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Timestamp: 2016-10-26 00:31:28+00:00

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4A_173/2014 (10.06.2014)
4A_173/2014 � � Urteil vom 10. Juni 2014
vertreten durch F�rsprecher K. Urs Gr�tter,
Die B.________ AG (Beschwerdegegnerin), deren einzelzeichnungsberechtigter Verwaltungsratspr�sident C.________ ist, �berbaute als Bauherrin ihr Grundst�ck in U.________ in der Gemeinde Saanen mit einer Mehrfamilienhaus-�berbauung, bestehend aus mehreren grossen Chalets. Als Architektin hatte sie die D.________ AG (deren einzelzeichnungsberechtigter Verwaltungsratspr�sident E.________ ist) beigezogen, die auch die Verkaufsverhandlungen f�hrte und die Bauherrin gegen�ber den Interessenten vertrat. Gem�ss Verkaufsdokumentation vom 20. Dezember 2005 sollten im Haus Nr. 1 im Dachgeschoss drei Wohnungen erstellt werden.
Am 16. Juni 2006 schlossen die Beschwerdegegnerin und A.________ (Beschwerdef�hrer) einen Reservationsvertrag f�r den Erwerb von drei geplanten Wohnungen im Dachgeschoss des Hauses 1, wobei der Beschwerdef�hrer bereits damals den Wunsch �usserte, die drei Wohnungen zu einer einzigen zusammenzulegen.
Am 29. M�rz 2007 unterzeichneten E.________ und der Beschwerdef�hrer eine Vereinbarung mit folgendem Wortlaut:
"Prix d'achat���������������������2'740'000.- CHF
Prix d'achat officiel��������������2'550'000.- CHF
l�-dessus on rajoute�����������������190'000.- CHF
qui correspond aux divers travaux d�j� command�"
Am 11. Mai 2007 �berwies der Beschwerdef�hrer der Beschwerdegegnerin Fr. 190'000.--.
Am 16. Mai 2007 schlossen die Parteien einen �ffentlich beurkundeten "Kaufvertrag" �ber die 5� -Zimmerwohnung (im Stockwerkeigentum) mit drei Autoabstellpl�tzen (im Miteigentum) zu einem Preis von Fr. 2'550'000.-- ab. Der Vertrag enth�lt u.a. folgende Bestimmungen:
"III.1 Den Kaufpreis f�r die hievor beschriebene Stockwerkeinheit (...) sowie die hievor beschriebenen Miteigentumsanteile (...) haben die Parteien vereinbart und festgesetzt auf total Fr. 2'550'000.--.
V.2.b) Im hievor erw�hnten Kaufpreis ist die Erstellung der Vertragsobjekte gem�ss den den Parteien bekannten Aufteilungspl�nen vom 2. April 2007 der Firma D.________ AG sowie dem Baubeschrieb vom 2. April 2007, revidiert am 30. April 2007, der gleichen Firma inbegriffen.
(...) Der Baubeschrieb vom 2. April 2007, revidiert am 30. April 2007, wird von den Parteien als erg�nzender Bestandteil dieses Vertrages anerkannt und unterzeichnet. (...)
V.2.c) Bauliche Ver�nderungen gegen�ber diesen Unterlagen, welche Mehrkosten zur Folge haben, werden vom K�ufer zus�tzlich zum Kaufpreis gem�ss Ziff. III Art. 1 hievor getragen. Minderkosten werden mit dem vorgenannten Kaufpreis und den Mehrkosten verrechnet.
�ber die unter den Parteien schriftlich vereinbarten Mehr- und Minderkosten wird ausserhalb dieses Vertrages, fr�hestens per Datum des �bergangs von Nutzen und Gefahr abgerechnet. Die Verk�uferin erstellt eine entsprechende Bauabrechnung nach den in den Bauprotokollen festgehaltenen Mehr- und Minderleistungen.
