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Timestamp: 2019-08-20 18:54:07+00:00

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División de una comunidad ordinaria indivisa. Por dónde empezar? - Togas.biz
Las situaciones de comunidad, ya sea sobre la totalidad de un bien o derecho, o sobre una parte del bien o del derecho, aparecen con frecuencia en el día a día, por ejemplo, como consecuencia de la aceptación de una herencia entre diferentes herederos y herederas y su partición o adjudicación, o por la adquisición conjunta de un bien entre diferentes personas, como por ejemplo en una compraventa. Sea cuál sea, pues, el origen de la comunidad, lo cierto es que múltiples factores pueden provocar el querer dejar de formar parte de esta comunidad. ¿Qué establece la legislación en el respeto?
Hemos empezado hablando de un artículo del Código Civil de Cataluña puesto que, de acuerdo con el artículo 10.1 del Código Civil español, “La posesión, la propiedad y los otros derechos reales sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se regirán por la ley del lugar donde se encuentren”. Así pues, para el caso de comunidades ordinarias indivisas sobre bienes inmuebles, cuando estos radiquen en Cataluña, será de aplicación la regulación específica que al respeto establece el Código Civil de Cataluña. Mientras que si la comunidad recae sobre un inmueble radicado fuera de Cataluña, el régimen legal aplicable no será otro que el establecido en el Código Civil Español (C.ci) en los artículos 392 y concordantes.
De acuerdo con el artículo 552-1 CCCat, la comunidad ordinaria indivisa comporta la existencia de tantos derechos como titulares hay, y el derecho de cada cotitular está limitado por los derechos de los otros cotitulares. Cada uno de los derechos determina la cuota de participación en el uso, el goce y los rendimientos, así como las responsabilidades de cada comunero. Respecto de esta cuota existen unos derechos de disposición, como también existen derechos de disposición respecto del bien común, a pesar de que en este segundo caso, con limitaciones y restricciones del resto de comuneros.
Así pues, en una comunidad ordinaria indivisa el bien no se encuentra dividido de forma que cada cotitular tiene un derecho concreto sobre una parte determinada del bien, sino que este derecho recae sobre la totalidad del bien, aunque limitado por la participación del resto de cotitulares sobre el mismo bien.
Para utilizar un ejemplo de lo que esta afirmación conlleva, parece oportuno hacer referencia a una comunidad ordinaria indivisa que recae sobre un vehículo: el titular de una cuota o participación indivisa sobre este vehículo tiene derecho a disfrutar y usar de todo éste (y no sólo del volante o de la parte delantera del vehículo) sin más limitaciones que las que le vengan impuestas por el derecho o derechos del resto de comuneros o comuneras. Si éstos no ponen obstáculos en que el goce o el uso de la totalidad del vehículo recaiga en uno sol de los miembros de la comunidad, el derecho de éste se extiende entonces sobre esta totalidad y no sobre una determinada parte hipotética del bien en proporción a la cuota. Si los restantes comuneros también quieren ejercer su derecho o cuota sobre el vehículo, entonces el alcance o contenido del derecho o cuota del primero se reducirá necesariamente para hacerlo compatible con el alcance de la cuota o cuotas de los restantes comuneros.
Más importante es, no obstante, el artículo 552-10 CCCat, que recoge que “cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar los motivos la división del objeto de la comunidad”. Es posible entender que el derecho recogido no es a que la comunidad se disuelva, sino a no restar en el estado de indivisión, es decir, a no formar parte de una comunidad en la que no se quiere permanecer.
Así pues, la división siempre es posible, dado que nadie está obligado a permanecer en comunidad. Ahora bien, la complicación derivará de la forma de llevar a cabo esta división, puesto que el bien objeto de comunidad en pocas ocasiones se muestra con susceptibilidad de ser dividido físicamente sin que se destruya o disminuya gravemente su esencia. El ordenamiento jurídico intenta dar solución a esta realidad física ideando formas diferentes para llevar a cabo la división o disolución de la comunidad.
Fuera de los supuestos de división física, como sucede en el caso de los bienes inmuebles (en los que una división física conlleva por regla general su destrucción, pérdida de valor o menoscabo grave), para dividir la comunidad nos tenemos que dirigir al artículo 552-11 CCCat, que recoge diferentes formas para llevar a cabo la división. Y así establece que:
Se puede hacer la división asimismo adjudicando a un cotitular o una cotitular o a más de uno el derecho real de usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a los otros la desnuda propiedad.
El objeto de la comunidad, si es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse, o es una colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se adjudica al cotitular o la cotitular que tenga interés. Si hay más de uno, al que tenga la participación más grande. En caso de interés y participación iguales, decide la suerte.
El concepto de “indivisibilidad” tiene diferentes acepciones. A pesar de que no hay una denominación unánime de las diferentes modalidades de indivisión, sí nos podemos aproximarnos a las distintas modalidades conceptualmente.
Álvaro Nuñez Iglesias, en su libro “Comunidad e Indivisibilidad”, afirma que “la indivisibilidad física no existe” y que “la indivisibilidad es siempre jurídica”. Tiene un enorme sentido esta afirmación, habida cuenta que, como intentaremos explicar, el hecho de que el bien sea indivisible en un sentido material, no significa que la comunidad no se pueda dividir o extinguir, sencillamente se tendrá que acudir a otras formas de extinción que no sean la división material de la cosa.
