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Timestamp: 2019-08-21 00:39:30+00:00

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Vorkaufsrecht - AG Charlottenburg vom 13.5.2014 - 206 C 617/13 - bestätigt durch LG Berlin vom 4.2.2015 - 18 S 185/14 - | Berliner Mieterverein e.V.
Mietrecht / Urteile und Beiträge / Vorkaufsrecht
Wird bei absoluter Personenidentität lediglich eine grunderwerbsteuerfreie Einbringung von einer Kommanditgesellschaft auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts vorgenommen, handelt es sich hierbei um eine Rechtsformumwandlung unter Beibehaltung der bisherigen Vermögensverhältnisse und um keinen Kaufvertrag, der das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB auslöst.
Die Parteien streiten um Schadensersatzansprüche, weil die Klägerinder Auffassung ist, die Beklagten hätten das ihr als Mieterin zustehende Vorkaufsrecht·vorsätzlich und in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise verletzt.
Die Klägerin ist aufgrund Mietvertrages vom 07.07.1999 Mieterin der Wohnung Nr. 10 im Hause B. Straße x in Berlin, eingetragen im Wohnungsgrundbuch von Berlin-Wilmersdorf, Blatt xxxx.
Die Beklagte zu 1) wurde am 14.12.2001 als neue Eigentümerin des Hausgrundstücks B-Str. x eingetragen. Bei ihr handelt es sich um eine Personengesellschaft in Form einer sog. personenidentischen GmbH & Co. KG. Die Anteile des einzigen Komplementärs wurden von den Gesellschaftern C., A. und N. gehalten, die auch die Kommanditisten der Beklagten zu 1) waren. Die Komplementär-GmbH war – anders als die Kommanditisten – nicht am Vermögen der Beklagten zu 1) beteiligt. Sie befindet sich inzwischen in Liquidation.
In der Folgezeit begründete die Beklagte zu 1) Wohnungseigentum, welches am 21.02.2002 im Grundbuch eingetragen wurde. Einzelne Wohnungen wurde verkauft.
Mit notariellem Vertrag vom 19.12.2012 wurde die HPN GbR B-Straße (die Beklagte zu 2.), bestehend aus den o.g. Gesellschaftern begründet. Zugleich veräußerte die Beklagte zu 1) die restlichen (nicht verkauften) sechs Wohnungen – darunter die streitgegenständliche Wohnung – an die neu gegründete Beklagte zu 2), unter befreiender Übernahme der bestehenden Verbindlichkeiten und der eingetragenen Grundpfandrechte durch letztere.
Unter § 1 Ziff. 2 heißt es: „Im Hinblick auf die (wirtschaftliche) Beteiligungsidentität ist eine Gegenleistung des Erwerbers nicht geschuldet.“ Ein Preis für die Wohnungen wurde nicht genannt.
Mit Schreiben vom 15.02.2013 teilte die Hausverwaltung mit, dass die Beklagte zu 1) mit Übergabe zum 31.12.2013 die Wohnung an die Beklagte zu 2) verkauft habe.
Mit Schreiben vom 03.03.2013 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten zu 1), dass sie ihr Vorkaufsrecht (§§ 577, 464 BGB) ausübe.
Am 05.03.2013 wurde die Beklagte zu 2) als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Mit Schreiben vom 25.03.2013 teilten die Gesellschafter A. und N. für die Beklagte zu 2) mit, dass die Wohnungen nicht verkauft worden seien, sondern „bei absoluter Personenidentität lediglich eine grunderwerbssteuerfreie Einbringung von der KG auf die GbR stattgefunden“ habe.
Die Klägerin ist der Auffassung, sie, die Klägerin, sei aufgrund des notariellen Übertragungsvertrages vom 19.12.2012 unmittelbar zum Vorkauf nach §§ 577, 463 ff BGB berechtigt. Trotz Identität zwischen den Komplementären der Beklagten zu 1) und den Gesellschaftern der Beklagten zu 2) handele es sich um Dritte im Sinne der Norm. Aus dem Zusammenspiel mit § 577 Abs. 1 S. 3 BGB werde klar, dass durch die Einschränkung auf „Dritte“ bewirkt werden solle, dass der Mieter mit neuen Eigentümern konfrontiert werde, die nunmehr – anders als zuvor – Eigenbedarf geltend machen könnten. Anders als eine KG könne eine GbR für ihre Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen. Der notarielle Vertrag sei auch als Kaufvertrag zu werten, da die schuldbefreiende Übernahme der Verbindlichkeiten die Gegenleistung darstelle. Es handele sich um einen typischen Fall von Kaufpreisersatz.