In der Folge wurden anl�sslich von mehreren Bausitzungen, Besprechungen und Telefongespr�chen Sonderw�nsche des Beschwerdef�hrers aufgenommen und planerisch umgesetzt. Nach deren Umsetzung konnte der Beschwerdef�hrer Ende Juni 2008 in die Wohnung einziehen. Die Wohnung wurde am 18. Juli 2008 formell mit einem �bergabeprotokoll �bergeben, wobei der Beschwerdef�hrer bereits am 14. Juli 2008 verschiedene M�ngel wie auch den versp�teten Bezugstermin ger�gt hatte.
Zus�tzlich zu den am 11. Mai 2007 bezahlten Fr. 190'000.-- leistete der Beschwerdef�hrer folgende Zahlungen:
24. Mai 2007�����������������������������������Fr.���850'000.00
10. August 2007����������������������������Fr.��� 47'192.00
16. Oktober 2007����������������������������Fr.���802'000.00
13. Mai 2008 (Anzahlung Mehrkosten)�������Fr.��� 10'000.00
25. Juli 2008�����������������������������������Fr.���150'000.00
28. Juli 2008�����������������������������������Fr.���350'000.00
Total (inkl. Fr. 190'000.00)���������������������Fr. 2'399'192.00
Zwischen den Parteien kam es zu Unstimmigkeiten in der Vertragsabwicklung. In der von der Beschwerdegegnerin eingeleiteten Betreibung Nr. xxx des Betreibungs- und Konkursamtes Berner Oberland, Dienststelle Obersimmental-Saanen f�r eine Forderung von Fr. 350'808.00 nebst Zins zu 5 % seit 1. Juli 2008 erhob der Beschwerdef�hrer Rechtsvorschlag. Das Gesuch der Beschwerdegegnerin um provisorische Rechts�ffnung wurde abgewiesen.
Nach erfolglosem Schlichtungsversuch forderte die Beschwerdegegnerin mit Klage vom 5. Februar 2010 vom Beschwerdef�hrer die Zahlung von Fr. 388'707.75 nebst Zins zu 5 % seit dem 1. Oktober 2008. Zudem sei der Rechtsvorschlag in der betreffenden Betreibung zu beseitigen. Am 30. November 2010 verpflichtete der Gerichtspr�sident 2 des Gerichtskreises XIII Obersimmental-Saanen den Beschwerdef�hrer, der Beschwerdegegnerin Fr. 388'707.75 nebst Zins zu 5 % auf Fr. 350'808.00 seit dem 1. Oktober 2008 sowie auf Fr. 37'899.75 seit dem 2. September 2009 zu bezahlen und beseitigte den Rechtsvorschlag in entsprechendem Umfang.
Dagegen appellierte der Beschwerdef�hrer an das Obergericht des Kantons Bern und verlangte die Abweisung der Klage. Mit Urteil vom 16. Dezember 2013 verpflichtete das Obergericht den Beschwerdef�hrer, der Beschwerdegegnerin Fr. 378'693.90 nebst Zins zu 5 % auf Fr. 350'808.00 seit dem 1. Oktober 2008 sowie auf Fr. 27'885.90 seit dem 2. September 2009 zu bezahlen und beseitigte den Rechtsvorschlag im entsprechendem Umfang.
Der Beschwerdef�hrer beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, den Entscheid des Obergerichts vom 16. Dezember 2013 aufzuheben und die Klage der Beschwerdegegnerin auf Bezahlung von Fr. 378'693.90 nebst Zins vollumf�nglich abzuweisen. Der Rechtsvorschlag des Beschwerdef�hrers in der Betreibung Nr. xxx des Betreibungsamtes Oberland, Dienststelle Obersimmental-Saanen sei vollumf�nglich wiederherzustellen und als rechtm�ssig zu best�tigen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit �berhaupt darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 22. April 2014 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung erteilt.
Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 und 2 BGG. Sodann �bersteigt der Streitwert die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG. Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist - unter Vorbehalt einer hinl�nglichen Begr�ndung (Erw�gung 2) - grunds�tzlich auf die Beschwerde einzutreten.
Der Beschwerdef�hrer pr�sentiert eine eigene Sachverhaltsdarstellung. Darauf kann nach dem Gesagten nicht abgestellt werden. Auch kann der Beschwerdef�hrer im Folgenden nicht geh�rt werden, soweit er seine rechtliche Argumentation auf einen Sachverhalt st�tzt, der von den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz abweicht, ohne im Einzelnen hinreichend begr�ndete Sachverhaltsr�gen zu formulieren.
