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Timestamp: 2018-12-10 18:41:29+00:00

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Bredereck + Willkomm Rechtsanwälte - Aktuelles zum Gewerbemietrecht
Fehlender Vertretungszusatz stellt keinen Schriftformmangel dar!
Das Oberlandesgericht (OLG) Köln stellt in seinem Urteil vom 19. Mai 2017 - Az.: 1 U 25/16 unter Bezugnahme auf die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) klar, dass
bei fehlendem Vertretungszusatz einer handelnden Kapitalgesellschaft wie z.B. einer GmbH oder UG (vgl. BGH, Urteil v. 22. April 2015 - Az.: XII ZR 55/14);
bei versehentlicher Falschbezeichnung einer Partei des Mietvertrages (vgl. BGH, Urteil v. 29. Januar 2015 - Az.: IX ZR 279/13);
bei einem im Mietvertrag nicht erwähnten Kellerraum (vgl. BGH, Urteil v. 12. März 2008 - Az.: VIII ZR 71/07)
ein Schriftformmangel nicht vorliegt.
Hinsichtlich des im Mietvertrag nicht aufgeführten Kelleraums begründet das OLG seine Entscheidung in Abweichung zur Entscheidung des BGH jedoch damit, dass im dem Fall zugrunde liegendem Mietvertrag das Mietobjekt als "Ladeneinheit 14/I" bezeichnet war und dieser Bezeichnung nach Auslegung zu entnehmen sei, dass hiervon auch der zugehörige Nebenraum Keller erfasst sei; der BGH hingegen hatte den nicht zu Wohnzwecken dienenden Neben- bzw. Zubehörraum (Keller) als grundsätzlich nicht zu den wesentlichen Bestandteilen des Mietvertrages gehörig eingestuft, so dass dieser keine Erwähnung im Mietvertrag finden musste.
Bundesgerichtshof (BGH): Kauf bricht nicht Miete - auch wenn Veräußerer und Vermieter nicht identisch sind!
Grundsätzlich regelt § 566 Abs. 1 BGB, dass der Erwerber nach Veräußerung des vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrages eintritt. Die Regelung geht hierbei davon aus, dass Vermieter und Veräußerer identisch sind. Die Vorschrift gilt gemäß § 578 Abs. 2 BGB für u.a. Gewerberaummietverträge entsprechend.
Der BGH hat nunmehr mit Urteil vom 12. Juli 2017 - Az.: XII ZR 26/16 entschieden, dass bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar ist, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.
Mit der vorstehenden Entscheidung hat der BGH die bis dato strittige Frage, ob § 566 Abs. 1 BGB bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer entsprechend angewendet werden kann unter Abweichung zu seiner bisherigen Rechtsprechung (vgl. u.a BGH, Urteil v. 22. Oktober 2003 - Az.: XII ZR 119/02; BGH, Urteil v. 11. April 2012 - Az.: XII ZR 48/10) nunmehr bejahend entschieden; jedenfalls dann, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstückes mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen alleinigen wirtschaftlichen Interesses erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Denn der Schutzzweck des § 566 Abs. 1 BGB soll auch dann umfänglich greifen, wenn der Mieter das Mietobjekt zwar nicht vom Eigentümer direkt gemietet hat, der vermietende Nichteigentümer das Objekt jedoch mit Zustimmung des Eigentümers vermietet. Anderenfalls könnte der von § 566 Abs. 1 BGB gewährte Mieterschutz dadurch umgangen werden, dass der Eigentümer nicht selbst den Mietvertrag abschließt, sondern eine dritte Person einschaltet, die formal als Vermieter auftritt, letztlich aber allein im Interesse des Eigentümers handelt.
Mieter von Wohn- oder Gewerberäumen sollten bei einem Herausgabeverlangen nach Veräußerung des Mietobjekts grundsätzlich prüfen, ob der Vermieter auch Eigentümer war. Ist dies der Fall, findet § 566 Abs. 1 BGB direkte Anwendung. Sollte der im eigenen Namen vermietende Vermieter nicht zugleich auch Eigentümer gewesen sein ist in einem nächsten Schritt zu prüfen, ob die Vermietung mit Zustimmung und im ausschließlichen Interesse des Eigentümers erfolgt ist. Da hiervon regelmäßig auszugehen sein wird, ist die Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB in diesem Fall entsprechend anzuwenden, so dass der Mieter trotz Herausgabeverlangen auch nach wie vor ein Recht zum Besitz geltend machen kann.
Wie genau muss der Pachtgegenstand (das Mietobjekt) bezeichnet sein, um die Schriftform zu wahren?
Grundsätzlich muss das Mietobjekt, wie auch der Pachtgegenstand, ausreichend bestimmt bezeichnet sein. Die Parteien, wie auch spätere Erwerber, müssen anhand der Vertragsurkunde sowie etwaiger Anlagen zweifelsfrei bestimmen können, was Gegenstand des Vertrages sein soll. Ist dieses Erfordernis nicht erfüllt, mangelt es dem Vertrag an der notwendigen Schriftform mit der Konsequenz des § 550 BGB, wonach der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und ordentlich kündbar ist. Gerade für langfristig abgeschlossene Pacht- und Gewerbemietverträge hat dies schwerwiegende Konsequenzen.
Das Oberlandesgericht Dresden (OLG Dresden) hat mit Urteil vom 23. November 2016 - Az.: 5 U 2031/15 entschieden, dass die Schriftform aus § 550 BGB auch dann gewahrt ist, wenn sich die Bestimmbarkeit des Pachtobjekts im Zeitpunkt des Vertragsschlusses anhand der damals ausgeübten tatsächlichen Nutzung ableiten lässt. Konkret hat das Gericht ausgeführt:
"Der Pachtgegenstand muss zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform aus § 550 BGB so hinreichend bestimmt sein, dass es dem Grundstückserwerber im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Gegenstand zu indentifizieren und seinen Umfang festzustellen. Dafür genügt es, wenn sich etwaige Zweifel an der exakten Lage des Pachtgegenstandes auch ohne Zuhilfename von Anlagen zum Pachtvertrag, insbesondere anhand des Umfangs der tatsächlichen, bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses währenden Nutzung durch die Parteien im Rahmen des vorausgegangenen Pachtverhältnisses, auf das der Hauptvertrag hinweist, beseitigen lässt (BGH NJW 1999, 3257)."
Im Falle von Streitigkeiten hinsichtlich der Wahrung der Schriftform wegen einer fehlenden Bestimmtheit des Pacht-/Mietobjekts ist zu prüfen, ob das Objekt vor Vertragsschluss von den selben Parteien in gleichem Umfang bereits genutzt wurde. In diesem Fall lässt sich eine Bestimmbarkeit des Pachtobjekts aus diesem Umstand ableiten und eine Wahrung der Schriftform argumentieren.
Ohne vorherige Nutzung ist höchste Sorgfalt hinsichtlich der Bestimmtheit des Pacht-/Mietobjekts anzuwenden.
Bundesgerichtshof (BGH): § 566 Abs. 1 BGB umfasst nicht das Ankaufsrecht des Mieters
Gemäß § 566 BGB tritt der Erwerber einer vermieteten Wohnung in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Der BGH führt in seiner Entscheidung vom 12. Oktober 2016 - Az.: XII ZR 9/15 all jene Rechte und Pflichten auf, welche § 566 BGB unterfallen. Danach werden nur solche Rechte und Pflichten erfasst, die als mietvertraglich zu qualifizieren sind oder die in untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind. Für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, ist daher auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustellen.
Der BGH hat demgemäß als von § 566 Abs. 1 BGB bzw. § 571 Abs. 1 BGB aF erfasst angesehen das Vermieterpfandrecht, die Übernahme der Kosten für Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, den Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution, eine Schiedsvereinbarung und die Übernahme des Inventars durch den Verpächter.
