Source: https://www.jakpronajimatbyty.cz/na-co-si-dat-pozor-kdyz-vasemu-najemci-hrozi-insolvence-nebo-uz-skoncil-v-upadku/
Timestamp: 2019-11-13 03:00:58+00:00

Document:
Na co si dát pozor, když vašemu nájemci hrozí insolvence (nebo už skončil v úpadku) - JakPronajimatByty.cz
Na co si dát pozor, když vašemu nájemci hrozí insolvence (nebo už skončil v úpadku)
Důležité informace pro pronajímatele,Jednání a vyjednávání s nájemcem,Nájemné a jeho výše,Právní obrana pronajímatele,Řešení konfliktů a vymáhání pohledávek,Skončení nájmu, výpověď, dohoda,Účetní a daňové tipy,Výběr a prověření nájemce
V České republice skončí v osobní insolvenci ročně přes 18 000 lidí, a protože každá z těchto osob někde bydlí, mezi úpadci se samozřejmě objevují i naši nájemci.
Riziko insolvence nájemce číhá tedy na každého pronajímatele, a je proto důležité vědět, co úpadek nájemce pro pronajímatele a jeho práva a povinnosti znamená.
Zaprvé, každý pronajímatel by měl
u svých nájemců-dlužníků hlídat, zda dotyčný v úpadku skutečně neskončil. K přihlášce svých pohledávek máme totiž jen omezené časové okénko a pokud jej propásneme, pohledávku nám už nikdo nezaplatí.
Hlídání dlužníků můžeme provádět ručně na https://isir.justice.cz/isir/common/index.do… nebo si na automatické sledování insolventního rejstříku zřídit některý z komerčních hlídačů. Tyto systémy sledují jména a rodná čísla nových úpadců, a jakmile se mezi nimi objeví námi sledovaná osoba, dostaneme o tom upozornění emailem.
Druhou důležitou informací je fakt, že jakmile je u dlužníka soudem potvrzen úpadek, vyrovnání našich pohledávek se začne řídit speciálními pravidly, které stanoví zákon o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon) č. 182/2006 Sb.
Klíčová pravidla pro přihlašování pohledávek jsou následující:
– Věřitelé dlužníka jsou od zahájení insolvenčního řízení oprávněni uplatnit v něm své pohledávky přihláškou, a to i v případě, že insolvenční soud ještě nezveřejnil výzvu k podávání přihlášek.
– Insolvenční soud vyzve věřitele, kteří chtějí své pohledávky uplatnit v insolvenčním řízení, aby podali přihlášku pohledávky. Tuto výzvu lze spojit s oznámením o zahájení insolvenčního řízení; je-li výzva učiněna samostatně až v průběhu insolvenčního řízení, oznamuje se stejným způsobem, jakým se oznamuje zahájení insolvenčního řízení. (Laik může při čtení tohoto pravidla získat dojem, že soud bude věřitele obesílat… ale nebude. Soud pouze v insolvenčním rejstříku na internetu zveřejní výzvu a je na věřitelích, aby se sami dopídili toho, že mají vůbec něco někam přihlašovat!!!!)
Nejdůležitějšími pravidly ohledně trvání nájmu a pohledávek z nájmu jsou následující (pravidla platí jak pro řešení úpadku konkursem, tak oddlužením)…
– Insolvenční správce je po prohlášení konkursu oprávněn vypovědět nájemní smlouvu nebo podnájemní smlouvu uzavřenou dlužníkem ve lhůtě stanovené zákonem nebo smlouvou, a to i v případě, že byla sjednána na dobu určitou; výpovědní lhůta však nesmí být delší než 3 měsíce.
– Ustanovení občanského zákoníku o tom, v kterých případech a za jakých podmínek může pronajímatel vypovědět nájem bytu, tím nejsou dotčena.
– Právo na nájemné nebo jinou úhradu za dobu PŘED prohlášením konkursu může druhý účastník smlouvy uplatnit pouze přihláškou pohledávky. Totéž platí, jde-li o nájemné nebo jinou úhradu zaplacenou předem; tuto pohledávku je nutné přihlásit jako pohledávku vázanou na splnění odkládací podmínky.
