Source: http://ra-bartsch.de/rechtsprechung_2006_immobilien.html
Timestamp: 2018-01-22 13:58:32+00:00

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BARTSCH & BONGARD Rechtsanwälte und Notar - Aktuelle Rechtsprechung zum Immobilienrecht, Baurecht, Wohnungseigentumsrecht und Architektenrecht
Rechtsprechung zum Immobilienrecht, Baurecht, Wohnungseigentumsrecht (WEG) und Architektenrecht (2006)
Skontoabzug: Kein Abzug bei ersparten Aufwendungen nach Kündigung des Auftraggebers
Subunternehmer: Bestreiten von Mängeln vor Gericht ist keine endgültige Verweigerung der Mängelbeseitigung
Vertragsklausel: Abnahmeverweigerung bei fehlenden Unterlagen ist unwirksam
WEG: Bei Errichtung eines Wintergartens müssen die übrigen Wohnungseigentümer zustimmen
Bauträgervertrag: Klausel zu Änderungsmöglichkeit bei Bauausführung ist unwirksam
WEG: Bei erheblichen Wohngeldrückständen kann eine Versorgungssperre angedroht werden
Duldungsvollmacht: Auftragsvergabe durch den Architekten
Abnahmeerklärung: Abnahme nach Mängelbeseitigung
Amtshaftung: Gemeinde als Verkäufer haftet für fehlerhafte Bürgermeister-Zusage
Vertragsrecht: Vereinbarte Vertragsstrafe für Zwischenfristen kann unwirksam sein
Immobilienkauf: Verkäufer muss über schikanösen Nachbarn aufklären
WEG: Sondernutzungsrecht für Verkaufsfläche auf dem Gehweg
Bauforderungen: Auch bei insolventen Auftraggebern sind Werklohnforderungen durchsetzbar
Haftungsrecht: Statiker haftet für unterlassene Prüfung des Bodengutachtens
Verkehrssicherungspflicht: Haftung auch nach Abzug von Baustelle
Verkehrssicherungspflicht: Bauunternehmer haftet nicht immer für Schäden durch Bauzaun
VOB/A: Bauunternehmer muss die Ausschlusskriterien beachten
WEG: Einigung über Standort der Mülltonnen
VOB/B: Umfang der Aufklärungspflicht über mangelhafte Planung
Mangelhaftes Werk: Architekt haftet nur für Planungsfehler
Rechnungsausgleich: Skonto nur bei vollständiger Zahlung
Baugenehmigungsgebühr für Sendemast: Je höher desto teurer?
Beiträge vom April 2006:
Beiträge vom Februar 2006:
Vertragsrecht: Ablösung von Sicherheitseinbehalt durch Bankbürgschaft
WEG: Ausbau des Speichers zu Wohnzwecken bedarf der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer
Arbeitsgemeinschaft (Arge): Auseinandersetzung bei Insolvenz eines Arge-Partners
Ein vereinbarter Skonto kann nach einer freien Kündigung des Auftraggebers nicht von der für nicht erbrachte Leistungen geschuldeten Vergütung als ersparte Aufwendung des Auftragnehmers abgezogen werden.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Er machte deutlich, dass der Auftragnehmer nach freier Kündigung des Auftraggebers seine Vergütung für nicht erbrachte Leistungen auf der Grundlage des dafür vereinbarten Preises abzüglich anderweitigen Erwerbs und der Kosten berechnen könne, die bei Fortführung des Bauvertrags tatsächlich entstanden wären. Entsprächen diese Kosten seiner Kalkulation, könne er diese vortragen (BGH, VII ZR 63/04).
Übernimmt ein Subunternehmer als Streithelfer des Generalunternehmers dessen Behauptung im Prozess mit dem Bauherrn, Mängel aus dem Aufgabenbereich des Subunternehmers lägen nicht vor, liegt in diesem Prozessverhalten grundsätzlich noch keine ernsthafte und endgültige Verweigerung der Mängelbeseitigung im Vertragsverhältnis zwischen Generalunternehmer und Subunternehmer.
Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig hin. In dem betreffenden Rechtsstreit hatte ein Generalunternehmer seinen Subunternehmer auf Schadenersatz wegen Mängeln verklagt. Eine Frist zur Mängelbeseitigung hatte er nicht gesetzt.
Das OLG machte deutlich, dass dem Subunternehmer grundsätzlich die Möglichkeit der Mängelbeseitigung durch Setzen einer entsprechenden Frist gegeben werden müsse. Diese Fristsetzung sei nur entbehrlich, wenn bereits eindeutig feststehe, dass er die Mängelbeseitigung nicht vornehmen werde. Vorliegend habe der Subunternehmer im Rechtsstreit des Generalunternehmers mit dem Bauherrn in einer Stellungnahme behauptet, Mängel würden nicht vorliegen. Hierin könne jedoch entgegen der Ansicht des Generalunternehmers eine ernsthafte und endgültige Verweigerung der Mängelbeseitigung nicht gesehen werden. Dies ergebe sich schon daraus, dass die Erklärung nicht in dem hier streitigen Verhältnis, sondern gegenüber dem Bauherrn erfolgt sei. Mit diesem habe der Subunternehmer aber kein Vertragsverhältnis gehabt (OLG Schleswig, 16 U 41/04).
