Source: https://habitatvr.it/2019/03/
Timestamp: 2020-03-29 02:34:06+00:00

Document:
Marzo 2019 – Habitat Immobiliare
Nuova flessione per i prezzi delle case. Secondo i dati dell’Istat, nel 2018 i valori delle abitazioni diminuiscono complessivamente dello 0,6%, con una dinamica opposta delle case nuove (+1%) rispetto a quelle di seconda mano (-1%). Il tasso di variazione acquisito per il 2019 è anch’esso negativo e pari a -0,4%
Rispetto alla media del 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell’Istat, nel IV trimestre 2018 i prezzi delle case scendono del 16,9%, a causa esclusivamente alle abitazioni di seconda mano, i cui prezzi sono diminuiti del 23,2% mentre per quelli delle abitazioni nuove si registra complessivamente un aumento (+0,7%).
In media, nel 2018, i prezzi delle abitazioni diminuiscono complessivamente dello 0,6%, a fronte di dinamiche di prezzo di segno opposto tra i prezzi delle abitazioni esistenti (che pesano per oltre l’80% sul dato complessivo), in diminuzione dell’1,0%, e quelli delle abitazioni nuove che aumentano dell’1,0%. La flessione dei valori dovrebbe continuare anche nel 2019, visto che il tasso di variazione acquisito da parte dell’Istat per il 2019 è negativo e pari a -0,4%.
Secondo gli analisti dell’Istat, “il 2018 si chiude confermando la debolezza della dinamica dei prezzi delle abitazioni che calano nuovamente rispetto all’anno precedente, come nel 2017, seppur in presenza di una crescita vivace dei volumi compravenduti. A determinare questo andamento sono esclusivamente i prezzi delle abitazioni esistenti, mentre quelli della abitazioni nuove tornano a crescere dopo la flessione del 2017. A livello territoriale è il Nord-Est l’unica ripartizione a mostrare una crescita dell’IPAB in media annua; il Nord-Ovest registra una flessione di appena un decimo di punto mentre il Centro e il Sud e Isole mostrano flessioni tendenziali dei prezzi delle abitazioni più marcate di quella nazionale”.
Anche quest’anno la legge di Stabilità ha prorogato il bonus edilizia. Ma la perdita della detrazione per ristrutturazioni è possibile per chi non tiene d’occhio questi sei importanti adempimenti.
Secondo quanto fa sapere l’Agenzia delle Entrate, le detrazioni per i lavori di ristrutturazione non viene riconosciuta o si perde quanto già usufruito nel caso in cui:
Se si compra casa ad un prezzo inferiore a quello di mercato si rischiano accertamenti dell’Agenzia delle Entrate e sanzioni per le inferiori imposte versate.
Quando si compra casa, in particolare se la transazione avviene tra parenti o conoscenti, o se la transazione privata ne risulta facilitata, si può cadere nella tentazione di concordare un prezzo di acquisto inferiore a quello che è il reale valore di mercato della casa. Tuttavia, chiedendo al notaio un preventivo delle imposte di registro e catastali dovute (o l’Iva se si tratta di acquisto da ditta costruttrice), questi si baserà appunto sul valore pagato, non su quello di mercato, dal quale dipende appunto il calcolo di tali imposte.
Comprare casa a meno del valore di mercato: cosa si rischia
Il che significa che se le due cifre si discostano di molto, e soprattutto se la somma pagata non corrisponde realmente a quella riportata nei documenti (il problema in sé non è infatti l’esiguità della cifra quanto la sua correttezza) potrebbe configurarsi un danno per l’erario. Che farebbe scattare una serie di controlli e sanzioni, per assicurarsi che l’eventuale differenza non sia stata saldata in nero.
In caso infatti il prezzo pagato sia molto inferiore alla media di mercato (rilevata periodicamente con le stime dell’Osservatorio del mercato immobiliare), l’Agenzia delle Entrate può notificare un accertamento immobiliare, a seguito del quale può verificarsi una rettifica del valore dell’immobile e, di conseguenza, delle imposte versate. Oltre all’applicazione di sanzioni.
