Source: https://www.kanzlei-reyher.de/italienisches-immobilienrecht-und-erbrecht/hauskauf-in-italien/
Timestamp: 2019-10-23 19:19:01+00:00

Document:
KANZLEI REYHER - Hauskauf in Italien
Die nachfolgenden allgemeinen Informationen geben einen ersten Überblick über die Besonderheiten beim Immobilienerwerb in Italien:
Ein Immobilienerwerb in Italien läuft in der Regel in 3 Phasen ab:
- Das Anbieten der Immobilie
- Der Abschluss des Vorvertrages
- Die Beurkundung des notariellen Kaufvertrages
Die anwaltliche Beratung und Betreuung sollte schon in der ersten Phase beginnen, damit alle einleitenden Untersuchungen sachgerecht erfolgen. Wird nämlich einmal die 2. Phase – Unterzeichnung des Vorvertrages – durchgeführt, besteht die gegenseitige rechtliche Bindung mit der beiderseitigen Möglichkeit der Erzwingung des Hauptvertrages. Wenn erst nach dieser Unterschriftsleistung für den Erwerber Probleme sichtbar werden, hat er es oft schwer, ohne Verlust seiner Anzahlung sich von dem Kauf wieder lösen zu können.
Es ist daher angezeigt, schon in der ersten Phase einen Rechtsbeistand beizuziehen und sich nicht verfrüht zum Abschluss „nur“ eines Vorvertrages hinreißen zu lassen. Die rechtliche Bindung tritt in Italien eben nicht wie in Deutschland erst mit der Unterschrift beim Notar ein, sondern schon mit der ersten Unterzeichnung auch nur eines privaten Schriftstückes, „nur, um das Objekt schon einmal zu reservieren“.
Beim Immobilienerwerb sind die Besonderheiten des italienischen Rechts zu beachten:
Kaufvertrag und Eigentumspübergang:
Es gibt in Italien keine Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer. Sie können somit wie italienische Staatsbürger in Italien Immobilien erwerben. Hierbei sind aber die Besonderheiten des völlig anderen italienischen Rechtes in Bezug auf den Erwerb einer Immobilie zu beachten.
Das Eigentum geht bei einem Erwerbsvorgang nicht wie im deutschen Recht durch Abschluss eines notariellen Vertrages und anschließender Eintragung im Grundbuch über, sondern schon allein auf Grund der Einigung zwischen den Parteien hierüber und der schriftlichen Abfassung eines Kaufvertrages (scrittura privata).
Im Falle der Abfassung nur eines schriftlichen Privatvertrages ist zur Eintragung im Immobilienregister aber zumindest die notarielle Unterschriftsbeglaubigung zwingend erforderlich. In diesem Falle müssen sich die Parteien aber um sämtliche Eintragungsanträge und Steuerzahlungen selbst kümmern, was bei einer notariellen Vertragsbeurkundung alles der Notar macht.
Da der Notar alle Meldepflichten, die Eintragung und die Zahlung von Steuern und Geldweiterleitungen erledigt, sollte der Kaufvertrag über eine Immobilie in Italien notariell beurkundet werden.
Auch gibt es in Italien keine Auflassung wie in Deutschland. Das Eigentum geht schon mit der Einigung der Parteien hierüber über, also schon mit dem Vertragsabschluss. Eine Übergabe der Immobilie ist hierzu nicht erforderlich. Die Übergabe wird nur noch als Vertragsfolge geschuldet. Da es keine Auflassung gibt und Dritten gegenüber die Übereignung nur durch Eintragung im Immobilienregister entgegengehalten werden kann, sollte die Urkunde nach deren Erstellung sofort beim Register eingereicht und eingetragen werden, Art. 2644 Codice civile. Dies zieht aber auch die Steuerfolgen mit sich (über die Besteuerung von Immobilien in Italien siehe gesonderte Überblicksinfo).
Mitwirkung eines italienischen Notars
Der Notar veranlasst in Italien somit sämtliche mit dem Kaufvertrag und dessen Eintragung verbundene Maßnahmen: Eintragungsanträge bei den Registern, Steuerzahlungen, Meldungen an die Polizei und der Ordnungsbehörde. Bei Privaturkunde müssen die Parteien dies alles selbst erledigen, mit enormen Frist- und Nichtigkeitsrisiken.
