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Timestamp: 2017-06-28 22:47:09+00:00

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MIETRECHTS–TIPPS 1
* Vollmacht erforderlich?
Sowohl Vermieter wie auch Mieter bedienen sich häufig eines Vertreters. Der Vermieter lässt
beispielsweise die Betriebs und
Heizkostenabrechnungen von der Hausverwaltung erledigen –
die gibt die Heizkostenabrechnung häufig bei einer Ablesefirma in Auftrag. Bei ernsteren mietrechtlichen
Auseinandersetzungen lassen sich die Mietparteien auch oft von Anwälten oder
dem Mieterverein vertreten. In all diesen Fällen muss die Vertretungsbefugnis durch eine Originalvollmacht
nachgewiesen werden. Die Vollmacht muss auch den Vertretungsumfang
bestimmen. Liegt einer mietrechtlichen Erklärung des Vertreters keine Vollmacht bei, so wird
diese Erklärung unwirksam, wenn sie vom Mieter unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht
gemäß § 174 BGB unverzüglich zurückgewiesen wird. Die Angelegenheit kann dann auch
nicht nachträglich geheilt werden, sondern die Erklärung muss vollkommen neu und dann mit
Originalvollmacht abgegeben werden. Da manche mietrechtlichen Erklärungen mit Fristen
verbunden sind (zum Beispiel eine Mieterhöhung), kann das dazu führen, dass die Wirkung
erst später eintreten kann.
* Betriebskostenabrechnung: Postzustellzeit relevant
Der Hauswart warf die Betriebskostenabrechnungen für 2004 am Montag, den 2. Januar 2006
gegen 21 Uhr in die Briefkästen der Mieter. Zu spät, meinen die Mieter. Noch rechtzeitig, argumentiert
der Vermieter. Wer hat Recht? Nach § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB kann der Vermieter
Betriebskostennachforderungen nur verlangen, wenn er die Abrechnung spätestens bis zum
Ablauf des zwölften Monats nach Ende der Abrechnungsfrist, also bis zum 31. Dezember, dem
Mieter mitteilt. Da jedoch der 31. Dezember 2005 ein Sonnabend war, kommt § 193 BGB zur
Anwendung mit der Folge, dass der Zugang der Abrechnung auch dann noch rechtzeitig ist,
wenn er erst am Montag, den 2. Januar 2006 erfolgt. Jedoch: Wer das Abrechnungsschreiben in
den Briefkasten wirft, muss die Postzustellzeiten beachten. Gelangt der Brief, wie hier, erst
nach der ortsüblichen Zustellungszeit in den Briefkasten, ist er erst am nächsten Tag dem Empfänger
zugegangen. Die Betriebskostenabrechnung ist damit verspätet. Die Mieter müssen die
Nachforderungen nicht begleichen.
* Mietkaution in Raten zahlbar
In § 551 BGB finden sich die gesetzlichen Regelungen zur Mietkaution. Danach darf die Kautionssumme
das Dreifache der monatlichen Kaltmiete, also ohne vereinbarte Betriebs– und
Heizkostenvorschüsse, nicht Übersteigen. Darüber hinaus regelt das Gesetz ausdrücklich, dass
diese Summe – jedenfalls wenn Sie als Geldbetrag bereitzustellen ist (eine Mietkaution kann
unter anderem in Form einer Bürgschaft vereinbart werden) – auch in drei gleichen monatlichen
Teilzahlungen geleistet werden kann, wobei die erste Rate zum Beginn des Mietverhältnisses
fällig wird. Selbst wenn im Mietvertrag eine einmalige Sofortzahlung ausdrücklich vereinbart
ist, kann der Mieter in drei Raten zahlen, da jede für den Mieter nachteilig vom Gesetz
abweichende Vereinbarung nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam ist.
* Mieterhöhung unwirksam bei falschem Mietspiegelfeld
Der Vermieter hatte sich in der Einstufung der Wohnlage geirrt und deshalb in der Mieterhöhung
ein falsches Mietspiegelfeld angegeben. Bislang verpflichtete die Überwiegende Rechtsprechung
den Mieter in einem solchen Fall zur Teilzustimmung auf Grundlage des richtigen
Mietspiegelfeldes. Die 62. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hingegen hält die Mieterhöhung
unter Hinweis auf § 558 a Absatz 3 BGB für unwirksam. Nach § 558 a Absatz 3 BGB
müsse der Vermieter sogar in den Fällen, in denen er sein Erhöhungsverlangen nicht auf einen
Mietspiegel stütze, die Angaben des richtigen Mietspiegelfeldes für die Wohnung mitteilen.
