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Ley 3/2015. El derecho a la vivienda como derecho subjetivo
Julio 14, 2015Alquiler social, Ejecución hipotecaria, Ley de Vivienda, Plan Director Vivienda, Promoción de alquiler, Vivienda vacíaadmin	Esta entrada es la primera de una serie que dedicaré en este blog a la reciente Ley vasca 3/2015 de Vivienda. En Euskadi hemos sido la última Comunidad Autónoma en disponer de una ley en la materia pero también hemos sido la primera Comunidad Autónoma en innovar en determinados contenidos.
En términos de su propia Exposición de Motivos, apartado segundo;
“El capítulo II se abre precisamente con el explícito reconocimiento del derecho subjetivo de acceso a la ocupación legal de una vivienda por todos los que no se hallen en posesión de una y no dispongan de medios necesarios para conseguirla. Vinculado a este derecho se recoge el de las personas en especiales circunstancias que, encontrándose en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria, pudieran llegar a caer en situación de exclusión social. Vertiente indudablemente social, íntimamente relacionada con la legislación aprobada por el Parlamento Vasco para la garantía de ingresos y para la inclusión social, y que viene acompañada del mandato preciso dirigido a los poderes públicos, incluyendo los requisitos exigibles y el modo de satisfacción de este derecho con la puesta a disposición de una vivienda o alojamiento, preferentemente en régimen de alquiler, o subsidiaria prestación económica en defecto de aquella, o llegando a la expropiación temporal del uso por un período determinado de tiempo.” (Posteriormente, la expropiación temporal del uso se extendió también, por incorporación de enmiendas, a las situaciones de desahucio sobre viviendas en situación de arrendamiento)
Con esta afirmación ya se anuncia una de las principales novedades de la Ley 3/2015 que supone trascender de los límites que el Tribunal Constitucional había otorgado al derecho a disfrutar una vivienda del artículo 47 CE, cuya virtualidad se extiende sólo a comportar una directriz de las políticas públicas de las instituciones competentes en materia de vivienda (véase la STC 152/1988, de 20 de Julio); no pudiendo deducirse de este artículo la existencia de un verdadero derecho subjetivo a favor de la ciudadanía.
Por el contrario de la Ley 3/2015 sí se deducen derechos subjetivos de la ciudadanía vasca en relación con la vivienda. Entendemos por este derecho subjetivo la potestad de exigir por la ciudadanía, incluso ante los tribunales, determinadas prestaciones públicas en relación con la vivienda. En concreto, en la ley se desprenden dos derechos subjetivos:
Derecho subjetivo de acceso; que supone la potestad de exigir a la Administración la provisión de una vivienda adecuada en condiciones económicas accesibles. En caso de no poder proveer la vivienda, la obligación pública se puede cumplir mediante la entrega de una prestación económica de sustitución (sin determinar cúal sea esta en la ley y remitiendo la misma a reglamento).
Derecho subjetivo de permanencia; potestad de exigir a la Administración Pública que se active la expropiación del uso temporal de la vivienda (tres años) en favor de sus ocupantes y que pudieran quedar en situación de desamparo y en riesgo de exclusión social por motivo de un futuro desahucio; bien provocado en un proceso de ejecución hipotecaria bien por consecuencia de la resolución de un contrato de arrendamiento (que debe entenderse extendible a cualquier otro contrato privado que legitimaría la ocupación de la vivienda)
Ambos derechos son tributarios del mismo razonamiento; el riesgo de exclusión social en el que pueden incurrir las familias y personas por razón de su carencia de vivienda; tanto por no poder acceder a la vivienda por motivos económicos como por poder quedarse sin ella debido a un desahucio. Dedicaré entradas posteriores separadas a cada una de ellas, interesando ahora hacer una reflexión conjunta sobre ambos derechos; destacamos que los derechos subjetivos formulados sólo aplican a determinadas personas.
La orientación del derecho a la vivienda que deriva de la legislación vasca entronca con el principio de cohesión social, del que ya hice un comentario anterior sobre el anteproyecto de ley de vivienda. Según lo que exponíamos entonces, el principio de cohesión social en relación a la problemática de vivienda debería desplegar sus efectos en tres obligaciones públicas relacionadas entre sí; 1) La provisión de vivienda social; 2) La intervención en el mercado de la vivienda (vivienda vacía); 3) La protección de los sectores de población más vulnerables en relación con la vivienda (problemas de acceso y los desahucios).
Ciertamente el derecho subjetivo a la vivienda que comentamos viene a cubrir este último aspecto de la cohesión social de un modo valiente e innovador pero también no exento de problemas, como analizaremos en entradas posteriores. Pero llamamos ahora la atención sobre el desequilibrio que supone la desatención o el tratamiento insuficiente de los dos aspectos restantes de la cohesión social (la provisión de vivienda asequible en el mercado y la intervención pública). Sin este enfoque integral, la protección de los sectores más vulnerables se transforma en una cuestión puramente asistencial. Por ejemplo, mientras de la existencia de un parque público de viviendas sociales se favorecería la población en su conjunto, del derecho subjetivo de acceso o de permanencia en la vivienda sólo se pueden favorecer determinados colectivos sociales.
