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Timestamp: 2016-10-28 21:44:50+00:00

Document:
repr�sent�e par Me Marc Oederlin, avocat,
tous deux repr�sent�s par Me Pascal Marti, avocat,
24 janvier 2011 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
B.________ et A.________ ont conclu en 1988 un contrat de bail commercial portant sur des arcades sises au rez-de-chauss�e d'un immeuble � M.________. Depuis 1996, B.________ est seule locataire des arcades d'une surface d'environ 60 m�tres carr�s o� elle exploite une soci�t� de d�coration int�rieure � l'enseigne K.________; le loyer mensuel est de 1'000 fr. D'une dur�e initiale de cinq ans, le bail de 1996 est depuis lors renouvelable tacitement d'ann�e en ann�e, sauf r�siliation signifi�e six mois avant l'�ch�ance. B.________ et A.________ sont par ailleurs colocataires d'un des deux appartements du premier �tage de l'immeuble.
Par acte du 16 juin 2008, l'immeuble a �t� acquis par les futurs �poux D.________, analyste financier, et C.________, avocate inscrite au barreau zurichois et associ�e g�rante de la soci�t� G.________ S�rl fond�e par son p�re et domicili�e chez sa m�re. Les nouveaux propri�taires pr�voyaient de r�unir les deux appartements du premier �tage et de l'occuper eux-m�mes, de mettre un appartement du second �tage � disposition de leur soeur, respectivement belle-soeur L.________, de transformer les combles en appartement destin� � la location et d'installer les bureaux de G.________ S�rl dans les arcades. Par avis du 20 juin 2008, ils ont r�sili� le bail des arcades pour le 31 d�cembre 2008; simultan�ment, ils ont r�sili� les autres baux.
B.________ a contest� la r�siliation du bail commercial devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve. Par d�cision du 15 mai 2009, la Commission a d�clar� le cong� valable et accord� une unique prolongation jusqu'au 31 d�cembre 2011.
Le 17 juin 2009, la locataire a recouru contre cette d�cision devant le Tribunal des baux et loyers. Elle concluait � l'annulation de la r�siliation, subsidiairement � une prolongation du bail de six ans et � la condamnation des nouveaux propri�taires � lui verser 100'000 fr. � titre d'indemnit� pour travaux effectu�s. Par jugement du 3 juin 2010, le Tribunal a d�clar� le cong� valable, accord� une unique prolongation de bail jusqu'au 31 d�cembre 2011 et rejet� la conclusion en paiement d'une indemnit�.
La locataire a port� cette d�cision devant la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers en prenant les m�mes conclusions qu'en premi�re instance. Statuant par arr�t du 24 janvier 2011, cette autorit� a rejet� l'appel et confirm� le jugement attaqu�.
La locataire interjette un recours en mati�re civile aupr�s du Tribunal f�d�ral. Elle conclut principalement � l'annulation de la r�siliation, subsidiairement � une prolongation de bail de six ans jusqu'au 31 d�cembre 2014; elle ne reprend pas la conclusion en paiement d'une indemnit� pour travaux effectu�s.
Les intim�s concluent pour leur part au rejet du recours. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
Par ordonnance du 7 avril 2011, la Pr�sidente de la Cour de c�ans a refus� l'effet suspensif au recours.
Dans les causes de droit du bail � loyer, le recours en mati�re civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'�l�ve au moins � 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). Lorsque le recours est comme en l'esp�ce dirig� contre une d�cision finale, sont d�terminantes les conclusions rest�es litigieuses devant l'autorit� cantonale de derni�re instance (art. 51 al. 1 let. a LTF). En l'esp�ce, la conclusion principale sur laquelle la Chambre d'appel a statu� tendait � l'annulation de la r�siliation du bail de dur�e ind�termin�e (cf. art. 255 al. 3 CO et ATF 114 II 165 consid. 2b); dans un tel cas, la dur�e d�terminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait �tre inf�rieure � la p�riode de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilit� d'une r�siliation (cf. ATF 136 III 196 consid. 1.1); eu �gard au loyer mensuel de 1'000 fr., la valeur litigieuse n�cessaire est manifestement atteinte. La question de savoir si, � d�faut, la conclusion subsidiaire (prolongation de six ans et indemnit� de 100'000 fr.) pouvait ouvrir la voie du recours en mati�re civile et, le cas �ch�ant, aussi sur la conclusion principale (cf. art. 53 al. 2 LTF), peut d�s lors rester ind�cise (cf. JEAN-FRAN�OIS POUDRET, Commentaire de la loi f�d�rale d'organisation judiciaire, 1990, n� 3.2 ad art. 36 OJ).