Dies müsse erst recht dann gelten, wenn der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf den Mietspiegel
stütze. Das Begründungserfordernis diene nämlich dazu, dem Mieter die Möglichkeit
zu geben, anhand der ihm mitgeteilten konkreten Werte während der sich anschließenden gesetzlichen Überlegungsfrist zu Überprüfen, ob er dem Verlangen zustimme oder nicht. Das
Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. LG Berlin vom 14. Juli 2005 – 62 S 120⁄05 –
* Rund um den Einzugstermin
Ein Nutzungsanspruch an der Mietwohnung steht dem Mieter ab Beginn der Mietzeit zu,
der im Mietvertrag vereinbart wurde. Will der Mieter bereits früher einziehen, setzt dies
das ausdrückliche Einverständnis des Vermieters voraus. Eine vorzeitige Schlüsselübergabe
kommt einem solchen Einverständnis natürlich gleich. Ob für die Zeit einer vorfristigen
Nutzung auch bereits Miete zu zahlen ist, muss gesondert vereinbart werden. Zur Mietzahlung
ist der Mieter aber in jedem Fall dann verpflichtet, wenn sich der Einzug durch Umstände
verzögert, die er selbst zu vertreten hat – also wenn beispielsweise der Umzugstermin
wegen Erkrankung verschoben werden muss oder wenn der Mieter Handwerker mit
der Herrichtung der Wohnung beauftragt hat und sich die Ausführung verzögert. Hingegen
muss der Mieter so lange keine Miete zahlen, wie ihm die Wohnung vom Vermieter nicht
Übergeben wird, weil sie beispielsweise infolge verzögerten Auszugs des Vormieters nicht
rechtzeitig frei wird. Hat der Vermieter die Verzögerung selbst verschuldet, so können dem
Mieter unter Umständen sogar Schadensersatzansprüche zustehen.
* Keine Betriebskosten ohne Vereinbarung
In einem Untermietvertrag war vereinbart, dass der Untermieter die "Nebenkosten" zu tragen
habe. In der Folge kam es insbesondere zum Streit darüber, ob der Untermieter die
Kosten seines Wasserverbrauchs zusätzlich zum Untermietzins bezahlen müsse. Das Landgericht
gab dem Untermieter recht, der dies anzweifelte. Der Begriff Nebenkosten im
Mietvertrag mache nicht deutlich, welche Kosten im Einzelnen der Mieter tragen sollte. Es
bleibe unklar, ob damit nur warme oder nur kalte Betriebskosten oder beides gemeint war.
Fazit: Sind die Betriebskosten nicht wirksam auf den Mieter beziehungsweise den Untermieter
Überwälzt worden, hat der Vermieter auch die verbrauchsabhängigen Kosten zu tragen,
sofern der Mieter nicht selbst Anschlussnehmer ist.
LG Berlin vom 31. Mai 2005 – 64 S 95⁄05 –
* Abrechnungsmaßstab Betriebskosten – veränderbar oder nicht?
Gemäß § 556 a BGB können die Mietparteien einen Abrechnungsmaßstab für die Betriebskosten
vereinbaren, wobei dieser natürlich sinnvoll sein muss und den Mieter nicht unangemessen
benachteiligen darf. Ist im Mietvertrag nichts dazu vereinbart, so gilt grundsätzlich
die Wohnfläche als Verteilungsmaßstab. In der Regel wird die Wohnfläche von vornherein
in den Mietverträgen als Umlagemaßstab vereinbart. Allerdings ist bei verbrauchsabhängigen
Kosten immer dann vom tatsächlichen Verbrauch des Mieters auszugehen,
wenn Verbrauchserfassungsgeräte installiert sind. Dies kann auch durch Rechtsvorschriften
festgelegt werden. So regelt die Heizkostenverordnung die verbrauchsabhängige Abrechnung
der Kosten für Heizung und Warmwasser (wobei hier neben dem gemessenen
Verbrauch immer auch ein flächenbezogener Kostenanteil vorgesehen ist). Der im Mietvertrag
vereinbarte Umlagemaßstab kann grundsätzlich nicht einseitig verändert werden. Lediglich
bei verbrauchsabhängigen Kosten kann der Vermieter beispielsweise nach dem
Einbau von Wasserzählern eine Umstellung des bisherigen Umlagemaßstabs Wohnfläche
für die Zukunft auf einen Maßstab vornehmen, der dem tatsächlichen Verbrauch beziehungsweise
der erfassten Verursachung Rechnung trägt.
* Rauchen grundsätzlich erlaubt
Auch wenn Nachbarn sich gestört fühlen – jedem Mieter ist freigestellt, in seiner Wohnung
zu rauchen. Wenn der Mief in das Treppenhaus zieht oder aus dem Fenster in die
darüber liegende Wohnung, ist das zwar sehr unangenehm, einen Verbotsanspruch gegen
den Raucher löst es aber nicht aus. Selbst mietvertragliche Rauchverbotsklauseln
sind nach einschlägiger Rechtsprechung unwirksam. Da die Nachbarn das Rauchen
samt seiner unangenehmen Begleiterscheinungen nach Überwiegender Meinung der
einschlägigen Rechtsprechung grundsätzlich hinzunehmen haben, besteht auch nur ausnahmsweise
ein Grund zur Mietminderung. Zum Beispiel dürfte bei baulichen Mängeln,
wo durch undichte Decken und Ritzen erhebliche Geruchsbelästigungen aus einer
darunter liegenden Gaststätte dringen, eine Mietminderung begrändet sein. Leider ist
die Beweislage dabei oft kompliziert. Letzte Sicherheit bringen dabei in der Regel nur
Messergebnisse wissenschaftlich anerkannter Verfahren zur Raumluftmessung. Die
hierfür erforderlichen Kosten muss erst einmal der Mieter aufbringen. Dringt sein
Mängelbeseitigungsanspruch bei Gericht durch, können solche Gutachterkosten unter
Umständen gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden.
