Source: http://www.locally.com.ar/2017/01/28/subas-en-el-inmobiliario-tigre/
Timestamp: 2020-07-13 23:38:31+00:00

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Subas de hasta el 400% en el inmobiliario - Revista Locally - Nordelta
Subas de hasta el 400% en el inmobiliario
Nota publicada originalmente en enero del 2013
Las boletas del inmobiliario bonaerense están llegando a los contribuyentes con aumentos del 31,6% promedio para las viviendas urbanas.
Pero el mayor peso cae sobre barrios privados y countries: para ellos el ajuste llega a hasta el 400%.
Horacio, propietario de una casa en La Isla, en Nordelta, pagó el año pasado $ 9.500 de Rentas. “Ahora me encuentro con una factura de $ 48.500, es más del 400%; no lo puedo pagar”, se quejaba ayer. Un ajuste similar tuvo Agustín, de Las Glorietas, también en Tigre: en 2012 pagó $ 6.000 y este año son $ 23.410, dice. “Aquí los aumentos llegan al 200%”, señaló Bettina, del barrio privado Talar del Lago, según publicó Clarín.
En ARBA, el ente recaudador de la provincia, dicen que el aumento no es igual para todos, que cambia según los barrios. “Incluso baja en algunos countries, como Boca Ratón, en Pilar, o San Diego, en Moreno”, aseguran. El incremento abarca a casi todas las propiedades. Es que es la conjunción de tres variables, dos de las cuales afectan a todos los contribuyentes del inmobiliario. Primero se cambió la base de cálculo del impuesto. En 2012 se tomó el 0,65 del valor fiscal de la propiedad, y este año es el 0,85. Y luego aumentó la alícuota que se aplica sobre esa base. Así, el impuesto era 1,54% del valor en 2012 y del 2,53% este año, en el caso de algunas propiedades.
Pero en el caso de countries y barrios privados, además, se hizo una revaluación de las propiedades. En el ente recaudador reconocen que “la suba promedio para countries es del 90%”.
“Actualizar el valor fiscal de la tierra en countries y barrios cerrados es indispensable para alcanzar una mayor justicia tributaria -dijo a Clarín el director ejecutivo de Arba, Martín Di Bella (foto)-. Cuando las valuaciones se retrasan dejan de reflejar la realidad y esa situación provoca distorsiones que le restan equidad a los impuestos -aclaró-; la Provincia sustenta un esquema tributario solidario. Las personas que más tienen son las que deben pagar más impuestos”.
La Municipalidad responde a Constantini
marcioalgranti dice:
30 enero, 2013 a las 8:09 pm
Es un absurdo ese aumento. No hay respeto a nadie, se imponen reglas y valores. Todos estan desprotegidos y no hay donde reclamar. Habria que armar alguna accion judicial colectiva contra ese aumento. Nadie deberia pagar . Es un abuso de autoridad!
4 febrero, 2013 a las 10:39 pm
Reflexiones sobre la valuación territorial en los barrios cerrados de ARBA 2013
Según nuestra constitución dispone en su art. 16, "La igualdad es la base del impuesto y las cargas públicas", esta declaración ha sido universalmente interpretada como "igualdad de esfuerzos" e "igualdad entre iguales" y de allí se desprenden los conceptos de “equidad horizontal” y “equidad vertical” que debe acompañar el discurrir del legislador al fijar los impuestos y tributos.
La equidad horizontal indica que a igual renta, consumo o patrimonio, los contribuyentes deben aportar tributos en igual medida. La equidad vertical señala que a mayor renta, consumo o patrimonio, deben aportarse tributos en mayor medida, es decir a tasas más altas, ésto para lograr la "igualdad de esfuerzos” del que habla la doctrina. El principio social de solidaridad se sostiene en la equidad vertical.
Este principio de igualdad constitucional ha sido vulnerado por la disposición 062/12 del director ejecutivo de ARBA, a la vez que ignoró el derecho de los partidos y/o intendencias a participar de la valuación realizada, dado que:
No sostiene la Equidad Horizontal:
No se actualizaron las valuaciones de todos los territorios de la provincia. (solo Barrios cerrados).
