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Timestamp: 2019-01-23 03:10:10+00:00

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Cassazione Civile, 10.04.2008 n 9345: La durata del contratto di locazione non può superare il termine di cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto
L'art. 999 c.c., comma 1, prevede che i contratti posti in essere dall'usufruttuario non possono avere una durata superiore al quinquennio successivo alla cessazione dell'usufrutto.
In tal modo, il legislatore ha inteso secondo una valutazione assolutamente discrezionale e non sindacabile neppure sotto il profilo costituzionale - contemperare i vari interessi contrapposti nella fattispecie e, cioè, sia quello dell'usufruttuario, il quale non solo ha diritto di godere della cosa, rispettandone la destinazione economica, ma anche quello di "trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare (fermi i limiti stabiliti" dalla legge), sia quello del nudo proprietario, che può, comunque, entro un termine ragionevole, avere la piena disponibilità della cosa, sia, infine, del terzo, che può aver fatto affidamento sui poteri spettanti ex lege all'usufruttuario al momento della conclusione del contratto.
La regola per cui la durata del contratto di locazione non può superare il termine di cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto (stabilita dall'art. 999 c.c.) vale in ogni caso e non può dirsi abrogata dalla legislazione successiva, ed in particolare dalla L. n. 392 del 1978.
Osservava la Corte territoriale - in contrasto con quanto affermato dal primo giudice - che la durata di validità del contratto di locazione stipulato dall'usufruttuario, indicato in cinque anni dall'art. 999 c.c., doveva essere integrata da quella prevista dalla legislazione vigente.
In pratica, "la sottoscrizione certa della scrittura verrebbe a corrispondere al momento stesso in cui, a causa del decesso della usufruttuaria, ogni diritto in capo alla stessa veniva a cessare e si consolidava la proprietà dei C. ".
In caso di cessazione dell'usufrutto per morte dell'usufruttuario, la certezza della anteriorità deriva dall'evento stesso della morte, costituendo tale evento prova assoluta che la scrittura è stata posta in essere in un qualsiasi momento ad esso anteriore.
Per la prima volta con l'appello incidentale i fratelli C. avevano dedotto la inopponibilità della scrittura privata per mancanza di data certa. I giudici di appello non avevano rilevato che si trattava di domanda sollevata per la prima volta in appello e dunque inammissibile. Gli stessi giudici, in ogni caso, non avrebbero potuto comunque pronunciare sul punto senza alcuna richiesta di parte.
Non è applicabile al caso di specie la riforma introdotta con D.Lgs. n. 40 del 2006 essendo stata la sentenza impugnata pubblicata prima del 2 marzo 2006.
La disposizione di cui all'art. 384 c.p.c., comma 2, tuttavia, è stata trasfusa - senza modificazioni - nel comma 4 del nuovo art. 384 c.p.c., sicchè anche in pratica nel caso di specie non si pone alcun problema di applicazione intertemporale delle nuove disposizioni.
L'art. 999 c.c., comma 1, - per quanto rilevante a questo punto dell'esposizione - prevede che "le locazioni concluse dall'affittuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purchè constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto".
Rilevata la - palese - antinomia tra le due disposizioni, in molteplici occasioni questa Corte ha affermato che la legislazione successiva ha abrogato, ex art. 15 preleggi, la legge previgente, cioè l'art. 999 c.c., comma 1, limitatamente alla durata da questa prevista di cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto.
Investita della questione relativa all'applicabilità dell'art. 999 c.c., alla locazione di fondi rustici, questa Corte, con una giurisprudenza assolutamente costante nel tempo, ha ripetutamente enunciato il principio in forza del quale l'art. 999 c.c. - a norma del quale le locazioni concluse dall'usufruttuario ed in corso alla data di cessazione dell'usufrutto sono opponibili al proprietario purchè constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore - non è stato implicitamente abrogato dalla L. 3 maggio 1982, n. 203, che non disciplina anche le condizioni di forma e di sostanza richieste per la opponibilità al proprietario del contratto di affitto di fondo rustico concluso dall'usufruttuario.
