Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/Compraventa-boe12032019-rDGRN13022019
Timestamp: 2019-10-16 14:22:25+00:00

Document:
RESOLUCIONES - Compraventa. - 13/02/2019
Código Civil, Artículos 1255 y 1260
Ley Hipotecaria, Artículos 1, 2, 9 y 18
Reglamento Hipotecario, Artículos 7, 14, 51.6.ª, 98 y 99
Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, Artículo 110
Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, Artículos 9 y 35
Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Contratos de las Administraciones Pública, Artículo 71
Decreto 18/2006, de 24 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía, Artículos 12.1.b) y.2.e), 15.1.e) y 36
Resolución de 13 de febrero de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Granada n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una finca.
En el recurso interpuesto por doña M. E. G. L., como administradora única de la entidad "Ciudad de los Cerros, S.L.", don F. V. C., como administrador solidario de la entidad "Plabana España, S.L.", y don C. C. M., como apoderado de "Liberbank, S.A.", contra la nota de calificación extendida por la registradora de la Propiedad interina de Granada número 1, doña Laura Rodríguez-Rico Roldán, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una finca en ejercicio de un derecho de opción de compra.
I Mediante escritura otorgada el día 29 de diciembre de 2017 ante el notario de Granada, don Álvaro Eugenio Rodríguez Espinosa, con el número 2.683 de protocolo, el Ayuntamiento de Granada vendió a la entidad "Ciudad de los Cerros, S.L." una finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Granada número 1 por el precio de 845.690,13 euros, en ejercicio de un derecho de opción de compra previamente adjudicado (arrendamiento con opción de compra) a la citada mercantil, con sujeción al pliego de condiciones incorporado a la escritura, mediante procedimiento abierto de contratación.
II Presentada el día 24 de mayo de 2018 la citada escritura, en unión de escritura de aclaración autorizada por el mismo notario el día 24 de mayo de 2018, con el número 1.095 de protocolo, en el Registro de la Propiedad de Granada número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
"Acuerdo recaído en este Registro de la Propiedad número uno de Granada sobre la calificación del documento. (Art. 18 y 19-bis Ley Hipotecaria.)
Teniendo en cuenta que se trata de una venta en ejercicio de opción de compra es imprescindible calificar si dicho ejercicio se ha producido o no en plazo, por lo que deberán acreditarse fehacientemente los aspectos anteriormente señalados.-Artículos 1255, 1258 y 1262 del Código Civil; Sentencia del Tribunal Supremo de Justicia de 24 de Mayo de 1.995, 7 de Mayo de 2010 y 21 de Diciembre de 2016, y resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fechas 27 de Marzo de 2.000, 6 de Mayo de 2.014, 28 de Enero de 2.015, y 2 de Septiembre de 2016.
Por tanto, es necesario que en la escritura presentada (por la cual se ejercita la opción de compra) se refleje íntegramente el contrato pactado en su día, aportando todos los documentos que configuran el mismo, a efectos de poder calificar si el derecho de opción se ha ejercitado cumpliendo lo estipulado entre las partes contratantes.-(Artículo 35 de la Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público, que tiene un contenido equivalente al regulado con anterioridad en el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de Noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público.; artículos 1255 y 1260 del Código Civil; y artículo 98.2 del Reglamento Hipotecario.
Contra el anterior acuerdo de calificación (...)
Granada a 2 de Octubre de 2.018. El [sic] registradora interina (firma ilegible) Fdo: Doña Laura Rodríguez Rico Roldán."
III Contra la anterior nota de calificación, doña M. E. G. L., como administradora única de la entidad "Ciudad de los Cerros, S.L.", don F. V. C., como administrador solidario de la entidad "Plabana España, S.L.", y don C. C. M., como apoderado de "Liberbank, S.A.", interpusieron recurso el día 15 de noviembre de 2018 mediante escrito y con arreglo a las siguientes alegaciones:
Que con fecha 29 de Diciembre de 2017, el Excmo. Ayuntamiento de Granada y Ciudad de los Cerros, SL formalizaron escritura de compraventa ante el Notario de Granada, Don Álvaro Rodríguez Espinosa al número 2683 de protocolo sobre la finca denominada "(...)" inscrita en el Registro de la Propiedad referido en el encabezamiento, al tomo 2208, libro 1543, folio 119, finca n.º 5539.