Die Beklagte zu 1) habe dadurch, dass sie sie, die Klägerin, nicht über Vertrag, Vertragsinhalt und Anfall des Vorkaufsrechts unterrichtet habe, ihre mietvertraglichen Pflichten verletzt. Hierbei habe sie, wie die Personenidentität mit den Gesellschaftern der Beklagten zu 2) sowie die gewählte Vertragsgestaltung der Einbringung des Objekts in die BGB-Gesellschaft zeige, mit der Beklagten zu 2) kollusiv zusammengewirkt.
die Beklagten zu verurteilen, einen Miteigentumsanteil von 85,51/1.000 an den im Wohnungsgrundbuch von Berlin Wilmersdorf, geführt beim Amtsgericht Charlottenburg unter Blatt xxxxx, eingetragenem Wohnungseigentum, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 10 bezeichneten Wohnung, an die Beklagte zu 1) rückaufzulassen und die Wiedereintragung der Beklagten zu 1) im Wohnungsgrundbuch zu bewilligen und zu beantragen;
die Beklagte zu 1) zu verurteilen, es zu unterlassen, die erneute Eintragung der Beklagten zu 2) als Eigentümerin der Eigentumswohnung, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg von Berlin-Wilmersdorf, Blatt xxxxx, mit einem Miteigentumsanteil von 85,51/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 10 bezeichneten Wohnung, zu beantragen.
Hilfsweise beantragt die Klägerin im Wege der Stufenklage, die Beklagten zu verurteilen,
ihr Auskunft darüber zu erteilen, welcher Kaufpreisanteil aufgrund des notariellen Übertragungsvertrages vom 19.12.2012 Urkundenrolle-Nr.·xxxxxxxxx des Notars Dr. D – auf die von der Klägerin angemietete Wohnung Nr. 10 entfallen ist;
an Eides statt zu versichern, dass sie nach bestem Wissen die Auskunft so vollständig erteilt haben, wie sie dazu imstande sind;
an die Klägerin als Gesamtschuldner Schadensersatz in Höhe der sich aus der Auskunft ergebenden Differenz zwischen dem aus dem vorgenannten Übertragungsvertrag folgenden Kaufpreisanteil und dem tatsächlichen Wert der Eigentumswohnung nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen (Klage zugestellt an die Beklagte zu 1) am 16.01.2014 und an die Beklagte zu 2) am 18.01.2014);
wobei sie zunächst nur den Hilfsantrag zu 1. stellt.
Die Beklagten sind der Auffassung, ein Vorkaufsfall sei nicht eingetreten, da die Wohnung weder verkauft noch auf einen „Dritten“ übertragen worden sei. Der Vorkaufsfall trete mit Abschluss eines notariellen Kaufvertrages im Sinne von § 433 BGB ein; andere Veräußerungsgeschäfte würden nicht genügen. Vorliegend fehle es schon an der Vereinbarung eines Kaufpreises. Die befreiende Schuldübernahme sei keine Gegenleistung gewesen, sondern Konsequenz der Tatsache, dass die Wohnungen nicht lastenfrei übertragen worden seien. Die Einbringung in die GbR stelle auch keine Umgehung dar. Jedenfalls liege kein Drittgeschäft vor, da letztlich Personenidentität gegeben sei.
I. Die Klage ist unbegründet.Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1) weder Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums an der streitgegenständlichen Wohnung noch einen (hilfsweise im Wege der Stufenklage geltend gemachten) Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280 oder 826 BGB oder einen vorgeschalteten Auskunftsanspruch.
Sämtliche Ansprüche scheitern daran, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB nicht bestand.
