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Timestamp: 2016-10-24 01:48:28+00:00

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122 I 16825. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 24. Juni 1996 i.S. Eduard R�sch und Wohnbaugenossenschaft "S�ge" gegen Bezirk Appenzell und Kantonsgericht Appenzell I.Rh. (staatsrechtliche Beschwerde)
Art. 84 ss, art. 88 OJ; art. 22ter Cst. Expropriation d'une bande de terrain � b�tir en vue de la r�alisation d'une route, fixation de l'indemnit� d'expropriation. Ali�nation de la parcelle litigieuse pendant une proc�dure d'estimation selon le droit de l'expropriation; cons�quences quant � la qualit� du vendeur et de l'acheteur pour former un recours de droit public (art. 88 OJ; consid. 1). Etendue de l'examen d'une d�cision attaqu�e; cognition du Tribunal f�d�ral lorsqu'il revoit une indemnit� d'expropriation (consid. 2). M�thodes pour fixer une indemnit� d'expropriation; priorit� de la m�thode comparative (m�thode statistique; consid. 3a). Lorsqu'une zone d'habitation n'est form�e que d'un petit nombre de biens-fonds, on peut prendre comme �l�ments de comparaison, pour estimer un terrain de cette zone, des prix pay�s pour des parcelles situ�es dans d'autres zones d'habitation; compensation, par une majoration ou une diminution, pour tenir compte des qualit�s diff�rentes (�galement du point de vue de l'am�nagement du territoire) des immeubles concern�s (consid. 3b). De simples offres, des prix �voqu�s lors de pourparlers ou des prix convenus entre pr�c�dents copropri�taires du bien-fonds expropri� - lorsque le prix a �t� d�termin� essentiellement par celui qui r�clame l'indemnit� d'expropriation -, ne sont pas des prix de comparaison � prendre en consid�ration (consid. 3c). En cas d'expropriation partielle (expropriation d'un jardin devant une maison), la valeur v�nale peut �tre diminu�e dans une certaine mesure quand l'utilisation du solde du terrain pour la construction n'est pas affect�e par l'expropriation, les possibilit�s de b�tir demeurant identiques � celles offertes sur l'ensemble de la parcelle (consid. 4). Faits � partir de page 170
Die Stimmberechtigten der Feuerschaugemeinde Appenzell nahmen am 27. November 1967 den Quartierplan "Kaustrasse-Rinkenbach" an. Die Genehmigung der Planung durch die Standeskommission des Kantons Appenzell I.Rh. erfolgte am 5. Februar 1968. Der Quartierplan sieht zwischen der Gonten- und der Kaustrasse eine neue, in zwei Etappen zu erstellende Nord-S�d- Strassenverbindung als Basis-Erschliessungsstrasse vor. Das Gebiet zwischen der Gonten- und der Kaustrasse soll durch Ringverbindungen feinerschlossen werden. Die Quartierplanung bildet Grundlage unter anderem f�r die Enteignung von Land f�r den Bau der Basis-Erschliessungsstrasse im Bereiche der Parzelle Nr. 1715, Grundbuch Appenzell. Diese Liegenschaft ist seit Erlass des Zonenplanes der Feuerschaugemeinde vom 1. April 1981/9. M�rz 1982 der Wohnzone W3 zugeteilt.
Am 4. Juli 1968 setzte die Feuerschaugemeinde f�r beide Bauetappen die perimeterpflichtigen Grundst�cke sowie die Perimeterquoten und f�r die 1. Bauetappe die Bodenabtretungen fest. Der entsprechende Strassenabschnitt wurde 1974 fertiggestellt und "St. Antonstrasse" benannt. F�r die 2. Bauetappe nahmen die Stimmberechtigten am 5. Mai 1985 einen Kredit von Fr. 455'000.-- an. Die St. Antonstrasse soll aber ihren Charakter als Erschliessungsstrasse verlieren, vom Bezirk Appenzell �bernommen und zu einer Bezirksstrasse mit Entlastungsfunktion umklassiert werden.
Zwischen dem 14./15. M�rz und dem 5. April 1986 legte die Feuerschaugemeinde Appenzell, welche vom Bezirk mit dem Strassenbau beauftragt worden war, ein Projekt f�r die 2. Etappe �ffentlich auf. Danach ist vorgesehen, f�r den Strassenbau ab der 6'622 m2 grossen Parzelle Nr. 1715 ca. 1'080 m2 Land zu einem vom Bezirk veranschlagten Preis von ca. 65.-/m2 zu beanspruchen; die damaligen Grundeigent�mer erhoben gegen den Strassenplan keine Einsprache.