No se actualizaron las valuaciones de todas las unidades cuyo tipo define la norma (sólo 300 de los más de 600 barrios cerrados que hay en la provincia) –ver anexo de la resolución.
Propiedades (objeto del tributo) de similar valor en el mercado tienen muy diferente valuación fiscal. –ver adjunto el anexo de la resolución.
No se contemplan los ingresos del los sujetos pasivos de la obligación para equilibrar la carga pública impuesta.(hay varios propietarios de vivienda única, donde su único ingreso es la jubilación y donde la carga tributaria hoy impuesta excede su capacidad contributiva)
Se da por entendido que la capacidad contributiva del propietario acompaña el crecimiento especulativo del mercado inmobiliario. (Es como ponerle un impuesto sorpresivo a la tenencia de titanio y uno tiene un reemplazo de cadera de ese material).
No sostiene la Equidad Vertical:
La capacidad contributiva tiene que ver con los ingresos del contribuyente producidos por sueldos, rentas (financieras e inmobiliarias), honorarios, etc.. Tomar el patrimonio de la casa habitación a su valor actual de realización según indica el especulativo mercado inmobiliario sólo genera una “ilusión monetaria”, indicando riqueza donde solo hay una expectativa de la misma. Es como intentar cobrar un impuesto a las vacas por los terneros que podría tener en su vida. En los países civilizados sólo se cobra el impuesto sobre el valor histórico de la propiedad, en el peor de los casos ajustándolo por inflación, el impuesto sobre el diferencial con el valor real de la propiedad se cobra en el momento de su realización, de esta manera el fisco se hace del impuesto sobre la utilidad marginal que generó su gestión del lugar y no desposee o expulsa a los habitantes pioneros de su hábitat. Esto es de fundamental importancia en el desarrollo de urbanizaciones en los suburbios de grandes ciudades.
La valuación diferencial del precio x m2 de terreno indicado en el anexo de la norma, abierto por barrio, no se condice ni siquiera con la expectativa de valores inmobiliarios zonales. Ej.: la norma asigna más del doble de la valuación x m2 a Portezuelo que a Sta Bárbara y casi el triple de la valuación del m2 en el Highland que al Tortugas o Portezuelo (recordemos que las primeras casas (orientadas a matrimonios jóvenes con recursos más limitados) fueron las casas del Sol de Portezuelo que salieron a la venta en aprox. $50.000)
Dentro de un mismo barrio se dan diferencias significativas de valuación en la norma. Ej: Castores I vs II (aprox+10%.)
Se dan enormes diferencias de valuación inversas a lo que podría interpretarse como capacidad contributiva, en los hechos (tributo liquidado), Ej.: en La Isla un terreno de 1188m2 se cotiza 43% mas alto x m2 que uno de 8544m2.
Infiere fundarse en supuestos que no se condicen con la realidad que vive la sociedad o al menos no la contemplan:
La actual filosofía rectora del fisco provincial presupone que "si se vive en un barrio privado es que se tiene mucho dinero", no se percató de que el invento de los "Barrios Cerrados" actuales es sólo producto de una “respuesta de supervivencia tribal” de la sociedad: Quiero protegerme a mí y a mi flia. Muy lejos esta el concepto de "Casa de fin de semana", "Club de Campo", etc…que originaron en los 60’ el Highland, el Tortugas o el Golf Club Argentino. Hoy se vive en un "Barrio privado" como única propiedad y casa/habitación, para tratar de evitar que te maten o, en el mejor de los casos, te roben lo que te costo años de trabajo conseguir, como le sucedió este fin de semana a la Sra. Campbell del Barrio Parque Aguirre (barrio abierto) de Acassuso y a más de 54 victimas fatales de hechos delictivos en la provincia, solo en el primer mes del año.
