Source: http://rodolfobarbieri.com.ar/locaciones-urbanas/obligaciones/
Timestamp: 2017-12-18 04:59:11+00:00

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Obligaciones | Rodolfo Martín Barbieri
El locador tiene las siguientes obligaciones:
A) Entregar la cosa arrendada con sus accesorios (art. 1514 C. Cív.);
B) Conservarla en buen estado mientras dura la locación (arts. 1515 y sig.);
C) Mantener al locatario en el uso y goce pacífico de la cosa (obligación de garantía, arts. 1515 y 1523 y sig.);
D) Pagar al locatario las mejoras que hubiera hecho para hacer posible el uso de la cosa (art. 1533 y sig.);
E) Pagar las contribuciones y cargas que gravan la cosa (art. 1553).
Cabe resaltar que aquí tampoco reina el orden público, es decir que se trata de obligaciones establecidas por la ley a falta de convención de partes. Por el principio de la autonomía de la voluntad (art. 1197), las partes pueden restringir o ampliar las obligaciones que establece el ordenamiento legal.
A) ENTREGA DE LA COSA:
El locador debe entregar la cosa con todos sus accesorios (art. 1514). Por accesorios hay que entender las llaves de la cosa, las servidumbres del inmueble, sus frutos y productos, y también ciertos servicios accesorios (portería, calefacción, agua caliente, etc.). En síntesis el concepto de “accesorio” debe ser valorado según el caso, analizándolo según el puntos de vista de la finalidad y el objeto del contrato. Si el locador no cumple con esta obligación el locatario puede pedir en sede judicial que se proporcionen los accesorios, o que se efectúe una reducción proporcional del arrendamiento; siempre y cuando los accesorios faltantes obstaculicen o imposibiliten la finalidad tenida en cuenta al contratar, o causen al locatario un grave perjuicio. Así por ejemplo queda establecido que si se alquila un inmueble para vivienda y el mismo no cuenta con suministro de gas por haberse cortado el servicio a causa de la falta de pago del inquilino anterior, corresponde al locador resolver la cuestión, o, caso contrario, esta circunstancia habilita al inquilino a la resolución contractual, solicitar la reducción del arrendamiento, o pedir en sede judicial que se cumpla con la obligación proporcionando el servicio ya que existe un incumplimiento contractual de parte del locador (art. 1204 C. Cív.).
Jurisprudencialmente se ha establecido que las llaves de la cosa se deben considerar comprendidas dentro de estos conceptos; y asimismo la cosa debe entregarse en buen estado de reparación y en el tiempo pactado, de modo de permitir el uso y goce que constituye el objeto del contrato de locación.
En cualquier supuesto, frente a la mora del locador en el cumplimiento de la obligación esencial de entregar la cosa de manera tal de permitir su uso y goce, nace el derecho del locatario a exigir el cumplimiento u optar por la resolución conforme lo edicta el artículo 1204 antes referido. Empero, si el plazo fue esencial es obvio que el requerimiento de pago carece de sentido; como sería el caso de un contrato de locación de temporada donde resulta primordial el tiempo de entrega por su corta duración, y en tal caso sería inútil una intimación acordando plazo alguno para que el locador entregue el inmueble, permitiendo en tal caso demandar directamente la resolución.
Si el locador no entrega la cosa debe la indemnización del perjuicio que causó al inquilino.
En cambio, el locador no está obligado a entregar:
a) Los frutos y productos extraordinarios: no es una cuestión fácil, se han reputado así por ejemplo una veta de oro hallada en una calera; del mismo modo quedan exentos aquellos que por su calidad o cantidad exceden de la producción común de la cosa arrendada.
b) Los terrenos acrecidos por aluvión: pero el arrendatario tiene derecho a su arrendamiento si ofrece un acrecentamiento del alquiler, estando el locador obligado en estas circunstancias a conceder su uso.
De todas formas no debe olvidarse que rige aquí el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que siempre prima la voluntad que surja del contrato.
