Source: https://www.desalvador.es/blog/blog/civil-inmobiliario/superficie-correcta/
Timestamp: 2018-03-17 21:50:57+00:00

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¿Qué superficie es la correcta? - deSalvador Real Estate Lawyers
¿Qué riesgos tiene comprar una construcción ilegal?
Uno de los pocos hechos objetivos que pueden ayudar en la compra de un inmueble es la superficie de lo que se adquiere, y el cálculo del precio unitario (€/m2) a los efectos de poder comparar entre varios inmuebles. No obstante, saber exactamente cuánto mide el inmueble que se va a adquirir no resulta ni mucho menos fácil, como le ha pasado a nuestra consultante, puesto que podemos ver hasta 4 superficies distintas según la fuente a la que acudamos (anuncio, registro, catastro o planos reales).
Por ello, resulta determinante saber si la información que recibimos es comparable, a fin de que el consumidor pueda tomar una decisión de compra racional. Por supuesto, existe normativa sobre la información que debe facilitarse a los consumidores en la compra y arrendamiento de viviendas, aunque su redacción parece hacer entender que podría ser aplicable únicamente en la comercialización de viviendas de primera mano.
Por ello, antes de la preparación de este artículo, hemos hecho consultas a las Direcciones Generales de Consumo de varias comunidades autónomas (Andalucía, Asturias, Cataluña, Islas Baleares y Madrid) para confirmar la aplicación a la actividad de las agencias inmobiliarias en la comercialización de viviendas de segunda mano del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
Las cinco CCAA consultadas han confirmado la aplicabilidad del RD 515/1989 a la comercialización de viviendas de segunda mano por agencias inmobiliarias.
¿Qué dice el RD 515/1989?
El RD 515/1989 es el gran desconocido en la actividad de las agencias inmobiliarias, a pesar de los numerosos deberes de información que le impone el artículo 4. De conformidad con dicho artículo “Quienes realicen las actividades sujetas a este Real Decreto deberán tener a disposición del público” determinada información. Se trata, por tanto, de un deber de disponer de dicha información para la comercialización, por lo que entendemos que no son válidas las fórmulas utilizadas en muchas hojas de encargo en las que se traslada dicha obligación al cliente-vendedor, obligándole a aportar dicha información “cuando se le pida”.
Algo parecido sucede con el Certificado de Eficiencia Energética, que debería ser una información adicional para el consumidor en la toma de decisiones, pero cuya información nunca se facilita, señalando que está “En tramitación”, fórmula por la cual ya han recaído las primeras sanciones a agencias inmobiliarias.
El incumplimiento del RD 515/1989 puede dar lugar a sanciones por incumplimiento de la normativa de consumidores y usuarios, de conformidad con las normativas autonómicas, pero en la práctica no se persigue, por lo que este tema causa frecuentes problemas entre compradores.
La obligación de información que en materia de consumidores y usuarios que deben cumplir las agencias inmobiliarias incluye aspectos como (i) los datos identificativos del vendedor, (ii) plano de la vivienda (incluyendo el trazado de las instalaciones), (iii) referencia a materiales y aislamientos (térmicos y acústicos) utilizados, (iv) las instrucciones de uso y conservación del inmueble, entre otros, por lo que en muy raras ocasiones se cumple con todos los deberes establecidos en la legislación.
Entre la información que debe facilitar la agencia inmobiliaria, se incluye una cuestión que podría parecer básica, pero que sin embargo plantea muchos problemas prácticos. De conformidad con el artículo 4.3 del RD 515/1989, la agencia inmobiliaria debe facilitar la “Descripción del inmueble, con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.”
Sim embargo, en muchas ocasiones no se facilita esta información, bien por error o desconocimiento de la distinta metodología para el cálculo de las superficies.
La única superficie válida para el anuncio de una inmobiliaria es, de conformidad con la normativa actual, la superficie útil de la vivienda.
Pero, ¿qué diferencia cada una de las superficies? ¿Cómo puedo saber si la superficie que estoy viendo es útil o construida?
A los efectos de este artículo, hay tres tipos de superficie que se suelen anunciar, en función del origen de los datos que tiene la inmobiliaria (planos oficiales, nota simple del registro o catastro), distinguiendose en los dos últimos casos entre los supuestos "con repercusión de elementos comunes" y "sin repercusión de elementos comunes".
De conformidad con el RD 515/1989, la superficie que debe publicitarse es la superficie útil del inmueble, pero desafortunadamente pueden existir distintos criterios para su cómputo, en función de la finalidad para la que se haga el cálculo.
A los efectos de este artículo, nos centraremos en la definición de superficie útil a efectos hipotecarios, contenida en la norma ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
De conformidad con el artículo 4 de dicha orden, que incluye diversas definiciones, se entiende por superficie útil: “la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.”
La superficie útil suele definirse como la superficie “que se puede pisar” de una vivienda, es decir, el espacio de habitaciones (incluidos armarios). También se incluye el 50% de las terrazas cubiertas.
