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Timestamp: 2018-12-17 04:05:36+00:00

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Riunione di condominio: che fare se l'ordine del giorno è generico
Riunione di condominio: che fare se l’ordine del giorno è generico
L’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio deve contenere specifica indicazione dell’ordine del giorno a pena di nullità della votazione.
L’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio, con l’ordine del giorno, deve essere sufficientemente specifico da consentire agli interessati di comprendere quali argomenti saranno trattati nel corso della riunione di condominio. Questo però non significa che l’ordine del giorno debba anticipare anche il contenuto della votazione o contenere un elenco analitico di ogni argomento che sarà discusso dall’assemblea. Lo ha chiarito il Tribunale di Milano con una recente decisione [1].
Per comprendere il principio espresso dal giudice meneghino partiamo da cosa prevede la legge. Il codice civile [2] stabilisce che l’avviso di convocazione dell’assemblea deve contenere «specifica indicazione dell’ordine del giorno»; deve inoltre essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.
Secondo l’orientamento ormai stabile della giurisprudenza, l’avviso di convocazione deve contenere l’elenco delle materie e degli argomenti che saranno oggetto di discussione in assemblea e sui quali si dovranno adottare le conseguenti decisioni.
L’ordine del giorno non può essere generico, ma deve contenere in modo chiaro, specifico, anche se sintetico e non analitico, tutte le materie che saranno trattate, per consentire agli interessati di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza, valutare l’opportunità o meno di intervenire alla riunione, le indicazioni da dare a chi eventualmente li rappresenta, le obiezioni o i suggerimenti da poter sollevare [3]. Non è, invece, necessario che dagli argomenti indicati possa prevedersi lo sviluppo della futura discussione o il risultato e la delibera sui singoli punti [4].
In ossequio al principio di trasparenza e di rispetto del diritto a partecipare alla gestione del condominio, scopo dell’ordine del giorno è di mettere tutti i condòmini in condizione di poter esaurientemente comprendere quali siano le questioni che verranno loro sottoposte. Sarebbe ingannevole – e quindi viziato – l’ordine del giorno troppo generico e magari inesatto. Pertanto l’avviso di convocazione non può contenere indicazioni fuorvianti o equivoche, che possano indurre i condòmini a non presenziare alla riunione assembleare, convinti che non si tratti di questioni rilevanti o per loro interessanti. È pertanto annullabile la delibera condominiale che decide su un punto non compreso nell’ordine del giorno.
Tra l’ordine del giorno e la delibera ci deve essere corrispondenza; è comunque ammesso che l’oggetto di una deliberazione possa essere ricompreso implicitamente nell’indicazione di un oggetto più ampio, cui sia riconnesso.
La Cassazione ha altresì precisato che, se un argomento non è indicato nell’ordine del giorno, non può mai essere trattato e deciso dai condomini; al massimo si può discutere in modo informale e senza alcun vincolo per il condominio stesso. Né tale argomento può essere fatto rientrare neanche nella voce delle cosiddette «varie ed eventuali» che è d’uso inserire, ma che in realtà non consente di assumere alcuna decisione, neppure di scarsa rilevanza [5]. Difatti, nella voce «varie ed eventuali» vengono indicate le materie che l’amministratore o i partecipanti intendono trattare a titolo informativo.
Sempre la Cassazione [6] ha ritenuto che quando l’argomento sia di per sé generico e destinato a essere meglio valutato e approfondito dall’assemblea stessa, nell’ordine del giorno può anche essere indicato senza una specifica informativa, purché in modo esaurientemente comprensibile di cosa si andrà a trattare.
[1] Trib. Milano, sent. n. 1769/17 del 13.02.2017.
[3] Cass. sent. n. 2999/2010, n. 14560/2004.
[4] Cass. sent. n. 21298/2007.
[5] Cass. sent. n.12538/2015.
[6] Cass. sent. n. 10865/2016.
Sentenza n. 1769/2017 pubbl. il 13/02/2017 RG n. 30415/2014
nella causa civile di I Grado iscritta al N. 30415/2014 R.G. promossa da:
SF S.R.L. (C.F. 07446550159) con il patrocinio dell’avv. con elezione di domicilio in 21013 MILANO
COND. VIA MILANO (C.F. ), con il patrocinio
dell’avv. ZANCHETTA RICCARDO MARIA con elezione di domicilio in VIA S MILANO
H. SPA (C.F. ) G. H.
CONCLUSIONI: come da fogli allegati al verbale del 9/11/2016
Con atto di citazione regolarmente notificato la S. F. s.r.l., impugnando la
delibera assembleare del 07.04.2014, conveniva in giudizio avanti a questo Tribunale la G. H. s.p.a. ed il Condominio di via.
La società attrice rappresentava di essere proprietaria di una porzione di capannone, ad uso magazzino, situato all’interno del Condominio e concesso in locazione a soggetto terzo (C.S.) che lo ha adibito a deposito/showroom di opere di arte moderna.
La San Fruttuoso contestava alla società G. H.e s.p.a., proprietaria di una porzione
