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Timestamp: 2020-08-03 12:53:29+00:00

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DIREITOS DE VIZINHANÇA – CONSTRUÇÃO DE TIRANTES DE SUSTENTAÇÃO EM SUBSOLO ALHEIO SEM AUTORIZAÇÃO DO RESPECTIVO PROPRIETÁRIO – ILEGALIDADE :: Carlos Alberto Del Papa Rossi
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DIREITOS DE VIZINHANÇA – CONSTRUÇÃO DE TIRANTES DE SUSTENTAÇÃO EM SUBSOLO ALHEIO SEM AUTORIZAÇÃO DO RESPECTIVO PROPRIETÁRIO – ILEGALIDADE
Há projetos de edificações que são elaborados com a previsão de atirantamento. Ou seja, em determinados casos, para a escavação de um terreno projeta-se a construção de paredes ancoradas através de tirantes. Ocorre que em muitas edificações, quando se pretende escavar toda a área do terreno, haverá a necessidade dos tirantes serem construídos nos subsolos de imóveis vizinhos, e por tal motivo, tratando-se de propriedades alheias, inevitável se mostra que o construtor consiga as autorizações dos respectivos proprietários.
Apesar de ser indispensável essa autorização para uso de subsolo alheio, na maioria dos casos, já cientes de que essas autorizações são muito difíceis de serem conseguidas sem uma contrapartida, alguns construtores preferem dar início às suas obras sem informarem os proprietários vizinhos de que no subsolo de seus imóveis serão construídos os tirantes. Acreditam que essa utilização desautorizada do subsolo vizinho passará sem ser percebida. Isto, se realmente levado a efeito, caracteriza esbulho possessório.
Neste modesto trabalho, sem a pretensão de esgotarmos o assunto, faremos breves e superficiais observações sobre esse método de contenção para, analisando o direito aplicável, apresentarmos nossa conclusão pela ilegalidade do seu emprego quando não autorizado pelo proprietário do imóvel em que se pretende construir os tirantes de sustentação.
Nas obras em que há escavações de profundidades média ou grande, excluindo-se as alternativas mais econômicas, como por exemplo, através de escoras ou cravação de perfis de madeira ou metálicos, executa-se a contenção pelo método de atirantamento. Por este, a contenção é construída no terreno que não será escavado.
Em linhas gerais, antes de se começar a escavação, procede-se à construção de uma parede no interior do solo, circundando toda a área em que será feita a escavação. A esse tipo de parede dá-se o nome de parede diafragma. Pronta a parede diafragma dá-se início à escavação do terreno. À medida em que a escavação vai se aprofundando é necessário evitar que a parede diafragma tombe, e com ela desmoronem edificações vizinhas. Para tanto, há quem se utilize do método de atirantamento, pelo qual tirantes vão sendo construídos por toda extensão da parede diafragma na medida em que a escavação vai se tornando mais profunda.
Há perfuratrizes específicas para solos moles ou rochosos, capazes de perfurarem por uma distância superior a 15 metros de comprimento com diâmetros variados. Ao final da perfuração, essas máquinas possibilitam o alargamento do furo na extremidade, formando um tipo de bulbo, no qual o concreto é injetado sob pressão. Entre essa extremidade em que é injetado o concreto e o início do furo estão os cabos ou cordoalhas de aço, sendo que no local em que se iniciou o furo procede-se à ancoragem ativa, tendo-se os cabos protentidos.
Esse assunto ganha relevo no campo do Direito Civil na exata medida em que tal método de contenção é empregado através da construção dos tirantes no solo que não será escavado; e muitas situações esse solo não pertence ao proprietário do terreno em que se fará a escavação. Ou seja, a construção dos tirantes será feita em subsolo de propriedade alheia.
