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Timestamp: 2020-04-01 02:41:59+00:00

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Focus sulle assemblee di condominio (casi particolari) - Confedilizia
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Focus sulle assemblee di condominio (casi particolari)
a) Presidente e segretario
Sebbene la disciplina condominiale, così come scaturita dalla riforma, non faccia più alcun richiamo – neppure di sfuggita, come era nel vecchio art. 67 disp. att. c.c. – al presidente di assemblea e la Cassazione abbia ritenuto non necessarie le figure di presidente e segretario di assemblea (cfr. sent. n. 4615 del 16.7.1980), è bene che le assemblee continuino ad avere entrambe queste figure; e ciò anche in relazione a quanto previsto, per le società, dall’art. 2375 c.c. (in tema di sottoscrizione di verbale assembleare).
Quanto all’elezione del presidente (così come del segretario), si tratta di atto meramente procedurale. Deve considerarsi eletto, pertanto, il candidato che ottenga il maggior numero di voti (maggioranza relativa), indipendentemente dal peso millesimale dei condòmini votanti.
b) Verbale redatto a seduta chiusa
La redazione del verbale può avvenire anche a seduta chiusa. È tuttavia consigliabile, ai fini di una fedele verbalizzazione del procedimento di formazione della volontà assembleare, che la stesura avvenga contestualmente.
c) Redazione del verbale in lingua diversa dall’italiano
La giurisprudenza ha stabilito che la maggioranza assembleare possa validamente deliberare che il verbale sia redatto in una lingua diversa dall’italiano. Ciò, sulla base della considerazione che il verbale è un “atto privato e non pubblico” (cfr. Trib. Rovereto sent. n. 277 del 25.7.2005).
d) Assemblea con all’ordine del giorno lo stesso argomento bocciato nella precedente riunione
Porre all’ordine del giorno un tema già oggetto di precedente discussione (e votazione) non contrasta con alcuna norma di legge ed è, pertanto, da ritenersi ammissibile.
e) Videoregistrazione e fonoregistrazione di assemblea condominiale
Secondo il Garante della Privacy, per videoregistrare una riunione condominiale occorre il consenso di tutti i partecipanti all’assemblea (cfr. Provvedimento 18.5.2006). Nulla invece il Garante ha osservato con riguardo al problema, affine, della fonoregistrazione. Tuttavia segnaliamo che sull’ammissibilità, anche senza il consenso degli altri partecipanti all’assemblea, di quest’ultima forma di registrazione, data la sua minore invasività rispetto a quella video, si è espressa favorevolmente la dottrina (cfr. G. Di Rago, La fono-audio-video registrazione dell’assemblea condominiale, in Arch. loc. e cond., 2014, 5). La fonoregistrazione, si noti, può essere utile per poter provare – ove necessario – l’eventuale fedeltà o infedeltà del verbale a quanto effettivamente avvenuto nel corso della riunione.
f) Limite alla durata degli interventi
La Cassazione ha stabilito che il presidente dell’assemblea può porre un limite alla durata degli interventi di ciascun condomino nel corso della seduta assembleare purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le sue ragioni su tutti i punti della discussione (cfr. sent. n. 24132 del 13.11.2009).
g) Condomino intervenuto tardivamente in assemblea
In tema di assemblee condominiali, la legge non prevede particolari formalità in ordine alle modalità della votazione, sicché ai fini del calcolo delle maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c. deve tenersi conto del voto espresso dal condomino intervenuto tardivamente, purché non oltre la chiusura del processo verbale di cui all’art. 1136 c.c. (cfr. Cass. sent. n. 9130 del 28.8.1993).
h) Condomino allontanatosi prima della votazione
Al fine del calcolo delle maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c. per l’approvazione delle delibere assembleari, non si può tenere conto del voto del condomino che, inizialmente intervenuto, si sia successivamente allontanato dichiarando di accettare quanto avrebbe deciso la maggioranza, perché soltanto nel momento della votazione le manifestazioni di voto espresse dai singoli condòmini confluiscono nella formazione della volontà dell’assemblea (cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 4225 del 18.7.1985). Ciò, salvo il caso in cui, naturalmente, colui che si allontana non rilasci apposita delega scritta ad uno dei presenti.
i) Partecipazione all’assemblea in videoconferenza
Nessuna norma disciplina la partecipazione di uno o più condòmini all’assemblea condominiale in videoconferenza. Tuttavia, in analogia con quanto previsto in tema di società di capitali dall’art. 2370 c.c. (“Lo statuto può consentire l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione”), ciò può essere ritenuto possibile ove previsto nel regolamento di condominio e sempreché si garantisca agli interessati la possibilità di intervenire nel corso della discussione. E’ dubbio, invece, lo svolgimento della riunione di condominio esclusivamente tramite questo mezzo. In senso negativo depone un indirizzo giurisprudenziale secondo cui l’assemblea deve essere sempre convocata in luogo “fisicamente” idoneo a consentire a tutti i condòmini di parteciparvi (Cass. sent. n. 14461 del 22.12.1999).
l) Assemblea convocata in orario notturno
In mancanza di una norma che disponga il contrario, non esistono limiti di orario alla convocazione di un’assemblea condominiale; né la fissazione dell’assemblea in ora notturna può ritenersi completamente preclusiva della possibilità di parteciparvi (cfr. Cass. sent. n. 697 del 22.1.2000).
La decisione della Cassazione va naturalmente interpretata in modo ragionevole.
m) Votazione a scrutinio segreto
Per giudici ed interpreti le votazioni devono essere palesi, differentemente non potendosi verificare né il rispetto della doppia maggioranza prevista dalla legge né il corretto esercizio del diritto di impugnazione (cfr. Trib. Milano sent. 9.11.1992, e, in dottrina, fra gli altri, F. Tamborrino, Come si amministra un condominio, ed. Il Sole 24Ore, 2004, 234, e R. Triola, Il nuovo condominio, Giappichelli editore, 2013, 638). Così, nel caso, ad esempio, che un regolamento preveda lo scrutinio segreto, tale previsione non potrà trovare applicazione a meno che – come si evince da quanto osservato ancora dalla giurisprudenza in materia – la votazione non avvenga tramite schede che riportino il valore delle quote dei condòmini votanti e che, pertanto, consentano di verificare il rispetto della doppia maggioranza prevista dalla legge per la validità della delibera, oltreché di risalire, in via indiretta (grazie al fatto che, in genere, le carature millesimali sono differenti l’una dall’altra), alle singole espressioni di voto (cfr., ancora, la citata sentenza Trib. Milano 9.11.1992 e, più in generale, sulla necessaria individuazione dei condòmini favorevoli e contrari e del valore delle rispettive quote, anche ai fini del diritto di impugnazione ex art. 1137 c.c., Cass. sent. n. 10329 del 19.10.1998 e Cass. sent. n. 810 del 29.1.1999).

References: art. 67
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 art. 1137
 Cass. 
 Cass.