Source: https://digital.zlb.de/viewer/fulltext/15881076_2018_2/1/
Timestamp: 2020-05-25 18:45:38+00:00

Document:
DepescheAktuell Issue 2018,[2] Dezember - Digitale Landesbibliothek Berlin - Zentral- und Landesbibliothek Berlin
DepescheAktuell Issue 2018,[2] Dezember
URN: https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-15345832
Full text: DepescheAktuell Issue 2018,[2] Dezember
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-15345832
Die moralische Sicht
Wohnungsmarkt Deutschland –
INVESTITIONEN SOLLTEN
zwischen Wohnungsmangel und Leerstand
Die diesem Befund zugrunde lie-
Wohnungsmangel und explodierende Mieten auf der einen Seite – Abwanderung
gende Studie des Instituts der deut-
und Leerstand auf der anderen. Die Wohnraumsituation in Deutschland ist extrem
bau auf dem Land ist häufig zitiert,
schen Wirtschaft zum Wohnungsteilweise harsch kritisiert und allzu
standortabhängig. Das IW Köln hat sich mit Anreizen und Faktoren
oft missverstanden worden. In
erster Linie ging es um die
beschäftigt, um auf einen stärkeren Ausgleich der
Darstellung eines em-
Regionen hinzuweisen.
pirischen Befunds
und eine Warnung,
In Deutschland wird zu we-
dass die Entwick-
nig gebaut. Im Jahr 2017
lung in die falsche
wurden rund 285.000 neue
Wohnungen fertiggestellt.
könnte. Dabei geht
Um den steigenden Be-
es keinesfalls um
darf zu decken, müssten nach
jedoch rund 375.000 Wohnungen
Großstäd-
pro Jahr entstehen. Diesem Be-
te sind in den
fund folgen auch die meisten For-
letzten Jahren stark
schungsinstitute.
gewachsen, vor allem auf-
eine Diskreditie-
rung ländlicher Regionen
– natürlich ist es zunächst einmal
positiv, dass auch in Regionen au-
tätsstädten wird zu
ßerhalb der Zentren investiert wird.
wenig gebaut.
grund der starken Arbeitsmigrati-
NICHT DAS „WIEVIEL“ ZÄHLT,
SONDERN DAS „WO“
Aber die Investitionen sollten auch
nachhaltig sein und nicht die beste-
on aus dem In- und Ausland. Berlin
Aber es gibt eben auch Regionen,
henden Probleme – insbesondere
etwa wächst seit einigen Jahren
in denen mehr gebaut wird, als de-
den Leerstand in ländlichen Regio-
um 40.000 Menschen jährlich.
mografisch gesehen sinnvoll ist.
nen – verschärfen.
Doch die Gesamtzahl der benö-
Gebaut wird dort aber so, als wäre
Dadurch können Leerstände wei-
tigten Wohnungen ist nur wenig
das Bevölkerungswachstum nur
ter wachsen und die vorhandenen
Es stellt sich die Frage, wie wirt-
aussagekräftig. Denn schließlich
halb so groß. In den anderen Groß-
Zentren veröden. Ursächlich für
schafts- und gesellschaftspolitisch
kommt es nicht nur darauf an, dass
städten ist die Situation ähnlich: In
die deutliche Ausweitung der Neu-
mit der großen Diskrepanz zwi-
insgesamt genug gebaut wird – es
allen wird weniger als 50 Prozent
bautätigkeit in diesen Regionen ist
schen wachsenden und schrump-
muss auch an den richtigen Stellen
des jährlichen Baubedarfs, der
vor allem das niedrige Zinsniveau in
fenden Regionen umzugehen ist.
geschehen. Die Wohnungsmärkte
sich aus der demografischen Ent-
Kombination mit Einkommensstei-
Zumal weder der Arbeitsmarkt
in Deutschland entwickeln sich sehr
wicklung und dem vorhandenen
gerungen und günstigem Bauland.
noch die Mietpreise automatisch
verschieden, entsprechend unter-
Leerstand berechnet, erfüllt. Auch
In der Folge sind in Landkreisen al-
für einen Ausgleich sorgen: Regio-
scheiden sich auch die Baubedar-
in vielen Gemeinden im Umland
lein 2015 doppelt so viele Einfamili-
nen wie Südwestfalen, Nordhorn,
fe (s. Schaubild 1 auf Seite 4). Die
der Metropolen sowie beliebten
enhäuser wie nötig gebaut worden.
Schweinfurt oder Jena bieten
» Fortsetzung auf Seite 4
noch nie haben wir so
lange an einer Ausgabe
populäre, aber wirkungslose Eingriffe in
den Markt wieder abzuschaffen. Kon-
Zahlen in einem Wohngeldgesetz, das
die wenigsten kennen.“ (Gutachten des
der Depescheaktuell gearbeitet wie an dieser, die
kret fordern die Wissenschaftler, die Mitpreisbremse sollte „ersatzlos gestrichen
Wissenschaftlichen Beirats, S. 34). Und
so setzen also der Bund – über die BiMA
Sie jetzt in Ihren Händen
werden, da sie [...] den Abbau von Woh-
– und Länder wie beispielsweise Hessen
halten und die sich dem
Schwerpunktthema „Für
nungsknappheit behindert.“ Außerdem
solle „der Soziale Wohnungsbau nicht
bei der Entwicklung von Bauland und Sozialwohnungen konsequent auf landes-
eine bessere Boden- und
Wohnungspolitik“ widmet. „Schon wie-
wiederbelebt, sondern im Gegenteil zurückgefahren werden, weil hierbei eine
eigene Gesellschaften und verweigern
dabei die Kooperation mit privaten Unter-
der?“, mögen Sie sich fragen. Denn an
Fehlleitung von Subventionen droht.“
nehmen. Die schnelle Entwicklung von
wohlfeilen Ratgebern rund um die Frage,
Bauland und Sozialwohnungen scheint
wie bezahlbares Wohnen in Deutsch-
Seitens der Politik wurden die Ergeb-
mir eine große Aufgabe zu sein – zu
land wieder entstehen kann, mangelt
es nicht, und wenn diese „Analysen“
nisse unreflektiert und pauschal zurückgewiesen. „Unverantwortlich“ nannte
groß, als dass die öffentliche Hand sie
alleine lösen kann. Vielmehr bedarf es
stets zu ähnlichen oder gar gleichen
Aussagen kommen, dann scheinen die
Katarina Barley das Gutachten des Beirats, vor einem „Frontalangriff auf die so-
der Kooperation zwischen Bund, Ländern und Kommunen einerseits sowie
Leitplanken für eine neue Wohnungspo-
ziale Wohnungspolitik in unserem Land“
der Privatwirtschaft andererseits.
litik vorgezeichnet: Ein mehr an Gemeinwohl bei der Vergabe und Entwicklung
warnt der wohnungspolitische Sprecher
der Grünen, Chris Kühn, gar von einem
Als das führende deutsche Unternehmen
von Grundstücken sei anzustreben, im
Gegenzug Spekulantentum der Privaten
„Affront“ spricht Berlins Senatorin für
Stadtentwicklung und Wohnen, K
­ atrin
in der Stadtentwicklung sowie als großer
Flächen- und Projektentwickler sind wir
zu unterbinden und deren „leistungslose
Lompscher. Eine inhaltliche Auseinan-
in unserer Arbeit bundesweit und nahezu
Profite“ abzuschöpfen. Aus diesen Gründen wird deshalb vielfach gefordert, dass
doch die öffentliche Hand wieder stärker
die Verantwortung für den Wohnungsbau übernehmen soll.
dersetzung mit den im Gutachten vertretenen Thesen sieht anders aus.
täglich mit Fragen rund um das Thema
Wohnen konfrontiert und setzen uns theoretisch und vor allem praktisch mit allen
Fragen der Boden- und Wohnungspolitik auseinander. Deshalb haben wir die
Teile der Politik, Verbände und Medien
stimmen in diesen Chor der zwar fachlich unfundierten, aber wohlklingenden
Ratschläge nur allzu gerne ein und ignorieren alle Erkenntnisse aus Wirtschaft
und Wissenschaft. Nur ein Beispiel:
„Jeder weiß, dass der Markt von sich
aus nur wenige bezahlbare Wohnungen
schafft.“ Das sagt nicht irgendjemand,
sondern (wörtlich) die amtierende Bundesjustizministerin Katarina Barley, die
so ein Gutachten des unabhängigen
Wissenschaftlichen Beirats des Wirtschaftsministeriums kommentiert und
damit die Auffassung vertritt, dass die
soziale Marktwirtschaft dringende gesellschaftliche Probleme nicht mehr
lösen kann. Was war passiert? Der Bei-
Und so bereitet die Bundesregierung
gerade die Änderung des Grundgesetz­
es vor, damit der Bund die Länder mit
jährlich zunächst 2 Milliarden Euro beim
Bau von Sozialwohnungen unterstützen
kann. Dazu muss man wissen, dass seit
der Föderalismusreform 2006 – bis dahin war der soziale Wohnungsbau eine
gemeinsame Aufgabe von Bund und
Ländern – ausschließlich die Bundesländer für den sozialen Wohnungsbau
zuständig sind. Aber auch nach der Föderalismusreform hat der Bund den Ländern weiterhin großzügige Finanzhilfen
gewährt. Diese wurden aber häufig nicht
zweckgebunden eingesetzt. Ein Beispiel:
Obwohl das Land Berlin vom Bund jährlich 32,6 Millionen Euro erhielt, entstand
zwischen 2007 und 2012 in Berlin nicht
eine einzige neue Sozialwohnung. Die
politische Ökonomie erklärt dieses Ver-
rat, dem rund drei Dutzend renommierte
Ökonomen angehören, hatte im August
dieses Jahres in seinem Gutachten „Soziale Wohnungspolitik“ der Bundesregierung vorgeworfen, im Kampf gegen
halten so: „Wenn ein gesellschaftliches
Problem (wie die Wohnungsnot) erkannt
worden ist, ist es politisch attraktiv, aktive und sichtbare Maßnahmen zu ergreifen, die zu dessen Lösung beizutragen
Wohnungsnot und steigende Mieten auf
die falschen Rezepte zu setzen und empfohlen, sich aus der Wohnungspolitik
stärker heraus zu halten und stattdessen
versprechen. Die Ausweisung eines
Etatpostens und erst recht der Start eines Bauprojekts sind dabei wesentlich
sichtbarer als die Änderungen einiger
Depescheaktuell – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen
Diskussion mit dieser Depescheaktuell
nochmals eröffnet: Fehlt es wirklich an
Boden, wie häufig pauschal behauptet
wird, oder ist nicht vielmehr das Bauland der limitierende Faktor? Dann wäre
nämlich nicht nur das Verhalten der Eigentümer von Grund und Boden ein Ansatzpunkt, sondern vielmehr wäre das
Verhalten von Verwaltung und Politik zu
hinterfragen, die für die Transformation
von Land in Bauland verantwortlich sind.
Lesen Sie den Beitrag des von mir
außerordentlich geschätzten Michael
Voigtländer, und nehmen Sie sich einen
Augenblick Zeit, die Schaubilder des IW
Köln (S. 4) sowie von GEWOS (S. 6ff)
zu studieren. Dann wird deutlich, dass
die bestehenden Anstrengungen zur
Schaffung von mehr Bauland gerade in
den Metropolen nicht ausreichen. Die
Gründe dafür sind vielfältig und fordern
sowohl Politik und Verwaltung als auch
unsere Gesellschaft. Dem großen Ziel,
schnell und bezahlbar zu bauen, stehen
nämlich eine Reihe anderer Ziele diametral entgegen: Vor allem umweltpolitische
Aspekte, Ansprüche an städtebauliche
Qualitäten und Architektur sowie Par-
hilft es ganz sicher nicht, wenn die Bun-
und zwar nicht aus rechtlicher, sondern
tikularinteressen einzelner Gruppen,
desministerin für Bildung und Forschung
aus philosophischer, moralischer und
die sich häufig im Widerstand gegen
Neubauvorhaben artikulieren. Jedes
Anja ­Karliczek der Nachrichtenagentur
Reuters in einem Interview sagt: „5G ist
ethischer Sicht. (S. 20ff)
einzelne dieser Ziele hat sicher seine
Berechtigung, aber wenn wir nicht den
nicht an jeder Milchkanne notwendig.”
Wenn Sie regelmäßiger Leser der Depescheaktuell und meines Editorials sind,
Mut aufbringen, diese einander wider-
Wir wollen aber auf die aktuelle Diskus-
strebenden Einzelziele in einer klaren
Hierarchie zu priorisieren, wird es uns
sion um Bau- und Wohnungspolitik nicht
nur mit fachlichen Beiträgen reagieren.
werden Sie gemerkt haben, dass mich
die Diskussion um die aktuelle Boden-
weder gelingen, die Anzahl unserer
Baugenehmigungen und Fertigstellungs-
Als einer der großen Stadt- und Flächenentwickler in Deutschland hinterfragen
tiefer berührt als viele andere fachliche
Themen. Mich besorgt die fachliche
zahlen wesentlich zu erhöhen noch die
wir natürlich auch permanent unser ei-
Qualität der Debatte, und ich glaube,
Baukosten signifikant zu senken.
genes Handeln, und so kamen wir in
unserer Redaktionskonferenz für diese
dass wir das dringende gesellschaftliche Problem der Wohnungsnot in vielen
Deutlich wird aber auch: Egal, wie
schnell und bezahlbar wir bauen – nicht
Ausgabe schnell auf die Frage, in welchem Verhältnis in Zeiten einer Woh-
Regionen so nicht lösen werden. Wenn
Ideologie Sachkenntnis ersetzt, wird das
alle der mehr als 82 Millionen Bürger
nungsknappheit das Gemeinwohl zur
kaum zu sinnvollen Ergebnissen führen.
in Deutschland können und werden
künftig in den Zentren der Großstädte
Freiheit des Individuums stehen sollte.
Oder ganz einfach auf den Punkt ge-
Mich beunruhigt aber auch, wie unreflektiert Politik die Prinzipien der sozialen
leben können. Die größte Entlastung
der Regionen mit einer angespannten
bracht: Darf man – dürfen wir – mit der
Marktwirtschaft über Bord wirft – sei
es aus Unkenntnis, sei es aus politi-
Wohnraumversorgung liegt darin, die
Entwicklung von Grund und Boden und
Wohnungen Geld verdienen? In der lau-
Nachfrage nach Wohnraum in andere,
derzeit weniger nachgefragte Regionen
zu lenken. Auch dafür sind Preise wichtig, und der Eingriff in die Preisbildung
führt dazu, dass wichtige Steuerungs-
fenden Diskussion fällt auf, dass immer
stärker das Gemeinwohl betont wird, die
Freiheit des Einzelnen rückt hingegen
immer mehr in den Hintergrund. Deshalb
finden Sie in dieser Ausgabe auch drei
mechanismen ausgehebelt werden. Ich
möchte nicht falsch verstanden werden:
Der Preis darf nicht das einzige Kriterium
für die Verteilung von Wohnraum sein.
Aber wenn die Preisbildung durch Ins­
trumente wie die Mietpreisbremse ausgehebelt und durch Ordnungsrecht und
Subventionen ersetzt wird, dann kann
und wird es kaum zu notwendigen Nachfrageverschiebungen kommen. Deshalb
ist die Politik gefordert Rahmenbedingungen zu schaffen, die auch Räume
außerhalb der Metropolregionen zu
attraktiven Wohnstandorten machen.
Mein Kollege Frank Burlein (S. 10f)
sowie unser langjähriger Begleiter Rainer Winkel (S. 12f) gehen auf diese Aspekte ausführlich in ihren Beiträgen ein.
Es kann zunächst dahingestellt bleiben,
Beiträge, die Wohnungspolitik von einer
ganz anderen Seite beleuchten. Mit dem
Argument „Eigentum verpflichtet“ wird
von Eigentümern immer stärker gefordert, dass diese ihre Grundstücke für
den Wohnungsbau bereitstellen sollen und der Aufwertungsgewinn – der
sogenannte leistungslose Profit – von
der Kommune abzuschöpfen ist. Schon
heute tragen regelmäßig die privaten Investoren und nicht die Kommunen die
Kosten der Entwicklung eines Bebauungsplans sowie der notwendigen Infrastruktur. Damit setzt sich mein Kollege
ob man das über ein halbes Jahrhundert postulierte Ziel der „gleichwertigen
Lebensverhältnisse“ verfolgt oder ob
nicht Vielfalt und Unterschiede in den
Lebensformen der Realität näher kom-
Olaf Cunitz (S. 18f) in seinem Beitrag
ebenso auseinander wie der bekannte
Journalist Rainer Hank, der in seinem
Artikel der Frage nachgeht, ob Wohnen
in Deutschland durch die Profitgier von
Spekulanten unbezahlbar wird (S. 14f).
Ganz besonders möchte ich Ihnen aber
den Beitrag von Joachim Fetzer, Mitglied
im Vorstand des Deutschen Netzwerks
Wirtschaftsethik, ans Herz legen. Wir
men. In jedem Fall benötigen auch diese
Räume ein Mindestmaß an Infrastruktur und Anbindung, die aber über Jahre
hinweg vernachlässigt wurden. Und da
haben Herrn Fetzer gebeten, die Frage
zu beantworten, ob heute noch die Entwicklung von Grund und Boden in den
Händen privater Investoren liegen darf –
und Wohnungspolitik persönlich weitaus
schem Kalkül, weil ein entschlossenes
Vorgehen gegen die Privatwirtschaft in
der heutigen Zeit Wählerstimmen und
damit die eigene Existenz sichert. Das
befördert ein Auseinanderdriften unserer Gesellschaft ebenso wie die um sich
greifende Vollkaskomentalität unserer
Bürger. Ganz abgesehen davon, dass
der Staat selten der bessere Unternehmer ist als echte Unternehmer. Und so
wünsche ich mir – immerhin schreibe
ich diese Zeilen in der Vorweihnachtszeit
– dass Politik und Wirtschaft die drängenden Fragen des Wohnungsmarktes
wieder gemeinsam angehen. Deshalb
eine Bitte zum Schluss: berichten Sie
uns von Ihren Erfahrungen in den Kommunen, wo die Hemmnisse, aber auch
Lösungsansätze für eine dringend notwendige Baulandentwicklung liegen.
Diesen wertvollen Erfahrungsschatz
möchten wir gerne in der nächsten Ausgabe der Depescheaktuell einem breiten
Publikum zugänglich machen.
Ich bedanke mich bei unseren vielen Autorinnen und Autoren für ihre Beiträge
und wünsche ihnen und auch Ihnen, liebe Leserinnen und Leser, viel Spaß und
Erkenntnis bei der Lektüre, ein besinnliches Weihnachtsfest und ein gesundes
und glückliches 2019.
Ihr Dr. Marc Weinstock
Redaktion: DSK WissensCenter
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Dezember 2018 | Seite 4
Baubedarfe in Deutschland
überdurchschnittlich gute Arbeitsmarkt-
teilte Subventionen aber nur begrenzt – es
perspektiven bei unterdurchschnittlichen
muss Raum für kommunale Lösungen ge-
Mieten (Schaubild 2) – und dennoch fällt
ben. Ein ganz wichtiges Thema ist daher
es schwer, junge Menschen vom Verbleib
die kommunale Finanzausstattung, die die
in der Region zu überzeugen.
