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Timestamp: 2017-01-17 01:42:41+00:00

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⭐RECOURS POUR EXCES DE POUVOIR :
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Nicolas Noël Beauséjour
1 A Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les Conseillers du tribunal administratif de Marseille. RECOURS POUR EXCES DE POUVOIR : POUR : 1) Monsieur Daniel CARRIERE, domicilié résidence Saint-Loup, Bât. A, 103 bd de Saint Loup, Marseille. 2) Monsieur Nouredine ABOUAKIL, domicilié 78 bd de Dunkerque, Bât. D11, Marseille. 3) Monsieur Philippe REY, domicilié 11 chemin de la Sartan, Marseille. Ayant tous pour avocat Maître Benoit CANDON, du Barreau de Marseille, domicilié 7 rue Gustave Ricard, Marseille (tél : fax : ). CONTRE : La délibération en date du 23 octobre 2012 par laquelle le bureau de Marseille Provence Métropole (MPM) a approuvé le bail civil conclu entre MPM et la SAS SUEDE pour la location de locaux en l'état de futur achèvement au sein de la Tour La Marseillaise. I FAITS ET PROCEDURE : Les requérants sont domiciliés à Marseille et, étant propriétaires de leurs logements, sont contribuables de Marseille Provence Métropole (dite MPM), notamment par leur assujettissement à aux taxes d'habitation et foncière. Ils ont donc intérêt à agir contre la délibération attaquée, qui engage les dépenses de MPM à hauteur d'au moins 6,4 ME (5ME de loyer annuel plus 1,4ME de charges prévisibles). Les données sont les suivantes. Ce nouveau bail porte sur des locaux en l'état de futur achèvement pour une superficie de m2 répartie sur 12 étages situés dans une tour de 32 niveaux (dont 27 de bureaux) au bord du port maritime de Marseille (dans l'espace dit «Les Quais d'arenc»), pour un loyer annuel de 5,012 ME HT et des charges annuelles prévisibles de 1,4 ME HT, plus une redevance annuelle d'un restaurant interentreprises de E HT2 (plus ses charges), le tout pendant une durée de 12 années. Actuellement, MPM loue des locaux pour m2 répartis principalement aux Docks ( m2) et dans trois autres sites à Marseille (bd Joseph Vernet dans le 8e, CMCI dans le 1er et bd de la Glacière dans le 14e). Le prix des locaux loués aux Docks est de 2,4 ME pour m2. Depuis 2007 et de façon continue, MPM a augmenté les surfaces louées aux Docks, pour une meilleure organisation de ses services, le dernier avenant, n 9, ayant été conclu le 08/07/2011. MPM occupe également, pour sa direction de l'eau et de l'assainissement, une surface de m2 bd Joseph Vernet pour un loyer annuel HT de E par an, avec une franchise annuelle de E, par bail renouvelé à partir du 31/03/2010 pour 9 années, suivant délibération du 25/03/2010, «considérant l intérêt pour la DEA de continuer à occuper les locaux situés 27 boulevard Joseph Vernet, Marseille». Les loyers des deux autres sites ne nous sont pas connus, mais ils sont a priori assez anciens (pas disponibles sur le site de MPM qui permet d'aller jusqu'en 2006) et devraient être moins élevés au m2 qu'aux Docks (ces derniers, partie d'euroméditerranée, étant déjà chers pour Marseille). Le déménagement des agents de MPM et de leur matériel est programmé pour fin 2015-début 2016, le bail des Docks, conclu suivant délibération du 18/12/2006 et applicable depuis le 01/01/2007 pour 9 années, arrivant à échéance le 31/12/2015. Rien ne permet toutefois de penser que MPM serait «expulsée» des Docks ou qu'elle ne pourrait renouveler son bail dans de bonnes conditions, ce qui n'a jamais été prétendu. Le projet immobilier de la Tour Marseillaise, encore dite Tour Nouvel du nom de son architecte, était resté suspendu faute d'investisseurs, c'est-à-dire, pour cet immeuble dédié aux bureaux, faute d'entreprises s'engageant pour louer ou acheter partie de ces locaux. MPM, en concluant le bail litigieux, permet donc à ce projet, mené par le promoteur Constructa de même que trois autres tours dans la future «skyline» marseillaise (ensemble de quatre tours alignées à celle existante de la CMA-CGM), d'être exécuté. Ainsi, dans une lettre ouverte du 29/10/2012 adressée à M. Menucci, M. Caselli, président de MPM, déclare qu'«en permettant la construction de «La Marseillaise» et en décidant d y implanter son siège, MPM donne un signal fort de confiance dans Marseille et dans Euroméditerranée.» Enfin, l'environnement institutionnel est en passe d'être