Enthält ein Bauvertrag eine Bestimmung, nach der der Auftraggeber berechtigt ist, die Abnahme wegen fehlender Unterlagen zu verweigern, ist diese unwirksam.
Das Oberlandesgericht (OLG Rostock) ist der Ansicht, dass eine solche Vertragsklausel den Auftragnehmer unangemessen benachteilige. Dies sei ein Verstoß gegen die gesetzlichen Bestimmungen zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (OLG Rostock, 3 U 43/04).
Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) München einer Wohnungseigentümergemeinschaft Recht, die von einem Miteigentümer die Beseitigung eines "ungenehmigten" Wintergartens gefordert hatte. Das OLG stützte seine Entscheidung darauf, dass der Bau eines Wintergartens über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehe. Daher müssten die anderen Wohnungseigentümer der Baumaßnahme zustimmen. Eine solche Zustimmung habe nicht vorgelegen. Hinzu trete, dass ein Wintergarten bei typisierender Betrachtungsweise eine weitaus intensivere Nutzung der betroffenen Gemeinschaftsfläche zulasse als eine Terrasse. Entsprechend sei mit stärkeren Beeinträchtigungen zu rechnen, etwa durch Geräusche und Beleuchtung. Darauf, dass die Antragsgegner nach eigenem Vorbringen bemüht seien, die Störungen gering zu halten, komme es bei der gebotenen typisierenden Betrachtung nicht an. Der Wintergarten müsse daher wieder entfernt werden (OLG München, 34 WX 43/05).
Der Bauträgervertrag (BTV) ist ein nicht eigenständig kodifizierter Vertrag eigener Art, der kauf- und werkvertragliche Elemente und auch einzelne Elemente eines Auftrags oder Geschäftsbesorgungsvertrags enthält. Drei Elemente sind hervorzuheben:
Pflicht des Bauträgers zur Eigentumsverschaffung an einer Immobilie,
Pflicht des Bauträgers zur Errichtung oder Sanierung eines Bauwerks
Makler- und Bauträgerverordnung als zwingendes Recht
Bei der Beurkundung durch den Notar werden dem Käufer üblicherweise mehrere Urkunden vorgelegt. Das Urkundenkonvolut des BTV besteht i.d.R. ausen:
dem Entwurf des Bauträgervertrags,
der Bau- und Ausstattungsbeschreibung,
der Teilungserklärung (beim Erwerb von Wohnungseigentum),
dem Verkaufsprospekt und,
dem Zahlungsplan.
Hinweis: Die Auslagerung der Baubeschreibung in eine gesonderte Urkunde ist zulässig und üblich. Die Grundlagenurkunde darf aber nicht dazu missbraucht werden, geschäftswesentliche Vereinbarungen aus dem BTV auszulagern.
der Teilung im engeren Sinne, in der sämtliche Wohnungseigentumseinheiten beschrieben werden durch einen ideellen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, verbunden mit dem Wohnungseigentum (oder Teileigentum) an einer im Aufteilungsplan mit einer bestimmten Nummer gekennzeichneten Wohnung (§ 1 WEG);
der Miteigentums- oder Gemeinschaftsordnung, in der Regelungen zum Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer gegebenenfalls abweichend von §§ 10 ff. WEG geregelt werden können. Diese werden mit Anlegung der Grundbuchblätter für die WEG-Anlage dinglicher Inhalt des Sondereigentums (§ 10 Abs. 2 WEG);
dem Aufteilungsplan. Dabei handelt es sich um von der zuständigen Baubehörde gesiegelte Bauzeichnungen, in der die zu dem gleichen Wohnungseigentum gehörenden Räume mit jeweils der gleichen Nummer bezeichnet sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Seine wesentliche Funktion liegt in der Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum;
der amtlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB). Hierbei handelt es sich um eine Bescheinigung der zuständigen Baubehörde, dass die im Aufteilungsplan bezeichneten Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 2, § 3 Abs. 2 WEG).
Hinweis: Verspricht der Verkaufsprospekt Leistungen, über die der Vertrag schweigt, kann der Erwerber dennoch einen Anspruch auf Grund der Prospektangaben geltend machen. Der Käufer kann zudem vom Bauträger verlangen, dass er auf Abweichungen der Bauausführung gegenüber den Prospektangaben explizit im Vertrag hinweist.