Grundvoraussetzung für Handlungsfreiheit darstellt.
INFRASTRUKTUR, IMAGE UND
URBANITÄT SIND EBENSO RELEVANT
Viertens bedarf es eines Schulterschlusses von Kommunen und Wirtschaft.
Baubedarfe in
über 30 bis 45
Es ist klar, dass die Wohnortwahl nicht
Große Unternehmen haben sich in der
nur von harten ökonomischen Fakten wie
Vergangenheit stets sehr engagiert, um
dem Arbeitsmarkt und den Mieten ab-
ihre Standorte attraktiv zu gestalten. Mit-
hängt, sondern auch von weichen Fakto-
telständler tun sich hier schwer, aber ver-
ren wie dem Image einer Region und der
eint und in Kooperation mit der Kommune
Urbanität. Außerdem spielt natürlich auch
sind auch hier Möglichkeiten gegeben.
die Infrastruktur eine Rolle. Es ist aber
Gut bezahlte und sichere Jobs alleine
auch klar, dass Anreize gesetzt werden
reichen heute nicht mehr aus, um junge
können, um die Wohnortwahl zu beein-
Menschen zu binden, sondern es bedarf
flussen und damit in Richtung eines stär-
auch eines attraktiven Wohnumfelds.
keren Ausgleichs zwischen den Regionen
Fünftens ist die Raumplanung gefordert.
Während Großstädte nach außen wach-
Erstens sollte die Politik Subventionen
sen müssen, müssen sich ländliche Re-
wie etwa die soziale Wohnraumförderung
gionen stärker auf die Innenentwicklung
überdenken: Von deren Mitteln profitie-
konzentrieren. Daher sollten bewusst
Schaubild 1: Unterschiedliche Baubedarfe in deutschen Kreisen
ren vor allem Großstädte, das Programm
Anreize für Modernisierungen und den
(jährlicher Baubedarf je 10.000 Einwohner bis 2020), Quelle: IW Köln
verteilt also zu Ungunsten schrumpfender
Kauf von bestehenden Immobilien gesetzt
Regionen um. Das verstärkt die Anreize
werden. Erst wenn dieses Potenzial aus-
zum Zuzug in die Großstädte. Generell
geschöpft ist, sollten Neubaugebiete ge-
gilt, dass Mieten wesentlich zum Aus-
Mieten und Arbeiten
gleich der Regionen beitragen, Eingriffe
also immer auch zu Lasten günstigerer
Die regionalen Unterschiede in Deutsch-
Regionen gehen.
land sind im Verhältnis zum Ausland oft
noch moderat, aber die Herausforderun-
Zweitens bedarf es einer besseren Ver-
gen werden mit dem demografischen
netzung zwischen den Regionen. Die Er-
Wandel größer. Es ist absehbar, dass
fahrung zeigt: Standorte, die gut an den
viele Regionen in Deutschland nicht nur
öffentlichen Nahverkehr und die Bahn an-
schrumpfen, sondern auch älter werden.
geschlossen sind, gewinnen als Wohnort
Es ist daher entscheidend, frühzeitig Wei-
an Attraktivität. Die Großstädte werden
chen zu stellen, um diese Entwicklung
zwar auch in Zukunft einen Großteil der
abzufedern. Hierzu bedarf es einer brei-
Arbeitsplätze bereitstellen, insbesondere
ten und intensiven Diskussion über die
für Hochqualifizierte, aber viele Menschen
Zukunft der Regionalpolitik.
sind bereit, auch deutlich außerhalb der
Städte zu leben, wenn die Pendelstrecken
komfortabel und schnell sind. Der Ausbau
des Schienenverkehrs ist daher ein we-
sentliches Element einer ausgleichenden
Drittens bedarf es einer Überprüfung der
günstigere Mieten, höhere Beschäftigungschancen
günstigere Mieten, geringere Beschäftigungschancen
höhere Mieten, höhere Beschäftigungschancen
höhere Mieten, geringere Beschäftigungschancen
Infrastruktur in vielen ländlichen und strukturell belasteten Regionen. Der fehlende
Zugang zu schnellen Datenverbindungen
ist ein wesentlicher Standortnachteil,
das gleiche gilt für den eingeschränkten
Schaubild 2: Mieten und Arbeiten gehen nicht immer Hand in Hand
Zugang zu Bildung. Um diese Probleme
(Werte jeweils im Vergleich zum Bundesdurchschnitt), Quelle: IW Köln
anzugehen, helfen mit der Gießkanne ver-
Dezember 2018 | Seite 5
Entwicklungstrends und räumliche Unterschiede
Gerade urbane Gebiete in Deutschland bestehen zum größten Teil aus Siedlungsflächen, oder
etwa doch nicht? Wie setzt sich der Boden in Deutschland zusammen und wie hat sich die Zusammensetzung über die letzten Jahre verändert? Dieser Frage ist Carolin Wandzik, Geschäftsführerin von GEWOS nachgegangen.
Rechnerisch beansprucht jeder Bundesbürger im Schnitt rund 618 m² Boden für
Siedlungs*- und Verkehrsflächen. Nach
Informationen des Statistischen Bundesamts nahm die Siedlungsfläche am Jahresende 2016 rund 9,2 Prozent der Bodenfläche Deutschlands ein, die hierzu zählenden
Wohnbauflächen hatten einen Anteil von
3,8 Prozent an der deutschen Gesamtfläche, der Anteil von Industrie und Gewerbe
lag bei 1,7 Prozent. Der weit überwiegende Teil der Fläche Deutschlands – rund
51,1 Prozent – wird jedoch landwirtschaftlich genutzt. Hinzu kommen Wald und
sonstige Vegetationsflächen mit 32,4 Prozent sowie Gewässer mit 2,3 Prozent.
Rund 5,0 Prozent der deutschen Boden-
verbrauchs in Deutschland innerhalb von
Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg,
fläche werden als Verkehrsfläche genutzt.
20 Jahren in etwa halbiert. Analog zu der
zu verzeichnen. In den ländlichen Regio-
um die Jahrtausendwende zurückgegan-
nen entfällt ein deutlich geringerer Anteil
Ziel der nationalen Nachhaltigkeitsstra-
genen Bautätigkeit ist speziell im Bereich
der Flächennutzung auf Wohnbau- und
tegie der Bundesregierung ist es, die
der Siedlungsfläche der jährliche Zuwachs
Verkehrsflächen. Im Landkreis Vorpom-
Ausbreitung neuer Siedlungs- und Ver-
verglichen mit den Neunzigerjahren deut-
mern-Rügen machen sie nur einen Anteil
kehrsflächen bis 2030 auf unter 30 Hektar
lich zurückgegangen.
von knapp 5 Prozent aus. Hier dominieren
pro Tag zu reduzieren, bis zum Jahr 2050
mit Abstand die landwirtschaftlichen Flä-
wird das Flächenverbrauchsziel Netto-Null
Innerhalb von Deutschland bestehen er-
chen und sonstige Vegetation mit einem
angestrebt. In den Jahren 2013 bis 2016
hebliche Unterschiede hinsichtlich der
Anteil von 87 Prozent. Aber auch einige grö-
hat die Siedlungs- und Verkehrsfläche in
Bodennutzung. Besonders hohe Anteile
ßere Städte, wie z.B. Worms und Potsdam
Deutschland im Schnitt täglich um rund
von Wohnbau-, Industrie-/Gewerbe- und
oder auch Wiesbaden, sind durchaus stark
62 Hektar zugenommen. Dies entspricht
Verkehrsflächen von über 40 Prozent
durchgrünt. Landwirtschaftliche und sons-
der Fläche von knapp 87 Fußballfeldern.
sind in den großen Metropolen, allen vo-
tige Vegetationsflächen machen hier ca.
Damit hat sich der Anstieg des Flächen-
ran in München (52 Prozent), gefolgt von
60 Prozent der gesamten Bodenfläche aus.
GEWOS Institut für Stadt-, Regionalund Wohnforschung GmbH
* Zur Siedlungsfläche zählen u. a. auch nicht versiegelte Flächen, z. B. Erholungsflächen wie Stadtparks, Sport- und Freizeitflächen, dementsprechend ist diese Nutzungskategorie
nicht ausschließlich mit Flächenversiegelung gleichzusetzen.
Dezember 2018 | Seite 6
Egal, ob Einkommensverteilungen, Wahl­
2010 BIS 2016 IN PROZENT
ergebnisse oder Flüchtlingsströme – vielen
Themen liegt ein Raumbezug zugrunde.
Mithilfe thematischer Karten lassen sich
selbst komplexe Sachverhalte und große
Daten­mengen anschaulich darstellen.
Karten sprechen für sich, sie sind Eyecatcher
und ermöglichen Vergleiche.
Für die Depescheaktuell hat GEWOS
bundesweite Karten auf Ebene der deutschen
Land- und Stadtkreise erstellt, die diverse
Sachverhalte mit Bezug zur Stadt- und
Immobilienmarktentwicklung regional
differenziert darstellen. Als Grundlage
dienen Daten der amtlichen Statistik sowie
die GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA®.
Deutlich wird: Es bestehen teils erhebliche
2010 bis 2016 in %
2010 bis 2016unter
unter 0-2,5
bis -2,5
bis unter 2,5
unter 0 0bis
2,5 bis unter 5,0
5,0 und
5,0 und mehr
regionale Unterschiede – sowohl in Bezug
auf die Bevölkerungsentwicklung und das
Datenbasis: BBSR Demografie-Indikatoren
Einkommensniveau als auch hinsichtlich
der Wohnungsmarktentwicklung.
Die Bevölkerung in Deutschland entwickelt sich regional sehr unterschiedlich.
Mehrheitlich haben die deutschen Kreise und kreisfreien Städte zwischen
2010 und 2016 an Bevölkerung gewonnen. Besonders kräftig legten die
Einwohnerzahlen in den kreisfreien Großstädten und ihrem Umland zu.
Während auch die ländlichen Kreise vielfach Einwohnerzuwächse verzeich­
neten, haben einige dünn besiedelte Landkreise abseits der Zentren mit
Schrumpfung zu kämpfen.
Dezember 2018 | Seite 7
FÜR WOHNBAULAND 2017
Wohnbauland 2017
unter 19.000
21.000 bis unter 23.000
19.000 23.000
bis unter 25.000
21.000 bis unter
25.00023.000
23.000 bis unter 25.000
Transaktionspreise in Euro/qm
50unter
125 bis unter 200
bis unter 275
275 und
Datenbasis: Regionalatlas Deutschland,
Die Einkommensverteilung der privaten Haushalte weist ein deutliches
West-Ost-Gefälle auf und in geringerem Ausmaß ein Gefälle von Süd nach
Nord. In weiten Teilen Ostdeutschlands liegt das Einkommensniveau deutlich
unter dem bundesweiten Durchschnitt.
200 bis unter 275
275 und mehr
Datenbasis: GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA®,
Infolge der gestiegenen Wohnraumnachfrage haben sich die Preise für
Wohnbauland in den vergangenen Jahren deutlich erhöht. Regional
betrachtet werden vor allem Preisunterschiede zwischen Städten und
Landkreisen deutlich. Ein besonders hohes Preisniveau weist der Süden
Deutschlands auf, im Raum München liegen die Preise für den Quadratmeter
baureifes Wohnbauland mittlerweile im vierstelligen Eurobereich.
Dezember 2018 | Seite 8
KAUFKRAFT-IMMOBILIENPREISINDEX
GEWOS-KPI*
5 bis unter
bis unter 11
5 bis 8unter
11 bis unter 14
8 bis unter
*Der Kaufkraft-Immobilienpreis-Index
(kurz GEWOS-KPI) ist
ein Indikator für die Erschwinglichkeit von Wohneigentum. Der
für die Erschwinglichkeit
GEWOS-KPI setzt
die Indikator
kleinräumig ermittelten
Transaktionspreise ins von Wohneigentum. Der
zu den lokal verfügbaren
GEWOS-KPI
setzt dieEinkommen.
Transaktionspreise ins
GEWOS-KPI an, wie viele Jahreseinkommen für den Immobilienerwerb
Verhältnis zu den lokal
verfügbaren Einkommen. Konkret zeigt der
Datenbasis: GEWOS-Immobilienmarktanalyse aufgewendet
IMA®,
Regionalatlas Deutschland, Statistische Ämter des Bundes und der Länder
Die Erschwinglichkeit von Eigenheimen fällt regional sehr unterschiedlich aus.
Ein aus Käufersicht besonders ungünstiges Verhältnis zwischen lokal
verfügbaren Einkommen und Immobilienpreisen ist für die Verdichtungsräume
und speziell deren Kernstädte festzustellen. In der Stadt München
müssen Käufer aktuell rund 36 Jahreseinkommen für den Erwerb eines
Eigenheims aufwenden.
6,5 bis unter 8,0
bis unter 6,5
8,0 bis unter 9,5
9,5 und
9,5 und mehr
Ein ähnliches Bild ergibt die Betrachtung des GEWOS-KPI für Eigentums­
wohnungen. Vor allem in den Zentren können die zumeist höheren Einkommen
die hohen Immobilienpreise vielfach nicht ausgleichen. Hohe Indexwerte
weisen in diesem Segment zudem Gebiete an Nord- und Ostsee auf.
Dies ist vor allem auf hochwertige Objekte auf den Inseln bzw. im Küsten­
bereich zurückzuführen. Die Käufer der Objekte stammen teilweise aus
Regionen, in denen eine höhere Kaufkraft vorhanden ist.
Dezember 2018 | Seite 9
Wohnungsneubau2017
4,5 bis unter 6,0
3,0 bis unter 4,5
bis unter 6,0
6,0 und
Nach acht Jahren des kontinuierlichen Anstiegs war die Zahl der bundesweit
genehmigten Neubauwohnungen in 2017 erstmals wieder rückläufig. In Relation zur Einwohnerzahl werden gegenwärtig in den deutschen Metropolen und
in ihrem Umland besonders viele Baugenehmigungen erteilt. In weiten Teilen
Ostdeutschlands ist die Genehmigungsintensität unterdurchschnittlich.
bis unter 3,0
Die Zahl der bundesweit fertiggestellten Wohnungen ist in 2017 das
siebte Jahr in Folge gestiegen. Die Entwicklung ist maßgeblich auf
Zuwächse im Geschosswohnungsbau zurückzuführen, im Bereich der
Eigenheime stagnieren die Fertigstellungszahlen derzeit. Wie bei den
Baugenehmigungen erreichen die großen Städte und ihre Umland­
kreise im Verhältnis zur Einwohnerzahl besonders hohe Fertigstellungszahlen. Demgegenüber befindet sich die Bautätigkeit in Teilen Ostaber auch Westdeutschlands auf einem sehr niedrigen Niveau.
Dezember 2018 | Seite 10
Was macht einen Ort lebenswert?
Deutschland diskutiert über gleichwertige Lebensverhältnisse
Von der diffusen Diskussion über gleichwertige Lebensverhältnisse zum qualifizierten Datenset für die Abbildung
unterschiedlicher Entwicklungen in Stadt und Land – der Versuch einer Annäherung an die Messung von
„(Un)Gleichwertigkeit“
Seit über 50 Jahren begleitet die Diskus-
Entwicklung. Es forderte in einer Studie
„Überall wohlfühlen können in jedem Al-
sion über die Herstellung gleichwertiger
„Vielfalt statt Gleichwertigkeit“.
ter“ (Giffey) über „Politische Stabilität“
Lebensverhältnisse die bundesdeutsche
und „Kraftzentren“ (Klöckner) bis hin zum
Raumordnung. Nach der deutschen Wie-
Diesem Wunsch einer differenzierteren
„Kümmern um die wirtschaftlichen, so-
dervereinigung in den 1990er Jahren zu-
Bewertung ist die aktuell amtierende
zialen und kulturellen Alltagsprobleme“
nächst unstrittig als Entwicklungsleitli-
Bundesregierung nicht wirklich gefolgt.
(Seehofer).
nie verfolgt, entbrannte eine intensive
Im Koalitionsvertrag 2018 ist zu lesen:
Diskussion über die Sinnhaftigkeit von
„Unser Ziel sind gleichwertige Lebens-
Die Vielfalt von Gleichwertigkeit wird
Gleichwertigkeit – es zeigte sich näm-
verhältnisse im urbanen und ländlichen
auch aus den eingerichteten themenspe-
lich, dass die Entwicklung von Stadt und
Raum in ganz Deutschland“. Gleichwohl
zifischen Facharbeitsgruppen ersichtlich:
Land in den neuen Bundesländern auch
will man sich dem Thema intensiv an-
kommunale Altschulden, Wirtschaft und
15 Jahre nach der politischen Wende
nehmen, denn festgeschrieben und am
Innovation, Raumordnung und Statistik,
dem formulierten Anspruch der Schaf-
18. Juli 2018 durch Beschluss des Bun-
technische Infrastruktur, soziale Daseins-
fung gleichwertiger Lebensverhältnisse
deskabinetts auch umgesetzt wurde der
vorsorge und Arbeit sowie Teilhabe und
Einsatz einer Kommission „Gleichwertige
Zusammenhalt der Gesellschaft. Bis
Lebensverhältnisse“.
Herbst 2020 soll die Kommission zu die-
Der damalige Bundespräsident Köhler
sprach in einem Interview im FOCUS
(Nr. 38 vom 13. September 2004) offen
sen Handlungsfeldern einen Abschlussbe-
DAS POLITISCHE VERSTÄNDNIS VON
von großen Unterschieden in den Lebens-
richt vorlegen, in der in der Praxis effektive Schritte hin zu einer Gleichwertigkeit
der Lebensverhältnisse erreicht werden.
verhältnissen, die man nicht durch eine
Die Problematik, was denn unter gleich-
Zementierung des Subventionsstaats
wertigen Lebensverhältnissen inhaltlich
ändern solle – vielmehr: „Worauf es an-
genau zu verstehen ist, zeigt sich exem-
Weitgehend ungeklärt ist allerdings
kommt ist, Freiräume für (…) Ideen und
plarisch an den Presseveröffentlichungen
weiterhin die Frage, wie die gewünsch-
Initiativen zu schaffen“. Deutsche Raum-
vom 18.07.2018. Unter dem Titel „Ge-
te Gleichwertigkeit „gemessen“ wer-
planer formulierten dann 2006, dass das
meinsam für gleichwertige Lebensver-
den soll. Diesen Missstand beschreibt
Ziel gleichwertiger regionaler Lebensver-
hältnisse in ganz Deutschland“ äußern
Dr. Rupert Kawka in einem lesenswerten
hältnisse auf dem Prüfstand stehe. Einen
sich die Bundesfamilienministerin, die
Beitrag (IzR 2015, S. 71) euphemistisch
wichtigen Diskussionsbeitrag zum The-
Bundeslandwirtschaftsministerin und
wie folgt: „Unterschiedliche, zum Teil
menkreis „Gleichwertigkeit“ lieferte 2013
der Bundesinnenminister. Die inhaltli-
auch überschneidende Ideen zu einem
das Berlin Institut für Bevölkerung und
chen Anforderungen reichen dabei von
empirisch unterlegten Monitoring der
Dezember 2018 | Seite 11
gleichwertigen Lebensverhältnisse gibt
– ein verbindliches Datenset zu definieren,
die Wahl eines Wohn- und Lebensstand-
es seit vielen Jahrzehnten, aber die Fra-
welches als Grundlage der Messbarkeit
orts erreicht werden – trotz offensichtli-
ge wie Gleichwertigkeit qualitativ erfasst
von Gleichwertigkeit festgelegt und akzep-
cher oder gerade wegen der objektiven
werden kann, ist immer noch aktuell“.
tiert wird. Jeder Vorschlag zur konkreten
„Ungleichheit“ der Lebensverhältnisse.
