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Timestamp: 2016-10-27 10:55:00+00:00

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121 III 46089. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 6 d�cembre 1995 dans la cause B. et consorts contre Soci�t� coop�rative C. (recours en r�forme)
Introduction du syst�me des co�ts effectifs avec paiement d'acomptes pour la perception de frais accessoires pr�c�demment compris dans le loyer. Formule officielle et obligation de motiver (art. 257a al. 2, 257b al. 1, 269d al. 3 CO, art. 19 al. 1 let. b OBLF). A d�faut de convention sp�ciale, les frais accessoires sont compris dans le loyer net. En mati�re de baux d'habitations et de locaux commerciaux, le bailleur peut modifier unilat�ralement ce syst�me au d�triment du locataire qui peut contester cette modification (consid. 2). L'art. 269d al. 3 CO ne subordonne pas la modification unilat�rale du contrat par le bailleur � la survenance de circonstances nouvelles (consid. 3). La d�signation des pr�tentions unilat�rales du bailleur et les motifs justifiant ces pr�tentions doivent figurer sur la formule officielle, en satisfaisant aux exigences de la forme �crite qualifi�e (consid. 4). Faits � partir de page 460
A.- B., les �poux P., J., F., D., les �poux C., les �poux L., ainsi que les �poux M. sont tous locataires d'un appartement dans l'immeuble locatif appartenant � la soci�t� coop�rative C., et ce depuis 1984 ou 1985 selon BGE 121 III 460 S. 461les cas. Leurs contrats de bail fixent un loyer net minimum, ainsi qu'un montant d'acompte pour le chauffage et l'eau chaude. Sous r�serve des charges de pr�f�rence et taxes publiques, d'autres frais accessoires n'ont pas �t� mis � leur charge. Par courrier recommand� du 8 novembre 1991, la soci�t� coop�rative C. les a inform�s de l'introduction du syst�me des co�ts effectifs, avec versement d'acomptes, pour la perception de certains frais accessoires pr�c�demment compris dans le loyer; y �taient annex�es une formule de notification de nouvelles pr�tentions et une formule de notification de hausse de loyer.
B.- Les locataires ont contest� cette modification de leurs contrats de bail devant la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de Lausanne. La conciliation ayant �chou�, la soci�t� coop�rative C. a ouvert action devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Par jugement du 8 avril 1994, celui-ci a jug� que les nouvelles pr�tentions �mises le 8 novembre 1991 n'�taient pas abusives et a confirm� les nouveaux loyers et acomptes de frais accessoires. Saisie d'un recours en r�forme des d�fendeurs, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud l'a rejet� et a confirm� le jugement attaqu� par arr�t du 26 juillet 1994.
C.- Les d�fendeurs interjettent un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral contre cet arr�t, concluant � ce que les nouvelles pr�tentions de la demanderesse, qu'ils consid�rent comme abusives, soient rejet�es. La demanderesse conclut au rejet du recours et � la confirmation de l'arr�t attaqu�.
2. D'apr�s l'autorit� cantonale, l'art. 269d al. 3 CO autorise la demanderesse � modifier unilat�ralement le contrat et � introduire le syst�me de la perception de certains frais accessoires selon la m�thode des co�ts effectifs. Les d�fendeurs lui reprochent d'avoir viol� l'art. 257a CO, le principe "pacta sunt servanda" et le principe de la confiance. Ils soutiennent que les frais accessoires � la charge du locataire doivent �tre mentionn�s de mani�re claire dans le contrat et que cet accord sp�cial ne peut pas �tre modifi� unilat�ralement par le bailleur. De plus, le locataire qui a accept� des frais accessoires inclus forfaitairement devrait pouvoir compter conserver un loyer r�gulier et, partant, toute modification unilat�rale serait contraire au principe de la confiance.
