Source: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2019-16823
Timestamp: 2019-12-09 12:26:22+00:00

Document:
BOE.es - Documento BOE-A-2019-16823
Documento BOE-A-2019-16823
«BOE» núm. 281, de 22 de noviembre de 2019, páginas 128724 a 128733 (10 págs.)
BOE-A-2019-16823
Mediante escritura autorizada por el notario de Málaga, don Vicente José Castillo Tamarit, el día 16 de abril de 2019, con el número 664 de protocolo, se formalizó la compraventa de determinado inmueble. En el otorgamiento la sociedad vendedora («Placerville Invest, S.L.U.»), estuvo representada por un apoderado y el notario autorizante expresaba que las facultades de dicho apoderado resultan «del poder conferido ante la Notario de Madrid, doña Eva María Fernández Medina, como sustituta de su compañera de residencia doña Lucía María Serrano de Haro Martínez, el día diez de abril de dos mil diecinueve, bajo el número 429 de orden de su protocolo, cuya copia autorizada electrónica reconocida del citado Notario, he recibido y de ella resulta que está facultado para otorgar la presente escritura de compraventa, en los términos en la misma consignados»; y añadía lo siguiente: «Dicho poder no necesita inscripción en el Registro Mercantil al ser exclusivo para la venta del inmueble que se describirá más adelante».
«Visto por Juan Francisco Ruiz-Rico Márquez, Registrador titular del Registro de la Propiedad Número Diez, Provincia de Málaga, el procedimiento registral identificado con en el número de entrada 1.707/2.019, iniciado como consecuencia de presentación en el mismo Registro, de los documentos que se dirán, en virtud de la solicitud de inscripción.
I. El documento objeto de la presente calificación es el siguiente: escritura otorgada en Málaga, ante el Notario don Vicente José Castillo Tamarit, el día 16 de abril de 2019, número 664 de su protocolo, que se presentó telemáticamente en este Registro a las 14:00 horas del día 16 de abril de 2019, según el asiento 1.445 del Diario 124.
1.ª No consta la persona que otorga poder especial al apoderado de la entidad Placerville Invest, S.L. Unipersonal, don J. J. M. J., no pudiendo en base a la reseña notarial efectuada determinarse tampoco la validez y vigencia de su cargo o apoderamiento y facultades. En consecuencia, el registrador no ha podido calificar que el notario haya ejercido su función de manera completa y rigurosa. Defecto subsanable.
2.ª No consta que en la reseña notarial de la copia electrónica que ha tenido a la vista el Notario autorizante de la escritura objeto de calificación, se haya hecho constar la finalidad y destinatario de dicha copia. Defecto que se reputa como subsanable.
1.ª En cuanto al primero de los defectos, debe tenerse en consideración el artículo 98, apartados 1 y 2 de la Ley 24/2001, según su redacción dada por la Ley 24/2005 de 18 de noviembre, establece: “98.1: En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. 98.2: La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación”.
Por otra parte, de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado como la de 9 de enero de 2019 y de Sentencia del Tribunal Supremo 643/2018 de 20 de Noviembre de 2018, resulta que el registrador debe calificar inexcusablemente que el notario ha ejercido su función, en relación a los apoderamientos relacionados en la escritura autorizada de manera completa y rigurosa y que el juicio por él emitido sea congruente con el contenido del título, para que no queden dudas de la correcta actuación notarial del fedatario.
2.ª En cuanto al defecto consignado en segundo lugar, la necesidad de que en la reseña de una copia autorizada electrónica conste la finalidad y destinatario de la misma, resulta del artículo 224,4 del Reglamento Notarial y la doctrina establecida en la Resolución General de los Registros y del Notariado de 17 de julio de 2017, así como del ya citado artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 del Reglamento Hipotecario.
III. De conformidad con la regla contenida en e1 artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el Registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento presentado (…)
Málaga, 19 de junio de 2019. El Registrador (firma ilegible) Fdo: Juan Francisco Ruiz-Rico Márquez.»
B. El juicio de suficiencia es del siguiente tenor: “Su nombramiento y facultades para este otorgamiento resultan del poder concedido [sic] ante la notario de Madrid, Doña como sustituta de su compañera de residencia, Doña..., el día diez de abril de 2019, bajo el número 429 de orden de su protocolo, cuya copia autorizada electrónica reconocida del citado notario he recibido y de ella resulta que está facultado para otorgar la presente escritura de compraventa en los términos en la misma consignados.
En efecto, el supuesto de la citada sentencia decía: “…lo hace en su condición de apoderado conferido en escritura autorizada por el notario de…, el día..., número de protocolo…, de cuya copia autorizada que tengo a la vista, que no precisa inscripción en el Registro Mercantil, por ser especial para este acto, resulta que el comprador tiene facultades representativas suficientes para formalizar esta escritura de…”.
a) Indudablemente el Reglamento Notarial exige que conste la finalidad y destino de la copia telemática.
b) Pero, a nuestro juicio, cuando el notario emite el juicio de suficiencia, el mismo incluye que ha examinado el destino y finalidad de la copia telemática, y que los mismos son los adecuados para que el representante actúe en la escritura; pues en caso contrario, es obvio que el notario no emitiría el juicio de suficiencia. Y formulado tal juicio el registrador ni lo puede poner en duda ni revisar.»
1. El título objeto de la calificación impugnada es una escritura de compraventa en cuyo otorgamiento la sociedad vendedora está representada por un apoderado. En dicha escritura el notario autorizante expresa que las facultades de dicho apoderado resultan del poder otorgado a su favor en la escritura objeto de reseña y que dicho notario ha recibido copia autorizada electrónica de la escritura de poder reseñada «y de ella resulta que está facultado para otorgar la presente escritura de compraventa, en los términos en la misma consignados»; además, añade lo siguiente: «Dicho poder no necesita inscripción en el Registro Mercantil al ser exclusivo para la venta del inmueble que se describirá más adelante».
3. En el presente caso, según el primero de los defectos expresados en la calificación impugnada, la objeción del registrador se refiere únicamente a la reseña de la escritura de poder que acredita las facultades representativas del otorgante, por entender que, al no constar la persona que en nombre de la sociedad vendedora otorga poder especial al apoderado, no puede, con base en dicha reseña la validez y vigencia de su cargo o apoderamiento y facultades, de modo que «el registrador no ha podido calificar que el notario haya ejercido su función de manera completa y rigurosa».
1.º Incorporar a la matriz por él autorizada el traslado a papel de aquélla, haciéndolo constar en el cuerpo de la escritura o acta o en diligencia correspondiente.
2.º Trasladarla a soporte papel en los términos indicados, dejando constancia en el Libro Indicador, mediante nota expresiva del nombre, apellidos y residencia del notario autorizante de la copia electrónica, su fecha y número de protocolo, así como los folios en que se extiende el traslado y su fecha.
3.º Reseñar su contenido en lo legalmente procedente en la escritura o acta matriz o póliza intervenida (…).»
Como ha quedado antes expuesto, el artículo 98 de la Ley 24/2001 establece que el notario autorizante de la escritura otorgada por apoderado debe insertar «una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada» y esa reseña además de la valoración de la suficiencia de las facultades representativas de que se trate «harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario», de modo que: «El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación.»

References: artículo 98
 artículo 224
 Resolución 
 artículo 18
 artículo 322
 artículo 98