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Timestamp: 2020-07-06 00:06:01+00:00

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Unseriöse WEG-Verwaltung: Wie erkennen – und sich wehren? - Hausverwalter-Angebote.de
Leider gibt es immer wieder unseriöse WEG-Verwalter, die mit allerlei üblen Tricks arbeiten. Wohnungseigentümer stellen sich daher häufig die Frage, wie sie einen solchen Verwalter erkennen. Denn während dieser tagtäglich mit der Verwaltungsarbeit befasst ist, kennen sich viele Eigentümer in dieser Materie nicht oder nur schlecht aus. Allerdings gibt es einige Bereiche, in denen WEG-Verwalter besonders häufig tricksen. Welche Bereiche das sind, wie Sie die unlauteren Machenschaften finden und mit welchen Maßnahmen Sie sich dagegen wehren können, erfahren Sie in diesem Artikel.
Inhalt: Die Tricks unseriöser WEG-Verwalter – und die Gegenmaßnahmen
1. Mit diesen Tricks arbeiten unseriöse WEG-Verwalter – und so können Eigentümer sich wehren
1.1. Hausgeld, Konten, Jahresabrechnung
Laufendes Hausgeld viel zu hoch
Salden des Vorjahres in neue Abrechnung übertragen
Verläufe der Konten zum 01.01. und 31.12. fehlen
Einsicht in Verwaltungsunterlagen, insbesondere Abrechnungsunterlagen, verweigert
1.2. Angebote, Sanierungen, Gewährleistungsansprüche
Keine Vergleichsangebote bei größeren Geldausgaben
Sanierungskosten höher als genehmigt
Gewährleistungsansprüche nicht geltend gemacht
1.3. Einladung zur Eigentümerversammlung
Aufnahme eines TOP pflichtwidrig verweigert
Einberufung zur außerordentlichen Eigentümerversammlung pflichtwidrig verweigert
Antrag auf TOP oder Eigentümerversammlung angeblich nicht erhalten
Kurzfristige Absage der Eigentümerversammlung
Vereitelung der Versammlungsteilnahme von kritischen Eigentümern
1.4. Durchführung und Protokoll der Eigentümerversammlung
Rederecht in Versammlung verweigert
Manipulierte Auszählung der abgegebenen Stimmen
Falsche Beschlusswiedergabe in Protokoll und Beschluss-Sammlung
Protokoll erst nach abgelaufener Anfechtungsfrist versendet
Kopie der Anwesenheitsliste der Versammlung verweigert
1.5. Sonstige Bereiche
Eigentümerliste verweigert
Mehrheitseigentümer bevorzugt
Keine oder unvollständige Information über Beschlussanfechtung
Gerichtsentscheidung ignoriert
2. Wie sich Eigentümer von vornherein gegen unseriöse WEG-Verwalter schützen
Unlautere Machenschaften von „schwarzen Schafen“ unter den WEG-Verwaltern finden sich vor allem in folgenden Bereichen:
Wo unmittelbar Gelder fließen, wird besonders gerne getrickst. Wohnungseigentümer sollten daher ihr besonderes Augenmerk auf die nachstehenden Sachverhalte richten:
Aus dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung lässt sich herleiten, dass die Hausgeldzahlungen in wirtschaftlich angemessener Höhe erfolgen müssen. Ist die Höhe der Hausgelder deutlich übersetzt, handelt es sich im günstigsten Fall um einen reichlich desinteressierten WEG-Verwalter. Dagegen wird es kriminell, wenn die Höhe der Hausgelder deswegen so übersetzt ist, weil viel zu teure Wartungs-, Dienstleistungs- und / oder Werkverträge gegen Vorteilsannahme seitens der Verwaltung geschlossen wurden.
Um der Sache auf den Grund zu gehen, sollten Wohnungseigentümer bei der WEG-Verwaltung Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, also in die Abrechnungs- und Vertragsunterlagen, nehmen. Erscheinen die Kosten von für die Eigentümergemeinschaft geschlossenen Verträgen zu hoch, sollten die Eigentümer Vergleichsangebote anderer Firmen, Dienstleister und Handwerker einholen. Ergeben sich hier erhebliche Preisunterschiede, ist beim Verwalter zu beantragen, dass dies sowie die Höhe des Hausgeldes als Tagesordnungspunkt (TOP) auf die nächste oder ggf. sogar eine kurzfristig anzuberaumende außerordentliche Eigentümerversammlung zu setzen ist. Auf der Versammlung kann dann beschlossen werden, dass die betreffenden Verträge gekündigt (Kündigungsfristen beachten) und neue Verträge mit anderen Anbietern abgeschlossen werden. Zugleich ist der Beschluss zu fassen, ab wann in welcher Höhe weniger Hausgeld zu zahlen ist.
