Source: https://ficek.sk/na-co-nezabudat-pri-formulacii-kupnej-zmluvy-o-prevode-bytu-86
Timestamp: 2020-02-21 19:13:07+00:00

Document:
[2020] Na čo nezabúdať pri formulácii kúpnej zmluvy o… | Právna Poradňa
Byt je v zmysle ustanovenia § 118 ods. 2 Občianskeho zákonníka samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov. V praxi sa o bytoch bežne hovorí ako o nehnuteľnostiach, avšak nie je to presné označenie. Podľa ustanovenia § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka sú nehnuteľnosťami (iba) pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom, nie však byty.
Označenie bytu ako nehnuteľnosti súvisí s ustanovením § 3 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorého platí, že právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka a osobitných predpisov, ktoré sa týkajú nehnuteľností, ak tento zákon neustanovuje inak. Zjednodušene povedané, na byty sa v praxi vzťahuje právny režim nehnuteľností.
Vzhľadom na špecifický právny režim bytov je pri ich prevode potrebné dávať pozor na niektoré osobitosti v porovnaní s prevodom „klasických“ nehnuteľností (t.j. pozemkov a stavieb spojených so zemou pevným základom). Pri formulácii kúpnej zmluvy o prevode bytu je preto okrem zákonných náležitostí upravených Občianskym zákonníkom a katastrálnym zákonom potrebné prihliadať aj na osobitnú právnu úpravu uvedenú v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Zákonné náležitosti kúpnej zmluvy o prevode bytu vyplývajúce z Občianskeho zákonníka (pozri ustanovenie § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka):
Označenie zmluvných strán, ktorými sú kupujúci a predávajúci.
Záväzok predávajúceho predať a odovzdať predmet kúpy kupujúcemu.
Záväzok kupujúceho prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu.
Určenie predmetu kúpy, kúpnej ceny a spôsob jej úhrady.
Okrem vyššie uvedených náležitostí vyplývajúcich z ustanovení o kúpnej zmluve musí kúpna zmluva o prevode bytu spĺňať všeobecné náležitosti platnosti právny úkonov. Vzhľadom na to, že na byty sa vzťahuje právny režim nehnuteľností, zmluva o prevode bytu musí byť uzavretá v písomnej forme (pozri ustanovenie § 46 Občianskeho zákonníku).
Pre úplnosť je potrebné poukázať na skutočnosť, že byt (ani nehnuteľnosti v zmysle ustanovenia § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka) nikdy nemôže byť prevádzaný na základe kúpnej zmluvy spravujúcej sa Obchodným zákonníkom. Kúpna zmluva upravená v Obchodnom zákonníku sa totiž vzťahuje len na hnuteľné veci, nie na nehnuteľnosti.
Zákonné náležitosti kúpnej zmluvy o prevode bytu vyplývajúce z katastrálneho zákona (pozri ustanovenie § 42 katastrálneho zákona):
1. Zmluva musí byť vyhotovená písomne v štátnom jazyku, českom jazyku alebo v úradne osvedčenom preklade, a to bez chýb v písaní a počítaní a bez iných zrejmých nesprávností.
2. Označenie zmluvnej strany ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Označenie zmluvnej strany ak ide o právnickú osobu: názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené.
3. Označenie právneho úkonu (kúpna zmluva) a jeho predmet (predmet kúpy), miesto a čas právneho úkonu (dátum).
4. Označenie predmetu zmluvy (bytu) podľa katastrálneho územia, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený (pri prevode pozemku sa okrem katastrálneho územia uvádza označenie pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra "C" alebo parcela registra "E", druhu pozemku a výmery pozemku a pri stavbe sa okrem katastrálneho územia uvádza označenie súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená).
5. Ak je predmet zmluvy (byt) v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.
6. V zásade platí, že podpis prevodcu (predávajúceho) musí byť na kúpnej zmluve úradne osvedčený (notárom alebo obcou). Katastrálny zákon však z tejto podmienky pripúšťa výnimky, napr. ak ide o zmluvu vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom. Okrem toho sa vyžaduje aj úradné osvedčenie podpisu povinného z predkupného práva, podpisu povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpisu oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve.
Katastrálny zákon tiež ustanovuje, že prílohou návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti (resp. bytu), a to v dvoch vyhotoveniach (pozri ustanovenie § 30 ods. 1 katastrálneho zákona).
