Source: https://unybook.com/apuntes/file-40e4e42fc620ace091854042c732894d/obligaciones-y-contratos/obligaciones-y-contratos-leccion-22-39-corona-quesada
Timestamp: 2018-04-20 08:36:25+00:00

Document:
Obligaciones y contratos (Lección 22-39) Corona Quesada [12797] | obligaciones y contratos (UB) | Unybook
Obligaciones y contratos (Lección 22-39) Corona Quesada (2014)
Obligaciones y contratos (Lección 22-39) Corona Quesada
OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 III. LOS CONTRATOS EN PARTICULAR LECCIÓN 22. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
El contrato de compraventa es el más importante, por el número de artículos que lo regulan en el CC y por el número de contratos que se celebran.
No veremos la regulación concreta administrativa que regulan algunos tipos de ventas.
Concepto Según lo previsto en el art. 1445 CC, se entiende por Contrato de Compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada, y el otro se obliga a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Art. 1445 CC: Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Caracteres      Es un contrato meramente obligatorio, porque sólo genera obligaciones para ambas partes contratantes.
Se trata de un contrato traslativo de dominio, esto significa que es apto para transmitir la propiedad.
o Por el mero hecho de celebrar un contrato, hacer una oferta y que el otro la acepte, el contrato queda perfeccionado  Con esto nacen obligaciones aunque la propiedad no se transmita. La propiedad se transmite, como regla general, con la entrega de la cosa.
o Hay que tener presente que rige en nuestro Ordenamiento Jurídico la llamada teoría del título y modo; que consiste en que para poder transmitir la propiedad, es necesario un título y un modo de entrega de la cosa que también se conoce como Traditio o entrega.
Es un contrato bilateral sinalagmático porque genera obligaciones recíprocas interdependientes.
Es oneroso porque supone un intercambio de prestaciones, cada una de las partes entrega algo, cada parte contratante ha de hacer un sacrificio.
Es un contrato conmutativo, no aleatorio, porque no interviene la suerte. Las prestaciones ya están previstas.
1 OBLIGACIONES Y CONTRATOS   Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Es un contrato consensual, se perfecciona por el mero consentimiento. (Art 1450 CE) No es un negocio formal porque opera el principio general de la libertad de forma, no se exige la forma ab solemnitatem, aunque sí que se podrá pedir una forma ab probationem.  Podemos ir al notario a por escritura pública para inscribirlo en el registro de la propiedad.
Art 1279 CC: Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez.
La perfección del mismo Es un contrato consensual (art. 1450) y por lo tanto su perfección viene dada por su consentimiento.
Según el art. 1451, podrán celebrar el contrato de compraventa todas las personas que tengan la capacidad general de obrar. Además de la capacidad de obrar es necesario tener legitimación (ser titular del bien que se vende) y tener la libre disposición de lo que se vende ya que puede ser que judicialmente no tenga esa facultad).
Las prohibiciones se recogen en el art. 1459. No podrán adquirir por compraventa:      Los que desempeñen algún cargo tutelar (tutor, Defensor Judicial…).
Los mandatarios; los bienes cuya administración o enajenación estuviesen encargados a ellos.
Los albaceas y los bienes confiados a su cargo.
Los empleados públicos; los bienes del estado, de los municipios, de los pueblos y los establecimientos también públicos cuya administración tuvieren encargada.
Los magistrados, jueces e individuos del Ministerio Fiscal, secreto de los tribunales, juzgados y oficiales de justicia; los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el tribunal en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, entendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.
Se exceptúa de esta regla, el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos o de cesión en pago de créditos o de garantías de bienes que posean abogados y procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en el que intervengan por su profesión y oficio.
2 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Excepciones a ésta última prohibición: Se establecen estas prohibiciones para evitar abusos y fraudes. Si prescindiendo de estas prohibiciones se celebran los contratos, la sanción es la nulidad absoluta. Un sector doctrinal opina que para las tres primeras prohibiciones sería más correcta la sanción de anulabilidad, la ha reconocido en algún caso el tribunal: Ej. El mandatario. Pero no lo establece claramente. Así en cualquier caso las prohibiciones se han de interpretar restrictivamente.
2. Los sujetos intervinientes: capacidad y prohibiciones.
1. En principio rige la capacidad general que puede tener cualquier emancipado. Aunque para ciertos tipos de contratos se necesitará la ple a capacidad de obrar regla general: Art. 1457 :Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes.
2. Además será necesaria tener legitimación, titularidad para poder realizar la venta.
3. Hay que tener la libre disposición de lo que se quiere vender.
4. El vendedor no puede estar i curso en una prohibición para enajenar Prohibiciones: Art. 1459 : No podrán adquirir por compra,aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia: 1.º Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o persona que estén bajo su guarda o protección. 2.º Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados. 3.º Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.  Encargados de cumplir la voluntad del testador 4.º Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados.
Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta. 5.º Como regla general, los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales Juzgados y Oficiales de justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el 3 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieren sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión. Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean.
Si se incumplen alguna de estas prohibiciones, el contrato será nulo de pleno derecho, a menos que el mandante lo aceptara 3. El objeto del contrato. La cosa y el precio.
El objeto del contrato son la cosa y los derechos.
La cosa Para que la cosa pueda ser objeto de la obligación ha de concurrir: a) Existencia real o posible de la cosa: Cuestiones  Qué sucede si se pierde la cosa: Art 1460 CC: Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato.
No se dice nada sobre cuando ya se ha perfeccionado la venta pero antes de ser entregada la cosa.  Esto plantea el problema de los riesgos de la compraventa.
 ¿Es posible la venta de una cosa futura? Sí, es posible. Art 1271 CC: Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras.
La doctrina distingue entre:  Emptio spei: Compra de una esperanza, algo sobre lo que tienes la esperanza que llegue a existir, pero puede que no exista. Se compra algo con independencia de que llegue a existir o no.  Según algunos autores no sería una compra venta, sino un contrato aleatorio 4 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 atípico, porque lo que se compra es la esperanza de obtener una cosa, de llegar a conseguir algo.
 Emptio rei esperatae: Cosa futura que se espera que llegue a existir pero que no existe todavía en el momento de la celebración del contrato.  No hay dudas de su admisibilidad.
b) Licitud: Ha de tratarse de una cosa de lícito tráfico, que esté en el comercio de los hombres y sea enajenable. (Una herencia futura no se puede vender) c) Determinación o determinabilidad de la cosa: Hay que relacionar el art 1445 CC con el art 1273 CC: El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie.
La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entrelos contratantes.  Hay que saber a qué especie pertenece lo que se compra, o señalar unos criterios bajo los que se podrá determinar la cosa que se vende.
El precio Elemento más característico de la compraventa. Hay precio cuando a cambio de una cosa se entrega un bien que es aceptado en el tráfico jurídico como intermediario en el cambio y como medida de valor de las cosas.
El art 1445 CC solo dice que el comprador ha de pagar un precio en dinero o signo que lo represente.
Requisitos del precio: a) Debe ser cierto: Equivale al requisito de la determinación de la cosa. Hay que hacer dos precisiones:  El precio debe ser determinado o ser determinable  Lo que no se permite es que sea necesario celebrar un nuevo convenio para determinar el precio.
b) Su señalamiento no se dejará al arbitrio de los contratantes: Art 1449 CC: El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.  Concreción del art 1256.
Los criterios de señalamiento pueden ser:  Objetivos: Art 1447 CC: Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada.
5 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato.
 Subjetivo: Cuando se encomienda a un tercero decir el precio  Arbitrador(no árbitro): Persona a la que se encarga que concrete un elemento de un contrato c) El precio se ha de fijar o en signo que lo represente: Dinero de curso legal, o un cheque, por ejemplo.
Preciosiones:  Si el precio consiste en cualquier otra cosa estaremos ante una permuta, que se regula en los arts 1538 y siguientes: Art 1538: La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
 Si el precio es parte en dinero y parte otra cosa se regula en el art 1446 CC: Si el precio de la venta consistiera para en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes.
No constando ), se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario.
d) Ha de ser real o verdadero: Es una simulación absoluta, porque sin precio no hay compraventa.
Si es precio es muy reducido se puede considerar que es un contrato mixto  En parte es contrato y en parte donación (Se aplica la normativa correspondiente a cada parte. Es importante porque los impuestos son diferentes si se trata de venta o donación) 6 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 LECCIÓN 23. EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
23.1. Las obligaciones del comprador.
El comprador tiene obligaciones básicas y secundarias.
a) La básica es la de pagar el precio de lo que adquiere. Hay que tener presente el art. 1502 en virtud del cual el comprador tiene la facultad de suspender el pago del precio cuando fuere perturbado o tuviere temor de serlo en la posesión o dominio por la interposición de una acción reivindicatoria o hipotecaria.
Se obliga a pagar el precio: es una obligación de dar una cosa genérica (art. 1170.2 CC) Art 1502: Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago.
Acción reivindicatoria  Reclamar y recuperar la propiedad de un bien Los requisitos más importantes para que el comprador deje de pagar el precio.
1. Que la venta sea perfecta 2. Que el precio esté aplazado 3. Que se haya entregado ya la cosa vendida Esta facultad de suspender el pago del precio, funciona como la excepción de contrato no cumplido. Lo recogido en el art. 1502 es una excepción.
b) Como obligaciones secundarias del comprador hay que destacar las siguientes: 7 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 1. Tiene que pagar intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio en los tres siguientes casos: a. Si se pactó b. Si produce fruto o renta c. Si se hubiere constituido en mora 2. Hay que recibir la cosa que compra. Si no se cumple esta obligación: a. Incurre en mora del acreedor: Consignación o pedir la resolución.
3. El comprador ha de satisfacer ciertos gastos conforme al art.
a. Conforme el art. 1465, los gastos del traslado de la cosa van a cargo del comprador, salvo en caso de estipulación especial.
Art. 1465 CC: Los gastos para la entrega de la cosa vendida serán de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación de cargo del comprador, salvo el caso de estipulación especial.
23.2 Las obligaciones del vendedor El vendedor tiene obligaciones principales y secundarias: Obligaciones principales: Entrega de la cosa y obligación de saneamiento. (Desarrolladas más abajo).
Obligaciones secundarias: 1. Conservar la cosa que tiene que entregar el vendedor que le compra, con la diligencia de un buen padre de familia art. 1094.
Art. 1094 CC: El obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia.
2. Ha de entregar todos los accesorios de la cosa que vende, aunque no hayan sido mencionados. Art. 1097.
8 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Art. 1097 CC: La obligación de dar cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados.
3. Ha de satisfacer ciertos gastos, como son: a. Art. 1455 (hasta la segunda coma), los gastos de otorgamiento de escrituras y los de la primera copia.
b. Art. 1465, los gastos que sean imprescindibles hacer para la entrega de la cosa vendida.
4. Entregar los títulos acreditativos de la transmisión y de la pertenencia, para demostrar que eres propietario de lo que vendes. (Se exige normalmente cuando se trata de bienes muebles, de inmuebles es más difícil.) Respecto las obligaciones derivadas del consentimiento, el comprador puede tener obligaciones secundarias que si no han estado suprimidas sucumbirán al comprador. (art. 1455 final, 1465, 1468.2 CC) Art. 1455 CC: Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.
Art 1465 CC: Los gastos para la entrega de la cosa vendida serán de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación de cargo del comprador, salvo el caso de estipulación especial.
Art 1468.2 CC: Todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato.
Obligaciones principales: Entrega de la cosa El vendedor tiene la obligación principal de entregar el objeto del contrato.
A. La tradición o traditio, es la entrega de la cosa. Hay diversas posibilidades y no solo la de la entrega material.
Artículos 531-4 CCC.
La compraventa es un contrato para transmitir la propiedad, pero es necesaria la traditio, un contrato que sea traslativo de dominio y la tradición.
9 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Tipos de traditio: a. Tradición en sentido estricto o real, consiste en la entrega material de la cosa que se vende. Se refiere el art. 1531-4 apartado 1º.
b. Tradición instrumental, es aquella en la que el otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega de la cosa, en este caso se cumple el requisito de la tradición para transmitir la propiedad mediante escritura pública. Art. 1531-4 apartado 2º, letra A.
c. Tradición simbólica de bienes muebles, es la que tiene lugar por/con la entrega de las llaves el sitio donde se encuentra, donde están depositados los bienes muebles que se tienen que entregar. (en lugar de entregar los bienes muebles, se entrega la llave de donde estos están) Art. 1531-4 apartado 2º letra C.
d. Traditio Ficta, consiste en la puesta a disposición de la cosa que se vende, mediante un pacto o acuerdo específico en el que se dice esto sin la entrega material de la cosa. En el derecho catalán se recogen dos supuestos: art. 1531-4 apartado 2º letras B y D.
e. Traditio brevi manu, en este caso el comprador ya tenía la cosa en su poder pero con otro concepto, por ejemplo era el arrendatario. Se refiere a este tipo de tradición el art. 1531-4 apartado 2º letra E.
f. Tradicion de los bienes incorporales, si se quiere transmitir un derecho. Art. 1531-5 CCC: La tradición de los bienes incorporales se produce por la entrega de los títulos, por la tradición instrumental o por el uso que hagan los adquirentes por consentimiento de los transmitentes.
B. Como se debe entregar la cosa vendida, para que se pueda considerar que el vendedor ha cumplido con esta obligación.
Art. 1468 CC: Se deben entregar los frutos producidos por la cosa que se vende al comprador desde el día que se perfeccionó el contrato.
10 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 En el CC se recogen unos supuestos sobre la entrega de bienes inmuebles: (art.1469-1472).
