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Timestamp: 2019-10-14 22:48:11+00:00

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vbw-info 01/2018
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Veränderungen in den Wohnungsunternehmen
Die AWI informiert
Erinnerung - Seminar zum Bauvertragsrecht am 07.02.2018 in Stuttgart
Preisverleihung Deutscher Bauherrenpreis 2018 - Symposium "Lösungen für den Wohnungsbau" am 21.02.2018
Save the date – WOWI-Golftour-Turnier Baden-Württemberg am 27.04.2018 im Golfclub Pforzheim Karlshäuser Hof e.V.
Neue GdW Arbeitshilfe 81 – „Die erfolgreiche Mieterzeitschrift"
Änderung bei Antragstellung für das Marktanreizprogramm des BAFA ab 2018
Umfrage zur kontrollierten Wohnraumlüftung (KWL) – Komfortgewinn oder Zwangslüftung?
Anpassung des Basiszinssatzes zum 01.01.2018
Gesetzliche Änderungen für die Immobilienwirtschaft seit 01.01.2018
Verordnung zur Neuordnung der trinkwasserrechtlichen Vorschriften in Kraft getreten
Die KfW informiert – Produktänderungen, neue Merkblätter und Anlagen ab 17.04.2018
Allgemeiner Teil des Lageberichts für den Jahresabschluss 2017
Meldungen über den Verzicht auf Kapitalertragsteuerabzug (§ 45d-EStG Meldungen) sind bis zum 01.03.2018 zu stellen
Kapitalertragsteuer: Anpassung der Steuerbescheinigungen / Geändertes Muster für Zins- und Dividendenbescheinigungen für Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung
Bescheinigung der Arbeitnehmer-Sparzulage nicht mehr in Papierform
Wirksame Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert nicht die Angabe, wie sich der Verbraucherpreisindex prozentual verändert hat
Entscheidung des BGH vom 22.11.2017 (Az.: VIII ZR 291/16)
Urteil des BGH vom 31.01.2018 (Az.: VIII ZR 105/17)
Keine Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen, wenn diese den Charakter der Mietsache grundlegend verändern
Beschluss des BGH vom 21.11.2017 (Az.: VIII ZR 28/17)
Unmittelbarer Rückforderungsanspruch eines Jobcenters gegenüber dem Vermieter wegen Mietzahlung nach Vertragsende
Urteil des BGH vom 31.01.2018 (Az: VIII ZR 39/17)
BGH-Entscheidung: Vermieter muss Mangel auch beseitigen, wenn Mieter Wohnung nicht selbst nutzt
Urteil des BGH vom 22.08.2018 (Az. VIII ZR 99/17)
Mit großer Betroffenheit haben wir vom Tod von Herrn Burkhard Fichtner erfahren, der am 22.12.2017 nach kurzer, schwerer Krankheit verstorben ist. In seiner nahezu 27-jährigen Tätigkeit als Geschäftsführer der Vereinigten Gmünder Wohnungsbaugesellschaft, Schwäbisch Gmünd, war Burkhard Fichtner eine herausragende Führungspersönlichkeit. Er leitete das städtische Wohnungsbauunternehmen und deren Tochtergesellschaft VGW Dienstleistungs GmbH von 1983 bis 2009 und war verantwortlich für 2.300 Mietwohnungen, gewerbliche Mietflächen und 600 verwaltete Eigentumswohnungen.
Burkhard Fichtner war zudem jahrelang Vorsitzender der Vereinigung baden-württembergischer kommunaler Wohnungsunternehmen.
Vom vbw wurde Herr Fichtner im Jahr 2008 mit der Ehrennadel in Gold und im Jahr 2009 mit der Ehrenmedaille in Gold für seine Verdienste ausgezeichnet.
Die Baugenossenschaft Familienheim Rastatt eG und das Siedlungswerk Baden e.V. trauern um Herrn Herbert Holtz, der am 26.01.2018 im Alter von 89 Jahren verstorben ist. Herr Holtz prägte über Jahrzehnte in seiner Tätigkeit als geschäftsführender Vorstand die Baugenossenschaft Familienheim Rastatt eG und hat gleichfalls als Vorstand über lange Jahre die Geschicke des Siedlungswerkes Baden e.V. an verantwortlicher Stelle mitgelenkt.
Eine traurige Nachricht erreichte uns auch aus Kirchheim unter Teck - Herr Wulf Ossenbühl, langjähriges Mitglied im Aufsichtsrat der Kreisbaugenossenschaft Kirchheim-Plochingen eG, verstarb im Alter von nur 55 Jahren aufgrund eines Unfalles. Herr Ossenbühl war seit 2008 Mitglied im Aufsichtsrat und seit 2011 stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender. In den Jahren 2011 und 2012 begleitete Herr Ossenbühl maßgebend die Verschmelzung der Kreisbaugenossenschaft Nürtingen eG und der Baugenossenschaft Plochingen eG zur heutigen Kreisbaugenossenschaft Kirchheim-Plochingen eG.
Herr Ossenbühl hinterlässt sowohl fachlich als auch menschlich eine große Lücke. Seiner Familie gilt unsere aufrichtige Teilnahme.
Wir werden Herrn Ossenbühl stets in ehrender Erinnerung behalten.
Herr Josef Reckziegel ist altershalber zum 08.01.2018 aus dem Vorstand der Spar- und Bauverein Konstanz eG ausgeschieden. Als neuer Vorstand wurde Herr Winfried Lang bestellt. Herr Reckziegel war vor seiner langjährigen Tätigkeit bei der Spar- und Bauverein Konstanz eG in den Gremien der Baugenossenschaft Familienheim Bodensee eG in Radolfzell. Er war zunächst im Aufsichtsrat und ab 1992 dessen Vorsitzender. Von 1997 bis zu seinem Wechsel nach Konstanz war er geschäftsführendes Vorstandsmitglied bei der Baugenossenschaft Familienheim Bodensee eG. Neben seiner Aufsichtsrats- und Vorstandstätigkeit war Herr Reckziegel lange Zeit und mit großem Engagement Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Bodensee/Oberland und Präsidiumsmitglied des Siedlungswerk Baden e.V.
Die langjährigen Vorstandsmitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft Kehl eG, die Herren Bernd Schmidt, Hans Stelter und Johann Ulrich, haben ihre Ämter aus Altersgründen zum 31.12.2017 niedergelegt. Der Aufsichtsrat der WBG Kehl hat zum 01.01.2018 drei neue Vorstandsmitglieder berufen. Der bisherige Aufsichtsratsvorsitzende, Herr Hans-Peter Schendel wechselt vorübergehend in den Vorstand; ferner wurden die Herren Peter Heinzelmann und Herr Siegbert Hauser, gleichzeitig auch Vorstandsmitglied in der Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden, in den Vorstand der Genossenschaft bestellt. Zwischen der Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden, die in Kehl knapp 500 eigene Mietwohnungen bewirtschaften, und der Wohnungsbaugenossenschaft Kehl eG besteht seit dem 01.01.2018 eine Geschäftsbesorgung.
Herr Albert Klöckler, langjähriger Vorstandsvorsitzender bei der GWO Genossenschaft für Wohnungsbau Oberland eG, Laupheim, ist Ende 2017 nach 29 Jahren in den wohlverdienten Ruhestand verabschiedet worden. Im Juni 2017 wurde er von Frau Sigrid Feßler mit der Goldenen Verdienstmedaille des vbw ausgezeichnet. Nachfolger im Amt von Herrn Klöckler ist seit 02.01.2018 Herr Jörg Schenkluhn.
Wir wünschen den neuen Gremienmitgliedern viel Erfolg in ihren neuen Tätigkeitsbereichen und den ausgeschiedenen Organmitgliedern alles Gute für die Zukunft.
Im vbw-info 11/2017 hatten wir über die Ehrung von Herrn Walter Zanker berichtet. Dabei sind wir leider von falschen Daten ausgegangen. Herr Zanker wurde erstmals am Verbandstag 1998 in Wangen in den Verbandsrat des vbw gewählt. Nach 11 Jahren wurde er vom Verbandstag 2009 in den ehrenamtlichen Vorstand des vbw gewählt. Dieses Amt hatte er acht Jahre bis zum Verbandstag 2017 in Ludwigsburg inne. Herr Zanker war damit insgesamt 19 Jahre Organmitglied im vbw. Diese lange Zeit begründet eine Goldene Verdienstmedaille, die ihm in Kürze verliehen wird. Wir bitten das Versehen zu entschuldigen.
Seit dem 01.01.2018 ist das neue Bauvertragsrecht in Kraft und gilt für alle ab diesem Zeitpunkt geschlossenen Werk- und Bauverträge.
In dem AWI-Seminar „Das neue gesetzliche Bauvertragsrecht – eine historische Entscheidung des Gesetzgebers" am 07.02.2018 in Stuttgart werden Sie von Herrn Prof. Stefan Leupertz, Richter am BGH a.D., - er hat das Gesetzesvorhaben als Präsident des Deutschen Baugerichtstages von Anfang an begleitet -, über die umfangreichen Änderungen aus erster Hand informiert.
Weitere Informationen erhalten Sie unter https://awi-vbw.de/tagesseminare.html und gerne auch telefonisch unter 0711 16345 - 601.
