Source: https://najemwgaleriach.pl/czy-mozna-zastrzec-kare-umowna-za-brak-gwarancji-bankowej/
Timestamp: 2020-02-22 09:57:12+00:00

Document:
Większość dzisiejszego dnia spędziłem na analizie i nanoszeniu propozycji poprawek do umowy najmu lokalu w jednej z galerii handlowych. W umowie napotkałem szereg postanowień dotyczących kar umownych, w tym także zastrzeżonych w związku z zabezpieczeniami przewidywanymi przez umowę najmu.
Natychmiast przypomniałem sobie o tym, że ostatnio opowiedziałem Ci o braku możliwości zastrzeżenia kary umownej za niewykonanie obowiązku wpłacenia kaucji na zabezpieczenie umowy najmu. Podsumowując tamten wpis, nie można zastrzec kary umownej za brak dostarczenia kaucji gwarancyjnej, ponieważ kaucja gwarancyjna ma charakter świadczenia pieniężnego (polega na zapłacie oznaczonej sumy pieniężnej. Zgodnie z art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego możliwe jest zastrzeżenie kary umownej tylko w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania o charakterze niepieniężnym.
W analizowanej w dniu dzisiejszym umowie napotkałem między innymi na następujące postanowienie umowne:
W przypadku niewpłacenia Kaucji w terminie określonym powyżej, Najemca jest zobowiązany do zapłaty kary umownej w wysokości 0.5% kwoty nie wpłaconej Kaucji za każdy dzień opóźnienia.
Czy zastrzeżenie takiego postanowienia w umowie najmu jest skuteczne? Nie, nie jest. Co do zasady nie jest możliwe zastrzeganie kary umownej za niewykonanie zobowiązania o charakterze pieniężnym, a taki charakter ma obowiązek zapłaty kaucji gwarancyjnej. Kara umowna jest nieważna z uwagi na sprzeczność z art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego.
W tej samej umowie znalazły się także inne postanowienia nakładające na najemcę obowiązek zapłaty kary umownej. Pierwsze z nich znalazło się w umowie z uwagi na możliwość alternatywnego zabezpieczenia umowy poprzez ustanowienie gwarancji bankowej lub wpłacenie kaucji, a brzmiało w sposób następujący:
W przypadku otrzymania przez Wynajmującego zapłaty z tytułu Gwarancji, Najemca, w ciągu 7 dni od powiadomienia go o tym przez Wynajmującego, zobowiązany jest dostarczyć Wynajmującemu uzupełniającą gwarancję bankową na kwotę, o którą zmniejszyła się odpowiedzialność banku z tytułu poprzedniej Gwarancji lub zapłacić Kaucję gotówkową w kwocie, o którą zmniejszyła się odpowiedzialność banku – w obu przypadkach przeliczonych wg kursu obowiązującego w dniu wystąpienia niedoboru, pod rygorem obowiązku zapłaty kary umownej w wysokości 0.5% kwoty, na którą powinna zostać wystawiona gwarancja uzupełniająca, za każdy dzień opóźnienia.
W jakim zakresie wynajmujący będzie mógł żądać zapłaty kary umownej na podstawie przytoczonej powyżej klauzuli? Na pewno nie za brak zapłaty kaucji gwarancyjnej mającej uzupełnić wysokość zabezpieczenia. Taka klauzula jest sprzeczna z art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego (o przyczynach przeczytasz powyżej).
Wynajmujący będzie mógł jednak żądać zapłaty kary umownej za brak uzupełnienia zabezpieczenia poprzez wniesienie dodatkowej gwarancji bankowej (na brakującą kwotę, uzupełniającą do wysokości wymaganego zabezpieczenia). Wykonanie takiego obowiązku na rzecz wynajmującego polegać będzie na przekazaniu wynajmującemu dokumentu gwarancji bankowej, którego przedłożenie w banku udzielającym gwarancji pozwoli zrealizować udzielone wcześniej zabezpieczenie. Takie świadczenie ma w pierwszej kolejności charakter niepieniężny, chociaż pośrednio polega na zapłacie oznaczonej sumy pieniężnej na rzecz banku (bank zamrozi tą kwotę na rachunku bankowym na potrzeby udzielenia gwarancji). Kara umowna zastrzeżona na taką okoliczność nie będzie zatem sprzeczna z art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego.