modifié, avec la nouvelle métropole marseillaise en voie de création, celle-ci allant intégrer les six EPCI existants (MPM, Pays d'aix, Aubagne, San Ouest Provence, Martigues, Salon), selon la ministre Madame Lebranchu dans le premier semestre 2013, de sorte que MPM disparaisse et que la composition, les compétences et l'organisation de la nouvelle métropole en diffèrent3 sensiblement, outre l'existence d'un débat très vif entre les futures composantes de cette métropole, notamment sur la question de l'utilisation des deniers publics. II ILLEGALITES EXTERNES : 1) Violation des articles L et L du code général des collectivités territoriales (défaut d'information des membres du bureau) : Les articles L et L du code général des collectivités territoriales (CGCT), auxquels renvoie l'article L du CGCT, s'appliquent aux délibérations du bureau de MPM. En effet, celui-ci constitue un organe délibérant au sens de l'article L précité. D'autre part et en tout état de cause, le bureau a pris la délibération attaquée sur délégation du conseil communautaire, qui est le principal organe délibérant au sens du même article, de sorte que ses conditions de fonctionnement, en particulier les garanties de bonne information de ses membres, doivent être identiques. Ainsi, de même que la note de synthèse visée par l'article L du CGCT doit être suffisante, chaque «membre du conseil municipal a le droit, dans le cadre de sa fonction, d'être informé des affaires de la commune qui font l'objet d'une délibération», aux termes de l'article L du même code ; le maire est donc tenu de communiquer aux membres du conseil municipal les documents et informations nécessaires pour qu'ils puissent se prononcer utilement sur les affaires de la commune soumises à leur délibération, obligation transposable à la communauté urbaine. Or nous contestons que cette information ait été légalement donnée, soit en temps utile, de façon suffisante et sincère. * Premièrement, les membres du bureau n'ont pas reçu la note de synthèse prévue à l'article L du CGCT dans le délai de 5 jours francs avant la séance. * Deuxièmement, à supposer que cette note soit l'exposé des motifs ou rapport préalable à la délibération, elle serait insuffisante pour éclairer les votants, car elle résume l'affaire en quelques lignes, alors que les enjeux sont multiples et complexes. Ce rapport ne se réfère à aucune étude qui serait consultable par les membres du bureau, et ne donne aucun élément de comparaison, au niveau financier, mais aussi de l'accomplissement des missions, de la gestion du personnel et de l'impact local. * Troisièmement, toujours à supposer ce rapport tenant lieu de «note de synthèse», celle-ci serait également erronée et trompeuse. En effet, comme nous l'exposerons au fond dans le paragraphe III-1 consacré à l'erreur manifeste d'appréciation, le rapport se trompe sur un élément déterminant, le fait que le changement de locaux s'effectue «à budget constant», alors que les anciens loyers étaient moins chers au m2 et que leur somme se situe à entre 3 et 3,5 ME, contre 5 ME dans la nouvelle tour. Et il en va de même pour les charges.4 En outre, ce rapport masque un certain nombre d'informations pourtant essentielles pour en apprécier le bien-fondé. Notamment, le plan des aménagements demandés par MPM (annexe 4 au contrat) ne contient pas d'échelle. On peine donc à apprécier l'espace disponible. De même pour les loyers et charges, dont le montant actuel n'est pas précisé. MPM aurait dû présenter un tableau comparatif des loyers et charges. Dans ces conditions, le rapport ne satisfait pas aux exigences des articles L et L du CGCT telles que précisées par la jurisprudence (voir par ex. CAA Marseille, Commune de Gemenos, 11 mai 2010, n 08MA02694). 2) Violation de l'article 23 de la loi n du 11 décembre 2012 (absence d'avis du service des domaines) : Il ressort de la délibération attaquée que le service des domaines, qui devait être obligatoirement consulté en application de l'article 23 de la loi n du 11 décembre 2012, n'a pas donné d'avis «par manque de références locales sur ce type de projet». Or, si l'on peut soutenir que l'absence d'avis donné par un organe régulièrement consulté ne vicie pas une décision administrative, nous contestons qu'en l'espèce le service des domaines ait été en possession des informations utiles pour donner un avis : projet de bail, annexes au bail, prix des locations actuelles de MPM. Dans ces conditions, il ne peut être réputé avoir donné son avis. Nous demandons donc à MPM de justifier de la saisine du service des domaines et d'en produire la copie. 