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Timestamp: 2018-05-22 01:17:10+00:00

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ZLB 01/2010 by MANZ'sche Verlags- u Universitätsbuchhandlung GmbH - issuu
LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG Schriftleitung: Heimo Kranewitter
Nachhaltigkeit von Einzelhandelsmieten schwerpunkt
Einkaufszentren in neuem, nachhaltigem Glanz befund & gutachten
Bewertung von Einzelhandelsimmobilien preis & markt
Statistiken/Indizes/Tabellen Handelsimmobilienmarkt Österreich bewertung international
Wertbestimmende Kriterien von Shoppingcentern bilanz & steuern
IFRS & Handelsimmobilien ﬁnanzieren & investieren
ISSN 2072-2230
Bestimmung der Finanzierungsparameter bei Handelsimmobilien
P.b.b. Verlagsort 1010 Wien Plus.Zeitung 09Z038013P
Rubr e u e n e i D
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editorial & inhalt dies & das 2 | kurz gemeldet 3 Das Branchenbarometer Heimo Kranewitter Allgemein beeideter und gerichtlich zertiﬁzierter Sachverständiger für Immobilienbewertung
Wie schnell ein Jahr vergeht, … , Handelsimmobilien Sie halten die druckfrische erste Ausgabe des Jahres 2010 in Händen. Mit diesem Heft ist unsere österreichische Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung ein Jahr jung. Unser Konzept war, eine Zeitschrift zu etablieren, die auf aktuelle Themen der Bewertungsbranche kurz und prägnant eingeht und dabei viele Facetten der Wertermittlung berücksichtigt. Wie die zahlreichen Abonnenten unserer Zeitschrift zeigen, ist das Konzept ganz und gar aufgegangen. Besonders freuen wir uns über die vielen positiven Rückmeldungen der Leserinnen und Leser via E-Mail oder in persönlichen Gesprächen. Vor allem wird der hohe Praxisbezug gelobt. Unser Motto „aus der Praxis für die Praxis“ und die Betrachtung der Immobilienbewertung aus unterschiedlichen Blickwinkeln werden also sehr geschätzt. Wir werden den erfolgreich eingeschlagenen Weg weiter beschreiten. Auf den Lorbeeren ausruhen ist nicht angesagt, sodass wir gleich mit einer Neuerung aufwarten. Der Seitenumfang hat sich erhöht. Ab sofort werden internationale Immobilienbewertungsthemen und -aspekte umfangreicher behandelt. Den Anfang macht, dem aktuellen Heftschwerpunkt „Handelsimmobilien“ folgend, der internationale Vergleich von wertbestimmenden Faktoren dieser im Hinblick auf die Wertermittlung anspruchsvollen Immobilienart. Die Bewertung von Handelsimmobilien bedingt zahlreiche Analysen. Zu untersuchen sind die Makro- und Mikro-Standortfaktoren, die Wettbewerbs- und Konkurrenzsituation, das Objekt selbst sowie die Mietverträge und Cashﬂows. An etlichen Standorten ist ein Verdrängungswettbewerb zu verzeichnen, der dem Immobilienbewerter die Frage aufdrängt, ob die zu bewertende Handelsimmobilie in Zukunft eine Überlebenschance hat. Eine immer wichtigere Rolle spielen die Energieefﬁzienz sowie die umlagefähigen Betriebskosten, da für Mieter die Gesamtbelastung aus dem Mietverhältnis entscheidend ist. Weitere Erfolgsfaktoren sind ein optimaler Mietermix sowie ein professionelles Centermanagement. Beobachtet werden muss, wie sich regional der Trend der Attraktivität von Innenstadtlagen und Standorten auf der „grünen Wiese“ entwickelt. Ein besonderes Augenmerk ist auf den Erneuerungsbedarf einer Handelsimmobilie zu legen. Während des Lebenszyklus einer Handelsimmobilie verändern sich die Bedürfnisse sowohl der Kunden als auch der Mieter. Je nach Umfang der notwendigen, eventuell schon eingeleiteten Modernisierungsmaßnahmen sind die entsprechenden Kosten in der Bewertung zu berücksichtigen. Die Höhe hängt dabei in hohem Ausmaß davon ab, wie die Handelsimmobilie in Zukunft positioniert werden soll. Auch bei Handelsimmobilien nimmt die Bedeutung der Nachhaltigkeit stark zu. Neben geringeren Betriebskosten und Renovierungskosten erwarten sich Projektentwickler, Investoren und Mieter ein höheres Image. In der Folge sollten sich eine bessere Marktfähigkeit und die Erzielung von höheren Verkaufspreisen einstellen. Die Projektierung und Finanzierung von Handelsimmobilien erfolgt vielfach mit Unterstützung der Banken. Auf welche Finanzierungsparameter, die auch in ImmobilienRatings einﬂießen, es ankommt, wird unter „ﬁnanzieren & investieren“ erläutert. Parameter, die auch für den Bewerter von Interesse sind. ZLB 2010/1
im fokus 5 Nachhaltigkeit von Einzelhandelsmieten Mit klassischen Bewertungsmethoden wird dieses Thema unzureichend abgedeckt, dynamische Sichtweisen sind erforderlich.
schwerpunkt 6 Einkaufszentren in neuem, nachhaltigem Glanz Weniger Neuerrichtungen auf der „grünen Wiese“ und immer mehr Initiativen zur Modernisierung bestehender Zentren.
befund & gutachten 8 Bewertung von Einzelhandelsimmobilien Reicht für die Wertermittlung einer Einzelhandelsimmobilie die Kenntnis der Parameter des klassischen Ertragswertverfahrens aus?
preis & markt 10 Statistiken/Indizes/Tabellen Handelsimmobilienmarkt Österreich
bewertung international 12 Wertbestimmende Kriterien von Shoppingcentern Welche Aspekte sind für die Bewertung von Shoppingcentern am internationalen Immobilienmarkt zu beachten?
bilanz & steuern 14 IFRS & Handelsimmobilien Grundlagendarstellung der Vorgehensweise bei Zuordnungen von Immobilien zu den relevanten Immobilien-Standards.
entscheidungen kompakt OGH
Rsp zur Nutzwertermittlung sowie zur Bestandzinsminderung bei Aufkommen von Konkurrenzbetrieben.
ﬁnanzieren & investieren 18 Bestimmung der Finanzierungsparameter bei Handelsimmobilien Die Festlegung der Finanzierungsparameter und deren Einzelbestimmungsgrößen beim Immobiliensegment „Handelsimmobilie“.
fragen & antworten 20 Häuﬁg gestellte Seminarfragen Seminartermine Impressum
Liegenschaftsbewertung 1 | 2010
dies & das Dipl.BW (FH) Jean-Marc Woche – Immobilien Rating GmbH, Wien. Nach Ablegung der Zertiﬁzierungsprüfung sind die Kandidaten nun berechtigt den Titel „CIS ImmoZert“ – Certiﬁed International Surveyor by ImmoZert zu führen. Infos und Anmeldung unter: www.immozert.at BUCHTIPP
Die Cäsaren 2009 Credit: epmedia VERANSTALTUNG
Cäsar 2009 Am 17. 11. 2009 wurden im Ballsaal des Wiener Grand Hotels die Cäsaren 2009 ofﬁziell gekürt. Die Besten der Branche erhielten in sieben verschiedenen Kategorien für ihre herausragenden Leistungen die höchste Auszeichnung, die die österreichische Immobilienwirtschaft jährlich zu vergeben hat. Der Preis wird von epmedia in Kooperation mit dem Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO verliehen. Die Cäsaren 2009: Immobilienmanager 09: Mag. Michael Ehlmaier FRICS, EHL Immobilien, Makler 09: Dr. Eugen Otto, Otto Immobilien, Bauträger 09: Mag. Michael Griesmayr, IC Projektentwicklung, Hausverwalter 09: Thomas Lang, ÖRAG, Small Diamond 09: Mag. Elisabeth Rohr, Krenn Immobilien, Shooting Star 09: Mag. Philipp Kaufmann, WU Wien, Lebenswerk 09: Dr. Margret Funk, Funk Immobilien. „Objektrendite oder Energieefﬁzienz“ „Bisher galt die Rendite als Vater-Unser der Wertermittlung – heute ist dies die Nachhaltigkeit, oder nicht?“ so eröffnete Moderator Mag. Rodler die Podiumsdiskussion passend zum Thema des Abends. Ist die Lage noch der bestimmende Parameter in der Immobilienbewertung, oder wird sie durch andere Werte ersetzt? Welche Wichtigkeit nehmen Energieausweise und andere Auszeichnungen oder Zertiﬁkate ein? Diese Themen wurden am 25. 11. 2009 von Experten aus der Immobilien- und Energiewirtschaft diskutiert. Einvernehmliches Ergebnis des Abends ist die Erkenntnis, dass die
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energetische Qualität und die Nachhaltigkeit neben dem allgemeinen Bauzustand der Immobilie eine zunehmend größere Rolle im Marktspiel von Angebot und Nachfrage spielen wird. Bleibt nur noch die Frage nach dem „Wie?“ zu klären: Ein erster Schritt in diese Richtung ist der „Leitfaden zum Umgang mit Energieefﬁzienz und weiteren Nachhaltigkeitsparametern in der Immobilienwertermittlung“, der derzeit erarbeitet wird. Die Veröffentlichung ist für das erste Quartal 2010 geplant – es wird sich zeigen wie der Markt auf diese Ansätze reagiert. www.oegnb.net PERSONALIA
Neue Immozert Absolventen Das akkreditierte Zertiﬁzierungsunternehmen ImmoZert in Wien freut sich auch heuer, neu zertiﬁzierte Immobiliensachverständige vorzustellen und gratuliert herzlich: Ing. Mag. Eva Bano – Raiffeisen Leasing Ges.m.b.H., Wien, Markus Flaumitsch – Hypo-Alpe-Adria Immobilien AG, Klagenfurt, Mag. Iris Germ – ImmoGerm Immobilienvermittlung und –verwaltung, Klagenfurt, Mag. Dietmar Hofbauer, MSc – viennareal Immobilienmanagement GmbH, Wien, DI Margit Köstler – Immobilien Rating GmbH, Wien, Mag. Markus Reithofer, MSc, MRICS, CIPS – Scotia Handelsgesellschaft m.b.H., Wien, Mag. Ulrike Schmirl – Immobilien Rating GmbH, Wien, DI Dr. Christoph Truksa – Mag. Dvorak & Dr. Truksa Sachverständigengesellschaft für Immobilien OG, Graz,
Immobilienbewertung Österreich Immobilienbewertung Österreich, 2. Auﬂ. Herausgegeben von Bienert/Funk. ÖVI Immobilienakademie, Wien, 2009. 860 Seiten, geb, € 90,20. Knappe zwei Jahre nach der Erstauﬂage ist eine zweite, erweiterte Auﬂage des Buches „Immobilienbewertung Österreich“ aus der ÖVI Edition erschienen. Die Einbindung der Immobilienmärkte in den breiteren, internationalen Kapitalmarkt sowie die Anforderungen weltweit geltender Bilanzierungsvorschriften waren ein zusätzlicher Anlass für die Herausgeber, sich mit den internationalen Bewertungsmodalitäten erneut und vertieft auseinander zu setzen. Die in Österreich nunmehr als normiertes Verfahren festgeschriebene „Discounted–Cash–Flow“ Methode ﬁndet in der Neuauﬂage breiten Raum, ebenso wie die Bewertung von Immobilienunternehmen. Den durch die weltwirtschaftliche Entwicklung gestiegenen Qualitätsanforderungen an die Immobilienbewertung wurde umfassend Rechnung getragen. Neue Herausforderungen an Immobilienbewerter, wie die Beurteilung von Nachhaltigkeit und Energieefﬁzienz, „Green Buildings“, sind in die Überarbeitung eingeﬂossen. Eine Erweiterung des Stichwortverzeichnisses wird dem Leser und Nutzer des Buches sicherlich hilfreich sein und entspricht dem breiten Einsatz des Buches in Lehre und Praxis. Zeitgemäße Wertermittlung hat mit der „Schätzung“ im herkömmlichen Sinn nicht mehr viel zu tun. Den Verfassern ist es ein Anliegen, die „Werkzeuge“ umfassend anzubieten. Das Handwerk, vielleicht sogar Kunsthandwerk und die Verantwortung für das Ergebnis liegt, wie eh und je, beim einzelnen Anwender. Dr. Margret Funk MRICS www.funk.at
kurz gemeldet UNTERNEHMENS-NEWS
RICS Österreich aufgelöst Der Verein RICS Österreich wurde zum 31. 12. 2009 aufgelöst. Der Verein, der sich in den vergangenen beiden Jahren massiv mit qualiﬁzierten Mitgliedern verstärkt hat (Wachstum von knapp 20 auf 73), trug damit der „new governance“ der RICS in London Rechnung, die eigene lokale rechtliche Einheiten nicht mehr vorsieht. Gleichzeitig mit der Auﬂösung des Vereins legte der gesamte Vorstand (ua Herwig Teufelsdorfer – Vorsitzender, Bettina Breiteneder, Michael Ehlmaier) des National Boards der RICS seine Funktionen nieder. Die monatlichen JFX des aufgelösten Vereins werden ab Februar 2010 in neuer Form und unter neuem Label wieder regelmäßig stattﬁnden.
