Source: http://www.studio-alaimo.it/vincolo-di-destinazione/
Timestamp: 2014-12-22 01:59:21+00:00

Document:
Vincolo di destinazioneStudio Tecnico Amministrativo ALAIMO
Unione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari Professionisti UNIPLA
Unione NazionaleImprese, Professionisti eLavoratori Autonomi CORAM
Vincolo di destinazione Il vincolo pubblicistico inderogabile riguardante gli spazi adibiti a parcheggio di cui all’art. 18 della L. n. 765 del 1967 (che ha trovato conferma nella successiva L. n. 122 del 1982), traducendosi in un rapporto di pertinenzialità necessaria con diritto reale dei singoli condomini all’uso dell’autorimessa, non può riguardare le costruzioni anteriori all’entrata in vigore della detta norma, alle quali sarà da ritenersi applicabile la disciplina ordinaria di cui agli artt. 817 ss. c.c. (secondo la quale, per l’esistenza del vincolo pertinenziale tra beni, è richiesta la sussistenza di un elemento oggettivo — che, cioè, il bene sia destinato al servizio o all’ornamento di altro bene — e di un elemento soggettivo — che, cioè, tale destinazione risponda all’effettiva volontà dell’avente diritto di creare un vincolo di strumentalità necessaria o complementarietà funzionale tra i beni —), con la conseguenza che, per affermare la esistenza di un vincolo pertinenziale tra una abitazione oggetto di alienazione e l’autorimessa (specie se individuata in distinta particella catastale) sarà necessario accertare l’esistenza, oltre che del rapporto funzionale tra la cosa principale e quella accessoria, anche dell’elemento soggettivo della destinazione pertinenziale, consistente nella effettiva volontà dei titolari della proprietà sui beni collegati di destinare durevolmente la cosa accessoria al servizio di quella principale.
L’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942 n. 1150, nel testo introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, il quale prescrive che “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione”, pone un vincolo pubblicistico di destinazione, che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Tale principio resta immutato anche dopo l’entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985 n. 47, atteso che l’art. 26 ultimo comma di detta legge, nello stabilire che “gli spazi di cui all’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 ed 819 cod. civ.”, non ha portata innovativa, ma assolve soltanto alla funzione di esplicitare la regola, già evincibile nella norma interpretata, secondo cui i suddetti spazi possono essere oggetto di atti o rapporti separati, fermo però rimanendo quel vincolo pubblicistico.
* Cass. pen., Sezioni Unite, 18 luglio 1989, n. 3363, Baldassarri c. Società Edilizia Crisa r.l.
L’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150. introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, il quale dispone che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, configura norma imperativa ed inderogabile, in correlazione degli interessi pubblicistici da essa perseguiti, che opera non soltanto nel rapporto fra il costruttore o proprietario di edificio e l’autorità competente in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici inerenti a detti spazi, nel senso di imporre la loro destinazione ad uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o ad esse abitualmente accedono. Ciò comporta, in ipotesi di fabbricato condominiale, che, qualora il godimento dello spazio per parcheggio non sia assicurato in favore del proprietario del singolo appartamento in applicazione dei principi sull’utilizzazione delle parti comuni dell’edificio o delle sue pertinenze, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio medesimo, deve affermarsi la nullità di tale contratto nella parte in cui sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabile destinazione, e conseguentemente deve ritenersi il contratto stesso integrato “ope legis’ con il riconoscimento di un diritto reale di uso di quello spazio in favore di detto condomino (salva restando la possibilità delle parti di ottenere, anche giudizialmente, un riequilibrio del sinallagma contrattuale. alterato dall’indicata integrazione dell’oggetto di una delle prestazioni).
*Cass. civ., Sezioni Unite, 17 dicembre 1984, n. 6600, Ciardi c. Soc. Il Pogg. Can.
Il regime di cui all’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 (cosiddetta legge ponte) e rimasto immutato dopo l’entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985, n. 47 il cui art. 26, ultimo comma, stabilisce che gli spazi di parcheggio costituiscono pertinenze, non comporta che tali aree, fermo restando il vincolo di destinazione, rientrino tra le parti comuni dell’edificio a norma dell’art. 1117 c.c
Le aree degli edifici riservate a parcheggio ex art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, devono presumersi comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. (la cui elencazione non è tassativa), atteso che sussiste per dette aree, obiettivamente destinate per legge ad uso comune, l’identica ratio che sta alla base della presunzione di comunione stabilita da detta norma codicistica. Ove, poi, tale presunzione sia vinta dal titolo, risultando quelle aree di proprietà esclusiva di uno o più condomini, il vincolo di destinazione comune determina la costituzione ope legis a favore dell’intero edificio o delle sue singole parti, appartenenti a proprietari diversi, di un diritto reale di uso sulle aree medesime.
