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Timestamp: 2019-04-24 11:08:48+00:00

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OVG Hamburg, 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 - dejure.org
Abriss einer das Ortsbild prägenden baulichen Anlage
Maßgebliche Kriterien für die Prägung des Ortsbildes i.S.v. § 172 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB); Bedeutung des Abrisses einer das Ortsbild prägenden baulichen Anlage i.R. der Ziele einer auf Erhaltung des Ortsbildes gerichteten Erhaltungssatzung; Ansprüche des Eigentümers im Falle einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung einer das Ortsbild prägenden baulichen Anlage; Voraussetzungen einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung einer das Ortsbild prägenden baulichen Anlage und Grundsätze der entsprechenden Wirtschaftlichkeitsprüfung; Voraussetzungen der Erteilung einer Abbruchgenehmigung für eine das Ortsbild prägende baulichen Anlage
VG Hamburg, 30.08.2001 - 7 VG 151/00
NVwZ-RR 2008, 601 (Ls.)
BauR 2008, 1435
ZfBR 2008, 383
Dass möglicherweise durch Abbruch des Denkmals und Neubau eine günstigere Nutzung und Verwertung des Grundstücks erreichbar wäre, als im Falle der Erhaltung des Gebäudes, muss ein Eigentümer grundsätzlich hinnehmen, denn Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die jeweils einträglichste Nutzung (…vgl. BVerfG, a.a.O., S. 243; HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435; OVG Rh.-Pf., Urteil vom 21. August 2003, BRS 66 Nr. 210).
Die Erhaltung einer baulichen Anlage ist jedenfalls dann nicht wirtschaftlich unzumutbar, wenn die zu erzielenden Einnahmen bei einer einen längeren Zeitraum umfassenden Prognose die Erhaltungskosten der baulichen Anlage übersteigen (vgl. HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435).
Für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Zumutbarkeit nach den für das Denkmalschutzrecht maßgebenden Anforderungen sind in der Rechtsprechung und Literatur im Nachgang zu der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 2. März 1999, BVerfGE 100, 226 = BRS 62 Nr. 214) bestimmte Grundsätze entwickelt worden, nach denen diese durchzuführen ist (HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, a.a.O.; OVG Rh.-Pf. Urteil vom 30. März 2006, BauR 2006, 1026; NdsOVG, Urteil vom 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211; VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220; Basty/Beck/Haaß, Denkmalschutz und Sanierungsrecht, Berlin 2004, RNr. 438, 450 ff.;Haaß, Privatnützigkeit und Wirtschaftlichkeitsberechnung im Denkmalschutz, NVwZ 2002, 1054, 1057).
Dies ist nach der Rechtsprechung nicht mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar (vgl. HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435;VGH BW, Urteil vom 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220.; Basty u.a., RNr. 441 ff.).
Dieser Zeitraum muss nunmehr dem durch die Änderung des § 7 i Abs. 1 Satz 1 EStG durch das Haushaltsbegleitgesetz 2004 vom 29. Dezember 2003 (BGBl. I S. 3076) mit Wirkung vom 1. Januar 2004 geltenden Zwölf-Jahres-Zeitraum für die Sonderabschreibung der denkmalbedingten Herstellungskosten (8 Jahre 9% und 4 Jahre 7% , durchschnittlich 8, 33 % pro Jahr) angepasst werden (vgl. auch HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435).
Eine mögliche Differenzierung zwischen den Fremdkapitalzinsen für den denkmalschutzrechtlichen Erhaltungs- und Instandsetzungsaufwand und denen, für den Modernisierungsaufwand kommt jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn das Gebäude - wie hier - ohne eine entsprechende Modernisierung nicht vermietbar wäre (siehe hierzu HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435 ff).
Tilgungsleistungen bleiben im Hinblick auf die durch den Sanierungsaufwand entstehende Substanzverbesserung und Vermögensvermehrung außer Ansatz (vgl. HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435; OVG MV, Beschluss vom 7. Mai 2004 - 3 L 119.01 - zit. n. juris; OVG Rh.-Pf., Urteil vom 26. Mai 2004, BRS 67 Nr. 210; VGH BW, Urteil v. 11. November 1999, BRS 62 Nr. 220; NdsOVG, Urteil v. 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211).
(4) Darüber hinaus sind in Anlehnung an §§ 24 ff. II. BV die Bewirtschaftungskosten für das Objekt ertragsmindernd in die Berechnung einzustellen (Basty, u.a., RNr. 464, 467, 470; HambOVG, Urteil vom 12. Dezember 2007, BauR 2008, 1435 ff; NdsOVG, Urteil v. 24. März 2003, BRS 66 Nr. 211; Schneider/Franzmeyer-Werbe/Martin/Krombholz, BbgDSchG, § 15 RNr. 3.3.3.3).
Personenbezogene Umstände, wie Vermögensverhältnisse, Kreditwürdigkeit oder Gesundheitszustand, bleiben bei der Zumutbarkeitsprüfung unberücksichtigt (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, 2 Bf 10/02, juris Rn. 49).
Die Zumutbarkeit ist anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen (vgl. für die frühere Fassung des DSchG OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, 2 Bf 10/02, juris Rn. 49).
Da dem Instandsetzungsaufwand eine entsprechende Wertsteigerung des Objekts gegenübersteht, können die Instandsetzungskosten als solche und die bei der Rückführung eines Darlehens anfallenden Tilgungsleistungen nicht als Aufwand erfasst werden (…vgl. VGH München, Urt. v. 12.8.2015, 1 B 12.79, juris Rn. 20; OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, 2 Bf 10/02, juris Rn. 56, jeweils m.w.N.).
(2) Neben den Finanzierungskosten sind auf der Aufwandseite auch die Bewirtschaftungskosten zu erfassen, die in Anlehnung an die §§ 24 ff. der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl I S. 2178), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. November 2007 (BGBl I S. 2614) ermittelt werden können (…vgl. VGH München, Urt. v. 12.8.2015, 1 B 12.79, juris Rn. 21; OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, 2 Bf 10/02, juris Rn. 58).
Der Höhe nach erscheint in Anlehnung an den Abschreibungssatz des § 25 Abs. 2 der II. BV eine Rücklage von 1% des gegenwärtigen Gebäudewerts zuzüglich der Kosten der konkreten Instandsetzungsmaßnahme angemessen (OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, 2 Bf 10/02, juris Rn. 63 f.;… vgl. auch OVG Lüneburg, Urt. v. 4.10.1984, 6 A 11/83, NJW 1986, 1892; 1894).
Anhaltspunkte dafür, dass sich die Einnahmen oder die Ausgaben in den nächsten zehn bis zwölf Jahren (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, 2 Bf 10/02, juris Rn. 49) einseitig zu Lasten der Klägerin verschieben könnten, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Dabei ist zunächst in Rechnung zu stellen, dass es für die Wirtschaftlichkeitsberechnung nur darauf ankommt, ob die zu erzielenden Einnahmen bei einer einen längeren Zeitraum umfassenden Prognose die Erhaltungskosten der baulichen Anlage übersteigen (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007 - 2 Bf 10.02 -, ZfBR 2008, 383;… SächsOVG, Urt. v. 10.06.2010 - 1 B 818/06 -, SächsVBl. 2011, 29).
Die vorzunehmende Wirtschaftlichkeitsbeurteilung ist auf ein bestimmtes Nutzungskonzept (Vermietung, gewerbliche Nutzung etc.) und auf einen längeren Zeitraum zu beziehen, der etwa 10-15 Jahre umfasst (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 12.12.2007, 2 Bf 10/02, ZfBR 2008, 383/385, zu 2.;… vgl. - zum Denkmalschutzrecht - auch OVG Münster, Urt. v. 20.03.2009, 10 A 1406/08, BRS 74 Nr. 218 [bei Juris Rn. 65, 70]).
Ein für den Kläger positiver Saldo wird sich ebenso ergeben, wenn für die Wirtschaftlichkeitsbeurteilung nicht nur auf ein Jahr, sondern auf einen längeren Zeitraum von 10 - 15 Jahren abgestellt wird (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 12.12.2007, a.a.O.).
Ihm war - bereits erstinstanzlich - die Rechtsprechung (insbesondere) des OVG Hamburg (Urteil vom 12.12.2007, a. a. O.) bekannt; mit dieser Rechtsprechung hat er sich auch in der Begründung seines Zulassungsantrags (ausführlich) auseinandergesetzt.
Anstelle von Abschreibungen werden allerdings Rücklagen für größere Reparaturen in Höhe von 1% der Sanierungskosten entsprechend der Abschreibungsregelung in § 25 Abs. 2 II. BV zugelassen (vgl. NdsOVG, U.v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; OVG Hamburg, U.v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 - BauR 2008, 1435; OVG LSA, U.v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206).
Im Genehmigungsverfahren ist deshalb der jeweilige gesetzliche Versagungsgrund zur Beurteilung des Vorhabens heranzuziehen, auch wenn die Erhaltungssatzung deklaratorisch auf die gesetzlichen Versagungsgründe Bezug nimmt oder sie wörtlich oder jedenfalls in strenger inhaltlicher Übereinstimmung wiederholt (…vgl. BVerwG, Urt. v. 03.07.1987 - 4 C 26.85 -, BVerwGE 78, 23 zur Vorgängerregelung des § 39 BBauG; OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 -, NordÖR 2008, 216;… Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 172 BauGB Rn. 128).
Dies setzt nicht voraus, dass das einzelne Gebäude selbst denkmalwert ist (OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 -, NordÖR 2008, 216;… Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 172 BauGB Rn. 32 f., 147, 149, 154;… Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 172 BauGB Rn. 41).
Denn stadtbildrelevant sind alle denkbaren Standorte, unabhängig davon ob sie vom Straßenraum aus einsehbar sind oder nicht (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, NordÖR 2008, 216, 217 zu § 173 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB).
Er kann sich daher z.B. auch nicht darauf berufen, dass ihm in Folge des Denkmalschutzes eine rentablere Nutzung seines Grundstücks verwehrt werde oder dass ihm bei einem Abriss und anschließendem Neubau geringere Kosten entstehen würden als bei Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen, denn Artikel 14 Abs. 1 des Grundgesetzes schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums (…vgl. BVerfG, Beschluss 14.04.2010, a.a.O., S. 958 m.w.Nachw.; OVG Hbg., Urteil v. 12.12.2007, BauR 2008, 1435, 1437 [zu § 172 f. BauGB]).
Die vom Kläger vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnungen entsprechen grundsätzlich den Vorgaben der einschlägigen obergerichtlichen Rechtsprechung (vgl. OVG Hbg., Urteil v. 12.12.2007, BauR 2008, 1435, 1437 ff. [zu § 172 f. BauGB];… OVG Bln.-Bbg., Urteil v. 17.09.2008, a.a.O., S. 195 ff.).
Diese Gestaltung der Eigentumsposition der Grundeigentümer und der damit verfolgte Zweck einer Erhaltungsverordnung - bauliche Anlagen zu erhalten, die insbesondere das Ortsbild prägen oder von städtebaulicher Bedeutung sind - stehen zueinander in einem angemessenen Verhältnis (so bereits für die Vorgängervorschrift des § 39h BBauG: BVerfG, Beschl. v. 26.1.1987, NVwZ 1987, 879; ferner OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, NordÖR 2008, 216, 217 m.w.N.).
Abbruchgenehmigung im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs.1 S. …
OVG Schleswig-Holstein, 26.06.2008 - 1 LB 18/07

References: § 172
 Art. 14
 Art. 14
 § 7
 § 15
 § 25
 § 25
 § 39
 § 172
 § 172
 § 172
 § 173
 § 172
 § 172
 § 39
 § 172