Source: http://jpm-copro.com/Cass%2019-06-2013-1.htm
Timestamp: 2019-08-25 06:40:18+00:00

Document:
Cass 19/06/2013-1
Clauses du contrat de syndic
Caractère abusif ou illicite (NON)
Note JPM : L’arrêt relaté ci-dessous rejette le pourvoi formé par UFC Que Choisir contre l’arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 5 mars 2012.
Compte de l’importance de ces décisions et du format particulier de l’arrêt d’appel qui a porté sur plusieurs dizaine de clauses d’un contrat de syndic nous avons adopté ici le format suivant :
Reproduction de l’arrêt de rejet qui porte sur huit moyens et autant de questions différentes
Commentaires qui portent successivement sur les huit moyens et questions ainsi ordonnés :
Reproduction de l’arrêt d’appel sur la question traitée
Reproduction s’il y a lieu de notre commentaire de l’époque
Reproduction du moyen de cassation propre à la question
Reproduction de l’arrêt de rejet sur la question
Cassation 1e chambre civile 19 juin 2013
Décision attaquée : Cour d’appel de Grenoble , du 5 mars 2012 (Voir l’arrêt d’appel)
N° de pourvoi: 12-19405
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 5 mars 2012), que l’association Union fédérale des consommateurs de l’Isère (l’UFC 38) a, sur le fondement de l’article L. 421-6 du code de la consommation, introduit contre la société Agence Henry (la société), une action en suppression de clauses illicites ou abusives contenues dans les contrats de syndic, versions 2005 et 2008, proposés aux syndicats de copropriétaires, et que la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) est intervenue volontairement à l’instance ; que l’arrêt, qui examine les clauses contenues dans les documents contractuels tels que proposés aux clients dans leur version de 2010, accueille l’action pour certaines clauses et la rejette pour d’autres ;
Attendu qu’ayant constaté que la société avait versé aux débats le contrat de syndic dans sa version 2010 et que celui-ci se substituait au jour où elle statuait aux conventions antérieurement proposées aux consommateurs, la cour d’appel qui a examiné les clauses contenues dans ces documents contractuels, a, à bon droit, rejeté la demande de l’UFC en ce qu’elle tendait à voir déclarer abusives ou illicites les clauses contenues dans les conventions antérieures qui ne figuraient plus dans le contrat de 2010 ; que le moyen ne peut être accueilli ;
Attendu que l’arrêt qui relève que la prestation relative à la réception par le syndic du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux heures ouvrables est classée en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties, décide exactement que le contrat de syndic peut intégrer cette prestation dans son forfait annuel et que la clause n’est pas abusive, dès lors qu’elle permet au consommateur ou non-professionnel de connaître les prestations offertes dans le forfait et n’offre pas la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ; que le moyen n’est pas fondé ;
Attendu que l’arrêt qui constate que la rémunération des relances est classée en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties, retient à juste titre que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement en prestation variable des relances adressées par le syndic n’est ni abusif ni illicite et que le contrat de syndic peut intégrer cette prestation dans son forfait annuel, dès lors qu’une telle clause permet au consommateur ou non-professionnel de connaître les prestations offertes dans le forfait et n’offre pas la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ; que le moyen est mal fondé ;
Attendu qu’abstraction faite du motif afférent au caractère étranger au litige des termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui est surabondant, l’arrêt qui relève que la rémunération du syndic en cas d’injonction de payer est classée en prestation variable à la charge du syndicat, décide à bon droit que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement en prestation variable de la procédure d’injonction de payer engagée par le syndic n’est ni abusif ni illicite ; que le moyen n’est pas fondé ;
Attendu qu’abstraction faite du motif afférent au caractère étranger au litige des termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui est surabondant, l’arrêt qui constate que la rémunération du syndic pour l’opposition et l’inscription du privilège immobilier spécial en cas de mutation de lots est classée en prestation variable à la charge du syndicat, décide exactement que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante l’opposition prévue par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lors de la mutation à titre onéreux d’un lot et la constitution du privilège immobilier spécial, de sorte que le classement en prestations variables non incluses dans le forfait de ces prestations n’est ni abusif ni illicite ; que le moyen n’est pas fondé ;
Attendu que l’arrêt qui relève que la rémunération du syndic pour la prestation « Compte d’épargne : placement des fonds et affectation des intérêts » est classée en prestation variable à la charge du syndicat, retient à bon droit que cette clause n’est pas abusive puisque l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas cette prestation dans la gestion courante du syndic et que l’article 7.3 « compte épargne » du contrat de syndic version 2010 précise bien que, si le syndicat décidait d’ouvrir un compte spécial destiné à recevoir toutes sommes correspondant aux provisions spéciales et réserves pour travaux futurs (article 35-5° du décret du 17 mars 1967) et à toutes indemnités pouvant revenir au syndicat (étaient exclus les fonds affectés à la gestion courante, budget annuel, appels de fonds pour travaux décidés en assemblée générale, fonds de roulement, avance de trésorerie…), ce compte serait générateur d’intérêts lui revenant selon les modalités fixées par l’assemblée générale conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967, faisant ainsi ressortir que l’article précité relatif au compte épargne distingue précisément les fonds concernés par cette stipulation, qui ne se confondent pas avec le compte de trésorerie relevant des prestations courantes ; que le moyen est mal fondé ;
Attendu que l’arrêt qui relève que la rémunération de la mise en oeuvre d’un licenciement est classée en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties, énonce à juste titre que la lecture du contrat de syndic permet de constater qu’il respecte les dispositions de l’arrêté du 19 mars 2010 relatives à la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires concernant les prestations de base dites invariables relevant de la gestion courante du syndic, que cette prestation, non visée dans l’arrêté et relative à un licenciement, qui n’est pas une prestation récurrente mais nécessite un travail supplémentaire de la part du syndic, justifie qu’elle soit classée en prestation variable et qu’il n’est pas abusif, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, d’autoriser le syndic à proposer au syndicat, s’il le souhaite, en l’estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser cette prestation en fonction des spécificités de la copropriété, dès lors qu’une telle clause permet au consommateur ou non-professionnel de connaître les prestations offertes dans le forfait et n’offre pas la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ; que le moyen n’est pas fondé ;
Attendu que l’arrêt qui relève que la prestation « Compte bancaire séparé ou le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété) » est classée dans les prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel, retient à bon droit que cette stipulation est conforme à l’arrêté du 19 mars 2010, sauf à dire que le syndic doit présenter les deux prix de son forfait pour permettre aux copropriétaires de choisir leur option ; que le moyen est mal fondé ;
Condamne l’UFC 38 aux dépens ;
On sait que les juridictions grenobloises ont une sorte de monopole pour l’appréciation de la légalité ou de la licéité des clauses figurant dans les « contrats de syndic ».
