Source: https://www.jogiforum.hu/forum/41/24237.179.0
Timestamp: 2019-10-16 03:22:07+00:00

Document:
Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás | fórum | Jogi Fórum ﻿
TCsabi # e-mail 2014.02.04. 10:05
elnézést hogy Kormosmici ügyébe kérdeztem bele, de nálam is hasonló helyzet lehet hamarosan ezért kapcsolódtam be a kérdésbe.
TCsabi # e-mail 2014.02.04. 10:02
és ha tévedek és nem áll üresen (azt gondoltam üres, de amikor betörtem az ajtót akkor észlelem hogy mégsem) akkor viszont én követek el birtokháborítást?
Az "önként kiköltözött"-re az megállja a helyét ha üres a lakás ezért "vélelmezem"(?) az önként kiköltözést (vagyis nem önként nyilatkozott hogy kiköltözött a lakásból)? Nem lehet ebből is birtokháborítás (pl. hogy annak ellenére hogy üresen hagyta a lakást azt nyilatkozza, hogy márpeidg ő nem költözött ki önként a lakásból)
gerbera317 # e-mail 2014.02.04. 09:16
A végrehajtó nem tűzhet ki birtokba adási eljárást csakis a moratórium lejártát követő, vagyis április 30. utáni időszakra.
De emlékezz, hogyan kezdődött az egész: A végrehajtó határidővel felszólította a kötelezettet, tegyen eleget a kiköltözési kötelezettségének, téged pedig annak bejelentésére szólított fel, hogy a határidőre a kötelezett ennek eleget tett-e. Bejelentetted, hogy nem, ezért a végrehajtó beterjesztette az ügyet a bíróságra a végrehajtás további módjának meghatározása végett. Így volt? Másként nem lehetett. Végül a bíróság végzésben elrendelte az ingatlan rendőri erő közreműködésével történő kiürítését, de ezt a cselekményt a moratórium lejártát követő időszakra volt köteles halasztani.
Ellenben senki nem tiltotta meg a kötelezettnek, hogy közben mégis kiköltözzön. Úgyhogy most szépen odamész, feltöröd az ingatlant, zárat cserélsz birtokba veszed, majd bejelented a végrehajtónak, hogy a kötelezett önként kiköltözött, te pedig birtokba vetted az ingatlant. A végrehajtó ezt jegyzőkönyvezi, és ha a kötelezett nem áll neki akadékoskodkni, akkor tulajdonképpen be is fejeződött a történet. Megjegyzem, ugyanezt már akkor is megtehetted volna, amikor a végrehajtó először szólított fel, annak bejelentésére, hogy a kötelezett kiköltözött-e, tekintettel arra, hogy az ingatlan már akkor is - szerinted - üresen állt.
Kormosmici # e-mail 2014.02.03. 19:31
Nem túl valószínű, hogy önként átadná a kulcsokat, mivel eddig amivel lehetett, keresztbe tett. Így került az ügy 2. fokra is, arra hivatkozva, hogy mikor a papírokat aláírta, részeg volt például.De még tudnék 1-2 cifra, időhúzó dolgot felhozni. Nekem csak az a kérdésem, hogy a kilakoltatási moratórium, ha lakatlan egy ingatlan érvényben van-e, vagy nincs. Mert nem értem, hogy kilakoltatásra hogy lehet hivatkozni egy tök üres háznál. Másrészről kicsit tartunk attól, hogy még legyen is mit birtokba vennünk...
gerbera317 # e-mail 2014.02.03. 16:01
„ha önként nem adja át a kulcsokat, akkor várnunk kell”
Igen, neki várnia kell, tehát nem tűzhet ki birtokba adást. De te tőle függetlenül birtokba veheted a lakást, csak arra ügyelj, hogy az tényleg üres legyen, nehogy birtokháborítást vagy - horribile diktu - betörést kövess el.
Kormosmici # e-mail 2014.02.02. 16:50
Bocsi, az lemaradt, hogy a Földhivatal felé most küldi meg a végrehajtó az iratokat.
Egyébként az is érdekelne, hogy bár nekem semmihez jogom még mindig nincs, pedig én mindent határidőre, szabályosan teljesítettem, mi van akkor, ha valamit tesz a házzal ez a jóember... Ugyanis hallottam már erről is... A végrehajtó azt mondta, hogy a jegyzőkönyv alapján kössek biztosítást a házra, mert ha most történik vmi, az már a mi kárunk.
