Source: http://www.bruno-bedaride-notaire.fr/fr/resiliation-bail-commercial.html
Timestamp: 2019-01-22 08:12:45+00:00

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Régime de la résiliation du bail commercial (art. L143-2 du Code de commerce)
Les dispositions de l'article L143-2 du Code de commerce visent à protéger les créanciers inscrits sur un fonds de commerce en cas de résiliation du bail de l'immeuble dans lequel il est exploité.
Après avoir défini le champ d'application de l'article L143-2 du Code de commerce (I.), il conviendra d'en étudier le régime (II.).
Le champ d'application de l'article L143-2 du Code de commerce est matériel (A.) et personnel (B.).
A. Champ d'application matériel
Le champ d'application matériel de l'article L143-2 du Code de commerce suppose de distinguer les baux (1.) et les résiliations (2.) concernés.
1. Quant aux baux
L’article L143-2 du Code de commerce vise « le bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce ». La nature du bail, ses modalités ou sa durée constituent des critères indifférents, dès lors qu'y est exploité un fonds de commerce[1].
Il s'agira généralement d'un bail commercial, mais l'article L143-2 précité est rédigé en des termes suffisamment larges pour s'émanciper du seul statut des baux commerciaux. Ainsi en irait-il des baux précaires de trois ans au plus, qui sont prévus à l'article L145-5 du Code de commerce.
Par ailleurs, il convient de souligner que l'article L143-2 du Code de commerce ne s'applique qu'aux seuls baux d'immeuble, et non pas aux baux de fonds de commerce. Ainsi, a-t-il été jugé que l'article L143-2 du Code de commerce était inapplicable à la location-gérance[2].
2. Quant aux résiliations
L'article L143-2 du Code de commerce comprend deux alinéas envisageant deux hypothèses distinctes de résiliation.
Ainsi, le premier alinéa se consacre à l'hypothèse d'une résiliation prononcée par décision de justice (a.), tandis que le second alinéa envisage le cas d'une résiliation intervenue amiablement (b.). Dans le silence de la loi, la jurisprudence est venue préciser les modalités d'application de cet article dans le cas d'une résiliation consécutive à la mise en œuvre d'une clause résolutoire (c.). Enfin, la jurisprudence a précisé l'applicabilité ou non de cet article à d'autres hypothèses de terminaison du contrat, en dehors de la résiliation (d.).
a. Résiliation judiciaire
L'alinéa 1er de l'article L143-2 du Code de commerce envisage le cas d'une résiliation judiciaire, ainsi qu'il résulte de l'expression "le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail" et de la référence à un jugement.
Le second alinéa de l'article L143-2 du Code de commerce s'applique en cas de résiliation amiable entre les parties au contrat de bail. Par ces dispositions, le législateur a voulu protéger les créanciers inscrits contre l'entente frauduleuse entre le bailleur et le preneur.
Cependant l'hypothèse de mutuus dissensus est trop anecdotique en pratique et ne saurait couvrir tous les cas où un contrat prend fin sans l'intervention du juge. Ainsi, l'article L143-2 du Code de commerce ignore-t-il les clauses résolutoires stipulées dans les baux commerciaux, alors même qu'elles sont d'un usage très fréquent.
c. Assimilation des clauses résolutoires à la résiliation amiable
Les clauses résolutoires produisent normalement leurs effets de plein droit, sans intervention du juge. Cependant, en matière de baux commerciaux, ces clauses ont été encadrées par le législateur et la jurisprudence. Ainsi, l'article L145-41, alinéa 1er, du Code de commerce dispose que la clause résolutoire "ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux" et que le juge peut, dans les conditions prévues à l'article 1345-5 du Code civil pour l'octroi d'un délai de grâce, suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais au débiteur, sauf dans le cas où la résiliation a été constatée ou prononcée[3] par décision de justice passée en force de chose jugée[4].
Par conséquent, on observe en pratique que l'efficacité de la clause résolutoire est subordonnée à la constatation judiciaire de sa réalisation.
Le régime spécifique de la clause résolutoire en matière de baux commerciaux, à mi-chemin entre résiliation contractuelle et résiliation judiciaire, rend délicate la mise en œuvre de l'article L143-2 du Code de commerce. La Cour de cassation a tranché cette question, en considérant que la résiliation résultant d'une clause résolutoire doit être assimilée à une résiliation amiable[5].
d. Inapplicabilité aux autres modes de terminaison du contrat
L'article L143-2 du Code de commerce ne visant que des hypothèses de résiliation, il ne saurait être étendu en cas d'annulation du bail ou en cas de disparition du bail par confusion lorsque le preneur acquiert l'immeuble.
