Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/ippb1-415-1615-12-2-jb
Timestamp: 2017-10-23 04:30:34+00:00

Document:
Czy wydatki poniesione przez podatnika na spłatę byłej żony w ramach zniesienia współwłasności małżeńskiej na podstawie wyroku sądu, dokonane zarówno przed, jak też po sprzedaży mieszkania będą w całości zwiększały koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży tego mieszkania, czy też będą to odpowiednio wydatki zaliczane do kup. jeżeli wydatek poniesiono przed datą sprzedaży, albo będą to wydatki zaliczane do dokonanych na inne cele mieszkaniowe (np. spłata kredytu mieszkaniowego), uprawniające do skorzystania z ulgi, o której mowa wart. 21 ust. 1 pkt 131 updf - jeżeli wydatki te poniesiono po sprzedaży mieszkania?
IPPB1/415-1615/12-2/JBinterpretacja indywidualna
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie 13 marca 2013 r.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 12.12.2012 r. (data wpływu 13.12.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w przypadku wydatkowania środków pieniężnych ze sprzedaży nieruchomości na:
spłatę kredytu - jest prawidłowe,
spłatę małżonki – jest nieprawidłowe.
W dniu 13.12.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawca zawarł w dniu 30.11.2005 r. umowę ze Spółdzielnią Mieszkaniową na budowę lokalu mieszkalnego zobowiązującą Spółdzielnię do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca przed zawarciem związku małżeńskiego wpłacił na konto Spółdzielni Mieszkaniowej kwotę 55.154,80 zł celem nabycia własności lokalu mieszkalnego będącego w budowie.
Po zawarciu małżeństwa w lutym 2006 r., Wnioskodawca wraz z małżonką dnia 26.10.2006 r. zaciągnął kredyt walutowy w wysokości 56.000 zł z przeznaczeniem na sfinansowanie budowy wspomnianego lokalu mieszkalnego. W marcu 2008 r., Wnioskodawca wziął jednak rozwód z małżonką, z którą począwszy od grudnia 2007 r. posiadał rozdzielność majątkową. Mieszkanie zostało faktycznie zasiedlone przez Wnioskodawcę w 2008 r., jednakże bez formalnego przeniesienia własności, ponieważ po stronie Spółdzielni wystąpiły bliżej nieznane problemy prawno - organizacyjne.
W wyniku rozwodu, postanowieniem Sądu Okręgowego Wydział Cywilny- Odwoławczy z dnia 28.07.2010 r. (prawomocne), sąd biorąc pod uwagę wszelkie nakłady stron, przyznał na wyłączną własność Wnioskodawcy ekspektatywę odrębnej własności lokalu, z obowiązkiem spłaty małżonki w kwocie 100.518,94 zł oraz z obowiązkiem spłaty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego przez małżonków.
W dniu 8.09.2010 r., na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawca nabył własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego od Spółdzielni Mieszkaniowej, a jego wartość została określona na kwotę 111.154,80 zł. W związku z brakiem środków na spłatę małżonki, Wnioskodawca zdecydował się na sprzedaż nabytego lokalu.
Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego, Wnioskodawca otrzymał od nabywcy w dniu 21.12.2010 r.. zaliczkę w kwocie 10.000 zł. Dnia 2 lutego 2011 r. w drodze aktu notarialnego sprzedał przedmiotowy lokal za kwotę 246.000 zł obejmującą wpłacony wcześniej zadatek. Z otrzymanej od nabywcy sumy Wnioskodawca spłacił kredyt wraz z odsetkami, o którym mowa powyżej w kwocie 68,576,90 zł. Zgodnie z postanowieniem sądu Wnioskodawca spłacił również udział małżonki w kwocie 100.518,94 zł.
Zdarzenia gospodarcze kształtowały się zatem w następującej kolejności:
Wpłata na rzecz budowanego mieszkania z majątku osobistego Wnioskodawcy: 55.154,80 zł.
