Source: https://mieter-ini-do.com/wissenswertes-infos/
Timestamp: 2019-03-24 08:53:34+00:00

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Wissenswertes f. Mieter – MieterIniDo MID
Hier findet Ihr Urteile über Mietrechtsangelegenheiten oder Aktionen, Berichte zum Thema Mieter und Mieterinnen.
Der #behindertengerechte Umbau der #Mietwohnung. #Zustimmungsversagung des #Vermieters.
Trompetenspiel in der Nachbarwohnung
Gegen das Trompetenspiel eines Berufsmusikers in seinem Reihenhaus hatten die Nachbarn geklagt. Dieser übte im Wohnzimmer des Erdgeschosses und in einem Probenraum im Dachgeschoss bis zu drei Stunden am Tag. Dabei hielt er die Zeiten der Mittagsruhe ein. Zudem unterrichtet er noch an zwei Stunden in der Woche Schüler. Die Nachbarn wollten erreichen, dass die Musik in ihrem Haus nicht mehr zu hören ist.
Musikspielen in der Wohnung sei grundsätzlich erlaubt, entschied der zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofs. Es könne nicht generell verboten werden. „Häusliches Musizieren“ einschließlich des Übens gehöre dabei zu den „sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung“ und stelle, so die Bundesrichter, „einen wesentlichen Teil der Lebensfreude und des Gefühllebens“ dar. Es müsse daher in gewissen Grenzen von den Nachbarn hingenommen werden. Auf deren Interesse – sich in ihrer Wohnung entspannen zu können – müsse aber ebenfalls Rücksicht genommen werden. Der BGH hielt deshalb einen Ausgleich beider nachbarlichen Interessen für erforderlich.
Dieser Ausgleich lässt sich jedoch nur durch eine „ausgewogene und angemessene Begrenzung des Musikspielens“ erreichen. Dabei sind übliche Ruhezeiten, also in der Mittags- und der Nachtzeit einzuhalten. Wie lange tagsüber gespielt werden kann, ist im Einzelfall zu entscheiden und richtet sich nach den örtlichen Verhältnissen der Wohnung. Diese Maßstäbe gelten für Berufs- und Hobbymusiker gleichermaßen. Deswegen wies das Gericht den Fall zur Entscheidung an das Landgericht zurück. Die Richter dort müssen nun konkrete Zeiten festlegen, an denen musiziert werden darf.
Die Entscheidung der Karlsruher Richter ist sachgerecht, Nachbarn können sich nicht zu Lasten anderer grenzenlos ausleben. Wie schon beim Rauchen auf dem Balkon, können ihnen andernfalls Einschränkungen auferlegt und konkrete zeitliche Vorgaben gemacht werden.
BGH Urteil vom 26.10.2018, V ZR 143/17
Keine Mietminderung für Wärmebrücken trotz Schimmelgefahr bei Altbauten
In diesem Streitfall ging es um Wohnungen, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet wurden. Die Außenwände wiesen sogenannte Wärmebrücken auf. Dort besteht eine erhöhte und konkrete Gefahr zur Schimmelbildung. Ein Sachverständiger hatte festgestellt, dass mindestens zwei- bis dreimal gelüftet werden müsse, um eine Schimmelbildung zu vermeiden. Die Mieter sahen darin einen Mangel und verlangten eine Mietminderung sowie eine Innendämmung der Außenwände.
Ein tatsächlicher Schimmelbefall lag in den Wohnungen der Mieter nicht vor. Es ging letztlich um vorbeugende Maßnahmen, die der Vermieter durchführen sollte. Ein entscheidender Punkt, denn allein das Vorhandensein von Wärmebrücken stellt noch keinen Mangel der Mietsache dar, so die Karlsruher Richter. Dies gilt immer dann, wenn das Gebäude entsprechend den damals geltenden technischen Vorschriften errichtet worden ist. Zwar entsprachen die Wohnungen nicht mehr heutigen DIN-Normen, Wärmeschutzvorschriften existierten jedoch Ende der 1960er-Jahre noch nicht. Auf aktuelle Bauvorschriften können sich Mieter jedoch nicht nach dem Grundsatz des „zeitgemäßen Wohnens“ berufen. Der Vermieter schuldet, so der BGH, nur den Standard vergleichbarer Wohnungen zum Zeitpunkt ihrer Erbauung. Mieter einer Altbauwohnung können daher keinen zeitgemäßen Mindeststandard verlangen. Allein die Gefahr einer Schimmelbildung berechtigt Mieter nicht, die Miete zu kürzen oder eine zusätzliche Wärmedämmung zu fordern.
