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Timestamp: 2019-02-23 07:13:25+00:00

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Sistema Financeiro da Habitação: ação para adjudicação do imóvel e quitação pelo valor do edital de licitação - Jus.com.br | Jus Navigandi
Sistema Financeiro da Habitação: ação para adjudicação do imóvel e quitação pelo valor do edital de licitação
Jocélio Jairo Vieira| José Vicente da Silva Neto| Ana Cláudia Nóbrega Viana| Maysa Costa de Carvalho
Ação ordinária que foi proposta contra a Caixa Econômica Federal, versando sobre o Sistema Financeiro de Habitação. Este caso possui um fato curioso: a CEF colocou um apartamento à venda pelo preço de R$ 14.220,80, quando o mutuário já havia pago mais de 15 mil reais e o saldo devedor do mesmo imóvel era de mais de 62 mil reais. O autor requer a adjudicação do imóvel, pelo valor previsto no edital de licitação, ainda com a restituição do valor pago a maior. Já foi deferida uma liminar na Justiça Federal, mais precisamente na 1.ª Vara da Seção Judiciária do Estado da Paraíba, nos autos da Medida Cautelar N.º 2000.82.003230-8.
EXM.º SR. DR. JUIZ FEDERAL DA 1.ª VARA DA SEÇÃO JUDICIÁRIA DA PARAÍBA.
DISTRIBUIÇÃO P/DEPENDÊNCIA
PROCESSO N.º 2000.82.003230-8
JANE GIRLEIDE VIEIRA CORREIA, brasileira, separada judicialmente, funcionária pública, residente e domiciliada na Av. Caramuru, 276, Condomínio Parque dos Diamantes, Bloco II, Apartamento N.º 104, Mandacaru, João Pessoa-PB, CEP: 58.027-430, portadora do CIC N.º 151.518.674-15, vem à presença de V.Ex.ª, por seu respectivo advogado e procurador, infra-assinado, constituído na forma do instrumento de Mandato incluso (Doc. 01), com fundamento nos Artigos 282 e seguintes do Código de Processo Civil, propor a presente AÇÃO ORDINÁRIA contra CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, empresa pública, inscrita no CGC (MF) n.º 00.360.305/0001-04, com sede instalada na Rua Miguel Couto, n.º 221, centro, João Pessoa-PB, pelos motivos e fundamentos jurídicos que passa a expor e requerer:
A Autora firmou com a Ré, um Contrato Particular de Compra e Venda, N.º 0904.8.0000592-3, cujo objeto fora o financiamento do imóvel residencial Prédio residencial situado na Av. Caramuru, 276, Condomínio Parque dos Diamantes, Bloco II, Apartamento N.º 104, Mandacaru, João Pessoa-PB, CEP: 58.027-430, consoante documentação inclusa.
Urge esclarecer, que a Autora atrasou algumas prestações, tendo em vista o fato de ter pago quase R$ 20.000,00 (vinte mil reais) e o imóvel supra só valer algo em torno de R$ 14.220,80 (avaliação feita pela própria CEF  Doc. junto). Ao entrar em contato com a Ré, no intuito de fazer uma composição, qual não foi surpresa da Autora quando soube que o imóvel havia sido adjudicado por ela, mesmo sem conhecimento da Autora.
No dia 27 de março deste ano, a Promovida enviou uma cartinha à Autora, informando de que iria haver uma Concorrência Pública no dia 11 de abril de 2000, onde seria exposto à venda o imóvel objeto do contrato firmado com a Autora, consoante cópia da carta anexa.
O preço do imóvel, estipulado pela Ré para constar dos editais da concorrência pública foi de exatos R$ 14.220,80, cujas cópias dos editais foram negadas pela Promovida, até mesmo porque este edital nunca foi publicado.
Muito embora a Ré tenha sonegado informações acerca do conteúdo do edital, a cartinha remetida à Autora informava que o Edital N.º 008/2000 continha todas as informações da aludida concorrência pública e havia sido publicado no dia 13.03.2000.
Ocorre que o dia 13.03.2000 foi uma Segunda-feira e, o único jornal que circula neste dia é o Correio da Paraíba mas, como se demonstra com o exemplar anexo, NENHUM EDITAL FOI PUBLICADO NAQUELE DIA, o que configura ainda mais o cerceamento de defesa e ausência do contraditório.