Superficie registral
A los efectos del Registro de la Propiedad, la superficie que suele incluirse en la descripción de los inmuebles es la superficie construida. En este sentido la DGRN en resoluciones de 30 de diciembre y 9 de enero de 2006 aborda esta cuestión señalando que la Legislación hipotecaria indica (art. 45 RD 1093/1997) que debe hacerse constar “el total de los metros cuadrados edificados”, entendiendo por tal la superficie construida.
La superficie que consta (o debería constar) en el Registro de la Propiedad es la superficie construida.
Reconoce en dichas resoluciones que la inclusión de la referencia a la superficie útil puede ser conveniente por razones de protección de consumidores y usuarios, si bien no existe un precepto legal que obligue a su constancia en la división horizontal de las propiedades, por lo que no puede exigirlo el Registrador.
La relación entre la superficie útil y la superficie construida de un inmueble depende de la propia distribución del inmueble, sin que se pueda sacar una relación directa, como muy bien se explica en esta entrada.
Por su parte, el Catastro tiene su propia forma de medir la superficie de un inmueble. La superficie catastral es la superficie construida (es decir, incluyendo muros y tabiques). Además de lo anterior, es importante señalar que la superficie catastral incluye también los balcones, terrazas y porches, contando el 50% de su superficie, salvo cuando estos están cerrados por tres de los cuatro lados, en cuyo caso computan al 100%.
El Catastro tiene su propia metodología para medir un inmueble, incluso cuando no se le han facilitado datos de superficie por parte del promotor.
Es importante destacar que para el catastro estos balcones van a computar aunque tengan la consideración de elemento común de uso privativo, por lo que nos encontraremos que no deberían estar incluidos en la descripción registral y sin embargo se va a tributar por ellos.
Además, a los meros efectos tributarios, se incluye en la superficie catastral una superficie de elementos comunes atribuidas a cada inmueble, reparto aproximado de los elementos comunes.
Repercusión de elementos comunes
En algunas ocasiones, puede verse que el Registro de la Propiedad señala que la superficie es de X m2, incluyendo la repercusión de elementos comunes. Esta repercusión implica contabilizar los elementos comunes de todo el inmueble y asignar a cada vivienda un número determinado de metros cuadrados, en función de la cuota de copropiedad.
La repercusión de elementos comunes supone añadir a la superficie construida la superficie teórica de los elementos comunes que corresponderían en función de la cuota de copropiedad.
Sin embargo, y a pesar de ser una práctica muy extendida, la DGRN ha señalado expresamente en Resolución de 7 de julio de 2014 que no debe incluirse en la descripción de una vivienda la repercusión de elementos comunes:
Es cierto que el dato de la superficie proporcional de zonas comunes imputable a un determinado elemento privativo puede ser relevante a ciertos efectos, todos ellos extrarregistrales, tales como el cálculo del precio máximo de venta en viviendas protegidas, o la determinación del valor catastral u otros valores o bases imponibles tributarias referidas a aquél. Pero ello no permite eludir la necesaria precisión exigida legalmente por el principio de especialidad registral para la delimitación clara y precisa de lo que es elemento privativo y lo que es elemento común en un régimen de propiedad horizontal. Por esa razón, registralmente no puede admitirse que la superficie de un elemento privativo se exprese mediante el dato de «su superficie con inclusión de elementos comunes», por constituir conceptualmente un contrasentido con el concepto de elemento privativo (artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal). Incluso cuando se inscriba la superficie privativa, que es la determinante, debería denegarse cualquier mención registral, aunque fuera accesoria o complementaria, a superficie alguna en elementos comunes que se impute a ese elemento, pues la cuota que un elemento privativo ostenta en los elementos comunes no significa nunca una superficie concreta, sino un módulo ideal determinante de la participación del comunero en los beneficios y cargas de la comunidad.
La DGRN señala que no debe incluirse en la descripción registral ningún tipo de mención de elementos comunes, ni como parte proporcional ni como repercusión.
Además de todo lo anterior, no debemos olvidar que tanto el Registro de la Propiedad como el Catastro pueden contener errores bien por falta de actualización, bien por discrepancias en los distintos métodos de cálculol.
Y todo esto… ¿En qué me afecta?
Para poder apreciar las diferencias entre las distintas superficies, recurrimos a un ejemplo práctico de una vivienda en Madrid, respecto de las cuales tenemos cuatro superficies, todas ellas distintas, y con una diferencia de hasta 75 m2 entre ellas.
Superficie Inmobiliaria Registro Catastro Útil
Total 196 m2 195,34 m2 152 m2 121,87 m2
Vivienda No desglosa 148,70 m2 134 m2 110,05 m2
Elementos comunes No desglosa Incluido en Vivienda 18 m2 No computa
Balcón No desglosa Incluido en Vivienda Incluido en Vivienda 23,64 m2 (al 50%)
Azotea No desglosa 46,64 m2 No computa
Por ello, antes de adquirir una vivienda asegúrese de saber qué información le están facilitando, puesto que de lo contrario no podrá calcular el precio por metro cuadrado entre dos viviendas para compararlas. Como siempre, no dude en contactar con nosotros si tiene cualquier duda adicional.

References: Real Decreto 
 artículo 4
 Real Decreto 
 artículo 4
 artículo 4
 Resolución