Source: https://www.revistaproptech.com/post/argentina-adecuacion-de-los-conjuntos-inmobiliarios/
Timestamp: 2020-07-14 03:10:01+00:00

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ARGENTINA: ¿Adecuación de los conjuntos inmobiliarios? - Revista Proptech
Artículo de La Nación –Juan Carlos Pratesi – Matías Pratesi
Desde el 1 de agosto de 2015 rige en nuestro país un nuevo Código Civil y Comercial, y entre las novedades que introdujo se regula como un nuevo derecho real – que denomina «Conjunto Inmobiliario»- a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, y otros emprendimientos.
El mismo Código, previendo la realidad de clubes de campo preexistentes, incluso algunos con más de 50 años de historia, indica: «Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales, se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real».
Posteriormente fue el propio Poder Ejecutivo Nacional, por intermedio de una comisión de juristas integrada por los doctores Julio C. Rivera, Ramón D. Pizzarro, Diego Botana, Agustina Diaz Cordero y Marcelo A. Rufino, designada por decreto numero182/2018 para una revisión general de la nueva legislación, la que propuso la derogación del tercer párrafo del artículo 2075 con fundamento en que «la exigencia de adecuación de los conjuntos inmobiliarios ya existentes a las figuras del CCyC – que no figuraba en el Anteproyecto – es inconstitucional, pues afecta situaciones jurídicas consolidadas bajo la vigencia del derecho anterior. Por lo demás en la práctica es imposible de llevarse a cabo por los muy elevados costos que genera.» (el resaltado es nuestro). El proyecto de revisión elevado al Ministerio de Justicia ha quedado pendiente en todo aspecto, coincidentemente con el cambio de orientación política de los poderes nacionales.
Así las cosas y recientemente a cargo de la Inspección General de Justicia de la Nación, el doctor Ricardo Nissen dictó, sin previa consulta a las entidades representativas del sector, Cámaras Empresarias, Colegios Profesionales, etc., la Resolución General 25/2020, en la que con apoyo en opiniones doctrinarias se sostiene que «si se aceptara que los emprendimientos puedan constituirse no ya como un derecho real, sino también como derechos personales, se desnaturalizaría el objetivo de la norma» , y en consecuencia se dispone que los clubes de campo y todo otro conjunto inmobiliario organizado como asociación bajo la forma de sociedad anónima «Adecuen su organización a las previsiones normativas que el mismo contiene para ellos en su libro IV, como derecho real de propiedad horizontal especial» estableciéndose un plazo de 180 días -luego ampliado a 360 por la resolución general 27/2020-, adjudicando responsabilidades personales y patrimoniales contra los directores o administradores de las asociaciones civiles bajo forma de S.A. y disponiendo también que desde su inicio no se inscribirán en la IGJ actos de ninguna especie que tiendan a desvirtuar o frustrar los fines de la resolución.
d. Que necesariamente, según lo dispone el artículo segundo de la resolución general, la adecuación supone la extinción de la persona jurídica «Asociación civil sin fin de lucro bajo forma de S.A.», y al menos en la mayor parte de los casos, dicha disolución conlleva la privación, en definitiva, de su patrimonio, ya que la casi totalidad de las entidades de esa clase establece en sus estatutos que no podrán repartirse rentas ni dividendos y que en caso de disolución y liquidación, sus bienes no retornaran a los miembros, sino que deberán transmitirse a entidades similares, exentas de impuestos;
Respecto de este punto, merece repasar los fundamentos de esa resolución en cuanto se afirma que tales asociaciones civiles funcionando bajo la forma de sociedad anónima, «carecen actualmente de validez», desacreditando su existencia pese a estar específicamente autorizadas y reguladas desde hace décadas en el artículo 3 de la ley 19.550.
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References: artículo 2075
 Resolución 
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 artículo 3