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Timestamp: 2020-08-12 03:54:07+00:00

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Art. 1122 bis codice civile - Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili - Brocardi.it
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Articolo 1122 bis Codice civile
Dispositivo dell'art. 1122 bis Codice civile
In virtù della sua collocazione quale appendice dell'art. 1122 del c.c., la norma si caratterizza per esserne una disposizione speciale, disciplinante opere del tutto particolari.
(2) Il limite del minor pregiudizio alle parti comuni appare meno stringente rispetto a quelli contemplati dall'art. 1102 del c.c., che sono il divieto di alterare la destinazione del bene e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Il limite del minor pregiudizio della proprietà individuale può essere interpretata nel senso che l'interessato non sia tenuto ad osservare le norme sulle distanze legali di cui agli artt. 873 ss. c.c., potendo osservare distanzi minori - da valutarsi nel caso concreto - arrecando, appunto, il "minor pregiudizio" possibile alla proprietà esclusiva degli altri condomini.
(3) Il decoro architettonico costituisce un limite anche per le innovazioni di cui all'art. 1120 del c.c..
(4) In relazione al primo comma, si è reputato ipotizzabile che gli impianti elencati, nella logica della riforma, possano anche non essere destinati al servizio delle unità immobiliari, ma anche di altre porzioni, eventualmente anche di terzi.
(5) Il secondo comma dispone che le innovazioni ivi descritte possano essere fatte non solo dal condomino ma anche da "terzi", che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.
Legittima la richiesta di installazione di pannelli solari in condominio - 09/05/2016
relative all'articolo 1122 bis Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 1122 bis Codice civile - Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili | Quesito Q202025970
DANIELE S. chiede
sabato 25/07/2020 - Piemonte
abito al primo piano di un immobile costituito da pian terreno e primo piano
il proprietario del pian terreno vorrebbe installare un' antenna sul tetto di proprietà comune pur avendo già un' antenna installata nella sua proprietà al pian terreno e avendo comunque ulteriori spazi, nella sua proprietà per installarne altre.
A suo dire non riesce a ricevere bene il segnale radiotelevisivo, pur non avendo fornito prova della difficoltà di ricezione. Può, dunque installare un'altra antenna sul tetto? Deve fornirmi prova delle difficoltà predette prima di installare l'eventuale nuova antenna sul tetto?
Daniele S.”
Il diritto di antenna consiste nella possibilità riconosciuta a un soggetto di installare la propria antenna per la ricezione del segnale radiotelevisivo e tutti gli accessori connessi al suo funzionamento, su proprietà altrui o condominiale. Tale prerogativa è riconosciuta dalla giurisprudenza quale diritto soggettivo perfetto di natura personale in quanto conseguente al diritto di informazione del singolo.
In un edificio, pertanto, è possibile installare un’antenna per la ricezione del servizio radiotelevisivo in uno spazio altrui, esclusivamente nel caso in cui l’utente sia impossibilitato a utilizzare spazi propri. Nel caso contrario, infatti, si imporrebbe al proprietario del tetto un sacrificio ingiustificato.
Tale principio vale sicuramente nel caso in cui si voglia installare l’antenna sull’altrui proprietà.
Il proprietario del pian terreno dovrebbe dimostrare la necessità di installare l’antenna sul tetto di altrui proprietà, eventualmente dimostrando le difficoltà di ricezione posizionando l’antenna in altri spazi di sua proprietà.
Tuttavia, nel caso di specie, il tetto è di comune proprietà.
Viene quindi in rilievo l’art. 1102 c.c. secondo il quale “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
Pertanto, il proprietario del pian terreno potrebbe obiettare che gli è impedito di utilizzare il bene comune in misura pari a quella concessa al proprietario del primo piano (il quale, si presume, abbia a sua volta un’antenna installata sul tetto).
A maggior ragione, nel caso in cui allegasse il fatto che non risulta possibile ricevere in modo adeguato il segnale installando l’antenna in altra posizione, il proprietario del primo piano non potrebbe in alcun modo impedire l’installazione dell’antenna sul tetto di comune proprietà.
Norma di riferimento: Articolo 1122 bis Codice civile - Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili | Quesito Q202025602
Maria C. F. chiede
giovedì 28/05/2020 - Campania
Possiedo un appartamento in una palazzina facente parte di uno dei parchi residenziali più rinomati della città, costruito negli anni 60. Si tratta di una decina di costruzioni tutte nello stesso stile, particolari, molto curate. Nel condominio sono sempre stati effettuati tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria necessari o prescritti.
Dunque si tratta di un immobile costruito a regola d’arte con materiali di qualità, appartamenti caldi d’inverno e freschi d’estate, non degradato, che durante il terremoto del 1980 non ha subito il minimo danno (neanche una lesione capillare agli intonaci), facente parte di un parco residenziale signorile (supercondominio) formato da palazzine tutte nello stesso stile.
Nell'ultima riunione di condominio è stato proposto di usufruire dell'Ecosismabonus.
Posto che io sono contraria, vorrei:
1) sapere se è possibile effettuare interventi tipo “cappotto termico”, pannelli solari o altro che possa alterare l’estetica del palazzo (non sò in cosa consistono gli interventi antisismici per il recupero di due classi di rischio) su una costruzione facente parte di un supercondominio formato da palazzine signorili tutte nello stesso stile.
2) consiglio sulla posizione giusta da prendere e gli argomenti più validi da sostenere per cercare di evitare rischi e disagi non giustificati dalla necessità (i lavori sono lunghi e invasivi) oltre a spreco di denaro pubblico;
In attesa di gentile riscontro, ringrazio e porgo cordiali saluti.”
Non è possibile in questa sede offrire una risposta esauriente al quesito, in quanto si dovrebbe capire come l’intervento che si prefigge l’assemblea vada ad incidere concretamente sulla facciata dello stabile. Ci si limiterà quindi a dare delle semplici indicazioni di massima.
Il decoro architettonico, seppur non espressamente definito dal nostro codice civile, rimane uno degli istituti più rilevanti del diritto condominiale e una delle cause che più genera contenzioso tra i proprietari.
La mancanza di una specifica precisazione legislativa è stata colmata dalla giurisprudenza che oramai con le pronunce che si sono susseguite negli anni è giunta ad una definizione che si può oramai definire acquisita.
Il decoro architettonico non è altro che l’insieme delle linee che caratterizzano l’estetica del fabbricato. Si ha la sua lesione quando un determinato intervento, sia su parti comuni che su parti in proprietà esclusiva del fabbricato, comporta una alterazione esteticamente peggiorativa di tali linee armoniche.
È importante sottolineare, però, che la giurisprudenza ha specificato come non tutte le alterazioni siano rilevanti, ma solo quelle che comportino un pregiudizio per i proprietari economicamente valutabile. In altre parole l’alterazione deve costituire un danno economico e un deprezzamento per le proprietà ricomprese nel fabbricato condominiale.
