Source: http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/152510000001003_II_C_001168_2018_Uz_2019-04-10_001
Timestamp: 2020-01-18 00:31:51+00:00

Document:
Treść orzeczenia II C 1168/18 - Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych
II C 1168/18 - uzasadnienie Sąd Okręgowy w Łodzi z 2019-04-10
Sygn. akt II C 1168/18
Pozwem z dnia 7 września 2018 r., skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w Ł., powodowie: S. P., M. G., M. S., J. J. (1), J. P. i P. N. wnieśli o:
- uchylenie w całości Uchwały nr (...) ( (...)) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w Ł., podjętej częściowo na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu
22 marca 2018 r. i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów,
22 marca 2018 r. i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.
W uzasadnieniu żądania wskazano, że zaskarżone uchwały są niezgodne z przepisami prawa oraz naruszają interesy powodów.
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w Ł. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów kosztów procesu na swoją rzecz.
(odpowiedź na pozew k. 83-86; pismo procesowe k. 270-272)
Powodowie są członkami Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł. – właścicielami wyodrębnionych lokali mieszkalnych, oznaczonych numerami (...) (S. P.), (...) (M. G.), (...) (M. S.), (...) (J. J. (1)), (...) (J. P.), (...) (P. N.), dla których Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgi wieczyste o numerach: (...) ((...)), (...) (...)), (...) ((...)), (...) ((...)), (...) ((...)), (...) ((...)).
(okoliczności bezsporne; wydruki z systemu (...) k.: 24-27, 33-36, 37-40, 41-44; akt notarialny k. 28-32)
W wymienionych wyżej lokalach mieszkalnych, których właścicielami są powodowie, prowadzona jest działalność gospodarcza o rożnym profilu.
S. P. prowadzi usługi logopedyczne dla dzieci z niepełnosprawnością. W jej lokalu nie ma domofonu. Powódka samodzielnie ponosi koszty sprzątania lokalu oraz koszty związane z korzystaniem z zainstalowanej indywidualnie instalacji grzewczej i elektrycznej.
P. N. wynajmuje swój lokal pod działalność sklepu sieci Ż.. Ani powód, ani klienci sklepu nie korzystają z windy, domofonu klatek schodowych, ani innych części wspólnych budynku.
M. G. prowadzi działalność ubezpieczeniową i sprzedaż artykułów biurowych. Powódka korzysta jedynie ze wspólnego śmietnika.
J. J. (2) prowadzi działalność gastronomiczną.
Wszystkie wyżej wymienione lokale powodów są usytuowane na parterze budynku. Lokale nie łączą się z klatką schodową, ani innymi częściami wspólnymi nieruchomości. Każdy z nich posiada odrębne wejście od zewnątrz, prosto z ulicy.
(zeznania świadka M. R. - protokół z rozprawy z dnia 31.01.2019 r. [adn.: 00:04:26 k. 273v.-274]; zeznania powódki S. P. - protokół z rozprawy z dnia12.03.2019 r. [adn.: 00:03:36 k. 294v.]; zeznania powoda M. G. - protokół z rozprawy z dnia 12.03.2019 r. [adn.: 00:13:20 k. 294v.-295]; zeznania powoda P. N. - protokół z rozprawy z dnia12.03.2019 r. [adn.: 00:18:03 k. 295];zaświadczenie z (...) k. 23; zeznania świadka B. K. - protokół z rozprawy z dnia12.03.2019 r. [adn.: 00:25:36 k.295-295v. ]; zaświadczenie z (...) k. 23)
Do lokali użytkowych przypisane są 3 miejsca parkingowe. Z jednego z nich, usytuowanego na podwórzu, korzysta P. N.. S. P., ani jej klienci, nie korzystają z miejsc parkingowych przypisanych do lokali użytkowych. Zdarza się, że na miejscach parkingowych przypisanych do lokali użytkowych parkują pozostali mieszkańcy nieruchomości.