Con una più recente decisione, tuttavia, questa Corte ha affermato - ancora con riferimento all'affitto di fondi rustici - che l'art. 999 c.c., non è stato abrogato dalla L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 41, non solo per quanto riguarda i requisiti di "forma" e di sostanza che il contratto di affitto posto in essere dall'usufruttuario deve rivestire, per la sua opponibilità al nudo proprietario, ma neppure dall'art. 1, della citata L. n. 203 del 1982 per quanto attiene alla "durata" dei contratti di affitto (Cass. n. 11561 del 2003).
In altre parole, la regola per cui la durata del contratto di locazione non può superare il termine di cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto (stabilita dall'art. 999 c.c.) vale in ogni caso e non può dirsi abrogata dalla legislazione successiva, ed in particolare dalla L. n. 392 del 1978.
Tale norma non fa che ripetere la previsione della seconda ipotesi dell'art. 15 delle preleggi, (come puntualmente precisato da Cass. 23 febbraio 1988, n. 1915, specie in motivazione), secondo la quale l'abrogazione tacita di una legge ricorre quando sussiste incompatibilità tra le nuove disposizioni e quelle precedenti, ovvero quando la nuova legge disciplini integralmente la materia già regolata da quella anteriore.
Il riferito principio, peraltro, come in molteplici occasioni ha ricordato la giurisprudenza di questa Corte, trova deroga nell'ipotesi in cui ad una legge speciale faccia seguito una nuova disciplina generale della materia (lex posterior greneralis non derogat legi priori speciali) (In questo senso, ad esempio, cfr. Cass. 26 aprile 2002, n. 6099, nonchè Cass. 9 febbraio 1994, n. 1297 e Cass. 4 marzo 1993, n. 2611).
Tanto premesso, deve pertanto concludersi che mentre la L. n. 392 del 1978 detta la disciplina "generale" dei contratti di locazione urbani, l'art. 999 c.c., costituisce una norma "speciale", rispetto a quella prima richiamata, in quanto diretta a disciplinare, con riguardo al tempo della cessazione dell'usufrutto, i contratti di locazione conclusi dell'usufruttuario e non è, pertanto, suscettibile di modifica per effetto della legge successiva, ora richiamata.
Deve, dunque, anche in questa sede ribadirsi il principio già espresso da questa stessa Corte in analoghe fattispecie, e cioè che, a fronte di più significati possibili della stessa disposizione, è sempre compito dell'interprete escludere quello che difetti di coerenza con i dettami della Costituzione, in quanto in linea di principio le leggi si dichiarano incostituzionali perchè è impossibile darne interpretazioni secundum Constitutionem e non in quanto sia possibile darne interpretazioni incostituzionali (C. cost. 12 marzo 1999, n. 65), per cui tra le varie interpretazioni in astratto possibili delle fonti legislative, si deve scegliere quella che non si pone in contrasto con la Costituzione (C. cost. 27 dicembre 1996, n. 418), dovendo l'interprete privilegiare solo quella più conforme alla Costituzione (Cons. Stato, sez. 5^, 30 ottobre 1997, n. 1207; Cons. Stato, Atti norm., 11 maggio 1998, n. 72; C. Cost. 28 maggio 1999 n. 197).
L'accoglimento della interpretazione proposta dalla parte ricorrente porterebbe, tra l'altro, inevitabilmente problemi di legittimità costituzionale con riferimento all'art. 42 Cost., secondo il quale la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge.
Poichè in ogni caso già il primo giudice aveva riconosciuto la durata del contratto di locazione fino al 18 maggio 1999 (e su questo punto non era stato proposto appello incidentale da parte dei C.), il ricorso deve essere rigettato, provvedendosi alla correzione del principio di diritto affermato dalla Corte territoriale, ai sensi dell'art. 384 c.p.c., comma 2, nel testo previgente, applicabile al caso di specie "ratione temporis".
Art. 999 Codice Civile
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References: sentenza 
 art. 384
 art. 15
 art. 41
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 

Art. 999