Source: https://nebenkosten-blog.de/der-anfang-von-allem-die-umlagevereinbarung/
Timestamp: 2019-10-20 01:21:29+00:00

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Umlagevereinbarung für Nebenkosten und Betriebskosten
Stellen Sie sich vor, dass im Mietvertrag nichts zu den Nebenkosten (also zu den Betriebskosten und Heizkosten) geregelt ist, es fehlt also eine Umlagevereinbarung. Sei es, weil es der Vermieter schlicht vergessen hat oder weil Mieter und Vermieter bewusst darauf verzichten wollten. Was ist die Folge?
Dann zahlt der Vermieter die Nebenkosten allein, denn so steht es im Gesetz.01)§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB Eine Ausnahme bilden unter Umständen die Heizkosten. Aber mindestens die übrigen Betriebskosten zahlt der Vermieter aus „eigener Tasche“.
Das zeigt, wie wichtig eine gute Umlagevereinbarung ist.
Umlagevereinbarung
Wirksame Umlagevereinbarungen
Variante 1: Verweisung auf die Betriebskostenverordnung
Variante 2: Wörtliche Wiedergabe der Betriebskostenverordnung
UPDATE 2016: Bundesgerichtshof „erleichtert“ Umlagevereinbarungen
Nur scheinbar eine Erleichterung
Unwirksame Umlagevereinbarungen
Umlagevereinbarungen bei Vermietung von Gewerberaum
Folgen unwirksamer Umlagevereinbarungen
Folgen vollständig unwirksamer Umlagevereinbarungen
Aus Nebenkostenvorauszahlungen werden Nebenkostenpauschalen
Erhöhung nur mit Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag
Folgen einer teilweise unwirksamen Umlagevereinbarung
Vertragsänderung durch schlüssiges (konkludentes) Handeln
Unter einer Umlagevereinbarung versteht man die Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag, dass der Mieter die Nebenkosten zu zahlen hat. Bestenfalls wird in einer solchen Umlagevereinbarung auch noch geklärt, welche Nebenkosten der Mieter zu zahlen hat.
Allerdings müssen dabei nicht alle einzelnen Nebenkostenarten separat aufgezählt werden, es genügt ein Verweis auf „Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung“ (früher) bzw. auf „§ 2 Betriebskostenverordnung„ (heute).02)BGH WuM 2004, 290
Aus Gründen der Beweisführung empfiehlt es sich, die Umlagevereinbarung schriftlich (im Mietvertrag) zu treffen und unmissverständlich zu formulieren. Nachfolgend haben wir einige Formulierungsbeispiele für eine Umlagevereinbarung und ihre Bewertung durch Gerichte zusammengetragen:
Mit folgenden Klauseln sind die Nebenkosten wirksam auf den Mieter abgewälzt (Heißt wirklich so!):
„Zusätzlich zur Miete trägt der Mieter die Betriebskosten gem. § 2 Betriebskostenverordnung.“03)BGH GE 2007, 1310
„Zusätzlich zur Miete trägt der Mieter die Betriebskosten gem. Betriebskostenverordnung.“04)BGH GE 2007, 1310
„Zusätzlich zur Miete trägt der Mieter die Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung“05)BGH GE 2007, 1310
Anmerkung: Diese generelle Bezugnahme hat zur Folge, dass sämtliche Kostenarten (Nrn. 1 bis 16) der Betriebskostenverordnung wirksam vereinbart sind. Lediglich „Nr. 17 Sonstige Betriebskosten“ muss textlich ausführlich aufgeführt werden: Um „Sonstige Betriebskosten“ wirksam zu vereinbaren muss ganz konkret im Vertrag stehen, was damit gemeint sein soll.
„Zu Nr. 17 Sonstige Betriebskosten zählen: Wartung Feuerlöscher, Stromkosten für Dachrinnenheizung, Wartungskosten Hebeanlage“.
