Source: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?tag=10
Timestamp: 2019-08-20 22:39:50+00:00

Document:
RECHTaktuell | SAWAL & SCHÜLLER | Notare . Fachanwälte . Rechtsanwälte » 10%
Dienstag, 22. November 2011 PDF Version
Nach Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem Mieter darf der Vermieter einseitig die Betriebskostenvorauszahlungen an die Gegebenheiten der letzten Abrechnung anpassen. In der Regel führt dies zu einer Erhöhung. Viele Vermieter haben im Rahmen dessen zusätzlich zu den bereits prognostizierbaren und erforderlichen Erhöhungsbeträgen einen pauschalen Zuschlag verlangt.
Dem hat der BGH einen Riegel vorgeschoben. Ein pauschaler Zuschlag (im Falle: 10%) ist unzulässig. Die deutlichen Worte lauten:
“Es ist jedoch kein Raum für einen “abstrakten” Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.”
Abgesehen von einzelnen Ausnahmen wird man als Vermieter in Zukunft daher die Erhöhrung ausschließlich so berechnen müssen:
Gesamtbetrag der Betriebskosten / 12 = monatliche Vorauszahlung
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3155
Tags:10%, Betriebskostenvorauszahlung, Erhöhung, Sicherheitszuschlag
Mittwoch, 15. Dezember 2010 PDF Version
Tags:10%, Größe, Mietminderung, Wohnfläche, Wohnungsgröße
Donnerstag, 25. März 2010 PDF Version
In den letzten Monaten haben wir verstärkt über die 10%-Rechtsprechung zur Flächenabweichung von Wohnflächen berichtet. Aus den letzten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes hierzu ist festzuhalten, dass hiervon wohl keine Ausnahmen zu machen sind.
Zum einen hat er seine Rechtsprechung auch für die Wohnunflächen von Einfamilienhäusern bestätigt. Zum anderen hat er Stellung zu einer Formulierung “ca. xyz qm” in einem Mietvertrag genommen.
Im ersten Fall stritten sich die Parteien darüber, ob die vermietete Doppelhaushälfte von der vereinbarten Fläche von 145 qm mehr als 10% abwich. Die Vorinstanz hatte vertreten, dass bei Einfamilienhäusern eine Auflockerung der Grenze auf 15% anzunehmen sei, wenn auch ein Garten mitvermietet sei. Diese Auffassung teilt der BGH nicht. Aus Gründen der Praktikabilität und Rechtssicherheit ist die Grenze auch in solchen Fällen bei 10% anzusetzen.
Im zweiten Fall hat der BGH entschieden, dass auch eine “ca-Formulierung” vor der Anwendung der 10%-Regelung nicht schützt. Die Wohnungsgröße war im Mietvertrag mit “ca. 100 qm” angegeben worden. Tatsächlich lag diese nur bei 81 qm. Der BGH hat entschieden, dass die relativierende Formulierung “ca.” unbeachtlich ist. Der Mieter konnte die Miete auch für den zurückliegenden Zeitraum mindern.
Für die Praxis bedeutet dies, dass man sich vermutlich mit kaum einer Formulierung um die Festlegung einer Wohungsgröße herumwinden kann. Vor der Vermietung ist es sinnvoll jedenfalls überschlägig Angaben zur Wohnung zu überprüfen. Denn die rückwirkende Minderung kann ziemlich teuer werden. Bereits bei einer Minderung von 100 € monatlilch kommen rückwirkend schnell 3.000-4.000 € zusammen.
Auch von missverständlichen Formulierungen wie “Mietraumfläche” sollte nach der Entscheidung des BGH vom 21.10.2009 (VIII ZR 244/08) abgesehen werden.
BGH vom 28.10.2009, VIII ZR 164/08 und BGH vom 10. März 2010, VIII ZR 144/09
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1492
Tags:10%, ca., Minderung, Wohnfläche
Mittwoch, 09. Dezember 2009 PDF Version
Bekanntermaßen steht Mietern bei Abweichungen von der vereinbarten Wohnungsgröße um -10% oder mehr ein Minderungsrecht in entsprechender Höhe zu. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits 2004 entschieden. (Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03) Entscheidend ist aber dabei, dass die Wohnungsgröße auch tatsächlich vereinbart worden ist. Dies setzt in der Regel eine schrftliche Vereinbarung im Mietvertrag voraus.
In einem Fall des Amtsgerichts Hagen war eine Wohnung wohl mit einer Größe von 100 qm inseriert worden. Im Mietvertrag war indess gar keine Größenangabe aufgenommen worden. Tatsächlich war die Wohnung nur ca. 90 qm groß – der Mieter wollte die Miete mindern. Dies versagte ihm das Amtsgerich:
“Eine Zusicherung liegt hierbei nur vor, wenn der Vermieter für die angegebene Quadratmeter-Größe auch einstehen will. Dies kann nur bei Vorliegen besonderer Umstände angenommen werden.”
Fazit: Will der Mieter vom Vermieter eine verbindliche Festlegung über die Größe der angemieteten Wohnung, so sollte er beim Abschluss des Mietvertrages auf die Angabe eine Größe bestehen.
Amtsgericht Hagen vom 14.04.2008, 9 C 500/07
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1151
Tags:10%, Fläche, Minderung, Wohnungsgröße

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 

BGH 
 BGH