Se enajenan bienes inmuebles con expresión de su cabida y por unidad de medida: - Cuando hay disminución de cabida. (Yo compré 100 metros cuadrados y solo hay 800). El comprador puede hacer dos cosas: - Pedir una rebaja proporcional del precio.
- Siempre que concurran las circunstancias previstas en el art. 1469 se puede dejar sin efectos el contrato.
- Cuando hay aumento de cabida, art. 1470, posibilidades: caben dos - Que el comprador pague el exceso de cabida.
- Que desista del contrato, que deje sin efectos el contrato, esto siempre que concurran las circunstancias recogidas en el art. 1470.
- Cuando hay un defecto de calidad Art. 1469.3 y .4. Los mismo se hará aunque resulte igual la cabida (Me entregan los 1000m comprados pero una parte no es de la calidad querida), si la calidad es inferior a la acordada, el comprador tiene derecho a una rebaja proporcional del precio, si concurren determinadas circunstancias se puede dejar sin efectos el contrato.
1469.3y.4 CC: Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato.
- Si la calidad es superior a la acordada, este supuesto concreto no se regula expresamente en el CC, entonces se pueden defender dos posturas: - Para algunos autores se ha de proceder a la aplicación analógica dek art. 1470, si es de mayor calidad el comprador tendrá que pagar más o dejar el contrato sin efectos.
11 OBLIGACIONES Y CONTRATOS - Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Otros consideran que a falta de norma expresa, el vendedor no podrá reclamar nada.
- Cuando se vende un inmueble por un precio alzado: No se vende la finca por cabida, se vende por ejemplo, en función de los linderos, lo que importa es que se entregue todo lo que esté comprendido dentro de los linderos.
Si resulta que el vendedor, de buena fe, al final resulta que no puede entregarlo todo, el art 1471 dice que o sufrirá una disminución en el precio, o se podrá anular el contrato.
El plazo de ejercicio de todas estas acciones según el art. 1472 CC, son 6 meses que se hace contar desde el día de la entrada.
C. Casos en los que el vendedor puede suspender la entrega a. Art. 1466. El vendedor no estará obligado a entregar la cosa venida si el comprador no ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago. Rige el principio de simultaneidad del cumplimiento.
b. Art. 1467. Está pensando en el caso en que en el contrato de compraventa se haya aplazado el pago del precio, no tiene el vendedor la obligación de entregar la cosa si después de la venta descubre que el comprador es insolvente, y por eso el vendedor corre un riesgo inminente de perder el precio.
En general, la doctrina considera que hay que entender que el termino insolvencia en un sentido muy amplio, no se está pensando solo en el concurso de acreedores, es decir de una insolvencia declarada, sino que basta con que el vendedor se entere de que el comprador tiene dificultad para hacer frente a todos sus pagos.
Obligación de saneamiento Art 1474 CC: En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador: 1.º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
Hay dos tipos: Saneamiento por evicción y saneamiento en caso de vicios ocultos: 12 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 SANEAMIENTO POR EVICCIÓN Evicción (vencer en juicio): El comprador compra algo y un tercero le demanda reclamándole la posesión y la propiedad de la cosa porque es del tercero y no del vendedor. El tercero vence en el juicio y se queda con la posesión y la propiedad de la cosa que adquirió el comprador. El comprador puede exigir al vendedor que responda por saneamiento en caso de evicción. Para que prospere la reclamación del comprador han de concurrir los siguientes requisitos: Requisitos:  Que se prive al comprador de todo o parte de la cosa comprada.
 Que se le prive por sentencia firme.
 Que el derecho que invoque el tercero sea anterior a la compra.
 Que conforme al art.1481 CC se notifique al vendedor la interposición de demanda por el tercero frente al comprador  Se le ha de notificar porque el vendedor seguro que está en mejor posición de defender la posición del comprador, además se le ha de dar al vendedor la posibilidad de defender su venta, de demostrar que el propietario era él y no un tercero.
Es un requisito necesario para que se le pueda pedir al vendedor el saneamiento por evicción.
Se exige el cumplimiento en el art. 1481 y en el 1482 se dice como se tiene que notificar.
Pactos: El saneamiento es un elemento natural del contrato de compraventa, porque si no se pacta nada en sentid contrario, el vendedor tiene la obligación de saneamiento. Por eso el art. 1475.2 CC dice “El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato”. No es esencial porque se le pueden establecer pactos. Tipos de pactos:  Los pactos que reducen o suprimen la responsabilidad del vendedor, en caso de saneamiento por evicción: a) Si existe mala fe por parte del vendedor el pacto es nulo art. 1476 CC.
13 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 b) Si el comprador hace una renuncia simple y no añade nada más, el pacto de exclusión de la evicción, significa que el vendedor solo entregara el precio que tuviera la cosa en el momento de la evicción (art.1477 CC).
c) Que el comprador una renuncia cualificada al saneamiento por evicción. La renuncia es cualificada cuando el vendedor en el momento de la venta conoce el peligro de la evicción y a pesar de eso renuncia al saneamiento. (art.1477)  Los pactos que aumentan la responsabilidad del vendedor: no se dice nada en el CC, entonces se supone que los límites son los que no sean contrarios a la moral y el orden púbico. (La autonomía de la voluntad art. 1255), lo que si se exige es que se especifique en que consiste el augmento de responsabilidad del vendedor la moral y orden público.
Consecuencias: según la evicción sea total o parcial: o Total: (el vendedor pierde totalmente la cosa) El comprador tiene derecho a exigir/reclamar al vendedor lo siguiente:  La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción.
 Frutos o rendimientos si se ha condenado al comprador a que los entregue.
 Costas del pleito (juicio) que haya motivado la evicción y las del saneamiento.
 Los gastos del contrato si los hubiese pagado el comprador.
 Los daños e intereses y gastos voluntarios si se vendió de mala fe.
o Parcial: El comprador puede exigir el saneamiento parcial, en proporción a la cosa que perdió, que se ha quedado el tercero o bien según el art.1479 CC “Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato (es decir, que quede sin efectos el contrato); pero con la obligación de devolver la cosa (la parte de la cosa con la que se ha podido quedar) sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla.” 14 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Plazo: No se establece expresamente ningún plazo para para poder exigir el saneamiento de evicción por ello, se considera como norma general que el plazo será de 15 años según el art.1964 CC y en caso del CCCat. 10 años. Tener en cuenta el art. 1480(vid….stc firme) SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS (art.1484 CC) Concepto: Consiste en que el comprador adquiere una cosa con unos defectos o anomalías que de haberlo sabido no lo hubiera comprado o hubiera pagado menos.
Requisitos art. 1484 CC: 1. Que la cosa tenga vicios o defectos, en ese contexto hay que entender anomalías que distinguen a esa cosa respecto a otra igual (de la misma especie y calidad) pero sin defectos.
2. El vicio ha de ser grave. Por grave entendemos que hace impropia la cosa o que disminuye el uso.
Art 1484: Dos precisiones  El vicio ha de hacer a la cosa impropia para el uso al que se destina  O ha de disminuir el uso de tal manera que si el comprador hubiera conocido los vicios no la habría adquirido o habría pagado menos 3. Ha de ser oculto. Art 1484 CC: Precisa que no se responderán de vicios ocultos si el comprador es un perito y por su oficio debería haberse percatado de tales defectos, esto sería falta de diligencia del comprador.
4. Preexistencia de esos vicios o defectos a la celebración del contrato de compraventa: Si los vicios son posteriores nada se le puede reclamar al vendedor.
Pactos: Son admisibles tanto los que reducen como los que aumentan la responsabilidad del vendedor. Art. 1255. También hay que tomar en consideración una precisión que se hace en art. 1485.2CC 15 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Consecuencias: (art.1486 CC). Acciones que puede ejercitar:  ACCIÓN REDHIBITORIA: Viene del verbo latino redhiberi, que significa más o menos deshacer, entonces con esta acción lo que se persigue es deshacer la compraveta y en concreto el art 1486 utiliza el término desisitir. El objetivo de esta acción es la ineficacia del contrato.
 ACCIÓN QUANTI MINORIS: La dirigida a que se rebaje una cantidad proporcional del precio.
Son acciones excluyentes, son propias de la compraventa pero están pensadas para los vicios ocultos Art. 1486.2 CC Si el vendedor lo conocía y no lo manifestó se le indemnizará por daños y perjuicios (art. 1486.2 CC). Sólo está previsto para la rescisión.
¿Qué sucede si se pierde la cosa perdida con vicios? Hay que distinguir dos supuestos:  Que la cosa se destruya o se pierda a consecuencia de vicio o defecto oculto. La cosa se destruye como consecuencia del vicio. Art 1487. Impone la perdida al vendedor, es decir, corre con los riesgos de la perdida.
Art 1487 CC: Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá éste la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.
 Que la cosa que tiene el vicio se pierde o se destruye después de la venta por caso fortuito o por culpa del comprador. A esto se dedica el art. 1488 CC.
Art 1488 CC: Si la cosa vendida tenía algún vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse.
16 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 En caso de ventas judiciales Art. 1489 CC: También se puede exigir la responsabilidad por vicios ocultos pero nunca puede reclamar la indemnización por daños y perjuicios.  No cabe la opción de que la venta se hiciera de mala fe, porque la venta se hizo vía judicial.
Plazo Según el art.1490 CC se extinguen a los 6 meses contados desde la entrega de la cosa. El TS ha matizado el cómputo y empieza a contar desde que han cesado las gestiones relacionadas con el vicio.
Art: 1490: Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.
No se establece si es prescripción o caducidad, pero en general se considera que es de caducidad, aunque no se especifica.
Supuestos específicos sobre el saneamiento por vicios ocultos en la venta de animales Defectos ocultos que tienen los animales (art. 1494 CC): El plazo se reduce a 40 días.
Hay que distinguir tres supuestos.
1. Cuando se vendan animales con enfermedades contagiosas  Estas ventas están prohibidas, por lo tanto cualquier contrato que se haga será nulo de pleno derecho 2. Cuando se vendan animales que no sirvan para el uso por el que se adquirieron  También será nulo si expresándose en el mismo contrato el uso para el que sirvieren no resultaran útiles para prestarlos.
3. Cuando son vicios redhibitorios  Son unos vicios que han de concurrir para que se pueda realizar la venta.
A. Requisitos: i. Que el vicio sea grave y oculto.
ii. Que el vicio ya existiera en el momento de celebrarse el contrato.
iii. Ha de tratarse de vicios determinados por la ley o por los usos locales. Habrá que tener en cuenta los usos y la costumbre del lugar.
17 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 iv. No ha de tratarse de una venta que se haya hecho en feria o en pública subasta ni que los animales hayan enajenado ya para matarlos.
B. Consecuencias de los vicios redhibitorios: i. El comprador puede ejercitar la acción redhibitoria o cuanti minoris: Art. 1499 que remite al 1486.
Art 1499: En las ventas de animales y ganados con vicios redhibitorios, gozará también el comprador de la facultad expresada en el artículo 1.486; PERO deberá usar de ella dentro del mismo término que para el ejercicio de la acción redhibitoria queda respectivamente señalado.
Art 1486: En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar ENTRE desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
C. Plazo: Defectos ocultos que tienen los animales (art.1496 CC): el plazo se reduce a 40 días. Todos los plazos son de caducidad.
D. Si se opta por la acción redhibitoria: El animal debe ser devuelto en el estado que fue vendido, sino el comprador habrá de responder por ello.
SANEAMIENTO POR GRAVAMENES OCULTOS Se discute si este saneamiento es más próximo al de evicción o al de vicios ocultos. Por el sitio donde está ubicado, es el último precepto de los que se dedican al saneamiento por evicción, pero cuando se ve en que consiste, parece que más bien se refiere a unos vicios ocultos pero que no son de naturaleza material sino que son de naturaleza jurídica.
(Defectos jurídicos).
Se trata de un vicio jurídico.
El vendedor responde al comprador de los vicios o defectos ocultos que tuviere la cosa vendida.
Art.1483 (primer párrafo): Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría 18 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente.
Ejemplo: Ej. Compras una finca pero el vecino tiene un derecho de servidumbre para sacar agua del pozo de tu finca (es un derecho real).
Requisitos para exigir responsabilidad:  Que la finca esté gravada en derechos reales (servidumbres, usufructos etc.) y no personales (el arrendamiento).
 Gravámenes ocultos objetivamente. No han de apreciarse signos externos de los que se puede deducir la existencia del gravamen.
(Ej. servidumbre de paso de un patio trasero).
 Los gravámenes se han de desconocer subjetivamente, el comprador no ha de saber que existen estos gravámenes.
 Que no se haya mencionado en el contrato de venta. No se ha de haber mencionado en la escritura de venta. [Se plantea la doctrina si el art. 1483 CC es aplicable cuando el derecho real está inscrito en el registro de la propiedad. Hay autores que entienden que como no se hace ninguna precisión en ese art., es aplicable esté inscrito o no el gravamen oculto. Hay otros autores, sobre todo a partir de Osorio Morales, que entienden que el derecho real estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, ya no se puede considerar que estaba oculto, porque el Registro de la Propiedad es una Institución que sirve para dar publicidad de los derechos reales, para informar sobre la situación jurídica real de los inmuebles, sobre que derechos reales se han constituido sobre los inmuebles. Tiene más peso esta opinión.] IMP!!!  Han de tener entidad suficiente para presumir que de haber conocido el comprador la existencia del gravamen no lo hubiera adquirido.
Consecuencias: art. 1483 CC  La rescisión del contrato, que quede sin efectos el contrato.
 Pedir un resarcimiento, es decir, una indemnización por el menor valor que la inca tiene a consecuencia del gravamen.
