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Timestamp: 2013-05-26 06:06:30+00:00

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RESOLUCIONES DGRN SEPTIEMBRE-2009
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167. SUSTITUCION FIDEICOMISARIA CONDICIONADA. MOMENTO DE EXTINCI�N DE LA CONDICI�N Y CONSOLIDACION DEL PLENO DOMINIO.
Resoluci�n de 27 de junio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por San Segundo y Compa��a S.A. de Construcciones, contra la negativa de la registradora de la propiedad n� 27 de Madrid, a inscribir una escritura de compraventa con subrogaci�n en pr�stamo hipotecario. En el Registro consta inscrita sobre una finca una cl�usula testamentaria en virtud de la cual se dispone del usufructo a favor de determinadas personas y se establece una sustituci�n fideicomisaria del pleno dominio a favor de los descendientes de dichas personas en el momento de fallecimiento de las mismas, y en defecto de ellas los bienes deben de aplicarse a obras ben�ficas y a misas por el alma de la testadora.
La usufructuaria ha vendido sus derechos y los descendientes han renunciado o cedido -no queda claro cu�l de las dos posibilidades exactamente- su derecho a la consolidaci�n, todo lo cual consta inscrito. Ahora el adquirente, en vida de la usufructuaria, solicita la extinci�n de la condici�n al entender que se ha consolidado en su persona el pleno dominio. Presentan incluso un documento judicial de avenencia de dichos interesados a la citada pretensi�n.
Sin embargo, la registradora deniega la solicitud de extinci�n por entender que s�lo en el momento del fallecimiento de la usufructuaria se determinar�n quienes sean los fideicomisarios, los cuales s�lo en ese momento adquirir�n sus derechos.
Resuelve la DGRN, dando la raz�n a la registradora, se�alando que la cesi�n o renuncia preventiva de los fideicomisarios condicionales a su derecho eventual no surtir� eficacia hasta el fallecimiento de la usufructuaria, sin perjuicio de que queden vinculados por sus actos. En su momento se deber� acreditar con acta notarial qui�nes son los herederos vivos en el momento de fallecimiento de la usufructuaria. (AFS)
PDF (BOE-A-2009-14190 - 3 p�gs. - 179 KB)
168. AMPLIACION DE PRESTAMO HIPOTECARIO Y CONDICIONES DIFERENTES RESPECTO DE LA ESCRITURA INICIAL. GASTOS EXTRAJUDICIALES Y PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL.
Resoluci�n de 29 de junio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Caja Espa�a de Inversiones, Caja de Ahorros y Monte de Piedad, contra la negativa de la registradora de la propiedad n� 5 de Valladolid, a inscribir una escritura de modificaci�n de pr�stamo hipotecario y otra de subsanaci�n.
Vinculante en parte. En la escritura inicial de un pr�stamo hipotecario (concretamente en la de subrogaci�n de acreedor) con inter�s variable, figura un diferencial de 1,5 puntos a aplicar respecto de todos los tipos de referencia, principal (Euribor) y sustitutivos.
Se otorga ahora una escritura de ampliaci�n del citado pr�stamo estableci�ndose el mismo diferencial respecto del tipo de referencia principal, pero sin mencionar nada respecto de los tipos de referencia sustitutivos. Se pacta tambi�n el procedimiento de ejecuci�n extrajudicial, garantiz�ndose, entre otros, los gastos extrajudiciales de ejecuci�n.
Considera la registradora que hay dos defectos: - El primero consistente en una contradicci�n de la escritura de ampliaci�n con la inicial, porque el
diferencial en la ampliaci�n solo se refiere al Euribor y no a los tipos de referencia sustitutivos, como en la escritura inicial. - El segundo es que, a su juicio, no se pueden garantizar gastos extrajudiciales en el procedimiento de ejecuci�n extrajudicial de hipoteca sino solo gastos de ejecuci�n conforme al art�culo 236-K del Reglamento Hipotecario.
La DGRN confirma el primer defecto, pues entiende tambi�n que hay una contradicci�n de la escritura de ampliaci�n con la escritura inicial por el motivo alegado por la registradora.
Revoca, sin embargo, el segundo defecto pues considera que por gastos extrajudiciales hay que entender �aplicando una interpretaci�n integradora- los del art�culo 236-K, es decir, los honorarios notariales y los gastos de ejecuci�n, que se determinar�n en el momento oportuno.
Reafirma la validez del procedimiento extrajudicial ante notario.
No comparto la soluci�n dada al primer defecto, pues el pr�stamo despu�s de la ampliaci�n contin�a siendo la misma obligaci�n �si bien incrementada en su cuant�a- a la que se aplican, en principio, todas las condiciones del pr�stamo inicial. Si hubiera una novaci�n o modificaci�n de las condiciones hay que establecerla expresamente; sin embargo, en todo lo no novado se aplican las condiciones iniciales. As�, si simplemente se ampliara capital pero no se pactara ninguna otra cosa respecto de inter�s, plazo, etc se aplicar�n las condiciones iniciales.
En el presente caso, al no modificarse el diferencial respecto de los tipos de referencia sustitutivos ni mencionarse nada al respecto hay que entender forzosamente que contin�an en vigor las condiciones de la escritura inicial en ese punto. Esa interpretaci�n se ve reforzada porque el diferencial pactado expresamente respecto del tipo de referencia principal sigue siendo el mismo, por lo cual no veo la contradicci�n por ning�n lado. Incluso si la hubiera, una interpretaci�n m�s integradora y menos formalista permitir�a entender que respecto de los tipos de referencias sustitutivos se aplicar� el diferencial pactado en la escritura inicial tambi�n respecto de la ampliaci�n sin necesidad de que se diga expresamente.
Cuesti�n diferente es que, a efectos hipotecarios y �nicamente si hay terceros perjudicados, la hipoteca por la ampliaci�n opere como una segunda hipoteca, con su propio rango, etc�todo lo cual no modifica los razonamientos anteriores de que hay una obligaci�n garantizada con las mismas condiciones �salvo que expresamente se pacten condiciones diferentes para los diferentes tramos- y una sola hipoteca. (AFS)
PDF (BOE-A-2009-14191 - 3 p�gs. - 180 KB)
169. INTERPRETACION DE LEGADO DE USUFRUCTO: ORDINARIO O CONJUNTO. DERECHO SUPLETORIO CIVIL FORAL VASCO. Resoluci�n de 30 de junio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Las Arenas, Getxo, don Mariano-Javier Gimeno G�mez-Lafuente, contra la negativa del registrador de la propiedad de Durango, a inscribir una escritura de toma de posesi�n de legado y acta de rectificaci�n complementaria.
En un testamento de un aforado vasco (vizca�no) se establece lo siguiente: �lega a su hermano Isidro la nuda propiedad de los montes del testador, de car�cter privativo, sitos en t�rmino municipal de Elorrio (Vizcaya) y el usufructo vitalicio de dichos montes, con los derechos de saca, cortas y aprovechamientos normales, incluso la corta total de los montes, los lega por mitad e iguales partes a sus hermanos Isidro y Mar�a. Los legatarios ser�n sustituidos vulgarmente por sus respectivos descendientes y les faculta para tomar posesi�n por si solos, sin intervenci�n ajena alguna, de los bienes y derechos respectivamente legados�.
Fallecido el testador y habiendo sobrevivido los dos legatarios se plantea la cuesti�n de si el usufructo legado es conjunto (comunidad germ�nica) u ordinario (comunidad romana por cuotas) y en funci�n de ello si debe comparecer o no el segundo legatario para la toma de posesi�n.
En una primera escritura de toma de posesi�n del legatario Isidro, interpretando que estamos ante un legado ordinario se adjudica lo legado, que entiende que es el pleno dominio de la mitad indivisa (puesto que tiene la nuda propiedad total tambi�n) y la nuda propiedad de la otra mitad indivisa. Obligado a rectificar, a instancia del registrador, otorga una escritura rectificatoria en la que se adjudica por un lado la nuda propiedad de todo y por otro una mitad indivisa en usufructo vitalicio de todas y cada una de las fincas legadas. El registrador, insatisfecho con la rectificaci�n tambi�n, alega como defecto que �en lugar de se�alar que Don Isidro toma posesi�n de la nuda propiedad de los montes y de una mitad indivisa del usufructo sobre los mismos, (que es lo que al registrador le parece correcto) se indica que Don Isidro toma posesi�n de la nuda propiedad de los montes y de una mitad indivisa en usufructo de los referidos montes (que no le parece correcta)� En el primer caso, que entiende es el conforme al testamento, considera que se da el derecho de acrecer y ser�a necesaria la presencia del segundo legatario. En cambio en el segundo, que es el usado en la escritura, no es conforme al testamento porque no se dar�a el derecho de acrecer.
La DGRN se declara competente para el caso por ser el C�digo Civil supletorio y ser una cuesti�n no regulada en el derecho foral vasco y confirma el criterio del registrador entendiendo que el testamento establece un usufructo conjunto. Considera tambi�n, como el registrador, que no le parece inocuo el empleo para el usufructo de la preposici�n en vez de la preposici�n del en la escritura, compartiendo el razonamiento anterior.
COMENTARIO: En desacuerdo con la soluci�n adoptada por la DGRN, pues creo que se confunden y mezclan temas o reglas de diferente naturaleza: a) las reglas sucesorias para determinar qui�nes son los legatarios en el momento de la delaci�n del legado (981 y 987), que operan s�lo en el momento del fallecimiento y cuyo fin es determinar a qui�n corresponde heredar o recibir un legado; as� los art�culo 981 a 987, por ejemplo, se�alan que hay derecho de acrecer para los llamados a un mismo legado, si no hay nombrados sustitutos. Por aplicaci�n de dichas reglas resulta que en el caso presente hay dos legatarios, por mitad, que al sobrevivir al causante hacen inoperante la sustituci�n y el posible derecho de acrecer que solo habr�a operado si hubiera premuerto un legatario y no tuviera descendientes.
b) las reglas civiles que determinan el t�tulo constitutivo del usufructo y lo configuran o perfilan. El testador puede determinar en el testamento las reglas por las que ha de regirse despu�s de su muerte la comunidad de legatarios usufructuarios, b�sicamente estableciendo si es un usufructo ordinario, que se extingue al fallecimiento de cada comunero y por tanto se consolida en la persona del nudo propietario o es un usufructo conjunto y sucesivo con derecho de acrecer en favor de los otros comuneros en caso de muerte de alguno de ellos. Desde el punto de vista gramatical no comparto y me sorprende la interpretaci�n de la DGRN y el registrador de la cl�usula testamentaria, pues no alcanzo a entender la disquisici�n, por muchas vueltas que se d�, entre las expresiones �una mitad indivisa en usufructo de�� y �la mitad indivisa del usufructo de�� ya que son dos expresiones equivalentes o dos formas de expresar lo mismo, es decir la adjudicaci�n de una cuota indivisa en una comunidad romana y en ning�n caso de una comunidad germ�nica.
En definitiva, en el presente caso pienso que las reglas establecidas en el testamento para el legado son puramente sucesorias, de determinaci�n del legatario o legatarios en el momento del fallecimiento del causante, y en ning�n caso se refieren o determinan las reglas constitutivas del usufructo para despu�s del fallecimiento y, desde luego, no establecen ning�n usufructo conjunto con derecho de acrecer. Por ello tampoco es necesaria la presencia del otro legatario en la toma de posesi�n, pues as� lo ordena expresamente el testamento, y por tanto el primer documento debi� de ser inscrito sin defectos, pues se ajusta a lo dispuesto en el testamento. (AFS)
PDF (BOE-A-2009-14192 - 6 p�gs. - 204 KB)
170. DECLARACION DE OBRA NUEVA, CERTIFICADO TECNICO Y DESTINO DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS. Resoluci�n de 2 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Moa�a, don Jos� Luis Espinosa de Soto, contra la negativa del registrador de la propiedad de Cangas, a la inscripci�n de una escritura de declaraci�n de obra nueva y constituci�n de propiedad horizontal. 170. Se presenta una escritura de declaraci�n de obra nueva, con el certificado del t�cnico en el que se describe el edificio con los requisitos reglamentarios y se se�ala que la descripci�n se ajusta al proyecto en base al que se obtuvo la licencia.
Considera el registrador que hay una contradicci�n con la Licencia, pues en ella se hace menci�n a que el edificio est� destinado a locales �entre otros usos-, y en la escritura y en el certificado se refieren a esos mismos locales como locales-estudio. Resuelve la DGRN que el certificado del t�cnico es suficiente para acreditar la adecuaci�n del proyecto a la licencia y que el registrador no puede entrar a valorar el certificado del t�cnico en este punto. A�ade adem�s que no es necesario que la certificaci�n se extienda al destino o uso que presumiblemente haya de darse a todos o algunos de los elementos privativos y que el destino o uso que conste en la escritura es una mera cualidad descriptiva, intrascendente a efectos registrales. (AFS)
PDF (BOE-A-2009-14193 - 4 p�gs. - 186 KB)
171. EMBARGO SOBRE LA CUOTA DE UN CONYUGE EN UN BIEN GANANCIAL.
Resoluci�n de 4 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Pedro Meana Fern�ndez-Palacios, abogado, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n� 9, a la pr�ctica de una anotaci�n preventiva de embargo. Se presenta mandamiento por el que se ordena el embargo de los derechos que pudieran corresponder al deudor en la sociedad de gananciales no liquidada sobre una finca inscrita a nombre del demandado y su esposa con car�cter ganancial.
La Registradora rechaza la inscripci�n por no constar la liquidaci�n de la sociedad conyugal, siendo preciso que la demanda se dirija tambi�n contra los herederos del c�nyuge fallecido, por aplicaci�n del art. 144.4 del RH.
