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Die Entwicklung des Sondernutzungsrechts von den Anfängen bis heute
Positive und kritische Gedanken
Das Sondernutzungsrecht ist aus dem Wohnungseigentum längst nicht mehr wegzudenken. Literatur und Rechtsprechung befassen sich seit Jahrzehnten mit dieser Rechtsfigur und sie ist bis heute virulent. Man hat dabei den Eindruck, dass so dabei manche Gedankengänge und Ausführungen sich inzwischen von den Grundlagen dieser Rechtsfigur entfernen. Der Beitrag will einen umfassenden Überblick über Entwicklung und Werdegang des Sondernutzungs-rechts mit dem Schwerpunkt Kraftfahrzeugstellplätze geben.
Drei Monografien sind erschienen: Ott, Das Sondernutzungsrecht im Wohnungseigentum, 2000; Häublein, Sondernutzungsrechte und ihre Begründung im Wohnungseigentumsrecht, 2002; Hogenschurz, Das Sondernutzungsrecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 2006. Alle drei werden nachstehend zitiert als Ott, Häublein, Hogenschurz. Eine Würzburger Dissertation von 1987 über das Sondernutzungsrecht von Gabriele Schweiger ist nicht veröffentlicht.
Zutreffend stellt Hügel im Würzburger Notarhandbuch fest, dass auch nach der neueren Entwicklung die Dogmatik noch nicht als geklärt angesehen werden kann; Limmer/Hertel/Frenz/Mayer-Hügel, Würzburger Notarhandbuch, 3. Aufl. 2012, Teil 2 Kap. 4 Rn. 149.
Dies erstaunt auch deswegen, weil in einem Gesetzentwurf (Referentenentwurf) vom 22.9.1950 (Az. 4707/50 – 3440/1) ein Abschnitt, der nicht zum Zuge kam, übertitelt war mit „Gesetz über das Sondereigentum und das Sondernutzungsrecht an Wohnungen und anderen Gebäudeteilen“, PiG 8, S. 157.
Diester, Kommentar zum WEG, 1952, § 15 Rn. 4.
Vgl. die Beispiele bei Bärmann-Klein, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 97.
Dazu Ganten in P. i. G. 15 von 1984, 71, 86.
Bärmann, Formularbuch zum Wohnungseigentumsgesetz, 1952.
Bärmann, Formularbuch zum Wohnungseigentumsgesetz, 1952, S. 101ff.
Bärmann, Praxis des Wohnungseigentums, 2. Aufl. 1968; dabei wurde das Werk als zweite Auflage des Formularbuches von 1952 geführt.
Muster des Bundesministeriums für Wohnungsbau vom 1.2.1955, AZ. I-7520/31/54, Bundesbaublatt 1955, 489 unter dem Titel „Erklärung zur Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung“, abgedruckt bei Bärmann, Praxis des Wohnungseigentums, 2. Aufl. 1968, S. 304. Dieses Muster liegt auch dem Standart-Muster des „Gesamtverbandes der Gemeinnützigen Wohnungs-Unternehmen e. V.“ in Köln zugrunde, wiedergegeben bei Bärmann, Praxis des Wohnungseigentums, 2. Aufl. 1968, S. 243.
Bis zur 4. Aufl. „Weitnauer-Wirths“.
Es wurde bis zur 8. Aufl. abgedruckt.
Weitnauer-Wirths, WEG, 3. Aufl., § 15 Rn. 3.
„Fünfzehn Jahre Wohnungseigentum“, Beilage zum Betriebsberater zu Heft 15/1966, S. 5. Vorher hatte er schon in NJW 1965, 793, 797 und NJW 1970, 1106, 1109 auf „unschwer mögliche“ Nutzungsregelungen für Stellplätze hingewiesen. Im WEG-Kommentar von 1952 erwähnt Diester Kraftfahrzeugstellplätze noch nicht, sondern nur Garagen als Teileigentum, § 5 Rn. 3a.
Als ich 1963 als Notarassessor in Nürnberg begann, wurde der Begriff schon zunehmend verwendet.
Weitnauer-Wirths, WEG, 4. Aufl., § 5 Rn. 12a.
Garagenstellplätze waren damals noch nicht sondereigentumsfähig.
Weitnauer-Wirths, WEG, 4. Aufl., § 3 Rn. 35b.
Ertl, RPfleger 1979, 81.
Diester, Wichtige Rechtsfragen des Wohnungseigentums, 1974.
