Source: https://knihy.abz.cz/prodej/radce-pro-cleny-bytovych-druzstev-a-vlastniky-bytu
Timestamp: 2019-12-14 00:57:57+00:00

Document:
Rádce pro členy bytových družstev a vlastníky bytů | Knihy.ABZ.cz
jen "E-knihy - Právo"
E-kniha: Rádce pro členy bytových družstev a vlastníky bytů -- 3. přepracované vydání - Milan Taraba
Knihkupectví > Elektronické knihy > Naučná a odborná literatura > Právo > Rádce pro členy bytových družstev a vlastníky bytů
Elektronická kniha: Rádce pro členy bytových družstev a vlastníky bytů
Podnázev:	3. přepracované vydání
Publikace slouží jako pomůcka pro základní orientaci v právech a povinnostech členů bytových družstev, případně i vlastníků bytů. Třetí přepracované vydání zahrnuje novinky z ... (celý popis)
Skupina třídění: Pracovní, sociální, stavební právo. Právo životního prostředí
Nakladatelské údaje: Praha, Grada, 2006
ISBN: 80-247-0480-3
Publikace slouží jako pomůcka pro základní orientaci v právech a povinnostech členů bytových družstev, případně i vlastníků bytů. Třetí přepracované vydání zahrnuje novinky z právních předpisů o bytovém družstevnictví a vlastnictví bytů. Slouží jako rádce pro bytová družstva privatizovaných nájemních domů a společenství vlastníků jednotek, ale je určena též představitelům měst a obcí a funkcionářům bytových družstev. Obsahuje aktualizovaný právně závazný text stanov společenství vlastníků bytů, novelizované stanovy malých i velkých bytových družstev, domovní, jednací a volební řád, výběr základních právních norem a předpisů. Rozsáhlá část je věnována nejčastějším otázkám a odpovědím o bydlení v družstevních domech a domech SVJ. Naleznou se zde rady o nájemních a podnájemních vztazích, službách, financování a správě domu. Závěr publikace obsahuje vzory smluv a písemných podání.
Třetí, přepracované a rozšířené vydání, zahrnuje novinky z právních předpisů o bytovém družstevnictví a vlastnictví bytů. Je rozšířeno o aktuální dotazy členů bytových družstev, příp. vlastníků jednotek, a odpovědi známého odborníka na problematiku bydlení, které jsou uspořádány do přehledných tematických celků. Odpověď zde najde každý, kdo má problémy s vytápěním či měřením vody, kdo se zabývá financemi a správou domu, kdo nemá přehled o nákladech na údržbu domu a bytu či potřebuje poradit s nájemními a podnájemními vztahy. Nejvíce otazníků stále vyvolávají nejasnosti v rozdílu mezi bytovým družstvem a společenstvím, v právech a povinnostech těchto právnických osob apod. I s takovými problémy autor čtenářům poradí. Kniha se osvědčila jako nezbytná pomůcka pro členy SBD a LBD, pro osoby činné v orgánech bytových družstev, pro zájemce o vstup do bytového družstva, i pro ty, kteří bydlí v družstevním bytě na základě podnájemní smlouvy.
Vlastnictví bytů a nebytových prostor -- Česko
Bytová družstva -- Česko
Katalog předmětový > B > Bytová družstva > Česko
Katalog předmětový > V > Vlastnictví bytů a nebytových prostor > Česko
Katalog vybraných autorů > T > Taraba - Milan Taraba
Milan Taraba - další tituly autora:
Taraba, Milan; Veselá, Lenka
Obsah Úvod . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Předmluva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 1. Bytové družstevnictví . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.1. Současná situace v bytovém družstevnictví . . . . . . . . . . . . 9
1.2. Trochu z historie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.3. Změny v posledních letech . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.4. Musejí se zakládat „družstva nájemců“ ... . . . . . . . . . . . . 12 2. Základní vnitrodružstevní předpisy . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2.1. Stanovy bytového družstva (do 50 členů) . . . . . . . . . . . . . 14
2.2. Stanovy bytového družstva (nad 50 členů) . . . . . . . . . . . . 31
2.3. Domovní řád . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
2.4. Jednací řád . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 2.5. Volební řád . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 3. Základní předpisy společenství vlastníků jednotek . . . . . . . . 102 4. Odpovědi na nejčastější otázky členů bytových družstev
a vlastníků bytových jednotek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
4.1. Správa domu, finance a družstevní demokracie . . . . . . . . . 117
4.2. Péče o dům a náklady na jeho údržbu . . . . . . . . . . . . . . 135
4.3. Služby spojené s bydlením v družstevním bytě a domě . . . . . 137
4.4. Nájemní a podnájemní vztahy v družstevním bytě . . . . . . . 145
4.5. Převod bytové jednotky a jiných hodnot do vlastnictví
člena družstva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
4.6. Administrativa a orgány v družstvu . . . . . . . . . . . . . . . 161 5. Výběr základních právních norem a předpisů . . . . . . . . . . 173 5.1. Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů . . . . . . . . . 173 5.2. Vyhláška č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených
v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná
s užíváním těchto bytů . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
5.3. Vyhláška č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro
rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění
a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi
konečné spotřebitele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
5.4. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník
(vybraná ustanovení) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
5.5. Vyhláška č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon
č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro
veřejnou potřebu a o změně některých zákonů
(zákon o vodovodech a kanalizacích), ve znění
vyhlášky č. 146/2004 Sb. (část) . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 5.6. Zákon č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby
družstevních bytů . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 5.7. Nařízení vlády č. 465/2005 Sb., k zákonu o podpoře
výstavby družstevních bytů . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252 5.8. Nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví
výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení podle
občanského zákoníku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254 6. Drobné opravy a bytová družstva . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 7. Vzory smluv a písemných podání . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 Vzor č. 1 Smlouva o podnájmu bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 Vzor č. 2 Dohoda o výměně bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260 Vzor č. 3 Dohoda rozvedených manželů o dalším užívání bytu
po rozvodu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
Vzor č. 4 Návrh na vyklizení bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 Vzor č. 5 Dohoda o zániku nájmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 Vzor č. 6 Oznámení nájemce o změně počtu osob v domácnosti . . . . 268 Vzor č. 7 Upomínka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 8. Přehled dalších právních předpisů . . . . . . . . . . . . . . . . . 270
8.1. Nájemní vztahy, vlastnictví bytů . . . . . . . . . . . . . . . . . 270
8.2. Nájemné a plnění poskytovaná s užíváním bytů, oceňování . . 270
8.3. Ostatní související předpisy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
Použitá literatura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276
7ÚVOD
3. přepracované vydání přináší řadu nových a zajímavých odpovědí na otázky, které se
v poradnách Sdružení nájemníků České republiky často vyskytují.
Publikace se osvědčila i jako užitečná pomůcka pro základní orientaci v právech a po
vinnostech členů bytových družstev, případně vlastníků bytů, a také pro funkcionáře
bytových družstev a odbornou veřejnost. 2. vydání publikace bylo velmi rychle roze
bráno, a proto jsme připravili aktualizované a zcela přepracované 3. vydání. V publikaci
najdete aktuální právně závazný text stanov společenství vlastníků jednotek, dále pak
novelizované stanovy malých i velkých bytových družstev a především značně rozsáh
lejší část nejčastějších otázek a odpovědí o bydlení v družstevních domech a domech
společenství vlastníků jednotek.
Autor děkuje za pomoc svým spolupracovníkům, kteří se významně podíleli na tvorbě
publikace, a také nakladatelství za vydání této žádané knihy.
8 RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ
Historie bytového družstevnictví je více než stoletá. Bytová družstva pomohla u nás
i v zahraničí překonat občasné bytové krize a výrazným způsobem ovlivnila množství
a kvalitu bydlení. Po roce 1989 v České republice došlo namísto odstranění dílčích
nedostatků administrativně centrálního řízení k úplnému ochromení bytového druž
stevnictví. Bytová družstva byla mylně považována za relikt, někdy dokonce negativní
projev minulého režimu. Privatizace bytového fondu se tedy negativně promítla i do
družstevního bydlení. Přitom je zcela zřejmé, že občasné problémy, se kterými se by
tové družstevnictví po transformaci ekonomiky setkává, se nevyhnou ani společenství
nových vlastníků.
Přes několikaletou snahu vlády a zákonodárného sboru se do dnešního dne nepodařilo
plně obnovit funkci bytového neziskového družstevnictví a neziskových bytových spo
lečenství vůbec, jakožto základu a předpokladu nové koncepce bydlení, uspokojování
bytových potřeb především pro nastupující generaci.
9BYTOVÉ DRUŽSTEV NICTVÍ
1. Bytové družstevnictví
1.1. Současná situace v bytovém družstevnictví
Úroveň bydlení je bezesporu jedním z hlavních měřítek životního standardu obyva
telstva. Po roce 1989 došlo k rozsáhlé transformaci bytového fondu, která se dotýkala
zejména bytových domů ve vlastnictví státu a též bytových družstev (LBD a SBD).
Až do roku 1990 byla významná část bytového fondu ve vlastnictví státu a tento státní
bytový fond byl spravován buď rozpočtovými organizacemi nebo samostatnými hospo
dářskými organizacemi (organizace bytového hospodářství). Přibližně 21 % bytového
fondu bylo ve vlastnictví bytových družstev, která zajišťovala výstavbu, ale i správu
a obnovu bytového fondu. Družstevní bytová výstavba a z části i opravy družstevního
bytového fondu byly podporovány státem. Je třeba připomenout, že v 70. letech se ročně
stavělo až 30 tisíc bytů převážně pro nově vznikající rodiny.