Als von § 566 Abs. 1 BGB bzw. § 571 Abs. 1 BGB aF nicht erfasst angesehen hat der BGH dagegen den Eintritt des Erwerbers in die mietvertraglich getroffene Regelung, wonach der Mietgegenstand nach Eigenkapitalersatzregeln unentgeltlich zur Nutzung zu überlassen ist, die Rückgabe der vom Mieter geleisteten Sicherheit, die Einräumung eines dinglichen Dauerwohnrechts und ein Belegungsrecht, das in einem Mietvertrag zugunsten des Arbeitgebers des Mieters begründet worden ist.
Diese enge Auslegung des § 566 Abs. 1 BGB behält der BGH auch in seiner aktuellen Entscheidung bei. Danach kann das Ankaufsrecht nicht als mietvertraglich qualifiziert werden, sondern stellt als kaufrechtliche Regelung ein Aliud (lat.: alius; etwas anderes [von mehreren]) zur Miete dar, da es nicht den Fortbestand des Mietverhältnisses bezweckt, sondern dieses durch den Abschluss eines Kaufvertrages ersetzen will. Aus diesem Grund stellt das Ankaufsrecht auch keinen untrennbaren Zusammenhang zum Mietvertrag dar.
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Schriftform des Mietvertrages und Überlassung eines Kellers
Die Befristung in einem Mietvertrag ist nur dann verbindlich, wenn alle wesentlichen Absprachen schriftlich vereinbart worden sind. Fehlen in der schriftlichen Vertragsurkunde wesentliche Vereinbarungen, kann der Mietvertrag von jeder Vertragspartei vorzeitig mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von einem halben Jahr zum Ende des Quartals gekündigt werden.
In einem vom OLG Frankfurt entschiedenen Fall hatten sich Mieter und der Erwerber über die Nutzung eines Kellers gestritten. Der Mieter hatte behauptet, der Keller sei ihm mündlich von der damaligen Vermieterin überlassen worden. Ohne den Keller hätte er die Praxisräume nicht angemietet. Darauf kündigte der Erwerber das langjährige Mietverhältnis über die Zahnarztpraxis ordentlich zum Ende des nächsten Quartals und verklagte den Zahnarzt auf Räumung.
Der Mieter wurde in beiden Instanzen auf vorzeitige Räumung verurteilt, da die Vermietung auch der Kellerräume wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages gewesen sei und deshalb in den schriftlichen Mietvertrag hätte aufgenommen werden müssen. Deshalb könne der Erwerber das Mietverhältnis vorzeitig kündigen (OLG Frankfurt, Urteil vom 27.4.2016 - 2 U 9/16).
Praxishinweis für Gewerbemieter: Die Einhaltung der Schriftform kann nicht nur Bedeutung für die vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses haben. Ist die Schriftform nicht eingehalten, kann vielmehr auch eine Indexklausel in einem Gewerbemietvertrag unwirksam sein. Allerdings muss die Feststellung der Unwirksamkeit gerichtlich festgestellt werden.
Übergibt der Vermieter die Gewerberäume nicht renoviert, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen ausführen
Der Bundesgerichtshof hat für Wohnraummietverhältnisse bereits entschieden, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nicht ausführen muss, wenn er eine unrenovierte Wohnung bezogen hat. In diesen Fällen ist eine Schönheitsreparaturklausel in einem Formularmietvertrag unwirksam.
Bisher wurde allerdings vom Bundesgerichtshof noch nicht entschieden, ob diese Rechtsprechung auch auf das Gewerbemietrecht übertragen werden kann.
Nun liegt hierzu ein Beschluss des OLG Celle vor. Danach ist auch der Gewerbemieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, wenn er bei Mietvertragsbeginn unrenovierte Räume übernommen hat und keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat (OLG Celle, Beschluss vom 13.7.2016, 2 U 45/15). Das OLG Celle war sich bei der Entscheidung so sicher, dass es nicht einmal die Revision zum BGH zugelassen hat.
Praxishinweis vom Fachanwalt: Vermieter und Mieter sind gut beraten, die Absprachen bei Mietvertragsbeginn und den Zustand der Mieträume sorgfältig zu dokumentieren. Dies gilt nicht nur für die Frage der Schönheitsreparaturen, sondern kann auch von entscheidender Bedeutung sein, wenn bei Mietvertragsende über Beschädigungen der Mietsache gestritten wird.
Änderung der Miethöhe und Regelung zu Umbaumaßnahmen besser schriftlich vereinbaren
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr klargestellt, dass in langfristigen Gewerbemietverträgen auch nur geringfügige Änderungen der Miethöhe schriftlich vereinbart werden müssen. Wird die Schriftform nicht eingehalten, kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis vorzeitig kündigen.
Das gleiche kann, so der Bundesgerichtshof gelten, wenn wesentliche Absprachen über Umbaumaßnahmen und wer die Kosten der Maßnahmen zu tragen hat, getroffen werden. Insbesondere Vereinbarungen über einen verlorenen Baukostenzuschuss des Mieters können von wesentlicher Bedeutung für den Bestand des Vertrages sein.
Im konkreten Fall war der Mietvertrag über eine Zahnarztpraxis bis 2020 befristet. Die Mieter kündigten den Mietvertrag jedoch wegen eines Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis vorzeitig zum 31.7.2014. Der Bundesgerichtshof kam zu dem Ergebnis, dass das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum 30.9.2014 gekündigt werden könne, weil die Änderung der Miethöhe immer zu den wesentlichen Vertragsbedingungen gehöre, die schriftlich festzuhalten seien. Nur wenn beide Vertragsparteien damit einverstanden gewesen seien, dass die Änderung der Miethöhe auf der ursprünglichen Urkunde vermerkt wird, sei die Schriftform insoweit eingehalten. Wegen der Umbaumaßnahmen komme es auf alle Umstände des Einzelfalls an, ob diese als vertragswesentlich anzusehen seien (BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14).
Tipp vom Fachanwalt: In langfristigen Gewerbemietverträgen sollte stets darauf geachtet werden, alle Vereinbarungen schriftlich festzuhalten. Die Nichtbeachtung der Schriftform führt nicht nur dazu, dass das Mietverhältnis vorzeitig gekündigt werden kann. Auch eine Indexklausel, nach der sich die Miete entsprechend dem Lebenshaltungskostenindex erhöht, wäre unter Umständen unzulässig, weil die erforderlichen Mindestbindung des Vertrages nicht mehr eingehalten ist.
Bei der Vertragsgestaltung kann durch eine qualifizierte Schriftformheilungsklausel allerdings eine vorzeitigen Kündigung entgegengewirkt werden. Solange allerdings der BGH zur Wirksamkeit solcher Regelungen noch nicht abschließend entschieden hat, sollte sich niemand auf solche Regelungen verlassen.
Eigentümergemeinschaft und Schriftform
Langfristige Gewerbemietverträge müssen von allen Parteien unterschrieben werden, andernfalls sie zwar wirksam sind, aber vorzeitig mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden können.
Im nun vom OLG Köln entschiedenen Fall hatte eine aus vier Eigentümern bestehende Eigentümergemeinschaft einen Mietvertrags über eine Wärterwohnung geschlossen. Für die Eigentümergemeinschaft hatten nur drei der vier Eigentümer unterzeichnet. Dass eine Eigentümerin die andere vertreten hätte, ergab sich aus dem Mietvertrag nicht. Auch eine Vollmacht war dem Vertrag nicht beigefügt.
Das Oberlandesgericht Köln erkannte, dass die gesetzliche Schriftform des Mietvertrages nicht gewahrt ist, weil alle vier Eigentümer hätten unterschreiben müssen. Dass eine Eigentümerin von der anderen vertreten worden sei, sei unerheblich, da sich dies nicht aus dem Mietvertrag ergeben würde und auch keine Vollmacht beigefügt worden sei. Daher hätten die Eigentümer vorzeitig fristgerecht kündigen dürfen (Oberlandesgericht Köln,, Urteil vom 3.3.2015, 22 U 82/14).
