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Timestamp: 2019-12-05 19:54:45+00:00

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www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumMieteFalsche Kontonummer im M...
| 07.04.2009 12:17 |
es geht um zwei Dinge. Wir haben von einem Immobilienmakler eine Wohnung vermittelt bekommen. Der Makler hat vereinbarungsgemäß zwei Kalmieten berechnet. Darüber hinaus hat er noch zur Kaltmiete den Garagenstellplatz berechnet.
In dem Mietvertrag, den der Makler ausgefüllt hat, schrieb er dann noch eine völlig falsche Bankverbindung des Vermieters rein.
Wie es also kommen sollte, hatte der Vermieter zum Mietbeginn keine Miete auf seinem Konto. Dies ist aber erst mit Fälligkeit der zweiten Miete aufgefallen. Denn erst jetzt meldete sich der Vermieter in einer nicht gerade freundlichen Art und drohte schon mit Kündigung.
Jetzt meine Fragen. Hat der Makler nach wie vor noch das Recht die volle Provision wegen des doch so deutlichen Fehlers zu verlangen?
Wie sieht die rechtliche Seite des Vermieters aus. Wir teilten diesem heute mit, dass wir natürlich sobald wir das Geld zurück haben ihm die Miete zahlen werden. Dies ist bis heute aber nicht der Fall. Meine Bank teilte mir mit, dass der Rückruf ca. 5 Werktage in Anspruch nehmen wird. Wir sind momentan durch den Umzug nicht in der Lage die doppelte Summe aufzutreiben.
Ich habe es probiert mit dem Vermieter zu reden. Dies allerdings erfolglos. Seine Lebensgefährtin hat einen Paradeauftritt ohne gleichen auf der Straße hingelegt, so dass es die ganze Nachbarschaft hören konnte.
Was können wir ihm also auf dem schriftlichen Wege mittteilen?
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1. Provisionsanspruch des Maklers
Eine Verwirkung des Provisionsanspruchs, d. h. dass der Makler diesen von vornherein nicht verlangen könnte, kommt in der Regel nur bei besonderes schwerwiegenden Pflichtverletzungen in Betracht. Der Bundesgerichtshof hat dies beispielsweise dann angenommen, wenn der Makler vorsätzlich oder grob fahrlässig wesentliche Vertragspflichten verletzt und dadurch den Interessen des Auftraggebers erheblich zuwider gehandelt hat (Urteil vom 13.3.1985, Az.: IVa ZR 222/83). Auch die einschlägige Kommentarliteratur fordert, dass der Makler „vorsätzlich oder mit dem Vorsatz nahekommender Leichtfertigkeit den Interessen des Auftraggebers in so schwerwiegender Weise zuwider gehandelt hat, dass er eines Lohnes unwürdig erscheint“ (vgl. Palandt/Sprau, Kommentar zum BGB, 68. Auflage, § 654 BGB Rn. 2). Ob diese Voraussetzungen in Ihrem Fall vorliegen, kann anhand Ihrer Angaben leider nicht abschließend beurteilt werden.
Soweit der Makler die Bankverbindung z.B. infolge einfacher Fahrlässigkeit falsch angegeben hat, kommen jedoch grundsätzlich Schadensersatzansprüche des Auftraggebers in Betracht. Das Bestehen von Schadensersatzansprüchen ändert am Provisionsanspruch des Maklers zunächst nichts. Mit diesen Schadensersatzansprüchen kann der Auftraggeber allerdings die Aufrechnung gegenüber dem Provisionsanspruch erklären oder insoweit ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.
Bitte beachten Sie, dass grundsätzlich der Auftraggeber des Maklers die Voraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruches darlegen und beweisen muss. Dazu gehören insbesondere folgende Tatsachen:
- der objektive Pflichtenverstoß des Maklers,
- der Umstand, dass Ihnen ein Schaden entstanden ist und wie hoch dieser ist sowie
- dass der Schaden aufgrund der Pflichtverletzung des Maklers eingetreten ist.
2. Rechtliche Situation Ihres Vermieters
Nach § 543 Absatz 1 BGB ist Ihr Vermieter grundsätzlich berechtigt, das bestehende Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos zu kündigen. Ein solcher wichtiger Grund liegt gemäß § 543 Absatz 2 Ziffer 3 a BGB z.B. dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Zahlung der Miete in Verzug ist. Nach Ihren Sachverhaltsschilderungen ist die vereinbarte Miete für 2 Monate aufgrund der falschen Bankdaten nicht beim Vermieter angekommen. Damit liegen grundsätzlich die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter vor. Leider entlastet Sie der Einwand, dass Sie momentan die Miete vor der Rückbuchung nicht noch einmal überweisen können, nicht. Inwieweit der Einwand beachtlich ist, dass die Mietrückstände auf die fehlerhaften Angaben des eingeschalteten Maklers zurückzuführen sind, kann an dieser Stelle nicht abschließend beurteilt werden. Hierfür bedarf es einer Prüfung im konkreten Einzelfall. Insbesondere müsste geklärt werden, wer (Mieter oder Vermieter) den Makler letztendlich eingeschaltet hat. Derjenige Vertragspartner muss sich dann gegebenenfalls das (schuldhafte) Fehlverhalten des Maklers gemäß § 278 BGB wie eigenes Verschulden zurechnen lassen.