La problematica maggiore delle controversie aventi ad oggetto la tutela del decoro architettonico, sta proprio nella assoluta soggettività del concetto, rendendo di fatto estremamente incerto l’esito di un eventuale contenzioso. Una determinata opera, infatti, può apparire del tutto in linea con l’estetica del fabbricato per il tecnico edile chiamato da un condomino a difenderlo in giudizio, come invece può apparire del tutto disarmonioso per il tecnico di controparte, o per quello nominato dal giudice chiamato a dirimere il contenzioso.
Ecco perché è estremamente importante capire come il cappotto termico andrà ad incidere sulla facciata del fabbricato, e in questo senso sarebbe opportuno che ci si rivolgesse ad un tecnico edile di parte che possa valutare l’effettività e la consistenza della lesione alle linee armoniche del fabbricato apportato dall’intervento che l’assemblea si prefigge.
Un altro aspetto che deve essere tenuto in considerazione è il fatto che l’edificio descritto nel quesito è inserito in un comprensorio privato di estremo pregio, il quale, come è facile immaginare possiede una sua linea architettonica. Il limite del concetto di decoro che è stato elaborato dalla giurisprudenza negli anni è rappresentato dal fatto che esso è riferibile al singolo edificio: finora infatti i giudici non si sono mai spinti a teorizzare un decoro architettonico supercondominiale. Vi è da dire però che autorevole dottrina (gli studiosi del diritto), hanno affrontato l’argomento, ritenendo assolutamente possibile che il concetto di decoro architettonico possa essere esteso ben oltre l'edificio di riferimento, guardando all'intero contesto urbano di collocazione. Di recente, però, la giurisprudenza, con pronunce piuttosto sporadiche, ha tentato di accogliere il concetto, sostenendo che in un supercondominio o comprensorio di edifici, alcune spese: “quali quelle riguardanti il decoro architettonico (fregi ornamentali, targhette citofoniche, lampade a braccio) della facciata o dello stabile principale, fossero di carattere comune a tutto il complesso condominiale” (si veda Cass. Civ. Sez.II, n. 17875 del 23.03.2013).
Se si accogliesse tale lettura è giusto dire che l’assemblea del singolo edificio, inserito in un comprensorio di pregio, non sarebbe assolutamente competente a deliberare sui lavori di rifacimento della facciata. Tale tipo di intervento dovrebbe essere affrontato, infatti, non dal singolo edificio ma da tutti i palazzi del comprensorio nel loro complesso. In questo senso, quindi, l’organo competente a deliberare sul rifacimento della facciata dei palazzi non sarebbe l’assemblea condominiale del singolo edificio, ma l’assemblea condominiale dell’intero comprensorio. La problematica che si è appena descritta non è solo teorica, ma ha anche degli importanti risvolti pratici. Infatti, se l’assemblea del singolo edificio delibera su argomenti che sono in realtà di competenza della assemblea del supercondominio-comprensorio, quanto deliberato deve considerarsi radicalmente nullo e impugnabile in ogni tempo anche oltre i rigidi termini previsti dall’art. 1137 del c.c.In questo senso, per valutare una ipotetica causa, sarebbe interessante capire se esiste, nel contesto condominiale descritto, un regolamento condominiale del singolo edificio e un regolamento condominiale del comprensorio. Si potrà valutare, poi, cosa questi importanti documenti dispongono in merito alla tutela del decoro architettonico.
L’importanza del decoro architettonico si rileva con forza nella normativa che disciplina la possibilità di installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili non centralizzati, ovvero posti al servizio delle singole unità immobiliari. L’ installazione di tali tipologie di impianti è vista con estremo favore dal legislatore della riforma del condominio del 2012, a tal punto che ha inserito una specifica disposizione in materia: l’art.1122-bis del c.c. Tale norma nei fatti introduce un vero e proprio diritto soggettivo del singolo condomino, avente ad oggetto la possibilità di installare tali tipologie di impianti su ogni superficie utile dello stabile avente carattere condominiale. Tale diritto, previsto al co. 2° dell’art. 1122-bis del c.c. non può essere impedito dalla assemblea di condominio, la quale è solo competente a imporre modalità alternative di esecuzione di tali opere o imporre determinate cautele. Proprio sotto questo ultimo aspetto, è utile sottolineare come seppur l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili sia un diritto non eliminabile dalla assemblea, l’esecuzione dei lavori deve essere fatta in modo tale da recare il minor pregiudizio al decoro architettonico, e in ogni caso l’assemblea può sempre imporre determinate cautele per salvaguardare questo importante bene giuridico di interesse condominiale.
Norma di riferimento: Articolo 1122 bis Codice civile - Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili | Quesito Q201922600
martedì 15/01/2019 - Campania
“Abito in una villetta trifamiliare composta da tre appartamenti con ingresso autonomo, non comunicanti. Mio padre al primo piano ed io e mio fratello al piano terra. A seguito della morte di mia madre ho provveduto alla pratica di successione che ha riguardato la casa al primo piano abitata da mio padre ed il lastrico solare il cui accesso è comune a tutti attraverso la tromba di scale. Non è mai stato nominato un amministratore. Sul lastrico solare ho intenzione di far installare un impianto fotovoltaico impegnando circa il 50% dello spazio utile privo di ombreggiamenti degni di nota. Mio padre non è interessato ed è disposto a cedere le sue quote di spazio. In che modo?
I rapporti con mio fratello non sono pacifici. L'ultimo tecnico, venuto ieri, saputa questa situazione, dicendomi che andava anche contro i suoi interessi, mi ha consigliato di non impegnarmi in questo investimento e che rischia seriamente di essere per me un fallimento. Non mi ha nemmeno presentato il preventivo. Mi ha detto in pratica che se non si divide il lastrico con un atto notarile, o mio fratello non mi da un permesso scritto, io l'impianto non lo posso fare. Di non fidarmi di chi mi dice il contrario, perchè magari sono solo in buona fede ma non conoscono la legge. Di non fermarmi solo alla “Riforma del condominio” del 2013, all' art. 1102, di informarlo attraverso una missiva del mio legale, di inviargli i progetti del mio impianto che gli lasciano tutto lo spazio necessario a fargli costruire un impianto anche a lui ecc. ecc. Serve l'atto notarile o il consenso scritto. Perchè se l'obiettivo di mio fratello è di ostacolarmi, quant'anche fosse solo per ripicca o invidia, la sua opposizione potrebbe concretizzarsi nell'impedire alla ditta incaricata di eseguire i lavori, o di procedere a una causa civile che potrebbe portare anche ad una sentenza di smantellamento dell'impianto. Quali sono gli obblighi di legge? E' gradito anche un consiglio disinteressato
Consulenza legale i 17/01/2019
Il condominio è un fatto giuridico che si realizza nel momento in cui in un medesimo edificio, o complesso edile, vi sia la convivenza di parti dell’edificio in proprietà esclusiva e parti in proprietà comune a tutti i partecipanti. E’ proprio la descritta convivenza a caratterizzare giuridicamente il fenomeno del condominio, e non il numero dei condomini.
