Source: https://www.ra-kotz.de/modernisierungsmassnahme1.htm
Timestamp: 2018-02-18 05:23:56+00:00

Document:
Modernisierungsmaßnahmen - Mieterduldung - RA Kotz
Az: VIII ZR 105/07
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 27. März 2007 wird zurückgewiesen.
Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 27. August 1984 vom Land B. eine Vier-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von rund 136 qm.
Der Mietvertrag nimmt auf die in der beigefügten Anlage 1 enthaltenen “Allgemeinen Vertragsbestimmungen” Bezug. Dort ist im Hinblick auf Ausbesserungen und bauliche Veränderungen in Ziffer 9.2 bestimmt:
“Ausbesserungen, bauliche Veränderungen und Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes dürfen ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden, wenn sie den Mieter nicht wesentlich beeinträchtigen.”
“Modernisierungen des Vermieters in der Wohnung des Mieters bleiben vorbehalten.”
Mit notariellem Vertrag vom 6. Mai 2005 kauften die Kläger das Grundstück von der Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Vermieters. Die Verkäuferin erteilte den Klägern am 9. Januar 2006 schriftlich Vollmacht, bis zur endgültigen Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch sämtliche Erklärungen die Mietverhältnisse betreffend im eigenen Namen abzugeben, insbesondere “Ankündigung, Durchführung und Abrechnung von Modernisierungsmaßnahmen sowie Durchführung von Klagen jeder Art gegen Mieter”. Gestützt auf diese Vollmacht kündigte die von den Klägern beauftragte Hausverwaltung mit Schreiben vom 11. Januar 2006 umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten für die Wohnung der Beklagten an.
Die Verkäuferin und Vermieterin habe die Kläger als noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber wirksam ermächtigt, im eigenen Namen Modernisierungsmaßnahmen anzukündigen und durchzuführen. Zwar solle nach Wortlaut und Sinn des § 554 BGB grundsätzlich der Vermieter Bauherr der Modernisierungsmaßnahmen sein. Ein Erwerber könne jedoch ausnahmsweise zur Ausübung eines Gestaltungsrechts ermächtigt werden. Die tragenden Gründe der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Kündigung (Urteil vom 10. Dezember 1997 – XII ZR 119/96, NJW 1998, 896) seien auch auf die Modernisierungsankündigung anzuwenden. Die Vollmachtserteilung sei in beiden Fällen möglich, und auch die damit funktionell verwandte Ermächtigung sei zulässig. Die Gefahr eines Baustillstands infolge finanzieller Probleme werde dadurch nicht erhöht und stehe einer Ermächtigung nicht entgegen. Ohnehin sei der Mieter im Falle einer etwaigen Bauzeitverlängerung zum Beispiel durch Minderungsansprüche geschützt.
1. Die Klage ist zulässig, denn die Kläger sind – was das Berufungsgericht nicht ausdrücklich erörtert – befugt, den Anspruch des Vermieters auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Die “Vollmacht” vom 11. Januar 2006 ermächtigt die Kläger ausdrücklich, Ansprüche aus dem Mietverhältnis im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Hierzu gehört auch der Anspruch auf Duldung beabsichtigter Modernisierungsmaßnahmen, den die Kläger hier mit dem als Zustimmungsbegehren formulierten Klagantrag offensichtlich geltend machen.
Der Senat kann die Klausel selbst auslegen, weil das Berufungsgericht dies unterlassen hat und weitere Feststellungen dazu nicht zu erwarten sind (vgl. BGH, Urteil vom 12. Dezember 1998 – V ZR 250/96, NJW 1998, 1219). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten durchschnittlichen Vertragspartners einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (BGHZ 79, 117, 118 f.; 102, 384, 389 f., st. Rspr.). Hiernach enthält die Klausel keine einschränkenden Voraussetzungen für Verbesserungen der Mietsache durch den Vermieter.
Bei einer solchen Auslegung hätten die Mietvertragsparteien die dem Vermieter vom Gesetz im Rahmen des § 554 BGB zugewiesene, nur im Fall einer für den Mieter unbilligen Härte eingeschränkte Befugnis zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen sehr weitgehend zugunsten des Mieters abbedungen. Denn Maßnahmen zur Modernisierung sind typischerweise bauliche Veränderungen, die regelmäßig mit nicht unerheblichen Beeinträchtigungen des Mieters zumindest in der Bauphase verbunden sind. Ein Anlass für ein so weites Entgegenkommen des Vermieters ist aus der – für die Auslegung maßgeblichen – Sicht eines verständigen Mieters nicht erkennbar und wird von der Revision auch nicht vorgetragen. Auch haben die Mietvertragsparteien in der kurz nach Abschluss des Mietvertrags getroffenen Modernisierungsvereinbarung vom 20. November 1984 in § 2 Ziffer 4 ausdrücklich festgehalten, dass sich der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung der Mieter vorbehalten habe. Auch dies spricht gegen die Annahme, dass die Mietparteien die sich aus dem Gesetz ergebenden Rechte des Vermieters zur Durchführung von Verbesserungen der Mietwohnung einschränken wollten.
b) Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der von den Klägern geplante Umbau des Badezimmers unter Einbeziehung der bisherigen Abstellkammer eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB darstellt. Hierunter fallen Maßnahmen, die den objektiven Gebrauchs- oder Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen (KG, NJW 1985, 2031, 2032; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 14; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 554 Rdnr. 62). Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Wohnwert verbessert wird, ist die Verkehrsanschauung. Entscheidend ist, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten – bei im übrigen gleichen Konditionen – eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04, NJW 2005, 2995, unter II 1).
