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Timestamp: 2016-10-24 23:48:22+00:00

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137 I 13514. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause A. X. et B. X. contre Y. (recours en mati�re civile)
Art. 257a al. 1 et art. 257b al. 1 CO, art. 49 al. 1 Cst., art. 5 et 6 CC; contrat de bail; frais accessoires; force d�rogatoire du droit f�d�ral. Nature imp�rative des art. 257a et 257b CO qui d�finissent les frais accessoires. Le contrat de bail ne peut mettre valablement � la charge du locataire, sous la forme de frais accessoires, des d�penses sans relation avec l'usage des locaux (consid. 2.4). Transgression du principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral. Une loi cantonale relative � la construction de logements � caract�re social et r�gissant des immeubles ne b�n�ficiant pas de l'aide f�d�rale au sens de la LCAP ne peut d�roger aux art. 257a al. 1 et 257b al. 1 CO et permettre au bailleur de facturer comme frais accessoires des co�ts li�s � l'existence de la chose elle-m�me (consid. 2.5-2.8). Consid�rants � partir de page 136
2. 2.1 Les recourants soutiennent que le l�gislateur f�d�ral a r�glement� de mani�re exhaustive le r�gime des frais accessoires aux art. 257a et 257b CO (mis � part pour les immeubles ayant b�n�fici� d'un subventionnement en vertu de la loi f�d�rale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession � la propri�t� de logements [LCAP; RS 843]) et que les cantons ne peuvent plus, par des r�gles de droit public, intervenir dans les relations entre bailleurs et locataires. Ils font grief � la loi fribourgeoise d'�largir la notion de "frais accessoires", l'art. 25 al. 3 de cette loi y incluant, pour des immeubles ne b�n�ficiant pas de l'aide de la LCAP, des d�penses relatives � l'existence de la chose lou�e (primes d'assurance et imp�t r�els); en mettant ces frais � la charge des locataires, la cour pr�c�dente aurait, selon les recourants, transgress� le principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral (art. 49 al. 1 Cst.) et viol� les art. 257a, 257b CO, ainsi que les art. 38 al. 2 LCAP et 25 de l'ordonnance du 30 novembre 1981 relative � la LCAP (OLCAP; RS 843.1). Enfin, ils reprochent � l'autorit� pr�c�dente d'avoir fait preuve d'arbitraire dans l'application de l'art. 4 CC.
Le recourant a d�sign� de fa�on pr�cise les normes de droit f�d�ral qui sont, d'apr�s lui, touch�es par la disposition cantonale contest�e (sur l'exigence: arr�t 1P.705/2000 du 24 septembre 2001 consid. 2a et les r�f�rences cit�es). Cela �tant, le Tribunal f�d�ral peut v�rifier librement, sous l'angle de l'art. 49 al. 1 Cst., la conformit� de la r�gle de droit cantonal avec le droit f�d�ral (ATF 126 I 76 consid. 1 p. 78 et les arr�ts cit�s; arr�t 1P.705/2000 d�j� cit� consid. 2a). BGE 137 I 135 S. 137
La disposition litigieuse s'inscrit dans une loi cantonale poursuivant deux objectifs principaux, � savoir de compl�ter l'aide f�d�rale octroy�e en vertu de la LCAP (art. 1 let. a) et de faciliter la construction et l'acquisition de logements sociaux par des personnes de l'�tranger (art. 1 let. b). Les deux objectifs - et donc les r�gles permettant de poursuivre ceux-ci - sont clairement s�par�s. Le premier est concr�tis� au Chapitre deuxi�me ("Aide compl�mentaire destin�e � abaisser les loyers"; art. 5-21). Le Chapitre troisi�me ("Construction de logements sociaux par des personnes � l'�tranger"; art. 22-29) de la loi cantonale, applicable en l'esp�ce, vise le deuxi�me objectif; il fait r�f�rence � l'art. 9 al. 1 let. a de la loi f�d�rale du 16 d�cembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger (LFAIE; RS 211.412.41).
