Source: http://jpm-copro.com/Etude%207-6-3-2.htm
Timestamp: 2019-04-23 02:02:26+00:00

Document:
Le régime légal des emprunts du syndicat
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La loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allégement des démarches administratives comporte en son article 103 les dispositions constituant un régime légal des emprunts du syndicat de copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965 est complétée par les articles 26-4 à 26-8 reproduits ci-dessous.
« Art. 26-4. - L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix des copropriétaires, décider la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives régulièrement votés, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat et régulièrement votés.
« Par dérogation au premier alinéa, l’assemblée générale peut également, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, voter la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés.
« Par dérogation au premier alinéa, l’assemblée générale peut, à la même majorité que celle nécessaire au vote soit des travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat, voter la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer.
« Les copropriétaires qui décident de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses. A peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l’assemblée générale.
« Art. 26-5. - Le contrat de prêt conclu en application de l’article 26-4, conforme aux conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale, ne peut être signé par le syndic avant l’expiration du délai de recours de deux mois prévu au deuxième alinéa de l’article 42.
« Art. 26-6. - Le montant de l’emprunt mentionné à l’article 26-4, qui ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d’y participer, est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
« Seuls les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus de contribuer :
« 1° A son remboursement au syndicat, en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la grille générale établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 ;
« 2° Au paiement au syndicat des intérêts, des frais et des honoraires y afférents, en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la grille spécifique établie pour la répartition des accessoires.
« Art. 26-7. - Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire après constat de la défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt mentionné à l’article 26-4 pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement des accessoires.
« Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l’article L. 518-1 du code monétaire et financier.
« Au regard du privilège prévu au 1° bis de l’article 2374 du code civil, les sommes correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des accessoires sont assimilées au paiement des charges et travaux. Après mise en œuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l’exercice du privilège du syndicat des copropriétaires prévu au même 1° bis.
« Art. 26-8. - Lors d’une mutation entre vifs du lot d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt mentionné à l’article 26-4, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l’emprunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent immédiatement exigibles. Toutefois, en cas d’accord du prêteur et de la caution, l’obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire avec son accord. Le notaire informe le syndic de ces accords. » ;
Il est précisé en outre que « Les modalités d’application des articles 26-4 à 26-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sont fixées par décret en Conseil d’État. », et aussi que le nouveau régime « applicable à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la publication du décret en Conseil d’État prévu au II. »
Le décret d’application a été publié le 11 mars 2013. Il est reproduit et commenté à la suite.
Les grands traits du régime légal
La possibilité pour le syndicat de recourir à un emprunt est reconnue, mais strictement encadrée.
Le principe fondamental est l’exigence d’une décision unanime des copropriétaires.
En outre l’objet de l’emprunt est limité au financement :
des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat et régulièrement votés.
Le préfinancement par emprunt des subventions notifiées est une procédure un peu surprenante !!
Dans les deux cas la décision doit être prise à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux ou des actes d’acquisition. Il peut s’agir, selon les opérations envisagées, de la majorité simple, de la majorité de l’article 25 ou de la double majorité de l’article 26.
On doit noter une différence sensible avec l’ancienne pratique des groupements d’emprunts individuels de type COPRO 100. Elle exigeait seulement un vote à la majorité simple autorisant le syndic à recueillir les demandes d’emprunt formulées par certains copropriétaires ayant préalablement eu connaissance des conditions et modalités de l’emprunt proposé. Cette décision qui ne pouvait porter préjudice à personne était toujours adoptée. Les modalités écartaient en effet toute solidarité du syndicat avec les emprunteurs. La suite de l’opération était l’affaire de ces derniers.
Désormais la décision relative à la souscription d’emprunts individualisés pourra exiger la majorité de l’article 25 et, dans certains cas, celle de l’article 26 puisque l’objet de l’emprunt peut être étendu à des travaux d’améliorations décidés par le syndicat (le texte vise explicitement l’article 30 de la loi).
On peut penser que certains copropriétaires non désireux d’emprunter s’opposeront à la souscription d’un emprunt qui ne les concerne pas et sera susceptible d’engager le syndicat nonobstant les garanties prévues par le texte.
Régime des emprunts
Les dispositions des articles 26-5 et 26-6 concernent « le prêt conclu en application de l’article 26-4 ».
Toutefois elles ne visent que les emprunts individualisés.
Le contrat de prêt conclu en application de l’article 26-4, conforme aux conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale, ne peut être signé par le syndic avant l’expiration du délai de recours de deux mois prévu au deuxième alinéa de l’article 42.
