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Timestamp: 2020-08-03 18:05:47+00:00

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4. Folgen des Fehlens der Eintragungsvoraussetzungen
Grundsätzlich darf eine Zwangssicherungshypothek nicht im Grundbuch eingetragen werden, wenn festgestellt wird, dass eine vollstreckungsrechtliche Voraussetzung fehlt. Erfolgt die Eintragung dennoch, kommt es darauf an, ob es sich um einen heilbaren oder unheilbaren Mangel handelt.
Nur wenn die Eintragung unter Verletzung grundlegender vollstreckungsrechtlicher Voraussetzungen erfolgt, ist die Eintragung unheilbar nichtig und von Amts wegen zu löschen, § 53 Abs. 1 S.2 GBO. Dies wird nur in Ausnahmefällen angenommen, beispielsweise wenn ein geeigneter Titel fehlt, Schuldner oder Gläubiger nicht existieren oder der Mindestbetrag von 750 Euro nicht erreicht wird.
Die Verletzung anderer Vorschriften, insbesondere grundbuchrechtlicher Bestimmungen, führt lediglich zur Anfechtbarkeit der eingetragenen Zwangshypothek.
Wird ein heilbarer Mangel nachträglich beseitigt, ist eine Heilung möglich. Geschieht dies, entsteht nach herrschender Auffassung die Zwangssicherungshypothek rückwirkend zum Zeitpunkt der Eintragung, wodurch der Rang gewahrt beleibt.
Hält der Schuldner die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek für unrechtmäßig oder erfolgt im umkehrten Fall die Abweisung des Antrags des Gläubigers, müssen dem Schuldner bzw. dem Gläubiger dagegen Rechtsmittel zur Verfügung stehen. Das Zwangsvollstreckungsrecht kennt in derartigen Fällen die Erinnerung nach § 766 ZPO oder die sofortige Beschwerde gemäß § 793 ZPO. Allerdings gewährt das Grundbuchrecht mit der einfachen Beschwerde nach § 71 GBO ein eigenes Rechtsmittel, auf das nach der herrschenden Meinung abzustellen ist. Die zivilprozessualen Rechtsmittel kommen hier folglich nicht zur Anwendung.
Materiell-rechtlichen Einwendungen gegen die Vollstreckungsforderung muss der Schuldner jedoch mit der Vollstreckungsabwehrklage gemäß § 767 ZPO geltend machen.
Ein Dritter kann auch noch nach der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek auf seinem Grundstück gegen diese Eintragung Drittwiderspruchsklage (§ 771 ZPO) erheben, weil nach allgemeiner Ansicht die Zwangsvollstreckung an sich noch nicht abgeschlossen ist.
Der Gläubiger erreicht durch die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek keine Befriedigung, sondern nur die Sicherung seiner Geldforderung. Da durch die Eintragung jedoch der Rang der Forderung gesichert ist, kann der Gläubiger gegebenenfalls warten, bis der Schuldner eventuell wieder liquide ist.
Andererseits ist die Zwangssicherungshypothek ein Druckmittel – bleibt die Zahlung aus, hat der Gläubiger die Möglichkeit seinen Anspruch aus der Zwangssicherungshypothek zu verfolgen. Hierzu bedarf es auch keines weiteren Duldungstitels mehr. Gemäß § 867 Abs. 3 ZPO genügt der vollstreckbare Titel, auf dem die Eintragung vermerkt ist.
Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek empfiehlt sich auch dann, wenn die zwangsweise Verwertung des Grundstückes schon absehbar ist. Der Gläubiger erwirbt dann die Stellung eines Verfahrensbeteiligten iSd. § 9 ZVG mit den entsprechenden Rechten. Auch hat der Gläubiger dann beispielsweise einen Anspruch auf Löschung vorrangiger oder gleichrangiger Eigentümergrundpfandrechte.
Die Zwangssicherungshypothek ist somit ein nicht zu unterschätzendes Instrument der Immobiliarzwangsvollstreckung. Um es richtig einzusetzen und die damit verbundenen Möglichkeiten vollumfänglich auszuschöpfen, sollte der Rat eines Fachmannes eingeholt werden.

References: § 53
 § 766
 § 793
 § 71
 § 767
 § 867
 § 9