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Timestamp: 2019-11-22 09:29:23+00:00

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Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível : AC 10473225020168260224 SP 1047322-50.2016.8.26.0224
Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível : AC 10473225020168260224 SP 1047322-50.2016.8.26.0224 - Inteiro Teor
TJ-SP_AC_10473225020168260224_38058.pdf
Registro: 2019.0000847085
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação
Cível nº 1047322-50.2016.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante MULTIS DROGAS LTDA. - ME, é apelado MERCADO FONTE NOVA BELA VISTA LTDA - EPPMERCADO FONTE NOVA
BELA VISTA LTDA.
ACORDAM, em sessão da 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
"Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores FABIO TABOSA (Presidente sem voto), NETO
BARBOSA FERREIRA E SILVIA ROCHA.
São Paulo, 9 de outubro de 2019.
CARLOS DIAS MOTTA
Apelação Cível nº 1047322-50.2016.8.26.0224
Apelante: Multis Drogas Ltda. - Me
Apelado: Mercado Fonte Nova Bela Vista Ltda - Eppmercado
Fonte Nova Bela Vista Ltda
Comarca: Guarulhos
Voto nº 16284
LOCAÇÃO. Ação de despejo por denúncia vazia. Sentença de procedência, Interposição de apelação pela ré.
- Preliminar de inadmissibilidade recursal. Rejeição. Apelação interposta tempestivamente. Pretensão de anulação de r. sentença. Rejeição. Cerceamento de defesa não configurado.
- Mérito. Locação de imóvel residencial que vigorava por prazo indeterminado. Antigos proprietários que receberam proposta para venda de terreno que abrangia o imóvel objeto da locação e outros imóveis. Envio de notificação à ré, para que esta tivesse a oportunidade de exercer o seu direito de preferência. Artigo 27 da Lei nº 8.245/1991. Ausência de aceitação integral da proposta apresentada. Contraproposta apresentada equivaleu à recusa da oferta apresentada pelos antigos proprietários, impossibilitando o reconhecimento do exercício do direito de preferência pela locatária, ora ré. Alegação de que a proposta apresentada à locatária era superior ao valor da venda efetivada. Afastamento. Diante da regularidade da alienação do imóvel locado e da falta de interesse na continuidade da locação, a decretação de despejo por denúncia vazia era mesmo medida imperiosa, conforme o artigo 8º da Lei nº 8.245/1991. Cláusula 3ª do contrato de locação dispõe que a locatária, ora ré, não tem direito de retenção ou de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel locado. Rejeição das pretensões de retenção do imóvel locado e de indenização por benfeitorias realizadas no referido bem, conforme o artigo 35 da Lei nº 8.245/1991. Manutenção da r. sentença. Apelação não provida.
Trata-se de apelação interposta em razão da r.
sentença de fls. 159/163, que julgou procedente a ação movida por
Mercado Fonte Nova Bela Vista Ltda. EPP em face de Multi Drogas
Ltda. ME, para rescindir a locação entre as partes mencionadas e
determinar a desocupação do imóvel, no prazo de 30 dias, contados da notificação, sob pena de despejo compulsório.
Irresignada, a ré interpôs recurso de apelação, sustentando, em síntese, que: não houve qualquer despacho determinando que as partes especificassem as provas a serem produzidas; há provas a serem produzidas, tanto documentais quanto testemunhais; não teve a oportunidade de solicitar a apresentação do contrato firmado entre os antigos proprietários e a autora, o qual, por certo, determina que a nova proprietária seja responsável pelos despejos dos imóveis existentes no terreno e pelas eventuais benfeitorias; a prova testemunhal se faz necessária não só para provar a responsabilidade da atual proprietária, ora autora, pelas benfeitorias, bem como para provar a autorização dada pelos antigos proprietários para que as benfeitorias pudessem ser feitas e devidamente indenizadas; a sentença deve ser anulada, em virtude de cerceamento de defesa, para determinar a devida dilação probatória; foi notificada para comprar o terreno pelo valor de R$ 7.500.000,00, quando, na verdade, o terreno foi vendido por R$ 7.150.000,00, ou seja, com a exorbitante diferença de R$ 350.000,00; a venda foi realizada ao arrepio da lei, posto que os valores oferecidos à locatária são maiores do que a venda efetivada; o direito de preferência não foi devidamente respeitado; as benfeitorias realizadas no imóvel foram devidamente autorizadas pelos antigos proprietários, razão pela qual devem ser indenizadas pela autora, sob pena de enriquecimento ilícito; é lícita a retenção do imóvel até que ocorra a indenização das benfeitorias; a sentença deve ser reformada, para declarar ilegal a venda realizada, bem como para suspender o feito para que se apurar indenização pelas benfeitorias no imóvel (fls. 176/184).
