Source: https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/la-redaction-du-bail-dhabitation
Timestamp: 2019-11-13 00:03:53+00:00

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11/06/2019 par LC Expert immobilier - Expert en évaluations immobilières 0 Commentaires
Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire.
Pour assainir les relations entre bailleur et locataire, la loi ALUR du 24 mars 2014 et le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 ont institué deux contrats types de location :
• Contrat type de location ou colocation de logement nu ;
• Contrat type de location ou colocation de logement meublé.
Les baux d’habitation à titre de résidence principale doivent respecter ces modèles.
Pour parfaire l’information du locataire sur le bail, une notice relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs doit être jointe au bail (arrêté du 29 mai 2015). Elle contient les conditions générales du contrat.
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 liste les mentions obligatoires du bail :
La loi ALUR a introduit l’obligation de mentionner la renonciation à la garantie universelle (GUL). Toutefois, ce dispositif n’a jamais été mis en place au profit du Visale. La loi ELAN supprime la mention concernant la renonciation au bénéfice de la garantie universelle des loyers puisqu’elle supprime purement et simplement les dispositions relatives à la Garantie Universelle des Loyers (GUL) qui n’a jamais été mise en œuvre.
A. La durée du bail
1. Les logements vides
Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales (article 10 de la loi du 6 juillet 1989).
L’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 fait bénéficier de cette durée réduite le bailleur :
- SCI Familiale c’est-à-dire aux sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus : Par proche parent jusqu’au 4ème degré inclus, il faut entendre la constitution d’une société civile entre enfant (1er degré) ; petit enfant, frère, soeur, grands-parents (2ème degré) ; neveux, nièce, oncle, tante et arrière-grands-parents (3ème degré), cousins germains (4ème degré). Les couples pacsés et concubins notoires sont exclus.
- constitué en indivision : Par tout membre de l’indivision.
Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués (article 11 de la loi du 6 juillet 1989).
2. Les logements meublés
Le bail est conclu pour une durée d'au moins un an.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite est inapplicable (art. 25-7 de la loi du 6 juillet 1989).
B. La date de prise d’effet du bail
- Lorsque la date d’effet du bail est différente de celle de signature, quelle date prendre en compte pour calculer la date limite à laquelle le bailleur doit donner congé ?
La date de prise d’effet du bail.
A ce titre, il convient de rappeler que la date de prise d'effet du bail est importante puisqu’elle marque le point de départ de la durée du bail et du paiement du loyer et des charges. Elle permet de déterminer le terme du bail et la date limite de réception du préavis si le bailleur souhaite y mettre fin.
- Le locataire peut-il se désister avant l’entrée dans les lieux une fois le bail signé ?
Non, il n’existe pas de délai de rétractation. Il ne peut que donner congé avec un préavis débutant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre comme prescrit à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (Cass. 3ème civ. 12 juin 2001). Toutefois, le bailleur peut accepter de réduire la durée du préavis ou de l’en dispenser.
Cour d'appel, Paris, Pôle 4, chambre 3, 26 Octobre 2017 - n° 15/17695 : Le bail d'habitation a été conclu le 25 février 2011. Par courrier du 4 mars 2011, le locataire, faisant état de la clause du bail relative aux animaux de compagnie, a écrit au mandataire de la bailleresse « je me rétracte pour ce motif et vous saurais gré de me rendre les sommes déjà versées ». Ce courrier ne vaut pas congé au sens des dispositions des articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En réponse, le mandataire du bailleur a rappelé la nécessité de délivrer congé par lettre recommandée avec accusé de réception. Aucun congé n'a été délivré par le locataire, de sorte que le contrat a continué à s'exécuter.
- Lorsque le bail est conclu et que le locataire donne congé avant l’entrée dans les lieux, devez-vous lui remettre les clés ?
Les clefs sont portables au locataire. Par conséquent, le bailleur doit les remettre au locataire dans le cadre de l’obligation de délivrance. Si le locataire donne congé avant la prise d’effet du bail, il semblerait qu’il soit possible de ne pas lui remettre les clés dans la mesure où ce dernier a démontré sa volonté de ne pas entrer dans les lieux. Il est préférable d’obtenir une renonciation expresse de sa part.
Si le locataire reste silencieux sur sa renonciation, il convient de le mettre en demeure de venir retirer les clefs afin d’avoir la preuve de la tentative de délivrance du logement.
En l’absence de prise de possession des lieux, le bailleur peut relouer le logement sans délai.
C. Description du logement, de ses annexes et de sa surface
L’obligation de mentionner la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée conduit à devoir lister les locaux loués à titre privatif et ceux qui sont à titre commun ou éventuellement non accessibles par le locataire. Il est nécessaire d’y procéder avec précision car le locataire ne répond des dégradations et pertes que dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Par conséquent, toutes dégradations et pertes constatées dans un local dont jouit le locataire mais non mentionné dans le bail pourra permettre à ce dernier de se dégager de toute responsabilité.
