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Timestamp: 2019-04-25 01:57:09+00:00

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Tema 75 . Venta extrajudicial de finca hipotecada. Hipotecario Registros programa anterior.
Tema 75. Venta extrajudicial de finca hipotecada. Requisitos para que sea procedente. Tramitación. Causas de suspensión. Título inscribible.
Registros: tema 68
Notarías: tema 63
TEMA 75. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.
1.- Venta extrajudicial de finca hipotecada
2.- REQUISITOS PARA QUE SEA PROCEDENTE:
5.- Título inscribible.
– Este procedimiento surge de la práctica notarial de finales del S. XIX por analogía con el A. 1872 CC, y su primera regulación normativa fue la del RH 1915.
– La reforma de 1944-46 le dio rango legal en el Art. 129, y el R. 1947 le dedicó los Arts 234 a 236. El RD 27 III 1992 agilizó sus trámites.
– Las STS 4 V 1998, 20 IV 1999 lo derogaron por vulneración de la tutela judicial efectiva. Pero la LEC 1/2000 en su DA 9ª lo reinstauro en la redacción que dio del art. 129.2 LH
La R. 24 III 2003 sostiene su validez, pues la LEC es postconstitucional, y sólo el TC puede pronunciarse sobre su inconstitucionalidad.
Las dudas que en la práctica planteaban las últimas reformas legislativas en esta materia (RDL 8/2010 y 6/2012), y de las cuales surgían diferencias notables dependiendo de si se optaba por el procedimiento de ejecución judicial o extrajudicial y de si la finca ejecutada era o no la vivienda habitual del deudor, quedan resueltas por la “ley de 14 de mayo de 2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”. L 1/2013 En la misma se modifica el art 129,
Dicha ley se dicta atendiendo a las circunstancias excepcionales creadas por la larga crisis económica que atravesamos, que impiden a los particulares atender a los compromisos derivados de la suscripción de préstamos hipotecarios para adquirir su vivienda habitual, por causas ajenas a su voluntad y corren el riesgo de caer en situación de exclusión social; política ya iniciada con RDL 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios , partiendo de la distinción de si el inmueble objeto de la ejecución constituye vivienda habitual o no del deudor.
Artículo 129.1 lh: (redacción dada por L 1/2013)
“1. La acción hipotecaria podrá ejercitarse:
b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.”
Por tanto, este procedimiento hoy en día se encuentra regulado en:
ART 129LH,
arts 234 a 236 Rh
articulo 12 rdl 6/2012 9 de marzo
y supletoriamente LEC
(ciertos autores consideran derogados dichos arts del Rh por la actual redacción del artículo 129 e) “en el Rh se determinará la forma …..”así como el art. 12 RD 6/2012
DGRN en R 25 febrero 2014 determina que el RH en esta materia continua vigente mientras no contradiga la L 1/2013 debiendo ser interpretados de conformidad con los principios que inspiran la misma
La propia L 1/2013 establece un régimen transitorio para las ejecuciones iniciadas antes o después según se haya realizado o no el lanzamiento, a su entrada en vigor DT 1ª, 2ª, 4ª Y 5ª.
En conclusión: se rige por los arts. 234 y ss. RH, salvo en lo relativo a los tipos y condiciones de la subasta, que será aplicable la LEC. Supletoriamente se aplicará la LEC en todo lo que no esté regulado en la legislación hipotecaria. Teniendo siempre en cuenta los preceptos aplicables, en casos especiales, del RDL 6/2012.
Según ROCA era de naturaleza jurisdiccional. Sin embargo, esta postura es hoy indefendible, a la vista del Art. 129.1 b) LH que habla de “venta extrajudicial” y 129.2 ”se realizara ante notario”.
La L 1/2013 dice en su EM “que se fortalece en la ley hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados”, si bien mejora su regulación acercándola a la de la ejecución judicial y elevando a rango de ley la regulación de la misma, siguen a juicio de cierto sector doctrinal, subsistiendo problemas para la aplicación de este procedimiento, por la falta de desarrollo reglamentario de la citada ley 1/2014.
la DGRN en R 25 febrero 2014 declara que la falta de desarrollo reglamentario de una ley no ha de impedir el ejercicio de los derechos reconocidos en la misma, cuando la finalidad de la L 1/ 2013 ha sido precisamente potenciar el procedimiento extrajudicial.
