Source: https://revistapropiedadhorizontal.com/noticias/modificaciones-al-reglamento-de-propiedad-horizontal/
Timestamp: 2020-06-06 13:34:22+00:00

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Modificaciones al reglamentó de Propiedad Horizontal
para poder reformar el reglamento de propiedad horizontal a la luz del artículo 46 numeral 5 de la Ley 675 del 2001 obliga que sea con el 70% de los coeficientes de copropiedad; una vez se hacen estas reformas deben llevarse a Escritura Pública y realizar el respectivo registro en cada unidad privada que hace parte del edificio o conjunto; en este punto debemos entrar a analizar qué se puede reformar dentro del reglamento de propiedad horizontal y tenemos obligatoriamente que irnos al artículo quinto de la Ley 675 del 2001 donde podemos ver que existen unos segmentos determinados: una parte que es urbanística, otra parte que es de disponibilidad de la propiedad común y otra desde el manejo de la persona jurídica.
Aunque ya hemos tratado muchas veces este tema vamos a profundizar un poco respecto a qué se puede modificar y cómo se deben modificar los reglamentos de propiedad horizontal.
Iniciamos con la premisa mayor que para poder reformar el reglamento de propiedad horizontal a la luz del artículo 46 numeral 5 de la Ley 675 del 2001 obliga que sea con el 70% de los coeficientes de copropiedad; una vez se hacen estas reformas deben llevarse a Escritura Pública y realizar el respectivo registro en cada unidad privada que hace parte del edificio o conjunto; en este punto debemos entrar a analizar qué se puede reformar dentro del reglamento de propiedad horizontal y tenemos obligatoriamente que irnos al artículo quinto de la Ley 675 del 2001 donde podemos ver que existen unos segmentos determinados: una parte que es urbanística, otra parte que es de disponibilidad de la propiedad común y otra desde el manejo de la persona jurídica.
Entonces en cuanto a lo que es el cambio urbanístico, obligatoriamente nos genera un cambio de Licencia Urbanística, de ahí si cogemos los primeros puntos que trae el artículo quinto, en donde nos menciona qué es lo mínimo que debe tener un reglamento, vemos que los primeros componentes son componentes urbanísticos como el nombre de identificación del propietario, el nombre distintivo del edificio o conjunto que va pegado en la misma licencia, la determinación de los terrenos: el cual hace parte de la licencia urbanística; la identificación de cada uno de los bienes privados que hacen parte de la copropiedad y la determinación de los bienes, es decir, qué uso tiene dentro de él; dentro de la parte urbanística y para poder cambiar cualquier situación de estas tendríamos que hablar desde el punto de vista de la licencia más no de la voluntad de los copropietarios.
Adicionalmente, el numeral 7 que habla sobre la destinación de los bienes y se requeriría para poderle cambiar el uso que está permitido en la licencia adelantar una licencia de destinación porque no puedo yo cambiarle el uso al arbitrio de una unidad residencial a una oficina o educacional; tendría la obligación de irme a reformar la licencia porque los usos que están permitidos respecto a ese edificio lo determinan la misma licencia.
En este sentido, hay cuestiones que sí pueden entrar a reformar en forma directa a la asamblea general de copropietarios, como la destinación de los bienes comunes o indicar cuáles bienes tienen carácter de esenciales y cuáles se le asigna a determinadas personas del edificio.
Se ha hablado en otras charlas aquí en la Revista Propiedad Horizontal que para poder generar los bienes comunes de uso exclusivo tendremos que irnos al artículo 22 y 23 de la Ley 675; en el caso de parqueaderos que se manejen con un criterio de equidad que no sean bienes comunes esenciales, es decir, que entren precisamente a manejar aspectos que tengan que ver con la misma copropiedad y que no afecten los intereses de movilidad ni afecten a las unidades privadas. Lo anterior, lo podemos determinar en una asamblea y no tendríamos ni que reformar una licencia; si no que queda al arbitrio siempre que se cumpla con los parámetros del artículo 22 y 23 de la ley.
En cuanto a los coeficientes y módulos de contribución obligatoriamente tendremos para lo que son los coeficientes la ley en el artículo 28, que establece en forma taxativa las únicas formas en que se puede establecer la reforma de los reglamentos , que en resumen consiste en que haya quedado mal aritméticamente por tomar un ejemplo; o se hizo la suma de dos torres y los coeficientes dan el doscientos por ciento; entonces, en estos casos, estaríamos en un error aritmético lo que permitiría hacer una reforma de los coeficientes; en segundo lugar, cuando hemos desafectado determinados bienes comunes de la copropiedad para volverlos privados; tres, cuando hay una destinación específica y cuatro, cuando haya extinción de una parte de las áreas privadas lo que alteraría en un momento dado la calificación de esos coeficientes. En conclusión, la ley en el artículo 28 establece en forma taxativa, no hay otra forma, para generar el cambio de coeficientes.
Ahora, en cuanto a los módulos de contribución que sí se refiere a la capacidad de uso y sectorización dependiendo de las áreas comunes; estos pueden ser cambiados simplemente con el 70%.
Lo que sí en realidad es la razón de casi todas las modificaciones son el reglamento interno y el manejo de los órganos de administración, es decir: cómo funciona la asamblea, cómo funciona el consejo, el comité de convivencia si quieren elaborar otros comités; cuál va a ser el reglamento interno. Aún en unos lugares los llaman manual de convivencia pero es el mismo reglamento interno, donde se generan unas normas de conducta que de una u otra forma afecta en la capacidad de dominio y ninguna disposición que se haga de cambio puede afectar precisamente la ley; pues lo dice muy claramente el artículo quinto que cualquier modificación o cualquier norma que se establezca contraria a la ley se considerará como no escrita.
Otra de las modificaciones que podemos realizar en el reglamento de propiedad horizontal son cuestiones adicionales. Hay propiedades horizontales muy especializadas tomemos el caso de cementerios que están adscritos a la propiedad horizontal, zonas francas o clínicas que requieren una reglamentación adicional no solo en cuanto a convivencia sino en cuanto al mismo manejo de las mismas; en ellas estas reglamentaciones para que tengan efecto ante terceros es obligatorio que estén dentro del mismo reglamento y por eso permite las modificaciones reglamentarias.
Para concluir, en general podemos decir que los cambios sustanciales de los reglamentos de propiedad horizontal están en las afectaciones del derecho, las reglamentaciones; las sanciones para poder que se cumplan dichas obligaciones y el debido proceso para la imposición de sanciones. Eso es lo que podríamos entrar a modificar en el reglamento de propiedad horizontal y que basados al artículo 46 numeral quinto debe hacerse con la aprobación del 70% por ciento de los coeficientes de copropiedad.

References: artículo 46
 artículo 46
 artículo 22
 artículo 22
 artículo 28
 artículo 28
 artículo 46