Conseguentemente, anche un piccolo edificio suddiviso in soli tre appartamenti di proprietà uno dei genitori, e gli altri due ciascuno ai due figli, costituisce un condominio a norma del codice civile, con la logica conseguenza che si dovrà applicare a tale piccola realtà la normativa condominiale. Nel caso specifico, può trovare tranquillamente applicazione le norme che disciplinano l’ assemblea condominiale e la normativa in materia di fotovoltaico. Il condominio essendo di soli tre condomini, secondo quanto prevede il co.1 dell’art.1129 del c.c., non ha l’obbligo di nominare un amministratore.
La legge di riforma del diritto condominiale n. 220 dell’11.12.2012, ha previsto una particolare normativa di favore al fine di agevolare l’installazione di impianti fotovoltaici in condominio.
In particolare, l’art. 1122 bis del c.c. introduce un vero e proprio diritto del singolo condomino all’utilizzo delle parti comuni dell’edificio, al fine dell’installazione di impianti fotovoltaici al servizio delle singole unità abitative. Il comma 2° di tale articolo dispone infatti che:” È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato”.
Al fine di rafforzare tale diritto, il legislatore al 4° co. dell’art. 1122 bis del c.c. dispone espressamente che l’installazione degli impianti fotovoltaici non sono soggetti ad autorizzazione assembleare.
Seppur in ambito di installazione di pannelli fotovoltaici l’organo assembleare vede i suoi poteri di intervento diminuire, tale organo non è stato dimenticato dal legislatore. Il comma 3° dell’art. 1122 bis del c.c. dispone che qualora si rendessero necessarie delle modifiche alle parti comuni dell’edificio, il condomino interessato alla installazione degli impianti ne deve dare comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea, convocata ad hoc dall’amministratore, potrà prescrivere particolari modalità esecutive delle installazioni o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. Su richiesta degli altri condomini l’assemblea potrà ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
Ai fini di quanto prevede il comma 3° dell’art 1122 bis del c.c. l’assemblea delibera con le maggioranze di cui al comma 5° dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio).
Analizzata per sommi capi la normativa condominiale in materia di impianti fotovoltaici, si può concludere che l’assemblea non ha il potere di impedirne l’installazione, ma ha il potere di influenzare le modalità esecutive dell’opera.
Calando tutta la normativa finora tratteggiata nella realtà di un piccolo condominio senza amministratore, si ritiene che prima di installare i pannelli fotovoltaici l’autore del quesito debba procedere in questo modo:
a) Inviare agli altri due condomini una raccomandata con ricevuta di ritorno con la quale si comunica la volontà di procedere alla installazione dell’impianto e le modalità di realizzazione dell’opera.
b) Unitamente alla comunicazione precedente inviare, sempre per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno, una convocazione in assemblea, indicando tra gli argomenti all’ordine del giorno l’approvazione delle modalità di realizzazione dell’impianto fotovoltaico. A tal fine si precisa che, ai sensi del co. 2° dell’art 66 disp. att del c.c., in assenza dell’amministratore l’assemblea può essere convocata anche da ciascun singolo condomino. Sempre a mente dell’art 66 disp. att del c.c. l’avviso di convocazione con l’ordine del giorno deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione.
c) Il giorno fissato per la prima convocazione della assemblea ci si deve assicurare di avere la presenza di almeno 2 condomini su 3. In questo modo si ha il quorum necessario previsto dal co. 1 dell’art 1136 del c.c. affinché il consesso possa validamente deliberare. Dopo aver verificato di avere l’opportuno quorum deliberativo, si mette ai voti le modalità di esecuzione dell’opera e, con il voto favorevole di 2 condomini su 3, si raggiungono le maggioranze richieste dal co. 3 dell’art. 1122 bis del c.c. per approvare le modalità di esecuzione e di installazione dell’impianto fotovoltaico.
d) Qualora il condomino ostile sia assente il giorno della assemblea, il verbale della riunione gli dovrà essere recapitato con raccomandata con ricevuta di ritorno.
Si consiglia ad ogni modo di iniziare i lavori di installazione almeno dopo che siano decorsi i termini per impugnare l'adottata delibera assembleare previsti dall'art.1137 del c.c., ovvero 30 giorni i quali decorreranno: se il condomino ostile è presente il giorno della riunione, dal giorno in cui si è deliberato, se invece lo stesso era assente, dal giorno in cui la delibera gli è stata comunicata.
Anche se non si può impedire al condomino dissenziente, od eventualmente assente, il giorno della riunione di impugnare la delibera adducendo pretestuose contestazioni, il percorso sopra tratteggiato mette nelle condizioni di potersi adeguatamente difendere in un eventuale giudizio. Inoltre, un’approvazione assembleare dell’opera dovrebbe far venir meno le remore di un installatore eccessivamente scrupoloso.
Norma di riferimento: Articolo 1122 bis Codice civile - Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili | Quesito Q201719930
sabato 18/11/2017 - Lazio
“Siamo proprietari di un appartamento al 4° piano di un villino composto di 5 piani.
Il nostro appartamento, è dotato di una terrazza coperta da un tetto che è ad uso esclusivo della stessa, cioè il tetto copre solo la nostra terrazza ed è costituito da un falda completamente separata dal tetto del 5° piano che copre lo stenditoio/lavatoio condominiale.
Unico punto "in comune" tra i le due falde sta nel fatto che, le acque meteoriche raccolte dal tetto al 5° piano vengono scaricate sul tetto sopra la nostra terrazza, che a sua volta le convoglia nei pluviali di scarico fognario.
Nel contratto di compravendita è menzionata la terrazza ma non viene fatto cenno al tetto che la ricopre.
Sul tetto che copre la nostra terrazza (superficie circa 50 mq.), vorremmo istallare un impianto fotovoltaico (di circa 15 mq.) ma tutti gli altri condomini si sono opposti in quanto sostengono che il tetto, come quello del 5° piano, è di proprietà condominiale.
Prima di rivolgermi ad un legale, gradirei avere un vostro parere sulla condominialità o meno del tetto sulla nostra terrazza, specialmente alla luce della sentenza della Cassazione civile, sez. II, 16/01/2014, n. 822, che si è espressa proprio sulla condominialità all'interno dei condomini dicendo : " ... ... nel caso di parti rientranti tra quelle elencate all'art. 1117 c.c., ma funzionalmente destinate a servire solo alcune unità immobiliari, la condominialità non è mai sorta e quindi va esclusa senza bisogno di titolo contrario (Cass. n. 17993/2010)."
