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Timestamp: 2020-01-18 08:28:04+00:00

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16. El contrato de obra - Derecho UNED
16. El contrato de obra
1 Introducción: concepto y caracteres
1.1 El contrato de obra en el CC
1.2 La Ley de Ordenación de la Edificación
2 El objeto del contrato
3 Posición del contratista
3.1 La ejecución de la obra
3.2 La acción directa de trabajadores y suministradores
3.3 El derecho de retención
3.4 El carácter preferente del crédito del contratista
3.5 La responsabilidad del contratista
4 Posición del comitente
5 La responsabilidad por ruina: el artículo 1591 CC
5.1 El concepto de ruina: ruina propia y ruina funcional
5.2 Las personas responsables
5.3 El carácter solidario de la responsabilidad
5.4 Plazos del ejercicio
6 Las responsabilidades en la construcción en la Ley de Ordenación de la Edificación
6.1 La diversificación de los vicios constructivos
6.2 Los plazos de garantía y prescripción
6.3 Otros aspectos
7.1 El desistimiento unilateral del comitente
7.2 La muerte del contratista
7.3 La imposibilidad sobrevenida en la ejecución
El carácter preferente del crédito del contratista
El contratista cuya prestación consista en la construcción, reparación o conservación de un bien mueble, goza de un crédito preferente para el cobro, conforme lo dispuesto en el artículo 1.922,1.
En el caso de que el contrato de obra recaiga sobre bienes inmuebles, son igualmente preferentes los posibles créditos refaccionarios de que sea titular el contratista.
En términos generales, la obra se realiza a riesgo del contratista, de modo de que si antes de entregarse aquélla se perdiese o destruyese, es el contratista quien soporta la pérdida de la cosa, al tiempo que el comitente no tiene que pagarle el precio convenido. No obstante, conviene distinguir entre el simple contrato de obra y el contrato de obra con suministro de materiales a cargo del propio contratista:
El contratista "debe sufrir la pérdida en el caso de destruirse la obra" antes de ser entregada, "salvo si hubiese habido morosidad en recibirla" por parte del comitente.
En caso de simple contrato de obra, el contratista "no puede reclamar ningún estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente esta circunstancia al dueño".
Si la pérdida o destrucción de la cosa objeto del contrato tiene lugar una vez que ha sido recibida por el comitente, debe entenderse que "las cosas perecen para su dueño" y, en consecuencia, el contratista queda eximido de responsabilidad alguna (salvo que sea de aplicación la responsabilidad por ruina).
El artículo 1.596 establece que "el contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra". Al comitente lo que realmente le importa es el resultado final de la obra y su cumplida satisfacción, al respecto: reclamará al contratista, por cumplimiento defectuoso o incumplimiento, sea quien sea el que haya realizado materialmente la ejecución de la obra contratada. Basta que el contratista haya actuado a través de auxiliares o de subcontratados, quienes se encontrarían en situación de dependencia, sin que sea necesaria relación laboral alguna.
Posición del comitente
La principal obligación del comitente consiste en pagar el precio convenido. A tal efecto dispone el artículo 1.599 que "si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra se pagará al hacerse la entrega".
En el caso de modificación de la obra sobre plano, que produzca un aumento de la misma, el contratista podrá pedir aumento de precio siempre que el dueño autorizara los cambios.
Con mayor razón pesa también sobre el comitente la obligación de recibir la obra una vez que ésta ha sido completamente ejecutada y, en los términos convenidos, el contratista se apreste a realizar la entrega. Más la recepción de la obra no significa por sí misma la aprobación de la obra ejecutada, hasta que el comitente realice las oportunas comprobaciones de conformidad entre la obra entregada y las instrucciones emanadas del comitente.
Por ello, en la práctica, suele pactarse convencionalmente la existencia de una recepción provisional que, en su caso, vendrá seguida de la recepción definitiva.
La adecuación o no de la obra respecto de las circunstancias convenidas debe analizarse en términos objetivos, y por ello, el Código posibilita que la decisión de uno o varios peritos o de un tercero arbitrador permita superar la falta de acuerdo entre comitente y contratista.
La "obra a satisfacción del propietario" no constituye un elemento natural del contrato de obra, sino que conforme a la reiterada jurisprudencia, requiere una estipulación concreta sobre el particular.
La LOE regula detalladamente la recepción de obra, entendiéndola como la aceptación de la obra por parte del comitente o promotor.
La responsabilidad por ruina: el artículo 1591 CC
Entregada y recepcionada la obra, el contratista ha cumplido su obligación, cesando generalmente su responsabilidad. Pero cuando se trata de construcción de edificios, en los que los vicios se manifiestan a largo plazo, es preciso proteger al comitente contra la impericia del contratista. En consecuencia, el contratista de un edificio y el arquitecto responden de los daños y perjuicios causados por su ruina, si ésta tuviese lugar en el plazo de 10 años, por vicios debidos a su respectiva actividad o profesión. El contratista alarga su responsabilidad al plazo de 15 años, si la ruina se debe a no haber cumplido las condiciones del contrato.
El concepto de ruina: ruina propia y ruina funcional
Afirma el artículo 1.591 que contratista y arquitecto responden cuando un edificio "se arruinase", respectivamente, por vicios de la construcción y vicio del suelo o de la dirección técnica.