Ende der achtziger Jahre wurden Planungsarbeiten f�r eine �berbauung der Liegenschaft mit drei Mehrfamilienh�user eingeleitet. Im Laufe des Jahres 1991 begann die Feuerschaugemeinde mit dem Bau der 2. Etappe der St. Antonstrasse. Sie ist heute fertiggestellt. Ebenfalls vorangetrieben wurde das Projekt f�r die �berbauung des Grundst�ckes Nr. 1715. Am 13. April 1992 legte der Geometer mittels einer Mutationsurkunde die f�r die 2. Etappe der St. Antonstrasse definitiv abzutretende Bodenfl�che ab der Liegenschaft Nr. 1715 mit 1'044 m2 fest, und am 26. Mai 1992 erliess die Feuerschaugemeinde den Quartierplan "St. Anton" (genehmigt am 9. Juni 1992). Bereits am BGE 122 I 168 S. 17113. November 1992 beantragte die Feuerschaugemeinde auf Veranlassung von Eduard R�sch, damals Eigent�mer der fraglichen Parzelle, eine �nderung des Quartierplanes "St. Anton". Neu soll neben den bisherigen drei Baubereichen ein vierter hinzukommen. Diese Plan�nderung wurde am 17. Dezember 1992 beschlossen und am 16. Februar 1993 genehmigt. Einen Tag zuvor erh�hte der Grosse Rat des Kantons Appenzell I.Rh. die Ausn�tzungsziffer in der Wohnzone W3 von bisher 0,60 auf 0,65.
Eduard R�sch und der Bezirk Appenzell konnten sich �ber die Enteignungsentsch�digung nicht einigen. Noch w�hrend des Verfahrens vor der kantonalen Sch�tzungskommission verkaufte Eduard R�sch die Parzelle Nr. 1715 an die Wohnbaugenossenschaft "S�ge". Im Kaufvertrag vereinbarten die Parteien, dass eine allf�llige Enteignungsentsch�digung dem Verk�ufer zukommen solle. Mit Entscheid vom 19. Dezember 1994 setzte die Sch�tzungskommission die Entsch�digung f�r die Abtretung von 1'044 m2 Land ab der Parzelle Nr. 1715 auf Fr. 165.--/m2 fest. Dagegen rekurrierten Eduard R�sch und die Wohnbaugenossenschaft "S�ge" an das Kantonsgericht Appenzell I.Rh. Dieses wies den Rekurs am 9. Mai 1995 ab.
Gegen das Urteil des Kantonsgerichtes f�hren Eduard R�sch und die Wohnbaugenossenschaft "S�ge" am 22. September 1995 staatsrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht. Das Bundesgericht heisst die Beschwerde im Sinne der Erw�gungen gut.
1. Eduard R�sch hat - wie die kantonale Sch�tzungskommission in ihrem Urteil vom 19. Dezember 1994 entschied und wie das Kantonsgericht stillschweigend best�tigte - trotz des Verkaufs der streitbetroffenen Parzelle w�hrend des erstinstanzlichen Verfahrens seine Parteistellung im Enteignungsverfahren behalten. Mit Blick auf diesen Umstand sowie darauf, dass sich Eduard R�sch anl�sslich des Grundst�ckverkaufs gegen�ber der K�uferin das Recht auf die Enteignungsentsch�digung vorbehielt, ist er nach Art. 88 OG zur staatsrechtlichen Beschwerde legitimiert (vgl. auch HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I, N. 17 zu Art. 16, Bern 1986, unter Hinweis auf einen nicht ver�ffentlichten Entscheid des Bundesgerichtes vom 26. November 1959 i.S. Rollier).
Ob unter diesen Umst�nden auch die Wohnbaugenossenschaft "S�ge" als Grundeigent�merin zur staatsrechtlichen Beschwerde befugt ist, mag offenbleiben, weil auf die im �brigen frist- und formgerecht erhobene BGE 122 I 168 S. 172Eingabe nach dem Gesagten ohnehin einzutreten ist. Die Wohnbaugenossenschaft "S�ge" ist vom angefochtenen Entscheid jedenfalls insoweit betroffen, als gem�ss den beiden kantonalen Entscheiden die auf dem Wege der Enteignung erworbenen Rechte nach Zahlung der Enteignungsentsch�digung an Eduard R�sch zulasten ihres Grundeigentums ins Grundbuch einzutragen sind und als "die Enteigneten" die Grundst�ckgewinnsteuer sowie die Kosten des kantonsgerichtlichen Verfahrens zu tragen haben.
