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Timestamp: 2020-02-18 17:17:25+00:00

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Seniorenwohnung Betreut Wohnen Kündigung - Seite 4 - recht.de
Seniorenwohnung Betreut Wohnen Kündigung
Re: Seniorenwohnung Betreut Wohnen Kündigung
Beitrag von indubio » 13.07.16, 09:18
SusanneBerlin hat geschrieben: Ganz schön dumm von den betreuenden Angehörigen.
Liebe SusanneBerlin,
stellen Sie sich bitte vor, Bauer A hat eine Scheune, die vermietet er an Bauer B. Bauer B hat einen historischen Trekker, den er in der Scheune abstellt. Nun kündigt Bauer A gegenüber Bauer B an, dass er den Mietvertrag für die Scheune zu kündigen beabsichtigt, weil er die Scheune gerne an Bauer C vermieten will. Bauer B fragt - vielleicht verständlich? - in einem für die Sache geeigneten Forum an, welche Möglichkeiten bestünden, die drohende Kündigung abzuwenden. Ein Hinweis der Art, warum Bauer B überhaupt einen historischen Trekker unterstellen will, ist da m.E. nicht besonders hilfreich.
Allen, die in der Sache mit Fachkenntnis geantwortet haben, bin ich sehr dankbar für die erhaltenen Infos.
Beitrag von locarno » 13.07.16, 09:27
Hier darf nur auf die allgemeine Rechtslage hingewiesen werden.
Das HeimG ist für Betreutes Wohnen nicht einschlägig, es gilt für die Unterbringung in sog. Altenheimen, aber nur dann, wenn es nicht durch Landesgesetze abgelöst wurde, was fast überall seit 2009 geschehen ist. Nach der Schilderung handelt es sich hier aber um sog. Servicewohnen.
Einschlägig ist daher mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz, dem WBVG. Hinischtlich der Kündigung durch den Unternehmer erfahren sie einiges im §12. Die Serviceleistung der Betreuung unterscheidet das ganze von einem Wohnungsmietvertrag, denn die Vermietung ist ja nur eine verbundene Nebenpflcht.
Weitergehende Rechtsberatung sollte bei einem Fachanwalt eingeholt werden.
Beitrag von indubio » 13.07.16, 11:07
locarno hat geschrieben: Hier darf nur auf die allgemeine Rechtslage hingewiesen werden.
locarno hat geschrieben: Nach der Schilderung handelt es sich hier aber um sog. Servicewohnen.
Der Begriff taucht zwar in den Verträgen so nicht auf, scheint aber die vorhandene Gegebenheit treffend zu beschreiben.
locarno hat geschrieben: WBVG. Hinischtlich der Kündigung durch den Unternehmer erfahren sie einiges im §12.
Wer ist hier "Unternehmer": Der Vermieter oder der Betreuungsdienstleister?
locarno hat geschrieben: Die Serviceleistung der Betreuung unterscheidet das ganze von einem Wohnungsmietvertrag, denn die Vermietung ist ja nur eine verbundene Nebenpflcht.
Aha? Aus dem, was ich im Mietvertrag lese, gehe ich von einer anderen Konstellation aus: Der Mietvertrag ist durch und durch als Wohnungsmietvertrag formuliert, lediglich ein Passus schreibt vor, dass der Mieter einen Betreuungsvertrag mit der Einrichtung abschließen muss. (Das wird auch weiterhin eingehalten.) Der Vermieter ist Eigentümer der Wohnung und Privatperson und hat mit der Betreuung nichts zu tun.
(Wenn ich das richtig lese: Wohnungsmietvertrag ist Hauptsache, Verpflichtung zur Betreuungsvereinbarung mit dritter Seite ist Nebenpflicht.)
Die angekündigte Kündigung geht vom Vermieter aus, nicht von der Betreuungseinrichtung.
Deshalb bleibe ich ja so beharrlich an der Frage dran, was ich tun kann, um die Kündigung nach Möglichkeit abzuwenden. Der Wunsch des Vermieters, die Wohnung lieber an einen anderen Mieter vermieten zu wollen, ist das eine. Andererseits besteht der Mietvertrag und es gab bisher von beiden Seiten keinerlei Anlass, daran etwas zu ändern.
Beitrag von freemont » 13.07.16, 11:28
indubio hat geschrieben: ...
