Source: https://forum.pim.be/topic-288845-problemes-avec-le-syndic-page-1.html
Timestamp: 2019-01-21 23:10:02+00:00

Document:
﻿ Problèmes avec le syndic (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
#1 11-04-2018 08:58:48
#2 11-04-2018 09:03:46
#3 11-04-2018 09:37:03
L'occupation ou non de son lot privatif par un propriétaire n'est en principe pas en soi un critère pour délier le copropriétaire des dépenses communes pendant la période d'inoccupation.
1. un propriétaire est hospitalisé pendant 4 mois. Il payera les charges communes de la copropriété également pour cette période (assurances, nettoyage des communs, consommation électrique des parties communes...)
2. un nouveau propriétaire n'occupe pas immédiatement le bien qu'il vient d'acquérir car il veut le transformer. Il ne s'agit pas d'un critère d'exclusion du payement des charges communes pendant la période de transformation.
Lisez votre acte authentique et expliquez votre situation à votre notaire.
Dernière modification par GT (11-04-2018 09:39:10)
#4 11-04-2018 09:49:09
Merci Luc pour votre réponse, je vais lire mon acte d'achat et je vous tiens au courant.
#5 11-04-2018 09:51:16
Je suis d'accord avec ce que vous dites, mais j'ai fais l'achat de mon appartement et j'y suis rentré directement le 15 août 2017.
Toutes les dépenses communes faites à partir du 15 août sont à ma charge, mais qu'en est-il pour tous ce qui d'avant?
Je vais lire mon acte d'achat et je vais aller voir mon notaire.
#6 11-04-2018 13:08:20
Sabrinafa a écrit :
J'ignore sur le plan juridique si c'est le syndic et/ou la future assemblée générale et/ou l'ancien et son nouveau proprio qui sont responsables de confectionner un calcul de la répartition financière des dépenses du syndic qui donnera une équitable satisfaction à Sabrinafa.
Le notaire ne sera probablement d'aucune utilité car il répondra sans doute " Chère Madame, puis-je vous conseiller de prendre un avocat pour défendre vos intérêts".
Mais à mon avis, il appartient au nouveau propriétaire de faire sine die une contre-proposition en donnant des chiffres précis pour répartir ces dépenses de copropriété selon les règles qu'il estimerait justes et fondées entre lui et son vendeur ( droit privé).
Et envoyer cette contre-proposition chiffrée par LR au syndic .
Car je crois savoir ( mais je ne suis pas syndic) que les syndics ont l'adresse de l'ancien propriétaire notamment pour agir en intermédiaire dans ce genre de cas de figure litigieux. Qu'en pensez-vous ?
Dernière modification par ninifel (11-04-2018 13:50:11)
#7 11-04-2018 14:14:56
Ne payez pas plus que les mois que vous devez, payez uniquement les mois que vous avez réellement occupé et pour le surplus écrivez au syndic de s'adresser a l'ancien propriétaire.
Attendez la réponse éventuel, si elle est négative convoquez le syndic devant la justice de paix.
#8 11-04-2018 14:27:27
J'ignore sur le plan juridique (...)
Ninifel, sur le plan juridique, le litige doit être examiné au regard de l'article 577-11, § 2, al.5, C.civil dont vous ne semblez pas connaître l'existence.
"Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes.
Toutefois, en cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister."
En cas de transmission de la propriété d'un lot est également applicable l'art.577-11, § 5, C.civil
On entend par " fonds de réserve ", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture."
#9 11-04-2018 14:48:26
A priori les compromis de vente rédigés par les notaires prévoient ceci:
"F.4.1. Charges ordinaires et approvisionnement du fond de roulement
L'acquéreur supportera les charges ordinaires à compter du jour où il a eu la jouissance des parties communes, au prorata de la période en cours, sur base d’un décompte à établir par le syndic ou par les parties de commun accord.
F.4.2. Charges extraordinaires et provisionnement du fonds de réserve
Conformément à l’article 577-11, § 2, du Code civil, l’acquéreur supportera :
* le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé postérieurement à cette date ;
* les appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de la propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
* les frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
* les dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés antérieurement à la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
Les montants sub 1° à 4° seront supportés par l'acquéreur pour autant qu’ils résultent des procès-verbaux ou documents qui lui ont été communiqués par le syndic ou le vendeur préalablement à la signature des présentes. Dans le cas contraire, ils resteront à charge du vendeur."
#10 11-04-2018 15:25:37
GT et PIM a écrit :
sur le plan juridique, le litige doit être examiné au regard de l'article 577-11, § 2, al.5, C.civil dont vous ne semblez pas connaître l'existence.
Oui mais en pratique qui est responsable précisemment ?
le syndic approuve le décompte proposé par Sabrinafa MAIS l'ancien proprio le refuse : il y a aura un petit trou dans la caisse en " pertes et profit" comptable au bilan ?
L'assemblée générale dans x mois demande au syndic de rectifier le décompte de l'ACP comme proposé par Sabrinafa ...et ensuite ?
l'AG et le syndic ne veulent rien changer ( c'est la situation rapportée par Sabrinafa ) et vous lui dites d'assigner le syndic ?
et alors l'ancien proprio on l'oubli dans votre raisonnement ?
Ai-je bien compris votre conseil ?
#11 11-04-2018 16:04:24
Je n'ai pas lu dans les exposés de Sabrifina que "l'ancien proprio refuse".