La ley vasca de vivienda se ha escorado a reforzar la protección pública de las personas olvidándose de otros aspectos íntimanente conectados con esta protección. Resulta un contrasentido, por ejemplo, obligar a las Administraciones Públicas a proveer el acceso a la vivienda a las personas en riesgo de exclusión social, que estas pueden reclamar incluso judicialmente, sin al mismo tiempo arbitrar legalmente los medios para asegurarse la existencia de un parque público suficiente de viviendas sociales (sobre la evolución en negativo del parque público de vivienda en alquiler en Euskadi puede consultarse esta entrada anterior) o sin establecer mecanismos de intervención pública en el mercado suficientes que puedan garantizar la adecuada respuesta de las instituciones públicas ante este derecho subjetivo. Varios expertos que han comentado este aspecto de la ley han venido a coincidir en ello.
Como muestra de este sesgo asistencialista, destacamos la confesa carencia de un parque público de vivienda suficiente al derecho subjetivo de acceso en la ley (véase el apartado II de su Exposición de Motivos) que se sustituye por una prestación social; prestación que entonces se hace muy difícil de distinguir de otras prestaciones sociales preexistentes a esta ley en relación con la vivienda (véase por ejemplo el régimen de la Prestación Complementaria de Vivienda en el Decreto vasco 2/2010 que la define también como un derecho subjetivo y que aparece asociado a la Ley vasca 18/2008 de Garantía de Ingresos e Inclusión Social). Si transformamos el derecho subjetivo en un pura prestación social, poca o ninguna innovación podremos predicar de la ley.
En resumen, la Ley vasca 3/2015 de Vivienda se decanta por el asistencialismo social en materia de vivienda desplazando al mismo tiempo el mandato del artículo 47 CE que hace referencia, entre otros, a la obligación de las Administraciones Públicas a la provisión de viviendas sociales en sus políticas de vivienda. Resultando así jurídicamente complejo la justificación incluso de por qué debe apelarse a la función social de las viviendas privadas para la satisfacción de estos derechos subjetivos de la ciudadanía (piénsese en el tema de la vivienda vacía) si al mismo tiempo la Administración Pública ha hecho dejación de sus funciones desatendiendo sus políticas de vivienda para, por ejemplo, la creación de un parque público de vivienda. Ahí lo dejo.
Dejar un comentario	Vivienda vacía. De la función social a la responsabilidad social
Junio 16, 2015Alquiler social, Banco Malo, Crisis inmobiliaria, Ejecución hipotecaria, Vivienda vacíaadmin	A la hora de abordar desde las Administraciones Públicas competentes el problema de la vivienda vacía para facilitar el acceso a la vivienda de las personas que lo necesitan se han propuesto distintas soluciones. Desde programas de intermediación entre propietarios e inquilinos puros, hasta programas más sofisticados donde la Administración servía como garante del buen fin del alquiler de la vivienda a unos precios asequibles (donde merece ser destacado el programa BIZIGUNE de Euskadi). Todo ello en relación a las medidas de fomento.
Otra línea de actuación ha sido (y sigue siendo) la fiscal. Donde la legislación ha permitido a los Ayuntamientos la aplicación de un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles a las viviendas que permanezcan desocupadas. Algo que sólo se ha conseguido en Gipuzkoa habiendo sido además validado por el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, como tuvimos la ocasión de destacar en otra entrada de este blog. A día de hoy otras CCAA, como por ejemplo recientemente Cataluña, están desarrollando leyes específicas para aplicar un impuesto sectorial expreso a aquellas entidades tenedoras en sus balances de viviendas vacías (entidades financieras y entidades de gestión de activos inmobiliarios) con el objeto de acelerar su puesta en el mercado.
Un “tercer grado” en la intensidad de intervención viene de la mano de las legislaciones autonómicas de vivienda que regulan la tenencia de la vivienda deshabitada como un incumplimiento de la función social de la propiedad inmueble; Así preven medidas de intervención administrativa para corregir tal disfunción en el uso (multas, sustitución o expropiación forzosa). Para ello se parte de la existencia de un deber de ocupación de las viviendas, que yo me he permitido el lujo de cuestionar en otra entrada de este blog en contra de la opinión de otras personas y amigos (mucho más expertas que yo, por cierto). Respecto a estas medidas, tenemos un conjunto de recursos de inconstitucionalidad que se han presentado por el Gobierno del Estado contra estas leyes, pendientes de resolver. Ya adelanto que la doctrina del Tribunal Constitucional que se trasluce “obiter dicta” en su reciente sentencia sobre el Decreto Ley andaluz llamado “Antidesahucios”, ya comentado en mi anterior entrada, aunque no entre en el fondo del asunto por temas de forma, está dejando entrever que estas leyes adolecen de un problema de competencia.
El cambio de foco
Una vez hecho este (muy) escueto repaso se debe llamar la atención sobre otro aspecto que viene a ser un factor común de encuentro de las últimas medidas que se están aprobando recientemente en la materia de vivienda vacía. Y es que estas medidas ya no tienen por objeto tanto la vivienda desocupada considerada como tal sino los titulares de las mismas; esto es, los bancos y entidades de gestión dependientes de los mismos (entre ellas, por cierto, la SAREB o Banco Malo).