L’arrêt de cassation reproduit ci dessus porte sur quelques-unes unes des clauses d’un contrat de syndic qui a fait l’objet de l’arrêt rendu le 5 mars 2012 par la Cour d’appel de Grenoble. Le lien établi ci-dessus ne vous mène pas seulement vers l’arrêt d’appel. Vous y trouverez également l’ensemble des décisions rendues par les juridictions grenobloises sur les contrats de syndic.
Le pourvoi de l’association UFC Que Choisir a porté en premier lieu sur la décision prise par la Cour de ne statuer que sur la dernière version du contrat de l’agence Henry. UFC souhaitait en effet faire statuer sur des clauses figurant dans les versions de 2005 et 2008.
L’association a plaidé qu’elle « conservait un intérêt à agir pour faire interdire pour l’avenir l’utilisation de clauses illicites ou abusives figurant dans le contrat proposé aux particuliers postérieurement à l’introduction de l’instance, et sur lequel le premier Juge s’était prononcé »
Il est bien vrai que le droit de la consommation présente à cet égard un certain particularisme.
Il est vrai d’une part qu’une Cour d’appel doit statuer sur ce qui a été soumis au premier Juge
Il est vrai par ailleurs que les actions tendant à faire sanctionner l’illégalité ou l’illicéité de certaines clauses contractuelles deviennent sans objet lorsque le professionnel ne les fait plus figurer dans ses propositions de contrat.
La réponse de la Cour de cassation est assez dogmatique :
« Attendu qu’ayant constaté que la société avait versé aux débats le contrat de syndic dans sa version 2010 et que celui-ci se substituait au jour où elle statuait aux conventions antérieurement proposées aux consommateurs, la cour d’appel qui a examiné les clauses contenues dans ces documents contractuels, a, à bon droit, rejeté la demande de l’UFC en ce qu’elle tendait à voir déclarer abusives ou illicites les clauses contenues dans les conventions antérieures qui ne figuraient plus dans le contrat de 2010 ; que le moyen ne peut être accueilli ; »
On peut penser que Messieurs les Hauts Conseillers ont souhaité faire cesser la pratique assez courante de présenter aux Juges des brassées de clauses.
Par ailleurs le pourvoi a porté sur les rubriques 8, 16, 17, 18, 27, 40 à 43 et 44 de l’arrêt d’appel. Vous retrouverez sans difficulté ces rubriques dans notre commentaire de cet arrêt.
8) Prestation variable comprise dans le forfait selon le choix des parties contractantes, relative à la réception par le syndic du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux heures ouvrables (tableau page 2)
« Attendu que l'AGENCE HENRY fait remarquer qu'aux termes de son nouveau projet de contrat cette prestation est expressément incluse dans le forfait annuel et ne donne lieu à aucune rémunération complémentaire, bien que la commission des clauses abusives n'ait pas critiqué cette clause ni préconisé sa suppression ;
« Que l'UFC 38 maintient qu'il y a lieu de confirmer le jugement des lors que l'agence justifie cette clause ;
« Sur ce :
« Attendu que l'arrêté du 19 mars 2010 prévoit que le syndic établit le budget prévisionnel avec le conseil syndical et qu'il est présent à la réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle, enfin qu'il recueille ses avis écrits lorsque sa consultation est obligatoire ;
« Que la prestation litigieuse qui est indépendante des prestations sus-visées constitue donc une prestation variable, que le contrat de syndic peut dans le cadre de la négociation avec la copropriété, intégrer dans son forfait annuel au choix des parties ;
« Que l'UFC 38 sera déboutée de cette demande ; »
JPM : Ici encore demande inconsidérée d’UFC 38
« ALORS QUE le contrat de syndic ne peut prévoir une rémunération particulière pour une prestation de gestion courante ; qu’ en déclarant non abusive et non illicite la clause classant en prestation variable, c’est-à-dire en prestation particulière, sauf à l’intégrer dans le forfait annuel au choix des parties, la réception du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux heures ouvrables, pour la raison qu’elle n’aurait pas concerné les prestations de gestion courante énoncées dans l’arrêté du 19 mars 2010 et relatives à l’élaboration du budget prévisionnel, à la préparation de l’assemblée générale annuelle ainsi qu’aux avis écrits du conseil lorsque sa consultation est obligatoire, quand la clause litigieuse ne comportait aucune précision à cet égard et n’indiquait pas en quoi les prestations visées se distinguaient des prestations déjà rémunérées au titre de la gestion courante, la cour d’appel a violé l’article L.131-2 du Code de la consommation, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010. »
« Attendu que l’arrêt qui relève que la prestation relative à la réception par le syndic du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux heures ouvrables est classée en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties, décide exactement que le contrat de syndic peut intégrer cette prestation dans son forfait annuel et que la clause n’est pas abusive, dès lors qu’elle permet au consommateur ou non-professionnel de connaître les prestations offertes dans le forfait et n’offre pas la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ; que le moyen n’est pas fondé ; »
JPM : Quelques observations générales qui vaudront aussi pour les postes suivants :
S’agissant des prestations du syndic la terminologie était claire à l’origine :
des prestations de gestion courante, prévisibles et récurrentes, avec rémunération forfaitaire
des prestations exceptionnelles, imprévisibles et/ou non récurrentes, avec fixation dans le contrat de la rémunération ou des modalités de son calcul.
On parle maintenant de prestations variables, occasionnelles. L’arrêté Novelli du 19 mars 2010 évoque les prestations particulières ! . Nous conservons l’expression « prestations exceptionnelles ».
L’article 1 de l’arrêté Novelli est ainsi conçu :
Cette rédaction est particulièrement défectueuse puisque la liste des prestations courantes se présente comme exhaustive alors qu’elle n’est qu’une « liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel ».
On doit apprécier l’arrêt de rejet en fonction du mécanisme de détermination des honoraires en vigueur et des difficultés qu’il a générées.
Le législateur présente à cet égard une réforme dont on peut souhaiter l’adoption par le Parlement. C’est le contrat de syndic dit « tout…sauf ».
Il stipule que les prestations réalisées par le syndic font l’objet d’une rémunération annuelle forfaitaire fixée par l’assemblée générale.
Il comporte néanmoins une liste de prestations manifestement exceptionnelles et, pour chacune d’entre elles, son coût ou les modalités de détermination de son coût.
