Source: https://www.ra-kotz.de/mietoptionsklausel_beratungspflicht_anwalt.htm
Timestamp: 2019-09-17 23:42:11+00:00

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Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Februar 2008 für Recht erkannt:
“Der Mietvertrag endet zum 30. April 1998. Der Mieter hat das Recht, 2 x 5 Jahre zu optieren. Es verlängert sich um jeweils 5 Jahre, wenn eine der Parteien nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht, der Mieter hat allerdings das allgemeine Optionsrecht.”
“Mietverhältnisse sind bekannt. Der derzeitige Mieter hat aufgrund des Mietvertrages vom 25. März 1988 nach § 2 erklärt, dass er das Mietverhältnis aufgrund einer Option um 5 Jahre verlängern wolle. Die Vermieterin und nunmehrige Verkäuferin hat entsprechend der gleichfalls in § 2 des Mietvertrages enthaltenen Regelung fristgemäß einer solchen Verlängerung widersprochen, so dass das derzeitige Mietverhältnis am 30. April 1998 endet.”
1. Der Feststellungsantrag ist allerdings zulässig. Zwar hängt bereits die Zulässigkeit der Feststellungsklage von der Wahrscheinlichkeit eines Schadenseintritts ab (BGHZ 166, 84, 90; BGH, Urt. v. 15. Oktober 1992 – IX ZR 43/02, WM 1993, 251, 260; v. 14. Dezember 1995 – IX ZR 242/94, WM 1996, 548, 549; v. 25. Oktober 2001 – IX ZR 427/98, WM 2002, 29, 32; v. 19. Januar 2006 – IX ZR 232/01, WM 2006, 927, 928). Beginnt aber die Verjährung etwaiger Ansprüche des Schadensersatzklägers – wie hier nach § 51b Fall 2 BRAO a.F. – unabhängig von einer Schadensentstehung spätestens mit der Beendigung des Mandats, so folgt daraus ohne Weiteres ein rechtliches Interesse des Klägers an einer alsbaldigen Klärung der Haftungsfrage (BGH, Urt. v. 21. Juli 2005 – IX ZR 49/02, WM 2005, 2110; v. 19. Januar 2006 – IX ZR 232/01, aaO).
aa) Soweit der Mandant nicht eindeutig zu erkennen gibt, dass er des Rates nur in einer bestimmten Richtung bedarf, ist der Rechtsanwalt zur allgemeinen, umfassenden und möglichst erschöpfenden Belehrung des Auftraggebers verpflichtet. Unkundige muss er über die Folgen ihrer Erklärungen belehren und vor Irrtümern bewahren. In den Grenzen des Mandats hat er dem Mandanten diejenigen Schritte anzuraten, die zu dem erstrebten Ziele zu führen geeignet sind, und Nachteile für den Auftraggeber zu verhindern, soweit solche voraussehbar und vermeidbar sind. Dazu hat er dem Auftraggeber den sichersten und gefahrlosesten Weg vorzuschlagen und ihn über mögliche Risiken aufzuklären, damit der Mandant zu einer sachgerechten Entscheidung in der Lage ist (BGH, Urt. v. 18. März 1993 – IX ZR 120/92, WM 1993, 1376, 1377; v. 4. Juni 1996 – IX ZR 51/95, WM 1996, 1824, 1825; v. 19. Januar 2006 – IX ZR 232/01, aaO; v. 23. November 2006 – IX ZR 21/03, WM 2007, 419; v. 1. März 2007 – IX ZR 261/03, NJW 2007, 2485, 2486, z.V.b. in BGHZ 171, 261).