El drama de los desahucios y la emergencia habitacional que abocan sumado a la ridícula respuesta por parte del Estado ante los bancos, la injusta e ilegal normativa del proceso de ejecución hipotecaria violando las garantías de los consumidores europeos, junto con el bochornoso rescate público de la irresponsabilidad hipotecaria de algunas entidades financieras a costa del erario público han terminando generando un importante malestar social contra estas entidades financieras en general.
Si a eso añadimos que estas mismas entidades financieras son las titulares de viviendas vacías procedentes de los desahucios y de promotores inmobiliarios (a los que sí se les permite la dación en pago, por cierto) tenemos el caldo de cultivo servido. De forma que el foco de atención ya no estaría tanto ahora en el hecho de la desocupación de la vivienda sino en el hecho de que esa vivienda vacía esté integrada o forme parte del balance de las entidades financieras (véase por ejemplo la moción de la PAH en Cataluña). Ciertamente, el dirigir la atención a las “viviendas de los bancos” sortea la contestación social de una parte de la ciudadanía que no compartía el castigo impositivo (o expropiatorio) contra las viviendas que permanecieran desocupadas siendo propiedad de los particulares. Es a esto lo que nos referimos cuando hablamos de “cambio de foco”.
Este cambio de foco se ha operado en todas las instancias públicas. Desde el Estado, las (ridículas) medidas de fomento con el Fondo Social de Vivienda mediando un acuerdo con las entidades financieras. Desde las CCAA, se imponen impuestos contra las viviendas vacías o se acuerdan medidas legislativas antidesahucios; medidas que tienen la atención principalmente fijada en las entidades financieras. Ciertamente la intervención en el tema de las “viviendas de los bancos” se nos antoja una manera más sencilla de abordar, desde criterios de una mínima eficiencia administrativa, un grave problema de emergencia habitacional frente al que las Administraciones no pueden permanecer impasibles.
Sea como fuere, las viviendas vacías en manos de los bancos se nos antojan como una oportunidad para incrementar el parque de alquiler social y poder articular una respuesta al tema de los desahucios. Aunque no hay datos fiables, se puede hablar en torno a las 60.000 viviendas en manos de los bancos y otras tantas aproximadamente en manos de la SAREB, Banco Malo (fuentes DonComparador, el diario.es). El problema surge en el hecho de la localización de estas viviendas disponibles (no siempre en núcleos de población de primera residencia y centrados sólo en determinadas provincias y CCAA).
Pero si la atención hay que prestarla ahora a las entidades financieras y no centrarla en el hecho de la desocupación permanente de las viviendas como un incumplimiento de su función social quizás convenga prestar atención a la legislación sectorial que regula este sector financiero de la economía.
De la función social de la vivienda a la responsabilidad social de entidades
Dirigiendo nuestra atención en la legislación sectorial del sector financiero que ordena la actividad de crédito y depósito, se debe partir de la Ley 8/2012 sobre Saneamiento y Venta de los Activos Inmobiliarios del Sector Financiero; ley que articula mayores obligaciones para aquellas entidades financieras más expuestas a riesgos inmobiliarios (en materia de provisiones por pérdidas así como mayores exigencias de cobertura de capital) y obligaba a gestionar más eficazmente esos activos acumulados mediante su traspaso a entidades de gestión inmobiliaria.
A este respecto, debemos llamar la atención que desde el año 2012 el volumen de los activos inmuebles (entre ellos hay suelos, construcciones, participaciones en sociedades inmobiliarias y viviendas) que se han adjudicado las principales entidades financieras no ha parado de incrementarse (el valor de activos adjudicados ha ascendido más de 10.000 millones de €) de modo que el valor del riesgo no cubierto también ha experimentado un crecimiento (que ha pasado de 33.800 a 38.000 millones de €). Estos datos referidos al año 2014 aparecen en el gráfico, que se adjunta, publicado por El País.
En este contexto económico de incremento de los bienes adjudicados en manos de los bancos extraña que se haya rebajado la presión sobre las entidades financieras. Como desvela el reciente Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España de Mayo 2015 (página 39)
“En definitiva, los resultados de las entidades de depósito españolas han continuado en 2014 la recuperación iniciada en 2013. De esta manera, la presión a la baja sobre la capacidad de generación de ingresos que supone un entorno de reducida actividad, tipos de interés muy bajos, y, aunque descendiendo, todavía elevados niveles de activos que no generan intereses (dudosos y adjudicados), ha sido compensada por la generación de margen de intereses explicada por los menores costes de financiación, por la contención en los gastos de explotación y por el descenso observado en las pérdidas por deterioro de activos que se ha producido tras los elevados niveles de provisiones de ejercicios anteriores y como consecuencia de un inicio en la reducción de los dudosos”.
Como resumen, en román paladino, las entidades financieras guardan en sus balances activos adjudicados (entre ellos, viviendas) que no generan intereses (están vacías) y ello reduce notablemente su capacidad de generar ingresos. Pero estos menores ingresos se compensan, entre otros, por los menores costes al aliviarles las exigencias de provisión por pérdidas de deterioro de estos activos adjudicados (descenso-alivio en 2014 del 30% respecto a 2013, como se reconoce justo en el párrafo anterior). Y todo ello a pesar de ser evidente la pérdida de valor de las viviendas en el mercado inmobiliario. Especulación con visto bueno del supervisor.
