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Timestamp: 2018-12-16 07:38:37+00:00

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La Convenzione PEEP: analisi sistematica dell'articolo 35 - Ius in itinere
di Dott. Gustavo Mazzella · 26 maggio 2018
Nel 1971 il Legislatore ha deciso di dare una svolta alla disciplina sulle convenzioni urbanistiche in materia edilizia. In particolar modo è andato a modificare quanto previsto dalla legge n. 167 del 1962: introducendo la successiva legge n. 865 del ’71. La regolamentazione della c.d. “convenzione PEEP” ha rappresentato uno dei passaggi cruciali nel dialogo tra P.A. e privati.
Come se non bastasse, in virtù delle modifiche normative dei Piani Regolatori ed in generale di tutta la materia pianificatoria, il Legislatore è nuovamente intervenuto, nel 1996[1], dando vita a quella che è l’attuale formulazione della norma in oggetto[2]. Immediatamente, nella disposizione, è indicato il riferimento normativo che è stato modificato[3]. Si tratta di un Procedimento di Edilizia Residenziale Pubblica, funzionale all’attuazione del Piano di Edilizia Economico e Popolare (P.E.E.P.). E’ una vera e propria “convenzione urbanistica”, che presuppone una pianificazione del territorio con aree destinate specificamente all’edilizia residenziale pubblica, le quali possono essere espropriate per assicurare a chi ne ha bisogno la costruzione di alloggi abitativi (per un approfondimento sul tema, si consiglia la lettura di questo articolo).
Alla base del procedimento in oggetto, vi è la necessità di una preventiva espropriazione, tant’è che i commi ne dettano una puntuale disciplina.
Si può prontamente evincere che il legislatore intendeva indicare dettagliatamente, sia quali fossero i “passi”[4] da seguire, sia il “contenuto”[5] della Convenzione.
Nel ’99, con la legge n. 136, vi è stato un nuovo intervento con il quale è stata integrata la disciplina dei commi precedenti: in particolare, con il comma 11[6], viene indicato il diritto reale di godimento per le aree espropriate di cui al comma 2; con il comma successivo[7], viene previsto il corrispettivo dovuto in virtù dell’applicazione della convenzione di cui al comma 8.
Quanto previsto nella convenzione deve essere stipulato con atto pubblico redatto da Notaio o da altro Pubblico Ufficiale[8].
Affinché possa essere completato il quadro normativo, è necessario un coordinamento con la legge n. 448 del 1998, la quale mirava a dettare le “misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo” e, all’art. 31[9], dal comma 46 al comma 50, contiene un rinvio al citato art. 35 della legge del ’71, disciplinando in particolar modo la durata connessa al diritto di superficie concesso, la trasformazione del diritto stesso, il corrispettivo stimabile con i relativi vincoli di prezzo, nonché un ulteriore rinvio: al Testo Unico in materia Edilizia (D.P.R. 380/2001), riuscendo, in questo modo, a dar vita ad un quadro d’insieme pressoché completo o comunque in continua evoluzione. Tale evoluzione è già evidente con la mera analisi cronologico – normativa della Legge sulla Convenzione PEEP, la quale, partendo dal 1962 è stata modificata fino ad arrivare al ’99 e per alcuni tratti anche al 2001 (si pensi al T.U. Edilizia).
Ciò mostra la particolare sensibilità del Legislatore per la materia in questione e lascia presagire un nuovo intervento normativo.
[1] Con la legge n. 662 del 1996.
[2] Il riferimento è all’articolo 35 della legge n. 865 del 1971, modificato dall’art. 3, co. 63, l. 662/1996.
[3] Art. 35 l. 865/71, comma 1 “Le disposizioni dell’articolo 10 della legge 18 aprile 1962, n. 167, sono sostituite dalle norme di cui al presente articolo.”
[4] Art. 35 l. 865/71, commi da 2 da 7:
“2. Le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, sono espropriate dai comuni o dai loro consorzi.