Der GdW lädt zur Verleihung des Deutschen Bauherrenpreises 2018 ins Palais am Funkturm auf dem Gelände der Baufachmesse bautec ein. Auf dieser bundesweit wichtigsten Preisverleihung im Bereich des Wohnungsbaus erhalten Sie einen Überblick über ein breites Spektrum ausgezeichneter Projekte. Unter den Nominierten finden sich – wie nahezu jedes Jahr – auch Mitgliedsunternehmen des vbw.
Im Vorfeld der Preisverleihung findet das Symposium "Lösungen für den Wohnungsbau" auf dem Messegelände statt, zu dem der GdW ebenfalls herzlich einlädt. Im Rahmen des Symposiums wird die Ausstellung der nominierten Projekte präsentiert und zu besichtigen sein. Im Anschluss an das Symposium werden geführte Rundgänge durch die Messe, die den Wettbewerb maßgeblich unterstützt hat, angeboten.
Weitere Informationen zur Anmeldung entnehmen Sie bitte dem in der Anlage beigefügten Flyer.
Anlage_Einladung_Deutscher_Bauherrenpreis_Symposium_2018.pdf (2 MB)
Am 27.04.2018 findet zum 6. Mal das Golfturnier für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Baden-Württemberg statt. Die Veranstaltung wird auch in diesem Jahr vom BFW Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Baden-Württemberg, dem Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg, dem Bau-Prüfverband Südwest und dem vbw ausgetragen. Das Turnier findet im Golfclub Pforzheim Karlshäuser Hof e.V., Ölbronn-Dürrn, statt.
Den Flyer mit den Informationen zur Anmeldung werden wir Ihnen rechtzeitig zukommen lassen.
Der GdW hat eine neue GdW Arbeitshilfe zum Thema "Die erfolgreiche Mieterzeitschrift" erarbeitet. Die Arbeitshilfe ist ein praktischer Leitfaden für alle, die sich mit der Erstellung von Mieterzeitschriften in Wohnungsunternehmen beschäftigen.
Das Werk der beiden PR- und Corporate Publishing-Expertinnen Dr. Annika Schach und Dr. Cathrin Christoph basiert auf einer umfassenden wissenschaftlichen Auswertung des GdW-Wettbewerbs "Deutschlands beste Mieterzeitung“ und seiner Teilnehmer aus dem Jahr 2015. Mit dem Wettbewerb hat der GdW die Leistungen der Wohnungsunternehmen beim Thema Kundenzeitschriften zum ersten Mal in besonderer Weise gewürdigt.
Der GdW hat ein Exemplar der Arbeitshilfe 81 allen Mitgliedsunternehmen zur Verfügung gestellt. Sie können die Arbeitshilfe 81 aber auch im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Informationen aus dem GdW / Arbeitshilfen finden.
Seit dem 01.01.2018 ist die Förderung für Heizungen mit erneuerbaren Energien immer vor Umsetzung der Maßnahme bzw. Vertragsschluss mit dem Installateur beim BAFA zu beantragen. Die Antragstellung erfolgt ab diesem Zeitpunkt ausschließlich online. Weitere Informationen zu diesem Thema finden sie auf der Homepage der BAFA unter dem Link:
http://www.bafa.de/SharedDocs/Downloads/DE/Energie/ee_merkblatt
_antragsverfahren_2018.html?nn=8063684
Antragsteller, die ihre Heizungsanlage 2017 in Betrieb genommen haben, können den Förderantrag noch innerhalb von neun Monaten nach der Inbetriebnahme stellen.
Für Anlagen, für die 2017 der Auftrag erteilt bzw. der Vertrag abgeschlossen wurde, müssen die Inbetriebnahme der Anlage sowie die Antragstellung bis spätestens zum 30.09.2018 erfolgt sein. Der Antrag ist in diesem Fall nach Inbetriebnahme zu stellen. Weitere Informationen zur Übergangsregelung gibt das BAFA auf seiner Homepage unter dem Link:
http://www.bafa.de/SharedDocs/Standardartikel/Blogartikel/energie
_ee_verfahrensaenderung2018.html?nn=8063684
Das Wuppertal Institut forscht aktuell zum Thema Lüftungsanlagen.
An der kontrollierten Wohnraumlüftung (KWL) (mit Wärmerückgewinnung) scheiden sich die Geister. Im Neubau schon zumeist Standard, finden entsprechende Anlagen in Bestandsgebäuden bisher nur vereinzelt Anwendung. In der Umfrage des Wuppertal Instituts für Klima, Umwelt, Energie interessiert sich das Forschungsteam für die Technologiewahrnehmung in der Wohnungswirtschaft. Die aus der Befragung gewonnenen Erkenntnisse werden in dem durch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) geförderten Projekt „Lüftungsinnovationen - Vom Nischenphänomen“ zum Mainstream Verwendung finden.
Zur Umfrage gelangen Sie über folgenden Link: https://wupperinst.limequery.net/645516. Die Umfrage wird circa 10 Minuten in Anspruch nehmen und erfolgt anonym. Unter dem Link finden Sie auch weitere Informationen.
Die Deutsche Bundesbank berechnet den Basiszinssatz nach den gesetzlichen Vorgaben des § 247 Abs. 1 BGB. Er verändert sich danach jeweils zum 01.01. und 01.07. eines Jahres um die Prozentpunkte, um welche seine Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist.
Der Basiszinssatz des § 247 BGB dient als Grundlage für die Berechnung von Verzugszinsen. Die Verzugszinsen sind in § 288 BGB geregelt. Nach § 288 Abs. 1 BGB liegt der Verzugszins bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher beteiligt ist, 5 Prozentpunkte über dem Basiszins/Jahr; bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, liegt der Zinssatz für Entgeltforderungen 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 2 BGB).
Der Basiszins (§ 247 Abs. 2 BGB) hat sich zum 01.01.2018 nicht verändert und beträgt weiterhin – (minus!) 0,88 %.
Demnach betragen die gesetzlichen Verzugszinsen (§ 288 Abs. 1 Satz 2 BGB) für Verbrauchergeschäfte seit dem 01.01.2018 nach wie vor 4,12 % und nach § 288 Abs. 2 BGB bei Entgeltforderungen, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, nach wie vor 8,12 %.
Der jeweils maßgebliche Zinssatz wird von der Deutschen Bundesbank im Bundesanzeiger unter www.Basiszinssatz.de bekannt gemacht.
Seit 2017 fördern das Bundesbau- und Bundesfamilienministerium gemeinsam Maßnahmen zur Stärkung von Jugendlichen in sozial benachteiligten Quartieren. Ab 2018 bauen beide Ressorts mit dem Modellprogramm „Jugendmigrationsdienste im Quartier“ ihr Engagement an weiteren Standorten aus.
Ab sofort wird jedes Bundesland mit einem Modellprojekt unterstützt, um das gemeinsame Miteinander von Jugendmigrationsdienst und Nachbarschaft zu stärken und das Wohnumfeld junger Menschen mit und ohne Migrationshintergrund zu verbessern. Das Vorhaben soll in sozial benachteiligten und strukturschwachen Stadt- und Ortsteilen umgesetzt werden und dient dem Ziel, das Miteinander in den Ortsteilen zu verbessern und die gegenseitige Akzeptanz der unterschiedlichen Menschen in den Wohnvierteln zu erhöhen. Es sollen lebendige Nachbarschaften befördert und der soziale Zusammenhalt gestärkt werden.
Die Maßnahmen reichen von kreativen Workshops für Jung und Alt bis hin zu gemeinsamen Exkursionen zwischen der einheimischen und der zugewanderten Bevölkerung. Vorhandene Angebote und Akteure im Quartier werden in Planung und Durchführung der Vorhaben so weit wie möglich einbezogen.
Für das Programm stellen die beiden Ressorts in den nächsten Jahren knapp 7 Millionen Euro zur Verfügung. 2018 sollen die 16 Modellvorhaben umgesetzt werden. Für Baden-Württemberg wird das Modellprogramm in Stuttgart umgesetzt.
Bei Interesse finden Sie weitere Informationen unter dem Link:
http://www.staedtebaufoerderung.info/StBauF/DE/Programm/
SozialeStadt/soziale_stadt_node.html.
1. Neues Bauvertragsrecht
Wie bereits im vbw-Info 06/2017 ausführlich dargestellt, gilt seit dem 01.01.2018 das neue Bauvertragsrecht. In aller Kürze möchten wir nochmals auf die wesentlichen Änderungen hinweisen:
Während bisher Bauprojekte nach dem allgemeinen Werkvertragsrecht des BGB abgewickelt wurden, gelten jetzt neben dem Werkvertrag auch der Bauvertrag (§ 650a BGB n.F.) und der Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB n.F.).
Verbraucher erhalten ein Widerrufsrecht. Sie können Bauverträge 14 Tage nach deren Abschluss widerrufen, sofern diese noch nicht notariell beurkundet sind.
Bauherren haben künftig Anrecht auf eine differenzierte Baubeschreibung, sofern weder sie selbst noch von ihnen beauftragte Dritte, etwa Architekten, wesentliche Planungsleistungen erbracht haben. Diese Baubeschreibung kann Bestandteil des Bauvertrags werden.
Die Umsetzungszeit für Bauarbeiten ist nunmehr im Bauvertrag verbindlich festgehalten.
Wünscht der Auftraggeber während des Bauprozesses Änderungen am Werkerfolg, so muss der Unternehmer ein entsprechendes Angebot erstellen. Einigen sich Auftraggeber und Unternehmer nicht innerhalb von 30 Tagen, steht dem Auftraggeber ein einseitiges Anordnungsrecht zu, soweit die Änderungen dem Unternehmer zuzumuten sind.
