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Timestamp: 2018-05-22 23:48:17+00:00

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Augen auf beim Wohnungskauf – die Silberfische | Schlosser Aktuell
« Das Tarifeinheitsgesetz ist weitgehend mit dem Grundgesetz vereinbar
Häusliches Arbeitszimmer oder Betriebsstätte? »
Publiziert 25. Juli 2017 | Von RA Wolfram Schlosser
Silberfische in der Wohnung sind weder hübsch noch angenehm – eher eklig.
Reicht aber ein entsprechender Befall der Eigentumswohnung aus, um von dem Kaufvertrag zurückzutreten?
Es kommt – wie immer – darauf an, so das Oberlandesgericht Hamm als Berufungsinstanz in einer aktuellen Entscheidung. Im konkreten Fall ging die Entscheidung zu Lasten des Käufers aus.
Das erstinstanzliche Gericht, das Landgericht Münster, hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen die u.a. auf Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages über eine Eigentumswohnung gerichtete Klage abgewiesen und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt, Gewährleistungsansprüche könne die Klägerin nicht mit Erfolg geltend machen1. Es lasse sich für den maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrenübergangs bereits nicht feststellen, dass ein Silberfischbefall der Kaufsache in dem behaupteten Umfang und in einem Maße vorgelegen habe, dass die Eigentumswohnung für Wohnzwecke nicht mehr geeignet sei oder der bei Sachen gleicher Art nicht mehr üblich sei oder nicht zu erwarten gewesen sei. Deshalb lasse sich auch ein Überschreiten der Erheblichkeitsschwelle gem. § 323 Abs. 5 S. 2 BGB nicht feststellen.
Der Klägerin (Käuferin der Eigentumswohnung) stehen keine Gewährleistungsansprüche zu. Sie kann die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags weder aufgrund des erklärten Rücktritts vom Kaufvertrag gemäß §§ 323, 346 ff. BGB noch als großen Schadensersatz gemäß §§ 280, 281 BGB verlangen, weil die Voraussetzungen eines Gewährleistungsanspruchs gemäß §§ 433, 434, 437 Nr. 2, 3, 440 BGB nicht vorliegen.
In rechtlicher Hinsicht ist unter den Parteien nicht streitig, dass sich ein solcher Anspruch weder aus einer Garantie (§§ 434 Abs. 1 S. 1, 276 Abs. 1 BGB) noch aus einer Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB) ergeben, sondern nur auf einem Sachmangel gemäß § 434 Abs. 1 S. 2 BGB beruhen kann.
Dass ein solcher zum maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrübergangs vorgelegen hat, vermochte das Oberlandesgericht Hamm auch nach der erweiterten Beweisaufnahme durch Einholung der Sachverständigengutachten nicht zu seiner von begründeten Zweifeln freien Überzeugung festzustellen.
Gemäß § 434 Abs. 1 S. 2 BGB ist eine Sache frei von Mängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet (Nr. 1), sonst, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (Nr. 2).
Beschaffenheiten sind die der Kaufsache unmittelbar physisch anhaftenden Eigenschaften2 sowie die Beziehungen der Kaufsache zur Umwelt, wenn sie in irgendeiner Weise mit ihren physischen Eigenschaften zusammenhängen3, und soweit sie die nach der Verkehrsauffassung Einfluss auf die Wertschätzung der Sache haben4.
Das allein begründet aber noch nicht die Annahme eines Sachmangels. Das ist erst dann der Fall, wenn die tatsächliche Beschaffenheit von der vertraglich geschuldeten nachteilig abweicht. Eine Eigentumswohnung, hinsichtlich derer sich weder aus dem Kaufvertrag noch aus seinen Begleitumständen Hinweise auf eine davon abweichende Zweckbestimmung ergeben, muss sich daher in erster Linie für Wohnzwecke von Menschen eignen. Diese vertraglich vorausgesetzte Bestimmung beinhaltet, dass sie eine Beschaffenheit aufweist, die bei Eigentumswohnungen üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. In Fällen, wo sich eine derartige, dem Vertrag zugrundeliegende Zweckbestimmung ergibt, ist ein Rückgriff auf den Auffangtatbestand des § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB weder möglich noch bei diesem Verständnis der nach dem Vertrag zugrundegelegten Beschaffenheit erforderlich.