Alternativ kann man auch alle Kostenpositionen im Vertrag selbst (ohne Bezugnahme auf eine Verordnung) auflisten:
„Zusätzlich zur Miete trägt der Mieter die Betriebskosten wie folgt:
3. die Kosten der Entwässerung (einschließlich Niederschlagsentwässerung);
4. die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, die Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffanlage, die Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme, die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten;
5. die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, die Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten;
6. die Kosten verbundener zentraler Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, die Kosten verbundener eigenständig gewerblicher Lieferung von Wärme und Warmwasser, die Kosten der Reinigung und Wartung bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen;
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges;
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung;
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung;
10. die Kosten der Gartenpflege;
15. die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage, die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage;
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege;
17. sonstige Betriebskosten, insbesondere …„
Anmerkung: Auch hier gilt: Nr. 17 muss ganz konkret bezeichnet werden.
Im Februar 2016 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung im Mietvertrag nicht mehr notwendig ist. Es reiche die vertragliche Vereinbarung, dass „der Mieter die Betriebskosten zu tragen habe“.06)BGH VIII ZR 137/15 Zur Begründung verweist der BGH darauf, dass mittlerweile jeder wisse, was Betriebskosten sind.
Wir halten dieses Urteil aus zweierlei Gründen nicht für eine Erleichterung:
Zum Einen schafft eine vertragliche Verweisung auf § 2 Betriebskostenverordnung eine Klarheit für beide Vertragsparteien, die durch den Begriff „Betriebskosten“ nicht erreicht wird. Denken wir nur an folgendes Beispiel: Zum Mietvertragsschluss gibt es keinen Hausmeister. Der Mieter denkt also, der Hausmeister gehöre nicht zu den Betriebskosten.
Später beauftragt der Vermieter einen Hausmeister, dessen Kosten der Mieter aber nicht zahlen will. Der Mieter führt die Begründung an, zum Vertragsschluss sei der Hausmeister nicht Bestandteil der Betriebskosten gewesen. Zudem habe er auch nicht gewusst, dass ein Hausmeister grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten gehöre. Diese Gefahr würden wir uns ersparen und weiterhin wie folgt in den Vertrag schreiben:
„Zusätzlich zur Miete trägt der Mieter die Betriebskosten gem. § 2 Betriebskostenverordnung.“
Zum Anderen muss weiterhin bei der Nebenkostenposition „Nr. 17 Sonstige Betriebskosten“ detailliert ausgeführt werden, was damit gemeint ist. Der Satz „Der Mieter trägt die Betriebskosten.“ wird auch nach dieser BGH-Entscheidung nicht ausreichen, um beispielsweise Wartungskosten als sonstige Betriebskosten umlegen zu können.
Die Rechtsprechung hatte in der Vergangenheit über zahlreiche Formulierungen von Umlagevereinbarungen zu entscheiden. Wie das allerdings vor dem Hintergrund der BGH-Entscheidung aus Februar 2016 (siehe oben) zu bewerten ist, bleibt abzuwarten.
Die folgenden Klauseln haben dabei in der Vergangenheit der Überprüfung nicht standgehalten:
„Alle Nebenkosten trägt die Mieterin.“07)LG Hagen WuM 1987, 161
„Der Mieter trägt die Nebenkosten.“08)LG Aachen WM 1980, 112
„Zusätzlich übernimmt der Mieter die Hausgebühren.“09)LG Stuttgart WM 1987, 161
„Der Mieter trägt alle mit dem Mietobjekt verbundenen Betriebskosten.“10)OLG Jena NZM 2002, 70
„Der Mieter trägt die üblichen Nebenkosten wie Kosten für Heizung, Strom, Warmwasser, Treppenreinigung und so weiter.“11)LG Braunschweig WM 1982, 300 Anmerkung: Hier dürfen ausschließlich die im Satz genannten vier Nebenkostenarten umgelegt werden, das „und so weiter“ rettet die anderen Kostenarten nicht!