Messbarkeit von Gleichwertigkeit wird
Die bundesdeutsche Raumordnung hat
Kritiker auf den Plan rufen. Dies hängt ur-
sich in den vergangenen Jahrzehnten
sächlich damit zusammen, dass neben den
nicht wirklich konsequent mit dem Thema
vorab beschriebenen objektiven Kriterien
der Messbarkeit gleichwertiger Lebens-
zur Messbarkeit mittels zu definierender
verhältnisse auseinander gesetzt. Eine
Unstrittig dürfte sein, dass Gleichwer-
Indikatoren insbesondere auch subjektive
Vielzahl von Vorschlägen und komplexen
tigkeit objektive und subjektive Kompo-
Aspekte jedes Einzelnen eine Rolle spielen.
Datenmengen sind verfügbar. Es mangelt
ZUR MESSBARKEIT VON
GLEICHWERTIGKEIT – DER VERSUCH
EINER ANNÄHERUNG
nenten vereinigt. Indikatoren für Gleichwertigkeit finden sich in der amtlichen
Statistik und daraus abgeleiteten Tabellen
bisher an der Bereitschaft zur verbindli-
und Datenbanken im hinreichenden Maß.
chen Definition eines dann konsequent
anzuwendenden Kriterienkatalogs für die
quantitative Messung von Gleichwertig-
Als zu analysierende Dimensionen gelten
Exemplarisch lässt sich dieser subjekti-
keit. Es bleibt zu hoffen, dass die jüngst
soziale, infrastrukturelle, wirtschaftliche,
ve Steuerungseinfluss gut an der aktuell
berufene Kommission „Gleichwertige
ökologische und kulturelle Indikatoren.
geführten Diskussion über ein wieder
Lebensverhältnisse“ hier zu klaren Emp-
Eine gute Basis zur tatsächlichen Füllung
gestiegenes Interesse an Wohnen und
fehlungen kommt.
dieser Dimension bietet z.B. INKAR – der
Leben in ländlichen Räumen verdeut-
interaktive Online-Atlas des Bundesinsti-
lichen. Anhand des INKAR-Katalogs
Uns allen sollte bewusst sein, dass die
tuts für Bau, Stadt und Raumforschung.
lässt sich zweifelsfrei belegen, dass sich
gemessene, objektive Gleichwertigkeit in
Er ermöglicht mit über 600 Indikatoren
zentrale Aspekte einer allumfassenden
den seltensten Fällen deckungsgleich mit
Stadt-Land-Vergleiche, ebenso wie Aus-
der individuellen Lebenszufriedenheit ist.
wertungen über die letzten zwei Jahrzehn-
im Sinne einer messbaren Größe für
Gerade in der Ungleichheit des Gleichwer-
te. Zudem wird das Datenset regelmäßig
Gleichwertigkeit in den vergangenen 20
tigen liegt für den Einzelnen die reizvolle
weiterentwickelt – so z.B. 2018 im Bereich
Jahren vielerorts verschlechtert haben.
Vielfalt, die viele Orte unseres Landes zu
Verkehr und Erreichbarkeit mit dem neuen
Dennoch erkennen wir momentan die Be-
dem lebenswerten Raum machen, wie
Block zu Indikatoren der Daseinsvorsorge.
reitschaft vieler Bürgerinnen und Bürger,
wir ihn alle lieben und schätzen.
Da geht es um Erreichbarkeit von Schulen,
sich eben in diese – objektiv schlechter
ebenso aber um Versorgung mit Hausärz-
und eben nicht gleichwertig ausgestatte-
ten, Supermärkten oder Haltestellen für
ten – Lebensräume hinzubewegen. Hier
DSK Büro Erfurt
den ÖPNV – allesamt Aspekte, die unstrit-
spielen maßgeblich Faktoren der subjektiv
frank.burlein@dsk-gmbh.de
tig in einen Faktencheck zur Gleichwer-
wahrgenommenen Negativentwicklung in
tigkeit – hier verstanden als Vergleich von
Ballungsräumen eine Rolle, teilweise auch
Mindeststandards – einfließen sollten. Gut
objektive, harte Faktoren wie Mietenstei-
wäre, wenn die neu eingerichtete Kommis-
gerung, Entwicklungen von Kaufpreisen
sion „Gleichwertige Lebensverhältnisse“
für Grund und Boden oder Luftverschmut-
in den bestimmten themenspezifischen
zung und klimatische Problemkonstellati-
Facharbeitsgruppen dazu kommt, aus der
onen. So kann trotz vermeintlich schlech-
Vielzahl der verfügbaren Daten – so wie
teren Ausstattungskriterien eine in der
INKAR für den Bereich der Raumordnung
individuellen Wertung hohe Priorität für
Fotos: DSK
Dezember 2018 | Seite 12
Leben und Wohnen im ländlichen Raum –
Die Metropolregionen in Deutschland florieren und die Diskussion um die wachsende Wohnraumknappheit nimmt
gesellschaftlich einen größeren Stellenwert ein. In anderen, meist ländlichen Gebieten sieht die Situation hingegen
ganz anders aus. Aber was kann man tun, um auch die Räume attraktiv zu machen, die nicht an einen Ballungsraum grenzen?
In ländlichen Räumen gibt es kaum Woh-
wie ein MORO-Projekt (Modellvorhaben
Merkmale sind umso stärker ausgeprägt,
nungsknappheit. Sie verfügen oft über
der Raumordnung) in Sachsen belegt. Das
je mehr es sich um abgelegene, periphere
eine attraktive naturräumliche Umgebung
Freizeitangebot beschränkt sich weitge-
Gemeinden handelt.
sowie günstige Immobilien- und Mietprei-
hend auf Aktivitäten von Vereinen, denen
se, wenn sie nicht im Einzugsbereich von
aber demografisch bedingt die Mitglieder
Verdichtungsräumen liegen. Den Vorteilen
ausgehen. Für die Jugend gibt es kaum
stehen aber gewichtige Nachteile gegen-
etwas. Bei Investitionen im Immobilien-
über: Vor allem die schlechte Ausstat-
bereich, egal ob Erwerb oder Substanz-
tung mit Breitbandinfrastruktur mindert
verbesserung durch Sanierung, ist die
Ländliche Räume im Einzugsgebiet von
die gewerblichen Entwicklungschancen
Rentabilität infolge sinkender Immobi-
Verdichtungsräumen weisen hingegen
erheblich. Diese Räume weisen nur ein
lienpreise gefährdet. Die ungünstigen
häufig eine umgekehrte Entwicklung auf.
ÜBER DIE ZUWANDERUNG IN DEN
Aufgund des fehlenden
Arbeitsangebots sind
viele Bewohner des
ländlichen Raums zum
Pendeln gezwungen.
ist zudem häufig schlecht
oder fehlt gänzlich.
mäßiges Arbeitsangebot auf, zumal die
Arbeitsplätze in der Landwirtschaft auf
ein Minimum geschrumpft sind. Deshalb sind viele Einwohner zum Pendeln
gezwungen. In den meisten ländlichen
Räumen ist aber die ÖPNV-Anbindung
schlecht oder fehlt völlig. Die Schulen
sind häufig schwer erreichbar. Die medizinische Versorgung, die längst nur noch
als Grundversorgung vorhanden ist, bricht
zunehmend weg. Das wird sich in den
nächsten Jahren verstärken und betrifft
selbst Verdichtungsräume, z. B. Vororte
Die Versorgung mit Waren und Dienstleistungen ist mäßig. So gibt es nur in
jedem 31. Dorf eine Postagentur und nur
„INSBESONDERE IN
DEN MITTEL- UND
GRUNDZENTREN MUSS
VERSORGUNG – VOR
ALLEM IM BILDUNGSUND IM MEDIZINISCHEN
BEREICH – GESICHERT
WERDEN .“
in jedem 40. Dorf einen Geldautomaten,
In Anbetracht des enormen Preisanstiegs
für Immobilien und Wohnungsmieten gibt
es häufig Zuwanderungen, auch aus den
Verdichtungsräumen, obwohl auch dort
die medizinische Grundversorgung einbricht. Entscheidend für die Zuwanderungen sind vor allem ein guter ÖPNV-Anschluss, insbesondere an das S-BahnNetz, sowie für Familien auch die Erreichbarkeit von Schulen, was die Entwicklung
im Verdichtungsraum Rhein-Main oder
München belegt. Dort treten zum Teil ganz
andere Probleme auf. In den Zentren, z.B.
in Frankfurt, fehlt das dringend benötigte
Wohnbauland. Umlandgemeinden verfügen über entsprechende Flächen, aber
die Bevölkerung stellt sich gegen Baulandausweisungen, die über den Eigenbedarf hinausgehen. Zuwanderungen sind
Dezember 2018 | Seite 13
unerwünscht, denn es besteht die Furcht,
dass diese dann mit ihrem etwaigen hohen
Stimmenanteil das kommunalpolitische
Geschehen bestimmen. Also sperrt man
LÄNDLICHEN RAUM UND
VERDICHTUNGSRÄUMEN
sich gegen Vorhaben für größere Wohn-
Vogelsbergkreis angeführt. Dort sind
weite Räume als Trinkwasserschutzgebiet ausgewiesen, womit diese Flächen
für Gewerbenutzung weitgehend tabu
sind. Das Wasser wird jedoch vorrangig
baulandausweisungen, bis hin zu Gegen-
Gleichzeitig sind die gewerblichen Stand-
im Raum Frankfurt verbraucht, wohin es
aktionen durch Bürgerinitiativen.
ortvoraussetzungen zu verbessern Es
per Trinkwasserfernleitung gelangt. Hier
bedarf insbesondere einer flächende-
wären Ausgleichzahlungen der reichen
ckenden, leistungsfähigen Ausstattung
Stadt Frankfurt an die finanzschwachen
mit Breitbandinfrastruktur, die mindes-
Gemeinden des Vogelsbergkreises ei-
tens 30 Mbit/s, in den ländlichen Zentren
gentlich längst überfällig.
MITTEL- UND GRUNDZENTREN
MÜSSEN GESTÄRKT WERDEN
In abgelegenen, insbesondere in periphe-
>50 Mbit/s bieten sollte. Sinnvoll wären
ren ländlichen Räumen, dürfte sich die Ent-
neue Förderansätze zur Entwicklung von
Mit den angeführten Maßnahmen zur Si-
leerung fortsetzen, insbesondere, wenn
wirtschaftlichen Innovationszentren in die-
cherung und Entwicklung ländlicher Zen-
es sich um strukturschwache Regionen
sen Räumen. Statt für die Erschließung
tren könnten diese stabilisiert werden,
handelt, wie Beispiele in Ostdeutschland
neuer Gewerbeflächen sollten Mittel in
sodass sich auch attraktive Perspektiven
oder aus strukturschwachen westlichen
ausgewählten, ländlichen Zentren zur
für deren Umlandgemeinden als Wohn-
Regionen zeigen. Dort ist die Sicherung
innovativen Wirtschaftsförderung einge-
standort ergeben. Dann würden sich
der Grundversorgung und Grundausstat-
setzt werden. Als Risikokapital könnten
dort auch wieder Investitionen im Immo-
tung für die Wohnbevölkerung sowie für
sie dort für die Realisierung innovativer
bilienbereich lohnen, sei es als Neubau
die gewerbliche Entwicklung entschei-
Entwicklungen junger Erfinder Chancen
oder Sanierung bestehender Gebäude.
dend. Die ist auf der Ebene von Dörfern
bieten. Damit könnte auch das Rück-
Bei einer günstigen Verkehrsanbindung
nicht zu leisten. Deshalb kommt den
ständigkeits-Image ländlicher Räume ins
und fortschreitender „Enträumlichung“
Landstädten, insbesondere den Mittel-
Gegenteil umgekehrt werden, um einen
beruflicher Tätigkeiten durch internetba-
In den Zentren, wie z. B.
fehlt dringend benötigtes
Wohnland. Umland­
gemeinden verfügen über
entsprechende Flächen,
aber die Bevölkerung stellt
sich häufig gegen
Baulandausweisungen.
Foto: Prof. Dr. Rainer Winkel
und ggf. auch Grundzentren, eine ent-
Entwicklungsschub auszulösen, der zur
sierte Heimarbeit könnten diese Räume
scheidende Bedeutung zu. Dort muss
in Anbetracht der Immobilienpreise in
eine ausreichende, angemessene Versor-
führt und für junge Arbeitskräfte ganz
Verdichtungsräumen real gute Chancen
gung gesichert werden, was vor allem für
andere Attraktivität bietet.
als Wohnstandort bekommen.
Schulen und die Gesundheitsversorgung
gilt. Außerdem müssen ein ausreichen-
Außerdem ist auf einen partnerschaft-
des Warenangebot und Dienstleistungen
lichen Austausch und Kooperation zwi-
wie Geldinstitute und eine Poststelle vor-
schen ländlichen Räumen und Verdich-
DISR Deutsches Institut für Stadt und Raum
handen sein. Weiterhin bedarf es einer
tungsräumen hinzuwirken, wie sie mal
info@disr-online.de
leistungsfähigen Verkehrsinfrastruktur.
von der Bundesraumordnung angeregt
Durch die technologische Entwicklung
wurden. Diese Kooperation besteht
könnten mit EDV-gesteuerten Systemen
längst zwischen Landärzten und Kran-
die Nachteile der schwierigen Anbindung
kenhäusern der Zentren. Damit werden
peripherer Siedlungsräume gemindert
Landärzte per Telekommunikation bei der
werden. Deshalb sollte die Förderung
Behandlung schwieriger Fälle von Spezi-
derartiger Systeme vor allen in den Re-
alisten aus Krankenhäusern unterstützt.
gionen mit den größten Anbindungspro-
Gleichfalls müssen Leistungen ländli-
blemen, das heißt vor allem in ländlichen
cher Räume angemessen ausgeglichen
Regionen, erfolgen.
werden. Als Beispiel sei der hessische
Dezember 2018 | Seite 14
Spekulanten sind unterwegs. Profitgier macht das Wohnen in Deutschland
unbezahlbar. Wirklich?
Hohe Preise haben ein Janusgesicht. Wer das Geld einstreicht, freut sich. Wer den Preis zahlen muss, ärgert sich.
Werden dessen Unmut und Neid zu groß, kann er sich rächen, den Profiteur moralisch schmähen und als üblen
Spekulanten beschimpfen.
­Venedig (wo die Quadratmeterumsätze
seinen Bürgern zuzuteilen, eine Idee des
für Boden besonders exorbitant sind)
ehemaligen Münchner Oberbürgermeis-
Seit dem Jahr 2000 ist der Durch-
wird der „Kampf um Land“ die Debatten
ters Hans-Jochen Vogel (SPD), die heute
schnittspreis je Quadratmeter Bauland
beherrschen (F.A.S. vom 15. April): „Die
viele in Entzücken versetzt (nicht zuletzt
hierzulande um 46 Prozent gestiegen. Der
Bodenfrage ist derzeit die politisch bri-
ihren Erfinder selbst).
Preis für die Häuser, die man darauf bauen
santeste, an die die Parteien sich lange
kann, stieg im selben Zeitraum „nur“ um
nicht herangewagt haben“, sagt Anh-Linh
Der Kampf um das Land war immer
25 Prozent: „Bauland als Engpassfaktor
Ngo, Chefredakteur des renommierten
schon hoch emotional besetzt: „Land is
für mehr bezahlbaren Wohnraum“, titelt
Architekturmagazins „Arch+“. Heimat-
the only thing in the world worth fighting
das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und
und Bauminister Horst Seehofer (CSU),
for, worth dying for. Because it‘s the only
Raumforschung.
ein bekennender Antikapitalist, hat ver-
thing that lasts“, ruft Gerald O‘Hara, Vater
standen: „Wohnen ist die soziale Frage
von Scarlett, in „Vom Winde verweht“:
Das ist eine zurückhaltende Formulierung.
unserer Zeit“, sagt er und bereitet einen
Für das Land lohnt es sich zu kämpfen,
Stadtplaner, Architekten, Bodenreformer
„Wohn-Gipfel“ vor. Übersetzt auf gut bay-
sogar zu sterben. Denn Boden ist unzer-
und Politiker aller Parteien greifen seit
erisch: Der Markt hat auf Chiemgau-Wie-
störbar und währt ewig. Der Verweis auf
Monaten zu viel stärkeren Ausdrücken.
sen und Isar-Tälern nichts zu suchen.
die Knappheit und Nichtvermehrbarkeit
Böse Preistreiber sind nicht etwa die
des Bodens hat offenbar hohe Plausibili-
Kommunen, die zu wenig Bauland aus-
Die Argumente gegen die Bodenspeku-
tät. Schon die Bibel (3 Mose 25, Vers 23)
weisen. Böse sind die „Spekulanten“,
lanten folgen stets demselben Muster:
kennt das Gebot: „Grund und Boden darf
die Land wie eine Aktie kaufen, es nicht
Boden sei keine Ware wie andere Waren
nicht für immer verkauft werden, denn
bebauen, auf sichere Kursgewinne set-
oder Dienstleistungen (Brötchen, Cham-
das Land ist mein und ihr seid Fremdlin-
zen, bloß um das Grundstück wieder zu
pagner, Autos, Handwerkerarbeiten). Bo-
ge.“ Auch viele Aufklärer sind zurückhal-
verscherbeln, sobald sie ihren Reibach
den sei ein Grundbedürfnis, für jedermann
tend, den Boden wie alle anderen Güter
realisieren können. Wer „leistungslos“
zum Leben notwendig, damit er darauf
zu vermarkten. Der Philosoph Thomas
zu Vermögen kommt, gilt als irgendwie
– je nach Einkommen – seine Hütte oder
Hobbes ist der Auffassung, Eigentum an
asozial. Er ist in bester Gesellschaft mit
seine Luxusvilla bauen oder mieten kann.
