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Timestamp: 2017-06-23 20:50:14+00:00

Document:
Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSG vom 18.08.2003, RV/0931-G/02
RV/0931-G/02-RS1
wie RV/0875-G/02-RS1
Wenn der Erwerber eines Grundstückes sich im Kaufvertrag verpflichtet, eine den Verkäufern nahestehende Gesellschaft mit dem Bau eines fertig geplanten, bereits bewilligten Doppelwohnhauses in einer Wohnanlage zu beauftragen und am selben Tag den Bauauftrag abschließt, dann sind die Errichtungskosten für das Gebäude in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mit ein zu beziehen. Zusatzinformationen betroffene Normen:
Erwin Huber, gegen den Bescheid des Finanzamtes Urfahr über die Festsetzung
der Grunderwerbsteuer vom 8. Mai 2000
Mit Kaufvertrag vom
4. August 1997 haben die Bw. und ihr Ehegatte von J. und A. Sch. je
einen Hälfteanteil am Baugrundstück 1552/4 aus EZ 1898 im
Ausmaß von 317 m2
und je 1/12 Anteil am Weggrundstück 1552/7 aus EZ 2041 je
KG R. um einen Gesamtkaufpreis von
220.200,00 S erworben. Aus Punkt 5.) des Vertrages
geht hervor, dass das Weggrundstück als Zufahrt zu weiteren
Nachbargrundstücken im Rahmen einer Doppelhausanlage gewidmet ist und
wurden entsprechende Dienstbarkeitsvereinbarungen
getroffen. Unter Punkt 7.) des Vertrages
wurde festgehalten, dass die Erwerber beabsichtigen auf der
kaufgegenständlichen Liegenschaft ein Wohnhaus zu errichten und hiezu
Förderungsmittel des Landes Oberösterreich in Anspruch zu nehmen.
Sollte diese Förderung nicht gewährt werden, sollte der Vertrag als
aufgelöst gelten. Unter Punkt 9.) des Vertrages wurde
vereinbart, dass sich die Erwerber verpflichten, auf der Kaufliegenschaft ein
Doppelhaus (Haus 4) durch die S. GmbH & Co. KG
errichten zu lassen und mit der S. GmbH & Co. KG
darüber einen Bauvertrag zu einem Fixpreis von
2,450.000,00 S abzuschließen. Sollte dieser Bauvertrag
nicht bis längstens Ende 1997 zustande gekommen sein und/oder die
Käufer das Doppelhaus nicht errichten, waren die Verkäufer berechtigt,
ungeachtet der inzwischen erfolgten Verbücherung des Kaufvertrages den
Rücktritt vom Kaufvertrag zu erklären und die Rückstellung der
Kaufliegenschaft zu verlangen. Noch am selben Tag, also ebenfalls
am 4. August 1997, wurde der ausbedungene Bauauftrag an die
S. GmbH & Co. KG erteilt. In der Präambel zu diesem
Bauvertrag wurde erklärt, dass auf den Grundstücken 1552/1 bis 1552/6
je KG R. durch die S. GmbH & Co. KG drei
Doppelhäuser (sechs Einheiten) in der vom jeweiligen Bauherren
erwünschten Ausbaustufe (Ausbaustufe 1 bis 3) errichtet werden sollen.
