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Timestamp: 2018-06-25 11:56:39+00:00

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Resoluciones de la DGRN. Número 75
Categoría: Revista 75 , DGRN , DGRN Resoluciones
Para poder reinscribir un inmueble a favor del vendedor por cumplimiento de condición resolutoria se requiere consignación de todo el precio entregado y no oposición por parte del comprador
CONDICIÓN RESOLUTORIA Y REINSCRIPCIÓN A FAVOR DEL VENDEDOR: NECESARIA CONSIGNACIÓN DEL PRECIO Y NO OPOSICIÓN DEL COMPRADOR
Resolución de 5 de julio de 2017 (BOE 1 de agosto de 2017). Descargar Resolución.
Se plantea la posibilidad de inscribir un acta de resolución de un contrato de compraventa como consecuencia del ejercicio por parte de la vendedora de la facultad de resolución pactada al amparo del artículo 1.504 del Código Civil para garantizar el pago de parte del precio aplazado. En este caso concurren dos circunstancias relevantes, que son, por un lado, que los deudores requeridos se oponen expresamente a la resolución, y, por otro, que no hay consignación de cantidad alguna por parte de la vendedora, quien invoca al efecto la cláusula penal pactada en la escritura de compraventa.
La Dirección General confirma la nota, estableciendo que al existir oposición expresa de los compradores requeridos a la resolución hecha constar mediante la oportuna diligencia en el acta de notificación y requerimiento instada por la recurrente, y no habiéndose procedido por parte de ésta última a la consignación de las cantidades previstas en el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, debe confirmarse íntegramente la calificación de la Registradora, sin que sea posible, por tanto, practicar la reinscripción de la titularidad dominical en favor de la vendedora, siendo necesaria, para practicar la reinscripción a favor del vendedor, la correspondiente resolución judicial en la que se desestime la oposición formulada por el comprador y se declare la plena eficacia de la cláusula penal.
TRANSACCIÓN SOBRE DACIÓN EN PAGO Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO HOMOLOGADA JUDICIALMENTE: HACE FALTA ESCRITURA
Resolución de 19 de junio de 2017 (BOE 21 de julio de 2017). Descargar Resolución.
El acuerdo transaccional tiene naturaleza de documento privado, que no cambia por el hecho de estar homologado judicialmente, en cuyo caso será título que lleva aparejada ejecución, de modo que, si las partes no otorgan voluntariamente escritura, lo procedente será que cualquiera de ellas solicite la ejecución según los artículos 705 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Además, en el título calificado no constan todas las necesarias circunstancias de los otorgantes para la inscripción.
TRANSACCIÓN Y PARTICIÓN HEREDITARIA: PROTOCOLIZACIÓN OBLIGADA
Resolución de 20 de junio de 2017 (BOE 21 de julio de 2017). Descargar Resolución.
Es doctrina de la Dirección General que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa, es obligatoria la protocolización notarial de la partición (art. 782.2 LEC).
INSCRIPCIÓN DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA: NECESIDAD DE DETERMINAR EL NÚMERO DE CUOTAS
Resolución de 30 de junio de 2017 (BOE 21 de julio de 2017). Descargar Resolución.
La única cuestión a debate en este expediente consiste en determinar si para la inscripción de un derecho de opción de compra a favor de dos personas físicas es preciso hacer constar la cuota que en el derecho a inscribir corresponde a cada uno de ellos. Señala el Centro Directivo que el requisito de determinación de las cuotas de cada titular es un requisito para practicar la inscripción, de ahí que sea predicable cualquiera que sea el título en virtud del cual se solicite, ya sea de origen judicial, ya de origen administrativo, ya de origen notarial.
NOTAS DE AFECCIÓN DE LAS FINCAS INCLUÍDAS EN LA REPARCELACIÓN
Resolución de 21 de junio de 2017 (BOE 21 de julio de 2017). Descargar Resolución.
Cabe la inscripción de instancia del agente urbanizador -con la preceptiva autorización municipal- por la que se modifican las cantidades inscritas como gastos de urbanización a los cuales están afectas unas fincas incluidas en una reparcelación urbanística, a pesar de que el acuerdo determinativo de las nuevas cuotas ha sido presentado ya caducado el plazo de vigencia de la afección. La legislación estatal y la autonómica valenciana otorgan carácter real a la afección, que caduca a los siete años desde la fecha de su inscripción (art. 20 RD 1093/1997). No existe identidad de razón que permita aplicar analógicamente la norma de prórroga prevista para las anotaciones preventivas en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Pero nada obsta a la extensión de una nueva nota de afección, permitida además en la legislación autonómica en el caso de producirse -como en este supuesto- una modificación del proyecto de urbanización que implique a su vez la de las cuotas correspondientes a la reparcelación previamente inscrita.
CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA: ES POSIBLE, CON LICENCIA ADMINISTRATIVA EN SU CASO, PERO SIN NECESIDAD DE ACUERDO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, SI NO ESTÁ EXPRESAMENTE LIMITADO O PROHIBIDO EN ESTATUTOS INSCRITOS
Resolución 5 de julio de 2017 (BOE 1 de agosto de 2017). Descargar Resolución.
Los propietarios de un elemento privativo de una propiedad horizontal configurado como local declaran que han procedido a la habilitación del mismo para vivienda. A la escritura se incorpora la licencia de ocupación concedida por el Ayuntamiento, pero no acuerdo de la Junta de propietarios que exige el Registrador.
La Dirección General revoca la nota, reconociendo el derecho del propietario al cambio de destino de su piso o local siempre y cuando dicho cambio no aparezca expresamente limitado o prohibido por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Es cierto que los estatutos del régimen de propiedad horizontal, en cuanto conformadores del régimen jurídico aplicables a los elementos comunes y privativos pueden establecer restricciones a los posibles usos (arts. 5 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal). Sin embargo, para que dichas limitaciones tengan alcance real y excluyente de otros usos posibles es preciso por un lado que estén debidamente recogidas en los estatutos (vid. Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 23 de marzo de 1998) y por otro que lo sean con la debida claridad y precisión (Resolución de 20 de febrero de 1989), además de estar inscritas para su eficacia erga omnes. Por tanto, si no hay infracción de los estatutos y no consta que la transformación realizada por los interesados cambiando el destino de su local a vivienda, afecte a elementos comunes del inmueble, modifique las cuotas de participación, menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, debe admitirse sin necesidad de autorización de la Comunidad de propietarios.
DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN SUELO PROTEGIDO: NECESIDAD DE CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA ACREDITANDO LA CALIFICACIÓN URBANÍSTICA DE LA FINCA
Resolución de 28 de junio de 2017 (BOE 21 de julio de 2017). Descargar Resolución.
Se discute la procedencia de inscribir por la vía del artículo 28.4 de la Ley de Suelo, una escritura de declaración de obra terminada en diciembre del año 2000, según certificación técnica, en suelo descrito en el título y en Registro como rústico, en la Comunidad de Canarias. La registradora suspende la inscripción porque exige que se le acredite la concreta calificación del suelo, para probar que el terreno no esté especialmente protegido y por ello que es susceptible de que prescriba la infracción urbanística conforme a la legislación canaria.
A falta de una completa motivación en la nota de calificación sobre la eventual afección de la finca a tales condicionantes, debe desestimarse la exigencia de acreditación administrativa previa sobre la calificación del suelo en orden a la inscripción de la declaración de obra por la vía del artículo 28.4 de la Ley de Suelo. Habiéndose acreditado a efectos registrales, por los medios previstos en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal, en este caso informe técnico, el transcurso del plazo definido en la legislación autonómica aplicable por razón de la fecha de terminación de la obra, se estima procedente la inscripción de la escritura calificada, con la pertinente comunicación posterior a los órganos administrativos competentes, a quien corresponderá la calificación definitiva, en vía administrativa, de la finca y la edificación declarada y, en su caso, la adopción de las medidas protectoras de legalidad urbanística que sean oportunas.
AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y RECTIFICACIÓN DE CABIDA: REQUISITOS
Resolución de 30 de junio de 2017 (BOE 25 de julio de 2017). Descargar Resolución.
En escritura pública se procede a rectificar la descripción de una finca que figura en el Registro con 137 metros cuadrados de superficie, manifestando que, conforme a certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora, tiene una superficie de 385 metros cuadrados. Asimismo, se declara una ampliación de la edificación declarada sobre la finca, expresando que actualmente ocupa una superficie de suelo de 168 metros cuadrados. El registrador opone dudas de identidad de la finca para rectificar la superficie por sospechar la existencia un contrato que no se ha causalizado debidamente y que no se acredita debidamente la adquisición de la porción de finca descrita como exceso de cabida, considerando el alto porcentaje de exceso de cabida que se pretende inscribir y la pertenencia al mismo titular de una finca colindante.
Señala la DGRN que en el presente caso, resultan debidamente justificadas las dudas del registrador, la calificación pone de manifiesto la magnitud del exceso y la sospecha de la existencia de posibles negocios no documentados por pertenecer al mismo titular una finca colindante, circunstancia esta última expresamente proscrita en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Se debería lograr, señala, la oportuna rectificación del Catastro o bien aportar una representación gráfica alternativa y tramitar alguno de los procedimientos previstos para la rectificación de la descripción de la finca en los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación, además, podrán practicarse las diligencias oportunas que permitan disipar las dudas señaladas por el registrador, y sin que, por otra parte, sea procedente la inscripción de la ampliación de la edificación en tanto no se inscriba el exceso de cabida, pues la superficie ocupada por la edificación no cabe físicamente dentro de la finca registral. Caso distinto sería si la superficie de suelo ocupada por la obra cupiera en la finca inscrita, pues en tal supuesto ningún defecto se ha expresado para practicar dicha operación registral.
DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA. COMPLEJO INMOBILIARIO
Resolución de 11 de julio de 2017 (BOE 27 de julio de 2017). Descargar Resolución.
En el presente expediente se plantea si procede la inscripción de una escritura de constitución de complejo inmobiliario privado por vía de división horizontal tumbada para una proyectada urbanización o complejo inmobiliario privado compuesto inicialmente por veintiséis subparcelas independientes destinadas a albergar otras tantas edificaciones de tipología “vivienda unifamiliar agrupada”, incluyendo la descripción de dos zonas comunes. La registradora opone tres defectos: a) que no se describe en el título presentado la construcción; b) que tampoco se describe la construcción en proyecto a que corresponde cada elemento independiente; y c) que no se acredita la obtención de las licencias administrativas correspondientes.