An dieser Stelle nochmals der Hinweis, dass die AWI GmbH am 07.02.2018 in Stuttgart ein Seminar zum Thema: „Das neue gesetzliche Bauvertragsrecht – eine historische Entscheidung des Gesetzgebers“ anbietet. Referent ist der renommierte ehemalige Richter am BGH Prof. Stefan Leupertz. Einzelheiten entnehmen Sie bitte der Homepage der AWI (https://awi-vbw.de/).
2. Neue Berufszulassungsregelung für Verwalter und Makler
Auf die Neuerungen für Verwalter und Makler hatten wir im vbw-info 10/2017 hingewiesen. Ab dem 01.08.2018 sind Immobilienmakler und Verwalter gesetzlich verpflichtet, sich innerhalb von drei Jahren 20 Stunden fortzubilden. Zudem müssen WEG- und Mietverwalter zukünftig eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung beantragen und eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen.
Die Details der Weiterbildungsverpflichtung werden in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt; das Bundeswirtschaftsministerium hat einen Entwurf vorgelegt, der derzeit noch nicht abschließend beraten ist. Dort ist unter anderem auch geregelt, dass Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter verpflichtet sein sollen, dem Auftraggeber beim ersten Geschäftskontakt Angaben in Textform über ihre beruflichen Qualifikationen mitzuteilen. Da diese Informationspflicht aus unserer Sicht über das gesetzgeberische Ziel weit hinaus geht und nicht praktikabel sein wird, hat der GdW sich in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf gegen diese Pläne gewandt und gefordert, dass die Informationsverpflichtung grundsätzlich auf den Zeitpunkt des unmittelbar bevorstehenden Vertragsabschlusses beschränkt werden soll.
Über den weiteren Fortgang werden wir berichten. Die AWI GmbH wird hierzu Fortbildungskurse anbieten.
3. Neue Datenschutzgrundverordnung
Über die Neuerungen aus der europäischen Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) hatten wir im vbw-info 07/2017 ausführlich informiert. Sie tritt am 25.05.2018 in Kraft und ersetzt das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) in weiten Teilen.
Eine der wichtigsten Neuerungen ist das grundsätzliche Verbot der Nutzung und Verarbeitung personenbezogener Daten – soweit die betroffene Person nicht die ausdrückliche Zustimmung erteilt hat. Des Weiteren ist, soweit das Unternehmen mehr als neun Mitarbeiter beschäftigt, zur Überwachung der Daten und technischen Sicherungen ein Datenschutzbeauftragter zu benennen.
Die neue Verordnung sieht ferner eine „Beweislastumkehr zu Lasten der Unternehmen“ vor. Künftig müssen die Unternehmen nachweisen, dass sie die Datenschutzregeln eingehalten haben. Für die Unternehmen wesentlich werden die umfangreichen Informationspflichten sein.
Die AWI GmbH veranstaltet am 26.04.2018 in Stuttgart ein Seminar zum Thema: „Datenschutz in der Wohnungswirtschaft“. Referent ist der Datenschutzbeauftragte des vbw, Herr David Hummel. Einzelheiten entnehmen Sie bitte der Homepage der AWI unter https://awi-vbw.de/.
Eine Arbeitshilfe des GdW zum Thema „Neue Datenschutzgrundverordnung“ erscheint voraussichtlich Ende Februar/Anfang März. Wir werden Sie informieren, sobald die Arbeitshilfe bezogen werden kann.
4. Vergaberecht – Neue EU-Schwellenwerte seit 01.01.2018
Mit vbw-info 11/2017 hatten wir bereits über die Erhöhung der EU-Schwellenwerte berichtet, also der Auftragswerte, ab denen „öffentliche Auftraggeber“ im Sinne des § 99 GWB Beschaffungen europaweit auszuschreiben haben. Die bisherigen Schwellenwerte sind zum 31.12.2017 ausgelaufen. Seit dem 01.01.2018 gelten folgende Werte:
Für Bauaufträge und solche im Sektorenbereich wurde der Schwellenwert von 5.225.000 € auf einheitlich 5.548.000 € angehoben.
Für Liefer- und Dienstleistungen wurde der Schwellenwert von 209.000 € auf 221.000 € angehoben.
Im Sektorenbereich der Liefer- und Dienstleistungen gilt seit 01.01.2018 ein Schwellenwert von 443.000 € statt bisher 418.000 €.
Für Liefer- und Dienstleistungsaufträge von obersten und oberen Bundesbehörden steigt der Schwellenwert von 135.000 € auf 144.000 €.
5. Erste Energieausweise laufen Ende 2018 ab
Wir weisen nochmals darauf hin, dass Energieausweise für Wohngebäude lediglich zehn Jahre gültig sind. Die ersten Energieausweise laufen Ende des Jahres 2018 ab. Betroffen sind Energieausweise für Gebäude, die vor 1966 errichtet wurden. Für sie ist seit Mitte 2008 ein Energieausweis verpflichtend. Ebenfalls betroffen sind Energieausweise für Gebäude, die seit 01.10.2007 neu gebaut oder modernisiert wurden.
6. Für über 33 Jahre alte Kamin- und Kachelöfen endet die Übergangsfrist
Mit vbw-info 11/2017 hatten wir darüber berichtet, dass seit dem 01.01.2018 für Holzöfen strengere Grenzwerte gelten, da Kamin- und Kachelöfen gesundheitsschädliche Staubemissionen verursachen. Um dies zu begrenzen, muss die Feuerungstechnik dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. Die aus dem Jahr 2009 stammende Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) enthält eine langfristig angelegte Regelung, um den Anlagenbestand zu ertüchtigen und die gesundheitsschädlichen Emissionen von Staub und Kohlenmonoxid zu verringern. Danach musste bis zum 31.12.2017 die Nachrüstung oder Außerbetriebnahme für Einzelraumfeuerungsanlagen wie Kamin- und Kachelöfen, die zwischen dem 01.01.1975 und dem 31.12.1984 errichtet und in Betrieb genommen wurden, umgesetzt sein. Nur wenn eine Bescheinigung des Herstellers der Anlage oder durch eine Vor-Ort-Messung durch den Schornsteinfeger nachgewiesen werden kann, dass die Feuerungsanlage die Grenzwerte für Staub und Kohlenmonoxid einhält, darf der Betreiber sie weiterhin zur Beheizung des Aufstellraumes benutzen. Für Anlagen, die vor 1975 errichtet worden sind, war die Übergangsfrist bereits Ende 2014 abgelaufen.
Seit 01.01.2018 gilt der gesetzliche Mindestlohn von 8,84 € für alle Branchen.
8. Beitragsbemessungsgrenze in der Rentenversicherung angehoben
Die Beitragsbemessungsgrenze in der allgemeinen Rentenversicherung (West) liegt seit 01.01.2018 bei 6.500 €/Monat; 2017 waren es 6.350 €/Monat. In der knappschaftlichen Rentenversicherung wurden die Beitragsbemessungsgrenzen ebenfalls angepasst auf 8.000 €/Monat (West).
9. Grenze bei gesetzlicher Krankenversicherung angehoben
Die Versicherungspflichtgrenze in der gesetzlichen Krankenversicherung (GKV) wird bundeseinheitlich festgesetzt. Sie beträgt seit 01.01.2018 im Jahr 59.400 € gegenüber 57.600 € im Jahre 2017.
10. Beitragssatz in der gesetzlichen Rentenversicherung sinkt
Der Beitragssatz zur gesetzlichen Rentenversicherung ist seit dem 01.01.2018 auf 18,6% und damit um 0,1 Prozentpunkte gesunken. In der knappschaftlichen Rentenversicherung ist der Beitragssatz von 24,8 auf 24,7%.
11. Anhebung der Altersgrenzen: Rente mit 67
Seit dem Jahr 2012 wird für Neurentner das Renteneintrittsalter kontinuierlich angehoben. Versicherte, die 1953 geboren sind und für die keine Vertrauensschutzregelungen gelten, erreichen seit dem 01.01.2018 die Regelaltersgrenze mit 65 Jahren und sieben Monaten.
12. Künstlersozialversicherung
Der Abgabesatz der Künstlersozialabgabe wurde zum 01.01.2018 von 4,8 % auf 4,2 % abgesenkt (hierüber haben wir im vbw-info 08/2017 berichtet).
13. Mutterschutzgesetz
Zum 01.01.2018 gab es Änderungen des Mutterschutzgesetzes. Unter anderem werden Schülerinnen und Studentinnen in den Anwendungsbereich des MuSchG einbezogen, soweit die Ausbildungsstelle Ort, Zeit und Ablauf der Ausbildungsveranstaltung verpflichtend vorgibt. Die Regelungen zum Verbot der Nacht- und Sonntagsarbeit wurden branchenunabhängig gefasst und die Regelungen zum Verbot der Mehrarbeit wurden um eine Reglung zur höchstzulässigen Mehrarbeit in Teilzeitbeschäftigungsverhältnissen ergänzt.