Bewegung in Warschau Erste Bewegungen im Immobilienmarkt sind in Warschau zu bemerken; so haben sowohl Generali Land Lease als auch Union Investment Objekte in Warschau – Mokotow eingekauft, die kolportierten Renditen liegen bei rd. 7,25%, die Restlaufzeit der Mietverträge bei fünf Jahren plus. Der kolportierte Kaufpreis der beiden Büroobjekte, bezogen auf den Quadratmeter vermietbare Fläche, betrug zwischen € 2.600,– und € 2.900,–.
Konservative Investoren Österreichische (Privat)Investoren sind zu stark auf den heimischen Markt konzentriert. Während sich rund um Österreich die Märkte – insbesondere Prag und Warschau stabilisieren und eine klare Bodenbildung erkennbar ist, kaufen Österreichs (Privat)Investoren weiterhin rund um den eigenen Kirchturm, was angesichts der wieder geringer werdenden Anfangsrenditen in Österreich zumindest logisch nicht nachvollzogen werden kann.
Bauschadstoffen auf der Spur Regeln für eine fachgerechte Untersuchung ob und wie weit das Bauwerk mit Schadstoffen belastet ist, ﬁnden sich in der neuen ÖNORM S 5730. Die Norm beschreibt die Anforderungen an die Erkundung von Bauwerken hinsichtlich des Vorhandenseins von Schadstoffen oder anderen schädlichen Faktoren, die anschließende Entnahme von Proben in Verdachtsbereichen sowie die Bestimmung der Menge
und Art der Schadstoffe. Die Ergebnisse der Erkundung bilden die Basis für eine Bewertung in Hinblick auf Nutzung, Sanierung oder Abbruch des Bauwerks. Eine Bewertung in Hinblick auf Nutzung kann Hygiene- und Komfortparameter erfassen (zB für Gebäudepässe). Wird die Bewertung als Grundlage für die Erstellung von Konzepten für allfällige Abbrucharbeiten herangezogen, so sind die vertiefenden Vorgaben der ON-Regel ONR 192130 „Schadstofferkundung von Gebäuden vor Abbrucharbeiten“ anzuwenden. Neben Vorgaben für die strukturierte Vorgangsweise regelt die neue ÖNORM S 5730 die Erfassung von Daten und Informationen als Grundlage einer weiterführenden Bewertung und gibt Hilfestellung zur Erstellung eines Schadstoffkatasters, um so Rechtssicherheit für den Auftraggeber und für Anbieter von Leistungen zu geben. Quelle: www.as-institute.at
Änderung der Standesregeln und der Richtlinie zum Bildungs-Pass In der Delegiertenversammlung vom 16. 5. 2009 wurde eine weitere Änderung des Punktes 1.7, mit der die Zulässigkeit der Information über die Eigenschaft als Gerichtssachverständige neu geregelt wurde, beschlossen. Das Bundesministerium für Justiz hat auch diese Ergänzungen (wie die 1992 eingeführten Standesregeln – Erlass vom 25. 2. 1993, JMZ 11.856/38 – I 6/ 93; abgedruckt in SV 1993/2, 32) den Justizbehörden mit Erlass vom 1. 9. 2004, BMJ-B11.850/0001 – 6/2004 (abgedruckt in SV 2004/4,179) und vom 25. 9. 2009 mitgeteilt und ausgeführt, dass dem wesentlichen Inhalt dieser Standesregeln zweifellos allgemeine Gültigkeit zukommt, sodass die Einhaltung dieser Verhaltensregeln von allen bei Gericht tätig werdenden Sachverständigen verlangt werden kann. Ebenso wurden Änderungen der Richtlinie zum Bildungspass beschlossen, so dient er jetzt dem Nachweis eines in § 6 Abs 3 SDG ausdrücklich genannten Kriteriums der Fortbildung; für die Evaluierungskommission wird nur mehr ein Fachberater vorgesehen und die Bezeichnung des „die Liste führenden Präsidenten“ wurde durch den „Gerichtshofpräsidenten“ ersetzt. Quelle: www.gerichts-sv.at/sr_vorwort.html; www.gerichts-sv.at/akt_BildP_RL_ geaendert.html
Nicht der Taschenrechner, der Markt bestimmt den Wert Es ist sattsam bekannt, dass insbesonders drei Kriterien für den Wert einer Immobilie ausschlaggebend sind, nämlich Lage, Lage, Lage. Diese Weisheit erfährt eine Entsprechung im Bewertungsbereich: unabdingbar sind Marktkenntnis, Marktkenntnis, Marktkenntnis. Bewerten bedeutet ja nicht (nur), den Algorithmus der verschiedenen nationalen und internationalen Methoden zu beherrschen. Gutachter müssen vielmehr Immobilien-Experten sein, die den Markt kennen, die selbst am Markt teilnehmen. Sie sollen Spezialisten sein, die wissen, wie sich typische Marktteilnehmer verhalten, wie individuelle, rechtliche, technische oder wirtschaftliche Gegebenheiten eingepreist werden. Sie sind Sonderfachleute, die regionale und objektbezogene Entwicklungen unmittelbar mitverfolgen und relevante Umstände eindeutig und abschließend beurteilen können. Der Rechengang jeder Bewertung ist beherrschbar und lernbar. Preise bzw Werte können aber ausschließlich aus der Marktbeobachtung abgeleitet werden. Dem Auftraggeber ist nicht gedient, wenn sich der Markt nicht so verhält, wie der Gutachter ihn berechnet. Soweit keine authentische Kenntnis darüber besteht, welche Rendite vom typischen Marktteilnehmer für welche Objekte erwartet wird, ist die Konsequenz daraus mehr als eine marginale Unschärfe. Und wenn dann womöglich zusätzlich noch Unsicherheiten in der Terminologie bestehen, wenn beispielsweise Bruttorendite und Kapitalisierungszinssatz verwechselt werden, sind eklatante Fehlbewertungen die traurige Folge. Wenn zuhause der Wasserhahn tropft, wird das Herbeirufen des Dachdeckermeisters wohl auch nur im seltensten Ausnahmefall die beste Entscheidung sein, meint Ihr Georg Edlauer Mag. Georg Edlauer MRICS, Immobilientreuhänder Realkanzlei EDLAUER Immobilientreuhänder GmbH & Co KG www.edlauer.com hausverwaltung@edlauer.com
Nutzﬂäche und Nutzwert richtig berechnen! 2009. XII, 150 Seiten. Br. EUR 29,80 ISBN 978-3-214-12063-4
Böhm · Eckharter · Hauswirth · Heindl
Nutzf läche und Nutzwert im Wohnrecht
3. Auf lage
Die richtige Berechnung der Nutzﬂäche bzw des Nutzwerts ist für alle mit dem Bauen und Wohnen befassten Berufsgruppen von großer Bedeutung. Mit vielen • Abbildungen, • Beispielen und • Mustergutachten bietet dieses bewährte Werk Hilfestellung bei der Ermittlung – aus technischer und aus rechtlicher Sicht. Mit den maßgeblichen Änderungen durch die Wohnrechtsnovelle 2006.
M ANZ’sche Verlags- und Universitätsbuchhandlung GmbH tel + 43 1 531 61 100 fax + 43 1 531 61 455 bestellen@manz.at Kohlmarkt 16 ∙ 1014 Wien www.manz.at
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Mag. Hannes Lindner Geschäftsführender Gesellschafter bei der Standort + Markt Beratungsgesellschaft m.b.H
Nachhaltigkeit von Einzelhandelsmieten Im trüben Wasser ﬁschen? Für Einzelhandelsimmobilien ist die Nachhaltigkeit von Mieteinnahmen das zentrale Thema. Mit klassischen Bewertungsmethoden wird dieses Thema unzureichend abgedeckt, dynamische Sichtweisen sind erforderlich. Einzelhandelsimmobilien – high risk, high reward Einzelhandelsimmobilien gelten aufgrund der vergleichsweise hohen durchschnittlichen Miete nach wie vor als besonders lukrative Immobilienart. Die viel versprechenden Einnahmen werden allerdings nicht selten mit einem vergleichsweise hohen Risiko erkauft. Mietenrestlaufzeit als Stolperstein Aus heutiger Sicht wird es für Einzelhandelsimmobilienbesitzer – je nach Ausprägung der standort- und marktechnischen Rahmenbedingungen – damit bereits ab einer Mieten-Restlaufzeit von drei Jahren mehr oder weniger „spannend“: Wie steht es mit dem Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage der eigenen Handelsﬂächen? Im Wesentlichen zeichnen sich dabei drei Szenarien ab: n Szenario 1: die Flächennachfrage für das eigene übersteigt das Flächenangebot; diese Situation ist vornehmlich bei Top-Einzelhandelsimmobilien (größere, sehr gut funktionierende Einkaufszentren; City-Immobilien in bester Lage) festzustellen. Unserer Einschätzung nach zählen bestenfalls 20% der bestehenden Einzelhandelsﬂächen zu dieser mehr oder weniger problemlosen Handelsimmobilien-Kategorie. Der Immobilienbesitzer ist in der glücklichen Lage, auch Mietpreissteigerungen durchzusetzen. n Szenario 2: dem Mieter stehen günstigstenfalls mit dem Mietobjekt vergleichbare Standortoptionen zur Verfügung, ein Performance-Schub durch Standortwechsel ist ungewiss. In diesem Fall wird der Mieter mit erhöhter Wahrscheinlichkeit am bestehenden Standort verbleiben. Die Verhandlungsposition des Mieters ist bereits bequemer als im Szenario 1, mit Geschick sind Mietpreisreduktionen zu
erwirken. Wir gehen davon aus, dass in diese Kategorie etwa 40 bis 50% der zeitgemäßen Einzelhandelsﬂächen fallen. n Szenario 3: dem Mieter stehen ernst zu nehmende Standortalternativen zur Verfügung. Diese Alternativen kennzeichnen sich nicht selten durch eine deutlich höhere Standortqualität, der Mieter erhofft sich durch den Standortwechsel höhere Umsätze. In diese Objektkategorie fallen wohl 30% der bestehenden Einzelhandelsﬂächen. Eigentümer sind in dieser Situation mit mehr oder weniger harten Mietpreisverhandlungen konfrontiert; im besten Fall kann eine Mietvertragsverlängerung durch Mietpreisreduktion erwirkt werden, häuﬁg wird aber der Mietvertrag gekündigt und ein Standortwechsel vollzogen. Insbesondere im Szenario 3 ist die Gefahr einer vorerst schleichenden, sehr rasch aber an Dynamik gewinnenden Abwärtsspirale groß.
„Die Dynamik der einzelhandelsspeziﬁschen Rahmenbedingungen ﬁndet in der Objektbewertung nur selten einen gebührenden Eingang.“
wir folgende zwei Themenkomplexe als besonders wichtig: Analyse der Umsatz-Mietenrelation: Diese Kennzahl gibt Auskunft über die Leistungsfähigkeit des Mieters und ist als Frühindikator für mögliche drohende Probleme zu werten. Die diesbezüglichen Kennzahlen sind zumindest branchenspeziﬁsch anzusetzen, ideal sind betriebstypspeziﬁsche Kennzahlen. Tiefgehende Beurteilung der Marktsituation: Bei der Marktbeurteilung ist nicht nur der Status quo im Marktgebiet relevant, sondern auch eine Abschätzung der Realisierungswahrscheinlichkeit und der Güte zukünftiger Projekte. Notwendig ist ebenso eine nachvollziehbare Ableitung zur Wahrscheinlichkeit der Ansiedlung neuer Marktteilnehmer. Denn schlussendlich zählt nur die Aussage, ob durch mögliche, tiefer greifende Marktveränderungen wesentliche Auswirkungen auf den Mieterbestand des Objekts zu befürchten sind. Kurzum: Zur Überprüfung der Nachhaltigkeit von Einzelhandelsmieten als auch zur Beurteilung gewichtiger Bedrohungen (Mietenausfallrisiko) sind laufende, tiefgehende Analysen der Standortund Marktgegebenheiten unumgänglich. Auch wenn die Vielzahl, Interdependenz und Dynamik der einzelnen Faktoren oft eine eindeutige Aussage zur Nachhaltigkeit der Miete erschwert, ist eine gewissenhafte Behandlung dieser Thematik zur objektiven und fairen Marktwertermittlung unumgänglich. ZLB 2010/2
Unseren Beobachtungen zufolge ﬂießen bis dato standort- und marktspeziﬁsche Gesichtspunkte nur unzureichend in die Bewertung von Einzelhandelsimmobilien ein. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund des gesättigten Einzelhandelsmarkts bei nach wie vor hoher Neuﬂächengenerierung ein risikoreiches Unterfangen. Um diese Dynamik bewertungstechnisch festhalten zu können, erachten
Mag. Christian Lenoble Freier Journalist bei der Tageszeitung „Die Presse“
Einkaufszentren in neuem, nachhaltigem Glanz Nachhaltig modern. Weniger Neuerrichtungen auf der „grünen Wiese“ und immer mehr Initiativen zur Modernisierung bestehender Zentren. Refurbishment lautet das Schlagwort der letzten Jahre. Dem Aspekt der Nachhaltigkeit – in ökonomischer, ökologischer und sozialer Hinsicht – kommt dabei immer größere Bedeutung zu. Das erste Einkaufszentrum Österreichs wurde 1961 noch mitten in der Stadt in Wien-Hietzing errichtet. Doch der Trend zum Einkaufszentrum am Stadtrand sowie in Stadtumlandgemeinden setzte bereits in den 70er Jahren ein und fand seinen Höhepunkt 1973 in der Errichtung der Shopping City Süd, dazumal europaweit größtes Zentrum seiner Zunft mit 130.000 m2 Verkaufsﬂäche (heute rund 170.000 m2). Was zunächst aus Gründen der Bodenpreise, des Flächenverbrauchs und der wachsenden Mobilisierung begünstigt wurde, führte bald zu Problemen. Gewachsene, innerstädtische Strukturen begannen sich aufzulösen, alteingesessene Einkaufsstraßen litten unter dem Abzug der Kaufkraft. Die Errichtung von Einkaufszentren auf der sog „grünen Wiese“ kam zunehmend in die Kritik. EKZ als Nahversorger Dass ein großes Angebot auf einem Fleck für Konsumenten nicht zwangsläuﬁg mit langen Anfahrtswegen samt vorprogrammiertem Verkehrsstau verbunden sein muss, zeigt das Konzept der Ekazent Immobilienmanagement GmbH. „Einer funktionierenden Nahversorgung kommt vor allem in Großstädten wie Wien besondere Bedeutung zu. Wir sehen uns diesbezüglich als Pioniere“, sagt Geschäftsführer Kurt Schneider. Insgesamt entstanden unter der Regie von Ekazent bis heute in Wien 35 Nahversorgungszentren mit einer Gesamtverkaufsﬂäche von mehr als 50.000 m2. Abgedeckt wird ein Grundbedürfnis der Städter, das unter dem Motto „Einkaufen gleich ums Eck“ ﬁrmiert. „Meist gibt es in den Städten keine ausreichend großen Grundstücke für neue Einkaufszentren. Aufgrund kleiner werdender Flächenressourcen ist es daher ein Gebot der
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Stunde, vorhandenes Potenzial in bestehenden Zentren besser zu nutzen und gegebenenfalls zu erweitern“, so Schneider. Laufende Verbesserungen und Modernisierungsmaßnahmen sind gefragt. Refurbishment lautet das dazu passende Schlagwort, wenn es darum geht, neues Leben in alte Einkaufszentren zu bringen.