Señala el Centro Directivo que, respecto los dos primeros defectos la regulación vigente admite expresamente que se pueda constituir un complejo inmobiliario en el que los elementos privativos sean, no solo ni necesariamente edificaciones, sino también “parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales”, carece de fundamento normativo la exigencia de que se describan ab initio las edificaciones que ulteriormente se construirán en la finca matriz o en cada una de las parcelas independientes.
Y en cuanto al tercer defecto, señala que la documentación aportada, aun tratándose de un certificado expedido por el secretario con el visto bueno del alcalde, pero que se limita a incorporar los informes técnicos favorables a la actuación calificada, no puede considerarse que cumpla los requisitos básicos que ha de revestir el acto administrativo exigido en este caso, la licencia urbanística, ni tampoco constituye, como pretende el recurrente, una declaración de innecesariedad de licencia.
ES INSCRIBIBLE A FAVOR DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS UNA ADJUDICACIÓN DERIVADA DE UN APREMIO
Resolución de 26 de julio de 2017 (BOE 14 de agosto de 2017). Descargar Resolución.
Se produce una adjudicación a favor de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal derivada de un procedimiento de apremio, lo que es inscribible, según la Dirección General, ya que, si bien no se reconoce la personalidad jurídica a las comunidades de propietarios, sí que, actualmente, se les reconoce ser titulares registrales de un patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse la inscripción, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones (art. 9 LH). Incluso la Dirección General ha admitido excepcionalmente la existencia de casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, en favor de colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento como fue el caso de inscripción de una adjudicación a favor de una comisión de acreedores de una entidad suspensa (Resolución 28 de enero de 1987) y la anotación de un convenio de ejecución de sentencia a favor de la masa de una quiebra (Resolución 30 de enero de 2003). Atendiendo a todo ello, en el presente caso, finalmente, se acepta una adjudicación de apremio a su favor.
SI HAY DIFERENCIA ENTRE LOS METROS DE EDIFICACIÓN EN CATASTRO Y LOS QUE FIGUREN EN EL REGISTRO, ES NECESARIO APORTAR COORDENADAS GEORREFERENCIADAS QUE PERMITAN UBICAR LA DIFERENCIA DE METROS
Resolución de 27 de julio de 2017 (BOE 14 de agosto de 2017). Descargar Resolución.
Se señala como defecto de inscripción en una declaración de obra nueva la falta de identidad entre las coordenadas georreferenciadas de la certificación catastral protocolizada, con las que debieran resultar de la edificación cuyo final de obra se declara, dada la diferencia de superficie entre la parcela catastral -177 metros cuadrados- y la superficie de la parcela ocupada por la edificación -184,70 metros cuadrados-, señalando la Dirección General que tras la reforma de la Ley 213/ de 24 de junio de reforma de la Ley Hipotecaria y, de acuerdo con la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2.015, para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Y, en este caso, el defecto invocado no puede salvarse por algún elemento descriptivo no computado según la normativa catastral, que se dedujese de la misma documentación. Por tanto, resulta imposible determinar la ubicación gráfica concreta de los 184,70 metros cuadrados ocupados por la edificación (cfr. Resolución 5 de julio de 2016).
SE PUEDE CONSTITUIR UNA SUBCOMUNIDAD EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL, SIEMPRE QUE LOS ESTATUTOS NO LA PROHÍBAN
Se constituye una subcomunidad para la gestión, mantenimiento y conservación del sistema centralizado de calefacción cuyo uso se cedía a unos propietarios. El Registrador lo niega indicando que no está contemplado en los estatutos, y que la cláusula de gastos del mismo contraviene lo convenido. La Dirección General revoca la calificación, argumentando que está el consentimiento unánime de todos los propietarios de la subcomunidad y respecto de la división horizontal total se adoptó el acuerdo sin oposición.
INSCRIPCIÓN DE CONVENIO REGULADOR DE GUARDIA Y CUSTODIA
Resolución de 27 de junio de 2017 (BOE 21 de julio de 2017). Descargar Resolución.
Es objeto de este recurso resolver acerca de la posibilidad de inscribir las cláusulas contenidas en un acuerdo regulador de las medidas adoptadas en relación a la guarda y custodia de los hijos menores entre sus progenitores. Se configura el convenio como un “pacto de relaciones familiares” regulado en los artículos 75 y siguientes del Código del Derecho Foral de Aragón.
La norma foral contempla la posibilidad de elaborar un pacto de relaciones familiares regulador de las consecuencias y efectos de la ruptura de la convivencia de los progenitores, ya se encuentren los padres unidos por vínculo matrimonial, ya no lo estén, y quedando el mismo sujeto a la preceptiva aprobación judicial. Es posible configurar este pacto de relaciones familiares como un documento inscribible cuando en él se contenga dicha liquidación del régimen económico matrimonial.
Pero, como se deduce de la literalidad del precepto, el pacto de relaciones familiares del artículo 77 se refiere única y exclusivamente al régimen económico-matrimonial, no al no matrimonial. La existencia del vínculo matrimonial se configura como una conditio iuris para considerar el convenio regulador o el pacto de relaciones familiares como un auténtico título inscribible.
El bien adquirido como consecuencia de un derecho de retracto de origen privativo tendrá el mismo carácter
DERECHO DE RETRACTO Y GANANCIALIDAD
Se otorga una escritura de compraventa de una octava parte indivisa de una finca. El comprador casado en régimen de gananciales es titular de otra cuota indivisa del bien vendido con carácter privativo y adquiere la nueva cuota en ejercicio de un derecho de retracto de comuneros. El comprador solicita que se inscriba la compra con carácter privativo, por ser el bien adquirido en virtud de un derecho de retracto privativo. La registradora sostiene que solo cabe la inscripción de dicha participación indivisa con carácter presuntivamente ganancial, salvo que se acredite mediante prueba documental pública el carácter privativo de la contraprestación o el cónyuge de la compradora confiese el carácter privativo de la contraprestación.
La Dirección General entiende que respecto de la determinación del carácter ganancial o privativo de la adquisición, la prevalencia del origen o procedencia privativa o ganancial del derecho que fundamenta la adquisición sobre la naturaleza de la contraprestación, o, si se prefiere, la primacía de la natural consecuencia del desenvolvimiento del derecho de cuota, que es claramente admitida doctrinalmente.
ES POSIBLE LA EXTINCIÓN DE UNA COMUNIDAD DE BIENES HOMOLOGADA JUDICIALMENTE ENTRE CÓNYUGES CON MOTIVO DE SU DIVORCIO Y DENTRO DEL PROCEDIMIENTO DEL MISMO
Se presenta una homologación judicial de una transacción de la que resulta una extinción de comunidad de bienes existente entre los cónyuges con ocasión de un divorcio. En la calificación se exige escritura pública, pero la Dirección General estima el recurso, ya que al amparo del artículo 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil los cónyuges habían decidido acumular la acción de división de la cosa común al proceso matrimonial de divorcio.
LEGATARIO CON FACULTAD DE DISPOSICIÓN: ENTREGA POR EL HEREDERO
Resolución de 9 de junio de 2017 (BOE 5 de julio de 2017). Descargar Resolución.
En un supuesto sujeto al Derecho civil catalán, se deniega la inscripción de la adjudicación de legado otorgada solamente por la legataria, a quien el testador concedía la facultad de disposición sobre la cosa legada. Bien es cierto que el artículo 81 del Reglamento Hipotecario admite la escritura otorgada sólo por el legatario, para la inscripción de inmuebles específicamente legados, pero sólo si esté facultado expresamente por el testador y no existan legitimarios. El Derecho catalán establece exigencias similares para la toma de posesión por el propio legatario (art. 427-22-3 Código Civil Catalán), debiendo adaptarse el artículo 81 del Reglamento Hipotecario al Derecho catalán, no haciéndose en ese caso exigible la falta de legitimarios, ya que la naturaleza de la legítima catalana es la de un simple derecho de crédito. Por otro lado, la facultad concedida por el testador al legatario de poder disponer de la cosa legada, sólo puede interpretarse en el sentido de dar al legado naturaleza real y no meramente obligacional, es decir, atribuir la propiedad desde el fallecimiento del testador, pero no supone autorizar la toma de posesión por el legatario.
La sucesión se rige por la ley de la vecindad civil del causante al tiempo de su fallecimiento aunque al tiempo de otorgar su testamento fuera otra distinta
LEGÍTIMA Y VECINDAD CIVIL ADQUIRIDA POR RESIDENCIA DESPUÉS DE TESTAR
Resolución de 12 de junio de 2017 (BOE 5 de julio de 2017). Descargar Resolución.
El testador, al tiempo de otorgar su testamento, tenía vecindad civil común y un solo hijo, a quien nombró heredero universal. Sin embargo, falleció habiendo adquirido la vecindad vasca, bajo la vigencia de la Ley 5/2015 de Derecho Civil Vasco y con otros dos hijos nacidos después de testar. Ahora la Dirección General admite la inscripción de la escritura en la que el heredero único se adjudica toda la herencia. La sucesión se rige por la Ley vasca, según la cual: la preterición, intencional o no, equivale al apartamiento del preterido; el causante está obligado a transmitir la legítima a los legitimarios, pero puede elegir entre ellos a uno o varios y apartar a los demás, de forma expresa o tácita (art. 48). Por lo tanto, en este caso se ha respetado la legítima de los descendientes, de modo que no se trata de un problema de interpretación de un testamento, sino de aplicación de la Ley.
BIENES TRONCALES EN ARAGÓN: INAPLICABILIDAD DEL ARTÍCULO 528.2 DEL CÓDIGO DE DERECHO FORAL ARAGONÉS
En este caso de Derecho Foral Aragonés, el orden de fallecimiento es: el padre (titular registral), la madre, el hijo único, y luego la esposa de éste, siendo heredero abintestato el hermano de la viuda del hijo del titular registral. La herencia está integrada sólo por un bien troncal, que no puede corresponder a tal hermano sin más: ha de aportarse acta de declaración de herederos en los bienes troncales o acta de declaración notarial de inexistencia de parientes tronqueros, en cuyo caso los bienes ya no serían troncales. Asimismo, no es aplicable la regla excepcional del artículo 528-2 del Código Foral Aragonés, que declara no troncales los bienes que el causante hubiera adquirido de uno de sus padres procedentes de la comunidad conyugal de ambos cuando, según las reglas de la sucesión no troncal, le correspondiera heredar al otro progenitor. Esta regla busca beneficiar el progenitor sobreviviente, permitiendo que estos bienes le vayan a él, en lugar de a los parientes del progenitor premuerto. Pero la excepción del 528-2 presupone que hay llamamiento sucesorio a favor del padre o la madre del causante; mientras que en este supuesto, quien heredó al hijo no fue su madre, sino su esposa.