A propriedade do subsolo, e igualmente do espaço aéreo, pertence ao proprietário do respectivo solo. Ou seja, aquele que adquire um determinado lote, é proprietário dos respectivos espaços aéreo e subsolo, que não podem, sob nenhum argumento, ser utilizados pelos vizinhos que pretendem atender seus interesses exclusivamente particulares. É o que dispõe o artigo 1.229 do Código Civil, in verbis:
Apenas para melhor ilustrarmos o que se expõe, e evidenciar o absurdo que seria se não houvesse a proteção do subsolo ou espaço aéreo, imaginemos a seguinte situação: em um determinado lote, o proprietário construiu sua casa. Posteriormente, no terreno que há ao lado, o proprietário deste, sob o argumento de que seu vizinho já tem a casa construída, mas não utiliza seu subsolo, acredita que pode escavar seu terreno invadindo o subsolo de seu vizinho, adentrando sob a casa que ali existe para nesse subsolo invadido construir algo que seja de seu interesse, como por exemplo, um salão, um porão, uma adega, uma ampliação de sua garagem, etc. Este exemplo, apesar de singelo, evidencia a razão pela qual o legislador protegeu a propriedade do subsolo e do espaço aéreo.
No caso dos tirantes a situação é a mesma, pois como visto são estruturas de concreto que seriam construídas no subsolo do vizinho, caracterizando a invasão se não houver a devida autorização por quem de direito.
De fato, não é porque o proprietário de um terreno construiu sua casa sem utilizar seu subsolo que qualquer vizinho pode extrapolar os limites de sua divisa para, nesse subsolo alheio, edificar qualquer coisa. Afinal, nada impede que o proprietário de um imóvel que não utiliza seu subsolo num determinado momento venha a utilizá-lo posteriormente, pois em seu terreno, como lhe assegura o já citado artigo 1.299 do Código Civil, poderá fazer as construções que desejar, respeitando os direitos dos vizinhos e posturas administrativas. Assim, se no futuro desejar demolir sua casa em que não há uso do subsolo para edificar outra com todo seu subsolo ocupado por garagem, poderá fazê-lo se assim permitirem os regulamentos administrativos e não violar direitos dos vizinhos.
Há ainda, que se destacar que mesmo em se tratando de casos em que o uso do subsolo ou espaço aéreo alheio seja justificado pelo interesse público, o artigo 1.286 do Código Civil é expresso ao assegurar que o proprietário daquele subsolo será indenizado.
Tal situação, legitimada pelo interesse público, não pode ser confundida, de maneira nenhuma, com outras de interesse privado. A titulo de ilustração, é absolutamente ilegal que uma determinada construtora, pretendendo edificar um condomínio de apartamentos que serão por ela vendidos, apenas visando seus lucros, invada os subsolos dos imóveis vizinhos ao terreno em que fará tal edificação, para construir os tirantes que sustentarão a sua escavação.
“REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Edificação em divisa. Tirantes que invadem o subsolo. Sentença de improcedência, sob o fundamento de ausência de esbulho, pelo não impedimento de sua propriedade. Pretensão à reforma. Cabimento. Irrelevância de a invasão ter ocorrido no subsolo e de não impedir a fruição da propriedade. Subsolo que é parte integrante da superfície. Direito de construir limitado ao lote onde se erguerá a construção. Aplicação do art. 1.299 do CC. Esbulho reconhecido. Sentença reformada. Recurso provido.”[1]
Em seu brilhante voto, o Exmo. Desembargador Erson Teodoro de Oliveira bem expôs o seu entendimento no sentido de que é irrelevante se o proprietário do imóvel vizinho faz ou não uso de seu subsolo, bem como se a construção de tirantes nesse subsolo é segura ou não, pois não havendo a autorização do proprietário tem-se caracterizado o esbulho. Confira-se, in verbis:
Veja-se que o Código Civil, ao disciplinar o direito de construir, refere-se a que o proprietário pode levantar ‘em seu terreno’ (art. 1.299, do CC).
Não há previsão legal, geral, para que a sustentação de uma obra seja feita sob a superfície do terreno vizinho. Ademais, conquanto a utilização de tirantes para sustentação de muro divisória seja muito difundida, e às vezes necessária em lugares de desníveis formidáveis de terrenos, a inserção de concreto por sob a superfície da propriedade alheia constitui esbulho defensável.”[2]
Mister se faz destacar que mesmo antes de o vizinho iniciar a construção dos tirantes em seu subsolo, o proprietário ou possuidor ameaçado já pode manejar ação de interdito proibitório, tal como previsto pelo artigo 567 do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), sendo possível, ainda, a obtenção de mandado proibitório liminar, com penalidade diária no caso de transgressão, in verbis:
“Art. 567. O possuidor direto ou indireto que tenha justo receio de ser molestado na posse poderá requerer ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado proibitório em que se comine ao réu determinada pena pecuniária caso transgrida o preceito.”