„Der Mieter übernimmt die (alle) Nebenkosten.“12)KG Berlin GE 2008, 122
„Zur Deckung der Nebenkosten wird eine monatliche Vorauszahlung von … Euro gezahlt.“13)OLG Düsseldorf NZM 2002, 526
Die Benennung der „Wasserkosten“ schließt die Abwassergebühren nicht mit ein.14)LG Köln WuM 1986, 323 Anderer Auffassung ist das Landgericht Berlin, weil in Berlin Wasser- und Abwassergebühren mittels des gleichen Zählers in einer Rechnung zusammen abgerechnet werden.15)LG Berlin GE 1996, 125
„Der Mieter trägt alle Zuschläge und Umlagen.“
„Die Mieter tragen alle anfallenden öffentlichen und privaten Kosten.“
„Der Mieter – einer Eigentumswohnung – trägt die Kosten gemäß der Verwalterabrechnung.“16)LG Hamburg WuM 2008, 727
„Der Mieter trägt die Kosten gemäß Bescheid der Stadt / Gemeinde für das jeweilige Abrechnungsjahr“17)AG Köln ZMR 1996, 269
„Der Mieter trägt die Grundbesitzabgaben / die Gemeindeabgaben.“18)OLG Hamm ZMR 2005, 617 Anmerkung: Hiervon ist ausschließlich die Grundsteuer erfasst.19)OLG Hamm ZMR 2005, 617 Anderer Auffassung ist das Oberlandesgericht Düsseldorf:20)OLG Düsseldorf DWW 2000, 196 Demnach sind hier nur die Grundsteuer, Abfallgebühren, Abwasser und Straßenreinigung von der Umlagevereinbarung umfasst.
Wenn die für die Nebenkosten / Betriebskosten vorgesehene Spalte im (Formular-)Mietvertrag nicht ausgefüllt ist, sind alle Betriebskosten mit der Miete abgegolten. Es gibt dann also keine Umlagevereinbarung.21)LG Frankfurt am Main WuM 86, 93
Sind im (Formular-)Mietvertrag von einer möglichen Auswahl von Nebenkostenarten nur einige angekreuzt oder anderweitig markiert, beschränkt sich die Umlagevereinbarung auf diese markierten Kostenarten. Die Aufzählung ist dann immer abschließend.22)OLG Brandenburg GE 2012, 1315
Formulierungen von Umlagevereinbarungen in der Gewerbemiete sind nicht so streng zu betrachten. Dennoch gilt auch hier: Je transparenter, desto besser.
Die Kostenarten der „alten“ Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung bzw. des heute gültigen § 2 Betriebskostenverordnung dürfen nur bei Wohnraummietverträgen nicht zum Nachteil des Mieters erweitert werden. Anders sieht es bei Gewerberaum aus, hier kann der Vermieter individualvertraglich bzw. auch durch Formularklauseln den Mieter mit Kostenarten belasten, die nicht im Betriebskostenkatalog genannt sind.
Hinsichtlich der Folgen von unwirksamen Umlagevereinbarungen ist zunächst zu trennen zwischen vollständig unwirksamen Vereinbarungen und teilweise unwirksamen Vereinbarungen.
In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass zwar im Mietvertrag ein Vorauszahlungsbetrag angegeben ist, jedoch die zugrundeliegende Umlagevereinbarung insgesamt unwirksam ist (siehe oben: Unwirksame Umlagevereinbarungen).
Die herrschende Meinung geht davon aus, dass dem Vermieter sehr wohl dieser als Vorauszahlungsbetrag ausgewiesene monatliche Betrag zusätzlich zur Grundmiete zusteht (dann jedoch als Pauschale, nicht als Vorauszahlung). Lediglich wenige Autoren sind der Ansicht, dass dem Mieter hinsichtlich dieses Betrages ein Rückforderungsanspruch gegenüber dem Vermieter zusteht und er ihn für die Zukunft nicht mehr zahlen muss.
Wir möchten uns hier auf die herrschende Meinung konzentrieren. Demnach wird aus dem als Betriebskostenvorauszahlung ausgewiesenen Betrag eine Betriebskostenpauschale.23)OLG Düsseldorf GE 2002, 858 Das bedeutet, dass der Mieter zwar zusätzlich zur Grundmiete zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet ist, über diese Zahlung jedoch nicht abgerechnet wird (Betriebskostenpauschale). Dann wird also keine Betriebskostenabrechnung erstellt.
