Source: https://rkpn.de/kleingartenrecht/veroeffentlichungen/strom-und-wasser-in-der-kleingartenanlage.html
Timestamp: 2019-06-18 17:11:11+00:00

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A. Wie ist das grundsätzlich mit Strom und Wasser im Kleingarten?
Wenn man in das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) blickt, stellt man fest, dass dort keinerlei Regelungen zur Versorgung des Kleingärtners bzw. seiner Parzelle mit Strom oder Wasser enthalten sind. Zwar verweist § 4 Abs. 1 BKleingG auf das Pachtrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), doch auch dort finden sich keinerlei Reglungen, wie die Versorgung des Kleingärtners mit Strom oder Wasser zu erfolgen hat und abzurechnen ist.
Das Pachtrecht des BGB selbst verweist nun in § 581 Abs. 2 BGB auf die Regelungen zum Mietrecht (§§ 535 ff. BGB). Tatsächlich findet sich dort folgende Regelung:
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt …
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur angemessener Höhe vereinbart werden …
Aus dem eindeutigen Wortlaut dieser Vorschrift kann man entnehmen, dass die Vertragsparteien solche Regelungen zu den Betriebskosten treffen können, aber nicht müssen. Das bedeutet, dass der Vermieter (Verpächter) vom Mieter (Pächter) weder Pauschalen noch Vorauszahlungen auf Betriebskosten verlangen kann, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart worden war. Allerdings ist diese Bestimmung des Mietrechts nicht auf den Kleingartenpachtvertrag anwendbar. Denn das Mietrecht des BGB (§§ 535 ff. BGB) findet nur insoweit auf den Kleingartenpachtvertrag Anwendung, als es die Miete von Grundstücken betrifft. Deshalb wird das Wohnraummietrecht auf Kleingärten nicht angewendet (Mainczyk, BKleingG, 10 Auflage 2010, § 4 Rn. 10).
Doch enthält das BKleingG eine Regelung, die bei der juristischen Betrachtung der Versorgung von Kleingärten mit Strom und Wasser zu berücksichtigen ist:
§ 3 Abs. 2 BKleingG: Kleingarten und Gartenlaube
Im Kleingarten ist eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 m⊃2; Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig; die § 29 - 36 des Baugesetzbuches bleiben unberührt. Sie darf nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.
Aufgrund des gesetzlichen Erfordernisses, dass Gartenlauben nur in "einfacher Ausführung" errichtet und nicht "zum dauernden Wohnen geeignet sein dürfen", stellt sich die Frage, ob Kleingärten überhaupt mit Strom und Wasser versorgt werden dürfen. Auch das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Beschluss vom 25.02.1998 (Az 1 BvR 207/97) ausgeführt, dass die Vereinbarkeit des BKleingG mit der Art. 14 Grundgesetz (GG) unter anderem nur deshalb gegeben ist, weil der Gesetzgeber eine Verstärkung des Freizeitelements der Kleingärten dadurch verhindert, dass er den Ausbau der Gartenlauben zu kleinen Eigenheimen mit umfassender Erschließung (Elektrizität, Wasser und Abwasser) ausdrücklich abgelehnt hat (BT-Drs. 9/1900, S. 13). Das ist auch der Grund, warum das BKleingG selbst zu dem Thema dieses Aufsatzes keine Regelungen enthält.
Natürlich ist die Versorgung von Kleingärten sowohl mit Strom für den Betrieb von Gartengeräten, als auch mit Wasser für das Gießen der Pflanzen, grundsätzlich erlaubt. Allerdings dürfen sich die Anschlüsse nicht in der Gartenlaube befinden. Darüber hinaus unterfallen Ver- und Entsorgungseinrichtungen in Gartenlauben, welche aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des BKleingG, also vor dem 01.04.1983 in den alten Bundesländern, und aus der Zeit vor dem 03.10.1990 in den neuen Bundesländern, rechtmäßig errichtet worden sind, dem Bestandsschutz. Dieser Bestandschutz von Ver- und Entsorgungseinrichtungen ergibt sich zwar nicht unmittelbar aus den §§ 18, 20a BKleingG, sondern mittelbar aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG (Mainczyk, 10. Auflage 2010, § 3 Rdnr. 9d). Damit sind also immer noch eine Vielzahl von Fälle gegeben, bei denen die Versorgung eines Kleingärtners zumindest mit Strom und Wasser in Betracht kommt.