Die Mitwirkung eines italienischen Notars ist auch erforderlich: nur was er beglaubigt, ist im Immobilienregister eintragungsfähig. Ohne Eintragung gibt es keinen Gutglaubensschuz in die Eigentümerstellung des Veräußerers und keine Unwirksamkeit von anderen Verkäufen Dritten gegenüber. Der Notar übt dabei ein öffentliches Amt aus. Er hat Erfahrung in der Registereinsicht. Sein Honorar wird nach einem gesetzlichen Tarif berechnet und richtet sich nach dem Kaufpreis und dem Umfang seiner Tätigkeit. Der Notar wird üblicherweise vom Käufer ausgewählt und auch bezahlt. Sofern ein Kaufvertrag über eine Italien-Immobilie notariell in Deutschland bei einem deutschen Notar beurkundet wird, was durchaus zulässig ist, ist die Einschaltung eines italienischen Notars zur Beglaubigung der Urkunde und Beantragung deren Eintragung in den Registern erforderlich.
Vor Abschluss eines Kaufvertrages über eine Immobilie in Italien ist dringend angezeigt, die betreffenden bestehenden Registereintragungen durch Fachleute auf eventuelle Belastungen und Beschränkungen prüfen zu lassen.
Oft wird beim einer Immobilie in Italien ein Vorvertrag geschlossen, um erst die einzelnen Einsichtnahmen vorzunehmen, notwendige Bescheinigungen zu beschaffen und auch die Finanzierung einzuleiten, aber gleichzeitig schon eine Bindung zwischen den Kaufparteien zu erzeugen. Derartige privatschriftliche Verträge sind in Italien verbindlich. Sie beinhalten einerseits Rücktritts und Vertragsstrafen-Regelungen mit Schadensersatzfolgen, andererseits aber auch die Verpflichtung, den Hauptvertrag abzuschließen. In dem Vorvertrag sind alle wesentlichen Bedingungen des Kaufes, einschließlich der Frist für die notarielle Beurkundung des Hauptvertrages und der Kaufpreis anzugeben.
Im Vorvertrag wird eine Vertragsstrafen-Regelung dahingehend getroffen, dass der Käufer im Falle unberechtigten Rücktritts vom Vertrag die meist in Höhe von 10 – 25 % geleistete Anzahlung (caparra confirmatoria bzw. caparra penitenziale) gemäß Art. 1385 f Codice civile verliert. Erfolgt der unberechtigte Rücktritt durch den Verkäufer, muss dieser die erhaltene Anzahlung in doppelter Höhe dem Käufer erstatten. Es kann aber auch die Erfüllung des Vertrages verlangt und eingeklagt werden. Bei Vertragsuntreue einer Partei ermöglicht dies somit der anderen Partei die Vertragskündigung mit der vereinbarten Straffolge zusätzlich der Geltendmachung weiteren Schadens oder die Durchsetzung der Vertragserfüllung. Die genauen Rechtsfolgen sind im Vorvertrag genau festzulegen.
Nach dem Gesetzesdekret Nr. 669 vom 31.12.96 wurde der neue Art. 2645 a und 2645-bis Codice civile eingeführt. Danach ist es möglich, auch Vorverträge in das Liegenschaftsregister eintragen zu lassen, wobei als Registrierungssteuer nur ein kleiner Festbetrag anfällt. Der Käufer ist dadurch besser abgesichert. Dies hat den Vorteil, dass spätere Verfügungen des Veräußerers zugunsten Dritter nicht mehr eingetragen werden können. Diese Sperre ist aber auf nur 1 Jahr ab Fälligkeit des Hauptvertrages befristet.
Ein weiterer Vorteil der Registrierung des Vorvertrages liegt gemäß Art. 2775-bis Codice civile bezüglich der Anzahlung in dem besonderen Vorzugsrecht des Käufers gegenüber anderen Gläubigern des Veräußerers am Kaufobjekt.