Boden sei nicht natürlich, sondern werde
Erben großer Hinterlassenschaften, Zo-
Boden sei (anders als Brötchen, Champag-
erst durch den Staat als Obereigentümer
ckern in der Spielbank oder Daytradern
ner und so weiter) nicht beliebig vermehr-
ermöglicht. Dieser Gedanke fand Eingang
am Computer. Doch der Bodenspekulant
bar, sondern starr und knapp, weil von
in das deutsche Grundgesetz („Eigentum
ist der schlimmste unter allen Spekulan-
der Natur vorgegeben. Weil das Angebot
verpflichtet“), das eine Enteignung durch
ten: weil sein Geschäft scheinbar risikolos
nicht elastisch sei, heißt es, dürfe Grund
den Staat „zum Wohle der Allgemeinheit“
ist. Und weil er mit einer Luft und Was-
und Boden nicht als „Spielfläche für den
erlaubt, ein von der Verfassung legitimier-
ser vergleichbaren lebensnotwendigen
schnellen Profit“ der „Logik des entfes-
tes Einfallstor für Freunde des Boden-So-
Ressource spielt: Boden sei essenziell zur
selten Marktes“ ausgesetzt werden, wo
zialismus. Selbst David Ricardo und Adam
Daseinsvorsorge, heißt es.
einige wenige mit der Not der anderen
Smith, Begründer der klassischen libe-
ihre Geschäfte machen. Boden müsse je-
ralen Ökonomie, sprachen sich für eine
Gewinne aus Baulandverkäufen und
dermann zur Verfügung stehen. Wie man
Besteuerung der Bodenrenten aus, am
Immobilienspekulationen seien zutiefst
sich diese Vergemeinschaftungsleistung
besten gestaffelt nach ihrem Nutzen. Und
unanständig und gehörten verboten oder
vorzustellen hat, darüber gibt es unter-
der Lebens- und Bodenreformer Adolph
doch zumindest stark eingeschränkt. So
schiedliche Modelle, die von einer eige-
Damaschke schrieb 1888, das Anhäufen
reden nicht nur Marxisten anlässlich des
nen Steuer reichen, die unbebauten Grund
von Grundeigentum in den Händen weni-
200. Geburtstages ihre Namensgebers.
höher besteuert als bebaute Flächen, bis
ger oder in Form von Bodenverschuldung
So liest es sich inzwischen auch in an-
zur harten Sozialisierung: Dann soll der
habe bei allen Völkern verhängnisvolle
gesehenen Urbanistik-Zeitschriften. Auf
Staat das Grundvermögen komplett ent-
Folgen. Den „Bodenertragszuwachs“
der Architekturbiennale Ende Mai in
eignen, um es anschließend in Erbpacht
genannten Spekulationsgewinn wollte er
Dezember 2018 | Seite 15
steuerlich abschöpfen und der Allgemein-
„Die Klage über die Wohnungsnot ist ein
zusätzlich zum erwarteten Preisanstieg
heit zukommen lassen.
typisches Wohlstandsphänomen“, sagt
für das Grundstück einstreichen könnte.
Stefan Homburg, Finanzwissenschaft-
Dass Spekulanten Grundstücke horten
Doch ist das Argument einer natürlichen
ler an der Universität Hannover. Und er
entspringt dem Feindbild von Antikapi-
Knappheit des Bodens wirklich stichhaltig?
fügt hinzu: „Das Argument, man dürfe
talisten. Es gibt plausiblere Erklärungen
Kaum. Der größte Teil der Erdoberfläche
irgendetwas nicht dem Markt überlassen,
für brach liegendes Land: Womöglich
wird von den Menschen doch gar nicht
kommt immer dann auf, wenn Wettbe-
ist die Baugenehmigung noch gar nicht
genutzt. Da gibt es noch viel Land. In der
werbsbeschränkungen gerechtfertigt
erteilt. Oder das Baurecht am Ort ist un-
Sahara, zum Beispiel, ist der Boden alles
werden sollen.“ Siehe Horst Seehofer. In
eindeutig, weil unklar ist, ob zwei- oder
andere als knapp. Wem dieses Argument
Wahrheit sind die hohen Preise ein prä-
viergeschossig gebaut werden darf. Dann
zu albern vorkommt, der kann die Sahara
zises Signal der veränderten Nachfrage
wäre es unklug, sofort zweigeschossig zu
auch durch den mittleren Odenwald oder
und der Präferenzen der Leute für wenige
bauen, wenn womöglich am Ende vom
die Vulkaneifel ersetzen. Wer dort ver-
Städte. Das ist das Gegenteil von „boden-
selben Grundstück viergeschossig eine
sucht, mit knappem Land zu spekulieren,
bedingtem“ Marktversagen.
höhere Rendite zu erwirtschaften sein
wäre ein Tor. Denn er verlöre viel Geld.
Die Zahlen und die Logik sprechen da-
Knapp ist Grund und Boden immer nur
gegen, dass Spekulanten die Übeltäter
Das Angebot an Land ist keineswegs
an bestimmten Orten, derzeit vor allem
sind. Anders als behauptet, ist der Ein-
starr. Kommunen können neues Bauland
in sieben deutschen Großstädten. So
kommensanteil, den die Deutschen auf
in den Außenbereichen ausweisen. Die
liest man es im neuesten Bericht der
das Wohnen verwenden, in den vergan-
Holländer schaffen es bekanntlich sogar,
Bundesbank zu den Wohnimmobilien
genen zehn Jahren nicht gestiegen. Er ist
dem Meer bewohnbares Land abzutrot-
in Deutschland im Jahr 2017: Das sind
seit 2012 sogar wieder auf 21,2 Prozent
zen. Kommunen können die Bürokratie-
Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt
zurückgefallen. Daraus folgt: Die steigen-
kosten senken und die Genehmigungs-
am Main (nicht an der Oder!), Köln, Mün-
den Preise für Grund, Häuser oder Mieten
zeiten verkürzen. Die Kommunen könnten
Laut dem neuesten
chen und Stuttgart. Dass der Boden hier
sind - im Schnitt! - gedeckt von steigen-
zudem in den Innenstädten mehr und
knapp ist, liegt nicht an vermeintlich „ob-
den Arbeitseinkommen. Es fühlt sich nur
höhere Häuser zulassen. Doch solche
zu den Wohnimmo­
jektiven“ Vorgaben, sondern an den Wün-
anders an. Dass die Leute in Berlin oder
„Verdichtung“ ist bei den ansässigen Bür-
bilien in Deutschland im
schen der Menschen. Sie finden in diesen
München teilweise über 30 Prozent ihres
gern nicht beliebt, weil der Nutzen ihrer
Jahr 2017 konzentriert
Städten gut bezahlte Arbeit (besser als in
Einkommens für die Wohnung aufwen-
Immobilie schrumpft und ihr Marktpreis
sich die Wohnraum-
der Rhön), ein faszinierendes kulturelles
den, spiegelt die Beliebtheit dieser Städ-
womöglich auch.
knappheit auf die
Leben, beste Infrastruktur (Bahnen, Bus-
te. Es gibt kein Menschenrecht auf eine
se oder Leihfahrräder) und kurze Wege zu
günstige Wohnung in Prenzlauer Berg.
interessanten Mitmenschen (nachprüfbar
­Städte Berlin, Düssel-
Gleichwohl ist eine Vermehrung des An-
dorf, Hamburg, Frank-
gebots langfristig erfolgreich, wie die
furt am Main, Köln,
bei Elite-Partner oder Tinder). Die Genera-
Angesichts der hohen Nachfrage nach
Schweiz zeigt: Dort wird inzwischen vor
tion der 20- bis 35-Jährigen konzentriere
Wohnungen in den genannten sieben
einer „Überproduktion“ von Mietwohnun-
Hier finden Menschen
sich auf wenige Städte, sagt der Woh-
Lieblingsstädten wäre der Bodenspe-
gen gewarnt, die – aus Sicht der Eigentü-
gut bezahlte Arbeit,
nungsexperte Harald Simons. Er nennt
kulant indessen dumm, wenn er sein
mer – die Preise unter Druck bringt. Da
kulturelle Angebote und
sie „Schwarmstädte“: Aus unattraktiven
Grundstück unbebaut ließe: Es entgin-
freut sich der Mieter. Von Marktversagen
eine gut ausgebaute
Gegenden ziehen die Menschen weg und
gen ihm hohe Mieteinnahmen, die er
fallen als Schwarm in immer die gleichen
Dass die Preise heute um 50 Prozent höher sind als vor fünfzehn Jahren hängt somit nicht an „objektiven“ Knappheitsgründen: Die Deutschen haben sich in diesem
Zeitraum eher unterdurchschnittlich vermehrt. Aber sie streben vermehrt in die
Städte; auch junge Familien finden es dort
schöner als auf der grünen Wiese und sie
wollen mehr Quadratmeter Wohnraum
um sich herum haben. Dass die Preise
für Immobilien gleichzeitig auch von der
getrieben werden, ist zu vermuten: Wenn
Staatsanleihen keine Zinsen bringen,
sucht der Anleger rentablere Alternativen
Dezember 2018 | Seite 16
20 Prozent der Deutschen zählen die Themen Wohnungsbau und Wohnungsbeschaffung zu den drängendsten
Problemen in Deutschland*. Die Politik steht unter Handlungsdruck. Vier Fragen dazu an Caren Lay (DIE LINKE)
und Florian Graf (Wirtschaftsrat der CDU e.V.).
Caren Lay ist Bundestagsabgeordnete und stellvertretende Fraktionsvorsitzende sowie Sprecherin für
Mieten-, Bau- und Wohnungspolitik der Fraktion
Florian Graf war von 2011 bis 2018 Vorsitzender
der CDU-Fraktion des Abgeordnetenhauses von
Berlin. Seit Juni 2018 ist er Landesgeschäftsführer des Landesverbandes Berlin-Brandenburg des
Die Preise für Bauland sind in den letzten
Jahren stark gestiegen. Wer Bauland dem
Markt vorenthält, kann, ohne viel zu tun,
hohe Renditen erwirtschaften. Sollten Bodenspekulationen aus Ihrer Sicht steuerpolitisch eingeschränkt werden?
treibern der aktuellen Mietpreissteigerungen. Wenn es mehr lohnt, Bauland brach
liegen zu lassen, als dort zu investieren,
und wenn es profitträchtiger ist, Häuser
kurzfristig zu verkaufen anstatt Wohnungen langfristig zu vermieten, läuft etwas
grundsätzlich schief. Wer also bezahl-
Im Moment herrscht in den Metropolre­
gionen Wohnungsnot, während abseits
der Ballungszentren viele Wohnungen und
Häuser leer stehen. Welche Strategie sollte
verfolgt werden? Zusätzlichen Wohnraum in
den Metropolen schaffen oder das Wohnen
außerhalb der Metropolen fördern?
Florian Graf: In vielen Metropolregionen
baren Wohnraum schaffen und erhalten
herrscht seit einiger Zeit eine große Woh-
will, muss beim Boden ansetzen. Daher
Florian Graf: Es sollten grundsätzlich bei-
nungsnot. Gleichzeitig gibt es eine gerin-
möchten wir die Spekulation mit Bauland
de Strategien verfolgt werden. Natürlich
ge Verfügbarkeit von Grundstücken. Es
eindämmen und möglichst verhindern.
müssen die Metropolen zunächst ihre ei-
ist daher nicht hinnehmbar, wenn Grund-
Eine höhere Besteuerung von spekulativ
genen Hausaufgaben machen und genü-
stücke trotz Baureife über mehrere Jahre
brachliegenden Grundstücken kann dafür
gend Wohnraum schaffen. Die Wohnun-
zum Zwecke der Bodenspekulation nicht
ein wirksames Mittel sein. Im Rahmen der
gen müssen dort entstehen, wo sie ge-
bebaut werden. Steuerpolitische Maß-
Reform der Grundsteuer setzen wir uns
braucht werden. Das Wohnen außerhalb
nahmen sind aus meiner Sicht allerdings
daher für eine Grundsteuer C als Zusatz-
der Ballungszentren zieht beispielsweise
kein zielführendes Mittel. Würde man zum
steuer auf unbebautes Bauland ein.
viel Pendlerverkehr nach sich. Situationen
Beispiel die Grundsteuer zu einer solchen
wie in London, wo das Wohnen in der
Bodenwertsteuer entwickeln, würden alle
Aktuell diskutieren wir außerdem die
Stadt für Normalverdienende nicht mehr
unbebauten Grundstücke in Deutschland,
Vorteile einer sogenannten Bodenwert-
bezahlbar ist und die Arbeitnehmer jeden
von Wald über Wiesen bis hin zu Brachflä-
zuwachssteuer. Denn Gewinne aus Bo-
Tag weite Wege zu ihrer Arbeit in Kauf
chen, unverhältnismäßig hoch besteuert.
denpreissteigerungen sind leistungslose
nehmen müssen, sollten wir vermeiden.
Die beste Medizin gegen Spekulation ist
Gewinne, die auf kommunalen Investi-
Es darf keine Verdrängung bestimmter
stattdessen, wenn die Kommunen mehr
tionen und anderen Leistungen der All-
Bevölkerungsschichten aus den Städten
bauen und alles dafür tun, das Bauen zu
gemeinheit beruhen – und entsprechend
an sie zurückfließen sollten. Ein weiteres
Mittel ist eine soziale Bodenvorratspolitik
Gleichzeitig bietet der Boom der Metropo-
Caren Lay: Der extreme Anstieg der Bo-
der Kommunen sowie die Vergabe von
len aber auch eine Chance für Kommunen
denpreise gehört zu den größten Hinder-
Grundstücken mit Erbbaupacht. Die Pri-
außerhalb der Ballungszentren, die in den
nissen für eine soziale Wohnungs- und
vatisierung von Grund und Boden muss
letzten Jahren sinkende Bevölkerungszah-
Stadtentwicklungspolitik. Wenn die Bo-
endlich aufhören. Im Gegenteil sollte die
len und das Wegbrechen von Infrastruk-
denpreise wie zum Beispiel in Berlin in
öffentliche Hand strategisch Flächen auf-
turen zu verzeichnen hatten. Sie können
zehn Jahren um 1.000 Prozent steigen, ist
kaufen, um für jetzt und in der Zukunft
attraktive Wohnorte für Menschen sein,
der Bau bezahlbarer Wohnungen schlicht-
handlungsfähig zu sein. Dazu müssen die
die sich bewusst einen Wohnort außer-
weg nicht mehr möglich. Die Spekulation
Kommunen finanziell deutlich besser aus-
halb der Ballungszentren suchen. Dies
mit Boden gehört damit zu den Haupt-
gilt nicht mehr nur für die engeren Ver-
* Quelle: statista, Juni 2018
Dezember 2018 | Seite 17
flechtungsräume der Metropolen (den
nen, übersteigen beim Neubau und im
Speckgürtel), sondern auch zunehmend
Bestand schon lange den Nutzen und ver-
für weiter entferntere Lagen. Dafür wäre
teuern das Bauen und Wohnen. Im neuen
es aber dringend notwendig, das Pendeln
Gebäudeenergiegesetz bietet sich eine
durch verbesserte Anbindung an den öf-
Chance, das Energieeinsparrecht deutlich
fentlichen Nahverkehr zu erleichtern.
ausdrücklich erlaubt, wenn sie „dem Wohle
der Allgemeinheit dienen“. Auf der anderen
Seite sichert Artikel 14 im Grundgesetz den
Schutz des Eigentums. Wie gewichten Sie
den Schutz des Eigentums gegenüber dem
Caren Lay: Ich finde, die Frage ist falsch
Initiativen ansässiger Bürger sind wichtig.
Florian Graf: Eigentum verpflichtet! –
gestellt. Wir dürfen die Städte nicht gegen
Eine frühzeitige Beteiligung beispielswei-
aber Enteignungen und enteignungsglei-
den ländlichen Raum ausspielen, sondern
se ist – sei sie im Einzelfall auch schwierig
che Eingriffe dürfen immer nur die ultima
müssen vielmehr dafür sorgen, dass es
und langwierig – richtig und wichtig, sie
ratio sein. Das Verhältnis von Art. 14 GG
überall bezahlbaren und attraktiven Wohn-
schafft Vertrauen und somit Akzeptanz
(Eigentum) zu Art. 15 GG (Sozialisierung)
raum für die Menschen gibt. Die Busfah-
und führt richtig durchgeführt zur Umset-
ist in den einschlägigen Kommentaren hin-
rerin in München und der Krankenpfleger
zungsfähigkeit von Bauprojekten. Sie darf
reichend beschrieben und auch höchst-
in Berlin dürfen nicht gezwungen sein,
aber nicht zur Blockade dringend notwen-
gerichtlich ausgeurteilt. Wir haben uns in
aufs Land zu ziehen, weil es in den Städ-
diger Entscheidungen werden.
der Bundesrepublik dafür entschieden,
ten keine bezahlbaren Wohnungen mehr
Privateigentum zu schützen. Wir sind in
gibt. Daher fordern wir einen Neustart des
Caren Lay: Im Bereich der Bauvorschrif-
den vergangenen knapp 70 Jahren mit
sozialen, gemeinnützigen Wohnungsbaus,
ten sehe ich großen Handlungsbedarf und
unserer Sozialen Marktwirtschaft damit
insbesondere in den Städten, sowie eine
bin dafür, diese massiv zu vereinfachen.
sehr gut gefahren. An das Kriterium „dem
wirkliche und wirksame Mietpreisbrem-
Statt 16 Landesbauordnungen brauchen
Wohle der Allgemeinheit dienen“ sollten
se. Doch auch auf dem Land muss et-
wir endlich eine einheitliche Bundesbau-
entsprechend recht hohe Anforderungen
was passieren. Ich selbst habe meinen
ordnung. Mehr Schnelligkeit beim Bau
Wahlkreis in der Lausitz. Viele Menschen
können wir außerdem durch eine Aufsto-
berichten mir, dass sie gern dort wohnen
ckung des Personals in den Kommunen
Ich kenne die Diskussion aus meiner Hei-
bleiben würden, aber auch, dass ihnen die
matstadt Berlin, in der vorschnell öfters
Infrastruktur vor Ort fehlt. Daher setze ich
mit dem Schwert der Enteignung ge-
mich aktiv für den Ausbau von schnellen
Initiativen von Bürgerinnen und Bürgern
droht wird. Hier sollte auch die Kommu-
Pendlerverbindungen sowie den Erhalt
sehe ich dagegen ganz und gar nicht als
ne ihre Hausaufgaben machen und sich
der öffentlichen Daseinsvorsorge ein, um
Hindernis, sondern vielmehr als Proteste
als Ermöglicher von – auch bezahlbarem
den ländlichen Raum attraktiv zu machen.
gegen die vollkommen verfehlte Woh-
– Wohnraum verstehen und die entspre-
nungs- und Stadtentwicklungspolitik der
chenden personellen und finanziellen
letzten Jahre. Denn es kommt nicht allein
Ressourcen bereitstellen und nicht nur
darauf an, dass gebaut wird, sondern vor
einseitig auf die „bösen“ Projektentwick-
allem darauf, was und für wen gebaut
ler zeigen. Es gilt auch hier, das rechte
wird. Unsere Städte sollen lebenswert
Maß zu finden.
Die Verdichtung von Wohnraum scheitert
häufig an Bauvorschriften sowie an Initia­
tiven ansässiger Bürger. Sehen Sie hier
sein. Und was lebenswert ist, und wel-
Florian Graf: Viele Bauvorschriften auf
che Wohnungen und Gebäude dafür ge-
Caren Lay: Beim Bau von Autobahnen sind
EU-, Bundes-, Länder- sowie kommunaler
braucht werden, das sollten am ehesten
Enteignungen gang und gäbe – niemand
Ebene haben in den letzten Jahren dazu
diejenigen entscheiden dürfen, die dort
redet in diesem Fall über den Schutz des
geführt, dass sich Genehmigungsverfah-
wohnen oder wohnen wollen. Stadtent-
Eigentums. Beim Wohnungsbau ist dies
ren in die Länge ziehen und das Bauen
wicklung sollte gemeinsam mit den Men-
anders. Aber auch jetzt sind bereits Enteig-
sich erheblich verteuert hat. Hier soll-
schen entschieden werden. Daher bin ich
nungen möglich. Es wird immer wieder Fäl-
te in der Tat geschaut werden, welche
für mehr Bürgerbeteiligung und neue Ko-
le geben, in denen das Recht am Eigentum
Vorschriften werden wirklich gebraucht
operationsverfahren im Bauwesen und in
dem Recht auf Wohnen gegenübersteht.
und wo kann der Paragraphen-Dschun-
der Stadtplanung.