V důsledku rozsáhlých majetkových změn došlo také ke značným změnám na úseku by
tového fondu, a to i u bytů bývalých SBD a LBD, která se postupně soustředí zejména na
správu bytového fondu, a to nejen vlastního, ale i ve vlastnictví jiných subjektů. Bytová
výstavba v bytových družstvech se prakticky zastavila.
V druhé polovině 90. let došlo ve velké míře k prodeji bytového fondu měst a obcí (dříve
státních) bytovým družstvům založeným stávajícími nájemci bytu. Takto vzniklo v České
republice více než třicet tisíc nových bytových družstev nebo společenství vlastníků
jednotek, často žel s minimálními zkušenostmi členů v představenstvech či výborech.
V ČR vznikala bytová družstva především z potřeby zajistit levné nájemní bydlení pro
střední a nižší příjmové skupiny obyvatelstva již na sklonku minulého století (na základě
zákona o Obecně prospěšných společenstvích bytových přijatém v roce 1973).
Družstvo vykazovalo vždy jisté specifické vlastnosti:
• Společnost je právnickou osobou soukromoprávního charakteru.
• Jejími zakladateli a vlastníky jsou členové.
Pojmové znaky družstva předurčují některé principy, které jsou mezinárodně respekto
vané. Společnost staví domy z prostředků vytvořených členy, v některých případech za
(přímé či nepřímé) podpory státu. Podpora je odůvodněna potřebou státu subvencovat
výstavbu levných bytů na neziskovém principu, to znamená, že družstvo pracuje jen
s náklady na provoz, nepřináší členům zisk. Proto jsou mnohdy subvence a dotace po
skytovány podmínečně. Člen má k bytu pak vztah specifického nájmu, má řadu práv,
zejména kontrolovat hospodaření, spolurozhodovat o činnosti, volit a být volen do or
gánů družstva apod.
10 RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ
1.2. Trochu z historie
V roce 1948 (po předchozím útlumu hitlerovskou okupací) byla existující bytová druž
stva chápána jako příliš „kapitalistická“ především pro majetkové podíly členů a nezá
vislost na státu a jako taková byla některými ex lege přejmenována na „Lidová bytová
družstva“ a jejich pravomoci byly potlačeny. Byty přidělovala jen se souhlasem státu
(národního výboru) a ekonomika byla podurčena obecně stanovenému nájemnému.
V roce 1959 však komunistickému režimu začaly vznikat potíže (bylo málo bytů, málo
peněz, opadlo nadšení z poválečných let a politickými procesy se odhalila zrůdná tvář
stalinismu). Po zkušenostech komunistů se znásilněním vesnice povinnou kolektivizací
nazvanou Jednotná zemědělská družstva byl přijat zákon o družstevní bytové výstavbě
a nastartovala se masivní výstavba panelových domů. Komunistům se hodilo organizovat
pro neprivilegované skupiny obyvatel (privilegovaní získali byt zdarma od státu) své
pomocnou výstavbu, když občan různými formami (splacením podílu a úvěrem) splatil
až 50 % pořizovací ceny bytu, avšak měl značně okleštěná práva, zejména dispoziční.
Družstvo nesmělo byty prodat, a to ani svým členům, pokud nevrátilo státní příspěvek.
Takto se postavilo téměř 800 000 bytů, v celém tehdejším Československu 1 200 000,
mnoho garáží a dalších prostor.
1.3. Změny v posledních letech
V letech 1988 až 1990 byly přijaty nové zákony, které přinesly určité uvolnění práv
družstev a členů. Výraznou změnou bylo přijetí Obchodního zákoníku, který však
zařadil družstvo do jedné řady s ostatními podnikatelskými subjekty, přiznal jim jen
„jiné“, zejména sociální úlohy. Toto se neukázalo být šťastnou formou. Zásadní změnou
pro družstva pak byl tzv. transformační zákon, který dopadal na všechna existující
družstva (zemědělská, výrobní, spotřební, bytová, apod.). Bytovým družstvům uložil
předat těm členům, kteří o to požádají, v konkrétně stanovené lhůtě byty do vlastnictví.
Zvolená forma je nešťastná. Nerespektovala bytové družstvo jako subjekt soukromého
práva a byla reflexí postátnění družstev počátkem 50 let. Namísto toho, aby přikázala
orgánům družstva (zejména členské schůzi) rozhodnout o tom, zda do svých stanov
přijmou ustanovení o možnosti převodu bytu do vlastnictví, dala právo členovi na
specifickou formu vyvlastnění družstva tím, že si převezme byt do vlastnictví, i když
mnohdy ani osobně nesplácel celý úvěr. Celá konstrukce převodu nebyla promyšleným
vládním návrhem, ale rodila se přímo v jednání tehdejšího federálního shromáždění,
a to velice nedokonale, neboť neřešila ani vztah družstva k bance, ani ke státu. Proto
zákon prošel řadou novel a přesto je dodnes velice spornou normou. 14 let práce
družstev přivedlo družstva pod vlivem tohoto zákona do současného stavu, který lze
charakterizovat asi takto: Bytová družstva se velice od sebe odlišují, především podle
prostředí, ve kterém působí – jde nesporně o vliv lokálního trhu, ceny bytů včetně hod
noty bytů převáděných do vlastnictví. Zásadně se odlišují družstva v Praze a velkých
městech, existují družstva, která již převedla více než 50 % bytů do vlastnictví, naopak
v mnohých družstvech v menších městech nedosahuje počet převedených bytů 5 %.
