Source: https://www.anwalt24.de/urteile/bgh/2015-06-09/viii-zr-324_14
Timestamp: 2018-01-23 20:17:50+00:00

Document:
BGH, 09.06.2015 - VIII ZR 324/14 - Umfang der Vermieterpflicht zur erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen gekennzeichneten Anlage einer ihm überlassenen Kaution | anwalt24.de
Beschl. v. 09.06.2015, Az.: VIII ZR 324/14
Umfang der Vermieterpflicht zur erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen gekennzeichneten Anlage einer ihm überlassenen Kaution
Referenz: JurionRS 2015, 20585
Aktenzeichen: VIII ZR 324/14
AG Kiel - 22.11.2013 - AZ: 120 C 150/13
LG Kiel - 04.11.2014 - AZ: 1 S 6/14
NJW-RR 2015, 1289-1290 "Mietkautionskonto"
NZM 2015, 736-737
RdW 2016, 61-62
WuM 2015, 549-550
ZAP EN-Nr. 48/2016
Der Vermieter hat eine ihm überlassene Kaution gemäß § 551 Abs. 3 S. 3 BGB nicht nur von seinem Vermögen getrennt, sondern auch nach außen erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen auf einem entsprechend gekennzeichneten Konto anzulegen. Eine Anlage der Kaution auf einem nicht als Sonderkonto gekennzeichneten Sparbuch erfüllt diese Anforderungen nicht.
Ist der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution gemäß §§ 273, 274 BGB zu. Der fortdauernden treuhänderischen Bindung entsprechend gilt dies auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus bis der Rückgewähr der Kaution.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Juni 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol
Diesem Anliegen wird jedoch nur eine Anlage gerecht, die den Treuhandcharakter eindeutig für jeden Gläubiger des Vermieters erkennen lässt. Dementsprechend wird einhellig verlangt, dass die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto ("Mietkautionskonto") angelegt wird (BayObLG, NJW 1988, 1796, 1797 f. [BayObLG 08.04.1988 - RE-Miet 1/88]; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 551 Rn. 18; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl, § 551 Rn. 11; Soergel/ Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 551 Rn. 15; BeckOGK-BGB/Kaiser, Stand 1. Juni 2015, § 551 Rn. 53; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 551 Rn. 65; Gramlich, Mietrecht, 2013, § 551 Ziffer 4; jurisPK-BGB/Schur, 7. Aufl., § 551 Rn. 17) .
b) Andernfalls unterfiele die Kaution - der ausdrücklich erklärten Absicht des Gesetzgebers zuwiderlaufend - dem banküblichen Pfandrecht des Kreditinstituts für Forderungen gegen den Vermieter als Kontoinhaber (Nr. 14 Abs. 1 AGB-Banken, abgedruckt bei Bunte, AGB-Banken, 4. Aufl., Teil 2, bzw. Nr. 21 Abs. 1 AGB-Sparkassen, abgedruckt bei Bunte, aaO, Teil 3). Denn dieses erstreckt sich auch auf verdeckt treuhänderisch geführte Konten und Sparbücher (BGH, Urteil vom 25. September 1990 - XI ZR 94/89, NJW 1991, 101 unter II 2; Bunte, aaO, Teil 2 Nr. 14 Rn. 307a; Heymann, HGB, 2. Aufl., AGB-Banken Rn. II/135); es wird auch nicht aufgehoben, wenn der Treuhandcharakter der Einlage nachträglich offengelegt wird (BGH, Urteil vom 25. September 1990 - XI ZR 94/89, aaO unter II 3). Ausgeschlossen ist das Pfandrecht des Geldinstituts an dem Sparguthaben vielmehr nur, wenn der Treuhandcharakter von Anfang an offen gelegt wird (AGB-Banken Nr. 14 Abs. 3 sowie AGBSparkassen Nr. 21 Abs. 2; vgl. BGH, Urteile vom 25. September 1990 - XI ZR 94/89 unter II 3 a; vom 25. Juni 1973 - II ZR 104/71, aaO; jeweils mwN; Bunte, aaO; Heymann, aaO).
Zutreffend ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass die Beklagte auch nach dem Ende des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution noch verlangen kann, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Anlage der Mietsicherheit erfüllt werden (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2004, 1530 [LG Hamburg 19.02.2004 - 333 S 84/03]; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 19). Die Mietkaution dient - soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist - ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter (Senatsurteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 36/12, WuM 2012, 502 Rn. 10). Dementsprechend enden sowohl das Sicherungsbedürfnis des Mieters, dem § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB Rechnung trägt, als auch die treuhänderische Bindung nicht bereits mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution.
Ist der Vermieter - wie hier - dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution gemäß §§ 273, 274 BGB zu (vgl. BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007 - IX ZR 132/06, WM 2008, 367 Rn. 8; Palandt/Weidenkaff, aaO Rn. 12; Staudinger/ Emmerich, aaO Rn. 19). Der fortdauernden treuhänderischen Bindung entsprechend gilt dies auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus.

References: § 551
 § 551
 § 551
 § 551
 § 551
 § 551
 § 551
 § 551
 § 551