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Timestamp: 2016-10-26 23:05:17+00:00

Document:
Bundesrichterin Klett, pr�sidierendes Mitglied, Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Kl�ger und Berufungskl�ger, vertreten durch Rechtsanwalt Pierre-Marie Waldvogel,
K�ndigungsschutz,
Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 10. September 2003.
Der Kl�ger mietete von der Beklagten ab dem 1. Juli 1992 ein Ladenlokal mit Hinterraum, ein Kellerabteil und zwei Autoabstellpl�tze in der Liegenschaft X.________ zu einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 2'100.--. Das Mietverh�ltnis war sechsmonatlich zum Voraus auf jeweils Ende M�rz/Ende September, fr�hestens jedoch auf den 31. M�rz 2012 k�ndbar. Als Verwendungszweck des Mietobjekts wurde im Mietvertrag "Ladenlokal" festgehalten. Die Allgemeinen Bedingungen zum Z�rcher Mietvertrag f�r Gesch�ftsr�ume Ausgabe 1990 (nachfolgend AGB) wurden zum integrierenden Bestandteil des Vertrags erkl�rt. Weiter vermietete die Beklagte dem Kl�ger mittels eines m�ndlichen Mietvertrags ein Waschk�chenabteil zu einem Mietzins von Fr. 20.-- pro Monat sowie ab dem 1. M�rz 1997 eine Doppelgarage in derselben Liegenschaft zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 240.--.
Per 1. Juni 1996 schloss der Kl�ger �ber das Ladenlokal samt zugeh�rigem Parkplatz einen Untermietvertrag mit einer Gesellschaft. Trotz weiter bestehender Mietvertr�ge mit dem Kl�ger vermietete die Beklagte das Ladenlokal und die Garage per 1. Juni 1997 ebenfalls an diese Gesellschaft. Auf entsprechendes Begehren der Beklagten wurde dieser Gesellschaft mit Verf�gung vom 18. August 1999 befohlen, das Mietobjekt unverz�glich zu r�umen. Anfang Januar 2000 wurde der Kl�ger vom Auszug der Gesellschaft in Kenntnis gesetzt, und es wurden ihm die Schl�ssel zum Mietobjekt �bergeben. Die Mietr�umlichkeiten standen bis Juni 2000 leer, da die Beklagte vorerst - ohne Anerkennung einer Rechtspflicht - vom Kl�ger ger�gte M�ngel beseitigen liess. Die Arbeiten (Belags- und Malerarbeiten) wurden am 19. Juni 2000 abgeschlossen. Mit Schreiben vom 3. August sowie vom 26. Oktober 2000 forderte die Beklagte den Kl�ger insbesondere auf, die Ladenr�umlichkeiten als solche zu benutzen, und drohte ihm ein Vorgehen nach Art. 257f OR oder Art. 266g OR an. Mit amtlichen Formularen vom 7. Dezember 2000 k�ndigte die Beklagte dem Kl�ger sowohl den Mietvertrag �ber die Ladenr�umlichkeiten, das Kellerabteil, die zwei Autoabstellpl�tze und das Waschk�chenabteil als auch den Mietvertrag �ber die Doppelgarage auf den 31. Januar 2001.
Am 15. Januar 2001 gelangte der Kl�ger mit einem K�ndigungsschutzbegehren an die Schlichtungsbeh�rde des Bezirkes Z�rich. Die Beklagte begr�ndete sodann die K�ndigungen im Wesentlichen damit, dass der Kl�ger die Mietr�umlichkeiten nicht vertragsgem�ss (als Ladenr�umlichkeit bzw. als Garage) benutzt und damit gegen Art. 257f OR verstossen habe. In ihrem Beschluss vom 13. Juni 2001 stellte die Schlichtungsbeh�rde die G�ltigkeit der K�ndigungen fest.
Am 8. August 2001 reichte der Kl�ger Klage beim Mietgericht Z�rich ein mit dem Begehren, die K�ndigungen seien f�r ung�ltig bzw. missbr�uchlich zu erkl�ren. Mit Urteil vom 28. November 2002 erkl�rte das Mietgericht die K�ndigungen f�r g�ltig.
Mit Beschluss vom 10. September 2003 best�tigte das Obergericht des Kantons Z�rich das Urteil des Mietgerichts.
Eine gegen diesen Beschluss erhobene kantonale Nichtigkeitsbeschwerde des Kl�gers wies das Kassationsgericht des Kantons Z�rich mit Zirkulationsbeschluss vom 11. Februar 2004 ab, soweit darauf eingetreten werden konnte.