B. Der Versorgungsvertrag
Die Versorgung eines Kleingartens mit Strom oder Wasser stellt rechtlich gesehen ein vertragliches Verhältnis in Form eines Dauerschuldverhältnisses dar (BGH, Urteil v. 12.12.2005, Az. II ZR 283/03).
Meist wird der Kleingärtner von dem die jeweilige Anlage verwaltenden Verein mit Strom und Wasser beliefert. Manchmal ist es auch der verpachtende Stadtverband. Also bestehen dann die Vertragsbeziehungen zwischen dem Energie- und/oder Wasserversorger und dem Verein sowie zwischen dem Verein und dem Kleingärtner. Dabei kommt der Vertrag mit dem Kleingärtner über die Belieferung mit Strom und Wasser schon dann zustande, wenn dieser die von dem Verein angebotene Belieferung mit Strom und Wasser in Anspruch nimmt. Eine Erklärung, er wolle mit dem Verein jedoch keinen Vertrag schließen, ist unbeachtlich (BGH, Urt. v. 26.01.2005, Az. VIII ZR 66/04). Jedoch ist damit noch nicht geklärt, wie dieses Vertragsverhältnis dann tatsächlich abzuwickeln ist.
Zu der Versorgung mit Strom und Wasser gibt es verschiedene vom Gesetzgeber erlassene Verordnungen: die Stromgrundversorgungsverordnung (StromGVV) und die Verordnung über die allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV). Diese zwei Verordnungen finden jedoch beim Kleingartenpachtverhältnis keine Anwendung, da der Verein weder Elektrizitätsversorgungsunternehmen, noch Wasserversorgungsunternehmen ist. Entscheidend sind damit für die Abwicklung des Vertragsverhältnisses mit dem Kleingärtner die zwischen dem Verein und dem Kleingärtner getroffenen vertraglichen Vereinbarungen.
In der Regel dürfte dadurch auch ohne ausdrückliche Absprache zwischen den Vertragsparteien auch ohne eine entsprechende ausdrückliche Regelung vereinbart sein, dass der Kleingärtner das von ihm bezogene Wasser und den von ihm bezogenen Strom nach Verbrauch zu bezahlen hat. Neben dem verbrauchten Strom und Wasser hat sich der Kleingärtner auch an den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits bekannten Grundkosten der Belieferung (z. B. Miete des Hauptzählers, Grundgebühr etc.) zu beteiligen (LG Berlin, Urteil vom 27.02.2013, Az. 25 S 75/12). Dazu gehören jedoch ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht die Rücklagen für die Instandhaltung oder gar die Aufwendung für die Reparatur des Versorgungsnetzes. Denn nach der allgemeinen Risikoverteilung des Miet- bzw. Pachtrechts ist insoweit der Verein als Inhaber der Versorgungsleitung für deren Instandhaltung verantwortlich. Es empfiehlt sich deshalb eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen Verein und Kleingärtner, die wie folgt aussehen könnte:
„Der Kleingärtner hat als Abnehmer seine jeweiligen Verbräuche sowie die anteiligen Gemeinschaftskosten der Versorgungseinrichtungen zu tragen. Dabei wird der mittels der Zähler ermittelte Einzelverbrauch des Kleingartenpächters mit den die tatsächlich von Verein an den Versorger zu zahlenden Entgelten berechnet. Zusätzlich hat der Kleingartenpächter die vom Versorger gegenüber dem Verein erhobenen Grundkosten (zum Beispiel: Zählermiete für Hauptzähler etc.) anteilig zu tragen. Der Anteil berechnet sich nach der Anzahl der tatsächlich mit Wasser/Strom versorgten Parzellen.“
B.1 Die Verbrauchserfassung
Wenn der Kleingärtner seinen Bezug von Strom und Wasser nach Verbrauch zu begleichen hat, ergibt sich zwingend die Frage, wie der Verbrauch des Kleingärtners zu erfassen ist. Zwar müssen nach § 2 Abs. 1 S. 1 Eichgesetz (EichG) ein Strom- oder Wasserzähler der im geschäftlichen Verkehr verwendet wird zugelassen und geeicht sein. Doch kommt es aus den unterschiedlichsten Gründen ständig vor, dass in Kleingartenanlagen mit nicht geeichten Messeinrichtungen der Verbrauch erfasst wird.
