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Timestamp: 2018-12-15 15:04:32+00:00

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Revoca dell'amministratore di condominio: mediazione obbligatoria
Revoca dell’amministratore di condominio: mediazione obbligatoria
Se il condominio vuol revocare l’amministratore deve, prima di ricorrere al giudice, tentare la conciliazione davanti all’organismo di mediazione.
L’amministratore del tuo condominio ha commesso una serie di irregolarità: oltre a non riscuotere le quote dai morosi e a disinteressarsi della manutenzione del palazzo, non presenta da più di un anno i conti, non redige il bilancio e non rende partecipe l’assemblea di come spende i soldi riscossi per le quote ordinarie. Nonostante il tuo tentativo di chiedere una riunione dell’assemblea condominiale per rimuoverlo, l’amministratore fa orecchie da mercante e non invia le convocazioni; per di più, nessuno sembra preoccuparsi del problema. Così hai deciso di ricorrere al giudice affinché sia il tribunale a valutare le gravi irregolarità di gestione e a revocare finalmente l’amministratore di condomino. A questo punto, però, si pone il problema di individuare la corretta procedura per rimuoverlo. E qui interviene una importante sentenza della Cassazione di qualche giorno fa [1]. Secondo la Corte non è possibile presentare ricorso al giudice per chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio se prima non viene esperito il tentativo di mediazione obbligatoria. Ma procediamo con ordine e vediamo cosa bisogna fare nel concreto.
L’amministratore di condominio, per legge, dura in carica un anno (anche se, alla scadenza di tale periodo, si rinnova per un altro anno). L’assemblea può però sempre decidere di revocare prima il mandato all’amministratore, sia perché questi si è comportato in modo non diligente o in malafede (revoca per giusta causa), sia perché non lo ritiene più idoneo per altre ragioni. Se, in quest’ultimo caso, la revoca avviene senza giusta causa all’amministratore è dovuto il risarcimento del danno.
Potrebbe però succedere che l’assemblea di condominio non si metta d’accordo sulla revoca o semplicemente non raggiunga la maggioranza necessaria (il 50%+1 dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi dell’edificio).
In tal caso, ciascun singolo condomino (o anche un gruppo di essi) può rivolgersi (con la necessaria assistenza di un avvocato) al tribunale per ottenere un provvedimento di revoca. Ciò avviene solo per gravi irregolarità e mai per la revoca senza giusta causa. Leggi Come si revoca l’amministratore di condominio.
Qui però viene “il bello”, per così dire. Prima di procedere in tribunale e depositare il ricorso al giudice, secondo la Cassazione bisogna tentare una conciliazione. Bisogna cioè presentare un’istanza presso un organismo di mediazione presente nel luogo ove si trova il tribunale competente (che, a sua volta, è quello ove è collocato il condominio). Dinanzi al mediatore, bisognerà tentare una soluzione bonaria alla vertenza, magari nella speranza che sia lo stesso amministratore a rassegnare le dimissioni o che provveda a riprendere la gestione del palazzo “abbandonato”. Il tutto ovviamente per sgravare di lavoro le aule giudiziarie in tutte quelle controversie in cui è facile trovare un accordo tra le parti.
La procedura di mediazione è, per legge, obbligatoria per tutte le vertenze condominiali. Ma per la revoca dell’amministratore si era posto il dubbio se fosse necessaria o meno. Si riteneva, infatti, che – trattandosi di un procedimento a carattere speciale (non contenzioso, ma di cosiddetta «volontaria giurisdizione») – l’accordo sarebbe stato del tutto inutile. Non ci sono infatti due parti in conflitto, ma solo la richiesta al tribunale di provvedere laddove altri (l’assemblea) siano inerti.
All’incontro di mediazione deve necessariamente partecipare il condomino che ha chiesto la revoca giudiziale dell’amministratore. Se non lo fa o si limita a delegare solo il suo avvocato, il ricorso in tribunale non può proseguire e viene respinto.
In buona sostanza il principio di diritto alla base della decisione è che il procedimento di mediazione obbligatoria è applicabile anche al giudizio di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio e la mancata partecipazione integra il mancato avveramento di una condizione di procedibilità, nonostante tale procedura sia annoverata tra i procedimenti da giudicare in camera di consiglio.
Della stessa opinione è stato, di recente, il tribunale di Macera [2]. Nel decreto di recente pubblicazione si stabilisce l’obbligatorietà della mediazione civile anche per la revoca dell’amministratore condominiale nonostante si tratti di un procedimento in camera di consiglio. E ciò perché la norma introdotta dalla riforma del condominio che rimanda al tentativo di conciliazione come condizione di procedibilità della domanda deve ritenersi norma speciale: prevale dunque sulla disposizione che invece esclude l’obbligo per i procedimenti di volontaria giurisdizione.
[1] Cass. ord. n. 1237/18 del 18.01.2018.
[2] Trib. Macerata, decr. del 10.01.2018.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 30 novembre 2017 – 18 gennaio 2018, n. 1237
Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa
La ricorrente B.E. impugna, articolando un unico motivo di ricorso, il decreto del 29 luglio 2016 della Corte d’Appello di Palermo, che ha rigettato il reclamo proposto dalla stessa B. avverso il provvedimento del Tribunale di Palermo reso in data 6 maggio 2016, con il quale era stata dichiarata improcedibile la domanda di revoca giudiziale di F.L. dall’incarico di amministratore del Condominio (omissis) , non avendo partecipato la ricorrente all’incontro davanti al mediatore agli effetti del d.lgs. 4 marzo 2010 n. 28.