Le questioni attinenti al tetto di un edificio in condominio sono sostanzialmente le stesse di quelle che ci si pongono quando si parla di lastrico solare.
Come il lastrico solare, anche il tetto è destinato per sua natura a copertura di un fabbricato, facendosi discendere da tale sua essenziale funzione la natura di bene comune secondo la presunzione di cui all’art. 1117 c.c.: il fatto che le parti in tale norma elencate siano necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso, comporta la nascita del diritto di condominio su quelle parti (così Cass. Sez. II Civ. sentenza 27.05.2011 n. 11820).
E’ stato anche precisato che in caso di lastrico solare (o tetto) che assolva, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome disposte a schiera, la funzione di copertura di una sola delle stesse e non anche di altri elementi eventualmente comuni presenti nel c.d. "condominio orizzontale" e che non presenti unitarietà strutturale, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell’edificio nel novero di quelle di cui all’art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione (così Cass. Sez. II Civile 4 novembre 2010 n. 22466).
Peraltro, ai lastrici solari di uso esclusivo ovvero di pertinenza di una sola parte dell’edificio condominiale, è dedicato l’art. 1126 c.c., norma che, dettata al fine di regolare la ripartizione delle spese, prevede appunto l’ipotesi che il lastrico solare o tetto possa svolgere la funzione di copertura di una sola parte dell’edificio.
E’ in quest’ultima ipotesi che si intuisce possa farsi rientrare la fattispecie oggetto del quesito, dovendosi presumere che, seppure il tetto di cui si parla risulti a copertura della terrazza di proprietà esclusiva, di fatto strutturalmente ricopre pur sempre una parte dell’edificio condominiale.
Il richiamo alla sentenza della Corte di Cassazione Sez. II Civile n. 822 del 16.01.2014 è certamente pertinente e corretto, ma si deve tenere conto anche di un ulteriore passaggio fondamentale di questa sentenza.
E’ vero, infatti, che in essa si dice che la presunzione di condominialità non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, ma è anche vero che per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di fornire la prova rigorosa di tale diritto, in modo da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene (in tal senso la Corte richiama la propria costante giurisprudenza, citando in particolare Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5633 del 18/04/2002).
Con ciò vuol dirsi che, facendo pur sempre il tetto strutturalmente parte dell’edificio condominiale, anche se di fatto svolge la funzione di copertura di una sola parte di esso (la terrazza), graverà in ogni caso sul singolo condomino che la rivendica l’onere di provare la proprietà esclusiva di quella parte dell’edificio, e ciò soprattutto quando, come nel caso che ci riguarda, il condominio ne voglia far valere la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 c.c.
A questo punto, dunque, considerato che la finalità che si vuole raggiungere è quella di installare indisturbati su quel tetto un impianto fotovoltaico, si ritiene molto più semplice e senza alcun dubbio meno dispendioso invocare l’applicazione di una norma dettata proprio ad hoc per tale fattispecie, ossia l’art. 1122 bis bis c.c., inserito a seguito dell’ultima riforma del condominio e rubricato “Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili”.
Sulla concreta portata e applicazione di tale norma si è pronunciato il Tribunale di Milano, sez. XIII civile, sentenza 07/10/2014 n° 11707, confermando quanto di fatto contenuto nella medesima norma, ossia che, a fronte della richiesta di un condomino, l'assemblea non può negargli la possibilità di installare, sul tetto comune dell'edificio, i pannelli fotovoltaici per la produzione di energia ad uso personale, potendo limitarsi a prescrivere, se tale iniziativa comporta la modifica delle parti comuni e con una maggioranza qualificata, adeguate modalità alternative di esecuzione dell'intervento, o ad imporre le opportune cautele a salvaguardia delle stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico (esigenze queste, peraltro, che vanno rispettate e soddisfatte anche quando si agisca su parti di proprietà esclusiva del condominio).
Il condomino che vuole eseguire le opere, dunque, dovrà limitarsi a notiziare l’amministratore dell’intenzione di installare i pannelli fotovoltaici su quella parte di tetto dell’edificio, allegando, a corredo di tale richiesta, un progetto attestante l’ubicazione della posa di tali manufatti, con ciò rispettando il suddetto disposto in ordine al “contenuto specifico” e alle “modalità di esecuzione” dell’iniziativa de qua.
In fondo, l'art. 1122-bis c.c., concedendo la possibilità al condomino di installare pannelli fotovoltaici senza la necessità di ottenere il preventivo consenso dell'assemblea, si pone sulla falsariga di quanto disposto dall'art. 1102, comma 1, c.c. (di cui la prima norma costituisce un’ipotesi applicativa), norma secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Tale preventiva comunicazione ed il rispetto nell’esecuzione delle opere della stabilità, sicurezza e decoro dell’edificio, saranno dunque sufficienti per installare l’impianto fotovoltaico ad uso privato, senza dover attendere alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea o dello stesso amministratore.
Norma di riferimento: Articolo 1122 bis Codice civile - Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili | Quesito Q201617331
sabato 19/11/2016 - Emilia-Romagna
“buon giorno , vi scrivo perche vorrei istallare un impianto fotovoltaico sul tetto del mio condominio ( piccolo stabile di 24 unita con 2 scale da 12 ) dividendo la superficie utile in parti uguali tra i condomini posso usufruire di 20 mq con i quali ottenere una potenza massima di 4 kw ( ora ne ho 2 kw ). in base all'art, 1122 Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative e nel rispetto dell'art. 1102 che sono il divieto di alterare la destinazione del bene e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. che chiaramente l'istallazione dell'impianto non altera l'uso dell'area interessata e gli altri condomini possono ugualmente farne uso . l'impianto è garantito ed assicurato , ed io mi faccio carico di ogni eventuale danno derivato da istallazione e eventuale manutenzione straordinaria e di assicurazione aggiuntiva .
è sufficiente che io faccia informativa della data data dei lavori all'amministratore ed ai condomini ? in questo caso sarebbe sufficiente che uno solo richieda l'assemblea per raggiungere il numero di 2 ( me compreso ) per richiedere una assemblea .
in questo caso sarebbe solo una assemblea informativa ed asaustiva sul progetto !!??
è sufficiente che attenda 60 giorni dalla informativa per iniziare i lavori ? per dare tempo ad eventuali richieste documentate di variazione di progetto nel caso che vi siano dubbi sull'impianto .
da quanto ho capito da molte fonti ho diritto legale di istallazione dell'impianto nel rispetto delle norme edili e condominiali
aspetto vostra risposta e vi auguro buone giornate e buon lavoro”
La riforma del condominio (Legge 220/2012) ha introdotto nel codice civile una norma, l’art. 1122 bis, dedicata specificamente al tipo di intervento che si vuole realizzare nell’edificio condominiale in questione.