Die Form des Vorvertrages folgt dabei gemäß Art. 1352 Codice civile dem Erfordernis der Form des Hauptvertrages, somit dem der Schriftform.
Anwendbares Recht, Ort des Vertragsschlusses, Sprache, Vollmachten
Auch für Vorverträge gilt: Für Immobilienverträge gilt grundsätzlich das Belegenheitsrecht, Verordnung (EG) Nr. 593/2008 des Europäischen Parlaments und des Rates v. 17.06.2008 über auf vertragliche Schuldverhältnisse anwendbares Recht (“Rom I”). Damit ist für Immobilienverträge grundsätzlich das Belegenheitsrecht anwendbar, somit hier das italienische Recht.
Es sind damit auch Verträge in deutscher Sprache mit Abschlussort in Deutschland für Italien-Immobilien möglich, wobei zur Sicherheit hier ausdrücklich die Anwendbarkeit italienischen Rechts vereinbart werden sollte. Es sind aber hier die zwingenden steuerlichen Konsequenzen, Fristen, Registrierungspflichten in Italien zu beachten, weshalb von derartigen Vertragsschlüssen in Deutschland abgesehen werden und frühzeitig ein italienischer Notar eingeschaltet werden sollte. Wegen der strengen Rechtsfolgen eines derartigen Vorvertrages sollte man daher auch schon vor dessen Abschluss fachkundige Einsicht in die Register nehmen und die notwendigen Bescheinigungen besorgen lassen, auch um Nichtigkeitsfolgen zu vermeiden.
Man kann einen Vorvertrag oder auch den Hauptvertrag auch vor einem deutsch sprechenden Notar in Südtirol beurkunden. In den bis 1918 österreichischen Regionen Trentino-Südtirol, den Provinzen Triest und Görtz, zum Teil auch Udine, Belluno, Vicenza und Brescia besteht das österreichische Grundbuchsystem weiter; für den Rest Italiens muss dann alles wieder übersetzt werden. Letztlich bedeutet dies keine Kostenersparnis. In Deutschland abgeschlossene Verträge müssen von einem italienischen Notar hinterlegt und beglaubigt werden. Dieser veranlasst die Eintragung in den Registern und die Steuerzahlungen.
Das ist alles im Ergebnis teurer als folgende Alternative: Der Weg über die notarielle Vollmachtserteilung in Deutschland und das Handeln dieses Bevollmächtigten durch einen in Deutschland notariell Bevollmächtigten, der vor dem italienischen Notar alles erklärt und veranlasst.
Die für den Abschluss eines Kaufvertrages einer Italien-Immobilie erforderliche Vollmacht muss der für den Hauptvertrag erforderlich Form entsprechen. Inhaltlich muss die Vollmacht genau bestimmt sein und den Anforderungen des italienischen Rechts an eine Vollmacht genügen. Dies bedeutet, dass der Kaufgegenstand schon in der Vollmacht genau zu beschreiben ist. Generalvollmachten wie diese nach deutschem Recht vorgesehen sind, sind hierfür unzulässig. Es bietet sich hierbei an, wenn ein hierzu fachkundiger Anwalt die konkret zu erteilende Vollmacht in deutscher Sprache entwirft und diese dann notariell beurkundet wird. Anschließend wird hiervon eine beeidigte und zusätzlich konsularisch beglaubigte Übersetzung gefertigt wird. Mit dieser Vollmacht kann der Bevollmächtigte dann alle weiteren Schritte in Italien direkt veranlassen.
Die in Deutschland mögliche vollmachtlose Beurkundung mit nachfolgender Genehmigung durch die vertretene Kaufvertragspartei ist in Italien nicht möglich.
In Italien müssen -außer in Südtirol- vorzulegende Urkunden in italienischer Sprache oder nebst einer amtlichen Übersetzung in die italienische Sprache vorgelegt werden. Außer der hier vorgeschlagenen Lösung für die Vollmachtserteilung sind somit die Urkunden von einen allgemein beeidigten Urkundenübersetzer zu übersetzen und von diesem zu beglaubigen und zusätzlich die Beglaubigung durch das italienische Konsulat einzuholen.
