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Timestamp: 2020-02-26 15:26:54+00:00

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﻿ Grundstücksübereignung
Beispielsweise könnte der Dritte im Wege der Vertragsübernahme in die Rechte und Pflichten des Verpflichteten aus dem Altenteilsvertrag eintreten.
Die Regelungen des § 19 enthalten, wie nach § 4 vorgesehen, dispositives Recht, greifen somit nur dann ein, wenn die Beteiligten keine abweichenden vertraglichen Bestimmungen getroffen haben. § 19 hat dabei vorrangig den Zweck, den Berechtigten im Falle der Grundstücksveräußerung zu schützen.
Ausgangspunkt ist hierbei zunächst § 16. Nach dieser Norm steht es dem Berechtigten jederzeit - unabhängig von einem schuldhaften Verhalten des Verpflichteten - frei, die ihm aufgrund zur Nutzung gewährte Wohnung zu räumen und vom Verpflichteten anstelle der Wohnung und der sonstigen ihm gebührenden Leistungen eine Geldrente zu verlangen (§ 16Abs. 1 Satz 1). Diese Möglichkeit ist dem Berechtigten dementsprechend auch dann eröffnet, wenn der Verpflichtete das Grundstück an einen Dritten übereignet hat. Einen darüber hinausgehenden Schadensersatzanspruch wegen der Übereignung kann der Berechtigte gegenüber hingegen nur dann geltend machen, wenn die Voraussetzungen des § 18 vorliegen. Dies wird - sofern die Grundstücksübereignung nicht ausdrücklich verboten worden ist - jedoch in der Regel nicht der Fall sein.
Da es aber gerechtfertigt erscheint, dem Berechtigten wegen der regelmäßig seinen Interessen widersprechenden Grundstücksübereignung einen Schadensersatzanspruch zuzuerkennen - gerade auch, um ihn vor einer allzu eilfertigen Grundstücksübereignung durch den Verpflichteten zu schützen -, andererseits es aber dem Verpflichteten nicht zugemutet werden kann, dauerhaft mit der Aussicht auf einen allein wegen der Grundstücksveräußerung begründeten Schadensersatzanspruch belastet zu sein, sieht § 19Abs. 1 einen bedingten und zeitlich befristeten Schadensanspruch des Berechtigten vor. Nur wenn der Berechtigte innerhalb eines Jahres, seitdem er von der Grundstücksveräußerung erfahren hat, auszieht und dies dem Verpflichteten schriftlich mitteilt, kann er in entsprechender Anwendung des § 18 Abs. 1 Satz 2 und 3 sowie Abs. 2 Satz 2 anstelle der Geldrente nach § 16 wahlweise Schadensersatz verlangen.
Dieser bedingte und befristete Schadensersatzanspruch beruht - wie ausgeführt einzig auf dem Umstand, dass der Verpflichtete das Grundstück veräußert hat.
Davon unberührt bleibt der Schadensersatzanspruch in unmittelbarer Anwendung des § 18. Bleibt der Verpflichtete beispielsweise trotz der Veräußerung unmittelbarer Mitbesitzer des Grundstücks und kann dem Berechtigten durch sein Verhalten oder das einer zu seinem Hausstand gehörenden Person das Wohnen auf dem Grundstück nicht mehr zugemutet werden, so kann der Berechtigte vom Verpflichteten nach § 18 Schadensersatz fordern.
Nicht erfasst wird durch § 18 jedoch der Fall, dass es zu einer erheblichen Störung der Wohnqualität durch ein Verhalten des Grundstückserwerbers, also des Dritten kommt, sofern er nicht zum Hausstand des Verpflichteten gehört.
Da der Berechtigte, der keinen Einfluss auf die Grundstücksübereignung hat, hier besonders schutzbedürftig ist, gewährt ihm § 19 Abs. 3 einen Schadensersatzanspruch. Unabhängig davon, dass je nach Fallkonstellation gegebenenfalls des Berechtigten gegen den Dritten in Betracht kommen, richtet sich der durch § 19 Abs. 3 eingeräumte Schadensersatzanspruch gegen den Verpflichteten, denn nur er ist der Vertragspartner des Berechtigten.