Dispone infatti il secondo comma dell’art. 1122 bis che “E’ consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato”.
Dalla lettura di tale norma si desume chiaramente che l’installazione dei suddetti impianti è consentita senza alcun intervento assembleare; solo ragioni di opportunità possono consigliare, prima dell’inizio dei relativi lavori, di darne comunicazione scritta all’amministratore di condominio secondo lo schema che si trascrive a fini meramente indicativi in calce al presente parere.
Altra procedura è quella prevista dal terzo comma dell’art. 1122 bis c.c., il quale prevede l’adozione di una delibera assembleare (assolutamente facoltativa e con le maggioranze prescritte dal 5° comma dell’art. 1136 c.c.) qualora:
a) si rendessero necessarie modificazioni delle parti comuni;
b) si volesse ripartire, a richiesta degli interessati, l’uso del lastrico solare o delle altre superfici comuni.
Anche in questo caso l’intervento dell’assemblea non ha carattere autorizzatorio dell’opera, ma vale semplicemente a disciplinare l’uso dei beni comuni, avendo solo a tal fine il potere di prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione delle opere o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.
In tale sede la medesima assemblea, sempre con la maggioranza di cui al comma 5 dell’art. 1136 c.c., può deliberare di subordinare l’esecuzione dell’opera alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per eventuali danni, garanzia che comunque può anche essere prestata autonomamente dall’interessato mediante assunzione di relativa responsabilità da poter manifestare nella comunicazione di cui sopra (ciò che sembra il richiedente il parere voglia fare).
Solo per completezza va detto che i quorum deliberativi previsti dal 5° comma dell’art. 1136 c.c. sono pari ad un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
In ragione delle superiori considerazioni, pertanto, le delibere che dispongono diversamente, vietando l’uso individuale e travalicando quanto prescritto dall’art. 1122 bis c.c. vanno considerate nulle per violazione del diritto soggettivo del condomino di utilizzare le parti comuni dell’edificio, diritto legittimamente esercitabile purchè non ne venga alterata la destinazione e non si impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (si veda in tal senso art. 1102 c.c.).
Per quanto concerne l’interrogativo relativo alle modalità per giungere alla convocazione dell’assemblea, va detto che, una volta avvenuta la comunicazione dell’interessato, l’amministratore ha l’obbligo di convocare l’assemblea al fine, si ripete, di disciplinare l’uso delle cose comuni.
La deliberazione non assume la natura di condizione di procedibilità o di legittimità dell’installazione, avendo infatti l’assemblea solo il potere di deliberare degli opportuni accorgimenti; qualora non lo faccia o l’amministratore non convochi l’assemblea, l’interessato potrà certamente eseguire le opere.
Ciò comporta che non occorrerà rispettare alcun termine dall’informativa per dare inizio ai lavori, anche in considerazione del fatto che si ritiene possibile un intervento ex post dell’assemblea qualora in concreto vi sia il fondato timore che l’installazione non salvaguardi la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico.
Anche in relazione alla superficie di lastrico solare da occupare (individuato unilaterlamente in 20 mq.) va precisato che la relativa ripartizione, che potrà formare oggetto di delibera dell’assemblea convocata ex art. 1122 bis co. 3° c.c., si renderà necessaria solo qualora vi siano più interessati e si ponga appunto la questione di ripartirne l’uso in relazione al numero degli impianti che si intendono installare.
La norma, tuttavia, non regola come vada risolto l’eventuale conflitto nel caso di richieste di installazione superiori alla possibilità di ripartizione e sfruttamento della parte comune; una soluzione potrebbe essere quella di applicare per analogia l’orientamento giurisprudenziale formatosi in tema di parcheggi e che, in situazione di impossibilità di un pari godimento promiscuo della parte comune, ha ritenuto valide le deliberazioni dell’assemblea che garantivano comunque un godimento indiretto, ad esempio attraverso il corrispettivo derivante dalla locazione del bene.
Nel caso contrario, invece, di mancata richiesta di ripartizione del lastrico solare, l’interessato potrebbe installare l’impianto anche allorché venisse ad essere pregiudicato il pari uso potenziale degli altri condomini e anche qualora la stessa parte comune venisse ad essere resa inservibile anche ad uno degli altri partecipanti.
All’Amministratore p.t. del Condominio
Oggetto: Comunicazione inizio lavori di installazione impianto fotovoltaico
Con la presente il sottoscritto ……………..residente in ………via ……. n……
Che a far data dal giorno ………. inizierà i lavori di installazione di un impianto fotovoltaico di metri quadrati ……….sul lastrico solare di proprietà comune.
La presente comunicazione viene resa al fine di valutare l’eventuale convocazione di una assemblea condominiale ex art. 1122 bis co. 3 ° c.c.
Norma di riferimento: Articolo 1122 bis Codice civile - Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili | Quesito Q201616940
Mimmo U. chiede
venerdì 23/09/2016 - Toscana
“E' consentito l' appoggio di un cavo elettrico di un' antenna da radioamatore su un comignolo entro cui sono inserite tre delle canne fumarie di tre dei sei condomini di un condominio? L' appoggio avverrebbe sul comignolo in cui non è inserita la canna fumaria dell' istallatore dell' antenna, che si trova dentro un altro comignolo situato su un' altra parte del tetto. Può uno dei condomini di quel comignolo, che non si era mai accorto del posizionamento avvenuto 10 anni faà,, ingiungere all' istallatore di rimuovere quel cavo (non un tirante!)?”
Sembra a chi scrive che il condomino radioamatore abbia pieno diritto a mantenere quel cavo sul comignolo condominiale.
Tale diritto è in primo luogo riconosciuto dal Decreto Legislativo 1 agosto 2003 n. 259, cosiddetto “Codice delle Comunicazioni Elettroniche” che disciplina, tra le altre cose, anche l’attività di radioamatore.
A tal proposito la Corte di Cassazione ha statuito, con pronuncia ormai risalente nel tempo ma che ha originato l’orientamento in materia valido e seguito ancora oggi: “il dovere dei comproprietari o coabitanti di un fabbricato di non opporsi a che un altro comproprietario o coabitante, in qualità di radioamatore munito della prescritta autorizzazione amministrativa, installi un’antenna ricetrasmittente s porzione di proprietà altrui o condominiale, nei limiti in cui ciò non si traduca in un’apprezzabile menomazione dei loro diritti o della loro possibilità di procedere ad analoga installazione, deve essere riconosciuto, anche in difetto di espressa regolamentazione delle antenne da radioamatore nella disciplina della l. 554/1940 e del DPR 156/1973, tenuto conto che tale dovere, anche per le antenne radiotelevisive, non si ricollega ad un diritto dell’installatore costituito dalla citata normativa ma ad una facoltà compresa nel diritto primario alla libera manifestazione del pensiero e ricezione del pensiero altrui, contemplato dall’art. 21 della Costituzione e che, pertanto, un pari dovere ed una pari facoltà vanno riconosciuti anche nell’analogo caso delle antenne da radioamatore”.
