Source: http://www.parmacondominio.it/normativa/
Timestamp: 2017-02-26 03:11:49+00:00

Document:
Amministratore di Condominio Parma - Leggi la normativa
Normativa	Home
Alcune norme di base per il condominio
CODICE CIVILE LIBRO III – Della Proprietà – TITOLO VII – Della Comunione
Il partecipante non può estendere il proprio diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo in suo possesso.
Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro IV.
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salvo la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della delibera.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune e non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio o può anche nominare un amministratore.
Art. 1106. Regolamento della comunione e nomina di amministratore
Nello stesso modo l’amministrazione può essere delegato ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell’amministratore.
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all’autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorni in cui è stato loro comunicata la deliberazione. L’autorità giudiziaria con unica sentenza sulle opposizioni proposte.
Decorso il termine indicato nel comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa del partecipante.
Art. 1108. Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresentano almeno i due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa comune o a rendere più comodo e redditizio il godimento purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
L’ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle cifre mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.
Art. 1109. Impugnazioni delle deliberazioni
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti alle autorità giudiziarie, le deliberazioni della maggioranza:
nel caso previsto dal secondo comma dell’articolo 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;
se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell’articolo 1105;
se la deliberazione relativa ad innovazioni o ad altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e secondo comma dell’articolo 1108.
L’impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine dal giorno in cui è stato loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l’autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, a diritto al rimborso.
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore a dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni.
Art. 1112. Cose non soggette a divisione Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate.
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un’opposizione anteriormente alla divisione stessa e salso sempre ad essi l’esperimento dell’azione revocatoria e dell’azione surrogatoria.
Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetti nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell’atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti dal titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione. Art. 1114. Divisione in natura
Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadono entro l’anno della domanda di divisione.
CAPO II DEL CONDOMINIO DEGLI EDIFICI
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto di godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, e pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici e le facciate;
le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi comuni, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso di qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliare o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Art. 1117-ter. Modificazioni delle destinazioni d’uso
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l’assemblea con un numero di voti che rappresenta i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare le destinazioni d’uso delle parti comuni.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato e che ne alterino il decoro architettonico.
In caso di attività che incidono negativamente in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista al secondo comma dell’articolo 1136.
Art. 1118. Diritto dei partecipanti sulle parti comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga diversamente, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando le destinazioni d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto dalle legge speciali. Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tale caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Art. 1119. Indivisibilità
Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione non possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite, o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguono a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altri idonea superficie comune;
le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche solo di un condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino.
Art. 1121. Innovazioni gravose o voluttuario
Qualora l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Art. 1222-bis. Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili
Le installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
Qualora si rendano necessarie le modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione dei lavoro. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento condominiale o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla presentazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per danni eventuali.