Le montant de l’emprunt mentionné à l’article 26-4 ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d’y participer.
Il est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
On trouve ici encore une différence sensible avec la pratique ancienne.
Le service de l’emprunt doit être assuré par le syndicat alors qu’il était assuré précédemment par l’établissement financier. Il s’agira pour le syndic, - a fortiori pour le syndic bénévole -, d’une tâche astreignante. Elle justifiera une rémunération pour les syndics professionnels.
Le texte semble ajouter à l’article 10-1 de la loi en permettant l’individualisation des « frais et honoraires y afférents ».
Les garanties de l’emprunt
Il n’est pas douteux que les syndicats auront à avancer des fonds en cas de défaillance d’un emprunteur.
Que faut-il en effet entendre par « constat de la défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt » ? Faut-il envisager un lien avec les phases de la procédure de dépréciation de la créance ?
Ce qui justifie nos précédentes observations relatives au vote de l’emprunt !!!
Mise à jour du 22/03/2013
Le décret du 11 mars 2013 a rétabli l’article 38 du décret du 17 mars 1967 ainsi conçu :.
« Le constat de la défaillance du copropriétaire, mentionnée au premier alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965, résulte d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le syndic dès la première échéance impayée du remboursement de l’emprunt et restée infructueuse pendant plus de trente jours. »
Sort de l’emprunt en cas de mutation entre vifs du lot
Comptabilisation de l’emprunt
C’est sans doute le décret d’application qui fixer les modalités du traitement comptable. On veut croire qu’il ne sera pas simplement traité en extra comptable !!!
Le décret d’application est muet sur le traitement comptable ! Pour établir un projet de traitement il faut retenir impérativement les caractéristiques suivantes du régime :
- La loi évoque « la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires »
- L’emprunt est alors souscrit au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer
- Il est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
Nous avons établi un projet qui ne doit pas, en l’état, être considéré comme définitif ( voir 7-6-3-3 )
La première conséquence de cette réforme sera un retard de trois à quatre mois, au mieux, du démarrage des travaux.
La seconde sera l’alourdissement sensible des frais liés à l’opération envisagée.
Il faut aussi songer au sort des copropriétaires désirant emprunter et confrontés à un rejet par l’assemblée de la résolution nécessaire.
Au d du 1° de l’article 5, les mots : « à l’article » sont remplacés par les mots : « aux articles 26-6 et ».
Le deuxième alinéa de l’article 6 est complété par la phrase suivante : « Elle comporte également, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi. »
Le 3° du I de l’article 11 est complété par les mots suivants : « ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ; ».
L’article 38 est ainsi rétabli :
« Art. 38.-Le constat de la défaillance du copropriétaire, mentionnée au premier alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965, résulte d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le syndic dès la première échéance impayée du remboursement de l’emprunt et restée infructueuse pendant plus de trente jours. »
Loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, article 103 II et III : les modalités d’application de ces dispositions sont fixées par décret en Conseil d’Etat, elles sont applicables à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la publication dudit décret.
En vertu de l’article 2, l’article 5 du décret du 17 mars 1967 sera désormais
Article 5 Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 4
Rappelons que l’article 26-6 de la loi est ainsi conçu :
Il faut donc mentionner dans l’état daté les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre
Du remboursement au syndicat, en fonction du montant pour lequel il participe à l’emprunt
Du paiement des intérêts, des frais et des honoraires y afférents, en fonction du montant pour lequel il participe à l’emprunt
En vertu de l’article 3, l’article 6 du décret du 17 mars 1967 sera désormais :
Article 6 Modifié par Décret n°2012-634 du 3 mai 2012 - art. 21
Rappelons que l’article 26-8 de la loi est ainsi conçu :
En vertu de l’article 4, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 sera désormais :
Article 11 Modifié par Décret n°2012-475 du 12 avril 2012 - art. 1
7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26 (1), 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
12° Le projet de convention et l’avis du conseil syndical mentionnés au second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ou la teneur de la délégation prévue à la deuxième phrase du premier alinéa de ce même article ;
13° La situation financière du ou des services dont la suppression est envisagée en application de l’article 41-4 de la loi du 10 juillet 1965.
4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° L’état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l’article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
En vertu de l’article 5, l’article 38 du décret du 17 mars 1967, disponible à la suite de l’abrogation des dispositions relatives à l’ouverture d’un compte bancaire séparé par un syndic non professionnel, est « rétabli » comme suit :

References: Art. 26
 Art. 26
 Art. 26
 Art. 26
 Art. 26
 Art. 38
 art. 4
 art. 21
 art. 1