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Timestamp: 2020-05-26 13:50:11+00:00

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Contratos imobiliários “Garantir e preservar os direitos do consumidor e do corretor de imóveis é obrigatório.”
A cada dia que passa, os consumidores estão mais exigentes de seus direitos quando da aquisição de um serviço ou de um produto.
É que constantemente os órgãos de defesa do consumidor e a sociedade em geral, cobram mais dos empresários por produtos com garantia e segurança.
Além disso, a necessidade de ciência de toda a transação que está sendo realizada é de fundamental importância para a garantia de um bom negócio e a segurança jurídica do consumidor.
Hoje o tema que abordaremos é de vital importância para todos aqueles que negociam todos os dias com imóveis, seja em uma administração de condomínio, aluguel ou mesmo na hora de vender ou trocar um imóvel.
É que o consumidor quando procura um corretor de imóveis, a primeira coisa que ele deseja é não se preocupar com nada. A intenção é que vocês encontrem o imóvel ideal para ele morar com sua família, ele também quer o melhor preço e ainda que vocês expliquem todos os detalhes do contrato que será assinado, seja diretamente com a construtora ou através de financiamento bancário.
Sendo assim, vamos fazer um breve comentário sobre os contratos imobiliários e suas consequências jurídicas tanto para os consumidores quanto para os corretores de imóveis.
Contratos Imobiliários - Código de Defesa do Consumidor
Em primeiro lugar, resta inquestionável que o CDC se aplica as transações imobiliárias, sejam elas realizadas diretamente com a construtora ou através de financiamento imobiliário.
É que as partes se enquadram perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor dispostos no art. 2º e 3º do CDC.
Ponto importante, é que o contrato firmado entre as partes é um contrato de adesão, onde praticamente não existe a possibilidade de discussão das suas cláusulas contratuais por parte dos aderentes. Logo, as cláusulas neles insertas são analisadas pelo Poder Judiciário sob a égide do CDC, lembrando que existe uma parte hipossuficiente nesta relação: os consumidores.
Nesse ponto vocês devem estar se perguntando: O que eu tenho haver com a aplicação do CDC para os consumidores? Eu apenas vendo o imóvel ou administro um aluguel?
Aqui é onde mora o segredo para uma boa negociação, pois se vocês tem noção dos direitos inerentes aos consumidores, passam tranquilidade e confiança na hora de uma transação imobiliária.
É importante também ter ciência de que o contrato de compra e venda de imóvel é um contrato bilateral, oneroso e consensual no qual as partes ficam obrigadas reciprocamente.
Bilateral porque envolve duas pessoas, o vendedor e o comprador; oneroso porque envolve custos financeiros; e consensual, porque ambas as partes acordam seus termos, condições das obrigações e prazo para cumprimento delas.
Há de se ter em mente que perguntas do tipo: Qual o índice de reajuste das prestações, não devem ser respondidas vagamente e sem segurança.
É que costumo vê em meu escritório as pessoas se queixando dos aumentos das prestações em contratos diretos com a construtora e ainda afirmam ter raiva dos corretores, por apenas ter-lhes dito que a prestação iria subir pouco ou quase nada.
Alguns corretores até se arriscam em afirmar que terá mês em que não haverá aumento, ledo engano!
O fato é que o bom corretor de imóveis tem que está atento as cláusulas contratuais, não digo que deva ter conhecimento jurídico, mas o básico em relação a esse tipo de contrato é o mínimo que vocês devem saber para uma boa relação comercial.
Portanto, ancorado no Código de Defesa do consumidor, iremos demonstrar a necessidade do conhecimento técnico por parte do Corretor de Imóveis na hora de efetivar uma transação imobiliária, vejamos:
Princípios Essenciais nos Contratos Imobiliários
Inicialmente mister se faz abordar que no Direito temos diversos Princípios, dentre os quais podemos destacar dois que cabem como uma luva no caso de venda ou qualquer transação imobiliária.
Falo sobre os Princípios ao Direito a informação e o da transparência nas relações de consumo.
O direito a informação nasceu com a Constituição Federal em especial no inciso XIV do artigo 5º sendo ampliado pelo Código de Defesa do Consumidor.
