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Timestamp: 2019-12-06 16:12:06+00:00

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Vermieterkündigung wegen Weitergabe von Prozessunterlagen an Vormieter
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AG München, Az.: 452 C 2908/14, Urteil vom 25.06.2014
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Der Streitwert wird auf 20.043,00 € festgesetzt.
Die Parteien streiten um Räumung und Herausgabe einer vermieteten Doppelhaushälfte.
Aufgrund schriftlichem Mietvertrag vom 05.08.2009 (Anlage K1, Bl.22 d. A.) ist die Klägerin Vermieterin, die Beklagten Mieter einer Doppelhaushälfte in … . Die monatliche Miete beträgt nach Vortrag der Klägerin 1670,25 €.
Mit Schreiben vom 19.09.2012 wurden die Beklagten abgemahnt. Zum Inhalt der Abmahnung wird auf Anlage K 7, Bl. 62 d. A., verwiesen.
Mit Schreiben vom 17.12.2013 hat die Klägervertreterin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Zum Inhalt der Kündigung wird verwiesen auf Anlage K 3 (Bl. 38/52 d. A.).
Zuvor hatte die Klägerin bereits mit Schreiben vom 15.04.2013 fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt (Anlage K 26, Bl. 89 d. A.).
Mit der Klageschrift kündigt die Klägerin erneut fristlos, hilfsweise ordentlich (Bl. 20 d. A.).
Eine weitere Kündigung erfolgte mit Schriftsatz vom 07.05.2014 (Bl. 212 d. A.)
Weitergabe Prozessunterlagen an Vormieter …
Die Beklagten hätten an die vormaligen Mieter vertrauliche Prozessunterlagen aus einem Verfahren zwischen den Parteien wegen Wohnflächenabweichung an die Vormieter weitergegeben. Durch die Weitergabe insbesondere des Urteils und des Sachverständigengutachtens über die Wohnfläche hätten die Vormieter … Kenntnis von der Flächenabweichung erhalten und konnten Ansprüche gegenüber der Klägerin geltend machen. Schließlich sei die Klägerin zur Zahlung eines Betrages von über 15.000,00 € und zur Tragung erheblicher Prozesskosten verurteilt worden.
Einsicht Bauakte
Desweiteren hätten die Beklagten an die Vormieter vertrauliche Bauunterlagen weitergegeben. Der Beklagte zu 1) habe sich unberechtigt Einblick in die Bauakte bei der Lokalbaukommission verschafft. Er habe sich eine Kopie der Bauakte gefertigt und diese Unterlagen sowohl für das eigenen Verfahren verwendet als auch an Familie … weitergegeben.
Veranlassung Anspruchsabtretung
Die Klägerin habe sich mit ihren vormaligen Mietern … der Nachbardoppelhaushälfte im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens auf einen Vergleich (Anlage K4, Bl. 53 d. A.) geeinigt, der unter anderem (Ziff. 5) einen Anspruch der dortigen Beklagten auf Beseitigung von Misteln beinhalten. Der Beklagte zu 1) habe veranlasst, dass dieser Anspruch an eine Frau … abgetreten werde.
Weitergabe Privatanschrift an Nachbarn …
Die Beklagten hätten der Familie … die private Anschrift der Klägerin mitgeteilt, die diesen nicht bekannt war.
Weitergabe Pläne und Unterlagen an …
Die Beklagten hätten den Nachbarn Herrn und Frau … Pläne und Unterlagen betreffend die Liegenschaft … weitergegeben.
Wartung Heizungsanlage und Reinigung Wintergarten
Die Beklagten seien zur jährlichen Wartung der Heizungsanlage und jährlichen Reinigung des Wintergartens verpflichtet. Beides hätten die Beklagten trotz mehrfacher Aufforderung nicht nachgewiesen.
Mit Schreiben vom 11.01.2011 habe die Klägerin 3 Augenscheinstermine zur Erstellung eines Bewertungsgutachtens vorgeschlagen. Den von den Beklagten im Gegenzug vorgeschlagenen Ersatztermin am 26.01.2011 habe die Klägerin bestätigt. Am Besichtigungstag seien Herr … als Hausverwalter der Klägerin und Herr … von der Bank vor Ort anwesend gewesen. Der Beklagte zu 1) habe Herrn … keinen Zutritt gewährt, so dass der Termin nicht stattfinden habe können. Auf weitere Schreiben der Hausverwaltung vom 05.12.2012 und 11.12.2012 hätten die Beklagten keinen neuen Termin benannt.
