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Timestamp: 2020-06-01 19:16:21+00:00

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TOP Ö 10: Vollzug des BauGB;
Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Erweiterung des „Gewerbegebietes Grafing-Schammach“ im Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 634/T, 634/7, 634/9, 634/24, 635/T der Gemarkung Nettelkofen (westlich des bestehenden Gewerbegebietes bis zur Gemeindegrenze nach Bruck);
Prüfung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Bürger- und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB) sowie Billigungs- und Auslegungsbeschluss
Die Beschlussvorlage wurde am 25.11.2016 den Stadtratsmitgliedern zur Verfügung gestellt. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.
Der Stadtrat hat dann am 13.01.2015 die Änderung des Flächennutzungsplans (15. Änderung) eingeleitet, und zwar im Parallelverfahren mit der Aufstellung des Bebauungsplans. Mit der Änderung des Flächennutzungsplans wurde das Plangebiet als Gewerbegebiet und in einem kleineren Teilbereich als Mischgebiet dargestellt. Im Bauleitplanverfahren konnte der Feststellungsbeschluss bereits am 12.04.2016 gefasst werden. Die Genehmigung für die Flächennutzungsplanänderung wurde vom Landratsamt Ebersberg am 24.06.2016 erteilt.
Der Stadtrat hat am 13.01.2015 die Aufstellung eines Bebauungsplans (§ 2 Abs. 1 BauGB)
c. für die Änderung des Bebauungsplanes für das Gewerbegebiet Schammach (2. Änderung) im Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 629/20 und 629/21 der Gemarkung Nettelkofen
Aufgrund der bekanntlich problematischen hydrogeologischen Verhältnisse und deren wesentliche Bedeutung für den Bebauungsplaninhalt und die spätere Erschließung des Baufeldes wurden bereits sehr früh die Baugrunduntersuchungen durchgeführt und ein Entwässerungskonzept entwickelt. Unter Berücksichtigung der sich daraus ergebenden Anforderungen wurde dann der Bebauungsplanentwurf gefertigt.
4. Landesamt für Denkmalschutz
6. Staatliches Bauamt Rosenheim
7. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten
8. Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg
10. Industrie- und Handelskammer
12. Gemeinde Bruck
13. Bayernwerk AG
14. Vodafone Kabel Deutschland GmbH
15. Deutsche Telekom Technik GmbH
16. Herr Anton Ried, Grafing b.M.
17. Hoch Gewerbebau
18. Herr Johann Riedl, Alxing
2.1 Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 26.09.2016, Az.: P-2016-1891)
Die beiden Wandhöhenfestsetzungen A 5.1 und A 5.2 werden als zwingend bzw. höchstzulässig beschrieben. Die Planzeichen haben keine unterschiedliche Kennzeichnung und die angegebenen Höhen werden nur als Beispiel bezeichnet. Zur Klarstellung der Festsetzung wird gebeten, entweder unterschiedliche Planzeichen zu verwenden (z.B. mit Rahmen) oder den Text „z.B.“ zu streichen.
Bei Festsetzung 6.6 fehlt vermutlich das Planzeichen. Es wird um entsprechende Ergänzung gebeten.
Im Rahmen der Beratung wurde die zügige Durchführung der Baulandausweisung hervorgehoben. Weiter wurde angemerkt, dass die Entscheidung des Großunternehmens BMW abgewartet werden soll, ob ein großes Entwicklungszentrum in Haar angesiedelt wird. Damit könnten sich Auswirkungen für Betriebsansiedlungen auch für Grafing ergeben. Es wurde auch davor gewarnt, Teilflächen vorab zu vermarkten. Ziel soll sein, möglichst viele Flächen an einen Großinteressenten zu veräußern und damit zu versuchen, ein hohes Gewerbesteueraufkommen zu erzielen.
Der Stellungnahme wird entsprochen. Zur Unterscheidung der Planzeichen „zwingende Wandhöhe“ und „höchstzulässige Wandhöhe“ ist die zwingende Wandhöhe (Planzeichen in der Festsetzung A.5.1 und in der Nutzungsschablone) in einen Rahmen zu setzen.
Die Höhenlage der künftigen Gebäude (§ 9 Abs. 1, 3 BauGB) und die Geländehöhe auf den Baugrundstücken (Art. 81 BayBO) ist auf den künftigen Höhenverlauf der öffentlichen Verkehrsflächen abzustimmen. Sobald sich der Planinhalt verfestigt hat – in der Regel nach Billigung des Entwurfes für die Planoffenlegung – ist die Erschließungsplanung zu beauftragen. Dort wird dann der Höhenverlauf der öffentlichen Straßen ermittelt und dann deren Oberkante in der Fahrbahnmitte unter A.6.6 festgesetzt. Das Planzeichen ist aus diesem Grunde noch nicht besetzt.
Anlässlich der Festsetzungen über die Höhenlage der Gebäude, der Geländeveränderungen und deren Bezug zum Höhenverlauf der öffentlichen Verkehrsflächen sind die Festsetzungen jedoch noch wie folgt anzupassen:
A.6.7 ist dahingehend zu ändern, dass nicht nur eine Auffüllung, sondern auch eine Abgrabung des Geländes bis zur Höhe der angrenzenden Verkehrsflächen (Straßenbegrenzungslinie) zulässig ist.
A.6.8 ist um folgenden Satz 2 zu ergänzen: Die Oberkante der Gebäudezugänge (EG-Fertigfußboden) und der Öffnungen von Keller und Tiefgarage müssen mindestens 0,15 m über dem dort anschließenden Gelände liegen. Lichtgräben sind unzulässig; Kellerlichtschächte sind wasserdicht auszuführen.
2.1.2.1 Gewerbelärm
Flächenbezogene Schallleistungspegel
Mit der schalltechnischen Untersuchung der Firma Müller-BBM vom 25.11.2013 wurde der Nachweis geführt, dass mit der Festsetzung von immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegeln von 63 dB(A) tags und 48 dB(A) nachts an den Immissionsorten außerhalb der GE-Flächen die zulässigen Immissionsrichtwerte einschließlich der bereits bestehenden Vorbelastung eingehalten werden können. Die dazu notwendigen Festsetzungen sind in der Satzung enthalten.
Berechnungsweise für die flächenbezogenen Schallleistungspegel:
Die Berechnung der flächenbezogenen Schallleistungspegel hat die Firma Müller-BBM nicht ganz nach den Vorgaben, die jetzt in der Satzung in Festsetzung A 11.1 enthalten sind, durchgeführt. In der schalltechnischen Untersuchung wurde ein standortbezogener Korrekturfaktor von C0 = 2 dB und eine Quell- und Immissionsorthöhe von 5,60 m angesetzt. Alle anderen Festsetzungen zur Berechnung entsprechen der schalltechnischen Untersuchung vom 25.11.2013.
Im Rahmen des Verfahrens zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Gewerbegebiet Schammach wurde angeregt – um die Gleichbehandlung der bereits genehmigten Gewerbebetriebe mit den zukünftigen Gewerbebetrieben auf den noch freien Flächen innerhalb des bestehenden Gewerbegebiets zu gewährleisten – dass die bisher übliche Vorgehensweise bei der Berechnung festgesetzt wird. Dies ist im vorliegenden Fall für die Erweiterungsflächen nicht notwendig; hier sollte die Berechnungsweise, mit der der Gutachter den Nachweis der Einhaltung der zulässigen Immissionsrichtwerte geführt hat, festgesetzt werden.
Die Festsetzung A 11.1 ist entsprechend der in der Schalltechnischen Untersuchung der Firma Müller-BBM angegebenen Berechnungsweise zu ändern: Die Quell- und Immissionsorthöhen sind auf „5,60 m“ zu ändern und anstatt „ohne Berücksichtigung einer meteorologischen Korrektur Cmet“ ist „mit Berücksichtigung eines standortbezogenen Korrekturfaktors von C0 = 2 dB“ einzusetzen.
Einstufung Immissionsort 5 im Ortsteil Schammach
In Ziffer 8 der Begründung sind Ergebnistabellen aus der Schalltechnischen Untersuchung der Firma Müller-BBM aufgeführt. Für den Immissionsort 5, gelegen im Ortsteil Schammach, wurde als Schutzbedürftigkeit Mischgebiet angegeben. Der Ortsteil Schammach wurde seit jeher – auch schon bei der Aufstellung des bestehenden Gewerbegebiets Schammach Ende der 90er Jahre – als Allgemeines Wohngebiet eingestuft.
In den beiden Tabellen in Ziffer 8 der Begründung sind beim Immissionsort 5 die Schutzbedürftigkeit in Allgemeines Wohngebiet und die zulässigen Immissionsrichtwerte (IRW) in 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts zu ändern, sowie die Differenz (IRW – Summe) anzupassen.
2.1.2.2 Verkehrslärm
Abschätzung Verkehrslärm
Eine überschlägige Abschätzung der zu erwartenden Lärmimmissionen durch die Kreisstraße EBE 13 (DTV 2010 mit 4.122 Kfz, Lkw-Anteil tags 4,30% und nachts 5,40% bei 70 km/h bei 20 m Abstand zur Straßenmitte) und die Bahnlinie München-Rosenheim lässt erwarten, dass die hohen Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ für Gewerbegebiete von 65 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts an den evtl. möglichen Betriebswohnungen im Gewerbegebiet wohl eingehalten werden. Am kleinen Mischgebiet ist aufgrund der Emissionen der Kreisstraße mit Überschreitungen der Orientierungswerte von 1 bis 3 dB(A) an der Nordseite zu rechnen. Nach der Lärmkartierung des Eisenbahnbundesamtes sind nachts an der Ostseite Beurteilungspegel von >55 dB(A) zu erwarten.
Kleines Mischgebiet
In der Festsetzung A 3.6 wurde geregelt, dass im Mischgebiet die Errichtung von maximal zwei Wohneinheiten zulässig ist. Eine deutliche, über das vorhandene Maß hinausgehende Wohnbebauung ist damit nicht möglich. Mit einer Lärmeinwirkung von ca. 61 dB(A) tags und 53 dB(A) nachts durch die Lärmeinwirkungen der Straße bzw. mit < 55 dB(A) nachts durch die Lärmeinwirkungen der Bahnlinie wird eine Lärmbelastung erreicht, bei der in einem Mischgebiet aus immissionsschutzfachlicher Sicht Maßnahmen zum Lärmschutz bei Neuerrichtung oder Umbau von Wohnraum erforderlich sind. Dazu wird auf den derzeitigen Kenntnisstand der Lärmverwirkungsforschung verwiesen, wonach erhebliche Belästigungen und damit gesundheitliche Risiken gegeben sind, wenn die mittleren Schallbelastungen (Beurteilungspegel) außerhalb der Wohnungen am Tag 55 dB(A) und in der Nacht 45 dB(A) überschreiten. Außerdem ist bei Lärmpegeln von mehr als 45 dB(A) nachts auch bei nur teilweise geöffneten Fenstern ungestörter Schlaf häufig nicht mehr möglich.
An der nördlichen und östlichen Baugrenze des Mischgebiets sind daher Maßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm für schutzbedürftige Räume (Wohnzimmer, Schlaf- und Kinderzimmer) bei Neubau oder Umbau von Wohnraum umzusetzen. Es wird eine Kennzeichnung mittels Planzeichen angeregt. (Für die West- und Südseiten werden die angegebenen Maßnahmen empfohlen).
Zunächst ist durch entsprechende Gestaltung des Grundrisses darauf zu achten, dass schutzbedürftige Räume, insbesondere Schlafräume und Kinderzimmer, ein Fenster bzw. eine Lüftungsmöglichkeit ohne Sichtverbindung zur Straße oder zur Bahnlinie aufweisen. Schutzbedürftige Räume, insbesondere Schlaf- und Kinderzimmer, mit ausschließlicher Lüftung nach Norden sollten vermieden werden.
Falls sich eine entsprechende Grundrissorientierung nicht für alle schutzbedürftigen Räume umsetzen lässt, ist mindestens ein Fenster von schutzbedürftigen Räumen (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer), die Fenster nur im Norden haben, mit einer der folgenden Schallschutzmaßnahmen auszurüsten:
Verglaster Vorbau bzw. Wintergarten
unbeheizter Standard-Wintergarten oder Glaskasten mit Einfachverglasung und einer Mindesttiefe von 1 m, absorbierend verkleideter Decke und versetzter Anordnung von innen und außen liegenden Fenster; auch verglaste Loggien sind empfehlenswert.
Schiebeläden (nur für Schlafzimmer u. nur für von Bahnlärm betroffene Räume)
Schiebeläden aus Alupaneelen mit Mineralwolldämmung dienen als Schallschutzelemente vor den Fenstern. Die Läden bewegen sich leichtläufig in Führungsschienen und lassen sich von innen schließen. Oben und unten befinden sich Lüftungsschlitze.
Vorgehängte Festverglasungen
Bei vorgehängten Festverglasungen handelt es sich um Glasscheiben aus selbstreinigendem Verbundsicherheitsglas, die – mit entsprechendem Abstand – vor je ein Fenster der schutzbedürftigen Räume angebracht werden. Die vorgehängten Glaselemente überlappen die Fensteröffnung um ca. 25 cm. Diese Bereiche umlaufend um das Fenster sind mit einer Mineralfasermatte an der Fassade hinterlegt.
