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Timestamp: 2019-01-16 05:26:35+00:00

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Rechtsanwälte Czink Walburg für Immobilienrecht in Berlin | Ausgewählte Rechtsprechung zum Mietrecht 3. Quartal 2018
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu den Betriebskosten 2016
AG Pankow/Weißensee, Beschl. v. 07.05.2018 – 4 C 199/17
LG Berlin, Beschl. v. 30.07.2018 – 65 T 73/18, GE 2018, 997
Ankündigung von Instandsetzungsmaßnahmen
Der Fall: Das Badezimmer und das Parkett einer Wohnung sind nach einem Wasserschaden beschädigt und instandsetzungsbedürftig. Der Vermieter kündigt die baulichen Maßnahmen 5 Tage vorher an. Darin fordert er die Mieter auf, den beauftragten Handwerkern in der Zeit vom 17. Bis 28.07.2017 Zutritt zur Wohnung zwecks Beseitigung der Wasserschäden zu geben.
Die Mieter machen eine Duldung davon abhängig, dass der Vermieter ihnen für die Zeit der Baumaßnahmen die Übernachtung in einem Hotel bezahlt, dass er ihren Verdienstausfall erstattet oder dass die Arbeiten ausschließlich wochentags zwischen 17.00h und 20.00 h stattfinden.
Der Vermieter erhebt Duldungsklage. Das Amtsgericht verneint eine Duldungspflicht. Zwar sei der Mieter gem. § 555 a Abs. 1 BGB verpflichtet, die Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen zu dulden. Allerdings habe der Vermieter diese rechtzeitig anzukündigen. Mitzuteilen sei dem Mieter nicht nur Anfang und Ende der Arbeiten, sondern auch der Umfang der zu erwartenden Beeinträchtigungen. Zudem hätte der Vermieter im Groben mitteilen müssen, welche Arbeiten stattfinden. Der Vermieter legt Rechtsmittel ein.
Hintergrund: Nach der gesetzlichen Vorschrift des § 555 a Abs. 1 BGB sind Erhaltungsmaßnahmen Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Die Mietsache wird durch diese Maßnahme also nicht verändert, sondern lediglich gewartet, repariert oder ersetzt. Der Vermieter handelt dabei in Ausführung seiner gesetzlichen Pflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach er die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat.
Erhaltungsmaßnahmen sind vom Mieter grundsätzlich uneingeschränkt zu dulden. Das heißt, er hat die hiermit verbundenen Einschränkungen hinzunehmen, auch wenn sie für ihn oder Mitglieder seines Haushalts eine Härte bedeuten. Eine Abwägung findet nicht statt.
Gem. § 555a Abs. 2 BGB sind Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.
Zu den Inhaltlichen Anforderungen der Ankündigung heißt es in der Begründung des Gesetzentwurfs (Begründung Mietrechtsreformgesetz Drucksache 17/10485 Seite 18):
„Anders als bei der Modernisierung bedarf es hier keiner besonderen Form oder Frist. Notmaßnahmen, deren sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist, etwa dringende Reparaturen nach Rohrbrüchen, können wir bisher auch ohne vorhergehende Ankündigung durchgeführt werden.“
Die Entscheidung: Das Landgericht ändert die amtsgerichtliche Entscheidung ab und gibt dem Vermieter Recht. Der Mieter sei zur Duldung der Instandsetzungsarbeiten verpflichtet. Diese seien auch ordnungsgemäß angekündigt worden. Bei Instandsetzungsmaßnahmen genüge es gemäß § 555a Abs. 2 BGB, dass der Vermieter die Arbeiten zur Instandsetzung rechtzeitig angekündigt, damit sich der Mieter auf die Arbeiten einstellen und entsprechend vor Klärungen treffen kann. Die Beklagten konnten nicht allein mit der Begründung, berufstätig zu sein, ihre Duldungspflicht auf Zeiträume in der üblichen Freizeit beschränken. Das Ankündigungsschreiben vom 12.7.2017 sei auch inhaltlich ausreichend gewesen, weil die Mieter dadurch gewusst hätten, ab welchem Zeitpunkt Arbeiten stattfinden sollten und welche Gewerke betroffen waren. Ein Anspruch auf die vorherige Mitteilung eines detaillierten Bauablaufplans bestünde nicht.