* Zweitbalkon ist meist keine Modernisierung
Darf der Vermieter die Duldung des Anbaus eines zweiten Balkons vom Mieter einer
Zweizimmerwohnung verlangen? Das Landgericht Berlin sieht in einem zweiten Balkon
grundsätzlich keine Modernisierungsmaßnahme, wenn damit keine bessere oder
komfortablere Nutzung der Wohnung ermöglicht wird. Ein zweiter Balkon bringe jedenfalls
für eine Zweizimmerwohnung in der Regel keine Gebrauchsvorteile, soweit
der vorhandene Balkon von seiner Dimensionierung und Lage bestimmungsgemäß genutzt
werden kann. Darüber hinaus ermögliche ein Zweitbalkon jedenfalls dann keine
bessere oder komfortablere Nutzung der Wohnung, wenn dadurch Stellfläche im betroffenen
Zimmer verloren geht, das als gefangenes Zimmer in einer Zweizimmerwohnung
vorrangig als Schlafzimmer mit entsprechendem Stellplatzbedarf an den Wänden genutzt
wird. Dann Überwiege die damit einhergehende Verschlechterung der Nutzungsmöglichkeit
dieses Zimmers den sich gegebenenfalls ausnahmsweise ergebenden Vorteil
durch einen zweiten Balkon. LG Berlin vom 15. November 2005 – 63 S 77⁄05 –
* Was ist eine Kündigungssperrfrist?
Der Erwerber einer Wohnung kann wegen Eigenbedarfs oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher
Verwertung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB erst nach Ablauf bestimmter
Fristen nach § 577 a BGB kündigen. Diese Fristen sind in Berlin je nach Bezirken unterschiedlich:
Generell gilt für die Stadt eine dreijährige Kündigungssperrfrist. Aber in den Bezirken
Friedrichshain - Kreuzberg, Charlottenburg - Wilmersdorf, Tempelhof - Schöneberg
und Pankow gilt nach der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 20. Juli 2004 (GVBl.
Berlin, Seite 294) eine erweiterte Kündigungssperrfrist von sieben Jahren. Die Frist beginnt
mit dem Zeitpunkt des erstmaligen Erwerbs der Wohnung (auch durch Zuschlag bei einer
Zwangsversteigerung) zu laufen. Eine innerhalb der Kündigungssperrfrist aus den oben genannten
Gründen abgegebene Kündigung ist unwirksam.
* Unwirksame Mietvertragsklauseln
Auch wenn die Verfasser so genannter Formularverträge darauf bedacht sind, den aktuellen
Stand der schier unübersichtlichen Rechtsprechung zur Wirksamkeit mietvertraglicher Vereinbarungen
zu berücksichtigen, gelingt dies oft nicht. Auch werden infolge sich verändernder
und ausweitender Rechtsprechung immer wieder in Gebrauch befindliche Klauseln für
unwirksam erklärt, wenn sie mit dem Gesetz nicht in Übereinstimmung stehen oder den Mieter
unangemessen benachteiligen. In § 305 ff. BGB finden sich die rechtlichen Grundlagen
für die Bewertung Allgemeiner Geschäftsbedingungen, so auch der Klauseln in Formularmietverträgen.
Gerade wegen der sich weiterentwickelnden Rechtsprechung ist es sinnvoll,
einen Mietvertrag erst bei drohendem Konflikt auf die Wirksamkeit der entsprechenden
Klausel zu prüfen. Immerhin könnte eine Klausel, die heute noch Bestand hat, in einem künftigen
Konfliktfall durch Urteil für unwirksam erklärt worden sein. Wichtig ist dabei immer
der genaue Wortlaut der Klausel, und es kommt auf jedes Komma an. Ein Beispiel ist die
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu den Klauseln, wonach Mieter zu Schönheitsreparaturen
verpflichtet sind. Viele solcher Klauseln sind unwirksam mit der Folge, dass Mieter
nicht renovieren müssen, auch wenn dies im Mietvertrag steht.
* Mieterhöhung und Kappungsgrenze
Eines der gesetzlichen Kriterien für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gemäß § 558
Abs. 3 BGB die Kappungsgrenze von 20 Prozent. Demnach darf die Miete innerhalb der
letzten drei Jahre vor dem Wirksamwerden der aktuellen Mieterhöhung nicht um mehr als 20
Prozent gestiegen sein. Allerdings bleiben dabei Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder
gestiegener Betriebskosten außer Betracht. Bei der Prüfung berechnet sich die Kappungsgrenze,
indem von der Ausgangsmiete von vor drei Jahren 20 Prozent hinzuaddiert
werden. Sodann ist zu prüfen, ob seither Mieterhöhungen nach § 558 BGB stattgefunden haben.
Wenn dies der Fall ist, sind diese Erhöhungsbeträge vom errechneten Betrag abzuziehen. Nun bleibt der Restbetrag übrig, der durch die aktuelle Mieterhöhung nicht Überschritten
Beispiel: Mieterhöhungsverlangen zum 1.5.2006: monatlich 30 Euro. Die Nettokaltmiete betrug
am 1.5.2003 200 Euro. die 20–prozentige Kappungsgrenze liegt demnach bei 40 Euro.
