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Timestamp: 2018-12-15 06:21:40+00:00

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Nestler · Kederer · Bartholme & Partner | GUT ZU WISSEN
Wissenswertes, Tipps, Informationen, Termine…
Gemeinsam mit unseren Kooperationspartnern laden wir regelmäßig zu Vortragsveranstaltungen und Firmenseminaren ein.
Wir informieren über aktuelle Themen aus den verschiedensten Bereichen des privaten und des öffentlichen Rechts, des Steuerrechts oder dem Gesamtbereich wirtschaftlich-unternehmerischer Fragestellungen.
In der Lebensversicherung gab es nach der früheren Fassung des § 5 a VVG für den Versicherungsnehmer ein Widerrufsrecht. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden (BGH, Urteil vom 07.01.2016, IV ZR 488/14), dass der Widerruf des Versicherers an den Versicherungsnehmer auch nach beiderseits vollständiger Leistungserbringung immer noch erfolgen kann. Auch wenn nach einer Kündigung der Rückkaufswert bereits ausbezahlt wurde, bleibt der Widerruf unter weiteren Voraussetzungen immer noch möglich (zitiert nach Versicherungsrecht 2016, S. 450).
In der privaten Berufsunfähigkeitsversicherung gibt es oft Auseinandersetzungen darüber, ob der Versicherer den Versicherungsnehmer auf eine andere berufliche Beschäftigung verweisen kann. Das OLG Hamm (OLG Hamm, Beschluss vom 18.12.2015, 20 U 187/15) hat jetzt entschieden: Wenn der Versicherungsnehmer zu gesunden Zeiten einen unbefristeten, sicheren Arbeitsplatz hatte, so kann er, wenn er berufsunfähig wird, vom Versicherer nicht darauf verwiesen werden, dass ein auf zwei Jahre befristeter Arbeitsplatz gleichwertig sei. Der Versicherer bleibt vielmehr zur Leistung verpflichtet (zitiert nach Versicherungsrecht 2016, S. 452).
In der privaten Krankheitskostenversicherung gibt es immer wieder Streit darüber, ob und unter welchen Voraussetzungen alternative Behandlungsmethoden von dem privaten Krankeitskostenversicherer getragen werden müssen. Das OLG Bremen (OLG Bremen, Urteil vom 20.11.2015, 3 U 65/13) hat jetzt entschieden: Schulmedizinisch nicht etablierte alternative Behandlungsmethoden stellen jedenfalls dann eine notwendige Heilbehandlung im Sinn der Versicherungsbedingungen (MDKK 09) dar, wenn sonstige, schulmedizinisch etablierte Behandlungsmethoden nur noch einen palliativen Charakter haben, während die Alternativmethode zumindest noch eine medizinisch begründbare Aussicht auf einen Gewinn an Lebenszeit neben einem Gewinn an Lebensqualität mit sich bringt (zitiert nach Versicherungsrecht 2016, S. 455).
Ein Versicherungsvermittler muss darüber aufklären, welche Konsequenzen und Risiken ein Wechsel in das System der privaten Krankenversicherung für einen schon 56jährigen Versicherungsnehmer mit geringer zu erwartender Altersrente haben kann. Hätte der Versicherungsnehmer bei ordnungsgemäßer Beratung den Vertrag mit dem privaten Krankenversicherer nicht geschlossen, so liegt der Schaden schon im Vertragsschluss selbst. Der Versicherungsnehmer ist dann so zu stellen, als wäre er in seiner alten Krankenkasse gesetzlich versichert (OLG Hamm, Urteil vom 24.06.2015, 20 U 116/13) (zitiert nach Versicherungsrecht 2016, S. 394).
Vollkaskoversicherung: Ein Versicherungsnehmer hat gegenüber einer Vollkaskoversicherung keinen Aufwendungsersatzanspruch bezüglich der Abschleppkosten, wenn das versicherte Fahrzeug weitgehend zerstört ist und erkennbar über keinen relevanten Restwert mehr verfügt, so entschieden vom OLG Karlsruhe (OLG Karlsruhe, Urteil vom 17.12.2015, 12 U 101/15) (zitiert nach Versicherungsrecht 2016, S. 458).