Lärmoptimierte Fenster (Hamburger HafenCity-Fenster)
Beim Hamburger HafenCity-Fenster handelt es sich um ein Kastenfenster mit gegenläufig kippbaren Fensterflügeln, schallabsorbierend verkleideten Fensterlaibungen und -stürzen sowie einer Verringerung der Kippweite.
Empfehlungen zum Schutz vor Verkehrslärm
Die im Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Betriebswohnungen werden in der gleichen Weise, wie oben beim Mischgebiet dargestellt, von Verkehrslärm betroffen. Überschreitungen der hohen Orientierungswerte für Gewerbegebiete sind zwar eher nicht zu erwarten, die Lärmbetroffenheit der Menschen ist aber die gleiche. Die zukünftigen Bewohner sollten daher auf die möglichen und machbaren Bauweisen, um die einwirkenden Verkehrslärmimmissionen zu reduzieren, hingewiesen werden.
Es wird die Aufnahme eines Hinweises in der Satzung empfohlen, in dem auf den einwirkenden Verkehrslärm hingewiesen wird, mit der Empfehlung zumindest in der ersten Baureihe unmittelbar an der Straße die oben genannten Schallschutzmaßnahmen zu ergreifen.
Die Festsetzung A.11.1 ist an die in der schalltechnischen Untersuchung angegebenen Berechnungsweise anzupassen auf eine „Quell- und Immissionsorthöhe von 5,60 m“ und „mit Berücksichtigung eines standortbezogenen Korrekturfaktors von C0 = 2 dB“.
Die in der Begründung verwendeten Tabellen sind zu korrigieren hinsichtlich der Schutzwürdigkeit des Immissionsortes I5 (= Wohnsiedlung Schammach) auf die Gebietsart WA (bisher MI) und dem dann reduzierten IRW von 55 / 40 dB(A) und dem darauf bezogenen Differenzwert. Hintergrund war die frühere Bereichszuordnung von Schammach als planungsrechtlicher Außenbereich, die sich durch die bauliche Entwicklung zum Ortsteil (WA) dann verändert hat.
Diese Korrekturen sind ohne inhaltliche Auswirkungen, da der festgesetzte IFSP auch den reduzierten Immissionsrichtwert (WA) noch deutlich unterschreitet.
Das bestehende Wohnhaus Brucker Straße 11 liegt bislang im planungsrechtlichen Außenbereich, westlich angrenzend an das Gewerbegebiet Grafing-Schammach. Mit der Erweiterung des Gewerbegebietes liegt es künftig innerhalb der zusammenhängenden Bebauung und würde eine Gemengelage schaffen. Zur Lösung dieses Konfliktes wird dieses Grundstück als Mischgebiet festgesetzt, was dem gegenwärtigen Schutzanspruch hinsichtlich Immissionseinflüsse entspricht und gleichzeitig auch die bestandsgeschützte Wohnbebauung erlaubt. Mit der Begrenzung der Anzahl der Wohnungen (max. 2 Wohnungen) wird die Wohnnutzung auf den im bisherigen Außenbereich möglichen Umfang (§ 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB) beschränkt. Unter diesen Einschränkungen ermöglicht der Bebauungsplan künftig aber innerhalb der gesamten überbaubaren Grundstücksfläche auch die Errichtung von Gebäuden (etwa auch die Erweiterung zu Wohnzwecken oder Neuerrichtung eines Wohngebäudes). Zur Wahrung der Belange der Wohngesundheit sind deshalb Regelungen zu treffen zur Bewältigung der Verkehrslärmeinwirkungen.
Hierfür wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB folgende Festsetzung in A.11.4 ergänzt:
11.4: Grundrissgestaltung im festgesetzten Mischgebiet:
(1) Bei der Errichtung und Änderung von Wohnungen (§ 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) sowie bei Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken sind schutzbedürftige Räume (insbesondere Schlafräume und Kinderzimmer) so anzuordnen, dass sie ein Fenster bzw. eine Lüftungsmöglichkeit ohne Sichtverbindung zur Kreisstraße EBE 13 (im Norden) oder zur Bahnlinie (im Osten) aufweisen. Schutzbedürftige Räume mit ausschließlicher Lüftung nach Norden sind unzulässig.
(2) Falls sich eine Grundrissorientierung nach Absatz 1 nicht für alle schutzbedürftigen Räume umsetzen lässt, kann eine Ausnahme zugelassen werden, wenn mindestens ein Fenster von schutzbedürftigen Räumen (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer), die Fenster nur im Norden haben, mit einer der folgenden Schallschutzmaßnahmen ausgerüstet werden:
Schiebeläden (nur für Schlafzimmer und nur für von Bahnlärm betroffene Räume)
Die Stadt Grafing b.München hat die Aufstellung des Bebauungsplans für die Erweiterung des „Gewerbegebietes Grafing-Schammach“ (Gewerbegebiet Schammach) beschlossen. Das Baugebiet liegt südwestlich von Grafing im direkten Anschluss an das Gewerbegebiet Grafing-Schammach. Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB wurde eine Umweltprüfung durchgeführt. Die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen wurden ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet. Eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) wurde vom Büro Grünplan GmbH (Freising) am 02.10.2015 durchgeführt.
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen gegen das geplante Gewerbegebiet grundsätzlich keine Einwände und Bedenken, wenn nachfolgende Anforderungen erfüllt werden.
Punkt 2 des Umweltberichts
Bei der Bewertung des Ergebnisses im Umweltbericht ist die Möglichkeit zur Vermeidung mit zu berücksichtigen. Das bedeutet, dass z.B. die Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen für Stellplätze oder Zufahrten (siehe § 1a Abs. 1 BauGB), eine Ortsrandeingrünung oder Straßenbegleitbegrünung sich positiv auf den zu verwendenden Kompensationsfaktor auswirken.
Die Aussage, dass sich das Gewerbegebiet positiv auf das Schutzgut Gewässer „Oberflächengewässer" (Punkt 2.3) und das Schutzgut Tiere und Pflanzen (Punkt 2.4) auswirkt, ist nicht zutreffend, da hier die Ausgleichsmaßnahme als Vermeidungsmaßnahme herangezogen wird.
In Punkt 2.5 heißt es, das Plangebiet biete vom bestehenden Gewerbegebiet oder der nördlich verlaufenden Kreisstraße EBE 13 aus gesehen ein reizvolles Landschaftsbild in einer von Wäldern gesäumten Kulturlandschaft. Bei der Begründung zur Berechnung der Größe der Ausgleichsflächen heißt es, das Gewerbegebiet hat keinen weitreichenden Einfluss auf das Landschaftsbild. Hier widerspricht sich der Umweltbericht.
Punkt 3 des Umweltberichts
Die Aussage, dass die Nichtdurchführung des Bebauungsplans keinen Einfluss auf den jetzigen Umweltzustand haben wird, ist nicht zutreffend. Die ökologischen Wechselwirkungen mit der offenen Flur und dem Feldgehölz und dem angrenzendem Wald blieben weiter erhalten. Es würden keine Bäume aus dem Feldgehölz entnommen, es fände keine Versiegelung des Bodens statt und keine Verlärmung durch Betriebsabläufe, um nur einige Umweltbeeinträchtigungen zu nennen. Um Berichtigung wird gebeten.
Punkt 4 des Umweltberichts
In Punkt 4.1 sind die detaillierten Vermeidungsmaßnahmen aufzulisten, der Ausgleich ist hier kein Bestandteil und kann auch nicht als Vermeidungsmaßnahme angerechnet werden. Maßnahmen, die der Vermeidung von Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft dienen, einschließlich grünordnerischer Maßnahmen zur Wohnumfeldgestaltung sind im Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ im Teil B Liste 2 näher beschrieben.
Es wird darauf hingewiesen, dass es sich bei dem bestehenden Feldgehölz um einen nach Art. 16 Abs. 1 Nr. 1 BayNatSchG geschützten Landschaftsbestandteil handelt und dieser uneingeschränkt zu erhalten ist. Das Feldgehölz hat auf Grund seiner Anbindung an den Entwässerungsgraben, welcher in Richtung eines Erlenbruchwaldes fließt, eine Funktion als „Trittstein“ für Amphibien in die umliegenden Wälder. Somit kommt diesem Gehölz besondere Bedeutung zu. Der Gehölzbestand (Bäume und Sträucher) ist nach Flächenumfang, Baumart und Größe genau zu dokumentieren.
Die Bäume des Feldgehölzes sind während der Baumaßnahme gemäß DIN 18920 (siehe Anhang) „Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ zu schützen.
Die Einbindung eines Waldbestandes in den Umgriff eines Bebauungsplans ist nicht üblich. Wir bitten durch entsprechende Schutzfestsetzungen im Bebauungsplan diesen Waldbestand auf Dauer zu sichern.
Punkt 4.2.2 im Umweltbericht
Wir bitten, die Berechnung zur Höhe des Kompensationsfaktors zu überarbeiten. Der Kompensationsfaktor kann nur bei umfassender Darstellung der Vermeidungsmaßnahmen (siehe im Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ Teil B Liste 2) und der inhaltlichen Korrektur zum Eingriffstatbestand des Gewerbegebiets niedriger angesetzt werden.
Als Vermeidungsmaßnahmen können lediglich die Ortsrandeingrünung, die beidseitigen Baumpflanzungen und die Grünflächen entlang der Straßen angerechnet werden. Nicht jedoch die Ausgleichsmaßnahme im Süden des Bebauungsplans.
Auf Grund der Eingriffsschwere durch die höchstzulässige Grundflächenzahl (gem. § 16 Abs. 6 BauNVO ist eine max. Gesamtgrundrundflächenzahl von 0,8 durch nicht überdachte Lagerflächen zulässig) und der fehlenden Ortsrandeingrünung zwischen dem Gewerbegebiet und der Ausgleichsmaßnahme im Süden des Baugebiets, sehen wir eine Einwertung des Kompensationsfaktors bei mindestens 0,55 für gerechtfertigt.
Wir bitten, den Umweltbericht dahingehend zu korrigieren. Dies bedeutet, dass erst nach korrekter Abwicklung dieser ersten Punkte mit der Abarbeitung der Eingriffsregelung begonnen werden kann. Wir bitten zu beachten, dass im Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan, für die Ausgleichsmaßnahmen geeignete Pflegemaßnahmen festzusetzen sind.
Die Ausgleichsflächen, die räumlich vom Gewerbegebiet getrennt umgesetzt werden, sind in einem Ausgleichsbebauungsplan genau darzustellen. Wir bitten die Flächen mit der Unteren Naturschutzbehörde Ebersberg für ihre Eignung als Ausgleichsflächen abzuklären. Es ist notwendig, den Ausgangszustand der Flächen zu dokumentieren, mit genauer Auflistung der darauf vorkommenden Tier- und Pflanzenarten. Weiter sind die Pflegemaßnahmen genau zu definieren, um das festgesetzte Entwicklungsziel zu erreichen.
Die dauerhafte Bereitstellung der Ausgleichsflächen muss spätestens zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses gesichert sein.
Der Überarbeitung des Umweltberichtes in den aufgezeigten Themenbereichen wird entsprochen. Insbesondere sollen, wie in der Stellungnahme gefordert, die Möglichkeiten der Vermeidung und Verminderung bereits im Hauptteil des Umweltberichtes (2. Bestandsaufnahme, Beschreibung und Bewertung) und dort schutzgutbezogen aufgeführt werden (vgl. Der Umweltbericht in der Praxis, 2007).
Entsprochen wird auch der Forderung, in Ziffer 4.1 die jeweiligen Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung des Eingriffes konkret zu benennen. Vermeidungsmaßnahmen stehen in der Betrachtungsreihenfolge zeitlich vor den Ausgleichsmaßnahmen und reduzieren diese. Sie sind deshalb klar von den Ausgleichsmaßnahmen zu trennen, um Abgrenzungsschwierigkeiten auszuschließen.
Die als Feldgehölz im Sinne des Art. 16 Abs. 1 Nr. 1 BayNatSchG beurteilte Gehölzgruppe am südwestlichen Gebietsrand (am Anfang des bestehenden Entwässerungsgrabens) wird entsprechend der erhobenen Stellungnahme detailliert erfasst (Flächenumfang, Baumart, Größe).
In der Stellungnahme werden Eingriffe in das Feldgehölz – ein landesgesetzlich geschützter Landschaftsbestandteil – selbst für geringfügige Korrektur der Bepflanzung abgelehnt. Diese sind aber notwendig, um die geplante Umleitung des Entwässerungsgrabens an den künftigen Gebietsrand realisieren zu können.
Die Stadt hat im Bebauungsplanverfahren die besonderen gesetzlichen Verbotstatbestände zu beachten. So werden im Bebauungsplan zwar der Eingriff in das Feldgehölz und die damit einhergehenden ökologischen Auswirkungen in der Abwägung dahingehend behandelt, als anderen Belange (Stärkung der Wirtschaftskraft, nachteilige Auswirkungen auf Bauflächen) ein höheres Gewicht beigemessen und der Vorzug gegeben wird. Auch wird dieser Eingriff in hochwertige ökologische Strukturen entsprechend hochwertig ausgeglichen.
