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Timestamp: 2018-11-20 22:44:35+00:00

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Bauvertrag: Abschlagzahlungen (Baurecht, Architektenrecht) - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.de Baurecht, Architektenrecht Baurecht Bauvertrag: Abschlagza...
Zusammenfassung: Es geht um Fragen des Baurechts BGB/VOB, hier übersichernde Abschlagszahlungen.
wir haben mit der Baugesellschaft X einen Bauvertrag geschlossen.
Dieser regelt
Der Bauherr erteilt der Baugesellschaft den Auftrag zur Errichtung des Bauvorhabens:
Neubau eines Wohnhauses mit Nebengebäude, Bauort […].
Angebot vom XX.XX.2018
Erster Nachtrag vom XX.XX.2018
Zweiter Nachtrag vom XX.XX.2018
Bauzeichnungen Blatt 1,2,3
Bau- und Leistungsbeschreibung Classic, EnEV2016
Die bei Vertragsabschluss gültige VOB, Teil B, § 1 bis 18
Auftragssumme netto XXX €,
gesetzliche MWST XXX €
Brutto XXX €.
§§ 2-4 […] regeln Eigenleistungen, Allgemeines, Widerrufsrecht, Finanzierung
§ 5: Zahlungen
1.	Die Geldmittel in Höhe des Kaufpreises sind der Baugesellschaft entsprechend dem Baufortschritt zur Verfügung zu stellen.
Der Bauherr erhält Rechnungen jeweils aufgerundet auf volle tausend Euro + gesetzliche Mehrwertsteuer.
Die Abschlagsrechnungen werden jeweils vom tatsächlichen Auftragsbestand berechnet.
1.	Abschlagszahlung: 2% nach Abgabe Bauantrag
2.	Abschlagszahlung: 5% nach Eingang der Baugenehmigung
3.	Abschlagszahlung: 10% nach Betonierung der Bodenplatte
4.	Abschlagszahlung: 15% nach Erstellung des EG-Mauerwerks
5.	Abschlagszahlung: 15% nach Richtung des Dachgeschosses
6.	Abschlagszahlung: 20% nach Einbau der Fensteranlagen / haustechnische Rohbauinstallation
7.	Abschlagszahlung: 10% nach Fertigstellung des Innenputzes
8.	Abschlagszahlung: 10% nach Einbau des Estrichs
9.	Abschlagszahlung: 10% nach Einbau der Wand- und Bodenfliesen
Schlussrechnung: Restbetrag nach Übergabe und Abnahme der Werkleistung.
3.	[Zahlungsziel und Verzugszinsen 10%]
4.	Abschlagszahlungen der entsprechenden Baufortschritte sind fällig und zahlbar auch wenn geringe Restleistungen des Baufortschrittes noch ausstehen.
5.	[Verzug durch verspätet erbrachte Eigenleistung]
6.	[zahlungsbefreiende Wirkung]
§§ 6-9 [Abnahme, Gewährleistung, Kündigung, Fertigstellung]
1.-8. [Versicherungen, Nebenabreden, Schriftformbedürfnis etc.]
9. Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages, gleich aus welchem Grund, unwirksam sein, wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen Teile dieses Vertrages nicht berührt.
Die Vertragspartner verpflichten sich in einem solchen Falle, die unwirksame Bestimmung des Vertrages durch eine andere Vereinbarung zu ersetzen, die dem Zweck, der mit dem vorliegenden Vertrag erreicht werden soll, möglichst nahe kommt.
Soweit waren wir mit dem offensichtlich sehr transparenten Vertrag sehr zufrieden. Die Baubeschreibung ist detailliert, Zeichnungen wurde unserer Zufriedenheit nach erstellt, Änderungen problemlos eingebracht etc.
Jetzt haben wir allerdings eine Ungereimtheit bezüglich der Auslegung der Abschlagszahlungen festgestellt, die gar nicht in unserem Verbrauchersinne sein kann:
Offensichtlich ist vereinbart worden, dass 3% Restzahlung zu leisten sind, wenn die Leistung mangelfrei erbracht wurde. Dies scheint nach unserer Auffassung auch in Ordnung und usus zu sein.
Allerdings führt das Aufrunden des Nettobetrages auf volle tausend Euro zu einem faktischen Wegfall des Sicherheitsbetrages der 3% der Restzahlung, faktisch überzahlen wir nach dem Modell sogar um 7.440 €.
(1.Abs.: 2,24% vs. 2%; 2.Abs. 5,39% vs. 5%; 3.Abs. 10,33% vs. 10%; 4.Abs. 15,26% vs. 15%; 5.Abs. 15,26% vs. 15%; 6.Abs. 20,2% vs. 20%; 7.Abs. 10,33% vs. 10%; 8.Abs. 10,33% vs. 10%; 10.Abs. 3,14% vs. 3%; Total 102,81% vs. 100%).
Unsere Fragen hierzu daher:
-	Müssen wir das akzeptieren? (Vertragsfreiheit? – einseitige Benachteiligung? – eventuell sittenwidrid da das im BGB definierte Schutzinteresse ausgehebelt wird oder sonstiges?)
