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Timestamp: 2019-07-20 14:11:42+00:00

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OLG Köln, 16 Wx 126/02: OLG Köln: elektrische leitung, gemeinschaftliches eigentum, wohnung, firma, reparatur, sicherheit, bestandteil, lautsprecher, wand, gebäude
Urteil des OLG Köln vom 26.08.2002, 16 Wx 126/02
16 Wx 126/02
OLG Köln: elektrische leitung, gemeinschaftliches eigentum, wohnung, firma, reparatur, sicherheit, bestandteil, lautsprecher, wand, gebäude
Elektrische leitung, Gemeinschaftliches eigentum, Wohnung, Firma, Reparatur, Sicherheit, Bestandteil, Lautsprecher, Wand, Gebäude
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 126/02
Aktenzeichen: 16 Wx 126/02
Vorinstanz: Landgericht Köln, 29 T 213/01
Tenor: Die weitere sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss des Landgerichts Köln vom 2.5.2002 - 29 T 213/01 - wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens trägt die Beteiligte zu 1). Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf bis 1.100,- Eur festgesetzt.
2Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr. 2, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22 Abs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg.
3Die Entscheidung des Landgerichts ist, soweit es das Rechtsmittel zurückgewiesen hat, aus Rechtsgründen - was allein Gegenstand der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren sein kann ( § 27 FGG) - nicht zu beanstanden.
4Das Landgericht hat eine Kostenerstattungspflicht der Eigentümergemeinschaft für die Reparatur der Fenster (868, 82 DM) und die der Sprechstelle in der Wohnung der Beteiligten zu 1) (250,70 DM) verneint sowie den in zweiter Instanz gestellten Feststellungsantrag zur zentralen Klingel- und Sprechanlage des Gebäudes als insgesamt zum Gemeinschaftseigentum gehörend abgewiesen und teilweise unter Bezugnahme auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung im wesentlichen angeführt: Kostenerstattung für die Reparatur der Fenster könne die Beteiligte zu 1) von der Eigentümergemeinschaft nicht verlangen infolge ihres Versäumnisses, ihre Gewährleistungsansprüche gegen den von ihr für eigene Rechnung beauftragten Fensterbauer auch durchzusetzen. Ebenso wenig könne sie Reparaturkostenersatz bezüglich der Sprechstelle in ihrer Wohnung aus Finanzmitteln der Eigentümergemeinschaft beanspruchen, denn dabei handele es sich nicht um Gemeinschaftseigentum sondern um ihr Sondereigentum. Die zentrale Klingel- und Sprechanlage des Hauses gehöre zum Gemeinschaftseigentum nur bis zum Abzweig der Leitungen in die einzelnen Wohnungen, denn Anhaltspunkte dafür, dass die Sprechstelle in der Wohnung zum Betrieb der gesamten Klingel- und Sprechanlage zwingend erforderlich sei, bestünden nicht, zumal nicht dargetan sei, dass diese durch den Defekt in der Sprechstelle etwa insgesamt ausgefallen war.
Die Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand. 5
61) Mit Recht und zutreffender Begründung hat das Amtsgericht eine Erstattungspflicht der Gemeinschaft hinsichtlich der verauslagten Kosten über 868, 82 DM für die Fensterreparatur gemäß der Rechnung der Fa. R. vom 19.12.97 (Bl. 58, 54 GA) verneint. Rechtsfehler sind in der Rechtsbeschwerde weder dargetan noch ersichtlich, insbesondere nicht vor dem Hintergrund des Schreibens der Beteiligten zu 1) an die Firma W. vom 10.2.95 (Bl 57 GA), in dem sie der Fa. wegen aufgetretener Undichtigkeiten der von dieser im Jahre 94 eingebauten Fenster eine Nachbesserungsfrist setzt ("bereits angefangene Arbeiten" zu beenden). Weil die Beteiligte zu 1) in eigener Regie und auf eigene Rechnung einen Fensteraustausch im Jahre 1994 vorgenommen hatte, trägt sie demgemäss auch das Risiko, dass für die vereinbarte und bezahlte Vergütung der Fensteraustausch sach- und fachgerecht erledigt wird, dh es ist konsequenterweise dann allein ihre Sache, etwaige ihr erwachsene Gewährleistungsansprüche durchzusetzen. Soweit sie das nicht macht und ihr durch die Beauftragung einer anderen Firma mit der Nachbesserung der Fenster Kosten anfallen, ohne diese von der Firma W. erstattet zu bekommen, kann mit diesen Auslagen, auch wenn die neuen Fenster selbstverständlich wiederum Gemeinschaftseigentum sind, nicht die Gemeinschaft belastet werden.