Kormosmici # e-mail 2014.02.02. 16:41
Az ex-tulaj megkifogásolta a végrehajtási eljárást, először 1., majd 2. fokon utasították el. Birtokomban csak az árverési jegyzőkönyv van, miszerint mi nyertük meg az árverést. Az árverési összeg át is van már utalva (5 hónapja). A végrehajtó szerint ha önként nem adja át a kulcsokat, akkor várnunk kell a moratórium végéig. Csak ezt nem értem, hogy egy lakatlan és már kiürített házra miért érvényes a kilakoltatási moratórium.
gerbera317 # e-mail 2014.02.02. 13:43
Ha tiéd az ingatlan, arról pedig közokirat áll rendelkezésre, hogy az adós nincs birtokban, mi tart vissza attól, hogy birtokba vedd a tulajdonodat, majd ezt bejelentsd a végrehajtónak?
Kormosmici # e-mail 2014.02.01. 14:39
A kilakoltatási moratórium érvényes-e abban az esetben, ha az ingatlan bizonyítottan lakatlan (évek óta). Sőt, már 1,5 éve, hogy az adós a végrehajtónál aláírta a nyilatkozatot, hogy nem lakja. Lassan 1 éve vagyunk "ház tulajdonosok", mindent kifizettünk, még sincs semmire sem jogunk. Kicsit elszomorít, hogy a gyerekeimnek nincs "otthona", bár van házunk...
TCsabi # e-mail 2014.01.31. 22:12
Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2014.01.31. 17:37
TCsabi # e-mail 2014.01.31. 16:18
online nyertes ingatlan árverést követően az árverési jegyzőkönyv aláírását, illetve a vételár kifizetését intézheti meghatalmazott ha az árverési vevőnek külföldre kell utaznia és emiatt nem tudná ezt megtenni?
TCsabi # e-mail 2014.01.31. 09:08
Kedves gerbera317,
értem, mégegyszer köszönöm az ingatlanos választ. Az autós kérdést feltettem a autós topicban.
gerbera317 # e-mail 2014.01.31. 08:26
Az autós kérdés nem igazán ide tartozik, de nem ezért nem válaszolok, hanem mert nem tudom a választ. Vannak itt más jogászok, akik jobban tudják, hogy ha eredeti szerzéssel megszerzett dologról kiderül, hogy lopott, akkor mi van.
TCsabi # e-mail 2014.01.30. 20:01
Értem, köszönöm, tehát nem érhet elvileg meglepetés.
Obudafannak: Hát ez az hogy nem lehet elérni a végrehajtót, telefont nem veszi fel, e-mailre nem válaszol...
És a gépjármű esetében mi a helyzet?
gerbera317 # e-mail 2014.01.30. 17:43
Az árverési hirdetményen minden jogilag lényeges információ rajta van. A végrehajtó az árverezett dolog fizikai/műszaki állapotára nézve tévedhet, hiszen nem szakértő, sokszor nem is látta az árverezett dolgot, de az, hogy terhelt vagy tehermentes, lakott vagy beköltözhető, vagy a haszonélvezet megszűnik-e a 137. § (2) szerint, hány százalékra szállítható le a kikiáltási ár, mindig ott van a hirdetményen, és a jegyzőkönyvön is. Ha utólag kiderül, hogy valami nem jól lett meghirdetve, az - kifogásra - az árverés megsemmisítését vonja maga után.
ObudaFan # e-mail 2014.01.30. 13:52
Az nem elképzelhetetlen, hogy olyan haszonélvezet terheli az ingatlant, ami a végrehajtás után is fennmarad, de ezt a végrehajtó nyilván meg tudja mondani. Eleve lakottan kellene akkor árvereznie.
TCsabi # e-mail 2014.01.30. 13:40
Szeretném megkérdezni,hogy az MBVK honlapján meghirdetett ingatlanokra a végrehajtó garantálja hogy az adott ingatlan per, tehermentes, vagy valójában knem-e övetelést vesz meg az árverező, vagy hogy nem költöztethető ki valaki a lakásból, vagy haszonlélvezeti joga van rá valakinek stb., ha nincs ez a hirdetményben külön kiírva? Vagy ezeknek nekem kell külön utánanéznem pl. a tulajdoni lap lekérésével. Honnan lehetek biztos, hogy a liciten elnyert áron plusz a földhivatali illetéken kívül milyen (nem várt) költségeim lehetnek egy bírósági vagy nav által hirdetett árveréses ingatlan után?