2. a) Die kantonalen Instanzen haben das f�r den Strassenbau beanspruchte Areal der Parzelle Nr. 1715 grunds�tzlich als un�berbautes Bauland entsch�digt. Weil Abkl�rungen beim Grundbuchamt Appenzell ergaben, dass offenbar in der Wohnzone W3 in letzter Zeit keine Hand�nderungen stattgefunden hatten, wurde die Entsch�digung nach der Methode der R�ckw�rtsrechnung bestimmt. Die kantonalen Instanzen bezifferten den Verkehrswert des Baulandes auf Fr. 330.--/m2. Davon nahmen sie einen Abzug von 50% vor, weil die bauliche Ausn�tzung und damit der wirtschaftliche Wert der Restparzelle trotz der Teilenteignung keine (wesentliche) Reduktion erfahren habe.
Die Beschwerdef�hrer machen geltend, das Kantonsgericht h�tte f�r die Bemessung der Enteignungsentsch�digung anstelle der Methode der R�ckw�rtsrechnung die statistische Methode anwenden m�ssen. F�r den Fall, dass trotzdem Raum f�r die R�ckw�rtsrechnung bestehe, wird vorgebracht, das Kantonsgericht habe der Berechnung unrealistische Hypothesen zugrunde gelegt, was zu einem zu tiefen Verkehrswert gef�hrt habe. Schliesslich wird sowohl in methodischer als auch in quantitativer Hinsicht kritisiert, dass das Kantonsgericht vom errechneten Rohbaulandwert einen Abzug von 50% gemacht hat.
b) Neben den Einwendungen der Beschwerdef�hrer wirft die vorliegende Sache weitere Fragen auf. Sie betreffen prim�r die Abwicklung des Strassenplanungs- und des Enteignungsverfahrens, aber auch das Verh�ltnis der Quartierplanung von 1967/68 zur Planung der 2. Bauetappe der St. Antonstrasse und die Auswirkungen auf die Enteignung bzw. Enteignungsentsch�digung. Wie es sich mit diesen Fragen im einzelnen verh�lt, ist jedoch unter Vorbehalt der folgenden Ausf�hrungen nicht weiter zu pr�fen. Bei einer staatsrechtlichen Beschwerde, welche der �berpr�fung eines kantonalen Hoheitsaktes lediglich auf seine Verfassungsm�ssigkeit hin dient, ist der Streitgegenstand zum vornherein eng begrenzt. So pr�ft das Bundesgericht nur R�gen, welche in der Beschwerdeschrift gem�ss Art. 90 BGE 122 I 168 S. 173Abs. 1 lit. b OG gen�gend klar und deutlich vorgebracht werden (BGE 119 Ia 197 E. 1d). Erhebt ein Beschwerdef�hrer zu einem Punkt keine mit einer hinreichenden Begr�ndung versehene R�ge, so werden allf�llige Verfassungswidrigkeiten in diesem Bereich vom Bundesgericht im Regelfall nicht behoben (vgl. BGE 104 Ia 236 E. 1d). Auch ist das Bundesgericht bei kantonalrechtlichen Enteignungen �ber die ihm im staatsrechtlichen Beschwerdeverfahren gegebenen Befugnisse hinaus nicht oberste Aufsichtsinstanz �ber die Kantone.
c) Aus diesen Grunds�tzen folgt, dass hier - ausgehend von den unbestrittenen Feststellungen, Annahmen und Erw�gungen des Kantonsgerichtes - lediglich zu beurteilen ist, ob dieses die f�r die Ermittlung und Bemessung der Entsch�digung zutreffenden Methoden herangezogen und im konkreten Fall verfassungskonform angewendet hat. Dabei steht dem Bundesgericht freie Pr�fung zu, soweit es darum geht, ob die Entsch�digung bzw. ihre H�he methodisch richtig ermittelt und insoweit dem verfassungsrechtlichen Anspruch auf volle Entsch�digung (Art. 22ter Abs. 3 BV) hinreichend Rechnung getragen worden ist. Soweit sich die Kritik hingegen auf die bei der Anwendung dieser Methoden getroffenen tats�chlichen Feststellungen oder Annahmen bezieht, ist das angefochtene Urteil lediglich unter Willk�rgesichtspunkten zu �berpr�fen (in BGE 104 Ia 470 nicht publ. E. 3a; BGE 93 I 130 E. 4). Insoweit f�llt die R�ge der Verletzung des Willk�rverbotes (Art. 4 BV) mit dem Einwand zusammen, Art. 22ter BV sei verletzt.
