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Timestamp: 2018-11-17 21:36:36+00:00

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Wert ist nicht gleich Wert – ein Überblick über die verschiedenen Wertbegriffe - Immobilienbewertung Dr. Fuhlbrügge
Wert ist nicht gleich Wert – ein Überblick über die verschiedenen Wertbegriffe
In diesem Artikel möchte ich Sie ein Stück weit über die verschiedenen Wertbegriffe informieren und deren Unterschiede herausstellen. Die Darstellung der ausgewählten Wertbegriffe erfolgt hier in Kurzform und teilweise abstrahiert. Zum Wortlaut (und der Vollständigkeit halber) verweise ich Sie daher auf die Gesetze und Verordnungen sowie die einschlägige Fachliteratur, u.a. Baugesetzbuch (BauGB), Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Wertermittlungsverordnung (WertV88), Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), Bewertungsgesetz (BewG), Einkommensteuergesetz (EStG), Handelsgesetzbuch (HGB).
Benötigen Sie Hilfe bei der Wertermittlung einer Immobilie und sind sich dabei nicht sicher, welche Werte Sie ermitteln sollten? Gerne beraten wir Sie hierzu. Kontaktieren Sie uns!
Die Wertbegriffe im Überblick
Der Beleihungswert ist gemäß § 3 Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird. Er ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für eine Mehrheit von unbebauten Grundstücken einer Bodenrichtwertzone, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche und wird durch die Eigenschaften des Richtwertgrundstücks beschrieben.
Der (freigelegte) Bodenwert ist bei unbebauten Grundstücken die eigentliche Zielgröße. Bei bebauten Grundstücken ist er stets ein Bestandteil des Gesamtwertes der Immobilie und tritt dabei in der Regel nicht mehr in voller Höhe des freigelegten Bodenwertes in Erscheinung. Der Bodenwert kann auf der Basis geeigneter Vergleichspreise oder Bodenrichtwerte ermittelt werden (§ 16 ImmoWertV – ehemals § 13 WertV).
Der Buchwert ist der Wert, mit dem ein Grundstück oder Grundstücksteil in der Handels- und Steuerbilanz angesetzt wird (Steuerbilanzwert).
Ertragswert (in der Immobilienbewertung)
Wenn bebaute Grundstücke üblicherweise zur Erzielung von Erträgen und nicht zur Eigennutzung bestimmt sind, wird der Verkehrswert nach den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt. Gemäß §§ 17-20 ImmoWertV (ehemals §§ 15-20 WertV) ergibt sich der Ertragswert als Summe von Bodenwert und Ertrag der Gebäude und sonstigen Anlagen. Im angelsächsischen Raum wird dieses statische Ertragswertverfahren Investment Method genannt.
Gemeiner Wert (im Steuerrecht)
Der gemeine Wert wird im Steuerrecht gemäß § 9 BewG (Bewertungsgesetz) durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Der gemeine Wert entspricht damit im Wesentlichen dem Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB.
Gewinnmethode
Die Gewinnmethode (Profits Method) wird zur Wertermittlung eines Grundstücks (Immobilie) oder eines Betriebes (Unternehmensbewertung) durch Kapitalisierung des erwarteten zukünftigen Gewinns ermittelt. Der für die Zukunft geschätzte Gewinn wird als jährlicher Nettogewinn (Einnahmen – Ausgaben) durch Bilanzanalyse und Bilanzprognose ermittelt. Nach Abspaltung fiktiver Anteile und des Unternehmerlohns wird der reine Betreibergewinn (operators profit) dann kapitalisiert (vereinfachtes Ertragswertverfahren).
Grundbesitzwerte sind Grundstückswerte, die seit 1996 bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie seit 1997 bei der Grunderwerbsteuer für Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft angesetzt werden.
Grundstückswert und Steuern
Im Steuerrecht haben Grundstückswerte unterschiedliche Bedeutung. Nach dem Zweck der Besteuerung kann folgende grobe Einteilung vorgenommen werden:
Die Grundsteuer ist eine Steuer, die das Halten von Grundbesitz belastet.
Ertragssteuern wie z.B. die Einkommenssteuer sind Steuern, die u.a. auch Erträge aus Grundbesitz berücksichtigen.
Grunderwerbsteuer, Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer sind Steuern, die die Übertragung von Grundbesitz erfassen.
Der Einheitswert ist dabei ein einheitlicher Wert einer wirtschaftlichen Einheit für mehrere Steuern. Er hat heute im Wesentlichen noch Bedeutung für die Ermittlung der Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Betriebe) und der Grundsteuer B (Grundstücke). Der Einheitswert wird zu einem Haupsfeststellungszeitpunkt ermittelt und im Einzelfall forgeschrieben.
Grundstücksbezogene steuerliche Einkünfte können aus Grundbesitz im Privatvermögen (Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung) sowie im Betriebsvermögen resultieren. Einkommensteuerliche Wertansätze von Grundstücken können wie folgt vorgenommen werden:
Anschaffung- und Herstellungskosten als Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die der Abnutzung unterliegen, sind nach § 6 (1) Nr. 1 EStG (Einkommensteuergesetz) mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten, vermindert um die Absetzungen für Abnutzung oder Sonderabscheibungen (AfA), anzusetzen (ohne Betriebseinrichtungen). Die Begriffe der Anschaffungs- und Herstellungskosten sind in § 255 HGB (Handelsgesetzbuch) beschrieben. Interessant ist hier die Abgrenzung zum sofort abzugsfähigen Unterhaltungsaufwand, da dieser unmittelbar als Werbungskosten oder Betriebsausgabe geltend gemacht werden kann, während Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen längeren Zeitraum abzuschreiben sind.