Il semble souhaitable, - et relativement simple -, d’établir par arrêté un inventaire des prestations de gestion courante qui s’imposerait aussi bien aux professionnels immobiliers qu’aux syndicats de copropriétaires.
On peut à notre avis trouver dans l’arrêt de rejet des enseignements pour la mise en place de ce nouveau régime de la rémunération des syndics professionnels.
Revenons à l’arrêt commenté en son point 8 :
La Cour de cassation a été amenée à définir ce qu’il faut entendre par prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties
La prestation est variable, donc exceptionnelle et susceptible de faire l’objet d’une rémunération exceptionnelle.
Mais, par le choix des parties, soit un accord dérogatoire, il est stipulé que le syndic renonce à cette rémunération exceptionnelle.
En réalité le syndic tient compte bien entendu de cette prestation et en chiffre le coût annuel pour un nombre estimé de réunions et d’heures dédiées.
UFC Que Choisir tente de faire valoir qu’ainsi on permet au syndic, tenu à la fourniture d’une prestation courante mais omise dans l’arrêté Novelli, de sembler faire un cadeau à la copropriété en renonçant à la rémunération extraordinaire liée à son caractère de prestation variable. L’association va même plus loin puisqu’elle évoque le risque d’une double rémunération !!!
Ce raisonnement est vain pour l’excellente raison que le syndic professionnel est maître de la détermination de sa proposition de rémunération forfaitaire, comme d’ailleurs il est maître de la fixation des propositions de rémunération exceptionnelles. Ses limites sont fixées par le jeu de la libre concurrence et, en fin de compte, par la nécessité d’obtenir l’approbation de l’assemblée générale.
Notons que la Cour de cassation juge que la clause n’est pas abusive, dès lors qu’elle permet au consommateur ou non-professionnel de connaître les prestations offertes dans le forfait et précise en outre qu’elle « n’offre pas la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ».
16) Rémunération des relances en prestation variable incluse dans le forfait tel qu'issu du choix des parties contractantes, (tableau page 3)
« Attendu que la SARL AGENCE HENRY fait observer qu'aux termes de son nouveau projet de contrat cette prestation est expressément incluse dans le forfait annuel et ne donne lieu à aucune rémunération complémentaire, bien que la Commission des Clauses Abusives n'ait pas critiqué ni préconisé la suppression de cette clause, la FNAIM ajoutant que la relance qui précède la mise en demeure n'est pas visée par l'article L 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Que l'UFC 38 soutient que cette clause est d'une part illicite car contraire aux dispositions des articles 10-1, 10-12 de la loi du 10 juillet 1965 et 32 de la loi du 9 juillet 1991 sur les voies d'exécution, d'autre part abusive car elle laisse au syndic le pouvoir discrétionnaire de multiplier les relances avant la mise en demeure ;
« Attendu que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées de sorte que le classement en prestations variables des relances adressées par le syndic n'est ni abusif ni illicite ;
Que par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat pourra solliciter le remboursement de la relance adressée après mise en demeure au copropriétaire défaillant ;
Que le contrat de syndic peut dans le cadre de la négociation avec la copropriété, intégrer néanmoins cette prestation dans son forfait annuel au choix des parties ;
Que l'UFC 38 sera déboutée de ce chef de demande ; »
JPM : Ici l’UFC38 est méchamment déboutée sur un des points principaux de sa demande.
L’arrêt montre que Messieurs les conseillers ne connaissent pas le mécanisme de l’article 10-1 de la loi. Ils font valoir que « par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat pourra solliciter le remboursement de la relance adressée après mise en demeure au copropriétaire défaillant ».
Le syndicat n’a rien à solliciter du tout. La facture de la relance présentée au syndicat par le syndic est enregistrée au crédit du compte 401 du syndic par le débit du compte 450 du copropriétaire débiteur. Dans ce cas la dépense est convertie en charge par l’article 10-1 sans nécessité d’une approbation de l’assemblée générale.
A noter qu’aucun intervenant dans l’instance n’a relevé l’anomalie que peut constituer une relance postérieure à la délivrance de la mise en demeure !!!!!!
Au final on retient donc « Attendu que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées de sorte que le classement en prestations variables des relances adressées par le syndic n'est ni abusif ni illicite ».
« ALORS QUE, en déclarant non abusive la clause classant les relances pour charges impayées en prestation variable, c’est-à-dire en prestation particulière, sauf à l’intégrer dans le forfait au choix des parties contractantes, au prétexte que, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat était en droit de solliciter le remboursement auprès du propriétaire concerné des frais nécessaires de relance ainsi exposés, quand la clause litigieuse, qui ne définissait aucun protocole de recouvrement des charges impayées, laissait à la discrétion du syndic la mise en oeuvre de cette prestation, de sorte que, en l’état, son intégration éventuelle dans le forfait annuel au choix des parties, sans autre précision, ne pouvait résulter d’une décision éclairée, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation, ensemble les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967. »
« Attendu que l’arrêt qui constate que la rémunération des relances est classée en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties, retient à juste titre que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement en prestation variable des relances adressées par le syndic n’est ni abusif ni illicite et que le contrat de syndic peut intégrer cette prestation dans son forfait annuel, dès lors qu’une telle clause permet au consommateur ou non-professionnel de connaître les prestations offertes dans le forfait et n’offre pas la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ; que le moyen est mal fondé ; »
JPM : La solution est identique à celle relative au point précédent.
17) chapitre recouvrement des charges impayées tableau page 3
Rémunération en prestation variable à la charge du syndicat de l'injonction de payer
« Attendu que l'AGENCE HENRY considère qu'il s'agit de diligence spécifique et imprévisible, impossible à tarifer préalablement dans le cadre d'un forfait et que ces prestations ont été expressément exclues de la liste des prestations de gestion courante par le Conseil national de la consommation et l'arrêté du 19 mars 2010 ;
Que la FNAIM ajoute qu'il s'agit d'une procédure à part entière dont les frais doivent aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 être ensuite recouvrés auprès du copropriétaire défaillant ;
Que l'UFC 38 conclut que cette clause est illicite au regard de l'article 10-1 de la loi de 1965 car ces honoraires du syndic ne constituent pas des frais nécessaires seuls imputables aux copropriétaires défaillants et qu'elle est en outre abusive car il est de la mission ordinaire du syndic au regard de l'article 18 de la loi, de procéder au recouvrement forcé des charges en cas de carence des copropriétaires ;
« Attendu que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées de sorte que le classement en prestation variable de la procédure d'injonction de payer initiée par le syndic n'est ni abusif ni illicite ;
Que si aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessairement exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, relance, et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée, ces dispositions qui concernent les relations entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire défaillant, sont donc étrangères au présent litige ;.
