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STUDIO DOTT. BONVICINI NOVITA DELLA FINANZIARIA 2005 LA MINIMUM TAX IMMOBILIARE ADEMPIMENTI SULLE LOCAZIONI - PDF
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1 STUDIO DOTT. BONVICINI Circolare n. 3 del 15 gennaio 2005 NOVITA DELLA FINANZIARIA 2005 LA MINIMUM TAX IMMOBILIARE ADEMPIMENTI SULLE LOCAZIONI Art. 1, commi da 341 a 345, Legge n. 311/2004 Dal 2005 entra in vigore la norma che prevede un reddito minimo da dichiarare derivante dalla locazione di immobili, al di sopra del quale l Ufficio non può procedere ad un accertamento del reddito del fabbricato. Sono previste inoltre variazioni operative e nuovi obblighi per gli intermediari immobiliari. Le disposizioni relative alla lotta al sommerso nel settore immobiliare contenute nella Finanziaria 2005, di seguito esaminate, riguardano: la previsione di un reddito minimo da dichiarare per gli immobili locati, ancorato al valore catastale dell immobile; la presunzione di sussistenza del rapporto di locazione, in caso di omessa registrazione del contratto, per i 4 periodi d imposta precedenti, con emersione di un reddito pari al 10% del valore catastale dell immobile; la previsione di un canone minimo da dichiarare ai fini dell imposta di registro, anch esso ancorato al valore catastale dell immobile. nuove norme relative alla comunicazione antiterrorismo per la cessione e locazione delle unità immobiliari. A rafforzare la capacità di controllo dell Amministrazione finanziaria nel settore immobiliare, si segnala anche la previsione di nuovi canali attraverso i quali l Anagrafe tributaria può acquisire dati utili ai fini dei controlli, tramite, ad esempio, le comunicazioni effettuate dai Comuni in relazione alle dichiarazioni di inizio attività e permessi di costruire e dalle aziende erogatrici di servizi di gas e acqua. ACCERTAMENTO DEL REDDITO DI LOCAZIONE A fronte della maggiore quantità di informazioni potenzialmente a disposizione dell Amministrazione finanziaria per l effettuazione dei controlli, è introdotta la possibilità (sarebbe meglio dire obbligo) per il contribuente, proprietario di immobili locati, di mettersi al riparo dagli accertamenti ai fini delle imposte dirette, dichiarando un reddito dell immobile locato non inferiore al maggiore dei seguenti importi: canone di locazione risultante dal contratto ridotto del 15%; 10% del valore dell immobile (rendita rivalutata moltiplicata per gli appositi coefficienti). In pratica, quindi, se l importo dichiarato rispetta il minimo, come sopra determinato, all Ufficio è preclusa la possibilità di accertare un maggior reddito derivante dalla locazione. Le tipologie di controllo previste dal DPR n. 600/73, che non potranno essere espletate in caso di rispetto della condizione in esame, sono le seguenti:
2 - controlli bancari ex art. 32, comma 1, n. 7; - rettifica delle dichiarazioni delle persone fisiche (art. 38) e delle società (art. 40); - accertamenti parziali in base agli elementi segnalati dall Anagrafe tributaria (art. 41-bis). AMBITO SOGGETTIVO La nuova disposizione è applicabile senz altro alle persone fisiche, che dichiarano il reddito dei fabbricati nel quadro RB del mod. UNICO ovvero nel quadro B del mod Si può per ora solo ipotizzare che, con riferimento alle imprese, la norma sia applicabile solo nei casi in cui il reddito dell immobile locato sia determinato con le regole fondiarie e pertanto soltanto ai fabbricati ad uso abitativo. AMBITO OGGETTIVO Per espressa previsione sono esclusi dall ambito di applicazione della disposizione in esame i soli contratti di locazione ad uso abitativo concordati, ossia quelli stipulati o rinnovati ai sensi degli artt. 2, comma 3, e 4, commi 2 e 3, Legge n. 431/98 sulla base di quanto stabilito negli appositi accordi stipulati tra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e degli inquilini. Da ciò si evince, quindi, che la novità riguarda i contratti di locazione di immobili: ad uso abitativo stipulati o rinnovati ai sensi dell art. 1 (contratti liberi) e 5 (contratti transitori e per studenti universitari), Legge n. 431/98; ad uso abitativo non stipulati o rinnovati ai sensi della Legge n. 431/98 ( vecchi contratti di locazione stipulati o rinnovati in base alla disciplina previgente; contratti relativi a tipologie di immobili non comprese nella Legge n. 431/98, come case vacanza o alcune locazioni a carattere