Ello no obstante, no sería de extrañar que, considerando que la tenencia de inmuebles vacantes ni forma parte del objeto social de las entidades financieras y además puede suponer un riesgo creciente en sus balances, el Banco de España acordara medidas para dar salida a dichos activos. Y como entre los mismos debemos contar con las viviendas adjudicadas, nada podría objetarse a que, desde unas estrictas consideraciones de supervisión y de disciplina de estas entidades, se pudieran imponer más dotaciones para cubrir los riesgos por pérdidas en el valor de estas viviendas así como implantar obligaciones de traspaso (temporal o permanente) de algunas de estas viviendas ociosas a favor de una entidad pública para dar a la mismas, al menos, un uso económico de alquiler social (reservándose el Banco de España una suerte de sustitución forzosa).
Si a alguien le sorprende la propuesta que hago, que se eche una ojeada al artículo 35 de Ley 9/2012 sobre Reestructuración de Entidades de Crédito que reserva al FROB la potestad con carácter administrativo de imponer unilateralmente de forma coactiva a las entidades de crédito un traspaso de activos a favor de la SAREB y además a un precio predeterminado; disposición que fue ya largamente comentada en el primer post de este mismo blog. Nada impediría extender entonces la aplicabilidad de este artículo a otros supuestos de hecho con los que guarda una evidente conexión, como el saneamiento del sector financiero.
Así, el correcto ejercicio de la responsabilidad social de entidades financieras (que exigiría tomar medidas para reorientar su actividad social al depósito y al crédito evitando así la retención improductiva de activos) podría ser la clave para sacar viviendas vacías de los mismos al alquiler social atendiendo así la emergencia habitacional de los desahucios. Al menos, en las zonas más castigadas por la crisis inmobiliaria, que son aquellas en las que más urgiría esta intervención.
Dejar un comentario	Propiedad temporal y compartida de la vivienda
Abril 25, 2015Alquiler social, Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana, Vivienda vacíaadmin	Ya hace unos meses se está tramitando en el Parlamento de Cataluña un proyecto de ley de modificación de su legislación civil para introducir dos nuevos institutos jurídicos de tenencia de vivienda como alternativas al dualismo imperante de la propiedad plena y el alquiler. Nos referimos a las figuras de la propiedad temporal y la propiedad compartida. Sirvan estas pocas líneas de este humilde blogero para hacer un homenaje y extender mi más sincera felicitación a Sergio Nasarre y a su equipo de la Universitat Rovira i Virgili por atreverse a innovar jurídicamente para facilitar la efectividad del derecho de acceso a la vivienda de la ciudadanía; derecho del que todo el mundo habla y casi nadie practica.
Dejar un comentario	La vivienda vacía y el recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles
Abril 12, 2015Vivienda vacíaadmin	El artículo 72.4 del Real Decreto-Legislativo 2/2004, de 5 marzo , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales establece la posibilidad de aplicar un recargo de hasta el 50% de la cuota del impuesto a aquellas viviendas que se entienden desocupadas. Lo hace en los siguientes términos;
“Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, por cumplir las condiciones que se determinen reglamentariamente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto. Dicho recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo y al que resultarán aplicable, en lo no previsto en este párrafo, sus disposiciones reguladoras, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble, juntamente con el acto administrativo por el que ésta se declare”
No obstante, los Tribunales Superiores de Justicia han negado la posibilidad municipal de articular este recargo por vía de Ordenanzas Fiscales entendiendo que el citado recargo sólo resultará posible cuando reglamentariamente se establezca las condiciones de lo que debiera entenderse por desocupación con carácter permanente de aquellos inmuebles de uso residencial. El hecho de que el Estado no haya desarrollado mediante un reglamento este concepto no puede siquiera suplirse por una ley autonómica. Así se han pronunciado de forma constante, entre otros, los Tribunales Superiores de Justicia de Andalucía (REC 134/2008), de Cataluña (REC 373/2009) y, más recientemente, de Asturias (REC 71/2014, REC 94/2014). Estando así el panorama jurídico, no ha sido posible a los Ayuntamientos hacer operativa esta previsión legal.
Debe por este motivo destacarse la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco de fecha 26 de Noviembre de 2014 (REC 650/2013 acumulado 697/2013) que, de forma singular y contrariamente a lo señalado antes, acepta la imposición de un recargo ordenado municipalmente en un municipio sito en el Territorio Histórico de Gipuzkoa. Esto resulta jurídicamente posible, como la propia Sala aclara, porque Gipuzkoa dispone de un régimen fiscal propio (como Bizkaia y Araba) y no queda así sometida, por tanto, a la norma arriba transcrita. Las Juntas Generales han hecho en el año 2012 un desarrollo propio mediante la modificación puntual de la Norma Foral 12/1989 sobre Impuesto de Bienes Inmuebles, que en su artículo 14.5 dispone:
“Tratándose de bienes inmuebles de uso residencial que no constituyan la residencia habitual del sujeto pasivo o de terceros por arrendamiento o cesión de su uso los Ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 150 por 100 de la cuota líquida del Impuesto. Dicho recargo que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo se devengará en el mismo momento que el impuesto sobre el que se aplica y se liquidará anualmente, conjuntamente con la cuota.