§ 577 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die vermietete Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Hieran fehlt es vorliegend. Die Beklagten haben keinen Kaufvertrag im Sinne von § 433 BGB über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen. Sie haben ausdrücklich vereinbart, dass „eine Gegenleistung des Erwerbers nicht geschuldet wird (§ 1 Ziff 2 des notariellen Vertrages). Ein Kaufpreis wurde dementsprechend an keiner Stelle genannt. Die schuldbefreiende Übernahme der Verbindlichkeiten stellt keinen Kaufpreis im Sinne von § 433 Abs. 2 BGB dar. „Kaufpreis“ ist das Entgelt für die Übertragung des Kaufgegenstandes und muss in Geld bestehen; wenn nicht, liegt ein Tausch im Sinne von § 480 BGB vor (Palandt, 72. Auflage, Rn. 38 zu § 433 BGB). Soweit die Klägerseite der Auffassung ist, es liege ein typischer Fall von Kaufpreisersatz vor und sich insoweit auf die Kommentierung in Palandt (a.a.O.), Rn. 40 beruft, gibt die Kommentarstelle dies gerade nicht her. Dort heißt es wörtlich: „Der zunächst in Geld bestimmte Preis kann durch eine andersartige Leistung ersetzt werden, insbesondere an Erfüllungs statt (§ 364 I) oder erfüllungshalber (§ 364 II). Das liegt vor bei (…) oder beim Grundstückskauf durch Übernahme der Kreditschuld und Grundpfandrechte.“ Mit anderen Worten: Der Kaufpreis muss in jedem Fall in Geld bestimmt sein; nur die Art und Weise der Erfüllung des Kaufpreisanspruchs kann in anderer Weise vereinbart werden. Eine solche Vertragsgestaltung liegt hier jedoch nicht vor.
Die Vorschrift ist·zwar entsprechend anzuwenden, wenn die Parteien des Veräußerungsvertrages nur deshalb eine bestimmte Vertragsgestaltung wählen (z.B. Tausch statt Verkauf, Einbringung des Grundstücks in eine Gesellschaft), um das Vorkaufsrecht zu umgehen (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 577 BGB,·Rn. 24).
So hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 27.01.2012, V ZR 272/10, recherchiert unter juris) entschieden, dass § 463 BGB nicht nur dann die Ausübung des Vorkaufsrechts ermögliche, wenn der Verpflichtete mit einem Dritten formell einen Kaufvertrag über den mit dem Vorkaufsrecht belasteten Gegenstand geschlossen habe; vielmehr gebiete eine interessengerechte Auslegung der Norm, sie auch auf solche Vertragsgestaltungen zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten anzuwenden, die bei materieller Betrachtung einem Kauf im Sinne des Vorkaufsrechts so nahe kämen, dass sie ihm gleichgestellt werden könnten, und in die der Vorkaufsberechtigte zur Wahrung seines Erwerbs- und Abwehrinteresses „eintreten“ könne, ohne die vom Verpflichteten ausgehandelten Konditionen zu beeinträchtigen.
ln diesem Sinne kann z.B. eine kaufähnliche Vertragsgestaltung gegeben sein, wenn der Verpflichtete die mit einem Vorkaufsrecht belastete Sache in eine von ihm beherrschte Gesellschaft einbringt und anschließend die Gesellschaftsanteile entgeltlich an einen Dritten überträgt (vgl. OLG Nürnberg, NJW-RR 1992, 461).
Diese Rechtsprechung ist auch auf das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB anzuwenden (AG München, Urteil vom 30.07.2013, 463 C 33287/12, recherchiert unter juris).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze führt hier jedoch ein interessengerechtes Verständnis der gewählten Vertragsgestaltung keineswegs zu dem Ergebnis, dass allen formellen Vereinbarungen zum Trotz der Wille der Vertragsschließenden auf eine Eigentumsübertragung (auch) der vorkaufsbelasteten Wohnung gegen Zahlung eines bestimmten Preises gerichtet war.
Anders als in den zitierten Entscheidungen handelt es sich nicht um ein kaufähnliches Geschäft, insbesondere nicht um einen Tausch im Sinne von § 480 BGB. Die schuldbefreiende Übernahme der Verbindlichkeiten stellt nach dem Vertragszweck kein Entgelt für die Übertragung des Eigentums an den Wohnungen dar. Es fehlt an einer synallagmatischen Verknüpfung der beiderseitigen Leistungspflichten. Bei einer Entgeltvereinbarung verspricht jeder Vertragspartner seine Leistung gerade um der Gegenleistung willen. Dies war hier nicht der Fall. Vielmehr ging es den Beklagten ausschließlich um eine Rechtsformumwandlung unter Beibehaltung der bisherigen Vermögensverhältnisse. Aus der ursprünglichen GmbH & Co. KG sollte eine GbR werden. Um dies rechtlich herbeizuführen, haben die Beklagten den Weg gewählt, dass die Gesellschafter eine neue GbR gegründet und das Vermögen der ursprünglichen GmbH & Co. KG auf diese übertragen haben. Das Vermögen bestand dabei aus dem Eigentum an den Wohnungen, die Gegenstand des notariellen Vertrages waren, im Wert vermindert um die bestehenden Grundpfandrechte und schuldrechtlichen Verbindlichkeiten. Die Übernahme der Verbindlichkeiten diente mithin nur der Vermögensverschiebung „eins zu eins“ von der GmbH & Co. KG auf die GbR. Hinzu kommt, dass die Verbindlichkeiten schon der Höhe nach nicht dem Wert der Wohnungen entsprechen, sondern unter Berücksichtigung von Eigenanteilen und Tilgungen weit darunter liegen dürften.
