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Timestamp: 2018-03-23 13:04:55+00:00

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Landgericht Traunstein Urteil vom 12.02.2016 - 1 HK O 3385/15 - Wettbewerbsverstoß bei fehlenden Angaben zum Energieausweis bei Immobilienanzeigen
LG Traunstein v. 12.02.2016: Unterlassen wesentlicher Informationen durch Nichtaufnahme von Pflichtangaben zum Energieverbrauch in Immobilienanzeigen
Das Landgericht Traunstein (Urteil vom 12.02.2016 - 1 HK O 3385/15) hat entschieden:
Immobilenmakler sind im Rahmen der richtlinienkonformen Auslegung der EURL 31/2010 in den Anwendungsbereich des § 16a EnEV neben den dort ausdrücklich genannten Gruppen der Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber miteinzubeziehen.
Die Beklagte wird verurteilt, es bei Meidung eines vom Gericht für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 €, ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu vollziehen an ihren Geschäftsführern, zu unterlassen, im geschäftlichen Verkehr zu Zwecken des Wettbewerbs in kommerziellen Medien eine Immobilienanzeige für eine Wohnimmobilie, für die zum Zeitpunkt der Anzeigenaufgabe ein Energieausweis vorliegt, vor deren Vermietung zu veröffentlichen, ohne sicherzustellen, dass diese Anzeige Angaben zu der Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 1 EnEV) und zu dem im Energieausweis genannten Baujahr des Gebäudes enthält,, wenn dies geschieht wie in Immobilienanzeigen der Beklagten im ... Wochenblatt, Ausgabe vom 8.7.2015, für die Immobilie "-Zimmer-EG-Wohnung in ..., 64 m2", die Immobilie "2 1/2-Zimmer-Komfort-Studio-Wohnung in ..., 73 m2" Wohnfläche" und die Immobilie 2-Zimmer-Wohnung in ..., 39 m2", die wie folgt wiedergegeben sind:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 229,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. hieraus seit 20.10.2015 zu bezahlen.
Die Beklagte hat die Küsten des Rechtsstreits zu tragen.
Der Kläger ist ein nach dem Wettbewerbsrecht klagefähiger Umwelt- und Verbraucherschutzverband. Nach seiner Satzung bezweckt er unter anderem, die aufklärende Verbraucherberatung sowie den Umweltschutz in der Bundesrepublik Deutschland zu fördern. Gemäß Bescheinigung des Bundesamtes für Justiz vom 18.11.2008 ist er in die Liste qualifizierter Einrichtungen nach § A UKlaG mit Wirkung zum 11.10.2004 eingetragen.
Die Beklagte betreibt in ... ein Makler- bzw Immobilienunternehmen, das sich mit der Vermittlung von Häusern und Wohnungen beschäftigt, und schaltet im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit auch gewerbliche Immobilienanzeigen in Tageszeitungen.
In Immobilienanzeigen im ... Wochenblatt, Ausgabe vom 8.7.2015, warb sie für die Vermietung mehrerer Wohnungen, so für eine 2-​Zimmer-​EG-​Wohnung in ..., 64m2 Wohnfläche zum monatlichen Mietpreis von 366,00 €, für eine 2 ½-​Zimmer-​Komfort-​Studio-​Wohnung in ..., 73 m2 Wohnfläche zum monatlichen Mietpreis von 525,00 € und für eine 2-​Zimmer-​Wohnung in ..., 39 m2 Wohnfläche zum monatlichen Mietpreis von 310,00 €. Wegen der Einzelheiten der Inserate wird auf die Anlage K 3 verwiesen. Die Beklagte hat in diesen Immobilienanzeigen die nach § 16a Abs. 1 EnEV vorgeschriebenen Pflichtangaben über den Energieausweis für die Beworbenen streitgegenständlichen Immobilien nicht vollständig angegeben. Sie wies darin lediglich auf das Vorhandensein eines Energieausweises, den wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes und den Endenergieverbrauch hin. Die nach § 16a Abs. 1 EnEV vorgeschriebenen Pflichtangaben zu der Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 1 EnEV) und zu dem im Energieausweis genannten Baujahr der jeweiligen Immobilie machte sie nicht.