Como expresé anteriormente, el fisco confunde la expectativa económica con la realidad económica. Veamos un ejemplo: Me realizo un implante de cadera de titanio (unos 300gr), acto seguido el fisco decide gravar la tenencia de titanio de más de 100gr(base imponible) con $50.000 por cada 100gr excedentes a la base imponible. No lo puedo pagar, que hago?? Me saco el implante??? Trato de esconderlo (evadirlo)?? Hago una declaración jurada de que es de Acero Inox. y ruego morir de algo que no requiera una autopsia, no sea cosa que a mis deudos les quieran cobrar el retroactivo.??
Cuando uno y su familia deciden cambiar de hábitat y reemplazar su actual “casa-habitación” por otra propiedad en un hábitat distinto, además de los subjetivos factores estéticos, sociales, colegios, de seguridad, etc.., se tienen en cuenta una enorme variedad de factores para saber si “nos da el Pignet[1]” para el “upgrade”, algunos de ellos son:
Se evalúan los costos familiares de transporte.
Se evalúan los tiempos familiares de transporte (afectan directamente la calidad de vida).
Se evalúan los costos directos de mantenimiento (luz, gas, agua, expensas, reparaciones, etc..)
Se evalúan los costos sociales/emocionales involucrados (lejanía o no de parientes, amigos, etc..)
Y luego de una enorme cantidad de variables, se evalúan también los costos tributarios involucrados en la mudanza a la nueva casa/habitación, es aquí donde creo necesario generar un apartado que llame a la reflexión a nuestros gobernantes y legisladores, vamos a llamarlo “Teoría de la imprevisión aplicada a los impuestos prediales de la casa/habitación”[2]
Cuando se compra una propiedad inmueble, se genera un contrato tácito con los entes gubernamentales que establecen las cargas tributarias sobre el inmueble aludido.
El contrato tácito referido es de tal amplitud, que no existe predio a adquirir en nuestra nación que no tenga asociada una carga inmobiliaria tributaria incorporada al mismo .
La previsión de la carga tributaria que el contribuyente está en condiciones de conocer y anticipar, es la que el predio tiene en el momento en el que realiza la compra.
Nada ni nadie, sea privado o gubernamental, manifiestan en el momento de la compra o cuando se reúnen los fondos necesarios para encarar la construcción y se registra la obra de la futura casa/habitación, ningún argumento, juicio o razón que pueda indicar al contribuyente que el objeto “suelo” del tributo sufrirá un valorización para el fisco mayor al 1000% a valores constantes en los próximos años.
El accionar de la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires, constituye una “Vía de Hecho”.[3]
ARBA incurre en esta vía de hecho al registrar en el sistema informático del Ministerio de Economía provincial nuevas valuaciones fiscales, sin que medien resoluciones administrativas que autoricen dicho accionar y que establezcan los motivos justificatorios de la modificación valuatoria, puesta de manifiesto en la liquidación del impuesto inmobiliario correspondiente al año 2013.
Cabe recordar que en un Estado de Derecho el principio de legalidad preside todo el accionar de la administración, ésta se encuentra sometida a la ley, y debe limitar sus posibilidades de actuación a la ejecución de la misma. Este principio de legalidad de la Administración “opera, en la forma de una cobertura legal de toda la actuación administrativa: solo cuando la Administración cuenta con esa cobertura legal previa su actuación es legítima”[4]
En este sentido, todos los actos de la administración pública se encuentran subordinados a una norma habilitante. Cuando la autoridad administrativa quebranta este principio y promueve operaciones materiales restrictivas o cercenadoras de los derechos y garantías individuales carentes de esa base sustentadora, estamos en presencia de una vía de hecho[5]
El concepto de vía de hecho “es, pues, un concepto capital, que cierra todo el sistema de la actuación administrativa”[6], motivo por el cual tales comportamientos han sido vedados por el art. 109 del Decreto Ley 7647/70, al disponer que: “La Administración pública no iniciará ninguna actuación material que limite derechos de los particulares sin que previamente haya sido adoptada la decisión que le sirva de fundamento jurídico”.