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts liegt auf der Linie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, soweit es die Schriftform des Gewerbemietvertrages deshalb nicht als gewahrt angesehen hat, weil nicht alle Eigentümer unterschrieben habe. Anders als das Oberlandesgericht meint, ist aber meines Erachtens die Beifügung einer Vollmacht nicht erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass ein Gewerbemietvertrag das gesetzliche Schriftformerfordernis auch dann einhält, wenn ein vollmachtloser Vertreter den Vertrag unterzeichnet und dieser später genehmigt wird.
Beide Parteien sind gut beraten, sich genau über die Einhaltung der Schriftform zu informieren, wenn der Vertrag vorzeitig beendet werden soll.
BGH: Ersatz von Umsatzausfall wegen Baumaßnahmen des Vermieters keine zu ersetzenden Aufwendungen des Mieters
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr geklärt, dass der Gewerbemieter grundsätzlich keinen Anspruch darauf hat, dass ihm der Umsatzausfall während Baumaßnahmen des Vermieters erstattet wird.
Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Mieter, der ein Restaurant betreibt, die Duldung von Baumaßnahmen verweigert. Er wollte erst, dass eine Regelung über den Ersatz des Umsatzausfalls während der sechswöchigen Schließungszeit des Restaurants durch den Vermieter getroffen wird.
Wegen der weiterhin bestehenden Mängel minderte er die Miete. Als ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis forstlos. Der Mieter berief sich darauf, dass er weiterhin zur Mietminderung berechtigt gewesen sei, da er die Duldung von einer Regelung wegen seines Umsatzausfalls abhängig machen durfte.
Der BGH sah das anders. Er hat nunmehr entschieden, dass grundsätzlich - von den Fällen eines anfänglichen Mangels abgesehen - der Mieter keinen Anspruch auf Ersatz des Umsatzausfalls geltend machen kann. Der Mieter sei daher nicht mehr zur Mietminderung berechtigt gewesen, nachdem er die Duldung der Erhaltungsmaßnahmen verweigert habe. Allerdings hat der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit an das Oberlandesgericht Hamburg zurückverwiesen. Das Oberlandesgericht muss jetzt klären, wie lange die Arbeiten zur Mängelbeseitigung gedauert hätten. In dieser Zeit hätte der Mieter noch mindern dürfen. Verbleibt auch dann ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten, sei die fristlose Kündigung gerechtfertigt und der Mieter muss räumen (BGH, Urteil vom 13.5.2015 - XII ZR 65/14)
Tipp vom Fachanwalt für den Gewerbemieter: Statt die Miete zu kürzen, sollte der Mieter unter Vorbehalt die volle Miete zahlen und ggf. im Klagewege den geminderten Betrag zurückfordern. So vermeidet der Mieter das Risiko der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Ohnehin sehen viele Gewebemietverträge vor, dass der Mieter die Mietminderung nicht einseitig ausüben darf, sondern bei Streit über die Mietminderung die Miete zunächst zahlen muss und dann seinen Rückforderungsanspruch geltend machen muss. Solche Regelungen sieht die Rechtsprechung auch in Formularmietverträgen über Gewerberäume als wirksam an.
Fachanwaltstipp für den Vermieter von Gewerberäumen: Verweigert der Miete die Duldung erforderlicher Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen trotz Abmahnung, kann dies die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne Mietrückstand rechtfertigen. Allerdings dürfen Instandsetzungs - und Modernisierungsmaßnahmen nicht zur Unzeit erfolgen. Insbesondere muss bei der Planung von Baumaßnahmen auf saisonale Besonderheiten Rücksicht genommen werden.
Gerüst vor Schaufenster: Mieter kann fristlos kündigen
Vor dem Schaufenstern eines Möbelgeschäfts mit integrierter Snackbar und integriertem Café hatte der Vermieter im Mai ein Gerüst aufstellen lassen, um Passanten und Kunden dauerhaft vor herabfallenden Putzteilen zu schützen. Der Mieter konnte deshalb den Bereich vor dem Geschäft nicht zum Aufstellen von Tischen und Wühlen nutzen. Die Sicht auf das Schaufenster wurde behindert. Nachdem der Mieter den Vermieter im Juli erfolglos unter Fristsetzung aufgefordert hatte, das Gerüst zu entfernen, kündigte er das Mietverhältnis fristlos. Der Vermieter berief sich darauf, dass im Mietvertrag vereinbart worden sei, dass ein Gerüst zur Ausführung von Arbeiten aufgestellt werden dürfe.
Der Mieter hatte vor dem Kammergericht Erfolg. Das Kammergericht sah in dem Gerüst einen erheblichen Mangel, insbesondere weil das öffentliche Straßenland vor dem Geschäft nicht zu Aufstellen für Tische und Stühle nicht genutzt werden könne. Auch wenn die Nutzung des öffentlichen Straßenlandes nicht ausdrücklich vereinbart gewesen sei, so könne der Mieter doch erwarten, dass der Vermieter ihn an der zulässigen Nutzung von öffentlichem Straßenland nicht hindere (Kammergericht, Urteil vom 15.5.2014 - 8 U 12/13).
Praxistipp für den Gewerbemieter: Die Entscheidung des Kammergerichts ist darauf zurückzuführen, dass hier das Gerüst dauerhaft aufgestellt worden war und nicht zum Ausführen der Arbeiten bestimmt war. Bevor der Mieter kündigt, sollte er daher mit seinem Rechtsanwalt sorgfältig prüfen, ob im Einzelfall das Aufstellen des Gerüsts geduldet werden muss.
Fachanwaltstipp für den Gewerbevermieter: Plant der Vermieter umfangreiche Baumaßnahmen, die den Mietgebrauch einschränken werden, sollte er die geplanten Bauabnahmen im Mietvertrag regeln, damit es nicht zu unnötigen Auseinandersetzungen kommt. Eine fristlose Kündigung des Mieters kann umfangreiche Schadensersatzansprüche des Mieters nach sich ziehen, insbesondere auf Umsatzausfall, Mietdifferenz für Ersatzräume, Ersatz der Umbaukosten, Umzugskosten u.v.m.
Mietminderung auch nach vorbehaltloser Ausübung der Option
Der Vermieter hatte zu Beginn eines auf 10 Jahre befristeten Mietverhältnisses eine raumlufttechnische Anlage (RLT-Anlage) in einer Arztpraxis eingebaut. Trotz der Kenntnis der Mängel übte der Mieter 2003 die erste Option aus, ohne einen Vorbehalt wegen der Mängel zu erklären.
Im Jahre 2006 rügte der Mieter diverse Mängel an der RLT-Anlage, unter anderem weil sie stark verschmutzt sei und keine Revisionsöffnungen und Reinigungsmöglichkeiten aufweise. Im Jahre 2008 übte der Mieter die zweite Option aus, einen Vorbehalt wegen der Mängel erklärte er nicht.
Im Jahre 2009 forderte der Mieter die Miete für die Zeit Juli 2006 zurück, da er berechtigt sei, die Miete wegen der Mängel der RLT-Anlage zu mindern. Das Oberlandesgericht wies die Klage des Mieters ab, weil er die Option im Jahre 2003 in Kenntnis der Mängel ausgeübt habe, ohne einen Vorbehalt zu erklären.
Der Bundesgericht hat das Urteil aufgehoben. Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts verliere der Mieter bei einer vorbehaltlosen Ausübung der Option sein Mietminderungsrecht nicht (BGH, Urteil vom 5.11.2014 - XII ZR 15/12). Der BGH hat den Rechtsstreit an das Oberlandesgericht zurückverwiesen, unter anderem damit geklärt werden kann, ob der Mieter seinen Rückforderungsanspruch verwirkt hat.