Der Kläger ist der Ansicht, dass er einen Anspruch auf Unterlassung gemäß §§ 8 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 3, 4 Nr. 11, 5a UWG iVm § 16a EnEV habe. § 16a EnEV sei auch bestimmt, das Marktverhalten zu regeln. Diese Vorschrift regele Informationspflichten für den Verbraucher. Damit diene § 16a EnEV dem Verbraucherschutz. Die Zuwiderhandlung sei auch wettbewerbsrechtlich relevant iSd § 3 UWG. Die Zuwiderhandlung stelle ein Unterlassen wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 4 UWG dar.
Nach den Grundsätzen der gebotenen richtlinienkonformen Auslegung würden auch Immobilienmakler unter Berücksichtigung der Vorgaben des Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU unter § 16a EnEV fallen. Der Begriff des "Verkäufers" iSd § 16a EnEV sei nicht eng rechtsgeschäftlich, sondern weit auszulegen. Er umfasse auch Personen, die im Namen des Verkäufers auftreten. Gegenüber dem Immobilieninteressenten trete letztlich der Immobilienmakler als Handelnder und mithin als Verkäufer/Vermieter auf. Im Rahmen der wettbewerbsrechtlichen Verkehrspflicht sei der Immobilienmakler insofern auch als (Mit)Täter bzw. Gehilfe anzusehen. Zu berücksichtigen sei, dass bei einer engen Auslegung § 16a EnEV leerlaufen würde. In der Bundesrepublik Deutschland wird der weitaus größte Anteil aller in kommerziellen Medien aufgegebenen bzw. veröffentlichten Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen für Immobilien durch gewerbliche Maklerunternehmen geschaltet bzw. veröffentlicht. Damit wäre es für den jeweiligen Immobilieneigentümer ein Leichtes, die Energieeffizienzkennzeichnungspflichten zu umgehen. Die Kontrolle des § 16a EnEV sei ordnungsrechtlich nicht gewährleistet.
es bei Meldung eines vom Gericht für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 €, ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu vollziehen an ihren Geschäftsführern, zu unterlassen, im geschäftlichen Verkehr zu Zwecken des Wettbewerbs in kommerziellen Medien eine Immobilienanzeige für eine Wohnimmobilie, für die zum Zeitpunkt der Anzeigenaufgabe ein Energieausweis vorliegt, vor Vieren Vermietung zu veröffentlichen, ohne sicherzustellen, dass diese Anzeige Angaben zu der Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 1 EnEV) und zu dem im Energieausweis genannten Baujahr des Gebäudes enthält, wenn dies geschieht wie in Immobilienanzeigen der Beklagten im ... Wochenblatt, Ausgabe vom 8.7.2015, für die Immobilie "2-​Zimmer-​EG-​Wohnung in ..., 64 m2", die Immobilie "2 1/2-​Zimmer-​Komfort-​Studio-​Wohnung in ..., 73 m2 Wohnfläche" und die Immobilie "2-​Zimmer-​Wohnung in ..., 39 m2", die wie in Anlage K3 wiedergegeben sind,
an den Kläger 229,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-​Punkten über dem Basiszinssatz p.a. hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass sie als Maklerin nicht Verkäufer iSd § 16a Abs. 1 EnEV und damit nicht in den gesetzlichen Personenkreis einbezogen sei, dem die Pflichtangaben des § 16a EnEV obliegen würden. § 16a EnEV sei eine Eingriffsnorm und Verstöße könnten als Ordnungswidrigkeit verfolgt werden, so dass die Vorschrift eng auszulegen sei. Klar definierte Personenkreise könnten nicht im Wettbewerbsrecht eine ausweitende Interpretation erfahren. Die Beklagte ist der Meinung, dass es sich hier um ein die Privatautonomie eingreifendes Gesetz handele. Hier müssten höchste Präzisionsanforderungen bestehen. Die Energieeinsparungsverordnung beschränke Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermarktung von Immobilien, indem sie gezwungen werden, schon bei der Inserierung Offenlegungen zu treffen, eine Pflicht, die ihnen vor Inkrafttreten der Energieeinsparungsverordnung über Jahrzehnte hinweg nicht oblegen wären. Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber, Makler seien zivilrechtlich eindeutig definiert. Würden diese Begriffe nun in der Energiesparvorordnung verwendet, müssten diese definitiv und absolut wörtlich genommen werden. Es widerspräche jedweder rechtlicher Systematik, wenn eine solche BGB-​Normen einschränkende Verordnung andere Begrifflichkeiten wählen würde als sie das einzuschränkende BGB selbst auswerfe.