Gleichzeitig beschäftigten sich die Karlsruher Richter mit den zumutbaren Lüftungspflichten für Mieter. Nach Ansicht des Gerichts richtet sich dies zwar nach den Erfordernissen des jeweiligen Einzelfalles, ein zwei- bis dreimaliges Lüften pro Tag ist nach Ansicht des Gerichts aber nicht zu beanstanden.
Die Entscheidung des BGH ist nicht überraschend, für Mieter allerdings enttäuschend. Im Ergebnis bedeutet es, dass erst tatsächlich Schimmel vorliegen muss, bevor Mieter eine Mängelbeseitigung einfordern können und Mietminderungsrechte haben. Dann sind jedoch in vielen Fällen Streitigkeiten über ein ausreichendes Heiz- und Lüftungsverhalten vorprogrammiert.
BGH Urteile vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18
Lukas Siebenkotten: „Natürlich ist der Mieter verpflichtet, vernünftig zu heizen und zu lüften. Aber egal, ob der Mieter in eine teure oder preiswerte, in eine neue oder eine ältere Wohnung zieht – er hat Anspruch auf eine Wohnung, die ihn nicht krank macht, in der seine Gesundheit nicht gefährdet wird. Aus meiner Sicht ist das eine Wohnung, in der nicht die Gefahr von Schimmelpilzbildung besteht. Seine Ansprüche sollte ein Mieter nicht erst dann durchsetzen können, wenn die Wohnung schon verschimmelt ist.“
„Das Ergebnis ist richtig. Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in Ordnung halten, aber nicht putzen. Reinigungsarbeiten in oder an der Wohnung sind Sache des Mieters – egal, ob sie im Einzelfall einfach oder schwierig durchzuführen sind“, sagte der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, Ulrich Ropertz
27.12.18 – 10:00 Uhr
1. Betriebskosten 36,6 % 33,0 %
2. Wohnungsmängel 17,6 % 20,0 %
3. Mieterhöhung 11,7 % 11,5 %
4. Allg. Vertragsangelegenheiten 8,6 % 9,9 %
5. Mietkaution 6,1 % 6,2 %
6. Vermieterkündigung 5,5 % 5,5 %
7. Schönheitsreparaturen 4,8 % 5,0 %
8. Modernisierung 4,2 % 4,1 %
9. Mieterkündigung 2,1 % 2,6 %
10. Umwandlung/Eigentümerwechsel 0,7 % 0,1 %
1. Betriebskosten 29,2 %
2. Wohnungsmängel 20,7 %
3. Mieterhöhung 15,1 %
4. Allg. Vertragsangelegenheiten 9,6 %
5. Vermieterkündigung 5,8 %
6. Schönheitsreparaturen 4,9 %
7. Mietkaution 4,8 %
8. Modernisierung 3,9 %
9. Mieterkündigung 1,9 %
10. Umwandlung/Eigentümerwechsel 1,0 %
Wohnraummietsachen, insgesamt 226.933 246.616 260.990
Amtsgericht 217.801 236.484 250.303
Landgericht/Berufungsinstanz 9.132 10.132 10.687
1. Vertragsverletzungen 27,4 % 26,7 %
2. Betriebskosten 19,4 % 20,9 %
3. Mieterhöhung 16,6 % 17,3 %
4. Mietkaution 16,2 % 16,1 %
5. Eigenbedarf 5,9 % 5,2 %
6. Fristlose Kündigung 5,5 % 5,0 %
7. Modernisierung 1,8 % 1,9 %
8. Ordentliche Kündigung 1,5 % 1,5 %
9. Schönheitsreparaturen 1,0 % 0,9 %
10. Ohne Zuordnung, keinem der o.g. Themen zuzuordnen 4,7 % 4,5 %
Mieterverein Witten: Resolution gegen Vonovia
Mieterverein Witten erhöht Druck auf Vonovia
Resolution gegen Unternehmen verabschiedet
Modernisierungskosten seien zu hoch
Forderung: Vonovia soll diese zurücknehmen
Eine Interessengemeinschaft von Mietern in Witten erhöht jetzt wegen zahlreicher Probleme den Druck auf das Wohnungsunternehmen Vonovia. Dafür verabschiedete sie am Dienstagabend (11.12.2018) eine Resolution.