Wenn Sie sich § 1 II WBVG durchlesen kann es auf diese Konstellation entsprechend angewendet werden. Also ist auch der Vermieter "Unternehmer".
Dafür, ob ein "wichtiger Grund" vorliegt, der zur Kündigung berechtigt, hat der BGH, s.o., den § 8 HeimG a.F. entsprechend herangezogen. Der gilt zwar nicht mehr, aber der Rechtsgedanke gilt weiter:
https://www.buzer.de/gesetz/2712/al21905-0.htm
(3) Der Träger kann den Heimvertrag nur aus wichtigem Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
2. der Gesundheitszustand der Bewohnerin oder des Bewohners sich so verändert hat, dass ihre oder seine fachgerechte Betreuung in dem Heim nicht mehr möglich ist, ...
Das ist wie gesagt eine entsprechende Anwendung die zum vernünftigen Ergebnis führt, dass der jetzt ungenutzte, kostbare betreute Wohnraum wieder seinem eigentlichen Zweck zugeführt wird. Das ist i.Ü. tragende Geschäftsgrundlage des Mietvertrages gewesen.
Nicht zuletzt hat deshalb ja auch umgekehrt der Mieter das Recht sehr kurzfristig den Mietvertrag zu kündigen, wenn er die Wohnung gesundheitsbedingt gar nicht mehr nutzen kann.
Beitrag von indubio » 13.07.16, 11:51
freemont hat geschrieben: Nicht zuletzt hat deshalb ja auch umgekehrt der Mieter das Recht sehr kurzfristig den Mietvertrag zu kündigen, wenn er die Wohnung gesundheitsbedingt gar nicht mehr nutzen kann.
Das sehe ich aus dem Mietvertrag nicht. Da steht nur "gesetzliche Kündigungsfrist", die zusätzlich ausformuliert ist: "Der Mieter hat eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats für das Ende des übernächsten Monats beim Vermieter eingegangen sein. Die gesetzliche Kündigungsfrist des Vermieters beträgt bis zu einer Laufzeit von 5 Jahren 3 Monate, nach 5 Jahren 6 Monate und nach 8 Jahren 9 Monate"
Beitrag von freemont » 13.07.16, 12:00
Das sehe ich aus dem Mietvertrag nicht. ...
Das ändert nichts an der Anwendbarkeit des WBVG, auch wichtig dort § 12 V:
(5) Die Absätze 1 bis 4 sind in den Fällen des § 1 Absatz 2 auf jeden der Verträge gesondert anzuwenden.
Ein verständiger Mieter würde sich i.Ü. - zu Recht - bitter beklagen, wenn er nicht in den Genuss der kurzen Kündigungsfristen nach § 12 WBVG kommt.
Vertragszweck ist hier eben nicht mehr "Wohnen", sondern etwas gewerbeähnliches, Lager, waschen etc. Das einzig in jeder Hinsicht sinnhafte Ergebnis ist hier, dass die Räumlichkeiten wieder ihrer eigentlichen Bestimmung zugeführt werden.
Beitrag von winterspaziergang » 13.07.16, 12:27
stellen Sie sich bitte vor, Bauer A hat eine Scheune, die vermietet er an Bauer B. Bauer B hat einen historischen Trekker, den er in der Scheune abstellt. Nun kündigt Bauer A gegenüber Bauer B an, dass er den Mietvertrag für die Scheune zu kündigen beabsichtigt, weil er die Scheune gerne an Bauer C vermieten will. Bauer B fragt - vielleicht verständlich? - in einem für die Sache geeigneten Forum an, welche Möglichkeiten bestünden, die drohende Kündigung abzuwenden.
man könnte jetzt kontern: Stellen Sie sich vor, Bauer A hat Äpfel und Bauer B Birnen. Kann man die miteinander vergleichen?
Ganz sachlich: Sie können nicht einfach den Inhalt austauschen und aus der Nutzung einer seniorengerechten Wohnung mit Betreuung als Kleiderkammer, eine Scheune für historische Trecker machen.
Man könnte in Analogie des hinkenden Beispiels aber auch sagen: Wenn der Bauer, der vermietet, dies für die Nutzung als Stall macht, kann er eventuell den Vertrag kündigen, wenn der mietende Bauer darin nur seine Heugabeln aufbewahrt.
