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Timestamp: 2018-10-22 12:29:12+00:00

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A notificação do devedor fiduciante inadimplente na alienação fiduciária de imóveis - Jus.com.br | Jus Navigandi
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A NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE INADIMPLENTE
I– Considerações fáticas
Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, conforme estabelece o artigo 26 da Lei 9.514/97.
A intimação (“notificação”) do fiduciante, de seu representante legal ou procurador regularmente constituído, deve ser feita mediante provação do fiduciário, que requererá ao oficial do competente Registro de Imóveis a realização da diligência, dando a oportunidade ao devedor de satisfazer, no prazo de quinze dias, as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
O prazo de carência para o envio do requerimento de notificação é aquele constante do próprio contrato firmado entre as partes.
No que diz respeito à diligência efetuada pelo escrevente ou qualquer outro funcionário do Cartório de Registro de Imóveis, algumas questões surgem acerca da prática do ato, como por exemplo:
horário da diligência? (seria apenas o horário de funcionamento do cartório? Apenas em dias úteis?)
a não localização do devedor e de nenhuma outra pessoa no endereço diligenciado esgota a função daquele que está cumprindo a diligência? (quando o devedor está em local incerto e não sabido?)
quando o devedor não é encontrado no local, mas o serventuário do cartório obtém informações evasivas de familiares, cuja diligência não se concretiza em nenhuma das vezes em que o devedor é procurador em seu endereço, o que é possível fazer?
quais são as diligências obrigatórias por parte do credor fiduciário antes da notificação por edital?
II - Considerações jurídicas preliminares
De acordo com o artigo 15 do Novo Código de Processo Civil, o referido diploma processual é aplicado subsidiariamente nos procedimentos administrativos(1), logo, também aplicável nos procedimentos que tramitam perante o Oficial de Registro de Imóveis.
O Capítulo XX, inciso 2, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, estabelece que o Oficial de Registro de Imóveis deve prestar seus serviços de modo adequado, garantindo, dentre outros requisitos, a eficácia dos atos jurídicos(2), o que vai de encontro com certidões vagas.
O Oficial de Registro de Imóveis não pode deixar de diligenciar, tampouco de certificar o resultado apurado, inclusive nos casos em que o devedor está em local incerto e não sabido, conforme se extrai do Capítulo XX, incisos 200(³) e 253 (4) , das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
III– Considerações jurídicas específicas
III.1 – Do horário das diligências
Conforme mencionado anteriormente, o Código de Processo Civil é aplicável ao procedimento administrativo da alienação fiduciária, portanto, é inegável a aplicação subsidiária dos dispositivos que tratam das diligências dos Oficiais de Justiça nas citações e intimações.
Ao que nos parece, as diligências devem ser cumpridas não só no horário comercial, mas também fora deste horário.
Ora, se os devedores trabalham durante o dia e se as diligências só puderem ser realizadas durante o horário comercial, elas nunca ocorrerão, caso contrário, a consequência é a expedição de certidões que afirmam que o imóvel estava fechado, pura e simplesmente.
De acordo com o artigo 212, § 2º, do Novo Código de Processo Civil(5), as intimações podem se efetivar fora do horário estabelecido no caput daquele artigo (das 06hs às 20hs), independentemente de autorização judicial.
As diligências são feitas mediante o pagamento das custas e emolumentos descritos na tabela de custas, ou seja, trata-se da prestação de um serviço oneroso, não sendo admissível um cumprimento parcial ou com inobservância da lei.
É aceitável que se alegue que o valor da diligencia seja diferenciado para os cumprimentos fora do horário de expediente do Cartório, contudo, o que não se pode aceitar é a falta de diligências fora do horário de expediente do cartório, caso contrário, o devedor acabará se beneficiando desta situação e nunca será notificado para a purgação da sua mora.
Dessa maneira, para que se possa certificar a ocorrência de uma diligência feita em total respeito ao ordenamento jurídico, é imprescindível que o serventuário do cartório encarregado da diligência, ao se deparar com o imóvel fechado, retorne fora do horário comercial, com base no artigo 26, § 3º, da Lei 9.514/97, combinado com os artigos 15 e 212, § 2º, ambos do Código de Processo Civil.
III.2 – Do ato da diligência – local incerto e não sabido
O encarregado da diligência deve procurar pelo devedor no endereço indicado na intimação, perguntando informações sobre o seu paradeiro aos moradores e vizinhos, caso o devedor fiduciante não seja encontrado no ato.
Se o serventuário encarregado da diligência não localiza o devedor, tampouco informações sobre o seu paradeiro, tendo diligenciado inclusive fora do horário comercial, não pode tomar outra conduta a não ser certificar o ocorrido e o fato de que o devedor está em local incerto e não sabido.
A questão da notificação por edital pressupõe o fato de estar o devedor em local incerto e não sabido.
De toda forma, se o serventuário do cartório faz uma diligência junto ao endereço informado pelo devedor em sua qualificação contratual, bem como no endereço do imóvel, não existem razões para que o Cartório de Registro de Imóveis não certifique o fato de o devedor estar em local incerto e não sabido.
Se o devedor mudou de endereço e não comunicou o fato ao credor a questão diz respeito à boa-fé contratual e é descrita pela doutrina da seguinte forma:
Aliás, a notificação por edital só é feita por um descaso ou descuido do próprio fiduciante que se ausenta ou muda de endereço sem comunicar o seu atual paradeiro ao seu credor.
É óbvio que deve prevalecer o endereço declinado em contrato por cada contratante em sua qualificação, respondendo por sua inércia em comunicar eventual atualização ou mudança de endereço, não havendo que se falar em irregularidade na notificação feita por edital.(6)
Assim, fica claro que o serventuário do cartório deve empreender esforços para realizar uma diligência de forma legal, sem qualquer receito de desagradar qualquer das partes, pois não se pode desagradar a Lei e perquirição de informações com vizinhos e familiares se mostra imprescindível para o resultado.
