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Timestamp: 2017-11-23 15:05:51+00:00

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La fiscalité du LMNP, ou comment payer moins d'impôts - L'épargnant.fr
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La fiscalité du LMNP, ou comment payer moins d’impôts
Le Loueur Meublé Non Professionnel vous permet de :
bénéficier d’une réduction d’impôt de 11%
économiser la TVA (sous certaines conditions)
profiter de loyers garantis par un gestionnaire de renom
La location meublée permet à un bailleur de louer un logement meublé pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
Ce régime est à l’opposé de la location nue qui permet à un bailleur de louer un logement sans aucun meuble ainsi que des hébergements à caractère hôtelier car, même si ces logements sont pourvus de meubles, des services de nature hôtelière ou para-hôtelière sont également fournis.
La location meublée est soumise à des règles juridiques et fiscales différentes de la location nue (obligations des parties : bailleur et preneur, catégorie de revenus perçus…)
Juridiquement la location meublée est une activité civile. Cependant, elle revêt sur le plan fiscal un caractère commercial.
La location meublée est destinée aux personnes qui donnent en location un ou plusieurs logement(s) meublé(s) dans le but de :
créer ou développer un patrimoine immobilier,
réaliser des économies d’impôts (IR et/ou ISF),
préparer sa retraite en se constituant un revenu complémentaire régulier peu ou pas fiscalisé.
Loueur en meublé et activité hôtelière ou para-hôtelière
Appréciation du caractère meublé
Fiscalement, la location conserve un caractère meublé même si le bailleur n’est pas propriétaire des meubles garnissant le logement (CE. 10 juill. 1985). Cependant, dans ce cas particulier, pour que la location soit considérée comme meublée, il faut que le loyer soit supérieur à celui qui serait pratiqué en location nue.
Limites : les activités hôtelières et para-hôtelières
Les locations meublées avec fourniture de prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, ne sont pas soumises au régime fiscal de la location meublée.
Que sont des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière ? Ce sont des services fournis ou proposés par l’exploitant, en sus de l’hébergement, au moins 3 des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D du Code général des impôts, à savoir :
la réception, même non personnalisée, de la clientèle dans des conditions similaires à celles des établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle.
Lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier alors l’activité relève du régime fiscal de la location meublée.
Exemples : le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, la réception se limite à la simple remise des clés, la fourniture de linge n’est pas régulière.
Si les prestations sont proposées par le locataire exploitant, que le contrat liant le bailleur à l’exploitant est un contrat de louage de choses et que le bailleur n’est pas associé aux résultats de son locataire exploitant alors le bailleur relève du régime fiscal de la location meublée.
Illustration : Si une location en meublé est consentie à un organisme de gestion hôtelière ou para-hôtelière alors le régime fiscal des loueurs en meublé s’applique. Ceci est tout de même conditionné par le fait que les prestations sont assurées par le gérant pour son propre compte.
Conséquences : Si les prestations peuvent être qualifiées d’hôtelières, il ne s’agit plus de location meublée mais d’une activité d’exploitant hôtelier, suivant le droit commun des BIC. Cet exploitant hôtelier ne sera notamment pas soumis à la limitation de la déduction fiscale des amortissements.
Le loueur en meuble non professionnel
Le caractère habituel de l’activité de location
Pour être considérée comme une opération commerciale, la location en meublé doit être, en principe, effectuée à titre habituel. Ainsi, un contribuable qui ne se livre qu’occasionnellement à des opérations de location meublée ne saurait être considéré comme ayant exercé une profession commerciale et ne peut être taxé au titre des bénéfices industriels et commerciaux.
D. adm. 4 F-1113
Quelle est la date de début d’activité pour un loueur en meublé ?
La location est réputée commencer à la date d’acquisition de l’immeuble ou à la date de son achèvement s’il est postérieur. De plus, cette date s’apprécie pour chaque immeuble loué.
Remarque : La date d’acquisition correspond à la date de signature de l’acte authentique constatant le transfert de propriété.
Les revenus tirés de la location ou de la sous-location meublée d’un immeuble, neuf ou ancien, sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Et son activité est exonérée de TVA ou bénéficie de la franchise en base de TVA,
Et ses recettes annuelles n’excèdent pas 32 100 € en 2010.
Si le loueur en meublé ne remplit pas ces conditions cumulatives alors il relèvera du régime réel BIC.
Le sort des déficits (art. 156-I-1 bis du CGI) éventuellement générés par la location est différent en fonction du statut du loueur :
En régime BIC : Les déficits sont déductibles uniquement des revenus de même nature c’est-à-dire de BIC non professionnels, pendant 10 années.
