Source: https://www.polskiinstalator.com.pl/artykuly/prawo-i-finanse/2232-inwestycje-budowlane-i-instalacje-od-strony-prawnej
Timestamp: 2019-09-20 07:21:03+00:00

Document:
Polski Instalator - Inwestycje budowlane i instalacje od strony prawnej
Inwestycje budowlane i instalacje od strony prawnej
Każda szeroko rozumiana inwestycja budowlana pociąga za sobą konieczność zapewnienia odpowiedniego zaplecza prawnego. Jeśli chcemy budować dom jednorodzinny, budynek wielomieszkaniowy, dokonać jego modernizacji czy remontu musimy dysponować stosownymi dokumentami – decyzją o pozwoleniu na budowę, etc. Ale kiedy i na jaką inwestycję potrzebujemy odpowiedniego dokumentu? Kiedy nasze działania są zgodne z prawem?
Podstawowym aktem prawnym regulującym inwestycje budowlane jest ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej w skrócie p.b.), regulująca wszelkie kwestie związane ze wszystkimi etapami budowy i modernizacji domu oraz innych obiektów budowlanych. Ustawa ta jest dość obszerna i była wielokrotnie nowelizowana.
Co rusz pojawia się potrzeba zmian, uzupełnienia luk czy sprostowania sprzeczności, które zaistniały w praktyce stosowania prawa budowlanego. Co kilka lat poruszana jest także kwestia napisania ustawy od nowa. Na mocy rozporządzenia Rady Ministrów z 10 lipca 2012 r. powołana została do życia Komisja Kodyfikacyjna Prawa Budowlanego, do której zadań należało opracowanie projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego obejmującego przepisy w zakresie kompleksowej regulacji dotyczącej procesu inwestycyjno-budowlanego (prawo budowlane i zagospodarowanie przestrzenne). Z kolei rozporządzeniem Rady Ministrów z 10 marca 2016 r. Komisja została zniesiona, a tym samym prace nad kodeksem budowlanym zakończone. Zatem ustawa z 1994 r. nadal obowiązuje. Przez te lata największa jej zmiana miała miejsce ustawą z dnia 20 lutego 2015 r. W następstwie tej nowelizacji od 28 czerwca 2015 r. weszły w życie nowe przepisy p.b., wprowadzające znaczne uproszczenie, a tym samym przyspieszenie procesu inwestycji budowlanych.
Najważniejsze zmiany Prawa budowlanego – rok 2015
Czego dotyczy zmiana? Nowelizacja polega na przyjęciu regulacji mających uprościć postępowanie związane z realizacją obiektów budowlanych. Istotne roboty budowlane zamiast pozwolenia na budowę muszą zostać wyłącznie zgłoszone odpowiedniemu organowi. Od czerwca 2015 r. dotychczasowe pozwolenie na budowę w większości zostało zastąpione obowiązkiem dokonania zgłoszenia prac budowlanych.
Zgłoszeniu będzie podlegać budowa:
wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2 (maksymalnie dwa obiekty na każde 500 m2 powierzchni działki);
wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2 (maksymalnie jeden obiekt na każde 500 m2 powierzchni działki);
wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe (maksymalnie dwa obiekty na każde 1000 m2 powierzchni działki);
sieci elektroenergetyczne obejmujące napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne oraz telekomunikacyjne.
Kiedy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie jest wymagana?
Zgodnie ze stanowiskiem GUNB, umieszczonym na stronie 16 sierpnia 2016 r., wymóg ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji może dotyczyć wyłącznie sytuacji, gdy planowana inwestycja będzie realizowana w trybie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b oraz 19a ustawy p.b. Tym samym w przypadku zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych innych niż:
budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
wolno stojących parterowych budynków;
stacji transformatorowych i kontenerowych;
stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2;
sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych;
organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może żądać dostarczenia omawianej decyzji.
Nowe zmiany od 1 stycznia 2017 r.
Rok 2017 to czas kolejnych zmian p.b. Nowelizacja polega na przyjęciu regulacji mających nadal upraszczać postępowanie związane z realizacją obiektów budowlanych. Po pierwsze, ustawa zwalnia część robót budowlanych od obowiązku uzyskania pozwolenia czy konieczności zgłoszenia prac. W tym zakresie nie musimy informować organu o jakichkolwiek naszych pracach i zamiarze ich podjęcia.