Dass der mietende Bauer sich erkundigt ist unproblematisch. Er muss nur merken, wann seine Erkundigungen ihm nichts mehr bringen und er bei Erhalt der Kündigung tätig werden muss.
Ein Hinweis der Art, warum Bauer B überhaupt einen historischen Trekker unterstellen will, ist da m.E. nicht besonders hilfreich.
ein Vergleich von Äpfel mit Birnen umso weniger
na immerhin, auch wenn man trotz gleichlaufender Antworten immer wieder die gleichen Fragen stellt. Das wird man hier im Forum mit Sicherheit nicht abschließend klären können.
Dazu vielleicht ein Punkt: Wenn der Angehörige die Kündigung angreifen möchte, muss er sie erstmal haben. Mit der Begründung dieser Kündigung kann dann vermutlich genaueres gesagt werden, ob es rechtliche Möglichkeiten gibt oder nicht.
Beitrag von locarno » 13.07.16, 13:14
@indubio
Bei der Betrachtung des Vertrages, den wir hier diskutieren ist es, zumindest wenn man sich rechtlich damit beschäftigen will, nötig, sich den wahren Willen der Vertragsparteien bei Vertragsschluss anzusehen. Nichts anderes würde vor einem Gericht passieren.
Der wahre Wille der Partei Vermieter war bei Vertragsschluss, das Mietverhältnis nur dann einzugehen, wenn der Vertragspartner Mieter dazu bereit war, einen Betreuungsvertrag abzuschließen, dessen Leistung in den angemieteten Räumen stattfindet. Das hat der Mieter per Unterschrift auch so erklärt. Damit haben beide Parteien eine übereinstimmende Erklärung abgegeben, keinen reinen Wohnungsmietvertrag abschließen zu wollen, denn ein solcher wäre einzig darauf gerichtet, Wohnraum zu überlassen. Das war hier nicht der Fall und von beiden Seiten nicht gewollt. Die Betreuung ist eine einseitige Verpflichtung des Mieters, der er sich unterworfen hat. Daher schreiben sie ja uch , der Vermieter hätte mit der Betreuung nichts zu tun. Na ja, er hat schon etwas damit zu tun: er macht es zur Auflage der Entstehung und Aufrechterhaltung Mietvertrages, auch wenn er die Leistung nicht selbst erbringt.
Was jetzt kommt, ist die Subsumption: Denkt man sich den Mietvertrag weg, so könnte kein Betreuungsverähltnis begründet worden sein, da dafür der Raum fehlt, also der Leistungsort. Damit könnte der Vertrag nicht rechtswirkam mit der Nebenbedingung der Betreuung geschlossen worden sein, was aber konstituierende Bedingung des Vertrages war.
Fällt die Betreuung weg, so ist die an diese Bedingung geknüpfte Wohnungsüberlassung nicht mehr möglich, s.o. Denn der Wille des Vermieters war eine anderer, auch s.o.
Damit wäre eine den Vertrag auflösende Bedingung gefunden. Das der Mieter Privatperson ist, darf indes wohl bezweifelt werden. Denn wer mit Gewinnabzielungsabsicht wiederholt eine Leistung erbringt oder zur Verfügung stellt ist ein Unternehmer, genauer: mindestens ein Kleingewerbetreibender. Das ändert an den Rechtspositionen hier aber nichts.
Ich gleube kaum, das es eine Rolle spielt, ob der Vermieter selbst oder ein Dritter die Betreuungsleistung erbringt. Der Vertrag als Ganzes wird von zwei Bedingungen getragen, ganz gleich wie viele Beteiligte es gäbe. So ein Vertrag kann rechtwirksam sein. Dagegen spricht aber die Regelung der Kündigung im Vertrag, die sie posten. Denn hier hebt man auf die Vorschriften des Wohnungsmietrechtes ab, die so wohl nicht gelten können. Ein lupenreiner Servicewohnungsmietvertrag kann so nicht gestaltet werden.
Verbleibt noch eine Frage, die sie im zweiten Post überlesen haben,die aber essentiell ist und ohne deren Beantwortung sie nicht aus diesem Thread entlassen werden:
Was war der konkrete und ausformulierte Grund der Kündigung durch den Vermieter?
