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Timestamp: 2020-08-09 17:13:17+00:00

Document:
STS 408/2004, 20 de Mayo de 2004 - Jurisprudencia - VLEX 16873462
STS 408/2004, 20 de Mayo de 2004
Número de Recurso: 1959/1998
Número de Resolución: 408/2004
"AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA. COMPRAVENTA. La interpretación literal de la cláusula permite afirmar su verdadero sentido en orden a la fijación del precio que había de percibir el mediador. La interpretación que hace la Sala de instancia es ilógica y absurda. En el contrato de mediación aparecen como contratantes las vendedoras y la agencia inmobiliaria, sin que figure como parte el codemandado, salvo en su condición de administrador de la sociedad, lo que no le convierte en sujeto de los derechos y obligaciones del contrato, por lo que ninguna obligación asumió, como persona física, frente a los demandantes. No siendo el codemandado deudor de las demandantes no cabe su condena. La calificación de arras penitenciales que hace la sentencia de la cantidad entregada por los compradores ha de mantenerse, pues se evidencia la clara intención de las partes de atribuir a esa cantidad tal calificación. El incumplimiento respecto a la celebración del contrato de compraventa es imputable exclusivamente a las vendedoras. La agencia inmobiliaria actuó dentro de las exigencias de su actividad profesional como agente, poniendo en relación a vendedoras y compradoras quienesllegaron a perfeccionar el contrato y si las vendedoras desistieron del otorgamiento de laescritura de compraventa, la causa no puede imputarse a la recurrida. No se dio incumplimientoimputable al agente inmobiliario que de lugar a la privación de su derecho a percibir loshonorarios devengados. En primera instancia se estima la demanda promovida por lasvendedoras contra la agencia inmobiliaria; se estima parcialmente la demanda formulada por loscompradores contra las vendedoras. Se estiman parcialmente las apelaciones formuladas porcomprador y vendedor; de desestima la interpuesta por la agencia y el administrador. Se estimael recurso de casación interpuesto por la agencia y el administrador; se desestima lainterpuesta por las vendedoras."
Sentencia citada en: 281 sentencias, 4 artículos doctrinales, 2 temas prácticos
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, los presentes recursos de casación, contra la sentencia dictada en grado de apelación, por la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 44 de los de Barcelona; cuyos recursos han sido interpuestos por D. Carlos José y la entidad EUROPA S.A. ORGANIZACION INMOBILIARIA, representados por el Procurador de los Tribunales D. Saturnino Estévez Rodríguez y por Dª Marí Jose, Dª Rosa y Dª Paloma, representadas por el Procurador D. Argimiro Vázquez Guillén; siendo parte recurrida D. Íñigo y Dª Montserrat, representados por el Procurador de los Tribunales D. Alejandro González Salinas.
Ante el Juzgado de Primera Instancia número 44 de Barcelona, fueron vistos los autos de juicio ordinario de menor cuantía número 162/94 (acumulados los autos de menor cuantía nº 196/94 del Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Barcelona), seguidos los primeros a instancia de Dª Marí Jose, Dª Rosa y Dª Paloma, , representadas por la Procuradora Dª Ascensión Riba Roca, contra la entidad EUROPA, S.A. ORGANIZACION INMOBILIARIA y D. Carlos José, representados por el Procurador D. Jordi Pich Martínez, y los autos acumulados (196/94) fueron seguidos a instancia y como parte actora de D. Íñigo y Dª Montserrat, representados por el Procurador D. Joan Josep Cucala y Puig, contra las hermanas Dª Paloma, Dª Rosa y Dª Marí Jose y contra D. Eduardo, representado por el Procurador D. Antonio Mª Anzizu Furest.
- La Procuradora de los Tribunales Dª Ascensión Riba Roca en nombre y representación de las hermanas Marí JosePalomaRosa, promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra Europa, S.A. Organización Inmobiliaria y contra D. Carlos José, alegando cuantos hechos y fundamentos de derecho que estimó oportunos, para terminar suplicando se dictara sentencia por la que "se declarase la validez del contrato de encargo por su parte delantera, que es la firmada, y no por la parte de atrás, que no lleva firma alguna, obligando a la demandada a la devolución de los honorarios que se le han pagado por las actoras por importe de 2.230.398 pesetas y las arras dobladas, es decir, la cantidad de 4.000.000 de pesetas si fueren condenadas a ello en un procedimiento al efecto".
- Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos el Procurador D. Jordi Pich Martínez en nombre y representación de Europa, S.A. Organización Inmobiliaria y D. Carlos José, quien en forma y plazo presentó escrito de contestación a la demanda, en el sentido de oponerse, alegando cuantos hechos y fundamentos de derecho estimo aplicables y suplicando en su día sentencia, previa la tramitación procesal oportuna, por la que fuera absuelto con imposición de costas a la actora.
- El Juzgado de Primera Instancia Número 44 de Barcelona, dictó auto en fecha 13 de julio de 1994, cuya parte dispositiva es el tenor literal siguiente: "Que procede decretar la acumulación a los presentes autos de los seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 50 de Barcelona con el número 196/94".
- El Procurador D. Joan Josep Cucala y Puig, en nombre y representación de D. Íñigo y Dª Montserrat, promovió demanda de juicio de menor cuantía contra las hermanas Marí JosePalomaRosa y el Sr. Eduardo (Notario), en reclamación en cuanto a las primeras de la cantidad de 4.000.000 pesetas más intereses y respecto del Sr. Eduardo en reclamación del cumplimiento y eficacia de la escritura de compra-venta por el mismo autorizada a favor de los actores, haciendo las alegaciones de hecho y de derecho que a sus pretensiones convinieron, suplicando se dictara en su día sentencia por la que: se declarase en primer lugar que la escritura de compraventa otorgada, ante el Notario de Barcelona, también demandado, D. Eduardo se perfeccionó conforme a derecho y por tanto se declare la obligatoriedad de las partes:- en cuanto a las vendedoras a entregar las llaves y en su consecuencia transmitir la propiedad de la finca vendida y respecto a los compradores, a satisfacer la parte del precio pendiente esto es 17.400.000 pesetas, que junto con los 2.000.000 de pesetas entregados en concepto de arras totalizan el precio pactado otorgando nueva escritura de venta. Alternativamente, se declare resuelta la compra-venta por parte de las vendedoras condenando a devolver a los actores la cantidad duplicada entregada en concepto de arras y a la indemnización de daños y perjuicios a fijar en fase de ejecución. Y en segundo lugar: Que se declare la responsabilidad civil derivada de la negligencia e irresponsabilidad del fedatario público, que unilateralmente decidió dar por no válida, dejándola nula y sin valor ni efecto alguno la compra-venta y el préstamo hipotecario según escrituras autorizadas por el mismo en fecha 24 de noviembre de 1993 y en su consecuencia sea condenado a indemnizar daños y perjuicios a determinar en fase de ejecución.
- Admitida a trámite la demanda se acordó emplazar a los demandados, presentándose por la representación procesal de las Sras. Marí JosePalomaRosa escrito de contestación, solicitando la absolución.
- Asimismo el codemandado Sr. Eduardo, representado por el Procurador Sr. Anzizu, presentó escrito de contestación, suplicando se desestimara la demanda con costas a la parte actora.
- Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a los autos. La Ilma. Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 44 de Barcelona, dictó sentencia en fecha 27 de septiembre de 1995, cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando la demanda promovida por el Procurador Dª Ascensión Riba Roca en nombre y representación de Dª Marí Jose, Dª Rosa y Dª Paloma contra Europa, S.A. Organización Inmobiliaria y D. Carlos José representados por el Procurador D. Jordi Pich Martínez, debo absolver y absuelvo a D. Carlos José de la pretensión contra el mismo ejercitada, condenando, por contra a la entidad Europa, S.A Organización Inmobiliaria a satisfacer a la parte actora la cantidad de 2.230.398 pesetas, imponiendo el pago de costas procesales causadas a la parte demandada. Asimismo, estimando parcialmente la demanda ejercitada por el Procurador D. Joan Josep Cucala en nombre y representación de D. Íñigo y Dª Montserrat contra las hermanas Marí JosePalomaRosa representadas por el Procurador Dª Ascensión Riba Roca, y D. Eduardo representado por el Procurador D. Antonio Mª Anzizu Furest, debo declarar y declaro resuelto por mutuo acuerdo de las partes el contrato de compra-venta del piso sito en Barcelona, c/ DIRECCION000, nº NUM000-NUM001 y consecuentemente debo condenar y condeno a Dª Marí Jose, Dª Rosa y Dª Paloma a devolver a los actores los 2.000.000 de pesetas entregados a cuenta del precio mas el importe entregado por éstos en el momento de la firma, declarando por contra no haber lugar a la indemnización de daños y perjuicios, por no existir respecto de las hermanas codemandadas y no acreditarse respecto del codemandado Sr. Eduardo, sin hacer declaración en cuanto a las costas procesales causadas, por imperativo legal".
Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia en fecha 27 de marzo de 1998, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLAMOS: Que estimando parcialmente los recursos de apelación formulados por las Sras. Marí JosePalomaRosa y los Sres. Íñigo y desestimando los formulados por el Sr. Carlos José y el Sr. Eduardo, contra la sentencia dictada en fecha 27.9.95 por la Sra. Juez del Jdo. de 1ª instancia nº 44 de Barcelona, en autos de juicio de menor cuantía nº 162/94, se revoca. Se estima parcialmente la demanda formulada por las Sras. Marí JosePalomaRosa, se condena solidariamente a D.Carlos José y a Europa S.A. Organización Inmobiliaria, a pagar a las Sras. Marí JosePalomaRosa, 1.600.000 pts., más sus intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial. Se estima parcialmente la demanda formulada por los Sres. Íñigo-Montserrat se condena a las Sras. Marí JosePalomaRosa a pagarles 4 millones de pesetas, más sus intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial absolviéndoles del resto de las peticiones formuladas en la demanda, se absuelve de la misma al Sr. Eduardo. No se hace expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias".
1.- El Procurador D. Saturnino Estévez Rodríguez, en nombre y representación de D. Carlos José y de la entidad Europa S.A. Organización Inmobiliaria, interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO. Artículo 1692.4º de la LEC. "Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate", considerando infringido el artículo 1288 del Código Civil. SEGUNDO.- Artículo 1692.4º de la LEC; "Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate", considerando infringidos los artículos 1137 y 1140 del Código Civil. TERCERO.- Artículo 1692.4º de la LEC: "Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate", considerando infringida la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 1949 y de 23 de marzo de 1949".
- Asimismo el Procurador D. Argimiro Vázquez Guillén en nombre y representación de Dª Marí Jose, Doña Rosa y Doña Paloma, interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: "PRIMERO.- Al amparo del art. 1692.4º LEC por infracción de la jurisprudencia del Tribunal Supremo en materia de valoración de la prueba por los Tribunales de instancia, estimando esta parte de aplicación al presente supuesto las Sentencias que seguidamente se citan e invocan: SSTS de 26 de mayo de 1988, 4 de abril de 1984, 15 de julio de 1983, 17 de febrero de 1982 y 2 de junio de 1981. SEGUNDO.- Al amparo del art. 1692.4º LEC por infracción del artículo 1454 del Código Civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo en materia de arras. TERCERO Al amparo del artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 277 del Código de Comercio y concordantes, y de la jurisprudencia derivada de los mismos.
- Admitidos los recursos por auto de fecha 23 de septiembre de 1999, se entregaron copias de los escritos a la representación de los recurridos, para que en el plazo indicado, pudieran impugnarlos.
-Y no teniendo solicitada por todas las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día CINCO DE MAYO del año en curso, en que ha tenido lugar.