Come fa l’Agenzia delle Entrate a capire che si è comprato casa a meno del valore di mercato
L’accertamento non può avvenire in remoto (ad esempio tramite Google maps), ma deve avvenire con la visita di persona di un agente. Per stabilire quello che si chiama il corretto “valore venale di commercio”, l’Agenzia delle Entrate si basa su
i valori statistici individuati dall’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI);
il valore del mutuo eventualmente chiesto alla banca (questi due primi elementi sono sufficienti a costituire una prova, dato che il loan to value del mutuo solitamente è dell’80% del valore dell’immobile, e questo non potrà mai essere inferiore a quanto dichiarato dall’acquirente);
i trasferimenti a qualsiasi titolo e le divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni;
il reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente nella stessa località;
ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni
limiti gravanti sul bene, come usufrutto, godimento o canoni, censi, ecc. mentre sono esclusi gli oneri gravanti sul patrimonio delle parti contraenti, come ad esempio l’ipoteca.
Oltre al ricorso al giudice, per provare che l’accertamento e le maggiori imposte richieste siano ingiuste, occorre armarsi di una controperizia che stimi correttamente il valore dell’immobile.
Avv.to Gallucci Alessandro
Dal prossimo 20 maggio diventa obbligatorio l’impiego del nuovo modello Rli 2019 per la registrazione telematica dei contratti di locazione. Vediamo quanto spiegato dall’Agenzia delle Entrate.
Firma del contratto preliminare, per il disconoscimento serve la querela
Con la sentenza n. 7240/19, la sezione tributaria della Corte di Cassazione è intervenuta sul tema degli accertamenti del Fisco su un contratto preliminare di compravendita. Vediamo quanto spiegato.
In base a quanto stabilito, per disconoscere la validità della firma apposta su un contratto preliminare di compravendita, sulla base del quale il Fisco ha effettuato un accertamento, serve la querela di falso. Se le anomalie riguardano solo alcune pagine, non è sufficiente che il contribuente eccepisca prima davanti al giudice di non aver sottoscritto lui quel contratto. E’ quindi legittimo l’utilizzo da parte dei verificatori del “compromesso” rinvenuto durante un’attività di controllo.
La vicenda riguarda i soci di una Snc che, secondo l’Agenzia delle Entrate, non avevano dichiarato 280mila euro di maggiori ricavi connessi alla vendita di due villette bifamiliari. Gli immobili erano stati rogitati a un prezzo di 170mila euro ciascuno, ma i funzionari del Fisco avevano reperito presso una banca un preliminare di compravendita che indicava un prezzo di cessione di 310mila euro per fabbricato. In capo ai soci persone fisiche, è stata quindi contestata la maggiore Irpef, gravata da sanzioni e interessi.
Uno degli imprenditori si è difeso sostenendo di aver rinnegato, fina dal primo momento, quella che avrebbe dovuto essere la sua firma sul preliminare. Secondo la difesa, dunque, il disconoscimento della paternità della sottoscrizione avrebbe reso inutilizzabile l’indizio a suo carico, in assenza di proposizione da parte dell’Agenzia delle Entrate dell’istanza di verificazione ex articolo 216 e.p.c.
Secondo quanto evidenziato dalla Cassazione, per effetto del rinvio operato dal dlgs. n. 546/1992 al rito civile, in presenza del disconoscimento della firma il giudice ha l’obbligo di accertare l’autenticità delle sottoscrizioni. Viceversa, i documenti non possono essere utilizzati ai fini della decisione. Ma, nel caso in esame, il preliminare riportava anche la firma dell’altro socio, che non aveva contestato alcuna irregolarità di firma. Il ricorrente, inoltre, aveva sconfessato la propria sottoscrizione solo con riferimento ad alcune pagine (quelle indicanti il prezzo di vendita delle villette) e non l’intero documento.
La Cassazione ha quindi precisato che per tali motivi il ricorrente avrebbe dovuto contestare “la falsità ideologica della scrittura riguardo all’indicazione del prezzo di vendita, ottenuta mediante interpolazione delle relative pagine”. Una situazione che però “doveva essere oggetto di proposizione di querela di falso”. La pretesa erariale è stata quindi confermata.