19 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Plazo:  El plazo para ejercitar esta acción es de 1 año, el inicio del cómputo desde el otorgamiento de escritura. El art. 1483 dice que se puede pedir desde el otorgamiento de escritura, pero como no se pueden celebrar contratos sin escritura pública.
 Según la doctrina es de caducidad, aunque el cómputo del plazo varía.
 Solo se puede reclamar la indemnización a cuenta desde el día que se ha descubierto el gravamen.
23.4. Cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato - Art. 1500 CC. Sobre el tiempo y el lugar de cumplimiento del contrato de compraventa - Son aplicables los requisitos objetivos del pago.
Artículo 1500: El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado por el contrato.
En el caso de compraventa son aplicables los requisitos generales del pago. No obstante en el caso del contrato de compraventa se establecen unas garantías a favor del vendedor por el precio aplazado: Cuando es posible que el comprador no cumpla o deje de cumplir se establecen esas garantías sobre la obligación de cumplimiento, que se recogen en los arts. 1503, 1504,1505.
Han de concurrir unos requisitos distintos del supuesto general regulado en art. 1124. Estos tres supuestos regulados en el 1503,15041 y 1505 tienen en común entre ellos: - El precio de la venta está aplazado - No excluyen la aplicación del art.1124. Pero son distintos.
[En esto supuestos, se le concede al comprador la posibilidad de suspender la compraventa.] Artículo 1503 Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta.
1 Sobre el 1504 hay mucha jurisprudencia.
20 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el artículo 1.124.
Requisitos para ser aplicable este artículo: 1. Venta de un inmueble 2. Que el vendedor haya entregado la cosa 3. Que el precio esté aplazado 4. Que el vendedor tenga fundado motivo para temer la pérdida del inmueble que ha vendido y del precio.
Diferencias respecto el 1124 1. El vendedor puede pedir la resolución aunque el comprador tenga la posibilidad de que se le conceda un nuevo plazo.
2. El art. 1503 se establece la facultad resolutoria antes de que se haya producido el incumplimiento. Basta que el vendedor tenga fundado motivo para tener la perdida de la cosa inmueble y del precio.
3. El art. 1124 también se aplica cuando se trata e compraventa de bienes muebles. El 1503 solo para bienes inmuebles.
Artículo 1504.
Aquí se pacta cuando hay una venta de inmuebles, cuando el comprador deje de pagar un plazo, se resuelve la venta sin hacer nada más. Pero este art. Dice q mientras no se requiera al comprador, no se le haga un requerimiento, este puede pagar y no dar lugar a la resolución.
Requisitos para aplicar este artículo: 1. Que se trate de una venta de bienes inmuebles 2. Que el precio esté aplazado y no se haya pagado en el tiempo convenido. Ha de haber una falta de pago.
3. Que el vendedor haya cumplido puntualmente sus obligaciones, que haya entregado la cosa cuando se había acordado.
4. Que el vendedor haga un requerimiento judicial o notarial exigiendo al comprador que se aliene, q no ponga obstáculos, a resolver el contrato. El requisito de hacer el requerimiento es derecho imperativo, no es una norma dispositiva y no lo pueden 21 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 eliminar las partes. No pueden pactar que se resuelva la venta automáticamente sin haber hecho el requerimiento. Hasta que no se haga el requerimiento, el comprador puede cumplir su obligación aunque sea tarde.
Este artículo recoge el pacto comisorio, que consiste en que se resuelve automáticamente la venta y el bien perdido lo recupera automáticamente el vendedor.  Se establecen restricciones a esto para que no sea abusivo, mientras no se haga este requerimiento, el comprador puede pagar.
Diferencias con el art.1124: 1. Conforme al art. 1124 el juez puede conceder un nuevo plazo, si está justificado … 2. En el art. 1124 no se exige que se haga un requerimiento judicial intimidatorio como i se exige en el 1504(es imperativo) 3. El 1504 es una norma genera aplicable a cualquier contrato sinalagmático, ya que su objeto es aplicable a la compra de bienes muebles o inmuebles.
Artículo 1505 Respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación.
Requisitos para que sea aplicable: 1. Que se trate de bienes muebles 2. Que no se haya entregado la cosa ni pagado el precio.
3. Que se haya fijado un plazo para la entrega de la cosa.
4. Que el comprador haya incurrido en mora, ya sea por no presentarse a recogerla o ya sea porque se ha presentado a recoger la cosa pero no ha ofrecido pagar.
Diferencias con el 1124 CC: 1. El art 1504 es aplicable si no se ha entregado la cosa ni el precio, el 1124 es normalmente aplicable si ya se ha entregado la cosa o el precio.
2. El 1124 también se aplica cuando trata de bienes inmuebles.
22 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 De los tres artículos, el más importante a la práctica es el 1504, es sobre el que hay más jurisprudencia, es el del pacto comisorio.
Riesgos de la compraventa Si después de la compraventa s e destruye o se pierde la cosa que se vende sin culpa del vendedor y antes de la consumación de la compraventa (antes de entregar la cosa al comprador) ¿Quién corre con los riesgos? Caben dos posibilidades: 1) Periculum est emptoris: Que igualmente el vendedor pueda reclamar el precio al comprador aunque el comprador no pueda recibir la cosa. En este caso corre con los riesgos el comprador. Esta era la posición del derecho romano.
Ante esto se han invocado varios argumentos.
Art 1452 CC, que no acaba de aclarar esta cuestión.
Art 1452: El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará por lo dispuesto en los artículos 1.096 y 1.182.
Argumentos para sostener que los riesgos son para el comprador: - Antecedentes históricos del artículo - El art 1452 remite al 1182 CC.
- Conforme al art 1095 el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla, es decir, desde que se ha perfeccionado el contrato. Si el acreedor tiene derecho a frutos tiene que asumir los perjuicios 23 OBLIGACIONES Y CONTRATOS 2) Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Periculum est venditoris: Como el vendedor se queda sin la cosa que ha de entregar no puede quedarse con el precio por lo tanto el vendedor es quien corre con los riesgos.
Argumentos por los que se defiende esto: - Aplicación del art 1182 CC en el caso de la compraventa tiene que ser marginal. Este artículo está pensado en obligaciones unilaterales y no sinalagmáticas.
- No se entiende que siendo el vendedor el dueño de la cosa hasta que la entrega, tenga que sufrir el riesgo de la cosa el comprador.
- Los frutos nacen desde que se perfecciona el contrato de compraventa, pero es desproporcionado, e injusto incluso, poner al mismo nivel esos efectos beneficiosos como son la adquisición de frutos y el efecto perjudicial (la total pérdida de la cosa vendida).
Esto ha llevado a autores a adoptar una postura intermedia, partiendo de la distinción entre menoscabo (que la cosa sufra algún pequeño perjuicio) y pérdida o destrucción total. (Esta es la postura mayoritaria) a) Entienden, partiendo de esta distinción, que solo se aplicaría la regla de perículum est emptoris cuando la cosa que se vende haya sufrido unos daños que no sean equiparables a la destrucción o pérdida total de la cosa, porque el art 1452 CC no habla de pérdida o destrucción total.
b) Según esta postura cuando se trate de pérdida total de la cosa sin culpa del vendedor, los riesgos tendrá que soportarlos este, y para ello el comprador puede pedir la resolución de la compraventa.
Si después de celebrada y perfeccionada la venta y antes de entregar la cosa se pierde la cosa sin compra del vendedor, los riesgos los 24 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 soporta el vendedor, pero si la cosa solo sufre algún menoscabo, los riesgos los ha de soportar el comprador.
Si la cosa de la venta se destruye o se pierde antes de celebrarse la venta o después de entregarse la cosa, corre con los riesgos su dueño.
25 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 LECCIÓN 24. LAS COMPRAVENTAS ESPECIALES 1. La compraventa de derechos.
Objeto de una compraventa puede ser un objeto o un derecho.
La regulación legal de la compraventa se aplica tanto a la venta de cosas como de derechos. Ahora bien, la mayoría de los artículos están pensando en la venta de cosas, que es la habitual.  Por esto, en el CC existen unos preceptos especiales que regulan la venta de derechos de crédito. (Explicados en la lección 13 en la cesión de crédito  Distinguir entre el negocio jurídico de cesión, y el negocio mediante el que se hace la cesión) Esto se regula en los art 1526 y siguientes del CC.
También se puede hacer una cesión de créditos mediante una donación, pero lo normal es hacerlo mediante una venta.
2. La venta de créditos litigiosos Crédito litigioso = Crédito cuando para conseguir su cobro se ha iniciado un procedimiento judicial.
Desde el momento de la interposición de la demanda ese crédito es litigioso.
Art 1535 CC: Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.
Hay que partir de la premisa que tener que iniciar un procedimiento judicial supone molestias, gastos y la incertidumbre de no saber cuál será el resultado del procedimiento.
26 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Regulación especial sobre la venta de créditos litigiosos Art 1535.1 CC: Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.  Siempre hay gente que especula que busca la manera de ganar dinero fácil aprovechándose de situaciones. Si un señor para cobrar tiene que interponer un proceso judicial y quiere sacarse de encima el problema, decide ceder ese crédito (que ya es litigioso porque se ha impuesto la demanda) a otra persona. Se le ofrece al deudor la posibilidad de para solo lo que pago el cesionario más los gastos del procedimiento que ha tenido que pagar el cesionario, más los intereses correspondientes.
El origen de este precepto se encuentra en el derecho romano, en concreto en una constitución del emperador Anastasio, que fue reformado luego por Justiniano.  En la constitución del emperador Anastasio se concedió al deudor el derecho de quedar liberado reembolsando al cesionario el precio real de la cesión, que normalmente era muy inferior al importe del crédito cedido.
Esto se hace contra los especuladores, que se dedican a adquirir créditos litigiosos para lucrarse a costa del deudor.
El plazo es de 9 días, el deudor podrá usar de su derecho en 9 días contados desde que el cesonario reclame el pago.
Este derecho tiene 3 excepciones, tres casos en que el deudor no puede ejercitarlo  Se recogen en el art 1536: Se exceptúan de lo dispuesto en el artículo anterior la cesión o ventas hechas: 1.º A un coheredero o condueño del derecho cedido.
3.º Al poseedor de una finca sujeta al derecho litigioso que se ceda: Es un derecho de crédito garantizado con una hipoteca, que recae sobre 27 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 un inmueble. Si el inmueble está arrendado, al arrendatario le puede interesar adquirir l derecho de crédito para no ejecutar la hipoteca sobre la finca que posee.
Razones de estas excepciones: Se haya en que estos casos presume el legislador que el cesionario tiene un interés legítimo en adquirirlo, y por ello presupone que no le guía el ánimo de especular.
3. La compraventa de bienes muebles a plazos.
Se regula este tipo de venta en la ley 28/1998 de 13 de julio, Ley de venta a plazo de bienes muebles.
La razón de que se regule especialmente este tipo de venta se haya en que el legislador consideró oportuno dotar de una regulación especial a ciertas compraventas de bienes muebles con el fin de que a ese tipo de bienes muebles pudieran tener acceso por la mayoría de la población.  Se trata, por ejemplo, de electrodomésticos.
Es una venta básicamente mercantil.
En esta ley se estableció un sistema de aplazamiento del pago del precio y se facilitó los préstamos destinados a la adquisición de estos bienes. Además, como contrapartida se concedieron muchas garantías al vendedor.
Esta ley ha sido desarrollada y modificada por otras leyes.
Cuestiones desde la perspectiva del derecho civil Concepto Son compraventas que recaen sobre bienes muebles corporales no consumibles e identificables. (Art 1- 3 ley) 28 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Forma Con arreglo al art 6 de la ley, los contratos sometidos a esta ley han de constar por escrito, y se formalizarán en tantos ejemplares como partes intervengan entregando a cada una de ellas su ejemplar firmado.
Además, la ley prevé otras formalidades para el caso de que existan garantías para el vendedor. Son dos: a) Pacto de reserva de dominio: En virtud de este pacto el vendedor se reserva la propiedad o dominio, la sigue manteniendo, mientras el comprador no pague todo el precio.
b) Prohibición de enajenar: Se impone al comprador la prohibición de enajenar mientras no pague todo el precio.
Para que sean oponibles frente a terceros, estas garantías se han de inscribir en el registro de ventas a plazo de bienes muebles al que se refiere el art 15 de la ley.
Contenido El contrato, además de las cláusulas y pactos que las partes libremente estipulen ha de contener un contenido mínimo obligatorio que se recoge en el art 7.  Han de constar:  Lugar y fecha del contrato  Datos de las partes  Descripción del objeto vendido con las características necesarias para facilitar su identificación  Todo lo relativo al precio de venta (desembolso inicial, plazos, capital del préstamo)  Garantías a favor del vendedor  Facultad de desistimiento del contrato conforme a lo previsto en el art 9  El consumidor podrá desistir del contrato a los 7 días hábiles siguientes a la entrega del bien, comunicándolo por carta… 29 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Facultades del comprador  Facultad de desistir del contrato si se cumplen los requisitos del art 9.
 Tiene derecho a anticipar el pago del precio, art 9 de la ley.
 Tiene derecho a pedir que se alteren los plazos convenidos ante los tribunales en caso de concurrir circunstancias excepcionales (desgracias familiares, paro, grave enfermedad…). (Art 11) Facultades del vendedor  Si el comprador se demora en el pago de dos plazos o del último de ellos podrá optar, art 10 de la ley, entre exigir el pago de todos los plazos pendientes de abono o la resolución del contrato.
 También tiene todas las facultades derivadas de las garantías que se hayan establecido.
4. La doble venta de una misma cosa La doble venta de una misma cosa se regula en el art. 1473 CC y distingue si se trata de bienes inmuebles o muebles.
Art 1473: Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.
a) Bienes inmuebles:  Si fuere inmueble pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Ej: A compra un inmueble, más tarde también la compra B. B inscribe antes en el registro A. Una persona, por el hecho de inscribir antes se queda con el inmueble, pero en teoría ha adquirido la propiedad a non domino, porque en 30 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 teoría el propietario ya no era propietario, ya que A había comprado. Por seguridad jurídica, como B ha ido al registro y ha visto que el propietrio seguía siendo el vendedor porque A aún no había inscrito en el registro, B se quedará con el inmueble.
 Si no hubiere inscripción pertenecerá a quien primero tome posesión de la propiedad.
 Si ninguno toma posesión del inmueble pertenecerá el inmueble a quien presente título de fecha más antigua.
b) Bien mueble:  A quien primero hubiere adquirido la cosa con buena fe  Problemas: El requisito de la buena fe solo se exige en el primer y en el tercer párrafo. En general la doctrina entiende que la buena fe debe concurrir en todos los casos (En este caso la buena fe consiste en no saber que la cosa ya la había comprado otro)  Otro problema es que cuando habla de título, no hay que tender el documento en sí en que se haya plasmado la compraventa, sino el contrato en sí mismo considerado, aunque se haya celebrado verbalmente.
31 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 LECCIÓN 25. PACTOS MÁS FRECUENTES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
25.1. El pacto comisorio Art. 1504 CC Consiste en que ha de tener lugar de pleno derecho la resolución del contrato, además se suele establecer que el vendedor no solo recupera el bien que ha vendido sino que puede retener lo que el comprador le pagó en concepto de indemnización.
El vendedor tiene que hacer un requerimiento judicial o por acta judicial instando al comprador a que no ponga obstáculos para resolver, y hasta que no se haga este requerimiento, el comprador puede pagar.
 Fem referència al art. 1504 i 1505 CC = “Pacte convencional del preu”.
 És una garantia de compliment de l’obligació ( sinó paga hem de pactar).
 No em de confondre’l amb el pacte comissori del art. 1859 CC que estableix que el creditor no pugui apropiar-se de les coses en penyora.
Es prohibeix per tant el pacte en virtut del qual el creditor es queda la cosa. El Cc prohibeix que una persona que tingui una cosa es quedi la cosa en el moment del compliment.
25.2. El pacto de reserva de dominio.
El vendedor al entregar la cosa que vende no transfiere la propiedad, el dominio. Es un pacto frecuente en la compraventa de bienes muebles a plazos, regulado en una ley de 13 de julio de 1998.
Hay que distinguir dos niveles de efectos: Efectos: 1. Entre el comprador y el vendedor: Si el vendedor sigue reservándose el domino de la cosa que ha vendido y entregado al comprador, este tiene el uso y el disfruto de la cosa pero no puede disponer de ella porque no es el propietario ni la puede adquirir por usucapión.
2. Entre acreedor y vendedor: Si los acreedores del vendedor intentan el embargo del bien, del cual el vendedor se ha reservado la propiedad o domino, entonces el vendedor como sigue conservando la propiedad, para evitar el embargo por los acreedores, puede interponer la tercería de dominio.
32 OBLIGACIONES Y CONTRATOS    Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 És el pacte en virtut del qual, el venedor a pesar de que entrega la cosa al comprador – que provoca la transmissió de la cosa- el venedor conserva la cosa fins que pagui el preu.
És un efecte trasmissiu.
És introduir una condició suspensiva (entreguem una cosa però no hi ha adquisició de la propietat fins que pagui el comprador).
25.3. El pacto de retroventa También se conoce como venta con pacto de retro o venta a carta de gracia.
Concepto Es aquel pacto, en virtud del cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, conforme a lo previsto en el art. 1507 i ss.
Del CC, Art 1507 CC: Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.
Plazo Según el Art 1508, el plazo es de 4 años, desde la fecha del contrato, ahora bien se añade en el segundo párrafo que si se pacta el plazo, este no puede ser superior a 10 años.
Art 1508 CC: El derecho de que trata el artículo anterior durará, a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato.
Efectos del ejercicio del derecho de retracto convencional  Se producen los efectos del Art.1518 CC: El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además: 1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
33 OBLIGACIONES Y CONTRATOS  Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Frutos: Art.1519 CC: Cuando al celebrarse la venta hubiese en la finca frutos manifiestos o nacidos, no se hará abono ni prorrateo de los que haya al tiempo del retracto.  Sobre los frutos no hay que hacer nada.
Si no los hubo al tiempo de la venta, y los hay al del retracto, se prorratearán entre el retrayente y el comprador, dando a éste la parte correspondiente al tiempo que poseyó la finca en el último año, a contar desde la venta.  Si sí que hay frutos en el momento del retracto, se prorratearan entre el vendedor y el comprador.
 ¿Qué ocurre si el comprador estableció gravámenes?: Art.1520 CC El vendedor que recobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los arriendos que éste haya hecho de buena fe y según costumbre del lugar en que radique.  Si el objeto de la venda fue un inmueble, si no se inscribió el pacto de retro en el registro de la propiedad, el titular del derecho que se haya constituido, no puede resultar perjudicado. Porque quien compra fiándose del registro no puede resultar perjudicado.
Efectos del no ejercicio del derecho de retracto El comprador adquiere irrevocablemente el dominio de la cosa vendida.
Art 1509 CC: Si el vendedor no cumple lo prescrito en el artículo 1.518, el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida.
Art. 1518 CC: El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además: 1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
Art. 1519 CC: Cuando al celebrarse la venta hubiese en la finca frutos manifiestos o nacidos, no se hará abono ni prorrateo de los que haya al tiempo del retracto.
34 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Art. 1520 CC: El vendedor que recobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los arriendos que éste haya hecho de buena fe, y según costumbre del lugar en que radique.
En el derecho catalán La venda a carta de gràcia es muy parecida a la venta con pacto de retroventa, que se regula en los arts.1507 y ss CC. La “venda a carta de gràcia” se regula en la compilación, en el art. 326 y ss. Es una de las figuras tradicionales del derecho civil catalán. El vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida por un precio determinado durante un término máximo de: - 30 años si es inmueble 6 años si es mueble.
La venda a carta de gràcia se había utilizado como una medida de garantía.
Se ha criticado mucho porque se ha utilizado muchas veces con fines usurarios, es decir, como garantía de un préstamo.  El vendedor era un prestatario, persona que pide dinero en préstamo, y el prestamista le decía vamos a hacer ver que tú me vendes un inmueble que vale 60.000 y yo te presto 10.000. Si me pue-des devolver los 10.000 recuperas la cosa vendida, ejercitas el pacto de retro. Si no me puedes devolver los 10.000 implica que no podrás ejercitar el pacto de retro y yo me quedaré la finca valorada en 60.000.
35 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 LECCIÓN 26. EL CONTRATO DE PERMUTA 26.1. El contrato de permuta Concepto Art. 1538 CC: La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.  Cambio de una cosa por otra.
Caracteres  Es un contrato consensual, no real porque se perfecciona por el mero consentimiento.
 Es un contrato sinalagmático, por la interdependencia de las obligaciones.
 Es un contrato oneroso, porque cada una de las partes hace una prestación a cambio de la contraprestación de la otra parte.
 Es un contrato meramente obligatorio, es decir, genera obligaciones y es apto para transmitir la propiedad, igual que la compraventa. De su celebración nacen obligaciones para las partes contratantes, pero para transmitir la propiedad, hay que hacer la entrega efectiva de la cosa.
Regulación y contenido Así como a la compraventa se le dedican muchos artículos, a la permuta se le dedican muy pocos, solo cuatro. Esto se explica conforme al art. 1541 CC Art. 1541 CC: En todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta.
Art 1446 CC: Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario.  Decidir si ha sido permuta o venta.
36 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Elementos personales Hay que tener la misma capacidad que en el contrato de compraventa.
Art. 1457 CC: “Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes” y además también son aplicables las prohibiciones del art. 1459.
Y Art. 1459: No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia: 1.º Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección.
4.º Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimien-tos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados.
Objeto Art. 1538 CC. El objeto ha de ser cosas. La duda es si solo serán cosas materiales. La doctrina ha entendido que el término “cosa” se debe interpretar en sentido amplio, incluyendo derechos y bienes inmateriales, pero no pueden ser objeto de contrato prestaciones de servicios. (Eso sería un contrato atípico, no una permuta) Art. 1538 CC: La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
37 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Forma Rige el principio de libertad de forma, se puede celebrar el contrato de permuta de cualquier forma.
Permuta de cosa ajena Caso en que una de las partes, entrega a cambio de la que recibe, una cosa ajena, una cosa que no le pertenece. Regulación específica del art. 1539 que trata sobre el caso en que uno de los contratantes da una cosa ajena.
Art. 1539 CC: Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió.
Saneamiento por evicción en caso de permuta Art. 1540 CC: El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar el derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un tercero.
Se recogen especialidades por lo que se refiere a la evicción de la cosa recibida en permuta, es decir, se contempla expresamente el saneamiento por evicción estableciendo una particularidad respecto la venta. La permuta, en caso de saneamiento por evicción se apicara el art. 1475 i ss. Pero con las particularidades a las que se refiere el art.
1540 CC.
Al regular la permuta solo se establece particularidades sobre la evicción. Conforme el art 1478 se ha de restituir el precio, pero en la permuta no hay precio, así que no se aplicará esto. Por esto el art 1540 dice: Art 1540 CC: El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar el derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un tercero.
En el caso de que me quede sin la cosa que me dieron al celebrar el contrato de permuta porque un tercero me la ha reclamado en juicio le 38 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 puede exigir a la otra parte o que me devuelva la cosa que se le entregó, o reclamar/recibo una indemnización que será equivalente al valor de la cosa que recibí en permuta y sin la que me he quedado.
(Porque no hay precio en las permutas, es el cambio de una cosa por otra).
26.2. El contrato de cesión de una finca a cambio de una adjudicación futura.
Es una operación jurídica que se suele realizar con relativa frecuencia.
Hay una persona que tiene un salar construible, y hay un constructor que necesita adquirir un solar para edificar en él. El constructor puede tener dinero para hacer la edificación pero no para comprar el solar.
En este caso el constructor a cambio del solar se compromete a entregar parte de la edificación futura.
En Cataluña existe una Ley  Llei 23/2001 de 31 desembre de cesió de finca o edificabilitat a canvi de construcció futura: se considera que no es propiamente permuta porque no se cambia una cosa por otra en el momento de celebrar el contrato, sino que consiste en entre-gar un solar para que se haga una construcción, y en un futuro, una vez hecha la construcción se dará algo a cambio.
Hubo quien defendió que esta operación de cambio de un solar por una construcción era una permuta, pero no lo es, porque se está celebrando un contrato que consiste en entregar un solar para que un constructor haga un edificio y una vez hecho este, entregue parte de lo construido.
Es decir, se cambia una cosa, por lo que será en futuro una construcción.
Seria permuta si por ejemplo, a cambio del solar el constructor le dice al propietario del solar que le cambia el solar por dos apartamentos y un local de negocios que tiene en otro lugar ya edificado. (Sí que hay permuta si a cambio del solar se entrega algo en un edificio ya construido.) 39 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 26.3. La donación.
La donación hay que estudiarla desde el punto de vista estatal y del catalán: DERECHO CIVIL ESTATAL: Se regula en los arts. 618 y ss. Se ha discutido si la donación es un contrato o no, es decir si es un contrato o si es un modo de adquirir la propiedad distinto a los contratos.
A favor de que esto es un modo de adquirir la propiedad, un negocio jurídico dispositivo, pero no un contrato, se han invocado varios argumentos:  En el Libro III del CC dedicado a los modos de adquirir la propiedad, y por lo tanto no se regula en el Libro IV, dedicado a las obligaciones y contratos.
 En el art. 609 donde se regulan los modos de adquirir la propiedad parece que se distingue a la donación de los contratos.
Los autores que defienden que SÍ es un contrato se basan en:  Para su perfección, se exige la aceptación del donatario. Su aceptación es como si fuera la aceptación de una oferta de contrato. La aceptación se exige en al art. 618 CC y art. 629 CC.
 El art. 621 se remite a las disposiciones generales de los contratos.
 El art. 1274 en el que se dice cuál es la causa de los contratos.
que dice que solo responde la donación en la mera liberalidad del bienhechor. Vid el art.
DERECHO CATALÁN: La donación NO es un contrato, sino un negocio jurídio dispositivo y un modo de transmitir la propiedad. Se regula en los art. 531-7CCC y ss.
como otro de los bienes de adquirir la propiedad.
Art. 531-7 CCC  La donación es el acto por el cual donantes disponen a título gratuito de un bien a favor de los donatarios los cuales lo adquieren si lo aceptan en vida de ellos.
40 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 LECCIÓN 27. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN GENERAL.
27.1. Los sujetos y su capacidad.
Persones que intervienen:  El arrendador: Hay que distinguir si el contrato es de administración ordinaria/simple o si se trata de un acto de disposición (duración larga).
- Cuando es de administración ordinaria o simple  Basta con la capacidad de obrar, es decir la que tiene un emancipado.
- Cuando el arrendamiento es un acto de disposición, es decir que excede de ser una simple administración  Se exige un plus de capacidad.
Hay que tener presente el 1548 CC y el 271.7 CC.
Art. 1548 CC: Cuando el arrendamiento sea de más de 6 años, se considera que el arrendamiento es un acto de disposición y por eso se necesita una autorización, no basta el simple consentimiento de los padres, tutores o el administrador de bienes.
Art. 271.7 CC: El tutor necesita autorización judicial porque la duración es larga y es un acto de disposición: 7º Para ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años.
En el derecho catalán: Pasa lo mismo, pero si se considera que el arrendamiento es demasiado largo y más bien es un acto de disposición, no basta la capacidad general de obrar. Y hay que tener en cuenta: Art. 211-12.1 A CCC, para qué actos requieren los emancipados complemento de capacidad. (No basta la capacidad general de obrar del emancipado).
Art. 236-27.1 G CCC, Se exige a los progenitores autorización judicial para otorgar arrendamientos sobre bienes inmuebles por un término superior a 15 años.
Art. 222-23.1 A CCC, para que el tutor pueda celebrar una arrendamiento sobre bienes inmuebles que pertenecen a su tutelado para un plazo superior a 15 años también necesita autorización judicial.
Es decir, en estos casos el emancipado necesita el complemento de capacidad y el tutor o los padres cuando quieren realizar un 41 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 arrendamiento por un periodo superior a 15 años también necesita autorización judicial.
 El arrendatario: Basta con que tanga capacidad de obrar. Hay que examinar la posibilidad de que el arrendatario haga una cesión del contrato o celebre un subarriendo. ¿Que prevé el CC sobre estas dos operaciones jurídicas? La posibilidad de ceder la figura de arrendatario no está regulada de carácter general en el CC, entonces la doctrina considera que es admisible en relación a la cesión, el artículo 1255 (autonomía de la voluntad) pero tiene que existir consentimiento del arrendador. El art. 1205 CC.
Por lo que se refiere al subarriendo, se contempla en el CC y hay que destacar los siguientes efectos: o Art. 1550, en el que se permite subarrendar al arrendatario siempre que no se prohíba expresamente.
o Art. 1551, resulta de este artículo que el subarrendatario queda obligado frente al arrendador por todos los actos relativos al uso y conservación de la cosa arrendada.
o Art. 1552, la acción directa.
o En cuanto a la extinción, la peculiaridad fundamental es que la extinción del contrato base acarrea la del subarriendo.
27.2 El objeto del contrato de arrendamiento En el derecho romano se concretaban tres tipos de arrendamiento.
   Locatio Conductio Rei2, es el contrato de arrendamiento de cosas.
Locatio Operis, (contrato de obra) es un contrato en el que una parte se compromete a alcanzar un resultado a cambio de una compensación qe darà la otra parte Locatio Operarum, (Contrato de servicios) una parte se compromete a prestar unos servicios a cambio de una contraprestación.
[Art. 1542, 1543 y 1544 CC] ¿Qué cosas pueden ser objeto del contrato de arrendamiento de cosas? Art. 1545.
Esto no excluye que puedan ser también objeto de arrendamiento bienes consumibles siempre que no se destinen a su consumo, por ejemplo una manzana enorme, pero alguien la escoge para hacer publicidad y la alquila simplemente para hacer una foto y devolverla.
2 Rei=Cosa 42 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Uso de las cosas: Debe ser lícito y posible.
También se admite el contrato de cosas incorporales, como pueden ser derechos, por ejemplo de usufructo.
La Ley en ocasiones especifica derechos que son intransferibles y que por eso no pueden ser objeto de contrato de arrendamiento, por ejemplo:  El derecho de servidumbre (art.534 CC)  El derecho de uso y habitación (art.525 CC).
El artículo 1543, dice que el precio ha de ser cierto. Ahora bien, no se exige que el precio consista en dinero o signo que lo representa, (que si se exige en la compraventa). Admite que se pague con un precio que no consista en dinero. También se exige en este mismo artículo que se ceda una cosa por un tiempo determinado. Pero qué pasa si no se ha determinado el tiempo? 2 soluciones:   La determinación se confía a los tribunales, que sean los tribunales los que decidan.
considerar nulo el contrato por faltar un elemento esencial.
Hay que tener en cuenta el art. 1547 CC.
Cuando empieza la ejecución del contrato y no se sabe ni el precio ni el tiempo y se acaba por resolver el contrato, el arrendatario debe pagar por el precio que ha usado la cosa y devolver la cosa, normalmente la renta a pagar es periódica (Contrato de duración periódica).
Obligaciones del arrendador (art. 1554)  Entregar la cosa al arrendatario, si no se especifica como: 1562 CC.
 Ha de hacer las reparaciones necesarias para conservar la cosa con el fin de que sirva para el uso al que ha sido designada. Las reparaciones debidas al uso normal de la cosa no se pueden exigir al dueño, sino al arrendatario (salvo pacto en contrario).
 Poner en conocimiento del propietario la necesidad de hacer obras necesarias. Según el art. 1559.2 CC  También hay que tener presente el art.1558 CC.
En el segundo apartado se dice que si la reparación dura más de 40 días, el arrendatario puede exigir que se le rebaje la renta durante el tiempo que duren las obras.
43 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015  El arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento durante todo el contrato.
 Art. 1560. El arrendatario puede ejercitar acciones en defensa de su posesión contra el tercero.
 Obligación de responder por saneamiento, art. 1553 CC.
 Art. 155 CC, el arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada.
Obligaciones del arrendatario (Art. 1555 CC)  Pagar el precio del arrendamiento (pagar la renta arrendaticia).
 Usar la cosa arrendada como un dirigente padre de familia, destinándola al uso pactado.
 Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato aunque se puede pactar otra cosa.
 Devolver la finca al concluir el arrendamiento, conforme al art.1561 CC.
 Debe responder del deterioro, perdida o destrucción de la cosa arrendada siempre que se deba a un uso excesivo, que no es normal (siempre que exceda el uso normal), a no ser que se pruebe que esos daños/deterioro/perdida se ocasionaron sin culpa del arrendatario. Además según el art. 1564 CC, el arrendatario es responsable del deterioro realizado por sus familiares.
Forma Rige el principio de libertad de forma art. 1278 CC. Dicho esto, hay que tener en cuenta como mínimo los siguientes preceptos relativos a la forma:  Art. 1280.2 CC (ab solemnitatem)  Art. 1549 CC El efecto principal de la inscripción del arrendamiento es derogar la regla VENTA QUITA RENTA (art. 571 CC) 44 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Causas de extinción del arrendamiento  Duración del arrendamiento es un tiempo determinado (art.
1543). El articulo 1565 no indica el vencimiento del plazo (1ª extinción)  La resolución del contrato según el art 1556, no se puede devolver el uso.
 La venta de la cosa arrendada por el arrendador. (art.571 CC)  Por perdida o destrucción de la cosa arrendada (art. 1568 CC) este art. está relacionado con los arts. 1182 y 1183.
Extinción del arrendamiento Extinguido el arrendamiento en ciertos casos, el arrendador puede recuperar la posesión de forma rápida: Procedimiento de desahucio Procedimiento judicial breve, rápido, sencillo, que permite recuperar la posesión material de la cosa arrendada.
Procede el juicio de desahucio en los casos del art. 1569 CC.
Hay que tener en cuenta, por lo tanto, el art. 1569 CC y la LEC, porque nos dan las causas de fácil comprobación y taxativas referentes al desahucio.
Reconducción o tácita reconducción Cuando acaba el plazo se extingue el arrendamiento, no obstante el CC prevé la tacita reconducción que consiste en lo que dice el art 1566 CC: Art. 1566 CC: Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.
Es decir que si llega la fecha de extinción del contrato, pero el arrendatario sigue durante los 15 días siguientes en la vivienda y el arrendador no le dice nada, el arrendamiento no se extingue, podría decirse que se renueva. La doctrina entiende que el arrendamiento se extingue llegada la fecha de vencimiento pero se renueva. Se renueva conteniendo idénticas obligaciones al anterior contrato, pero con dos excepciones (sirven para argumentar que el contrato se prorroga): 45 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015  Su duración será la que resulte del art. 1577 CC si se trata de un arrendamiento de fincas rusticas, si se trata de una finca urbana, la duración será la prevista en el art. 1581CC  Por considerar que se trata de un nuevo contrato, cesan las obligaciones que pudo haber asumido un tercero para asegurar el cumplimiento del contrato principal.
Es posible pactar la prórroga del mismo contrato, pero antes del vencimiento del contrato, ya que una vez acabado el plazo del contrato esta no se podrá realizar porque la prórroga del contrato n oes lo mismo que la tacita reconducción.
LECCIÓN 28: ARRENDAMIENTOS URBANOS El CC estatal contiene solo 3 artículos dedicados a las fincas urbanas (180, 1581, 1582) La regulación de los arrendamientos urbanos se contiene en la actualidad en una ley especial: Ley 29/1994 de 24 de noviembre. El origen de una regulación especial sobre estos arrendamientos, se encuentra justo al acabar la Guerra civil española. Como consecuencia de la escasez de viviendas y comercios tras la guerra, el legislador intervino porque la aplicación que ya conocemos del CC hubera supuesto un gran aumento de las rentas arrendaticias y desahucios masivos.
En el ámbito jurídico se crearon normas de acusada imperatividad, donde intervenía muy poco la autonomía de la voluntad. Tanto la ley de arrendamientos urbanos de 1946 como la de 1995 (modifico la de 1946) eran muy intervencionistas pero con la idea de proteger a las personas con pocos recursos, con la idea de que pudieran acceder al menos a una vivienda de alquiler.
En la ley de 1964 se amplió un poco la autonomía de la voluntad, para que arrendador y arrendatario pudieran elaborar pactos. Como esta ley aún era excesivamente proteccionista del arrendatario (se le consideraba la parte débil), produjo una disminución paulatina de la oferta de viviendas de alquiler, es decir los arrendadores preferían no alquilar la vivienda, porque obtenían poco beneficio y al acabar el contrato la vivienda podía estar en mal estado y tenían que arreglar.
Es por esto que un Real Decreto Ley de 30 de abril de 1985 sobre medidas de política económica, intento poner remedio a algunos de los 46 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 problemas que planteaba la aplicación de la LAU de 1964. Una de esas modificación, muy importante, fue terminar con el régimen de prórroga forzosa para los arrendamientos que se celebraran en el futuro, es decir algo que inhibía que se ofertaran viviendas en alquiler es que el arrendatario podía quedarse indefinidamente con alquiler bajo en ella salvo unas causas muy específicas.
Es por esto que las medidas que se adoptaron en este Decreto Ley de 1985 también conocido como Decreto Boyer (Ministro de Hacienda o Economía) fue el principal artífice de este, pero resultaron insuficientes. Finalmente en 1994 en la Ley 29/1994 de 24 de noviembre se establece una nueva regulación de arrendamientos urbanos.
Ley 29/1994 de 24 de noviembre Esta ley, una vez incorporas las modificaciones que se le han ido haciendo.
Art. 1: La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Art. 2 1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Lo que se pretende con esta ley es regular viviendas destinadas a cubrir esta necesidad de alojamiento. Conforme el art. 2 también se aplicara al mobiliario, trastero, plazas de garaje y otras pertenencias.
Arrendamiento para uso distinto de la vivienda: Art 3: 1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.  Es decir que tenga uno distinto del alojamiento del alojamiento del ser humano.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, 47 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.  La practica ha demostrado que el uso distinto de vivienda, es para locales comerciales etc.
En el artículo 5 de esta ley se excluyen de su ámbito de aplicación los siguientes usos de vivienda:  Viviendas que se utilicen porque están asignadas en razón del caso que se desempeña.
 El uso de viviendas militares.
 Contratos en que arrendándose una finca con casa, e fin fundamental sea el aprovechamiento agrícola, pecuario (animales) o forestal.
 El uso de viviendas universitarias, cuando estas hayan sido calificadas como tales por la universidad.
 Cuando se cede temporalmente el uso de ciertas viviendas destinadas al turismo y están sometidas a un régimen jurídico especifico.
En estos 5 casos, no se aplica la LAU.
Naturaleza de los preceptos de la LAU.
La distinción entre nomas imperativas y dispositiva Imperativas: Aquella que las partes no pueden sustituir por otra cosa.
Dispositiva: Las partes pueden pactar otra cosa.
En la LAU, hay muchas normas imperativas, en concreto son normas imperativas conforme en el art 4.1 de la misma, los arts. 1-5, en los que se detalla cual s el ámbito de aplicación de la ley, también son imperativas las disposiciones comunes, en concreto los art. 36 (fianza)y 37 (formalización del arrendamiento). Estas normas que afectan a los dos tipos de arrendamiento que hemos visto, que se regulan en la LAU, son imperativas.
Régimen jurídico  Se aplican las normas imperativas porque son iderrogabes por las partes.
48 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015  Lo pactado por las partes.
 En lo que no hayan pactado las partes , pudiendo haber pactado algo distinto, se aplicaran las normas dispositivas de la LAU  Supletoriamente, se aplicara e CC.
Resulta claramente del art. 6 de la LAU (primero que se dedica a los arrendamientos de vivienda) que la filosofía esencial que ya subyacía en las anteriores leyes de arrendamientos urbanos (postguerra), es proteger al arrendatario porque se considera que es la parte más débil, aunque ahora muchas veces no es así.
Art 6 LAU: Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
 En muchas ocasiones, solo con la LAU no se pueden resolver los problemas que plantean los arrendamientos urbanos, porque es una materia muy casuística. Es habitual tener que recurrir a stc de audiencia provinciales.
 A partir de ahora, los epígrafes que siguen, nos referiremos a estos epígrafes respecto a los arrendamientos de vivienda, y entonces estos mismo epígrafes sobre los arrendamientos distintos a la vivienda.