Por doña Marí Jose, doña Rosa y doña Paloma se formuló demanda de juicio de menor cuantía contra "Europa, S.A., Organización Inmobiliaria" y contra don Carlos José en cuyo suplico interesaban sentencia por la que se declare "la validez del contrato de encargo por su parte delantera, que es la firmada, y no por la parte de atrás que no lleva firma alguna, obligando a la demandada a la devolución de los honorarios que se le han pagado por mis representadas por importe de 2.230.398Ptas. y las arras dobladas, es decir la cantidad de 4.000.000 Ptas, si fueren condenadas a ello, en un procedimiento a tal efecto". Esta demanda dio lugar a los autos número 162/1994, del Juzgado de Primera Instancia número 44, de Barcelona, a los que fueron acumulados los autos número 196/1994, del Juzgado de Primera Instancia número 50, de Barcelona, iniciados a instancia de los esposos don Íñigo y doña Montserrat contra las hermanas Marí JosePalomaRosa y don Eduardo. En su demanda, los referidos esposos interesaban sentencia por la que se declarase alternativamente en primer lugar lo siguiente: a) Que la escritura de compraventa otorgada ante el Notario de Barcelona, también demandado, don Eduardo, se perfeccionó conforme a Derecho ya que cual se ha demostrado existió consentimiento, objeto y causa y por tanto, se declare la obligatoriedad de las partes: en cuanto a las vendedoras a entregar las llaves y, en su consecuencia transmitir la propiedad de la finca vendida y, respecto a los compradores, a satisfacer la parte del precio pendiente, esto es 17.400.000 Pts-, que justamente con los dos millones entregados en concepto de arras, totalizan el precio pactado, obligándoles a otorgar nueva escritura de compraventa.
O alternativamente, se declare resuelta la compraventa por parte de las vendedoras, Srtas. Marí JosePalomaRosa, atendido el reiterado incumplimiento de sus obligaciones y, por tanto, se las condene a devolver la condene a devolver la cantidad entregada por los compradores en concepto de arras, por duplicado, esto es la suma de cuatro millones de pesetas (4.000.000 Pts.), con más sus intereses legales y las costas del presente procedimiento, así como a estar y pasar por tal declaración de resolución de la compraventa, condenándolas igualmente a la indemnización de daños y perjuicios que por su actuación se han irrogado a los actores, cuya cuantía se fijará en ejecución de sentencia, sirviendo de base para su cuantificación la cantidad que, en concepto de intereses, han dejado de percibir los consortes Íñigo-Montserrat desde el ocho de octubre de 1993 (fecha en que entregaron las arras), hasta que se dicte sentencia; así como las rentas satisfechas desde la formalización de la escritura de compraventa (24 de noviembre de 1993) con más el incremento porcentual del IPC aplicado a estas rentas.
Y en segundo lugar: b) Que se declare la responsabilidad civil derivada de la negligencia o irresponsabilidad del fedatario público que, unilateralmente, decidió dar por no válida, dejándola nula y sin valor ni efecto alguno, la compraventa y el préstamo hipotecario, según escrituras autorizadas por el mismo en fecha 24 de noviembre de 1993, y en su consecuencia, sea condenado a indemnizar a los actores por los daños y perjuicios a los mismos irrogados, cuya cuantía se fijará en ejecución de sentencia, sirviendo como base para cuantificarlos, el importe de rentas satisfechas por los actores desde la formalización de la tan repetida escritura autorizada por el Notario hoy demandado, con más el incremento porcentual del IPC aplicado a tales rentas. Igualmente sea condenado al pago de las costas de la presente litis.
La sentencia objeto de este recurso de casación contiene la siguiente parte dispositiva: "FALLAMOS: Que estimando parcialmente los recursos de apelación formulados por las Sras. Marí JosePalomaRosa y los Sres. Íñigo y desestimando los formulados por el Sr. Carlos José y el Sr. Eduardo, contra la sentencia dictada en fecha 27.9.95 por la Sra. Juez del Jdo. de 1ª instancia nº 44 de Barcelona, en autos de juicio de menor cuantía nº 162/94, se revoca. Se estima parcialmente la demanda formulada por las Sras. Marí JosePalomaRosa, se condena solidariamente a D.Carlos José y a Europa S.A. Organización Inmobiliaria, a pagar a las Sras. Marí JosePalomaRosa, 1.600.000 pts., más sus intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial. Se estima parcialmente la demanda formulada por los Sres. Íñigo-Montserrat se condena a las Sras. Marí JosePalomaRosa a pagarles 4 millones de pesetas, más sus intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial absolviéndoles del resto de las peticiones formuladas en la demanda, se absuelve de la misma al Sr. Eduardo. No se hace expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias".
RECURSO DE Carlos José Y EUROPA, S.A, ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA.
