Source: http://www4.rp.pl/artykul/947391-VAT-od-sprzedazy-uzywanych-budynkow--czasem-lepiej-zrezygnowac-ze-zwolnienia.html
Timestamp: 2015-10-10 12:27:49+00:00

Document:
Dokonywana w zakresie prowadzonej dzia�alno�ci gospodarczej sprzeda� u�ywanego budynku lub jego cz�ci rodzi naturalne pytanie o skutki takiej transakcji w podatku od towarów i us�ug. W efekcie, kluczowa do rozstrzygni�cia jest kwestia warunków skorzystania ze zwolnienia takiej dostawy z opodatkowania VAT.
Niezwykle istotne jest tak�e wskazanie przypadków, w których podatnik musi opodatkowa� dostaw�, oraz � co charakterystyczne dla twego typu dostawy w aktualnym stanie prawnym � podj�cie decyzji o ewentualnym dobrowolnym opodatkowaniu takiej czynno�ci, mimo �e korzysta ze zwolnienia.
Zasad� jest, �e dostawa wszelkich budynków, budowli lub ich cz�ci, a wi�c nawet tych, które s� dokonywane w ramach prowadzonej dzia�alno�ci gospodarczej, korzysta ze zwolnienia z podatku, z wyj�tkiem sprzeda�y dokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia lub w terminie do dwóch lat od tego zdarzenia (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).
Pomimo tak szeroko uregulowanego zwolnienia przy sprzeda�y budynków, budowli lub ich cz�ci, przepisy ustawy o VAT przewiduj� tak�e zwolnienie uzupe�niaj�ce, tj. stosowane wy��cznie w sytuacji, w której konkretna dostawa obiektu nie mie�ci si� w granicach zwolnienia wyra�onego w art. 43 ust. 1 pkt 10. W my�l art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolniona jest bowiem tak�e dostawa budynku, budowli lub ich cz�ci, pod warunkiem �e:
a) w stosunku do tych obiektów nie przys�ugiwa�o dokonuj�cemu ich dostawy prawo do obni�enia kwoty podatku nale�nego o kwot� podatku naliczonego,
b) dokonuj�cy ich dostawy nie ponosi� wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których mia� prawo do obni�enia kwoty podatku nale�nego o kwot� podatku naliczonego, a je�eli ponosi� takie wydatki, to by�y one ni�sze ni� 30 proc. warto�ci pocz�tkowej tych obiektów.
Warto zarazem podkre�li�, �e w przypadku ulepszenia zbywanego budynku, budowli lub ich cz�ci, które wy��cza stosowanie zwolnienia z podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, dostawa takiego obiektu b�dzie korzysta�a ze zwolnienia, je�eli ulepszone budynki, budowle lub ich cz�ci w stanie ulepszonym by�y wykorzystywane przez podatnika do czynno�ci opodatkowanych przez co najmniej pi�� lat (art. 43 ust. 7a).
Poj�cie pierwszego zasiedlenia
Skoro przepisy ustawy o VAT uzale�niaj� stosowanie zwolnienia przy sprzeda�y budynków od zaistnienia pierwszego ich zasiedlenia, niezwykle istotne jest prawid�owe opisanie znaczenia tego poj�cia na gruncie ustawy o VAT.
Otó�, zgodnie z jej art. 2 pkt 14 przez pierwsze zasiedlenie nale�y rozumie� oddanie do u�ytkowania, w wykonaniu czynno�ci podlegaj�cych opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub u�ytkownikowi budynków lub ich cz�ci po ich:
- ulepszeniu, je�eli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowi�y co najmniej 30 proc. warto�ci pocz�tkowej.
Kluczowe dla stwierdzenia pierwszego zasiedlenia jest zatem wykazanie, �e przekazanie budynku po wybudowaniu lub ulepszeniu nast�pi�o w ramach czynno�ci podlegaj�cych opodatkowaniu. W efekcie nie sposób mówi� o pierwszym zasiedleniu, w rozumieniu powo�anych przepisów, w przypadku rozpocz�cia u�ytkowania budynku, które nie nast�puje w ramach czynno�ci podlegaj�cych opodatkowaniu (np. sprzeda�, najem). Opini� t� potwierdzaj� organy podatkowe.
Przyk�adowo w interpretacji z 6 grudnia 2011 r. (ITPP2/443-1298/11/AD) Izba Skarbowa w Bydgoszczy stwierdzi�a, �e �Pierwsze zasiedlenie b�dzie natomiast mia�o miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzier�aw�, najem. Zarówno sprzeda�, jak i dzier�awa czy najem s� bowiem czynno�ciami podlegaj�cymi opodatkowaniu�.