Die Klausel in einem Bauträgervertrag "Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten." ist unwirksam.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) aus Anlass eines entsprechenden Rechtsstreits hin. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders unwirksam, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar sei. Diese Voraussetzung sei nur erfüllt, wenn für die Änderung ein triftiger Grund vorliege. Die beanstandete Klausel lasse diese Einschränkung jedoch nicht erkennen. Nach ihrem Wortlaut bestehe die Änderungsbefugnis ohne Einschränkung, abgesehen von der Gleichwertigkeit der ersetzenden Leistung. Im Hinblick auf die gebotene Klarheit und Verständlichkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei es jedoch unverzichtbar, dass die Klausel die triftigen Gründe für das einseitige Leistungsbestimmungsrecht nenne. Zudem müsste sie in ihren Voraussetzungen und Folgen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigen (BGH, VII ZR 200/04).
Der Architekt, der Planung und Bauleitung beim Umbau eines 100 Jahre alten, nicht unterkellerten Hauses zu Wohnräumen übernimmt, muss für eine wirksame Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit sorgen. Er muss davon ausgehen, dass keine Isolierung vorhanden oder eine vorhandene schadhaft ist.
Mit dieser Begründung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einen Architekten zum Schadenersatz, weil in dem von ihm betreuten Bauvorhaben keine horizontale Feuchtigkeitssperre eingebaut war. Dadurch kam es in den neuen Wohnungen nach kurzer Zeit zu Durchfeuchtungen, die eine umfangreiche Sanierung erforderten.
Das OLG wies darauf hin, dass der mit Planung und Bauleitung beauftragte Architekt seine Tätigkeit an dem ausrichten müsse, was für einen diesen Anforderungen genügenden Umbau erforderlich sei. Dies umfasse bei Wohnräumen eine wirksame Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit. Insbesondere bei einem über 100 Jahre alten Haus müsse damit gerechnet werden, dass die Isolierung nicht vorhanden oder nicht mehr einwandfrei sei. Der Architekt sei deshalb verpflichtet, das Vorhandensein und die Wirksamkeit der Isolierung zu untersuchen. Gegebenenfalls müsse er Abdichtungsmaßnahmen empfehlen und ihren ordnungsgemäßen Einbau beaufsichtigen. Unterlasse er dies, müsse er für einen späteren Feuchtigkeitsschaden geradestehen (OLG Düsseldorf, I-22 U 121/03).
Die mehrheitlich beschlossene Androhung einer Versorgungssperre bei einem Rückstand in Höhe von mehr als sechs monatlichen Beitragsvorschüssen widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Das Kammergericht (KG) machte damit deutlich, dass es keinem Wohnungseigentümer zumutbar sei, auf Dauer für einen anderen Wohnungseigentümer den auf diesen entfallenden Kostenanteil zu übernehmen. Die Gemeinschaft sei daher berechtigt, gegenüber dem säumigen Wohngeldschuldner bei der Lieferung von Versorgungsleistungen ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben. Voraussetzung ist zum einen, dass der säumige Wohngeldschuldner den auf ihn entfallenden Anteil an den Bewirtschaftungskosten nicht an die Gemeinschaft leistet. Zum anderen ist Voraussetzung, dass der Wohnungseigentümer sich mit der Zahlung der auf ihn entfallenden Anteile in erheblichem Umfang in Verzug befindet. Ein solch erheblicher Verzug liegt in jedem Fall bei einem Rückstand mit sechs monatlichen Beitragsvorschüssen vor (KG, 24 W 112/04).
Weiß ein Bauherr, dass sein Architekt für das Bauobjekt zusätzliche Aufträge vergibt, und duldet er dies, muss er sich die Zusatzaufträge auf Grund einer Duldungsvollmacht zurechnen lassen.
Enthält ein Abnahmeprotokoll die Formulierung, dass die Abnahme erteilt wird, wenn genau beschriebene Mängel beseitigt würden, liegt in der Unterschrift des Bauherrn noch keine Abnahme des Bauwerks. Die Abnahme (Beginn der Gewährleistungsfrist) ist erst erteilt, wenn der Bauherr die ordnungsgemäße Beseitigung der Mängel bestätigt hat.
Hinweis: Der Bauunternehmer muss sicherstellen, dass der Bauherr sein Werk abnimmt, und zwar nachdem die Mängel beseitigt wurden. Ansonsten beginnt die Gewährleistungsfrist nie zu laufen. Wegen der Beweiskraft sollte der Bauunternehmer stets eine schriftliche Abnahmeerklärung vom Bauherrn verlangen (OLG Saarbrücken, 7 U 930/01-212; BGH, VII ZR 211/03).
Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm nochmals bestätigt. Dabei hat es Hinweise gegeben, wodurch der Bauunternehmer die Abgrenzung belegen könne. Aus jedem Stundenlohnzettel müsse hervorgehen:
(OLG Hamm, 24 W 20/04)
Hinweis: Wenn der Bauleiter des Auftraggebers die - ordnungsgemäß ausgefüllten - Stundenzettel gegengezeichnet hat, ist der Bauunternehmer "so gut wie durch". Dann dreht sich die Beweislast nämlich um. Der Auftraggeber muss darlegen, dass die Angaben auf dem Stundenlohnzettel falsch sind (BGH, VII ZR 334/03).
