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Tra sei mesi entrerà in vigore la riforma del Condominio. Ecco il testo coordinato completo.
26 Novembre 2012 Michele Iapicca Civile, Condominio, Consumatori, News
Finalmente dopo 70 anni viene alla luce una riforma (dis)organica sul condominio. Si tratta, per vero, di una serie di norme volte ad aggiornare le vecchie disposizioni alle mutate esigenze di carattere culturale-economico-giurisprudenziale.
Il testo approvato dal Senato lo scorso 20 novembre, conta 32 articoli che integrano e modificano soprattutto articoli contenuti nel Libro III Titolo VII Capo II del Codice civile (artt. 1117 e segg.).
Ecco le novità in testo coordinato, specificato articolo per articolo (le modifiche sono riportate in neretto – le cancellazioni, invece, in corsivo all’interno di parentesi [quadra]):
«Art. 1117 c.c. (Parti comuni dell’edificio).
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate [in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune];
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso [e al godimento] comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, [gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini] gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».
«Art. 1117-bis c.c. (Ambito di applicabilità).
Art. 1117-ter c.c. (Modificazioni delle destinazioni d’uso).
La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Art. 1117 quater c.c. (Tutela delle destinazioni d’uso).
Art. 1118 c.c. (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni).
Il diritto di ciascun condomino sulle [cose indicate dall’articolo precedente] parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Art. 1119 c.c. (Indivisibilità).
Art. 1120 c.c. (Innovazioni).
Art. 1122 c.c. (Opere su parti di proprietà o uso individuale).
Art. 1122-bis. — (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili). — Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
Art. 1122-ter. c.c.(Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni).
Art. 1124 c.c. (Manutenzione e [ricostruzione] sostituzione delle scale e degli ascensori).
Le scale e gli ascensori sono mantenuti [e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono] e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore [dei singoli piani o porzioni di piano] delle singole unità immobiliari, e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (att. 68 e seguenti).
Art. 1129 c.c. (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore).
Quando i condomini sono più di [quattro] otto, [l’assemblea nomina un amministratore] se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
[L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea].
[Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (att. 64).
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro (att. 71)].
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV». Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.
Art. 1130 c.c. (Attribuzioni dell’amministratore).
[Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione].
Art. 1130-bis c.c (Rendiconto condominiale).
Nei limiti delle attribuzioni stabilite [dall’articolo precedente] dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Art. 1134 c.c. [(Spese fatte dal condomino)](Gestione di iniziativa individuale)
Il condomino che ha [fatto spese per le cose] assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Art. 1135 c.c. (Attribuzioni dell’assemblea dei condomini).
1) alla conferma dell’amministratore e dell’eventuale sua retribuzione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo [se occorre] obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.
Art. 1136 c.c. (Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni).
L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio [e i due terzi] e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; [la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio].
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni [che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’art. 1120] di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis terzo comma devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti [i condomini sono stati invitati alla riunione] gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
[Delle deliberazioni] Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore.
Art. 1137 c.c. (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea).
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può [fare ricorso al] adire l’autorità giudiziaria [ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa (1109)] chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
[Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza (2964 e seguenti), entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti]
L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.
Art. 1138 c.c. (Regolamento di condominio).
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 e [trascritto nel registro indicato dall’ultimo comma dell’art. 1129] allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’art. 1107.
Art. 2659 c.c. (Nota di trascrizione).
1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell’ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l’indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l’atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale;
3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l’atto o autenticato le firme o l’autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza;
Se l’acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l’atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto.
1. L’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n.318, è sostituito dal seguente:
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea (Cod. Civ. 1123), l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione (Cod. Proc. Civ. 642) ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
[In caso di mora (Cod. Civ. 1219) nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato].
Art. 64. Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati [dal terzo] dall’undicesimo comma dell’art. 1129 e [dall’ultimo comma] dal quarto comma dell’art. 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore medesimo in contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione (Cod. Proc. Civ. 137).
Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Qualora [un piano o porzione di piano dell’edificio] un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice [in mancanza provvede per sorteggio il presidente].
[L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario].
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario».
Art. 68. Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118 per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio [il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini].
[I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio].
Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma [medesimi] non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di [ciascun piano o di ciascuna porzione di piano] ciascuna unità immobiliare.
Art. 69. I valori proporzionali [dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti] delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati [anche nell’interesse di un solo condomino] all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza [della] di sopraelevazione [di nuovi piani di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata], di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari è [notevolmente] alterato [il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano]per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Art. 70. Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino [a lire cento] ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.
