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Timestamp: 2019-12-12 22:18:02+00:00

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Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter - wohnungswirtschaft.online
Die grundlegende Vorschrift für die ordentliche Vermieterkündigung ist § 573 BGB. Sie lautet:
Die Regeln über die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum finden sich in dem Unterkapitel „Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit” in den §§ 573 ff BGB. Sie gelten also nicht für Zeitmietverträge (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietzeit”). Bei diesen ist die ordentliche Kündigung per se ausgeschlossen.
Ausgeschlossen ist der besondere Schutz des sozialen Mietrechts nach § 549 Absatz 2 Nr. 1 BGB bei Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist, sowie nach § 549 Absatz 2 Nr. 2 BGB bei Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.
Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim ist der Kündigungsschutz nach Maßgabe des § 549 Absatz 3 BGB beschränkt.
Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter nach § 573a Absatz 1 BGB auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Der Kündigungsschutz ist in diesen Fällen wegen des engen persönlichen Kontakts der Bewohner eingeschränkt. Jede der beiden Wohnungen muss eine selbstständig nutzbare Wohnung mit eigener Kochgelegenheit, Wasserversorgung und Toilette sein. Ein gesonderter Eingang ist nicht erforderlich.Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. Dies gilt nach § 573a Absatz 2 BGB auch für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Absatz 2 Nr. 2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen ist. Im Kündigungsschreiben ist nach § 573a Absatz 3 BGB ausdrücklich anzugeben, dass die Kündigung auf diese Voraussetzungen gestützt wird (Und nicht auf ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB). Der Vermieter kann sich aussuchen, ob er nach § 573a BGB mit verlängerter Frist oder nach § 573 BGB kündigen will. Die Kündigung kann auch in erster Linie auf die eine und hilfsweise auf die andere Vorschrift gestützt werden. Dies muss im Kündigungsschreiben jedoch eindeutig zum Ausdruck bringen. Auch beim Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB besteht der Schutz des Mieters durch das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Sozialklausel”)und die Möglichkeit des Räumungsschutzes nach § 721 ZPO.
Anders als der Mieter benötigt der Vermieter für eine Kündigung immer einen Kündigungsgrund. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine ordentliche oder um eine außerordentliche Kündigung handelt. Die Regelungen dazu finden sich in den §§ 543, 568 ff BGB. Diese Vorschriften dürfen auch nicht durch andere Konstruktionen umgangen werden. Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich daher nach § 572 Absatz 1 BGB nicht berufen. Ferner kann der Vermieter sich nach § 572 Absatz 2 BGB nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.
Im Zentrum der Vorschrift steht das „berechtigte Interesse“ des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses.
Kein berechtigtes Interesse stellt nach § 573 Absatz 1 Satz 2 BGB das Verlangen nach einer höheren Miete dar. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist daher ausgeschlossen. Dafür stellt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeiten zur Mieterhöhung in den §§ 557 ff BGB zur Verfügung.
Aus § 573 Absatz 2 BGB ergeben sich drei mögliche „berechtigte Interessen“ für eine ordentliche Vermieterkündigung, nämlich
eine Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB), mehr dazu in unserem Beitrag „Die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen einer Pflichtverletzung”;
Eigenbedarf (§ 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB), mehr dazu in unserem Beitrag „Die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen Eigenbedarfs”;
oder die Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB), mehr dazu in unserem Beitrag „Die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung”.
Daneben gibt es auch noch den Grundtatbestand des § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB. „Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.” Eine ordentliche Kündigung kann auch auf diesen Grundtatbestand gestützt werden. Ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne erfordert vernünftige, billigenswerte Gründe des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Diese Gründe müssen von einem vergleichbaren Gewicht wie die vom Gesetz ausdrücklich genannten Kündigungsgründe in § 573 Absatz 2 BGB sein. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB vorliegt, entzieht sich nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/16 einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls
Eine gewisse Karriere machte der Grundtatbestand in der Diskussion um die Wohnungsabrisse im Rahmen des Stadtumbau-Ost in den neuen Bundesländern. Da ein gesonderter Tatbestand der Abrisskündigung fehlte und die anderen Tatbestände nicht einschlägig bzw. nicht zulässig waren, gingen die Wohnungsunternehmen nach § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB vor. Der BGH hat dies unter Auflagen auch für rechtens erachtet.
In einer Entscheidung vom 11. März 2009 – VIII ZR 127/08 hat der Bundesgerichtshof unter Bezugnahme auf diese Vorschrift eine Kündigung akzeptiert, die zugunsten eines für die Betreuung zweier minderjähriger Kinder angestellten Au-Pair-Mädchens ausgesprochen wurde. Zugleich hat er die Schutzvorschrift des § 577 a BGB in diesem Fall für unanwendbar erklärt. Denn nach seinem Wortlaut schließe diese Vorschrift für den Erwerber einer Wohnung nur die Berufung auf berechtigte Interessen i.S. des § 573 II Nrn. 2 oder 3 BGB (Eigenbedarfs- und Verwertungsinteresse) für eine bestimmte Dauer aus.