Art. 1222-ter. Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esso sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136.
Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione diversa in base all’uso che ciascuno ne fa.
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostenuti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Art. 1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parte eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario dei piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Quando l’uso dei lastrici solari o di un parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella ripartizione delle spese o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico degli altri condomini o della parte di questi a cui il lastrico serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Art. 1127. Costruzione sopra l’ultimo piano
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce l’aria e la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo delle quote a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire i lastrici solari di cui tutti o parte dei condomini avevano diritto di usare.
Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenta i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di questa.
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui al numero 6 e 7 dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso delle spese, copia da lui firmata.
L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della sua polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea delibera lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio a maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nel caso in cui sono emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3 del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato dell’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Costituiscono tra le altre gravi irregolarità: l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
la gestione secondo modalità che possono creare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio dell’amministratore o di altri condomi;
l’inottemperanza degli obblighi di cui all’articolo 1130, numero 6, 7 e 9;
In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente lo stesso amministratore.
Per tutto ciò che non è disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati e recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociale proprie dell’edilizia residenziale pubblica.
L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 delle vigenti disposizioni di legge, deve: eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari dei diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o del domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza di ogni parte dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro anagrafico. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo al responsabile;
curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiale e delle eventuali liti in corso.
Il rendiconto condominiale contiene voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento e per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita tra i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia contenuto che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore, questo è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsto dall’articolo 1137.
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spese urgenti.
Art. 1135. Attribuzioni dell’assemblea di condominio
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
all’approvazione del preventivo delle spese correnti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazione, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori: se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale e in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea.
L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e a collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ristrutturazione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio ubicato.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni della medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentano almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le delibere che concernono la nomina e revoca dell’amministratore e le le liti attive e passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazione straordinaria di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater (Tutela delle destinazioni d’uso), 1120, secondo comma (Innovazioni), 1122-ter (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni) nonché 1135 (Attribuzioni dell’assemblea di condominio), terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita prevista dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili), terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio.
Art. 1137. Impugnazioni delle deliberazioni dell’assemblea
Le delibere prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le delibere contrarie alla legge e al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire all’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nei termini perentori di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e della data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione di impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme e la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministratore.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7 dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dall’atto d’acquisto e dalle convenzioni, e in nessun modo possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1136 e 1137.
