Source: http://wycena.com.pl/renta-planistyczna-odwolanie-od-decyzji-prezydenta-miasta-g-z-dnia-2016-04-22/
Timestamp: 2018-03-23 07:19:07+00:00

Document:
Renta planistyczna – Odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta G. z dnia 2016-04-22
za pośrednictwem Prezydenta Miasta G.
ODWOŁANIE OD DECYZJI nr […] Prezydenta Miasta G.,
Na podstawie Art. 129 kpa, wnosimy:
odwołanie od Decyzji Prezydenta Miasta G. nr […] z dnia […] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z podziału niżej opisanej nieruchomości:
nieruchomość gruntowa położona w G., Kw nr […], obręb […]
zarzucając decyzji:
• przepisu art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędne zastosowanie, a polegające na uznaniu, iż w przedmiotowej sprawie zachodzi związek przyczynowo-skutkowy między podziałem nieruchomości a wzrostem wartości nieruchomości,
• przepisu art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich błędne zastosowanie, a polegające na uznaniu, iż dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego, co do formy, treści i metod wyceny,
naruszenie przepisów postępowania administracyjnego mających istotny wpływ na podjętą decyzję:
• art. 77 § 1 kpa, art. 7 kpa poprzez złamanie zasady prawdy materialnej i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, co doprowadziło do niewłaściwej subsumcji wyżej opisanych przepisów prawa materialnego,
• art. 80 kpa, art. 107§ 1 kpa poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, oraz nie ustosunkowaniu się w uzasadnieniu decyzji do dowodów i faktów, które były podstawą wydanego rozstrzygnięcia, oraz niewyjaśnienia okoliczności, które wskazał organ odwoławczy.
Decyzja Prezydenta Miasta G. nr […] z dnia […] została wydana na podstawie Operatu szacunkowego – Aktualizacja sporządzonego dnia […] przez rzeczoznawcę majątkową […]. Analiza przedmiotowego Operatu szacunkowego – Aktualizacja wskazuje, że został on wykonany z naruszeniem powszechnie obowiązujących przepisów prawa, tj. Ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Standardów Zawodowych rzeczoznawców majątkowych zadeklarowanych przez rzeczoznawcę majątkowego do stosowania.
Naruszenie przepisów prawa ma bezpośredni wpływ na określoną przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości i w związku z tym opracowanie to winno zostać odrzucone jako dowód w postępowaniu administracyjnym.
Analiza Operatu szacunkowego – Aktualizacja określającego wzrost wartości nieruchomości gruntowej opisanej w Księdze Wieczystej nr […] położonej w G. sporządzonego dnia […] przez p. […] – rzeczoznawcę majątkowego, prowadzi do wniosku, że został on wykonany z naruszeniem powszechnie obowiązujących przepisów prawa, tj. Ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Standardów Zawodowych rzeczoznawców majątkowych.
Naruszenie przepisów prawa i standardów zawodowych ma charakter mający bezpośredni wpływ na określoną przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym wartość nieruchomości i w związku z tym opracowanie to winno zostać odrzucone jako dowód w postępowaniu.
Analizując opracowanie stwierdzić można niezgodność jego treści z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa a także wiele błędów dyskwalifikujących wartość merytoryczną, wiarygodność i rzetelność jego sporządzenia.
Błędy te, dyskwalifikujące analizowane opracowanie, przedstawione i wykazane poniżej, można streścić w następujących punktach:
Zarzut 1. Błąd podstawowy dyskwalifikujący całą wycenę pod względem merytorycznym – przyjęcie błędnego stanu nieruchomości po podziale, w wyniku czego wycena stwierdza zmianę wartości nieruchomości ze względu na jej wielkość a nie ze względu na jej podział.