L’obbligo di riservare a parcheggio, nelle nuove costruzioni ed aree ad esse inerenti, appositi spazi (in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri di fabbricato), ai sensi e nel vigore dell’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 (e quindi prima della L. 28 febbraio 1985, n. 47, il cui art. 26, in via innovativa, qualifica come pertinenziale il rapporto con i suddetti spazi), si ricollega ad esigenze pubblicistiche e costituisce un vincolo di destinazione, in favore degli abitanti delle costruzioni medesime, non derogabile, né da parte del costruttore, né da parte di successivi rapporti privatistici. che restano colpiti da nullità ove si pongano in contrasto con tale destinazione. Pertanto, in edificio condominiale, e per il caso in cui gli indicati spazi si trovino in aree incluse fra i beni comuni, la citata norma rende invalida la clausola del regolamento condominiale, recepita nei contratti di vendita, che introduca divieti di parcheggio, e, quindi, legittima la deliberazione assembleare che consenta il parcheggio stesso in contrasto con tale regolamento.
L’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942, n. 1150, così come modificato dall’art. 18, della L. 6 agosto 1967, n. 765, il quale prescrive che nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di loro pertinenza debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, pone un vincolo pubblicistico di destinazione, ed un rapporto di pertinenza necessario tra gli appartamenti dell’edificio e gli spazi per parcheggio posti al loro servizio, che non può essere spezzato da atti di autonomia privata e che conseguentemente comporta, nel caso di locazione, con separati contratti, dell’appartamento e dell’area di parcheggio o del box al medesimo conduttore, l’assoggettamento, ai sensi dell’art. 818 c.c, della cosa accessoria (il box o l’area di parcheggio) al regime locativo della cosa principale (l’appartamento). Per gli immobili in precedenza costruiti, ai quali la predetta norma, essendo irretroattiva, non può essere applicata, l’assoggettamento del distinto contratto di locazione del box al regime del contratto di locazione dell’appartamento presuppone, invece, l’accertamento, in concreto, sotto il profilo oggettivo e soggettivo, di un rapporto pertinenziale tra i due beni, secondo gli ordinari criteri fissati dalle disposizioni del codice civile.
L’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 L. 6 agosto 1967 n. 765 (cosiddetta legge ponte) prescrivendo che negli edifici di nuova costruzione siano riservati appositi spazi di parcheggio, pone un vincolo pubblicistico di destinazione non suscettibile di deroga negli atti privati di disposizione degli spazi ridetti, ma non ne indica la localizzazione in una parte piuttosto che in un’altra del complesso condominiale, né crea per essi una presunzione di comunione inquadrabile nell’art. 1117 c.c., implicando soltanto il divieto per il propritario di disporne in modo da sottrarlo a detta destinazione.
In tema di spazi riservati a parcheggio secondo quanto prescrive, per le nuove costruzioni, l’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, il riconoscimento in via giudiziaria del diritto dei proprietari acquirenti degli appartamenti dell’immobile di usufruire dell’area di parcheggio nonostante la riserva di proprietà a favore dell’alienante, originario proprietario dell’edificio, non presuppone né è condizionato al previo accordo sulla misura della integrazione del corrispettivo della vendita degli appartamenti, né all’accertamento giudiziale di tale integrazione, che può essere anche successivo ed indipendente dal predetto riconoscimento.
Anche a norma dell’art. 26, ultimo comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47, che non ha modificato il regime vincolistico imposto dall’art. 18 della legge «ponte» 26 agosto 1967, n. 765 fra unità abitativa e spazi di parcheggio condominiali, chiarendone solo l’originaria portata, deve ritenersi che i contratti di autonoma disposizione di detti parcheggi, pur ammissibili, non possono intaccare il diritto reale d’uso a favore del titolare dell’unità abitativa. È pertanto nulla e va sostituita ope legis la clausola contrattuale con la quale il venditore dell’immobile abbia riservato a sé la proprietà dell’area di parcheggio, salvo il diritto del venditore e correlativamente l’obbligo dell’acquirente dell’unità abitativa di integrare il prezzo convenuto per il riequilibrio del sinallagma del contratto di compravendita.