72) Rechtsfehlerfrei sind die Vorinstanzen auch davon ausgegangen, dass die Wohnungssprechstellen der zentralen Hausklingel- und Sprechanlage zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungs- oder Teileigentümers gehören und deshalb nicht die Eigentümergemeinschaft gem §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die Kosten für die Beseitigung der Störung an der Sprechstelle in der Wohnung der Beteiligten zu 1) zu tragen hat.
8a) Mit Recht hat das Landgericht den erstmals in der Beschwerdeinstanz gestellten Antrag auf Feststellung, dass die gesamte Klingel- und Sprechanlage des Hauses einschließlich der Sprechstellen in den einzelnen Wohnungen Gemeinschaftseigentum ist und der gemeinschaftlichen Instandhaltungspflicht unterliegt, abgewiesen.
9Soweit es nicht um die Sprechstellen, sondern die übrigen Teile der zentralen Klingelund Sprechanlage geht, gilt das schon deshalb, weil die Frage, dass die Teile Gemeinschaftseigentum sind, zwischen den Beteiligten gar nicht im Streit ist und deshalb insoweit schon kein Rechtsschutzinteresse an der Feststellung besteht. Was die Sprechstellen mit der Klingel in den einzelnen Wohnungen angeht, so ist der Antrag zwar zulässig, aber unbegründet, denn es kann nicht festgestellt werden, dass diese zum Gemeinschaftseigentum gehören.
10Zur Frage, welche Teile der Eigentumswohnanlage zum Sondereigentum bzw. zum Gemeinschaftseigentum gehören, enthält die Teilungserklärung in Teil I Nr. 2 entsprechende Regelungen. Gemäß Abs. 1 der Bestimmung sind gemeinschaftliches Eigentum das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Die allgemein geregelte Zuordnung zum Sondereigentum in Abs. 3 Satz 1 und 2 entspricht dem Gesetzestext (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG), Gegenstand des Sondereigentums sind also die zur Wohnungs- oder Teileigentumseinheit gehörenden Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein
auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungs- oder Teileigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert werden; Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungs- oder Teileigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Hiernach sollen gemäß Nr. 2 Abs. 4 e) der Teilungserklärung zum Sondereigentum insbesondere gehören u.a. die Anlagen und Einrichtungen innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungs- und Teileigentümer dienen, wie etwa...."die Zu- und Ableitungen der Versorgungs- und Entsorgungsanlagen jeder Art von den Hauptsträngen an, die Vor- und Rücklaufleitungen und die Heizkörper der Zentralheizungen vor der Anschlussstelle an die gemeinschaftliche Steig- oder Fallleitung und zwar insoweit, als diese Gegenstände wesentliche Bestandteile des Grundstücks im Sinne der §§ 93 bis 95 BGB sind".