Zarzut 2. Naruszenie przepisu prawa poprzez przyjęcie do kalkulacji wartości nieruchomości wag cech rynkowych z pominięciem obowiązku przeprowadzenia analizy rynku o której mowa w § 3.2. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (lub na podstawie analizy w rzeczywistości wymyślonej), co wyklucza wiarygodność określonych wartości rynkowych a dodatkowo podważa wiarygodność całej wyceny;
Zarzut 3. Wartość nieruchomości wykorzystania do ustalenia opłaty adiacenckiej została określona na podstawie wadliwego dokumentu a prócz tego według innego poziomu cen niż dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Zarzut 1 Błąd podstawowy dyskwalifikujący całą wycenę pod względem prawnym i merytorycznym – przyjęcie błędnego stanu nieruchomości po podziale, w wyniku czego wycena stwierdza zmianę wartości nieruchomości ze względu na jej wielkość a nie ze względu na jej podział.
W analizowanym operacie wycena dla celu określenia zmiany wartości nieruchomości w wyniku podziału przyjmuje karykaturalną prawnie i metodologicznie postać, w której porównuje się działki duże i małe (w przypadku analizowanego operatu działki poniżej 1000 m2 i powyżej 1000 m2) ze zlekceważeniem wymogu korygowania cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, o którym mowa w Art. 153.1. Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Powierzchnia nieruchomości gruntowych należy do podstawowych i powszechnie identyfikowanych cech nieruchomości podobnych wpływających na wartość a rozpoznanie liczbowego wymiaru wpływu tej cechy na wartość nieruchomości należy do głównych obowiązków rzeczoznawcy jednoznacznie określonych w § 4.1. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Określenie wartości nieruchomości z pominięciem zbadania i określenia wpływu cechy nieruchomości, jaką jest powierzchnia, mającej kluczowych wpływ na wartości nieruchomości a następnie tak określona różnica w wartości, nie ma, oczywiście, nic wspólnego z dokonanym podziałem, bo od dokonanego podziału na poszczególne działki nieruchomość nie staje się ani większa ani mniejsza.
W przypadku analizowanej wyceny mamy więc do czynienia z sytuacją, gdy ewentualnie stwierdzona różnica wynika nie tylko ze zróżnicowania stanów cech powodowanych podziałem tj. „nieruchomość niepodzielona/nieruchomość podzielona” czy też „liczba działek, z których składa się nieruchomość gruntowa” ale także ze zróżnicowania powierzchni nieruchomości (cechy wpływającej na wartość) „nieruchomość duża/nieruchomość mała”. w sytuacji, gdy celem wyceny jest określenie wyłącznie wpływu podziału na wartość nieruchomości z wyłączeniem jakichkolwiek innych czynników mających wpływ na wartość.
Aby było możliwe stwierdzenie różnicy pomiędzy wartością nieruchomości po dokonaniu podziału i wartością nieruchomości przed dokonaniem podziału musi zostać, zgodnie z obowiązującymi przepisami, przez rzeczoznawcę majątkowego uchwycona różnica w wartości nieruchomości o różnej liczbie działek (czyli podzielone i nie podzielone). Pomijając fakt, że wycena, mająca uchwycić tak subtelne wpływy, jak wpływ samego tylko podziału, przeprowadzona na dwóch rozłącznych zespołach danych pozbawiona jest jakiegokolwiek waloru metodycznego a prócz tego przeczy obowiązującym przepisom prawa.
W efekcie błędnie przyjętego stanu nieruchomości po podziale – błędnej wielkości nieruchomości – całą wycena pozbawiona jest jakiekolwiek waloru dowodowego, co do stwierdzenia wpływu dokonanego podziału na wartość szacowanej nieruchomości.
Określenie wartości nieruchomości po podziale jako sumę wartości pojedynczych działek z uwzględnieniem stanu poszczególnych działek nie znajduje potwierdzenia w obowiązującym prawie i sprzeczne jest z celem wyceny jakim jest określenie zmiany wartości nieruchomości z tytułu jej podziału.
Zgodnie z art. 98a.1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami:
„Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne…”
Jednocześnie zgodnie z Art. 4. Ustawy o gospodarce nieruchomościami:
17) stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;”
Należy podkreślić, że zadaniem wyceny dla tego celu jest określenie zmiany wartości nieruchomości wyłącznie ze względu na dokonany podział i nie może obejmować wypływu jakichkolwiek innych czynników na różnicę uzyskanych wartości. W związku z tym wycenie nieruchomości dla celu określenie zmiany wartości nieruchomości z tytułu jej podziału możliwe jest przyjęcie jedynie takiego stanu nieruchomości jaki posiadała ona przed i po dokonaniu podziału.
