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Timestamp: 2016-10-22 05:33:40+00:00

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2C_442/2012 (14.12.2012)
2C_442/2012
recours contre l'arr�t de la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve, Chambre administrative, 2�me section, du 3 avril 2012.
X.________, domicili�e dans le canton de Vaud, est propri�taire de la parcelle xxx du registre foncier de Gen�ve-A.________, sise avenue B.________, sur laquelle est �rig� un b�timent de 2'546 m2 abritant trois arcades commerciales et un parking souterrain de 214 places.
Le litige intervenu entre X.________ et l'Administration fiscale du canton de Gen�ve (ci-apr�s l'Administration) au sujet de la valeur fiscale de cet immeuble pour l'imp�t cantonal et communal 2002 a �t� tranch� par arr�t du Tribunal f�d�ral du 23 avril 2009 dans la cause 2C_820/2008. Il a �t� retenu que la juridiction cantonale pouvait, sans violer la l�gislation f�d�rale d'harmonisation fiscale ni tomber dans l'arbitraire, arr�ter la valeur de l'immeuble de X.________ � CHF 10'361'259.- pour 2002.
Dans sa d�claration relative � la p�riode fiscale 2005, X.________ a indiqu� une valeur fiscale de CHF 7'800'000.- pour l'immeuble en cause. Le 22 janvier 2007, l'Administration a �mis le bordereau d'imp�t cantonal et communal 2005 et a fix� la valeur de ce bien immobilier � CHF 12'057'500.- correspondant � la capitalisation de l'�tat locatif de CHF 747'565.- au taux de 6.2 %.
X.________ a �lev� r�clamation contre ce bordereau. Par d�cision du 1er juillet 2009, l'Administration a maintenu la taxation et l'estimation de l'immeuble en cause.
X.________ a recouru contre cette d�cision aupr�s de la Commission cantonale de recours en mati�re administrative (ci-apr�s la Commission de recours), remplac�e depuis le 1er janvier 2011 par le Tribunal administratif de premi�re instance (ci-apr�s le TAPI). Elle concluait � ce que la valeur de l'immeuble soit r�duite � CHF 10'170'000.- au vu d'une estimation �tablie le 23 octobre 2003 par C.________ SA.
Le 7 mars 2011, le TAPI a rejet� ce recours.
X.________ a recouru contre la d�cision du 7 mars 2011 aupr�s de la Chambre administrative de la Cour de justice de Gen�ve (ci-apr�s la Cour de justice). Dans le cadre de cette proc�dure, elle a produit une expertise �tablie par le bureau D.________ selon laquelle l'estimation de l'immeuble litigieux s'�levait au 1er janvier 2011 � CHF 12'550'000.- pour un �tat locatif total de CHF 904'492.-.
Par arr�t du 3 avril 2012, la Cour de justice a rejet� ce recours. Elle a retenu, en substance, que faute de pouvoir �tablir la valeur v�nale de l'immeuble litigieux en 2005 par un autre moyen, l'Administration ne pouvait que capitaliser le revenu locatif - non contest� - au taux de 6.2 % fix� par la l�gislation applicable pour l'ann�e en question.
Par acte du 11 mai 2012, X.________ d�pose un recours en mati�re de droit public au Tribunal f�d�ral � l'encontre de l'arr�t du 3 avril 2012. Elle conclut � l'annulation de l'arr�t entrepris et au renvoi de la cause � l'Administration pour une nouvelle fixation de l'estimation fiscale de l'immeuble, mais au maximum � hauteur de CHF 8'584'940.-, le tout sous suite de frais et d�pens. A titre de mesure d'instruction, elle prie en outre le Tribunal f�d�ral d'inviter l'Administration � indiquer si elle a d�j� admis les valeurs de l'expert D.________ dans d'autres cas.
L'Administration conclut au rejet du recours. L'Administration f�d�rale des contributions requiert �galement le rejet du recours. La Cour de justice persiste dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t.
X.________ a d�pos� une ultime d�termination le 2 octobre 2012.