a) aa) Selon l'art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne sont � la charge du locataire que si cela a �t� convenu sp�cialement. Pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux, ils comprennent les d�penses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation (art. 257b al. 1 CO).
La loi exige donc que les parties s'entendent sp�cialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent �tre d�taill�s (HIGI, Z�rcher Kommentar, n. 13 ad art. 257a-257b CO; USPI, Droit suisse du bail � loyer, n. 18 ad art. 257-257b CO; OBERLE, Nebenkosten, Heizkosten, Zurich 1995, p. 32). Ces frais peuvent �tre per�us sur la base d'un d�compte, que le bailleur doit �tablir au moins une fois par an (art. 4 al. 1 OBLF; RS 221.213.11), ou de mani�re forfaitaire, calcul�e sur la moyenne d'une p�riode de trois ans (art. 4 al. 2 OBLF). Le bailleur ne peut facturer au locataire d'autres frais accessoires que ceux convenus (USPI, op.cit., n. 23 ad art. 257-257b CO). A d�faut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le loyer (FF 1985 I 1464; HIGI, op.cit., n. 12 ad art. 257a-257b CO; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht, p. 153; ENGEL, Contrats de droit suisse, p. 154).
bb) En vertu de l'art. 269d al. 3 CO, le bailleur peut apporter unilat�ralement au contrat d'autres modifications (autres que la majoration du loyer) au d�triment du locataire, par exemple diminuer ses prestations ou introduire de nouveaux frais accessoires, et ce en suivant les r�gles relatives � la majoration du loyer (art. 269d al. 1-2 CO). Alors que la modification unilat�rale du contrat sur les frais accessoires par le bailleur est, en principe, inadmissible (HIGI, op.cit., n. 22 ad art. 257a-257b CO), le l�gislateur l'a, par cette disposition, express�ment autoris�e en mati�re de bail d'habitations et de locaux commerciaux (FF 1985 I 1464; HIGI, op.cit., n. 22 in fine ad art. 257a-257b CO; USPI, op.cit., n. 20 ad art. 257-257b CO; LACHAT/STOLL, op.cit., p. 155; OBERLE, op.cit., p. 43 et 48; GRATZ, Mietzinsgestaltung, Zurich 1995, p. 142-143). Dans ces cas en effet, il a choisi d'inverser les principes de base de la conclusion des contrats et d�rog� au principe "pacta sunt servanda" pour prot�ger le locataire contre les r�siliations notifi�es dans le seul but d'adapter le bail aux conditions nouvelles (USPI, op.cit., n. 1-2 ad art. 269d CO). Ainsi, puisque le bailleur ne peut pas r�silier le bail pour ce motif (art. 271a al. 1 let. b CO), il peut le modifier unilat�ralement (art. 269d al. 3 CO) et le locataire a le droit de contester une modification qu'il estime abusive (art. 270b al. 2 CO). L'art. 269d al. 3 CO mentionne d'ailleurs deux exemples de modifications unilat�rales: BGE 121 III 460 S. 463l'introduction de nouveaux frais accessoires et la diminution des prestations du bailleur. Une telle diminution est notamment r�alis�e lorsque le bailleur demande le paiement s�par� de frais accessoires jusque-l� compris dans le loyer, sans r�duire pour autant le montant de celui-ci (USPI, op.cit., n. 46 ad art. 269d CO).
b) En l'esp�ce, dans chaque contrat de bail, les parties sont express�ment convenues de la prise en charge par le locataire des frais de chauffage et d'eau chaude selon le syst�me des co�ts effectifs, avec versement d'un acompte � valoir sur le d�compte final (ch. 3 du contrat). Sous r�serve des charges de pr�f�rence et taxes publiques (ch. 12 du contrat), tous les autres frais accessoires sont donc compris dans le loyer. Ils n'y sont pas inclus forfaitairement, ce qui, en vertu de l'art. 4 al. 2 OBLF, impliquerait qu'un certain montant ait �t� fix� (LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, p. 169 n. 2.1.3.). Par cons�quent, le pr�sent litige n'a pas pour objet le passage d'un syst�me forfaitaire � un syst�me bas� sur la consommation effective, mais il porte sur l'introduction du syst�me des co�ts effectifs, avec paiement d'acomptes, pour la perception de certains frais accessoires pr�c�demment compris dans le loyer net. En notifiant cette modification unilat�rale du contrat, la demanderesse a fait usage du droit que lui accorde l'art. 269d al. 3 CO. Les locataires pouvaient la contester devant l'autorit� de conciliation (art. 270b al. 2 CO). Les griefs de violation de l'art. 257a al. 2 CO et des principes "pacta sunt servanda" et de la confiance formul�s par les d�fendeurs sont d�s lors infond�s.
