Source: http://www.amministratorecondominiovanzulli.com/normativa/
Timestamp: 2020-08-11 12:47:57+00:00

Document:
La Nuova Normativa Condominiale | Studio Vanzulli
Il codice civile dall’Art. 1100 al 1139 + Art. 1334, 1350, 1392 e 2643.
Le Disposizioni di attuazione del c.c. dall’Art. 61 al 72 + Art. 155 e 156.
Art. 1108 c.c. – Art. 1120 c.c. – Art. 1164 c.c. – Art. 1139 c.c.
Art. 374 c.c. – Art. 1109 c.c. – Art. 1073 V e VI comma c.c. – Art. 1136 c.c. – Artt. da 737 a 742 c.p.c.
Art. 1105 II, III e IV comma c.c. – Art. 1107 II comma c.c. – Art. 1108 I, II e ultimo comma c.c. – Art. 1129 I comma c.c. – Art. 1130 c.c. – Art. 1131 c.c. – Art. 1138 c.c.
Art. 1105c.c. – Art. 1106 c.c.
Art. 1102 c.c. – Art. 1105 I, II e III comma c.c. – Art. 1106 c.c. – Art. 1109 c.c. – Art. 1120 c.c. – Art. 1350 c.c. – Art. 1572 c.c. – – Art. 262 c.nav. – Art. 872 c.nav.
1. il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
2. i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condominio.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carica del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano del suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle ripartizioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Art. 1128 Perimento parziale o totale dell’edificio
Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dell’assemblea. Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dall’Art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro.
L’amministratore deve:1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione .
Nei limiti delle attribuzioni stabile dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dell’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’art. 1137.
Il condominio che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interventi e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quella della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministrazione o le liti attivi e passive relative a mantenere che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni prevista dal primo comma dell’art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore.
Art. 66 disp. Att. c.c. – Art. 67 disp. Att. c.c. –
Art. 72 disp. Att. c.c., 1137, 1138 IV comma, Art. 10 legge 27 luglio 1978 n.392 – Artt. 8 e 26 legge 9 gennaio 1991, n.10 – Art. 2 legge 9 gennaio 1989 n.13 – Art. 9 legge 24 marzo 1989 n.122
Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Art. 1138 Regolamento del condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni, e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall’ultimo comma dell’art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell’art. 1107.
Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità:1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell’enfiteuta;3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti;4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione;;5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico;7) i contratti di anticresi;8) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni;9) i contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie, salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato;11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti;13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge.
Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’enfiteuta;3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;6) i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;7) agli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni;10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell’associazione eccedeva i nove anni o è indeterminata;11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l’effetto indicato dal numero precedente;12) i contratti di anticresi;13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.
Le disposizioni concernenti la revisione dei regolamenti di condominio e la trascrizione di essi si applicano anche ai regolamenti formati prima del 28 ottobre 1941.Cessano di avere effetto le disposizioni dei regolamenti di condominio che siano contrarie alle norme richiamate nell’ultimo comma dell’art. 1138 del codice e nell’art. 72 di queste disposizioni.

References: Art. 1334
 Art. 155

Art. 1108
 Art. 1120
 Art. 1164
 Art. 1139

Art. 374
 Art. 1109
 Art. 1073
 Art. 1136

Art. 1105
 Art. 1107
 Art. 1108
 Art. 1129
 Art. 1130
 Art. 1131
 Art. 1138

Art. 1105
 Art. 1106

Art. 1102
 Art. 1105
 Art. 1106
 Art. 1109
 Art. 1120
 Art. 1350
 Art. 1572
 Art. 262
 Art. 872

Art. 1128

Art. 66
 Art. 67

Art. 72
 Art. 10
 Art. 2
 Art. 9

Art. 1138