Le recours est dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) rendue dans une cause de droit public (cf. art. 82 let. a LTF), par une autorit� judiciaire cantonale sup�rieure de derni�re instance (cf. art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF) sans qu'aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF ne soit r�alis�e, de sorte que la voie du recours en mati�re de droit public est en principe ouverte (cf. aussi art. 73 de la loi f�d�rale du 14 d�cembre 1990 sur l'harmonisation des imp�ts directs des cantons et des communes [LHID; RS 642.14]). La recourante a particip� � la proc�dure devant l'instance pr�c�dente, est particuli�rement atteinte par la d�cision entreprise en tant que contribuable et a un int�r�t digne de protection � son annulation ou � sa modification. Elle a ainsi qualit� pour recourir (cf. art. 89 al. 1 LTF). D�pos� en temps utile et dans les formes requises (cf. art. 42 al. 1 et 2 et art. 100 al. 1 LTF), le recours est par cons�quent recevable.
A titre de mesure d'instruction, la recourante demande au Tribunal f�d�ral d'inviter l'Administration � indiquer si elle a d�j� admis les valeurs de l'expert D.________ dans d'autres cas.
Des mesures probatoires devant le Tribunal f�d�ral ne sont qu'exceptionnellement ordonn�es dans une proc�dure de recours (ATF 136 II 101 consid. 2 p. 104), d�s lors que le Tribunal f�d�ral statue et conduit en principe son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (cf. art. 105 al. 1 LTF). Par ailleurs, l'Administration, dans sa r�ponse au recours, a reconnu que, dans un cas isol�, elle avait admis � titre tout � fait exceptionnel de s'�carter du principe de capitalisation pour prendre en compte la valeur d'un immeuble �tablie par expertise. Point n'est donc besoin de donner suite � la mesure d'instruction sollicit�e.
D'apr�s l'art. 106 al. 1 LTF, le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office. Il examine en principe librement l'application du droit f�d�ral ainsi que la conformit� du droit cantonal harmonis� et son application par les instances cantonales aux dispositions de la loi f�d�rale sur l'harmonisation fiscale. Cependant, lorsque les dispositions de la LHID laissent une marge de manoeuvre aux cantons, le pouvoir d'examen du Tribunal f�d�ral se limite � l'arbitraire (cf. ATF 134 II 207 consid. 2 p. 209 s.), dont la violation doit �tre motiv�e conform�ment aux exigences accrues de l'art. 106 al. 2 LTF.
Le litige porte sur l'estimation fiscale, au titre de l'imp�t sur la fortune des personnes physiques de l'ann�e 2005, d'un immeuble appartenant � la recourante.
4.1 R�gl� aux art. 13 et 14 LHID, l'imp�t sur la fortune des personnes physiques a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID) qui se d�termine selon les r�gles d'�valuation pr�vues � l'art. 14 LHID. Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estim�e � la valeur v�nale. Toutefois, la valeur de rendement peut �tre prise en consid�ration de fa�on appropri�e.
La jurisprudence a pr�cis� que la loi f�d�rale sur l'harmonisation fiscale ne prescrit pas au l�gislateur cantonal une m�thode d'�valuation pr�cise pour �tablir la valeur d�terminante selon l'art. 14 al. 1 LHID. Les cantons disposent donc en la mati�re d'une marge de manoeuvre importante pour �laborer et appliquer leur r�glementation, aussi bien dans le choix de la m�thode de calcul applicable que pour d�terminer, compte tenu du caract�re potestatif de l'art. 14 al. 1, 2e phrase LHID, dans quelle mesure le rendement doit �tre pris en consid�ration dans l'estimation. Il faut cependant pr�ciser qu'� l'exception des immeubles affect�s � l'agriculture ou � la sylviculture (cf. art. 14 al. 2 LHID), l'�valuation ne saurait se faire � l'aune du seul crit�re du rendement, sans prise en compte de la valeur v�nale du bien consid�r�. Par ailleurs, la valeur de rendement ne peut, le cas �ch�ant, �tre prise en consid�ration que de mani�re appropri�e; elle ne saurait justifier n'importe quel �cart avec la valeur v�nale. Les cantons ne peuvent ainsi pas pr�voir des r�gles d'�valuation tendant de mani�re g�n�rale � une sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement automatique de leur valeur v�nale pour en d�terminer la valeur fiscale, ou en fondant l'imposition sur un pour-cent de la valeur v�nale (cf. ATF 134 II 207 consid. 3.6 p. 214).