El locador está obligado a entregar la cosa en buen estado; a diferencia de la compraventa donde el vendedor debe entregarla en el estado en que se encontraba en el momento de celebrarse el contrato; esta diferencia se debe a que el locador siempre tiene que asegurarle al locatario el uso y goce de la cosa. Pero el locador no tiene obligación de entregar la cosa en buen estado si las partes expresamente acordaron lo contrario ( art. 1514), convenio que se presume cuando se arriendan edificios arruinados y se ingresa en los mismos sin exigir reparaciones (art. citado).
De cualquier modo, la conducta del locatario que acepta sin reservas la cosa tal como se la entrega, indica que eso fue lo acordado o que renuncia a todo reclamo. Si nada se especifica existe una presunción legal de que la cosa fue entregada en buen estado y con todos sus accesorios.
Tratándose de un contrato consensual, es posible hacer la tradición simbólica mediante la entrega de llaves, entonces puede ser que el lugar de entrega sea otro que el de la ubicación del inmueble. Tiene que haber acuerdo de partes expreso o tácito al respecto; caso contrario, se entiende que la entrega se hace en el lugar de ubicación del inmueble.
En cuanto al tiempo de entrega, no hay problema si el contrato estipula el plazo; caso contrario la entrega debe realizarse inmediatamente, a no ser que los usos y costumbres indiquen lo contrario.
Cualquier gasto relacionado con la entrega, a falta de convención, corre por cuenta exclusiva del locador.
En caso de incumplimiento de esta obligación el locatario puede reclamar el cumplimiento del contrato; o pedir su resolución; o demandar por daños y perjuicios derivados de la falta de entrega siempre que no haya mediado fuerza mayor.
B) OBLIGACION DE MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO:
El locador después de la entrega está obligado a mantener la cosa en buen estado y hacer todas las reparaciones necesarias para permitir al locatario el uso y goce conforme a lo convenido (art. 1515).
Esa obligación se extiende a la reparación de todos los deterioros derivados del caso fortuito o fuerza mayor (incendio, ciclón, guerra, etc.); calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella (por ej. deficiencia de las instalaciones sanitarias); deterioro ocurrido por culpa del locador, sus agentes o dependientes; el hecho de terceros aunque sea por enemistad u odio al locatario.
1. Deterioros causados por el uso de la cosa:
Si bien el Código Civil le impone al locador la obligación de mantener la cosa en buen estado, también recae esta obligación sobre el locatario. Existe aquí una dualidad que ha provocado que la doctrina meritúe su deslinde, y en tal sentido se ha establecido: que las reparaciones importantes o extraordinarias corresponden al locador; en tanto que las reparaciones ordinarias o locativas debe afrontarlas el locatario.
En líneas generales el locatario está exonerado de responsabilidad respecto de los deterioros ocasionados por el desgaste natural producidos por la acción del tiempo y el buen uso (la pintura por ej.), y sólo está obligado a reparar o reponer lo que se deterioró por su culpa o negligencia, debiéndose incluir los desperfectos ocasionados por las personas que cohabitan con él.
2. Sanciones por el incumplimiento de las reparaciones urgentes y no urgentes:
En caso de que el locador no cumpla con su obligación de conservar la cosa en buen estado el locatario está autorizado a:
I. Retener la parte del alquiler correspondiente al costo de las reparaciones. Pero debe entenderse que únicamente si hubiera realizado el locatario las reparaciones en caso de extrema urgencia ante la negativa del locador, puede descontarlas del alquiler.
II. Demandar su realización cuando los trabajos no tuvieren carácter de urgencia, siendo que en tal caso si el locador condenado a hacerlos no cumple la sentencia, el locatario puede ser autorizado judicialmente a ejecutarlos por su cuenta.
