Source: http://mieter-verbraucherschutz.berlin/2020/02/
Timestamp: 2020-02-22 12:57:46+00:00

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Archives for Februar 2020 | AMV - Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.
Stellen Baulärm und -schmutz durch Bauarbeiten in anderen Wohnungen des Mietshauses einen Mietmangel dar?
Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 230 C 79/19, Urteil vom 19.12.2019) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 3. b) aa) – cc) wie folgt aus: „Im Hinblick auf den Baulärm sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus aufgrund der Arbeiten im zweiten Obergeschoss rechts und links, d.h. in der Etage über der von den Klägern gemieteten Wohnung, haben die Kläger einen Rückzahlungsanspruch gegen die Beklagte in Höhe von EUR 445,39.
Das folgt aus § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB für Mai 2019 und aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB für Juni, Juli und August 2019.
Infolge des Baulärms und der Verschmutzung im Treppenhaus fehlte den Mietzinszahlungen der Kläger an die Beklagte der Rechtsgrund für die Zahlung von EUR 47,11 für Mai 2019 und für die Zahlung von je EUR 132,76 für Juni, Juli und August 2019.
Dem Zahlungsanspruch der Kläger steht § 814 BGB nicht entgegen.
aa) Der von den Klägern aufgerufene Baulärm und die Verschmutzung des Treppenhauses gehören nicht zum vertragsgemäßen Zustand der von den Klägern gemieteten Wohnung. Soweit in § 8 Nr. 3 des Mietvertrages auf Arbeiten am Nachbargrundstück Bezug genommen ist, definiert das nicht den vertragsgemäßen Zustand der von den Klägern gemieteten Wohnung im Hinblick auf Arbeiten im Haus, in dem die Kläger eine Wohnung mieteten.
bb) Art, Umfang und Dauer der Bauarbeiten nebst Anfall von Staub und Putzteilen im Treppenhaus sowie Geräuschen in der von den Klägern gemieteten Wohnung sind für die Zeit vom 21. Mai bis 31. August 2019 weitgehend unstreitig.
Die Bauarbeiten durchgehend von Montag bis Samstag, jedenfalls ab 21. Mai im Juni, Juli und bis Ende August, in Form einer Kernsanierung u.a. mit Estrichentfernung, Einreißen von Wänden, Erneuerung von Fenstern und Heizung in den Wohnungen direkt über der von den Klägern gemieteten Wohnung mit Geräuschen von Stemmen, Bohren und Hämmern in der klägerischen Wohnung sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus beeinträchtigten die Gebrauchstauglichkeit dieser Wohnung in nicht nur unerheblichem Maß gemäß § 536Abs. 1 BGB.
Der Höhe nach ist die von den Klägern geltend gemachte Minderung um 13 Prozent klar nicht übersetzt (§ 287 ZPO). Ob es in der Wohnung der Kläger so laut war, dass man sein eigenes Wort nicht verstehen oder nicht telefonieren oder fernsehen konnte, kann angesichts der geringen aufgerufenen Minderungsquote offen bleiben.
– Mai 2019: 11/31 x EUR 1.021,23 x 0,13 = EUR 47,11
– Juni, Juli und August 2019 jeweils: EUR 1.021,23 x 0,13 = EUR 132,76, zusammen EUR 398,28
– ergibt insgesamt EUR 445,39.
cc) § 814 BGB schließt den Anspruch der Kläger nicht aus. Dafür bedürfte es des Umstands, dass die Kläger positiv wussten, wegen § 536 Abs. 1 BGB zur Zahlung des Mietzinses teilweise nicht verpflichtet zu sein, und dennoch zahlten. Da die Miete von den Klägern im Voraus zu zahlen war, die Bauarbeiten aber während des Mai 2019 begannen, kann sich die Frage hier (also beim Klageantrag zu 3, der die Zeit bis Ende August 2019 betrifft) nur für Juni bis August 2019 stellen. Dass die Kläger die allgemein weithin unbekannte Wirkung des §536 Abs. 1 BGB, nämlich von Gesetzes wegen zu einer Entgeltreduzierung zu führen (anders als die Minderung bei Kauf- und Werkvertrag, wo sie der Erklärung bedarf), kannten, ist von der Beklagten streitig behauptet, aber nicht unter Beweis gestellt worden.“
Dieser Beitrag wurde unter Wissenswertes abgelegt am 21. Februar 2020 von amv.
Gewobag beendet Mietnachlass in Staaken
Die Gewobag lässt den von der GSW, von der Deutsche Wohnen und von der ADO Immobilien Management GmbH gewährten Mietnachlass bei diversen Mietern in der Großsiedlung Heerstraße Nord in Staaken auslaufen und setzt sich damit dem Vorwurf aus, indirekt sowohl gegen die Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ als auch ab dem 23.02.2020 gegen den „Mietendeckel“ zu verstoßen.
