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Timestamp: 2019-10-21 00:48:19+00:00

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WEG-Verwalter kein altruistisches Beschlussanfechtungsrecht | Immobilien | Haufe
LG Itzehoe, Urteil vom 12.4.2012, 11 S 50/10
Dem Wohnungseigentumsverwalter steht kein allgemeines Recht zu, jegliche Art von Beschluss auf seine Ordnungsgemäßheit zu überprüfen. Die Aufgabe des Verwalters ist vielmehr darauf beschränkt, die Willensbildung der Gemeinschaft umzusetzen und sie dementsprechend zu verwalten (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG); dazu gehört auch die Umsetzung von fehlerhaften Beschlüssen. Ein unbeschränktes Anfechtungsrecht würde dieser Rolle widersprechen (im Anschluss an LG Nürnberg-Fürth, ZMR 2009, 483).
Mit der Berufung des Klägers, dem vormaligen Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft .., verfolgt dieser unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Oldenburg vom 16.07.2010, Az.: 16 C 51/09 die Feststellung, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.
Dem Kläger als vormaligen Verwalter steht ein eigenes Recht, die unter Tagesordnungspunkte 4, 9 und 12 in der Eigentümerversammlung vom 05.09.2009 gefassten Beschlüsse anzufechten, nicht zu. Ob dem Verwalter ein allgemeines Anfechtungsrecht, ein begrenztes oder gar kein Anfechtungsrecht zusteht, ist umstritten. Der Wortlaut des bis zum 30.06.2007 geltenden Wohnungseigentumsrechts sah ein eigenes Anfechtungsrecht des Verwalters nicht vor. Dennoch hatte der BGH dem abberufenen Verwalter in einer Entscheidung vom 20.06.2002 (NJW 2002, 3240 ff.) ein Anfechtungsrecht zugebilligt, um ihm die Möglichkeit zu eröffnen, seine durch die Abberufung gegebenenfalls zu Unrecht entzogene Rechtsstellung zurückzugewinnen. In Anlehnung an § 20 Abs. 1 FGG sollte jedem eine Anfechtungsbefugnis zukommen, dessen durch Gesetz verliehene oder durch die Rechtsordnung anerkannte, von der Staatsgewalt geschützte Rechtsposition beeinträchtigt werde. Für den Fall der Abberufung sah der BGH eine solche Rechtsbeeinträchtigung ebenfalls.
Diese Auffassung setzte sich in Rechtsprechung und Schrifttum durch.
Gleiches galt hinsichtlich einer weiteren Fallgruppe (siehe dazu die Entscheidung des BGH vom 21.06.2007, NJW 2007, 2776 f.), bei welcher dem Verwalter für die Überprüfung einer gerichtlichen Entscheidung, mit der die Verwalterbestellung für ungültig erklärt wurde, eine Anfechtungsbefugnis zustehen sollte. Auch insoweit sollte dem Verwalter die Möglichkeit eröffnet werden, die durch die Ungültigerklärung möglicherweise zu Unrecht entzogene Rechtsstellung zurückzugewinnen.
Im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens zum neuen WEG erfolgte ebenfalls keine eindeutige Klärung, ob und wann dem Verwalter ein eigenes Anfechtungsrecht zustehen soll. In dem ursprünglichen Gesetzesentwurf zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes lautete § 46 Abs. 1 WEG (Bundestags-Drucksache 16/887 vom 09.03.2006, Bl. 73): „Die Klage auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss innerhalb eines Monats ...”. Der nunmehr noch im § 46 Abs. 1 S. 1 WEG enthaltene zweite Halbsatz „... und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten” ist aufgrund der Beschlussempfehlung und des Berichtes des Rechtsausschusses eingefügt worden (Drucksache 16/3843, Seite 28). Zur Begründung wird dort angeführt: „Der Ausschuss greift darüber hinaus die von einem Sachverständigen im Rahmen der Anhörung geäußerten Bedenken auf, wonach die von der Bundesregierung in der Gegenäußerung vorgeschlagene Formulierung den Eindruck erwecke, das Anfechtungsrecht des Verwalters solle ausgeschlossen werden (vgl. das Protokoll Nr. 23 auf Seite 12 unten). Der Ausschuss hat daher die Formulierung in Absatz 1 S. 1 gegenüber der in der Gegenäußerung vorgeschlagenen Fassung geändert, um zum Ausdruck zu bringen, dass das Anfechtungsrecht des Verwalters gegenüber dem bisherigen Recht unverändert fortbestehen soll.” Aus dem Protokoll der 23. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages vom 18.09.2006 ergibt sich, dass nach einer im Verlauf einer öffentlichen Anhörung vor dem Rechtsausschuss des Bundestages geäußerten Auffassung, es „durchaus Gründe gebe, dem Verwalter in Ausnahmefällen ein altruistisches Anfechtungsrecht zu geben”.