Il en va de même en cas de refus de renouvellement de la part du bailleur, avec ou sans l'indemnité d'éviction prévue à l'article L145-14 du Code de commerce. A propos, la Cour de cassation refuse d'appliquer le mécanisme de la subrogation réelle à l'indemnité d'éviction au profit des créanciers inscrits, ceux-ci ne bénéficiant "d'aucun droit de préférence ou de suite sur l'indemnité de résiliation du bail grâce auquel est exploité le fonds de commerce"[6].
Enfin, en cas d'expulsion en référé du locataire, les mesures d'urgence prises par le juge qui ne mettent pas fin au bail, rendent inapplicables les règles de l'article L143-2 du Code de commerce[7]. En revanche, tel n'est pas le cas, de l'assignation en référé tendant à l'expulsion et à la constatation de la résiliation du bail[8].
1. Auteur de la notification
Si l'article L143-2 du Code de commerce vise expressément le propriétaire de l'immeuble donné à bail, il est cependant admis en doctrine que ses dispositions s'appliquent à tout bailleur, propriétaire ou non, qu'il soit usufruitier ou sous-bailleur en cas de sous-location[9].
2. Bénéficiaires de la notification
Seuls les créanciers inscrits peuvent se prévaloir des dispositions protectrices de l'article L143-2 du Code de commerce. Il convient de rappeler que les cessionnaires de la sûreté ont la qualité de créanciers inscrits[10].
En application de l'article L143-19 du Code de commerce, et en raison du droit de suite des créanciers inscrits, le bailleur devra lever l'état des inscriptions au nom des locataires successifs sur une durée de dix ans. Etant ici précisé que la levée de l'état des inscriptions se fait au nom de chaque locataire ayant acquis le fonds de commerce, en raison de la nature de meuble du fonds de commerce, distinct de l’immeuble dans lequel il est exploité.
Les créanciers chirographaires sont donc exclus du champ d'application du texte[11]. Il en va de même des créanciers dont les inscriptions ont été prises tardivement au regard du délai de trente jours prévu aux articles L142-4 (nantissement) et L141-6 (privilège du vendeur) du Code de commerce[12].
De même, les créanciers ayant, dans le cadre d'une mesure conservatoire, fait inscrire une sûreté judiciaire à titre provisoire dont la péremption est acquise à défaut d'inscription définitive prise dans les deux mois de l'obtention d'un titre exécutoire, ne sauraient se prévaloir des dispositions protectrices de l'article L143-2 du Code de commerce[13].
II. Obligation de notification
A. Initiative du bailleur
Pour que la résiliation leur soit opposable, la notification faite aux créanciers inscrits doit émaner du seul bailleur, à l'exclusion de toute autre personne[14].
B. Objet de la notification
Le créancier inscrit doit être informé non pas des inexécutions du débiteur mais de la mise en œuvre de sa sanction, à savoir, en l'espèce, la résiliation. En effet, la Cour de cassation considère que "le défaut de notification ne pouvait pas être suppléé par la connaissance implicite des défaillances" du débiteur[15].
S'agissant de l'acte devant être notifiée, l'article L143-2 du Code de commerce distingue selon que la résiliation est judiciaire (1.) ou amiable (2.).
1. En cas de résiliation judiciaire
Aux termes de l'article L143-2 précité, en cas de résiliation judiciaire, le bailleur doit notifier "sa demande". C'est donc l'acte introductif d'instance, c’est-à-dire l'assignation, qu'il convient de notifier aux créanciers inscrits.
Dans un premier temps, la jurisprudence semblait retenir une conception extensive de la notion de "jugement", en l'assimilant à une décision passée en force de chose jugée. Sauf jugement exécutoire, la date du prononcé du jugement ne constituait donc pas le terme du délai accordé par l'article L143-2 précité, dès lors que la décision était frappée d'un appel suspensif permettant aux créanciers inscrits d'intervenir utilement en cause d'appel pour défendre leurs intérêts[16].
Cette jurisprudence a semble-t-il été récemment abandonnée par la Cour de cassation qui sanctionne strictement la méconnaissance de l'obligation de notification, sans possibilité de régularisation ultérieure en cause d'appel[17].
2. En cas de résiliation amiable
L'article L143-2 du Code de commerce évoque la notification de la résiliation amiable. En pratique, il conviendra de notifier la convention de résiliation.
