Source: http://www.avvocatoginesi.it/tag/1102/
Timestamp: 2020-02-19 16:00:36+00:00

Document:
1102 – Avvocato MASSIMO GINESI
Tag: 1102
art. 1102 c.c. : non sempre l’apertura di varchi su parti comuni è lecita
L’art. 1102 c.c. consente al singolo condomino di fruire in maniera più intensa del bene comune, e di farne anche un utilizzo esclusivo, sempre che tali condotte non comportino alterazione della destinazione del bene e lesione del pari diritto degli altri condomini.
In virtù di tale pacifico e consolidato principio la giurisprudenza ha, da sempre, sostenuto al legittimità della condotta del singolo che metta in collegamento la proprietà esclusiva di cui è titolare con un cortile o altra parte comune, sempre che tale iniziativa si contenga entro i limiti sopra individuati.
La Suprema Corte ( Cass.civ. sez. II ord. 3 ottobre 2019 n. 24718) ha ritenuto che l’apertura di un cancello carraio su un vialetto comune, da parte di un singolo condomino, non sia lecita ove comporti l’eliminazione della porzione di area destinata a parcheggio in fregio a tale strada condominiale, decisone più che pertinente ed in linea con principi vieppiù consolidati.
“questa Corte ha opinato nel senso che il comproprietario di una stradella comune, posta al servizio dei singoli fondi appartenenti in proprietà esclusiva a ciascun partecipante alla comunione, può legittimamente aprirvi l’accesso ad un locale costruito sul proprio suolo e destinato ad autorimessa, ai sensi dell’art. 1102 c.c. (cfr. Cass. 5.6.1978, n. 2814. Cfr. anche Cass. 1.8.2001, n. 10453; in tal ultima occasione questa Corte ebbe a confermare la sentenza di merito, secondo la quale la realizzazione di un passo carraio tra un fondo di proprietà esclusiva e la strada comune costituiva un uso consentito al condomino, in quanto non snaturava la funzione cui la strada era destinata, nè impediva l’uso della stessa da parte dell’altro comproprietario).
E tuttavia è parimenti indubitabile che questo Giudice del diritto non solo nell’occasione di cui alla pronuncia n. 2814/1978 ebbe a soggiungere che l’apertura dell’accesso dalla proprietà esclusiva alla proprietà comune è legittima, qualora non ne derivi un mutamento dell’originaria destinazione della stradella comune nè un impedimento per gli altri condomini di farne pari uso, ma ha modo di spiegare, in linea di principio e reiteratamente, che, in tema di condominio, è conforme a legge, ai sensi dell’art. 1102 c.c., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (cfr. Cass. 12.3.2007, n. 5753; Cass. 19.1.2006, n. 972; Cass. 1.8.2001, n. 10453; Cass. 16.4.2018, n. 9278).
Nei termini enunciati è da reputare, nel caso de quo, che sussiste la denunciata falsa applicazione dell’art. 1102 c.c. (cfr. Cass. 24.10.2007, n. 22348, secondo cui il vizio di falsa applicazione di norma di diritto, ex art. 360 c.p.c., n. 3, ricorre o non ricorre, a prescindere dalla motivazione posta dal giudice a fondamento della decisione, allorché la norma non sia stata applicata quando doveva esserlo, allorché sia stata applicata quando non doveva esserlo, allorché sia stata male applicata).
Difatti i ricorrenti hanno condivisibilmente rimarcato, evidentemente nella prospettiva dell’uso potenziale che gli altri condomini potranno far della strada condominiale interna denominata “…” ed a riscontro del minor uso (potenziale) cui costoro potranno attendere, con susseguente inevitabile alterazione dell’equilibrio allo stato esistente tra gli interessi dei comproprietari tutti, “che l’apertura del nuovo accesso comporterebbe la materiale impossibilità di sostare su quella parte di piazzale”
Al cospetto dei surriferiti condivisibili rilievi la corte d’appello si è limitata ad affermare sic et simpliciter, così malamente applicando alla fattispecie l’art. 1102 c.c., che, “se ad oggi i condomini hanno la facoltà di parcheggiare provvisoriamente le proprie autovetture sulla strada condominiale (…) il passo carraio (che altro non è che un cancelletto pedonale prolungato) non arrecherebbe alcun aggravio di manovra degli altri condomini” (così sentenza d’appello, pag. 20).