Tipp für den Gewerbemieter: Auch wenn der BGH nunmehr entschieden hat, dass die vorbehaltlose Ausübung des Optionsrechts nicht zum Verlust der Mängelrechte führt, sollte der Mieter bei der Ausübung der Option seine Rechte wegen Mängeln vorbehalten. Sonst kann das Mietminderungsrecht des Mieters verwirkt sein. Dies hängt von allen Umständen des Einzelfalls ab, unter anderem davon, ob der Vermieter wegen des langen Zeitablaufs darauf vertrauen durfte, dass der Mieter seine Rechte nicht mehr geltend machen wird.
BGH: Vermieter muss beweisen, dass der Mieter die Mängelanzeige unterlassen hat!
Das Recht zur Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter von dem Mangel nichts weiß und den Mangel deshalb nicht beseitigen konnte. Außerdem macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig, wenn er den Vermieter über aufgetretene Mängel nicht informiert.
Umstritten und bisher nicht eindeutig geklärt ist, ob der Mieter beweisen muss, den Mangel angezeigt zu haben oder im Gegenteil der Vermieter beweisen muss, dass die Anzeige unterblieben ist. Während der für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die Beweislast beim Mieter sieht, hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VII. Zivilsenat nun entschieden, dass der Vermieter beweisen müsse, dass die Mängelanzeige unterblieben ist. Das gelte jedenfalls, wenn der Vermieter Schadensersatz wegen der unterbliebenen Mängelanzeige geltend macht. Wie es sich bei der Mietminderung verhält, hat der VII. Zivilsenat zwar offen gelassen, die Entscheidungsgründe lassen aber vermuten, dass der VII. Zivilsenat auch hier die Beweislast beim Vermieter sieht (BGH, Urteil vom 05.12.2012 - VIII ZR 74/12).
Tipp vom Fachanwalt für den Mieter: Der Mieter sollte etwaige Mängel schriftlich anzeigen und sich den Eingang der Mängelanzeige bestätigen lassen.
Tipp für den Vermieter von Gewerberäumen: Bisher kann sich der Vermieter von Gewerberäumen auf die bisherige Rechtsprechung des XII. Zivilsenats berufen.
Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Umlage von Nebenkosten in Gewerbemietverträgen
Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bestätigt, dass die Kosten der Verwaltung des Mietobjekts im Gewerbemietrecht auf die Mieter umgelegt werden können, nicht jedoch die Kosten des Center-Managements eines Einkaufszentrums. Weiter hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter gestellten Gewerbemietvertrag unwirksam ist, nach der der Mieter die Kosten der Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen zu tragen hat. Ohne eine Begrenzung der Kosten sei die Regelung in jedem Fall unwirksam.
Den Einwand des Vermieters, der Mieter habe jahrelang die Abrechnung der jetzt beanstandeten Nebenkosten akzeptiert, lies der BGH nicht gelten. Der BGH bestätigt auch hier seine Auffassung, dass Zahlungen auf Nebenkostenabrechnungen grundsätzlich nicht bedeutet, dass die darin aufgeführten Positionen vom Mieter auch für die Zukunft akzeptiert wird.
Ob in einem Gewerbemietvertrag wirksam ein Einwendungsausschluss vereinbart werden kann, wenn der Mieter innerhalb einer bestimmten Frist keine Einwendungen erhebt, hat der BGH aber ausdrücklich offen gelassen (BGH, Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11).
Empfehlung für den Gewerbemieter vom Fachanwalt: Achten Sie nach Vorlage der Nebenkostenabrechnung darauf, dass Sie Ihre Einwendungen zügig schriftlich geltend machen. Sollten Sie in der Vergangenheit aufgrund unwirksamer Regelungen zu viele Nebenkosten gezahlt haben, lassen Sie prüfen, ob hier noch Rückforderungsansprüche geltend gemacht werden können.
Empfehlung für den Gewerbevermieter vom Fachanwalt: Achten Sie bei der Gestaltung Ihrer Gewerbemietverträge darauf, dass die umzulegenden Kosten wirksam vereinbart werden. Sollen Wartungs- und Instandhaltung der technischen Einrichtungen auf den Mieter umgelegt werden, muss der Mietvertrag eine Kostenobergrenze enthalten. Wenn Sie eine Ausschlussklausel wirksam vereinbaren wollen, sollten Sie sich verpflichten, den Mieter in der Abrechnung darauf hinzuweisen, dass die Abrechnung als genehmigt gilt, wenn er keinen Widerspruch erhebt. Natürlich muss der Hinweis dann auch in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein.
Klage auf Rückzahlung der Miete kann auch bei Zahlung ohne Vorbehalt begründet sein!
Im konkreten Fall sah der vom Gewerbevermieter gestellte Formularvertrag vor, dass der Mieter eine Minderung sowie die Aufrechnung und ein Zurückbehaltungsrecht nur geltend machen könne, wenn die Forderung vom Vermieter anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sei.
Der Mieter hatte die Miete zunächst ohne Vorbehalt gezahlt und verlangte anschließend die überzahlte Miete zurück, zu Recht, wie das Kammergericht entschieden hat.
Zwar sei der Mieter, der die Miete vorbehaltlos zahle, grundsätzlich mit einer Rückforderung dieser Zahlung ausgeschlossen, weil er weiß, dass er zur Zahlung der ungeminderten Miete nicht verpflichtet ist. Etwas anderes gelte aber dann, wenn der Mietvertrag eine - wirksame oder unwirksame - Klausel enthält, nach der die Minderung ohne Zustimmung des Vermieters unzulässig ist. In diesem Fall müsse auch der Gewerbemieter nicht wissen, dass die Klausel unwirksam ist (Kammergericht, Urteil vom 11.9.2014 - 8 U 77/13).
Auch im Gewerbemietrecht sollte bei Vorliegen von Mängeln unter Vorbehalt gezahlt werden. Die Miete einzubehalten ist allerdings oft nicht zweckmäßig, weil in vielen Gewerbemietverträgen die Ausübung des Mietminderungsrechts eingeschränkt oder ausgeschlossen ist. Außerdem geht der Mieter ein hohes Risiko ein, wenn er den Mangel nicht beweisen kann. Eine Kündigung könnte im Gewerbemietrecht schon dann erklärt werden, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Das gilt auch, wenn der Mieter einen behaupteten Mangel nicht beweisen kann.
Gleitklausel nicht vergessen!
In vielen Gewerbemietverträgen wird eine Indexmiete vereinbart. Regelmäßig ist in Gewerbemietverträgen vereinbart, dass die Mieterhöhung eintritt, ohne dass es einer Erklärung des Vermieters bedarf.
Wird die Mieterhöhung vom Vermieter aber über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht, kann der Nachzahlungsanspruch verwirkt sein, wie jetzt das OLG Nürnberg entschieden hat. Im konkreten Fall hatte der Vermieter über mehr als vier Jahre seinen Anspruch nicht geltend gemacht. Zwischenzeitlich hatten Vermieter und Mieter über Minderungsansprüche korrespondiert, ohne dass der Vermieter seine Ansprüche aus der Indexvereinbarung geltend gemacht hatte.
Als er die aufgelaufenen Rückstände von dem Gewerbemieter einforderte, wandte dieser ein, dass der Anspruch verwirkt sei, zu Recht wie das OLG Nürnberg entschieden hat. Der Vermieter kann seinen Anspruch nur noch für die Zukunft geltend machen (OLG Nürnberg, Beschluss vom 17.1.2014 - 3 U 1355(13).
Tipp für den Gewerbevermieter: Auch wenn es im Gewerbemietrecht anders als im Wohnraummietrecht bei einer Indexmiete keiner schriftlichen Mieterhöhungserklärung bedarf, sollten Sie Ihre Ansprüche nicht aus einer Gleitklausel nicht vergessen.
