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Timestamp: 2020-01-24 23:24:43+00:00

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Application de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Nullité du congé tardif
La charge de la preuve dans le contentieux de la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier
02h05 09 oct. 2011
Application de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 avril 2008), rendu sur renvoi après cassation (Cass. 3e Civ., 11 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.141), que les époux X..., propriétaires de lots de copropriété, ont demandé reconventionnellement, à l'occasion d'une procédure en paiement d'un arriéré de charges engagée contre eux par le Syndicat coopératif des copropriétaires des Thibaudières (le syndicat des copropriétaires), l'annulation de la décision n° 12 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 1999 ;
Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils pour les époux X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame X... de l'ensemble de leurs demandes,
AU MOTIF QUE « toutes les conclusions, incluant même des moyens nouveaux et toutes les communications de pièces, dès lors qu'elles se rapportaient à l'objet du litige ainsi défini, étaient recevables jusqu'au 28 février 2008 » (arrêt, p. 3, § 2),
1°) ALORS QUE dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci ; qu'il s'ensuit qu'en cas d'annulation de l'élection des conseillers syndicaux, l'élection du syndic parmi ceux-ci est irrégulière ; que le syndic irrégulièrement désigné ne saurait en conséquence représenter le syndicat coopératif ;
Qu'en l'espèce, dans leurs écritures d'appel signifiées le 27 février 2008, Monsieur et Madame X... ont invoqué « l'irrégularité de la représentation du syndicat des copropriétaires » en faisant expressément valoir que « dans son arrêt du 26 avril 2006, la Cour de cassation a constaté l'irrégularité de l'élection de Madame Z... en tant que syndic de la copropriété et le fait qu'elle avait irrégulièrement assigné le 1er mars 2000 les époux X... ;
Comme l'établissent les jugements définitifs sur les assemblées générales de 1987, 1988, 1989, 1990, 1996, 1997, 1998, 1999 et maintenant le jugement du 3 septembre 2007 relatif à l'assemblée générale de 2005 le précédent syndic n'a jamais eu de mandat régulier de 1987 à 1990 et Madame Z... n'a jamais eu de mandat régulier durant une première période de 4 ans (1996 à 2000) et une deuxième période qui court depuis 3 ans », pour en déduire « qu'au visa de cette irrégularité, la cour de céans ne pourra, d'une part, que rejeter les conclusions et pièces communiquées par le syndicat et, d'autre part, que débouter ce dernier de toutes ses demandes » ;
Qu'en ne recherchant pas ainsi qu'il lui était pourtant demandé, si le Syndicat coopératif des Thibaudières était régulièrement représenté devant la cour d'appel, ce qui à défaut, justifiait le rejet des conclusions et pièces communiquées par le Syndicat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE le juge doit, à peine de nullité de sa décision, répondre à l'ensemble des moyens qui lui sont soumis par les parties ;
Qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire des écritures d'appel de Monsieur et Madame X..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame X... de l'ensemble de leurs demandes, notamment celle tendant à l'annulation de la 12ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du Syndicat coopératif des Thibaudières du 3 décembre 1999,
AU MOTIF QUE « la Cour de cassation a "constaté l'annulation" de l'arrêt de cette Cour du 16 décembre 2004 seulement en ce qu'il rejetait la demande d'annulation par les époux X... de la 12ème résolution de l'assemblée générale du 3 décembre 2004 au seul visa de l'article 625 alinéa 2 du Code de procédure civile et au seul motif qu'elle retenait un lien de dépendance entre cet arrêt et un arrêt cassé du 18 mars 2004, déclarant que cette cassation (de l'arrêt du 18 mars 2004) entraînait par voie de conséquence l'annulation (partielle) de l'arrêt du 16 décembre 2004 ; que c'est à juste titre que le syndicat remarque que le litige qui était soumis à la Cour de cassation ne concernait pas l'article 42 de 1a loi du 10 juillet 1965 ; qu'il fait valoir et qu'il résulte des documents versés aux débats, notamment "preuve de dépôt" et avis de réception d'envoi recommandé du SC Thibaudières à Monsieur et Madame X... que le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 décembre 1999, contenant les dispositions de l'article 42 de la loi précitée a été envoyé le 14 avril 2000, présenté une première fois le 17 avril 2000, reçu le 2 mai 2000 selon les mentions et le cachet de la poste, le 3 mai 2000 au plus tard selon un cachet figurant sur l'avis ce réception sous une signature "X..." très lisible: que ce n'est que le 26 avril 2001 que par conclusions, l'annulation de la résolution n° 12 a été pour la première fois demandée ; que l'article 42 alinéa 2 de la loi précitée dispose que la notification est faite "à la diligence du syndic" ; que ceci crée une obligation de diligence pour la personne physique ou morale qui exerce les fonctions de syndic ; mais qu'il ne résulte pas de ce texte, ni d'aucun autre, que pour que la notification produise effet elle doive être faite par un syndic régulièrement désigné ; que le seul effet de la notification est l'information du copropriétaire destinataire, qui est le point de départ du délai pour agir en contestation; que cet effet est indépendant de la qualité de l'auteur de la notification ; qu'il n'est pas nécessaire que celui-ci ait qualité pour agir en justice au nom du syndicat ni soit son représentant légal ; que la notification du procès-verbal se suffit à elle-même et n'est la condition de validité d'aucun autre acte, contrairement à la convocation de l'assemblée générale ; qu'il s'ensuit que Monsieur et Madame X..., qui ont reçu le 2 mai ou au plus tard le 3 mai 2000, notification du procès-verbal, ont été informés à cette date tant de son contenu que de celui de l'article 42 de la loi précitée et n'ont pas agi en contestation dans le délai légal, sont forclos à le faire; que la Cour ne peut que les débouter de leur demande d'annulation de la résolution n° 12 de l'assemblée générale des Thibaudières du 3 décembre 1999 » (arrêt, p. 3, § 2),