DIFERENCIA ENTRE LA SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO Y LA SUSTITUCIÓN PREVENTIVA DE RESIDUO
Resolución de 26 de junio de 2017 (BOE 21 de julio de 2017). Descargar Resolución.
Se debate la inscripción de una herencia en la que los causantes son dos esposos que no tenían legitimarios y que habían hecho sendos testamentos, de idéntico contenido, en los que se nombraban recíprocamente herederos. Se establecía una cláusula de sustitución para el caso de que el cónyuge no llegare a ser heredero, o, no dispusiera del todo o parte de la herencia por actos inter-vivos o mortis-causa, ya que en tal caso instituían herederos a sus hermanos respectivos, con derecho de representación en favor de sus descendientes legítimos y con el de acrecer entre ellos en su defecto.
Fallece el esposo y luego fallece la esposa a la que le heredan sus hermanos y sobrinos nombrados herederos sustitutos, compareciendo todos en el otorgamiento de la escritura.
La registradora entiende que la testadora no dispuso de los bienes heredados del esposo, por lo que opera la sustitución fideicomisaria de residuo establecida por su esposo y tiene que ser heredada por los sustitutos nombrados en el testamento de éste
La Dirección General entiende que se trata de una sustitución preventiva de residuo y no de una sustitución fideicomisaria de residuo; que existiendo testamento de la fiduciaria a la apertura de su sucesión, existe disposición mortis causa, por lo que se ha cumplido la exigencia para que sucedan sus herederos y no los de su esposo; que desde el punto de vista de la interpretación de los testamentos, la voluntad de los testadores no es otra que favorecer plenamente a ambos cónyuges como herederos uno del otro, sin imponer limitación a su capacidad de disposición, y señalando esta sustitución solo para evitar la aplicación de la sucesión intestada.
PARTICIÓN TESTAMENTARIA: NECESARIA INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO EN LA PARTICIÓN AUNQUE SE LES ASIGNE UN LEGADO
Resolución de 29 de junio de 2017 (BOE 25 de julio de 2017). Descargar Resolución.
Debe decidirse la inscripción de una herencia en la concurre al otorgamiento por sí solo el heredero único nombrado, que es esposo de la testadora; se ha citado fehacientemente a los dos hijos legitimarios de la causante que se les hace legado “en pago de los derechos legitimarios que pudieran corresponderles en la herencia de la testadora, la nuda propiedad” de una vivienda situada el Llucmajor; el heredero otorgante, “se compromete por la presente a hacer entrega a los legatarios (…) de los bienes legados, en cuanto le sea solicitado y requerido por parte de dichos legatarios”. El registrador suspende la inscripción por cuanto deberán concurrir en la aceptación y partición de herencia los legitimarios/legatarios.
La Dirección General entiende que el legado que se ha realizado a favor de los mismos en pago de su legítima, es un legado de cosa con delimitación de cuota, por lo que para determinar si la cosa legada cubre o no su porción legítima se hace necesario ese inventario y avalúo del caudal hereditario. La circunstancia de citación a los legitimarios para formación del inventario, no altera la necesidad de su consentimiento.
SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL: NECESIDAD DE CONCURRENCIA DE LOS HEREDEROS FIDEICOMISARIOS
Se debate sobre la inscripción de una herencia en la que el testamento dispone que instituye heredera fiduciaria a su esposa en cuanto a todos los bienes que tengan la condición de gananciales, con facultad de disponer por actos inter vivos y a título oneroso de los mismos, o parte de ellos si lo necesitare, quedando a su solo prudente arbitrio la apreciación de tal necesidad; instituye herederas fideicomisarias en cuanto al resto de los bienes gananciales que su esposa no haya dispuesto, o en su caso, en la totalidad de los mismos, a sus sobrinas por partes iguales; y en cuanto a los bienes privativos del testador, instituye en pleno dominio por partes iguales, a sus hermanos.
La cuestión que se debate es la de si esa viuda puede liquidar por sí sola la sociedad conyugal amparándose en las facultades de disposición que, como heredera fiduciaria le concedió el testador, o la necesidad de intervención de los herederos fideicomisarios de residuo de bienes gananciales, y en su caso, de los herederos puros de los bienes privativos.
Dispone la DGRN que puede decirse que estamos ante un fideicomiso a término si quid supererit y, por ello, no es precisa la concurrencia de los fideicomisarios en los actos particionales.
En cuanto a los herederos de los bienes privativos, quienes tampoco han comparecido, entiende la Dirección General que sí deben concurrir, ya que en la liquidación realizada por la viuda en la escritura de partición, solo se han inventariado los dos bienes que ella considera gananciales, por lo que los restantes herederos no concurrentes, asumirían el resultado negativo de esa coordinación de créditos-deudas.
LEGÍTIMA VASCA: LA NORMA VASCA NO CONTEMPLA DERECHO MÍNIMO ALGUNO AL DESCENDIENTE QUE NO HAYA SIDO LLAMADO EN CUANTÍA CIERTA Y DETERMINADA
Resolución de 12 de julio de 2017 (BOE 27 de julio de 2017). Descargar Resolución.
Se plantea la inscripción de la sucesión de un matrimonio, en el que tanto la madre, como el padre, habían otorgado sendos testamentos, en 2011 y 2014, respectivamente, instituyendo, cada uno, heredera a la hija y dejando al hijo su legítima estricta. En la herencia concurren ambos hijos y se adjudica, en cada herencia, a la hija, la totalidad del caudal, aunque, en el caso de la madre, se paga, en metálico, la legítima del hijo, y en la del padre, no se adjudica nada al hijo, al haber entrado en vigor la nueva Ley Foral 5/2015, de 25 de junio. El registrador entiende que deben consignarse y adjudicarse o expresarse la causa de la no adjudicación, ya por renuncia o reconocimiento de un crédito.
La Dirección General entiende que es de aplicación el artículo 9.8 del Código Civil y por tanto la normativa vasca de legítima, en consecuencia, con una aplicación literal de la Ley Vasca, habiendo sido reducido uno de los descendientes a la legítima estricta que por ley le corresponda, y no habiéndola conforme la nueva legislación vasca, se debe entender apartado de la herencia.
EL RECONOCIMIENTO EN UN TESTAMENTO DETERMINA LA OBLIGACIÓN DE CONTAR CON EL CONSENTIMIENTO DE LA HIJA RECONOCIDA, SALVO QUE NO CONSIENTA
Resolución de 17 de julio de 2017 (BOE 17 de agosto de 2017). Descargar Resolución.
En un testamento el testador reconoce a una hija, dejándole la legítima estricta que le corresponde. El otro heredero, hijo del causante, insta un procedimiento de división de herencia, que no prospera, al oponerse la hija argumentando que no se le ha demandado con sus apellidos correctos, ya que no ha consentido expresamente el reconocimiento.
El heredero único otorga escritura de adjudicación de herencia sin el consentimiento de la hija reconocida.
La Dirección General confirma la calificación tras analizar la diferencia entre determinación y prueba de la filiación, y declarar que el reconocimiento es prueba de la filiación extramatrimonial pero no la determina directamente, ya que se requiere el consentimiento expreso o tácito de la hija mayor de edad reconocida. La oposición a la demanda no implica renuncia a la legítima ni al reconocimiento. Para ello el heredero debería instar el procedimiento señalado en el artículo 1005 del Código Civil.
NO ES APLICABLE A LA LEGÍTIMA GALLEGA LA LIMITACIÓN DE LA CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD POR PARTE DEL CONSORTE
Resolución de 25 de julio de 2017 (BOE 12 de agosto de 2017). Descargar Resolución.
Al extinguirse una comunidad de bienes en la que algunos de los comuneros habían adquirido con confesión de privatividad, la calificación exige el consentimiento de los herederos forzosos del condueño. Pero en el caso de ser aplicable la ley gallega a la sucesión del confesante no se requiere, si bien debe constar en la escritura que tal ley es la aplicable, haciendo la Dirección General una serie de consideraciones sobre la mención de la vecindad civil de los otorgantes en la escritura, indicando que, en estos casos: “el Notario, en cumplimiento de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autoriza”, debe indagar la vecindad civil de los otorgantes.
EN EL DERECHO DE TRANSMISIÓN SE SUCEDE AL PRIMER CAUSANTE, DETERMINANDO EL DERECHO DE LOS TRANSMISARIOS POR LA HERENCIA DEL TRANSMITENTE, SALVO QUE HAYA EXISTIDO ACEPTACIÓN EXPRESA O TÁCITA POR PARTE DE ÉSTE, LO QUE EXCLUIRÍA TAL DERECHO
La Dirección General de nuevo aplica la jurisprudencia del Tribunal Supremo recogida en su Sentencia de 11 de septiembre de 2013, en virtud de la cual no hay una doble transmisión sucesoria o sucesión propiamente dicha en el ius delationis, sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que ex lege ostentan los herederos transmisarios; dentro de la unidad orgánica y funcional del fenómeno sucesorio del causante de la herencia, de forma que aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente.
Ahora bien, la determinación de quiénes son los transmisarios y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes, viene determinado por la sucesión del transmitente, no por la sucesión del primer causante.
Y todo ello, teniendo en cuenta que caso de existir aceptación expresa o tácita (a determinar, en caso de oposición por los tribunales) no habría lugar al mencionado derecho de transmisión y sí a una sucesión ordinaria entre el segundo causante y sus herederos, integrados los bienes del primer acusante en el caudal hereditario del segundo como consecuencia de la citada aceptación.
SOCIEDAD PROFESIONAL NO ADAPTADA EN PLAZO: SU REACTIVACIÓN
Resolución de 14 de junio de 2017 (BOE 6 de julio de 2017). Descargar Resolución.
No son inscribibles los acuerdos sociales de una sociedad, que pervive como sociedad ordinaria, si bien su objeto está integrado por actividades (financieros, contables y fiscales), comprendidas dentro del ámbito de aplicación de la Ley 2/2007; pues está disuelta de pleno derecho y su hoja registral cerrada, por efecto de la transitoria primera de la Ley 2/2007. Ahora bien, sería posible su reactivación y adecuación al ordenamiento jurídico, ex artículo 370 de la Ley de Sociedades de Capital. Sólo así, cabría inscribir el título calificado, con las modificaciones que su junta general estime oportunas.
FUSIÓN CON ANUNCIOS INCORRECTOS: PERJUDICA A LOS ACREEDORES
No son inscribibles los acuerdos de fusión adoptados por la junta de la sociedad absorbente, que es la única socia de la absorbida, cuyos anuncios, tanto en el BORME, como en el periódico no son correctos. Se merma el derecho de información de los acreedores, lo que puede dar lugar a la impugnación del proceso, ex artículo 47 Ley de Modificaciones Estructurales 3/2009. Ciertamente la fecha de celebración de la junta no es contenido obligatorio del anuncio (artículo 43 de la citada Ley), pero su mención errónea puede inducir también a error a los acreedores respecto de la posibilidad de ejercitar su derecho de oposición.
FUSIÓN Y SOCIEDADES PARTICIPADAS: REQUISITOS DE LAS DOS JUNTAS DE SOCIOS
No tienen acceso registral los acuerdos de fusión por absorción de dos sociedades limitadas, adoptados en junta general universal de la absorbente. Ambas sociedades están participadas por los mismos socios y en la misma proporción. El acuerdo se adoptó por unanimidad. De la certificación del acuerdo de junta resulta la manifestación del administrador de haber sido puestos a disposición de los socios y representantes de los trabajadores, los documentos referidos en el artículo 39 de la Ley de Modificaciones Estructurales; sin embargo, esta manifestación se refiere sólo a la sociedad absorbente, quedando pendiente en cuento a la absorbida.
SOCIEDAD DE DOS SOCIOS O DE DOS GRUPOS DE SOCIOS CON PARTICIPACIONES IGUALES. DURACIÓN ADMINISTRADORES. CONVERSIÓN LIQUIDADORES
Resolución de 3 de julio de 2017 (BOE 1 de agosto de 2017). Descargar Resolución.
Se plantea, 1º) si estaba o no caducado, por el transcurso del plazo, el nombramiento de los miembros del consejo de administración y, en el caso de que no lo estuviera, si éste se había convertido automáticamente en comisión liquidadora como consecuencia de la disolución judicial de la sociedad; y, 2º) en segundo lugar, si la junta convocada por la comisión liquidadora se constituyó válidamente en segunda convocatoria con la concurrencia del 50% del capital social, y si acordó válidamente el traslado del domicilio social .
En relación con el primer punto, señala la DGRN que para que la conversión se produzca, se requiere ser administrador a esa concreta fecha y, en el sistema legal español, ya no es administrador quien tenga el nombramiento caducado. Un consejo de administración caducado no se convierte en comisión liquidadora. Así, en el caso sobre el que versa el recurso, es evidente que la comisión liquidadora no existía y, por consiguiente, era radicalmente contraria a la Ley la convocatoria de la junta general.
Y, en relación con el segundo defecto, el relativo a la pretendida falta de quórum y de la mayoría necesaria para la adopción del acuerdo. El acuerdo se adoptó con el voto favorable de la única accionista que concurrió a la junta, esto es, que el acuerdo se adoptó por “unanimidad”. El registrador parece entender que la exigencia legal de que el acuerdo se adopte por mayoría absoluta se refiere a la totalidad del capital social, cuando, en realidad, la Ley se refiere a la mayoría absoluta del capital concurrente a la junta general. Pero el hecho de que la junta se hubiera constituido con el quórum necesario y adoptara el acuerdo con la mayoría necesaria no significa que esa junta se hubiera constituido válidamente y que los acuerdos en ella adoptados sean igualmente válidos, ya que, como antes se ha señalado, el consejo de administración nombrado en 2001 estaba caducado.
EN LA LIQUIDACIÓN DE UNA SOCIEDAD NO ES NECESARIO REFERENCIAR EL ARTÍCULO 20 DE LA LEY ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN, SI EL OBJETO SOCIAL NO ES EL DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
Resolución de 13 de julio de 2017 (BOE 4 de agosto de 2017). Descargar Resolución.
La única cuestión que se debate en este expediente consiste en determinar si para la inscripción en el Registro Mercantil de una escritura de elevación a público de acuerdos de liquidación de una sociedad mercantil cuyo objeto social es la prestación de servicios de transporte por carretera, es preciso cumplimentar la exigencia derivada del artículo 20 de la Ley 38/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación. La registradora mercantil así lo considera mientras que la recurrente entiende que, dado el objeto social, no puede exigirse declaración alguna derivada de la aplicación del precepto.
La Dirección General revoca la nota, señalando que el indicado artículo 20 impone el cierre registral exclusivamente en relación con los individuos o sociedades que ostenten la cualidad de promotor de edificación, el cual, según el artículo 9.1 de la misma Ley es la “persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”. Por tanto la exigencia del artículo 20 sólo será predicable respecto de los empresarios individuales o sociales que desarrollen dichas actividades en el desarrollo de su objeto social, objeto que consta en la propia hoja de la sociedad y por tanto será conocido por el registrador mercantil a la hora de emitir su calificación.
SI UNA JUNTA UNIVERSAL SE INTERRUMPE, DEBE CONSTAR EL ACUERDO EXPRESO Y UNÁNIME PARA SU CONTINUACIÓN, SIN QUE DETERMINADOS SOCIOS PUEDAN CONTINUAR CON LA MISMA EN UN LUGAR DIFERENTE
Resolución de 19 de julio de 2017 (BOE 17 de agosto de 2017). Descargar Resolución.
Se celebra una junta universal, con acta notarial, con un único punto del orden del día que era un aumento de capital, y en la que, una vez que el secretario, que es el notario autorizante del acta, da por terminada la reunión, los socios mayoritarios, en la puerta de la notaría, continúan la junta nombrando un nuevo consejo de administración y cesando al secretario. La Dirección General confirma la calificación negativa exigiendo que resulte claramente del acta notarial que la continuación de la junta se ha celebrado con la debida legitimidad, con acuerdo expreso y unánime en ese sentido, no por la vía de los hechos y sin estar reflejado en el acta notarial.
ERROR EN LA NUMERACIÓN DE UN NIE DE UN SOCIO EXTRANJERO
Resolución de 20 de julio de 2017 (BOE 8 de agosto de 2017). Descargar Resolución.
La DGRN confirma la nota de calificación, ya que admitida la existencia del error en el documento que contiene el número de identificación de extranjero debe proceder su rectificación al tratarse de uno de los datos que obligatoriamente debe constar en la inscripción a practicar en el Registro Mercantil. La trascendencia y efectos de la publicación de los datos en el Registro, así como su comunicación a otras bases de datos de interés público no permiten su constancia (errónea) una vez que se ha puesto de manifiesto. Añade, que dicho error no es rectificable por el registrador pues el error se encuentra en el título presentado ante el registrador (art. 40 d LH), y, más concretamente, en el exhibido ante el notario autorizante. Será la Administración concedente (la Dirección General de la Policía), la única que administrativamente tiene competencia para ello.
EN LA TRANSFORMACIÓN DE UNA SOCIEDAD LIMITADA EN SOCIEDAD ANÓNIMA ES NECESARIO INFORME DE EXPERTO INDEPENDIENTE SI HAY PATRIMONIO NO DINERARIO
El notario autorizante, y también recurrente, al resultar del balance aprobado por la junta general que el patrimonio social dinerario cubre el capital social existente más todo el pasivo corriente, entiende que no es necesario el informe del experto independiente, en contra de la dicción legal del artículo 18.3 de la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, que la propia Dirección General interpretó en el sentido de que el informe del experto independiente a que hace referencia debe comprender exclusivamente el patrimonio no dinerario, no a todo el patrimonio.
El Centro Directivo desestima el recurso, exigiendo informe de experto independiente en cualquier caso.
ADOPCIÓN DE ACUERDOS TRAS UN BLOQUEO SOCIETARIO. ADMINISTRADOR CON CARGO CADUCADO
Las cuestiones que se plantean en este recurso hacen referencia a la caducidad del nombramiento de administradores y su posible conversión en liquidadores (judicialmente se había acordado la disolución de la sociedad) y en los quorum necesarios para la válida constitución de la junta en caso de mora en el pago de dividendos pasivos, para la válida adopción de acuerdos.
La Dirección General en una extensa resolución resuelve los problemas planteados. Así:
1º) En relación a la duración de los administradores, y siendo el supuesto de hecho el relativo a una sociedad anónima con cargos de duración limitada, señala que para determinar la duración efectiva es preciso realizar dos cómputos diferentes: a) en primer lugar, el cómputo de fecha a fecha, tomando como dies a quo la fecha del nombramiento, y no la fecha de aprobación del acta ni la fecha de la aceptación. Como quiera que ni el Código de Comercio ni la legislación societaria contienen normas especiales de cómputo de los plazos, era de aplicación lo establecido en el Código Civil, como fuente supletoria del Derecho mercantil (arts. 50 y 2, párrafo primero, CCom.), y la norma general del Derecho privado es el cómputo de fecha a fecha (art. 5.1, inciso primero, CC en relación con el citado art. 50 CCom.), y b) en segundo lugar, una vez realizado ese cómputo, determinar si ha transcurrido el plazo legal para la celebración de la junta general ordinaria para aprobación de las cuentas del ejercicio anterior, salvo que, aunque no hubiera transcurrido, se haya celebrado cualquier otra junta general.
2º) En relación a la posible conversión de administradores en liquidadores declara el Centro Directivo de forma terminante que la conversión del anterior consejo de administración en una comisión liquidadora no pudo producirse porque la Sentencia que acordó la disolución de la sociedad por paralización de los órganos sociales nombró a un administrador independiente como liquidador único y aparte de ello para que la conversión se produzca, se requiere ser administrador a esa concreta fecha, y, en el sistema legal español, ya no es administrador quien tenga el nombramiento caducado. Un consejo de administración caducado no se convierte en comisión ejecutiva.
3º) Finalmente, y en lo que respecta a la válida constitución de la junta y a la válida adopción de acuerdos sociales, la Dirección General, dada la caducidad del órgano de administración, concluye que es radicalmente contraria a la ley la convocatoria de la junta general de accionistas para acordar el traslado del domicilio social y que respecto a la adopción de acuerdos, dado el parcial desembolso de las acciones de la sociedad y el hecho de la mora del accionista establece que la parte del capital pendiente se deduce a los efectos de la determinación del quorum de asistencia a la junta.
Resolución de 15 de junio de 2017 (BOE 6 de julio de 2017). Descargar Resolución.
Se rechaza el depósito de cuentas anuales por falta de informe del auditor de cuentas, habiéndose nombrado instancia de socio o socios minoritarios un auditor, que consta inscrito en el Registro Mercantil (art. 265-2 LSC).
OPINIÓN DENEGADA POR PARTE DEL AUDITOR: NO IMPIDE EL DEPÓSITO DE LAS CUENTAS NI CIERRA EL REGISTRO
Las limitaciones sobre las que el auditor basa su negativa a emitir opinión no llegan a tener la trascendencia de cerrar el Registro, sino que al contrario, la información proporcionada puede resultar relevante para los socios y los terceros. Su negativa se fundamenta en: sobrevaloración de una obra ejecutada; no contabilización de un recurso pendiente que debería minorar las reservas; falta de disponibilidad por el auditor del libro de actas del órgano de administración; imposibilidad de comprobar la razonabilidad de los costes imputados en una operación que había sido presupuestada en mucho menos valor.
PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LEY HIPOTECARIA: DUDAS REGISTRALES FUNDADAS
Resoluciones de 9 de junio de 2017 (BOE 5 de julio de 2017). Descargar Resolución. y 15 de junio de 2017 (BOE 6 de julio de 2017). Descargar Resolución.
La reiteración de modificaciones descriptivas (excesos y defectos de cabida), en el momento de la calificación, generan dudas objetivas (basadas en el eventual encubrimiento de transmisiones o modificaciones hipotecarias), imposibilitando la inscripción de una representación gráfica catastral, y la consecuente rectificación descriptiva.
En la segunda resolución mencionada, no se inscribe la georreferenciación pretendida en virtud del citado procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por concurrir dudas fundadas relativas a la existencia de oposición expresa de colindantes, a la posible invasión de fincas inmatriculadas, a la alteración del límite entre términos municipales que consta en el Catastro, a la posibilidad de que la magnitud del exceso de cabida pretendido pueda encubrir otras operaciones y a la existencia de contradicciones internas de los promotores que, al final de la tramitación, alteraron incluso la georreferenciación que pretendían inscribir.