Que presentada la escritura en el citado Registro de la Propiedad de Granada para su inscripción, el titular del mismo expide calificación con fecha 22 de febrero de 2018 (...) en la que deniega la inscripción con la siguiente argumentación literal en sus fundamentos:
""I. Falta una certificación del acuerdo de la Junta de Gobierno Local de fecha 15 de Diciembre de 2017, expedida una vez aprobada el acta correspondiente y sin la salvedad a que se refiere el artículo 206 del Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales; a diferencia de la certificación unida a la escritura del referido acuerdo. En esa nueva certificación debe constar el carácter firme del acuerdo.
IV. Falta una certificación que contenga el documento del Ayuntamiento de Granada reseñado en el fundamento de derecho anterior. Sólo se une a la escritura una fotocopia parcial del mismo, sin ninguna fehaciencia.""
Que con fecha 24 de mayo se aporta escritura aclaratoria junto al título inscribible quedando subsanados todos los defectos advertidos en la calificación negativa de fecha 22 de febrero de 2018. Si bien con fecha 22 de junio vuelve a calificarla negativamente con un nuevo argumento (...) debiendo acreditarse que se ha realizado, por tratarse de un Bien de Interés Cultural del Conjunto Histórico de Granada, la correspondiente notificación fehaciente a la Consejería competente de la Junta de Andalucía en materia de patrimonio histórico, a efectos del posible ejercicio del derecho de tanteo.
Que con fecha 2 de octubre, la Registradora Interina, tras haberse presentado la documentación requerida por el Registrador titular para subsanar los defectos esgrimidos en la calificación de fecha 22 de junio, vuelve a calificar negativamente la inscripción con nuevos argumentos (...) entre los que constan:
""Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.""
- Las formas extrínsecas de los documentos, es decir, si formalmente se adaptan a la Ley.
- La capacidad de los otorgantes, y no tanto el juicio de suficiencia de las capacidades representativas, caso de haber representados (lo que es competencia de la otra parte del control jurídico, el notario, como del hecho de velar extrínsecamente por que dicho juicio se ha efectuado con arreglo a lo que determina, en este caso, el reglamento notarial).
- La validez de los actos dispositivos contenidos en el documento, teniendo en cuenta el principio de tracto sucesivo, lo que implica que, dichos actos, deben ser congruentes con el contenido del Registro.
Por tanto, el Registrador no puede entrar a analizar exhaustivamente el contenido mismo del contrato de compraventa más allá de realizar una valoración de la "legalidad extrínseca" del mismo, toda que [sic] vez que dicho análisis ya lo ha realizado previamente el Notario y muchos menos, supeditar la inscripción de la compraventa a la validez o no de contratos o relaciones jurídicas anteriores a la propia escritura de compraventa como lo es la opción de compra establecida en un contrato de arrendamiento formalizado entre las partes. En igual sentido se debe indicar que el Registrador no puede entrar a valorar con profundidad el procedimiento administrativo seguido por parte del Ayuntamiento para la venta del inmueble.
Por todo ello, considero que la denegación de la inscripción pretendida por el Registrador, carece de fundamento legal alguno, por lo que no puede ser mantenida."
1. Se plantea en este expediente si es inscribible en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa de un bien patrimonial del Ayuntamiento de Granada en ejercicio de una opción de compra, con una duración de cuatro años, previamente concedida a favor de la mercantil "Ciudad de los Cerros, S.L.".
La escritura de compraventa se presentó nuevamente junto con escritura aclaratoria de 24 de mayo de 2018 por la que se subsanaban los defectos advertidos en la calificación anterior, si bien a la vista del contenido de la citada escritura aclaratoria se observa que en el informe de Intervención unido a la misma consta la siguiente conclusión: "Se devuelve el expediente para la subsanación de lo mencionado en este informe: Nuevo cálculo del precio de la opción de compra, excluyendo del importe de las rentas abonadas el IVA Repercutido; así como acreditación de que el bien objeto de enajenación, al estar dentro de la delimitación del Bien de Interés Cultural del Conjunto Histórico de Granada, se ha notificado de forma fehaciente a la Consejería competente (Delegación Territorial de la Consejería de Educación, Cultura y Deporte de la Junta de Andalucía) sobre el ejercicio del derecho de tanteo legalmente establecido en la citada Ley". A la vista de lo indicado en el citado informe de la Intervención, se emite, con fecha 22 de junio de 2018, una segunda calificación suspensiva por no haberse acreditado la correspondiente notificación fehaciente a la Consejería competente de la Junta de Andalucía en materia de patrimonio histórico, a efectos del posible ejercicio del derecho de tanteo, en los términos previstos en el artículo 17 de la Ley de Patrimonio Histórico de Andalucía (Ley 14/2.007, de 26 de Noviembre).