L’usucapione è il meccanismo in base al quale una persona utilizza un bene – purchè non acquisito in modo violento, clandestino o fuorilegge, né per apposito contratto – per oltre 20 anni senza che nessuno lo reclami, comportandosi come se ne fosse il legittimo proprietario (quindi provvedendo al mantenimento e alla manutenzione) ne diventa proprietario. La normativa di riferimento è costituita dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile.
Locazione immobiliare esente Iva, l’attività del locatario non è rilevante
Nuovo Euribor in vigore dal 2022. Cosa cambia per i mutui a tasso variabile
Imu, paga l’inquilino o il proprietario? Cosa dice la Cassazione Gtres
Con la sentenza 6882/2019, le Sezioni unite della Cassazione hanno affermato che è lecita la clausola di un contratto di locazione che preveda che imposte e tasse relative all’immobile locato siano poste a carico del locatario.
Pronunciando tale sentenza, le Sezioni unite della Cassazione sono intervenute sul tema dopo le pronunce del 1985: la numero 5 e la numero 6445.
La questione riguarda un contratto di locazione (non abitativa) nel quale una clausola specifica prevedeva che “nel corso dell’intera durata del contratto il conduttore si farà carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai beni locati e al presente contratto tenendo conseguentemente manlevato il locatore relativamente agli stessi, il locatore sarà tenuto al pagamento delle tasse, imposte e oneri relativi al proprio reddito”.
La clausola era stata impugnata dall’inquilino. Si sosteneva che la clausola mirava a riversare su di lui, soggetto cioè diverso da quello obbligato (il proprietario), “l’onere tributario relativo all’Ici e all’Imu” e quindi era palesemente in contrasto con il principio costituzionale (articolo 53) del concorso alla spesa pubblica in ragione della capacità contributiva e con l’articolo 79 della legge 392/1978.
La tesi dell’inquilino è stata bocciata dalla Corte d’Appello di Firenze e la III Sezione della Cassazione ha già emesso al riguardo un’ordinanza interlocutoria (28437/2017), secondo la quale questo patto non rappresenta una traslazione dell’obbligo tributario, ma una “mera integrazione” del canone di locazione dovuto.
Con la sentenza 6882/2019, le Sezioni unite della Cassazione hanno richiamato le due sentenze del 1985, la numero 5 e la numero 6445, riguardanti però le imposte dirette.
La sentenza 5/1985 ha dichiarato nulla in termini generali una clausola che “riversi su un altro soggetto (…) il peso della propria imposta”, mentre la sentenza 6445/1985 ha chiarito che questa ipotesi non si verifica quando l’imposta sia stata pagata dal contribuente al Fisco e la clausola abbia la funzione di integrare il “prezzo” della prestazione negoziale, quindi in pratica l’inquilino rimborsi al locatore-contribuente quanto pagato al Fisco.
Con la loro pronuncia, le Sezioni unite hanno chiarito che, per quanto riguarda l’Ici-Imu, il patto traslativo non è vietato da specifiche norme (a differenza di altre imposte come il bollo e le imposte dirette). Ne consegue, che il principio enunciato dalla sentenza 6445/1985 va ritenuto tuttora valido e la clausola va intesa nel senso di “operare un rimborso” o “una diversa forma di pagamento” a carico dell’inquilino (tanto che questo importo viene fatturato).
Il Quantitative Easing è finito, ma non è finita l’azione della Bce sulle finanze degli Stati Europei. Mario Draghi ha infatti annunciato un terzo Tltro e tassi bassi fino a tutto il 2019.
A partire da settembre, ha annunciato il governatore della Bce, verrà lanciata, a cadenza trimestrale e con scadenza di due anni ciascuna, una serie di operazioni di finanziamento a lungo termine a condizioni agevolate destinate agli istituti di credito, che termineranno nel marzo 2021. Si tratta delle cosiddette aste Tltro, il cui annuncio era atteso dagli analisti in realtà per aprile, ma che è stato anticipato data la situazione di rallentamento dell’economia europea. L’operazione annunciata è la terza, dopo quella del 2014 e del 2016. Ma cosa sono e come funzionano i Tltro?