Pozostałe wpłaty z majątku wspólnego małżonków (w tym kredytowane): 56.000,- zł
Nabycie lokalu w formie notarialnej nastąpiło 08.09.2010 r.
za 111.154,80 zł a łącznie z kosztami aktu 112.499,34 zł
Spłata żony - I rata w wysokości 30.000,- zł w dniu 25.08.2010 r.
Zadatek wpłacony przez nabywców mieszkania - 10.000,- zł w dniu 21.12,2010r.
Spłata żony - II rata w wysokości 30.000,- zł w dniu 24.01.2011 r.
Zbycie lokalu nastąpiło w dniu 2.02.2011 r. za kwotę 246.000,- zł.
Spłata kredytu mieszkaniowego w wysokości 68.516,90 zł. w dniu 15.02.2011 r.
Spłata żony - III rata w wysokości 35.51 8,94 zł w dniu 05.08.2011 r.
Wnioskodawca w dniu 28.02.2012 r. złożył w US zeznanie PIT-39, w którym zadeklarował zamiar skorzystania ze zwolnienia od podatku z tytułu wydatkowania przychodu ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe wciągu dwóch najbliższych lat.
Czy wydatki poniesione przez podatnika na spłatę byłej żony w ramach zniesienia współwłasności małżeńskiej na podstawie wyroku sądu, dokonane zarówno przed, jak też po sprzedaży mieszkania będą w całości zwiększały koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży tego mieszkania, czy też będą to odpowiednio wydatki zaliczane do kup. jeżeli wydatek poniesiono przed datą sprzedaży, albo będą to wydatki zaliczane do dokonanych na inne cele mieszkaniowe (np. spłata kredytu mieszkaniowego), uprawniające do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 updf - jeżeli wydatki te poniesiono po sprzedaży mieszkania?
Zdaniem Wnioskodawcy kwoty wydatkowane przez Niego na spłatę byłej żony w kwocie łącznej 100.518,94 zł będą stanowiły wydatek powiększający koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży tego mieszkania. Tym samym wartość spłat pomniejszy dochód do opodatkowania.
Spłata kredytu mieszkaniowego zgodnie z postanowieniem sądu dokonana po sprzedaży przedmiotowego mieszkania będzie natomiast wydatkiem na inne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy uprawniające do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 updf.
Co prawda część z rat dot. spłaty byłej żony zostało zapłaconych przez Wnioskodawcę przed transakcją sprzedaży przez niego mieszkania, a pozostała część dopiero po dokonaniu transakcji, to jednak należy przyjąć, iż w niniejszej sprawie nabycie formalnoprawne udziału w mieszkaniu w drodze zniesienia współwłasności przez Sąd nastąpiło przed sprzedażą mieszkania.
Z mocy postanowienia Sądu z chwilą jego uprawomocnienia na Wnioskodawcę przeszły wszelkie prawa do wszystkich nakładów na zakup tego mieszkania. Fakt ten znajduje potwierdzenie w akcie nabycia lokalu w formie notarialnej, który sporządzono w dniu 08.09.2010 r. Przedstawicielka spółdzielni mieszkaniowej oświadczyła w akcie przeniesienia własności, iż Wnioskodawca „wpłacił do dnia dzisiejszego na rachunek bankowy Spółdzielni całą kwotę l11.154,80 zł”. Dodatkowo Wnioskodawca uiścił koszty aktu notarialnego w kwocie 1.344,54 zł.