Másik kérdésem hasonló az előzőhöz, csak ingtlan helyett gépjármű a tárgya, mégpedig ,hogy - számomra kicsit ijesztő módon - a végrehajtók és a nav is árverez olyan gépjárműveket, aminek semmilyen papírja nincs és az előéletéről sem lehet tudni semmit (és nem is vállalnak semmiért sem felelősséget). Ez azt jelenti, hogy akár lopott, vagy banki lefoglalt autót is vásárolhatok állami szervektől? Mennyivel biztonságosabb egy papírok nélküli autót vásárolni a nav-tól, vagy bírósági végrehajtótól, mint magánszemélytől (az apróhirdetések tele vannak papír nélküli autókkal...)
Hangyagirl # e-mail 2014.01.09. 17:45
Nagyon köszönöm a választ, nagyon sokat segített, megpróbálom felkeresni a tulajdonost, a hozzáállásából már tudok következtetést levonni, hogy egyáltalán licitáljak-e az ingatlanra, mert ha ő teljesen elzárkózik mindentől, sikeres licit esetén is megnehezítheti a dolgunkat. Még egyszer köszönöm.
Grave7 # 2014.01.08. 22:58
@Hangyagirl:
Felkeresheti, de a tulajdonosnak nem kötelessége beengednie Önt. Az adós helyzetétől és hozzáállásától függ, hogy érdeke-e az ingatlan (mielőbbi) értékesítése.
Nincs jogszabály arra, hogy a végrehajtónak kötelessége lenne biztosítani az ingatlan megtekintését, a Vht. 143.§ (1) i) pont is csak a megtekintés időpontjának feltüntetését írja elő - tehát mégha van is időpont, az sem biztos hogy a végrehajtó be tud majd jutni az ingatlanba (noha az adósnak kötelessége beengednie a végrehajtót, de ha nem teszi, a felnyitást nem feltétlenül végzi el megtekintésnél a végrehajtó és nem is köteles erre).
Ha a végrehajtó vagy helyettes korábban volt az ingatlanban (és ez 99%-ban kötelező, mert az ingóvégrehajtásnak meg kell előznie az ingatlanvégrehajtást), esetleg tud infot adni, hogy mit látott, milyen állapotban van a lakás.
Tudtommal az ingatlan részének számítanak a "működéséhez szükséges" és elválaszthatatlan alkatrészek (pl. fűtőtest, bojler, beépített konyhabútor), tehát azokat nem viheti el az adós. A vétel a megtekintett állapotra vonatkozik. Ha később mégis rongálás vagy hiány van, peres úton lehet érvényesíteni az igényt, változó sikerrel (bizonyítás kérdése).
1994. évi LIII. tv. 143. § (1) Az árverést a végrehajtó árverési hirdetménnyel tűzi ki, és ebben feltünteti: [...] i) az árverés kezdő és befejező időpontját, az ingatlan megtekintésének időpontját, [...]
@TheSpartan: puszta lelkesedésből senki nem fog választ adni neked, keress fel egy ügyvédet aki ilyenekkel foglalkozik.
Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2014.01.08. 17:54
„Kérdésem az lenne, hogy én felkereshetem-e a tulajdonost hogy megnézzem az ingatlant. ”
Hangyagirl # e-mail 2014.01.08. 15:18
Az MBVK honlapján találtam rá egy ingatlan árverési hirdetményre, ezzel kapcsolatosan emailben felkerestem az illetékes bírósági végrehajtót, hogy mikor tudnám megtekinteni az ingatlant, erre azt a tájékoztatást kaptam, hogy neki nem áll módjában időpontot adni az ingatlan megtekintésére, keressem meg a tulajdonost az ingatlan címén. Kérdésem az lenne, hogy én felkereshetem-e a tulajdonost hogy megnézzem az ingatlant. Mivel én sem lennék felhőtlenül boldog, ha árverezés alatt kelne el az ingatlanom, ezért gondolom ő sem lesz az. A tulajdonosnak érdeke-e, hogy minél hamarabb elkeljen az ingatlan?
Köteles-e megmutatni nekem az ingatlant, valamint mi fog tartozni az ingatlanhoz (gondolok itt konyhaszekrény, fürdőszoba bútor stb.), vagy egy szétvert házat fogok átvenni amikor kifizettem a pénzt. Van-e erre bármilyen jogszabály?
gerbera317 # e-mail 2013.12.13. 15:53
Ha ennyire bevállaltad a témát, úgy volna illő, hogy a kidolgozását is magadra vállald.