Anmerkung: Die Entscheidung ist richtig. Die Tendenz der Amtsgerichte, die Anforderungen an den Inhalt von Ankündigungsschreiben – jenseits des Gesetzes - extrem hoch zu schrauben, ist abzulehnen und findet auch keine Billigung des BGH, der im Hinblick auf Modernisierungsankündigungen die überzogenen Anforderungen der Instandsrechtsprechung stets kritisierte (BGH, Urteil vom 28. September 2011 VIII ZR 242/10).
AG Neukölln, Urt. v. 8. September 2017, 2 C 52/17
LG Berlin, Urt. v. 28.02.2018 – 65 S 225/17, GE 2018, 711
Modernisierungsmieterhöhung bei Staffelmietvertrag
Der Fall: Die Mietparteien schließen im Jahr 2008 einen Staffelmietvertrag ab. Zwei Jahre später, im Jahr 2010, führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durch. Nach Ablauf der Staffeln erhöht er im Oktober 2016 wegen dieser Modernisierungsmaßnahmen die Miete. Der Mieter erhebt Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Das Amtsgericht gibt der Klage statt. Der Vermieter legt Berufung ein.
Hintergrund: Gem. § 557 a Abs. 2 BGB ist während der Laufzeit einer Staffelmiete „eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559 b BGB ausgeschlossen.“ Fraglich ist, ob diese Formulierung meint, dass während der Staffelmiete nur Mieterhöhungserklärungen ausgeschlossen sind (welche dann aber nach Ablauf der Staffeln „nachgeholt“ werden können) oder ob diese Formulierung dazu führt, dass grundsätzlich Modernisierungen, die während einer Staffelmiete durchgeführt werden, nicht zu einer Mieterhöhung führen können, unabhängig davon (unabhängig davon, wann die Mieterhöhung erklärt wird).
Diese Frage ist umstritten. Die Verfechter der ersten Ansicht (Mieterhöhung kann nach Ablauf der Laufzeit der Staffeln „nachgeholt“ werden) argumentieren mit dem Wortlaut. Dieser sei eindeutig und beziehe sich nur auf die Erhöhung und nicht auf den Zeitpunkt der Modernisierungsmaßnahme an sich (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 557a Rn. 53; MüKo(BGB(Artz, 2016, § 557a Rn. 8). Unerwünschte Doppeleffekte, die § 557a BGB gerade ausschließen möchte, könnten deshalb nicht auftreten, weil die Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht für die Zeit der Staffelmiete wirke, sondern erst für die Zeit danach.
Die andere Ansicht argumentiert mit dem Sinn und Zweck einer Staffelmietvereinbarung, die darin bestehe, beiden Vertragspartnern Kalkulationssicherheit zu bieten. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Mieter nur vorläufig von Erhöhungen nach § 559 BGB verschont würde und nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung alle in der Zwischenzeit durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für die Zukunft im Weg einer summierten Mieterhöhung zahlen müsste (Bub/Treier/Schulz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2014, III Rn. 1655). Insofern könne der Vermieter beabsichtigte Modernisierungen der Wohnung bereits in die Kalkulation der Staffelmiete einbeziehen.
Die Entscheidung: Das Landgericht schließt sich der letztgenannten Ansicht an und weist die Berufung des Vermieters zurück. Die Modernisierungsmieterhöhung sei gem. § 557a Abs. 2 BGB unwirksam. Neben Sinn und Zweck lasse zudem die Gesetzesbegründung auf den Willen des Gesetzgebers schließen, Modernisierungsmieterhöhungen dauerhaft auszuschließen. Anders lasse sich die Formulierung nicht verstehen, dass der Vermieter sich zwischen Staffelmiete und Modernisierung/Mieterhöhung nach Durchführung der Maßnahme entscheiden müsse. Der Vermieter hätte in dem im Jahr 2008 abgeschlossenen Mietvertrag die Modernisierung im Jahr 2010 in seine Kalkulation mit einbeziehen können und müssen. Eine andere Sichtweis würde dazu führen, dass er lediglich zeitlich versetzt am Ende – ungeachtet der Staffelmietvereinbarung – alle Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen könne, der sie dann zeitlich unbegrenzt tragen müsste.