La Direcci�n General reitera la doctrina seg�n la cual hay que distinguir 3 supuestos cuando hay un embargo de bienes pertenecientes a la sociedad disuelta no liquidada:
1.- el embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidaci�n, que requiere que las actuaciones procesales espec�ficas se sigan contra todos los titulares (art. 20 LH). 2.- el embargo de una cuota global que a un c�nyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas s�lo contra el c�nyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizar� mediante su anotaci�n sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor (Art. 166.1, in fine RH). 3.- el embargo de los derechos que puedan corresponder a un c�nyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, que no puede confundirse con el anterior dada la diferente sustantividad y requisitos jur�dicos de una y otra hip�tesis. En este supuesto, teniendo en cuenta que el c�nyuge viudo y los herederos del premuerto pueden verificar la partici�n como tengan por conveniente, puede suceder que los bienes no se adjudiquen al deudor con lo que aquella traba quedar� absolutamente est�ril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anotan no se atribuyen al deudor, �stos quedar�n libres, pero el embargo se proyectar� sobre los que se le hayan adjudicado a �ste en pago de su derecho (de modo que solo queda est�ril la anotaci�n pero no la traba). Por ello cuando el objeto del embargo se contrae a los derechos que puedan corresponder a un c�nyuge en bienes singulares carece de verdadera sustantividad jur�dica y no puede ser configurado como un aut�ntico objeto de derecho susceptible de una futura enajenaci�n judicial y por tanto, debe rechazarse su reflejo registral
En el presente supuesto se embargan los derechos que el ejecutado tiene sobre una finca registral, sin que se aclare que el embargo lo sea sobre la cuota global ganancial del deudor y no sobre el bien, no siendo posible, de acuerdo con la doctrina expuesta, el embargo de los derechos que correspondan a un c�nyuge sobre bienes gananciales singulares. Si se embargara la total finca ser�a preciso que la demanda se haya dirigido contra el embargado, y, adem�s, contra los herederos del c�nyuge premuerto (art 144, 4.� RH). (MN) PDF (BOE-A-2009-14194 - 3 p�gs. - 180 KB)
**172. ELEVACI�N A P�BLICO DE DOCUMENTO PRIVADO SIN FECHA FEHACIENTE. NECESIDAD DE ACREDITAR MEDIOS DE PAGO. Resoluci�n de 6 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de M�laga, don Juan Carlos Mart�n Romero, contra la negativa del titular del registro de la propiedad n� 10 de M�laga, a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio.
Supuesto planteado: Se trata de una escritura actual de elevaci�n a p�blico de un documento privado anterior a la Ley 36/2009 de medidas de prevenci�n del fraude fiscal. el Registrador suspende su inscripci�n porque no consta el medio empleado para verificar el pago.
La Direcci�n General, despu�s de hacer una extensa exposici�n sobre la reforma de la LH y del Reglamento Notarial en esta materia tras la citada Ley 36/2009, razona que si bien la escritura actual calificada no comporta una transmisi�n actual de dominio, lo cierto es que formaliza un acto que tiene como consecuencia no s�lo la exteriorizaci�n de una relaci�n representativa de la que se deriva una modificaci�n en la titularidad registral del dominio del inmueble sino que adem�s comporta la declaraci�n sobre un pago. Y sostiene que a este acto debe aplicarse la normativa vigente respecto de la identificaci�n de los medios de pago empleados, y seg�n el apartado 5� de la Instrucci�n de 28 de noviembre de 2006, el Notario deber� consignar los medios de pago en todas aquellas escrituras que se autorice a partir de la entrada en vigor de dicha norma.
Sin embargo, sostiene tambi�n que podr�a concluirse en la innecesariedad de cumplimiento de tales requisitos si el documento privado incorporado a la escritura tuviera fecha fehaciente antes de la entrada en vigor de la referida normativa sobre identificaci�n de los medios de pago. (MN) PDF (BOE-A-2009-14195 - 10 p�gs. - 273 KB)
***173. CONSTANCIA DE MEDIOS DE PAGO EN LA ESCRITURA Y CALIFICACI�N REGISTRAL. Resoluci�n de 7 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Eduardo Jim�nez Garc�a, notario de Valladolid, contra la nota de calificaci�n del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que se suspende la inscripci�n de una escritura p�blica de compraventa.
Hechos: Se trata de una escritura de compraventa de un solar, posterior a la entrada en vigor de la reforma del art�culo 177 del Reglamento Notarial en noviembre de 2008. Se incluyen cl�usulas muy prolijas determinando datos sobre los pagos de presente y los diversos pagos ya realizados.
El Registrador suspende la inscripci�n: �Document�ndose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestaci�n consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los t�rminos exigidos por la Ley��. Alude a los art�culos que despu�s el Centro Directivo recoger� en �Vistos� y sistematiza los requisitos que considera exigibles en aplicaci�n del art. 24 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial. Enumera, a continuaci�n, los requisitos que faltan en algunos medios de pago. Por ejemplo:
- De determinado cheque no se expresa su numeraci�n, ni si es nominativo o al portador, ni si es bancario o no, ni el c�digo de cuenta de cargo.
- En una transferencia faltan el c�digo de la cuenta de abono y el de la de cargo.
- Se habla sin m�s de �pagos ingresados� en determinada cuenta, sin expresarse su medio. - Determinados pagar�s fueron cobrados por compensaci�n faltando datos como en los cheques.
- Los cheques de presente no est�n extendidos a favor de la vendedora y se usan en dos escrituras.
El Notario recurrente aleg�, entre otros argumentos, que el Registrador se excede, en su calificaci�n, del �mbito al que �sta debe extenderse en materia de medios de pago; que ha de aplicarse por analog�a la interpretaci�n de la DGRN sobre el art�culo 98 de la Ley 24/2001; que es al Notario al que la ley encomienda en exclusiva cerciorarse de que los medios de pago empleados son adecuadamente acreditados; que la indicaci�n de los medios de pago que se contiene en la escritura es suficiente atendiendo al momento en que dichos pagos se realizaron, y que no es obst�culo el uso de un mismo cheque en dos escrituras..
La DGRN utiliza para resolver los art�culos
103 de la Constituci�n, 1156 y 1170 del
C�digo Civil; 1, 10, 18, 21, 22 y 254, de la
Ley Hipotecaria; 24 de la
Ley del Notariado; los art�culos sexto y s�ptimo de la Ley
36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevenci�n del fraude fiscal; art�culo 177 del
Reglamento Notarial, y 51.7.� del
Reglamento Hipotecario; y diversas resoluciones. La discusi�n gira en torno a la constancia de los medios de pago del precio convenido tras la
Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevenci�n del fraude fiscal, por la que se procede a modificar los art�culos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.
Seg�n el Centro Directivo, en la normativa anterior, no exist�a obligaci�n legal de hacer constar los medios de pago �entendiendo por tales los concretos cauces o v�as empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestaci�n�, sino tan s�lo el montante del precio y forma del pago. La Ley 36/2006, de 29 de noviembre introduce reformas en la legislaci�n hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuaci�n profesional de los Notarios y Registradores contribuya activamente en la prevenci�n del fraude fiscal, fundamentalmente en el sector inmobiliario, persiguiendo obtener informaci�n que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignaci�n del NIF y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. Y, en su ejecuci�n, modific� el art�culo 24 LN y los art�culos 21 y 254 LH.
La calificaci�n de los Registradores de la Propiedad respecto medios de pago se centra en dos aspectos:
a) Est�n obligados a comprobar si se expresa en las escrituras �la identificaci�n de los medios de pago empleados por las partes, en los t�rminos previstos en el art�culo 24 LN� (art. 21 LH).
b) El cierre del Registro cuando el fedatario p�blico hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados (art. 254LH). Si el notario no dice nada al respecto, faltando medios de pago, puede ser por error u omisi�n, sin que ello impida la calificaci�n.
El art�culo 24 LN est� desarrollado por el art. 177 del Reglamento Notarial. Tuvo una primera redacci�n en enero de 2007, siguiendo la
Instrucci�n de 28 de noviembre de 2006. Y fue modificada su redacci�n, intensificando el rigor exigido por el
Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, en cuanto a constancia de los importes satisfechos en met�lico, pagos por medio de cheques anteriores al otorgamiento, transferencias o negativa a aportar. Defiende la DG la competencia del Registrador para calificar la forma y correcci�n de la constancia notarial de los medios de pago en las escrituras sujetas al art�culo 21.2 LH, rechazando la analog�a invocada con la calificaci�n de la representaci�n (no hay ning�n juicio de valor) y el argumento de la dicci�n literal del art�culo 254.3 LH (dejar�a sin sentido la reforma del art. 21.2 LH y se crear�a una antinomia con el art. 22 LH). Y extrae la consecuencia de que, en caso de omitir cualquiera de las circunstancias a que se refiere el citado art�culo 21 de la Ley Hipotecaria, el t�tulo ha de considerarse incompleto y, como tal, no susceptible de inscripci�n hasta que sea subsanado o completado. Al resolver ya el caso concreto, la DG se pronuncia sobre los importantes aspectos temporales que afectan a la materia: Considera que el objeto del art�culo 177 del Reglamento Notarial no es el de regular la forma de los pagos, sino la forma de su constancia en los instrumentos p�blicos y, por lo tanto, las sucesivas redacciones dadas al art. 177 por los Reales Decretos 45/2007 y 1804/2008 ser�n de aplicaci�n a los documentos otorgados durante sus respectivos per�odos de vigencia, aunque los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior.
Centr�ndose en la escritura, da la raz�n al Registrador en lo que afecta a los pagos anteriores al otorgamiento, porque, exige el art�culo 177 del Reglamento Notarial, en su redacci�n vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura calificada, la manifestaci�n de los otorgantes respecto de los pagos hechos por transferencia o mediante instrumentos de giro de los c�digos no s�lo de las cuentas de abono, sino tambi�n de las cuentas de cargo, as� como, respecto de los pagos hechos mediante cheque, su car�cter bancario o no, su condici�n de nominativos o al portador, y el n�mero de la cuenta de cargo, habi�ndose omitido algunos de estos datos en la escritura calificada.
Sin embargo, revoca la nota respecto a los pagos simult�neos. El Registrador aleg� que los cheques no estaban extendidos a favor de la vendedora y ser los mismos para esa escritura y otra venta inmediatamente posterior. La DG, comprende las dificultades del caso concreto pero, con car�cter general falla que de �lege data� ni el art�culo 24 de la Ley del Notariado ni el 177 de su Reglamento incluyen la identificaci�n de la persona, f�sica o jur�dica, a cuyo favor o a cuya orden se libre el correspondiente instrumento de giro, cuando �ste es nominativo, entre los elementos que deben expresarse en el instrumento p�blico.
1�.- Te�ricamente, este resoluci�n �cuyos argumentos en muy buena medida se plasman ya en las
RR. de 2 de junio de 2009- no cambia el contenido que han de tener las escrituras en cuanto a la determinaci�n de los medios de pago, porque en todo caso han de cumplir con el art�culo 177 del Reglamento Notarial, tanto si se interpreta que ha de calificar el Registrador ese cumplimiento como si se interpreta lo contrario. 2�.- De seguirse el criterio del recurrente, en mi opini�n, se infrautilizar�a al cuerpo de registradores en la lucha contra el fraude inmobiliario, pues, su intervenci�n en lo que afecta a la constancia de medios de pago ser�a realmente reducida al centrarse en el cierre registral para los casos en que hubiese una negativa expresada por el Notario de identificarlos. No recuerdo haber visto un solo caso de esos.
3�.- El art�culo 177 es riguroso y sin duda, en ocasiones, dif�cil de aplicar, pero es la normativa vigente y a ella hemos de atenernos, intentando tratar de armonizar la finalidad de la ley �lucha contra el fraude- con el respeto a la fluidez del tr�fico jur�dico, evitando pruebas extraordinarias por parte de los actores de buena fe.
4�.- En tal sentido, respecto al aspecto temporal hay que distinguir:
- Escrituras. Se calificar�n conforme a la legislaci�n vigente en su fecha de otorgamiento. As� pues, se deber�n de acotar cuatro periodos:
- Anteriores al 1� de diciembre de 2006 (entra en vigor la Ley de Prevenci�n del Fraude)
- Entre el 01/12/2006 y el 30/01/2007 (entrada en vigor del nuevo Reglamento Notarial)
- Entre el 30/01/2007 y el 19/11/2008 (entra en vigor la reforma del Reglamento Notarial)
- Posteriores al 19 de noviembre de 2008
- Medios de pago. Creo entender que el Centro Directivo no atiende a sus fechas para reducir el rigor en la exigencia, sino s�lo a la fecha de la escritura. Si es as�, mi opini�n es discrepante en este punto: Imaginemos a un promotor que est� recibiendo pagos desde hace varios a�os y que acaba documentando la venta en 2009. Respecto a los pagos anteriores a noviembre de 2008 se le puede llegar a exigir una prueba diab�lica (sobre todo si son muchos y antiguos en el tiempo y en esta Resoluci�n no se distingue), pues no ten�a conocimiento a la hora de guardar los datos sobre cheques, pagar�s o transferencias de lo que se le iba a exigir varios a�os despu�s. Por ello, en mi opini�n, se deber�a de haber tenido en cuenta tambi�n la legislaci�n vigente en el momento en que se manifest� realizado cada pago o al menos, acotar un tiempo (pagos previos a la Ley de Prevenci�n del Fraude, fecha de prescripci�n de las obligaciones fiscales�). Sin embargo, para que la pr�ctica sea uniforme, habr� que intentar atenerse a este criterio de la DG, a pesar de no ser vinculante. 5�.- Aunque se califique la presencia en la escritura de determinados datos sensibles, como c�digos de cuentas corrientes, no necesariamente habr�n de trasladarse a los asientos registrales, por razones de protecci�n de datos.
6�.- A continuaci�n se desmenuzan los
requisitos que fijan el art�culo 177 RN y 24 LN:
A) Met�lico: los comparecientes expresar�n los importes satisfechos en met�lico. B) Cheques no bancarios y dem�s instrumentos de giro - Si se entregan al momento: el Notario incorporar� testimonio de ellos
- Para los entregados antes:
los comparecientes deber�n manifestar:
- si son nominativos o al portador, - su numeraci�n y - el c�digo de la cuenta de cargo. C) Cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de cr�dito.
- Si se entregan al momento:
- el Notario incorporar� testimonio de ellos. - se deber� manifestar el c�digo de la cuenta con cargo a la que se aportaron los fondos para el libramiento o que se libraron contra la entrega de met�lico. - Para los entregados antes,
- si son nominativos o al portador, - su numeraci�n,
- el c�digo de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o que se libraron contra la entrega de met�lico. D) Pago por transferencia o domiciliaci�n, los comparecientes deber�n manifestar:
- el c�digo de la cuenta de cargo. - el c�digo de la cuenta de abono. (JFME) Ver reforma de 2010.