Ich denke, da muss im Einzelfall abgewo-
gel gelichtet werden. Die energetischen
Anforderungen, die der Erreichung der
ambitionierten deutschen Klimaziele die-
gen werden. Prinzipiell sollte das Interesse
Nach dem Grundgesetz sowie nach § 87
des Baugesetzbuchs sind Enteignungen
der Mehrzahl der Menschen jedoch höher
Dezember 2018 | Seite 18
Grund und Boden und Wohnraumversorgung
Die Sozialpflichtigkeit des Eigentums – kurz auch „Eigentum verpflichtet“ – wird in der jüngeren Vergangenheit
von den politischen Lagern genutzt und zum Teil eigenwillig gedeutet, um Wege zu einer optimalen Nutzung von
Grund und Boden zu finden. Ob dies ein sinnvoller oder überhaupt notwendiger Gedankenansatz ist, erläutert
Olaf Cunitz in seinem Beitrag.
„Eigentum verpflichtet“, dürfte einer der
Dem Grund und Boden wird somit eine
meistzitierten Sätze aus dem Grundge-
soziale Relevanz zugesprochen, die jene,
setz sein. Vollständig lautet Artikel 14 „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll
zugleich dem Wohle der Allgemeinheit
dienen.“ Immer wieder sind mit seiner
Bedeutung Irrtümer verbunden, die weit
in die politische Debatte hineinwirken.
Gerade auch in Zusammenhang mit dem
„BODEN IST NICHT
VERMEHRBAR.
ABER SCHON.“
im Grundgesetz beschriebene, Sozialpflichtigkeit begründet. Dabei sind mit
dem Begriff „sozial“ alle Interessen der
Allgemeinheit, wie zum Beispiel der Klimaschutz, gemeint und nicht nur soziale
Belange im engeren Sinne, wie etwa die
Wohnraumversorgung für benachteiligte
Thema Wohnraumversorgung.
Dabei ist die Frage der Sozialpflichtigkeit
des Eigentums, also der Frage, zu was
FLÄCHENNUTZUNG IN
Eigentum gegenüber dem Gemeinwesen
1967 festgestellt, dass der „Grund und
verpflichtet, über Jahrzehnte durch die
Boden (…) weder volkswirtschaftlich noch
Rechtsprechung, bis hin zum Bundesver-
in seiner sozialen Bedeutung mit anderen
Aber wie steht es tatsächlich um den
fassungsgericht, klar und eindeutig beant-
Vermögensgütern (…) gleichzustellen“
unvermehrbaren Boden und das knappe
wortet worden.
sei, da dieser „unvermehrbar und unent-
behrlich ist“. Eine „gerechte Rechts- und
Die Sozialpflichtigkeit des Eigentums wird
Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr
In Deutschland leben gut 26 Millio-
ausschließlich durch den Gesetzgeber ge-
dazu, die Interessen der Allgemeinheit
nen Menschen in Städten mit mehr als
regelt. Dieser kann, innerhalb bestimmter
beim Boden in weit stärkerem Maße zur
100.000 Einwohnern auf rund 682.000
Grenzen, darauf Einfluss nehmen, wie
Geltung zu bringen als bei anderen Ver-
Hektar Siedlungs- und Verkehrsfläche. Da-
die Verfügbarkeit des Eigentums ein-
mögensgütern“.
mit leben gut 32 Prozent der Bevölkerung
geschränkt wird, um dem Gemeinwohl
Rechnung zu tragen. Weitere Verpflichtungen für den Eigentümer ergeben sich
aus Artikel 14 nicht.
Dessen ungeachtet, gibt es angesichts
der drängenden Frage der Wohnraumversorgung immer wieder politische und
populistische Deutungsversuche des Artikels 14, die zu teilweise erstaunlichen Vorstellungen hinsichtlich der Verantwortung
von Grundstückseigentümern führen. Dabei verschwimmen die Grenzen zwischen
gesellschaftlicher Verantwortung, über
die sich vortrefflich streiten lässt, und der
klar umrissenen Sozialpflichtigkeit von Eigentum.
Über die Sonderstellung von Grund und
Boden als Eigentum wird seit Jahrhunderten diskutiert und philosophiert. Das Bundesverfassungsgericht hat dazu im Jahr
Dezember 2018 | Seite 19
auf nicht einmal 2 Prozent des gesamten
tragfähiges Argument, um weitere Eingrif-
Ein weiterer Baustein ist daher die Lie-
Staatsgebiets. Dem gegenüber stehen
fe in die Rechte von Grundstückseigentü-
genschaftspolitik der öffentlichen Hand.
zum Beispiel 18,3 Millionen Hektar land-
mern zu rechtfertigen?
Im Nachhinein waren weder der Verkauf
wirtschaftliche Flächen, was ungefähr der
Hälfte Deutschlands entspricht.
von Grundstücken in Frankfurt in den
MEHR BAULAND FÜR WENIGER
Exemplarisch betrachtet für das Rhein-
90er-Jahren im Wert von einer Milliarde
D-Mark, noch der Verkauf der gesamten
kommunalen Wohnungsbestände in Dres-
Main-Gebiet mit der Kernstadt Frankfurt,
Nach dem Einmaleins der Marktwirt-
den zum Zwecke der Haushaltskonsoli-
lohnt sich der Blick auf zwei Sachverhalte.
schaft wäre die Angebotsvermehrung
dierung von Weitsicht und Nachhaltigkeit
von Bauland das wirksamste Mittel, um
geprägt, um nur zwei Bespiele zu nennen.
Zum einen waren von den im Regionalen
einer Spekulation entgegenzuwirken. Und
Flächennutzungsplan 2010 ausgewiese-
mittelbar würde der entstehende Wohn-
In wie vielen Liegenschaftsämtern und
nen Flächen für den Wohnungsbau bis
raum deutlich preisdämpfender wirken,
Finanzministerien werden noch immer
zum Ende des Jahres 2016 noch 86 Pro-
als jede noch so ausgefeilte Mietpreis-
Grundstücke veräußert, um den höchsten
zent unbebaut. Hierfür sind in den wenigs-
bremse. Durch Eingriffe in die Eigen-
Erlös zu erzielen? Hier zeigt sich, dass die
ten Fällen die Eigentümer der Flächen,
tumsrechte reduzierte Bodenpreise sind
Sozialpflichtigkeit von (Grund-)Eigentum
sondern in erster Linie die Kommunen
nur eine Scheinlösung, denn Bauflächen
keine Einbahnstraße sein darf, die nur für
bleiben trotzdem knapp. Die größer wer-
den privaten Eigentümer gilt.
dende Schere zwischen Angebot und
Zum anderen hat eine Stadt wie Frank-
Nachfrage lässt die Preise steigen. Und
Der Bund muss sich fragen, ob die Vor-
furt rund 6.000 Hektar landwirtschaftli-
verleitet Eigentümer dazu, auf die nächste
gaben für die Bundesanstalt für Immobi-
che Flächen, was fast einem Viertel des
Preissteigerung zu warten.
lienaufgaben (BImA) schon ausreichend
gesamten Stadtgebiets entspricht. Diese
sind, um die Kommunen mit angespann-
Flächen spielen für die Lebensmittelver-
Auch das Städtebaurecht bietet den
ten Wohnungsmärkten zu unterstützen.
sorgung der Stadt keine Rolle, aber haben
Kommunen, bei konsequenter und sach-
Und warum gibt es für die für den Zug-
das Potenzial, bei entsprechender Nut-
kundiger Anwendung, die Möglichkeit
verkehr entbehrlichen Grundstücke der
zung, den Wohnungsmarkt von Frankfurt
von planungsbedingten Bodenwerts-
Deutschen Bahn keine Erstzugriffsoption
substanziell und langfristig zu entlasten.
teigerung in angemessener Weise zu
und Verbilligungsrichtlinie für Kommunen?
partizipieren. Ebenso können durch die
Jedes leerstehende Wohngebäude und
Bauleitplanung Entwicklungen angesto-
Vielleicht ist am Ende die Bodenspekula­
jede nicht bebaute Baulücke mögen an-
ßen oder durch Instrumente, wie der
tion seltener ein Entwicklungshemmnis,
gesichts von stark angespannten Woh-
Städtebaulichen Entwicklungsmaßnah-
als Widerstände bei der Baulandentwick-
nungsmärkten ein Ärgernis sein. Aber
me, sogar forciert werden. Dazu kom-
lung, politischer Dissens, inkonsequenter
ist in Hinblick auf die immensen, für den
men zahlreiche Umstände, unter denen
Umgang mit Grundstücken der öffentli-
Wohnungsbau aktivierbaren Flächenreser-
ein kommunales Vorkaufsrecht ausgeübt
chen Hand oder ein Mangel an klar um-
ven die Bodenspekulation ein hinreichend
rissenen und fundiert erarbeiteten Zielen
für die Stadtentwicklung?
Mit einer stärkeren Einschränkung der Ei-
In Deutschland leben gut 26 Millionen Menschen in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern auf rund
gentumsrechte an Grund und Boden wird
682.000 Hektar Siedlungs- und Verkehrsfläche. Damit leben gut 32 Prozent der Bevölkerung auf nicht
die Frage der Wohnraumversorgung in
einmal 2 Prozent des gesamten Staatsgebietes.
den Metropolregionen nicht zu lösen sein.
Zwar ist der Boden nicht vermehrbar, das
Bauland aber schon.
DSK Büro Wiesbaden
olaf.cunitz@dsk-gmbh.de
Fotos: dipego - fotolia
Dezember 2018 | Seite 20
Gewähren oder gewährleisten?
Die Moral-Debatte über Bodenspekulation
Sind die Heuschrecken los? Spekulationen auf Boden erregen derzeit die Gemüter in Deutschland und werden von
den Gegnern als unmoralisch verteufelt. Aber hat nicht jeder Besitzer das Recht, seinen Boden für sich bestmöglich
einzusetzen? Professor Joachim Fetzer, Mitglied im Vorstand des Deutschen Netzwerks Wirtschaftsethik, gibt eine
Einordnung der philosophischen und moralischen Denkströmungen zu diesem Thema.
IST ES LEGITIM, MIT GRUND UND
BODEN GELD ZU VERDIENEN?
„Sag wie hältst Du es mit dem Eigentum?“
theorie entsteht das Recht auf Eigentum
Das ist die Gretchenfrage in der Geschichte
z. B. durch Aneignung von herrenlosem
der politischen Philosophie. Diese spielt in
Gut, durch Arbeit und Urbarmachung
Man beachte die Formulierung dieser Fra-
den aktuellen Debatten immer noch eine
und vor allem natürlich: durch Tausch
gestellung! Sie sagt viel über die Stim-
große Rolle. Mit etwas Mut zur Verein-
und Vertrag. Die Aufgabe des Staates ist
mung in unserem Land. Warum? Das will
fachung kann man zwei Denkrichtungen
es dann: legitime Eigentumsrechte zu ge-
ich erläutern.
identifizieren: Die einen, z.B. John Locke
währleisten. In vielen anderen Traditionen
oder Robert Nozick, denken die Gesell-
(übrigens auch im Feudalismus) werden
Schon im römischen Recht wurden ver-
schaft vom Individuum oder der Familie
Eigentumsrechte nicht gewährleistet, son-
schiedene Aspekte von Eigentum unter-
her und fragen, was eine individuelle Per-
dern gewährt – zum Beispiel aus Nützlich-
schieden. Heute heißen diese „Verfü-
sönlichkeit ausmacht, wie sie mit den ande-
keitsgründen, weil Menschen sich um ihr
gungsrechte“: das Recht zum Besitz, also
ren zusammen leben kann, wie und warum
Eigentum mehr kümmern und dies dann
die physische Kontrolle und das Recht
Menschen sich nach welchen Regeln zu
für alle besser ist.
auf Sicherheit und Schutz vor Enteignung,
einem Gemeinwesen zusammenschlie-
das Recht zum Gebrauch, das Recht des
ßen. Diese Tradition betont die individu-
Verbrauchs (zum Beispiel bei Nahrungs-
elle Persönlichkeitsentwicklung und die
mitteln), das Recht, sein Eigen-
Eigentumsrechte relativ stark. Die andere
tum zu verändern oder
Denkschule, z.B. Jean-Jacques Rousseau
„EIGENTUM GEWÄHRLEISTEN“
ODER „EIGENTUM GEWÄHREN“ –
Wenn man dagegen die Würde und Würdigkeit des Menschen – und zwar eines
jeden einzelnen Menschen (und nicht ei-
dreist sagte: ‚Das ist mein‘ und so einfältige Leute fand,
nes Gattungswesens oder eines Kollek-
die das glaubten, wurde zum wahren Gründer der
tivs) – als Ausgangspunkt nimmt, dann
bürgerlichen Gesellschaft. … Hört ja nicht auf diesen Betrüger. Ihr seid alle verloren, wenn ihr vergeßt,
daß die Früchte allen gehören und die Erde keinem.“
hat der Staat die Rechte der Freiheit, des
Eigentums usw. zu gewährleisten und
nicht (gnädig) zu gewähren.
Wenn man erst die Legitimität des usus
fructus, des Ertragsrechts auf Eigentum
an Grund und Boden, begründen muss,
Abb: Godfrey Kneller
zu veräußern,
oder Karl Marx, geht erst mal von der Ge-
dann ist man im Grundsatz in einer Welt,
und natürlich eben
meinschaft und dem Kollektiv aus und sieht
die Eigentum zur Ausnahme erklärt hat.
auch den usus fructus,
den einzelnen nur als Teil einer Gruppe oder
und das heißt eben: die Früchte des
einer Gattung. Im Extremfall wird Privat-
Eigentums, den Ertrag (z. B. die Miete)
eigentum sogar als Diebstahl angesehen
auch selber zu nutzen. Von Eigentum
und es bedarf enger Voraussetzungen und
sprechen wir dann, wenn viele oder alle
Gründe, um Eigentum zuzulassen. Dieser
Verfügungsrechte gleichzeitig vorliegen.
Teil der Debatte ist uralt und hat nichts mit
Nein, das ist weder sinnvoll noch realis-
Die Frage nach der Legitimität von Er-
aktuellen Wohnungspreisen in München,
tisch. Worauf ich hinweisen will, ist die
trägen aus Grund und Boden ist ein we-
Frankfurt am Main oder London zu tun.
Wahl des argumentativen Ausgangs-
sentlicher Teil des Eigentumsrechts. Und
Die jeweilige Eigentumstheorie hat Aus-
punkts. Gelegentlich wird der Eindruck
daher geht es am Ende um die Frage: Wie
wirkungen auf die Sicht des Staates und
erweckt, als wenn es in Deutschland
legitim ist Eigentum an Grund und Boden?
seiner Aufgaben. In der liberalen Staats-
auf vollkommen ungeregelten, angeblich
FORDERN SIE EIN ABSOLUT FREIES
Dezember 2018 | Seite 21
„entfesselten Märkten“ (dieser Begriff
nicht. Doch beides ist im Kern ein norma-
die sozialethische. Individualethisch: Wie
wäre ein eigenes Thema) massiv spe-
ler Kauf nach der gleichen Logik.
beurteilen wir den Spekulanten (oder den
kulative Exzesse im Umgang mit einem
Autofahrer)? Sozialethisch: Wie beurtei-
vollkommen frei nutzbaren Eigentum an
Brot ist deshalb ein guter Vergleichspunkt,
len wir Spekulation als System (oder den
Grund und Boden gäbe. Aber angesichts
weil auch Grundnahrungsmittel zur soge-
Straßenverkehr insgesamt)? Langfristige
von zu wenig Wohnraum in einigen Me­
nannten „Daseinsfürsorge“ gerechnet
Aktienanlagen und unternehmerische Be-
tropolen könnte man – mit einer anderen
werden. „Unser täglich Brot gib uns heu-
rufsspekulation finden bei Nell-Breuning
politischen Philosophie im Kopf – auch die
te“ heißt es im Vaterunser. Trotzdem müs-
individualethische Aner-
umgekehrte Frage stellen. Eigentum wird
sen Bäcker ihre Waren nicht umsonst abge-
kennung. Denn die
(wie in Art. 14,1 GG ausdrücklich erwähnt)
ben, noch ist eine Verstaatlichung sinnvoll.
gewährleistet und nicht gewährt. Was legitimiert eigentlich eine Kommune, einen
Bebauungsplan aufzustellen und einem
Grundstückseigentümer vorzuschreiben,
dass maximal zwei Vollgeschosse erlaubt sind? Das ist ein massiver Eingriff
in das Veränderungs- und damit Eigentumsrecht des Inhabers – und zwar ein
„Das große und hauptsächliche Ziel, weshalb Menschen sich zu einem Staatswesen zusammenschließen und sich unter eine Regierung stellen, ist also die
Erhaltung ihres Eigentums.“
Eingriff ohne Entschädigung. Gleichzeitig
ist es gewohnter Alltag und wird (mehr
oder minder) klaglos akzeptiert. Selbst
die Farbe der Dachziegel wird hie und da
Es gibt Not- oder Kriegssituationen, in
vorgeschrieben. Von einem „zu viel“ an
denen der Staat die Kontrolle über die
Risiken durch Un-
Eigentumsrechten kann nun wirklich keine
Nahrungsmittelversorgung übernimmt.
ternehmer und die
Es mag auch Notsituationen geben, in
Marktstabilisierung durch die
denen zwangsweise Einquartierungen
berufliche Spekulation dienen der gesell-
Natürlich will ich hier nicht für die Ab-
vorgenommen werden müssen. Will der
schaftlichen Wohlfahrt. Bei der „reinen“
schaffung aller Bebauungspläne und
Staat seine eigene Legitimation nicht aufs
Spekulation dagegen, welche nur Kurse
Bauvorschriften plädieren. Nein – ich will
Spiel setzen, dann sind solche Eingriffe
vorhersagt und ohne gesellschaftliche
nur darauf hinweisen, dass die Suchrich-
ins Eigentum aber eine last-resort-Maß-
Wertschöpfung Gewinne einstreicht,
tung nach Lösungen für gesellschaftliche
Probleme immer auch von den politischen
Grundhaltungen abhängt.
Es ist aber fahrlässig, wegen einer in wenigen Regionen extrem angespannten
„DA DAS EIGENTUM EIN
Aus dem Lehen „gewährenden“ König
Marktsituation die moralischen Grundla-
UNVERLETZLICHES UND HEILIGES
und Fürsten ist jetzt eben die Verfügungs-
gen einer eigentumsbasierten Staats- und
rechte „gewährende“, gewählte Obrigkeit
Wirtschaftsordnung infrage zu stellen.
RECHT IST, KANN ES
als Vertreterin einer „Allgemeinheit“ geworden. Wer so denkt, der kann schnell
sagen: Nur in einer bestimmten gemeinwohlorientierten Nutzung ist Eigentum legitim. Respekt vor Eigentum wäre anders.
IST BODEN NICHT EIN
BESONDERES GUT, FÜR DAS
ANDERE REGELN GELTEN MÜSSEN
ALS FÜR NORMALE GÜTER?