1°) ALORS QUE les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ; qu'il s'ensuit que la notification du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires doit être faite par le syndic régulièrement désigné ;
Que, dans leurs écritures d'appel signifiées le 26 avril 2007, Monsieur et Madame X... faisaient valoir que, par arrêt du 23 octobre 2003, la Cour d'appel de Paris avait confirmé le jugement rendu par le Tribunal de grande instance d'Evry le 2 décembre 2002 avait annulé l'élection des conseillers syndicaux du Syndicat coopératif des Thibaudières élus lors de l'assemblée générale du 2 juillet 1999, ce qui avait pour effet d'entraîner la nullité de la désignation du syndic ; qu'ils rappelaient que la Troisième chambre civile de la Cour de cassation avait, par ses arrêts du 26 avril 2006 et 11 octobre 2006, relevé que le syndic était bien dépourvu de qualité ; qu'il s'ensuivait que la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 3 décembre 1999, effectuée par ce syndic dépourvu de qualité pour ce faire, était irrégulière et n'avait pu faire courir le délai de prescription de deux mois ;
Que, pour dire que la notification ainsi faite était régulière, la cour d'appel a considéré que « l'article 42 alinéa 2 de la loi précitée dispose que la notification est faite "à la diligence du syndic" ; que ceci crée une obligation de diligence pour la personne physique ou morale qui exerce les fonctions de syndic ; mais qu'il ne résulte pas de ce texte, ni d'aucun autre, que pour que la notification produise effet elle doive être faite par un syndic régulièrement désigné ; que le seul effet de la notification est l'information du copropriétaire destinataire, qui est le point de départ du délai pour agir en contestation; que cet effet est indépendant de la qualité de l'auteur de la notification ; qu'il n'est pas nécessaire que celui-ci ait qualité pour agir en justice au nom du syndicat ni soit son représentant légal ; que la notification du procès-verbal se suffit à elle-même et n'est la condition de validité d'aucun autre acte, contrairement à la convocation de l' assemblée générale ; qu'il s'ensuit que Monsieur et Madame X..., qui ont reçu le 2 mai ou au plus tard le 3 mai 2000, notification du procès-verbal, ont été informés à cette date tant de son contenu que de celui de l'article 42 de la loi précitée et n'ont pas agi en contestation dans le délai légal, sont forclos à le faire » ;
Qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967 ;
2°) ALORS QUE la notification d'un acte ne peut être faite que par la personne habilitée à ce faire ou à la requête de celle-ci et doit contenir toutes indications relatives aux nom et prénoms ou à la dénomination ou raison sociale de la personne dont elle émane ; qu'il s'ensuit que la notification d'un acte faite par une personne non habilitée pour ce faire ne saurait produire le moindre effet ;
Que, pour dire que la notification ainsi faite était régulière, la cour d'appel a considéré que « l'article 42 alinéa 2 de la loi précitée dispose que la notification est faite "à la diligence du syndic" ; que ceci crée une obligation de diligence pour la personne physique ou morale qui exerce les fonctions de syndic ; mais qu'il ne résulte pas de ce texte, ni d'aucun autre, que pour que la notification produise effet elle doive être faite par un syndic régulièrement désigné ; que le seul effet de la notification est l'information du copropriétaire destinataire, qui est le point de départ du délai pour agir en contestation; que cet effet est indépendant de la qualité de l'auteur de la notification ; qu'il n'est pas nécessaire que celui-ci ait qualité pour agir en justice au nom du syndicat ni soit son représentant légal ; que la notification du procès-verbal se suffit à elle-même et n'est la condition de validité d'aucun autre acte, contrairement à la convocation de l'assemblée générale ; qu'il s'ensuit que Monsieur et Madame X..., qui ont reçu le 2 mai ou au plus tard le 3 mai 2000, notification du procès-verbal, ont été informés à cette date tant de son contenu que de celui de l'article 42 de la loi précitée et n'ont pas agi en contestation dans le délai légal, sont forclos à le faire » ;
Qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé les articles 651, 665 et suivants du code de procédure civile ;
Qu'en l'espèce, dans leurs écritures d'appel signifiées le 26 avril 2007, Monsieur et Madame X... faisaient valoir que, par arrêt du 23 octobre 2003, la Cour d'appel de Paris avait confirmé le jugement rendu par le Tribunal de grande instance d'Evry le 2 décembre 2002 avait annulé l'élection des conseillers syndicaux du Syndicat coopératif des Thibaudières élus lors de l'assemblée générale du 2 juillet 1999, ce qui avait pour effet d'entraîner la nullité de la désignation du syndic ; qu'ils rappelaient que la Troisième chambre civile de la Cour de cassation avait, par ses arrêts du 26 avril 2006 et 11 octobre 2006, relevé que le syndic était bien dépourvu de qualité ; que Monsieur et Madame X... en déduisaient que c'était « ce syndic ‘dépourvu de qualité' qui a convoqué l'assemblée générale du 3 décembre 1999 si bien que toutes les décisions de cette assemblée générale sont donc annulables » ;
Qu'en ne répondant pas à ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

References: l'article 42
 l'article 42
 § 2
 l'article 455
 l'article 625
 l'article 42
 l'article 42
 l'article 42
 l'article 42
 § 2
 l'article 42
 l'article 42
 l'article 42
 l'article 42
 l'article 455