PDF (BOE-A-2009-14196 - 12 p�gs. - 266 KB)
174. CONSTANCIA DE MEDIOS DE PAGO EN LA ESCRITURA Y CALIFICACI�N REGISTRAL. Resoluci�n de 8 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Juan Gonz�lez Espinal, notario de Valladolid, contra la nota de calificaci�n del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que se suspende la inscripci�n de una escritura p�blica de compraventa.
Esta resoluci�n, con el mismo vendedor que la anterior, es totalmente desestimatoria, pues no le afectaba la cuesti�n de no estar extendido el cheque a favor del vendedor. (JFME) PDF (BOE-A-2009-14197 - 11 p�gs. - 256 KB)
**175. IDENTIFICACI�N DE LOS MEDIOS DE PAGO: SE APLICA AL IVA PERO NO A LAS CANTIDADES APLAZADAS. Resoluci�n de 9 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Antonio Palomero �lvarez-Claro, notario de Murcia, contra la nota de calificaci�n del registrador de la propiedad n� 8 de Murcia, por la que se suspende la inscripci�n de una escritura de compraventa y daci�n en pago. Supuesto planteado: En una escritura de venta y daci�n en pago se pacta que el precio se har� efectivo, parte, mediante la cancelaci�n de deudas de la vendedora ten�a con la compradora y parte se aplaza. Respecto al IVA devengado, se declara por el vendedor haberlo recibido.
El Registrador suspende la inscripci�n por no identificarse los medios de pago, tanto respecto a la cantidad aplazada como el IVA devengado.
La Direcci�n revoca la calificaci�n respecto a la parte del precio aplazado, ya que entiende que las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas por los art. 21 y 254 LH y 24 LN y 177 del su Reglamento aparecen referidas a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura p�blica o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ning�n caso a los pagos de cantidades aplazadas. Todo ello sin prejuzgar ahora si en caso de que los interesados reclamen la constancia registral del pago de cualquier cantidad al amparo del art. 58.1 RH, tal constancia queda sujeta o no a las exigencias impuestas por la Ley 36/2006. Sin embargo, respecto a la repercusi�n del IVA, aunque entiende que la soluci�n no es tan obvia, confirma la calificaci�n, y entiende que la obligaci�n que tiene el comprador de abonar el IVA al vendedor, adem�s de ser una obligaci�n fiscal, es una obligaci�n que surge del contrato y que por tanto tal obligaci�n, entre partes, se rige por el contrato mismo. Como en el contrato se establece expresamente que al precio de la compraventa se a�ade el IVA, queda precisado, a efectos civiles, el alcance exacto de la contraprestaci�n que ha de recibir y recibe el vendedor. En consecuencia, constituyendo civilmente ambas cantidades �el precio en s� mismo y la del impuesto� elementos integrantes de la total cantidad que debe pagar el comprador, como prestaciones dinerarias nacidas del contrato, deben entenderse ambas asimiladas a los efectos de quedar sujetas a id�ntico r�gimen respecto de la justificaci�n de los concretos medios empleados por el comprador para realizar el pago.(MN)
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*176. VIGENTE UN ASIENTO DE PRESENTACI�N PRORROGADO POR RECURSO, NO SE DEBEN PRACTICAR ASIENTOS POSTERIORES. Resoluci�n de 10 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Javier Salamanca Encinas, contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n� 17, a inscribir una escritura de compraventa. Vinculante en parte.
Se debate en este recurso la inscribibilidad de una sentencia dictada en un juicio verbal contra la calificaci�n registral. El registrador deniega la inscripci�n por dos defectos: no aportarse la escritura de compraventa donde consta la cl�usula que se pretende inscribir; y por no prestar su conformidad los titulares registrales actuales de la finca que va a quedar gravada con la servidumbre.
La DGRN confirma el primer defecto, pero revoca el segundo diciendo que �al estar vigente el asiento de presentaci�n de la escritura de compraventa donde se estipul� la cl�usula controvertida, no debi� haberse practicado asiento alguno posterior entretanto no caducara, y si se ha practicado, queda a las resultas de la sentencia dictada en el juicio verbal, sin perjuicio de la responsabilidad en la que hubiera podido incurrir el registrador por el despacho del t�tulo incompatible posterior. Por lo que no procede denegar ahora el cumplimiento bajo pretexto de existencia de compraventas posteriores de partes al�cuotas de la finca, que est�n afectadas por la pr�rroga del asiento de presentaci�n del t�tulo que motiva este expediente.� (JDR)
PDF (BOE-A-2009-14855 - 3 p�gs. - 168 KB)
177. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACI�N DE TRACTO. Resoluci�n de 11 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por do�a Sandrine Vall�s y don Vicent Sebasiten Maurece Vall�s, contra la negativa del registrador de la propiedad de Sitges, a inscribir un auto aprobatorio de expediente de dominio de reanudaci�n de tracto sucesivo interrumpido. Hechos: El expediente de dominio recae sobre una plaza de aparcamiento, con una antig�edad en la inscripci�n de dominio inferior a 30 a�os. En el Registro se inscribi� una divisi�n horizontal, posterior a la incoaci�n del expediente, pero previa a este t�tulo, en la que no se individualiza la plaza en cuesti�n.
Para mayor claridad, se tratar� cada defecto por separado, al ser cinco, todos confirmados.
Defecto 1�. No determinarse la
proporci�n en que adquieren el bien los titulares. A pesar de que el art�culo 329 del
C�digo de sucesiones de Catalu�a dispone que, en la herencia intestada, la distribuci�n ser� por partes iguales, La DG considera que se excluye del �mbito registral la aplicaci�n de presunciones en la determinaci�n de los derechos inscritos, exigiendo el art�culo 54 del Reglamento Hipotecario precisar en el t�tulo inscribible la porci�n ideal de cada condue�o.
Defecto 2�. No consta el estado civil y, en su caso, el r�gimen econ�mico matrimonial si estuvieran casados. Se confirma conforme al art. 51.9 del
Reglamento Hipotecario, que lo exige.
Defecto 3�. No resulta del mandamiento que hayan sido citados personalmente los titulares de asientos contradictorios de menos de treinta a�os de antig�edad. Se confirma, pues esta materia es objeto de calificaci�n, Aunque el Registrador ha de cumplir las resoluciones judiciales, tambi�n debe comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las garant�as exigidas en las normas, por aplicaci�n del principio constitucional de tutela judicial efectiva. Por ello, ha de resultar de la documentaci�n presentada en qu� forma se han practicado las notificaciones.
Defecto 4�. Falta determinar la participaci�n indivisa de la finca que corresponde a la plaza de garaje. Como no resulta del Registro la existencia de esa plaza y, al estar este tipo de expedientes dirigido a la acreditaci�n del dominio con relaci�n a fincas tal como aparecen inscritas, como no aparece individualizada la plaza de garaje, el expediente de dominio a lo sumo puede servir para reanudar el tracto respecto de la porci�n indivisa que tal plaza de garaje suponga en el local completo. Adem�s, no se solicit� anotaci�n preventiva de incoaci�n del expediente que hubiera permitido ganar prioridad. Defecto 5�. Falta consignar la firmeza de la resoluci�n. En nuestro ordenamiento jur�dico no cabe practicar en el Registro ninguna cancelaci�n de asientos sino es en virtud de resoluci�n judicial firme, deponi�ndolo asi el art�culo 82
L.H. y 524.4
Ley Enjuiciamiento Civil. Vale tanto con que lo exprese as� el secretario judicial, como con que se acuerde en la resoluci�n que s�lo se expida el testimonio una vez firme. (JFME)
PDF (BOE-A-2009-14856 - 4 p�gs. - 176 KB)
178. RECTIFICACI�N DE ERROR EN EL REGISTRO. Resoluci�n de 13 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por do�a don Alan Hyslop, contra la negativa del registrador de la propiedad de J�vea, a la rectificaci�n de un pretendido error del Registro.
Mediante instancia se pide al registrador que rectifique un error registral alegando una determinada interpretaci�n del titulo y de los antecedentes registrales. (Se alega la falta de inscripci�n de unA participaci�n en los garajes) El registrador deniega la rectificaci�n y el interesado recurre.
La DGRN desestima el recurso y confirma la calificaci�n negativa del registrador a practicar la rectificaci�n alegada, diciendo que �Es evidente que, si existi� un error por omisi�n como dice el recurrente, el mismo no puede calificarse como banal, pues es preciso hacer una interpretaci�n en un cierto sentido de los datos registrales. Sin embargo, tal interpretaci�n no es la �nica posible, y, por otra parte tal omisi�n es la escritura ha tenido como consecuencia que el recurrente, como afirma �l mismo, haya sido despose�do de la zona de aparcamiento por otra persona. Como consecuencia de todo ello, (dice la DGRN) no cabe m�s que concluir en el mismo sentido que el Registrador: para hacer la rectificaci�n solicitada, y, a falta de consentimiento un�nime de los part�cipes en la propiedad horizontal, ser� necesaria una sentencia firme en la que, demandados todos los interesados, se ordene la rectificaci�n.(JDR)
PDF (BOE-A-2009-14857 - 4 p�gs. - 174 KB)
*179. LICENCIA DE REHABILITACI�N CON CONDICION DE CEDER PARA VIAL. Resoluci�n de 14 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Oleiros, don Rafael Benzo Sainz, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ponteareas, a la inscripci�n de obra nueva consistente en la rehabilitaci�n de una casa. Se otorga una licencia de obras en la que se establece como condici�n que el solicitante debe de ceder gratuitamente al Ayuntamiento determinados metros para calle. La registradora deniega la inscripci�n porque considera que la cesi�n act�a como condici�n suspensiva de la licencia y por tanto entiende que mientras no se acredite su cumplimiento no puede acceder al Registro la escritura de Obra Nueva. El notario alega que esa condici�n solo opera en la esfera administrativa, no en la civil ni en la registral,
La DGRN da la raz�n a la registradora y entiende que es una aut�ntica condici�n, que mientras no se cumpla ha de entenderse denegada la licencia; adem�s a�ade que el Registro, de acceder a la inscripci�n, crear�a una apariencia de que la cesi�n ya se ha realizado.
Pienso que no estamos ante una verdadera condici�n, sino ante una carga o modo, es decir una obligaci�n urban�stica, que el Ayuntamiento recuerda al peticionario de la licencia que existe, pero que en modo alguno condiciona la edificabilidad, ya que el derecho a edificar nace de la norma urban�stica, y se tiene derecho a edificar, como acto reglado, porque se re�nen todos los requisitos, o no se tiene. Creo que no es posible dar licencias condicionadas, pues, de seguir el criterio de la DGRN pensemos en lo que habr�a que hacer cuando los Ayuntamiento �condicionan� la licencia a, por ejemplo, que se pinten las fachadas de un color determinado, que haya carteles en la obra, que se pongan dep�sitos de agua en las azoteas, que se retranquee la edificaci�n X metros, etc, ��.lo cual crear�a una gran inseguridad jur�dica. El incumplimiento de lo anterior llevar� sanciones, o afectar� a la licencia de ocupaci�n, pero no debe de afectar a la validez y eficacia de la licencia de edificaci�n..
Pienso que lo correcto �si se tratara de una condici�n suspensiva- hubiera sido que la licencia se hubiera denegado hasta que se hubiese cumplido, y por tanto resultara posible edificar. Recordemos que la propia normativa�cuando existe la obligaci�n previa de urbanizar- permite edificar y simult�neamente urbanizar, afianzando los costes de la urbanizaci�n; en tal caso, el incumplimiento, total o parcial de la obligaci�n de urbanizar, puede conllevar consecuencias en cuanto a la ocupaci�n de lo construido, pero no en cuanto a la validez misma de la licencia (Ver art 41 RGU). En la pr�ctica lo que suele ocurrir es que los Ayuntamientos aprovechan el momento de otorgamiento de la licencia de edificaci�n para recordar o exigir al particular el cumplimiento de determinadas cargas urban�sticas, sabedores de que en otro momento ser� m�s dif�cil que el particular cumpla voluntariamente. (AFS)
PDF (BOE-A-2009-14858 - 3 p�gs. - 171 KB)
*180. CONSTANCIA REGISTRAL DE LA REFERENCIA CATASTRAL: REQUISITOS. Resoluci�n de 15 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Pedro Tarazona Tormo, contra la negativa del registrador de la propiedad de Picassent n� 1, a la constancia registral de la referencia catastral de una finca.
Se pretende hacer constar en el Registro la referencia catastral de dos fincas mediante la aportaci�n de fotocopias de las certificaciones catastrales, y, para el supuesto de que se entienda no acreditada la identidad de la finca que, al amparo del art. 41 de la Ley de Catastro inmobiliario, el Registrador, o bien efect�e requerimiento al resto de titulares reg�strales al objeto de aportar la referida referencia catastral, o proceda de oficio a obtener la certificaci�n catastral.
Respecto al problema de si cabe acreditar la referencia catastral aportando fotocopias resuelve el Centro Directivo que no es posible por el principio b�sico de nuestro derecho de que s�lo la documentaci�n aut�ntica y p�blica puede tener acceso al Registro (art 3 LH); y por la propia legislaci�n catastral, (el art. 41 TR de la Ley de Catastro Inmobiliario) que dice que el documento que se debe aportar es o bien certificaci�n catastral electr�nica obtenida por los procedimientos telem�ticos aprobados por la Direcci�n General del Catastro, o bien por certificado u otro documento expedido por el Gerente o Subgerente de dicho organismo. Respecto a la identificaci�n de la finca, tambi�n se confirma la nota, ya que hay razones para ello ya que la finca figura como urbana en el registro, mientras que en catastro se describe como r�stica y ni la situaci�n, ni la superficie (existe discrepancia superior al 10%), ni los linderos coinciden, por lo que, de acuerdo con el art. 53 de la Ley 13/1996, s�lo podr�n acceder al Registro por medio de una inmatriculaci�n. Por otro lado tampoco tiene el Registrador que solicitar los datos catastrales, ya que tal solicitud procede cuando, existiendo identidad, no coincida la referencia catastral que resulte de los documentos aportados con la que corresponde al inmueble seg�n el acto o negocio jur�dico documentado; y tampoco compete al Registrador realizar requerimiento alguno a los titulares de los predios colindantes. (MN)
PDF (BOE-A-2009-14859 - 5 p�gs. - 183 KB)
*181. EN ESCRITURAS DE HERENCIA NO ES PRECISO HACER CONSTAR EL R�GIMEN ECON�MICO MATRIMONIAL DEL HEREDERO, NI CIRCUNSTANCIAS DEL C�NYUGE.
