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Timestamp: 2019-09-22 06:38:34+00:00

Document:
Gastos e impuestos asociados a la constitución de préstamos hipotecarios a la luz de la STS de 23 de diciembre de 2015 y los ulteriores pronunciamientos de las Audiencias Provinciales. Especial referencia a los aranceles notariales, registrales, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y gastos procesales - Núm. 762, Julio 2017 - Revista Crítica de Derecho Inmobiliario - Libros y Revistas - VLEX 694934873
Autor: Sergio Aguilar Lobato
Páginas: 2107-2129
En relación con los préstamos hipotecarios suscritos entre una entidad de crédito y un consumidor, la STS de 23 de diciembre de 2015 sostuvo que la cláusula en virtud de la cual se imputan al prestatario todos los gastos e impuestos asociados al mentado negocio jurídico podría constituir una estipulación abusiva, al ser contraria a ciertos artículos del Derecho de Consumo y Tributario. Teniendo... (ver resumen completo)
II. Aproximación al sustrato fáctico e íter procesal
III. Aranceles notariales y registrales
IV. Impuesto de actos jurídicos documentados
V. Gastos procesales, honorarios de abogado y aranceles de procurador
VIII. Jurisprudencia consultada
Actualmente, un nuevo debate ha surgido en torno a la posible nulidad de una cláusula inserta en multitud de escrituras de préstamo hipotecario cuyos sujetos intervinientes eran entidades de crédito y consumidores. Dicha cláusula, omnicomprensiva en esencia, se caracteriza por hacer cargar al prestatario con todos los gastos dimanantes de dicho negocio jurídico. Pese a ser esta una cuestión ya tratada en nuestro ordenamiento, al haber abordado previamente el Tribunal Supremo asuntos de similar naturaleza1, su último impulso ha venido provocado por un pronunciamiento del Alto Tribunal, constituido por la STS de 23 de diciembre de 2015, (en adelante, también referida como la «Sentencia»). Este fallo aporta una interpretación ciertamente novedosa en lo que atañe a los gastos e importes vinculados a la constitución de la escritura de préstamo hipotecario, al haber declarado abusiva la repercusión al prestatario de i) los aranceles notariales y registrales, ii) el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en lo sucesivo, e indistintamente, también «IAJD»)2y iii) los gastos proce-sales y pre-procesales3, entre otros gastos relacionados con el mentado negocio jurídico, que se universalizaban en una misma cláusula cuyo contenido integral se expone en el presente estudio. Tanto es así, que podría afirmarse que dicho pronunciamiento ha constituido un nuevo hito jurisprudencial en la litigiosidad referida a las entidades de crédito y clientes bancarios4, y ello por una doble justificación. En primer lugar, por abrir un nuevo frente de reclamaciones en masa, cuyo impacto económico plantea todavía consecuencias inexploradas. En segundo lugar, por los efectos que conlleva haberse dictado por el Pleno del Tribunal Supremo5.
II Aproximación al sustrato fáctico e íter procesal
Dado que todo análisis jurídico precisa de su correlativo supuesto de hecho previo sobre el que proceder a la subsunción de la norma aplicable, se expondrá en las siguientes líneas una descripción sucinta, pero ilustrativa, del relato fáctico del que conoció la Sentencia.
Una conocida organización, dedicada a la defensa de los intereses de los consumidores y usuarios, ejercitó una acción colectiva cuyo objetivo principal era la declaración de abusividad de ciertas cláusulas insertadas en hasta cinco tipos de contratos ofrecidos por dos entidades de crédito6. Entre las cláusulas impugnadas, se reproducirá a continuación una que presenta particular interés a los efectos del presente estudio, por referirse a los gastos vinculados al préstamo hipotecario. Parte de su contenido era el siguiente: «Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes [...]»7. Tras el escrito alegatorio de contestación por parte de las demandadas8, y los correspondientes trámites procesales, el Juzgado de lo Mercantil número 9 de Madrid, en su Sentencia de fecha 8 de septiembre de 2011 estimó parcialmente la demanda9. Empero, dicho pronunciamiento fue objeto de recurso de apelación interpuesto por las representaciones procesales de todas las partes. El recurso de apelación fue resuelto por la SAP de Madrid, Sec. 28.ª, de 26 de julio de 2013, estimando parcialmente las pretensiones de la demandante y del Ministerio Fiscal, y desestimando en su integridad los recursos planteados por las entidades crediticias demandadas. Ante esta última resolución, las codemandadas interpusieron, respectivamente, recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.