Die Salden des Vorjahres haben in der Jahresabrechnung bzw. Gesamtabrechnung für das letzte Wirtschaftsjahr nichts zu suchen. Die Abrechnung hat lediglich eine Abrechnung über die Einnahmen und Ausgaben sowie Angaben über die Höhe der Instandhaltungsrücklage, jeweils aus dem betreffenden Wirtschaftsjahr, zu enthalten (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 11.10.2013, Az.: V ZR 271/12).
Erstellt der WEG-Verwalter eine solche fehlerhafte Abrechnung, kann es sich um Unkenntnis handeln. Möglicherweise möchte die Verwaltung aber auch unlautere Machenschaften verschleiern. Wohnungseigentümer sollten eine derartige Abrechnung zurückweisen und eine Korrektur verlangen. Notfalls ist eine korrekte Abrechnung einzuklagen. Es versteht sich von selbst, dass eine mit diesem Mangel behaftete Abrechnung auf der Eigentümerversammlung von den Wohnungseigentümern nicht genehmigt wird. Ebenso hat eine mögliche Entlastung des Verwalters zu unterbleiben.
Manche WEG-Verwalter verschleiern fehlende oder veruntreute Gelder einer Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch, dass sie kurz vor dem 31.12. bzw. dem Ende des Wirtschaftsjahres Geldbeträge von den Konten anderer Eigentümergemeinschaften auf das Konto der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft umbuchen. Durch „geschickte“ Computerausdrucke der Kontoauszüge weist dann der letzte Kontoauszug den korrekten Geldbetrag aus. Diese Vorgehensweise wird bei allen verwalteten Eigentümergemeinschaften praktiziert, so dass scheinbar alles in Ordnung ist, während tatsächlich meist erhebliche Gelder fehlen.
Wohnungseigentümer sollten die Kontenverläufe durch den Verwaltungsbeirat oder – bei Fehlen eines Beirats – durch einen aus ihren Reihen bevollmächtigten Eigentümer als Rechnungsprüfer kontrollieren lassen. Dazu sind die Abrechnungsunterlagen, insbesondere die Kontoauszüge, beim Verwalter einzusehen. Unlautere Umbuchungen oder Hinweise darauf finden sich in der Regel auf den Auszügen kurz vor oder nach den Stichtagen. Vor einer solchen Kontrolle sollten weder die Jahresabrechnung auf der Eigentümerversammlung genehmigt noch ggf. der Verwalter entlastet werden.
Der einzelne Wohnungseigentümer kann vom WEG-Verwalter für sich alleine nur dann Auskunft über die Jahresabrechnung fordern, wenn die Eigentümer von ihrem Auskunftsanspruch trotz Verlangens des einzelnen Wohnungseigentümers keinen Gebrauch machen. Dieser Auskunftsanspruch steht allen Eigentümern als unteilbare Leistung gemeinschaftlich zu, wobei in der Praxis ein Eigentümer bzw. der Beirat zur Einsicht durch Beschluss bevollmächtigt werden. Daneben hat jeder einzelne Wohnungseigentümer gegen die Verwaltung einen Anspruch auf Auskunft über die ihn betreffende Angelegenheiten (Individualanspruch). Die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen, also auch in die Abrechnungsunterlagen, hat dabei grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters zu erfolgen (BGH, Urteil vom 11.2.2011, Az.: V ZR 66/10).
