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Timestamp: 2020-02-17 06:09:49+00:00

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﻿ Errichtung eines Bau und Gartenmarktes im Bezirk Treptow Ortsteil Johannisthal wird
Vorlage ­ zur Beschlussfassung ­ über den Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplans XV-VE 2 im Bezirk Treptow, Ortsteil Johannisthal
Dem Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplans XV-VE 2 für die Errichtung eines Bau- und Gartenmarktes im Bezirk Treptow, Ortsteil Johannisthal wird zugestimmt.2 Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche III.3 Sozioökonomische Auswirkungen III.
Die Aufstellung des Vorhaben- und Erschließungsplans (VEP) ist erforderlich, da sich das vorgesehene Bauvorhaben in seiner Art, dem Maß der baulichen Nutzung und der Bauweise nicht in den Rahmen der näheren Umgebung einfügt und deshalb nach geltendem Planungsrecht (§ 34 Abs. 1 BauGB) nicht genehmigungsfähig ist. Durch den VEP XV-VE 2 wird die planungsrechtliche Grundlage für die Errichtung eines Bau- und Gartenmarktes geschaffen. Der VEP ist mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar.
Die Grundstücksflächen Eisenhutweg 2/14 werden innerhalb der im Durchführungsvertrag zum VEP festgelegten Frist der Nutzung als Bau- und Gartenmarkt zugeführt. Auf Kosten des Vorhabenträgers werden darüber hinaus auf dem Abschnitt des Eisenhutweges und im Bereich der Kreuzung Eisenhutweg/Stubenrauchstraße bauliche Veränderungen bzw. den Verkehr begünstigende Maßnahmen durchgeführt.
Der Geltungsbereich des VEP befindet sich innerhalb des städtebaulichen Entwicklungsbereiches Berlin-Johannisthal/Adlershof, dessen förmliche Festlegung der Senat von Berlin am 25. Oktober 1994 beschlossen hat. Das geplante Vorhaben ist mit den Zielen der Entwicklungsmaßnahme vereinbar.
Um das Planverfahren zu straffen und im Interesse einer finanziellen Entlastung des Landes Berlin wurde ein förmliches Planverfahren in Form des VEP XV-VE 2 gemäß § 7 BauGB-MaßnahmenG eingeleitet.
Der Geltungsbereich des VEP umfasst Teilflächen des Grundstücks Eisenhutweg 2/14 sowie dem dazugehörigen Abschnitt des Eisenhutweges im Bezirk Treptow, Ortsteil Johannisthal.
Der Geltungsbereich des VEP grenzt westlich (teilweise) und südlich an das Planungsgebiet gemäß Verordnung über die Festlegung eines Planungsgebietes gemäß § 9 a Abs. 3 des Bundesfernstraßengesetzes in den Bezirken Neukölln und Treptow von Berlin für den Neubau der Bundesautobahn A 113 (neu) zwischen der A 100 und der Landesgrenze der Bundesländer Berlin und Brandenburg vom 16. Dezember 1996. An der Stubenrauchstraße ist eine Anschlussstelle vorgesehen. Für die BAB A 113
(neu) wurde im Juli 1998 das Planfeststellungsverfahren eingeleitet.
Der Geltungsbereich des VEP wurde mit den für die BAB-Planung zuständigen Stellen im Detail abgestimmt. Die Realisierung der im VEP festgesetzten Planungen führt nicht zu einer Behinderung der mit dem Bau der Autobahn beabsichtigten Maßnahmen.
Zwischen dem Geltungsbereich des VEP und der Stubenrauchstraße liegt ein 30 m breiter Grundstücksstreifen. Jenseits der Stubenrauchstraße befindet sich ein Kleingartengebiet sowie beiderseits der Springbornstraße sechsgeschossige Wohnbauten. Nordöstlich des Eisenhutweges sowie jenseits der Straße 197, die im Südosten an den Geltungsbereich grenzt, ist ein Einfamilienhausgebiet anzutreffen. Das Plangebiet wird im Südwesten zwischen der Straße 197 und der Stubenrauchstraße durch die Bereiche des ehemaligen Mauerstreifens und daran anschließend dem Teltowkanal begrenzt. Auf der gegenüberliegenden Seite des Teltowkanals ist ein Industriebetrieb ansässig.
