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Circolare N.179 del 6 Dicembre PDF
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Niccolina Casati
1 Circolare N.179 del 6 Dicembre 2013 Cessione di immobili. La disciplina fiscale dell acquisto, della vendita, gli oneri e le agevolazioni fiscali Gentile cliente, desideriamo informarla che l Agenzia delle Entrate ha recentemente pubblicato sul proprio sito internet una guida avente ad oggetto la fiscalità degli immobili. Tra gli argomenti di maggiore interesse evidenziamo, in particolare, l acquisto di un fabbricato ad uso abitativo (ipotesi che prevede l applicazione, a seconda delle circostanza, delle imposte IVA, REGISTRO, IPOTECARIA e CATASTALE) e la cessione di un fabbricato ad uso abitativo (che può generare a certe condizioni una plusvalenza). Viene, inoltre, fornita una dettagliata analisi sulle agevolazioni concesse in relazione all acquisto della prima casa (tra cui, in particolare, l applicazione dell aliquota IVA al 4% e l applicazione dell imposta di registro al 2%, alternativamente) e sulle condizioni per poter beneficiare di tale agevolazione. Vengono descritti, altresì, alcuni casi particolari quali: i) coniugi in regime di comunione dei beni, nel caso in cui uno soltanto ha i requisiti per beneficiare dell agevolazione; ii) titolari di nuda proprietà su altra abitazione; iii) acquisto di abitazione contigua.
2 Premessa L Agenzia delle Entrate, recentemente, ha reso disponibile una Guida sulla disciplina fiscale degli immobili. Tra gli argomenti di maggiore interesse segnaliamo la trattazione di alcuni casi particolari di percezione del beneficio fiscale per l acquisto della prima casa, nonché la disciplina in generale della cessione degli immobili (sia per l acquisto che per la vendita). Viene, inoltre, trattata la disciplina del credito d imposta per il riacquisto della prima casa, previsto per le persone che hanno ceduto l abitazione ed entro un anno dalla vendita acquistano un altra abitazione non di lusso costituente prima casa. Di seguito illustriamo i principali chiarimenti forniti dall Agenzia delle Entrate in riferimento all acquisto, alla cessione ed alle agevolazioni per l acquisto della prima casa. Acquisto di un fabbricato ad uso abitativo Per l acquisto di un fabbricato si applicano, in via generale, l Iva e/o l imposta di registro (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale. IMPOSTE SULL ACQUISTO DI UN FABBRICATO AD USO ABITATIVO Venditore IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE Privato No 7% 2% 1% Impresa non costruttrice e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione. ESENTE 7% 2% 1% Impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori. Impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende entro 5 anni dall ultimazione dei lavori o successivamente, nel caso in 10% 168 euro 168 euro 168 euro cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata. L aliquota IVA è del 22% se l immobile è di lusso. Dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del Dl 83/2012), invece del regime naturale dell esenzione, le cessioni di abitazioni effettuate dalle imprese che le hanno costruite o ristrutturate, oltre il termine di 5 anni, sono assoggettate a Iva (10%, o 22% per i fabbricati di lusso) se il cedente opta nell atto di vendita per il regime dell imponibilità. In caso di opzione e applicazione dell Iva, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa. 1
3 Se si acquista la prima casa si applicano, invece, aliquote agevolate. Per le compravendite di immobili, anche se assoggettate a Iva, le parti devono inserire nel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui segnalare: le modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico, eccetera); se per l operazione si è fatto ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita Iva, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio; le spese sostenute per detta attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento. L omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all applicazione della sanzione penale) l assoggettamento, ai fini dell imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a euro. In caso di assenza dell iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio è obbligato a effettuare apposita segnalazione all Agenzia delle Entrate. OSSERVA Per evitare le compravendite di unità immobiliari urbane non in regola con le norme catastali (immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate), è obbligatorio indicare nell atto notarile, a pena di nullità, non soltanto i dati catastali ma anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto. Inoltre, l atto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie. Prima di stipulare l atto, il notaio è tenuto a individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. L acquisto della prima casa Per l acquisto della prima casa e delle sue pertinenze sono previste aliquote agevolate. IMPOSTE SULL ACQUISTO DI UN FABBRICATO AD USO ABITATIVO Venditore IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE Privato No 3% 168 euro 168 euro Impresa non costruttrice e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione. ESENTE 3% 168 euro 168 euro Impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende dopo 5 anni dalla data di 2
