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Timestamp: 2017-03-24 00:06:10+00:00

Document:
Schönheitsreparaturen Anwalt Farbe Ersatz
Miete Schönheitsreparaturen
Es ist mal sehr die Frage, ob sich die Rechtsprechung mit ihren
Differenzierungen zur Frage der zulässigen Übernahme
von Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht in ein -
vermeidbares - Begründungsdickicht begeben hat. Haarklein werden die
Unterschiede in den Formulierungen, wenn ermittelt werden soll, ob es
sich um einen (unzulässigen) starren Fristenplan handelt. Die in einem
Wohnungsmietvertrag enthaltene Klausel
"Nach dem jeweiligen Grad der
Abnutzung hat der Mieter die Schönheitsreparaturen regelmäßig
nach Maßgabe folgenden Fristenplans durchzuführen:
- in Küchen, Bädern und Duschen
- in Wohn- und Schlafräumen,
Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
- in allen sonstigen Nebenräumen
alle sieben Jahre"
unangemessener Benachrichtigung unwirksam, weil sie dem
Mieter ein Übermaß an Pflichten auferlegt, meint das Kammergericht
2007. Hätte der Vermieter die Formulierung „in der Regel“ oder
„im Allgemeinen“ gewählt, wäre für den Mieter erkennbar gewesen,
dass es sich bei den genannten Fristen nur um eine Orientierungshilfe
und nicht um einen starren Fristenplan handeln sollte. Dadurch, dass der
Mieter vorliegend aber verpflichtet sein sollte, Schönheitsreparaturen
regelmäßig nach Maßgabe des Fristenplanes durchzuführen, ist die
Klausel in ihrer Gesamtheit aus Sicht eines verständigen,
durchschnittlichen Mieters dahingehend zu verstehen, dass er die Schönheitsreparaturen
nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung, in jedem Fall aber spätestens
innerhalb der genannten Fristen durchzuführen hat.
des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des
Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden
Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen
sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses, BGH 2011. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters,
Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu "weißen",
ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB
unwirksam, da der Begriff "weißen" bei der nach § 305c Abs.
2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin
verstanden werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in
weißer Farbe vorzunehmen hat, BGH 2009. Eine Klausel
in den AGB eines Wohnungsmietvertrages, nach deren Wortlaut
die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter infolge von
Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten, bei Unglücksfällen oder
Naturereignissen (Wasserrohrbruch, Brand, Überschwemmung) nicht
ausgeschlossen ist, ist wegen Intransparenz unwirksam. Undurchsichtig
ist auch eine Klausel, nach deren Wortlaut eine Endrenovierung
vom Mieter verlangt werden könnte, auch wenn die letzte
Renovierung erst einige Monate zurücklag, AG Gießen 2009. Wenn im
formularmäßigen Wohnraummietvertrag vereinbart ist, dass
Schönheitsreparaturen "grundsätzlich" in bestimmten Fristen
auszuführen sind, stellt dies einen unwirksamen (starren) Fristenplan
dar. Die Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel hat auch die
Unwirksamkeit einer allgemeinen Klausel zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen
auf den Mieter zur Folge, AG Wedding 2008. Es handelt sich um einen sog.
starren Fristenplan, der die gesamte Überwälzung der Schönheitsreparaturen
unwirksam macht. Das Landgericht Berlin hat sich allerdings dafür
ausgesprochen, dass die Verwendung des Wortes "grundsätzlich"
so zu interpretieren sei, dass auch Ausnahmen zulässig seien, mit der
Folge, dass wiederum ein starrer Fristenplan
nicht vorliege. Auch für den juristisch nicht geschulten Mieter sei
der Begriff "grundsätzlich" im Rahmen eines Fristenplans für
Schönheitsreparaturen ausreichend transparent, weil damit vergleichbar
mit den Formulierungen "in der Regel" oder "im
allgemeinen" deutlich wird, dass ein Regel-Ausnahmeverhältnis zum
Ausdruck gebracht werden soll mit der Möglichkeit, die grundsätzlich
geltenden Renovierungsfristen im Einzelfall an den tatsächlichen
Renovierungsbedarf anzupassen, vgl. AG Titisee-Neustadt im Jahre 2006.
Die Regelung im Wohnungsmietvertrag, wonach der Mieter nach
"Regelfristen" zu renovieren "hat", enthält starre
Fristen und ist unwirksam, LG Hamburg 2005.
Aber: Die in einem
Formularmietvertrag enthaltene Klausel, wonach im allgemeinen Schönheitsreparaturen
in bestimmten angegebenen Zeitabständen erforderlich werden, führt
auch im Zusammenspiel mit einer weiteren Klausel, wonach die Schönheitsreparaturen
turnusgemäß auszuführen sind, nicht zu einer gemäß § 307 BGB unzulässigen
starren Fristenregelung und damit nicht zu einer Unwirksamkeit der Überwälzungsklauseln
auf den Mieter insgesamt, LG Berlin 2005. Das ist dadurch zu erklären,
dass eben keine Zeiten genannt werden. Parkett
- im Blick auf sich verändernde Gesetzeslage Der BGH im Jahre 2013: Zu einer in einem Mietvertrags in der "Parkettklausel" enthaltenen salvatorischen Klausel. Im Anschluss an die Formulierung "sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlauben" enthält der Text die für unzulässig
erachtete Formulierung:
", was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, so dass der Mieter die Versiegelung momentan auch nicht schuldet. Hintergrund dafür, dass dieser Satz dennoch in den Vertrag aufgenommen wird, ist Folgendes: Zunächst ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Gesetzeslage oder die Rechtsprechung ändern
könnte[n]. …" Zur Beurteilung dieser salvatorischen Klausel, die das Berufungsgericht unter Anwendung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zutreffend wegen Verstoßes gegen das Verständlichkeitsgebot als unwirksam angesehen habe, bedürfe es keiner weiteren höchstrichterlichen Entscheidung. Denn es bestehe
in Rechtsprechung und Literatur weitgehend Einigkeit darüber, dass salvatorische Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen jedenfalls dann nicht wirksam vereinbart werden können, wenn die Rechtslage - wie hier hinsichtlich der Parkettklausel der Fall - nicht zweifelhaft ist.

References: § 548
 BGH 
 § 307
 § 305
 BGH 
 § 307
 BGH