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Timestamp: 2016-10-28 12:10:43+00:00

Document:
1C_536/2011 (15.08.2012)
Commune de Boudry, 2017 Boudry, repr�sent�e par Me Yves-Roger Calame, avocat,
tous repr�sent�s par Me David Lambert, avocat,
Commission d'estimation en mati�re d'expropriation pour cause d'utilit� publique du canton de Neuch�tel, par le Tribunal r�gional du Littoral et du Val-de-Travers, H�tel de Ville, 2001 Neuch�tel 1.
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel, Cour de droit public, du 2 novembre 2011.
A.________ et B.________ sont copropri�taires, sur le territoire de la commune de Boudry, d'une parcelle de 4'811 m2, portant au registre foncier le n� 6602 (anciennement n� 4874). Leurs parents D.________ et C.________ sont usufruitiers de ce bien-fonds non b�ti, qui se trouve dans le hameau du "Vieil Areuse".
Selon le plan d'am�nagement communal et le r�glement d'urbanisme (RU) adopt�s par le Conseil communal en 1976 et entr�s en vigueur en 1979 (ci-apr�s: la r�glementation de 1979), la partie de la parcelle n� 4874 class�e en zone d'ancienne localit�, soit 2'011 m2, �tait constructible. Conform�ment � l'art. 104 let. b RU l'implantation de nouvelles constructions �tait toutefois subordonn�e � la pr�sentation d'un plan de quartier, la parcelle pr�cit�e �tant situ�e dans un secteur comportant des constructions en ordre dispers�.
Un nouveau plan d'urbanisation et un nouveau r�glement d'am�nagement communal (RAC) ont �t� adopt�s en 1995 et sont entr�s en vigueur le 21 juin 1996 (ci-apr�s: la r�glementation de 1996). La zone d'ancienne localit� du hameau du Vieil Areuse est maintenue - et la partie nord de la parcelle n� 4874 (aujourd'hui n� 6602) demeure class�e dans cette zone - mais l'art. 11.1.6 ch. 1 RAC pr�voit d�sormais que la construction de nouveaux b�timents est interdite dans le secteur du Vieil Areuse.
Par demande d�pos�e le 20 d�cembre 1999 devant la Commission cantonale d'estimation en mati�re d'expropriation (ci-apr�s: la Commission d'estimation), les copropri�taires et usufruitiers de la parcelle susmentionn�e (ci-apr�s: les consorts A.________) ont conclu au paiement par la commune de Boudry d'une indemnit� d'expropriation mat�rielle de 263'900 fr., parce que la modification du r�glement communal en 1996 avait rendu inconstructible leur terrain class� dans la zone d'ancienne localit�. La Commission d'estimation a rejet� la demande par d�cision du 25 octobre 2001. Pour cette autorit�, le terrain n'�tait pas imm�diatement constructible sous l'empire de la r�glementation communale de 1979, vu l'exigence de l'�tablissement pr�alable d'un plan de quartier. En outre, les propri�taires concern�s n'avaient pas manifest� une intention de b�tir suffisamment concr�te.
Par arr�t du 5 f�vrier 2004, le Tribunal administratif cantonal du canton de Neuch�tel (devenu la Cour de droit public du Tribunal cantonal; ci-apr�s: le Tribunal cantonal), a rejet� le recours form� par les consorts A.________ contre cette d�cision. Il se r�f�rait pour l'essentiel � l'argumentation principale de la Commission d'estimation.
Les consorts A.________ ont contest� cet arr�t par la voie du recours de droit administratif au Tribunal f�d�ral, qui a admis ce recours par arr�t du 28 d�cembre 2004 (1A.58/2004, publi� aux ATF 131 II 151). En substance, la Cour de c�ans a consid�r� que l'exigence de l'art. 104 let. b RU n'emp�chait pas, � elle seule, une utilisation probable pour la construction dans un proche avenir. Il y avait donc lieu d'examiner si l'adoption de la nouvelle r�glementation pouvait �tre consid�r�e comme une mesure de d�classement ou de non-classement justifiant une indemnisation. La cause �tait d�s lors renvoy�e au Tribunal administratif cantonal pour nouvelle d�cision. Le 29 mars 2005, ce tribunal a admis le recours des consorts A.________, annul� la d�cision de la Commission d'estimation du 25 octobre 2001 et renvoy� la cause � cette autorit� pour nouvelle d�cision.