3. a) Der zu entsch�digende Verkehrswert ist prim�r anhand von Vergleichspreisen festzulegen (statistische Methode oder Vergleichsmethode). Was eine unbestimmte Vielzahl von Kaufsinteressenten auf dem freien Markt f�r das enteignete Grundst�ck bezahlt h�tte, l�sst sich am zuverl�ssigsten aufgrund der tats�chlich gehandelten Preise f�r vergleichbare Liegenschaften ermitteln. Allerdings f�hrt diese Methode nur zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in gen�gender Zahl f�r Objekte �hnlicher Beschaffenheit zur Verf�gung stehen. An diese Voraussetzung d�rfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. So erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in bezug auf Lage, Gr�sse, Erschliessungsgrad und Ausn�tzungsm�glichkeit praktisch Identit�t besteht. Unterschieden der Vergleichsgrundst�cke kann durch Preiszuschl�ge oder -abz�ge Rechnung getragen werden. Auch braucht das Vergleichsgrundst�ck nicht im selben Quartier zu liegen, sofern es hinsichtlich Lage, Umgebung, Ausn�tzungsm�glichkeit usw. dem Sch�tzungsobjekt �hnlich ist.BGE 122 I 168 S. 174
In der Regel l�sst sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Sind nur wenige Kaufpreise bekannt, m�ssen diese besonders sorgf�ltig untersucht und k�nnen sie nur zur Entsch�digungsbestimmung verwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht - wie etwa bei Verk�ufen unter Verwandten sowie bei Arrondierungs- und ausgesprochenen Spekulationsk�ufen - un�bliche Verh�ltnisse zugrunde liegen. Nur wenn �berhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, d�rfen sich die Sch�tzungsbeh�rden auf die ausschliessliche Anwendung von Methoden beschr�nken, die - wie die Lageklassenmethode oder die Methode der R�ckw�rtsrechnung - auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilit�ts�berlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere Erh�hungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig ver�ndert werden kann (BGE 115 Ib 408 E. 2c; BGE 114 Ib 286 E. 7).
b) Nach Ansicht des Kantonsgerichtes ist es hier unm�glich, die Entsch�digung nach der statistischen Methode festzulegen, weil nur unzul�ngliches Vergleichsmaterial vorliege. So h�tten - wie gesagt - im Bereich der Wohnzone W3 mit Ausnahme der streitbetroffenen Parzelle seit l�ngerem keine Hand�nderungen von un�berbauten Liegenschaften mehr stattgefunden, und andere mit dem enteigneten Grundst�ck vergleichbare Liegenschaften fehlten.
aa) Wie dem Zonenplan der Feuerschaugemeinde Appenzell vom 1. April 1981/9. M�rz 1982 zu entnehmen ist, umfasst die Wohnzone W3 lediglich ein relativ begrenztes Gebiet im Ortsteil "St. Anton". Die letzte noch un�berbaute Liegenschaft ist oder war die Parzelle Nr. 1715, wie sich aus dem Quartierplan "St. Anton" von 1992 ergibt (danach ist die n�rdlich benachbarte, gem�ss Zonenplan noch freie Parzelle Nr. 1413 heute �berbaut). Es erstaunt daher nicht, dass sich in den Akten des Grundbuchamtes f�r un�berbaute Parzellen in der Wohnzone W3 keine Vergleichspreise finden liessen. Allein deswegen die statistische Methode zu verwerfen, geht jedoch nicht an, wie die Beschwerdef�hrer mit Recht bemerken.
bb) Wie sich aus der dargelegten bundesgerichtlichen Praxis ergibt, m�ssen der statistischen Methode nicht zwingend Hand�nderungspreise f�r Grundst�cke gleicher Art in der gleichen Zone zugrunde gelegt werden. Es muss sich lediglich um Vergleichspreise f�r Objekte �hnlicher Beschaffenheit handeln, wobei an diese Voraussetzung keine zu hohen Anforderungen gestellt werden d�rfen; Identit�t in bezug auf Lage (im gleichen Quartier), Gr�sse, Erschliessungsgrad und Ausn�tzungsm�glichkeit BGE 122 I 168 S. 175ist nicht zwingend notwendig (vorne E. 3a). Es ist daher auch nicht ausgeschlossen, dass im Falle einer relativ homogenen, noch mehrheitlich l�ndlich gepr�gten Ortschaft mit Zentrumsfunktion, wie es Appenzell darstellt, auch Preise herangezogen werden, welche f�r un�berbaute Liegenschaften in der relativ grossen Wohnzone W2 (oder unter Umst�nden gar in der erweiterten Kernzone K2) bezahlt wurden, sofern es sich um vergleichbare Parzellen handelt. Unterschiedlichen (auch planerischen) Beschaffenheiten der in Betracht kommenden Grundst�cke ist durch sachlich angemessene Auf- oder Abschl�ge der Ausgangswerte Rechnung zu tragen.
