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Timestamp: 2017-11-20 00:28:45+00:00

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Immobilienrecht Nr. 18 - August 2016
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Hauptpflicht des Mieters ist es, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Tut er das nicht, kann der Vermieter nicht nur die Miete einfordern, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Für die Kündigung ist nach § 543 BGB ein wichtiger Grund Voraussetzung. Dieser ist nach dem Gesetz grundsätzlich dann gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Bei Zahlungsverzug mit der Miete liegt dieser wichtige Grund insbesondere vor, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinander folgende Termine die Miete (oder einen nicht unerheblichen Teil davon) oder über einen längeren Zeitraum insgesamt den Betrag von zwei Monatsmieten schuldig geblieben ist.
Diese im Mietrecht verankerte außerordentliche Kündigungsmöglichkeit ist eine konkrete Ausprägung des allgemeinen Rechtsgrundsatzes, dass Dauerschuldverhältnisse – also feste vertragliche Bindungen über einen längeren Zeitraum – stets aus wichtigem Grund vorzeitig lösbar sein müssen. Seit ein paar Jahren steht dieser Grundsatz auch ausdrücklich im sogenannten Allgemeinen Teil des Schuldrechts des BGB (der für alle Arten von Verträgen gilt, nicht nur für Mietverträge), und zwar in § 314 BGB. Dabei hat der Gesetzgeber ausdrücklich in § 314 Abs. 3 BGB geregelt, dass der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund erfahren hat. Bislang war streitig, ob diese allgemeine Vorschrift auch im Mietrecht gilt oder ob die mietrechtlichen Kündigungsregelungen (in denen von einer „angemessenen Frist“ nicht die Rede ist) abschließend sind.
In dem jüngst vom BGH (Bundesgerichtshof) entschiedenen Fall (BGH, Versäumnisurteil vom 13. Juli 2016 – VIII ZR 296/15) war die Mieterin der Wohnung einer Kirchengemeinde mit zwei Monatsmieten ab April 2013 in Verzug. Die Kirchengemeinde mahnte die Zahlung dieser Beträge mit Schreiben vom 14. August 2013 an. Am 3. September 2013 schrieb die Mieterin zurück, gab zu, im Rückstand zu sein und bat dafür um Entschuldigung. Die Miete glich sie gleichwohl nicht aus. Daraufhin kündigte die Vermieterin mit Schreiben vom 15. November 2013 fristlos. Da die Mieterin nicht auszog, klagte die Kirchengemeinde auf Zahlung, Räumung und Herausgabe. Vor dem Amtsgericht Düsseldorf bekam sie recht.
Auf die Berufung der Mieterin wies das Landgericht Düsseldorf die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung indes ab. Die Klage sei insoweit unbegründet. Zwar habe es zwei Monatsmieten Rückstand gegeben. Aber das Landgericht wendete § 314 Abs. 3 BGB an. Danach sei die Kündigung unwirksam. Der Vermieter könne aufgrund dieser Vorschrift das Kündigungsrecht nicht zeitlich unbegrenzt ausüben, sondern nur innerhalb angemessener Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund. Und sieben Monate nach Eintritt des Verzugs habe die Mieterin darauf vertrauen dürfen, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht mehr erfolgen werde. Durch die Mahnung habe die Vermieterin nur gezeigt, dass sie zwar auf Mietzahlung bestehe, die Beklagte habe aber davon ausgehen dürfen, dass die Vermieterin den Rückstand nicht zum Anlass für eine Kündigung nehmen werde. Außerdem sei die Mieterin früher selbst als Küsterin bei der vermietenden Kirchengemeinde beschäftigt gewesen, so dass sie habe annehmen dürfen, dass die Vermieterin schon aus „sozialen oder auch ethischen Erwägungen“ nicht kündigen werde. Demnach bestehe das Mietverhältnis fort.
Die vom Landgericht Düsseldorf zugelassene Revision war erfolgreich. Der für (Wohnraum-)Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hob das Urteil des LG Düsseldorf auf und wies die Berufung der Mieterin gegen das erstinstanzliche Urteil zurück. Die Verteilung zur Räumung und Herausgabe bestätigte er in vollem Umfang. Das Mietverhältnis sei durch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam beendet worden.