Vonovia soll die Kosten für Modernisierungen seit 2016 nicht auf die Mieter umlegen, steht in der Resolution. Die Interessengemeinschaft führt dafür mehrere Gründe an, so würden die Mieterhöhungen durch das Unternehmen zu drastisch ausfallen.
Mieter seit Jahrzehnten in Wohnungen
Aktuell müssen, laut Wittener Mieterverein, auch finanziell schwache Mieter, die seit Jahrzehnten in ihrer Wohnung leben, plötzlich deutlich mehr bezahlen. Auch Witwen von Stahlarbeitern mit einer sehr kleinen Rente seien davon betroffen, berichtet Knut Unger vom Mieterverein.
„ Wenn die jetzt mit einer Modernisierungsmieterhöhung von 150 oder 160 Euro konfrontiert werden, dann wissen sie nicht, wo sie bleiben sollen „, sagt Unger. „ Sie identifizieren sich nach Jahrzehnten so mit ihrer Wohnung – die hungern lieber, als dass sie ausziehen oder kämpfen. „
Maßnahmen würden nicht durchgeführt
Außerdem kritisieren die Wittener Mietervertreter, dass einzelne Maßnahmen teilweise überhaupt nicht durchgeführt worden seien. Der Mieterverein hatte Vonovia wegen der Mängel bereits Anfang Oktober angezeigt – der Vorwurf: Betrug. Das Unternehmen weist das jedoch zurück.
Vonovia ist Deutschlands größter Wohnungsvermieter und besitzt allein in Witten rund 1.000 Wohnungen.
Vonovia-Mieter müssen nicht für Rechtsanwalt zahlen
(mvd) die Vonovia bzw. die von der Vonovia beauftragte Rechtsanwaltskanzlei, JHS Legal, darf keine vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, die teils mehrere Hundert Euro betragen, von Mietern für Mahnungen verlangen.
Dieses gute und erleichternde Urteil für Vonovia-Mieter sprach nun das Landgericht Itzehoe am 19.06.2018 (Az. 9 S 74/16) und bestätigte damit die Auffassung des Mietervereins Dresden und Umgebung e.V..
Die Richter zweifelten bereits daran, dass die Einschaltung einer Rechtsanwaltskanzlei bei einfachen Mahnungen überhaupt erforderlich und zweckmäßig ist.
Für die einfachen Mahnschreiben, ohne Auseinandersetzung mit nicht ganz unkomplizierten Rechtsfragen, wie Hintergründen zu Betriebs- oder Heizkostenabrechnungen, hat die Vonovia kein Recht, die Erstattung von vorgerichtlichen Anwaltskosten zu verlangen.
Ähnlich urteilten auch bereits die Amtsgerichte in Stuttgart und Dortmund (Az. AG Stuttgart 33 C 5189/16 und AG Dortmund 412 C 10756/13).
Katrin Kroupová vom Mieterverein Dresden teilt dazu mit, dass ein Großvermieter mit eigener Buchhaltungs- und Rechtsabteilung, wie die Vonovia, verpflichtet ist, einfache Mahnschreiben selbst zu erstellen.
Mieter müssen nicht zusätzliche Anwaltskosten dafür übernehmen. Mieter sollten sich jedoch bewusst sein, dass Mahngebühren in üblicher Höhe durch den Vermieter berechnet werden können, wenn tatsächlich ein Zahlungsrückstand besteht.
Urteil: Zusätzliche Pflichten für Mieter durch Hausordnung sind unzulässig
Hausordnung soll Zusammenleben der Mieter regeln
(Landgericht Berlin, Urteil vom 08.03.2016, Az. 63 S 213/15)
Mieter müssen sich an die Hausordnung halten. Denn sie soll gewährleisten, dass es im Mietshaus friedlich bleibt. Doch was genau darf darin geregelt werden?Eine Hausordnung soll das zusammenleben der Mieter regeln – nicht mehr und nicht weniger. Werden Mietern durch die Hausordnung zusätzliche Pflichten auferlegt, ist das unzulässig. Vermieter können den Mietern daher auch keine Pflichtverletzung vorwerfen, wenn diese sich nicht an die entsprechenden Vorgaben halten. Das geht aus einer Entscheidung des Land­gerichts Berlin hervor (Az.: 63 S 213/15).