Propiamente hablando, ruina significa destrucción, desplome o desmoronamiento del edificio. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha incorporado el concepto de la llamada "ruina funcional", para permitir la exigencia de responsabilidad en todos aquellos supuestos en que los defectos de construcción supongan que la edificación sea parcialmente inservible, inadecuada o inhabitable.
El artículo 1.591 declara responsables solamente al contratista y al arquitecto. Sin embargo, la jurisprudencia ha realizado una interpretación extensiva del precepto, adaptándolo a las circunstancias actuales, para declarar la posible responsabilidad de otros protagonistas de la actividad inmobiliaria. Así, además del contratista o constructor y arquitecto superior, pueden resultar igualmente responsables:
Aparejadores o arquitectos técnicos.
Otros titulados superiores, como ingenieros.
Los distintos tipos y subtipos de "promotores inmobiliarios".
El carácter solidario de la responsabilidad
Según el artículo 1.591, el constructor responde de los vicios de la construcción y el arquitecto de los vicios del suelo y de la dirección. Sin embargo, en la mayoría de los supuestos, la sentencia que pone fin al proceso suele acabar por concluir la imposibilidad de individualización de la responsabilidad, y por consiguiente, estima la reclamación de los perjudicados de establecimiento de una responsabilidad de carácter solidario.
Plazos del ejercicio
Aunque el tema ha sido, y es, objeto de amplio debate de la doctrina, la conclusión más segura sobre el juego de los plazos temporales contemplados en el artículo 1.591 (decenal para arquitecto y contratista; quincenal por incumplimiento de las condiciones del contrato) es considerar que tales plazos no son de prescripción ni de caducidad, sino plazos de garantía de carácter especial: de producirse vicios ruinógenos dentro del plazo de diez años o apareciendo circunstancias que motiven la falta de cumplimiento exacto del contrato dentro del plazo de quince años, los perjudicados podrán accionar contra los responsables, contando para ello con un nuevo período –éste sí, de prescripción – de quince años, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1964.
Las responsabilidades en la construcción en la Ley de Ordenación de la Edificación
La diversificación de los vicios constructivos
El apartado 1 del artículo 17 de la LOE diversifica los posibles vicios o defectos constructivos en tres categorías:
Vicios estructurales. Son los más graves, por afectar a elementos estructurales del edificio, comprometiendo su propia estabilidad.
Vicios constructivos. Originados por deficiencias graves que, sin afectar a la seguridad y estabilidad del edificio, atentan a elementos constructivos relativos a la propia habitabilidad del edificio.
Vicios de acabado. Defectos de construcción relacionados con los elementos de acabado, de fácil detección incluso por personas que no sean expertas en la construcción.
Los plazos de garantía y prescripción
En correspondencia con la naturaleza y carácter de los vicios o defectos constructivos, la LOE determina los siguientes plazos temporales dentro de los cuales han de manifestarse o producirse los daños materiales en el edificio:
Si proceden de vicios estructurales: 10 años.
Los daños derivados de los vicios constructivos: 3 años.
Respecto de los defectos de acabado: 1 año.
Tales plazos, en principio, debe considerarse como plazos de garantía.
La LOE contempla la regulación de un sistema de seguros, a celebrar por los constructores, que al menos han de garantizar durante el correspondiente período los vicios estructurales. De otro lado, es evidente que la posible pluralidad de responsables así como el carácter solidario de la responsabilidad (cuando no puede determinarse individual y precisamente) es ahora considerada de manera especial por la LOE.
A las causas generales de extinción de las obligaciones añade el CC, para este contrato, las siguientes causas específicas:
El desistimiento unilateral del comitente
Según el artículo 1.954 "el dueño puede desistir, por su sola voluntad de la construcción de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella".
El comitente no necesita alegar "justa causa", ni esperar un momento temporal determinado, para privar de efectos al contrato de obra: puede desistirse del contrato como y cuando quiera, aunque, por supuesto, resarciendo al contratista en los términos establecidos. Los "gastos" y el "trabajo" realizado por el contratista son interpretados por el Tribunal Supremo de forma generosa, para evitar que el libre desistimiento del comitente perjudique la indemnidad patrimonial del contratista.
La "utilidad que pudiera obtener de ella" (de la obra) es un concepto indemnizatorio más y, por consiguiente, también referido al contratista. La jurisprudencia suele concretar dicho componente indemnizatorio en el denominado beneficio industrial, que le correspondería al contratista sobre el total de la obra realizada (se considera –salvo pacto en contrario– equivalente al 15% de la totalidad de la obra contratada).
La muerte del contratista determina la extinción del contrato si la obligación de hacer que pesaba sobre aquél tenía carácter personalísima y, en consecuencia, no puede considerarse transmisible a los herederos del contratista.
En los supuestos en que la obra contratada hubiera sido parcialmente ejecutada, el comitente "debe abonar a los herederos del constructor, a proporción del precio convenido, el valor de la parte de obra efectuada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales se reporte algún beneficio" para el propio comitente.
La imposibilidad sobrevenida en la ejecución
Se produce igualmente la extinción del contrato si el contratista no puede concluir la obra "por alguna causa independiente de su voluntad" (artículo 1.595). Debe tratarse de causas fortuitas que, por consiguiente, resulten insuperables para el contratista, no obstante haber observado éste la diligencia exigible en el cumplimiento de la obligación que sobre él pesaba. En estos casos el contratista deberá ser indemnizado de acuerdo con el artículo 1.595.2.

References: artículo 1591
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1591
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1
 artículo 1964
 artículo 17
 artículo 1
 artículo 1