4.2 Le canton de Gen�ve a concr�tis� ces principes dans la loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP; RS-GE D 3 08). L'art. 49 LIPP pr�voit ainsi que la fortune mobili�re et immobili�re, �tablie au 31 d�cembre de l'ann�e pour laquelle l'imp�t est d� (al. 1), est en r�gle g�n�rale estim�e � sa valeur v�nale (al. 2). L'art. 50 let. a LIPP pr�cise que la valeur des immeubles locatifs est calcul�e en capitalisant l'�tat locatif annuel aux taux fix�s chaque ann�e par le Conseil d'�tat, sur proposition d'une commission d'experts. Selon l'art. 25 al. 1 du R�glement d'application de la loi sur l'imposition des personnes physiques du 13 janvier 2010 (RIPP; RS-GE D 08.01), les taux de capitalisation servant � calculer la valeur fiscale des immeubles locatifs sont fix�s sur la base des transactions constat�es sur le march� immobilier entre le 1er janvier de l'ann�e pr�c�dant l'ann�e fiscale et le 30 juin de l'ann�e fiscale, une p�riode d'observation plus longue pouvant �tre prise en consid�ration notamment lorsque le nombre de transactions constat�es durant la p�riode est tr�s faible ou que certaines d'entre elles pr�sentent un caract�re exceptionnel. Enfin, l'art. 25 al. 3 RIPP mentionne les taux de capitalisation applicables en distinguant les immeubles de logements dont l'�ge est inf�rieur � 20 ans, les immeubles de logements dont l'�ge est �gal ou sup�rieur � 20 ans, les immeubles HBM, HLM, HCM et HM, les immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs situ�s dans les zones d'affectation du sol 1 et 2, et les immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs situ�s dans les autres zones. Les zones d'affection du sol 1 et 2 comprennent les quartiers de la Ville de Gen�ve qui se trouvent dans les limites des anciennes fortifications ainsi que les quartiers �difi�s sur le territoire des anciennes fortifications et des quartiers nettement urbains qui leur sont contigus (cf. art. 19 al. 1 let. a et b de la loi d'application de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire du 4 juin 1987; LaLAT; RS-GE L 1 30).
4.3 En application de l'art. 72 al. 1 LIPP, c'est cependant l'ancienne loi du 22 septembre 2000 sur l'imposition des personnes physiques - Imp�t sur la fortune (aLIPP-III; RS-GE D 3 13), qui reste applicable � la pr�sente affaire puisque les imp�ts relatifs aux p�riodes fiscales ant�rieures demeurent r�gis par les dispositions de l'ancien droit, m�me apr�s l'entr�e en vigueur de la LIPP. L'art. 4 aLIPP-III pr�cisait que la fortune mobili�re et immobili�re, �tablie au 31 d�cembre de l'ann�e pour laquelle l'imp�t est d� (al. 1), est en r�gle g�n�rale estim�e � sa valeur v�nale (al. 2), sous r�serve des biens immat�riels et de la fortune mobili�re (al. 3) ainsi que des marchandises (al. 4). Les immeubles situ�s dans le canton �taient estim�s d'apr�s l'art. 7 aLIPP-III, qui pr�voyait ce qui suit pour les immeubles locatifs:
L'�valuation des immeubles situ�s dans le canton est faite d'apr�s les principes suivants:
a) la valeur des immeubles locatifs est calcul�e en capitalisant l'�tat locatif annuel aux taux fix�s chaque ann�e par le Conseil d'�tat, sur proposition d'une commission d'experts, compos�e paritairement de repr�sentants de l'administration fiscale et de personnes sp�cialement qualifi�es en mati�re de propri�t�s immobili�res et d�sign�es par le d�partement.
L'�tat locatif annuel se d�termine d'apr�s les loyers obtenus des locaux lou�s et des loyers qui pourraient �tre obtenus de ceux susceptibles d'�tre lou�s, y compris ceux occup�s par le propri�taire et sa famille.