11Demgemäß können hier die in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten liegenden Sprechstellen nicht dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden, denn sie dienen nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer und stehen deshalb im Sondereigentum der jeweiligen Wohnungs- oder Teileigentümer. Zum einen ist eine tatsächliche Benutzung der Sprechstelle einzig durch die jeweiligen Sondereigentümer möglich. Zum anderen kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Sprechstellen der zentralen Klingel- und Sprechanlage zu den Sondereigentumsräumen gehörende Bestandteile des Gebäudes sind, die verändert oder beseitigt werden können, ohne dass für die übrigen Eigentümer Nachteile i. S. von § 14 WEG entstehen.. Wie die von der Beteiligten zu 1) vorgelegten Fotos von der Sprechstelle zeigen, sind diese an der Wand angebracht und mit einer Kunststoffabdeckung versehen, bestehend aus dem Lautsprecher nebst Klingel und daneben 2 Tasten für a) das Öffnen der Haustür und b) den Betrieb der Sprechanlage. Die Sprechstelle kann danach verändert oder beseitigt werden, ohne dass dadurch die Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums nennenswert tangiert wird. Etwas anderes hätte nur dann zu gelten, wenn das Vorhandensein und Funktionieren jeder Sprechstelle zum Betrieb der im Gemeinschaftseigentum stehenden zentralen Klingelund Sprechanlage unabdingbar, d.h. ihr Funktionieren Voraussetzung für das Funktionieren der zentralen Haussprechanlage ist, und diese deshalb ein wesentlicher Bestandteil dieser Anlage ist (so schon der Senat in seinem Beschluss vom 24.9.96 - 16 Wx 86/96 = WE 97, 232/3;Weitnauer, WEG § 5 Rdnr. 17; Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, 6. Aufl., S. 49 mwN). Das ist indes nicht der Fall. Hier widerlegt sich die nur pauschale Behauptung der Beteiligten zu 1), alle Teile der zentralen Klingel- und Sprechanlage, also auch die Sprechstellen mit der Klingel in den einzelnen Wohnungen seien für das Funktionieren der gesamten Anlage notwendig, schon durch die konkret eingetretene Störung in der Wohnungssprechstelle, denn nach wie vor wird nicht dargetan, dass dadurch die gesamte Klingel- und Sprechanlage ausgefallen oder aber in ihrer Funktionstüchtigkeit im übrigen beeinträchtigt war. Richtig ist allerdings, dass ein Defekt in der Wohnungssprechstelle auch einmal die gesamte Anlage beeinträchtigen kann, wie der Fall des Amtsgerichts Böblingen (NJW-RR 96, 1297) zeigt, in dem die Türöffnertaste der Sprechstelle in der Wohnung defekt war und einen Dauerkontakt verursachte, wodurch das Türschloss der Haustüre dauernd geöffnet wurde. Die Haussprechanlage selbst ist in der Tat ein Teil des Gebäudes, die für dessen Sicherheit erforderlich ist, denn hierdurch soll verhindert werden, dass unberechtigte Personen freien Zugang zum Gebäude erhalten, und auch eine Anlage
darstellt, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Sondereigentümer dient. Dasselbe gilt aber nicht für die Sprechstellen in den Sondereigentumseinheiten, denn deren Funktionieren kann, muss aber nicht stets für das Funktionieren der Anlage erforderlich sein. Sonach müssen in entsprechender Anwendung der Regelung in Nr. 2 Abs. 4 e) der Teilungserklärung die jeweilige elektrische Leitung zu den Sprechstellen von der Abzweigung in die einzelnen Sondereigentumseinheiten an sowie die Sprechstellen selbst dem Sondereigentum zugeordnet werden. Werden die Teile defekt, ist der entsprechende Wohnungseigentümer für die Instandsetzung verantwortlich, ebenso wie der Wohnungseigentümer ersatzpflichtig wird, wenn etwa durch unsachgemäße Behandlung seiner Sprechstelle - wie im Fall des BayObLG WE 92, 23 - ein Schaden an der Zentralanlage verursacht wurde.
12- b) Folglich haben die Vorinstanzen auch mit Recht den Ausgleich der Rechnung der Fa. K. vom 11.2.98 über 250,70 DM (Bl. 79 GA) für die Reparatur der Sprechstelle ("Elektroarbeiten") in der Wohnung der Beteiligten zu 1) durch die Eigentümergemeinschaft verneint.
13Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, der unterlegenen Beteiligten zu 1) die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Im übrigen war es geboten, an dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
14Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der Wertfestsetzung der Vorinstanz.

References: § 27
 § 14
 § 14
 § 5
 § 47
 § 47
 § 48