Source: https://www.prawo-budowlane.info/pozwolenie-na-uzytkowanie-domu,460,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-07-18 11:17:00+00:00

Document:
Wybudowałem na podstawie zatwierdzonego projektu budowlanego i ważnego pozwolenia na budowę budynek jednorodzinny. Jest on kompletnie wykończony, ma podłączone wszystkie media i zamieszkały od ponad dziesięciu lat. Teraz chcę go sprzedać i tu zaczęły się problemy. Kupujący ten dom zażądał ode mnie pozwolenia na użytkowanie. Nie mam pozwolenia na użytkowanie domu i nie pamiętam, czy zgłosiłem zakończenie budowy, nie mam też prowadzonego w trakcie budowy dziennika budowy. Według aktualnego prawa budowlanego nie ma obowiązku posiadania pozwolenia na użytkowanie. Czy w tej sytuacji muszę wystąpić o zgodę na użytkowanie obiektu używanego od ponad 10 lat?
Nie musi mieć Pan pozwolenia na użytkowanie. Wystarczyło zgłoszenie zakończenia budowy.
Przepis art. 54 ustawy Prawo budowlane (dalej u.p.b.) stanowi, że do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę można przystąpić z zastrzeżeniem art. 55 i 57, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.
Zakończenie budowy jest pewnym stanem faktycznym i polega na zaprzestaniu prowadzenia prac związanych z wznoszeniem obiektu budowlanego. Dokonanie skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego oznacza uznanie przez organ, iż proces budowlany został zakończony. Zakończenie budowy nastąpi przede wszystkim w sytuacji, gdy zostało złożone zawiadomienie spełniające warunki określone w ustawie i organ nie złoży sprzeciwu do tak dokonanego zgłoszenia.
Artykuł 57 u.p.b. określa jakie dokumenty inwestor jest zobowiązany dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego oraz przewiduje, że w sytuacji złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy z brakami organ jest obowiązany wezwać inwestora do uzupełnienia dostrzeżonych braków, a inwestor ma obowiązek braki te uzupełnić.
Zgodnie z art. 57 ust. 7 u.p.b., w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego z naruszeniem przepisów art. 54 i 55, właściwy organ wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego, stosując odpowiednio przepisy, o których mowa w art. 59f ust. 1.
Według art. 59f ust. 1, 2, 3 u.p.b. kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego stanowi iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w), gdzie stawka opłaty (s) wynosi […] zł i podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy.
Kara za nielegalne użytkowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego obliczona zgodnie z art. 59f ust. 1, 2, 3 u.p.b. stanowi iloczyn:
– stawki opłaty (s) = 500 zł x 10 = 5000 zł
– współczynnika kategorii obiektu (k) = 2,0
– współczynnika wielkości obiektu (w) =1,0
i wynosi 10 000 zł (5000 zł x 2,0 x 1,0).
Jednak w Pana przypadku jest to przedawnione.
Nie otrzyma Pan kary, ale zgłoszenia zakończenia budowy powinien Pan dokonać, lub uzyskać pozwolenie na użytkowanie – bez znaczenia, bowiem formalne warunki są te same –a kupujący, jak widać, potrzebuje dokumentu – dla siebie czy dla banku. Panu to ułatwi życie i jemu.
Pisze Pan, że brakuje Panu dziennika budowy. Prawo budowlane nie przewiduje trybu postępowania w przypadku nieprzedłożenia dziennika budowy, np. ze względu na jego zagubienie lub zniszczenie.
W sytuacji ubiegania się o pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, w celu udokumentowania określonych faktów, należy przeprowadzić postępowanie dowodowe w oparciu o przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego – w celu ustalenia jego treści można dopuścić inne dowody (zob. art. 75 § 1 K.p.a.). Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Dopuszczalne są inne środki dowodowe jak opinie, plany, mapy, filmy, zdjęcia, taśmy nagrań, itp.
Budynek może zostać dopuszczony do użytkowania, ale aby można było tak zrobić należy w miarę możliwości odtworzyć przebieg budowy, biorąc pod uwagę wszystkie dowody.

References: art. 54
 art. 55
 art. 57
 art. 54
 art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 75