Es war streitig, wie bei einem Eigentümerwechsel gemeinsame Forderungen - z.B. Schadenersatzforderungen gegen Dritte, die das gemeinschaftliche Eigentum beschädigt haben - zu behandeln sind. Stehen Forderungen "der Gemeinschaft", dem veräußernden oder dem erwerbenden Wohnungseigentümer zu? Einigkeit bestand nur im Ergebnis: Solche Forderungen sind Teil des Verwaltungsvermögens, das einer Zweckbindung unterliegt, die auch bei einem Eigentümerwechsel erhalten bleibt. Jetzt gilt: Träger des Vermögens einschließlich gemeinschaftlicher Forderungen und Verbindlichkeiten ist unabhängig von einem Eigentümerwechsel stets die Eigentümergemeinschaft.
Ansprüche auf rückständige Beiträge eines Eigentümers standen allen gemeinsam zu. Ein einzelner Eigentümer bedurfte zur Durchsetzung der Ansprüche eines Zustimmungsbeschlusses der übrigen. Jetzt gilt: Die Eigentümergemeinschaft ist Forderungsinhaberin. Ihre Ansprüche werden gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG vom Verwalter geltend gemacht. Zwar bedarf auch dieser zur Geltendmachung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Der Beschluss ist jedoch meist entbehrlich, weil die Gemeinschaftsordnung oft eine entsprechende Ermächtigung enthält.
Wenn die Eigentümer gerichtlich in Anspruch genommen werden sollten, war bislang eine aktuelle Eigentümerliste zwingend erforderlich. Anderenfalls fehlte es an der Bestimmtheit. Jetzt gilt: Gerichtlich wird die Eigentümergemeinschaft als solche in Anspruch genommen. Verfahrensrechtliche Konsequenz der Teilrechtsfähigkeit ist, dass, jedenfalls soweit es um das Verwaltungsvermögen geht, die Gemeinschaft parteifähig (im ZPO-Verfahren) und beteiligtenfähig (im FGG-Verfahren) ist. Die Beifügung einer Eigentümerliste ist entbehrlich.
Ansprüche auf rückständiges Haus-/Wohngeld konnten zwar tituliert werden. Sollte aber eine Zwangshypothek eingetragen werden, bedurfte es nach § 15 Abs. 1 GBV der Eintragung aller Eigentümer (mit Ausnahme des Hausgeldschuldners) unter Angaben von Name, Vorname, Wohnort und Beruf. Die Eintragung scheiterte - jedenfalls bei größeren Gemeinschaften - oft an fehlenden Angaben. Jetzt gilt: Es reicht, die Eigentümergemeinschaft genau zu benennen.
Dieses Problem tritt im Baubereich häufiger auf: Das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Auftraggebers ist mangels Masse abgewiesen worden und der Bauunternehmer hat noch Forderungen. Diese muss er noch nicht "abschreiben". Das "Gesetz über die Sicherung von Bauforderungen" (GSB) bietet Chancen, an das Geld zu kommen, indem man sich beim Geschäftsführer oder Prokuristen des Auftraggebers schadlos hält.
Das belegt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart. Ein Bauunternehmen war von einem Generalunternehmer (GU) mit Maurerarbeiten für eine Wohnanlage beauftragt worden. Der GU wiederum hatte den Auftrag von einem Bauträger erhalten. Der Bauträger finanzierte das gesamte Projekt mittels eines Bankkredits. Der GU erhielt sein Geld direkt von der Bank nach Maßgabe des Baufortschritts ausgezahlt. Den Werklohn für die Maurerarbeiten blieb er schuldig, weil er noch während der Baumaßnahme in Vermögensverfall geraten war. Der Bauunternehmer ging vor Gericht.
Das OLG bejahte einen Schadenersatzanspruch des Bauunternehmens gegen den Geschäftsführer aus § 823 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Verbindung mit §§ 1, 5 GSB und verurteilte ihn zur Zahlung. Es begründete seine Entscheidung damit, dass der Geschäftsführer vorsätzlich gegen seine Pflichten aus § 1 Absatz 1 GSB verstoßen habe. Danach ist der Empfänger von Baugeld verpflichtet, dieses zur Befriedigung von Personen zu verwenden, die an der Herstellung des Baus auf Grund eines Werkvertrags beteiligt sind. Verletzt er diese Pflicht, haftet er mit seinem Privatvermögen. Die Entscheidung ist rechtskräftig, weil der Bundesgerichtshof die Nichtzulassungsbeschwerde des Geschäftsführers zurückgewiesen hat (OLG Stuttgart, 4 U 105/04; BGH, VII ZR 243/04).