11BYTOVÉ DRUŽSTEV NICTVÍ
Existují střední a velká družstva s profesionálním pracovním týmem, ale též družstva
řízená dobrovolníky, popř. jiným smluvním subjektem. Jsou družstva „zdravá“, eko
nomicky silná (jde vesměs o velká) s potřebnými rezervami, také však družstva, která
nevytvářejí dostatečné rezervy na opravy a preferují krátkodobou „levnost“ před eko
nomickou perspektivou. Jsou však též nová malá družstva vzniklá privatizací bývalých
státních bytů, a ta mnohdy pracují zcela amatérsky, takříkajíc z ruky do úst... A zcela
se zastavila nová výstavba bytů. I když v družstvech zůstalo 50 000 nebydlících členů.
Obchodní zákoník zavedl volné převody nájemních bytů mezi členy, čímž jim dal de
facto práva vlastnická. Téměř 60 % bytů bylo takto od roku 1990 „prodáno“ za tržní
cenu. Ta je v Praze u bytu 60 m
o třech místnostech cca 1 000 000 Kč, naopak stejný
byt je k dostání mimo Prahu též za 150 až 200 000 Kč. Převládá malá informovanost
členů, zejména „nových“ (těch, kteří získali byt převodem), o jejich právech, ekono
mických regulích a potřebách, což vede mnohdy k podfinancování, naopak občané,
40 let se bojící otevřít ústa, aby je nikdo neokřikl, lačně užívají své svobody mnohdy
k nesmyslným výpadům proti komukoliv. Nefunguje osvěta, též mnohá družstva a je
jich pracovníci mají svérázné názory na vnitřní komunikaci, v zaměstnancích obecně
přetrvávají postsocialistické představy o pracovních povinnostech. Zmíněné případy
jsou sice okrajovými jevy minoritní části družstev, avšak bývají často medializovány,
a tudíž zobecňovány, jak tomu bylo například, když jedno jediné družstvo o 400 bytech
bylo uvedeno do konkurzu. Následovala kampaň s cílem přimět členy k názoru, že
„začal konec družstevnictví“. Proces převodu bytu je často nazýván „privatizací“, což
je nesmysl, privatizovat lze jen to, co ještě není privátní, tedy jen majetek státu. Pri
vatizovat privátní je vlastnický převod, jakási „personifikace“ majetku. Tyto převody
jsou záležitostí smlouvy a podmínkou její platnosti je mj. její svoboda. Pokud by na
straně družstva předcházel souhlas nejvyššího orgánu (členské schůze), byl by úkon
perfektní. Jsem přesvědčen, že členové sami by rozhodli o volných převodech bytů
a praxe to zcela potvrzuje, neboť většina družstev taková usnesení přijala. K převo
dům vlastnictví, které mohly být, pokud by byly lépe pojaty, důkazem otevřené vůle
na demokratických principech, přidejme ještě povinný vznik právnické osoby uvnitř
družstva, což přinesla novela. Tento institut, který má nahradit v našem právním řádu
absenci kondominia, je však jen nedostatečnou náhradou. Poukazuji na skutečnost,
že vlastnických bytů bylo postaveno v letech 1990 až 2000 téměř 250 000, zatímco
družstevních bytů bylo do vlastnictví převedeno cca 110 000. Proto některé politické
strany podaly proti této novele ústavní stížnost, což odůvodňují zejména tím, že vzni
kem těchto právnických osob, zákonem povolaných k výkonu práv a povinností ve
všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, se
narušuje princip právní jistoty zakotvený v čl. 1 Ústavy ČR. Nabízí se však srovnání,
proč ústavní stížnost nebyla dána ze srovnatelných důvodů k povinným převodům
bytů do vlastnictví člena, když obchodní zákoník jasně svěřuje ex lege rozhodování
o závažných, zejména majetkových záležitostech členské schůzi družstva. SČMBD
k iniciaci takové stížnosti nepřistoupil nejen proto, že k ní nebyl aktivně legitimován,
ale nechtěl též takto jednat bez potvrzení, že je to vůle členů. Možná bylo chybou, že
k této věci neproběhlo jakési „vnitřní referendum“, neboť – a to zdůrazňuji – šlo jen
12 RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ
o to, aby o převodech rozhodla členská schůze družstva, tedy členové sami. Budou-li
tedy zmíněné právnické osoby uvnitř družstev vznikat (zákon stanoví jejich vznik na
odkládací podmínku, až majetkový podíl družstva klesne pod 25 % v jednotlivých
budovách), bude třeba zásadně změnit organizačně právní strukturu družstva, které se
stále více bude měnit z družstva vlastníka na družstvo pro správu cizího majetku.