3) Violation des règles de mise en concurrence (requalification en marché public) : a) En réalité, compte tenu premièrement de son importance financière (6,4 ME HT par an minimum plus le déménagement), temporelle (12 ans), humaine (1.200 agents) et stratégique, deuxièmement de celle des aménagements demandés par MPM (structures internes de 12 étages sur 32) ou auxquels elle participe (création d'un restaurant interentreprises), et troisièmement du caractère déterminant de ce bail pour la réalisation de cette construction (sans lequel elle n'aurait pas été financée), le choix de ce nouveau bail relevait, malgré sa qualification apparente de simple bail et dans la mesure où il a pour objet à la fois des travaux et la prestations de services, des marchés publics au sens de l'article 1er du code des marchés publics et de l'article 1er de la directive 2004/18/CE. Si la «location» est exclue du champ des marchés de services par l'article 3-3 du code des marchés publics, et cela «qu'elles qu'en soient les modalités financières», c'est à la condition qu'elle ait pour objet des «terrains, bâtiments existants ou d'autres biens immobiliers», ce qui n'est pas le cas d'un immeuble en l'état de futur achèvement, lequel n'existe pas encore (et la catégorie des «autres biens immobiliers» ne comprenant pas les5 bâtiments à construire). Cette exclusion est logique afin de ne pas assimiler une location à un marché de travaux de construction. Plus encore, la délibération attaquée, dans son deuxième «considérant», n'exclut pas la possibilité d'acheter entièrement cet immeuble à long terme, ni celle d'en acheter une partie à court ou moyen terme (ces notions de court, moyen et long terme n'étant d'ailleurs pas précisées). Une telle perspective apparaît d'ailleurs possible, si l'on envisage que dans douze années MPM souhaite demeurer dans ces locaux. Mais cela reviendrait à faire édifier un immeuble pour la collectivité sans respecter aucune de règles de la commande publique. Au surplus, comme le relèvent deux autres «considérants», MPM «dispose de la possibilité contractuelle d acquérir prioritairement les surfaces qu il occupe ou qui viendraient à être libérées par les autres occupants», ce qui d'une part touche à l'acquisition comme à la location, d'autre part montre que l'engagement de MPM dans cette tour est susceptible de dépasser largement les surfaces retenues par la délibération attaquée et a été prévu en tant que tel. De plus MPM «dispose contractuellement d un droit de regard sur la nature et l activité des autres colocataires de l immeuble». Ces clauses exorbitantes caractérisent encore la volonté de MPM de réserver cet immeuble à ses besoins et montrent à quel point celui-ci dépend d'elle. Quant aux deux autres «considérants», ils visent à assoir la qualification de bail au prix d'une dénaturation du contrat, alors qu'à l'inverse de ce qui est prétendu : la construction va être édifiée pour le compte de la personne publique, puisque sans l'engagement de celle-ci cette tour n'existerait pas, l immeuble a été conçu pour répondre aux besoins propres de MPM et n'a pas été proposé en l'état, puisqu'il ne va exister que pour répondre à la demande de MPM et que le bail prévoit des travaux portant sur l'ensemble des aménagements intérieurs des étages afin d'adapter ces locaux aux besoins de MPM (seule la structure générale du projet d'immeuble reste inchangée). b) En outre, deux engagements de MPM dans ce bail constituent manifestement des commandes de marchés publics de travaux, au sens de l'article 1-III du code des marchés publics. D'abord, l'exécution des travaux d'aménagement (voir annexe 4 du bail) demandés spécialement par MPM pour la somme de E (voir article du bail), lesquels travaux sont compris dans les prestations du bail mais sont en réalité payés en loyers par MPM puisqu'ils en constituent une des contreparties. Ensuite, le financement du restaurant interentreprises, même aléatoire et malgré son caractère partiel, à hauteur de E (article b du bail), auquel s'ajoute la quotepart des charges d'entretien et de fonctionnement (article 12.5 du bail). Il eût donc fallu respecter les règles de la commande publique, notamment celles de6 mise en concurrence posées par le code des marchés publics. Le bail passé au mépris de ces règles est donc illégal, étant relevé que l'aménagement d'espaces adaptés à MPM en constitue une clause essentielle et indivisible. 