Recurso de apelação tempestivo e preparado (fls.
185/187).
A autora apresentou contrarrazões, na qual pugnou, preliminarmente, pela inadmissibilidade da apelação, em virtude de intempestividade. No mérito, a autora pugnou pela manutenção da r. sentença (fls. 190/199).
Houve oposição à realização de julgamento virtual (fls. 204).
Primeiramente, cumpre destacar que a pretendida designação de audiência de conciliação é desnecessária, pois a composição pode ser feita diretamente pelas partes, prescindível a intervenção judicial para esta finalidade (fls. 204).
Ademais, rejeita-se a preliminar de inadmissibilidade do recurso.
Compulsando os autos, verifica-se que a decisão que rejeitou os embargos declaratórios opostos em razão da r. sentença foi disponibilizada no Diário da Justiça Eletrônico no dia 06.02.2019 (fls. 169/171). Logo, a publicação da aludida decisão ocorreu no primeiro dia útil subsequente à data acima mencionada, qual seja, o dia 07.02.2019.
E o prazo de quinze dias úteis para interposição do recurso de apelação começa a correr do primeiro dia útil após a publicação da decisão que integrou a sentença recorrida, consoante inteligência dos artigos 219, 224, § 3º e 1.003, § 5º, todos do CPC/2015.
Desse modo, o prazo para interposição do recurso de apelação iniciou-se no dia 08.02.2019 e terminou no dia
28.02.20189, data em que foi interposta a presente apelação.
Constata-se, portanto, que a admissibilidade da presente apelação é medida que se impõe, por ter sido interposta tempestivamente.
Passa-se, agora, à análise da preliminar de cerceamento de defesa.
Cumpre destacar que a ausência de despacho de especificação de provas, por si só, não implica cerceamento de defesa, pois compete à ré especificar, na própria contestação, as provas que pretende produzir, conforme dos termos do artigo 336 do CPC/2015.
Ademais, salienta-se que a relação locatícia objeto deste demanda foi celebrada mediante contrato escrito, e a cláusula 3ª da avença dispõe que a locatária, ora ré, não tem direito a retenção ou indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado (fls. 19).
Desse modo, eventual ajuste entre as partes destinado a conceder à locatária, ora ré, o direito de retenção ou indenização pela execução de benfeitorias deveria, em princípio, ser celebrado por meio de instrumentação equivalente, consoante inteligência do artigo 472 do Código Civil.
Por isso, a produção de prova testemunhal é desnecessária, por não ter o condão de demonstrar o alegado direito de retenção ou de indenização por benfeitorias.
Além disso, os documentos acostados aos autos, especialmente a escritura de venda e compra firmada entre os antigos proprietários e autora, bem como a notificação recebida pela
ré e a sua respetiva resposta (fls. 22/27 e 40/44), são suficientes para dirimir a controvérsia sobre o alegado desrespeito ao direito de preferência previsto no artigo 27 da Lei nº 8.245/1991, não havendo necessidade de produção de outras provas documentais.
Desse modo, rejeita-se a pretensão de anulação de r. sentença, pois a falta de produção provas desnecessárias não configura o alegado cerceamento de defesa.