Apr�s avoir compl�t� l'instruction, la Commission d'estimation a rendu une nouvelle d�cision le 31 octobre 2008. Elle a d�clar� irrecevable la demande du 20 d�cembre 1999 en tant qu'elle �manait de D.________ et C.________, usufruitiers du bien-fonds litigieux, et elle a condamn� la commune de Boudry � verser � A.________ et B.________ une indemnit� de 262'000 fr. plus int�r�t � 5 % l'an d�s le 8 mai 1998. Elle a consid�r� que la portion litigieuse de la parcelle n� 6602 aurait d� �tre class�e en zone � b�tir d�s 1979, car elle faisait partie du milieu d�j� largement b�ti au sens des art. 15 let. a et 36 al. 3 de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire (LAT; RS 700). L'interdiction d'y �riger de nouvelles constructions d�coulant du r�glement d'am�nagement communal entr� en vigueur en 1996 devait donc �tre consid�r�e comme une mesure de d�classement, constitutive d'une expropriation mat�rielle donnant lieu � indemnisation.
Par arr�t du 2 novembre 2011, le Tribunal cantonal a rejet� le recours form� par la commune de Boudry contre cette d�cision. Il a consid�r� que la mesure litigieuse constituait bien une mesure de d�classement et non un refus de classement en zone � b�tir (ou non-classement). En effet, contrairement � ce que soutenait la commune recourante, la r�glementation de 1979 �tait conforme aux exigences de la LAT et elle retenait � bon droit que le secteur du Vieil Areuse �tait propre � la construction. Il n'y avait pas lieu d'appliquer l'art. 17 al. 1 let. c LAT r�servant les zones � prot�ger, d�s lors que le r�glement de 1979 comportait d'autres mesures tendant � la pr�servation du hameau, ce que permettait l'art. 17 al. 2 LAT. Enfin, le secteur �tait d�j� largement b�ti au sens de l'art. 15 let. a LAT, de sorte que la partie litigieuse de la parcelle n� 6602 aurait d� �tre class�e en zone � b�tir d�s 1979. L'interdiction de construire d�coulant du r�glement entr� en vigueur en 1996 devait par cons�quent �tre qualifi�e de mesure de d�classement, ouvrant la voie � une indemnisation pour expropriation mat�rielle. Les conditions d'une telle indemnisation �taient r�alis�es, dans la mesure o� aucun emp�chement juridique n'entravait la construction sous l'empire du r�glement de 1979 et d�s lors que l'�quipement de la parcelle �tait suffisant au regard de l'art. 19 al. 1 LAT.
La commune de Boudry forme un recours contre cet arr�t, en demandant au Tribunal f�d�ral de l'annuler. Elle conclut �galement � l'annulation de la d�cision rendue le 31 octobre 2008 par la Commission d'estimation. Elle invoque la prescription de l'action en indemnisation et se plaint de violations de diverses dispositions de la LAT et de l'art. 26 al. 2 Cst., ainsi que de constatations inexactes ou incompl�tes des faits pertinents. Elle requiert en outre l'octroi de l'effet suspensif. Se r�f�rant aux consid�rants de son arr�t, le Tribunal cantonal conclut au rejet du recours. A.________, B.________, C.________ et D.________ ont pr�sent� des observations, concluant �galement au rejet du recours. La Commission cantonale d'estimation et l'Office f�d�ral du d�veloppement territorial ont renonc� � se d�terminer.
Par ordonnance du 20 d�cembre 2011, le Pr�sident de la Ire Cour de droit public a rejet� la demande d'effet suspensif. Le 3 janvier 2012, la commune de Boudry a pr�sent� une nouvelle requ�te d'effet suspensif, que le Juge pr�sidant la Ire Cour de droit public a admise par ordonnance du 20 janvier 2012.
Dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF), prise en derni�re instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en mati�re de droit public au sens des art. 82 ss LTF, aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF n'�tant r�alis�e. Conform�ment � l'art. 89 al. 2 let. d LTF, ont la qualit� pour recourir les personnes, organisations et autorit�s auxquelles une loi f�d�rale accorde un droit de recours. Dans la mesure o� l'art. 34 al. 2 let. a LAT r�serve express�ment le droit de recours des communes contre les d�cisions portant sur les indemnisations r�sultant de restrictions au droit de propri�t� au sens de l'art. 5 LAT, la commune recourante a la qualit� pour agir sur la base de l'art. 89 al. 2 let. d LTF (cf. ATF 125 I 1 consid. 1b p. 4 s.). Pour le surplus, d�pos� en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes pr�vues par la loi (art. 42 LTF), le recours est recevable.
La recourante se plaint principalement d'une violation des normes de la LAT, le Tribunal cantonal ayant selon elle consid�r� � tort que la r�glementation de 1979 �tait conforme � cette loi. Elle soutient que c'est la planification de 1996 qui r�pondait pour la premi�re fois aux exigences de la LAT, de sorte que la mesure litigieuse devait �tre qualifi�e de "non-classement" et non pas de "d�classement". Elle invoque �galement � cet �gard une violation de l'art. 26 al. 2 Cst.
2.1 Selon la jurisprudence, il y a expropriation mat�rielle au sens de l'art. 26 al. 2 Cst. et de l'art. 5 al. 2 LAT lorsque l'usage actuel d'une chose ou son usage futur pr�visible est interdit ou restreint de mani�re particuli�rement grave, de sorte que l'int�ress� se trouve priv� d'un attribut essentiel de son droit de propri�t�. Une atteinte de moindre importance peut aussi constituer une expropriation mat�rielle si elle frappe un ou plusieurs propri�taires d'une mani�re telle que, s'ils n'�taient pas indemnis�s, ils devraient supporter un sacrifice par trop consid�rable en faveur de la collectivit�, incompatible avec le principe de l'�galit� de traitement. Dans l'un et l'autre cas, la protection ne s'�tend � l'usage futur pr�visible que dans la mesure o� il appara�t, au moment d�terminant, comme tr�s probable dans un proche avenir. Par usage futur pr�visible d'un bien-fonds, on entend g�n�ralement la possibilit� de l'affecter � la construction (ATF 131 II 151 consid. 2.1 p. 155; 125 II 431 consid. 3a p. 433 et les arr�ts cit�s). A propos de l'expropriation mat�rielle, la jurisprudence distingue g�n�ralement deux hypoth�ses: d'une part le refus de classement en zone � b�tir ("non-classement", "Nichteinzonung") et d'autre part le d�classement ("Auszonung"). Le Tribunal f�d�ral a rappel� r�cemment qu'il n'entendait pas abandonner cette distinction (arr�t 1C_449/2009 du 26 mai 2010 consid. 6.2 et les r�f�rences cit�es).
On parle de d�classement lorsqu'un bien-fonds class� dans une zone � b�tir est frapp� d'une interdiction de construire (cf. ATF 125 II 431 consid. 3b p. 433; 122 II 326 consid. 4c p. 330 et les arr�ts cit�s). Cela pr�suppose toutefois qu'au moment de l'entr�e en force de la mesure de planification qui produirait l'effet d'une expropriation mat�rielle, la parcelle en question se trouvait comprise dans une zone � b�tir �dict�e conform�ment aux prescriptions de la l�gislation f�d�rale en mati�re d'am�nagement du territoire (ATF 122 II 326 consid. 4b p. 329 s.; 118 Ib 38 consid. 2c p. 41 s.; 117 Ib 4 consid. 3 p. 6 s.).
