Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-mieszkalny/ippb4-4511-520-15-2-jk
Timestamp: 2017-10-21 17:49:04+00:00

Document:
IPPB4/4511-520/15-2/JK | Interpretacja indywidualna
Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkowany na zakup i wykończenie innego lokalu mieszkalnego, który będzie stanowił majątek wspólny małżonków będzie korzystał ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy po podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że małżonkowie zostaną właścicielami bądź współwłaścicielami tego mieszkania poprzez zawarcie aktu notarialnego zakupu w terminie dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce zbycie lokalu mieszkalnego, czyli w tym przypadku do dnia 31 grudnia 2015 r.
IPPB4/4511-520/15-2/JKinterpretacja indywidualna
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie 13 lipca 2015 r.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 24 kwietnia 2015 r. (data wpływu 27 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – jest prawidłowe.
W dniu 27 kwietnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Dnia 15 sierpnia 2009 r. Wnioskodawczyni zawarła związek małżeński bez podpisywania rozdzielności majątkowej. Dnia 8 lutego 2010 r. Wnioskodawczyni otrzymała od ojca darowiznę w postaci połowy lokalu mieszkalnego, na dowód czego przedstawia ksero aktu notarialnego. Dnia 26 marca 2010 r. ww. mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 200.000 zł wobec czego według przepisów prawa Wnioskodawczyni wzbogaciła się o 100.000 zł (ksero aktu notarialnego). Dnia 29 czerwca 2010 r. Wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie (będąc w związku małżeńskim) za kwotę 120.000 zł jako jej majątek osobisty. Dnia 29 listopada 2013 r. ww. mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 151.000 zł (ksero aktu notarialnego). Dnia 7 października 2013 r. małżonkowie podpisali z mężem notarialną umowę deweloperską na zakup mieszkania przy ul. Z. za kwotę 229.000 zł. Cała kwota za mieszkanie została już wpłacona na konto dewelopera, 100.000 zł pochodzi z kredytu zaciągniętego w Bank , 129.000 zł pochodzi ze sprzedaży mieszkania dnia 29 listopada 2013 r. Pozostała kwota ze sprzedaży mieszkania dnia 29 listopada 2013 r., czyli 22.000 zł również została przeznaczona na cele mieszkaniowe związane z jego wykończeniem. Obecnie małżonkowie są przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność z dewelopera na małżonków.
Czy jeśli mieszkanie zakupione za kwotę 229.000 zł zostanie notarialnie zapisane na Wnioskodawczynię i na męża to Wnioskodawczyni będzie zwolniona z całości podatku dochodowego od kwoty 151.000 zł, czy tylko z połowy...
Zdaniem Wnioskodawczyni, powinna być zwolniona z całości podatku dochodowego od kwoty 151.000 zł, ponieważ zgodnie z przepisami prawa cała kwota została przeznaczona na własne cele mieszkaniowe. Zawierając związek Wnioskodawczyni nie podpisywała z mężem rozdzielności majątkowej. Kwota nowego mieszkania i koszty poniesione w związku z jego wykończeniem znacznie przewyższają kwotę darowizny jaką Wnioskodawczyni otrzymała, wobec czego według Wnioskodawczyni naturalną rzeczą jest, że nowe mieszkanie powinno być współwłasnością małżonków.
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.
Z treści wniosku wynika, że w dniu 29 listopada 2013 r. Wnioskodawczyni sprzedała lokal mieszkalny, który zakupiła do majątku osobistego w dniu 29 czerwca 2010 r.
Powyższe oznacza, że nie upłynął pięcioletni okres, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem odpłatne zbycie stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Dokonując zatem oceny skutków prawnych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w 2010 r. należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia. Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
budowę, rozbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych oraz organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 ww. ustawy).
Ze stanu faktycznego wniosku wynika, że przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zakupionego przez Wnioskodawczynię w 2010 r. zostanie przeznaczony na zakup lokalu mieszkalnego i jego wykończenie, który będzie stanowił majątek wspólny Wnioskodawczyni oraz Jej męża. Wskazać należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. – jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy, ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży
Wskazać należy, że jednym z własnych celów mieszkaniowych – zgodnie z przywołanym wyżej art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest wydatkowanie m.in. środków ze sprzedaży na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nim, a także na remont/wykończenie własnego lokalu mieszkalnego.