Das Berufungsgericht habe schon deswegen rechtsfehlerhaft entschieden, weil § 314 Abs. 3 BGB auf die Kündigung von (Wohnraum-)Mietverhältnissen nach §§ 543, 569 BGB gar nicht anwendbar sei. Der Senat hatte das bislang stets offengelassen. In der Literatur war die Frage umstritten. Der vorliegende Fall gab dem BGH Gelegenheit zu klaren Worten: § 314 Abs. 3 BGB gehöre in das Allgemeine Schuldrecht und könne im Mietrecht nicht angewendet werden. Im Mietrecht sei die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund in §§ 543, 569 BGB vielmehr eigens und gesondert geregelt, und zwar abschließend. Der Anwendung von § 314 Abs. 3 BGB bedürfe es schon deswegen nicht, weil es ohnehin im Rahmen der Unzumutbarkeit bei der mietrechtlichen außerordentlichen Kündigung seit jeher anerkannt sei, dass eine Kündigung bei entsprechender Verzögerung treuwidrig und dadurch verwirkt sein könne. Dies habe auch der Gesetzgeber der Mietrechtsreform von 2001 gesehen und bewusst gerade keinen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB und gerade keine ausdrückliche Kündigungsvoraussetzung einer „angemessenen Zeit“ ab Kenntnis vom wichtigen Grund in die mietrechtlichen Kündigungsvorschriften aufgenommen. Und in der Sache selbst konnte der BGH hier ein treuwidriges oder die Verwirkung begründendes Vorgehen der Vermieterin nicht erkennen. Eine Verzögerung der Kündigung liege nicht vor. Umstände, wonach die Mieterin hätte darauf vertrauen dürfen, die Kündigung erfolge nicht, sah der Senat ebenfalls nicht. Keinesfalls lasse sich die frühere Beschäftigung der Mieterin bei der Vermieterin dafür ins Feld führen. Und auch das Zuwarten der Vermieterin (sieben Monate ab Verzug, zwei Monate nach der letzten Korrespondenz mit der Mieterin) reiche insoweit nicht aus.
Der BGH schafft mit seinem Urteil vom 13. Juli 2016 Rechtssicherheit und Rechtsklarheit. Fest steht jetzt, dass bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters allein die mietrechtlichen Spezialvorschriften (§§ 543, 569 BGB) gelten und dass § 314 Abs. 3 BGB mit seiner Angemessenheitsregelung nicht angewendet werden kann. Das war bislang umstritten und ist vom BGH nunmehr erstmalig höchstrichterlich geklärt worden. Und in der Sache selbst ist ebenfalls sicher, dass die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht sofort nach Verzugseintritt und auch nicht postwendend nach fruchtloser Mahnung erfolgen muss, sondern dass der Vermieter etwas zuwarten kann (im entschiedenen Fall sieben Monate nach Eintritt des Kündigungsgrundes und zwei Monate nach der letzten Äußerung der Mieterin). Auch das ist sinnvoll: eine andere Sicht liefe darauf hinaus, dass der Vermieter immer sofort kündigen müsste und dass ihm ein – für den Mieter an sich günstiges – Zuwarten schadete. Insofern wäre es auch verkürzend, das Urteil als ausschließlich vermieterfreundlich einzuordnen; es kommt genauso dem Mieter zugute, der dadurch etwas Zeit zum Ausgleich des Rückstands gewinnt. Dennoch sollte der Vermieter die Kündigung wegen Zahlungsverzugs – wie generell aus wichtigem Grund – nicht auf die lange Bank schieben. Da es stets auf den Einzelfall ankommt, lassen sich die Fristen dieses Falles nicht als starres Zeitschema begreifen, sondern nur als Fingerzeig. Immerhin aber ist nach dem Urteil rechtlich abgesichert, dass der Vermieter es zunächst noch einmal im Guten mit dem Mieter versuchen kann, ohne gleich sein Recht auf fristlose Kündigung aufs Spiel zu setzen. Das ist gut und dient beiden Mietvertragsparteien.
Das Urteil ist im Übrigen zwar vom für Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des BGH gefällt worden. Alle tragenden Erwägungen treffen aber auf das Gewerberaummietrecht gleichermaßen zu. Daher hätte der für Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat des BGH den Fall sehr wahrscheinlich im gleichen Sinne und mit dem gleichen Ergebnis entschieden.
Dr. Klaus J. Müller (Autor)
Christoph M. Tegel
Frank David Endebrock

References: § 543
 § 314
 § 314
 BGH 
 § 314
 BGH 
 § 314
 BGH 
 § 314
 § 314
 § 314
 BGH 
 BGH 
 § 314
 BGH 
 BGH 
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