Beitrag von indubio » 13.07.16, 13:39
locarno hat geschrieben: Was war der konkrete und ausformulierte Grund der Kündigung durch den Vermieter?
Die Kündigung wurde angekündigt, noch nicht ausgesprochen.
Als Grund führt der Vermieter an, dass er einen Interessenten habe, der die Whg gerne mieten möchte.
Zu Ihrem Zweifel an der Privat-Eigenschaft des Vermieters:
Der Vermieter ist eine Privatperson, die diese Whg gekauft hat und diese vermietet.
Wenn ich Ihre Ausführungen (vielen Dank!) richtig verstehe, müsste jeder Vermieter in diesem Sinne "Unternehmer" sein, denn er (Eigentümer, Vermieter) überlässt gegen Entgelt (Miete) eine Sache (Wohnung) an einen Anderen (Mieter) in der Absicht, Gewinn zu erzielen.
Beitrag von locarno » 13.07.16, 16:42
Ihre Definition der Privatperson ist zu allgemein. Immerhin muss jeder Vermieter Eigentum haben, um überhaupt vermieten zu können. Das ist die Definiton des Vermietens. Daran lässt sich nicht festmachen, das der Vermieter nichtgewerblich handelt. Und das jemand behauptet als Privatperson zu handeln ist ebensowenig ein gerichtsfestes Merkmal.
Die Unternehmereigenschaft ist aber Richterrecht und alle Gerichte sehen das verschieden.
Ich sehe das so, wie ich es geschrieben habe: wer mit Gewinnabsicht vermietet ist im Zweifelsfall Unternehmer. Ohne Gewinnabsicht zu vermieten kann nur mit der Absicht der Vermögensverwaltung einhergehen. Müsste man also im Einzelfall prüfen, da sich daraus Folgen für den Mieter ergeben können.
Beitrag von Chavah » 13.07.16, 16:58
Hier sind doch zwei Rechtskreise. Einmal das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter und dann eben noch die Verzahnung zum Betreiber. Wie die Verzahnung aussieht, das mag unterschiedlich sein. Jedenfalls ist in einer Hausordnung/Zusatzvereinbarung oder wie auch immer genau das geregelt. Etwa so, dass die Wohnung dann aufzugeben ist, wenn sie über den Zeitraum xy nicht mehr von dem zu Betreuenden genutzt wird. Diese Kombination hat ihren Grund in der Regel darin, dass diese Wohnungen gefördert werden bzw. deren Bau gefördert wird und schon deshalb eine Umwidmung nicht möglich ist. Das ist aber auch in "normalen" Wohnungen nicht möglich. Als Mieter kann ich nicht ohne weiteres meine Wohnung einer gewerblichen Nutzung zuführen, Abänderungen sind auch hier nur schwer möglich. Und hier haben wir ja eine komplette Änderung der Widmung. Von betreuter Wohneinheit zur Wäscherei. Das geht gar nicht.
Beitrag von Spezi » 13.07.16, 18:27
Nach den jetzigen Informationsstand dürfte für die Beantwortung der Frage, ob der Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann entscheidend sein, ob das WBVG anzuwenden ist. Daran habe ich Zweifel. In § 1 dieses Gesetzes (Anwendungsbereich) heißt es:
(1) Dieses Gesetz ist anzuwenden auf einen Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem volljährigen Verbraucher, in dem sich der Unternehmer zur Überlassung von Wohnraum und zur Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen verpflichtet, die der Bewältigung eines durch Alter, Pflegebedürftigkeit oder Behinderung bedingten Hilfebedarfs dienen. Unerheblich ist, ob die Pflege- oder Betreuungsleistungen nach den vertraglichen Vereinbarungen vom Unternehmer zur Verfügung gestellt oder vorgehalten werden. Das Gesetz ist nicht anzuwenden, wenn der Vertrag neben der Überlassung von Wohnraum ausschließlich die Erbringung von allgemeinen Unterstützungsleistungen wie die Vermittlung von Pflege- oder Betreuungsleistungen, Leistungen der hauswirtschaftlichen Versorgung oder Notrufdienste zum Gegenstand hat.