2. Delimitado en la forma indicada el objeto y alcance del presente expediente, hay que comenzar analizando el reproche procedimental y formal que formulan los recurrentes frente a la nota de calificación en un doble sentido: afirman en su escrito de oposición que al haberse formulado tres calificaciones sucesivas se ha infringido la obligación del registrador de realizar una calificación unitaria y global, así como la doctrina de este Centro Directivo sobre la imposibilidad de añadir nuevos defectos en el trámite del informe preceptivo del registrador a que se refiere el artículo 327 de la Ley Hipotecaria.
Como ha reiterado asimismo esta Dirección General, el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. Y ello porque, caducado un asiento de presentación, cesan todos sus efectos y, de la misma forma que el registrador no puede tener en cuenta en modo alguno títulos con asiento de presentación caducado para calificar, ni siquiera para lograr un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, tampoco puede verse vinculado por las calificaciones anteriormente efectuadas aun cuando sean propias. En definitiva, la nueva presentación significa el inicio -"ex novo"- de todo el procedimiento registral, como ha sucedido en el presente caso entre la primera calificación, por un lado, y la segunda y tercera por otro (cfr. Resoluciones de 5 de marzo de 2014, 1 de abril, 5 de junio y 7 de septiembre de 2015 y 2 de noviembre de 2016).
3. En segundo lugar, los recurrentes cuestionan el alcance de la calificación de la registradora teniendo en cuenta que la compraventa debatida trae causa de un contrato previo de arrendamiento con opción de compra que fue adjudicado a la entidad "Ciudad de los Cerros, S.L.", entonces arrendataria y optante y ahora compradora, en virtud de un contrato administrativo celebrado previa tramitación del correspondiente expediente administrativo por parte de la Administración titular del inmueble enajenado, esto es, el Ayuntamiento de Granada.
Estos criterios están hoy, como se ha dicho, consagrados normativamente, y así el apartado 2 del artículo 26 de la referida Ley 9/2017, de 8 de noviembre, si bien somete los efectos, modificación y extinción de los contratos privados al régimen propio del Derecho privado, aclara que en cuanto a su preparación y adjudicación los mismos se regirán "en defecto de normas específicas, por (...) la presente Ley con carácter general, y por sus disposiciones de desarrollo, aplicándose supletoriamente las restantes normas de derecho administrativo o, en su caso, las normas de derecho privado, según corresponda por razón del sujeto o entidad contratante". En el mismo sentido se pronunciaba ya el artículo 9 del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, y el artículo 20.2 del Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre.
Las normas reseñadas de la legislación de contratos del Sector Público resultan igualmente aplicables a las entidades locales, conforme a lo previsto en la disposición adicional tercera de la citada Ley 9/2017, de 8 de noviembre, cuyo apartado 1 establece que "las Administraciones Públicas locales aplicarán las reglas contenidas en esta Ley, con las especialidades que se recogen en la disposición adicional anterior y en la presente". Y en particular, respecto de los bienes de las entidades locales de Andalucía, resulta igualmente aplicable el doble régimen jurídico de los contratos que tengan por objeto la enajenación o gravamen de sus bienes inmuebles, que quedan sometidos a las reglas civiles respecto de sus efectos y extinción, y a las reglas administrativas en cuanto a su preparación y adjudicación, según se desprende, en coherencia con la legislación estatal, de los artículos 12 y 33 del Decreto 18/2006, de 24 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía.
4. Trasladada esa distinción al ámbito de la función calificadora de los registradores de la Propiedad puede sostenerse que el primero de los aspectos, el netamente contractual, queda sujeto a la regla general sobre calificación del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sin ninguna distinción en cuanto a aquellos en que sean parte tan solo los particulares; en tanto que el segundo, el aspecto netamente administrativo del contrato, debe ser calificado dentro de los límites que impone el artículo 99 del Reglamento Hipotecario.
