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Timestamp: 2020-07-04 17:51:29+00:00

Document:
STS 554/2004, 14 de Junio de 2004 - Jurisprudencia - VLEX 17210273
Número de Recurso: 2357/1998
Número de Resolución: 554/2004
"ARRENDAMIENTO DE FINCAS. DERECHO DE RETRACTO DE ARRENDATARIO. CADUCIDAD DE LA ACCIÓN. El retracto legal da derecho al retrayente a adquirir la cosa retraída en el estado que tenía en el momento de darse aquella compraventa que dio lugar al retracto; es decir, si el adquirente -retraído- realiza actos de disposición sobre la cosa, tras haberla adquirido y antes de producirse el retracto, serán ineficaces y si han tenido acceso al Registro de la Propiedad se cancelarán las inscripciones. El plazo para el ejercicio de la acción de retracto no hay duda que es de caducidad; y tampoco la hay de que ningún plazo de caducidad admite interrupción. En el presente caso -al igual que en el de la sentencia citada- se presentó la demanda transcurrido el plazo de caducidad, por lo que no cabe prosperar la acción de retracto. En primera instancia se estima la demanda. Se estima el recurso de apelación. Se estima el recurso de casación. "
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Albacete, como consecuencia de autos de juicio de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Alcaraz, cuyo recurso fue interpuesto por el Procurador D. Francisco Alvarez del Valle García, en nombre y representación de D. Armando, defendido por el Letrado D. José Luis Serrallé Ramírez; siendo parte recurrida el Procurador D. Carlos Ibáñez de la Cadiniere, en nombre y representación de D. Miguel y de la entidad Banesto, S.A.
1.- La Procuradora Sra. Plaza Orozco, en nombre y representación de D. Armando, interpuso demanda de retracto arrendaticio y cancelación de hipoteca contra D. Miguel y "Banco Español de Crédito, S.A." y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dicte sentencia condenando a D. Miguel a que otorgue dentro del plazo establecido en la L.A.R. de 30 días, la oportuna escritura pública de venta a favor de Armando, de las cuatro parcelas descritas en el hecho primero, en las mismas condiciones en que el Sr. Miguel las adquirió, cancelando la hipoteca que el Banco Español de Crédito, S.A. tiene constituida sobre las mismas y recibiendo el importe del precio consignado y de los pagos y gastos legítimos cuyo desembolso justifique, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo hiciera; e imponiendo a los demandados expresamente todas las costas de este juicio.
- El Procurador D. Juan Cuerda Garvi, en nombre y representación de "Banco Español de Crédito, S.A." , contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que desestimando íntegramente la demanda, se absuelva de la misma a mi mandante, imponiendo al actor las costas del procedimiento.
- El Procurador D. Juan Cuerda Garvi, en nombre y representación de Miguel , contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que desestimando íntegramente la demanda, se absuelva de la misma a mi mandante, imponiendo al actor las costas del procedimiento.
- Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes, fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, las partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus respectivos escritos. El Iltre. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alcaraz, dictó sentencia con fecha 9 de julio de 1997, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando la demanda deducida por la Procuradora Sra. Plaza Orozco, en nombre y representación de D. Armando, debo declarar y declaro que dicho demandante tiene derecho a retraer las siguientes fincas: 1.- Tierra de secano cereal, al sitio La Centella, de caber tres fanegas de sembradura equivalentes a 1-40-11 hectáreas, inscrita al folio NUM000 del libro NUM001 de Viveros, finca nº NUM002, la cual según el catastro en la parcela NUM003 del Polígono NUM004 de viveros, figurando con una superficie de 1-78-56 Ha; 2.- Tierra secano cerca al sitio La Centella, de caber 3- 85-30 hectáreas, inscrito al folio 3 de igual libro, finca nº NUM005 duplicado, la cual en el catastro corresponde a la parcela NUM006 del Polígono NUM004, figurando con una superficie de 3-45-96 Hectáreas; 3.- Tierra de secano cereal, al sitio La Centella, de caber 4-90-42 hectáreas, inscrita al folio NUM007 de igual libro, finca nº NUM008 duplicado, que catastralmente es la parcela NUM009 del polígono NUM004, con una superficie de 4-55-79 hectáreas y 4.- Tierra secano cereal al sitio la Cuerda o Pimpollar, de caber 6 fanegas de sembradura, equivalente a 2-92-6 hectáreas, inscrita al folio 150 Vtº del libro NUM010 de Viveros, finca nº NUM011 duplicado, figurando en el catastro como parcela NUM012 del polígono NUM013, con una superficie de 5-48-12 hectáreas, así como la cancelación de las hipotecas que gravan cada una de las mismas y que son las inscripciones 8ª, 5ª, 5ª y 6ª de los respectivos folios registrales, condenando a los demandados D. Miguel y la entidad Banco Español de Crédito, S.A. a estar y pasar por dicha declaración, debiendo otorgar voluntariamente el correspondiente título de propiedad al retrayente simultáneamente a la entrega por éste del precio y de los gastos legítimos, previniéndole que caso de no hacerlo voluntariamente se otorgará la escritura de oficio, condenándoles al pago de las costas del presente juicio.
Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de la parte demandada, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Albacete, dictó sentencia con fecha 3 de febrero de 1.998, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Miguel, Banesto, S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Alcaraz de fecha nueve de julio de mil novecientos noventa y siete debemos revocar y revocamos expresada resolución, desestimando la demanda, con costas en primera instancia al actor y sin costas en la alzada.
1.- El Procurador D. Francisco Alvarez del Valle García, en nombre y representación de D. Armando interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio, por infracción de las normas reguladoras de la sentencia, al amparo del artículo 1692, ordinal 3º, inciso 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la sentencia en infracción del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. SEGUNDO.- Al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de la Jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate. TERCERO.- Al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate. Se consideran infringidos el art. 126.1º de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1981. CUARTO.- Al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate. Se consideran infringidos art. 88 de la Ley 83/1980 de 31 de diciembre de Arrendamientos Rústicos, art. 1521 del Código civil. QUINTO.- Al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate. Como norma infringida por inaplicación citamos el art. 1520.1º del Código civil. SEXTO.- Al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate. Como norma infringida por aplicación indebida citamos el art. 6.1º de la Ley de Arrendamientos rústicos. SEPTIMO.- Al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate. Como norma infringida por inaplicación citamos el art. 20.1º de la Ley de Arrendamientos Rústicos. OCTAVO.- Al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate. Como norma infringida por inaplicación citamos el art. 22.2º de la Ley de Arrendamientos Rústicos. NOVENO.- Al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate. Como norma infringida por inaplicación citamos el art. 1232.1º del Código civil. DECIMO.- Al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate. Como normas infringidas por inaplicación citamos el art. 596, párrafos 3º y 7º en relación con el art. 597, párrafo 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el art. 1218 del Código civil. UNDECIMO.- Al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por incurrir la sentencia impugnada en infracción de la doctrina jurisprudencial que veda la arbitrariedad de los poderes públicos al valorar con falta de lógica la prueba documental.
- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Carlos Ibañez de la Cadiniere, en nombre y representación de D. Miguel y de la entidad Banesto, S.A." presentó escrito de impugnación al mismo.
- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 7 de junio del 2004, en que tuvo lugar.
La cuestión que se plantea en la presente casación es muy concreta. Se ejercitó en su día por el arrendatario de cuatro fincas rústicas D. Armando acción de retracto al amparo de lo dispuesto en el artículo 88 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de arrendamientos rústicos, en cuya demanda interesó la cancelación del derecho real de hipoteca que había constituido tras la compraventa el comprador de aquellas fincas rústicas, D. Miguel, en garantía del préstamo que le había otorgado el propio vendedor "Banco Español de Crédito, S.A.".
El Juzgado de 1ª instancia de Alcaraz estimó totalmente la demanda. Cuya sentencia fue revocada por la Audiencia Provincial de Albacete, que la desestimó por entender que no cabe la acumulación de la acción de retracto con la de cancelación de hipoteca, que prohibe expresamente el artículo 126.1 de la misma ley, vigente a la sazón. Su razonamiento es el siguiente:
"En el presente caso, las obligaciones asumidas por el comprador no consisten en pagar al vendedor el precio que consta en la escritura, sino que al recibir un préstamo hipotecario por importe muy superior al precio de las parcelas, si se admiten las pretensiones del actor, con el precio que reciba, en forma alguna podrá cancelar la hipoteca ya que las fincas gravadas, no solo responden del precio proporcional que les corresponden, sino también de los posibles intereses, como claramente se hace constar en la inscripción registral, y por tanto sufrirá un empobrecimiento patente, y por otra parte, la entidad vendedora que tiene como garantía para recobrar su préstamo, tales parcelas, quedaría sin ella, si el comprador no cancelara el préstamo concedido, ello demuestra que la prohibición establecida en el artículo 126 de la L.A.R. de acumulación de acciones distintas a la estricta de retracto, tiene una razón fundada, y al actor al vulnerar tal prohibición se hace acreedor a una sentencia desestimatoria de sus diferentes pretensiones."
