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Timestamp: 2016-10-20 21:23:33+00:00

Document:
4A_305/2011 (07.11.2011)
tous deux repr�sent�s par Me Guillaume Perrot, avocat,
r�siliation du bail,
recours contre l'arr�t rendu le 12 janvier 2011 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois.
Par contrat de bail du 22 juillet 2007, X.________ a c�d� � Y.________ et Z.________ l'usage d'une villa avec cave et jardin, moyennant un loyer mensuel de 1'600 fr., auquel s'ajoutait un montant de 100 fr., les frais d'eau chaude et de chauffage �tant compris. Le loyer devait �tre pay� par mois et d'avance. Conclu initialement pour la p�riode du 1er septembre 2007 au 1er septembre 2008, le contrat se renouvelait ensuite tacitement d'ann�e en ann�e, sauf cong� donn� trois mois avant l'�ch�ance.
Le loyer initial n'a pas �t� notifi� aux locataires sur formule officielle.
Y.________ et Z.________ ont pay� le loyer du mois d'octobre 2007 avec deux jours de retard, celui de janvier 2008 avec trois jours de retard, celui de f�vrier 2008 avec huit jours de retard, celui d'avril 2008 avec un jour de retard, celui de mai 2008 avec six jours de retard, celui d'octobre 2009 avec vingt-deux jours de retard, celui de novembre 2009 avec trente-trois jours de retard et celui de d�cembre 2009 avec vingt-deux jours de retard.
Par formules officielles du 19 janvier 2010, X.________ a r�sili� le contrat pour le 1er septembre 2010. Dans sa lettre d'accompagnement, il indiquait que sa d�cision �tait principalement motiv�e par le non-respect, � plusieurs reprises, des �ch�ances pour le paiement du loyer.
Le 15 f�vrier 2010, Y.________ et Z.________ ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de A.________, sollicitant l'annulation de la r�siliation et subsidiairement une prolongation du bail pour une dur�e de quatre ans.
Par d�cision du 16 mars 2010, la Commission de conciliation a constat� la validit� de la r�siliation et a accord� une unique prolongation du bail au 28 f�vrier 2011.
Saisi par les locataires, le Tribunal des baux du canton de Vaud, par jugement du 5 octobre 2010, a annul� la r�siliation du bail. Apr�s avoir constat� que les locataires n'avaient appris qu'au cours de la pr�sente proc�dure le vice de forme r�sultant de l'absence de notification du loyer initial sur formule officielle, les juges de premi�re instance ont consid�r� que le loyer n'avait pas �t� valablement fix� et que les locataires ne pouvaient pas �tre en demeure dans son paiement, de sorte que le motif invoqu� � l'appui du cong� ordinaire n'�tait pas r�alis�.
Statuant sur recours du bailleur par arr�t du 12 janvier 2011, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a confirm� le jugement attaqu�.
X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal. Invoquant l'arbitraire dans l'�tablissement des faits et dans l'application de la loi, une violation des art. 257d CO, 270 CO et 2 CC, ainsi qu'une violation du droit d'�tre entendu et de l'art. 8 CC, il conclut � la r�forme de l'arr�t attaqu� en ce sens que la r�siliation de bail est valable, subsidiairement au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale apr�s annulation de l'arr�t d�f�r�.
Les parties ont r�pliqu� et dupliqu�, sans apporter d'�l�ment nouveau.
1.1 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions tendant � faire constater la validit� du cong� et qui a donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en mati�re de bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF; ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc �tre form� par violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal f�d�ral applique en principe d'office le droit d�sign� par les art. 95 et 96 LTF (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106. al. 2 LTF).
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � l'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 II 304 consid. 2.4) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
1.4 Le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF). Si le Tribunal f�d�ral admet le recours, il peut statuer lui-m�me sur le fond ou renvoyer l'affaire � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision (art. 107 al. 2 LTF).
2.1 Il est constant que les parties ont conclu un contrat de bail � loyer selon la d�finition de l'art. 253 CO.
En raison de la clause de tacite reconduction, on se trouve en pr�sence d'un bail de dur�e ind�termin�e (ATF 114 II 165 consid. 2b p. 166 s.).
Il ressort des constatations cantonales que le bailleur a r�sili� le bail, sur formules officielles, en respectant le d�lai et le terme convenus, �tant observ� que le d�lai contractuel est conforme au minimum l�gal (cf. art. 266a al. 1, 266c, 266l CO). Il n'est pas douteux que ce cong� respecte les exigences l�gales.
Il faut souligner qu'il s'agit d'un cong� ordinaire, et non pas d'une r�siliation pour demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO (qui impliquerait la fixation d'un d�lai de gr�ce) ou d'un cong� extraordinaire pour violation des devoirs contractuels selon l'art. 257f CO (qui supposerait normalement un avertissement pr�alable). Il n'y a donc pas lieu de se r�f�rer � la jurisprudence relative aux art. 257d ou 257f CO.
