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Timestamp: 2020-02-26 09:58:14+00:00

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Kündigung wegen Eigenbedarf vom Vermieter - frag-einen-anwalt.de
29.01.2016 17:39 |
wir haben heute die Kündigung wegen Eigenbedarf von unserem Vermieter erhalten. Wir sind eine 4-köpfige Familie und bewohnen eine Doppelhaushälfte (4 Zimmer, Küche, Bad/WC, WC, Keller, Garage, Stellplatz und Garten) seit 13 Jahren. Die Frist beträgt 9 Monate.
Unser Vermieter möchte das Haus dem Sohn zur Verfügung stellen, aktuell unverheiratet ohne Kinder, es gibt wohl eine Freundin. Als Grund wird angegeben, das der Sohn momentan mit im Einfamilienhaus mit bei seiner Schwester und deren 2 Kindern + Lebenspartner wohnt.
Nun unsere Frage: Trifft hier der Fall zu, dass ein komplettes Haus für eine einzelne Person unter erhöhten Wohnbedarf fällt? Welche Aussichten bestehen hier Widerspruch einzulegen um ggf. mehr Zeit zu haben oder das die Kündigung eventuell unwirksam ist?
Kündigung Kündigung Haus Widerspruch unwirksam
Grundsätzlich steht dem Vermieter aus § 573 BGB ein ordentliches Kündigungsrecht zu. Dies ist aber nur gegeben, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergibt sich, dass der Eigenbedarf für sich selbst oder Angehörige ein solches berechtigtes Interesse darstellen kann.
Zum einen wäre die Frage zu stellen, ob der Eigenbedarf in dem heutigen Kündigungsschreiben überhaupt richtig benannt wurde. Leidet die Kündigung bereits an einem formellen Mangel, so können Sie sie als nichtig zurückweisen. Darüber hinaus muss konkret benannt werden, für welche Räumlichkeiten Eigenbedarf angemeldet wird.
In dem Kündigungsschreiben müssen darüber hinaus der genaue Termin sowie die genauen Beweggründe benannt werden, warum Eigenbedarf angemeldet wird. Eine pauschale Behauptung, der Sohn brauche die Wohnung, ist nicht ausreichend.
Sie tragen vor in einer 4-Zimmer-Wohnung zu leben, für eine Einzelperson erscheint dies in der Tat ein wenig zu groß, so dass hier angezweifelt werden muss, ob mit der Eigenbedarfskündigung der verfolgte zweck erreicht werden kann. Darüber hinaus müsste der Sohn in jedem Falle noch neun Monate bei der Schwester leben, eine Eigenbedarfskündigung würde also nur sehr zeitversetzt "Linderung" schaffen. Hier erscheint mir eher die Ausnutzung des Instruments der Eigenbedarfskündigung vorzuliegen, um später an Dritte weiter zu vermieten. Diese wäre rechtsmissbräuchlich (vgl. BGH, Urt. v. 04.02.2015 - VIII ZR 154/14).
Aber selbst ein zeitlich begrenzter Eigenbedarf ist zulässig,so dass eine spätere Weitervermietung denkbar ist (vgl. BGH, Urt v. 04.03.2015 - VIII ZR 166/14).
Die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf oder den seiner nahen Angehörigen ist grundsätzlich zu achten und einer gerichtlichen Kontrolle nur bedingt zugänglich. Lediglich vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums sind erforderlich und auch ausreichend (vgl. BGH, Urt. v. 13.10.2010 - VIII ZR 78/10).
Ob Sie also mit dem gefühlten überschrittenen "Nutzungsinteresse" des Sohnes argumentieren können und sagen können, die Wohnung sei zu groß für diesen, dürfte fraglich sein.
Zu guter Letzt ist die Härtefallregelung des § 574 Abs. BGB zu beachten. Sie könnten der Kündigung widersprechen, wenn diese für Sie eine besondere Härte darstellen würde. Dies hängt aber sehr von Ihrer persönlichen Situation und der Wohnungsmarktsituation vor Ort ab. Ist angemessener Wohnraum i.S.d. § 574 Abs. 2 BGB nur schwer zu bekommen, so könnten Sie sich auf die Härtefallregelung berufen.
Aufgrund der 9-monatigen Kündigungsfrist dürfte es aber schwer werden in diese Richtung zu argumentieren. Eine Ersatzwohnung müsste Ihren jetzigen Bedürfnissen entsprechen.
Nachfrage vom Fragesteller	29.01.2016 | 20:25
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Daraus ergeben sich meinerseits weitere Fragen bzw. möchte ich noch ein paar Sachen konkretisieren.
Sie schreiben: " Sie könnten der Kündigung widersprechen, wenn diese für Sie eine besondere Härte darstellen würde.
Dies hängt aber sehr von Ihrer persönlichen Situation und der Wohnungsmarktsituation vor Ort ab.
Ist angemessener Wohnraum i.S.d. § 574 Abs. 2 BGB nur schwer zu bekommen, so könnten Sie sich auf die Härtefallregelung berufen. "
Wir wohnen im Landkreis Rosenheim in Oberbayern und in der Tat ist es so, dass der Wohnungsmarkt kaum vergleichbare Wohnungen/Häuser bietet.
Das Angebot ist so dünn, dass 9 Monate vielleicht nicht ausreichen werden etwas Adäquates zu finden.
Was ist angemessen bzw. was ist eine Härte?