Ostatnia nowelizacja dokonuje także doprecyzowania instytucji istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Mając na uwadze, że zmiany dotyczą wielu kwestii, na potrzeby artykułu zostaną podane przepisy p.b. w zakresie instalacji.
Zasadą jest, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31 p.b., w którym to przepisy normują sytuacje, gdy pozwolenie na budowę nie jest wymagane, a inwestor winien zgłosić właściwemu organowi zamiar ich wykonania.
Kiedy jest wymagane? Pozwolenie na budowę jest obowiązkowe w przypadku budowy domu jednorodzinnego, kiedy obszar oddziaływania budynku wykracza poza działkę, na której będzie on wzniesiony lub działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. Pozwolenie jest też wymagane na budowę domów wielorodzinnych, bliźniaków czy w zabudowie szeregowej, a także przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków.
Postępowanie o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę jest postępowaniem administracyjnym. Jego stronami są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.
Kto wydaje pozwolenie? Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej, którym jest w pierwszej instancji starosta. Organ wyższego stopnia stanowi wojewoda, który w sprawach enumeratywnie wymienionych w p.b. jest także organem pierwszego stopnia – wówczas organem odwoławczym od jego decyzji jest Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego (GUNB).
Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę składamy do właściwego względem położenia planowanej inwestycji organu. W zależności od rodzaju inwestycji, którą objęty jest wniosek, inwestor ma obowiązek załączyć odpowiednie dokumenty opisane szczegółowo w art. 33 p.b. Najważniejsze z nich to:
decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeśli w danym obszarze nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to wniosek ten musi zostać złożony w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pod warunkiem, że jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (wszelkie informacje w tym zakresie uzyskamy w starostwie);
oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi, np. decyzja środowiskowa itp.
Decyzja o wydaniu pozwolenia. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę organ sprawdza w pierwszej kolejności:
zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach;
zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym technicznobudowlanymi;
kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
przypadku obowiązku sprawdzenia projektu – czy został on wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym zaświadczeniem na dzień opracowania projektu lub jego sprawdzenia.
Jeżeli składając wniosek nie spełniamy wyżej wymienionych kryteriów, organ w pierwszej kolejności wezwie do usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.
Natomiast, gdy nasz wniosek spełnia wszystkie prawem przewidziane warunki, organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Oznacza to, że organ w razie spełnienia przesłanek wymaganych prawnie, jest związany powyższymi przepisami i ma obowiązek podjąć rozstrzygnięcie zgodne z żądaniem inwestora. Od decyzji wydanej przez organ pierwszej instancji przysługuje odwołanie do organu wyższej instancji w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem organu, który wydał skarżoną decyzję.
Co powinna zwierać decyzja o pozwoleniu na budowę?
Decyzja o pozwoleniu na budowę musi spełniać wymogi formalne określone w kodeksie postępowania administracyjnego (k.p.a.). Powinna ona zawierać: oznaczenie organu administracji publicznej, datę wydania, oznaczenie strony lub stron, powołanie podstawy prawnej, rozstrzygnięcie, uzasadnienie faktyczne i prawne, pouczenie czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie, a także podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego osoby upoważnionej do wydania decyzji.
Prócz warunków formalnych wynikających z k.p.a. decyzja musi być zgodna z przepisami p.b. i może zawierać postanowienia, których zamieszczenie może okazać się konieczne w danej sprawie ze względu na rodzaj lub charakter inwestycji oraz miejsce oraz sposób jej wykonania, np. szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych.
Kiedy p.b. odstępuje od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, inwestor może rozpocząć prace na podstawie zgłoszenia robót budowlanych, czyli milczącej zgody organu. Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem budowy we właściwym organie administracji architektoniczno-budowlanej. Nowelizacja p.b. z 2015 r. znacznie rozszerzyła krąg inwestycji, które zamiast pozwolenia na budowę mogą być realizowane w trybie zgłoszenia. Najbardziej korzystną zmianą jest możliwość wybudowania domu jednorodzinnego w trybie zgłoszenia. Uproszczenie co do zasady przyspiesza i odformalizuje inwestycję budowlaną.
W postępowaniu zgłoszeniowym, o którym mowa w art. 30 p.b. nie występuje klasyczny wniosek o wszczęcie postępowania administracyjnego, a jedynie zgłoszenie zamiaru realizacji obiektów i robót budowlanych wskazanych w ust. 1 tego artykułu – oświadczenie inwestora, co zamierza zrobić.