Le aree di cui al precedente comma, salvo quelle cedute in proprietà ai sensi dell’undicesimo comma del presente articolo, vanno a far parte del patrimonio indisponibile del comune o del consorzio.
La concessione è deliberata dal consiglio comunale o dall’assemblea del consorzio. Con la stessa delibera viene determinato il contenuto della convenzione da stipularsi, per atto pubblico, da trascriversi presso il competente ufficio dei registri immobiliari, tra l’ente concedente ed il richiedente.”
[5] Art. 35 l. 865, commi 8 e 9:
” 8. La convenzione deve prevedere:
a) il corrispettivo della concessione e le modalità del relativo versamento, determinati dalla delibera di cui al settimo comma con l’applicazione dei criteri previsti dal dodicesimo comma;
b) il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del comune o del consorzio, ovvero, qualora dette opere vengano eseguite a cura e spese del concessionario, le relative garanzie finanziarie, gli elementi progettuali delle opere da eseguire e le modalità del controllo sulla loro esecuzione nonché i criteri e le modalità per il loro trasferimento ai comuni od ai consorzi;
e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa a consentita;
f) le sanzioni a carico del concessionario per l’inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;
g) i criteri per la determinazione del corrispettivo in caso di rinnovo della concessione, la cui durata non può essere superiore a quella prevista nell’atto originario.
Le disposizioni del precedente comma non si applicano quando l’oggetto della concessione sia costituito dalla realizzazione di impianti e servizi pubblici ai sensi del quinto comma del presente articolo.”
[6] Art. 35 l. 865/71, comma 11:
” 11. Le aree di cui al secondo comma, destinate alla costruzione di case economiche e popolari, sono concesse in diritto di superficie, ai sensi dei commi precedenti, o cedute in proprietà a cooperative edilizie e loro consorzi ed ai singoli, con preferenza per i proprietari espropriati ai sensi della presente legge sempre che questi abbiano i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni per l’assegnazione di alloggi di edilizia agevolata.”
[7] Art. 35 l. 865/71, comma 12:
” 12. I corrispettivi della concessione in superficie, di cui all’ottavo comma, lettera a), ed i prezzi delle aree cedute in proprietà devono, nel loro insieme, assicurare la copertura delle spese sostenute dal Comune o dal consorzio per l’acquisizione delle aree comprese in ciascun piano approvato a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167; i corrispettivi della concessione in superficie riferiti al metro cubo edificabile non possono essere superiori al 60 per cento dei prezzi di cessione riferiti allo stesso volume ed il loro versamento può essere dilazionato in un massimo di quindici annualità, di importo costante o crescente, ad un tasso annuo non superiore alla media mensile dei rendimenti lodi dei titoli pubblici soggetti a tassazione (Rendistato) accertata dalla Banca d’Italia per il secondo mese precedente a quello di stipulazione della convenzione di cui al settimo comma. Il corrispettivo delle opere di urbanizzazione, sia per le aree concesse in superficie che per quelle cedute in proprietà, è determinato in misura pari al costo di realizzazione in proporzione al volume edificabile entro il limite di quanto dovuto ai sensi della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e successive modificazioni.
[8] Cfr. commi 13 e ss. art. 35 l. 865/71.
[9] Art. 31, commi da 46 a 50 della legge n. 448 del 1999:
” 46. Le convenzioni stipulate ai sensi dell’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all’articolo 8, commi primo, quarto e quinto della legge 28 gennaio 1977, n. 10, alle seguenti condizioni:
a) per una durata di 20 anni diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione;
b) in cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato ai sensi del comma 48.
La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48.
Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato attraverso il valore venale del bene, con la facoltà per il comune di abbattere tale valore fino al 50 per cento, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dal l’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell’atto di cessione delle aree. Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà ai momento della trasformazione di cui al comma 47.
Sono abrogati i commi 75, 76, 77, 78, 78-bis e 79 dell’articolo 3 della legge 28 dicembre 1995, n. 549, e successive modificazioni, nonché i commi 61 e 62 dell’articolo 3 della legge 23 dicembre 1996, n. 662.”
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