Le régime micro-BIC exclut tout déficit BIC.
Si le loueur dépasse le seuil de chiffre d’affaires de 32 100 € mais qu’il est toujours soumis au régime de franchise en base de TVA, c’est-à-dire qu’il ne dépasse pas 89 600 € alors le régime micro-BIC reste applicable pendant 2 ans.
Exemple : un loueur en meublé réalise un chiffre d’affaires en 2011 de 56 000 €. Il a dépassé le seuil de 32 100 €, il faut donc vérifier que le chiffre d’affaires qu’il a réalisé en 2009 était inférieur au seuil en vigueur en 2009 soit 32 000 €. Dans l’affirmative, le micro-BIC reste applicable. Dans la négative, le loueur passe au régime réel.
En 2012, si le loueur a un chiffre d’affaires supérieur au seuil en vigueur, il faudra vérifier que son chiffre d’affaires était inférieur au seuil en vigueur en 2010.
Les exonérations des produits tirés de la location meublée au titre de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux sont les suivants :
location d’une chambre d’hôte, si :
la location est habituelle
la location est réalisée pour 1 jour, 1 semaine ou 1 mois
(C’est-à-dire à des personnes qui n’élisent pas domicile dans le logement)
les recettes brutes annuelles (loyers et éventuellement prestations annexes :
petit déjeuner, téléphone, etc.) ne dépassent pas 760 € TTC (CGI. art. 35 bis II).
location ou sous-location en meublé d’une partie de la résidence principale, si :
les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale
le loueur réduit le nombre de pièces qu’il occupe dans son logement principal
le prix de location doit être fixé dans « des limites raisonnables » soit, pour 2010, un loyer annuel par m2 de surface habitable, charges non comprises, qui n’excède pas un plafond fixé à 174 € en Ile-de-France et 127 € dans les autres régions (CGI. art. 35 bis I).
location ou sous-location à des personnes bénéficiant du RMI, à des étudiants boursiers ou à des organismes sans but lucratif qui louent à ces mêmes personnes.
remarque : Cette exonération s’applique pendant les 3 premières années de location si les loyers n’excèdent pas un certain seuil.
Les loueurs soumis aux cotisations sociales
Ces loueurs en meublé sont soumis aux prélèvements sociaux au titre des revenus d’activité, soit 8%.
La déductibilité de la CSG est de 5,1 % des revenus.
Les loueurs non soumis aux cotisations sociales
Ces loueurs en meublé sont soumis aux prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine, soit 12,3 %.
La déductibilité de la CSG est de 5,8 % des revenus.
Réduction d’impôt sur le revenu « Censi Bouvard »
L’acquisition du logement doit être réalisée à titre onéreux. L’acquisition à titre gratuit n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt.
La réduction d’impôt ne s’applique pas en cas de démembrement du logement, sauf lorsque le démembrement résulte du décès d’un des époux, propriétaire du logement ; dans ce cas la demande de reprise doit être formulée par courrier joint à la déclaration IR de l’année du décès de l’époux.
L’acquisition d’un immeuble en indivision ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt.
Afin de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, les conditions suivantes doivent être remplies :
L’investisseur doit être un résident fiscal français.
Remarque : si le contribuable devient non résident fiscal français pendant la période d’engagement alors la réduction est définitivement perdue.
L’acquisition doit être réalisée entre le 1er janvier 2009 et 31 décembre 2012.
Les logements doivent être acquis :
neuf et n’ayant jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit
achevé depuis au moins 15 ans et fait ou a fait l’objet d’une réhabilitation
louer le logement meublé pendant au moins 9 ans
ET louer à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel le logement se situe.
Fait générateur de la réduction
La première année au titre de laquelle le contribuable pourra bénéficier de la réduction d’impôt est l’année d’acquisition ou d’achèvement du logement ou des travaux si ceux-ci sont postérieurs.
Date d’acquisition = Date de signature de l’acte authentique d’achat.
Date d’achèvement du logement = « lorsque l’état d’avancement des travaux est tel qu’il permet une utilisation effective de l’immeuble en cause, c’est-à-dire que les locaux sont habitables ».
Remarque : la date d’achèvement des logements s’apprécie pour chaque appartement et non globalement pour l’immeuble.
Date d’achèvement des travaux = Date d’achèvement figurant sur l’état descriptif du logement après travaux.
L’assiette de la réduction est le prix de revient du logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires, retenu dans la limite de 300 000 € Hors Taxe par an.