– Nájemní nebo podnájemní smlouvu, kterou dlužník uzavřel jako nájemce nebo podnájemce, nemůže druhý účastník smlouvy PO rozhodnutí o úpadku vypovědět nebo od ní odstoupit pro prodlení dlužníka s placením nájemného nebo jiné úhrady, ke kterému došlo před rozhodnutím o úpadku, anebo pro zhoršení majetkové situace dlužníka.
– Nebyl-li v době prohlášení konkursu ještě předán předmět nájmu či podnájmu, může insolvenční správce i druhý účastník smlouvy od smlouvy odstoupit; učiní-li tak insolvenční správce, může se druhý účastník smlouvy domáhat náhrady škody způsobené předčasným ukončením smlouvy přihláškou pohledávky, a to nejpozději do 30 dnů ode dne odstoupení od smlouvy. Každá ze smluvních stran je povinna druhému účastníku smlouvy do 10 dnů poté, co k tomu byla vyzvána, sdělit, zda od smlouvy odstupuje; jestliže tak neučiní, právo odstoupit od smlouvy podle tohoto ustanovení jí zaniká.
– Po rozhodnutí o úpadku již není jednacím partnerem pro pronajímatele nájemce, ale insolvenční správce.
– Insolvenční správce má právo nájemní smlouvu vypovědět.
– Pokud insolvenční správce nájem nevypoví, nájem (a povinnost platit nájemné) trvá. To ale pro pronajímatele bohužel neznamená, že dostane za toto období zaplaceno: Insolvenční správce hospodaří jen s majetkem, který měl dlužník v době prohlášení úpadku. Úhrada pohledávek tzv. za majetkovou podstatou (tedy např. nájemného za toto období) má sice přednost při rozdělávání výnosů z konkursu, ale kde nic není, tam ani…
– Pronajímatel může nájem také vypovědět, v důvodech je ale stále omezen § 2288 občanského zákoníku. Ten stanoví, že pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,
– Insolvenční zákon zakazuje pronajímateli, aby nájem vypověděl jen proto, že nájemce je v úpadku.
– Dluží-li nájemce nájemné za dobu PŘED úpadkem, pronajímatel musí tuto pohledávku přihlásit v insolvenčním řízení prostřednictvím stanoveného formuláře a ve stanovené lhůtě. Postup viz. http://www.insolvencni-zakon.justice.cz/
– I když nájemce dluží na nájemném, po prohlášení úpadku už pronajímatel nemůže z toho důvodu nájem vypovědět.
Chytré pronajímatele samozřejmě napadne, že by si do smlouvy mohli vložit pojistku: ujednání, které by stanovilo, že pokud se nájemce ocitne v úpadku, nájem automaticky zanikne.
Takové ujednání je ale neúčinné.
Jak totiž objasnil Nejvyšší soud ČR v rozsudku sp. zn. 29 Cdo 60/2012, ze dne 30. 1. 2014:
“Ustanovení § 257 insolvenčního zákona zakazuje pronajímateli vypovědět po rozhodnutí o úpadku dlužníka – nájemce nájemní smlouvu (nebo od ní odstoupit) ze dvou (na sobě nezávislých) důvodů. Nájemní smlouvu nemůže pronajímatel vypovědět (nebo od ní odstoupit):
1/ Má-li být důvodem výpovědi (odstoupení) prodlení dlužníka (nájemce) s placením nájemného nebo jiné úhrady, ke kterému došlo před rozhodnutím o úpadku.
2/ Má-li být důvodem výpovědi (odstoupení) zhoršení majetkové situace dlužníka.