Der Kl�ger f�hrt gegen den obergerichtlichen Beschluss eidgen�ssische Berufung mit dem Antrag, dieser sei vollst�ndig aufzuheben und es sei festzustellen, dass die ausgesprochenen K�ndigungen ung�ltig bzw. missbr�uchlich seien.
Die Beklagte schliesst auf Nichteintreten, soweit die Ziffern 5 und 6 (Mitteilung und Rechtsbelehrung) des obergerichtlichen Beschlusses betroffen sind, und im �brigen auf Abweisung der Berufung.
"Soweit es f�r die Wertbest�ndigkeit der Liegenschaft oder des Mietobjekts von Bedeutung ist, trifft den Mieter auch eine Gebrauchspflicht, was namentlich f�r Gastwirtschaftsbetriebe, Verkaufsl�den, wie auch ganz allgemein f�r R�umlichkeiten zutrifft, bei welchen die Einstellung des Gesch�ftsbetriebes vom Passantenpublikum ohne weiteres wahrgenommen werden kann".
1.2 Der Kl�ger macht geltend, die Vorinstanz habe Ziffer 8 Abs. 5 AGB falsch ausgelegt. F�r die Annahme einer Gebrauchspflicht komme es konkret darauf an, ob die Wertbest�ndigkeit eines Objektes bedroht sei oder nicht. Dies ergebe sich aus der Voranstellung des Satzteiles "Soweit es f�r die Wertbest�ndigkeit der Liegenschaft oder des Mietobjektes von Bedeutung ist, ...", was bedeute, dass sich die Frage der Gebrauchspflicht nach dem Kriterium der Wertbest�ndigkeit richte. Die nachfolgende Aufz�hlung bedeute nicht, dass dies bei den dort genannten Objekten automatisch der Fall sei, sondern es komme eben gerade auf deren Wertbest�ndigkeit an, die vorliegend nicht bzw. nicht richtig abgekl�rt worden sei. Die insoweit beweisbelastete Partei, n�mlich die Beklagte, habe nicht dargetan, worin in Anbetracht der gegebenen Sachlage und der einschl�gigen Vorgeschichte der Wertverlust h�tte bestehen sollen. Ob der - bestrittene - Nichtgebrauch des Ladenlokales �berhaupt geeignet gewesen sei, einen Wertverlust der Liegenschaft zu bewirken, stehe nicht fest. Dementsprechend k�nne auch nicht gesagt werden, dass eine Gebrauchspflicht in dem von der Vorinstanz verstandenen Sinne bestanden habe.
1.3 Vorformulierte Vertragsbestimmungen sind grunds�tzlich nach den gleichen Regeln wie individuell verfasste Vertragsklauseln auszulegen (BGE 122 III 118 E. 2a S. 121). Somit bestimmt sich auch der Inhalt von Allgemeinen Gesch�ftsbedingungen in erster Linie nach dem �bereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR). Wenn dieser - wie im vorliegenden Fall - unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erkl�rungen der Parteien auf Grund des Vertrauensprinzips auszulegen. Dabei ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgebend, weshalb bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nachtr�gliches Parteiverhalten nicht von Bedeutung ist (vgl. BGE 129 III 675 E. 2.3 S. 680 mit Hinweis).
Seit Aufgabe der Eindeutigkeitsregel (Urteil 4C.24/1997 vom 2. M�rz 1998, E. 1c) kann nicht mehr ausschliesslich auf den klaren Wortlaut abgestellt werden. Aus Art. 18 OR folgt, dass ein klarer Wortlaut f�r die Auslegung nicht unbedingt entscheidend, und eine reine Wortauslegung unzul�ssig ist. Selbst wenn eine Vertragsbestimmung auf den ersten Blick klar erscheint, kann sich aus den anderen Vertragsbestimmungen, aus dem von den Parteien verfolgten Zweck und aus weiteren Umst�nden ergeben, dass der Wortlaut der strittigen Bestimmung nicht genau den Sinn der Vereinbarung unter den Parteien wiedergibt (BGE 127 III 444 E. 1b).