„Während der Lebenszeit der Shoppingcenter haben sich sowohl das Kundenverhalten als auch das Mieterverhalten geändert. Refurbishments ﬁnden daher derzeit in großem Stil im gesamten Bundesgebiet statt.“ Alte Zentren in neuem Glanz Die Gründe für den Erneuerungsbedarf liegen in erster Linie im hohen Durchschnittsalter der heimischen Shoppingcenter mit knapp elf Jahren. Ein Drittel der aktuell rund 190 Einkaufs- und Fachmarktzentren ist älter als 18 Jahre, ein Zehntel sogar älter als 40. Bei 21 EKZ wurde die letzte Revitalisierung vor mehr als zehn Jahren durchgeführt. „Während der Lebenszeit all dieser Shoppingcenter haben sich sowohl das Kundenverhalten als auch das Mieterverhalten geändert“, erläutert Stephan Mayer-Heinisch, Obmann des ASCS (Austrian Council of Shopping Centers/Fachvereinigung der Einkaufszentren), die Veränderungen in der HandelsSzene. Modernisierungen tun Not, zumal kaum noch große, neue Handelsstandorte genehmigt werden, sei es aus Raumordnungsgründen, aus politischen Überlegun-
gen oder aufgrund des Widerstands von Bürgerinitiativen.
„Aufgrund kleiner werdender Flächenressourcen ist es daher ein Gebot der Stunde, vorhandenes Potenzial in bestehenden Zentren besser zu nutzen und gegebenenfalls zu erweitern.“ „Refurbishments ﬁnden derzeit in großem Stil im gesamten Bundesgebiet statt“, bemerkt Hannes Lindner, Geschäftsführer des Beratungsunternehmens Standort + Markt. So wird in Wien das Donauzentrum zum wiederholten Mal erweitert und erneuert. Auch Millenium City, SCN und die Galleria in der Landstraßer Hauptstraße rüsten auf. In Innsbruck wurde Anfang 2009 die Generalsanierung des dez abgeschlossen, in Pasching beweist die PlusCity, wie sich mit laufenden Erneuerungen und Vergrößerungen eine starke Marktposition erarbeiten lässt. In Salzburg laufen aktuell Refurbishments im SCA, im Zentrum in Berg, in der Kieselpassage und im ehemaligen Forum EKZ. Beispiele der Weiterentwicklung von Interspar-Märkten zu Einkaufszentren liefert die SES (Spar European Shopping Centers) beim Interspar EKZ Linz/Wegscheid, beim Atrio in Villach, dem Q19 in Wien und der kommenden Varena in Vöcklabruck. In Oberösterreich wird ua an der Erweiterung des Haid Centers gearbeitet, in Kärnten etwa am Villacher Draupark. Weitere beispielhafte Projekte unter vielen anderen betreffen den Stuterpark im Vorarlberger Hohenems, die Arena Mattersburg (Burgenland) oder den Traisenpark in St. Pölten. Nachhaltig im Vormarsch Geht es um die Revitalisierung oder auch Neuplanung gewerblicher Immobilienprojekte, kommt im dritten Jahrtausend vor allem dem Begriff der Nachhaltigkeit eine immer größere Bedeutung zu. „Im Bereich der Retailbranche bekennen sich bereits verschiedene Unternehmen dazu, nicht nur ökonomisch, sondern auch ökologisch und sozial verträglich zu bauen“, erläutert dazu Jens Glöggler, ATP sustain Geschäftsführer. In Zeiten der spürbaren
Verknappung fossiler Energiereserven, sei schnelles Umdenken und Handeln zwingend erforderlich, da die steigenden Rohstoffpreise insbesondere die zweite Miete, sprich die Betriebskosten, erheblich beeinﬂussen. „Gründe nachhaltig zu bauen, gibt es genug: die Auswirkungen auf die Ertragslage der Unternehmen, nachgewiesenermaßen höhere Immobilienwerte, geringere Mieterﬂuktuation, höhere Nutzerzufriedenheit, eventuelle gesetzliche Verpﬂichtungen, Anforderungen von Mandanten sowie eine positive Unternehmensdarstellung“, so Glöggler. Für SES-Geschäftsführer Marcus Wild beginnt Nachhaltigkeit bei der Reduktion des CO2-Ausstoßes durch den Einsatz von umwelt- und ressourcenschonenden Technologien, geht aber weit darüber hinaus: „Neben Mülltrennungs-/Abfallwirtschaftskonzepten, die Standard sind, gewinnen ganzheitliche Ansätze wie die Verwendung von umweltfreundlichen und langlebigen Materialen, die den Lebenszyklus eines Gebäudes verlängern (zum Beispiel die Verwendung von belastbarem Granit in der Mall), an Bedeutung. Auch der Einsatz von Glasﬂächen an den richtigen Stellen, das Verkehrskonzept und die positive Beeinﬂussung des Mikroklimas von Stadtteilen durch großﬂächige Dachbegrünungen sind Beispiele dafür.“ Paradebeispiele der Nachhaltigkeit Als „hauseigenes“ Exempel für die Berücksichtigung sowohl ökonomischer als auch ökologischer und sozialer Aspekte führt er das Atrio in Villach an, das mit dem ICSC International Design und Development Award zum innovativsten ShoppingCenter der Welt 2008 ausgezeichnet wurde sowie den TRIGOS-Preis in der Kategorie Ökonomie/Energieefﬁzienz einheimste. Ein ganzheitlich geplantes und nachhaltiges Shopping-Center deﬁniert Wild als eines, „das mit seiner Region verankert ist und hohe Funktionalität und Features bietet.“ Es nützt vorhandene Gegebenheiten hinsichtlich optimaler Nutzung von Primärenergie, integriert Gesellschaft und Kunden in seine täglichen Aktivitäten, schafft öffentlichen Raum mit Atmosphäre und ist von zeitloser, moderner Architektur geprägt. Als weiteres Musterbeispiel gilt diesbezüglich Österreichs künftig fünftgrößtes Einkaufszentrum, das im Herbst 2011 in Gerasdorf eröffnet werden soll (Bruttogeschoßﬂäche 100.000 m2, Ver-
kaufsﬂäche 58.000 m2, ca 170 Geschäfte, geplantes Investitionsvolumen 150 Mio Euro). Mit umweltgerechter Planung und ökologischen Begleitmaßnahmen soll das EKZ Gerasdorf zu einem der umweltfreundlichsten Einkaufszentren Europas werden.
„Der ﬁnanzielle Nutzen nachhaltiger EKZ kann sich in geringeren Betriebskosten, geringeren Renovierungskosten oder höherem Image für Bauherren oder Mieter äußern.“ Neben Themen wie Ökologie oder Abfallwirtschaft kommt der Verkehrssituation bei der Projektoptimierung ein besonderer Stellenwert zu. Dazu gehört auch, die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu verbessern. Die dafür notwendigen Bushaltestellen im Projektareal sind im Projekt bereits vorgesehen. Zudem wird der Standort an das regionale und überregionale Radwegenetz angebunden. Zertiﬁzierungen immer gefragter Wolfgang Richter, Geschäftsführer von Regioplan Consulting, beobachtet in letzter Zeit, dass gerade Projektentwickler von Handelszonen (Shopping Center, Fachmarktzentren) auf „grüne“ Baumaterialien, efﬁziente Energienutzung (etwa Erdwärme) etc setzen: „Ein Indiz für den Trend zum Green Building ist, dass es in der Zwischenzeit eine Reihe von Zertiﬁzierungen für Immobilien zu diesem Thema gibt.
Das ICSC (Intenationales Shopping Center Council) hat dieses Thema massiv aufgegriffen.“ Schließlich muss die Nachhaltigkeit auch dokumentierbar sein. Das gelinge mit Zertiﬁzierungen, die alle drei Aspekte – Ökonomie, Ökologie, soziale Kriterien – berücksichtigen. Eine bereits häuﬁg angewendete Green Building Zertiﬁzierung stellt die in England entwickelte BREEAM Methode dar, die mit BREEAM Europe Retail 2008 ein besonders auf die Retailbranche abgestimmtes System entwickelt hat. Nachhaltiger = marktfähiger Die Marktplayer, ob Entwickler, Mieter, Einzelhändler oder Investoren, würden zunehmend Interesse bekunden. Vor allem wenn es sich abzeichnet, dass dabei auch ein ﬁnanzieller Nutzen zu erzielen ist. „Dieser kann sich äußern in geringeren Betriebskosten (weniger Energieverbrauch), geringeren Renovierungskosten (wenn besser gebaut wurde) oder höherem Image (grünes Handeln) für Bauherren oder Mieter“, so Richter. Auch Kurt Schneider betont, dass der reale Stellenwert in der Nachhaltigkeit bei Entwicklern dadurch gegeben ist, dass die Gebäude durch die langfristig geringeren Bewirtschaftungskosten bei Vorliegen sonstiger optimaler Gegebenheiten der Immobilie in Zukunft marktfähiger sind und auch höhere Verkaufspreise erreichen können. „Die Nachhaltigkeit bei Investoren stellt für diese sicher, dass langfristig die Werterhaltung des Gebäudes funktioniert und die Vermietung an Nutzer bessere Ergebnisse bringt. Der schnelle Erfolg der Entwickler lässt sich so mit den Kriterien des langfristigen Investments verbinden“, so Schneider. ZLB 2010/3
Zum Thema Stadtintegriert, ergo umweltfreundlich – eine Frage des Verkehrsaufkommens Stadtintegrierte Einkaufszentren und städtische Einkaufsstraßen sind die umweltfreundliche Alternative zu dezentralen EKZ am Stadtrand – so die Kernaussage einer Untersuchung der Wirtschaftskammer Wien und des Verkehrsplanungsbüros Snizek&Partner. CO2-Entlastung durch kürzere Fahrtwege Pro Tag verursacht laut der aktuellen Modellrechnung ein Einkaufszentrum am Stadtrand mehr als 175.000 Kfz-Kilometer. Kunden eines innerstädtischen EKZ/einer Einkaufsstraße mit vergleichbarer Größe legen hingegen nur 15.000/4500 Kfz-Kilometer pro Tag zurück. Noch mehr Zahlen zum Vergleich Aufteilung zwischen motorisiertem, öffentlichen und Fahrrad/Fußverkehr: Während EKZ am Stadtrand mit einer Ratio von 91 : 5 : 4 für 28 Tonnen CO2-Ausstoß pro Tag sorgen, produziert das Verhältnis 30 : 21 : 49 bei innerstädtischen EKZ nur 2,5 Tonnen. Am umweltfreundlichsten (0,7 Tonnen) schneiden Einkaufsstraßen (15 : 38:48) ab.