Verweigert der Verwalter die Einsichtnahme speziell in die Abrechnungsunterlagen, kann das im ungünstigsten Fall zur Verheimlichung unlauterer Sachverhalte dienen. Eigentümer sollten in diesem Fall unter Fristsetzung mit Klageandrohung auf Einsicht bestehen und notfalls die Klage auf Einsichtnahme bei Gericht einreichen
Auch bei der Vergabe von Aufträgen sowie der Bemängelung schlechter Leistungen von Firmen, Dienstleistern und Handwerkern nimmt der WEG-Verwalter letztlich das Geld der Eigentümer in die Hände. Hier sollten Eigentümer besonders auf Folgendes achten:
Gerade bei größeren Geldausgaben ist der WEG-Verwalter verpflichtet, mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen (ständige Rechtsprechung, etwa Landgericht (LG) Frankfurt am Main, Beschluss vom 19.04.2017, Az.: 2-13 S 2/17; LG München I, Urteil vom 06.10.2014, Az.: 1 S 21342/13). Dabei liegt eine größere Ausgabe ab einem Auftragsvolumen von 5.000 Euro vor (LG Dortmund, Urteil vom 21.04.2015, Az.: 1 S 445/14).
Verstößt der Verwalter dagegen, macht er es sich entweder sehr einfach oder handelt zugunsten des Anbieters in Bevorzugungs- oder Begünstigungsabsicht, ggf. sogar gegen Vorteilsannahme. Eigentümer sollten hier erst dann einen Beschluss über die Auftragsvergabe fassen, wenn drei Angebote vorliegen. Wurde bereits ein Beschluss gefasst, rechtfertigt dies regelmäßig eine Anfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht einzureichen ist.
Wie hoch die Kosten für eine umfangreiche Sanierung sein dürfen, wird regelmäßig durch die Wohnungseigentümerversammlung bei der Auftragsvergabe (gemäß den vorliegenden Angeboten) beschlossen. Die Kostenhöhe kann aber schnell überschritten werden, etwa aufgrund unvorhergesehener Schwierigkeiten bei der Durchführung des Vorhabens.
Speziell bei größeren Sanierungen wissen unseriöse WEG-Verwalter genau, dass eine Kontrolle der einzelnen Arbeiten und die Beurteilung deren Notwendigkeit äußerst schwierig sind. Daher werden manchmal auf dubiosen Wegen Gelder abgezweigt oder – meist gegen Vorteilsannahme – bestimmte Anbieter bevorzugt.
Um das zu vermeiden, sollten die Eigentümer bereits vor Beginn der Sanierung über die Einsetzung eines Prüfungsausschusses beschließen, der ggf. mit dem Verwaltungsbeirat die Arbeiten, Maßnahmen und Kosten genau kontrolliert.
Zu den Aufgaben einer ordnungsgemäßen WEG-Verwaltung gehört auch die Einforderung von Gewährleistungsansprüchen gegen Bauträger und Handwerker.
Wird der Verwalter hier nicht tätig, kann das auf eine Abhängigkeit speziell vom Bauträger oder auf eine sonstige Verbundenheit hindeuten. Eigentümer können sich gegen die Untätigkeit zur Wehr setzen, in dem sie beim Verwalter beantragen, die Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche als Tagesordnungspunkt (TOP) auf die nächste oder ggf. sogar eine kurzfristig anzuberaumende außerordentliche Eigentümerversammlung zu setzen. Reagiert der Verwalter nicht und droht die Verjährung der Gewährleistungsansprüche, ist er notfalls unter außerordentlicher (fristloser) Kündigung des Verwaltervertrags vorzeitig abzuberufen.
Bereits bei der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung arbeitet mancher WEG-Verwalter mit folgenden Tricks:
Der WEG-Verwalter muss die Tagesordnung für die Eigentümerversammlung auf Verlangen einzelner Eigentümer ergänzen, sofern das dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Verweigert der Verwalter die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes (TOP) bzw. eines Beschlussantrags pflichtwidrig, kann eine einstweilige Verfügung auf entsprechende Aufnahme in die Tagesordnung oder Gestaltung der Tagesordnung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats beantragt werden (dazu Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main, Urteil vom 18.08.2008, Az.: 20 W 426/05). Ist die Aufnahme des Beschlussantrags in die Tagesordnung nicht mehr möglich, empfiehlt sich ein Antrag auf Einberufung zur außerordentlichen Eigentümerversammlung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder bei Fehlen bzw. Untätigkeit des Beirats durch einen vom Gericht dazu ermächtigten Eigentümer. Darüber hinaus sollte vom Verwalter Schadensersatz für die Kosten der außerordentlichen Versammlung verlangt werden.