Przedsi�biorca Zenon K. (podatnik VAT od 1996 r.) postanowi� w listopadzie 2012 r. sprzeda� budynek handlowy, który wybudowa� w 2000 r. Od momentu zako�czenia budowy budynek by� wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej przez tego Zenona K. dzia�alno�ci. Podatnikowi przys�ugiwa�o tak�e prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wznoszeniu.
W tej sytuacji brak jest przes�anek pozwalaj�cych na stosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dostawa budynku jest bowiem dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Warto podkre�li�, �e poj�cie pierwszego zasiedlenia nie jest to�same z jego potocznym znaczeniem, a na p�aszczy�nie regulacji ustawy o VAT konieczne dla uznania, �e dosz�o do pierwszego zasiedlenia, jest przekazanie budynku pierwszemu u�ytkownikowi w ramach czynno�ci podlegaj�cych opodatkowaniu.
Te za� ustala art. 5 ustawy o VAT, wymieniaj�c w�ród nich m.in. odp�atn� dostaw� towarów lub odp�atne �wiadczenie us�ug na terytorium kraju. W konsekwencji, poniewa� przedmiotowy budynek nie stanowi� uprzednio przedmiotu dostawy (sprzeda�) i nie by� tak�e przedmiotem �wiadczenia us�ug (np. najem), to nale�y stwierdzi�, �e dostawa dokonywana po 12 latach od jego wybudowania stanowi pierwsze jego zasiedlenie.
Nadto, w opisanym przypadku brak jest tak�e podstaw do stosowania zwolnienia wyra�onego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, co oznacza, �e przedmiotowa sprzeda� planowana przez Zenona K. b�dzie podlega� opodatkowaniu.to
Spó�ka z o.o. b�d�ca podatnikiem VAT sprzedaje budynek u�ytkowy, który zosta� przez ni� wybudowany w 2006 r. Pocz�tkowo spó�ka wykorzystywa�a budynek dla celów prowadzonej dzia�alno�ci, a w roku 2008, na podstawie zawartej umowy najmu, odda�a go w u�ytkowanie najemcy.
W tym przypadku do pierwszego zasiedlenia dosz�o w roku 2008 poprzez przekazanie do u�ytkowania pierwszemu u�ytkownikowi w wykonaniu czynno�ci podlegaj�cych opodatkowaniu (odp�atne �wiadczenie us�ug � najem). Tym samym dostawa nie jest dokonywana na warunkach pierwszego zasiedlenia, a pomi�dzy pierwszym zasiedleniem a dostaw� budynku up�yn�� okres d�u�szy ni� dwa lata.
W efekcie, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przedstawiona dostawa korzysta ze zwolnienia z podatku, a bez znaczenia dla tego zwolnienia pozostaje to, �e podatnik (spó�ka) mia� prawo do dokonania odliczenia podatku naliczonego wynikaj�cego z ponoszonych kosztów budowy.
Je�eli jednak spó�ka skorzysta�a z prawa do odliczenia podatku naliczonego przy wznoszeniu tego budynku, to nale�y rozpatrzy� kwesti� ewentualnej korekty podatku naliczonego po sprzeda�y zwolnionej z podatku.
Co z gruntem
Skoro dostawa budynku, budowli lub jego cz�ci korzysta ze zwolnienia z VAT na mocy powo�anych przepisów, powstaje pytanie, w jaki sposób powinien zosta� potraktowany grunt, na którym sprzedawany obiekt jest posadowiony. Zasad� bowiem jest, �e sprzeda� gruntów o charakterze budowlanym podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku. Niemniej, w my�l art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale zwi�zanych z gruntem albo cz�ci takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodr�bnia si� warto�ci gruntów.
Oznacza to, �e w razie sprzeda�y budynku lub budowli (odpowiednio ich cz�ci) korzystaj�cej ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 albo 10a, z uwagi na regu�� niewyodr�bniania z podstawy opodatkowania gruntów, z którymi zbywany obiekt jest trwale zwi�zany, dostawa takiego gruntu równie� b�dzie korzysta�a ze zwolnienia. Trzeba jednak doda�, �e z zakresu art. 29 ust. 5 zosta�o wy��czone oddanie w u�ytkowanie wieczyste gruntu dokonywane wraz z dostaw� budynków, budowli lub ich cz�ci zwi�zanych trwale z gruntem stanowi�cym przedmiot prawa wieczystego u�ytkowania (art. 29 ust. 5a).
W takim przypadku, w obecnym stanie prawnym, zastosowanie znajdzie jednak regu�a wyra�ona w § 13 ust. 1 pkt 11 rozporz�dzenia ministra finansów z 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i us�ug, zgodnie z któr� zwalnia si� od podatku zbycie prawa wieczystego u�ytkowania gruntu w przypadku dostawy budynków, budowli trwale z gruntem zwi�zanych albo cz�ci takich budynków lub budowli, je�eli budynki te lub budowle albo ich cz�ci s� zwolnione od podatku.
