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Timestamp: 2020-01-20 04:01:17+00:00

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Abrechnung der Hausverwaltung (Mietrecht, Wohnungseigentum) - frag-einen-anwalt.de
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| 24.09.2007 13:36 |
zum 1.1.2007 haben wir als Hausverwaltung die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses (WEG) übernommen. Die Abrechnung für das Jahr 2006 haben wir auf Basis der vom Vorgänger gelieferten Daten gemacht. Die Entlastung in der WEG-Versammlung lief getrennt: zum einen für die Verwaltung des Jahres 2006 (Vorgänger), zum anderen für die Wohngeldabrechnung (wir). Im Ramen eines Mieterwechsels hat sich nun ein gravierender Fehler in der Abrechnung der letzten 8 Jahre herausgestellt: unser Vorgänger hat in der Abrechnung zwei nebeneinander liegende Wohnungen miteinander verwechselt. Beide Wohnungen sind vermietet. Die Differenz in der Abrechnung beträgt über die gesamten 8 Jahre ca. 1800 €. Was kann (muss) ich nun tun? Wie weit kann (muss) ich nun in die Vergangenheit zurückrechnen. Da die Mieter bei Rückständen nur begrenzte Zeit zur Kasse gebeten werden können: welche rechtlichen Konsequenzen ergeben sich daraus?
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Die Haftung des berufsmäßigen Verwalters erfolgt folgendermaßen: Zwischen Ihrem Vorgänger und der Wohnungseigentümergemeinschaft dürfte ein schriftlicher Vertrag geschlossen worden sein, wenn es sich um einen berufsmäßigen Verwalter gehandelt hat. Bei diesem Vertrag handelte es sich dann um einen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 611, 675 BGB.
Der Verwalter haftet hierbei nach den allgemeinen Regeln, sofern nicht in dem Vertrag etwas anderes bestimmt ist.
Sollte der Verwalter ein Mitglied der WEG- Gemeinschaft gewesen sein, so hat er nach den Bestimmungen des Auftrages gehandelt, §§ 662 ff. BGB.
Auch hier haftet der Verwalter nach den allgemeinen Regeln.
Für beide Verwalter gilt: der Wohnungsverwalter haftet nach § 276 BGB für jedes Verschulden, bei Verletzung seiner Pflichten.
Die Haftung des Verwalters entsteht durch die Verletzung seiner Pflichten aus:
den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (§§ 24, 27, 28)
der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung
Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes
den vertraglichen Regelungen eines Verwaltervertrages
Der Verwalter haftet bei unverständlicher oder unvollständiger Jahresabrechnung (z.B. BayObLG, Beschluss aus 1987, Schadenersatzpflicht bei unberechtigter Erstattung von Verbindlichkeiten an einen Wohnungseigentümer oder auch BayObLG, Beschluss aus 1987, Schadenersatzpflicht bei nicht ordnungsgemäßer Buchführung).
Die Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB 3 Jahre. Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt nach § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Sie sollten daher nunmehr versuchen, die vergangenen drei Jahre aufzuarbeiten. Der Verwalter haftet für sein Verschulden. Es handelt sich aber ganz klar um einen Anspruch der jeweiligen Wohnungseigentümer gegen den ehemaligen Verwalter und nicht gegen Sie. Sie sind nur für die Abrechnung aus dem Jahre 2006 zuständig, die Sie in Anlehnung an die Daten des Vorgängers erstellt haben. Sie haften also auch nur hierfür.
Nachfrage vom Fragesteller	24.09.2007 | 16:55
Sehr geehrte Frau Preu,
wenn ich Sie recht verstanden habe, bin ich für das Jahr 2006 haftbar, obwohl meine Abrechnungen auf den Daten des Vorgängers beruhen. Kann man den Unterschiedbetrag noch vom Mieter einfordern?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.09.2007 | 17:39
Sollte die Jahresabrechnung jeweils durch Beschluss der Eigentümerversammlung zustande gekommen sein, ist der Beschluss solange gültig, wie er nicht durch ein Gericht für ungültig erklärt wurde, § 23 WEG. Soweit die Falschberechnung entgegen § 16 WEG, der die Verteilung der Lasten und Kosten regelt, ergangen sein, ist der Beschluss von Grund auf nichtig. Dann können Sie der Wohnungseigentümerversammlung die neue und richtige Berechnung vorlegen und beschließen lassen.

References: § 276
 § 10
 § 195
 § 199
 § 23
 § 16