In Mietverträgen über Wohnraum genügt zur vollständigen Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter nun nur noch die Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat (BGH, Urt. v. 10.02.2016 - VIII ZR 137/15). Damit ist für eine vollständige Abwälzung aller Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung weder die Beifügung oder Nennung des Betriebskostenkatalogs noch die Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung mehr notwendig. Mietern wird von der Rechtsprechung unterstellt, dass sie die Betriebskostenverordnung kennen oder ausfindig machen können. "Sonstige Betriebskosten" müssen jedoch nach wie vor im Wohnraummietvertrag genau bezeichnet werden.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes geht davon aus, dass Sozialbehörden bei Zahlungen an den Vermieter keine Erfüllungsgehilfen der Mieter sind, so dass letztere nicht für Fehler der Sozialbehörden im Rahmen des Verschuldens einstehen müssen (BGH, Urt. v. 29.06.2016 - VIII ZR 173/15). Das kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB durch Vermieter erschweren. Dennoch ist in diesen Fällen nach der genannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB möglich, auch wenn den Mieter ein Verschulden nicht trifft, dann, wenn eine Abwägung einzelner Umstände ergibt, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei ist von Bedeutung, ob zahlreiche verspätete Zahlungen aufgetreten sind, die je einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge ausmachen, der Vermieter in besonderem Maße auf pünktliche Mietzahlungen angewiesen ist, das Mietverhältnis bisher störungsfrei verlaufen ist, oder ob schon einmal eine fristlose Kündigung nur durch Nachzahlung des Mieters während der Schonzeit unwirksam geworden ist.
In vielen Mietverträgen wird entsprechend dem Gesetz in § 556b Abs. 1 BGB bestimmt, dass die Miete zu Beginn und spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu entrichten ist. Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden, dass es dabei für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht auf den Zeitpunkt des Eingangs der Miete auf dem Vermieterkonto ankommt, sondern dass der Überweisungsauftrag bis zu diesem Zeitpunkt erteilt wird (BGH, Urt. v. 05.10.2016 - VIII ZR 222/15). Gegenteilige Formulierungen in Formularmietverträgen werden als Allgemeine Geschäftsbedingungen behandelt und sind nach § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Vermieter sollten unter diesen Umständen daher erst zwei Tage nach dem letzten Fälligkeitsdatum Geldeingänge prüfen, bevor sie voreilig Schlussfolgerungen z. B. wegen einer Kündigung aufgrund Zahlungsverzugs ziehen.
Wenn der Bußgeldkatalog ein Regelfahrverbot vorsieht und der Betroffene Tatsachen vorbringt dahingehend, dass dieses Regelfahrverbot ihn besonders hart trifft, muss das Gericht von sich aus umfassend aufklären: Es muss im Detail prüfen, ob eine besondere Härte in Gestalt einer Arbeitsplatzgefährung und / oder Existenzgefährung gegeben ist. Eine Beweislast trifft den Betroffenen dabei nicht. Für den Betroffenen muss klar sein, welche konkreten Angaben das Gericht für erforderlich hält (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 02.11.2015, 3 (5) SsBs 575/15 - AK 223/15) (zitiert nach DAR 2016, S. 91).
Neues zum Grundstücksrecht und Immobilienrecht
Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) in § 16a Abs. 1 sind beim Verkauf von Gebäuden im Sinne des § 16 Abs. 2 EnEV in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien bestimmte Pflichtangaben zu machen: Art des Energieausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, Energieträger, Baujahr und bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse. Es ist zwischen den Instanzgerichten völlig umstritten, (hier LG Berlin, Urt. v. 28.01.2016 - 52 O 204/15 - einerseits, LG Leipzig, Urt. v. 08.06.2016 - 2 HK o 2794/15 - andererseits), ob diese Pflicht nur den Verkäufer, in Fällen der Vermietung, Verpachtung und des Leasing nur den Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber, oder auch seinen Makler trifft. Eine obergerichtliche Entscheidung steht noch aus. Gesichert scheint allerdings, das unter Berufung auf den eindeutigen Wortlaut des § 16a Abs. 1, 3 EnEV eine entsprechende Ordnungswidrigkeit durch Unterlassen der Pflichtangaben nach § 27 Abs. 1 Nr. 6 EnEV nicht von einem Makler, sondern nur von dem hier sonst genannten Personenkreis begangen werden. Die Problematik des u. U. wettbewerbswidrigen Verhaltens des Maklers ist damit allerdings nicht gelöst. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes, Urt. v. 05.10.2017 - I ZR232/16 - müssen Makler die Pflichtangaben wegen der Regelung in den §§ 3, 5a Abs. 2 UWG vollständig vornehmen.