Trzeba w związku z tym zauważyć, że w wyniku dokonanego podziału nieruchomość, która doznała podziału nie zmienia żadnej ze swych cech poza liczbą wydzielonych planowo działek, z których się składa. Nie zmienia się powierzchnia nieruchomości – dlatego też nie można przyjąć do wyceny odrębnych powierzchni działek uzyskanych po podziale – powierzchnie te nie charakteryzują stanu nieruchomości ani w stanie przed ani po podziale, co sprzeczne jest z obowiązującymi zapisami prawa.
Nie zmienia się kształt nieruchomości, lokalizacja nieruchomości, jej uzbrojenie, przeznaczenie ani inne cechy wchodzące w skład stanu nieruchomości.
Powyższe jasno potwierdzone jest przez sądy administracyjne, kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem:
„Z treści powołanych przepisów w jasny sposób wynika, że ustawodawca nie daje rzeczoznawcy możliwości szacowania wartości nieruchomości na podstawie sumy wartości nieruchomości podobnych do działek geodezyjnych wchodzących w skład wycenianej nieruchomości. (…) Zasadność przedstawionych powyżej wniosków potwierdza doktryna, gdzie wskazuje się, że wyceny nie powinno robić się dla poszczególnych działek a dla nieruchomości. Podkreśla się przy tym, że nie można wyceniać wartości poszczególnych działek, ponieważ nie istnieją one jako nieruchomość, tymczasem przedmiotem operatu szacunkowego jest określenie wartości nieruchomości, a nie poszczególnych działek ewidencyjnych. Zauważa się też, że po podziale nieruchomość ma analogiczną powierzchnię jak przed podziałem, taką sama lokalizację, taki sam dostęp do infrastruktury, dlatego błędem jest wskazywanie w celu wykazania wzrostu wartości nieruchomości po podziale eksponowanie jako cechy porównawczej powierzchni gruntu” (patrz: Wyrok WSA w Poznaniu IV SA/Po 1110/12 z dnia 2013-02-21 i IV SA/Po 151/13 z dnia 2013-05-15).
Jednocześnie, niezależnie od sprzeczności sposobu wyceny nieruchomości po podziale jako sumy wartości wydzielonych działek z obowiązującymi prawa, jak zauważa w wyroku z dnia 2012-01-18 WSA w Gliwicach (II SA/Gl/506/11) postępowanie takie byłoby dla właściciela nieruchomości niekorzystne. „Powszechnie bowiem wiadomo, że suma wartości poszczególnych działek budowlanych przekroczyłaby wartość nieruchomości wycenianej jako całość”.
Przyjęcie wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek o zróżnicowanym stanie co do wielkości, spowodowało, że w operacie szacunkowym dokonano wyceny hipotetycznego zespołu (portfela) nieruchomości, z przyjęciem stanu tych nieruchomości nietożsamego ze stanem nieruchomości po podziale, co jest niezgodne z obowiązującymi przepisami prawa.
Bardzo ważnym składnikiem procesu wyceny nieruchomości stanowiący istotny element składowy analizy rynku (o której mowa w § 3.2. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ) jest określenie wag cech rynkowych niezbędnych do korygowania cen nieruchomości podobnych ze względu na cechy różniące je od nieruchomości wycenianej zgodnie z wymogiem wynikającym z treści Art. 153.1. Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Na wymóg ten wskazuje także jednoznacznie literatura branżowa: Prystupa M. „Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw w podejściu porównawczym”, Wyd. Replika, Zakrzów, 2014:
Wartość wag cech nie może być dowolna, swobodnie przyjmowana przez rzeczoznawcę majątkowego ponieważ w zależności od tego, jakie wagi cech rynkowych zostaną przez rzeczoznawcę przyjęte do wyceny uzyskany zostanie inny wynik końcowy czyli inne wartości nieruchomości.