Verlangen mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe vom Verwalter die Anberaumung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, muss der Verwalter dem nachkommen, § 24 Abs. 2 WEG.
Manche Verwalter verweigern die Einberufung jedoch pflichtwidrig. Ist das der Fall, kann die Versammlung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder bei Fehlen bzw. Untätigkeit Beirats durch einen vom Gericht dazu ermächtigten Eigentümer einberufen und durchführt werden.
Es kommt durchaus vor, dass WEG-Verwalter behaupten, sie hätten den Antrag auf Aufnahme eines TOP bzw. Beschlussantrages in die Tagesordnung oder auf Anberaumung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nicht erhalten.
Ein probates Mittel gegen solche Aussagen des Verwalters ist die Übergabe des Antrags gegen Empfangsbestätigung oder die Zustellung des Antrags durch einen Rechtsanwalt.
Unseriöse WEG-Verwalter sagen ihnen unangenehme Wohnungseigentümerversammlungen gerne unter einem Vorwand kurzfristig ab.
Hier sollten die Eigentümer beim Verwalter sofort einen Antrag auf erneute Anberaumung der Eigentümerversammlung stellen. Reagiert der Verwalter nicht, gelten dieselben Regeln wie bei der pflichtwidrigen Verweigerung der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung.
Gerade bei unseriösen WEG-Verwaltern sind solche Wohnungseigentümer unbeliebt, die genau hinsehen und kritische Fragen stellen. Hier kann es passieren, dass die Versammlungsteilnahme der betreffenden Eigentümer vereitelt wird, etwa durch eine absichtlich unterlassene Einladung.
Ein solches Verhalten kann für den Verwalter aber nach hinten losgehen. Betroffene Eigentümer haben die Möglichkeit, die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse anzufechten und die erneute Durchführung der Versammlung zu beantragen.
Auch bei der Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung sowie der Protokollerstellung greifen zweifelhafte WEG-Verwalter oft in die Trickkiste. Zu den typischen Fällen gehören:
Jedem Wohnungseigentümer steht in der Eigentümerversammlung ein Rederecht zu. Dieses darf nur ausnahmsweise beschränkt oder entzogen werden, etwa bei Beleidigungen oder völliger Unsachlichkeit. Die Redezeit darf allerdings begrenzt werden, sofern der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt wird (LG München I, Beschluss vom 28.6.2007, Az.: 1 T 2063/07).
Um erst gar keine kritischen Fragen und Anmerkungen aufkommen zu lassen, wird von manchen Verwaltern das Rederecht komplett verweigert. Dagegen sollten die Eigentümer in der Versammlung lautstark protestieren und die Anfechtung solcher Beschlüsse ankündigen, die bei einem Rederecht möglicherweise anders ausgefallen wären.
„Schwarze Schafe“ unter den WEG-Verwaltern schrecken selbst nicht davor zurück, in ihrem Sinne die für Beschlüsse abgegeben Stimmen der Eigentümer zu manipulieren. Dazu werden die Stimmen auf nicht nachvollziehbare Weise ausgezählt.
Das lässt sich verhindern, in dem von vorneherein auf der Eigentümerversammlung klargestellt wird (als Antrag zur Geschäftsordnung), dass der Verwaltungsbeirat auszählt oder die Eigentümer aus ihren Reihen einen Auszähler wählen.
Über die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ist ein Protokoll (Niederschrift) zu erstellen, das vom Versammlungsvorsitzenden (meistens der Verwalter), einem Eigentümer und – sofern vorhanden – vom Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder dessen Vertreter zu unterschreiben ist, § 24 Abs. 6 WEG. Die Beschlüsse sind zudem mit Ort und Datum der Versammlung in die vom WEG-Verwalter zu führende Beschluss-Sammlung aufzunehmen, § 24 Abs. 7, 8 WEG.
Trickreiche Verwalter ändern häufig den Wortlaut des Beschlusses in ihrem Sinne und schieben das insoweit unrichtige Protokoll einige Zeit nach der Versammlung einem Eigentümer bzw. dem Beirat zur Unterzeichnung unter. Das sollten sich die Eigentümer aber nicht gefallen lassen. Der Verwalter sollte zur Berichtigung des Protokolls notfalls unter Androhung einer Protokollberichtigungs- bzw. Beschlussanfechtungsklage aufgefordert werden.
