Source: https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/la-resiliation-du-bail-par-le-bailleur
Timestamp: 2019-10-15 06:51:45+00:00

Document:
Une fois que le locataire l'a reçu, il peut quitter le logement quand il le souhaite. Il n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement. Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné (c'est-à-dire la date d'échéance du bail).
Si ces règles ne sont pas respectées, le bail est reconduit pour la même durée que celle inscrite dans le contrat. La notice annexée à la notification devra notamment rappeler que « la loi donne au locataire du logement mis en vente un droit de préemption : le locataire a priorité sur tout autre acquéreur potentiel du logement pour en faire l'acquisition à sa place et dans les mêmes conditions. »
- le congé n'a pas été délivré par courrier recommandé avec accusé de réception, acte d'huissier ou remise en main propre contre émargement ourécépissé ;
Le recours gratuit au conciliateur de justice peut se faire par courrier, téléphone ou en se rendant à sa permanence.
La notice rappelle le formalisme propre à ce congé. Dans la notification du congé, le bailleur doit obligatoirement faire figurer :
- la mention qu'il s'agit d'un congé pour vente ;
- le prix et les conditions de la vente envisagée ;
- une description exacte des locaux concernés ;
- les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
La notice rappelle ensuite les implications d'un congé pour vente, notamment par rapport au droit de préemption du ou des cotitulaire(s) du bail : la durée de validité de l'offre, les conséquences du refus ou de l'acceptation de l'offre par le locataire, l'incidence d'une baisse du prix de vente après le refus initial du locataire.
À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée. Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire en place.
Le bailleur initial ou le bailleur acheté depuis plus de trois ans peut donner congé au locataire à l'échéance du bail. La notification doit être adressée au locataire au moins six mois avant la fin du bail. Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.
En revanche si le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après l'achat, le bailleur peut donner congé pour le terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail en cours au moment de l'achat. La date d'achat prise en compte est celle de la signature de l'acte authentique. La notification doit être adressée au locataire au moins six mois avant.
À partir de la date de réception de la lettre de congé, le locataire a deux mois pour accepter ou refuser l'offre de vente.
Si le locataire accepte la vente, il doit en informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception et au plus tard dans les deux mois suivant la date de réception de l'offre de vente.
Le locataire dispose ensuite d'un délai de deux mois (ou quatre mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.
III. Le congé pour habiter
- ou y loger un proche, en tant que résidence principale.
- son époux,
- ou son concubin depuis au moins un an à la date du congé,
- ou son partenaire de Pacs,
- ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs,
- ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.
- la mention selon laquelle il s'agit d'une reprise pour habiter ou pour loger un proche ;
- le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ;
- la nature du lien de parenté entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise ;
- une mention sur le caractère réel et sérieux de la décision de reprise ;
- si le bailleur est une SCI familiale, le nom et l'adresse de l'associé bénéficiaire de la reprise.
Lorsque le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l'achat, le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail, mais il ne prendra effet qu'à l'expiration d'un délai de deux ans à partir de la date d'achat. La date d'achat est celle de la signature de l'acte authentique. La notification doit être adressée au locataire au moins six mois avant.
Lorsque le terme du bail en cours intervient plus de deux ans après l'achat, le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail. La date d'achat prise en compte est celle de la signature de l'acte authentique.
- que le logement n'a jamais été repris,
- ou que le logement est vide,
- ou qu'il est utilisé comme résidence secondaire.
En cas de congé frauduleux, le bailleur s'expose également à une amende pénale.
Une réponse ministérielle (n° 4495, JOAN Q, 11 décembre 2018, p. 11398) a précisé qu’une SCI familiale et une indivision n’ont pas la possibilité de délivrer un congé pour reprise pour habiter dans le cadre d’une location meublée : « L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit les modalités de délivrance par le bailleur du congé pour un logement loué non meublé.
Le congé est justifié soit par la décision du bailleur de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Dans le cas de la décision de reprendre, le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Cette décision ne peut émaner que d'une personne en capacité d'habiter personnellement le logement, ce qu'une personne morale n'est pas en capacité de faire.
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation interprète les dispositions de l'article 15 précité en ce sens et a précisé, dans son arrêt n° 93-20.135 du 7 février 1996, que « la reprise pour habiter à titre personnel ou pour faire habiter sa famille n'est, en effet, pas envisageable pour les bailleurs personnes morales ».
L'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit toutefois deux exceptions à l'exclusion du bailleur personne morale du dispositif de congé pour reprise en autorisant le congé pour reprise d'une part, au profit de l'un des associés pour les sociétés civiles, constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, d'autre part, au profit de tout membre d'une indivision lorsque le logement est en indivision.
S'agissant des logements loués meublés, l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit explicitement les modalités de délivrance par le bailleur du congé pour reprise. Les dispositions énumérant les bénéficiaires de la reprise sont rédigées dans des termes strictement identiques aux dispositions de l'article 15 de la même loi.
La formulation retenue par le législateur exclut donc, de la même manière, la possibilité par le bailleur personne morale de donner congé pour reprendre le logement loué meublé.
Cette disposition ne connaît pas d'exception lorsque le bailleur est une société civile familiale ou lorsque le logement est en indivision.
Le bailleur personne morale peut toutefois donner congé au locataire pour d'autres motifs prévus par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Le congé doit alors être justifié soit par sa décision de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux. »
En définitive, la question se posait de savoir si on pouvait transposer les dispositions de l’article 13 de la loi du 06 juillet 1989 qui s’appliquent à la location vide, à la location meublée. La réponse est négative.
En cas de location meublée, lorsque le bailleur est une SCI familiale ou lorsque le logement est en indivision, le bailleur ne peut pas délivrer un congé en vue de reprendre les lieux pour y habiter.
IV. La reprise pour motif légitime et sérieux
La loi n'ayant pas défini ce qu'il faut entendre par légitime et sérieux, en cas de contestation par le locataire (possible dès réception de la lettre de congé), c'est au juge du tribunal d'instance dont dépend le
logement loué de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition.
La lettre de congé adressée au locataire doit préciser le motif qui entraîne le non renouvellement du bail. Le bailleur peut donner congé au locataire à l'échéance du bail.
V. Le locataire protégé
En fonction de son âge et de ses ressources, le locataire peut bénéficier d'une protection. Si le locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses revenus sont inférieurs à un certain plafond, le propriétaire ne peut lui donner congé sauf s'il lui trouve une solution de relogement ou s'il est dans la même situation d'âge et de revenus.
Cela est valable également pour les locataires de moins de 65 ans s'ils hébergent une personne à charge fiscalement de plus de 65 ans et que les revenus du foyer ne dépassent pas ce même plafond.
En cas de manquement grave du locataire (non paiement du loyer par exemple), le congé donné par le bailleur est valable sans offre de relogement même si le locataire est une personne âgée protégée. Pour en savoir plus sur la protection du locataire âgé lire notre article.

References: l'article 15
 L'article 15
 l'article 15

L'article 13
 l'article 25
 l'article 15
 l'article 25