Procede por tanto recordar que, conforme a dicha doctrina (vid. Resoluciones citadas en los "Vistos"), la calificación registral de los documentos administrativos que pretendan su acceso al Registro de la Propiedad se extiende en todo caso a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario). En efecto, cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de sujetar, además de a la propia legislación administrativa aplicable, a la legislación hipotecaria, que impone el filtro de la calificación en los términos previstos por los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, como fundamento de los efectos que la propia legislación hipotecaria atribuye a aquellos asientos, y entre los que se encuentran no sólo los derivados del principio de legitimación registral (con los que sólo en parte se confunden los resultantes de la presunción de validez del artículo 39.1 de la Ley 39/2015), sino también otros distintos y superiores, también con transcendencia erga omnes, como el de inoponibilidad de lo no inscrito y el fe pública registral de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria (vid. Resoluciones de 15 de enero de 2013 y 11 de julio de 2014).
Esta doctrina debe ponerse en relación con el artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que sólo admite la nulidad de aquel acto producido en el seno de un procedimiento administrativo en el que la Administración Pública haya prescindido "total y absolutamente" del procedimiento legalmente establecido. Se requiere, pues, que la omisión del procedimiento legalmente establecido o de un trámite esencial sea ostensible. En este sentido, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 5 de noviembre de 2007, 8 de marzo y 28 de abril de 2012 y 11 de abril de 2018), compete al registrador analizar si el procedimiento seguido por la Administración es el legalmente establecido para el supuesto de que se trate, salvo que la Administración pueda optar, porque legalmente así esté previsto, entre distintos procedimientos, en caso en que la elección de uno u otro es cuestión de oportunidad o conveniencia que el registrador no puede revisar.
Al registrador también le compete calificar si, en el marco del procedimiento seguido por la Administración Pública, la resolución es congruente con ese procedimiento y si se han respetado los trámites esenciales del mismo. En particular, no puede dudarse sobre el carácter esencial de la forma de enajenación seguida -subasta, concurso o adjudicación directa-, y de sus respectivos requisitos y trámites esenciales (cfr. Resoluciones de 28 de abril de 2012 y 11 de abril de 2018). Y como señaló la Resolución de 7 de septiembre de 1992 y ha reiterado la más reciente de 11 de octubre de 2018, por imponerlo así el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, la calificación registral de los documentos administrativos se ha de extender entre otros extremos, "a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento", sin que obste a la calificación negativa el hecho de que los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno derecho, pues al Registro sólo deben llegar actos plenamente válidos.
5. Como vimos más arriba, dichos defectos se refieren, respectivamente, a la falta de acreditación del ejercicio del derecho de opción dentro del plazo de cuatro años convenido en el título de su constitución (vinculado a la falta de identificación de la persona que haya ejercitado la opción y del medio a través del que se notifica la decisión de ejercitar la opción), por un lado, y a la falta de incorporación de la totalidad del pliego de condiciones particulares para la adjudicación de la venta o alquiler con opción de compra, mediante procedimiento abierto.
Concretamente, nada impide configurar el derecho de opción como derecho real con base en el criterio de "numerus apertus" que rige en nuestro ordenamiento, por el que se permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. artículos 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, por ejemplo, sujetarlos a condición, término o modo (cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria). Pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia "erga omnes" de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1993, entre otras).
Según dicho artículo reglamentario, "será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: 1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba. 2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción. 3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento".
6. La necesaria existencia del plazo halla su fundamento en las exigencias estructurales de configuración de los derechos reales, como ha quedado antes expuesto. Todas esas razones que, encaminadas a favorecer el tráfico jurídico, proscriben el acceso al Registro de gravámenes indefinidos justifican la existencia de un plazo cuyo límite máximo el legislador ha considerado conveniente fijar, para su acceso registral, y que condiciona su efectividad a su ejercicio tempestivo, pues se trata de un plazo de caducidad, según ha declarado reiteradamente la jurisprudencia.
