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Timestamp: 2019-11-20 13:54:10+00:00

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BGH, VIII ZR 25/12: BGH: zustand der mietsache, wohnung, anschluss, vermieter, erlass, ausschluss, ausnahme, verfügung, energie, härte
Urteil des BGH vom 10.10.2012, VIII ZR 25/12
Aktenzeichen: VIII ZR 25/12
BGH: zustand der mietsache, wohnung, anschluss, vermieter, erlass, ausschluss, ausnahme, verfügung, energie, härte
VIII ZR 25/12 Verkündet am: 10. Oktober 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
vom 10. Oktober 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin
Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63
des Landgerichts Berlin vom 10. Januar 2012 aufgehoben.
1Die Beklagte mietete im Jahr 1989 vom Rechtsvorgänger des Klägers
eine Wohnung in Berlin Mitte an, die damals mit einem Einzelofen und einem
G. -Heizgerät ausgestattet war. Im Jahr 1991 baute sie im Einverständnis
mit dem damaligen Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein.
2Mit Schreiben vom 17. November 2009 erbat der Kläger von der Beklagten vergeblich die Duldung des Anschlusses ihrer Wohnung an die im Gebäude
inzwischen vorhandene Zentralheizung. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der
Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
4Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2012, 270) hat zur Begründung
seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im
5Der Kläger habe gegen die Beklagte einen Anspruch darauf, den Anschluss ihrer Wohnung an die Zentralheizung zu dulden. Es handele sich dabei
um eine Modernisierung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB, weil die Wohnung der
Beklagten seitens des Vermieters nur mit Einzelöfen ausgestattet sei. Der Umstand, dass die Beklagte die Wohnung aufgrund einer entsprechenden Modernisierungsvereinbarung mit dem Rechtsvorgänger des Klägers mit einer
Gasetagenheizung ausgestattet habe, bleibe außer Betracht, weil vom Mieter
geschaffene Modernisierungen im Rahmen des § 554 Abs. 2 BGB nicht berücksichtigt werden dürften; anderenfalls hätte es der Mieter in der Hand, eine
Modernisierung des Vermieters durch eigene Investitionen zu blockieren.
6Die Beklagte könne auch nicht geltend machen, dass die Modernisierung
für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare
Härte darstelle, denn die Wohnung werde durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt (§ 554 Abs. 2
Satz 4 BGB). Ausgangspunkt für die Beurteilung sei auch hier der für die Bemessung der Miete maßgebliche Zustand, mithin der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand mit Einzelöfen.
Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte, den Anschluss ihrer Wohnung an die Zentralheizung zu dulden, nicht bejaht werden.
8Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, kommt
es für die Beurteilung der Frage, ob vom Vermieter geplante bauliche Maßnahmen als Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB anzusehen sind, auf den gegenwärtigen Zustand der Mietsache einschließlich der vom
Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen an; lediglich vom Mieter
vertragswidrig vorgenommene Veränderungen bleiben außer Betracht (Senatsurteil vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 110/11, WuM 2012, 448 Rn. 13).
9Dieser Maßstab gilt auch für die Beurteilung der Frage, ob eine Härtefallprüfung nach § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB unterbleibt, weil die Mietsache durch die
vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme lediglich in einen Zustand versetzt
wird, wie er allgemein üblich ist; auch insoweit ist der gegenwärtige Zustand
einschließlich vom Mieter rechtmäßig vorgenommener Veränderungen zugrunde zu legen.
10 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom
Die in § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB vorgesehene Ausnahme von der Härtefallprüfung soll im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtegründe des Mieters unterbleibt. Diese Zielsetzung verbietet es, einen vom Mieter rechtmäßig
geschaffenen Zustand, der diesem Standard bereits entspricht, außer Acht zu
lassen. Ein Ausschluss der Härtefallprüfung nach § 554 Abs. 2 BGB kann deshalb nicht damit begründet werden, dass die früher vorhandenen Einzelöfen
dem heutigen allgemein üblichen Zustand nicht entsprechen. Gegenüber der
bereits vorhandenen Gasetagenheizung stellt die inzwischen eingebaute Zentralheizung keine Wohnwertverbesserung dar, denn in der Regel ist eine
Gasetagenheizung, deren Einstellung der Mieter allein regeln kann, zumindest
ebenso komfortabel wie eine Zentralheizung. Es kann daher nicht angenommen
werden, dass erst mit dem Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung ein allgemein üblicher Wohnstandard erreicht würde.
11Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 2 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm
vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen
hat, ob der Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung zu
einer Einsparung von Energie führt und ob in ihrer Person ein Härtegrund im
Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliegt. Die Sache ist daher zur neuen
AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 30.03.2011 - 11 C 212/10 -
LG Berlin, Entscheidung vom 10.01.2012 - 63 S 203/11 -
Zustand der mietsache, Wohnung, Anschluss, Vermieter, Erlass, Ausschluss, Ausnahme, Verfügung, Energie, Härte

References: BGH 
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