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Timestamp: 2017-03-28 06:05:33+00:00

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Archive Juillet 2014 - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Clause pénale et commission d'agent immobilier
Cet arrêt rappelle qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; et que l'agent immobilier ne peut prétendre, sous couvert de l'application d'une clause pénale, au paiement d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération :
Sur la commission de l'agent immobilier voir mon site : Tout savoir sur la commission de l'agent immobilier.
"Sur le moyen unique, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 15 janvier 2013), que par acte sous seing privé du 2 janvier 2009, M. et Mme X... ont vendu à M. et Mme Y..., par l'intermédiaire de l'agence Immoplus, une maison à usage d'habitation sous condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts ; que les époux Y... n'ayant pas obtenu leurs prêts ont assigné les époux X... et l'agence Immoplus en caducité du contrat et restitution du montant du dépôt de garantie ; Attendu que la société Immoplus fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation de M. et Mme Y... à lui payer la somme de 18 000 euros à titre de clause pénale, alors, selon le moyen : 1°/ qu'après avoir constaté que la promesse de vente conclue au bénéfice des époux Y..., acquéreurs, comportait une clause pénale prévoyant, à la charge de ces derniers, le paiement à la société Immoplus d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération en l'absence de régularisation par acte authentique de la vente, par suite d'une faute de leur part, la cour d'appel a caractérisé une faute desdits acquéreurs, pour avoir empêché l'accomplissement d'une condition affectant cette promesse, puis a relevé l'absence de régularisation de la vente ; qu'il en résultait que la société Immoplus était en droit d'obtenir paiement par les acquéreurs de l'indemnité compensatrice prévue par cette clause pénale, en présence d'une faute de ces acquéreurs ayant empêché la régularisation de la vente ; qu'en écartant néanmoins la demande formée par la société Immoplus en paiement par lesdits acquéreurs de cette indemnité, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil ; 2°/ que la promesse de vente conclue au bénéfice des époux Y... comportait une clause pénale stipulant d'une manière claire et précise que ces derniers étaient tenus au paiement à la société Immoplus d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération en l'absence de régularisation de la vente par suite d'une faute de leur part, et non pas seulement dans le cas de leur mauvaise foi ; qu'il en résultait que la société Immoplus était en droit d'obtenir paiement de l'indemnité compensatrice prévue par cette clause pénale, peu important la mauvaise foi des époux Y... ; qu'en exigeant néanmoins que la société Immoplus, pour obtenir paiement de cette indemnité, rapporte la preuve de la mauvaise foi des époux Y..., la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; que la société Immoplus ne peut, dès lors, prétendre, sous couvert de l'application d'une clause pénale, au paiement d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération ; que par ce motif de pur droit substitué à ceux critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié ;
REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Immoplus aux dépens ;
MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour la société Immoplus
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, D'AVOIR débouté la société Immoplus de sa demande tendant à voir condamner solidairement les époux Y... à lui verser la somme de 18.000 ¿ à titre de clause pénale, conformément à l'article IX du compromis du 2 janvier 2009 ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande présentée par la SARL Immoplus, elle avait sollicité des époux Y... le paiement d'une somme de 18 000 ¿ correspondant au montant de la clause pénale prévue à l'article 9 du compromis de vente, sur le fondement de l'article 1134 du code civil ; que l'article 9 du compromis de vente prévoyait bien le paiement d'une clause pénale, égale à 10 % du prix de vente, mais elle ne s'appliquait qu'aux parties à la convention, c'est-à-dire le vendeur et l'acquéreur ; que l'agent immobilier, étant un tiers par rapport à cette convention, ne pouvait donc solliciter le paiement de sa commission qui n'était due que lorsque l'opération avait été définitivement conclue, en application des dispositions de l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 relatif aux conditions d'application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant l'exercice de la profession d'agent immobilier ; que l'article 9 dernier alinéa de cette convention stipulait cependant que dans le cas où la régularisation par acte authentique ne pourrait intervenir par suite de la faute de l'une ou l'autre des parties, « une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération restera due au mandataire dans les conditions de forme prévues ci-après à la rubrique négociation, l'opération étant définitivement conclue » ; que l'article 10 relatif à la négociation prévoyait le paiement d'une commission au mandataire à la charge du vendeur d'un montant de 18 000 ¿ « qu'il s'engage à lui régler dès que l'opération aura été conclue par son intermédiaire » ; qu'or, la SARL Immoplus ne rapportait pas la preuve de la mauvaise foi des époux Y..., laquelle était présumée ; qu'il convenait dès lors de réformer le jugement de ce chef, et de débouter la SARL Immoplus de cette demande, ainsi que de celle en indemnité fondée sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile (arrêt, p. 5) ;
Le contrat de fortage
Extrait de mon site consacré au contrat de fortage :
"Le contrat de fortage peut être défini comme celui conférant le droit d'exploitation d'une carrière cédé par le propriétaire du fonds et du tréfonds à un carrier contre une redevance.
Le fortage lui-même est la redevance qui est versée en contrepartie de ce droit d'exploitation.
Pour l'origine du mot fortage (qui peut s'écrire aussi foretage) voir étymologie du mot fortage."