En principe, chacune des parties est libre de r�silier le contrat de bail pour son �ch�ance en respectant le d�lai de cong�.
Une r�siliation ordinaire valable � la forme n'est annulable qu'aux conditions des art. 271 et 271a CO. Il n'est pas contest� en l'esp�ce que l'on ne se trouve dans aucune des hypoth�ses vis�es par l'art. 271a CO. La question litigieuse est donc exclusivement de savoir si le cong� contrevient aux r�gles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO.
2.2 D�terminer les motifs r�els d'une r�siliation est une question de fait (ATF 136 III 513 consid. 2.3 p. 515, 552 consid. 4 p. 559). La cour cantonale a constat� - d'une mani�re qui lie le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que le cong� avait �t� donn� principalement parce que les locataires ne payaient pas ponctuellement leur loyer.
Le paiement du loyer est l'obligation principale du locataire (cf. art. 253 et titre marginal de l'art. 257 CO). La date du paiement n'est pas laiss�e � la discr�tion du locataire. Selon l'art 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas �ch�ant, les frais accessoires, � la fin de chaque mois, mais au plus tard � l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires. Il a �t� constat� en l'esp�ce que les parties sont convenues, par r�f�rence � l'usage, d'un paiement par mois et d'avance. La date � laquelle le loyer devait �tre vers� �tait donc clairement d�termin�e.
La cour cantonale a constat� en fait que les locataires avaient fr�quemment pay� leur loyer avec plusieurs jours de retard. Il s'agit d'autant de violations de leurs obligations contractuelles.
Le bailleur explique dans ses observations que ces retards le d�rangent parce qu'il doit payer des int�r�ts hypoth�caires. Il faut en tout cas constater que ces retards sont nombreux et qu'ils portent parfois sur une dur�e assez longue.
Dans un contrat de dur�e (comme le contrat de bail), les parties se sont li�es jusqu'� l'�ch�ance, mais chacune d'elle peut en principe d�cider librement de ne pas prolonger le contrat au-del� de cette date. Il n'est pas n�cessaire, pour une r�siliation ordinaire, d'invoquer un motif particuli�rement grave. Il suffit, pour ne pas contrevenir aux r�gles de la bonne foi, que le cong� repose sur un int�r�t l�gitime. Il est compr�hensible que le bailleur souhaite louer son bien � un locataire dont il peut esp�rer qu'il s'acquittera ponctuellement de ses obligations p�cuniaires.
Le cong� litigieux en l'esp�ce ne peut pas �tre consid�r� comme contraire aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO) en raison du motif pour lequel il a �t� donn�.
2.3 Les locataires ont contre-attaqu� en faisant valoir que le loyer initial (le contrat a �t� conclu le 22 juillet 2007) ne leur avait pas �t� notifi� sur une formule officielle, comme l'exige le droit cantonal en faisant usage de la facult� offerte par l'art. 270 al. 2 CO.
Pour saisir la port�e de cet argument, il faut rappeler quelques principes essentiels concernant la fixation du loyer.
Les parties peuvent en principe convenir librement du montant du loyer (art. 1 et 253 CO). Le droit priv� ne pr�voit pas un contr�le d'office par une autorit� des montants convenus. En revanche, pour prot�ger les locataires contre les loyers abusifs, il est pr�vu que le locataire pourra saisir la commission de conciliation puis le juge pour contester le loyer initial ou une augmentation du loyer, ou pour demander une baisse de loyer, aux conditions fix�es par les art. 269 � 270e CO.
ll appartient cependant toujours au locataire de prendre l'initiative et l'autorit� n'intervient pas d'office (art. 270 al. 1, 270a al. 1 et 270b al. 1). Pour assurer la clart� de la situation juridique, un d�lai strict est impos� au locataire pour agir, faute de quoi il est r�put� avoir accept� le loyer propos� et il est d�chu du droit de le contester (art. 270 al. 1 et 270b al. 1 CO).
La formule officielle dont il est question ici (art. 269d al. 1 et 270 al. 2 CO) a pour but d'informer le locataire de sa possibilit� de saisir l'autorit� de conciliation pour contester le montant du loyer, en lui fournissant toutes les indications utiles (sur le contenu de la formule : art. 19 OBLF).
Lorsque - comme en l'esp�ce - la formule n'a pas �t� employ�e pour un loyer initial alors qu'elle �tait obligatoire, ce vice n'entra�ne pas la nullit� du contrat de bail en tant que tel, mais influe seulement sur le montant fix� (ATF 124 III 62 consid. 2a p. 64; 120 II 341 consid. 5d p. 349).
L'absence de notification sur formule officielle n'affecte donc ni la possibilit� pour chacune des parties de r�silier le contrat pour l'�ch�ance, ni la convention des parties fixant la date � laquelle le loyer doit �tre vers�. Le vice n'a de cons�quence que pour le montant du loyer convenu.