A Autora de igual forma não dispõe de cópia do contrato de financiamento, que também foi negada pela Ré, tendo ela apresentado apenas parte do contrato de financiamento nos autos da demanda cautelar.
Diante disto, todos os atos praticados pela Promovida são nulos de pleno direito, visto que não foi dada a oportunidade à Autora do "contraditório" nem da "ampla defesa", o que acarreta a inexistência do "devido processo legal", impedindo a realização concorrência pública aludida, até que se dê a oportunidade constitucionalmente assegurada a Promovente.
Tendo em vista estes fatos e, ainda, estando diante de um caso típico daqueles em que a existência do "fumus boni juri" é patente, além do indeclinável "periculum in mora", a Autora ingressou com uma Medida Cautelar, junto a esse Juízo, tendo esta obtido registro sob o N.º 2000.82.003230-8, a qual teve sua liminar deferida por Vossa Excelência, consoante cópia integral daqueles autos que seguem inclusos.
Diante dos fatos acima mencionados, podemos concluir que, realmente, houve cerceamento de defesa nos atos praticados pela Promovida, cujos direitos da Autora só serão restituídos com a anulação de todos os atos por ela praticados.
Estes são os fatos e suas respectivas provas.
Urge esclarecer, repita-se, que não foi dada à oportunidade de defesa para a Autora, nem lhe garantiram o contraditório, caindo, assim, na inexistência do "due process of low".
Diz a Constituição Federal, em seu Artigo 5.º, inciso LV, in litteris:
" Art. 5.º - Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
§ 1.º As normas definidoras de direitos e garantias individuais têm aplicação imediata."
Todos os atos praticados pela Demandada, sem exceção, são nulos "pleno juri", nos termos do Código Civil, cujos artigos, apenas a título ilustrativo, passamos a transcrever, in verbis:
" Artigo 82. A validade do ato jurídico requer agente capaz (art. 145, n. I), objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei (ARTS. 129, 130 e 145).
Art. 130. Não vale o ato, que deixar de revestir a forma especial, determinada em lei (art. 82), salvo quando esta comine sanção diferente contra a preterição da forma exigida.
III - Quando não revestir a forma prescrita em lei (ARTS. 82 e 130)
IV e V (omissis)
Parágrafo Único. devem ser pronunciadas pelo Juiz, quando conhecer do ato ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda a requerimento das partes. "
Finalmente, em não tendo os atos jurídicos praticados pela Ré, notadamente a adjudicação do imóvel financiado a Autora, preenchido a forma especial determinada em lei  Artigo 5.º, inciso LV, da Constituição Federal  devem ser declarados nulos, nos termos já expressos, consoante decisões de nossos Pretórios, adiante transcrita, a título ilustrativo:
" SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. EXECUÇÃO HIPOTECARIA EXTRAJUDICIAL. IRREGULARIDADES PROCEDIMENTAIS. OFENSA AO PRINCIPIO DO "DUE PROCESS". INCORPORAÇÃO AO DEBITO CABÍVEL. O PRINCIPIO DO "DUE PROCESS" PRESSUPÕE O CONTROLE JUDICIAL DOS ATOS PROCEDIMENTAIS (ART. 5, XXXV, DA CF/88 E, AINDA, ART. 153, PAR-4, DA CF/69). O PROCEDIMENTO ESPECIAL PREVISTO EM O DECRETO-LEI 70/66, PARA A ALIENAÇÃO DO BEM HIPOTECADO, TEM NATUREZA EMINENTEMENTE PRIVADA E, PELA FORMA COMO PRATICADO, OFENDEU O PRINCIPIO DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA. VICIOS INSANÁVEIS E QUE CONCORREM A PLENA INEFICACIA DO ATO. POR SUA VEZ, TENDO O CREDOR HIPOTECARIO CONCORDADO COM A INCORPORAÇÃO DO DEBITO, NOS TERMOS DOS DECRETOS-LEIS 2.164/84 E 2.240/85, RESTOU SUPERADA A DISCUSSÃO SOBRE A TEMPESTIVIDADE DO PEDIDO DO MUTUÁRIO, PRINCIPALMENTE QUANDO CONDICIONOU O PROCESSAMENTO ADMINISTRATIVO DA INCORPORAÇÃO DA DIVIDA A DESISTÊNCIA DE MANDADO DE SEGURANÇA ENVOLVENDO O CONTRATO. RECURSO IMPROVIDO." (Apelação Cível n.º 193084183, de 16.06.1993  3.ª Câmara Cível - Relator: Aldo Ayres Torres - Origem: Canoas).