Da er durch die Veräußerung des Grundstücks bewusst die Gefahr geschaffen hat, dass der Berechtigte durch des Dritten in eine Situation gerät, die ihm das Weiterbewohnen unzumutbar macht, ist es gerechtfertigt, in § 19 Abs. 3 zu Lasten die entsprechende Geltung des § 18 festzuschreiben.
Während § 19 Abs. 1 und 3 dem Schutz des Berechtigten dienen, erfasst § 19 Abs. 2 die Fälle, in denen es dem Dritten infolge des Verhaltens des Berechtigten oder einer zu seinem Hausstand gehörenden Person nicht mehr zugemutet werden kann, dem Berechtigten das Wohnen auf dem Grundstück zu gestatten.
Da aber der Dritte - sofern nicht zwischen ihm, dem Berechtigten und dem Verpflichteten etwas anderes vereinbart ist - in keiner vertraglichen Beziehung zu dem Berechtigten steht, kann ein Kündigungsrecht in entsprechender Anwendung des § 17 nur dem Verpflichteten eingeräumt werden. Zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten sollte daher in welcher der Grundstücksübereignung zugrunde liegt, geregelt werden, dass der Dritte im Falle des § 19Abs. 2 gegen darauf hat, dass dieser das Kündigungsrecht selbst ausübt oder ihn ermächtigt, von dem Gestaltungsrecht Gebrauch zu machen.
Zu § 20: Während sich die §§ 4 bis 13 auf sämtliche möglichen Nutzungsüberlassungen beziehen, betreffen die §§ 14 bis 19 zunächst nur Fälle, in denen dem Berechtigten eine Wohnung zur Nutzung zu gewähren ist. Im Hinblick auf eine Zerstörung des Nutzungsgegenstands (§ 14), die Umwandlung in eine Geldrente (§ 16), die Störung der Beziehungen (§§ 17 und 18) und die Veräußerung des Grundstücks (§ 19) sind aber auch Fälle denkbar, wo gar kein Wohnrecht betroffen ist, sondern andere Nutzungsbefugnisse. Ebenso kann es Konstellationen geben, in denen neben einem Wohnrecht weitere Nutzungen zu gewähren sind, wie beispielsweise Nutzungen anderer Gebäude, Baulichkeiten (Garagen und Datschen) oder Gärten. Hier mag die Interessenlage im Einzelfall genauso schwierig sein, wie in den Fällen einer ausschließlichen Wohnungsnutzung. Von daher ist es geboten, in § 20 die entsprechende Anwendung der §§ 14 und 16 bis 19 festzuschreiben.
Zu § 21: Absatz 1 übernimmt die frühere Regelung in Artikel 15 § 10 des preußischen Ausführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche.
Für den Fall, dass die aus dem Altenteilsvertrag Berechtigten Ehegatten sind, ist vorgesehen, dass beim Tod des einen Ehegatten der andere weiterhin die volle Leistung verlangen kann, soweit sie nicht ausschließlich im persönlichen Bedarf des verstorbenen Ehegatten begründet war. Diese Regelung trägt dem Umstand Rechnung, dass die Leistungen bereits beim Vertragsabschluss in der Regel so bemessen sind, dass neben einer personenunabhängigen Grundausstattung der für beide Ehegatten unabhängig voneinander notwendige persönliche Sonderbedarf in Rechnung gestellt wird und nur dieser beim Tode eines der Berechtigten wegfällt.
Zu § 22: Die Bestimmung übernimmt inhaltlich die frühere Regelung in Artikel 15 § 1 des preußischen Ausführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche. Vorausgesetzt wird ein schriftliches Verlangen des Berechtigten, wonach ihm alsbald ein dem vertraglich vereinbarten Altenteil entsprechendes dingliches Recht an dem überlassenen Grundstück einzuräumen ist. Je nach Ausgestaltung der eingeräumten Rechte als oder Mitbenutzungsrecht oder als Recht auf wiederkehrende Leistungen kann der Berechtigte verlangen, dass eine seiner Berechtigung entsprechende persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090, 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) und/oder Reallast (§ 1105 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) bestellt wird. Nach § 49 der Grundbuchordnung können diese Dienstbarkeiten und Reallasten als Leibgedinge, Leibzucht, Altenteil oder Auszug in das Grundbuch eingetragen werden, wobei es nicht der Bezeichnung der einzelnen Rechte bedarf, wenn auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen wird.