Il en va de même pour les charges ou réparations afférentes à des locaux ou équipements ne figurant pas dans le contrat de location.
Dans le cadre d’un logement situé dans un immeuble collectif, il est nécessaire de lister les « parties, équipements et accessoires » de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun.
Les parties telles que les halls, escaliers, paliers ne nécessitent pas d’être mentionnées. Par contre, il nous semble essentiel de préciser les locaux à bicyclettes, salles de réunion, garage commun, équipements de sports, ascenseur… De cette manière, le locataire ne pourra pas contester les sommes réclamées au titre des charges pour l’entretien de ces éléments communs.
Deux réponses ministérielles rendues sous l'empire de la loi Quilliot nous éclairent sur la portée de cette mention. La première s'est bornée à indiquer que la loi n'excluait pas de désigner a priori les pelouses, les espaces verts et les bornes lumineuses ; cependant, il a été ajouté qu'il ne semblait pas que l'intention du législateur ait été d'obliger les parties à insérer dans le bail une énumération trop détaillée de tous les objets, parties et équipements de l'immeuble à usage non privatif (Rép. min. n° 74 : JO Sénat Q 14 déc. 1982, p. 6814 ; JCP N 1983, prat. 8550 ; Defrénois 1983, art. 33038, p. 486). La seconde a précisé que l'énumération de ces biens comprend, notamment, l'ascenseur, les espaces verts, les voies de circulation, les aires et équipements de jeux (Rép. min. n° 73 : JO Sénat Q 27 janv. 1983, p. 161 ; JCP N 1983, prat. 8749).
Il convient d’être diligent dans l’utilisation du contrat type de location contenant une liste devant être complétée.
En pratique, si le bailleur loue une partie de sa maison, le restant demeurant à son usage exclusif, il convient de préciser les parties auxquelles le locataire à l’accès (jardin, garage, cave…) et le type de jouissance (privative ou commune).
D. Les équipements
Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Par suite, le locataire a la charge de l’entretien courant des équipements et des réparations locatives.
Le bailleur sera tenu pour sa part aux autres réparations et au remplacement si nécessaire de l’appareil ménager par suite d’une panne.
Le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état ne déchargeait pas le bailleur de son obligation de délivrance et ce, même si le contrat de bail stipulait la mise à disposition d'un réfrigérateur dont l'entretien incombait au locataire, que la défectuosité du réfrigérateur était connue lors de l'entrée dans les lieux sans engagement des bailleurs de procéder aux réparations utiles ou à son remplacement (Cass. Civ. 3ème, 18 Février 2014, n° 12-13271).
Toute mise à disposition gracieuse d’éléments d’équipement est en contradiction avec l’obligation de réaliser un état des lieux du logement vide de tout meuble hormis ceux mentionnés au contrat (art. 3, décret n° 2016-382 du 30 mars 2016).
E. La surface
Si la surface habitable mentionnée dans le bail est inférieure d’au moins un vingtième de la surface réelle, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Il convient de calculer le nouveau loyer en recourant à la règle de trois.
A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
Cette procédure ne joue qu’en faveur du locataire. Le bailleur ne peut en faire de même si une erreur de surface lui est préjudiciable.
Cette règle est prévue à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour les logements loués vides. Elle ne s’applique pas aux logements meublés. Toutefois, le bailleur pourrait voir sa responsabilité contractuelle engagée en cas d’erreur pour un logement meublé.
F. Le montant et le terme du loyer et des charges
Il est indispensable de préciser le montant du loyer et des charges ainsi que les modalités de paiement. Ces dernières sont libres. Le loyer peut être réglé à terme échu ou à terme à échoir, par trimestre ou autre.
Lorsque le locataire paye plusieurs loyers par avance, il peut à tout moment revenir sur ce mode de paiement et opter pour un paiement mensuel celui-ci étant de droit lorsque le locataire en fait la demande (art. 7 a) de la loi du 6 juillet 1989).
Le locataire est redevable du loyer et des charges mais un tiers peut habituellement procéder à leur paiement. Les quittances devront être réalisées au nom du locataire et adressées à ce dernier.
Les charges que le locataire doit payer correspondent à trois grandes catégories de dépenses :
- Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.
La liste limitative des charges à payer par le locataire est déterminée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (cf. annexe n° 21).
Par provision sur charges
Les charges peuvent être réglées par provisions mensuelles avec la réalisation d’une régularisation annuelle à l’initiative du propriétaire ou de son gestionnaire. Ces provisions pourront être révisées à la hausse ou à la baisse en fonction du résultat débiteur ou créditeur de la régularisation annuelle.