En ambos supuestos, ante la improcedencia de la inscripción conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, los interesados podrán acudir al específico procedimiento notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación podrán tramitarse las diligencias que permitan disipar las dudas del registrador; y todo ello dejando a salvo la posibilidad de acudir al juicio declarativo correspondiente (último párrafo del art. 198 de la misma Ley).
RECURSO IMPROCEDENTE: SALVAGUARDIA JUDICIAL DE LOS ASIENTOS
No se admite el recurso interpuesto por un no titular registral que dona una finca no inscrita a su nombre, limitándose el recurrente a mostrar su oposición a la inmatriculación que en su día se realizó a favor del tercero registral. Una vez practicado un asiento, el recurso ya no resulta un medio hábil para otras pretensiones, como cuestionar la procedencia de asientos ya practicados, que se hallan bajo la salvaguardia de los tribunales.
SIEMPRE PRESENTACIÓN DE LA PREVIA AUTOLIQUIDACIÓN FISCAL
Se deniega la inscripción de una sentencia declarativa de la adquisición de una finca por prescripción adquisitiva, al no justificarse la presentación del documento en la oficina liquidadora. En este supuesto, la parte recurrente invoca a su favor Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos de 16 diciembre de 2015, según la cual la usucapión no tributa, ni por ITP (por ser adquisición originaria), ni por AJD (al ser la sentencia que la reconoce un título judicial); sin embargo, no es una cuestión pacífica, pues hay otras Consultas Vinculantes en sentido contrario (23 marzo 2011 y 14 noviembre 2011), exigiéndose, por tanto, la previa liquidación fiscal correspondiente.
DEMANDA FRENTE A HERENCIA YACENTE: TRACTO SUCESIVO
Resolución de 22 de junio de 2017 (BOE 21 de julio de 2017). Descargar Resolución.
No es inscribible la sentencia declarativa de dominio por usucapión, dictada en procedimiento donde la demanda se ha dirigido contra las herencias yacentes de los titulares registrales, y la citación se ha producido por edictos. Su acceso registral requeriría acreditar el nombramiento y la demanda al administrador judicial de la herencia. Sólo cabe exceptuar este requisito cuando el llamamiento a herederos indeterminados no haya sido puramente genérico, sino que la demanda se haya dirigido contra personas determinadas como posibles herederos.
EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE ASIENTOS NO VIGENTES. ES PRECISO QUE SE JUSTIFIQUE UN INTERÉS LEGÍTIMO EN LOS ASIENTOS SOLICITADOS
Se debate en este recurso la expedición de una certificación, pero en cuanto a ciertos asientos y titularidades no vigentes. Son hechos relevantes: a) la finca está inscrita a nombre de la solicitante; b) sobre dicha finca hubo un proceso ejecutivo seguido contra la titular registral que motivó la anotación letra A, que se cancela por caducidad al expedirse la certificación; c) el testimonio del auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas derivados de dicho procedimiento se presentaron varias veces en el Registro, y fueron objeto de calificación habiendo caducado los asientos de presentación por no haberse subsanado en plazo los defectos indicados en las notas de calificación.
Señala el centro Directivo que atendiendo las circunstancias del presente expediente, quien solicita la certificación de asientos cancelados es el titular registral y en consideración a la finalidad alegada, el recurso debe ser estimado, si bien, el registrador deberá omitir aquellos datos sensibles de carácter personal.
CADUCIDAD ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Presentada en su día certificación del artículo 206 de la Ley Hipotecaria y calificada con defectos, caducó el asiento de presentación sin que se hubiere interpuesto recurso contra la calificación negativa. De nuevo presentada, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, el registrador deniega la inmatriculación solicitada.
Señala la DGRN que el recurso no puede prosperar, ya que caducado en su día el asiento provocado por la primera presentación del documento, que fue calificado negativamente, dejó de producir efectos con la consiguiente pérdida de su prioridad y habiéndose presentado la certificación de dominio para inmatricular el día 18 de agosto de 2015, posterior a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, no es de aplicación la normativa anterior y por tanto no es admisible dicha certificación debiendo acudir al procedimiento común de inmatriculación regulado en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
MODIFICACIÓN DE LA REFERENCIA CATASTRAL
La rectificación del contenido del Registro presupone, de acuerdo a los principios generales de nuestro ordenamiento, bien el consentimiento del titular del asiento inexacto o bien la oportuna sentencia firme dictada en juicio declarativo contra él entablado. Cuando el solicitante de la constancia o rectificación de una referencia catastral no es el titular registral, ha de denegarse la práctica del asiento pues ni consta el consentimiento del titular registral, ni resulta ordenado en sentencia en los términos expresados. Lo mismo ocurre para rectificar (superficie, linderos) la descripción registral de una finca en comunidad, supuesto en el que es necesario el consentimiento de todos los condueños (Resolución de 13 de octubre de 2009).
No altera las conclusiones anteriores el hecho de que la titularidad catastral difiera de la que resulta del Registro de la Propiedad porque es esta la que prevalece a efectos jurídicos.
AGRUPACIÓN DE FINCAS: REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA RESULTANTE NO COINCIDENTE CON LA DEL TÍTULO
Resolución de 13 de julio de 2017 (BOE 2 de agosto de 2017). Descargar Resolución.
Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una escritura de agrupación de fincas. La registradora opone como defecto que no se aporta la representación gráfica alternativa de la finca resultante tras la agrupación, señalando que debe acompañarse en un fichero informático, en formato GML, y matizando que sus datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela resultante. El notario recurre, señalando que la representación gráfica de la finca resultante de la agrupación es la que resulta de sendas certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que se incorporan al título.
La Dirección General revoca la calificación señalando que los artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria no exigen una exacta coincidencia en la descripción de la finca entre el título y la certificación (como sucede en el caso de la inmatriculación -artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria). Aunque es conveniente rectificar la descripción literaria contenida en el título para mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo prescrito en los artículos 170.1 del Reglamento Notarial y 18.2 b) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; lo cierto es que la Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación (cfr. arts. 203 y 205 LH). Y todo ello sin perjuicio de que, conforme al párrafo séptimo del artículo 9.b), al practicarse la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que consta en la descripción literaria y notificándose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos.
EL TRASLADO A PAPEL DE UNA COPIA ELECTRÓNICA DE UN PODER NO PUEDE UTILIZARSE POR OTRO NOTARIO QUE NO SEA EL DESTINATARIO
Resolución cuestionable de la Dirección General por la que considera que la copia electrónica de un poder no puede trasladarse a papel para que luego circule en el tráfico jurídico, ya que esto sería solo un testimonio, pero no una verdadera copia autorizada. Y ello deriva de una errónea interpretación de la norma, esto es, el artículo 224.4 del Reglamento Notarial. Conforme a dicho precepto (párrafo cuarto): “El notario destinatario de una copia autorizada electrónica podrá, según su finalidad: 1.º) Incorporar a la matriz por él autorizada el traslado a papel de aquélla, haciéndolo constar en el cuerpo de la escritura o acta o en diligencia correspondiente; 2.º) Trasladarla a soporte papel en los términos indicados, dejando constancia en el Libro Indicador, mediante nota expresiva del nombre, apellidos y residencia del notario autorizante de la copia electrónica, su fecha y número de protocolo, así como los folios en que se extiende el traslado y su fecha; 3.º) Reseñar su contenido en lo legalmente procedente en la escritura o acta matriz o póliza intervenida”.
Y para la Dirección General resulta del precepto transcrito que el notario de destino puede utilizar la copia autorizada electrónica para redactar su propio instrumento público protocolar sin necesidad de trasladarla a papel o trasladándola a papel y protocolizándola a continuación de aquél. Además, y de forma compatible con las anteriores, puede trasladar la copia a papel dejando constancia en el libro indicador (art. 264.a RN).
Pero esta mención “de forma compatible”, que señala la Resolución no nos parece coherente con el precepto, ya que las diferentes opciones son excluyentes entre sí, y si se hubiese contado con un Notario en el estudio de esta resolución, así se habría puesto de manifiesto. Ante una copia autorizada electrónica, el Notario destinatario debe actuar conforme a la finalidad expresada en el envío por el remitente, de conformidad con la voluntad del peticionario de esa copia. Y una de esas finalidades es el traslado a papel para su entrega al apoderado. Y esa entrega, lógicamente, es para que circule en el tráfico. ¿O qué pasaría en un poder general? ¿Deben ejercitarse todas las facultades en un solo acto, o en un periodo breve de tiempo? Y las facultades de carácter administrativo, ¿no valen porque se presenta a un funcionario un testimonio y no un documento auténtico? El artículo el artículo 17 bis de la Ley del Notariado, en su número 4 dispone: “Si las copias autorizadas, expedidas electrónicamente, se trasladan a papel, para que conserven la autenticidad y garantía notarial, dicho traslado deberá hacerlo el notario al que se le hubiesen remitido”. Más claridad no puede haber en el legislador cuando dice conservar su autenticidad y el número 5 “Las copias electrónicas se entenderán siempre expedidas por el notario autorizante del documento matriz y no perderán su carácter, valor y efectos por el hecho de que su traslado a papel lo realice el notario al que se le hubiese enviado, el cual signará, firmará y rubricará el documento haciendo constar su carácter y procedencia”, el legislador: ¿a qué carácter, valor y efectos se refiere, si, según el Centro Directivo, es un simple testimonio?
Es extraño que el ambicioso plan de la transformación digital del Ministerio de Justicia se vea menoscabado por una de sus Direcciones Generales. El gran avance que supuso la copia electrónica puede ser frenado en seco por una interpretación esperemos que simplemente errónea, y no con otras intenciones difícilmente admisibles.
JUICIO DE SUFICIENCIA DE FACULTADES: ERRÓNEA INTERPRETACIÓN DE UN PODER
Resolución de 24 de julio de 2017 (BOE 12 de agosto de 2017). Descargar Resolución.