WENN BODEN ALS SPEKULATIONSGUT GENUTZT UND DAMIT GELD
VERDIENT WIRD – UND WAS HEISST
DABEI SPEKULATION?
Spekulation ist zunächst nichts anderes,
als eine Bestandshaltung, um an künftigen Preisentwicklungen Geld zu verdienen. Da die Zukunft ungewiss ist, steckt
NIEMANDEM ENTZOGEN
WERDEN, ES SEI DENN, DASS
DIES DIE GESETZLICH FESTGELEGTE
ÖFFENTLICHE NOTWENDIGKEIT
OFFENSICHTLICH FORDERT,
UND DASS EINE GERECHTE UND
VORHERIGE ENTSCHÄDIGUNG
GELEISTET WIRD.“
Jedes Gut ist ein besonderes Gut. Und
darin immer ein Risiko. Gleichzeitig ist die
Erklärung der Menschen- und
natürlich gibt es unterschiedliche Markt-
Möglichkeit zur Spekulation ein Anreiz
Bürgerrechte, Art. 17, 1789.
strukturen bei verschiedenen Gütern.
für kluge Zukunftsprognosen. Aber wie
Wenn Sie beim Bäcker ein Brot kaufen
ist Spekulation moralisch zu bewerten?
oder vom Nachbar ein Grundstück: Dann
Noch immer sind hier die „Grundzüge der
spricht Nell-Breuning von der „Kapitalsün-
muss der Kaufvertrag für das Brötchen
Börsenmoral“ des Jesuitenpaters Oswald
de der Habgier“. Gelegenheitsspekulation
weder geschrieben noch notariell beur-
von Nell-Breuning aus dem Jahr 1928 ein-
schließlich ist für ihn „reines Glücksspiel“,
kundet werden. Das Brot ist nach dem
schlägig. Zwei Betrachtungsweisen un-
aber die dürfte es bei Grund und Boden
Verzehr verschwunden, das Grundstück
terscheidet er: die individualethische und
Abb: Maurice Quentin de La Tour
Dezember 2018 | Seite 22
Das ungelöste „Nell-Breuning-Problem“
nutzen, um „Erbbaurecht statt Eigentum“
der Stadt leben und ihr erst ein Gesicht
besteht in Folgendem: Bei einer sozial­
zu fordern. Das ist dann aber keine aktu-
geben – nicht immer ein schönes? Wem
ethischen Regulierung von Märkten kann
elle Problemlösung, sondern wieder die
„gehören“ die Menschen eigentlich?
man von außen schwer unterscheiden,
grundsätzliche Ebene. Ich würde dage-
Vermutlich geht es bei solchen Fragen,
welche individuelle Form von Spekulation
gen die Vision einer „Vermögensgesell-
um eine „ganzheitliche“ Sicht, aus der
vorliegt. Verbiete ich die eine (schädliche),
schaft“ mit möglichst breit gestreutem
man dann politische Argumente ableiten
verbiete ich die andere (nützliche).
Eigentum (Wohnungen, Kapitalbeteili-
will: Argumente für mehr öffentliche Voll-
gungen usw.) einer Gesellschaft von ab-
machten oder gegen individuelle, private
Bei unserem Thema ist es ähnlich: Aus
hängigen Lehensnehmern vorziehen, in
welchen Motiven Bauland gehortet wird
welcher Gemeineigentum zur zeitweisen
– dort wo es passiert – kann unterschied-
oder sogar inhaltlich bestimmten Nutzung
Bei solchen holistischen Begriffen kommt
liche Gründe haben. Die Motive reichen
man schnell in religiöse Gefilde. Neben
von händlerischer und unternehmeri-
den Antipoden „privat“ und „öffentlich“
scher Spekulation bis zu Nostalgie. An
kommt dann aber noch eine dritte Größe
Preisen erkennt man die Motivlagen der
ins Spiel: Im Psalm 24 heißt es: „Die Erde
Akteure nicht.
Individualmoralisch mögen wir bei dem
einen oder anderen Miet-, Grundstücksoder Kaufpreis sagen: „Ja schämt ihr
Euch denn nicht?“ Aber statt angeblich
ABER WER ERTEILT DIE
BAUGENEHMIGUNG?“
ist des Herrn und was darinnen ist, der
Erdkreis und die darauf wohnen.“ Was
folgt daraus? Seit dem Ende des Absolutismus sind die Führungspersonen in
Staat oder Kommune (auch wenn sie gewählt sind) nicht mehr Statthalter „von
skrupellose Spekulanten in eine Umer-
Gottes Gnaden“ und schon gar nicht Stell-
ziehung zu stecken, sollte man fragen,
vertreter des Herrn.
warum scheinbar „unanständige“ Preise
auf dem Markt durchsetzbar sind. Da-
Mit dem Hinweis auf solche religiösen Tra-
bei geht es dann um die Angebotsseite
Nicht mehr legitim scheint mir etwas an-
ditionen kann man keine Argumentation
(z. B. Bauland), um die Nachfrageseite
deres zu sein: Kommunen können ja Land
gegen privates Eigentum und für Gemein-
(z.B. Umzug junger Generationen in we-
im privaten Besitz mit einem Federstrich
schaftsverwaltung aufbauen. Denn „Die
nige Städte) und um die Marktstruktur
„Umwidmung in Bauland“ ökonomisch
Erde ist eben des HERRN“ und der wohnt
(z.B. Monopolsituationen).
deutlich aufwerten. Daher ist Bauland
weder im Bauordnungs- noch im Stadtpla-
Wenn wir heute Individualethik, also gute
grundsätzlich vermehrbar. Rein theore-
nungsamt. Die Zuständigkeitsfragen über
Motive und Tugendhaftigkeit, zur Grund-
tisch könnten Kommunen ihre Macht
Teilbereiche des Daseins auf der Erde (von
lage für Legalität machen, dann wachen
ausnutzen im Sinne eines Deals: „Um-
der Eigentumsgewährleistung des Staates
wir morgen in einer extrem unfreien Ge-
widmung in Bauland nur bei Wechsel von
bis zum Entwässerungsplan einer Neuer-
sellschaft auf. Das ist der falsche Weg.
Eigentum in Erbpacht“. Das wäre Erpres-
schließung) müssen wir nach ganz irdi-
sung und nicht legitim.
schen Erwägungen klären – in mühsamen
politischen Prozessen. Noch ist kein Be-
SOLLTEN EIGENTUMS- UND
NUTZUNGSRECHTE HIER STÄRKER
(ERBBAURECHTE STATT EIGENTUM)?
Ebenso illegitim wäre das Folgende: Eine
bauungsplan vom Himmel gefallen. Und
Stadt erteilt keine Baugenehmigung oder
auch wenn sich manch beschließender
verhindert eine Erschließung, damit die
Stadtverordneter als Halbgott fühlen mag:
Grundstückswerte von einigen ihrer Be-
Dieses Gefühl täuscht.
wohner, Wähler oder gar Mitglieder der
Zum Eigentum gehören verschiedene
städtischen Gremien noch eine Weile
Verfügungsrechte. Wo eine Kommune
steigen. Das moralische Problem dabei
selber zunächst Eigentümer ist, kann sie
wäre aber nicht die Spekulation der Pri-
im Rahmen ihres Veräußerungsrechts
vaten auf weitere Wertsteigerung bis zu
Deutschen Netzwerks
natürlich auch Grundstücke in Erbpacht
einem Verkauf. Das moralische Problem
vergeben. Es gibt m. E. keine moralische
wäre die Nutzung öffentlicher Ämter für
Pflicht, alles Land zu verkaufen, schon
private Zwecke. Das nennt man aber nicht
gar nicht zum Höchstpreis. Man kann
„Spekulation“, sondern „Korruption“.
es auch vermieten, selber bebauen und
eben in Erbpacht vergeben. Legitim ist
dies also. Ob es klug ist oder irgendwel-
WEM ALSO „GEHÖRT“ DIE STADT?
che aktuellen Probleme löst, steht auf
Ich bitte um Verzeihung für die Gegenfrage: Was genau ist „die Stadt“? Das Stadt-
Es ist zu erwarten, dass eigentumskri-
bild? Die Straßen und Parks? Die städti-
tische Strömungen die jetzige Situation
sche Infrastruktur? Die Menschen, die in
Dezember 2018 | Seite 23
Immobilienpreise kontra Wohnversorgung
Die Preisentwicklung von Immobilien und Mieten wirft für immer größere Bevölkerungsteile ein kaum zu bewäl­
tigendes Problem auf. Die Entwicklung wurde durch die niedrigen Zinsen begünstigt, aber inzwischen ist ein Preisniveau erreicht, das viele auch mit günstigen Krediten nicht mehr bewältigen. Außerdem müssen die Hypotheken
irgendwann auch abgegolten werden. Deshalb liegt es nahe, am Preis anzusetzen. Das wurde schon früher versucht,
aber meist mit mäßigem Erfolg.
In den Siebzigerjahren war die Situation
ähnlich. Damals verwiesen Experten auf
die wesentlich günstigeren Eigenheimpreise in Holland. Dort waren Eigenheime
schon für 180.000 DM zu bekommen, die
in Deutschland in vergleichbarer Größe
320.000 bis 350.000 DM kosteten. Der
Unterschied wurde vor allem durch die
hochwertige Ausstattung in Deutschland
erklärt (z.B. geflieste Bäder anstatt einfacher Wandanstrich). Also wurden auch in
Deutschland entsprechend ausgebildete
Häuser angeboten. Innerhalb kurzer Zeit
kletterten die Preise für diese Häuser,
trotz einfacherer Ausstattung, wieder fast
120 Quadratmeter nicht überschreiten,
dessen wäre ein Bezug auf das Familien­
auf das alte Niveau. Die Preise richteten
sonst entfällt die Förderfähigkeit. Das Pro-
einkommen sinnvoll, bei gestaffelten Vor-
sich nämlich nicht nach den Herstellungs-
gramm wird wohl kaum den erwarteten
gaben, um auf breitere Sozialschichten
kosten, sondern nach dem, was auf dem
Erfolg erreichen. Die Fördermittel werden
bedarfsgerecht einzugehen. Außerdem
Markt erzielbar war.
oft schon für die Erwerbsnebenkosten
ist an den Erwerbskosten anzusetzen.
aufgebraucht. Diese Kosten, ca. 1,15 Pro-
Die Bundesländer mit besonders hohen
Nach der Wiedervereinigung wurde zur
zent Notar, 5,75 Prozent Makler und je
Grunderwerbsteuern sollten sich an Bay-
Minderung der damals großen Versor-
nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent
ern orientieren und diese für junge Fa-
gungsdefizite ein spezielles Förderpro-
Grunderwerbssteuer, machen immerhin
milien auf 3,5 Prozent senken oder ganz
gramm für die neuen Bundesländer aufge-
bis zu 15,9 Prozent der Erwerbskosten
erlassen. Weiterhin ist eine Absenkung
legt. Es erlaubte für den Ersterwerber von
aus und sind nicht durch Hypotheken ab-
der Maklergebühren für derartige Vorha-
Neubauwohnungen eine weitgehende
zudecken. Bei einem Immobilienpreis von
ben zu diskutieren, gegebenenfalls auch
Steuerabschreibung der Erwerbskosten.
350.000 Euro bedeutet das fast 65.000
der Notargebühren. Um Spekulanten und
Die Folgen waren frappierend. Der Preis
Euro Mehrkosten. Da ist das angesparte
„Trittbrettfahrer“ abzuwehren, ist eben-
für Kleinwohnungen, die vordem z. B. in
Eigenkapital schnell aufgebraucht. Zudem
falls zu überlegen, dass die Vergabe der
Dresden für ca. 150.000 DM zu haben wa-
gibt es im Rhein-Main-Verdichtungsraum
Fördermittel an eine bestimmte Zeitdauer
ren, stieg innerhalb einer Woche auf fast
Beobachtungen, die dafür sprechen, dass
einer Selbstnutzung der Wohnung gebun-
250.000 an. Die großzügige Förderung
die öffentlichen Zuschüsse längst durch
der Sanierung von Wohnungen wurde
entsprechende Preisanhebungen, ähnlich
ebenfalls zu lange beibehalten. Sie be-
wie damals in den ostdeutschen Zentren,
wirkte einen hohen Wohnungsüberhang,
der Milliarden für den Wohnungsabbruch
erforderte, um den Wohnungsmarkt wie-
Der eingeschlagene Weg kann also kaum
der zu stabilisieren.
überzeugen. Stattdessen wäre es sinnvoll, wie im sozialen Wohnungsbau die
AKTUELLE ANSÄTZE BRINGEN WOHL
Fördermittel nur für Wohnbauprojekte
zu gewähren, die einen zu bestimmenden Preis nicht überschreiten. Die fixe
Derzeit gibt es ein neues Programm, um
Beschränkung auf maximal 120 Qua­
den Wohnungserwerb junger Familien zu
dratmeter überzeugt ebenfalls nicht und
unterstützen. Die Wohnfläche darf jedoch
kann zu Härte-Grenzfällen führen. Statt-
Dezember 2018 | Seite 24
Eine Roadmap für eine notwendige bodenpolitische
„Boden“ als wesentlicher Preistreiber auf den Wohnungsmärkten
Viele Experten sind sich einig: Die mangelnde Verfügbarkeit von geeignetem und nicht knappheitsbedingt
überteuertem Bauland sowie fehlendes Baurecht für vorhandene Grundstücke sind insbesondere in den
gefragten Großstädten und Metropolregionen die größten Hürden für allgemein bezahlbare neue Wohnungen.
Bodenspekulation verschärft das Problem noch!
Weniger das Gebäude als vielmehr der
gen weiter befördert. Zudem ist überwie-
sion um Gegenmaßnahmen entbrannt.
Boden ist damit ausschlaggebend für den
gend eine generell fehlende Akzeptanz für
Hierbei wird die Frage der Stadtentwick-
rasanten Preisanstieg von Immobilien
Neubau und (bauliche) Veränderungen im
lung immer mehr zu einer sozialen Frage,
in den Ballungsräumen. Dabei beruhen
Wohnumfeld auszumachen, sodass eine
nämlich der, wer sich Wohnen in der
Wert- und Preissteigerungen von Grund-
effiziente Nutzung von innerstädtischen
inneren Stadt leisten kann. Klar ist: Nicht
stücken, wie zunehmend angeprangert
Flächenpotenzialen weiter erschwert
alle können in attraktiven Innenstadt-
wird, in der Regel nicht auf Leistungen der
bereichen wohnen. Doch soll die finan-
Eigentümer, sondern sind das Ergebnis
von Planungen und Investitionen der öffentlichen Hand und damit der Allgemeinheit. Grund und Boden sind unvermehr-
zielle Leistungsfähigkeit auf Dauer das
BODENPOLITIK RÜCKT INS ZENTRUM
DES ÖFFENTLICHEN DISKURSES
ÜBER BEZAHLBARES WOHNEN
bar und unverzichtbar. Vor allem in den
einzige Zugangskriterium sein? So mahnt
der Münchner Aufruf für eine andere
Bodenpolitik: „Der Bodenmarkt entfaltet eine zersetzende Wirkung auf den
Großstadtregionen wird Bauland daher zu
Angesichts der immer stärker greifbaren
sozialen Zusammenhalt der Stadtgesell-
einer attraktiven Anlagealternative, was
Fehlentwicklungen auf den Bodenmärk-
schaft. Ganze Stadtteile [...] unterliegen
die knappheitsbedingten Preissteigerun-
ten ist eine breite und engagierte Diskus-
der „Aufwertung“, die Verdrängungs­
Dezember 2018 | Seite 25
prozesse der angestammten Wohnbevölkerung und des kleinteiligen Gewerbes zur Folge haben. [...] Angesichts des
DIE NEUN KERNFORDERUNGEN
DER BODENPOLITISCHEN AGENDA
Kontext einer nachhaltigen und wirksamen
Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik.
Maak, N. (2018): Leben im Aktenordner. Architektur in der Krise, in:
Wachstums der Städte mit all seinen Facetten und Herausforderungen wird die
Im Ergebnis beinhaltet die Bodenpoliti-
Bodenpolitik zum Dreh- und Angelpunkt
sche Agenda 2020–2030 eine Roadmap
Im aktuellen bodenpolitischen Diskurs
einer sozial gerechten und nachhaltigen
mit neun Kernforderungen, die sich in drei
wird vor allem eines deutlich: Unter den
Stadtentwicklung.“ (Münchner Aufruf
Grundausrichtungen kategorisieren lassen.
engagierten Akteuren herrscht ein großer
2017, S. 1 f.)
Die erste Grundausrichtung zielt auf einen
Konsens über eine notwendige Neuaus-
„verantwortungsvollen Umgang mit öf-
richtung von Bodenpolitik und Boden-
Der bodenpolitische Diskurs ist merk-
fentlichem Boden“ und die Schaffung von
recht. Auch ist man sich darüber einig,
lich in der öffentlichen Wahrnehmung
Rahmenbedingungen, die eine „aktive Lie-
dass derzeit kein Erkenntnis-, sondern
angekommen und damit in der Mitte
genschaftspolitik ermöglichen“ (Forderun-
vielmehr ein Umsetzungsdefizit besteht.
der Gesellschaft. Hierbei spiegelt sich
gen 1 bis 3). Hierbei wird das öffentliche
seine wachsende Bedeutung nicht nur
Eigentum an Grund und Boden als großer
Unterschiedliche Interessenlagen, bei-
in den themennahen Fachmedien wider,
Schatz bezeichnet, der ein entscheiden-
spielsweise in den Kommunalverwaltun-
sondern auch in den großen deutschen
der Schlüssel für eine das Gemeinwohl si-
gen, bei Mietern und Wohneigentümern,
(Tages-)Zeitungen (vgl. u.a. Maak 2018,
chernde Zukunftsgestaltung sei (vhw/Difu
in prosperierenden und strukturschwa-
Rauterberg 2018, Weißmüller 2017). Wie
2017, S.1). Die zweite Grundausrichtung
chen Regionen oder mit Blick auf die
auch seitens zahlreicher Initiativen und
setzt an einer „Stärkung der Handlungsfä-
Finanzmärkte, erschweren jedoch die
Verbände, wird dabei vehement ein ver-
higkeit der Kommunen“ an, die mit einer
Umsetzung bodenpolitischer und boden-
änderter Umgang mit dem knappen Gut
„Schärfung der planungsrechtlichen In­
rechtlicher Reformen. Die historischen
Fläche gefordert.
strumente“ einhergeht (Forderungen 4 bis
Erfolge früherer Reformversuche sind
6). Schließlich wurden drei Forderungen
ernüchternd. Trotz der zahlreichen Kon-
formuliert, um die „Steuerung der Boden­
fliktlinien ist eine Auflösung der boden-
entwicklung zurückzugewinnen und eine
politischen Blockade jedoch unerlässlich.
Bodenentwicklung besser (be)steuern“ zu
So wird die Wohn- und damit auch die
können (Forderungen 7 bis 9).
Bodenfrage angesichts weiterhin stark
VHW UND DIFU INITIIEREN
EXPERTENKREIS ZU DEN
„ZUKUNFTSFRAGEN DER
BODENPOLITIK“
Münchner Aufruf (2017): Ein soziales Bodenrecht. Für bezahlbaren
Wohnraum und lebenswerte Städte.
Münchner Aufruf für eine andere
Bodenpolitik, München.
