Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BauR%202005,%20542
Timestamp: 2019-11-12 16:40:58+00:00

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BGH, 16.12.2004 - VII ZR 257/03 - dejure.org
https://dejure.org/2004,327
BGH, 16.12.2004 - VII ZR 257/03 (https://dejure.org/2004,327)
BGH, Entscheidung vom 16.12.2004 - VII ZR 257/03 (https://dejure.org/2004,327)
BGH, Entscheidung vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03 (https://dejure.org/2004,327)
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Hauskauf - Altbau, sanierter - Vertragsart, anwendbare
Werkvertragsrecht auch bei umfassender Sanierung vor Vertragsschluss; "Sanierung bis auf die Grundmauern" erfordert heutigen technischen Standard
Anspruch auf Schadenersatz auf Grund von Mängeln an dem geschuldeten Vertragsgegegenstand beim Kauf eines Altbaus; Gewährleistung bei dem Erwerb eines Altbaus ; Folgen einer mit dem Erwerb eines Grundstücks verbundenen Herstellungsverpflichtung auf die Art der ...
BGB (a.F.) § 631 § 635
Erwerb sanierter Altbauten: Sanierungsverpflichtung muss mit beurkundet werden! (IBR 2005, 206)
Altbausanierung: Haftet Bauträger auch für unsanierte Grundstücksanlagen? (IBR 2005, 155)
Erwerb sanierter Altbauten: Haftet Bauträger für unsanierte Bausubstanz? (IBR 2005, 153)
Erwerb fertig sanierter Altbauten: Werkvertragsrecht, nicht Kaufrecht anwendbar! (IBR 2005, 154)
Zusammenfassung von "Anmerkung zur Entscheidung des BGH vom 16.12.2004, VII ZR 257/03" von RA Dr. Olrik Vogel, original erschienen in: ZfIR 2005, 139 - 140.
Zusammenfassung von "Mängelrechte beim Verkauf und Kauf von Grundstücken" von RA und Notar Dr. Detlef Schmidt, original erschienen in: AnwBl 2008, 484 - 493.
Zusammenfassung von "Anmerkung zu den Entscheidungen des BGH vom 16.12.2004, Az.: VII ZR 257/03 (Werkvertragsrecht bei Erwerb eines sanierten Altbaus) und vom 10.02.2005, Az.: VII ZR 184/04 (Beurkundungspflicht der Baubeschreibung)" von Notar Dr. Gregor Basty, original erschienen in: DNotZ 2005 ...
NJW 2005, 1115
MDR 2005, 622
DNotZ 2005, 464
NZBau 2005, 216
NZM 2005, 187
DB 2005, 1056 (Ls.)
BauR 2005, 542
ZfBR 2005, 263
Zutreffend ist auch, dass eine derartige Haftung auch dann in Betracht kommt, wenn bei der Veräußerung des Bauwerks die geschuldeten Bauleistungen bereits erbracht sind (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263 m.w.N.).
Eine etwaige Formunwirksamkeit wäre allerdings infolge der Eintragung der Kläger in das Grundbuch nach erfolgter Auflassung geheilt (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, aaO).
a) Kommt das Berufungsgericht nach der erneuten Beurteilung wiederum zu dem Ergebnis, dass die vertraglich geschuldeten Bauleistungen Neubauarbeiten vergleichbar sind, wird es zu prüfen haben, welche Beschaffenheitsvereinbarung die Parteien hinsichtlich der von den Bauleistungen nicht berührten Teile des Objekts getroffen haben (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, aaO).
Hat sich der Veräußerer von Wohnungseigentum in den Verträgen mit den Erwerbern zu umfassenden Modernisierungsarbeiten sowie zur Aufstockung des Gebäudes mit zwei zusätzlichen Geschossen verpflichtet, so sind derartige Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht auf Mängel der gesamten Bausubstanz (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263).
Dies gilt auch dann, wenn die vom Veräußerer übernommenen Arbeiten vor Vertragsschluss bereits ausgeführt wurden (BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263).
Eine derartige formularmäßige Beschränkung der Haftung ist gemäß § 11 Nr. 10 a) AGBG nicht möglich (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR 368/85, BGHZ 100, 391, 397 f; Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, aaO).
Danach kann allein aus dem Umstand, dass alte Rohre in dem Gebäude verblieben, nicht hergeleitet werden, dass deren Korrosion und die Braunfärbung des Wassers der vereinbarten Beschaffenheit entsprechen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, aaO).
b) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats ist ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder so zu behandelnder Häuser auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist (BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, aaO, S. 546; Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 168 f; Urteil vom 17. September 1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350, 353).
Die Beurkundungsverpflichtung besteht unabhängig davon, ob und inwieweit der Bauträger die geschuldete Werkleistung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses tatsächlich ausgeführt hat (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, zur Veröffentlichung bestimmt).
Ohne Bedeutung ist es, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben (…vgl. BGH, NJW 2007, S. 3275 ff.; mit zustimmender Anm. Locher, Umfang der Herstellungspflicht bei Altbausanierung, jurisPR-PrivBauR 9/2007 Anm. 3;… BGHZ 164, S. 225; BauR 2005, S. 542, 544).
Verspricht der Veräußerer eines Altbauobjekts eine so weitgehende und umfassende Sanierung, darf der Erwerber dies grundsätzlich dahin verstehen, dass der Veräußerer zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten (BGH, NZBau 2005, S. 216).
Entsprechende Qualitätsanforderungen können sich nicht nur aus dem Vertragstext, sondern auch aus erläuternden und präzisierenden Erklärungen der Vertragsparteien, sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfeldes, dem qualitativen Zuschnitt, dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes ergeben (…st. Rspr. vgl. BGH, NZBau 2007, S. 574 ff.; BGH, BauR 1993, NZBau 2005, S. 216).
Nach ständiger Rechtsprechung des Senats (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542 = ZfBR 2005, 263 = NZBau 2005, 216) ist beim Erwerb von sanierten Altbauten Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist.
OLG Koblenz, 29.09.2011 - 5 U 840/11
Umfang der Aufklärungspflicht des Verkäufers eines Hauses über die …

References: § 631
 § 635
 BGH 
 BGH 
 § 11
 § 242