Drittens machte der Beschwerdef�hrer verrechnungsweise eine Forderung geltend, da der Bau nicht rollstuhlg�ngig sei und deshalb einen Minderwert aufweise.
Viertens forderte er verrechnungsweise Fr. 30'000.-- als Versp�tungsschaden, weil die Wohnung versp�tet �bergeben worden sei.
Die Vorinstanz entschied, dass die Fr. 190'000.-- zus�tzlich zum Kaufpreis von Fr. 2'550'000.-- geschuldet seien. Gest�tzt auf das Gerichtsgutachten vom 24. Oktober 2012/3. Juli 2013 hielt sie unter dem Titel "Mehrkosten" Fr. 37'885.90 (und nicht - wie verlangt - Fr. 47'899.75) f�r ausgewiesen. Die beiden zur Verrechnung gestellten Forderungen des Beschwerdef�hrers wies sie als unbegr�ndet ab.
Der Beschwerdef�hrer erkl�rt vor Bundesgericht, er fechte nur die Punkte 1 und 3 an. Diese sind im Folgenden zu pr�fen.
4.1.�Betreffend die Frage, ob die Fr. 190'000.-- zus�tzlich zum Verkaufspreis von Fr. 2'550'000.-- geschuldet seien und wof�r, vertrat der Beschwerdef�hrer vorinstanzlich den Standpunkt, zum Basispreis von Fr. 2'550'000.-- seien zus�tzlich Fr. 190'000.-- f�r Optionen und damit Mehrkosten (wie insbesondere den Einbau eines Giebels, eines Kamins und teurere Sanit�rsachen) vereinbart worden. Die erw�hnten Optionen seien aber anschliessend nicht realisiert worden, weshalb die Fr. 190'000.-- nicht geschuldet seien. Demgegen�ber f�hrte die Beschwerdegegnerin aus, die vereinbarte Zahlung von Fr. 190'000.-- sei das Entgelt f�r die vom Beschwerdef�hrer beantragte Projekt�nderung, mithin f�r die anfallenden Umplanungskosten f�r bloss eine statt der geplanten drei Wohnungen im Dachgeschoss.
4.2.�Die Vorinstanz legte zun�chst die Vereinbarung vom 29. M�rz 2007 aus, welche diese Zahlung vorsieht. Sie hielt fest, dass ein �bereinstimmender wirklicher Parteiwille nicht festgestellt werden k�nne. Die Auslegung nach dem Vertrauensprinzip ergebe, dass aufgrund des klaren Wortlauts unter den gegebenen Umst�nden die schriftliche Erkl�rung vom 29. M�rz 2007 nur dahingehend habe verstanden werden d�rfen und m�ssen, dass ein Preis von insgesamt Fr. 2'740'000.-- vereinbart worden sei, wobei dieser wie folgt aufgeteilt sei: Einerseits Fr. 2'550'000.--, die den Kaufpreis f�r das Grundst�ck und die zu erstellende Baute umfassten und demnach sowohl den Grundst�ckkauf als auch die Erstellung der Wohnung und der drei Abstellpl�tze betr�fen. Andererseits Fr. 190'000.-- f�r bereits bestellte Arbeiten ("[...] qui correspond aux divers travaux d�j� command�"). F�r diese bereits bestellten und im �brigen Kaufpreis von Fr. 2'550'000.-- nicht enthaltenen Arbeiten h�tten die Parteien demnach ein gesondertes Entgelt verabredet. Hinweise daf�r, dass die Fr. 190'000.-- eine Schwarzzahlung darstellten, was im �brigen beide Parteien verneinten, best�nden keine; vielmehr h�tten die Parteien mit den Fr. 190'000.-- bereits in jenem Zeitpunkt bestellte Arbeiten gesondert behandeln wollen.
Diese f�r die betreffenden Arbeiten gesonderte Vereinbarung �ber Fr. 190'000.-- sei eine vom gemischten Werk- und Kaufvertrag mit einem Pauschalpreis von Fr. 2'550'000.-- gesondert ausgeschiedene Abrede, die keiner Formvorschrift unterstehe und daher g�ltig sei.