I.2.1 Bestand
Die Flächen des Baugrundstücks wurden in den dreißiger Jahren als Filmgelände und seit 1961 zu Lagerzwecken und von einer Zimmerei genutzt.
Derzeit wird der westliche Teil des Geländes als Autoabstellund Verkaufsfläche genutzt. Der übrige Teil des Geländes ist ungenutzt, dieser gliedert sich in freies unbebautes Gelände bzw. in eine gewerbliche Brache, auf der barackenähnliche, zum Teil verfallene Gebäude vorhanden sind.
Die Freiflächen des Plangebietes sind mit Ausnahme der inneren Erschließungsstraßen unversiegelt. Das Gebiet ist durch alte Baumbestände, zahlreiche Flächen mit Gehölzaufwuchs und ausgedehnte Goldrutenfluren gekennzeichnet. Im Bereich der Nutzung als Automarkt befindet sich außer Bäumen keine nennenswerte Vegetation, sondern Schotterflächen. Auf dem übrigen seit Jahren ungenutzten Bereich hat sich Spontanvegetation gebildet.
Auf dem Grundstück befindet sich eine Garagenreihe für acht Personenkraftwagen mit Zufahrt von der Straße 197.
Der Abschnitt des Eisenhutweges verfügt über eine mit Beton befestigte Fahrbahn mit einer Fahrspur je Fahrtrichtung. Im Bereich der Kreuzung Eisenhutweg/Stubenrauchstraße befindet sich zusätzlich eine Linksabbiegerspur. Befestigte Gehwege sind nicht vorhanden.
Das Grundstück Eisenhutweg 2/14 befindet sich im Eigentumder INTECH Verwaltungsgesellschaft mbH. Der Abschnitt des Eisenhutweges ist Eigentum des Landes Berlin.
Die übliche technische Infrastruktur ­ Strom, Wasser, Gas und Telefon ­ ist im Eisenhutweg vorhanden. Im Zusammenhang mit der geplanten Autobahn ist die Errichtung einer Regenwasserbehandlungsanlage auf der Fläche zwischen VEP und der künftigen BAB A 113 (neu) geplant. Bis zu deren Fertigstellung soll das Regenwasser in den Regenwasserkanal in der Stubenrauchstraße geleitet werden. Eine Fernwärmeleitung ist nicht vorhanden.
Die Grundstücksflächen Eisenhutweg 2/14 im Geltungsbereich des VEP werden vom Eisenhutweg und von der Straße 197 erschlossen.
Im Bereich des Grundstückes befinden sich Haltestellen des ÖPNV. Es verkehren mehrere Buslinien. Im ÖPNV-Bedarfsplan ab 2005 ist eine Straßenbahnstrecke vom Bahnhof Schöneweide über den Sterndamm und die Stubenrauchstraße zum U-Bahnhof Zwickauer Damm vorgesehen. Die Straßenbahn soll im Bereich der Stubenrauchstraße auf besonderem Gleiskörper (12 m) in Mittellage geführt werden. Die nordwestliche Begrenzung des Geltungsbereiches des VEP berücksichtigt die Straßenbahnplanung sowie die zukünftige Gestaltung des Straßenraumes der Stubenrauchstraße als übergeordnete Straßenverbindung auch im Zusammenhang mit der Anschlussstelle an die BAB A 113
(neu). Des Weiteren besteht die Option einer Straßenbahnführung vom S-Bahnhof Adlershof über die Rudower Chaussee und den Eisenhutweg zum U-Bahnhof Rudow (vgl. dazu auch II.4.3 Straßenverkehrsflächen). I.2.2 Planerische Ausgangssituation
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes bzw. VEP. Die vorhandene Trasse des Eisenhutweges ist als öffentliche Straßenverkehrsfläche gewidmet. Die Flächen im Planbereich sind nach § 34 BauGB einzustufen.
