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Timestamp: 2017-09-23 18:21:57+00:00

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Berufungsentscheidung - Steuer (Senat) des UFSL vom 13.12.2004, RV/0803-L/04
Der unabhängige Finanzsenat hat durch die Vorsitzende Dr. Edith Putschögl und die weiteren Mitglieder Mag. Karin Peherstorfer, Josef Pointinger und Christian Nemeth über die Berufung des Bw., Adresse, vertreten durch Dr.Ernst Wittmann, Notar, 4010 Linz, Landstraße 3, gegen die Bescheide des Finanzamtes Urfahr, vertreten durch RR Renate Pfändtner, vom 10. Oktober 2002 betreffend Grunderwerbsteuer und Wiederaufnahme des Verfahrens nach der am 9. Dezember 2004 in 4010 Linz, Zollamtstraße 7, durchgeführten Berufungsverhandlung entschieden:
Am 12. bzw. 21. Oktober 1993 wurde zwischen Frau L.R., Herrn M.R., Frau H.G. sowie Frau R.R. und Herrn F.R. als Verkäufer einerseits und Bw. und S.A. als Käufer andererseits ein Kaufvertrag abgeschlossen. Die für die Berufungsentscheidung wesentlichen Vertragsteile lauten wie folgt:
Die Verkäufer verkaufen und übergeben an Bw. und S.A. und diese kaufen und übernehmen von den ersteren zusammen 636 / 10000 Anteile an der Liegenschaft EZ 908 KG R., .......um den vereinbarten Kaufpreis von 804.770,00 S.
Festgestellt wird, dass sich die Käufer verpflichten, die auf sie anteilig entfallenden Kosten der Vermessung, Planerrichtung, Vermarkung und der Errichtung des Kanals für die von ihnen (anteilig) erworbenen Liegenschaft(en) zu ersetzen.
Dieser Ergänzungsvorhalt wurde durch den Berufungswerber nicht beantwortet.
Am 10. April 1995 wurde neuerlich durch die Abgabenbehörde I. Instanz folgender Ergänzungsvorhalt an Bw. abgefertigt:
Mit Schreiben vom 2. August 1995 wurden folgende Unterlagen eingereicht: Zahlungsansuchen der Firma M.H. vom 17. November 1993 sowie die erste Teilrechnung des Architekten Dipl.Ing.G.E. vom 19. November 1993 in Höhe von 60.442,80 S. Die letztere würde entsprechend dem Kaufvertrag und der Bau- und Ausstattungsbeschreibung nach Abschluss der Bebauungs-, Einreich- und Ausführungsplanung für die Grundausstattung mit 70 % der Gesamtsumme bemessen worden sein. Die oben angeführten Fragen wurden in diesem Schreiben wie folgt beantwortet:
Familie Ri. im Wege der T.S.bzw. der V. Banken.
Eine Kopie des Verkaufsprospektes der T.S.werde vorgelegt.
Im Hinblick auf Bw. und S.A. wurden der Bauvertrag, die Baukosten laut Schlussrechnung, die anteiligen Vermessungskosten, die endgültigen anteiligen Planungskosten sowie die anteiligen Kanalerrichtungskosten angefordert.
Nochmals werde darauf hingewiesen, dass die Bauherreneigenschaft in diesem Projekt unzweifelhaft vorliegen müsse, da zwischen den Eigentümern (zugleich Bauherrn) und den errichtenden Gesellschaften kein Dritter zwischengeschaltet gewesen wäre, daher das alleinige Risiko auf Seiten der Eigentümer gelegen sei. Diesbezüglich werde auf eine Entscheidung der Finanzlandesdirektion OÖ, 344/1-9/Mü-1993, vom 14. Dezember 1994 verwiesen. Beigelegt wurde der Bauvertrag vom 7. Oktober 1993 abgeschlossen zwischen Bw. und S.A. als Auftraggeber einerseits und der Firma M.H. Bauunternehmung als Auftragnehmer andererseits. Die für die Berufungsentscheidung wesentlichen Teile des Vertrages lauten wie folgt:
Die Auftraggeber erteilen dem Auftragnehmer den unwiderruflichen Auftrag, auf dem bereits erworbenen Grundstück das Bauvorhaben nach der den Auftraggebern im Einzelnen bekannten Projektbeschreibung "Reihenhausanlage K. in L.-R., Bau- und Ausstattungsbeschreibung" zu errichten. Weitere Grundlagen für die Errichtung dieses Bauvorhabens sind die Bescheide des Stadtamtes L..
Wird durch die nachträgliche Abänderung des Leistungsumfanges das in diesem Bauvertrag für das Bauvorhaben vereinbarte Entgelt unterschritten, ist der entsprechende Differenzbetrag von der zuletzt fälligen Teilzahlung in Abzug zu bringen. Wird dadurch das für das Bauvorhaben vereinbarte Entgelt überschritten, haben die Auftraggeber den entsprechenden Differenzbetrag auf Grund der vereinbarten Zusatzleistungen nach Verrechnung durch den Auftragnehmer binnen 4 Wochen ab Rechnungsdatum - nur im Verzugsfall mit 10% p.a. - zu bezahlen.
