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Timestamp: 2017-07-27 20:29:33+00:00

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¿Puede el administrador representar a propietarios en las Juntas de la comunidad?
Dispone el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito de representación en Junta firmado por el propietario.
¿Puede el Administrador de fincas representar a uno o varios comuneros en las juntas de las comunidades de propietarios?
Conforme a los artículos 1.709 y siguientes del Código Civil y, especialmente, con lo dispuesto en el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), no existe ningún inconveniente legal en que un propietario sea representado por el Administrador de fincas. Se podrá discutir si el asunto es ético o no, sobre todo cuando se trata de temas del propio administrador, si resulta conveniente o todo lo contrario, pero estas discusiones no llevan a ninguna parte. Si el administrador, al igual que cualquier otro comunero o un tercero extraño a la comunidad de propietarios, presenta en la Junta escritos de uno o varios propietarios que le dan la representación, puede y debe votar en su nombre, sin que se tenga impedimento alguno a esta acción prevista legalmente.
¿Qué hacer si el Presidente de la comunidad se niega a firmar el acta? ¿Son nulos los acuerdos?
Dispone el artículo 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal que el acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
En el caso de que el Presidente de la comunidad de propietarios se negase a firmar el acta, la doctrina coincide en que debe ser el Secretario-Administrador quien la firme y envíe a los propietarios con una diligencia final en la que se haga constar que el Presidente se niega a firmar el acta.
En cuanto a la nulidad de los acuerdos recogidos en el acta en estos casos, la Audiencia Provincial de Vizcaya en sentencia del 01-03-2005 fundamenta de la siguiente forma que la falta de firma del Presidente en el acta no colleva la nulidad de los acuerdos:
“(...) la ausencia de firma de Presidente en el acta de los acuerdos en que sustentaba la demanda en juicio monitorio y que a la misma se acompañan carece de la trascendencia que se pretende cuando el acta de la Junta no tiene carácter constitutivo de los acuerdos. Como dejó dicho el Tribunal Supremo en sentencia de 2 de marzo de 1992 , es mero 'reflejo' de los mismos y sólo se puede reflejar lo que ya existe, añadiendo que el acta podrá servir como prueba preconstituida pero en modo alguno la única admisible. En idéntico sentido la sentencia de 19 de julio de 1993 cuando expresaba que el acta solo tiene naturaleza probatoria y que los defectos en que pueda incurrir no determinan la nulidad del acuerdo. E igualmente sentencia de 7 de octubre de 1999 : "La expresión 'se reflejarán' del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo ni así puede entenderse por su transcendencia, sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquél cumplimiento".”
Por tanto, al contrario de lo que ocurre con el cargo de Presidente cuyo carácter obligatorio viene establecido en el art. 13.2 LPH , los de Secretario oAdministrador no lo son, de manera que el propietario puede no aceptar el cargo o dimitir en cualquier momento solicitando al Presidente la convocatoriade Junta extraordinaria.
¿Puede el Presidente de la comunidad nombrar y/o cesar al Administrador de fincas? Sobre esta cuestión puede responderse citando, entre otras, sin que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, la setencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 04-05-2006 que fundamenta que "el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal establece cuáles son losórganos de gobierno de la comunidad, señalando entre ellos a la Junta de propietarios, al Presidente y al Administrador , siendo el nombramiento de estos últimos realizado por la Junta, a quien corresponde, según el artículo 14.a) del mismo texto legal, nombrar y remover a las personas que ejerzan dichos cargos. Es por este motivo por el que el Presidente no puede en un documento privado, por mucha representación que el referido artículo 13 le confiera de la comunidad de propietarios, nombrar al Administrador y establecer su cese, pues esto corresponde a la Junta de propietarios, quien también está facultada para nombrar y remover al propio Presidente, y mucho menos podrá hacerlo por períodos renovables distintos de los que marca la ley, que es el de un año salvo que los Estatutos de la comunidad dispongan lo contrario".