(zeznania powódki S. P. - protokół z rozprawy z dnia12.03.2019 r. [adn.: 00:03:36 k. 294v.]; zeznania powoda P. N. - protokół z rozprawy z dnia12.03.2019 r. [adn.: 00:18:03 k. 295]; zeznania świadka B. K. - protokół z rozprawy z dnia12.03.2019 r. [adn.: 00:25:36 k.295-295v. ]
W 2017 r wykonano coroczny przegląd techniczny budynku. Kontrola wykazała uszkodzenia dotyczące nawierzchni wokół budynku i ciągu pieszych, zapadnięte krawężniki, nierówności kostki ażurowej, uszkodzenia mechaniczne i liczne zabrudzenia elewacji przyziemia budynku, uszkodzenia wynikające z naturalnego korzystania z klatek schodowych, wyszczerbienia płyt, zabrudzenia i zarysowania ścian na pierwszym piętrze.
Nie da się rozstrzygnąć, czy uszkodzenia w kostce ażurowej powstały na skutek korzystania z tej nawierzchni przez klientów lokali użytkowych, bądź też przez samochody dostawcze, dowożące towar do tych lokali, czy też na skutek oddziaływania innych przejeżdżających pojazdów, bądź też samych mieszkańców nieruchomości.
(zeznania świadka B. K. - protokół z rozprawy z dnia12.03.2019 r. [adn.: 00:25:36 k.295-295v. ]; zeznania świadka M. R. - protokół z rozprawy z dnia 31.01.2019 r. [adn.: 00:04:26 k. 273v.-274]; zeznania świadka J. K. - protokół z rozprawy z dnia 31.01.2019 r. [adn.: 00:20:16 k. 274]; protokół z kontroli k. 120-152)
W latach 2017-2018 pozwana wspólnota dokonywała w nieruchomości prac remontowych i konserwacyjnych oraz napraw drzwi wejściowych do klatek schodowych, domofonu, elewacji.
(wykaz prac k. 154-159)
Mieszkańcy nieruchomości byli negatywnie nastawieni do działalności lokali użytkowych na parterze budynku. Główne zastrzeżenia dotyczyły działalności sklepu (...). Mieszkańcy zgłaszali P. N. skargi związane z godzinami dostaw towaru oraz dotyczące zachowania klientów sklepu, którzy po spożyciu alkoholu zakupionego w sklepie dewastowali elewację budynku i zabrudzali posesję. Interwencje w tym zakresie przeprowadzał Zarząd Wspólnoty, podejmując rozmowy bezpośrednio z właścicielami sklepu (...). Zarząd Wspólnoty nie przedstawiał P. N. żądnych dokumentów w przedmiocie generowania przez wynajmowany przez niego lokal dodatkowych kosztów.
(zeznania świadka M. R. - protokół z rozprawy z dnia 31.01.2019 r. [adn.: 00:04:26 k. 273v.-274]; zeznania świadka B. K. - protokół z rozprawy z dnia12.03.2019 r. [adn.: 00:25:36 k.295-295v. ];
W dniu 22 marca 2018 r. odbyło się coroczne zebranie ogółu właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...), na którym członkowie zarządu wspólnoty zgłosili wniosek o rozszerzenie porządku obrad zebrania o dwie zaskarżone niniejszym pozwem uchwały: tj. uchwałę nr (...) ( (...)) w sprawie dodatkowych kosztów utrzymania nieruchomości w części wspólnej oraz funduszu remontowego przez właścicieli lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych, w których prowadzona jest działalność gospodarcza oraz uchwałę nr (...) ( (...)) w sprawie zgody na najem powierzchni wspólnej – elewacji na reklamę oraz ustalenie wysokości opłat za najem powierzchni elewacji na reklamę.
W zawiadomieniu o Zebraniu Wspólnoty nie było żadnych informacji na temat zaskarżonych uchwał.
Uchwały te zostały podjęte częściowo zebraniu, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. (protokół z zebrania wspólnoty z dn. 22.03.2018r. k. 45-50; lista głosowania nad uchwałami k. 99-114, 160v.-168; karty do głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów k. 115-119, 168v.-170v.; umowa o zarządzenie nieruchomością wspólną k. 95-97; zawiadomienie k. 51-51v.; zeznania świadka M. R. - protokół z rozprawy z dnia 31.01.2019 r. [adn.: 00:04:26 k. 273v.-274])
O podjęciu uchwał oraz ich treści właściciele lokali zostali powiadomieni pismem z dnia 28 sierpnia 2018 r. przez zarządcę wspólnoty – (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł..