Die Erklärungen des rechtlichen Beraters müssen dem Mandanten, der verlässlich über bestimmte Rechtsfolgen unterrichtet werden will, um darauf seine Entscheidung gründen zu können, eine annähernd zutreffende Vorstellung von den Handlungsmöglichkeiten und deren Vor- und Nachteilen vermitteln (BGH, Urt. v. 6. Februar 2003 – IX ZR 77/02, WM 2003, 1138, 1140; v. 1. März 2007 – IX ZR 261/03, aaO). Hingegen ist es nicht Aufgabe des Beraters, dem Mandanten grundlegende Entschlüsse in dessen Angelegenheiten abzunehmen (Zugehör in Zugehör/Fischer/Sieg/Schlee, Handbuch der Anwaltshaftung 2. Aufl. Rn. 558).
bb) Dieser Verpflichtung ist der Beklagte zu 1, auch nach seinem eigenen Vorbringen, nicht nachgekommen. Er trägt vor, ihm sei bekannt gewesen, dass der Ehemann der Klägerin in dem Haus eine Spielhalle betreiben wollte. Ihm sei nur ein früherer Entwurf des Kaufvertrages zur Stellungnahme übersandt worden. Dieser habe die Klausel, “Mietverträge sind bekannt”, enthalten. Er habe vom Abschluss des Vertrages abgeraten, weil mit dieser Klausel nicht sichergestellt sei, dass die Klägerin das Hausanwesen tatsächlich mieterfrei erhalte.
(1) Die Belehrung des Beklagten zu 1 erschöpfte sich in dem Hinweis auf die – allgemein bestehende – Gefahr, das Hausanwesen nicht mieterfrei zu erhalten. Er hätte die Klägerin aber konkret darauf hinweisen müssen, dass die im Mietvertrag enthaltene Verlängerungsoption Formulierungen aufwies, die darauf hindeuteten, dass die Vermieterin der Verlängerung nicht widersprechen konnte und daher der Mietvertrag mit der Mieterin fortbestand. Die Mieterin hatte nach Satz 2 der Klausel das Recht, zweimal eine Verlängerung des Mietvertrages um jeweils fünf Jahre zu verlangen. Dieser Anspruch ist für sich genommen eindeutig. Satz 3 der Klausel sieht vor, dass sich “es” von selbst um fünf Jahre verlängert, wobei beide Vertragsparteien einer Verlängerung widersprechen können. Mit “es” konnte nur das Mietvertragsverhältnis gemeint sein. Die Auslegung des Beklagten zu 1, beide Vertragsparteien könnten der Ausübung der Option widersprechen, lag von vornherein fern. Denn ein Widerspruchsrecht beider Parteien gegen die vom Mieter auszuübende Option erscheint unverständlich; nur ein einseitiges Widerspruchsrecht der Vermieterin ergibt einen Sinn. Vor allem aber der letzte Halbsatz der Klausel, “der Mieter hat allerdings das allgemeine Optionsrecht”, macht deutlich, dass das Widerspruchsrecht den Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Vertrages nicht betraf. Mit dem allgemeinen Optionsrecht kann nur das in Satz 2 der Klausel angesprochene Recht gemeint sein, weil es kein anderes gibt.
cc) Das Verschulden wird aufgrund der Pflichtverletzung vermutet (§§ 282, 285 BGB a.F. analog; BGH, Urt. v. 18. September 1986 – IX ZR 204/85, WM 1986, 1500, 1501; Urt. v. 20. Juni 1996 – IX ZR 106/95, WM 1996, 1832, 1835). Der Anwalt muss darlegen und beweisen, dass ihn an der objektiven Verletzung seiner Pflichten kein Verschulden trifft (BGH, Urt. v. 18. September 1986 – IX ZR 204/85, aaO). Umstände, die sie entlasten könnten, haben die Beklagten jedoch nicht vorgetragen.