Bestimmtheit des Kaufobjekts, Vorbereitung und Vollzug des Hauptvertrags
1) Einsicht in die Register
Zunächst ist Einsicht in die Register in Italien zu nehmen. Hierbei handelt es sich um sog. Territorialämter (agenzie del territorio) mit folgenden Registerämtern:
a) Liegenschafts- oder Grundregister (Conservatoria dei Registri
Immobiliari):
Bei diesem Register gehen die Eigentumsverhältnisse hervor. Deshalb ist vor einem Kauf dieses Register unbedingt einzusehen.
b) Katasteramt (Registro del catasto):
Aus dem Katasterregister ist kein Eigentumsnachweis zu entnehmen, sondern die sonstigen Daten und Verhältnisse der Immobilie.
c) Neues Grundkataster (Nuovo catasto terreni - N.C.T):
Hier wird das gesamte Grundstück erfasst, wie es im Flurplan aufgeführt ist.
d) Städtebauliche Kataster (Nuovo catasto edilizio urbano, N.C.E.U.):
Dieses Register enthält alle technischen Angaben: “numero foglio, particella, subalterno, zona censuaria, categoria catastale, classe di appartenenza, vani catastali, superficie catastale, rendita catastale”. Die rendita catastale ist der sog. Katasterertrag und maßgeblich für die Errechnung des steuerlich wichtigen Katasterwertes.
2) Katasterauszüge
Die Anforderung der Katasterauszüge ist für jedermann zugänglich. Es muss nicht wie in Deutschland ein berechtigtes Interesse glaubhaft gemacht werden.
Hierdurch sind in Italien auch Recherchen nach Schuldnervermögen personenbezogen möglich.
Somit können italienische Notare und hierzu ermächtigte Anwälte per Internet Auszüge über Immobilienvermögen einer bestimmten Person nur mit Daten des Personennamens einholen, ohne dass die Registerdaten einer Immobilie bekannt sein müssen.
Innerhalb von 20 Tagen ab Vertragsschluss muss der Notar die Katasterumschreibung (voltura catastale) beantragen.
Er veranlasst außerdem die Eintragung (trascrizione) des Erwerbes in Verwahrstelle der Immobilienregister (Conservatoria dei registri immobiliari) nach Eigentumsübertragung, d.h. nach der Beurkundung des Kaufvertrages. Diese “trascirzione” dient dem öffentlichen Glauben in die Berechtigung des Verfügenden; die “registrazione” dient steuerlichen Zwecken.
In Italien gilt eine zwanzigjährige Ersitzungsfrist, d.h., dass derjenige, welcher über 20 Jahre eine Immobilie besitzt, dann auch ohne erfolgte Eintragung in dem “registro immobiliare” als Eigentümer gilt. Im Falle von Unklarheiten über die Eigentumsverhältnisse sollte daher ein “certificato storico ventennale” angefordert werden. Der Berechtigter kann so durch Ersitzung (usucapione) Berechtigter werden.
Beim Abschluss des Hauptvertrages wird die Einigung über Eigentumsübergang und Quittung für Kaufpreis (quietanza) bestätigt, unter genauer Bezeichnung der Erschienenen, der Parteien des Vertrages, des Kaufgegenstandes und der bisherigen Eintragungen im Immobilienregister sowie Kataster sowie der Belastungen und Beschränkungen. Außerdem wird die Herkunft des Rechtserwerbes des Verkäufers dargelegt.
Wichtig zur Vermeidung von Vertragsnichtigkeit ist bei Gebäuden die Angabe der Eckdaten über die Baugenehmigung (concessione edilizia) und bei Grundstücken das “certificato di destinazione urbanistica”. Dem “Questore” (Ordnungsamt) muss innerhalb eines Monats vom Notar eine Kaufvertragskopie geschickt werden und der Polizei („polizia di stato“) sind innerhalb 48 Stunden ab Beurkundung alle Grundstücks- und Personendaten des Vertrages zu übermitteln.
