Source: https://poradapodatkowa.pl/sprzedaz_mieszkania_z_hipoteka_przed_uplywem_5_lat_od_zakupu,181.phtml
Timestamp: 2020-07-14 13:46:07+00:00

Document:
Aleksander Słysz • Opublikowane: 2014-09-26
Kupiliśmy mieszkanie – częściowo ze środków własnych, częściowo na kredyt hipoteczny pod zastaw tego mieszkania. Chcielibyśmy teraz je sprzedać, ale nie minęło jeszcze 5 lat od zakupu. Wiemy, że można uniknąć podatku, jeśli pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczy się na zakup innej nieruchomości – tak też zamierzamy zrobić.
Nasze pytanie dotyczy tej hipoteki i podatku: kredyt hipoteczny chcielibyśmy zwrócić do banku, a kolejną nieruchomość kupić tylko za własne pieniądze.
Przykładowo: Jeśli wartość naszego mieszkania wynosi 100 tys. zł, a 40 tys. zł to kredyt hipoteczny, 60 tys. – wkład własny, to czy sprzedając je przed upływem 5 lat i oddając ten kredyt do banku, a kolejne mieszkanie kupując za te 60 tys. zł, unikniemy podatku? Czy musimy kupić, mimo wszystko, mieszkanie o wartości 100 tys. zł?
Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat od zakupu
Prawdą jest, że sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podatek płaci się tu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, którą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości rozumianym jako „wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia”, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (powiększoną niekiedy o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw). Zatem gdy, tak jak Pan wskazuje, mieszkanie nabyto odpłatnie, koszty stanowią tu udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zwolnienie z podatku dochodowego z odpłatnego zbycia nieruchomości
Zakładam, że mieszkanie, które chcą Państwo sprzedać, zostało nabyte po 31 grudnia 2008 roku, albowiem jedynie do sprzedaży nieruchomości nabytych po dniu 31 grudnia 2008 roku zastosowanie ma obecnie obowiązujące zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które stanowi, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Innymi słowy jedynie dla mieszkań nabytych po 31 grudnia 2008 roku przeznaczenie całej kwoty przychodu na własny cel mieszkaniowy zwalnia w całości z podatku.
Zbycie nieruchomości i przeznaczenie dochodu na cele mieszkaniowe
Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uznaje się wydatki wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Zgodnie z tam zawartym katalogiem celem mieszkaniowym jest zarówno wydatek poniesiony na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jak i na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej). Wydatkiem na własny cel mieszkaniowy jest również wydatek poniesiony na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Czy spłata kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanego mieszkania jest celem mieszkaniowym?
Wracając do Pańskiego przykładu: problematyczne jest, czy spłata kwoty kredytu w wysokości 40 000 złotych zaciągniętego na nabycie zbywanego mieszkania jest celem mieszkaniowym? Literalnie czytając przepis wydaje się, że tak, albowiem kredyt zaciągnięto na nabycie mieszkania i kredyt ten był zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu ze zbycia. Podobnie wskazuje się często w doktrynie, tak m.in. A. Bartosiewicz: „Komentowane przepisy pozwalają na zastosowanie zwolnienia do przychodów, które zostały przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego na cele mieszkaniowe lub kredytu refinansowego ostatecznie przeznaczonego na cele mieszkaniowe. Istotne jest to, aby kredyt zaciągnięty był przed uzyskaniem przychodu ze zbycia. Kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięty u uprawnionej instytucji mającej siedzibę w Polsce, w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej” [Bartosiewicz Adam, Obowiązujące zwolnienia dotyczące przychodów z nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych, ABC nr 88184].
W poprzednich latach raczej nie kwestionowano, że w Państwa przykładzie zwolniona byłaby cała kwota i spłata kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanego mieszkania stanowi cel mieszkaniowy. Sytuacja jednak uległa zmianie w tym roku, przepisy nie uległy zmianie, ale pojawiła się nowa, niekorzystna ich wykładnia i to wykładnia oparta na wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 10 kwietnia 2013 r. [sygn. I SA/Kr 1951/12], w którym sąd uznaje, że podatnik, który przeznaczy środki ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie, nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a u.p.d.o.f.
Reasumując, gdyby pytał pan jeszcze kilka tygodni czy miesięcy temu bez wahania napisałbym, że te 40 000 również jest celem mieszkaniowym oraz że wydając pieniądze w opisany sposób w całości skorzysta Pan ze zwolnienia. Jak Pan jednak widzi, nie jest to w tej chwili takie pewne na skutek pojawienia się wymienionego, niekorzystnego dla podatników orzeczenia. Brak jest jednoznacznego stanowiska ministerstwa finansów i powoduje to stan, w którym część organów dalej taką spłatę kredytu uznaje za cel mieszkaniowy dający prawo do zwolnienia, a część organów, zasłaniając się wyrokiem, nie uznaje spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanego mieszkania za wydatek na własne cele mieszkaniowe. Pozostaje Państwu zatem albo na własne ryzyko wybrać jedną z opcji, albo poczekać, bowiem sytuacja może się wyjaśnić w najbliższych miesiącach. Ewentualnie mogą Państwo wystąpić do ministra finansów na druku ord-in o wydanie indywidualnej interpretacji w trybie przyszłym co zabezpieczy przed konfliktem z organem podatkowym.
Stan prawny z 09.10.2013 r.
Jak rozliczyć wynajem mieszkania bez dochodu?
Jak rozliczyć wynajem mieszkania bez dochodu? Wynajmujący to osoba prywatna, najemca również. Zgodnie z umową najmu najemca będzie zobowiązany tylko...
Siostra sprzedaje mieszkanie, które zostało po rodzicach, a zostało wykupione przed rokiem. Chciałybyśmy uniknąć płacenia podatku dochodowego od...

References: art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21