1. Höhe der Baukosten laut Schlussrechnung der Firma M.H.?
2. Höhe der anteiligen Vermessungskosten?
Am 16. Februar 2001 wurden folgende Unterlagen eingereicht: Honorarschlussrechnung des Architekten Dipl.Ing. G.E. vom 27. Jänner 1995 über die Gesamtsumme von 88.309,20 S. Des Weiteren ein Schreiben der T.S. an den Berufungswerber und seine Gattin vom 15. Oktober 1993 mit dem Ersuchen, den Kaufpreis von 804.770,00 S sowie die Kosten der Kanalerrichtung in Höhe von 60.231,50 S zu überweisen. Beigelegt wurde auch die Schlussrechnung der Firma M.H. vom 2. Dezember 1994 über insgesamt brutto 3,099.606,14 S. Dieser Betrag würde sich wie folgt zusammensetzen:
Nachtragsanbot Nr. 5
Auch eingereicht wurde eine Baubeschreibung betreffend die Reihenhausanlage K., L.-R., Haus Top Nr. 15 vom 21. Februar 1994 der Firma M.H..
Weiters liegt vor eine Projektbeschreibung über die baubiologische Reihenhausanlage K., L.-R. der Ti.. Diese beinhaltet einen Plan des Architekten Dipl.Ing. G.E. über 18 Reihenhäuser.
Bw. und S.A. hätten gemeinsam mit Kaufvertrag vom 12. Oktober 1993 von Frau L.R., Herrn M.R., Frau H.G., Frau R.R. und Herrn F.R. zusammen 636/10.000 Anteile an der Liegenschaft EZ 908 der KG R. um den Kaufpreis von 804.770,00 S erworben.
Die Wiederaufnahme des Verfahrens von Amts wegen sei in allen Fällen zulässig, in denen Tatsachen oder Beweismittel neu hervorkommen würden, die im Verfahren nicht geltend gemacht worden seien, und die Kenntnis dieser Umstände allein oder iVm mit dem sonstigen Ergebnis des Verfahrens einen im Spruch anders lautenden Bescheid herbeigeführt haben würden.
Diese Judikatur sei auch im gegenständlich angefochtenen Verfahren anzuwenden: Aus dem ordnungsgemäß vorgelegten Kaufvertrag und insbesondere aus der gleichzeitig mit dem Kaufvertrag am 12. Oktober 1993 unterfertigten Vereinbarung mit der T.S., wonach auf der oben zitierten Liegenschaft im Rahmen eines Bauherrenmodells Reihenhäuser errichtet werden würden, wäre der Behörde auf Grund der Beantwortung des Ersuchens um Ergänzung vom November 1993 spätestens Ende 1993 bekannt gewesen, dass die Grundstücksanteile den Käufern zur Errichtung von Reihenhäusern zugeführt werden würden.
Zur Bauherreneigenschaft:
1. Bw. und S.A. hätten am 7.10.1993 den Bauvertrag mit der Bauunternehmung M.H. geschlossen und dieser damit den Bauauftrag für das Reihenhaus Nr. 15 erteilt. Mit dem planenden Architekten Dipl.Ing. G.E. seien in der Folge verschiedene Planergänzungen - Planänderungen und bauliche Änderungen vorgenommen worden wie - Vergrößerung der Terrasse als Sonderwunsch (Planänderung) und Vorziehen der Holzkonstruktion (Steher bei der Terrasse) um 1,5 Meter einschließlich Schrägbalken in der Dachneigung - Einziehen einer zusätzlichen Zwischenwand zwischen Küche und Essbereich (Planänderung) - Errichtung des Außenmauerwerkes bei entfallendem nicht gewünschten Fenster im Erdgeschoss (Änderung der Außenfassade) - Weglassen einer Trennwand im OG und somit Schaffung größerer Räume (Planänderung) - Errichtung eines Rohrkamines mit entsprechenden Mauerungen anstatt des ursprünglich geplanten Notkamines (Planänderung) - Massivstiege vom 1.OG in das Dachgeschoss (bauliche Änderung) - Haustüren-Änderung von Standard auf Sondermodell - Sämtliche Sanitäreinrichtungen im Badezimmer einschließlich Fliesen anstatt des Standardmodelles - Verschiedene Holztüren im Innenbereich, teilweise mit Verglasung anstatt Standardmodelle - Diverse Sonderausstattungen der Heizungsanlage mit Mehrpreis - Einbau von Rolläden - Holzverkleidung der gesamten Stiegenanlage anstatt Standardmodell - Errichtung des gesamten Stiegengeländers auf Eigenregie anstatt Standardmodell - Auffüllung der vom Architekten ursprünglich geplanten Grundstücksabstufungen an beiden Straßenseiten als Sonderwunsch (Planänderung) Sie hätten alle Entscheidungen über den Bauablauf getroffen. Die Endabnahme und die Bereinigung von Unstimmigkeiten und Mängeln seien mit dem Generalunternehmer Baumeister M.H. bezüglich Schlussrechnung ausschließlich von ihnen abgewickelt worden.
