Source: https://judicialis.de/Bundesgerichtshof_VIII-ZR-163-02_Urteil_30.04.2003.html
Timestamp: 2020-02-22 13:00:48+00:00

Document:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.04.2003 mit dem Az.: VIII ZR 163/02	/* Banner Ads */
Aktenzeichen: VIII ZR 163/02
VIII ZR 163/02
Die Klägerin zu 3 ist Eigentümerin des Grundstücks P. Platz in B. . Die Beklagte nutzt dort aufgrund eines mit dem D. e.V. geschlossenen Mietvertrages Räumlichkeiten zu Wohnzwecken. Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Herausgabe dieser Räume.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 556 Abs. 3 a.F. BGB, § 985 BGB. Die Klägerin sei in das Mietverhältnis zwischen dem D. e.V. und der Beklagten eingetreten und daher verpflichtet, dieser weiterhin die Räume zu überlassen. Allerdings liege eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. nicht vor. Das Mietverhältnis zwischen dem D. e.V. und der Rechtsvorgängerin der Klägerin, in welche diese nach § 571 Abs. 1 BGB eingetreten sei, stelle sich zwar als Geschäftsraummiete dar. Eine nachhaltige Gewinnerzielungsabsicht des D. e.V. habe die insoweit darlegungspflichtige Beklagte aber nicht schlüssig vorgetragen. Gleichwohl sei der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klägerin, die sich allein auf die Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit dem D. e.V. berufe, ohne Kündigungsgründe gegenüber der Beklagten geltend zu machen, nicht gerechtfertigt. Unter Beachtung von Art. 3 GG könne dem Endmieter der Kündigungsschutz nur dann versagt werden, wenn dies durch eine besondere Interessenlage gerechtfertigt sei. Der Klägerin sei es aber nicht unzumutbar, auch bei Ausfall des D. e.V. als Zwischenvermieter an einem Mietverhältnis mit dem von diesem ausgewählten Personenkreis festgehalten zu werden. Es sei nicht anzunehmen, daß sie das Mietverhältnis mit den Endmietern ohne Einschaltung des Zwischenmieters nicht oder nicht zu diesen Bedingungen abgeschlossen hätte.
2. Offenbleiben kann die Frage, ob § 549 a BGB a.F. im vorliegenden Fall analog anzuwenden ist mit der Folge, daß die Klägerin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag der Beklagten mit dem D. e.V. eingetreten ist, die Beklagte nicht als "Dritte" im Sinne des § 556 BGB a.F. anzusehen ist und diese dadurch als Mieterin der Klägerin den gesetzlichen Kündigungsschutz genießt. Auch wenn eine analoge Anwendung des § 549 a BGB a.F., von der das Berufungsgericht ausgeht und für die sachliche Gründe sprechen, deshalb abzulehnen sein sollte, weil der Gesetzgeber mit dieser Vorschrift allein die gewerbliche Zwischenvermietung regeln wollte (für eine analoge Anwendung Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 549 a Rdnr. 13 und 14 m.w.Nachw.; a.A. Staudinger/Heintzmann, BGB, Schuldrecht III/1, Stand: Frühjahr 1997, § 549 a Rdnr. 4; MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 549 a Rdnr. 6), bleibt die Revision ohne Erfolg. Im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Gleichstellung des Mieters, der Wohnraum nicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, sondern von einem gewerblichen Zwischenvermieter (Beschluß des BVerfG vom 11. Juni 1991 aaO) ist im vorliegenden Fall ein Herausgabeanspruch der Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 BGB a.F., § 985 BGB durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) jedenfalls dahin eingeschränkt, daß die Beklagte sich auf die Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts gegenüber der Klägerin berufen kann. Zu Recht stellt das Berufungsgericht fest, daß die Interessenlage der an dem gestuften Mietverhältnis hier Beteiligten den Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung vergleichbar ist.
Wie bei der gewerblichen Zwischenvermietung hat die Beklagte hier eine vollständige Wohnung von einem Vermieter gemietet, der sie selbst nicht als Wohnung nutzen will, sondern von vornherein im Einverständnis des Vermieters eine Weitervermietung vorgesehen hatte. Zu Recht weist das Berufungsgericht darauf hin, daß das Schutzbedürfnis der von der Kündigung betroffenen Personengruppe - Künstler, die als Mitglieder des D. e.V. und künftige Mieter zur Instandsetzung des Baukörpers und der Wohnungen beigetragen hatten, sowie deren Rechtsnachfolger - nicht geringer ist als das Schutzbedürfnis derjenigen Mieter, für die der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts gilt. Wie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat, ist eine Ungleichbehandlung dieser Personengruppe nicht durch ein entgegenstehendes Interesse der Klägerin gerechtfertigt, das gegen die Interessen der Beklagten abzuwägen ist (vgl. BVerfG, Beschluß vom 3. Februar 1994 - I BvR 2195/93, NJW 1994, 848; BVerfG, Beschluß vom 6. August 1993 - I BvR 596/93, NJW 1993, 2600; BGHZ 133, 142, 152). Bei der Rechtsvorgängerin der Klägerin zu 1 bestand ein Interesse daran, daß die Räumlichkeiten für Wohnzwecke durch Instandsetzung hergerichtet und dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugänglich gemacht wurden, wozu sich der D. e.V. gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klägerin zu 3 vertraglich verpflichtet hatte. Die Wohnungen sollten keinem besonderen Personenkreis zur Verfügung gestellt werden, an den die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin die Räume sonst nicht vermietet hätte. Sie mußte deshalb nicht damit rechnen, sich bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit ihr nicht zumutbaren Endmietern auseinandersetzen zu müssen. Vielmehr ist davon auszugehen, daß sie die Wohnungen zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar an die vom D. e.V. ausgewählten und von ihm akzeptierten Personen vermietet hätte. Die Beklagte darf sich deshalb gegenüber dem Herausgabeanspruch der Klägerin auf die Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts berufen.

References: § 556
 § 985
 § 549
 § 571
 Art. 3
 § 549
 § 556
 § 549
 § 549
 § 549
 § 549
 § 556
 § 985