Der FNP stellt die Fläche als Wohnbaufläche W 3 (GFZ bis 0,8) dar.
Gemäß Entwicklungsgrundsatz Nr.1 des FNP können Flächen, die kleiner als drei Hektar sind, entwickelt werden, wenn Funktionen und Wertigkeit der Baufläche sowie die Anforderung des Immissionsschutzes nach dem dargestellten städtebaulichen
Gefüge gewahrt bleiben. Die Entwicklung eines Sondergebietes gemäß § 11 Baunutzungsverordnung (BauNVO) aus einer Wohnbaufläche gemäß FNP stellt einen Einzelfall dar, bei dem eingeschränkter Umfang und örtliche Bedeutung gegeben sein müssen.
Die Größe der Baufläche des Sondergebietes ­ Bau- und Gartenmarkt ­ liegt mit 2,1 ha deutlich unter drei Hektar. Die Funktion und Wertigkeit der Baufläche wahrt das im FNP dargestellte städtebauliche Gefüge. In der Anlage zum Durchführungsvertrag werden zentrenrelevante Sortimente begrenzt. Bei der Wertigkeit der Baufläche liegen keine Anhaltspunkte für eine Störung des Gefüges vor.
Die Erfüllung der Anforderungen des Immissionsschutzes werden durch ein Verkehrsgutachten und ein Schallschutzgutachten belegt. (Weitere Ausführungen siehe Pkt. III.4. und III.5.) Städtebauliches Entwicklungsgebiet
Auf der Grundlage der §§ 165 bis 171 des Baugesetzbuchs (BauGB) wird in dem Gebiet Berlin-Johannisthal/Adlershof im Bezirk Treptow von Berlin eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt. Das Gebiet soll entsprechend seiner besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung Berlins einer neuen Entwicklung zugeführt werden. Das Grundstück Eisenhutweg 2/14 ist Teil des 420 ha großen Entwicklungsbereichs und seiner zwei Anpassungsgebiete.
Gemäß § 166 BauGB müssen für einen städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Verzug verbindliche Bauleitpläne aufgestellt werden. Diese rechtlichen Anforderungen werden auch mit der Aufstellung des VEP XV-VE 2 erfüllt. Das ca. 2,1 ha große Plangebiet wurde daher aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs XV-58 herausgenommen (vgl. dazu IV. Verfahren).
Der Steuerungsausschuss beschließt als Kontrollorgan des Entwicklungsträgers den Entwicklungsplan, der die vorgesehenen Nutzungsverteilungen im Entwicklungsgebiet beinhaltet. In seiner zwölften Sitzung am 19. Dezember 1996 hat der Steuerungsausschuss beschlossen, das Baufeld 620, von dem der Geltungsbereich des VEP Teile umfasst, als Gewerbe mit erhöhtem Dienstleistungsanteil darzustellen. Die Entwicklung eines Sondergebietes ­ Bau- und Gartenmarkt ­ ist aus dieser Darstellung möglich.
Der Vorhabenträger unterwirft sich den Zielen der Entwicklungsmaßnahme. Im Rahmen einer Abwendungsvereinbarung zwischen Entwicklungsträger und Vorhabenträger wurden Vereinbarungen zur Zahlung des Ausgleichsbetrages getroffen.
Das Landschaftsprogramm vom Juli 1994 stellt das VEP-Gebiet als städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung dar, für den der Erhalt und die Entwicklung typischer Elemente des Landschaftsbildes, der Nutzungs- und Strukturvielfalt, die Beseitigung von Landschaftsbildschäden, die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie die Kompensation von Nutzungsintensivierungen, z. B. durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung als Ziele gelten. Der Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes und einer dezentralen Regenentwässerung kommt auf Grund der Lage in der Wasserschutzzone III besondere Bedeutung zu. Darüber hinaus liegt das Plangebiet im Vorranggebiet Klimaschutz.
