Source: https://prawnikonline24.pl/sprzedaz-nieruchomosci-co-wliczamy-w-koszty-uzyskania-przychodu/
Timestamp: 2020-08-05 21:27:12+00:00

Document:
Sprzedaż nieruchomości - co wliczamy w koszty uzyskania przychodu
Sprzedaż nieruchomości – co wliczamy w koszty uzyskania przychodu
Stan faktyczny: Kupiłem mieszkanie w lutym 2019 (ok. 50% kredytu i 50% własne środki)- użytkowanie wieczyste. W tym roku przekształciłem mieszkanie na własnościowe korzystając z bonifikaty. Chciałbym je teraz sprzedać. Interesują mnie szczegóły dot. podatku od sprzedaży nieruchomości i zwolnienia z niego. – Na jakiej podstawie się go wylicza – Co mogę wliczyć jako koszt uzyskania przychodu i jakie podstawy do tego wystarczą – szczególnie aspekt: mebli/kosztów kredytu (odsetki oraz koszt wcześniejszej splaty kredtyu)/kosztów agencji nieruchomosci przy sprzedaży oraz kosztów przekształcenia z użytkowania wieczystego – Czy przeznaczenie na wlasne cele mieszkaniowe tylko części przychod może zmniejszyć płacony podatek? – Czy i w jakim czasie muszę deklarować, że przeznaczę część/całość przychodu na własne cele mieszkaniowe? Czy mogę po prostu po 3 latach zapłacic podatek jeżeli się jednak nie zdecyduję na przeznaczenie tych środków na ten cel?
(Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350) Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych („ustawa PIT”)
Zgodnie z ustawą PIT:
Art. 30e. 1. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
W opisanej sytuacji wydatki mogą pomniejszać zobowiązanie podatkowe na trzech etapach, bowiem zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą tą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem a kosztami. Ponadto możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia związanego z własnymi celami mieszkaniowymi. Innymi słowy jedne wydatki pomniejszają przychód, inne stanowią koszt i w ten sposób zmniejszają dochód, a jeszcze inne zalicza się, korzystając ze zwolnienia, jako wydatki na własne cele mieszkaniowe i poprzez zwiększenie kwoty zwolnionej zmniejszają one dochód.
Przychód z sprzedaży stanowi wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Innymi słowy cenę z umowy pomniejsza się o koszty sprzedaży, co daje wartość przychodu.
Koszty (art. 22 ust. 6c) uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią jedynie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych.
b) udokumentowane koszty wytworzenia,
c) udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w trakcie ich posiadania,
d) zapłacony podatek od spadków i darowizn
W związku z powyższym za koszty uzyskania przychodu można uznać nabycie nieruchomości (np. zakup gruntu), wybudowanie budynku mieszkalnego na nabytej działce (koszt wytworzenia) oraz ulepszenie, remont, wymiany okien we wzniesionym budynku.
W interpretacji indywidualnej z dnia 20 lutego 2012 roku wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi na pytanie czy małżonkowie ustalając wysokość dochodu do opodatkowania w związku ze sprzedażą nieruchomości – nabytej w 2007 roku – mogli uwzględnić koszty udokumentowane rachunkiem w kosztach uzyskania przychodu organ uznał, że jest to dopuszczalne rozwiązanie.
Natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 26 października 2011 roku (sygn. akt I SA/Po 467/11) uznał za koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości także opłaty planistyczne oraz koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, również koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych. Proszę jedynie pamiętać, że meble nie związane trwale z mieszkaniem, nie stanowią takich kosztów.
Zwolnienie od podatku dochodowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy obejmuje dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Czym są własne cele mieszkaniowe, określa art. 21 w ust. 25, i zgodnie z tym przepisem „za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się:
W świetle art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, które przeznaczone są na cele wskazane w ustawie.
Zwolnienie jest limitowane, zarówno co do czasu, jak i co do wysokości. Nową nieruchomość (budynek mieszkalny, odrębny lokal mieszkalny) lub prawo majątkowe (np. spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego) należy nabyć w ciągu 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie poprzedniej własności – nie musi Pan natomiast wcześniej deklarować tego zamiaru. Dotyczy to również przychodów ze zbycia nieruchomości gruntowej (np. działki) czy też budynków niemieszkalnych i lokali użytkowych.
Według interpretacji Ministra Finansów, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ustawy PIT, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Natomiast w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy PIT wskazano, iż do wydatków powyższych zaliczamy wydatki poniesione na:
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego (…).
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części jeżeli to odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przychodem jest w tej sytuacji wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy PIT). Podatek jednak pobiera się tu nie od przychodu ale od dochodu (wniosek z art. 30e ust. 1 ustawy PIT). Podstawa opodatkowania jest w tej sytuacji dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, a kosztami uzyskania, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych (art. 30e ust. 2 ustawy PIT). Kosztami uzyskania przychodu są natomiast udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ustawy PIT.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, zwalnia się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ustawy PIT, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

References: Art. 30
 art. 10
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 10
 art. 30
 art. 21
 art. 30