1.4 Das Obergericht hielt zusammenfassend fest, den Kl�ger treffe eine Gebrauchspflicht aufgrund der Zweckbestimmung als "Ladenlokal". Weiter sei angesichts der Lage der Verkaufsr�ume in unmittelbarer N�he von zwei Bushaltestellen und der von dort gut einsehbaren Schaufensterfronten davon auszugehen, dass im Sinne der strittigen Klausel "die Einstellung des Gesch�ftsbetriebs vom Passantenpublikum ohne weiteres wahrgenommen werden kann".
Die Vorinstanz erwog im Einzelnen, die strittige Vertragsbestimmung zeige, indem sie bestimmte Arten von R�umlichkeiten aufz�hle, in welchen konkreten F�llen eine Gebrauchspflicht bestehe, n�mlich namentlich bei Verkaufsl�den und damit bei dem vom Kl�ger gemieteten Ladenlokal. Der Mietzweck k�nne mit dem Begriff "Ladenlokal" allgemeiner kaum umschrieben werden. Bez�glich der Lage handle es sich um ein durchschnittliches Mietobjekt - wovon der Kl�ger selbst ausgehe -, das ohne weiteres unter den allgemeinen Begriff und das allgemeine Verst�ndnis eines "Verkaufsladens" falle. Bei der Auslegung von Vertragsbestimmungen gehe es allein darum, wie die Parteien die Vereinbarung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verstehen durften und mussten. Deshalb k�nne der Kl�ger aus dem Verhalten der Beklagten im Zusammenhang mit der Doppelvermietung und den sp�ter ausgef�hrten Arbeiten nichts zu seinen Gunsten ableiten.
Das Obergericht geht bei seiner Auslegung, unter Bezugnahme auf die in der strittigen Klausel aufgez�hlten Beispiele, von einem abstrakten bzw. theoretischen, und nicht von einem konkret berechneten Wertverlust aus, wie dies der Kl�ger m�chte. Dabei stellt es richtigerweise, wie die Auslegungsregeln es gebieten, nicht nur auf den Wortlaut, sondern auch auf den von den Parteien verfolgten, im Mietvertrag vom Juni 1992 selbst vorgesehenen Mietzweck (Ladenlokal) und auf die Lage des Mietobjektes ab. Die Relevanz dieses Umstandes ergibt sich aus der Klausel selbst, sieht doch diese vor, dass "die Einstellung des Gesch�ftsbetriebes vom Passantenpublikum ohne weiteres wahrgenommen werden kann". In diesem Zusammenhang hat die Vorinstanz f�r das Bundesgericht verbindlich festgestellt, dass die vermieteten Verkaufsr�ume sich in unmittelbarer N�he von zwei Bushaltestellen befinden und von dort aus die Schaufensterfronten gut einsehbar sind.
Indem die Vorinstanz zum Schluss gekommen ist, dass den Kl�ger eine Gebrauchspflicht trifft, hat sie die strittige Klausel der AGB bundesrechtskonform ausgelegt und zu Recht eine mietvertragliche Gebrauchspflicht des Kl�gers bejaht (siehe dazu BGE 123 III 124 E. 2a; Urteil 4C. 5/1992 vom 25. Juni 1992, E. 4a, mit Hinweisen).
Der Kl�ger macht geltend, er sei einer allf�lligen Gebrauchspflicht rechtsgen�glich nachgekommen. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz k�nne nicht von einem "reinen Gelegenheitsverkauf" ausgegangen werden. Er wirft dem Obergericht bez�glich seiner Aussagen zur Unregelm�ssigkeit der �ffnungszeiten ein offensichtliches Versehen sowie die falsche Anwendung einer Regel der allgemeinen Lebenserfahrung vor.
Nach st�ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt ein offensichtliches Versehen im Sinne von Art. 63 Abs. 2 (und Art. 55 Abs. 1 lit. d) OG nur vor, wenn das kantonale Gericht ein bestimmtes Aktenst�ck, das nach den Verfahrensregeln als Beweismittel zugelassen worden ist, oder eine bestimmte Stelle innerhalb eines solchen Aktenst�ckes �bersehen oder nicht in der wahren Gestalt, insbesondere nicht mit dem wirklichen Wortlaut wahrgenommen hat. Kein offensichtliches Versehen liegt deshalb vor, wenn im angefochtenen Entscheid bloss Schl�sse aus Dokumenten gezogen worden sind, die nicht zu �berzeugen verm�gen.