Tipp für den Gewerbemieter: Prüfen Sie sorgfältig, ob die in Ihrem Gewerbemietvertrag enthaltene Indexklausel wirksam ist. Sollte sie nach dem Preisklauselgesetz unwirksam sein, müssen Sie aktiv werden, denn die Unwirksamkeit gilt erst, wenn sie durch rechtskräftiges Urteil festgestellt wurde.
Unwirksamkeit einer Wertsicherungsklausel im Pachtvertrag hat nur Wirkung für die Zukunft
Wertsicherungsklauseln spielen im gewerblichen Miet- und Pachtrecht eine bedeutsame Rolle. Sie sind allerdings nur wirksam, wenn der Vermieter für einen Zeitraum von 10 Jahren auf sein Recht zur fristlosen Kündigung verzichtet hat, sei es, weil der Mietvertrag mindestens auf 10 Jahre befristet wurde oder dem Mieter eine Option eingeräumt wurde, so dass das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters auf mindestens 10 Jahre verlängert werden kann.
Eine solche Befristung ist allerdings unwirksam, wenn die Schriftform des Mietvertrages nicht eingehalten wurde. Das kann auch dann der Fall sein, wenn Mieter und Vermieter nachträglich den Pacht- oder Mietvertrag mündlich ändern. Im konkreten Fall hatten sich die Parteien des Pachtvertrages mündlich geeinigt, dass Nebenkostenvorauszahlungen an den Vermieter gezahlt werden sollten. Diese mündliche Absprache hatte zur Folge, dass der Pachtvertrag insgesamt nicht mehr die gesetzliche Schriftform wahrte und von beiden Seiten gekündigt werden kann.
Grundsätzlich ist daher auch die Wertsicherungsklausel unwirksam. Allerdings gilt die Unwirksamkeit nach § 8 Preisklauselgesetz erst, wenn sie durch eine gerichtliche Entscheidung rechtskräftig festgestellt ist, wie nunmehr das Oberlandesgericht Brandenburg bestätigt hat (Urteil vom 6.5.2014, 3 U 75/11). Der Mieter musste daher für die Vergangenheit die Miete nachzahlen, obwohl eine an sich unzulässige Wertsicherungsklausel vorlag.
Dem Gerwerbemieter oder -pächter ist daher zu raten, die Unwirksamkeit einer Wertsicherungsklausel unverzüglich geltend zu machen und ggf. Klage zu erheben.
Der Verpächter bzw. Vermieter kann die Mieterhöhung so lange geltend machen, bis die Unwirksamkeit gerichtlich festgestellt ist.
Qualifizierte Schirftformklausel hindert Erwerber nicht an der Kündigung eines Gewebemietvertrages
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr die seit langem offene Frage geklärt, dass der Erwerber eines Gewerbeobjekts an eine Schriftformheilungsklausel nicht gebunden ist, so dass er das Mietverhältnis kündigen kann, wenn die Schriftform des Gewerbemietvertrages nicht eingehalten wurde.
Im konkreten Fall enthielt der auf 10 Jahre befristete Mietvertrag eine qualifizierte Schriftformheilungsklausel. Danach sollte keine Vertragspartei unter Berufung auf einen Verstoß gegen die Schriftform des Mietvertrages das Mietverhältnis vorzeitig kündigen können. Vielmehr waren beide Vertragsparteien verpflichtet, die Schriftform zu heilen.
Im Laufe des Mietverhältnisses konnte der Mieter einige Änderungen des Mietvertrages, u.a. ein zusätzliches Kündigungsrecht erreichen. Der bisherige Vermieter bestätigte diese Zusatzvereinbarungen schriftlich, allerdings unterzeichnete der Mieter das Schriftstück nicht.
Als das Grundstück verkauft wurde, versuchte der Mieter eine weitere Reduzierung der Miete durchzusetzen. Damit war der Erwerber nicht einverstanden. Zum Abschluss eines neuen schriftlichen Mietvertrages kam es nicht.
Der Erwerber klagte auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume, nachdem er den Gewerbemietvertrag vorzeitig gekündigt hatte. Der Mieter machte geltend, dass der Erwerber wegen der im Mietvertrag enthaltenen Schriftformheilungsklausel an der vorzeitigen Kündigung gehindert, jedoch ohne Erfolg.
Der Bundesgerichtshof kläre nunmehr, dass eine Schriftformheilungsklausel den Erwerber, der in das Mietverhältnis des bisherigen Vermieters eintrete, nicht hindere, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen, wenn die Schriftform des langfristigen Mietvertrages nicht eingehalten ist.
Der Mieter konnte sich auch nicht auf Treu und Glauben berufen, weil er selbst den Abschluss eines neuen schriftlichen Mietvertrages zu den bisherigen Bedingungen abgelehnt hatte (BGH, Urteil vom 22.1.2014, XII ZR 68/10).
Tipp vom Fachanwalt für die Vertragsparteien: Achten Sie darauf, dass sämtliche Vereinbarungen und auch Nachträge auf einer Vertragsurkunde festgehalten werden, weil sonst Ihr Vertragspartner das langfeiste Mietverhältnis unter Umständen vorzeitig kündigen kann.
Schönheitsreparaturen: Verpflichtung zur bezugsfertigen Übergabe ist keine unzulässige Endrenovierungsklausel
Der Bundesgerichtshof hatte sich erneut mit der Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen über Schönheitsreparaturen in einem Gewerbemietvertrag zu beschäftigen.
Der Mietvertrag sah u.a. vor, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Bei Beendigung des Mietverhältnisses habe der Mieter die Räume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben. Der Mieter der Gewerberäume sah darin eine unzulässige Endrenovierungsklausel und meinte, deshalb nicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet zu sein.
Der Vermieter machte mit Erfolg vor dem Bundesgerichtshof Ersatzansprüche wegen der nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen geltend. Zwar halte der Bundesgerichtshof an seiner Auffassung fest, dass eine Klausel in einem Gewerbemietvertrag unwirksam ist, wenn der Mieter die Räume in einem frisch renovierten Zustand zurückgeben muss (Endrenovierungsklausel). Aus der Verpflichtung, die Räume in einem bezugsfertigen Zustand zurückzugeben, folge aber nicht zwingend, dass eine Renovierung zu erfolgen habe. Daher sei die Regelung wirksam. Der Mieter hätte daher die Renovierungsleistungen ausführen müssen, da die Räume nicht mehr in einem bezugsfertigen Zustand waren. (BGH, Urteil vom 12.03.2014, XII ZR 108/13).
Auch im Gewerbemietvertrag kommt es auf den genauen Wortlaut der Regelungen über die Schönheitsreparaturen an, ob der Mieter renovieren muss oder ob der Vermieter für die Renovierung zuständig ist.
Fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrages wegen unpünktlicher Mietzinszahlung
Gewerbemietverträge werden üblicherweise für einen langen Zeitraum abgeschlossen. Eine vorzeitige Kündigung des gewerblichen Mietvertrages hat daher weitreichende Konsequenzen für den Mieter. Gerade bei Mietverhältnissen über Läden und Restaurants stehen oft erhebliche Investitionen auf dem Spiel.
Andererseits ist der Vermieter auf pünktliche Zahlungen der Miete angewiesen. In der Rechtsprechung ist daher anerkannt, dass nachhaltig unpünktliche Mietzinszahlungen nach entsprechender Abmahnung zur fristlosen Kündigung des Gewerbemietvertrages rechtfertigen kann. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden, dass schon die erste unpünktliche Mietzinszahlung nach einer Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Entscheidend sind aber die Umstände des Einzelfalls, wie eine Entscheidung des Landgerichts Berlin zeigt. Diese Entscheidung ist zwar zum Wohnraummietrecht ergangen, gilt aber auch für das Gewerbemietrecht.