* Cass. civ., sez. II, 18 luglio 1991, n. 7994, Berlino c. Calabrò.
L’art. 41 sexies della L. 17agosto l942, n. 1150, nel testo introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 (a norma del quale nelle nuove costruzioni o nelle aree di pertinenza di queste debbono essere riservati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione) ed ulteriormente chiarito dall’art. 26 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (che, conferendo certezza testuale alla regola già desumibile dall’art. 18 della L. n. 765 del 1967, ha precisato che l’area destinata a parcheggio costituisce pertinenza della costruzione), pone un inderogabile vincolo pubblicistico di destinazione di detta area, che non impedisce al proprietario dell’edificio di riservarsi, negli atti di vendita dei singoli appartamenti, la proprietà dell’area stessa destinata a parcheggio o di trasferire ad altri la proprietà, atteso che non attribuisce tale proprietà ai condomini per effetto automatico dell’acquisto dell’appartamento, ma esclude solo la possibilità che la riserva o il trasferimento a terzi della proprietà privi i proprietari degli appartamenti dell’edificio del diritto reale di utilizzazione di tale area per il parcheggio dei loro veicoli, sottraendola al vincolo pubblicistico di destinazione.
Con riguardo agli spazi riservati a parcheggio, secondo quanto prescrive per le nuove costruzioni l’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765, deve ritenersi consentita, in applicazione delle regole dettate dal codice civile sulle pertinenze, ed anche prima dell’entrata in vigore dell’art. 26, ultimo comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (che comunque chiarisce la portata di detto art. 18, inquadrando quelle porzioni nella normativa delle pertinenze), la riserva di proprietà in favore del costruttore, con gli atti di trasferimento delle singole unità condominiali o dell’intero fabbricato, sempreché venga rispettato l’indicato vincolo di destinazione (come nel caso in cui il parcheggio resti assicurato ai condomini mediante il pagamento di un canone).
Costituiscono un valido strumento interpretativo del contratto di vendita di appartamento condominiale, nel silenzio o nell’ambiguità della convenzione in ordine al diritto dell’acquirente al godimento dell’area di parcheggio realizzata dal costruttore, le norme disciplinanti le costruzioni — tra cui l’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942 n. 1150 (introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765), statuente che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi — e ciò per il principio che il bene — casa deve essere concepito nella sua regolare conformazione, delineata dalle norme suindicate, nonché in virtù del principio di buona fede, di cui agli artt. 1366 e 1375 cod. civ., ed in base all’art. 1374 dello stesso codice, che obbliga le parti anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo le leggi, tra le quali vanno incluse quelle regolanti erga omnes, in vista del pubblico interesse, le caratteristiche del bene oggetto della compravendita.
* Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1981, n. 2452, Cond. Porris. S. c. Marrazzo.
La nullità della clausola del contratto di compravendita di appartamento che esclude il trasferimento della proprietà o del diritto reale di utilizzazione dell’area condominiale da riservare a parcheggio, ai sensi dell’art. 41 sexies L. 27 agosto 1942 n. 1150, aggiunto dall’art. 18 L. 6 agosto 1967 n. 765, ed il conseguente trasferimento ex lege del predetto diritto al compratore, comporta il diritto del venditore al corrispettivo di tale trasferimento, che dà luogo ad un credito di valore rivalutabile perché ha la funzione di integrazione non del prezzo, in senso proprio, ma degli effetti legali della compravendita, con l’aggiunta di un effetto legale che articolandosi nel trasferimento della proprietà o del diritto reale di godimento dell’area di parcheggio e nella integrazione del corrispettivo, in egual misura le parti sono tenute a rispettare ed in egual misura deve conseguentemente incidere sul loro patrimonio, senza alterare l’obbligo del venditore di rimborsare l’avente diritto dei frutti civili eventualmente percepiti con lo sfruttamento dell’area dalla data del contratto.
L’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 – come introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, che dispone l’obbligatoria «riserva», a servizio delle nuove costruzioni, di «spazi per parcheggi» – ha, per la finalità perseguita (ordinato assetto urbanistico), carattere imperativo ed opera non solo come norma di azione, nel rapporto pubblicistico tra la pubblica amministrazione e chi domanda la licenza edilizia, bensì anche come norma di relazione, nei rapporti privatistici concernenti detti parcheggi, in quanto pone un limite all’autonomia privata, sanzionando di nullità, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., ogni convenzione che, per privato interesse del costruttore o del rivenditore degli immobili (o anche dei condomini stessi), sottragga gli spazi suindicati alla funzione loro assegnata dalla legge. Ne deriva che va dichiarata nulla, per contrarietà alla disposizione imperativa in questione, sia la clausola con cui il costruttore od altri nel vendere i singoli appartamenti, escludano dalla vendita la comproprietà dei locali di parcheggio, come parte di natura condominiale (art. 1117 cod. civ.), o, comunque, il godimento del servizio di parcheggio a titolo di servitù, sia l’atto con cui l’acquirente di un appartamento rinuncia al servizio medesimo, con il conseguente diritto di quest’ultimo di fruire del servizio e dell’alienante di esigere il relativo corrispettivo pecuniario.