Z powyższych względów Wnioskodawca uznał, iż takie właśnie rozliczenie będzie w Jego przypadku najbardziej adekwatne do stanu faktycznego. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy rozliczenie się z dochodu ze sprzedaży ww. mieszkania powinno wyglądać następująco:
Wpłata na mieszkanie z majątku osobistego Wnioskodawcy - 55.154,80 zł
+ wpłata z kredytu zaciągniętego z żoną, tj. 1/2 z 56.000,- - 28.000,00 zł
+ koszty nabycia od spółdzielni mieszkaniowej - 1.344,54 zł
+ spłaty zasądzone przez Sąd na rzecz byłej żony - 100.518,94 zł
= łączny koszt nabycia sprzedanego mieszkania kup. 185.01 8,28 zł
Należy zaznaczyć, iż w okresie od daty wpłat na budowę mieszkania do chwili orzekania przez Sądy w zakresie zniesienia współwłasności ceny lokali mieszkalnych zwiększyły się znacznie.
W konsekwencji Wnioskodawca, o ile nie poniesie już żadnych dodatkowych wydatków mieszkaniowych, powinien opodatkować dochód w następujący sposób:
Dochód= przychód - kup. = 246.000 - 185.018,94 = 60.981,72
Dochód zwolniony = (Wydatki na spłatę kredytu x dochód): przychód ze sprzedaży = 68516,90 zł x 60.981,72: 246.000,- = 16.999,80 zł
Dochód - dochód zwolniony = dochód do opodatkowania= 60,981,70 zł- 16.999,80 zł= 43,381,90 zł x19%= 8356,60 zł
Wnioskodawca ma jednak wątpliwości czy takie rozliczenie będzie poprawne. W interpretacjach urzędowych można bowiem znaleźć stanowiska, iż spłata na rzecz byłych małżonków może być zaliczona jako wydatek mieszkaniowy uprawniający do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Na potwierdzenie powyższego, iż spłata małżonka ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości może być uznana za cel mieszkaniowy i tym samym korzystać ze zwolnienia można wskazać interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 24 września 2012 r. sygn. IPTPB2/415-494/12-6/KSM. W przedmiotowej interpretacji, osoba również przejęła mieszkanie z obowiązkiem spłaty byłego małżonka za część jemu należną, stwierdzoną wyrokiem sądu. Jest to więc sytuacja analogiczna do sytuacji Wnioskodawcy. W tym przypadku Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi wskazał, iż (...) spłata na rzecz męża dokonana ze środków uzyskanych z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytej w drodze spadku po ojcu, stanowi wydatek na cele mieszkaniowe w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w przypadku wydatkowania środków pieniężnych ze sprzedaży nieruchomości na:
spłatę kredytu uznaje się za prawidłowe,
spłatę małżonki uznaje się za nieprawidłowe.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w dniu 30.11.2005 r. Wnioskodawca zawarł umowę ze Spółdzielnią Mieszkaniową na budowę lokalu mieszkalnego zobowiązującą Spółdzielnię do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Następnie po zawarciu małżeństwa w lutym 2006 r., Wnioskodawca wraz z małżonką dnia 26.10.2006 r. zaciągną kredyt walutowy z przeznaczeniem na sfinansowanie budowy tego lokalu mieszkalnego. W marcu 2008 r., Wnioskodawca wziął rozwód, w wyniku którego postanowieniem Sąd Okręgowy przyznał mu na wyłączną własność ekspektatywę odrębnej własności lokalu, z obowiązkiem spłaty małżonki oraz z obowiązkiem spłaty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego przez małżonków. W dniu 08.09.2010 r., na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawca nabył własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego od Spółdzielni Mieszkaniowej. Wnioskodawca dnia 02.02.2011 r. zbył przedmiotowe mieszkanie.
Na wstępie tut. Organ pragnie wskazać, iż ekspektatywą w prawie cywilnym określa się oczekiwanie prawne – prawo podmiotowe „tymczasowe” czyli prawo, którego treścią jest jedynie przygotowanie i zabezpieczenie ostatecznego nabycia określonego prawa podmiotowego, w tym przypadku prawa własności. Tak więc ekspektatywa jest podstawą do uzyskania po zakończeniu budowy lokalu prawa jego własności. Ekspektatywa jest sytuacją, w której przynajmniej jedna przesłanka szczególna nabycia prawa podmiotowego została już spełniona, a zarazem nie zaiściła się przynajmniej jeszcze jedna przesłanka szczególna lub ogólna nabycia prawa podmiotowego. Stąd też uzyskanie ekspektatywy odrębnej własności lokalu nie jest równoznaczne z nabyciem tej nieruchomości.