Zum 1.10.2004 wurde die Nettokaltmiete bereits um monatlich 20 Euro erhöht. So bleiben
infolge der Anrechnung nur noch 20 Euro übrig und der Mieter muss statt der verlangten 30
nur 20 Euro akzeptieren.
Aber Achtung: Es gibt noch mehr Kriterien für die Wirksamkeit und Begründung von Mieterhöhungen.
* Keine Verwertungskündigung ohne "Nachteil"
Der Kündigungsgrund "Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung" gemäß §
573 Absatz 2 Nr. 3 BGB kann vorliegen, wenn ein Vermieter seine vermietete Eigentumswohnung
in unvermietetem Zustand zu einem wesentlich höheren Preis verkaufen kann. Vorliegend
hatte der Vermieter die Kündigung damit begründet, dass die Wohnung leer 60 000
Euro am Markt erzielen würde, mit Mieter hingegen maximal 50 000 Euro. Im Räumungsprozess
wurde durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten Überraschenderweise ein
Verkaufserlös von 63 000 Euro in vermietetem und von 81 000 Euro in leerem Zustand festgestellt.
Das Landgericht hielt deshalb die Kündigung für unwirksam und wies die Räumungsklage
ab, weil der im Kündigungsschreiben genannte höhere Preis für die Veräußerung
im unvermietetem Zustand nach den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen auch
im vermietetem Zustand erzielt werden könne. Der Vermieter erleide also keinen Nachteil
durch den Fortbestand des Mietverhältnisses. LG Berlin vom 20. Januar 2006 – 64 S 427⁄04 –
* Mängelklausel kann zu weit gefasst sein
Die Mietminderung ist nach § 536 b Satz 1 BGB ausgeschlossen, wenn der Mieter einen
Mangel schon bei Mietvertragsabschluss kannte. Der Vermieter hatte deshalb folgende Klausel
in den Mietvertrag aufgenommen: "Den Mietern ist bekannt und die Vermieterin weist
ausdrücklich darauf hin, dass im Stadtbezirk Mitte von Berlin zurzeit und auch künftig umfangreiche
Baumaßnahmen stattfinden beziehungsweise mit Sicherheit zu erwarten sind. Die
sich daraus ergebenden Wirkungen auf die Mietsache in Form von Lärm, Schmutz– und
Staubbelästigungen – sind vertragsgemäß und vermindern deshalb die Miete nicht. Die Mieter
mieten die Wohnung in Kenntnis dieser Umstände an." Trotz dieser Klausel hielt das
Landgericht die Minderung wegen Baulärms auf dem Nachbargrundstück für nicht ausgeschlossen.
Die Klausel sei derart weit und unkonkret gefasst, dass der Mieter daraus keine
konkrete Kenntnis zu den zu erwartenden Beeinträchtigungen ableiten könne. LG Berlin, Hinweis vom 22. Dezember 2005 – 67 S 391⁄05 –
* Schönheitsreparaturen: Auf die Formulierung kommt es an
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (WuM 2004, Seite 463) ist die Abwälzung
der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, wenn der Fristenplan "starr" ist. Eine
starre Klausel lautet beispielsweise: "Die Zeitfolge beträgt bei Küche, Bad und Toilette 3 Jahre,
bei allen übrigen Räumen 5 Jahre." In einem solchen Fall muss der Mieter nicht renovieren,
auch nicht beim Auszug. Denn die Klausel berücksichtigt nicht einen im Einzelfall denkbaren
Überdurchschnittlich guten Erhaltungszustand der Wohnung. Ein kleines Wörtchen kann jedoch
die Starrheit der Klausel aufheben: Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter Schönheitsreparaturen
"grundsätzlich" in bestimmten Fristen ausführen soll, handelt es sich nach
Auffassung des Berliner Landgerichts um eine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen.
Durch das Wort "grundsätzlich" werde hinreichend deutlich, dass die Renovierungspflicht
nicht zwangsläufig nach Ablauf der genannten Fristen einsetze, also kein starrer Fristenplan
vorliege. LG Berlin vom 10. Februar 2006 – 64 S 430⁄05 –
* Wenn die Vollmacht fehlt
Wenn nach einem Wechsel der Hausverwaltung ein rechtserhebliches Schreiben (zum Beispiel
eine Mieterhöhung, eine Modernisierungsankündigung oder eine Kündigung) an den Mieter
gerichtet wird, so muss diesem eine Vollmacht im Original beigefügt sein. Fehlt die Vollmacht,
kann der Mieter die Erklärung unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht gemäß § 174
BGB zurückweisen. Will der Vermieter oder die Hausverwaltung den erhobenen Anspruch
weiterhin geltend machen, so bedarf es eines neuerlichen Schreibens unter Beifügung der
Vollmacht. Allein das Nachsenden der Vollmacht genügt nicht. Natürlich kann man die Zurückweisung
nicht mehr erklären, wenn man bereits zuvor andere Äußerungen der Hausverwaltung
ohne weiteres akzeptiert hat.
* Was ist eigentlich ein Mietvertrag?