Prix de revient = prix d’acquisition + honoraires de notaire, commissions des intermédiaires, droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, montant des travaux de réhabilitation le cas échéant.
Le prix de revient des meubles est exclu de l’assiette de la réduction.
En cas d’indivision sur le logement faisant l’objet de la réduction, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt au prorata de sa quote-part dans l’indivision, dans la limite de 300 000 € pour l’ensemble d’entre eux. Ainsi, l’assiette de la réduction devra être considérée au prorata des quotes-parts de chaque indivisaire.
Si les indivisaires font partie de foyers fiscaux différents, ils pourront bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire, pour le solde, au titre d’autres investissements éligibles à la réduction d’impôt Censi Bouvard.
Exemple : 3 personnes acquiert en indivision un logement ouvrant droit à la réduction. Le logement a un prix de revient de 350 000 €.
La réduction d’impôt ne sera calculée que sur 300 000 €. Ainsi, la base de la réduction d’impôt, pour chaque indivisaire, sera de 100 000 € (300 000/3).
Chaque indivisaire pourra réaliser d’autres investissements éligibles à la réduction Censi Bouvard à hauteur de 200 000 € afin d’utiliser le solde disponible pour leur foyer fiscal.
En cas d’acquisition, la même année, de plusieurs logements ouvrant droit à la réduction, la base de la réduction sera toujours plafonnée de 300 000 €.
En cas de subvention pour l’acquisition ou la réhabilitation de logement ouvrant droit à la réduction Censi Bouvard, le montant des subventions doit être déduit de l’assiette de calcul de la réduction.
En cas d’acquisition soumise à TVA, le montant de TVA est exclu de l’assiette de calcul de la réduction. La base de calcul doit donc être appréciée hors taxe.
Le taux de la réduction est déterminé en fonction de la date d’acquisition du logement qui correspond à la date de signature de l’acte authentique. Ceci pour tous les types d’investissements concernés par la réduction d’impôt.
Le taux de la réduction est de 18 % pour les acquisitions en 2011 et 2012.
Rappel : Le taux de réduction était de 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010.
Remarque : l’année pour laquelle le contribuable va bénéficier pour la première fois de la réduction d’impôt sera l’année de livraison du bien.
Exemple : Un bien livré en 2011, permettra de bénéficier de la réduction d’impôt sur les impôts de 2011 payables en 2012.
Montant de la réduction et modalités d’imputation de la réduction
Le montant de la réduction est répartie sur 9 ans à raison de 1/9ème par an.
Si le montant de la réduction au titre d’une année est supérieur à l’impôt dû au titre de cette même année alors l’excédant pourra être imputé sur l’impôt des 6 années suivantes en retenant en priorité les excédants les plus anciens.
Exemple : Mme R. réalise de la location meublée et bénéficie de la réduction d’impôt sur le revenu « Censi Bouvard« .
Elle doit payer, au titre de l’année 2010, un impôt sur le revenu de 5 000 €. Or, le montant de sa réduction d’impôt, en 2010 et pour les années suivantes, est de 6 000 €. Mme R. pourra donc reporter l’excédant de réduction non imputée, soit 1 000 €, l’année suivante.
Au titre des années 2011 et 2012, les montants de son impôt sur le revenu et sa réduction d’impôt ne changent pas. Ainsi, Mme R. cumule les excédants de réduction d’impôt non imputée sur deux autres années, soit 2 000 €.
En 2014, Mme R. subit une augmentation significative du montant de son impôt sur les revenus et est redevable d’un montant de 7 000 €.
Au titre de l’imposition de 2014, Mme R. va pouvoir imputer la totalité du montant de sa réduction sur son impôt et commencer à imputer les excédants de réductions non encore imputés les années précédentes. La première imputation doit correspondre à l’excédant de réduction de l’année 2010 pour que le report ne soit pas perdu.
L’année suivante, en 2015, Mme R. pourra imputer la totalité de sa réduction d’impôt et l’excédant de réduction de l’année 2012.
Engagement et condition de location
L’investisseur doit s’engager à louer le logement meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence ou de l’établissement dans lequel le logement se situe.
Le point de départ de l’engagement est la date de prise d’effet du bail.
La location doit être « effective et continue pendant toute la période d’engagement de location » (Fiche n°5 inst. adm. 13 janv. 2010, BOI 5 B-2-10).
Attention ! le propriétaire ne peut pas se réserver des périodes d’occupation. Une telle démarche remettrait en cause la réduction d’impôt.
