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Timestamp: 2020-08-15 02:15:10+00:00

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notar-ius: EL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE A FAVOR DE LA ADMINISTRACIÓN EN LA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES
EL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE A FAVOR DE LA ADMINISTRACIÓN EN LA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES
EL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO A FAVOR LA ADMINISTRACIÓN EN LA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES
Dos resoluciones de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat de Cataluña
RESOLUCIÓN JUS/743/2020, de 12 de marzo
(DOGC 20.03.2020)
DOCTRINA.- La falta de notificación al Ayuntamiento de Barcelona de la decisión de vender la mitad indivisa de un edificio plurifamiliar es causa de denegación de la inscripción de la venta a favor de un tercero.
RESUMEN.- Se transmite la mitad indivisa de un edificio plurifamiliar situado en Barcelona, destinado principalmente a viviendas. El Ayuntamiento de dicha ciudad dispone sobre estos edificios de un derecho de tanteo y retracto derivado del Plan General Metropolitano, por lo que la registradora de la propiedad exige que se le notifique la transmisión a tales efectos para poder inscribir la escritura de venta.
La DGDEJ confirma la nota de calificación amparándose en que, pese a que la propietaria de la restante mitad indivisa, cuyo derecho de adquisición considera preferente al del Ayuntamiento, no ha comparecido ante el notario autorizante para renunciar a tal derecho, «sí que vende la totalidad de dicho inmueble –su 50 % del total inmueble, que en definitiva es el 100 % de la participación que tiene– tal como consta en la parte dispositiva I de la escritura otorgada ante notario, en la que textualmente se dice “A. M. P. vende el pleno dominio de la mitad indivisa que le pertenece de la finca descrita en el expositivo de esta escritura...”, ya que si se vendiera una o más entidades que forman parte del inmueble, entonces el derecho de tanteo y retracto se tiene que entender que no sería aplicable (FD 1.5)». Y añade que, en otro caso, «nos podríamos encontrar ante una situación clara de fraude de ley, ya que se utiliza una norma legal con un propósito contrario a su finalidad, en el sentido que en los edificios plurifamiliares enteros destinados principalmente a vivienda y que sean propiedad de dos o más copropietarios, para evitar aplicar el derecho de tanteo y retracto –establecido en el caso que nos ocupa a favor del Ayuntamiento de Barcelona– se burlaría la normativa establecida si se efectúan ventas parciales de los inmuebles y así poder eludir los mencionados derechos de tanteo y retracto, y en especial el espíritu y la finalidad de la norma que es la de posibilitar la adquisición por parte del Ayuntamiento de Barcelona de dichos inmuebles para destinarlos a viviendas sociales» (FD 1.6).
Por lo tanto, al venderse la totalidad de la participación de la vendedora en el inmueble, el derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Barcelona sigue plenamente vigente y eficaz, y tiene que notificar a aquél «la decisión de vender su parte y las condiciones esenciales de la transmisión, sin perjuicio del derecho de la otra copropietaria, que en el supuesto de querer ejercer su derecho de retracto deberá acudir a la vía judicial» (FD 1.5).
COMENTARIO.- Puede sorprender que la falta de notificación al Ayuntamiento de Barcelona a los efectos del ejercicio del derecho de tanteo impida la inscripción de la transmisión y, en cambio, no ocurra lo mismo por falta de notificación a la copropietaria pese a que su derecho de adquisición tiene rango preferente al de la Administración. La razón de este trato diferenciado radica en que los arts. 134 y 135 de Ley de la Generalitat de Catalunya 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, imponen a los notarios el deber de exigir el cumplimiento de la notificación y a los registradores el de denegar la inscripción de la escrituras en que se formalicen actos sujetos al derecho preferente de adquisición de las administraciones; estos preceptos prevén tal derecho en caso de transmisión de viviendas de protección oficial, pero el apartado 4 del art. 134 lo extiende a la declaración de áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto del art. 15 de la propia Ley. El apartado 1 de este precepto es el que habilita a los municipios para que puedan delimitar estas áreas, delimitación que el Ayuntamiento de Barcelona acordó mediante el Edicto de 14 de diciembre de 2018, citado en la resolución. Este edicto, que tiene una vigencia de 6 años, confiere al Ayuntamiento de Barcelona los derechos de tanteo y retracto sobre los inmuebles sujetos en toda transmisión onerosa de los mismos.