LA RENTA Y SU FIJACIÓN Arrendamiento de vivienda  Art. 17 LAU, la renta será la que libremente establezcan las partes (libertad de pacto)  Salvo pacto en contrario el pago de la renta será mensual y se tendrá que efectuar dentro de los 7 primeros días del mes.
 En cuanto al lugar y al procedimiento de pago, 17.3 LAU, el pago se efectuara en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, sino acuerdan nada, el pago se efectuará en metálico en la vivienda arrendada.
 Formalidades: 17.4 LAU el arrendador queda obligado a entregar un recibo del pago, salvo que se hubiere pactado que se haga el 49 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 pago mediante un procedimiento que acredite que se ha hecho el pago, por ejemplo a través de un banco.
 Supuestos de revisión o modificación de la renta: o Actualización de la renta: art. 18 LAU Conforme a este artículo, cada año se ha de actualizar la renta en los términos pactados por las partes y en defecto de pago se actualizara la renta conforme al IPC.
o La renta se puede elevar (Elevación de la renta), en los siguientes supuestos:  Art.19 LAU, cuando concurren al menos los tres siguientes requisitos esenciales  Que el arrendador realice obras de mejora en la vivienda.
 Que esas obras se hagan cuando ya hayan transcurrido 3 años de duración del contrato.
 Que no exista un pacto en contrario.
o Reducción de la renta, 2 supuestos:  Art.21 LAU, consiste en hacer reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda. Art. 21.2 (segundo párrafo) prevé la posible reducción de la renta cuando:    La obra dure más de 20 días, el arrendatario puede exigir una rebaja de la renta.
Art. 22 LAU, cuando el arrendatario está obligado a soportar obras de mejora, cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. 22.3 LAU, tendrá derecho a una reducción de la renta y una indemnización. No son obras necesarias de conservación, pero si son obras de mejora.
Se puede suspender el pago de la renta conforme al art. 26, cuando en la vivienda arrendada se realicen obras de conservación u obras acordadas por una autoridad competente que la hagan inhabitable. Se suspende el contrato hasta que se 50 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 acaben las obras y ello comporta la suspensión de pago de la renta. Durante las obras es como si no estuviera vigente el contrato de arrendamiento, el arrendatario no usa la vivienda pero tampoco paga la renta.
 Conforme a la norma imperativa del art. 36 de la LAU, el arrendatario, al celebrar el contrato de arrendamiento, ha de entregar una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta si se trata de arrendamiento de vivienda. Aquí por fianza entendemos garantía (a veces se refiere a la garantía específica de los art. 1822 y ss. CC Pero en otras ocasiones significa sinónimo de garantía, que el legislador piensa en la entrega de una cantidad de dinero, que en el caso de los arrendamientos de vivienda es la cantidad de una mensualidad).
Arrendamiento para un uso distinto del de vivienda Habrá que estar a lo pactado por las partes, pero por la remisión que el art. 30 LAU hace a determinados artículos que regulan el arrendamiento de vivienda, esos artículos también son aplicables para los arrendamientos para un uso distinto del de vivienda:  Art. 19 LAU  se prevé la posibilidad de elevar la renta por mejoras que hace el arrendador cuando concurran unos determinados requisitos  Art. 21 LAU  En el que se prevé la obligación del arrendador de hacer reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda. Recordar que si las obras duran más de 20 días, el arrendatario tiene derecho a que se le disminuya la renta.
 Art 22 LAU  Se prevé la posibilidad de reducir la renta cuando el arrendador haga obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
 Art. 26 LAU  Se prevé la suspensión de la obligación del pago de la renta cuando se realizan en la finca arrendada obras de conservación u obras acordadas por una autoridad competente que la hagan inhabitable.
Estos artículos, también son aplicables a los arrendamientos de un uso distinto del de vivienda porque se remite a ellos expresamente el art.
51 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 30 LAU. También hay que tener presente el art. 36 (se establece que la fianza consistirá en dos mensualidades) CESIÓN DEL CONTRATO Arrendamiento de vivienda Normalmente la hace el arrendatario, que cede su posición. Hay que hacer unas aclaraciones previas: Arrendador puede ser tanto una persona física como jurídica. Ejemplo: empresa en forma de S.A qué se dedica a arrendar pisos que son propiedad de esta SA. ¿Puede ser arrendatario de aun arrendamiento para uso de vivienda una persona jurídica? En principio no puede ser arrendatario, porque una persona jurídica no tiene la necesidad de alojarse en algún sitio como necesidad primaria.
La sede de una empresa, en su caso, podrá ser un local arrendado pero será un local para uso distinto al de vivienda.
Lo que sí que puede hacer una empresa es que: Ejemplo: una empresa que quiere contratar un gerente, y este le pone la condición de que quiere un piso. Puede figurar asumiéndolo la empresa. Esta vivienda se destina para satisfacer esta necesidad de habitar en algún sitio de alguien que forma o formará parte del personal de esta empresa. Sería como un contrato a favor de un tercero. La empresa asume los gastos pero habita el ejecutivo Hay que distinguir entre la cesión inter vivos y la mortis causa:  Inter vivos: Articulo 8 LAU, es necesario el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión el el cesionario se subrogará a la posición del cedente.
 Mortis causa: cuando fallece el arrendatario y ¿el arrendamiento se extingue o puede pasar a otra persona? Art.
16 LAU, en este art se dice que personas pueden subrogarse en el contrato. Pueden subrogarse según el art 16 LAU: o Cónyuge que al tiempo o del fallecimiento conviviera con el arrendatario o Pareja de hecho (independientemente de su orientación sexual), pero ha de concurrir alguno de los dos requisitos siguientes: 52 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015  Que al menos hayan convivido con el arrendatario los dos años anteriores al fallecimiento  Que hayan tenido descendencia común.
 Los descendientes del arrendatario, si estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela o si hubiesen convivido con el arrendatario los dos años anteriores a su fallecimiento.
o Se pueden subrogar los ascendientes si hubieran convivido habitualmente con el arrendatario los dos años anteriores a su muerte.
o Los hermanos, si hubieran convivido habitualmente con el arrendatario los dos años anteriores a su muerte.
o Personas distintas de las mencionadas anteriormente, en las que concurran los siguientes requisitos:  Con minusvalía igual o superior al 65%  Relacion de parentesco hasta el colateral con el arrendatario  Hayan convivido con el los dos años anteriores a su muerte.
tercer grado o Si no existe ninguna de estas personas, se extingue el arrendamiento.
Si hay varias personas que pueden subrogarse y no se ponen de acuerdo, se sigue la classificacion anterior.
Algunas excepciones  Art. 16.2 LAU - Caso en que los padres tengan 70 años o mas son preferidos a los descendientes.
- Los descendientes (hijos), tienen preferencia ante los nietos.
- Entre hermanos de doble vinculo sobre el medio hermano tienen preferencia el hermano por parte de padre y madre.
Se extinguirá el arrendamiento si no se cumplen estos requisitos para poder subrogarse: 53 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 - Plazo de tres meses desde su muerte, se notifique al arrendador por escrito el hecho de fallecimiento.
- Se aporten certificación del registro civil que acredite la muerte.
- Que se especifique la identidad del subrogado indicando su parentesco con el fallecido y con alguna prueba que lo demuestre.
 Tener presente otros tres supuestos: - Art. 7 LAU  Cuando el arrendamiento deja de tener en su finca arrendada si vivienda permanente, pero en la vivienda siguen habitando su cónyuge no separado legalmente o de hecho o sus hijos dependientes.
- Art. 12 LAU  Que exista una separación de hecho entre los cónyuges, o el abandono del hogar de uno de los cónyuges. Se permite a la pareja o cónyuge que continúe en la vivienda, es decir pasaría al lugar del que ha abandonado el hogar, se protege a la otra parte para que pueda continuar con el arrendamiento..
- Art. 15 LAU  Casos de crisis matrimoniales, cuando existe separación judicial, divorcio o nulidad del matrimonio. Uno de los principales problemas es que quien se queda con la vivienda arrendada. Se la puede que quedar quien la inscribió pero también el otro. El cónyuge no arrendatario si cumple los requisitos de dicho artículo.
Arrendamiento para un uso distinto del de vivienda Inter vivos: Se caracteriza por: - Art 32.4 LAU no es necesario el consentimiento del arrendador para que tenga lugar la cesion del contrato, pero la cesion del contrato debe notificarse de forma fehaciente, que no deje dudas. En el plazo de un mes desde que la cesión haya tenido lugar.
No hace falta el consentimiento del arrendador pero si la notificación. Si no sd ele n0otifica, conforme al art 35 LAU, el arrendador podrá resolver el contrato.
- El arrendador tiene derecho a elevar la renta un 20% cuando se produzca la cesión.
54 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Mortis causa: 33. LAU Da lugar cuando fallece el arrendatario y concurran los requisitos siguientes: - Que en local se ejerza una actividad empresarial o profesional - Que el heredero o legatario continue con esa actividad - Que se notifique la subrogación por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento.
EXTINCIÓN DEL CONTRATO Arrendamiento de vivienda El contrato de arrendamiento de vivienda se extingue por las causas generales, como el mutuo disenso, porque llega el término de vencimiento etc. Ahora bien, la LAU tiene dos preceptos específicos dedicados a este tema, a la extinción del contrato de arrendamiento.
Art. 27 y 28.
Art 27 LAU. Hay que distinguir tres posibilidades: 1. Que se incumpla el contrato y entonces que se pueda pedir la resolución conforme el art. 1124 CC.
2. Que el arrendador pida la resolución por alguna de las siguientes causas: a. La falta de pago de la renta b. La falta de pago de la fianza c. La subrogación o cesión inconsentidos d. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador.
f. Cuando la vivienda deje de estar destinada, de forma primordial, a satisfacer la necesidad permanente de alojamiento del arrendatario o de quien la ocupe conforme al art. 7 LAU.
55 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 3. Que sea el arrendatario el que pida la resolución por las siguientes causas, previstas en la LAU: a. Por la no realización por el arrendador de reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda. Art.21 LAU.
b. Por la perturbación que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Además en el art. 28 se establece que el contrato de arrendamiento se extinguirá: 1. Perdida de la finca arrendada (incendio etc.) 2. Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
Arrendamiento para un uso distinto del de vivienda A la extinción del contrato, solo se dedica expresamente el art 35 LAU, a parte de que estos arrendamientos se pueden extinguir por las causas generales de todos los arrendaminetos, el art. 35 LAU dice que: 1. el arrendador podrá extinguir el contrato con las siguientes causas: a. Falta de pago de la renta b. Falta de pago de la fianza c. Daños causados dolosamente en la finca o por la realización de obras no consentidas por el arrendador cuando este sea necesario d. El arrendador puede resolver el contrato, cuando en el local tengan lugar actividades molestas, insalubres, molestas, peligrosas o ilícitas.
e. Cesión o subarriendo del lugar incumpliendo los requisitos que se prevén para llevar a cabo estas operaciones jurídicas. (art. 32 LAU) DURACIÓN Y PRÓRROGA Arrendamiento de vivienda Duración mínima del arrendamiento: 56 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 El principio general, es que la duración será libremente pactada por las partes, pero si la duración pactada fuera inferior a 3 años entonces llegado el día de vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta una duración mínima de 3 años. Pero siempre que quiera el arrendatario. Es decir que opera a voluntad del arrendatario. (Art. 9.1 LAU) Si se celebra un contrato por tiempo indeterminado o sin establecer un plazo de duración: Se entenderá celebrado el arrendamiento por un año, y podrán tener lugar las prórrogas anuales obligatorias a voluntad del arrendatario hasta alcanzar los 3años.
Excepción a la prorroga obligatoria No procede la prorroga obligatoria del contrato si una vez transcurrido el primer año de duración, el arrendador comunica al arrendatario que necesita la vivienda para sí mismo o para determinados familiares. Esta comunicación se debe hacer con al menos 2 meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar.
Se prevé la posibilidad de prórroga transcurridos los tres primeros años. (Art. 10 LAU). Cuando ninguna de las partes notifique a la otra al menos con 30 días de antelación a la fecha de vencimiento de contrato, su voluntad de no renovarlo. Es decir que a partir de los tres años de obligación, si ninguna de las partes dice nada se va prorrogando este, pero si alguna de las partes comunica a la otra que quiere poner fin, se acaba, en un plazo de 30 días de antelación.
Art. 11 LAU  el arrendatario podrá desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos 6 meses del contrato. Pero se lo tiene q comunicar al arrendador con una antelación mínima de 30 días, se puede pactar que para el caso de desistimiento, el arrendatario deba indemnizar al arrendador.
Arrendamiento para un uso distinto del de vivienda Hay libertad de pacto, en general la doctrina considera que son aplicables los art. 1566 sobre la tacita reconducción y por lo que se refiere la duración del contrato art. 1581 (con el que resolveremos la nueva duración del contrato.) Sobre el caso en que el contrato de arrendamiento se extingue por el transcurso del término pactado, art. 34 de la LAU prevé el derecho del 57 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 arrendatario a cargo del arrendador a percibir una indemnización cuando concurren los requisitos siguientes: - Que durante los últimos 5 años, se haya venido ejerciendo en la finca arrendada una actividad comercial de venta al público (un negocio).
- Que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de 5 años más y por una renta de mercado.
Si concurren estos dos requisitos, el arrendatario le puede exigir una indemnización al arrendador.
DERECHO DE ADQUISICIÓN (ART. 25 LAU) Arrendamiento de vivienda La doctrina discute si el tanteo y el retracto son dos derechos diferentes de adquisición preferente o si son dos fases de un mismo derecho de adquisición preferente.
