Source: https://ficek.sk/cierna-stavba-34894
Timestamp: 2018-10-21 15:23:18+00:00

Document:
[2018] Čierna stavba | Poradíme Vám? '
Odpovedané dňa: 3. 4. 2018
Otázka: Čierna stavba
Odpoveď: Čierna stavba
ďakujeme za Vašu otázku, ku ktorej týmto uvádzame nasledovné stanovisko vyjadrujúce právny názor advokátskej kancelárie :
Otázka má v podstate 2 roviny právnych problémov.
I./ Občianskoprávna rovina
Podľa ust. § 123 a nasl. Občianskeho zákonníka ("OZ") "vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním, pričom všetci vlastníci majú rovnaké práva a povinnosti a poskytuje sa im rovnaká právna ochrana.
Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv, preto najmä nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku, nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami, atď."
Z ust. Obč. zákonníka vyplýva, že sused ako vlastník stavby nesmie svojou stavbou ohroziť Vašu stavbu a pozemok, inak v súlade s ust. Obč. zákonníka zodpovedá za vzniknutú škodu. Teda pokiaľ v otázke uvádzate, že "čiernou stavbou" suseda došlo k poškodeniu Vašej stavby, budete musieť škodu preukázať. Náhrada škody nebude predmetom konania podľa ust. stav. poriadku/viď ďalej/ a odporúčame preto zadovážiť znalecký posudok, zatiaľ aspoň fotodokumentáciu.
II. Stavebný poriadok
Podľa ust.§ 54 stav. poriadku "stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu. Stavebné povolenie sa vyžaduje, pokiaľ tento zákon a vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania; stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách."
Otázkou je o aký druh stavby sa jedná, či stavba vyžadovala stavebné povolenie alebo postačovalo ohlásenie stav. úradu. Avšak z hľadiska následkov ako nepovolenej stavby rozdiel nie je.
Ak vychádzame z predpokladu, že sused je vlastníkom pozemku, na ktorom je postavená predmetná "čierna" stavba, jedná sa o stavbu postavenú bez stav. povolenia.
V nadväznosti na otázku existujú možnosti :
1./ Podľa ust. § 88 stavebného poriadku stavebný úrad nariadi vlastníkovi stavby odstránenie
b) stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním alebo bez písomného oznámenia stavebného úradu pri stavbách, ktoré treba ohlásiť; odstránenie stavby sa nenariadi iba v prípadoch, keď dodatočné povolenie stavby nie je v rozpore s verejnými záujmami,
c) stavby, na ktorú bolo zrušené stavebné povolenie (§ 102 ods. 3),
Zákon nedefinuje pojem verejný záujem, z ust. zákona možno dovodiť čo je verejným záujmom, napr. § 81 ods. 1 stav.poriadku /".... nebude ohrozovať verejný záujem, predovšetkým z hľadiska ochrany života a zdravia osôb, životného prostredia, bezpečnosti práce a technických zariadení".
2./ Na druhej strane vlastník stavby môže požiadať stavebný úrad o dodatočné povolenie stavby podľa § 88a/ stav. poriadku :
"Ak stavebný úrad zistí, že stavba bola postavená bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním, začne z vlastného podnetu konanie a vyzve vlastníka stavby, aby v určenej lehote predložil doklady o tom, že dodatočné povolenie nie je v rozpore s verejnými záujmami chránenými týmto zákonom, najmä s cieľmi a zámermi územného plánovania, a osobitnými predpismi. Ak bola stavba začatá bez právoplatného stavebného povolenia, ktoré už bolo vydané, stavebný úrad posúdi súlad stavby s verejnými záujmami na základe záväzných stanovísk podľa § 140b a podkladov predložených v stavebnom konaní.
