Source: http://www.juraforum.de/muster-vorlagen/pachtvertrag-einer-gaststaette-mit-angeschlossener-wohnung
Timestamp: 2017-09-20 05:46:37+00:00

Document:
Vertrag zwischen Verpächter und Pächter einer Gaststätte mit angeschlossener Wohnung unter genauer Einbeziehung von Pachtzeit und Option auf Verlängerung des Vertrages
über eine Gaststätte
(mit angeschlossener Wohnung)
- nachfolgend „Verpächter“ genannt –
- nachfolgend „Pächter“ genannt –
Der Pächter wird die Gaststätte [●] und die anderen Räumlichkeiten im Gebäude [●] von dem Verpächter zum Zwecke des eigenverantwortlichen Betriebes bzw. zu Wohnzwecken anpachten.
§ 1 Pachtgegenstand (Pachtobjekt)
1. die Gaststätte [●] nebst sämtlicher Aufbauten sowie die Innen- und Außenanlagen,
2. das gesamte Inventar gemäß der dem Vertrag beigefügten Liste, die Vertragsbestandteil ist.
§ 2 Pachtzeit, Optionsrecht
1. Das Vertragsverhältnis beginnt am [●] und endet am [●]. Dem Pächter wird das Recht eingeräumt, durch Erklärung gegenüber dem Verpächter das Pachtverhältnis für weitere fünf Jahre bis zum [●] zu verlängern (Optionsrecht). Die Erklärung muss dem Verpächter 6 Monate vorher zugehen.
2. Sollte der Pächter während der Dauer des Vertrages sterben, so kann der Vertrag durch seine Erben mit Wirkung zum nächsten Vierteljahresende unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden.
3. Kündigung und Erklärung bedürfen der Schriftform und sind mit einem eingeschriebenen Brief (mit Rückschein) mitzuteilen.
1. Der Pachtzins beträgt in den ersten 12 Monaten [●] € monatlich netto für die Gaststätte, sowie [●] € für die Wohnung.
2. Der Pachtzins der Gaststätte in Höhe von € [●] zzgl. der jeweils gültigen MwSt. sowie der Pachtzins für die Wohnung in Höhe von € [●] ist monatlich im Voraus bis zum 5. Kalendertag eines jeden Monats auf das Konto des Verpächters
Inhaber: [●]
Kreditinstitut [●]
Konto-Nr.: [●]
BLZ: [●]
1. Neben dem vorgenannten Pachtzins werden von dem Pächter folgende Nebenkosten übernommen:
Kosten des Wasserverbrauches,
Kosten des Stromverbrauches,
Kosten der Beheizung incl. der Aufwendungen für Brennstoff, Bedienung und Wartung der Wärmemesseinrichtungen,
Kosten der Kanalbenutzung und Entwässerung,
Kosten der Kaminreinigung und Emissionsmessung,
Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung sowie für Streumittel,
Kosten für Pflege der Außenanlagen,
Kosten für Glas- und Haftpflichtschäden,
alle gesetzlichen umlagefähigen Versicherungen
Der Pächter verpflichtet sich, eine Betriebsversicherung abzuschließen, mit der die vorstehend beschriebenen Risiken, soweit überhaupt versicherbar, versichert werden. Dem Pächter steht es frei, in bereits bestehende Versicherungsverträge einzutreten. Der Pächter übernimmt hinsichtlich des Pachtgegenstandes die gesetzliche Haftpflicht, auch soweit diese dem Verpächter oder dem Eigentümer obliegen sollte. Der Verpächter hat dagegen den Pachtgegenstand, insbesondere gegen Feuerschäden (Gebäude), zu versichern.
2. Soweit möglich, rechnet der Pächter die von ihm zu übernehmenden Nebenkosten direkt mit der zuständigen Stelle ab.
3. Jeder Vertragsteil trägt die ihm persönlich betreffenden Steuern und sonstigen öffentlichen Abgaben selbst.
1. Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt für die Bundesrepublik Deutschland amtlich festgestellte und veröffentlichte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte um 5 oder mehr Prozent gegenüber dem Stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Basisjahr ist das Jahr des Vertragsschlusses), so ändert sich der Mietzins im gleichen prozentualen Verhältnis. Diese Änderung wird ab dem Monat wirksam, ab dem die 5 und mehr Prozent erreicht worden sind.
2. In jedem Fall einer erneuten Änderung des Index um 5 oder mehr Prozent, gegenüber dem Stand, auf dem die vorangegangene Anpassung beruhte, ist eine erneute Anpassung auf der Grundlage des jeweils letzten Mietzinses vorzunehmen.