a) La Ley 12.576 crea una Comisión Mixta “con el objeto de analizar el proyecto de metodología de cálculo para establecer el valor unitario de la tierra libre de mejoras de los denominados Clubes de Campo, Barrios Cerrados, Clubes de Chacra, u otros emprendimientos residenciales de similares características (art. 55, 1º párrafo). Establece además que dicha Comisión estará formada por representantes del Ministerio de Economía, de la Honorable Legislatura y de cada municipio en los que se encuentren situados tales emprendimientos. Asimismo prescribe dicho texto legal que el Poder Ejecutivo instrumentará el funcionamiento de la Comisión, debiendo convocarla dentro de los noventa (90) días corridos siguientes a la promulgación de la Ley y expedirse dentro del plazo de ciento ochenta (180) días contados a partir de su convocatoria (art. 55 in fine).
b) En cumplimiento de lo dispuesto por la citada norma legal, el Poder Ejecutivo dictó el Decreto Nº 996/01 por el que se convocó a la Comisión Mixta. En su art. 3 dispone que la Dirección Provincial de Catastro Territorial elaborará el proyecto de metodología de cálculo y coordinará el funcionamiento de la Comisión Mixta. También se establece que la Comisión, deberá presentar un informe con las conclusiones finales sobre el análisis del proyecto de metodología de cálculo, antes del vencimiento del plazo establecido en el párrafo tercero del artículo 55 de la Ley 12.576, debiendo consignar en el mismo la opinión de la mayoría y de cada una de las minorías, en el supuesto que existieran conclusiones diversas (art. 7)
c) Luego de desarrollar su tarea la Comisión Mixta se expidió resolviendo aprobar el proyecto de Metodología de cálculo para la determinación del valor tierra libre de mejoras correspondiente a los emprendimientos urbanísticos denominados Clubes de Campo, Barrios Cerrados, Clubes de Chacras o similares.
La operatividad de la metodología fue establecida a través de la Disposición N° 6011/02 de la Dirección Provincial de Catastro Territorial (BO 15/11/02), que en su art. 1 dispone: “Establécese a los efectos del cálculo del valor de la tierra libre de mejoras, correspondiente a los emprendimientos urbanísticos denominados Clubes de Campo, Barrios Cerrados, Clubes de Chacras o similares, la metodología determinada por la Comisión Mixta creada por el artículo 55° de la Ley 12.576, con las adecuaciones necesarias para facilitar su operatividad y que como Anexo I forma parte integrante de la presente”
Conforme la metodología aprobada “para determinar la valuación fiscal de la tierra libre de mejoras de un club de campo, barrio cerrado, club de chacra o similar, se realizará un estudio comparativo para conceptualizar la calidad y magnitud del emprendimiento a tasar”.
“En función del citado estudio se establecerá el valor unitario por metro cuadrado de la tierra libre de mejoras”.
“A fin de establecer la valuación fiscal de la tierra libre de mejoras, de cada uno de los inmuebles que integra el emprendimiento, se aplicarán coeficientes de homogeneización respecto a una parcela o subparcela que se definirá como prototípica dadas sus dimensiones, superficie, repetitividad y/u otra característica pertinente dentro del complejo y a la cual se considerará con coeficiente 1”.
“Las demás parcelas establecerán variaciones relativas entre ellas y la prototípica, en función a la ubicación relativa, vistas u otros conceptos, asignándoles coeficientes que en algunos casos será inferior a 1 hasta 0,60 y en otros será mayor entre 1 y 1,20”.-
d) Posteriormente la ley 14.333, ordenó proceder a la “revaluación de la totalidad de los inmuebles que se originen por el régimen del Decreto Ley 8912/77 o los Decretos 9404/86 y 27/98, denominados clubes de campo, barrios cerrados, clubes de chacra o emprendimientos similares, mediante la aplicación de la metodología de tasación aprobada por la Comisión Mixta creada por el artículo 55° de la Ley 12.576 y efectivizada mediante la Disposición de la Dirección Provincial de Catastro Territorial N° 6.011 de fecha 24 de octubre 2002”. Disponiendo además que “Los valores resultantes tendrán vigencia conforme lo establezca, con alcance general, la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires” (art. 91).
e) Finalmente la Resolución Normativa 62/12 de ARBA (B.O. 04/01/13) dispuso que “la revaluación ordenada por el artículo 91° de la Ley 14.333 tendrá vigencia a partir del 1° de enero de 2013” (art. 2).