Resoluci�n de 16 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valladolid, don Juan Gonz�lez Espinal, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valladolid n� 5, a inscribir una escritura de adjudicaci�n de herencia.
Hechos: Se formaliza una escritura de manifestaci�n de herencia, en la que comparece una heredera �nica, que se adjudica la herencia de sus dos padres fallecidos. En la escritura se indica que la heredera est� casada, pero no se hace constar el r�gimen econ�mico de su matrimonio, ni el nombre, apellidos y domicilio del c�nyuge.
Registrador: Rechaza la inscripci�n, ya que al estar casada la heredera, no consta su r�gimen econ�mico matrimonial y en funci�n del mismo el nombre, apellidos y domicilio del esposo, de acuerdo con lo que dispone el art�culo 159 del Rto Notarial y 51.9 del RH. El primero indica que �se expresar� en todo caso el r�gimen econ�mico de los casados y si el acto pudiera afectar a las consecuencias patrimoniales de su matrimonio actual o anterior, el nombre y apellidos del c�nyuge. Y en cuanto al art 51.9 RH establece que �si la persona que adquiere est� casada y el acto afecta a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, se har� constar el r�gimen econ�mico del matrimonio y nombra, apellidos y domicilio del otro c�nyuge�.
Notario: Indica que en Dcho Com�n el r�gimen ordinario es el de gananciales y que ni el r�gimen econ�mico, ni la identificaci�n del c�nyuge tiene trascendencia en una herencia y el art 159 RN s�lo ser�a aplicable al caso de comunidad universal, la cual no se presume.
Direcci�n General.- Estima el recurso, manifestando que el c.c. en su reforma de 1981, suprimi� cualquier autorizaci�n o licencia de un c�nyuge respecto de otro en la adquisici�n de bienes a t�tulo hereditario y que s�lo el art 995 c.c. establece que, en las herencias, si no concurre el otro c�nyuge, no responder�n de las deudas hereditarias los bienes de la sociedad conyugal. Por tanto estima que los arts 159 RH y 51.9 del RH no se separan, en sus exigencias formales, de la norma material del c.c. En definitiva al no concurrir el c�nyuge a la aceptaci�n de herencia, se hace innecesario dato alguno en la escritura, tanto respecto del r�gimen econ�mico, como respecto al nombre y apellidos del c�nyuge de la heredera.
COMENTARIO: En principio, no acabo de entender los argumentos de la DG. El primero parece querer borrar cualquier referencia a lo que pudiera ser la famosa �licencia marital�, al decir que �la reforma del c.c. 1981, suprimi� cualquier autorizaci�n o licencia de un c�nyuge al otro, en la adjudicaci�n de herencia�, lo que no tiene mucho sentido en los tiempos que corren; y en cuanto al segundo, la referencia al art 995 c.c. tampoco es acertada, a mi juicio, m�s cuando tal precepto, proveniente de la reforma del c.c. de 1975, se encuentra derogado por el art 1373 del c.c., conforme al cual es evidente que se implican, en la responsabilidad de las deudas hereditarias, a los bienes gananciales, ya que si no se tienen bienes privativos suficientes para pago de las deudas de este car�cter, se puede pedir el embargo de bienes de la sociedad gananciales. Por tanto nada tiene que ver el art 995 c.c. con los arts correspondientes del RN y RH, que son de factura posterior.
En definitiva, al no hacerse constar en la escritura cu�l es el r�gimen econ�mico del matrimonio, no entiendo porqu� se debe presumir la ganancialidad del mismo, dado que se podr�a tratar de un r�gimen de comunidad universal o participaci�n, en el que es evidente la necesaria constancia de dicho r�gimen econ�mico matrimonial y, en su caso, del nombre y apellidos del c�nyuge (hace poco, por el contrario, la DG rechaz� un recurso relativo a la Comunidad Valenciana en el que se hac�a constar que el r�gimen era el de gananciales y no se hizo constar que era el �legal de gananciales�
Rs. 15 junio 2009). (JLN)
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*182. CERTIFICADO DEL REGISTRO GENERAL DE ACTOS DE �LTIMA VOLUNTAD. OBTENIDO TELEM�TICAMENTE POR EL NOTARIO. Resoluci�n de 17 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Vicente Martorell Garc�a, notario de Carboneras, contra la negativa del registrador de la propiedad de Moj�car, a inscribir una escritura de adjudicaci�n de herencia.
Se trata de una escritura de herencia que incorpora un traslado a papel del certificado de ultimas voluntades obtenido por el notario por v�a telem�tica, El registrador califica negativamente con el siguiente defecto: �Falta acompa�ar la siguiente documentaci�n del causante: Certificado del Registro General de Actos de �ltima Voluntad, pues el incorporado a la escritura no resulta fechado, sellado ni firmado.�
El notario recurre y la DGRN estima su recurso, con la siguiente argumentaci�n, que a mi juicio conviene transcribir aqu� literalmente: Dice la DGRN lo siguiente: �Si bien es cierto que el art�culo 18.1.b) de la Ley
11/2007, de 22 de junio, establece una serie de requisitos formales para la consideraci�n como copia de los documentos administrativos telem�ticos, tambi�n lo es que en este caso no puede hablarse, en puridad, de copia del documento administrativo en cuanto su �nica circulaci�n, de car�cter telem�tico, se realiza entre autoridades, correspondiendo a la receptora, el Notario solicitante y autorizante del documento, su conversi�n en documento cartular y su incorporaci�n a la escritura p�blica.
La copia del documento administrativo, en este caso, es la copia misma de la escritura a la que se incorpora la certificaci�n as� obtenida, de forma que pasa a integrar la matriz protocolar, como original, y circula con el r�gimen de los documentos notariales, es decir, en copia autorizada de la matriz.
Ello sin perjuicio de que si la escritura no llegarse a otorgarse o los interesados en su otorgamiento solicitaren del Notario el certificado recibido, �ste podr� entregarles la copia en papel obtenida por �l, debidamente testimoniada, con expresi�n del medio de obtenci�n y su fecha a fin de que surta los efectos de una certificaci�n administrativa del Registro emisor.
4. Para que este proceso est� debidamente realizado, adem�s de la interconexi�n segura y exclusiva entre las autoridades y de la utilizaci�n de los certificados electr�nicos reconocidos y previstos en la ley, ser� necesario su traslado a soporte papel lo que se efect�a bajo la fe publica notarial que se extiende no s�lo a aquella interconexi�n sino tambi�n a la correcta utilizaci�n del procedimiento de traslado o impresi�n previsto en las especificaciones t�cnicas establecidas por la
Instrucci�n de 22 de enero de 2008, por lo que su resultado impreso tendr� el car�cter de testimonio de la certificaci�n electr�nica recibida, sin que la no constancia aparente en tal impresi�n del sello y firma del emisor pueda significar su ausencia ni afectar a su autenticidad.
5. Incorporada a la matriz el traslado a papel de la certificaci�n telem�ticamente obtenida, ha de considerarse, por tanto, que la misma re�ne todos los requisitos necesarios para desplegar toda la eficacia que la legislaci�n atribuye al certificado en papel expedido por el Registro General de Actos de �ltima Voluntad y en tal sentido debe considerarse cumplida la previsi�n de los art�culos 76 y 78 del Reglamento Hipotecario en tanto en cuanto la autenticidad de la certificaci�n as� obtenida permite al Registrador de la Propiedad valorar su contenido y la ausencia de contradicci�n con el titulo sucesorio. Lo contrario implicar�a cuestionar la autenticidad, amparada en la fe publica notarial, de la certificaci�n electr�nica, as� expedida y trasladada a papel, que constituye una de las modalidades de su expedici�n y que por tanto debe ser valorada teniendo en cuenta la nueva realidad que supone la utilizaci�n de mecanismos y herramientas propias de la sociedad de la informaci�n, como manifestaci�n de la interpretaci�n de la norma adaptada a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada.
6. Dado que en el presente supuesto se ha cumplido adecuadamente el proceso descrito, procede estimar �ntegramente el recurso interpuesto.- (JDR) PDF (BOE-A-2009-14861 - 3 p�gs. - 168 KB)
183. CERTIFICADO DEL REGISTRO GENERAL DE ACTOS DE �LTIMA VOLUNTAD. Resoluci�n de 18 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Jos� And�jar Hurtado, notario de V�lez-M�laga, contra la negativa del registrador de la propiedad de V�lez-M�laga, n� 3, a inscribir una escritura de liquidaci�n de comunidad conyugal y adjudicaci�n por t�tulo sucesorio.
Supuesto similar al anterior, resulto de modo id�ntico por la DGRN. (JDR)
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*184. CERTIFICADO DEL REGISTRO GENERAL DE ACTOS DE �LTIMA VOLUNTAD. Resoluci�n de 20 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de V�lez-M�laga, don Manuel Nieto Cobo, contra la negativa del registrador de la propiedad de V�lez-M�laga n� 2, a inscribir una escritura de adjudicaci�n de herencia.
Vinculante. Tambi�n similar a los dos anteriores. Pero en el presente, la nota de calificaci�n registral tiene una fundamentaci�n, a mi juicio, m�s detallada y s�lida que los dos anteriores, y por eso se transcribe a continuaci�n, para que el lector pueda contrastar la argumentaci�n de la DGRN con la que expuso el registrador en su nota. Argumentaci�n de la nota de calificaci�n: �Se mantiene el defecto relativo al Certificado de �ltimas Voluntades ya que hay que tener presente que el t�tulo sucesorio no es la escritura de partici�n sino el testamento acompa�ado de cualquier documento fehaciente de los se�alados en el art�culo 16 de la Ley Hipotecaria siendo por tanto indispensable aportar el testamento si el mismo no se transcribe en el documento (arts. 14.2 y 16 de la Ley Hipotecaria).A dicho t�tulo sucesorio habr� que acompa�ar los documentos complementarios que se�ala el art�culo 76 del reglamento Hipotecario (certificado de defunci�n y del registro de actos de �ltima voluntad) disponiendo el art�culo 78 del mismo texto reglamentario que �en los casos de los art�culos anteriores se considerar� defecto que impida la inscripci�n el no presentar los certificados que se indican en los mismos�.
Por otro lado, la Ley 11/2007 que en su art�culo 30 p�rrafo 5 dispone respecto de los documentos administrativos emitidos por medios electr�nicos y firmados electr�nicamente tendr�n la consideraci�n de copias aut�nticas siempre que incluyan la impresi�n de un c�digo generado electr�nicamente u otros sistemas de verificaci�n que permitan contrastar su veracidad mediante el acceso a los archivos electr�nicos de la Administraci�n P�blica, �rgano o entidad emisora. En cualquier caso supone una confusi�n con el procedimiento contemplado en el Real Decreto 398/2007, de 23 de marzo por el que se desarrolla la Ley 20/2005, de 14 de noviembre, sobre la creaci�n del Registro de contratos de seguro de cobertura de fallecimiento y que est� previsto �nica y exclusivamente para el certificado de dicho registro de contrato de seguro no para el registro de actos de �ltima voluntad que es lo exigido por el Reglamento Hipotecario, aparte de que el testimonio incumple claramente los requisitos formales que establece el art�culo 4 de dicho Real Decreto conforme al cual: c) el certificado del Registro se expedir� mediante la utilizaci�n de medios electr�nicos, inform�ticos y telem�ticos y en �l la firma manuscrita del titular del registro o funcionario encargado que corresponda ser� sustituida por un c�digo de verificaci�n o firma electr�nica, obtenido el certificado del Registro el Notario proceder� bajo su fe publica, conforme a la legislaci�n notarial a su traslado a soporte papel para incorporarlo a la correspondiente escritura p�blica. En aquellos supuestos en los que no fuera posible su incorporaci�n a la correspondiente escritura p�blica, por no llegar �sta a otorgarse, el notario entregar� a los interesados el soporte papel en que se haya trasladado bajo su fe publica la certificaci�n electr�nica del Registro�� es decir en cualquier caso debe constar en el certificado la firma electr�nica o c�digo de validaci�n del funcionario encargado del Registro que emite el mismo y que es lo que da autenticidad al certificado requisito que sigue faltando en el Certificado del Registro General de Actos de �ltima Voluntad que se inserta en la escritura�.- Sin embargo, la DGRN estima el recurso y revoca la calificaci�n registral en t�rminos id�nticos a las dos resoluciones anteriores. (JDR)
PDF (BOE-A-2009-14863 - 3 p�gs. - 169 KB)
185. SILENCIO ADMINISTRATIVO EN LICENCIA DE PARCELACI�N. VARIACION DE LA CALIFICACI�N. Resoluci�n de 21 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Procova 88, S.L., contra la negativa del registrador de la propiedad de Ibiza n� 4, a la inscripci�n de una escritura de parcelaci�n, constituci�n de servidumbre y declaraci�n de obras nuevas en construcci�n.
Se solicita de un Ayuntamiento, en las islas Baleares, Licencia de Segregaci�n. El Ayuntamiento solicita determinada documentaci�n, que se le aporta, al menos en parte, y despu�s de este �ltimo tr�mite no contesta despu�s de transcurrido m�s de 1 a�o, por lo que pasa con exceso el plazo para resolver (2 meses) conforme a la legislaci�n auton�mica, que tiene como consecuencia que se produzca el silencio positivo. El notario, entendiendo que se ha obtenido licencia por silencio positivo, otorga una escritura con varias segregaciones de varias parcelas rusticas con viviendas unifamiliares, que cuentan con la oportuna licencia de edificaci�n.
El registrador, al que se le presenta el documento varias veces, en una primera calificaci�n deniega la inscripci�n porque a su juicio no se ha obtenido licencia por silencio, en una segunda calificaci�n alega como defecto que el Ayuntamiento no ha emitido la declaraci�n de acto presunto -que s� se le ha solicitado-, y en una tercera calificaci�n deniega tambi�n la inscripci�n porque, al amparo del art�culo 79 del Real Decreto 1093/97, ha comunicado al Consell de Formentera la solicitud de inscripci�n, y este organismo ha contestado en sentido negativo oponi�ndose a la inscripci�n, se�alando que son parcelas en suelo r�stico inferiores a la unidad m�nima de cultivo, que no se ha concedido licencia por silencio, y denegando �ahora s�- la licencia solicitada casi dos a�os antes. Por tanto el registrador no inscribe.