La location du logement doit intervenir au plus tard un mois après l’acquisition ou l’achèvement du logement sauf circonstances limitativement prévues.L’engagement de location doit être formulé par courrier joint à la déclaration IR de l’année d’acquisition ou d’achèvement du logement.
La réduction n’est soumise à aucun zonage et à aucun plafond de loyers ni de ressources du locataire.
Même si le logement est la propriété d’un seul des époux ou de l’un des membres du foyer fiscal, la réduction d’impôt bénéficiera au foyer fiscal.
En cas de mariage, divorce, conclusion ou rupture de PACS, le contribuable attributaire du logement peut demander la reprise de l’engagement à son profit pour les années restant à courir jusqu’à la fin de la période d’engagement. Si le contribuable ne demande pas la reprise alors la réduction obtenue auparavant sera remise en cause.
Si l’investisseur passe de loueur en meublé non professionnel à loueur en meublé professionnel au cours de l’engagement de location alors la réduction n’est pas remise en cause.
La réduction d’impôt Censi Bouvard n’est pas cumulable avec les dispositifs de « Girardin logement » (CGI. art. 199 undecies A) et « Girardin industriel » (CGI. art. 199 undecies B).
La réduction d’impôt Censi Bouvard est soumise au plafonnement des niches fiscales.
La déduction des amortissements du logement est limitée. Le contribuable ne peut déduire que le montant des amortissements correspondant à ceux effectués au-delà de 300 000 €.
Remise en cause de la réduction
Non respect de l’engagement de location (sauf exceptions, aucune mise en location, mise en location hors délais, interruption de la location pendant plus d’1 mois…)
Non respect des conditions de mise en location ou de l’activité de location elle-même
Cession du logement pendant la période d’engagement de 9 ans.
Non demande de reprise de l’engagement de location par le contribuable qui se marie, divorce, conclut ou rompt un PACS pendant les 9 ans.
Pour les personnes non imposables, ou très faiblement, mais qui souhaitent tout de même acquérir un bien sous le statut du Loueur Meublé, il existe une autre solution.
A défaut, d’obtenir une réduction d’impôt en choisissant le LMNP Censi Bouvard, on peut opter pour le LMNP Classique. Cette dernière option permet de percevoir des revenus nets de fiscalité pendant une période d’environ 15 ans.
En effet, entre en ligne de compte le jeu de l’amortissement (écriture comptable) qui neutralise les loyers perçus, par conséquents les loyers perçus ne subiront pas de fiscalité.
En parallèle, le bien s’acquiert toujours en Hors Taxe.
Les loueurs en meublé sont, en principe, exonérés de TVA.
« Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA sans possibilité d’option » (CGI. art. 261D).
Les loueurs en meublé sont soumis à TVA dans les cas suivants :
Les prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont louées par un contrat d’une durée d’au moins 9 ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées précisément (CGI. art. annexes 2 art. 178).
Les prestations d’hébergement fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie (para-hôtellerie) notamment, les maisons de retraite, les résidences pour étudiants, les gîtes ruraux, les chambres d’hôtes, les maisons ou appartements meublés c’est-à-dire que l’exploitant offre, outre l’hébergement, au moins 3 des prestations proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier (le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, la réception, même non personnalisée, de la clientèle.)
Les locations de locaux meublés consenties par bail ou convention de toute nature à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des catégories vues précédemment, à l’exception des exploitants de foyer-logement (CCH. art. L 633-1).
Il existe 3 régimes de TVA différents :
Remarque : Lorsque le loueur en meublé soumis à TVA exerce une activité mixte c’est-à-dire la fourniture de logement et des prestations de services, alors les seuils de détermination du régime de TVA applicable doit être apprécié de manière indépendante. Ainsi, pour bénéficier de la franchise en base, par exemple, le loueur devra avoir un chiffre d’affaires inférieur au seuil requis tant pour son activité de fourniture de logement que de prestation de services.
La franchise en base est un dispositif qui dispense les assujettis à la TVA de la déclaration, du paiement et donc de la déduction et du remboursement TVA.
Le régime s’applique de plein droit en présence d’un chiffre d’affaires inférieur à 81 500 € HT lors de l’année précédente pour les activités de prestations de fourniture de logement.
Tempérament : si l’investisseur dépasse le seuil chiffre d’affaires de 81 500 € mais ne dépasse pas un chiffre d’affaires de 89 600 € alors le régime de franchise en base reste applicable pendant 2 ans. En revanche, si l’investisseur dépasse un chiffre d’affaires de 89 600 € alors ce dernier est soumis au régime réel de TVA.