Bewertung einer Einzelhandelsimmobilie Grundlage für das Beispiel bildet ein vollvermieteter, kürzlich transaktionierter LM-Discounter im Umfeld einer österreichischen Landeshauptstadt, der an einer Durchzugsstraße gelegen ist. Der LM-Discounter wurde im Oktober 2009 neuerrichtet übergeben, im Umfeld des Standorts beﬁnden sich weitere Einzelhandelsimmobilien und frequenzstarke Geschäftsimmobilien. Folgende Eckdaten liegen vor: Grundstücksgröße: 6.500 m2, 90 PKW-Freiabstellplätze Nutzﬂächen: Hauptmieter (LM-Discounter) 1.100 m2 Backshop 50 m2 Restaurant 110 m2 Nettomieten/Monat: LM-Discounter € 12.650.– (€ 11,50/m2)
Backshop € 975.– (€ 19,50 m2) Restaurant € 1.980.– (€ 18,00 m2) Abgegebene Kündigungsverzichte: LM-Discounter 15 Jahre, Backshop 12 Jahre, Restaurant 10 Jahre Indexanpassungen (bezogen auf den vollen Index): LM-Discounter 70%, Backshop 80%, Restaurant 80%
Ertragswertansatz Einzelhandelsimmobilie Nutzﬂäche LM-Discounter
Backshop Restaurant
Rohertrag pro Monat
Netto- miete/m2 11,50/m
Nettomiete € 12.650,–
€ 975,–
18,00/m2
€ 1.980,– € 15.605,–
€ 187.260,–
Rohertrag pro Jahr nicht auf die Mieter umlegbare Bewirschaftungskosten (insg. 9% vom Rohertrag)
– € 16.853,40
(Verwaltungskosten 2%, Mietausfallwagnis 3%, Instandhaltung 4%)
€ 170.406,60 abzüglich Bodenwertverzinsung (6,5% von € 910.000.– dh 6.500 m2 € 140,–/m2)
– € 59.150,– € 111.256,60
Reinertrag der baulichen Anlagen bei 20 Jahren wirtsch. Restnutzungsdauer, Liegenschaftszinssatz = 6,5% Faktor
€ 1.226.047,73
€ 910.000,–
zuzüglich Bodenwert Ertragswert
€ 2.136.047,73
Ertragswert gerundet
g 2.135.000,–
Sachwertansatz Einzelhandelsimmobilie (als Kontrollrechnung) Bodenwert inklusive Aufschließung
140,00/m2
Herstellungskosten LM-Discounter/Backshop/Restaurant
550,00/m2
€ 693.000,– € 83.160,–
zuzüglich 12% Baunebenkosten
€ 776.160,–
Herstellungskosten Gebäude Herstellungskosten Parkplätze
40,00/m
€ 148.000,–
Herstellungskosten Grünﬂächen, Abbiegespur, Sichtschutzwand
€ 130.000,–
Herstellungskosten Außenanlagen/Sonstiges
€ 278.000,–
Summe Herstellungskosten
€ 1.054.160,–
€ 1.964.160,–
Sachwert gerundet
8 Liegenschaftsbewertung 1 | 2010
g 1.965.000,–
Dr. Mag. (FH) Gerald Hubner, MRICS Geschäftsführender Gesellschafter der Hölzl & Hubner Immobilien GmbH
Bewertung von Einzelhandelsimmobilien Betätigungsfeld für jeden Immobiliensachverständigen? Reicht für die Wertermittlung einer Einzelhandelsimmobilie die Kenntnis der Parameter des klassischen Ertragswertverfahrens aus? Der Bereich der Einzelhandelsimmobilien gliedert sich in eine Mehrzahl an Nutzungstypen, vom Supermarkt über den Lebensmittel Discounter Markt, Fachmarkt, das Shopping Center bis hin zum Factory Outlet Center. Im vorliegenden Beitrag soll am Beispiel des Lebensmittel-Discounters die Besonderheiten dieser Immobilienkategorie aufgezeigt und ein geeigneter Bewertungsansatz dargestellt werden. Für seinen positiven wirtschaftlichen Bestand spielt der Standort eine zentrale Rolle. Im Rahmen der Standort- und Marktanalyse werden daher die Eignung möglicher Standorte für das beabsichtigte Nutzungskonzept, die bestehenden standort- und marktseitigen Restriktionen sowie die Erfolgs- und Ertragsaussichten eingehend geprüft (vgl Bienert, Bewertung von Spezialimmobilien, 2005, 209). Diese Analyse ist in der Regel in enger Zusammenarbeit mit dem künftigen Nutzer (Mieter) vorzunehmen, um auf dessen spezielle Wünsche und Notwendigkeiten eingehen zu können. Dabei ist die Verkehrsanbindung (insb für den Individualverkehr) und das gegebene Umfeld (weitere Frequenzbringer im Umfeld) eine wesentliche Voraussetzung, um Kaufkraft zu binden und in den Markt zu bringen. Die Ausweisung neuer Standorte für großﬂächige Einzelhandelsmärkte wird häuﬁg sehr restriktiv gehandhabt, geeignete und gewidmete Flächen sind somit nur in begrenzter Anzahl verfügbar. Ist die Standortfrage geklärt, liegt der Focus in weiterer Folge auf den Mietbedingungen, wobei für den Nutzer (Mieter) in der Vergangenheit wohl in erster Linie die Miethöhe und die Vertragslaufzeit entscheidend waren. Im Sinne der erforderlichen ganzheitlichen Betrachtung hat sich aber in der Praxis gezeigt, dass Nutzer eines LM-Discounters den Themen Wertsicherung der Miete,
Bewirtschaftungskosten und Energieefﬁzienz zunehmend Bedeutung beimessen. Für den Liegenschaftseigentümer (Investor) bilden Höhe und Nachhaltigkeit der laufenden Erträge (gesichert durch Bonität und Kündigungsverzichte) und damit sein return on investment (ROI) wesentliche Entscheidungskomponenten. Die Entwicklung geht dabei klar in Richtung der Ergänzung des Kernmieters durch Zusatzmieter (Backshops, Restaurants etc), die durchaus bereit sind, für derartige Flächen sehr gute Mieten zu bezahlen. Zu beobachten ist am Markt weiters, dass bestehende Synergien (Investor verfügt über ein eigenes Bauunternehmen, das den Markt errichtet oder der Standort wird für eine Photovoltaikanlage mitgenutzt etc) eingebracht werden, um die erwarteten Renditen zu optimieren. Bewertung einer Einzelhandelsimmobilie Da die Transaktionsdichte am Markt der Einzelhandelsimmobilien üblicherweise gering ist, gestaltet sich die Datenrecherche für eine nachvollziehbare Vergleichbarkeit meist schwierig. Da LM-Discount Märkte in der Regel als reine Renditeobjekte gesehen werden, stellt das Ertragswertverfahren die übliche Wertermittlungsmethode dar, dem Sachwertverfahren kommt nur die Rolle der Kontrollmethode zu. In der Bewertung besteht die Herausforderung insbesondere in der Notwendigkeit, sich in die Marktteilnehmer „hineindenken“ zu können. Wer also die Eingangsparameter ohne Beachtung ihrer gegebenen Interaktion zusammenstellt, wird selten ein marktgerechtes Ergebnis bekommen. In erster Linie ist das genaue Studium der bestehenden Bestandverhältnisse erforderlich, um wertbeeinﬂussende Faktoren zu erkennen. Die vereinbarten Nettomieten für den Hauptmieter bewegen sich da-
bei üblicherweise in Größenordnungen von € 10,– bis 14,–/m2/Monat, für Backshops und Restaurants bei € 17,– bis 20,–/m2/ Monat. Zu beachten ist aber auch Art und Ausmaß einer Wertsicherung (Anpassungsmöglichkeiten, Ausmaß der Anpassung und Schwellenwerte), häuﬁg ist zu beobachten, dass keine volle Indexanpassung verhandelbar ist. Generell ﬁnden wir im Bereich der Einzelhandelsimmobilien Fixmieten vor, umsatzabhängige Mietanteile bilden die Ausnahme. Die Praxis zeigt zudem, dass ohne Vorliegen von Kündigungsverzichten der Mieter (übliche Laufzeiten ca 10 bis 15 Jahre) selbst bei bonitätsstarken Mietern kaum Investoren zu ﬁnden sind, wobei der Liegenschaftszins üblicherweise in einer Bandbreite von rund 6,5 – 7,5% liegt. Im Bereich der Bewirtschaftungskosten ist in der Regel von einer vollen Umlegbarkeit der Betriebskosten auszugehen, für Verwaltungskosten sind rund 1 – 2% und für das Mietausfallwagnis rund 3% (jeweils von den Roherträgen) zu kalkulieren. Der Bereich Instandhaltungskosten beansprucht rund € 4,– bis 5,–/m2 Nutzﬂäche /Jahr, wobei hier die Hauptposition das Gebäude, vor allem aber auch die Parkplätze bilden. Besonderes Augenmerk ist der anzusetzenden wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer zu schenken, die Erfahrung zeigt hier, dass ein Ansatz von mehr als 20 – 25 Jahre nicht marktkonform ist (vgl HypZert e.V., Studie Bewertung von Einzelhandelsimmobilien, 2007, 31). Die Bodenwerte sind typischerweise aus Vergleichswerten anderer Einzelhandelsimmobilien abzuleiten. Fazit Die Bewertung von Einzelhandelsimmobilien erfordert genaue Marktkenntnisse und das Wissen um die Besonderheiten dieser Immobilienkategorie und ist damit Sache von Spezialisten. ZLB 2010/4
Mag. Michael Ehlmaier, FRICS Geschäftsführer der EHL Immobilien GmbH
Statistiken/Indizes/Tabellen Kaufkraft je Einwohner, verfügbares Einkommen der privaten Haushalte, Bevölkerungsveränderung Wien weist die höchste Kaufkraft je Einwohner sowie das höchste verfügbare Einkommen der privaten Haushalte auf. 108,0 106,0 104,0 102,0
Österreich = 100
100,0 98,0 96,0 94,0 92,0 90,0
Kä rn te n
St ei er m ar k
Bu rg en la nd
lb er g be rö ste rre ic h
Vo ra r
Sa lz bu
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N ie de r
Kaufkraft je Einwohner Im Bundesländervergleich liegt Wien mit einem Kaufkraftindex von 106,2 an der Spitze, gefolgt von Niederösterreich und Salzburg. Tirol und Kärnten nehmen mit einer Kaufkraft von 95,0 die letzten Plätze ein (Österreich = 100). Im Jahresvergleich zum Vorjahr ist ein Anstieg der Kaufkraft in allen Bundesländern zu erkennen, wobei es jedoch in Wien zur geringsten Steigerung kam. Im längerfristigen Vergleich zeigt sich, dass die Bandbreite zwischen den Bundesländern geringer geworden ist.
20.500,0
Österreich: € 19.500
19.500,0
18.500,0
ro l Ti
lb er g be rö ste rre ic h Bu rg en la nd
rg Sa lz bu
17.500,0
Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte je Einwohner liegt österreichweit bei durchschnittlich € 19.500,–. Vorwiegend jene Bundesländer, welche über eine geringe Kaufkraft verfügen, verfügen auch über ein niedriges verfügbares Einkommen (Burgenland, Steiermark, Tirol, Kärnten). Auch hier ist bei einer längerfristigen Betrachtung eine spürbare Verringerung der Unterschiede zwischen den Bundesländern festzustellen.
Bevölkerungsveränderung in den letzten Jahren In der nebenstehenden Tabelle wird die Bevölkerungsveränderung im Zeitraum von 1990 bis 2008 in % dargestellt. Der österreichweite Durchschnitt liegt bei einer Steigerung von 9%. Auch hier gibt es mit Ausnahme von Tirol die geringsten Steigerungsraten in jenen Bundesländern mit der geringsten Kaufkraft (Burgenland, Steiermark und Kärnten).
16,0 14,0 12,0 10,0
Österreich: 9,0 % 8,0 6,0 4,0 2,0
10 Liegenschaftsbewertung 1 | 2010
l Ti ro
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N ie de rö s
Handelsimmobilienmarkt Österreich Fakten und Trends. Geschäftsﬂächen: Stabilität trotz Wirtschaftskrise, Leerstandsraten in Top-Lagen kaum gestiegen, Mieten leicht gesunken.
15 Meidlinger Hauptstraße
20 10 Thaliastraße
Innere Mariahilfer Straße
Einkaufszentren Auch bei den frequenzstarken Einkaufszentren ist die Leerstandsrate weitgehend stabil geblieben. Den Beitrag dazu bildet neben dem ungebrochen starken privaten Konsum, der die Krisenfolgen für den Einzelhandel in Grenzen hält, die sehr geringe Neuﬂächenproduktion. 2009 kamen österreichweit lediglich vier Einkaufszentren und Fachmarktzentren auf den bereits stark gesättigten Markt. Bestehende Zentren nutzen die Möglichkeit ihr mittlerweile hohes Durchschnittsalter durch umfassende Revitalisierungen und Modernisierungen auszugleichen.
Top Lagen In den sehr guten Einkaufsstraßen sind die traditionell niedrigen Leerstandsraten weitgehend stabil geblieben. Auch die Mieten sind nur leicht gesunken, doch gibt es mehr Mietanreize für Neumieter, wie zB Beiträge des Vermieters zu Ausbaukosten oder mietfreie Zeiten. Die Vermietungsleistung ging 2009 um 10% zurück. Angesichts der sehr starken Vorjahre ist das ein zufriedenstellendes Ergebnis. In erstklassigen Einkaufslagen wird auch weiterhin investiert und teilweise auch expandiert.
Mieten in den Top 10 Einkaufsstraßen Frühjahr 2010
SCS Mall /SCS-Multiplex,Vösendorf Donauzentrum / Donauplex, Wien Shoppingcity Seiersberg, Seiersberg/Graz Plus City, Pasching/Linz Center West, Graz Haid Center, Haid dez, Innsbruck Europark, Salzburg Millennium City, Wien
00 .0 20 0
.0 18 0
.0 16 0
.0 14 0
00 .0 10 0
00 80 .
00 60 .
Cyta, Völs/Innsbruck 20 .
Mittlere Lagen Der Trend zur Standortkonzentration auf erstklassige Lagen und Einkaufszentren verstärkt sich, weshalb B- und C-Lagen mit weiter steigenden Leerstandsraten kämpfen. Diese sind aufgrund des ohnehin niedrigen Mietniveaus auch durch weitere Preisnachlässe kaum noch beeinﬂussbar. Vereinzelt werden aber einige B-Lagen den Verlust optimierungsbedingt abwandernder Einzelhändler durch den Zuzug von Diskontern wettmachen können. Insbesondere Lebensmitteleinzelhandelsund Textilhandelsketten des Niedrig-Preis-Segments sind immer öfter nicht nur in Fachmarktzentren oder an der Peripherie anzutreffen, sondern eröffnen zunehmend Filialen an innerstädtischen Standorten.