Após estas breves considerações, podemos concluir que, em não tendo a Autora participado nem sido comunicada da adjudicação do imóvel, nem de qualquer outro ato relativo ao imóvel respectivo, tem-se que este procedimento é cabalmente nulo, em face de desconsideração do "contraditório" e da "ampla defesa".
Quanto à tutela específica, o Código de Defesa do Consumidor estabelece o seguinte:
" Art. 84 Na ação que tenha por objeto o cumprimento da obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.
§§ 1º ao 2º (omissis).
§ 4º (omissis).
§ 5º Para a tutela específica ou para a obtenção do resultado prático equivalente, poderá o juiz determinar as medidas necessárias, tais como busca e apreensão, remoção de coisas e pessoas, desfazimento de obra, impedimento de atividade nociva, além de requisição de força policial." (grifamos)
Relativamente ao ônus da prova e, principalmente quanto à documentação do tipo: cópia do contrato de financiamento; cópia do edital de concorrência pública; etc., estabelece o Código de Defesa do Consumidor:
" Art. 6  São direitos básicos do consumidor:
VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;" (grifamos)
A vertente actio visa a anulação, de igual forma, das cláusulas contratuais abusivas inclusive com Adjudicação do imóvel, visto que a Autora já pagou mais do que era realmente devido, além das Perdas e Danos concernentes aos fatos descritos nesta peça.
Tais cláusulas infringem de forma letal nossa Lei 8.078/90, Código de Defesa do Consumidor, mais precisamente seus Artigos 46, 51, incisos IV e XV, e 54, §§ 3º e 4º, cujos textos dispõem:
"Art. 46 - Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.
I ao III (omissis)
V ao XIV - (omissis)
Art. 54 e §§ 1º e 2º - (omissis);
§ 3º - Os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor;
Conquanto, verificando-se que a Ré não deu oportunidade para que a Requerente tomasse conhecimento das cláusulas contratuais, ao revés no ato da assinatura o contrato foi apresentado já pronto e impresso em várias vias e, como são diversas páginas e a Ré não permite modificação, a Autora assinou sem ter conhecimento prévio do conteúdo de tal instrumento, este conhecimento meteórico só lhe foi dado no exato momento da assinatura, e só, até porque todas as cópias ficaram em poder da Promovida que até a presente data não entregou a cópia da Autora.
Ainda assim, são nulas as cláusulas contratuais aludidas, em face de terem sido elaboradas em "letras microscópicas" de dificílima ou quase impossível leitura e compreensão, além de não ter sido redigido em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor, no caso a Autora.
Desta forma, são nulas todas as cláusulas que autorizem a Ré a adjudicar o imóvel financiado, ou promover-lhe a malfadada execução administrativa/extrajudicial, além daquelas que autorizem reajuste sem que seja observado o plano de equivalência salarial, ao qual a Autora aderiu, bem como todas as demais cláusulas que coloquem a Autora/consumidora em desvantagem exagerada ou seja incompatível com a boa-fé e a equidade.
Ademais, a cópia incompleta do contrato apresentada pela Ré nos autos da cautelar, não está subscrita por duas testemunhas, o que faz com que o aludido instrumento deságüe na nulidade perene.
Neste sentido estabelece o Código Civil, em seu Artigo 235, o seguinte:
" Art. 135 O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na disposição e administração livre de seus bens, sendo subscrito por 2 (duas) testemunhas, prova as obrigações convencionais de qualquer valor. Mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros ( art.1067), antes de transcrito no Registro Público.
Parágrafo único. A prova do instrumento particular pode suprir-se pelas outras de caráter legal."
