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Timestamp: 2018-08-17 05:33:38+00:00

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De Derechos y de Terrenos Registrados – García Pereyra Leger
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La Ley de Registro de tierras ha sido estudiada por ilustres especialistas en la materia, y solo por mencionar algunos, Dr. Manuel Ramón Ruiz Tejada, con su “Estudio Sobre la Propiedad Inmobiliaria”, que sirvió como texto de referencia durante muchos años en las facultades de derecho, al ilustre J. A. Bonilla Atiles, quien publica su estudio con el nombre “Legislación de tierras en la República Dominicana”, y al Lic. Arístides Álvarez Sánchez quien publica su “Estudio de la Ley de Tierras”.
Un derecho registrado y su relación con la competencia del Tribunal de tierras:
Primero he de señalar que el artículo 271 de la antigua Ley de Registro de tierras, sustituida por la actual Ley de Registro Inmobiliario, en un intento del legislador dominicano por modernizar el sistema, cuyo texto reza así: “Hasta donde fuere posible, esta ley se interpretará dé acuerdo con el espíritu de la misma. Pero nada de lo contenido en ella podrá considerarse en el sentido de liberar, ni de alterar, ni de afectar de manera alguna los demás derechos y obligaciones que establecen otras leyes, salvo, naturalmente, lo que de otro modo ha quedado determinado específicamente por ésta.
Volvamos por un momento al código civil y detengámonos, para empezar, en el contrato de venta regido por los artículos 1582 al 1673, ya que para los fines de esta ley, los artículo 1674 al 1685 ha quedado específicamente suprimido por la ley en su articulo 175. El artículo 1582 define la venta como un contrato por el cual uno se compromete a dar una cosa y otro a pagarla. El artículo 189 de la Ley de Registro de tierras repite casi textualmente la parte in fine del mencionado articulo 1582. El artículo 1583 del Código civil establece que “La venta es perfecta entre las partes, y la propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se conviene en la cosa y el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni pagada.” Es el carácter consensual del contrato de compraventa. Ahora bien, los artículos 185 y 186 de la Ley de Registro de tierras prescriben: “Después que un derecho ha sido objeto del primer registro, cualquier acto voluntario (contratos: venta, (1582 c. civ. y 194, 195 Ley 1542) permuta, (1702 c. civ.) arrendamiento, (1708 c. civ.) anticresis (2085 c. civ.) uso privilegios (c. civ. 2103) hipoteca (2114 c. civ.) servidumbres (c.civ. 677 y 198 L. 1542) enfiteusis 198 Ley 1542); o forzoso, sentencia de adjudicación (712 c. pr. civ.) que se relacione con esos mismos derechos solamente producirá efecto, de acuerdo con esta ley, desde el momento en que se practique su registro en la oficina del Registrador de títulos correspondiente”. Y agrega el 186: En consecuencia, están sujetos a la formalidad del registro, …a) Todo acto convencional que tenga por objeto: enajenar, ceder o en cualquier forma traspasar derechos registrados; todo acto constitutivo de hipoteca, privilegio,(derechos reales accesorios) arrendamiento, (derecho personal) servidumbre, usufructo, anticresis u otro gravamen legalmente establecido; y todo acto que implique descargo, cancelación, renuncia, limitación o reducción de esos mismos derechos; b) Toda sentencia, auto, decisión o resolución irrevocable dictada por cualquier tribunal o corte que tenga por objeto: adjudicar, traspasar, partir, subdividir, gravar, restringir, liberar, reducir o extinguir derechos registrados; c) Deberán igualmente registrarse, los actos de embargo, la denuncia de los mismos y los demás actos relacionados con dicho procedimiento, cuya inscripción, anotación o mención exigida por la ley para los inmuebles no registrados”, es decir, que no solo está prohibida la existencia de hipotecas ocultas en los terrenos registrados, sino que no produce efecto ningún tipo de derecho real, principal o accesorio, o desmembraciones de la propiedad (enfiteusis, uso, goce, habitación) que lo afecte si no está inscrito en el Registro de títulos correspondiente.
