Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/przerobki-instalacji-w-mieszkaniu-spoldzielczym,159,p.html
Timestamp: 2019-09-19 19:26:49+00:00

Document:
Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-01-06
Nabyłem mieszkanie w bloku, na ostatnim piętrze. Pod sufitem i nie tylko jest bardzo dużo rurek odpowietrzających od ogrzewania. Zapytałem w spółdzielni, czy mogę je zlikwidować, ale mi odmówiono, tłumacząc się niejasno problemami technicznymi, jakie wystąpiły kiedyś po takich zmianach. Tymczasem słyszałem, że w innych spółdzielniach zezwalają na przeróbki. Chciałem zapytać, czy ja, posiadając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, mogę sam dokonać przeróbek, nie oglądając się na zgodę spółdzielni? Jeśli zrobię to na własną rękę, czy spółdzielnia może mnie w jakiś sposób za to ukarać?
Zacznijmy od ustalenia Pańskich uprawnień. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych – art. 244 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – a więc jego właścicielem jest odnośna spółdzielnia mieszkaniowa, a nie Pan. Pan nabył jedno z ograniczonych praw rzeczowych, a nie własność (określoną ustawowo w art. 140 K.c.). Spółdzielcze prawa do lokalu (wspomniane w art. 244 K.c.) dokładniej uregulowano w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, której rozdział 21 poświęcono spółdzielczemu własnościowemu prawu do lokali. Artykuł 172 ustęp 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi: „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym”. Można dodać, że zasadnie Pan odwołał się do posiadania (ustawowo określonego w art. 336 K.c.); chodzi o to, że z całą pewnością Pan jest posiadaczem (choć nie jest Pan właścicielem) tegoż mieszkania, zaś zakres Pańskich uprawnień jest bliski posiadaniu samoistnemu.
Wiele osób traktuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu tak, jakby to była własność. Są to odrębne prawa – w przypadku lokali (np. mieszkalnych): odrębne rodzaje tytułów prawych. Ustawodawca nie pozostawia żadnych wątpliwości – chodzi o ograniczone prawo rzeczowe, a nie o własność. Jeżeli dojdzie (w odniesieniu do danego mieszkania) do przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności, to będzie można zasadnie mówić o przysługiwaniu Panu własności odnośnie do tegoż mieszkania.
Zdaję sobie sprawę z tego, że takie słowa mogą Pana zaskakiwać, ale moim obowiązkiem jest przedstawiać informacje o prawie – taka informacja może ułatwić podejmowanie decyzji zgodnych z prawem (niezależnie od skali i siły społecznie popularnych wyobrażeń lub mitów).
Proszę sprawdzić, czy w ramach danej nieruchomości (art. 46 K.c.), a zdarza się, że na jednej nieruchomości gruntowej znajduje się więcej niż jeden budynek, wyodrębniono nieruchomości lokalowe (czyli doszło do ustanowienia odrębnej własności lokali). Spółdzielnie mieszkaniowej często (zwłaszcza z uwagi na część przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) zarządzają nieruchomościami, w których wyodrębniono własność lokali (na bazie „bloków spółdzielczych). Takie sprawdzenie powinno Panu pomóc w ustaleniu statusu danej spółdzielni mieszkaniowej w odniesieniu do budynku, w którym Pan nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Czy odnośna spółdzielnia jest „tylko” właścicielem odnośnego mieszkania, czy też również występuje w roli podmiotu zarządzającego sprawami danej wspólnoty mieszkaniowej – o ile doszło do powstania wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnoty mieszkaniowe powstają z mocy prawa; także wtedy, gdy są bierne, np. nie wybrano zarządu takiej wspólnoty.
Spółdzielnia mieszkaniowa jako właściciel mieszkania jest uprawniona decydować o bardzo ważnych zagadnieniach organizacyjnych, w tym dotyczących funkcjonowania budynku; tak samo (a może nawet bardziej) sytuacja przestawia się, jeżeli gdy spółdzielnia mieszkaniowa zarządza wspólnotą mieszkaniową (jeżeli taka powstała).
Odnośne instalacje (w tym ich części) z pewnością nie służą do wyłącznego korzystania w mieszkaniu, do którego tytuł prawny Pan nabył, więc – zwłaszcza przez wzgląd na szeroką skalę ustanawiania odrębnej własności lokali na bazie „praw spółdzielczych” – należy się liczyć z tym, że w tym przypadku wprost ma zastosowanie art. 3 ustęp 2 ustawy o własności lokali, który brzmi: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Jeśli nawet nie powstała (w ramach danej nieruchomości) wspólnota mieszkaniowa, to duże znaczenie ma wola właściciela tegoż mieszkania, czyli spółdzielni; ewentualne spory związane z ograniczonymi prawami rzeczowymi (w tym „prawami spółdzielczymi”) są uprawnione rozstrzygać sądy, zaś w postępowaniu cywilnym zapewne duże znaczenie miałaby w tego rodzaju sytuacji opinia specjalistyczna – np. z „nadzoru budowlanego” oraz biegłego sądowego (a takie opiniowanie jest kosztowne). Gdyby nawet Pan uzyskał zgodę na przeprowadzenie określonych prac, to zapewne koszty z tym związane Pan by poniósł, a ponadto ryzyko związane z przebiegiem oraz następstwami prac również Pana by dotyczyło.
