Source: http://ra-bartsch.de/rechtsprechung_2006_miete.html
Timestamp: 2018-01-22 14:01:50+00:00

Document:
BARTSCH & BONGARD Rechtsanwälte und Notar - Aktuelle Rechtsprechung zum Mietrecht und Nachbarrecht
Rechtsprechung zum Mietrecht und Nachbarrecht (2006)
Tierhaltung: Kampfhund ist nicht automatisch Kündigungsgrund
Nachbarschaft: Kinder dürfen im Wohngebiet spielen
Grundstücksveräußerung: Beweislast, dass Erwerber die Kaution ausgehändigt wurde, liegt in Altfällen beim Mieter
Heizkosten: Kürzung bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung
Das KG hielt die Empörung des Vermieters für berechtigt. Der Mieter hätte durch seine Schönheitsreparaturen den Zustand der Mietsache verschlechtert. Schönheitsreparaturen müssten so erledigt werden, dass der Vertragspartner keinen Schaden erleide. Gegen diese Nebenpflicht verstoße der Mieter, wenn seine Arbeiten zu einer "Verschlimmbesserung" geführt hätten. Handele er schuldhaft, stehe dem Vermieter ein Schadenersatzanspruch zu. Dies sei vorliegend der Fall gewesen. Erst dadurch, dass der Mieter die Wohnung auf eine Art und Weise gestaltet habe, die nicht dem allgemein üblichen Geschmack entspreche, habe er diese in einen nicht oder nur sehr schlecht vermietbaren Zustand versetzt. Allein durch diese Pflichtverletzung sei die Notwendigkeit der Durchführung von erneuten Schönheitsreparaturen vor einer Neuvermietung entstanden (KG Berlin, 8 U 211/04).
Der Vermieter kann während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen verlangen, wenn der Mieter damit in Verzug ist.
Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in folgendem Fall: In einem Mietvertrag war bestimmt, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden. Bestimmte Fristen für die Durchführung der Arbeiten waren nicht vereinbart. Mit der Klage nahm der Vermieter den Mieter auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von ca. 13.000 EUR zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch. Der Mieter hatte trotz entsprechender Aufforderungen keine Schönheitsreparaturen in der angemieteten Wohnung ausgeführt. Die Wohnung war renovierungsbedürftig, der Aufwand für die Renovierung belief sich nach einem vorgelegten Kostenvoranschlag auf den eingeklagten Betrag.
Der BGH hat in seiner Entscheidung zunächst auf ein Urteil aus dem Jahre 1990 Bezug genommen. In jener Entscheidung hatte der BGH für einen Fall der Gewerberaummiete ausgesprochen, dass der Vermieter - sofern der Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat - auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme solcher Reparaturen vom Mieter verlangen kann. In seiner jetzigen Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass dies auch für die Wohnraummiete gelte. Der Anspruch des Vermieters werde mangels eines Fristenplans fällig, sobald die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig sei. Dies gelte unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet sei. Damit hat der BGH verschiedentlich anderslautende Entscheidungen der Instanzgerichte nicht gebilligt. Komme der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht rechtzeitig nach, könne der Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen (BGH, VIII ZR 192/04).
Der Vermieter gerät nicht in Annahmeverzug, wenn er die Rücknahme des Mietobjekts ablehnt, weil vom Mieter dort eine Vielzahl von Gegenständen zurückgelassen worden ist. Das gilt auch, wenn der Vermieter die Schlüssel bereits zurückerhalten hat.
Hierauf machte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter aufmerksam. Der Mieter war ausgezogen und hatte dem Vermieter die Schlüssel zurückgegeben. Dennoch forderte dieser vom Mieter Nutzungsentschädigung. Der Mieter verweigerte die Zahlung, da der Vermieter den Schlüssel bereits an den Nachmieter herausgegeben hatte. Die Forderung des Vermieters erfolge in diesem Fall zu Recht, entschied das OLG. Er habe die Rücknahme des Objekts ablehnen dürfen, da der Mieter zahlreiche Gegenstände zurückgelassen habe. Ein Mieter, der die Schlüssel zurückgebe, die Wohnung aber nicht vollständig räume, erfülle den Rückgabeanspruch des Vermieters nicht vollständig. Dann stelle es nicht einmal ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters dar, wenn er dem Nachmieter bereits die Schlüssel für eine Renovierung überlasse (OLG Düsseldorf, I-24 U 157/04).