Un apoderado general de una entidad revoca un poder de la empresa anterior al suyo en virtud de facultades que se le habían conferido. El registrador mercantil entra a calificar esa facultad a pesar del juicio que había realizado la propia notario autorizante. Y la Dirección General, con la excusa de que su poder estaba inscrito y que se puede calificar teniendo en cuenta los asientos del registro, lo permite, si bien revoca la calificación, porque efectivamente la expresión “revocar los poderes conferidos”, no se refiere a los conferidos por el propio apoderado que revoca, sino a todos los conferidos por la entidad.
¿CABE INMATRICULAR UNA CUEVA?
La respuesta, señala la DGRN, debe ser positiva. Registralmente habrá que delimitar el volumen al que se contrae el objeto de derecho, lo que podrá hacerse añadiendo las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las cotas que determinen la situación exacta en el plano vertical. Además hará falta que tal dominio no esté contradicho por otro previamente inscrito, como ocurriría si estuviera ya inmatriculada la superficie sin limitación en cuanto al subsuelo. Ante la diversidad de posibles situaciones fácticas, caben varias figuras jurídicas: segregación del volumen subterráneo, propiedad horizontal sobre el conjunto, medianería horizontal, comunidad sui generis. En cuanto a las dudas registrales sobre la posible coincidencia de la finca con caminos, cuya existencia no ha quedado acreditada, lo procedente es realizar la notificación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria a la Administración titular del dominio público. Por otro lado, existe coincidencia entre la descripción actualizada del título, la resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica, y la cartografía catastral.
INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
En diciembre de 2015 se otorga escritura pública de compraventa de una finca inmatriculada. En julio de 2016 se practica nota marginal en el folio real de dicha finca expresiva de que invade parcialmente el dominio público marítimo-terrestre y que está afectada parcialmente por la zona de servidumbre de tránsito y por la zona de servidumbre de protección. Se recurre alegando, que no consta ninguna inscripción del procedimiento de deslinde en el Registro de la Propiedad ni tampoco consta publicada en el “Boletín Oficial del Estado” la citada Orden Ministerial.
El dato de que la finca intersecta con la delimitación del dominio público marítimo-terrestre resulta con claridad de varias fuentes distintas: resulta de la consulta a la aplicación gráfica registral homologada de que disponen los registradores como elemento auxiliar de calificación, de la certificación expedida y remitida al Registro de la Propiedad por el jefe del Servicio provincial de Costas. E incluso a la vista del historial registral de la finca. Además en el caso que nos ocupa, resulta que, tal Orden Ministerial sí que consta debidamente publicada en el “Boletín Oficial del Estado”, por todas estas razones se desestima el recurso.
Es objeto de debate en este expediente si procede la inmatriculación de una finca oponiendo la registrador que, según documento que consta archivado en el Registro, conforme al deslinde vigente en la zona, dicha finca se encuentra ocupando el dominio público y la servidumbre de tránsito.
En el presente caso constando identificada gráficamente la finca en la planimetría catastral y resultando de la citada certificación que obra en el Registro la invasión del dominio público, sin constar inscrito el deslinde, es procedente la suspensión de la inscripción. El registrador deberá efectuar la comunicación al Servicio Periférico de Costas a los efectos de que en el plazo de un mes se pronuncie sobre si la finca objeto de anotación invade el dominio público marítimo terrestre en los términos expresados en el repetido artículo 34 del Reglamento de Costas. Y todo ello sin perjuicio de que también podría acompañarse al título la correspondiente certificación acreditativa de la no invasión del dominio público, tal y como dispone el último párrafo del artículo 34 del Reglamento de Costas.
ACTA NOTARIAL EN EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DEL ARTÍCULO 203 DE LA LEY HIPOTECARIA: OPOSICIÓN DE COLINDANTE
Se plantea en este expediente si puede practicarse la inmatriculación de una finca cuando, al tramitarse el procedimiento previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, consta la oposición de un colindante. A pesar de ello, el notario ha continuado el expediente y declara cumplidos los requisitos del artículo 203 de la Ley Hipotecaria a efectos de obtener la inmatriculación.
La Dirección General estima el recurso, ya que en el caso de este expediente se ha formulado oposición por un titular de finca colindante que expresa como causa de su oposición la existencia a su favor de un derecho real de servidumbre sobre la finca que se pretende inmatricular. Dicha oposición se formula por dos veces, mediante una primera comparecencia ante el notario y en una segunda en la que, además, se aporta un escrito manifestando la oposición por la causa antes expresada. Si bien la causa alegada, referida a la existencia de una carga real sobre la finca, podría justificar la conclusión del expediente, lo cierto es que en ningún momento se ha aportado en el expediente prueba alguna de la existencia de dicha carga. Por tanto, conforme a lo dispuesto en la regla sexta del artículo 203, debe exigirse una prueba escrita que fundamente el derecho alegado para que la oposición pueda causar la conclusión del expediente.
ES POSIBLE LA AMPLIACIÓN DE OBRA EN AUTO DE EXCESO DE CABIDA
Resolución de 14 de julio de 2017 (BOE 4 de agosto de 2017). Descargar Resolución.
Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una ampliación de edificación que consta en auto judicial dictado en procedimiento de exceso de cabida tramitado para hacer constar la mayor cabida de una finca. El Registrador opone como defecto que es necesario otorgar la correspondiente escritura de declaración de ampliación de obra y que se acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos, con relación a las declaraciones de obra nueva, en las normas urbanísticas, señalando, además, la falta de coincidencia de la descripción de la edificación con la de la certificación catastral descriptiva y gráfica.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la escritura pública no es el único título formal en el que puede declararse la existencia de edificaciones para su constancia registral, sino que basta que se hagan constar “en los títulos referentes al inmueble”, y de entre tales títulos no cabe excluir al auto judicial recaído en un expediente de dominio. Todo ello sin perjuicio de la exigencia de cumplimiento de los demás requisitos exigidos en cada caso por la Ley de Suelo y, en su caso, por la Ley de Ordenación de la Edificación. En cuanto al segundo defecto, lo revoca igualmente. Según el testimonio del auto, la superficie construida de la edificación es de 97,15 metros cuadrados. Y, según la certificación catastral descriptiva y gráfica la superficie construida es de 110 metros cuadrados, constando que 50 metros cuadrados son de vivienda en planta baja y 47 metros cuadrados de vivienda en planta alta, además de 13 metros cuadrados de soportales (computados un 50%). Se observa, por tanto, como la superficie construida que consta en el título se corresponde exactamente con la superficie construida destinada a vivienda que figura en la certificación catastral, siendo la diferencia con la total superficie construida la parte destinada a soportales, resultando todo ello de la propia certificación catastral. Por tanto, se aprecia la identidad de la edificación según el título calificado con la que figura en la certificación catastral.
EN NINGÚN CASO PUEDE APRECIAR EL REGISTRADOR LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Se pretende en una escritura de herencia inscribir una adjudicación de una finca registral alegando que pertenecía a la causante por posesión de más de treinta años. La Dirección General reitera su doctrina indicando que solo con el consentimiento de los titulares o por resolución judicial se pueden rectificar los asientos del registro, sin que el Registrador pueda apreciar ni declarar una prescripción adquisitiva o usucapión, por muchas pruebas que se le presenten.
PROHIBICIÓN DE DISPONER Y CIERRE REGISTRAL
Resolución de 21 de julio de 2017 (BOE 10 de agosto de 2017). Descargar Resolución.
Este expediente tiene por objeto la negativa del Registrador de la propiedad a inscribir una adjudicación judicial de la tercera parte indivisa de una finca. Dicha participación indivisa se halla inscrita a nombre de una Sociedad y se encuentra gravada por una anotación de prohibición de disponer ordenada por la Agencia Estatal de Administración Tributaria como medida cautelar en el oportuno expediente administrativo. Dicha anotación de prohibición de disponer se practicó antes que la anotación de embargo ordenada en el procedimiento de ejecución de títulos judiciales 749/2015 que ha dado lugar a la adjudicación ahora calificada.
La Dirección General estima el recurso, señalando que procede revocar el defecto consignado en la nota recurrida y acceder a la inscripción del decreto de adjudicación, sin que ello suponga perjuicio alguno para los intereses garantizados por la anotación de prohibición de disponer que, por su propia naturaleza y por constituir una carga anterior a la anotación de embargo que ha sustentado la ejecución, no va a ser objeto de cancelación. Como afirma la más moderna doctrina, un derecho de propiedad sobre el que recae una prohibición de disponer, será respaldo patrimonial para los acreedores de su titular, en su particular forma de configuración en su perspectiva activa, esto es: como tal será objeto de ejecución y, por tanto, de adquisición por el rematante en su caso, el cual adquirirá el dominio con la prohibición de disponer en los mismos términos que los ostentaba el ejecutado.
HIPOTECA UNILATERAL NO ACEPTADA A FAVOR DE LA AGENCIA ESTATAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA: NO SE CANCELA
Señala el Centro Directivo que la existencia de tal hipoteca surge desde la inscripción misma, por eso, para cancelarla se precisa solicitud del titular del derecho hipotecado en escritura pública; requerimiento al acreedor designado en la inscripción; y transcurso de dos meses desde su práctica, sin que resulte del Registro la aceptación de la hipoteca. Y en este caso, no consta el consentimiento de la acreedora ni el requerimiento del artículo 141 de la Ley Hipotecaria. El mero conocimiento de la hipoteca unilateral por parte del acreedor no es equiparable al requerimiento expreso del artículo 141 citado. Ahora bien, la denegación de la cancelación de la hipoteca no impide la inscripción de una opción de compra posterior. El contenido del Registro es determinante para el optante a la hora de contratar; si bien esta circunstancia podrá repercutir en el ejercicio del derecho, pero no en su inscripción.
EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA: OBRA NUEVA NO INSCRITA Y TASACIÓN
Señala la DGRN que no es inscribible la hipoteca de una vivienda unifamiliar, cuya obra nueva no consta inscrita. El título extiende la hipoteca a cuanto mencionan los artículos 109, 110 y 111 de la Ley Hipotecaria y singularmente, a los edificios de nueva construcción; pero la tasación incorporada a efectos de subasta, que valora tanto la parcela como la edificación, condiciona la valoración a que queden acreditados registralmente los datos de la edificación. Hasta que no se inscriba la obra nueva o se acredite su realidad fáctica, ese valor de tasación es ineficaz y, si bien no impide inscribir la hipoteca, sí impide inscribir los pactos referentes a la ejecución directa y la venta extrajudicial, que son esenciales de la hipoteca, por lo cual no podrá inscribirse en cuanto al resto mientras el acreedor no consienta expresamente la inscripción parcial (arts. 19 bis y 322 LH).