III. Realizar él mismo las reparaciones, si los trabajos fueron urgentes, por cuenta del locador y sin autorización judicial. Debe mediar el supuesto de que los trabajos no puedan ser demorados y sea imposible al locatario avisar al locador para que los haga o autorice a hacerlos; o que el locatario haya dado aviso al locador y ante su inacción quede habilitado para realizar las tareas sin esperar la autorización judicial. No basta que las reparaciones sean necesarias, se requiere que su realización no pueda ser postergada para evitar daños a la cosa, al locatario o a su familia. El Digesto Civil establece que se reputan dentro de esta clase y como gastos de urgencia “los que el locatario hubiese hecho, como pago de impuestos a que la cosa arrendada estaba sujeta” (art. 1544). Siempre corresponderá al inquilino la prueba del carácter urgente de las reparaciones efectuadas y del aviso o de la imposibilidad de darlo. Si las mejoras no fueron urgentes, pero si necesarias o tuvieran el carácter de útiles, el locador deberá abonarlas en la medida del mayor valor que adquiera la cosa locada, ya que de lo contrario encuadraría en la figura del enriquecimiento sin causa.
IV. Demandar por daños y perjuicios al locador si éste no ejecuta las obligaciones a su cargo, a menos que el incumplimiento sea provocado por caso fortuito o fuerza mayor. Para que el locatario haga responsable al locador se requiere la constitución en mora.
V. Resolver el contrato por incumplimiento de estas obligaciones.
3. Destrucción de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor:
Debe evaluarse aquí la magnitud de los daños acaecidos:
I. Destrucción total: Determinar si la destrucción es tal que inhabilita a la cosa para el destino que se tuvo en mira al contratar, es una cuestión de hecho que queda librada a la decisión judicial. Producido el hecho, se rescinde el contrato sin generar ninguna clase de responsabilidad para las partes (las cosas perecen para su dueño). No cabe aquí distinguir entre caso fortuito o fuerza mayor; pero sí se requiere que sean hechos externos, insuperables e inimputables para el locador.
II. Destrucción parcial: Aquí también se deja librado al arbitrio judicial determinar el alcance de la destrucción y en que medida afecta el destino locativo. Si la destrucción es grande, el locatario puede pedir la rescisión del contrato; en cambio, si es menor solicitar una disminución en el precio del arriendo.
III. Simples deterioros: El locatario únicamente puede exigir del locador la realización de las reparaciones pertinentes.
4. Impedimento al uso y goce de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor:
El inquilino puede pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar y gozar de la cosa. No podrá reclamar daños y perjuicios ni prolongar el contrato por el lapso de tiempo no gozado, si es que hubiere optado por la suspensión del pago de los arriendos.
C) OBLIGACION DE GARANTIA:
Esta obligación funciona de manera análoga a la referida para la evicción y los vicios redhibitorios en la compraventa; pero aquí, a diferencia de la compraventa, la garantía existe no solo respecto de causas anteriores al contrato, sino también con relación a causas posteriores al mismo, ya que sólo se transmite el uso y goce y no el dominio de la cosa.
1. Turbaciones del locador:
El locador se debe abstener de realizar actos que puedan impedir u obstaculizar el goce del locatario. Caso contrario, el locatario podrá pedir la resolución del contrato con más los daños y perjuicios; quedando sujeta la apreciación de la magnitud de la turbación al arbitrio judicial. El locatario también está facultado para pedir la disminución de los alquileres futuros si es que la turbación se mantiene en el tiempo. Constituyen por ejemplo actos perturbadores del locador los siguientes: injuriar al inquilino, sus allegados o de pendientes; impedir el acceso al inmueble; penetrar en el inmueble en contra de la voluntad del inquilino; rechazar la correspondencia del locatario; etc.
2. Reparaciones hechas por el locador:
Si por causa de los trabajos que deba realizar el locador en cumplimiento de su obligación de garantía, se interrumpe el normal uso y goce o resultan incómodos para el inquilino, puede éste solicitar la cesación del arrendamiento o una disminución proporcional en el pago mientras duren las reparaciones. Si el locador no estuviese de acuerdo, podrá el locatario resolver el contrato. En cualquier supuesto, se requiere que las molestias sean mayores, quedando esto sujeto a apreciación judicial.
3. Innovaciones hechas por el locador:
No puede el locador realizar este tipo de trabajos sin la conformidad del locatario. Si las realiza contra la voluntad del locatario, puede éste último oponerse a su realización; demandar la demolición de las obras; o restituir la cosa y pedir indemnización de daños.