Die Schlussrechnung und sämtliche andere Rechnungen, sowie auch die Rechnung zur Errichtung der Kanalisierung seien ausschließlich von ihnen und ausnahmslos inklusive Umsatzsteuer bezahlt worden.
Anlässlich der Anzeige der Erwerbsvorganges am 25. Oktober 1993 seien lediglich der Kaufvertrag vom 12. bzw. 21. Oktober 1993 und eine Grunderwerbsteuerabgabenerklärung vorgelegt worden. Auf dieser sei eine Gegenleistung von 804.770,00 S erklärt worden, welche den Kaufpreis für den Grundanteil darstelle. Es sei weder aktenkundig, dass der Vorhalt vom November 1993 beantwortet worden sei, noch dass die gleichzeitig mit dem Kaufvertrag vom 12. Oktober 1990 unterfertigte Vereinbarung mit der T.S., wonach auf der Liegenschaft im Rahmen eines Bauherrenmodells Reihenhäuser errichtet werden würden, dem Finanzamt übermittelt worden sei.
Die Beantwortung des Vorhaltes vom 10. April 1995 (darin sei um Stellungnahme zum Erwerbsvorgang und um Vorlage von Unterlagen ersucht worden), die der Notar Dr. W.W. als Vertreter des Berufungswerbers vorgenommen hätte, hätte diverse Teilrechnungen enthalten. Im weiteren Vorhalt vom 12. Oktober 1995 sei darauf hingewiesen worden, dass vom Berufungswerber folgende Unterlagen (Bauvertrag, anteilige Vermessungskosten, Baukosten lt. Schlussrechnung, endgültige anteilige Planungskosten, anteilige Kanalerrichtungskosten) fehlen würden. Erst in der Beantwortung des Vorhaltes vom 27. November 2000, eingelangt am 16. Februar 2001 seien alle für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer maßgeblichen Umstände dargelegt worden. Gemäß § 207 Abs. 2 BAO würde die Verjährungsfrist 5 Jahre betragen.
Mit Schreiben vom 1. Juni 2004 wurde der Antrag auf Entscheidung über die Berufung durch die Abgabenbehörde II. Instanz sowie der Antrag auf Entscheidung des Gesamtsenates gestellt. Der Vorlageantrag richtet sich gegen die Berufungsvorentscheidung vom 29. April 2004 gegen die Bescheide betreffend Wiederaufnahme des Verfahrens gemäß § 303 Abs. 4 BAO betreffend Grunderwerbsteuer je vom 10. Oktober 2002. Dieser wurde wie folgt begründet:
Hier würde auf die Begründung der Berufung vom 7. November 2002 verwiesen werden. Nur weil ein gemeinsamer Beschluss nicht ausdrücklich behauptet worden sei, es gehe sowohl aus dem Kaufvertrag vom 12 Oktober 1993, als auch aus dem Wohnungseigentumsvertrag vom 29. Juni 1994 hervor, dass der gemeinsame Wille der Eigentümergemeinschaft vorliege, könne nicht abgeleitet werden, dass die Bauherreneigenschaft nicht bestehe. Es könne nicht sein, dass nur ein ausdrücklicher Auftrag der Eigentümergemeinschaft zur Errichtung der Reihenhausanlage erforderlich sei.
"Für Zwecke der Grunderwerbsteuerbemessung Unterlagen und Belege vorzulegen hinsichtlich" Höhe der anteiligen endgültigen Planungskosten und Anteil der Kanalerrichtungskosten, also genau dieselben Fragen, die bereits im Vorhalt vom 10. April/12. Oktober 1995 an den Bw. gestellt und von diesem beantwortet worden seien.
Dieser wörtlich fast idente Vorhalt - nach über 5 Jahren! - und dies sei der einzige wesentliche Unterschied - wiederum an den Berufungswerber direkt gerichtet doch nicht wie in dem Schreiben des bevollmächtigten Notars vom 20. Mai 1995 ersucht worden sei, "sämtliche diesbezüglichen Schriftstücke in Hinkunft ausschließlich an diesen als Parteienvertreter zu richten".
Im Vorhalt vom 28. November 2000 an den Berufungswerber - und nicht an den bevollmächtigten Notar gerichtet, würde nur die bereits mit Vorhalt vom 12. Oktober 1995 an den Bevollmächtigten gerichteten Fragen wiederholt werden. Es handle sich daher nicht um "Auskünfte zur Geltendmachung des Abgabenanspruches oder zur Feststellung des Abgabepflichtigen", sondern bestenfalls um - von der Behörde aus welchen Gründen immer - nicht berücksichtigten Details hinsichtlich der Bemessungsgrundlage. Die Kenntnis des exakten Wertes der Bemessungsgrundlage sei für den Lauf der Verjährungsfrist jedoch nicht relevant (siehe Arnold/Arnold, Kommentar zum GrEStG 1987, 1.6.2000, Band I, 2, Teil, Einleitung Tz. 260).