Rauterberg, H. (2018): Der letzte
Grund, in: DIE ZEIT (2018), Nr. 3.
SPD (2018): Zukunft jetzt machen
– Für eine gerechte und moderne
Wohnungsbaupolitik in Bund und Ländern, https://www.spdfraktion.de/
themen/bezahlbarer-wohnraum-soziale-frage-unserer-zeit (Letzter Zugriff:
23.07.2018).
vhw/Difu (2017): Bodenpolitische
Agenda 2020–2030, https://www.
vhw.de/fileadmin/user_upload/06_
forschung/Wohnungspolitik_und_
Wohnungsmarkt/PDF/Roadmap_Bodenpolitik_10_2017.pdf (Letzter
Zugriff: 23.07.2018).
Waltersbacher, M. (2017): Bauland
als Engpassfaktor für mehr bezahlbaren Wohnraum. Analyse der Baulandpreise aus den Kaufpreissammlungen
der Gutachterausschüsse, Bonn.
Weißmüller, L. (2017): Die Spekulation mit Grund und Boden schadet
dem sozialen Frieden, in: Süddeutsche
Zeitung vom 30.11.2017.
steigender Mieten und Preise in den angeUm die Bodenfrage umfassend anzuge-
Stark zusammengefasst lauten die Kern-
spannten Wohnungsmärkten von oberster
hen und ein aufeinander abgestimmtes
forderungen wie folgt:
politischer Ebene als die soziale Frage zu
Maßnahmenpaket zu formulieren, haben
1. Gemeinwohlorientierte Vergabe von
Beginn des 21. Jahrhunderts bezeichnet
der vhw-Bundesverband für Wohnen und
Stadtentwicklung (vhw) und das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) einen
Grundstücken der öffentlichen Hand
2. Einrichtung von Boden- und Infrastrukturfonds
(vgl. SPD 2018, S. 1). Deutlich wird im bodenpolitischen Diskurs jedoch auch, dass
eine bodenpolitische Neuausrichtung eng
Arbeitskreis von unabhängigen Experten
3. Vorfahrt für gezielte Bodenbevorratung
mit einer Wertedebatte verbunden ist.
initiiert, der im Herbst 2017 die Bodenpo-
und Zwischenerwerb: Kommunales
Denn es geht hierbei vor allem auch um
litische Agenda 2020–2030 veröffentlicht
Bodeneigentum als Schlüssel für eine
Gerechtigkeit, Solidarität, Gemeinwohl
hat (vgl. vhw/Difu 2017).
gezielte Steuerung der Bodennutzung
und Nachhaltigkeit – Werte, die das Fun-
4. Weiterentwicklung des kommunalen
dament einer demokratischen, offenen
Ziel und wesentliche Grundlinie der Ar-
und zum rationalen Interessenausgleich
beit des Expertenkreises war es, einen
5. Stärkung der Gemeinwohlziele bei
fähigen Gesellschaft bilden (vhw/Difu
Beitrag zu einer vertiefenden Fachdis-
der Wohnungsbautätigkeit im Innen-
2017, S. 33). Auch dies sind Perspekti-
kussion und Anstöße für die Politik auf
bereich auf der Grundlage von § 34
ven, die im Diskurs über einen veränder-
allen staatlichen Ebenen zu leisten, um
ten Umgang mit Grund und Boden und
die verloren gegangene Steuerungskraft
der Städte im Umgang mit öffentlichem
Boden zurückzugewinnen (ebenda, S. 4.).
Zum einen fordern die Experten Rück-
6. Zeitnahe Einführung der Innenentwicklungsmaßnahme
7. Einführung einer Bodenwertsteuer
8. Bundesweite Absenkung des Grund­
besinnung darauf, dass der Boden ein
erwerbsteuersatzes auf 3,5 Prozent
wesentlicher Bestandteil der Daseins-
9. Stärkung interkommunaler Zusammen-
grundvorsorge bildet. Zum anderen se-
arbeit durch Schärfung der Instrumente
hen sie die Aufgabe, die kommunale
der Landes- und Regionalplanung
damit in der Debatte über die Schaffung
bzw. Sicherung von bezahlbarem Wohnraum diskutiert werden sollten.
Handlungsfähigkeit dadurch zu stärken,
dass planungsrechtliche Instrumente
Mit der Ausrichtung der neun Kernforde-
geschärft und die für ihre Anwendung
rungen zeigt die bodenpolitische Agenda
notwendigen finanziellen Rahmenbedin-
den Weg für einen sozial verantwortungs-
gungen geschaffen werden.
vollen Umgang mit Grund und Boden im
und Stadtentwicklung e.V.
frohland@vhw.de
Dezember 2018 | Seite 26
Grundsteuerreform: Gefahr für die zweite Miete
Das Bundesverfassungsgericht hat im Frühjahr die gegenwärtige Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Der
Gesetzgeber ist nun aufgefordert, eine Alternative zur aktuellen Besteuerung zu schaffen. Hierbei bevorzugen
die politischen Lager verschiedene Modelle, die auf Basis ihrer Vor- und Nachteile gegeneinander abgewogen
werden müssen. Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht, gibt einen Überblick
über die diskutierten Ansätze.
Die Grundsteuer ist derzeit in aller Mun-
selbst wurde eine Anwendung der neuen
führung eines kostenwertorientierten Mo-
de. Zwar diskutieren Experten schon seit
Werte erst ab dem Jahr 2027 als realis-
dells auf etwa 300 Vollzeitstellen beziffert.
20 Jahren über eine Reform, doch erst
tisch erachtet – mithin zwei Jahre zu spät!
Doch schon heute klagen Kommunen und
mit dem Urteil des Bundesverfassungsge-
Ungeachtet dessen scheint die Erhebung
Länder über Fachkräftemangel. Wie diese
richts im April dieses Jahres hat die Dis-
von Kostenwerten kaum geeignet, die bei
neuen Stellen für die Berechnung einer
kussion Fahrt aufgenommen. Demnach
der Reform angestrebte Aufkommens-
einzigen Steuer geschaffen und besetzt
ist die Einheitsbewertung von Grund-
neutralität und Adminis­
trierbarkeit zu
werden können, bleibt somit unbeant-
vermögen verfassungswidrig, eine Neu­
gewährleisten. Durch eine kostenwert-
regelung muss bis Ende 2019 gefunden
orientierte Bewertung zum Zweck der
werden. Vor allem das vorgegebene Ziel,
Grundsteuer müssten rund 35 Millionen
Erste Verprobungen des Kostenwertmo-
dass die Neuregelung ab 2025 auch tat-
Grundstücke sowie land- und forstwirt-
dells durch die Hamburger Finanzbehörde
sächlich angewendet werden muss, führt
schaftliche Betriebe in Deutschland neu
haben zudem ergeben, dass sich die Steu-
bei den Experten aus Politik, Verwaltung
bewertet werden. Und diese Neuermitt-
erlast im Schnitt verzehnfachen würde.
und Wirtschaft zu Diskussionen über das
lung der standardisierten Werte wäre
Diese Steuererhöhung basiert auf der
richtige Reformmodell.
periodisch zu wiederholen. Das würde
Annahme gleichbleibender Steuermess-
immense Verwaltungsressourcen binden,
zahlen und Hebesätze. Dem könnte nun
die daraus resultierende Bürokratie wäre
entgegengehalten werden, dass Kommu-
schlicht und einfach gesagt vermeidbar.
nen durchaus die Möglichkeit hätten, ihre
Darüber, wie eine Lösung auszusehen
Allein für das Land Hessen hat der zustän-
Hebesätze zu senken. Das ist jedoch vor
hat, ist man sich uneins. Hier treffen ver-
dige Finanzminister Dr. Thomas Schäfer,
dem Hintergrund klammer kommunaler
schiedene Anschauungen aufeinander.
den personellen Mehrbedarf für die Ein-
Kassen und des Konsolidierungsdrucks
DIE WERTBASIERTEN MODELLE
Während die eine Seite fordert, die Grundsteuer müsse sich unbedingt an einem –
wie auch immer gearteten – Wert der Immobilie orientieren, steht demgegenüber
die Auffassung, dass die Belastung der
Infrastruktur der Kommune entscheidend
für die Bemessung sein muss und hierfür
ein geeignetes Anknüpfungsmerkmal herangezogen werden müsste.
Die Vertreter einer wertbasierten Grundsteuer finden sich dabei insbesondere in
dem vom Bundesrat in der letzten Legislaturperiode eingebrachten sogenannten
Kostenwertmodell oder aber in dem von
vereinzelten Organisationen geforderten
Bodenwertmodell wieder.
Dabei darf bezweifelt werden, dass das
Kostenwertmodell in der vom Bundesverfassungsgericht gesetzten Frist umgesetzt werden kann. Im Gesetzesentwurf
Dezember 2018 | Seite 27
der deutschen Städte und Gemeinden
Umsetzbarkeit wäre dieser Reformweg
schlicht gesagt naiv. Zumal der Länderfi-
für den Steuerpflichtigen wesentlich
nanzausgleich aufgrund seiner Ausgestaltung die Motivation zur Erhöhung befeuert und ohne eigene Reformierung dem
Absenken nach einer Reform entgegen-
AUCH IN BERLIN-MITTE,
HAMBURG-HARVESTE-
stünde. Aus einer aktuellen Untersuchung
HUDE UND DER
von EY geht hervor, dass 60 Prozent der
deutschen Kommunen den Hebesatz zwischen 2012 und 2017 erhöht haben, lediglich ein Prozent hat die Schraube nach
unten gedreht. Hatten 2005 noch nur
20 Prozent der deutschen Kommunen
einen Hebesatz von 350 Prozent oder
MIT MITTLEREN UND
höher, lag der Anteil 2017 bereits bei
72 Prozent. Bislang bleibt eine Antwort
der Befürworter des Kostenmodells aus,
wie eine solche Kostenspirale aufgehalten
transparenter als eine Bemessung nach
einem Wert und ferner für die Kommune eine konjunkturunabhängige Einnahmequelle. Ebenso wäre keine Erhöhung
der Grundsteuer systemisch verankert.
Mieter hätten also keine konstante Erhöhung ihrer zweiten Miete zu befürchten.
Denn, und das ist hinreichend bekannt,
die Grundsteuer ist umlagefähig. Vor dem
Hintergrund, dass der Nutzer der Infrastruktur die Grundsteuer tragen sollte, ist
das auch nachvollziehbar und vollkommen
Wie so oft beweist die Diskussion um die
Reform der Grundsteuer, dass verschiedene Marktteilnehmer eine Novellierung
Das Kostenwertmodell hat zudem einen
weiteren Schwachpunkt im System. Wie
keit der Aktualisierung und den implemen-
nutzen wollen, um Politik zu betreiben.
alle wertabhängigen Modelle unterliegt
tierten Erhöhungsmechanismus nicht zu
Sie wollen Mieter und Eigentümer in be-
auch dieses der Preisentwicklung. In
überzeugen. Zudem wirft es Fragen der
sonders angespannten Märkten durch
einem Markt, in dem sich die Mieten,
Gerechtigkeit auf, wenn ein unbebautes
die Hintertür stärker belasten. Dabei
Kauf- und Grundstückspreise nach oben
Grundstück gleich behandelt würde wie
ignorieren die Befürworter des Kosten-
entwickeln, würde auch die Grundsteuer-
ein bebautes Grundstück.
wertmodells die soziale Durchmischung
last automatisch steigen.
unserer Städte und Gemeinden. Auch
Wenn man den Sinn der Grundsteuer hin-
in Berlin-Mitte, Hamburg-Harvestehude
terfragt, dann überzeugt am ehesten der
und der Münchner Altstadt wohnen Men-
Ansatz, dass die Kosten der Kommune
schen mit mittleren und niedrigeren Haus-
Auch das – wertabhängige – Bodenwert-
für die Nutzung der Infrastruktur in den
haltseinkommen. Diese würden über ein
modell vermag aufgrund des stetigen Ver-
Bereichen abgedeckt werden sollen, wo
kostenorientiertes Berechnungsmodell
waltungsaufwands durch die Notwendig-
dieses nicht über Gebühren und Abgaben
unnötigerweise zusätzlich belastet. Das
unmittelbar erfolgen kann. Das ist der ur-
führt im Gegenzug zu einer Verdrängung
sprüngliche Zweck der Grundsteuer, der
dieser Nutzer – was gemeinhin als Gen-
durchaus nachvollziehbar ist für die Nutzer
trifizierung bezeichnet wird.
von Immobilien. Nicht überzeugend ist
jedoch der Ansatz einer Vermögensteuer
In Zeiten historisch hoher Mieten und
ausschließlich auf Vermögen in Form von
Kaufpreise ist ein flächenbasiertes Be-
Immobilienbesitz – was eine wertbasier-
wertungsmodell am sozialverträglichsten
te Grundsteuer im Ergebnis wäre. Diese
und sichert die versprochene Adminis­
Absicht kommt einer Zweckentfremdung
trierbarkeit und Konstanz des Steuerauf-
kommens. Das sind die besten Argumente für eine Steuer, die ausschließlich der
DAS FLÄCHENMODELL
Nutzung der Infrastruktur dienen soll.
Aus diesem Grund fordert der ZIA gemeinsam mit weiteren Experten aus Wirtschaft und Politik die Einführung eines
Flächenmodells, das allein auf den Grundstücks- und Gebäudeflächen basiert.
Mit ansteigender Flächennutzung wird
im Grundsatz auch immer eine stärkere
Belastung der kommunalen Infrastruktur
einhergehen, da die benötigte Fläche mit
der Anzahl der nutzenden Bürger regelmäßig positiv korreliert. Neben der schnellen
Vorsitzender des ZIA-Ausschusses
Dezember 2018 | Seite 28
Grundsteuerreform: Siegt die Vernunft?
Die Grundsteuerreform betrifft – direkt oder indirekt – fast jeden und scheidet je nach politischer Ausrichtung
gleichermaßen die Geister. Grund genug, einen zweiten Experten einen Blick auf dieses Thema werfen zu lassen.
Prof. Dr. habil. Dirk Löhr, Professor für Steuerlehre und Ökonomik an der Hochschule Trier, erläutert die Vor- und
Nachteile der verschiedenen Reformmodelle aus seiner Sicht und geht auf den von ihm und seiner Initiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ favorisierten Ansatz der Bodenwertsteuer ein.
In seinem Urteil vom 10. April hat das
–– Das sogenannte „Mietwertmodell“,
die Gebäudekomponente, sondern über
Bundesverfassungsgericht die gegenwär-
das offenbar von Scholz selbst präfe-
grenzkostenorientierte Gebühren entgol-
tige, auf Einheitswerten von 1964 (West-
riert wird. Das Modell basiert auf tat-
ten werden. Die reine Bodenwertsteuer
deutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland)
sächlich gezahlten bzw. fiktiven Mie-
kann eventuell durch eine Bodenflächen-
beruhende Grundsteuer für verfassungs-
ten (bei Selbstnutzung), aus denen ein
komponente „gedämpft“ werden (soge-
widrig erklärt und eine zweistufige Über-
Steuerwert errechnet wird. De facto
nanntes „Difu-Modell“).
gangsfrist zur Reform gesetzt:
wird die gegenwärtige Einheitsbewertung in modernisierter Weise fortge-
WIRKUNG AUF BODENMARKT
UND SIEDLUNGSENTWICKLUNG
–– Bis spätestens zum 31. Dezember
führt. Wo keine Miete ermittelbar ist
2019 ist der Gesetzgeber verpflichtet,
(z.B. Fabrikgrundstücke), wird weiter-
die Grundsteuer neu zu regeln.
hin ein – aktualisiertes – Sachwertver-
Der Bodenmarkt ist ein vorgelagerter
fahren angewendet.
Markt – zugleich stellt er in den Ballungs-
–– Ab Verkündung der Neuregelung
darf die „alte“ Grundsteuer noch für
–– Die Flächensteuer bzw. das „Süd­
räumen den wichtigsten Engpass für
eine Dauer von maximal fünf Jahren
modell“ erfasst – ohne Wertkompo-
ein höheres Angebot an Wohnraum dar.
erhoben werden, längstens bis zum
nente – nur die Grundstücks- und die
Sämtliche Verbundsteuervarianten schaf-
31. Dezember 2024.
Gebäudefläche.
fen hier keine Abhilfe, da sie die effiziente bauliche Nutzung der Fläche belasten.
Werden die gesetzten Fristen nicht einge-
Dem steht die von der Initiative „Grund-
Die Bodenwertsteuer hingegen besteu-
halten, droht der Grundsteuer (Aufkom-
steuer: Zeitgemäß!“ (www.grundsteuer-
ert entsprechend nach der – gemäß den
men: rd. 14 Mrd. Euro) die Aussetzung.
reform.net) propagierte reine Bodenwert-
planerischen Vorgaben – optimalen bau-
Am 28. und 29. November 2018 stellte
steuer gegenüber: Sie basiert lediglich auf
lichen Nutzbarkeit: Auf ein wertgleiches
Bundesfinanzminister Scholz den Län-
den Bodenrichtwerten, die mit der Grund-
unter- oder ungenutztes Grundstück ent-
derfinanzministern und der Öffentlich-
stücksfläche multipliziert werden. Sie will
fällt dieselbe Steuer wie auf ein optimal
keit zwei mögliche Reformmodelle vor.
den Nutzen des Grundstückseigentümers
genutztes. Dies erzeugt einen Nutzungs-
Hierbei handelt es sich um sogenannte
aus der Bereitstellung öffentlicher Leis-
druck und bewirkt zudem „Compliance“
Verbundmodelle, die neben dem Boden
tungen (Planung, Infrastruktur) erfassen;
gegenüber der Planung.
auch das aufstehende Gebäude in die Be-
deren konkrete Inanspruchnahme durch
messungsgrundlage einbeziehen:
die Bewohner soll hingegen nicht über
Bezüglich der Investitionstätigkeit verhält sich die Steuer zwar neutral; dennoch kommt es bei einem Übergang zur
Bodenwertsteuer zu einer Rücknahme
der Verzerrungen, die durch verbundene Steuern bewirkt werden. Dies regt
kompakteres Siedeln an: Zahllastverschiebungsrechnungen zeigen, dass im
Durchschnitt durch eine Bodenwertsteuer
insbesondere Mehrfamilienhäuser eine
Entlastung erfahren, in denen vor allem
Kleineigentümer und Mieter wohnen.1 Ungenutzte Grundstücke, die aus spekulativen Gründen oder als „Enkelgrundstücke“
vorgehalten werden, erfahren hingegen
ein Vielfaches der heutigen Belastung.
Deren im Koalitionsvertrag vorgesehene Sonderbelastung durch eine Grund-
Foto: Adobe Stock_made_by_nana
1) Anders stellt sich die Situation in wenigen hoch verdichteten Städten (München, Berlin) dar. Hier hängt der Bodenwert stark von der Intensität der Nutzbarkeit der Grundstücke
ab, sodass dessen Dämpfung durch eine Bodenflächenkomponente (Difu-Modell) als das Mittel der Wahl erscheint.
Vgl. D. Löhr (2017): Grundsteuerreform: Ende einer Odyssee? Wirtschaftsdienst 97, S. 809-816.