Les provisions sur charges ont l’avantage de permettre au bailleur d’avoir un roulement de trésorerie permanent pour le paiement de ses charges. Toutefois, il lui appartient d’être diligent pour effectuer les régularisations de charges.
Un mois avant cette régularisation, il doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs (monopropriétés), le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.
Il doit tenir les pièces justificatives à disposition du locataire pendant six mois à compter de l'envoi du décompte.
De plus, lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Les provisions sur charges demandent une gestion rigoureuse.
Le bailleur a la faculté d’opter pour un paiement au réel. Le paiement des charges au réel est idéal en cas de location d’une maison individuelle en raison du nombre limité de frais incombant au bailleur et remboursables en totalité ou en partie par le locataire (hormis celles éventuelles dans le cadre d’une copropriété horizontale). Le bailleur réceptionne la facture et procède à son règlement puis impute ce montant au locataire pour remboursement.
Il peut aussi s’agir d’un forfait de charges sans régularisation annuelle ni complément en location meublée ou dans le cadre d’une colocation dans un logement nu. Il peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer.
Souvent, en location meublée, le bailleur opte pour le forfait de charges pour plus de simplicité. Toutefois, le bailleur doit bien l’avoir évalué afin de couvrir l’ensemble des charges car il n’aura pas la faculté d’en récupérer à côté. De plus, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est comprise dans le forfait comme toutes les autres charges. Ainsi, il ne peut pas la récupérer en sus.
Il est aussi possible d’opter pour cette solution en cas de colocation dans un logement vide.
En cas de pluralité de locataires dans un immeuble en monopropriété, aucun critère de répartition des charges entre eux n’est posé par la loi. Notons qu’il peut être appliquer des critères distincts selon chaque catégorie de charges en raison de l’obligation pour le bailleur de réaliser un décompte « par nature de charges ».
Ainsi, le bailleur est libre dans le choix du mode de répartition sous la condition que celui-ci soit équitable et se base sur un critère objectif. Le bailleur doit communiquer le mode de répartition des charges utilisé (Cass. 3ème civ., 9 décembre 2008, n° 08-10938, arrêt n° 1313 F-D).
Il convient d’indiquer les modalités de répartition des charges dans le bail. Il est aussi possible de recourir aux critères posés par la loi du 10 juillet 1965 encadrant le régime de la copropriété (CA Paris, 6ème ch. C, 18 mai 1994 : JurisData n° 1994-021823 ; Loyers et copr. 1995, comm. 150).
« Pour les dépenses afférentes à l'entretien de la robinetterie sanitaire, à la ventilation mécanique contrôlée et à l'antenne collective, il y a lieu de retenir un mode de répartition au prorata du nombre des logements qui leur est plus équitable que celui fondé sur la surface corrigée, lequel prend en compte des critères d'ensoleillement, de vue et de clarté de Novembre 2004).
« Dès lors que le contrat de bail octroie au locataire la jouissance des parties communes, ce dernier est tenu de supporter les charges afférentes aux parties communes au prorata de la surface louée. Son argumentation tenant au fait qu'il n'utiliserait pas les espaces verts et le monte-charge est inopérante, puisque les parties communes sont laissées au libre usage des locataires.
Le preneur est bien fondé à contester le mode de répartition des charges entre les locataires. En l'absence de clé de répartition des charges dans le contrat de bail, le bailleur calcule les charges en fonction des surfaces effectivement louées dans l'ensemble immobilier. Ce mode de calcul introduit un aléa susceptible d'être défavorable au locataire, puisque les charges varient selon le taux d'occupation de l'immeuble. Les charges doivent donc être calculées en fonction de la surface totale de l'immeuble, le locataire étant tenu des charges au prorata de la surface qui lui est louée par rapport à la surface totale de l'immeuble. » (CA Rouen, Chambre 2, 5 Avril 2007).
« Le bailleur ne justifie pas avoir informé les preneurs du montant prévisible des charges et des critères de répartition des différentes charges entre locataires et ne peut donc leur réclamer le paiement des charges relatives à la consommation d'eau et de chauffage. » (CA Grenoble, 2ème Civ., 7 Septembre 2010 - n° 08/03142).
G. Le dépôt de garantie
Pour le bail d’habitation principale nu, le montant du dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges.
En matière de bail commercial, le dépôt de garantie est en général de six mois de loyer si celui-ci est payable trimestriellement à terme échu ou de trois mois quand le loyer est payable trimestriellement d’avance. Toutefois, ce dernier est indirectement limité dans la mesure où il porte obligatoirement intérêt dès qu’il excède deux termes de loyer soit deux mois pour un loyer mensuel ou six mois en cas de loyer trimestriel (art. L. 145-40 Code du Commerce).