Anmerkung: Angesichts des klaren Wortlauts des § 557a Abs. 2 BGB ist die Ansicht des Landgerichts schwer zu vertreten. Zu Recht weist Börstinghaus in NZM 2018, 599, 600 darauf hin, dass die Nachholung von zwischenzeitlich eingetretenen Preissteigerungen der Staffelmiete immanent sei, weil auch während auch eingetretene Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete – wenn auch unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze – nachgeholt werden können. Entsprechendes gelte für einen zwischenzeitlich verbesserten Zustand der Wohnung. Die Auffassung des Landgerichts würde dazu führen, dass der Vermieter mit der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen bis nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung wartet, was weder im Interesse des Mieters, noch den Interessen des Klimaschutzes entspricht.
AG Schöneberg, Urt. v. 18.10.2017 – 14 C 63/17
LG Berlin, Urt. v. 17.07.2018 – 63 S 322/17
Mietspiegel Berlin 2017: Merkmalgruppe 5: Pkw-Stellplätze
Der Fall: Der Vermieter begehrt vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 BGB um rd. 60,00 € auf rd. 710,00 €. Er begründet dies mit dem Berliner Mietspiegel 2017. Streit besteht, ob das wohnwerterhöhende Merkmal „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot“ der Merkmalgruppe 5 einschlägig ist. Hintergrund ist, dass der Vermieter dem Mieter in der Nähe der Wohnung einen Pkw-Stellplatz angeboten hatte.
Hintergrund: Fraglich ist, ob es für das Merkmal „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot“ ausreicht, wenn der Parkplatz
auf einem anderen Grundstück ist,
nicht kostenlos ist und
nicht einmal vom Mieter angemietet wurde.
Die Entscheidung: Das Landgericht bejaht dies. Entgegen den Orientierungshilfen zu den vorangegangenen Mietspiegeln, in denen nach dem eindeutigen Wortlaut eine wohnwerterhöhende Berücksichtigung dieses Merkmals voraussetzte, dass Vermieter hierfür kein zusätzliches Entgelt zu leisten war, ist diese Einschränkung in der Orientierungshilfe zu Mietspiegel 2017 entfallen. Danach sei für das wohnwerterhöhende Merkmal eines Stellplatzes nicht mehr erforderlich, dass dieser neben der Miete kostenlos ist. Es widerspräche auch nicht der Erfahrung, dass ein hinreichend erheblicher Kreis von Mietinteressenten bereit ist, die Möglichkeit auch der kostenpflichtigen Anmietung eines Stellplatzes bei der Auswahl einer Wohnung zu berücksichtigen und hierfür gegebenenfalls auch eine höhere Miete zu zahlen. Es komme nicht darauf an, ob jeder Mieter diesem Merkmal eine entsprechende Bewertung beimisst.
AG Frankfurt/Main, 01.12.2017 - 33 C 2525/17
LG Frankfurt/M., Urt. v. 11.06.2018 – 2-11 S 9/18
Kündigung bei mehreren (ausgezogenen) Mietern
Der Fall: Eine Mutter mietet im Jahr 2004 zusammen mit ihren beiden Söhnen A und B eine Wohnung in Frankfurt/M. Bald ziehen die Mutter und Sohn A aus, ohne dies dem Vermieter mitzuteilen. Stattdessen zieht die Ehefrau des Sohns B mit ihren drei Kindern (geb. 2007, 2008 und 2009) ein. Wieder etwas später trennte sich das Ehepaar und B zog aus. Zunächst zog er in die Z-Straße, was er dem Vermieter auch mitteilte, dann in die H-Straße, was er nicht mitteilte. Im Jahr 2017 möchte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs kündigen. Eine Kündigung adressiert er an B und legt diese in den noch mit dessen Namen beschrifteten Briefkasten in der die Z-Straße (welche er jedoch nie abholt) und eine andere Kündigung adressiert er an die Ehefrau und stellt sie dort zu.
Die vom Vermieter erhobene Räumungsklage gegen B und seine Ehefrau bleibt vor dem Amtsgericht ohne Erfolg. Das Mietverhältnis sei nicht wirksam gekündigt worden. Die Ehefrau sei nicht Vertragspartei, so dass die an sie adressierte Kündigung ins Leere ginge. Die Kündigung gegenüber B sei diesem nicht zugegangen. Hiergegen legt der Vermieter Berufung ein.