Das Kantonsgericht hat mit der Feststellung, es fehle an anderen mit der Parzelle Nr. 1715 vergleichbaren Grundst�cken, ein solches Vorgehen abgelehnt. Im angefochtenen Entscheid hat es jedoch nicht dargelegt, auf welche Sachverhaltsabkl�rungen es sich dabei genau gest�tzt hat. Sodann geht aus dem Urteil nicht zweifelsfrei hervor, ob sich die Aussage des Kantonsgerichtes auch auf Parzellen in einer anderen Bauzone als der Wohnzone W3 bezieht. Es steht somit nicht abschliessend fest, ob Vergleichspreise vorhanden sind, und es kann daher nicht �berpr�ft werden, ob den Beschwerdef�hrern volle Entsch�digung im Sinne von Art. 22ter Abs. 3 BV zugesprochen worden ist. Die staatsrechtliche Beschwerde erweist sich daher insoweit als begr�ndet.
cc) Bedenken am Vorgehen der kantonalen Instanzen ergeben sich auch hinsichtlich der Art, wie sie die ihrer Ansicht nach hier sachgerechte Methode der R�ckw�rtsrechnung angewendet haben. Die vom Kantonsgericht gesch�tzte Berechnung der Sch�tzungskommission l�sst vermuten, dass die Kommission in die R�ckw�rtsrechnung Elemente der Lageklassenmethode hat einfliessen lassen, hat sie doch unter anderem bei der Bestimmung des Landwertes einen Lageklassefaktor veranschlagt, welcher der R�ckw�rtsrechnung an sich fremd ist. Die beiden Berechnungsmethoden, welche nur zu Kontrollzwecken oder allenfalls dann anzuwenden sind, wenn die statistische Methode zu keinem eindeutigen Resultat f�hrt, sind jedoch auseinanderzuhalten (zu den beiden Methoden im einzelnen: WOLFGANG NAEGELI/KURT J. HUNGERB�HLER, Handbuch des Liegenschaftssch�tzers, 3. Aufl., Z�rich 1988, S. 38 ff. und 43 ff.).
c) Dass die Beschwerde im genannten Punkt begr�ndet ist, gilt unbek�mmert des Umstandes, dass das Kantonsgericht die von den Beschwerdef�hrern ins Feld gef�hrten, auf die Parzelle Nr. 1715 bezogenen Hand�nderungswerte unber�cksichtigt lassen durfte. Entgegen der Auffassung der BGE 122 I 168 S. 176Beschwerdef�hrer sind blosse Offerten bzw. Verhandlungspreise f�r die Berechnung eines allf�lligen Baurechtszinses unbeachtlich (nicht ver�ffentlichte Urteile des Bundesgerichtes vom 20. April 1993 i.S. Gemeinde Valendas, E. 3, und vom 7. Juni 1985 i.S. Staat Bern, E. 2a). Auch verst�sst es nicht gegen die Eigentumsgarantie, wenn die von den Beschwerdef�hrern f�r die �bernahme der Liegenschaft zu Mit- oder Alleineigentum bezahlten oder in Baurechtsvertr�gen als Ausgangspreis f�r die Berechnung des Baurechtszinses bestimmten Landwerte unber�cksichtigt gelassen wurden. Die entsprechenden Werte - wie �brigens auch der Wert f�r die Subventionierung der Wohn�berbauung nach den Bestimmungen des Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843) - sind wesentlich von den Ansprechern der Enteignungsentsch�digung mitbestimmt worden und stellen keine Vergleichspreise im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dar.
4. Ist die staatsrechtliche Beschwerde im ersten Punkt begr�ndet, so best�nde an sich kein Anlass, die weiteren Einwendungen zu pr�fen. Weil die kantonalen Beh�rden aber nach eingehenderen Abkl�rungen den Verkehrswert neu zu bestimmen haben werden, rechtfertigt es sich aus prozess�konomischen Gr�nden, hier zu pr�fen, ob vom Verkehrswert ein Abzug von 50% gemacht werden darf.
a) Das Kantonsgericht hat wie die Sch�tzungskommission unter Hinweis auf die Grunds�tze zur Entsch�digung von Vorgartenland einen solchen Abzug veranschlagt. Es war der Auffassung, die Teilenteignung habe nur eine kleine Werteinbusse zur Folge, da mit dem Quartierplan "St. Anton" eine erh�hte Ausn�tzung des Restgrundst�ckes zugestanden worden sei.
Die Beschwerdef�hrer bestreiten die Berechtigung dieses Abzuges. Soweit sie zun�chst geltend machen, die Enteignerin habe sich nicht auf eine solche Entsch�digungsreduktion berufen, ist ihnen entgegenzuhalten, dass der Bezirk Appenzell bisher eine Entsch�digung f�r angemessen hielt, die mit Fr. 65.--/m2 wesentlich unter dem zugesprochenen Quadratmeterpreis liegt. Vor Kantonsgericht hat der Bezirk zudem die Berechnung der Entsch�digung durch die Sch�tzungskommission mit dem umstrittenen Abzug ausdr�cklich anerkannt (Schreiben an das Kantonsgericht vom 3. Februar 1995).