Il y a en revanche refus de classement lorsque la modification d'un plan d'affectation, qui a pour effet de sortir une parcelle de la zone � b�tir o� elle se trouvait auparavant, intervient pour adapter ce plan aux exigences de la LAT, entr�e en vigueur en 1980 - et partant pour mettre en oeuvre les principes du droit constitutionnel en mati�re de droit foncier - (ATF 131 II 151 consid. 2.6 p. 161). Tel est le cas de la d�cision par laquelle l'autorit� de planification, �dictant pour la premi�re fois un plan d'affectation conforme aux exigences constitutionnelles et l�gales, ne range pas un bien-fonds d�termin� dans la zone � b�tir et cela m�me si ce terrain �tait constructible selon la r�glementation ant�rieure (ATF 125 II 431 consid. 3b p. 433; 122 II 326 consid. 4c p. 330; 119 Ib 124 consid. 2a p. 128, consid. 2d p. 129 s. et les arr�ts cit�s).
2.2 En l'occurrence, confirmant l'appr�ciation de la Commission d'estimation, le Tribunal cantonal a consid�r� que la r�glementation entr�e en vigueur en 1979 respectait les exigences de la LAT. Elle ne pouvait certes pas �tre en tous points conforme � cette loi, entr�e en vigueur le 1er janvier 1980, mais elle �tait n�anmoins fid�le aux grands principes �nonc�s par celle-ci.
2.2.1 En principe, les restrictions de la propri�t� li�es � la r�vision d'un plan d'affectation ou d'un r�glement sur les constructions adopt�s avant l'entr�e en vigueur de la LAT ne constituent pas des mesures de d�classement, mais elles doivent plut�t s'analyser � la lumi�re des principes relatifs au non-classement. Ce n'est en effet qu'apr�s l'entr�e en vigueur de la LAT qu'il a �t� possible de classer un bien-fonds en zone � b�tir selon la proc�dure et les principes fondamentaux d�finis dans cette loi (ATF 123 II 481 consid. 6b p. 488; 122 II 326 consid. 5c p. 332; arr�ts 1A.72/2003 du 4 novembre 2003 consid. 3; 1A.200/1997 du 11 novembre 1997 consid. 3a, in: ZBl 100/1999 p. 33; ENRICO RIVA, in Commentaire LAT, 2010, n. 143 ad art. 5 LAT; BERNHARD WALDMANN/PETER H�NNI; Raumplanungsgesetz, 2006, n. 56 ad art. 5 LAT).
Au terme de l'ATF 131 II 151 concernant la pr�sente cause, l'affaire avait �t� renvoy�e aux autorit�s cantonales pour qu'elles examinent notamment si la nouvelle r�glementation devait �tre consid�r�e comme une mesure de d�classement ou de non-classement. Cet arr�t a �t� critiqu� par la doctrine, qui y voyait en particulier une contradiction avec la jurisprudence susmentionn�e (RUDOLF KAPPELER, Die bundesgerichtliche Entsch�digungspraxis bei materieller Enteignung infolge Bauverbotszonen, 2007, p. 40 ss). Cet arr�t ne s'�carte cependant pas de la r�gle selon laquelle la r�vision d'une r�glementation ant�rieure � l'entr�e en vigueur de la LAT ne constitue en principe pas un d�classement. Il constitue plut�t une exception � ce principe, justifi�e par la grande proximit� entre l'entr�e en vigueur de la r�glementation litigieuse le 16 novembre 1979 et celle de la LAT le 1er janvier 1980. En raison de cette proximit� temporelle, il y avait lieu d'examiner si la r�glementation de 1979 pouvait �tre mat�riellement conforme � la LAT nonobstant son ant�riorit�. Cette question n'ayant pas fait l'objet de la proc�dure men�e jusqu'alors et les �l�ments figurant au dossier ne permettant pas de la trancher, un renvoi se justifiait sur ce point.