Contrat de fortage, promesse de la commune non tenue et responsabilité administrative
La responsabilité de la commune est retenue pour avoir fait une promesse de contrat de fortage qu'elle n'a pas tenue :
"Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 14 janvier 2010, présentée pour la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI, dont le siège est à Thiers (63307), La Croix Blanche ;
la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI demandent à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0700935, 0701309, 0801024 en date du 4 novembre 2009, par lequel le Tribunal administratif de Clermont-Ferrand a prononcé un non-lieu à statuer sur leur demande tendant à l'annulation des délibérations en date des 20 juin et 17 juillet 2006, par lesquelles le conseil municipal de la commune de Crevant-Laveine a retiré sa délibération du 21 février 2006 portant approbation d'une convention de fortage et de rétrocession de terrain à leur profit, et a rejeté leurs demandes tendant à l'annulation de la délibération en date du 5 juin 2007, par laquelle le même conseil municipal a décidé de ne pas donner suite audit projet de convention, et à la condamnation de la commune de Crevant-Laveine à leur verser respectivement les sommes de 16 258 056 et de 4 095 511 euros, assorties des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2008 en réparation du préjudice résultant pour elles de l'impossibilité où elles se sont trouvées de mener à bien leur projet d'exploitation ; 2°) d'annuler pour excès de pouvoir les délibérations en date des 20 juin 2006, 17 juillet 2006 et 5 juin 2007, et de prononcer les condamnations demandées ;
3°) de condamner la commune de Crevant-Laveine à leur verser une somme de 3 000 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI soutiennent, à titre principal, que le jugement est irrégulier en ce qu'il n'a pas évalué les chances qu'elles avaient d'obtenir l'autorisation d'exploiter la carrière dans l'hypothèse où le conseil municipal de la commune de Crevant-Laveine n'aurait pas illégalement retiré sa délibération du 21 février 2006 ; que les premiers juges ont estimé à tort qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur les conclusions dirigées contre les délibérations des 20 juin et 17 juillet 2006 alors que la délibération du 5 juin 2007 qui les retirait n'était pas devenue définitive puisqu'elle était attaquée devant le Tribunal administratif ; que la délibération du 17 juillet 2006 a été prise sans que le délai légal de convocation des conseillers municipaux ait été respecté ; que les délibérations des 20 juin et 17 juillet 2006 ont été irrégulièrement prises à huis-clos ; que les trois délibérations en litige sont illégales du fait de la participation de M. Bonhomme, conseiller intéressé par le projet d'exploitation dans la mesure où, avec son épouse, il avait exploité certaines parcelles en vertu de baux verbaux conclus avec les anciens propriétaires, avait reçu une indemnité d'éviction et avait en outre été rendu bénéficiaire d'un droit d'occupation à titre précaire par convention du 18 octobre 2004 ; que, la délibération du 21 février 2006 avait créé des droits, si bien qu'elle ne pouvait être retirée que pour illégalité et dans le délai de quatre mois ; que les délibérations la retirant ont été prises non pour illégalité mais par pure opportunité et en delà du délai de quatre mois ; que ce retrait est constitutif d'une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Crevant-Laveine ; que la responsabilité de celle-ci est également engagée du fait d'une promesse non tenue ; que sa responsabilité est également engagée du fait de l'illégalité de la délibération du conseil municipal en date du 31 juillet 2007 portant approbation du plan local d'urbanisme, laquelle est entachée d'erreur manifeste d'appréciation et de détournement de pouvoir ; à titre subsidiaire, que les délibérations des 21 juin et 17 juillet 2006 et du 5 juin 2007 engagent même sans faute la responsabilité de la commune de Crevant-Laveine à raison de la rupture de l'égalité devant les charges publiques qu'elles ont engendrée, alors qu'en l'espèce ce préjudice a un caractère à la fois anormal et spécial ; qu'en ce qui concerne leur préjudice, leurs frais d'études se sont élevés à 66 134 euros H.T., leurs frais internes, liés à la mobilisation d'une secrétaire et d'un directeur technique, à 39 222 euros, leurs frais d'acquisition à 104 651 euros, les indemnités versées à M. et Mme Bonhomme à 67 110 euros, le coût affecté à la recherche du foncier par le gérant de la S.C.I. à 48 750 euros, le manque à gagner de la S.C.I. à 3 875 000 euros et celui de la S.A.R.L. à 16 152 000 euros ; que l'adoption des délibérations des 20 juin et 17 juillet 2006 et des 5 et 31 juillet 2007 est à l'origine directe de ces préjudices, les trois premières ayant eu pour effet et pour objet de les priver de la maîtrise foncière sur l'ensemble des terrains d'assiette de leur projet de carrière, ce qui a contraint le préfet du Puy de Dôme a rejeter leur demande d'autorisation d'exploiter, la quatrième ayant eu pour effet de faire échec à la réalisation de leur projet de carrière en le rendant incompatible avec les règles d'urbanisme ; Vu le jugement attaqué ;
