Source: https://www.ebnerstolz.de/de/uebliche-miete-als-rohertrag-statt-vertraglich-vereinbartem-entgelt-332004.html
Timestamp: 2020-07-07 19:32:36+00:00

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Übliche Miete als Rohertrag statt vertraglich vereinbartem Entgelt? - Ebner Stolz
Übliche Miete als Rohertrag statt vertraglich vereinbartem Entgelt?
BFH v. 5.12.2019 - II R 41/16
Der Klä­ger und seine Mut­ter waren zu einem bzw. zwei Drit­teln Mit­ei­gen­tü­mer eines Grund­stücks, das mit 14 Woh­nun­gen und einer Gewer­be­ein­heit bebaut war. Nach dem Tod sei­ner Mut­ter im Februar 2012 trat der Klä­ger sein Erbe an und setzte im Rah­men sei­ner Erklär­ung zur Bedarfs­wert­fest­stel­lung für die Ermitt­lung des Gebäu­de­er­trags­werts nach § 185 BewG einen jähr­li­chen Roh­er­trag i.S.d. § 186 BewG von 110.160 € an. Dabei ging er für vier Ein­hei­ten von den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Net­to­kalt­mie­ten aus, legte jedoch für elf Ein­hei­ten die in dem Miet­spie­gel aus­ge­wie­se­nen Mit­tel­werte zugrunde. Die tat­säch­li­che Miete über­schritt diese Mit­tel­werte dabei zu mehr als 20 %.
Das Finanz­amt setzte den Grund­be­sitz­wert der wirt­schaft­li­chen Ein­heit auf den Todes­tag der Mut­ter für Zwe­cke der Erb­schaft­steuer auf ins­ge­s­amt 1.469.646 €, den Anteil des Klä­gers auf 979.764 € fest. Es ging von einem Roh­er­trag i.H.v. 130.272 € aus. Bei der Frage, ob die tat­säch­li­che Miete um mehr als 20 % von der "übli­chen Miete" abweicht setzte die Behörde als "übli­che(n) Miete" nicht den Mit­tel­wert, son­dern den obers­ten Wert der im Miet­spie­gel aus­ge­wie­se­nen Spanne an. Das Finanz­amt kam dadurch bei ledig­lich zwei ver­mie­te­ten Ein­hei­ten zu Abwei­chun­gen der tat­säch­li­chen Miete von der übli­chen Miete um mehr als 20 %. Als Roh­er­trag für diese Ein­hei­ten ("übli­che Miete" i.S. des letz­ten Satz­teils des § 186 Abs. 2 Satz 1 BewG) setzte es den Mit­tel­wert des Miet­spie­gels an. Im Übri­gen blieb es bei dem Ansatz der (höhe­ren) ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Miete.
Der Klä­ger war wei­ter der Auf­fas­sung, mit dem in § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG zwei Mal ver­wen­de­ten Begriff "übli­che(n) Miete" sei zwei Mal der Mit­tel­wert des Miet­spie­gels gemeint. Er kam nach ande­ren rech­ne­ri­schen Kor­rek­tu­ren zu einer Über­sch­rei­tung der 20 %-Grenze für noch acht Ein­hei­ten und bezif­ferte den jähr­li­chen Roh­er­trag des Grund­stücks auf 110.210,76 €. Das FG wies die Klage ab. Auch die Revi­sion des Klä­gers vor dem BFH blieb erfolg­los.
Das FG hat zu Recht ent­schie­den, dass für die Prü­fung der 20 %-Grenze i.S.d. § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG bei Zugrun­de­le­gung eines Miet­spie­gels auf den unters­ten oder obers­ten Wert der darin aus­ge­wie­se­nen Miet­p­reis­spanne abzu­s­tel­len ist, nicht auf den Mit­tel­wert.