Den Fristenlauf hätte daher die Beantwortung der Fragen der Vorhalte aus 1995 ausgelöst und die Verjährungsfrist hätte mit Ablauf des Jahres 1995 begonnen und mit 31.12.2000 geendet. Der Bescheid vom 10. Oktober 2002 sei daher trotz bereits eingetretener Verjährung erfolgt und eine Wiederaufnahme des Verfahrens sei ausgeschlossen. Es werde daher der Antrag gestellt, den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufzuheben.
Mit Ergänzungsvorhalt vom 2. September 2004 wurde der Berufungswerber durch die Abgabenbehörde II. Instanz aufgefordert, folgende Fragen zu beantworten bzw. Unterlagen vorzulegen:
Gemäß § 207 Abs. 2 BAO betrage die Verjährungsfrist bei "allen übrigen Abgaben" 5 Jahre. Gemäß § 208 Abs. 1 lit. d BAO beginne in den Fällen des § 200 BAO die Verjährungsfrist mit Ablauf des Jahres, in dem die Ungewissheit beseitigt worden sei.
Gemäß § 209 Abs. 1 BAO werde die Verjährung durch jede zur Geltendmachung des Abgabenanspruches von der Abgabenbehörde unternommene, nach außen erkennbare Amtshandlung unterbrochen. Mit Ablauf des Jahres, in welchem die Unterbrechung eingetreten sei, beginne die Verjährungsfrist neu zu laufen. Am 22. November 1993 sei ein vorläufiger Grunderwerbsteuerbescheid gemäß § 200 Abs. 1 BAO erlassen worden, da der Umfang der Abgabepflicht noch ungewiss gewesen wäre.
Mit Schreiben vom 2. August 1995 sei lediglich ein Teilzahlungsansuchen vom 17. November 1993 und eine erste Honorarteilrechnung im Hinblick auf die Planungskosten vom 19.November 1993 eingereicht worden. Inwieweit - wie in der Berufung behauptet - Ende 1993 schon alle Umstände zur Ermittlung der Abgabepflicht bekannt gewesen sein würden, sei aus dem Akt nicht ersichtlich. Dies würde zu erläutern sein.
Laut Aktenlage sei am 26. November 1995 erstmals der gegenständliche Bauvertrag eingereicht worden - die vorerst vereinbarten Fixkosten für das Gebäude würden darin erstmals hervorgehen.
Da die Unterlagen nicht vollständig übermittelt worden seien, und daher der Umfang der Abgabepflicht noch ungewiss gewesen wäre, seien folgende Unterlagen im Ergänzungsvorhalt vom 28. November 2000 angefordert worden: Baukosten lt. Schlussrechnung, endgültige anteilige Planungskosten, eventuell Höhe der anteiligen Kosten des Kanals, Projektbeschreibung sowie Bau- und Ausstattungsbeschreibung.
Erst am 26. Jänner 2001 sei erstmals die Schlussrechnung der Firma M.H., die Honorarschlussrechnung des Architekten sowie die Projektbeschreibung samt Bau- und Leistungsbeschreibung eingereicht worden.
Der Wohnungseigentumsvertrag vom 29. Juni 1994 sei vollständig einzureichen. Laut Aktenlage liege ein solcher vom 9. Juni 1994 vor. Auch dieser würde einzureichen sein.
Die T.S. würde sich ihrerseits verpflichten, Frau L.R. gegenüber diese einzelnen Kaufverträge derart zu vermitteln, dass Frau L.R. den Kaufpreis von 1.000,00 S pro m² erhalten würde und zwar für die gesamten zu schaffenden Bauplätze einschließlich aller allenfalls an das öffentliche Gut abzutretenden Straßenflächen.
Mit Schreiben vom 15. Oktober 2004 wurde vorerst wie folgt geantwortet: Angezeigt wurde die Vertretungsvollmacht für Dr.W.E.. Die gegenständlichen Verträge seien vom Vater des Vertreters errichtet worden, in dem dieser als Substitut beschäftigt gewesen wäre. Er hätte auch seinerzeit nahezu alle Käufer des Projektes im Grunderwerbsteuerverfahren vertreten. Nach Eingang der von der Abgabenbehörde I. Instanz am 19. Oktober 1995 versendeten tabellarischen Anfrage wurden Unterlagen angefordert. Er hätte kurz darauf um Fristerstreckung zur Beantwortung bis 31. Jänner 1996 ersucht, und es seien nach seinem Handakt auch nahezu alle Unterlagen fristgerecht dem Gebührenfinanzamt übermittelt worden. Der im Schreiben genannte Ergänzungsvorhalt vom November 2000 sei ihm nicht bekannt bzw. sei dieser direkt an den Mandanten gerichtet worden. Jedenfalls sei seit Jänner 1996 weder an das Notariat seines Vaters, noch an das Notariat, in dem er seit Dezember 1995 tätig sei seitens des Gebührenfinanzamtes weitere Fragen oder Urgenzen gerichtet worden, wodurch sein Vater und er selbst davon ausgegangen seien, dass mit Vorlage der fehlenden Unterlagen die Angelegenheit erledigt sein würde. Es würde nun um Fristerstreckung zur Beantwortung aller Fragen und Vorlage allenfalls fehlender Unterlagen sowie Kopien der offensichtlich in Verlust geratenen Urkundenvorlage vom Frühjahr 1996 ersucht werden.
