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Decreto 29/2011, de 19/04/2011, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. TÍTULO VII. Conservación de obras y construcciones
Conservación de obras y construcciones
Procedimiento para la recepción de las obras de urbanización
Artículo 181 Entrega de la obra de urbanización
1. La entrega de las obras de urbanización incumbirá a:
a) La persona o entidad, pública o privada, responsable de la actuación, incluida la Administración actuante cuando sea distinta del Municipio, si se trata de obras resultantes de una unidad de actuación.
b) La persona que materialmente las haya ejecutado en otro caso.
2. El urbanizador, con una antelación de cuarenta y cinco días comunicará al Municipio la fecha prevista para la terminación de las obras al objeto de la preparación de su recepción, y una vez finalizada su ejecución material y dispuestas las obras para su entrega al uso o servicio público, solicitará que por parte del Municipio se proceda a su recepción definitiva. A la solicitud de recepción definitiva el urbanizador acompañará al menos el certificado final de la dirección técnica de la obra y las actas de recepción del contratista.
3. Recibida la solicitud referida en el número anterior, el Municipio a la vista de los informes correspondientes emitidos tras las actuaciones reguladas en el número 5 de este precepto, designará, si procede, una persona representante para que asista al acto de firma de la recepción de las obras, para lo cual fijará fecha citando al mismo al urbanizador.
4. El plazo máximo para resolver el procedimiento de recepción definitiva será de tres meses a contar desde que se formule la solicitud al Municipio interesando su recepción, si bien dicho plazo será ampliable hasta en la mitad del mismo por razones justificadas en las necesarias comprobaciones del estado de las obras, construcciones e instalaciones, lo que será notificado a la persona solicitante.
El transcurso del plazo máximo aplicable en cada caso sin que se haya producido acta de recepción de conformidad con las obras ejecutadas determinará la recepción de las mismas a todos los efectos, al igual que el uso continuo conforme a su destino de la urbanización ejecutada.
5. Una vez realizadas las actuaciones de comprobación sobre las obras, el Municipio, a través de los correspondientes informes, deberá notificar a la persona solicitante su resultado.
En caso de que existan deficiencias respecto del instrumento de planeamiento correspondiente o del proyecto de urbanización que legitime las obras, el Municipio detallará a través del correspondiente informe dichas deficiencias y requerirá a la persona solicitante su subsanación, otorgando plazo al efecto, el cual en ningún caso podrá exceder de seis meses.
Con el requerimiento regulado en este número, el Municipio podrá acordar que se tome nota marginal sobre las fincas lucrativas resultantes de la actuación urbanizadora, por la que se haga constar la falta de recepción de las correspondientes obras, y que se cancelará en el momento en que se resuelva sobre la recepción definitiva.
Una vez atendido el requerimiento anterior, el Municipio actuará conforme a lo dispuesto en el número 3 del presente precepto, disponiendo de un nuevo plazo de tres meses para la recepción de la urbanización.
6. No obstante lo anterior, se podrá realizar una recepción parcial de la urbanización siempre que ésta pueda funcionalmente destinarse al uso que tuviera previsto con independencia y sin perjuicio de la parte que quedara sin recibir.
7. El Municipio no podrá otorgar licencia de primera ocupación de ninguna construcción o instalación hasta que se no se cumplan los siguientes requisitos:
a) La recepción de las obras de urbanización que afecten a la edificación de que se trate en cualquiera de las formas señaladas anteriormente.
b) La prestación de manera efectiva por las compañías suministradoras de los correspondientes servicios urbanos.
c) Y cuantas otras resulten exigibles legalmente.
8. En el caso de que la persona responsable de la urbanización no procediese a comunicar la terminación de las obras y solicitar su recepción definitiva, la Administración procederá a notificarle este hecho para que interese en el plazo de dos meses la recepción de las mismas con arreglo a lo establecido en este artículo.
Transcurrido dicho plazo, el Municipio procederá de oficio a la recepción de las obras de urbanización previa ejecución en su caso de la garantía definitiva presentada para subsanar las eventuales deficiencias que expresamente se acrediten en relación con el proyecto de urbanización aprobado.
Este mismo procedimiento será de aplicación en el supuesto de que la persona responsable de las obras de urbanización no sea localizable en los términos previstos por la legislación de procedimiento administrativo.
Artículo 182 Acta de recepción
