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Timestamp: 2019-11-14 13:30:12+00:00

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Mietrecht Kündigung Zahlungsrückstande - Schmidt Laute
Urteil des Bundesgerichtshofs zur Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses aus wichtigem Grund bei länger zurückliegenden Zahlungsrückständen des Mieters
Der BGH hat in seinem Urteil vom 13.07.2016 (VIII ZR 296/15) entschieden, dass ein Vermieter grundsätzlich auch noch lange Zeit nach dem Eintritt des zur fristlosen Kündigung berechtigenden Grundes eine Kündigung wirksam erklären kann.
§ 543 BGB gibt dem Vermieter das Recht, das Mietverhältnis jederzeit aus wichtigem Grund zu kündigen. Wann so ein wichtiger Grund vorliegt, zählt das Gesetz in §543 II BGB auf, wobei der praxisrelevanteste Kündigungsgrund der Zahlungsrückstand des Mieters für mindestens zwei aufeinander folgende Termine ist. Dabei enthält §543 BGB keine zeitliche Beschränkung, innerhalb derer die Kündigung erfolgen müsste. In §314 III BGB hingegen ist für Dauerschuldverhältnisse, unter die grundsätzlich auch das Arbeitsverhältnis fällt, bestimmt, dass die Kündigung nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntniserlangung des wichtigen Grundes erfolgen kann.
In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall hatte die Beklagte die Mieten für die Monate Februar und April 2013 nicht bezahlt, sodass die Vermieterin zunächst die Rückstände anmahnte und nachdem die Mahnung unbeachtet blieb, im November 2013 die fristlose Kündigung erklärte.
Der BGH setzte sich mit der Frage auseinander, ob die zeitliche Beschränkung des §314 III BGB auch auf die fristlose Kündigung bei Mietverhältnissen gemäß §543 BGB anzuwenden ist, sodass im vorliegenden Fall die Kündigung nach mehr als 7 Monaten nach Entstehen des Zahlungsrückstandes zu spät erfolgte.
Dies verneinte das Gericht jedoch und stellte fest, dass eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund grundsätzlich auch noch nach Verstreichen einer längeren Zeitspanne nach Eintritt des Kündigungsgrundes wirksam ist.
Die späte Kündigung kann jedoch unwirksam sein, wenn das Kündigungsrecht der Vermieters verwirkt ist. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter nach Eintreten des Kündigungsgrundes durch sein Verhalten das Vertrauen des Mieters erweckt, dass er eine Kündigung nicht mehr aussprechen werde. Eine Mahnung vor Aussprache der Kündigung genügt allerdings nicht, damit der Mieter von einem Verzicht auf die Kündigungsmöglichkeit ausgeht.
Insgesamt schützt der BGH mit dieser Entscheidung insbesondere auch den Mieter, denn wäre der Vermieter gehalten, die fristlose Kündigung frühestmöglich auszusprechen, würde dem Mieter häufig keine Zeit mehr gegeben, die Zahlungsrückstände zu begleichen und damit eine Kündigung abzuwenden.
Von Katharina Schmidt|2016-11-01T12:35:20+00:0001.11.16|Rechtsgebiete|
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References: BGH 

§ 543
 §543
 §543
 §314
 BGH 
 §314
 §543
 BGH