Mit Schreiben vom 31. Oktober 2004 wurde zusätzlich ausgeführt: Zu Punkt 3: Wiederaufnahme: Die Rechtsansicht erscheine richtig, Wiederaufnahme sei keine erfolgt. Zu Punkt 4: Verjährung: Aus der Tatsache, dass bereits ursprünglich (November 1990) vorläufige Grunderwerbsteuerbescheide erlassen worden wären, werde offenkundig, dass die Behörde schon in diesem Zeitpunkt davon Kenntnis gehabt habe, dass auf dem gegenständlichen Grundstück eine Reihenhausanlage errichtet werde. Anders sei der vorläufige Bescheid nicht zu erklären, da der Kaufpreis (Grundstückspreis) ein Fixpreis gewesen wäre. Außer Streit gestellt werde, dass am 10. April und im Oktober (12. oder 19.) 1995 Ergänzungsvorhalte von der Abgabenbehörde erster Instanz gestellt worden seien, der Vorhalt vom Oktober 1995 in Form einer Tabelle betreffend alle 18 Wohnungseigentumseinheiten (Häuser) zu Handen Dr.W.E. . Aus diesem Umstand (der Gestaltung des Vorhaltes) gehe hervor, dass wenn schon nicht Ende 1993, dann zumindest im Oktober 1995 der gesamte Sachverhalt der Abgabenbehörde bekannt gewesen wäre. Aus dem Vorhalt vom Oktober 1995 (Tabelle) gehe hervor, dass zu diesem Zeitpunkt der Behörde schon 12 Bauverträge, 2 Schlussrechnungen, 4 Vorschreibungen der anteiligen Vermessungskosten und eine Vorschreibung der anteiligen Kanalkosten und die Tatsache, dass auch anteilige Plankosten verrechnet werden würden, bekannt gewesen wären. Somit erscheine erwiesen, dass der Behörde die Art des Projektes, die gesamte Vertragsgestaltung und auch die Art der Aufteilung (Division der Gesamtkosten durch die Zahl der Häuser) bekannt und somit auch für jedes Haus bestimmbar gewesen wären. Die geforderten Unterlagen seien vom nunmehrigen Vertreter des Berufungswerbers der Behörde mit Schreiben vom 16. Februar 1996 übermittelt worden (da die Beschaffung der Unterlagen sehr langwierig gewesen wäre). Es erscheine sohin die Verjährung erwiesen, da die Behörde sehr wohl schon im Zeitpunkt der Verfassung des Vorhaltes vom Oktober 1995, jedenfalls aber mit seiner Beantwortung im Februar 1996 in Kenntnis der gesamten Sachlage gewesen wäre und bis zum 28. November 2000, sohin länger als 5 Jahre, untätig geblieben sei.
5. Bauherreneigenschaft: Es bestehe nur ein Wohnungseigentumsvertrag, die verschiedenen Datierungen würden sich auf die erste (9. Juni 1994) bzw. die letzte Unterschrift (29. Juni 1994) beziehen. Richtig sei, dass nur die Gemeinschaft der Liegenschaftseigentümer über diese Immobilie verfügen und dementsprechende Entscheidungen treffen könne. Grundsätzlich bestehe hierzu jedoch keinerlei Formpflicht, auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten würden Entscheidungen getroffen werden können. Dass bereits eine frühere Baubewilligung vorliege, könne der Bauherreneigenschaft nicht entgegenstehen, da eine rechtskräftige Baubewilligung ja keine Pflicht zu einer Bebauung darstelle, sondern lediglich die (bzw. eine) Möglichkeit, eine gewisse Bebauung zu errichten biete. Selbstverständlich hätten die Miteigentümer jederzeit die rechtliche Möglichkeit, von einer Bebauung Abstand zu nehmen oder eine abweichende Bebauung zu wählen und hierfür neu anzusuchen oder Planänderungen vorzunehmen. Dies sei auch bei mehreren Häusern erfolgt. (Einbau von Dachgaupen, Errichtung zusätzlicher Garagen, etc.). Im Übrigen werde auf die Entscheidung der FLD Oberösterreich vom 14. Dezember 1994, 344/1-9/Mü-1993, verwiesen. In dieser Entscheidung hätte die FLD Oberösterreich klar ausgesprochen, dass es für die Beurteilung der Bauherreneigenschaft in erster Linie darauf ankomme, ob jemand die Möglichkeit hätte, Umplanungen und Veränderungen vorzunehmen und ob der Käufer das wirtschaftliche Risiko der Bauführung trage. Es würde nicht darauf ankommen, ob tatsächlich Umplanungen vorgenommen würden. Selbiges gelte hinsichtlich der Vereinbarung eines Fixpreises, da andernfalls eine solche (zivilrechtliche) Vereinbarung eine Bauherreneigenschaft überhaupt unmöglich machen würde. Im konkreten Fall ergebe sich aus der Tatsache, dass der Wohnungseigentumsvertrag erst lange nach dem letzten Liegenschaftskauf errichtet und unterschrieben worden sei, dass den Käufern die Gelegenheit gegeben worden sei, Änderungen und Umgestaltungen vorzunehmen. Erst mit Errichtung des Wohnungseigentumsvertrages sei eine gewisse Fixierung der Bauführung eingetreten, da ab diesem Zeitpunkt eine Änderung einen wesentlich höheren und auch kostenintensiven Aufwand verursacht haben würde. Zum wirtschaftlichen Risiko - Fixpreisgestaltung der Bauaufträge werde auf die beiliegende Schlussrechnung und die daraus ersichtlichen Abweichungen zum ursprünglichen Auftrag verwiesen. Unzweifelhaft stehe fest, dass das gesamte Risiko der Bauführung und auch alle organisatorische Arbeit im Zuge der Bauführung alleine auf Käuferseite liege und in keinem Zusammenhang mit der Verkäuferin oder dem zwischengeschalteten Makler stehe. Durch den Umstand, dass sich die Käufer unabhängig vom Erwerb des Grundstückes dazu entschlossen hätten, im Sinne der vorliegenden Baubewilligung zu bauen und sich hierbei - zumindest schlüssig - mit den übrigen Miteigentümern abgesprochen hätten, sei der Verlust der Bauherreneigenschaft nicht abzuleiten. 6. Baubeginn, Fertigstellung, Bezug: Baubeginn etwa Oktober 1993, Fertigstellung gegen Jahresende 1994