Que soit le type de bail, l’article 67 du décret du 20 juillet 1972 limite le montant des loyers payés d’avance entre les mains du gestionnaire.
Ces loyers ne peuvent excéder une somme correspondant au montant du loyer afférent à la période de location lorsqu'elle n'excède pas trois mois. Pour les locations d'une durée supérieure à trois mois, les sommes ainsi payées ne peuvent dépasser un montant qui excède trois mois de loyer pour les locaux d'habitation, les locaux à usage professionnel et les locaux à usage professionnel et d'habitation, et six mois de loyer pour les locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.
H. Les honoraires de l’agence
Au terme de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972, l’agent immobilier doit indiquer sa rémunération dans le mandat mais aussi dans l'engagement des parties.
L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les trois premiers alinéas du I dudit article ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin.
Il ne peut être inséré une clause imposant au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3-2 (art. 4 k de la loi du 6 juillet 1989).
II. Les clauses accessoires
Des clauses peuvent figurer dans le bail mais en raison de leur caractère prohibé elles sont réputées non écrites (article 4 de la loi du 6 juillet 1989).
A. Les clauses relatives à la jouissance des lieux
Dans sa recommandation n° 00-01 du 22/06/2000, la commission des clauses abusives sanctionne les clauses limitatives de la libre jouissance des lieux loués ou des équipements : « 12. Considérant que de nombreux contrats contiennent, sous peine de résiliation de plein droit du bail, des clauses portant atteinte à la libre jouissance des lieux loués comme l’interdiction de l’usage de l’ascenseur, de l’escalier principal et l’obligation d’utiliser l’escalier de service pour les fournisseurs, livreurs, ouvriers et gens de service – l’obligation faite au locataire de donner le libre accès aux lieux loués au bailleur, à son représentant, à son architecte ou ses entrepreneurs aussi souvent qu’il sera nécessaire – de donner les clefs du logement à un tiers en cas d’absence; que de telles clauses, dont certaines soit opèrent une discrimination illicite, soit alourdissent illégalement les obligations du preneur, sont abusives en raison de leur généralité ou de la gravité de leur sanction ; »
L’article 9 du code civil pose le principe suivant : « chacun a droit au respect de sa vie privée ».
Le juge considérera toute clause interdisant le locataire de fumer comme abusive et non écrite.
L’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 répute non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier.
Une limite est posée : la détention de l’animal ne doit causer aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci (hors location saisonnière de meublés de tourisme).
La commission des clauses abusives s’est penchée sur la licéité des clauses interdisant les animaux dans les logements meublés dans sa recommandation n° 13-01 du 13 septembre 2013.
Extrait : 14. Considérant que des clauses interdisent la détention d’animaux familiers ; que l’article 10. I de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 modifiant et complétant la loi du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel indique : « est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci » ; qu’ainsi ces clauses sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;
Il est possible de prévoir une clause interdisant la détention d'un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l'article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime.
L’article L. 211-16 du code rural et de la pêche maritime interdit le stationnement des chiens de première catégorie dans les parties communes des immeubles collectifs. Les chiens de première et deuxième catégorie doivent être muselés et tenus en laisse par une personne majeure.
En cas de danger présenté par un chien, le bailleur ou un copropriétaire peut saisir le maire afin que celui-ci prenne les mesures prévues à l'article L. 211-11 du code rural.
Le non-respect d’une clause insérée dans le bail ou dans le règlement intérieur de l’immeuble transmis au locataire encadrant la détention d’animaux domestiques peut conduire à la résiliation du bail et/ou engager la responsabilité du locataire.
Le locataire contrevient à la clause qui interdit la détention d'un animal de première catégorie. Le fait que cette clause soit insérée dans le règlement intérieur de l'immeuble est opérant, car le contrat de bail renvoie au règlement intérieur qui a été communiqué au preneur (CA Paris, 4ème ch., 15 mai 2012, Frossard c/ Paris Habitat-Oph : JurisData n° 2012-010489).
La jouissance anormale du logement a été reconnue par le juge quand le locataire héberge un nombre excessif d'animaux qui causent des dégâts aux lieux loués ou incommodent les voisins (CA Paris, 1ère ch. A, urgences, 1er mars 1988 : D. 1988, inf. rap. 91).
De même, les juges ont validé un congé pour motif légitime et sérieux délivré par un bailleur en raison du trouble causé par la présence de chiens (CA Paris, 6ème ch. B, 26 octobre 1983 : Loyers et copr. Janv. 1984, n° 9) ainsi que pour des troubles causés par le fait d’attirer et de nourrir des pigeons (CA Paris, 6ème ch. B, 12 février 2004 : AJDI 2004, p. 382).