Die Parteien im Gewerberaummietrecht sind freier in der Umlage von Betriebskosten als ihre "Kollegen" bei der Wohnraummiete. Doch längst nicht alles ist zulässig, wie jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Rostock in folgendem Fall erneut bestätigt hat. Der Kläger war Vermieter, der Beklagte Mieter einer Ladenfläche in einem Einkaufszentrum. Der Mieter sollte laut Mietvertrag u.a. folgende Kostenposition als Teil der Nebenkosten tragen: "Die Kosten der Betreuung und Verwaltung des Objekts". Sie waren näher bezeichnet und umfassten u.a. die Kosten für "Center-Management". Die hierauf entfallenden Kosten bezahlte der Mieter jedoch nicht.
Das OLG gab ihm nun Recht. Nach Ansicht des Gerichts halte die entsprechende Formularklausel im Mietvertrag der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht Stand. Zwar seien die Parteien im Gewerberaummietrecht bei der Umlage der Betriebskosten weitgehend frei. Die konkrete Klausel verstoße aber gegen das Transparenzgebot und die Unklarheitenregel. Der Mieter könne nicht abschätzen, welche Kosten ihm mit der Position "Center-Management" auferlegt würden. Es fehle eine nähere Beschreibung, etwa in einem Leistungskatalog. Eine solche Übersicht sei einem Vermieter aber zuzumuten (OLG Rostock, 3 U 56/04).
Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte damit die Formularvereinbarung "Die Parteien sind sich einig, dass in Abänderung des Mietvertrags eine Kündigung auf die Dauer von fünf Jahren ausgeschlossen wird" in einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Staffelmietvertrag für unwirksam. Es lasse sich auch nicht die zu § 10 Abs. 2 S. 6 MHG entwickelte Rechtsprechung auf § 557a BGB übertragen. Entsprechend sei die Vereinbarung vollständig und nicht nur für den Zeitraum, der vier Jahre übersteigt, unwirksam (BGH, VIII ZR 3/05).
Diese mieterunfreundliche Entscheidung begründete der Bundesgerichtshof (BGH) damit, dass das Gesetz einen solchen Anspruch des Mieters für den Bereich des preisfreien Wohnraums nicht vorsehe. Eine entsprechende Anwendung der für bestimmte preisgebundene Wohnraummietverhältnisse geltenden Regelung sei nicht möglich, da keine dem Willen des Gesetzgebers zuwiderlaufende Regelungslücke des Gesetzes vorliege. Auch ein Anspruch des Mieters nach den Grundsätzen von Treu und Glauben auf Übersendung von Fotokopien sei im vorliegenden Fall nicht gegeben gewesen. Der Vermieter könne ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen. Dem Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung werde so in der Regel hinreichend Rechnung getragen. So könne der durch die Anfertigung von Fotokopien entstehende zusätzliche Aufwand vermieden werden. Zudem könnten dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort erläutert werden.
Nachbarschaft: Kinder dürfen in Wohngebiet spielen
Kinder dürfen auf einem Wendehammer spielen, der zu einer Straße gehört.
Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 01.09.2001 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist.
Allerdings findet § 566a S. 1 BGB auf Veräußerungsgeschäfte keine Anwendung, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden. In diesen Fällen gilt für die Kautionshaftung des Erwerbers weiter § 572 S. 2 BGB a.F. Danach ist der Erwerber des Grundstücks zur Rückgewähr der Sicherheit nur verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt wird oder er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt. Gleiches gilt für den Ersteigerer.

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 307
 § 10
 § 557
 § 566
 § 572