transitorio); ad uso diverso (ad esempio, uffici, negozi, capannoni, ecc.). DEFINIZIONE DEL VALORE DELL IMMOBILE Per l individuazione del valore dell immobile, si ricorre al noto criterio catastale. Infatti, la norma definisce il valore dell immobile come la rivalutata del 5% moltiplicata per i coefficienti di cui all art. 52, comma 4, DPR n. 131/86 (c.d. moltiplicatori). In attesa di chiarimenti del Ministero, si ritiene che i coefficienti vadano assunti secondo i valori stabiliti nel DM , senza considerare, in particolare, le rivalutazioni introdotte dalla Legge n. 350/2003 e dal DL n. 168/2004, in quanto applicabili, per espressa previsione, ai soli fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Pertanto i coefficienti di riferimento sono i seguenti: TIPOLOGIA DI IMMOBILE COEFFICIENTI applicabili alla: rivalutata NON rivalutata ABITAZIONI NEGOZI (C/1) E FABBRICATI A DESTINAZIONE SPECIALE (E) 34 35,7 UFFICI (A/10) E OPIFICI (D) 50 52,5 Esempio 1 Il sig. Rossi è proprietario di un appartamento (categoria catastale A/2), concesso in locazione, che presenta i seguenti dati: rivalutata ( 980 x 1,05)
3 canone di locazione (da contratto) 400 mensili ( annui) Per la sicurezza fiscale devono essere confrontati i seguenti valori: canone di locazione derivante dal contratto, ridotto del 15% (4.800 x 85%); % del valore catastale (1.029 x 100 x 10%). Nei confronti del sig. Rossi l Ufficio può procedere all accertamento del reddito del fabbricato, in quanto il reddito dichiarato ( 4.080) è inferiore al maggiore dei due valori calcolati ( ). Esempio 2 Il sig. Verdi ha concesso in locazione un immobile ad uso ufficio (categoria catastale A/10), che presenta i seguenti dati: rivalutata ( x 1,05) canone di locazione (da contratto) 800 mensili ( annui) Per la sicurezza fiscale devono essere confrontati i seguenti valori: canone di locazione derivante dal contratto, ridotto del 15% (9.600 x 85%); % del valore catastale (1.260 x 50 x 10%). Nei confronti del sig. Verdi l Ufficio non può procedere all accertamento del reddito del fabbricato, in quanto il reddito dichiarato ( 8.160) non è inferiore al maggiore dei due valori calcolati ( 8.160). DECORRENZA DELLE NUOVE DISPOSIZIONI Le disposizioni contenute nella Finanziaria 2005 sono entrate in vigore l Di conseguenza le nuove disposizioni, che hanno natura accertativa, sono applicabili anche ai contratti di locazione in corso; agli interessati sarà richiesta la verifica del reddito minimo già nella prossima dichiarazione dei redditi. CONSIDERAZIONI Innanzitutto, dovranno essere chiarite le modalità da seguire in caso di contratti stipulati/risolti in corso d anno. A tal fine, parrebbe logico procedere ad un ragguaglio del valore dell immobile. Inoltre, dovranno essere precisate le modalità da seguire in presenza di immobili storici, per i quali esistono particolari modalità di tassazione del reddito. Infine, una volta verificato che, sulla base dei dati desunti dal contratto, la posizione del contribuente non è allineata con le aspettative dell Amministrazione finanziaria, allo stesso non dovrebbe essere richiesta automaticamente alcuna maggiore imposta e sanzione. Infatti, spetta sempre all Ufficio provare l esistenza di un maggior imponibile utilizzando gli ordinari strumenti accertativi in suo possesso. Non è da escludere, ed è comunque probabile che l Ufficio si limiti ad accertare un maggior reddito calcolato tenendo conto del minimo. OMESSA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE Il comma 2 del nuovo art. 41-ter, DPR n. 600/73 prevede che se l Ufficio accerta l esistenza di una locazione per la quale è stata omessa la registrazione del contratto, si presume: l esistenza del rapporto, salvo prova contraria, anche nei 4 periodi antecedenti; che il canone derivante dalla locazione, ai fini reddituali, sia pari al 10% del valore dell immobile. ACCERTAMENTO DEL CANONE DI LOCAZIONE E IMPOSTA DI REGISTRO Anche ai fini dell imposta di registro, con l aggiunta del nuovo art. 52-bis al DPR n. 131/86 è introdotto un canone minimo da dichiarare, pari al 10% del valore dell immobile (rendita