Der Tragwerksplaner haftet neben dem Bodengutachter gesamtschuldnerisch, wenn er auf erkennbare Fehler des Bodengutachtens nicht hingewiesen hat und es dadurch zu einem Schaden gekommen ist. Hierzu muss er ungeeignete Untersuchungsmethoden des Baugrundgutachters (z.B. zu große Bohrabstände, zu geringe Bohrtiefe, Ungeeignetheit einer Spiralbohrung) erkennen können.
Mit dieser Entscheidung begründete das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. die Haftung eines Statikers, der auf erkennbare Fehler des Bodengutachtens nicht hingewiesen hatte. Hierdurch war es zu Schäden des Bauwerks gekommen. Durch die Prüfungspflichten würden zwar hohe Anforderungen an den Statiker gestellt. Diese hohen Anforderungen erschienen dem OLG aber gerechtfertigt. Das Gutachten eines Baugeologen liefere dem Statiker die Grundlage für seine Planung. Er müsse die Gutachten verstehen und interpretieren sowie bei Unklarheiten gezielt nachfragen können. Unter Berücksichtigung der regelmäßig zu erwartenden sehr erheblichen Schäden bei falscher Planung sei der Statiker daher neben dem Baugeologen haftbar. Dieses Verschulden mag deutlich geringer als das des Baugeologen sein, sei aber prinzipiell gegeben (OLG Frankfurt a.M., 23 U 308/03).
Die dem Subunternehmer im Tiefbau obliegende Verkehrssicherungspflicht endet nicht mit der Beendigung seiner Tätigkeit und dem Abzug von der Baustelle. Er muss die von ihm geschaffene Gefahrenquelle sichern. Hierzu kann er entweder selbst für eine dauerhafte Absicherung während seiner Abwesenheit sorgen oder die Verantwortung jemand anderem übertragen.
Mit dieser Begründung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) München einen Bauunternehmer. Dieser hatte als Subunternehmer auf einer Tiefbaustelle nach Fertigstellung der von ihm übernommenen Bauleistungen die Baustelle geräumt. Hierbei hatte er keine weitere Absicherung vorgenommen. Als ein Radfahrer nachts gegen die quer über den Radweg verlaufende provisorische Wasserversorgungsleitung fuhr, stürzte dieser und verletzte sich dabei schwer.
Das OLG war der Ansicht, dass für den Schaden des Radfahrers der Subunternehmer einstehen müsse. Er habe die von ihm verlegten Schlauchleitungen unzureichend gesichert. Es seien weder Warnhinweise noch eine Beleuchtung vorhanden gewesen. Damit habe er die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht verletzt. Diese sei auch nicht durch sein Abziehen von der Baustelle beendet gewesen. Er hätte vielmehr die von ihm geschaffene Gefahrenquelle sichern müssen. Dazu hätte er entweder selbst für eine dauerhafte Absicherung während seiner Abwesenheit sorgen oder die Verantwortung jemand anderem übertragen müssen (OLG München, 7 U 3820/04).
Kommt es durch einen umstürzenden Bauzaun zu einem Schaden, ist der Bauunternehmer nicht zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er diesen ordnungsgemäß aufgestellt hat und der Bauzaun ohne sein Wissen später von einem Dritten umgestellt wurde.
Mit dieser Begründung wies das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken die Klage eines Autofahrers gegen einen Bauunternehmer zurück. Stein des Anstoßes war ein Bauzaun. Dieser war umgestürzt und hatte den Pkw des Autofahrers beschädigt.
Das OLG wies die Schadenersatzklage des Autofahrers zurück. Eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Bauunternehmers sei nicht nachgewiesen. Das OLG sei nach der Anhörung von Zeugen vielmehr zu der Auffassung gelangt, dass der Bauunternehmer den Bauzaun ordnungsgemäß und verkehrssicher aufgestellt hätte. Nachdem er mit seinen Arbeiten an der Baustelle fertig gewesen sei, habe er den Bauzaun für weitere Arbeiten anderer Betriebe stehen gelassen. Der Bauzaun wurde später durch einen anderen Unternehmer verschoben, so dass ein verkehrsunsicherer Zustand hervorgerufen wurde. Der Bauunternehmer sei auch nicht verpflichtet gewesen, in bestimmten Zeitintervallen den Zaun zu kontrollieren. Dies gelte insbesondere, da keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgelegen hätten, dass der Zaun in einem erheblichen Umfang bewegt werden würde (OLG Saarbrücken, 3 U 630/03).
Nimmt ein Bauunternehmer an einer öffentlichen Ausschreibung teil, sollte er sich informieren, welche Unterlagen der Auftraggeber als "Ausschlusskriterien" fordert. Fehlt auch nur einer der geforderten Leistungsnachweise, kann ihn das den Auftrag kosten, selbst wenn er das wirtschaftlich günstigste Angebot abgegeben hat.