Ak vlastník stavby, pri ktorej sa preukáže, že jej dodatočné povolenie nie je v rozpore s verejnými záujmami, v priebehu konania nepreukáže, že je vlastníkom pozemku zastavaného nepovolenou stavbou alebo jeho časti, alebo že má k tomuto pozemku iné právo (§ 58 ods. 2) a vlastník zastavaného pozemku alebo jeho časti s dodatočným povolením nesúhlasí, stavebný úrad odkáže vlastníka pozemku na súd a konanie preruší (§ 137)."
Ak by susedova stavba bola dodatočne povolená, stavebný úrad určí podmienky na dokončenie stavby alebo nariadi úpravy už realizovanej stavby, teda určí, ktoré nedostatky musí odstrániť na svojej "čiernej" stavbe tak, aby nedochádzalo k poškodzovaniu Vašej stavby. Otázka náhrady škody na Vašej stavbe nebude predmetom stav. konania v súvislosti s čiernou stavbou suseda, túto budete musieť riešiť dohodou prípadne cestou súdu.
Ak by sa v konaní o dodatočnom povolení stavby preukázal rozpor s verejným záujmom alebo sused v určenej lehote nesplní podmienky rozhodnutia o dodatočnom povolení stavby, stavebný úrad nariadi odstránenie stavby.
V konaní o dodatočnom povolení stavby budete mať postavenie účastníka konania podľa § 58 - 66 stav. poriadku :
"Účastníkmi stavebného konania sú :
c) ďalšie osoby, ktorým toto postavenie vyplýva z osobitného predpisu,
d)stavebný dozor alebo kvalifikovaná osoba,
e)projektant v časti, ktorá sa týka projektu stavby.
S konaním o dodatočnom povolení stavby, ktorá je už dokončená, môže stavebný úrad spojiť kolaudačné konanie."
Otázka vzdialenosti stavieb vo Vašom prípade je dôležitá hlavne z hľadiska požiarnej bezpečnosti. Podľa ust. vyhlášky, ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu vzájomné odstupy stavieb musia spĺňať požiadavky požiarnej bezpečnosti. Vyhláška hovorí o minimálnych vzdialenostiach medzi rodinnými domami, nehovorí o min. vzdialenostiach v prípade ostatných stavieb, hovorí však, že stavbu možno umiestniť na hranici pozemku, len ak jej umiestnením nebude trvalo obmedzené užívanie susedného pozemku na určený účel.
Na základe uvedeného odporúčame z Vašej strany v rámci možností zadovážiť fotodokumentáciu skutočného stavu nepovolenej stavby , vrátane spôsobených poškodení Vašej stavby, podľa možností stav pred výstavbou /fotodokumentácia - napr. rodinný album a pod./ a po ukončení výstavby dreveného domu susedom, ako aj znalecký posudok.
Súčasne oznámte predmetnú čiernu stavbu stavebnému úradu a súčasne aj slovenskej stavebnej inšpekcii (§ 123 stav. por. - http://www.ssiri.sk/www-ssi-sk/1-O-NAS/1-Organizacna-struktura).
Podotázka: Čierna stavba (Občianske právo)
Dobrý deň, kúpil som garáž, ktorá bola postavená na čierno možno v roku 1970 chcel som to opraviť, ale náš starosta mi to zamietol s tým, že ak sa pustím do rekonštrukcie tak mi to dá zbúrať, pretože časť garáže je na obecnom a nechce mi ani dať papier, že zaplatím daň čiže teraz nemám ani doklad, že platím daň z nehnuteľnosti ani využívať to nemôžem čo môžem spraviť ja ako občan, keď so starostom som sa nezhodol ďakujem.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 05.10.2018)
Dobrý deň, na Vašu otázku zasielame odpoveď :
1./ Nepíšete v otázke kedy ste kupovali dotknutú garáž postavenú v roku 1970. Pokiaľ garáž nemá stavebné povolenie, nie je ani zapísaná na liste vlastníctva predchádzajúceho vlastníka,, potom ste v podstate kúpili kopec tehál a iného stavebného materiálu. Tu by ste si mohli uplatiť nároky z kúpnej zmluvy, minimálne zľavu z kúpnej ceny alebo odstúpenie od zmluvy. Uvádzame, že v 70 - 80-tych rokoch sa pozemky prideľovali do osobného užívania a v zmysle ust. § 872 Občianskeho zákonníka sa toto užívanie od 1992 zmenilo na vlastníctvo /citujeme/:
"§ 872 :
(1) Právo osobného užívania pozemku vzniknuté podľa doterajších predpisov, ktoré trvá ku dňu nadobudnutia účinnosti tohto zákona, mení sa dňom účinnosti tohto zákona na vlastníctvo fyzickej osoby. Ustanovenie § 8 ods. 1 zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku tým nie je dotknuté."
