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Timestamp: 2016-12-08 16:05:56+00:00

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Affitto: il contratto prosegue con l’erede dell’usufruttuario
24 Lug 2016	L'autore
RICHIEDI CONSULENZA SU QUESTO ARGOMENTO	Morto l’usufruttuario dell’immobile, l’erede di quest’ultimo può pretendere i canoni di locazione o sfrattare l’inquilino.
Che succede se un immobile viene dato in affitto dal suo usufruttuario e quest’ultimo successivamente muore? Secondo una recente sentenza della Cassazione [1], il contratto di locazione prosegue con gli eredi dell’usufruttuario e non già – come invece verrebbe quasi naturale credere – con il nudo proprietario (e che, evidentemente, alla morte dell’usufruttuario, è divenuto il proprietario esclusivo).
Gli eredi dell’usufruttuario, pertanto, possono rivendicare il pagamento dei canoni di affitto o, in caso contrario, sfrattare il conduttore. Ma lo possono fare per massimo cinque anni, scaduti i quali ogni diritto passa in capo al proprietario esclusivo dell’immobile.
La norma base per comprendere il principio in commento è contenuta nel codice civile [2] ove si stabilisce che il contratto di affitto concluso dall’usufruttuario prosegue anche se questi muore prima della scadenza del contratto (sempre che sia stato stipulato con atto notarile o con scrittura privata registrata); tale prosecuzione, tuttavia, non può mai superare 5 anni dal momento in cui è cessato l’usufrutto (ossia dalla morte dell’usufruttuario). Dunque, per non oltre cinque anni (o, se anteriore, fino alla scadenza della locazione), gli eredi dell’usufruttuario succedono in tutti i diritti del locatore ossia possono: riscuotere i canoni di locazione, sfrattare il conduttore in caso di morosità, ecc.
Se l’affitto scade prima dei cinque anni dalla morte dell’usufruttuario, gli eredi di quest’ultimo non possono stipulare un nuovo contratto per “completare” l’arco del quinquennio.
Si può quindi affermare che nel silenzio del proprietario, la morte dell’originario usufruttuario/locatore determina la trasmissione della titolarità del rapporto di locazione agli eredi di quest’ultimo, con possibilità – per essi – di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione”; l’inquilino, di conseguenza, non può contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto di usufrutto.
La morte dell’usufruttuario non comporta la cessazione dell’affitto
L’estinzione del diritto di usufrutto – determinata da eventi come la morte dell’usufruttuario – non determina di per sé l’effettivo subentro del pieno proprietario (rimasto inerte) nel contratto di locazione.
Il locatore non è dunque tenuto – per esercitare i diritti derivanti dal rapporto come la riscossione dei canoni di locazione – a dimostrare la sua titolarità sul bene, né il conduttore può – per sottrarsi all’obbligo di pagamento – pretendere la dimostrazione di tale diritto.
Quindi, finché il pieno proprietario non manifesti la volontà di subentrare nella posizione dell’originario locatore, il rapporto di locazione prescinde dalle vicende attinenti la titolarità di diritti reali sul bene, restando la vicenda centrata su rapporti meramente personali tra locatore e conduttore.
Ciò comporta dunque che, silente il proprietario, la morte dell’originario usufruttuario/locatore determina la trasmissione della titolarità del rapporto di locazione agli eredi, con possibilità per essi di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione e senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto di usufrutto.
La sentenza Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 27 aprile – 20 luglio 2016, n. 14834
Presidente Vivaldi – Relatore Sestini
L.A., erede della madre N.A., intimò a C.C. sfratto per morosità in relazione ad un contratto di locazione che era stato stipulato dalla de cuius in qualità di usufruttuaria dell’immobile.
L’intimato si oppose alla convalida contestando la pretesa della A. per il fatto che, essendosi estinto l’usufrutto, la stessa non poteva vantare alcun diritto sull’immobile, mentre il rapporto di locazione doveva intendersi proseguito con l’Ospedale (OMISSIS), già titolare della nuda proprietà del bene.
Il Tribunale di Napoli rigettò sia la domanda dell’attrice che la riconvenzionale proposta dal C. per il rimborso di eccedenze rispetto ai canoni dovuti e per il risarcimento di danni causati da infiltrazioni.
La Corte di Appello ha confermato la sentenza di primo grado, rigettando il gravame principale della A. dichiarando inammissibile l’appello incidentale.
Ricorre per cassazione la A. affidandosi a quattro motivi; resiste l’intimato a mezzo di controricorso.
1. La Corte di Appello ha affermato, per quanto ancora interessa ai fini di causa, che:
– alla morte dell’usufruttuaria/locatrice, il rapporto di locazione era proseguito fra il conduttore e il nuovo soggetto avente diritto al godimento dell’immobile, ossia il nudo proprietario in capo al quale si era consolidato l’usufrutto; doveva pertanto escludersi che a A.N. fosse subentrata, nella qualità di locatrice, la figlia L. ;
– la A. non aveva provato la tesi secondo cui non vi era stata accettazione dell’eredità (quanto alla nuda proprietà dell’immobile) da parte dell’Ospedale (OMISSIS) e del suo successore Comune di Napoli né la tesi alternativa – circa l’avvenuto acquisto per usucapione, da parte della madre, dell’intera proprietà del bene.