Per quanto riguarda, poi, nello specifico, la disciplina del condominio trova applicazione l’art. 1122 bis bis cod. civ..
Tenendo conto del contenuto anche di quest'ultima norma e sintetizzando, si può affermare che le antenne si possono collocare su qualsiasi parte dell'immobile purché rispettino le seguenti condizioni poste dal complesso delle varie norme interessate:
a) devono recare il minor pregiudizio alle parti comuni ed alle proprietà private;
b) occorre preservare in ogni caso il decoro architettonico, la stabilità e sicurezza dell'edificio (il concetto di decoro architettonico non è predefinito ma viene valutato dal Giudice caso per caso: tuttavia, alla luce della giurisprudenza sul punto e dalla descrizione dello stato dei luoghi contenuta nel quesito, ad avviso di chi scrive, nel caso concreto in esame tale problema non si pone minimamente);
c) bisogna non pregiudicare il libero uso della proprietà altrui secondo la sua destinazione;
d) bisogna non impedire agli altri condomini di fare parimenti uso del bene comune secondo il loro diritto;
e) occorre non alterare la destinazione del bene comune.
Il criterio generale di preventiva informazione dell'amministratore per ogni opera da eseguire nell'edificio (su beni propri o condominiali) si applica, per l'antenna, solo se occorre procedere a modifiche delle parti comuni. In tal caso scatta una particolare procedura che vede l'assemblea legittimata (con la maggioranza dei 2/3 del valore dell’edificio) ad imporre modalità “alternative” di esecuzione, cautele a salvaguardia della stabilità, sicurezza o decoro del fabbricato, nonché garanzie per eventuali danni. Naturalmente, in caso di disaccordo si arriverà all'intervento del giudice e dei periti.
Si riporta, infine, qualche altra pronuncia che rende conto del pieno diritto di installazione di un manufatto come quello in oggetto nonché dei limiti cui è soggetto:
- “Né il regolamento condominiale né l'assemblea dei condomini possono vietare l'installazione di singole antenne ricetrasmittenti, in quanto in tal modo non verrebbero disciplinate le modalità d'uso della cosa comune, bensì verrebbe ad essere menomato il diritto di ciascun condomino all'uso del tetto di copertura, incidendo sul diritto di proprietà dello stesso.” (T.A.R. Lecce, (Puglia), sez. II, 10/12/2014, n. 3050)
- “In un edificio in condominio l’installazione di apparecchi per la ricezione di programmi radio-televisivi nell’altrui proprietà, riconosciuta dalla l. 6 maggio 1940 n. 554, art. 1 e 3 e d.P.R. 29 marzo 1973 n. 156, art. 231 (ora assorbiti nel d.lg. n. 259 del 2003), è subordinata all’impossibilità per l’utente di servizi radiotelevisivi di utilizzare spazi propri, per evitare un ingiustificato sacrificio degli altri proprietari” (Cassazione civile, sez. II, 21/04/2009, n. 9427).
- “In tema di installazione di apparecchi di antenna radio- televisivi, il relativo diritto, riconosciuto dall'art. 1 della legge n. 554 del 1940, è diritto soggettivo perfetto, di natura personale, condizionato solo nei riguardi degli interessi generali, ma non nei confronti dei proprietari obbligati, rispetto ai quali la legge si limita ad imporre al titolare del diritto di impianto che l'installazione non debba impedire in alcun modo il libero uso della proprietà secondo la sua destinazione, nè arrecare danni alla proprietà medesima”. (Cassazione civile, sez. II, 21/08/2003, n. 12295).
Norma di riferimento: Articolo 1122 bis Codice civile - Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili | Quesito Q201615224
lunedì 11/01/2016 - Liguria
“Per migliore chiarimento pratica di divisione unità bifamiliare e pertinenza lastrico solare
1) la controparte ha emesso denuncia ed imposta la divisione delle parti comuni.
2) motivo della denuncia:
a) per avere depositato sul comune lastrico Solare Planare i pannelli solari per l’impianto di riscaldamento autonomo 1° piano (la controparte si è voluta rendere autonoma anni fa)
b) occupazione comune giardino con materiale edile;
3) controparte firma il Progetto di divisione redatto dai rispettivi Tecnici
4) i lavori Edili relativi alla divisione (punto 2b) sono terminati
5) i lavori inerenti al punto 2a) permangono inevasi.
la BIFAMILIARE E' MANCANTE DEL NORMALE ACCESSO AL LASTRICO; in passato era d’uso salire dall’esterno 2°p. con scala a pioli, pertanto servitù da eliminare!!
5.1) i tecnici hanno sempre sostenuto che il Lastrico solare permane Condominiale, Ok
5.2) i tecnici hanno sempre affermato: ripartizione d’ USO come copia della suddivisione a p.terra;
vale a dire lato est 1°piano/ lato ovest 2° piano
5.3) il Notaio NON HA VOLUTO TRASCRIVERE sull’Atto detta precisazione, il che lascia presumere insicurezza per la posa dei miei pannelli solari!
6) ACCESSO AL LASTRICO SOLARE PLANARE
6.1) il richiedente propone di eliminare la servitù e una decente e razionale scala di accesso interno, ovviamente di maggiore spesa
6.2) altro proprietario propone una scala interna con botola di servizio economica.
Tale soluzione ECONOMICA DECLASSIFICA il ballatoio antistante la porta di accesso all’appartamento del 2°p., ed accecherebbe la finestra del vano scale sul ballatoio stesso.
7) come superare il contrasto?”
La situazione descritta è riconducibile alla figura del c.d. condominio minimo, cioè del condominio nel quale sono presenti due soli condomini. La giurisprudenza, infatti, ha riconosciuto che anche in quest'ipotesi sussiste un condominio (art. 117 ss c.c.), considerato che esso sorge ipso iure quando in un edificio coesistono parti di proprietà esclusiva dei singoli e parti comuni. Tra queste ultime rientra anche il lastrico solare indicato dal quesito. Nel caso di specie si presume che le quote di proprietà dei due titolari siano uguali: pertanto in assenza di accordo sulle questioni che si pongono sarebbe necessario ricorrere all'autorità giudiziaria. Quanto alla disciplina applicabile essa è, come detto, quella dettata per il condominio ed eventualmente per la comunione, stante il rinvio dell'art. 1139 del c.c..