Spółdzielnia mieszkaniowa mogłaby nawet ponosić odpowiedzialność materialną (zwłaszcza odszkodowawczą), gdy zgodziła się na ryzykowne ingerencje w instalacje o znaczeniu dla funkcjonowania także innych lokali. Pana oraz tej spółdzielni dotyczą różne przepisy prawa. Chodzi nie tylko o prawo budowlane (czyli ustawę – Prawo budowlane i przepisy z nią związane), ale także o inne przepisy prawne. Samowolna lub nieostrożna ingerencja w instalacje wspólne (ważne dla korzystania także z innych lokali) może skutkować roszczeniami odszkodowawczymi (zwłaszcza art. 415 i następne K.c.) – także w przypadku przeprowadzenia prac za zgodą właściciela mieszkania (czyli odnośnej spółdzielni); także spółdzielnia mogłaby odpowiadać.
Przejawem wpływu ideologii liberalizmu (zwłaszcza skrajnego) oraz jedną z cech „polskiej wersji kapitalizmu” są wyobrażenia, jakoby własność była „święta”. Także własności dotyczą ograniczenia – w tym ogólnie wskazane w art. 140 K.c.. Przepisy o własności odpowiednio stosują się do użytkowania wieczystego oraz do „praw spółdzielczych” (zwłaszcza do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) – co zaznaczam z uwagi na nabycie przez Pana jednego z ograniczonych praw rzeczowych. Rodzaje ograniczeń często zależą od położenia rzeczy, np. mieszkania. Prawdopodobnie z Pańskiego mieszkania można normalnie korzystać tylko dlatego, że również przez inne mieszkania przechodzą instalacje o znaczeniu ważnym dla tego mieszkania, którego dotyczy nabyty przez Pana tytuł do lokalu. Gdyby każdy mieszkaniec dążył do wykluczenia ze swego mieszkania instalacji ważnych dla korzystania z innych mieszkań, to zapewne nie dałoby się żyć w takim budynku.
Pan ma prawo nie zgadzać się z prawem obowiązującym. Moim obowiązkiem jest powiadomić Pana również o ewentualnych konsekwencjach dokonania zmian w funkcjonowaniu instalacji – zwłaszcza zmian bezprawnych.
Gdyby wskutek ingerencji w instalację grzewczą przestało działać ogrzewanie, to osoby korzystające z innych lokali mogłyby mieć roszczenie odszkodowawcze, np. dotyczące zwrotu kosztów używanej do ogrzewania energii elektrycznej lub gazu. Podobnie rzecz przedstawiałaby się w przypadku wystąpienia szkód bezpośrednich (np. w następstwie zalania lub rozsadzenia instalacji). Ewentualne wystąpienie takich szkód w Pańskim mieszkaniu mogłoby skutkować nawet odmową wypłacenia odszkodowania przez zakład ubezpieczeń. Brak ogrzewania w czasie skrajnie niskich temperatur może stanowić nawet zagrożenie dla życia i zdrowia ludzkiego – w takim przypadku zapewne prokuratura podjęłaby czynności (i to z urzędu). Wywołanie katastrofy budowlanej lub spowodowanie zagrożenia taką katastrofą może skutkować nawet skazaniem przez sąd karny – art. 163 lub art. 164 Kodeksu karnego (K.k.). W grę mogą wchodzić przepisy wykroczeniowe, w tym zawarte w Prawie budowlanym.
Inspekcja nadzoru budowlanego jest uprawniona (zwłaszcza w poważnych sytuacjach) nakazać wykonanie określonych prac – np. mających na celu likwidację samowoli budowlanej (bo samowolne ingerencje w instalację wspólną zapewne byłyby samowolą budowlaną, być może nawet w przypadku zgody spółdzielni mieszkaniowej). Gdyby ktoś zdecydował się na drogę cywilną, np. ktoś z sąsiedztwa na podstawie „prawa sąsiedzkiego” (art. 144 K.c.) wydałby zgodę na wykonanie prac mających na celu przywrócenia zgodnego z prawem (i zarazem funkcjonalnego) stanu instalacji. Pan zapewne może wyobrazić sobie nie tylko koszty (o których refundację do Pana raczej by wystąpiono), ale również zamieszanie (związane z przymusową interwencją ekipy technicznej, np. w obecności komornika sądowego) i koszty (np. szkody związane z wywarzeniem drzwi, w przypadku potrzeby dostania się do miejsca przeprowadzania prac technicznych). Jeden podmiot może okazać się nieśmiały, ale inny może korzystać z maksymalnych możności działania.
Artykuł 16 ustawy o własności lokali pozwala nawet na sprzedaż egzekucyjną nieruchomości lokalowej, jeżeli właściciel lokalu bardzo niewłaściwie postępuje w odniesieniu do danej wspólnoty mieszkaniowej – może to dotyczyć wywołania poważnych utrudnień w korzystaniu z innych lokali; w takim przypadku nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego, a poza tym trzeba liczyć się z dużymi kosztami (w tym postępowania egzekucyjnego). Do artykułu 16 ustawy o własności lokali znalazło się odesłanie w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych – w tym w jej art. 1710 (dotyczącym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Moim zdaniem, perspektywa nawet utraty lokalu to poważne zagrożenie, być może poważniejsze od prawdopodobnego wykluczenia z grona członków spółdzielni mieszkaniowej.
Jestem po rozwodzie. Były mąż mieszka w naszym wspólnym mieszkaniu własnościowym. Jest trzech współwłaścicieli: ja, mój były mąż i córka....
Moja mama oddała prawo najmu swojego dużego mieszkania spółdzielczego mojej siostrze. W tym czasie za niewielkie pieniądze można było mieszkania...

References: art. 244
 art. 140
 art. 244
 art. 336
 art. 3
 art. 415
 art. 140
 art. 163
 art. 164
 art. 1710