aa) Es gilt der Anscheinsbeweis, dass der Mandant bei pflichtgemäßer Beratung des Anwalts dessen Hinweisen gefolgt wäre, sofern für ihn bei vernünftiger Betrachtungsweise aus damaliger Sicht nur eine Entscheidung nahe gelegen hätte (BGHZ 123, 311; BGH, Urt. v. 13. Januar 2005 – IX ZR 455/00, WM 2005, 1615, 1616; v. 21. Juli 2005 – IX ZR 49/02, WM 2005, 2110, 2111). Die Regeln des Anscheinsbeweises sind aber unanwendbar, wenn unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten unterschiedliche Schritte in Betracht kommen und der Anwalt dem Mandanten lediglich die erforderliche Information für eine sachgerechte Entscheidung zu geben hat (BGHZ 123, 311, 314; BGH, Urt. v. 15. Juli 2004 – IX ZR 256/03, NJW 2004, 2817, 2818; v. 23. November 2006 – IX ZR 21/03, aaO S. 421). Dem Mandanten, der einen richtigen Vorschlag des Anwalts ablehnt, kommt im Haftungsprozess die Vermutung beratungsgerechten Verhaltens nicht zugute (BGHZ 123, 311, 319; BGH, Urt. v. 1. März 2007 – IX ZR 261/03, NJW 2007, 2485, 2489, z.V.b. in BGHZ 171, 261; Fischer in Zugehör/Fischer/Sieg/Schlee, Handbuch der Anwaltshaftung 2. Aufl. Rn. 1007).
bb) Schon nach ihrem eigenen Vorbringen kann sich die Klägerin nicht auf den Anscheinsbeweis berufen. Es kamen für sie unterschiedliche Verhaltensweisen in Betracht. Sie behauptet, sie hätte bei richtiger Belehrung vom Kauf Abstand genommen oder ein Rücktrittsrecht für den Fall vereinbart, dass das Mietverhältnis mit der Mieterin fortbestehen sollte. Daneben wäre auch denkbar gewesen, den Kaufvertrag gleichwohl abzuschließen und die Verkäuferin nach § 434, § 440 Abs. 1 und 4, § 326 BGB a.F. auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen; denn diese war verpflichtet, der Klägerin das Grundstück frei von Rechten zu verschaffen, die von Dritten gegen die Käufer geltend gemacht werden konnten (§ 434 BGB a.F.). Diese Verpflichtung erstreckt sich auch auf Rechte, die der Mieter nach § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) dem Käufer gegenüber geltend machen kann (BGH, Urt. v. 25. Februar 1972 – V ZR 74/69, WM 1972, 556, 557; v. 2. Oktober 1987 – V ZR 195/86, WM 1987, 1371; v. 17. Mai 1991 – V ZR 92/90, WM 1991, 1809, 1810, v. 8. November 1991 – V ZR 139/90, WM 1992, 495). Die Klägerin muss darlegen und gemäß § 287 ZPO beweisen, welche dieser Alternativen sie bei vertragsgemäßer Belehrung gewählt hätte.
Eine auf Ersatz von Vermögensschäden gerichtete Feststellungsklage ist nur dann zulässig und begründet, wenn es hinreichend wahrscheinlich ist, dass dem Kläger ein Schaden entstanden ist (BGH, Urt. v. 19. Januar 2006 – IX ZR 232/01, aaO S. 930).
aa) Der rechtliche Berater, der seinem Auftraggeber wegen positiver Vertragsverletzung zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat diesen durch die Schadensersatzleistung so zu stellen, wie er bei pflichtgemäßem Verhalten des rechtlichen Beraters stünde (BGH, Urt. v. 20. Oktober 1994 – IX ZR 116/93, NJW 1995, 449, 451; v. 19. Januar 2006 – IX ZR 232/01, aaO). Danach muss die tatsächliche Vermögenslage derjenigen gegenübergestellt werden, die sich ohne den Fehler des rechtlichen Beraters ergeben hätte. Das erfordert einen Gesamtvermögensvergleich, der alle von dem haftungsbegründenden Ereignis betroffenen finanziellen Positionen umfasst (BGH, Urt. v. 20. November 1997 – IX ZR 286/96, WM 1998, 142 f.; v. 20. Januar 2005 – IX ZR 416/00, WM 2005, 999, 1000; v. 19. Januar 2006 – IX ZR 232/01, aaO). Hierbei ist grundsätzlich die gesamte Schadensentwicklung bis zur letzten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen in die Schadensberechnung einzubeziehen (BGHZ 133, 246, 252 f.). Es geht bei dem Gesamtvermögensvergleich nicht um Einzelpositionen, sondern um eine Gegenüberstellung der hypothetischen und der tatsächlichen Vermögenslage (BGH, Urt. v. 19. Januar 2006 – IX ZR 232/01, aaO). Die Feststellungsklage ist nur begründet, wenn sich aus dem vom Mandanten vorgetragenen Sachverhalt unter Zugrundelegung dieser Grundsätze mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ergibt, dass ihm bereits ein Schaden entstanden ist oder ihm ein solcher droht.