(2) Dieses Gesetz ist entsprechend anzuwenden, wenn die vom Unternehmer geschuldeten Leistungen Gegenstand verschiedener Verträge sind und
der Bestand des Vertrags über die Überlassung von Wohnraum von dem Bestand des Vertrags über die Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen abhängig ist,
der Verbraucher an dem Vertrag über die Überlassung von Wohnraum nach den vertraglichen Vereinbarungen nicht unabhängig von dem Vertrag über die Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen festhalten kann oder
der Unternehmer den Abschluss des Vertrags über die Überlassung von Wohnraum von dem Abschluss des Vertrags über die Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen tatsächlich abhängig macht.
Dies gilt auch, wenn in den Fällen des Satzes 1 die Leistungen von verschiedenen Unternehmern geschuldet werden, es sei denn, diese sind nicht rechtlich oder wirtschaftlich miteinander verbunden.
Absatz 1 steht: auf einen Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem volljährigen Verbraucher, in dem sich der Unternehmer zur Überlassung von Wohnraum und zur Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen verpflichtet,[/b]
Dieser Fall ist eindeutig nicht gegeben. Der Unternehmer (Vermieter) verpflichtet sich NICHT zur Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen, sondern der Mieter verpflichtet sich, Betreuungsleistungen von einem Dritten in Anspruch zu nehmen. Das ist etwas völlig anderes !
Der oben erfolgte Hinweis auf Abs. 2 welcher verschiedene Verträge erlaubt, betrifft auch nicht verschiedene Vertragspartner, sondern verschiedene Verträge mit dem Unternehmer welcher den Wohnraum überlässt, also nicht Verträge mit verschiedenen Unternehmern.
Außerdem besteht der Vertrag über die Pflegeleistungen ja weiter.
Nachdem nach der Schilderung ein typischer Wohnungsmietvertrag vereinbart wurde, denke ich, dass auch Wohnungsmietrecht anwendbar ist und damit Kündigungsschutz besteht.
Beitrag von freemont » 13.07.16, 18:43
Spezi hat geschrieben: ...
Man kann doch nicht so tun, als ob hier irgendein Wohnungseigentümer völlig losgelöst irgendeine Wohnung für Betreutes Wohnen zur Verfügung stellt. Regelmäßig ist das eine Seniorenresidenz in die man sich auf unterschiedliche Art und Weise einkaufen kann. Die Gestaltungen sind vielfältig. Jedenfalls ist dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages sehr wohl bekannt, wo er da einzieht.
Es wäre reiner Zufall, wenn dem Eigentümer im Bedarfsfall "seine" Wohnung zur Verfügung steht. Er wird die nächstverfügbare zugewiesen bekommen, "seine" Wohnung bleibt vermietet.
Das Ganze wäre nicht praktikabel, wenn Mieter gesundheitsbedingt die Wohnungen aufgeben und unter dem Schutz des sozialen Mietrechts als Lager weiter nutzen könnten.
Selbstverständlich kann da gekündigt werden, das ist ein berechtigtes Interesse. "Betriebsbedarf" sozusagen. Auf § 8 HeimG a.F. entsprechend und die BGH-Rspr. hatte ich bereits hingewiesen.
Zu prüfen wäre hier i.Ü. auch noch, wann der Miet- und Betreuungsvertrag geschlossen wurde. Davon hängt es ab, welches damals gültige Recht im Einzelnen zur Anwendung kommt.
Beitrag von Spezi » 13.07.16, 18:53
Damit ist aber doch nicht der volle § 1 gemeint, sondern nur Absatz 2 Ziffer 3 also:
Macht der Unternehmer aber hier den Abschluss des Vertrags über die Überlassung von Wohnraum von dem Abschluss des Vertrags über die Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen tatsächlich abhängig ? Ich meine nein, er schließt einen Mietvertrag und verpflichtet den Mieter darin, einen Betreuungsvertrag abzuschließen. Der Mietvertrag ist also keinesfalls von dem Abschluss der Betreuungsvertrages abhängig.
Beitrag von freemont » 13.07.16, 19:03
Selbstverständlich ist der Betreuungsvertrag Bedingung.
Der TE kann sich ja verklagen lassen, wenn erst die Kündigung erfolgt ist.
Das macht doch alles keinen Sinn. Die Wohnung wird völlig unterwertig, vertragswidrig genutzt. Ein verständiger Mieter würde sie schon wegen der Kosten von ganz alleine aufgeben. Die Erlaubnis zur Untervermietung dürfte der Vermieter hier mit Fug und Recht verweigern.

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