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Timestamp: 2019-12-12 18:41:39+00:00

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AG Lichtenberg, 10 C 24/07: AG Lichtenberg: verbrauch, wohnung, vermieter, nachforderung, mwst, handbuch, trinkwasserversorgung, bewirtschaftung, vergleich, nachzahlung
Urteil des AG Lichtenberg vom 15.03.2017, 10 C 24/07
Aktenzeichen: 10 C 24/07
AG Lichtenberg: verbrauch, wohnung, vermieter, nachforderung, mwst, handbuch, trinkwasserversorgung, bewirtschaftung, vergleich, nachzahlung
Entscheidungsdatum: 19.07.2007 Norm: § 556 BGB
Nebenkostenabrechnung bei Wohnraummiete: Begründungspflicht des Vermieters für umlagefähige Wasserkosten bei außergewöhnlichem Anstieg des Wasserverbrauchs
1Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß §§ 313a Abs. 1, 495a ZPO abgesehen.
2Die zulässige Klage ist nicht begründet.
3Den Klägern steht kein Anspruch auf Zahlung der restlichen Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 aus der in dem Mietvertrag über die ehemals von der Beklagten innegehaltene Wohnung im Hause S. in B. zu § 4 Ziffer 3 b) getroffenen Abrede über die Umlage der laufenden Nebenkosten in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB gegen die Beklagte zu.
41. Zwischen den Parteien ist außer Streit, dass die Kläger der Beklagten mit Schreiben vom 11. April 2006 eine Nebenkostenabrechnung über die im Jahre 2006 angefallenen Betriebskosten erteilt hat, die eine Nachzahlung in Höhe von insgesamt 658,66 € zulasten der Beklagten auswies. Es ist ferner unstreitig, dass die Beklagte auf diese Forderung eine Zahlung in Höhe von 269,09 € geleistet hat, wobei sie die in die Abrechnung mit 19.650,32 € eingestellten Wasserkosten auf 8.599,95 € gekürzt und daher den auf ihre Wohnung entfallenden Kostenanteil mit nur 1.119,40 € errechnet hat und nach Abzug der Vorauszahlungen in Höhe von 850,44 € ein Nachforderungsbetrag in Höhe von 269,09 € verblieben ist. Schließlich ist unstreitig, dass der Kürzung der auf ihre Wohnung entfallenden Wasserkosten ein Anstieg des Wasserverbrauches von 1.896 ccm im Abrechnungszeitraum 2004 auf 3.966 ccm im Abrechnungszeitraum 2005 zugrunde gelegen hat.
5Der nach Kürzung der Wasserkosten verbleibende Betrag ist nicht umlagefähig, so dass der Klage kein Erfolg beschieden ist.
62. Nach § 2 Nr. 2 BetrKV können die Kosten der Wasserversorgung anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wobei grundsätzlich alle dem Vermieter in einer Abrechnungsperiode für die Be- und Entwässerung in Rechnung gestellten und von ihm beglichenen Wasserkosten in eine Betriebskostenabrechnung einfließen können. Dies gilt jedoch nur soweit, als die Wasserkosten durch den Verbrauch seitens der Nutzer oder die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Gebäudes verursacht worden sind. Mehrverbrauchsmengen, die nicht allein der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung oder dem Einzelverbrauch der Nutzer zugeordnet werden können, fallen dem Vermieter zur Last (Langenberg, Handbuch des Betriebskostenrechtes der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl. 2006, Rdnr. 38 und 39; Kinne in ZMR 2001, 1, 2; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl. 2004, Rdnr. 5015).
7Steigt der Wasserverbrauch – wie im vorliegenden Fall - im Vergleich zu den Vorjahren in einer Abrechnungsperiode deutlich an, ohne dass die Ursache hierfür offen zutage läge
einer Abrechnungsperiode deutlich an, ohne dass die Ursache hierfür offen zutage läge oder der Anstieg ohne weiteres einem veränderten Verbrauchverhalten der Mieter zugeordnet werden kann, ist es zunächst Sache des Vermieters, der für alle Tatsachen, aus denen auf die Umlagefähigkeit einer Abrechnungsposition geschlossen werden soll, die Darlegungs- und Beweislast trägt, nachvollziehbar darzulegen, dass der Anstieg der Wasserkosten nicht auf eine Ursache zurückgeführt werden kann, die in seiner Sphäre liegt und alle Ursachen für einen erhöhten Verbrauch, die aus seiner Sphäre herrühren auszuschließen (LG Hamburg in GE 2001, 992, 933 und LG Mannheim in ZMR 1989, 336, 337).
