Source: http://domoforum.it/2013/01/promessa-di-acquisto-con-facolta-di-recesso-per-il-compratore-art-7/
Timestamp: 2019-05-27 05:54:32+00:00

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Promessa di acquisto con facoltà di recesso per il compratore. Art.7
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E’ un contratto preliminare di compravendita immobiliare (“contratto tipico”), che contiene una reciproca promessa di pervenire alla compravendita definitiva di un immobile in un dato tempo (ad esempio tre anni), con una immissione nel possesso immediata ma condizionata al futuro adempimento.
Vengono stabilite tutte le condizioni e modalità dell’acquisto e fissato il prezzo che potrà avere una riduzione proporzionale nel caso di abbreviamento dei termini, oppure al contrario potrà avere una indicizzazione in aumento a partire ad esempio dal 6° mese.
Le somme che vengono versate all’atto del contratto e successivamente potranno essere suddivise in parte in caparra penitenziale (Art. 1386 C.C.) in luogo dell’usuale caparra confirmatoria (Art. 1386 C.C.) ed in parte in acconto prezzo.
E’ un modo molto semplice e duttile per chi più che ad un “affitto riscatto” sia decisamente orientato ad un acquisto in tempi medi ma che prevede la possibilità di recedere ovvero, se previsto, di far subentrare un terzo nell’acquisto.
E’ vantaggioso per l’acquirente che può utilizzare immediatamente l’immobile già con “l’animus possidendi” e con la certezza di pervenire alternativamente all’acquisto nel determinato tempo ovvero al recesso con la sola perdita delle somme versate a titolo di caparra penitenziale ovvero anche alla sostituzione da parte di un terzo compratore.
E’ vantaggioso per il venditore che avrà la certezza di avere venduto l’immobile salvo il recesso per la qual cosa sarà stato adeguatamente risarcito, con risvolti fiscali praticamente neutri e accollo all’acquirente delle spese condominiali e dell’IMU.
E’ una formula che va assistita da particolari forme di garanzia, quali quella della trascrizione del preliminare, di un congruo e ben calibrato ammontare delle caparre penitenziali e degli eventuali acconti prezzo, dalla facoltà di nomina di terzo acquirente e dalla facoltà di recesso per il solo acquirente, con l’eventuale indicizzazione del prezzo in caso di adempimento
La trascrizione del preliminare garantisce entrambe le parti, in quanto “blinda” l’immobile e lo protegge contro aggressioni quali il pignoramento o ipoteche giudiziali o legali dovessero intervenire a carico del proprietario. L’effetto prenotativo dell’atto definitivo costituisce opponibilità verso i terzi.
L’immobile è ancora intestato al proprietario ma è resa pubblica “erga omnes” la futura vendita e l’avvenuto rilascio del possesso, e pertanto l’immobile non è aggredibile.
In questo modo le somme versate come caparra o accantonamento saranno protette, anche in caso di fallimento del venditore come previsto dall’art. 72 bis del dlgs n° 5 del 9 gennaio 2006 che ha disposto nel caso della trascrizione del preliminare maggiori tutele.
L’IMU, che fiscalmente attiene al possessore, verrà pagata dal futuro compratore.
Immobile al prezzo di € 200.000,00, il cui canone di mercato sarebbe di € 6.000 annui.
Contratto preliminare (preferibilmente come detto in forma trascrivibile) con rilascio del possesso condizionato al futuro adempimento definitivo da effettuarsi nel termine di 3 anni (termine di validità della trascrizione di prenotazione d’atto nei preliminari trascritti) .
Versamento di un importo di € 20.000,00 di cui € 10.000,00 come acconto prezzo ed € 10.000,00 come caparra penitenziale.
Previsione di ulteriori versamenti ad esempio semestrali di € 6.000 di cui € 3.000 come acconto prezzo ed € 3.000 come caparra penitenziale.
In prossimità del termine il compratore avrà versato la somma di € 20.000 più 30.000 in 5 rate per un totale di € 50.000 di cui € 25.000 a titolo di caparra confirmatoria ed € 25.000 a titolo di acconto prezzo.
Nel caso intenda adempiere dovrà pagare il saldo prezzo corrispondente ad € 150.000 più un sovrapprezzo pari all’indicizzazione prevista. (ad esempio 215.000 – 50.000 = 165.000)
Nel caso intenda recedere riceverà semplicemente in restituzione l’importo di € 25.000,00 previa risoluzione del contratto.
In questo modo avrà corrisposto € 25.000 a titolo di penale ma avrà utilizzato per tre anni l’immobile. La penale costituisce fiscalmente una sopravvenienza attiva per il venditore (esente Iva ex art.15 DPR 673/72) ed una passiva per l’acquirente.
In alternativa l’acquirente potrà cedere a terzi il contratto con la semplice nomina alle medesime condizioni, restando nella sua potestà quella di farsi risarcire in tutto o in parte le somme versate.
Se ad esempio l’acquirente che recede reperisce un terzo che subentra nell’atto definitivo al prezzo fissato di € 200.000 + € 15.000 (sovrapprezzo pattuito per l’indicizzazione prevista) riceverà dal subentrante un importo di € 35.000 a titolo di parziale risarcimento delle somme versate come acconto e penale, per cui avrà “perso” € 15.000 ma avrà utilizzato per 3 anni l’immobile.
Segue a breve: Vendita con pagamento dilazionato e riservato dominio – N° 8

References: Art.7
 Art.7
 art. 1
 Art.4
 Art.5
 Art.6
 Art. 8
 Art. 9
 art. 10
 art.15