Auch bei der Kündigung einer Genossenschaftswohnung kann § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB eine Rolle spielen. Die Mitgliedschaft in der Genossenschaft ist in der Regel Voraussetzung dafür, dass man eine Genossenschaftswohnung anmieten kann. Wird ein Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft, das von der Genossenschaft eine Wohnung gemietet hat, gemäß § 68 GenG wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens aus der Genossenschaft ausgeschlossen oder tritt es freiwillig aus der Genossenschaft aus (Mehr dazu in unserem Beitrag „Begründung und Beendigung der Mitgliedschaft in der Genossenschaft”) und wird die von ihm genutzte Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt, so hat die Genossenschaft nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. September 2003 – VIII ZR 22/03) ein berechtigtes Interesse nach § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses. Ob dies auch für die Beendigung der Mitgliedschaft durch Tod, wenn Nichtmitglieder die Wohnung mit genutzt und daher ein Eintrittsrecht nach § 563 BGB haben, oder durch Gläubigerkündigung nach § 66 GenG gilt, hat der BGH ausdrücklich offengelassen. Auch wenn das Genossenschaftsrecht in diesem Urteil eine wichtige Rolle spielt, geht es doch am Ende nur um die mietrechtliche Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Absatz 1 BGB vorliegt.
Auch ein Berufs- oder Geschäftsbedarf kann eine Kündigung nach § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB rechtfertigen (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/16).
Eine Abwägung der Interessen des Vermieters und Mieters findet im Rahmen des § 573 BGB noch nicht statt (Bundesgerichtshof, Rechtsentscheid vom 20. Januar 1988 – VIII ARZ 4/87). Die Interessen des Mieters werden erst nach einem Kündigungswiderspruch im Rahmen der Sozialklausel des § 574 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Sozialklausel”) und bei der Gewährung von Räumungsschutz nach § 721 ZPO berücksichtigt.
Auch eine nach § 573 BGB zulässige Kündigung unterliegt strengen Anforderungen zur Form und zur Frist. Näheres dazu finden Sie in unseren Beiträgen „Die Kündigungserklärung” und „Die Kündigungsfristen”. Außerdem können dem Mieter die Schutzrechte nach den §§ 574 ff BGB zustehen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Sozialklausel”).
Vertraglicher Verzicht des Vermieters auf das Recht zur ordentlichen Kündigung
Der Vermieter kann auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten. Dieser Verzicht kann temporär sein (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der befristete Ausschluss des Kündigungsrechts”) oder dauerhaft sein. Er kann direkt im Mietvertrag gegenüber dem Mieter erfolgen oder im Rahmen des Verkaufs der Wohnung im Kaufvertrag als Vertrag zu Gunsten Dritter. Enthält ein Kaufvertrag über eine vermietete Wohnung eine Vereinbarung, wonach der Mieter der Wohnung ein lebenslanges Wohnrecht hat, so handelt es sich nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14. November 2018 (VIII ZR 109/18) um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter, aufgrund dessen der Mieter vom Erwerber verlangen kann, auf Lebenszeit nicht ordentlich gekündigt zu werden.
Solche Vereinbarungen finden sich vor allem in solchen Verträgen, mit denen kommunale oder staatliche Wohnungsgesellschaften zwischen 1995 und 2010 Wohnungen an private Investoren verkauft haben. Sie versuchten dann mit sogenannten „Sozialchartas” einen Rest sozialer Verantwortung für die hunderttausende von Mietern zu bewahren, die von diesen Verkäufen betroffen waren und ihre Wohnungen plötzlich in den Händen internationaler Finanzinvestoren wiederfanden. In den wenigsten Fällen wurden jedoch die Mietverträge selbst geändert, sondern es wurden nur im jeweiligen Kaufvertrag entsprechende Verpflichtungen der Erwerber begründet. Es stellte sich dann die Frage, ob die Mieter, die an diesem Kaufvertrag nicht beteiligt waren, daraus unmittelbar Rechte herleiten können. Dies hat der Bundesgerichtshof mit der vorgenannten Entscheidung bejaht.
In vielen Fällen wurden die Wohnungen jedoch von den Ersterwerbern nach einer Aufteilung in Wohnungseigentum weiterverkauft und dann erst Eigenbedarf vom Zweiterwerber geltend gemacht. Wenn in dem Kaufvertrag zwischen dem Erst- und dem Zweiterwerber keine entsprechende Schutzklausel enthalten ist, hilft dem Mieter der zwischen dem Verkäufer und dem Ersterwerber vereinbarte Kündigungsschutz nicht weiter. Dann ist der Mieter auf den normalen Kündigungsschutz beim Wohnungsverkauf angewiesen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Verkauf der Wohnung”).
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References: § 573
 § 549
 § 549
 § 549
 § 573
 § 573
 § 573
 § 549
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 574
 § 721
 § 572
 § 572
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 BGH 
 § 577
 § 573
 § 573
 § 68
 § 573
 § 563
 § 66
 BGH 
 § 573
 § 573
 § 573
 § 574
 § 721
 § 573