Gemäß § 535 BGB verpflichtet sich der Vermieter, Wohnräume in einem zum Gebrauch geeigneten
Zustand zu überlassen und in diesem Zustand auch zu erhalten. Im Gegenzug verpflichtet
sich der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete. Ein Mietvertrag kann mündlich
oder schriftlich geschlossen werden und kommt schon zustande, wenn mindestens folgende
Vereinbarungen getroffen wurden: Wer ist Vermieter und wer Mieter? Welche Wohnräume
werden gemietet? Wann soll das Mietverhältnis beginnen und wie hoch ist die Miete? Alles
Weitere beginnen und wie hoch ist die Miete? Alles weitere ergibt sich aus dem Gesetz, üblicherweise
werden allerdings schriftliche Mietverträge geschlossen, zumeist so genannte Formularmietverträge,
also bereits vorgedruckte Vereinbarungen, die nur noch ausgefüllt und unterschrieben
* Zustellung auf Numero sicher
Üblicherweise senden Mieter ihre Schreiben an den Vermieter als einfachen Brief mit der Post.
Mitunter kommt es aber darauf an, dass der Mieter den Zugang beweisen kann. Die Zusendung
per Einschreiben mit Rückschein oder Einwurfeinschreiben ist nicht unbedingt sicherer, denn
beispielsweise wird der Vermieter zwar den Zugang eines Briefumschlages, nicht aber dessen
Inhalt bestätigen. So ist die persönliche Zustellung gegen Empfangsquittung immer noch die
sicherste Methode. Will man per Boten zustellen, so sollte der Bote das Schreiben erst einmal
zur Kenntnis genommen haben, ehe der Brief ins Kuvert kommt. Dann kann er später sowohl
die Zustellung als auch den Inhalt des zugestellten Schreibens bezeugen.
* Einsichtnahme in Hauswartdienstvertrag zulässig
Um die angesetzten Hauswartkosten zu Überprüfen, kann der Mieter entsprechende Belege
einsehen. Er hat insoweit unter anderem Anspruch auf Einsicht in die Lohn– und
Gehaltsabrechnung des Hauswartes, der eingesetzten Hausarbeiter und in den Hauswartdienstvertrag,
wie das Landgericht Berlin jüngst bestätigt hat. Die Einsicht in die Tätigkeitsbelege genüge
nicht. Der Vermieter könne sich im Hinblick auf den Hauswartdienstvertrag auch nicht mit
Erfolg auf Datenschutzgründe berufen. Dies gelte jedenfalls insoweit, als es die Höhe der vereinbarten
Vergütung und den Umfang der vereinbarten Tätigkeit betreffe. Denn es sei auch
einem Hauswart durchaus bewusst, dass diese Vereinbarungen im Rahmen eines Streits über
die Betriebskosten gegebenenfalls offen zu legen sind. LG Berlin vom 5. Mai 2006 – 63 S 416⁄02 –
* Wie funktioniert das Zurückbehaltungsrecht?
Befindet sich der Vermieter mit der Beseitigung eines vom Mieter ordnungsgemäß angezeigten
Mangels in Verzug, weil die ihm gesetzte Frist fruchtlos verstrichen ist, steht dem Mieter unter
anderem ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB zu. Nach einer Entscheidung des Berliner
Verfassungsgerichtshofes vom 19. August 2005 kann ein Mieter wegen Mängeln in seiner
Wohnung die Mietzinszahlung in Höhe des Drei bis Fünffachen der wegen dieser Mängel
angemessenen Mietminderung bis zur Beseitigung des Mangels monatlich zurückbehalten
(Grundeigentum 2005, Seite 1346). Allerdings muss – im Gegensatz zur Mietminderung – der
Mieter die zurückbehaltenen Beträge nachzahlen, sobald die Mängelbeseitigung erfolgt ist. Die
Höhe der zurückbehaltenen Beträge darf insgesamt den Betrag, der für die begehrte Mängelbeseitigung
aufzuwenden wäre, nicht überschreiten. Das Zurückbehaltungsrecht wirkt allerdings
nur gegenüber dem aktuell säumigen Vermieter. Wenn dieser wechselt, weil zum Beispiel das
Haus verkauft wurde, endet dem ursprünglichen Vermieter gegenüber das Zurückbehaltungsrecht,
auch wenn der die Mängel noch nicht beseitigt hat. Der Mieter muss dann die bis zum
Zeitpunkt der Grundbucheintragung zurückbehaltenen Beträge an den alten Vermieter auszahlen.
Dem neuen Eigentümer gegenüber kann das Zurückbehaltungsrecht nur für die Mieten
ausgeübt werden, die nach dem Eigentumswechsel (Eintragung im Grundbuch) angefallen
sind, entschied der Bundesgerichtshof am 19. Juni 2006.
* Inkassounternehmen: Nicht für alle Fälle
Zunehmend beauftragen Vermieter und Wohnungsunternehmen professionelle Inkassounternehmen
mit der Beitreibung von Mietrückständen. Dadurch kommen dann zu den tatsächlichen
oder vermeintlichen Mietrückständen neben Verzugszinsen noch die Kosten dieser Unternehmen
hinzu. Zwar ist es grundsätzlich zulässig, Forderungen auf Dritte zu übertragen, die diese
dann im eigenen Namen eintreiben können, doch betrifft dies nur nachweislich eingetretene
Rückstände. Bestreitet der Mieter zum Beispiel die Nachforderung aus einer Betriebs– und
Heizkostenabrechnung, weil der Anspruch unwirksam ist oder nicht hinreichend begründet
wurde, kann der Vermieter seiner daraus folgenden Verpflichtungen nicht dadurch ausweichen,
dass er die Forderung auf ein Inkassounternehmen überträgt, das mit dem eigentlichen Mietverhältnis
Den Vermieter trifft im übrigen auch eine Schadensminderungspflicht, wenn ihm bekannt ist,
dass seine Forderung wirksam bestritten wird. Er darf die bestrittenen Kosten nicht noch durch
zusätzliche Kosten der Forderungsbeitreibung erhöhen – so das Amtsgericht Wedding vom 24.