b) Ob der enteignete Landstreifen - wie das Kantonsgericht meint - Vorgartenland darstellt, als welches ein mit einem Bauverbot belegter Landstreifen zwischen Strasse und Baulinie bezeichnet wird (BGE 105 Ib 327 E. 1c; Urteil des Bundesgerichtes vom 27. Februar 1974, E. 1d-f, in ZBl. BGE 122 I 168 S. 17776/1975 S. 99 f.; HESS/WEIBEL, a.a.O., N. 106 zu Art. 19), kann offenbleiben. Von der Beantwortung dieser Frage h�ngt der Verfahrensausgang nicht ab, wie im folgenden zu zeigen ist.
aa) Die Beschwerdef�hrer machen geltend, die kantonale Baugesetzgebung sehe entgegen der Auffassung des Kantonsgerichtes nicht vor, dass die Ausn�tzungsziffer als Entsch�digung f�r eine Teilenteignung erh�ht und der Verkehrswert des zu entsch�digenden Landes dementsprechend reduziert werden d�rfe.
Diese Kritik ist im Lichte des Grundsatzes zu beurteilen, wonach dem Enteigneten volle Entsch�digung geschuldet ist (Art. 22ter Abs. 3 BV). Dieser soll bei einer Enteignung keinen Verlust erleiden, aber auch keinen Gewinn erzielen; wirtschaftlich ist der Enteignete gleich zu stellen wie ohne Landabtretung (Urteil des Bundesgerichtes vom 27. Februar 1974, E. 1e, in ZBl. 76/1975 S. 99; BGE 93 I 554 E. 3). Bei einer Teilenteignung, wie sie hier zur Diskussion steht, kann die Festsetzung des Bodenwertes zudem nicht losgel�st von der Frage erfolgen, ob das Restgrundst�ck durch die Abtretung einen Minderwert erfahren habe (Art. 10 Abs. 1 lit. b des kantonalen Gesetzes �ber die Enteignung [kEntG]) oder ob dem Enteigneten weitere nach Art. 10 Abs. 1 lit. c kEntG zu entsch�digende Nachteile entstanden seien (BGE 105 Ib 327 E. 1c).
bb) Das Kantonsgericht ist wie gesagt davon ausgegangen, dass den Beschwerdef�hrern trotz der Teilenteignung insofern kein Nachteil entstanden sei, als der urspr�ngliche wirtschaftliche Wert der Liegenschaft durch eine Erh�hung der Ausn�tzungsziffer der Restparzelle wieder hergestellt worden sei. Ohne dies ausdr�cklich zu erkl�ren, hat es die Erh�hung der Ausn�tzungsziffer als Sachleistung betrachtet, welche neben der finanziellen Abgeltung die Interessen der Enteigneten im Sinne von Art. 9 Abs. 3 und 4 kEntG ausreichend wahre (zur Leistung von Naturalersatz: PETER WIEDERKEHR, Die Expropriationsentsch�digung, Diss. Z�rich 1966, S. 179 ff., insbesondere auch S. 186 f.).
cc) Diese Betrachtungsweise verletzt die Eigentumsgarantie nicht. Die Planungsgeschichte des Gebietes "St. Anton" seit Erlass des nur teilweise realisierten Quartierplans "Kaustrasse-Rinkenbach" im Jahre 1967/68 zeigt, dass trotz der Mitte der achtziger Jahre erfolgten Umklassierung der St. Antonstrasse von einer Erschliessungs- in eine Bezirksstrasse und dem neuen, r�umlich auf eine Parzelle reduzierten Quartierplan "St. Anton" immer noch ein Zusammenhang zwischen dem Strassenbau und der �berbauung des angrenzenden Gebietes im Sinne eines bei umfangreichen Quartierpl�nen BGE 122 I 168 S. 178�blichen Gesamtkonzeptes besteht. Dieses Gesamtkonzept kommt beim Quartierplan "St. Anton" insoweit zum Ausdruck, als nach den Vorstellungen der kantonalen und kommunalen Beh�rden der Verlust von Bauland f�r die Erstellung der im fr�heren Quartierplan vorgesehenen Erschliessungs- bzw. Strassenanlage durch eine Erh�hung der Ausn�tzung der Restparzelle aufgefangen werden soll. Ein solches Vorgehen ist bei Quartierpl�nen durchaus �blich, um trotz des Abzuges f�r gemeinschaftliche Anlagen den Besitzstand der Betroffenen so weit wie m�glich zu wahren. Einzelne Kantone sehen generell den Einbezug von f�r Strassen abgetretenes Land in die Nutzungsberechnung vor, sofern dies - wie hier - bei der f�r das Land zu bezahlenden Entsch�digung ber�cksichtigt wird (so zum Beispiel der Kanton Basel-Landschaft in seinen Zonenreglements-Normalien; vgl. auch WIEDERKEHR, a.a.O., S. 69, wonach f�r die Bestimmung der Entsch�digung massgeblich auf die noch zul�ssige bauliche Nutzung abzustellen sei).