D'apr�s l'art. 3 al. 1 de l'ancien R�glement d'application du 19 d�cembre 2001 de la loi sur l'imposition des personnes physiques - Imp�t sur la fortune (aRIPP-III; RS-GE D 3 13.01), applicable � la pr�sente cause, les taux de capitalisation �taient �tablis sur la base des transactions constat�es sur le march� immobilier entre le 1er janvier de l'ann�e pr�c�dent l'ann�e fiscale et le 30 juin de l'ann�e fiscale, sous r�serve d'exceptions ne concernant pas le cas d'esp�ce (art. 3 al. 2 aRIPP-III). Les taux ainsi d�termin�s �taient �nonc�s � l'art. 4 aRIPP-III pour chaque cat�gorie d'immeubles vis�e. Pour l'ann�e fiscale 2005, ces taux de capitalisation avaient �t� fix�s comme suit:
a) 6.51 % pour les immeubles de logements dont l'�ge est inf�rieur � 20 ans au 31 d�cembre ou � la fin de l'assujettissement;
b) 7.77 % pour les immeubles de logements dont l'�ge est �gal ou sup�rieur � 20 ans au 31 d�cembre ou � la fin de l'assujettissement;
c) 6.75 % pour les immeubles HBM, HLM, HCM et HM;
d) 6.20 % pour les immeubles commerciaux et les autres immeubles locatifs.
4.4 Dans plusieurs arr�ts r�cents, le Tribunal f�d�ral a jug� que l'�valuation des immeubles locatifs sis dans le canton de Gen�ve sur la base du crit�re de capitalisation de l'�tat locatif annuel au taux fix� par une commission d'experts est conforme aux exigences pos�es par l'art. 14 LHID (cf. ATF 134 II 207 consid. 3.8 in fine p. 215 s.; arr�ts 2C_316/2010 du 29 juillet 2010 et 2C_820/2008 du 23 avril 2009). La r�gle sp�cifique pr�vue par le droit cantonal pour �valuer les immeubles locatifs s'ins�re dans le cadre d�fini - largement - par l'art. 14 al. 1 LHID: le principe de la capitalisation de l'�tat locatif inscrit � l'art. 7 let. a aLIPP-III renvoie � la valeur de rendement, tandis que la prise en consid�ration, pour d�terminer le taux de capitalisation applicable, des transactions constat�es sur le march� ou, pour les immeubles de logements, de l'�ge de ces derniers (cf. art. 7 let. a aLIPP-III en liaison avec l'art. 3 al. 1 et 4 let. a et b aRIPP-III), se r�f�re � des crit�res qui rel�vent plus particuli�rement de la valeur v�nale (cf. arr�t 2C_820/2008 du 23 avril 2009 consid. 3.3). Le taux de capitalisation des immeubles locatifs au sens de l'art. 7 let. a aLIPP-III est ainsi calcul�, non pas de mani�re abstraite, mais en fonction des transactions r�alis�es durant une p�riode donn�e (cf. arr�t 2C_820/2008 du 23 avril 2009 consid. 5.2). La fixation sch�matique de la valeur v�nale et les r�gles pour l'�laboration desquelles les cantons disposent d'une large marge de manoeuvre, notamment en ce qui concerne la prise en consid�ration de la valeur de rendement, n'ont cependant qu'une port�e subsidiaire. Elles trouvent seulement application pour fixer la valeur v�nale d'un immeuble qui n'a pas fait l'objet d'une vente r�cente. Bien que pratique et �conomique du point de vue proc�dural, la r�glementation ne saurait en effet aller � l'encontre de la loi sur l'harmonisation fiscale et de la loi cantonale genevoise en vertu desquelles "la fortune est estim�e � la valeur v�nale" (art. 14 LHID et 4 al. 2 aLIPP-III). Ces dispositions instituent le principe g�n�ral d'�valuation de la fortune � la valeur v�nale, par quoi il faut entendre la valeur attribu�e � un objet sur le march� des �changes �conomiques, lors d'un achat ou d'une vente dans des conditions normales. En d'autres termes, lorsque la valeur v�nale d'un �l�ment de fortune est donn�e par le r�sultat d'une transaction ayant eu lieu sur le march� libre, la lettre claire de l'art. 14 LHID la d�signe comme valeur imposable (cf. arr�t 2C_316/2010 du 29 juillet 2010 consid. 3.3).