-	Falls nein, wie sollten wir uns verhalten? Die ersten Zahlungen haben wir geleistet wie berechnet, die letzten beiden zahlten wir „unter Vorbehalt". Eigenmächtig kürzen auf den korrekten Betrag oder sonstiges? Ist die gesamte Regelung ggf. ungültig und greift damit eventuell die Regelung, dass wir den gesamten Bau mit der Schlussrechnung in einem bezahlen?
-	Desweiteren inkludiert der Gesamtpreis ja auch das Nebengebäude (Doppelgarage mit Abstellraum). Alle Abschlagszahlungen schliessen diese also mit ein. Von der Garage ist aber bis auf die Streifenfundamente noch nichts bezahlt (Das Nebengebäude macht ca. 8% der Gesamtbaukosten aus). Können / sollten wir hier entsprechend kürzen? Unseres Erachtens müsste zum Beispiel das Nebengebäude mit gemauert sein, damit Abschlag 4 berechnet werden kann (es heißt ja immerhin EG-Mauerwerk und nicht EG-Mauerwerk des Wohnhauses.
Baurecht Baurecht VOB BGB Nebengebäude
Müssen wir das akzeptieren? (Vertragsfreiheit? – einseitige Benachteiligung? – eventuell sittenwidrig da das im BGB definierte Schutzinteresse ausgehebelt wird oder sonstiges?
Antwort: Wären die vorliegenden Modalitäten der Abschlagszahlung Inhalte einer AGB, würde ich ohne weiteres darin eine überraschende und mehrdeutige Klausel im Sinne von § 305 c BGB vermuten.
Da es sich vorliegend aber um einen individuell vereinbaren und unterzeichneten Vertrag über eine Werkleistung handelt, den Sie ja auch selbst so qualifiziert haben…
„Soweit waren wir mit dem offensichtlich sehr transparenten Vertrag sehr zufrieden. Die Baubeschreibung ist detailliert, Zeichnungen wurde unserer Zufriedenheit nach erstellt, Änderungen problemlos eingebracht etc."
…sehe ich hier nur die im obigen Vergleich doch eher eingeschränkte Möglichkeit, über § 242 BGB nach § 10 Nr. 9 des Vertrages nur die Vereinbarung „Der Bauherr erhält Rechnungen jeweils aufgerundet auf volle tausend Euro + gesetzliche Mehrwertsteuer" wegen Unwirksamkeit anzufechten. Denn in der Tat ist damit der Sinn und Zweck der auch vom Gesetzgeber gewollten Abschlagzahlungen im Werkvertragsrecht/VOB (§ 632 a BGB ) konterkariert.
Sie sollten aber tunlichst zunächst eine einvernehmliche Lösung suchen, weil möglicherweise dem Unternehmer seine „Übersicherung" (ggf. am Schluss sogar ungerechtfertigte Bereicherung nach § 812 BGB ) gar nicht bewusst ist, fordert sie doch gewisse mathematische Qualifikationen, was eben im Bereich der AGB direkt zu Unwirksamkeit nach § 305 c BGB führen würde.
F.: Falls nein, wie sollten wir uns verhalten? Die ersten Zahlungen haben wir geleistet wie berechnet, die letzten beiden zahlten wir „unter Vorbehalt". Eigenmächtig kürzen auf den korrekten Betrag oder sonstiges?
Antwort: Die Zahlung „unter Vorbehalt ohne Anerkennung eine Rechtspflicht" ist eine gängige und sichere Option, die Ihnen auch etwaige Rückforderungsansprüche nach §§ 812 ff. BGB offen hält.
F.: Ist die gesamte Regelung ggf. ungültig und greift damit eventuell die Regelung, dass wir den gesamten Bau mit der Schlussrechnung in einem bezahlen?
Antwort: Hier würde die „Salvatorische Klausel" des § 10 Nr. 9 greifen bzw. äußerstenfalls die gesetzlichen Regeln des Werkvertragsrechs aus dem BGB/VOB zu Anwendung kommen.
Es wird also nur der „überschießende Teil" unwirksam, und die Vereinbarung wird auf das zulässige Maß reduziert. Das könnte dazu führen, dass tatsächlich die Abschlagszahlungen exakt genau nach % zu berechnen sind OHNE die Aufrundung auf Tausenderbeträge.
F.: Desweiteren inkludiert der Gesamtpreis ja auch das Nebengebäude (Doppelgarage mit Abstellraum). Alle Abschlagszahlungen schliessen diese also mit ein. Von der Garage ist aber bis auf die Streifenfundamente noch nichts bezahlt (Das Nebengebäude macht ca. 8% der Gesamtbaukosten aus). Können / sollten wir hier entsprechend kürzen? Unseres Erachtens müsste zum Beispiel das Nebengebäude mit gemauert sein, damit Abschlag 4 berechnet werden kann (es heißt ja immerhin EG-Mauerwerk und nicht EG-Mauerwerk des Wohnhauses.
Antwort: Hier handelt es sich um eine Auslegungsfrage, also, was die Vertragschließenden nach Ansicht eines gut informierten, verständigen Dritten zum Ausdruck bringen wollten. Da tendiere ich in der Tat zu Ihrer Ansicht, dass die Nebengebäude in der Abschlagszahlungsvereinbarung mit einzubeziehen sind.
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References: § 1

§ 5
 § 305
 § 242
 § 10
 § 812
 § 305
 § 10