Referido dispositivo legal, ao exigir do construtor que não deixe de respeitar os limites de seu terreno, nem mesmo para construir fundações e estruturas, está em perfeita sintonia com a legislação que lhe é superior, haja vista que além de não afrontar a Constituição Federal, observa o disposto no já citado artigo 1.299 do Código Civil.[3]
Interessante observar que esse item nº 2 da citada resolução, também é expresso ao dispor que a matéria relativa à construção de tirantes em imóvel de propriedade alheia é regida pelo “Direito Civil”. Ou seja, ao mesmo tempo em que tal resolução sugere ser possível e aceitável, pela fiscalização municipal de São Paulo, que qualquer construtor, assim desejando, invada terrenos alheios para construírem seus tirantes, a própria resolução, no mesmo item nº 2 indica a necessidade de se observar as normas de Direito Civil, sendo que, como já dissemos e repetimos, é o Código Civil, em seu artigo 1.299, que obriga o proprietário a construir apenas “em seu terreno”.
Noutras palavras o item nº 2 da resolução em comento, de nada serve, podendo, na verdade, acabar levando os construtores à equivocada conclusão de que no Município de São Paulo passou-se a admitir a construção de tirantes em terreno vizinho, mesmo que sem a autorização de quem de direito. Isto, na verdade, poderá sujeitar o construtor, que assim concluir, a responder judicialmente pela invasão, inclusive com a possibilidade de vir a ser condenado não só a indenizações, como também à retirada dos tirantes, o que poderá exigir obras extremamente complexas e vultosos gastos.
3.2.1. Os deveres de fiscalizar, intimar, autuar e embargar obras
Ora, o subitem 9.2.1. da Lei Municipal, como já vimos, não deixa margem para dúvidas. É inequívoco ao exigir que qualquer tipo de construção relacionada às estruturas ou fundações da edificação fique inteiramente dentro do terreno do construtor. Esta norma se amolda com perfeição ao que determina o artigo 1.299 do Código Civil.
Sendo, essa resolução, um mero ato emanado da administração pública, não se trata de lei. Leis são editadas apenas pelo Poder Legislativo, e só elas (leis) têm o condão de disciplinar comportamentos (art. 5º, II, CRFB/1988).[4]
3.2.1.1. Da violação à lei e a improbidade administrativa
A Administração Pública é regida, dentre outros, pelo princípio da legalidade (art. 37, CRFB/1988). Ou seja, ao agente público incumbe fazer o que a lei manda. In casu, se a lei determina que não é permitido qualquer tipo de construção, seja ela provisória ou definitiva, em terreno alheio sem a autorização do respectivo proprietário, ao funcionário público cabe apenas o cumprimento de seu dever, exercendo a competente fiscalização, fazendo as autuações que forem aplicáveis, bem como tomando todas as medidas e providências cabíveis.
A Lei Mun. 11.228/1992, em seu item nº 4, determina que os requerimentos serão analisados frente à legislação municipal, conforme a natureza do pedido, observadas as normas edilícias aplicáveis, sem prejuízo da observância, por parte do Autor de Projeto, das disposições estaduais e federais pertinentes.
É inequívoco que, por essa norma, o agente fiscal[5] encarregado de analisar e aprovar um projeto em que se pretende construir tirantes em terreno alheio, tem o dever legal de realizar todos os atos que lhe são impostos pela lei, pouco importando o que consta de resoluções administrativas.
A legislação municipal aplicável (emanada do competente Poder Legislativo Municipal) não dá ao funcionário público a opção de escolher entre agir ou não diante de violações ao Código de Obras e Edificações, mas sim o obriga a tomar as providências legalmente impostas, dentre as quais lavrar autos de infração e embargar obras.
Hely Lopes Meirelles,[6] especificamente tratando do tema na seara da administração pública, ensina que:
Na Administração Pública não há liberdade nem vontade pessoal. Enquanto na administração particular é lícito fazer tudo o que a lei não proíbe, na Administração Pública só é permitido fazer o que a lei autoriza. A lei para o particular significa ‘pode fazer assim’; para o administrador público significa ‘deve fazer assim’”.