Druhý ze zakázaných důvodů výpovědi (odstoupení), tedy zákaz vypovědět po rozhodnutí o úpadku nájemní smlouvu (odstoupit od ní) pro zhoršení majetkové situace dlužníka – nájemce, přitom typově předchází realizaci těch ujednání nájemní smlouvy, jejichž prostřednictvím si pronajímatelé zajišťují možnost nájemní smlouvu vypovědět (odstoupit od ní) právě tehdy, zhorší-li se majetková situace dlužníka, včetně klauzulí, jež dovolují vypovědět nájemní smlouvu (odstoupit od ní) v souvislosti se zahájením insolvenčního řízení na majetek nájemce nebo přímo v souvislosti se zjištěním úpadku dlužníka – nájemce, bez zřetele k tomu, že dlužník – nájemce své povinnosti z nájemní smlouvy jinak plní (není v prodlení s placením nájemného a jiných úhrad, jež s nájmem souvisejí).
Výklad, jenž zákaz výpovědi nájemní smlouvy (odstoupení od ní) pojí jen s existencí dluhu na nájemném nebo jiných úhradách, jež s nájmem souvisejí (srov. úsudek “nebo neplacení nájemného a náhrad dlužníkem pro zhoršení jeho majetkové situace před rozhodnutím o úpadku”), tudíž není správný.”
A jak je to s (ne)placením nájemného v době od vyhlášení úpadku do doby prohlášení oddlužení/konkursu?
Podle rozsudku Nejvyššího soud ČR sp. zn. 29 Cdo 3277/2013, ze dne 23. 9. 2015 následující:
“Nejde-li o případ uvedený v § 256 odst. 3 větě druhé insolvenčního zákona, právo na nájemné nebo jinou úhradu, na kterou pronajímateli vznikl nárok v době od rozhodnutí o úpadku do prohlášení konkursu na majetek nájemce, může pronajímatel přihlásit v době od prohlášení konkursu do insolvenčního řízení vedeného na majetek nájemce i po uplynutí propadné přihlašovací lhůty určené rozhodnutím o úpadku. Od prohlášení konkursu na majetek nájemce platí pro takovou pohledávku omezení dané ustanovením § 109 odst. 1 písm. a) insolvenčního zákona.
Je-li část pohledávky uplatněna věřitelem u soudu žalobou v rozporu s ustanovením § 109 odst. 1 písm. a) insolvenčního zákona, nejsou splněny předpoklady pro vydání platebního rozkazu. Kvalifikovaná výzva dle § 114b odst. 1 o. s. ř., s takovým platebním rozkazem spojená, nemůže vyvolat účinky uznání nároku a na tomto základě nelze o věci rozhodnout rozsudkem pro uznání ani ve vztahu k dalším částem pohledávky.”
Výše uvedená pravidla sice ukazují, jak se o své peníze přihlásit, když nájemce skončí v úpadku, ale nezaplatí-li nájemce včas nájemné, nejlepší doba pro jeho upomínání a vymáhání není “potom” či “někdy”… ale hned.
Necháte-li totiž nájemcův dluh bez povšimnutí (nebo jej necháte dále narůstat), nájemce může skončit v insolvenci a pak v oddlužení nebo konkursu.
Bude-li schopen vám a ostatním věřitelům zaplatit minimálně 30 % toho, co dluží, soud mu schválí tzv. oddlužení… a zbytek vaší pohledávky se stane navždy nevymahatelným.
Dostat z celku jen 30 % je samozřejmě bolestivé a vidíte-li tedy u nájemce zhoršení platební morálky, začněte nejen hlídat insolvenční rejstřík, ale hlavně tlačit na zaplacení či vystěhování.
Včas zaplacené nájemné je totiž nejen výsledkem správného výběru nájemce a smluvního podchycení všech povinností, ale také pevného a přísného postupu pronajímatele.
Čím dříve pak utneme jakékoliv náznaky neplnění sjednané dohody, tím klidněji se nám bude dlouhodobě pronajímat.
Jak bezpečně (a bez rizika) pronajímat družstevní byt
Kdy musí nájemce oznámit vaše příjmy z nájmu finančnímu úřadu

References: soud 
 soud 
 soud 
 Soud 
 § 2288
 soud 
 § 257
 soud 
 § 256
 § 109
 § 109
 § 114
 soud