Den Einwand des Beschwerdef�hrers, dass die "divers travaux d�j� command�" in der Folge nicht umgesetzt worden seien und demzufolge auch das diesbez�glich vereinbarte Entgelt von Fr. 190'000.-- nicht geschuldet sei, verwarf die Vorinstanz mit der Begr�ndung, dass der insoweit beweisbelastete Beschwerdef�hrer nicht substanziiert, geschweige denn bewiesen habe, welche Arbeiten die Gegenleistung der am 29. M�rz 2007 vereinbarten Fr. 190'000.-- gewesen sein sollen, von denen er in der Folge zur�ckgetreten sein wolle.
4.3.�Der Beschwerdef�hrer stellt nicht in Abrede, dass die am 29. M�rz 2007 vereinbarte Zahlung von Fr. 190'000.-- ein grunds�tzlich gesondert geschuldetes Entgelt darstellt und dass diese Vereinbarung insoweit formg�ltig ist. Er beharrt jedoch auf seinem Standpunkt, dass es sich bei den "divers travaux d�j� command�" um schon vor Abschluss des Kaufvertrags "voraussehbare Zusatzw�nsche des Beschwerdef�hrers im Vergleich zum Basisbau gem�ss Baubeschrieb wie Errichtung eines Giebels, eines Chemin�es etc." gehandelt habe, deren Mehrkosten damals mit ca. Fr. 190'000.-- veranschlagt worden seien, so dass die Beschwerdegegnerin eine Sicherstellung dieser zu erwartenden Mehrkosten mittels einer Vorauszahlung von Fr. 190'000.-- verlangt habe. W�hrend der Bauausf�hrung habe er dann aber auf die meisten dieser Mehrw�nsche verzichtet. Er wirft der Vorinstanz vor, indem sie den vollen Werklohn von Fr. 190'000.-- f�r geschuldet halte, weil der Beschwerdef�hrer den Nachweis f�r eine R�cktrittserkl�rung nach Art. 377 OR nicht erbracht habe, verletze sie die Vorschriften �ber den Werkvertrag und �ber die Beweislastverteilung (Art. 8 und 9 ZGB) schwer und nehme eine willk�rliche Auslegung und Anwendung derselben vor, womit sie Art. 9 BV verletze.
Gegen die Version der Beschwerdegegnerin, wonach mit den Fr. 190'000.-- die wegen der Wohnungszusammenlegung n�tig gewordenen Anpassungsarbeiten abgegolten werden sollten, argumentiert der Beschwerdef�hrer, der �ffentlich beurkundete Kaufvertrag vom 16. Mai 2007 setze einen einheitlichen Pauschalpreis von Fr. 2'550'000.-- fest. Dieser umfasse auch die Arbeiten f�r die Zusammenlegung der urspr�nglich im Dachstock des Hauses 1 geplanten drei Eigentumswohnungen zu einer einzigen Eigentumswohnung sowie s�mtliche daraus folgenden baulichen Mehr- oder Minderkosten (der Kaufvertrag und die einen integrierenden Bestandteil desselben bildenden Baubeschriebe und Pl�ne s�hen im Dachstock des Hauses 1 eine einzige Wohnung vor). Gem�ss Art. 9 ZGB begr�nde der �ffentlich beurkundete Kaufvertrag somit die Rechtsvermutung, dass s�mtliche Arbeiten f�r die Wohnungszusammenlegung im Pauschalpreis von Fr. 2'550'000.-- bereits enthalten seien. Den Nachweis f�r das Gegenteil habe die Beschwerdegegnerin nicht erbracht .