Il d�coule de ce qui pr�c�de que le syst�me, pr�vu dans le droit cantonal genevois pour �valuer les immeubles locatifs, qui a �t� appliqu� � la recourante, n'est pas en lui-m�me arbitraire ou non conforme � la LHID. En principe, la valeur fiscale des immeubles dans le canton de Gen�ve peut par cons�quent �tre �tablie conform�ment aux r�gles que le l�gislateur cantonal a �dict�es.
La recourante ne conteste pas la m�thode choisie par le l�gislateur genevois en elle-m�me, mais s'en prend � certains des crit�res utilis�s, estimant que, compte tenu du lieu de situation de son immeuble et du fait qu'il s'agit d'un immeuble comprenant principalement des places de parc, ceux-ci aboutissent � un r�sultat arbitraire en ce qui la concerne.
5.1 La recourante all�gue ainsi que l'on ignore le type d'immeubles pris en compte pour effectuer l'�chantillonnage qui est � la base des taux de capitalisation fix�s � l'art. 4 aRIPP-III en application de l'art. 3 al. 1 aRIPP-III ainsi que la pond�ration de ce r�sultat dans l'appr�ciation g�n�rale. Elle rel�ve que le syst�me mis en place � l'art. 3 al. 2 aRIPP-III parvient, par le biais d'un taux de capitalisation unique, � des estimations beaucoup trop �lev�es d�s que l'on a affaire � des immeubles situ�s en dehors des zones d'affectation du sol 1 et 2 du centre de Gen�ve, objet d'une sp�culation intense poussant les prix de vente � la hausse. Elle en veut pour preuve la modification de syst�me introduite d�s l'ann�e fiscale 2010 et pr�voyant, depuis lors, un taux de capitalisation inf�rieur, soit 4.86 % en 2010, pour les immeubles situ�s dans les zones 1 et 2, que pour les immeubles des autres zones, soit 6.36 % en 2010, ce qui, � son avis, indique que les immeubles de ces autres zones �taient sur�valu�s pr�c�demment. Or, l'immeuble de la recourante dont l'�valuation fiscale est en cause se trouve pr�cis�ment en zone 3, qui comprend les r�gions dont la transformation en quartiers urbains est fortement avanc�e (cf. art. 19 al. 1 let. c LaLAT).
La Cour de c�ans a eu l'occasion d'analyser la composition de l'�chantillonnage � la base des taux de capitalisation de l'art. 4 aRIPP-III et elle en a conclu que cet �chantillonnage et la m�thode de fixation des taux �taient, en 2002, fond�s sur des valeurs du march� effectivement constat�es pour des objets comparables � celui de la recourante, de sorte qu'ils ne pouvaient �tre infirm�s par une simple expertise de partie (cf. arr�t 2C_820/2008 du 23 avril 2009 consid. 6.3). Il a �galement �t� relev� que l'art. 4 aRIPP-III imposait � la Commission paritaire de distinguer, pour calculer le taux de capitalisation, entre immeubles de logements ou � pr�pond�rance de logements, immeubles administratifs, commerciaux et immeubles HLM, afin de tenir compte de leur sp�cificit�, de sorte que le caract�re sch�matique du syst�me mis en place restait admissible (cf. arr�t 2C_820/2008 du 23 avril 2009 consid. 6.2). Il n'y a pas lieu de revenir sur cette jurisprudence.
Depuis 2010, cette m�thode a certes �t� affin�e par le l�gislateur cantonal (cf. supra consid. 4.2), mais ce simple fait ne rend pas automatiquement, de mani�re r�troactive, l'ancien syst�me arbitraire. Il faut au contraire examiner concr�tement ce qu'il en est. Afin de tenir compte de la diff�rence de valeur li�e au lieu de situation des immeubles, une distinction est faite depuis 2010 entre les immeubles du centre de Gen�ve - � savoir les zones 1 et 2 - et les immeubles des autres zones. Pour les ann�es fiscales 2010 et 2011, la r�glementation applicable pr�voit ainsi, pour les immeubles commerciaux et autres locatifs des zones 1 et 2 un taux de capitalisation de 4.86 % et de 4.45 %, alors qu'un taux de respectivement 6.36 % et 5.9 % s'applique aux immeubles des autres zones. Une telle diff�rence de 1.5 / 1.45 points entre deux taux ne suffit pas � consid�rer que le syst�me qui pr�valait auparavant et qui se fondait sur un seul taux global pour les immeubles de toutes les zones signifierait que les immeubles situ�s hors des zones 1 et 2 souffraient d'une sur�valuation arbitraire. A fortiori ne saurait-on tirer r�trospectivement une telle conclusion pour l'ann�e 2005. Le fait que le l�gislateur cantonal ait am�lior� son syst�me d'�valuation en le diff�renciant ne permet pas � la contribuable de b�n�ficier avec effet r�troactif d'une modification l�gislative, m�me plus favorable. Le grief y relatif doit par cons�quent �tre rejet�.