Mon intervention - et celle de GT - rappelle simplement lès règles instituées et nous invitons Sabrifina a vérifier dans son compromis de vente et dans son acte authentique ce qui y est mentionné, de manière à pouvoir rétorquer au syndic s'il se trompe ou non.
Pour ne pas changer vos habitudes, Ninifel, vous faites tourner la roue de votre vélo...
#12 11-04-2018 19:21:28
rétorquer au syndic s'il se trompe ou non.
mais je re-demande, Qui devrait pourchasser l'ancien proprio pour lui réclamer une éventuelle rectification alors qu'il a quitté l'association et que l'a copropriété lui a remboursé son avance sur fonds de roulement ?
Sur le plan juridique jusqu'à quel degré une convention entre l'ancien et le nouveau proprio ( droit privé) concernerait à 100% le syndic ?
ce n'est pas clair (pour moi) mais pour vous bien ?
Il y a certainement sur ce forum des syndics expérimentés qui pourrontnous éclairer précisemment sur ce cas de figure fréque'nt ( décomptes lors de la mutation d'un lot)
#13 11-04-2018 21:16:17
Effectivement, tout dépend de ce que vous avez négocié dans votre compromis à ce sujet. Je suppose que vous aviez pris votre propre notaire de famille (et donc pas le notaire du vendeur), de manière à pouvoir faire valoir vos intérêts propres (forcément différents de ceux du vendeur) à ce sujet.
Pouvez-vous confirmez si les clauses "standards" fournies par Mr PIM figurent telles quelles dans votre compromis? Sinon pourriez-vous reproduire les clauses spécifiques que votre notaire avait négociées avec le notaire du vendeur à ce sujet?
#14 12-04-2018 11:42:34
#15 12-04-2018 12:44:38
Une heureuse intervention de BMCTools qui, j'espère, remet les pendules de certains à l'heure.
#16 13-04-2018 08:44:51
Dans la pratique donc, et accepté d'une manière très large par la jurisprudence, le prorata temporis est réalisé sur l'ensemble du décompte.
Ce qui explique que vous payez une partie des factures reçues avant votre achat mais aussi que...... le vendeur paye une partie des factures reçues après votre achat.
..... c'est au syndic... transmettre au vendeur et à l'acquéreur.
Si le vendeur qui a a donc quitté l'association et peut-être parti à l'étranger depuis xx mois ne paiera pas cette quote-part des factures que le syndic lui transmet à payer ?
qui doit Faire payer cette quote-part des factures réclamée tardivement à l'EX-proprio ?
Et comment procéder en pratique ?
et sur quelle base juridique on fait payer l'ancien proprio alors que son fonds de roulement lui a été remboursé ?
Clarification SUPRA nécessaire pour mettre les pendules à l'heure juste
Dernière modification par ninifel (13-04-2018 09:10:27)
#17 13-04-2018 08:58:08
#18 13-04-2018 09:17:56
.... le job du syndic! Il doit donner tous les décomptes finaux au notaire avant l'acte authentique. C'est pour cela d'ailleurs qu'il impute des frais de mutation privatifs au lot concerné. C'est pour tout ce travail supplémentaire.
job du syndic ....donner tous les décomptes finaux au notaire avant l'acte authentique ?
A ce sujet Panchito Que nous dit le cas exposé par Sabrinafa ?
#19 13-04-2018 09:46:05
Je ne vois pas comment le syndic pourrait donner un décompte final avant l'acte authentique....
Il fera le décompte après une clôture soit trimestrielle, soit annuelle suivant le régime dans lequel se trouve l'acp mais il ne fera pas une clôture spéciale en fonction d'un acte à signer (il en est d'ailleurs rarement informé à l'avance...)
Dernière modification par max11 (13-04-2018 09:46:26)
#20 13-04-2018 10:03:48
Le fonds de roulement ne se rembourse qu'au moment que le décompte partiel est communiquée.
Dans le cas normal la quote part dans le fonds de roulement (capital minimum plus les provisions périodiques) suffisent à payer les montants dus. Mais parcourons les autres cas possibles (la base juridique peut-être communiqué plus tard) :
1. Si le syndic n'a pas respecté les règles statutaires concernant le minimum du fonds de roulement (dans mon ACP 8/12 du des dépenses ordinaires de N-1) le dégât causé à l'ACP par ce fait est à sa charge ou de la personne qui a omis de signaler ce problème à l'AG .
2. Si le syndic n'arrive pas à le communiquer parce que la comptabilité n'est pas opposable (c’est le cas dans mon ACP), alors l'assureur du syndic couvre les dégats de l'ACP. Mais naturellement seulement si l'ACP, représenté par le syndic, a déclaré le sinistre "non-opposabilité de la comptabilité" à l'assureur de la RC du syndic. S'il ne l'a pas fait alors un CP doit lancer la procédure de remplacement du syndic.
3. Si le budget prévisionnel de l'année N a été sous-estimé et si le syndic n'a pas demandé des provisions supplémentaires, alors le syndic devient responsable si le vendeur ne paie pas soin du. En effet le syndic ne peut pas engager l'ACP pour des montants dont il n'a pas demandé/reçu les fonds.
4. La présence d'argent sans destination spécifique sur le compte du fonds de réserve ne donne pas l’autorisation pour l'utiliser à la guise du syndic. Cet argent est et reste la propriété des propriétaires. C'est eux qui décident de leur utilisation. Un paiement périodique au fonds de réserve est une provision et pas une dotation.

References: l'article 577
 § 2
 § 5
 § 2
 l'article 577
 § 2