Eine Abweichung von der solchermaßen geschuldeten vertraglich vorausgesetzten Beschaffenheit ließ sich für den gemäß § 434 Abs. 1 BGB maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrübergangs im entschiedenen Fall nicht feststellen.
Entgegen der Auffassung der Klägerin kann der Erwerber einer gebrauchten, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses rd. 19 Jahre alten Eigentumswohnung nicht erwarten, dass diese Wohnung völlig frei von Silberfischen ist. Ein solcher Zustand entspräche auch nicht dem Üblichen.
Wie die Sachverständigen übereinstimmend dargelegt haben, handelt es sich bei Silberfischen (biol. Name Lepisma Saccharina) um in Kolonien lebende Insekten. Zum Befall kommt es typischerweise dadurch, dass ein schwangeres Weibchen eingeschleppt wird und Eier ablegt. Da die Tiere lichtscheu und nachtaktiv sind und in schlecht einsehbaren dunklen Ritzen und Fugen leben, fällt ein Befall lange Zeit nicht auf. Sie entwickeln sich im Vergleich zu anderen Insekten vom Ei bis zum ausgewachsenen Tier eher langsam und in direkter Abhängigkeit von den vorgefundenen Umweltbedingungen. Bei optimalen Bedingungen dauert diese Entwicklung drei Monate. Unter ungünstigen Bedingungen kann dies aber bis zu einem Jahr dauern. Ideal sind für ihre Entwicklung Temperaturen zwischen 20 und 30 °C und eine Luftfeuchtigkeit von 80 – 90%. Ein Pausieren in der Entwicklung ist möglich, wenn sich die Bedingungen verschlechtern. Verbessern sie sich wieder, schreitet die Entwicklung fort; andernfalls stirbt das Tier ab. Im Larvenstadium eher dunkel gefärbt und braun, werden sie erst im Alter silbrig, was ihnen ihren deutschen Namen gibt. Im Laufe ihres durchaus mehrjährigen Lebens häuten sie sich mehrfach, wobei die abgeworfenen Häute leicht mit abgestorbenen Tieren verwechselt werden können. Sie sind verhältnismäßig wenig reproduktiv. Ein Weibchen legt weniger als 20 Eier, woraus statistisch rd. die Hälfte als Weibchen schlüpft. Männchen sind im Erwachsenenstadium weniger vorhanden, weil sie nach dem Geschlechtsakt von allein absterben.
Das Oberlandesgericht Hamm hat entsprechende Feststellungen getroffen, denn die Sachverständigen haben diese Tatsachen in ihren nachvollziehbaren, in sich widerspruchsfreien und untereinander übereinstimmenden Gutachten überzeugend dargelegt. Ihre Angaben zu den Besonderheiten dieser Tiergattung, ihrer Lebensweise, ihrer Entwicklung und Vermehrungsrate, den bevorzugten Umweltbedingungen und den von ihnen etwa ausgehenden Gefahren entsprachen auch den aus allgemein zugänglichen Quellen einsehbaren Informationen.
Nachvollziehbar ist zwar, dass die Klägerin, die keine besondere Abscheu gegenüber Insekten empfindet, die Grenze des Erträglichen gekommen sah, als sie die Tiere in ihren Besteckschubladen vorfand und dies mit der Vorstellung verband, die Tiere seien zuvor über das ausgelegte Gift gelaufen. Das ist indessen zum einen keines der einen Sachmangel kennzeichnenden Kriterien im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 2 BGB, zum anderen hier auch schon deshalb bedeutungslos, weil sich diese Beobachtung und die damit verbundene Abscheu auf einen Zeitpunkt von mehreren Wochen nach Gefahrübergang bezieht.
Für die Frage, ob generell eine absolute Freiheit einer Wohnimmobilie von Silberfischen zu erwarten ist, ist für das Oberlandesgericht Hamm bedeutend, dass von den Tieren grundsätzlich keine Gesundheitsgefahr ausgeht, die ihr Vorhandensein schon in geringster Anzahl mit den vertraglich vorausgesetzten Wohnzwecken unvereinbar erscheinen ließe. Deshalb ist eine völlige Freiheit von Silberfischen nicht erforderlich, um eine Eignung zu Wohnzwecken zu begründen.