Vu, enregistré le 27 avril 2010, le mémoire en défense présenté par la commune de Crevant-Laveine, qui conclut au rejet de la requête et à la condamnation solidaire des sociétés requérantes à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; elle soutient que le jugement attaqué répond à tous les moyens, qu'il est donc régulier ; qu'aucune délibération n'a été créatrice de droits car aucune promesse ou convention n'a été conclue ; que, compte tenu du retrait des délibérations des 21 juin et 17 juillet 2006, le Tribunal administratif devait prononcer un non-lieu à statuer ; que les requérantes ont faussement attesté dès le 21 février 2006 avoir la maîtrise foncière des terrains en cause, si bien que la requête est fondée sur une cause illicite ; que son désaccord a toujours existé sur les conditions essentielles du projet de contrat ; que les projets de convention étaient contraires aux dispositions du schéma départemental des carrières du Puy de Dôme ; que la demande indemnitaire n'est pas fondée alors que l'arrêté préfectoral du 8 février 2008 refuse l'autorisation d'exploiter notamment au motif de l'avis défavorable de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites, que l'avis du commissaire enquêteur est assorti de cinq conditions suspensives qui n'ont jamais été réalisées ; que la participation de M. Bonhomme aux délibérations en cause n'a eu aucune influence ; que la délibération du 31 juillet 2007 portant adoption du plan local d'urbanisme (P.L.U.) n'a jamais été attaquée ; que les moyens relatifs à l'illégalité de cette délibération, tirés de l'erreur manifeste d'appréciation et du détournement de pouvoir, sont particulièrement mal fondés ; Vu, enregistré le 17 novembre 2010, le nouveau mémoire présenté pour la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI, qui concluent aux mêmes fins que précédemment par les mêmes moyens et en outre par les moyens que la remise en mains propres des délibérations des 21 juin et 17 juillet 2006 n'a pu avoir aucun effet sur la recevabilité des conclusions dirigées contre elles en l'absence de mention des voies et délais de recours ; Vu, enregistré le 9 décembre 2010, le nouveau mémoire présenté pour la commune de Crevant-Laveine, qui conclut aux mêmes fins que précédemment par les mêmes moyens ;
- le rapport de M. du Besset, président de chambre ;
- les observations de Me Kukuryka, représentant la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI ;
La parole ayant été donnée à nouveau à Me Kukuryka ;
Considérant que, la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL ayant le projet d'exploiter une carrière d'environ 53 hectares au lieu-dit Les Ecalines sur le territoire de la commune de Crevant-Laveine (Puy de Dôme), le conseil municipal de celle-ci, par délibération du 21 février 2006, a autorisé le maire à signer avec la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI une convention portant cession à la première, pour une durée de 30 ans, du droit de fortage sur des terrains communaux à usage de chemins, de fossés et de terres agricoles, d'une surface totale d'un peu plus de 2,79 hectares compris dans l'emprise de ce projet, et promesse unilatérale de la S.C.I. BIKINI de vendre à la commune, au terme de ce contrat, les biens immobiliers constituant l'ensemble du site futur de la carrière ; que, par délibération du 20 juin 2006, le conseil municipal a annulé cette autorisation ; que, par délibérations des 17 juillet 2006 et 5 juin 2007, il a décidé de ne pas donner suite au projet de convention ; que, par délibération du 31 juillet 2008, il a approuvé un plan local d'urbanisme, dont le règlement prohibait l'exploitation de carrières dans le secteur considéré ; que par arrêté du 8 février 2008, le préfet du Puy de Dôme a rejeté la demande d'autorisation d'exploiter présentée par la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL ; que la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI ont demandé au Tribunal administratif de Clermont-Ferrand d'annuler les délibérations des 20 juin et 17 juillet 2006 et du 5 juin 2007 et de condamner la commune de Crevant-Laveine à leur verser respectivement les sommes de 16 258 056 et 4 095 511 euros en réparation du préjudice résultant pour elles de l'impossibilité où elles se sont trouvées de mener à bien leur projet ; que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif a prononcé un non-lieu à statuer sur leurs conclusions dirigées contre les délibérations des 20 juin et 17 juillet 2006 et rejeté le surplus des conclusions de leurs demandes ;
Sur les conclusions relatives aux délibérations des 20 juin et 17 juillet 2006 :