Der Mieter war wegen der unpünktlichen Mietzinszahlung im November 2012 abgemahnt worden. Auch nach einer unpünktlichen Mietzinszahlung im Juni 2013 war der Mieter erneut abgemahnt worden. Als auch die Miete im Juli trotz der Abmahnung aus dem Juni 2013 nicht fristgerecht gezahlt wurde, kündigte der Vermieter fristlos.
Das Landgericht Berlin hat die Klage dennoch abgewiesen, weil bei insgesamt drei unpünktlichen Mietzinszahlungen innerhalb eines Zeitraums von über neun Monaten noch nicht von einer nachhaltigen unpünktlichen Mietzinszahlung gesprochen werden könne. Dabei mag auch eine Rolle gespielt haben, dass der Zugang der Abmahnungen zwischen den Parteien umstritten war. (Landgericht Berlin, Urteil vom 28.01.2014 - 29 O 323/13 (nicht rechtskräftig)
Tipp vom Fachanwalt für den Mieter: Achten Sie darauf, dass die Miete pünktlich gezahlt wird. Nicht hilfreich ist die Behauptung, mündlich sei besprochen worden, dass die Miete später gezahlt werden könne. Zum einen wird sich eine solche Absprache nicht beweisen lassen. Vor allem aber kann eine solche mündliche Absprache dazu führen, dass die Schriftform des Gewerbemietvertrages nicht mehr eingehalten ist, so dass der Vermieter fristgerecht mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen kann.
Tipp vom Fachanwalt für den Vermieter: Sie sollten bei unpünktlichen Mietzinszahlungen qualifiziert abmahnen und sicherstellen, dass Sie den Zugang der Abmahnung auch beweisen können. Bevor Sie die fristlose Kündigung aussprechen, sollten Sie sich eingehend beraten lassen, weil die zu Unrecht erklärte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses den Mieter seinerseits berechtigen kann, das Mietverhältnis fristlos zu beenden und entsprechende Schadensersatzansprüche geltend zu machen.
Abgrenzung von Wohnraum- und Gewerbemietrecht
Ein Mieter hatte ein Reihenhaus für sich und seine Familie zum Wohnen und zum Betrieb einer Hypnosepraxis angemietet, mit der er seinen Lebensunterhalt bestreiten wollte. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis gekündigt und erhob vor dem Landgericht Berlin Räumungsklage.
Von entscheidender Bedeutung war, ob das Mietverhältnis als ein Wohnraummietverhältnis oder ein Gewerbemietverhältnis anzusehen ist. Während ein Wohnraummietverhältnis nur bei berechtigten Gründen seitens des Vermieters gekündigt werden kann, können Gewerbemietverträge jederzeit gekündigt werden, wenn sie nicht befristet wurden oder die Kündigungsmöglichkeit vertraglich ausgeschlossen wurde. Für die Abgrenzung bei Mischmietverhältnissen, die sowohl einer Nutzung zu gewerblichen Zwecken als auch zu Wohnzwecken dienen, kommt es darauf an, wo der Schwerpunkt des Mietverhältnisses zu sehen ist.
Das Kammergericht kam trotz eines für Wohnraummietverhältnisse gedachten Formulars zu dem Ergebnis, dass ein Gewerbemietverhältnis vorliegt. Entscheidend war für das Kammergericht, dass der Mieter mit der Hypnosepraxis seinen Lebensunterhalt bestreiten wollte. Da die für die gewerbliche Nutzung vorgesehenen Flächen mit den Flächen für die Wohnnutzung etwa gleichwertig seien, liege der Schwerpunkt beim Gewerbemietverhältnis (Kammergericht , Urteil vom 12.08.2013 - 8 U 3/13 (nicht rechtskräftig; NZB: XII ZR 145/13).
Tipp vom Fachanwalt: Wenn die Nutzung der Räume als Wohnung und für gewerbliche Zwecke vorgesehen ist, sollte eindeutig geregelt werden, ob auf das Mietverhältnis Wohnraummietrecht oder gewerbliches Mietrecht Anwendung findet.
Gewerbemieter muss nur zumutbare Umbaumaßnahmen dulden
Der BGH hat entschieden, wann ein Gewerbemieter Modernisierungs-maßnahmen in einem gewerblich genutzten Objekt dulden muss. Die Kläger hatten in einem großen Komplex Räume für eine Arztpraxis für Neurologie und Psychiatrie für die Dauer von 10 Jahren angemietet. Nach sechs Jahren teilt der Vermieter mit, dass er u.a. die bestehenden Dächer abreißen und das Gebäude um Dachgeschosse erweitern sowie umfangreiche Bauarbeiten ausführen wolle. Geplant waren für neun Monate unter anderem der Austausch der Fenster und der Einbau neuer Versorgungsleitungen. Weil sich der Vermieter von dem Vorhaben nicht abbringen lässt, kündigen die Ärzte das Mietverhältnis fristlos und verlangen Schadensersatz.
Die Ärzte haben vor dem BGH Erfolg. Zwar sei auch der Gewerbemieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet. Hier wäre aber der Betrieb der Arztpraxis während der Umbaumaßnahmen für neun Monate unzumutbar gewesen. Wegen dieser besonderen Härte bestand keine Duldungspflicht. Da sich der Vermieter von seinem Bauvorhaben nicht abbringen ließ, waren die Ärzte schon vor dem Beginn der Arbeiten zur firstlosen Kündigung berechtigt.
Als Schadensersatz können sie u.a. daher die Umzugskosten und die Differenz zwischen der bisherigen Miete und der höheren Miete für die neue Praxis verlangen (BGH, Urteil vom 31.10.2012, XII ZR 126/11).
Fachanwaltstipp für Vermieter: Umfangreiche Baumaßnahmen sollten mit dem Gewerbemieter abgestimmt werden, auch wenn der Mieter Umbaumaßnahmen nach dem Vertrag zu dulden hat.
Fachanwaltstipp für Mieter: Vor Ausspruch der Kündigung sollte sorgfältig geprüft werden, ob die Umbaumaßnahmen zu dulden sind, weil sonst erhebliche Schadensersatzansprüche des Vermieters drohen.
Eine Kaution in Höhe von sechs Monatsmieten ist im Gewerbemietvertrag auch im Rahmen einer Allgemeinen Geschäftsbedingung zulässig vereinbar
Fachanwaltstipp für Vermieter: Auch in Hinblick auf die Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte dürften jedenfalls bei langfristigen Mietverhältnissen Mietsicherheiten in Höhe des Fünf- bis Siebenfachen der monatlich zu zahlenden Miete auch als Allgemeine Geschäftsbedingung zulässig sein. Um zu überprüfen, ob eine Mietsicherheit der Höhe nach noch zulässig vereinbart werden kann, muss man das mögliche Risiko (Mietzinsausfall, entstehender Schaden beim Ausfall möglicher Rückbauverpflichtungen etc.) gegen die zu vereinbarende Höhe der Mietsicherheit ins Verhältnis setzen. Wenn keine Übersicherung erfolgt, dürfte die entsprechende Vereinbarung wirksam sein. Es ist natürlich eine ganz andere Frage, ob in den Verhandlungen mit dem Mieter derart hohe Mietsicherheiten überhaupt durchsetzbar sind.
Rechte des Vermieters und des Mieters bei Kündigungen eines Gewerbemietverhältnisses wegen Zerrüttung des Mietverhältnisses (Gewerbemiete)
Es kommt nicht selten vor, dass Vermieter und Mieter einer Gewerbeeinheit richtig sauer auf einander sind. Bei all den Stänkereien, die ein Gewerbemietverhältnis mit sich bringt, kann das eine oder andere böse Wort fallen – auch Dritten gegenüber. So manch ein Mieter oder Vermieter reagiert seinen Ärger mit wüsten Beschimpfungen des Vertragspartners ab. Irgendwann kann man das Vertrauensverhältnis, auf dem der Gewerbemietvertrag beruht, nur noch als zerrüttet bezeichnen. Kann ein auf Zeit abgeschlossenes Gewerbemietverhältnis deswegen fristlos gekündigt werden?