Deshalb begründet es keinen Mangel, wenn die Eigentumswohnung zum maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrenübergangs nicht völlig frei von Silberfischen war. Insoweit kann zugunsten der Klägerin als wahr unterstellt werden, dass die von ihr vorgelegten und den Sachverständigen zur Beurteilung vorgelegten Lichtbilder den von ihr beobachteten Zustand und die von ihr getöteten Tiere zutreffend wiedergeben. Nach den Ausführungen der Sachverständigen wäre dann zwar davon auszugehen, dass sich zumindest einige Tiere bereits zu diesem Zeitpunkt in der Wohnung befanden, weil sich diese in einem Entwicklungsstadium befanden, das ein Schlüpfen und eine Entwicklung erst nach Gefahrenübergang ausschlösse. Weil aber keine generelle Freiheit von Silberfischen geschuldet war, reicht die Existenz einzelner Tiere zur Begründung eines Mangels nicht aus.
Die Klägerin rügt auch, dass das Landgericht Münster nicht konkret genug dargelegt habe, welches Ausmaß eines Befalls die Annahme eines Mangels begründe. Der Einwand wäre begründet, wenn sich feststellen ließe, wie stark der Befall mit Silberfischen zum maßgeblichen Zeitpunkt tatsächlich war. Andernfalls fehlt es bereits an den erforderlichen Feststellungen zur Ist-Beschaffenheit, weshalb dahinstehen kann, von welchem Ausmaß des Befalls an die Grenze des Üblichen und Erwartbaren überschritten wäre.
Hier lassen sich auch nach Einholung der von der Klägerin erstinstanzlich vermissten Sachverständigengutachten keine konkreten Feststellungen zum Ausmaß des Befalls bei Gefahrübergang treffen. Weitere Beweismittel stehen auch nicht zur Verfügung. Das geht zu Lasten der Klägerin, welche die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines Sachmangels trägt.
Unmittelbare Beweismittel für das Ausmaß des Befalls bei Gefahrübergang sind nicht angeboten worden und stehen auch nicht zur Verfügung. Silberfische sind der Klägerin selbst erstmals etwa fünf Wochen nach Übergabe aufgefallen, und dies nicht einmal im Sinne eines präzisen und konkreten Ansprechens als Silberfische, sondern nur als schemenhaftes „Huschen“ über den Fußboden zu später Stunde. Ihr Vater, der tags darauf gezielt gesucht und eigens eine Fußleiste entfernt habe, habe gleichwohl nichts entdeckt. Nach diesem Ereignis sei die Wohnung zunächst wieder unauffällig gewesen.
Der tatsächliche Befall bei Gefahrübergang kann deshalb nur mittelbar festgestellt werden, nämlich durch Schlussfolgerungen aufgrund von Hilfstatsachen, worum sich der Senat unter doppelt sachverständiger Beratung bemüht hat, im Ergebnis allerdings erfolglos. Die Sachverständigen sahen sich auch bei Wahrunterstellung der von der Klägerin zur Verfügung gestellten Lichtbilder und Anschauungsobjekte nicht in der Lage, seriöse und belastbare Angaben zum Mindestausmaß des Befalls mit Silberfischen bei Gefahrübergang zu machen. Sie hielten für möglich, dass zu diesem Zeitpunkt nur wenige Tiere vorhanden waren und sich danach der Bestand exponentiell entwickelt hat.
Das beruht in erster Linie darauf, dass der Besatz der in September und Oktober 2014 von der Fa. U aufgestellten Fallen in Qualität und Quantität gefangener Tiere, die von der Klägerin vorgelegten Lichtbilder, ihre oder der vernommenen Zeugen Angaben und die vor Ort von der Sachverständigen Frau C im Februar 2017 getroffenen Feststellungen weder für sich allein betrachtet noch in der Gesamtbetrachtung im Lichte der Unwägbarkeiten, nämlich des wirklichen Bestands an Tieren zu irgendeinem Zeitpunkt, der vorgelegenen Umweltbedingungen ab Beginn des Jahres 2014 in Gestalt von Luftfeuchtigkeit und Raumtemperatur, des Ausmaßes der von der Klägerin im Zuge ihrer Renovierungsarbeiten oder später eingebrachten Feuchtigkeit und der Wirksamkeit zwischenzeitlicher Bekämpfungsversuche die Sachverständigen in die Lage versetzt haben, ohne Spekulationen anzustellen, Angaben zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs zu machen.