A efectos de la aplicación del presente recargo, se entenderá por inmuebles de uso residencial los locales que estén recogidos como de uso o destino de vivienda en el Catastro. Se incluirán los anexos a la vivienda siempre que formen una finca registral única. A los mismos efectos, se presumirá que un inmueble de uso residencial es residencial cuando a fecha de devengo del impuesto, en el padrón del municipio donde radique la vivienda conste que constituye la residencia habitual de su o sus ocupantes.
No obstante lo anterior, los Ayuntamientos podrán establecer en sus Ordenanzas Fiscales supuestos a los que no resulte de aplicación el recargo previsto en el presente apartado”.
El Tribunal entiende que, en la medida que el recargo establecido en el Ayuntamiento por vía Ordenanza Fiscal se ajusta a la configuración normativa del recargo en la Norma Foral arriba transcrita y esta es competente para la determinación de las obligaciones fiscales, el enjuiciamiento del recargo no se ve condicionado por la jurisprudencia antes señalada.
Pero resulta interesante señalar que la Sentencia del TSJPV no agota ahí su doctrina porque las partes demandantes que sostienen los recursos también hacen hincapié en la supuesta vulneración de dos principios fiscales de carácter básico por la imposición del recargo. El principio de capacidad de pago y el principio de igualdad. Veámoslo.
Respecto a la supuesta vulneración del principio de capacidad de pago, el Tribunal aclara que el supuesto de hecho que habilita el recargo no es sancionar al propietario por tener su vivienda desocupada sino la circunstancia de que, al tenerla desocupada con carácter permanente, se pone de manifiesto que el sujeto pasivo dispone de otra vivienda; lo que es un signo inequívoco de su mayor capacidad de contribución al sostenimiento de los gastos públicos.
Desde la perspectiva del principio de igualdad, la Sala niega que exista una discriminación con propietarios de viviendas desocupadas radicadas en otros municipios que no hayan adoptado el recargo del impuesto. Porque la Norma Foral se configura es una norma “de cobertura” dando a los Ayuntamientos la libertad para su imposición o configuración pero siempre dentro de los límites señalados en aquella. Por otra parte, al Tribunal tampoco le parecen que sean asimilables y comparables la situación de las personas que ocupan sus viviendas de forma permanente respecto de aquellas que lo hacen sólo esporádicamente o las mantienen desocupadas, por lo que concluye que no existe vulneración del principio de igualdad. Lo hace en los siguientes términos;
“Por último, y en lo que se refiere a la infracción del principio de igualdad tampoco puede atenderse a la argumentación de los recurrentes sin desconocer que no es comparable objetivamente la situación de los sujetos pasivos que ocupan de forma habitual sus viviendas, directamente o por medio de otros, con la de quienes no ocupan esas viviendas o lo hacen solo de forma temporal, ya que lo que justifica la mayor tributación en el IBI tanto se atienda a la capacidad de pago como a la función social de la propiedad es el destino del inmueble gravado por ese tributo, si a vivienda habitual de su propietario, arrendatario o cesionario del uso o si para usos solo temporales o de viviendas vacías.”
En otras palabras, el diferente destino (ocupación o desocupación) que el propietario da a la vivienda es la base para deducir una mayor capacidad de pago del sujeto pasivo así como la justificación de un distinto tratamiento jurídico sobre la base de la consideración que nos debe merecer la función social de la propiedad recogida en el artículo 33.2 de la Constitución y que reclamaría el destino de la misma de forma habitual al uso residencial.
Este último inciso, que viene a ligar la utilización efectiva y permanente de la vivienda a su uso residencial con el deber de respeto de la función social de la propiedad de la vivienda, nos adentra en un debate que ya hemos abordado en otro sitio, al que ahora me remito, por superar el alcance de esta entrada.
Por si alguien estuviera interesado en la Sentencia que ha sido objeto de comentario os la enlazo a continuación;
STSJPV 2014_Legalidad recargo NF GIP
Ver todos los 3 comentarios	El (menguante) parque de alquiler protegido en Euskadi
Marzo 16, 2015Alquiler social, Plan Director Vivienda, Promoción de alquiler, Vivienda vacíaadmin	Hace unos meses escribí en otra entrada unas reflexiones sobre los objetivos señalados en el Plan Director Vasco de Vivienda 2013-2016 en alquiler y sobre el que afirmábamos su evidente desajuste con los recursos presupuestarios asignados para la consecución de los mismos. Concluíamos que el consiguiente bajo ritmo de producción de nuevas viviendas protegidas para alquiler y la esperable reducción del volumen de vivienda vacía movilizada (programa BIZIGUNE), también por estas mismas estrecheces presupuestarias, supondría que los objetivos marcados en el Plan Director eran totalmente irreales y se nos antojaban imposibles de cumplir.
Mediados los dos años del citado Plan (2013-2014) podemos hacer un balance razonable de aquellas afirmaciones. Y la realidad ha superado las peores previsiones; de suerte que el parque de alquiler protegido en Euskadi no sólo no se incrementa sino que mengua. Lo que en Euskadi, sin posible pérdida de viviendas en alquiler por su venta a terceros, sólo puede significar una cosa; la incorporación de viviendas protegidas para el alquiler protegido de nueva construcción no es suficiente para cubrir las salidas de viviendas en alquiler protegido del programa BIZIGUNE.