Dans le cadre de la nouvelle instruction de la cause, la Commune de Boudry a produit, � la demande de la Commission d'estimation, divers documents relatifs � l'�laboration de la r�glementation communale entr�e en vigueur le 16 novembre 1979. Il en ressort que les travaux y relatifs avaient en r�alit� d�but� de nombreuses ann�es auparavant. Un rapport du Conseil communal dat� du 20 juin 1978 r�v�le en effet que ces travaux ont commenc� le 4 septembre 1972 d�j�. Le groupe de travail nomm� � cet effet a tenu une vingtaine de s�ances, en s'inspirant d'un r�glement-type; il n'est toutefois pas fait mention de la l�gislation f�d�rale sur l'am�nagement du territoire en cours d'�laboration. Un premier projet de LAT avait pourtant �t� adopt� en 1974 et refus� en votation populaire en 1976. C'est la m�me ann�e que la r�glementation communale a �t� mise � l'enqu�te publique, avant d'�tre approuv�e par le Conseil g�n�ral en 1978. Les nouveaux documents produits par la commune d�montrent en outre que le projet de 1976 n'a pas connu de modifications substantielles.
Dans ces conditions, la proximit� entre la r�glementation de 1979 et la LAT n'est pas aussi grande qu'il n'y paraissait lorsque l'arr�t pr�cit� a �t� rendu, l'essentiel du plan d'am�nagement communal et du r�glement d'urbanisme ayant �t� r�alis� entre 1972 et 1976. Il ressort en outre des pi�ces produites par la commune que la l�gislation f�d�rale en gestation n'a pas pu servir de base � la r�glementation de 1979. En revanche, le plan d'urbanisation et le r�glement d'am�nagement communal entr�s en vigueur en 1996 avaient notamment pour but d'adapter la r�glementation communale aux exigences de la LAT. Elles apparaissent donc comme les premi�res r�gles �dict�es conform�ment � la l�gislation f�d�rale, ce que confirment les divers aspects de la r�glementation ant�rieure examin�s ci-apr�s.
2.2.2 Comme le rel�ve l'arr�t attaqu�, la r�glementation de 1979 visait � assurer un am�nagement rationnel du territoire communal (art. 1 RU), instaurait des plans directeurs, d'am�nagement, de r�seaux et d'alignement et, suivant les besoins, des plans de quartier (art. 3 RU) et divisait le territoire communal en quatorze zones d�finies chacune selon son caract�re, sa destination, les activit�s admises et les r�gles de construction � respecter (art. 101 ss RU). Les zones de protection particuli�res (vignes, gravi�res, etc.) �taient en outre d�finies sur le plan d'am�nagement et le r�glement d'utilisation prot�geait notamment les sources, les captages d'eau, les ruisseaux, les points de vue et les sites particuliers (art. 129 ss RU). Cependant, ces derniers points n'ont pas �t� report�s sur le plan d'am�nagement de 1979, qui n'�tait par ailleurs pas conforme � d'autres principes �dict�s � l'art. 3 LAT. En effet, ce plan ne prend notamment pas en compte la conservation des sites naturels et des territoires servant au d�lassement (art. 3 al. 2 let. d LAT), le maintien des for�ts (art. 3 al. 2 let. c LAT) ou encore le m�nagement d'aires de verdure dans le milieu b�ti (art. 3 al. 3 let. e LAT). Par ailleurs, la commune recourante rel�ve � juste titre que la r�glementation de 1979 n'appara�t pas enti�rement conforme � l'art. 4 LAT, les principes d'information et de participation pr�conis�s par cette disposition n'ayant vraisemblablement pas �t� mis en oeuvre. En effet, si le r�glement d'urbanisme et le plan d'am�nagement entr�s en vigueur en 1979 ont bien �t� mis � l'enqu�te publique en 1976, aucun �l�ment au dossier ne permet de retenir que la population a �t� d�ment renseign�e lors de l'�tablissement du plan en question et qu'elle a pu y participer de mani�re ad�quate. Les �l�ments susmentionn�s ont �t� pris en consid�ration dans l'�laboration du plan d'urbanisation de 1996, qui appara�t ainsi comme le premier plan conforme aux exigences de la LAT, m�me si certaines de ces exigences �taient d�j� concr�tis�es dans la r�glementation ant�rieure.