Wichtig ist hier, dass für die beim Kleingärtner erfassten Verbrauchswerte in der Regel nur dann eine tatsächliche Vermutung der Richtigkeit spricht, wenn die Erfassung mit geeichten Messgeräten erfolgte. Zwar steht es dem Kleingärtner dann grundsätzlich frei, den Nachweis zu führen, dass auch das geeichte Messgerät nicht richtig erfasst hat (BGH, Urteil vom 17.11.2010, AZ VIII ZR 112/10). Gelingt dem Kleingärtner dieser Beweis jedoch nicht, hat er den von dem geeichten Messgerät erfassten Verbrauch zu begleichen. Dem gegenüber kommt den von einem nicht (mehr) geeichten Messgerät abgelesenen Werten die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Verpächter die Richtigkeit der abgelesenen Werte nachweisen. Dazu kann im Einzelfall genügen, dass die Verbrauchswerte innerhalb der Parameter der letzten unbeanstandeten Abrechnungsperioden liegen (BGH, Urteil vom 17.11.2010, AZ VIII ZR 112/10).
Dieser Unwägbarkeit sollte durch entsprechende vertragliche Regelungen mit dem Kleingärtner entgegengewirkt werden. In Betracht käme zum Beispiel folgende vertragliche Vereinbarung:
„Der Vorstand des Vereins kann anordnen, dass ein bestimmter Zählertyp in den einzelnen Parzellen zu verwenden ist. Er kann ferner anordnen, dass die in den Parzellen vorhandenen Zählertypen regelmäßig geeicht werden. Die entsprechenden Kosten der Eichung werden von den jeweiligen Pächter getragen. Der Kleingartenpächter ist ausdrücklich damit einverstanden, dass der Verbrauch auch mittels ungeeichter Zähler erfasst werden kann und erkennt den jeweiligen Zählerstand auch ausdrücklich an. Es bleibt den Vertragsparteien unbenommen nachzuweisen, dass mehr oder weniger Wasser/Strom verbraucht worden ist, als von dem ungeeichten Zähler erfasst wurde.“
Eine häufige Problemstellung im Kleingartenbereich ist die Beteiligung der Bezieher von Strom und Wasser an dem sog. Schwund. Damit ist der Verlust gemeint, der sich aus der Differenz des mit dem Hauptzähler erfassten Wertes im Vergleich zur Summe der von den einzelnen Unterzählern erfassten Werten ergibt. So kommt es gerade im Bereich der Wasserbelieferung häufig vor, dass wegen Leckagen in dem Versorgungsnetz der Hauptzähler eine deutlich größere Wassermenge erfasst hat, als die Summe der Unterzähler. Eine Beteiligung des Kleingärtners an dem Schwund ist aber in der Regel nur möglich, wenn diese Beteiligung ausdrücklich vertraglich vereinbart ist (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 10.05.2007, Az. 24 U 204/06). Eine adäquate vertragliche Vereinbarung könnte wie folgt aussehen:
„Zusätzlich hat der Kleingärtner gegenüber dem Verein den durch Vergleich des jeweiligen Vereinshauptzählers mit der Summe der in den Parzellen eingebauten Unterzählers festgestellten Schwund anteilig zu tragen. Der Antei
berechnet sich nach der Anzahl der tatsächlich mit Wasser/Strom versorgten Parzellen.“
B.2 Die Abrechnung
Wenn der Kleingärtner seinen Bezug von Strom und Wasser nach seinem Verbrauch zu begleichen hat, schuldet der Verpächter dem Kleingärtner natürlich auch eine Abrechnung des Verbrauchs und der von dem Kleingärtner zu tragenden Kosten.
Sofern bezüglich der Abrechnung keine abweichenden Vereinbarungen geschlossen worden sind, erfolgt eine Abrechnung nach § 259 Abs. 1 BGB. Dann schuldet der Verein die Abrechnung als geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben. Eine solche Abrechnung hat die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde liegenden Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Kleingärtners und die Höhe der gegebenenfalls vom Kleingärtner bezahlten und damit anzurechnenden Vorauszahlungen zu enthalten (OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2004, Az. 4 U 199/03).
B.3 Die Vorauszahlungen
Es gibt keine gesetzliche Regelung, wonach der Kleingärtner verpflichtet wäre, für den von ihm voraussichtlich nach Abrechnung zu zahlenden Verbrauch Abschlagszahlungen machen müsste. Selbst bei Wohnraum geht dies nur mit einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung (siehe oben). Ihr empfiehlt sich folgende vertragliche Regelung:
"Wird der Verbrauch für mehrere Monate abgerechnet, so kann der Verein für den nach der letzten Abrechnung verbrauchten Strom bzw. das nach der letzten Abrechnung verbrauchte Wasser Abschlagszahlungen verlangen. Diese berechnen sich anteilig für den Zeitraum der Abschlagszahlung entsprechend dem Verbrauch im zuletzt abgerechneten Zeitraum. Ist eine solche Berechnung nicht möglich, so bemisst sich die Abschlagszahlung nach dem durchschnittlichen Verbrauch vergleichbarer Pächter. Macht der Pächter glaubhaft, dass sein Verbrauch erheblich geringer ist, so ist dies angemessen zu berücksichtigen."
C. Die Versorgungsgemeinschaft
Eine Alternative zu der Belieferung des Kleingärtners durch den Verpächter ist, dass sich die Pächter als sog. „Versorgungsgemeinschaft“ zusammenschließen. Diese Versorgungsgemeinschaft bezieht dann den Strom und das Wasser nicht über den Verein, sondern selbst und unmittelbar von den entsprechenden Energie- und Wasserversorgern. Diese Versorgungsgemeinschaft hat die Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB), auch BGB-Gesellschaft oder GbR genannt. Diese Versorgungsgemeinschaft besteht dann rechtlich selbständig neben dem Verein.
Ein Gesellschaftsvertrag zur Gründung einer Versorgungsgemeinschaft kann bereits durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Er bedarf nicht der Schriftform. Gleiches gilt für den Beitritt eines neuen Pächters zur Versorgungsgemeinschaft, sofern er sich bewusst ist, dieser Gemeinschaft beizutreten und nicht nur von dieser Gemeinschaft Strom und Wasser zu beziehen.
Die Versorgungsgemeinschaft kann als GbR selbst die Verträge mit dem Energieversorger etc. schließen. Vertragspartner des Versorgungsunternehmens ist dann alleine die Versorgungsgemeinschaft. Denn die (Außen)gesellschaft bürgerlichen Rechts besitzt Rechtsfähigkeit, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet (BGH, Urt. v. 29.01.2001, Az. II ZR 331/00). Gegenüber dem Energie- und Wasserversorger haftet dann grundsätzlich die Versorgungsgemeinschaft auf Bezahlung der bezogenen Leistungen.
C.1 Die Gewinn- und Verlustverteilung
Im Innenverhältnis der GbR richtet sich die entsprechende Beteiligung der einzelnen Pächter an den Gesamtkosten nach dem Gesellschaftsrecht:
§ 721 Abs. 2 BGB: Gewinn- und Verlustverteilung
Ist die Gesellschaft von längerer Dauer, so hat der Rechnungsabschluss und die Gewinnverteilung im Zweifel am Schluss jeden Geschäftsjahres zu erfolgen.
§ 722 Abs. 1 BGB: Anteile am Gewinn und Verlust
Sind die Anteile der Gesellschafter am Gewinn und Verlust nicht bestimmt, so hat jeder Gesellschafter ohne Rücksicht auf die Art und die Größe seines Beitrages einen gleichen Anteil am Gewinn und Verlust.
Im Ergebnis bedeutet diese Regelung, dass wenn die Gesellschafter der Versorgungsgemeinschaft nicht ausdrücklich regeln, dass sich ihre Beteiligung am Gewinn und Verlust der Gesellschaft entsprechend des jeweiligen eigenen Verbrauches richtet, jeder von ihnen mit der Versorgungsgemeinschaft den gleichen Betrag schuldet, unabhängig davon, wie viel Verbrauch er selbst hatte. Demnach sollte bei einer Versorgungsgemeinschaft die Beteiligung des einzelnen Kleingärtners als Gesellschafter genau geregelt sein.
C.2 Die Haftung der Gesellschafter der Versorgungsgemeinschaft
Bei einer GbR haften alle Gesellschafter der Versorgungsgemeinschaft, also alle beteiligten Pächter, neben der GbR mit Ihrem Privatvermögen für die Erfüllung der Verbindlichkeiten der GbR. Hier wird von der Rechtsprechung eine Bestimmung des Handelsrechts auf die Gesellschaft bürgerlichen Rechts entsprechend angewandt:
§ 128 HGB:
Die Gesellschafter haften für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft den Gläubigern als Gesamtschuldner persönlich. Eine entgegen stehende Vereinbarung ist Dritten gegenüber unwirksam.