Die Klägerin habe bei der Renovierung Feuchtigkeit eingebracht, die über diejenige einer normalen Wohnnutzung hinausgehe. Denn sie habe die Wände gestrichen und die ganze Wohnung gründlich gereinigt. Unter derartig günstigen Bedingungen verlaufe die Entwicklung der Tiere schnell. Der Sachverständige N sprach in diesem Zusammenhang von einer „exponentiellen“ Entwicklung. Die Tiere seien indessen nicht wirksam bekämpft worden. Grundlegende Maßnahmen wie das Verschließen der zahlreich vorhandenen Fugen und Ritzen und eine gründliche Trockenlegung der Wohnung seien unterlassen worden, auch nach dem Auszug der Klägerin Ende Juni 2014. Schon einmaliges Lüften pro Tag genüge nicht, um vorhandene günstige Lebensbedingungen zu beenden und den Tieren nachhaltig die Existenzgrundlage zu nehmen; einmaliges wöchentliche Lüften erst recht nicht.
Nach alledem ist offen geblieben, wie stark der Befall zum maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrübergangs am 23.03.2014 war. Es kann insbesondere nicht von begründeten Zweifeln frei ausgeschlossen werden, dass es sich damals um einen Bestand von wenigen, unauffälligen Tieren gehandelt hat. Möglich, sogar naheliegend, ist, dass sich erst danach ein ungewöhnlich hoher Bestand entwickelt hat. Nicht ausgeschlossen werden kann auch, dass erst nach Gefahrenübergang (weitere) Tiere eingeschleppt wurden, die die Eier gelegt haben, aus denen die etwa sechs Monate später vorgefundenen und gefangenen Tiere geschlüpft sind.
Damit scheidet die Feststellung eines Sachmangels der Kaufsache zum Zeitpunkt des Gefahrenübergangs aus. Einer Auseinandersetzung mit der überschaubaren kaufrechtlichen Rechtsprechung und den darin aufgestellten Kriterien für die Erheblichkeitsgrenze zu einem Sachmangel (soweit ersichtlich ist lediglich eine Entscheidung des LG Frankenthal veröffentlicht5 bedarf es deshalb nicht. Die in der umfangreichen mietrechtlichen Rechtsprechung aufgestellten Kriterien erachtet das Oberlandesgericht Hamm als auf den kaufrechtlichen Mangelbegriff nicht übertragbar.
Lediglich ergänzend hat das Oberlandesgericht Hamm ausgeführt, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen jedenfalls am vereinbarten Gewährleistungsausschluss scheitern würde.
Nicht bewiesen ist, dass sich im Zeitraum zwischen Vertragsbeurkundung und Gefahrenübergang am 23.03.2017 ein bis zum Vertragsabschluss nicht zu beanstandender Grundbestand von wenigen Tieren zu der von der Klägerin beklagten auffälligen Anzahl entwickelt hat. Nur in diesem Fall wäre ein darin etwa liegender Sachmangel vom Gewährleistungsausschluss nicht erfasst, denn in Ermangelung einer Konkretisierung im Kaufvertrag ist ein pauschaler Gewährleistungsausschluss im Zweifel dahin auszulegen, dass er sich auf die nach Vertragsabschluss neu eintretenden oder neu zutage tretenden Sachmängel nicht beziehen soll6.
Auf den Gewährleistungsausschluss könnte sich der Beklagte deshalb nur dann nicht berufen, wenn er – eine Garantie steht nicht in Rede – einen Sachmangel arglistig verschwiegen hätte, § 444 BGB. Arglistiges Verschweigen setzt Kenntnis des Mangels voraus oder zumindest dessen billigendes Fürmöglichhalten sowie dessen Nichtoffenbarung trotz bestehender Aufklärungspflicht. Dabei trägt der Käufer, hier die Klägerin, die Darlegungs- und Beweislast für alle Merkmale der Arglist7.
Die Klägerin hat in dem entschiedenen Fall den ihr obliegenden Nachweis nicht erbracht, dass der Beklagte Kenntnis von einem Befall mit Silberfischen hatte oder dies zumindest billigend für möglich gehalten hat. Ein geringerer Erkenntnisgrad reicht nicht aus, weil Arglist eine vorsätzliche Begehung voraussetzt und die der Fahrlässigkeit zuzuordnenden Begehungsformen, wie das von der Klägerin schriftsätzlich angesprochene „Kennenmüssen“, nicht genügen. Selbst bewusstes Sichverschließen reicht zur Annahme des mindestens erforderlichen Eventualvorsatzes nicht aus8.