Le l�gislateur fribourgeois a fait usage de cette facult�, reprenant, � l'art. 22 al. 1 de la loi cantonale, l'essentiel des termes de la disposition f�d�rale. Il a ensuite fix� les conditions de l'autorisation, notamment en d�finissant la notion de "p�nurie de logements" (art. 23), en BGE 137 I 135 S. 138d�signant le service comp�tent pour examiner les projets et contr�ler les loyers (art. 24 et 26) et en d�terminant la base de calcul des loyers et des frais accessoires (art. 25).
Il r�sulte de l'art. 257a al. 1 CO (a contrario) que les prestations du bailleur sans lien avec l'usage de la chose lou�e ne peuvent �tre factur�es comme frais accessoires. C'est le cas des d�penses en rapport avec la propri�t� ou l'existence m�me de la chose, soit des frais dus ind�pendamment de l'occupation de l'immeuble ou de la conclusion d'un contrat de bail (ISABELLE BIERI, in Droit du bail � loyer, 2010, n� 5 ad art. 256b CO, PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 1994, n� 40 ad art. 256a-256b CO). Entrent dans cette cat�gorie de frais les imp�ts fonciers et les primes d'assurance du b�timent (entre autres auteurs: DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 332 s.; BIERI, op. cit., BGE 137 I 135 S. 139n� 10 ad art. 257a-257b CO). Sont �galement vis�es les d�penses consacr�es par le bailleur � l'entretien de la chose lou�e ou � la r�novation des locaux (ATF 105 II 35 consid. 4 p. 37 ss; LACHAT, op. cit., p. 332 s. et les r�f�rences; BIERI, op. cit., n� 13 ad art. 257a-257b CO).
Les art. 257a et 257b CO qui d�finissent les frais accessoires sont imp�ratifs. Le contrat ne peut donc valablement mettre � la charge du locataire, sous la forme de frais accessoires, des d�penses sans relation avec l'usage des locaux (arr�t 4C.82/2000 du 24 mai 2000 consid. 3a; ATF 105 II 35 consid. 4 p. 37 ss; LACHAT, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, n� 3 ad art. 256b CO; BIERI, op. cit., n� 18 ad art. 256b CO et n� 10 ad art. 257a-257b CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 4e �d. 2007, n� 6 ad art. 257a CO; THOMAS OBERLE, Nebenkosten, Heizkosten, 2e �d. 2001, p. 33 s.; PHILIPPE RICHARD, Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux, in 12e S�minaire sur le droit du bail, 2002, n� 21 p. 6; RICHARD PERMANN, Mietrecht, 2e �d. 2007, n� 1 ad art. 257a CO; HIGI, op. cit., n� 3 ad art. 257a-257b CO; GIACOMO RONCORONI, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, Mietrechtspraxis [mp] 1990, p. 80 et 93 [selon cet auteur, l'art. 257b al. 2 CO est toutefois de droit semi-imp�ratif]). Si le bailleur entend mettre ces frais � la charge du locataire, il doit alors les prendre en compte dans le calcul du loyer (cf. OBERLE, op. cit., p. 18 et 34; LACHAT, op. cit., ch. 6.4 p. 442 s., et en particulier note de pied 112).
2.5 Le probl�me de la force d�rogatoire du droit f�d�ral (art. 49 al. 1 Cst.; art. 2 Disp. trans. aCst.) se pose diff�remment selon qu'il s'agit de droit priv� ou de droit public cantonal (ATF 117 Ia 328 consid. 2a p. 330; ATF 113 Ia 309 consid. 3b p. 311 s.).