14. Folgende Unterlagen können im Jahr 2018 vernichtet werden
Nachstehend aufgeführte Buchführungsunterlagen können seit dem 01.01.2018 vernichtet werden:
Aufzeichnungen, Inventare, Buchungsbelege, Jahresabschlüsse, Lageberichte und Eröffnungsbilanzen aus dem Jahr 2007 und früher,
empfangene Handels- oder Geschäftsbriefe und Kopien der abgesandten Handels- oder Geschäftsbriefe, die 2011 oder früher empfangen bzw. abgesandt wurden sowie
sonstige, für die Besteuerung bedeutsame Unterlagen aus dem Jahre 2011 oder früher; allerdings dürfen keine Unterlagen vernichtet werden, die noch von Bedeutung sind für eine begonnene Außenprüfung, für anhängige steuerstraf- oder bußgeldrechtliche Ermittlungen, für ein schwebendes oder aufgrund einer Außenprüfung zu erwartendes Rechtsbehelfsverfahren oder zur Begründung der Anträge an das Finanzamt sowie bei vorläufigen Steuerfestsetzungen.
Der Bundesrat hat am 15.12.2017 der Verordnung zur Neuordnung der trinkwasserrechtlichen Vorschriften zugestimmt. Damit wird die Trinkwasserverordnung nun bereits zum vierten Mal geändert. Die geänderte Fassung ist am 09.01.2018 in Kraft getreten (Bundesgesetzblatt Teil I Nr. 2 Seite 99).
Für die Wohnungswirtschaft ergeben sich nur wenige – nachfolgend dargestellte – Änderungen:
§ 3 Nr. 13 – „Gefährdungsanalyse“
Zu den für die Wohnungswirtschaft relevanten Veränderungen gehört die Definition des Begriffs "Gefährdungsanalyse". Die Unterpunkte a-e) definieren hierbei zwingend zu beschreibende Aspekte einer solchen Analyse.
§§ 14-16 – Untersuchungspflichten etc.
Die wichtigsten Änderungen ergeben sich aus §§ 14-16 (Untersuchungspflichten, Untersuchungsverfahren, Anzeige- und Handlungspflichten).
§ 14b) – Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella spec.
Die Untersuchungspflicht auf Legionellen wurde in § 14b) ausgegliedert – diese Pflichten waren bisher in § 14 Absatz 7 geregelt. Des Weiteren wurden in § 14b) Regelungen, die bisher im Anhang zur Trinkwasserverordnung vermerkt waren, integriert.
Neu ist insoweit, dass ein Untersuchungsauftrag explizit auch die Probenahme beinhalten muss (gemäß § 14b) Absatz 2 Satz 2). Wohnungsunternehmen haben also insbesondere darauf zu achten, dass Untersuchung und Probenahme zusammen beauftragt werden und dass der Beauftragte gemäß § 15 Absatz 4 zugelassen (akkreditiert) und qualifiziert ist.
§ 14b) Absatz 6 legt den Zeitpunkt für die Erstbeprobung von neuen Gebäuden auf spätestens 12 Monate nach Inbetriebnahme fest.
§ 15a) – Anzeigepflichten für Untersuchungsstellen
§ 15a) verpflichtet die Untersuchungsstellen, dem Gesundheitsamt Überschreitungen des technischen Maßnahmenwertes zu melden. Das Gesundheitsamt erfährt also zwingend und kurzfristig von positiven Befunden. Damit soll verhindert werden, dass Befunde absichtlich nicht vom Unternehmer oder sonstigen Inhaber der Trinkwasserinstallation (USI) gemeldet werden. Die Untersuchungsstelle muss vor der Meldung jedoch den USI informieren und dies dem Gesundheitsamt bestätigen. Wurde das Gesundheitsamt nachweislich informiert, entfällt die Meldepflicht aus § 16 Absatz 1 Nr. 1 durch den USI.
§ 21 Absatz 1 – Information der Verbraucher
Die Informationspflichten des USI wurden neu strukturiert, aber nur unwesentlich erweitert. Es ist – wie bisher – jährlich aktuelles und geeignetes Informationsmaterial mit folgendem Inhalt bereit zu stellen:
Angaben über die letzten Probenergebnisse,
sofern verwendet, Angabe der Aufbereitungsstoffe.
Der Verbraucher hat nach den neuen Regelungen das Recht, die Original-Beprobungsergebnisse einzusehen, auch wenn die Verbraucherinformation gemäß § 21 Absatz 1 bereits ordnungsgemäß erfolgte.
Neben der bekannten Verbraucherinformation über bekannte Bleileitungen ist dem Verbraucher nach den neuen Regelungen (§ 21 Absatz 1a ) auch ein entsprechender Verdacht aufgrund vorliegender Trinkwasseranalysedaten von akkreditierten Untersuchungsstellen anzuzeigen.
Die umgesetzten Neuerungen haben nur wenige Auswirkungen auf die Praxis. Wohnungsunternehmen sollten sich jedoch bei der Beauftragung von Probenahme und Untersuchung der aktuellen Akkreditierung des Auftragnehmers versichern.
Ungeklärt ist nach den neuen Regelungen leider nach wie vor der schwierige Umgang mit lokalen Belastungen bei geringer Nutzung der Entnahmestelle durch den Mieter. Seitens des Bundesministeriums für Gesundheit (BMG) wurde auf Drängen des GdW und seiner Landesverbände jedoch signalisiert, dass man sich dem Thema "begrenzter Einfluss des USI auf die Nutzung der Trinkwasserinstallation in der Wohnung" zuwenden wird.
Sobald es hier neue Erkenntnisse gibt, werden wir Sie informieren.
Die neue Verordnungsfassung kann im Internet auf der Homepage des BMG unter https://www.bundesgesundheitsministerium.de/presse/
pressemitteilungen/2018/1-quartal/aenderung-trinkwasserverordnung.html heruntergeladen werden.
1. Baden-Württemberg startet bundesweit einmalige Förderung von Kooperationsprojekten zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel
Als erstes Bundesland fördert Baden-Württemberg ab sofort Kooperationsprojekte zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel. Wir hatten mit RSS-Feed vom 24.01.2018 darüber berichtet. Letztlich ist dies ein weiteres Ergebnis aus den Empfehlungen der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg, an der wir als vbw maßgeblich beteiligt sind.
Über die Förderung von Kooperationsprojekten zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel kann der Verbreitungsgrad von Mietspiegeln erhöht werden, um so die Rechtssicherheit von Vermietern und Mietern zur Zulässigkeit der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu stärken. Die Erstellung eines gemeinsamen Mietspiegels durch mehrere benachbarte Gemeinden hat den Vorteil, dass für ein großräumiges Gebiet Daten über die ortsübliche Vergleichsmiete zum selben Stichtag und nach denselben Methoden und Differenzierungen erhoben und ausgewertet werden. Für die beteiligten Gemeinden ergeben sich die Vorteile einer gemeinsamen Projektsteuerung und Beauftragung; damit verbunden sind Synergieeffekte auch in Bezug auf die Kosten. Die neue Förderung soll folglich ein Anreiz für die Gemeinden zur großräumigen Erstellung qualifizierter Mietspiegel mit möglichst breiter Flächendeckung sein.
Eine Förderung ist bei einer Kooperation von mindestens zwei Gemeinden möglich, wenn die kooperierenden Gemeinden zusammen eine Einwohnerzahl von mindestens 10.000 Einwohnern haben.
Die Höhe der Förderung liegt bei 0,50 € je Einwohner und ist auf einen Höchstbetrag von maximal 50.000 € je Kooperationsprojekt begrenzt.
Insgesamt werden für die Jahre 2018 und 2019 vom Land Fördermittel in Höhe von jährlich 400.000 € zur Verfügung gestellt. Zuwendungsfähig sind Ausgaben für externe Dienstleister sowie eindeutig dem Kooperationsprojekt zuzuordnende Sachausgaben. Nicht zuwendungsfähig sind Personalausgaben sowie Gemeinkosten der antragstellenden Gemeinden.
Zur Antragstellung berechtigt sind Gemeinden. Die Antragstellung erfolgt durch eine der beteiligten Gemeinden, die alle Rechte und Pflichten im Rahmen des Förderverfahrens übernimmt.
Die Anträge müssen für das Haushaltsjahr 2018 spätestens bis zum 31.10.2018, für das Haushaltsjahr 2019 spätestens bis zum 31.10.2019 gestellt werden.
Ist ein Mietspiegel derzeit schon in Auftrag gegeben, kommt eine Förderung nicht mehr in Betracht.
Die weiteren Einzelheiten finden Sie im Leitfaden des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau zur Förderung von Kooperationsprojekten mehrerer Gemeinden für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel. Diesen haben wir auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw / Allgemeine Informationen eingestellt.
2. EU-Richtlinie über Energieeffizienz – 3%-Sanierungsrate für sozialen Wohnungsbau abgelehnt
Mit vbw-info 11/2017 hatten wir Sie über den damaligen Stand in Bezug auf eine Sanierungsrate von 3% bei öffentlichen Gebäuden informiert. Mittlerweile hat das Europäische Parlament am 17.01.2018 in Bezug auf die Energieeffizienzrichtlinie gegen eine verpflichtende Sanierungsrate von 3% pro Jahr auf Gebäude von Ländern, Kommunen und Sozialwohnungen gestimmt und auch das Energieeinsparziel bis 2030 auf 35% korrigiert.
Dies ist der Erfolg der frühzeitigen und intensiven Warnungen seitens der Wohnungswirtschaft, insbesondere des GdW, des DMB und der Landesverbände vor den erheblichen negativen Auswirkungen auf den sozialen Wohnungsbau und die Mieter kommunaler und öffentlicher Wohnungsunternehmen, die eine solche verpflichtende Sanierungsrate gehabt hätten.