Kolejna z klauzul związana była także z możliwością zabezpieczenia umowy najmu poprzez ustanowienie gwarancji bankowej, a dotyczyła obowiązku odnowienia gwarancji przed upływem okresu obowiązywania poprzedniej gwarancji.
W przypadku niedostarczenia przez Najemcę przedłużonej gwarancji najpóźniej na 30 dni przed upływem okresu ważności dotychczasowej gwarancji, Najemca jest zobowiązany zapłacić Wynajmującemu karę umowną w wysokości 0.5% kwoty, na jaką powinna zostać wystawiona nowa gwarancja, za każdy dzień opóźnienia, a ponadto Wynajmujący będzie uprawniony do pociągnięcia Gwarancji do jej pełnej wysokości i taka pociągnięta kwota będzie uważana za Kaucję zapłaconą w gotówce.
Na podstawie umowy najemca został zobowiązany do ustanowienia nowej gwarancji bankowej przed upływem okresu obowiązywania poprzedniej gwarancji. Miało to na celu zapewnienie ciągłości zabezpieczenia praw wynajmującego. Podobnie jak i w poprzednim przypadku, taki obowiązek ma charakter niepieniężny, a zatem klauzula jest zgodna z art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego.
Pamiętaj, że w tym wpisie skupiłem się tylko na zgodności postanowień umownych ustanawiających obowiązek zapłaty kary umownej z art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego (zakazującego zastrzegania kar umownych za niewykonanie świadczenia pieniężnego). Nie jest wykluczono kwestionowanie kar umownych z uwagi na sprzeczność z innymi przepisami prawa, opowiadałem o tym tutaj, a pisałem na przykład w tym miejscu.
Kategorie: Kary umowne • Klauzule umowne • Odpowiedzialność • Zabezpieczenie
Tagi: gwarancja bankowa • kary umowne • kaucja • klauzule umowne • odpowiedzialność • zabezpieczenie
31 grudnia 2014 o 15:21
Dzień dobry, art. 484.2 KC jest przestarzały, wprowadzono go do KC w latach, kiedy nikt nie śnił nawet o centrach handlowych ;), dotyczył prawdopodobnie najmu lokali mieszkalnych. Anachronizm tego rozwiązania w stosunku do kaucji potwierdza fakt, że w przypadku zabezpieczenia umowy gwarancją bankową czy ubezpieczeniową kara za brak odnowienia gwarancji lub jej uzupełnienia jest już możliwa… Brak zabezpieczenia umowy kaucją/gwarancją ma krytyczne znaczenie dla wynajmującego stąd też w umowie najmu muszą istnieć mechanizmy „mobilizujące” najemcę do odnowienia tego zabezpieczenia. W sytuacji gdy ukaranie najemcy za brak odnowienia kaucji będzie niezgodne z prawem doprowadzi do sytuacji, w której najemca nie odnowi kaucji. Oczywiście wynajmujący w większości przypadków może wypowiedzieć umowę najmu z tytułu braku ciągłości zabezpieczenia (warto to uświadomić najemcom), pytanie czy tego najemcy chcą… Brak zabezpieczenia umowy uniemożliwia wynajmującemu odzyskanie długu najemcy przed możliwością wypowiedzenia umowy najmu (minimum trzymiesięczne płatności) a więc wpływa na temat krytyczny dla wynajmującego (zachowanie wpływów z najmu). Prośba by podzielił się Pan swoją wiedzą w zakresie praktyki sądowej w tym zakresie. Warto chyba w tym miejscu wspomnieć również o fakcie że wynik postępowania arbitrażowego (a szereg umów najmu zawęża możliwość zaskarżania przez strony ich decyzji wyłącznie – poza oczywistymi wyjątkami – do arbitrażu). Pozdrowienia, Maciej Tertelis
« Czy wynajmujący może zakazać podnajmu lokalu w centrum handlowym?
Wracamy do życia! »

References: art. 484
 art. 484
 art. 484
 art. 484
 art. 484
 art. 484
 art. 484