2.5.1 En principe, la r�glementation de droit civil est exclusive et les cantons ne peuvent adopter des r�gles de droit priv� dans les domaines r�gis par le droit f�d�ral que si ce dernier leur en r�serve la possibilit� (art. 5 al. 1 CC; ATF 117 Ia 328 consid. 2b p. 331; ATF 113 Ia 309 consid. 3b p. 311 et l'arr�t cit�; sur l'ensemble de la question: STEINAUER, op. cit., n� 169 ss p. 57 ss). En mati�re de bail, la r�glementation f�d�rale est exhaustive, sous r�serve de la comp�tence laiss�e aux cantons d'�dicter certaines r�gles de droit priv� compl�mentaires (art. 257e al. 4, art. 270 al. 2 CO) (ATF 117 Ia 328 consid. 2b p. 331). A d�faut d'une telle r�serve, il est interdit aux BGE 137 I 135 S. 140 cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail (cf. ATF 117 Ia 328 consid. 2a et 2b p. 330 s.; ATF 116 Ia 401 consid. 4b/aa p. 408 et les arr�ts cit�s).
Dans les domaines r�gis par le droit civil f�d�ral, les cantons conservent en effet la comp�tence d'�dicter des r�gles de droit public en vertu de l'art. 6 CC � condition toutefois que le l�gislateur f�d�ral n'ait pas entendu r�gler une mati�re de fa�on exhaustive (en ce sens qu'il n'entendait laisser aucune place pour du droit public cantonal sur la m�me mati�re), que les r�gles cantonales soient motiv�es par un int�r�t public pertinent et qu'elles n'�ludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (ATF 135 I 106 consid. 2.1 p. 108; ATF 131 I 333 consid. 2.1 p. 336; ATF 130 I 169 consid. 2.1 p. 170; ATF 129 I 330 consid. 3.1 p. 334, ATF 129 I 402 consid. 2 p. 404 et les arr�ts cit�s).
Les cantons demeurent par exemple libres d'�dicter des mesures destin�es � combattre la p�nurie dans le secteur locatif dans la mesure o� leur finalit� n'est pas d'intervenir dans les rapports entre bailleur et preneur (ATF 89 I 178 consid. 3d p. 184). Le Tribunal f�d�ral n'a ainsi pas jug� contraire au droit f�d�ral le fait d'assortir l'octroi de l'autorisation de r�nover des appartements soumis au r�gime de la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la d�molition, la transformation et la r�novation de maisons d'habitation (...) (LDTR; RSV 840.15) � un contr�le des loyers durant une p�riode maximale de dix ans au regard du but d'int�r�t public poursuivi par la loi (ATF 101 Ia 502 consid. 2d p. 510).
2.6 2.6.1 La cour cantonale retient que "les r�gles cantonales en mati�re d'encouragement de la construction de logements � caract�re social, motiv�es par un int�r�t public pertinent, n'�ludent pas les r�gles f�d�rales protectrices en mati�re de bail, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit". Elle sous-entend par l� que les dispositions formant le Chapitre 3 de la loi fribourgeoise constituent du droit public cantonal (cf. supra consid. 2.5.2). La th�se d�fendue par les recourants est bas�e sur le m�me constat (cf. supra consid. 2.1).
Certes, l'objectif g�n�ral du Chapitre 3 de la loi fribourgeoise vise � encourager la construction de logements � caract�re social (cf. supra BGE 137 I 135 S. 141consid. 2.3); il ne consiste donc pas en soi � r�glementer les relations entre bailleur et locataire. La question pr�sentement litigieuse n'est toutefois pas de savoir si l'objectif g�n�ral de la loi cantonale fait obstacle aux dispositions du droit du bail. Il s'agit de d�terminer si un point pr�cis des r�gles �dict�es par le l�gislateur fribourgeois (soit la fa�on de d�finir les frais accessoires � l'art. 25 al. 3 de la loi cantonale) fait obstacle � la mise en oeuvre des art. 257a s. CO.