El interesado recurre y, en cuanto a la forma, alega que el registrador no puede variar la calificaci�n �que ha de ser unitaria- a�adiendo nuevos defectos, y en cuanto al fondo argumenta -el notario- que la licencia se ha obtenido por silencio positivo y que no es necesario presentar certificaci�n de acto presunto.
Contesta la DGRN que el registrador puede variar su calificaci�n tantas veces como se le presente el documento y tenga que volver a calificar, pues entiende por calificaci�n unitaria solamente la que le vincula durante el plazo de vigencia del asiento de presentaci�n, de forma que si se subsanan los defectos alegados en ese per�odo est� obligado a inscribir, pero no cuando caduca el asiento de presentaci�n y tiene que volver a calificar.
En cuanto al fondo del asunto, considera correcta la aplicaci�n del art�culo 79 del Real Decreto 1093/97, y por tanto la denegaci�n de la inscripci�n. Respecto al silencio reconoce que el acto de concesi�n de licencia presunta ha de reputarse inicialmente v�lido, pero
en el presente caso no opera el silencio positivo porque no se ha completado el expediente ya que no se han aportado por el particular todos los documentos reclamados. A�ade adem�s que no pueden entenderse adquiridas licencias en contra de la ordenaci�n territorial. COMENTARIO. Esta resoluci�n constituye un paso atr�s en la cuesti�n de la calificaci�n unitaria por el registrador y en la aplicaci�n a la calificaci�n de los principios de predictibilidad, celeridad, seguridad jur�dica del particular en sus relaciones con la administraci�n, etc� tantas veces alegados desde hace varios a�os por la propia DGRN en sus resoluciones. As� que si el particular no tiene la suerte de poder subsanar los defectos en el tiempo de vigencia del asiento de presentaci�n o su pr�rroga (60 d�as) tendr� que partir de cero de nuevo, pues el registrador podr� cambiar de criterio y poner otro defecto, y as� sucesivamente hasta el infinito.
En cuanto al fondo del asunto, considero que no es de aplicaci�n el art�culo 79 del Real Decreto 1093/97, pues su aplicaci�n tiene lugar cuando se trata de terrenos r�sticos y no hay licencia de parcelaci�n. Recordemos que la legislaci�n estatal, vigente en el momento de su publicaci�n, no contemplaba la necesidad de licencia en los terrenos r�sticos, salvo en el caso de que se pudiera formar un n�cleo de poblaci�n, y precisamente por esa no intervenci�n del Ayuntamiento en el acto de segregaci�n se le daba la palabra antes de inscribir, aunque tambi�n se le exig�a que el particular fuera o�do, etc,� Hoy d�a todas las legislaciones exigen licencia para segregar en terreno r�stico.
Por otro lado hay que recordar que la necesidad de licencia en los terrenos r�sticos obedece a la finalidad de evitar que se construya ilegalmente y a respetar su viabilidad econ�mica agraria con la unidad m�nima de cultivo. En el presente caso ya no hay uso agrario y adem�s no se fomenta la construcci�n clandestina, porque ya est�n construidas con licencia las parcelas. Por tanto no se infringe ni el esp�ritu ni la finalidad de la ley con esta licencia por silencio positivo.
En cuanto al argumento de la DGRN de que no se ha completado el expediente y por tanto no se ha producido el silencio positivo, hay que decir que del art. 42.5.a de la LPA se deduce lo contrario y, si no se ha completado el expediente �a juicio de la administraci�n- la petici�n estar� en defecto, por lo que, una vez transcurrido el plazo para subsanar, corre de nuevo el plazo para resolver y el Ayuntamiento debe de resolver, aunque sea negativamente.
Recordemos que el silencio de la Administraci�n causa graves perjuicios a los ciudadanos que ven c�mo se ningunean sus peticiones por silencio, por lo cual se lleg� a establecer la norma del silencio positivo �en determinados �mbitos- como un avance en la seguridad jur�dica del ciudadano en sus relaciones con la administraci�n: si �sta no contesta en el plazo de X meses se entiende que ha respondido positivamente. Y ello para servir de acicate a la pasividad de la Administraci�n. Por tanto si el particular no ha completado la documentaci�n, lo �nico que procede es desestimar la petici�n, pero no callarse nuevamente, pues entonces volver�amos a los vicios iniciales de la administraci�n y el silencio positivo quedar�a desvirtuado. Finalmente, en cuanto al argumento de que no pueden adquirirse facultades contrarias al ordenamiento jur�dico, ello no es incompatible con el hecho de que haya licencia y de que �sta deba de reputarse inicialmente v�lida, sin perjuicio del derecho de la administraci�n a impugnar. Ver los argumentos de la propia DGRN sobre esta materia en resoluciones como las siguientes
R. 5 de Octubre de 2005, R. 24 de Abril de 2006. En resumen la discrepancia con la DGRN es que, a mi juicio, SI existe y est� acreditada licencia por silencio positivo, -justa consecuencia de la inactividad municipal-, por lo que no es de aplicaci�n dicho art�culo 79 del Real Decreto 1093/97, sino el art�culo 78, y debi� de ser inscrito el documento, sin perjuicio de que el Consell de Formentera, si se considera con argumentos para ello, podr�a tratar de impugnar su propia licencia por silencio positivo en la v�a contenciosa. (AFS)
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*186. GARAJE POR CUOTAS CON ATRIBUCI�N DE USO: BASTA DETERMINAR SU N�MERO, ELEMENTOS COMUNES Y LA RESERVA DE ATRIBUCI�N POSTERIOR DE USO EN ESTATUTOS. Resoluci�n de 22 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valencia don Manuel-�ngel Rueda P�rez, contra la negativa del registrador de la propiedad de dicha capital n� 9, a inscribir determinadas disposiciones de los estatutos del r�gimen de propiedad horizontal de un edificio. Vinculante.
Hechos: Se formaliza escritura, respecto de edificio en construcci�n, con una nueva descripci�n del local destinado a garajes y trasteros, con determinaci�n de su cuota, declaraci�n de fin de obra, se se�alan los elementos de uso com�n particular de los propietarios del local y los elementos comunes del edificio, y se detallan el n�mero de plazas de garaje y aparcamiento, constituyendo sobre el local referido un condominio, que surgir� cuando se transmita a terceros cada cuota indivisa del local. Las dos cl�usulas rechazadas por el Registrador, son las siguientes: �1.- De acuerdo con su destino, la propiedad de este local se divide idealmente en 624 cuotas indivisas desiguales, a raz�n de 285 cuotas de 2/624 avos cada una de las 285 plazas de garaje y 54 de 1/624 cada uno de los 54 trasteros. 2.- Al tiempo de la primera transmisi�n de cada cuota, se especificar� la plaza de garaje o trastero cuyo uso exclusivo comporta, que se repetir� en las sucesivas transmisiones de tales cuotas. Al tiempo de dichas transmisiones se expresar� la descripci�n pormenorizada de cada plaza de garaje o trastero, con fijaci�n de su n�mero de orden o letra que les identifique, linderos, dimensiones perimetrales y superficie �til, conforme al art 53.b R Dto 1093/97. Esta facultad la ostentar� la Promotora por el mero hecho de serlo, como consecuencia de la presente regla estatutaria y tambi�n por v�a de apoderamiento especial que se entender� concedido por cada adquirente de cualquier departamento o cuota indivisa, al tiempo de la formalizaci�n de la escritura p�blica de transmisi�n.
Registrador: Rechaza la inscripci�n de los dos �ltimos p�rrafos transcritos, por ser contrario a una norma imperativa, ya que la ley exige la unanimidad de los propietarios de la PH para modificar el t�tulo constitutivo de la misma, sin que tal facultad pueda ser reservada o delegada por v�a estatutaria.
Notario: Estima correcta su actuaci�n, por cuanto:
1.- La descripci�n pormenorizada en un futuro, no transforma la naturaleza de la cuota indivisa, sino que concreta su objeto, de forma que las cuotas carecen de sustantividad propia. 2.- La descripci�n pormenorizada de cuotas en su momento, no supone una alteraci�n del t�tulo constitutivo de la PH, y cuando el art 53.b del R Dto 1093/97 habla de t�tulo, no se refiere a la PH, sino al posterior t�tulo transmisivo. Por lo dem�s deber�n determinarse con precisi�n, como aqu� se hace, los elementos comunes del garaje, asi como los generales del edificio (ya que unos y otros no se pueden modificar) 3.- Finalmente la facultad de determinar en un futuro la descripci�n pormenorizada del garaje o trastero, se puede reservar en los estatutos y es delegable a trav�s de un poder que se refleja en las sucesivas transmisiones de los componentes del edificio.
Estima el recurso, ya que la descripci�n pormenorizada de un garaje o trastero, a la que corresponde una cuota indivisa no transforma su naturaleza, sino que delimita su objeto, adem�s la misma no supone modificaci�n del t�tulo constitutivo de la PH y es perfectamente reservable en los estatutos, y sin que en ning�n caso se precise el consentimiento un�nime de los propietarios de los distintos componentes del edificio (en este sentido la Rs 7 abril de 1970 o
20 febrero 2001), seg�n las cuales se pueden conferir apoderamientos por parte de los propietarios de un edificio e incluirlos en los estatutos), ya que lo contrario ser�a un derecho de veto, y un grave obst�culo para que los edificios sean jur�dicamente estructurados del modo m�s adecuado a su aprovechamiento econ�mico.
COMENTARIO: La presente Rs da campo libre para que en relaci�n con las plazas de garaje y trasteros se puedan vender por cuotas indivisas, sin necesidad de reflejar de antemano, su descripci�n pormenorizada. Hasta ahora, y dada una reticencia a la aplicaci�n del supuesto, se exig�a muchas veces que se diera desde el inicio una descripci�n pormenorizada de cada garaje y trastero.
Problema aparte y m�s discutible ser�a la relativa a si, previa su inclusi�n en los estatutos sociales, ser�a posible la transformaci�n futura, de un local bajo, en garaje, dividido por cuotas, por supuesto previa licencia, o para ello se exigir�a el acuerdo de la Junta de Propietarios. (JLN)
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187. CONCEPTO DE TITULOS INCOMPATIBLES: PRINCIPIOS DE PRIORIDAD Y TRACTO. Resoluci�n de 22 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Vitoria don Enrique Arana Ca�edo-Arg�elles, contra la negativa de la registradora de la propiedad de dicha capital n� 3, a inscribir una escritura de constituci�n de hipoteca.
Vinculante. Supuesto planteado: El mismo d�a y con n�meros de protocolo correlativos se otorgaron, primero una escritura de pr�stamo concedido a dos c�nyuges, garantizado con hipoteca constituida sobre una finca privativa de la esposa, y, despu�s, otra escritura por la que �sta aport� dicha finca a su sociedad de gananciales. En la primera de las mencionadas escrituras el esposo consinti� la constituci�n de la hipoteca por tratarse de la vivienda familiar habitual. Como consecuencia de la remisi�n telem�tica y el orden de entrada en el Registro, se presenta primero la aportaci�n a gananciales y despu�s la hipoteca.
La Registradora inscribi� la aportaci�n a la sociedad de gananciales y deneg� la de hipoteca por estar inscrita la finca a nombre de personas distintas �ambos c�nyuges- del hipotecante � solo la esposa.
La Direcci�n General sin entrar a analizar las razones por las que los documentos est�n presentados por el orden inverso al de su autorizaci�n, ya que una vez practicado el asiento de presentaci�n �ste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce sus efectos mientras no se declare su inexactitud (art. 1.3� LH) estima el recurso bas�ndose en que si bien el principio de prioridad impide inscribir un documento en tanto est� vigente un asiento anterior incompatible y que seg�n el principio de tracto sucesivo no pueden inscribirse o anotarse t�tulos que no aparezcan otorgados por el titular registral (art�culo 20 de la Ley Hipotecaria), por lo que no es posible el despacho de una hipoteca cuando el hipotecante no aparece ya como titular registral; en el presente caso entiende que no son t�tulos incompatibles, ya que dichos t�tulos formalizan negocios relacionados entre s� y los respectivos titulares de la finca sobre la que se ha constituido la hipoteca han prestado su consentimiento a la hipoteca. (MN)
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188. GARAJE POR CUOTAS CON ATRIBUCI�N DE USO: BASTA DETERMINAR SU N�MERO, ELEMENTOS COMUNES Y LA RESERVA DE ATRIBUCI�N POSTERIOR DE USO EN ESTATUTOS.
Resoluci�n de 23 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valencia don Manuel-�ngel Rueda P�rez, contra la negativa del registrador de la propiedad de dicha capital n� 9, a inscribir determinadas disposiciones de un escritura de compraventa. Vinculante.
(Remisi�n a Rs n� 186 anterior)
El supuesto es continuaci�n del planteado en la Rs n�mero 186, ya que una vez formalizada la escritura, en la que se describe un local bajo, con destino a garajes y trasteros, a trav�s de la formaci�n de un condominio con atribuci�n de cuotas, se se�alan los elementos de uso com�n particular de los propietarios del local y los elementos comunes del edificio, y se detallan el n�mero de plazas de garaje y aparcamiento, se procede a realizar una venta de tres cuotas, con asignaci�n del uso y disfrute de dos garajes y un trastero, procedi�ndose ahora a la descripci�n pormenorizada de los mismos. Al denegarse la inscripci�n de la escritura previa de formaci�n de condominio, ahora se deniega la inscripci�n de las cuotas indivisas, con adscripci�n de uso determinado, y los argumentos de Registrador y Notario, as� como la soluci�n de la DG, es la misma apuntada en la Rs referida. (JLN)
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*189. ESTATUTOS SOCIALES DE UNA SOCIEDAD PROFESIONAL: AUMENTO Y REDUCCION DE CAPITAL. DERECHO DE SUSCRIPCION PREFERENTE. TRANSMISI�N PARTICIPACIONES PROFESIONALES. PRESTACIONES ACCESORIAS. Resoluci�n de 24 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de C�diz don I�igo Fern�ndez de C�rdova Claros, contra la negativa del registrador mercantil de Madrid n� XVII, a inscribir una escritura de elevaci�n a p�blico de acuerdos sociales de la entidad Arquitectos, Urbanistas y Gestores de la Edificaci�n, S.L. Profesional.