Absatz 2 begründet zwar kein Veräußerungsverbot für den Verpflichteten. Die Bestimmung begründet jedoch die Pflicht des Grundstückübernehmers, das Grundstück nicht mit Rechten zu belasten, die dem Recht des Altenteilers im Rang vorgehen würden. Verletzt er diese Pflicht, macht sich der Übernehmer schadenersatzpflichtig.
Der Dritte Abschnitt enthält die Ausführungsbestimmungen zu den im Dritten Buch Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs in den §§ 854 bis 1296 enthaltenen Bestimmungen.
Zu § 23: Artikel 115 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche enthält einen Vorbehalt, wonach die Bestimmungen des Landesrechts unberührt bleiben, die die Belastung eines Grundstücks mit Reallasten untersagen oder beschränken oder den Inhalt oder das Maß solcher Rechte näher bestimmen. Von dem Gesetzesvorbehalt wurde früher in Artikel 30 des preußischen Ausführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche in restriktiver Weise Gebrauch gemacht. Dabei lag der Gedanke zugrunde, dass Reallasten mit unbegrenzt zeitlicher Dauer wegen ihrer wirtschaftlich und rechtlich einengenden Wirkung nur in Ausnahmefällen begründet werden sollten.
Unter diesem Gesichtspunkt erscheint eine Beschränkung der Reallasten auch heute noch angebracht. Abweichend vom früheren preußischen Recht unterwirft § 23 die Begründung von Reallasten allerdings keinen besonderen Einschränkungen, sofern sie nicht über die Lebenszeit des Berechtigten hinausgeht.
Ist der Berechtigte der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks oder ist er eine juristische Person, so soll die Reallast nicht auf mehr als 30 Jahre begründet werden. an die heutige Regelung in § 22 des rheinland-pfälzischen Gesetzes zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs vom 18. November 1976 (GVBl. Rh-Pf. S. 259) wird durch § 23Abs. 2 Satz 1 darüber hinaus in Ausnahmefällen auch die Begründung zeitlich unbegrenzter Reallasten zugelassen.
Hierfür besteht insbesondere bei solchen Reallasten ein wirtschaftliches Bedürfnis, die auf die Leistung von Energie, Wasser, Heizungswärme und Warmwasser gerichtet sind. Insbesondere im Hinblick auf die langfristige Planung bei der Errichtung zentraler Energieversorgungsanlagen für bestimmte Wohngebiete erscheint es geboten, insoweit zeitlich unbegrenzte Reallasten zu gestatten.
Außerdem sollen zeitlich unbegrenzte Reallasten auf Leistung von Bodenbestandteilen des belasteten Grundstücks zugelassen werden. Dies fördert eine technisch und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Bodenschätze. Dadurch wird gleichzeitig die Rentabilität derartiger Betätigungen gesichert. Dies kommt letztlich auch einer angemessenen Renaturierung zugute, denn nur eine rentable Bodennutzung garantiert, dass die für die Renaturierung erforderlichen finanziellen Mittel erwirtschaftet werden können. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass Reallasten auf Leistung von Bodenbestandteilen des belasteten Grundstücks ohnehin eine Befristung immanent ist, da das Materialvorkommen begrenzt ist.

References: § 19
 § 4
 § 19
 § 16
 § 18
 § 19
 § 18
 § 16
 § 18
 § 18
 § 18
 § 19
 § 19
 § 19
 § 18
 § 19
 § 19
 § 17
 § 19
 § 20
 § 20
 § 21
 § 10
 § 22
 § 1
 § 49
 § 23
 § 23
 § 22
 § 23