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Freitag, 19. Juli 2013 PDF Version
Die Durchführung einer Zwangsverwaltung ist in der Regel mit Konflikten und Prozessen behaftet. Nicht nur mit dem Mieter, Ersteher oder Schuldner, sondern auch mit dem Gläubiger – wie die Entscheidung des BGH vom 18.04.2013 zeigt.
Der Zwangsverwalter hatte in diesem Fall 5 Grundstücke verwaltet und hierfür eine Gesamtvergütung von 70T€ festgesetzt bekommen. Da das Verwaltungskonto lediglich ein Guthaben von ca. 30T€ aufwies, verlangte der Zwangsverwalter den Restbetrag von der die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigerin.
Diese weigerte sich zu zahlen und war der Auffassung, dass der Zwangverwalter Schadensersatz in gleicher Höhe schulde, da er im Rahmen der Verwaltung umfassende Renovierungsarbeiten am Treppenhaus in Auftrag gegeben habe und damit das Guthaben auf knapp 3.000,00 € geschrumpft sei. Die Vorinstanzen hatten die Zahlungsklage des Zwangsverwalters abgewiesen. Der BGH sah dies anders und sprach dem Zwangsverwalter den Anspruch zu.
In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei anerkannt, dass der betreibende Gläubiger für die festgesetzte Vergütung des Zwangsverwalters hafte, wenn die Summe aus der verwalteten Masse nicht oder nicht mehr entnommen werden könne. Ein Schadensersatz gegen den Zwangsverwalter bestehe jedoch nicht. Der Zw3angsverwalter habe im laufenden Verfahren insgesamt 291.000,00 € an Überschüssen an die Gläubigerin ausgezahlt. Schutzzweck des § 9 Abs. 1 und 2 ZwVwV sei jedoch die Sicherung einer ranggerechten Verteilung der Zwangsverwaltungsmasse, nicht jedoch der Schutz vor der Kostentragung hinsichtlich der Zwangsverwaltervergütung. Hätte der Zwangsverwalter die Liquidität für die Renovierungsarbeiten zurückgehalten, hätte er geringere Auszahlungen an die Gläubigerin vornehmen können. Die Gläubigerin stehe daher nach der aktuellen Sachlage nicht schlechter da, als wenn der Zwangsverwalter sich an die Vorgaben der ZVwVO gehalten hätte. Demnach ist der Bank auch kein Schaden entstanden. Zudem hätte das Zwangsversteigerungsgericht einem evtl. Antrag des Zwangsverwalters auf Billigung der Renovierungsarbeiten im Vorfeld auch erteilt. Der ZWangsverwalter war zudem auch nicht verpflichtet, die Zustimmung des Vollstreckungsgerichts zu den Treppenhausrenovierungen nach 10 Abs. 1 Nr. 5 ZwVwV herbeizuführen. Der Schwellenwert von 15% des Verkehrswertes war nicht überschritten.
Die Zwangsverwaltervergütung hätte die Gläubigerin in jedem Fall tragen müssen. Der einzige Unterschied in der dem BGH vorliegenden Fallgestaltung war der, dass die Forderung nachträglich nach Abschluss des Verfahrens an sie herangetragen worden war. Zu diesem Zeitpunkt waren die Schulden durch den Verkauf der Grundstücke in Höhe von 1,8 Mio. € auch bereits vollständig getilgt. Die Zwangsverwaltung war daher “profitalbel” für die Gläubigerin. Der Zwangsverwalter ist nicht verpflichtet, Rückstellungen für seine Vergütung zu bilden. Wenn ein zwangsverwaltetes Grundstück freihändig veräußert werden soll, sollten Gläubigerbanken darauf achten, mögliche Kosten der Zwangsverwaltung mit einzurechnen und ggf. beim Zwangsverwalter nachzufragen, um ihre Ablösesumme richtig zu ermitteln. Den Zwangsverwalter kann man nach der Entscheidund des BGH hierfür jedenfalls nicht haftbar machen.
BGH vom 18.04.2013, IX ZR 109/12
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Tags:Gläubigerhaftung, Haftung, Rückstellung, Zwangsverwaltervergütung, Zwangsverwaltung
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Haftung des Insolvenzverwalters für die Zwangsverwaltervergütung
Kündigungssperre bei Mieterinvestitionen
Mittwoch, 27. Oktober 2010 PDF Version
Im Fall des BGH von 21.05.2010 forderte ein Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft Entschädigung. Ein Wasserschaden mit Ursache im Gemeinschaftseigentum und Folgen in seinem Sondereigentum konnte erst nach langer Zeit aufgefunden und beseitigt werden.