Uchwała nr (...) ( (...)) nałożyła (§ 1-2) na właścicieli lokali, w których prowadzona jest działalność gospodarcza obowiązek uiszczania, zgodnie z przypadającymi udziałami od powierzchni lokali, comiesięcznych opłat dodatkowych w wysokości 0,50 zł/m 2 z tytułu kosztów zarządzania częścią wspólną nieruchomości oraz w wysokości 0,40 zł/m 2 z tytułu kosztów na fundusz remontowy, w związku z generowaniem przez te lokale wyższych kosztów związanych z utrzymaniem czystości w częściach wspólnych, konserwacji budynku, drzwi wejściowych, domofonów, wind, kosztów elektryczności i oświetlenia, konserwacji i naprawy kostki drogi dojazdowej i chodników, pielęgnacji terenów zielonych oraz naprawy elewacji budynku.
(uchwała (...) ( (...)) k. 98)
Uchwałą nr (...) ( (...)) ogół właścicieli wspólnoty mieszkaniowej wyraził zgodę na najem powierzchni części wspólnej nieruchomości na cele reklamowe, tj. montaż konstrukcji reklamowej na elewacji zewnętrznej oraz innych częściach wspólnych na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej (§1) oraz upoważnił Zarząd Wspólnoty do podpisywania umów z najemcami powierzchni reklamowych na zasadach finansowych opisanych w § 3 uchwały (§2).
(uchwała (...) ( (...)) k. 160)
Przed podjęciem uchwał, Zarząd Wspólnoty wysyłał właścicielom lokali użytkowych informacje dotyczące reklam. Właściciele lokali użytkowych nie mieli pozwolenia na montowanie reklam. Zarząd informował, że reklamy są zamontowanie źle, przedstawiał własne propozycje montażu.
Wprowadzając nowe opłaty, Zarząd Wspólnoty przyjął najniższą stawkę, jaką Wspólnota ponosi w związku ze sprzątaniem i eksploatacją części wspólnych nieruchomości (winda, drzwi wejściowe,, domofony, tereny zielone, naprawa kostki dojazdowej, krawężników i chodników, które znajdują się przed lokalami użytkowymi).
(zeznania świadka B. K. - protokół z rozprawy z dnia12.03.2019 r. [adn.: 00:25:36 k.295-295v.])
Zarząd Wspólnoty nie przedstawił powodom uzasadnienia dotyczącego wyliczenia opłat dodatkowych. Powodowie nie wiedzieli, dlaczego zostali obciążeni dodatkowymi kosztami we wskazanej w uchwale nr (...) ( (...)) wysokości.
(zeznania świadka M. R. - protokół z rozprawy z dnia 31.01.2019 r. [adn.: 00:04:26 k. 273v.-274]; zeznania powoda M. G. - protokół z rozprawy z dnia12.03.2019 r. [adn.: 00:13:20 k. 294v.-295]; zeznania powódki S. P. - protokół z rozprawy z dnia12.03.2019 r. [adn.: 00:03:36 k. 294v.])
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych do akt oraz na podstawie zeznań stron i powołanych w sprawie świadków.
Problematykę związaną z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. Nr 80 z 2000 r., poz. 903 z późn. zm.), określająca zasady ustanawiania odrębnej własności lokali, prawa i obowiązki właścicieli lokali, zarząd nieruchomością wspólną oraz zasady działania wspólnoty mieszkaniowej, jej kompetencje, a także tryb i sposób podejmowania uchwał.
Na wstępie wskazać należy, iż zostały spełnione formalne wymogi dla skutecznego wniesienia powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty.
Powodowie jako właściciele lokali wchodzących w skład nieruchomości objętej wspólnotą mieszkaniową na podstawie art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej: u.w.l.) mogą przed sądem dochodzić uchylenia uchwały. Przepis ten bowiem stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Powodowie nie uchybili również terminowi zakreślonemu w treści art. 25 ust. 1 a u.w.l. Zgodnie z tym przepisem właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli. Zaskarżone uchwały zostały podjęte w dniu 22 marca 2018 r. (częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów), o podjęciu zaskarżonych uchwał powodowie zostali poinformowani przez pozwaną pismem z dnia 28 sierpnia 2018 r., a powództwo wniesiono w dniu 20 września 2012r., a więc z zachowaniem 6 tygodniowego terminu.
