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Timestamp: 2020-08-07 03:29:45+00:00

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BGH, Urteil vom 22. März 2019 – V ZR 145/18 Auslegung der Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentümern zur Frage der Kostenumlage bei Reparaturen › Krau Rechtsanwälte
BGH, Urteil vom 22. März 2019 – V ZR 145/18 Auslegung der Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentümern zur Frage der Kostenumlage bei Reparaturen
BGH, Urteil vom 22. März 2019 – V ZR 145/18
Auslegung der Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentümern zur Frage der Kostenumlage bei Reparaturen
1. Die Auslegung der Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentümern unterliegt in vollem Umfang der Nachprüfung durch das Gericht, wenn sie Bestandteil der Grundbucheintragung ist.
2. Zur Frage der konkreten Auslegung einer Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentümern hinsichtlich zweier Regelungen zur Instandhaltungspflicht der Sondernutzungsberechtigten einerseits und zur Zahlungsverpflichtung der Wohnungseigentümer andererseits.
vorgehend LG Koblenz, 28. Mai 2018, 2 S 64/17 WEG
vorgehend AG Mainz, 19. September 2017, 74 C 30/17
1. Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Grundbucheintragung, ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 20. November 2015 – V ZR 284/14, BGHZ 208, 29 Rn. 9; Urteil vom 10. November 2017 – V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 14). Dabei müssen Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (vgl. Senat, Urteil vom 23. Juni 2017 – V ZR 102/16, ZWE 2017, 367 Rn. 14; Urteil vom 10. November 2017 – V ZR 184/16, aaO).
aa) Dies ergibt sich aus dem erkennbaren Zweck der Regelung. § 7 Abs. 2 Satz 2 GO bestimmt eine Ausnahme von der gesetzlichen Aufgabenverteilung in § 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG, wonach die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gemeinschaftliche Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist. Diese Aufgabe soll für „Räumlichkeiten bzw. Flächen“, an denen Sondernutzungsrechte bestehen, auf die Wohnungseigentümer verlagert werden, deren Sondereigentum Sondernutzungsrechte zugeordnet sind. Diese sollen allein für die Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich sein, d.h. sie sollen sich selbst und allein darum kümmern, dass die zur Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen Maßnahmen veranlasst werden, und – selbstverständlich – auch die Kosten dafür tragen.
b) Zudem trifft § 13 Abs. 2 Satz 4 GO ersichtlich für die Verteilung der für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums anfallenden Kosten eine Sonderregelung hinsichtlich der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von Mehrfachparkern. Diese Sonderregelung ginge als speziellere der allgemeinen Regelung in § 7 Abs. 2 GO, die Mehrfachparker nicht ausdrücklich erwähnt – und nach dem zuvor Gesagten nicht erfasst -, ohnehin vor. Auch der Umstand, dass die Kostenregelung für Mehrfachparker in § 13 Abs. 2 Satz 4 GO keinerlei Einschränkungen enthält, die bei der Anwendung von § 7 Abs. 2 GO auch auf Sondernutzungsrechte an Stellplätzen in diesen Anlagen aber zu erwarten gewesen wären, spricht dafür, dass die letztgenannte Regelung für Mehrfachparker nicht gelten soll. Bei nächstliegender Auslegung ergibt sich daher schon aus der Struktur der Gemeinschaftsordnung, dass für Mehrfachparker keine von der gesetzlichen Regelung abweichende Instandhaltung- und Instandsetzungspflicht, sondern „nur“ eine abweichende Kostenregelung vorgesehen werden sollte.
BGH, Urteil vom 22. März 2019 – V ZR 298/16 Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung... BGH, Urteil vom 28. Juni 1985 – V ZR 111/84 Schonungspflicht des BGB § 1020...

References: § 7
 § 21
 § 13
 § 7
 § 13
 § 7
 § 1020