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Timestamp: 2020-08-06 09:29:52+00:00

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Abrechnung von Kosten für Wasser und Entwässerung | nebenkosten-blog.de
Nachdem wir bereits gezeigt haben, welche Kosten für Wasser und Entwässerung grundsätzlich umlagefähig sind, beschäftigen wir uns in diesem Beitrag damit, wie diese Kosten verteil werden müssen.
Wasser und Entwässerung im Gewerberaum
Abrechnung im preisgebundenen Wohnraum
Preisfreier Wohnraum (Regelfall)
Abrechnung bei gemischt genutzten Objekten
Wasser und Entwässerung bei Garagen und Stellplätzen
Wasserzähler nicht abgelesen oder defekt
Die Kosten der Be- und Entwässerung werden bei Gewerberaum üblicherweise nach Fläche abgerechnet, wenn keine Einzelwasserzähler vorhanden sind.
Die Verteilung der Kosten für Wasser und Entwässerung nach Fläche stellt solange kein Problem dar, wie die gewerbliche Nutzung einigermaßen homogen ist (bspw. nur Bürobetrieb). Wenn allerdings Bürobetrieb und gastronomische Einrichtungen im Gebäude vorhanden sind, wird es problematisch.
Der Geringverbraucher (hier Bürobetrieb) wird gegenüber dem Großverbraucher (Gastronomie) grob unbillig belastet01)KG 8 U 2143/99 GE 2001, 850 und hat deshalb einen Anspruch gegen den Vermieter auf die Installation von Einzelwasserzählern.02)KG 8 U 2143/99 GE 2001, 850 Das gilt jedenfalls für die Erfassung des Wasserverbrauchs der Großverbraucher und der dafür notwendigen Vorverteilung.
Zunächst sind im preisgebundenen Wohnraum sämtliche Wasserkosten vorweg in Abzug zu bringen, die nichts mit den Wohnungen zu tun haben (Gewerbe, Garagen, etc.)03)§ 21 Abs. 2 NMV Empfehlenswert ist es, diese vorweg abzuziehenden Verbräuche durch Messen zu ermitteln. Sie können aber auch berechnet werden.04)§ 20 Abs. 2 Satz 2 NMV Ebenfalls vorweg abzuziehen sind die Kosten für Gemeinschaftsflächen (Gartenbewässerung, Hausreinigung, etc.), welche nach Fläche zu verteilen sind.
Die so ermittelten Kosten für die Wohnungen werden nach Wohnfläche oder nach einem verbrauchsorientierten Verteilungsschlüssel abgerechnet. Der Vermieter darf hier sogar nach Nutzerzahl oder einem Mischschlüssel abrechnen, weil diese Umlageschlüssel eine etwas höhere Verteilungsgerechtigkeit herstellen. Er ist hierzu jedoch nicht verpflichtet.
Sind in allen Wohnungen Einzelwasserzähler installiert, erfolgt die Umlage zwingend nach Verbrauch.05)§ 21 Abs. 2 Satz 3 NMV
Die Kosten der Entwässerung werden nach dem selben Umlageschlüssel abgerechnet, wie die Kosten der Wasserversorgung.06)§ 21 Abs. 3 Satz 2 NMV Ein abweichender Umlageschlüssel ist unzulässig.
Die Abrechnung der Kosten der Niederschlagsentwässerung erfolgt – ebenfalls bereinigt um Kosten, die nicht für die Wohnungen entstanden sind – nach der Wohnfläche. Ein verbrauchsorientierter Umlageschlüssel scheidet hier aus, da die Mieter keinen Einfluss auf den Verbrauch haben.
Im Mietvertrag kann jeder billige07)meint: „gerechte“ Umlageschlüssel vereinbart werden. Ist im Mietvertrag nichts vereinbart, werden die Kosten nach Fläche abgerechnet.08)§ 556a Abs. 1 BGB Allerdings kann der Vermieter auch nach Personenzahl09)siehe hier oder nach Wasserentnahmestellen10)LG Düsseldorf DWW 1990, 240 abrechnen, was wir ausdrücklich nicht empfehlen. Der Vermieter ist zudem nicht zur Abrechnung nach Anzahl der Nutzer verpflichtet.11)siehe hier
Wie beim preisgebundenen Wohnraum sind auch Mischverteilungsschlüssel zulässig, aber sehr unüblich. Sofern der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält, kann der Vermieter den Mieter auch auf Abschluss eines direkten Vertrages mit dem Versorger verweisen.
Die Kosten der Niederschlagsentwässerung werden ausschließlich nach Fläche abgerechnet.12)LG Berlin GE 2003, 1159 Ein Zusammenhang zur Abrechnung von Frischwasser / Abwasser besteht nicht! Zudem sind die Kosten der Niederschlagsentwässerung nicht vom Verbrauch der Mieter abhängig.