Dennoch steht der gesetzliche Schutz von Landschaftsbestandteilen als höherrangiges Recht dem Vollzug des Bebauungsplanes weiterhin entgegen und stellt ggf. sogar dessen Rechtmäßigkeit in Frage. Notwendig ist deshalb – neben der planerischen Bewertung (Abwägung) – auch eine behördliche Ausnahmeentscheidung von dieser Vorschrift bzw. deren in Aussichtstellung und „das hineinplanen in diese Befreiungslage“.
Hier stellt sich die Frage, ob die Sondervorschrift des § 30 Abs. 4 BNatSchG zur Anwendung kommt, wonach bereits auf der Ebene des Bebauungsplanverfahrens eine Ausnahme erteilt werden kann. Hierfür spricht, dass Art. 16 Abs. 2 BayNatSchG ausdrücklich auf die Ausnahmeregelung für Biotope (§ 30 Abs. 3 BNatSchG) verweist. § 30 Abs. 4 BNatSchG konkretisierte diese Ausnahme nach Absatz 3 lediglich für das Bebauungsplanverfahren. Ansonsten wäre die Ausnahme anlässlich der späteren Eingriffsmaßnahme (Baumaßnahme) zu erteilen.
Entscheidend ist aber vielmehr, ob die Ausnahme materiell-rechtlich erteilt werden kann. Hierfür verlangt Art. 16 Abs. 2, Art. 23 Abs. 3 BayNatSchG, dass die Beeinträchtigungen ausgeglichen werden können. Das ist hier der Fall, nachdem im unmittelbaren räumlichen Anschluss eine hochwertige Ausgleichsmaßnahme festsetzt und dort die Funktionalität des Feldgehölzes im Naturraum in mindestens gleichwertiger Weise wieder hergestellt werden kann.
Die entsprechende Ausnahme ist zu beantragen bzw. die Erteilung der Ausnahme für die nachfolgende Eingriffsmaßnahme (Erschließung) mit der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde abzuklären.
Der Eingriff in das Feldgehölz ist nicht vermeidbar, ohne die künftigen Maßnahmen zur Umgestaltung und Verlegung des Gewässers erheblich zu erschweren. Sie ist von ganz entscheidender Bedeutung für die Ausweisung des Gewerbegebietes. Ein kompromissloses Erhalten des Gehölzbereiches würde ansonsten auch zu einer Beeinträchtigung der baulichen Ausnutzbarkeit führen, die angesichts des geringen Gewichts des Eingriffs und des vollumfänglichen Ersatzes als unverhältnismäßig betrachtet wird.
(Feldgehölz)
Die Einbeziehung der Waldfläche am Südrand (Mitte) des Plangebietes und deren entsprechende Festsetzung erfolgt allein zum gesetzlichen Schutz als Wald. Der Wald soll entgegen allen anderslautenden Befürchtungen uneingeschränkt erhalten werden. Das drückt die Stadt Grafing mit der Festsetzung als Waldfläche auch in aller Deutlichkeit aus.
Ein „Aussparen“ der Waldfläche, wie es angeregt wird, könnte nach Auffassung der Stadt Grafing durchaus Raum schaffen für Spekulationen und Erwartungen, da diese Fläche dann an drei Seiten von gewerblichen Bauflächen (oder Bebauung) umgeben wäre. Um auszuschließen, dass – auch unter Beachtung der waldrechtlichen Anforderungen – eine Rodung (und Ersatzaufforstung an anderer Stelle) durchgeführt wird und dann eine Einbeziehung in das Gewerbegebiet verlangt wird, erfolgt die Festsetzung als Waldfläche. Damit kann entsprechenden Absichten auch mit den bauplanungsrechtlichen Instrumenten entgegengewirkt werden.
Zu einem unterschiedlichen Ergebnis kommt die Stadt bei der Beurteilung des Ausgleichsumfangs. Der von der Unteren Naturschutzbehörde festgestellte Kompensationsfaktor von mindestens 0,55 wird nach Ansicht der Stadt nicht erreicht. (Anmerkung: Das hätte gegenüber dem von der Stadt festgestellten Kompensationsfaktors von 0,45 einen zusätzlichen Ausgleichsbedarf von 9.447 m² zur Folge).
So ist zwar zutreffend, dass vor einer abschließenden Beurteilung noch die Bewertung der Vermeidungsmaßnahmen zu überarbeiten ist. Positive Effekte von Ausgleichsmaßnahmen müssen (schon aufgrund der gesetzlichen Systematik der stufenweisen Beurteilung) bei den Vermeidungsmaßnahmen unberücksichtigt bleiben.
Jedoch sind es nicht nur die von der Unteren Naturschutzbehörde in der Stellungnahme angemerkten Vermeidungsmaßnahmen (Ortsrandeingrünung, beidseitige Baumplanzungen und die Grünflächen entlang der Straßen), die hier Berücksichtigung zu finden haben.
Weitere Vermeidungsmaßnahmen sind die Freihaltung der waldnahen Flächen (Waldsaum) vor einer Bebauung. Hinzu kommt auch die naturnah gestaltete Versickerungs- und Verdunstungsmulde an der Ostseite mit einer Größe von ca. 1.800 m², die einen attraktiven Lebensraum entstehen lässt.
Des Weiteren wird die wasserdurchlässige Ausführung der Abstellplätze festgesetzt und damit der Eingriff in den natürlichen Wasserkreislauf minimiert. Insgesamt wird ein Entwässerungskonzept geschaffen, wonach das gesamte Niederschlagswasser im Baugebiet zurückgehalten, verdunstet oder versickert werden kann.
Dabei wird auch die Entwässerungsmulde (Sickermulde) im Ostrand naturnah gestaltet und hat einen hohen ökologischen Wert. Hier bestünde auch die Möglichkeit, diese Fläche bei der Eingriffsfläche unberücksichtigt zu lassen und als Ausgleichsfläche festzusetzen. Die Doppelfunktion von Versickerungsflächen (als Entwässerungseinrichtung) auch als Ausgleichsfläche ist ausdrücklich anerkannt (BVerwG vom 30.08.2001). Die Stadt hat stattdessen aber diese Flächen bei der Bestimmung des Kompensationsfaktors berücksichtigt.
Die Errichtung von bodentiefen Einfriedungen oder durchlaufenden Sockeln werden ausgeschlossen, um die Durchgängigkeit für Kleinlebewesen zu verbessern.
Zu nennen sind auch die Pflanzfestsetzung auf den künftigen (privaten) Bauflächen und die Begrünungspflicht von fensterlosen Fassaden (A. 15.9, 15.11).
Besondere Bedeutung kommt bei der Eingriffsbeurteilung der Bebauungsdichte zu. Nicht gefolgt werden kann hier der vom Landratsamt Ebersberg vorgenommenen Beurteilung auf der Grundlage einer GRZ von 0,8.
Festgesetzt wird (A.3.1) eine höchstzulässige GRZ von 0,55. Die Überschreitung um max. 0,15% bis zu einer Kappungsgrenze von 0,8 ist nur als Ausnahmevorbehalt für (offene) Lagerflächen festgesetzt und damit nicht die Regel. Mit dieser Regelung (Ausnahme) wird einer rechtlichen Unsicherheit begegnet, ob es sich bei Lagerflächen überhaupt um grundflächenrelevante Anlagen nach § 19 Abs. 2 BauNVO handelt.
Maßgeblich für die Eingriffsbeurteilung nach dem angewendeten Leitfaden muss aber die nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 festgesetzte GRZ sein. Festgesetzte (§ 16 Abs. 6 BauNVO) oder auch gesetzliche Überschreitungsregelungen (§ 19 Abs. 4 BauNVO) bleiben dabei unberücksichtigt.
Mit einer GRZ von 0,55 bleibt der Bebauungsplan auch deutlich hinter der gesetzlichen Obergrenze (§ 17 BauNVO) zurück, was bei der Ermittlung des Kompensationsfaktors zu berücksichtigen ist.
Bei der Ermittlung des Kompensationsfaktors von 0,45 wurde auch die hohe Qualität der Ausgleichsmaßnahmen für die als Ausgleichsfläche eingestellten Grundstücke Fl.Nrn. 464 und 464/1 der Gemarkung Elkofen berücksichtigt. Auf dieser Fläche von insgesamt 10.371 m² wird im Zuge der staatlichen Gewässerrenaturierung durch eine ökologisch hochwertige Umgestaltung ein Seitenarm mit Auenflächen geschaffen; der Altlauf wird als Verlandungsbereich als stehendes Gewässer umgestaltet. Hier wird eine Aufwertung von Kategorie I oberer Wert (intensiv genutztes Grünland) zur Kategorie III (Liste 1c, Liste 3b) erreicht, der einen Flächenabschlag – oder wie hier im Rahmen der Abwägung die Bestimmung eines niedrigeren Kompensationsfaktors – rechtfertigt.
Alle im Umweltbericht bereits konkret bezeichneten Ausgleichsflächen außerhalb des Plangebietes sind im Eigentum der Stadt Grafing. Damit wird die Regelungsmöglichkeit des § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB gewählt, die Ausgleichsmaßnahmen auf gemeindeeigenen Grundstücken umzusetzen.
Eine Festsetzung der räumlich getrennten Ausgleichsflächen durch einen gesonderten Ausgleichsflächenbebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1a BauGB für die räumlich entkoppelten Ausgleichsflächen ist deshalb nicht erforderlich (§ 1 Abs. 3 BauGB). Für die zugewiesenen Ausgleichsflächen liegen auch Eignungsbestätigungen gemäß § 8 BNatSchG vor. Die konkrete Ausführung der Ausgleichsmaßnahmen wird im weiteren Verfahren anhand von landschaftspflegerischen Begleitplänen mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt.
2.2 Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 09.09.2016, Az.: 24.2-8291-EBE)
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme ab: Der Bebauungsplan schafft die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die westliche Erweiterung des Gewerbegebiets Schammach.
Die räumlichen Voraussetzungen für eine langfristig wettbewerbsfähige und räumlich ausgewogene Wirtschaftsstruktur und wirtschaftsnahe Infrastruktur sowie für ein ausreichendes und vielfältiges Angebot an Arbeits- und Ausbildungsplätzen soll erhalten und entwickelt werden. Geeignete räumliche Rahmenbedingungen für die Neuansiedlung von leistungsfähigen kleinen und mittelständischen Unternehmen sowie der Freien Berufe sollen gewährleistet werden (Art. 6 Abs. 2 Nr. 5 BayLPIG).
Die Standortvoraussetzungen für die bayerische Wirtschaft, insbesondere für die leistungsfähigen kleinen und mittelständischen Unternehmen sowie für die Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe, sollen erhalten und verbessert werden (LEP 5.1 (G)).
Flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen sollen unter Berücksichtigung ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden (LEP 3.1)G)).
Die Planung trägt den landes- und regionalplanerischen Festlegungen zur Entwicklung von wettbewerbsfähigen Wirtschaftsstrukturen Rechnung.
Ergebnis: Die o.g. Planung steht den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Anmerkung für Planabwägung: Die landesplanerische Stellungnahme erklärt die Übereinstimmung mit den Zielen des Landesentwicklungsplanes. Damit werden auch die tragenden städtebaulichen Ziele der Stadt für die Rechtfertigung (Planungserfordernis § 1 Abs. 3 BauGB) dieser gewerblichen Siedlungsentwicklung – und zwar auch in dieser Größenordnung – vollumfänglich bestätigt. Diese liegen in der Stärkung der örtlichen Wirtschaftskraft (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB: Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Strukturen; Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen).
2.3 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
(Schreiben vom 28.09.2016, Az.: 1-4622-EBE 11-13838/2016)
Bereits im Verfahren zur 15. Änderung des Flächennutzungsplanes haben wir zur geplanten Erweiterung des Gewerbegebiets Schammach ausführlich Stellung genommen. Wir verweisen somit auch auf unsere Stellungnahme vom 13.08.2015 und unsere E-Mail vom 26.10.2015.
Die Festsetzung von Flächen zur Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser wird begrüßt. Die Festsetzung dieser Flächen basiert auf einem Konzept zur Oberflächenentwässerung, erstellt von der Fa. RoPlan am 23.05.2016. Das Konzept liegt uns nicht vor. Wir bitten um Übersendung (wurde erledigt).
Für die ökologische Neu- und Umgestaltung des Entwässerungsgrabens sowie für die geplante Versickerung des Niederschlagswassers über Versickerungsmulden und ein zentrales Versickerungsbecken im Südosten ist ein Wasserrechtsverfahren durchzuführen. Das DWA-Arbeitsblatt A 138 „Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser“ ist zu beachten. Da das Grundwasser in der Rammkernbohrung RKB1 sehr tief (bei 12,80 m unter Gelände) angetroffen wurde, ist bei der Planung eine eventuelle Auffüllung des „Sickerlochs“ mit durchlässigem Material sowie einer Abdeckung mit einer geeigneten Oberbodenschicht zu prüfen. Eine Versickerung des gesammelten Niederschlagswassers über die Rammkernbohrung ist nicht zulässig. Die Behandlungsbedürftigkeit des Niederschlagswassers ist nachzuweisen (Anwendung des Merkblattes DWA-M 153 „Handlungsempfehlungen zum Umgang mit Regenwasser“).
Verkehrsflächen oder Lagerflächen, auf denen wassergefährdende Stoffe angeliefert, gelagert oder abgefüllt werden oder auf denen mit diesen Stoffen in nicht unerheblichen Mengen umgegangen wird, sind an die Schmutzwasserkanalisation anzuschließen.
