Source: https://www.dachau.de/rathaus/aemter/aemter-und-abteilungen/hauptamt/buergerbuero/mietspiegel.html
Timestamp: 2020-02-27 11:22:26+00:00

Document:
Mietspiegel - Stadt Dachau
Dachauer Organisationen der Mieter und Vermieter
Ludwig-Ernst-Straße 48
Tel.: 08131/83844
Fax: 08131/72624
Mieterverein-Dachau@t-online.de
Haus- und Grundeigentümer Dachau
Tel.: 08131/85933
Fax: 08131/81212
info@remove-this.hugd.de
Haus & Grund Stadt und Landkreis Dachau e.V.
Tel.: 08131/29 25 987
info@haus-und-grund-dachau.de
Die Mieterschutzverordnung und die Liste der Kommunen, in der sie gilt, finden Sie in den Downloadlinks oder hier.
Die Mieterschutzverordnung und die Liste der Kommunen, in der sie gilt, finden Sie in den Downloadlinks.
Bei den alten nicht mehr gültigen Mietspiegeln der Jahrgänge 2006, 2010, und 2014 handelt es um damals neu erstellte qualifizierte Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 1 BGB, die nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und vom Stadtrat der Stadt Dachau sowie von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt wurden.
Bei den alten nicht mehr gültigen Mietspiegeln der Jahrgänge 2008, 2012 und 2016 handelt es um statistische Fortschreibungen gemäß § 558d Abs. 2 Satz 1 BGB der Vorgängermietspiegel, die damals ebenfalls vom Stadtrat der Stadt Dachau sowie von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt und somit qualifiziert wurden.
Mietspiegel Dachau 2016
PDF-Datei, 117,48 KB
Achtung alter Mietspiegel! Nicht mehr gültig!
Mietspiegel Dachau 2014
PDF-Datei, 125,37 KB
Mietspiegel Dachau 2012
PDF-Datei, 869,50 KB
Mietspiegel Dachau 2010
PDF-Datei, 391,89 KB
Mietspiegel Dachau 2008
PDF-Datei, 388,58 KB
Mietspiegel Dachau 2006
PDF-Datei, 310,64 KB
Der Dachauer Mietspiegel ist nur anzuwenden, wenn alle folgenden 6 Fragen eindeutig mit "JA" beantwortet werden können:
Handelt es sich um eine Wohnung und nicht um eine gewerbliche Einheit wie Praxen, Büros usw.?
Anm.: Es gibt keinen Mietspiegel für gewerbliche Einheiten.
Handelt es sich um eine normale Wohnung und nicht um eine Sozialwohnung, eine Betriebswohnung oder eine Wohnung in einem Wohnheim?
Anm.: Erst wenn Sozialwohnungen aus der Sozialbindungsfrist gefallen sind (und somit keine Sozialwohnungen mehr sind), findet der Mietspiegel Anwendung.
Handelt es sich um eine Wohnung auf dem Gemeindegebiet der Stadt Dachau?
Handelt es sich um eine Wohnung in einem Haus mit mindestens 3 Parteien (Wohnung und/oder Gewerbeeinheiten)?
Anm.: Es gibt keinen Mietspiegel für Reihenhäuser, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Doppelhaushälften.
Handelt es sich um eine Mieterhöhung für einen bereits bestehenden Mietvertrag?
Handelt es sich tatsächlich um eine normale Mieterhöhung und nicht um eine Erhöhung der Betriebskosten oder um eine Erhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme?
Mietpreisbremse bei Wiedervermietung (Mieterwechsel) einer Dachauer Wohnung
Am 14.07.2015 hat die Bayerische Staatsregierung die so genannte Mietpreisbremseverordnung gemäß § 556d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) beschlossen. Demnach darf ab 01.08.2015 bei einer Wiedervermietung einer bestehenden Dachauer Wohnung, also bei einem Mieterwechsel, die Miete maximal 10% über dem Niveau des Dachauer Mietspiegels liegen.
Wohnungen außerhalb des Gemeindegebietes der Stadt Dachau
Bei Wohnungen in anderen Gemeinden (auch aus dem Landkreis Dachau) ist der Dachauer Mietspiegel nicht anwendbar. In § 558a Abs. 4 BGB steht zwar „Ist … kein Mietspiegel vorhanden, …, so kann auch ein anderer, insbesondere ein … ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.“ Andere Gemeinden, z.B. aus dem Landkreis Dachau sind allein schon deswegen nicht mit der Stadt Dachau vergleichbar, weil
sie viel weniger Einwohner als Dachau haben,
sie über viel weniger Mietwohnungen als Dachau verfügen,
ihre soziale, kulturelle und bildungstechnische Infrastruktur nicht mit der von Dachau zu vergleichen ist und
sie eine andere Entfernung und Verkehrsverbindung zu München haben als Dachau.
