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Timestamp: 2020-07-14 01:39:20+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 12318 del 17/05/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12318 del 17/05/2017
Cassazione civile, sez. trib., 17/05/2017, (ud. 02/03/2017, dep.17/05/2017), n. 12318
sul ricorso iscritto al n. 30196/2010 R.G. proposto da:
G.G. e G.C., rappresentati e difesi dall’Avv.
Antonio Pio Contessa e dall’Avv. Giuseppe Pedretti, con domicilio
eletto in Roma, Viale di Villa Massimo, n. 57, presso lo studio
dell’Avv. Raffaele Bava;
Lombardia, sezione staccata di Brescia, n. 185/66/2010 depositata il
28 giugno 2010.
udito l’Avv. Raffaele Bava;
1. G.G. e C. propongono ricorso per cassazione, con unico mezzo, avverso la sentenza della C.T.R. della Lombardia che ha rigettato l’appello da essi proposto ritenendo legittimi, conformemente alla decisione di primo grado, gli avvisi di accertamento con i quali l’Agenzia delle entrate, Ufficio di Brescia 2, in relazione alla vendita di due immobili da essi rispettivamente effettuata in favore della società Leasimpresa S.p.A. in data (OMISSIS), chiedeva il pagamento dell’Irpef, a tassazione separata, sulla plusvalenza, ritenendo trattarsi di terreni edificabili.
La Commissione regionale ha, infatti, ritenuto condivisibile la tesi dell’Ufficio secondo cui, ancorchè la variante al Piano Regolatore, che ha cambiato la destinazione dell’area da agricola ad industriale, sia intervenuta dopo pochi mesi dall’atto, sussisteva comunque “già al momento della vendita… un’edificabilità di fatto, in grado di influire sul negozio, rappresentata da due precisi elementi: a) la futura utilizzazione del bene per la costruzione di un capannone; b) il prezzo pattuito per l’alienazione… incompatibile con una destinazione futura di tipo agricolo”.
L’Agenzia delle Entrate non ha svolto difese nella presente sede, ma ha depositato c.d. atto di costituzione ai fini della partecipazione all’udienza di discussione, alla quale ha poi effettivamente partecipato.
1. Con l’unico motivo di ricorso i contribuenti deducono violazione e falsa applicazione del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 81 (ora art. 67), comma 1, lett. b), in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, nonchè “conseguente illogicità e contraddittorietà della motivazione della sentenza e degli avvisi di accertamento”, per avere la C.T.R. ritenuto sussistente nel caso di specie il presupposto della operata tassazione, trattandosi di aree che non avevano destinazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, destinazione acquisita solo più di tre mesi dopo la vendita a seguito di variante al P.R.G., adottata con Delib. Consiglio Comunale 18 luglio 2000, n. 32.
Ai sensi del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, conv. in L. 4 agosto 2006, n. 248 “un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”.
Intervenute successivamente a tale novella legislativa, le Sezioni Unite di questa Corte, con le sentenze nn. 25505 e 25506 del 30/11/2006, concernenti l’imposta di registro e l’ICI, hanno affermato – alla luce della stessa – il principio per cui, a fini fiscali, un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione degli strumenti attuativi del medesimo, cosi distinguendo lo jus aedificandi dallo jus valutandi, perchè già l’avvio della procedura per la formazione del P.R.G. determina un’impennata di valore, pur con tutti i necessari distinguo riferiti alle zone e alle necessità di ulteriori passaggi procedurali.
Le Sezioni Unite hanno altresì affermato, con orientamento consolidato, la natura interpretativa del D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2 e la sua applicabilità dunque anche alle fattispecie anteriori e ai giudizi in corso quale il presente (v. anche, e pluribus, Cass. 10/06/2008, n. 15282; Cass. 20/02/2014, n. 4116; Cass. 22/01/2016, n. 1157; Cass. 26/01/2015, n. 1286).
La citata norma chiarisce poi espressamente che il principio ivi dettato opera “ai fini dell’applicazione del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, e del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504”.
Non può pertanto dubitarsi che, come del resto pure rilevato dalle Sezioni Unite nei citati arresti, “l’art. 36, comma 2, citato, fornisce una condivisibile chiave interpretativa che, per espressa volontà del legislatore, deve essere utilizzata nell’applicazione delle disposizioni relative all’Iva (D.P.R. n. 633 del 1972), al T.U.I.R. (D.P.R. n. 917 del 1986), all’ICI (D.Lgs. n. 504 del 1992) e all’imposta di registro (D.Lgs. n. 131 del 1986)”.