In der Großsiedlung Heerstraße Nord hatten diverse Mieter bis zum 31.12.2019 einen befristeten Mietnachlass, der über Jahre hinweg bestand und jeweils für ein oder für zwei Jahre verlängert wurde.
Bei einer Mieterin aus dem Blasewitzer Ring 20 belief sich dieser für deren 60,80 m² große Wohnung zunächst auf 147,47 €, d.h. die Nettokaltmiete wurde von 481,60 € um 147,47 € auf 334,13 € gekürzt. Im Januar 2018 wurde der vorgenannte Mietnachlass von 147,47 € auf 122,88 € reduziert und befristet bis zum 31.12.2019 gewährt, so dass sich die Nettokaltmiete für den Zeitraum vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2019 auf 358,72 € und die Bruttomiete zuletzt auf 592,72 € belief. Im Februar 2020 zog die Gewobag nicht nur die Februarmiete sondern auch den Mietnachlass in Höhe von 2 x 122,88 €, d.h. insgesamt 838,48 € ein. Auf das Beschwerdeschreiben der Mieterin vom 03.02.2020 teilte die Gewobag am 11.02.2020 lapidar mit:
vielen Dank für Ihr Schreiben vom 03.02.2020. Gerne möchten wir Ihr Anliegen klären:
Zum 31.12.2019 ist Ihr monatlicher Mietnachlass in Höhe von 122,88 EUR entfallen. Ab dem 01.01.2020 beträgt Ihre monatliche Miete insgesamt 715,60 EUR. Bei der Abbuchung Anfang Februar 2020 wurde die monatliche Miete in Höhe von 715,60 EUR und die Restforderung für den Monat Januar 2020 in Höhe von 122,88 EUR berücksichtigt, insgesamt 838,48 EUR.“
Festzuhalten bleibt, dass die Gewobag ohne vorherigen Kontakt mit der Mieterin und ohne Kenntnis über deren finanzielle Möglichkeiten statt der bis Dezember 2019 geschuldeten Miete in Höhe von 592,72 € Anfang Februar 2020 einen Betrag in Höhe von 838,48 € eingezogen hat.
„Die Gewobag hätte nicht ohne vorherigen Kontakt mit der Mieterin die volle Miete ohne Mietnachlass einziehen dürfen“, sagte Marcel Eupen, 1. Vorsitzender des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. „Sie hätte vielmehr zunächst die Miethöhe nach dem Mietspiegel zum Stichtag 18.06.2019 ermitteln und diese der betroffenen Mieterin mitteilen müssen. Sie hätte beachten müssen, dass nach der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ die Mieten in Summe für Bestandsmietverträge um nicht mehr als 2 % jährlich steigen dürfen sowie dass ab dem 23.02.2020 nach § 3 Abs. 1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung eine Miete verboten ist, die die am 18.06.2019 (Stichtag) wirksame Miete überschreitet. Zwischen einer Mieterhöhung und einer Beendigung eines Mietnachlasses darf insoweit kein Unterschied bestehen“, meint Eupen.
„Selbst wenn die Beendigung des Mietnachlasses entgegen der vorgenannten Rechtsauffassung rechtmäßig sein sollte, ist das Verhalten der Gewobag dennoch unakzeptabel. Dann hätte sie sich zumindest erkundigen müssen, ob die Miete ohne Nachlass sozialverträglich nach der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ ist, d.h. nicht über 30 % des Haushaltsnettoeinkommens liegt und sie hätte die Mieterin auf eine Absenkungsmöglichkeit bei Härtefällen auf 30 % hinweisen müssen“, so Eupen.
Forderung des AMV:
Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. fordert die Gewobag auf, die ursprünglich bis zum 31.12.2019 gewährten Mietnachlässe dauerhaft und unbefristet weiter zu gewähren.
Dieser Beitrag wurde unter AMV Pressemitteilungen abgelegt am 21. Februar 2020 von amv.
Aus der Rubrik „Mieterinformationen“
staaken.info am 19.02.2020: War das nötig Gewobag?
Kurzer Blick zurück: Zumindest in einem der beiden Fälle, in dem Häuserblock am Blasewitzer Ring (s. Foto oben), wurde vor Jahren von der GSW, damals im Eigentum der berüchtigten Finanzheuschrecken vonGoldman Sachs und Cerberus (letztere damals schon berühmt durch ihr Waffenhandel-Portfolio) aus sozialen Gründen einen tüchtigen Mietnachlass von über 140 Euro – fast ein Drittel der Nettokaltmiete – gewährt.
