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Resolución de 26 de enero de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lugo n.º 2 a inscribir una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca. - Doctrina Administrativa - VLEX 356947810
Publicado en: BOE, 12 de Marzo de 2012
Créditos litigiosos: diferencia con hipoteca de finca que no es propiedad del hipotecante y en la que consta anotación preventiva de demanda no firme por la que se declara a éste pleno propietario
Pese a que se habían otorgado dos escrituras públicas autorizadas por el notario Don Manuel Ignacio Castro-Gil Iglesias de fechas 25 de noviembre de 2009 (nº 3.430 de su protocolo) y 27 de enero de 2010 (número 240 de su protocolo) que aparentaban una compraventa con pacto de retro a favor de la mercantil Alfajoque Inversiones S.L., dichas escrituras fueron declaradas nulas de pleno derecho por sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Lugo de fecha 7 de junio de 2011, en Juicio ordinario n.º 47/2011-A, y declarándose en la misma a D. J. L. L. como pleno propietario de la finca en cuestión, por constituir dicha operación un préstamo usurario con garantía de un pacto comisorio prohibido por la ley, y ordenando la cancelación de las inscripciones efectuadas a nombre de Alfajoque Inversiones SL.
Manifiestan ambas partes que son conocedoras de que Alfajoque Inversiones SL ha preparado recurso de apelación contra la expresada sentencia y que por tanto no es firme. No obstante lo anterior, ambas partes reconocen que D. J. L. L. ha solicitado al Juzgado la anotación preventiva de la sentencia al amparo del art. 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para otorgar publicidad registral a la declaración judicial de nulidad de pleno derecho del título de Alfajoque Inversiones SL, a los efectos que le son propios, y especialmente de los arts. 32 y 33 de la Ley Hipotecaria. Ambas partes se comprometen, a presentar en el Registro de la Propiedad el mandamiento para la anotación preventiva, tan pronto como se disponga de él.
... Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:
Lugo, veintiséis de septiembre del año dos mil once. El Registrador de la Propiedad. (Firma ilegible). Fdo: María Núñez Núñez.
Según el artículo 107 de la Ley Hipotecaria son hipotecables, «9º) Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se hace constar en la inscripción que el actor tenía conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.
El artículo 33 de la Ley Hipotecaria establece que la inscripción no convalida los actos que sean nulos con arreglo a las leyes, y esto es lo que ha ocurrido: una sentencia judicial ha declarado sin lugar dudas que la supuesta venta de don J. L. a «Alfajoque Inversiones, S.L.» no fue una auténtica venta con pacto de retro, sino un negocio simulado que enmascaraba un préstamo usurario en el que se entregó una propiedad inmobiliaria como garantía con pacto comisorio. Es decir, un negocio nulo de pleno derecho, y con los efectos «ex tunc» que son propios de toda nulidad de pleno derecho.
De acuerdo con la nulidad declarada judicialmente, don J. L. no dejó de ser propietario nunca, e incluso se puede leer que en el contrato de compraventa declarado nulo de pleno derecho don J. L. seguía siendo poseedor de la finca durante todo el tiempo que duraba el plazo para poder recuperar la finca por retracto. Por tanto siempre tuvo la posesión, y según el artículo 609, 1095 y 1492 del Código Civil, si el título no va acompañado del modo no ha existido traspaso dominical. De esta forma, nunca dejó de ser propietario ni poseedor.
Sin embargo, al haber tenido acceso al Registro aquella escritura de compraventa (con renuncia a la inscripción del pacto de retro) y haberse operado una modificación registral con efectos frente a terceros, y existir oposición del nuevo titular registral, don J. L. tuvo que entablar una demanda judicial para obtener una declaración de nulidad del contrato, la declaración del dominio a su favor, y la cancelación de la inscripción existente a nombre de «Alfajoque Inversiones, S.L.». Sólo de esta forma se podía restituir la realidad y volver a coordinar el Registro con la realidad.
La sentencia judicial es la culminación de un proceso judicial en el cual las partes se han defendido con todas las garantías legales, y bajo el estricto principio de legalidad de todo procedimiento judicial (artículo 1 Ley de Enjuiciamiento Civil). Por eso el legislador le otorga una fuerza especial a las sentencias no firmes (es decir, aquéllas contra las que todavía cabe un recurso ordinario) hasta el punto de que las convierte en títulos ejecutivos de igual forma que a las sentencias firmes, aunque con algún matiz.
Se trata de instituciones, ambas, que, siendo distintas, entrañan riesgos de error, pero riesgos de error parejos y que pueden y deben asumirse en aras de la efectividad de la tutela judicial y de la necesaria protección del crédito. La ejecución forzosa provisional no es, por supuesto, ninguna medida cautelar y supone, de ordinario, efectos de más fuerza e intensidad que los propios de las medidas cautelares. Pero en un caso, además de una razonable oposición, existe una sentencia precedida de un proceso con todas las garantías y, en el otro, sólo el "humo de buen derechoˮ».
Sobre el apartado 9.º del artículo 107 de la Ley Hipotecaria:
Que el hipotecante sea dueño de la finca que hipoteca (así lo declara la sentencia).
Que en el Registro de la Propiedad conste que el hipotecante es dueño (ahora consta, pero con la expresada provisionalidad, como situación jurídica interina dotada de la fuerza que la ley de enjuiciamiento civil otorga a una sentencia).
Que la hipoteca se constituya en garantía de una obligación y conste el consentimiento de las partes.
Que, en cuanto al primer defecto señalado en la nota de calificación, se adhiere a todo lo alegado por el recurrente y además:
Que, en cuanto al segundo de los defectos de la citada nota, igualmente se adhiere a las alegaciones del recurrente, y además:
En el caso al que se refiere este recurso el título calificado es una escritura de reconocimiento de determinada deuda garantizada mediante hipoteca sobre un inmueble.
El criterio de la registradora debe ser confirmado.
El segundo de los defectos expresados en la calificación se refiere a la cláusula de la escritura por la que se pacta que la deuda reconocida deberá ser pagada en un plazo de cinco meses a contar desde el día del otorgamiento, y que «devengará intereses ordinarios al tipo del interés legal incrementado en un punto por todo el tiempo que transcurra hasta su efectivo pago». Se añade que la hipoteca se constituye en garantía del pago de dicha deuda, «los intereses de dicha suma por plazo de cuatro años al tipo de interés legal del 3%, y de la suma de diez mil euros (10.000 €), para costas, gastos judiciales y extrajudiciales, en su caso».
ATC 193/1984, 28 de Marzo de 1984

References: artículo 18
 artículo 107
 resolución 
 artículo 33
 artículo 609
 artículo 107