Mit Schreiben vom 20.01.2012 hätten die Beklagten Mängel an den Dachflächenfenstern angezeigt. Die Hausverwaltung habe daraufhin mit Schreiben vom 23.01.2012 darauf hingewiesen, dass ihr kein Zutritt gewährt würde. Erstmals mit Schreiben vom 10.12.2012 hätten die Beklagten 3 Besichtigungstermine mitgeteilt unter der Bedingung, dass ihnen vorab Namen der Handwerker und der Firma bekannt gegeben würden (Anlage K 17, Bl. 74). Mit Schreiben der Hausverwaltung sei der Termin am 08.02.2012 bestätigt und mitgeteilt worden, dass für die Hausverwaltung Frau … den Termin wahrnehme und der Name des Handwerkers erst kurzfristig bekannt gegeben werden könne (Anlage K 18, Bl. 75 d. A.). Mit Schreiben vom 04.02.2012 hätten die Beklagten den Termin abgesagt ohne einen Alternativtermin zu benennen.
Am 13.04.2013 seien im Auftrag der Klägerin die Dachfläche, Dachrinne und Dachfenster geprüft worden. Die Dachdecker hätten dabei das Dach des streitgegenständlichen Anwesens über das unbewohnte Nachbaranwesen betreten. Bei der Überprüfung sei festgestellt worden, dass dringend eine Reparatur an den Dachflächenfenstern durchzuführen sei. Obwohl die Beklagten durch die Arbeiten in keinster Weise beeinträchtigt worden seien, hätten die Beklagten von den Handwerkern Lichtbilder gefertigt und die Polizei verständigt.
Mit Schreiben vom 22.11.2012 und 10.12.2012 seien die Beklagten aufgefordert worden, die Dachrinnenreinigung durchzuführen. Die Beklagten hätten mit Schreiben vom 13.12.2012 mitgeteilt, dass sie allen Pflichten nachkämen. Tatsächlich sei die Dachrinne voll mit Laub gefüllt gewesen sei und Regenwasser in der Rinne gestanden.
Falsche Tatsachenbehauptung
Im einem Mieterhöhungsverfahren zwischen den Parteien hätten die Beklagten gegenüber der Sachverständigen geäußert, dass die Terrasse in dem Vergleichsobjekt … neu sei, tatsächlich seien nur einige beschädigte Platten ausgetauscht worden. Weiter hätten die Beklagten mitgeteilt, dass die Gartenbepflanzung neu sei, verschwiegen dabei aber, dass diese vom Vormieter, nicht vom Vermieter stamme.
Mit Schreiben vom 19.09.2012 seien die Beklagten wegen baulicher Veränderungen abgemahnt worden. Die Beklagten hätten oberhalb der vorderen Terrasse einen Außenstrahler anbringen lassen. Trotz Abmahnung hätten die Beklagten an Rückseite des Hauses einen weiteren Strahler an der Außenfassade anbringen lassen.
Anhand des Klingelschildes sei festgestellt worden, dass der Beklagte zu 1) im streitgegenständlichen Mietobjekt die Firma … betreibe. Weiter hätten die Beklagten im Dachgeschoss ein Büro mit 2 Schreibtischen eingerichtet. Über das Impressum der Internetseite … sei in Erfahrung zu bringen, dass der Beklagte zu 1) Geschäftsführer der … sei und die … der Sitz der Gesellschaft sei.
Mit Abmahnung vom 06.03.2013 habe die Beklagte die gewerbliche Nutzung ausdrücklich untersagt. Der Aufforderung, die gewerbliche Nutzung bis spätestens 20.03.2013 zu unterlassen, seien die Beklagten nicht nachgekommen.
Erkundigungen bei der Architektenkammer
Der Beklagte zu 1) habe sich mit der Architektenkammer in Verbindung gesetzt und sich dort informiert, wem der Architektenstempel auf dem Bauantrag für den Wintergarten zuzuordnen sei. Auch bei der Bayerischen Ingenieurskammer habe er nachgeforscht. Bei diesen Kammern sei die Klägerin bekannt.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen innegehaltene Doppelhaushälfte der Klägerin im Anwesen …, bestehend aus fünf Zimmern, Küche, 2 Korridoren, 1 Diele, 2 Bäder, 1 Toilette, 2 Kellerräumen, 1 Hobbyraum, 2 Terrassen nebst 1 Wintergarten und 1 Garage zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen: Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagten tragen vor:
Dem Beklagten zu 1) habe eine Vollmacht der Lokalbaukommission vorgelegen zur Einsichtnahme in die Bauakte.