Resoluções não são leis, e o funcionário público está obrigado a cumprir as leis. Ao exercer sua função, todos os seus atos devem, sem exceções, estar de acordo com a legislação aplicável, pois ainda que resoluções, portarias, instruções normativas, ou qualquer outro ato administrativo disponham de forma diversa, é o desrespeito à lei que pode levá-lo a responder por improbidade administrativa.
Destarte, na medida em que o agente fiscal competente deixa de cumprir os atos impostos pelas leis para cumprir o que sugerem as resoluções (e resoluções não são leis), nos parece, com a devida vênia, que poderá estar praticando ato de improbidade administrativa, cujas penas são bastante severas[7].
Observe-se que, como bem concluiu o Eg. Tribunal de Justiça de São Paulo, no que se refere à violação de princípios administrativos, dentre os quais está o da legalidade, a configuração do ato de improbidade administrativa não requer que tenha havido o dolo ou a culpa. Basta a ilicitude (inobservar a lei) para que o ato punível se materialize.
a) A Constituição Federal, em seu artigo 5º, prevê o direito de propriedade como um direito fundamental. É a própria Constituição Federal, portanto, o único diploma normativo hábil a restringir ou limitar tal direito, sendo que tais restrições, como se observa de seu bojo, estão todas relacionadas a questões de interesses público e social, não havendo nenhuma norma que permita a invasão do imóvel de um particular por outro.
b) Tirantes são estruturas de sustentação construídas no terreno que não será objeto de escavação.
c) A construção de tirantes em imóvel vizinho sem a autorização do respectivo proprietário é absolutamente ilegal.
d) O direito de construir não é absoluto.[8] O artigo 1.299 do Código Civil é expresso ao limitar o direito de construir quando determina que isto só é licito ao proprietário dentro de seu terreno, e não em imóveis alheios. Referida norma exige que o construtor, além de respeitar os direitos dos vizinhos, observe as regras administrativas sobre construções.
e) Toda e qualquer construção, seja ela provisória ou definitiva, em terreno vizinho e sem a autorização de quem de direito, caracteriza esbulho possessório.
f) As estruturas de ancoragem chamadas tirantes não podem ser construídas em subsolo vizinho sem o consentimento do seu proprietário, por violar frontalmente o artigo 1.299 do Código Civil. Ainda que a construção desses tirantes no subsolo vizinho não restrinja o uso do respectivo proprietário e não ofereça riscos, a autorização é indispensável, sob pena de caracterizar odioso e inadmissível ato de invasão.
g) A simples turbação decorrente da notícia de que o construtor fará uso de tirantes de sustentação em imóvel alheio vizinho já permite, ao proprietário ameaçado, o manejo de ação de interdito proibitório com pedido de liminar e fixação de multa diária por transgressão (art. 567, CPC).
h) O artigo 1.229 do Código Civil é inequívoco ao dispor que a propriedade do solo alcança o subsolo e espaço aéreo correspondentes, não sendo lícito, portanto, que um construtor vizinho invada seu subsolo para construir tirantes de sustentação sem que o proprietário autorize. A parte final do referido artigo não é uma autorização para que qualquer pessoa invada subsolo ou espaço aéreo de imóvel vizinho sob o argumento de que dessa parte do imóvel seu proprietário não faz uso.
i) O proprietário de um imóvel não pode se opor somente ao uso de seu subsolo ou espaço aéreo quando contra o seu interesse (particular) houver o interesse público. Mesmo nestes casos de interesse público o proprietário deve ser indenizado (art. 1.286, CC)
j) Não há no ordenamento jurídico brasileiro nenhuma norma que autorize uma pessoa a acreditar que pode invadir o espaço aéreo ou subsolo de seu vizinho pelo fato de tais partes da propriedade não estarem sendo utilizadas. Pelo contrário, o ordenamento jurídico, na verdade, em uma de suas raras exceções, autoriza até mesmo que se faça uso das próprias forças, e até o limite do que for necessário, para a manutenção ou restituição da posse (art. 1.210, CC).
k) O Eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em brilhante acórdão relatado pelo Exmo. Des. Erson Teodoro de Oliveira, ao julgar o Recurso de Apelação nº 991.06.041130-7, apreciou caso em que houve a construção de tirantes de sustentação em imóvel vizinho sem a devida autorização, concluindo pela ocorrência de esbulho possessório.
l) Especificamente no Município de São Paulo, a Lei Mun. nº 11.228/1992, em artigo 1º, dispõe que todas as obras e edificações são por ela (lei) regidas e devem ficar “dentro dos limites dos imóveis” (ver também o item 1 do Capítulo 1). O subitem 9.2.1. exige que toda e qualquer fundação ou estrutura seja construída dentro dos limites do terreno. Referidas disposições municipais estão em conformidade com a legislação federal (artigo 1.299, CC).
m) Resoluções administrativas, que não são atos emanados do Poder Legislativo, não possuem força para alterar ou revogar leis. Pelo contrário, qualquer norma editada pela Administração Pública deve estar em absoluta sintonia com as leis.
n) A Resolução CEUSO nº 101/2006 (SEHAB), do Município de São Paulo, além de violar a própria legislação municipal, afronta normas de hierarquia superior. Na medida em que orienta os agentes fiscais a manterem-se inertes no que se refere à fiscalização, autuação e embargo de obras em que haja a construção de tirantes invadindo imóveis vizinhos, a resolução faz letra morta dos subitens 9.2.1. e 6.1.1. da Lei Mun. nº 11.228/1992, já que os afronta em todos os seus termos. Consequentemente, ao inobservar as imposições constantes de lei a resolução torna-se sem valor.
o) O artigo 11 da Lei 8.429/1992 estabelece que constitui ato de improbidade administrativa que atenta contra os princípios da administração pública qualquer ação ou omissão que viole, dentre outros, os deveres de legalidade. Desta forma, o agente fiscal tem o dever de fazer o que manda a Lei Mun. nº 11.228/1992, e não a Resolução CEUSO nº 101/2006.
p) O agente público que deixa de realizar os atos que lhe são exigidos por lei pode, em nosso modesto pensar, ser responsabilizado por improbidade administrativa.
*Proibida qualquer forma de reprodução sem autorização expressa, exceto para citações.
Para citação: ROSSI, Carlos Alberto Del Papa. Direitos de vizinhança – Atirantamento – Construção de tirantes de sustentação em subsolo sem autorização do respectivo proprietário – Ilegalidade. Disponível em: < https://tinyurl.com/hwyn4o8 >. Acesso em __/__/____. [Data de acesso]
[1] TJ/SP – 17ª C. Dir. Priv., Ap. nº 991.06.041130-7, Rel. Des. Erson T. Oliveira, julg. 30.03.2010, v.u. Demos ênfase.
[2] Demos ênfase.
[3] Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
[4] “Art. 5º. (...); II - ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.
[5] Lei nº 8.429/1992 – “Art. 2° Reputa-se agente público, para os efeitos desta lei, todo aquele que exerce, ainda que transitoriamente ou sem remuneração, por eleição, nomeação, designação, contratação ou qualquer outra forma de investidura ou vínculo, mandato, cargo, emprego ou função nas entidades mencionadas no artigo anterior.”
[6] “Direito administrativo brasileiro”, 20ª Edição, Malheiros Editores, S.P., 1995, pág. 82/83
[7] Art. 12. Independentemente das sanções penais, civis e administrativas previstas na legislação específica, está o responsável pelo ato de improbidade sujeito às seguintes cominações, que podem ser aplicadas isolada ou cumulativamente, de acordo com a gravidade do fato:
[8] TJ/SP – 9ª C. Dir. Púb., Ap. nº 9156553-49.2005.8.26.0000, Rel. Des. Décio Notarangeli, julg. 02.03.2011, v.u.
Para citação: ROSSI, Carlos Alberto Del Papa. Direitos de vizinhança – Atirantamento – Construção de tirantes de sustentação em subsolo sem autorização do respectivo proprietário – Ilegalidade. Disponível em: < https://tinyurl.com/zsu9xrd >. Acesso em __/__/____. [Data de acesso]

References: artigo 1
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 artigo 567
 artigo 1
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In casu
 artigo 5
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 artigo 1
 artigo 1
 artigo 11