Ist es zumutbar von einem Haus in eine Wohnung zu ziehen weil es keine vergleichbaren Häuser gibt?
Ist es zumutbar für ein gleich großes Haus mit ähnlicher Ausstattung 30-50% höhere Mietkosten in Kauf nehmen zu müssen?
Ist es zumutbar, dass die Kinder die Schule wechseln müssen, weil eine Ersatzwohnung/Haus zu weit von der jetzigen Schule entfernt ist?
Ist es zumutbar, dass unser Sohn zu Beginn der 11. Klasse die Schule wechseln muss und er dadurch vielleicht sein Abitur schlechter macht?
Ist es zumutbar, 13- bzw. 15-jährige Kinder in der Pupertät eventuell aus ihrem sozialen Umfeld (Schule, Sport, Freunde im Ort etc.) zu reisen?
Sie schreiben: "Zum einen wäre die Frage zu stellen, ob der Eigenbedarf in dem heutigen Kündigungsschreiben überhaupt richtig benannt wurde.
Leidet die Kündigung bereits an einem formellen Mangel, so können Sie sie als nichtig zurückweisen. Darüber hinaus muss konkret benannt werden,
für welche Räumlichkeiten Eigenbedarf angemeldet wird.
In dem Kündigungsschreiben müssen darüber hinaus der genaue Termin sowie die genauen Beweggründe benannt werden,
warum Eigenbedarf angemeldet wird. Eine pauschale Behauptung, der Sohn brauche die Wohnung, ist nicht ausreichend. "
Ob das Schreiben formal in Ordnung ist, kann ich nicht beurteilen, vielleicht kann man Ihnen dieses per Mail oder Fax zusenden und Sie sagen dann,
ob es Formfehler hat oder nicht.
Es gibt keinerlei andere Gründe unsererseits, also wir haben immer pünktlich die Miete bezahlt, Haus und Grundstück in Ordnung gehalten, Reparaturen
z.T. selber gemacht.
Die Kündigung kam für uns sehr überraschend, zumal wir vom Vermieter im letzten Jahr noch die Erlaubnis bekommen haben, im Bad den Fußboden auf eigene Kosten zu erneuern,
was wir dann im Dezember auch gemacht haben.
Aus dem Gespräch und aus der Vereinbarung dazu war nicht erkennbar, das wir das Haus bald räumen müssen, also das in der Vermieterfamilie zu diesem Zeitpunkt vor
ca.8 Monaten schon prekäre Wohnverhältnisse herrschten weil eine Lebenspartnerin da ist. Im Gegenteil, diese Zusage hat uns versichert hier weiterhin wohnen zu dürfen.
Aber dies hat wahrscheinlich keine Relevanz.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.01.2016 | 07:28
Um sich auf die Regelung des § 574 BGB beziehen zu können, müssen Umstände gegeben sein, die die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte machen.
Der Vortrag bzgl. Ihrer Kinder, eines unter Umständen drohenden Schulwechsels etc. erscheint mir hier gewisse Härtegründe zu erfüllen. Ob unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder einen seiner Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt, kann grundsätzlich aber nur im Einzelfall auf Grund einer alle konkreten Umstände einbeziehenden Abwägung festgestellt werden. Daher sollten Sie sich auf jeden Fall an einen Kollegen vor Ort wenden und diesen die Situation prüfen lassen.
Bitte beachten Sie, dass kündigungstypische, unvermeidlichen Belastungen im Zusammenhang mit der Räumung der alten und dem Bezug einer neuen Wohnung, nicht regelmäßig nicht ausreichend sind, eine Härte i.S.d. § 574 BGB zu rechtfertigen.
Negative Auswirkungen auf die Ausbildung oder Berufsausübung des Mieters oder einer Bezugsperson können die Annahme einer Härte rechtfertigen (vgl. LG Aachen, Urt. v. 27.02.1985 - 7 S 182/84). Aber auch hier wird man hart am individuellen Fall arbeiten müssen, denn ein Schulwechsel ist ohne das Hinzutreten weiterer Umstände dagegen regelmäßig nicht ausreichend, eine Härte zu begründen (vgl. LG Saarbrücken, Urt. v. 31.07.1992 - 13 B S 95/92). Das LG München sieht hier allerding eine Härte (vgl. LG München II, Urt. v. 14.11.1991 - 8 S 983/91). Aufgrund der geografischen Nähe dürfte Ihnen dies zum Vorteil reichen.
Eine besondere Bindung an die Umgebung der gekündigten Wohnung reicht allein für die Annahme einer Härte grundsätzlich nicht aus.
Über das übliche hinausgehende finanzielle Aufwendungen für das Herrichtung der Wohnung können eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen, wenn die bisherige Mietzeit in keinem angemessenen Verhältnis zur Höhe der mit Einverständnis des Vermieters gemachten Aufwendungen steht und diese weder vom Vermieter erstattet werden noch ohne erhebliche Wertminderung wieder entfernt werden können (vgl. AG Steinfurt, Urt. v. 15.12.2005 - 4 C 514/05).
Hier wäre also bzgl. der von Ihnen im Dezember gemachten Aufwendungen zu klären, ob diese vom Vermieter ersetzt werden. Da Sie bereits 13 Jahre in dem Objekt leben, erscheint mir die Mietzeit aber gegen eine Härte zu sprechen.

References: § 573
 § 573
 § 574
 § 574
 § 574
 § 574
 § 574