Frente a esta sentencia el demandante ha interpuesto el presente recurso de casación en once motivos. Sin embargo, toda la cuestión se reduce a un extremo: cuando el adquirente de la finca que es objeto del retracto, ha constituido un derecho real limitado sobre ella, si la acción de retracto implica -por tanto se puede y debe pedir- la extinción y cancelación del mismo.
El primer motivo del recurso de casación interpuesto por la parte demandante en la instancia, arrendatario retrayente, debe ser examinado en primer lugar, por tratarse de norma procesal, de orden público. Al amparo del número 3º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se alega infracción del artículo 359 de la misma ley por haber incurrido la sentencia recurrida en incongruencia; se expresa en este motivo que la sentencia rechaza la acción de retracto por acumular la pretensión de que se cancele un préstamo hipotecario, lo que no es así ya que el demandante y recurrente sólo ha pretendido la cancelación de la hipoteca.
El motivo se desestima, porque si bien plantea la cuestión jurídica esencial, no se resuelve ésta por vía de la incongruencia, sino por los motivos atinentes al fondo. La congruencia es la relación entre el suplico de la demanda y el fallo de la sentencia (sentencias de 2 de marzo de 2000, 11 de abril de 2000, 10 de abril de 2002, 1 de julio de 2002, 8 de noviembre de 2002, 11 de marzo de 2003) por lo que, en principio, no cabe plantearse este tema en la sentencia desestimatoria de la demanda (sentencias de 1 de octubre de 2001, 19 de junio de 2003).
Los motivos atinentes al fondo, en los que esta Sala debe resolver la cuestión planteada, son los motivos segundo, que con un enfoque no muy correcto mantiene la infracción de la doctrina de los actos propios, tercero, que alega la infracción de la norma que ha motivado la desestimación de la demanda, artículo 126.1º, cuarto, por infracción del artículo 88 de la misma Ley de Arrendamientos Rústicos y 1521 del Código civil y quinto, infracción del artículo 1520 del Código civil; todos formulados al amparo del nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Estos motivos deben ser estimados. La posición de esta Sala, ante la cuestión planteada en casación es clara. El retracto legal da derecho al retrayente a adquirir la cosa retraída en el estado que tenía en el momento de darse aquella compraventa que dio lugar al retracto; es decir, si el adquirente -retraído- realiza actos de disposición sobre la cosa, tras haberla adquirido y antes de producirse el retracto, serán ineficaces y si han tenido acceso al Registro de la Propiedad se cancelarán las inscripciones. Así se deduce del artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Rústicos y del artículo 1521 del Código civil y lo dijo la sentencia de 9 de marzo de 1999 en estos términos: "El retracto legal faculta a su titular, el retrayente, para convertirse en propietario de la cosa sobre la que recae; es el poder sobre una cosa para adquirirla después de haber sido transmitida a un tercero, en las mismas condiciones que éste; lo cual coincide con la definición legal que da el artículo 1521 del Código civil: El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Como consecuencia, al ejercitar el retracto, adquiere el retrayente la cosa retraída en el estado que tenía al tiempo de la transmisión onerosa que dio lugar al mismo; no puede verse la cosa disminuida por posteriores cambios, como pudieran ser segregaciones. No puede olvidarse que el retracto legal es un límite al derecho de propiedad, no precisa su inscripción en el Registro de la Propiedad y no puede ser restringido por operaciones del titular dominical y registral frente al que se ejercita el retracto."
Por tanto, en el presente caso, la ineficacia de la hipoteca -no del préstamo- viene producida por el retracto, al haberse constituido e inscrito en el Registro de la Propiedad tras la adquisición y antes del retracto.