Il est ici rappelé, que la jurisprudence assimile la mise en œuvre d'une clause résolutoire à une résiliation amiable et, dès lors, la Cour de cassation a décidé :
- qu'est suffisante la notification aux créanciers inscrits de l'assignation tendant à la constatation de la résiliation[18] ;
- mais qu'à défaut de notification de l'assignation, le bailleur n'est pas forclos, dès lors qu'il notifie, dans les délais prescrits, la décision de justice constatant la résiliation ou celle suspendant les effets de la clause résolutoire.[19]
Dans le cadre d'une résiliation judiciaire, la notification doit intervenir, au moins un mois avant que le jugement prononçant cette résiliation soit rendu, sans possibilité de régularisation ultérieure, ni en cause d'appel[20], ni dans le cadre d'une tierce-opposition[21].
Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L143-2 du Code de commerce, la résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'à l’expiration d'un délai d’un mois à compter de la notification faite aux créanciers inscrits.
Le point de départ de ce délai est constitué par la notification de l'acte de résiliation amiable ou de l'acte introductif d'instance en cas de mise en œuvre d'une clause résolutoire.
D. Forme de la notification
Il résulte des termes de la loi que la notification doit être effectuée au domicile élu par les créanciers inscrits, que la résiliation du bail soit judiciaire ou amiable.
Mais la loi étant silencieuse sur la forme de la notification, il demeure est toujours prudent, en pareil cas, de notifier par voie de signification d'huissier de justice.
Cependant, s'agissant d'une notification effectuée par lettre simple, la Cour de cassation a pu constater que la loi ne requérait "aucun formalisme particulier pour la notification et que la finalité de cette dernière est de permettre au créancier inscrit de préserver son gage", de sorte que "seule importe l'information claire et non équivoque qui lui est fournie de la résiliation amiable, afin de lui permettre d'agir en temps utile"[22].
E. Effets de la notification au profit des créanciers inscrits
Les créanciers inscrits ayant reçu la notification prévue par l'article L143-2 du Code de commerce disposent d'un délai d'un mois pour faire échec à la résiliation avant que celle-ci ne devienne définitive, qu'elle soit judiciaire ou amiable.
La jurisprudence leur a reconnu un certain nombre de moyens d'action (2) dont la possibilité de pallier la carence du preneur (1).
1. Exécution par les créanciers inscrits de l'obligation du preneur défaillant
La jurisprudence considère que les créanciers inscrits peuvent exécuter les obligations du débiteur à sa place pour éviter la résiliation du bail[23]. Il s'agira fréquemment de l'obligation de payer les loyers. Ceux-ci peuvent donc intervenir à cette fin dans le cadre de l'instance en résiliation du bail. En revanche l'appel des créanciers inscrits n'est recevable que si ceux-ci avaient offert en première instance l'exécution des obligations fondant la demande de résiliation du bail, dans le délai d'un mois de la notification faite par le bailleur[24].
Le créancier inscrit qui a suppléé la carence du preneur est alors subrogé de plein droit dans les droits du bailleur, en vertu des dispositions de l'article 1346 du Code civil. Mais l'offre de paiement doit se faire avant l'expiration du délai d'un mois à compter de la notification, faute de quoi, elle est inopérante et la résiliation du bail produit ses effets[25].
Si la violation du bail est de telle nature que les créanciers inscrits ne peuvent suppléer directement l'inexécution contractuelle du locataire. Ils peuvent néanmoins tenter d'intervenir auprès du preneur, en espérant que celui-ci obtempère dans le mois suivant la notification[26].
2. Autres moyens d'action
Les créanciers inscrits peuvent toujours intervenir à l'instance en résiliation pour contester, aux côtés de leur débiteur, la demande du bailleur, même en cause d'appel, en application de l'article 554 du Code de procédure civile[27].
En cas de résiliation amiable faite en fraude aux droits des créanciers inscrits, ceux-ci disposent de l'action paulienne prévue à l'article 1341-2 du Code civil, aux fins de demander l'inopposabilité de la convention de résiliation.
En outre, les créanciers inscrits, par l'action oblique prévue à l'article 1341-2 du Code civil, peuvent exercer les droits et les actions de leur débiteur non attachés à sa personne, notamment le droit au renouvellement[28] ou à l'indemnité d'éviction[29].
En revanche, les créanciers inscrits ne sauraient demander la mise en vente forcée du fonds de commerce, même en agissant dans le mois de la notification à eux faite[30].