Del análisis de la normativa aplicable al caso (art. 55 ley 12576, dec. 996/01, disp. 6011/02 DPCT, art. 91 ley 14.333 y disp. 62/12 de ARBA) se desprende que el obrar del ente es contrario a dicho régimen, constituyendo una vía de hecho administrativa, vedada por el art. 109 del Decreto ley 7647/70. Como bien sostiene autorizada doctrina “la actuación concreta, es decir el ‘hecho’ de la autoridad pública requiere, en virtud del art. 109, no sólo la existencia de una ley o reglamento que directa o implícitamente la legitime, sino también el dictado de un acto administrativo intermedio ‘que le sirva de fundamento jurídico’. Ese acto establece el alcance, o, si se prefiere, fija los límites de la potestad pública derivada de la norma general habilitadora. Así el acto administrativo sirve de nexo entre el orden jurídico y el hecho ejecutorio, determinando las condiciones en que cada caso concreto queda incluido en la norma. De esta forma se limita el mero acto de la voluntad subjetiva del agente actuante, para requerirse – en aplicación del principio de legalidad – el previo dictado de la decisión fundada por parte del órgano competente”[7].
Resulta pertinente destacar que el comportamiento material evidenciado por los funcionarios de ARBA, al proceder directamente a la modificación de la valuación fiscal de las parcelas, sin el previo dictado del acto administrativo habilitante, lesiona gravemente la garantía de la defensa de la persona y de los derechos –consagrada en el art. 15 de la Constitución provincial y que constituye un principio general vigente en todo procedimiento administrativo, toda vez que se deja al contribuyente en imposibilidad de analizar las causas que motivan las modificaciones valuatorias.
ARBA ha procedido a modificar la base valuatoria de los inmuebles, sin adoptar un procedimiento previo ni notificación alguna de las razones determinantes de tal proceder que asegurase el derecho de defensa. En efecto, el contribuyente únicamente toma conocimiento (a través de la publicación en el B.O. de la Disp. 6.011/02) de cuál sería la metodología aplicable para el revalúo y de la fecha de vigencia del mismo (a través de la publicación en el B.O. de la Disp. 62/12), pero no puede conocer cuál fue el procedimiento seguido para la realización del estudio comparativo para conceptuar la calidad y magnitud del emprendimiento a tasar, del cual se deriva el valor unitario por metro cuadrado de la tierra libre de mejoras. Tampoco puede conocer cuál es la parcela prototípica correspondiente a ese emprendimiento, ni las razones que determinaron su elección (dimensiones, superficie, repetitividad y/u otras características pertinentes dentro del complejo, conforme se establece en el anexo I de la Disp. 6.011/2), ni cuál es el coeficiente de homogeneización correspondiente y cuáles fueron los fundamentos para llegar a dicho coeficiente (recuérdese que el mismo se obtiene de la comparación de las parcelas en cuestión con la parcela prototípica, que cuenta con coeficiente 1 y que teniendo en cuenta la ubicación relativa, vistas y otros conceptos, las restantes parcelas establecerán variaciones en el coeficiente que podrá ser inferior a 1 hasta 0,60 o mayor entre 1 y 1,20).
No esta documentada en la norma la realización del estudio comparativo por parte de los organismos provinciales, del valor unitario por metro cuadrado de la tierra libre de mejoras, cuál resulta ser la parcela prototípica de cada emprendimiento, ni el coeficiente de homogeneización de los inmuebles del mismo. En definitiva, no se puede asegurar que la autoridad haya seguido el procedimiento indicado por las normas aplicables al caso para determinar las nuevas valuaciones fiscales de los inmuebles, y por el contrario aparecen los nuevos guarismos sin más fundamento que las normas generales.