Le norme dei regolamenti non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
DISPOSIZIONE PER L’ATTUAZIONE DEL CODICE CIVILE E DISPOSIZIONI TRANSITORIE
Art. 61 Scioglimento del condominio in edifici autonomi
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenente per piani e porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dal dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.
Art. 62 Scioglimento del condominio con modifica di parti comuni
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali, o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso.
Art. 63 Decreto ingiuntivo e morosità Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola coi pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmesso all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Art. 64 Revoca dell’amministratore e reclamo di questi Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Art. 65 Lite contro un condominio privo di rappresentanza Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante del condominio, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice di procedura civile. Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.
Art. 66 Quando può essere convocata l’assemblea L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentano almeno un sesto dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituita.
Art. 67. Delega e supercondominio Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Nei casi in cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il repparentene del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominato, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce all’assemblea.
L’usufruttuario di un piano o di porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento di contributi dovuti all’amministrazione condominiale.
Art. 68 Valore dell u.i. e i millesimi Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1223, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Art. 69 Modifica dei millesimi I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
quando risulta che sono conseguenze di errore;
quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari. è alterato per più di un quinto il valore il proporzionale dell’unità anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per rettifica o la revisione delle tabelle di ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Art. 70 Sanzioni pecuniarie
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione delle sanzioni è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.
Art. 71 Luogo di custodia dei registri Il registro indicato dal quarto comma dell’articolo 1129 e dal terzo comma dell’articolo 1138 del codice è tenuto presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati.
Art. 71-bis Chi può svolgere l’incarico di amministratore Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria superiore;
che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e che svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f. e g. del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministratore dei condomini a favore dei quali la società presta servizi.
La perdita dei requisiti alle lettere a.,b.,c.,d., ed e. del primo comma comporta la cessazione dell’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f. e g. del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.
Art. 71-ter Attivazione del sito internet Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito sono poste a carico dei condomini.
Art. 71-quater Mediazione Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione e dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli 61 e 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di nullità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa deliberazione assembleare da assumere con maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la deliberazione di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice. Se non si raggiunge predetta maggioranza la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.
Art. 72 Disposizioni inderogabili I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63 (Decreto ingiuntivo e morosità), 66 (Quando può essere convocata l’assemblea), 67 (Delega e supercondominio) e 69 (Modifica dei millesimi).
Art. 155-bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e internet L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all’articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice.
ULTERIORI DISPOSIZIONI CONTENUTE NEL TESTO DI RIFORMA DEL CONDOMINIO
Art. 30 Contributi prededucibili I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell’articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall’articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali.
Art. 32 Entrata in vigore delle disposizioni Le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima nella Gazzetta Ufficiale.
CODICE CIVILE – CAPO IX – Del Mandato
Art. 1703. Nozione
Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti per conto dell’altra.
Art. 1704. Mandato con rappresentanza
Se al mandatario è stato conferito il potere di agire in nome del mandatario, si applicano le norme del capo VI del titolo II di questo libro.
Art. 1705. Mandato senza rappresentanza
I terzi non hanno nessun rapporto col mandante. Tuttavia il mandante, sostituendosi al mandatario, può esercitare i diritti di credito derivanti dall’esecuzione del mandato, salvo che ciò possa pregiudicare i diritti attribuiti al mandatario dalle disposizioni degli articoli che seguono.
Art. 1706. Acquisti del mandatario
Il mandante può rivendicare le cose mobili acquistate per suo conto dal mandatario che ha agito in nome proprio, salve i diritti acquisiti dai terzi per effetto del possesso di buona fede.
Se le cose acquistate dal mandatario sono beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri, il mandatario è obbligato a ritrasferirle al mandante. In caso d’inadempimento, si osservano le norme relative all’esecuzione dell’obbligo di contratto.
Art. 1707. Creditori del mandatario
I creditori del mandatario non possono far valere le loro ragioni sui beni che, in esecuzione del mandato, il mandatario ha acquistato in bene proprio, purché, trattandosi di beni mobili o di crediti, il mandato risulti da scrittura avente data certa anteriore al pignoramento, ovvero trattandosi di beni immobili i di beni mobili iscritti in pubblici registri, sia anteriore al pignoramento la trascrizione dell’atto di ritrasferimento o della domanda giudiziale diretta a conseguirlo.
Art. 1708. Contenuto del mandato
Il mandato comprende non solo gli atti per il quale è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento
Il mandato generale non comprendono gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione, se non sono indicati espressamente.
Art. 1709. Presunzione di onerosità
Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilito dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice.
Art. 1710. Diligenza del mandatario
Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con miglior rigore. Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca la modificazione del mandato.
Art. 1711. Limiti del mandato
Il mandatario non può eccedere i limiti fissati dal mandato. L’atto che esorbita dal mandato, resta a carico del mandatario se il mandante non lo ratifica.
Il mandatario può discostarsi dalle istruzioni ricevute qualora circostanze ignote al mandante, e tali che non possono essere comunicate in tempo, facciano ragionevolmente ritenere che lo stesso mandante avrebbe data la sua approvazione.
Art. 1712. Comunicazione dell’eseguito mandato
Il mandatario deve senza ritardi comunicare al mandante l’esecuzione del mandato. Il ritardo del mandante a rispondere dopo aver ricevuto tale comunicazione, per tempo superiore a quello richiesto dalla natura dell’affare o dagli usi, importa approvazione, anche se il mandatario si è discostato dalle istruzioni o ha ecceduto i limiti del mandato.
Art. 1713. Obbligo di rendiconto
Art . 1714. Interessi sulle somme riscosse
Il mandatario deve corrispondere al mandante gli interessi legali sulle somme riscosse per conto del mandante stesso, con decorrenza dal giorno in cui avrebbe dovuto fargliene la consegna o la spedizione ovvero impiegate secondo le istruzioni ricevute.
Art. 1715. Responsabilità per l’obbligazione di terzi
In mancanza di patto contrario, il mandante che agisce in proprio nome no risponde verso il mandante dell’adempimento delle obbligazioni assunte dalle persone con le quali ha contratto, tranne il caso che l’insolvenza di questi gli fosse o dovesse essergli nota all’atto della conclusione del contratto.
Art. 1716. Pluralità dei mandatari
Salvo patto contrario, il mandato conferito a più persone designate a operare congiuntamente non ha effetto, se non è accettato da tutte. Se nel mandato non è dichiarato che i mandatari devono agire congiuntamente, ciascuno di essi può concludere l’affare. In questo caso il mandante, appena avvertito della conclusione, deve darne notizia agli altri mandatari; in mancanza è tenuto a risarcire i danni derivanti dall’omissione o dal ritardo. Se più mandatari hanno comunque operato congiuntamente, essi sono obbligati in solido verso il mandante.
Art. 1717. Sostituto del mandatario
Art. 1718. Custodia delle cose e tutela dei diritti del mandante
Se vi è urgenza, il mandatario può procedere alla vendita delle cose a norma dell’articolo 1515.
Art. 1719. Mezzi necessari per l’esecuzione del mandato
Art. 1720. Spese e compenso del mandatario
Art. 1721. Diritto del mandante cui creditori
Il mandatario ha il diritto di soddisfarsi sui crediti pecuniari sorti dagli affari che ha conclusi, con la precedenza sul mandante e sui creditori di questo.
Art. 1722. Cause di estinzione Il mandato si estingue: per la scadenza del termine o per il compimento, da parte del mandatario, dell’affare per il quale è stato conferito; per revoca da parte del mandante;
per la morte, l’interdizione o l’inabilitazione del mandante o del mandatario. Tuttavia il mandato che ha per oggetto il compimento di atti relativi all’esercizio di un’impresa non si estingue, se l’esercizio dell’impresa è continuato, salvo il diritto di recesso delle parti o degli eredi.
Art. 1723. Revocabilità del mandato
Il mandante può revocare il mandato; ma, se era stata pattuita l’irrevocabilità, risponde dei danni, salvo che ricorra una giusta causa.
Art. 1724. Revoca tacita
Art. 1725. Revoca del mandato oneroso
Art. 1726. Revoca del mandato collettivo
Art. 1727. Rinunzia del mandatario
Art. 1728. Morte o incapacità del mandante o del mandatario
Art. 1729. Mancata conoscenza della causa di estinzione
Art. 1730. Estinzione del mandato conferito a più mandatari
Norme in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia
Art. 1 Finalità ed ambito di applicazione