F. Sanctions de la notification
Dans le silence de la loi, la jurisprudence est venue préciser les sanctions attachées au défaut de notification du bailleur aux créanciers inscrits, ou à sa tardiveté eu égard aux délais prescrits par l'article L143-2 du Code de commerce.
Il convient de rappeler ici que seuls les créanciers inscrits peuvent se prévaloir de ces sanctions, à l'exclusion notamment des créanciers chirographaires[31] et du locataire[32], ce dernier ne pouvant à ce titre solliciter un délai de grâce ni soulever la nullité de la demande de résiliation.
1. Inopposabilité de la résiliation
La Cour de cassation a décidé que la sanction de l'obligation de notification résidait dans l'inopposabilité aux créanciers inscrits de la résiliation intervenue. Cette sanction est commune aux résiliations judiciaires[33] et amiables[34]. Etant ici rappelé que la mise en application d'une clause résolutoire est assimilée par la jurisprudence à un mode amiable de résiliation.
Les créanciers inscrits peuvent alors attaquer la décision judiciaire prononçant la résiliation par la voie de la tierce opposition. La jurisprudence s'est d'ailleurs prononcée en faveur de l'indivisibilité de la rétractation, de sorte que la nouvelle décision sera dotée de l'autorité de la chose jugée à l'égard de toutes les parties à l'instance initiale, en application de l'article 584 du Code de procédure civile (et non pas un simple effet relatif)[35].
De plus, les créanciers inscrits peuvent poursuivre la vente forcée du fonds, en ce compris le droit au bail, la résiliation ne leur étant pas opposable[36]. Ils peuvent à ce titre agir en référé pour demander l'expulsion du nouveau locataire[37]. Le risque d'éviction du nouveau locataire peut fonder la demande de celui-ci en résolution du nouveau bail[38].
En pratique, il incombera au notaire recevant un acte de vente d' immeuble susceptible d'avoir abrité un ou plusieurs fonds de commerce, de lever l'état des inscriptions de nantissement ou de privilège en cours de validité du chef des locataires successifs pour vérifier les inscriptions et de retracer l'historique des résiliations intervenues, afin de s'assurer l'efficacité de son acte, au regard du risque d'éviction.
En effet, rares sont les baux qui retracent l’historique des locataires précédents et l’accomplissement des formalités de notification en cas de résiliation d’un bail antérieur.
2. Action en responsabilité civile délictuelle
Les créanciers inscrits peuvent, tout aussi bien, agir en responsabilité civile délictuelle contre le bailleur[39], à charge pour eux de prouver :
- la faute du bailleur, à savoir le défaut de notification dans les délais légaux ;
- un préjudice, à savoir la dépréciation[40] ou la disparition[41] du fonds de commerce objet de la sûreté ;
- et le lien de causalité entre ladite faute et ledit préjudice[42].
A propos du lien de causalité, la Cour de cassation a récemment décidé que lorsque le préjudice du créancier inscrit a pour causalité son inertie et non pas la tardiveté de la notification, la demande de dommages-intérêts de ce dernier n'est pas fondée[43].
Par ailleurs, engage sa responsabilité, l'officier ministériel qui a omis de faire les notifications légales, alors qu'il en était chargé par le bailleur. Le bailleur condamné dispose d'un recours contre lui[44].
De même, lorsque la carence du bailleur résulte d'une erreur du greffier qui lui a délivré un état des inscriptions incomplet, le bailleur pourra se retourner contre lui sur le fondement de l'article 1240 du Code civil.
[1] CA Paris, 4 janvier 1927.
[2] CA Paris, 24 juin 1929.
[3] Le bailleur, même en présence d'une clause résolutoire, conserve la faculté de demander judiciairement le prononcé de la résiliation du bail (C.cass., civ. 3, 29 avril 1985, n° 83-14916, Bull. ; C.cass., civ. 3, 4 mai 1994, n° 92-11.196, Bull.).
[4] Le preneur peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire même après l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement, tant que la résiliation n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée (C.cass., civ. 3, 7 janvier, 1998, n° 95-20.167, Bull).
[5] Cass. 3e civ., 27 juin 1990, n° 88-20.294 ; C.cass., civ. 3, 4 mars 1998, n° 95-18.900, Bull.
[6] C.cass., civ. 3, 6 avril 2005, n° 03-11.159, Bull.
[7] Cass., req. 29 octobre 1934 ; CA. Paris, 21 avril 1944
[8] C.cass. com. 13 novembre 1969, n° 67-13.425, Bull..