Teilwert als der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebes im Rahmen eines Gesamtkaufpreises für das Wirtschaftsgut ansetzen würde, wenn der Erwerber den Betrieb fortsetzt. Anlässe sind die Einlage in das und die Entnahme aus dem Betriebsvermögen nach § 6 (1) Nr. 4 und 5 EStG.
Grunderwerbsteuer, Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer sind Bedarfssteuern. Diese fallen erst dann an, wenn das auslösende Ereignis eintritt, also ein Grunderwerb, eine Erbschaft oder eine Schenkung.
Öffnungsklausel: Grundsätzlich ist es dem Steuerpflichtigen möglich, ggf. einen niedrigeren gemeinen Wert (§ 9 Bewertungsgesetz, BewG) als von der Finanzverwaltung ermittelt nachzuweisen. Dazu wird es in der Regel erforderlich sein, ein qualifiziertes Gutachten z.B. eines zertifizierten oder öffentlich-bestellten Sachverständigen einzuholen.
Kapitalwertmethode und Interne-Zinsfuß-Methode
Die Kapitalwertmethode (Net Present Value Method) und Interne-Zinsfuß-Methode (Internal Rate of Return Method) sind zwei Verfahrensansätze des Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF). Es handelt sich um dynamische Investitionsrechnungen, die vorrangig von Investoren als Entscheidungshilfe herangezogen werden. Dabei werden die absolute bzw. relative Vorteilhaftigkeit einer Investition ermittelt. Mit der Novellierung der Wertermitlungsverordnung zur ImmoWertV, wird eine Variante des DCF-Verfahrens auch in Deutschland für die Verkehrswertermittlung normiert.
In der Regel ist damit der Verkehrswert nach § 194 BauGB (Baugesetzbuch) gemeint.
Der Nutzwert einer Immobilie kennzeichnet den Grad der Nutzbarkeit. Vom individuellen Standpunkt aus kann er daher qualitativ unterschiedlich beurteilt werden. Quantitativ kann er im Rahmen einer Nutzflächenermittlung beschrieben werden, die sich an verschiedene Normen oder Richtlinien orientieren kann. Bei der Beleihungswertermittlung nach BelWertV spielt der Nutzwert bei der Beurteilung der Drittverwendungsfähigkeit einer Immobilie eine wesentliche Rolle.
Der Residualwert ist ein Verfahrenswert, der durch Differenzbildung mehrerer preisbildender Größen entsteht (Restwert). Das Residualwertverfahren (residual valuation) ist in Deutschland als sogenanntes “Bauträgerverfahren” (Developer Method) bekannt. Auch die deduktive Bodenwertermittlung für werdendes Bauland (Bauerwartungsland, Rohbauland) und in besonderen Fällen das Sach- und Ertragswertverfahren können zu einem Residuum führen.
Sachwert (in der Immobilienbewertung)
Wenn bebaute Grundstücke üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur Eigennutzung bestimmt sind, wird der Verkehrswert nach den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens ermittelt. Nach §§ 21-23 ImmoWertV (ehemals §§ 21-25 WertV) basiert das Sachwertverfahren im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwertes. Der vorläufige Sachwert (d.h. der Substanzwert des bebauten Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert sowie dem Wert der Gebäude und der Außenanla­gen ermittelt. Erst eine zusätzliche Marktanpassung mittels eines Sachwertfaktors führt zum Verkehrswert.
Vergleichswert (in der Immobilienbewertung)
Insbesondere Bodenwerte und der Wert von Eigentumswohnungen können im Vergleichswertverfahren (vgl. § 15 ImmoWertV – ehemals §§ 13 und 14 WertV) ermittelt werden. Dazu werden Vergleichskaufpreise oder Vergleichsfaktoren von Objekten herangezogen, deren wertbestimmende Eigenschaften hinreichend bekannt sind und die geeignet sind, um an die besonderen Eigenschaften des Bewertungsobjekts angepasst zu werden.
Der Verkehrswert (Marktwert) ist einer der zentralen Begriffe im Bereich der Wertermittlung von Immobilien. Er ist in § 194 BauGB wie folgt definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Der Versicherungswert (Feuerversicherungswert) ist eine Rechengröße zur Ermittlung der Versicherungsprämie bei Gebäudeversicherungen. Er stellt den (fiktiven) Wiederaufbauwert (Neuwert) eines Gebäudes dar und wird auf das Jahr 1914 bezogen. Der gleitende Neuwert soll dabei Preissteigerungen entgegenwirken, damit keine Unterversicherung eintreten kann.
Der Wohnwert einer Wohnung kennzeichnet die Nutzbarkeit einer Räumlichkeit für den Bewohner. Vom individuellen Standpunkt aus kann er daher qualitativ unterschiedlich beurteilt werden. Der Begriff “Wohnwert” wird jedoch u.a. auch im Mietrecht verwendet. So heißt es z.B. in § 7 der WF-Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR) – Richtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung: “Grundflächen von Räumen, Raumteilen und Außenwohnbereichen einer Wohnung können hinsichtlich ihrer Funktion (insbesondere Aufenthalt, Erschließung, Abstellen etc.) unterschiedlich geeignet sein.”
Dr.-Ing Hans-Joachim Fuhlbrügge August 3, 2013

References: § 3
 § 13
 § 9
 § 194
 § 6
 § 255
 § 6
 § 194
 § 15
 § 194
 § 7