3. Pour l'autorit� cantonale, l'art. 269d al. 3 CO ne subordonne pas la modification unilat�rale du contrat par le bailleur � un changement des circonstances. Les d�fendeurs consid�rent que cette interpr�tation est contraire � la loi. Selon eux, seules les modifications rendues n�cessaires par de nouvelles charges seraient admissibles.
a) Selon son texte, l'art. 269d al. 3 CO s'applique � toutes les modifications au d�triment du locataire, autres que la majoration du loyer vis�e par l'al. 1. A titre d'exemples, il mentionne la diminution des prestations du bailleur et l'introduction de nouveaux frais accessoires.
Sous l'empire de l'ancien droit, le Tribunal f�d�ral n'a tranch� que des cas de charges nouvelles (ATF 108 II 140, ATF 107 II 264); il n'a pas eu l'occasion de se prononcer sur la facturation s�par�e de frais pr�c�demment compris dans le loyer. Selon la doctrine, le bailleur peut, en respectant les r�gles applicables aux majorations du loyer, non seulement modifier le BGE 121 III 460 S. 464mode de paiement, la composition des frais accessoires, le montant du forfait ou de l'acompte (OBERLE, op.cit., p. 43), mais �galement introduire des frais accessoires nouvellement survenus et aussi facturer s�par�ment des frais accessoires inclus jusqu'ici dans le loyer (OBERLE, op.cit., p. 44 et 48; GRATZ, op.cit., p. 143).
b) La survenance de circonstances nouvelles n'est pas exig�e par le texte de l'art. 269d al. 3 CO. La perception s�par�e de frais accessoires pr�c�demment compris dans le loyer constitue m�me un cas de diminution des prestations du bailleur au sens de cette disposition si elle ne s'accompagne pas d'une baisse proportionnelle du montant du loyer. A fortiori, une modification des prestations du bailleur avec r�duction proportionnelle du loyer est vis�e par l'art. 269d al. 3 CO. Cette modification peut donc �tre apport�e unilat�ralement par le bailleur et, s'il l'estime abusive, le locataire peut la contester. Partant, le recours des d�fendeurs est infond� sur ce point.
4. Pour l'autorit� cantonale, l'obligation de motiver ne doit pas �tre aussi stricte pour une modification unilat�rale du contrat que pour une hausse de loyer. Certes, la mention "introduction des frais accessoires selon les d�penses effectives" qui figure sur la formule officielle ne r�v�le pas les v�ritables motifs du changement propos�. Elle ne saurait cependant porter pr�judice � la demanderesse parce que, d'une part, l'art. 269d al. 1 CO n'est applicable que par analogie et que, d'autre part, le locataire n'est de toute fa�on pas en mesure de v�rifier le bien-fond� de ces pr�tentions, la loi ne lui fournissant aucun crit�re � cet effet. Selon les d�fendeurs, la distinction ainsi cr��e entre la motivation d'une hausse de loyer et celle des autres modifications unilat�rales du contrat viole l'art. 269d al. 2 let. b et al. 3 CO, ainsi que l'art. 19 al. 1 let. b ch. 3 OBLF.
a) aa) Aux termes de l'art. 269d al. 1-2 CO, l'avis de majoration du loyer, qui contient l'indication des motifs, doit �tre communiqu� au locataire au moyen de la formule agr��e par le canton; si l'avis n'indique pas les motifs de l'augmentation, il est nul. En vertu de l'art. 269d al. 3 CO, ces r�gles sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilat�ralement au contrat d'autres modifications au d�triment du locataire. L'art. 19 al. 1 let. b ch. 1-2-3 OBLF pr�cise que la formule destin�e � communiquer au locataire les modifications unilat�rales du bailleur doit contenir, comme en mati�re de hausse de loyer, la d�signation des pr�tentions, la date de leur entr�e en vigueur et les motifs pr�cis justifiant ces pr�tentions.