NI EXPEDICIÓN DE CERTIFICADO DE DOMINIO Y CARGAS NI NOTA MARGINAL
En el presenta caso, no consta en la inscripción de la hipoteca ni un domicilio del deudor para notificaciones y requerimientos, ni tampoco el valor de tasación de la finca hipotecada. Por ello, señala el Centro Directivo que la falta de estos requisitos impide tal expedición y práctica de nota marginal, cuya relevancia excede la mera publicidad-noticia, alcanzando valor de notificación formal y operando como una condición resolutoria, que determinará la cancelación de los asientos posteriores a la hipoteca ejecutada.
ARRENDAMIENTO RÚSTICO POSTERIOR A HIPOTECA. EJECUCIÓN Y PURGA DE AQUÉL
La transmisión derivada de la ejecución hipotecaria se producirá con el alcance y contenido que la hipoteca tiene al tiempo de su constitución: el arrendatario de finca hipotecada conoce y acepta la posibilidad de que el derecho del arrendador quede resuelto, siendo ésta resolución precisamente una de las causas de extinción del arrendamiento. La subrogación legal del adquirente de una finca en la posición del transmitente-arrendador va contra el principio general del artículo 1257 del Código Civil y, por lo tanto, debe ser objeto de interpretación estricta. Por otro lado, al haberse extinguido el arrendamiento como consecuencia de la ejecución de la hipoteca, ya no será preciso declarar la libertad de arrendamientos o practicar las notificaciones del artículo 22.4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, para inscribir la adjudicación.
CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR ENTIDAD FUSIONADA
Resolución de 26 de junio de 2017 (BOE 21 de junio de 2017). Descargar Resolución.
Debe decidirse la inscripción una escritura de cancelación de hipoteca otorgada por una sociedad beneficiaria de la cesión parcial del negocio financiero de entidad que a su vez adquirió en bloque por sucesión universal el conjunto de sus elementos patrimoniales y accesorios de otra entidad siendo esta última la concedente del préstamo hipotecario y titular registral del derecho real de hipoteca. La Registradora suspende la inscripción señalando como defecto la necesidad de acreditar la titularidad de la entidad actual para la cancelación del derecho de hipoteca.
La cuestión que plantea la Registradora es si es o no exigible acreditar que la hipoteca cuya cancelación se pretende se encuentra incluida en el negocio financiero objeto de cesión (“perímetro de cesión”) por la entidad titular registral a favor de la otorgante de la escritura de cancelación, por cuanto, al tratarse de un supuesto de cesión parcial, la sucesión universal no se predica respecto de la totalidad del patrimonio de la sociedad titular de la hipoteca sino tan solo de parte de dicho patrimonio. En nuestro caso, se estima el recurso ya que no resulta ni de la escritura de cancelación, ni del historial registral de la finca ni del contenido del Registro Mercantil circunstancia alguna que haga suponer que el activo en cuestión esté excluido de la segregación.
ADJUDICACIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN SIENDO LA DEUDA MAYOR
En un procedimiento de ejecución judicial de hipoteca sobre la vivienda habitual del deudor se adjudica la finca al acreedor por el 60% del valor de tasación, teniendo en cuenta que la subasta había quedado desierta, que lo adeudado era inferior al 70% (concretamente el 68,9%), todo ello conforme a lo dispuesto en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La Dirección General confirma la nota de calificación, afirmando que si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60% del valor de subasta.
HIPOTECA LEGAL: LA LEY ESTABLECE UNA GARANTÍA A FAVOR DE LA HACIENDA PÚBLICA NO SOLO FRENTE A OTROS ACREEDORES DEL DEUDOR SINO TAMBIÉN FRENTE A CUALQUIER ADQUIRIENTE DE LOS BIENES, POR LO QUE NO ES NECESARIO QUE EL BIEN SE ENCUENTRE INSCRITO A NOMBRE DEL DEUDOR
Se debate en este expediente si es o no posible practicar anotación preventiva de embargo por impago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles sobre una finca que está inscrita a favor de persona distinta de la deudora, en base a la especial afección que establecen los artículos 194 de la Ley Hipotecaria y 78 de la Ley General Tributaria. La Registradora deniega la práctica de la anotación señalando como defecto que el titular registral, aun habiendo sido requerido de pago, es persona distinta del deudor contra quién se ha seguido el expediente.
Pues bien, señala la DGRN que el defecto no puede ser mantenido ya que, como señala el recurrente en su escrito, la hipoteca legal tácita del artículo 78 de la Ley General Tributaria constituye una garantía real, cualificada con una preferencia para el cobro con los bienes del obligado tributario, no solo frente a otros acreedores del deudor, sino también frente a cualquier adquiriente de esos bienes. La Ley establece una hipoteca a favor de la Hacienda Pública sin necesidad de inscripción registral (tácita), por lo que no es necesario que el bien se encuentre inscrito a nombre del deudor y faculta persecución erga omnes y la ejecución forzosa, en caso de que se incumpla con la obligación de pago. Todo ello, con observación del procedimiento establecido por Ley, que incluye el previo requerimiento de pago al adquirente. En el presente expediente consta que se ha practicado requerimiento de pago y ha sido notificada la diligencia de embargo al propietario.
VALIDEZ DE LA DILIGENCIA SUBSANATORIA PARA MODIFICAR INTERESES DE DEMORA
El problema que se plantea en este recurso radica en determinar si, dada la naturaleza del acto que se pretende inscribir, y resultando que, además, tiene como finalidad completar o modificar una hipoteca inscrita, es suficiente la presentación en el Registro de la misma copia autorizada de la escritura que motivó el asiento, a la que se incorpora una diligencia de «subsanación de errores padecidos» en la que, con el consentimiento expreso de ambas partes contratantes, se procede a sustituir la cláusula calificada como abusiva y su correlativa responsabilidad hipotecaria.
La DGRN revoca la nota de calificación, señalando que es doctrina reiterada por dicho Centro Directivo (vid. Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 19 de junio de 2010 y 7 de marzo y 15 de octubre de 2011), que cuando se trate de la rectificación de errores o inexactitudes cometidos en una escritura pública que se reflejaron en la inscripción, siempre que se refieran a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesario acudir al procedimiento general de rectificación registral ni inexcusable la aplicación de los artículos 40.d) y 82 de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la rectificación la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Esta circunstancia es la que tiene lugar, por ejemplo, cuando el error se hubiere cometido en la copia autorizada presentada a inscripción, pero la matriz de la escritura pública fuera correcta.
En este caso bajo la expresada denominación de diligencia de “subsanación de errores padecidos” nos encontramos con un instrumento público, en el que consienten expresamente ambas partes contractuales, acreedor y deudor, el notario autorizante da fe de conocer a los comparecientes y emite un juicio de capacidad y legitimación, señala que éstos, debidamente informados, proceden a sustituir las estipulaciones tachadas de ininscribibles por la Registradora de la Propiedad (lo que constituye un auténtico consentimiento negocial), y por último da fe de haber leído el documento a las partes comparecientes, que encontrándolo conforme lo aprueban y firman; lo que claramente constituye un contenido y estructura propio de las escrituras públicas. Por lo demás, el hecho de que se exprese en la diligencia que tiene por objeto “subsanar el error padecido” bien puede entenderse como manifestación dirigida a eliminar del contrato esa cláusula abusiva, de suerte que se pretende partir de una verdadera libertad contractual que tiene como consecuencia que haya una verdadera renovación del consentimiento contractual respecto de la cláusula de intereses moratorios. Por tanto, siempre que las diligencias de que se trata sean otorgadas por los contratantes, por si mismos o debidamente autorizados para el concreto y real acto jurídico que se documenta, y contengan todos los requisitos antes indicados, constituirán vehículo hábil para la inscripción de la modificación del préstamo hipotecario, tanto cuando la hipoteca todavía no consta inscrita en el Registro de la Propiedad, como cuando ya lo estuviere en virtud de solicitud de inscripción parcial.
HIPOTECA Y CÓDIGO DE CONSUMO DE CATALUÑA
Cuatro personas físicas recibieron un préstamo hipotecario destinado a la adquisición de maquinaria para el negocio de dos de ellas, las cuales hipotecaron un local de su propiedad, precisamente aquel en que se encuentra ubicado ese negocio, y otra de ellas hipotecó su vivienda habitual. Los defectos alegados por la Registradora son: 1º) primero, relativo al cumplimiento por el Notario autorizante de sus deberes de información para con los consumidores del Código de Consumo de Cataluña; 2º) segundo, al devengo de intereses moratorios y a la constitución de hipoteca en cuanto a la responsabilidad hipotecaria por dichos intereses moratorios: y 3º) tercero, la necesidad por parte del acreedor de cumplir con las exigencias de la Ley 2/2009 o su acreditación de no ser profesional de la concesión de préstamos.
La Dirección General estima el recurso parcialmente: en cuanto al primer defecto, señala que el recurso debe ser desestimado, excepto en lo referente a la información relativa al arbitraje de consumo y a los demás mecanismos extrajudiciales de resolución de los conflictos que son consecuencia de no atender las obligaciones derivadas del contrato, que debe ser estimado en este concreto aspecto. Respecto a los intereses moratorios, señala que se han manifestado las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de abril y 23 de diciembre de 2015 y 18 de febrero y 3 de junio de 2016 que, considerando que se debe evitar que los intereses ordinarios sean superiores a los moratorios, fija como doctrina jurisprudencial […] que en los contratos de préstamo concertados con consumidores, es abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado. Además, tales sentencias establecen la doctrina que en los contratos de préstamo con garantía real -también en los demás-, en caso de nulidad de la cláusula de intereses moratorios “la nulidad solo afectará al exceso respecto del intereses remuneratorios pactados”. Por último, en cuanto a la habitualidad del prestamista y su carácter profesional, como señalan entre otras las Resoluciones de 4 de febrero, 13 de julio y 28 de julio de 2015 y 10 de marzo y 1 de julio de 2016, […] se considera que la concesión de varios créditos vigentes (no se precisa su número), constituye prueba objetiva suficiente de la habitualidad en el ejercicio de tal actividad, circunstancia que si bien no convierte al prestamista en profesional, justifica la denegación de la inscripción registral mientras no exista prueba en contrario, correspondiendo al acreedor la carga de la prueba, tanto del cumplimiento de los requisitos legales o su no necesidad -artículo 8 Ley 2/2009-, como, en su caso, de la concurrencia de negociación individual en torno a las cláusulas de los contratos en que intervenga un consumidor -artículo 82.2 TRLGDCU-.