Zatem, w opisanej sytuacji podkreślić należy, iż nabycie na własność przez Wnioskodawcę nieruchomości, nastąpiło w dacie ustanowienia odrębnej własności do lokalu mieszkalnego na podstawie aktu notarialnego, czyli w dniu 08.09.2010 r.
W przedmiotowej sprawie, w przypadku sprzedaży nieruchomości zastosowanie znajdą zatem przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 2009 r.
Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2011 r., przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
W świetle powyższego do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej (o ile wydatki takie zostały poniesione).
Należy wyjaśnić, iż kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania zostały uregulowane w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.
Ponadto, zgodnie z treścią art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w art. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Spłata dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz byłego męża jest wydatkiem Wnioskodawcy dokonanym z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków w wyniku zniesienia współwłasności małżeńskiej. Nie stanowi natomiast wydatku na nabycie przedmiotowego lokalu.
Jak wynika z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania. W związku z powyższym tylko te wydatki, które miały wpływ na powiększenie wartości w okresie posiadania nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia.
Spłata dokonana przez Wnioskodawczynię na rzecz byłego męża z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków nie ma nic wspólnego z ceną nabycia lokalu mieszkalnego ani tym bardziej nie są nakładem na nieruchomość dokumentowanym fakturą VAT i zwiększającym wartość tej nieruchomości.
Zatem, kwotę zapłaconą byłej żonie tytułem spłaty w związku z podziałem majątku wspólnego nie można potraktować jako koszt uzyskania przychodu dla ustalenia podstawy opodatkowania od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.
Jednakże zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Natomiast w myśl art. 21 ust. 25 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się
Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny). Dyspozycją ww. artykułu nie została objęta bowiem spłata za nakłady, z którą mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie. W katalogu tym nie mieści się zatem spłata na rzecz małżonka, która dotyczy przyznania Wnioskodawcy wierzytelności w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej z tytułu ekspektatywy odrębnej własności lokalu.
Natomiast ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. Z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, może korzystać część uzyskanego dochodu, która odpowiada udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości tj. poniesione przez Wnioskodawcę wydatki na spłatę kredytu udzielonego przez bank, przeznaczonego na cele mieszkaniowe, które mieszczą się w katalogu wydatków określonych w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego, należy stwierdzić, iż wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na spłatę byłej żony w ramach zniesienia współwłasności małżeńskiej nie stanowią kosztów odpłatnego zbycia ani kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Wydatek ten nie podlega również zwolnieniu z opodatkowania zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnieniem przedmiotowym określonym w tym artykule objęta zostanie kwota środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkowana przez Wnioskodawcę na spłatę kredytu mieszkaniowego.
Z uwagi na to, iż wniosek z dnia 12.12.2012 r. (data wpływu 13.12.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczy jednego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast opłata została uiszczona w kwocie 80,00 zł, zatem dodatkowa opłata dokonana w dniu 12.12.2012 r. w wysokości 40,00 zł zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej zostanie zwrócona na rachunek bankowy, z którego została uiszczona opłata.
2461-IBPB-1-3.4510.752.2016.1.JKT | Interpretacja indywidualna
IPPB1/4160-51/11-5/JB | Interpretacja indywidualna
3063-ILPP2-2.4512.161.2016.1.EW | Interpretacja indywidualna
0461-ITPB2.4511.767.2016.1.ŁS | Interpretacja indywidualna
IPTPB2/415-494/12-6/KSM | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż > IPPB1/415-1615/12-2/JB

References: art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 19
 art. 10
 art. 14
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 6
 art. 22
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 14