In der Geotechnischen Stellungnahme der Fa. Crystal Geotechnik wird auf die Gefahr von Überschwemmungen bei Starkregenereignissen hingewiesen. Das Gelände fällt leicht von Nordwesten nach Südosten ab. Insbesondere im östlichen und südöstlichen Bereich wurde Hang- und Schichtwasser erkundet. Im Moränengebiet (der westliche Teil des Plangebiets liegt im Übergangsbereich zu einer Moräne) ist grundsätzlich mit Hang- und Schichtwasser zu rechnen. Auch vor dem Hintergrund zunehmender Starkregenereignisse und der damit verbundenen Gefahr des Wassereindringens in Gebäude empfehlen wir der Stadt, zusätzlich entsprechende Festsetzungen zum Objektschutz im Bebauungsplan wie folgt festzulegen:
· Wasserdichte Ausführung von Unterkellerungen (weiße Wanne). Das schließt spezielle wasserdichte Lösungen für Durchdringungen oder Fensteröffnungen im Untergeschoss mit ein sowie Betrachtungen zur Auftriebssicherheit.
· Öffnungen am Gebäude sind ausreichend hoch zu setzen (Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen, etc.).
· Festsetzungen der Oberkante Rohfußboden der Gebäude über GOK.
Im Hinblick auf die Absicherung der künftigen Bauwerke gegen Wasserschäden bei Starkregenereignissen wurde bereits (vgl. oben 2.1.1) die Festsetzung A.6.8 um folgenden Satz 2 ergänzt: Die Oberkante der Gebäudezugänge (EG-Fertigfußboden) und der Öffnungen von Keller und Tiefgaragen müssen mindestens 0,15 m über dem dort anschließenden Gelände liegen. Lichtgräben sind unzulässig; Kellerlichtschächte sind wasserdicht auszuführen.
Die Notwendigkeit einer wasserrechtlichen Gestattung für die Grund- oder Gewässereinleitung (§§ 8,9 WHG) durch die Regenwasserkanalisation (Niederschlagswassers) bzw. dem Umbau des Grabens (Gewässerausbau § 68 WHG) ist bekannt. Die Gestattungspflichten werden bei der nachfolgenden Erschließungsplanung beachtet. Die fachlichen Anforderungen für die Überdeckung des zentralen „Sickerloches“ am östlichen Endpunkt des Grabens werden berücksichtigt; eine Versickerung über das bei der Baugrund­­­erkundung errichtete Bohrloch (Rammkernbohrung) schließt sich aus und war auch nicht vorgesehen.
Der Bebauungsplanentwurf setzt in A.8.2 zur Optimierung des natürlichen Wasserkreislaufes bereits die Verpflichtung zur wasserdurchlässigen Ausführung von oberirdischen Stellplätzen fest. Im Weiteren trifft der Bebauungsplan in A.12.3 und 12.4 Regelungen über die Benutzungspflicht der Sickermulden für die Niederschlagswasserbeseitigung. Danach ist das Dachflächenwasser der an den Versickerungsmulden angrenzenden Grundstücke dorthin einzuleiten; das Dachflächenwasser der anderen Grundstücke und das Regenwasser der Hof- und Verkehrsflächen aller Grundstücke ist in den Regenwasserkanal einzuleiten.
Die festgesetzten Versickerungsflächen (Mulden und Becken) werden zum Bestandteil der öffentlichen Entwässerungsanlage (§ 1 Abs. 2 der Entwässerungssatzung der Stadt Grafing) erklärt.
Dieses Entwässerungssystem wurde mit der Ersterschließung des Gewerbegebietes (Bestandsgebiet) auf den hierfür erworbenen Flächen von der Stadt hergestellt und hat sich in seinem Betrieb bewährt. Dieses Konzept wird auch im jetzigen Erweiterungsgebiet umgesetzt, wenn auch wegen der unzureichenden Sickerfähigkeit des Untergrundes im westlichen Teil in etwas modifizierter Form. Letztendlich werden aber alle Sickermulden dann auch auf gemeindlichen (öffentlichen) Flächen liegen und von der Stadt als Betreiber der örtlichen Entwässerung hergestellt und unterhalten.
Die Entwässerungskonzeption mit Versickerungsmulden steht auch nicht im Widerspruch zur örtlichen Entwässerungssatzung, sondern ergänzt diese und trifft Bestimmungen über die Zweckbestimmung (Widmung, Art. 21 GO) einzelner Einrichtungen als Entwässerungsanlage. Das gilt hinsichtlich des eingeschränkten Benutzungsrechtes für die Niederschlagswassereinleitung des § 4 Abs. 5 Satz 1 EWS; hier regelt der Bebauungsplan eine nach § 4 Abs. 5 Satz 2 EWS vorgesehene Ausnahme und bestimmt (satzungsrechtlich, § 10 BauGB) eine Anschlusspflicht gem. Art. 24 Abs. 1 Nr. 2 GO).
Diese besondere Form der Niederschlagswasserbeseitigung wird gemäß § 9 Abs. 1 Nrn. 14, 15 und 20 BauGB festgesetzt. Die Rechtmäßigkeit dieser Festsetzungsbefugnis ist durch Urteil des BVerwG vom 30.08.2001 bestätigt. Durch die Lage auf öffentlichen Flächen und Bestimmung als Entwässerungseinrichtung im Sinne der örtlichen Entwässerungssatzung ist auch die tatsächliche Umsetzung gewährleistet.
In der Festsetzung A.12 ist die Überschrift wie folgt zu ergänzen:
(begrünte Wasserflächen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 14, 15. 16 BauGB)
In A.12.2 ist die öffentliche Zweckbestimmung noch zu ergänzen; neuer Wortlaut:
Versickerungs- und Rückhaltefläche (öffentlich)
2.4 Landesamt für Denkmalschutz
(Schreiben vom 12.09.2016, Az.: P-2016-3443-1_S2)
In unmittelbarer Nähe zu oben genanntem Planungsgebiet befindet sich folgendes Bodendenkmal: D-1-7937-0012: Viereckschanze der späten Latènezeit.
Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen gemäß Art. 7.1 DSchG Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis. Wir bitten Sie deshalb folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen:
Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 DSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.
Wir weisen darauf hin, dass die erforderlichen Maßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Sollte die archäologische Ausgrabung als Ersatz für die Erhaltung eines Bodendenkmals notwendig sein, sind hierbei auch Vor- und Nachbereitung der Ausgrabung zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde).
Bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen soll grundsätzlich vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren (vgl. BayVGH, Urteil v. 4. Juni 2003, Az.: 26 B 00.3684, EzD 2.3.5 Nr. 3 / Denkmalpflege Informationen des BLfD 2004/I (B 127), 68 ff. [mit Anm. W. K. Göhner]; BayVG München, Urteil v. 14. September 2000, Az.: M 29 K 00838, EzD 2.3.5 Nr. 2).
In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshof (Entscheidung vom 22. Juli 2008, Az.: Vf. 11-VII-07, wird dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z.B. nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 [Bodendenkmal als „Archiv des Bodens“]) vorzunehmen.
Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält einen Abdruck dieses Schreibens mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung. Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt unter der oben genannten Tel.-Nr. an den/die Gebietsreferenten.
Von einem Ausschussmitglied wurde angemerkt, dass Bodendenkmäler zwischenzeitlich nicht nur durch Ausgrabungen, sondern auch durch anderweitige Technik, z.B. Infrarot, aufgefunden werden können. Hierdurch wurden bereits komplette Römersiedlungen ohne einen einzigen Stich in die Erde entdeckt. Das Ausschussmitglied könnte sich durchaus vorstellen, für die Auffindung des vorhandenen Bodendenkmales im Plangebiet auf derartige Technik zurückzugreifen und bat hier um nochmalige Prüfung.
Entsprechend zum vorausgegangenen Flächennutzungsplanverfahren wird in der Stellungnahme auf die begründete Vermutung von Bodendenkmälern in weiten Teilen des Plangebietes hingewiesen.
Für künftige Bauherren und Erschließungsunternehmen besteht ein besonderes Informationsinteresse, da letztendlich die Bauleitplanung unter dem rechtlichen Vorbehalt des Denkmalschutzes steht. Für den Planvollzug – also dann den jeweiligen Baumaßnahmen zur Erschließung oder der Bebauung – folgt daraus die Notwendigkeit einer Grabungserlaubnis und der Verpflichtung, mögliche Bodendenkmäler in einer archäologisch qualifizierten Weise auszugraben und zu dokumentieren.
Hierfür wird der Stellungnahme entsprechend, in den textlichen Hinweisen (B.7) und in der Begründung folgendes ergänzt: Das Plangebiet liegt im Vermutungsbereich für Bodendenkmäler (Nähe zur Viereckschanze, D-1-7937-0012). Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 DSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.
Des Weiteren hat die Stadt Grafing über die organisatorische Abwicklung der denkmalschutzrechtlichen Anforderungen zu entscheiden. So wird die Stadt Grafing beim Gelingen der Bebauungsplanaufstellung auch Eigentümer eines Großteils der Flächen im Plangebiet. Der Stadt Grafing b.M. obliegt dann auch die gesetzliche Verpflichtung (§ 123 BauGB) zur Erschließung des Baugebietes, die auch von der Stadt selbst als Bauherr ausgeführt wird.
Ursprünglich bestand die Überlegung, im Rahmen der Erschließung die dabei entstehenden Grabungsarbeiten archäologisch begleiten zu lassen. Nach dem ursprünglichen Zeitplan hätte mit diesen Arbeiten 2017 begonnen werden sollen. Mögliche Verzögerungen, die im Falle des Auffindens von Bodendenkmälern entstehen, wären damit hinnehmbar und ohne wesentliche Auswirkungen für den erst im Anschluss daran vorgesehenen Grundstücksverkauf gewesen.
Jetzt ist davon auszugehen, dass mit den Erschließungsarbeiten erst im Frühjahr 2018 begonnen werden kann. Um aber die Ansiedlung gewerblicher Unternehmer nicht zu verzögern, muss eine Vorbereitung des Grundstücksverkaufs vorgezogen werden. Hierfür sind aber auch diejenigen Kosten abzuschätzen, die sich durch bodendenkmalrechtliche Begleitung der Erschließung und der Sicherung möglicher Denkmalfunde ergeben. Auch besteht die Rechtspflicht, den Käufer auf die begründete Vermutung von Bodendenkmälern hinzuweisen, da es wesentliche Auswirkungen auf die zugesicherte Eigenschaft der Bebaubarkeit hat. Auch aus diesem Blickwinkel wurde die zeitliche Vorgehensweise neu beurteilt.
Beschlossen wird, die Vorerkundungen zur Sondierung möglicher Bodendenkmäler zeitlich gegenüber den Erschließungsmaßnahmen vorzuziehen. Damit können Verzögerungen bei den anschließenden Erschließungsmaßnahmen verhindert und auch eine dahingehende Mängelhaftung beim Grundstücksverkauf ausgeschlossen werden. Gleichzeitig können die entstehenden Kosten bei der Bemessung des Verkaufspreises für das dann baureife Grundstück berücksichtigt werden.
Das Ausschussmitglied Herr Franz Frey hat den Sitzungssaal verlassen.
2.5 Kreisbrandinspektion Ebersberg (Schreiben vom 30.09.2016)
Aus Sicht der Brandschutzdienststelle bestehen gegen das Vorhaben keine Bedenken, wenn die nachstehenden Hinweise/Auflagen beachtet werden.
1. In den „öffentlichen Verkehrsflächen“ sind die Anforderungen der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr im Hinblick auf die Linienführung, die Höhenentwicklung und Tragfähigkeit zu berücksichtigen. Die Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr gilt ungeachtet einer möglichen Diskussion, ob nur auf privatem Grund und/oder auch auf öffentlichem Grund gültig. Das Feuerwehrfahrzeug mit seinen Eigenschaften (Gesamtgewicht, Achslast, Wendekreis und befahrbarer Böschungswinkel) unterscheidet in der Praxis nicht zwischen privatem und öffentlichem Grund.
2. Die „private Verkehrsfläche“ gemäß Satzungsentwurf Buchstabe B Ziffer 6 muss vorgenannten Anforderungen genügen. Eine Durchfahrt muss für BOS-Einsatzfahrzeuge möglich sein.
Löschwasserversorgung/Grundschutz
1. Als Grundschutz ist durch die Gemeinde (bzw. das zuständige WVU) hier eine Löschwassermenge nach DVGW Arbeitsblatt W405 Ziffer 5 von geschätzt mindestens 96 m³/h (1.600 l/min) über zwei Stunden bereitzustellen. Zur Erzielung dürfen alle geeigneten Löschwasserentnahmestellen im „Löschbereich“ (Radius 300 m um das gegenständliche Objekt) angesetzt werden. (BayFwG Art. 1)
2. Die Abstände der Hydranten der öffentlichen Trinkwasserversorgung sollen 150 m nicht überschreiten. Mit Standort eines Löschfahrzeuges im öffentlichen Verkehrsraum wird so sichergestellt, dass innerhalb von einer Lauflänge von nicht mehr als 75 m fußläufig ein Hydrant erreicht wird. Hierdurch sind wirksame Löscharbeiten im Sinne BayBO Art. 12 möglich.