Selon la doctrine, les autres modifications unilat�rales du contrat doivent respecter les r�gles applicables aux hausses de loyer (HIGI, op.cit., n. 22 ad art. 257a-257b CO; LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 263 n. 3.2.; LACHAT/STOLL, op.cit., p. 270 n. 3.4.; USPI, op.cit., n. 45 ad art. 269d CO; GUHL/KOLLER/DRUEY, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8e �d., p. 402; OBERLE, op.cit., p. 43). Celles qui ne sont pas notifi�es sur formule officielle, qui ne sont pas motiv�es ou qui sont assorties d'une r�siliation ou d'une menace de r�siliation sont nulles (OBERLE, op.cit., p. 44 et 126).
bb) La loi s'interpr�te en premier lieu selon sa lettre. L'autorit� qui applique le droit ne peut s'�carter d'un texte clair que s'il existe des motifs s�rieux de penser que ce texte ne correspond pas en tous points au sens v�ritable de la disposition vis�e. De tels motifs peuvent r�sulter des travaux pr�paratoires, du fondement et du but de la prescription en cause, ainsi que de sa relation avec d'autres dispositions (ATF 121 III 214 consid. 3, 219 consid. 1d, ATF 117 II 523 consid. 1c, ATF 116 II 575 consid. 2b, 657 consid. 4, ATF 114 II 404 consid. 3).
Le premier crit�re d'interpr�tation r�side donc dans le texte m�me de la loi. Selon l'art. 269d al. 3 CO, les al. 1 et 2 sont aussi applicables aux autres modifications unilat�rales du contrat au d�triment du locataire. De plus, l'art. 19 al. 1 let. b OBLF exige express�ment que la formule destin�e � communiquer au locataire les modifications unilat�rales du bailleur contienne la d�signation des pr�tentions (ch. 1) et les motifs pr�cis justifiant ces pr�tentions (ch. 3). Il ne r�sulte donc pas du texte de la loi que l'application de l'art. 269d al. 1-2 CO ne devrait se faire que par analogie. L'interpr�tation t�l�ologique ne contredit nullement l'interpr�tation litt�rale. En mati�re d'augmentation du loyer, le Tribunal f�d�ral a jug� que l'exigence de la forme �crite qualifi�e s'�tend aussi � la motivation de la majoration. Les motifs figurant dans l'avis de majoration doivent �tre eux-m�mes pr�cis; ils doivent permettre au locataire de saisir la port�e et la justification de la majoration de mani�re � pouvoir appr�cier en pleine connaissance de cause l'opportunit� de la contester ou non (ATF 121 III 6 consid. 3a et les arr�ts cit�s). Or, le m�me but est vis� par les art. 269d al. 3 CO et 19 al. 1 let. b ch. 3 OBLF s'agissant des autres modifications unilat�rales du contrat; le locataire doit pouvoir en appr�cier le bien-fond�, pour pouvoir d�cider, si elles devaient s'av�rer abusives, de les contester.
cc) Selon la jurisprudence rendue en mati�re de motivation des hausses de loyer, qui doit donc s'appliquer � toutes les autres modifications unilat�rales du contrat par le bailleur, les renseignements donn�s par un BGE 121 III 460 S. 466autre moyen que la formule officielle peuvent pr�ciser ou servir � l'interpr�tation des motifs mentionn�s sur l'avis formel, mais non �tendre ceux-ci ou remplacer une indication omise. Le droit du bail est un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en mati�re de respect des prescriptions de forme; il ne faut en principe pas admettre d'exceptions aux r�gles �dict�es dans l'int�r�t du locataire (ATF 121 III 6 consid. 3a et les arr�ts cit�s). Ainsi, lorsque les motifs ne sont pas mentionn�s sur la formule officielle, mais sont indiqu�s uniquement dans une annexe ou dans une lettre d'accompagnement, la modification unilat�rale du contrat est nulle (ATF 120 II 206 consid. 3b). Il en va de m�me lorsque le contenu de la communication figurant sur la formule officielle n'est pas suffisamment pr�cis (ATF 121 III 6 consid. 3b). Si le sens et la port�e de cette communication ne sont pas clairs, il y a lieu de l'interpr�ter comme toute manifestation de volont� du bailleur, selon le principe de la confiance. On examinera d'apr�s les facult�s de compr�hension du locataire et au vu de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donn�s sont suffisamment clairs et pr�cis pour que l'int�ress� puisse d�cider en toute connaissance de cause s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (ATF 121 III 6 consid. 3c).