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la délibération du 5 juin 2007, qui vise celles des 20 juin et 17 juillet 2006, mentionne que celles-ci sont attaquées devant le Tribunal administratif pour irrégularités de forme et qu'il est demandé pour cette raison au conseil municipal de se prononcer sur le projet de convention ; qu'ainsi le conseil municipal doit être regardé comme ayant, par cette délibération, entendu rapporter celles des 20 juin et 17 juillet 2006 avant de se prononcer à nouveau ; que si la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI ont demandé le 25 juillet l'annulation de cette délibération du 5 juin 2007, elles ne l'ont fait que dans la mesure où celle-ci portait refus de donner suite au projet de convention ; qu'ainsi cette délibération, en tant qu'elle rapportait celles des 20 juin et 17 juillet 2006, était devenue définitive à la date du jugement attaqué et rendait sans objet les conclusions dirigées contre ces délibérations ; que, dès lors, la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que le Tribunal administratif a prononcé un non-lieu à statuer sur ces conclusions ;
Sur les conclusions relatives à la délibération du 5 juin 2007 :
Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales : Sont illégales les délibérations auxquelles ont pris part un ou plusieurs membres du conseil intéressés à l'affaire qui en fait l'objet, soit en leur nom personnel, soit comme mandataires ; Considérant que la circonstance que M. Bonhomme, conseiller municipal, et son épouse avaient, en tant qu'exploitants agricoles de parcelles qui n'étaient pas propriété de la commune de Crevant-Laveine mais se trouvaient dans l'emprise du projet de carrière, obtenu de la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL, par convention du 18 octobre 2004, une indemnité d'éviction avec maintien dans les lieux jusqu'à l'âge de leur retraite ou de leur cessation d'activité, ne suffit pas à faire regarder M. Bonhomme comme conseiller intéressé au sens de ces dispositions, alors que la délibération en litige ne pouvait avoir d'effet sur l'exécution de cette convention ; qu'ainsi le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté ;
Considérant, en second lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que la délibération du 21 février 2006 et le projet de convention approuvé par celle-ci prévoyaient qu'en contrepartie de la cession du droit de fortage, la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL verserait une redevance annuelle à la commune de Crevant-Laveine et la S.C.I. BIKINI lui consentirait pour les biens immobiliers constituant l'ensemble du site futur de la carrière une promesse unilatérale de vente au terme du contrat de cession ; que toutefois ces actes ne donnaient aucune indication ni sur le montant de cette redevance, ni sur la nature, la consistance ou la superficie de ces biens immobiliers, le conseil municipal ayant d'ailleurs précisé qu'il demandait au préalable d'avoir les résultats de la négociation en cours sur le montant définitif de la redevance et des modifications éventuelles apportées au présent texte ; qu'ainsi, en l'absence de telles précisions, cette délibération n'a pas créé de droits acquis au profit des sociétés requérantes ; que, dès lors, le conseil municipal pouvait légalement la retirer, sans condition de délai ;
En ce qui concerne la régularité du jugement attaqué en tant qu'il statue sur ces conclusions :
Considérant que la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI soutiennent que le jugement est irrégulier en ce qu'il n'a pas évalué les chances qu'elles avaient d'obtenir du préfet du Puy de Dôme l'autorisation d'exploiter la carrière dans l'hypothèse où le conseil municipal de la commune de Crevant-Laveine n'aurait pas illégalement retiré sa délibération du 21 février 2006 ; que toutefois, le Tribunal administratif a rejeté leurs conclusions à fins indemnitaires au motif notamment que le conseil municipal n'avait commis aucune faute de nature à engager la responsabilité de la commune envers elles et qu'en l'espèce la responsabilité de celle-ci ne pouvait être engagée sans faute ; que, dans ces conditions, une telle évaluation était sans objet, si bien que les premiers juges n'avaient pas à y procéder ; En ce qui concerne la responsabilité de la commune de Crevant-Laveine :
Considérant que les requérantes font valoir que la commune de Crevant-Laveine leur avait promis de céder le droit de fortage sur les parcelles lui appartenant et situées dans l'emprise de leur projet et qu'en revenant unilatéralement sur sa promesse, elle a commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers elles ;
Considérant que si, par délibération du 12 octobre 2004, le conseil municipal de la commune de Crevant-Laveine a décidé qu'il fallait accompagner le projet de carrière , et prévu qu' il y aura donc discussion et négociation entre la mairie et la SOCIETE CSM ROSSIGNOL sur les conditions de création et d'exploitation de cette carrière , il ne résulte pas de l'instruction et n'est d'ailleurs pas sérieusement allégué que la commune se serait alors engagée envers les sociétés requérantes à leur céder un droit de fortage sur des propriétés communales, la délibération mentionnant seulement parmi les premiers points à discuter un projet de déplacement des chemins et fossés ; qu'il ne résulte pas davantage de l'instruction que le maire et le conseil municipal auraient pris de tels engagements avant le 21 février 2006 ; qu'en revanche, alors même que, comme dit plus haut, la délibération du 21 février 2006 n'a pas créé de droits acquis en faveur des requérantes, elle a néanmoins constitué une promesse faite par la commune de Crevant-Laveine de consentir un droit de fortage sur ses parcelles ; qu'en revenant sur cette promesse la commune de Crevant-Laveine a commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers les requérantes ; Considérant que, contrairement à ce que soutient la commune de Crevant-Laveine, il résulte de l'instruction et notamment du mémoire produit en première instance par le préfet du Puy de Dôme que cette autorité, qui n'était pas liée par l'avis du commissaire enquêteur, a refusé l'autorisation d'exploiter, par arrêté du 8 février 2008, au motif que les requérantes ne disposaient pas du droit de fortage sur les terrains communaux compris dans l'emprise du projet ; qu'ainsi ce refus doit être regardé comme une conséquence de la faute mentionnée ci-dessus ;