TheSpartan # e-mail 2013.12.11. 22:39
Az MBVK honlapján találtam rá egy árverésre. Egy 500 nm-es telken található egy szerkezetkész állapotot sem elérő ház (falak álnak, külső szigetelés fent van, nyílászárók hiányoznak, tető kész azt leszámítva, hogy a kúpcserepek nincsenek fent.) 24 éves vagyok első lakástulajdon-szerzés céljából szeretnék árverésen házhoz jutni. Telefonon felkerestem az illetékes bírósági végrehajtót, a titkárnőjével sikerült beszélnem két esetben is. Első alkalommal azt a tájékoztatást kaptam, miszerint e-mailben egyeztessek időpontot a megtekintésre. Ezt megtettem, de a válaszlevél arról szólt, hogy meddig tart zárva az iroda. Következő telefonhívásom során a másik titkárnő azt nyilatkozta az ügyben, hogy nekik sincs bejárásuk a telekre, keressem meg a tulajdonost.
Kérdésem arra terjedne ki, hogy én, mint természetes jogi személy felkereshetem-e a tulajdonost egy hatósági végrehajtás kapcsán, hogy szemrevételezhessem az ingatlant?
Köteles-e megmutatni nekem az ingatlant, esetleg kérhetek-e tőle építészeti-műszaki tervdokumentációt?
Ha ezt nem tehetem meg, mi a módja annak, hogy építész segítségével fel tudjam mérni az ingatlan állapotát, várható költségeit. Egyáltalán mérlegelni tudjam a helyzetet, mielőtt döntenék a licitálásról? Műszaki iroda adhat-e tájékoztatást, vagy adatvédelemre hivatkozva ezt megtagadhatja?
Az árverés előtt, hogy deríthetem ki azt, hogy minden az építészeti-műszaki tervdokumentáció szerint került megvalósításra?
Az alábbi felvetések közül melyik az elfogadott? Az árverési vevő tehát nem lesz az adós jogutóda, szerzése eredeti szerzés vagy az eredeti szerzésmód sajátos változatának minősíti a kérdéses tulajdonszerzést vagy az ingatlan tulajdonjogának végrehajtási árverésen történő megszerzése nem minősül eredeti szerzésmódnak?
Tehát árverési vevőként egy félkész ingatlan esetén ez vonatkozik-e rám? (Az építési engedélytől eltérően végzett építkezés, az épületnek engedély nélkül történő használatbavétele építésrendészeti bírságot von maga után. Ezen felül az engedélytől eltérő építkezés miatt átalakítást, vagy lebontást is rendelhet el az építési hatóság. A kivitelezést az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX.15.) Kormányrendeletben foglaltaknak megfelelően kell végezni
6. Az árverési ingatlan megszerzése esetén az adós köteles-e átadni az építés során keletkező dokumentációkat? (építési napló, építészeti-műszaki tervdokumentáció stb.)
7. Amennyiben nem vagy nem működik együtt, milyen eljárás várható?
Az alábbi kérdésekre keresném még a választ. Mivel részletesebb anyagot a témában nem találtam és laikusként még az ügymenet tematikáját is nehezemre esik értelmezni, ebből a publikációból próbáltam ismereteimet bővíteni: Dr. Légrádi Gergely: Az árverésről – gondolatok egy Janus-arcú szerzésmódról (PJK, 2003/1., 9-18. o.)
7. Ez helytálló-e, esetleg kiegészítésre szorul-e?
„Ingatlanok tekintetében a Vht. szintén nem szól a szerzésmódról, sőt, nem rendelkezik a tulajdonátszállás időpontjáról sem.12 Rögzíti azonban azt, hogy:
“A végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát csak a következő jogok terhelhetik:
a telki szolgalom,
a közérdekű használati jog,
az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog,
a törvényen alapuló haszonélvezeti jog akkor is, ha nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve.” [Vht. 137. § (1) bekezdés].”
8. Az ingatlan végrehajtási árverését követően a nyertes licitáló milyen jogcímen szerzi meg az ingatlant?
Az ingatlanok végrehajtási árverésen történő megszerzését illetően a Vht. indokolásából – habár közvetve, de – arra a következtetésre lehet jutni, hogy eredeti szerzésmódról van szó, így a Legfelsőbb Bíróság álláspontja látszik még erősebben alátámasztottnak.16 Mindazonáltal kissé érthetetlennek tűnik az, hogy fenti érvelés során egyszer arra az álláspontra helyezkedik a bíróság, hogy az árverésen szerző tulajdonjoga nem az árverést szenvedő tulajdonjogából származik, hanem az árverésen mint állami kényszeraktuson alapul, majd néhány mondattal később rögzíti, hogy tulajdonjoga az előző, a végrehajtást szenvedő adós tulajdonjogára tekintettel keletkezik.