Per sentir dichiarare la destinazione di un’area a parcheggio condominiale, ai sensi dell’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765, e la nullità dei negozi contrari alla citata norma vincolistica, ove l’area stessa sia comune a due condominii (rendendosi applicabili le norme specifiche della comunione ex artt. 1100 e 1105 c.c. e non anche quelle che regolano il condominio), la legittimazione dei singoli partecipanti, e per essi degli amministratori, ad agire contro terzi, o contro altri partecipanti, può sorgere anche da una semplice manifestazione di volontà dei partecipanti.
* Cass. civ., sez. II, 4 gennaio 1993, n. 18, Prosperi c. Bucci.
L’art.18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 (introduttivo dell’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150) — disponendo che nelle nuove costruzioni devono essere riservati spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione — non delinea una servitù di uso pubblico, ma crea una situazione pertinenziale tra la proprietà dell’edificio e l’area di parcheggio ad esso destinata (confermata, per la Regione siciliana, dalla qualifica dell’area di parcheggio come dotazione dell’edificio, ex art. 21 della legge regionale 26 maggio 1973 n. 21), la quale, nell’ipotesi di edificio condominiale, assume la forma della comproprietà, in capo ai condomini, dell’area, come parte necessaria all’uso comune (art. 1117 cod. civ.), se l’area stessa era di proprietà del costruttore, ovvero di un diritto (comune) di servitù dei condomini sull‘area, se questa appartiene ad un terzo. La normativa, dato il fine pubblico perseguito, ha natura cogente e pertanto qualsiasi negoziazione avente ad oggetto unità immobiliari di un edificio dotato dell’area di parcheggio comporta ipso iure il trasferimento al compratore della proporzionale quota dell’area medesima (quota di comproprietà o di coservitù), in virtù dell’integrazione ope legis degli effetti del contratto ai sensi dell’art. 1374 cod. civ., senza il versamento di un ulteriore corrispettivo, salva, per il venditore, ricorrendo gli estremi richiesti dall’art. 1429 n. 4 cod. civ., l’azione di annullamento del contratto, ove l’omesso computo nel prezzo del valore della quota dell’area di parcheggio si ricolleghi ad un errore sulle conseguenze giuridiche del negozio.
Nella disciplina urbanistica di cui alla L. 6 agosto 1967, n. 765, l’obbligo di riservare nelle nuove costruzioni spazi per parcheggio, ai sensi dell’art. 18 della citata legge, può essere osservato realizzando tali spazi tanto in aree di pertinenza, quanto in locali facenti parte delle costruzioni stesse (e da trasferire agli acquirenti delle singole unità immobiliari), come nel caso di boxes o garages ricavati in piani interrati.
La mera circostanza che il costruttore di un fabbricato condominiale, il quale, prima di vendere i singoli alloggi, nel destinare delle aree a parcheggio ai sensi e nel vigore dell’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765, se ne sia riservato la proprietà, come il fatto che i successivi atti di vendita non contengano espressa menzione del trasferimento anche della comproprietà delle aree medesime, non è sufficiente a superare la presunzione di inclusione delle dette aree fra i beni comuni, posta dall’art. 1117 cod. civ.
La superficie a parcheggio può essere oggetto di qualunque negozio traslativo utilizzabile nella libera disponibilità privatistica: può restare di proprietà del costruttore dell’edificio nell’ipotesi di vendita separata delle singole unità immobiliari; può diventare un’entità condominiale; può essere ceduta a terzi estranei al condominio; può essere infine collegata alla proprietà esclusiva dì un singolo appartamento. Ciò che importa è che il titolare di tale bene ne rispetti la destinazione al servizio del fabbricato o del singolo appartamento cui il parcheggio afferisce. In quest’ultima ipotesi è fatto salvo il diritto del proprietario attuale dell’alloggio di cui il parcheggio costituisce pertinenza a reclamare il parcheggio medesimo: in tale momento il proprietario del parcheggio, previo pagamento di una indennità, dovrà metterlo a disposizione del proprietario dell’appartamento.