Ve světě je zcela obvyklé, že občané využívají družstev všude tam, kde nechtějí být před
mětem ziskové činnosti podnikatelského subjektu pracujícího logicky pro zisk. Taková
družstva pracují v jisté analogii v Norsku (ovšem bez povinných převodů, družstevník
se tam s ohledem na svá práva cítí vlastníkem, vždyť může „byt držet, užívat a brát z něj
užitky a volně s ním nakládat“, což jsou atributy vlastnictví).
Bytové družstevnictví čeká ještě na řadu nezbytných právních norem, zejména je třeba
přijmout zákon o neziskových bytových společenstvech, nový zákon o vlastnictví bytů,
samostatný zákon o bytovém družstvu a také právní předpisy pro zajišťování a oceňování
služeb spojených s bydlením.
1.4. Musejí se zakládat „družstva nájemců“ ...
Prodej bytů z majetků obcí bytovým družstvům nelze podceňovat ani tím, že zastupitelé
o něm často rozhodují bez znalosti věci. Vyskytují se případy, kdy v „Zásadách prodeje
bytových domů ve vlastnictví města“ na základě rozhodnutí zastupitelstva vznikly ná
sledující absurdity:
– zastupitelstvo se dohodlo, že dům bude prodán družstvu nájemců, kteří se ve lhůtě
do 30 dnů vyjádří, že mají o koupi domu zájem,
– jako právnická osoba vznikne družstvo nájemců s neomezeným počtem členů,
– v družstvu nájemců musí být nejméně 50 % nájemců domu.
Člověka jen trochu zasvěceného do družstevnictví musí napadnout spousta otázek, které
by docela rád zastupitelům, kteří pro takové zásady zvedli ruku, položil: Proč 50 %
nájemníků domu? Proč je subjekt otevřený pro každého, když počet bytů v domě je
omezen? Proč je doporučováno nájemníkům něco tak nesmyslného, jako je „družstvo
nájemníků“? Kdo má na tomto způsobu privatizace nájemních domů zájem? Jaké je
složení nájemníků v každém obecním domě? Chtějí si zakládat podnikatelský subjekt?
Budou umět podnikat? Mají na to? Co vědí zastupitelé, kteří pro tyto zásady hlasovali,
o družstevnictví?
Bude-li podle zásad schválených zastupitelstvem členy družstva pouze 50 % lidí v jed
nom domě, je nutné vědět, jaký bude jejich společný zájem. Podle mého názoru to
nemůže být nic jiného než správa a pronájem druhé části domu těm, kteří členy družstva
nebudou. Jaké vztahy vzniknou v takovém domě, když jedna polovina obyvatel domu
bude podnikat se svým majetkem na úkor druhé poloviny? Protože družstvo je podni
katelský subjekt, musí tvořit zisk. Ten může tvořit pouze z nájmu části svého majetku,
neboť jiný majetek a ani předmět podnikání nemá. Kořeny družstevnictví ukazují, že
13BYTOVÉ DRUŽSTEV NICTVÍ
družstvo je sice otevřený právnický subjekt, ale mohou v něm být členy pouze ti, kdo
mají nějaký společný zájem – v tomto případě bydlet v jednom společném domě, být jeho
vlastníky a nakládat s ním. Je-li to subjekt otevřený, může do něho vstoupit kdokoliv,
koho členové přijmou, tedy jakákoliv fyzická či právnická osoba. A ta musí mít zájem
na tvorbě zisku či na užitku z majetku. Samozřejmě, že pouze na úkor těch, kteří v domě
sice bydlí, ale nejsou členy.
14 RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ
2. Základní vnitrodružstevní předpisy
Zdaleka ne všechny vztahy v družstvu jsou upraveny kogentními ustanoveními ob
chodního zákoníku a celá řada těchto vztahů je ponechána vlastní úpravě družstev ve
vnitrodružstevních normách, především stanovách. V tomto směru obsahuje obchodní
zákoník jednak zmocňovací ustanovení (dikce zákona „...stanovy mohou určit“), jednak
dispozitivní ustanovení? (dikce zákona „...pokud stanovy neurčují jinak“), která umož
ňují některé vztahy upravit odchylně.
Kromě toho je v družstvech obvyklé a již tradiční, že jsou vydávány další vnitrodruž
stevní předpisy pro úpravu některých skupin vztahů, které mají trvalejší ráz a jsou zobec
nitelné. Mezi ně patří zejména jednací řád družstva, který je procesní normou upravující
pravidla pro jednání a rozhodování orgánů družstva, domovní řád upravující podmínky
a způsob užívání domu, bytů, nebytových prostor a společných částí domu.