b) En l'occurrence, la formule de notification de nouvelles pr�tentions pr�cise, sous la rubrique "D�signation", qu'il s'agit de l'"introduction des frais accessoires selon les d�penses effectives (art. 257a CO, art. 4 Ordonnance d'ex�cution)". La m�me indication figure sous la rubrique "Motifs". Dans sa lettre d'accompagnement, la demanderesse explique que feront l'objet d'un d�compte annuel selon les co�ts effectifs, les frais accessoires suivants: abonnement des ascenseurs, co�ts de la conciergerie, consommation g�n�rale d'eau, consommation d'�lectricit� des communs de l'immeuble, diminu�e des montants encaiss�s pour les lessives, abonnement de la ventilation de l'immeuble. La formule de notification de hausse de loyer mentionne que le nouveau loyer sera per�u en trois postes distincts: le loyer net, l'acompte de chauffage et d'eau chaude et l'acompte de frais accessoires. On peut en outre d�duire des chiffres indiqu�s que le loyer mensuel net est r�duit d'un montant �quivalent au nouvel acompte de frais accessoires.
Un tel mode de proc�der ne correspond manifestement pas aux exigences de la loi. Lorsque le bailleur entend mettre s�par�ment � la charge des locataires diff�rents postes de frais accessoires pr�c�demment compris dans le loyer, il doit les d�signer pr�cis�ment sur la formule officielle, avec BGE 121 III 460 S. 467indication des motifs les justifiant. Or, en l'esp�ce, ces diff�rents frais accessoires ne sont pas d�taill�s sur la formule officielle, ce qui est d�j� en soi une cause de nullit�. Ensuite, les motifs � l'appui du nouveau mode de facturation ne sont pas simplement incomplets ou incorrects, mais font totalement d�faut: ils ne r�sultent ni de la formule officielle, ni non plus de la lettre d'accompagnement. De plus, alors que la formule officielle est intitul�e "hausse de loyer", il en ressort que le loyer net a �t� r�duit d'un montant correspondant � l'acompte des nouveaux frais accessoires. Recevant une telle formule de "hausse de loyer", les d�fendeurs ne pouvaient pas d�terminer si le montant du nouvel acompte correspondait � des co�ts effectifs, ni non plus savoir si leur loyer net avait r�ellement subi une majoration, voire une majoration abusive. C'est � tort que la demanderesse soutient que l'exigence de motivation pr�cise rel�verait dans ce cas d'un formalisme excessif. En effet, on ne saurait taxer de formalisme excessif l'exigence impos�e par la loi de renseigner le locataire de fa�on � lui permettre d'appr�cier la port�e de la modification et de d�cider en toute connaissance de cause de l'opportunit� de la contester ou non. Partant, le recours en r�forme est admis et l'arr�t attaqu� est r�form� en ce sens que les nouvelles pr�tentions �mises par la demanderesse � l'�gard des d�fendeurs le 8 novembre 1991 sont d�clar�es nulles.
108 II 140,
107 II 264,
121 III 214 suite... ,
116 II 575,
art. 257a-257b CO,
art. 269d al. 1-2 CO,
art. 19 al. 1 let. b OBLF,
art. 4 al. 2 OBLF,
art. 270b al. 2 CO,
art. 4 al. 1 OBLF,
art. 271a al. 1 let. b CO,
art. 269d al. 2 let. b et al. 3 CO

References: art. 19
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 257
in fine
 art. 257
 art. 257
 art. 269
 art. 269
 ATF 
 art. 257
 art. 269
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 269
 art. 4

art. 257

art. 269

art. 19

art. 4

art. 270

art. 4

art. 271

art. 269