Em nota de pé de pagina, o Mestre Teotônio Negrão registrou os seguintes julgados de nossos Pretórios, em sua obra assim vem decidindo acerca desta matéria:
Art. 585: 17. Não é título executivo o contrato de financiamento ou a confissão de dívida que não têm a assinatura de duas testemunhas (RSTJ 47/115, STJ - RT 699/183; STJ -3ª Turma, REsp 3.831-AL, rel. Min. Dias Trindade, j. 25.2.91, deram provimento, v.u., DJU 18.3.91, p. 2.800, 1ª col., em.; STJ -4ª Turma, REsp 24.122-8-RS, rel. Min. Barros Monteiro, j. 24.8.93, deram provimento, v.u., DJU 11.10.93, p. 21.322, 2ª col., em.; RT 709/89, JTA 118/191). V. nota 19.
Art. 585: 19. "Contrato não subscrito por duas testemunhas não é título executivo" (STJ -4ª Turma, REsp 13.393-MG, rel. Min. Fontes de Alencar, j. 17.12.91, negaram provimento, v.u., DJU 6.4.92, p. 4.500, 1ª col., em.). Neste sentido: RT 681/123. V. nota 17.
Art. 585: 19a. Viola literal disposição de lei e, por isso, comporta rescisória o acórdão que admite execução fundada em documento particular não subscrito por duas testemunhas (JTA 119/301, maioria).
Face não ter revestido forma especial prescrita em lei (Artigo 135, Código Civil), o contrato de financiamento é igualmente nulo, nos termos da legislação mencionada.
Quanto aos valores já pagos pela Autora, inerentes ao financiamento, totalizam uma quantia muito além do valor real do imóvel (R$ 14.220,80), note-se que esta avaliação foi feita pela própria Ré conforme consta do anexo I, fl. 02, do Edital 008/2000 (Doc. junto).
Em já tendo pago um valor superior ao verdadeiro preço do apartamento, passou a Autora a ser credora do Réu e, neste caso, tem direito de adjudicar o imóvel financiado, nos termos do Artigo 708, inciso II, do Código de Processo Civil, aplicável forma análoga, que assim dispõe:
" Art. 708 - O pagamento ao credor far-se-á:
III - omissis. "
Ademais, necessário se faz a realização de uma perícia contábil para serem levantados os valores pagos pela Autora, e se aquilatar qual o saldo remanescente em seu favor, visto que ela já pagou além do que era devido (R$ 14.220,80).
Para se ter uma idéia, em linhas gerais, a Autora vem pagando este financiamento desde o mês de setembro de 1991 e os suspendeu em dezembro de 1998, totalizando 88 meses de efetivo pagamento; a quantidade de prestações pagas (88) multiplicadas pelo valor da prestação atual (171,28) dá um total de R$ 15.072,64, ou seja, excedendo em R$ 851,84 do verdadeiro valor do imóvel (R$ 14.220,80) estipulado pela própria CEF.
Este levantamento é apenas exemplificativo, uma vez que se faz necessária a realização da perícia contábil a fim de se levantar os verdadeiros valores.
A má-fé da Promovida entremostra-se patente ante o fato dela ter posto o imóvel à venda por R$ 14.220,80 e afirmar que o valor devido pela Autora é de R$ 62.614,69.
Ora, douto julgador, este fato não condiz com a realidade, se assim fosse deveria a Promovida ter posto à venda o imóvel pelo preço de R$ 62.614,69. O que não ocorreu, nem vai ocorrer nunca, pois o imóvel só vale mesmo os 14 mil reais por ela própria avaliado.
Assim sendo, em tendo a Autora pago mais do que vale o apartamento, a conclusão que se tira é de que ela já é proprietária do aludido imóvel, visto que tem um saldo remanescente em seu favor a ser devolvido pela Ré.
Pela planilha demonstrativa do saldo devedor do aludido imóvel, apresentado pela Ré às fls. 42/49 dos autos da demanda cautelar, o referido apartamento teria um saldo devedor de R$ 62.614,69. Entretanto, esta informação é contraditória, uma vez que a própria Demandada expôs à venda o mesmo imóvel por R$ 14.220,80.
Este fato, por si só, já é capaz de retratar a forma espúria com que foi redigido o contrato de financiamento pela Ré, demonstrando que não houve boa fé nem equidade nos termos do contrato, colocando o consumidor (Autora) em desvantagem exagerada, o que causa sua nulidade plena em virtude das cláusulas abusivas e, porque não dizer, este é um caso de polícia, no qual o imóvel vale pouco mais de 20% do saldo devedor respectivo.