Al fine di migliorare i processi di trasformazione dell’energia, di ridurre i consumi di energia e di migliorare le condizioni di compatibilità ambientale dell’utilizzo dell’energia a parità di servizio reso e di qualità della vita, le norme del presente titolo favoriscono ed incentivano, in accordo con la politica energetica della Comunità Economica Europea, l’uso razionale dell’energia, il contenimento dei consumi di energia nella produzione e nell’utilizzo dei manufatti, l’utilizzazione delle fonti rinnovabili di energia, la riduzione di consumo specifici di energia nei processi produttivi, una più rapida sostituzione degli impianti in particolare nei settori a più elevata intensità energetica, anche attraverso il coordinamento tra le fasi di ricerca applicata, di sviluppo dimostrativo e di sviluppo industriale.
La politica di uso razionale dell’energia e di uso razionale delle materie prime energetiche definisce un complesso di azioni organiche dirette alla promozione del risparmio energetico, all’uso appropriato delle fonti di energia, anche convenzionale, al miglioramento dei processi tecnologici che utilizzano o trasformano energia, allo sviluppo delle fonti rinnovabili di energia, alla sostituzione delle materie prime energetiche di importazione.
Ai fine della presente legge sono considerati fonti rinnovabili di energia: il sole, il vento, l’energia idraulica, le risorse geotermiche, le maree, il moto ondoso e la trasformazione dei rifiuti organici o di prodotti vegetali. Per rifiuti organici ed inorganici resta ferma la vigente disciplina ed in particolare la normativa di cui al decreto del Presidente della Repubblica 10 settembre 1982, n. 915, e successive modificazioni ed integrazioni, al decreto-legge 31 agosto 1987, n. 361, convertito, con modificazioni, dalla legge 29 ottobre 1987, n 441, e al decreto-legge 9 settembre 1988, n. 397, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 novembre 1988, n. 475.
L’utilizzazione delle fonti di energia di cui al comma 3 è considerata di pubblico interesse e di pubblica utilità e le opere relative sono equiparate alle opere dichiarate indifferibili ai fini dell’applicazione delle leggi sulle opere pubbliche.
(omissis) TITOLO II
Art. 25. Ambito di applicazione
Sono regolati dalle norme del presente titolo i consumi di energia negli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d’uso, nonché, mediante il disposto dell’articolo 31, l’esercizio e la manutenzione degli impianti esistenti.
Nei casi di recupero del patrimonio edilizio esistente, l’applicazione del presente titolo è graduata in relazione al tipo di intervento, secondo la tipologia individuata dall’articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457.
Art. 26. Progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici ed impianti
Ai nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia, si applicano le disposizioni di cui all’articolo 9 della legge 28 gennaio 1977, n.10, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela artistico-storica e ambientale. Gli interventi di utilizzo delle fonti di energia di cui all’articolo 1 in edifici ed impianti industriali non sono soggetti ad autorizzazione specifica e sono assimilati a tutti gli effetti alla manutenzione straordinaria di cui all’articolo 38 e 41 della legge 5 agosto 1978, n. 457. L’installazione di impianti solari e di pompe di calore da parte di installatori qualificati, destinati unicamente alla produzione di acqua calda e di aria negli edifici esistenti e negli spazi liberi privati annessi, è considerata estensione dell’impianto idrico-sanitario o già in opera.
Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenta almeno un terzo del valore dell’edificio.
Gli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d’uso, e gli impianti non di processo ad essi associati devono essere progettati e messi in opera in modo tale da contenere al massimo, in relazione al progresso della tecnica, i consumi di energia termica ed elettrica.
Ai fini di cui al comma 3 e secondo quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 4, sono regolate, con riguardo ai momenti della progettazione, della messa in opera e dell’esercizio, le caratteristiche energetiche degli edifici e degli impianti non di processo ad essi associati, nonché dei componenti e degli edifici degli impianti.
Per le innovazioni relativi all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile.
Gli impianti di riscaldamento al servizio di edifici di nuova costruzione, la cui concessione edilizia, sia rilasciata dopo la data di entrata in vigore della presente legge, devono essere progettati e realizzati in modo tale da consentire l’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare.
Negli edifici di proprietà pubblica o adibiti a uso pubblico è fatto obbligo di soddisfare il fabbisogno energetico degli stessi favorendo il ricorso a fonti rinnovabili di energia salvo impedimenti di natura tecnica od economica.
La progettazione di nuovi edifici pubblici deve prevedere la realizzazione di ogni impianto, opere e installazione utili alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia.
Art.27. Limiti ai consumi di energia I consumi di energia termica ed elettrica ammessi per gli edifici sono limitati secondo quanto previsto dai decreti di cui all’articolo 4, in particolare in relazione alla destinazione d’uso degli stessi, agli impianti di cui sono dotati e alla zona climatica di appartenenza.
Art. 28. Relazione tecnica sul rispetto delle prescrizioni
