Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=24.03.2004&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20295/03
Timestamp: 2019-01-19 09:42:12+00:00

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BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 295/03 - dejure.org
Minderung vertraglich geschuldeter Wohnungsmiete; Begriff der "Wohnfläche"; Differenez zwischen tatsächlicher und im Vertrag angegebener Wohnfläche; Mangel der Mietsache; Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch; Tatsächliche Vermutung bei erheblichem Flächenmangel
Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung von mehr als 10 %
Mietminderung bei mehr als 10 Prozent zu kleiner Wohnung
Flächenabweichung, Minderung bei Abweichung von mehr als 10%
Für Mieter kann es sich lohnen, die Mietfläche zu überprüfen: Mietminderung bei Unterschreitung der Wohnfläche um mindestens 10 % der Flächenangabe im Mietvertrag
Wohnflächenmangel von mehr als 10% berechtigt zur Mietminderung
Mietrecht - Wohnung zu klein - Mietminderung?
Geringere Grundfläche einer gemieteten Wohnung bei Unterschreitung der Mietvertragsangabe um > 10%
10% kleinere Wohnfläche ist ein erheblicher Mietmangel - Mieter darf Miete mindern
123recht.net (Zusammenfassung und Kurzanmerkung, 30.6.2004)
Berechnung der Wohnfläche im frei finanzierten Wohnungsbau
Wohnraummiete: Mietminderung bei Flächenabweichung und Vereinbarung eines Quadratmetermietzinses
Mangelhaftigkeit einer Mietwohnung bei 10 %iger Abweichung der Wohnfläche von Angaben im Mietvertrag
Geringere Wohnfläche als Mangel der Mietwohnung
Kurznachricht zu "Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum Wohnraummietrecht - 1. Quartal 2011" von RiAG Ulf Börstinghaus, original erschienen in: ZAP 2011, 671 - 680.
a) Nach der Rechtsprechung des Senats beinhaltet die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a;… vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8 mwN; ebenso für die Gewerberaummiete BGH…, Urteil vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09, WM 2013, 1087 Rn. 15).
Dementsprechend geht der Senat - woran festzuhalten ist - in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c;… vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14 mwN).
Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).
Auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche kommt es nach der Rechtsprechung des Senats nicht an, wenn die Abweichung unerheblich ist, das heißt nicht mehr als 10 % beträgt (vgl. Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 zur Frage der Mietminderung, …sowie vom 23. Mai 2007, aaO, unter II 2 b, zur Mieterhöhung nach § 558 BGB).
Nach der Rechtsprechung des Senats enthält die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung (…Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9;… vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; jeweils mwN).
Dementsprechend geht der Senat in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (…Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO;… vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c; jeweils mwN).
Es entspricht gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass ein zur Minderung führender Mangel der Wohnung vorliegt, wenn deren Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, ohne dass gesondert zu prüfen wäre, ob die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge der Flächendifferenz gemindert ist (vgl. BGH - VIII ZR 295/03 -, Urt. v. 24.03.2004, GE 2004, 682 f.;… BGH - VIII ZR 44/03, Urt. v. 24.03.2004, NJW 2004, 2230;… BGH - VIII ZR 231/06 -, Urt. v. 23.05.2007, GE 2007, 1047 ff., Rn. 12; alle zitiert nach juris).
Dabei handelt es sich um eine rechtsverbindliche Beschaffenheitsvereinbarung nicht nur dann, wenn die angegebene Wohnfläche ausdrücklich als "vereinbart" bezeichnet wird (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03, aaO), sondern auch dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - der Mietvertrag in Verbindung mit einer Aufzählung der vermieteten Räume die Angabe enthält: "Wohnfläche: 121, 49 qm" (…vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO, und VIII ZR 44/03, aaO;… vom 28. September 2005, aaO, und 22. Februar 2006, aaO).
Über die Berechnung der Wohnfläche besteht im vorliegenden Fall kein Streit, so dass es keiner Klärung bedarf, wie die Parteien den Begriff der Wohnfläche verstanden haben (vgl. zur Auslegung dieses Begriffs Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b, und VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1;… Senatsurteil vom 22. Februar 2006, aaO, unter II 2).
Da im vorliegenden Fall die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Fläche nicht unterschreitet, kommt es auch nicht auf die Frage an, ob die vertragliche Vereinbarung der Wohnungsgröße den Sinn haben sollte, die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen und damit Minderungsansprüche des Mieters wegen einer Flächenabweichung von vornherein auszuschließen (vgl. dazu Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1 und 2 a;… Senatsurteil vom 28. September 2005, aaO, unter II 1 a.E.;… Senatsurteil vom 22. Februar 2006, aaO, unter II 2).
a) Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt (Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947).
Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zur Ermittlung der Kriterien, nach denen die Wohnfläche zu berechnen ist, der Auslegung, weil insoweit kein einheitliches Verständnis besteht (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1, und VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b;… vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13;… vom 16. September 2009, aaO, Tz. 10).
Ist dies der Fall, so ist auch die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, ohne dass es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung des Mieters durch die Flächenabweichung ankommt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 2 b, …und vom 28. September 2005, aaO).
Vielmehr ist auch in diesem Fall die Miete entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gemindert (Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 2 d;… vgl. ferner Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 BGB Rdnr. 58;… Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. VIII 126; Kraemer, NZM 1999, 156, 161).
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Zu den Mietminderungen bei Mängeln und Wohnflächenabweichungen

References: § 536
 § 558
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 BGH 
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