3. Zur Erzielung vorgenannter Abstände ist erforderlichenfalls ein Überflurhydrant nach DIN EN 14339 und/oder Unterflurhydrant nach DIN EN 14384 vorzusehen.
4. Gemäß Empfehlung des Bayerischen Landesamtes für Wasserwirtschaft sollte das Verhältnis Über- und Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen ihrer Erkennbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere im Winter zu bevorzugen.
5. Die vorstehenden Anforderungen Ziffer 2 mit 4 gelten auch für die „private Verkehrsfläche“ gemäß Satzungsentwurf Buchstabe B Ziffer 6.
Feuerwehrbedarfsplanung – in Bezug auf Hilfsfrist
Für die gemeindlichen freiwilligen Feuerwehren ergeben sich zwischen Gerätehaus und Geltungsbereich der Satzung nachfolgende Entfernungen:
a) FwGh FF Grafing (Bahnhofstraße 10) – Schammach Geltungsbereich der Satzung: ~1,2 + 1,7 km (innerorts und außerorts)
Es kann davon ausgegangen werden, dass i.a.R. die Hilfsfrist von 10 Minuten noch eingehalten ist (Ausrückzeit bis 5 min. und Anfahrtszeit, rechnerisch 1,8 min. + 1,7 min. 3,5 min.; in Summe 8,5 min.).
Für die FF Alxing ergäbe sich eine rechnerische Hilfsfrist von etwa 8 min. (5 min. + 0,3 km* 60/40 + 2 km* 60/60). Die FF Alxing ist nur im Zuge einer überörtlichen Hilfeleistung ansetzbar (nicht mehr Stadt- bzw. Gemeindegebiet Grafing).
Ja: 10 Nein: 0
Die festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen entsprechen hinsichtlich ihrer Ausmaße den Vorschriften der DIN 14090 und werden auch in entsprechenden technischen Zustand dann hergestellt. Den Belangen der Rettungssicherheit wurde auch dadurch nachgekommen, dass jetzt für das Erweiterungsgebiet (Plangebiet) eine zusätzliche Hauptzufahrt zur Kreisstraße EBE 13 hergestellt wird und Alt- und Neugebiet im Süden eine ausreichend leistungsfähige Straßenverbindung erhalten. Diese Erschließungsflächen sind auch für die Stadt Grafing b.M. bereits verfügbar und werden mit der Ersterschließung hergestellt. Damit wird die Erreichbarkeit bei Rettungseinsätzen verbessert, etwa für den Fall der Unbenutzbarkeit der Hauptzufahrt. Die bisher nur als Notzufahrt ausgebildete Zweitzufahrt am Westrand des Bestandsgebietes ist damit nicht mehr erforderlich.
Die Stadt Grafing erwirbt mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans für das Gewerbegebiet auch einen Großteil der künftigen Bauflächen. Nicht darunter fällt das Grundstück Fl.Nr. 634/9 im Nordosten des Plangebietes. Für dieses Grundstück besteht die Problematik, dass die Eigentümer zwar einerseits die Ansiedelung eines Großbetriebes anstreben, anderseits aber hierfür keine detaillierteren Überlegungen bestehen und auch eine Verwertung in Teilflächen denkbar ist. Aufgrund dieser Unklarheiten besteht auch keine Abtretungsbereitschaft für öffentliche Erschließungsflächen; für eine zwangsweise Belastung des Eigentums fehlt das dringliche öffentliche Interesse, da diese Straßenverbindung für die sonstige Gebietserschließung ohne Bedeutung ist.
Diese Umstände erklären die Vorgehensweise, die nördliche Straßenverbindung zwischen Alt- und Neugebiet als private Verkehrsfläche festzusetzen. Kommt es zu einer kleinteiligen Bebauung, dann wird aufgrund der dann erforderlichen öffentlichen Erschließung (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO) und der straßenrechtlichen Bedeutung die Widmung der Straße nachgeholt.
Als private Erschließung ist die ungehinderte Benutzbarkeit durch BOS-Fahrzeuge daran zu messen, ob das Befahren für Rettungsfahrzeuge nach Art. 5 BayBO erforderlich ist. Das wird zwangsläufig notwendig sein, soweit das Grundstück eine gewerbliche Nutzung mit Gebäuden erfährt. Hierüber ist aber dann bei der tatsächlichen Bebauung (Baugenehmigungsverfahren) zu befinden.
Die erforderliche Löschwassermenge von 1.600 l/min (96 m³/h) kann nicht über die zentrale Trinkwasserversorgung zur Verfügung gestellt werden. Es sind über das Leitungsnetz lediglich 950 l/min verfügbar. Zusätzlich steht im bestehenden Gewerbegebiet ein Löschwasserbecken für die ergänzende Löschwasserversorgung zur Verfügung. Aufgrund der Entfernung ist im Erweiterungsgebiet der Bau einer Löschwasserzisterne mit einem Volumen von 100 m³ vorgesehen.
Die ausreichende Löschwasserversorgung durch notwendige Hydranten wird im Rahmen der Erschließung entsprechend den mitgeteilten Anforderungen sichergestellt, und zwar auch für die von der Privatstraße erschlossenen Gebietsteile.
2.6 Staatliches Bauamt Rosenheim
(Schreiben vom 05.09.2016, Az.: S12-4622-013/11)
Gegen die Aufstellung bzw. Änderung der Bauleitplanung bestehen seitens des Staatlichen Bauamtes Rosenheim keine Einwände, wenn die nachfolgend genannten Punkte beachtet werden.
Beim Staatlichen Bauamt Rosenheim bestehen für den Bereich der o.g. Bauleitplanung keine Ausbauabsichten.
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können (z.B. Landschafts- oder Wasserschutzgebietsverordnungen), Angabe der Rechtsgrundlage sowie Möglichkeiten der Überwindung (z.B. Ausnahme oder Befreiungen):
Über den Anschluss der Erschließungsstraße hat die Stadt Grafing vor Rechtverbindlichkeit des Bauleitplanes den Abschluss einer Vereinbarung beim Staatlichen Bauamt zu beantragen, in der die technischen Einzelheiten sowie die Kostentragung zu regeln sind. Hierzu ist eine detaillierte Planung (u.a. Lage- und Höhenpläne, Regelquerschnitte) auf Basis des für die Straßenplanung gültigen Regelwerks erforderlich. Bezüglich der Neuanbindung wird eine Linksabbiegespur, wie bereits im Bebauungsplan vorgesehen, gefordert.
Die Stadt übernimmt alle Kosten für bauliche oder sonstige Änderungen im Zusammenhang mit der neuen Anbindung (Art. 32 Abs. 1 BayStrWG). Hierzu zählen auch die notwendigen Arbeiten zur Anpassung des Bestandes, sowie die verkehrsrechtlichen angeordnete Beschilderung.
Die Stadt hat die entstehenden Erneuerungs- und Unterhaltsmehrkosten der Straßenbauverwaltung zu ersetzen (Art. 32 Abs. 1 BayStrWG i.V.m. Art. 33 Abs. 3 BayStrWG).
Die Neuanbindung der Erschließungsstraße bei Stat. 0,098 der im Betreff genannten Straße muss noch vor Erstellung der Hochbauten planungsgemäß ausgebaut und auf eine Länge von mind. 10 m – gemessen vom befestigten Fahrbahnrand der o.g. Straße – mit einem bituminösen oder gleichwertigen Belag versehen werden (§ 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB i.V.m. Art. 9 Abs. 1 BayStrWG).
Die Entwässerung der Einmündungsfläche muss durch entwässerungstechnische Maßnahmen so gestaltet werden, dass kein Oberflächenwasser der im Betreff genannten Straße zufließen kann (§ 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGV i.V.m. Art. 9 Abs. 2 BayStrWG). Soweit durch die entwässerungstechnischen Maßnahmen ein wasserrechtlicher Tatbestand geschaffen wird, ist hierzu von der Kommune die wasserrechtliche Genehmigung der unter Wasserbehörde einzuholen.
Die Eckausrundungen der Einmündung müssen so ausgebildet sein, dass sie von den größten nach der StVO zugelassenen Fahrzeugen ohne Benutzung der Gegenfahrbahn und der Seitenräume befahren werden können. Die entsprechende Schleppkurve ist einzuhalten (§ 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB i.V.m. Art. 9 Abs. 1 BayStrWG).
Die in der Stellungnahme beschriebenen rechtlichen und technischen Anforderungen für die Errichtung der Einmündung (Straßenaufweitung mit Linksabbiegespur) auf der Kreisstraße EBE 13 werden sichergestellt, und zwar zeitgerecht bis zum Beginn der Erschließungsarbeiten. Da die Erschließungsplanung auf das Vorliegen eines (in Kraft gesetzten) Bebauungsplans angewiesen ist (vgl. § 125 BauGB), wird diese erst nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens zum Abschluss gebracht. Die Stadt wird deshalb nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens auf der Grundlage der dann vorliegenden Erschließungsplanung unter Vorlage der dann vorliegenden Ausführungsplanung (Bauentwurf) die notwendige Bauvereinbarung anfordern. Dort werden die Berechtigung und die inhaltlichen Anforderungen für den Umbau der Kreisstraße geregelt. Die Pflicht zur Übernahme der Unterhaltungsmehrkosten ist bekannt.
2.7 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (E-Mail vom 29.09.2016)
Gegen das Vorhaben bestehen aus forstfachlicher und landwirtschaftlicher Sicht keine weiteren Einwände oder Anregungen.
Hinsichtlich unseres Wunsches zur vollständigen Herausnahme des Waldes, Fl.Nr. 634, aus dem FNP-Umgriff verweisen wir jedoch auf unser Schreiben vom 05.02.2016.
Wir möchten nochmals das Motiv der Stadt für die Einbeziehung der Waldfläche in den Geltungsbereich erklären. Der Stadt ist die Klarstellung wichtig, dass dahinter keine andere Absicht steht, als die Waldfläche zu erhalten. Eingriffe sind nicht vorgesehen und allenfalls im nördlichen Rand für den naturnahen Umbau des Grabens nicht ganz ausgeschlossen.
Die Stadt sieht in der Aufnahme in den Geltungsbereich und der entsprechenden Bestandsfestsetzung ein höheres Maß an Rechtssicherheit, um diese Fläche dauerhaft von einer Bebauung auszuschließen. Die Erhaltung der Waldflächen, für die sich jede bauliche Nutzung nicht nur aus waldrechtlichen sondern auch aus naturschutzfachlichen Gründen verbietet, ist uneingeschränkt im Interesse der Stadt. Die Waldfläche wurde deshalb, anders für den Großteil der Gewerbeflächen, auch nicht von der Stadt erworben und steht auch künftig im Privateigentum.
Ein planerisches „Aussparen“ der Waldfläche könnte nach Auffassung der Stadt Grafing durchaus Raum schaffen für Spekulationen und Erwartungen, da diese Fläche künftig an 3 Seiten von gewerblichen Bauflächen (oder Bebauung) umgeben sein wird. Um auszuschließen, dass – natürlich unter Beachtung der waldrechtlichen Anforderungen – vom Eigentümer eine Rodung (und Ersatzaufforstung an anderer Stelle) durchgeführt wird und dann eine Einbeziehung in das Gewerbegebiet verlangt wird, erfolgt die Festsetzung als Waldfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 18b BauGB). Durch dieses klare Bekenntnis zur Walderhaltung wird anderslautenden Spekulationen die Grundalge entzogen.
2.8 Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg
(E-Mail vom 25.08.2016)
Die Gemeindegrenze zwischen der Stadt Grafing zur Gemeinde Bruck ist bisher unabgemarkt. Dadurch ergeben sich Unsicherheiten im Verlauf der Grenze. Dementsprechend ist eine Planung in diesem Bereich mit Abstandsflächen mit Fehlern behaftet.
Ein Vermessungsantrag 3156/2015 für dieses Flurstück liegt vor, ist momentan nach Rücksprache mit Ihnen als nicht messbar zurückgestellt. Im Rahmen dieser Vermessung wird empfohlen, eine rechtssichere Grenze feststellen zu lassen.
Mit der für Frühjahr 2017 vereinbarten Vermessung der von der Stadt Grafing b.M. zu erwerbenden Flächen werden die Plangrenzen (Gemeindegrenze zu Bruck) neu vermessen. Damit können eventuelle Ungenauigkeiten, soweit für die Bebauungsplanung bedeutsam, noch zeitgemäß korrigiert werden.
2.9 Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 25.08.2016)
Dem Verbraucher muss nach der Trinkwasserverordnung 2001 (TrinkwV 2001) für die in § 3 Nr. 1 genannten Zwecke Wasser mit Trinkwasserqualität zur Verfügung stehen
Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 4 TrinkwV2001 dem Gesundheitsamt Ebersberg anzuzeigen
Die Errichtung von Regenwassernutzungsanlagen wird für gewerbliche Nutzungen aufgrund des unterschiedlichen und größeren Benutzerkreises nicht empfohlen.
Das Ausschussmitglied Herr Franz Frey hat an der Sitzung wieder teilgenommen.