Como afirmó la Sentencia de la Sala primera del Tribunal Supremo de 2 de junio de 2009 "en virtud del contrato de opción una de las partes atribuye a la otra un derecho que le permite decidir unilateralmente, dentro del período de tiempo fijado, la eficacia de un determinado contrato -normalmente de compraventa- proyectado en sus elementos esenciales (...) La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar el contrato; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil ("la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes") se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación. Así ha de entenderse que, incluso la falta por el concedente u optatario a las obligaciones propias del contrato de opción, no releva al optante de la necesidad de que, en caso de estar interesado en el ejercicio de la opción, dirija a aquél la oportuna comunicación recepticia dentro del plazo previsto, perfeccionando así el negocio en los términos pactados. La falta de tal comunicación dentro del plazo establecido -como ha ocurrido en el caso- cualquiera que hubiera sido la actuación del concedente u optatario, hace caducar un derecho que nació únicamente para su ejercicio dentro de un plazo previamente fijado".
Insiste la citada Sentencia en que "el plazo de caducidad establecido para el ejercicio de la opción resulta de inexorable observancia por parte del optante y merece su cumplimiento un trato de carácter decididamente restrictivo (sentencia de esta Sala de 2 julio 2008, entre otras) en consonancia con la propia naturaleza del contrato, que sujeta al concedente a la mera voluntad negocial del optante que es quien, unilateralmente, decide si el contrato ha de perfeccionarse o no. Por ello no cabe extender el plazo de caducidad pactado -incluso prorrogado, como en el presente caso- más allá de los estrictos términos convenidos y si el optante no manifestó su voluntad de contratar en el término fijado decae para él definitivamente el derecho concedido".
En cuanto a la necesidad de identificar el medio a través del que se notifica la decisión del ejercicio del derecho de opción, deriva del carácter de declaración unilateral recepticia que unánimemente atribuye nuestra jurisprudencia al acto de ejercicio del derecho de opción, como recordó la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 17 de septiembre de 2010, con cita de otras anteriores. Así la sentencia número 337/1981, de 29 de septiembre, declara: "(...) tal declaración de voluntad del optante tiene carácter recepticio, lo que quiere decir que ha de ser notificada al concedente durante la vigencia del plazo opcional, a fin de ser conocida por este último, tal como proclaman las sentencias de 23 marzo 1945, 22 junio y 10 julio 1946, 25 marzo 1947, 7 noviembre 1967, 28 mayo 1976 y 16 abril y 12 julio 1979". En el mismo sentido la Sentencia número 397/1995, de 24 de abril, señala: "La compraventa no queda perfecta por la sola manifestación de voluntad del optante dentro del plazo de ejercicio de la opción, sino que es necesario, dada la naturaleza recepticia que posee, que llegue a conocimiento del concedente de la opción o vendedor dentro del susodicho plazo, ya que debe de suyo conocer si ha quedado libre o no de disponer sobre la cosa objeto de la opción, y porque hasta la finalización del plazo, y no más lejos, dura su vinculación con el optante. Aplicando necesariamente el párrafo 2.º del artículo 1262 del Código Civil, la venta no se entiende perfeccionada hasta que el oferente (concedente o vendedor) no conoce la aceptación (del optante)".
En el mismo sentido la Sentencia del Alto Tribunal número 482/2001, de 21 mayo, subraya la transcendencia de la notificación de la decisión de ejercitar la opción al concedente: "Que ejercitado el derecho correspondiente en tiempo y forma por el optante, a partir de la notificación a los optatarios se consumó (y agotó) el contrato de opción de compra y al tiempo se perfeccionó el contrato de compraventa (Sentencias 22 noviembre 1993, 4 febrero 1994, 4 febrero y 18 mayo 1995, 29 mayo y 31 julio 1995, 13 y 14 febrero y 31 diciembre de 1997, 20 marzo y 1 abril 2000), que nació a la vida jurídica por concurrencia de los requisitos esenciales para su generación con sujeción a la regulación jurídica prevista en el contrato de opción". Y todo ello sin perjuicio de que, como aclaró la Sentencia del mismo Tribunal de 10 de diciembre de 1982, "lo que con la notificación se pretende es tan sólo el conocimiento del oferente, pero no su conformidad con la declaración de compra del optante, debiendo considerarse recibida tal declaración aun en el supuesto de falta de recepción del documento que así lo contenga, cuando no estaba en la potestad del optante, y sí del destinatario oferente, el conseguir u obtener tal conocimiento".