Das gilt sogar, wenn ihn der Auftraggeber auf sein Versäumnis hingewiesen und ihm zugestanden hat, den fehlenden Eignungsnachweis nachzureichen. Bemerkt das ein Wettbewerber und reicht einen Nachprüfungsantrag ein, muss der Bauunternehmer von der Ausschreibung ausgeschlossen werden. So lautet eine aktuelle Entscheidung der Vergabekammer des Bundes (Vergabekammer Bund, VK 1-35/05).
Mangels abweichender Bestimmung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kommt der Einzeichnung des Standorts der Müllbehälter im Aufteilungsplan keine verbindliche Wirkung zu. Die Wohnungseigentümer können daher mit Stimmenmehrheit eine Verlegung des Standorts beschließen.
Mit dieser Entscheidung beendete das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) den Streit mehrerer Wohnungseigentümer, der am Standort der Mülltonnen entbrannt war. Das BayObLG machte deutlich, dass die Wohnungseigentümer wirksam eine Verlegung des Mülltonnenstandorts beschließen konnten. Zur Begründung führte es aus, dass eine Einzeichnung der Mülltonnen im Aufteilungsplan einem solchen Beschluss nicht entgegenstehe. Der Aufteilungsplan habe nämlich die Aufgabe, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen. In der Praxis werde als Aufteilungsplan meist ein vom Architekten gezeichneter Bauplan verwendet. Der Plan enthalte deshalb üblicherweise zusätzliche Einzeichnungen, wie etwa Bepflanzungen oder den Platz für die Müllbehälter. Soweit in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung keine ausdrückliche Bestimmung hierzu getroffen sei, hätten diese zusätzlichen Einzeichnungen keine wohnungseigentumsrechtliche Bedeutung. Da im vorliegenden Fall weder die Teilungserklärung noch die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung über den Standort der Müllbehälter enthalten würden, sei der Standort nicht verbindlich festgelegt. Sei aber keine verbindliche Festlegung vorhanden, könnten die Wohnungseigentümer einen anderen Standort mit Mehrheit beschließen, weil es dabei um den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gehe (BayObLG, 2Z BR 73/04).
Immer wieder stellen sich im Tagesgeschäft folgende Fragen: Kann der Bauunternehmer gefahrlos auf Basis der vom Architekten vorgelegten Pläne bauen? Wann muss er den Auftraggeber darauf hinweisen, dass eine Ausführung auf Basis von Plänen, die nicht mehr mit denen übereinstimmen, die Vertragsinhalt waren, den Werkerfolg nicht erzielen kann?
Die Risiken sind groß: Unterlässt der Bauunternehmer den Bedenkenhinweis und ist das Werk später mangelhaft oder gar unbrauchbar, verliert er im Zweifel seinen Werklohnanspruch bzw. haftet für Schadenersatzansprüche des Bauherrn.
Hinweise, wie sich der Bauunternehmer in der Praxis verhalten sollte, enthält eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). Danach gilt in diesem Fall ausnahmsweise der Grundsatz: "Schweigen ist Silber, Reden ist Gold". Der BGH sieht es als seine Mindestaufgabe an, den Architekten nach den Gründen für die Abweichung zu fragen und außerdem zu klären, ob diese Abweichung mit dem Auftraggeber abgestimmt ist. Führt er die Arbeiten dagegen stillschweigend aus, hat er nach Ansicht des BGH eine gewichtige Ursache für den Schaden gesetzt. Diesen hätte er nämlich bei gebotener Prüfung und Mitteilung von Bedenken an den Auftraggeber verhindern können (BGH, VII ZR 328/03).
Ein Architekt haftet nur bei fehlerhafter Planung, nicht aber für eine mangelhafte Bauaufsicht. Ist Letztere - neben einer fehlerhaften Ausführung - verantwortlich dafür, dass das Werk mangelhaft ist, kann der Architekt die Haftung im Innenverhältnis voll auf das Bauunternehmen abwälzen.
Das ergibt sich aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz, die durch einen Nichtannahme-Beschluss des Bundesgerichtshofs rechtskräftig geworden ist (OLG Koblenz, 8 U 397/03).
Damit der Bauunternehmer schneller an seinen Werklohn kommt, hat der Gesetzgeber im Jahr 2000 die "Fertigstellungsbescheinigung" in § 641a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geschaffen. Danach steht es der Abnahme gleich, wenn er von einem Gutachter eine Bescheinigung erhält, dass das Werk fertig gestellt und frei von Mängeln ist.
Dieses Instrument ist für den Bauunternehmer aber nur interessant, wenn er auch die Kosten für den Sachverständigen erstattet bekommt. Das ist nicht der Fall, wenn er auf Basis der Fertigstellungsbescheinigung Werklohnklage im gewöhnlichen Erkenntnisverfahren gegen den Auftraggeber erhebt. Das hat das Landgericht (LG) Frankenthal entschieden.