4. Turbaciones de terceros:
I. Turbaciones de hecho:
En cuanto a esta clase de turbaciones, el locatario no tiene ninguna acción contra el locador si los hechos vienen de terceros por los cuales no debe responder. Únicamente responderá si estas vías de hecho tomasen el carácter de fuerza mayor (devastaciones de guerra, bandos armados, etc.) y provocasen el deterioro de la cosa (aunque existiese odio u enemistad del tercero con el locatario).
II. Turbaciones de derecho:
En este caso, donde los terceros pretenden sobre la cosa un derecho de propiedad, usufructo, posesión, uso o habitación, etc, el locador debe responder. Está obligado en primer lugar a defender al locatario, y es por eso que el locatario demandado por el tercero podrá desviar la acción, estando obligado a poner en conocimiento del locador a la brevedad posible todo hecho de esta índole, caso contrario responderá por los daños y perjuicios que ocasione al locador y perderá toda garantía de éste. Pero si no efectuó la comunicación, o la misma fue tardía, puede exonerarse de responsabilidad si prueba que el locador no contaba con los medios indispensables para repeler la acción. Si a resultas del pleito el locatario es privado de una parte de la cosa podrá pedir la resolución o una disminución proporcional del arrendamiento; y exigir también al locador vencido daños e intereses.
Las mejoras pueden ser de tres clases:
– necesarias (aquellas sin las cuales la cosa no puede ser conservada);
– útiles (las que sin ser indispensables son provechosas para cualquier poseedor);
– o voluntarias (son las de mero lujo o de exclusiva utilidad para el que las hizo).
Rige aquí el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que las partes pueden concertar la realización de mejoras no autorizadas o la prohibición de las autorizadas por la ley. Pueden acordar que queden en beneficio de la propiedad al concluir el contrato; pero si se produce la rescisión por culpa del locador, deberá abonarlas al locatario.
Cabe destacar que aunque se pacte que ceden en beneficio de la propiedad, el locador debe pagarlas si:
1) Fueron realizadas en caso de urgencia;
2) Fuesen voluntarias y por su culpa se resolvió la locación;
3) En la locación por tiempo indeterminado autoriza a hacerlas e inmediatamente pide la restitución de la cosa.
Para la valuación de las mejoras se tiene en cuenta el tipo de mejora, así, para el caso de las urgentes el locador deberá pagar lo que costaron (y debe abonarlas aunque no existan al concluir el contrato). Las necesarias, útiles o voluntarias, se pagarán por su valor al final del contrato; y si hubiesen dejado de existir nada debe al locatario.
El valor de las mejoras que deba pagar el locador puede compensarse con los arriendos caídos.
El inquilino puede retener la cosa arrendada hasta tanto el locador le abone las mejoras. Pero deber restituirla si el locador le afianza el pago.
E) CARGAS, IMPUESTOS, TASAS Y CONTRIBUCIONES:
Comprende todos los impuestos ordinarios y extraordinarios que graven al inmueble; corriendo por cuenta del locatario los que se deban abonar por su comercio o industria.
Por la autonomía de la voluntad (art. 1197 C. Cív.) puede dejarse esta norma sin efecto; a pesar de que las convenciones realizadas solo valen entre las partes, por lo que el ente respectivo puede dirigirse contra el sujeto pasivo de la obligación sin respetar las convenciones realizadas.
A) PAGO DEL PRECIO:
Constituye una obligación fundamental, ya que es uno de los elementos del contrato y es el objeto que tuvo en mira al contratar el locador.
El arrendamiento se deberá pagar en el tiempo convenido en el contrato. A falta de estipulación, debe hacerse según los usos del lugar.
Se presume, salvo prueba en contrario, que si nada se estipuló el alquiler se paga por mes vencido.
Se abonará en el lugar pactado para hacerlo (art. 1197); y si no estuviese designado, debe entenderse que se abona en el domicilio del locatario.
El sujeto obligado de pago es el inquilino y sus sucesores universales; y si son varios los inquilinos, cualquiera de ellos está obligado por el total, ya que se ha establecido plenariamente que la obligación no es divisible con respecto al locador.