83. Vorliegend ist unstreitig, dass im Mieterbestand keine relevanten Veränderungen eingetreten sind, aus denen auf ein verändertes Verbrauchsverhalten geschlossen werden könnte, so dass keinerlei konkreten Anhaltspunkte vorliegen, die die Annahme rechtfertigten, der Anstieg im Wasserverbrauch sei prima facie dem Verbrauch der Nutzer zuzuordnen. Es ist daher zunächst Sache der Kläger alle Ursachen, die für den Verbrauchsanstieg verantwortlich sein können und in ihren Risikobereich fallen, auszuschließen.
9Als mögliche in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallende Ursachen kommen Umbau- oder Instandsetzungsarbeiten, eine fehlerhafte Erfassung des Wasserverbrauchs oder Defekte im Rohrleitungssystem bzw. im Bereich der Verbrauchsstellen in Betracht.
10 Der Vermieter muss daher nachvollziehbar darlegen, dass weder Arbeiten ausgeführt worden sind, die einen erhöhten Wasserverbrauch nach sich gezogen haben, noch Erfassungsfehler vorliegen, noch Defekte in der Wasserversorgungsanlage des Hauses festzustellen sind, die als Ursache für die Verbrauchsschwankungen in Betracht kommen.
11 4. Den an eine nachvollziehbare Darlegung des Ausschlusses aller in der Sphäre der Vermieter liegenden Fehlerquellen zu stellenden Anforderungen ist mit dem zuletzt auf die Hinweise des Gerichts durch die Kläger Vorgetragenen nicht genüge getan.
12 a) Zunächst ist unstreitig, dass keine Instandsetzungsarbeiten, die mit einem erhöhten Wasserverbrauch einhergingen und daher als Ursache für den ganz erheblichen Anstieg des Wasserverbrauches in Frage kämen, ausgeführt worden sind. Auch dafür, dass die den Abrechnungen der Berliner Wasserbetriebe zugrunde liegenden Werte unzutreffend erfasst worden, wäre, bestehen keine greifbaren Anhaltspunkte. Schließlich ist auch nicht ersichtlich, dass sich im streitbefangenen Abrechnungszeitraum ein für alle Nutzer des Hauses offen zutage tretender Rohrbruch ereignet hätte.
13 Für einen relevanten Anstieg des Wasserverbrauchs kommen indes auch eine fehlerhafte Erfassung des Wasserverbrauchs durch defekte Zähler, Wasserverluste im Rohrleitungssystem oder Wasserverluste im Bereich der einzelnen Zapfstellen in Betracht. Dass auch die vorgenannten Ursachen für einen Anstieg des Wasserverbrauch sämtlich auszuschließen wären, haben die Kläger nicht hinreichend dargelegt.
14 b) Zwar haben die Kläger mit Schriftsatz vom 20. Juni 2007 geltend gemacht, der Zeuge S. habe bei zwei Gelegenheiten, darunter einmal in Begleitung der Kläger, zunächst die Wasserversorgungsanlage im Bereich zwischen Hauptwasserzähler und den einzelnen Strängen geprüft, wobei nach Absperrung aller Strangventile kein Wasserverbrauch im Bereich des Hauptwasserzuflusses festzustellen gewesen sei. Auch eine optische Überprüfung der an den Kellerinnenwänden verlegten Leitungen habe keinen Hinweis auf etwaige Undichtigkeiten ergeben. Hiermit mögen Defekte im Rohrleitungssystem im Bereich der im Keller verlegten Versorgungsleitungen und zwischen Hauptwasserzufluss und einzelnen Versorgungssträngen ausgeschlossen sein.
15 Da nicht ersichtlich ist, dass außerhalb der Wohnung Schäden an der Substanz der Mietsache aufgetreten wären, mag auch unwahrscheinlich sein, dass die Versorgungsleitungen selbst in den allgemein zugänglichen und sichtbaren Bereichen Undichtigkeiten aufweisen, die zu einem erhöhten Wasserverbrauch führen könnten.
