Source: http://condomini.altervista.org/DebitiVecchi.htm
Timestamp: 2017-09-26 12:59:10+00:00

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in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c." (Cass. 2 maggio 2013 n. 10239)
http://www.condominioweb.com/condominio/articolo1521.ashx
Quando il nuovo proprietario potrebbe essere costretto a pagare anche i debiti più vecchi dell'anno in corso e dell'anno precedente. Ottimo articolo che tratta con precisi riferimenti la questione: http://www.condominioweb.com/nuovo-condomino-pagamento-oneri.13424#ixzz4XzG81GDJ
Spese straordinarie a carico del proprietario al momento della deliberazione Cass. 2 maggio 2013 n. 10239 ... in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c.
Cassazione seconda sezione con la sentenza 24654/2010 spese straordinarie a carico del venditore anche per lavori eseguiti dopo il trasferimento dell'immobile. Decisiva la data della delibera assembleare Le spese straordinarie deliberate nel condominio sono a carico di chi, in quel momento, è proprietario dell'immobile anche se i lavori sono effettuati successivamente. Pertanto in caso di vendita del bene, dopo la delibera ma prima dell'esecuzione delle opere, l'acquirente che è stato costretto a pagare ha diritto a rivalersi nei confronti del proprio dante causa. Inoltre l'alienante e l'acquirente possono liberamente pattuire, nel contratto di vendita, su quale delle due parti sia destinato a ricadere l'onere delle spese condominiali deliberate e ancora da eseguire.
La Cassazione, nel risolvere la questione distinguendo tra pagamento delle spese ordinarie e straordinarie, ha chiarito che in caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE SEZIONE II CIVILE Sentenza 16 giugno - 9 settembre 2008, n. 23345 Occorre considerare che, secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità che negli ultimi anni si è venuta formando e che il Collegio ritiene di condividere, nei confronti del condominio l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell'attività di manutenzione e quindi per effetto dell'attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell'autorizzazione accordata all'amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione, cfr. tra le altre Cass. 12013/2004 (v. in motivazione); 6323/2003; 4393/1997.
CASSAZIONE SEZIONE II CIVILE SENTENZA 1 luglio 2004, n. 12013 .... poiché l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese di conservazione delle parti comuni insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere all'esecuzione dei lavori necessari, e non quando il debito viene determinato in concreto, in caso di sentenza di condanna pronunziata nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante al condominio per il recupero del proprio credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per credito relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato.
Deliberazioni - esecuzione di opere straordinarie all'edificio prima della vendita di unità immobiliari Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 2006, n. 10141 La deliberazione dell'assemblea condominiale riguardante l'esecuzione di opere straordinarie all'edificio, precedente di qualche giorno la vendita di unità immobiliari, determina che gli acquirenti debbono pagare le spese relative, trattandosi di obligationes propter rem. Non esclude il debito degli aventi causa verso il condominio la mancanza di informativa tra le parti circa la deliberazione stessa e gli acquirenti sono chiamati a rispondere delle spese solidalmente con l'alienante, non al suo posto. E,dal momento che la buona fede avrebbe voluto che l'obbligazione fosse dichiarata nelle trattative e indicata nei contratti, poichè rilevanti nel sinallagma, la parte venditrice è tenuta alla manleva per tali spese.
Obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali Cass. Sez. II Civile, sentenza n. 15288 del 21 luglio 2005 L'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l'individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione aritmetica. Ciò non va confuso con la disciplina posta dall'art. 63 comma 1 disp. att. codic.civ., che richiede l'esistenza di uno stato di ripartizione approvato dell'assemblea condominiale solo al fine di rafforzare le possibilità di tutela del condominio-creditore, consentendogli di ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Cass. N° 6323 del 18/4/2003
In caso di vendita, le spese per la conservazione delle parti comuni dell’edificio, sono a carico di colui che è condomino nel momento in cui è nata la necessità di eseguire le relative opere, e non nel momento in cui vi sia una deliberazione di approvazione da parte dell’assemblea condominiale (che potrebbe essere successiva alla vendita).
Cass. civ., sez. Unite, 08-04-2002, n. 5035
In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale - come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all'amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario - , difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale.
Cassazione del 09/08/1996 n. 7353 Titolo: In caso di nuovo condómino, la ripartizione di spese in deroga ai principi legali, non lo vincola se non abbia manifestato la volontà ad aderirvi. Massima: L'efficacia di una convenzione con la quale, ai sensi dell'art.1123 primo coma, cod.civ., si deroga al regime legale di ripartizione delle spese non si estende, in base all'art.1372 cod.civ., agli aventi causa a titolo particolare degli originari stipulanti, a meno che detti aventi causa non abbiano manifestato il loro consenso nei confronti degli altri condomini, anche per fatti concludenti, attraverso un'unica manifestazione tacita di volontà, dalla quale possa desumersi un determinato intento con preciso valore sostanziale (Artt.1123, 1372 cod.civ.).
Nel caso di fallimento di un condominio, per soddisfare le spese gravanti sull'unità immobiliare del fallito, l'amministratore si farà autorizzare dall'Assemblea a chiedere agli altri condòmini il versamento, pro-quota millesimale, di tale importo: inoltre dovrà insinuarsi nel passivo fallimentare. Una volta recuperati gli importi del fallito dalla Curatela Fallimentare e/o dal nuovo proprietario, come da 2° comma art. 63 disposizioni attuative del C. C., gli stessi verranno restituiti ai Condòmini che li hanno anticipati.
Debiti vecchi prima e dopo il fallimento del proprietario

References: Cass. 
 sentenza 
 Sentenza 
 Cass. 
 SENTENZA 
 sentenza 
 Cass. Sez. 
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Cass. 

Cass. 
 art. 63