Source: https://www.adil49.org/aj-dispositif-louer-abordable/?MP=246-25460
Timestamp: 2017-05-28 06:29:15+00:00

Document:
Documentation experteIntermédiation locative dans le parc privéDocumentation pratiqueDispositif Louer abordable "dit Cosse"Dépliant ANIL "Fiscalité du bailleur : quels régimes d'imposition, quels avantages fiscaux applicables ?"
N° 2017-10 / À jour au 9 mai 2017LFR : art. 46 / Décret n° 2017-839 et arrêté du 5.5.17 : JO du 7.5.17 / CGI : art. 31 / CGI annexe III : nouvel art. 2 terdecies G / CGI annexe IV : nouvel art. 01 bis / CCH : R.304-1, R. 321-23 à R. 321-30-1 Depuis le 1er janvier 2017, un nouveau dispositif Louer abordable dit "Cosse" (CGI : art. 31 o) remplace les dispositifs dits "Besson ancien" et "Borloo ancien" pour les logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Il permet un abattement fiscal variant de 15 % à 85 % des revenus locatifs en fonction de la zone géographique, du niveau de loyer mis en place et du mode de gestion du bien. Pourcentage de déductions fiscales sur les loyers
Niveau de loyerZones A/A bis/B1Zone B2Zone CIntermédiaire30 %15 %-Social/très social70 %50 %-Intermédiation Locative185 %85 %85 %
Les modalités d’application du dispositif "Louer abordable" sont définies dans le décret n° 2017-839 du 5 mai 2017. Il fixe les plafonds de loyers et de ressources des locataires pour bénéficier de la déduction fiscale. Il modifie également certaines dispositions relatives au conventionnement entre l’Anah et les propriétaires, notamment les clauses-types des conventions passées entre l’agence et les bailleurs de logements (voir les annexes I à IV du présent décret). Le décret est entré en vigueur le 8 mai 2017.
(1) - L’intermédiation locative correspond à l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ou association) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relation locative. Il s’agit à la fois de faciliter le logement de ménages pouvant présenter des difficultés et d’inciter les bailleurs à mettre en location leur logement. Elle peut prendre la forme d’un mandat de gestion ou d’une location/sous-location. Les ménages logés ou hébergés rendant éligible à la déduction fiscale au titre de l’intermédiation locative sont : les personnes éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d'existence (CCH : L.301-1, II) et les personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition. Tout replier Tout déplier Les plafonds de loyers et de ressources applicables aux locataires (art. 2 / CGI annexe III : nouvel art. 2 terdecies G, 2 sexdecies-0 A quater, 2 septdecies et 2 octodecies)
Dispositions communes aux conventions intermédiaire, social et très social Pour l’appréciation des ressources du locataire, il est tenu compte du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Pour la détermination de la composition du foyer du locataire, les personnes à charge s’entendent des personnes mentionnées aux articles 196 à 196 B du Code général des impôts (il s’agit notamment des enfants âgés de moins de 18 ans ou infirmes et ceux recueillis au foyer, les personnes titulaires de la carte “mobilité inclusion” portant la mention “invalidité” si la personne vit avec le locataire…).
Pour les conventions dites "Intermédiaire", les plafonds de loyers sont identiques à ceux appliqués pour le dispositif d’incitation fiscale "Pinel/Duflot", mentionnés au 1 du I de l’article 2 terdecies D de l’annexe III du CGI pour les territoires métropolitains et au 1 du I de l’article 2 terdecies F pour les territoires ultramarins. Concernant les plafonds de loyers des logements situés en zone C, ils sont égaux à ceux fixés pour les logements situés en zone B2.Les plafonds de ressources sont également similaires à ceux appliqués au dispositif d’incitation fiscale "Pinel/Duflot". Il convient de distinguer les plafonds de ressources applicables en métropole (CGI annexe III : art. 2 terdecies D, I, 2, a) et ceux des départements d’outre-mer (CGI annexe III : art. 2 terdecies F, I, 2). Plafonds de loyers applicables en 2017 en euros/m2 par mois Zones *Zone A bisZone AZone B1Zone B2Zone CLoyer "intermédiaire"16,8312,510,078,758,75 Plafonds de loyer "intermédiaire" en outre-mer en 2017 (en euros/m2 par mois)
Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte10,14 Dans le cadre des programmes d’actions territoriaux, des plafonds de loyer inférieurs peuvent s’appliquer : il est donc préférable de se rapprocher de la délégation locale de l'Anah ou de l’ADIL pour connaître le plafond applicable. Pour une convention signée dans le secteur intermédiaire en métropole, pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants : Composition du foyer locataireZone A bisZone AZone B1Zones B2 / CPersonne seule37 126 €37 126 €30 260 €27 234 €Couple55 486 €55 486 €40 410 €36 368 €Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge72 737 €66 699 €48 596 €43 737 €Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge86 843 €79 893 €58 666 €52 800 €Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge103 326 €94 579 €69 014 €62 113 €Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge116 268 €106 431 €77 778 €70 000 €Majoration par personne à charge supplémentaire+ 12 954 €+ 11 859 €+ 8 677 €+ 7 808 €
Les plafonds de loyers, pour les conventions sociale et très sociale, sont fixés par le présent décret (CGI, annexe III : nouvel art. 2 terdecies G, 1°, b). Chaque année, ces plafonds sont révisés au 1er janvier (CGI, annexe III : art. 2 duodecies, a). Ces plafonds de loyers s’appliquent aux logements situés en métropole et dans les départements ultramarins. Plafonds de loyers applicables en 2017 en euros/m2 par mois Zones *Zone A bisZone AZone B1Zone B2Zone CLoyer "social'11,779,067,807,496,95Loyer "très social"9,167,056,075,825,40 Dans le cadre des programmes d’actions territoriaux, des plafonds de loyer inférieurs peuvent s’appliquer : il est donc préférable de se rapprocher de la délégation locale de l'Anah ou de l’ADIL pour connaître le plafond applicable. Les plafonds de ressources PLUS sont applicables pour les locataires d’une convention dans le secteur social.Ainsi, pour une convention signée dans le secteur social, pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :
Ainsi, pour une convention signée dans le secteur très social, pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants : Catégorie de ménagesParis et communes limitrophes (en euros)Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros)Autres régions (en euros)1 - Une personne seule12.73312.73311.0672 - Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages 20.75620.75616.1253 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge 27.20724.94919.3904 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge 29.78127.39421.5755 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge35.42732.43225.2436 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge 39.86836.49528.448Personne supplémentaire+ 4.442+ 4.065+ 3.173
Le décret modifie certaines dispositions communes à l’ensemble des logements faisant l'objet d'une convention avec l'Anah (CCH : R.321-23 à R.321-30-1). Référence au règlement général de l’Anah pour la fixation du loyer maximum (décret : art. 1er / CCH : R.321-27)
Il est dorénavant précisé que le loyer maximum applicable pour le logement est fixé dans les conditions prévues par le règlement général de l’Anah. Précisions concernant les délégataires de compétences (décret art. 1er / CCH : R.321-29, R.321-30, R.321-31)
La convention peut être conclue entre le bailleur et l’Anah (ou son délégué dans le département, c’est-à-dire les services de la préfecture) ou entre le bailleur et un délégataire de compétences (Etablissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou Conseil départemental). Pour en savoir plus : Site de l’Anah "Agir en délégation de compétences".
Le décret précise les compétences des délégataires de compétences. Au même titre que l’Anah ou ses délégués (services des préfectures), ils peuvent :procéder ou faire procéder à tout contrôle sur pièces pour vérifier que le bailleur respecte ses obligations réglementaires et conventionnelles ;informer l’administration fiscale de l’inexécution par le bailleur de ses engagements ; obtenir communication de la copie du premier bail conclu en application de la convention, ainsi que la copie de l’avis d’imposition du ou des titulaires du bail.Concernant les logements conventionnés à loyer social ou très social, le délégataire informe, tout comme l’Anah ou son délégué, les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l’aide personnalisée au logement de l’entrée en vigueur de la convention. Intégration des engagements du bailleur dans la convention (décret : art. 1er / CCH : R.321-30)
Le décret simplifie les démarches du bailleur : dorénavant, les engagements du bailleur sont inclus dans la convention conclue avec l’Anah, son délégué ou le délégataire de compétences qui doit être adressée aux services fiscaux. Le document récapitulant les engagements du bailleur, qui accompagnait auparavant la convention, est supprimé. Révision des clauses types des conventions (décret : art. 2 / CCH : art.321-23)
Modifications apportées à l’ensemble des conventions types"prise d’effet, prolongation, résiliation de la convention" : il est ajouté une mention relative à l’obligation du bailleur de fournir la copie de la convention à l’administration fiscale. La référence au document récapitulant les engagements du bailleur est supprimée ; "conditions d’occupation du logement et conditions de ressources" :une précision est apportée : lorsque le logement est sous loué à un organisme d’intermédiaire locative, le loyer appliqué ne doit pas dépasser le loyer maximal fixé dans la convention tant entre le bailleur et l’organisme locataire qu’entre l’organisme locataire et le sous-locataire ;la clause relative aux personnes avec lesquelles il n’est pas possible de conclure un bail (membre du foyer fiscal, descendants etc…) est harmonisée avec la formulation contenue dans le Code général des impôts ; la référence à la loi du 6 juillet 1989 pour la révision des plafonds de ressources du locataire est supprimée : il est indiqué que les plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année ;"montant du loyer maximal et modalités de révision" : la référence à la loi du 6 juillet 1989 pour la révision du loyer est supprimée : il est simplement fait référence à une révision au 1er janvier de chaque année, à partir de la date de signature de la convention en fonction de l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre de l’année précédente ;le loyer maximal au m² et le loyer mensuel pratiqué dans le bail sont indiqués dans un encadré. Le loyer mensuel n’apparaissait pas précédemment ; "suivi, informations et contrôle" : il est ajouté que le bailleur s’engage à informer les professionnels de la vente ou mutation du bien (notaire notamment) de l’existence de la convention et des engagements qu’elle comporte afin qu’ils soient mentionnés dans l’acte de vente/mutation. Il est rappelé que la convention s’impose de plein droit au nouveau propriétaire. Un avenant à la convention précisant l’identité du nouveau propriétaire doit être signé avec l’Anah ;"sanctions" : la rédaction est simplifiée ;un paragraphe "Dispositions fiscales" est ajouté : il rappelle les conditions permettant de bénéficier de l’avantage fiscal. Modifications apportées à la convention type conventionnement avec travaux (social, très social ou intermédiaire) Le contenu de l’annexe est intégré dans le corps de la convention avec des modifications.Des mentions sont notamment ajoutées (numéro de la convention, date de validation, durée, date d’expiration, loyer maximal actualisé à la validation de la convention le cas échéant).
Le décret crée une nouvelle convention type pour permettre le conventionnement des logements loués dans le cadre d’un bail rural (ou bail à ferme) et bénéficiant de subventions pour travaux. Partager cette page sur :

References: art. 46
 art. 31
 art. 2
 art. 01
 art. 31
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 1
 art. 1
 art. 1
 art. 2
 art.321