dd) Der dargestellte planerische Gesamtzusammenhang l�sst sich anhand der Entwicklung der Ausn�tzungsm�glichkeiten der Parzelle Nr. 1715 belegen, die prim�r durch die Ausn�tzungsziffer (AZ) bestimmt werden und von welcher gem�ss Art. 32 Abs. 2 des Baugesetzes vom 28. April 1985 (BauG) und Art. 38 der Verordnung zum Baugesetz vom 17. M�rz 1986 (Bauverordnung, BauV) in Quartierpl�nen unter gewissen Voraussetzungen abgewichen werden kann. Auszugehen ist von der m�glichen Ausn�tzung vor Erlass der Strassenpl�ne im Jahre 1986. Bei der damals geltenden Ausn�tzungsziffer (AZ) von 0,60 und der urspr�nglichen Parzellengr�sse von 6'622 m2 betrug die nutzbare Geschossfl�che im Sinne von Art. 37 Abs. 1 und 2 BauV rund 3'974 m2.
Der im M�rz/April 1986 erlassene Strassenbauplan sah eine Abtretung von ca. 1'080 m2 Land vor. Bei einer AZ von 0,60 und einer reduzierten Grundst�cksfl�che von 5'542 m2 verminderte sich die nutzbare Geschossfl�che auf 3'324 m2. Im April 1992 wurde die abzutretende Fl�che definitiv auf 1'044 m2 festgelegt; bei der verbleibenden Grundst�cksfl�che von 5'578 ergibt sich eine nutzbare Geschossfl�che von 3'347 m2. Die alsdann am 9. Juni 1992 von der Standeskommission genehmigte urspr�ngliche Fassung des Quartierplanes "St. Anton" sah drei Baubereiche mit je 1'108 m2, total somit (wie nach Erlass des Strassenbauplanes) 3'324 m2 Bruttogeschossfl�che vor; gerundet entspricht dies bei einer (reduzierten) Grundst�cksfl�che von 5'578 m2 der damals gesetzlich zul�ssigen AZ von 0,60.
Am 15. Februar 1993 erh�hte der Grosse Rat die f�r die Wohnzone W3 geltende AZ auf 0,65, woraus rechnerisch f�r die Restparzelle eine nutzbare Geschossfl�che von 3'625,7 m2 resultierte. Vor dieser Erh�hung der AZ wurde jedoch eine �nderung des Quartierplanes "St. Anton" eingeleitet, welche zus�tzlich einen vierten Baubereich mit 650 m2, total somit 3'974 m2 und damit den gleichen Nominalwert an Bruttogeschossfl�che wie vor Erlass der Pl�ne f�r die 2. Etappe der St. Antonstrasse vorsah. Bei einer (reduzierten) Grundst�cksfl�che von 5'578 m2 entspricht dies einer Erh�hung der AZ von urspr�nglich 0,60 auf 0,71. Diese �nderung trat einen Tag nach dem Beschluss des Grossen Rates, am 16. Februar 1993, mit der Genehmigung der Quartierplanrevision durch die Standeskommission in Kraft. Sie galt am entsch�digungsrechtlich relevanten Stichtag der Einigungsverhandlung, ist noch heute f�r die �berbauung der Restparzelle massgebend und zeigt, dass die Enteigneten unter Ber�cksichtigung der zu leistenden Entsch�digung in Geld vor und nach der Expropriation wirtschaftlich gleich gestellt sind, wie es die bundesgerichtliche Praxis verlangt.
ee) Gegen die vorstehende Argumentation k�nnte eingewendet werden, Schuldner der Enteignungsentsch�digung sei der Bezirk Appenzell, w�hrend die Quartierplanung bzw. die Ausn�tzung der Parzelle Nr. 1715 durch Anordnungen eines anderen Gemeinwesens, der Feuerschaugemeinde Appenzell, geregelt werde und daher im Enteignungsverfahren unbeachtlich sei. Eine solche, allein auf formalrechtlichen Unterscheidungen beruhende Betrachtung wird den planerischen Gegebenheiten, die durch sachlich zusammenh�ngende Hoheitsakte des Bezirkes und der Feuerschaugemeinde Appenzell gepr�gt sind, nicht gerecht. �berdies w�rde man der besonderen Struktur des Gemeindewesens in Appenzell ein Gewicht beimessen, das ihr im vorliegenden Fall nicht zukommt (zum Gemeindewesen im Kanton Appenzell I.Rh.: RICCARDO JAGMETTI, Die Stellung der Gemeinden, ZSR 91/1972 II S. 258 f. und 270). So ist zu beachten, dass im allgemeinen der Bezirk sowohl f�r die Ortsplanung als auch f�r das �rtliche Strassenwesen zust�ndig ist (Art. 2 Abs. 3 BauG und Art. 38 ff. des Gesetzes �ber das Strassenwesen vom 24. April 1960 [StrG]). Nur in der Gemeinde Appenzell ist aus historischen Gr�nden die Ortsplanung der Feuerschaugemeinde als besonderem Gemeinwesen mit sachlich begrenzter Zust�ndigkeit �bertragen (Art. 2 Abs. 4 BauG). Im Lichte von Art. 3 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700), wonach Wohn- und Arbeitsgebiete BGE 122 I 168 S. 180einander zweckm�ssig zugeordnet und durch das �ffentliche Strassennetz hinreichend erschlossen sein sollen, kann jedoch auch in Appenzell die dem Bezirk verbleibende Planung des �rtlichen Strassenwesens bzw. der Bezirksstrassen nicht losgel�st von der Ortsplanung der Feuerschaugemeinde betrachtet werden.
