Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/generalny-remont-budynku-w-zasobach-gminnych-prawa-lokatorow,378,p.html
Timestamp: 2019-06-26 00:22:27+00:00

Document:
Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2018-06-08
Mieszkamy w lokalu komunalnym z zasobów gminnych o pow. ok. 110 m2 (4 pokoje). Od wielu lat nasz budynek kwalifikuje się do remontu. Jesteśmy rodziną 4-osobową: dwoje rodziców, 18-letnia córka (jeszcze się uczy), pełnoletni syn na własnym utrzymaniu. Czynsz płacimy na bieżąco. Obecnie planowany jest generalny remont budynku i podobno podział naszego mieszkania na dwa osobne – 2-pokojowe. Uważamy, że mieszkanie nie jest podzielne. Martwimy się, że stracimy część mieszkania i będziemy musieli wszyscy zamieszkać w dwupokojowym mieszkaniu (teoretycznie adres się nie zmieni, tylko mieszkanie będzie o połowę mniejsze). Jakie mamy możliwości obrony w tej sytuacji?
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź.
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Nie widzę podstaw prawnych do przymuszenia Państwo do wyrażenia zgody na podział mieszkania. Jakiekolwiek takie działania wymagają ze strony najemcy podjęcia działań zmierzających do wypowiedzenia umowy najmu. Dopiero ustanie stosunku prawnego umożliwi właścicielowi dysponowanie lokalem, w tym remont czy jego podział. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia umowy najmu. Przedmiotową kwestię reguluje art. 11 ustawy, zgodnie z jego treścią – wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu:
„Art. 11. 1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w niniejszym artykule, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 4 i 5. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu:
1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub w pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, o ile lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.
7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny.
8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.
9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.
10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.”
Żaden z przepisów nie przewiduje możliwości rozwiązania umowy ze względu na fakt podziału mieszkania.
Wypowiedzenie umowy z powodu naprawy lub rozbiórki budynku (art. 11 ust. 2 pkt 4) nie jest podyktowane nagannym zachowaniem lokatora, ale wiąże się z ochroną jego życia i zdrowia, a nadto ma umożliwić realizację robót budowlanych. W tym wypadku – zgodnie z art. 32 – obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego ciąży na gminach. Wypada zastanowić się jednak, o jaki remont chodzi. Będzie to na pewno tzw. remont kapitalny, wymagający wymiany elementów konstrukcyjnych i zezwolenia budowlanego, a nie tylko naprawa przewidziana w art. 10 ust. 4, która wiąże się z czasowym wykwaterowaniem lokatorów (i prawem do powrotu) i przewiduje normę czasową na wykonanie robót (rok).
Nie dotyczy to więc sytuacji podziału mieszkania na dwa odrębne. Ustawodawca nie przewidział możliwości wypowiedzenia umowy w takich sytuacjach.
Podsumowując: nie ma możliwości podziału lokalu, takie działania są sprzeczne z prawem. Faktycznie powinniście Państwo na czas remontu otrzymać mieszkanie zastępcze. Po zakończeniu remontu macie Państwo możliwość powrotu do tego samego lokalu (mieszkania). Nie ma możliwości prowadzenia remontu w czasie zamieszkiwania najemców.
Gmina nie może wypowiedzieć Państwu umowy, może jedynie Państwu przekazać lokal zamienny na czas remontu, ale podkreślam – nie ma podstaw prawnych do podziału lokalu na dwa odrębne.
▸ Wykup mieszkania komunalnego po śmierci głównego najemcy
▸ Nakaz opuszczenia mieszkania komunalnego w trybie 30 dni
▸ Jak podarować lokal dziecku aby nie utracić bonifikaty
▸ Podwyżka funduszu remontowego przez administrację w budynku komunalnym
▸ Czy mogę wymeldować syna z mieszkania komunalnego bez jego zgody?
▸ Mieszkanie za granicą a wykup lokalu komunalnego w Polsce
▸ Wykup mieszkania komunalnego mimo prawa do mieszkania spółdzielczego w innym powiecie
▸ Wniosek o podnajęcie mieszkania komunalnego
» Odmówienie udziału w dezynsekcji we wspólnocie mieszkaniowej » Nieuregulowane prawo do najmu mieszkania komunalnego » Zakup mieszkania na wynajem » Dofinansowanie na zakup mieszkania dla pracownika Służby Granicznej » Czy mam jakąś szansę, aby nie stracić mieszkania komunalnego? » Jakie mam szanse na zatrzymanie mieszkania komunalnego? » Najemca opuścił mieszkanie z powodu wady zagrażającej zdrowiu » Podnajem mieszkania komunalnego bez zgody gminy » Rezygnacja z kontynuowania najmu z zasobów TBS na rzecz syna » Utrata mieszkania komunalnego w Warszawie

References: art. 11
 art. 21
 art. 10
 art. 32
 art. 32
 art. 10