Wie die Beklagten zutreffend vortragen, wäre die Umwandlung auch auf anderem Weg zu erreichen gewesen. Die an dem Vermögen nicht beteiligte persönlich haftende Gesellschafterin hätte aus der KG austreten können, mit der Folge, dass aus der KG. eine oHG geworden wäre. Da Zweck der Gesellschaft allein die Verwaltung eigenen Vermögens (also kein Handelsgewerbe) war, hätte der Beklagten zu 1) freigestanden, anschließend gemäß § 2 Satz 3 HGB unter Hinweis auf die fehlende Kaufmannseigenschaft ihre Löschung im Handelsregister herbeizuführen. Auf diese Weise wäre aus der oHG ebenfalls eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts geworden, ohne dass es einer zusätzlichen Übertragung des Vermögens bedurft hätte. Dies zeigt, dass die Formumwandlung allein – egal auf welchem Weg sie herbeigeführt wird – kein kaufähnliches Geschäft darstellt.
In dem vom OLG Nürnberg (a.a.O.) zu entscheidenden Fall kam dagegen hinzu, dass der Gesellschafter, welcher die mit einem Vorkaufsrecht belastete Sache in eine von ihm beherrschte Gesellschaft eingebracht hatte (was mit der hiesigen Fallkonstellation vergleichbar ist), anschließend die Gesellschaftsanteile entgeltich an einen Dritten übertragen hatte. An einem solchen weitergehenden Erwerbsvorgang fehlt es hier.
Es mag sein, dass sich dadurch die Rechtsposition der Klägerin im Hinblick auf die geschaffene Möglichkeit, für die Gesellschafter der GbR Eigenbedarf geltend zu machen, verschlechtert hat; dies allein genügt jedoch nicht, um die Voraussetzungen der §§ 463, 577 BGB zu bejahen.
Die Vorschriften der §§ 577, 577 a BGB bezwecken zwar den Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit einer Umwandlung in Wohnungseigentum; sie vermögen den Mieter aber nicht vollumfänglich zu schützen. Die Verschlechterung der Rechtsposition der Klägerin ergibt sich hier gerade nicht durch die Umwandlung in Wohnungseigentum, sondern allein durch die Rechtsformumwandlung.
Darüber hinaus bestehen erhebliche Zweifel, ob ein wirksam ausgeübtes Vorkaufsrecht einen Anspruch auf Rückübertragung des Wohnungseigentums auf die Beklagte zu 1) begründen könnte. Unterstellt, die Klägerin hätte das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt, so wäre zwischen ihr und der Beklagten zu 1) ein Kaufvertrag zu den Bedingungen des Erstvertrages zustande gekommen. Aus einem solchen Kaufvertrag kann der Mieter auf Übertragung des Eigentums klagen, wenn der Vermieter die Auflassung nicht erklärt (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, Rn. 66 zu § 577 BGB). In der Regel ist ein solcher Anspruch zwar ausgeschlossen, wenn – wie hier – der Dritte bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und dem Vermieter die Leistung deshalb unmöglich geworden ist (§ 275 Abs. 1 BGB).Dies setzt voraus, dass sich das durch die Veräußerung eingetretene Leistungshindernis nicht durch einen Rückerwerb der Eigentumswohnung, auf die sich das Vorkaufsrecht bezieht, beheben lässt (vgl. BGH, Urteil vom 27.1.2012, V ZR 272/10, recherchiert unter juris). Ein solcher Rückerwerb wäre hier aber durchaus möglich, da die hinter den Beklagten zu 1) und 2) stehenden natürlichen Personen identisch sind.
Die Klägerin hätte mithin – ein Vorkaufsrecht unterstellt – einen Anspruch gegen die Beklagte zu 1) auf Übertragung des Eigentums an der Wohnung auf sich, nach hier vertretener Auffassung jedoch nicht auf Behebung des Leistungshindernisses.
II. Aus den dargelegten Gründen entfällt auch ein Anspruch – der insoweit auf § 826 BGB gestützt wird – gegen die Beklagte zu 2).

References: § 577
 § 1
 § 577
 § 433
 § 577

§ 577
 § 433
 § 433
 § 480
 § 433
 § 577
 § 463
 § 577
 § 480
 § 2
 § 577
 § 826