Fachanwaltstipp für Mieter: Wenn Sie Streit mit Ihrem Vermieter haben, denken Sie daran, dass das Gewerbemietverhältnis immer auch eine Vertrauensgrundlage haben muss. Wenn Sie sich mit Ihrem Vermieter spinnefeind sind und das Mietverhältnis vorzeitig beenden wollen, denken Sie an die Möglichkeit einer Zerrüttungskündigung. Forschen sie im Umfeld des Vermieters – etwa bei Mitmietern oder Nachbarn – nach abfälligen Äußerungen des Vermieters. Auch ein abschätzig formuliertes Schreiben des Vermieters oder der Hausverwaltung kann für eine Zerrüttung sprechen.
Fachanwaltstipp für Vermieter: Auch wenn einer Ihrer Mieter Sie manchmal in den Wahnsinn treibt, bleiben Sie ruhig und gelassen. Vergessen Sie nicht, dass Äußerungen, auch und gerade Dritten gegenüber, Vertrauen zerstören können. Achten Sie darauf, dass Ihre Schreiben nicht zu scharf formuliert sind; das gilt übrigens auch für anwaltliche Schreiben. Andernfalls riskieren Sie, dass der Mieter ein möglicherweise auf lange Sicht angelegtes Vertragsverhältnis kündigt und Ihnen die kalkulierten Einnahmen entgehen.
Kaution nicht gezahlt, fristlose Kündigung möglich!
Ein gutes Gefühl beim Abschluss des Mietvertrages lässt den Vermieter darauf vertrauen, dass die Sicherheit vom Mieter beigebracht wird. Er überlässt die Räume dem Mieter schon bevor er die Kaution erhalten hat. Trotz mehrfacher Zusagen erhält der Vermieter die Kaution jedoch nicht. Er fragt sich, ob er jetzt den Mietvertrag kündigen kann.
In der Tat kann die Nichtzahlung der Kaution im Gewerbemietverhältnis jedenfalls nach einer entsprechenden Abmahnung die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Allerdings muss der Vermieter die fristlose Kündigung zeitnah nach Ablauf der in der Mahnung gesetzten Frist aussprechen. Wartet der Vermieter 10 Monate, bevor er die fristlose Kündigung ausspricht, ist dies zu spät, wie das OLG Koblenz entschieden hat (vgl. Beschluss vom 3.6.2011 – 2 U 793/10)
Fachanwaltstipp für Vermieter: Der Vermieter sollte darauf achten, die Sicherheitsleistung in ausreichender Höhe zu vereinbaren und bereits vor der Übergabe des Mietobjekts zu erhalten. Die Begrenzung von drei Monatsmieten gilt im Gewerbemietrecht nicht. Stellt der Mieter die Sicherheit nicht, sollte der Mieter zunächst gemahnt werden. Anschließend kann das Mietverhältnis ggf. fristlos gekündigt werden. Dabei sollte der Vermieter sich aber nicht zu viel Zeit lassen, weil er sonst sein Kündigungsrecht verlieren kann.
Fachanwaltstipp für Mieter: Der Mieter ist gut beraten, die vereinbarte Kaution dem Vermieter zeitnah zur Verfügung zu stellen. Am sichersten erscheint uns ein entsprechendes Sparguthaben zu verpfänden. Achten Sie bei den Mietvertragsverhandlungen darauf, dass der Vermieter nur wegen unbestrittener oder rechtskräfitg festgestellter Ansprüche auf die Sicherheit zugreifen darf.
Kündigung eines Gewerbemietvertrages durch den Mieter wegen Lärmbelästigung und sonstiger Vorenthaltung des Gebrauchs
Fachanwaltstipp für Gewerbemieter: Sollten Sie durch einen langfristigen Gewerbemietvertrag gebunden sein, diesen aber vorzeitig verlassen wollen, lohnt es sich, nachzuprüfen, ob nicht der Gebrauch der Mietsache eingeschränkt ist. Ist dies der Fall, mindert sich hierdurch nicht nur die Miete. Eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist – nach vorheriger Abmahnung – möglich. Lassen sie sich vor Ausspruch der fristlosen Kündigung von einem Fachmann beraten. Sollte die fristlose Kündigung unbegründet sein, drohen Schadensersatzansprüche.
Fachanwaltstipp für Gewerbevermieter: Wegen einer Bagatelle kann ein Mieter den Gewerbemietvertrag nicht kündigen. Sollte ein Mieter wegen Vorenthaltung des Gebrauchs vorzeitig kündigen, muss er die Vorenthaltung – der in der Regel in einem nachträglich auftretenden Mangel besteht – beweisen. Der Mangel darf auch nicht bei Mietvertragsschluss vorhersehbar gewesen sein – wie das Schließen einer Baulücke im Innenstadtbereich und dem dadurch verursachen Baulärm.
Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln im Gewerberaummietrecht
Fachanwaltstipp für Mieter: Auch als Mieter von Gewerberaum sollten Sie Ihre Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sorgfältig prüfen, da Sie sonst Gefahr laufen, Geld zu verschenken. In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Mieter renovieren, obwohl sie dazu nicht verpflichtet sind, und erst dann zum Anwalt gehen, wenn der Vermieter die Art der Durchführung der Renovierung bemängelt. Beachten Sie unbedingt: Eigene Renovierungsarbeiten erfolgen selten fachgerecht. Sind die Arbeiten aber erst durchgeführt, können Sie sich nicht mehr darauf berufen, dass Sie ursprünglich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet waren. Sie müssen dann nachbessern und einen fachgerechten Zustand herstellen.
Fachanwaltstipp für Vermieter: Nachdem die Rechtsprechung einen Großteil der Schönheitsreparaturklauseln im Wohnraummietrecht „gekippt“ hat, scheint nun der Gewerbemieter dran zu sein. Daher gilt: Vorsicht! Prüfen Sie Ihre Gewerbemietverträge. Erfahrungsgemäß lohnt es sich, wenn Sie Ihre Gewerbe- oder Wohnraummietverträge von einem Fachmann überprüfen lassen.
Nach dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung: Wer muss kündigen?
Der Mieter eines Gewerbebetriebes glaubt sich durch einen langfristigen Mietvertrag gesichert, bis er vom Amtsgericht die Mitteilung erhält, dass über das Grundstück die Zwangsverwaltung eingesetzt worden sei. Später wird das Grundstück in der Zwangsversteigerung dem Erwerber zugeschlagen. Nach Zuschlagserteilung stellt der Mieter die Zahlungen ein, weil er nicht weiß, ob die Mieten noch an den Zwangsverwalter oder den Erwerber zu zahlen sind. Der Zwangsverwalter kündigt deshalb das Mietverhältnis fristlos. Er meint, dass er noch zum Ausspruch der Kündigung berechtigt wäre, da die Zwangsverwaltung noch nicht aufgehoben sei. Das sieht das Landgericht Potsdam im Räumungsprozess anders. Der Erwerber trete bereits mit der Erteilung des Zuschlags in das Mietverhältnis ein, weshalb nur der Erwerber habe kündigen können (LG Potsdam, Urteil vom 20.5.2011, 1 O 43/11). Die Räumungsklage wird abgewiesen, obwohl das Landgericht der Auffassung ist, der Zahlungsrückstand hätte die fristlose Kündigung gerechtfertigt.
Praxistipp für den Erwerber: Der Erwerber sollte den sichersten Weg wählen und sowohl im eigenen Namen als auch im Namen des Zwangsverwalters kündigen lassen, so lange die Zwangsverwaltung nicht aufgehoben wurde. Ein langfristiges Gewerbemietverhältnis kann vom Ersteher auch ohne Kündigungsgrund gekündigt werden. Allerdings muss die Kündigung nach § 57 a ZVG sso schnell wie möglich erfolgen, weil sonst das Sonderkündigungsrecht entfällt.