Wird während der Laufzeit des Vertrages eine Indexneuberechnung veröffentlicht, so muss auf die neue Originalberechnung übergegangen werden. Der Zeitpunkt des Übergehens ist der Monat, ab dem letztmalig der Euro-Betrag der Indexentwicklung angepasst wurde. Zahlungsverpflichtungen der Vergangenheit sind als abgeschlossen zu betrachten, aufgrund einer Indexneuberechnung werden die gezahlten Geldbeträge nicht nochmals rückwirkend neu berechnet.
Es wird eine Kaution in Höhe von € [●] für alle Ansprüche des Verpächters aus dem Mietvertrag vereinbart. Der Verpächter ist verpflichtet, die Kaution von seinem Vermögen getrennt bei einer öffentlichen Sparkasse oder Bank zu dem für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Pächter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Verpächter ist jedoch berechtigt, bis zur Abrechnung der jährlichen Betriebsnebenkosten einen angemessenen Betrag zurückzuhalten. Sind zwischen Pächter und Verpächter Rechtsstreitigkeiten aus dem Pachtverhältnis anhängig, kann bezüglich der zu erwartenden Kosten dieses Rechtsstreites die Kaution zurückbehalten werden.
Die Sicherheitsleistung muss vor Einzug erbracht werden. Der Pächter ist nicht berechtigt, die Kaution abzutreten oder zu verpfänden.
Im Falle der Vertragsbeendigung verpflichtet sich der Verpächter Zug um Zug gegen Rückgabe des Pachtobjektes zur Freigabe (Rückgabe) der Sicherheit.
Der Pächter hat den Pachtgegenstand und seine Ausstattung schonend und pfleglich zu behandeln. Wasserzu- und Abflussleitungen sind im Winter vor dem Einfrieren zu schützen. Außerhalb der Pachträume dürfen keinerlei Gegenstände, wie Kisten oder sonstige Materialien, gelagert werden. Der Pächter hat für ausreichend Reinigung, Lüftung und Heizung zu sorgen. Mängel oder Schäden an dem Pachtgegenstand hat der Pächter dem Verpächter unverzüglich anzuzeigen.
Der Pächter übernimmt alle Schönheitsreparaturen sowie kleinere Instandsetzungsarbeiten bis zu einer Höhe von je € [●] im Einzelfall.
Der Pächter haftet dem Verpächter für Schäden, die nach dem Einzug durch ihn oder von fremden Dritten, die mit dem Pächter in Geschäftsverbindung stehen, herrühren. Insbesondere haftet der Pächter für Schäden, die durch fahrlässiges Umgehen mit Wasser, Gas, elektrischem Licht, Kraftleitungen und den Heizungsanlagen entstehen.
Ansonsten obliegt die Instandhaltung des Pachtgegenstandes dem Verpächter, soweit es sich nicht um Reparaturen im Sinne des Absatzes 2 oder um Schäden handelt, die der Pächter zu vertreten hat.
1. Ausbesserungen infolge von Mängeln an der Pachtsache und bauliche Veränderungen sind grundsätzlich im Einvernehmen der Vertragsparteien durchzuführen.
2. Beide Vertragsparteien dürfen Ausbesserungen der vorgenannten Art und bauliche Veränderungen an dem Pachtgegenstand, die zur Abwendung von drohenden Gefahren oder zur sofortigen Beseitigung von Schäden notwendig werden, auch ohne Zustimmung der anderen Vertragspartei vornehmen, wenn Gefahr im Verzug und die andere Vertragspartei nicht unverzüglich zu erreichen ist.
3. Der Verpächter darf insbesondere Modernisierungs- und Verbesserungsmaßnahmen nur vornehmen, falls dadurch der Betrieb des Pächters nicht wesentlich beeinträchtigt wird.
Der Pächter darf auf seine Kosten bauliche Veränderungen oder Neueinrichtungen (Neubauten, Umbauten, Abreißen und Ersetzen von Wänden, Decken, Türen etc.) nur im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Pachtgegenstandes vornehmen. Eine erforderliche Zustimmung darf ihm der Verpächter nur aus wichtigem Grund verweigern.
§ 9 Nutzungsänderungen, Zustimmung
1. Ohne schriftliche Zustimmung des Verpächters darf der Pachtgegenstand zu keinem anderen als in dem Pachtvertrag festgelegten Zweck genutzt werden.