Trasse Hochspannungsleitung
Im Planungsgebiet befindet sich eine 220-kV-Freileitung Neuenhagen ­ Thyrow 301/302/291, Mast-Nr. 81 bis 83. Für diese ist ein Freileitungsbereich von 50 m beidseitig der Trassenachse zu berücksichtigen. Es dürfen keine baulichen und sonstigen Anlagen errichtet werden, die den ordnungsgemäßen Bestand und Betrieb der Freileitung gefährden können. In diesem Bereich wird deshalb einer Errichtung von Gebäuden und der Nutzung von Grundstücken, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, nicht zugestimmt. Für sonstige Gebäude bestehen Höhenbeschränkungen. Voraussetzung für die Erteilung einer Zustimmung für das Bauvorhaben ist eine Vereinbarung bzgl. Bebauung/Nutzung im Freileitungsschutzstreifen (ca. 30 m beidseitig der Trassenachse) und ein Mindestabstand der geplanten Bebauung zum äußeren Eckstiel des Mastes 82 von 5 m bei freiem Zugang. Die Lage und der erforderliche Höhenabstand des Bau- und Gartenmarktes wurde mit der VEAG abgestimmt.
Im Auftrag des Vorhabenträgers wurde für das Bauvorhaben ein Bebauungskonzept erarbeitet und im Rahmen der Vorbereitung der Einleitung des Verfahrens mit dem Bezirksamt Treptow, dem treuhänderischen Entwicklungsträger BAAG, der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (SenStadtUmTech), der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr (SenBauWohnV) und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung abgestimmt.
Im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme wird insgesamt die städtebauliche Neuordnung des Gebiets angestrebt (vgl. Nr. 1.2.2 „städtebauliches Entwicklungsgebiet). Mit dem VEP sollen zügig die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung des Bau- und Gartenmarktes geschaffen werden.
Das Vorhaben dient der regionalen Versorgung der Bevölkerung, die bei Realisierung der übrigen Ziele im Entwicklungsgebiet in den nächsten Jahren stark steigen wird. Dabei wird durch die Stellung des Baukörpers und die Anordnung der Stellplatzflächen dem langfristigen Ziel der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme für diesen Teilbereich ­ der Errichtung einer Straßenrandbebauung entlang der Stubenrauchstraße - Rechnung getragen.
Im Geltungsbereich des VEP soll als Art der baulichen Nutzung ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Bau- und Gartenmarkt sowie öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt werden.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden mit erweiterter Baukörperausweisung festgesetzt und die Geschossfläche auf 8 800 m2 begrenzt. Darüber hinaus werden Flächen für besondere durch textliche Festsetzung bestimmte Nutzungen (hier Außenverkaufsflächen) umgrenzt.
Die Zahl der Vollgeschosse wird mit 1 als Höchstzahl festgesetzt. Ausnahme bildet ein zweigeschossiger Anbau an der westlichen Gebäudeseite. Die Höhe der baulichen Anlagen wird auf 10 m über Oberkante Straße (Eisenhutweg) begrenzt. Die Bauweise ergibt sich aus der Baukörperausweisung.
Auf dem Grundstück werden Flächen für ebenerdige Stellplätze festgesetzt. Entlang der Straße 197 (zwischen den Punkten J und K) wird eine 40 m lange begrünte Lärmschutzwand festgesetzt.
Im VEP XV-VE 2 werden Grünfestsetzungen getroffen, die im Zusammenhang mit den Ausgleichsmaßnahmen infolge des Eingriffs stehen.
II.4 Abwägung, Begründung einzelner Festsetzungen II.4.1 Art der baulichen Nutzung Sondergebiet ­ Bau- und Gartenmarkt
Für die Errichtung des Bau- und Gartenmarktes wird im VEP ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung ­ Bau und Gartenmarkt ­ gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO festgesetzt. Der Bau- und Gartenmarkt entspricht einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne der Baunutzungsverordnung.
Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Weil im Geltungsbereich des VEP diese Nutzungen nicht erwünscht sind und nur ein Fachmarkt entstehen soll, wird hier ein Sondergebiet festgesetzt.

References: § 7
 § 9
 § 34
 § 11
 § 166
 § 11