Já o Código de Defesa do Consumidor por sua vez, traz em seu bojo, especificamente no artigo 6º, inciso III o direito a informação o qual é composto dentre outras coisas por uma adequada informação dos serviços expostos no mercado, para que o consumidor possa ter assegurado a sua liberdade de escolha de acordo com suas necessidades reais.
E essas informações são passadas por vocês na hora em que os consumidores estão desejando adquirir o imóvel.
O Jurista e Ministro do Superior Tribunal de Justiça Antonio Herman de Vasconcellos e Benjamin (in Grinover, 2001, p. 245) analisando o artigo 31 do CDC que também dispõe sobre o direito a informação assim destacou:
“... O art. 31 aplica-se, precipuamente, à oferta não publicitária. Cuida do dever de informar a cargo do fornecedor. O Código, como se sabe, dá grande ênfase ao aspecto preventivo da proteção do consumidor. E um dos mecanismos mais eficientes de prevenção é exatamente a informação preambular, a comunicação pré-contratual.
Não é qualquer modalidade informativa que se presta para atender os ditames do Código. A informação deve ser correta (verdadeira), clara (de fácil entendimento), precisa (sem prolixidade), ostensiva (de fácil percepção) e em língua portuguesa.
"Trata-se, repita-se, do dever de informar bem o público sobre todas as características importantes de produtos e serviços, para que aquele possa adquirir produtos, ou contratar serviços, sabendo exatamente o que deles poderá esperar" (FILOMENOin GRINOVER et. al, 2001, p. 125, grifo do autor).”
Vê-se então que é perceptível que a informação circula com maior velocidade por estar difundida nos mais variados meios de comunicação que a massificam com muito mais intensidade, fazendo com que a informação tenha alta relevância nas transações que envolvem o consumidor.
Assim, é dever de todo o corretor de imóveis, obter as informações necessárias tanto sobre o produto que está à venda quanto sobre as nuances contratuais que envolve o tema.
Ao não proceder desta forma, viola-se o direito à informação e consequentemente mune-se o consumidor para se assim desejar, futuramente anular o negócio jurídico.
É que temos que ter em mente que o consumidor tem o direito de saber todos os detalhes que envolvem a transação imobiliária, desde as características do imóvel, como sua localização, metragem, acessibilidade, etc. até o tipo de contrato que será assinado, como a sua entrada, intercaladas ou saldo devedor a ser financiado.
Assim, quanto mais informações o consumidor tiver, evitam-se surpresas desagradáveis e consequentemente danos ao mesmo.
Aliado ao princípio da informação, temos o da transparência nas relações de consumo. Há que se destacar que vivemos em um mundo globalizado, no qual a tecnologia caminha a passos largos e que é fácil de obter todas as informações necessárias relativas ao produto que se deseja adquirir.
O Doutrinador Plínio Lacerda Martins definiu bem o quem vem a ser o princípio da transparência nas relações de consumo, em sua obra o Abuso nas Relações de Consumo e o Princípio da Boa-fé. 1ª ed. Rio de Janeiro, Forense, 2002, p.104 e 105, vejam:
Havendo omissão de informação relevante ao consumidor em cláusula contratual, prevalece a interpretação do artigo 47 do CDC, que retrata que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira, mas favorável ao consumidor.”
Já para Cláudia Lima Marques em sua obra Contratos no Código de Defesa do Consumidor. O novo regime das relações contratuais. 4ª ed. rev. atual. eamp. São Paulo: RT, 2002. P. 594-595. Assim ensina:
“Na formação dos contratos entre consumidores e fornecedores o novo princípio básico norteador é aquele instituído pelo art. 4. º, caput, do CDC, o da Transparência. A ideia central é possibilitar uma aproximação e uma relação contratual mais sincera e menos danosa entre consumidor e fornecedor. Transparência significa informação clara e correta sobre o produto a ser vendido, sobre o contrato a ser firmado, significa lealdade e respeito nas relações entre fornecedor e consumidor, mesmo na fase pré-contratual, isto é, na fase negocial dos contratos de consumo.”
Vejam que o desrespeito a observância desses dois princípios, os quais cercam as relações de consumo, principalmente na hora de informar de modo claro e preciso sobre as condições pertinentes ao negócio, se afigura contra a lei, uma vez que agridem os preceitos básicos acima explanados.