Die 10 größten Einkaufszentren Österreichs Frühjahr 2010
Dipl.-Ing. Martin M. Roth, FRICS, CIS HypZert (F/R) Geschäftsführer der Immobilien Rating GmbH, zertiﬁzierter Immobilienanalyst und Immobiliensachverständiger
Wertbestimmende Kriterien von Shoppingcentern – national und international Der Verdrängungswettbewerb, welcher bei Shoppingcentern nicht nur im Inland sondern auch international vermehrt festzustellen ist, verlangt von ImmobilienbewerterInnen umfassende Analysen des Markts und des Objekts. Zum Schwerpunkt „Handelsimmobilie“ dieser Ausgabe werden jene bewertungsrelevanten Aspekte für die Bewertung von Shoppingcentern im internationalen Immobilienmarkt vorgestellt, welche im Zuge ihrer Befundung und Analyse heranzuziehen sind. Beginnend mit der Analyse des Standorts, der Lage, des Markts und der Konkurrenzsituation erfolgt im nächsten Schritt die Befundung und Analyse des Objekts selbst. Die durchaus wesentliche Grundlage für die Wertermittlung bildet schließlich die Analyse der Mietverträge und der Mieteinnahmen (Cashﬂows) sowie der Betriebsund Bewirtschaftungskosten. Makro- und Mikro-Standortfaktoren Bei der Analyse der Makrostandortfaktoren sind die überregionale räumliche Infrastruktur des Standorts und Kennzahlen wie die Bevölkerungsentwicklung und -struktur, Beschäftigungsmöglichkeiten, Arbeitslosenquote und Pendlerbewegungen zu analysieren. Wesentliche Kriterien bilden in diesem Bereich die Kaufkraftentwicklung und die Entwicklung der Wirtschaftskraft sowie Mitbewerber im jeweiligen Einzugsgebiet des betreffenden Shoppingcenters. Im internationalen Vergleich ist die Relation von Daten wie beispielsweise Shoppingcenterﬂäche pro 1.000 Einwohner zu Kaufkraft pro Kopf eine wesentliche Kennzahl als Grundlage zur weiteren Einschätzung einer Marktsättigung. Der durchschnittliche europäische Wert (EU 27) liegt derzeit bei einem Bestand von rd. 200 m2 Shoppingcenterﬂäche pro 1.000 Einwohner, bei einer dazugehörigen durchschnittlichen Kaufkraft von rund € 13.000,– pro Person und Jahr. Demgegenüber steht bspw Lettland mit einem Bestand von über 200 m2 Shoppingcenterﬂäche pro 1.000 Einwohner und einer Kaufkraft von lediglich etwa € 5.700,– pro Kopf und Jahr, während in Österreich ein Verhältnis von etwa 300 m2
12 Liegenschaftsbewertung 1 | 2010
zu € 20.800,– vorliegt (Quellen: Cushman & Wakeﬁeld, MBR Research). Der Vergleich derartiger Kennzahlen ermöglicht eine Risikoabschätzung des Sättigungsgrades der Verkaufsﬂächen einerseits und der möglichen Marktmiete aufgrund der Kaufkraft im jeweiligen nationalen Markt andererseits. Bei bestehenden Einkaufszentren sind Erhebungen hinsichtlich Besucheraufkommen durchzuführen.
Im internationalen Vergleich ist die Relation von Shoppingcenterﬂäche pro 1.000 Einwohner zu Kaufkraft pro Kopf eine wesentliche Kennzahl zur Beurteilung der Marktsättigung. Die Analyse und Befundung der Mikrostandortfaktoren bei Shoppingcentern erfolgt weitgehend konform mit jener anderer Einzelhandelsimmobilien. Naturgemäß ist die Infrastruktur wie Verkehrsanbindung, Parkmöglichkeiten und vor allem die Passantenfrequenz ein wesentliches wertbestimmendes Kriterium. Das Preisniveau der Grundstücke inklusive allfälliger Abgaben sowie auch die Werbewirksamkeit des Standorts (im Besonderen die Sichtbarkeit des Shoppingcenters von Hauptverkehrszubringern = Landmark) sind weitere Mikrostandortfaktoren. Besonders für Shoppingcenter sind die Orientierung am Gelände sowie im Gebäude und die Erweiterungsmöglichkeit des Gebäudes wichtige Kriterien. Wettbewerbsanalyse – Konkurrenzsituation Die Konkurrenzsituation ist besonders genau zu analysieren, da die Shoppingcenter-
entwicklung in zunehmendem Maße von einem Verdrängungswettbewerb gekennzeichnet ist, welcher sowohl in Österreich als auch international, zB in manchen mittleren und größeren Städten in CEE/ SEE, besteht. Dabei sind die Geschäftsﬂächen nicht generell, sondern in Hinblick auf die jeweilige Branche und deren Entwicklung zu analysieren. Die Beurteilung des vorhandenen Flächenbestands in Relation zur realen Nachfrage ist zur Bewertung des Flächenangebots eines Standorts notwendig. In diesem Zusammenhang sind auch zukünftige Projekte in die Analyse mit einzubeziehen, zum Beispiel wie viele neue Verkaufsﬂächen in Bau bzw geplant sind und welches geschätzte Umsatzvolumen diese erreichen werden. Die wesentliche Frage ist: Wie ist das bewertungsgegenständliche Shoppingcenter im Wettbewerb zu den bestehenden bzw geplanten positioniert? In diesem Zusammenhang ist neben der Bestimmung des Einzugsgebiets zu klären, welche potenzielle Käuferschicht angesprochen wird und wie hoch die jährlichen Einzelhandels-ProKopf-Ausgaben sind. Zur Konkurrenzsituation ist eine Potenzialanalyse bzw SWOT-Analyse hilfreich, in der herauszuarbeiten ist, welche Mitbewerber in welchen Kriterien besser oder schlechter zum zu beurteilenden Shoppingcenter abschneiden. Beispielhaft sind dabei zu analysieren: Anzahl der Mitbewerber im Einzugsgebiet, Abdeckung des Einzelhandelsbedarfs, Flächenumsatzentwicklung, Entwicklungspotenzial (dh derzeitige und künftige Entwicklungsmöglichkeiten, Zulässigkeit weiterer Ansiedlungen). Analyse des Objekts Neben den bisher angeführten Analysen zu Makro- und Mikrostandort, Wettbewerb und Potenzial sind ebenso die objektseitigen Aspekte eines Shoppingcenters von Relevanz. Im Unterschied zu den gewachsenen Einkaufs-/Geschäftszonen innerhalb der Städte handelt es sich bei Shoppingcentern um eine bewusst geplante und errichtete Einheit, welche die komplexeste Art einer Handelsimmobilie darstellt und zu den Managementimmobilien zählt. Um bei einem Shoppingcenter beurteilen zu können, ob es „richtig funktionieren“ kann, ist eine Prüfung folgender Kriterien vorzunehmen: Flächenkonzepte und Grundrisslösungen, Raumﬂexibilität und Funktionalität:
In dieser Kriteriengruppe sind Flächenmix und -zuschnitt, Schaufensterfrontlängen und Raumtiefen zu analysieren. Weiter ist zu beurteilen, ob das Konzept bedarfsgerecht und nutzergerecht ist und auch eine gewisse Flexibilität in der Flächenbesiedelung ermöglicht. Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die Gestaltung von Wegen und der Mall innerhalb des Objekts, um die optimale Anbindung der Geschäftsﬂächen an die Kundenströme zu gewährleisten. Dazu gehört die Anordnung und Übersichtlichkeit der Verkaufsﬂächen, die Anzahl der Verkaufsebenen samt Gestaltung der Eingangsbereiche und auch die Logistik der Warenanlieferung. Nicht zu unterschätzen ist das architektonische Erscheinungsbild und die regelmäßige Instandhaltung bzw Modernisierung des Objekts, da im Verdrängungswettbewerb nur jene Shoppingcenter erfolgreich und nachhaltig Mieterlöse erzielen werden, welche dem Kunden ein Ambiente bieten können, in dem er sich wohlfühlt und gerne seine Freizeit mit Shopping verbringt. Der Erlebnisqualität mit Ruhe- und Verweilzonen sowie einem ansprechenden inneren und äußeren Erscheinungsbild (Beleuchtung, Wegführung, Parkplatzsituation etc.) des Shoppingcenters sind von stetig wachsender Bedeutung und in die Vergleichsanalyse zu Konkurrenzobjekten mit einzubeziehen. Daneben ist die übliche bautechnische Analyse des Objekts hinsichtlich Bauweise, Ausstattungsstandard und Haustechnik in Hinblick auf deren Zustand durchzuführen. Das Kriterium Branchenmix/Mietermix, welches standortgerecht sein soll, ist sowohl innerhalb des Objekts als auch im Vergleich mit den Konkurrenzobjekten zu analysieren. Darüber hinaus ist für das erfolgreiche Betreiben eines Shoppingcenters ein professionelles und aktives Centermanagement wesentlich, welches neben der kaufmännisch/technisch/wirtschaftlichen Verwaltung der Immobilie auch zB Öffentlichkeitsarbeit in Form von Aktionen und Veranstaltungen sowie Werbung etc abdeckt.
auf Basis der gegenwärtigen Erträge die zukünftige Vermietungsfähigkeit zu den anzusetzenden Mieten zu beurteilen. Die inhaltliche Prüfung der Mietverträge sollte strukturiert erfolgen: n Flächenangaben (samt Flächenart, dh Verkaufs-, Lager-, Technikﬂäche etc) n Mietbeginn und -ende, Kündigungsrechte n Verlängerungsmöglichkeiten, Optionen n Miethöhe, Basismiete, Umsatzmiete n Mietanpassungen, wie zB Staffelmieten, Indexierungsvereinbarungen n Umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebskosten n Instandhaltungsaufwendungen n Eventuelle Nebenvereinbarungen wie zB Untervermietungsrechte.
Wie ist das bewertungsgegenständliche Shoppingcenter im Wettbewerb zu den bestehenden bzw geplanten positioniert? Zu oben angeführten Analysepunkten ist beispielhaft folgendes anzumerken: Bei Flächenangaben ist insbesondere darauf zu achten, ob in der angegebenen Fläche verschiedene Flächenqualitäten oder auch üblicherweise nicht vermietbare Flächen mit angeführt sind, da diese die Vergleichbarkeit mit Mieten aus anderen Objekten beeinträchtigen können. Der Mietzins ist dahingehend zu prüfen, ob dieser am Markt nachhaltig zu erzielen ist, insbesondere ob die IST-Miete der ortsüblichen bzw branchenüblichen Miete entspricht und diese
entsprechend der Kaufkraft- und Umsatzerwartungen erwirtschaftet werden kann. In diesem Zusammenhang ist auch eine eventuelle Umsatzmiete in Hinblick auf die erzielbaren Brachenumsätze zu analysieren. Das Kriterium Mietanpassung ist hinsichtlich Indexklausel genau zu prüfen, da häuﬁg größere Mieter Indexanpassungen unter 100% (zwischen 50 und 75% der Indexänderung) vereinbaren, welche nach mehreren Anpassungen zu deutlichen Einnahmenverlusten auf der Vermieterseite führen. Derartige Indexklauseln sowie auch Staffelmietvereinbarungen sind im Ansatz der Mieterlöse zu berücksichtigen. Die Betriebskosten sind ebenso ein wesentliches Thema, da der Mieter die Miete inkl Betriebskosten als seine Vergleichsmiete gegenüber anderen Standorten betrachtet. Somit sind auch diese umlegbaren Betriebskosten in Hinblick auf deren Höhe und Vergleichbarkeit mit anderen Shoppingcentern zu prüfen. Ebenso ist in den Mietverträgen die Regelung zur Instandhaltung der vermieteten Flächen und Umlegung von Instandhaltungskosten zu beurteilen. Überleben im Verdrängungswettbewerb In Österreich existiert im Bereich der Einkaufszentren ein Verdrängungswettbewerb, welcher in Ost- und Südosteuropa an manchen Standorten ebenfalls bereits feststellbar ist. Daher stellen sich GutachterInnen die Frage, ob das zu bewertende Shoppingcenter jenes ist, welches überlebt. Der Kunde hat die Wahl und besucht jenes Center, wo er sich bei gleichwertigem Angebot wohler fühlt oder das Angebot besser ist. ZLB 2010/5
Zum Thema Von „3 L“ (Lage – Lage – Lage) zu „L-O-E“ (Lage – Objektqualität – Energieefﬁzienz) Prinzipiell geht es um eine Optimierung der Lage, des Markts und des Objekts. Von den althergebrachten „3 L“ (Lage – Lage – Lage) zu „L-O-E“ (Lage – Objektqualität – Energieefﬁzienz bzw Betriebskostenoptimierung).
