Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/COMPRAVENTA-5921-boe03072020-rDGRN28022020
Timestamp: 2020-08-10 10:37:53+00:00

Document:
RESOLUCIONES - COMPRAVENTA. - 28/02/2020
Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, Artículos 11, 13 y 15
Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, Artículos 26, 31, 33, 34, 35 y 36
Resolución de 28 de febrero de 2020 , de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
En el recurso interpuesto por don P. S. F., en nombre y representación de "Gestión Documental de Euskadi, S.L.", contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Nules número 3, don Alberto Manuel Adán García, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
I Mediante escritura otorgada el día 12 de julio de 2019 ante el notario de Castellón de la Plana, don Jorge Sos Ansuategui, con el número 1.245 de protocolo, se acordó la compraventa de la finca registral número 25.699 del término de Nules.
II Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Nules número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
"El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado por Gesdek SL, el día 12/07/2019, bajo el asiento número 314, del tomo 165 del Libro Diario y número de entrada 2530, que corresponde al documento otorgado por el notario de Castellón de la Plana Jorge Sos Ansuategui, con el número 1245/2019 de su protocolo, de fecha 12/07/2019, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Nules, a 31 de octubre de 2.019.-El Registrador de la Propiedad, Fdo.: Alberto Adán García."
III Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma al registrador de la Propiedad de Viver, don Carlos Alberto Mañero Criado, quien resolvió, en fecha 27 de noviembre de 2019, confirmar la calificación del Registro de la Propiedad de Nules número 3.
IV Contra la nota de calificación sustituida, don P. S. F., en nombre y representación de "Gestión Documental de Euskadi, S.L.", interpuso recurso mediante el día 3 de diciembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
Si bien es cierto que hay una porción de terreno que invade el dominio público marítimo-terrestre, en base al mismo artículo que menciona el Registrador, (artículo 36. apartado 5) indica que las anteriores limitaciones solo procederán en la parte que resulte afectada, debiendo adecuarse la descripción del título al contenido de la resolución aprobatoria del deslinde, al objeto de proceder a la inscripción o anotación del dominio público marítimo-terrestre en favor del Estado. , y tras lo cual nos remitimos al artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Uno de estos ejemplos es la finca 25.702 del Registro de la Propiedad de Nules 3, del mismo complejo urbanístico (...)
El artículo 3.1 del Código Civil establece que para interpretar las normas jurídicas no sólo se ha de tener en cuenta el tenor literal de las mismas, sino que, además, se deben tener en cuenta otros criterios de interpretación entre los que figura su contexto, los antecedentes históricos y legislativos, la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas y, sobre, todo el espíritu y la finalidad de la ley que se interpreta, lo que permite entender, en beneficio del adquirente que se pueda inscribir parcialmente la finca que no es objeto de invasión. Es evidente que con la interpretación del Registrador, queda desprotegido y claramente perjudicado el Adquirente de buena fe, debiendo por tanto admitirse la Inscripción parcial con la renuncia de los adquirentes a los derechos que pudieran ostentar sobre la misma",
V El registrador de la Propiedad de Nules número 3 emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
1. Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una escritura de compraventa de un elemento independiente perteneciente a un régimen de propiedad horizontal cuya finca matriz linda con el dominio público marítimo-terrestre. El registrador, tras comunicarlo al Servicio Periférico de Costas, suspende la inscripción al haberse recibido certificación de dicho Servicio de la que resulta que el edificio invade el citado demanio.
El recurrente alega que si bien es cierto que hay una porción de terreno que invade el dominio público marítimo-terrestre, el Reglamento de Costas indica que las limitaciones solo procederán en la parte que resulte afectada, "debiendo adecuarse la descripción del título al contenido de la resolución aprobatoria del deslinde, al objeto de proceder a la inscripción o anotación del dominio público marítimo-terrestre en favor del Estado" y se remite al artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Asimismo, afirma que "el Registrador de la Propiedad anterior inscribía las fincas a excepción de la parte de la finca matriz que invadía los terrenos de Dominio Público Marítimo Terrestre, y con la renuncia de los adquirentes a los derechos que pudieran ostentar sobre la misma".
2. La cuestión suscitada en el presente expediente ha sido objeto de una dilatada doctrina por parte de este Centro Directivo, con arreglo a la cual ha de resolverse. La necesidad de que previamente a toda transmisión de inmuebles lindantes con el dominio público quede acreditada la no invasión del dominio público marítimo-terrestre ya se establecía en el artículo 35 en relación con los artículos 31 y 33 Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento general para desarrollo y ejecución de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, hoy derogado, en los que se exigía aportar certificado expedido por el Servicio Periférico de Costas acreditativo de tal extremo (cfr. Resoluciones de 18 de abril y 27 de junio de 2017).
3. Sin embargo, tal doctrina, basada en la falta de cobertura legal del artículo 35 del Reglamento de Costas, resultó contradicha en cuanto a tal presupuesto por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 16 de octubre de 1996, en la que se resolvió un recurso basado precisamente en la misma idea de nulidad del citado artículo 35 del Reglamento.