Nun stellt sich hierbei die Frage, ob der Mieter durch diese Umwandlung nicht schlechter gestellt wäre, als mit einer Abrechnung über die Betriebskosten, die eventuell ein Guthaben ausgewiesen hätte. Dieser Einwand ist zwar richtig, jedoch hat der Mieter auch bei einer Betriebskostenpauschale einen Anspruch auf Anpassung der Betriebskostenpauschale, sollte sie sich als zu hoch erweisen.24)§ 560 Abs. 3 BGB
Umgekehrt gilt das natürlich auch für den Vermieter. Auch er hat diesen Anspruch auf Anpassung der Betriebskostenpauschale25)§ 560 Abs. 3 BGB, sollten sich die Kosten als höher erweisen bzw. steigen. Die Erhöhungsmöglichkeit für Betriebskostenpauschalen durch den Vermieter ergibt sich jedoch nur, wenn im Mietvertrag ein sogenannter Erhöhungsvorbehalt vereinbart ist. Sinngemäß:
„Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart und erhöhen sich die Betriebskosten, so ist der Vermieter berechtigt, eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale zu verlangen.“
Sollte im Mietvertrag der Erhöhungsvorbehalt zugunsten des Vermieters fehlen, so bleibt ihm lediglich noch die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete).
Betriebskostenarten, die im Mietvertrag nicht wirksam als umlagefähig vereinbart wurden (siehe unwirksame Umlagevereinbarungen), werden Bestandteil der Teilinklusivmiete. Das bedeutet, dass diese Kosten mit der Grundmiete des Mieters abgegolten sind. Lediglich für die wirksam vereinbarten Betriebskostenarten kann der Vermieter – je nach Vereinbarung im Mietvertrag – eine Betriebskostenpauschale oder eine Betriebskostenvorauszahlung verlangen. Nur über die Vorauszahlungen hat er abzurechnen. Die vorstehenden Anmerkungen zur Anpassung von Betriebskostenpauschalen gelten für die von der Teilinklusivmiete betroffenen Kostenarten sinngemäß.
Insbesondere Vermieter berufen sich bei mangelhaften Umlagevereinbarungen gerne auf eine „konkludente Vertragsänderung“ zu ihren Gunsten. Damit beschäftigen wir uns hier.
Präzision ist alles: Aus dem Mietvertrag muss deutlich und für einen Laien verständlich hervorgehen, ob und welche Nebenkosten er bezahlen muss. Je klarer und verständlicher das formuliert wird, desto besser. Fehler in der Umlagevereinbarung gehen meistens zulasten des Vermieters.
01. ↑ § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB
02. ↑ BGH WuM 2004, 290
03, 04, 05. ↑ BGH GE 2007, 1310
06. ↑ BGH VIII ZR 137/15
07. ↑ LG Hagen WuM 1987, 161
08. ↑ LG Aachen WM 1980, 112
09. ↑ LG Stuttgart WM 1987, 161
10. ↑ OLG Jena NZM 2002, 70
11. ↑ LG Braunschweig WM 1982, 300
12. ↑ KG Berlin GE 2008, 122
13. ↑ OLG Düsseldorf NZM 2002, 526
14. ↑ LG Köln WuM 1986, 323
15. ↑ LG Berlin GE 1996, 125
16. ↑ LG Hamburg WuM 2008, 727
17. ↑ AG Köln ZMR 1996, 269
18, 19. ↑ OLG Hamm ZMR 2005, 617
20. ↑ OLG Düsseldorf DWW 2000, 196
21. ↑ LG Frankfurt am Main WuM 86, 93
22. ↑ OLG Brandenburg GE 2012, 1315
23. ↑ OLG Düsseldorf GE 2002, 858
24, 25. ↑ § 560 Abs. 3 BGB
BetriebskostenpauschaleBetriebskostenvorauszahlungMietvertragNebenkostenpauschaleNebenkostenvorauszahlungUmlagevereinbarung

References: § 27
 § 2
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 BGH 
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 § 558
 § 556
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 § 560