- El Tanteo consiste en que el arrendatario adquiera con preferencia la vivienda arrendada para el caso en que el arrendador la quiera enajenar a un tercero. El tanteo es de ejercicio previo a la venta de la finca arrendada.
- El Retracto es un derecho de adquisición en el cual el arrendatario puede adquirir la finca arrendada con preferencia una vez se haya enajenado la finca por el arrendador.
Parece que se contemplan dos fases de un mismo derecho.
Características:  El derecho de tanteo y retracto tienen preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto: - Cuando se trate del retracto por el condueño de la vivienda.
- En el caso del retracto convencional escrito en el registro de la propiedad.
Conforme al artículo 25.8 LAU las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, es decir que no es un derecho de carácter imperativo, se puede renunciar a este.
58 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Arrendamiento para un uso distinto del de vivienda Es aplicable lo mismo que a los arrendamientos de vivienda, es decir el articulo 25 LAU.
SUBARRIENDO DE VIVIENDAS Arrendamiento de vivienda Se regula en el art. 8.2 LAU, se dice que solo se podrá subarrendar de forma parcial y con previo consentimiento escrito del arrendador.
La regulación específica de la LAU está pensando que el arrendatario necesita la finca arrendada para poder alojarse allí.
¿Qué sucede si se realiza un subarriendo sin consentimiento del arrendador? Art. 27.2.c LAU (vid) Arrendamiento para un uso distinto del de vivienda Como en el caso de la cesión, el subarriendo se caracteriza por lo siguiente: 1. Porque no es necesario el consentimiento del arrendador, pero conforme al art. 32.4 LAU debe notificarse el subarriendo de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se haya celebrado el contrato de subarriendo al arrendador, 2. El arrendador tiene derecho a elevar la renta un 10% de la renta en vigor cuando el subarriendo es parcial y un 20% cuando es total.
12/12/2014 (Viernes) LECCIÓN 37: CONTRATO DE FIANZA Concepto Se recoge en el art. 1822 CC que dice así: ‘’…’’ caso en que el acreedor exige al deudor una garantía porque no lo considera del todo solvente, entonces el deudor consigue un fiador, que es un tercero que se compromete a cumplir si no lo hace el deudor.
Sujetos La fianza la acuerdan el acreedor y el deudor celebrando un contrato de fianza. El fiador, se compromete frente el acreedor, a pagarlo en 59 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 caso de no hacerlo el deudor. También se puede constituir mediante el contrato a favor del terceros (acuerdo entre deudor y fiador).
Capacidad Acreedor: basta con capacidad general de obrar (la de un emancipado) Fiador: 1828 CC se le exige capacidad para obligarse y que sea solvente.
Un emancipado puede ser fiador. Aunque hay algún autor que lo niega.
Relaciones entre deudor principal y acreedor El acreedor a de reclamar el pago al deudor principal. Pero en el caso de que el deudor principal no haga efectivo el pago, podrá dirigirse contra el fiador. La obligación del fiador es subsidiara por eso el acreedor como norma general tiene que dirigirse primero al deudor principal.
Si el acreedor se dirige directamente al fiador, como regla general, el fiador le podrá imponer el denominado beneficio de excusión. (Visto más adelante).
Relaciones entre deudor principal y fiador Normalmente empiezan después de que el fiador paga o después de que el deudor no paga.
El fiador que paga se convierte en acreedor del deudor principal y se le reconoce una acción de reembolso en el art. 1838 CC ‘’…’’ Es decir que el deudor tendrá que pagar una indemnización al fiador porque cumplió la obligación: 1. La cantidad total de la deuda. Matización: el fiador le dice al acreedor que le ha pagado sin problemas y consigue una transacción, y en vez de pagar 50000 le paga 40000. Lo que le puede exigir el deudor es: art. 1839 si el fiador ha transigido con el acreedor no puede pedir al deudor más de lo que realmente ha pagado.
2. Los intereses legales de lo pagado desde que se haya hecho saber el pago al deudor. Es decir que desde el fiador paga por el deudor y le hace saber que está pagada la deuda, desde ese momento empiezan a correr los intereses legales.
60 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 3. Los gastos ocasionados por el fiador después de poner este en conocimiento del deudor que ha sido requerido para el pago.
4. Los daños y perjuicios, cuando procedan. Cualesquiera daños y perjuicios que se deriven del hecho de haber pagado al fiador por el deudor, siempre que prueben, los puede reclamar el fiador.
Por lo que dice el art. 1838 falta Pero además según 1839 CC el fiador pasa a ocupar la posición jurídica que tenía el acreedor contra el deudor.
Ante la reclamación del fiador el deudor puede alegar las siguientes excepciones: - Art. 1840 CC, si el fiador paga sin decírselo al deudor, podrá este hacer valer contra él todas las excepciones que hubiera hecho en el momento del pago. Se interpreta entonces, que el fiador puede reclamar todo lo previsto en el art.1838CC aunque no le haya comunicado al deudor que vaya a pagar por él, si lo que paga el fiador es útil al deudor.
- Art. 1841 CC: Si la deuda era a plazos y el fiador paga, no podrá exigir reembolso del deudor hasta que el plazo venza.
- Art. 1842 CC: Si el fiador ha pagado sin ponerlo en noticia del deudor, y este ignorando el pago lo repite por su parte.
En ese caso, no queda al fiador recurso alguno contra el deudor pero si contra el acreedor. Se trata de un pago indebido.
La subsidiariedad y el beneficio de excusión El beneficio de excusión es el derecho que tiene el fiador a eludir el pago (a no pagar por el deudor), mientras no se demuestre la insolvencia del deudor. Es por esto que se dice que la obligación del fiador es subsidiaria. Además el fiador diligente antes de pagar por el deudor, tiene que comunicárselo y averiguar de si de verdad el deudor es insolvente porque si no puede quedarse sin cobrar.
El beneficio de excusión se regula en los Art. 1830 y ss. CC.
61 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 En algunos supuestos se excluye el beneficio de exclusión (1831 CC): 1. Cuando el fiador renuncia expresamente a ella.
2. Cuando se haya obligado solidariamente con el deudor. En el caso de concurso del deudor. El fiador no puede hacer valer la excusión porque ya está claro que el deudor es insolvente.
3. Concurso del deudor. En este caso el fiador no puede hacer valer la excusión porque ya está claro que el deudor es insolvente.
4. Cuando el deudor no puede ser demandado judicialmente dentro del reino, es decir en España cuando los tribunales no son competentes.
Ademas de los casos del Art. 1856 CC. También se excluye Cuando la fianza es judicial. El fiador judicial es el que se nombra cuando se esta tramitando un procedimiento judicial cuando interviene el juez, quien asume el ser fiador judicial ha de conocer que no puede pedir la excusión de bienes del deudor principal. Quien asume ser fiador judicial tiene que saber esto.
Requisitos para que tenga lugar el beneficio de excusión (art.
1832 CC) 1. Es que debe oponer este beneficio al acreedor, cuando este le requiera para el pago.
2. El fiador ha de indicar al acreedor bienes del deudor realizables dentro del territorio español, que sean suficientes para cubrir el importe de la deuda.
Efectos del beneficio de excusión (art. 1833 CC) Art. 1833 CC: ‘’…’’ Si después de indicarle al fiador al acreedor, el acreedor es negligente y no hace nada para embargar estos bienes que le indica, asume la insolvencia del deudor el propio acreedor.
La fianza solidaria (art. 1822.2 CC) Se pacta poas veces, pero cuando se pacta es para proporcionar mayor seguridad al acreedor, respecto del cobro.
Art. 1822.2 ‘’…’’ el problema que plantea este artículo es si son aplicables las normas que regulan la solidaridad o las normas que 62 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 regulan la fianza. En general se considera que la fianza solidaria, que es una fianza sin beneficio, pero hay autores que creen que en las relaciones internas entre deudor y fiador solidario, se aplicaran las normas de la fianza, mientras que respecto a tercero se aplicara la normativa de la solidaridad.
La extinción de la fianza Hay un artículo general, art. 1847 CC, que dice lo siguiente:……… Casos particulares de extinción de la fianza: 1. Art. 1181 CC, caso de la consignación. Si una vez hecha la consignación, resulta que el deudor le pide al acreedor lo que ha consignado y el acreedor se lo concede, se extingue la fianza, porque el fiador queda libre.
2. Art. 1849 CC, si el acreedor acepta voluntariamente un inmueble u otros cualesquiera efectos al pago de la renta (similar a la dación en pago), aunque después los pierda por evicción, queda libre el fiador.
3. Art. 1851 CC, la prórroga concedida al deudor por el acreedor, sin el consentimiento del fiador, se extingue la fianza.
La cofianza Existe una pluralidad de fiadores, y entre todos garantizan el pago de la deuda afianzada, la deuda que es objeto de garantía Esta pluralidad de fiadores, se pueden obligar a afianzar mancomunada o solidariamente. Lo que presume implícitamente la ley es que es mancomunada.
Beneficio de dimisión: 1837 CC.
Recogido en el art.1837CC siendo varios los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, la obligación de responder a ella se divide entre todos. El acreedor solo puede reclamar a cada deudor la parte que le corresponde, a no ser que se haya estipulado una obligación solidaria. El beneficio de división cesa en los mismos casos y las mismas causas que con el de excusión contra el deudor principal.
También hay que tener presentes los siguientes preceptos de la confianza: 63 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 1. Art.1844CC: cuando son 2 o más los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda. El que de ellos haya pagado podrá reclamar de cada uno de los otros, la parte que proporcionalmente le corresponda satisfacer.-->POR lo tanto, piensa en el supuesto de deuda sea solidaria.
2. Art. 1845CC: en el caso del artículo anterior podrán los cofiadores oponer al que pagó las mismas excepciones que habrían correspondido al deudor principal contra el acreedor y que no fueren puramente personales del mismo deudor. Pero se ha de tratar de una excepción que no sea puramente personal del mismo deudor. Ej: art.1824 CC: pues así el menor de edad si quiere, puede impugnar el negocio cuando sea mayor de edad.
3. Art.1846 CC: El subfiador, en caso de insolvencia del fiador por quien se obligó, queda responsable a los cofiadores en los mismos términos que lo estaba el fiador LA SUBFIANZA Y SU REGULACION LEGAL Es la existencia de un fiador que garantiza el cumplimiento de la obligación del fiador principal. Es el fiador del fiador. La posibilidad de la subfianza está admitida en el art. 1823.2CC.
También se refieren los siguientes arts: 1. 1836CC: el fiador de un fiador goza de beneficio de excusión, tanto del 2. 1846 CC: el subfiador en caso de insolvencia del fiador por quien se obligó, queda responsable a los cofiadores en los mismos términos que lo estaba el fiador. es decir, que el subfiador se queda en la misma posición jurídica que el cofiador.
3. 1848 CC: la confusión que se verifica en la persona del deudor y del fiador, cuando uno de ellos hereda del otro, no extingue la obligación del subfiador. El subfiador pasa a ser fiador.
64 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 IV. LOS CUASICONTRATOS LECCION 38: LOS CUASICONTRATOS Art. 1887 CC El fundamento de los cuasicontratos, en general, se considera que se encuentra en el presunto consentimineto para obligarse de al menos uno de los implicados, o en la equidad.
En otros ordenamientos jurídicos no se regulan los cuasicontratos pero si que se regula con carácter general la figura del enriquecimiento sin causa, que viene a cumplir una función similar a la figura de los cuasicontratos.
En nuestro país, esta figura del enriquecimiento sin causa, se ha tenido en cuenta por cierta jurisprudencia e incluso en el CC se hace alguna alusión.
Art. 10.9 CC: Norma de resolución de conflictos. El legislador estatal no regula el enriquecimiento sin causa, pero si ha tenido presente que en otros ordenamientos jurídicos se ha regulado esta figura.
La gestión de negocios ajenos sin mandato Concepto No es un contrato, sino un cuasicontrato, pero muy parecido al contrato de mandato. Se puede definir como aquel cuasicontrato en el cual en gestor gestiona asuntos de otro, que podemos calificar como dueño o dominus, sin autorización de este (dueño o dominus) pero conscientemente y de buena fe.
No podemos hablar ni de mandante ni de mandatario, porque no hay contrato de mandato.
Por ejemplo: Mi vecina me pide que le riegue las plantas, mientras está de viaje. Un día mientras le riego las plantas me doy cuenta de que le gotea agua de un grifo y llamo a un fontanero para que lo arregle….
Características 1. Ha de tratarse de una actuación voluntaria, que el gestor realiza sin tener ninguna obligación.
65 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 2. Ha de ser una actuación desinteresada, sin ánimo de lucro personal, aunque también puede tener el propio gestor interés en que se haga la gestión.
3. Ha de ser una actuación espontanea, es decir sin que se hayan dado instrucciones para que la lleve a cabo.
4. No ha de existir oposición.
5. Ha de tratarse de una actuación lícita.
6. Ha de tratarse de una actuación útil.
Obligaciones de las personas indicadas Obligaciones del gestor  Conforme al art.1888 es que tiene la obligación de continuar su gestión hasta el término del asunto.
 Tiene que desempeñar el encargo con toda la diligencia de un buen padre de familia. Art.1889  Si nombra a u delegado, responderá de los actos del delegado.
Art. 1890.1  Si fueren dos o más gestores, responderán solidariamente.
 Responde del caso fortuito, conforme al art. 1891 CC cuando acometa operaciones arriesgadas o cuando hubiese pospuesto el interés del dueño al suyo propio.
Obligaciones del dueño del negocio o dominus  Fundamental: Reembolsar los gastos necesarios y útiles hechos por el gestor e indemnizarle por los perjuicios soportados. Art.