Wartung Heizungsanlage
Die Beklagten hätten jährlich die Wartung durchführen lassen und die Kosten übernommen.
Herrn … sei Hausverbot erteilt worden, da er 13.04.2010 versucht habe, sich gewaltsam Zutritt zum Anwesen zu verschaffen. Dieses Hausverbot bestehe fort.
In den Wochen vor dem Aufforderungsschreiben K 14 hätte der Vater der Klägerin die Beklagte fast täglich, teilweise sogar mehrfach am Tag, mit Telefaxschreiben kontaktiert. Hinzu komme, dass gleichzeitig in einem weiteren Verfahren zwischen den Parteien bereits ein Sachverständigengutachten beauftragt wurde.
Der Mangel der Dachflächenfenster sei der Klägerin spätestens seit einer Ortsbegehung am 05.02.2010 bekannt. Die Klägerin habe seinerzeit zugesichert, den Mangel im Frühjahr 2010 zu beheben.
Die Beklagten hätten gesagt, die Terrasse sei “neu gemacht” gewesen. Die Beklagten hätten keine Kenntnis gehabt, wer die neue Gartenbepflanzung veranlasst habe und auf wessen Kosten.
Das Anklemmen einer 8×12 cm großen Leuchte mit Bewegungsmelder sei keine bauliche Veränderung. Eine so installierte Leuchte könne einfach wieder abgeklemmt werden, ohne Schäden zu hinterlassen. Der sogenannte weitere Strahler sei zeitgleich mit dem ersten angebracht worden.
Die Klägerin habe schon bei Vertragsanbahnung gewusst, dass der Beklagte selbständig ist und auch von zu Hause aus arbeitet. Es finde im Mietobjekt kein Parteiverkehr statt, es gebe keine Mitarbeiter und keine logistische Aktivität.
Beweis wurde nicht erhoben.
Zur Ergänzung des Tatbestand wird im Übrigen auf die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen und das Protokoll der mündliche Verhandlung verwiesen.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Das Mietverhältnis wurde durch keine der ausgesprochenen Kündigungen beendet, so dass die Klägerin keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe hat.
Die vorgetragenen Kündigungsgründe rechtfertigen weder eine außerordentliche Kündigung noch eine ordentliche Kündigung, da weder ein weder ein wichtiger Grund, § 543 Abs. 1 BGB, noch ein berechtigtes Interesse bzw. eine nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten, §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gegeben ist. Im Einzelnen:
Die Weitergabe eines Gutachtens und sonstiger Beweismittel an einen Vormieter, damit dieser seine – offenbar berechtigten – Ansprüche durchsetzen kann, stellt keine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten oder einen wichtigen Grund dar. Im Übrigen wäre den Vormietern Akteneinsicht nach § 299 Abs. 2 ZPO zu gewähren gewesen, da sie durch den gleichgelagerten Sachverhalt ein rechtliches Interesse an der Akteneinsicht hatten.
Ob die Einsichtnahme in die Bauakte und die Fertigung von Kopien unberechtigt war oder unter Vortäuschung falscher Tatsachen bewilligt wurde, kann dahinstehen. Es handelt sich allenfalls um eine Verletzung öffentlich – rechtlicher Pflichten. Eine Verletzung vertraglicher Pflichten oder ein wichtiger Grund ist nicht ersichtlich.
Ebenso verhält es sich mit der behaupteten vom Beklagten zu 1) initiierten Anspruchsabtretung. Es ist auch schon nicht ersichtlich, worin der Nachteil für die Klägerin liegen sollte, schließlich hatte sie sich zur Entfernung der Misteln vergleichsweise verpflichtet.
Die Klägerin trägt nichts vor, woraus sich hier eine erhebliche Pflichtverletzung oder ein wichtiger Grund ergeben könnte. Es ist sozialadäquates Verhalten, auf Nachfrage die Anschrift des Vermieters mitzuteilen. Dass diese besonders geschützt oder geheim zu halten wäre, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.