Ovviamente – si evidenzia da ultimo – la falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., comma 1, assorbe e rende vana ogni valutazione in ordine alla dedotta violazione e falsa applicazione dell’art. 1067 c.c. (in tema tuttavia cfr. Cass. (ord.) 16.5.2019, n. 13213; in tale occasione questa Corte ha confermato la pronuncia della corte d’appello ed ha ritenuto che la corte di merito si era attenuta al principio di diritto nell’affermare che il passaggio su strada comune che venga effettuato da un comunista per accedere – (si badi) – ad altro fondo a lui appartenente, non incluso tra quelli cui la collettività dei compartecipi aveva destinato la strada, configuri un godimento vietato, risolvendosi nella modifica della destinazione della strada comune e nell’esercizio di una illegittima servitù a danno del bene collettivo).”
© massimo ginesi 9 ottobre 2019
Autore massimo ginesiPubblicato il 9 Ottobre 2019 Categorie NewsTag 1102, 24718, apertura, cancello carraio
distanze in condominio: il giudice deve valutare se l’applicazione della norma risulti irragionevole
Con orientamento ormai consolidato la Cassazione afferma che le norme sulle distanze in condominio trovano applicazione ove compatibili, salvo che la disputa coinvolga unicamente proprità individuali.
Una recente pronuncia (Cass.civ. sez. II ord. 28 giugno 2019 n. 17549) sottolinea l’onere del giudice di merito di valutare e motivare in ordine alla loro eventuale disapplicazione, laddove ciò avvenga per contemperare le esigenze sottese a tali precetti con quelle legate ad una corretta e moderna fruizione degli immobili.
La vicenda riguarda il posizionamento di una condotta fognaria sul muro perimetrale, resa necessaria dall’esigenza di adeguamento di un bagno decisamente obsoleto.
“la sentenza impugnata pur avendo invocato il principio di diritto che ritiene la disposizione dell’art. 889 c.c., relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi, applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, non l’ha adeguatamente applicato nella valutazione delle circostanze concrete, così come indicato dalla consolidata giurisprudenza di legittimità che impone il contemperamento degli interessi fra norme che regolano i rapporti di vicinato e diritti e facoltà dei condomini (cfr. Cass. 12633/2016; id.12520/2010);
– ne consegue che l’art. 889 c.c., non opera nel caso di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell’immobile, tale da essere adeguata all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene (cfr. Cass. 8801/1999);
– in particolare, tale principio è già stato affermato in relazione alla creazione o modifica di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio, in quanto esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell’essenzialità e che giustifica la mancata applicazione dell’art. 889 c.c., negli edifici in condominio (così Cass. 13313/2009);
– ciò posto, risulta tempestivamente dedotto dagli appellanti che la delocalizzazione del nuovo bagno, era indispensabile per adeguare il bagno esistente, accessibile solo dalla cucina ed avente estensione di 1 mq, dotato di sola tazza wc, alle norme di igiene dettatte dal decreto del Ministero della sanità del 5/7/1975 e dall’art. C-I-6 commi 1 e 2 del Regolamento edilizio del Comune di (OMISSIS) (secondo il quale deve essere provvisto di vaso, bidet, lavabo e vasca da bagno o doccia, con divieto di accesso dalla cucina anche se con interposto antibagno);
– parimenti risulta che il ctu P. con la relazione a chiarimenti del 28/11/2006, in risposta al quesito se la condotta fecale potesse essere realizzata nel muro senza arrecare eventuali ed ulteriori danni alla statica dell’immobile, si sia pronunciato ammettendo la possibilità di uno scavo nel muro di facciata nel quale allocare la condotta senza pregiudizio della statica e al tempo stesso, in risposta al quesito se la condotta possa essere collocata in altra posizione sul medesimo muro nel rispetto delle distanze legali, affermava (cfr. ricorso pagg. 20,30,34, 40 ove si richiamano le pag. 22-23 della relazione) “la condotta non può essere collocata nè a sinistra della porta del civico n. 12, nè a destra di quella del civico 10 in quanto violerebbe la distanza legale dai fabbricati confinanti;