Diese Argumentation blendet den zeitlichen Ablauf der Parteivereinbarungen aus. Die Zahlung von Fr. 190'000.-- wurde am 29. M�rz 2007 vereinbart und am 11. Mai 2007 geleistet, noch bevor der �ffentlich beurkundete Kaufvertrag am 16. Mai 2007 abgeschlossen worden war. Dies macht Sinn, wenn mit der Beschwerdegegnerin angenommen wird, die Fr. 190'000.-- seien als gesondertes Entgelt f�r die Umplanungsarbeiten vereinbart worden, die wegen der vom Beschwerdef�hrer zum damaligen Zeitpunkt (also noch vor Abschluss des Kaufvertrags) bereits gew�nschten Wohnungszusammenlegung anfielen. Diese �nderungsarbeiten betreffend die Pl�ne, Baubeschriebe und Reglemente waren seitens der Beschwerdegegnerin (bzw. ihres Architekten) zu leisten, noch bevor der Kaufvertrag mit dem Beschwerdef�hrer abgeschlossen war, weshalb verst�ndlich ist, dass die Beschwerdegegnerin f�r diese bereits bestellten Arbeiten gesondert verg�tet werden wollte. Diese gesonderte Abrede wurde beidseitig vollzogen: Der Beschwerdef�hrer bezahlte die vereinbarten Fr. 190'000.-- am 11. Mai 2007. Die entsprechenden �nderungsarbeiten wiederum waren seitens der Beschwerdegegnerin erbracht worden und demnach in den Baubeschrieben und Pl�nen enthalten, die dem �ffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 16. Mai 2007 zugrunde lagen. Aus letzterem Umstand gest�tzt auf Art. 9 ZGB ableiten zu wollen, der Pauschalpreis von Fr. 2'550'000.-- umfasse auch die wegen der Wohnungszusammenlegung verursachten �nderungskosten, bedeutete einen unzul�ssigen Zirkelschluss und kann nicht gesch�tzt werden.
Der Beschwerdef�hrer f�gt ferner bei, dass die Zusammenlegung von drei Eigentumswohnungen zu einer einzigen per Saldo zu einer Kostenminderung und nicht zu Mehrkosten f�hre. Dieses Vorbringen ist neu. Der Beschwerdef�hrer legt jedenfalls nicht dar, diese Behauptungen vor der Vorinstanz vorgebracht zu haben. Sie k�nnen daher nicht geh�rt werden (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Schliesslich kann dem Beschwerdef�hrer nicht gefolgt werden, wenn er seine Version, dass f�r die Zukunft beabsichtigte zus�tzliche Bauarbeiten im Vergleich zum Basisbau gemeint gewesen seien, vom Wortlaut der Vereinbarung vom 29. Mai 2007 gest�tzt sieht. Vielmehr spricht der Wortlaut "divers travaux d�j� command�" gerade nicht f�r zuk�nftig allenfalls gew�nschte Mehrleistungen, sondern eben f�r bereits bestellte Arbeiten.
4.4.�Die Vorinstanz begr�ndete eventualiter, dass, selbst wenn der Behauptung des Beschwerdef�hrers gefolgt w�rde, dass die "divers travaux d�j� command�" teurere Sanit�rsachen, den Giebeleinbau und einen Kamin umfasst h�tten, sein Einwand mangels Substantiierung und Nachweises der bestellten Arbeiten und des R�cktritts oder Vertragsab�nderung unbegr�ndet w�re. Nachdem sich die Version der Beschwerdegegnerin erh�rtet hat, er�brigt es sich, auf die Kritik des Beschwerdef�hrers an der diesbez�glichen Begr�ndung der Vorinstanz einzugehen. Ohnehin beanstandet er nur, dass die Vorinstanz den Nachweis eines R�cktritts vermisst habe. Die Vorinstanz hielt aber bereits f�r nicht substantiiert und nachgewiesen, welche Mehrarbeiten Gegenstand der zus�tzlichen Abrede �ber die Zahlung von Fr. 190'000.-- gewesen sein sollen. In diesem Zusammenhang verweist der Beschwerdef�hrer einzig auf den Kostenvoranschlag f�r einen Giebeleinbau �ber Fr. 148'000.--, den er abgelehnt habe. Dies hilft ihm nicht weiter, legte die Vorinstanz doch �berzeugend - und vom Beschwerdef�hrer nicht widerlegt - dar, dass dieser Kostenvoranschlag vom 19. September 2007 datiere und damit nicht dargetan sei, dass dieser erst Monate sp�ter erfolgte Kostenvoranschlag Gegenstand der am 29. M�rz 2007 vereinbarten Fr. 190'000.-- gewesen sei.
4.5.�Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde betreffend die vereinbarte Zahlung von Fr. 190'000.-- als unbegr�ndet.
5.1.�Den verrechnungsweise geltend gemachten Minderungsanspruch von Fr. 188'693.90 wegen nicht invalidengerechter Erstellung der Baute wies die Vorinstanz ab, weil in Bezug auf die vertraglich geschuldete Leistung kein Werkmangel bestehe. Der Kaufvertrag sehe vor, dass die Wohnungen lediglich von der unterirdischen Autoeinstellhalle her (und nicht auch vom Haupteingang her) �ber den Lift f�r Rollst�hle zug�nglich seien, und dies zudem nur "bedingt". "Bedingt" habe ein K�ufer nach Treu und Glauben dahingehend verstehen m�ssen, dass ein Rollstuhlbenutzer unter Umst�nden auch auf fremde Hilfe angewiesen sei.
5.2.�Mangelhaft ist der Leistungsgegenstand, wenn er vom Vertrag abweicht, wenn ihm eine zugesicherte oder nach dem Vertrauensprinzip vorausgesetzte und voraussetzbare Eigenschaft fehlt. Mithin beurteilt sich ausschliesslich nach Massgabe des konkreten Vertragsinhaltes, ob ein Mangel vorliegt oder nicht (BGE 114 II 239 E. 5a/aa S. 244; Urteil 4A_428/2007 vom 2. Dezember 2008 E. 3.1). Allemal darf der Bauherr dabei die Baubewilligungsf�higkeit des Werkes nach den im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Vorschriften voraussetzen (Urteil 4C.421/2006 vom 4. April 2007 E. 5.2).
5.3.�Der Beschwerdef�hrer macht geltend, die Liegenschaft erf�lle die Anforderungen an eine behindertengerechte Erschliessung nicht. Welches die Anforderungen an einen rollstuhlg�ngigen Lift und die entsprechenden rollstuhlg�ngigen Zug�nge seien, werde im Kanton Bern durch die Art. 22 und 23 des bernischen Baugesetzes und die Ausf�hrungsvorschriften von Art. 85 bis 88 der bernischen Bauverordnung geregelt sowie (als Auslegungshilfe) durch die von der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion herausgegebenen "Empfehlungen f�r die hindernisfreie Ausf�hrung von Bauten und Anlagen".
Gem�ss den Feststellungen der Vorinstanz besteht f�r das Haus 1 eine Baubewilligung vom 20. Februar 2007. Zudem und insbesondere hat die Baupolizei den Bau abgenommen und keine Beanstandungen angebracht. Allf�llige Verst�sse gegen die baupolizeilichen Vorschriften des Kantons Bern h�tten im �ffentlich-rechtlichen Bewilligungsverfahren ger�gt werden k�nnen, sind aber nicht geeignet, um im vorliegenden Zivilverfahren zwischen den Parteien des Kauf-/Werkvertrags eine mangelhafte Werkerstellung aufzuzeigen. Auch �ndert nichts, dass - wie der Beschwerdef�hrer vorbringt - gem�ss Doktrin und Praxis zum bernischen �ffentlichen Baurecht eine vorbehaltlose Bauabnahme oder Nutzungsfreigabe durch die Baupolizeibeh�rde allf�llig vorhandene Baum�ngel nicht heile oder legalisiere. Hier geht es nicht um die �ffentlich-rechtliche Beurteilung oder Sanktionierung von allf�lligen Baum�ngeln, sondern einzig darum, ob bez�glich Rollstuhlg�ngigkeit Abweichungen vom vertraglich Vereinbarten vorliegen, mithin eine Mangelhaftigkeit des Werkes (dazu Erw�gung 5.2) besteht. Daf�r ist die gem�ss Vertrag konkret vereinbarte Beschaffenheit des Werkes massgebend. Es hilft dem Beschwerdef�hrer daher nicht, wenn er im Einzelnen darlegt, welche Anforderungen bez�glich ein behindertengerechtes Bauen aus den bernischen Bauvorschriften fliessen, aber beim Haus 1 nicht erf�llt sein sollen. Einen Werkmangel vermag er damit nicht belegen, nachdem f�r das Werk eine Baubewilligung erteilt wurde. Die Vorinstanz konnte sich deshalb ohne Rechtsverletzung von der Pr�fung der diesbez�glichen Ausf�hrungen des Beschwerdef�hrers dispensieren. Auch vor Bundesgericht ist mangels Entscheidrelevanz nicht weiter darauf einzugehen.