Für die Errichtung der Doppelhäuser werden Förderungsmittel des
Landes Oberösterreich in Anspruch genommen, um die der jeweilige Bauherr
als Eigentümer des Bauplatzes selbst ansucht. Laut Punkt 2.) des
Bauauftrages übernahm die S. GmbH & Co. KG in eigener
Verantwortung die Herstellung einer Doppelhaushälfte gemäß der
nachstehend angeführten Ausbaustufe und gemäß den den Erwerbern
bekannten Bescheiden betreffend Bauplatzbewilligung und Baubewilligung sowie dem
Einreichplan der R. GmbH: Es handelte sich dabei um a)
Bauplatzbewilligungsbescheid des Stadtamtes B. vom
19. April 1995 b) Einreichplan der R. GmbH vom
28. März 1995 c) Baubewilligungsbescheid des Stadtamtes
B. vom 12. Mai 1995. Laut Punkt 3.) des
Vertrages verpflichtete sich die S. GmbH & Co. KG die
für die Erreichung der Ausbaustufe (schlüsselfertig) erforderlichen
Leistungen ordnungsgemäß zu erbringen. Hinsichtlich des
genaueren Leistungsumfanges und der Art der Leistungen wurde auf das
Exposé sowie die Ausstattungsbeschreibung, welche Urkunden einen
integrierenden Bestandteil dieses Vertrages bildeten,
verwiesen. Als Entgelt wurde
gemäß Punkt 4.) eine Betrag von
2,230.000,00 S vereinbart. Die Grunderwerbsteuer
für den anteiligen Grundstückserwerb der Bw. wurde in Höhe von
3.853,00 S im Wege der
Selbstbemessung ausgehend lediglich von den Anschaffungskosten für das
Grundstück angemeldet und entrichtet. Mit Bescheid über die
Festsetzung der Grunderwerbsteuer gemäß
§ 201 BAO vom
8. Mai 2000 setzte das Finanzamt abweichend von der Selbstbemessung
Grunderwerbsteuer für den berufungsgegenständlichen Erwerbsvorgang in
Höhe von 42.878,00 S
ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von
1,225.100,00 S fest. Begründet wurde dies damit, dass Gegenstand des
Erwerbsvorganges ein Grundstück mit einem zu errichtenden Gebäude
gewesen sei, weshalb neben den auf den Hälfteanteil der Bw. entfallenden
Anschaffungskosten für das Grundstück auch die halben Baukosten laut
Bauvertrag der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen waren. Gegen
diese Vorschreibung richtet sich die Berufung vom 17. Mai 2000 und wendet
sich diese gegen die Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage.
Die Bw. führt darin aus, dass sich im
Grunderwerbsteuerrecht für die Auslegung des
§ 5 Abs. 1 Z 1 Grunderwerbsteuergesetz 1997
eine Verselbständigung des Begriffes "Bauherr" entwickelt habe.
Der Begriff "Bauherr" sei von der Rechtsprechung als Hilfsmittel
eingeführt worden. Erst durch die Bemühungen, den Bauherrenmodellen
als Steuerspar- und Verlustbeteiligungsmodellen entgegenzuwirken, sei vom
Bundesfinanzhof eine Rechtsprechung contra legem, der der Verwaltungsgerichtshof
gefolgt sei, eingeleitet worden. Der derzeitige Bauherrenbegriff
entspreche nicht dem Bestimmtheitsanforderungen des
Artikel 18 Bundesverfassungsgesetz. Es sei irrational und
unökonomisch, wenn ein Bauprojekt deshalb abgeändert werden
müsse, um die von der Rechtsprechung aufgestellten Merkmale als Bauherr zu
erfüllen. Bei den betroffenen Erwerbern handle es sich nicht um
Kapitalanleger, sondern sollte Wohnraum für den eigenen Bedarf geschaffen
werden. Die Tragung des vollen Baurisikos (finanzielle und sonstige
Risiken) lägen bei den Wohnraumschaffenden. Diese beherrschten auch das
Baugeschehen, weshalb diese als Bauherren anzusehen seien. Die
Grunderwerbsteuer sei daher lediglich von den Anschaffungskosten für das
Grundstück zu entrichten gewesen. Ergänzend wird
ausgeführt: Die
Grundstücksverkäufer A. und J. Sch. haben
für die gegenständlichen Doppelwohnhäuser mit Ansuchen vom
29. März 1995 beim Stadtamt B. die Baubewilligung
beantragt. Grundlage bildete der Einreichplan der R. GmbH . vom
28. März 1995, in der Folge ergänzt um den Lageplan vom
15. Mai 1995, der die Verkäufer A. und J. Sch. als Bauherren
aufwies. Die Baubewilligung (Bescheid vom 12. Mai 1995) wurde
ebenfalls den damaligen Grundstückseigentümern und späteren
Verkäufern A. und J. Sch. erteilt. Erst in der Folge,
im August 1995 wurde die berufungsgegenständliche Liegenschaft an die Bw.
und ihren Ehegatten verkauft. Die Baustellentafel hatte den
Inhalt "Wohnen im Grünen;
geförderte Doppelhaus-Wohnanlage; Auskunft: S. GmbH mit Angabe
von Adresse, Telefon- und Fax-Nummer".
die Frage strittig, ob die Bw. und ihr Ehegatte hinsichtlich der auf dem
erworbenen Grundstück errichteten Doppelhaushälfte als Bauherrn
anzusehen sind. Von dieser Frage hängt es ab, ob das laut Bauauftrag mit
der S. GmbH & Co. KG für die Gebäudeerrichtung
geleistete Entgelt in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mit
erwerben (siehe auch BFH vom 27. Oktober 1999, II R 17/99, NJW 2000,
3592). Gegenstand eines der Grunderwerbsteuer im Sinne des
§ 1 Abs. 1 Z 1 Grunderwerbsteuergesetz 1987
unterliegenden Kaufvertrages kann demnach auch eine künftige Sache sein.
Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges ist der
Zustand des Grundstückes maßgebend, in dem dieses erworben werden
soll. Entscheidend ist dabei der Zustand, in welchem das Grundstück zum
Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht worden ist (vgl. Fellner, Gebühren
und Verkehrsteuern, Band II, Grunderwerbsteuer, § 1 Rz 117b
und § 5 Rz 92, und die dort wiedergegebene Rechtsprechung).
Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators
vorgegebenes Konzept eingebunden, dann ist ein Kauf mit herzustellendem
Gebäude anzunehmen, selbst wenn über dessen Herstellung gesonderte
Verträge abgeschlossen werden und diese zeitlich nachgelagert
sind. Bei einem solchen Käufer zählen auch die
Herstellungskosten für das projektierte Gebäude zur Gegenleistung
(vgl. die bei Fellner, aaO, § 5 Rz 88a dargestellte Rechtsprechung, siehe
also der Zustand
geschaffen werden müssen. Im vorliegenden Fall sind die
Grundstücksverkäufer A. und J. Sch. gleichzeitig
Kommanditisten der mit dem Bau beauftragten
S. GmbH & Co. KG und Gesellschafter der
Komplementär-GmbH. Eine Verbindung zwischen den Verkäufern und der mit
der Gebäudeerrichtung beauftragten S. GmbH & Co. KG
ist daher offenkundig. Im
wurden unter Punkt 9.) die Käufer bereits
verpflichtet, mit
der S. GmbH & Co. KG einen Bauvertrag über die
Errichtung eines bereits fertig geplanten und bewilligten Doppelhauses zu einem
Fixpreis von 2,450.000,00 S abzuschließen. Demnach ist
eindeutig zu erkennen, dass der Gesamtwille auf den Erwerb eines bebauten
Grundstückes gerichtet war. Eine freie Verbauung des
Grundstückes durch die Erwerber war vertraglich nicht
möglich. Der Grundstückskaufvertrag und der Bauauftrag wurden
beide am 4. August 1997 abgeschlossen. Die
Grundstückserwerber waren daher sowohl hinsichtlich Planung als auch
hinsichtlich der Auftragsvergabe gebunden und war an den Grundstückserwerb
gleichzeitig die Auftragsvergabe gekoppelt. Die Bauabwicklung ist durch
die S. GmbH & Co. KG erfolgt, welche auch die
Professionisten beauftragte. Das Baurisiko lag daher offenkundig nicht bei den
Erwerbern. Auf Grund des vereinbarten Fixpreises hatten die Erwerber auch
kein finanzielles Risiko zu tragen. Die
Grundstücksverkäufer traten
als Bauwerber auf, ihnen wurde die Baubewilligung erteilt und haben diese auch
die Planung in Auftrag gegeben. Die Erwerber hatten auch keinen Einfluss auf die
grundlegende Gestaltung des zu errichtenden Hauses und wurde dies von der Bw.
auch nicht behauptet. Zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbes durch
die Bw. lag ein bereits bewilligtes Projekt vor. Der
Verwaltungsgerichtshof hat es in ständiger Rechtsprechung als wesentliches
Merkmal der Bauherreneigenschaft angesehen, dass der Bauherr das Vorhaben plant,
bei der Baubehörde als Bauwerber auftritt und die Baubewilligung erwirkt
(siehe bspw. VwGH 3.10.1996, 95/16/0068). Ein gewichtiges Indiz gegen die
Annahme der Bauherreneigenschaft liegt daher vor, wenn nicht der Erwerber,
sondern der Veräußerer -wie im Berufungsfall- gegenüber
der Baubehörde als Bauwerber auftritt ( siehe auch Fellner, a.a.O.,
§ 5 Rz. 92 und die dort wiedergegebene
Judikatur). Entscheidend ist auch, ob dem Abgabepflichtigen ein Recht und
eine Möglichkeit der Einflussnahme auf die Gestaltung des
Gesamtbauvorhabens oder das Recht zu wesentlichen Änderungen des Projektes
zugestanden wird. Ein Käufer ist nämlich
nur dann als Bauherr anzusehen, wenn er
auf die bauliche Gestaltung des Hauses, und zwar auf die Gestaltung der
(vgl. VwGH vom 27.6.1994, 92/16/0196, 17. 10. 2001, 2001/16/0230 und
Fellner, aaO, § 5 Rz. 92 unter Anführung der dazu
ergangenen umfangreichen VwGH-Judikatur). Dass eine derartige
Einflussnahme auf die Gesamtkonstruktion aber nicht möglich war, ist schon
deshalb offenkundig, da zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Planung
bereits abgeschlossen war und die Baubewilligung erteilt war, weshalb auch eine
individuelle Verbauungsmöglichkeit ausgeschlossen war. Dass die Bw.