– da ultimo il ctu concludeva che ” nel caso in cui il giudicante ritenesse indispensabile l’impianto e, quindi, fosse possibile superare, in tema di edifici condominiali, la limitazione della distanza legale con la proprietà S., l’unica possibile collocazione della condotta è sul tratto di muro compreso tra I due civici innanzi citati, ossia in posizione simile a quella attuale”;
– a fronte di dette non contestate considerazioni, appare perciò fondata la censura perchè la corte territoriale non ha adeguatamente verificato la ‘impossibilità di collocare diversamente la colonna fognante (cfr. pag. 10 della sentenza);
– il giudice d’appello ha omesso di accertare se la rigorosa osservanza dell’art. 889 c.c., non sia irragionevole, considerando – alla luce del sopra descritto accertamento di fatto svolto dal ctu – che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sè il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi della convivenza tra I condomini (cfr. Cass. 1989/2016);
– al contrario, la corte ha concluso, senza alcun cenno alle suddette risultanze del ctu e senza operare il contemperamento degli interessi, che lo spostamento della condotta era dipeso da una scelta deliberata degli attori e non da esigenze inderogabili (cfr. pag. 11 della sentenza);
– si rende, pertanto, necessario l’accoglimento del motivo e la cassazione della sentenza in relazione ad esso, con l’assorbimento degli altri due motivi (cfr. Cass. 28995/2018);
– va dunque disposto il rinvio alla Corte d’appello di Bari, altra sezione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.”
© massimo ginesi 16 luglio 2019
Autore massimo ginesiPubblicato il 16 Luglio 2019 Categorie NewsTag 1102, 17549, 889, bagno, colonna, distanze, fosse, igiene, impianti indispensabili, pozzi, scarico
in un supercondominio il regolamento contrattuale indica specificatamente quali debbano intendersi le porte di accesso comuni, fra cui non ne è ricompresa una che pure affaccia su parti comuni e di cui un condomino chiede di avere le chiavi, per poter accedere da quel varco ad un suo box esterno, posto nel perimetro del condominio.
I giudice di merito (Giudice di Pace e, in appello, Tribunale di Milano) hanno negato tale facoltà, ritenuta invece del tutto legittima dalla Cassazione (Cass.civ. sez. VI 12 giugno 2019 n. 15851), che ha rilevato come la circostanza che quella porta non fosse indicata nel regolamento quale accesso comune non ne fa venir meno la sua natura sostanziale di bene comune, sì che della stessa ben potrà giovarsi in maniera più intensa un condomino, secondo quanto previsto dall’art. 1102 c.c., essendo peraltro vietato unicamente collegare beni comuni a beni individuali esterni al condominio, poichè ciò darebbe luogo a costituzione di servitù, mentre è perfettamente ammissibile giovarsi di parti comuni per accedere a proprietà individuali poste nel condominio.
“La sentenza impugnata ha ritenuto desumibile la non destinazione della porta in questione all’apertura come varco verso l’esterno dall’elencazione contenuta nell’art. 10 del regolamento contrattuale degli accessi pedonali e carrabili al condominio, che non la contempla pur essendo coeva all’edificazione (cfr. pp. 4 e 5 della sentenza impugnata); secondo il tribunale la non destinazione della porta ad accesso non inciderebbe sul diritto dei condomini a far pari uso della cosa comune garantito da detta norma, trattandosi di un mero divieto contrattuale di accesso generalizzato nell’interesse comune.