Exemple : un loueur en meublé assujetti à TVA réalise un chiffre d’affaires en 2011 de 85 200 €. Il a dépassé le seuil de 81 500 €, il faut donc vérifier que le chiffre d’affaires qu’il a réalisé en 2009 était inférieur au seuil en vigueur en 2009 soit 80 000 €. Dans l’affirmative, la franchise en base reste applicable. Dans la négative, le loueur passe au régime réel de TVA.
Si en 2012, le loueur a un chiffre d’affaires supérieur au seuil en vigueur, il faudra vérifier que son chiffre d’affaires était inférieur au seuil en vigueur en 2010.
Possibilité d’option pour le régime réel
Les entreprises relevant de droit du régime de franchise en base peuvent opter pour le régime réel de TVA c’est-à-dire pour le paiement de la TVA.
L’option prend effet le 1er jour du mois de sa déclaration. L’option couvre 2 années dont celle de sa déclaration, et est reconduite tacitement pour une durée similaire. En cas de remboursement de TVA au cours d’une période, l’option est obligatoirement reconduite pour une nouvelle période.
Attention : Pour être soumis au régime micro BIC alors que l’investisseur est soumis à TVA, ce dernier doit être en franchise en base de TVA. Ainsi, si l’investisseur opte pour le régime réel de TVA, il sera de fait soumis au régime réel BIC. L’option prive le contribuable du régime micro BIC.
Le régime réel simplifié s’applique :
de plein droit, aux entreprises individuelles et sociétés dont le chiffre d’affaires annuel est supérieur à 81 500 € HT et n’excède pas 766 000 € HT pour les entreprises de fourniture de logement.
sur option, au redevable relevant de plein droit du régime de franchise en base mais ayant opté pour l’assujettissement à TVA.
sur option, les entreprises relevant du régime réel simplifié mais ayant opté pour le régime normal.
Remarque : l’option s’effectue par LRAR au service des impôts du lieu de l’exploitation.
Le taux applicable sur les loyers de location en meublé est le taux réduit soit 5,5 %.
Ce taux ne s’applique qu’au prix du logement et non aux services. Ainsi, le taux applicable aux prestations de services fournies par le loueur est de 19,6 %.
Remboursement et déduction de la TVA
Lorsque le bailleur est imposé à la TVA (de plein droit ou par option), il peut déduire de la TVA collectée au titre des loyers, la TVA acquittée ayant grevé :
la construction ou l’acquisition de l’immeuble
les travaux de grosses réparations ou d’amélioration
Quand la TVA à déduire est supérieure à celle perçue sur les ventes ou prestations de service, l’entreprise possède un crédit de TVA. Si celui-ci n’est pas utilisé pour couvrir un versement de TVA ultérieur, le remboursement du crédit de TVA peut être demandé si le crédit est au moins égal à 150 €.
Le remboursement de TVA est souvent demandé pour répondre à un besoin de trésorerie.
Le remboursement peut être annuel, trimestriel ou mensuel.
Remboursement de la TVA générée par l’acquisition d’immeubles
Lorsque le loueur acquiert un bien immobilier, que l’opération est soumise à TVA et que l’activité du loueur sera passible de la TVA alors ce dernier peut, sur demande, obtenir le remboursement immédiat de la TVA à acquitter lors de l’acquisition.
Puis, une régularisation sera opérée. Afin d’éviter toute remise en cause du remboursement, l’acquéreur doit conserver l’immeuble et maintenir une activité soumise à TVA pendant 20 ans. La régularisation sera effectuée chaque année par vingtième.
Toute sortie du champ de la TVA (rupture du bail commercial, franchise en base, cession hors TVA par exemple) dans les 20 ans entraîne le remboursement d’une fraction de la TVA initialement récupérée.
Loueur en meublé non professionnel : application du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Cession d’un immeuble faisant l’objet d’une location meublée par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et non professionnel : application du régime de plus-values, applicable au jour de la cession (article 151 sexies CGI).
Si le loueur ne sait pas s’il aura la qualité de loueur en meublé non professionnel ou professionnel l’année de la cession, il pourra appliquer le régime de plus-values, duquel il relevait l’année précédant la cession. Une régularisation sera effectuée, le cas échéant, lors de l’imposition de l’année de la cession.
Exonération (article 150 VC CGI)
Le loueur en meublé non professionnel peut bénéficier d’un abattement pour durée de détention.
L’abattement est de 10 % par année de détention au-delà de la 5ème année. Ainsi, le loueur sera totalement exonéré d’impôt de plus-values au bout de 15 ans de détention.

References: art. 35
 art. 35
 art. 199
 art. 199
 art. 261
 art. 178