“A Ptk. 120. §-ának (1) bekezdése értelmében aki a dolgot hatósági határozat vagy árverés útján jóhiszeműen szerzi meg, tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos, ez a rendelkezés azonban ingatlan árverése esetére nem vonatkozik. Ingatlan tulajdonjogát nem tulajdonostól még árverésen sem lehet érvényesen megszerezni. Az árverési vevő tulajdonjoga azonban mégsem az adóstól származik, hanem az árverésen mint végrehajtási kényszeraktuson alapszik, az árverési vevő tehát nem lesz az adós jogutóda, szerzése eredeti szerzés. Ezért az árverési vevő által megszerzett tulajdonjogot csak a Vht. 137. §-ában foglalt jogok terhelhetik.” (BH 1997.400)
Véleményem szerint a Kommentárok által kifejtett álláspont és a Legfelsőbb Bíróság gyakorlata közti eltérés magyarázata abban rejlik, hogy a Legfelsőbb Bíróság a Ptk. 120. §-ának értelmezését a Vht. vonatkozó rendelkezéseinek tükrében végzi el, és a Ptk. 120. § (1) bekezdés második mondatát azzal “hatástalanítja”, hogy a végrehajtási árverés vevője a tulajdonjogot árverés útján ingatlanra vonatkozóan is eredeti szerzésmóddal szerzi meg, azzal a megszorító feltétellel, hogy az elárverezett ingatlan utolsó tulajdonosa valóban az adós volt. A Legfelsőbb Bíróság tehát az eredeti szerzésmód sajátos változatának minősíti a kérdéses tulajdonszerzést.
Álláspontom szerint a Ptk. 120. § (1) bekezdése épp azt rögzíti, hogy ingó és nem ingatlan hatósági árveréssel történő tulajdonjogának megszerzése minősül eredeti szerzésmódnak. Ezt erősíti meg a Vht. már idézett 127. §-a is. Miután azonban a 120. § kizárja az eredeti szerzésmód lehetőségét ingatlan esetében, továbbá a Vht. nem ismétli meg azokat az eredeti szerzésmódra vonatkozó szabályokat, amelyeket az ingók esetében definiált, ezért úgy gondolom, hogy ingatlan tulajdonjogának végrehajtási árverésen történő megszerzése nem minősül eredeti szerzésmódnak. A Legfelsőbb Bíróság azon megállapításai, amelyek szerint “bár az árverésen szerző tulajdonjoga az árverést szenvedő tulajdonjogára tekintettel keletkezik”, illetve “tulajdonszerzése azonban nem feltétlen, illetve független a korábbi tulajdonostól, mint ingó árverés esetében, hanem a Ptk. 117. § -ának (1) bekezdésében szabályozott – a származékos tulajdonszerzésre vonatkozó – rendelkezéshez hasonlóan tulajdonjoga csak az előző, a végrehajtást szenvedő adós tulajdonjogára tekintettel keletkezik”, véleményem szerint épp ellentétes következtetés levonására adják meg az alapot.
9. Az ingatlan végrehajtási árverését követően az árverési vevő tulajdonjogának igazolására milyen dokumentációkat kap?
Az alábbi leírás a teljes ügymenetet lefedi-e?
„Az árverésről a végrehajtó árverési jegyzőkönyvet készít, amelyet megküld a földhivatal részére az árverési vevő tulajdonjogának az ingatlannyilvántartásba való bejegyzése végett, amennyiben az árverési vevő a teljes vételárat kifizette [Vht. 152-153. §§]. Az ismertetett bírósági gyakorlatból arra lehet következtetni, hogy az LB eredeti szerzésmódnak tekinti az ingatlan végrehajtási árverésen történő tulajdon-átruházását, és a tulajdonátszállás időpontját az árverés mint hatósági aktus időpontjában látja.
Maga az ingatlan “adásvételi szerződés” a jegyzőkönyv elkészítésével mint írásba foglalással jön létre, mely bejegyzésre alkalmas hatósági okirat.”
10. Jelen esetben milyen vagyonátruházási illeték megfizetésére lennék köteles?
10.1. Az épület készültségi fokát ki fogja vizsgálni?
10.2. Mentesülhetek-e az illetékfizetés alól?
Internetes apróhirdetés - átverés!

References: bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság 
 Bíróság