ARTICULO 129.2 LH:
“2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes:
a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación, en su caso (introducido por la L 13 VII 2015), realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
Art. 234 RH.: “La tramitación de la ejecución extrajudicial prevista por el art 129 L. requerirá que en la Escritura de constitución de la hipoteca se estipule la sujeción de los otorgantes a este procedimiento y que consten las siguientes circunstancias:
1º El valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta. Dicho valor no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento judicial sumario.
2º El domicilio señalado por el hipotecante para requerimientos y notificaciones. La determinación del domicilio, que no podrá ser distinto del fijado para el procedimiento judicial sumario, podrá modificarse posteriormente con sujeción a lo previsto en el art. 130 L. (Art. 683 LEC).
3º La persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante. A tal efecto podrá designarse al propio acreedor.
La estipulación en virtud de la cual los otorgantes hayan pactado la sujeción al procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura.”
2- Requisitos en cuanto a la obligación garantizada. La especial naturaleza de esta enajenación, exige la ausencia de toda contienda:
– La exigibilidad de la obligación puede producirse además de por falta de pago, por cualquier causa de vencimiento anticipado que conste en el Registro.
– Determinación inicial. Según el Art. 235.1 RH y
ART.129.2 LH
Solo cabe venta extrajudicial por impago de capital o intereses de la cantidad garantizada , en este sentido la RGDRN 24/3/2014
No parece que sea aplicable a las hipotecas de máximo al exigirse que la cuantía esté inicialmente determinada pero las RDG de 8 y 9 II 2001, anteriores a L 1/2013 lo admitían, ya que nada impide que el acreedor en su día pueda obtener un título suficiente que concrete la deuda y le permita acudir a la ejecución por ese procedimiento. R 17 X 2012.
Debe constar en la cláusula si es vivienda habitual o no.
1- Notario competente. Art. 236. 1:
Será el notario hábil en el lugar en que radique la finca hipotecada y si hubiere varios, el que corresponda por turno.
Siendo varias las fincas y radicantes en lugares distintos, la Escritura podrá determinar cuál de ellas determinará la competencia notarial.
En su defecto, lo será aquella que haya sido tasada por mayor valor para la subasta.
2- Iniciación. Documentos que se acompañan. Art 236-a
Se iniciará mediante requerimiento al Notario, que expresará:
– Las circunstancias determinantes de la certeza y exigibilidad del crédito
– la cantidad exacta objeto de la reclamación en el momento del requerimiento, especificando el importe de cada uno de los conceptos.
El requirente entregará al Notario:
– Escritura de constitución de hipoteca con nota de inscripción, y en su defecto, se acompañará a la Escritura nota simple del Registro que refleje la inscripción.
– Los documentos que permitan determinar con exactitud el interés fijo o variable.
3- Certificación de dominio y cargas y nota marginal. Art. 236 b.
El Notario a la vista del requerimiento y los documentos, si considera cumplidos todos los requisitos, solicitará certificación del Registro que comprenderá:
– Inserción literal de la última inscripción vigente de dominio.
– Inserción literal de la inscripción vigente de hipoteca.
– Relación de los censos, hipotecas, gravámenes y derechos reales y anotaciones a que estén afectos los bienes.
El Registrador extenderá nota al margen de la inscripción de la hipoteca de la expedición de la certificación, indicando:
– su fecha
– la iniciación de la ejecución
– el Notario ante quien se sigue
– y que aquélla no se entenderá con los que posteriormente inscriban o anoten cualquier derecho sobre la finca.
La presentación en el Registro del título de la cancelación de la hipoteca realizada con posterioridad a la citada nota será inmediatamente comunicada por el Registrador al Notario ante el que se sigue la ejecución.
4- Requerimiento de pago al deudor. Art. 236-c.
Si de la certificación registral no resultan obstáculos para la ejecución, el Notario requerirá de pago al deudor indicándole:
– la causa y fecha del vencimiento del crédito
– la cantidad reclamada por cada concepto
– Y advirtiéndole que, si no paga en diez días, se procederá a su costa a la ejecución.
El Notario hará el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro:
– personalmente, si se encontrase en él al deudor.
– o al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de catorce años que se hallasen en el mismo
– y, si no se encontrase, al portero o uno de los vecinos más próximos.
Si el Notario no fuera competente por razón del lugar practicará el requerimiento mediante otro Notario competente.
Si no se puede hacerse el requerimiento en alguna de estas formas, el Notario dará por terminada su actuación y por conclusa el acta, quedando expedita la vía judicial.
5- Notificaciones. Art. 236-d.
Si el requerimiento no ha sido atendido en diez días, el Notario notificará las actuaciones:
– al último titular registral del dominio, si fuese distinta del deudor y
– a los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, para que puedan intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito, intereses y gastos en la parte asegurada por la hipoteca.
Dichas notificaciones se efectuarán en los domicilios que figuren en el Registro, conforme a la legislación notarial.
Si los domicilios fueran desconocidos, o no resultase posible la notificación por cédula o por correo con acuse de recibo, o si el Notario dudase de su efectiva recepción, se hará la notificación mediante anuncios en el tablón del Ayuntamiento y del RP y se insertarán, cuando el valor de la finca, a efectos de subasta, exceda de 5.000.000 de pesetas, en el “Boletín Oficial” de la provincia o de la CCAA.
A estos efectos, cualquier adquirente de un derecho real, carga o gravamen sobre el bien hipotecado, podrá hacer constar en el Registro un domicilio en territorio nacional a efectos de la notificación, la cual constará por nota al margen de la inscripción de su derecho.
Los titulares de los asientos posteriores a la nota marginal no serán notificados.
6- Pago por el tercer poseedor o titulares de las cargas. Art. 236-e.
Si el tercer poseedor paga, el Notario dará por terminada su actuación y por conclusa el acta, con diligencia del pago. Dicha acta podrá servir, en su caso, para la cancelación de la hipoteca.
Si el pago lo hiciere el titular de cualquier derecho consignado en el Registro con posterioridad a la hipoteca, el Notario le requerirá para que manifieste si desea proseguir o no las actuaciones.
– En caso afirmativo, continuarán las actuaciones, ocupando el que pagó la posición del acreedor.
– En otro caso, se darán por terminadas y por conclusa el acta, con la oportuna diligencia de pago. El acta será título bastante para la consignación en el Registro de la subrogación del pagador en todos los derechos de acreedor satisfecho.
7- la subasta.
Art. 236-f. Transcurridos 30 días desde el requerimiento y la última de las notificaciones, se procederá a la subasta de la finca ante el Notario.
Art. 129.2 lh
h) La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil”
Por tanto, la subasta pasa a ser Única y electrónica sea o no vivienda habitual
En caso de que el objeto de la ejecución constituya VIVIENDA HABITUAL del deudor Art. 12 RD 6/2012 DE 9 MARZO prevé un procedimiento especial:
Exigiendo única subasta, no electrónica y con unos tipos y porcentajes que no son exactamente los mismos que prevé la LEC (por lo que cierto sector doctrinal considera derogado)
La propia L1/2013 en su DT 2ª establece un Régimen transitorio distinguiendo entre procedimientos iniciados y terminados, solamente iniciados antes de su entrada en vigor, en cuanto al cómputo de los intereses conforme a los limites del nuevo art. 114 LH, independientemente de cuando se haya otorgado la Escritura Pública de constitución de la hipoteca
Mientras no se cree ese portal de subastas en el BOE ha de anunciarse la subasta por los medios previstos en el Rh, como ha determinado la DGRN
Art 236f) Anuncios. La subasta se anunciará, al menos, con 20 días respecto de aquél en que haya de celebrarse.
– Los anuncios se fijarán en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y del R.P.
