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Timestamp: 2019-10-20 17:32:46+00:00

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BFH v. 12.12.2002 - III R 20/01 - NWB Urteile
BFH v. 12.12.2002 - III R 20/01
BFH v. 12.12.2002 - III R 20/01 BStBl 2003 II S. 297
Der Verkauf einer Immobilie zwei Jahre nach Erwerb durch einen Grundstückshändler ist ein gewichtiges Indiz für ein gewerbliches Geschäft. Eine Zuordnung zur privaten Vermögensverwaltung ist nur dann möglich, wenn der Erwerb eindeutig privat veranlasst und objektiv von den betrieblich veranlassten Immobiliengeschäften zu unterscheiden ist
Die Veräußerung einer Immobilie durch einen gewerblichen Grundstückshändler zwei Jahre nach deren Erwerb ist ein gewichtiges Indiz für ein dem Gewerbebetrieb zuzuordnendes Geschäft. Eine Zuordnung zur privaten Vermögensverwaltung kommt nur in Betracht, wenn der Erwerb eindeutig privat veranlasst ist und aufgrund der vorliegenden objektiven Tatsachen klar von den betrieblich veranlassten Immobiliengeschäften zu unterscheiden ist, wie z. B. bei einer Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken oder deren langfristiger Vermietung.
Gesetze: EStG § 4 Abs. 1EStG § 5 Abs. 1EStG § 15 Abs. 1GewStG § 7
Instanzenzug: Hessisches FG vom 29. März 2001 8 K 1568/98 (EFG 2001, 1309) BFH III R 20/01 (Verfahrensverlauf)
Bei der Veranlagung zur Einkommensteuer und Gewerbesteuer für das Streitjahr 1994 gelangte der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt - FA -) zu der Auffassung, dass das Objekt dem gewerblichen Grundstückshandel des Klägers zuzuordnen sei. Den Gewinn aus der Veräußerung des Objekts ermittelte das FA mit ... DM. Die aus der Vermietung des Ladengeschäfts erklärten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung rechnete es ebenfalls den Einkünften aus Gewerbebetrieb zu. Eine den Gewinn mindernde Gewerbesteuerrückstellung bildete es nicht. Der Einspruch des Klägers gegen den Gewerbesteuermessbescheid für 1994 war erfolglos.
Wie alle seine Immobilien des Privatvermögens sei das ersteigerte Objekt mit einer Zinsfestschreibung über fünf Jahre finanziert worden; seine Ehefrau habe für den Kredit mitgehaftet. Da der Kredit für das Objekt zum Zeitpunkt der Veräußerung noch eine weitere Laufzeit von drei Jahren gehabt habe, habe er wegen der sonst drohenden Vorfälligkeit ein weiteres privates Objekt (Ladengeschäft) erworben, um den Kredit zu übertragen. Dieses Objekt befinde sich - wie auch die übrigen vermieteten (gewerblich genutzten) Immobilien - noch heute in seinem Privatvermögen.
Der Kläger beantragt, die Vorentscheidung sowie die Einspruchsentscheidung aufzuheben und unter Änderung des Gewerbesteuermessbescheids für 1994 den einheitlichen Gewerbesteuermessbetrag auf 0 DM herabzusetzen sowie den Gewerbeverlust für 1994 mit ... DM festzustellen.
1. Gewerbeertrag ist nach § 7 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) der nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes oder Körperschaftsteuergesetzes zu ermittelnde Gewinn aus dem Gewerbebetrieb, vermehrt und vermindert um die Beträge gemäß §§ 8 und 9 GewStG. Ob ein Geschäftsvorfall einkommensteuerrechtlich dem gewerblichen Grundstückshandel oder dem privaten Bereich zuzuordnen ist, hängt von seiner Veranlassung ab (Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH vom 11. Juni 1997 XI R 71/96 , BFH/NV 1997, 839).
Geschäftstypische Vorgänge sind grundsätzlich im Gewerbebetrieb zu erfassen. Geschäftsvorfälle, die ihrer Art nach ständig in einem Gewerbebetrieb anfallen, können nur dann der privaten Vermögensverwaltung eines Steuerpflichtigen zugerechnet werden, wenn sie eindeutig privat veranlasst sind und aufgrund der vorliegenden Tatsachen klar von den betrieblich veranlassten Geschäftsvorfällen zu unterscheiden sind (z. B. BFH-Urteile vom 27. Februar 1991 XI R 37/89 , BFH/NV 1991, 524, und vom 2. September 1992 XI R 46/91, BFH/NV 1993, 24).
2. Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. Die Tatsache, dass der Kläger das Objekt bereits zwei Jahre nach Erwerb wieder veräußert hat, deutet auf einen Erwerb in Wiederveräußerungsabsicht und nicht auf einen Erwerb zur langfristigen Vermietung hin. Für die Zurechnung zum Betriebsvermögen genügt eine bedingte Verkaufsabsicht, die sich in einer zeitnahen Veräußerung dokumentiert (vgl. BFH-Urteile vom 5. September 1990 X R 107-108/89 , BFHE 161, 543, BStBl II 1990, 1060, und in BFH/NV 1991, 524). Die Motive für die Veräußerung sind unbeachtlich ( BFH-Beschluss vom 20. April 1994 X B 100/93 , BFH/NV 1994, 853, und BFH-Urteil in BFH/NV 1991, 524).