4) Violation de l'article L du code général des collectivités territoriales (incompétence du bureau) : Comme nous venons de le voir, le bail litigieux constitue en réalité un marché public de services et de travaux, et les crédits afférents ne sont pas inscrits au budget de MPM. Par conséquent, le bureau était incompétent, en application de l'article L du CGCT comme de la délibération de MPM du 11/05/2009, qui limitent la délégation de pouvoirs du conseil au bureau aux marchés dont «les crédits sont inscrits au budget». 5) Violation de l article 33 de la loi n du 26 janvier 1984 (absence de consultation du comité technique) : Le comité technique de MPM n a sauf erreur pas été consulté (il n en existe aucune mention dans la délibération attaquée). Or la délibération attaquée, qui consiste à déménager l ensemble des agents administratifs de MPM pour les regrouper dans une tour, donc à modifier l ensemble de leurs conditions de travail des agents (voir paragraphe III-1-1 pour l exposé des nouvelles conditions de travail), est de toute évidence relative «à l organisation et au fonctionnement des services», comme aux «conditions de travail» des agents, voire à «l hygiène, la sécurité», de sorte qu en application de l article 33 de la loi du 26/01/1983 portant statut de la fonction publique territoriale, le comité technique aurait dû être consulté pour donner son avis. L absence de cette consultation, qui est de nature à éclairer l autorité territoriale, vicie la délibération attaquée. III ILLEGALITES INTERNES : Les motifs retenus par MPM dans la délibération attaquée sont au nombre de deux : 1. «Marseille Provence Métropole afin d'optimiser l'espace tout en améliorant le cadre de travail de ses agents a recherché des locaux lui permettant de regrouper son personnel administratif en un même lieu géographique et de faciliter le fonctionnement de ses services». 2. «Construction à l'identité singulière, signée par un architecte de renom, classée HQE (Haute Qualité Environnementale), La Marseillaise constitue un projet phare et emblématique, un symbole identitaire pour une collectivité comme MPM en écho à la tour CMA-CGM». 1) Erreurs manifestes d'appréciations, erreur de fait et erreur de droit :7 La délibération attaquée est illégale car elle est entachée de diverses erreurs, de fait et de droit, et principalement d'erreurs manifestes d'appréciation sur l'intérêt de conclure ce nouveau bail, dont les conséquences négatives apparaissent disproportionnées. Les erreurs d'appréciation sur les effets de la délibération attaquée sont en effet plurielles, manifestes et lourdes de conséquences. 1-1) Erreur manifeste d'appréciation quant au motif tiré des conditions de travail des agents : Comme exposé plus haut, le premier motif de ce nouveau bail est le regroupement des agents dans de meilleures conditions. Mais d'abord, les agents de MPM sont déjà regroupés au sein des Docks, et cela depuis plusieurs années, avec des possibilités contractuelles pour MPM de gérer au mieux ses espaces compte tenu de ses besoins (chose visible dans la délibération du 18/08/2011). Et l'existence de trois sites complémentaires ne pose pas de problème sérieux et encore moins incontournable. Il n'existe donc pas de problème de regroupement des services dans la situation actuelle. En revanche, les conditions de travail des agents, et par delà la qualité du service rendu, vont certainement pâtir de la réduction très importante des surfaces occupées : de m² aujourd'hui à m² pour le nouveau bail, soit une réduction de 27 %. L'importance de cette réduction, pour agents, va nécessairement créer un problème, sauf à considérer qu'aujourd'hui m² sont loués en vain, ce qui est peu crédible. En outre, les m2 constituent une surface utile brute locative (SUBL), soit la somme de la surface nette (SN) et de la quote-part de parties communes associée (voir bail page 3). Or l examen des plans en annexe du bail (voir annexes 1 et 4) montrent que la surface de chaque étage (soit m²) est largement obérée par des équipements communs situés dans la partie