Remise en peinture blanche
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Or, la peinture des murs intérieurs du logement relève des travaux d’aménagement.
La cour d’appel de Paris a admis la peinture rouge pour certaines pièces sans que celle-ci puisse constituer des travaux de transformation : « Les travaux de peinture consistant dans le choix d'une couleur rouge vif pour les parois murales des toilettes, du pan du mur droit de la salle de bains et des murs de la salle douche ne constituent pas une transformation de la chose louée ni une couleur excentrique en matière de décoration intérieure. Il s'ensuit que le bailleur est mal fondé en sa demande en paiement des frais de remise en état des lieux et le preneur bien fondé en celle en restitution de son dépôt de garantie. » (CA Paris, 6ème ch., sect. C., 20 sept. 2005 : Loyers et copr. 2006, comm. 10).
Par conséquent, une clause ne peut pas obliger le locataire de laisser les murs de couleur blanche ou de les repeindre en blanc avant sa sortie.
2. La visite des lieux en cas de location ou de vente du bien
L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 interdit d’imposer au locataire de laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables. Le locataire ne peut pas être obligé à laisser procéder aux visites les jours fériés (à savoir, article L. 3133-1 du code du travail : 1er janvier, le lundi de Pâques, le 1er mai, le 8 mai, l'Ascension, le lundi de Pentecôte, le 14 juillet, l'Assomption, la Toussaint, le 11 novembre, le 25 décembre) ou plus de deux heures les jours ouvrables (du lundi au samedi).
Si le locataire refuse l’accès au logement, il est nécessaire d’adresser une demande en injonction de faire auprès du tribunal d’instance compétent ou une assignation en référé après mise en demeure ou une sommation de faire restée infructueuse.
Vous avez aussi la faculté d’insérer une clause prévoyant le droit pour le bailleur de réaliser une visite annuelle du logement dans la mesure où elle aurait pour objectif de respecter ses propres obligations de réparation et de gros entretien.
Toutefois, cette clause a une portée limitée car les manquements du locataire à ses obligations d'entretien et de réparation s'apprécient en fin de bail par comparaison entre les états des lieux contradictoires d'entrée et de sortie sauf si le bailleur obtient une autorisation judiciaire de réaliser les réparations ou l'entretien en raison de la carence du locataire. Ces manquements doivent être assez graves pour justifier une telle décision.
3. L’hébergement de tiers
Le locataire a le droit d’héberger des tierces personnes quelle que soit leur qualité, et ce, depuis que la loi ENL a interdit toute clause contraire. L’hébergement doit être fait à titre gratuit. Si le locataire perçoit une contrepartie, il sera qualifié de sous-location laquelle est interdite en l’absence d’accord express du bailleur (art. 8 loi du 6 juillet 1989).
Cela n’autorise pas pour autant le locataire de mettre le logement à disposition d’une personne alors qu’il ne l’occupe pas. En effet, il doit s’agir de la résidence principale du locataire. Une clause en ce sens peut être prévue dans le bail.
La résiliation du bail conventionné doit être prononcée aux torts exclusifs du preneur dès lors qu'il est démontré par un constat d'huissier et des attestations de voisinage que celui-ci héberge de manière prolongée des tiers au contrat, sans occuper personnellement les lieux, ce qui s'assimile à une cession de bail ou une sous-location, interdites par les dispositions du contrat et l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 (Loi Malandain-Mermaz n° 89-462, 6 juill. 1989, NOR EQUX8910174L tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, art. 8). L'attestation de paiement de la Caisse d'allocations familiales est insuffisante pour rapporter la preuve d'une occupation effective des lieux loués (CA Toulouse, 3ème chambre, 1ère section, 6 Novembre 2012 - n° 11/00872).
B. La conservation du bien
1. L’assurance des lieux loués
Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit souscrire une assurance contre les risques dont il doit répondre. Il doit présenter l’attestation lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.
Il s’agit d’une garantie de responsabilité civile locative pour la prise en charge des dégâts causés par le locataire, couverture minimale exigée. Par conséquent, la couverture des dommages subis par le locataire en cas de dégât des eaux, incendie, bris de glace, catastrophes naturelles… sont optionnelles. Le locataire est libre de choisir les options de son contrat tant que la responsabilité civile locative est couverte.
Le bailleur ne peut pas imposer une compagnie d’assurance à son locataire. Toute clause en ce sens est réputée non écrite (art. 4 b) loi du 6 juillet 1989).
Dans le cadre des travaux préparatoires de la loi Méhaignerie, la clause réputée non écrite relative à l’assurance a été commentée de la manière suivante : « Le locataire doit évidemment souscrire une assurance, mais il doit conserver son entière liberté de choix en ce domaine.
Il n'appartient pas au bailleur de choisir la compagnie d'assurance.
Cependant, il pourrait être envisagé de fournir au locataire la liste des compagnies d'assurance agréées par le propriétaire.
Cette pratique est d'ailleurs relativement répandue dans d'autres types de contrats. » Rapport Sénat, n° 26, p. 24
Le locataire peut choisir une compagnie d’assurance autre que française. En effet, une clause obligeant le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie d'assurance française a été signalée illicite par la Commission des clauses abusives dans sa recommandation du 17 février 2000 .
Chaque année, le bailleur ou son gestionnaire doit solliciter le locataire pour obtenir une attestation de l’assureur afin de s’assurer de la souscription d’un contrat de responsabilité civile locative.
Il est essentiel de s’assurer d’avoir inséré au bail la clause résolutoire en cas de non-souscription d'une assurance des risques locatifs. Ainsi, le bail sera résilié de plein droit si le locataire n’a pas justifié dans le délai d’un mois suite au commandement délivré par huissier de justice. Par la suite, le bailleur devra assigner le locataire auprès du tribunal d’instance compétent pour faire constater la résiliation du bail.
Une autre solution s’ouvre au bailleur : souscrire une assurance pour le compte du locataire en cas de carence de ce dernier. Pour ce faire, le bailleur doit mettre en demeure le locataire de justifier d’une assurance et de l’informer qu’en l’absence de retour dans le délai d’un mois, il souscrira à une assurance pour son compte. Le bailleur peut récupérer le montant de la prime en tant que charges par douzième à chaque paiement de loyer.
Le bailleur doit remettre une copie du contrat d'assurance au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Dès justification d’une assurance souscrite par le locataire, le bailleur doit procéder à la résiliation de l’assurance dans les plus brefs délais.
Cette seconde solution peut être préférée étant moins couteuse et plus rapide que l’engagement d’une procédure judiciaire.
2. Les contrats d’entretien
Il est possible de prévoir par une clause du bail que le locataire devra souscrire un contrat d’entretien pour certains éléments d’équipement sous condition que cette clause n’ait pas pour effet d’aggraver les obligations du locataire règlementées par la loi. Il convient ainsi de se référer à la loi du 6 juillet 1989 (le locataire a la charge de l’entretien courant du logement et de ses équipements) et au décret n° 87-712 du 26 août 1987 (CA Colmar, 3ème ch. B, 15 janvier 1998).
L’obligation de contrat d’entretien annuel est possible si le prestataire n’est pas choisi par le bailleur (CA Paris, 4 mars 1997 : Loyers et copr. 1997, comm. 138, obs. B. Vial-Pedroletti).
Le bailleur peut suggérer des professionnels comme le pisciniste, le chauffagiste… Mais il appartient au locataire de choisir.
3. Les fournisseurs d’énergie
La loi n° 2006-1537 du 7 décembre 2006 relative au secteur de l'énergie a consacré le principe d’ordre public de liberté de choix du fournisseur d’énergie. L’évolution en la matière s’est faite sous l’égide des directives européennes.
Cependant, la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas de clause réputée non écrite sur ce sujet.
Par raisonnement analogique en matière de contrat d’assurance et de contrat d’entretien, le locataire pourrait contester toute clause l’empêchant de choisir son fournisseur en invoquant le principe de clause abusive.
C. Les frais de quittance et de procédure
1. Gratuité des frais de quittance et d’avis d’échéance
Pouvez-vous réclamer au locataire des frais d’envoi de quittance et d’avis d’échéance ? Non (art. 4-p et 21 de la loi du 6 juillet 1989).
Est-il possible de seulement tenir la quittance à sa disposition à l’agence ? Non, le bailleur ou le gestionnaire à l’obligation d’envoyer la quittance gratuitement au locataire si ce dernier en fait la demande depuis la loi Boutin. Il est possible d’envoyer la quittance par voie dématérialisée si le locataire a donné son accord.
2. Frais de procédure
Est-il possible de facturer les frais de relance (coût du courrier recommandé avec accusé de réception) ? Non, car l’article L. 111-8 du code de procédure civile d’exécution dispose que les frais de procédure en l’absence de titre exécutoire sont à la charge du créancier « sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».
De plus, est réputée non écrite toute clause faisant supporter au locataire des frais de relance.
Est-il possible de récupérer les frais de commandement de payer les loyers ? Oui, ce commandement étant prévu par les textes pour la résiliation du bail sur la base d’une clause résolutoire. Ils pourront être réclamés au titre des dépens engagés par le bailleur dans le cadre de la procédure judiciaire.
3. La grille de vétusté
Les parties peuvent décider d’annexer une grille de vétusté au bail afin d’éviter les éventuelles contestations sur les sommes retenues sur le dépôt de garantie après le départ du locataire. A ce jour, il n’existe pas de grille de vétusté nationale. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 a ouvert la faculté aux parties (même hors cadre du secteur HLM) de choisir une grille de vétusté faisant l'objet d'un accord collectif de location conclu conformément à l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée ou une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif local conclu en application de l'article 42 de la même loi.
La grille définit au minimum une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire pour les principaux matériaux et équipements du bien loué.
La grille de vétusté a une valeur contractuelle si elle est annexée au bail.
III. Les éléments complémentaires
A. La notice d’information
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d’annexer une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges.
B. L’état des lieux
Toutefois, il existe deux possibilités d'écarter cette présomption :
C. L’extrait du règlement de copropriété
Il en va de même pour le règlement intérieur de l’immeuble en copropriété ou en monopropriété afin que celui-ci soit opposable au locataire. La loi ELAN vient préciser que ces extraits de règlements de copropriété sont désormais communiqués par voie dématérialisée sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat, cette disposition est applicable aux baux signés, renouvelés ou reconduits à compter du 25 novembre 2018.
D. L’attestation d’assurance
Il est essentiel de solliciter la remise de l’attestation d’assurance du logement pour l’entrée dans les lieux. En effet, les juges ont déjà reconnu le professionnel de l’immobilier responsable du préjudice subi par les bailleurs suite à un sinistre.
L'assureur du propriétaire peut exercer le recours subrogatoire de l'article L. 121-12 du Code des assurances contre l'assureur du mandataire qui a négligé de vérifier que le locataire avait bien souscrit une assurance locative (Cass. 2ème civ., 13 oct. 2005, n° 04-16139 FS-P+B, Hernandez Calvo et Matmut c/ Sté agence immobilière Lebreton et Sté Axa (pourvoi c/ CA Paris 7ème ch. A, 9 déc. 2003) : Juris-Data n° 2005-030183).
Dans un autre arrêt, le recours subrogatoire de l’assureur des propriétaires contre l’assureur de l’agent immobilier a été rejeté. En l’espèce, les juges reconnaissent le devoir du mandataire de s'assurer de la remise par la locataire d'une attestation d'assurance à son entrée dans les lieux. Toutefois, en raison du mandat exclusif de location, la mission de l’agent immobilier ne se limitait qu’à l’entrée dans les lieux. Ainsi, il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir procédé à la vérification pour la période durant laquelle le sinistre s’est réalisé. En effet, le sinistre s’est produit après la première reconduction tacite du bail. Il n'existe aucun lien de causalité entre la faute commise par le mandataire lors de l'entrée dans les lieux de la locataire et le sinistre (CA Paris, Pôle 2, chambre 5, 10 Juin 2014 - n° 12/12011 ).
Pour autant, est-ce que le bailleur ou le gestionnaire peut refuser la remise des clefs et l’entrée des lieux en l’absence d’attestation d’assurance du locataire ? A notre avis, non. L’entrée dans les lieux doit être réalisée car le bailleur a une obligation de délivrance suite à la signature du bail.
Il en a été jugé ainsi par la cour de cassation concernant le premier loyer et le dépôt de garantie. Les juges ont considéré que « le défaut de paiement par le locataire du premier loyer et du dépôt de garantie ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, la cour d'appel a violé l'article 1719 du Code civil » (Cass. Civ. 3ème, 28 Juin 2006, n° 05-10137).
Il appartiendra alors au bailleur ou à son mandataire d’engager la procédure nécessaire pour obtenir la résiliation du bail sur la base de la clause résolutoire relative à l’assurance ou au paiement.
Pour se prémunir, nous vous invitons à prévoir une clause portant condition suspensive de délivrance d’une attestation d’assurance. En l’absence de présentation du document, le bail sera caduc.
A la différence de l’attestation d’assurance de responsabilité décennale, des véhicules terrestres à moteur et pour la chasse, il n’y a pas de texte encadrant les mentions minimales à porter sur l’attestation d’assurance fournie par le locataire.
Les textes applicables pour ces assurances permettent de déterminer les mentions indispensables de l’attestation d’assurance, à savoir :
- dénomination et l'adresse de l'entreprise d'assurance ;
- nom, prénoms et adresse du souscripteur du contrat ;
- contrat d’assurance… n°… ;
- la période pendant laquelle elle est valable ;
- date et lieu de délivrance.
Une attestation n'a pas pour objet de définir les conditions dans lesquelles est acquise la garantie des risques qu'elle énonce (CA Aix-en-Provence, 2ème ch. civ., 10 septembre 1991, Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France (MACIF) c/ Scandutch IS Partnership et autres).
L’attestation d’assurance produite doit être au nom du locataire. A défaut, le locataire n’est pas considéré avoir rempli son obligation d’assurance. Il s’agit d’une obligation personnelle liée à sa qualité de locataire.