Praxistipp für den Mieter: Ist der Mieter trotz rechtlicher Beratung unsicher, an wen die Miete zu zahlen ist, muss er die Miete beim Amtsgericht hinterlegen, wenn er die fristlose Kündigung vermeiden will.
Die Rechte des Vermieters und des Mieters bei Mieterkündigungen wegen Mängeln der Gewerbemietsache
Tipp für Mieter: Falls Sie einen größeren Mangel ihrer gemieteten Gewerberäume feststellen, sollten Sie zuerst Abmahnen und unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auffordern. Bedenken Sie, dass unter Umständen eine außerordentliche Kündigung in Frage kommt. Eine fristlose Kündigung sollte möglichst schnell erfolgen. Hier lohnt es sich, rechtlichen Rat einzuholen bzw. die Kündigung gleich von einem Fachmann durchführen zu lassen.
Tipp für Vermieter: Halten Sie den Mieter im Fall von Mängeln nicht hin. Beseitigen Sie schwere Mängel möglichst schnell und umfassend. Falls der Mieter sich mit der fristlosen Kündigung zu viel Zeit lässt, kann sie unter Umständen mit dem Argument der Verfristung und des widersprüchlichen Verhaltens aushebelt werden.
Die Rechte des Vermieters und des Mieters bei periodisch auftretenden Mängeln in Gewerberäumen
Hat die gemietete Gewerbeeinheit einen Mangel ist die Miete automatisch kraft Gesetz je nach Schwere des Mangels um einen entsprechenden Prozentsatz gemindert. Grundsätzlich kann der Mieter die Miete für den Zeitraum des Mangels in Höhe der Minderungsquote zurückverlangen, wenn er gleichwohl die volle Mietzahlung unter Vorbehalt erbringt.
Tipp für Mieter: Achten Sie darauf, den Mangel sofort beim Mieter anzuzeigen. Sorgen Sie dafür, dass Sie die Mängelanzeige in einem späteren Prozess beweisen können. Zahlen Sie die Miete dann besser unter Vorbehalt voll weiter. Falls nicht, kann es passieren, dass ein Gericht später meint, dass die Gebrauchstauglichkeit nur in bestimmten Monaten eingeschränkt war und eine Mietminderung nicht bestand.
Tipp für Vermieter: Achten Sie genau auf die Art des Mangels, den Ihnen der Mieter anzeigt. Unter Umständen wirkt er sich periodisch aus. Denken Sie immer daran, dass eine eigenmächtig abgesenkte Miete immer auch Chancen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit sich bringen kann.
Kündigung wegen Zahlungsverzuges nur innerhalb angemessener Frist möglich
Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, ob der Verpächter eines Landpachtvertrages auch noch lange Zeit, nachdem der Pächter in Rückstand geraten war, das Pachtverhältnis fristlos kündigen kann.
Im konkreten Fall hatte der Pächter die am 13.01.2005 fällig gewordene Pacht nicht gezahlt, unter anderem weil Streit darüber bestand, ob der Pächter mit einer Gegenforderung aufrechnen könne. Obwohl die Kündigung bereits im Mai 2005 hätte ausgesprochen werden können, erfolgte die fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erst im November 2005. Der Pächter wandte ein, die Kündigung sei zu spät erfolgt und daher unwirksam. Dem folgte der Bundesgerichtshof. Eine außerordentliche Kündigung müsse gemäß § 314 Abs. 3 BGB zeitnah nach Kenntnis der zur Kündigung berechtigenden Gründe ausgesprochen werden, andernfalls der Kündigungsgrund entfalle. Dass der Pächter zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung den rückständigen Pachtzins noch nicht gezahlt hatte, war für den BGH unerheblich (BGH, Urteil vom 23.04.2010 - LwZR 20/09).
Praxistipp vom Fachanwalt für den Vermieter: Auch wenn die Entscheidung zum Landpachtrecht ergangen ist, enthält sie doch allgemeine Aussagen zum Recht der Kündigung eines Gewerbemietverhältnisses. Der Vermieter bzw. Verpächter sollte die fristlosen Kündigung des Pachtverhältnisses zeitnah nach Kenntnis aller Umstände – insbesondere des Zahlungsverzuges – aussprechen, weil er sonst sein Kündigungsrecht verlieren kann.
Praxistipp vom Fachanwalt für den Mieter/Pächter: Der Pächter sollte sicherheitshalber den geforderten Pachtzins oder Mietzins unter Vorbehalt zahlen, auch wenn er meint, mit Gegenansprüchen aufrechnen zu können. In vielen Fällen ist in Gewerbemietverträgen die Aufrechnungsbefugnis wirksam ausgeschlossen. Besser ist es, ggf. die eigenen Ansprüche einzuklagen, um seine Ansprüche zu sichern, ohne den Bestand des Gewerbemietverhältnisses zu gefährden.
Schönheitsreparaturen: Auch bei Gewerbemietverträgen sind Fachhandwerkerklauseln unwirksam
Nur wenn im Miet- oder Pachtvertrag wirksam geregelt ist, dass der Mieter/Pächter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, muss der Mieter/Pächter die angemieteten Gewerberäume selbst renovieren. Sind die im Formularvertrag enthaltenen Regelungen über die Schönheitsreparaturen unwirksam, ist der Vermieter für die Renovierung verantwortlich.
In einem Gaststättenpachtvertrag war folgende Klausel enthalten:
„Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach der Art des Gewerbebetriebs bzw. der vertraglichen Nutzung erfordert.“
Bei Beendigung des Pachtverhältnisses weigerte sich der Pächter die Schönheitsreparaturen auszuführen und berief sich darauf, dass eine sogenannte Fachhandwerkerklausel nicht wirksam sei.
In der Tat hatte der Bundesgerichtshof für Wohnraummietverhältnisse bereits entschieden, dass eine solche Regelung in einem Formularvertrag unwirksam sei. Die Regelung verpflichte den Mieter, stets ein Fachunternehmen zu beauftragen, so dass er die Arbeiten nicht selbst durchführen könne. Dies sei eine unangemessene Benachteiligung.
Der Verpächter war der Meinung, diese Rechtsprechung gelte nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei einem Gewerbepachtvertrag sei der Verpächter in der Vertragsgestaltung freier. Das Oberlandesgericht Düsseldorf folgte dieser Auffassung nicht. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen in Wohnraummietverhältnissen sei ohne Weiteres auch auf Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse zu übertragen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.12.2010 - 10 U 66/10).
Praxistipp vom Fachanwalt für den Vermieter: Bei der Vertragsgestaltung sollte auch die Rechtsprechung des für Wohnraummietrecht zuständigen VIII Zivilsenats des Bundesgerichtshofs beachtet werden. Wollen Sie bei Schönheitsreparaturen sicher gehen, verzichten Sie auf unnötiges Beiwerk. Oft ist weniger mehr. Wir empfehlen die Klausel: „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen.“
Praxistipp vom Fachanwalt für den Mieter: Bevor Sie mit der Ausführung von Renovierungsarbeiten beginnen, lassen sie Ihren Mietvertrag überprüfen, ob nicht der Vermieter für die Ausführung der Schönheitsreparaturen verantwortlich ist. Haben Sie die Schönheitsreparaturen bereits ausgeführt, kann Ihnen ein Ausgleichsanspruch gegen Ihren Vermieter zustehen. Beachten Sie dabei, dass der Anspruch auf Erstattung der Renovierungskosten innerhalb eines halben Jahres nach der Beendigung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses verjährt.

References: BGH 
 BGH 
 § 566
 § 578
 BGH 
 § 566
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 § 566
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 § 566
 § 550
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 BGH 
 § 566
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 BGH 
 § 566
 § 571
 § 566
 § 571
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 § 566
 BGH 
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 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 8
 BGH 
 BGH 
 § 57
 § 314
 BGH