Tal proceder de la autoridad, provoca un incremento sorpresivo y más que significativo en el monto del impuesto inmobiliario de debe abonar el contribuyente, provocándole una grave afectación a su derecho constitucional de propiedad (arts. 14 y 17 C.N). Cito a modo de ejemplo, la parcela identificada catastralmente como Circunscripción 3, Sección X, Fracción 90, Parcela 9, por la cual, con anterioridad al revalúo, se abonaba en concepto de pago anual del mencionado impuesto la suma de aprox $12.520 , pasándose a pretender cobrar, luego del mismo, la suma de aprox. $47.000.- por igual concepto, incluido en ambos casos el descuento por buen contribuyente.
Esta falta de fundamentos, lesiona gravemente el principio del debido proceso adjetivo, toda vez que impide al contribuyente el ejercicio del derecho de defensa (art. 15 C.P.B.A.). En tal sentido se ha expresado que en el ámbito del procedimiento administrativo deben observarse también las reglas del debido proceso o de la legalidad objetiva, esto es, el imprescindible procedimiento en el que se adoptan todas las reglas que demandan un proceso regular y legal[8].
Como corolario de estas reflexiones, mi impresión, de simple contribuyente, es que nos asiste el derecho para desarticular la inapropiada conducta del fisco provincial.
Veremos que nos dicen los profesionales en la materia.
[1] Juicio de valor un poco antiguo que, entiendo, requiere una explicación adicional.
Cuando se hacia la "colimba" en Argentina, para saber si los ingresantes al servicio militar estaban a la altura de los requerimientos del ejército se tomaba con referencia el índice Pignet (popularizado como Piné) – En 1901 Maurice Pignet, un doctor de la armada Francesa, sugirió una forma de medir la capacidad del soldado en cuestión con unas medidas muy básicas: su peso, su altura y el diámetro de su pecho.
La cuentita era la siguiente: Altura en centímetros – (peso en kilos + circunferencia del pecho en centímetros)
Muy resistente: <10, Resistente: 10-15 ,Bueno: 16-20 Promedio: 21-25, Débil: 26-30,Muy Débil: 31-35, Lamentable: >36
[2] 1. La primera versión de este modesto ensayo se llamaba MEGARCASTE, en virtud de que su título era “Método Empírico para Garantizar el Acomodarse a Rentas, Costos Asociados y Señalar Trances Emboscados”. Dado que algunos amigos me indicaron que las siglas podían ser malinterpretadas, cambie el nombre a “Teoría de la imprevisión aplicada a los impuestos prediales de la casa/habitación”
[3] Punto basado en el caso AYERZA ADELA MARÍA C/PROVINCIA DE BUENOS AIRES s/ pretensión de cesación de una vía de hecho administrativa 22/5/05 – Juzgado Contencioso Administrativo Nº 1 Dr. LUIS F. ARIAS
[4] García de Enterría, Eduardo – Fernández Tomás Ramón: “Curso de Derecho Administrativo”, Ed. Civitas, Madrid, 10ª edición, 2001, Tomo I, pág. 440
[5] Conf. Greco, Carlos M., “Vías de hecho administrativas”, LL 1980-C-1207
[6] García de Enterría, Eduardo – Fernández Tomás Ramón, Op. Cit., Tomo I, pág. 798
[7] Botassi, Carlos A.: “Procedimiento Administrativo de la Provincia de Buenos Aires", Ed. LEP, 1988, pág. 423.
[8] confr. Gordillo, Agustín A.: "Tratado de Derecho Administrativo", Ed. Fundación de Derecho Administrativo, Tomo 2, 3ª edición, 1998, pág. IX-12, IX-13 y IX-15
Perdón, olvide firmar mi comentario..
karenv dice:
5 febrero, 2013 a las 9:54 pm
Coincido plemenamente que hay qeu hacer algo. Es abusivo, ridiculo y encima anticosntitucional!!!!!!!. Se prevee alguna acción entre los vecinos de ND????. Hay alguien que este llevando esta causa a favor de los vecinos o una presentación????. En caso de que haya alguien por favor indiquen quien y como contactarse.

References: in fine
 artículo 55
 artículo 55
 artículo 55
 Resolución 
 artículo 91