Tltro e Bce: cos’è e come funziona
I Tltro (acronimo di “targeted longer-term refinancing operations“, che differiscono dalle Ltro in quanto in si tratta di operazioni mirate) sono un mezzo che la Bce ha per sostenere l’economia reale, favorendo l’erogazione di credito da parte delle banche a favore di investimenti imprenditoriali e personali e spingendo in tal modo il Pil. Si tratta in sostanza di aste attraverso le quali la Bce eroga prestiti della durata di quattro anni alle banche dell’Eurozona a tassi che possono andare dal livello di riferimento per i depositi (-0,40%, il che significa che è la Bce a pagare per concedere i prestiti) allo 0%.
Tltro, effetti su spread Btp-Bund
Tassi, questi, che rendono meno conveniente l’emissione di obbligazioni bancarie: finanziandosi attraverso queste, infatti, le banche devono sostenere il costo del loro rendimento. Finanziandosi con i Tltro al contrario potrebbero addirittura guadagnarci, in caso di prestiti a tasso negativo. In questo modo, diminuendo l’offerta di bond sul mercato, anche il loro prezzo dovrebbe salire, il che potrebbe riverberarsi sulle obbligazioni di Stato (Btp), riducendo lo spread con i Bund decennali tedeschi.
Tltro a favore dei prestiti ad imprese e famiglie
I tassi agevolati dei prestiti Tltro sono validi a patto che le banche destinino la liquidità presa in prestito ad imprese e famiglie. Con la prima tornata di aste, ad esempio, alle banche sarà concesso prendere in prestito a condizioni agevolate il 30% della liquidità impiegata per i finanziamenti concessi alla fine di febbraio a imprese e famiglie. In questo modo le banche italiane potranno sostituire gli oltre 700 miliardi di euro in scadenza a partire dal giugno 2020. Nota bene, l’accesso alle aste da parte delle banche non è obbligatorio: gli istituti di credito potrebbero comunque decidere di non avere accesso a finanziamenti agevolati, continuando a finanziarsi con i bond e ad applicare tassi più alti ai propri servizi. Tutto dipende dalla clientela della banca in questione.
Tassi dei mutui e Tltro: quale effetto?
Va notato che la liquidità presa in prestito con i Tltro non può essere destinata a mutui casa, in quanto si vuole evitare di creare una bolla immobiliare. Tuttavia, anche i mutui risentiranno favorevolmente delle condizioni agevolate dei finanziamenti della Bce, se pure in modo indiretto: dal momento che le banche potranno infatti pagare tassi agevolati sui prestiti per gli altri servizi, non avranno necessità di rincarare i tassi sui finanziamenti – mutui compresi- per diverso tempo ancora. “In caso di delibera di nuovi prestiti agevolati (Tltro) per le banche resta viva la possibilità per le banche di rifinanziarsi a tassi competitivi, il che consentirà ancora alle banche di sostenere le proprie offerte sui prodotti come i mutui, senza ulteriori rialzi degli spread bancari”.
Tassi di interesse Bce a zero fino alla fine del 2019
Oltre ai prestiti Tltro, Mario Draghi ha anche annunciato che la politica di tassi di interesse a zero verrà prorogata almeno fino alla fine del 2019. Annuncio che, in questo caso, era invece atteso, data la situazione macroeconomica del Vecchio Continente, non certo ritratta in modo lusinghiero dall’Ocse come dalla stessa Francoforte. Le stime degli economisti Bce vedono infatti un 2019 in crescita di solo l’1,1%, un +1,6% nel 2020 e un +1,5% nel 2021. Stime riviste al ribasso rispetto a quanto ipotizzato lo scorso dicembre. Ad ogni modo, ha rassicurato Draghi, esiste un rischio recessione molto basso per l’Eurozona, e il terzo Tltro è stato deliberato semplicemente per sostenere le condizioni favorevoli di accesso al credito godute finora.
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Piazzare una casa donata è certamente meno semplice che vendere un bene non donato. Ciò per la possibilità che la donazione dell’immobile sia oggetto di un’impugnazione da parte degli eredi leggittimi.
Articolo scritto dall’avv Alessandro Gallucci.
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