3. Volle EEG-Umlage auf Eigenversorgung aus KWK-Anlagen
Die EU-Kommission hat am 19.12.2017 die Regeln für die Befreiung von der EEG-Umlage im deutschen EEG bei der Eigenversorgung weitgehend beihilferechtlich genehmigt. Im Jahr 2014 hatte die Kommission für einen Übergangszeitraum bis Jahresende 2017 nach den EU-Beihilfevorschriften Ausnahmen für Bestandsanlagen zur Eigenversorgung gebilligt, so dass ab 2018 ein neues Genehmigungsverfahren erforderlich war.
Mit der Entscheidung hat die Kommission folgende Befreiungen von bzw. Ermäßigungen der EEG-Umlage genehmigt:
für Bestandsanlagen (d.h. Betriebsaufnahme vor August 2014) zur Eigenversorgung,
für neue Eigenversorger (d.h. Betriebsaufnahme im August 2014 oder später), die erneuerbare Energiequellen nutzen, und
für neue kleine Anlagen zur Eigenversorgung.
Nicht genehmigt wurden die Ermäßigungen für neue Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen für die Eigenversorgung mit Strom und Wärme, die keine erneuerbaren Energiequellen nutzen und im August 2014 oder später in Betrieb gingen. Die Regelung für die Begrenzung der EEG-Umlage auf 40% für KWK-Neuanlagen ist weiterhin Gegenstand von Gesprächen zwischen der Bundesregierung und der Europäischen Kommission. Inhaltlich geht es der Kommission darum, eine übermäßig großzügige Regelung für große Anlagen zu vermeiden. Ermäßigungen der EEG-Umlage für KWK-Anlagen sind nach den EU-Beihilfevorschriften grundsätzlich möglich, müssen aber verhältnismäßig sein und eine Überkompensation vermeiden. Das aktuelle EEG sieht nach Aussage der Kommission eine Senkung des EEG-Zuschlags für bestimmte Kategorien von Selbstversorgern (insbesondere im Automobilbau) vor, was zu Renditen von mehr als 50% führe.
Nach Recherchen des GdW beim BMWi ist zu erwarten, dass die teilweise Befreiung für die Eigenversorgung aus hocheffizienten KWK-Anlagen bis zu einer Anlagengröße von 1 MWel von der Kommission genehmigt wird. Eine Einigung mit der Kommission dazu wird bis Ende des 1. Quartals 2018 erhofft, die entsprechende Gesetzesänderung bis Mitte 2018. Unklar ist dabei, ob dies rückwirkend zum 01.01.2018 gelten wird oder nur für die Zukunft. Sobald wir hierzu Näheres wissen, werden wir Sie informieren.
Für Mieterstrom ändert sich nichts. Mieterstrom ist keine Eigenversorgung, es ist die volle EEG-Umlage zu zahlen.
4. Bau von Elektroauto-Ladestation am Stellplatz soll einfacher werden
Wohnungseigentümer, die an ihrem Stellplatz eine Ladestation für ein Elektroauto installieren wollen, sind derzeit mit einer unklaren Rechtslage konfrontiert. Um eine Ladestation zu errichten, muss regelmäßig auf Teile des Gemeinschaftseigentums baulich eingewirkt werden. Die rechtliche Einordnung einer solchen Maßnahme ist umstritten. Teilweise wird der Bau einer Ladestation für ein Elektroauto als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG angesehen, so dass die Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer erforderlich sei. Andere sehen hierin lediglich eine Modernisierungsmaßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG, § 555b Nr. 2 BGB oder eine Anpassung an den Stand der Technik gemäß § 22 Abs. 2 WEG. In diesem Fall wäre die Zustimmung von mindestens drei Vierteln der stimmberechtigten Wohnungseigentümer und der Mehrheit der Miteigentumsanteile erforderlich, was in der Praxis eine nicht zu überwindende Hürde darstellen kann. Schließlich wird vertreten, dass jeder Eigentümer die Herstellung der Lademöglichkeit als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung verlangen kann.
Auch Mieter können nicht einfach an ihrem Stellplatz eine Ladestation für ein Elektroauto installieren. Hierfür benötigen sie die Zustimmung des Vermieters, die dieser in der Regel aber nicht erteilen muss.
Der Bundesrat hat nunmehr auf Betreiben der Länder Bayern und Sachsen einen Gesetzentwurf beschlossen. Danach soll in das Gesetz eine Regelung aufgenommen werden, wonach die nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG erforderliche Zustimmung der durch die bauliche Maßnahme nicht unerheblich beeinträchtigten Miteigentümer entbehrlich ist, wenn die Maßnahme für die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge erforderlich ist. Auch für den Mieter soll eine Privilegierung in das Gesetz aufgenommen werden. Danach soll der Mieter die Zustimmung des Vermieters zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen, die für die Installation einer Ladeeinrichtung für ein Elektroauto erforderlich sind, verlangen können, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat.
Ferner sieht der Gesetzentwurf vor, dass Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die einen behinderten- und altersgerechten Zugang zu den Wohnungen ermöglichen, vereinfacht werden.
Der Bundesrat hat den Gesetzentwurf in seiner Sitzung am 15.12.2017 beschlossen. Der Entwurf wird zunächst der geschäftsführenden Bundesregierung zugeleitet, die dazu Stellung nehmen kann, bevor sie die Vorlage an den Bundestag zur Entscheidung weitergibt. Über den weiteren Fortgang des Verfahrens werden wir Sie informieren.
5. Bundesministerien planen Einschränkung der Betriebskostenumlage für den Breitbandanschluss
Bereits im Zusammenhang mit der Novellierung des Telekommunikationsgesetzes in den Jahren 2011/12 gab es Bestrebungen der Telekom, die in § 2 Ziffer 15 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelte Umlagemöglichkeit von TV-Entgelten zu streichen. Dies konnte seinerzeit vom GdW und seinen Landesverbänden verhindert werden. Jetzt haben sich Vertreter der Bundesnetzagentur (BNetzA) und verschiedener Bundesministerien neuerlich für eine Einschränkung der Betriebskostenumlage für den Breitbandanschluss gemäß § 2 Ziffer 15 der BetrKV ausgesprochen und eine mögliche Änderung des Betriebskostenrechts zusammen mit einer umfassenden TKG-Novellierung ab Sommer 2018 angekündigt.
Auf Einladung des BMUB fand zu den geplanten Änderungen im Dezember 2017 eine Besprechung statt, an der neben den Verbänden GdW, BFW, Haus & Grund auch Vertreter des Bundesjustizministeriums (BMJ), des Bundeswirtschaftsministeriums (BMWi), der BNetzA und des Deutschen Mieterbundes teilgenommen haben. Zusammenfassend ergeben sich danach folgende erste Erkenntnisse:
Das BMWi hat deutlich zu erkennen gegeben, dass die Sammelinkasso-Regelung aus Wettbewerbsgründen nicht mehr zeitgemäß und daher zu ändern sei.
Bei den Ministerien und der BNetzA gibt es eine klare Tendenz, dass die Betriebskosten einer Infrastruktur weiterhin umlagefähig sein sollen, jedoch keine Abrechnung eines TV-Dienstes mehr beinhalten dürfen.
Die Mietervertreter zeigten sich zurückhaltend und haben teilweise die Position der Wohnungswirtschaft unterstützt, wonach das Sammelinkassomodell für die Mehrheit der Mieter finanziell vorteilhaft sei.
Die sich aus einer etwaigen Änderung der Betriebskostenverordnung ergebenden wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen sowie eventuelle Vor- und Nachteile sollen voraussichtlich bis Ende Februar 2018 mit Fakten belegt sein.
In ersten Gesprächen mit Wohnungsunternehmen ist deutlich geworden, dass ein hohes Interesse am langfristigen Fortbestand der Sammelinkasso-Option besteht. Als Mindestbedingung muss nach unserer Auffassung daher ein umfassender Bestandsschutz für alle bereits laufenden Verträge zwischen Wohnungsunternehmen und Kabelnetzbetreibern gelten.
Über die weitere Entwicklung und die Empfehlungen des GdW und seiner Landesverbände an Ministerien und Politik werden wir Sie informieren.
6. Bundesverfassungsgericht und Grundsteuer
Am 16.01.2018 fand die mündliche Verhandlung vor dem BVerfG zum Thema Verfassungsmäßigkeit der Einheitswerte für die Grundsteuer statt. Frau Esser, GdW, war als Beteiligte anwesend.
Wie Frau Esser mitteilte, war recht eindeutig erkennbar, dass das Bundesverfassungsgericht die Einheitswerte auf der Grundlage der Wertverhältnisse des Jahres 1964 für nicht verfassungsgemäß erachtet. Aufgrund der intensiven Nachfragen an Bund und Länder in Bezug auf eine neue Bewertung wurde auch erkennbar, dass eine rückwirkende Regelung wohl nicht zu erwarten sein wird, sondern das Gericht dem Gesetzgeber einen Übergangszeitraum zur Beseitigung des voraussichtlich verfassungswidrigen Zustandes einräumen wird. Diesbezüglich forderten Bund und die meisten Länder 10 Jahre. Dies wurde aber von Seiten des Gerichts als ein "unzumutbarer" Zeitraum erachtet, falls tatsächlich ein verfassungswidriger Zustand vorliegen sollte.
Der Hamburger Finanzsenator sprach sich für einen Systemwechsel hin zu einem flächenorientierten Verfahren aus.
Ein Schreiben von Staatssekretär Dr. Meister aus dem BMF, welches sehr anschaulich den gesamten Zeitraum seit 1964 beleuchtet, sowie die Pressemitteilung der BID finden Sie im internen Bereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Allgemeine Informationen.