Die Beklagte beruft sich auf eine Entscheidung des LG Gießen vom 11.9.2015, Az. 8 O 7/15. Soweit andere Gerichte § 16a EnEV auf den Makler anwenden, würden sich diese über den eindeutigen und klaren Wortlaut hinwegsetzen und den Grundsatz der Trennung von Judikative und Legislative verletzten.
1. Der Kläger hat einen Anspruch auf Unterlassung der streitgegenständlichen Inserate durch die Beklagte gemäß §§ 8 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 3, 4 Nr. 11, 5a UWG iVm § 16a EnEV.
Bei § 16a EnEV handelt es sich unstreitig um eine Marktverhaltensregelung iSd § 4 Nr. 11 UWG.
Das Gericht folgt den überzeugenden Ausführungen des Landgerichts Würzburg in seiner Entscheidung vom 10.9.2015, Az. 1 HK O 1046/15, Landgericht Tübingen Urteil vom 12.11.2015, Az. 20 O 60/15, Landgericht München I Urteil vom 16.11.2015, Az. 4 HK O 6347/15 und Landgericht Münster Urteil vom 25.11.2015, Az. 21 O 87/15.
Das nationale Recht ist dem Unionsrecht untergeordnet. Daher ist es im Lichte des Wortlauts und der Ziele des Unionsrechts auszulegen und anzuwenden. Aus Art. 288 Abs. 2 AEUV sowie Art 4 Abs. 3 EUV folgt die Verpflichtung, Bestimmungen des nationalen Rechts im Regelungsbereich der Richtlinie richtlinienkonform, das heißt im Lichte des Wortlauts und Zwecks der Richtlinie auszulegen. Das nationale Gericht muss also die Auslegung des nationalen Rechts soweit wie möglich am Wortlaut und Zweck der Richtlinie ausrichten. Das impliziert eine Auslegung der Richtlinie selbst. Der Wortlaut der nationalen Regelung bildet keine Grenze (Köhler/Bornkamm, UWG Einleitung Rn. 3.13).
Danach handelt unlauter, wer die Entscheidungsfähigkeit von Verbrauchern dadurch beeinflusst, dass er eine Information vorenthält, die im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände wesentlich sind. Als wesentlich im Sinne dieser Vorschrift gelten Informationen, die dem Verbraucher auf Grund gemeinschaftsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung gemeinschaftsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen.
Für einen Verband, dem es zuzumuten ist, typische und durchschnittlich schwer zu verfolgende Wettbewerbsverstöße zu erkennen und abzumahnen, kommt in derartigen Fällen ein Anspruch auf anteiligen Ersatz der Personal- und Sachkosten in Form einer Kostenpauschale in Betracht (Köhler/Bornkamm a.a.O. § 12 Rn. 1.98).
In Verfahren über Ansprüche nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen. Dieses hängt von der Größe und der Wirtschaftskraft des Klägers sowie der Gefährlichkeit des jeweiligen Wettbewerbsverstoßes ab (Binz/Dörndorfer/Petzold/Zimmermann, GKG, FamGKG, JVEG, 3. Aufl. 2014, § 51 Rn. 2).
Der Kläger ist ein Verband, der im erheblichen Umfang auch im Lauterkeitsbereich Interessen der Verbraucher verfolgt. Zu Recht verweist der Kläger auf im Bereich der EnEV zu erwartende zukünftige Verstöße und auf die Vermittlung hochwertiger Wirtschaftsgüter (Immobilien). Dass die Inserate in dem ... Wochenblatt erfolgten und es sich um Mietwohnungen handelte, rechtfertigt eine Herabsetzung des Streitwertes nicht. Der Streitwert ist auch nicht den von der Beklagten vorgelegten Umsatzzahlen zu vergleichen, da der Streitwert nur zur Errechnung der Kosten dient.

References: § 16
 § 17
 § 16
 § 16
 § 17
 § 16
 § 16
 § 16
 § 3
 § 5
 Art. 12
 § 16
 § 16
 § 16
 § 16
 § 17
 § 16
 § 16
 § 16
 § 16
 § 16
 § 16
 § 4
 Art. 288
 § 12
 § 51