4 rivalutata moltiplicata per i coefficienti di cui all art. 52, comma 4, DPR n. 131/86). Per effetto di tale novità, per i contratti di locazione di immobili iscritti in Catasto con attribuzione di rendita, per i quali il canone di locazione ivi indicato è superiore al valore calcolato come sopra, l Ufficio non può procedere all accertamento dell imposta complementare di registro. Con riferimento ai contratti riportanti un canone inferiore al minimo, è verosimile che l Ufficio procederà con un accertamento del canone sulla base del valore minimo. In ogni caso l Ufficio potrà procedere alla liquidazione dell imposta relativa alle annualità successive alla prima. AMBITO DI APPLICAZIONE Analogamente a quanto sopra illustrato in materia di accertamento ai fini delle imposte dirette, la novità non riguarda i contratti di locazione ad uso abitativo concordati, stipulati o rinnovati ai sensi dell art. 2, comma 3, e 4, commi 2 e 3, Legge n. 431/98. DEFINIZIONE DEL VALORE DELL IMMOBILE Anche in tal caso, il valore dell immobile è definito come la rivalutata (del 5% per i fabbricati ovvero 25% per i redditi dominicali dei terreni) moltiplicata per i coefficienti di cui all art. 52, comma 4, DPR n. 131/86 (c.d. moltiplicatori). Tuttavia, per individuare i coefficienti applicabili devono essere considerate le rivalutazioni previste dalla Legge n. 350/2003 e dal DL n. 168/2004 convertito dalla Legge n. 191/2004. In particolare, la Legge n. 350/2003 ha disposto la rivalutazione del 10% dei coefficienti previsti dal DM , mentre il DL n. 168/2004 ha ulteriormente aumentato al 20% la misura di tale rivalutazione per tutti gli immobili diversi dalla prima casa. Sulla base di quanto sopra esposto, i coefficienti da applicare sono i seguenti: TIPOLOGIA DI IMMOBILE COEFFICIENTI applicabili alla: rivalutata NON rivalutata ABITAZIONI PRIMA CASA ,5 ALTRE ABITAZIONI TERRENI NON EDIFICABILI ,5 NEGOZI (C/1) E FABBRICATI A DESTINAZIONE SPECIALE (E) 40,8 42,84 UFFICI (A/10) E OPIFICI (D) Esempio 3 Il sig. Bianchi concede in locazione ai sigg. Neri un appartamento (categoria catastale A/2), avente una rivalutata di 920, utilizzato dai locatari come prima casa. Per evitare l accertamento dell imposta complementare di registro da parte dell Ufficio, il canone deve essere almeno pari al 10% del valore dell immobile, vale a dire: 920 x 110 x 10% =
5 LA COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA O AL COMUNE La Legge Finanziaria ha modificato anche le modalità della comunicazione antiterrorismo che deve essere eseguita entro 48 ore dalla cessione del fabbricato; tale norma prevede ora che detta comunicazione debba essere effettuata all Agenzia delle Entrate (il modulo sarà disponibile a breve sul sito e possa essere effettuata anche in forma telematica. Pertanto, in tal caso, il cedente o il locatore del fabbricato dovrà recarsi presso una delle Agenzie delle Entrate, ovvero servirsi degli intermediari abilitati (Commercialisti, Notai, Agenzie immobiliari). Non risulta infatti ancora chiaro se la registrazione degli atti (compravendite o locazioni) sostituirà l obbligo predetto di comunicazione. Rimane invece sicuramente fermo l obbligo di comunicazione alle Autorità di pubblica sicurezza, sempre entro le 48 ore, in caso di concessione di fabbricato agli stranieri. In attesa del varo del regolamento attrattivo si dovrà continuare con il vecchio sistema. INTERMEDIARI IMMOBILIARI Per coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare la comunicazione in via telematica diventa un obbligo in tutti i casi in cui la cessione del fabbricato (sia essa locazione o compravendita) avvenga in ragione della loro opera, includendovi anche le locazioni di durata inferiore al mese che prima erano esentate. Tale disposizione è particolarmente rigida in quanto per la prima violazione si applica la sanzione fino ad ,37, mentre per la seconda sanzione il Comune dovrà applicare la sospensione per un mese dell attività. NULLITA DEI CONTRATTI IMMOBILIARI Sempre ai fini di scoraggiare l evasione di imposta sugli affitti, la Finanziaria dispone che i contratti di locazione o comodato o che comunque costituiscono diritti di godimento di unità immobiliari sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. Nullità significa che il conduttore non ha diritto di utilizzare l immobile e che il locatore non ha diritto di percepire i canoni. Anche per tale disposizione, che non ha precedenti nella storia della legislazione italiana, è opportuno aspettare i chiarimenti Ministeriali, in quanto la Legge nulla dice, ad esempio, per le ritardate registrazioni. Dott. Bonvicini

References: Art. 1
 art. 32
 art. 1
 art. 52
 art. 41
 art. 52
 art. 52
 art. 2
 art. 52