Portanto, mostra-se extremamente necessário o conhecimento geral do produto que está em exposição, não só suas características técnicas, como também suas peculiaridades jurídicas.
Em sendo assim, é importante sabermos que um contrato direto com a construtora (imóvel na planta), prevê as seguintes condições:
a) O valor global o bem a ser adquirido;
b) O valor da entrada e das intercaladas;
c) O índice de reajuste das parcelas, incluindo as intercaladas. Na maioria dos casos o índice oficial é o INCC, o qual as construtoras aplicam de modo cumulativo; há ainda construtora que visa a correção da prestação pelo INCC de dois meses antes da assinatura do contrato, o que é um absurdo, pois a relação jurídica sequer existia.
d) Cobrança do percentual de 1% mais o INCC após a entrega da obra, caso o valor residual seja financiado diretamente pela construtora. Aqui temos um detalhe, o qual seja o Superior Tribunal de Justiça ainda está divergente sobre a aplicação do percentual de 1% durante a fase de obra. Assim, temos tanto decisões a favor, como contra.
e) O prazo de entrega da obra, com a possibilidade de atraso de 180 dias, em casos excepcionais. O detalhe aqui é que algumas construtoras estão incluindo este prazo como regra e não exceção.
f) As multas e juros em casos de atraso no pagamento das prestações. Na grande maioria 2% e 1%, respectivamente;
g) A possibilidade de desistência da transação, com a consequente retenção de até 20% do valor até então pago. Este percentual serve para cobrir as despesas do contrato;
h) A possibilidade de uma ação judicial para o caso de inadimplência contratual, com as consequências legais de toda demanda.
Já nos contratos de financiamento bancário, urge a necessidade de se passar as seguintes informações aos clientes:
a) O contrato é ou não ligado ao Programa Minha Casa Minha Vida;
b) Se for o primeiro imóvel do cliente, e desde que seja para moradia, sendo financiado pelo SFH ele tem direito a 50% de desconto nos emolumentos cartorários (Registro de Imóveis);
c) Informar o valor do subsídio que o mesmo terá direito, isto dependerá da renda do consumidor;
d) Valor a ser pago durante o prazo de construção do empreendimento – Os Juros de Obra;
e) Sistema de amortização do financiamento, não vinculação das prestações a salário e a possibilidade de existência de saldo devedor por menor que seja ao final do contrato.
Agora vejam: quantos de vocês se permitem a passar essas informações para o consumidor?
Quantos já não imaginaram que ao passar esses dados o cliente pode não fechar o negócio?
Acredito que a grande maioria!
Só que a informação aliada a confiança e a credibilidade na execução de uma transação imobiliária é o ponto chave para a concretização do contrato.
Vejam que a Lei 6.530/78 em seu artigo 3º diz que ao corretor de imóveis é permitido opinar quanto a comercialização imobiliária.
Já o artigo 723 do Código Civil, assim estipula:
Vejam que ao não procederem dessa forma, ou seja, esclarecer todos os detalhes do contrato, vocês poderão responder por perdas e danos.
Desta forma, tenham certeza de que ao passar todas as informações, o cliente que realmente deseja o imóvel não deixará de assinar a proposta e consequentemente o contrato de compra e venda.
E mais, vocês ficaram livres de quaisquer danos invocados pelos clientes e no pós venda também não ouvirão reclamações, por terem transmitido por completo todos os detalhes da transação.
Isto é conhecimento de causa, isto é segurança para uma boa negociação!
Portanto, os direitos dos consumidores são claros, destacando como principais o direito a informação e o da transparência contratual.
Já os direitos inerentes aos corretores de imóveis, esses podemos dizer que são mais que sagrados, pois como todos já sabem compete ao mesmo intermediar a compra, a venda, a permuta e a locação de imóveis.
Devemos observar que em uma compra e venda de imóvel o corretor acompanha o comprador, aproximando-o do vendedor, albergando toda a assistência necessária até a concretização do negócio.
A comissão ou contrato de corretagem é um contrato de resultado, já que tem como objetivo a concretização da venda de imóvel. Assim, o recebimento dessa comissão depende do efeito útil do negócio.