Družstva vydávají ještě celou řadu dalších předpisů nebo směrnic, jako je volební řád,
organizační řád, protipožární řád, směrnice pro hospodaření v družstvu, směrnice pro
přidělování bytů, pravidla pro vytápění a dodávky TUV, směrnice k provádění údržby
bytového fondu, zásady pro poskytování odměn funkcionářům, statuty a náplně činnosti
komisí a volených orgánů představenstva, spisový řád apod.
O některých z nich bude pojednáno v dalším textu.
Pro všechny vnitrodružstevní předpisy platí, že nesmí být v rozporu s obecně závaznými
předpisy a v hierarchii těchto předpisů nesmí být ani v rozporu se stanovami družstva
jako nejdůležitějším vnitrodružstevním předpisem.
Výlučné postavení stanov jako vrcholu vnitrodružstevních předpisů je zajištěno ustano
vením obchodního zákona, který kogentně určuje hlavní obsah stanov zejména v § 226
a dále skutečností, že podléhají registraci obchodního rejstříku.
V dalším textu uvádíme vzor stanov bytového družstva do 50 členů a vzor stanov byto
vého družstva běžného typu s komentářem.
Pro družstva nazývaná podle dřívějších předpisů LBD byla zpracována verze přihlížející
k jejich specifikům, která je k dispozici na SČMBD.
2.1. Stanovy bytového družstva (do 50 členů)
Podle ustanovení § 245 obchodního zákoníku je za malé bytové družstvo považováno
družstvo s méně než 50 členy. V těchto družstvech mohou stanovy určit, že působnost
představenstva a kontrolní komise plní členská schůze. Statutárním orgánem je předseda,
popřípadě další členové pověření členskou schůzí. Podobná praxe se však používá sku
tečně pouze u malých domů, v případě větších domů je častější, že statutárním orgánem
je představenstvo (o 3 či 5 členech), nevylučuje se ani volba kontrolní komise. Pro tyto
případy lze při zpracování stanov použít příslušná ustanovení ze stanov s větším počtem
15ZÁKLADNÍ VNITRODRUŽSTEVNÍ PŘEDPISY
Za zmínku stojí i družstva založená pouze právnickými osobami, nejčastěji za účelem
státem dotované výstavby nájemních bytů. Tato družstva často nemají žádné individuální
členy a po splnění podmínky trvání nájemního vztahu k bytům alespoň v délce 20 let se
již při ustavování družstva počítá s budoucím převodem jednotlivých bytů do vlastnic
tví nájemců bytů. Stanovy těchto družstev určí způsob rozhodování a statutární orgány
družstva odlišně od následujících vzorů stanov.
Podobně také bývalá lidová bytová družstva mohou mít stanovy upraveny poněkud
odlišně. Pro uplatnění zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů
ze Státního fondu rozvoje bydlení (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů) a dal
ších doplňujících předpisů bude třeba také pro tento typ družstev přijmout a přizpůsobit
stanovy tomuto zákonu.
Vzor stanov obsahuje základní úpravu právních poměrů bytového družstva v návaznosti
na příslušná ustanovení obchodního zákoníku.
Při zpracování se vycházelo z předpokladu, že vzor je určen družstvům již existují
cím, která vznikla např. vyčleněním podle zákona č. 176/1990 Sb., o bytovém, výrob
ním, spotřebním a jiném družstevnictví (zrušen k 1. 1. 1992 zákonem č. 513/1991 Sb.,
obchodním zákoníkem) nebo podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, event.
jiným způsobem, a dále družstvům, která jsou v současnosti zakládána v rámci procesu
privatizace obecního bytového fondu. V těchto případech se předpokládá, že družstvo
kromě zabezpečování provozu a správy bytového fondu nebude vyvíjet jinou činnost,
tedy ani výstavbovou, a proto ani nebude mít tzv. nebydlící členy. Z tohoto důvodu vzor
neobsahuje ustanovení o dalším členském vkladu, který by představoval část zálohy na
členský podíl. Pokud by družstvo výstavbu realizovalo, bylo by třeba o tento předmět čin
nosti stanovy rozšířit podle vzoru pro větší družstva. Upozorňujeme však na skutečnost,
že na řadu činností musí právnická osoba, tedy i družstvo, získat živnostenské oprávnění
podle zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, jinak nebude družstvo do
obchodního rejstříku zapsáno.
Předmět činnosti bude oproti vzoru třeba zúžit v případě, že v bytových objektech druž
stva se nenachází nebytový prostor ve smyslu zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a pod
nájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů.
Při zpracování stanov konkrétního družstva doporučujeme zvážit, zda v zájmu co nej
širší informovanosti členů družstva nebude vhodné do stanov pojmout i některá další
ustanovení obchodního zákoníku, jako např. podmínky vzniku družstva, náležitosti
zápisu z členské schůze, podmínky odstoupení z funkce v družstvu, zrušení družstva
usnesením členské schůze o sloučení, splynutí či rozdělení družstva, průběh likvidace
družstva včetně způsobu rozdělení likvidačního zůstatku.