En estos casos siempre debe recordarse que las facultades de la Junta no pueden suplirse por órganos intermedios (STS 04-02-2008).
¿Puede el administrador convocar una Junta de propietarios?
Establece el artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que la Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Por tanto, el Administrador, por si mismo, no está facultado para convocar a la Junta de Propietarios, debiendo hacerlo, en su caso, siguiendo instrucciones del Presidente (o de los promotores) y así quedar reflejado en la convocatoria.
En este sentido (y también entre otras, SAP Madrid de 19-03-2007; SAP Vizcaya de 18-05-2006) se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 09-06-2006 fundamentando que "frente a tal alegación no cabe desconocer que la convocatoria de la Junta Extraordinaria de 6 de mayo de 2004, que ahora se impugna, fue efectivamente redactada por el Administrador cuya contratación aún no había sido aprobada por la comunidad de propietarios, sin embargo, como se recoge textualmente en el principio de dicha convocatoria, la misma se efectuaba "de conformidad con lo establecido en el artículo 16.2 de la Vigente Ley de Propiedad Horizontal , y siguiendo las instrucciones del Presidente de la comunidad de propietarios..." (folio 32). Ello implica que fue la Presidenta de la comunidad de propietarios quien, a tenor de lo dispuesto en el precepto citado, convocó aquella aunque al efecto se sirviese de quien iba a ser propuesto como nuevo Administrador. Así, la actuación de éste fue meramente instrumental ejecutando la decisión de la Presidenta".
¿Puede la comunidad modificar o anular acuerdos anteriores de la Junta de propietarios? El régimen de acuerdos en el seno de una comunidad de propietarios viene regulado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal si bien nada dice al respecto sobre este asunto.
No obstante, se puede encontrar una respuesta, entre otras, en la siguiente sentencia de la Audiencia Provincial de León que, como en ella misma se indica, representa el criterio mayoritario en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales.
Sentencia Audiencia Provincial de León, 01-02-2007 (Extracto)
Pues bien, en primer lugar, ha de significarse que no cabe la menor duda que la Junta de propietarios puede tomar acuerdos rectificando otros anteriores pues no existe ninguna norma en la Ley de Propiedad Horizontal que impide a la misma cambiar de opinión con respecto a una determinada cuestión y anular decisiones anteriores, con el único limite de someterse a las mayorías exigidas para cada caso, no quebrar lo dispuesto en la Ley, no actuar en perjuicio de la Comunidad, ni de otros comuneros, y sin perjuicio de responder frente a terceros de los daños y perjuicios que pueda causar ese cambio de opinión, siendo este el criterio mayoritario en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales (...). Por tanto, con carácter general, no se le puede dar a los acuerdos anteriores la trascendencia absoluta que se pretende por el recurrente, ya que nada impide, en principio, que la Comunidad puede rectificar o modificar sus propias decisiones.
¿Son nulos los acuerdos recogidos en un libro de actas sin diligenciar? Establece el artículo 19.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga. Por tanto es una obligación no solo que la comunidad de propietarios disponga de un libro de actas sino también que haya sido diligenciado en el Registro de la Propiedad.
No obstante, el incumplimiento de la obligación de que el libro de actas esté diligenciado no determina la nulidad de los acuerdos recogidos en el mismo pudiendo ser demostrados por aquellos medios admitidos en derecho en tanto que los reflejados en un libro de actas diligenciado se presumen auténticos.
En este sentido cabe recordar (Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 24-09-2008, entre otras) que es jurisprudencia pacífica que las actas, y por consiguiente el libro de actas, tienen un valor probatorio pero no constitutivo de los acuerdos adoptados en Junta de propietarios.
Cómputo de días para impugnar acuerdos de la comunidad de propietarios Establece el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que la acción de impugnación de acuerdos caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.
Estos plazos son plazos de caducidad, lo que supone que se computan de fecha a fecha incluyendo los días inhábiles y considerándose hábil el mes de agosto. Al ser plazos de naturaleza civil y no procesal se aplica el artículo 5 del Código Civil conforme al cual no se cuenta el día en el que se adoptó el acuerdo, comenzandose a computar desde el día siguiente.
