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Timestamp: 2019-09-17 20:38:53+00:00

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Jaime Diéguez septiembre 26, 2016	 No comments
Es relativamente habitual que, bien por las vigentes medidas de accesibilidad a edificios, bien por pretender aprovechar determinadas subvenciones o simple y llanamente por mejorar las condiciones del edificio, que se plantee la instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios.
Su mero planteamiento suele ser fuente generadora de dudas concernientes a quién se debe de pagar su instalación, quién debe de contribuir a su mantenimiento, cómo se va a calcular la derrama, si los locales deben de participar en todo o en parte, etc.
En primer lugar, debemos conocer, que la aprobación de la instalación de ascensor requiere voto favorable de la mayoría simple que a su vez representen mayoría de cuotas de participación, a tenor de lo establecido en el artículo 17.2 de la Ley 8/2013 de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, cuyo tenor indica:
“Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación”.
Del precepto anterior, se deduce por tanto la necesidad de votar en junta la instalación del servicio de ascensor. No obstante, también se ha de conocer que cuando los gastos de la obra no superen doce mensualidades ordinarias y sean requeridas por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, no será necesaria su aprobación en junta de acuerdo con lo establecido en el artículo 10.1.b de la Ley sobre Propiedad Horizontal.
Aclarado este extremo, veamos quién y cómo debe contribuir a los gastos de instalación y mantenimiento del mismo.
En referencia a la instalación, se indica que deberán ser todos los propietarios, incluidos los locales, los que deben contribuir a la instalación de ascensor de acuerdo a su cuota de participación, de conformidad con lo establecido en el artículo 9.1.e de la Ley sobre Propiedad Horizontal y de forma independiente de que hayan votado a favor o en contra de la instalación del mismo. A modo de ejemplo veamos lo que dice la Audiencia Provincial de la Rioja en Sentencia de 16 de junio de 2014:
AP La Rioja, sec. 1ª, S 16-5-2014, nº 138/2014, rec. 538/2012
Pues bien, es aplicable la doctrina reiterada del Tribunal Supremo que diferencia entre instalación del ascensor y todos los demás casos. Si de instalación ex novo de ascensor se trata, la cláusula exonerativa contemplada en los estatutos no resulta de aplicación, pues todos los propietarios deben de pagar su instalación; por el contrario, si se trata de la sustitución, reparación modificación o conservación del preexistente, los titulares de los locales que según los estatutos quedan exentos, no deben de contribuir a dichos gastos, pues no debe diferenciarse entre gastos ordinarios y extraordinarios si los estatutos no los distinguen.
En suma, el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez, como sucede en nuestro caso. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble por lo que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «los gastos de portal, escalera y ascensor» al propietario de locales que no tienen acceso por dicho portal, deben entenderse en el sentido de que no le libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos.
En este sentido, la importante Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 2010, RC núm. 2218/2006 EDJ 2010/219301, razona lo siguiente:
“La respuesta a la cuestión así planteada debe partir de las siguientes premisas:
1) A tenor del apartado e) del artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal EDL 1960/55, constituye una de las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», lo que concuerda con la previsión contenida en el artículo 3, a cuyo tenor «A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime. (…)
5) Tratándose de acuerdos de instalación de un ascensor en el edificio comunitario, la sentencia núm. 1181/2008 de 18 diciembre fija la regla de que: «el acuerdo obliga a todos los comuneros, tanto a los que hayan votado favorablemente, como a los que han disentido, y eso supone que deben permitir que se lleve a efecto y abonar lo que corresponda, sin perjuicio de la impugnación judicial si concurren las circunstancias del artículo 18 de la Ley(…)”.
Eso sí, siempre y cuando ese sistema de reparto conforme a la cuota de participación no sea contrario al artículo 5 de la LPH, ni tampoco al artículo 18 del mismo cuerpo legal, como ha manifestado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 24 de diciembre de 2014, la cual cambia el criterio mantenido hasta la fecha:
Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2014
“a) La Comunidad utilizó un elemento que la propia Ley de Propiedad Horizontal considera valorable: el uso que se presume racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Si, pues, el legislador impone el uso racional como elemento valorable, es asumible sin duda ninguna que la Comunidad haya utilizado ese elemento para establecer la derrama. Porque esto es lo que hizo la Comunidad: en atención a la altura de las plantas asignó a las viviendas de cada una un distinto tanto por ciento para la derrama. Así resulta del acta correspondiente: las viviendas de la planta NUM002 se repartirán el 10% del importe total; las de la NUM003, el 15%; las de la NUM004 , el 20%; las de la NUM005 , el 25%; y las de la quinta, el 30%, quedando excluidos los locales y las viviendas de la planta baja.
b) El acuerdo no es discriminatorio. No se trata de que la Comunidad acordara que solo los pisos de la planta NUM001 sufrieran un aumento respecto del importe que les podía corresponder en aplicación de las cuotas de participación. Se trata, como se ha anticipado, de que siguiendo un racional sistema de tantos por cientos, la Comunidad estableció una proporcionalidad en que, con base en el uso presumible del ascensor (razonable al disponerse en atención a las sucesivas alturas), cada planta debe contribuir a la derrama para afrontar los gastos de la instalación del ascensor. La aplicación de los tantos por cientos arriba señalados produjo el siguiente resultado: cada vivienda de la planta NUM002 había de contribuir con 2.320 euros; cada una de la planta NUM003 con 3.480 euros; cada una de la planta NUM004 , con 4.640 euros; cada una de la planta NUM005 , con 5.800 euros; y cada una de la planta NUM001 , con 6.960 euros.
c) Es hecho notorio que en el mercado inmobiliario tiene mayor valor un piso alto con ascensor que el mismo piso sin él. En este mismo ámbito es también conocida la dificultad de vender o arrendar un piso alto sin ascensor. (…)
(…) FALLAMOS TERCERO.- Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los Estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor, sin que en ningún caso tales acuerdos puedan lesionar gravemente a ningún propietario (…).