1. La recepción definitiva producirá todos sus efectos con el levantamiento de acta de recepción de las obras ejecutadas, la cual expresará el resultado de todas las actuaciones dirigidas a la comprobación de aquéllas. En el caso referido en el número 5 del artículo anterior, la recepción definitiva producirá todos sus efectos con el levantamiento de acta de conformidad con las obras de subsanación efectivamente realizadas.
2. En el caso en que el urbanizador no asistiese a la recepción de las obras por causas que le sean imputables, el representante municipal le remitirá un ejemplar del acta levantada para que en el plazo de diez días formule las alegaciones que considere oportunas.
En tal caso, la recepción de las obras sólo se entenderá definitiva en el momento en que se resuelvan las alegaciones eventualmente presentadas.
3. El acta de recepción de las obras de urbanización se podrá hacer constar en el Registro de la Propiedad por nota marginal en las inscripciones de todas las fincas afectadas.
4. Las obras de urbanización ejecutadas se someterán al plazo de garantía que se hubiere previsto con ocasión de la aprobación definitiva del Programa o, en su caso, en el convenio por el que se formalice la adjudicación de la ejecución de éste, y que no podrá ser inferior a un año a contar desde el día siguiente a la formalización del acta de recepción o desde el día siguiente a aquel en que se produzca la recepción tácita.
Durante el referido plazo el urbanizador queda obligado a subsanar las deficiencias que se pongan de manifiesto y sean consecuencia de una incorrecta ejecución, a requerimiento del Municipio. No responderá de los defectos que tuvieran su origen en una instrucción de la Administración.
Transcurrido el plazo de garantía sin deficiencias o con éstas subsanadas se extingue la responsabilidad del urbanizador, sin perjuicio del régimen de responsabilidad por vicios ocultos previsto en el artículo 184 de este Reglamento. El Municipio procederá a la devolución al urbanizador de la garantía constituida.
Artículo 183 Incorporación de las obras al inventario general de bienes
1. La recepción de obras de urbanización de carácter inventariable y, en su caso, de las de mejora irá seguida de su incorporación al correspondiente inventario general de bienes y derechos del Municipio, salvo que ya se hubiera materializado la misma mediante proyecto de reparcelación.
2. A tales efectos, al acta de recepción de las obras de urbanización se acompañará un estado de dimensiones y características de las obras ejecutadas que defina con detalle éstas tal y como se encuentren en el momento de la recepción.
Artículo 184 Responsabilidad por vicios ocultos
1. Si la obra se arruina, con posterioridad a la expiración del plazo de garantía, por vicios ocultos de la construcción que traigan causa del incumplimiento de las condiciones establecidas en el convenio urbanístico o del incumplimiento de los requerimientos técnico constructivos que se contengan en los instrumentos de ejecución urbanística, y salvo que los vicios deriven de instrucciones recibidas de la Administración, el Agente urbanizador adjudicatario responderá de los daños y perjuicios durante el término de quince años, a contar desde la recepción. La responsabilidad del Agente urbanizador no será óbice para la exigencia de la responsabilidad en que hayan incurrido los demás intervinientes en el proceso constructivo, de conformidad a lo dispuesto en la legislación general aplicable.
2. Transcurrido el plazo de quince años a que se refiere el apartado anterior sin que se haya manifestado ningún daño o perjuicio, quedará totalmente extinguida la responsabilidad del urbanizador.
Artículo 185 El deber de conservación de las obras de urbanización
1. La conservación de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y los servicios públicos correspondientes, incumbe con carácter general al Municipio.
Se exceptúan de esta regla los supuestos de actuaciones urbanizadoras autónomas de uso predominante turístico o residencial de densidad poblacional baja de carácter aislado o consistentes en complejos industriales o terciarios de similar carácter, en los cuales, en virtud de las determinaciones del correspondiente instrumento de planeamiento, la obligación de conservación corresponde a las personas propietarias de terrenos lucrativos, edificaciones e instalaciones, en tanto se mantengan dichas circunstancias. En este caso, dichas personas propietarias deberán constituir al efecto, y con carácter previo al acto de recepción de dichas obras, una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación en los términos contenidos en la Sección 4ª del Capítulo III del Título I del presente Reglamento.
En las obras de urbanización realizadas en régimen de gestión indirecta y, en todo caso, por particulares, el deber previsto en el párrafo anterior comienza en el momento de la recepción definitiva por el Municipio de las correspondientes obras, de acuerdo con lo establecido en el artículo 182 del presente Reglamento, o en el momento en que deba entenderse producida, de acuerdo con lo establecido en el artículo 181 de este Reglamento.