Část IV. Hospodaření družstva je zpracována pro podmínky malého bytového družstva
o jednom bytovém domě, které není rozděleno na hospodářská střediska – střediska by
tového hospodářství a středisko správy družstva. Družstvo s více bytovými domy musí
sledovat náklady a výnosy podle těchto domů a tedy vytvářet střediska. Takové družstvo
použije ustanovení o hospodaření ze vzoru stanov pro větší družstva. Čl. 35 a 36 je třeba
16 RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ chápat jako alternativní – družstvo bude tvořit buď rezervu nebo dlouhodobou zálohu (viz komentář ke vzoru stanov většího družstva). Vzhledem k dispozitivnímu pojetí celé řady norem obchodního zákoníku jsou možná i jiná řešení než obsahuje předkládaný vzor, která mohou lépe postihovat potřeby a představy jednotlivých družstev o uspořádání právních poměrů v konkrétním družstvu, a to zejména v těchto situacích: – určení uhrazovací povinnosti členů a její výše, – možnost určení dalšího členského vkladu a dodatečného členského vkladu, – způsob stanovení vypořádacího podílu při zániku členství, – určení kvalifikované většiny pro přijetí usnesení členské schůze, – vymezení funkčního období předsedy družstva. Vzor stanov neupravuje práva a povinnosti z nájmu bytu s ohledem na komplexní úpravu v hlavě sedmé občanského zákoníku. VZOR
bytového družstva do 50 členů
Firma: Bytové družstvo .........................................................................
Sídlo ...............................................................................................
1) Družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob založeného za účelem zajišťo
vání potřeb svých členů v oblasti bydlení. 2) Družstvo je právnickou osobou, vystupuje v právních vztazích svým jménem a za
porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem.
Předmětem činnosti družstva je: a) provoz a správa bytového domu, popř. dalších staveb s provozem a správou domu
spojených a pozemku ve vlastnictví bytového družstva nebo členů družstva, včetně
zajišťování údržby, oprav, příp. provádění změny stavby, modernizace či rekonstrukce
a hospodaření s majetkem družstva pro tyto účely,
17ZÁKLADNÍ VNITRODRUŽSTEVNÍ PŘEDPISY
b) poskytování, popř. zabezpečování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových
prostor ve vlastnictví bytového družstva nebo členů družstva, c) uzavírání nájemních smluv o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru), popř.
jiných smluv souvisejících s užíváním bytu (nebytového prostoru).
Členství v družstvu vzniká po splnění podmínek daných zákonem a těmito stanovami: a) při založení družstva dnem vzniku družstva, b) za trvání družstva přijetím za člena na základě písemné členské přihlášky, c) převodem a přechodem členství, d) jiným způsobem stanoveným zákonem.
Členem družstva může být zletilá osoba s trvalým pobytem na území České republiky. Toto ustanovení se použije, nestanoví-li závazné předpisy práva Evropských společenství jinak. Z důvodu dědění a výměny bytu se může stát členem družstva i osoba nezletilá a osoba, která nemá na území ČR trvalý pobyt.
1) Členství vzniká dnem, kdy členská schůze rozhodne o přijetí za člena na základě
písemné přihlášky. K přihlášce musí být připojeno potvrzení o zaplacení základního
členského vkladu ve výši ...... Kč. 2) Družstvo vrátí základní členský vklad uchazeči o členství, kterého nepřijalo za člena,
do třiceti dnů ode dne nabytí účinnosti rozhodnutí o nepřijetí uchazeče za člena
družstva.
Přechod a převod členství
1) Smrtí člena přechází jeho členství v družstvu na dědice, kterému připadl členský
podíl. Pokud na základě rozhodnutí soudu je více dědiců, uzavře družstvo nájemní
smlouvu k bytu nebo nebytovému prostoru pouze s jedním dědicem (manželi) urče
ným dodatečnou dohodou dědiců nebo dodatečným rozhodnutím soudu. 2) Člen může převést svá práva a povinnosti spojené s členstvím v družstvu nebo jejich
část na fyzickou osobu, jsou-li splněny podmínky vzniku členství stanovené v čl. 5.
Převod práv a povinností spojených s členstvím v družstvu na základě dohody ne
podléhá souhlasu orgánů družstva. Ve vztahu k družstvu přecházejí členská práva
18 RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ
a povinnosti z dosavadního člena jako převodce na nového člena jako nabyvatele
předložením dohody o převodu členských práv a povinností družstvu nebo pozdějším
dnem uvedeným v této dohodě nebo dnem, kdy družstvo obdrží písemné oznámení
dosavadního člena jako převodce o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele
s nabytím členství. Dohodou o převodu členských práv a povinností spojených s člen
stvím v družstvu nepřechází právo nájmu k družstevnímu bytu. 3) Členství v družstvu přechází i na základě dohody o výměně družstevního bytu. 4) Členství přechází i jiným způsobem stanoveným zákonem.