Dos informes del Observatorio de Vivienda ratifican este dato; el cuadro 2.3 del Informe de evaluación de política de alquiler (Julio 2014) señala, además de un ajuste estadístico entre los años 2011-2012, una reducción del parque de alquiler entre los años 2012 y 2013 de más de 300 viviendas pasando el porcentaje de alquiler en el parque protegido del 24,9% al 24,3%. Más recientemente, el gráfico en página 5, del informe del Observatorio sobre Demanda y Oferta de alquiler ratifica estos mismos datos.
Cuota alquiler
Ya decíamos entonces que las nuevas condiciones del programa BIZIGUNE (vivienda vacía) auguraba una salida de viviendas del programa. Lo que no podíamos sospechar es que este ritmo de salida de viviendas no iba a poder ser cubierto por la incorporación de nuevas viviendas protegidas de alquiler de todas las Administraciones Públicas. Así en el año 2013, las 417 viviendas de alquiler terminadas no fueron suficientes para siquiera mantener el número de viviendas del parque público de alquiler que, como decimos, se redujo en más de 300 unidades. Este año 2014, se han finalizado 633 viviendas por lo que la reducción del parque no será tan acentuada.
Pero si prestamos atención a la previsiones de incorporación de viviendas protegidas al parque de alquiler el panorama es desolador. Debemos hacer notar que en el curso de este Plan Director de Vivienda se han iniciado 20 viviendas (2012), 32 viviendas (2013) y 162 viviendas (2014). Esto es, ¡¡apenas 214 viviendas en tres años!! Los datos nuevamente proceden del propio Observatorio Vasco de Vivienda(Estadística de Viviendas Iniciadas). El ritmo de inicio de viviendas en alquiler en el quinquenio anterior (2007-2011) fue de 1.000 viviendas/año y en este último trienio ha sido de 71 viviendas/año (-93%). Curioso dato para un gobierno que dice apostar por el alquiler.
Siguiendo la lógica que indica que lo que no se comienza no se puede terminar, podemos aplicar los ridículos datos de inicio de viviendas protegidas en alquiler para proyectarlos sobre finalizaciones de vivienda en los próximos años 2015-2016. Así, no podemos esperar que en estos próximos años las finalizaciones de viviendas de alquiler superen (juntas) las 300 unidades.
De modo que si el parque de alquiler protegido va a tener este aporte tan escaso de viviendas nuevas y el programa BIZIGUNE pierde viviendas (por ejemplo, a ritmo de unas 500 viviendas/año) se puede afirmar con total seguridad que el Plan Director Vasco de Vivienda 2013-2016 va a dar por resultado disponer en el año 2016 de menos viviendas para el alquiler protegido de las que existían en el año 2013; como el cangrejo, en alquiler protegido andamos hacia atrás.
Finalmente, pongan en relación este evidente retroceso en el parque público de viviendas en alquiler a precios protegidos con el incremento de demandantes que se ha registrado por ETXEBIDE (más de 50.000 demandantes en el año 2013). Desolador. Mal camino para los que apostamos por avanzar en el derecho subjetivo universal de acceso a una vivienda en alquiler.
Dejar un comentario	La defensa de SAREB como título competencial del Estado
Octubre 8, 2014Banco Malo, Ley de Vivienda, Urbanismo, Vivienda vacíaDecreto andaluz de Vivienda, Vivienda vacíaadmin	La reciente publicación de la Sentencia del Tribunal Constitucional (STC) sobre la Ley de Suelo (LS) y su Texto Refundido (TRLS), que determina la constitucionalidad de la práctica totalidad de la ley referida, ha dejado algunos otros titulares. Nos referimos en concreto a la correcta forma de interpretar el título competencial que le asiste al Estado sobre las bases y la coordinación de la planificación de la actividad económica (artículo 149.1.13ª CE) en relación con la vivienda y el urbanismo.
Un comentario por ahora	La relación entre la vivienda y la cohesión social (A propósito de la ley vasca de vivienda)
Enero 29, 2014Ley de Vivienda, Plan Director Vivienda, Política de Suelo, Vivienda vacíaadmin	El inicio de los trabajos de la ponencia en el Parlamento Vasco sobre el texto que será la futura ley de vivienda me ha animado a analizar sucintamente el texto de la proposición de ley. No puedo esconder una cierta sensación de sorpresa y, por qué no decirlo, frustración.
b) Obligación de las Administraciones Públicas de provisión de vivienda social y de alojamientos El correlato lógico del reconocimiento del derecho de acceso a la vivienda que es exigible ante las administraciones públicas debe ser la determinación legal de la obligación pública de ir incrementando el parque de vivienda social y de alojamientos a disposición de la ciudadanía.
Un comentario por ahora	La privatización del (escaso) servicio público de vivienda
Diciembre 10, 2013Banco Malo, Crisis inmobiliaria, Vivienda vacíaadmin	Hace algún tiempo quería hacer alguna reflexión sobre el hecho que estamos presenciando últimamente de venta de patrimonios de viviendas públicas en alquiler a fondos de inversión internacional.