En las obras de urbanización realizadas por Administraciones o entidades públicas distintas del Municipio, el deber previsto en el párrafo primero comienza a partir de la entrega efectiva a éste por la actuante de las obras de urbanización.
2. En las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación la participación de las personas propietarias privadas de parcelas lucrativas en la obligación de conservación y mantenimiento de las obras de urbanización, dotaciones e instalaciones de los servicios públicos, cuando no estén a cargo del Municipio, se determinará en función de la participación que tuviesen fijada en el proyecto de reparcelación, o en su caso, en la que se hubiere fijado en la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación, la cual deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Si sobre los solares se hubiesen constituido regímenes de propiedad horizontal, la contribución de las personas propietarias en la referida obligación de conservación y mantenimiento se determinará por la cuota de participación con relación al total del valor del inmueble que tenga asignada en cada comunidad, siendo ésta el sujeto inicialmente obligado.
Rehabilitación y recuperación del patrimonio arquitectónico y urbano
Los Programas de Actuación Rehabilitadora
Artículo 186 Programas de Actuación Rehabilitadora
1. El incumplimiento injustificado del deber de conservación y rehabilitación regulado en el artículo 137 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y declarado en la orden de ejecución correspondiente, habilitará a la Administración actuante para optar por la sustitución de la persona propietaria incumplidora mediante la formulación de los Programas de Actuación Rehabilitadora.
2. La declaración del incumplimiento del deber de rehabilitar y la formulación y tramitación de los Programas de Actuación Rehabilitadora se sujetará a los procedimientos establecidos en los Capítulos III y IV del Título V del presente Reglamento para el incumplimiento del deber de edificar y para los Programas de Actuación Edificadora, con las particularidades propias de su función.
Artículo 187 Particularidades relativas a la declaración de incumplimiento y al contenido de Programas de Actuación Rehabilitadora
1. El contenido de los Programas de Actuación Rehabilitadora será el establecido en el artículo 141 de este Reglamento para los Programas de Actuación Edificadora, salvo en lo que respecta al proyecto básico que conforma la alternativa técnica, el cual, en este caso, lo será de rehabilitación.
2. La declaración de la situación de ejecución por sustitución de las obras de conservación o rehabilitación, se producirá una vez vencidos los plazos establecidos en la orden de ejecución correspondiente.
3. Cualquier persona particular tendrá derecho a recabar información que conste en los archivos públicos, sobre las circunstancias derivadas de las inspecciones periódicas establecidas en el artículo 138 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística o de las órdenes de ejecución rehabilitadora emitidas. La Administración estará obligada a poner en conocimiento de la persona solicitante los citados datos.
No obstante, mediante la presentación de informe pericial suscrito por facultativo competente, cualquier particular podrá solicitar la emisión de órdenes de ejecución a la Administración actuante, en virtud del régimen establecido en el artículo 140 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
4. El resto del procedimiento para la declaración de incumplimiento se realizará de acuerdo con lo establecido para el incumplimiento del deber de edificar.
Artículo 188 Particularidades relativas a la tramitación de Programas de Actuación Rehabilitadora
El procedimiento relativo a la convocatoria del concurso, la tramitación del mismo, la adjudicación y las demás circunstancias que definen el Programa de Actuación Rehabilitadora se realizarán de acuerdo a lo establecido para los Programas de Actuación Edificadora, con las siguientes particularidades:
a) Tendrán la consideración de personas interesadas en el expediente las arrendatarias existentes en la finca, a quienes se remitirán las notificaciones que a lo largo del procedimiento deben practicarse.
A estos efectos, se requerirá a las personas propietarias que manifiesten la situación de ocupación de las fincas, sin perjuicio de lo que resulte de la información que debe ser solicitada al Registro de la Propiedad para conocer quienes sean titulares del dominio y de las cargas de las fincas afectadas.
b) La proposición jurídico-económica prevista en el número 3 del artículo 141 de este Reglamento deberá contemplar, en su caso, los costes de indemnización derivados de la resolución de derechos, contratos u obligaciones que graven las fincas, incluidos los relativos a los arrendamientos, o bien el establecimiento del derecho de realojo y de retorno en virtud de lo establecido en la legislación general de arrendamientos urbanos.
