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Timestamp: 2020-04-02 01:29:47+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 1428 del 20/01/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1428 del 20/01/2017
Cassazione civile, sez. III, 20/01/2017, (ud. 02/12/2016, dep.20/01/2017), n. 1428
sul ricorso 21761-2014 proposto da:
LOGISTICA ROMA 9 SRL, in persona dell’Amministratore e legale
rappresentante pro tempore, Sig. B.M., elettivamente
domiciliata in ROMA, VIA PRINCIPESSA CLOTILDE 7, presso lo studio
dell’avvocato GIORGIO ALTIERI, che la rappresenta e difende giusta
FALLIMENTO FOODINVEST GROUP SRL, in persona dei Curatori Avv.
N.L. e Dott. A.T., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA
ALBERICO II 33, presso lo studio dell’avvocato ELIO LUDINI,
rappresentata e difesa dall’avvocato GAETANO BIOCCA giusta procura
in calce al controricorso;
avverso la sentenza n. 3465/2014 della CORTE D’APPELLO di ROMA,
depositata il 22/05/2014;
02/12/2016 dal Consigliere Dott. CHIARA GRAZIOSI;
SERVELLO GIANFRANCO che ha concluso per l’inammissibilità in
1. Con atto notificato il 17 aprile 2012 Foodinvest Group S.r.l. – ora Fallimento Foodinvest Group S.r.l. – intimava sfratto per morosità a Logistica Roma 9 S.r.l., in relazione ad un contratto di locazione di un immobile ad uso non abitativo, per mancato pagamento dei canoni dei mesi di gennaio, febbraio e marzo 2012, per un totale di Euro 37.500 oltre Iva. Essendosi opposta l’intimata, mutato il rito, all’esito del giudizio di piena cognizione il Tribunale di Roma, con sentenza del 2 maggio 2013, dichiarava risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore.
Avendo Logistica Roma 9 S.r.l. proposto appello, ed avendo il fallimento resistito, con sentenza del 2 maggio 2014 la Corte d’appello di Roma lo ha rigettato.
2. Ha presentato ricorso Logistica Roma 9 S.r.l. sulla base di un unico motivo, da cui si difende con controricorso e con memoria ex art. 378 c.p.c. Fallimento Foodinvest Group S.r.l..
3.1 Il motivo addotto – rubricato come denuncia di violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, degli artt. 113, 115 e 116 c.p.c., L. n. 392 del 1978, artt. 5 e 55 nonchè omesso esame di fatto discusso e decisivo ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, include una pluralità di censure.
In primo luogo, dato atto che i canoni scaduti erano stati da essa pagati prima dell’udienza di convalida dello sfratto, la ricorrente adduce che il giudice d’appello avrebbe errato nel ritenere inapplicabile al contratto di locazione ad uso non abitativo la L. n. 392 del 1978, art. 55 e quindi l’istituto di sanatoria ivi delineato.
La ricorrente sostiene questa censura con giurisprudenza assai risalente, e tutta anteriore al noto intervento delle Sezioni Unite che ha escluso l’estensione della sanatoria ai sensi del citato art. 55 alla locazione non abitativa (S.U. 28 aprile 1999 n. 272: “Nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla L. n. 392 del 1978, la disciplina di cui all’art. 55 relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo. Ed, infatti, il legislatore, nel dettare la disciplina della sanatoria in questione, non si è limitato a prevedere in genere che il conduttore convenuto per la risoluzione del contratto possa evitare tal effetto pagando, nell’ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni ed oneri ed accessori, ma ha limitato la portata della sua previsione al solo ambito delle ipotesi di inadempimento da morosità descritte e prese in considerazione dall’art. 5 della stessa legge, di tal che è la stessa disposizione di cui all’art. 55 – la quale risulta inclusa tra quelle di natura processuale, le quali, di per sè, non sono idonee a dilatare l’ambito di applicazione di una norma di natura sostanziale – a delineare la limitazione del suo ambito di applicazione alle sole locazioni abitative.”), sedando così un contrasto che, successivamente, non si è più manifestato, onde la giurisprudenza in tal senso non può che definirsi consolidata (v. Cass. sez. 3, 23 gennaio 2002 n. 741, Cass. sez. 3, 23 luglio 2002 n. 10731, Cass. sez. 3, 29 ottobre 2002 n. 15241, Cass. sez. 3, 21 ottobre 2003 n. 15709, Cass. sez. 3, 11 maggio 2005 n. 9878, Cass. sez. 3, 9 giugno 2005 n. 12126, Cass. sez. 3, 19 maggio 2006 n. 11777, Cass. sez. 3, 15 gennaio 2007 n. 640, Cass. sez. 3, 31 maggio 2010 n. 13248). La censura, pertanto, è manifestamente infondata.