LA CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE UNA HIPOTECA CAMBIARIA EN LA QUE SE PUEDE PRORROGAR EL VENCIMIENTO SE CUENTA DESDE EL PLAZO MÁXIMO POSIBLE
Resolución de 18 de julio de 2017 (BOE 17 de agosto de 2017). Descargar Resolución.
Se pretende cancelar una hipoteca en garantía de unas letras de cambio por un plazo de un año desde el año 1991, prorrogable su vencimiento por plazo máximo de diez años. La Dirección General señala que el dies a quo para contar el plazo de prescripción de la acción hipotecaria de 20 años es desde la finalización del plazo máximo de diez años, sin necesidad de que haya un nuevo acuerdo reflejado en el registro sobre esa prórroga.
LA PARTE PRESTAMISTA PUEDE REBAJAR UNILATERALMENTE EL INTERÉS DE DEMORA EN VIRTUD DE PODER CONFERIDO EN LA PROPIA HIPOTECA
La entidad acreedora, utilizando un poder genérico que establecen las entidades de crédito en las escrituras de hipoteca en aras a conseguir la inscripción en el Registro de la Propiedad, comparece ante el Notario para otorgar una diligencia por la que se rebaja el interés de demora dentro de los límites legales. La Dirección General declara que el poder no es abusivo, como había señalado la calificación negativa, y que las facultades se extienden a la reducción del interés de demora dentro de los límites legales. Habría que preguntarse si eso verdaderamente beneficia al consumidor, porque una cláusula abusiva se tiene por nula y no escrita.
Consta inscrita en el Registro de la Propiedad una hipoteca a favor de una sociedad y de los futuros tenedores, tomadores o endosatarios de ciento setenta letras de cambio. Se presenta ahora sentencia firme por la que, en procedimiento incidental (seguido conforme a las disposiciones de la Ley Concursal), derivado de una quiebra, se declara judicialmente la nulidad de la hipoteca al estar afectada por el período de retroacción de la quiebra así como se declara la nulidad de la declaración cambiaria realizada respecto de las 170 letras de cambio garantizadas
De la nota del registrador resultan dos defectos que impiden la inscripción de la cancelación: 1º) el primero, que no resulta la inutilización de los títulos transmisibles; y 2º) el segundo, que aunque los tenedores de los títulos han tenido intervención en el procedimiento de quiebra, no así en el procedimiento por el que se decreta la cancelación de la hipoteca en contra del principio de tracto sucesivo.
La Dirección general estima el recurso, señalando que del título presentado resulta que la totalidad de las letras de cambio se encuentran depositadas en el Juzgado con lo que la finalidad perseguida por el artículo 211 del Reglamento Hipotecario debe entenderse satisfecha. Mientras existan títulos en circulación, no podrá procederse a la cancelación de la hipoteca en tanto no se acredite la recogida e inutilización de los títulos. Y, en cuanto al segundo defecto, señala que es doctrina registral reiterada que no es posible la inscripción de una resolución judicial por la que se declare la nulidad de un derecho inscrito si el titular registral no ha tenido en el procedimiento la posición jurídica contemplada por el ordenamiento. Cuando se trata de una hipotecas cambiaria o en garantía de títulos transmisibles, para proceder a su cancelación por nulidad declarada en una sentencia judicial, es preciso que conste que la demanda se interpuso contra los eventuales titulares de las obligaciones o títulos pues el acreedor queda determinado por el hecho de ser tenedor legítimo de las cambiales, habiéndose admitido, por esta Dirección General, la aplicación analógica de algunos de los supuestos previstos en el artículo 156 de la Ley Hipotecaria en relación con la cancelación de títulos transmisibles por endoso o al portador.
EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y ANOTACIÓN POSTERIOR DERIVADA DE PROCEDIMIENTO PENAL QUE NO SE CANCELA
Tras la inscripción de hipoteca figura una anotación de existencia de un determinado proceso penal que afecta la finca a la posible responsabilidad pecuniaria derivada del mismo, ex artículo 589 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, si bien no se fijó ninguna cantidad tope de responsabilidad. Ejecutada la primera, la Dirección General deniega la cancelación de la anotación, por considerar que existe en ella un componente de orden público penal, que debe prevalecer.
EMBARGO DE VIVIENDA: NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE
Constando en el Registro que una vivienda privativa del deudor es la habitual de su familia, se deniega la práctica de una anotación de embargo, por falta de notificación a su cónyuge, en aplicación del artículo 144-5 del Reglamento Hipotecario, según el cual, cuando la Ley exija consentimiento de ambos cónyuges para disponer de la vivienda habitual y tal carácter constara en el Registro, para anotar el embargo de vivienda perteneciente a uno sólo de los cónyuges, será necesario que resulte del mandamiento que la vivienda no tiene tal carácter o que el embargo ha sido notificado al cónyuge no titular.
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: DOCTRINA DEL LEVANTAMIENTO DEL VELO
Se debate en este recurso la posibilidad de anotar un embargo sobre varias fincas inscritas a nombre de Sociedad mercantil cuando el procedimiento de ejecución se ha dirigido contra uno de los socios.
Señala el Centro Directivo que la posibilidad de embargar bienes de Sociedades de capital -por tanto no solo con personalidad propia sino con limitación de responsabilidad a las aportaciones efectuadas por deudas de los socios que la integran- exige acudir a la doctrina del levantamiento del velo de la personalidad jurídica. Pero esa decisión, que tiene que tomar el Juez, sobre el levantamiento del velo, no puede adoptarse al margen de un procedimiento civil entablado contra la propia sociedad titular del bien (cfr. arts. 24 CE y 1, 40 y 82 LH), salvo en los supuestos legalmente admitidos, que son excepcionales y de interpretación restrictiva.
ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE DERECHO HEREDITARIO: ES IMPRESCINDIBLE APORTAR EL TÍTULO SUCESORIO CORRESPONDIENTE
Resolución de 10 de julio de 2017 (BOE 27 de julio de 2017). Descargar Resolución.
Este expediente tiene por objeto la negativa a practicar la anotación de embargo sobre los derechos hereditarios que doña D. pudiera tener y ostentar sobre los bienes que constituyen la masa hereditaria de su padre, don L., a favor del cual consta inscrita el pleno dominio con carácter ganancial. El único problema que plantea el presente recurso es el de si, siendo las deudas propias del heredero, se puede anotar un embargo sobre los derechos que pudieran corresponder al deudor en la herencia de su padre, respecto de un bien concreto inscrito a nombre de éste aportando el certificado de defunción del titular registral, el certificado negativo del Registro General de Actos de Última Voluntad y el certificado de nacimiento del deudor, o si deberá aportarse el correspondiente título sucesorio que no puede ser otro que cualquiera de los que enumera el artículo 14.1.º de la Ley Hipotecaria.
Pues bien, señala la DGRN que es imprescindible conocer el derecho hereditario correspondiente al heredero deudor demandado pues sólo y exclusivamente ese derecho puede ser objeto de la anotación preventiva de embargo. Y, para ello, será imprescindible aportar el título sucesorio correspondiente, exigiendo el artículo 166.1ª.2º de la Ley Hipotecaria que se hagan constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos.
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: SOLO SE EXTIENDE A DEMANDAS CUYA ESTIMACIÓN PUEDA PRODUCIR UNA ALTERACIÓN EN LA SITUACIÓN REGISTRAL
Este recurso tiene por objeto un mandamiento que ordena la práctica de anotación de demanda, dictado en un procedimiento de juicio verbal de reclamación de cantidad por impago de cuotas de gastos de comunidad correspondientes a un local. El procedimiento se ha seguido contra la titular registral.
La estimación de la demanda, en nuestro caso, en modo alguno producirá una alteración en la situación registral. Tan sólo supondrá el reconocimiento de una deuda de los propietarios del piso con la comunidad. Por tanto, siendo una mera reclamación de deuda, solo podrá provocar una anotación preventiva si, en fase de ejecución, se decreta el embargo, o si, como medida cautelar, se ordena una limitación de las facultades dispositivas del titular de la finca, o se acuerda el embargo preventivo.
ANOTACIÓN PREVENTIVA CONTRA HERENCIA YACENTE
Se trata de un procedimiento seguido por una comunidad de propietarios contra la herencia yacente de los titulares registrales con carácter ganancial, presentándose en el Registro el correspondiente mandamiento que ordena el embargo de la finca titularidad de los anteriores. El Registrador suspende la anotación, ya que al dirigirse la demanda ejecutiva contra la herencia yacente del titular o titulares, es preciso el nombramiento de un administrador judicial ex artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o al menos que intervenga en el procedimiento alguno de los interesados en la herencia.
La Dirección General confirma la nota, señalando que el mandamiento judicial no contiene referencia alguna al posible heredero de los titulares registrales, ni que se haya intentado la notificación del procedimiento, por lo que sería necesario el emplazamiento de algún interesado, conforme a la doctrina de este Centro Directivo matizada en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el Juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

References: Resolución 
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 artículo 1
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 artículo 175
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 artículo 86

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Resolución 
 artículo 28
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 artículo 199

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 artículo 77
 artículo 437

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 artículo 81
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 ARTÍCULO 528
 artículo 528

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 artículo 1005

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 artículo 370
 artículo 47
 artículo 39

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 ARTÍCULO 20

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 artículo 20
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 artículo 9
 artículo 20

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 ARTÍCULO 199
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 artículo 199
 artículo 199
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 artículo 205

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 artículo 9

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 artículo 17

Resolución 
sui generis
 artículo 205
 artículo 34
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 ARTÍCULO 203
 artículo 203
 artículo 203
 artículo 203

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 artículo 141
 artículo 141
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 artículo 1257
 artículo 22

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 artículo 671
 artículo 78
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 artículo 211
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 artículo 156
 artículo 589
 artículo 144

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 artículo 14
 artículo 166