Con anterioridad a la resolución que comentamos, la RDGDEJ de 5 de mayo de 2008 ya exigió, para poder inscribir una escritura de compraventa, la notificación previa a la Generalitat en un supuesto de derecho de adquisición preferente de una vivienda de protección oficial. En cambio, la RDGDEJ de 6 de febrero de 2008 también había declarado inscribible la venta de una porción indivisa de una finca sin la notificación a los comuneros; la DG se basaba en que el Código civil de Catalunya no exige la notificación para poder inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad sino que, más bien al contrario, permite la inscripción al prever que el plazo para el ejercicio del derecho de retracto iniciará a contarse desde la inscripción (o desde que el titular del derecho tenga conocimiento de la transmisión).
El hecho de que no transmita la totalidad del dominio, sino una participación indivisa del mismo (la DG peca aquí de imprecisión al hablar de que se vende la totalidad del inmueble), no es una excepción a la norma, como bien reconoce la resolución, con independencia del posible fraude de ley, que no se debería presumir: la norma no prevé como excepción la transmisión de una participación indivisa, lo que debería bastar, e incluso extiende su aplicación a la transmisión de acciones o participaciones sociales de sociedades mercantiles, lo que refuerza más el criterio de la DG.
RESOLUCIÓN JUS/1367/2020, de 11 de junio
(DOGC 19.06.2020)
DOCTRINA.- El derecho de adquisición preferente derivado de la venta de varias viviendas arrendadas en un mismo inmueble no regía entre el 19 de abril y el 31 de diciembre de 2019. En la actualidad, para que sea procedente no se requiere que los elementos transmitidos constituyan la totalidad de los que integran el inmueble, bastando que sean todos los que son propiedad del transmitente.
RESUMEN.- En escritura autorizada el 22 de noviembre de 2019 se vendieron un local comercial y seis viviendas junto con varias plazas de aparcamiento y trasteros de un mismo edificio. Se hizo constar que el local estaba libre de arrendatarios y que las viviendas estaban arrendadas a diferentes arrendatarios, pero que, de acuerdo con el art. 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no había derecho de tanteo y retracto a favor de los arrendatarios puesto que se vendían conjuntamente la totalidad de las entidades de que la vendedora era propietaria en el edificio.
La registradora de la propiedad suspendió la inscripción por considerar que la Administración tiene un derecho de adquisición preferente sobre las viviendas vendidas, al amparo del propio art. 25.7 LAU en concordancia con los arts. 173 y 174 del Texto refundido de la Ley de Urbanismo de la Generalitat de Catalunya, en la redacción dada por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre.
La DGDEJ revoca la nota de la registradora sobre la base de que al tiempo de otorgarse la escritura de compraventa no estaba vigente en Catalunya el derecho de adquisición preferente a favor de la Administración para el caso de venta conjunta de varias viviendas arrendadas en un mismo edificio. Para fundamentar esta conclusión, hace un repaso cronológico de la normativa sobre la materia:
- El Real Decreto Ley estatal 7/2019, de 1 de marzo, que entró en vigor el día 6 de marzo, modificó el art. 25.7 LAU, para conceder a las Comunidades Autónomas, en el ejercicio de sus competencias urbanísticas, la posibilidad de establecer un derecho de tanteo y retracto a favor del «órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda». Esta posibilidad se prevé solamente para dos casos: 1) «cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las otras viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble»; y 2) «cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad delos pisos y locales del inmueble». Esta norma estaba vigente en el momento de otorgarse la escritura de venta (sigue estándolo) y es aplicable en Catalunya, como derecho supletorio, puesto que la legislación catalana no regula los arrendamientos urbanos. Sin embargo, no establecía de forma efectiva el derecho de adquisición preferente sino que, como he dicho, facultaba a las Comunidades Autónomas para hacerlo. Veamos a continuación si en Catalunya se llegó a regular.