Die Finanz­ver­wal­tung geht zur Bestim­mung der "übli­chen Miete" wie folgt vor:
Die übli­che Miete kann aus Ver­g­leichs­mie­ten oder Miet­spie­geln abge­lei­tet, mit Hilfe einer Miet­da­ten­bank (§ 558e BGB) geschätzt oder durch ein Miet­gu­t­ach­ten ermit­telt wer­den. Miet­spie­gel ist in ers­ter Linie ein nach dem Gesetz zur Rege­lung der Miet­höhe bzw. nach den §§ 558c, 558d BGB ers­tell­ter Miet­spie­gel für den Bewer­tungs­stich­tag, aber auch ein ande­rer Miet­spie­gel, der einen reprä­sen­ta­ti­ven Quer­schnitt der orts­üb­li­chen Ent­gelte ver­g­leich­ba­rer Woh­nun­gen oder Räum­lich­kei­ten auf­weist. Ein Miet­spie­gel ist nach § 558c Abs. 1 BGB eine Über­sicht über die orts­üb­li­che Ver­g­leichs­miete, soweit die Über­sicht von der Gemeinde oder von Inter­es­sen­ver­t­re­tern der Ver­mie­ter und der Mie­ter gemein­sam ers­tellt oder aner­kannt wor­den ist. § 558d Abs. 1 BGB bezeich­net einen Miet­spie­gel, der nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen ers­tellt und von der Gemeinde oder von Inter­es­sen­ver­t­re­tern der Ver­mie­ter und der Mie­ter aner­kannt wor­den ist, als qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel. Ist er nach Maß­g­abe von § 558d Abs. 2 BGB regel­mä­ßig ange­passt, wird nach § 558d Abs. 3 BGB ver­mu­tet, dass die im qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel bezeich­ne­ten Ent­gelte die orts­üb­li­che Ver­g­leichs­miete wie­der­ge­ben.
Wird für die Anwen­dung des § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG ein Miet­spie­gel her­an­ge­zo­gen, wer­den die Daten dif­fe­ren­ziert ver­wen­det. In Miet­spie­geln wird häu­fig der um Aus­rei­ßer ber­ei­nigte Durch­schnitt aller erho­be­nen Miet­werte in Form des Mit­tel­werts ver­öf­f­ent­licht. Zusätz­lich wer­den Miet­span­nen ange­ge­ben, um den Beson­der­hei­ten des Ein­zel­falls bes­ser Rech­nung tra­gen zu kön­nen. Grund­sätz­lich ist der im Miet­spie­gel aus­ge­wie­sene gewich­tete Mit­tel­wert anzu­set­zen. Bei aus­rei­chen­den Anhalts­punk­ten für einen kon­k­re­ten nie­d­ri­ge­ren oder höhe­ren Wert ist die­ser Wert anzu­set­zen. Für die Über­prü­fung der Orts­üb­lich­keit von tat­säch­lich erziel­ten Mie­ten ist auf den jeweils unte­ren Wert oder den jeweils obe­ren Wert der Spanne abzu­s­tel­len. D.h. eine Miete, die mehr als 20 % nie­d­ri­ger ist als der untere Wert der Spanne bzw. die mehr als 20 % höher ist als der obere Wert der Spanne, ist nicht mehr orts­üb­lich.
Soweit es das Ver­ständ­nis der zur Ermitt­lung der 20 %-Grenze anzu­set­zen­den "übli­chen Miete" betrifft, folgt der Senat der Auf­fas­sung der Finanz­ver­wal­tung. Alle Miet­werte inn­er­halb der Spann­b­reite eines Miet­spie­gels sind als üblich anzu­se­hen. Erst die Über­sch­rei­tung bzw. Unter­sch­rei­tung der jewei­li­gen Grenz­werte führt zur Unüb­lich­keit. Das ent­spricht bereits dem all­ge­mei­nen Sprach­ge­brauch, der als "üblich" das­je­nige zu bezeich­nen pflegt, das sich "im Rah­men des Übli­chen", also inn­er­halb einer gewis­sen Spanne, bewegt.
Es ver­kom­p­li­ziert die Bewer­tung nicht, wenn als Ver­g­leichs­maß­stab statt des Mit­tel­werts ein äuße­rer Wert dient. Denn ebenso wie der Mit­tel­wert ist auch der äußere Wert ein­fach aus dem Miet­spie­gel abzu­le­sen. Auch stellt der Mit­tel­wert keine ver­läss­li­chere Größe dar als die Miet­p­reis­spanne. Als gewo­ge­nes Mit­tel ist er hier­aus sta­tis­tisch abge­lei­tet und des­halb von glei­cher inhalt­li­cher Plau­si­bi­li­tät.

References: § 185
 § 186
 § 186
 § 186
 § 186
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 186