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Timestamp: 2016-10-24 16:19:06+00:00

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priv.rechtl. lebenslanges Wohnrecht nach Zwangsversteigerung
Anwalt? Hier lang www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Themen: Wohnrecht Zwangsversteigerung
25.06.2007 10:54 | Preis: ***,00 € |
wir beabsichtigen ein Reihenhaus in einer Zwangsversteigerung zur Eigennutzung zu erwerben.
Im vorliegenden Fall wird die Immobile von nahen Verwandten der Miteigentümer/Schuldner bewohnt.
Es existiert eine privatrechtliche Vereinbarung (datiert später als Mietvertrag) neben einem Mietvertrag in der sich Mieter und Eigentümer beidseitig ein unwiderrufbares Wohnrecht auf Lebenszeit einräumen.
Diese Vereinbarung ist nur von einem Miteigentümer unterschrieben.
Im Grundbuch findet sich keine Eintragung über ein Wohnrecht.
Was erwartet mich nun schlimmstenfalls nach einem Zuschlag?
Hat die Vereinbarung über ein lebenslanges Wohnrecht für mich Bedeutung oder erlischt sie nach dem Eigentümerwechsel.
Trete ich womöglich in ein Mietverhältnis mit lebenslanger Laufzeit ein? Kann ich dieses nach Vollstreckungsversteigerung kündigen - hier dann wegen Eigenbedarfes?
Welchen Risiken bin ich ausgesetzt wenn die verwandschaftlichen Parteien (Mieter/Schuldenr) zusätzliche beidseitige Vereinbarungen aus der Vergangenheit vorlegen?
Wie hoch wiegt Eigenbedarf einer kleinen Familie wegen zu kleiner Wohnung gegenüber Alter von ca. 75Jahren der Mieter, ca. 15 jähriger Wohndauer vor Ort, und kleineren üblichen Gebrechen üblicherweise in geltender Rechtpraxis vor Gericht?
-- Einsatz geändert am 25.06.2007 12:57:14 Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 131 weitere Antworten zum Thema:
25.06.2007 | 10:58
Sie stellen mehrere Fragen in einem Bereich mit hohem Gegenstandswert. Sie sollten daher Ihren Einsatz deutlich erhöhen.
mit freundlichen Grüßen Kerres
Rechtsanwalt Sehr geehrter Ratsuchender,
Da das Wohnungsrecht in diesem Fall nicht im Grundbuch eingetragen ist, brauchen Sie sich hierüber keine weiteren Gedanken zu machen. Die Eintragung in das Grundbuch ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung des Wohnungsrechts, § 1093 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Selbst wenn das Recht eingetragen wäre, würde es hier nicht entgegenstehen, da es durch Staatsakt gelöscht werden müsste. Nach Ihren Angaben handelt es sich um einen Erwerb über eine Zwangsversteigerung. Gemäß § 91 ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) müsste auch das Wohnungsrecht erlöschen. Sie würden das Haus frei von Rechten anderer Erwerben.
Trotz dieser rechtlichen Einordnung sollten Sie bei dem Grundbuchamt überprüfen, ob nicht die Eintragung des Rechtes beantragt ist.
Gemäß § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB berechtigt der Eigenbedarf den Vermieter zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Ob in dem benötigten Wohnraum eine ältere Dame / älterer Herr lebt ist juristisch nicht von Belang. Denn grundsätzlich ist der Entschluss des Vermieters, ihm gehörenden Wohnraum selbst zu nutzen zu akzeptieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen und nicht ein vom Gericht für angemessen erachteter Maßstab (so Palandt, Kommentar zum BGB, § 573 Rn. 23; mit weiteren Nachweisen). Etwas anderes kann gelten, wenn erhebliche Gründe (z.B. die Gefahr des Todes o.ä.) entgegenstehen
Sie sehen also, dass Sie Ihren Eigenbedarf von der Rechtslage her durchsetzen können. Es ist aber noch auf folgendes hinzuweisen:
Die Kündigungsfrist für den Eigenbedarf beträgt 3 Monate; bei einem Mietverhältnis über 5 Jahre 6 Monate und einem Mietverhältnis über 8 Jahre 9 Monate. Sie könnten also unter Umständen die Kündigung erst zum kommenden Frühjahr erklären.