Considérant que, malgré quelques imprécisions dans leur projet et alors même qu'elles auraient parfois indiqué inexactement qu'elles avaient la maîtrise foncière de l'ensemble des terrains concernés par celui-ci, les sociétés requérantes ne peuvent être regardées comme ayant elles-mêmes commis des fautes de nature à exonérer partiellement ou totalement la commune de Crevant-Laveine de sa responsabilité ; En ce qui concerne le préjudice : Considérant que les sociétés requérantes ont droit à la réparation du préjudice que leur a causé la faute commise par la commune de Crevant-Laveine dans la mesure où elles établissent que celui-ci a un caractère certain et résulte directement de cette faute ;
Considérant, en premier lieu, que, si les requérantes ont procédé à des acquisitions de terrains en vue de la réalisation de leur projet et réclament à ce titre une somme totale de 163 621 euros, il résulte des actes ou certificats versés au dossier que ces acquisitions ont été effectuées entre le 18 octobre 2004 et le 22 mars 2005, soit avant que la commune de Crevant-Laveine ait pris d'engagement à leur égard ; qu'ainsi le préjudice en résultant ne saurait être regardé comme résultant de la faute qu'a ultérieurement commise la commune en ne tenant pas sa promesse ; que, par contre, s'agissant des 12 contrats portant promesse de vente qu'elles a passés les 10, 11, 12, 13 et 15 juillet 2006, la S.C.I. BIKINI a, pour chacun d'eux, payé en pure perte des droits d'enregistrement de 125 euros et doit, alors qu'elle n'aurait pas passé ces contrats en l'absence d'une promesse de la commune de Crevant-Laveine, être indemnisée à hauteur de 1 500 euros ; qu'enfin, si les requérantes soutiennent qu'elles ont versé en vain les sommes de 2 790 et 3 850 euros en exécution de compromis de vente passés respectivement le 12 septembre 2006 et à une date non précisée pour des parcelles cadastrées sous les nos 46 et 47 de la section ZW, il résulte de l'examen de ces compromis que la première de ces sommes correspond à une indemnité prévue pour le cas où l'une des parties au contrat ne régulariserait pas l'acte authentique, malgré la levée des conditions suspensives, et la seconde aux frais estimés de la vente, laquelle était également prévue sous condition suspensive ; que les sociétés requérantes n'établissent pas avoir effectivement dû payer ces sommes ; Considérant, en deuxième lieu, que si la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI réclament respectivement les sommes de 39 921,65 et 48 750 euros au titre de leurs frais internes en soutenant que le gérant de la S.C.I. a consacré 750 heures de son temps au projet et la secrétaire et le directeur technique de la S.A.R.L. respectivement 350 et 500 heures, leurs prétentions sur ce point ne sont assorties d'aucune justification ; Considérant, en troisième lieu, que les requérantes font valoir que les diverses études réalisées pour l'ouverture de la carrière et le montage du dossier de demande d'autorisation ont généré des frais pour un montant total de 66 134 euros H.T. ; Considérant, d'une part, qu'il résulte de l'instruction que les frais de reconnaissance géologique ont fait l'objet de deux factures de la société CEBTP, l'une pour un montant de 2 015 euros H.T. le 18 février 2004, l'autre pour un montant de 5 804,20 euros H.T., le 19 mars 2004, que l'avant-projet a fait l'objet le 22 mars 2004 de la part de M. Langendorff, architecte, d'une demande d'honoraires pour un montant de 514 euros H.T., laquelle précisait que l'étude facturée avait été réalisée entre les 15 et 18 mars 2004, que les frais de rédaction de note de synthèse et réalisation d'illustrations ont fait l'objet de deux factures de M. Lavina, géologue, l'une pour un montant de 760 euros H.T. le 5 avril 2004, l'autre pour un montant de 646 euros H.T., le 19 avril 2004, que l'étude de faisabilité a fait l'objet d'une facture de la société Française d'Engineering et d'Environnement (F2E) du 8 juin 2004 pour un montant de 7 600 euros H.T., que le levé topographique a fait l'objet le 30 juin 2004 de la part du bureau d'études GEOPIC d'un devis accepté de 3 050 euros H.T., que l'élaboration du dossier de demande d'autorisation a fait l'objet le 19 mai 2004 de la part de la société Française d'Engineering et d'Environnement (F2E) d'un devis accepté de 15 785 euros H.T., que, s'il est fait état de travaux réalisés par l'entreprise CSM ROSSIGNOL elle-même pour un montant total de 13 934,65 euros H.T. l'unique document