Mo�na si� zrzec
Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik mo�e zrezygnowa� ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybra� opodatkowanie dostawy budynków lub ich cz�ci. Warunkiem takiej rezygnacji jest, �eby dokonuj�cy dostawy i nabywca budynku budowli lub ich cz�ci:
- byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
- z�o�yli przed dniem dokonania dostawy tych obiektów w�a�ciwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urz�du skarbowego zgodne o�wiadczenie, �e wybieraj� opodatkowanie dostawy budynku budowli lub ich cz�ci z zachowaniem wymogów tre�ci takiego o�wiadczenia okre�lonych w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.
Nale�y zatem stwierdzi�, �e rezygnacja ze zwolnienia z VAT dostawy budynków, budowli lub ich cz�ci mo�e odnosi� si� wy��cznie do zwolnienia wynikaj�cego z art. 43 ust. 1 pkt 10, tj. zwolnienia przy dostawie obiektów, niedokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.
Zatem, je�eli podstaw� zwolnienia z VAT jest zaistnienie przes�anek wyra�onych w art. 43 ust. 1 pkt 10a (zwolnienie uzupe�niaj�ce w�a�ciwe w przypadku braku mo�liwo�ci stosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10), to podatnicy b�d�cy stronami czynno�ci stanowi�cej dostaw� budynku, budowli lub ich cz�ci nie mog� zrezygnowa� ze zwolnienia na warunkach okre�lonych w art. 43 ust. 10.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia si� od podatku dostaw� budynków, budowli lub ich cz�ci, z wyj�tkiem gdy: a) dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomi�dzy pierwszym zasiedleniem a dostaw� budynku, budowli lub ich cz�ci up�yn�� okres krótszy ni� dwa lata.
Natomiast w my�l art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolniona jest tak�e dostawa budynku, budowli lub ich cz�ci, która nie mie�ci si� w granicach zwolnienia wyra�onego w art. 43 ust. 1 pkt 10. Warunkiem jest jednak, �e:
Komentuje Marek Piotrowski, prawnik, doradca podatkowy, prowadzi w Krakowie w�asn� kancelari�
Zwolnienie z VAT przy sprzeda�y u�ywanego budynku jest niew�tpliwie korzystnym rozwi�zaniem wtedy, gdy nabywc� obiektu jest podmiot niemaj�cy prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikaj�cego z takiej transakcji, a zbywca nie jest zobligowany do dokonania korekty uprzednio odliczonego VAT. W takim przypadku opodatkowanie transakcji wp�ywa w sposób bezpo�redni na cen� zbywanego towaru (budynku), co przy braku prawa do odliczenia podatku naliczonego przez nabywc� zawy�a cen� sprzeda�y.
Natomiast w przypadku dokonywania dostawy na rzecz czynnego podatnika VAT, który b�dzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego wynikaj�cego z takiej dostawy, analiza konkretnego stanu faktycznego mo�e prowadzi� do wniosku, �e korzystniejsze dla zbywcy, a tak�e nabywcy, by�oby opodatkowanie omawianej transakcji.
Niew�tpliwie, za takim rozwi�zaniem b�dzie przemawia�a ewentualna konieczno�� dokonania korekty podatku naliczonego u zbywcy, je�eli w stosunku do zbywanego obiektu by� on uprawniony do odliczania podatku naliczonego, a transakcja zbycia budynku traktowanego jako �rodek trwa�y zbywcy dokonana w okresie korekty, o którym mowa w art. 91 ustawy o VAT, b�dzie zwolniona. Nadto, tak�e w ewentualnym przypadku znacznej nadwy�ki podatku naliczonego nad nale�nym opodatkowana sprzeda� budynku mo�e stanowi� o szybkiej kompensacie takiego podatku przez stron� sprzedaj�c�.
Kolejny argument wymagaj�cy rozwa�enia, a przemawiaj�cym za op�acalno�ci� ewentualnego opodatkowania transakcji zbycia budynku, budowli lub ich cz�ci, to kwestia podatku od czynno�ci cywilnoprawnych.
Otó� w �wietle art. 2 pkt 4b ustawy z 9 wrze�nia 2000 r. o podatku od czynno�ci cywilnoprawnych, w przypadku zwolnienia od opodatkowania sprzeda�y nieruchomo�ci w zakresie VAT, czynno�� taka b�dzie podlega�a opodatkowaniu podatkiem od czynno�ci cywilnoprawnych, nawet w przypadku, gdy sprzeda� dokonywana jest przez podatnika czynnego VAT. Obowi�zek taki nie wyst�pi jednak w przypadku sprzeda�y opodatkowanej VAT.

References: art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 5
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 91
 art. 2