Ciò posto, non può non rilevarsi che la fattispecie in esame interpella detto principio in una prospettiva diversa: non già, cioè, in relazione alla (ir)rilevanza, ai fini della qualificazione dell’area come edificabile, dall’approvazione da parte della Regione dello strumento urbanistico che tale destinazione preveda e dall’adozione degli strumenti attuativi del medesimo, bensì con riferimento alla domanda se, pur nella detta peculiare prospettiva dello jus valutandi del bene ai predetti fini fiscali, sia comunque necessario quantomeno l’intervento di un atto formale di adozione da parte del consiglio comunale della variante al Piano Regolatore o se piuttosto possa anche da questo prescindersi e darsi rilievo ad altri elementi presuntivi idonei a evidenziare la concreta aspettativa di una sua prossima adozione, come tale già apprezzata dalla generalità dei consociati con l’attribuzione al bene di un valore venale disancorato dal mero reddito dominicale risultante in catasto.
Reputa questo Collegio che il principio fissato dalla richiamata norma, seppur orientato a risolvere il primo problema, dia risposta univoca anche al secondo quesito (come detto, posto dall’odierna fattispecie), nel senso che – sebbene ai fini della qualificazione dell’area ai fini fiscali non sia necessario attendere l’approvazione dello strumento urbanistico da parte della regione nè l’adozione di strumenti attuativi – non è tuttavia nemmeno consentito prescindere, all’estremo opposto, dalla formale adozione da parte del competente organo comunale di una delibera di variante di quello preesistente che tale destinazione preveda: chiaro e non suscettibile di diversa lettura apparendo in particolare l’uso del participio passato nella indicazione, quale fondamento di detta qualificazione, dello strumento urbanistico generale “adottato” dal Comune.
Convergenti argomenti si traggono al riguardo anche dalle richiamate pronunce delle Sezioni Unite, evidenziandosi in esse, in più parti, come la tesi sostanzialistica accolta dal legislatore ai fini della soluzione del diverso problema di cui si è detto, poggi sulla considerazione che è “l’adozione dello strumento urbanistico, con inserimento di un terreno con destinazione edificatoria” – ovvero la “formalizzazione” della vocazione edificatoria di un suolo “in un atto della procedura prevista dalla legislazione urbanistica” – ad imprimere al bene “una qualità che è recepita dalla generalità dei consociati come qualcosa di già esistente e di difficile reversibilità”; in altri termini, si precisa in dette sentenze, “l’inizio della procedura di “trasformazione” urbanistica di un suolo, implica, di per sè, una “trasformazione” economica dello stesso, che non consente più la valutazione, ai fini fiscali, secondo il criterio del reddito dominicale”.
Se ne deve a contrario desumere che, ove manchi tale formalizzazione ovvero detto iniziale “atto della procedura prevista dalla legislazione urbanistica”, non possa nemmeno predicarsi l’esistenza di un aspettativa (circa la qualificazione dell’area come edificabile) sufficientemente concreta e stabile perchè possa essere posta a fondamento anche della valutazione del bene ai fini fiscali, restando pertanto irrilevante la circostanza che tale valutazione venga invece espressa dalle parti nella commisurazione del prezzo all’interno della libera contrattazione, ciò dovendosi imputare all’alea del contratto e alle soggettive valutazioni circa la convenienza dell’affare.
La decisione impugnata si è evidentemente discostata da tale interpretazione del quadro normativo di riferimento e dei principi sopra enunciati, avendo ritenuto di poter prescindere ai fini in esame dalla effettiva esistenza, al momento della cessione, di una ancorchè iniziale delibera di approvazione della variante al piano regolatore generale, attribuendo rilievo alla mera aspettativa -seppur ragionevolmente dedotta dal prezzo convenuto – di una sua prossima adozione.
2. La sentenza deve pertanto essere cassata.
Non ravvisandosi la necessità di ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384 c.p.c., con l’accoglimento del ricorso introduttivo.
La peculiarità della fattispecie e la novità della questione da essa posta giustificano l’integrale compensazione delle spese tra le parti.
accoglie il ricorso; cassa la sentenza; decidendo nel merito, accoglie il ricorso introduttivo. Compensa tra le parti le spese dell’intero giudizio.

References: Sentenza 
 sentenza 
 art. 81
 art. 67
 sentenza 
 art. 36
 art. 36
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza