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Mietrecht: Terminierung Rückgabe Wohnung - frag-einen-anwalt.de
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23.09.2012 11:16 |
zu nachfolgendem Sachverhalt bräuchte ich einen fachlichen Rat:
Der Mieter hat die Wohnung zum 30.9.2012 gekündigt. Das ist ein Sonntag. Über den Termin zur Übergabe und Rückgabe konnte keine einvernehmliche Lösung gefunden werden. Diesbezügliche Initiativen gingen ausschließlich von mir aus. Der Mieter lehnt die von mir vorgeschlagenen Termine für den 30.9.2012 oder alternativ den 1.10.2012 um 15:00 Uhr ab. Er schlägt statt dessen den 1.10.2012 ab 17:00 Uhr vor. Dieser Termin ist für mich nicht akzeptabel, auch weil die neuen Mieter am 1.10.2012 einziehen wollen. Die konkrete Terminierung und die Modalitäten des Ablaufs für eine Übergabe bzw. Rückgabe der Wohnung sind nun offen, auch deshalb, weil der Mieter ein diesbezügliches Telefongespräch abgebrochen hat und nicht mehr gesprächsbereit ist.
Frage: Ab welcher Uhrzeit am 1.10.2012 habe ich nun einen rechtlichen Anspruch auf „Rückgabe" der Wohnung ? Kann ich auf eine Rückgabe der Wohnung zu einer von mir fest gesetzten Uhrzeit (z.B. 8:00 Uhr) am Vormittag bestehen und ggf. die Wohnung durch einen Schlüsseldienst öffnen lassen für den Fall, dass der Mieter zu dieser Uhrzeit nicht anwesend ist oder die Schlüssel nicht zur Verfügung gestellt hat (z.B. durch Deponieren im Briefkasten nach Aufforderung) ?
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„Ab welcher Uhrzeit am 1.10.2012 habe ich nun einen rechtlichen Anspruch auf „Rückgabe" der Wohnung ?"
Ihr Anspruch auf Rückgabe der Wohnung ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB. Dieser lautet:
Rückgabezeitpunkt ist danach grundsätzlich nach dem Beendigungszeitpunkt des Mietvertrages.
Mit der Kündigung zum 30.09.2012 endet der Mietvertrag am 30.09.2012 um 24:00 Uhr. Ihr Rückgabeanspruch besteht damit ab 1.10.2012 um 0:00. Bis zu diesem Zeitpunkt ist Ihr Mieter verpflichtet auszuziehen und die Wohnung geräumt an Sie zu übergeben.
Erfüllt ein Mieter dies nicht, kann für den Zeitraum der nicht rechtzeitigen Rückgabe grundsätzlich unter den Voraussetzungen des § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung oder Schadensersatz geltend gemacht werden:
„Nach § 546 a Abs. 1 BGB kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt. Nach der Rechtsprechung des BGH wird die Mietsache bereits dann im Sinne von § 546 a BGB "vorenthalten", wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht." (Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil v.
28.07.2011, Az.: I-10 U 26/11)
Insoweit ist aber immer der Einzelfall entscheidend; dass heißt in einigen Konstellationen kann es auch einen Grund seitens des Mieters, z.B. Krankheit geben, der den Termin der Rückgabeverpflichtung „verschiebt" bzw. einen Grund seitens des Vermieters, z. B. eigenes Verschulden beim Entstehen des Schadensersatzanspruchs, weshalb ein Anspruch nach § 546 a II BGB nicht durchgreift. Dies ist aber in Ihrem Fall nach den vorliegenden Angaben nicht erkennbar.
Sie sollten daher Ihren Mieter noch einmal schriftlich auf den Rückgabetermin hinweisen und auf die genannten Vorschriften Bezug nehmen. Dabei ist es ratsam, einen genauen Termin für Sonntag und insbesondere Montag zu bestimmen.
Gegenüber Ihrem neuen Mieter sind Sie nämlich in Verzug mit der Nutzungsüberlassung der Mietsache, wenn Sie diesem nicht rechtzeitig den Gebrauch überlassen. Insoweit ist daher anzuraten auch mit diesem eine entsprechende Absprache für den Fall, dass der Vormieter nicht rechtzeitig zurückgibt, zu treffen.
Leider ist dies regelmäßig ein Problem bei nahtlos aneinandergereihten Mietverhältnissen.