Mit Schreiben vom 30. November 2004 wurden die Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens der Abgabenbehörde I. Instanz übermittelt. Auf eine diesbezügliche Stellungnahme wurde verzichtet.
Die Zustellung dieser Schriftstücke, das Nach-Außen-In-Erscheinung-Treten ist unbestritten und wurde immer wieder in diversen Schriftsätzen bestätigt. Die Kenntnisnahme durch den Berufungswerber ist laut ständiger Judikatur des VwGH (siehe auch vom 30.10.2003, 99/15/0098) nicht Voraussetzung zur Erlangung der Unterbrechungswirkung. Der Einwand des Berufungswerbers, dass der Ergänzungsvorhalt vom 28. November 2000 nicht an den Vertreter, sondern an den Berufungswerber selbst ergangen ist, geht folglich ins Leere. Auch an Dritte gerichtete Handlungen können den Lauf der Verjährungsfrist unterbrechen (VwGH 10.6.1991, 90/15/0115). Somit würde auch eine Amtshandlung, die sich trotz vorliegender Zustellvollmacht an den Vollmachtgeber selbst richtet, jedenfalls als Unterbrechungshandlung zu werten sein.
Im Hinblick auf die Unterbrechungswirkung von Verwaltungsakten kommt es nicht darauf an, ob der Amtshandlung eine zutreffende Rechtsansicht zu Grunde liegt (siehe auch das Erkenntnis des VwGH vom 12.8.1994, 94/14/0055). Die Argumentation des Berufungswerbers, es würde sich beim Ergänzungsvorhalt vom 28. November 2000 nicht um Amtshandlungen zur Feststellung des Abgabenanspruches handeln, da alle Sachverhaltspunkte aus Sicht des Berufungswerbers bereits geklärt gewesen wären, ist folglich nicht relevant. Auch die gegebenenfalls auf Grund unrichtiger Rechtsansicht durch die Abgabenbehörde erster Instanz an den Berufungswerber gerichteten Fragen unterbrechen den Lauf der Verjährungsfrist. Ebenso unwesentlich ist es, ob die Unterbrechungshandlungen untauglich sind, zum Beweisthema beizutragen (VwGH 29.11.1988, 86/14/0134).
Gemäß § 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 unterliegen Kaufverträge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen, der Grunderwerbsteuer. Nach § 4 Abs. 1 GrEStG 1987 ist die Steuer vom Wert der Gegenleistung zu berechnen. § 5 Abs. 1 GrEStG 1987 bestimmt, dass als Gegenleistung beim Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen ist. Gegenleistung ist nach ständiger Judikatur des VwGH (siehe etwa das Erkenntnis vom 31.3.1999, 96/16/0213) auch alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das unbebaute Grundstück aufwenden muss. Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges ist der Zustand eines Grundstückes maßgebend, in dem dieses erworben werden soll. Erbringt ein Käufer im Hinblick auf die Bebauung eines Grundstückes neben dem als Kaufpreis bezeichneten Betrag weitere Leistungen, an wen auch immer, ist zur Ermittlung der zutreffenden Bemessungsgrundlage auf den Besteuerungsgegenstand zurückzugreifen und zu fragen, in welchem körperlichen Zustand des Grundstückes der Rechtserwerb von der Grunderwerbsteuer erfasst wird. Das muss nicht notwendig der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegebene Zustand sein (siehe auch das Erkenntnis des VwGH vom 18.12.1995, 93/16/0072). Im vorliegenden Grundstückskaufvertrag wurden in Punkt VIII. die anteiligen Kosten für Vermessung, Planerrichtung, Vermarkung und Kanalerrichtung- zusätzlich zum Kaufpreis von 804.770,00 S - zum Vertragsinhalt gemacht. Voraussetzung für die Einbeziehung der Baukosten des Gebäudes ist, dass die Errichtung des Gebäudes mit dem Grundstückserwerb in einer finalen Verknüpfung steht, wenn der Grundstückserwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Gebäude gebunden ist (siehe VwGH 31.3.1999, 99/16/0066). Es kommt dabei nicht darauf an, dass über den Grundstückskauf und die Gebäudeerrichtung unterschiedliche Vertragsurkunden abgeschlossen wurden. Dass das Vertragswerk in mehreren Urkunden auf mehrere Vertragspartner des Erwerbers aufgespaltet wird, ist für die Beurteilung der Gegenleistung ohne Belang, weil nicht die äußere Form der Verträge maßgebend ist, sondern der wahre wirtschaftliche Gehalt, der nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise iSd § 21 BAO zu ermitteln ist (siehe auch VwGH 26.3.1992, 90/16/0211). Gegenstand ist das Grundstück in bebautem Zustand auch dann, wenn die Verträge zwar nicht durch den Willen der Parteien rechtlich verknüpft sind, zwischen den Verträgen jedoch ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält (VwGH 6.11.2002, 99/16/0204).
