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Timestamp: 2017-05-28 06:41:15+00:00

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Starrer Fristenplan im Mietvertrag bzgl. der Renovierung - Sind solche Klauseln wirksam?
Starrer Fristenplan im Mietvertrag bzgl. der Renovierung - Sind solche Klauseln wirksam?Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe PetersStand: 27.07.2009Frage: Ich ziehe nach 5 Jahren in meiner Mietwohnung zum 31.10. aus. Im Mietvertrag sind starre Fristen zur Renovierung angegeben:"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen [...] fachgerecht auszuführen oder ausführen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen sind in der Küche, in Bädern und Duschen in einem Zeitraum von 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem Zeitraum vom 5 Jahren und in sonstigen Nebenräumen in einem Zeitraum von 7 Jahren fachgerecht durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist."Es folgen Klauseln für prozentuale Abschlagszahlungen bei Auszug vor den Fristen.Meiner Meinung nach sind diese Regelungen nicht rechtmäßig. Ist das richtig?Bisher habe ich noch keine Schönheitsreparatur ausgeführt. Was muss ich vor dem Auszug tun, bzw. bezahlen? Kann der Vermieter meine Kaution einbehalten, bzw. wie kann ich dies verhindern? Muss ich in diesem Fall klagen?E-Mail-Beratung:Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-111,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus MobilfunknetzenAntwort:Bei der vorliegenden Regelung für die laufenden Schönheitsreparaturen, die auch bei Auszug gelten sollen, handelt es sich um einen starren Fristenplan, der zur Unwirksamkeit führt. Dies haben Sie zutreffend erkannt. Die aufgeführten Zeiträume enthalten nämlich keine Einschränkung, wonach die vorgesehenen Fristen lediglich für den Regelfall oder für einen ?im allgemeinen? bestehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Aus der Sicht des verständigen, durchschnittlichen Mieters sollen die genannten Fristen verbindlich sein. Es handelt sich daher um einen starren Fristenplan der die Unwirksamkeit der Klauseln gem. § 307 Abs.1 S.1, Abs.2 Nr.1 BGB zur Folge hat. So jedenfalls der BGH in seinem Urteil vom 05.04.2008, Az VIII ZR 106/05. Der BGH moniert hier insbesondere, dass der Mieter keine Wahl hat und lediglich nach Zeitablauf aufgrund des Fristenplans renovieren muss, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Mieträume. Zwar besteht nach dem von Ihnen vorgelegten Mietvertrag in § 11 Ziff.1 die Möglichkeit, bereits vor Ablauf der vorgegebenen Fristen renovieren zu müssen, wenn der Zustand dies erforderlich macht. Dies mag ohne weiteres noch zulässig sein. Jedoch müssen Sie nach Ablauf der Fristen quasi nach dem Kalender die laufenden Schönheitsreparaturen durchführen, und zwar ohne dass es auf die Erforderlichkeit ankäme. Anders ausgedrückt: auch der nichtrauchende, sorgsam und besonders schonend mit der Mietsache verfahrende Mieter müsste die regelmäßigen Schönheitsreparaturen vornehmen, gleichviel ob eine Notwendigkeit besteht oder nicht. Hier müsse dem Mieter der Einwand offen stehen, dass infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maßgeblich sind. Dabei erfordere das Transparenzgebot gem. 307 Abs.1, S.2 BGB, dass sich die Möglichkeit dieses Einwandes aus dem Wortlaut der Klausel ergebe, BGH-Urteil vom 18.10.2006 Az: VIII ZR 52/06.Damit sind die Klauseln bezüglich der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam. Fraglich ist, ob die Abgeltungsklausel (auch: Quotenklausel) durchsetzbar ist. Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert Ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, vgl. BGH NJW 2006, 248; Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2.Aufl. 2008, § 546 Rn 17a.Damit scheidet auch insofern eine Inanspruchnahme aus.Schließlich bestimmt § 11 Ziff.1 des Mietvertrages, dass die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben sind, der einer vertragsgerechten Erfüllung im Sinne des Mietvertrages entspricht.Klauseln sind nicht ausreichend, nach denen der Mieter die Mieträume in einem vertragsgemäßen oder einen ordnungsgemäßen Zustande zurückzugeben hat. Denn auch der normal abgenutzte Zustand ist nach dem Gesetz ordnungsgemäß, vgl. Erman/Jendrek BGB 12. Aufl. 2008, § 535 Rn 96.Im Ergebnis müssen Sie beim Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen, sondern die Wohnung besenrein zurückgeben. MietkautionSofern der Vermieter keine rechtmäßigen Ansprüche (Betriebskostenabrechnung, Schönheitsreparaturen, Schäden an der Mietsache etc.) gegen Sie hat, muss er die Mietkaution nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung an Sie abrechnen (Zinsen) und auskehren.Nur zu gern versuchen Vermieter, durch willkürliche Gegenforderungen die Aufrechnung zu erklären. Die meisten Klageverfahren über die vermeintliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen finden über Zahlungsklagen der Mieter statt, die Ihre Mietkaution einklagen müssen.
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References: § 307
 BGH 
 BGH 
 § 11
 BGH 
 § 546
 § 11
 § 535