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Timestamp: 2020-08-04 20:42:10+00:00

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La clause qui a pour effet d'exclure la garantie décennale des constructeurs doit être réputée non écrite - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
11h34 18 avril 2020
La clause qui a pour effet d'exclure la garantie décennale des constructeurs doit être réputée non écrite.
1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 7 juin 2018), M. et Mme S... ont vendu leur maison d'habitation à M. et Mme E.... Il a été stipulé dans l'acte notarié que le bien était raccordé à un système d'assainissement individuel en bon état de fonctionnement et que l'acquéreur prenait acte de cette situation et voulait en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque.
2. M. et Mme E..., ayant constaté des dysfonctionnements du réseau d'assainissement, ont, après expertise, assigné en indemnisation sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, M. T..., entrepreneur qui avait réalisé l'assainissement.
3. Après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code.
Vu l'article 1792-5 du code civil :
4. Aux termes de ce texte, toute clause d'un contrat qui a pour objet, soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d'exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d'en limiter la portée, soit d'écarter ou de limiter la solidarité prévue à l'article 1792-4, est réputée non écrite.
5. Pour déclarer irrecevables, pour cause d'exclusion de garantie décennale, les demandes de M. et Mme E..., l'arrêt retient que le litige porte sur le système d'assainissement installé par M. T... et qu'il résulte des termes de l'acte de vente conclu entre M. et Mme S... et M. et Mme E... que les parties ont entendu exclure tout recours contre quiconque de la part des acquéreurs concernant le raccordement au réseau d'assainissement.
6. En statuant ainsi, alors que la clause dont elle a fait application avait pour effet d'exclure la garantie décennale des constructeurs et devait, par suite, être réputée non écrite, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens du pourvoi, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de la cour d'appel d'Amiens ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens, autrement composée ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. T... et le condamne à payer à M. et Mme E... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille vingt.
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. et Mme E....
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevables pour cause d'exclusion de garantie décennale les demandes formées par M. et Mme E... ;
AUX MOTIFS QUE d'une part, selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ; d'autre part, il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du contrat, du régime général et de la preuve des obligations que : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi » ; qu'enfin, le transfert de propriété emporte transfert automatique des droits réels attachés à l'immeuble telles les servitudes actives ou passives ; qu'en revanche, les droits personnels nés du chef du vendeur relativement à l'immeuble vendu c'est-à-dire nés d'un rapport d'obligation, ne sont généralement pas transmise ; que c'est le principe de la relativité des contrats qui est le fondement (article 1165 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du contrat du régime général et de la preuve des obligations, devenu 1199 du code civil) ; que toutefois, le principe de la relativité des contrats souffre d'exceptions légales, jurisprudentielles ou encore conventionnelles ; qu'ainsi, les actions en garantie décennale contre les constructeurs (article 1792 du code civil), l'action contractuelle fondée sur la non-conformité du bien livré, ou encore les actions en garantie des vices cachés ou en garantie d'éviction sont transmises de plein droit en tant qu'accessoires de la propriété et ce, sauf clause contraire ; qu'en l'espèce, par acte notarié en date du 30 juillet 2010, M. M... S... et Mme J... Q..., épouse S... ont cédé à M. U... E... et Mme A... B..., épouse E..., un immeuble, à savoir un pavillon d'habitation édifié en 2003 situé [...] ) au prix de 217.000 € ; que l'acte notarié comprend en page 10 le paragraphe suivant : « Raccordement au réseau d'assainissement » : « LE VENDEUR déclare que LE BIEN objet des présentes n'est pas desservi par un réseau d'assainissement communal, cependant qu'il précise qu'il est raccordé à un système d'assainissement individuel./ LE VENDEUR déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement./ L'ACQUEREUR déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque./ Le notaire rappelle à L'ACQUEREUR que la desserte du BIEN vendu par un réseau collectif d'assainissement l'oblige à se raccorder à ce réseau dans un délai de deux ans à compter de l'achèvement de la construction de ce réseau./ A défaut de régularisation, l'administration peut mettre en demeure le propriétaire de régulariser cette situation, et de l'astreindre au paiement d'une redevance jusqu'à la mise en conformité » ; qu'en l'état, il n'est pas contestable que le litige porte sur le système d'assainissement installé par M. T..., entrepreneur ; qu'il résulte des termes mêmes de la convention signée entre les époux S... et les époux E... que les parties ont entendu exclure tout recours de la part des acquéreurs concernant le raccordement au réseau d'assainissement ; que cette exclusion de garantie est rédigée de façon claire et précise et n'est sujette à aucune interprétation ; qu'en conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en toutes ses dispositions ; que dans ces conditions, il convient, statuant à nouveau, de déclarer irrecevables pour cause d'exclusion de garantie décennale les demandes formées par les époux E... ;
ALORS QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en déclarant irrecevable le recours de M. et Mme E... dirigé contre M. T..., sur le fondement de la clause de non-recours stipulée dans le contrat de vente du 30 juillet 2010, cependant que la renonciation de M. et Mme E... en leur qualité d'acquéreur de l'immeuble à exercer un recours contre les époux S..., vendeurs de celui-ci, n'impliquait pas une renonciation de leur part à agir contre un tiers à l'acte de vente, en l'occurrence M. T..., la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance nº 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 122 du code de procédure civile.
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux E... de leur demande au titre des troubles, désagréments, tracas et contraintes causés par l'assainissement défectueux ;
AUX MOTIFS QUE compte tenu de la solution donnée au litige, les époux E... ne pourront qu'être déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre des troubles, désagréments, tracas et contraintes causés par l'assainissement défectueux ;
ALORS QUE la cassation qui interviendra dans le cadre du premier moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, l'annulation de l'arrêt attaqué en ce que, « compte tenu de la solution donnée au litige », il déboute M. et Mme E... de leur demande au titre des troubles, désagréments, tracas et contraintes causés par l'assainissement défectueux, en application des dispositions de l'article 624 du code de procédure civile."

References: l'article 1015
 l'article 620
 l'article 1792
 l'article 1792
 l'article 700
 l'article 122
 l'article 1134
 l'article 1165
 l'article 122
 l'article 624