En lo que respecta al día inicial para computar los plazos es distinto según se trate de asistentes o ausentes, de manera que para los primeros el plazo comienza a contar desde el día que se adopta el acuerdo y para los ausentes desde el día en que se les notifica el acuerdo en la forma establecida en el artículo 9 LPH.
¿Qué mayoría se necesita para alquilar elementos comunes? Establece la norma 1ª del artículo 17.1 le la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que el arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
El arrendamiento de elementos comunes en una comunidad de propietarios solo requerirá el voto favorable de las tres quintas partesdel total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación cuando dichos elementos comunes no tengan asignado un uso específico y además el arrendamiento no suponga una alteración de los mismos, requiriéndose el acuerdo unánime de lacomunidad de propietarios cuando los elementos comunes tengan asignado un uso específico (SAP Madrid 19-12-2007, "El arrendamiento de elementos comunes con uso específico exige unanimidad") o el arrendamiento conlleve una modificación de elementos comunes (STS 18-07-2011, "Arrendamiento de la azotea de la comunidad para instalar antena de telefonía que modifica la estructura: unanimidad"; SAP Madrid 20-01-2009, "El arrendamiento de elementos comunes que los modifica exige unanimidad").
Un local con acceso independiente ¿debe contribuir a gastos de portal y escalera? Respecto a los gastos comunes en un edificio en régimen de propiedad horizontal, en una comunidad de propietarios, el principio general es el de que todos los propietarios deben contribuir a todos los gastos conforme a sucuota de participación establecida en el Título Constitutivo, como así lo establece el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, este mismo artículo dispone que la contribución a los gastos podrá realizarse también conforme a lo especialmente establecido, fórmula en la que cabe la exoneración de determinados gastos para uno o varios propietarios. Esta exoneración debe estar establecida en en Título Constitutivo, en los Estatutoso por acuerdo unánime de la Junta de propietarios.
¿Por qué las normas de régimen interior no pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad? El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal cuando trata el Título Constitutivo de la propiedad horizontal faculta al propietario único del edificio, o a la comunidad de propietarios una vez iniciada la venta de pisos y locales, a inscribir en el Registro de la Propiedad los Estatutos. Sin embargo, en el caso de las normas de régimen interior nada se dice al respecto y además son tratadas en un artículo aparte, el 6. Así lo fundamentaba, siendo jurisprudencia pacífica, la Audiencia Provincial de Barcelona.
Negativa a permitir entrada en piso o local: ¿Puede la comunidad exigir daños y perjuicios? El artículo 9.1 d) de la Ley de Propiedad Horizontal establece como una de lasobligaciones de los propietarios en un edificio en régimen de propiedad horizontal, en una comunidad de propietarios, la de permitir la entrada en su piso o local para, entre otras, llevar a cabo las reparaciones necesarias enelementos comunes.
Fundamentada en distintas sentencias de Audiencias provinciales (SAP Madrid 18-06-1996, 20-01-1997, SAP Zaragoza de 09-07-1997, SAP Bilbao 09-11-1999), en el seminario sobre propiedad horizontal celebrado en Madrid en marzo de 2011 se llegó a la siguiente conclusión en relación con este tema:
La obligación [de permitir la entrada en el piso o local establecida en el artículo 9 LPH] es clara y es un deber a cargo de una persona por su conexión jurídica o titularidad sobre una cosa (obligación ob rem) y debe cumplirse en bien de los servicios generales. La actitud de oposición infundada se considera contraria a la buena fe y abusiva, de tal manera que cuando el propietario se niegue a facilitar la entrada para poder llevar a cabo las reparaciones necesarias, la Comunidad puede imponer tal entrada acudiendo al auxilio judicial contra el propietario que lo impide pudiendo solicitar incluso laComunidad o el copropietario perjudicado indemnización de daños y perjuicios con cargo al propietario renuente (agravación de daños, sobre coste de ejecución). En el caso de inactividad de la Comunidad dicha acción judicial podrá ejercitarla un comunero, sea en beneficio de la Comunidad, sea por estarse viendo perjudicado.