2.10 Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern
(Schreiben vom 23.09.2016)
Mit dem hier dargelegten Planvorhaben zur Erweiterung des Gewerbegebietes Schammach besteht Einverständnis. Es sind keine städtebaulichen oder ortsplanerischen Einwendungen oder Hemmnisse zu erkennen, die gegen die vorgesehene Ausweisung weiterer gewerblicher Bauflächen sowie eines Mischgebietes sprächen. Vielmehr ist es zu begrüßen und zu befürworten, dass der Nachfrage gewerblichen Bauflächen Rechnung getragen wird und eine geordnete Siedlungsentwicklung gewährleistet werden soll.
2.11 Handwerkskammer für München und Oberbayern
(Schreiben vom 04.10.2016)
Die Handwerkskammer für München und Oberbayern bedankt sich für die Möglichkeit zur Stellungnahme zu o.g. Bebauungsplanverfahren, das die Ausweisung zusätzlicher Gewerbeflächen westlich an das bestehende Gewerbegebiet anschließend planerisch vorbereiten soll.
Eine Entwicklung von Gewerbegebieten durch Ergänzung bestehender Standorte ist von Seiten der Handwerkskammer für München und Oberbayern grundsätzlich zu begrüßen.
Da gerade die Handwerksbetriebe Nutzungsänderungen und Betriebserweiterungen am Standort sehr wichtig sind, können die neu geschaffenen Flächen ggf. geeignete Entwicklungsflächen für die zahlreichen bestehenden (Handwerks-) Betriebe im Umgriff darstellen. Das Bestreben der Gemeinde, Flächen für Firmen explizit aus den Bereichen des produzierenden Gewerbes zu schaffen, ist vor diesem Hintergrund von unserer Seite ausdrücklich zu begrüßen, die Bemühungen um (Weiter-)Entwicklungsmöglichkeiten für ortsansässige Betriebe positiv hervorzuheben.
Es ist darüber ausdrücklich zu unterstützen, dass durch die hervorgehobene Flexibilität bei der Grundstückseinteilung auf den neu entstehenden Erweiterungsflächen des Gewerbegebiets vor allem auch kleinen und mittleren Betrieben eine Ansiedlung ermöglicht werden kann.
Wie bereits in der Stellungnahme zum Beteiligungsverfahren der 15. Flächennutzungsplanänderung begrüßen wir des Weiteren den vorgesehenen Ausschluss von zentrenrelevantem Einzelhandel im Gewerbegebiet.
2.12 Gemeinde Bruck (Schreiben vom 14.10.2016)
1. Auswirkungen auf die Verkehrssituation für die Gemeinde Bruck
Schon der jetzige Verkehr vom/zum bestehenden Gewerbegebiet Schammach läuft mit einem erheblichen Kfz-Anteil auf der EBE 13 durch das Gemeindegebiet von Bruck. Auf Höhe der Ortschaft Pienzenau fließen Teile davon Richtung Norden durch Pienzenau und – trotz Verbots – in Richtung Süden durch Alxing ab. Diese Strecke wird immer wieder als Abkürzung Richtung Bad Aibling genutzt, das natürlich besonders, wenn die Strecke von Grafing nach Lorenzenberg nicht ungehindert befahrbar ist. Diese Verkehre belasten schon jetzt das Gemeindegebiet von Bruck sowie die an den Straßen anliegenden Wohngrundstücke nicht unerheblich.
Durch die Neuausweisung einer weiteren Gewerbefläche von brutto gut 12 ha insbesondere auch für produzierendes Gewerbe befürchten wir natürlich eine nochmals erhebliche Verkehrszunahme und Belastung für die Brucker Anlieger der EBE 13. Folge davon wird außerdem eine deutliche weitere Belastung der Brucker Gemeindestraßen und der dortigen Anwohner sein.
Es ist weder unser Ziel, die gewerbliche Entwicklung der Stadt Grafing zu behindern, noch hier einen Forderungskatalog in welcher Form auch immer aufzustellen. Wir bitten jedoch darum, die bauliche Entwicklung des Gewerbegebiets zeitlich gedrosselt abzuwickeln. Da es überwiegend auch in der Hand der Stadt Grafing liegt, an welche Firmen die Grundstücke verkauft werden, bitten wir ferner, Firmen mit geringerem Verkehrsaufkommen bzw. mit möglichst wenig Schwerlastverkehr bei der Auswahl den anderen Firmen mit hohem Verkehrsaufkommen vorzuziehen.
2. Entwässerungsgraben südlich des Gewerbegebiets
Wie in der Begründung zum B-Plan erläutert, kommt dem im Süden des Gewerbegebiets verlaufenden Entwässerungsgraben eine zentrale Bedeutung im Entwässerungskonzept zu. Über diesen Graben werden auch weite Flächen aus dem Brucker Gemeindegebiet entwässert. Es ist deshalb im Entwässerungskonzept zu berücksichtigen bzw. sicherzustellen, dass der Ablauf aller Wässer, die in diesem Graben fließen, nicht durch zusätzlich aus dem Gewerbegebiet eingeleitete Wässer beeinträchtigt wird. Es darf zu keinen zusätzlichen Rückstauungen der Wässer in dem Graben kommen und zusätzliche Vernässungen in angrenzende Grundstücksflächen hinein müssen ausgeschlossen sein. Wir gehen davon aus, dass das Ingenieurbüro ROPLAN bei der Berechnung der Abflussmengen neben den durch das Erweiterungsgebiet zusätzlich anfallenden Wässer auch die bestehende Belastung des Entwässerungsgrabens im vollen Umfang erfasst und eingestellt hat.
3. Möglichkeiten der Gemeinde Bruck, Gewerbeflächen südlich der Erweiterungsfläche auszuweisen
Mehrfach erwähnt die Stadt Grafing, dass es der Gemeinde Bruck möglich wäre, südlich der GE-Erweiterungsfläche selbst noch Gewerbeflächen auf Brucker Flur auszuweisen. Dieser Auffassung können wir uns nicht anschließen, obwohl die Stadt Grafing die Mitnutzung verschiedener Erschließungsanlagen anbietet. Die Brucker Flächen zwischen Waldrand und der Gemarkungsgrenze nach Grafing sind zumindest zum Teil so schmal, dass eine sinnvolle gewerbliche Nutzung ohne Waldrodung oder zumindest unmittelbares Angrenzen einer Bebauung an den Waldrand gar nicht möglich ist. Außerdem gewinnen diese Flächen aus naturschutzfachlicher Sicht immer mehr an Bedeutung je näher sie an den Waldrändern zu liegen kommen. Aufgrund aller bisherigen Erfahrungen in verschiedensten Bauleitplanverfahren im Gebiet der VG Glonn halten wir es deshalb sowohl aus naturschutzfachlichen wie auch aus waldrechtlichen Gründen derzeit nicht vorstellbar, eine Bauleitplanung mit angemessen tiefen Gewerbegrundstücken tatsächlich verwirklichen zu dürfen.
Wir bitten deshalb darum, diese Verweise oder Hinweise aus den Texten der B-Planunterlagen vollständig herauszunehmen. Diese Aussagen suggerieren in der Öffentlichkeit ein falsches Bild zu den Möglichkeiten eines interkommunalen Gewerbegebiets, mit dem wir uns dann in der Diskussion um die GE-Erweiterung Taglaching zusätzlich auseinandersetzen müssen. Im Übrigen dürfen wir festhalten, dass es für die Gemeinde Bruck noch zahlreiche weitere und sehr gute Gründe gibt, warum sie Gewerbeflächen südlich ihres GE-Erweiterungsgebiets derzeit nicht ausweisen will. Dies bitten wir künftig unter Berücksichtigung der Planungshoheit der Gemeinde Bruck zu bedenken.
Wie sie unseren obigen Ausführungen entnehmen können, stellt die Gemeinde Bruck in Sinne einer guten kommunalen Nachbarschaft keinerlei Forderungen an die Stadt Grafing, die die Ausweisung der Gewerbegebietserweiterung in Schammach erwähnenswert beeinträchtigen oder einschränken würde. Wir bitten die Stadt Grafing dabei zu erkennen, dass sie alleine mit ihrer GE-Erweiterung eine gut 4 Mal so große Gewerbegebietsfläche schafft, als die Gemeinde Bruck mit der GE-Erweiterung bei Taglaching. Die verkehrlichen Auswirkungen des künftigen gesamten Grafinger Gewerbegebiets in Schammach werden sich aufgrund der GE-Größe und der möglichen weitergehenden gewerblichen Nutzungen sowohl auf das Brucker, als auch das Grafinger Gemeindegebiet weit mehr auswirken als dies das gesamte Taglachinger Gewerbegeit auf Grafing auch nur annähernd tun wird.
Zu 1. Verkehrssituation:
Die verkehrlichen Auswirkungen einer fortschreitenden Siedlungsentwicklung, gerade bei Gewerbegebieten, entstehen zwangsläufig und sind auch planungsrechtliche beachtlich. Das Fehlen einer leistungsfähigen Verkehrsanbindung war auch vormals einer der entscheidenden Belange, weshalb die Stadt Grafing b.M. trotz ihrer zentralörtlichen Funktion in früherer Zeit (seit 1961) keine Fortschritte bei der Ausweisung von Gewerbeflächen erzielen konnte. Bei einer vorausgehenden Alternativenprüfung (vergleichenden Standortuntersuchung 1987 und einer ökologischen Standortuntersuchung 1989) wurde demzufolge auch der Standort „Schammach“ bezüglich des Kriteriums Verkehr/Verkehrsemissionen als ungünstig beurteilt. Die Rechtfertigung der Entscheidung für diesen Standort war deshalb davon abhängig, die verkehrliche Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz zu optimieren. Dieses äußerst mühsame Unterfangen ist aber im Laufe der Jahre gelungen.
Anbindung an Bundesstraße B 304:
· Verbreiterung der EBE 8 zwischen Glonner Straße und Grafing-Bahnhof (ursprünglich für Schwerlastverkehr ungeeignet)
· Erneuerung der Bahnbrücken bei Grafing-Bahnhof (ursprüngliche Durchfahrtshöhe 3,80 m) und Bevorrechtigung der EBE 8 gegenüber der St 2351
· Ausbau der Ortsdurchfahrt EBE 8 in Nettelkofen
· (in Planung: Kreuzungsausbau EBE 8/St 2089 bei Seeschneid)
Anbindung an Staatsstraße 2089:
· Erneuerung der Bahnbrücken in Oberelkofen (Beseitigung der beschränkten Durchfahrtshöhe)
Die verkehrliche Anbindung des Gewerbestandortes „Schammach“ hat jetzt eine Leistungsfähigkeit erreicht, die eine großflächige Erweiterung erlaubt, ohne Störungen des Verkehrsablaufes und der Verkehrssicherheit zu verursachen. Da die unmittelbare Verkehrsanbindung ausschließlich über klassifizierte Straßen erfolgt, sind aufgrund der Zusatzbelastungen keine signifikanten Erhöhungen (Geringfügigkeit) der Immissionsbelastungen (Lärm, Feinstaub) erkennbar. Die aufgezeigten Störungen für die Siedlung Pienzenau (unmittelbar nördlich der EBE 13 gelegen) durch eine planbedingte Verkehrszunahme werden anerkannt und sind auch abwägungsbeachtlich. Sie haben aber kein so hohes Gewicht, um ihnen in der Abwägung eine höhere Bedeutung gegenüber den im Widerstreit stehenden Planungszielen (Stärkung Wirtschaftskraft, Schaffung und Erhaltung wohnortnaher Arbeitsplätze) geben zu müssen. Diese Belange werden deshalb zurückgewiesen.
Ebenfalls nachvollziehbar sind die vorgebrachten Nachteile durch den Umfahrungsverkehr über die Gemeindestraßen Alxing/Obereichhofen zur St 2089 in Lorenzenberg.
Hierbei handelt es sich um mittelbare Auswirkungen, die dann abwägungsbeachtlich sind, wenn sie mehr als unerheblich sind und ein eindeutiger Ursachenzusammenhang besteht. Das örtliche Wegenetz (als kommunale Einrichtung) ist auch ein von der Gemeinde zu vertretener öffentlicher Belang.
Wir unterstützen die Gemeinde Bruck, alle zulässigen Maßnahmen zu ergreifen, um diese unerwünschte Verkehrsführung über diese Gemeindestraßen zu unterbinden. Damit kann diese auch von der Stadt Grafing b.M. nicht gewünschte Verkehrsführung auf ein unerhebliches Maß reduziert werden.
Hinzu kommen die konkreten Planungen der Stadt Grafing, die Ortsdurchfahrt der St 2089 im Bereich der Aiblinger Straße nach Westen hin (also Richtung Schammach) zu verlegen. Mit dieser Maßnahme kann die Wegstreckenlänge über die St 2089 zum/vom Gewerbegebiet Schammach um ca. 1 km verkürzt werden. Damit entfällt dann auch der „Abkürzungseffekt“ der Fahrtstrecke über Alxing nach Lorenzenberg.
Im Ergebnis erkennen wir die Kausalität einer mittelbaren Verkehrserhöhung im weiterführenden Straßennetz über Alxing/Obereichhofen an. Örtliche Abhilfemaßnahmen können aber von der Stadt Grafing nicht veranlasst werden. Die Gemeinde Bruck ist aber im Rahmen ihrer eigenen Zuständigkeiten (Straßenbaulastträger, örtliche Straßenverkehrsbehörde) in der Lage, hier wirksame Gegenmaßnahmen zu ergreifen.