2.2.3 La conformit� de l'ancienne r�glementation � l'art. 17 LAT, r�gissant les zones � prot�ger, est �galement remise en question par la recourante. Le Tribunal cantonal a estim� qu'il n'y avait pas lieu, lors de l'entr�e en vigueur de la LAT, de faire application de l'art. 17 al. 1 let. c LAT, qui inclut dans les zones � prot�ger les localit�s typiques, les lieux historiques, les monuments naturels ou culturels. L'art. 17 al. 2 LAT permettait en effet au droit cantonal de prescrire "d'autres mesures ad�quates" au lieu de d�limiter des zones � prot�ger. Selon la cour cantonale, la r�glementation communale de 1979 pr�voyait de telles mesures, le r�glement d'urbanisme comportant "toute une s�rie" de r�gles de police des constructions tendant � la protection des caract�ristiques architecturales du hameau et de son style (art. 103 ss RU).
Il est vrai que les "mesures ad�quates" au sens de l'art. 17 al. 2 LAT peuvent rev�tir les formes les plus vari�es pour r�pondre � la diversit� des objets et des objectifs; il peut s'agir aussi bien de plans de zones classiques que de normes ne n�cessitant pas de plan, ou m�me de simples d�cisions (cf. PIERRE MOOR, Commentaire LAT, 2010, n. 80 ss ad art. 17 LAT; BERNHARD WALDMANN/PETER H�NNI, op. cit., n. 34 ss ad art. 17 LAT). Cela �tant, si les art. 103 ss RU comportent effectivement des prescriptions destin�es � pr�server le caract�re architectural et esth�tique de la zone d'ancienne localit�, on peut se demander si ces r�gles �taient suffisantes pour prot�ger notamment le secteur du Vieil Areuse. Comme cela ressort de l'arr�t attaqu�, ce hameau est constitu� de maisons de ma�tre et de d�pendances auxquelles aucune construction n'avait �t� ajout�e depuis des d�cennies. Le plan directeur communal mentionne en outre � cet endroit un parc bois� pr�sentant une valeur paysag�re �lev�e. Le l�gislateur communal a d'ailleurs pris en compte ces �l�ments en am�liorant la protection des sites construits "de haute qualit� architecturale et historique" (Rapport du Conseil communal du 14 ao�t 1995, annexe 1), ce qui l'a conduit � interdire la construction de nouveaux b�timents notamment dans le secteur du Vieil Areuse (art. 11.1.6 ch. 1 RAC). Dans ces conditions, le seul fait que les art. 103 ss RU autorisaient th�oriquement l'implantation de nouveaux b�timents dans ce secteur permet de douter du caract�re suffisant de la protection conf�r�e par la r�glementation de 1979 au regard de l'art. 17 LAT.
2.2.4 S'agissant plus sp�cifiquement des zones � b�tir, il est douteux que le plan d'am�nagement de 1979 soit conforme � l'art. 15 LAT. Ce plan attribuait � diverses "zones habitation" de larges secteurs qui n'�taient � l'�vidence pas largement b�tis au sens de l'art. 15 let. a LAT. De plus, le crit�re de la n�cessit� � la construction dans les quinze ans � venir (art. 15 let. b LAT) a �t� appliqu� plut�t largement, le rapport du Conseil communal du 20 juin 1978 se r�f�rant aux besoins d'une population de 8'000 habitants alors que la commune de Boudry ne comptait gu�re plus de 5'000 habitants quinze ans plus tard. Les zones d'habitation n'ont d'ailleurs pas �t� agrandies dans le plan de 1996, la commune ayant estim� qu'elles �taient suffisantes pour accueillir environ 1'000 habitants suppl�mentaires dans les dix � quinze ann�es suivantes (rapport du Conseil communal de Boudry du 14 ao�t 1995, p. 8). La question de la conformit� � l'art. 15 LAT peut cependant demeurer ind�cise, l'examen global de la r�glementation en cause permettant de conclure � sa non-conformit� aux exigences de la l�gislation f�d�rale sur l'am�nagement du territoire.
