Source: https://interpretacje-podatkowe.org/zamiana/itpb3-4511-160-15-mko
Timestamp: 2017-12-11 02:01:16+00:00

Document:
ITPB3/4511-160/15/MKo | Interpretacja indywidualna
Czy zgodnie z obowiązującymi przepisami, sporządzając zeznanie PIT-39 za 2015 r., należy skumulować przychody, koszty, dochody uzyskane w wyniku zamiany mieszkań, wyliczyć dochód zwolniony, podstawę opodatkowania i należny podatek łącznie od wszystkich transakcji przeprowadzonych w 2015 r.?
ITPB3/4511-160/15/MKointerpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 24 listopada 2015 r. (data wpływu – 30 listopada 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 lutego 2016 r. (data wpływu – 15 lutego 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zamiany lokali mieszkalnych – jest nieprawidłowe.
W dniu 10 grudnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zamiany lokali mieszkalnych.
Wniosek uzupełniono w dniu 15 lutego 2016 r.
Wnioskodawca wspólnie z żoną nabył w dniu 25 lutego 2015 r. mieszkanie od UM za kwotę 99989,80 zł, ponosząc przy tym opłatę u notariusza w wysokości 2685,62 zł. W wykupionym mieszkaniu, które było tzw. lokalem wspólnym (czyli mieszkaniem zamieszkiwanym przez dwie rodziny korzystające ze wspólnych części), Wnioskodawca i jego żona zamieszkiwali od 1980 r. Ponadto było to mieszkanie położone na parterze w starym przedwojennym budynku, zawilgocone i zagrzybione, do samodzielnego ogrzewania. Jedyną możliwością poprawy warunków mieszkaniowych na stare lata było wykupienie tego mieszkania od miasta i jego zamiana na lepszy lokal.
Ze względu na wiek i stan zdrowia Wnioskodawcy w dniu 27 kwietnia 2015 r. zamienił wspólnie z żoną powyższy lokal na mieszkanie, także w S. – wartość rynkowa obu mieszkań wynosiła 400000,00 zł, zaś koszty tej zamiany u notariusza wynosiły 2185,96 zł, które zapłaciły obie strony po połowie, tj. 1092,98 zł.
Następnie, po poszukiwaniach lokalu przez syna Wnioskodawcy, który byłby położony bliżej jego miejsca zamieszkania (celem łatwiejszej pomocy rodzicom), w dniu 25 maja 2015 r. Wnioskodawca wspólnie z żoną zamienił powyższe mieszkanie na inne większe w G. Mieszkania miały następującą wartość rynkową: mieszkanie nabyte w dniu 27 kwietnia 2015 r. w S. – 450000,00 zł, natomiast w G. 250000,00 zł. Zamiana dokonana została z dopłatą na rzecz Wnioskodawcy i jego żony w kwocie 150000,00 zł, co potwierdzone zostało w akcie notarialnym. Opłata wynosiła 6134,30 zł i strony zapłaciły ją po połowie, tj. 3067,15 zł. Wnioskodawca nie ponosił innych wydatków na remonty mieszkań do dnia dzisiejszego.
Wnioskodawca wskazuje ponadto, że nie dokonywał i nie zamierza dokonywać tego rodzaju czynności w celach zarobkowych. Wykup i zamiana lokali była podyktowana jedynie chęcią poprawy warunków życia na stare lata i umożliwienia synowi sprawowania codziennej opieki nad rodzicami w latach następnych.
Czy zgodnie z obowiązującymi przepisami, sporządzając zeznanie PIT-39 za 2015 r., należy skumulować przychody, koszty, dochody uzyskane w wyniku zamiany mieszkań, wyliczyć dochód zwolniony, podstawę opodatkowania i należny podatek łącznie od wszystkich transakcji przeprowadzonych w 2015 r....
Zdaniem Wnioskodawcy, w PIT-39 za 2015 r. należy wpisać do przychodu łącznie wartość dwóch zamienianych lokali, do kosztów ich nabycia i kosztów notarialnych, wyliczyć dochód zwolniony i należny podatek zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w tymże przepisie. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma więc moment i sposób ich nabycia.
Natomiast zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.
Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że mieszkanie zbyte w wyniku zamiany w dniu 27 kwietnia 2015 r. zostało nabyte przez Wnioskodawcę w dniu 25 lutego 2015 r. w wyniku wykupienia od UM, z kolei mieszkanie nabyte w wyniku tejże zamiany (tj. w dniu 27 kwietnia 2015 r.) zostało przez Niego zbyte również w drodze zamiany w dniu 25 maja 2015 r.
Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Podkreślić zatem należy, że użyty w cytowanym powyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc, jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany.
Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że skoro na gruncie przedmiotowej sprawy mieszkanie nabyte w dniu 25 lutego 2015 r. zostało zbyte przez Wnioskodawcę w dniu 27 kwietnia 2015 r. – czyli przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku 2015, w którym nastąpiło nabycie – to przedmiotowa zamiana stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Źródło przychodu, o którym mowa wyżej, stanowi również dokonane w dniu 25 maja 2015 r. odpłatne zbycie w drodze zamiany należącego do Wnioskodawcy mieszkania nabytego w dniu 27 kwietnia 2015 r., czyli także przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku 2015, w którym nastąpiło jego nabycie.
Natomiast w myśl art. 19 ust. 2 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zamiany nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, koszty i opłaty sądowe. Koszty te, nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jednoznaczny stanowi co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających w drodze zamiany nieruchomość (w tym m.in. lokal mieszkalny stanowiący przedmiot odrębnej własności) nabytą w drodze sprzedaży kosztem tym jest koszt nabycia zbywanej w drodze zamiany nieruchomości. Natomiast przy zamianie nieruchomości nabytej uprzednio również w drodze zamiany kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem zamiany. Wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany stanowi specyficznego rodzaju „cenę”, jaką podatnik jest zobowiązany zapłacić za nabywaną nieruchomość.
Mając na uwadze powyższe, stosownie do przywołanych przepisów należy stwierdzić, że w przypadku zamiany lokalu mieszkalnego nabytego w drodze wykupu od UM w dniu 25 lutego 2015 r., kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany z dnia 27 kwietnia 2015 r. wartość lokalu mieszkalnego przekazanego na rzecz kontrahenta w zamian za lokal mieszkalny będący przedmiotem zamiany oraz poniesione przez Wnioskodawcę koszty notarialne związane z nabyciem mieszkania od UM. Odnośnie zamiany mieszkań w dniu 25 maja 2015 r. kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość lokalu mieszkalnego przekazanego na rzecz kontrahenta w zamian za lokal mieszkalny będący przedmiotem zamiany oraz poniesione przez Wnioskodawcę koszty notarialne związane z nabyciem mieszkania w drodze umowy zamiany z dnia 27 kwietnia 2015 r.
W myśl powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne, w związku z tym tylko realizacja powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania.
Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny należy więc stwierdzić, że uzyskane przychody z zamian dwóch lokali mieszkalnych przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie (w sytuacji, gdy ww. zamiany nie nastąpiły w wykonywaniu działalności gospodarczej) kwalifikowane są do tego samego źródła przychodu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. tj. odpłatnego zbycia nieruchomości i wskazanych w powołanym przepisie praw majątkowych. Zatem w zeznaniu podatkowym PIT-39 Wnioskodawca powinien wykazać zsumowany przychód z zamian tych lokali mieszkalnych, zsumowane koszty uzyskania przychodu z ich zamiany oraz dochód (stratę) uzyskaną z tego tytułu.
W zeznaniu tym należy również wykazać kwotę objętą zwolnieniem przedmiotowym, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 przytoczonej ustawy, którą należy uwzględnić dla każdego lokalu mieszkalnego odrębnie.
Podatnik, wydatkując przychód uzyskany z zamiany jednego lokalu mieszkalnego na nabycie drugiego, ma prawo ująć poniesione wydatki jako wydatki na cele mieszkaniowe.
Ustosunkowując się natomiast do kwestii kwot wyliczonych przez Wnioskodawcę stwierdzić należy, iż podatnik zobowiązany jest sam ustalić wysokość: przychodu uzyskanego ze sprzedaży, kosztów uzyskania przychodu, dochodu, kwoty podlegającej zwolnieniu przedmiotowemu oraz podatku.
Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.
Końcowo zaznaczyć należy, że niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis zaistniałego zdarzenia przedstawionego we wniosku. Zastrzec przy tym należy, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy.
ILPB2/4511-1-269/16-2/ES | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Zamiana > ITPB3/4511-160/15/MKo

References: art. 14
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 19
 art. 10
 art. 155
 art. 10
 art. 19
 art. 10
 art. 22
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 10
 art. 21