Source: https://www.sluzebnosc.info/jakie_sa_podstawy_obliczania_operatu_szacunkowego-material-311.html
Timestamp: 2020-08-09 06:20:39+00:00

Document:
Jakie są podstawy obliczania operatu szacunkowego?
Janusz Polanowski • Opublikowane: 01-08-2016
Przedsiębiorstwo chce przez moją działkę przeprowadzić linię gazową do nowej cynkowni. Linia ma mieć 120 m. Za służebność przesyłu proponują mi ok. 6000 zł. Jakie są podstawy obliczania operatu szacunkowego? Tak kwota wydaje mi się śmiesznie niska. ale nie wiem, na jakiej podstawie ją podważyć.
W pierwszej kolejności proponuję ustalić, kto dokładnie będzie właścicielem instalacji, która miałaby powstać na Pańskim gruncie. Ustalenie tego powinno ułatwić określenie, z kim Pan powinien prowadzić negocjacje. W przypadku dostaw do znakomitej większości odbiorców indywidualnych instalacje główne należą do przedsiębiorstw dostarczających określoną substancję (np. gaz ziemny, wodę) lub sygnał (elektryczny lub innego rodzaju), zaś przyłącza należą do odbiorców. W typowych sytuacjach: na rzecz przedsiębiorców (przedsiębiorstw) może zostać ustanowiona służebność przesyłu – od art. 3051 do art. 3054 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – zaś na rzecz odbiorców służebność gruntowa (art. 285 i następne K.c.). Zdarzają się jednak sytuacje nietypowe, gdy właścicielem instalacji jest przedsiębiorstwo odbiorcze (np.: instalacji gazowniczej lub służącej do przesyłania melasy między cukrownią a gorzelnią); skoro chodzi o przedsiębiorstwo, to zasadne jest ustanowienie w takiej sytuacji służebności przesyłu (art. 3051 i następne K.c.). Własność nieruchomości (art. 46 oraz art. 47 i art. 48 K.c.) nie rozciąga się na prowadzone przed daną nieruchomość cudze instalacje. Szczególnie chodzi o instalacje należące do przedsiębiorstw (przedsiębiorców) – z uwagi na treść artykułu 49 K.c.:
Realia „polskiej wersji kapitalizmu” są takie, że bardzo często funkcjonujący na (ponoć wolnym) rynku działają według reguły „nie gryzie się ręki, która karmi”. Dlatego spora część wycen majątkowych (nie tylko związanych ze służebnościami) jest wykonywana „pod kątem” zapotrzebowania zamawiającego. Tytułem przykładu: jeśli wycenę zamawia przedsiębiorca, to oczywiste może być, że zależy mu na tym, by wycena była „rozsądna” (z jego perspektywy); zaś w przypadku zamówienia wyceny przez właściciela nieruchomości gruntowej rzeczoznawca może dokonać wyższej wyceny. Rzeczoznawcy zdają sobie sprawę z tego, że niezadowoleni z wyceny klienci mogą „pójść do konkurencji” – w przypadku wycen odbiegających od oczekiwań zamawiającego (a zdarzają się również żądania w tym zakresie). Jeżeli Pan zleci wykonanie wyceny, to będzie Pan miał okazję ocenić, z jakim podejściem rzeczoznawcy Pan się spotyka; oczywiście, Pan mógłby zaakcentować, że zależy Panu wyłącznie na rzetelnej wycenie, ale również takie zastrzeżenie mogłoby być różnie zrozumiane.
Na stronach internetowych można znaleźć różności: od bardzo cennych materiałów do komunikatów śmieciowych. Rzeczoznawcy majątkowi posługują się określonymi schematami (wzorcami, „algorytmami”) wycen, ale jest swoboda wyboru między nimi, a poza tym także może mieć miejsce swoboda oceny sytuacji, z czym wiążą się wartości używane w obliczeniach (dokonywanych według określonych wzorów). Ustawodawca (mimo mających już kilka lat zapowiedzi) nie wprowadził oficjalnych („urzędowych”) stawek za korzystania z cudzych gruntów na podstawie służebności (nie tylko służebności przesyłu).
Każda dokonana wycena jest faktem – fizycznie odzwierciedlone na jakimś nośniku (np. na papierze); znajdują się tam określone obliczenia oraz zazwyczaj związany z nimi opis. To są fakty. Fakty takie nie muszą mieć charakteru wiążącego. Jednak mogą – jeżeli zainteresowane podmioty (np. właściciel nieruchomości i przedsiębiorca) lub sąd oprą się na faktycznie wykonanej wycenie lub opinii specjalistycznej.
