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Timestamp: 2018-10-22 02:03:36+00:00

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Natura giuridica delle obbligazioni condominiali tra solidarietà e parziarietà - Ius in itinere
di Avv. Amedeo Caracciolo · Pubblicato 20 settembre 2018 · Aggiornato 20 settembre 2018
Quello della natura giuridica delle obbligazioni condominiali è un tema fortemente dibattuto in dottrina e in giurisprudenza. L’eco di tale dibattito, come si vedrà, si percepisce ancor di più oggi, dopo l’entrata in vigore dell’ultima riforma in materia condominiale [1].
Sull’ argomento in esame si rinvengono innumerevoli contributi. Onde evitare, pertanto, di essere ripetitivi, si tenterà di fornire una visione schematica della problematica.
Sino al 2008, giurisprudenza e dottrina prevalenti ritenevano che le obbligazioni contrattuali dei proprietari-condomini fossero solidali [2]. L’orientamento, tuttavia, non era assolutamente pacifico, tanto da giustificare la rimessione della questione al vaglio delle Sezioni Unite.
Con la sentenza n. 9148/2008, le SS.UU., avallando l’orientamento minoritario, hanno aderito alla tesi della natura “intrinsecamente parziaria” delle obbligazioni condominiali, caratterizzata dalla contribuzione pro-quota (art. 1123 c.c.) sia nei rapporti interni che, in assenza di espressa previsione legislativa di solidarietà, nei rapporti esterni.
Tale orientamento è stato seguito da diversi giudici di merito nei primi anni seguenti l’arresto giurisprudenziale in discorso. Il legislatore della riforma, tuttavia, piuttosto che aderire con forza ad uno degli orientamenti contrapposti (e segnatamente a quello tracciato pochi anni prima dalla Suprema Corte), ha preferito non prendere posizione circa la questione in oggetto, adottando una soluzione mediana e di compromesso.
Il nuovo art. 63 disp. att. c.c. prevede espressamente che “l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi” e che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini”.
La lettura in combinato disposto dei primi due commi di tale norma sancisce, dunque, una sorta di beneficium excussionis (elemento che si pone in contrasto con la ricostruzione delle Sezioni Unite) ed ha, come si è detto in apertura, aumentato le incertezze circa la natura giuridica delle obbligazioni condominiali.
Tutto ciò premesso, andando oltre le mere classificazioni che rendono, in realtà, la disputa più formale che sostanziale, sorgono diversi problemi pratico-applicativi.
In primo luogo, come sottolinea attenta dottrina [3], per le obbligazioni di natura contrattuale, non è chiaro come il creditore della compagine debba procedere nel caso in cui il Condominio debitore non sia provvisto di amministratore, non potendo ricevere in tal caso alcun nominativo da parte dello stesso.
La medesima domanda può essere posta per il caso in cui tutti (o quasi) i condomini risultino già morosi nei confronti della compagine.
Ancora, sempre per il caso di esecuzione dei crediti vantati da terzi per obbligazioni contrattuali nei confronti del Condominio, ci si chiede come il creditore debba agire una volta “escussi” infruttuosamente i condomini morosi. In altri termini, resta da chiarire se in questa situazione possano essere “aggrediti” i condomini virtuosi (in regola con i pagamenti) in solido o ciascuno per la sua quota parte.
A tutte queste domande dottrina e giurisprudenza tentano, non senza contrasti, di fornire risposta dall’entrata in vigore della legge di riforma che, ancora una volta, mostra il mancato raggiungimento dell’obiettivo di riduzione del contenzioso che il legislatore si era, in quell’occasione, prefissato.
Ultimo aspetto, non meno rilevante, della vicenda concerne l’inquadramento delle obbligazioni extracontrattuali del Condominio [4]. Se, da un lato, la giurisprudenza di legittimità propende per la loro natura solidale [5], si segnalano indirizzi interpretativi di merito che respingono azioni esecutive, aventi ad oggetti l’intero debito, poste in essere nei confronti di singoli proprietari virtuosi che viceversa, ove accolte, costringerebbero poi gli stessi ad agire di regresso.
Il problema resta, dunque, aperto. E’ auspicabile, pertanto, un nuovo intervento legislativo di riforma organica volto a chiarire definitivamente la questione semplificando, in tal modo, anche l’opera ricostruttiva degli interpreti e degli addetti ai lavori.
[1] Legge 11 dicembre 2012 n. 220.
[2] Cass. Civ. Sez. II, sentenza n. 14593, 30 luglio 2004.
[3] C. Sforza Fogliani, V. Nasini, Obbligazioni Condominiali. Ripartizione spese. Recupero crediti, edizione 2018.
[4] R. Cusano, Il nuovo Condominio, edizione 2017.
[5] Cass. Civ. Sez. II, sentenza n. 1674, 29 gennaio 2015.
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References: sentenza 
 art. 63
 Cass. 
 sentenza 
 Cass. 
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