III Aranceles notariales y registrales
Como preludio a este apartado, se hace necesario advertir que los gastos analizados son aquellos en los que se incurre en virtud de la escritura de constitución del préstamo hipotecario y su posterior inscripción, quedando desplazados de este estudio los pertenecientes al negocio jurídico que tiene como objeto la escritura de mera compraventa10.
El Alto Tribunal analiza la cuestión que encabeza el presente epígrafe en su Fundamento Jurídico quinto g), titulado «Séptimo motivo (cláusula de gastos del préstamo hipotecario)». Parte, al realizar su labor exegética, de los artículos que regulan la atribución de dichos gastos en la normativa sectorial aplicable a los Notarios y Registradores, apoyándose a continuación, preferentemente, en lo previsto por el artículo 89.3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (TRLGCU). El mandato contenido en dicho precepto no hace sino consagrar la abusividad de, entre otras cláusulas, aquellas estipulaciones que hagan cargar al consumidor con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario.
Teniendo en consideración la precitada previsión legal, surge la inevitable cuestión acerca de a quién atribuye la normativa sectorial el pago de los gastos notariales y registrales ocasionados por la escritura de constitución del préstamo garantizado con hipoteca. Concretamente, conviene preguntarse si, efectivamente, es o no el empresario quien debe asumir los gastos a los que se refiere la legislación tuitiva de los intereses de los consumidores en el referido artículo 89.3, en orden a determinar o descartar el potencial carácter abusivo de la cláusula litigiosa11.
En lo atinente a los gastos notariales, para determinar qué sujeto de derecho debe asumirlos, ha de acudirse a lo patentado por el artículo 63 del Decreto de 2 de junio de 1944, por el que se aprueba con carácter definitivo el Reglamento de la organización y régimen del Notariado (RN), en cuya virtud: «la retribución de los Notarios estará a cargo de quienes requieran sus servicios». Otro precepto de naturaleza complementaria al anterior, y al que expresamente se remite este último, se halla en el Anexo II, norma general sexta, del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios (RDAN), según el cual «la obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente».
Sobre los gastos registrales y su positivización, debe consultarse el artículo 19 bis 6.ª del Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (LH), que se pronuncia del siguiente modo: «los derechos arancelarios se abonarán por el interesado a cada Registrador en su parte correspondiente». Comoquiera que dicho artículo presenta cierta ambivalencia, profundizando más en la materia, puede hallarse el desarrollo normativo de este precepto, representado por la norma octava del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad (RDAR). Dicho texto establece lo siguiente: «los derechos del Registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho [...]».
A modo de conclusión, del contenido establecido por la referida normativa sectorial puede inferirse que los mentados preceptos parecen imputar los aranceles notariales y registrales al solicitante (RN y RDAN) o interesado (LH y RDAR), determinándolo como sujeto obligado a abonarlos. Se echa en falta una mayor precisión, o un contenido más sencillo, que atribuyera expresamente al prestamista o al prestatario, su imputación. Un déficit que, de lege ferenda, debería ser subsanado en pos de garantizar una mayor seguridad jurídica en nuestro sistema hipotecario. Por ello, en esta zona gris en la que se posiciona el ordenamiento, surge un interrogante al que se adivina una solución que dista mucho de ser pacífica, al existir una doble interpretación hermenéutica en cuanto al tenor literal de los mismos. Así, en relación a ese debate acerca de quién solicita o está interesado en la constitución de la garantía hipotecaria, es decir, quién es el sujeto deudor de los gastos, destaca la presencia de dos corrientes antagonistas.
La primera de ellas, de carácter formalista, conllevaría la imputación de los aranceles notariales y registrales al prestatario, y propone los siguientes argumentos para refrendar tal postura:
· Es el cliente bancario el protagonista del primer trámite del proceso de concesión del préstamo que finaliza con la constitución de la garantía hipotecaria y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Este argumento se refuerza, y halla su máximo exponente, en supuestos como la solicitud de ampliación de hipoteca, donde se puede apreciar con mayor nitidez la iniciativa del prestatario12.
· También se ha intentado alegar el interés del prestatario en proceder a la constitución del préstamo hipotecario, como una vía de acceder al crédito para financiar la compraventa que subyace a dicho negocio. De esta forma, se justificaría el desplazamiento por parte de la entidad de crédito al
deudor de dichas obligaciones al ser, de acuerdo al concepto utilizado por la legislación sectorial, el verdadero interesado.
· A su vez se ha argumentado que el acreedor hipotecario...

References: artículo 89
 Real Decreto 
 artículo 89
 artículo 63
 Real Decreto 
 artículo 19
 Real Decreto 
de lege ferenda