Soll ein auf der Wohnungseigentümerversammlung gefasster Beschluss angefochten werden, beträgt die Anfechtungsfrist ein Monat nach der Beschlussfassung, § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG. Innerhalb dieser Frist muss die Anfechtungsklage bei Gericht eingegangen sein.
Ein besonders übler Trick von unseriösen WEG-Verwaltern besteht darin, das Protokoll erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist an die Eigentümer zu versenden, so dass eine Anfechtungsklage verfristet wäre. Zudem ist – was viele Eigentümer nicht wissen – der Verwalter grundsätzlich nicht zu einer Zusendung des Protokolls verpflichtet, es sei denn, eine solche Pflicht ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung oder insbesondere aus dem Verwaltervertrag.
Besteht eine solche Pflicht des Verwalters und zieht sich der Erhalt des Protokolls in die Länge, sollten Eigentümer vor Ablauf der Anfechtungsfrist rechtzeitig beim Verwalter die Beschluss-Sammlung einsehen. Darüber hinaus kann es nicht schaden, wenn Eigentümer etwaige anzugreifende Beschlüsse dem Wortlaut nach auf der Versammlung für sich notieren. Darüber hinaus ist der Verwalter für die verspätete Protokollzusendung abzumahnen. Da von der verspäteten Protokollzusendung nicht die Eigentümer gemeinschaftlich, sondern der einzelne Eigentümer in seinem Recht auf Anfechtung betroffen ist, dürfte der einzelne Eigentümer auch abmahnungsberechtigt sein.
Auch zur Zusendung einer Kopie der Anwesenheitsliste der auf der Versammlung erschienenen Eigentümer ist der Verwalter nicht verpflichtet, sofern sich aus dem Verwaltervertrag nichts anderes ergibt. Unseriöse Verwalter haben an der Übermittlung der kopierten Anwesenheitsliste auch kein Interesse. Denn sie möchten nicht, dass sich die anwesenden Eigentümer später zusammenschließen und die Abstimmungsergebnisse kontrollieren.
Verweigert der Verwalter die Zusendung einer solchen Kopie trotz vertraglicher Verpflichtung oder besteht erst gar keine Vertragsabrede, müssen die Eigentümer die Anwesenheitsliste beim Verwalter einsehen. Unterbleibt die Übermittlung trotz vertraglicher Verpflichtung und erfolgt auch auf eine gesonderte Erinnerung des Verwalters an die Zusendung keine Reaktion, kommt eine Abmahnung des Verwalters in Betracht.
Auch in sonstigen Bereichen sind Wohnungseigentümer nicht vor unlauteren Machenschaften der WEG-Verwalter gefeit. Hier ist insbesondere an folgende Bereiche zu denken:
Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage muss einem Eigentümer auf dessen Verlangen eine Liste der übrigen Eigentümer mit deren Namen und Anschrift übermitteln (Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken, Beschluss vom 29.08.2006 Az.: 5 W 72/06 – 26). Dabei hat der Eigentümer allerdings die dafür anfallenden Kosten zu tragen (Kopierkosten, Porto usw.).
Unseriöse WEG-Verwalter verweigern die Übermittlung einer solchen Eigentümerliste mit den Postanschriften, um eine Kontaktaufnahme zwischen den Eigentümern zu verhindern. Verfügt der Verwaltungsbeirat über keine solche Liste oder gibt diese nicht heraus, sollte der Eigentümer den Verwalter unter Fristsetzung zur Übermittlung auffordern und notfalls die Verschaffung der Liste einklagen.
Zur Beantwortung einer Anfrage eines einzelnen Eigentümers ist der WEG-Verwalter nur in der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, sofern es sich nicht um eine nur den Eigentümer betreffende Angelegenheit handelt. Der darauf gerichtete Auskunftsanspruch in der Versammlung steht allen Eigentümern gemeinschaftlich zu (BGH, Urteil vom 11.2.2011, Az.: V ZR 66/10).