Analyse Kaufkraftentwicklung und Marktsättigung In CEE/SEE ist der Bedarf an Shoppingcenterﬂäche primär abhängig von der Kaufkraftent-
Analyse des Cashﬂows und der Mietverträge Die Analyse der Mietverträge ist zur Bestimmung der wertrelevanten MietansatzAusgangsgrößen von höchster Bedeutung. Gegenstand der Prüfung ist die Plausibilität/Nachhaltigkeit der Mieten. Dabei ist
wicklung und dem Erreichen der Marktsättigung, welche regional und lokal zum Teil schon sehr hoch ist. Die ImmobilienbewerterInnen haben daher das jeweilige Marktumfeld und auch die Entwicklungen im Konsumentenverhalten sorgfältig zu recherchieren. Nur der Kunde, der sich im Shoppingcenter wohl fühlt und Umsatz generiert, schafft nachhaltige Mieten, die die Grundlage der Bewertung bilden. Literatur zum Thema: Studie: Bewertung von Einzelhandelsimmobilien, Fachgruppe Einzelhandelsimmobilien des HypZert e V, Berlin 2009.
Mag. Karin Fuhrmann Steuerberaterin, Geschäftsführende Gesellschafterin bei TPA Horwath (Wirtschaftstreuhand und Steuerberatung GmbH)
IFRS & Handelsimmobilien Klassiﬁzierung. Handelsimmobilien eignen sich besonders für eine Grundlagendarstellung der Vorgehensweise bei Zuordnungen von Immobilien zu den relevanten Immobilien-Standards. Co-Autor: Mag. Manfred Kunisch, Steuerberater bei TPA Horwath
Bislang wurde die Bilanzierung von Immobilien nach IFRS nur in unserem Beitrag „Bewertung von Immobilien in der Bilanz“ (ZLB 2009/5) thematisiert. Das Schwerpunktthema „Handelsimmobilien“ soll insb dazu verwendet werden, den Lesern einen Überblick über die Grundlagen der Klassiﬁzierung von Immobilien nach IFRS zu geben. Die Zuordnung zu den jeweilig anzuwendenden Standards legt in der Folge die relevanten Bewertungsmaßstäbe fest. In den weiteren Ausführungen wird unter dem Begriff der Handelsimmobilie ein Objekt verstanden, welches von Unternehmen oder Privatpersonen des Einzelhandels zum Verkauf von Waren genutzt wird. Beispiele dafür sind großﬂächige Kaufhäuser, Nahrungsmittelgeschäfte oder Shopping- und Einkaufszentren. Relevante Standards Allgemein können als relevante Standards für die Bilanzierung von Immobilien IAS 2, IAS 11, IAS 16, IAS 40 und IFRS 5 genannt werden. IAS 40 ist dabei als einziger Standard rein immobilienspeziﬁsch. Vorab sei festgehalten, dass die IFRS nur abstrakte Klassiﬁzierungskriterien vorgeben und einzelne Standards mitunter auch Schnittstellen aufweisen.
Abstrakte Anhaltspunkte ergeben bilanzpolitische Spielräume bei der Klassiﬁzierung. Aufgrund der in der Praxis vorzuﬁndenden vielfältigen Ausgestaltungen ist daher jedenfalls eine klare Zuordnung nicht immer möglich, woraus sich gewisse bilanzpolitische Spielräume ergeben. IAS 2 – Vorräte IAS 2 ist für Vermögensgegenstände anzuwenden, die zum Verkauf im normalen Geschäftsgang bestimmt sind oder die sich
14 Liegenschaftsbewertung 1 | 2010
in der Herstellung für einen solchen Verkauf beﬁnden. Daneben schließt IAS 2.2 unter anderem unfertige Erzeugnisse, die im Rahmen von Fertigungsaufträgen (IAS 11 „Fertigungsaufträge“) erstellt werden und die damit iZ stehenden Dienstleistungen, vom Anwendungsbereich von IAS 2 dezidiert aus. Beispiele für IAS 2 in Bezug auf Immobilien sind unbebaute oder bebaute Grundstücke oder im Erstellungs- oder Entwicklungsprozess beﬁndliche Gebäude, die mit der Absicht der Weiterveräußerung erworben wurden. Hinsichtlich etwaiger Abgrenzungsschwierigkeiten zu IAS 40 sei auf die dortigen Ausführungen verwiesen. Bewertung: Niedrigerer Wert aus Anschaffungs-/Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert. IAS 11 – Fertigungsaufträge IAS 11 ist auf die Bilanzierung von Fertigungsaufträgen anzuwenden. Als Fertigungsauftrag gilt dabei ein Vertrag über die kundenspeziﬁsche Fertigung einzelner Gegenstände oder einer Anzahl von Gegenständen, die hinsichtlich Design, Technologie und Funktion oder hinsichtlich ihrer endgültigen Verwendung aufeinander abgestimmt oder voneinander abhängig sind. Als klassisches Beispiel für Immobilien kann hier ein Generalunternehmervertrag genannt werden. Der Generalunternehmer errichtet im Auftrag des Kunden ein nach dessen Vorstellungen speziﬁziertes Gebäude und bilanziert daher in der Regel den zugrundeliegenden Werkvertrag nach den Grundsätzen von IAS 11 (Gewinnrealisierung nach Fertigungsfortschritt). IAS 16 – Sachanlagen Unter IAS 16 sind vom Eigentümer selbst genutzte Immobilien auszuweisen. Dies sind bebaute oder unbebaute Grundstücke sowie Gebäude auf fremden Grund, die zum Zwecke der Herstellung oder der Lieferung von Gütern bzw der Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwe-
cke im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit länger als eine Periode gehalten werden. Klassische Beispiele dafür sind Verwaltungsgebäude, Produktionsund Lagerhallen oder Verkaufsgebäude. (Folge-)Bewertung: Fortgeführte Anschaffungs-/Herstellungskosten (allenfalls Werthaltigkeitstest) oder beizulegender Zeitwert (revaluation model). IAS 40 – Anlageimmobilien IAS 40.5 deﬁniert die Anlageimmobilien als Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung (Renditeüberlegungen) gehalten werden und nicht bereits nach IAS 2 oder IAS 16 zu erfassen sind. Ein wesentliches Charakteristikum von Anlageimmobilien ist, dass die generierten Cashﬂows unabhängig von der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens sind. (Folge-)Bewertung: Fortgeführte Anschaffungs-/Herstellungskosten (allenfalls Werthaltigkeitstest) oder beizulegender Zeitwert (fair value model).
Anlageimmobilien generieren von der übrigen Geschäftstätigkeit unabhängige Cashﬂows. Schnittstellen ergeben sich hierbei insbesondere mit den Vorratsimmobilien. Auch bei diesen liegt eine Veräußerungsabsicht im Konnex mit einer Wertsteigerung vor. Dabei stellen gem IAS 40.9 folgende Immobilien keine Anlageimmobilie dar: Immobilien, die zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit oder des Erstellungs- oder Entwicklungsprozesses für einen solchen Verkauf bestimmt sind, zB Immobilien, die ausschließlich zum Zwecke der Weiterveräußerung in naher Zukunft oder für die Entwicklung und den Weiterverkauf erworben wurden. Eine Konkretisierung der Veräußerungsabsicht in naher Zukunft erfolgt aber weder in IAS 2 noch in IAS 40. Als Interpretation dieses Kriteriums kann zB IFRS 5 herangezogen werden: Veräußerungsabsicht in naher Zukunft liegt gem IFRS 5.8 erst vor, wenn der Vermögenswert zum Verkauf bestimmt ist, aktiv mit einem angemessenen Preis vermarktet wird und davon ausgegangen werden kann, dass die Transaktion innerhalb von einem Jahr abgeschlossen sein wird.
Mischnutzung – Nebenleistung – Mietzins Klassisches Beispiel für eine gemischte Nutzung (sog dual purpose property) ist der Fall, dass Teile einer Immobilie eigengenutzt (zB Verwaltungsräume) und andere Teile fremdvermietet werden. Eine getrennte Bilanzierung (Eigennutzung IAS 16, Fremdvermietung IAS 40) darf gem IAS 40.10 nur dann erfolgen, wenn diese Teile einzelveräußerbar oder im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses gesondert vermietbar sind. Ist eine derartige Trennung jedoch nicht möglich, dann darf ein Ausweis unter Anlageimmobilien nur dann erfolgen, wenn die anteilige Eigennutzung nur unbedeutend (insigniﬁcant portion) ist. Eine Quantiﬁzierung des Begriffs „unbedeutend“ enthält IAS 40 nicht. In der Literatur wird dies mittlerweile restriktiv mit eher 5% als 10% ausgelegt. Beispiel: Die X-GmbH nutzt von den 2000 m2 einer von ihr gehaltenen Immobilie 100 m2 für Verwaltungstätigkeiten und die restliche Fläche wird fremdvermietet. Da der eigengenutzte Teil lediglich 5% ausmacht, darf die gesamte Immobilie als Anlageimmobilie nach IAS 40 ausgewiesen werden. Häuﬁg werden vom Vermieter neben der eigentlichen Vermietung zusätzlich auch liegenschaftsbezogene Dienstleistungen (ancillary services) wie zB Sicherheitsoder Instandhaltungsleistungen angeboten. In derartigen Fällen ist ein Ausweis der Immobilie unter IAS 40 nur dann erlaubt, wenn diese Nebenleistungen für die Vereinbarung unbedeutend sind. Auch hier erfolgt keine Quantiﬁzierung bis zu welcher Grenze der Ertrag aus den Nebenleistungen im Verhältnis zum Gesamtertrag als „unbedeutend“ gilt. Gerade bei Handelsimmobilien ist in der Praxis auch eine Ausgestaltung des Mietzinses dahingehend vorzuﬁnden, dass dieser häuﬁg in Abhängigkeit vom Umsatz des Einzelhändlers vereinbart wird. Im Falle einer überwiegend variablen Mietzinsvereinbarung reﬂektiert der Mietzins dabei jedoch das Risiko der vom Mieter ausgeübten Geschäftstätigkeit. In derartigen Fällen wird die Immobilie dem Sachanlagevermögen (IAS 16) zugeordnet. Insbesondere muss daher die einzelfallspeziﬁsche vertragliche Ausgestaltung als weiteres relevantes Kriterium bei der Klassiﬁzierung beachtet werden.
Die Vertragsgestaltung ist wesentlich bei der Klassiﬁzierung. Beispiel Handelsimmobilie Abschließend soll ein vereinfachtes Beispiel zu einer Handelsimmobilie die Klassiﬁzierung nach IFRS nochmals praktisch veranschaulichen. Beispiel: Die X-GmbH erwirbt eine Liegenschaft mit zwei Gebäuden. n Ein Gebäude (Gebäude 1) mit einer Gesamtﬂäche von 20.000 m2 soll mit einer Fläche von 2.000 m2 für die Lagerung und den Handel eigener Produkte dienen, auf einer Fläche von 100 m2 ist von der X-GmbH beabsichtigt, künftig ein Restaurant zu betreiben sowie die übrigen Flächen an andere Einzelhändler mit einem indexgesicherten Mietzins zu vermieten. n Das zweite Gebäude (Gebäude 2) dient als Parkhaus für Einkaufskunden und die Abrechnung erfolgt entsprechend der Parkdauer. Hinsichtlich der Klassiﬁzierung kann vorab festgehalten werden, dass die Liegenschaft nicht mit der Absicht einer Weiterveräußerung erworben wird und daher IAS 2 (Vorräte) jedenfalls keine Anwendung ﬁndet. Bei Gebäude 1 gilt die Fläche für die Lagerung und den Handel sowie das Restaurant als eigengenutzt. In weiterer Folge muss festgestellt werden, inwie-
weit eigengenutzte und fremdvermietete Flächen separat veräußerbar bzw im Rahmen eines Finanzierungsleasings vermietbar sind. In der Regel wird dies nicht der Fall sein, was auch in weiterer Folge unterstellt wird. Daraus abgeleitet, sind die Flächen als eine Einheit zu klassiﬁzieren. Der Grad der Eigennutzung beträgt 10,5%, womit dieser Anteil (größer 5%) als „nicht unbedeutend“ einzustufen ist. Die Klassiﬁzierung der Immobilie erfolgt damit unter IAS 16, was eine Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten (sog cost model; alternativ aber in der Praxis selten: zum beizulegenden Zeitwert, sog revaluation model) impliziert. Wäre eine Zuordnung zu IAS 40 gegeben, hätte bei der Folgebewertung ein Wahlrecht zur Bewertung mit dem fair value bestanden. Bei Gebäude 2 kann grundsätzlich von einer Einzelveräußerbarkeit ausgegangen werden. Die Vermietung der Parkﬂächen steht aber in einem unmittelbaren Zusammenhang zum operativen Geschäftsbetrieb in Gebäude 1. Die Nutzung der Parkﬂäche erfolgt nur deshalb, da in Gebäude 1 ein Einkaufszentrum betrieben wird. Die Cashﬂows aus dem Parkhaus sind daher abhängig vom wirtschaftlichen Erfolg des Einkaufszentrums. Anlageimmobilien gem IAS 40 sind aber gerade durch von der normalen Geschäftstätigkeit unabhängige Cashﬂows charakterisiert. Im Ergebnis muss daher das Parkhaus analog wie Gebäude 1 unter IAS 16 klassiﬁziert werden. ZLB 2010/6
Zum Thema Klassiﬁzierung von Immobilien nach IFRS Die Vorgehensweise bei der Klassiﬁzierung von Immobilien soll nachfolgender Entscheidungsbaum (Anlehnung an IAS 40 (2000) Appendix A) illustrieren: Wird die Immobilie im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit zum Verkauf gehalten?