5.2 La recourante estime �galement que l'immeuble litigieux est atypique puisqu'il s'agit d'un immeuble comportant principalement des places de parc et ne b�n�ficiant donc pas de la m�me spirale sp�culative que peuvent conna�tre d'autres immeubles � Gen�ve. Or, cet argument avait d�j� �t� trait� lors de l'examen de l'�valuation de cet immeuble pour l'ann�e fiscale 2002, la Cour de c�ans arrivant � la conclusion que les distinctions faites par l'art. 4 aRIPP-III �taient suffisantes pour �viter de tomber dans l'arbitraire (cf. arr�t 2C_820/2008 du 23 avril 2009 consid. 6). La recourante n'apportant pas d'argument suppl�mentaire � l'appui de sa critique, la Cour de c�ans se contentera de la renvoyer � l'arr�t pr�cit�.
5.3 La recourante fait par ailleurs valoir que l'art. 4 aRIPP-III viole le principe d'�galit� de traitement et celui de l�galit� puisqu'il distingue entre immeubles de logements, d'une part, et immeubles commerciaux et autres locatifs d'autre part, les premiers connaissant des taux de capitalisation diff�renci�s en fonction de leur �ge alors qu'une telle diff�renciation est refus�e aux seconds. Elle rel�ve que l'art. 7 aLIPP-III ne pr�voit aucune prise en compte de l'�ge de l'immeuble ni pour les immeubles de logements ni pour les immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs.
Ainsi que cela a d�j� �t� relev�, (cf. supra consid. 4.1 et les arr�ts cit�s), les cantons disposent d'une marge de manoeuvre importante pour �laborer et appliquer leur r�glementation, notamment dans le choix de la m�thode de calcul applicable. Rien ne leur interdit par cons�quent de pr�voir des taux diff�rents en fonction de l'�ge de l'immeuble pour les immeubles de logements et de renoncer � cette distinction pour les immeubles commerciaux et autres locatifs.
En ce qui concerne le principe de l�galit�, force est de constater que l'art. 7 aLIPP-III prescrit seulement que la valeur des immeubles locatifs est calcul�e en capitalisant l'�tat locatif annuel aux taux fix�s chaque ann�e par le Conseil d'�tat, sur proposition d'une commission d'experts. La jurisprudence en a d�duit que la r�glementation d'application pouvait introduire des diff�rences entre les cat�gories d'immeubles, ajoutant m�me que celles-ci diminuaient le caract�re sch�matique de la r�glementation, ce qui �tait souhaitable (cf. arr�t 2C_820/2008 du 23 avril 2009, consid. 6.2). Dans ces conditions, l'introduction, � l'art. 4 aRIPP-III, d'une diff�rence due � l'�ge de l'immeuble pour une cat�gorie - les immeubles de logements - et non pour les autres, ne saurait �tre consid�r�e comme arbitraire. Ce grief doit par cons�quent �tre rejet�.
5.4 La recourante pr�tend enfin d�montrer que l'application de la r�glementation genevoise aboutit, dans son r�sultat et pour sa propre taxation 2005, � une valeur fiscale dont l'�cart avec la valeur v�nale est clairement exag�r� et donc arbitraire. Il convient d'examiner si tel est le cas (cf. ATF 134 II 207 consid. 3.9 p. 216).