Há de se destacar que o contrato de corretagem tanto pode ser escrito ou não, contudo o mais indicado é que o mesmo seja escrito de forma a evitar dúvidas a respeito da obrigatoriedade das partes envolvidas, principalmente no tocante a disponibilidade do prazo de exposição de venda do imóvel, bem como a exclusividade da venda.
É que antes mesmo de concluir a transação imobiliária, o vendedor pode rescindir o contrato unilateralmente, sem nenhuma obrigação de reembolsar o corretor de imóveis, com exceção da segunda parte do artigo 725 do Código Civil, a qual prevê o pagamento em razão de arrependimento das partes.
No entanto, essa segunda parte do artigo 725 é contestável, em razão da natureza jurídica do contrato de corretagem, a qual seja o resultado desejado e obtido pelo contratante.
Deve-se lembrar que se esta situação for contestada perante o Poder Judiciário, poucas são as chances de sucesso, em razão da sistemática que envolve o tema, inclusive já existem decisões afastando a obrigatoriedade de pagamento da comissão de corretagem quando o corretor não participou efetivamente ou quando o cliente desistiu da venda.
Vejam que isto não acontece quando é realizado um contrato por escrito e que contenha a clausula de exclusividade, mesmo que iniciado e concluído o negocio diretamente entre as partes, salvo se comprovada a inercia ou ociosidade do corretor de imóveis, conforme preceitua o artigo 726 do Código Civil.
Por outro lado, se não houver prazo determinado e o proprietário do imóvel dispensar o corretor e futuramente o negocio se realizar como fruto de sua mediação lhe é devida a comissão.
Em relação ao tema a jurisprudência é bem firme, vejam:
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais assim já se manifestou:
No mesmo sentido o Superior Tribunal de Justiça – STJ:
Assim, entende-se que se o corretor atuou de forma diligente e prestou seus serviços ao comitente, por via de consequência, não poderá ser penalizado pela extinção contratual praticada pelo interessado no imóvel. Portanto, o direito do corretor à comissão advém do acordo por ele promovido.
Outro ponto interessante na relação jurídica entre corretor, comprador e o proprietário do imóvel, dá-se na questão do dever de pagamento da comissão, sabemos que o responsável pelo encargo é quem contratou o profissional.
Mas quando essa contratação se dá em uma promessa de compra e venda de imóvel em que a corretora/imobiliária é contratada pela incorporadora? Quem paga incorporadora ou consumidor?
Segundo a jurisprudência dos Tribunais a responsabilidade é da incorporadora e o consumidor cobrado deve ser restituído, inclusive em dobro, vejamos:
JUIZADOS ESPECIAIS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA ABUSIVA. COBRANÇA INDEVIDA. PRESCRIÇÃO DO ART. 205, CC. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL DA CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. DOCUMENTOS REDIGIDOS DE FORMA CONFUSA, APTOS A LESAR OS DIREITOS DO CONSUMIDOR. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
3- É abusiva, por constituir iniquidade, na modalidade de vantagem exagerada, a cobrança de comissão de corretagem se, no contrato de adesão, não foi estabelecida tal obrigação para o consumidor, por violação ao art. 51, § 2o. do CDC. Assim, indevido o direcionamento de parte do preço pago para o contrato, deixando a descoberto o pagamento do preço da compra. Precedentes na turma. (20110110746706ACJ, Relator AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, julgado em 11/11/2011, DJ 16/11/2011 p. 289).
4. As construtoras e empresas corretoras de imóveis se associam para venda de empreendimentos imobiliários e procuram transferir os custos da comissão de corretagem para o consumidor, porém sem a devida informação necessária, como determina o Código do Consumidor. Os documentos produzidos no caso em exame são propositalmente confusos, para que o consumidor pague a corretagem sem perceber que se trata de parcela distinta do preço do imóvel, senão vejamos: o documento de fls. 16, denominado "proposta de compra com recibo de sinal", que estabelece as bases do negócio, com a descrição do imóvel e preço e forma de pagamento, verdadeiro contrato preliminar, não menciona a obrigação do comprador/consumidor pagar a comissão de corretagem. Nas transações em geral esse ônus é assumido pelo comprador e não há uma razão justificável para essa omissão. A ausência desta cláusula sobre a comissão de corretagem cria uma confusão que faz com que o consumidor entenda que tal parcela foi assumida como custo pela construtora, pois ela não consta do contrato, nem do preço nele firmado.