IAS 16 Sachanlangen
IAS 40 Anlagenimmobilien
NEIN Wird die Immobile im Auftrag von Dritten errichtet? NEIN Handelt es sich um eine vom Eigentümer selbst genutzte Immobilie? NEIN Die Immobilie ist Anlageimmobilie
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entscheidungen kompakt OGH. Rsp zur Nutzwertermittlung sowie zur Bestandzinsminderung bei Aufkommen von Konkurrenzbetrieben. Bewertung eines Geschäftsraums im Jahr 1997 mit dem 3,5-fachen der Regelwohnung: Kein Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung Der Wohnungseigentümer eines Geschäftslokals begehrte auf der Grundlage des § 9 Abs 2 Z 1 WEG die (Neu-)Festsetzung der Nutzwerte für die Liegenschaft wegen Verstoßes gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung mit dem Vorbringen, dass der Gutachter für das Geschäftslokal bei der Nutzwertermittlung im Jahr 1997 das 3,5-fache der Regelwohnung herangezogen habe. Das Erstgericht wies den Antrag ab. Die aus Sicht des Antragstellers zu hohe Bewertung des Nutzwerts stelle keinen Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertermittlung dar. Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung unter Hinweis darauf, dass eine Neufestsetzung der Nutzwerte eines besonderen Grundes bedürfe. Selbst eine größere quantitative Abweichung von ermittelten besonderen Nutzwerten gegenüber Regelnutzwerten einer Liegenschaft stelle keinen Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertermittlung dar. Der OGH gab dem Revisionsrekurs des Antragstellers nicht Folge. Es existierten lediglich Empfehlungen für Zu- und Abschläge beim Nutzwertgutachten nach dem WEG 1975, nach denen im Regelfall das Verhältnis der Nutzwerte zu den Quadratmetern zwischen der Vergleichswohnung und den Geschäftsräumen 1 : 2 nicht überschreiten sollte. Dabei handelte es sich aber um unverbindliche Richtwerte. Eine Überschreitung dieses Werts – noch dazu vor Veröffentlichung der Empfehlung – um nicht einmal das Doppelte sei nicht geeignet, einen Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Pariﬁzierung darzustellen oder im Hinblick auf das Wort „insbesondere“ in § 9 Abs 2 WEG einen sonstigen, gesetzlich nicht explizit geregelten Antragsgrund zu konstruieren. (OGH 22. 1. 2008, 5 Ob 222/07 v)
Keine Bestandzinsminderung bei durch allgemeine Konkurrenz bewirkten Umsatzrückgängen Zwischen den Verfahrensparteien war strittig, ob durch allgemeine Konkurrenz bewirkte Umsatzrückgänge eines im Pachtobjekt betriebenen Kaffeehauses (in der Umgebung haben sich Konkurrenzbetriebe angesiedelt) eine Reduktion des Pachtzinses nach § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB rechtfertigen. Der der Revision der (in einem Verfahren auf der Grundlage einer Pachtzinsklage) beklagten Pächter nicht Folge gebende OGH verwies zunächst darauf, dass die Beklagten keine vertragliche Konkurrenzschutzklausel für sich reklamieren könnten. In der Entscheidung des verstärkten Senats des OGH zu 1 Ob 113/02 b sei bereits darauf hingewiesen worden, dass der Pächter eines Unternehmens grundsätzlich das Verwendungsrisiko und damit auch das Risiko trage, dass Dritte im Einzugsbereich Konkurrenzunternehmen eröffnen, die seinen Geschäftserfolg beeinträchtigen. Solche Erfolgseinbußen rechtfertigten – da der freie Wettbewerb eines der wesentlichen Elemente des Unternehmerrisikos sei – keine Minderung des Bestandzinses. Im konkreten Fall hätten die Beklagten keine besondere Ausnahmesituation aufzuzeigen vermocht, welche eine Verschiebung dieses Risikos auf die Verpächter angezeigt sein ließen. Wenn speziell im Innenstadtbereich, wo Kaffeehausbetriebe keine Seltenheit seien, ein Kaffehausbetrieb gepachtet werde, müsse von Anfang an damit gerechnet werden, dass in der Umgebung noch andere Konkurrenzbetriebe entstehen würden. Die Vorinstanzen hätten daher einen Vertragsinhalt oder eine Geschäftsgrundlage in der Form, dass in der Umgebung weitere Konkurrenzbetriebe nicht entstehen dürfen, zutreffend verneint. (OGH 9. 6. 2004, 9 Ob 54/04 p)
Sehr wohl aber Bestandzinsminderung bei Konkurrenzunternehmen im selben Haus und identem Bestandgeber Der Mieter eines Geschäftslokals zum Betrieb eines Zeitschriftenhandels im Großmarkt der Vermieterin machte in einem Verfahren aufgrund einer gegen ihn eingebrachten Mietzinsklage im Wesentlichen Mietzinsminderung geltend. Er brachte vor, die Vermieterin habe im Großmarkt ein angrenzendes Bestandobjekt an einen Dritten zum Betrieb einer Tabak-Traﬁk mit Zeitschriftenverkauf vermietet, was bei ihm zu einem massiven Geschäftsrückgang geführt habe. Der OGH griff in seiner rechtlichen Beurteilung auf, dass im vorliegenden Fall die vom Bestandnehmer hinzunehmenden Konkurrenzverhältnisses mietvertraglich nicht ausdrücklich festgelegt worden seien. Anders als in der Entscheidung 9 Ob 54/ 04 p (Kaffeehäuser in der Umgebung – siehe oben) beﬁnde sich das Konkurrenzunternehmen im selben Gebäude in unmittelbarer Nähe, der Vermieter sei identisch. Wenn der Vermieter (Großmarktbetreiber) in dieser Konstellation ein Geschäftslokal an einen Konkurrenten eines der (beiden) anderen Mieter vermietet, so liege eine besondere Ausnahmesituation vor, die eine Verschiebung des grundsätzlich vom Unternehmer zu tragenden Risikos, dass nämlich Dritte im Einzugsbereich seinen Geschäftserfolg beeinträchtigende Konkurrenzunternehmen eröffnen, auf den Bestandgeber rechtfertigt. Ob dieses Ergebnis durch die Annahme eines schlüssig vereinbarten Konkurrenzschutzes oder durch ergänzende Vertragsauslegung gestützt werden könnte, könne auf sich beruhen. Das Berufungsgericht habe somit zutreffend die Zulässigkeit einer Zinsminderung gem § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB bejaht. Es sei auch nicht zu beanstanden, wenn sich das Berufungsgericht bei der Bemessung der Höhe der Zinsminderung gem § 273 ZPO am festgestellten Umsatzrückgang von 20% orientiert habe. Hingegen sei die vom Berufungsgericht dann tatsächlich vorgenommene Reduktion um (nur) 15% wegen bloß für möglich gehaltener, aber nicht näher bezeichneter anderer wirtschaftlicher Faktoren nicht angebracht. Der Mietzins sei im vorliegenden Fall daher im Ausmaß von 20% zu mindern. (OGH 1. 12. 2005, 2 Ob 275/05 p) ZLB 2010/7
ﬁnanzieren & investieren
Mag. Patrick Walch Raiffeisen-Holding NÖ-Wien reg.Gen.m.b.H, Immobilienmanagement
Bestimmung der Finanzierungsparameter bei Handelsimmobilien Handelsimmobilie – spannendes Immobiliensegment. Finanzierungsparameter im spannenden Immobiliensegment der „Handelsimmobilie“: Erfolg und Misserfolg liegen gerade bei dieser speziellen Immobilienkategorie nahe beisammen – dementsprechend gilt es, die Finanzierungsparameter eng an die Bestimmungsfaktoren einer Handelsimmobilie zu strukturieren. Im Zuge einer bankmäßigen Prüfung der Finanzierbarkeit bzw Ertragsfähigkeit eines Immobilienprojekts kommt den jeweiligen „Eigenheiten“ der Immobiliensegmente, im Speziellen der Handelsimmobilie, eine zentrale Bedeutung zu, worauf sich dementsprechend die jeweiligen Finanzierungsparameter strukturieren lassen. Für die Kostenstruktur und in der Folge für die darauf strukturierte Immobilienﬁnanzierung sind die Art sowie die Konzeptionierung der jeweiligen Handelsimmobilie von wesentlicher Bedeutung. Eine grobe Klassiﬁzierung lässt folgende Einteilung der Arten von Handelsimmobilien zu: n Überregionales Shopping-Center n Citycenter n Einkaufsstraßen/-passagen n Fachmarktzentren (-zeilen) n Sonderformen (zB: Outletcenter) Bei der Konzeptionierung eines überregionalen Shopping-Centers, welches meist ﬂächenmäßig in die „Breite“ auf großen Liegenschaftsﬂächen zusammen mit zahlreichen Kundenfreistellplätzen gebaut und betrieben wird, wird primär auf ein großräumiges Einzugsgebiet für die künftige Kundenschicht Bedacht genommen. Deshalb beﬁnden sich solche „Shopping-Tempel“ in der Peripherie und in den verkehrsmäßig günstigen Zufahrtsrouten von Großstädten. Demgegenüber ist die Projektierung eines Citycenters bzw einer Einkaufspassage diametral entgegengesetzt, nämlich dass hier ﬂächenmäßig die Gebäudehöhen (= mehrstöckig) verbunden mit Tiefgaragenparkplätzen ausgenutzt werden, und sie sich in den Städtezentren beﬁnden. Fachmarktzentren (-zeilen) bzw Gewerbeparks werden primär auf bestimmte Einzelmieter projektiert (maßgeschneiderte Projektentwicklung, sog Built-
18 Liegenschaftsbewertung 1 | 2010
to-suit-Konzepte wie zB Baumärkte) und beﬁnden sich primär in den Stadtrandgebieten. In der Projektprüfungsphase (Immobilien-Due Diligence) sind somit eine fundierte Marktanalyse samt FeasibilityStudies für eine kritische Überprüfung der vom Immobilienkunden geplanten Projektkonzeption unabdingbar.
Für die Kostenstruktur und in der Folge für die darauf strukturierte Immobilienﬁnanzierung sind die Art sowie die Konzeptionierung der jeweiligen Handelsimmobilie von wesentlicher Bedeutung. Aufbauend auf die Konzeption der projektierten Handelsimmobilie könnte eine optimale Variante der Kreditartauswahl ein
Globalkreditrahmen sein, bei welchem dem Kunden ohne eine detaillierte Einzelprojektprüfung ein Kreditrahmen in bestimmter Volumenshöhe gewährt wird. Die Ausnutzbarkeit dieses Globalrahmens durch anstehende Einzelhandelsprojekte kann an mehr oder weniger eng bestimmte Finanzierungsparameter geknüpft werden, welche sich aus der Konzeption und Vermarktungsstrategie der Handelsimmobilie ableiten. Durch die Inanspruchnahme dieses Globalrahmens wird dieser durch die anschließenden Einzelprojektﬁnanzierungen dementsprechend eingeschränkt. Bei der Globalkreditprüfung wird primär auf die Bonität des Kunden abgestellt, dessen Immobilienportfolio homogen sein sollte, womit dies beispielsweise für einen Entwickler von reinen und gleichartigen Fachmärkten in errichtender Modulbauweise passend wäre. Für die Einräumung des Globalrahmens ist eine sog Bereitstellungsprovision zu zahlen. Über die Art und Konzeption der Handelsimmobilie deﬁniert sich folglich der primäre Erfolgsfaktor, nämlich der Mieter-/ Geschäftemix innerhalb der Einzelhandelsimmobilie. Immobiliensegmenttypisch sind die „Ankermieter“ (= Frequenzbringer) und deren Markenzusammenstellung von entscheidender Bedeutung, die sich grundsätzlich in den Branchen, Lebensmittel, Sport, Elektronik, Möbel manifestieren. Diese Mieter zeichnen sich auch in einer relativen Konstanz und Langfristigkeit hinsichtlich der Mietlaufzeit gegenüber den Kleinboutiquen, welche eine weit größere Fluktuation aufweisen, aus. Im negativen Sinn jedoch können sich aufgrund der gleichartigen Konzentration von Großmietern Klumpenrisiken in der Vermietungssituation formieren und sich
Graﬁk 1: Auswahl an Shopping-Centers in Österreich Quelle: Immobilienmarktbericht Österreich 2009 von Colliers Columbus
im worst-case zu einem strukturellen Leerstand entwickeln (zB: kann der Ausfall eines großen Buchhandelsgeschäftes, welcher stets mehrere durchgängige Stockwerke mietet, Probleme in der adäquaten Alternativvermietung dieser Flächengröße hervorrufen).