Oktober 2001. In jedem Fall sollte der Mieter aber die ordnungsgemäße
Bevollmächtigung des Inkassounternehmens überprüfen, damit ihm keine Doppelzahlungen drohen.
* Nutzungsbeschränkungen beim Gemeinschaftsgarten
Der Vermieter darf sich im Mietvertrag vorbehalten, eine Benutzungsordnung für den Gemeinschaftsgarten
zu erlassen, entschied das Landgericht Berlin. Der Vermieter handelt bei einer
solchen Vorgehensweise nicht willkürlich, sondern im berechtigten Interesse, um eine einheitliche
Regelung über die Nutzung der Gartenfläche herbeizuführen. Allerdings sei die Benutzungsregelung
nach billigem Ermessen zu treffen (§ 315 Absatz 1 BGB). Im konkreten Fall
hatte der Vermieter verfügt, dass Liegestühle, Blumenkübel, Strandkörbe und andere Gegenstände
nicht dauerhaft im Garten aufgestellt werden dürfen. Dies hielt das Landgericht für "billig
und gerecht". Bei einfach zu entfernenden Gegenständen werde damit ein "Reservierungseffekt"
hinsichtlich bestimmter Stellen des Gartens zu Gunsten bestimmter Mieter verhindert.
Zusätzlich sei eine solche Benutzungsverordnung auch bei schweren und flächigen Gegenständen
(wie Blumenkübel und Strandkörben) gerechtfertigt, weil derartige Möbel Rasenflächen
LG Berlin vom 27. Januar 2006 – 63 S 287⁄05 –
* Mehrere Mieter im Vertrag
Haben mehrere Personen den Mietvertrag als Mieter unterschrieben, so können sämtliche
rechtserheblichen Erklärungen gegenüber dem Vermieter auch nur von allen Mietern gemeinsam
rechtswirksam abgegeben werden. Natürlich kann sich ein Mieter vom anderen per Vollmacht
vertreten lassen. Ebenso erlangen Erklärungen des Vermieters nur Wirksamkeit, wenn
sie an alle beteiligten Mieter gerichtet sind. Im Mietvertrag kann zwar eine Zugangsvereinbarung
getroffen werden, so dass der Zugang des Schreibens bei nur einem der Mieter genügt,
dennoch sind alle Adressaten im Vermieterschreiben einzeln anzugeben.
* Autowaschverbot in der Hausordnung
Wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist, sind deren Regelungen so verbindlich
wie der Rest des Vertrages. Neben ökologischen Erwägungen gibt es für ein Autowaschverbot
auch die Überlegung, dass der Mieter das Auto nicht mit Leitungswasser aus dem Hause
waschen soll, da der Wasserverbrauch auf alle Mieter im Rahmen der Betriebskosten umgelegt
wird. So soll vermieden werden, dass die anderen Mitbewohner den Mehrverbrauch an Wasser
mitbezahlen müssen.
* Welche Zinsen werden fällig bei Verzug?
Gemäß § 288 BGB ist eine Geldschuld während des Verzuges zu verzinsen. Verzug tritt
dann ein, wenn eine Schuld nicht fristbeziehungsweise termingerecht erfüllt wird. Der
Zinssatz beträgt fünf Prozentpunkte pro Jahr über dem Basiszinssatz. Der Basiszinssatz
wird jährlich zum 1. Januar und 1. Juli von der Deutschen Bundesbank im Bundesanzeiger
veröffentlicht. Die genannten 5 Prozent gelten allerdings nur für Rechtsgeschäfte, an denen
Verbraucher (zum Beispiel Wohnungsmieter) beteiligt sind, sonst gelten 8 Prozent über
dem Basiszinssatz. Die jeweiligen Basiszinssätze zu den unterschiedlichen Zeitpunkten
finden Sie im Internet unter www.basiszinssatz.de
* Mängel schriftlich anzeigen!
Grundsätzlich ratsam ist es, Mängel immer schriftlich und möglichst detailliert anzuzeigen
und den Vermieter zugleich unter angemessener Fristsetzung zu deren fachgerechter Beseitigung
aufzufordern. Bei der Bemessung der Frist geht man in der Regel von 14 Tagen aus.
Natürlich erfordert ein Rohrbruch unverzügliches Handeln, während eine grundlegende
Fassadenreparatur meist mehr Zeit beanspruchen wird. Sobald die gesetzte Frist fruchtlos
verstrichen ist, können weitergehende rechtliche Maßnahmen bis hin zur Erhebung einer
gerichtlichen Mängelbeseitigungsklage ergriffen werden.
* Was setzt die Mietminderung voraus?
