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Workshop Bonitätsbeurteilung 21.10.2003 Ziel: Gemeinsames Erarbeiten des Ablaufes der Bonitätsbeurteilung anhand von Praxisbeispielen unter der Berücksichtigung.
Veröffentlicht von:Elsabeth Heiting
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Workshop Bonitätsbeurteilung Ziel: Gemeinsames Erarbeiten des Ablaufes der Bonitätsbeurteilung anhand von Praxisbeispielen unter der Berücksichtigung der rechtlichen und internen Rahmenbedingungen 2
Workshop Bonitätsbeurteilung Inhalte:1.) Begrüßung 2.) Erwartungen der Teilnehmer 3.) Rechtliche Rahmenbedingungen 4.) Interne Vergaberichtlinien 5.) Ablauf der Einreichung inkl. der erforderlichen Unterlagen (Erarbeitung durch die Teilnehmer im Zuge von Praxisbeispielen) 3
Workshop Bonitätsbeurteilung Inhalte:6.) Aufbereitung und Prüfung der Unterlagen, sowie Genehmigungsverfahren (Pouvoirordnung) 7.) Darlehensurkunden und –unterlagen 8.) Allfälliges 4
Workshop Bonitätsbeurteilung Finished Files are the result of years of scientific study combined with experience of years 5
Workshop Bonitätsbeurteilung Rechtliche Rahmenbedingungen Es gibt kein einheitliches, gesetzlich geregeltes Kreditgeschäft. Als Überbegriff für die langfristige Fremdfinanzierung wird sehr häufig das Wort „Kredit“ verwendet. Der Begriff „Kredit“ ist weiter als der des Darlehens. Kredit gewährt jeder, der einem anderen eine Leistung zur Verfügung stellt, ohne auf gleichzeitige Gegenleistung zu bestehen. 6
Workshop Bonitätsbeurteilung Rechtliche Rahmenbedingungen Beispiele für Kredit: Lieferung von Waren auf Ziel Anzahlung auf Waren oder Leistungen „Lieferung“ von Geld für langlebige Wirtschaftsgüter (=Darlehen) 7
Workshop Bonitätsbeurteilung Rechtliche Rahmenbedingungen Ein Darlehen liegt nur dann vor, wenn der Schuldner die geliehenen Geld- oder Sachwerte für eine gewisse Zeit behalten darf. Kann ein Gläubiger seine Leistung jederzeit zurückfordern, so fehlt der Darlehenscharakter. 8
Workshop Bonitätsbeurteilung Rechtliche Rahmenbedingungen Unter einem Darlehen versteht man nach § 983 ABGB: Wenn jemandem verbrauchbare Sachen unter der Bedingung übergeben werden, dass er zwar willkürlich darüber verfügen könne, aber nach einer gewissen Zeit eben so viel von derselben Gattung und Güte zurück geben soll; so entsteht ein Darlehensvertrag. Er ist mit dem, obgleich ebenfalls verbindlichen Vertrage (§ 936), ein Darlehen künftig zu geben, nicht zu verwechseln. 9
Workshop Bonitätsbeurteilung Unterschiede Kredit – Darlehen Rechtkraft:KreditKonsensualvertrag DarlehenRealvertrag Ausnutzung:KreditKredit kann wiederausgenützt werden Darleheneinmalige Ausnützung Verjährung:KreditZinsen verjähren nach 30 Jahren DarlehenZinsen und Annuitäten verjähren nach 3 Jahren Besicherung:KreditHöchstbetragshypothek (Wiederverwendbarkeit) DarlehenDarlehenshypothek 10
Workshop Bonitätsbeurteilung Rechtliche Rahmenbedingungen Weitere zivilrechtliche Quellen: Konsumentenschutzgesetz (KSchG) § 1 Verbraucher § 13 Terminsverlust § 25a Kreditgeschäfte mit Ehegatten 11
Workshop Bonitätsbeurteilung Rechtliche Rahmenbedingungen Öffentlich rechtliche Quellen: - BWG § 33 - Verbraucherkreditverträge - BSpG 12
Workshop Bonitätsbeurteilung Tilgungsformen eines Darlehens Kapitalraten Pauschalraten endfällig 13
