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Timestamp: 2017-09-26 20:33:17+00:00

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Tod in der Wohnung - Was der Vermieter beim Tod des Mieters wissen muss | anwalt24.de
Tod in der Wohnung - Was der Vermieter beim Tod des Mieters wissen ...
11.10.201226702 Mal gelesen
Waren früher Großfamilien die Regel, kommt es heutzutage immer öfter vor, dass Menschen ohne direkte Angehörige nahezu "unbemerkt" versterben. Nachfolgend eine Erläuterung worauf der Vermieter in einer solchen Situation achten muss.
Wenn ein Mieter ohne Erben in der Wohnung verstirbt und ein Erbe nicht unmittelbar auffindbar ist, trägt der Vermieter ein erhebliches finanzielles Risiko. Noch schlimmer ist es , wenn der Mieter – wie ab und an in der Presse zu lesen – erst nach wochenlanger “Liegefrist” in der Wohnung aufgefunden wird.
Was kann, was muss der Vermieter machen, um nicht durch einen verstorbenen Mieter in die “finanzielle Hölle” hinabgerissen zu werden?
Verstirbt der Mieter, ist der Mietvertrag nicht automatisch beendet, vielmehr wird der Mietvertrag entweder mit den eintretenden “Haushaltsgenossen” (also Ehepartner, Lebenspartner, Kinder, WG-Genossen etc.) gemäß § 563 BGB weitergeführt, oder wird mit den verbleibenden vertraglich aufgeführten Mitmietern gemäß § 563a BGB fortgesetzt. Ist weder ein Mitmieter noch ein eintretender “Haushaltsgenosse” vorhanden, wird gemäß § 564 BGB das Mietverhältnis mit dem Erben fortgeführt.
Was sich einfach und eindeutig anhört, kann zu erheblichen Problemen führen. Trotz der im Gesetz genannten Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung ist diese nur dann “einfach”, wenn der Erbe bekannt ist. Ist dies nicht der Fall, ist der Vermieter fast hilflos. Wesentliche Wirksamkeitsvoraussetzung einer Kündigung ist der Zugang der Kündigung beim Empfänger. Aber an wen soll der Vermieter zustellen, wenn der Erbe nicht bekannt ist ? Und woher soll der Vermieter wissen, wer der Erbe des verstorbenen Mieters ist. Eine missliche Lage. Der Vermieter ist zwar theoretisch abgesichert, da er auch nach Versterben des Mieters den Anspruch auf Zahlung der Miete gegen den Erben hat, allerdings bekommt er bis zum “Auffinden” des Erben keine Miete mehr (teilweise kommt es allerdings vor, dass auch die Bank noch nichts vom Ableben Ihres Kunden gehört hat und die Miete per Dauerauftrag oder Lastschrift weiter abgebucht wird). Schlägt ein potentieller Erbe die Erbschaft aus, kann er auch weiterhin nicht wirksam kündigen, es fehlt immer noch der Empfänger der Kündigung.
Die letzte Möglichkeit des Vermieters bei fehlendem und/oder nicht bekanntem Erben ist dann der Antrag auf Einsetzung eines Nachlasspflegers beim zuständigen Amtsgericht gemäß § 1960 ff BGB. Danach kann ein Gläubiger gemäß § 1961 BGB die Einrichtung einer Nachlasspflegschaft beantragen. Grundsätzlich haben die Vermieter in diesen Fällen auch Anspruch auf eine Nachlasspflegschaft. Allerdings wollen die meisten Amtsgerichte bei einem sogenannten “bedürftigen Nachlass” – also einem Nachlass, dessen Wert nicht ausreicht um die Kosten des Nachlasspflegers abzudecken - einen Gerichtskostenvorschuss für die Kosten des Nachlasspflegers vom Antragsteller. In den letzten Jahren haben aber viele Oberlandesgerichte einer solchen Vorschussanforderung eine Absage erteilt, da nach § 6 Abs 1 Kostenordnung “nur” die Erben haften. Dieser Meinung haben sich bisher die Oberlandesgericht Hamm (siehe Beschluss des OLG Hamm, vom 22.6.2010 AZ: I-15 W 308/10), das Oberlandesgericht München bezüglich der umfassenden Bestellung eines Nachlasspflegers für Kündigung und Räumung (siehe Beschluss des OLG München vom 20.3.2012, AZ: 31 Wx 81/12) sowie das OLG Köln (Beschluss des OLG Köln vom 10.12.2010 AZ: 2 Wx 198/10) angeschlossen.
Dem Vermieter hilft dies jedoch nur, bei einem unbekannten Erben und einem “bedürftigen Nachlass” den Schaden zu minmieren. Zwar kann der Vermieter gegenüber dem Nachlasspfleger seine Forderungen anmelden, allerdings ist in solchen Fällen eher die Nachlassinsolvenz und der Ausfall der Forderung wahrscheinlich.
Der rechtssichere Weg der Kündigung bei unbekannten Erben ist die Bestellung eines Nachlasspflegers.
2. Der unbemerkt tote Mieter
Bisher gibt es dazu eine Entscheidung eines Gerichtes, das Amtsgericht Bad Schwartau hatte im Jahre 2001 über die Klage eines Vermieters auf Ersatz von Renovierungskosten und Nutzungsausfall gegenüber den Erben der verstorbenen Mieterin zu entscheiden, die mehr als 2 Monate unentdeckt in Ihrer Wohnung lag (siehe AG Bad Schwartau, Urteil vom 5.1.2001, AZ: 3 C 1214/99). Die Vermieterin machte hier knapp 10.000,- DM Renovierungskosten auf Grund des Leichengeruchs sowie Nutzungsentschädigung wegen Unvermietbarkeit der Wohnung gegen die Erben geltend. Das Amtsgericht hat diesen Anspruch mit einer juristisch korrekten Begründung zurückgewiesen, da weder ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung durch das Sterben in der Wohnung vorliegt (Juristendeutsch kann manchmal sehr kalt sein) noch ein zurechenbares schuldhaftes Verhalten der Erben im Rahmen des Versterbens der Mietern (die Vermieterin hatte behauptet, dass die Erben sich schuldhaft nicht um die Mieterin gekümmert hatten).
Aus der juristisch korrekten Urteilsbegründung ist aber ersichtlich, dass der Vermieter das Risiko trägt, soweit es zu einem derartigen Todesfall in der Wohnung des Vermieters kommt.

References: § 563
 § 563
 § 564
 § 1960
 § 1961
 § 6