Da es sich bei der Strecke über Alxing um eine Verkehrsverbindung handelt, die für eine funktionierende Verkehrsabwicklung des Gewerbegebietes Schammach keine Bedeutung hat, wird die Erreichbarkeit des Gewerbegebietes Schammach dadurch nicht nachteilig beeinflusst und wirkt nicht nachteilig auf das Bebauungsplanverfahren zurück. Änderungen ergeben sich somit für die Bebauungsplanung bzw. deren Vollzugsfähigkeit nicht.
Hinsichtlich der künftigen Unternehmensstruktur kann die Stadt Grafing, zumal sie nicht für alle Grundstücke das Eigentum erhalten und nach Baureifmachung verwerten wird, keine die Abwägungsentscheidung tragenden Erklärungen abgeben. Zwar ist es auch nicht im Interesse der Stadt Grafing, Unternehmen mit hohem Verkehrsaufkommen anzusiedeln. Jedoch sind auch Betriebe dieser Art uneingeschränkt zulässig (§ 8 Abs. 2 BauNVO). Soweit nicht die satzungsmäßigen Nutzungsausschlüsse A.2.2 und 2.3 (z.B. Abfallbetriebe, Vergnügungsstätten, innenstadtrelevante Einzelhandelsbetriebe) gelten, sind auch verkehrsintensive Betriebe letztendlich nicht wirksam zu verhindern. Selbst eine „Selbstverpflichtung“ für den Grundstücksverkauf wäre hier nur bedingt wirksam, da spätere Weiterveräußerungen oder auch nur veränderte Unternehmensabläufe bzw. Betriebsausrichtungen dadurch nicht beeinflussbar sind und ein darauf abstellendes Abwägungsergebnis nicht rechtfertigen können. Hier müssen wir leider die Stellungnahme zurückweisen.
Zu 2. Entwässerungsgraben
Aufgrund der Verpflichtung zur Sicherstellung der schadlosen Entwässerung bereits im Bebauungsplanverfahren (BayVGH 11.02.2014, BVerwG 21.03.2002) hat die Stadt Grafing b.M. die entsprechenden Planungsermittlungen schon sehr früh im Bauleitplanverfahren durchgeführt. In den Baugrunduntersuchungen (Bericht vom 12.05.2015) wurde festgestellt, dass im westlichen Gebietsbereich keine sickerfähigen Bodenschichten zur Verfügung stehen.
Da eine Ableitung des Niederschlagswassers in den ohnehin schon hydraulisch überlasteten Urtelbach wegen der sich daraus ergebenden Verschärfung der latenten Hochwassergefährdung ausgeschlossen werden muss, war zu diesem Zeitpunkt die Gewerbegebietsausweisung in Frage gestellt. In einer ergänzenden hydrogeologischen Untersuchung (Bericht vom 28.09.2015) konnte aber eine von den Fachleuten nicht erwartete hohe Sickerleistung im Bereich der Geländemulde am östlichen Ende des Entwässerungsgrabens (Gewässer 3. Ordnung) festgestellt werden, der das Plangebiet im Süden durchquert. Unter Einbeziehung dieses Grabens in das Entwässerungssystem konnte eine schadlose Beseitigung des Niederschlagswassers entwickelt werden. Der Erwerb der dafür notwendigen Flächen war bereits 2014 vertraglich gesichert.
Auf dieser Grundlage wurde ein Entwässerungskonzept erarbeitet. Nach dem Bericht vom 23.05.2016 erfolgt die ordnungsgemäße Beseitigung des Niederschlagswassers im östlichen Gebietsteil durch örtliche Versickerung und Sickermulden. Im kritischen westlichen Gebietsteil wird ein Regenwasserkanal erstellt, der in den südlichen Graben einleitet und dann über die beschriebene Geländemulde an dessen östlichem Ende versickert. Der Graben wird für die Regenrückhaltung entsprechend aufgeweitet.
Bei den Untersuchungen war natürlich auch die sog. Grundlast des Grabens zu berücksichtigen, die sich aus der bisherigen Funktion zur Entwässerung im Einzugsgebiet des Grabens ergibt. Damit ist sichergestellt, dass der Graben neben dem Siedlungswasser (Niederschlagswasser) auch seine Entwässerungsfunktion für die umliegenden Flächen weiterhin uneingeschränkt gewährleistet. Damit entspricht die geplante Entwässerung den mitgeteilten Anforderungen.
Zu 3. Übergemeindliches Gewerbegebiet:
Der Stadt Grafing liegt es fern, die uneingeschränkte Planungshoheit der Gemeinde Bruck hinsichtlich ihrer aktuellen Bauleitplanungen für Gewerbeflächen (Flächennutzungsplanaufstellung, Gewerbegebiet-Erweiterung Taglaching) in Frage zu stellen. Es muss aber auch anerkannt werden, dass sich die Stadt Grafing im Rahmen des interkommunalen Abstimmungsgebotes dazu äußert und ihre dadurch berührten eigenen Belange vertritt. Das gute nachbarliche Verhältnis soll dadurch nicht belastet werden.
Wenn Grafing die geplante Erweiterung des Gewerbegebietes Schammach jetzt bis an die Gemeindegrenze heranführt, dann sind auch die dadurch entstehenden Auswirkungen zu betrachten und in die Abwägung einzustellen. Dass die südliche Anschlussfläche als potenzielle Siedlungsfläche nicht gänzlich außer Acht gelassen werden kann, beschreibt die Begründung zum Bebauungsplanentwurf GE-Taglaching selbst. Dort wird dieser Standort in der Alternativenprüfung bewertet. Aufgrund dieser Zusammenhänge halten wir Aussagen über die planerische Abstimmung für erforderlich (§ 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
Wir können deshalb auch nicht erkennen, warum dadurch die Eigenverantwortlichkeit der Gemeinde Bruck für deren Bauleitplanung beeinflusst wäre. Das liegt uns fern. So werten und bewerten wir auch an keiner Stelle in den Bebauungsplanunterlagen die Entscheidung der Gemeinde Bruck gegen einen Gewerbestandort im Anschluss an das geplante Gewerbegebiet Schammach.
Änderungen für den Planungsinhalt ergeben sich dadurch nicht. Auf ausdrücklichen Wunsch werden wir die Begründung in Ziffer 6 Abs. 6 gerne verallgemeinern und wie folgt fassen:
Die Stichstraße im Westen schafft eine Feldzufahrt zu den südlich angrenzenden Flächen und lässt eine Anbindung auch für denkbare bauliche Nutzungen zu.
2.13 Bayernwerk AG (Schreiben vom 05.09.2016)
Im überplanten Bereich befinden sich Anlagenteile der Bayernwerk AG oder es sollen neue erstellt werden. Für den rechtzeitigen Ausbau des Versorgungsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbauträger und anderer Versorgungsträger ist es notwendig, dass der Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Planbereich frühzeitig (mindestens 3 Monate) vor Baubeginn der Bayernwerk AG schriftlich mitgeteilt wird. Nach § 123 BauGB sind die Gehwege und Erschließungsstraßen soweit herzustellen, dass Erdkabel in der endgültigen Trasse verlegt werden können.
Ausführung von Leitungsbauarbeiten sowie Ausstecken von Grenzen und Höhen:
· Vor Beginn der Verlegung von Versorgungsleitungen sind die Verlegezonen mit endgültigen Höhenangaben der Erschließungsstraßen bzw. Gehwegen und den erforderlichen Grundstücksgrenzen vor Ort bei Bedarf durch den Erschließungsträger (Gemeinde) abzustecken.
· Für die Ausführung der Leitungsbauarbeiten ist der Bayernwerk AG ein angemessenes Zeitfenster zur Verfügung zu stellen, in dem die Arbeiten ohne Behinderungen und Beeinträchtigungen durchgeführt werden können.
Je nach Leistungsbedarf ist die Errichtung von zwei neuen Transformatorenstationen im Planungsbereich (siehe Plan) sowie das Verlegen zusätzlicher Kabel erforderlich. Für die Transformatorenstation benötigen wir, je nach Stationstyp ein Grundstück mit einer Größe zwischen 18 qm und 35 qm, das durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Bayernwerk AG zu sichern ist.
Bereits bei Baubeginn der ersten Gebäude muss verbindlich gewährleistet sein, dass wir über die Stationsgrundstücke verfügen können. Zu dem Zeitpunkt müssen befestigte Verkehrsflächen vorhanden sein, die von LKW mit Tieflader befahren werden können.
Des Weiteren bitten wir Sie, uns auch weiterhin an der Aufstellung bzw. an Änderungen von Flächennutzungsplänen und weiteren Verfahrensschritten zu beteiligen.
An den bezeichneten Stellen werden Flächen für jeweils eine Transformatorenstation (Größe ca. 35 m²) festgesetzt. Im westlichen Suchkreis wird die Trafofläche in der südwestlichen Ecke der Kreuzung festgesetzt. Diese Fläche ist mit Abschluss des Bebauungsplanes für die Stadt verfügbar.
Aus Gründen der Verfügbarkeit muss der nördliche Standort auf die dortige Ecke des Grundstücks Fl.Nr. 629/19 der Gemarkung Nettelkofen verlegt werden. Es handelt sich um eine städtische Grünfläche, die zwischen der dortigen „Wertstoffsammelstelle“ und dem Gebietsrand liegt. Die südlich dazu liegenden Flächen sind eigentumsrechtlich nicht verfügbar. Dieser Standort kann jetzt bereits angefahren werden, da nach Norden hin eine befestigte „Notzufahrt“ zur EBE 13 besteht. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird um diesen Teilbereich erweitert.
Die zeitlichen und inhaltlichen Anforderungen für die Stromversorgung im Zuge der Erschließungsarbeiten werden berücksichtigt. Der Beginn der Erschließungsarbeiten ist im Februar/März 2018 vorgesehen.
2.14 Vodafone Kabel Deutschland GmbH (E-Mail vom 16.09.2016)
2.15 Deutsche Telekom Technik GmbH (Schreiben vom 11.08.2016)
Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine unterirdische Versorgung des Neubaugebietes durch die Telekom nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten Erschließung möglich ist.
Wir beantragen daher Folgendes sicherzustellen:
· dass für den Ausbau des Telekommunikationsliniennetzes im Erschließungsgebiet eine ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftigen Straßen und Wege möglich ist,
· dass eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau durch den Erschließungsträger erfolgt.
· Wir bitten dem Vorhabenträger aufzuerlegen, dass dieser für das Vorhaben einen Bauablaufzeitenplan aufstellt und mit uns unter Berücksichtigung der Belange der Telekom abzustimmen hat, damit Bauvorbereitung, Kabelbestellung, Kabelverlegung, Ausschreibung von Tiefbauleistungen usw. rechtzeitig eingeleitet werden können. Für unsere Baumaßnahme wird eine Vorlaufzeit von 4 Monaten benötigt.
· In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone für die Unterbringung der Telekommunikationslinien vorzusehen.
Eine Erweiterung unserer Telekommunikationsinfrastruktur außerhalb des Plangebietes, kann aus wirtschaftlichen Erwägungen heraus, auch in oberirdischer Bauweise erfolgen.
Die zeitlichen und inhaltlichen Anforderungen für die TK-Versorgung sind für die Ersterschließung üblich und können im Zuge der von der Stadt Grafing selbst durchgeführten Erschließungsarbeiten berücksichtigt werden. Der Beginn der Erschließungsarbeiten ist im Februar/März 2018 vorgesehen.
2.16 Anton Ried, Grafing b.M. (Niederschrift vom 09.09.2016)
a. Die Wendefläche im Bereich der Teilfläche Süd-Mitte ist an die äußere Grenze des Geltungsbereiches zu verlegen. Dort besteht bereits eine Kreuzung von 4 privaten Forstwegen (Geh- und Fahrtrechte), die ein großzügiges Wenden möglich machen. Diese Bestandsfläche ist zu nutzen.
b. Die straßenbegleitenden Baumfestsetzungen im Teilgebiet Süd-Mitte (7 Bäume) ist ohne Sinn. Dieses Teilgebiet ist an 3 Seiten von Waldflächen eingesäumt. Zusätzliche Straßenbäume verschaffen keine Verbesserung für das Straßenbild. Diese Pflanzfestsetzungen müssen ersatzlos entfallen.
c. Die Erfahrungen im bestehenden Gewerbegebiet zeigen, dass die straßenbegleitenden Baumpflanzungen insgesamt deutlich zu dicht ausgefallen sind. Zug um Zug mussten aufgrund der Nutzungsansprüche der Gewerbebetriebe wieder viele Bäume entfernt werden. Aus diesen Erfahrungen sollte planerische Zurückhaltung geübt werden – die Dichte der Baumpflanzungen an der Hauptzufahrt (Westseite) sollte deutlich reduziert werden.
d. Die Festsetzungen von Baumpflanzungen an der Südgrenze (südlich des zu verlegenden Grabens) muss die bürgerlich-rechtlichen Grenzabstände (Art. 48 AGBGB) einhalten. Aus diesem Grunde sind dort nur Strauchpflanzungen zulässig.
Zu a. Der Einwendung zur Verschiebung der bezeichneten Wendefläche wird entsprochen. Die Gründe sind nachvollziehbar.