centrale de l immeuble (ascenseurs, escaliers, etc.) pour environ 18 %, plus les toilettes pour environ 12 %, de sorte qu il ne demeure qu environ 70 % de l espace pour le travail des agents, couloirs circulaires compris. De même, les plans des aménagements des locaux loués (voir annexe 4 du bail) montrent que la surface réellement occupée par les agents est largement réduite par cette partie centrale et que ces agents seront placés à la suite, tout le long des murs de la tour, regroupés par bureaux de 2 à 4 personnes, séparés par des cloisons de 7,8 cm en plaque de plâtre (voir notice descriptive en annexe 3 au bail), et répartis de la même façon sur les 9 étages (du R+5 au R+13, le R+4 étant dédié à la réception et le R+14 au président), à raison de 98 agents par étage et 51 pour celui du président.8 Ainsi, les agents, cadres y compris, bénéficieront-ils d une surface réduite, d une grande promiscuité et d une totale uniformité, les étages étant tous à l identique. La moitié d'entre eux aura toutefois vue sur la mer... (ce qui n'est pas forcément source d'efficacité administrative). D'autre part, la centralisation excessive des services n'est pas souhaitable dans son principe. MPM n'avance aucune raison particulière d'y procéder, alors qu'au surplus, compte tenu des moyens actuels de communication (internet, scanner, télécopie), la présence physique n'apparaît plus nécessaire à la résolution de tous les problèmes administratifs, et que le champ territorial de MPM appelle sans doute d'autres solutions. Une telle centralisation est en revanche de nature à produire un effet de masse bureaucratique, de type parkinsonien, tout comme elle néglige le développement équilibré des quartiers que l'implantation d'une nombre élevé de fonctionnaire favorise. En somme on peut sérieusement douter du bien-fondé, tant pour les agents que pour l accomplissement de leurs missions, de ce type de regroupement de personnel. 1-2) Erreur de droit et erreur manifeste d'appréciation quant au motif tiré du projet phare et du symbole identitaire : Le second motif invoqué dans la délibération attaquée est le «projet phare et emblématique», le «symbole identitaire». Si un tel objectif peut accroître les intérêts d'un projet, il apparaît ici d'une utilité réduite, ne correspondant à aucune nécessité actuelle pour MPM (et encore moins vu la création de la métropole), ni à aucune mission légale de la communauté urbaine, cela alors que les inconvénients apparaissent extrêmement lourds comme nous l'avons vu. * Tout d'abord, le symbole identitaire est discutable, car une telle tour n'existe que depuis 2011 à Marseille avec la tour CMA-CGM et l'identité de Marseille ne réside donc pas dans de telles constructions. En ce sens, le service des domaines n'a pas donné d'avis «par manque de références locales sur ce type de projet». Bien au contraire, ce choix apparaît, compte tenu de l'identité marseillaise (qui se définit volontiers comme une succession de villages), comme un parti pris pour le développement d'une zone à l'américaine, composée de grattes-ciel, que MPM souhaite créer à Marseille. On relèvera que cet objectif est nouveau, a priori sans rapport avec l'identité de MPM, et n'apparaît que dans la délibération attaquée. De même, «l'écho» à donner à la tour CMA-CGM (qui n'a pas apporté grandchose à Marseille) n'apparaît pas comme une priorité pour la communauté urbaine ni comme une de ses missions (voir infra). * Plus encore, le choix de participer à cet projet phare est hasardeux et contestable.9 Hasardeux en ce que cette tour n'a pas convaincu les investisseurs privés et rien ne permet de penser qu'elle participera fortement au développement économique de la communauté urbaine. Cela alors qu'il est avéré que les projets urbanistiques de ce type connaissent des limites et des aléas d'exploitation importants (voir les difficultés actuelles de La Défense), notamment parce que les entreprises préfèrent des sites moins chers. * Contestable en ce que, pour le développement de son territoire, le choix du siège d'une collectivité et a fortiori des locaux de l'ensemble de ses services peut être un levier de développement local et doit donc être fixé dans une zone, ou dans des zones, à développer, ce qui n'est pas le cas de ce quartier d'affaires, qui est sensé connaître un essor par ses investisseurs privés et ses avantages de