Das Grundstück haftet für alle nicht verjährten Steuerschulden, auch der Rechtsvorgänger des Verkäufers. Deshalb muss Verkäufer erklären, dass er das Kaufobjekt in seiner letzten Einkommensteuererklärung angegeben hat, Art. 3 Gesetz Nr. 165 vom 26.06.1990. Wenn diese Angabe fehlt, ist der Vertrag nichtig.
Im Kaufvertrag zu berücksichtigende Baubestimmungen
Im Kaufvertrag sind die Baugenehmigungsdaten oder condono-Daten anzugeben und das „certificato di destinazione urbanistica“ bei Baugelände, sonst ist der Vertrag nichtig, Art. 18 Gesetz Nr. 47/1985.
Bei dem “condono“ handelt es sich um ein in größeren Zeitabständen durch Gesetz ermöglichter Erlass von Bausünden: Es gab einen derartigen Erlass in den Jahren 1985, 1994 und letztmals mi Jahr 2004.
Seit 1.07.09 ist die “attestazione di certifiazione energetica” (Wärmedämmungs-bescheinigung) notwendig. Ohne die Vorlage dieser Bescheinigung darf ein Notar in Italien nicht mehr beurkunden.
Das italienische “Geldwäschegesetz” “normativa antiriciclaggio” ist ebenso zu beachten: Es dürfen dabei keine Barzahlungen über 5.000,00 € mehr erfolgen. Der Zahlungsfluss des Kaufpreises ist im Vertrag darzulegen. Entweder ist ein Bankscheck (von der Bank ausgestellter eigener Scheck „assegno circolare“ mit einem direkten Zahlungsanspruch gegen die Bank) auf den Namen des Empfängers oder eine Überweisung nachzuweisen. Da das Eigentum schon mit der Vertragsbeurkundung übergeht, ist die Absicherung des Verkäufers nur durch einen derartigen gesicherten Bankscheck oder eine vorherige Überweisung des Kaufpreises auf das Anderkonto des Notars, gegebenenfalls das Anderkonto eines treuhänderisch mitwirkenden Anwalts angezeigt.
Fazit für den Immobilienkauf in Italien:
Vor der Unterzeichnung eines Vorvertrages oder gar notariellen Kaufvertrages über eine Immobilie in Italien sollte der Käufer/Erwerber im Hinblick auf die vorgenannten Besonderheiten des italienischen Rechts dafür Sorge tragen, dass alle seine Erwerbsrechte absichernden Erklärungen und Dokumentationen beigebracht werden.
- die Immobilie so registriert ist, wie sie angeboten wird,
- der Verkäufer als solcher in den Registern eingetragen ist,
- die Bauvorgaben dokumentiert sind,
- der italienische Verkäufer seinen steuerlichen Verpflichtungen
- die Bescheinigung der Hausverwaltung bei einer Eigentumswohnung
vorliegt, dass keine Zahlungsrückstände für Gemeinschaftskosten des
„condominio“ bestehen,
- den Energieeffizienznachweis „attestazione di certifiazione energetica“
- die Bewohnbarkeitsbescheinigung „certificato di abitabilità“ vorliegt,
- keine Hypothekenbelastungen vorhanden sind,
- bei Agrarundstücken die Nachbarn oder auch Pächter wenigstens 30
Tage vor dem beabsichtigten Verkauf unterrichtet wurden, denn diese
haben ein Vorkaufsrecht,
- dass der Verkäufer erklärt hat, dass er alle ihm bekannten Umstände
über die Immobilie mitgeteilt und nichts verschwiegen hat,
- der Nachweis vorliegt, dass der Verkäufer die Immobilie als Erstwohnung
bewohnte, wenn er dies vorgegeben hat.
Bei einer Nichtbeachtung dieser Voraussetzungen besteht die Gefahr der Nichtigkeit des Kaufvertrages. Es ist daher angezeigt, beim Erwerb einer italienischen Immobilie kompetenten anwaltlichen Rat einzuholen, um möglicherweise großen späteren Schaden zu vermeiden.

References: Art. 2644
 Art. 1385
 Art. 2645
 Art. 2775
 Art. 1352
 Art. 3
 Art. 18