7. Studie zur Zusammenarbeit zwischen sozialen und traditionellen Unternehmen
Die Exekutivagentur für kleine und mittlere Unternehmen (EASME) der Europäischen Kommission hat bei der Technopolis Group eine Studie zur “Zusammenarbeit zwischen sozialen und traditionellen Unternehmen” in Auftrag gegeben. Gegenstand der Studie sind Kollaborationen zwischen sozialen Unternehmen und traditionellen, gewinnorientierten Unternehmen in 10 europäischen Ländern.
Die Umfrage richtet sich an alle Unternehmen und Organisationen der Sozialwirtschaft. Dazu gehören soziale Unternehmen, soziale Start-Ups, Genossenschaften, Vereine, Stiftungen, Versicherungsvereine auf Gegenseitigkeit und Wohlfahrtsorganisationen.
Die Erhebung erfolgt im Rahmen einer Online-Umfrage, zu der die Technopolis Group auch die im GdW organsierten Genossenschaften einlädt. Unter folgendem Link finden Sie die Umfrage: http://response.questback.com/vtt/social_economy_entities.
Sollten Sie Fragen zum Projekt oder der Online-Befragung haben, steht Ihnen bei der Technopolis Group Frau Kathrin Enenkel (kathrin.enenkel@technopolis-group.com, Telefon 030 577 0914-41) zur Verfügung.
8. Auslobung des 5. Deutschen Verkehrsplanungspreis
Die SRL Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung lobt zum 5. Mal den Deutschen Verkehrsplanungspreis aus; dieses Mal lautet das Thema "WOHNEN UND MOBILITÄT - Integrierte wohnungs- und quartiersbezogene Mobilitätsprojekte".
Wettbewerbsbeiträge können bis zum 05.04.2018 eingereicht werden. Sie sollen wohnungsbezogene und quartiersbezogene Konzepte oder realisierte Vorhaben aus den Jahren 2014 bis 2017 in Deutschland beinhalten, die einen Beitrag zu einer nachhaltigen Verknüpfung von Wohnen und Mobilität leisten und damit den sich ändernden Wohnungs- und Mobilitätsanforderungen Rechnung tragen. Die Preisverleihung findet am 21.06.2018 in Berlin statt. Weitere Infos finden Sie unter dem Link: http://www.srl.de/forum-mensch-verkehr/deutscher-verkehrsplanungspreis.html.
9. Leitlinien für Partizipation im Wohnungsbau
Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Berlins haben Leitlinien für Partizipation im Wohnungsbau vorgestellt, die in überschaubarer und qualifizierter Form die Ansprüche an informelle Verfahren der Bürgerbeteiligung bei Neubauvorhaben in vorhandenen Nachbarschaften zusammenfassen. Die in den Leitlinien enthaltenen vier Partizipationsstufen Information, Konsultation, Mitgestaltung und Mitentscheidung sind so beschrieben, dass sie auch für andere Wohnungsunternehmen und Kommunen übertragbar und anwendbar sein dürften.
Die Leitlinien finden Sie im internen Bereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw / Allgemeine Informationen.
10. Neuen Wohnraum durch Aufstockung schaffen: Bundesweite „100 Tausend Dächer Initiative“ möchte kostengünstigen und effizienten Wohnungsbau in Wachstumsregionen ankurbeln
Die Wohnungsknappheit in Deutschland und auch in Baden-Württemberg ist bekannt. Dies betrifft insbesondere die Ballungsgebiete. Dem will die neue „100 Tausend Dächer Initiative“ entgegenwirken. Sie wurde vom GdW, dem Bundesverband der Gipsindustrie e.V. (GIPS) und dem FMI Fachverband Mineralwollindustrie e.V. (FMI) als politische Initiative initiiert.
Ziel der „100 Tausend Dächer Initiative“ ist es, attraktiven neuen und bezahlbaren Wohnraum in Ballungsräumen, Groß- und Universitätsstädten zu schaffen. Hier sind die rechnerischen Potentiale für Aufstockungen enorm; dies wird durch verschiedene wissenschaftliche Studien belegt. Danach können mehr als eine Million zusätzliche Wohnungen durch Dachaufstockung in dicht besiedelten Gebieten entstehen.
Die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Vorteile sind vielfältig: Aufstockungen bestehender Gebäude können einen entscheidenden Beitrag zur Lösung der Wohnungsnot vor allem im innerstädtischen Bereich leisten. Das Wohnangebot im Quartier wird verbreitert, was die soziale und demografische Mischung begünstigt. Energetisch optimierte Aufstockungen verbessern zudem die Energieeffizienz des gesamten Hauses – ein wesentlicher Aspekt mit Blick auf die Erreichung der Klimaziele 2050. Auch fallen keine Grundstückskosten an.
Um das große Potential von Gebäudeaufstockungen zu heben, gilt es, baurechtlich und wirtschaftlich günstige Rahmenbedingungen auf kommunaler, Landes- und Bundesebene zu gestalten. So sollten beispielsweise die derzeitigen Regelungen zu Abstandsflächen und Ausgleichsmaßnahmen, zu Stellplatzpflichten und zum Brandschutz flexibler gestaltet werden, damit Bauherren nicht entmutigt, sondern dazu ermuntert werden, Wohnraum durch Aufstockungen und Dachausbauten zu schaffen. Es braucht wirtschaftliche Anreize, damit der mit Dachaufstockungen verbundene Mehraufwand bei der Planung und Ausführung zumindest teilweise kompensiert werden kann. Dies wird in der Wohnraum-Allianz BW derzeit diskutiert.
Weitere Informationen finden Sie im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Allgemeine Informationen.
Änderung für Kreditanträge, die ab dem 17.04.2018 bei der KfW eingehen
Nach der Information der L-Bank gelten für Kreditanträge, die ab dem 17.04.2018 bei der KfW eingehen, folgende Änderungen:
Einstellung der 20-jährigen Zinsbindung (Energieeffizient Bauen 153)
Einführung einer Vorfälligkeitsentschädigung für außerplanmäßige Tilgungen (Energieeffizient Sanieren 151/152, Energieeffizient Bauen 153)
Für außerplanmäßige Tilgungen wird eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Es sind nur vollständige Kreditrückzahlungen möglich. Vor dem 17.04.2018 beantragte Darlehen behalten ihre kostenfreien Sondertilgungsrechte.
Reduzierung der bereitstellungsprovisionsfreien Zeit auf 6 Monate (Energieeffizient Sanieren 151/152, Energieeffizient Bauen 153)
Die L-Bank bittet Sie insbesondere zum letzten Punkt (Reduzierung der bereitstellungsprovisionsfreien Zeit auf sechs Monate) um eine enge Abstimmung über den genauen Refinanzierungszeitpunkt.
Das aktuelle Merkblatt (KfW-Information für Banken 01/2018) ist dieser KfW-Information beigefügt.
Anlage_KfW-Information_fuer_Banken_01-2018.pdf (61 KB)
Wie in den Vorjahren stellen wir den Unternehmen, die uns mit der handelsrechtlichen Bilanzerstellung beauftragen, den allgemeinen Teil des Lageberichts unentgeltlich zur Verfügung.
Andere Unternehmen können den allgemeinen Teil des Lageberichts ab sofort gegen eine Schutzgebühr von 60,00 € (inkl. Umsatzsteuer) von uns erhalten.
Bitte richten Sie Ihre Bestellung an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, Telefax 0711 16345 - 498, E-Mail info@wts-vbw.de).
Soweit vom Kapitalertragsteuerabzug wegen des Vorliegens eines Freistellungsauftrags (FSA) oder einer Nichtveranlagungsbescheinigung (NVB) Abstand genommen wurde, ist dem Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) bis zum 01. März des Jahres, das auf das Jahr folgt, in dem die Kapitalerträge den Gläubigern zugeflossen sind, eine Meldung nach § 45 d EStG zu machen. Wurde also vom Kapitalertragssteuerabzug Abstand genommen, sind bis zum 01.03.2018 die Beträge zu melden, die im Jahr 2017 an Genossenschaftsmitglieder ausgeschüttet bzw. bei den Genossenschaften mit Spareinrichtung auch als Zinsen bezahlt wurden.
Vor- und Zuname sowie das Geburtsdatum und die Steueridentifikationsnummer der Person, die den FSA bzw. die NVB erteilt hat (Auftraggeber) – bei gemeinschaftlich erteiltem FSA oder NVB, sind diese Angaben auch für den Ehegatten zu machen;
die Anschrift des Auftraggebers;
die Kapitalerträge, bei denen wegen Vorliegens eines FSA oder einer NVB vom Steuerabzug Abstand genommen worden ist;
Bei weiteren Fragen wenden Sie sich bitte an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, Telefax 0711 16345 - 498, E-Mail info@wts-vbw.de).
Durch Änderungen in der Zeilennummerierung der Anlage KAP zur Einkommensteuererklärung 2017 ergeben sich geringfügige Änderungen in dem amtlichen Muster zur Bescheinigung der Zinsen und Dividenden. Das Muster eines „verschlankten“ Vordrucks ist als Muster I diesem Beitrag angehängt.
Für Genossenschaften ohne Spareinrichtung, die nur die Dividenden zu bescheinigen haben, ändert sich der Vordruck nicht. Der Vollständigkeit halber ist der Vordruck als Muster II in der Anlage beigefügt.
Für weitere Fragen wenden Sie sich bitte an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, Telefax 0711 16345 - 498, E-Mail info@wts-vbw.de).