wesentlichen Einfluss auf die Gestaltung und Planung des zu errichtenden
Gebäudes nehmen konnte, ist weder aktenkundig noch wurde dies von der Bw.
dargelegt. Der Verwaltungsgerichtshof hat zudem im Erkenntnis
tatsächlichen Einbindung des
Hauses des Beschwerdeführers in das bereits zur Zeit des Erwerbsvorganges
vorliegende Gesamtkonzept (vgl. dazu auch das Erkenntnis vom 24.3.1994, Zl.
93/16/0168), keine Bauherreneigenschaft der Erwerber gegeben war. Im
Berufungsfall war die erworbene Doppelhaushälfte Teil eines solchen
Gesamtkonzeptes, das als Einheit beworben wurde, weshalb eine Verbauung nach
eigenen Plänen auch nicht denkbar war und kommt den Erwerbern auch
diesbezüglich keine Bauherrenrolle zu. Wie der
Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung ausgeführt hat
(vgl. z.B. das Erkenntnis vom 19.5.1988, 87/16/0102-0104, 0105, 0108, und die
darin erwähnte Vorjudikatur und Lehre), ist der Erwerber einer Liegenschaft
nur dann als Bauherr anzusehen, wenn
er a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen
kann, b) das Baurisiko zu tragen hat, d.h. den bauausführenden
Unternehmungen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist
und c) das finanzielle Risiko tragen muss.
kumulativ von allem
Anfang bzw. vom Beginn der Planungsphase an auf Seiten der Erwerber vorliegen,
wollen sie als Bauherren angesehen werden (vgl.zB. VwGH vom 29.1.1996, 95/16/0121). Dass diese
Voraussetzungen nicht erfüllt waren, wurde bereits
dargestellt. Damit gehen aber die von der Bw. in der Berufung
vorgetragenen, nicht weiter begründeten Einwendungen hinsichtlich Tragung
des Baurisikos, des finanziellen Risikos sowie der Gestaltungsmöglichkeit
ins Leere und kommt der Bw. und ihrem Ehegatten jedenfalls keine
Bauherreneigenschaft zu. Diese Merkmale, die nach der Rechtsprechung
für das Vorliegen der Bauherrenqualität aufgestellt wurden, stellen
keineswegs, wie im Vorlageantrag vermeint, unbedeutende Formalerfordernisse dar,
sondern sind diese durchaus substantiell begründet. Es ist dem
Steuerrecht eigen, dass unterschiedliche Gestaltungen von
Geschehensabläufen mit unterschiedlichen steuerliche Konsequenzen verbunden
sind. Wenn die Lieferung eines bebauten Grundstückes beabsichtigt
war, ist daher auch der gesamte Erwerbspreis der Grunderwerbsteuer zu
unterwerfen. Zu den Ausführungen der Bw. im Vorlageantrag
hinsichtlich der Unbestimmtheit des Begriffes "Bauherr" ist zu
bemerken, dass dieser im
§ 5 Abs. 1 Z 1 Grunderwerbsteuergesetz gar
nicht verankert ist. Die Rechtsprechung hat aber für die Frage der
Miteinbeziehung der Bauerrichtungskosten in die grunderwerbsteuerliche
Gegenleistung Kriterien aufgestellt, wonach je nach dem, ob diese erfüllt
sind oder nicht, diese Teil der Gegenleistung darstellen oder nicht. In
einer derartigen Vorgabe von Merkmalen für die Würdigung eines
abgabenrechtlichen Sachverhaltes kann aber keine Verfassungswidrigkeit erblickt
werden und hat dies die Bw. auch nicht näher aufgezeigt. Es
neben den Anschaffungskosten für das Grundstück auch die
Errichtungskosten des Gebäudes der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen.
Das Berufungsbegehren
war daher abzuweisen.
18. August 2003 nach oben
Findok-Nr: 5628.1, aufgenommen am: 04.09.2003 10:29:19, zuletzt geändert am: 24.03.2006, Dokument-ID: a0b3156a-865e-49c7-86ea-720dba33bbd1, Segment-ID: 9db68353-505c-4c3c-ad4e-426ec7dbd3c6

References: § 201

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