O Oficial de Registro de Imóveis não pode deixar de diligenciar, tampouco de certificar o resultado apurado, inclusive nos casos em que o devedor está em local incerto e não sabido, conforme se extrai do Capítulo XX, incisos 200(7) e 253(8), das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
III.3 – Da suspeita de ocultação e da notificação com hora certa
Por mais que exista um elemento pessoal e intrínseco ao escrevente encarregado da diligência, que é a suspeita de ocultação, não se mostra razoável o escrevente procurar por duas vezes um devedor, nas duas vezes conversar com os seus familiares e não inquiri-los sobre o melhor horário para encontrá-lo.
Outro ponto que reforça a aplicação subsidiária do Código de Processo Civil é o advento da Lei 13.465/17 que, dentre outras significativas alterações, acrescentou o § 3-A(9), no artigo 26, da Lei 9.514/97.
Assim, havendo a suspeita motivada de ocultação do devedor, quando por duas vezes o oficial ou o serventuário credenciado o houver procurado sem o encontrar, fará a intimação com hora certa.
III.4 – Da notificação em condomínio
É conhecida a dificuldade encontrada pelos Oficiais de Justiça e servidores de Cartórios extrajudiciais nas diligências realizadas em condomínios e outras espécie de conjuntos imobiliários com controle de acesso, tanto que a Lei 13.465/17, acompanhando as recentes mudanças no Código de Processo Civil, acrescentou o § 3B(10), no artigo 26, da Lei 9.514/97.
Assim, consideram-se válidas as notificações entregues ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, o que também deve ser observado pelos serventuários que realizam as diligências.
III.5 – Da notificação por edital
A notificação por edital é a última das hipóteses, sendo medida excepcional, já que a regra é a notificação pessoal do devedor, seja pelos correios, seja pela diligência realizada pelo serventuário do cartório.
A notificação por edital ocorrerá quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maio circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital, conforme estabelece o § 4º, do artigo 26, da Lei 9.514/97.
Para requerer a notificação por edital é indispensável que o credor tenha tentado notificar o devedor nos seguintes endereços: 1 - endereço constante da qualificação do devedor no contrato; 2 – endereço do imóvel.
Já no item 252.3 das mesmas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, temos uma disposição específica sobre a diligência no endereço do imóvel:
252.3. Quando o devedor não for encontrado nos endereços indicados pelo credor, tentativa de intimação deverá ser feita no endereço do imóvel dado em garantia. (grifo nosso)
Assim, com as certidões negativas de que os devedores não foram encontrados em nenhum dos endereços, com a certidão de local incerto e não sabido, é possível o requerimento de notificação por edital.
O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no julgamento da Apelação 0005012-53.2012.8.26.0655(11), reconhece a validade da notificação por edital quando o credor tenta por diversas vezes a localização do devedor no endereço do contrato e não o encontra, sem que se tenha comunicado qualquer alteração de endereço, nos termos do contrato.
No mesmo sentido, no julgamento do Agravo de Instrumento n.º 2177225-17.2016.8.26.0000(12), o Egrégio TJSP concluiu pela validade da notificação por edital em razão das diligências frustradas nos endereços do imóvel e do contrato.
Em um dos julgados, por votação unânime, a 20ª Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo entendeu que seria desnecessária qualquer diligência por parte do credor no sentido de obter o atual paradeiro do devedor, conforme se verifica da Apelação 0023626-15.2012.8.26.0071(13).
Portanto, no sentido de que se demonstre que as diligências foram empreendidas pelo credor fiduciário necessário se faz a tentativa de notificação pelo menos nos endereços do contrato (da qualificação do devedor) e do imóvel financiado, podendo ser complementada a diligência com algum outro endereço, se o credor dispuser desta informação.
Agora, como o procedimento é extrajudicial, nem o Cartório tampouco o credor dispõe de uma base de dados como a INFOJUD ou BACEN-JUD, que são exclusivas dos órgãos do Poder Judiciário, não se podendo exigir nada além daquilo que esteja ao alcance do credor. Neste sentido já decidiu o TJSP no julgamento da Apelação Cível n.º 1005244- 30.2013.8.26.0100(14), cujo trecho importante da fundamentação segue transcrito:
“Demais, não acode os autores, ora apelantes, a alegada necessidade de pesquisa e busca de seu endereço atualizado pelos Sistemas Bacenjud, Infojud ou Renajud ou ainda, junto às Companhias de telefonia por duas razões: (a) o procedimento é oportuno ao trâmite judicial e não administrativo e (b) não se mostra como exigência da Lei nº 9.514/97.”
É importante que o credor, em seu requerimento de intimação por edital, faça acompanhar as cópias de todas as diligências negativas, as buscas que tentou efetuar, enfim, demonstre quais foram as diligências que realizou para demonstrar que já esgotou os meios que estão ao seu alcance.
AMORIM, Wellington Ferreira de. Considerações sobre a notificação do devedor fiduciante inadimplente na alienação fiduciária de imóveis. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 22, n. 5266, 1 dez. 2017. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/60156>. Acesso em: 22 out. 2018.
HUGO GEOVANI PONTES DE SOUZA 09/07/2018 11:09
Clayton Silva 01/12/2017 19:37
São muitas palavras para dar entendimento e justificar os assaltos de um estado corrupto e que cobra mais que o devido

References: artigo 26
 artigo 15
 artigo 212
 artigo 26
 artigo 26
 artigo 26
 artigo 26