En cuanto al título de atribución de responsabilidad al comunero renuente al acceso se menciona la infracción de una obligación legal y los preceptos 1101 y ss. y 1902 y ss. CC.. Lógicamente deberá probarse la entidad y alcance de los daños y la relación de causa y efecto entre la conducta obstativa del propietario y los daños.
Este caso viene claramente recogido en el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el único en el que se hace referencia al usufructuario: "Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora".
¿Puede votar en Junta el propietario de varios pisos con deudas de alguno? Dispone el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad de propietarios y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Juntareflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
Ahora bien, ¿tiene derecho a voto el propietario múltiple, de varios pisos y/o locales, que está al corriente de pago de las cuotas comunitarias de todas sus propiedades excepto de una?
Esta es otra de la cuestiones que mantiene dividida a la doctrina teniendo su reflejo en la jurisprudencia , si bien, en esta última, aunque escasa, parece que la tendencia es a considerar que el propietario de varios pisos o locales que tiene deudas vencidas con la comunidad de propietarios, aunque solo sea de alguno de ellos, no tiene derecho a voto.
En este sentido, así lo fundamenta la Audiencia Provincial de Madrid en sentencia del 01-06-2007: "Pues bien, como hemos indicado en el fundamento jurídico anterior la minuciosa valoración de la prueba efectuada por el Juzgador de instancia, valoración que esta Sala comparte, ya que laLey de Propiedad Horizontal no distingue al respecto si uno de los comuneros tiene una o varias propiedades en el mismo edificio y lo único que establece el art. 15 de la LPH es la obligación de estar al corriente del pago de las cuotas comunitarias para tener derecho a voto, pues en caso contrario se le puede privar del mismo. Por otra parte es en el momento de plantear la demanda cuando se debe estar al corriente en el pago de los débitos con la Comunidad, siendo irrelevante las posteriores consignaciones, sobre todo las efectuadas fuera del momento procesal oportuno".
Convocatoria a Junta por la cuarta parte de los propietarios: ¿con negativa del Presidente? Dispone el artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que la Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Ahora bien, ¿Puede la cuarta parte de los propietarios o un número que represente la cuarta parte de las cuotas de participación llevar a cabo la convocatoria a Junta de propietarios directamente o se exige la negativa o inactividad del Presidente de la comunidad de propietarios?
En este caso, como en otros muchos, existe jurisprudencia contradictoria entre las Audiencia Provinciales de manera que mientras en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 28-07-2009 se fundamenta que no es necesaria la negativa previa del Presidente de la comunidad para que puedan convocar junta la cuarta parte de los propietarios o un número de ellos que supongan, al menos, la cuarta parte de las cuotas de participación, en lasentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 18-10-2006 se recoge que "si pese a la obligación legal [del Presidente] de convocar la Junta ordinaria anual o ante la falta de iniciativa en los supuestos de la necesidad de una Junta extraordinaria tiene una actitud pasiva, los comuneros podrán convocar Junta, pero constatada la negativa o, al menos, la inactividad del Presidente".
Por tanto, en estos casos, lo recomendable es que los propietarios promotores de la junta soliciten fehacientemente al Presidente que la convoque, dándole un plazo prudencial para ello, informándole que en caso contrario procederán a realizar la convocatoria conforme al artículo 16.1 de laLey de Propiedad Horizontal.

References: artículo 15
 artículo 19
 artículo 17
 artículo 13
 artículo 14
 artículo 13
 artículo 16
 artículo 16
 artículo 17
 artículo 19
 artículo 18
 artículo 5
 artículo 9
 artículo 17
 artículo 9
 artículo 5
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 15
 artículo 17
 artículo 15
 artículo 16
 artículo 16