To uvádzame len všeobecne, nakoľko nepoznáme históriu Vášho pozemku pod garážou. Tieto informácie by Vám mal poskytnúť predchádzajúci vlastník - predávajúci.
2./ Dodatočné povolenie stavby garáže
Keďže sa jedná o stavbu bez stavebného povolenia, riešením je v zmysle ust. § 88a/ stavebného poriadku požiadať o dodatočné povolenie stavby /citujeme/ :
" (1) Ak stavebný úrad zistí, že stavba bola postavená bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním, začne z vlastného podnetu konanie a vyzve vlastníka stavby, aby v určenej lehote predložil doklady o tom, že dodatočné povolenie nie je v rozpore s verejnými záujmami chránenými týmto zákonom, najmä s cieľmi a zámermi územného plánovania, a osobitnými predpismi. Ak bola stavba začatá bez právoplatného stavebného povolenia, ktoré už bolo vydané, stavebný úrad posúdi súlad stavby s verejnými záujmami na základe záväzných stanovísk podľa § 140b a podkladov predložených v stavebnom konaní.
b) nesplní podmienky rozhodnutia o dodatočnom povolení stavby."
Iniciatíva teda musí vzísť z Vašej strany a to podať žiadosť o dodatočné povolenie stavby vrátane jednoduchého projektu. Ak je časť stavby na obecnom pozemku, súčasne požiadať o jeho odkúpenie od obce, prípadne dohodnúť aspoň zmluvu o nájme.
Pokiaľ sa jedná o daň z nehnuteľností za prechádzajúce obdobie, toto je v kompetencii obce ako správcu miestnych daní.
Dobrý deň, chcem sa spýtať, či si môžem postaviť múrik od sušená z hačok to kamene kvádre, aby nám nepršalo na sliepky a na vrch dať plech to je taký prístrešok ináč bývame na kraji tak čelí pozemok krajný je murovaný len od suseda nám treba na 2 metre spraviť múrik, ináč necháte 40 centimetrov od plôtika záhrady ich alebo čo nám treba k tomu ďakujem.
V zmysle ust. § 57 stavebného poriadku musíte prísl. stav. úradu, obci, ohlásiť drobnú stavbu. Podľa stavebného poriadku platí :
" Ohlásenie stavebnému úradu
(1) Stavebník je povinný uskutočnenie stavieb, stavebných úprav a udržiavacích prác uvedených v § 55 ods. 2 vopred písomne ohlásiť stavebnému úradu. K ohláseniu drobnej stavby pripojí jednoduchý situačný výkres;"
K ohláseniu stav. úradu pripojíte jednoduchý slovný popis stavby múrika - oplotenia a situačný nákres, kde bude postavený na Vašom pozemku. Túto drobnú stavbu, múrik - oplotenie, môžete realizovať až na základe na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky.
Na obecnom úrade budú mať určite potrebné tlačivá na ohlásenie drobnej stavby.
Stavba a vecné bremeno
Stavba spoločného rodinného domu
Stavba oplotenia od susedov
Oklamanie úradov
Stavba na nehnuteľnosti s bratom

References: § 123
 § 88
 § 81
 § 88
 § 140
 súd 
 § 58
 § 872
 § 8
 § 88
 § 140
 § 57
 § 55