Immobiliensegmenttypisch sind die „Ankermieter“ (= Frequenzbringer) und deren Markenzusammenstellung von entscheidender Bedeutung, die sich grundsätzlich in den Branchen, Lebensmittel, Sport, Elektronik, Möbel manifestieren. In der Projektprüfungsphase und der Festlegung der Finanzierungsparameter ist demnach die qualitative Bonitätsprüfung der Handelsimmobilienmieter von wesentlicher Bedeutung. Die Bonitätsprüfung konzentriert sich primär auf die Konzern-/Muttergesellschaften der lokalen Einzelhandelsanbieter, welche durch Abgabe von Mietausfallsgarantien für ihre lokalen Geschäftseinheiten verstärkt in die Finanzierungsstruktur eingebunden werden können. Die herrschenden Schwierigkeiten auf den Finanz- und resultierend auf den Immobilienmärkten führten einerseits zu einer Verschiebung der relativen Marktmacht zugunsten der (Groß-)mieter von Handelsimmobilien, die verstärkt Mietreduktionen und/oder erweiterte Mieterincentives (wie zB Verlagerung von Fixmietpreisen in variable umsatzabhängige Mieten) in den Mietverhandlungen durchsetzen können. Weiters ist ein Anstieg von Mietzinsrückständen gerade in den weniger ﬂorierenden Handelsimmobilien bemerkbar. Andererseits fand dadurch eine gewisse Marktbereinigung und somit eine teilweise Eindämmung der übersättigten Einkaufszentrenmärkte statt, da Entwicklungen von neuen großﬂächigen Einkaufszentren verschoben bzw gänzlich fallengelassen wurden. Neben einem „optimalen“ Mietermix ist ein professionelles Centermanagement ein wesentlicher Erfolgsfaktor für eine Handelsimmobilie. Das laufende Centermanagement zeichnet sich vor allem durch Erfah-
rung im speziellen Vermarktungskonzept, bester lokaler Marktkenntnis, Kenntnis über das Kaufverhalten der Zielbevölkerung, stetiger Mieterkontaktpﬂege und andauernder Kosten-/Ertragsoptimierung aus. Die Festlegung der Finanzierungsparameter hängt ua vom Marktstadium/-umfeld, in dem sich die jeweilige Handelsimmobilie beﬁndet oder entwickelt werden soll, ab. Es lässt sich primär in einem sich noch entwickelnden, auf realer Nachfrage basierenden Markt oder in einem gesättigten, rein auf Verdrängungswettbewerb ausgerichteten Markt (zB M1-Westeinfahrt nach Budapest) unterscheiden. Je nach vorherrschenden Marktbedingungen wird von der immobilienﬁnanzierenden Bank das geforderte Vorverwertungsausmaß festgelegt, wobei tendenziell bei einem Nachfrage-Developmentmarkt von einer reinen spekulativen bis hin zu einer geringen Vorverwertungsquote bzw bei einem gesättigten Markt von höherem Vorverwertungserfordernis auszugehen ist. Bei Gewerbeparks sowie Fachmarktzeilen werden grundsätzlich Vorverwertungsquoten von 2/3 bis zu 3/4 der Verkaufsﬂächen verlangt, da aufgrund der Eigenheit dieser Handelsimmobilienart die Erfahrung zeigte, dass sie sich erst ab diesem konstanten Vermietungsstand als solide und erfolgreiche Projekte bewährten. In der strukturierten Immobilienﬁnanzierung wird jedoch verstärkt von der starren Festlegung von Vorverwertungsquoten basierend rein auf m2-Verkaufsﬂäche in Richtung ﬂexiblere Ausgestaltung auf Kennzahlenbasis (zB Vorverwertungserfordernis zu Erreichung einer DSCR von über 120%) abgegangen und als Covenants in den Kreditverträgen vereinbart. Kennzahlen bei Handelsimmobilien Im Zusammenhang mit der Projektierung und Finanzierung von Handelsimmobilien ﬁnden ua folgende Kennzahlen Berücksichtigung:
Kundenfrequenz (= Anzahl und Häuﬁgkeit der Kundschaft; Tages-/Monats/Jahreszählungen) n Einkaufszentrumsdichte pro Zielbevölkerungsanzahl (Einwohner/m2-Verkaufsﬂäche) n Parkplatzratio (m2-Verkaufsﬂäche/Anzahl der Kundenparkplätze). Diese Kennzahlen ﬂießen ebenso in die Projektkalkulation der immobilienﬁnanzierenden Bank ein, woraus sich die jeweiligen Finanzierungsparameter (zB Grad der geforderten Vorverwertung) ableiten lassen. Außerdem werden sie als Bestimmungsgrößen für die Kalkulation der projektbezogenen Risikokosten herangezogen, welche in komprimierter Form im Immobilien-Rating ermittelt werden und daraus resultierend im Zinsaufschlag (= Marge) entsprechend Berücksichtigung ﬁnden. n
Trends bei Handelsimmobilien Speziell folgende Trends in der Projektierung von Handelsimmobilien sind in letzter Zeit erkennbar und erweitern die Erfolgsfaktorenpalette: n kürzere Relaunchzeiten (Investitionen in Neuheiten alle 3 – 5 Jahre) n verstärkt internationale Modemarkenanbieter n vermehrter Einsatz von EntertainmentMaßnahmen (Events) n verstärkte Bedeutung der Gastronomiezeile in den Shopping-Centern n Kinderbetreuungs/-spieleinheiten Zusammenfassend lässt sich somit sagen, dass als Bestimmungsfaktoren für die Festlegung der Finanzierungsparameter einer Handelsimmobilie, deren Art, Konzeption, Lage, der ausgeglichene Mietermix, ein versiertes Centermanagement sowie das jeweilig vorherrschende Marktstadium, in welchen sich die Handelsimmobilie „einbettet“, von der immobilienﬁnanzierenden Bank herangezogen werden. ZLB 2010/8
Zum Thema Covenants in der Immobilienﬁnanzierung In der strukturierten Immobilienﬁnanzierung werden Immobilienkennzahlen als sogenannte Covenants im Kreditvertrag festgelegt, welche spezielle Kreditbestimmungen darstellen und an die damit verbundene Folgereaktionen (wie zB Margenreduktionen/-erhöhungen, Kreditnachbesicherungen bzw Sicherheitenfreigaben) geknüpft sind. Dadurch wird den einzelnen Kreditverträgen ein ﬂexibler Charakter während der Finanzierungslaufzeit verliehen. Dementsprechend können beiderseitig Immobilienkunde wie Bank zielgerichtet und rasch auf sich verändernde Markt- und/oder Projektgegebenheiten reagieren.
Heimo Kranewitter Allgemein beeideter und gerichtlich zertiﬁzierter Sachverständiger für Immobilienbewertung
Häuﬁg gestellte Seminarfragen Was wird als Handelsimmobilie bezeichnet? Das sind jene Immobilien, an deren Ort der institutionelle Handel betrieben wird, wobei zwischen dem stationären Handel und dem Versandhandel unterschieden wird. Neben den klassischen Einkaufsgeschäften zählen insbesondere Kaufhäuser, Einkaufszentren und sonstige großﬂächige Einzelhandelsagglomerationen (Shoppingcenter) zu den Handelsimmobilien. Dabei erfolgt eine grobe Differenzierung zwischen kleinteiligen Handelsﬂächen des Einzelhandels und großﬂächigen Handelsﬂächen (Supermärkte, Einkaufszentren). Welche Lagekriterien sind bei Handelsimmobilien wichtig? Bei der Beurteilung der Lage von Handelsimmobilien ist es besonders wichtig, zwischen der Makro- und Mikrolage zu unterscheiden. Für die Beurteilung des Makrobereichs sind in erster Linie die Standortfaktoren (Lage, Infrastruktur, Passantenfrequenz usw) und die Strukturdaten der Region und der Gemeinde ausschlaggebend. Im Mikrobereich sind vor allem die Grundstücksmerkmale und die Ausstattung des Objekts ausschlaggebend. Die Qualität des Mikrobereichs wird anhand der Marktanalyse, der Bauausführung, des Nutzungskonzepts sowie des Betriebs (Centermanagement) geprüft. Wodurch wird die Höhe der Miete bei Handelsimmobilien bestimmt? Die Höhe der Miete ist stark von der Größe der Geschäftsﬂäche, der Lokaltiefe und dem Zuschnitt des Geschäftslokals abhängig. Darüber hinaus spielen Faktoren wie Geschosslage, Ecklage, Passantenfrequenz sowie die Branche eine wesentliche Rolle. Worauf ist bei der Bewertung von Handelsimmobilien besonders zu achten? Der Standort und die Lage sind bei Handelsimmobilien von besonderer Bedeutung. Das Objekt muss für den bestimmten Handelszweck architektonisch und konzeptionell entsprechen. Eventuell notwendige Umbauarbeiten sowie die Drittverwendungsmöglichkeiten sind durch den Bewerter einzuschätzen. Der nachhaltig erzielbare Ertrag hängt sowohl von den eingemieteten Handelsbereichen (Mietermix) als auch von der Bonität der Mieter, die zu prüfen ist, ab. Bei den tatsächlichen Mieten ist auf die vertragliche Mietanpassung (Indexierung, Umsatzmiete, Staffelmiete usw), die Umlage der Betriebskosten und auf vereinbarte Mieterincentives zu achten. Wichtig ist auch die Einschätzung, ob ein vorhandener Leerstand nur vorübergehend oder strukturell bedingt ist.
Seminartermine Seminar für Nutzwertfeststellung, Pariﬁzierung
Hotel Martinspark, Mozartstraße 2, 6850 Dornbirn 8. 3. 2010 von 9.00 – ca 17.00 Uhr Referent: Baurat h.c. Dipl.-Ing. Rainer J. König Nutzwertberechnung und Nutzﬂächenberechnung gem WEG 2002, Aufbau eines Nutzwertgutachtens, Gutachten gem § 6 WEG 2002, Erläuterungen und Empfehlungen zu den Regelnutzwerten, Einführung in die EDV-unterstützte Nutzwertfeststellung mit R&S Software Anmeldung nur schriftlich per Post, E-Mail oder Fax: Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. Rainer J. König, Leopoldstraße 35, 6020 Innsbruck. Fax: 0512/585180 – 3, E-Mail: ofﬁce@koenig-sv.at Bei Stornierungen wird eine Bearbeitungsgebühr fällig.
Seminar für Liegenschaftsbewertung
Hotel Martinspark, Mozartstraße 2, 6850 Dornbirn 14. 4. 2010 von 9.00 – ca 17.00 Uhr Referent: Baurat h.c. Dipl.-Ing. Rainer J. König Grundlagen für die Bewertung von Liegenschaften, Liegenschafts-Bewertungs-Gesetz, Bewertungsverfahren, Aufbau eines Bewertungsgutachtens, Einführung in die EDV-unterstützte Liegenschaftsbewertung mit R&S Software Anmeldung nur schriftlich per Post, E-Mail oder Fax: Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. Rainer J. König, Leopoldstraße 35, 6020 Innsbruck. Fax: 0512/585180 – 3, E-Mail: ofﬁce@koenig-sv.at Bei Stornierungen wird eine Bearbeitungsgebühr fällig.
Impressum Medieninhaber (Verleger) und Herausgeber: MANZ’sche Verlags- und Universitätsbuchhandlung GmbH. Sitz der Gesellschaft: A-1014 Wien, Kohlmarkt 16, FN 124 181 w, HG Wien. Unternehmensgegenstand: Verlag von Büchern und Zeitschriften. Gesellschafter, deren Anteil 25% übersteigt: Manz Gesellschaft m. b. H., Wien, Beteiligung an Unternehmen und Gesellschaften aller Art, und Wolters Kluwer International Holding B. V. Amsterdam, Beteiligung an Unternehmen. Verlagsadresse: A-1015 Wien, Johannesgasse 23 (verlag@manz. at). Geschäftsführung: Mag. Susanne Stein-Dichtl (Geschäftsführerin) sowie Prokurist Dr. Wolfgang Pichler (Verlagsleitung). Schriftleitung: Heimo Kranewitter. Redaktion: Michael Ehlmaier, Karin Fuhrmann, Christoph Kothbauer, Christian Lenoble, Martin Roth, Jürgen Schiller, Patrick Walch. Verlagsredaktion: Olga Kaser, E-Mail: olga.kaser@manz.at Druck: MANZ CROSSMEDIA, 1051 Wien. Verlags- und Herstellungsort: Wien. Grundlegende Richtung: Veröffentlichung von Beiträgen zum Thema Liegenschaftsbewertung. Zitiervorschlag: ZLB 2010/Artikelnummer. Anzeigen: Heidrun Engel, Tel: (01) 531 61-310, Fax: (01) 531 61-181, E-Mail: heidrun.engel@manz.at Bezugsbedingungen: Die ZLB erscheint 6Í jährlich. Der Bezugspreis beträgt € 86,–. Nicht rechtzeitig vor ihrem Ablauf abbestellte Abonnements gelten für ein weiteres Jahr als erneuert. Abbestellungen sind schriftlich 6 Wochen vor Jahresende an den Verlag zu senden. Einzelheft: € 17,20. Urheberrechte: Mit der Einreichung seines Manuskriptes räumt der Autor dem Verlag für den Fall der Annahme das übertragbare, zeitlich und örtlich unbeschränkte ausschließliche Werknutzungsrecht (§ 24 UrhG) der Veröffentlichung in dieser Zeitschrift, einschließlich des Rechts der Vervielfältigung in jedem technischen Verfahren (Druck, Mikroﬁlm etc) und der Verbreitung (Verlagsrecht) sowie der Verwertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, einschließlich des Rechts der Vervielfältigung auf Datenträgern jeder Art, auch einschließlich CD-ROM, der Speicherung in und der Ausgabe durch Datenbanken, der Verbreitung von Vervielfältigungsstücken an die Benutzer, der Sendung (§ 17 UrhG) und sonstigen öffentlichen Wiedergabe (§ 18 UrhG), ein. Gemäß § 36 Abs 2 UrhG erlischt die Ausschließlichkeit des eingeräumten Verlagsrechts mit Ablauf des dem Erscheinen des Beitrags folgenden Kalenderjahrs; dies gilt für die Verwertung durch Datenbanken nicht. Der Nachdruck von Entscheidungen ist daher nur mit ausdrücklicher schriftlicher Bewilligung des Verlags gestattet. Haftungsausschluss: Sämtliche Angaben in dieser Zeitschrift erfolgen trotz sorgfältiger Bearbeitung ohne Gewähr. Eine Haftung der Herausgeber, der Autoren sowie des Verlags ist ausgeschlossen. Graﬁsches Konzept: Michael Mürling für buero8, 1070 Wien.
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ZLB 01/2010
Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung Ausgabe 1/2010

References: OGH

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 § 9
 OGH 
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 § 1096
 OGH 
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