Cela �tant, plusieurs �l�ments poussent � conclure que la norme cantonale rel�verait plut�t du droit priv�, en particulier le fait que le renvoi � la LCAP proc�de d'un choix du l�gislateur fribourgeois tendant � d�finir les frais � la charge des locataires qui ne sont pas couverts par le loyer. Or, la question du paiement du loyer et celle des frais accessoires ne vise pas � r�aliser un int�r�t g�n�ral, mais touche la relation entre bailleur et locataire (sur la th�orie des int�r�ts: ATF 132 I 270 consid. 4.3 p. 273; ATF 128 III 250 consid. 2 p. 253 et les r�f�rences; H�FELIN/M�LLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6e �d. 2010, n� 255 ss p. 56 s.). La norme cantonale intervient directement dans cette relation et constituerait d�s lors du droit priv� cantonal (cf. ATF 117 Ia 328 consid. 2a p. 331; s'agissant de la fixation du loyer: ATF 113 Ia 126 consid. 9d p. 142).
Dans l'hypoth�se �nonc�e par la juridiction pr�c�dente (la r�gle cantonale litigieuse est de droit public), m�me � consid�rer que les art. 257a et 257b CO ne r�gleraient pas la question des frais accessoires de fa�on exhaustive, il est ind�niable que la norme cantonale, qui qualifie de frais accessoires certains co�ts li�s � l'existence de la chose lou�e, �lude purement et simplement les art. 257a s. CO (cf. supra consid. 2.4). En outre, on ne voit pas quel int�r�t public pertinent pourrait poursuivre le canton en militant pour introduire BGE 137 I 135 S. 142certaines charges du bailleur dans les frais accessoires plut�t que dans le loyer. A cet �gard, on rel�vera que le l�gislateur fribourgeois ne saurait se pr�valoir des consid�rations � la base de l'adoption de l'art. 38 al. 2 LCAP, norme � laquelle renvoie le droit cantonal. La LCAP a pr�vu un syst�me d�rogeant � celui pr�vu aux art. 257a s. CO pour les immeubles b�n�ficiant de l'aide de la Conf�d�ration. Le Conseil f�d�ral a expliqu� qu'en int�grant les montants des redevances publiques (notamment imp�ts r�els, taxes d'�clairage et primes d'assurance immobili�res) dans le loyer (comme cela est exig� par les art. 257a s. CO), cela pourrait donner l'impression que l'aide des pouvoirs publics "n'est pas toujours la m�me" puisque les montants des redevances publiques et la fa�on de les porter en compte varient selon les cas. Il a alors �t� d�cid�, pour "rendre plus clair le calcul du loyer", de consid�rer les redevances publiques comme des frais accessoires que le locataire doit payer s�par�ment, en sus du loyer (Message du 17 septembre 1973 relatif � la loi f�d�rale encourageant la construction et l'accession � la propri�t� de logements, FF 1973 II 711 ch. 453.34). En l'esp�ce, l'intim� n'a b�n�fici� d'aucune aide financi�re des pouvoirs publics (cf. art. 22 al. 1 de la loi cantonale) et les situations ne sont donc nullement comparables.
2.7 L'argumentation alternative de la cour cantonale - �galement attaqu�e par les recourants (sur l'exigence de recevabilit� pos�e par la jurisprudence, cf. ATF 133 IV 119 consid. 6.3 p. 120 s.) - tend � rendre une d�cision en �quit� obligeant les locataires � prendre en charge des frais accessoires que l'autorit� pr�c�dente qualifie elle-m�me d'"inhabituels".
La juridiction cantonale ne d�signe pas express�ment le fondement juridique de son raisonnement. Il appara�t toutefois qu'elle n'entendait pas indiquer que la d�cision de premi�re instance heurterait le sentiment de justice et d'�quit�, soit qu'elle serait arbitraire (art. 9 Cst.). On ne voit en effet pas que la d�cision de premi�re instance, qui vise � r�gler un litige entre les parties au contrat de bail, serait choquante pour la seule raison que le bailleur a �t� "tromp�" par une BGE 137 I 135 S. 143disposition cantonale qui se r�v�le contraire au droit f�d�ral. Il faut souligner que, de leur c�t�, les locataires n'en peuvent rien et qu'il n'est pas choquant qu'ils demandent l'application d'une norme imp�rative de droit f�d�ral. Par ailleurs, tirer argument de l'art. 9 Cst. reviendrait en l'esp�ce � emp�cher, de fa�on inadmissible, l'application du principe constitutionnel de la force d�rogatoire du droit f�d�ral (sur lequel repose la d�cision de premi�re instance).