Tritt während der Mietzeit ein Mangel in der Wohnung auf, so hat der Mieter neben dem
Anspruch auf Mängelbeseitigung auch das Recht zur Mietminderung. Gemäß § 536 BGB
ist die Miete bei Vorliegen eines nicht nur unerheblichen Mangels automatisch gemindert,
sodass die Mietminderung nicht etwa durch den Vermieter erst genehmigt werden muss.
Allerdings müssen für eine rechtswirksame Mietminderung weitere rechtliche Voraussetzungen
beachtet werden. So ist die Mietminderung immer dann ausgeschlossen, wenn der
Mieter den Mangel bereits bei Bezug der Wohnung kannte oder bei einiger Sorgfalt hätte
erkennen können. Auch wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat, kommt eine
Mietminderung nicht in Frage. Jede Mietminderung setzt auch die unverzügliche Mängelanzeige
gegenüber dem Vermieter voraus, es sei denn, der Mangel ist dem Vermieter bereits
* Abrechnung an alle Mieter im Vertrag
Nachzahlungsbeträge aus einer Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter nicht verlangen,
wenn die zugrunde liegende Abrechnung formunwirksam ist. Auf einen weniger
bekannten solchen Fehler hat das Landgericht Berlin hingewiesen. Danach muss eine Betriebskostenabrechnung
bei mehreren Mietern im Vertrag gegenüber allen Mietern erklärt
und deshalb auch an alle Mieter gerichtet sein. Fehlt im Anschreiben auch nur ein Mietername,
ist die Abrechnung unwirksam. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter übersehen,
dass vor Jahren ein Mitmieter einvernehmlich durch einen anderen ersetzt worden
war. Da dessen Name in der Abrechnung nicht auftauchte, war die Abrechnung formfehlerhaft
und die Nachforderung nicht fällig.
LG Berlin vom 7. J uli 2006 – 63 S 342⁄05 –
* Weiße Farbe darf nicht vorgeschrieben werden
Im Mietvertrag war neben der üblichen Abwälzung der Schönheitsreparaturen zusätzlich
noch vereinbart, dass "bei Auszug Fenster, Türen und Decken weiß gestrichen werden
müssen". Der Mieter renovierte nicht. Zu Recht, wie das Landgericht Berlin entschied. Bei
der hier in Frage stehenden Verpflichtung wäre der Mieter, der im Rahmen seines rechtlichen Dürfens beispielsweise einen Raum einheitlich in hellen Pastellfarben streicht, nämlich
gezwungen, die Decke bei Auszug weiß zu streichen, auch wenn diese noch nicht reparaturbedürftig
wäre. Damit beinhalte diese Klausel praktisch eine von der Wohndauer unabhängige
Auszugsrenovierungsverpflichtung. Das mache sie unwirksam. Und: Im Falle
der Kombination einer unzulässigen Endrenovierungsklausel mit einer für sich unbedenklichen
Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, sei die
gesamte Überbürdung unwirksam. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden
Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist,
könne sich wegen des Gebots der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht
zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen.
LG Berlin vom 10. J anuar 2006 – 64 S 394⁄05 –
* Ausschlussfrist trifft auch den Mieter
Inzwischen ist vielen Mietern die Jahresausschlussfrist für den Vermieter bekannt, der gemäß
§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB Nachforderungen aus Betriebs und Heizkostenabrechnungen
dann nicht mehr beitreiben kann, wenn die Zwölfmonatsfrist nach Ende der Abrechnungsperiode
verstrichen ist. Weniger bekannt ist hingegen, dass gemäß § 556 Abs. 3 Satz
5 BGB auch der Mieter keine Einwendungen gegen die Abrechnung mehr vorbringen
kann, wenn seit Zugang der Betriebs und Heizkostenabrechnung zwölf Monate vergangen
sind. Immer gilt jedoch, dass beide Fristen dann nicht greifen, wenn Mieter oder Vermieter
die Verspätung nicht zu vertreten hatten. Reine Unkenntnis der Rechtslage haben die Beteiligten
aber immer zu vertreten. Mit Ablauf der Einwendungsfrist gilt die Betriebs und
Heizkostenabrechnung als unwiderleglich, selbst wenn dabei Kosten umgelegt wurden, die
nach dem Mietvertrag nicht vereinbart wurden. Auch das Kürzungsrecht gemäß § 12 Heizkostenverordnung,
wenn der Vermieter rechtswidrig nicht verbrauchsabhängig abgerechnet
hat, ist nach Ablauf der Einwendungsfrist verwirkt.
* Modernisierungen, die keine sind und trotzdem kosten
Nicht hinter jeder Mieterhöhung wegen Modernisierung steht auch eine wirkliche Wohnwertverbesserung
oder die Einsparung von Energie. Was viele Mieter nicht wissen, ist dass
der Vermieter die Miete auch für solche baulichen Maßnahmen erhöhen darf, die er selbst
gar nicht zu vertreten hat. Ein typisches Beispiel ist die Verordnung über die Hausnummernbeleuchtung.
Danach hat der Vermieter den Umbau zu gewährleisten, um der Feuerwehr
nachts ein schnelles Auffinden der Adresse zu ermöglichen. Die Umbaukosten darf er
im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung umlegen. Dies gilt auch für nachgerüstete
Brandschutztüren. Ebenso sind die baulichen Maßnahmen infolge der allgemeinen Erdgasumstellung
in den 90er Jahren allgemein als nicht vom Vermieter zu vertretende Maßnahmen
und mithin als Mieterhöhungsgrund anerkannt worden. Aber: Tauscht der Vermieter
alte Trinkwasserleitungen aus Blei aus, so stellt dies keine Maßnahme dar, die er nicht zu
vertreten hätte, so dass hierfür eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist.