Der Kläger hatte hierdurch Mietausfälle erlitten. Der BGH hat eine Haftung der WEG abgelehnt. Eine verschuldensunabhängige Haftung sei nur im Nachbarrecht zu finden (§ 906 Abs. 2 Ziff. 2 BGB). Nachbarrechtliche Vorschriften seien zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern bzw. der WEG aber nicht anwendbar. Das Nachbarrecht sei lediglich ein Ausgleich dafür, dass zwischen den Grundstücksnachbarn normalerweise keine Rechtsbeziehungen bestehen. Hier muss eine gewisse gesetzliche Ausgleichsfrist für eingetretene Schäden bestehen. Die Wohnungseigentümer indes seien durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung rechtlich verbunden.
Das Wohnungseigentumsrecht sieht indes eine Anspruchsgrundlage nur bei schuldhafter Schädigung vor. Dabei müsse es bleiben. Das Nachbarrecht käme daneben nicht zur Anwendung.
Der Wohnungseigentümer erhielt also keinen Ausgleich für seine Mietausfälle.
BGH von 21.05.2010, V ZR 10/10
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Tags:Haftung, Mietausfall, Nachbarrecht, WEG
Freitag, 25. Juni 2010 PDF Version
Die meisten Wohnungsmietverträge enthalten eine Klausel, dass der Mieter für Beschädigungen durch Dritte wie für eigene Handlungen haftet. Eine solche Klausel ist zweifelhaft.
Das Amtsgericht Düren hat im Urteil vom 28.04.2010 die Sachbeschädigungsklage des Vermieters abgewiesen. Die Mieterin hatte ein Fest veranstaltet, zu dem u.a. zwei Gäste erschienen, die später die Klingel und einen Rollladen beschädigten.
Eine Haftung der Mieterin wurde mit dem Argument abgelehnt, dass sie diese Gäste nach einem Streit hinausgeworfen hatte. Dass sie anschließend das Haus beschädigten, sei ihr nicht mehr zuzuordnen. Die Gäste hätten sicher nicht mehr mit Wissen und Wollen der Mieterin dort aufgehalten.
Die oben beschriebene Klausel sei als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Sie beinhalte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Denn der Mieter müsste sich bei schlechtmöglichster Auslegung auch solch Verhalten der Gäste zurechnen lassen, die sich nicht mit ihrem Willen im Haus aufhalten.
Es ist im Einzelfall also fraglich, ob man aufgrund dieser Klausel Ansprüche gegen den Mieter durchsetzen kann. Man muss jeweils den einzelnen Sachverhalt genau betrachten.
AG Düren WM 2010, 292f.
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Tags:Dritte, Haftung, Schäden
Haftung der Wohnungseigentümer neben der WEG
Dienstag, 13. April 2010 PDF Version
Bekanntlich hat der Gesetzgeber die Rechtsprechung des BGH zur Rechtsfähigkeit der WEG-Gemeinschaft in § 10 Abs. IV WEG umgesetzt. Dies hatte in einem BGH-Fall Konsequenzen für die Berliner Wasserbetriebe:
Diese nahmen einen Wohnungseigentümer zur Zahlung von Restbeträge aus Versorgungsleistungen in Anspruch, die von der WEG anscheinend nicht erfüllt worden waren. In ihren ABE hatten die Wasserbetriebe festgelegt, dass neben der WEG auch jeder einzelne Eigentümer gesamtschuldnerisch für Rückstände haftet. Die Rechtsauffassung der Wasserbetriebe hatte vor dem BGH nur zum Teil Erfolg:
Entsprechend § 10 Abs. IV WEG haftet grundsätzlich die WEG-Gemeinschaft allein. Für Verbindlichkeiten aus einem Vertrag zwischen der WEG-Gemeinschaft und einem Dritten haften die Wohnungseigentümer nur dann daneben als Gesamtschuldner, wenn sie sich hierzu ausdrücklich persönlich verpflichtet haben. Da das Angebot auf Abschluss des Belieferungsvertrages an die WEG gerichtet war, konnten die Wohnungseigentümer nicht ohne persönliches Zutun in den Vertrag als Gesamtschuldner einbezogen werden.
Allerdings besagt der neue § 10 Abs. VIII WEG, dass die einzelnen Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten jedenfalls im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile haften. Der Versorger hätte hier gegen alle Miteigentümer gesondert vorgehen müssen, anstatt von einem Eigentümer den vollen Rückstand zu verlangen.
BGH vom 20.01.2010, VIII ZR 329/08
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Tags:Berliner Wasserbetriebe, Haftung, Wohnungseigentümer
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Montag, 29. März 2010 PDF Version
Der Insolvenzverwalter kann Zwangsverwaltung beantragen. Ist das Objekt beispielsweise nicht vermietet oder erwirtschaftet sonst keine Überschüsse, kann der Zwangsverwalter seine Gebühren nicht selbst einbringen. In diesem Fall muss der betreibende Gläubiger die Zwangsverwaltergebühren tragen.
Der Bundesgerichthof hat mit Urteil vom 10.12.2009 entschieden, dass der Insolvenzverwalter nicht persönlich für die Zwangsverwaltergebühren haftet. Wenn keine ausreichende Masse beim Insolvenzverwalter vorhanden ist, kann er dies einwenden. Der Zwangsverwalter bleibt in diesem Falle auf seinen Gebühren sitzen.