1893. Tiene esta obligación en cualquiera de los siguientes casos: 1. Si el dominus ratifica lo hecho por el deudor.
2. Si la gestión fue útil o provechosa.
3. Cuando la gestión tuvo por objeto evitar algún perjuicio inminente i manifiesto.
 Eventual: Según algunos autores, es la de pagar honorarios al gestor, cuando este haya realizado una actividad comprendida 66 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 dentro de su profesión. Los autores que defienden esta obligación, por ejemplo la Cruz, dicen que es aplicable por analogía el art. 1711.2. CC.
La ratificación de la actividad del gestor Es uno de los casos en que el dominus tiene la obligación de reembolsar e indemnizar los perjuicios, según la mayoría de la doctrina, este cuasicontrato se convierte en un mandato respecto de terceros a partir de la ratificación para .A partir de la ratificación, como el dominus ratifica y da por bueno lo que ha hecho el gestor, entre ellos es como si existiera un contrato de mandato. El tercero se puede comportar como si se hubiese celebrado un contrato de mandato.
Otros autores: Frente a terceros, a partir de la ratificación hay un contrato de mandato entre el dominus y el gestos, pero en para las relaciones internas se siguen regulando por las normas de gestión de negocios ajenos.
El cobro de lo indebido falta Presupuestos del cobro de lo indebido - Indebitum: Hay autores que lo dividen entre el indebitum ex re y el indebitum ex persona. El indebitum consiste en hacer un pago con intención de extinguir una obligación cuando en realidad no se debe, no existe ese deber.
a. Indebitum ex re: Es aquel caso en que la deuda ni existe, no se le debe nada a nadie.
b. Indebitum ex persona: cuando se paga una deuda que realmente existe pero se paga a quien no es el acreedor.
- Error: Para que luego se produzcan los efectos del cobro de lo indebido, se ha de pagar por error. Es decir, no por mera liberalidad, con animo de enriquecer al otro, ni por otra causa justa.
Fuera de estos dos casos, para que se produzcan los ejectos de este cuasicontrato se ha de probar el error, es decir que se hizo un pago con error y que se hizo sin ánimo de lucro de liberalidad ni por otra 67 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 causa justa. Como la prueba del error siempre es difícil, en los arts 1900 y 1901 se intenta facilitar esta prueba.
Art. 1900 CC: la prueba del pago incumbe al que pretende haberla hecho. También corre a su cargo, la del error con que la realizo, a menos que el demandante declare que haya recibido la cosa que se le reclame. En este caso justificada por el demandante la entrega, queda relevado de toda otra prueba. Esto no limita el derecho del demandado para acreditar que le era debido lo que se supone que recibió.
Si yo demuestro que hice la entrega pese a que la otra parte dice que no lo ha recibido, ya no tengo que probar el error de la entrega.(quedo relevado de cualquier otra prueba).
Art. 1901 CC: Se presume que hubo error en el pago, cuando se entregó cosa que nunca se debió o que ya estaba pagada.
Efectos del cobro/pago de lo indebido Hay que distinguir según sea de buena o de mala fe quien reciba el pago o quien cobre.
- Si es de buena fe, conforme al art. 1897 CC, el que cobre de buena fe solo responderá de las desmejoras o perdida de esta y de sus accesiones en cuanto con ellas, se hubiese enriquecido si se hubiese enajenado, restituirá el precio al devolver lo que recibió por enajenarlo o cederá la acción para hacerlo efectivo.
- Si es de mala fe, conforme el art…. el que acepta un pago indebido tiene que realizar un resarcimiento integral. Solo se exime de responder por caso fortuito, solo no tendrá que responder, cuando el caso fortuito hubiese podido afectar del mismo modo a las cosas hayándose en poder del que las entrego. Si el caso fortuito hubiera afectado igual al que entrego indebidamente las cosas que él recibió, no tendrá que responder por caso fortuito.
68 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 LECCION 39: EL ARTICULO 1902 DEL CODIGO CIVIL ESTATAL Art. 1902 CC Un principio fundamental es no causar daños a los demás, los comportamientos dañosos más graves se consideran delitos o faltas y se castigan por el Código Penal. A nosotros nos interesan los comportamientos dañosos que no llegan a considerarse delitos o faltas pero que generan una responsabilidad civil.
La responsabilidad civil puede ser de dos tipos: 1. Contractual art.1101 Aquella que presupone que existe una relación jurídica, entre quien causa el daño y el perjudicado y como normalmente esa relación jurídica es un contrato, se la califica como responsabilidad civil contractual.
2. Extracontractual, también conocida como derecho de daños (la que se centra esta lección). Se caracteriza porque entre el causante del daño y la victima no existe una relación jurídica previa. Se refiere a la responsabilidad civil extracontractual el art. 1093 CC. (son fuentes de las obligaciones los cuasidelitos o actos dañosos que generan responsabilidad civil extracontractual). Otro artículo, fundamental, es el 1902 CC.
Las distintas causas del daño: El hecho, el acto propio y actos ajenos El hecho Se puede causar un daño a otra persona a consecuencia de un hecho (terremoto, fuertes lluvias etc.) como en este caso el daño no es imputable a otro sujeto, no se puede reclamar responsabilidad extracontractual. Estamos entre un caso fortuito o de causa mayor.
El acto propio Cuando se causan daños a una persona por otra u es la que causa daños la que directamente tiene que responder e indemnizar a la víctima que ha sido dañada. En este supuesto, estamos ante la responsabilidad extracontractual por actos propios Acto ajeno Hay que distinguir dos supuestos: 69 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 - Cuando los daños son producidos por una persona a otra, pero ha de responder un tercero. Ejemplo: Los padres han de responder por los daños que causan sus hijos.
- Cuando los daños son causados por animales (mascota) o por cosas. Ejemplo: Si cae algo de un balcón, y hace daño a alguien, la responsabilidad la tendrá el cabeza de familia.
La responsabilidad por culpa Cuando una persona causa daños a otra y tiene que responder directamente. Para que una persona responda por culpa contractual, requisitos: - Que exista una acción u omisión antijurídica, acto contrario al derecho. Añuque exista una acción u omisión antijurídica no se tendrá que responder si esa acción u omisión está justificada. Art. 592 CC es un típico caso, yo no puedo cortar las ramas de mi vecino, tengo que pedirle que las cosas, pero si las raíces del árbol entran en mi finca si puedo cortarlas, no podrá reclamarme.
- Que exista culpa o dolo atribuible a la gente, al que ha causado el daño. Fijarse que el art. 1089, se dice las obligaciones nacen de la ley….en que intervenga cualquier genero de culpa o negligencia. Es decir que se tiene el deber de responder en caso de culpa extracontractual inxluso por culpa levísima.
- Que se cause un daño. El daño puede ser:  Material  Moral Se aplican analógicamente los art. 1106 CC (indemnización comprende tanto el daño emergente y procesante) y el 1107 (cuales son los efectos y por tanto lo que se puede reclamar en concepto de indemnización, según se haya causado el daño por culpa o por dolo).
Existen dos formas de resarcimiento a la persona a quien se le casusa daño: - Indemnización. Se fijara básicamente con los art. 1106 y 1107 70 OBLIGACIONES Y CONTRATOS - Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Eliminando la causa del daño y pedir que se repongan las cosas a su estado primitivo.
Normalmente lo que se pide es una indemnización.
 - El plazo de prescripción para exigir responsabilidad: Art. 1968.2 CC  1 año y en el derecho catalán 12121 D CCC 3 años Relación de causalidad entre la acción u omisión dolosa o culposa y el daño causado.
Responsabilidad por actos ajenos 1. Se regula en los art 1903 y 1904. El fundamento por el cual una persona ha de responder por actos que realiza otra, se dice que se encuentra en la culpa in vigilando, en la culpa in eligendo y en la culpa in educando.
2. Características por responsabilidad por hecho ajeno - Se trata de personas que están vinculadas por unos lazos de dependencia familiar, profesional o educativa.
- Las personas responsables, en teoría lo son por haber actuado con negligencia.
- Según la mayoría de autores, los supuestos de responsabilidad por supuestos ajeno, son taxativos, es decir que solo se responde por un hecho ajeno por los casos expresamente previstos en el 1903 CC. Pero otros autores como Lasarte dice que también se debe ceder en algunos casos (por ejemplo los abuelos).
3. Supuestos (art.1903 CC) a. Los padres, son responsables de los daños causados por los hijos que se encuentren bajo su guarda.
b. Los tutores, responden de los tutelados que habitan en su compañía.
c. Los dueños o directores de un establecimiento o empresa, responden de los perjuicios causados por sus dependientes.
71 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 d. Los titulares de un centro docente de enseñanza no superior, responden por los daños y perjuicios que causen sus alumnos durante los periodos de tiempo en que estén bajo el control del profesorado del centro.
4. Derecho de repetición En el caso de la responsabilidad de los empresarios y de los centros docentes en el art. 1904 se prevé el derecho de repetición que consiste en que: a. El empresario indemnice el daño causado por sus dependientes, puede reclamar a estos lo que haya pagado.
b. Los titulares de los centros docentes pueden exigir a los profesores, las cantidades que hayan satisfecho por daños causados por los alumnos si los profesores hubiesen incurrido en dolo o culpa grave.
La responsabilidad por daños causados por animales Art. 1905 y 1906.
Art. 1905 CC: Se dice que es responsable de los perjuicios que causa el animal su poseedor, no el propietario.
Art.1906 CC: se contempla la responsabilidad del propietario de una finca en la que haya animales para cazar, es responsable el propietario cuando los animales, la caza cause daños en fincas vecinas, concurriendo los requisitos del 1906.
La responsabilidad por daños causados por cosas inanimadas.
Art. 1907-1910 CC.
Art. 1907 CC: Se establece la responsabilidad del propietario de un edifico, por los daños que resulten de la ruina del edificio si no hizo las reparaciones necesarias.
Art.1908 CC, se considera que también son responsables los propietarios por los siguientes daños: - Por la explosión de máquinas o inflamación desustancias explosivas, cuando el propietario no actuó con la debida diligencia.
72 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 - Daños por humos excesivos que sean nocivos.
- Por la caída de árboles cuando no sea ocasionada por fuerza mayor.
- Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas.
Art. 1909 CC, si el daño del que tratan los artículos anteriores fuere por defecto de construcción, el tercero que lo sufre podrá reclamar al arquitecto o al constructor.
Art. 1910 CC, el cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de las cosas que cayeran o arrojasen de la misma.
(Relacionar con el s XIX, pero en la actualidad es el propietario o el máximo responsable de la casa.) Responsabilidad objetiva En la mayoría de los arts. Del CC, sobretodo el art. 1902 se acoge una concepción subjetivista de la responsabilidad extracontractual, porque se exige que el causante del daño haya actuado con culpa o dolo.
El CC parte de esta concepción subjetivista porque en el s. XIX las personas, el ser humano manejaba instrumentos, utensilios que eran fáciles de controlar por el hombre y cuya acción dañosa podía controlar.
Ahora bien, este régimen jurídico de la responsabilidad por culpa o dolo, ha quedado superado por el desarrollo industrial y tecnológico, ya que en la actualidad existen muchos ingenios técnicos, maquinas que no son tan fáciles de controlar y que crean un mayor riesgo. Es por esto que en algunos supuestos se ha adoptado un sistema de responsabilidad objetiva cuyos caracteres son los siguientes: 1. No se exige la prueba de la culpa o del dolo del autor del daño a la víctima.
2. Se parte además de la idea de que la victima debe ser indemnizada siempre. Si el causante del daño actuaba de una determinada manera creando riesgos, es porque le beneficiaba, de manera que también tendrá que responder de las consecuencias dañosas.
3. Cuando se acoge el sistema de responsabilidad objetiva, normalmente, no siempre, se suele obligar al potencial causante del daño a estar asegurado.
73 OBLIGACIONES Y CONTRATOS Esther Gatius Sánchez-Cruzat 2014-2015 Seguro de responsabilidad civil El concepto se recoge en la ley del contrato de seguro, Ley de 8 de octubre de 1980. Se dedican en esta ley al seguro de responsabilidad civil los arts. (73-76).
Concepto Resumiendo el art. 73 se puede decir que el seguro de responsabilidad civil, el asegurador se obliga a cubrir el riesgo del nacimiento a cargo del asegurado, de la obligación de indemnizar a un tercero por los daños y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato, de cuyas consecuencias sea civilmente responsable el asegurado.
¿Cuándo es obligatorio el seguro de responsabilidad Civil? Es obligatorio para aquellas actividades que determine el Gobierno.
Art. 75: - Si siendo obligatorio el seguro, va uno sin él, conforme el art.
75 la falta de seguro será sancionada administrativamente con una multa.
- El perjudicado o los herederos tienen una acción directa contra el asegurador, a la compañía aseguradora.
- El asegurador o compañía, tiene derecho a repetir contra el asegurado en el caso de que este haya actuado dolosamente.
Derecho Civil II - Obligaciones y Contratos - LECCIÓN 22 Los contratos en particular (2017) Apunte
Derecho Civil II - Obligaciones y Contratos - LECCIÓN 39 Los Actos Ilícitos (2017) Apunte
Derecho de Obligaciones y Contratos - Derecho de Obligaciones y Contratos (2014) Apunte
Derecho de Obligaciones y contratos - 22. El contrato de fianza (2015) Apunte

References: artículo 1
 artículo 1

Artículo 1500
 Artículo 1503
 resolución 
 artículo 1
 resolución 

Artículo 1504

Artículo 1505
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1255
 artículo 1543
 resolución 
 Real Decreto 
 artículo 5
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 25
 resolución