Workshop Bonitätsbeurteilung Bauspardarlehen Gesetzliche Grundlage: Bausparkassengesetz § 1. (1) Bausparkassen sind Kreditinstitute, die auf Grund einer Konzession nach dem Bankwesengesetz (BWG) berechtigt sind, Einlagen von Bausparern (Bauspareinlagen) entgegenzunehmen und aus den angesammelten Beträgen den Bausparern für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen Gelddarlehen (Bauspardarlehen) zu gewähren (Bauspargeschäft). Das Bauspargeschäft darf nur von Bausparkassen betrieben werden. 14
Workshop Bonitätsbeurteilung Besicherung § 10. (1) Bauspardarlehen, Garantien gemäß § 2 Abs. 1 Z 5 und Zwischendarlehen, soweit diese nicht durch Abtretung von Rechten aus Bausparverträgen besichert werden, sowie Forderungen aus sonstigen Gelddarlehen gemäß § 2 Abs. 1 Z 2 lit. b sind durch Einverleibung eines Pfandrechtes auf einer Liegenschaft zu sichern. Die Beleihung darf höchstens 80 vH des Verkehrswertes betragen. 15
Workshop Bonitätsbeurteilung Ersatzsicherheiten: -Bankgarantien oder Bürgschaftsübernahmen durch Kreditinstitute -Abtretung von Forderungen an Kreditinstitute -Verpfändung amtlich notierter Teilschuldverschreibungen des Bundes oder der Länder -Haftungsübernahme durch Bund oder Länder -Abtretung von Ansprüchen aus Lebensversicherungen bis zu 80 % des Rückkaufswertes 16
Workshop Bonitätsbeurteilung Annahmerichtlinien der LBA Grundsätzliches Die Summe der von einem Bausparer erlangbaren Bauspardarlehen darf einschließlich bestehender Darlehen EUR ,-- nicht übersteigen. Bauspardarlehen sind grundsätzlich grundbücherlich, wenn geht erstrangig zu besichern. Bei nicht EU-Bürgern ist zusätzlich ein vollstreckbarer Notariatsakt zu errichten. 17
Workshop Bonitätsbeurteilung Annahmerichtlinien der LBA Darlehen ohne Besicherung dürfen einem Bausparer nur bis insgesamt EUR ,-- gewährt werden. Diese Darlehen dürfen nicht in zeitlichem Zusammenhang mit grundbücherlich besicherten Darlehen stehen, wo die Belehngrenze erreicht wurde. 18
Workshop Bonitätsbeurteilung Wunschobjekte Parifizierte Neubaueigentumswohnungen (max. 15 J. alt) Neubauein- und –mehrfamilienhäuser (max. 15 J alt) Schlüsselfertig neuerrichtete Reihenhäuser Schlüsselfertig neuerrichtete Fertigteilhäuser ausgewählter Anbieter Unbebaute, gewidmete Bau- und Baurechtsgrundstücke, auf denen in unmittelbarer Zukunft Gebäude für Wohnzwecke errichtet werden 19
Workshop Bonitätsbeurteilung Vorbehaltsobjekte Superädifikate Gebrauchte, nachträglich parifizierte Altbauwohnungen (insbesondere Kleinstwohnungen und Dachböden) Nicht schlüsselfertig neuerrichtete Reihen- und Fertigteilhäuser Denkmalgeschützte Objekte Aus- und Umbauten von Altobjekten (Bauernhöfe, Althäuser, Zinshäuser, Wochenendhäuser, etc.) 20
Workshop Bonitätsbeurteilung Unerwünschte Objekte Ideelles Miteigentum (soferne die Besicherung nicht auf der Gesamtliegenschaft möglich ist) Fertigteilhäuser unbekannter Anbieter Grundstücke ohne konkrete Bauabsicht Bau-Erwartungsland Objekte, die nicht zum überwiegenden Teil für wohnwirtschaftliche Zwecke dienen 21
Workshop Bonitätsbeurteilung Statische Prüfung Notarieller Kaufvertrag oder ersatzweise vorab ein Vorvertrag (in Kopie) Grundbuchsauszug Lageplan Flächenwidmungsplan Baugenehmigungsbescheid Genehmigter Bauplan Kostenvoranschläge Grundrissplan 22
Workshop Bonitätsbeurteilung Statische Prüfung Parifizierungsplan Fotos Benützungsbewilligung Miet- und Bestandsverträge Leibrentenvereinbarungen Vereinbarungen über Wohndienstbarkeiten Bestehendes Bewertungsgutachten Belehnung bis zu max. 70 % des Verkehrswertes 23
Workshop Bonitätsbeurteilung Dynamische Prüfung Verstärktes Augenmerk auf die Prüfung der dynamischen Sicherheitenkomponente Prüfung der Nachhaltigkeit des Einkommens Einkommensnachweise - Bezugsbestätigung der letzten drei Monate - Lohnzettel des vergangenen Jahres - Einkommensteuerbescheide - Bilanzen - Dokumentation von Zusatzeinkünften 24