2. Col primo motivo (“violazione di legge: artt. 999, 1571 e 1599 c.c., in riferimento all’art. 360, n. 3 c.p.c.”), la ricorrente rileva che la circostanza che l’art. 999 c.c. preveda – in caso di cessazione dell’usufrutto – l’opponibilità al proprietario dell’immobile del contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario non comporta che il conduttore possa sottrarsi al pagamento del canone in favore dell’originario locatore (o del suo erede) quando nessun terzo abbia avanzato pretese nei suoi confronti assumendo di essere il proprietario dell’immobile.
Richiamati i consolidati orientamenti di legittimitàcirca la natura personale del contratto di locazione (che non postula la necessità che il locatore abbia la qualità di titolare di un diritto reale, ma esclusivamente la lecita disponibilità del bene al fine di poterne consentire il godimento al conduttore), la ricorrente evidenzia che “a maggior ragione deve considerarsi valido e vincolante anche il contratto tra chi, acquistato il possesso o la detenzione sulla scorta di un titolo giuridico, abbia conservato tale possesso, non opponendosi il proprietario, dopo la scadenza di efficacia di tale titolo”.
Afferma pertanto che la ricorrente “è subentrata nel rapporto giuridico di locazione contratto con l’inquilino dalla madre A.N. ed a nulla, quindi, valgono le questioni inerenti alla proprietà dell’immobile, poiché ella è subentrata nel contratto e l’inquilino… non può, avvalendosi di un’eccezione de iure tertii, contestarne la legittimazione allegando la mancanza del diritto reale sul bene in capo ad essa ovvero il trasferimento a terzi della proprietà del bene”.
Deve infatti considerarsi – in termini generali – che:
– “il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, inbase a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente e, a maggiore ragione, deve considerarsi valido e vincolante anche il contratto stipulato tra chi, acquistato il possesso (o la detenzione) sulla scorta di un valido ed efficace titolo giuridico, abbia conservato tale possesso, non opponendosi il proprietario, dopo la scadenza dell’efficacia di tale titolo” (Cass. n. 8411/2006; conforme Cass. n. 12976/2010);
– da ciò consegue che “colui che sia convenuto in giudizio dal locatore (o dal comodante) per la restituzione dell’immobile locato (dato in comodato) non può, avvalendosi di un’eccezione “de iure tertii”, contestare la legittimazione dell’attore allegando la mancanza del diritto reale sul bene in capo al medesimo ovvero il trasferimento a terzi della proprietà del bene, o, ancora, la perdita da parte del medesimo della relativa disponibilità” (Cass. n. 1940/2004).
Tanto premesso, deve rilevarsi, in relazione al caso di specie e con integrale richiamo a Cass. n. 17030/2015 (che ha affrontato il caso di un altro contratto di locazione stipulato – sempre in veste di usufruttuaria – dalla madre della odiernaricorrente), che:
– l’estinzione del diritto di usufrutto, pur comportando l’opponibilità al proprietario (nei limiti di cui all’art. 999 c.c.) dei contratti di locazione conclusi dall’usufruttuario, non determina – di per sé – l’effettivo subentro nel rapporto di locazione del pieno proprietario ove questi rimanga del tutto silente ed estraneo al rapporto;
– per esercitare i diritti derivanti dal rapporto (compreso quello di farne dichiarare la risoluzione), il locatore non è dunque tenuto a dimostrare la persistente titolarità di un diritto reale sul bene, né il conduttore può pretendere la dimostrazione di tale diritto per sottrarsi all’adempimento degli obblighi nascenti dal rapporto locatizio e per contestare la legittimazione dell’attore, a meno che non risulti che il (pieno) proprietario abbia manifestato la volontà di fare proprio il rapporto, subentrando al locatore e privandolo della disponibilità del bene;
– fino a quando ciò non si verifichi, ossia fintantoché il (pieno) proprietario non manifesti la volontà di subentrare effettivamente nella posizione dell’originario locatore, il rapporto di locazione prescinde dalle vicende attinenti la titolarità dei diritti reali sul bene e la vicenda rimane “centrata sui rapporti meramente personali fra locatore e conduttore” (Cass. n.17030/2015), in coerenza con la sua natura “personale”;
– ne consegue che, silente il proprietario, la morte dell’originario usufruttuario/locatore determina la trasmissione della titolarità del rapporto di locazione agli eredi, con possibilità – per essi – di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione e senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto di usufrutto.
2.2. L’accoglimento del primo motivo (nei termini illustrati) comporta la cassazione della sentenza, con assorbimento dei restanti tre motivi (attinenti alle questioni della titolarità del bene in capo alla A. per effetto del mancato acquisto ereditario da parte dell’Ospedale e dell’avvenuto acquisto per usucapione da parte della madre della ricorrente).
3. La Corte di rinvio, che dovrà rivalutare la vicenda alla luce dei principi affermati al superiore punto 2.2., provvederà anche sulle spese di lite.
La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti gli altri, cassa e rinvia, anche per le spese di lite, alla Corte di Appello di Napoli, in diversa composizione.
[1] Cass. sent. n. 14834/16 del 20.07.2016.
[2] Art. 999 cod. civ.
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