* Trib. civ. Latina, 29 ottobre 1987, n. 830, Giovannelli e altro c. Riccardo, motivaz. e nota in, Arch. loc. e cond. 1988, 438.
In tema di spazi per parcheggi e del relativo vincolo pubblicistico di destinazione di cui all’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942, il singolo condomino può invocare la forzosa costituzione in suo favore del diritto reale d’uso nonché la titolarità di uno jus possessionis di analogo contenuto non con riferimento a qualunque area strutturalmente annessa all’edificio ma sottratta dal costruttore al regime condominiale di cui all’art. 1117 c.c, ma solo nelle ipotesi nelle quali risulti acclarato il vincolo di destinazione a parcheggio di quell’area siccome originariamente previsto nell’ambito del progetto approvato.
Ai sensi dell’art. 18 L. 6 agosto 1967, n. 765 gli spazi per parcheggi debbono intendersi coattivamente vincolati alla destinazione di pertinenza delle singole unità abitative dell’edificio e le parti non hanno il potere di concludere contratti contrastanti con la detta destinazione.
L’amministratore di condominio non è legittimato a proporre azioni per l’acquisizione delle aree destinate a parcheggio di cui all’art. 18 della L. n. 765/1967, nemmeno quando agisca in base a delibera maggioritaria dell’assemblea.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 29 agosto 1994, n. 7225, Condominio «Parco Maria» di Via Arpino n. 15 bis di Casoria c. De Falco ed altri, in Arch. loc. e cond. 1995, n.1.
La superficie a parcheggio può essere oggetto di qualunque negozio traslativo utilizzabile nella libera disponibilità privatistica: può restare di proprietà del costruttore dell’edificio nell’ipotesi di vendita separata delle singole unità immobiliari; può diventare un’entità condominiale; può essere ceduta a terzi estranei al condominio; può essere, infine, collegata alla proprietà esclusiva di un singolo appartamento. Alla legge importa solo che chiunque risulti poi essere il titolare di tale bene ne rispetti la destinazione al servizio del fabbricato o del singolo appartamento cui il parcheggio afferisce. In tale ultima ipotesi, invero, tanto il proprietario costruttore che si sia riservata la proprietà dell’area alienando separatamente l’alloggio, quanto il terzo acquirente della sola superficie a parcheggio senza alcun diritto sull’alloggio cui essa afferisce, possono liberamente disporre del loro diritto di proprietà fintantoché l’uso o la proprietà del parcheggio non vengano reclamati dal proprietario attuale dell’alloggio di cui esso costituisce pertinenza. In tale momento, previo pagamento di un’indennità, il proprietario del parcheggio dovrà metterlo a disposizione del proprietario dell’appartamento.
* Trib. civ. Latina, 29 ottobre 1987, in Nuovo dir. 1988, 339.
Il vincolo di dotazione di aree destinate a parcheggio, previsto dall’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942, ha natura di diritto reale di uso a favore degli inquilini dello stabile condominiale; pertanto, ove non sia contemplato nel contratto di vendita, questo si reputa inficiato da nullità nella parte in cui sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabile destinazione.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 17 novembre 1993, n. 9856, Pellino ed altri c. Soc. Accardo ed altri, in Arch. loc. e cond. 1995, n. 1.
L’art. 41 sexies L. n. 1150/1941 non attribuisce alcun diritto soggettivo ai condomini di nuova costruzione, integrando piuttosto una norma di azione destinata a disciplinare l’attività della P. A. in sede di controllo degli interventi urbanistici privati sul territorio.
Nel caso in cui gli acquirenti di appartamenti in condominio agiscono per il riconoscimento del diritto di parcheggio contro l’acquirente dei relativi spazi, quest’ultimo non ha diritto di chiedere il pagamento del valore dello spazio riconosciuto (cd. conguaglio).
L’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942, n. 1150 stabilisce solo misure quantitative per la determinazione degli spazi da destinare a parcheggi, senza statuire alcuna formalità in ordine alla localizzazione delle aree da asservire a tale scopo, ragion per cui i parcheggi possono essere localizzati sia in luoghi interrati dell’edificio, sia al suo piano terreno, sia in aree esterne, anche se non strettamente adiacenti.
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References: Cass. 
 art. 26
 art. 41
 art. 26
 Cass. 
 art. 18
 Cass. 
 Cass. 
 art. 21