Dokonanie zgłoszenia aktualizuje po stronie organu kompetencję do przeprowadzenia swoistego wstępnego postępowania sprawdzającego, w następstwie którego organ może nie podejmować żadnych działań, albo wnieść w drodze decyzji sprzeciw od dokonanego zgłoszenia. Dopiero od wydania decyzji o sprzeciwie, w sprawie toczy się klasyczne postępowanie administracyjne według przepisów kodeksu postępowania administracyjnego.
Wykonywanie inwestycji budowlanej w oparciu o pozwolenie na budowę różni się od zgłoszenia w istocie tym, że w przypadku zgłoszenia uprawnienie inwestora do uruchomienia procesu budowlanego powstaje bezpośrednio z mocy prawa, gdy organ nie zgłasza sprzeciwu („milcząca decyzja”). Przy pozwoleniu na budowę powyższe uprawnienie to konkretyzacja normy prawnej przez wydanie aktu administracyjnego – decyzji.
Co powinno zawierać zgłoszenie? W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.
W zależności od rodzaju obiektu budowlanego, którego realizacja jest planowana, do zgłoszenia budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego albo wykonania innych robót budowlanych należy dołączyć odpowiednie dokumenty. I tak:
do zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami;
do zgłoszenia budowy przyłączy elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych, telekomunikacyjnych, a także budowie instalacji zbiornikowych na gaz płynny (o pojemności do 7 m3 w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych) należy dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji (opis wykonany przez projektanta o odpowiednich uprawnieniach). Projekt zagospodarowania, dotyczący budowy instalacji zbiornikowej gazu, powinien być uzgodniony z podmiotem właściwym do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
Dokonując zgłoszenia, analogicznie, jak w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na budowę, należy załączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi, a także zaświadczenie izby samorządu zawodowego o wpisaniu autora projektu na listę jej członków, które powinno być aktualne na dzień opracowania projektu oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Nowelizacja p.b. z 2015 r. ograniczyła ilość dokumentów i zaświadczeń, które trzeba złożyć wraz z wnioskiem. Inwestor nie musi dołączać oświadczeń o: zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, a także dostępu działki do drogi publicznej, z wyjątkiem dróg wojewódzkich i krajowych.
Kiedy należy dokonać zgłoszenia? Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych i wskazać termin ich rozpoczęcia. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może w drodze decyzji wnieść sprzeciw od zgłoszenia. Uwaga, przed 1 stycznia 2017 r. termin ten wynosił 30 dni.
Jeśli budynek oddziałuje na sąsiednią działkę lub nie spełnia parametrów technicznych, organ złoży sprzeciw od złożonego zgłoszenia budowy. Dodatkowo, sprzeciw zostanie obligatoryjnie wniesiony, jeżeli:
zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego.
Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej (Poczta Polska).
Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu
Nowelizacja, która weszła w życie 1 stycznia 2017 r. dodatkowo dokonuje doprecyzowania instytucji istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Zgodnie z przyjętymi zmianami, nie jest istotnym odstąpieniem od projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie nie przekracza 2% wymiarów określonych w projekcie budowlanym i spełnia równocześnie inne warunki, m. in.:
nie zwiększa zakresu obszaru oddziaływania obiektu,
nie mieści się w zakresie wskazanych w ustawie odstępstw,
Jeśli organ w trakcie badania zgłoszenia uzna, że realizacja inwestycji może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków itp., w drodze decyzji nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia. Od takiej decyzji inwestorowi przysługuje odwołanie.
Należy także pamiętać, że inwestor zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę, może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji. Skorzystanie z trybu uproszczonego zgłoszenia jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem inwestora.
Kiedy można zacząć budowę
Roboty budowlane można rozpocząć na podstawie wydanej przez organ decyzji o pozwoleniu na budowę. Do nowelizacji z 2015 r. decyzja musiała być ostateczna, aby zgodnie z prawem móc rozpocząć budowę. Ostateczna, czyli taka od której nie przysługuje stronom odwołanie. Obecnie inwestor co do zasady ma prawo rozpocząć roboty budowlane na podstawie nieostatecznej jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja o pozwoleniu na budowę jest bowiem natychmiastowo wykonalna z chwilą skutecznego zakomunikowania jej inwestorowi. Jego budowa będzie mieć przymiot legalności. Jednak musi się on liczyć z tym, że w przypadku uchylenia czy zmiany tej decyzji naraża się na konieczność rozbiórki obiektu (samowola budowlana).
Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Wówczas inwestor musi uzyskać nową decyzję spełniając wszystkie ustawowe warunki niezbędne do jej wydania przez organ.
Zgłoszenie budowy w biuletynie informacji publicznej
Organ administracji architektoniczno-budowlanej w wypadku dokonania zgłoszenia na budowę ma szczególne obowiązki w zakresie publikacji w biuletynie informacji publicznej. Po pierwsze, ma obowiązek zamieszczenia informacji o dokonanym zgłoszeniu w ciągu 3 dni od zgłoszenia. Po drugie, musi zamieścić w biuletynie informację o sprzeciwie lub jego braku w ciągu 3 dni od zaistnienia zdarzenia.
Jeśli do organu złożyliśmy zgłoszenie robót budowlanych, do ich wykonywania można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w terminie 21 dni od wpłynięcia zgłoszenia. Koniecznie należy także sprawdzić biuletyn informacji publicznej (BIP), w którym musi zamieść się informacja o złożonym sprzeciwie do zgłoszonej inwestycji w ciągu 3 dni od jego wydania.
Nowością od 1 stycznia 2017 r. jest zmiana, w następstwie której organ może z urzędu, przed upływem terminu na wniesienie sprzeciwu, wydać zaświadczenie o braku podstaw do jego wniesienia. Wydanie zaświadczenia upoważnia inwestora do podjęcia robót od razu, przed upływem terminu na złożenie sprzeciwu. Identycznie jak w przypadku pozwolenia na budowę, jeśli inwestor w czasie 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminie rozpoczęcia robót budowlanych nie rozpocznie prac, ponowne rozpoczęcie tych robót może nastąpić po dokonaniu ponownego zgłoszenia.
Instalacje w prawie budowlanym
Budowa przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych, może być realizowana w trzech formach:
zgłoszenia budowy – na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 20 p.b. po spełnieniu wszystkich wymogów w zakresie postępowania zgłoszeniowego opisanych powyżej;
bez zgłoszenia i pozwolenia na budowę – w oparciu o art. art. 29a p.b. Budowa wówczas wymaga sporządzenia przez inwestora planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ponadto, do budowy przyłączy stosuje się odpowiednio przepisy prawa energetycznego albo o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Innymi słowy inwestor w zależności od swojej woli może wybudować ww. przyłącza bez realizacji trybu pozwolenia na budowę czy zgłoszenia, jeśli spełni powyższe wymogi. Realizacja przyłącza odbywa poza regulacjami p.b. Rozwiązanie to zostało dodane do p.b. nowelą z dnia 28 lipca 2005 r. i miało przyczynić się do ułatwienia i przyśpieszenia realizacji budowy przyłączy;
pozwolenia na budowę – gdy przyłącze jest częścią inwestycji budowlanej, która wymaga pozwolenia na budowę (budownictwo wielorodzinne, domy szeregowe). Inwestor musi złożyć stosowny wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, spełniając jednocześnie warunki uzyskania decyzji według przepisów p.b.
Instalacje elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, telekomunikacyjne i klimatyzacyjne. Dodany do p.b. w art. 29 ust. 1 punkt 27 wskazuje, że inwestor jest zwolniony z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i zgłoszenia właściwemu organowi w zakresie budowy instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych wewnątrz budynku. Stan prawny w tym zakresie uległ zmianie, a sama różnica między rokiem 2015 a 2017 jest znacząca:
rok 2015 – zwolnienie obejmuje instalacje elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne i telekomunikacyjne wewnątrz budynku.
rok 2017 – zwolnienie obejmuje instalacje elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, klimatyzacyjne i telekomunikacyjne wewnątrz użytkowanego budynku.
Przepis w brzmieniu do końca 2016 r. miał zastosowanie zarówno do budynków użytkowanych, jak i nowo budowanych. Tym samym wykonanie instalacji było możliwe także w trakcie budowy obiektu, przed jego użytkowaniem.
Realizacja tych instalacji nadal musiała spełniać wymagania określone w przepisach p.b. i przepisach odrębnych (wymagania określone w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych budynków).
Od 1 stycznia 2017 r. sytuacja diametralnie się zmienia, bowiem budowa, przebudowa lub remont instalacji w istniejących i użytkowanych budynkach nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Natomiast budowa instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, klimatyzacyjnych i telekomunikacyjnych wewnątrz nowoprojektowanego budynku wymaga już uzyskania pozwolenia na budowę.