- El Decreto Ley de la Generalitat 5/2019, de 5 de marzo, que entró en vigor el 8 de marzo (adviértase la casi coincidencia con las fechas del RDL estatal), modificó el art. 158 de la Ley de Urbanismo catalana estableciendo un derecho de tanteo a favor de la Generalitat en caso de transmisión onerosa de viviendas arrendadas que se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble. Por lo tanto, la Generalitat de Catalunya llegó a implementar la norma estatal; sin embargo, el DL citado no fue convalidado por el Parlamento catalán, por lo que fue derogado el 18 de abril. La DGDEJ considera que la derogación del DL no tuvo efectos retroactivos, por lo que estuvo vigente entre el 8 de marzo y el 18 de abril de 2019.
- Con posterioridad a la fecha de la escritura se promulgó el Decreto Ley de la Generalitat de Catalunya 17/2019, de 23 de diciembre, que entró en vigor el 31 de diciembre, y volvió a modificar la Ley de Urbanismo incorporando en el art. 173 un derecho de tanteo a favor de la Generalitat en caso de transmisión onerosa de «viviendas arrendadas cuando, de acuerdo con la legislación sobre arrendamientos urbanos, se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble». Dicho DL no prevé la aplicación retroactiva de la norma.
Por consiguiente, en el momento de la transmisión objeto del presente recurso no estaba vigente del derecho de tanteo a favor de la Generalitat de Catalunya y, aunque la registradora alega la voluntad del legislador de establecerlo entre el 18 de abril y el 31 de diciembre de 2019, dicha voluntad es insuficiente para justificar la vigencia de la norma.
Por otra parte, la resolución contiene una consideración en relación con uno de los argumentos del recurso contra la aplicación del derecho de tanteo: que no se vendía la totalidad del inmueble, sino una parte del mismo. La DG no comparte este criterio y aclara que el requisito para la aplicación del actual art. 173 de la Ley de Urbanismo es que el vendedor transmita la totalidad de las entidades de que sea propietario en el inmueble, sin conservar la propiedad de ninguna de ellas, aunque no constituyan la totalidad de las entidades que integran el inmueble.
Finalmente, considera el argumento del recurrente de que la notificación a la Administración no es necesaria para poder inscribir la venta en el Registro de la Propiedad, puesto que el art. 174.3 de la Ley de Urbanismo establece que la Administración puede ejercer el derecho de retracto a contar desde la inscripción registral. Pese a ello, al igual que en la RDGDEJ de 12 de marzo de 2020, entiende que no se puede inscribir la venta si no se justifica que se ha hecho la notificación al titular del derecho de tanteo, por aplicación del art. 25.5 LAU.
COMENTARIO.- Pocas dudas ofrece el supuesto de hecho sobre la aplicación temporal de las normas reseñadas. A efectos prácticos resulta más interesante la consideración sobre la innecesariedad de que se transmitan todas las viviendas o locales del inmueble para que tenga lugar el derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración. No podía ser de otra forma, teniendo en cuenta que el actual art. 137 de la Ley catalana de Urbanismo está amparado por el art. 25.7 LAU, como reconoce el propio precepto y la Exposición de Motivos del DL 17/2019, al explicar que la norma se ha dictado «de acuerdo con las posibilidades que ofrece la legislación estatal de arrendamientos urbanos». El art. 25.7 LAU requiere en uno de sus supuestos que «la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las otras viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble». Hay varias cuestiones sobre la norma que me gustaría destacar:
a).- La norma estatal habla únicamente de venta, mientras que el art. 137 de la Ley de Urbanismo lo amplía a toda transmisión onerosa. Posiblemente la extensión es indebida pero pocas dudas interpretativas ofrece la expresión de la norma catalana.
b).- El derecho de tanteo requiere que una de las viviendas que se venden conjuntamente esté arrendada, pero basta con que esté arrendada una de ellas, no es necesario que las restantes también lo estén, cualquiera que sea su número.