Die Auslagen für den Sachverständigen erhält der Bauunternehmer im Rahmen der Verfahrenskosten nur in folgenden Fällen erstattet:
Er hat gegen den Auftraggeber einen materiell-rechtlichen Anspruch. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Auftraggeber die Abnahme zu Unrecht wegen Mängeln verweigert hat und sich daher gemäß § 286 BGB mit der Abnahme in Verzug befindet.
Es handelt sich um notwendige Kosten der Rechtsverfolgung im Sinne von § 91 Zivilprozessordnung (ZPO). Das ist der Fall, wenn der Bauunternehmer im Wege der Urkundsklage nach §§ 592 ff. ZPO vorgeht, weil er die Fertigstellungsbescheinigung benötigt, um die Fälligkeit seines Werklohnanspruchs zu begründen.
(LG Frankenthal, 8 T 142/04)
Die Eigentümer können durch Vereinbarung einschränkende Voraussetzungen bestimmen und das Anbringen von Parabolantennen auch generell verbieten. Auf Grund einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB können solche Vereinbarungen aber unwirksam sein, wenn es für ein Festhalten vor allem an einem generellen Verbot an einem berechtigten Interesse fehlt.
Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann nicht durch Mehrheitsbeschluss angeordnet werden. Ein solcher Beschluss ist jedoch grundsätzlich nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Zur Nichtigkeit führt es allerdings, wenn mit dem Beschluss eine Vereinbarung abgeändert wird (BGH, V ZB 51/03).
Ein Skontoabzug ist nur bei einer vollständigen Zahlung möglich.
Dies bestätigte nun der Bundesgerichtshof (BGH) und wies die Nichtzulassungsbeschwerde eines Bauherrn zurück, der sich mit der gleichlautenden Entscheidung des Kammergerichts (KG) nicht abfinden wollte. Der BGH machte deutlich, dass der Bauunternehmer den Skontoabzug üblicherweise nur deshalb gestatte, um eine vollständige Zahlung zu erlangen. Daher sei ein Skontoabzug bereits ausgeschlossen, wenn die Teilzahlung nur unerheblich hinter dem Rechnungsbetrag zurückbleibe (BGH, VII ZR 22/04; KG, 4 U 263/01).
Die Bemessung einer Baugenehmigungsgebühr für einen Mobilfunkmast im GSM-Netz (Global System for Mobile Communication) nach der Höhe des Sendemasts verstößt gegen gebührenrechtliche Prinzipien.
Aus diesem Grund erklärte das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz einen Gebührenbescheid für unwirksam. Die Klägerin, die ein Mobilfunkunternehmen betreibt, erhielt die Baugenehmigung für die Errichtung eines 22,05 m hohen Gittermasts mit Betonfundament und Betriebsgebäude. Hierfür verlangte die Baugenehmigungsbehörde eine Verwaltungsgebühr in Höhe von 1.949,30 EUR. Dabei berücksichtigte sie nach einem Rundschreiben des Ministeriums der Finanzen die Höhe des Masts.
Diese Gebührenberechnung sei nach Ansicht des OVG falsch. Sehe das Gebührenverzeichnis einen Rahmen vor, müsse bei der Bemessung einer Gebühr neben dem Verwaltungsaufwand auch die Bedeutung, d.h. der wirtschaftliche Wert oder der sonstige Nutzen der Baugenehmigung für den Bauherrn berücksichtigt werden. Der wirtschaftliche Wert eines Funkmasts im GSM-Netz stehe allerdings nicht im Zusammenhang mit der Höhe des Masts. Bei diesem Netz handele es sich um ein großflächiges Zellularnetz, für dessen Reichweite die Höhe der Sendemasten unerheblich sei. Die Masthöhe diene lediglich dem Ausgleich der Topographie, ohne dass dies für die Klägerin einen gesteigerten wirtschaftlichen Nutzen bringe (OVG Rheinland-Pfalz, 12 A 11833/04.OVG).
Beiträge vom April 2006
er die Hausanschlussleitung von Hand ausgeschachtet habe
Beiträge vom März 2006
Beiträge vom Februar 2006
Ist vereinbart, dass eine Gewährleistungsbürgschaft durch die Vorlage einer unbefristeten Bankbürgschaft abgelöst werden kann, muss der Auftraggeber den Sicherheitseinbehalt an den Unternehmer auszahlen.
Diese Entscheidung traf nun der Bundesgerichtshof (BGH). Unterlasse der Auftraggeber dies und lasse er auch eine vom Unternehmer gesetzte Nachfrist verstreichen, den Einbehalt auf ein Sperrkonto einzuzahlen, habe er das Recht auf jede Sicherheit verloren. Er müsse dann den aus der Schlussrechnung zurückgehaltenen Betrag auszahlen und auch die Bürgschaft zurückgeben (BGH, VII ZR 11/04).