L’intimata F.L. non ha svolto attività difensive.
La Corte d’Appello di Palermo ha aderito all’interpretazione del Tribunale, secondo cui il procedimento di mediazione obbligatoria è applicabile anche al giudizio di revoca dell’amministratore di condominio, nonostante si tratti di procedimento in camera di consiglio, stante la previsione dell’art. 71 quater disp. att. c.c.; ha quindi aggiunto che la mancata comparizione della ricorrente nell’incontro davanti al mediatore equivalesse a mancato avveramento della condizione di procedibilità.
B.E. deduce la violazione degli artt. 64 e 71 quater c.c., nonché dell’art. 5, comma 4, lettera f, del d.lgs. n. 28/2010, affermando che il decreto impugnato abbia natura di sentenza e contestando che al procedimento di revoca dell’amministratore di condominio possa applicarsi l’istituto della mediazione obbligatoria.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso proposto da B.E. potesse essere dichiarato inammissibile, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 1), c.p.c., il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
La ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380 bis, comma 2, c.p.c.
Secondo consolidato orientamento di questa Corte, è inammissibile il ricorso per cassazione, ai sensi dell’art. 111 Cost., avverso il decreto con il quale la corte di appello provvede sul reclamo avverso il decreto del tribunale in tema di revoca dell’amministratore di condominio, previsto dagli art. 1129 c.c. e 64 disp. att. c.c., trattandosi di provvedimento di volontaria giurisdizione; tale ricorso è, invece, ammissibile soltanto avverso la statuizione relativa alla condanna al pagamento delle spese del procedimento, concernendo posizioni giuridiche soggettive di debito e credito discendenti da un rapporto obbligatorio autonomo (Cass. Sez. 6 – 2, 23/06/2017, n. 15706; Cass. Sez. 6 – 2, 11/04/2017, n. 9348; Cass. Sez. 6 – 2, 27/02/2012, n. 2986; Cass. Sez. 6 – 2, 01/07/2011, n. 14524; Cass. Sez. U, 29/10/2004, n. 20957). È dunque inammissibile la censura che B.E. rivolge al decreto impugnato, sotto forma di vizio in procedendo, diretta a sindacare la decisione sulla questione della soggezione del giudizio di revoca dell’amministratore di condominio al procedimento di mediazione ai sensi del d.lgs. 4 marzo 2010 n. 28.
È vero infatti che l’art. 71-quater disp. att. c.c. (introdotto dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220) precisa che per “controversie in materia di condominio”, ai sensi dell’art. 5, comma 1, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si intendono, tra le altre, quelle degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice (essendo l’art. 64 disp. att. c.c. relativo, appunto, alla revoca dell’amministratore). Per contro, l’art. 5, comma 4, lett. f, (come sostituito dal d.l. n. 69/2013, conv. in l.n. 98/2013) del d.lgs. 4 marzo 2010 n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1-bis e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo proprio il giudizio di revoca dell’amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico.
Nell’interpretazione di questa Corte, di cui ai richiamati precedenti, si spiega, tuttavia, come il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio: 1) riveste un carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare; 2) è ispirato dall’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore; 3) è perciò improntato a celerità, informalità ed ufficiosità; 4) non riveste, tuttavia, alcuna efficacia decisoria e lascia salva al mandatario revocato la facoltà di chiedere la tutela giurisdizionale del diritto provvisoriamente inciso, facendo valere le sue ragioni attraverso un processo a cognizione piena (pur non ponendosi questo come un riesame del decreto) (Cass. Sez. U, 29/10/2004, n. 20957; Cass. Sez. 6 – 2, 01/07/2011, n. 14524). Pertanto, il decreto con cui la Corte d’Appello in sede di reclamo su provvedimento di revoca dell’amministratore di condominio, dichiari improcedibile la domanda per il mancato esperimento del procedimento di mediazione ex art. 5, d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, comunque non costituisce “sentenza”, ai fini ed agli effetti di cui all’art. 111, comma 7, Cost., essendo sprovvisto dei richiesti caratteri della definitività e decisorietà, in quanto non contiene alcun giudizio in merito ai fatti controversi, non pregiudica il diritto del condomino ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, né il diritto dell’amministratore allo svolgimento del suo incarico. Trattasi, dunque, di provvedimento non suscettibile di acquisire forza di giudicato, a nulla rilevando la motivazione del ritenuto ostacolo pregiudiziale all’esame della domanda giudiziale, atteso che la pronuncia di improcedibilità, comunque motivata, resta pur sempre inserita in un provvedimento non decisorio sul rapporto sostanziale e non impugnabile, e non può pertanto costituire autonomo oggetto di impugnazione.
Non occorre provvedere sulle spese del giudizio di cassazione, perché l’intimata F.L. non ha svolto attività difensive.
26/01/2018 alle 10:07
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

References: sentenza 
 Cass. 
 sentenza 
 art. 1129
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 art. 5