Recordaba mis tiempos (no tan lejanos) donde ejercí de responsable público en el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco. No fueron pocas las veces que intentamos articular (quizás equivocadamente) con el sector de la promoción inmobiliaria una apuesta compartida por el alquiler en la vivienda protegida. Sin ningún éxito.
También de aquella época datan aquellos encuentros de Conferencia Sectorial de las Comunidades Autónomas con el hoy extinto Ministerio de la Vivienda donde ya en 2008 hablábamos desde Euskadi de la necesidad de articular una apuesta desde todas las administraciones públicas (Comunidades Autónomas y Ayuntamientos) por relanzar un parque público de vivienda en alquiler. Por discreción me reservo la reacción de algunas Comunidades Autónomas y la de FEMP (Federación Española de Municipios y Provincias). En cualquier caso, no es muy difícil intuir cual fue esta reacción.
Pasado el tiempo, está claro que la apuesta no era la inversión sino la desinversión en vivienda pública en alquiler. Y es que las instituciones públicas no han prestado mucho interés por disponer de una infraestructura de vivienda pública en régimen de ocupación temporal para dar cumplimiento a sus competencias (y deberes) en materia de vivienda. Incluso su reflejo en las leyes urbanísticas, como equipamiento y no como uso lucrativo de vivienda, ha sido muy lento y bastante tímido a lo largo de estos años.
Esto constrasta frontalmente con la petición de la ciudadanía, que en esta materia era unánime, reclamando mayor inversión en vivienda pública para su puesta en alquiler de forma constante.
No voy a entrar al (falso) debate de si la vivienda de protección oficial (VPO) incorpora subvenciones públicas de forma que, a través de su venta, se estaría “patrimonializando” por un particular un beneficio público. Después de varios años ejerciendo en la materia nadie ha conseguido convencerme de la certeza de este axioma. Por el contrario, sí se puede demostrar fácilmente que, como ocurría en Euskadi, la venta de VPO (en régimen temporal de derecho de superficie) tenía la capacidad de liberar beneficios que se podían reinvertir en la construcción de otras viviendas sociales (más baratas) destinadas para su puesta en alquiler. Construcción que se complementa con importantes ayudas públicas y mucho apoyo financiero externo para asegurar una rentabilidad razonable a lo largo del tiempo.
Algunos ya avanzábamos incluso hasta un triple esquema de tenencia de vivienda en función del precio y de la capacidad de adquisición del usuario.
1) Alquiler social (con ayudas públicas) para las personas con menos recursos,
2) Viviendas protegidas VPO en uso temporal (75 años) en derecho de superficie con precio intermedio y
3) Viviendas de precio tasado en plena propiedad con mayores precios.
Estas dos últimas modalidades de promoción de vivienda protegida (VPO y las viviendas de precio tasado) se promovían por las administraciones públicas con la idea de liberar recursos económicos para financiar el modelo de alquiler social.
Pero la crisis financiera, que ha arrastrado fuertemente al sector inmobiliario, se ha llevado por delante aquel planteamiento que empezaba a coger forma, al menos en Euskadi. Somos muchos los que nos lamentamos de la oportunidad perdida con el rescate bancario. Se podía haber destinado el dinero público utilizado en este rescate para disponer de un parque público ya construido de vivienda para su puesta en alquiler social. En este sentido, se debe destacar que el pago del 50% del precio de tasación por parte de SAREB por vivienda terminada a las entidades financieras intervenidas no está muy alejado a los precios de referencia de las viviendas sociales y que en Euskadi se destinaban al alquiler social. En relación al rescate de las cajas de ahorro y el banco malo, no dejo de preguntarme en cualquier caso por qué resulta rentable y atractiva la adquisición de promociones de viviendas protegidas en alquiler a un fondo privado de inversión y, por el contrario, no lo ha sido para las administraciones públicas ¿Acaso no es constitucionalmente exigible la disposición de tal parque público?
Hoy la crisis fiscal ha generado una necesidad de generar recursos por parte de las administraciones públicas, lo que ha puesto en venta todo lo que suene a patrimonio público o bien ha hipotecado a futuro las inversiones públicas en materia de vivienda. Según mi punto de vista, quiero dejarlo bien claro, avocar en el mercado financiero una crisis que termine provocando un derribo de los precios de vivienda con el último objetivo de generarse un negocio lucrativo es más bien una estafa.
“Los mercados no son gilipollas”, como dice MONTORO, pero nosotros tampoco lo somos. Mientras dejamos escapar la oportunidad de SAREB para generar de una vez por todas una red de vivienda o alojamientos públicos para satisfacer el acceso en alquiler a las personas más desfavorecidas o víctimas de procesos de desahucio, la inducida crisis fiscal ha terminado derribando o hiriendo de muerte también la escasa red pública de vivienda existente con el objeto de así evitarse la competencia del sector público en el mercado de la vivienda en alquiler.