Hintergrund: Sind mehrere Personen Vertragspartner, muss die Kündigung gegenüber sämtlichen Mietern erfolgen, ansonsten ist sie unwirksam (BGH, NJW 1997, 3437). Hieran ändert auch der Umstand nichts, wenn einige Mieter bereits ausgezogen sind. In diesem Fall muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Kündigungserklärung den ausgezogenen Mieterin tatsächlich zugeht. Ist die Adresse nicht bekannt, ist der Vermieter angehalten, entsprechende Erkundigungen z.B. bei den verbliebenen Mietern oder durch Einholung einer Einwohnermeldeamtsauskunft einzuholen (LG München, Urt. v. 12.10.2016 - 14 S 6395/16, ZMR 2017, 56).
Die Entscheidung: Das Berufungsgericht ändert das amtsgerichtliche Urteil ab und gibt der Räumungsklage des Vermieters statt. Das Mietverhältnis sei durch fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB beendet worden. Dem B sei die Kündigung spätestens durch Zugang der Klageschrift zugestellt geworden. In der Erhebung einer Räumungsklage liege eine konkludente Kündigungserklärung, wenn mit hinreichender Deutlichkeit der Wille der Klagepartei zu entnehmen ist, dass sie auch materiell-rechtliche Wirkungen haben soll. Dies sei zumindest dann der Fall, wenn – wie hier - die Klageschrift konkret auf eine Kündigung Bezug nimmt und diese beigefügt ist.
Dass die Kündigung nicht den anderen zwei Mietern, nämlich der Mutter und dem A zugestellt wurde, sei unschädlich. Denn auf diesen formellen Mangel dürften sich die Beklagten, also B und dessen Ehefrau, gem. § 242 BGB nicht berufen. Zwar sei eine Kündigung grundsätzlich gegenüber sämtlichen Mietern auszusprechen. Ausnahmsweise gelte jedoch dann etwas anderes, wenn im Einzelfall ein Festhalten an diesem Grundsatz unter Berücksichtigung von Treu und Glauben als überspitzt formalistisch erscheint. Dies könne dann anzunehmen sein, wenn die Mitmieter die Wohnung seit Jahren endgültig verlassen und aufgegeben haben, ohne dies dem Vermieter mitzuteilen und Ihre neue Anschrift mitzuteilen. Bei dieser Sachlage kann es ausnahmsweise zulässig sein, wenn die Kündigung nur gegenüber dem in der Wohnung verbliebenen Mitmieter erklärt wurde. Dies sei vorliegend anzunehmen. Denn der Bruder A und die Mutter sein bereits seit einigen Jahren aus der Wohnung ausgezogen und hätten ihre neue Anschriften der Vermieterin nicht mitgeteilt, obwohl hierzu eine Verpflichtung bestanden habe.
Anmerkung: Es mag in derartigen Fällen für den Vermieter etwas mühsam sein, die Adressen der ausgezogenen Mieter herauszufinden. Untätig darf er jedoch nicht bleiben. Lässt sich der Mieter nicht finden, kann er die Kündigung öffentlich zustellen lassen (§ 132 Abs. 1 Satz 2 BGB, 185 ZPO). Insofern ist der Schluss, den das Landgericht Frankfurt/M. zieht, die Zustellung der Kündigung an nur einen von drei Mietern sei ausreichend, mit Vorsicht zu genießen. Offensichtlich hatte sich der Vermieter noch nicht einmal um die aktuellen Adressen der ausgezogenen Mieter bemüht. Insofern gab es für den Schutz des § 242 BGB gar kein Bedürfnis.
Anmerkung Formularklausel: Häufig findet man in Mietverträgen die Formulierung, dass bei Mietermehrheit die Zustellung an einen Mieter ausreichend ist. Auch das hilft nicht weiter, weil eine solche Klausel nach h.M. wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 BGB) unwirksam ist, vgl. LG München I, Urt. v.
12.10.2016 - 14 S 6395/16, ZMR 2017, 56; LG Berlin, Beschl. vom 17.10.2016 – 65 T 158/16, GE 2017, 835; KG, Urteil vom 05.01.2014 – 12 U 122/02, GE 2004, 753).
KG, Beschl. v. 14.11.2017 – 19 UF 39/17, NJW-RR 2018, 590
Mietkaution bei Trennung/Scheidung
Der Fall: Der Mieter leistete bei Beginn des Mietverhältnisses eine Mietkaution. Später zog seine Ehefrau mit in die Wohnung. Nach der Trennung zog der Mieter aus der gemeinsamen Wohnung aus. Beide teilten dem Vermieter mit, dass das Mietverhältnis anstelle des Mieters von der Ehefrau entsprechend § 1568 a Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB fortgesetzt werde, was der Vermieter bestätigte. Nachdem die Ehe geschieden wurde, verlangt der Mieter von seiner Ex-Ehefrau die Kaution.