La formule officielle ayant un but d'information, le locataire ne doit pas �tre d�savantag� du fait que cette derni�re ne lui a pas �t� donn�e; cependant, d�s le moment o� il a re�u les informations n�cessaires, on doit en principe admettre - conform�ment au m�canisme g�n�ral en mati�re de contestation des loyers - qu'il doit agir sans retard (ATF 121 III 56 consid. 2c p. 58 s.).
En l'esp�ce, les locataires ont eu connaissance du vice par leur avocat au cours de la pr�sente proc�dure. Ils n'ont cependant pas saisi la commission de conciliation d'une contestation du loyer initial. A aucun moment dans le pr�sent proc�s, ils n'ont contest� le montant du loyer et soutenu qu'il serait abusif. Or, il faut rappeler qu'il appartient au locataire d'appr�cier s'il consid�re le loyer comme abusif et de d�cider s'il entend ou non saisir l'autorit� de conciliation. En l'esp�ce, apr�s avoir �t� inform�s par leur avocat, les locataires n'ont �mis aucune contestation sur le montant du loyer tout au cours de la proc�dure. On se trouve donc dans une situation identique � celle o� les locataires, ayant re�u la formule officielle, n'auraient pas saisi la commission de conciliation dans les trente jours. Faute de toute protestation dans un d�lai raisonnable, les locataires ont montr� qu'ils consid�raient le loyer convenu comme non abusif et renon�aient � le contester devant l'autorit�. Ils ont ainsi valid� le montant convenu et gu�ri les effets du vice de forme.
L'argument tir� de l'absence de notification du loyer initial sur formule officielle est absolument sans rapport avec le comportement des locataires qui a motiv� la r�siliation du bail, � savoir les retards dans le paiement du loyer. On ne voit pas comment ces retards pourraient �tre caus�s par l'absence de la formule officielle, alors que les locataires, m�me aujourd'hui, n'�mettent aucune critique � l'�gard du loyer convenu. L'argument soulev� n'affecte pas l'existence m�me du contrat de bail, ni la possibilit� pour chacune des parties de le r�silier � l'�ch�ance, et encore moins la date convenue pour le versement du loyer. Invoquer l'absence de notification sur formule officielle pour s'opposer � une r�siliation ordinaire du bail d�coulant du fait que les locataires n'ont pas rempli ponctuellement leurs obligations p�cuniaires revient � utiliser une institution juridique (l'exigence de la formule officielle) d'une mani�re contraire � son but, d�s lors que les locataires ne contestent en rien le montant du loyer.
Il faut donc constater que cette argumentation rel�ve de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), puisque les locataires utilisent une institution juridique contrairement � sa finalit� (cf. ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169).
Partant, il faut constater la validit� du cong�, ce qui entra�ne l'admission du recours et l'annulation de l'arr�t attaqu�.
Les locataires avaient form� subsidiairement une demande en prolongation du bail (cf. art. 272 ss CO, en particulier le nouvel art. 273 al. 5 CO). En cons�quence, la cause doit �tre renvoy�e � la cour cantonale pour qu'elle statue sur cette question en compl�tant l'�tat de fait dans la mesure n�cessaire.
2.4 Vu la d�cision qui pr�c�de, il n'est pas n�cessaire d'examiner si la cour cantonale a �tabli les faits de mani�re arbitraire en ne retenant pas que le cong� �tait �galement donn� parce que les locataires cultivaient du cannabis dans les locaux lou�s, fait qui aurait �t� avou�. Il n'y a pas davantage � se demander s'il y a eu violation du droit d'�tre entendu (art. 29 al. 2 Cst.) ou violation de l'art. 8 CC au pr�judice du recourant. Comme la question litigieuse relevait enti�rement du droit f�d�ral, il �tait inutile que le recourant parle d'arbitraire dans l'application de la loi, puisque le Tribunal f�d�ral revoit librement l'application du droit f�d�ral, sans que cet examen ne soit limit� � l'arbitraire (art. 106 al. 1 LTF).
Les frais judiciaires et les d�pens sont mis solidairement � la charge des intim�s qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 et art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Le cong� donn� par le recourant aux intim�s par formules officielles du 19 janvier 2010 pour le 1er septembre 2010 est valable.
La cause est renvoy�e � la cour cantonale pour statuer sur une �ventuelle prolongation du bail, ainsi que sur les frais et d�pens pour la proc�dure cantonale.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 3'500 fr., sont mis solidairement � la charge des intim�s.
Les intim�s verseront solidairement au recourant une indemnit� de 4'000 fr. � titre de d�pens.

References: art. 257
 ATF 
 art. 95
 art. 95
 art. 266
 art. 257
 art. 271
 art. 253
 art. 269
 art. 19
 ATF 
 art. 272
 art. 273
 art. 68