Im gegenständlichen Fall wurde am 12./21. Oktober 1993 der Kaufvertrag im Hinblick auf die Miteigentumsanteile am gegenständlichen Grundstück abgeschlossen. Am 7. Oktober 1993 - demnach noch bevor das Grundstück erworben worden ist - wurde der Bauvertrag mit der Firma M.H. abgeschlossen. Demnach wurde bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages die Bebauung mit einem Gebäude nach der vorliegenden Projektbeschreibung vereinbart. Ein direkter Zusammenhang und die Bindung an das gegenständliche Projekt ist offensichtlich. Teil dieses Bauvertrages ist auch die Projektbeschreibung samt Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Aus dieser geht eindeutig hervor, dass es sich bei dem gegenständlichen Projekt um eine Reihenhausanlage nach baubiologischen Richtlinien handelt, dieser ein einheitlicher Einreichplan vom 21. Mai 1990 (in diesem scheint die T.S. als Bauwerber auf) zu Grunde liegt und für das einheitliche Bild der Anlage Gewähr zu leisten ist. Trotz Aufforderung wurde vom Berufungswerber die Vereinbarung vom Oktober 1993 mit der T.S. nicht eingereicht. Ausgeführt in der Berufung wurde jedoch, dass mit dieser Vereinbarung zeitgleich mit dem Grundstücksverkauf die Bebauung mit einem Reihenhaus festgelegt worden ist. Vorliegend ist hingegen die Vereinbarung vom April 1990 zwischen der Grundverkäuferin und der T.S., in der die Zurverfügungstellung des Grundstückes zur Errichtung einer Reihenhausanlage mit garantiertem Fixpreis pro m² vereinbart wurde. Weiters wurde schon darin festgehalten, dass die anteiligen Vermessungs- und Plankosten von den zukünftigen Bauplatzkäufern getragen werden müssten. Ausdrücklich wurde vereinbart, dass die T.S. keinen Anspruch auf Vermittlungsprovision aus diesen Verträgen habe. Aus dieser - im Rahmen des Parteiengehörs dem Berufungswerber nachweislich zur Kenntnis gebrachten - Vereinbarung geht klar der Zusammenhang zwischen dem Verkauf der Grundstücksanteile und der Errichtung der Reihenhausanlage hervor. Im Schreiben vom 2. August 1995 wurde durch den Berufungswerber bestätigt, dass der Auftrag zur Planung der Reihenhausanlage durch die Familie Ri. im Wege der T.S. erfolgt ist. Das Vorliegen eines einheitlichen Gesamtprojektes steht somit fest. Weiters wird im Bauvertrag ein Haftungsausschluss für die Grundveräußerer vereinbart. Der Zusammenhang zwischen der Haftung der Veräußerer und der Errichtung der Anlage ist für den Senat nur in dem Sinne verständlich, als es ein geplantes Zusammenwirken von Grundstücksveräußerern, der Firma M.H. als Errichter der Anlage und der T.S. und der Ti. gegeben haben muss. Für die Käufer war es nicht möglich, ein unbebautes Grundstück zu erwerben (siehe auch VwGH 16.11.1995, 93/16/0017). Mit Unterzeichnung der beiden erstgenannten Verträge war auch der Berufungswerber in das Vertragsgeflecht zwischen den oben genannten Parteien eingebunden und hat somit ein Grundstück samt Gebäude im Rahmen eines bereits existierenden Projektes erworben.