Wenn der Kl�ger einwendet, aus seinen Aussagen bez�glich der �ffnungszeiten des Ladens sei nach verschiedenen Verfahrensstufen letztlich das Gegenteil von dem geschlossen worden, was er urspr�nglich gesagt habe, kritisiert er die Beweisw�rdigung, was im Rahmen der Berufung unzul�ssig ist. Die Vorinstanz gelangte nach einl�sslicher W�rdigung der Beweise, wie namentlich auch der eingereichten Fotos, zum Schluss, dass im Zeitpunkt der K�ndigung h�chstens unregelm�ssige �ffnungszeiten bestanden. Dementsprechend attestierte sie dem Kl�ger, h�chstens einen Gelegenheitsverkauf betrieben zu haben. Dabei st�tzte sie sich auf die Umst�nde des Einzelfalles. Der Kl�ger vermag ohnehin nicht darzutun, weshalb der Schluss von "h�chstens unregelm�ssigen �ffnungszeiten" auf "h�chstens einen Gelegenheitsverkauf" der allgemeinen Lebenserfahrung widersprechen soll.
3.1 Der Kl�ger r�gt eine falsche Auslegung von Art. 4 ZGB im Zusammenhang mit Art. 257f OR. Er ist der Ansicht, die Beklagte habe ihrerseits mit der versp�teten M�ngelbehebung einen sechsmonatigen Leerstand verursacht, weshalb ihr ohne weiteres zuzumuten gewesen w�re, seine von ihr als missliebig empfundene Gesch�ftst�tigkeit weiterhin zu dulden, zumal im Zeitpunkt der K�ndigung eine Neuvermietung f�r den restlichen Zeitraum von zehn Jahren nicht angestanden sei.
3.2 Nach Art. 257f Abs. 3 OR kann der Vermieter den Vertrag ausserordentlich - bei Gesch�ftsr�umen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats - k�ndigen, wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung seine Pflicht zu Sorgfalt und R�cksichtnahme verletzt, und dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverh�ltnisses nicht mehr zumutbar ist.
Besteht - wie vorliegend - eine vertragliche Gebrauchspflicht, kann auch deren Verletzung Grund zu einer ausserordentlichen K�ndigung im Sinne von Art. 257f OR sein (vgl. BGE 123 III 124 E. 2a), unter anderem wenn die Fortsetzung des Mietverh�ltnisses unzumutbar ist. Im Rahmen der Beurteilung der Unzumutbarkeit �bt der Richter gerichtliches Ermessen im Sinne von Art. 4 ZGB aus (Urteil 4C.118/2001, vom 8. August 2001, E. 1a). Dabei steht dem kantonalen Gericht ein weiter Ermessensspielraum zu, in den das Bundesgericht gem�ss st�ndiger Praxis nur mit Zur�ckhaltung eingreift (BGE 123 III 10 E. 4c/aa S. 13 und 306 E. 5b S. 314).
3.3 Der Kl�ger befasst sich nicht mit s�mtlichen Ausf�hrungen des Mietgerichts zur Frage der Zumutbarkeit, auf die das Obergericht verweist, sondern r�gt einzig, die Beklagte habe ihrerseits durch die versp�tete M�ngelbehebung einen sechsmonatigen Leerstand des Mietobjekts verursacht. Dabei ist aber nicht ersichtlich, aus welchem Grund der Kl�ger das Mietobjekt, nachdem es - selbst wenn angeblich versp�tet - gerade f�r ihn verbessert wurde, nicht unverz�glich vertragskonform benutzt hat. Vielmehr hat er auf die zwei Mahnungen vom 3. August bzw. 26. Oktober 2000, die nach der Instandstellung vom 19. Juni 2000 erfolgten, nicht reagiert. Dies zeigt, dass er, unabh�ngig von der behaupteten allf�lligen Vertragsverletzung durch die Beklagte, nicht bereit war, seiner vertraglichen Gebrauchspflicht nachzukommen. Unter diesen Umst�nden hat die Vorinstanz das ihr gem�ss Art. 257f OR zustehende Ermessen richtig ausge�bt.
Aus diesen Gr�nden ist die Berufung abzuweisen. Dem Verfahrensausgang entsprechend ist die Gerichtsgeb�hr dem Kl�ger aufzuerlegen, der zudem die Beklagte f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen hat (Art. 156 Abs. 1 und 159 Abs. 2 OG).
Der Kl�ger hat die Beklagte f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entsch�digen.
4. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Z�rich II. Zivilkammer schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 257
 Art. 266
 Art. 257
 BGE 
 Art. 18
 BGE 
 Art. 63
 Art. 55
 Art. 4
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 BGE 
 Art. 4
 Art. 257