Der Anwaltsvertrag endet regelmäßig durch Erledigung des Auftrags, das heißt, durch die Erreichung des Vertragszwecks (BGH, Urt. v. 20. Juni 1996 – IX ZR 106/95, WM 1996, 1832, 1833; v. 17. Januar 2002 – IX ZR 180/00, NJW 2002, 1048, 1049 f.; Sieg in Zugehör/Fischer/Sieg/ Schlee, Handbuch der Anwaltshaftung, 2. Aufl. Rn. 53). Hat sich der Anwalt zu einer außergerichtlichen Beratung verpflichtet, ist der Auftrag im Allgemeinen mit der Erteilung des Rats erledigt. Ist er beauftragt, den Mandanten bei Vertragsverhandlungen zu vertreten, endet der Auftrag grundsätzlich mit der Unterzeichnung des Vertrags (Sieg aaO Rn. 57). Der Beklagte zu 1 sollte die Klägerin im Rahmen des in Aussicht genommenen Erwerbs des Hauses beraten. Diese Beratung war mit Abschluss des Kaufvertrages beendet. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages konnte der Beklagte zu 1 keine Ratschläge zum aus Sicht der Klägerin wünschenswerten Vertragsinhalt mehr erteilen. Ein Fortbestand des Beratungsauftrags lässt sich auch nicht daraus herleiten, dass der Beklagte zu 1 in der Folgezeit als Verkehrsanwalt in den Prozess der Mieterin gegen F. beteiligt war und im Dezember 1999 prüfte, ob Ansprüche der Klägerin gegen letztere bestanden. Dies geschah jeweils aufgrund eines neuen Mandats.
aa) Ein derartiger Sekundäranspruch kommt in Betracht, wenn der Anwalt während noch laufender Primärverjährung bei einem neuen Auftrag über denselben Gegenstand eine Pflicht, den Mandanten auf die eigene Regresshaftung hinzuweisen, schuldhaft verletzt hat (BGH, Urt. v. 29. November 1983 – VI ZR 3/82, VersR 1984, 162, 163; v. 10. Oktober 1985 – IX ZR 153/84, WM 1985, 1475, 1477 f.; v. 21. Januar 1988 – IX ZR 65/87, WM 1988, 629, 631; v. 24. Juni 1993 – IX ZR 216/92, WM 1993, 1889, 1895; v. 16. November 1995 – IX ZR 148/94, WM 1996, 540, 541 f.; v. 17. Januar 2002 – IX ZR 182/00, WM 2002, 513, 515; Zugehör, aaO Rn. 1383). Die Hinweispflicht folgt dabei aus dem neuen Auftrag (BGH, Urt. v. 29. November 1983 – VI ZR 3/82, aaO; v. 24. Juni 1993 – IX ZR 216/92, aaO; Zugehör, aaO).