Welche Pläne und Unterlagen hier weitergegeben worden sein sollen ist dem Vortrag der Klägerin nicht zu entnehmen. Im Übrigen gelten hier obige Erwägungen entsprechend.
Die Beklagten sind, wie sich den von ihnen vorgelegten Wartungsberichten bzw. Rechnungen entnehmen lässt, ihrer Pflicht zur Wartung der Heizungsanlage nachgekommen, was auch die Klägerin nicht mehr bestreitet. Eine besondere Nachweispflicht lässt sich dem Mietvertrag nicht entnehmen. Deren Verletzung würde im Übrigen keine Kündigung rechtfertigen.
Die Reinigung des Wintergartens “soll” nach § 19.3.7. der Zusatzvereinbarung (Bl. 27 d. A.) einmal im Jahr gereinigt werden, eine verbindliche Regelung zur jährlichen Reinigung ist daher nicht vereinbart. Eine Nachweispflicht ist nicht geregelt.
Auch wenn man eine unberechtigte Zutrittsverweigerung der Beklagten annehmen wollte, rechtfertigt dies keine Kündigung. Vielmehr ist Vermieter auf die mildere Möglichkeit zu verweisen, einen Duldungstitel zu erwirken, vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 BGB, Rn. 210. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die Beklagten die Miete aufgrund eines Mangels der Dachfenster mindern bzw. unter Vorbehalt zahlen. Dem Vortrag, dass dieser Mangel bereits seit Anfang 2010 bekannt sei und zugesagt worden sei, diesen zu beseitigen ist die Klägerin nicht entgegen getreten. Gleichzeitig hat die Klägerin auch nicht vorgetragen, dass im Zeitraum bis zu dem gescheiterten Termin 2012 ein konkreter Termin zur Mängelbeseitigung angeboten worden wäre. Unter diesen Umständen kann, auch wenn die Terminsabstimmung mit den Beklagten offensichtlich kompliziert ist und eine einfachere Handhabung dringend anzuraten wäre, jedenfalls nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagten eine Mängelbeseitigung grundsätzlich vereiteln wollen.
Das Betreten des Daches über das Nachbarhaus ohne Zustimmung der Mieter dürfte im Übrigen einen Hausfriedensbruch darstellen, da auch die Dachfläche zum geschützten befriedeten Besitztum gehört. Jedenfalls handelt es sich um eine Vertragsverletzung der Klägerin, ein Betreten des Hauses durch Dritte ohne Zustimmung der Beklagten zu veranlassen. Die Verhinderung der Mängelbeseitigung durch die Beklagten kann ihnen daher nicht zum Nachteil gereichen, unabhängig davon, ob deren Verhalten im Sinne einer unkomplizierten Beseitigung von offenbar unstreitigen Mängeln besonders zielführend war.
Eine Pflicht zur Dachrinnenreinigung der Beklagten lässt sich dem Mietvertrag nicht entnehmen. Vielmehr sind die Beklagten nur zur Tragung der anfallenden Kosten verpflichtet, § 3 Nr. 2 des Mietvertrags
Ein Kündigungsgrund wäre denkbar, sofern die Beklagten in einem Gerichtsverfahren vorsätzlich falsch vorgetragen hätten. Insbesondere zum Vorsatz bzw. der Kenntnis hat die Klägerin aber weder vorgetragen noch Beweis angeboten.
Das Anbringen von zwei unbestritten nur 8×12 cm großen Leuten stellt keine bauliche Veränderung dar, sondern bewegt sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.
Dem Vortrag, es finde im Mietobjekt kein Parteiverkehr statt, es gebe keine Mitarbeiter und keine logistische Aktivität, ist die Klägerin nicht entgegen getreten, so dass dies als zugestanden gilt, § 138 Abs. 3 ZPO. Unter diesen Umständen wäre die behauptete gewerbliche Nutzung jedenfalls von der Klägerin zu genehmigen, so dass die Kündigung nicht auf diesen Umstand gestützt werden kann.
Worin hier die Pflichtverletzung oder der wichtige Grund zur Kündigung liegen könnte, ist für das Gericht nicht ersichtlich.
Als unterlegene Partei hat die Klägerin die Kosten zu tragen, § 91 ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708Nr. 11, 711 BGB.
Der Streitwert entspricht der Jahresmiete, § 41 Abs. 1, Abs. 2 GKG.
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References: § 543
 § 299
 § 19
 § 543
 § 3
 § 138
 § 91
 § 41