Per quanto concerne la posa dei pannelli sul lastrico solare, la riforma condominiale del 2012 ha introdotto l'art. 1122 bis del c.c. il quale testualmente stabilisce che "E' consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato" (co. 2 ). Da ciò si ricava che la legge riconosce espressamente la facoltà di posare pannelli sul lastrico comune (ciò in ossequio al favore con cui si guarda all'utilizzo di fonti rinnovabili). Il condomino, sulla base della nuova disciplina, può dunque procedervi senza necessità di ricorrere all'assemblea. Ciò costituisce un'applicazione del generale principio ex art. 1102 del c.c. secondo il quale ciascun partecipante alla comunione può fare uso della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso altrui (Tribunale Milano, 7/10/2014 n. 11707), principi che devono essere sempre rispettati.
Il successivo co. 3 stabilisce, però che se l'opera rende necessarie modificazioni delle parti comuni si deve sottoporre la questione all'amministratore (indicando il contenuto degli interventi e le modalità di loro esecuzione), nel caso di specie sarà opportuno sottoporla all'altro condomino. In tale ipotesi l'assemblea può adottare una serie di decisioni (art. 1222 bis co. 3); nel caso sottoposto questi potrebbero essere i limiti imposti all'opera dal giudice:
- prescrivere modalità di esecuzione alternative ovvero imporre delle cautele per salvaguardare sicurezza, stabilità e decoro architettonico dell'edificio;
- provvedere a ripartire l'uso del lastrico solare e della superfici comuni, salvaguardando le forme di utilizzo diverse già previste dal regolamento o da altri atti;
- subordinare l'esecuzione dell'opera al fatto che sia prestata garanzia per eventuali danni.
La giurisprudenza, in una recente sentenza di merito, ha specificato che l'art. 1222 bis c.c. non consente invece all'assemblea di negare la posa dei pannelli (Tribunale Milano, 7/10/2014 n. 11707).
Quanto all'accesso al lastrico solare, la costruzione di una scala nelle parti comuni può essere ricondotta al concetto di innovazione diretta all'uso più comodo delle parti comuni ex art. 1120 del c.c., trattandosi di modifica che altera l'entità materiale o muta la destinazione originaria del bene e comporta di conseguenza che la parte comune presenti una consistenza materiale diversa o sia usata per scopi diversi dai precedenti (v. Cass. 12654/2006). Tale disposizione individua (oltre alle maggioranze assembleari richieste per la sua delibera) anche le innovazioni che non sono consentite, categoria che comprende anche quelle che rendono inservibili all'uso o al godimento di un solo condomino le parti comuni (co. 3). Nel caso di specie costruire una scala che acceca una finestra su una parete comune può essere ritenuta innovazione vietata, perché impedirebbe l'uso o il godimento comune della finestra. Sulla base di questa considerazione il richiedente potrebbe quindi opporsi alla realizzazione della scala così come proposta dall'altro condomino e far valere il proprio progetto.
Peraltro, resta fermo che se l'innovazione proposta dal richiedente stesso si rivela gravosa (cioè molto costosa) o voluttuaria (cioè inutile) rispetto alle condizioni ed all'importanza dell'edificio e consiste in un'opera suscettibile di utilizzo separato, il condomino che non intende trarne vantaggio potrà essere esonerato dalla relativa spesa (art. 1121 co. 1 c.c.). In tal caso l'opera dovrà essere sostenuta per intero dal richiedente, che potrà goderne in via esclusiva, mentre l'altro condomino continuerà ad usufruire dell'accesso dal proprio balcone.
Norma di riferimento: Articolo 1122 bis Codice civile - Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili | Quesito Q201514344
venerdì 09/10/2015 - Emilia-Romagna
Abitiamo l'ultimo piano in un condominio con 24 proprietari.
Ci piacerebbe installare dei panelli fotovoltaico nel tetto del condominio, perché abitando l'ultimo piano faremo praticamente zero danni alle parte comune per collegare l’impianto alla nostra casa.
L'amministratore ha fatto uno studio che ha preso l'area totale del tetto esposta al Sud e quella totale esposta al Nord e diviso per 24 famiglia; quindi sono venuti fuori i mq che ognuno può utilizzare al sud e nord... Il problema è che nel condominio abbiamo anche una area di autorimessa separata dal edificio, (con lastrico della autorimessa comune, perché c’è una scala che concede accesso a qualunque del condomini, e quindi calpestabile) questa area totalmente esposta al sud.
Nella assemblea abbiamo chiesto di sommare tutte le aerea esposta al Sud quindi anche quella delle autorimessa e dividere per 24, così abbiamo una area superiore sul tetto del condominio, invece i condomini per "impedire" la installazione del fotovoltaico, chiedono di separare l’aerea della autorimessa e quella del condominio e quindi viene una aerea piccolissima in tutte due parte.
Nel caso che le aeree fossero sommate tutti insieme, sarebbe meglio perché quelli dei ultimi piano potrebbero utilizzare il tetto condominiale, e invece quelli ai primi piani posso utilizzare la autorimessa e così anche loro farebbero meno danni alle parte comuni.
In poche parole, un condomino può utilizzare i suoi 10mq nel tetto condominiale o 10mq nel tetto delle autorimessa e non 5mq nel tetto condominiale e 5mq nel tetto della autorimessa, diventerebbe infattibile unire le due installazione di fotovoltaico senza fare danni significativi alle parte comuni.
Secondo il vostro parere è da tenere separate l'area delle autorimessa dal condominio anche se questa possono essere utilizzata con le stesse caratteristica tecnica e rendimento di quella del tetto condominiale?”
Il quesito proposto è certamente di attualità, visto che sempre più spesso anche chi abita in condominio desidera ricorrere all'utilizzo di energie rinnovabili, scontrandosi però con la necessità di confrontarsi con gli altri condomini.
Il legislatore, nel riformare la disciplina del condominio nel 2012, ha contemplato espressamente il caso di cui stiamo trattando.
Il nuovo testo dell'art. 1122 bis del c.c. è stato introdotto dalla Legge n. 220/2012 al fine di facilitare il singolo condomino all'uso delle parti comuni dell’edificio per l’installazione di impianti fotovoltaici volti alla produzione di energia da fonti non inquinanti ed al contenimento dei consumi energetici.
La nuova norma dice questo: "È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato".
Come si comprende facilmente, il legislatore ha conferito anche al singolo condomino il diritto all'installazione dell'impianto fotovoltaico ad uso individuale, nell'ottica di incentivare il maggior ricorso a questa fonte di energia meno inquinante.
E' stato specificato che soltanto qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato deve darne comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. Cosa deve fare questi? Egli convocherà una assemblea, la quale, con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 5, c.p.c., potrà al massimo indicare delle "adeguate modalità alternative di esecuzione" oppure "imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio". L'assemblea, solo se gli interessati glielo chiedono, può provvedere a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni "salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto".
