Source: http://www.matteoperoni.it/2017/11/
Timestamp: 2018-03-24 15:23:03+00:00

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novembre 2017 - Matteo Peroni
novembre 29, 2017 /in Poteri /da Matteo Peroni
Con il presente articolo raccolgo alcune sentenze in tema di poteri in capo all’amministratore che confermano principi riconosciuti in modo costante dalla giurisprudenza:
l’amministratore ha il potere di concludere contratti vincolanti per i condomini nell’ambito della manutenzione ordinaria dell’edificio;
nel caso in cui l’amministratore abbia compiuto un’azione al di fuori dei propri poteri (ad esempio manutenzione straordinaria non urgente), i condomini potranno – purchè con le dovute maggioranze – ratificare quanto realizzato dal professionista;
l’amministratore può agire in giudizio per la manutenzione delle parti comuni e nell’ambito delle azioni il cui ambito rientra fra i suoi poteri. E’ quindi legittimato a promuovere un’azione ex art. 1669 c.c. o costituirsi nell’ambito di un’impugnativa di delibera assembleare.
(1) Cassazione Civile, sentenza n. 10865/2016: “E’ noto che i contratti conclusi dall’amministratore nell’esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione ordinaria dell’edificio ed ai servizi comuni essenziali, ovvero all’uso normale delle cose comuni, sono vincolanti per tutti i condomini in forza dell’art. 1131 c.c. , nel senso che giustificano il loro obbligo di contribuire alle spese, senza necessità di alcuna preventiva approvazione assembleare delle stesse, intervenendo poi tale approvazione utilmente in sede di consuntivo (Cass. 18 agosto 1986, n. 5068)“.
(2) Cassazione Civile, sentenza n. 10865 del 25.05.2016: “Deve solo qui ulteriormente ribadirsi il principio, affermato da questa Corte, secondo cui, pure con riguardo alle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria delle cose comuni, che l’amministratore del condominio abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, deve sempre ritenersi consentito all’assemblea di approvare successivamente le spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di Delib. comune riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall’art. 1135 c.c.“.
Cassazione Civile, sentenza n. 10865 del 2016
(3) Cassazione Civile, sentenza n. 9911/2017: “L’amministratore del condominio è legittimato a proporre l’azione di cui all’art. 1669 c.c. , relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell’edificio condominiale, anche senza preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale”.
Cassazione Civile, sentenza n. 9911 del 2017
(3) Cassazione Civile, sentenza n. 13235/2017: “Questa Corte ha già affermato, con orientamento che occorre ribadire, come in tema di condominio negli edifici, l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può anche gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacchè l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso, agli effetti dell’art. 1130, n. 1, c.c. (Cass. Sez. 2, 25 maggio 2016, n. 10865; Cass. Sez. 2, 23 gennaio 2014, n. 1451)“.
Cassazione Civile, sentenza n. 13235 del 2017
novembre 22, 2017 /in Decoro architettonico /da Matteo Peroni
novembre 8, 2017 /in Convocazione assemblea /da Matteo Peroni
novembre 2, 2017 /in Legittimazione condomino /da Matteo Peroni
Se il fabbricato necessita di manutenzioni, il proprietario maggiormente interessato alla buona conservazione del condominio può trovarsi di fronte all’inerzia da parte dell’assemblea che non delibera o delibera di non eseguire alcuna opera.
Rientrano nella fattispecie di cui sopra le situazioni più disparate: adeguamento dell’impianto elettrico, certificato di prevenzione incendi, adeguamento della piscina …
Di fronte all’inerzia dell’assemblea o dell’amministratore, il singolo condominio non può agire nei confronti del condominio con un ricorso di urgenza o con una causa ordinaria chiedendo che il condominio medesimo sia obbligato ad adeguare un determinato impianto o ad eseguire una determinata opera. La strada da seguire per ottenere tale risultato è diversa e coinvolge quanto disposto dall’art. 1105 comma 4 c.c.: “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore“.
I proprietari interessati dovranno quindi procedere come segue:
chiedere (secondo le modalità previste dal codice civile) la convocazione di un’assemblea;
inserimento all’ordine del giorno del punto relativo alle opere che si richiede di eseguire;
in caso di mancato stanziamento dei fondi, procedere con rituale ricorso ex art. 1105 c.c.
Sul punto, si richiama la sentenza della Corte di Cassazione n. 16608 del 05.07.2017: “Va poi chiarito come il singolo condomino non sia titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere esercitato mediante un’azione di condanna della stessa gestione condominiale all’adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l’uso dell’impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 c.c. e segg.. Ne consegue che il condomino non ha comunque azione per richiedere la condanna del condominio ad un “facere”, consistente nella messa a norma dell’impianto elettrico comune, potendo al più avanzare verso il condominio una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione dello stesso nel provvedere alla riparazione o all’adeguamento dell’impianto (arg. da Cass. Sez. 2, 31/05/2006, n. 12956; Cass. Sez. 2, 15/12/1993, n. 12420), ovvero sperimentare altri strumenti di reazione e di tutela, quali, ad esempio, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c. , i ricorsi contro i provvedimenti dell’amministratore ex art. 1133 c.c. , la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore ex art. 1129 c.c. , comma 11, o il ricorso all’autorità giudiziaria in caso di inerzia agli effetti dell’art. 1105 c.c. , comma 4“.
Cassazione Civile, sentenza n. 16608 del 2017

References: art. 1669
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 Cass. Sez. 
 sentenza 
 art. 1105
 sentenza 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 art. 1137
 art. 1133
 art. 1129
 sentenza