JPM : Ici encore UFC 38 est méchamment déboutée sur un point important.
Il faut noter en premier qu’en prétendant priver le syndic d’une rémunération spécifique lorsqu’il effectue le recouvrement des charges par la voie de l’injonction de payer, UFC 38 agit contre les intérêts des copropriétaires !
La procédure d’injonction présente un intérêt certain (rapidité et gratuité). Le syndic est alors seul à supporter le poids des prestations procédurales qui sont astreignantes. Il est donc absurde de tenter de le priver de rémunération, et de l’inciter logiquement à abandonner cette voie procédurale.
« ALORS QUE le caractère variable d’une prestation n’empêche pas son traitement au titre de la gestion courante, notamment lorsqu’il s’agit de l’administration de l’immeuble et du recouvrement des charges communes, prestation pour l’accomplissement de laquelle le syndic dispose de pouvoirs propres ; qu’en déclarant non abusif le classement en prestation particulière à la charge du syndicat de l’injonction de payer pour le recouvrement des charges communes, quand une telle action concerne l’administration de l’immeuble et peut être engagée par le syndic sans l’autorisation ni le contrôle de l’assemblée générale, de sorte que la faculté d’imputation des frais de recouvrement, dont la mise en oeuvre suppose des frais nécessaires et des créances justifiées, n’était nullement étrangère aux débats, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation, ensemble les articles 18 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que 55 du décret du 17 mars 1967. »
« Attendu qu’abstraction faite du motif afférent au caractère étranger au litige des termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui est surabondant, l’arrêt qui relève que la rémunération du syndic en cas d’injonction de payer est classée en prestation variable à la charge du syndicat, décide à bon droit que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement en prestation variable de la procédure d’injonction de payer engagée par le syndic n’est ni abusif ni illicite ; que le moyen n’est pas fondé ; »
JPM La position de l’association sur ce poste est totalement incohérente.
Elle laisse apparaître un besoin incoercible de priver les syndics de ressources qu’on a connu à l’époque de la taxation avec les agissements de certains fonctionnaires du Service des Prix (ils prétendaient limiter la perception d’honoraires sur les chantiers importants à ceux concernant des installations nouvelles !!! )
La phrase « le caractère variable d’une prestation n’empêche pas son traitement au titre de la gestion courante » est caractéristique d’un singulier toupet, mais aussi d’un aveuglement incompréhensible quand on sait que l’utilisation de la procédure d’injonction de payer présente un intérêt majeur pour le syndicat. !
18) tableau page 4 chapitre 'mutation de lots'
Rémunération en prestation variable à la charge du syndicat de l'opposition et du privilège immobilier spécial
« Attendu que pour l'AGENCE HENRY l'article 10-1 de la loi de 1965 permet au syndicat de se faire rembourser à ces titres, les frais nécessaires exposés par les copropriétaires concernés et que le syndic n'a pas à prendre le risque de faire l'avance de ces frais d'autant que la Commission des Clauses Abusives n'a pas critiqué ni préconisé la suppression de cette clause ;
Que l'UFC 38 affirme que cette clause est illicite car l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'autorise une facturation supplémentaire au bénéfice des syndics, imputable au copropriétaire vendeur, qu'en ce qui concerne l'établissement de l'état daté et que cette prestation fait partie de la mission normale du syndic consécutive au contentieux des impayés ;
« Attendu que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante l'opposition prévue à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lors de la mutation à titre onéreux d'un lot et la constitution du privilège immobilier spécial, de sorte que le classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel desdites prestations n'est ni abusif ni illicite ;
Que les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui concernent les relations entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire défaillant, sont étrangères au présent litige, étant précisé que le caractère nécessaire des frais est laissé à l'appréciation du juge saisi de la procédure de recouvrement ;
Il est bien certain que la mise en œuvre des garanties du syndic, et notamment celle du privilège spécial
présente un intérêt primordial pour le syndicat
exige des prestations significatives
et justifie la perception d’une rémunération spécifique
On trouve ici encore la trace d’une agressivité absurde contre les syndics.
« ALORS QUE le caractère variable d’une prestation n’empêche pas son traitement au titre de la gestion courante, notamment lorsqu’il s’agit de l’administration de l’immeuble et du recouvrement des charges communes dont le syndic est légalement chargé et pour l’accomplissement desquels il dispose de pouvoirs propres ; qu’en déclarant non abusif le classement en prestation particulière à la charge du syndicat de l’opposition et de la constitution du privilège immobilier spécial, quand de telles mesures participent de l’administration de la copropriété et peuvent être prises par le syndic sans l’autorisation et le contrôle de l’assemblée générale, de sorte que la faculté d’imputation des frais de recouvrement, dont la mise en oeuvre suppose des frais nécessaires et des créances justifiées, n’était nullement étrangère aux débats, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation, ensemble les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967. »
« Attendu qu’abstraction faite du motif afférent au caractère étranger au litige des termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui est surabondant, l’arrêt qui constate que la rémunération du syndic pour l’opposition et l’inscription du privilège immobilier spécial en cas de mutation de lots est classée en prestation variable à la charge du syndicat, décide exactement que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante l’opposition prévue par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lors de la mutation à titre onéreux d’un lot et la constitution du privilège immobilier spécial, de sorte que le classement en prestations variables non incluses dans le forfait de ces prestations n’est ni abusif ni illicite ; que le moyen n’est pas fondé ; »
JPM : Observations identiques à celles présentées au sujet de la procédure d’injonction de payer.