En Euskadi la política de vivienda, otrora referente, no ha sido ajena tampoco a esta dinámica económica de acoso y derribo. En la legislatura pasada ya se estuvo flirteando con fondos de inversión internacionales para poner en venta el parque de carácter semipúblico de vivienda social en alquiler del Gobierno Vasco. Sorprendentemente, el intento terminó haciendo público por completo el parque de vivienda porque la obra social de las cajas vascas co-propietarias, en su proceso de reestructuración, se terminó desentendiendo de todo lo que tuviera que ver con el ladrillo; de forma que su parte la tuvo que asumir la administración. En aquel momento, la oposición del Parlamento Vasco evitó que estas viviendas sociales en alquiler se terminaran vendiendo a fondos privados internacionales. Pero está todavía por ver que el Gobierno Vasco pueda hacerse cargo de esta importante factura fiscal que supone mantener en el largo plazo estas viviendas en el régimen propio de alquiler social. Habrá que estar atento.
Por otra parte, se vendieron (y se siguen vendiendo) los derechos públicos a los titulares de las viviendas protegidas en derecho de superficie, que de esta forma consolidan su plena propiedad. Lamentablemente, esto cierra cualquier posibilidad de intervenir sobre este parque de vivienda protegida existente (bien transformando las mismas en alquiler una vez vencido el plazo de los 75 años bien imponiendo programas de rehabilitación y mejora como contrapartida a la prórroga del mismo). En mi opinión, el escaso importe económico recaudado por este concepto no compensa la importante pérdida de capacidad de intervención pública en un no poco importante número de viviendas. Por ello, si a futuro se decidiera relanzar la posibilidad de un parque público de vivienda en alquiler habría que construirlo de nuevo porque resultaría imposible actuar sobre el parque de vivienda protegida ya existente (aunque el mismo esté calificado como VPO a perpetuidad, como dispone la legislación de urbanismo actualmente).
La puesta en alquiler de viviendas libres vacías con medidas de fomento o con medidas coactivas bien fiscales (recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles) o bien con el fin de asegurar el cumplimiento de su función social (legislación de vivienda de Andalucía, Navarra y de Canarias desgraciadamente suspendidas de aplicación por recurso ante el Tribunal Constitucional excepto la andaluza en los momentos de redactar este post) tiene unos efectos cuantitativos en realidad muy limitados. En este sentido, sin ser para nada una política descartable, creo que nos engañaríamos si pusiésemos todo el acento que nos merece la generación de un parque en alquiler a precios asequibles utilizando sólo esta posibilidad de utilización de las viviendas vacías. Y creo que mi experiencia en el pasado me acredita como persona nada sospechosa de querer desactivar esta vía. Más bien al contrario.
Finalmente me gustaría centrar la atención sobre lo que está ocurriendo con los parques públicos de vivienda en alquiler y demás bienes patrimoniales de suelo titularidad de los Ayuntamientos. Resulta procedente resaltar esta cuestión porque es posible que la respectiva legislación urbanística hubiera incluido estos bienes como integrantes del Patrimonio Municipal de Suelo. Esta última constatación es importante porque al quedar las viviendas públicas adscritas a este régimen jurídico, los recursos generados por ellas (bien por su venta bien por su renta de alquiler) están así mismo adscritos a este patrimonio legalmente separado y destinado específicamente a unos concretos destinos, preferentemente a la construcción de vivienda protegida. Ello evita, al menos, que los recursos generados por la venta o por el alquiler de estos inmuebles se destinen a financiar otros programas ajenos. Convendría cuestionarse y analizar con lupa qué está ocurriendo con los recursos económicos procedentes de la liquidación patrimonial de las sociedades públicas municipales o dependientes de Ayuntamientos que se dedicaban al suelo y a la promoción de viviendas. El papel de los Tribunales de Cuentas autonómicos puede ser de gran ayuda a estos efectos (si nuestro gobierno no se los ha cargado para entonces).
No resulta muy edificante el ejemplo recientemente dado por un Ayuntamiento que ha previsto destinar los recursos generados por su sociedad pública de alquiler de vivienda para obras de reurbanización en una operación de regeneración urbana so pretexto de adquirir suelo en la reparcelación. Aunque sea legalmente irreprochable, parece que las prioridades en materia de alquiler son distintas a la adquisición de suelo. No me cansaré de argumentar que el alquiler social no es un uso lucrativo y que, por tanto, el suelo (urbanizado) sobre el que se promueve se tiene que obtener económicamente (incluso jurídicamente en ocasiones) como el suelo de los sistemas locales o generales; esto es, gratuitamente. Me gustaría terminar esta reflexión (un poco desordenada) recordando la Disposición Final Cuarta de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo del País Vasco, sobre todo para que no se nos olvide:
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Deber de ocupación viviendas y función social Dejar un comentario	Decreto-Ley andaluz y regulación de la vivienda desocupada ¿Competencia?
Julio 17, 2013Ley de Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana, Vivienda vacíaDecreto andaluz de Vivienda, Vivienda vacíaadmin	Como ya es conocido, el Tribunal Constitucional acaba recientemente de dictar la providencia de admisión a trámite del recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el Gobierno del Estado contra distintos artículos del Decreto-Ley 6/2013 de 9 de Abril para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda (número de asunto: 4286-2013). En el recurso de inconstitucionalidad presentado se discute la forma de tramitación como Decreto-Ley así como diferentes artículos de la misma que tienen por objetivo modificar la Ley 1/2010 reguladora del derecho a la vivienda.

References: artículo 47
 resolución 
 artículo 47
 artículo 35
 artículo 72
 artículo 14
 artículo 33