A su vez, el alquiler debe pagarse al locador y sus sucesores universales; abierta una sucesión se abonará al administrador, a quien los herederos indiquen, o en su defecto a cada uno de ellos en la proporción que les corresponda.
En caso de enajenación, ya se estableció que el alquiler se paga al locador hasta que el nuevo propietario tome la posesión con notificación cursada al inquilino.
En el supuesto de la expropiación y en el de la venta judicial la solución es idéntica. Pero en la venta judicial si resultare comprador el inquilino, abonará los arriendos al locador hasta que deposite el saldo de precio y esté aprobada la subasta.
1. Forma y prueba:
La forma usual para probar el pago de cada mensualidad es el recibo privado. La tenencia por parte del inquilino del recibo correspondiente a un período hace presumir el pago de los anteriores, salvo prueba en contrario.
Existe un punto controvertido en este aspecto, dado por el hecho de que el recibo tenga fecha cierta para que el inquilino pueda oponerlo a terceros. Por imperio de lo normado por el art. 1034 y 1035 del Digesto Civil, la simple emisión de un recibo privado otorgado al inquilino no hace que éste goce de fecha cierta respecto de cualquier tercero. Pero Borda entiende que por aplicación del art. 1574 que establece que:
“Aunque en el contrato esté expresado el tiempo en que el locatario debe hacer los pagos, o cuando la costumbre lo determinase por la clase de la cosa arrendada, él puede oponer a terceros que estén obligados a respetar la locación, los recibos de alquileres o rentas que tengan paga dos adelantados, salvo el derecho del perjudicado, si tal pago no fue de buena fe”.
Resulta inaplicable lo dispuesto por los arts. 1034 y 1035; siendo además que en la práctica siempre se otorgan los recibos por instrumento privado.
El art. 1574 mencionado indica implícitamente que no hay obstáculo para que se estipule en el contrato el pago por adelantado del arrendamiento, y que los recibos de pagos adelantados puedan oponerse a terceros, salvo mala fe. De este modo, tampoco podrán los acreedores del locatario insolvente exigir devolución de estos pagos adelantados salvo que se rescinda el contrato.
La ley 23091 establece que el pago de los arriendos debe estipularse en períodos mensuales, y prohíbe el pago de alquileres anticipados por períodos superiores al mes (solamente para viviendas).
En lo atinente a locaciones destinadas a vivienda, la ley de locaciones urbanas también prohíbe en su art. 7º que se requiera del locatario depósitos de garantía o equivalentes por cantidad mayor que el correspondiente a un mes por año de locación; y, que se exija el pago del valor llave o equivalentes.
De este modo, la nueva ley restringe lo estipulado por el Código Civil; autorizando este artículo al inquilino a quien se le exigieron pagos anticipados, depósitos excesivos, valor llave u otros análogos, a pedir el reintegro de esas sumas debidamente actualizadas (con los límites que resultan de la aplicación de la ley 23098).
Estableciendo la norma además que de requerirse actuaciones judiciales y prosperar las mismas, el locador cargará con las costas del proceso.
2. Derechos del locador en caso de falta de pago:
Conforme lo establecido por el art. 1579, la falta de pago de dos períodos consecutivos habilita al locador a demandar por resolución contractual con más la indemnización correspondiente a daños e intereses.
Por el principio de autonomía de la voluntad (art. 1197) las partes pueden establecer un plazo superior o inferior.
Es dable destacar que resulta fundamental establecer expresamente en el contrato la fecha de pago y que el domicilio de pago es otro distinto del que tiene el locatario para que la mora en el cumplimiento de su obligación sea automática. Esto así porque por imperio del art. 509, no se requiere la constitución en mora previa sino que la misma opera de pleno derecho al no tener que demostrar el locador su presentación al cobro.
Por eso, si la obligación debe cumplirse en el domicilio del locatario, Llambías y toda la doctrina y jurisprudencia por él citadas consideran inaplicable la mora automática establecida por el art. 509.
Cualquier oferta de pago hecha por el locatario debe ser real; esto implica que una declaración de voluntad de su parte consignada en un medio fehaciente o nó, no constituye oferta real ya que el locador no puede disponer de inmediato de la prestación.