Dziś wiele osób (zwłaszcza zaangażowanych w propagandę) akcentuje „święto wolności”. Świętują oni, między innymi, to, że – w sposób typowy dla kapitalizmu (zwłaszcza liberalnego), każdy powinien „walczyć o swoje” (niekiedy bez liczenia się z wartościami wyższego stopnia), co często oznacza wykorzystanie kogoś innego. W takiej sytuacji osoby o rozbieżnych interesach mogą uzyskiwać (a nawet zamawiać) rozbieżne opinie specjalistyczne i, w ramach dążenia do maksymalizacji swego zysku, starać się minimalizować swe koszty (z czym często wiąże się niższy przychód innej osoby). Taki ustrój.
Na wolnym rynku działają (czasami dyskretnie, a czasami reklamując swą działalność) podmioty, które pośredniczą w porozumiewaniu się stron w związku z (możliwymi) służebnościami. Takie podmioty również zazwyczaj dążą do maksymalizacji swego zysku, więc właściciele nieruchomości powinni bardzo dokładnie czytać podsuwane im do podpisu dokumenty (np. przewidujące wysokie wynagrodzenie pośrednika „od załatwiania służebności”, nawet bez ustanowienia służebności); w ogóle należy dokładnie czytać dokumenty (w tym projekty aktów notarialnych) oraz związane z nimi materiały przed złożeniem podpisu.
Oczywiście, Pan może działać samodzielnie (bez pośrednika). Przydać się może forma pisemna; zwłaszcza z uwagi na duże znaczenie dowodowe formy pisemnej – szczególnie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Pan zapewne otrzymał już jakieś propozycje pisemne – nie tylko w zakresie wyceny (wspomnianej w opisie sytuacji). Proszę zastanowić się nad tym, czy wolałby Pan załatwić sprawę za porozumieniem stron, czy też na drodze sądowej – w przepisach (w załączniku zacytowanych) o służebności przesyłu przewidziano, że także właściciel nieruchomości jest uprawniony wystąpić na drogę sądową o ustanowienie służebności.
Wystąpienie na drogę sądową (zwłaszcza w wersji rzeczywiście spornej) można traktować jako wariant rezerwowy. Pan mógłby swe stanowisko przedstawić Przedsiębiorcy pisemnie – pismo składając (za pokwitowaniem przyjęcia) w biurze Przedsiębiorcy lub wysyłając listem poleconym (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Proszę zastanowić się nad tym, że ewentualne żądanie wyższej kwoty za korzystanie z Pańskiej nieruchomości powinno zostać poparte inną (zamówioną na Pański koszt) wyceną. Gdyby doszło do zawarcia porozumienia, to wystarczyłoby ustanowienie przez Pana służebności w formie aktu notarialnego oraz zawarcie umowy co do opłat oraz zagadnień organizacyjnych (np. warunków wykonywania napraw lub związanych z funkcjonowaniem instalacji szkód).
Gdyby negocjacje (które Panu wolno zaproponować) okazały się bezowocne albo gdyby do nich nie doszło, to Pan mógłby Przedsiębiorcę zawezwać do próby ugodowej (w swym piśmie prezentując propozycję rozwiązań ugodowych). Za wezwaniem do próby ugodowej (wysyłanym do sądu rejonowego) przemawia, między innymi, niska opłata sądowa. Autorytet sądu (sędziego) podczas posiedzenia pojednawczego (art. 184–186 K.p.c.) może przyczynić się do zawarcia ugody.
Pan zaakcentował zagadnienie kwoty wynagrodzenia, ale proszę brać pod uwagę również sposób wypłacania wynagrodzenia (jednorazowo albo okresowo) oraz refundowanie kosztów (np. związanych z opodatkowaniem gruntu zajętego na potrzeby określonego instalacji). W przypadku przyjęcia wynagrodzenia jednorazowo należy nabywcę (np. kupującego) nieruchomości powiadomić o przyjęciu wynagrodzenia i uwzględnić tę okoliczność w cenie – zwłaszcza w celu uniknięcia sporów związanych ze sprzedażą nieruchomości.
Przeniesienie rury na własny koszt

References: art. 3051
 art. 3054
 art. 47
 art. 48
 art. 74
 art. 244