Hechos: Presentada escritura de adaptaci�n de estatutos de una sociedad limitada profesional, el Registrador Mercantil considera no ajustadas a la LSP las siguientes cl�usulas estatutarias:
1�. La que dispone que no se podr� aumentar el capital social para promover la carrera profesional de sus socios o asociados, ni reducirlo para ajustar la carrera profesional de aquellos. Por ser contraria al desenvolvimiento de la vida de la sociedad y no responder al r�gimen del art. 17.1.b),c) y d).
2�. La que sujeta la transmisi�n de participaciones de los socios profesionales, en general, es decir inter vivos o mortis causa, a la autorizaci�n de los 2/3 de los votos de los socios profesionales. Por deber excluirse de ello la transmisi�n mortis causa para la que no puede exigirse el acuerdo un�nime.
3�. La que establece que las participaciones de los socios profesionales est�n sujetas a la prestaci�n accesoria del ejercicio de la actividad profesional constitutiva del objeto social� y a la ejecuci�n de actos complementarios o instrumentales que determine� el �rgano de administraci�n. Por no regularse debidamente las prestaciones accesorias.
Recurre el Notario, poniendo de manifiesto, en cuanto al primer defecto, el car�cter dispositivo y no imperativo del art. 17 citado, en cuanto al 2�, que puede exigirse la unanimidad, pero que los estatutos optan por la mayor�a, lo que permite la Ley, y en cuanto al tercero porque la forma correcta de establecer las prestaciones accesorias de los socios, al igual que debe hacerse con el objeto, es especificar la profesi�n de que se trate, pues como dijo la DGRN en resoluci�n de
1-3-2008 �designada la profesi�n, sobra la descripci�n�. El Registrador desiste de este defecto.
Doctrina: La DG, en una interesant�sima resoluci�n para la adecuada comprensi�n del precepto contenido en el art. 17.1, b),c) y d), confirma el primer defecto y revoca el segundo estableciendo la siguiente doctrina:
1.- Es claro el car�cter dispositivo de los preceptos contenidos en las letras b) y c) del apartado 1 del art. 17.
2.- Lo que hacen los estatutos cuestionados no es excluir la aplicaci�n de dicho art�culo, sino excluir la posibilidad de adoptar un acuerdo de aumento de capital para promoci�n de socios o de reducci�n de capital, para ajuste de la carrera profesional de los mismos socios y ello con independencia de que exista o no derecho de suscripci�n preferente.
3.- Sobre esta base y teniendo en cuenta que de conformidad con el art. 44.1 e) de la LSRL, es competencia exclusiva de la JG el acuerdo de aumentar o reducir el capital social, dicha posibilidad no puede ser eliminada por los estatutos de la sociedad.
4.- En cuanto al segundo defecto, dando a entender la DG que, tal y como se ha redactado no se puede entrar en otras cuestiones que suscita la cl�usula, dice que de conformidad con el art. 12 y 15 de la LSP, el mismo debe ser revocado pues ambos preceptos admiten la mayor�a para autorizar la transmisi�n de participaciones de socios profesionales sean inter vivos o mortis causa.
5.- Finalmente no entra en el tercer defecto al haber desistido el registrador del mismo en su informe.
Comentario: Interesant�sima resoluci�n de la DG, que fija, como hemos adelantado, la interpretaci�n correcta del art. 17.1 b),c) y e) y que condensamos y aclaramos a continuaci�n.
1.- El art. 17 1 b) y c) lo que hacen
es excluir el derecho de suscripci�n preferente en los aumento de capital social que tengan por finalidad la de promover la carrera profesional de los socios y profesionales no socios, permitiendo el pacto en contrario. 2.- Por tanto, lo que pueden hacer los estatutos es decir que en todo caso de aumento de capital social, tenga la finalidad que tenga, siempre existir� el derecho de suscripci�n preferente o bien no decir nada con lo que se aplicar� el precepto.
3.- Consecuentemente no es posible prohibir en estatutos los aumentos de capital con dicha finalidad de promoci�n de la carrera profesional, pues los mismos pueden adoptarse, bien dando el derecho de suscripci�n preferente a los antiguos socios, para evitar la diluci�n del valor de sus participaciones, y si no lo ejercitan, dando entrada a nuevos socios o incrementando la participaci�n de los antiguos, o bien excluyendo este derecho seg�n las reglas generales (Cfr. Art. 76 LSRL).
4.- En cuanto a la reducci�n de capital, para ajustar la carrera profesional de los socios profesionales, a nuestro juicio es m�s claro todav�a que no puede ser eliminado pues el precepto del art. 17.1 d) no es dispositivo sino imperativo, respondiendo a la necesidad que puede tener la sociedad profesional de ir dando de baja a los socios que por diversas circunstancias no puedan seguir desempe�ando sus funciones dentro de la sociedad.
En cuanto al segundo defecto, en el que la DG no entra a fondo, parece que el sentido de la calificaci�n de excluir la transmisi�n mortis causa, se refer�a al �ltimo inciso de la cl�usula debatida cuando se refieren los estatutos a que �dicho r�gimen de mayor�a sustituye al consentimiento de todos los socios profesionales previsto en el inciso final del art. 16.2 de la LSP�. Efectivamente en dicho inciso legal se establece que las participaciones cuya autorizaci�n de transmisi�n no se logre, en los casos de separaci�n, exclusi�n o transmisi�n mortis causa, ser�n amortizadas, adquiridas por otros socios, por la propia sociedad o por un tercero, siempre que ello sea posible seg�n los estatutos sociales o la propia Ley o medie el consentimiento de todos los socios profesionales. Quiz�s el registrador se refer�a a este supuesto en el que no es posible la mayor�a pues la Ley claramente establece la unanimidad de todos los socios profesionales sin admitir el pacto en contra. La DG lo entrev�, pero dado que la nota de calificaci�n no entra en muchas especificaciones, tampoco ella entra en el examen del verdadero problema de la cl�usula en cuesti�n.
Finalmente en cuanto al �ltimo defecto de la nota relativo al r�gimen de las prestaciones accesorias, si bien no se entra en el mismo al haber sido desistido por el registrador, alg�n aspecto de la cl�usula estatutaria discutida nos ofrece dudas en cuanto a su admisibilidad. Obviamente no es el relativo a que las prestaciones accesorias consisten en el ejercicio de la profesi�n de que se trate, sino en la referencia que se hace en la cl�usula estatutaria de que en esas prestaciones accesorias entran tambi�n �la ejecuci�n de actos complementarios o instrumentales, seg�n determine en cada caso el �rgano de administraci�n�. Nos parece que esa alusi�n a actos complementarios o instrumentales es muy poco precisa y de una gran amplitud, aunque lo m�s grave es dejarlas al arbitrio del �rgano de administraci�n. Supone ello dejar en manos de dicho �rgano un arma formidable en contra de los socios profesionales o de alguno de ellos pues, interpretando que determinada actuaci�n, por onerosa que sea, siempre que est� m�s o menos relacionada con el objeto social,-pueden ser actividades de contabilidad, gesti�n de negocio, comercial, etc- ella puede ser impuesta a los socios profesionales con la grave consecuencia de que su incumplimiento provocar� la exclusi�n del socio incumplidor con un r�gimen mucho m�s dr�stico que el aplicable a la sociedad limitada normal. Por ello, en esta materia de prestaciones accesorias, se debe ser muy cuidadoso, pues si bien es claro que deben consistir en el ejercicio de la profesi�n de que se trate, si se ampl�an a otras actividades distintas o complementarias o instrumentales, creemos que, en estos casos, debe aplicarse el art.22 de la LSRL expresando su contenido concreto y determinado para que nunca queden al arbitrio del �rgano de administraci�n, de la misma forma que no puede quedar a ese arbitrio, por ejemplo, la concreta forma de convocar la Junta General. No obstante si interpretamos los t�rminos �complementarios o instrumentales� de forma estricta y siempre referidos al objeto profesional, quiz�s pudiera admitirse una cl�usula de estas caracter�sticas. (JAGV)
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190. PROVISI�N DE FONDOS PARA PAGO BORME. CESE TACITO DE UN MIEMBRO DEL CONSEJO. Resoluci�n de 27 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Soria don Jos� Manuel Ben�itez Bernab�, contra la negativa del registrador mercantil de Madrid n� IX, a inscribir una escritura de elevaci�n a p�blico de acuerdos sociales de una sociedad de responsabilidad limitada. Hechos: Se presenta telem�ticamente escritura de renovaci�n de consejo de administraci�n, se�alando que el Consejo se compone de tres miembros. En la propia escritura se se�ala una cuenta para domiciliar los pagos al BORME.
Se califica con los dos siguientes defectos:
1�. No se ha realizado la provisi�n de fondos para pago del BORME. Art. 426.1 RRM.
2�. Del registro resulta que existe, con cargo vigente, otra consejera no cesada, por lo que el consejo, seg�n el registro se compondr� de 4 miembros. Art. 58 y 6 RRM.
El Notario recurre alegando que el pago por domiciliaci�n est� admitido en las leyes fiscales, que es una forma de pago conveniente y que dicho sistema permite cargar el importe del Borme antes de su publicaci�n, por lo que el pago est� totalmente garantizado. En cuanto al segundo defecto dice que la escritura y los acuerdos son de renovaci�n, que renovar es �hacer como nuevo una cosa� y con argumentos no muy claros da a entender que dicha consejera, vigente seg�n el registro, debe ser cesada para que el consejo quede como dice la Junta, con tres consejeros.
Doctrina: La DG confirma ambos defectos del acuerdo de calificaci�n del registrador.
En cuanto al primero en base a los mismos argumentos utilizados en sus resoluciones de
19 y 20 de Mayo de 2009, resumidas bajo los n�meros 114 y 115 de esta misma web. No obstante ahora a�ade la DG una consideraci�n que puede ser interesante pues se�ala la conveniencia de que pueda ser admitido dicho sistema, siempre que exista una norma habilitante para ello.
En cuanto al segundo de los defectos la DG niega que por la renovaci�n del Consejo pueda entenderse de que existe un cese t�cito de la administradora que sigue vigente en el Registro y por ello su cese, en todo caso, debe ser expreso.
Comentario: Poco tenemos que a�adir a la cuesti�n planteada acerca del pago de la provisi�n de fondos para el Borme. S�lo se�alar que seg�n deseo expresado por la DG es m�s que probable que dicha forma de pago, m�s pronto que tarde, sea expresamente admitida como medio de provisi�n, en una futura reforma del RRM o de la ordenanza de 1991 que regula el RMC. Realmente, como dice el Notario, si a dicha cuenta se puede cargar anticipadamente el importe del Borme, ning�n perjuicio econ�mico puede existir para el Registro Mercantil, pues si el pago fuera rechazado bastar�a con a�adir al defecto dicha circunstancia, quedando la escritura afectada por un defecto subsanable. �ltimamente se da con relativa frecuencia que si el pago de la provisi�n se hace con cheque, este sea devuelto por la entidad bancaria por falta de fondos suficientes en la cuenta de cargo. En estos casos es obvio que no se proceder� al despacho del documento, se�alando como defecto, precisamente, la falta del pago del cheque con el cual se pretend�a hacer la provisi�n de fondos exigida.
En cuanto al segundo defecto, la claridad de las inscripciones registrales y los fuertes efectos que las mismas producen, se avienen mal con ceses t�citos derivados de la interpretaci�n de acuerdos sociales. No obstante si del contexto de los acuerdos resultara dicho cese t�cito de forma clara- por ejemplo, en el caso debatido, si al final del acuerdo se dijera que �por tanto el Consejo queda definitivamente en la siguiente forma��- entendemos que se puede cesar al consejero descolgado, pese a que dicho cese no sea expreso y por supuesto haciendo constar que se le ha cesado en la nota de despacho por si la interpretaci�n realizada por el Registro no fuera la correcta. (JAGV)
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*191. SOCIEDAD �PROFESIONAL? SOCIO EXCLUIDO: FORMA DE VALORACION DE SUS PARTICIPACIONES. Resoluci�n de 28 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Estudio Jur�dico Chamartin S.L.P., sociedad en liquidaci�n, contra la negativa de la registradora mercantil de Madrid n� VI, a inscribir una escritura de elevaci�n a p�blico de acuerdos sociales de dicha entidad. Hechos: El supuesto de hecho de esta resoluci�n es muy simple: Se trata de una escritura en la que consta la exclusi�n de un socio profesional, con la consiguiente reducci�n de capital social.
El registrador suspende su inscripci�n por no constar que exista acuerdo sobre el valor razonable de las participaciones sociales, persona y procedimiento a seguir, ni, en su caso, valoraci�n por el auditor designado por el RM (Art. 100 LSRL y art.208 RRM). La sociedad recurre, alegando que el valor razonable ya consta establecido en estatutos, pues dado que la sociedad como profesional se organiza bajo el sistema de beneficio cero, en el art. 18 de sus estatutos se dice que el socio excluido tendr� derecho a su parte de capital y reservas m�s la parte proporcional de los beneficios o facturaci�n del a�o en curso.
Doctrina: La DG, que curiosamente en el vistos no cita ning�n precepto de la Ley 2/2007 de sociedades profesionales, confirma la nota de calificaci�n.
La DG interpreta que el hecho de que los estatutos establezcan un sistema de valoraci�n de participaciones sociales del socio excluido, no impide ni excluye la aplicaci�n del imperativo art. 100 de la LSRL. Como consecuencia de ello el registrador tiene que exigir para la inscripci�n de la exclusi�n que conste en la escritura el acuerdo sobre el valor razonable de las participaciones, el procedimiento seguido para su determinaci�n y la manifestaci�n de que se ha satisfecho el valor de su participaci�n al socio excluido.
Comentario: Ya hemos apuntado que la DG en el �vistos� de su resoluci�n no cita ning�n precepto de la LSP, sino que aplica al r�gimen que para la exclusi�n establecen los art. 98 y 100 de la LSRL que son los que con car�cter general regulan la exclusi�n de socios. Tampoco los citaba la sociedad recurrente.
No obstante de los hechos relatados parece que la sociedad era profesional y que el precepto del art. 18 de los estatutos alegado por el recurrente ya exist�a en los estatutos por los que se reg�a la sociedad, es decir que el mismo no fue introducido en el mismo acuerdo que decidi� la exclusi�n del socio incumplidor de sus prestaciones accesorias.
