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Timestamp: 2017-03-25 05:57:45+00:00

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Prácticos de materia fincas | Iberley.es
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Materia: Fincas Caso práctico: Resolución unilateral del contrato de arrendamiento, por parte del arrendador de un inmueble
Orden: Fincas Fecha última revisión: 22/12/2014 PLANTEAMIENTO
Podrá resolver el contrato de arrendamiento, si la celebración del contrato fuera posterior a la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, es decir, el 6 de junio de 2013. Esta Ley modifica la LAU en el apartado 3 del Art. 9 ,Ley 29/1994, d... ExtractoVocesDescargar documentoImprimir el documento×ExtractoPLANTEAMIENTO
Podrá resolver el contrato de arrendamiento, si la celebración del contrato fuera posterior a la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, es decir, el 6 de junio de 2013. Esta Ley modifica la LAU en el apartado 3 del Art. 9 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, estableciendo que todo propietario podrá recuperar su vivienda vigente el contrato sin necesidad de pacto expreso a tal efecto –como se exigía antes de la reforma–, siempre que haya transcurrido el primer año de duración del contrato (1)<br>
Pero si transcurridos tres meses desde la extinción del contrato o, del efectivo desalojo de la vivienda, no se hubiera procedido a ocupar ésta, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción...Cerrar×Voces No hay voces...
El arrendatario de un contrato de arrendamiento que tiene vigencia desde septiembre de 2013, ¿puede ser desahuciado por la compraventa del inmueble donde vive?
Con la reforma hecha por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, los arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013, para estar protegidos frente a un eventual desahucio, por la transmisión de la propiedad, deberán inscribirse en el Registro... ExtractoVocesDescargar documentoImprimir el documento×ExtractoPLANTEAMIENTO
Con la reforma hecha por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, los arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013, para estar protegidos frente a un eventual desahucio, por la transmisión de la propiedad, deberán inscribirse en el Registro, con anterioridad a la transmisión de la finca (cf. Art. 14 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos). Para ello es necesario que el contrato de arrendamiento sea legal, y que la finca se encuentre previamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
El inquilino deberá cumplir los requisitos anteriores para que el nuevo propietario quede subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador conforme lo dispuesto en los Art. 7 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, Art. 10 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Antes de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el adquirente de una vivienda debía mantener el arrendamiento al que se hallase sujeto la vivienda, subrogándose en los derechos y obligaciones del arrendador.
En caso de que el arrendamiento firmado con posterioridad a junio de 2013, no se hallare inscrito, sería de aplicación el Art. 1571 ,Código Civil, según el cual “El comprador de una finca ar...Cerrar×Voces No hay voces...
Caso práctico: Cuadro de Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016
Orden: Fincas Fecha última revisión: 18/12/2014 PLANTEAMIENTO
Novedades en el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas
Con la publicación en el BOE del 3 de diciembre de 2014, de la Orden Ministerial del Ministerio de Fomento, entran en vigor nuevas ayudas al alquiler hasta el año 2016, cumpliendo así con la Disposición Adicional Décima del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de vivie... ExtractoVocesDescargar documentoImprimir el documento×ExtractoPLANTEAMIENTO
Con la publicación en el BOE del 3 de diciembre de 2014, de la Orden Ministerial del Ministerio de Fomento, entran en vigor nuevas ayudas al alquiler hasta el año 2016, cumpliendo así con la Disposición Adicional Décima del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
Personas físicas mayores de edad, con un contrato de alquiler o que deseen acceder a uno. (El cual deberá aportarse en el plazo de 30 días desde la resolución de la concesión de la ayuda), con un límite de ingresos inferior a 3 veces el IPREM, modulable según el número de miembros y composición de la unidad de convivencia.
- Hasta el 40% de la renta
- Límite: 2.400 € anuales por vivienda
- Plazo máximo de 12 meses prorrogable hasta el final del Plan el 31 de diciembre de 2016.
- Las Comunidades Autónomas serán las encargadas de gestionarlas.
- Desaparece con la entrada en vigor de las nuevas ayudas.
- Quienes fueran b...Cerrar×Voces No hay voces...
Orden: Fincas Fecha última revisión: 07/04/2015 El 1 de enero de 2015 se produjo la extinción de los contratos de alquiler de locales de negocio sujetos a prórroga forzosa e indefinidos prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos urbanos, estableció una serie de disposiciones transitorias al efecto de regular la extinción progresiva de los contratos de alquiler sujetos a prórroga forzosa e indefinidos, imponiendo unos plazos hasta la resolución definitiva de los mismos.
El 1 de E... ExtractoVocesDescargar documentoImprimir el documento×ExtractoEl 1 de enero de 2015 se produjo la extinción de los contratos de alquiler de locales de negocio sujetos a prórroga forzosa e indefinidos prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El 1 de Enero de 2015 se cumplieron 20 años de la entrada en vigor de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), fecha que supuso la resolución de muchos contratos de arrendamiento de locales de negocio.
La DT3 ,LAU de esta norma establece este régimen transitorio, por lo que muchos arrendamientos de locales se vieron afectados a partir de esa fecha.