Así las cosas, ninguna duda cabe de que deberán ser todos los propietarios, voten a favor o en contra, tanto de viviendas como de locales, los que participen a la instalación del ascensor.
Más dudas podríamos tener en el siguiente ejemplo:
Supongamos que vivimos en la Comunidad de Propietarios “Mi Comunidad”, la cual está formada por tres portales (A, B y C) de 10 pisos cada uno de los portales. Imaginemos a su vez, que sólo el portal A puede instalar el ascensor (en el B y en el C no existe espacio en la caja de escaleras para su instalación). ¿Tendrían los propietarios del portal B y C que no se van a beneficiar en absoluto de la instalación del ascensor ya que por ese portal no pueden acceder a su vivienda que contribuir, de acuerdo con su cuota de participación, a la instalación del ascensor en el portal A?
Una primera aproximación nos invitaría, seguramente a concluir que no, si no se pueden beneficiar qué sentido tiene que paguen.
Pues la respuesta jurisprudencial es absolutamente unánime al respecto e indica que también deberán de colaborar de acuerdo a su cuota de participación, aunque no se realice en su portal y nos se puedan beneficiar de ello. Veamos la interesante Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 27 de abril de 2015:
AP Salamanca, sec. 1ª, S 27-4-2015, nº 114/2015, rec. 119/2015
(…) Tercero. – Pues bien, referido recurso de apelación a través sus motivos no gira sino en torno a la cuestión de determinar si los propietarios de la comunidad demanda deben contribuir todos ellos al coste de la instalación del ascensor en el portal o bloque de la DIRECCION000 perteneciente a dicha comunidad de propietarios, o tan sólo deben contribuir al coste de la instalación de dicho ascensor los propietarios de las viviendas de la DIRECCION000, los cuales asumirían, conforme al acuerdo impugnado, el coste que correspondería afrontar a los propietarios de viviendas y oficinas de la CALLE000. (…)
Cuestión a cuyo respecto el Tribunal Supremo Sala 1ª, S 23-4-2014, nº 202/2014, rec. 489/2012, Pte: Orduña Moreno, Francisco Javier, declaró que existe » una jurisprudencia reiterada y reciente del Tribunal Supremo, al respecto», con base en los arts.3; 9.1.e); 10.1 y 17.1.3° de la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55) , «en cuanto a la atribución de una cuota de participación en relación con el valor total del inmueble; a la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación; a la obligación de participar a la realización de obras necesarias, y adopción de acuerdos en el establecimiento de nuevos servicios comunes con la finalidad de supresión de barreras arquitectónicas, como es el caso presente, con el establecimiento de la obligación de participar TODOS los propietarios, aunque estén exonerados estatutariamente del pago de gastos comunes, que no de instalación de nuevos servicios», citándose como doctrina jurisprudencial de la Sala 1ª las SSTS de 20 de octubre de 2010, 18 de diciembre de 2008 y 7 de noviembre de 2011. Y añade que «en efecto, como ha declarado esta Sala en su sentencia de 10 de febrero de 2014, (núm. 38/2014), el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble (…)
Por consiguiente, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo reciente y reiterada, anteriormente transcrita, no cabe sino concluir lo siguiente:
(…) De manera que nos encontramos ante el supuesto en el que la instalación del ascensor se realiza por primera vez, en cuyo caso, según se desprende de la jurisprudencia antes citada, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, de manera que lo correcto legal y estatutariamente es el establecimiento de la obligación de participar TODOS los propietarios, aunque estén exonerados estatutariamente del pago de gastos comunes, que no de instalación de nuevos servicios.
De suerte que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez, pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble. (…)
Lo correcto, en casos como el presente es, según lo dicho, que todos los propietarios del inmueble contribuyan al pago de la instalación originaria del ascensor de acuerdo con el coeficiente de participación en el inmueble, de manera que al no haberse respetado dicha norma legal y estatutaria por el acuerdo ahora impugnada, el mismo devino nulo de pleno derecho. Por lo que debe desestimarse el presente recurso de apelación y confirmarse íntegramente la sentencia impugnada.
(…) En conclusión, TODOS, tanto los locales, como las viviendas y las oficinas del edificio, del Portal de la CALLE000 y del Portal de la DIRECCION000, están obligadas a contribuir, según su coeficiente de participación en el inmueble, en la instalación originaria de un elemento común de dicho inmueble, el ascensor, cuya finalidad no es otra que la supresión de barreras arquitectónicas, por lo que supone una mejora global para todo el edificio.
Aclarada la cuestión de quién debe contribuir a la instalación del ascensor, pasemos a indicar quién debe de participar en su mantenimiento.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 9.1.e), mencionado en el penúltimo párrafo, el mantenimiento será de cargo de todos los propietarios, en proporción a su cuota de participación, admitiéndose también un reparto diferente si así se decide por todos los propietarios, por unanimidad.
Téngase en cuenta no obstante que el ascensor es el caso típico de exención de contribución a un gasto común para los locales y semisótanos en planta baja: según reiterada doctrina jurisprudencial (por todas, STS de 6 de mayo de 2013), las exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios, para la conservación y funcionamiento, como los extraordinarios para reforma y sustitución.
Publicado en Propiedad Horizontal

References: artículo 17
 artículo 10
 artículo 10
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 3
 artículo 18
 artículo 5
 artículo 18
 artículo 9