Zmiana w tym zakresie jest znaczna i niekorzystna dla inwestora. Nie wiadomo, czym według ustawodawcy różni się instalacja wewnętrzna w budynku nowo projektowanym od budynku użytkowanego i co było podstawą do zmiany.
Instalacja gazowa w budynku – pozwolenie czy zgłoszenie?
W sprawie zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego z instalacją gazową swoje stanowisko wyraził GUNB w dniu 27 lipca 2015 r. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1a w zw. z art. 30 ustawy p.b., budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, gdzie zostały zaprojektowane, nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, ale dokonania zgłoszenia z dołączonym m.in. projektem budowlanym. Jak wynika z art. 3 pkt 1 p.b. – obiektem budowlanym jest budynek wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Tym samym wprowadzając ustawą z 20 lutego 2015 r. możliwość realizacji określonych budynków mieszkalnych jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę, ustawodawca był świadomy tego, że pod pojęciem budynku mieszczą się także instalacje, m.in. gazowa, a tym samym, że również jej realizacja w ramach budowy wspomnianego budynku będzie zwolniona z pozwolenia na budowę. W związku z powyższym istnieje możliwość realizacji, w trybie zgłoszenia, wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z instalacją gazową, jeżeli jest ona przewidziana w projekcie budowlanym takiego obiektu, a projekt jest zgodny z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (DzU poz. 462 z późn. zm.) i podpisany przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane oraz zaświadczenie o wpisie na listę właściwej izby samorządu zawodowego.
Natomiast, w wypadku budowy instalacji gazowej w obiekcie, na który p.b. wymaga pozwolenia na budowę, potrzebne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę w zakresie instalacji gazowej.
Zgodnie z art. 3 pkt 20 p.b. przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu związane z tym obiektem. Sama definicja obszaru oddziaływania niewiele nam mówi. Ustawodawca odsyła nas m.in. do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Przepisy rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu i budowie, w tym odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, a także przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych, spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych. Do najważniejszych postanowień należy art. 12 ww. rozporządzenia, który określa odległości jakie powinny być zachowane między budynkami i urządzeniami terenowymi oraz odległości budynku i urządzeń terenowych od granic działki i od zabudowy na sąsiednich działkach budowlanych.
Budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką
budowlaną nie mniejszej niż:
4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy;
3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy.
Możliwe jest usytuowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu bądź na sąsiedniej działce istnieje już budynek ze ścianą usytuowaną bezpośrednio przy tej granicy, a wznoszony budynek będzie przylegał do istniejącego całą długością swojej ściany i będzie miał w pasie o szerokości 3 m, przyległym do granicy działki, wysokość i wymiar równoległy do tej granicy.
Wyjątki od przepisów. Obowiązujące rozporządzenie stosuje się od dnia jego wejścia w życie. Wyjątkiem są sytuacje, gdy przed tym dniem została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany, a także gdy zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Ale, czy prawo może działać wstecz w stosunku do budynków wzniesionych przed obowiązywaniem rozporządzenia? Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 20 marca 2009 r. (sygnatura VII SA/ Wa 1933/08) przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie mają zastosowanie także do budynków istniejących już w dacie wejścia w życie przedmiotowego aktu. Jest to zdecydowanie krok wstecz, ale uzasadniony normami bezpieczeństwa (w orzekanej sprawie były to przepisy przeciwpożarowe). Organ nadzoru budowlanego może wydać decyzję nakazującą przebudowę domu, np. zamurowanie okien, wykonanie ściany oddzielenia przeciwpożarowego.
Pozwolenie zamiast zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego. Zakres obszaru oddziaływania budynku będzie ściśle związany także z budową domu jednorodzinnego w oparciu o zgłoszenie jego budowy. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1a p.b. pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Skoro budowa przy zmniejszeniu minimalnych odległości od granicy działki powoduje, że obszar oddziaływania budynku rozciąga się na sąsiednie działki, wykluczone jest stosowanie art. 29 ust. 1 pkt 1a p.b. W takich przypadkach będzie konieczne wystąpienie do organu z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Dotyczy to także przebudowy, rozbudowy i nadbudowy budynku usytuowanego w granicy działki.

References: art. 29
 art. 29
 art. 33
 art. 30
 art. 29
 art. 29
 art. 29
 art. 29
 art. 30
 art. 3
 art. 3
 art. 12
 art. 29
 art. 29