Befristet auf zwei Jahre wurde die Gewährung des Mietnachlasses immer wieder verlängert – selbst von der großen und berüchtigten ImmobiliengesellschaftDeutschen Wohnen, die kurz darauf den GSW Bestand in Berlin übernahm, Auch die neue Vermieterin ADO Immobilien Management und ihre Eigentümergesellschaft Ofek 2 haben dann ab April 2015 den Nachlass anstandslos übernommen und bei einer weiteren Verlängerung im Jahr 2017 um rund 20 Euro reduziert auf immer noch über 120 EUR monatlich bis zum 31.12. 2019 befristet.
https://www.staaken.info/2020/02/war-das-noetig-gewobag/
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rbb24.de am 18.02.2020: Stimmen von Union und FDP – Quorum für Verfassungsklage gegen Mietendeckel erreicht
Die Fraktionen von Union und FDP im Bundestag haben laut CDU genug Stimmen für ihre geplante Verfassungsklage gegen den Berliner Mietendeckel gesammelt.
In der Unionsfraktion hätten mehr als 190 der 246 Abgeordneten das Vorhaben unterzeichnet, teilte der Berliner CDU-Abgeordnete Jan-Marco Luczak am Dienstag mit. Damit sei das notwendige Quorum von 178 Unterstützern – ein Viertel aller Abgeordneten im Bundestag – bereits erreicht.
Luczak: Klage vor dem Sommer einreichen
Da sich auch die FDP an der Klage beteiligen wolle, werde diese am Ende wohl von mehr als 250 Bundestagsabgeordneten unterstützt. Das sei ein starkes Signal, sagte Luczak, der die Klage für die Union koordiniert. Er kündigte an, den Antrag beim Bundesverfassungsgericht „noch deutlich vor der Sommerpause“ zu stellen.
Damit würden Gesetze des Bundes, wie etwa die Mietpreisbremse, vom Land Berlin außer Kraft gesetzt. Dies werde vor dem Verfassungsgericht keinen Bestand haben, erklärte Luczak.
https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2020/02/berlin-bundestag-klage-mietendeckel-cdu-csu-fdp.html
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DER TAGESSPIEGEL am 17.02.2020: „Klar verfassungswidrig“ – Klage gegen Berliner Mietendeckel steht
Mehr als 190 Abgeordnete der CDU-/CSU-Fraktion im Bundestag stellen sich hinter den Antrag auf rechtlicheÜberprüfung des Berliner Mietendeckels vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe. Damit ist die Voraussetzung für den Antrag auf eine „abstrakte Normenkontrolle“ beim obersten Gericht gegeben.
Die Bundestagsabgeordneten wollten mit ihrer Klage „schnellstmöglich Rechtssicherheit für alle Beteiligten herstellen“, so Luczak. Beide Fraktionen zusammen würden sogar mehr als 250 Unterstützer mobilisieren. Voraussetzung für die Einreichung der Klage sind 178 Unterzeichner.
Berlin hebe „mieterschützende Regelungen“ des Bundes auf
Der Berliner Mietendeckel sei „klar verfassungswidrig“, weil er die Zuständigkeit des Bundesgesetzgebers für das Mietrecht missachte, sagte Luczak. Die vielen mieterschützenden Regelungen, die der Bund in Kraft gesetzt habe, hebele das Berliner Gesetz aus. Mietpreisbremse, Mietspiegel und Kappung der Modernisierungskosten – all dies werde in Berlin nicht mehr gelten. „Die rot-rot-grüne Koalition maßt sich also an, die vom Bundesgesetzgeber sorgfältig vorgenommene Abwägung zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern durch seine eigene zu ersetzen“. Das sei nicht akzeptabel und werde vor Gericht keinen Bestand haben.
https://www.tagesspiegel.de/berlin/klar-verfassungswidrig-klage-gegen-berliner-mietendeckel-steht/25554960.html
Berliner Morgenpost am 14.02.2020: Altlasten
Es war ein politischer Auftrag: Berlins landeseigene Wohnungsgesellschaften kauften im vergangenen Jahr Zehntausende Wohnungen für Hunderte Millionen Euro, um den Berliner Mietenmarkt zu entspannen. Doch jetzt kommt heraus: Mehr als 7000 Wohnungen, die im Jahr 2019 in Landesbesitz gingen, sind mit Asbest belastet. Und offenbar wurden die Wohnungsbestände kaum auf Altlasten geprüft. Nun drohen zusätzlich Sanierungskosten in zweistelliger Millionenhöhe.
https://www.morgenpost.de/berlin/article228420513/Berlin-kaufte-2019-mehr-als-7000-asbestbelastete-Wohnungen.html
Dieser Beitrag wurde unter Mietertipps /-informationen abgelegt am 18. Februar 2020 von amv.

References: § 812
 § 812
 § 814
 § 8
 § 536
 § 814
 § 536
 §536
 § 3