27) tableau page 5 : Compte d'épargne
Rémunération en prestation variable des placements des fonds et affectation des intérêts
« Attendu que selon l'AGENCE HENRY ces prestations ne sont assimilées à des prestations particulières que dans le cadre du compte de prévoyance et qu'il ne s'agit donc pas d'une prestation de gestion courante au sens de l'annexe de l'arrêté du 19 mars 2010, la Commission des Clauses Abusives n'ayant pas préconisé la suppression de cette clause ;
Que la FNAIM précise qu'il s'agit de décisions d'assemblée générales en pratique très rares qui relèvent donc d'une prestation particulière ;
Que pour l'UFC 38 la clause est illicite au regard de l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967 car aucune clause ne peut laisser à la discrétion du syndic, une décision de placement des fonds d'affectation des produits et que s'agissant de l'exécution d'une décision d'assemblée générale, cette prestation fait partie du mandat de gestion ordinaire du syndic, la Commission des Clauses Abusives recommandant par ailleurs la suppression d'une telle clause ;
« Attendu que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas cette prestation dans la gestion courante du syndic ;
Que l'article 7.3 Compte épargne du contrat de syndic version 2010 précise bien que si le syndicat décide d'ouvrir un compte spécial destiné à recevoir toutes sommes correspondant aux provisions spéciales et réserves pour travaux futurs (article 35-5° du décret du 17 mars 1967) et à toutes indemnités pouvant revenir au syndicat (sont exclus les fonds affectés à la gestion courante, budget annuel, appels de fonds pour travaux décidés en assemblée générale, fonds de roulement, avance de trésorerie...) ce compte sera générateur d'intérêts revenant au syndicat des copropriétaires selon les modalités fixées par l'assemblée générale conformément à l'article 35 du décret du 17 mars 1967 ;
Que cette clause n'est ni abusive ni illicite, de sorte que l'UFC 38 sera déboutée de ce chef de demande ; »
JPM : Les prétentions d’UFC 38 sont rejetées.
Une autre question est celle des modalités de la rémunération du syndic à ce titre. En effet l’existence de ces placements n’exige que des prestations très modestes. La rémunération au pourcentage doit donc être proscrite.
« ALORS QUE les prestations particulières doivent faire l’objet d’une définition précise ; qu’en déclarant ni abusive ni illicite la clause classant en prestations variables hors forfait annuel, autrement dit en prestations particulières, le placement des fonds et l’affectation des intérêts, quand une telle clause, qui ne distinguait pas les fonds ainsi visés, ne permettait pas de vérifier que ces prestations étaient déjà rémunérées au titre de la gestion financière du syndicat que l’arrêté du 19 mars 2010 classait parmi les prestations de gestion courante, peu important que le contrat de syndic traitât par ailleurs, de façon différenciée, du placement des provisions spéciales, des réserves pour travaux et des indemnités pouvant revenir au syndicat, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010 et l’article 35-1 du décret du 17 mars 1967. »
« Attendu que l’arrêt qui relève que la rémunération du syndic pour la prestation « Compte d’épargne : placement des fonds et affectation des intérêts » est classée en prestation variable à la charge du syndicat, retient à bon droit que cette clause n’est pas abusive puisque l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas cette prestation dans la gestion courante du syndic et que l’article 7.3 « compte épargne » du contrat de syndic version 2010 précise bien que, si le syndicat décidait d’ouvrir un compte spécial destiné à recevoir toutes sommes correspondant aux provisions spéciales et réserves pour travaux futurs (article 35-5° du décret du 17 mars 1967) et à toutes indemnités pouvant revenir au syndicat (étaient exclus les fonds affectés à la gestion courante, budget annuel, appels de fonds pour travaux décidés en assemblée générale, fonds de roulement, avance de trésorerie…), ce compte serait générateur d’intérêts lui revenant selon les modalités fixées par l’assemblée générale conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967, faisant ainsi ressortir que l’article précité relatif au compte épargne distingue précisément les fonds concernés par cette stipulation, qui ne se confondent pas avec le compte de trésorerie relevant des prestations courantes ; que le moyen est mal fondé ; »
JPM : Nous ne renions pas nos observations antérieures pour ce qui est de la rémunération du syndic au titre de la gestion des placements. Il faut ici distinguer la règle de droit et la pratique, mais aussi tenir compte d’une évolution manifeste de la gestion des syndicats de copropriétaires.
Juridiquement, et jusqu’à présent, la constitution de provisions pour travaux futurs et le placement des provisions appelées à ce titre, n’était pas une pratique courante. Il n’y avait donc pas lieu de prévoir l’insertion de ce type de prestations dans la catégorie des prestations de gestion courante.
Il est raisonnable de penser que cette pratique va devenir plus fréquente et même peut être obligatoire. On peut donc considérer désormais que tout syndic doit considérer qu’il aura à gérer la constitution de provisions pour travaux futurs et les placements correspondants.
40) 41) 42) 43) tableau page 7 Gestion du personnel
Rémunération variable, incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, de la préparation du dossier de retraite du personnel, des relations avec l'inspection du travail, du suivi d'un contrôle URSSAF et d'un licenciement
« Attendu que l'AGENCE HENRY souligne que ces prestations ne sont pas visées par l'arrêt du 19 mars 2010 et qu'aux termes de son nouveau contrat ces prestations sont néanmoins incluses dans le forfait annuel et ne donnent lieu à aucune rémunération complémentaire
« Que pour l'UFC 38 ces clauses sont illicites au regard des dispositions de l'article 18 de la loi et 31 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que la gestion du personnel fait partie de la mission du syndic, d'autant que le classement de ces prestations en prestations variables mais incluses dans le forfait annuel est de nature à induire les consommateurs en erreur ;
« Attendu que la lecture du contrat de syndic de l'AGENCE HENRY permet de constater qu'il respecte les dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010 relatives à la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires concernant les prestations de base dites invariables relevant de la gestion courante du syndic ;
« Qu'en revanche les prestations sus-visées non visées dans l'arrêté et relatives à la préparation du dossier de retraite du personnel, aux relations avec l'inspection du travail, au suivi d'un contrôle URSSAF et à la mise en oeuvre d'un licenciement qui ne sont pas des prestations récurrentes mais nécessitent un travail supplémentaire de la part du syndic, justifient qu'elles soient classées en prestations variables ;
« Que dés lors que les prestations figurent à juste titre parmi les prestations variables, il n'est pas abusif, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, de permettre au syndic de proposer au syndicat s'il le souhaite en l'estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser les prestations en fonction des spécificités de la copropriété et notamment de l'âge de ses employés ;
« Que l'UFC 38 sera déboutée de ce chef de demande ;
JPM : Nous notons avec une vive satisfaction que la Cour d’appel fait ici appel au critère de la récurrence.
Nous approuvons pleinement la position adoptée par la Cour et insistons sur la qualité de la formulation de sa motivation.