Anlage_Steuerrecht_-_Steuerbescheinigung_2017_Muster_I.pdf (107 KB)
Anlage_Steuerrecht_-_Steuerbescheinigung_2017_Muster_II.pdf (111 KB)
Um die Arbeitnehmer-Sparzulage für vermögenswirksame Leistungen im Rahmen der Steuererklärung beantragen zu können, stellte das Anlageinstitut, z. B. die Baugenossenschaft, dem Mitglied bislang eine Bescheinigung aus („Anlage VL“).
Bereits mit dem „Amtshilferichtlinie-Umsetzungsgesetz“ vom 26.06.2013 wurde bestimmt, dass die Arbeitnehmer-Sparzulage künftig nicht mehr mittels der „Anlage VL“ beantragt werden soll, sondern dass dafür eine elektronische Vermögensbildungsbescheinigung eingeführt wird (§ 13 Abs. 1 des 5. VermBG).
Im BMF-Schreiben vom 16.12.2016 hat das Bundesfinanzministerium nun bekannt gegeben, dass das Verfahren der elektronischen Vermögensbildungsbescheinigung erstmals für vermögenswirksame Leistungen, die ab dem 01.01.2017 angelegt wurden, anzuwenden ist. Die zu bescheinigenden Daten sind bis zum 28.02.2018 elektronisch an die Finanzverwaltung zu übermitteln. Das BMF-Schreiben ist in der Anlage beigefügt.
Name, Vorname, Geburtsdatum, Anschrift und Steuer-Identifikationsnummer des Arbeitnehmers;
Anlageart und den jeweils zulagenbegünstigt angelegten Jahresbetrag;
das Kalenderjahr, dem die vermögenswirksamen Leistungen zuzuordnen sind und
das Ende der Sperrfrist.
Im BMF-Schreiben wird für die elektronische Vermögensbildungsbescheinigung auf die Seite des Bundeszentralamts für Steuern verwiesen. Leider finden sich dort nur Programmbeschreibungen, mit denen der Nutzer wenig oder nichts anfangen kann. Auch im Elster-Portal ist kein Formularvordruck zu finden. Sobald eine Klärung erfolgt ist, wie vorzugehen ist, werden wir Sie weiter informieren.
Bei eventuellen Fragen wenden Sie sich bitte an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, Telefax 0711 16345 - 498, E-Mail info@wts-vbw.de).
Anlage_BMF-Schreiben_16.12.2016.pdf (29 KB)
Am 22.11.2017 hat der BGH (Az.: VIII ZR 291/16) entschieden, dass eine wirksame Mietänderungserklärung bei einer vereinbarten Indexmiete nicht die Angabe erfordert, wie sich der Verbraucherpreisindex prozentual verändert hat.
Kläger und Beklagter sind Parteien eines Wohnraummietverhältnisses. Im Mietvertrag aus dem Jahr 2006 ist eine Kaltmiete für Wohnung und Stellplatz in Höhe von 685 € vereinbart. Ferner enthielt der Mietvertrag folgende Bestimmung: „Die Parteien vereinbaren, dass der Mietzins durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindexes sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist. […]“
Im Oktober 2013 erhöhten die Vermieter die Kaltmiete ab Dezember 2013 um 85 €. Sie begründeten dies wie folgt: „Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 2013) gestiegen. […] Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690,00 € um (abgerundet) 85 € auf 775 € zu erhöhen. […]“
Der Mieter verweigerte die Zahlung des Erhöhungsbetrages. Er hält die Mieterhöhung für unwirksam, weil in dem Schreiben nicht angegeben war, wie sich die Indexdaten prozentual verändert haben. Bei Ende des Mietverhältnisses behielten die Vermieter die Erhöhungsbeträge aus der Mietkaution ein. Der Mieter verlangt klageweise die Auszahlung des einbehaltenen Betrages.
Der BGH entschied, dass die Vermieter die Erhöhungsbeträge zurecht einbehalten haben, da die Mieterhöhung wirksam war. Bei einer vereinbarten Indexmiete muss eine Änderung der Miete durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden, wie sich aus § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB ergibt. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben.
Diesen gesetzlichen Anforderungen wurde die Mieterhöhungserklärung gerecht. Die Vermieter haben in ihrem Schreiben den Index zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, den aktuellen Index sowie den Betrag, um den sich die Miete erhöht sowie die künftig geschuldete Kaltmiete angegeben. Nach der Entscheidung des BGH erfordert ein wirksames Mieterhöhungsbegehren bei der Indexmiete nicht, dass der Vermieter über den eindeutigen und abschließenden Wortlaut des § 557b Abs. 3 BGB hinaus zusätzlich angibt, welche prozentuale Veränderung sich aus den im Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergibt.
Etwas anderes ergibt sich nach Auffassung des BGH auch nicht aus dem Zweck der Regelung. Es liegt vielmehr – auch für den durchschnittlichen Mieter – auf der Hand, dass sich eine Indexmiete im gleichen Verhältnis ändert wie der Index. Der Vermieter muss dem Mieter nicht einzelne einfache Rechenschritte vorgeben.
Soweit die Vermieter in ihrem Mieterhöhungsverlangen eine Ursprungsmiete von 690 € anstatt 685 € zugrunde gelegt haben, hat sich das nicht ausgewirkt. Ausgehend von der vereinbarten Ursprungsmiete von 685 € und einer Veränderung des Indexes von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte war eine Mieterhöhung von 12,62 Prozent gerechtfertigt, was 86,51 € entspricht. Die verlangte Mieterhöhung von 85 € war somit berechtigt.
Mit Urteil des BGH vom 31.01.2018 (Az.: VIII ZR 105/17) wurde die lange umstrittene Frage entschieden, unter welchen Kriterien eine drohende finanzielle Leistungsfähigkeit bzw. eine als „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eingetretenen (neuen) Mieters als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB in Betracht kommt.
In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war die verstorbene Lebensgefährtin des Klägers Mieterin einer Dreizimmerwohnung des Beklagten, welche gemeinsam bewohnt wurde. Zu der monatlichen Nettomiete von 545 € kamen Nebenkostenvorauszahlungen von ca. 170 € monatlich.
Nach dem Tod der Mieterin teilte - der sich in einem Ausbildungsverhältnis befindliche - Kläger mit, er sei in seiner Eigenschaft als Lebensgefährte der Verstorbenen in das Mietverhältnis eingetreten. Daraufhin kündigte der Beklagte das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 BGB unter Berufung auf einen in der Person des Klägers liegenden wichtigen Grund. Zur Begründung führte er u.a. an, dass aus dem vom Kläger bezogenen Ausbildungsgehalt die monatlich zu entrichtende Miete nebst Nebenkostenvorauszahlung auf Dauer nicht zu leisten sei.
Der Kläger widersprach der Kündigung und verlangte zudem die Zustimmung des Beklagten zur Untervermietung eines Teils der Wohnung. Die Untervermietung solle an einen Arbeitskollegen, der sich ebenfalls im zweiten Ausbildungsjahr befinde und ein Gehalt in gleicher Höhe beziehe, erfolgen. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung und widersprach der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Sowohl in erster als auch in zweiter Instanz wurde das Begehren auf Zustimmung zur Untervermietung des Klägers abgewiesen und der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben.
Der BGH hat nun das Urteil des Landgerichts aufgehoben und das Verfahren an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen. Zur Begründung seines Urteils führt der BGH aus, dass eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit bzw. eine „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit einer nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eingetretenen Person nur in besonderen Ausnahmefällen als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Ab. 4 BGB in Betracht kommt. Ob eine solche vorliegt, ist aufgrund einer Prognose zu beurteilen, die naturgemäß mit Unwägbarkeiten behaftet ist. Deshalb muss die auf eine bloß drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit des eingetretenen Mieters gestützte Unzumutbarkeit stets auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen oder sonstigen Einkünften (z.B. Untermietzahlungen, Unterstützung Verwandter etc.) oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.
Demgegenüber hat das Berufungsgericht allein den Umstand, dass der Kläger zum Zeitpunkt der Kündigung nur eine Ausbildungsvergütung bezog, für eine „gefährdet erscheinende“ finanzielle Leistungsfähigkeit ausreichen lassen, um darzulegen, dass die Erbringung der Miete nicht dauerhaft gesichert sei. Durch diese Sichtweise werden überhöhte Anforderungen an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB in ein unbefristetes Mietverhältnis eingetretenen Mieters gestellt. Der weitere Vortrag des Klägers zu seinen finanziellen Verhältnissen blieb dagegen ebenso unberücksichtigt wie der Umstand, dass während der bis dahin knapp zwei Jahre andauernden Nutzung der Wohnung die geschuldete Miete stets vollständig und pünktlich entrichtet wurde. Zudem wurde der Umstand nicht in Betracht gezogen, dass der Kläger einen Teil der Mietwohnung einem Untermieter überlassen wollte und hierdurch zusätzliche Einkünfte hätte beziehen können.
Die Begründung des BGH ist schlüssig und in seiner Konsequenz richtig. Es wurde hierdurch einer weit verbreiteten Auffassung eine Absage erteilt, welche vorschnell eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit bzw. eine „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit einer eingetretenen Person annimmt. Vielmehr müssen dafür sowohl konkrete Anhaltspunkte als auch objektive Umstände vorliegen. Alleine die Erwartung, dass eine solche eintreten könnte, reicht für eine Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB nicht aus.