Die Antwort auf die häufig gestellte Frage, ob man die im Dachauer Mietspiegel genannten Mietenhöhen pro Quadratmeter nicht als Orientierungsgröße für Wohnungen in anderen Gemeinden aus dem Landkreis Dachau hernehmen könne, lautet: Das würde einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten. Das steht einer einvernehmlichen Einigung zwischen Vermieter und Mieter natürlich nicht entgegen.
Bei Wohnungen in Karlsfeld und München müssen sich die Anfragenden an diese Kommunen wenden, die eigene gültige qualifizierte Mietspiegel haben.
Sonderfall Freising
Mit Schreiben vom 02.12.2014 hat das Amtsgericht Freising der Stadt Dachau mitgeteilt, „dass in Einzelfällen von Richterinnen und Richtern des Amtsgericht Freising der Mietspiegel der Stadt Dachau zur Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen wird. In manchen Fällen erfolgt die Ermittlung der konkreten Höhe der ortsüblichen Miete anhand eines Sachverständigengutachtens. Die jeweilige Entscheidung hierzu trifft der Richter bei Ausübung seiner Amtstätigkeit in richterlicher Unabhängigkeit.“
Betroffene Mieter/innen bzw. Vermieter/innen können sich an die Stadt Freising oder das Amtsgericht Freising wenden. Die Stadt Dachau ist für Fragen zum Freisinger Wohnungsmarkt nicht zuständig.
Dachauer Wohnungen, die außerhalb der im Dachauer Mietspiegel aufgeführten Wohnungsgrößen liegen
Für Wohnungen mit einer Wohnfläche kleiner als 25 qm sowie Wohnungen mit einer Wohnfläche größer als 110 qm gab es bei den Befragungen zu wenig verwertbare Fälle, um Festlegungen zur Miethöhe zu treffen.
Wenn die Wohnfläche kleiner als 25 qm ist, können die Daten für Wohnflächen von
25 bis > 35 qm zugrundegelegt werden. Allerdings könnte eine gerichtliche Überprüfung auch zu einem abweichenden Ergebnis kommen.
Wenn die Wohnfläche größer als 110 qm ist, können die Daten für Wohnflächen von 100 bis 110 qm zugrundegelegt werden. Allerdings könnte eine gerichtliche Überprüfung auch zu einem abweichenden Ergebnis kommen.
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden
Gemäß § 556f Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gilt der Dachauer Mietspiegel nicht für Dachauer Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Es gilt das Prinzip der Vertragsfreiheit zwischen Vermieter und Mieter, begrenzt insbesondere durch die Regelungen des § 291 Strafgesetzbuch (StGB) und des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG), die Mietwucher unter erhebliche Strafe stellen.
Der Vermieter macht daher nichts Falsches, wenn er sich am Dachauer Mietspiegel orientiert.
Wenn der Dachauer Mietspiegel nicht anwendbar ist
Wenn der Dachauer Mietspiegel nicht anwendbar ist, wird häufig die Frage gestellt, wie dann eine Mieterhöhung begründet werden kann. Neben dem Mietspiegel sieht der Bundesgesetzgeber in § 558a Abs. 2 BGB noch drei weitere Möglichkeiten vor, wie ein Mieterhöhungsbegehren schriftlich zu begründen ist:
eine Auskunft aus einer von der Gemeinde geführten oder anerkannten Mietdatenbank (So etwas gibt es in der Stadt Dachau nicht. Dem Bürgerbüro ist keine Gemeinde in der Umgebung bekannt die eine anerkannte Mietdatenbank hätte. Offenbar scheint es die nur in wenigen Großstädten zu geben.)
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (das gibt es auch relativ selten, weil ein derartiges Gutachten den Vermieter Geld kostet)
Benennung der Mieten von drei (in Größe, Ausstattung und Lage) vergleichbaren Wohnungen
PDF-Datei, 16,93 KB
Mietspiegel Dachau 2018
PDF-Datei, 226,35 KB
Mieterschutzverordnung und Liste der Kommunen
PDF-Datei, 1,76 MB
Tel.: 08131 - 75245

References: § 558
 § 558
 § 556
 § 558
 § 556
 § 291
 § 5
 § 558