Il proprietario dell’edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare in comune, in doppia copia insieme alla denuncia dell’inizio dei lavori relativi alle opere di cui agli articoli 25 e 26, il progetto delle opere stesse corredata da una relazione tecnica, sottoscritta dal progettista o dai progettisti, che ne attesti la rispondenza alle prescrizioni della presente legge.
Nel caso in cui la denuncia e la documentazione di cui al comma 1 non sono state presentate al comune prima dell’inizio dei lavori, il sindaco, fatta salva la sanzione amministrativa di cui all’articolo 34, ordina la sospensione dei lavori sino al compimento del suddetto adempimento.
Comma abrogato dall’art. 16. D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192.
La seconda copia della documentazione di cui al comma 1, restituita dal comune con l’attestazione dell’avvenuto deposito, deve essere consegnata a cura del proprietario dell’edificio, o di chi ne ha titolo, al direttore dei lavori, ovvero nel caso in cui non sia prevista questa figura dalle norme vigenti, all’esecutore dei lavori. Il direttore dei lavori, ovvero l’esecutore, sono responsabili della conservazione di tali documenti in cantiere.
Art. 29. Certificazione delle opere e collaudo
Articolo abrogato dall’art. 16. D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192.
Art. 30. Certificazione energetica degli edifici
Art. 31. Esercizio e manutenzione degli impianti
Durante l’esercizio degli impianti il proprietario, o per esso un terzo, che se ne assume la responsabilità, deve adottare misure necessarie per contenere i consumi di energia, entro i limiti di rendimento previsti dalla normativa vigente in materia.
Comma abrogato dal comma 1 dall’art. 16. D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, come sostituito dall’art. 7 D.Lgs. 29 dicembre, n 311.
I comuni con più di quarantamila abitanti e le province per le restanti parti del territorio effettuano i controlli necessari e verificano con cadenza almeno biennale l’osservazione delle norme. relative al rendimento di combustione, anche avvalendosi di organismi esterni aventi specifica competenza tecnica, con onere a carico degli utenti.
I contratti relativi alla fornitura di energia e alla conduzione degli impianti di cui alla presente legge, contenenti clausole in contrasto con essa, sono nulli. Ai contratti che contengono clausole difformi si applica l’articolo 1339 del codice civile.
Art. 32. Certificazioni e informazioni ai consumatori Ai fini della commercializzazione, le caratteristiche e le prestazioni energetiche dei componenti degli edifici e degli impianti devono essere certificate secondo le modalità stabilite con proprio decreto dal Ministero dell’Industria, del commercio e dell’artigianato, di concerto col Ministero dei lavori pubblici, entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge (44).
Le imprese che producono e commercializzano le componenti di cui al comma 1 sono obbligate a riportare su di essi gli estremi dell’avvenuta certificazione.
Art. 33. Controlli e verifiche
In caso di accertamento di difformità in corso d’opera, il sindaco ordina la sospensione dei lavori.
In caso accertamento di difformità su lavori terminati il sindaco ordina, a carico del proprietario, le modifiche necessarie per adeguare l’edificio alle caratteristiche previste dalla presente legge.
Nei casi previsti dai commi 3 e 4 il sindaco informa il prefetto per l’irrogazione delle sanzioni di cui all’articolo 34.
Art. 34. Sanzioni
L’inosservanza dell’obbligo di cui al comma 1 dell’articolo 28 è punita con la sanzione amministrativa non inferiore a lire un milione e non superiore a lire cinque milioni.
Il proprietario dell’edificio nel quale sono eseguite opere difformi dalla documentazione depositata ai sensi dell’articolo 28 e che non osserva le disposizioni degli articoli 26 e 27 è punito con la sanzione amministrativa in misura non inferiore al 5% e non superiore al 25% del valore delle opere.
Il collaudatore che non ottempera a quanto stabilito dall’articolo 29 è punito con la sanzione amministrativa pari al 50% della parcella calcolata secondo la vigente tariffa professionale.
Il proprietario o l’amministratore del condominio, o l’eventuale terzo che se ne è assunta la responsabilità. che non ottempera a quanto stabilito dall’articolo 31, commi 1 e 2, è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a lire un milione e non superiore a lire cinque milioni. Nel caso in cui venga sottoscritto un contratto nullo ai sensi del comma 4 del medesimo articolo 31, le parti sono punite ognuna con la sanzione amministrativa pari a un terzo dell’importo del contratto sottoscritto, fatta salva la nullità dello stesso.
L’inosservanza delle prescrizioni di cui all’articolo 32 è punita con la sanzione amministrativa non inferiore a lire cinque milioni e non superiore a lire cinquanta milioni, fatti salvi i casi di responsabilità penale.
qualora soggetto della sanzione amministrativa sia un professionista, l’autorità che applica le sanzioni deve darne comunicazione all’ordine professionale di appartenenza per i provvedimenti disciplinari conseguenti.
L’inosservanza delle disposizioni che impone la norma, ai sensi dell’articolo 19, del tecnico responsabile della conservazione e dell’uso razionale dell’energia, è punita con la sanzione amministrativa non inferiore a lire dieci milioni e non superiore a lire cento milioni.
Ar. 35. Provvedimenti di sospensione dei lavori