Um vorliegend eine möglicherweise beabsichtigte Kündigung durch Ihren Vermieter zu vermeiden, erscheint es daher im Zweifel ratsam, zumindest eine Monatsmiete umgehend anzuweisen und dies dem Vermieter mitzuteilen.
Nachfrage vom Fragesteller	07.04.2009 | 13:45
Bezüglich der Vermietersache kann ich hier schon mitteilen ,dass der Makler durch die Vermieter beauftragt wurde.
Bleibt es dann dennoch bei Ihrer rechtlichen Einschätzung bezüglich des Vermieters?
Bitte noch um Beantwortung der Frage ob der Makler auch den Garagenstellplatz als Provision abrechnen darf.
Dennoch erst einmal vielen Dank für Ihre Rückantwort.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.04.2009 | 16:09
1. Eine außerordentliche Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB setzt voraus, dass der Mieter mit der Bezahlung der Miete in Verzug ist. Verzug liegt gemäß § 286 Abs. 1 BGB grundsätzlich vor, wenn der Schuldner (hier Sie als Mieter) nach Eintritt der Fälligkeit nicht auf eine Mahnung des Gläubigers hin leistet. Da bei Mietverträgen in der Regel ein konkreter Zahlungstermin (z. B. 3. Werktag des Monats, am Monatsletzten, o.ä.) bestimmt ist, ist eine Mahnung des Vermieters gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB normalerweise entbehrlich. Bei Nichtleistung trotz Fälligkeit wird das Verschulden des Schuldners an der ausgebliebenen Zahlung grundsätzlich vermutet. Der Schuldner muss sich daher entlasten, wenn er die Nichtleistung seiner Auffassung nach nicht zu vertreten hat.
Bei der Geldübermittlung trägt grundsätzlich der Schuldner (also Sie) die Verlustgefahr, sprich das Risiko, dass der überwiesene Betrag nicht beim dafür bestimmten Gläubiger gutgeschrieben wird. Allerdings hat die Rechtsprechung in Ausnahmefällen die Verlustgefahr dem Gläubiger gemäß § 270 Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 242 BGB zugewiesen, wenn es unangemessen wäre, den Schuldner für Gefahren haften zu lassen, die der Gläubiger durch ein allein in seiner Sphäre zuzurechnendes Verhalten geschaffen hat (vgl. z. B. Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 16.07.2007, Az.: M 3 K 06.4768). Hat Ihr Vermieter seine Kontodaten dem Makler falsch mitgeteilt oder der Makler diese falsch an Sie weitergeleitet, ließe sich daher grundsätzlich argumentieren, dass Sie sich mangels Verschulden nicht im Verzug befunden haben. Dann wäre Ihr Vermieter auch nicht zur Kündigung berechtigt.
2. Was Ihre Frage nach der Höhe der Maklerprovision angeht, bitte ich die fehlenden Auskünfte hierzu zu entschuldigen. Ich hatte Ihre Schilderung versehentlich nicht als eigentliche Frage verstanden.
Hinsichtlich der Höhe der Maklerprovision kommt es maßgeblich auf die getroffenen vertraglichen Vereinbarungen an. Wurde eine Provision in Höhe von zwei Kaltmieten exklusive der Stellplatzkosten vereinbart, wäre die Forderung des Maklers nicht berechtigt. Ebenso ließe sich argumentieren, wenn im abgeschlossenen Mietvertrag als Kaltmiete nur die eigentlichen Kosten für den Wohnraum (ohne Betriebskosten) aufgeführt und auch so bezeichnet sind und die Stellplatzkosten extra ausgewiesen werden. Ist beides nicht der Fall, rechnen die Kosten für den Stellplatz im Zweifel mit zur Kaltmiete und daher aller Voraussicht nach auch zum Provisionsanspruch des Maklers. Mit der Bezeichnung „Nettokaltmiete“ ist üblicherweise die Grundmiete gemeint, d. h. die Grundkosten für alle angemieteten Räume und Flächen. Nicht zur Nettokaltmiete zählen hingegen Heiz- und Warmwasserkosten, ein Teil der kalten Betriebskosten sowie die anderen, meist verbrauchsabhängigen Teile der Betriebskosten. Für eine abschließende Beurteilung müssten daher im Einzelnen die getroffenen vertraglichen Vereinbarungen überprüft werden.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen und ich damit auch Ihre Nachfragen beantworten konnte.
Bewertung des Fragestellers 07.04.2009 | 13:48

References: § 654
 § 543
 § 543
 § 278
 § 543
 § 286
 § 286
 § 270
 § 242