[9] Lamy Commercial, ed. 2017, n° 839. Cohen, Traité théorique et pratique des fonds de commerce.
[10] C.cass., req., 5 juin 1934.
[11] C.cass., req. 14 novembre 1933 ; C.cass., req. 30 décembre 1940.
[12] C.cass., civ. 3, 15 février 2012, n° 11-10.911, Bull.
[13] C.cass., civ. 3, 6 décembre 1995, n° 94-10.001, Bull.
[14] C.cass., com., 3 mars 1992, n°89-19.172, Bull. ; C.cass., com., 3 mars 1992, n° 89-19.172, Bull.
[15] C.cass., civ.3, 4 juin 1886, n° 85-10.136, Bull.
[16] En ce sens C.cass., civ. 3, 6 juillet 1967, n° 65-13.889, Bull. où la Cour de cassation reconnaissait l'efficacité de la notification de l'acte introductif d'instance postérieurement au jugement, lorsque le jugement frappé d'appel, permettait aux créanciers inscrits d'intervenir à l'instance.
[17] Cass. 3e civ., 12 juillet 2006, n° 05-14.396
[18] C.cass., civ.3, 27 juin 1990, n° 88-20.294, Bull ; C.cass., civ.3, 4 mars 1998, n° 94-12.977.
[19] C.cass., civ. 3, 4 mars 1998, n° 95-18.900, Bull. Plus précisément, il s'agissait, en l'espèce, d'une ordonnance suspendant les effets de la clause résolutoire qui avait été notifié par le bailleur, ce dernier n'ayant pas notifié son assignation.
[20] Sur la question de la régularisation, se reporter au paragraphe II. B. 1.
[21] C.cass., civ. 3, 6 décembre 1995, n°94-11.068, 94-11.913, Bull.
[22] C.cass., com., 16 janvier 2001, n° 98-21.440, Bull.
[23] C.cass., civ., 23 janvier 1933 ; C.cass., com. 27 mai 1972, n° 71-11.011, Bull.
[24] C.cass., civ. 3, 27 mai 2009, n° 08-12.726, Bull.
[25] Cass., req., 20 avril 1937 ; CA Douai, 17 novembre 1994.
[26] C.cass., com. 27 mai 1972, n° 71.11.011, Bull. ; C.cass., civ. 3, 13 avril 1976, n° 74-11.774 ; C.cass., civ.3, 17 mai 1977, n°75-14.976.
[27] CA Aix-en-Provence, 22 novembre 1922 ; CA Grenoble, 13 novembre 1935 ; CA Paris, 17 mars 1937.
[28] CA Rouen, 25 juillet 1935.
[29] CA Montpellier, 20 octobre 1948.
[30] CA Paris, 2 décembre 1930 ; CA Paris, 13 novembre 1935 ; CA Lyon, 31 janvier 1935.
[31] C.cass., req., 14 novembre 1933
[32] C.cass., civ. 3, 22 mai 1973, n° 72-13.423, Bull. ; C.cass., com. 16 octobre 2007, n° 05-19.756, Bull.
[33] C.cass., civ. 3, 22 mars 1989, n° 87-19.019, Bull.
[34] C.cass., civ. 3, 17 juillet 1965, n° 62-11.443, Bull.
[35] C.cass., civ.3, 15 décembre 1976, n° 75-14.898, Bull ; C.cass. civ. 3, 6 décembre 1995, n° 94-11.068.
[36] C.cass., req. 3 décembre 1930 ; C.cass., civ. 3, 14 décembre 1988.
[37] C.cass., civ. 3, 8 décembre 1964, n° 63-12.924, Bull.
[38] C.cass., civ. 3, 10 mai 1990, n° 89-15.772, Bull.
[39] C.cass., com. 13 novembre 1969, n° 67-13.425, Bull. ; C.cass., civ. 3, 14 juin 2005, n° 04-13.517.
[40] CA Paris, 7 janvier 1932.
[41] C.cass., civ. 3, 10 juin 2004, n°01-15.187 ; C.cass., com., 3 février 2015, n° 13-26.210, Bull.
[42] CA Lyon, 26 janvier 1932 ; CA Alger, 8 janvier 1935.
[43] C.cass., civ. 3, 9 novembre 2011, n°1020.021, Bull.
[44] C.cass. req. 3 juillet 1935.

References: l'article 1345
 l'article 1346
 l'article 554
 l'article 1341
 l'article 1341
 l'article 584
 l'article 1240