Uchwała nr (...) ( (...)) nałożyła (w § 1-2) na właścicieli lokali, w których prowadzona jest działalność gospodarcza obowiązek uiszczania, zgodnie z przypadającymi udziałami od powierzchni lokali, comiesięcznych opłat dodatkowych w wysokości 0,50 zł/m 2 z tytułu kosztów zarządzania częścią wspólną nieruchomości oraz w wysokości 0,40 zł/m 2 z tytułu kosztów na fundusz remontowy, w związku z generowaniem przez te lokale wyższych kosztów związanych z utrzymaniem czystości w częściach wspólnych, konserwacji budynku, drzwi wejściowych, domofonów, wind, kosztów elektryczności i oświetlenia , konserwacji i naprawy kostki drogi dojazdowej i chodników, pielęgnacji terenów zielonych oraz naprawy elewacji budynku.
Jak ustalono w niniejszej sprawie, zakres korzystania przez powodów z części wspólnych nieruchomości nie pokrywa się. I tak: powódka S. P. we własnym zakresie ponosi koszty sprzątania oraz eksploatacji indywidualnej instalacji grzewczej i elektrycznej, powódka M. G. korzysta ze wspólnego śmietnika, z kolei jedynie powód P. N. korzysta z przypisanego do lokali użytkowych miejsca parkingowego. Tym samym trudno uznać, iż lokale powodów, w których prowadzona jest działalność gospodarcza o – co istotne - zróżnicowanym profilu, generują koszty związane z utrzymaniem części wspólnych budynku w takiej samej wysokości.
Tymczasem uchwała nr (...) ( (...)) arbitralnie wprowadziła jednolitą stawkę w stosunku do wszystkich właścicieli lokali, w których prowadzona jest działalność gospodarcza, przy czym Zarząd Wspólnoty nie przedstawił powodom jakichkolwiek informacji dotyczących analizy wyliczenia nałożonych nań stawek.
Podsumowując, nałożenie na powodów obowiązku uiszczania miesięcznych dodatkowych opłat z tytułu kosztów zarządzania częścią wspólną nieruchomości oraz na fundusz remontowy nie była zasadna w okolicznościach niniejszej sprawy i dlatego uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...)( (...)) kwestię tą regulująca wymagała uchylenia. Uchwała ta, w ocenie Sądu, spełniła wszystkie przesłanki z art. 25 ust. 1 – była niezgodna z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, a przez to naruszyła zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak i interes powodów.
Uchwałą nr (...) ( (...)) ogół właścicieli wspólnoty mieszkaniowej wyraził zgodę na najem powierzchni części wspólnej nieruchomości na cele reklamowe, tj. montaż konstrukcji reklamowej na elewacji zewnętrznej oraz innych częściach wspólnych na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej (§1) oraz upoważnił Zarząd Wspólnoty do podpisywania umów z najemcami powierzchni reklamowych na zasadach finansowych opisanych w
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. Ponieważ powodowie wygrali sprawę w całości strona pozwana winna zwrócić im całość poniesionych kosztów. Na koszty te złożyły się: opłata od pozwu w wysokości 400 zł, wynagrodzenie pełnomocnika 360 zł i opłata od pełnomocnictwa 17 zł od każdego z powodów. Ponieważ powodowie są współuczestnikami materialnymi, skoro przedmiot sporu stanowią ich prawa lub obowiązki oparte na tej samej podstawie faktycznej i prawnej (to jest na tej samej uchwale wspólnoty mieszkaniowej - art. 72 § 1 pkt. 1 k.p.c.), to nie ma podstaw (podobnie jak przy zobowiązaniach solidarnych) do osobnego rozliczania kosztów procesu w stosunku do każdego z powodów, a w związku z tym, do kilkukrotnego uwzględnienia wynagrodzenia pełnomocnika. Łączna suma kosztów procesu, jako zobowiązanie podzielne (art. 379 § 1 k.c.), dzieli się zatem równo na wszystkich powodów. W tej sytuacji na rzecz każdego z nich od strony pozwanej zasądzona została kwota 143,66 zł.
Dodano: 7 czerwca 2019 , Opublikował(a): Sylwia Nowakowska

References: art. 25
 art. 25
 art. 25
 art. 12
 art. 98
 art. 72