Hintergrund: Durch Art. 2 des Gesetzes zur Änderung des Zugewinnausgleichs- und Vormundschaftsrechts vom 6.7.09 (BGBl I, 1696) wurde die HausratsVO aufgehoben und die Behandlung der gemeinsamen Ehewohnung nach der Scheidung ins BGB überführt. Gem. § 1568a Abs. 1 BGB kann derjenige Ehegatte, der mehr auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, z.B. wegen des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder von dem anderen Ehegatten verlangen, dass ihm die Wohnung überlassen wird. Einigen sich die Ehegatten hierüber, tritt dieser Ehegatte (allein) in das Mietverhältnis ein, und zwar ab Zugang der Mitteilung an den Vermieter oder im Falle der streitigen Auseinandersetzung mit Rechtskraft der Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren.
Die Entscheidung: Das Kammergericht weist den Antrag des Ehemanns ab. Ein möglicher Zahlungsanspruch bestünde erst mit Beendigung des Mietverhältnisses. Der frühere Mieter könne vor Erteilung der Zustimmung zur Wohnungsüberlassung verlangen, dass der übernehmende Ehegatte einen Ausgleich für die an den Vermieter geleistete Kaution leistet. Dabei würden die Ehegatten regelmäßig auch eine umfassende Vereinbarung bezüglich Mietnachzahlungen, nicht geleisteten Schönheitsreparaturen u.ä. treffen. Sei der übernehmende Ehegatte zu einer Ausgleichszahlung nicht bereit, könne der weichende Ehegatte die Ehewohnung als Alleinmieter kündigen und vom Vermieter die Freigabe der Kaution verlangen. Der andere Ehegatte könne dann nach § 1568 a Abs. 5 BGB vom Vermieter die Begründung eines neuen Mietverhältnisses zu den ortsüblichen Bedingungen verlangen, wobei er dann selbst gemäß § 551 BGB eine Kaution zu leisten hat. Habe der weichende Ehegatte – wie hier – versäumt, vor Überlassung der Mietwohnung mit dem anderen Ehegatten eine Ausgleichszahlung für die Kaution zu vereinbaren oder des Mietverhältnis zu kündigen, so ist er darauf verwiesen zu warten, bis die geleistete Kaution nach Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses mit dem Vermieter frei wird.
Anmerkung geschiedene Ehegatten: Bei Fortführung des alten Mietverhältnisses mit nur einem Ehegatten, muss der Vermieter die Kaution nicht, auch nicht an den scheidenden Ehegatten zurückzahlen, weil das Mietverhältnis weiter besteht. Nur in dem Fall, dass ein neues Mietverhältnis gem. § 1568 a Abs. 5 BGB begründet wird, muss er seinem alten Mieter die Kaution zurückbezahlen und hat dann einen neuen Anspruch auf Kautionszahlung gegen den Ehegatten, mit dem er ein neues Mietverhältnis begründen muss.
Anmerkung Kaution bei mehreren Mietern: Bei einer Mehrheit von Mietern liegt hinsichtlich einer rückzufordernden Kaution nach h.M. eine Mitgläubigerschaft nach § 432 BGB bzw. eine gemeinschaftliche Gläubigerschaft vor, sodass nur alle Berechtigten gemeinsam den Anspruch einfordern können. Das bedeutet, dass nicht ein Mieter die ganze Leistung an sich allein, sondern nur an alle gemeinsam fordern kann oder aber alle Mieter gemeinsam den Anspruch einfordern müssen, vgl. LG Flensburg, Urt. v. 09.10.2008 - 1 S 56/08, GE 2009, 717 m.w.N.
Allerdings wird es überwiegend für zulässig erachtet, dass die anderen Mieter an einen von ihnen ihre Ansprüche abtreten können und dann dieser gemeinsame Anspruch geltend gemacht wird. Ein so zur Klage ermächtigter gesamtvertretungsberechtigter Mieter ist prozessführungsbefugt und aktivlegitimiert.

References: § 555
 § 555
 § 535
 § 555
 § 555
 § 557
 § 557
 § 557
 § 557
 § 559
 § 559
 § 557
 § 557
 § 558
 § 543
 § 242
 § 242
 § 1568
 Art. 2
 § 1568
 § 1568
 § 551
 § 1568
 § 432