16 c) Hinsichtlich der Versorgungsleitungen in den Wohnungen und der Wasserentnahmestellen, haben die Kläger jedoch ihrem eigenen Vortrag zufolge keine zuverlässigen Feststellungen getroffen, obwohl es ihnen oblegen hätte, auch diesen Bereich einer Kontrolle auf etwaige Undichtigkeiten hin zu unterziehen. Hierauf war bereits mit Beschluss vom 07. Juni 2007 hingewiesen worden.
17 So haben die Kläger zwar geltend gemacht, es seien bei geöffnetem Hauptwasserzufluss die Wasseruhren an den einzelnen Versorgungssträngen beobachtet worden, wobei
die Wasseruhren an den einzelnen Versorgungssträngen beobachtet worden, wobei hierbei teils gar kein und teils kein auffälliger Verbrauch festgestellt worden sei. Dazu, wie hoch der Verbrauch, den die Kläger als nur geringfügig bzw. nicht auffällig einstufen, gewesen ist, verhält sich der Vortrag der Kläger jedoch nicht. Aus dem Umstand, dass im Zuge dieser Überprüfung überhaupt an einzelnen Strängen ein Verbrauch festgestellt werden konnte, den die Kläger auf Nutzerverhalten zurückführen, folgt ferner, dass dieser Verbrauch gemessen worden sein muss, ohne dass zuvor die Wasserentnahme in den einzelnen Wohnungen unterbunden worden wäre. Bei dieser Sachlage kann indes keine zuverlässige Aussage dazu getroffen werden, ob der beobachtete Verbrauch tatsächlich auf eine bestimmungsgemäße Wasserentnahme oder aber auf Undichtigkeiten oder Defekte im Bereich der Wohnungszuflüsse bzw. im Bereich der dort vorhandenen Wasserentnahmestellen zurückzuführen ist. Auch eine Sichtprüfung in den Wohnungen und eine Prüfung der Wasserentnahmestellen, haben die Kläger nicht durchgeführt. Die von den Klägern beschriebene technische Überprüfung lässt daher nicht den Schluss zu, Defekte im Bereich der einzelnen Wohnungen, wie etwa defekte Toilettenspülungen oder Wasserhähne, seien ausgeschlossen.
18 Auch aus dem Umstand, dass das Rohrleitungssystem komplett erneuert worden und auf dem neusten technischen Stand sein mag, folgt nicht, dass technische Defekte zwingend auszuschließen wären. Denn diese können neben einem Verschleiß auch auf Fehler bei der Installation oder das Nutzerverhalten zurückzuführen sein. Schließlich lässt auch der Umstand, dass kein Mieter einen Mangel am Rohrleitungssystem in seine Wohnung oder an den Zapfstellen angezeigt haben mag, nicht den Schluss zu, dass keinerlei Schäden vorgelegen hätten, zumal in den Wohnungen keine Wasseruhren installiert sind, so dass sich den Mietern die Notwendigkeit einen relevanter Mehrverbrauch, wie ihn etwa eine undichte Toilettenspülung verursachen kann, abstellen zu lassen, nicht aufdrängen muss.
19 Schließlich haben die Kläger auch nicht geltend gemacht, dass der Hauptwasserzähler auf etwaige Erfassungsfehler hin, überprüft worden wäre.
20 d) Hiernach ist nicht hinreichend dargelegt, dass durch Defekte im Rohrleitungssystem oder im Bereich der Wasserentnahmestellen verursachte Wasserverluste oder eine Fehlerfassung des Wasserverbrauchs auszuschließen wären. Mit Rücksicht hierauf war auch den Beweisangeboten der Kläger nicht nachzugehen, wobei schon nicht ersichtlich ist, welche konkreten Wahrnehmungen der Zeuge S. hinsichtlich des Fehlens von Undichtigkeiten im Bereich der einzelnen Wohnungen gemacht haben soll und sich die Behauptung, sämtliche Mieter könnten bekunden, dass in ihren Wohnungen keinerlei Mängel, die zu einem ungewollten Wasserverlust hätten führen können, vorgelegen hätten, mangels fehlender eigener Feststellungen der Kläger zu dem konkreten Zustand des Rohrleitungssystems und der Zapfstellen in den Wohnungen und mangels hinreichend konkreter anderweitiger tatsächlicher Anhaltspunkte dafür, dass keine ungewollten Wasserverluste in den Wohnungen vorgelegen haben, als eine Vermutung darstellt, der nachzugehen eine unzulässige Ausforschung des Sachverhaltes bedeutete. Auch die Einholung eines Gutachtens eines Sachverständigen käme auf der Grundlage des Vortrages der Kläger hierzu einer Ausforschung des Sachverhaltes gleich.
21 Nach alledem kann nicht ausgeschlossen werden, dass der erhöhte Wasserverbrauch im Jahre 2005 auf Ursachen, die in der Sphäre der Kläger liegen zurückzuführen sind. Eine Umlage des im Vergleich zum Vorjahr angefallenen Mehrverbrauches auf die Mieter scheidet damit aus.
22 2. Der umlagefähigen Teil der Kosten ist nach § 287 ZPO zu schätzen, wobei die Berechnung der Beklagten insoweit von den Klägern nicht angegriffen und in der Sache grundsätzlich nicht zu beanstanden ist.
23 So hat die Beklagte den Vorjahresverbrauch zunächst nach Maßgabe der in der Rechnung vom 1. März 2006 ausgewiesenen Aufteilung des Gesamtverbrauches auf zwei unterschiedliche Tarifzeiträume aufgeteilt und den Verbrauch mit dem von den Berliner Wasserbetrieben jeweils berechneten Tarifen für die Trinkwasserversorgung und für die Schmutzwasserentsorgung multipliziert. Die bei Zugrundelegung des Vorjahrsverbrauches angefallenen Kosten der Trinkwasserversorgung und der Schmutzwasserentsorgung errechnen sich daher bei Ansatz der tatsächlich angefallenen Mehrwertsteuer wie folgt:
25 Hinzu kommen die Kosten, die auf die Entsorgung des Niederschlagswassers entfallen und in der von beiden Parteien vorgelegten Rechnung mit 1.082,44 € ausgewiesen sind. Diese Kosten werden verbrauchsunabhängig für die nicht über die Wasserversorgungsanlage des Hauses von dem Grundstück das in die allgemeine Kanalisation eingeleiteten Niederschläge nach Maßgabe der Grundstücksfläche in Rechnung gestellt und bleiben daher von der Höhe des veränderten Schmutz- und Trinkwasserverbrauches unberührt. Sie sind daher auch nicht von der Kürzung der umlagefähigen Kosten betroffen. Die insgesamt umlagefähigen Kosten errechnen sich daher wie folgt:
27 Da die Beklagte in ihre Berechnung der umlagefähigen Wasserkosten schon einen Betrag in Höhe von 9.975,94 € eingestellt hat, verbleibt trotz des Umstandes, dass die Beklagte das Niederschlagswasser außer acht lässt, zugunsten der Kläger kein weiterer Zahlbetrag. Denn bei Ansatz der oben errechneten Wasserkosten beliefe sich die auf die Beklagte entfallende Nachzahlung auf folgenden Betrag:
29 Hierauf hat die Beklagte unstreitig bereits 269,09 € gezahlt, während mit der weitergehenden Zahlung in Höhe von 233,31 € (= 502,40 € - 269,09 €) die Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2005 beglichen ist.
30 Den Klägern steht nach alledem kein Anspruch auf Zahlung einer Nachforderung aus den Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2005 mehr zu.
31 Da der Klage wegen der Hauptforderung kein Erfolg beschieden ist, steht den Klägern auch kein Anspruch auf Zahlung von Zinsen auf die Hauptforderung gegen die Beklagte zu.
32 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
33 Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Kläger vom 13. Juli 2007 war bei der Entscheidung nicht mehr zu berücksichtigen, § 296a ZPO. Er bot auch keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen. Denn auch der Umstand, dass der Verbrauch im Folgejahr den Verbrauch aus der Abrechnungsperiode 2004 maßgeblich überschreiten mag, besagt für sich genommen nicht, dass dieser Mehrverbrauch auf eine geändertes Nutzungsverhalten und nicht auf eine Ursache aus der Risikosphäre der Kläger zurückzuführen ist.
34 Die Berufung gegen das Urteil war nicht zuzulassen, weil die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechtes oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichtes erforderlich macht, § 511 Abs. 4 ZPO.
10 C 24/07
Verbrauch, Wohnung, Vermieter, Nachforderung, Mwst, Handbuch, Trinkwasserversorgung, Bewirtschaftung, Vergleich, Nachzahlung

References: § 556
 § 4
 § 535
 § 2
 § 287
 § 91
 § 296
 § 511