2.2.5 En d�finitive, c'est � tort que les autorit�s cantonales ont estim� que le plan d'am�nagement communal et le r�glement d'urbanisme entr�s en vigueur en 1979 �taient d�j� conformes � la LAT. Comme cela ressort au demeurant du rapport du Conseil communal du 14 ao�t 2005, le nouveau plan d'urbanisation et le r�glement d'am�nagement communal entr�s en vigueur en 1996 avaient pr�cis�ment pour but d'adapter la r�glementation communale aux prescriptions de la LAT. Ils doivent donc �tre consid�r�s comme la premi�re mesure d'am�nagement conforme au droit f�d�ral. Par cons�quent, conform�ment � la jurisprudence susmentionn�e, il y a lieu de constater que l'interdiction de construire r�sultant de la r�glementation de 1996 ne constitue pas un d�classement, mais un refus de classer ou non-classement.
Il reste � examiner si ce non-classement repr�sente un cas d'expropriation mat�rielle donnant le droit � une indemnisation.
3.1 En principe, un refus de classement ne peut pas fonder le droit � une indemnit� pour expropriation mat�rielle. La jurisprudence reconna�t toutefois des exceptions � ce principe, quand le terrain litigieux est pr�t � la construction - ou � tout le moins quand il est d�j� raccord� aux installations de l'�quipement g�n�ral -, lorsqu'il se situe � l'int�rieur du p�rim�tre du plan directeur des �gouts et lorsque son propri�taire a d�j� engag� des frais importants pour l'�quipement ou la construction; pour qu'une indemnit� puisse entrer en consid�ration, il faut en r�gle g�n�rale que ces conditions soient toutes remplies. La jurisprudence retient encore d'autres hypoth�ses o� il faudrait accorder un caract�re pr�pond�rant � la protection de la bonne foi du propri�taire concern� et, pour ce motif, consid�rer que son terrain aurait d� �tre class� en zone � b�tir, notamment parce qu'il se trouvait dans un secteur largement b�ti (ATF 132 II 218 consid. 2.2 p. 220 s.; 125 II 431 consid. 4a p. 434; 122 II 326 consid. 6a p. 333; 121 II 417 consid. 4b p. 423 s. et les arr�ts cit�s).
3.2 Le jour d�terminant pour savoir si l'on se trouve en pr�sence d'une expropriation mat�rielle est l'entr�e en vigueur du nouveau plan de zones (ATF 132 II 218 consid. 2.4 p. 222), soit en l'esp�ce le 21 juin 1996. S'il est vrai qu'� cette date la parcelle litigieuse se trouvait dans un secteur d�j� desservi par des conduites d'alimentation en eau et en �nergie ainsi que d'�vacuation des eaux us�es, rien n'indique en revanche que ses propri�taires avaient engag� des frais importants pour l'�quipement ou la construction sur ce bien-fonds. Les investissements qui peuvent �tre pris en consid�ration � cet �gard sont ceux qui ont effectivement servi � am�liorer l'�quipement du terrain, afin de pr�parer objectivement et concr�tement la r�alisation des constructions; les co�ts d'acquisition du terrain, de m�me que d'autres frais engag�s au moment o� il existe encore objectivement un risque que la construction ne se r�alise pas, ne sauraient �tre invoqu�s dans ce cadre (cf. ATF 125 II 431 consid. 5b p. 437; 119 Ib 124 consid. 4a/aa p. 133, 138 consid. 5a p. 146 s.; ENRICO RIVA, op. cit., n. 152 ad art. 5 LAT). Les intim�s n'all�guant pas avoir engag� des frais susceptibles d'�tre pris en consid�ration, l'une des conditions cumulatives fondant le droit � une indemnit� pour expropriation mat�rielle fait d�faut.