Pero hemos planteado el problema para referirnos a un aspecto más importante derivado de los artículos 185 y 186, pero muy especialmente del 185, que, para mayor comprensión, nos vamos a permitir repetir: “Después que un derecho ha sido objeto del primer registro, cualquier acto voluntario o forzoso que se relacione con esos mismos derechos solamente surtirá efecto, de acuerdo con esta ley, desde el momento que se practique su registro en la oficina del Registrador de títulos correspondiente”. El articulo 1º de la Ley 1542 establece que la presente ley… tendrá por objeto registrar todos los terrenos que forman el territorio de la República, las mejoras construidas o fomentadas sobre los mismos, y todos los derechos reales que puedan afectarlos;…” pero la misma ley distingue entre terrenos registrados y derechos registrados. Un terreno registrado es aquel que ha sido objeto de saneamiento catastral, y que, conforme con el articulo 6 el Decreto de registro haya sido transcrito in extenso en el Libro registro, de la Oficina del Registrador de títulos correspondiente; y una litis sobre derechos registrados es la que tiene por objeto “la cancelación, modificación de una inscripción que se haya realizado de conformidad con los artículos 185 y 186 que de conformidad con el articulo 7 de la Ley de Registro de tierras es el que atribuye competencia exclusiva para conocer:…4° de las litis sobre derechos registrados;… es decir, los derechos que se derivan de cualquier acto voluntario o forzoso que celebren las partes, después que un derecho ha sido objeto del primer registro; pero si un contrato no ha sido registrado en la Oficina del Registrador de títulos, de conformidad con el articulo 185 no puede generar una litis sobre derechos registrados… porque a la luz del articulo 174 lo que la ley no quiere es que existan derechos reales (principales o accesorios) ocultos, excepto, claro está “ 1º. cualquier carretera o camino público que establezca la ley, cuando el Certificado no indique las colindancias de estos; 2º. todos los derechos y servidumbres que existan o se adquieren en favor de las empresas de servicios públicos, autónomas del Estado. De lo anterior podemos afirmar que el Tribunal de tierras y los tribunales ordinarios han venido haciendo una errónea aplicación del articulo 7 párrafo 4to. de la ley, al considerar como litis sobre derechos registrados las contestaciones que se suscitan entre particulares con motivos de contratos que no han sido inscritos, aun cuando esas convenciones se refieran a terrenos registrados.
El mejor ejemplo lo podemos encontrar en el hecho de que todas las acciones fundadas en los contratos de inquilinato que no han sido inscritos en el Registro de título de conformidad con el articulo 186 son de la competencia del juzgado de paz, y del tribunal de primera instancia, cuando se trata de las acciones previstas en el articulo 3 del Decreto 4807; en este sentido la Suprema corte de justicia mediante su sentencia de enero del año 1971 consideró:…”que en la especie se trata de una demanda en resolución de contrato de venta, perseguida por el comprador bajo el fundamento de que el vendedor no ha cumplido con la obligación de transferir la propiedad, así como el pago de mejoras fomentadas en el inmueble vendido y en reparación de daños y perjuicios; que como se advierte de inmediato en el caso que nos ocupa no se discute ni entra en juego el derecho de propiedad ni ningún otro derecho real, ya sea el inmueble mismo o bien sobre las mejoras en el construidas, sino que simplemente se imputa a un contratante no haber cumplido con una de las obligaciones asumidas en el contrato, y en ese temperamento se pide la resolución o rescisión del contrato prevaleciendose de las disposiciones del articulo 1184 del código civil; que el hecho de que el inmueble objeto del contrato se encuentre registrado no cambia la naturaleza de las acciones ejercidas por el demandante, que son de carácter personal y entran en la competencia de los tribunales ordinarios.
By lawyer| 2013-12-03T16:22:50+00:00	noviembre 29th, 2013|Noticias|0 Comments
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References: artículo 271
 artículo 1674
 artículo 1582
 artículo 189
in fine
 artículo 1583
 resolución 
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