2. Keiner Zustimmung des Verpächters bedarf die Anbringung oder Durchführung von Werbemaßnahmen durch den Pächter, soweit diese gesetzlich zulässig ist. Die Beschaffung etwaiger behördlicher Genehmigungen ist Sache des Pächters.
Wird der Pachtgegenstand oder wesentlich Teile des Pachtgegenstandes hinsichtlich des festgelegten Nutzungszweckes während der Pachtzeit erheblich gefährdet oder treten sonstige, wesentliche Mängel auf, so hat der Pächter dem Verpächter hiervon unverzüglich Mitteilung zu machen. Der Pächter hat in diesen Fällen die erforderlichen Notmaßnahmen selbst zu treffen, um eine Vergrößerung des Schadens, eine Schadenswiederholung oder eine Weiterung der Schadensfolgen zu vermeiden.
§ 11 Untervermietung bzw. Unterverpachtung
1. Der Pächter kann nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung des Verpächters das Pachtobjekt insgesamt oder teilweise untervermieten oder unterverpachten.
2. Bei fehlender Genehmigung kann der Verpächter sofortige Kündigung des Unterpacht- bzw. Untervermietungsvertrages durch den Pächter mit der Folge sofortiger Räumung verlangen.
§ 12 Besichtigungsrecht
Der Verpächter oder seine mit schriftlicher Vollmacht ausgestatteten Vertreter haben das Recht, den Pachtgegenstand jederzeit während der normalen Tageszeit zu besichtigen. Der Verpächter oder sein Bevollmächtigter hat sich jedoch zwei Tage vor dem Besichtigungstermin beim Pächter anzumelden. Der Pächter ist verpflichtet, Vorsorge zu treffen, dass der Verpächter oder seine Bevollmächtigten bei der Besichtigung sachkundig geführt werden und alle den Pachtgegenstand betreffenden im Rahmen dieses Vertrages interessierenden Auskünfte erhalten.
§ 13 Vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses
1. Ist der Pächter mit mehr als einem Monatspachtzins länger als 30 Tage im Rückstand, so kann der Verpächter das Pachtverhältnis fristlos kündigen. Das gleiche gilt für die anfallenden Nebenkosten.
2. Der Verpächter kann auch dann fristlos kündigen, wenn der Pächter die eidesstattliche Versicherung gemäß § 807 ZPO über sein persönliches Vermögen abgeben musste oder die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über sein Vermögen gemäß § 26 InsO abgelehnt worden ist.
3. Sämtliche nach diesen Vorschriften abzugebenden Willenserklärungen sind durch eingeschriebenen Brief vorzunehmen.
1. Bei Beendigung des Pachtverhältnisses ist der Pächter verpflichtet, den Pachtgegenstand voll renoviert zurückzugeben. Beschädigungen des Pachtgegenstandes, die der Pächter oder dessen Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht haben, sind zu beseitigen.
2. Der Pächter ist berechtigt, eine Einrichtung, mit der er den Pachtgegenstand versehen hat, wegzunehmen.
3. Der Verpächter kann die Ausübung des Wegnahmerechts des Pächters durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung (Zeitwert) abwenden, es sei denn, dass der Pächter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat.
1. Der Pächter ist berechtigt, jederzeit einen Nachpächter zu benennen, der mit allen Rechten und Pflichten in das Vertragsverhältnis eintritt.
2. Der Verpächter ist nur berechtigt, den Nachpächter aus wichtigem Grunde abzulehnen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der vom Pächter gestellte Nachpächter aufgrund seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse objektiv aller Voraussicht nach nicht in der Lage sein wird, den Pachtvertrag ordnungsgemäß zu erfüllen.
1. Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform.
2. Die Vertragsparteien bestätigen, eine Ausfertigung dieses Vertrages nach Unterzeichnung erhalten zu haben.
Nachfolgen können Sie die Vorlage "Pachtvertrag einer Gaststaette (mit angeschlossener Wohnung)" kostenlos im .docx Format zur Bearbeitung in Word herunterladen.
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References: § 1

§ 2

§ 9

§ 11

§ 12

§ 13
 § 807
 § 26