5.4.�Vorausgesetzt f�r das Vorliegen eines Werkmangels ist eine Abweichung von der vertraglich geforderten Beschaffenheit des Werkes. Was die Parteien bez�glich der Rollstuhlg�ngigkeit vereinbart haben, ermittelte die Vorinstanz in normativer Auslegung des Vertrags vom 16. Mai 2007, da ein �bereinstimmender wirklicher Wille nicht festgestellt werden konnte. Dabei stellte die Vorinstanz auf den Hinweis im Baubeschrieb ab, wonach der Zugang zu den Wohnungen "ab Einstellhalle mittels Aufzugsanlage bedingt rollstuhlg�ngig" sei. Auch wenn auf den Pl�nen beim Aufzug ein Rollstuhlzeichen angebracht sei, habe nach den gesamten Umst�nden die klare und eindeutige Bestimmung im Baubeschrieb (unter der Rubrik Aufzug) von einer vern�nftigen Person einzig dahingehend verstanden werden d�rfen und m�ssen, dass einerseits der Zugang zu den Wohnungen f�r Personen in einem Rollstuhl (nur) �ber die Einstellhalle erfolge und zweitens auch dieser Weg nicht vollst�ndig, sondern eben nur bedingt mit dem Rollstuhl zur�ckgelegt werden k�nne. "Bedingt" habe vern�nftigerweise, auch unter Mitber�cksichtigung beispielsweise des vorhandenen Gef�lles in der Einstellhalle (gem�ss Plan vom 2. April 2007 zwischen 5-10 %), dahingehend verstanden werden m�ssen, dass eine Person im Rollstuhl gegebenenfalls f�r die Zur�cklegung des Weges beispielsweise auf fremde Hilfe angewiesen sei, wobei auch die Art und Gr�sse des Rollstuhls von Bedeutung sein d�rfte, ob eine alleinige Zur�cklegung des Weges m�glich sei oder nicht. Die Vorinstanz hielt demnach fest, dass die Parteien den Zugang f�r Personen im Rollstuhl einzig �ber die Einstellhalle und nur eingeschr�nkt rollstuhlg�ngig vereinbart h�tten.
Dieses Auslegungsergebnis vermag der Beschwerdef�hrer nicht umzustossen, indem er behauptet, die gem�ss Pl�ne erfolgte Kennzeichnung der Liftanlagen mit dem ICTA-Symbol bedeute international Rollstuhlzug�nglichkeit der betreffenden Anlage. Und sie bedeute logischerweise, dass auch die Zug�nge zu dieser Liftanlage vom allgemeinen Haupteingang des Hauses und (falls vorhanden) von der unterirdischen Autoeinstellhalle her rollstuhlg�ngig sein m�ssten, weil ein rollstuhlg�ngiger Lift vollst�ndig sinn- und zwecklos w�re, wenn er nicht durch entsprechende rollstuhlg�ngige Zug�nge erreichbar w�re. Dass der Verwendung des betreffenden Symbols allgemein die vom Beschwerdef�hrer behauptete Bedeutung zukommt, ist vorinstanzlich nicht festgestellt. Die Vorinstanz spricht auch nur von einem "Rollstuhlzeichen" und nicht vom "ICTA-Symbol". In Anbetracht dessen, dass der Vertrag zwischen den Parteien im dazugeh�renden Baubeschrieb explizit festh�lt, dass der Zugang zu den Wohnungen "ab Einstellhalle mittels Aufzugsanlage bedingt rollstuhlg�ngig" ist, durfte eine Vertragspartei nach Treu und Glauben das auf den Pl�nen beim Lift angebrachte Rollstuhlzeichen nicht in dem Sinne verstehen, dass die Wohnungen sowohl vom Haupteingang als auch von der Einstellhalle her vollst�ndig mit dem Rollstuhl zug�nglich seien. Vielmehr l�sst dieser explizite Vermerk im Baubeschrieb keinen Zweifel offen, dass der Zugang mit dem Rollstuhl nur von der Einstellhalle her und nur bedingt, das heisst mit Einschr�nkungen, besteht. Der vorinstanzlichen Auslegung ist beizupflichten.