2. „Kann ich auf eine Rückgabe der Wohnung zu einer von mir fest gesetzten Uhrzeit (z.B. 8:00 Uhr) am Vormittag bestehen..."
Ja grundsätzlich ab 1.10. um 0:00 Uhr, wie unter 1. ausgeführt.
3. „...und ggf. die Wohnung durch einen Schlüsseldienst öffnen lassen für den Fall, dass der Mieter zu dieser Uhrzeit nicht anwesend ist oder die Schlüssel nicht zur Verfügung gestellt hat (z.B. durch Deponieren im Briefkasten nach Aufforderung) ?
Nein. Sie dürfen sich weder Zutritt verschaffen noch Mietsachen ausräumen.
Dies stellt verbotene Eigenmacht iSd § 858 BGB dar und kann zu Schadensersatzforderungen führen. Zudem könnten Sie sich strafbar machen wegen Nötigung nach § 240 StGB.
Ich hoffe sehr Ihnen mit meiner Antwort eine rechtliche Orientierung ermöglicht und weitergeholfen zu haben. Bei Verständnisfragen können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.
Nachfrage vom Fragesteller	23.09.2012 | 14:54
Aus meiner Sicht ist die mögliche Vorgehensweise jedoch nicht klar. Wenn ich nicht befugt bin, mir am 1.10.2012 Zutritt zur Wohnung zu verschaffen (siehe 3.), wie bekomme ich dann meinen Anspruch auf Rückgabe durchgesetzt ? Wie unter 2. bestätigt, kann ich ja einen Rückgabezeitpunkt am 1.10. festsetzen.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.09.2012 | 15:32
Die Durchsetzung des Rückgabeanspruchs (dieser umfasst Räumung und Weidereinräumung des alleinigen Vermieterbesitzes) kann aus rechtlicher Sicht, bei Weigerung der Herausgabe nur durch eine Räumungsklage (bzw. einstweilige Verfügung) erfolgen. Dass heißt, die Wohnung darf erst dann betreten und wieder durch Sie in Besitz genommen werden, wenn Sie einen Titel auf Räumung der Wohnung in den Händen halten. Bis dahin haben Sie leider keine Handhabe gegen das Vorenthalten der Wohnung durch den Mieter.
Dies mag zwar sehr umständlich sein, ist aber leider der einzige rechtliche Weg zur Durchsetzung der Räumung.
Vorliegend bedeutet das leider, dass Sie ein Recht haben den Termin am Montag festzusetzen und auch auf Einhaltung bestehen können, Sie aber leider kein rechtliches Mittel an der Hand haben diesen Termin auch faktisch durchzusetzen. Wenn Ihr Mieter nicht erscheint, können Sie leider nichts machen. Der Gesetzgeber hat u.a. aus diesem Grund für einen solchen Fall einen Entschädigungsanspruch des Vermieters nach § 546 a BGB vorgesehen.
Sie sollten, wie bereits ausgeführt, nocheinmal unter Hinweis auf Ihren gesetzlichen Anspruch auf Rückgabe und Entschädigung versuchen Ihren Mieter zur rechtzeitigen Rückgabe anzuhalten.
Ergänzung vom Anwalt 23.09.2012 | 19:30
die bisherige Antwort bedarf leider einer Verbesserung.
Ich bedanke mich insoweit für den Kommentar bei dem Kollegen.
§ 193 BGB ist hier natürlich anwendbar, dies habe ich übersehen.
Insoweit ist die Antwort in Punkt 1 leider wie folgt zu ändern:
Da es sich beim dem Tag der Rückgabeverpflichtung um einen Sonntag handelt, greift § 193 BGB nach dem eine an einem Sonntag zu bewirkende Leistung, erst am nächsten Werktag zu bewirken ist.
Als zu bewirkende Leistung kommt auch die Räumung einer Wohnung in Betracht.(Becker in: jurisPK-BGB, 5. Aufl. 2010, § 193 BGB)
Der Mieter ist daher erst ab 2.10.2012 um 0:00 Uhr verpflichtet auszuziehen und die Wohnung geräumt an Sie zu übergeben.
Im Ergebnis können Sie als Vermieter/in daher weder am 30.09.2012 noch am 01.10.2012 eine fixen Termin bestimmen. Die übrigen Ausführungen gelten entsprechend.
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References: § 546
 § 546
 § 546
 BGH 
 § 546
 § 546
 § 858
 § 240
 § 546

§ 193
 § 193
 § 193