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Timestamp: 2017-09-22 20:35:53+00:00

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- MODÈLE COMPLET DE BAIL COMMERCIAL DE NEUF ANS
- INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR LE BAIL COMMERCIAL DE NEUF ANS.
MODÈLE DE BAIL COMMERCIAL DE NEUF ANS
Ce modèle applique le bail 3-6-9 prévu dans le Code de Commerce.
SUR LE BAIL COMMERCIAL DE NEUF ANS
Le bail commercial doit être conclu pour une durée minimale stable de 9 ans suivant l'art L145-4 du code de commerce. Le locataire peut cependant donner son congé à l’expiration d’une période de trois ans en respectant un délai de préavis de 6 mois, uniquement par un acte d’huissier. Si le locataire part avant une période triennale, il doit les loyers jusqu'à la fin de la période triennale.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Article L 145-7-1 du Code de Commerce
A la fin du bail, le bail est renouvelé comme lors d'une période triennale. Le loyer est plafonné tant que bail de 9 ans reconduit par tacite reconduction n'a pas atteint 12 ans.
Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 1er octobre 1997, Pourvoi n° 95-21806, Rejet
"Justifie légalement sa décision une cour d'appel qui, pour décider que le loyer du bail renouvelé doit être plafonné, retient que le congé avec offre de renouvellement délivré par le bail leur en cours de tacite reconduction ne fait pas obstacle à la demande postérieure de renouvellement formée par le preneur sur le fondement de l'article 6 du décret du 30 septembre 1953 et que, par l'effet de cette demande, la durée de l'ancien bail n'a pas excédé 12 ans<."
Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 13 juillet 2011, Pourvoi n° 11-11072, REJET QPC
LE LOYER INITIAL EST CONSIDÉRÉ PAR L'ARTICLE L 145-34 du CODE DE COMMERCE
A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 6 mars 2013, Pourvoi n° 12-13962 Cassation
Vu l'article L. 145-34 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-33 du même code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 novembre 2011), que, la société Maison de la Truffe leur ayant, par acte du 22 avril 1998, demandé le renouvellement du bail commercial qu'ils lui avaient consenti le 14 décembre 1989, Mme X... et son fils, M. Y..., aux droits desquels se trouve Mme Z..., ont assigné la société locataire en acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement en fixation d'un loyer déplafonné ; qu'après avoir, le 11 mars 2003, conclu une transaction aux termes de laquelle les bailleurs ont notamment renoncé à solliciter le bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire et accepté le renouvellement du bail pour neuf années à compter du 1er octobre 1998, en contrepartie de quoi la société preneuse a accepté la fixation d'un loyer progressif par paliers, les parties ont signé le 7 septembre 2006 un nouveau bail reprenant les termes de cet accord ; que, par acte du 22 février 2007, les bailleurs ont délivré congé pour le 30 septembre 2007 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2007 ; que les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi ;
Attendu que pour dire que le prix du loyer du bail renouvelé devait être déplafonné, l'arrêt retient que la modalité de fixation du loyer par paliers dans le bail à renouveler, qui exclut la fixation d'un loyer de base, met obstacle à l'application de la règle du plafonnement et impose d'apprécier le loyer lors du renouvellement à sa valeur locative ;
Qu'en statuant ainsi , alors que, pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire prévue par l'article L. 145-34 du code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d'effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d'un loyer progressif par paliers, la cour d'appel a violé les textes susvisés
Toutefois, le bailleur peut prévoir un loyer supérieur s'il rapporte la preuve du changement de la valeur commerciale du local en justifiant des loyers des locaux voisins ou s'il fait des travaux importants dans le local ou encore en se référant à l'évolution positive des facteurs commerciaux.
Une commission départementale de conciliation aide à fixer le nouveau loyer. En cas de désaccord des parties, le Tribunal de Grande Instance fixe le nouveau loyer en considérant les faits donc sans contrôle du droit de la part de la cour de Cassation après un éventuel appel.
Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 4 mai 2011, Pourvoi n° 10-15473, REJET
Vu l'article L. 145-11 du code de commerce
Attendu que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 janvier 2010), que les époux X..., preneurs à bail de locaux à usage commercial appartenant à Mme Y..., ont demandé par acte du 6 septembre 2004 le renouvellement de leur bail qui venait à terme le 25 janvier 2005 ; que la bailleresse a, par acte du 7 décembre 2004, refusé ce renouvellement et délivré congé pour motifs graves et légitimes ; que les preneurs ont assigné la bailleresse en nullité de ce congé
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le congé du 7 décembre 2004, effectué hors du délai prévu par l'article L. 145-10 du code de commerce, est nul et que le bail s'est poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 janvier 2005
Qu'en statuant ainsi, alors que si le bailleur, qui a répondu tardivement à une demande de renouvellement émanant du preneur, est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, il n'est pas privé du droit de demander la fixation d'un nouveau loyer et qu'elle avait constaté que la bailleresse avait notifié aux preneurs un mémoire en fixation du loyer le 21 novembre 2006 et les avait assignés aux mêmes fins le 2 octobre 2008, la cour d'appel a violé le texte susvisé
LE DÉLAI DE PRESCRIPTION EST DE DEUX ANS POUR SAISIR LE TGI EN FIXATION DE LOYER
Cour de Cassation,chambre civile 3 arrêt du 20 octobre 2016, Pourvoi n° 15-19940, rejet
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que l'action du preneur en fixation du prix du bail renouvelé est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce et constaté que le bail renouvelé avait pris effet le 1er janvier 2010, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action de la société preneuse, qui avait notifié son mémoire en demande plus de deux ans après cette date, était prescrite ;/font>
Cour de Cassation,chambre civile 3 arrêt du 7 juillet 2016, Pourvoi n° 15-19485, Cassation Partielle
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de déclarer prescrite leur action en fixation du prix du loyer du bail commercial ayant pris effet le 2 août 2008, alors, selon le moyen, qu'il résulte des dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce que le bail dérogatoire conclu avant l'expiration du bail en cours entraîne de plein droit la naissance d'« un nouveau bail » soumis au statut des baux commerciaux ; que, le statut des baux commerciaux ne comporte toutefois aucune disposition relative à la fixation du loyer initial d'un bail commercial, de sorte que l'action en fixation du loyer d'un tel bail n'entre pas dans le champ d'application de la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce, mais relève du droit commun du louage ; qu'en jugeant le contraire, la cour a violé l'article L. 145-60 du code de commerce par fausse application ;
Mais attendu que l'action en fixation du loyer du bail commercial qui s'opère par application de l'article L. 145-5 du code de commerce est soumise au délai de prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce ;
Vu l'article L. 145-60 du code de commerce, ensemble l'article 2224 du code civil ;
Attendu qu'en application du second de ces textes, le délai de prescription court du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
Attendu que la demande en fixation du loyer du bail commercial né par application de l'article L. 145-5 du code de commerce suppose qu'ait été demandée, par l'une ou l'autre des parties, l'application du statut des baux commerciaux ; que, dès lors, c'est à cette date que les parties ont connaissance des faits leur permettant d'exercer l'action en fixation du loyer ;
Qu'il s'ensuit que le délai de prescription de l'action en fixation du loyer d'un tel bail court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d'application du statut est formée par l'une ou l'autre des parties, le montant du loyer étant fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande ;
Attendu qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la société Com'ca a revendiqué l'existence d'un bail commercial par lettre recommandée du 8 septembre 2010 ; que c'est à cette date que les consorts X..., tirant les conséquences juridiques de cette demande, ont eu connaissance des faits permettant l'exercice d'une action en fixation du loyer de ce bail ; qu'ils ont introduit leur action le 21 janvier 2011, soit moins de deux ans après cette date ;
Qu'en déclarant cette action prescrite, après avoir retenu que le point de départ du délai de prescription se situait au jour de la naissance du bail commercial, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