Al amparo del art. 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el motivo primero de este recurso denuncia infracción del art. 1288 del Código Civil. El motivo impugna la interpretación que la Sala de instancia hace de la cláusula sexta del contrato de mediación celebrado entre las partes litigantes en los autos número 162/1994, del Juzgado de Primera Instancia número 44, redactada en los siguientes términos: "La cantidad a percibir por el agente-mandatario en contraprestación por su trabajo, será la mayor entre las siguientes cantidades: 1) El diez por ciento sobre la cantidad real de la compraventa. 2) La diferencia entre el precio neto pactado entre la propiedad-mandante y el agente mandatario, y el precio real pagado por la parte compradora. El recibo de la comisión se entenderá sin perjuicios de cualquier otro devengo autorizado por la Ley".
Razona la Sala de instancia al respecto que "no pueden desconocer las actoras que el trabajo del mediador generaría unos honorarios, pero la contradicción entre la cláusula que señala un precio neto a percibir por el propietario, y la que concede una doble opción al agente respecto del importe de sus honorarios, llevan a interpretar, art. 1288 del Código Civil, que el acuerdo respecto del importe de los honorarios era la cantidad que excediese de la suma neta que por la compraventa se había acordado percibiría la propiedad, puesto que la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato, no puede favorecer a la parte que hubiera ocasionado la oscuridad".
Es doctrina jurisprudencial la que establece que la regla que contiene el art. 1288 del Código Civil no es rígida ni absoluta y para su aplicación ha de tenerse en cuenta las circunstancias especiales de cada contrato y sí de los términos del mismo cabe deducir conclusiones suficientes que disipen la posible oscuridad que presenten , de esta manera resulta relegado el precepto (sentencia de 17 de octubre de 1998). El art. 1288 del Código Civil no entra en juego cuando una cláusula ha de ser interpretada, sino cuando una vez utilizados los criterios legales hermenéuticos y, por supuesto y primordialmente, las reglas de la lógica, no es unívoco el resultado obtenido, sino que origina varios con análogo grado de credibilidad (sentencia de 27 de septiembre de 1996).
En el presente caso la interpretación literal de la citada cláusula permite afirmar su verdadero sentido en orden a la fijación del precio que había de percibir el mediador por la prestación de sus servicios, "sin que, como dice la sentencia de 8 de octubre de 2001, se de situación de equivocidad que obligue a acudir a la norma del art. 1288 del Código Civil"; la interpretación que hace la Sala de instancia es ilógica y absurda pues lleva a la conclusión de que si la venta se realizase por la cantidad que como precio neto habían de recibir las vendedoras, el mediador no percibiría remuneración alguna por sus servicios, lo que repugna a un contrato de carácter oneroso como es el litigioso.
En este sentido el motivo ha de ser admitido con la consecuencia de fijar los honorarios a percibir por Europa S.A. Organización Inmobiliaria, ascienden a la cantidad de un millón novecientas cuarenta mil pesetas y la cantidad a devolver a las actoras en estos autos será la de sesenta mil pesetas.
El motivo segundo alega infracción de los arts. 1137 y 1140 del Código Civil en cuanto la sentencia condena en forma solidaria a Europa S.A. Organización Inmobiliaria y a don Carlos José al pago de la cantidad que establece.
Ciertamente la sentencia recurrida inciden en el confusionismo en que incurren las demandantes de no distinguir adecuadamente la personalidad jurídica de Europa S.A. Organización Inmobiliaria y la de don Carlos José, persona física, socio y administrador de dicha sociedad, sin establecer cual es la razón de la apreciación de una responsabilidad solidaria. En el contrato de mediación o corretaje suscrito aparecen como contratantes, sujetos por tanto de los derechos y obligaciones que del mismo nacen, de una parte, las hermanas Marí JosePalomaRosa, y de otra, Europa S.A. Organización Inmobiliaria, sin que figure como parte ni en ningún otro concepto, el Sr. Carlos José, salvo en su condición de administrador de la sociedad anónima contratante, lo que no le convierte en sujeto de los derechos y obligaciones dimanantes del contrato, por lo que ninguna obligación asumió, como persona física, frente a los demandantes, y sin que en autos se haya ejercitado acción alguna al amparo de la Ley de Sociedades Anónimas para exigirle responsabilidad por su actuación como tal administrador social. No siendo, por tanto, el codemandado don Carlos José deudor de las demandantes no cabe su condena al pago de las cantidades a devolver a aquélla. Procede así estimar el motivo, al igual que el tercero en que se denuncia infracción de la doctrina jurisprudencial sobre responsabilidad solidaria contractual.