– Si el valor de la finca excede de 5 mill de pts. se insertarán los anuncios en el BOP o DOCA del lugar de la ejecución y del que radiquen las fincas.
– Si el valor excede de 12.000.000 de pts., se publicarán, además, en el BOE.
– Podrán publicarse en otro medio, a petición y a costa del interesado que lo solicite.
– La identificación de la finca
– El lugar, día y hora de la primera subasta y
– El tipo que servirá de base a la subasta
– Y las circunstancias siguientes:
Que la documentación y la certificación del Registro a que se refieren los arts. 236-a y 236-b pueden consultarse en la Notaría
Que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación
Y que las cargas gravámenes y asientos anteriores a la hipoteca que se ejecute continuarán subsistentes.
Arts 236 g) a 236 j)
Lugar de celebración. Mientras no se apruebe el portal electrónico de subastas Será la Notaría donde se sigan las actuaciones o en el local señalado por el Notario. Cuando hubiere varias Notarías, la Junta del Colegio Notarial podrá facilitar un local.
Depósito y consignaciones pago de la diferencia, adjudicaciones
regulado en artículo 236 g) h) i), actualmente la doctrina considera que se regirá por lo dispuesto en LEC artículos 670 y ss por la remisión directa que hace el propio artículo 129 Lh por tanto Los tipos de subasta y sus condiciones se rigen por la LEC. Hay que mencionar también que con la Ley de mayo de 2013 se modifica nuevamente el valor por el cual el acreedor se puede adjudicar la finca a falta de postores, aquí sí se distingue tanto en la ejecución judicial como en la venta extrajudicial entre vivienda habitual y vivienda no habitual, nos remitimos al tema correspondiente
– Depósito previo. Los licitadores, excepto el acreedor, deben depositar:
Pese a lo que dice el RH (30%), la cuestión se rige por lo establecido en la LEC, tras L 14-5-2013: el 5% del tipo.
La diferencia entre el depósito previo y el precio del remate debe consignarse también en la forma y plazos que determina la LEC.
El acreedor sólo debe consignar la diferencia entre el precio del remate y la cantidad asegurada por la hipoteca.
Si el rematante paga, se devolverán las cantidades consignadas a los demás postores.
Si no paga, el remate principal queda ineficaz, realizándose un nuevo remate a favor de la siguiente postura.
– Adjudicación a los licitadores posteriores. Para ello se requiere que:
Los postores no hayan solicitado la devolución.
Que se haya reservado el depósito previo
Que los postores lo consientan.
Y que la cantidad ofrecida, sumada a las consignaciones perdidas por el rematante anterior, alcance el importe del remate principal fallido.
El remate subsidiario se hará saber al postor, consignará la diferencia en ocho días.
Reproducción de la subasta.
Si no hubiesen tenido lugar la reserva y la aceptación o si el segundo o sucesivos postores no pagan, se reproducirá la subasta, salvo que con los depósitos perdidos pueda satisfacerse el crédito, intereses y gastos de ejecución.
En su defecto, la subasta debe reproducirse y los depósitos perdidos se aplicarán a satisfacer los gastos de las subastas posteriores y el exceso al pago del crédito, intereses y gastos de ejecución.
Particularidades del acreedor:
– No necesita consignar para tomar parte en cualquier subasta.
– Si se produce el remate o adjudicación a su favor, sólo debe consignar la diferencia entre el precio del remate o el tipo de la subasta, respectivamente, y el importe del crédito y los intereses asegurados.
– Estas cantidades deben consignarse en 8 días. En su defecto:
El remate queda sin efecto
El acreedor responde de todos los gastos de la subasta o subastas posteriores
Y no tendrá derecho a percibir intereses de su crédito durante el tiempo que se emplee en verificarlas.
Remate a calidad de ceder.
Sólo cabe cuando el acreedor se adjudique los bienes o se produzca el remate a favor del mismo ejecutante o de un acreedor posterior.
La cesión requiere que cedente y cesionario comparezcan ante el Notario en los ocho días señalados para las consignaciones, debiendo el cesionario aceptar la cesión.
9- Destino del precio.