c) El proyecto de reparcelación que, en su caso, se redacte podrá dividir horizontalmente los inmuebles existentes que deban ser rehabilitados, si no lo estuvieren ya, a los efectos de adjudicar a diferentes personas cada una de las fincas que lo compongan.
La ejecución de las Áreas de Rehabilitación Preferente
Artículo 189 Áreas de Rehabilitación Preferente
1. Los Municipios y la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha podrán delimitar Áreas de Rehabilitación Preferente con la finalidad de la recuperación del patrimonio arquitectónico y urbano en ellas existente, así como su rehabilitación social y económica.
2. La gestión de las Áreas de Rehabilitación Preferente delimitadas de acuerdo a lo establecido en el número 2 del artículo 141 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística se determinará y organizará análogamente a las Actuaciones de Rehabilitación Integrada, acompañadas, en su caso, de Planes Especiales de Reforma Interior.
Artículo 190 Formas de gestión de las Áreas de Rehabilitación Preferente
La gestión de las Áreas de Rehabilitación Preferente podrá adoptar cualquiera de las formas previstas en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y, en particular, alguna o algunas de las siguientes:
a) Podrá instrumentarse mediante concertación entre las diversas Administraciones públicas interesadas, en cuyo caso, se formalizará como convenio interadministrativo a iniciativa, indistintamente, de la Administración de la Junta de Comunidades o del Municipio. Las restantes Administraciones públicas también podrán ser parte de dicho convenio.
En el caso a que se refiere el párrafo anterior, podrá constituirse para la gestión un consorcio que tendrá la consideración de Administración actuante.
b) Podrá, también, formularse a iniciativa de particular y, en su caso, en el mismo acto de su aprobación, adjudicarle las obras para su ejecución.
c) En caso de preverse la ejecución mediante Programas de Actuación Urbanizadora, la Administración actuante podrá convocar concursos para la gestión indirecta de los mismos, en los términos expresados en el Título III del presente Reglamento.
d) Asimismo, la Administración actuante podrá convocar, o en su caso, concursos para la sustitución de las personas propietarias en la edificación o rehabilitación mediante la formulación de Programas de Actuación Edificadora o Rehabilitadora.
Dichos concursos podrán convocarse y adjudicarse conjuntamente con los mencionados en la letra c) o separadamente de ellos.
Artículo 191 Formulación de las Actuaciones de Rehabilitación Preferente
1. Cuando la delimitación de las Áreas de Rehabilitación Preferente que determinan las Actuaciones de Rehabilitación Integrada no se contengan en el planeamiento de ordenación urbanística vigente, el procedimiento para la aprobación de las citadas Actuaciones podrá iniciarse de oficio o a instancias de cualquier persona particular.
2. En el caso del procedimiento de oficio, la Administración actuante justificará la formulación de las Áreas de Rehabilitación Preferente sobre la base de la presencia de un progresivo deterioro de las edificaciones, espacios libres o infraestructuras al que se vea sometida una zona de suelo urbano de relevante interés cultural o cualquier área urbana, si presenta deficiencias o carencias sociales de especial gravedad que aconsejen proceder a la revitalización y modernización de sus usos y dotaciones, con la finalidad de mejorar la calidad urbana y su cohesión social.
3. El contenido y determinaciones que regulen la ejecución de las Áreas de Rehabilitación Preferente se establecerán en un Plan Especial de Reforma Interior que deberá contemplar las prescripciones señaladas en el artículo 29 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y los concordantes que lo desarrollan en el Reglamento de Planeamiento para la ejecución de la citada Ley.
4. La aprobación del Plan Especial de Reforma Interior supondrá la aprobación del Área de Rehabilitación Preferente correspondiente, lo que comportará los siguientes efectos para los terrenos y edificios incluidos en su ámbito:
a) La necesidad de ocupación y, en su caso, la declaración de urgencia de la ocupación a los efectos de la aplicación de la expropiación forzosa, cuando así lo determinen la resolución o el acuerdo aprobatorios.
b) El otorgamiento a la Administración actuante de los derechos de tanteo y retracto, en los términos establecidos en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
c) La declaración de la situación de ejecución por sustitución de las obras de edificación y conservación o rehabilitación, a los efectos de lo dispuesto en el número 2 del artículo 136 de este Reglamento, sin necesidad de observar plazos o trámites adicionales ni de dictar órdenes de ejecución al efecto.

References: Artículo 181

Artículo 182
 artículo 184

Artículo 183

Artículo 184

Artículo 185
 artículo 182
 artículo 181

Artículo 186
 artículo 137

Artículo 187
 artículo 141
 artículo 138
 artículo 140

Artículo 188
 artículo 141
 resolución 

Artículo 189
 artículo 141

Artículo 190

Artículo 191
 artículo 29
 resolución 
 artículo 136