Rechtlich wird der Unterschied bei primären Erfüllungsansprüchen und Sekundäransprüchen gemacht. In erster Linie müsse sich der Zwangsverwalter aus der Masse befriedigen. Für Sekundäransprüche sei der Insolvenzverwalter nicht verantwortlich.
Es sei dahingestellt, ob diese Entscheidung nachvollziehbar und gerecht ist. Die Position des Insolvenzverwalters wird vom BGH stets sehr hoch gehalten. Die Praxis jedenfalls muss damit leben.
BGH vom 10.12.2009, IX ZR 220/08
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Tags:Haftung, Insolvenzverwalter, Zwangsverwaltervergütung
Dienstag, 26. Mai 2009 PDF Version
In einem Parkhaus angebrachte Videokameras führen nicht dazu, dass durch die Einfahrt in ein Parkhaus kein Miet- sondern ein Verwahrvertrag mit Bewachungspflichten geschlossen wird. Wird ein eingestellter Pkw gestohlen, so haftet der Parkhausbetreiber aus dem Mietvertrag nicht, weil kein Mietmangel vorliegt. Ebenso liegt keine Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht des Mietvertrags vor. Der Parkhausbetreiber hat keine Verpflichtung sicherzustellen, dass die Videoaufnahmenqualität ausreicht, um der Polizei die Ermittlung des Täters zu ermöglichen.
Amtsgericht Hannover vom 07.02.2008, 427 C 11840/07
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Tags:Diebstahl, Haftung, Mietvertrag, Parkhaus, Überwachungspflicht, Videokamera
Warum auch Vermieter von Scheidungen betroffen sind
Tags:Disclaimer, Haftung, LG Hamburg, Links
Samstag, 15. November 2008 PDF Version
Am morgigen Sonntag findet die alljährliche Marathonstaffel in Berlin statt. Die ist Anlaß genug, die Frage des Versicherungsschutzes beim Betriebssport genauer unter die Lupe zu nehmen.
Ein Arbeitsunfall liegt vor, wenn das Verhalten des Versicherten, bei dem sich der Unfall ereignete, der versicherten Tätigkeit zuzurechnen ist. Demnach stehen auch die Teilnahme am Betriebssport und die Teilnahme an betrieblichen Gemeinschaftsveranstaltungen unter Versicherungsschutz.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundessozialgerichts steht eine sportliche Betätigung dann als Ausübung von Betriebssport unter dem Schutz der gesetzlichen Unfallversicherung, wenn sie folgende Kriterien erfüllt:
– Sie muss einen Ausgleichs- und nicht einen Wettkampfcharakter haben.
– Sie muss regelmäßig stattfinden.
– Der Teilnehmerkreis muss sich im Wesentlichen auf Angehörige des Unternehmens bzw. der Unternehmen beschränkten, die sich zu einer Betriebssportgemeinschaft zusammengeschlossen haben.
– Die Übungszeit und Übungsdauer müssen in einem dem Ausgleichszweck
entsprechenden Zusammenhang mit der betrieblichen Tätigkeit stehen.
- Die Übungen müssen im Rahmen einer unternehmensbezogenen Organisation stattfinden.
Voraussetzung für die Annahme einer betrieblichen Gemeinschaftsveranstaltung ist hingegen, dass die Zusammenkunft der Pflege der Verbundenheit zwischen der Unternehmensleitung und den Beschäftigten sowie den Beschäftigten untereinander dient. Die Veranstaltung muss deshalb allen Beschäftigten des Unternehmens offenstehen und von der Unternehmensleitung selbst veranstaltet oder zumindest gebilligt oder gefördert und von ihrer Autorität als betriebliche Gemeinschaftsveranstaltung getragen werden.
D.h., die Einladung zu der Veranstaltung muss sich an alle beschäftigten Mitarbeiter richten und diese müssen auch tatsächlich dazu in der Lage sein, an der Veranstaltung teilzunehmen. Das hessische Landessozialgericht hat hierzu festgestellt, dass bei einem Stadtlauf über eine 5,6 km lange Strecke nicht unterstellt werden könne, dass alle beschäftigten Mitarbeiter aufgrund ihrer konditionellen Fähigkeiten in der Lage gewesen wären, an einem solchen Laufwettbewerb teilzunehmen. Da die Teilnahme der Veranstaltung somit nur einer ausgewählten Gruppe offen gestanden habe, hat das Gericht die Annahme einer betrieblichen Gemeinschaftsveranstaltung verneint.
Demnach ist bei solchen Läufen Vorsicht angezeigt.
Hessisches Landessozialgericht vom 18.03.2008, L 3 U 266/05
Tags:Betriebssport, Haftung, Laufveranstaltung, Versicherungsschutz

References: BGH 
 BGH 
 § 9
 BGH 
 BGH 

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 § 10
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 § 10
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