Die nunmehr geltende Regelung des § 46 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 WEG wird zum Teil im historischen Kontext ausgelegt, so dass nur in den vorgenannten von dem BGH entschiedenen Fällen (siehe oben a.a.O.) eine Klagebefugnis des Verwalters bestehen soll (Lehmann-Richter in Elzer/Fritsch/Meier, Wohnungseigentumsrecht, § 3 Rd. 185; Timme / Elzer, WEG, § 46 Rd. 118). Die Vorschrift würde die passive Parteistellung regeln und den Zweck verfolgen, an die hergebrachten Grundsätze anzuknüpfen, eine Klagebefugnis des Verwalters nicht auszuschließen, sondern unverändert fortbestehen zu lassen.
Neben den Fällen der Selbstbetroffenheit wird dem Verwalter zum Teil auch dann eine Klagebefugnis zugebilligt, wenn der Beschluss offensichtlich rechtswidrig ist und nicht bereits angefochten wurde (so Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Auflage, 2008, § 46 Rn. 32).
Zum Teil wird auch die Ansicht vertreten, ein Anfechtungsrecht des Verwalters sei grundsätzlich ausgeschlossen (so Suilmann in: Jennißen, WEG, § 46 Rd. 35 ff.). Denn dem Zivilprozess sei jeglicher Altruismus fremd, vielmehr verfolge jeweils der Kläger eigene subjektive Rechte und Ansprüche. Der Verwalter übe seine Aufgaben als weisungsgebundener Sachwalter des Gemeinschaftsvermögens und Vollzugsorgan der Gemeinschaft hinsichtlich der von dieser beschlossenen Maßnahmen aus. Die Weisungsgebundenheit stehe aber der Annahme einer eigenständigen Beschlussanfechtungsbefugnis entgegen. Schließlich bedeute jede Ungültigerklärung eines Beschlusses einen gerichtlichen Eingriff in die nach Art. 2 GG geschützte Privatautonomie und in das nach Art. 14 GG geschützte Eigentumsrecht des Wohnungseigentümers. Dies sei nur so lange unproblematisch, solange dies aufgrund eigener Anfechtung durch die Rechtsträger, mithin die Wohnungseigentümer, erfolge.
Die Gegenansicht vertritt die Auffassung, dass die Anfechtungsbefugnis des Verwalters nicht davon abhänge, dass ein Eigentümerbeschluss in seine Rechte eingreife. Vielmehr handele es sich um eine altruistische Befugnis, die der Verwalter im Interesse der Wohnungseigentümer und somit letztlich zur Sicherung einer ordnungsgemäßen Verwaltung ausübe (Abramenko in Riecke/Schmid , Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht, § 46 Rn. 3; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 46 Rn. 13).
Im vorliegenden Fall bestünde eine Anfechtungsbefugnis des Klägers nur, wenn man die letztgenannte Auffassung zugrunde legen würde. Denn die angefochtenen Beschlüsse zu TOP 4, 9 und 12 der Eigentümerversammlung vom 05.09.2009 greifen nicht in eine bestehende Rechtsstellung des Verwalters ein. Ebenso liegt kein Fall der offensichtlichen Rechtswidrigkeit der angefochtenen Beschlüsse vor. Es steht dem Verwalter jedoch kein allgemeines Recht zu, jegliche Art von Beschluss auf seine Ordnungsgemäßheit hin zu überprüfen. Die Aufgabe des Verwalters ist vielmehr darauf beschränkt, die Willensbildung der Gemeinschaft umzusetzen und sie dementsprechend zu verwalten, § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Dazu gehört auch die Umsetzung von fehlerhaften Beschlüssen. Ein unbeschränktes Anfechtungsrecht würde dieser Rolle widersprechen (so auch LG Nürnberg-Fürth vom 18.03.2009, ZMR 2009, 483 ff.).
Der WEG-Verwalter ist nicht Kontrolleur der Eigentümer, sondern eher deren „Vollzugsorgan”. Er muss auch ihm bedenklich erscheinende – sogar bereits angefochtene – Beschlüsse umsetzen. Die o. g. Rechtsprechung befreit den Verwalter von der jobgefährdenden Anfechtung gegen den Mehrheitswillen. Das Beschlussanfechtungsrecht bei ordnungswidrigen Beschlüssen muss hier ein Wohnungseigentümer ausüben. Wenn sich keiner zur gerichtlichen Anfechtung binnen eines Monats bereitfindet, erwächst der Beschluss in Bestandskraft. Anfechten darf der WEG-Verwalter weiterhin alle Beschlüsse, die ihn in seinen eigenen Rechten betreffen, insbesondere seine Abwahl.

References: BGH 
 § 20
 BGH 
 BGH 
 § 46
 § 46
 § 46
 BGH 
 § 3
 § 46
 § 46
 § 46
 Art. 2
 Art. 14
 § 46
 § 46
 § 27