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Timestamp: 2019-02-16 10:12:40+00:00

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SuperContable.com - Consulta Vinculante V2456-10. Venta de vivienda para adquirir nueva. Tratamiento en el IRPF.
Consulta Vinculante V2456-10. Venta de vivienda para adquirir nueva. Tratamiento en el IRPF.
NUM-CONSULTA V2456-10
FECHA-SALIDA 15/11/2010
NORMATIVA LIRPF, 35/2006, Art. 38. RIRPF, RD 439/2007, Arts. 41, 54 y D.Tª 9.
Contribuyente que ha adquirido una nueva vivienda B durante los años 2006, 2007 ó 2008, con carácter previo a transmitir su vivienda habitual A. Ha encontrado un comprador interesado en la vivienda A, dentro del plazo de los dos años siguientes a la compra de B, pero la entidad financiera se ha negado a realizar la operación.
Plazo que tiene para vender su anterior vivienda habitual A sin perder el derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual B. ¿Cabe ampliar este plazo?.
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme regula el artículo 41.1 del RIRPF, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del mismo, que, entre otros, dispone:
"Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años", salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, "_debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras", salvo fallecimiento del contribuyente o que concurra otra de las circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, a las que se refiere el artículo 54 del RIRPF.
Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente como consecuencia de cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 54 del RIRPF la mantendrá en tanto continué constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos -pleno dominio o residencia habitual- respecto del mismo.
Para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del RIRPF, en cuyo apartado 4, se establece:
"4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión".
Respecto de la nueva vivienda habitual, de acuerdo con el punto 2 del artículo 41, su adquisición jurídica ha de realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente habitual. La adquisición jurídica se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda.
Los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha, de acuerdo con los artículos 5.1 del Código Civil y 48.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y de Procedimiento Administrativo Común.
No obstante, el Real Decreto 1975/2008, de 28 de noviembre, sobre las medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal, de empleo y de acceso a la vivienda (BOE de 2 de diciembre), introdujo una disposición transitoria novena en el RIRPF, con aplicación a partir de 1-1-08, la cual regula una ampliación del plazo de dos años para transmitir la vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión, cuando previamente se haya adquirido otra vivienda en los ejercicios 2006, 2007 ó 2008. En concreto, dicha disposición transitoria novena recoge:
"En aquellos casos en los que se adquiriera una nueva vivienda previamente a la transmisión de su vivienda habitual y dicha adquisición hubiera tenido lugar durante los ejercicios 2006, 2007 ó 2008, el plazo de dos años a que se refiere el último párrafo del apartado 2 del artículo 41 de este Reglamento para la transmisión de la vivienda habitual se ampliará hasta el día 31 de diciembre de 2010.
En los casos anteriores, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando se cumpla lo establecido en el apartado 4 del artículo 54 de este Reglamento, así como cuando la vivienda que se transmite hubiese dejado de tener la consideración de vivienda habitual por haber trasladado su residencia habitual a la nueva vivienda en cualquier momento posterior a la adquisición de ésta última".
Por tanto, habiendo adquirido, en los años 2006, 2007 ó 2008, con anterioridad a la transmisión de su vivienda habitual A, una nueva vivienda B para que constituya su nueva habitual, el consultante dispondrá hasta 31-12-2010 para efectuar la venta de A. Para entender que el consultante está transmitiendo vivienda habitual se estará a lo dispuesto en el segundo párrafo de la disposición transitoria novena del RIRPF.
En los casos, como el presente, en que se adquiera la nueva vivienda habitual con anterioridad a la transmisión de la precedente, la exención por reinversión se aplicará en función del importe que del total obtenido por la venta (y no sólo de la ganancia patrimonial generada), sea destinado, dentro de los dos años posteriores a dicha venta, a satisfacer el precio pendiente de pago en ese momento de la nueva habitual, incluida la amortización de la financiación ajena empleada en su adquisición.
Siguiente: Consulta Vinculante V2466-10. Indemnización por ERE en forma de capital. Tratamiento en el IRPF.

References: artículo 38
 artículo 41
 Real Decreto 
 artículo 41
 artículo 54
 artículo 54
 artículo 54
 artículo 54
 artículo 41
 Real Decreto 
 artículo 41
 artículo 54