c).- Se puede plantear qué ocurre cuando el propietario de una vivienda arrendada tiene además y únicamente una plaza de aparcamiento o un trastero o ambos en un mismo inmueble. Entiendo que el derecho de tanteo no existe puesto que la ley habla de «otras viviendas o locales» y una plaza de aparcamiento o un trastero no son ni una cosa ni la otra, aunque a veces estén constituidos en el título y en el registro como una participación indivisa de un local. Considero que en estos casos prevalece sobre su descripción formal, su naturaleza como inmueble destinado al uso accesorio de la vivienda.
d).- Si no se transmite la totalidad sino una participación indivisa de las viviendas, sí es aplicable el derecho de tanteo, por aplicación del criterio de la RDGDEJ de 12 de marzo de 2020. Más discutible me parece que proceda en caso de transmisión de acciones o participaciones sociales de sociedades mercantiles, como en el caso del tanteo y retracto amparado en el art. 134.1 de la Ley catalana 18/2007, del derecho a la vivienda, para cuando se transmiten edificios plurifamiliares; pues tal supuesto no está amparado ni por el art. 25.7 LAU ni por el art. 173 de la Ley de Urbanismo catalana.
e).- El art. 173 LU concede a la Administración solamente un derecho de tanteo, sin derecho de retracto. No queda claro si se trata de una omisión o si es la voluntad del legislador. El art. 25.7 LAU confiere un derecho de tanteo y retracto; el art. 174 LU lleva por rúbrica «ejercicio de los derechos de tanteo y retracto», pero parece que regula no solo el derecho del art. 173 sino también el derecho de adquisición preferente en caso de transmisión de un edificio plurifamiliar, aunque no esté arrendado, conforme al art. 134.1 de la Ley del derecho a la vivienda. En cualquier caso, no tiene sentido establecer un régimen distinto para uno y otro caso, por lo que debemos interpretar que el derecho del art. 173 no es solo de tanteo sino también de retracto. Quizás sería más sencillo referirse solo a un derecho de adquisición preferente a ejercitar por la Administración dentro de un plazo contado desde la preceptiva notificación que debe recibir de la decisión de transmitir o, en su defecto, de la transmisión ya realizada; y que, mientras no reciba ninguna de dichas notificaciones, mantenga incólume su derecho, con independencia de la inscripción en el Registro de la Propiedad o de que tenga conocimiento de la transmisión por otros medios.
Por otra parte, falta en la Ley de Urbanismo una norma similar a la de la Ley del derecho a la vivienda cerrando el Registro de la Propiedad a cualquier transmisión sin la previa notificación, e incluso el art. 174 habla de ejercicio del derecho de retracto dando un plazo a contar desde la inscripción en el Registro (dando a entender que esta puede practicarse sin necesidad de notificación y obligando a la DGDEJ a acudir a la LAU para sostener el criterio contrario). Sería deseable un poco más de claridad y de coordinación entre los diversos derechos de adquisición preferente a favor de la Administración concedidos por las leyes urbanísticas catalanas (y posiblemente la elaboración de un texto legal que las refundiera en una sola norma). Sería congruente con la propuesta del párrafo anterior prescribir en todo caso la denegación de la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad si no se justifica la práctica de alguna de las notificaciones propuestas (la de la decisión de transmitir, por parte del transmitente; o la de la transmisión ya realizada, por parte del adquirente); así como no permitir la autorización de la transmisión por parte del notario sin la notificación previa o, alternativamente, sin el encargo al notario, simultáneo a la transmisión, de practicar la notificación a posteriori.
g).- Como destaca la DGDEJ, no es necesario que la transmisión sea de la totalidad del inmueble, sino que lo que se requiere es que comprenda todas las viviendas y locales que se transmiten conjuntamente. Este último adverbio parece hacer referencia a que se transmitan en un mismo acto, por lo que en la práctica puede ser fácil burlar la norma separando la formalización de la transmisión en momentos diferentes, lo que puede llevar a una interpretación amplia del términoconjuntamente, interpretación que sin embargo puede no impedir la elusión del control de legalidad notarial y registral.
Publicado por Víctor Esquirol Jiménez en 20:35
Etiquetas: Administración, art. 25.7 LAU, derecho de adquisición preferente, Ley de derecho a la vivienda, Ley de Urbanismo, resolución Dirección General e Derecho y Entidades Jurídicas, retracto, tanteo
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