Este tipo de oferta no puede oponerse al progreso de una acción intentada por el locador.
El art. 656 del Digesto Civil autoriza a los jueces a reducir las multas pactadas en concepto de cláusula penal cuando su monto resulta desproporcionado. La cláusula penal es asignable por su naturaleza y efectos al interés punitorio; y puede ser superior al interés legal derivado de la mora mientras no implique un enriquecimiento desmesurado.
La ley de locaciones urbanas exige que previo al inicio de acciones de desalojo basadas en la causal de falta de pago, el locador intime fehacientemente el pago de lo debido, otorgando un plazo de pago de 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, y consignando también el lugar de pago. Este requisito formal únicamente persigue brindar al inquilino una oportunidad más, anterior al inicio de acciones judiciales.
Ante la falta de pago, el locador tiene un derecho de retención sobre todas las cosas introducidas por el inquilino al inmueble y que le pertenezcan. Puede incluso impedir que las mismas sean retiradas del lugar y efectivizar sobre ellas su privilegio. Este privilegio que se otorga sobre los créditos por los arrendamientos que se adeudan se establece legalmente por dos años vencidos, y se otorga sobre los bienes antedichos.
Si los muebles gravados con el privilegio son sustraídos del inmueble, el locador puede durante un mes perseguirlos y embargarlos, aunque su poseedor sea de buena fe (art. 3885 C. Cív).
Ante la falta de pago también, compete al locador acción ejecutiva contra el locatario, independientemente de que éste permanezca o nó en el inmueble.
Ya hemos dicho que el inquilino puede evitar una condena compensando las mejoras que el locador esté obligado a abonarle; pero no puede nunca compensar el depósito dado en garantía del cumplimiento de las obligaciones a su cargo.
B) USO Y GOCE DE LA COSA:
Es este un derecho primordial del inquilino ya que constituye el objetivo que tuvo en mira al contratar. Pero el ejercicio de este derecho implica también el hecho de hacerlo razonablemente. Debe usar de la cosa de forma tal de no dañarla; y asimismo, el alcance del uso que pueda darle deberá apreciarse tomando en consideración que el contrato lo estipule o no.
a) Si el contrato lo estipula, esta convención tendrá fuerza de ley (art. 1197). Por supuesto que debe ser honesto y no ser contrario a las buenas costumbres, caso contrario el contrato es de ningún valor (art. 953).
b) Si existe ausencia de convención; debe tomarse en cuenta el destino de la cosa, y si éste no se puede determinar, el uso se regirá por las costumbres del lugar.
Si el locatario usa la cosa para otro destino que el estipulado o del que le corresponde por su naturaleza, o si hace uso abusivo de la misma, el locador perjudicado puede accionar contra éste por daños y perjuicios y exigir además la supresión de las causas del perjuicio o la resolución del contrato.
El uso deshonesto también se considera como uso abusivo.
C) CONSERVACION DE LA COSA:
Esta obligación significa conservar la cosa en buen estado y responder de todo daño o deterioro que se cause por su culpa o la de las personas por las que deba responder.
Debe recordarse que el locador tiene una obligación semejante después de la entrega de la cosa; con el distingo de que el locador responde incluso por el caso fortuito, mientras que el locatario responderá por su culpa o la de las personas de su familia, domésticos, trabajadores, huéspedes o subarrendatarios.
Se consideran deterioros culpables aquellos daños causados a la cosa por negligencia o imprudencia en su cuidado; quedando librada la apreciación de su magnitud al arbitrio judicial. El daño que se registre al momento de restituirse la cosa se presume, salvo prueba en contrario, que se originó por culpa del inquilino; y le corresponderá a éste probar que fueron causados por vicio de la cosa, fuerza mayor o son los normales provocados por el correcto uso de la misma.
El hecho de que el locador reciba la cosa sin efectuar protesta alguna por daño o deterioro no implica “prima facie” renunciar al derecho de reclamar posteriormente los daños debidamente probados.
El locador podrá demandar la realización de las reparaciones pertinentes o en su defecto la disolución del contrato y reclamar daños y perjuicios; aunque si los daños son menores no corresponde que solicite la resolución.