Aby móc zastosować przedmiotowe zwolnienie, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania zakupionego przez Wnioskodawczynię w czerwcu 2010 r. i stanowiącego jej majątek osobisty podlega zwolnieniu z opodatkowania, jeśli przeznaczona zostanie na zakup i wykończenie innego lokalu mieszkalnego, który będzie stanowił majątek wspólny małżonków.
Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r., poz. 788, z późn. zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej (art. 33 pkt 10 ww. ustawy). Innymi słowy sam fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa nie czyni małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich. Co do zasady zatem, przedmioty nabyte do majątku osobistego stanowią majątek odrębny małżonka. Natomiast ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zgodnie natomiast z art. 43 § 1 tejże ustawy, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Zacytowane powyżej przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego określają charakter prawny majątkowej wspólności ustawowej małżonków jako współwłasności łącznej co znaczy, że udziały w majątku wspólnym nie są określone w okresie jej trwania. Inaczej mówiąc z bezudziałowego charakteru małżeńskiej wspólności ustawowej wynika bezudziałowy charakter współposiadania składników majątku wspólnego.
Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, uznać należy, że skoro sprzedany lokal mieszkalny stanowił majątek odrębny Wnioskodawczyni, a uzyskany ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego przychód zostanie wydatkowany na cele określone w art. 21 ust. 25, tj. na zakup lokalu mieszkalnego, który będzie stanowił majątek wspólny małżonków oraz jego wykończenie, nie ma w tej sytuacji przeszkód prawnych, aby dochód ten korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem spełnienia wszystkich warunków wskazanych w tym przepisie. Dodać przy tym należy, że cele mieszkaniowe, o którym mowa powyżej zostaną spełnione w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej w wymaganym terminie na cele wskazane w ustawie, bowiem w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży majątku odrębnego Wnioskodawczyni zostały wydatkowane na zakup oraz wykończenie lokalu mieszkalnego, którego Wnioskodawczyni będzie współwłaścicielką wraz z mężem.
Przy czym, jak wynika ze stanu faktycznego, w dniu 7 października 2013 r., małżonkowie podpisali notarialną umowę deweloperską na zakup mieszkania, obecnie zaś są przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność, jednakże w treści stanu faktycznego nie zostało wskazane, kiedy dokładnie ta czynność prawna nastąpi.
Podkreślić należy, że aby móc skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, konieczne jest wydatkowanie środków (począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż) wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.
Ustawodawca uzależnia zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.
Użycie w tym przepisie słowa „własnego” oznacza, że chodzi o nabycie i wykończenie lokalu mieszkalnego, którego Wnioskodawczyni jest właścicielką lub współwłaścicielką.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), Kodeksu cywilnego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Natomiast w myśl art. 158 Kodeksu – umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 wrzesnia 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) – umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomosci gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje sie do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Z treści powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, ze przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomosci. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłaty na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 158 Kodeksu określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Z kolei umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest zatem jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz tej własności sama umowa deweloperska nie przenosi.
Natomiast brak w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie lokalu mieszkalnego ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności bądź współwłasności tej nieruchomości, a tym samym powoduje brak spełnienia warunków do skorzystania ze zwolnienia do opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z literalnego brzmienia ww. przepisu wynika, że decydujące znaczenie ma fakt wydatkowania środków pienieżnych m.in. na nabycie i wykończenie lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie własności nabywanego lokalu na nabywcę. Oznacza to, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania podatkiem dochodowym zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych jak i z faktem zawarcia umowy przenoszącej własność. Tym samym, musi mieć miejsce nabycie skutkujące przeniesieniem własności, przy czym czynność wydatkowania musi zostać dokonana najpóźniej przed upływem 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, czyli w przypadku Wnioskodawczyni do 31 grudnia 2015 r.
Tym samym, przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkowany na zakup i wykończenie innego lokalu mieszkalnego, który będzie stanowił majątek wspólny małżonków będzie korzystał ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy po podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że małżonkowie zostaną właścicielami bądź współwłaścicielami tego mieszkania poprzez zawarcie aktu notarialnego zakupu w terminie dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce zbycie lokalu mieszkalnego, czyli w tym przypadku do dnia 31 grudnia 2015 r.
ITPB2/436-241b/14/MK | Interpretacja indywidualna
IPPP2/4512-606/15-2/MAO | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Lokal mieszkalny > IPPB4/4511-520/15-2/JK

References: art. 21
 art. 21
 art. 14
 art. 10
 art. 30
 art. 10
 art. 30
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 31
 art. 43
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 155
 art. 158
 art. 3
 art. 155
 art. 158
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21