Obowiązek uwzględniania wpływu cech rynkowych na ceny wynika z cytowanych wyżej przepisów prawa: Art. 153.1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4.1. Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
W przedmiotowym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy twierdzi, że do określenia wag cech posłużył się: analizą transakcji, badaniem preferencji potencjalnych nabywców, a także informacjami pozyskanymi na bieżąco od pośredników w obrocie nieruchomościami, syndyków masy upadłościowej oraz likwidatorów przedsiębiorstw.
Na stronie 16 operatu szacunkowego można przeczytać:
Poniżej przedstawiono wagi cech przyjęte przez autora operatu do analizy (str. 16 operatu):
W związku z faktem, że przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego wagi cech rynkowych mają bezpośredni wpływ na określoną w operacie szacunkowym wartość nieruchomości, składamy wniosek o przedstawienie przez rzeczoznawcę majątkowego i złożenie przez niego do akt sprawy wyników tych przeprowadzonych przez rzeczoznawcę wywiadów i uzyskanych informacji, na podstawie których rzeczoznawca określił ww. wagi cech użyte w analizowanym operacie szacunkowym.
W szczególności wnioskujemy o przedstawienie przez rzeczoznawcę majątkowego wyników badań „preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości” z podaniem przez rzeczoznawcę majątkowego:
1. okresu przeprowadzenia tych badań przez rzeczoznawcę majątkowego, z podaniem dat wykonania związanych z tym czynności badania preferencji, takich jak np.: przekazanie ankiet respondentom, czas wypełniania ankiet i okres ich spływu do ankietera lub przeprowadzenia rozmów/obserwacji oraz wykonanie analizy preferencji na podstawie uzyskanych ankiet/rozmów/obserwacji,
2. sposobu w jaki zostały przeprowadzone badania preferencji wśród potencjalnych nabywców nieruchomości – czy jednorazowo, czy grupami, czy pojedynczo,
3. liczby potencjalnych nabywców nieruchomości którzy objęci zostali przeprowadzonymi badaniami ankietowymi/rozmowami/obserwacjami z podaniem liczby ankiet/rozmów, które zostały rozdane respondentom w ramach badań, liczby ankiet/rozmów, która została wypełniona/przeprowadzona i zwrócona przeprowadzającemu badania / uzyskano odpowiedzi oraz liczby ankiet/rozmów na podstawie której została przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego, analiza preferencji,
4. obszaru rynku którego dotyczyły przeprowadzone przez badania preferencji,
5. typów nieruchomości, dla których przeprowadzono badania preferencji,
6. typów preferencji, które zostały objęte przeprowadzonymi badaniami,
7. sposobu udokumentowania faktu przeprowadzenia przez rzeczoznawcę badań preferencji – w tym w jaki sposób zostały zarchiwizowane materiały źródłowe badań (np. ankiety, notatki z rozmów itp.)
8. gdzie i w jakiej postaci przechowywane są materiały źródłowe potwierdzające fakt przeprowadzenia przez rzeczoznawcę majątkowego badań preferencji, na podstawie których przeprowadzono analizę wśród potencjalnych nabywców nieruchomości.
Składamy wniosek aby rzeczoznawca majątkowy przedstawił także obliczenia, które przeprowadzono w ramach ww. badań preferencji dla określenia procentowo wyrażonych wag cech dla poszczególny cech dla rynku pod względem lokalizacyjnym i funkcjonalnym właściwym dla nieruchomości szacowanej w wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie szacunkowym, z których wynikać, będzie, że wagi poszczególnych cech rynkowych wynoszą odpowiednio tak, jak przyjęto w operacie szacunkowym.
Nie powinno to sprawić autorowi analizowanego operatu żadnej trudności, niczego bowiem nie musi już analizować, wykonywać ani badać. Wszystkie badania i analizy zostały już wykonane przed sporządzeniem operatu szacunkowego.
Jeżeli natomiast mielibyśmy do czynienia z sytuacją, w której rzeczoznawca majątkowy, autor operatu szacunkowego powołuje się na wykonane badania, które w rzeczywistości nie miały miejsca, czyli na badania wymyślone przez rzeczoznawcę majątkowego, tj. sytuację w której autor poświadcza w operacie szacunkowym, że wykonał badania, których w rzeczywistości nie wykonał, wtedy możemy mieć podejrzenia działania, które nosić może cechy przestępstwa z Art. 271 k.k., czyli poświadczenia nieprawdy przez osobę uprawnioną w dokumencie urzędowym oraz przestępstwa fałszywych zeznań złożonych na piśmie przez biegłego, tj. art. 233 § 1 k.k.