Das Vorbringen des Berufungswerbers, dass keine Bauverpflichtung bestanden hätte, ist daher als unrichtig anzusehen und widerspricht den eingereichten Verträgen und vorliegenden Schriftstücken. Dies ist auch daraus ersichtlich, dass im Bauvertrag vom 7. Oktober 1993 in Punkt II der Baubeginn für das Reihenhaus des Berufungswerbers abhängig gemacht wird vom Verkauf anderer Reihenhäuser - die vollkommene Freiheit, kein oder ein anderes Gebäude zu verwirklichen, war demnach nicht gegeben. Es liegt in der Natur einer Reihenhausanlage mit einheitlichem Erscheinungsbild (siehe Projektbeschreibung), dass nicht ein Bauplatz gänzlich freigelassen oder mit einem differierenden Gebäude bebaut werden kann.
Werden Miteigentumsanteile an einer Liegenschaft erworben, wie im gegenständlichen Fall eindeutig aus dem Grundstückskaufvertrag hervorgeht, mit denen das Eigentum an einem Reihenhaus erworben werden soll, wird in ständiger Rechtsprechung des VwGH zur Erreichung der Bauherreneigenschaft vorausgesetzt, dass der Auftrag zur Errichtung der Wohneinheit von der Eigentümergemeinschaft (und nur von dieser) erteilt wird, wofür von vornherein die Fassung eines gemeinsamen, darauf abzielenden Beschlusses erforderlich ist (siehe VwGH 30.5.1994, 93/16/0095, 93/16/0096). Im zitierten Erkenntnis des VwGH wird weiters ausgeführt, dass nur die Gesamtheit aller Miteigentümer rechtlich über das ihnen gemeinsame Grundstück kraft ihres Willensentschlusses verfügen kann. Bei einer Mehrheit von Miteigentümern kann somit nur die Willenseinigung zwischen den Miteigentümern zur gemeinsamen Errichtung der gesamten Anlage unter gemeinsamer Tragung des gesamten Risikos, gemeinsame Erteilung der hiezu erforderlichen Aufträge etc. die Bauherreneigenschaft begründen, wenn ein Wohnhaus - im gegenständlichen Fall eine Reihenhausanlage - durch ein einheitliches Bauvorhaben neu geschaffen wird. Im Vorlageantrag wird eingewendet, dass dieser gemeinsame Beschluss aus dem Kaufvertrag des Grundstückes und dem Wohnungseigentumsvertrag vom 29. Juni 1994 hervorgehen würde. Dem Senat ist nicht einsichtig, wie daraus ein ausdrücklicher Beschluss ableitbar sein soll, zumal der Wohnungseigentumsvertrag erst nach dem Baubeginn im Oktober 1993 abgeschlossen worden ist. Trotz Aufforderung konnte ein ausdrücklicher Auftrag - erteilt vor Baubeginn - nicht eingereicht werden. Die Bauherreneigenschaft einer Miteigentümergemeinschaft ist nur dann gegeben, wenn sämtliche Miteigentümer gemeinsam tätig werden und das Risiko tragen. Inhaltsgleiche Einzelerklärungen von Miteigentümern können den erforderlichen gemeinsamen, auf die Errichtung des gesamten Bauwerkes gehenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht ersetzen. Der schlüssigen Annahme eines gemeinsamen Beschlusses zur Auftragserteilung durch sämtliche Miteigentümer auf Grund des Abschlusses von Einzelverträgen kann im Sinne der obigen Judikatur nicht gefolgt werden. Vielmehr wurde im Schreiben vom 16. Februar 1996 vom Berufungswerber selbst behauptet, dass es sich bei den Bauverträgen um individuelle Einzelverträge zur Errichtung und Gestaltung des Hauses handeln würde. Von einer Miteigentümerschaft kann auch erst dann gesprochen werden, wenn Personen Miteigentümer geworden sind. Solange diesen Personen Miteigentum nicht eingeräumt ist und eine solche Miteigentumsgemeinschaft nicht besteht, können diese auch nicht als Bauherren handeln. Planungswünsche von Interessenten, die noch nicht Eigentümer sind, sind bloß unverbindliche Anregungen, mit ihnen werden nicht in der Stellung eines Bauherren gründende, durchsetzbare Rechte geltend gemacht. Im gegenständlichen Fall war das Gebäude bei Abschluss des Wohnungseigentumsvertrages beinahe fertig gestellt. Der geforderte gemeinsame Beschluss im Vorhinein kann folglich auch aus diesem Grunde nicht gefällt worden sein.
Es war somit nicht die Miteigentümergemeinschaft, die sich über die Planung und die Kosten des Gebäudes geeinigt, den Baubeschluss gefasst und danach dem Bauträger den Auftrag erteilt hat. Im Gegenteil erfolgte die Planung nach Auftrag durch die Familie Ri. im Wege der T.S., das Projekt wurde durch die V. Gruppe einheitlich beworben (siehe Schreiben des Berufungswerbers vom 2. August 1995).
Findok-Nr: 13108.1, aufgenommen am: 29.12.2004 16:34:05, zuletzt geändert am: 06.07.2010, Dokument-ID: 4b4b649e-bf62-48e0-a4c5-faed13d28501, Segment-ID: 554c6d32-b796-4c90-b846-97efd9758ffc

References: § 207
 § 303
 § 207
 § 208
 § 200
 § 209
 § 200
 § 1
 § 4
 § 5
 § 21