Der BGH hatte mit Beschluss vom 21.11.2017 (Az.: VIII ZR 28/17) die Frage zu entscheiden, inwiefern es einem Mieter zuzumuten ist, als Modernisierungsmaßnahmen deklarierte Baumaßnahmen zu dulden. Die auf Duldung in Anspruch genommenen Beklagten sind Mieter eines älteren Reihenhauses. In § 6 Abs. 2 ihres Mietvertrages ist geregelt, dass „Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zwar nicht notwendig, aber doch zweckmäßig sind, ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden dürfen, wenn sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen.“
Die Klägerin ist eine Entwicklungsgesellschaft, die das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser erworben hatte. Sie beabsichtigt, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen, auf deren Duldung sie die Beklagten in Anspruch nimmt. Es handelt sich hierbei im Wesentlichen um die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, um den Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads, die Entfernung der vorhandenen Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad sowie um den Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusche, um eine neue Verfliesung des Bodens und die Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschine bzw. eine Waschmaschine, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drempelwände, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus usw. Aufgrund der geplanten Maßnahmen soll sich die Kaltmiete von 463,62 € monatlich auf nunmehr 2.149,99 € monatlich erhöhen. Für die geplanten Maßnahmen ist eine Dauer von 14 Wochen vorgesehen. Die auf Duldung der beschriebenen Maßnahmen gerichtete Klage hatte vor dem Amtsgericht keinen Erfolg. Die hiergegen gerichtete Berufung wurde zurückgewiesen. Eine Zulassung der Revision erfolgte nicht. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Klägerin.
Der BGH hat mit obigem Beschluss die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen. Im Ergebnis sieht der BGH keine Duldungspflicht der Mieter hinsichtlich der genannten Modernisierungsmaßnahmen nach § 555d Abs. 1 BGB. Vielmehr sieht der BGH aufgrund des Gesamtkonzepts der Klägerin in den aufgeführten Maßnahmen keine Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB, die von den Beklagten zu dulden wären, sondern so weitreichende bauliche Maßnahmen, deren Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Sie beschränken sich nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestandes, sondern sollen ausweislich der Baubeschreibung u.a. dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume und einen anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bades erhält. Zusätzlich sind die Anlegung einer Terrasse und der Abriss eines Anbaus vorgesehen.
Mit vorliegendem Beschluss verbleibt es bei der bisherigen Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 23.02.1972, Az.: VIII ZR 91/70) mit der Folge, dass der BGH eine Duldungspflicht des Mieters im Hinblick auf die baulichen Maßnahmen verneint. Danach zeichnet sich eine Modernisierungsmaßnahme dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustandes hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht, wie dies vorliegend insbesondere mit der Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bades der Fall ist. Die Beurteilung, ob eine Umbaumaßnahme innerhalb der Wohnung, die mit einer Grundrissänderung verbunden ist, zur Verbesserung der Mietsache führt, ist aufgrund einer dem Tatrichter obliegende Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.
Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 31.01.2018 (Az: VIII ZR 39/17) mit dem Thema beschäftigt, ob ein Jobcenter, das versehentlich auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen von Sozialleistungen Mietzahlungen unmittelbar an den bisherigen Vermieter überweist, einen unmittelbaren Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter hat oder ob ein solcher Anspruch gegen den Mieter als Sozialleistungsempfänger zu richten wäre.
Die Beklagten waren Vermieter eines Einfamilienhauses, dessen Mieter Leistungen für Kosten der Unterkunft und Heizung nach dem SGB II vom Kläger als dem für sie zuständigen Jobcenter bezogen. Die Mietzahlungen erfolgten durch den Kläger auf Antrag der Mieter direkt an die Beklagten. Das Mietverhältnis endete zum 31.07.2014.
Bereits am 24.07.2014 hatten die Mieter bei dem Kläger einen neuen Mietvertrag über eine neue Wohnung eingereicht. Dennoch überwies dieser am nächsten Tag versehentlich die Miete für August 2014 (860 €) noch an die Beklagten. Seiner späteren Aufforderung, den entsprechenden Betrag an ihn zurückzuzahlen, kamen die Beklagten nicht nach. Ihrer Auffassung nach handele es sich insoweit um eine Zahlung ihrer Mieter an sie, die sie wegen noch offener Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis zurückbehielten.
In erster Instanz wurde die Klage zur Zahlung von 860 € nebst Zinsen gegen den Vermieter abgewiesen. Trotz der Direktüberweisung der Miete vom Kläger an die Beklagten habe die Rückabwicklung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB innerhalb der bestehenden Leistungsbeziehungen, mithin einerseits zwischen den früheren Mietvertragsparteien und andererseits zwischen Mieter und Jobcenter, zu erfolgen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision wollten die Beklagten die Abweisung der Zahlungsklage erreichen.
Der BGH hat die Revision zurückgewiesen und entschieden, dass ein Jobcenter, das im Rahmen von Sozialleistungen Mietzahlungen gemäß § 22 Abs. 7 SGB II unmittelbar an einen Vermieter überweist, im Fall versehentlich über das Ende des Mietverhältnisses hinaus gezahlter Mieten einen diesbezüglichen Rückforderungsanspruch unmittelbar gegenüber dem Vermieter geltend machen kann, wenn letzterer bereits bei Erhalt der Zahlung wusste, dass ihm dieser Betrag wegen der Beendigung des Mietvertrags nicht zusteht.
Zwar haben die Beklagten bei objektiver Betrachtung die hier streitgegenständliche Zahlung von 860 € nicht durch eine Leistung des klagenden Jobcenters, sondern vielmehr durch eine Leistung ihrer (ehemaligen) Mieter enthalten, denen gegenüber der Kläger wiederum in seiner Eigenschaft als Sozialleistungsträger im Rahmen des bestehenden Bedarfs für Unterkunft und Heizung nach § 22 SGB II Sozialleistungen zu erbringen hatte. Insoweit hatten die Mieter mit ihrem Antrag nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II dem Kläger lediglich die Anweisung erteilt, die ihnen zustehenden Unterstützungsleistungen direkt an die Beklagten zu zahlen. Dennoch erfolgte die Rückabwicklung der für August 2014 zu Unrecht gezahlten 860 € nach Auffassung des BGH ausnahmsweise nicht im Rahmen der insoweit bestehenden Leistungsbeziehungen zwischen den beklagten Vermietern und den Mietern einerseits und den Mietern und dem klagenden Jobcenter andererseits. Vielmehr stehe dem Kläger ein direkter Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB (Nichtleistungskondiktion) gegen die Beklagten zu. Denn die Mieter hatten ihren Antrag nach § 22 Abs. 7 Satz SGB II bereits vor Ausführung der streitgegenständlichen Zahlung gegenüber dem Kläger (konkludent durch Vorlage des neuen Mietvertrags) widerrufen.
Vor allem aber wussten die Beklagten nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses bereits bei Erhalt des Geldes, dass ihnen der für den Monat August 2014 überwiesene Betrag von 860 € nicht zustand und es damit an einer Leistung der Mieter als ihrem (ehemaligen) Vertragspartner fehlte. Diesen Betrag haben die Beklagten letztlich in sonstiger Weise auf Kosten des Klägers ohne rechtlichen Grund erlangt (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB).
In seiner Entscheidung vom 22.08.2018 (Az: VIII ZR 99/17) hat der BGH sich mit der Frage beschäftigt, inwieweit eine Pflicht des Vermieters, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten, auch dann besteht, wenn der Mieter die Wohnung tatsächlich nicht nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv nicht beeinträchtigt.
Das Mietverhältnis zwischen Vermieterin und Mietern besteht seit Mai 2014. Seit 2016 wohnen anstelle der Mieter Angehörige in der Wohnung, die auch die Miete zahlen. Die Mieter verlangten von der Vermieterin die Instandsetzung einer defekten Gastherme sowie die Feststellung einer Mietminderung wegen dieses Mangels.
Die Vermieterin bestritt einen Instandsetzungsanspruch der Mieter. Erstinstanzlich hat das Landgericht der Vermieterin Recht gegeben und die Klage wegen fehlendem Rechtsschutzbedürfnis abgewiesen, da die Mieter die Wohnung nicht selbst bewohnen und auch die laufende Miete von einem Dritten bezahlt werde.
Der BGH hat das Urteil aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen. Für die Frage des Rechtsschutzbedürfnisses kommt es laut BGH nicht darauf an, ob die Mieter selbst in der Wohnung wohnen oder diese Angehörigen überlassen haben.
Die Überlassung der Wohnung an Dritte vermag einen Anspruch auf Instandsetzung der Gastherme nicht auszuschließen. Den Vermieter trifft die Pflicht, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, wie sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt. Für das Bestehen dieser Hauptleistungspflicht ist es nach der vorliegenden Entscheidung unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.
Die Mieter sind auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gehindert, einen Instandsetzungsanspruch geltend zu machen, wenn sie die Wohnung an Familienangehörige überlassen. Ob die Überlassung an Dritte vertragswidrig war, ist vorliegend nicht entscheidend, da eine etwaige Vertragsverletzung der Mieter die Pflicht der Vermieterin, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht berührt.
06.02.2018 | Geschäftsführer (m/w) (118 KB)
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11.01.2018 | Immobilienverwalter (m/w) (2 MB)
11.01.2018 | Kaufmännischer Mitarbeiter (m/w) (2 MB)
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02.01.2018 | Profi für die Mietverwaltung in Vollzeit (m/w) (2 MB)

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 § 247
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 § 288
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