No obstante la estimación de los motivos del recurso en los términos dichos, ha de estarse en cuanto a la estimación del recurso a lo que se resuelva sobre el recurso interpuesto por las aquí recurridas, en lo que afecta a la demanda por ellas ejercitada.
RECURSO DE LAS HERMANAS Marí JosePalomaRosa.
Al amparo del art. 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el motivo denuncia "infracción de la jurisprudencia de la jurisprudencia de este Tribunal Supremo en materia de valoración de prueba por los Tribunales de instancia, estimando de aplicación al presente supuesto las sentencias que seguidamente se citan e invocan:....."; a continuación se citan las sentencias de 26 de mayo de 1988, 4 de abril de 1984, 15 de julio de 1983, 17 de febrero de 1982 y 2 de junio de 1981, que permiten a esta Sala acceder al examen directo de las actuaciones e integrar el "factum" de la sentencia.
Dice la sentencia de 10 de junio de 2003 que "la facultad integradora del "factum" que corresponde a esta Sala, puede tener como resultado de la casación de la sentencia recurrida, de la derivación de una motivación insuficiente o en consecuencia de una falta de las debidas y exigibles claridad y concreción de la resolución", facultad del tribunal de casación que "tiene carácter excepcional y ha de ser ejercitada con ponderación, en casos en que es absolutamente necesaria y respecto de datos fácticos complementarios, sin que pueda contradecir la apreciación probatoria de la instancia (sentencia de 5 de diciembre de 2002); "en modo alguno permite efectuar valoraciones probatorias, ni menos puede ser postulada por la parte para la configuración del supuesto fáctico de un motivo" (sentencia de 19 de junio de 2000); "es evidente la inconsistencia del motivo, ya que sin perjuicio de cuanto se hace constar a lo largo de su desarrollo para integrar ese "factum", en caso alguno puede ser objetivo fundamental de un motivo" (sentencia de 11 de mayo de 2001); "no puede ser objetivo fundamental de un motivo la mera pretensión de "integración del factum" (sentencia de 28 de junio de 2001). Esta doctrina jurisprudencial aplicada al caso hace decaer el motivo.
El motivo segundo denuncia infracción del art. 1454 del Código Civil y de la jurisprudencia de esta Sala que expresamente cita; la impugnación casacional se hace en un doble aspecto: uno, relativo al concepto que ha de asignarse a la cantidad entregada por los compradores a la agencia inmobiliaria, y otro, en el sentido de entender la parte recurrente que se produjo un mutuo disenso de vendedoras y compradores sobre la celebración del contrato.
Dice la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2002 que "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986").
La calificación de arras penitenciales que hace la sentencia recurrida de la cantidad entregada por los compradores ha de mantenerse por esta Sala en aplicación de la doctrina jurisprudencial y ajustarse a una correcta interpretación de las cláusulas pactadas. En la hoja de encargo que documenta el contrato de mediación celebrado entre las hermanas Marí JosePalomaRosa y Europa S.A. Organización Inmobiliaria, en la condición tercera, se establece que "El agente-mediador podrá tomar cantidades de dinero, por cuenta, en nombre y en representación del mandante a los efectos de garantizar la seriedad del presunto adquiriente, en concepto de arras de desistimiento y a cuenta del precio total, que vinculará a ambas partes: a la vendedora y a la compradora de acuerdo con el artículo 1454 del Código Civil español. El agente mandatario detraerá siempre su comisión de la cantidad recibida"; en el denominado "documento de reserva y arras", suscrito por el agente mediador y los futuros compradores, se dispone que "en caso de que el comprador o el propietario no otorgaran el correspondiente contrato privado de compraventa en el plazo fijado anteriormente, dará lugar a la resolución del presente contrato, perdiendo las arras el comprador o devolviéndolas por duplicado el propietario". De lo transcrito se evidencia la clara intención de las partes de atribuir a esa cantidad la calificación de arras penintenciales a las que se refiere el art. 1454 del Código Civil.