Bauträger müssen es sich künftig sehr genau überlegen, ob sie sich auf eine Rückabwicklung des Vertrags einlassen oder reklamierte Mängel beseitigen. Das gilt vor allem, wenn der Eigentümer schon einige Jahre in der Wohnung wohnt.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nämlich entschieden, dass sich der Nutzungsvorteil des Eigentümers nur nach der zeitanteiligen linearen Wertminderung im Vergleich zwischen der tatsächlichen Nutzung und der voraussichtlichen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren berechnet. Bemessungsgrundlage für die Wertminderung durch die Bewohnung ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern der tatsächliche Wert der mangelhaften Immobilie. Folge im konkreten Fall: Der Eigentümer musste nur einen Nutzungsvorteil von 9.331 EUR zahlen - und nicht den fiktiven Mietzins, den der Bauträger angesetzt hatte. Der hätte sich auf 47.462 EUR belaufen.
Wichtig: Bei einer Rückabwicklung im Wege des Großen Schadenersatzes muss der Bauträger dem Eigentümer auch noch die Finanzierungskosten ersetzen. Wer als Bauträger in eine ähnliche Lage kommt, sollte also eine schnelle Entscheidung herbeiführen, ob der Mangel beseitigt oder der Vertrag rückabgewickelt wird. Nach dieser Entscheidung ist die Mangelbeseitigung meist der günstigere Weg (BGH, VII ZR 325/03).
Der Hauptschuldner kann die Verpflichtung des Bürgen nicht per Rechtsgeschäft verändern.
Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Köln in einem Fall hin, in dem die ursprünglich vereinbarte förmliche Abnahme durch eine konkludente Abnahme ersetzt wurde. Dies stelle nach Ansicht des OLG eine nachträgliche Vereinbarung dar, die den Bürgen nicht binde. Solle nämlich die Bürgschaft die vertragsgemäße Gewährleistung für fertiggestellte und abgenommene Arbeiten sicherstellen, müsse die Haftung des Bürgen von der ursprünglich vereinbarten förmlichen Abnahme abhängen. Anderenfalls werde dem Bürgen möglicherweise ein Streit darüber aufgenötigt, ob eine konkludente Abnahme in Kenntnis eines Mangels erfolgt sei oder nicht (OLG Köln, 17 U 170/03).
Der Ausbau eines Speichers zu Wohnzwecken stellt eine bauliche Veränderung dar, die wegen der damit verbundenen intensiveren Nutzungsmöglichkeit regelmäßig die übrigen Wohnungseigentümer in ihren Rechten beeinträchtigt und daher deren Zustimmung bedarf.
Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) München. Es wies aber auch darauf hin, dass es keine Regel ohne Ausnahme gebe. Bestehe nämlich wie im zu Grunde liegenden Fall die Wohnanlage aus selbstständigen Einfamilienhäusern, liege kein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil für die anderen Wohnungseigentümer vor. Die Wohnnutzung des einzelnen Raums im Dachgeschoss innerhalb der Wohnung lasse keine Belegung des Hauses mit weiteren Personen erwarten. Entsprechend ergebe sich keine wesentlich intensivere und damit auch störendere Nutzung. Folge sei, dass die anderen Wohnungseigentümer keine Beseitigung des Ausbaus verlangen könnten (OLG München, 34 Wx 28/05).
Verlangt ein Subunternehmer von einem Generalunternehmer eine Sicherheit nach § 648a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), so kann er auf einer Sicherheit bestehen. Er muss sich nicht damit zufrieden geben, wenn ihm der Generalunternehmer eine Bankbürgschaft abtreten will, die seine Werklohnansprüche gegen den Auftraggeber sichern. Dies stellt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) keine hinreichende Sicherheitsleistung nach § 648a BGB dar.
Der Grund: § 648a BGB fordert, dass dem Subunternehmer aus einer Garantie oder einem sonstigen Zahlungsversprechen ein unmittelbarer Zahlungsanspruch gegen den Bürgen entsteht. Dieser Zahlungsanspruch muss unmittelbar seinen Werklohnanspruch sichern. Dies ist nicht der Fall, wenn ihm der Generalunternehmer den Werklohnanspruch gegen den Auftraggeber abtritt, auch wenn dieser Anspruch durch eine Bürgschaft im Sinne des § 648a BGB gesichert ist. Denn in einem solchen Fall könnte der Bürge dem Subunternehmer als Nachunternehmer Einwendungen entgegensetzen, die der abgetretenen Werklohnforderung entgegenstehen. Diese könnten aus einem Vertragsverhältnis resultieren, an dem er nicht beteiligt ist und auf das er keinen rechtlichen Einfluss hat. Außerdem hätte er für seine vertraglichen Ansprüche keine Sicherung mehr, wenn der Auftraggeber des Generalunternehmers die Forderung anerkennt und der Bürge mit befreiender Wirkung an den Generalunternehmer zahlt (BGH, VII ZR 152/05).

References: § 3
 § 27
 § 15
 § 823
 § 1
 BGH 
 BGH 
 § 641
 § 286
 § 91
 § 242
 BGH 
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648