Gibt der Verwalter dem Individualanspruch eines einzelnen Eigentümers auf Beantwortung der Anfrage nicht statt, etwa um bestimmte Sachverhalte zu verheimlichen, ist eine Auskunftsklage möglich. Das gilt ebenso für die teilrechtsfähige Eigentümergemeinschaft, wenn die Anfrage in der Versammlung nicht beantwortet wird. Dabei sollte die Klage unter Fristsetzung zur Erteilung der Antwort zunächst angedroht werden.
Der WEG-Verwalter ist zur Neutralität verpflichtet, wobei die Wahrung dieser Pflicht Bestandteil der ordnungsmäßigen Verwaltung ist. Dabei gehört ein Mindestmaß an Objektivität und Neutralität zu den wesentlichen Kriterien für die Eignung als Verwalter (OLG Rostock, Beschluss vom 20.05.2009, Az.: 3 W 181/08).
Bevorzugt der Verwalter einen Mehrheitseigentümer auf einer Eigentümerversammlung, sollten die übrigen Eigentümer prüfen, inwieweit Stimmrechtsverbote oder ein Stimmrechtsmissbrauch vorliegt. Ist das der Fall, sind etwaige gefasste Beschlüsse, die aufgrund der Stimmen des Mehrheitseigentümers zustande gekommen sind, anfechtbar.
Genügt eine Abrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der Verwalter einseitig der Anweisung des Mehrheitseigentümers folgt, kann die Minderheit der übrigen Eigentümer den Verwalter wegen Verletzung seiner Neutralitätspflicht abberufen (OLG Köln, Beschluss vom 15.11.1988, Az.: 16Wx 156/98).
Der WEG-Verwalter muss alle Wohnungseigentümer über Rechtsstreitigkeiten in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren unverzüglich unterrichten, § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG. Davon umfasst ist insbesondere die Information über Zustellungen in den Streitigkeiten, also Klageschrift, Klagebegründung sowie Tag, Ort und Zeit von Verhandlungen. Daher ist der Verwalter gehalten, die Eigentümer auch über eine Beschlussanfechtung in Kenntnis zu setzen.
Manche Verwalter kommen dem jedoch nicht nach, um die Beteiligung der anderen Eigentümer zu verhindern. Hier sollten die Eigentümer unbedingt auf vollständige Informationen bestehen und am Verfahren teilnehmen.
Als unseriös ist es auch zu bezeichnen, wenn WEG-Verwalter eine gegen sie gerichtete gerichtliche Entscheidung (Beschluss oder Urteil) einfach ignorieren, wie etwa die Korrektur einer fehlerhaften Abrechnung.
Eigentümer sollten hier kurz und bündig aus der obsiegenden Entscheidung gegen den Verwalter vollstrecken.
In allen Fällen, in denen ein WEG-Verwalter Straftaten gegen die Eigentümer bzw. Eigentümergemeinschaft begeht, seine Verwalterpflichten grob verletzt oder Vorteile annimmt, kommt neben den geschilderten Gegenmaßnahmen der Eigentümer eine vorzeitige Abberufung des Verwalters und eine außerordentliche (fristlose) Kündigung des Verwaltervertrags in Betracht.
Um sich von vornherein gegen böse Überraschungen durch unseriöse WEG-Verwalter zu schützen, sollten Eigentümer wie folgt agieren:
Einrichtung eines Verwaltungsbeirats, der als Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümern einerseits den Verwalter unterstützen soll, ihn andererseits aber auch zumindest teilweise kontrollieren kann (speziell bei der Abrechnung, vgl. § 29 Abs. 3 WEG)
Ggf. die Einrichtung weiterer Kontrollen, etwa durch einen aus den Reihen der Wohnungseigentümer bevollmächtigten Rechnungsprüfer oder durch einen Bauausschuss bei umfangreichen Sanierungen
Einrichtung von ein bis zwei Vertrauenspersonen, die beim Geldinstitut jederzeit Auskunft und Informationen über die Konten der Eigentümergemeinschaft erhalten
Möglichst präzise Beschreibungen der Pflichten des Verwalters im Verwaltervertrag, etwa die Pflicht zur Zusendung des Protokolls nebst Anwesenheitsliste
Abschluss einer Rechtsschutzversicherung (für den einzelnen Eigentümer), die etwa für die Kosten der gerichtlichen Anfechtung eines Beschlusses oder einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Verwalter aufkommt

References: § 46
 § 24
 § 24
 § 24
 § 46
 § 27
 § 29