Por otra parte, declara la sentencia "a quo" que "el contrato se concluyó pero su efectividad resultó imposible por la conducta de las vendedoras que tras la firma del contrato de compraventa pretendieron su ineficacia, frustrando su buen fin y esta conducta imputable a las Sras. Marí JosePalomaRosa no es excusable, frente a los compradores, por las diferencias que pudieran haber surgido entre éstas (querrá decir aquéllas) y el agente en cuanto al cobro de los honorarios del Sr. Carlos José". No impugnada en este recurso esta declaración fáctica, no cabe hablar de un mutuo disenso entre compradores y vendedores, sino que el incumplimiento respecto a la celebración del contrato de compraventa es imputable, única y exclusivamente, a las propietarias de la vivienda.
El motivo tercero de este recuso alega infracción del art. 277 del Código de Comercio y concordantes, y de la jurisprudencia derivada de los mismos.
El motivo adolece de defectos formales que le hacen inadmisible; según reiteradísima doctrina de esta Sala, en el régimen de la casación civil de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, no se cumplen las exigencias del art. 1707 cuando, como en este caso, se citan las normas infringidas acudiendo a las fórmulas "y siguiente", "y concordantes" u otra similar (sentencias de 17 de marzo, 30 de junio y 29 de septiembre de 2003 y las en ellas citadas).
En cuanto al fondo, ciertamente la jurisprudencia de esta Sala viene exigiendo para que el contrato de agencia inmobiliaria genere derechos económicos a favor del agente, el requisito de la eficacia de la intervención profesional del agente (sentencias de 5 de febrero de 1996, 21 de octubre de 2000 y 9 de marzo de 2001). En el presente caso la agencia inmobiliaria actuó dentro de las exigencias de su actividad profesional como tal agente, poniendo en relación a vendedoras y compradoras quienes llegaron a perfeccionar el contrato de compraventa de la vivienda (art. 1450 del Código Civil) y si las vendedoras desistieron del otorgamiento de la escritura de compraventa, la causa no puede imputarse a la recurrida sino a la negativa de las mandantes al pago de la retribución del agente que consideraban no se ajustaba a lo pactado. No se dio, por tanto, incumplimiento imputable al agente inmobiliario que de lugar a la privación de su derecho a percibir los honorarios devengados.
La desestimación de todos y cada uno de los motivos de este recurso determina la del mismo en su integridad con la preceptiva condena en costas a la parte recurrente de conformidad con el art. 1715.3 de la Ley Enjuiciamiento Civil.
La estimación de los motivos del recurso interpuesto por Europa S.A. Organización Inmobiliaria da lugar a la estimación de éste, con la casación y anulación, si bien parcial, de la sentencia recurrida y la revocación de la de primera instancia en los términos que resulta de los fundamentos de derecho segundo y tercero de esta resolución.
En cuanto a las costas de la primera instancia causadas a don Carlos José, absuelto de la demanda, procede su imposición a las demandantes en los autos número 162/94, a tenor del art. 523.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
No procede hacer expresa condena en las costas de este recurso, de conformidad con el art. 1715.2 de la citada Ley Procesal.
- Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por Europa S.A. Organización Inmobiliaria y don Carlos José contra la sentencia dictada por la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha veintisiete de marzo de mil novecientos noventa y ocho, si bien parcialmente en el siguiente sentido:
1) Debemos declarar y declaramos no haber lugar a la demanda formulada por doña Marí Jose, doña Rosa y doña Paloma contra don Carlos José, al que se absuelve de la misma, con expresa condena a las demandantes de las costas de primera instancia causadas a este demandante.
2) Debemos condenar y condenamos a Europa S.A. Organización Inmobiliaria a pagar a las citadas demandantes la cantidad de trescientos sesenta euros con sesenta y un céntimos, más sus intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial.
3) No ha lugar a hacer expresa condena en las costas causadas por este recurso de casación.
- Y debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por doña Marí Jose, doña Rosa y doña Paloma contra dicha sentencia de la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Barcelona.
Con expresa condena a las recurrentes en las costas causadas por su recurso de casación.
Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación con devolución de los autos y Rollo de Sala en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.-Antonio Gullón Ballesteros.-Pedro González Poveda.-rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Pedro González Poveda, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
STSJ Castilla y León 2400/2005, 7 de Febrero de 2005

References: Artículo 1692
 artículo 1288
 Artículo 1692
 Artículo 1692
 artículo 1454
 artículo 1692
 artículo 277
 resolución 
 artículo 1454
 resolución