« ALORS QU’une même prestation ne peut être rémunérée deux fois ; qu’en déclarant non abusive la clause classant la rémunération d’un licenciement en prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix des parties contractantes, c’est-à-dire en prestation particulière, sans préciser les tâches que recouvrait une telle prestation, dès lors que le contrat classait également en prestation particulière celles relatives au contentieux social, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation. »
« Attendu que l’arrêt qui relève que la rémunération de la mise en oeuvre d’un licenciement est classée en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties, énonce à juste titre que la lecture du contrat de syndic permet de constater qu’il respecte les dispositions de l’arrêté du 19 mars 2010 relatives à la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires concernant les prestations de base dites invariables relevant de la gestion courante du syndic, que cette prestation, non visée dans l’arrêté et relative à un licenciement, qui n’est pas une prestation récurrente mais nécessite un travail supplémentaire de la part du syndic, justifie qu’elle soit classée en prestation variable et qu’il n’est pas abusif, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, d’autoriser le syndic à proposer au syndicat, s’il le souhaite, en l’estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser cette prestation en fonction des spécificités de la copropriété, dès lors qu’une telle clause permet au consommateur ou non-professionnel de connaître les prestations offertes dans le forfait et n’offre pas la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ; que le moyen n’est pas fondé ; »
JPM : La première chambre de la Cour de cassation précise clairement les modalités de détermination de la rémunération des syndics.
L’arrêté du 19 mars 2010 détermine les prestations de base dites invariables relevant de la gestion courante du syndic.
Il ne vise pas les prestations fournies par le syndic à l’occasion d’un licenciement.
Le licenciement n’est pas une prestation récurrente mais nécessite un travail supplémentaire de la part du syndic. Elle doit être considérée comme une prestation variable justifiant une rémunération exceptionnelle.
Il n’est pas abusif, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, d’autoriser le syndic à proposer au syndicat, s’il le souhaite, en l’estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser cette prestation en fonction des spécificités de la copropriété, dès lors qu’une telle clause permet au consommateur ou non-professionnel de connaître les prestations offertes dans le forfait et n’offre pas la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation
C’est un pan entier de la doctrine des associations de consommateurs relative à la rémunération des syndics professionnels qui s’écroule et il faudra sans doute procéder à la révision de la liste des clauses abusives établie par la Commission dédiée, qui a déjà été démentie dans le passé.
Le passage au contrat de syndic « tout … sauf » devrait faire disparaître les controverses générées par les réunions décadaires de la Commission nationale de la Consommation.
Il faudra néanmoins conserver à portée de main l’arrêt du 19 juin 2013.
44) Rémunération en prestation invariable relevant de la gestion courante, du compte bancaire séparé ou le cas échéant du compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété) tableau page 5 'Comptabilité générale de la copropriété'
« Attendu que l'UFC 38 qui saisit la cour d'une omission par le tribunal de statuer sur cette clause, soutient que celle-ci est illicite car le syndic fait ainsi pression à l'égard des copropriétés en facturant plus cher ces prestations si la trésorerie n'est pas déposée sur son compte et qu'en cela elle est manifestement déséquilibrée au détriment de copropriété, ce qui a conduit la Commission des Clauses Abusives à stigmatiser de telles clauses ;
« Que pour l'AGENCE HENRY et la FNAIM cette clause ne tend pas à demander des honoraires supplémentaires pour l'ouverture du compte bancaire séparé mais à réduire le montant de son forfait si l'assemblée le dispense d'ouvrir un compte bancaire séparé, puisque la gestion de la comptabilité du syndicat en est facilitée ;
« Attendu que cette stipulation est conforme aux dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010 sauf à dire que le syndic devra présenter les deux prix de son forfait pour permettre aux copropriétaires de choisir leur option ;
« Que l'UFC 38 sera déboutée de cette demande ;
Le moyen de cassation :
« ALORS QUE, en déclarant licite et non abusive la clause prévoyant une possibilité de prix différencié selon que la copropriété fait le choix de l’ouverture d’un compte séparé ou de l’ouverture d’un compte unique, tout en constatant que le contrat de syndic ne précisait pas les deux prix du forfait, offrant ainsi la possibilité d’un forfait annuel plus élevé en cas d’ouverture d’un compte séparé, quand la loi impose l’ouverture d’un tel compte sauf dispense de l’assemblée générale, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation, ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’arrêté du 19 mars 2010.
L’arrêt de rejet :
« Attendu que l’arrêt qui relève que la prestation « Compte bancaire séparé ou le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété) » est classée dans les prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel, retient à bon droit que cette stipulation est conforme à l’arrêté du 19 mars 2010, sauf à dire que le syndic doit présenter les deux prix de son forfait pour permettre aux copropriétaires de choisir leur option ; que le moyen est mal fondé ; »
JPM : Le moyen de cassation était faiblard ! Au demeurant l’association avait oublié que la possibilité de proposer deux forfaits différents selon que l’assemblée accordait ou non la dispense avait été prévue au cours des travaux de la CNC.
La Cour de cassation a validé la possibilité d’une double proposition.
Curieusement, elle a précisé « sauf à dire que le syndic doit présenter les deux prix de son forfait pour permettre aux copropriétaires de choisir leur option » tout en omettant qu’en l’espèce, semble-t-il, le syndic n’avait précisé qu’un seul prix. Ce qui est une pratique courante et critiquable.
Moyens produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour l’Union fédérale des consommateurs de l’Isère Que Choisir.
Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’avoir débouté une association de consommateurs (l’UFC 38, l’exposante) de sa demande en suppression de clauses abusives ou illicites contenues dans un contrat proposé en 2008 par un syndic (la société AGENCE HENRY) à des syndicats de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE la cour entendait examiner l’ensemble des clauses contenues dans les documents contractuels, substitués au jour où elle statuait à ceux antérieurement proposés, c’est-à-dire les clauses telles que proposées actuellement aux consommateurs, de sorte qu’étaient devenues sans objet les demandes de l’UFC 38 fondées sur des clauses modifiées conformément à sa demande ou supprimées dans la dernière version du contrat en vigueur ; que la société AGENCE HENRY versait aux débats un exemplaire de contrat de la FNAIM version novembre 2007 et trois contrats conclus en juin, juillet et septembre 2010 avec des syndicats de copropriété, étant souligné que l’exécution provisoire dont le jugement était assorti avait été levée par ordonnance du premier président ; que la cour examinerait donc les clauses contenues dans cette dernière version 2010 des contrats de syndic ainsi proposés par la société AGENCE HENRY, étant précisé que les versions 2008 et 2010 étaient sensiblement identiques dans leur présentation et que la numérotation des clauses était la même (arrêt attaqué, p. 10, alinéas 7 ; p. 11, alinéas 1 à 3) ;
ALORS QUE les associations de défense des consommateurs régulièrement déclarées et agréées peuvent agir devant les juridictions civiles pour faire cesser ou interdire toute pratique illicite et, à cette fin, obtenir la suppression d’une clause illicite ou abusive contenue dans un contrat ou type de contrat proposé ou destiné aux consommateurs ; qu’en déclarant sans objet les demandes de l’exposante en suppression des clauses illicites ou abusives figurant dans un contrat de syndic de 2008 au prétexte que, à la date où elle statuait, un contrat de syndic édité en 2010 avait été substitué à celui antérieurement proposé, quand l’association conservait un intérêt à agir pour faire interdire pour l’avenir l’utilisation des clauses illicites ou abusives figurant dans le contrat proposé aux particuliers postérieurement à l’introduction de l’instance, et sur lequel le premier juge s’était prononcé, la cour d’appel a violé l’article L.421-6 du code de la consommation ;
ALORS QUE, en outre, en se bornant à affirmer que les versions 2008 et 2010 étaient sensiblement identiques dans leur présentation et la numérotation des clauses, sans constater que les stipulations figurant dans le contrat type de 2008 et dont le caractère illicite ou abusif avait été sanctionné par le premier juge auraient toutes été substantiellement identiques à celles de la version 2010 seule retenue dans le champ de son contrôle, la cour d’appel n’a pas justifié légalement sa décision au regard de l’article L.421-6 du code de la consommation.