Il sindaco, con il provvedimento mediante il quale ordina la sospensione dei lavori, ovvero le modifiche necessarie per l’adeguamento dell’edificio, deve fissare il termine per la regolarizzazione. L’inosservanza del termine comporta la comunicazione al prefetto, l’ulteriore irrogazione delle sanzioni amministrative e l’esecuzione forzata delle opere con spese carico del proprietario.
Art. 36. Irregolarità rilevate dall’acquirente o dal conduttore
Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità dalle norme della presente legge, anche non emerse da precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.
Art. 37. Entrata in vigore delle norme del titolo II e dei relativi decreti ministeriali Le disposizioni del presente titolo entrano in vigore dopo 180 giorni dalla data di pubblicazione della presente legge nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana e si applicano alle denunce di inizio lavori presentate ai comuni dopo tale termine di entrata in vigore.
I decreti ministeriali di cui al presente titolo entrano in vigore centottanta giorni dopo la data della loro pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana e si applicano alle denunce di inizio lavori presentate ai comuni dopo tale termine di entrata in vigore.
La legge 30 aprile 1976, n. 373, e la legge 18 novembre 1983, n. 645, sono abrogate. Il decreto del Presidente della Repubblica 28 giugno 1977, n. 1052, si applica, in quanto compatibile con la presente legge, fino all’adozione dei decreti di cui ai commi 1,2 e 4 dell’articolo 4, al comma 1 dell’articolo 30 e al comma 1 dell’articolo 32.
MINISTERO DELLA GIUSTIZIA DECRETO 13 AGOSTO 2014, n. 140
Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali. (14G00151) (GU n.222 del 24-9-2014)
Vigente al: 9-10-2014
Vista la legge 11 dicembre 2012, n. 220;
Visto l’articolo 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, per come modificato dall’articolo 25 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, recante
“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”;
Visto l’articolo 1, comma 9, lettera a), del decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge del 21 febbraio 2014, n. 9;
Udito il parere del Consiglio di Stato, espresso dalla sezione consultiva per gli atti normativi nell’adunanza del 22 maggio 2014;
Vista la comunicazione al Presidente del Consiglio dei ministri in data 13 giugno 2014;
Il testo delle note qui pubblicato è stato redatto dall’amministrazione competente per materia, ai sensi dell’art. 10, comma 3, del testo unico delle disposizioni sulla promulgazione delle leggi, sull’emanazione dei decreti del Presidente della Repubblica e sulle pubblicazioni ufficiali della Repubblica italiana, approvato con D.P.R. 28 dicembre 1985, n. 1092, al solo fine di facilitare la lettura delle disposizioni di legge alle quali e’ operato il rinvio. Restano invariati il valore e l’efficacia degli atti legislativi qui trascritti.
– La legge 11 dicembre 2012, n. 220, recante:
“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” e’ pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 17 dicembre 2012, n. 293.
– Si riporta il testo dell’art. 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie:
«Art. 71-bis. – Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivita’ di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino puo’ convocare senza formalita’ l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, e’ consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.».
– Si riporta il testo del comma 9, lettera a) dell’art. 1 del decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145 (Interventi urgenti di avvio del piano “Destinazione Italia”, per il contenimento delle tariffe elettriche e del gas, per l’internazionalizzazione, lo sviluppo e la digitalizzazione delle imprese, nonche’ misure per la realizzazione di opere pubbliche ed EXPO 2015):
«Art. 1.(Disposizioni per la riduzione dei costi gravanti sulle tariffe elettriche, per gli indirizzi
strategici dell’energia geotermica, in materia di certificazione energetica degli edifici e di condominio, e per lo sviluppo di tecnologie di maggior tutela ambientale). (In vigore dal 22 febbraio 2014) – (Omissis).
a) con Regolamento del Ministro della giustizia, emanato ai sensi dell’art. 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400, sono determinati i requisiti necessari per esercitare l’attivita’ di formazione degli amministratori di condominio nonche’ i criteri, i contenuti e le modalita’ di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica prevista dall’art. 71-bis, primo comma, lettera g), delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, per come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220;
– Si riporta il testo del comma 3 dell’art. 17 della legge 23 agosto 1988, n. 400 (Disciplina dell’attivita’ di Governo e ordinamento della Presidenza del Consiglio dei ministri):
«Art. 17. (Regolamenti) – (Omissis).
3. Con decreto ministeriale possono essere adottati regolamenti nelle materie di competenza del Ministro o di autorita’ sottordinate al Ministro, quando la legge espressamente conferisca tale potere. Tali regolamenti, per materie di competenza di più Ministri, possono essere adottati con decreti interministeriali, ferma restando la necessita’ di apposita autorizzazione da parte della legge.
Finalita’ della formazione e dell’aggiornamento
1. Le attivita’ di formazione ed aggiornamento devono perseguire i seguenti obiettivi:
b) promuovere il più possibile l’aggiornamento delle competenze appena indicate in ragione dell’evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell’innovazione tecnologica;
c) accrescere lo studio e l’approfondimento individuale quali presupposti per un esercizio professionale di qualità.
1. I formatori devono provare al responsabile scientifico, con apposita documentazione, il possesso dei seguenti requisiti di onorabilità e professionalita’:
b) di non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni, e, nel massimo, a cinque anni;
e) di aver maturato una specifica competenza in materia di amministrazione condominiale o di sicurezza degli edifici e di aver conseguito alternativamente uno dei seguenti titoli: laurea anche triennale; abilitazione alla libera professione; docenza in materie giuridiche, tecniche ed economiche presso università, istituti e scuole pubbliche o private riconosciute. Possono svolgere attività di formazione ed aggiornamento anche: i docenti che abbiano elaborato almeno due pubblicazioni in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici, dotate di codice identificativo internazionale (ISBN) ai sensi dell’articolo 1, lettera t), del decreto ministeriale 7 giugno 2012, n. 76; coloro che hanno gia’ svolto attività di formazione in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici in corsi della durata di almeno 40 ore ciascuno, per almeno sei anni consecutivi prima della data di entrata in vigore del presente regolamento.
– Si riporta il testo della lettera t) dell’art. 1 del decreto ministeriale 7 giugno 2012, n. 76 (Regolamento recante criteri e parametri per la valutazione dei candidati ai fini dell’attribuzione dell’abilitazione scientifica nazionale per l’accesso alla prima e alla seconda fascia dei professori universitari, nonche’ le modalita’ di accertamento della qualificazione dei Commissari, ai sensi dell’art. 16, comma 3, lettere a), b) e c) della legge 30 dicembre 2010, n. 240, e degli articoli 4 e 6, commi 4 e 5, del decreto del Presidente della Repubblica 14 settembre 2011, n. 222):
«Art. 1. (Definizioni) – 1. Ai fini del presente decreto, si intende:
a) – s) (Omissis);
t) per ISBN: l’International Standard Book Number, ossia il codice internazionale di identificazione da applicarsi a qualsiasi pubblicazione monografica, a prescindere dal formato e dall’edizione, assegnato ad un richiedente da un’agenzia di registrazione ISBN, secondo le disposizioni contenute nella norma ISO 2108:2005, adottata in Italia dall’UNI nel 2007 come norma UNI ISO 2108.».
1. La funzione di responsabile scientifico può essere svolta da un docente in materie giuridiche, tecniche o economiche (ricercatore universitario a tempo determinato o a tempo indeterminato, professore di prima o di seconda fascia, docente di scuole secondarie di secondo grado), un avvocato o un magistrato, un professionista dell’area tecnica. I soggetti appena individuati, che possono anche essere in trattamento di quiescenza, devono essere in possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità di cui all’articolo 3 del presente regolamento.
2. Il responsabile scientifico verifica il possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità dei formatori tramite riscontro documentale, e verifica il rispetto dei contenuti di cui al successivo articolo 5, comma 3, del presente regolamento, le modalità di partecipazione degli iscritti e di rilevamento delle
presenze, anche in caso di svolgimento dei corsi in via telematica.
Svolgimento e contenuti dell’attivita’ di formazione e di aggiornamento
2. Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all’evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.
h) l’utilizzo degli strumenti informatici;
4. L’inizio di ciascun corso, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici sono comunicati al Ministero della giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite posta certificata, all’indirizzo di posta elettronica che verra’ tempestivamente indicato sul sito del Ministero della giustizia.
CHI SIAMO	Studio professione di Amministrazione Condominiale e Gestione Immobiliare.
Attività svolta in conformità a quanto stabilito dalla Legge n.4 del 14.01.2013, G.U. 26.01.2013 CONTATTI	+39 370 331 7137 info@parmacondominio.it
News	Cosa succede al condominio se l’amministratore muore?
Spese di ristrutturazione: prorogate al 7 marzo le comunicazioni dell’amministratore
Cosa succede ai millesimi se un balcone viene trasformata in veranda?
© Parmacondominio 2016	Utilizziamo i cookie per essere sicuri che tu possa avere la migliore esperienza sul nostro sito. Se continui ad utilizzare questo sito noi assumiamo che tu ne sia felice.OkLeggi di più

References: Art. 1106
 sentenza 

Art. 1108

Art. 1109

Art. 1112
 Art. 1114

Art. 1117

Art. 1118
 Art. 1119

Art. 1121

Art. 1222

Art. 1222
 Art. 1125

Art. 1127

Art. 1135

Art. 1137

Art. 61

Art. 62

Art. 63

Art. 64

Art. 65

Art. 66

Art. 67

Art. 68

Art. 69

Art. 70

Art. 71

Art. 71

Art. 71

Art. 71

Art. 72

Art. 155

Art. 30

Art. 32

Art. 1703

Art. 1704

Art. 1705

Art. 1706

Art. 1707

Art. 1708

Art. 1709

Art. 1710

Art. 1711

Art. 1712

Art. 1713

Art. 1715

Art. 1716

Art. 1717

Art. 1718

Art. 1719

Art. 1720

Art. 1721

Art. 1722

Art. 1723

Art. 1724

Art. 1725

Art. 1726

Art. 1727

Art. 1728

Art. 1729

Art. 1730

Art. 1

Art. 25

Art. 26

Art.27

Art. 28

Art. 29

Art. 30

Art. 31

Art. 32

Art. 33

Art. 34
 articolo 31

Art. 36

Art. 37
 articolo 5