En cas de colocation, chaque colocataire doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre. Dans cette situation, soit chacun des locataires souscrit un contrat à son nom et fournit une attestation d’assurance personnelle soit les colocataires souscrivent ensemble un contrat unique pour lequel l’attestation d’assurance devra indiquer tous leurs noms.
- Le locataire doit donc être personnellement assuré contre les risques locatifs et le fait que la concubine du locataire ait souscrit une assurance pour le bien immobilier dont elle n'était pas locataire est indifférent. En conséquence, le bail est résilié de plein droit par application de l'article 7 paragraphe g de la loi du 6 juillet 1989 à l'issue du délai d'un mois suivant la signification d'un commandement de produire une justification d'assurance resté infructueux, nonobstant le fait qu'une attestation d'assurance des lieux loués au nom de la concubine du locataire ait été fournie au bailleur pendant ce délai (Tribunal d'instance, ANGERS, 30 Octobre 2006).
- En conséquence, en produisant une assurance locative qui n'est pas établie à son nom mais au nom d'un tiers au contrat de bail, qui ne peut en aucune façon être qualifié de locataire M. Jean-Pierre A. n'a pas satisfait à son obligation de sorte que la clause résolutoire est d'ores et déjà acquise pour ce motif péremptoire avec effet au 11 mars 2011 (CA Aix-en-Provence, 11ème chambre B, 9 Avril 2015, n° 14/02027).
E. L’engagement de caution
F. Le dossier technique
Le dossier de diagnostic technique regroupe dans un seul dossier l'ensemble des états, constats et diagnostics qui doivent être réalisés et communiqués dans le cadre d'une vente ou de la location d'un bien immobilier.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants (CCH art.L 271-4, I) :
1° Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) prévu aux articles L 1334-5 et L 1334-6 du Code de la santé publique ;
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L 1334-13 du Code de la santé publique
3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L 133-6 du Code de la construction et de l'habitation ;
4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L 134-6 du Code de la construction et de l'habitation ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L 125-5 du Code de l'environnement, l'Etat des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols (ESRIS) ;
6° Le diagnostic de performance énergétique (DPE) prévu à l'article L 134-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L 134-7 du Code de la construction et de l'habitation ;
8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L 1331-11-1 du Code de la santé publique
9° L'information sur la présence d'un risque de mérule prévue à l'article L 133-9 du Code de la construction et de l'habitation.
Chacun de ces documents ne doit figurer dans le dossier de diagnostic technique que dans la mesure où la réglementation spécifique à ce document l'exige (CCH art. L 271-4, I). Par exemple, l'état relatif à la présence de termites ou de mérule ou à l'existence de risques naturels n'est pas requis si l'immeuble concerné est situé dans une zone géographique qui n'est pas exposée à ces problèmes. Le dossier de diagnostic technique requis pour la vente d'un immeuble ne comporte donc pas nécessairement l'intégralité des documents prévus par l'article L 271-4,I du Code de la construction et de l'habitation.
Est-il possible de l’adresser au locataire par voie électronique alors que le bail est rédigé sur papier ?
La loi ELAN ajoute un nouvel alinéa à l’article précité prévoyant que le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat et ce pour les baux signés, renouvelés ou reconduits à compter du 25 novembre 2018.
Est-il possible de mettre à disposition le dossier technique et les autres annexes sur un site internet ? Non, sauf décision contraire, il doit y avoir remise des documents au locataire.
« Par ailleurs, pour la mise en location ou le renouvellement d'un bail d'habitation relevant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique est annexé au contrat de bail. Si, par exemple, le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur indicative, l'absence d'information ou l'information mensongère peut être source de responsabilité pour le bailleur. Il ressort donc que ces pièces annexes ont une valeur contractuelle.
En conséquence, sous réserve de l'interprétation des juges des tribunaux de l'ordre judiciaire, ces documents doivent être communiqués au locataire conformément aux dispositions de l'alinéa 1 de l'article 1108-1 du Code civil. Cet article stipule que : « lorsqu'un écrit est exigé pour la validité d'un acte juridique, il peut être établi et conservé sous forme électronique dans les conditions prévues aux articles 1316-1 et 1316-4 du Code civil ». En conséquence, la simple mise à disposition de certains documents sur un site Internet ne répond pas aux exigences posées par les dispositions du Code civil susvisées, une telle transmission devant permettre à la fois l'identification de la personne dont le document émane, mais aussi de son destinataire ainsi que l'intégrité du message. »
Rép. min. n° 43710 : JOAN Q 28 sept. 2010, p. 10634

References: l'article 13
 art. 33038
 l'article 3
 l'article 8
 art. 8
 l'article 41
 l'article 42
 l'article 1719
 l'article 7
 l'article 1108