4 ultimazione dei lavori. Impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende entro 5 anni dall ultimazione dei lavori o successivamente, nel caso in 4% 168 euro 168 euro 168 euro cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata. Dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del Dl 83/2012), invece del regime naturale dell esenzione, le cessioni di abitazioni effettuate dalle imprese che le hanno costruite o ristrutturate, oltre il termine di 5 anni, sono assoggettate a Iva (10%, o 22% per i fabbricati di lusso) se il cedente opta nell atto di vendita per il regime dell imponibilità. In caso di opzione e applicazione dell Iva, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa. Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: C/2 (cantina o soffitta); C/6 (garage o box auto); C/7 (tettoia chiusa o aperta). I requisiti necessari per avere le agevolazioni prima casa sono: l abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969 (G.U. n. 218 del 27/8/69); l immobile deve essere ubicato nel comune in cui l acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula o nel comune in cui l acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro; per i cittadini residenti all estero (iscritti all Aire - Anagrafe degli italiani residenti all estero ) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Inoltre, nell atto di acquisto il compratore deve dichiarare: di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l immobile oggetto dell acquisto agevolato; di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l acquisto della prima casa; 3
5 di impegnarsi a stabilire la residenza entro diciotto mesi nel comune dove è situato l immobile oggetto dell acquisto, qualora già non vi risieda. Se, per errore, nell atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime forme giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali. Casi particolari Di seguito proponiamo alcuni casi particolari illustrati dall Agenzia delle Entrate in riferimento all agevolazione prima casa. CASI PARTICOLARI Coniuge in regime di comunione legale Titolari di nuda proprietà su altra abitazione Acquisto di abitazione contigua Acquisto di abitazione in corso di costruzione Cittadino italiano non più residente Nel caso in cui due coniugi, in regime di comunione legale, acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale, ma solo uno dei due possiede i requisiti soggettivi per fruire dell agevolazione prima casa (in quanto, per esempio, l altro ha già fruito dell agevolazione in relazione a un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50%, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti. L agevolazione prima casa compete anche all acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge. Le agevolazioni prima casa spettano anche quando si acquistano una o più stanze contigue alla prima casa già posseduta, oppure due appartamenti contigui destinati a costituire un unica unità abitativa, purché l immobile conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche di abitazione non di lusso. Anche quando si acquista un immobile non ultimato si può beneficiare dell agevolazione fiscale, sempre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso. Anche chi è emigrato all estero può acquistare in regime agevolato un immobile, a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale. Ovviamente, in tal caso, l agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l immobile sia acquistato come prima casa. Non è necessario per l acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel comune in cui è situato l immobile acquistato 4
6 Decadenza La decadenza dall agevolazione comporta il recupero della differenza d imposta non versata e degli interessi nonché l applicazione di una sanzione pari al 30% dell imposta stessa. L acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell immobile se: le dichiarazioni previste dalla legge nell atto di acquisto sono false; non trasferisce la residenza nel comune ove è situato l immobile entro diciotto mesi dall acquisto vende o dona l abitazione prima che sia decorso il termine di cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi ragionevoli a propria abitazione principale. Le agevolazioni non si perdono nei seguenti due casi: quando, entro un anno dalla vendita, il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero, sempreché esistono strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale quando, entro un anno dalla vendita (o dalla donazione), il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale. Con riferimento alla causa di decadenza dell agevolazione prima casa per mancato trasferimento della residenza nel termine di diciotto mesi, con la Risoluzione n. 105/E del 3 ottobre 2011 l Agenzia delle Entrate ha chiarito che: se è ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l acquirente che non può rispettare l impegno assunto può revocare la dichiarazione formulata nell atto di acquisto dell immobile. A tal fine, deve presentare un istanza all ufficio presso il quale l atto è stato registrato, chiedendo la riliquidazione dell imposta. L ufficio riliquida l atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell atto. Non sarà applicata, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di diciotto mesi dalla data dell atto non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell impegno assunto, cui consegue la decadenza dall agevolazione; se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di diciotto mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un istanza di revoca all ufficio dell Agenzia, si verifica la decadenza dall agevolazione prima casa. In tale situazione, il contribuente ha comunque la possibilità, sempreché la violazione non è stata già constatata, di ricorrere all istituto del ravvedimento operoso. È sufficiente che egli presenti un istanza all Ufficio dell Agenzia presso il quale è stato registrato l atto con cui dichiari l intervenuta decadenza dall agevolazione e richieda la riliquidazione dell imposta e l applicazione delle sanzioni in misura ridotta. L ufficio riliquida l atto registrato e notifica l avviso di liquidazione dell imposta dovuta, degli interessi e della sanzione opportunamente ridotta, in applicazione dell istituto del ravvedimento operoso. 5