L'assemblea, quindi, non ha il potere di impedire al condomino l'installazione. L'unico limite è dato dall'art. 1102 del c.c., secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (si veda la sentenza del Tribunale di Milano, sez. XIII civile, 7.10.2014, n. 11707, che ha deciso in questo modo un caso simile a quello qui in esame).
Tornando al nostro caso: se il condomino riesce ad installare l'impianto fotovoltaico sul lastrico solare, non alterandone la destinazione (di copertura dell'edificio), né impedendo agli altri condomini di fare pari uso del bene comune - poiché per gli altri rimane comunque una superficie tale da poter a loro volta installare altri impianti individuali - gli altri condomini non possono opporsi. Al fine di stabilire una certa superficie su cui eseguire l'opera, appare assolutamente ragionevole sommare i metri quadri dei due lastrici solari (edificio condominiale e autorimessa), suddividendoli in modo da consentire a ciascuno di sfruttare la più ampia superficie possibile.
In conclusione, il condomino ha solo il dovere di rispettare l'art. 1102 c.c. e di informare l'assemblea delle sue intenzioni di installare l'impianto, ottenendo da questa, eventualmente, prescrizioni circa particolari cautele da adottare nell'eseguire le operazioni (che non appaiono particolarmente complesse).
Ovviamente, l'intervento del singolo deve pur sempre essere eseguito in modo tale da arrecare il minor pregiudizio alle parti comuni dell'edificio e alle unità immobiliari di proprietà individuale.
L'assemblea condominiale potrà essere una occasione per invitare anche altri condomini ad effettuare la scelta "green" dell'impianto fotovoltaico, visto che l'ampia superficie del lastrico solare lo consente.
Norma di riferimento: Articolo 1122 bis Codice civile - Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili | Quesito Q201513605
mercoledì 08/07/2015 - Calabria
“Buon giorno, il dispositivo dell'art. 1122 bis, consente l'istallazione sul lastrico di impianti per la produzione di energia a servizio delle unità immobiliari. Il quesito è il seguente: Il ns. condominio formato da 22 condomini, è coperto da una terrazza a livello (condominiale) praticabile, sulla stessa vi è un attico munito di accesso alla terrazza, quest' attico ha un lastrico di mt/q. 60. Si da il caso che sono proprietario sia dell' attico che di un appartamento sottostante e che vorrei installare sul lastrico dell'attico, due impianti fotovoltaici a servizio delle due utenze, atteso che tali installazioni richiedono la quasi totalità del lastrico e che non sarà possibile usare la terrazza a livello per altre installazioni (in quanto praticabile e/o si renderebbe inservibile art. 1120), può l'assemblea pormi il diniego a tale mia richiesta sul presupposto che altri non potranno fare altrimenti uso della cosa comune? Come regolarsi nel caso vi siano diverse richieste per installare impianti fotovoltaici, ma non abbiamo lo spazio per tutti?”
In base alla nuova disposizione introdotta nel 2012, l'assemblea non può vietare le installazioni di impianti per la produzione di energie rinnovabili che comportino semplici modificazioni delle cose comuni, purché siano rispettati i limiti stabiliti dalla norma (minor pregiudizio alle cose comuni ed alle unità immobiliari di proprietà individuale, rispetto della stabilità, sicurezza e del decoro architettonico).
Nei casi di modiche a beni comuni, chi vuole installare l'impianto è tenuto ad avvisare l'amministratore: l'art. 1122 bis sancisce che, a richiesta degli interessati, l'assemblea deve ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
La norma oggetto del quesito è di recente introduzione, quindi la sua interpretazione risulta ancora aperta.
In generale, però, bisogna riflettere sul rapporto tra l'art. 1122 bis e l'art. 1102 del c.c., che dispone: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".
L'art. 1102 è dettato in materia di comunione ordinaria, ma è pacificamente applicabile al condominio negli edifici.
Il principio del "pari uso" da consentire a tutti i comproprietari non può mai venire meno, ed infatti l'art. 1122 bis predispone le dovute cautele (convocazione dell'assemblea) affinché il singolo condomino non possa arbitrariamente usare in modo esclusivo la cosa comune, cambiandone peraltro anche la destinazione.
Vista la giovane "età" della nuova norma, non è possibile citare giurisprudenza di legittimità in materia. Tuttavia, la Corte di Cassazione si è espressa su temi analoghi, come gli spazi comuni per i posteggi auto.
In quei casi, si è sempre applicato l'art. 1102.
Riportiamo, ad esempio, la seguente massima (Cass. civ., sez. II, 5.10.2009 n. 21256): "La nozione di pari uso della, cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto". Applicando il ragionamento all'impianto fotovoltaico, emerge che lo stesso non può essere installato dal singolo condomino solo se è ragionevolmente prevedibile che gli altri condomini possano e vogliano fare uso della cosa comune (ad esempio, perché già usano il terrazzo in altro modo o perché hanno espresso anch'essi il desiderio di installare un impianto per l'energia rinnovabile).
La medesima sentenza statuisce, poi: "In tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico - giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto". Tornando al nostro caso, l'installazione di un impianto fotovoltaico che occupa pressoché l'intero lastrico solare comune altera indubbiamente l'entità del bene comune e, si potrebbe affermare, ne muta altresì la destinazione.
In conclusione, viste le caratteristiche molto invasive dell'opera descritta nel quesito, si ritiene che la sua installazione senza il previo consenso degli altri condomini si ponga in contrasto con il principio dettato dall'art. 1102 c.c.: inoltre, sembra che l'opera possa configurarsi come innovazione di una parte comune, trovando così applicazione l'art. 1120 c.c.
In ogni caso, è assolutamente sconsigliabile procedere all'esecuzione dell'impianto senza aver avvisato l'amministratore ed aver discusso la proposta in assemblea.
Quanto alla questione relativa all'uso del lastrico da parte di più condomini per l'installazione di diversi impianti, non vi è una risposta semplice da dare. Per altri tipi di beni comuni, come i posteggi auto, la giurisprudenza ha stabilito, ad esempio, l'uso turnario: ma - evidentemente - tale criterio non è utilizzabile per impianti che richiedono una superficie, una inclinazione e una esposizione determinata. Si rivelerà, quindi, necessaria una relazione tecnica, per accertare se sia possibile garantire a tutti gli interessati il pari uso della parte comune.

References: Articolo 1122

Articolo 1122
 Articolo 1122
 Articolo 1122
 Cass. 
 Articolo 1122
 art. 1102
 sentenza 
 Articolo 1122
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 Cass. Sez. 
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 Cass. Sez. 
 Sentenza 
 art. 1117
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 Articolo 1122
 art. 1102
 art. 1122
 art. 1122
 Articolo 1122
 art. 1
 art. 231
 Articolo 1122
 art. 1102
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 art. 1120
 Cass. 
 Articolo 1122
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 Articolo 1122
 art. 1120
 sentenza