Superadas tais questões, passa-se à análise do mérito.
Analisando os autos, verifica-se que o imóvel residencial situado na Avenida Mariana Ubaldina do Espírito Santo, nº 06A e 08, Bom Clima, Guarulhos SP foi locado à ré, mediante contrato escrito firmado com seus antigos proprietários, pelo prazo de vinte e quatro meses, com início em 10.06.2006 e término previsto para 10.06.2008 (fls. 18/21).
Verifica-se também que, após o término do prazo contratual, a locação se prorrogou automaticamente por prazo indeterminado, conforme o artigo 47 da Lei nº 8.245/1991.
Ocorre que os antigos proprietários receberam proposta, no valor de R$ 7.500.000,00, para venda de terreno que abrangia o imóvel objeto da locação e outros imóveis.
Então, os antigos proprietários enviaram notificação à ré, para que esta tivesse a oportunidade de exercer o seu direito de preferência, conforme o artigo 27 da Lei nº 8.245/1991.
No entanto, no caso em tela, observa-se que não houve aceitação integral da proposta apresentada, tanto que a ré tentou negociar com os antigos proprietários a aquisição apenas da área correspondente ao imóvel locado, com redução proporcional do
preço de compra e mudanças nas condições de pagamento.
E a contraproposta apresentada equivaleu à recusa da
oferta apresentada pelos antigos proprietários, impossibilitando o
reconhecimento do exercício do direito de preferência pela locatária,
ora ré.
Nesse sentido, menciona-se o seguinte precedente
deste E. Tribunal de Justiça:
LOCAÇÃO. Direito de preferência da locatária na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, desde que aceite, inequivocamente e integralmente, os termos da proposta no prazo de 30 dias. Inteligência dos artigos 27 e 28 da Lei n. 8245/91. Discussões acerca da proposta ofertada. Contraproposta por parte da locatária que equivale à recusa. Impossibilidade do exercício do direito de preferência. Sentença correta. Recurso não provido. (Apelação nº 0009568-47.2009.8.26.0318 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo Relator Gilson Delgado Miranda j. 19.03.2013)
Ademais, afasta-se a alegação de que a proposta
apresentada à locatária era superior ao valor da venda efetivada.
Pois a autora esclareceu que, além do valor de venda
descrito a escritura pública (R$ 7.150.000,00), pago diretamente aos
antigos proprietários, também efetuou o pagamento de R$
350.000,00, a título de comissão de corretagem, aos corretores
envolvidos na transação, perfazendo (fls. 147), assim o montante de
R$ 7.500.000,00, que constava na proposta apresentada à ré, o que
se mostra razoável considerando a natureza do negócio jurídico.
Desse modo, diante da regularidade da alienação do
imóvel locado e da falta de interesse na continuidade da locação (fls.
38/39), a decretação de despejo por denúncia vazia era mesmo medida imperiosa, conforme o artigo 8º da Lei nº 8.245/1991.
Outrossim, conforme acima mencionado, a cláusula 3ª do decretação despejo denúncia vazia 8ºcontrato de locação dispõe que a locatária, ora ré, não tem direito de retenção ou de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel locado (fls. 19). Por isso, rejeitam-se as pretensões de retenção do imóvel locado e de indenização por benfeitorias realizadas no referido bem, conforme o artigo 35 da Lei nº 8.245/1991.
De rigor, portanto, a manutenção da r. sentença.
Por fim, nos termos dos § 11 do artigo 85 do CPC/2015, majoro os honorários advocatícios devidos ao patrono da autora para 11% do valor da causa, corrigido desde a data da sua propositura, o que considero suficiente para remunerar o trabalho adicional desempenhado.
Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/768230060/apelacao-civel-ac-10473225020168260224-sp-1047322-5020168260224/inteiro-teor-768230080

References: Artigo 27
 artigo 8
 artigo 35
 artigo 336
 artigo 472
 artigo 27
 artigo 47
 artigo 27
 artigo 8
 artigo 35
 artigo 85