Dabei haftet jeder Gesellschafter mit seinem vollen Vermögen für alle Verbindlichkeiten der Gesellschaft und nicht nur mit einem seinem Gesellschaftsanteil entsprechenden Teil! Auf Grund der neueren Rechtsprechung des BGH besteht die Gefahr der persönlichen Haftung für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft auch für Gesellschafter, welche erst neu in die Versorgungsgemeinschaft eintreten. Denn nach Auffassung des BGH haften neu eintretende Gesellschafter auch für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft, welche bereits vor dem Eintritt der neuen Gesellschafter entstanden sind. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die eintretenden Gesellschafter zum Zeitpunkt des Beitrittes überhaupt wussten, ob, und welche Forderungen gegen die Gesellschaft bestehen (BGH, Urteil v. 07.04.2003, Az. II ZR 56/02).
Aber auch der aus der Versorgungsgemeinschaft ausscheidende Gesellschafter hat ein weiteres Haftungsrisiko:
§ 160 Abs. 1 S. 1 HGB (i. V. m. § 736 Abs. 2 BGB):
Scheidet ein Gesellschafter aus der Gesellschaft aus, so haftet er für ihre bis dahin begründeten Verbindlichkeiten, wenn sie vor Ablauf von fünf Jahren nach dem Ausscheiden fällig und daraus Ansprüche gegen ihn in einer in § 197 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bezeichneten Art festgestellt sind oder eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungshandlung vorgenommen oder beantragt wird; ....
Der ausgeschiedene Kleingärtner haftet also auch für die bis zu seinem Austritt begründeten Verbindlichkeiten, wenn sie vor Ablauf von fünf Jahren nach seinem Ausscheiden fällig geworden und daraus Ansprüche gegen ihn festgestellt sind oder eine gerichtliche oder behördlich Vollstreckungshandlung vorgenommen oder beantragt wurde.
C.3 Die Geschäftsführung und Vertretung der Versorgungsgemeinschaft
Aber auch die Geschäftsführung der Versorgungsgemeinschaft, also das Treffen der Entscheidungen, ist nach dem Gesetz aufwendig:
§ 709 Abs. 1 BGB: gemeinschaftliche Geschäftsführung
Die Führung der Geschäfte der Gesellschaft steht den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu; für jedes Geschäft ist die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich.
Demnach müsste bei einer Versorgungsgemeinschaft -soweit es bei dieser nicht eine ausdrückliche abweichende vertragliche Regelung gibt- bei jeder Entscheidung jeder Kleingärtner zustimmen. Gleiches gilt für die Vertretung der Gesellschaft:
§ 714 BGB: Vertretungsmacht
Das bedeutet, dass bei einem Vertragsschluss für die Versorgungsgemeinschaft alle Gesellschafter für die Gesellschaft handeln müssen, wenn nicht ausdrücklich im Gesellschaftsvertrag etwas abweichendes geregelt ist.
C.4 Das Kontrollrecht der von der Geschäftsführung ausgeschlossenen Gesellschafter
Sind durch den Gesellschaftsvertrag Gesellschafter von der Geschäftsführung (und damit von der Vertretung der Gesellschaft) ausgeschlossen, haben diese Gesellschafter ein umfassendes Kontrollrecht gegenüber den geschäftsführenden Gesellschaftern:
Die Versorgung der Kleingärtner mit Strom und Wasser bedarf auf jeden Fall einer sorgfältigen vertraglichen Regelung. Entweder in der Form, dass der Verpächter die Kleingärtner mit entsprechenden Belieferungsverträgen beliefert oder aber dass Versorgungsgemeinschaften gegründet werden. In beiden Fällen sind jedoch eine ganze Reihe von rechtlichen Vorschriften zu beachten und gegebenenfalls vertragliche Vereinbarungen abzuändern oder zu ergänzen. Eine reine Gesetzesanwendung auf die Belieferung mit Strom und Wasser führt unweigerlich zu großen Problemen und sicherlich zu einer Vielzahl von gerichtlichen Verfahren. Das sollte auch im Interesse des Anlagenfriedens vermieden werden.

References: § 4
 § 581
 § 4

§ 3
 § 29
 Art. 14
 Art. 14
 § 3
 § 2
 § 259

§ 721

§ 722

§ 128
 BGH 
 BGH 

§ 160
 § 736
 § 197

§ 709

§ 714