Zu b. Entgegen der Verwaltungsmeinung: Das Teilgebiet Süd-Mitte ist tatsächlich an drei Seiten von Wald umgeben. Jedoch wird, um den Eindruck eines großzügig begrünten Gewerbegebietes beizubehalten an der westlich der Straße gelegenen Baumreihe festgehalten.
Zu c. Der Verweis auf die Pflanzdichte für Straßenbegleitbäume im übrigen Plangebiet ist nachvollziehbar, da gewerbliche Bauflächen in hohem Maße auf eine möglichst flexible Zufahrbarkeit angewiesen sind. Der Entwurf sieht an der westlichen Seite der Hauptzufahrtsachse eine durchgehende Baumallee vor, die letztendlich nicht mehr den erforderlichen Raum für notwendige Grundstückszufahrten bietet. Die Erfahrungen zeigen auch, dass wartende Liefer-LKW auf Abstellplätze im öffentlichen Straßenraum angewiesen sind.
Die Pflanzfestsetzungen werden aus diesen Überlegungen heraus dahingehend geändert, als Anzahl und Standort der an der Westseite der Hauptzufahrt straßenbegleitend festgesetzten Baumpflanzungen an die Pflanzfestsetzung der Ostseite angepasst wird. Die zwischen den zu pflanzenden Bäumen liegende Grünfläche wird (ohne Höhenversatz) als Schotterrasen angelegt, um kostenintensive Absenkungen für Grundstückszufahrten zu vermeiden und eine Mitbenutzung für wartende Fahrzeuge zu ermöglichen. Der Unterhaltungsaufwand für Schotterrasen ist deutlich geringer als bei herkömmlicher Rasensaat.
Bei der südlichen Straßenverlängerung (Stichstraße) bis zum Gebietsrand wird der östliche Grünstreifen durch einen Gehweg ersetzt; die Begleitbäume sind dort – wie an der Nordseite – künftig auf dem Baugrundstück festzusetzen. An der Westseite der Stichstraße ist anstelle des „Grünstreifens mit Baumpflanzung“ ein „Stellplatzstreifen mit Baumpflanzung“ festzusetzen.
Zu d. Aufgrund der Lage der Randbegrünung an der Nordseite zu den landwirtschaftlichen Flächen ist die Verschattungswirkung der festgesetzten Baumstandorte gering. Dennoch ist die Landwirtschaft durch überhängende Äste und den Wurzeleinwuchs beeinträchtigt. Die Hälfte der in einem Abstand von weniger als 4 m zur Grundstücksgrenze festgesetzten Bäume ist deshalb durch Sträucher zu ersetzen.
2.17 Hoch Gewerbebau, Oberschleißheim (E-Mail vom 05.08.2016)
Anregungen zum 1. Entwurf des Bebauungsplanes „Erweiterung des Gewerbegebietes Schammach II“ der Stadt Grafing vom 07.07.2016:
Zulassung auch von Flachdächern in Nr. 62, der o.g. Satzung:
Vorgesehen ist in unserem Entwurf die Ausbildung von Flachdächern, entweder extensiv begrünt oder (soweit wirtschaftlich und technisch sinnvoll) mit PV-Anlage zur Energiegewinnung. Auch Terrassen und Dachterrassen sind geplant.
Der im Bebauungsplan festgesetzte Mindestabstand von 10 m zur Grundstücksgrenze / zum Straßenraum nach Norden bzw. Westen kann auf 5 m reduziert werden. Punkt 4.2. der o.g. Satzung bleibt davon unberührt.
Die Erschließungsstraße im Süden (Stichstraße zum südlichen Gebietsrand) sollte wie in der nördlichen „Verlängerung“ mit Stellplatzstreifen und Gehweg ausgeführt werden. Ein Wendehammer sollte vorgesehen werden.
Es gibt keine Festsetzungen zur Anzahl und Breite der Grundstückszufahrten. Baumreihen sollten in diesem Zusammenhang gegebenenfalls angepasst werden.
Damit sind die wichtigsten und dringendsten Punkte geklärt. Wir bedanken uns – auch im Namen der Bauherrschaft – für die rasche und unkomplizierte Beantwortung der Fragen und Ihr Entgegenkommen.
Auf Grundlage dieser Zusagen erarbeiten wir einen neuen Entwurfsstand als Grundlage für die detaillierte Ausarbeitung der Eingabeplanung. Ob sich im Zuge der weiteren Planung noch zusätzliche Punkte zu den Festsetzungen des Bebauungsplanes ergeben, kann ich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht entscheiden. Wir bemühen uns, die Planungen schnellstmöglich voranzutreiben, um hier frühzeitig Absprachen treffen zu können.
Bereits im Vollzug des Bebauungsplanes für das bestehende Gewerbegebiet Grafing-Schammach war die Regelung zur Dachgestaltung stetigen Korrekturen unterworfen. Ursprünglich (1998) verfolgte die Stadt Grafing das Ziel einer möglichst flexiblen Dachgestaltung. Satteldach und Pultdach mit DN 10–20° sollten zugelassen werden, bei größeren Baukörpern auch Flachdächer. Diese Dachformenvielfalt wurde auf Forderung des Landratsamtes Ebersberg (24.11.1998) aufgegeben. Zugelassen wurde dann allein ein Satteldach mit DN 13–18°(20°).
Nachdem die Stadt Grafing (Stadtrat 04.10.2005) sich dazu entschlossen hat, die Dachgestaltungsfestsetzungen zumindest auch für Pultdächer zu öffnen, wurde vorgezogen im Befreiungswege ein Pultdach zugelassen mit 18° Dachneigung. Nachdem das Ergebnis gestalterisch nicht überzeugt hat, wurde bei der anschließenden Bebauungsplanänderung (14.04.2015) festgesetzt: Satteldach: DN 10–18° oder Pultdach: DN max. 10°.
Der Bebauungsplan für die Erweiterung des Gewerbegebietes unterscheidet sich vom Bebauungsplan für das Bestandsgebiet vor allem dadurch, dass die überbaubaren Grundstücksflächen noch großzügiger festgelegt wurden. Damit soll eine größtmögliche Flexibilität für die künftigen Betriebsansiedlungen für die Grundstücksparzellierung geschaffen werden.
Das hat jedoch den Nachteil, dass die bauliche Ordnung der Baukörper weitgehend offen ist und sich keine Grundausrichtung für die Baukörperstellung ergibt. Damit schließt sich eine Festsetzung der Firstrichtung aus, was die Festsetzung der Dachgestaltung zusätzlich erschwert.
An diesen Regelungen ist jetzt zu arbeiten. So sind auch beim bestehenden Festsetzungsvorschlag (Satteldach) noch weitere Regelungen erforderlich, da ohne Firstrichtung und Begrenzung der Gebäudebreite auch Bauwerke entstehen können, die bei einem Satteldach zu unvertretbar hohen Firstverläufen führen. Um eine gewisse Abstimmung mit dem Bestandsgebiet zu wahren, sind die Firsthöhen zu begrenzen. Maßstab sollten die bisherigen Gebäudebreiten von max. 25 m im Bestandsgebiet sein.
Bei Gebäuden mit einer Wandhöhe von 8 m: Firsthöhe max. 12,50 m
Bei Gebäuden mit einer Wandhöhe von 12 m: Firsthöhe max. 16,50 m
Sinnvoll wären auch einheitliche Dachgestaltungsvorschriften in Alt- und Neugebiet, da sich keine sachlichen Differenzierungsgründe für unterschiedliche Festsetzungen anführen lassen. In der Festsetzung A.6.2 ist eine Übereinstimmung mit A.2 des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Grafing-Schammach, 1. Änderung“ zu fassen.
Über andere Dachformen ist im Wege der Befreiung unter Würdigung des Einzelfalles zu entscheiden. Da Pultdächer ohne Mindestdachneigung zulässig sind, ist ein Flachdach davon in seiner äußeren Wirkung kaum zu unterscheiden und berührt die Planungsgrundzüge (§ 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB) nicht; eine Abweichung ist für diese Dachform regelmäßig unproblematisch.
Da aber eine störende Häufung aller denkbaren Dachformen vermieden werden sollen, wird an der Festsetzung der 2 Grundformen (Satteldach und Pultdach) festgehalten.
In Ziffer 6.3 ist die Zulässigkeit einer extensiven Dachbegrünung zu ergänzen, ohne diese zur Pflicht zu machen.
Der Anregung über die Verkürzung des Abstandes der Baugrenzen zur Straßenbegrenzungslinie wird einheitlich im Plangebiet von 10 m auf 5 m verkürzt. Das gilt auch gegenüber der festgesetzten Privatstraße. Das entspricht auch den Festsetzungen im Bestandsgebiet.
Die Umgestaltung der Pflanzfestsetzungen und der Teileinrichtungen (Gehweg/Grünstreifen, Parkflächen) im Bereich der südlichen Stichstraße wurde bereits beschlossen (vgl. 12.16).
Eine Wendefläche wird im Süden der Stichstraße mit einem Außendurchmesser von 13 m festgesetzt (entsprechend dem Festsetzungsinhalt im Bestandsgebiet).
Da keine Festsetzungen über die Lage der Grundstückszufahrten getroffen sind, können diese frei gewählt werden. Soweit diese im Bereich festgesetzter Baumpflanzungen entstehen, entfallen die dortigen Baumpflanzungen oder sind dahingehend versetzt anzuordnen. Hierüber ist aber dann ebenfalls im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren anhand des jeweiligen Einzelfalles zu entscheiden.
2.18 Johann Riedl, 85567 Alxing (Niederschrift vom 19.09.2016)
In der Planung ist eine Verbindung über den Entwässerungsgraben eingezeichnet, mit der das Grundstück Fl.Nr. 1826 der Gemarkung Bruck des Einwendungsführers über das Gewerbegebiet erschlossen werden soll. Dieses Grundstück wird bisher über einen öffentlichen Feld- und Waldweg von Süden her erschlossen, der soweit ich weiß auch öffentlich gewidmet ist.
Sobald eine Verbindung von einfach anfahrbaren und bequemen Straßen und Parkplätzen zu Wiesen und Feldern besteht, ist mit wesentlich verstärktem Abfall- und Hundekoteintrag in die Flächen zu rechnen.
Da eine Erschließung des Grundstücks Fl.Nr. 1829 der Gemarkung Bruck über das Gewerbegebiet nicht notwendig ist, bitte ich auf die Wegeverbindung zu verzichten und die Festsetzung zu streichen. Soweit dies nicht möglich ist, sollte die Ausführung des Weges bzw. des Brückenbauwerkes erst erfolgen, wenn eine Erschließung der Flächen südlich des Grabens notwendig wird.
An der Festsetzung der öffentlichen Verkehrsfläche bis zum südlichen Gebietsrand wird festgehalten. Zumindest die bestehenden Zufahrten zum Grafinger Wegenetz sind nicht dem öffentliche Verkehr gewidmet (private Forstwege). Soweit eine Mitbenutzung – etwa auch für die Stadt Grafing für die Gewässerunterhaltung des künftig an den Gebietsrand verlegten Graben – der Forstwege möglich ist, kann aber auf die technische Herstellung des Weges im Bereich des kreuzenden Gewässers verzichtet werden. Damit kann der begründeten Gefahr begegnet werden, dass der Freizeitverkehr über die angrenzenden Landwirtschaftsflächen geführt wird.
3.1 Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird um die Teilfläche Fl.Nr. 629/19 der Gemarkung Nettelkofen im bestehenden Bebauungsplan „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ westlich des Mischgebietes und nördlich der Privatstraße erweitert. Es handelt sich um ein städtisches Grundstück, das bisher als Grünfläche und „Fläche für Wertstoffsammelstelle“ festgesetzt ist. Dort wird der bestehende Bebauungsplan geändert für die Festsetzung einer Fläche für die Stromversorgung (Trafostation).
3.2 Der Bebauungsplanentwurf nebst Begründung vom 04.08.2016, gefertigt vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München und dem Büro für Landschaftsarchitektur M. Haas, wird unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen und Ergänzungen gebilligt (Billigungsbeschluss).
3.3 Der gebilligte Entwurf des Bebauungsplanes „Erweiterung des Gewerbegebietes Schammach (Gewerbegebiet Schammach II)“ mit Begründung und Umweltbericht sowie die wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahme werden zur öffentlichen Auslegung gemäß § § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Auslegungsbeschluss). Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).
3.4 Den Einwendungsführern ist das Ergebnis über die beschlussmäßige Behandlung der vorgebrachten Stellungnahmen mitzuteilen.
3.5 Den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange, deren Aufgabebereich von der Planung berührt wird, ist gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Dabei ist den jeweiligen Behörden und Trägern öffentlicher Belange das Prüfungsergebnis mitzuteilen.
3.6 Gemäß § 4a Abs. 2 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.

References: § 8
 § 9
 § 2
 § 1
 Art. 16
 § 16
 Art. 16
 § 30
 Art. 16
 § 30
 Art. 16
 Art. 23
 § 19
 § 16
 § 1
 § 9
 § 8
 § 1
 § 68
 Art. 21
 § 4
 § 4
 § 10
 Art. 24
 § 9
 § 9
 Art. 7
 Art. 7
 § 9
 Art. 7
 Art. 1
 Art. 12
 Art. 5
 Art. 33
 Art. 9
 Art. 9
 Art. 9
 § 125
 § 3
 § 13
 § 123
 § 3
 § 4
 § 4
 § 4
 § 3
 § 4