1) Vznikne-li jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy
o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu i společné členství
manželů v družstvu. 2) Právo společného nájmu družstevního bytu manželi i společné členství manželů
v družstvu vznikne také v případě přechodu a převodu členství na jednoho z manželů
podle čl. 7. 3) Společné členství manželů podle odst. 1 a 2 nevznikne, jestliže manželé spolu trvale
nežijí. 4) Ze společného členství jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a neroz
dílně.
Členská práva a povinnosti
1) Člen družstva má právo zejména:
a) účastnit se osobně nebo prostřednictvím svého zástupce na jednání a rozhodování
členské schůze,
b) být volen za předsedu družstva, má-li plnou způsobilost k právním úkonům a spl
ňuje další podmínky zákona, popř. stanov družstva,
c) účastnit se veškeré družstevní činnosti a požívat výhod, které družstvo svým
členům poskytuje,
d) předkládat návrhy na zlepšení činnosti družstva, obracet se s podněty, připomín
kami nebo stížnostmi, týkajícími se činnosti družstva, k předsedovi družstva a být
o jejich vyřízení informován,
e) na uzavření budoucí smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru),
splatí-li další členský vklad na výzvu družstva a ve lhůtě jím stanovené; při spl
nění těchto podmínek má člen právo na uzavření této smlouvy do třiceti dnů od
vzniku práva na uzavření této smlouvy,
19ZÁKLADNÍ VNITRODRUŽSTEVNÍ PŘEDPISY
f) na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru) na zá
kladě uzavřené smlouvy podle písm. e) příslušným orgánem družstva, dále na
základě převodu členských práv a povinností nebo jejich části, zanikne-li se zá
nikem členství převodce v bytovém družstvu i jeho nájem bytu, pak nabyvateli
členských práv z uzavřené dohody o převodu práv a povinností vznikne právo
na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru), splní-li
další podmínky určené stanovami; dále na základě dohody o výměně bytu, popř.
jiných skutečností vyplývajících ze zákona nebo stanov, g) na roční vyúčtování zaplacených záloh nájemného a záloh úhrad za plnění po
skytovaných s užíváním bytu a na vypořádání rozdílů z tohoto vyúčtování podle
zásad schválených členskou schůzí, h) na majetkové vypořádání podle čl. 19.
2) Člen družstva je povinen zejména:
a) dodržovat stanovy a plnit usnesení orgánů družstva, b) uhradit další členský vklad podle čl. 10 odst. 3, popř. čl. 10 odst. 4 ve stanovené
výši a lhůtě, c) platit nájemné za užívání bytu včetně mimořádného příspěvku do dlouhodobé
zálohy na opravy a dodatečné investice podle čl. 22 a úhradu za plnění posky
tovaná s užíváním bytu anebo zálohy na ně v předepsané výši a lhůtě splatnosti
a nedoplatky z jejich vyúčtování, d) platit úhrady za úkony družstva prováděné z podnětu nebo ve prospěch jednotli
vého člena družstva ve výši určené členskou schůzí, e) chránit družstevní majetek, dodržovat domovní řád, provozní řád nebytových
prostor, předpisy o požární ochraně a řádně užívat a udržovat byt, jakož i společné
prostory a zařízení domu a řádně užívat plnění poskytovaná s užíváním bytu
(nebytového prostoru), f) převzít byt na základě smlouvy o nájmu bytu, který je způsobilý k užívání ve lhůtě
stanovené družstvem, nebo uhradit družstvu újmu, která mu vznikne opožděným
převzetím bytu, g) oznamovat družstvu včas změny týkající se člena a příslušníků jeho domácnosti,
které jsou podstatné pro vedení členské a bytové evidence, rozúčtování cen za
plnění poskytovaná s užíváním bytu a pro doručování písemností, h) umožnit osobám pověřeným družstvem, aby po předchozím písemném oznámení
zjišťovali technický stav bytu (nebytového prostoru) a stavy měřidel, prováděli
opravy, údržbu a instalaci technických zařízení a jiné práce nutné k řádnému
provozu bytu, popř. ostatních bytů či domu jako celku, i) podílet se na úhradě ztráty maximálně do výše trojnásobku členského vkladu, j) hradit veškeré opravy v bytě podle čl. 21 odst. 2, k) přispívat podle svých možností k plnění úkolů družstva.
Vybraní spisovatelé pro téma E-knihy - Právo
» Libuše Neščáková
» Kristina Kedroňová
» Jiří Doležílek
Vybrané knihy pro téma E-knihy - Právo
Sbírka klauzurních prací z trestního práva hmotného a procesního - 4. vydání
Medicínské právo - co a jak -- Praktické rady pro lékaře a zdravotníky

References: čl. 1
 § 226
 § 245
 zákona č. 378
 zákona č. 176
 zákona č. 72
 zákona č. 455
 zákona č. 116
 Čl. 35
 čl. 5
 čl. 7
 čl. 19
 čl. 10
 čl. 10
 čl. 22
 čl. 21