La exclusi�n de socios en las sociedades limitadas profesionales recibe un tratamiento diferente al establecido en la ley general, Ley 2/1995. En efecto, su regulaci�n se contiene en el art. 14 de la Ley 2/2007, que en lo que a nosotros nos interesa dice que la exclusi�n �ser� eficaz desde que se notifique al socio afectado�
y en el art. 16.1 de la misma Ley, en cuanto a la valoraci�n de la participaciones, respecto de la cual viene a establecer que �el contrato social
podr� establecer libremente criterios de valoraci�n o c�lculo con arreglo a los cuales haya de fijarse el importe de la cuota de liquidaci�n que corresponda a las participaciones del socio profesional separado o excluido, as� como en los casos de transmisi�n mortis causa y forzosa cuando proceda�.
Sobre esta base y no pareciendo leonino o expropiatorio el pacto establecido en el art. 18 de los estatutos de la sociedad, quiz�s la soluci�n correcta hubiera sido la de admitir el recurso y revocar la nota de calificaci�n. Insistimos que, sobre la base de los hechos relatados, a primera vista, parecen cumplidos los dos requisitos establecidos en la LSP para la exclusi�n de socios: Primero, para que sea efectiva el �nico requisito exigible es el de la notificaci�n (Yanes Yanes dice que el exclusi�n es autom�tica) y segundo, en el art. 18 y al amparo del art. 16.1 de la LSPP se establec�a la valoraci�n de las participaciones del socio excluido.
Cuesti�n distinta es que no nos parezca justa la soluci�n a la que llega la Ley al dejar desprotegido al socio excluido en sus relaciones con la sociedad y suprimir las garant�as que le proporciona el RM. Por ello, en el modelo de estatutos de sociedades profesionales publicado en esta web se establec�a, en materia de valoraci�n, una remisi�n al sistema general de la LSRL. No obstante debe tenerse en cuenta que al estar la Ley 2/2007, fundamentalmente pensada para dar respuesta a las exigencia de los grandes despachos profesionales y siendo una exigencia de estos despachos el arbitrar una forma sencilla y econ�mica de renovar a sus socios y asociados, pudiendo excluir c�modamente a los que no se ajustan a las exigencias internas del propio despacho, la Ley se acomoda a ello y permite la libre valoraci�n de las participaciones, no s�lo del socio excluido, sino tambi�n del separado y de los posibles adquirentes mortis causa que no pasen a formar parte de la sociedad por no contar con el benepl�cito del resto de los socios profesionales, lo que incluso puede parecer m�s injusto todav�a. Por ello pensamos que quiz�s el relato de los hechos no sea completo o que la sociedad no fuera realmente profesional, y por tanto la DG, en resoluci�n totalmente ortodoxa para las sociedades limitadas normales, para llegar a la soluci�n a la que llega, haya tenido en consideraci�n otras variables que a nosotros se nos escapan en este breve comentario. (JAGV)
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192. CIERRE DEL REGISTRO: BAJA EN EL INDICE DE ENTIDADES. FALTA DE DEP�SITO DE CUENTAS Y CESE DE ADMINISTRADOR. Resoluci�n de 30 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por do�a Ana Mar�a de la Hoz Nombela, contra la negativa de la registradora mercantil de Madrid n�mero IV, a inscribir una escritura de elevaci�n a p�blico de acuerdos de dicha sociedad sobre cese y nombramiento de administrador.
La Registradora suspende la inscripci�n de una escritura de cese y nombramiento de administrador por un doble motivo:
1. La hoja de la sociedad est� cerrada por baja en el �ndice de Entidades del Ministerio de Hacienda.
2. La hoja de la sociedad est� cerrada por falta de dep�sito de cuentas, no siendo el acuerdo que se pretende inscribir uno de los exceptuados por el art. 378 del RRM.
La Administradora cesada recurre el segundo defecto alegando que el cese es una de las inscripciones exceptuadas del cierre por falta de dep�sito de cuentas.
Doctrina: La DG confirma el primer defecto y revoca el segundo, tal y como ha sido formulado, estableciendo lo siguiente:
1�. El cierre por baja en el �ndice de Entidades del MH, conforme al art. 131 del TRLIS de 5-3-2004, es absoluto, exceptu�ndose solamente los documentos ordenados por la autoridad judicial.
2�. En cambio, el cierre por falta de dep�sito de cuentas admite m�s excepciones, siendo una de ellas la del cese de administradores, pudiendo por tanto inscribirse el cese pero no el nombramiento de nuevo administrador.
Comentario: La doctrina de esta resoluci�n no hace sino reiterar la doctrina emanada de otras muchas resoluciones de la DG. A la vista de la misma y pese a que el art. 131 del TRLIS no admite excepci�n alguna al cierre, parece consolidarse la doctrina de la DG de que el cierre no opera respecto de asientos ordenados por la autoridad judicial, excepci�n establecida en el art. 96 del RRM, junto con la relativa al dep�sito de las cuentas anuales, excepci�n esta �ltima que a la vista de esta resoluci�n y de otras anteriores no parece que pueda mantenerse.
En cuanto al cierre por falta del dep�sito de cuentas tambi�n reitera su doctrina de anteriores resoluciones, claramente establecida en el art. 378 del RRM. En este punto debemos indicar que no s�lo es posible la inscripci�n del cese, sino muy conveniente, pues al administrador cesado, que ya poco puede hacer para subsanar el defecto, aunque las m�s de las veces sea culpable del mismo, le puede causar grandes perjuicios el seguir vigente como administrador en el RM, cuando ya ha cesado en la realidad. Por ello lo adecuado en estos casos de ceses y nombramientos y de cierre del registro por falta del dep�sito de cuentas es notificar el defecto, y, si en el plazo de 15 d�as desde la notificaci�n no se ha subsanado, el mismo d�a 15 proceder al despacho del documento s�lo en cuanto al cese, suspendiendo el nombramiento por el defecto subsanable de la falta del dep�sito de cuentas. (JAGV)
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193. CONVENIO REGULADOR Y CESI�N DE USUFRUCTO. Resoluci�n de 31 de julio de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Julio Pascua D�az, contra la negativa del registrador de la propiedad de Guadalajara, n� 2, a inscribir una cesi�n de usufructo como consecuencia de lo pactado en un convenio regulador aprobado por sentencia de separaci�n judicial. (JDR) Hechos. Mediante sentencia en procedimiento de separaci�n conyugal, se aprob� determinado convenio regulador en el que se hab�a acordado la liquidaci�n de la sociedad de gananciales con el siguiente pacto, entre otros: �Respecto de la vivienda�, se la adjudican ambos c�nyuges por mitad e iguales partes y proindiviso, cediendo don� [esposo] a do�a [esposa] el usufructo vitalicio de su mitad proindivisa, y qued�ndose el esposo �nicamente con la nuda propiedad de dicha participaci�n. Para el supuesto que do�a [esposa], en uso de las facultades que le confiere el usufructo, arrendase la vivienda a terceras personas, �sta viene obligada a dar a su esposo el 50% de las rentas obtenidas�.
En su momento, se inscribi� la mitad indivisa de dicha vivienda, en pleno dominio, a favor de la esposa y m�s tarde, la otra mitad en pleno dominio a favor del esposo. No se inscribi� la cesi�n del usufructo.
Despu�s, el esposo transmite a una sociedad la nuda propiedad de su mitad. Ahora se presenta de nuevo la sentencia inicial para que se procediera a la inscripci�n de la cesi�n del usufructo vitalicio de su mitad indivisa que el esposo realiz� en favor de su esposa.
El Registrador de la Propiedad suspendi� la inscripci�n solicitada, porque, a su juicio, la cesi�n del usufructo vitalicio a la esposa junto con el arrendamiento de la finca y el pago del cincuenta por ciento de las rentas al marido, produce confusi�n sobre la extensi�n del derecho objeto de inscripci�n, en contra de la exigencia de su perfecta determinaci�n. Entendi� adem�s que hay una compleja transmisi�n adicional a la liquidaci�n de la sociedad conyugal, que debe plasmarse en escritura p�blica, con expresi�n de su causa onerosa o gratuita, necesaria en todo negocio traslativo, toda vez que el objeto de la liquidaci�n ganancial es exclusivamente la divisi�n por mitad entre los c�nyuges del remanente resultante, sin que el convenio regulador de la separaci�n pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen un significado propio
El Interesado recurre, y la DGRN desestima el recurso diciendo que �El t�tulo ahora calificado fue ya objeto del correspondiente asiento registral, del que resulta que se inscribi� una mitad indivisa de la vivienda, en pleno dominio, en favor de la esposa y la otra mitad, tambi�n en pleno dominio, en favor del esposo. Por ello, al estar tales asientos bajo la salvaguardia de los Tribunales y producir todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t�rminos que establece la Ley (art�culo 1, p�rrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), no podr� accederse a la pretensi�n del recurrente (que se inscriba sin observarse el procedimiento legalmente establecido para la rectificaci�n de tales asientos (cfr. art�culo 40 de la Ley Hipotecaria). En este sentido, si se estimara que en su d�a se cometi� un error en la redacci�n del asiento, dicho error deber�a calificarse conforme al art�culo 216 de la Ley Hipotecaria como error de concepto, para cuya rectificaci�n el art�culo 217 de la Ley Hipotecaria exige el
acuerdo un�nime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene, requisitos que no aparecen cumplidos en este caso (especialmente el consentimiento del esposo, como titular registral actual del derecho de usufructo de que se trata).
Comentario JDR: Creo que la argumentaci�n del registrador, puede venir al caso, pero no es acertada, y la de la DGRN ni siquiera viene al caso. Y estoy m�s de acuerdo con el recurrente: no veo ning�n problema a que se hubiera inscrito la cesi�n del usufructo (pues el esposo cedente sigue siendo titular registral de ese derecho). Se denegar�a la inscripci�n de los pactos obligacionales relativos al destino de la rentas en caso de arrendamiento. (JDR) PDF (BOE-A-2009-15391 - 5 p�gs. - 184 KB)
*194. TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO DE UNA CUOTA INDIVISA. HA DE CONSTAR EL NOMBRE DEL TRANSMITENTE Y DE SU CAUSANTE. CITACI�N A COTITULARES. Resoluci�n de 17 de agosto de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por do�a Mar�a Teresa Feli� Rives, contra la negativa de la registradora accidental de la propiedad de Massamagrell, a la inscripci�n de un testimonio de Auto por el que se declara la reanudaci�n del tracto sucesivo respecto de una cuarta parte indivisa de una finca.
En un expediente de dominio para la recaudaci�n del tracto se alegan por la Registradora varios defectos:
1. -Es necesario calificar que efectivamente est� interrumpido el tracto, y en este caso no se puede ya que no consta de qui�n adquiri� el transmitente de los promovientes. La Direcci�n confirma el defecto ya que, siendo doctrina reiterada que no hay interrupci�n del tracto cuando se haya adquirido del titular registral ni de sus herederos, ha de resultar de la documentaci�n aportada el nombre del transmitente y de su causante para que el Registrador pueda calificar si el procedimiento est� correctamente empleado.
2. �No consta la citaci�n del titular registral, ni si �ste ha formulado oposici�n (arts 201 y 202 LH); este defecto tambi�n se confirma ya que sino se incurrir�a en una indefensi�n del mismo, ya que su titularidad es la contradictoria que ha de ser cancelada.
3. �No consta expresamente la citaci�n de todos los cotitulares de la finca. Defecto confirmado igualmente dado que el art.201, regla 3� LH exige la citaci�n a todos los que tengan alg�n derecho sobre la finca, sin que baste la menci�n gen�rica de haberse cumplido todos los tr�mites legales.
4. �No constan varias circunstancias necesarias para la inscripci�n: la proporci�n en que adquieren los promovientes (54 RH); su domicilio y estado civil y, en su caso, el r�gimen econ�mico matrimonial, el car�cter de la adquisici�n y el nombre y apellidos y domicilio del c�nyuge. Igualmente se confirma por ser circunstancias exigidas por los art. 9 LH y 51 RH. (MN)
PDF (BOE-A-2009-15392 - 3 p�gs. - 170 KB)�
195. SEGREGACI�N EN EXPEDIENTE DE DOMINIO, ES PRECISA LICENCIA. Resoluci�n de 18 de agosto de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Francisco Javier Rodr�guez Pacheco, contra la negativa del registrador de la propiedad de Coria, a la inscripci�n de un Auto declarando el dominio de diversas fincas, a los efectos de reanudar el tracto sucesivo interrumpido de las mismas. Se presenta Auto reca�do en expediente de dominio para reanudar el tracto, referido a una parte de la finca.
El Registrador suspende la inscripci�n por falta de la licencia de segregaci�n exigida por la Ley del Suelo.
El recurrente alega que al ser la finca r�stica, es aplicable el r�gimen de las unidades m�nimas de cultivo y no la Ley del suelo, que adem�s, seg�n manifiesta no estaba en vigor en el momento de hacer la segregaci�n. La Direcci�n General confirma la calificaci�n y entiende que en el expediente para la reanudaci�n del tracto cuando se refiere a una segregaci�n intermedia deben cumplirse las disposiciones administrativas referentes al urbanismo, salvo que se acredite �cosa que no ocurre en el presente caso�- que los actos enjuiciados han tenido lugar en un tiempo anterior a aqu�l en que dichas disposiciones estaban vigentes. (MN)
PDF (BOE-A-2009-15393 - 2 p�gs. - 166 KB)
196. AGRUPACI�N EN DIVISI�N HORIZONTAL CON DESAPARICI�N DE UN ANEXO. Resoluci�n de 19 de agosto de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por do�a Magdalena Aguilar Gonz�lez, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Granada n� 7, a la inscripci�n de una escritura de agrupaci�n de fincas urbanas y cambio de uso. En una escritura se modifica la propiedad horizontal de un edificio agrupando tres fincas (dos oficinas y un aseo), convirti�ndolas en una vivienda, con cl�usula estatutaria que permite la agrupaci�n. La particularidad radica en que una de las fincas es un aseo, y est� vinculada (en parte) ob rem a las otras dos fincas, en cuya descripci�n se dice que tienen un anexo consistente en una participaci�n indivisa sobre dicho aseo.
La registradora entiende que al desaparecer el anexo se modifica el t�tulo constitutivo.
La DGRN revoca la nota y dice que dos son las posibles razones por las que se imponen limitaciones en las modificaciones de propiedad horizontal: una material porque se modifique f�sicamente el edificio o sus elementos comunes y otra jur�dica porque haya cambio en el r�gimen de mayor�as, ninguna de las cuales se da en el presente caso; adem�s dado el escaso n�mero de propietarios pueden incluso adoptar un r�gimen de administraci�n ordinaria.