versé sur ce point au dossier évoque un montant de 1 677,25 euros H.T. pour sondage à la pelle mécanique et transport de matériaux et un montant de 12 257,40 euros H.T. pour sondages et piézomètres du 30 août au 14 septembre 2004 , et que la facture de 950 euros H.T. établie par la société F2E le 6 décembre 2005 est relative à une réunion de présentation du 5 décembre 2005 en mairie de Crevant-Laveine ; qu'ainsi ces différentes dépenses ont été effectuées ou au moins décidées avant que la commune de Crevant-Laveine n'ait pris un quelconque engagement envers la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI ; que, dès lors, le préjudice correspondant ne peut résulter de ce que cet engagement n'a pas été respecté ; Considérant, d'autre part, que doit être regardé par contre comme résultant directement de la faute qu'a commise la commune de Crevant-Laveine en ne tenant pas cet engagement le préjudice correspondant aux dépenses effectuées par la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL pour l'établissement du dossier de demande d'autorisation, pour l' assistance à maîtrise d'ouvrage dans le cadre de l'enquête publique , et pour l'organisation d'une réunion d'information du public en mairie, qui ont fait l'objet de la part de la société Française d'Engineering et d'Environnement (F2E) d'une facture du 10 mai 2006 et de deux factures du 20 juin 2006 pour respectivement 6 186, 1 450 euros et 1 650 euros H.T., pour l'élaboration du document initial de santé et sécurité (DSS), qui a fait l'objet, pour le montant de 670 euros H.T. d'un devis de l'association agréée Prevencem accepté le 30 juin 2006, pour des constats d'affichage, qui ont fait l'objet, les 13 juin et 20 juillet 2006 de deux factures d'huissier pour 193,96 et 475,96 euros H.T., et pour l'indemnisation du commissaire enquêteur fixée à 4 449,05 euros par ordonnance du président du Tribunal administratif de Clermont-Ferrand en date du 6 octobre 2006 ;
Considérant, en quatrième et dernier lieu que la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI réclament l'une 16 152 000, l'autre 3 875 000 euros au titre des bénéfices qu'elles ont perdus du fait qu'elles n'ont pu bénéficier, pendant la durée d'exploitation de la carrière, prévue pour trente ans, l'une de la vente de matériaux, l'autre de redevances de fortage ; que toutefois, alors que la promesse faite par la commune de Crevant-Laveine de céder des droits de fortage n'avait ni pour objet ni pour effet de garantir aux sociétés requérantes la possibilité de mener à bien leur projet d'exploitation, le manque à gagner allégué ne peut être regardé comme résultant directement de la faute commise par cette commune ; En ce qui concerne les intérêts :
Considérant que la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI ont droit aux intérêts au taux légal sur les sommes de 6 186 euros, 1 450 euros, 1 650 euros, 670 euros, 193,96 euros, 475,96 euros et 4 449,05 euros, soit, au total, 15 074,97 euros, et sur la somme de 1 500 euros non à compter du 20 février 2008, date de leur demande préalable d'indemnisation, en l'absence de justification de la date de réception de celle-ci, mais à compter du 17 juin 2008, date à laquelle leur demande aux fins de condamnation a été enregistrée au greffe du Tribunal administratif de Clermont-Ferrand ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI sont seulement fondées à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué le Tribunal administratif de Clermont-Ferrand a refusé de condamner la commune de Crevant-Laveine à leur verser, à l'une la somme de 15 074,97 euros, à l'autre la somme de 1 500 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2008 ; Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que, d'une part, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de la commune de Crevant-Laveine une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI ensemble et non compris dans les dépens ; que, d'autre part, ces dispositions font obstacle à ce qu'une somme quelconque soit mise à la charge de celles-ci alors qu'elles ne sont pas parties perdantes dans la présente instance ; DECIDE :
Article 1er : Le jugement n° 070935, 071309, 081024 du Tribunal administratif de Clermont-Ferrand en date du 4 novembre 2009 est annulé en tant qu'il statue sur la demande d'indemnité présentée par la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI.
Article 2 : la commune de Crevant-Laveine est condamnée à verser une somme de 15 074,97 euros à la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et une somme de 1 500 euros à la S.C.I. BIKINI. Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2008.
Article 3 : la commune de Crevant-Laveine versera une somme de 2 000 euros à la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI, ensemble, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI est rejeté.
Article 5 : Les conclusions présentées par la commune de Crevant-Laveine au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL, à la S.C.I. BIKINI, à la commune de Crevant-Laveine et au ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement.
Délibéré après l'audience du 16 juin 2011, où siégeaient :
Lu en audience publique, le 7 juillet 2011."