Dezember 2018 | Seite 29
„DER BODENMARKT IST
EIN VORGELAGERTER
MARKT – ZUGLEICH
STELLT ER IN DEN
BALLUNGSRÄUMEN DEN
FÜR EIN HÖHERES
WOHNRAUM DAR.“
steuer C, mit der in den 60er-Jahren
verkannte Umverteilungsmaschine. Über
schon schlechte Erfahrungen gemacht
die Bodenwertsteuer kann die Kommune
wurden, wäre unnötig. Im Sinne der in-
die Nutznießer der Bereitstellung öffent-
dividuellen Vermögenswertmaximierung
licher Leistungen auch zur Deckung der
mag es z. B. angesichts der Erwartung
Kosten entsprechend ihrer Leistungs-
hoher Miet- und Immobilienpreissteige-
fähigkeit heranziehen („Äquivalenz“).
rungen rational sein, Grundstücke vom
Weil dagegen verbundene Steuern vor
Markt bis auf Weiteres zurückzuhalten.
allem die Gebäude belasten, werden im
Aus gesamtwirtschaftlicher Sicht ist
Ergebnis privat geschaffene Leistungen
jedoch in solchen Fällen die Reduzie-
(teil-) sozialisiert und die Ergebnisse der
rung der Knappheit durch Bebauung
öffentlichen Leistungen (Bodenwerte)
der Grundstücke wünschenswert. Der
weitestgehend privatisiert. Dies wider-
durch eine Bodenwertsteuer erzeugte
spricht auch fundamentalen marktwirt-
Nutzungsdruck bewirkt, dass die individu-
schaftlichen Prinzipien.
ellen Nutzenmaximierungskalküle besser
mit den Erfordernissen des Gemeinwohls
Die Bodenwertsteuer wirkt in die richtiAnders bei verbundenen Grundsteuern:
ge Richtung – siedlungspolitisch, allokativ
Die bauliche Nutzung wird belastet, das
und sozial. Im Übrigen ist sie schnell und
Liegenlassen von Grundstücken belohnt.
einfach umsetzbar sowie ohne viel Auf-
Speziell die Flächensteuer besteuert zu-
wand zu administrieren: Die Bodenflächen
dem bei gleicher Größe eine teure Im-
sind bekannt, die Bodenrichtwerte liegen
mobilie in guter Lage genauso wie eine
– anders als die Gebäudedaten – flächen-
geringwertige in schlechter Lage.
deckend vor, wenngleich ihre Qualität in
vielen Fällen der Verbesserung bedarf.
Weil die Bodenwerte zudem die Bebaubarkeit abbilden, ist eine aufwändige Ge-
Kein Grundstückseigentümer hat den
bäudebewertung unnötig. Die politische
Wert des Bodens selber geschaffen. Im
Debatte wird jedoch derzeit leider durch
Gegensatz zum Gebäude ist der Boden-
sachfremde Erwägungen (z. B. Finanz­
wert das Ergebnis öffentlicher Anstren-
ausgleich) und durch den Einfluss von
gungen. Diese öffentlichen Leistungen
Partikularinteressen geleitet.
zur Inwertsetzung der Standorte werden vor allem durch die weitgehend deckungsgleichen Steuern der Gruppen der
Arbeitnehmer und Verbraucher finanziert;
führen diese zu höheren Bodenerträgen
und -werten, zahlen sie in ihrer Rolle als
Mieter ein zweites Mal. Die Begünstigten
sind vor allem die reichsten 10 Prozent
der Bundesdeutschen Haushalte, die
Professor für Steuerlehre und
mehr als 60 Prozent des Nettovermö-
Ökologische Ökonomik an
gens besitzen – das weitestgehend aus
Immobilien besteht. Der Boden ist eine
d.loehr@umwelt-campus.de
2) Deutsche Bundesbank (2016): Vermögen und Finanzen privater Haushalte in Deutschland: Ergebnisse der
Vermögensbefragung 2014, Monatsberichte 3, S. 61-86.
Dezember 2018 | Seite 30
Der aktuelle Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist für Menschen so individuell wie persönlich und damit ein politisch und gesellschaftlich hochaktuelles Thema. In ihrem Buch „Alle wollen wohnen. Gerecht. Sozial. Bezahlbar“
geben die Autoren Ursula Kleefisch-Jobst, Peter Köddermann und Karen Jung einen Ausblick auf Herausforderungen
und Ansätze, die eine Wohnsituation mit einer Balance von Angebot und Nachfrage schaffen und so tragfähige
Grundsteine für die Zukunft legen wollen.
DER WOHNUNGSBAU ALS
Die beiden ersten Jahrzehnte des
Im Windschatten der Debatte um die
21. Jahrhunderts sind von zwei extremen
Schrumpfungsprozesse vollzog sich aber
städtischen Entwicklungen geprägt. Seit
ab der Jahrtausendwende weltweit ein
den 1990er-Jahren setzte ein weltweiter
rapider Urbanisierungsprozess. Zwei Drit-
Der aktuelle Mangel an bezahlbarem
städtischer Schrumpfungsprozess ein.
tel der Weltbevölkerung leben heute in
Wohnraum, nicht allein in den Groß­
25 Prozent der Großstädte weltweit verlo-
Metropolen und Metropolregionen. Auch
städten wie Hamburg, Berlin, Frank-
ren ihre Bevölkerung, bedingt durch Sub-
in Deutschland ziehen Menschen wieder
furt und München, sondern ebenso in
urbanisierung, Deindustrialisierung und
verstärkt in die Großstädte und urbanen
Mittel­städten wie Bielefeld, Freiburg und
die postsozialistischen Entwicklungen
Ballungszentren. Dabei handelt es sich
­Münster haben eine umfangreiche De-
nach dem Fall des Eisernen Vorhangs. In
nicht nur um Singles, Studierende und
batte ausgelöst. Dasselbe gilt für pros-
Deutschland betraf dies vor allem Städte
sogenannte „Besserverdienende“, son-
perierende Ballungsräume, zum Beispiel
und ganze Regionen in den neuen Bun-
dern immer häufiger auch um Familien,
entlang der Rheinschiene zwischen Bonn,
desländern sowie im Westen das Ruhr-
die in den Städten versuchen, ihren kom-
Köln und Düsseldorf, im Rhein-Main-Ge-
gebiet, wo bereits seit den 1950er-Jahren
plexen Alltag zwischen Beruf und Fami-
biet oder im Großraum Stuttgart. Dies
ein tiefgreifender Strukturwandel einge-
lie zu meistern. Auch eine größere Zahl
zwingt nicht nur die Politik, sondern auch
setzt hatte. Das Projekt „Schrumpfende
älterer Menschen möchte in Groß- und
Stadtplaner, Architekten, Stadtsoziologen
Städte“ (2002-2008) der Bundeskul-
Mittelstädten möglichst lange ein selbst-
und vor allem die städtische Bevölkerung
turstiftung machte das Thema erstmals
bestimmtes Leben führen. Aufgrund
zu einer öffentlichen Debatte. Da auch
dessen hat in den vergangenen Jahren in
Wohngebiete von den Schrumpfungspro-
vielen Kernstädten ein Konkurrenzkampf
Die Diskussion hat den Blick auf sehr un-
zessen betroffen waren, schien die Woh-
eingesetzt zwischen denen, die sich teu-
terschiedliche Aspekte und Anforderun-
nungsfrage allseits gelöst. Rückbau hieß
ren Wohnraum leisten können und jenen
gen an einen zukünftigen bezahlbaren und
die Devise und die Politik überließ das
mit mittleren und niedrigen Einkommen,
sozialen Wohnungsbau geworfen. Seit lan-
Wohnangebot den Kräften des Marktes.
die bezahlbare Wohnungen suchen.
gem nicht mehr wurde der Wohnungsbau
in Deutschland als eine wichtige gesellschaftliche Aufgabe verstanden. Zugleich
besteht die Gelegenheit, eine Wohnsituation mit einer Balance von Angebot und
Nachfrage zu schaffen, um so tragfähige
Grundsteine für die Zukunft zu legen.
Städte wie Wien (Foto)
und Zürich vergeben
kommunale Grund­
eröffnete im März 2016 eine „Woh-
stücke für Wohnen seit
nungsbau-Offensive“ mit dem Ziel, jähr-
Jahrzehnten ausschließ-
lich 350.000 Wohnungen zu bauen. Das
lich in Erbpacht und in
Institut der Deutschen Wirtschaft prog-
Verbindung mit Wettbe-
nostizierte im Juni 2016 einen jährlichen
werben für ­innovative
Bedarf von 385.200 Wohnungen bis zum
Konzepte und gute
Jahr 2020 (IW-Report Nr. 18). Tatsächlich
Gestaltung. Grund
fertig gestellt wurden 2017 rund 285.000
und Boden bleiben im
Wohneinheiten in ganz Deutschland (Statista 2018).
städtischen Besitz.
Dezember 2018 | Seite 31
Das Problem des Massenwohnungsbaus
Viele Kommunen haben in den 1990er-
ist aber eine Frage der Quantität, eben-
und 2000er-Jahren große Teile ihrer Flä-
so wie eine der baulichen Qualität in den
Städten und im Umland. Jeder Einzelne,
aber vor allem die Gesellschaft muss sich
fragen, wo und wie sie in Zukunft wohnen
möchte. Es braucht neue Konzepte in einer sich wandelnden Gesellschaft.
Nicht nur die Betroffenen, sondern auch
viele Bürger nehmen sich aktiv der Wohnungsfrage an, denn es geht nicht nur um
die bezahlbare Wohnung, sondern um
neue Formen der Hausgemeinschaft, um
nachbarschaftliches Miteinander, um das
Leben und Arbeiten im Quartier. Es geht
um die Stadt mit ihrer funktionalen Mischung und ihrer sozialen wie ethnischen
Vielfalt. Baugenossenschaften, die einst
den sozialen Wohnungsbau der Weima-
„DIE GESELLSCHAFT
MUSS SICH FRAGEN,
WO UND WIE SIE IN
ES BRAUCHT NEUE
KONZEPTE IN EINER
SICH WANDELNDEN
chenreserven an Investoren veräußert,
um die Haushaltskassen zu füllen. Als
Folge verfügen sie nur noch über geringe
Flächenreserven innerhalb ihrer Grenzen.
Dies gilt für das Wohnen und für die Ansiedlung von Gewerbe. Städte wie Wien
und Zürich vergeben kommunale Grundstücke für Wohnen seit Jahrzehnten ausschließlich in Erbpacht und in Verbindung
mit Wettbewerben für innovative Konzepte und gute Gestaltung. Sie betreiben so
nicht nur aktive Wohnraumvorsorge, sondern entwickeln selbst aktiv ihre Städte,
indem sie Einfluss auf eine ausgewogene
Sozialstruktur nehmen: Grund und Boden
bleiben im städtischen Besitz. Die Stadt
München verfolgt seit einigen Jahren mit
dem sogenannten „München Modell“
rer Republik vorantrieben, erleben derzeit
einen anderen erfolgreichen Weg. Köln,
eine Renaissance. Ein neues Phänomen
Frankfurt, Freiburg und Bremen schrei-
sind die Baugruppen. Beide Akteure bau-
ben seit neuestem bei der Ausweisung
en zusammen, um gemeinschaftlich die
müssen für die vielfältigen Anforderungen
von Wohngebieten einen bestimmten
hohen Baukosten zu stemmen; außerdem
und Wünsche dieser Bewohner eine aus-
Prozentsatz (zwischen 20 bis 40 Prozent)
möchten sie in Gemeinschaft wohnen.
gewogenen bauliche Gestalt entwerfen.
an sozialem Wohnungsbau vor.
Dabei verwenden sie viel Zeit und Energie
Auf der anderen Seite sind die Wohnungs-
auf die Planung von privaten und gemein-
baugesellschaften gefordert, sich diesen
Bauen wird immer kostspieliger. Gründe
schaftlichen Wohnbereichen. Es werden
neuen gemeinschaftlichen Projekten zu
dafür sind neben dem erwähnten Fak-
neue Grundrisslösungen erarbeitet und
öffnen und auch in der Planungsphase
tor Baugrund sehr hohe Baustandards,
vielleicht auch neue Wohnhaustypologien
den Kontakt zu den zukünftigen Mietern
wie zum Beispiel die Anforderungen an
zu suchen. Gestalten ist als Gemein-
technische Gebäudeausstattung, der
schaftsaufgabe zu verstehen.
Brandschutz, die verschärfte Energie-
Dafür ist die Kreativität von Architekten
gefragt. Bereits seit längerem nicht mehr
war das Planen von Wohnbauten eine
sparverordnung und Stellplatznachwei-
TEURES BAUEN VERSUS
so spannende Aufgabe wie heute. Hin-
se. Das alles lässt wenig Spielraum, um
Kosten zu senken, aber auch für experimentelle und alternative Lösungen. So
zu kommt, dass die Architekten in eine
Eines der größten Probleme für den ge-
hat eine Diskussion über Baustandards
neue Rolle schlüpfen: Ihnen fällt die Mo-
förderten und bezahlbaren Wohnungsbau
eingesetzt, die noch vor kurzem undenk-
deration der Bauherrengruppen zu und sie
stellt derzeit der Mangel an Baugrund dar.
bar war. Die stetige Novellierung der
Hohe Baustandards lassen
wenig Spielraum, um
Dezember 2018 | Seite 32
­Energiesparverordnung (EnEV) führt un-
Raum für temporäre Wohnnutzungen für
Das bedeutet, wir brauchen Angebote
aufhaltsam zu höheren Kosten, die lang-
Studierende bieten.
an Kultur- und Bildungseinrichtungen,
sam die Einsparpotenziale überschreiten.
von Sport, Freizeit und Erholung, Nahver-
Unsere Nachbarn in Frankreich und den
In jeden Bau sind bereits bei seiner Ent-
sorgung und Dienstleistungen, aber auch
Niederlanden setzen die Verordnung da-
stehung sehr viele Ressourcen geflossen.
eine engere Verzahnung von Arbeit und
her sehr viel langsamer – im Rahmen der
Daher ist die Überlegung der Umnutzung
Wohnen. Ein Ansatz in diese Richtung hat
EU Vorschriften – um.
gleichzeitig ein Ansatz zum ökologischen
Umgang mit Rohstoffen und Materialien.
Ende 2016 mit den „Urbanen Gebieten“
beschrieben. In diesen Stadträumen sol-
Kostensteigerungen des Innenausbaus
haben dazu geführt, sich wieder mit den
Ideen der Architekten des „Neuen Bauens“ in den 1920er-Jahren auseinanderzusetzen: Ausbauen oder Weiterbauen,
zeitlich verzögert im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten und mit „Muskel­
hypothek“, wie es damals hieß.
Um die Menge an benötigten Wohnbauten zu errichten, beschäftigen sich Architekten und Bauingenieure zudem wieder
öfter mit modularen Bauweisen von der
„Platte“ – über vorfabrizierte Wandelemente und komplette Module bis hin zu
kompletten Fertighäusern. Die computergesteuerte Planung und Fertigung ermög-
„VIELE KOMMUNEN
HABEN IN DEN 1990ERUND 2000ER-JAHREN
GROSSE TEILE IHRER
FLÄCHENRESERVEN AN
INVESTOREN VERÄUSSERT,
UM DIE HAUSHALTS­
KASSEN ZU FÜLLEN.“
licht hierbei komplett neue Bauweisen,
len zukünftig wieder Wohnen und Gewerbe nebeneinander und mit geringeren Auflagen ermöglicht werden.
Die öffentliche Debatte um bezahlbares
Wohnen hat viele Denkanstöße und Ideen
befördert. Wohnungsbau ist eine äußerst
spannende Bauaufgabe für Bauherren, Architekten und Stadtplaner. Aber die Ideen
müssen umgesetzt und im alltäglichen
Gebrauch erprobt werden, dafür muss
die Politik jetzt die Rahmenbedingungen
setzen und die Kommunen müssen Freiräume schaffen. Aktuell stellt sich die
gesellschaftliche Frage nach Wohnraum
und die Suche nach den Antworten bie-
die weit entfernt sind vom schlechten
In der Diskussion macht ein neues
tet die Chance, tragfähige Grundsteine zu
Schreckgespenst die Runde: die Verdich-
legen für qualitätsvolle und flexible, aber
Die Stellplatzverordnung, die bei jedem
tung unserer Innenstädte. „Dichte und
auch nachhaltige und humane Lösungen
Neubau eine bestimmte Anzahl von Park-
Urbanität“ bestimmten bereits die Leit-
für einen Wohnungsbau, der ein Zuhause
plätzen vorsieht, ist nicht nur den Bauher-
bilder der städtebaulichen Entwicklungen
ren, sondern auch Stadtplanern ein Dorn
der Nachkriegsjahre, als Großsiedlungen
im Auge. Weniger Stellplätze würden
und Entlastungsstädte entstanden. Was
Baukosten senken und außerdem – mit
damals mit viel Euphorie am Reißbrett
Blick in die Zukunft – einen Beitrag zu
geplant und in riesigen Dimensionen ge-
einem veränderten Mobilitätsverhalten
baut wurde, stieß jedoch schon bald an
in Städten und Ballungsräumen leisten.
seine Grenzen. Eine zukünftige Gestal-
Durch eine engere Vernetzung der In­
tung der Städte von morgen gründet aber
frastrukturen sollte der Individualverkehr
auf einem neuen Umgang mit Dichte; da-
zukünftig eine untergeordnete Rolle
bei sind die Fehler der Nachkriegsjahre
spielen. Das würde bedeuten, dass viele
selbstverständlich zu vermeiden. Dichte
Parkflächen an Straßenrändern und auf
ist, wie Karl Marx postulierte, „etwas
Plätzen im besten Fall überflüssig werden.
Relatives“ und wohl eher eine Frage von
Verkehrsflächen könnten sich zu Gunsten
sinnvollen Konzepten als von normativen
neuer Aufenthaltsqualitäten verändern.
Image des DDR-Plattenbaus.
“Alle wollen wohnen.
Karen Jung (Hg.)
Die Architektenkammer NRW hat sich
und Karen Jung
diesen neuen Fragen der Verdichtung
Museum für Architektur und
Die Nutzung von Leerständen, vielleicht
gestellt, 2016 hat sie 20 Thesen zum
Ingenieurkunst NRW e.V.
auch von Gebäuden, die ursprünglich
Thema „Dichte und Urbanität“ verfasst.
www.mai-nrw.de/wohnen/
nicht für das Wohnen gebaut worden
Sie sieht darin ein Schlüsselverständnis
sind, könnte eine neue Bedeutung für den
der Europäischen Stadt und fordert für
Wohnungsbau erlangen. Das offene kons-
die Zukunft eine maßvolle Verdichtung
truktive Gerüst von Parkhäusern oder die
der Innenstädte. Aber auch „maßvoll“ ist
großen ebenfalls stützenfreien Volumen
nicht messbar. Vielmehr wird es um eine
ehemaliger Kaufhäuser bieten Chancen.
funktionale Mischung gehen, wie auch die
Ungenutzte Gewerbeimmobilien könnten
Herausgeber postulieren.
Fotos: © Samuel Becker
bar” 244 Seiten, erschienen im Jovis Verlag.
VON LEERE UND DICHTE
Gerecht. Sozial. Bezahl-
Issue 2017,[1] August
Issue 2016,[2] Dezember
Issue 2016,[1] Mai
Issue 2015,[2] November

References: Art. 14
 Art. 15
 § 87
 Art. 14
 Art. 17
 § 34