En el suplico de la demanda no se han acumulado dos acciones contra el mismo demandado, lo que prohibe el artículo 126.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos sino la de retracto contra el adquirente y, como consecuencia, no acumulación, se interesa la cancelación de la hipoteca frente al acreedor hipotecario, la entidad bancaria. Por tanto, no procedía la aplicación del artículo mencionado de la Ley de Arrendamientos Rústicos, sino el del Código civil, artículo 1521.
En consecuencia, se estima infringida la jurisprudencia que se cita en el motivo segundo, el artículo 126.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos que se alega en el tercero, los artículos 88 de la misma ley y 1521 del Código civil que se denuncian en el motivo cuarto y, aunque no directamente, el 1520 del mismo cuerpo legal, del motivo quinto.
Al estimarse los mencionados motivos, no tiene interés el examen de los restantes que se refieren, todos ellos, a la existencia del derecho de retracto, sino que, tal como dispone el artículo 1715.1.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil esta Sala asume la instancia y debe resolver sobre la procedencia de la acción de retracto.
Y en este tema debe partirse del presupuesto inicial que es el cumplimiento del plazo que establece el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Rústicos: sesenta días hábiles desde la notificación de la venta, que no se ha hecho o desde el conocimiento de la transmisión. En el presente caso, el dies a quo se fija sin discusión por ambas partes en la fecha de inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, 2 de octubre de 1996; en fecha 11 de diciembre de 1996 se formula demanda de conciliación, que se celebra sin avenencia el siguiente día 23 de enero de 1997; la demanda ejercitando la acción de retracto lleva fecha de 25 de enero de 1997: en esta fecha se ha rebasado sobradamente el dies ad quem.
El plazo para el ejercicio de la acción de retracto no hay duda que es de caducidad; y tampoco la hay de que ningún plazo de caducidad admite interrupción. Prescindiendo de la situación procesal anterior a la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 6 de agosto de 1984, actualmente el acto de conciliación es facultativo y no cabe que el mismo interfiera el ejercicio de una acción sujeta a plazo de caducidad; la conciliación es intrascendente a los efectos de la caducidad. Así lo expresó, para un caso de acción de responsabilidad en transporte marítimo la sentencia de 19 de febrero de 1990, en estos términos: "...como de caducidad el plazo de un año, a contar desde la entrega de las mercancías... cuerpo de doctrina uniforme en la que no deja de subrogarse el dato de la inoperancia de la conciliación a efectos de interrupción del plazo."
En el presente caso -al igual que en el de la sentencia citada- se presentó la demanda transcurrido el plazo de caducidad, por lo que no cabe prosperar la acción de retracto. Por tanto, esta Sala, al asumir la instancia, debe desestimar la demanda formulada.
Así, se estima el recurso de casación, pero, asumiendo la instancia, esta Sala desestima la demanda de retracto de arrendamiento rústico por caducidad de la acción.
En cuanto a las costas, deberán imponerse a la parte actora la de primera instancia, por imperativo de lo dispuesto en el artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; no se hará condena en la de segunda instancia; tampoco en las de este recurso, por disposición del artículo 1715.2 de la misma ley.
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION, formulado por el Procurador D. Francisco Alvarez del Valle García, en nombre y representación de D. Armando, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Albacete, en fecha 3 de febrero de 1.998, que CASAMOS y ANULAMOS y desestimamos la demanda, por caducidad de la acción, del mismo recurrente formulada contra D. Miguel y "Banco Español de Crédito, S.A.".
Condenamos a dicha parte demandante en las costas procesales de primera instancia; no se hace condena en las de segunda instancia; tampoco en las de este recurso en que cada parte satisfará las suyas.
AAP Madrid 758/2003, 10 de Noviembre de 2003
SAP Jaén 103/2006, 28 de Abril de 2006
STC 109/2003, 5 de Junio de 2003

References: artículo 1692
 artículo 359
 artículo 1692
 artículo 1692
 artículo 1692
 artículo 1692
 artículo 1692
 artículo 1692
 artículo 1692
 artículo 1692
 artículo 1692
 artículo 1692
 artículo 88
 artículo 126
 artículo 126
 artículo 1692
 artículo 359
 artículo 126
 artículo 88
 artículo 1520
 artículo 1692
 artículo 88
 artículo 1521
 artículo 1521
 artículo 126
 artículo 1521
 artículo 126
 artículo 1715
 artículo 88
 artículo 523
 artículo 1715