Es de destacar que el citado aseo estaba inscrito de forma confusa, dice la DGRN, pues era finca independiente, pero solo en cuanto a un X por ciento indiviso; el restante porcentaje indiviso era anexo ob rem de las otras fincas. Al realizarse la agrupaci�n lo que ocurre en realidad es que viene a normalizarse esa situaci�n registral confusa previa del aseo. (AFS) PDF (BOE-A-2009-15394 - 3 p�gs. - 170 KB)
197. CONVENIO DE SUSPENSI�N DE PAGOS Y ADJUDICACI�N EN EXPEDIENTE DE APREMIO ADMINISTRATIVO POR IMPAGO DE DEUDAS MUNICIPALES. Resoluci�n de 20 de agosto de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Sanl�car de Barrameda, contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n� 17, a la inscripci�n de una adjudicaci�n de fincas al Ayuntamiento como consecuencia de un procedimiento de apremio.
El �nico problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si es inscribible un expediente de apremio administrativo por impago de deudas municipales que termina con la adjudicaci�n de los bienes embargados al Ayuntamiento, siendo as� que en el convenio de la suspensi�n de pagos que figura inscrito en el Registro se establece que toda transmisi�n de bienes deber� ser aprobada por la comisi�n de acreedores que en dicho convenio se dispone.
La DGRN confirma la calificaci�n registral negativa, diciendo que �Sea cual sea la Ley aplicable (ley de suspensi�n de pagos o vigente ley concursal), es indudable que no puede realizarse la inscripci�n si no se cumplen los requisitos del Convenio aprobado judicialmente. En consecuencia, no habiendo sido aprobada la adjudicaci�n por la comisi�n de acreedores establecida en el convenio inscrito, ha de confirmarse la negativa del Registrador (cfr. Art�culos 17 de la Ley de Suspensi�n de Pagos y 133 y 134 de la Ley Concursal). (JDR) PDF (BOE-A-2009-15395 - 3 p�gs. - 168 KB)
198. SERVIDUMBRE DE PASO: NO ES INSCRIBIBLE, AL NO HABER SIDO INSCRITA EN SU D�A, SI NO PRESTAN SU CONSENTIMIENTO LOS TITULARES ACTUALES DE AMBOS PREDIOS.
Resoluci�n de 21 de agosto de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Vila Joiosa n� 1, a la inscripci�n de una constituci�n de servidumbre. Hechos: En 1996, se formaliza una escritura de constituci�n de servidumbre de paso y luces y vistas, y la misma se inscribe en el predio sirviente, pero no en el dominante. Dice la inscripci�n �inscrita a favor del titular o titulares presentes o futuros de la finca X (predio sirviente) y suspendida en cuanto a la finca Z (predio dominante)�.
Tras de ello se han formalizado diversas transmisiones de ambos predios, y ahora se pretende la inscripci�n de tal servidumbre sobre el predio dominante. El Registrador suspende la inscripci�n de la misma, dado que las fincas figuran inscritas a favor de personas distintas de los primitivos otorgantes.
Direcci�n General.- Desestima el recurso, en base a lo dispuesto en el art 20 de la LH, que recoge el principio del tracto sucesivo, que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de titulares, asi como el art 38 que recoge el principio de legitimaci�n registral, que establece una presunci�n de exactitud de los pronunciamientos registrales. Ambos principios han sido vulnerados, dado que la escritura de constituci�n de la servidumbre aparece otorgada por persona distinta del titular registral actual, ya que no se acredita que los otorgantes que fueron titulares de las fincas en el momento en que se constituye el gravamen, sean los mismos en el momento en que se solicita la inscripci�n, ya que con ello se puede producir un perjuicio, por indefensi�n, a los titulares que han inscrito con posterioridad. (JLN)
PDF (BOE-A-2009-15396 - 3 p�gs. - 169 KB)
199. DESCRIPCI�N DE FINCA CON RAMPA DE ACCESO DISCUTIDA. Resoluci�n de 22 de agosto de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Ballcells 2013, S.L., contra la negativa del registrador de la propiedad de Reus n� 2, a la constancia registral de ciertos elementos descriptivos de una finca. En una escritura se presenta un t�tulo traslativo en el que se describe una finca y se dice que la rampa de acceso desde la calle forma parte de la finca. Sin embargo, se presenta tambi�n despu�s, por instancia del colindante, una sentencia firme por la que se declara que el titular de la finca no ha demostrado ser propietario de dicha rampa.
El registrador hace constar la citada sentencia por nota marginal, rectifica la descripci�n registral de la finca y deniega la inscripci�n como elemento descriptivo de dicha rampa.
El recurrente alega que la sentencia no es t�tulo ejecutivo, que no ha intervenido en el proceso uno de los titulares registrales, y que adem�s ha adquirido por usucapi�n la rampa. La DGRN confirma la calificaci�n, pues considera que una vez que ha tenido acceso al registro la sentencia, est� bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que no cabe sino denegar la menci�n a la rampa, aunque sea como un mero elemento descriptivo; por otro lado, no puede valorar el registrador la posible prescripci�n de la usucapi�n.
COMENTARIO: Hay varios puntos que me llaman la atenci�n en la actuaci�n registral, partiendo de los siguientes principios:
.- Las sentencias, como todos los t�tulos inscribibles, est�n sujetas al principio de prioridad registral, con independencia del juego, en su caso, de la anotaci�n preventiva de la demanda previa.
.- Para inscribir la sentencia tienen que haber sido parte en el procedimiento todos los titulares registrales, para no provocarles indefensi�n; ello es un obst�culo que resulta del Registro y es uno de los extremos sujetos a calificaci�n por el registrador.
.- En el procedimiento judicial se discut�a el derecho de paso del vecino por la rampa, no la propiedad de la rampa propiamente, cuya propiedad por otra parte no se declara.
Pues bien, partiendo de los escuetos datos que refleja la resoluci�n, a mi juicio, la nota marginal que recoge la sentencia est� practicada err�neamente, pues modifica la descripci�n de la finca sin respetar el principio de prioridad ya que despacha la sentencia d�ndole prioridad sobre el t�tulo del recurrente, que fue presentado con anterioridad y sin comprobar que todos los titulares registrales hayan sido parte en el procedimiento. Sin embargo, comparto lo postura de la DGRN, pues una vez inscrita la sentencia, bien o mal, lo correcto es denegar la menci�n descriptiva de la rampa por incompatible con la sentencia. (AFS)
PDF (BOE-A-2009-15397 - 4 p�gs. - 178 KB)
*200. INMATRICULACI�N: DISCREPANCIA CON LA DESCRIPCI�N CATASTRAL EN LINDEROS. Resoluci�n de 3 de septiembre de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n de la registradora de la propiedad de C�ceres n� 2, por la que se suspende la inmatriculaci�n de una finca en virtud de escritura p�blica de compraventa.
Hechos: se solicita la inmatriculaci�n de una finca r�stica, present�ndose escritura de compra a la que se incorpora un certificado catastral sin linderos y se acompa�a un certificado del secretario del Ayuntamiento afirmando la identidad de la finca.
La registradora, previa obtenci�n de un certificado completo en la Oficina virtual del Catastro, suspende la inmatriculaci�n por no coincidir la descripci�n que de la finca se hace en la escritura con la que resulta de la certificaci�n catastral descriptiva y gr�fica, singularmente por lo que respecta a sus linderos, no quedando suficientemente acreditado el cambio de los mismos (alguno fijo).
Recurre la interesada, pero nada dice de los linderos. La DGRN confirma la calificaci�n, pues los art�culos 53, apartado siete, de la
Ley 30/1996, de 30 de diciembre, y 298 del
Reglamento Hipotecario exigen en toda inmatriculaci�n la aportaci�n, junto con el t�tulo inmatriculador, de una certificaci�n catastral descriptiva y gr�fica de la finca en t�rminos totalmente coincidentes con la descripci�n de �sta en el t�tulo inscribible, coincidencia que no se da en el presente caso. A�ade que la dicci�n legal �total coincidencia� no puede dejar margen de duda en su interpretaci�n.
En el caso concreto, la discrepancia mayor se daba en un lindero fijo, al lindar por el oeste con un arroyo- seg�n la escritura- y con camino �seg�n el Catastro-. Con vocaci�n docente, recuerda que, cuando se trata de inmatriculaci�n por t�tulo p�blico, que est� tan facilitada por nuestra legislaci�n, es preciso extremar las precauciones para evitar que se produzcan dobles inmatriculaciones, por lo que la exigencia de identidad plena de la descripci�n entre el t�tulo p�blico y la certificaci�n catastral no admite excepciones, y menos a�n en casos como el presente en que la falta de coincidencia se proyecta sobre un dato de tanto relieve a los efectos de identificaci�n de la finca como es el de sus linderos.
Nota: Realmente tiene raz�n la DG en que los textos legales exigen una total coincidencia. Ahora bien, si exacerbamos la igualdad, no in matricular�amos ni una.
En cuanto a superficie: El Centro Directivo considera que no es admisible el l�mite del 10% previsto en el
art�culo 45 de la Ley del Catastro donde se define cu�ndo se entender� que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca. Pero, con su vocaci�n de hacer justicia en el caso concreto, creo razonable que podr�a aceptar, si se le plantea la ocasi�n, redondeos o porcentajes �nfimos, digamos del 1%, pues la identidad total a veces es imposible o de gran dificultad pr�ctica no justificada por la nimiedad de la diferencia.
En cuanto a linderos, el caso presentado es claro, pues var�an linderos fijos. M�s duda se me plantea sobre si es rechazable o no, cuando var�a alg�n lindero no fijo o falta en el Catastro y los dem�s datos (superficie, n�mero de polic�a, pol�gono y parcela, titular catastral�) coinciden. Hemos de tener en cuenta que se est�n comparando dos descripciones que no han de ser simult�neas en el tiempo y que, entre una y otra, puede haber habido transmisiones de fincas colindantes o bien pudiera haber ocurrido que no se haya actualizado el Catastro con nuevos propietarios vecinos que s� se recogen en la escritura. En estos casos, �habr�a que buscar a los vecinos para que actualizasen sus t�tulos en el Catastro? �Se tendr�a que rectificar la escritura, sustituyendo datos correctos por otros incorrectos? �O habr�a que derivar hacia una actuaci�n judicial, con su coste a�adido de tiempo y dinero? Ninguna de las tres soluciones creo adecuada, si de la valoraci�n conjunta de t�tulos, certificados y planos se ve con razonable claridad que esa es la finca. (JFME)
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201. CANCELACI�N DE EMBARGO POSTERIOR A DERECHO DE OPCI�N: CU�NDO NO PRECISA CONSIGNACI�N. Resoluci�n de 4 de septiembre de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Lorenzo Valero Rubio, notario de Valencia, contra la nota de calificaci�n del registrador de la propiedad de Sant Mateu (Castell�n), por la que se suspende la cancelaci�n de una anotaci�n preventiva de embargo.
Hechos: El curso de los acontecimientos sobre la finca afectada es el siguiente:
1.- Se formaliza una escritura de pr�stamo hipotecario por el titular A a favor de un Banco.
2.- Se constituye e inscribe una opci�n de compra por A a favor de B.
3.- Se anota preventivamente un embargo por C en contra del titular A
4.- Se formaliza la escritura de compraventa, en ejercicio de la opci�n de compra, por parte de A a favor de B, pero en ella, el precio es retenido �ntegramente por el comprador B, para pago del saldo deudor del pr�stamo hipotecario primitivo que grava la finca, ya que dicha retenci�n absorbe la totalidad del precio de compra, al ser �ste inferior al saldo deudor (tan es as� que, por la diferencia de precio a favor del comprador B, el vendedor A, se reconoce deudor de dicha suma).
Registrador: Inscribe la compra, pero suspende la cancelaci�n de la anotaci�n preventiva, al no haberse consignado judicialmente la totalidad del precio de la compra a favor del titular del dcho de cr�dito u obtenerse el consentimiento del mismo.
Notario: La situaci�n que debe tomarse en cuenta es la que ten�a la finca al tiempo de constituirse la opci�n, y por tanto la carga intermedia no debe afectar al comprador que ejercita la opci�n y que recibe la finca en el estado que ten�a al tiempo de constituirse la opci�n, y existiendo una hipoteca previa, la retenci�n del precio para saldar la deuda lleva consigo la extinci�n del pago del precio y quedan ineficaces los derechos reales posteriores a la opci�n, procediendo su cancelaci�n.
Estima el recurso, ya que es doctrina reiterada que una vez ejercitada la opci�n, se puede solicitar la cancelaci�n de las cargas posteriores a la inscripci�n de la misma (art 79.2 LH) y por tanto, la cancelaci�n de la anotaci�n es consecuencia de la extinci�n del dcho embargado, aunque, afirma, que como regla general ser�a necesario el dep�sito del precio pagado a disposici�n de los titulares de cargas posteriores.
No obstante lo anterior, la DG se basa, al estimar el recurso, en la especialidad del caso concreto, en que la forma de pago del precio consiste en la retenci�n de la totalidad del mismo, para hacer el pago del pr�stamo garantizado con la hipoteca previa, la cual es de rango preferente respecto del dcho de opci�n y se pacta como forma de pago en la escritura de compra. Por eso en este caso carece de sentido la previa consignaci�n del precio de venta, ya que ello supondr�a un evidente enriquecimiento injusto a favor del anotante.
Este supuesto de resoluci�n de grav�menes posteriores sin necesidad de consignaci�n se dan tambi�n en otros supuestos: asi en la extinci�n del plazo del dcho de superficie, en los de donaci�n con reserva de la facultad de disponer, reversi�n y revocaci�n de donaciones por incumplimiento de cargas, ejercicio de la condici�n resolutoria por impago del precio aplazado, o en los casos de ejercicio de la opci�n con pago por compensaci�n de otros cr�ditos del optante frente al optatario (Rs 10 abril 1987) (JLN)
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202. CONSTANCIA DE MEDIOS DE PAGO EN LA ESCRITURA Y CALIFICACI�N REGISTRAL. Resoluci�n de 5 de septiembre de 2009, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Juan Gonz�lez Espinal, notario de Valladolid, contra la nota de calificaci�n del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que se suspende la inscripci�n de una escritura p�blica de compraventa. Similar a la 173 de este mismo informe. (JFME)
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