Daí pergunta-se: se o imóvel vale apenas R$ 14.220,80, como se justifica que um mutuário já tenha pago R$ 15.072,64 e ainda esteja devendo R$ 62.614,69 ? É inadmissível.
Finalmente, em não tendo os atos jurídicos praticados pela Ré, preenchido a forma especial determinada em lei, devem ser declarados nulos, nos termos já expressos.
Face ao exposto, com fundamento na legislação evocada, vem o Autor a presença de V.Ex.ª requerer o seguinte:
a) Seja a tutela jurisdicional antecipada parcialmente, para, nos termos dos Artigos 273 e 355, do CPC, c/c Artigo 6.º, inciso VIII, do CDC, que seja decretada a inversão do ônus da prova em favor da Autora, compelindo a Promovida a trazer aos autos CÓPIA INTEGRAL do Contrato de financiamento N.º 0904.8.0000592-3, bem como do Edital de Concorrência Pública N.º 008/2000 respectivo, visto que se negou a entregar as cópias referidas à Demandante, nem às anexou a demanda Cautelar em tramitação e, muito menos procedeu a publicação das mesmas;
b) Após a concessão da presente medida "initio litis", que se digne em determinar a Citação da Ré, mediante expedição de simples "Carta de Citação" (Artigo 222, C.P.C.) para, querendo, responder aos termos da presente demanda no prazo legal, sob pena de arcar com o ônus da revelia, desde já requerida;
c) Protestando e requerendo a produção de todas as provas em direito permitidas, de modo específico, depoimento pessoal do rep. legal da Promovida, oitiva de testemunhas, perícias, inclusive a contábil, juntada de novos documentos, dentre outras a serem requeridas oportunamente para uma perfeita instrução processual;
d) Finalmente, seja a presente AÇÃO ORDINÁRIA julgada PROCEDENTE em todos os seus termos, para o fim específico de DECLARAR A NULIDADE INTEGRAL DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO N.º 0904.8.0000592-3, FACE NÃO TER SIDO SUBSCRITO POR DUAS TESTEMUNHAS, ANULANDO DE IGUAL FORMA E POR CONSEGUINTE AS CLÁUSULAS ABUSIVAS, NOTADAMENTE AQUELAS QUE AUTORIZAM O REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR DO BEM IMÓVEL FINANCIADO E OS REAJUSTES DAS PRESTAÇÕES QUE NÃO ESTEJAM DENTRO DO PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL, BEM COMO, DECLARAR A QUITAÇÃO DO IMÓVEL FINANCIADO PELA AUTORA, VISTO JÁ TEREM SIDO PAGOS VALORES ALÉM DO QUE ERA DEVIDO, DEFERINDO-LHE A ADJUDICAÇÃO DO BEM E A PROPRIEDADE E DOMÍNIO DO MESMO, RESTITUINDO À AUTORA O SALDO REMANESCENTE QUE EXCEDA O PREÇO DO IMÓVEL R$ 14.220,80, condenando-se a Promovida, ainda, às cominações legais, dentre elas, honorários advocatícios (20%), custas e demais despesas de ordem processual;
e) Finalmente, requer que este processo seja apensado à Ação Cautelar, Processo N.º 2000.82.003230-8, que tramita nessa r. Vara Federal.
Dá-se a presente, o valor de R$ 500,00 (quinhentos reais).
João Pessoa-PB, 10 de abril de 2000.
Advogado JOCÉLIO JAIRO VIEIRA
OAB-PB N.º 8.274E
ANA CLÁUDIA NÓBREGA VIANA
Estagiária OAB-PB 8.364-E
Jocélio Jairo Vieira
advogado, conselheiro da OAB/PB, professor universitário, juiz leigo do Juizado Especial Cível da Comarca de Cabedelo (PB)
Maysa Costa de Carvalho
VIEIRA, Jocélio Jairo; SILVA NETO, José Vicente da et al. Sistema Financeiro da Habitação: ação para adjudicação do imóvel e quitação pelo valor do edital de licitação. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 5, n. 44, 1 ago. 2000. Disponível em: <https://jus.com.br/peticoes/16067>. Acesso em: 23 fev. 2019.

References: Artigo 5
 Artigo 82
 Artigo 5
 Artigo 235
 Artigo 708
 Artigo 6