Dies gilt auch bez�glich des Verst�ndnisses der Vorinstanz von "bedingt rollstuhlg�ngig". Der Beschwerdef�hrer meint, eine bedingte Rollstuhlg�ngigkeit liege dann vor, wenn der Weg nur von Rollst�hlen einer bestimmten Gr�sse und Art benutzt werden k�nne, im Gegensatz zur unbedingten oder vollst�ndigen Rollstuhlg�ngigkeit, bei welcher der Weg von s�mtlichen �blichen Rollst�hlen aller Gr�ssen und Arten ben�tzt werden k�nne. Eine solche, einzig auf die Gr�sse und Art des Rollstuhles fokussierte Auslegung von "bedingt rollstuhlg�ngig" findet im Vertrag und den dazu geh�renden Unterlagen keine St�tze. Einschr�nkungen bez�glich der Art und Gr�sse des Rollstuhles fallen zwar auch unter "bedingt rollstuhlg�ngig", aber nicht nur diese. Im Baubeschrieb ist davon die Rede, dass der "�
Zugang�zu den Wohnungen" (...) "bedingt rollstuhlg�ngig" sei. Damit und mit dem Umstand, dass aus den Pl�nen namentlich das hohe Gef�lle in der Einstellhalle von 5-10 % wie auch die Dimension der Liftkabine (110 x 135 cm) ersichtlich sind, l�sst sich die Auslegung der Vorinstanz in Einklang bringen, dass "bedingt rollstuhlg�ngig" dahingehend verstanden werden musste, dass eine Person im Rollstuhl f�r die Bew�ltigung des Zugangs unter Umst�nden auf fremde Hilfe angewiesen sein k�nnte, wobei auch die Art und Gr�sse des Rollstuhls eine Rolle spielt, ob eine alleinige Zur�cklegung des Weges m�glich sei oder nicht. Demnach ist auch die vorinstanzliche Auslegung von "bedingt rollstuhlg�ngig" zu best�tigen.
5.5.�Die Vorinstanz konnte keine Abweichung vom solchermassen Vereinbarten feststellen. Vielmehr hielt sie fest, mit eher leichteren Rollst�hlen sollte es angesichts der Masse der Liftkabine durchaus m�glich sein, den Lift zu benutzen. Die Erstinstanz habe denn auch gest�tzt auf den Augenschein vom 30. November 2010 festgehalten, dass die Rollstuhlfahrer durch die Einstellhalle den Lift gut erreichen und auf diesem Weg in jede Wohnung gelangen k�nnten. Damit sei die vereinbarte bedingte Rollstuhlg�ngigkeit eingehalten.
Der Beschwerdef�hrer zeigt nicht hinl�nglich auf, dass die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, wonach bez�glich der bedingten Rollstuhlg�ngigkeit keine Abweichung vom ermittelten Vertragsinhalt vorliegt, offensichtlich unrichtig w�ren. Er nimmt als Massstab die von ihm angef�hrten Anforderungen der kantonalen Baugesetzgebung und seine eigene, hier jedoch nicht unterst�tzte Auslegung des Vertrags, bezieht sich aber nicht auf das vorinstanzliche und vom Bundesgericht best�tigte Verst�ndnis des konkret Vereinbarten (vgl. Erw�gung 5.4). Seiner Beschwerde kann daher auch in diesem Punkt kein Erfolg beschieden sein. Demnach bleibt es dabei, dass kein Werkmangel besteht. Die Vorinstanz wies den geltend gemachten Minderungsanspruch ab, ohne Bundesrecht zu verletzen.

References: Art. 1
 Art. 75
 Art. 74
 Art. 377
 Art. 9
 Art. 9
 Art. 9
 Art. 22
 Art. 85