tous types, contrairement à de nombreux quartiers et arrondissements à dynamiser dans Marseille ou ses environs. Ainsi en 2001, alors que les locaux de MPM, installés à proximité du palais du Pharo, étaient insuffisants pour gérer l'effectif de la nouvelle communauté urbaine, son président M. Gaudin avait annoncé que le futur siège administratif serait installé dans l'ancien hôpital Houphouët-Boigny, dans les quartiers nord de Marseille. Le site, qui appartient à l'assistance publique de Marseille, était estimé 32 M de francs par le service des domaines et devait faire l'objet de lourds travaux de réhabilitation. En attendant qu'ils soient achevés, les services de MPM s'étaient installés en novembre 2001 dans m2 de bureaux du bâtiment des Docks. * Contestable également sur le plan architectural, tant on voit mal l'intérêt esthétique de cette tour, laquelle ne possède aucune beauté particulière alors qu'elle obère la vue, au surplus celle de la mer Méditerranée. Cette tour est un rectangle en forme de triangle interrompu, composé de quatre façades et d'une tronc central comprenant ascenseurs et parties communes, le pourtour étant rempli de bureaux. On peut donc difficilement parler, sur ce plan, de projet phare et emblématique. * Contestable enfin sur le plan des missions de MPM, car la recherche du symbolique et du grandiose n'a pas de rapport avec la chose publique, et encore moins avec l'implantation de locaux administratifs. Il ne s'agit pas de célébrer un événement ou une personne, mais de gérer au quotidien des milliers de dossiers, ce qui ne nécessite certes pas une démonstration de puissance (comme l'a par exemple voulu la société CMA-CGM). Ce motif est donc entaché à la fois d'erreur de droit et d'erreur manifeste d'appréciation. 1-3) Erreur de fait et erreur manifeste d'appréciation sur les conditions financières et juridiques du nouveau bail : Contrairement à ce qu'expose la délibération attaquée, celle-ci entraîne une10 augmentation substantielle et disproportionnée du coût de la location pour MPM. * Le prix HT au m2 des locaux loués passe de 200 euros aux Docks à 312 euros dans la tour La Marseillaise, soit une croissance de 56 % du prix des m2 loués aux Docks. L'augmentation est encore plus importante si l'on tient compte des locaux loués dans les trois autres sites, pour des loyers bien inférieurs aux Docks. Pour la direction de l'eau et l'assainissement située Joseph Vernet, le prix au m2 était de 140 E et de 104 E après déduction de la franchise, ce qui revient dans la tour à un triplement de loyer. Ainsi, contrairement à ce qu'expose la délibération attaquée, le changement de locaux ne s'effectue pas à prix constant mais moyennant un loyer bien plus élevé. Autrement considéré, si MPM louait au prix fort du marché, soit 200 E le m² hors charges pour du haut de gamme, le loyer serait de 3,2 ME par an. Cela fait 1,8 ME par an de moins que la tour La Marseillaise, soit 21,6 ME sur 12 ans, hors intérêts. Plus encore, comme déjà dit, le prix des surfaces louées hors les Docks est certainement inférieur et il existe évidemment dans la communauté urbaine des locaux à des prix bien inférieurs, de sorte que la différence de prix, existante comme potentielle, soit bien plus importante. En outre, la location dans la tour est soumise à la TVA au taux en vigueur (voir article du bail), soit 19,6 %, ce qui n'est pas forcément le cas des autres locations actuelles de MPM. * Il faut ajouter les charges, qui sont estimées à 1,4 ME HT par an, ce qui est énorme, et qui peuvent fort bien, compte tenu des caractéristiques de cet immeuble à haut niveau de services, s'avérer plus importantes, sans que MPM puisse en éviter la croissance. On a déjà pu constater que les charges dans les immeubles de grande hauteur sont nettement plus élevées qu'ailleurs (notamment à cause de contraintes de sécurité et du coût des ascenseurs). A ce titre, il apparaît dans l article 5 du bail (pages 13 et suiv.) que MPM prend en charge l ensemble des charges et impôts, «y compris ceux qui sont normalement à la charge d un propriétaire», et que le montant suscité ne constitue qu une estimation «et ne saurait avoir valeur contractuelle». * Il faut encore ajouter le restaurant d'entreprise, dit RIE dans le bail, dont la redevance annuelle payée par MPM sera de E HT (article b du bail), à laquelle s'ajoutent la quote-part