La recourante rel�ve que, selon l'expertise qu'elle a fait ex�cuter par le bureau D.________, son immeuble poss�dait une valeur v�nale de CHF 12'550'000.- en 2010, alors que la valeur fiscale de cet immeuble, calcul�e sur la valeur capitalis�e de l'�tat locatif de CHF 906'766.- au taux de 6.36 % applicable en 2010, �tait de CHF 14'257'330.-. Au terme d'une extrapolation arithm�tique, elle en d�duit que son immeuble avait une valeur v�nale de CHF 8'584'940.- en 2005, largement inf�rieure � la valeur fiscale de CHF 12'057'500.- retenue par l'Administration. La recourante all�gue qu'un tel �cart ne saurait �tre admis sans violer le principe constitutionnel de l'imposition selon la capacit� contributive.
Cette argumentation ne saurait �tre suivie. En effet, � la diff�rence d'une vente effectivement r�alis�e, une expertise - m�me effectu�e par un cabinet de conseils immobiliers renomm� - ne peut aboutir qu'� une estimation. Or, une estimation comporte in�vitablement des �l�ments d'appr�ciation de sorte que, lorsque le prix �tabli par expertise diverge de la valeur fiscale, on ne saurait en d�duire d'embl�e que cette derni�re est arbitraire. Cette conclusion s'impose d'autant moins en l'esp�ce que la recourante entreprend un calcul r�troactif � partir d'une expertise effectu�e en 2010 afin d'�tablir, au moyen d'une extrapolation bas�e sur l'�tat locatif, la valeur v�nale de son immeuble en 2005. Cette m�thode comprend un nombre important de variables, de sorte qu'elle ne saurait suffire � �tablir le caract�re arbitraire de la valeur fiscale retenue pour 2005. Il convient par cons�quent de s'en tenir � la m�thode subsidiaire de calcul pr�conis�e par le l�gislateur genevois et bas�e sur la capitalisation du rendement locatif aux taux d�finis en application de la l�gislation cantonale selon une m�thode consid�r�e comme compatible avec le droit f�d�ral.
5.5 La recourante se pr�vaut enfin d'�galit� dans l'ill�galit�. Elle soutient que l'Administration a admis, dans certains cas, la prise en compte de la valeur �tablie par une expertise du m�me cabinet de conseils que celle qu'elle a pr�sent�e, plut�t que la valeur capitalis�e fond�e sur le rendement locatif.
Le principe de la l�galit� de l'activit� administrative pr�vaut en principe sur celui de l'�galit� de traitement. En cons�quence, le justiciable ne peut g�n�ralement pas se pr�tendre victime d'une in�galit� devant la loi lorsque celle-ci est correctement appliqu�e � son cas, alors qu'elle aurait �t� faussement, voire pas appliqu�e du tout, dans d'autres cas. Cela pr�suppose cependant, de la part de l'autorit� dont la d�cision est attaqu�e, la volont� d'appliquer correctement � l'avenir les dispositions l�gales en question. Le citoyen ne peut pr�tendre � l'�galit� dans l'ill�galit� que s'il y a lieu de pr�voir que l'administration pers�v�rera dans l'inobservation de la loi (arr�t 1C_482/2010 du 14 avril 2011 consid. 5.1; cf. ATF 136 I 65 consid. 5.6 p. 78). Or, ces conditions ne sont pas remplies en l'esp�ce, puisque l'Administration, si elle conc�de avoir proc�d� comme all�gu� dans un cas d�termin�, isol� et extraordinaire, rappelle �galement que sa pratique constante est de s'en tenir aux dispositions r�glementaires applicables en mati�re d'estimation d'immeubles locatifs qu'elle entend respecter strictement pour tous les cas futurs. Le grief est donc infond�.
Les consid�rants qui pr�c�dent conduisent au rejet du recours. Succombant, la recourante doit supporter un �molument judiciaire (art. 66 al. 1 LTF). Il ne sera pas allou� de d�pens (art. 68 al. 1 et 3 LTF).
Les frais judiciaires, arr�t�s � CHF 2'500.-, sont mis � la charge de la recourante.
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire de la recourante, � l'Administration fiscale du canton de Gen�ve, � la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve, Chambre administrative, 2�me section, ainsi qu'� l'Administration f�d�rale des contributions.

References: art. 82
 art. 86
 art. 73
 art. 89
 art. 42
 art. 100
 art. 105
 ATF 
 art. 13
 art. 14
 ATF 
 art. 19
 ATF 
in fine
 art. 7
 art. 19
 ATF 
 ATF