Die Erfüllung behördlicher Anforderungen an das im Gemeinschaftseigentum stehende Gebäude, z. B. der Stellplatznachweis oder brandschutztechnische Maßnahmen, sind bei der Errichtung Sache des Bauträgers, nach der Errichtung der Wohnungseigentumsanlage aber Sache aller Wohnungseigentümer (BGH, Urt. v. 26.02.2016 - V ZR 250/14). Damit kann selbst nach längerer Zeit auch nur ein einzelner Wohnungseigentümer von allen anderen verlangen, dass das gemeinschaftliche Gebäude auf Kosten aller Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft plangerecht hergestellt wird (§ 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG), also entsprechend dem Inhalt der Teilungserklärung oder von Bauplänen und der Baubeschreibung. Das gilt auch dann, wenn von dem Bauträger keiner Leistungen mehr gefordert werden können.
Nicht nur mit förmlicher Einladung unter Einhaltung der gesetzlichen Ladungsfrist einberufene Wohnungseigentümerversammlungen sind beschlussfähige Eigentümerversammlungen, sondern auch sogenannte "spontane Zusammenkünfte" (BGH, Beschl. v. 06.04.2016 - VII ZR 244/13). Voraussetzung ist, dass alle Wohnungseigentümer anwesend oder wirksam vertreten sind. Weder eine fehlende schriftliche Einladung noch ein fehlendes Protokoll der Beschlüsse führt zur Unwirksamkeit von Beschlüssen, wenn die Wohnungseigentümer auf diese Formalien verzichten. Dies wird aus der Spontanität der Wohnungseigentümer hergeleitet.
Beliebt ist neuerdings die Vermietung von Eigentumswohnungen als Ferienwohnungen. Hiergegen wehren sich regelmäßig Wohnungseigentümer der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Argument, dies verstoße gegen die Regelungen der Teilungserklärung. Ohne besondere Regelungen dort oder in Vereinbarungen ist die Nutzung als Ferienwohnung aber ebenso, wie die sonstige Nutzung zu Wohnzwecken, eine zulässige Wohnnutzung im Sinne des Wohnungseigentumsrechts (LG München I, Urt. v. 08.02.2016 - 1 S 21019/14 WEG). Übersehen werden darf dabei aber nicht, dass nach dem öffentlich-rechtlichen Baurecht bei dauerhafter Ferienwohnnutzung eine Nutzungsänderung vorliegt, die einer Baugenehmigung bedarf (OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 30.05.2016 - 10 S 34.15), die der jeweilige Eigentümer der Eigentumswohnung beantragen muss.
Streiten Wohnungseigentümer über die Nutzung einer Gartenfläche, so hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung hierzu (BGH, Urt. v. 08.04.2016 - V ZR 191/15) folgende Handreichung gegeben: Wird jedem der Wohnungseigentümer eine gleiche Fläche zum ausschließlichen Gebrauch zugewiesen, so handelt es sich um ein Sondernutzungsrecht, das grundsätzlich nur durch Änderung der Teilungserklärung und Zustimmung aller Wohnungseigentümer eingeräumt werden kann (Vereinbarung), § 15 Abs. 1 WEG. Demgegenüber ist eine Turnusregelung, wonach zu bestimmten Zeiten bestimmte Wohnungseigentümer die gemeinschaftliche Fläche im geregelten Umfang nutzen dürfen eine reine, der mehrheitlichen Beschlussfassung nach § 15 Abs. 2 WEG zugängliche Gebrauchsregelung. Eine solche kann von einem Wohnungseigentümer über ein Gericht nach § 21 Abs. 4, 8 WEG auch erzwungen werden.
Neues zum privaten Baurecht:
Sogenannte Nachzüglerklauseln sind in Bauträgerverträgen beliebt. Der Bauträger versucht damit, einen einheitlichen Abnahmetermin für sämtliche Erwerber festzuschreiben, auch wenn einzelne Wohnungen erst danach veräußert werden, damit die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren für Mängelansprüche bezüglich des Gemeinschaftseigentums möglichst frühzeitig endet. Der BGH hat nun mit Urteil vom 25.02.2016 - VII ZR 49/15 entschieden, dass eine von Bauträgern in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die einen Erwerber ("Nachzügler") an eine durch frühere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums bindet, wegen mittelbarer Verkürzung der Verjährung unwirksam ist.

References: § 5
 § 543
 § 543
 § 556
 § 307
 § 16
 § 16
 § 16
 § 27
 § 15
 § 15
 § 21
 BGH