des charges d'entretien et de fonctionnement (article 12.5 du bail). Ces frais s'assimilent à un coût locatif supplémentaire puisque les agents n'auront qu'un droit d'entrée et payeront leurs repas.11 Le véritable coût de cette location est donc de E.HT E.HT = E.HT, soit bien plus que les loyers actuels de MPM, situés sans doute entre 3 et 3,5 ME.HT. L'augmentation serait donc entre 54 % et 80 % selon le montant de ce dernier chiffre. * Enfin, il faut ajouter le coût du déménagement, en personnel et matériels, et la perte de temps pour le service public, équivalent à celui consacré au déménagement. * A ces ces conditions financières pénalisantes s'ajoutent des conditions juridiques de même nature, cela alors que MPM, dont le bail décide de la réalisation du projet du constructeur, était en situation de force pour négocier des conditions sinon avantageuses, du moins équitables, ce qui n'est pas le cas et qui pourra être source de dépenses supplémentaires. En effet on relève, sans que ces exemples soient exhaustifs, que : les charges sont estimées et peuvent être plus élevées que prévues, sans limite. les charges normalement à la charge du propriétaire sont toutes à la charge de MPM. le montant des travaux d'aménagement lié aux demandes d'aménagement spécifiques par MPM, estimé à E, est susceptible d'être augmenté en tant que de besoin mais pas baissé pour MPM (à qui ce prix a pourtant été répercuté). le coût du restaurant est très largement supporté par MPM, qui paie la redevance, les charges d'entretien et de fonctionnement, outre le prix des repas payé par les agents. le terme du contrat ne prévoit pas de véritable droit au renouvellement pour MPM, en l'état d'une nécessaire accord des parties. 1-4) Erreur manifeste d'appréciation sur le choix d'une location plutôt qu'une vente : La délibération attaquée possède ceci d'aberrant en ce qu'elle prévoit le paiement de 77,9 ME.TTC de loyers sur douze ans au lieu d'acheter des bureaux pour un prix inférieur, ce qui est parfaitement possible. * Au préalable, il faut tenir compte de deux éléments pour apprécier et comparer le coût de l'opération litigieuse. D'abord, lorsqu une collectivité territoriale construit ou achète, elle est éligible pour le montant de l opération au fond de compensation de la TVA (FCTVA). La collectivité récupère la quasi-totalité de la TVA (en 2012 au taux de 15,482 %), qu'elle ne récupère pas ni ne peut faire substantiellement déduire (faute de suffisamment de TVA collectée) en payant les loyers de la tour (soumis à TVA en application de l'article du bail, laquelle TVA est susceptible d évoluer à la hausse). Les comparaisons doivent donc être réalisées entre des sommes HT pour l investissement et TTC pour la location, ou encore pour être plus précis, entre des sommes affectées du taux de 19,6 15,482 soit 4,118 % pour l'investissement et affectées du taux de 19,6 % pour la location dans la tour.12 Ensuite, comme déjà dit au paragraphe précédent, le coût du restaurant interentreprises (qui s'assimile à un coût locatif car ne comprend pas le prix des repas pour les agents) doit être ajouté à celui des loyers, soit la redevance annuelle de E.HT plus les charges. En somme, le coût annuel de la location dans cette tour est : E.HT E.HT = E.HT, plus la TVA à 19,6 %, soit E.TTC. Sur 12 années, les loyers payés (toujours hors charges) deviennent E.HT et E.TTC. * Raisonnons sur le coût d'achat d'un autre bâtiment, et prenons l'hypothèse (confortable) d'un prix au m2 à 3000 E. Il en coûterait 48 ME.HT pour m2, plus 1,976 ME de différentiel de TVA à 4,118 %, soit 50 ME.HT en arrondissant. Sur 20 ans, les intérêts à 4 % seraient de 22,72 ME, ce qui donnerait, pour un emprunt de 72,72 ME sur 20 ans, un remboursement annuel de 3,636 ME. Et pour faire la comparaison sur 12 ans (ce qui n'est pas usuel pour un investissement immobilier public), on obtiendrait 13,04 ME d'intérêts avec un taux de 4 %, soit un total de 63,038 ME pour une échéance annuelle de 5,253 ME, donc encore inférieure aux 5,410 ME.HT et plus encore aux 6,492 ME.TTC du loyer global et hors charges de la tour. Avec cette différence que MPM serait propriétaire de l'ensemble de se locaux. Le principe d'une location pour un loyer aussi élevé est donc absurde compte tenu des prix de l'immobilier marseillais et du crédit, et de l'effet de la TVA (outre les charges plus élevées). 