5. A redação deficiente e contraditória é proposital para que o consumidor assine os documentos apresentados, sem, contudo, estar ciente de assunção da parcela de corretagem, que em nenhum momento, em verdade, assumiu. O recibo assinado comprova o pagamento da comissão, mas não a contratação em si do corretor, pois o consumidor paga, como a parcela como se estive efetuando o pagamento de parte do preço do imóvel, mormente como sinal.
6. Diante do procedimento injustificável e que está eivado de simulação e incorreção, não há dúvidas quanto ao direito da dobra prevista no art. 42, parágrafo único do CDC. RECURSO CONHECIDO, MAS NÃO PROVIDO. Custas e honorários pelo recorrente vencido, no valor de R$ 1.400,00 (hum mil e quatrocentos reais). Decisão proferida nos termos do art. 46 da Lei n. 9099/95. (2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federaldo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, em 11/06/2013)
CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NOVO. RELAÇÃO DE CONSUMO. FORNECEDORES. SOLIDARIEDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PAGAMENTO INDEVIDO. PRAZO PRESCRICIONAL GERAL DE 10 ANOS. TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS AO CONSUMIDOR. CLÁUSULA EXPLICITA E DESTACADA. EXIGÊNCIA. AUSENTE. DEVER DE RESTITUIR. ENGANO JUSTIFICÁVEL. AUSENTE. REPETIÇÃO EM DOBRO. CABÍVEL. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA E NO MÉRITO IMPROVIDO.
Na venda de imóveis novos, por praxe do mercado, a corretora de imóveis é contratada pela construtora ou incorporadora, fato notório que dispensa prova (art. 334, inciso I, do Código de Processo Civil), cabendo ao contratante do serviço arcar com seu custo.
Não é ilegal a transferência do custo da comissão de corretagem do contratante, construtora ou incorporadora, ao consumidor, mas exige-se cláusula expressa, cujo conhecimento deve ser dado previamente à assinatura do instrumento (art. 46 do Código de Defesa do Consumidor) e por ser limitativa do direito do consumidor deve ser grafada em destaque e de fácil compreensão (art. 54, § 4º do Código de Defesa do Consumidor), sob pena de não obrigarem o mesmo.
A cláusula que transfere do contratante ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, por sua obscuridade e ausência de conhecimento prévio não obrigam o consumidor, e ensejam a repetição do pagamento indevido, e por ser dever do fornecedor informar adequadamente o consumidor, fica descaracterizado o engano justificável, aplicando-se a dobra prevista no art. 42, § único do Código de Defesa do Consumidor.
Recurso conhecido, preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada e no mérito improvido.(2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, 20/08/2013).
Para o Superior Tribunal de Justiça a questão não se mostra diferente:
E nos casos em que o imóvel é adquirido diretamente no stand de vendas e o consumidor posteriormente desiste do negócio, como fica a questão da comissão?
A situação não se mostra diferente e tem o corretor de imóveis o direito de receber seus honorários. Lembre-se sempre de que a venda foi realizada, as partes se aproximaram e firmaram contrato. Assim o corretor cumpriu sua função contratual.
Por outro lado, deve-se ater que na maioria dos contratos consta clausula contratual de retenção de valores em caso de desistência. Essa retenção é justamente para cobrir despesas com corretagem e publicidade.
Portanto, em todos os casos em que houve a participação efetiva do corretor de imóveis é direito do mesmo receber a comissão acordada e em negativa de cumprimento de tal obrigação contratual, o Poder Judiciário alberga o direito do mesmo.
É isto. A presente palestra procurou analisar detalhadamente tanto o direito do consumidor ao adquirir um imóvel quando ao direito do corretor de imóveis em relação ao contrato de corretagem, sob a perspectiva da negociação imobiliária, de acordo com a legislação e disposições normativas atinentes a matéria.
OBS.: Palestra Proferida em 16/09/14 na III Convenção do Sistema COFECI-CRECI - CONVENSI - VI Encontro Brasileiro de Corretores de Imóveis - ENBRACI e Congresso Internacional do Mercado Imobiliário - CIMI 2014.

References: artigo 5
 artigo 6
 artigo 31
 artigo 47
 artigo 3
 artigo 723
 artigo 725
 artigo 725
 artigo 726