Entgegen der Auffassung der Revision kann deshalb nicht allgemein angenommen werden, dass bauliche Maßnahmen, die mit einer Änderung des Wohnungsgrundrisses oder mit dem Wegfall eines Raumes verbunden sind, nicht zu einer Verbesserung des Wohnwertes führen und deshalb vom Mieter grundsätzlich nicht zu dulden sind; es kommt vielmehr auch insoweit auf eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls an. Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungsgesetze beachtet hat. Einen solchen Fehler zeigt die Revision nicht auf. Die – allerdings sehr knapp gehaltenen – Ausführungen des Berufungsgerichts zu den von den Klägern geplanten Umbaumaßnahmen im Sanitärbereich werden den an die erforderliche Abwägung der maßgeblichen Gesichtspunkte zu stellenden Anforderungen noch gerecht. Die Einzelheiten der vorgesehenen Baumaßnahmen waren aus dem im Berufungsurteil wiedergegebenen Wohnungsgrundriss der mit der Planung und Ausführung beauftragten Architekten ersichtlich. Die auf dieser Grundlage erfolgte Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Abtrennung von Bad und WC (Schaffung eines separaten WC) – bei einer nach Größe und Zuschnitt offensichtlich für mehrere Bewohner oder für Familien geeigneten Wohnung – vorteilhaft ist, erscheint lebensnah und lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen, zumal mit dem Umbau – auch unter Berücksichtigung des damit notwendig verbundenen Verlusts der bisherigen Abstell- und Speisekammer – ein Zuschnitt erreicht wird, der bei neueren Wohnungen weithin dem üblichen Standard entspricht. Hieran ändert auch der von der Revision hervorgehobene Umstand, dass zur Wohnung nach dem Mietvertrag keine sonstigen Neben- oder Kellerräume mit Abstellmöglichkeiten gehören, nichts.
aa) Dem Wortlaut des § 554 BGB lässt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht entnehmen, dass der Vermieter nur selbst und nicht durch einen von ihm ermächtigten Dritten Modernisierungsmaßnahmen durchführen darf oder dass die gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Ankündigung der Arbeiten nur durch den Vermieter selbst erfolgen kann. Mit der Planung und tatsächlichen Durchführung der Modernisierungsarbeiten wird der Vermieter in der Regel ohnehin Dritte (Architekten, Handwerker) beauftragen. Diese kann er – was auch die Revision nicht verkennt – ohne weiteres bevollmächtigten, in seinem Namen Duldung der Bauausführung zu verlangen. Der Mieter ist dadurch nicht in seinen schützenswerten Interessen beeinträchtigt, denn ihm stehen bei einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs Minderungsansprüche gegen den Vermieter zu. Im Übrigen haftet der Vermieter nach § 278 BGB für ein etwaiges Verschulden der beauftragten Dritten, denn diese handeln als seine Erfüllungsgehilfen im Hinblick auf die sich aus dem Mietvertrag dem Mieter gegenüber ergebenden Obhutspflichten. Nichts anderes gilt, wenn der Vermieter einen Dritten, der als Käufer des Mietobjekts schon vor der Grundbuchumschreibung auf eigene Rechnung Modernisierungsmaßnahmen durchführen will, dazu ermächtigt, die Maßnahmen im eigenen Namen anzukündigen und von den Mietern Duldung der Bauausführung zu verlangen. Auch insoweit ist der Dritte insbesondere bei der Bauausführung im Rechtskreis des bisherigen Vermieters und mit dessen Einverständnis tätig und gilt deshalb für etwaige Minderungs- und Schadensersatzansprüche des Mieters nichts anderes.
bb) Ob es sich bei dem Duldungsanspruch des Vermieters im Hinblick darauf, dass er auf eine Veränderung des bisherigen Zustands der Mietsache zielt, um ein – nicht isoliert abtretbares – Gestaltungsrecht handelt, wie die Revision meint, bedarf keiner Entscheidung. Eine Ermächtigung zur Ausübung eines Rechts im eigenen Namen ist nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich zulässig, auch bei Gestaltungsrechten und selbst dann, wenn diese nicht isoliert abgetreten werden können (BGHZ 68, 118, 124 f., für das Wandelungsrecht; BGH, Urteil vom 10. Dezember 1997 – XII ZR 119/96, NJW 1998, 896, unter 3 für das Kündigungsrecht des Vermieters; Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 413, Rdnr. 5; MünchKomm/Roth, BGB, 5. Aufl., § 413 Rdnr. 11). Für die Befugnis des Vermieters, Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 554 Abs. 3 BGB anzukündigen und den Mieter auf deren Duldung in Anspruch zu nehmen, ist auch unter Berücksichtigung berechtigter Interessen des Mieters – wie oben dargelegt – keine Ausnahme geboten.

References: § 554
 § 554
 § 2
 § 554
 § 554
 § 554
 § 554
 § 554
 § 278
 § 413
 § 413
 § 554