Esta resolución afectó a los contratos de arrendamiento de locales de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Los posteriores a esa fecha no estaban obligados a la prórroga forzosa, por lo que las partes podían decidir libremente la duración del contrato.
Se pueden diferenciar varios supuestos
Si el arrendatario era una persona física a la fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (1 de enero de 1995) el contrato se extinguirá cuando se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge continúe la misma actividad (es decir, que se subrogue en el contrato), lo cual determinaría ...Cerrar×Voces No hay voces...
Caso práctico: Alteración de elementos comunes
Orden: Fincas Fecha última revisión: 04/09/2014 RESUMEN
Propiedad horizontal. Doctrina jurisprudencial sobre la alteración de elementos comunes.
El presente caso plantea, como cuestión de fondo, y en el marco de interpretación de los Art. 7,Art. 11 ,LPH , si el repintado distinto de los huecos de las ventanas de la vivienda, poco tiempo después de que la Comunidad de Propietarios, en un proceso de rehabilitación, haya procedido a la pintura integral de la fachada, constituye una alteración de la configuración o estado exterio... ExtractoVocesDescargar documentoImprimir el documento×ExtractoRESUMEN
El presente caso plantea, como cuestión de fondo, y en el marco de interpretación de los Art. 7,Art. 11 ,LPH , si el repintado distinto de los huecos de las ventanas de la vivienda, poco tiempo después de que la Comunidad de Propietarios, en un proceso de rehabilitación, haya procedido a la pintura integral de la fachada, constituye una alteración de la configuración o estado exterior de la misma, con la consiguiente autorización previa de la Comunidad para su lícita realización; y si, en su caso, el agravio comparativo alegado por la parte demandada, respecto de otras modificaciones no autorizadas previamente (cerramientos de terrazas e instalación de aparatos de aire acondicionado), justifican el citado repintado de los huecos de las ventanas.
La sentencia de Segunda Instancia, estimó el recurso de apelación interpuesto y revocó la sentencia impugnada. Consideró, en primer lugar, que la diferencia de la pintura empleada por la recurrente en ...Cerrar×Voces No hay voces...
Orden: Fincas Fecha última revisión: 04/09/2014 PLANTEAMIENTO
La legitimación del Presidente de una Comunidad de Propietarios en la representación de la Comunidad en juicio: Opinión del Supremo
El Tribunal Supremo, en diversas sentencias, se ha ocupado de esta controversia. Citando la STS de 19-02-2014, R. 1612/2011, podemos destacar, según su propio texto, lo siguiente:
"La Ley de Propiedad Horizontal otorga al Presidente de la Comunidad la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, pero esto no significa que est... ExtractoVocesDescargar documentoImprimir el documento×ExtractoPLANTEAMIENTO
"La Ley de Propiedad Horizontal otorga al Presidente de la Comunidad la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, pero esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias"
La STS de 10 de octubre de 2011 al estudiar la legitimación del Presidente para representar en juicio a la Comunidad de Propietarios, declaró: "Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente"
Aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas ...Cerrar×Voces No hay voces...
Orden: Fincas Fecha última revisión: 02/09/2014 RESUMEN
Una comunidad de propietarios aprobó un acuerdo por el que se apoderaba al presidente para para que, caso de haber una reparación urgente que no pudiera atenderse con el presupuesto ordinario, girase una derrama para su financiación, previa comunicación a los propietarios. Se plantea si el propietario puede impugnar este acuerdo por considerar contrario a la Ley de Propiedad Horizontal que un presidente pueda hacer esto. ¿Una derrama para una reparación urgente que no pueda incluir... ExtractoVocesDescargar documentoImprimir el documento×ExtractoRESUMEN
Una comunidad de propietarios aprobó un acuerdo por el que se apoderaba al presidente para para que, caso de haber una reparación urgente que no pudiera atenderse con el presupuesto ordinario, girase una derrama para su financiación, previa comunicación a los propietarios. Se plantea si el propietario puede impugnar este acuerdo por considerar contrario a la Ley de Propiedad Horizontal que un presidente pueda hacer esto. ¿Una derrama para una reparación urgente que no pueda incluirse en el presupuesto ordinario puede someterse a la previa comunicación a los propietarios?
Un propietario está legitimado para impugnar dicho acuerdo. El Art. 18 ,Ley de Propiedad Horizontal, establece un plazo de caducidad de tres meses desde la adopción del acuerdo.
El aprt. d) Art. 20 ,Ley de Propiedad Horizontal, permite al Administrador atender a las reparaciones urgentes dando cuenta a la Comunidad, por lo que nada impide que esa facultad se atribuya también al propio Presidente de la Comunidad tal y como se ha planteado en el supuesto.
El propio tenor literal del apartado de la Ley de Propiedad Horizontal impugnado permite interpretarlo en el sentido de que el giro de una derrama para la financiación de una reparación urgente que no pueda incluirse en el presupuesto ordinario, esté sometida a la "previa comunicación a los propietarios", con lo que se da la oportunidad a los comuneros de cuestionar su conformidad o no con el alcance de la misma, con lo que ni...Cerrar×Voces No hay voces...