* Wenn der Mieter Schnee schieben muss ?
Winterdienst, also Schnee schieben und Streuen bei Eisglätte, sind regulär Sache des Vermieters.
Mitunter wird diese Verpflichtung aber auch vertraglich auf den Mieter übertragen.
Hat der Mieter die Pflichten des Winterdienstes einmal übernommen, dann haftet er
auch dafür. Das sollte vor Abschluss eines entsprechenden Vertrages wohl bedacht sein.
Die wichtigsten Grundregeln für den Winterdienst sind: Freigeräumt und mit Granulat oder
Sand gestreut werden muss der Bürgersteig vor dem Haus, der Hauseingang und zum Beispiel
der Weg zu den Mülltonnen. Die Winterpflichten beginnen bei Schneefall und Vereisung
morgens um 7 Uhr und enden gegen 20 Uhr. Wenn aber zum Beispiel bei Restaurants
oder Kneipen länger Publikumsverkehr zu erwarten ist, so muss auch länger gestreut und
gefegt werden. Bei Dauerschneefall – wenn also Räumen und Streuen sinnlos wäre – muss
nicht andauernd gefegt werden. Andererseits muss je nach Witterung auch mehrmals am
Tag zu Schneeschaufel und Streumittel gegriffen werden.
Hat ein Mieter den Winterdienst übernommen und ist er gleichwohl verhindert – egal ob
urlaubs oder berufsbedingt – muss er für eine Vertretung sorgen. Das kann der Nachbar
sein, notfalls muss sogar ein Unternehmen eingeschaltet werden. Mieter, die aufgrund hohen
Alters oder Gebrechlichkeit nicht mehr in der Lage sind, Schnee zu fegen, sollten eine
Rechtsberatung aufsuchen. Es gibt Gerichtsurteile, die in diesen Fällen den Mieter von den
Winterpflichten befreien. Andere Gerichte verlangen, dass der Mieter aber auch dann für
eine Vertretung sorgt.
* Mietvertrag und Dienstvertrag sind zweierlei
Ist im Mietvertrag vereinbart worden, dass der Mieter gegen ein Entgelt den Hausflur reinigt, so stellt dies einen gesonderten Dienstvertrag dar, wobei die Verletzung der Reinigungspflicht
grundsätzlich nicht zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt (Amtsgericht Wiesbaden vom
1. Juli 1999, WuM 00, 190). Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln vom 15. Februar 1995 (WuM 95, 316) kommen vertragliche Ansprüche einer Mietpartei gegen eine andere wegen eines durch Verletzung dieser Verpflichtungen eingetretenen Schadens grundsätzlich nicht in Betracht, wenn der Vermieter eines Mehrfamilienhauses die Reinigungs–
und Verkehrssicherungspflichten turnusmäßig auf die einzelnen Mietparteien übertragen hat.
* Wenn mehrere Mieter im Vertrag sind
Wenn mehrere Mieter gemeinsam einen Mietvertrag unterschrieben haben, sind sie auch nur
gemeinsam gegenüber dem Vermieter im Rechtssinne handlungsfähig. So kann kein Mieter gegen den Willen des Vermieters aus dem bestehenden Mietvertrag ausscheiden – eine
Kündigung ist nur gemeinsam möglich. Auch müssen sämtliche rechtsverbindlichen Erklärungen
immer durch die Mieter gemeinsam abgegeben werden. Dies trifft beispielsweise auf
Zustimmungen zu Mieterhöhungen ebenso zu wie auf Widersprüche gegen Betriebskostennachforderungen.
Allerdings können sich die Mieter auch gegenseitig zur Abgabe solcher Erklärungen bevollmächtigen. In diesem Fall muss dem Vermieter die entsprechende Vollmacht mit übersandt werden. Aber auch der Vermieter muss sämtliche Erklärungen gegenüber allen beteiligten Mietern abgeben. Adressiert er beispielsweise eine Mieterhöhung oder eine Betriebs– und Heizkostenabrechnung nur an einen der Mieter, so sind solche Erklärungen
rechtlich unwirksam (Landgericht Berlin 63 S 342⁄05 vom 7. Juli 2006, GE 06, 1235). Übrigens
schulden die Mieter die Mietzahlungen gesamtschuldnerisch, so dass der Vermieter bei Mietrückständen jeden Mieter für die gesamten Nachforderungen in Anspruch nehmen kann – aber natürlich nur einen und nicht mehrere. Hält sich einer der Mieter nicht mehr in der Wohnung auf, so ändert dies an seiner rechtlichen Stellung als Mitmieter nichts, und er haftet ebenso wie der noch dort wohnende Mieter für alle Ansprüche aus dem Mietvertrag.
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References: § 174
 § 556
 § 193
 § 551
 § 551
 § 558
 § 558
 § 556
 § 573
 § 577
 § 305
 § 558
 § 558
 §
573
 § 536
 § 174
 § 535
 § 320
 § 288
 § 536

§ 556
 § 556
 § 12