La statuizione non è in linea con la giurisprudenza di questa corte (v. recentemente Cass. n. 2114 del 29/01/2018) secondo cui l’art. 1102 c.c. prescrive che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, salvo il limite della non alterazione della destinazione, chiarendosi che l’art. 1102 c.c. non pone una norma inderogabile, potendo detto limite essere reso perfino più rigoroso dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con il “quorum” prescritto dalla legge, fermo restando che non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni.
Ciò posto, è evidente che, nel caso di specie, la decisione del giudice d’appello concreta l’introduzione di un siffatto divieto di uso generalizzato, peraltro attraverso una visione peculiare secondo la quale gli unici accessi a parti comuni sarebbero da ritenere quelli elencati nel regolamento. Erroneamente dunque il giudice d’appello, in base all’interpretazione del regolamento condominiale contrattuale, ha ritenuto – in ragione di una malintesa tassatività dell’elencazione degli accessi pedonali e carrabili – doversi ritenere precluso l’accesso mediante la porta in questione, pur se parte comune; esclusione che viola il diritto dei condomini all’uso delle parti comuni.
Neppure coerente con l’interpretazione corretta dell’art. 1102 c.c. come sopra accolta è la considerazione, svolta dal tribunale, secondo cui – avendo l’Immobiliare Poasco s.r.l. edificato un complesso di box all’esterno del supercondominio, ed immettendo la porta in questione su una striscia di terreno comune interclusa, ma separata da un cancello dall’esterno, ove sono siti i box (cfr. p. 5 della sentenza impugnata) – il libero accesso alla porta realizzerebbe, attraverso il cancello, un varco all’esterno non autorizzato.
In sé infatti, in relazione all’indimostrata sussistenza di un divieto contrattuale di creazione di ulteriori accessi all’esterno, l’uso della porta e dell’ulteriore cancello al fine di entrare e uscire dal condominio non potrebbe essere in contrasto con la menzionata norma, a meno che non si alterni la destinazione del cancello o della striscia di terreno interclusa; temi, questi, su cui però il tribunale non si è soffermato.
Parimenti il tribunale non si è soffermato in merito all’eventuale ricorrere, nel caso di specie, dei presupposti per cui l’utilizzo della parte comune per dar accesso a un fabbricato contiguo (nel caso di specie, adibito a box), estraneo al condominio, sia tale da alterare la destinazione della parte comune ex art. 1102 c.c., comportandone (per la possibilità di far usucapire al proprietario del fabbricato contiguo una servitù) lo scadimento ad una condizione deteriore rispetto a quella originaria (così ad es. Cass. n. 76 del 15/01/1970, sulla base di più remoti precedenti; per le successive, ad es. Cass. n. 2960 del 09/10/1972, n. 939 del 15/03/1976, n. 939 del 15/03/1976, n. 3963 del 24/06/1980, n. 2175 del 08/04/1982, n. 5628 del 16/11/1985, n. 2973 del 27/03/1987, n. 5780 del 25/10/1988, n. 2773 del 07/03/1992, n. 360 del 13/01/1995, n. 24243 del 26/09/2008; v. anche la fattispecie particolare di Cass. n. 23608 del 06/11/2006); l’uso della parte comune per creare un accesso a favore di parte esclusiva è legittimo, ai sensi dell’art. 1102 c.c., se l’unità del condomino avvantaggiata è inserita nel condominio, fermi gli altri limiti, in quanto, pur realizzandosi un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non si esclude il diritto degli altri di farne parimenti uso e non si altera la destinazione, restando esclusa la costituzione di una servitù per effetto del decorso del tempo (Cass. n. 24295 del 14/11/2014).“
La Corte ha dunque cassato la decisione di merito, con rinvio ad altra sezione del Tribunale di Milano.
© massimo ginesi 14 giugno 2019
Autore massimo ginesiPubblicato il 14 Giugno 2019 Categorie NewsTag 1102, 15851, accesso, chiavi, passaggio, porta, regolamento, servitù

References: art. 1102
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 360
 sentenza 
 Cass. 
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 Cass. 
 sentenza 
 art. 1102
 Cass. 
 Cass. 
 Cass.