7. Finalmente, en cuanto al segundo de los defectos a que se refiere el escrito del recurso, en la escritura presentada se testimonia el contrato de arrendamiento con opción de compra del bien patrimonial de titularidad municipal, de fecha 2 de octubre de 2013, y el pliego de cláusulas administrativas particulares por el que se rige, pero se omite testimoniar también los anexos de dicho pliego, a los que de forma reiterada se remite el pliego para fijar y concretar el contenido de sus estipulaciones (v.gr. cláusula quinta en cuanto la fijación del precio de adjudicación; cláusula sexta sobre criterios de adjudicación; cláusula octava sobre órgano de contratación competente; cláusula décima sobre garantías; etc.), estipulaciones que, con arreglo al antes citado principio de autonomía de la voluntad, delimitan el contenido del derecho de opción y, por tanto, de la propia compraventa, pues como señala la Sentencia de nuestro Tribunal Supremo número 638/2008, de 2 julio, el título de constitución del derecho de opción es un "convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones".
La consumación del procedimiento mediante el acuerdo de adjudicación de la Administración actuante perfecciona el contrato que todavía debe ser documentado en la forma prevista legalmente; la incorporación del contrato a un documento constituye el título legitimador y probatorio del contratista y de ahí que deba incorporar en su texto el conjunto de derechos y deberes de las partes que supone el contenido concreto y específico de un contrato determinado. El artículo 71 del Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas determina cuál ha de ser el contenido de este documento siendo especialmente destacable, aparte de la necesaria constancia de la prestación de consentimiento, la necesidad de incorporación al mismo del pliego de cláusulas administrativas particulares y del pliego de prescripciones técnicas pues, como reiteradamente ha afirmado la Sala Tercera de nuestro Tribunal Supremo, el pliego de condiciones constituye la ley del contrato en los términos del artículo 1091 de nuestro Código Civil. Así en su Sentencia de 29 de septiembre de 2009 declara que "constituye doctrina reiterada (por todas Sentencia de 27 de mayo de 2009) que en nuestro ordenamiento contractual administrativo el pliego de condiciones es la legislación del contrato para la contratista y para la administración contratante teniendo, por ende, fuerza de ley entre las partes (...). En la legislación aquí concernida, TRLCAP, el ámbito en que se definen los derechos y obligaciones de ambos contratantes es el pliego de cláusulas administrativas particulares que obligatoriamente deberá aprobarse por el órgano de contratación competente, previa o conjuntamente a la autorización del gasto y siempre antes de la perfección, y en su caso, de la licitación del contrato (art. 49 TRLCAP, idéntico a su precedente art. 50 LCAP)".
En el mismo sentido el apartado 2 del artículo 35 de la vigente Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, establece que "el documento contractual no podrá incluir estipulaciones que establezcan derechos y obligaciones para las partes distintos de los previstos en los pliegos, concretados, en su caso, en la forma que resulte de la proposición del adjudicatario, o de los precisados en el acto de adjudicación del contrato de acuerdo con lo actuado en el procedimiento, de no existir aquellos".
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de marzo de 1972, 11 de marzo y 7 de diciembre de 1978, 1 de junio de 1993, 23 de abril de 1997, 28 de mayo, 22 y 26 de octubre y 2 de diciembre de 1998, 28 de julio de 1999, 23 de octubre de 2001, 14 de febrero de 2002, 27 de marzo y 29 de mayo de 2003, 14 de junio de 2010, 19 de septiembre de 2011, 22 de junio de 2012, 14 y 21 de febrero y 13 de septiembre de 2013, 6 de marzo y 10 de abril de 2014, 18 de marzo de 2016, 16 de febrero de 2017 y 11 de abril, 18 de octubre y 5 de diciembre de 2018.

References: Artículo 110

Real Decreto 
 Artículo 71

Resolución 
 artículo 26
 Real Decreto 
 artículo 98
 artículo 206
 artículo 17
 artículo 327
 artículo 26
 artículo 9
 Real Decreto 
 artículo 20
 Real Decreto 
 artículo 18
 artículo 99
 resolución 
 artículo 99
 artículo 39
 artículo 47
 resolución 
 Resolución 
 artículo 99
 artículo 1256
 artículo 1262
 artículo 71
 Real Decreto 
 artículo 1091
 artículo 35