La recourante invoque une violation du droit d'�tre entendu (art. 29 al. 2 Cst.). Elle reproche � la Chambre d'appel de ne pas s'�tre prononc�e sur le caract�re urgent du besoin propre des intim�s qu'elle avait pourtant contest�.
2.1 En cas de changement de propri�taire de la chose lou�e, le nouveau propri�taire peut r�silier le bail d'habitations ou de locaux commerciaux en observant le d�lai de cong� l�gal pour le prochain terme l�gal, s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-m�me ou ses proches parents ou alli�s (art. 261 al. 2 let. a CO). Selon la jurisprudence, le besoin urgent ne pr�suppose pas une situation de contrainte, voire un �tat de n�cessit�; il suffit que, pour des motifs �conomiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce � l'usage de l'objet lou�. Le besoin dont il s'agit doit �tre s�rieux, concret et actuel; il l'emporte alors sur l'int�r�t du locataire. Quant � l'urgence, elle doit �tre examin�e non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degr�; il faut qu'existent des motifs qui rev�tent objectivement une certaine importance (ATF 118 II 50 consid. 3; plus r�cent, ATF 132 III 737 consid. 3.4.3).
Le droit d'�tre entendu implique notamment pour l'autorit� l'obligation de motiver sa d�cision. Selon la jurisprudence, il suffit que le juge mentionne, au moins bri�vement, les motifs qui l'ont guid� et sur lesquels il a fond� sa d�cision, de mani�re � ce que l'int�ress� puisse se rendre compte de la port�e de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. Il n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqu�s par les parties, mais peut au contraire se limiter � ceux qui lui paraissent pertinents (ATF 133 III 439 consid. 3.3).
2.2 La Chambre d'appel n'a pas m�connu l'exigence d'un besoin urgent; elle expose dans le d�tail la jurisprudence rendue � ce sujet. Elle a en outre constat� que la soci�t� G.________ S�rl administr�e par C.________ compte un directeur et plusieurs collaborateurs, que C.________ entend disposer de locaux plus grands et plus visibles afin de mieux r�pondre au d�veloppement de la soci�t�, les bureaux actuels ne permettant pas de recevoir des clients ni d'engager du nouveau personnel. La Chambre d'appel en d�duit express�ment qu'il s'agit l� d'un besoin s�rieux, concret et actuel. Cette motivation ne pr�te pas � critique sous l'aspect du droit d'�tre entendu, ni au demeurant sous celui de l'obligation de motiver pr�vue par la loi sur le Tribunal f�d�ral (art. 112 al. 1 let. b LTF). Dans la mesure o� la recourante reprocherait � l'autorit� pr�c�dente ou � la jurisprudence de m�conna�tre une condition l�gale, le moyen rel�verait du droit.
La recourante se plaint de violations de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire (art. 9 Cst.) lors de l'�tablissement des faits.
3.1 Elle reproche d'abord � la Chambre d'appel d'avoir totalement occult� le fait que les intim�s auraient achet� l'immeuble sans le visiter au pr�alable. A son avis, ce fait serait propre � mettre en cause le motif de l'achat donn� par les intim�s et � d�montrer que l'achat proc�derait en r�alit� d'un pur investissement immobilier.
Les intim�s ont semble-t-il uniquement visit� les combles de l'immeuble et regard� les arcades de l'ext�rieur; ils all�guent essentiellement avoir visit� l'immeuble voisin identique et avoir dispos� de plans. Dans le m�moire de r�ponse, il est toutefois dit qu'ils auraient effectu� une visite de l'immeuble avec un repr�sentant de l'ancien propri�taire, et un passage du proc�s-verbal du 18 janvier 2010 reproduisant une d�claration de l'administrateur de l'ancien propri�taire est cit� entre guillemets comme il suit: "[les intim�s] ont visit� l'immeuble pr�alablement � leur achat, en compagnie de M. H.________". Or, � lecture du proc�s-verbal, on constate que le d�but de la phrase a �t� retranch�. La teneur exacte est: "J'imagine qu'ils ont visit� l'immeuble pr�alablement � leur achat, en compagnie de M. H.________". La d�claration a ainsi une tout autre port�e. Il sied de relever que tronquer une citation de cette fa�on est un proc�d� inadmissible.
Cela �tant, le fait que les intim�s n'aient pas visit� toutes les parties de l'immeuble avant l'achat n'implique pas n�cessairement qu'ils poursuivaient des buts purement sp�culatifs, qu'ils ne voulaient pas y habiter et que l'intim�e n'avait pas l'intention d'y installer les bureaux de sa soci�t�. C'est d'autant moins le cas que l'int�rieur des arcades �tait visible de l'ext�rieur par les grandes baies vitr�es, que les intim�s voulaient refaire enti�rement le premier �tage pour l'habiter et qu'ils avaient visit� l'immeuble voisin, qu'ils qualifient de "jumeau". Qu'il ait pu exister une diff�rence de quelques m�tres carr�s entre les deux b�timents n'exclut pas encore qu'ils aient �t� identiques et que la visite de l'un ait suffit � se faire une id�e pr�cise de l'autre.