3.2 In secondo luogo, la ricorrente adduce che il giudice d’appello avrebbe errato nel ritenere applicabile la L. n. 392 del 1978, art. 5.
La corte territoriale, invero, nella parte finale della sua motivazione, osserva, peraltro in aggiunta agli argomenti in precedenza svolti (l’incipit dell’argomentazione è infatti “tanto più”), che dall’art. 5 suddetto, attinente alle locazioni per uso abitativo, “può trarsi il principio per cui, in materia di ritardo nel pagamento del canone, rileva – quale alterazione del sinallagma anche un ritardo di entità non ragguardevole (con riferimento all’indicata tipologia locatizia di venti giorni)”, in quanto “se è vero che il citato art. 5 non è direttamente applicabile alle locazioni per uso non abitativo, come quella in esame, è altresì vero che è facoltà del giudice di utilizzare, come parametro qualitativo nella valutazione della gravità dell’inadempimento, il principio desumibile dalla citata disposizione”. Ad avviso della ricorrente, l’art. 5, che riguarda la locazione ad uso abitativo, non poteva invece essere invocato dal giudice, che avrebbe dovuto avvalersi, per parametrare l’inadempimento del conduttore, del criterio della non scarsa importanza dello stesso come evincibile esclusivamente dall’art. 1455 c.c..
Anche questa doglianza confligge con un orientamento consolidato della giurisprudenza di questa Suprema Corte. Già Cass. sez. 3, 4 dicembre 2000 n. 1234 ha riconosciuto che nelle locazioni di immobili urbani l’art. 5 non è direttamente applicabile, quanto alla “predeterminazione” della gravità dell’inadempimento del conduttore ai fini della risoluzione del contratto, alle locazioni ad uso non abitativo, ma al tempo stesso ha affermato che “il criterio legale dettato da tale disposizione normativa può però essere tenuto in considerazione come parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell’art. 1455 c.c., se l’inadempimento del conduttore sia stato o non di scarsa importanza.” Questo orientamento si è espresso in ulteriori arresti, tra cui è il caso di ricordare i massimati Cass. sez. 3, 12 dicembre 2002 n. 17738 e – soprattutto – Cass. sez. 3, 17 marzo 2006 n. 2902, che ha qualificato l’art. 5 “come parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell’art. 1455 cod. civ., se l’inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza, anche alla stregua del comportamento dal medesimo mantenuto successivamente alla proposizione della domanda”. Non si ravvisa, pertanto, alcuna violazione di diritto nel riferimento, ai fini di ricostruire il calibro della inadempienza, che ha operato la corte territoriale all’art. 5 della legge dell’equo canone.
Anche questa doglianza, quindi, è infondata.
3.3 Successivamente alle suddette censure di diritto, il motivo presenta due ulteriori doglianze che sono, in realtà, censure di fatto. Lamenta invero che il giudice d’appello abbia ingiustamente e immotivatamente ritenuto l’inadempimento della ricorrente tale da portare il contratto alla risoluzione, perchè avrebbe “omesso di porre nel giusto risalto fondamentali elementi”, i quali, se correttamente valutati, avrebbero condotto a una decisione diversa (il pagamento dei canoni dovuti anteriore all’udienza di convalida; il pagamento durante una procedura di mediazione avviata dall’intimato, di polizza assicurativa attinente al contratto; il pagamento di altri canoni scaduti con due assegni durante la stessa procedura di mediazione; l’originario degrado dell’immobile e le conseguenti alte spese che la ricorrente avrebbe dovuto sostenere per operare interventi di manutenzione straordinaria). Si tratta, evidentemente, della inammissibile richiesta di una valutazione alternativa in punto di fatto al giudice di legittimità. D’altronde, non è sostenibile che la corte territoriale abbia deciso immotivatamente in ordine all’entità dell’inadempimento (v. pagina 3 della motivazione).
E sempre su questa linea la ricorrente censura il giudice d’appello perchè sarebbe incorso in contraddittorietà motivazionale laddove osserva che il ritardato pagamento dei canoni anteriori a quelli contestati conferma il grave inadempimento, dato che in precedenza il locatore aveva sempre acconsentito ai pagamenti in ritardo: si tratta, evidentemente, di un altro elemento di fatto il cui “peso” la ricorrente chiede al giudice di legittimità di valutare, oltrepassando quindi i limiti della sua giurisdizione.
Queste due ultime doglianze sono pertanto inammissibili.
In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente alla rifusione a controparte delle spese processuali, liquidate come da dispositivo.
Sussistono D.P.R. n. 115 del 2012, ex art. 13, comma 1 quater, i presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art., comma 1 bis.
Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere a controparte le spese processuali, liquidate in un totale di Euro 10.000, oltre a Euro 200 per esborsi e oltre gli accessori di legge.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.
Così deciso in Roma, il 2 dicembre 2016.

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 art. 378
 art. 55
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 art. 13
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