7 Riguardo al caso del contribuente che vende l abitazione, acquistata con i benefici prima casa, prima che sia decorso il termine di cinque anni, l Agenzia delle Entrate ha fornito le seguenti precisazioni (Risoluzione n. 112/E del 27 dicembre 2012): se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell immobile acquistato con le agevolazioni (periodo entro il quale è necessario, per non incorrere nella decadenza, riacquistare un altro immobile da adibire a prima casa ), il contribuente manifesta l intenzione di non voler acquistare un altra casa di abitazione, può chiedere, presentando un istanza all ufficio presso il quale è stato registrato l atto, la riliquidazione dell imposta. In tal modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente dovrà versare la differenza tra l imposta pagata al momento dell acquisto e quella dovuta, oltre al pagamento degli interessi; se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di dodici mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all ufficio dell Agenzia l intenzione di non voler più fruire dell agevolazione, si verifica la decadenza del beneficio prima casa goduto al momento del primo acquisto. In tal caso, egli ha comunque la possibilità di beneficiare del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni (sempreché la violazione non sia stata già constatata). Credito d imposta per il riacquisto della prima casa È previsto un credito d imposta per le persone che hanno ceduto l abitazione, a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell imposta di registro e dell Iva, ed entro un anno dalla vendita acquistano un altra abitazione non di lusso (anche se non ultimata) costituente prima casa. Il credito d imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa ed è pari all ammontare dell imposta di registro o dell Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore all imposta dovuta in relazione al secondo acquisto. Il credito d imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l abitazione con atto soggetto a Iva prima del 22 maggio 1993 (e che quindi non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni prima casa in quanto, all epoca, si applicava in ogni caso l Iva ridotta) ma, comunque, non prima dell entrata in vigore della legge 168/82 e a condizione di dimostrare che, alla data di acquisto dell abitazione poi venduta, erano in possesso dei requisiti previsti dalla normativa vigente in materia di acquisto della prima casa. 6
8 Il credito d imposta può essere utilizzato: in diminuzione dell imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto; in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su denunce e atti presentati dopo la data di acquisizione del credito; in diminuzione dell Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto; in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602). Per fruire del credito d imposta, è necessario che il contribuente manifesti tale volontà con apposita dichiarazione nell atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dall imposta di registro dovuta per lo stesso atto. Se, per errore, la dichiarazione è stata omessa, è comunque possibile integrare l atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l effettiva sussistenza dei requisiti. OSSERVA Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dall agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, il credito d imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi: se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio prima casa ; se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti prima casa ; se l immobile alienato è pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte usufruendo delle agevolazioni prima casa. Vendita di un immobile Dalla cessione di un immobile può derivare una plusvalenza, vale a dire una differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo d imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti il bene stesso. Questo valore, se derivante da una cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, o di terreni edificabili, è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria redditi diversi e, come tale, assoggettato a tassazione ordinaria con le normali aliquote Irpef o, nel caso di cessione di terreni edificabili, a tassazione separata. Fanno eccezione a tale regola: gli immobili pervenuti per successione; quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l immobile, sono trascorsi cinque anni dall acquisto o costruzione dello stesso; 7
9 le unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l acquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Per la tassazione di queste plusvalenze è previsto un sistema alternativo a quello ordinario. Infatti, il venditore ha la facoltà di chiedere all atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un imposta sostitutiva di quella sul reddito. L aliquota d imposta sostitutiva applicabile è pari al 20%. Il notaio stesso provvede ad applicare e a versare l imposta sostitutiva, ricevendo dal venditore la somma relativa. Quindi, comunica all Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita. OSSERVA La tassazione in base all imposta sostitutiva non può essere chiesta dal cedente quando oggetto della cessione è un terreno su cui sono stati eseguiti lavori di lottizzazione (o un fabbricato costruito sul terreno stesso) e quando viene ceduto un terreno edificabile. Quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in donazione, l eventuale plusvalenza realizzata va assoggettata a tassazione solo se, al momento della cessione, non sono ancora trascorsi cinque anni dal giorno in cui il donante ha acquistato l immobile. La plusvalenza tassabile è pari alla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante. 8
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