Zur Abrechnung nach Wasserzählern (fixe und variable Kostenanteile) siehe hier. Zur Problematik von Zählerdifferenzen siehe hier.
Sowohl Wohnungsmieter, als auch Gewerbemieter haben einen Anspruch auf vorherige Trennung der Kosten für Wasser und Entwässerung, wenn der Mehrverbrauch der jeweils anderen Nutzer zu grob unbilligen Mehrbelastungen führt.
Nach Ansicht des BGH ist das jedoch nur dann der Fall, wenn eine grobe Mehrbelastung klar erkennbar ist, was der benachteiligte Mieter beweisen muss. Nach in der Literatur vertretener Ansicht ist die Kostentrennung zwischen den Nutzergruppen bereits erforderlich, wenn eine Mehrbelastung nicht auszuschließen ist. Das ist bei üblicherweise wasserintensiven Gewerben eigentlich immer der Fall: Friseure, Fleischereien, Gaststätten, Arztpraxen, etc.
Wenn eine Kostentrennung geboten ist, ist fraglich, wie viele Wasserzähler dafür notwendig sind. Nach unserer und der überwiegend in der Literatur vertretenen Ansicht müssen zwingend Nutzergruppen gebildet werden, weil Differenzabrechnungen grundsätzlich unzulässig sind.
Hingegen ist in diesem einen Fall der Bundesgerichtshof der Auffassung, dass nur der Verbrauch der wasserintensiven Einheiten (Wohnungen oder Gewerbe) gemessen werden muss und anschließend vom Gesamtverbrauch des Gebäudes abgezogen werden kann.13)BGH VIII ZR 334/08 GE 2010, 117 Es ist absolut nicht überzeugend, warum der BGH hier ausnahmsweise eine Differenzabrechnung für zulässig hält, wo er doch in zahlreichen anderen Entscheidungen diese Methode verboten hat.
Sind überhaupt keine Einzelwasserzähler vorhanden, darf nach einer Minderansicht der Wasserverbrauch der verbrauchsintensiven Einheiten geschätzt werden.14)LG Berlin GE 2001, 698 Eine Schätzung muss allerdings qualifiziert begründet werden, ein Pauschalabzug dürfte nicht ausreichen.
Die Kosten für Frischwasser und daraus resultierendes Abwasser dürften für die Nutzer von Garagen und Stellplätzen unerheblich sein. Sind hingegen Wasserentnahmestellen auch für diese Mieter vorhanden, ist eine Kostentrennung erforderlich. Die Erforderlichkeit entfällt lediglich, wenn jedem Wohnungsmieter die gleiche Anzahl an Stellplätzen zugewiesen ist und kein Stellplatz an einen fremden Dritten vermietet wurde, so dass eine vorherige Kostentrennung im Ergebnis zu keinem anderen Verteilungsergebnis führen würde.
Allerdings sind die Kosten der Niederschlagsentwässerung für Garagen und Stellplätze sehr evident – zumal, da die Flächen meist versiegelt und damit relevant für die Beitragsermittlung sind. Hier ist unserer Ansicht nach zwingend eine Kostentrennung erforderlich, wobei die Garagen- und Stellplatzmieter die anteiligen Kosten nur tragen müssen, wenn eine entsprechende Umlagevereinbarung im Mietvertrag enthalten ist. Solange diese Vereinbarung mit den Stellplatz- und Garagenmietern fehlt, trägt der Vermieter die Kostenanteile der Niederschlagsentwässerung für die Stellplätze.
Gleiches gilt übrigens auch für Tiefgaragen, die sich mit den darüber liegenden Wohnungen das Dach teilen. Auch deren Nutzer sind an den Kosten der Niederschlagsentwässerung des Daches zu beteiligen!
Wie mit zwar vorhandenen, aber unbrauchbaren oder nicht abgelesenen Wasserzählern umzugehen ist, erfahren Sie hier.
01, 02. ↑ KG 8 U 2143/99 GE 2001, 850
03. ↑ § 21 Abs. 2 NMV
04. ↑ § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV
05. ↑ § 21 Abs. 2 Satz 3 NMV
06. ↑ § 21 Abs. 3 Satz 2 NMV
07. ↑ meint: „gerechte“
08. ↑ § 556a Abs. 1 BGB
09, 11. ↑ siehe hier
10. ↑ LG Düsseldorf DWW 1990, 240
12. ↑ LG Berlin GE 2003, 1159
13. ↑ BGH VIII ZR 334/08 GE 2010, 117
14. ↑ LG Berlin GE 2001, 698
Nebenkostenabrechnung, Umlageschlüssel
Be- und EntwässerungKostentrennungNiederschlagsentwässerungVorverteilungVorwegabzugWasser und AbwasserWasserzähler

References: BGH 
 BGH 
 § 21
 § 20
 § 21
 § 21
 § 556
 BGH