El Tribunal tras sistematizar en la citada Sentencia de 16 de octubre de 1996 las medidas protectoras que la Ley de Costas establece (imposibilidad de practicar la inmatriculación de las fincas que colinden con el dominio público marítimo-terrestre si no se acompaña al título la certificación de la Administración del Estado que acredite que no se invade el dominio público; facultad del registrador de requerir al interesado para que identifique y localice la finca en el plano proporcionado al efecto por dicha Administración; posibilidad del registrador de suspender la solicitud de inscripción cuando sospeche una posible invasión del demanio marítimo; etc.), declara a continuación que "esta serie de medidas de garantía, que tienen por finalidad impedir que terrenos que son de dominio público marítimo terrestre tengan acceso al Registro, como si fueran de propiedad privada, son perfectamente aplicables, y con el mismo fundamento, a las segundas y posteriores inscripciones, pues, en definitiva, están amparadas por el artículo 10 de la Ley de Costas, con arreglo a la cual la Administración del Estado tiene el derecho y el deber de investigar la situación de los bienes y derechos que se presuman pertenecientes al dominio público marítimo-terrestre, a cuyo efecto podrá recabar todos los datos e informes que considere necesarios y promover la práctica del correspondiente deslinde". En esta potestad-función hay que enmarcar al artículo 35 del Reglamento, que se apoya para su ejercicio en el Registro de la Propiedad a través del que se pretende adecuar la realidad física de las fincas a la jurídica. Posición que se reitera en la Sentencia del mismo Tribunal de 27 de mayo de 1998.
4. Tras la derogación de la citada norma reglamentaria, la cuestión de la protección registral del dominio público marítimo-terrestre en segundas y posteriores inscripciones de fincas colindantes con el dominio público viene regulada en el artículo 36 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, cuya regla segunda dispone el modo de proceder del registrador en aquellos supuestos en que el dominio público costero no conste inscrito en el Registro de la Propiedad: "Si la finca intersecta o colinda con una zona de dominio público marítimo-terrestre conforme a la representación gráfica suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, el registrador suspenderá la inscripción solicitada y tomará anotación preventiva por noventa días, notificando tal circunstancia al Servicio Periférico de Costas para que, en el plazo de un mes desde la recepción de la petición, certifique si la finca invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido dicho plazo sin recibir la referida certificación, el registrador convertirá la anotación de suspensión en inscripción de dominio, lo que notificará al servicio periférico de costas, dejando constancia en el folio de la finca".
5. Llegados a este punto, cabe plantear cuál debe ser el proceder del registrador en los casos en los que las citadas aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas, no dispongan de la información correspondiente a la representación gráfica georreferenciada de la línea de dominio público marítimo-terrestre y de las servidumbres de tránsito y protección, remitida en soporte electrónico por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar (cuya fuente u origen no consta en el presente expediente).
6. En el caso de este expediente, el registrador a la vista de las representaciones gráficas disponibles concluye que el edificio en el que se integra la finca puede invadir el dominio público marítimo-terrestre, por lo que procede conforme a lo previsto en el artículo 36 del Reglamento de Costas requiriendo al Servicio Periférico de Costas para que se le informe sobre el particular.
Como ya señaló la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de junio de 2019, la posible invasión puede resultar de la información gráfica de la aplicación auxiliar del Colegio de Registradores prevista en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, y la disposición adicional primera de la Ley 13/2015, de 24 de marzo, que constituye elemento relevante a estos efectos, aun no existiendo constancia de la concreta fuente de la información a ella incorporada, dada su función legal de realizar "análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente" y su finalidad de constituir elemento auxiliar en la calificación registral, conforme a las citadas disposiciones legales.
7. Toda vez que el certificado del Servicio Periférico de Costas confirma la invasión de la finca a la que pertenece el elemento que ahora es objeto de transmisión, dados los términos del pronunciamiento de este Servicio no puede practicarse la inscripción, por aplicación de los preceptos antes citados de la legislación de costas; ello sin perjuicio del derecho del interesado a accionar, si a su derecho conviene, para obtener la revisión en la vía que corresponda de la resolución y certificación del jefe del Servicio de Costas, cuyo contenido no cuestiona.
8. Las conclusiones anteriores no se pueden entender enervadas por las alegaciones del recurrente.
La circunstancia, alegada por el recurrente, relativa a la previa inscripción de las segundas transmisiones de otros elementos privativos integrados en el mismo edificio al que pertenece el que es objeto de este expediente (citando expresamente la finca registral números 25.702), tampoco puede desvirtuar las conclusiones anteriores, pues, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 30 de noviembre de 2018), "el registrador al llevar a cabo el ejercicio de su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación o de la anterior presentación de otros títulos, dado que debe prevalecer la mayor garantía de acierto en la aplicación del principio de legalidad por razones de seguridad jurídica".
Sentencia del Tribunal Constitucional número 57/2016, de 17 de marzo
Sentencias del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 16 de octubre de 1996 y 27 de mayo de 1998, y, Sala de lo Civil, de 26 de abril de 1986, 1 de julio de 1999 y 22 de junio de 2009
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de octubre de 2008, 18 de agosto de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio de 2012, 18 de noviembre de 2013, 23 de agosto y 14 de septiembre de 2016, 18 de abril y 27 de junio de 2017, 23 de abril, 23 de mayo y 19 de junio de 2018 y 6 de junio y 24 de julio de 2019.

References: Real Decreto 

Resolución 
 resolución 
 artículo 199
 artículo 3
 resolución 
 artículo 199
 artículo 35
 Real Decreto 
 artículo 35
 artículo 35
 artículo 10
 artículo 35
 artículo 36
 Real Decreto 
 artículo 36
 Resolución 
 artículo 9
 resolución 
 Resolución