(1) Ein Auftrag des Mandanten über denselben Gegenstand (vgl. auch § 15 Abs. 5 Satz 1, § 16 RVG) ist nicht nur dann anzunehmen, wenn er den im prozessualen Sinne selben Streitgegenstand betrifft. Vielmehr folgt aus dem Sinn und Zweck der Sekundärverjährung, dass er bereits dann zu bejahen ist, wenn ein unmittelbarer innerer Zusammenhang zwischen dem alten und dem neuen Auftrag besteht. Die Sekundärverjährung soll die Härten und Unbilligkeiten mildern, die sich aus einer strengen Anwendung der kenntnisunabhängigen Verjährungsregelung des § 51b BRAO a.F. ergeben. Der Mandant kann infolge seiner Rechtsunkenntnis – anders als der fachkundige Berater – regelmäßig gar nicht oder nur schwer erkennen, dass er durch einen Fehler seines Rechtsanwalts geschädigt wurde. Deswegen wäre die gesetzliche Verjährungsfrist häufig abgelaufen, bevor der Mandant den Fehler erkennt oder gar der Schaden überhaupt eintritt. Dadurch würde der Mandant teilweise rechtlos gestellt (BGHZ 83, 17, 25 f.; BGH, Urt. v. 12. Dezember 2002 – IX ZR 99/02, WM 2003, 928, 930). Hart und unbillig wäre die Anwendung des § 51b BRAO a.F. insbesondere für Mandanten, die ihrem Anwalt – vor allem im Rahmen eines Dauermandats – lange vertrauen (BGHZ 83, 17, 26; Zugehör, aaO Rn. 1371). Jedoch ist nicht nur das Vertrauen eines Mandanten schützenswert, der seinen Anwalt im eigentlichen Sinne mit einem Dauermandat betraut; vielmehr entsteht eine vergleichbare Situation, wenn er den Berater mit der Bearbeitung von Folgefragen des Erstauftrags beauftragt, die mit diesem in einem unmittelbaren inneren Zusammenhang stehen. In einer solchen Situation knüpft die Arbeit des Anwalts, wie bei einem Dauermandat, an die Ergebnisse des Erstauftrags an. Der Anwalt hat in dieser Lage Anlass, die Richtigkeit der bisherigen Beratung zu hinterfragen.
a) Abweichend von § 425 BGB a.F. wirken verjährungsunterbrechende oder -einschränkende Erklärungen oder Handlungen eines Mitglieds einer Rechtsberatersozietät grundsätzlich auch gegenüber der Gesamthand und den übrigen Angehörigen der Sozietät, es sei denn, dass der Sozius sein Vorgehen auf seine eigene Verbindlichkeit beschränkt (BGH, Urt. v. 28. September 1995 – IX ZR 227/94, WM 1996, 33, 35; v. 19. Januar 2006 – IX ZR 232/01, aaO S. 932).
bb) Dies gilt aber nicht für die Einrede der Sekundärverjährung (vgl. BGH, Urt. v. 19. Januar 2006 – IX ZR 232/01, aaO). Denn diese folgt aus dem neuen Mandat über denselben Gegenstand. Wenn der Beklagte zu 3 aber zu dem Zeitpunkt, als dieses erteilt wurde, nicht mehr Mitglied der Sozietät war, hat er sich nicht schadensersatzpflichtig gemacht.
1. Das Berufungsgericht hat der Klägerin Schadensersatz wegen Nichterfüllung zugesprochen. Das war selbst dann fehlerhaft, wenn der Klägerin ein Ersatzanspruch zusteht. Der Mandant kann nur verlangen, so gestellt zu werden, wie er stünde, wäre er ordnungsgemäß beraten worden. Der Anwalt haftet daher für Pflichtverletzungen grundsätzlich nur auf Erstattung des negativen Interesses (BGH, Urt. v. 7. Mai 1991 – IX ZR 188/90, WM 1991, 1303, 1305; v. 16. Februar 1995 – IX ZR 15/94, WM 1995, 941, 942 f.). Der Antrag der Klägerin deckt hingegen sämtliche Schäden ab, die ihr durch den Abschluss des Kaufvertrages entstanden sind; er umfasst sowohl das positive als auch das negative Interesse.

References: § 2
 § 2
 § 51
 § 434
 § 440
 § 326
 § 571
 § 287
 § 15
 § 16
 § 51
 § 51
 § 425