3.2 La recourante reproche en outre � la Chambre d'appel d'avoir constat� que F.________, locataire d'un appartement au second �tage de l'immeuble, n'avait pas interjet� appel contre le jugement du Tribunal des baux et loyers admettant la validit� du cong� pour cause de besoin urgent de la soeur de l'intim�; en r�alit�, F.________ aurait interjet� appel et m�me obtenu gain de cause, la Chambre d'appel ayant le 14 f�vrier 2011 ni� le besoin personnel urgent et admis l'inefficacit� du cong�. Cet arr�t, rendu post�rieurement � l'arr�t faisant l'objet du pr�sent recours, est un fait nouveau irrecevable (art. 99 al. 1 LTF). Quoi qu'il en soit, le fait de savoir si la soeur de l'intim� avait un besoin urgent de l'appartement de F.________ est sans pertinence; la pr�sente proc�dure porte sur une autre question, � savoir le besoin urgent de l'intim�e pour sa soci�t�.
3.3 La recourante reproche enfin � la Chambre d'appel d'avoir retenu, sur la base d'une attestation de l'Office genevois de la population, que l'intim�e �tait domicili�e � M.________.
Il n'est pas contest� que l'intim�e a pass� la plus grande partie de sa vie � M.________, qu'elle y g�re la soci�t� G.________ S�rl fond�e par son p�re dans ce canton, qu'elle s'y est mari�e dans la commune de O.________ et qu'elle a l'intention de s'installer avec l'intim� � M.________. D�s lors, m�me si l'intim�e ne faisait que r�sider � M.________ et n'y avait pas de domicile l�gal au moment de l'acquisition de l'immeuble, cela n'impliquerait pas pour autant que les intim�s poursuivaient des motifs purement sp�culatifs avec l'achat de l'immeuble et que le besoin personnel invoqu� n'�tait que feint.
La recourante se plaint enfin d'une violation de l'art. 261 al. 2 let. a CO. Elle conteste un besoin personnel urgent de l'intim�e et, partant, la possibilit� d'un cong� anticip�.
Le grief est irrecevable. La critique porte pour l'essentiel sur le motif ayant conduit les intim�s � acqu�rir l'immeuble et r�silier le bail. Ce faisant, la recourante s'en prend � des constatations de fait, ce qu'elle n'est pas habilit�e � faire (art. 105 al. 1 LTF).
La recourante conteste un besoin urgent au motif que l'intim�e pouvait installer les bureaux de sa soci�t� dans les combles de l'immeuble au troisi�me �tage. Il ne ressort pas de l'arr�t attaqu� que la recourante aurait soulev� cette objection en instance cantonale, et elle-m�me ne le pr�tend pas. Quoi qu'il en soit, il n'a pas �t� constat� que les combles se pr�teraient � cet usage, ni qu'un tel usage serait compatible avec les prescriptions l�gales en mati�re d'utilisation du sol qui, selon la recourante, s'opposeraient � tout le moins � l'installation des bureaux de la soci�t� de l'intim�e au rez-de-chauss�e de l'immeuble. A supposer le grief recevable, il faudrait constater que les arcades du rez-de-chauss�e se pr�tent mieux � des bureaux que des combles au troisi�me �tage, que ce soit pour recevoir les clients ou en mati�re de visibilit�.
La recourante enfin reproche � la Chambre d'appel d'avoir estim� que les activit�s de la soci�t� au rez-de-chauss�e �taient compatibles avec le R�glement de la ville de M.________ relatif au plan d'utilisation du sol. Il s'agit d'une question d'application du droit communal ou cantonal, que le Tribunal f�d�ral peut examiner uniquement sous l'angle d'une violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire (ATF 133 III 462 consid. 2.3 et 4.4.1). Or, la critique de la recourante ne satisfait pas aux exigences l�gales en la mati�re (cf. art. 106 al. 2 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.2).
A titre subsidiaire, la recourante demande � ce que la prolongation de bail soit accord�e jusqu'au 31 d�cembre 2014 et pas seulement jusqu'au 31 d�cembre 2011. Faute de toute motivation relative � l'application de l'art. 272b CO, il n'y a pas � entrer en mati�re (art. 42 LTF; cf. ATF 134 II 244 consid. 2.1).
La recourante succombe. Elle supporte les frais judiciaires et les d�pens des intim�s (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 et 2 LTF).

References: art. 255
 ATF 
 ATF 
 art. 53
 art. 36
 ATF 
 art. 106
 ATF 
 ATF 
 art. 68