Wnioski: istnieje uzasadnione podejrzenie, że w tej części opracowania autor oparł się na wymyślonych przez niego, w rzeczywistości nigdy nie przeprowadzonych badaniach i analizach. Dopóki rzeczoznawca majątkowy nie wykaże, że oparł się na badaniach rzeczywistych a nie wymyślonych, fakt ten dyskwalifikuje tego dokumentu jako opinię o wartości nieruchomości i w związku z tym powinien on zostać odrzucony jako dowód w postępowaniu.
Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Jest przy tym oczywistym, że spełnienie normy nakazującej ustalenie cen z dnia wydania decyzji o naliczeniu opłaty adiacenckiej jest niemożliwe, choćby z tego prostego powodu, że nie możliwe jest szacowanie poziomu cen z dnia następującego po dniu sporządzeniu operatu szacunkowego. Z tego względu celowym jest by okres od dnia sporządzenia operatu szacunkowego do dnia wydania decyzji przez organ pierwszej instancji był możliwie krótki.
W przedmiotowej sprawie decyzja z dnia 30 marca 2016 r. znak […] została podjęta na podstawie wadliwego dokumentu bowiem nie na podstawie operatu szacunkowego lecz na podstawie aktualizacji operatu szacunkowego z dnia 2 lutego 2016 r. operatu sporządzonego dnia 14 maja 2015 r. dla poziomu cen 14 maja 2015 r.
Jak wynika z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia natomiast zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. po upływie 12 miesięcy operat szacunkowy może być wykorzystywany po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.
W omawianym przypadku z jednej strony do wydania decyzji posłużono wartościami nieruchomości przed podziałem i po podziale określonymi na datę inną niż dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej tj. 15 maja 2015 r. z drugiej zaś strony do określenia wartości wykorzystano dokument o nazwie Operat Szacunkowy – Aktualizacja, który nie został przewidziany w obowiązujących przepisach.
Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Przepisy dopuszczają możliwość wykorzystywania operatu szacunkowego po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego a potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.
W omawianej sytuacji od wykonania operatu szacunkowego tj. od 14 maja 2015 r. nie upłynęło 12 miesięcy wobec czego nie wystąpiła potrzeba jego aktualizacji wobec czego decyzja z dnia 30 marca 2016 r. podjęta została na podstawie dokumentu o nazwie Operat Szacunkowy – Aktualizacja, który nie jest przewidywany w obowiązujących przepisach.
4. Wnioski, co do operatu szacunkowego
Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że Operat szacunkowy – Aktualizacja określający wzrost wartości nieruchomości gruntowej opisanej w Księdze Wieczystej […] położonej w G. sporządzony dnia 02.02.2016 r. przez p. […] – rzeczoznawcę majątkowego sporządzony został z naruszeniem powszechnie obowiązujących przepisów prawa, tj. Ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz z naruszeniem Standardów Zawodowych rzeczoznawców majątkowych przytoczonych w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego a opłata adiacencka została naliczona na podstawie wadliwego, nieprzewidzianego prawem dokumentu.
Naruszenie przepisów prawa ma bezpośredni wpływ na określoną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie wartość nieruchomości i w związku z tym opracowanie na podstawie którego została ustalona opłata powinno zostać odrzucone jako dowód w postępowaniu.
Powyższe wskazuje, iż przedłożona Decyzji i ustalona w niej jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości w wyniku dokonanego podziału nieruchomości wydana została z naruszeniem prawa. Wnosimy o uchylenie przedmiotowej decyzji.

References: Art. 129
 art. 98
 art. 153
 art. 77
 art. 7
 art. 80
 art. 107
 Art. 153
 art. 98
 Art. 4
 Art. 153
 Art. 153
 Art. 271
 art. 233
 art. 156
 art. 156
 art. 156