Le moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté une association de défense des consommateurs (l’UFC 38, l’exposante) de sa demande en annulation de la clause relative à la rémunération du syndic pour la prestation « réception du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande », telle que proposée par un syndic (la société AGENCE HENRY) aux syndicats de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE, tableau page 2, Prestation variable comprise dans le forfait selon le choix des parties contractantes, relative à la réception par le syndic du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux heures ouvrables ; que l’arrêté du 19 mars 2010 prévoyait que le syndic établissait le budget prévisionnel avec le conseil syndical et qu’il était présent à la réunion du conseil syndical précédant l’assemblée générale annuelle, enfin qu’il recueillait ses avis écrits lorsque sa consultation était obligatoire ; que la prestation litigieuse, qui était indépendante des prestations susvisées, constituait donc une prestation variable que le contrat de syndic pouvait, dans le cadre de la négociation avec la copropriété, intégrer dans son forfait annuel au choix des parties (arrêt attaqué, p. 19, § 8) ;
ALORS QUE le contrat de syndic ne peut prévoir une rémunération particulière pour une prestation de gestion courante ; qu’ en déclarant non abusive et non illicite la clause classant en prestation variable, c’est-à-dire en prestation particulière, sauf à l’intégrer dans le forfait annuel au choix des parties, la réception du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux heures ouvrables, pour la raison qu’elle n’aurait pas concerné les prestations de gestion courante énoncées dans l’arrêté du 19 mars 2010 et relatives à l’élaboration du budget prévisionnel, à la préparation de l’assemblée générale annuelle ainsi qu’aux avis écrits du conseil lorsque sa consultation est obligatoire, quand la clause litigieuse ne comportait aucune précision à cet égard et n’indiquait pas en quoi les prestations visées se distinguaient des prestations déjà rémunérées au titre de la gestion courante, la cour d’appel a violé l’article L.131-2 du code de la consommation, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010.
Le moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté une association de défense des consommateurs (l’UFC 38, l’exposante) de sa demande en annulation de la clause traitant de la rémunération du syndic en cas de relances pour charges impayées, telle que proposée par un syndic (la société AGENCE HENRY) aux syndicats de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE, tableau 3, Rémunération des relances en prestation variable incluse dans le forfait tel qu’issu du choix des parties contractantes ; que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classait pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement en prestation variable des relances adressées par le syndic n’était ni abusif ni illicite ; que, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat pouvait solliciter le remboursement de la relance adressée après mise en demeure au copropriétaire défaillant ; que le contrat de syndic pouvait dans le cadre de la négociation avec la copropriété intégrer néanmoins cette prestation dans son forfait annuel au choix des parties (arrêt attaqué, p. 25, § 16) ;
ALORS QUE, en déclarant non abusive la clause classant les relances pour charges impayées en prestation variable, c’est-à-dire en prestation particulière, sauf à l’intégrer dans le forfait au choix des parties contractantes, au prétexte que, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat était en droit de solliciter le remboursement auprès du propriétaire concerné des frais nécessaires de relance ainsi exposés, quand la clause litigieuse, qui ne définissait aucun protocole de recouvrement des charges impayées, laissait à la discrétion du syndic la mise en oeuvre de cette prestation, de sorte que, en l’état, son intégration éventuelle dans le forfait annuel au choix des parties, sans autre précision, ne pouvait résulter d’une décision éclairée, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation, ensemble les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967.
Le moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté une association de défense des consommateurs (l’UFC 38, l’exposante) de sa demande en annulation de la clause relative à la rémunération du syndic en cas d’injonction de payer, telle que proposée par un syndic (la société AGENCE HENRY) aux syndicats de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE, tableau page 3, chapitre Recouvrement des charges impayées, Rémunération en prestation variable à la charge du syndicat de l’injonction de payer ; que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classait pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement en prestation variable de la procédure d’injonction de payer engagée par le syndic n’était ni abusif ni illicite ; que si, aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, étaient imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessairement exposés par le syndicat, notamment, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée, ces dispositions, qui concernaient les relations entre le syndicat de copropriété et un copropriétaire défaillant, étaient donc étrangères au présent litige (arrêt attaqué, p. 26, § 17) ;
ALORS QUE le caractère variable d’une prestation n’empêche pas son traitement au titre de la gestion courante, notamment lorsqu’il s’agit de l’administration de l’immeuble et du recouvrement des charges communes, prestation pour l’accomplissement de laquelle le syndic dispose de pouvoirs propres ; qu’en déclarant non abusif le classement en prestation particulière à la charge du syndicat de l’injonction de payer pour le recouvrement des charges communes, quand une telle action concerne l’administration de l’immeuble et peut être engagée par le syndic sans l’autorisation ni le contrôle de l’assemblée générale, de sorte que la faculté d’imputation des frais de recouvrement, dont la mise en oeuvre suppose des frais nécessaires et des créances justifiées, n’était nullement étrangère aux débats, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation, ensemble les articles 18 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que 55 du décret du 17 mars 1967.