di capannone contigua alla sua e di un’altra posizionata di fronte, la costruzione di una passerella sopraelevata di collegamento delle anzidette unità immobiliari.
In particolare l’attrice, dando atto di avere già proposto ricorso anche avanti al TAR (ad oggi pendente) impugna la delibera condominiale del 07.04.2014, chiedendo che ne venga accertata la nullità e/o annullabilità, in quanto al punto 1 dell’ordine del giorno, indicato anche nella lettera di convocazione, veniva indicato “autorizzazione a Golf House a installare un piccolo ponte per collegare due magazzini” laddove il manufatto risultava costruito da tempo.
Impugna, altresì, la delibera in quanto assunta senza le dovute maggioranze in violazione degli articoli 1108 comma 3 c.c. e 1120 ultimo comma c.c. e, in ogni caso,
con il voto favorevole della M. 2007 s.r.l. società il cui immobile, situato all’interno
del condominio, era stato sottoposto a pignoramento.
Si costituiva il Condominio di via . chiedendo il rigetto delle domande
avversarie sostenendo la legittimità dell’operato del Condominio in quanto l’autorizzazione all’installazione del ponte sarebbe in realtà avvenuta nel marzo 2013. Non si costituiva la convenuta G. H. s.p.a. che veniva dichiarata contumace.
All’udienza del 25.11.2015 il Giudice concedeva alle parti i termini ex art. 183 comma 6 c.p.c. per il deposito di memorie rinviando all’udienza del 15.04.2015 per la discussione sulle istanze istruttorie.
All’esito, ritenuta la causa di natura documentale, il Giudice rinviava per la precisazione delle conclusioni al 09.11.2016.
A tale udienza le parti precisavano come da fogli che depositavano e la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
La domanda di parte attrice risulta fondata e meritevole di accoglimento.
In primo luogo questo Giudice intende rilevare come il manufatto realizzato da Golf House s.p.a. debba qualificarsi come innovazione posto che il capannone di proprietà presenta, a seguito delle opere eseguite, non solo una diversa consistenza materiale, circostanza già di per sé sufficiente, ma viene utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere.
Non vi è dubbio, infatti, che il “ponte” in questione abbia creato un vero e proprio passaggio tra i due capannoni di proprietà della convenuta contumace.
Al riguardo si osserva che il regolamento condominiale (doc. 3 fascicolo parte attrice)
vieta espressamente le innovazioni che “interessano anche indirettamente la struttura portante degli edifici o che ne alterino il decoro o che pregiudichino i diritti anche di un solo condomino”.
La S. F. srl ha fornito prova documentale del pregiudizio subito dal nuovo manufatto: ciò emerge dai rilievi fotografici e dalla relazione del sig. P.e L.i (doc. 16 fascicolo parte attrice), trasportatore della società (C. S.), a cui è locato l’immobile.
Ebbene dal documento in commento emerge in modo chiaro come la creazione del ponte abbia limitato l’accesso al trasporto di alcuni materiali, nel caso di specie opere d’arte di grandi dimensioni.
Per quel che concerne, poi, l’autorizzazione alla costruzione del manufatto occorre osservare che, contrariamente a quanto sostenuto dal condominio convenuto, non esiste alcuna delibera assembleare di autorizzazione del marzo 2013.
L’unica delibera che ha trattato la questione è quella (del 07.04.2014) oggetto di impugnazione.
Dai documenti prodotti dal Condominio (doc. 4) risulta solo l’esistenza di una sorta di nulla osta da parte di alcuni condomini ed un’autorizzazione del solo amministratore. Dai nulla osta redatti dalla G. H. s.p.a. e sottoscritti solo per accettazione dai condomini, poi, emerge che l’installazione “non toccherà le parti comuni non limitando di conseguenza in alcun modo il godimento della proprietà comune” circostanza, come rilevato in precedenza, che è risultata inveritiera.
Non solo: coglie nel segno l’eccezione di parte attrice circa l’annullabilità della delibera del 07.04.2014 posto che l’assemblea ha deliberato “l’autorizzazione all’installazione di un piccolo ponte per collegare i due magazzini” quando, in realtà, si trattava di un manufatto già esistente.
Il Condominio ha, pertanto, provveduto a convocare un’assemblea con un ordine del giorno errato e, contrariamente a quanto sostenuto, nemmeno si trattava di ratifica di una precedente assemblea (che mai ha deliberato sul punto).
Tale errore ha di certo inciso sulla volontà dei partecipanti chiamati a votare su di un oggetto non corrispondente alla realtà dei fatti, ragione per la quale la delibera va annullata.
Ogni ulteriore questione deve ritenersi assorbita. Le spese di lite seguono la soccombenza.
Il Tribunale di Milano, Sezione XIII Civile, ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando:
-Accoglie la domanda di parte attrice ed annulla, con riguardo al punto 1 dell’ordine del giorno, la delibera del 07.04.2014;
-Condanna il Condominio al pagamento, in favore della società attrice, delle spese di lite che liquida in € 510,39 per spese, € 4.800,00 per compensi oltre spese generali c.p.a. ed i.v.a.
sentenza esecutiva. Milano 13 febbraio 2017.

References: Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 

Sentenza 
 art. 183

sentenza