Caso de impugnación de acuerdo sobre participación de los propietarios de los locales -que están exentos de contribuir a gastos de ascensor- en los gastos de instalación de una plataforma elevadora para suprimir barreras arquitectónicas.
¿Los propietarios de locales de negocio deben participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma, 'salva escaleras', para evitar las barreras arquitectónicas, cuando los estatutos disponen qu... ExtractoVocesDescargar documentoImprimir el documento×ExtractoPLANTEAMIENTO
¿Los propietarios de locales de negocio deben participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma, 'salva escaleras', para evitar las barreras arquitectónicas, cuando los estatutos disponen que resulten exentos de la contribución a los gastos de ascensor?
La doctrina del Tribunal Supremo en las STS Nº 202/2014 de 23/04/2014 (R. 489/2012) y Nº 38/2014 de 10/20/2014 (R. 2336/2011 - TS, Sala de lo Civil, nº 38/2014, de 10/02/2014, Rec. 2336/2011 -), ha manifestado que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble. Es decir, para el Alto Tribunal el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta aplicable a aquellos supuestos en donde la instalación de la plataforma elevadora se realiza para garantizar la accesibilidad y mejora del inmueble con la finalidad de suprimir las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de las personas en situación de discapacidad; ...Cerrar×Voces No hay voces...
Caso práctico: Gastos de comunidad tras el divorcio de los propietarios
A un propietario se le reclama en procedimiento monitorio por parte de la comunidad de propietarios el importe de gastos de comunidad devengados por el piso de su propiedad no satisfechos por su ex cónyuge a pesar de que lo ocupaba en virtud de convenio regulador aprobado por sentencia de divorcio.
¿En base al Art. 9 ,Ley de Propiedad Horizontal el propietario de la vivienda viene obligado al pago de los gastos generales del inmueble con independencia de quien lo ocupe?
RESPUESTA... ExtractoVocesDescargar documentoImprimir el documento×ExtractoPLANTEAMIENTO
Las Audiencias Provinciales mayoritariamente han considerado que a pesar de que el uso de la vivienda, en su momento conyugal, se encuentre atribuido al ex cónyuge, no interfiere en las relaciones obligacionales existentes entre la comunidad de propietarios y el propietario titular del inmueble, sin perjuicio de las relaciones jurídicas y acciones que, en su caso, puedan existir entre los antiguos cónyuges.
En este sentido la SAP Zaragoza 06/06/2014 (R. 149/2014 - AP Zaragoza, Sección 4, nº 162/2014, de 06/06/2014, Rec. 149/2014 -) - citando la SAP Granada 23/03/2007-, llega a la conclusión de que la obligación que establece el aprt. e) 9.1 ,LPH de contribuir a los gastos generales es de 'cada propietario'. La garantía para el pago de los gastos comunes no individualizables viene determinada por la especial afección del piso o local al pago de los mismos, estándose en presencia de una titularidad 'ob rem', dado que quien responde directa e inmediatamente de los...Cerrar×Voces No hay voces...
Obligación de permitir la entrada en la vivienda para verificar el origen de humedades
La comunidad informa a uno de sus propietarios que conforme al Art. 9 ,Ley de Propiedad Horizontal, tiene la obligación del de permitir la entrada en su vivienda a los operarios, técnicos y/o profesionales designados por la comunidad de propietarios para proceder a verificar el origen de las filtraciones que se estaban produciendo en la fachada del edificio y para efectuar las reparaciones nec... ExtractoVocesDescargar documentoImprimir el documento×ExtractoPLANTEAMIENTO
La comunidad informa a uno de sus propietarios que conforme al Art. 9 ,Ley de Propiedad Horizontal, tiene la obligación del de permitir la entrada en su vivienda a los operarios, técnicos y/o profesionales designados por la comunidad de propietarios para proceder a verificar el origen de las filtraciones que se estaban produciendo en la fachada del edificio y para efectuar las reparaciones necesarias para evitarlas.
El propietario insiste en que la verificación de la causa de las humedades no exige el acceso a la vivienda de su propiedad.
¿Tiene la obligación el propietario de permitir la entrada en la vivienda para verificar el origen de humedades?
La SAP de Albacete, 16-06-2014 (R. 8/2014 - AP Albacete, Sección 1, nº 140/2014, de 16/06/2014, Rec. 8/2014 -), ha aclarado este tema especificando lo siguiente:
"(...) Y esta obligación del propietario de permitir el acceso a su vivienda para tales menesteres encuentra correcto amparo legal en el invocado aprt. d) del 9.1 ,Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a cada propietario del edificio a permitir la entrada a su piso o local, entre otras razones, para llevar a cabo las reparaciones que exija el servicio del inmueble. Como dice la STS 28 /10/2005 (1)"...en el fondo, cada propietario tiene una o varias servidumbres, como predio sirviente, en relación a la Comunidad, predio dominante, aunque e...Cerrar×Voces No hay voces...
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 Real Decreto 
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