1-5) Erreur manifeste d'appréciation sur le choix d'une location à long terme alors que MPM va disparaître et qu'une métropole est en cours de création : La délibération attaquée intervient en pleine création de la nouvelle métropole marseillaise, laquelle comme déjà dit doit absorber en 2013 les EPCI regroupant les communes du département, notamment MPM, donc intégrer de nouvelles communes, et être dotée de nouvelles compétences. Ainsi, à court terme (nous en sommes à l'avant-projet de loi et le projet doit être déposé au 1er trimestre 2013), MPM n'existera plus dans sa forme actuelle (normalement plus du tout), et la nouvelle métropole devra intégrer les services de l'ensemble de ces EPCI, ou plus encore, pour répondre aux besoins d'une population de 1,8 M d'habitants au lieu d'1m à ce jour, ce qui posera différents problèmes logistiques, humains et politiques, notamment quant à l'organisation et l'implantation des services administratifs de la métropole. Il paraît donc évident que le moment est particulièrement mal choisi pour s'engager dans un bail de 12 années, ni de choisir de regrouper la totalité des locaux en plein cœur d'une zone d'affaires de Marseille alors que la métropole va intégrer massivement de nouveaux territoires et de nouvelles compétences, ni d'imposer à la future métropole un choix stratégique et aussi coûteux.13 De même, les réticences politiques à l'égard de cette métropole vont sortir renforcées devant ce fait accompli, symbole de la toute-puissance de la ville de Marseille sur «sa» métropole. En somme, il est manifeste que le choix de ce nouveau bail, dont les avantages sont erronés et les inconvénients lourds et avérés, est entaché des erreurs de fait et des erreurs manifestes d'appréciation suscitées. Il est donc illégal et convient de l'annuler. 2) Détournement de pouvoir : Compte tenu de l'ensemble de ce qui précède, il apparaît que MPM a poursuivi des objectifs étrangers à ses pouvoirs et missions (ici à l'implantation de locaux administratifs pour l'accomplissement de ses missions), en recherchant au détriment des critères légaux un «symbole identitaire» nouveau et un «écho à la tour CMA-CGM», de sorte que la délibération attaquée soit entachée de détournement de pouvoir. Plus encore, l'historique de cette tour montre qu'elle était en panne d'investisseurs et que le bail de MPM permettait de relancer un projet jusqu'ici suspendu. MPM sauve donc un projet immobilier privé, ce qui constitue une réalité incontestable, bien plus que le «symbole identitaire». Par ailleurs, nous avons vu que le regroupement des agents dans cette tour n'avait pas fait l'objet d'étude sérieuse, ce qui laisse penser que la finalité de ce déménagement est le sauvetage d'un projet immobilier, lequel n'appartient pas aux missions de la communauté urbaine. IV - INJONCTION : Par voie de conséquence et en application des articles L et suivants du code de justice administrative, l'annulation de la délibération attaquée implique que MPM saisisse le juge du contrat dans le délai d'un mois pour demander l'annulation du bail, dans l'hypothèse où celui-ci serait déjà signé lorsque le tribunal statuera. PAR CES MOTIFS, les requérants demandent au tribunal administratif : 1) d annuler la décision attaquée dans toutes ses dispositions. 2) d enjoindre à MPM, en application des articles L et suivants du code de justice administrative, de saisir le juge du contrat dans le délai d'un mois pour demander14 l'annulation du bail, dans l'hypothèse où celui-ci serait déjà signé lorsque le tribunal statuera. 3) de condamner MPM, au titre de l article L du code de justice administrative, aux dépens et au versement d une somme de E au titre des frais irrépétibles. Fait à Marseille, le 20 décembre 2012, pour les requérants, Maître Candon : PIECES JOINTES : reçu de timbre fiscal de 35E. délibération du 23/10/2012 (décision attaquée). délibération du 08/07/2011 (avenant n 9 au bail des Docks). délibération du 25/03/2010 (nouveau bail du bd Joseph Vernet). taxes d'habitation et foncière pour l'année 2012 de M. Carrière. taxe d'habitation pour l'année 2012 de M. 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 l'article 3
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 L'ARTICLE 228
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 Art. 30
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