LE BAILLEUR NE PEUT PAS DEPLAFONNER UN LOYER EN SE FONDANT SUR UNE EXPERTISE NON CONTRADICTOIRE
Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 3 février 2010, Pourvoi n° 09-10631, Cassation
Vu l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 décembre 2008), que les consorts X..., propriétaires d'un local commercial donné à bail à la société Tinou Shop (société Tinou), ont assigné cette dernière pour faire fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2006
Attendu que pour dire que le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon les règles du déplafonnement, soit à la valeur locative, l'arrêt retient que les bail leurs se prévalent du rapport amiable établi à leur demande par M. Y... mettant en évidence une évolution des facteurs locaux de commercialité durant le cours du bail expiré, que ce rapport soumis aux observations contradictoires des parties et comportant des éléments objectifs, doit être retenu comme un élément permettant d'apprécier les motifs de déplafonnement, qu'il met en évidence une augmentation importante du pourcentage du nombre des enseignes par rapport au nombre de commerces resté constant du secteur en cause, que cette augmentation a attiré un flux supplémentaire non négligeable de chalands venant de l'extérieur et a eu une incidence notablement favorable sur la commercialité déjà bonne du secteur, que ce courant positif de commercialité a nécessairement profité au commerce en cause, les chalands, attirés par les marques, ne dédaignant pas pour autant les commerces autres participant ainsi à ce courant, que le commerce litigieux a d'autant plus profité de ce courant que la majorité des enseignes dont s'agit sont des enseignes de prêt-à-porter n'entrant pas dans la catégorie des enseignes de luxe et que ce changement notable de commercialité lié à l'augmentation du pourcentage des enseignes justifie le déplafonnement du loyer
Qu'en statuant ainsi, en se fondant exclusivement sur une expertise non contradictoire établie à la demande d'une des parties, la cour d'appel, qui a méconnu le principe de l'égalité des armes, a violé le texte susvisé
LE BAILLEUR PEUT MODIFIER UN LOYER COMPOSÉ D'UN MINIMUM GARANTI ET D'UNE VARIABLE
Cour de Cassation, chambre civile 3, deux arrêts du 3 novembre 2016, Pourvoi n° 15-16826 et 15-16627 CASSATION PARTIELLE
LA MODIFICATION NOTABLE DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE
DOIT AVOIR UNE INCIDENCE FAVORABLE SUR L'ACTIVITE COMMERCIALE DU PRENEUR
Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 14 septembre 2011, Pourvoi n° 10-30825 Cassation
Vu l'article L. 145-34 du code de commerce dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article L. 145-33 du même code
Attendu que le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ; qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 28 avril 2010), que Mme X..., propriétaire de locaux commerciaux pris à bail par les époux Y... aux droits desquels est venue la société Les Hauts Pavés, a donné congé à sa locataire avec offre de renouvellement moyennant un certain loyer ; que les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi
Attendu que pour admettre le déplafonnement du nouveau loyer, l'arrêt retient que la jurisprudence n'est pas fixée en ce sens que la modification notable des facteurs locaux de commercialité n'est prise en considération qu'autant qu'elle est favorable à l'activité du commerce considéré, qu'une telle modification doit être appréciée en elle même, par référence seulement à l'impact qu'elle peut avoir sur l'activité commerciale développée, peu important, si cet impact est constaté, qu'il soit favorable ou défavorable et qu'il ne peut pas, en l'espèce, ne pas être tenu compte d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité affectant l'activité développée par la société Les Hauts Pavés, que cette dernière admet et tient pour notablement défavorable, à contresens de la jurisprudence en vigueur
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
DEVANT LE TGI, LA PROCÉDURE EST TECHNIQUE ET DOIT ÊTRE EXACTEMENT APPLIQUÉE
Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 14 septembre 2011, Pourvoi n° 10-10032, Cassation
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer irrégulière la procédure suivie entre les parties devant le juge des loyers commerciaux,
Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que la procédure des articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, selon laquelle le juge des loyers ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi, s'imposait, en ce qu'elle était relative au dépôt des mémoires et à leur notification, aux justiciables comme ayant été édictée dans le cadre de l'organisation judiciaire et dans l'intérêt d'une meilleure administration de la justice et non dans l'intérêt de l'une ou l'autre des parties, la cour d'appel, qui a exactement retenu que les parties étant renvoyées devant le juge des loyers commerciaux, il leur incombait de procéder conformément aux textes ci-dessus mentionnés, et qui a constaté qu'après la décision d'incompétence, il avait été procédé par simples conclusions sans notification de mémoires, en a justement déduit que la procédure était irrégulière
Vu les articles 500 et 901 du code de procédure civile, ensemble l'article R. 145-27 du code de commerce
Attendu qu'a force de chose jugée le jugement qui n'est susceptible d'aucun recours suspensif d'exécution et que le jugement susceptible d'un tel recours acquiert la même force à l'expiration du délai du recours si ce dernier n'a pas été exercé dans le délai ; que la déclaration d'appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l'article 58, et à peine de nullité la constitution de l'avoué de l'appelant, l'indication du jugement et l'indication de la cour devant laquelle l'appel est porté ;
Attendu que pour annuler les décisions rendues les 29 mars 2005 et 4 septembre 2008, l'arrêt retient que la sanction de l'omission des mémoires préalables à la saisine du juge des loyers n'est pas l'irrecevabilité mentionnée au dispositif des conclusions de la société La Cave du Palais mais la nullité de la procédure suivie depuis l'assignation en référé du 11 février 2005 visée dans le corps de ses conclusions et que cette nullité affecte les jugements rendus les 29 mars 2005 et 4 septembre 2008
Qu'en statuant ainsi, alors que l'ordonnance du juge des référés n'était frappée d'aucun appel, la cour d'appel a violé les textes susvisés
Et vu l'article 627, alinéa 1, du code de procédure civile
Attendu que la cassation prononcée n'implique pas qu'il y ait lieu à renvoi, l'irrégularité de la procédure suivie devant le juge des loyers commerciaux après renvoi par le juge des référés entraînant interruption définitive et extinction de l'instance en fixation du loyer
L'ACTIVITE DU SOUS LOCATAIRE DOIT ETRE CONSIDEREE POUR EVALUER LES FACTEURS COMMERCIAUX
Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 8 décembre 2010, Pourvoi n° 09-70784, CASSATION
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 août 2009), que Mme X..., M. Y... et la société Foncière du littoral méditerranéen, propriétaires à Cannes d'un immeuble à usage commercial donné à bail à la société Mac Donald's France et pour partie sous loué à la société le Grand Café, ont assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux pour voir fixer le loyer du bail renouvelé
Attendu que pour dire que l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé ne pouvait justifier le déplafonnement du loyer, l'arrêt retient, d'une part, que l'augmentation du nombre de congressistes dans la ville n'avait pas présenté d'intérêt pour le commerce de restauration rapide exploité par la société Mac Donald's France, d'autre part, que l'activité de la sous locataire ne devait pas être prise en considération pour déterminer l'intérêt d'une modification notable de certains des éléments de la valeur locative
Qu'en statuant ainsi, alors que l'intérêt que présente une telle modification doit être appréciée au regard de la ou des activités commerciales exercées dans les locaux loués, sans qu'il y ait lieu d'exclure de cet examen l'activité d'un sous locataire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
LE TGI FIXE LE LOYER RÉTROACTIVEMENT AU JOUR DU RENOUVELLEMENT DU BAIL
Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 8 septembre 2016, Pourvoi n° 15-17485, Rejet
Attendu que la société Bécon tabac fait grief à l'arrêt de fixer le prix du loyer révisé à compter du 1er avril 2007 et non à compter du 23 juin 2008,Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le point de départ du délai de trois ans prévu par l'article L. 145-38 du code de commerce se situe à la date de renouvellement du bail et que, si la date d'exigibilité du loyer renouvelé avait été reportée au 23 juin 2008, en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer, cette circonstance était sans incidence sur la date de prise d'effet du nouveau bail fixée au 1er avril 2007, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, sans être tenue de répondre à un moyen inopérant fondé sur l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, inapplicable à la révision triennale légale, que l'indice à retenir pour le calcul du loyer révisé était celui du deuxième trimestre 2007

References: l'article 231
 l'article 6
 l'article 2224
 l'article 6
 § 1
 l'article 58
 l'article 627