Konanie o návrhu na vklad vlastníckeho práva je pritom spoplatnené správnym poplatkom vo výške 66,- €. Pokiaľ si navrhovateľ zvolí zrýchlené konanie, správny poplatok sa zvýši na sumu 266,- €. Právna úprava však umožňuje aj zníženie týchto poplatkov o 50 %, a to za predpokladu, že je návrh realizovaný elektronicky. Výška poplatkov pri elektronickom podaní je teda 33,- €, resp. 133,- € ak sa žiada o zrýchlené konanie (pozri sadzobník zákona o správnych poplatkoch). Rovnako je možné podať tzv. „zamýšľaný vklad“ a znížiť poplatky o 15,- €.
Zákonné náležitosti kúpnej zmluvy o prevode bytu vyplývajúce zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (pozri ustanovenie § 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov):
Požiadavka na písomné vyhotovenie zmluvy o prevode bytu vyplýva nielen zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ale aj z Občianskeho zákonníka a katastrálneho zákona, ktoré sú k spomenutému zákonu všeobecnými právnymi predpismi.
Popis bytu v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu v dome označením čísla bytu, čísla vchodu, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu v dome.
Na základe uvedenej podmienky sa do zmluvy uvádza najmä počet obytných miestností, určenie príslušenstva (napr. chodba, WC, kuchyňa, kúpeľňa, loggia, balkón) a podlahová plochy bytu, do ktorej sa nezapočítava plocha loggií a balkónov.
V zmysle ustanovenia § 121 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa za príslušenstvo bytu považujú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali.
Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome (ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa čísla 6).
Veľkosť spoluvlastníckeho podielu sa uvádza zlomkom.
Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
Príslušenstvom sa rozumejú spoločné časti domu a príslušenstvo domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a pritom nie sú stavebnou súčasťou domu, a to oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria, ktoré sa nachádzajú na pozemku patriacom k domu.
Priľahlým pozemkom sa rozumie pozemok patriaci k domu.
Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
Do zmluvy sa uvádza či je zastavený pozemok a prípadný priľahlý pozemok súčasťou prevodu bytu alebo nie. Nie všetky bytové domy totiž majú vysporiadané pozemky, na ktorých sú postavené.
Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu s vlastníkom domu (súvisí s číslom 3).
V praxi sa so spomenutým vymedzením veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu s vlastníkom domu možno stretnúť len zriedkavo.
Zistenie technického stavu bytu podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu požiada.
Zistenie technického stavu bytu na základe znaleckého posudku sa realizuje len ak o to nadobúdateľ (kupujúci) požiada. Väčšinou sa však znalecký posudok nevyžaduje a do zmluvy sa uvádza, že nadobúdateľ technický stav bytu pozná, resp. ho nežiada zistiť znaleckým posudkom.
Vyhlásenie nadobúdateľa bytu v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
Súčasťou zmluvy o prevode bytu musí byť aj vyhlásenie nadobúdateľa (kupujúceho) o pristúpení k zmluve o výkone správy so správcom bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov.
Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
Aj s uplatnením tejto podmienky sa možno v praxi stretnúť len zriedkavo, nakoľko sa vzťahuje len na tie byty, ktoré sú umiestnené v domoch so zariadeniami civilnej ochrany.
Okrem vyššie uvedených náležitostí môže zmluva o prevode bytu obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome.
Okrem povinných zmluvných náležitostí vymedzuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov aj povinnú prílohu k zmluve o prevode vlastníctva bytu, ktorou je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov tiež určuje, že s návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa predloží dokumentácia, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu v dome, spoločných častí domu a príslušenstva. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku. Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci.
Na záver je potrebné uviesť, že vlastníctvo bytu v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností. Ak nebudú v kúpnej zmluve o prevode bytu uvedené všetky povinné zákonné náležitosti, ak nebude uhradený správny poplatok alebo ak nebude k návrhu na vklad priložená niektorá z povinných príloh, môže to mať za následok zamietnutie návrhu na vklad, prípade prerušenie alebo zastavenie konania o návrhu na vklad.
Občiansky zákonník – zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov.
Katastrálny zákon – zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov – zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
Zákon o správnych poplatkoch – zákon č. 145/1995 Z.z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov.
Obchodný zákonník – zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov.

References: § 118
 § 119
 § 3
 § 588
 § 46
 § 119
 § 42
 § 30
 § 5
 § 121