Sin embargo, se entiende mayoritariamente que hay algunos supuestos de indivisión material. Puede producirse, por un lado, cuando la división hace perder la esencia natural de la cosa, por ejemplo, dividir un libro o un animal, puesto que si se dividen ya no son ni libro ni animal.
Asimismo, también hay quién coloca dentro de la indivisibilidad material, la situación por la cual una división material provoca que la cosa deje de ser útil para el destino al cual servía, en virtud de la decisión de los comuneros y comuneras o de la ley (hay quién denomina también a esta indivisión “indivisibilidad económica”). Se originaría cuando los o las cotitulares han atribuido al bien un destino o afectación específica, de forma que sólo se puede mantener esta utilidad si se mantiene la indivisión. Sería el caso, por ejemplo, de un local destinado a plazas de aparcamiento.
En todo caso, hace referencia al hecho que las partes resultantes de la división, aunque conserven su función, reduzcan significativamente su valor. No se puede afirmar de manera rotunda que esta pérdida de valor sea por sí misma sinónimo de indivisibilidad, pero tampoco lo contrario. Sí es posible afirmar, pero, que si la disminución del valor es tal que puede hablarse de pérdida, entonces nos encontraríamos ante una indivisibilidad material .
En todo caso, el peritaje será la fuente para determinar la indivisibilidad o divisibilidad material y económica de un bien, y especialmente cuando se trate de un bien inmueble. Y esto es así en tanto que el TS tiene establecido que la determinación de la divisibilidad o indivisibilidad material de la cosa común es una cuestión de hecho, mientras que la divisibilidad jurídica (es decir, todas las que no sean división física) es una cuestión de derecho.
Este régimen sólo puede tener por objeto los edificios siempre que coexistan elementos privativos que sean viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de independencia funcional y atribuidos en exclusividad a uno de los propietarios, aunque también resulta de aplicación a situaciones análogas a la configuración física de un edificio, como por ejemplo puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, mercados con relación a las paradas, o cementerios con relación a las sepulturas.
Volviendo a un edificio, como elemento paradigmático donde insertar el régimen de la propiedad horizontal, para que los elementos privativos puedan existir como tal hace falta:
2. Que tengan independencia funcional porque disponen de acceso propio a la vía pública de forma directo o a través de un elemento común de goce no restringido.
Asimismo, para que una comunidad ordinaria indivisa sobre un inmueble con presencia de un edificio sea divisible en propiedad horizontal se requiere, fundamentalmente, que las características del edificio lo permitan desde el punto de vista estructural o arquitectónico sin tener que acudir a la realización de grandes obras para cumplir con las adjudicaciones individualizadas de acuerdo con las cuotas.
¿Cuando procede la división en propiedad horizontal? En relación con la disolución de una comunidad ordinaria indivisa, si el bien no es divisible en sentido material, el artículo 552-11 CCCat prevé que se pueda adoptar el régimen de propiedad horizontal, adjudicando los elementos privativos entre los comuneros y comuneras de manera proporcional a los derechos ostentados en la comunidad ordinaria indivisa y haciendo, si procede, las imprescindibles compensaciones en metálico de los excesos de adjudicación que resulten.
Las Sentencias del TS de 9 de julio de 1951, 4 de diciembre de 1953 y 28 de noviembre de 1957, admitieron, ya antes de entrar en vigor la Ley de Propiedad Horizontal estatal de 1960, que una casa es divisible cuando puede verificarse su división por pisos si cada uno queda en condiciones que cumplan su finalidad de vivienda. Solución ésta que fue criticada por autores como Reyes Monterreal y por Brioso Escobar, al cuestionar si es posible condenar a un comunero/a que precisamente ha ejercido su acción para que cese la comunidad, a que se integre en una nueva comunidad (la comunidad en propiedad horizontal), puesto que, si bien es cierto que adquiere la propiedad independiente sobre la parcela o piso adjudicado, seguiría manteniendo un estado de comunidad sobre unos elementos comunes.
El artículo 552-11.2 CCCat especifica que “se puede establecer” el régimen de propiedad horizontal. Significa que cualquier interesado puede proponer a los otros la disolución de la comunidad por la vía de constituir un régimen de propiedad horizontal.
Si alguno de los cotitulares piden la disolución de la comunidad ordinaria indivisa y los otros se oponen, hace falta razonablemente entender que el precepto legitima a los interesados para instar judicialmente que se disuelva la situación de comunidad mediante el establecimiento del régimen de propiedad horizontal, siempre y cuando no se desmerezca notablemente el valor del inmueble.
Según la Sentencia 84/2016, de 3 de noviembre de 2016, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, de la que fue Magistrada ponente Núria Bassols Montada, el concepto “de interés” no se puede equiparar sencillamente a la mera manifestación de voluntad del cotitular o la cotitular para que se le adjudique la totalidad del bien, puesto que esta manifestación de voluntad no es susceptible de ser valorada o medida. El interés, según la sentencia del TSJ, no es un interés meramente subjetivo, sino que se trata de un interés legítimo jurídicamente tutelable, un interés que no puede depender tan sólo de motivaciones absolutamente subjetivas de los comuneros o comuneras. En el caso específico de la sentencia, la Sala valora a efectos de considerar este interés, una actitud coherente y continuada a lo largo del tiempo de residir en la vivienda pagando el precio justo, después de haber residido durante años.
Inmobiliario y Urbanismo - Inmobiliario, Derecho Civil - Comunidad de Propietarios, Derecho Civil - Civil

References: artículo 10
 artículo 552
 artículo 552
 artículo 552
 artículo 552
 artículo 552