Le moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté une association de défense des consommateurs (l’UFC 38, l’exposante) de sa demande en annulation de la clause traitant de la rémunération du syndic en cas d’opposition et d’inscription du privilège immobilier spécial, telle que proposée par un syndic (la société AGENCE HENRY) aux syndicats de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE, tableau page 4, chapitre Mutation de lots, Rémunération en prestation variable à la charge du syndicat de l’opposition et du privilège immobilier spécial ; que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classait pas dans les prestations de gestion courante l’opposition prévue par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lors de la mutation à titre onéreux d’un lot et la constitution du privilège immobilier spécial, de sorte que le classement en prestations variables non incluses dans le forfait desdites prestations n’était ni abusif ni illicite ; que les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui concernaient les relations entre le syndicat de copropriété et un copropriétaire défaillant, étaient étrangères au présent litige, étant précisé que le caractère nécessaire des frais était laissé à l’appréciation du juge saisi de la procédure de recouvrement (arrêt attaqué, p. 27, § 18) ;
ALORS QUE le caractère variable d’une prestation n’empêche pas son traitement au titre de la gestion courante, notamment lorsqu’il s’agit de l’administration de l’immeuble et du recouvrement des charges communes dont le syndic est légalement chargé et pour l’accomplissement desquels il dispose de pouvoirs propres ; qu’en déclarant non abusif le classement en prestation particulière à la charge du syndicat de l’opposition et de la constitution du privilège immobilier spécial, quand de telles mesures participent de l’administration de la copropriété et peuvent être prises par le syndic sans l’autorisation et le contrôle de l’assemblée générale, de sorte que la faculté d’imputation des frais de recouvrement, dont la mise en oeuvre suppose des frais nécessaires et des créances justifiées, n’était nullement étrangère aux débats, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation, ensemble les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967.
Le moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté une association de défense des consommateurs (l’UFC 38, l’exposante) de sa demande en annulation de la clause relative à la rémunération du syndic pour le placement des fonds et l’affectation des intérêts, telle que proposée par un syndic (la société AGENCE HENRY) aux syndicats de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE, tableau page 6, Compte d’épargne, Rémunération en prestation variable des placements des fonds et affectation des intérêts ; que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classait pas cette prestation dans la gestion courante du syndic ; que l’article 7.3 « compte épargne » du contrat de syndic version 2010 précisait bien que si le syndicat décidait d’ouvrir un compte spécial destiné à recevoir toutes sommes correspondant aux provisions spéciales et réserves pour travaux futurs (article 35-5° du décret du 17 mars 1967) et à toutes indemnités pouvant revenir au syndicat (étaient exclus les fonds affectés à la gestion courante, budget annuel, appels de fonds pour travaux décidés en assemblée générale, fonds de roulement, avance de trésorerie …), ce compte serait générateur d’intérêts revenant au syndicat des copropriétaires selon les modalités fixées par l’assemblée générale conformément à l’article 35 du décret 17 mars 1967 (arrêt attaqué, p. 34, § 27) ;
ALORS QUE les prestations particulières doivent faire l’objet d’une définition précise ; qu’en déclarant ni abusive ni illicite la clause classant en prestations variables hors forfait annuel, autrement dit en prestations particulières, le placement des fonds et l’affectation des intérêts, quand une telle clause, qui ne distinguait pas les fonds ainsi visés, ne permettait pas de vérifier que ces prestations étaient déjà rémunérées au titre de la gestion financière du syndicat que l’arrêté du 19 mars 2010 classait parmi les prestations de gestion courante, peu important que le contrat de syndic traitât par ailleurs, de façon différenciée, du placement des provisions spéciales, des réserves pour travaux et des indemnités pouvant revenir au syndicat, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010 et l’article 35-1 du décret du 17 mars 1967.
Le moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté une association de défense des consommateurs (l’UFC 38, l’exposante) de sa demande en annulation de la clause traitant de la rémunération du syndic pour licenciement du personnel du syndicat, telle que proposée par un syndic (la société AGENCE HENRY) aux syndicats de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE, tableau page 7, Gestion du personnel, Rémunération variable, incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, de la préparation du dossier de retraite du personnel, des relations avec l’inspection du travail, du suivi d’un contrôle URSSAF et d’un licenciement ; que la lecture du contrat de syndic de la société AGENCE HENRY permettait de constater qu’il respectait les dispositions de l’arrêté du 19 mars 2010 relatives à la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires concernant les prestations de base dites invariables relevant de la gestion courante du syndic ; que les prestations susvisées, non visées dans l’arrêté et relatives à la préparation du dossier retraite, aux relations avec l’inspection du travail, au suivi d’un contrôle URSSAF et à la mise en oeuvre d’un licenciement qui n’étaient pas des prestations récurrentes, mais nécessitaient un travail supplémentaire de la part du syndic, justifiaient qu’elles fussent classées en prestations variables ; qu’il n’était pas abusif, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, de permettre au syndic de proposer au syndicat, s’il le souhaitait en l’estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser les prestations en fonction des spécificités de la copropriété et, notamment, de l’âge de ses employés (arrêt attaqué, p. 41, §§ 40 à 43) ;
ALORS QU’une même prestation ne peut être rémunérée deux fois ; qu’en déclarant non abusive la clause classant la rémunération d’un licenciement en prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix des parties contractantes, c’est-à-dire en prestation particulière, sans préciser les tâches que recouvrait une telle prestation, dès lors que le contrat classait également en prestation particulière celles relatives au contentieux social, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation.
Le moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté une association de défense des consommateurs (l’UFC 38, l’exposante) de sa demande en annulation de la clause relative à la rémunération du syndic pour la gestion courante du compte bancaire, telle que proposée par un syndic (la société AGENCE HENRY) aux syndicats de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE, tableau page 5, Comptabilité générale de la copropriété, Rémunération en prestation invariable relevant de la gestion courante, du compte bancaire séparé ou le cas échéant du compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété) ; que cette stipulation était conforme l’arrêté du 19 mars 2010, sauf à dire que le syndic devait présenter les deux prix de son forfait pour permettre aux copropriétaires de choisir leur option (arrêt attaqué, p. 42, § 44) ;
ALORS QUE, en déclarant licite et non abusive la clause prévoyant une possibilité de prix différencié selon que la copropriété fait le choix de l’ouverture d’un compte séparé ou de l’ouverture d’un compte unique, tout en constatant que le contrat de syndic ne précisait pas les deux prix du forfait, offrant ainsi la possibilité d’un forfait annuel plus élevé en cas d’ouverture d’un compte séparé, quand la loi impose l’ouverture d’un tel compte sauf dispense de l’assemblée générale, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation, ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’arrêté du 19 mars 2010.

References: l'article 10
 l'article 10
 l'article 10
 l'article 10
 l'article 18
 l'article 10
 l'article 10
 l'article 10
 l'article 20
 l'article 10
 l'article 35
 l'article 7
 l'article 35
 l'article 18
 § 8
 § 16
 § 17
 § 18
 § 27
 § 44