononcer l’annulation demandée s’il l’estime fondée et qu’il ne peut pas substituer sa propre décision à celle qui a été annulée. Il ne peut pas notamment, ordonner les travaux dont l’assemblée générale a refusé l’exécution par une décision frappée de nullité sauf sur un autre fondement mais peut, une fois le refus d’autorisation des travaux annulé, tout de même faire droit à la demande de remise en état des lieux du syndicat quand ceux-ci ont été modifiés malgré le défaut d’accord de l’assemblée.
https://www.inc-conso.fr/content/copropriete-comme...
https://www.vilogi.com/assemblee-generale-des-copr.
https://copropriete.ooreka.fr/astuce/voir/433341/a...
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/abus-...
Le 21 novembre 2017 dernière mise à jour le 11 novembre 2019

References: l'article 10
 art. 9
 l'article 23
 art. 9
 art. 15
 art. 23
 l'article 10
 l'article 64

L'article 11
 l'article 9
 l'article 10
 art. 17