La cour cantonale semble plut�t placer son raisonnement dans la perspective de la cons�quence pour les cocontractants de l'application des art. 257a s. CO. Elle souligne que la d�cision de premi�re instance l�serait le bailleur et que la pratique dont se plaignent les locataires n'est pas contraire � leurs int�r�ts. Elle laisse ainsi entendre que la premi�re instance n'a pas entrepris correctement la pes�e des int�r�ts dans le litige qu'elle a d� trancher, ce qui conduit � se poser la question de l'application de l'art. 4 CC (cf. STEINAUER, op. cit., n� 410 p. 143). C'est donc � bon droit que les recourants invoquent une violation de l'art. 4 CC.
En mentionnant - de fa�on non exhaustive - trois cas de renvoi au juge, l'art. 4 CC vise � donner � celui-ci une certaine libert� d'action lorsqu'il doit rechercher le sens d'une norme d�termin�e (cf. STEINAUER, op. cit., n� 409 s. p. 143; HAUSHEER/JAUN, op. cit., n� 1 ad art. 4 CC).
Certes, l'application en l'esp�ce du principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral a pour cons�quence qu'un bailleur est soumis � des r�gles diff�rentes selon que son immeuble a b�n�fici� ou non d'un subventionnement public; dans le premier cas, il peut mettre � la charge du locataire, sous la forme de frais accessoires, les d�penses ind�pendantes de l'usage de la chose; dans le deuxi�me, cette facult� lui est retir�e, alors m�me que l'on a affaire dans les deux situations � des constructions � caract�re social. En ce sens, la remarque de la cour cantonale, qui tend � mettre en �vidence que la solution n'est pas satisfaisante, est compr�hensible. L'art. 4 CC ne permet cependant pas � la juridiction pr�c�dente d'y rem�dier. En effet, les art. 257a et 257b CO, de nature imp�rative, pr�voient que les frais accessoires doivent �tre en rapport avec l'usage de la chose. On ne BGE 137 I 135 S. 144voit donc pas que ces dispositions fassent r�f�rence aux r�gles de l'�quit�. Ayant retenu que les frais litigieux sont totalement ind�pendants de l'usage de la chose, la juridiction pr�c�dente, en passant � la subsomption, n'avait pas d'autre choix que de conclure que ces d�penses ne constituaient pas des frais accessoires. En tirant la conclusion inverse, la cour cantonale a clairement transgress� les art. 257a s. CO et son raisonnement, bas� sur l'art. 4 CC, ne permet pas de justifier la pratique cantonale ancr�e � l'art. 25 al. 3 de la loi fribourgeoise.
art. 257a et 257b CO,
art. 38 al. 2 LCAP suite... ,
art. 256b CO,
Art. 257a al. 1 et art. 257b al. 1 CO,
art. 9 al. 1 let. a LFAIE,
art. 257b al. 2 CO,
art. 257e al. 4, art. 270 al. 2 CO,

References: Art. 257
 art. 257
 art. 49
 art. 5
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 38
 art. 5
 art. 22
 art. 256
 art. 256
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 ATF 
 art. 256
 art. 256
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 2
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 270
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 257
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 22
 ATF 
 art. 257
 art. 4
 art. 257
 art. 257

art. 257

art. 38

art. 256

Art. 257
 art. 257

art. 9

art. 257

art. 257
 art. 270