Ob Tatsachen vorhanden sind, die das für gewerblichen Grundstückshandel sprechende Indiz der zeitnahen Veräußerung widerlegen können, hat das FG jeweils im Einzelfall zu prüfen. Welche Tatsachen für eine Widerlegung geeignet sind und welches Gewicht ihnen für die Entscheidung des Streitfalls beizumessen ist, ist Gegenstand der Tatsachen- und Beweiswürdigung des FG (BFH-Beschluss in BFH/NV 1994, 853). Erscheint das vom FG aufgrund der festgestellten Tatsachen gewonnene Ergebnis zumindest als möglich, genügt dies, um einer revisionsgerichtlichen Prüfung standzuhalten ( BFH-Urteile vom 25. Juni 1975 I R 225/73 , BFHE 116, 537, BStBl II 1975, 850, und vom 28. Januar 1988 IV R 2/85, BFH/NV 1989, 580).
b) Auch die Tatsache, dass der Kläger andere Ladengeschäfte im Rahmen privater Vermögensverwaltung vermietet hat, zwingt nicht zu der Annahme, er erwerbe Läden regelmäßig nicht oder gar niemals im Rahmen seines Gewerbebetriebs. Gegenstand eines gewerblichen Grundstückshandels können Objekte aller Art sein ( BFH-Urteil vom 16. Mai 2002 III R 9/98 , BFHE 199, 245, BStBl II 2002, 571); ihre Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen ist daher für jedes neu erworbene Objekt gesondert zu prüfen.
3. Der auf eine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes nach Art. 3 GG gestützte Einwand des Klägers ist unbegründet. Auch ein gewerblicher Grundstückshändler kann nachweisen, dass er ein oder mehrere Grundstücke in seinem Privatvermögen hält. Von einer Zuordnung zur privaten Vermögensverwaltung ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung beispielsweise auszugehen, wenn der Steuerpflichtige selbst einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen (BFH-Urteil in BFH/NV 1989, 58) oder das Objekt nicht nur vorübergehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat ( BFH-Urteil vom 23. Januar 1991 X R 105-107/88 , BFHE 163, 382, BStBl II 1991, 519; BFH-Beschluss vom 2. Februar 2000 X B 83/99 , BFH/NV 2000, 946). Dass dieser Nachweis für einen bereits im gewerblichen Grundstückshandel tätigen Steuerpflichtigen schwieriger zu führen ist als für andere Steuerpflichtige, bei denen die Veräußerung von nicht mehr als drei Objekten regelmäßig zur Annahme privater Vermögensverwaltung führt, verstößt nicht gegen Art. 3 GG. Denn die wegen der geschäftstypischen Betätigung bestehende Schwierigkeit, vor einem bereits vorhandenen gewerblichen Grundstückshandel die Veräußerung weiterer Objekte abzugrenzen, rechtfertigt die Differenzierung (BFH-Urteil in BFH/NV 1991, 524; BFH-Beschluss in BFH/NV 1994, 853). Im Übrigen handelt es sich bei der Drei-Objekt-Grenze im Sinne der BFH-Rechtsprechung zur Abgrenzung von privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel nicht um eine Freigrenze. Denn auf eine gewerbliche Betätigung kann unabhängig von der Anzahl der Verkäufe beispielsweise auch geschlossen werden, wenn ein im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbenes Grundstück schon vor der Bebauung verkauft worden ist, wenn ein solches Grundstück von vornherein auf Rechnung oder nach Wünschen des Erwerbers bebaut wird ( BFH-Beschluss vom 10. Dezember 2001 GrS 1/98 , BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291, unter C. III. 5.) oder das Bauunternehmen des das Grundstück bebauenden Steuerpflichtigen erhebliche Leistungen für den Bau erbringt, die nicht wie unter Fremden abgerechnet werden (BFH-Urteil in BFH/NV 1997, 839, und BFH-Beschluss in BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291, unter C. III. 5.).
BFH 26.6.2003 - X B 15/03
BStBl 2003 II Seite 297
BB 2003 S. 567 Nr. 11
BFH/NV 2003 S. 557
BFH/NV 2003 S. 557 Nr. 4
BFHE S. 388 Nr. 200
BStBl II 2003 S. 297 Nr. 6
DB 2003 S. 588 Nr. 11
DStRE 2003 S. 406 Nr. 7
FR 2003 S. 399 Nr. 8
INF 2003 S. 283 Nr. 8
TAAAA-89476
BFH v. 12.12.2002 - III R 20/01 ablegen in?

References: § 4
 § 5
 § 15
 § 7
 § 7
 Art. 3
 Art. 3