ARTICULO 129.2
Art. 236 k).
El precio del remate se destinará al pago del crédito del ejecutante, en la medida garantizada por la hipoteca.
En cuanto al destino del sobrante:
– Si hay acreedores posteriores, se consignará en establecimiento público. El reparto del sobrante ha de pedirse al Juez, sin que pueda verificarlo el Notario. R 2 III 2000.
La consignación a favor de los acreedores posteriores se hará constar en el Registro por nota marginal.
– Si no hay acreedores posteriores, el sobrante se entrega al dueño de la finca.
El Notario liquidará los gastos considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos.
10 – Posesión.
Según el Art. 236 m), el adjudicatario podrá pedir la posesión de los bienes adquiridos al JPI del lugar donde radiquen.
11- Subastas desiertas. Art. 236 n).
Si el acreedor no se adjudica los bienes, el Notario dará por terminada la ejecución y cerrará y protocolizará el acta, quedando expedita la vía judicial.
III. Causas de suspensión.
ARTICULO 129.2. LH
Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la venta o haya determinado la cantidad exigible (introducido por la L 13 VII 2015) de la ejecución, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor.
Se trata de una de las mayores novedades introducidas por la L1/2013 ya que hasta ahora Según el art. 236-Ñ, el Notario sólo suspendía las actuaciones:
– Cuando se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación
– O cuando se reciba la comunicación del Registrador de la Propiedad a que se refiere el apartado tercero del artículo 236-b, es decir, que se ha presentado en el Registro título de cancelación de la hipoteca realizada con posterioridad a la nota marginal de expedición de la certificación de cargas.
La importante novedad que introduce la L 1/2013 proviene de la STJUE 14-3-2013, de que el notario suspenderá la venta extrajudicial cuando se le acredite haber planteado, ante juez competente, demanda sobre el carácter abusivo de alguna de las cláusulas que constituya fundamento para la ejecución extrajudicial o hubiese determinado la cantidad exigible.
DEMÁS RECLAMACIONES.
En cuanto a las demás reclamaciones que puedan formular el deudor, los terceros poseedores y los demás interesados, la remisión del Art. 236 o) al Art. 132 LH debe entenderse al art. 698 LEC.
Según el Art. 236.2 y 3: “la enajenación del bien hipotecado se formalizará en Escritura Pública después de haberse consignado en Acta notarial el cumplimiento de los trámites y diligencias previstos en los Arts ss.
El Acta no requiere unidad de acto ni de contexto, y se incorporará al Protocolo en la fecha y bajo el número que corresponda al momento de su terminación o, en su caso, de su suspensión, sin perjuicio de que, en este último supuesto, pueda reanudarse y concluirse en fecha y bajo número posterior”.
Y según el Art. 236 L) Verificado el remate o adjudicación y consignado el precio, se protocolizará el acta y se procederá al otorgamiento de la escritura por el rematante o el adjudicatario y el dueño de la finca o la persona designada conforme al art. 234.
En la escritura se harán constar:
– Los trámites y diligencias esenciales practicados, y en particular que se practicaron las notificaciones de los arts. 236-C y 236-D.
– Que el importe de la venta o adjudicación fue igual o inferior al importe total garantizado por la hipoteca y, en caso de haberlo superado, que se consignó el sobrante en la forma prevista en el ap. 2º Art. 236 K).
La escritura será título bastante para:
– La inscripción a favor del rematante o adjudicatario
– Así como para la cancelación de la hipoteca ejecutada y de los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro con posterioridad a ella.
Se exceptúan aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la vigencia misma de la hipoteca.
COMENTARIO: Si el tema queda largo yo prescindiría de los artículos del Reglamento Hipotecario 236 y siguientes, superados por las últimas modificaciones de 2013 y 2015 y que deberán ser adaptados a las mismas en algún momento.
Además, intentaría decir el 129 Ley Hipotecaria en su redacción de 2015 con la mayor literalidad posible.

References: Artículo 129
 artículo 1
 artículo 129
 artículo 579
 artículo 236
 artículo 129
 artículo 236