Weiterhin kann sich ein Mieter auch „querstellen“. Haben Sie die Kündigung ausgesprochen, heißt dies ja nicht automatisch, dass der Mieter das Haus auch räumt und für Sie freimacht. Dann müsste ein teures und langwieriges Räumungsverfahren angestrengt werden. Dies sollten Sie bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen unabhängig davon, ob man eine altere Dame oder den älteren Herrn aus sozialen Aspekten nicht in dem Haus belassen sollte.
Ich hoffe ich konnte Ihnen einen Eindruck der Rechtslage vermitteln. Sollten Sie eine weitere Beratung/Vertretung wünschen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Nachfrage vom Fragesteller	25.06.2007 | 14:03
Mir ist bekannt das in das Grundbuch eingetragene Wohnrechte nach der Versteigerung erlöschen, wenn sie nachrangig sind gegenüber den Rechten des betreibenden Gläubigers.
Als Ersteigerer trete ich jedoch in das bestehende Mietverhältnis ein -obwohl ich nach Versteigerung ein Ausnahmekündigungsrecht habe, dass natürlich begründet werden muss z.B Eigenbedarf.
Der Kern meiner Fragen richtete sich auf meine Verpflichtungen als neuer Eigentümer aus der Übernahme des Mietverhältnisses heraus (ev. Wohnrecht als Bestandteil des Mietvertrages) sowie die Sozialklausel bei Eigenbedarfskündig(Alter ,Verwurzeltheit, fehlender Wohnraum etc).
25.06.2007 | 15:41
Vorweg: Bitte Entschuldigen Sie, wenn ich den Kern Ihrer Frage verkannt habe!
Sie hätten die Frage genauer formulieren sollen. Die Frage „Hat die Vereinbarung über ein lebenslanges Wohnrecht für mich Bedeutung oder erlischt sie nach dem Eigentümerwechsel.“ machte Ihr Vorwissen über die Bedeutung des Wohnrechts für mich nicht erkennbar. Ihre Bewertung indes halte ich für nicht haltbar und bitte Sie diese noch einmal zu überdenken.
Das Wohnrecht (juristisch korrekt: Wohnungsrecht) kann wie in der Antwort unter 1) bereits beschrieben nicht Bestandteil des Mietvertrages sein. Es muss im Grundbuch eingetragen sein. Dies ist nicht der Fall. Daher leidet das Recht an einem Mangel und ist gemäß Ihren Angaben Ihnen gegenüber allein aus diesem Grund nicht durchsetzbar.
Aus dem Eigentumsübergang folgt, dass Sie zunächst einmal in den Mietvertrag eintreten und den Mietvertrag wie bestehend übernehmen, wenn Sie den Zuschlag erhalten.
Als Vermieter können Sie den Vertrag dann aber kündigen. Und Zwar indem Sie eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Nach Ihren Angaben wohnt eine 75jährige Person in dem Haus (mit den „üblichen Gebrechen“). Ihre Frage war, ob Sie der Eigenbedarf auch gegen eine solche Person greift. Es ist richtig, dass die Belange der Beteiligten gegeneinander abgewogen werden müssen. Es müssten aber in der Person des zu kündigenden Mieters erhebliche Gründe liegen, die gegen eine Kündigung aus Gründen des Eigenbedarfs sprechen. Ob hier solche Gründe vorliegen ist eine Tatfrage und kann daher in diesem Rahmen und aufgrund Ihrer Angaben nicht abschließend beantwortet werden. Jedenfalls sind einige kleine Gebrechen und ein langer Mietvertrag insoweit nicht ausreichend um die Kündigung wegen Eigenbedarf auszuhebeln. Es müssen schon ganz erhebliche Gründe sein.
Allgemein zum Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung:
Die sog. Härte- oder Sozialklausel findet Ihre Grundlage in § 574 BGB, wonach der Mieter einer jeden ordentlichen Kündigung widersprechen kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter der Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Fazit: Ob die Kündigung hier aufgrund von § 574 BGB (Sozialklausel) abgewehrt werden kann, kann leider nicht abschließend beantwortet werden, da dies Tatfrage ist und die Informationen insoweit nicht ausreichen.
Ich hoffe Ihre (Nach-) Frage hiermit ausreichend beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen Gerhard Kerres
priv.rechtl. lebenslanges Wohnrecht nach Zwangsversteigerung © 2016 QNC GmbH

References: § 1093
 § 91
 § 573
 § 573
 § 574
 § 574