c) Es ergibt sich aus diesen Erw�gungen, dass die Reduktion der Enteignungsentsch�digung nicht gegen die Eigentumsgarantie verst�sst. Es fragt sich somit, ob gleiches auch hinsichtlich der H�he dieses Abzuges gilt. Dazu f�hrte das Kantonsgericht aus, der enteignete Landstreifen sei insofern minderwertiger Boden, als dessen Beanspruchung f�r den Strassenbau nicht zu einer Beschr�nkung der baulichen Nutzung der Restparzelle gef�hrt habe. Nach einem Entscheid des Z�rcher Obergerichtes sei in der Regel bei einer Enteignung von Vorgartenland die H�lfte des Baulandpreises zu verg�ten, w�hrend im Kanton St. Gallen Abz�ge von 20-30% des Verkehrswertes gemacht w�rden. Hier rechtfertige sich mit Blick auf das wirtschaftliche Gesamtergebnis ein Abzug von 50%.
Die Kritik der Beschwerdef�hrer an dieser Begr�ndung ist wegen der nicht im Zusammenhang zitierten Z�rcher Praxis, die auf ein Urteil aus dem Jahre 1910 zur�ckgeht, verst�ndlich (vgl. den im angefochtenes Urteil enthaltenen Nachweis auf die �ltere z�rcherische Praxis in einem Urteil des Z�rcher Verwaltungsgerichtes in: MAX IMBODEN/REN� A. RHINOW, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Bd. II, 6. Aufl., Basel/Frankfurt a.M. 1986, S. 919). Dennoch ist der angefochtene Entscheid hinsichtlich der H�he des Abzuges verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.
Bei noch nicht �berbautem Bauland, dessen gesamthafte Ausn�tzung durch eine Teilenteignung nicht reduziert wird, kann das Mass des unter dem Titel "Vorgartenland" vorzunehmenden Abzuges vom zu entsch�digenden Verkehrswert selten pr�zise bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgem�ssem Ermessen festzulegen (in diesem Sinne BGE 105 Ib 327 E. 1c; 93 I 554 E. 3 sowie WIEDERKEHR, a.a.O., S. 72). Wird dieser den kantonalen Beh�rden zustehende Spielraum respektiert, so l�sst sich der fragliche Abzug von 50% nicht nur mit R�cksicht auf alle genannten Umst�nde, sondern auch damit rechtfertigen, dass die Beschwerdef�hrer nicht hinreichend substantiiert geltend machen, die Teilenteignung habe f�r sie spezifische nicht abgegoltene Nachteile zur Folge (vgl. Art. 10 Abs. 1 lit. c kEntG).BGE 122 I 168 S. 181
5. a) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die staatsrechtliche Beschwerde insoweit begr�ndet ist, als das Kantonsgericht es abgelehnt hat, die Enteignungsentsch�digung nach der statistischen Methode zu bestimmen (vgl. vorne E. 3). Im �brigen erweist sich die Beschwerde aber als unbegr�ndet.
93 I 554,
104 IA 236 suite... ,
Art. 84 ss, art. 88 OJ suite... ,
Art. 90 BGE 122 I 168 S. 173Abs. 1 lit. b OG,
Art. 3 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)

References: Art. 84
 art. 88
 art. 22
 BGE 
 Art. 88
 Art. 16
 BGE 
 Art. 90
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 22
 BGE 
 BGE 
 Art. 22
 BGE 
 BGE 
 Art. 19
 BGE 
 Art. 10
 Art. 9
 BGE 
 Art. 32
 Art. 38
 Art. 37
 Art. 38
 Art. 3
 BGE 
 BGE 
 Art. 10

Art. 84
 art. 88

Art. 90
 BGE 

Art. 3