Hier ist nach den vorstehenden Ausführungen schon nicht bewiesen, dass bei Gefahrenübergang ein ungewöhnlich hoher, einen Sachmangel begründender Insektenbestand vorlag. Das gilt erst recht für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am 94.12.2013, der für die Feststellung von Arglist maßgeblich ist.
Hinzu kommt nach Auffassung des Oberlandesgerichts Hamm folgendes:
Nach alledem hat sich das Oberlandesgericht Hamm nicht davon überzeugen können, dass der Beklagte bereits bei Vertragsabschluss Kenntnis von einem Silberfischbefall hatte oder einen solchen billigend für möglich hielt. Deshalb ist Arglist nicht bewiesen und der Beklagte kann sich auch auf den Gewährleistungsausschluss stützen.
Ein Anspruch auf Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags ergibt sich auch nicht aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen gemäß §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2, 249 BGB.
Zwar gewähren diese Bestimmungen die begehrte Rechtsfolge der Rückabwicklung eines Kaufvertrags, wenn sich der Erwerber infolge einer Täuschungshandlung des Verkäufers von Vertrag lösen will9.
Arglistiges Verschweigen eines Sachmangels ist aber nicht bewiesen, weil es am Nachweis der erforderlichen Kenntnis bzw. mindestens des billigenden Fürmöglichhaltens des Sachmangels bei Vertragsabschluss fehlt.
Die Rückabwicklung des Kaufvertrags kann die Klägerin, was sie hilfsweise erstrebt, auch nicht auf die Bestimmungen der ungerechtfertigten Bereicherung gemäß §§ 812 ff, ggf. i.V.m. §§ 292, 987 ff BGB nach Anfechtung des Grundstückskaufvertrags wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB stützen. Ungeachtet der von ihr abgegebenen und zulässigerweise von einer Rechtsbedingung abhängig gemachten Anfechtungserklärung hat sie den erforderlichen Anfechtungsgrund einer arglistigen Täuschung nicht bewiesen. Auch insoweit kann auf die Ausführungen zu vorstehend 1.b. Bezug genommen werden. Der Begriff der Arglist in § 444 BGB einerseits und derjenige aus § 123 BGB andererseits unterscheiden sich lediglich insoweit, als im Rahmen von § 444 BGB gleichgültig ist, ob die hervorgerufene Täuschung die Willenserklärung verursacht hat, während dies im Rahmen von § 123 BGB elementar ist. Kenntnis bzw. billigendes Fürmöglichhalten der verschwiegenen Tatsache ist dort wie hier unerlässlich, aber nicht bewiesen.
Schließlich kann die Klägerin ihre Ansprüche auch nicht auf unerlaubte Handlung stützen, weil dazu gleichfalls der Nachweis einer vorsätzlichen Täuschung erforderlich wäre, welcher ihr nicht gelungen ist.
Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 12.06.2017 – 22 U 64/16
ECLI:DE:OLGHAM:2017:0612.22U64.16.00
Baujahr um 2 Jahre falsch angegeben –…
Der Marder im gekauften Haus
Sachmangel: Verkäuferrechte – Käuferpflichten
LG Münster, Urteil vom 29.04.2016 – 010 O 214/15↵
BT-Drs. 14/6040, S. 213↵
BGH, Urteil vom 30.11.2012 – V ZR 25/12↵
BGH, Urteile vom 19.04.2013 – V ZR 113/12; vom 05.11.2010 – V ZR 228/09↵
LG Frankenthal, Urteil vom 18.12.2013 – 6 O 420/12↵
BGH, Urteil vom 24.01.2003 – V ZR 248/02↵
BGH, Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 55/13↵
BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/11↵
BGH, Urteil vom 26.09.1997 – V ZR 29/96, finden diesen Bestimmungen auch im Sachbereich der Gewährleistungsrechte Anwendung, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat, BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/08↵
Veröffentlicht unter Zivilrecht | Verschlagwortet mit Eigentumswohnung, Rücktritt, Schädlingsbefall der Wohnung, Wohnungskauf

References: § 323
 § 434
 § 434
 § 434
 § 434
 § 434
 § 444
 § 123
 § 444
 § 123
 § 444
 § 123