"Vu la requête, enregistrée le 19 avril 2013, présentée pour M. D...A..., domicilié..., Mme C...A...G..., domiciliée..., par Me Tissot ; Les époux A...demandent à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1100356 du 21 février 2013 par lequel le tribunal administratif de Lyon annulé l'arrêté du 12 novembre 2010 par lequel le maire de la commune de Chasselay leur a accordé un permis de construire ; 2°) de rejeter la demande de Mme B...devant le tribunal ; 3°) de mettre à la charge de Mme B...une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Ils soutiennent que leur projet comprend un transfert de surface hors oeuvre nette de 64 m2 par création d'un vide sanitaire d'une surface correspondante en sous-sol, la création de 20 m2 de surface hors oeuvre nette conformément à l'article UC 2 du plan local d'urbanisme et la démolition du garage ; que le caractère mesuré d'une extension doit s'apprécier uniquement par référence à la surface hors oeuvre nette existante ; que la notion d'extension mesurée s'apprécie par rapport à la surface hors oeuvre nette créée ; que les volumes situés en sous-sol seront dépourvus de toute ouverture de telle sorte que leur surface transférée doit être déduite de la surface hors oeuvre brute globale pour le calcul de la surface hors oeuvre nette ; que rien ne permet d'interdire le transfert de surface hors oeuvre nette ; qu'en l'espèce par l'effet de la suppression de 64 m2 de surface hors oeuvre nette au sous-sol et la création de la même surface en R+1, seule une surface hors oeuvre nette de 20 m2 sera créée, qui représente 12,35 % de la surface existante ; Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire, enregistré le 31 mai 2013, présenté pour Mme B...qui conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des époux A...au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Elle expose que la notion d'extension ne s'apprécie pas uniquement par rapport à la surface hors oeuvre nette ; que l'importance de la modification des volumes du bâtiment existant est prise en compte pour caractériser une extension mesurée ; que l'adjonction d'un nouveau volume double la surface au sol ; que les travaux emportent la création d'une surface hors oeuvre nette de 84 m2, la doublant, l'article UC 2 ne prévoyant ni compensation, ni transfert de surface ; que la superficie du prétendu vide sanitaire, qui n'est pas un sous-sol, devait être comptabilisée dans la surface hors oeuvre nette en application de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme ; que les déclarations présentaient un caractère frauduleux ; que le dossier de demande de permis de construire ne satisfait pas aux exigences de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, le tableau des surfaces n'étant pas intégralement renseigné ; que le plan masse joint à la demande ne porte pas la mention des cotes altimétriques conformément à l'article R. 431-9 et ne respecte pas les exigences de l'article R. 431-10 faute de comporter un documents permettant d'apprécier l'insertion du projet ; que l'article UC 7 a été méconnu, la façade Est de l'extension étant à moins de 4 m de la limite séparative ; que l'article UC 9 n'a pas été respecté compte tenu d'une emprise au sol des constructions de 410,41 m2, excédant le coefficient d'emprise au sol fixé à 0,25 % ; Vu l'ordonnance en date du 23 août 2013 fixant la clôture d'instruction au 20 septembre 2013, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative ;
Vu le mémoire, enregistré le 20 septembre 2013, présenté pour M. et Mme A...qui, par les mêmes moyens, concluent comme précédemment, soutenant en outre que la demande d'annulation présentée par Mme B...n'était pas recevable en application de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ; Vu le mémoire, enregistré le 27 septembre 2013, présenté pour Mme B...; Vu la note en délibéré, enregistrée le 10 octobre 2013, présentée pour M. et Mme A... ;
- le rapport de M. Picard, président-assesseur ; - les conclusions de Vallecchia, rapporteur public ;
1. Considérant que M. et MmeA..., qui sont propriétaires d'une maison d'habitation située à Chasselay, en zone UC 1 du plan local d'urbanisme, ont obtenu du maire de cette commune la délivrance d'un permis de construire en date du 12 novembre 2010 pour l'extension de leur maison d'habitation ; que MmeB..., une voisine, a contesté ce permis devant le tribunal administratif de Lyon qui, par un jugement du 21 février 2013, en a prononcé l'annulation ; 2. Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement (...) " ; qu'il ressort des pièces du dossier que la propriété de Mme B...est située à proximité immédiate de celle de M. et Mme A...; que les travaux en litige sont donc susceptibles d'en affecter directement les conditions d'occupation ; que, dès lors, Mme B...dispose d'un intérêt pour agir contre le permis contesté ; que, par suite, la fin de non recevoir opposée par les époux A...ne peut qu'être écartée ; 3. Considérant que l'article UC 2 du règlement du plan local d'urbanisme prévoit que : " Dans la zone UC 1, seules les extensions mesurées sont autorisées dans la mesure où elles font l'objet d'une étude soignée d'intégration au bâtiment principal. Ces extensions seront limitées à 20 m2 de SHON par rapport à la surface existante à la date d'approbation du PLU " ; qu'il ressort des pièces du dossier que la maison des consortsA..., dont la surface hors oeuvre nette totale est de 162 m², compte un sous-sol semi-enterré et un premier niveau ; que le permis de construire en litige autorise une importante transformation de cet immeuble dont l'emprise au sol est quasiment doublée et le volume considérablement augmenté par son extension sur les deux niveaux, comportant la création de deux garages en sous-sol et l'expansion de la surface hors oeuvre nette du niveau supérieur sur près de 84 m² ; que même si le projet prévoit la création de seulement 20 m² supplémentaires de surface hors oeuvre nette, la portant globalement à 182 m², 64 m² de surface hors oeuvre nette en sous-sol étant supprimés et réutilisés au niveau supérieur, les modifications apportées qui, compte tenu des termes de la réglementation, doivent également s'apprécier en fonction notamment de l'emprise, du volume ou de l'apparence de la construction projetée et non uniquement par rapport à la surface hors oeuvre nette existante à la date du plan local d'urbanisme, ne peuvent être regardées comme une " extension mesurée " au sens des dispositions précitées ; que c'est par suite à bon droit que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Lyon a annulé l'arrêté du maire de Chasselay en date du 12 novembre 2010 ; que les consorts A...ne sont dès lors pas fondés à en demander l'annulation ; 4. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que les conclusions de M. et Mme A...présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées ; qu'il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées sur ce même fondement par Mme B...; DECIDE :
Une QPC sur la la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
En fait c'est l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation applicable aux copropriétés issues de la vente de certains appartements par un organisme d'habitations à loyer modéré qui est l'objet de cette décision. Aux termes du quatrième alinéa de cet article : « Les dispositions du deuxième alinéa du I de l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ne s'appliquent pas à l'organisme d'habitations à loyer modéré vendeur ».