Workshop Bonitätsbeurteilung Dynamische Prüfung Haushaltsrechnung KSV-Auskunft Klagen, Fälligstellungen sind im Normalfall Ausschließungsgründe! Bei unbesicherten Darlehen bis EUR ,-- zusätzlich: Rückzahlungsrate muss im pfändbaren Betrag des Einkommens Deckung finden. Mithaftung Ehe- oder Lebenspartner ist anzustreben Ablebensschutz ist anzustreben (Ausnahme begründen) Bezugsverpfändung ist anzustreben (Ausnahme begründen) 25
Workshop Bonitätsbeurteilung Aufgaben und Präsentation: - Kurze Sachverhaltsdarstellung inkl. der aufscheinenden Problematik - Unterlagen, die für Prüfung benötigt werden - finanzierbar? – wieviel? - Probleme bzw. Zusatzangaben durch Kunden - Lösungsfindung -> weitere Vorgehensweise 26
Workshop Bonitätsbeurteilung GRUPPE 1 Darlehenswerber: Ehepaar; 2 Kinder - 30-jähriger Mann (seit 1988 bei der Fa. X als Maurer beschäftigt; Monatslohn netto € 1.700,--) - 28 jährige Frau (derzeit in Karenz) Sachverhalt: Darlehenswerber haben Grund in Vorarlberg von Eltern der DNin erhalten – nun soll Einfamilienwohnhaus mit 132 m² Wohnnutzfläche errichtet werden Grundbuchstand: DNin ist Liegenschaftseigentümerin; Belastungs- und Veräußerungsverbot für Eltern eingetragen Baukosten: € ,-- Finanzierungswunsch: € ,-- durch LBA € ,-- Wohnbauförderung des Landes Vorarlberg beantragt 27
Workshop Bonitätsbeurteilung GRUPPE 2 Darlehenswerber: 50-jährige Frau (seit 2000 selbständig als Innendekorateurin beschäftigt) Sachverhalt: Kauf einer 50 m² Eigentumswohnung in Wien Grundbuchstand: 2 Darlehen scheinen am Grundbuchsauszug auf (Land Wien und Bank Austria aus dem Jahr 1990) Kaufpreis: € ,-- Finanzierungswunsch: € ,-- 28
Workshop Bonitätsbeurteilung GRUPPE 3 Darlehenswerber: - 40-jähriger Mann (seit 1990 bei Land Kärnten beschäftigt; Monatseinkommen netto € 2.200,--) - 40-jährige Frau (seit 1985 bei Kärntner Gebietskrankenkasse beschäftigt; Monatseinkommen netto € 1.600,--) Sachverhalt: Bestehendes Einfamilienhaus in Kärnten soll saniert und ausgebaut werden (Wintergarten, Dachbodenausbau, Einrichtung des neuerrichteten Dachausbaues) Grundbuchstand: Beide Darlehenswerber sind Liegenschaftseigentümer Grundbuchsrang: Wohnbauförderungsdarlehen Land Kärnten € ,-- aus dem Jahr 1981 Grundbuchsrang: Raiffeisenbank € ,-- aus dem Jahr 1981 (Höchstbetrag) Grundbuchsrang: ERSTE BANK € ,-- aus dem Jahr 2002 (Höchstbetrag) Sanierungskosten: € ,-- Finanzierungswunsch: € ,-- 29
Workshop Bonitätsbeurteilung GRUPPE 4 Darlehenswerber: 22-jähriger Mann (seit 8/2003 bei der Fa. X als Büroangestellter beschäftigt; Monatseinkommen netto € 1.100,--) Sachverhalt: Übernahme einer 80 m² Genossenschaftswohnung in Wien Grund- und Baukostenanteil: € ,-- Küche und Badezimmer: € 7.000,-- Finanzierungswunsch: € ,-- 30
Workshop Bonitätsbeurteilung Handouts -Darlehensantrag inkl. Unterlagen -Richtwerte Haushaltsrechnung -Liste pfändbarer Betrag -Darlehensgenehmigungsblatt -Darlehensunterlagen inkl. Schuldschein und Pfandurkunde Herunterladen ppt "Workshop Bonitätsbeurteilung 21.10.2003 Ziel: Gemeinsames Erarbeiten des Ablaufes der Bonitätsbeurteilung anhand von Praxisbeispielen unter der Berücksichtigung."
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References: § 983
 § 1
 § 13
 § 25
 § 33
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 § 10
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