Les circonstances du cas d'esp�ce ne justifient pas non plus d'accorder un caract�re pr�pond�rant � la protection de la bonne foi, celle-ci n'ayant pas �t� atteinte par le changement de r�glementation en 1996. On peine en effet � consid�rer que le classement en zone � b�tir des 2'011 m2 litigieux s'imposait d'embl�e au motif que cette partie de la parcelle des intim�s �tait int�gr�e dans un secteur largement b�ti au sens de l'art. 15 let. a LAT. Cette portion de terrain se trouve certes dans le secteur du Vieil Areuse, qui comporte une quinzaine de constructions, mais elle ne fait pas v�ritablement partie de ce qui peut �tre consid�r� comme le noyau de ce hameau. Elle est en effet s�par�e de celui-ci par une petite route et elle se trouve entre deux constructions distantes d'environ 70 m, ce qui n'est pas n�gligeable � l'�chelle du hameau. Le secteur litigieux constitue en outre un espace de verdure relativement important au regard du milieu b�ti dans lequel il s'ins�re, de sorte qu'il ne saurait d'embl�e �tre qualifi� de br�che dans le tissu b�ti au sens de la jurisprudence relative � l'art. 15 let. a LAT (cf. ATF 132 II 218 consid. 4.2 p. 223 ss; 121 II 417 consid. 5a p. 424 et les r�f�rences). De plus, compte tenu de la valeur du site, il est loin d'�tre certain que le plan de quartier qui aurait d� �tre adopt� ait permis d'implanter une ou plusieurs constructions � cet endroit pr�cis, les autorit�s communales ayant exprim� leur souci de pr�server les lieux au moins � partir de 1995 (cf. supra consid. 2.2.3). Pour le surplus, les intim�s ne font pas valoir que l'attitude des autorit�s les aurait induits en erreur et ils n'all�guent pas avoir entrepris une quelconque d�marche en vue de la construction de leur bien-fonds. En d�finitive, les conditions pr�vues par la jurisprudence relative � l'expropriation mat�rielle en cas de refus de classement ne sont pas remplies, de sorte que les intim�s ne peuvent pr�tendre � aucune indemnit�.
Il s'ensuit que le recours doit �tre admis et l'arr�t attaqu� annul�. La d�cision rendue par la Commission d'estimation le 31 octobre 2008 doit �galement �tre annul�e. Conform�ment � l'art. 66 al. 1 LTF, les frais judiciaires sont mis � la charge des intim�s, qui succombent. Ces frais seront toutefois r�duits � 1'000 fr. compte tenu des circonstances du cas d'esp�ce, en particulier l'�coulement du temps depuis l'introduction de la proc�dure d'estimation. Il n'est pas allou� de d�pens � la commune recourante (art. 68 al. 3 LTF). Il y a encore lieu de statuer sur les frais et d�pens de la proc�dure ant�rieure (art. 67 et 68 al. 5 LTF). En vertu de l'art. 48 al. 1 de la loi cantonale sur la proc�dure et la juridiction administratives (LPJA; RSN 152.130), la commune ne peut pas pr�tendre � des d�pens devant l'autorit� de recours. Il en va de m�me en ce qui concerne la proc�dure de la Commission d'estimation, la commune n'ayant pas conclu � l'octroi de d�pens devant cette instance. En revanche, les intim�s doivent s'acquitter des frais de proc�dure, arr�t�s � 1'000 fr. pour le Tribunal cantonal et � 980 fr. pour la Commission d'estimation.
Le recours est admis. L'arr�t attaqu� est annul�, de m�me que la d�cision rendue par la Commission d'estimation en mati�re d'expropriation du canton de Neuch�tel le 31 octobre 2008.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 1'000 fr., sont mis � la charge des intim�s.
Les frais de la proc�dure devant le Tribunal cantonal, arr�t�s � 1'000 fr., et ceux de la proc�dure devant la Commission d'estimation, arr�t�s � 980 fr., sont mis � la charge des intim�s.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties, � la Commission d'estimation en mati�re d'expropriation pour cause d'utilit� publique et au Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel ainsi qu'� l'Office f�d�ral du d�veloppement territorial.

References: ATF 
 art. 15
 art. 82
 ATF 
 ATF 
 art. 5
 art. 5
 art. 17
 art. 17
 art. 103
 art. 103
 ATF 
 art. 5
 ATF