Si el inquilino incurre en abandono, queda disuelto el contrato y el locador tiene derecho a tomar cuenta del estado del bien, requiriendo las correspondientes diligencias judiciales. Si el locador omite el recaudo de la intervención judicial se presume que recibe la cosa en buen estado y no tendrá derecho a reclamar la indemnización por deterioros, a menos que demuestre que había peligro en dejarla abandonada, en cuyo caso bastará un acta levantada ante dos testigos o la autoridad del lugar.
Borda considera que la intervención judicial no es imprescindible ya que el locador se puede valer de otros recursos, como ser acta levantada por escribano ante testigos o acreditar por cualquier otro medio los daños.
A partir del abandono opera la resolución de pleno derecho, con acción para el locador para reclamar daños y perjuicios. E incluso podrá reclamar también el lucro cesante por el tiempo del abandono.
El art. 49 de la ley 21342 establece el procedimiento a seguir en un proceso de desalojo por esta causal: se verifica el estado del inmueble por medio de oficial de justicia, quien debe requerir a los vecinos acerca de la existencia y paradero del locatario, y se libra oficio de informes a la policía del lugar en que se encuentra el inmueble a los mismos fines. Con el resultado negativo de estas diligencias se entrega la cosa al locador en forma definitiva. El trámite se realiza inaudita parte.
Si bien esta ley puede aplicarse en la provincia de Buenos Aires por la remisión que efectua el art. 678 del Código Procesal a la aplicabilidad de las normas procesales contenidas en las leyes de locaciones urbanas; en la práctica no se sigue el procedimiento del art. 49 de la ley 21342 en forma estricta, siendo asimismo renuentes los jueces a entregar la tenencia con carácter definitivo.
El locatario tampoco puede hacer en el inmueble mejoras que alteren la forma de la cosa, su destino o fueren nocivas; del mismo modo que tampoco puede efectuar mejoras prohibidas. Caso contrario, el locador puede impedir la realización de las obras por medio de un interdicto de obra nueva; solicitar su demolición si ya estuvieren terminadas o exigir que finalizada la locación se le restituya la cosa en su estado original.
Tratándose de obras nocivas o que alteren el destino de la cosa puede el locador además pedir la resolución del contrato. En cualquier supuesto el incumplimiento del locatario habilita al locador para reclamar también daños y perjuicios.
También puede establecerse en el contrato que el locatario deba efectuar ciertas mejoras; y si el inquilino no las realiza el locador puede exigirle que las haga en un plazo determinado bajo apercibimiento de resolución. En el supuesto de que el inquilino hubiera recibido del locador una suma para realizarlas, al locador le asiste también para el caso de resolución el derecho de devolución del importe adelantado con más sus intereses; y si hubiese otorgado una quita en el monto de los arriendos en compensación por las mejoras ha realizarse, también puede reclamar su monto.
Si la cosa se destruye o se deteriora por caso fortuito; por la calidad, vicios o defecto de la cosa; o se produce la extinción progresiva o natural de la misma, el inquilino queda exonerado de responsabilidad. Si la fuerza mayor no es notoria corresponde al inquilino probarla, caso contrario la pérdida o deterioro le será imputable. En cambio si fuese notoria se invierte la carga de la prueba ya que el que debe probar la culpa del inquilino es el locador. Esto se aplica también para el caso de incendio, ya que el incendio será reputado caso fortuito hasta que el locador pruebe que existe culpa del locatario o de las personas por las cuales deba responder.
Si se destruye por la calidad, vicios o defectos de la cosa, se exonera de responsabilidad por imperio de lo establecido en el art. 1516 que hace recaer sobre el locador la obligación de mantener en buen estado de conservación a la cosa; y lo propio ocurre para el caso de extinción progresiva (por ej. canteras o minas).
Art. 1.568. No habrá culpa por parte del locatario si la pérdida total o parcial de la cosa arrendada, o su deterioro, o la imposibilidad de su destino, fue motivada por caso fortuito o fuerza mayor.

References: resolución 
 resolución 
 artículo 1204
 resolución 
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