Rn. 161 enthält ein Formulierungsbeispiel.
Die Meinung von Stumpp in: MittBayNot 1971, 12, § 15 WEG sei hier nicht anwendbar, lehnt Diester in Fn. 27 ausdrücklich ab; sie hat sich auch nicht durchgesetzt.
LG München I, MittBayNot 1971, 83 und MittBayNot 1971, 242.
KG, RPfleger 1972, 62.
Diester, NJW 1970, 1107.
Nach der WEG-Reform von 2007 kommt der Begriff allerdings in § 5 Abs. 4 WEG im Zusammenhang mit Gläubigerzustimmungen bei der Begründung vor, wird aber nicht definiert.
Hogenschurz, § 1 Rn. 13.
Das bestätigte Diester in NJW 1970, 1106, nennt erschreckende Zahlen darüber und lässt einen richtigen Zorn darüber los.
BayObLG, MittBayNot 1979, 8.
Das Problem, der späteren bedingten Zuweisung wurde damals im internen Kreis auch bei den ESW-Tagungen „Partner im Gespräch“ intensiv diskutiert, vor allem mit den immer anwesenden Präsidenten des BayObLG. Die Entscheidung ist nicht zuletzt eine Frucht dieser Gespräche, was mir Prof. Odersky auch einmal bestätigte. Derleder war übrigens stets ein engagierter Besucher in Fischen.
Durch eine schwere Erkrankung Mitte der 90er Jahre schied Ertl dann als juristischer Autor aus.
Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, Grundbuchrecht – kurz KEHE bezeichnet.
Ertl, DNotZ 1977, 669.
Ertl, DNotZ 1979, 171.
Weitnauer, RPfleger 1976, 342.
Vgl. Staudinger-Rapp, WEG (2005), § 7 Rdn. 9; Häublein, ZMR 200, 122.
Ertl, 1986, 485.
Ertl, in: FS Seuß, 1987, S. 151: „Gutgläubiger Erwerb von Sondernutzungsrechen?“
Kommentator des WEG im Münchener Kommentar zum BGB; Autor des 1977 erstmals erschienenen Handbuchs für Wohnungseigentümer und Verwalter, das nach seinem Tod von Sauren fortgeführt wird.
Röll, MittBayNot 1977, 224.
Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl. 1997.
Schmidt, DNotZ 1984, 700, zustimmend zu OLG Köln ebenda, eingehend dazu, aber kaum beachtet, Schmidt, in: FS Seuß, 2007, S. 247 = ZWE 2007, 280 (283).
Fn. 38, DNotZ 1986, 479.
Münchener Vertragshandbuch, 1983, Band 4 Formular VII.3 § 3 Nr. 2.
Zum Beispiel Kommentare von Bärmann und Weitnauer.
Münchener Vertragshandbuch 1983, Band 4 Formular VIII.3.
Münchener Vertragshandbuch 1983, Band 4 Formular VIII.2.
Weitnauer billigte die Formulierung im Münchener Vertragshandbuch ausdrücklich in JZ 1984, 1115, als eine zu seinen Vorschlägen „ähnliche Lösung“.
Weitnauer, Anm. zu BGH vom 14.6.1984, JZ 1984, 1115.
Weitnauer, DNotZ 1990, 385.
BayObLG, Beschl. v. 30.6.1989 – 2 Z 47/89, DNotZ 1990, 381 mit Anm. Weitnauer.
Weitnauer, DNotZ 1990, 385, 388.
Die aufgezählten einschlägigen Entscheidungen und Literaturbelege werden dabei nicht nochmals zitiert.
Statt aller Bärmann-Klein, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 74ff.
Timme-Dötsch, WEG, 1. Aufl., § 15 Rn. 286.
Dötsch a. a. O.
Zum Formproblem Dötsch, a. a. O., Rn. 281, 288.
Bärmann-Klein, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 123.
Bärmann-Klein, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 124.
Hogenschurz § 1 Rn. 28: nur so dauerhafte Sicherung, § 2 Rn. 48.
Balkone scheiden inzwischen aus, da sie kraft Gesetzes zum Sondereigentum zählen (str.), OLG München, MittBayNot 2012, 215 mit zust. Anm. Schmidt; jetzt auch Demharter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 3, Rn. 21.
Anders wohl Riecke/Schmid-Schneider, WEG, 3. Aufl., § 7 Rn. 183ff., der möglichst viel vermerken will. Dem ist entgegenzuhalten, dass zur Wohnung zählende Bauteile, wie Terrassen oder Vorgärten bei ebenerdigen Wohnungen jedermann offen erkennt und auch dem Rechtsverkehr nicht unterliegen.
Schnauder in FS f. Bärmann und Weitnauer 1990, S. 567; Kreuzer in FS Merle, 2000, S. 203.
Besonders scharfsinnig bei Häublein, a. a. O.
OLG München, DNotZ 2007, 47; deswegen kann es auch einem Notar nie angelastet werden, wenn er die Eintragung eines Vermerks nicht betreibt. Ebenso OLG Zweibrücken, ZMR 2007, 409; Hogenschurz § 1 Rn. 30 m. w. N.
Die WEG-Kommentare behandeln einen solchen Vermerk entweder gar nicht oder nur sporadisch. Eine Ausnahme bildet der von Riecke/Schmid, wo Schneider bei § 7 Rn. 183ff. intensiv für die Eintragung solcher Vermerke eintritt.
Bärmann-Klein, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 83ff.; Hogenschurz, § 1 Rn. 22.
Hogenschurz § 2 Rn. 48.
Vgl. Schmidt, ZMR 2009, 127.
BGH, DNotZ 2012, 684.
Dazu Bärmann-Klein, WEG, 12. Aufl., § 13 Rdn. 127ff.
LG München I, ZWE 2011, 232.
Ertl, in: FS Seuß, 1985 S. 151.
OLG Stuttgart, OLGZ 1986, 85 = BWNotZ 1986, 39.
Dazu Timme-Dötsch, WEG, 1. Aufl., § 15 Rn. 265.
Bärmann-Klein, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn.127; Hogenschurz, § 2 Rn. 123ff. m. w. N.
OLG München, Beschl. v. 13.11.2009 – 34 Wx 100/09, NJW 1010,102 = ZWE 2010, 128, dazu Commichau S. 126.
Müller-Schneider, Beck’sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., E.I.1 Anm. 9; vgl. auch Demharter, ZWE 2005, 151. Auf die Dauer ist die Diskrepanz zwischen dem Sachenrecht des BGB (z. B. § 891), dem Grundbuchrecht (fehlende Eintragungsfähigkeit von vereinbarungsändernden Beschlüssen) und WEG-Recht (Öffnungsklausel für solche Beschlüsse) nicht hinnehmbar. Da ist alles aus dem Ruder gelaufen. Deshalb muss der Gesetzgeber die Eintragung von vereinbarungsändernden Beschlüssen zulassen und vorschreiben, wie es z.B. Schneider und Demharter ansprechen. Hier ist eine Art Wildwuchs in das WEG eingekehrt. Unklar ist auch, ob und wie ein durch eine Öffnungsklausel beschlossenes Sondernutzungsrecht übertragen werden kann, Limmer/Hertel/Frenz/Mayer-Hügel, Würzburger Notarhandbuch, 3. Aufl. 2012, S. 946; auch das müsste der Gesetzgeber lösen.
Az. – V ZB 58/99, NJW 2000, 3500.
Vgl. Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach dem WEG, 4. Aufl. 2014, S. 283, wo er Beschlüsse über die Begründung von Sondernutzungsrechten als „nicht zulässig“ bezeichnet. Auf S. 266 erklärt er in der Rn. 47 Beschlüsse zur Begründung von Sondernutzungsrechten wegen Eingriff in den Kernbereich für nichtig.
KG, ZWE 2007, 237, zustimmend Sommer, a. a. O., S. 235.
OLG München, ZWE 2012, 367 mit abl. Anm. Schmidt. Neuerdings insbesondere der nicht akzeptable Beschluss vom 4.7.2014 – 34 Wx 153/14.
OLG Zweibrücken, ZWE 2013, 410.
Die Entscheidung habe ich schon in ZWE 2012, 368, heftig kritisiert.
Beim OLG Zweibrücken steht dieser Sachverhalt nicht in dem in ZWE abgedruckten Text. Der volle Text steht aber im Beschluss, wie er beim Würzburger Notarinstitut abgerufen werden konnte.
Fn. 38.
Die Vermutung kann nur durch einen zweifelsfreien Nachweis der Unrichtigkeit entkräftet werden, OLG München, DNotZ 2012, 298; Demharter, GBO, 29. Aufl., Anh. zu § 13 Rn. 16.
Vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., § 29 Rn. 60.
Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rn. 80.
Vgl. dazu Völzmann, RNotZ 2012, 380.
Meikel-Hertel, GBO, 10. Aufl., § 29 Rn. 441.
Es sei nochmals darauf hingewiesen, dass der Sachverhalt offenlässt, was da konkret eingetragen werden sollte.
Ausführlich Wolfsteiner, DNotZ 1987, 67; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 20 Rn. 38.
Demharter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 13 Rn. 41.
Demharter ebenda; Bauer/v. Oefele-Kössinger, GBO, 3. Aufl., § 19 Rn. 8ff.
Eine Gläubigerzustimmung wäre gemäß § 5 Abs. 4 WEG dabei entbehrlich.
Man stellte sich Aufwand und Kosten vor, wenn es sich um ein Gebäude mit 200 Eigentumswohnungen handelt!
Der deklaratorische Vermerk im Bestandsverzeichnung kann natürlich jederzeit gelöscht werden, weil er materiell-rechtlich keine Aussage trifft.
BGH, NJW 2000, 3643; Bärmann-Klein, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 130ff.; ablehnend Häublein, ZMR 2001, 4 und Ott, ZMR 2002, 7; kritisch auch Schneider, Beck’sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., S. 305.
Kritisch dazu Klein a. a. O., er spricht von einem „Wertungswiderspruch“.
Wer soll den daraus entstandenen Schaden ersetzen?
Fn. 38, dazu zuvor der BGH mit dem Beschluss vom 14.6.1984, Fn. 36.
Hogenschurz, § 2 Rn. 48.
Dazu Häublein, S. 282.
Hogenschurz, § 2 Rn. 71; Timme-Dötsch, WEG, 1. Aufl., WEG, § 15 Rn. 308; zu solchen einseitigen Erklärungen im Grundbuchrecht Demharter, GBO, 29. Aufl., § 10 Rn. 4; Bauer/von Oefele-Maaß, GBO, § 10 Rn. 9; über den notariellen Kaufvertrag ist die Form des § 29 GBO erfüllt, Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn. 154.
Häublein, S. 291.
Hertel sieht allerdings in seinem Muster eines Bauträgervertrages für Eigentumswohnungen in der 7. Auflage des Münchener Vertragshandbuches von 2013, Band 5, Form. I.31, wie sie mein meinem Muster einst auch enthielt, Eintragungsantrag und -bewilligung vor. Das mag man tun, auch wenn es genau genommen nicht nötig wäre, außer für den Vermerk im Bestandsverzeichnis, der bei Hertel auch enthalten ist.
Vgl. OLG Düsseldorf, DNotZ 1979, 35.
Ertl, DNotZ 1986, 485, 486.
Häublein, S. 290.
So aber z. B. Timme-Dötsch, WEG, 1. Aufl., WEG, § 15 Rn. 317; dazu auch die Ausführungen zu Schneider in Fn. 129.
Dazu Schmidt schon in ZWE 2009, 172.
Als Beispiel sei Schneider genannt, der sich bis in die jüngste Zeit besonders intensiv mit dem Sondernutzungsrechts befasst hat, vor allem im Beck’schen Formularbuch Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl. und der einmal in einem Script die gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten als „Königsweg“ bezeichnete. Zu seinem Formular E.II.5 führt er auf Seite 275 aus, er gehe „von der Entstehung des Sondernutzungsrechts durch – offenkundigen und daher nicht nachzuweisenden – Zugang der Erklärung in der Form des § 29 GBO beim Grundbuchgericht“ aus. Anstatt dann zu sagen, damit sei der Tatbestand der Verdinglichung eingetreten, verlangt er auf Seite 276 zur Verdinglichung noch die Eintragung beim begünstigten Wohnungseigentum. Wie das geschehen soll, bleibt offen. Der deklaratorische Vermerk im Bestandsverzeichnis kann es sicher nicht sein und die allgemeine Verdinglichung durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist ja schon Grundbuchinhalt und kann nicht noch einmal geschehen.
Siehe Fn. 98.
https://doi.org/10.1007/978-3-662-45872-3_25

References: § 15
 § 13
 § 15
 § 5
 § 5
 § 3
 § 15
 § 5
 § 1
 § 7
 § 3
 BGH 
 § 13
 § 15
 § 13
 § 13
 § 1
 § 2
 § 3
 § 7
 § 1
 § 7
 § 13
 § 1
 § 2
 § 13
 § 15
 § 13
 § 2
 § 891
 § 13
 § 29
 § 19
 § 29
 § 20
 § 13
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 § 5
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 BGH 
 § 2
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 § 15
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