"Vu la Constitution ; Vu l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 modifiée portant loi organique sur le Conseil constitutionnel ; Vu le code de la construction et de l'habitation ; Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Vu le règlement du 4 février 2010 sur la procédure suivie devant le Conseil constitutionnel pour les questions prioritaires de constitutionnalité ; Vu les observations produites pour les requérants par la SCP Morel - Chadel - Moisson, avocat au barreau de Paris, enregistrées le 10 juin 2014 ; Vu les observations produites pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis. . . à Paris, partie en défense, représenté par Paris Habitat OPH, son syndic, par la SCP Meier-Bourdeau Lécuyer, avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation, enregistrées le 10 juin 2014 ; Vu les observations produites par le Premier ministre, enregistrées le 10 juin 2014 ; Vu les pièces produites et jointes au dossier ; Me François Morel, avocat au barreau de Paris, pour les requérants, Me Patrice Lebatteux, avocat au barreau de Paris, pour la partie en défense, et M. Xavier Pottier, désigné par le Premier ministre, ayant été entendus à l'audience publique du 1er juillet 2014 ; Le rapporteur ayant été entendu ; 1. Considérant que l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation est applicable aux copropriétés issues de la vente de certains appartements par un organisme d'habitations à loyer modéré ; qu'aux termes du quatrième alinéa de cet article : « Les dispositions du deuxième alinéa du I de l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ne s'appliquent pas à l'organisme d'habitations à loyer modéré vendeur » ; 2. Considérant que, selon les requérants, en écartant les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui limitent le nombre de voix dont un copropriétaire majoritaire dispose en assemblée générale, les dispositions contestées permettent à un tel copropriétaire d'imposer ses décisions à l'ensemble des autres copropriétaires et portent une atteinte disproportionnée à l'exercice du droit de propriété de ces derniers ; 3. Considérant que la propriété figure au nombre des droits de l'homme consacrés par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 ; qu'aux termes de son article 17 : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité » ; qu'en l'absence de privation du droit de propriété au sens de cet article, il résulte néanmoins de l'article 2 de la Déclaration de 1789 que les atteintes portées à ce droit doivent être justifiées par un motif d'intérêt général et proportionnées à l'objectif poursuivi ; 4. Considérant qu'il appartient au législateur compétent en application de l'article 34 de la Constitution pour fixer les principes fondamentaux de la propriété et des droits réels, de définir les droits de la copropriété d'un immeuble bâti sans porter d'atteinte injustifiée aux droits des copropriétaires ; 5. Considérant qu'aux termes du deuxième alinéa du paragraphe I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée : « Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires » ; qu'en prévoyant que ces dispositions ne s'appliquent pas à l'organisme d'habitations à loyer modéré vendeur, les dispositions contestées ont pour seul effet d'écarter l'application de la deuxième phrase du deuxième alinéa du paragraphe I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui réduit le nombre des voix du copropriétaire majoritaire par exception à la règle de proportionnalité ; 6. Considérant que le Conseil constitutionnel n'est pas saisi des dispositions qui énumèrent les décisions qui peuvent être adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires et fixent les différentes règles de majorité applicables pour l'adoption de ces décisions ; que la disposition contestée par la présente question prioritaire de constitutionnalité est relative au nombre des voix dont disposent les copropriétaires en assemblée générale ; que, s'il appartient aux juridictions compétentes de faire obstacle aux abus de majorité commis par un ou plusieurs copropriétaires, ni le droit de propriété ni aucun autre principe ou règle de valeur constitutionnelle n'interdit qu'un copropriétaire dont la quote-part dans les parties communes est majoritaire puisse disposer, en assemblée générale, d'un nombre de voix proportionnel à l'importance de ses droits dans l'immeuble ; que, par suite, doivent être écartés les griefs tirés de ce que le quatrième alinéa de l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation porterait atteinte au droit de propriété ; 7. Considérant que les dispositions contestées, qui ne sont contraires ni au principe d'égalité ni à aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit, doivent être déclarées conformes à la Constitution, D É C I D E : Article 1er.- Le quatrième alinéa de l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation est conforme à la Constitution. Article 2.- La présente décision sera publiée au Journal officiel de la République française et notifiée dans les conditions prévues à l'article 23-11 de l'ordonnance du 7 novembre 1958 susvisée. Délibéré par le Conseil constitutionnel dans sa séance du 10 juillet 2014, où siégeaient : M. Jean-Louis DEBRÉ, Président, M. Jacques BARROT, Mmes Claire BAZY MALAURIE, Nicole BELLOUBET, MM. Guy CANIVET, Michel CHARASSE, Renaud DENOIX de SAINT MARC, Hubert HAENEL et Mme Nicole MAESTRACCI. Rendu public le 11 juillet 2014."
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 l'article 1015
 l'article 1134
 l'article 1134
 l'article 6
 l'article 9
 l'article 1134
 l'article 9
 l'article 74
 l'article 9
 l'article 10
 l'article 700
 l'article 22
 l'article 22
 l'article 2
 l'article 34
 l'article 22
 l'article 22
 l'article 23