«Art. 71-bis. — Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
Art. 71-ter. Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Art. 71-quater. Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Art. 155-bis. — L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all’articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice.
1. Modifica alla Legge 9 gennaio 1989, n. 13 “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati.”
Art 2. 1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, [con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile] con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile
Comma 1. Modifiche all’art. 26 comma 2 della Legge 9 gennaio 1991, n. 10 ‘Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso nazionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia’.
Art. 26, comma 2. Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza [semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea] degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (NB comma già modificato da ultimo dall’articolo 27, comma 22, legge n. 99 del 2009).
Comma 2. Modifiche all’art. 26 comma 5 della Legge 9 gennaio 1991, n. 10 ‘Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso nazionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia’.
Articolo 26, comma 5. Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, [l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile] l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile.
1. Modifiche all’articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla Legge 20 marzo 2001, n. 66. “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, recante disposizioni urgenti per il differimento di termini in materia di trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali, nonché per il risanamento di impianti radiotelevisivi “
Trasmissioni radiotelevisive digitali su frequenze terrestri. Sistemi audiovisivi terrestri a larga banda
13. Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell’articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l’approvazione delle relative deliberazioni si applica [l’articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice] l’articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali.
1. Art 23 c.p.c. Per le cause tra soci [c.c. 2247] è competente il giudice del luogo dove ha sede la società [19; c.c. 46]; per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.
Le novità più evidenti introdotte dalla riforma sono le seguenti:
1) Amministratore, convocazioni, distacco dalle parti comuni, ecc.
Stop all’amministratore disonorato o condannato.
Per ricoprire tale figura professionale sono previsti determinati requisiti tra cui il possesso di un diploma di scuola superiore, la frequenza di specifici corsi di formazione ed il godimento dei diritti civili.
Scompare, però, nella stesura definitiva della legge, il registro/albo degli amministratori.
La nomina dell’amministratore è obbligatoria se i condomini sono più di otto.
L’amministratore deve adempiere a tutti gli obblighi fiscali e di redigere il rendiconto entro 180 giorni.
Oltre che tramite raccomandata o posta ordinaria, la convocazione dell’assemblea potrà avvenire anche tramite altri strumenti (PEC, fax).
Chi desidera separarsi dal riscaldamento centralizzato può farlo senza attendere la delibera assembleare a patto che ciò non arrechi danno agli altri condomini e che continui a contribuire alla manutenzione straordinaria dell’impianto condominiale.
2) Contabilità e conto corrente.
L’amministratore deve redigere il bilancio di esercizio completo dello stato patrimoniale e relazione accompagnatoria.
La documentazione va conservata per dieci anni.
Tutte le somme denaro (spese, versamenti dei condomini ecc.) provenienti dal condominio e per il condominio dovranno transitare in un apposito conto corrente condominiale. Sempre a fini di trasparenza, i condomini potranno avere accesso al conto.
3) Animali domestici
Nel regolamento condominiale non sono valide quelle disposizioni volte a vietare il possesso o la detenzione di animali domestici.
4) Assicurazione obbligatoria e sito Web
L’amministratore è obbligato a presentare ai condomini una polizza assicurativa che copra i rischi di gestione con massimale non inferiore all’ultimo bilancio approvato.
E’ possibile che i condomini possano richiedere all’amministratore un sito web per la consultazione di tutti gli atti, della documentazione e dei resoconti periodici deliberati a fini di trasparenza.
Tali oneri (polizza e sito) sono a carico dei condomini.
5) Barriere architettoniche
Basta un terzo dei millesimi ed il 50% più uno dei presenti per approvare i lavori di eliminazione delle barriere architettoniche e la messa in sicurezza delle parti comuni.
6) Quorum
Quorum piu’ basso (dovra’ essere pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la meta’ dei millesimi) per deliberare l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio, o per l’installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune. Servono i 4/5 (quattro quinti) dei millesimi e la maggioranza dei 4/5 dei partecipanti all’assemblea, invece, per il cambio della destinazione d’uso delle parti comuni.
7) Sanzioni per le violazioni del regolamento
La vecchia ed obsoleta sanzione pecuniaria prevista per la violazione al regolamento, irrogabile dall’Amministratore, sale fino a 200 euro ed in caso di recidiva, sale fino ad 800,00 euro.
8) Prededucibilità
I contributi per le spese di manutenzione ordinaria/straordinaria e per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell’articolo 111 LF, se divenute esigibili ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile durante le procedure concorsuali.
9) Competenza territoriale
Finalmente il legislatore parla di competenza territoriale nella procedura di mediazione, imponendo l’esperimento del tentativo ex art. 5 del Dlgs 28/10, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.
Inoltre con la modifica dell’art. 23 cpc, il Giudice del luogo ove si trovano i beni comuni o la maggiorparte di essi, rappresenta il foro di competenza nelle cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio.
Legge Fallimentare – Art. 111. Ordine di distribuzione delle somme.
Sono considerati crediti prededucibili quelli così qualificati da una specifica disposizione di legge, e quelli sorti in occasione o in funzione delle procedure concorsuali di cui alla presente legge; tali debiti sono soddisfatti con preferenza ai sensi del primo comma n. 1 ↩
Approvato il DLgs che recepisce la direttiva 2011/7/UE, sui ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali tra imprese, e tra Pubbliche Amministrazioni e imprese.
Nessuna distinzione tra figli legittimi e naturali. Passa il disegno di legge 2805
Il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento, non esonera il condomino dal pagamento delle spese.
21 Giugno 2012 Michele Iapicca
Il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento non esonera il condomino dal pagamento delle spese di gestione e di conservazione del servizio. A deciderlo, questa volta, è stata la seconda sezione civile della Cassazione che, con […]
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References: Art. 1117

Art. 1117

Art. 1118

Art. 1119

Art. 1120

Art. 1122

Art. 1122

Art. 1122

Art. 1124

Art. 1129

Art. 1130

Art. 1130

Art. 1134

Art. 1135

Art. 1136

Art. 1137

Art. 1138

Art. 2659

Art. 64

Art. 68

Art. 69

Art. 70

Art. 71

Art. 71

Art. 155

Art. 26

Articolo 26
 art. 5
 Art. 111