Mieter hatte Regeln der Hausordnung missachtet
In dem verhandelten Fall hatte ein Vermieter die Mieter in der Hausordnung verpflichtet, den Balkon frei von Schnee und Eis zuhalten. Nach dem Auszug wollte der Vermieter unter anderem Geld für die Beseitigung eines Wasser­schadens in der darunter liegenden Wohnung. Ursache für den Schaden war laut Vermieter der vereiste Abfluss auf dem Balkon des Mieters. Auch Reinigungs­kosten wollte der Vermieter haben. Denn der Mieter hatte die Fenster beim Auszug nicht geputzt.
Erfolg hatte der Vermieter nicht
Das Gericht lehnte die Ansprüche ab. Ein Mieter sei bei Auszug nicht verpflichtet, die Fenster zu putzen. Auch der Wasserschaden könne nicht dem Mieter angelastet werden. Denn eine Hausordnung dürfe Mietern keine zusätzlichen Pflichten auferlegen. Der Mieter müsse den Balkon nicht von Schnee und Eis befreien und den Abfluss auftauen.
Videoüberwachung im eigenen Garten einer Eigentumsanlage ist erlaubt
In einer Wohneigentumsanlage, in der jedem Wohnungseigentümer ein eigener Gartenteil zugewiesen ist, darf ein Eigentümer in seinem Bereich eine Videoüberwachungsanlage installieren, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) im Oktober 2011.
In einer Wohneigentumsanlage, die aus 3 Reihenhäusern besteht, stritten die Mitglieder über die Zulässigkeit einer Videoüberwachungsanlage. Ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft hatte in dem zu seinem Reihenhaus gehörenden Garten 2 Videokameras angebracht, die ausschließlich seinen Bereich erfassten. Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft forderten ihn auf, die Kameras zu entfernen. Sie befürchteten, dass auch die anderen Gartenteile heimlich ausgespäht werden könnten. Laut Teilungserklärung sind die Wohnungseigentümer so zu behandeln, als seien sie unbeschränkte Alleineigentümer ihres Grundstücksteils.Der BGH entschied den Rechtsstreit zugunsten des Wohnungseigentümers, der die Videokameras installiert hatte. Die Kameras beeinträchtigten die anderen Eigentümer nicht über das in § 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmte Maß hinaus. Grundsätzlich darf ein Grundstückseigentümer auf seinem Grundbesitz Videokameras installieren, sofern diese nur das Grundstück des Eigentümers erfassen. Nur die hypothetische Möglichkeit einer Überwachung durch eine Videokamera beeinträchtigt das Persönlichkeitsrecht von Grundstücksnachbarn nicht (BGH, Urteil v. 21.10.11, Az. V ZR 265/10).
Fensterreparatur von Anfang an: Eigentümer muss auch für erste Mängel aufkommen
Wenn ein Wohnungseigentümer laut Teilungserklärung oder Vereinbarung die Fenster seines Sondereigentums auf eigene Rechnung in Stand halten muss, fällt darunter auch die erstmalige ordnungsmäßige Installation eines Fensters.
Ein Fenster im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers war durch den Bauträger mangelhaft installiert worden. Als der Wohnungseigentümer dies erkannte, verlangte er, dass das Fenster auf Kosten sämtlicher Wohnungseigentümer erneuert wird. Die übrigen Wohnungseigentümer weigerten sich. Sie argumentierten, dass einer Vereinbarung in der Teilungserklärung zufolge, jeder Sondereigentümer die Instandhaltung der Fenster im Bereich seiner Sondereigentumseinheit auf eigene Rechnung veranlassen muss.Der anschließende Rechtsstreit wurde zugunsten der übrigen Wohnungseigentümer entschieden. Mit der streitgegenständlichen Vereinbarung ist auch die Pflicht zur Instandsetzung eines von Anfang an mangelhaften Fensters auf die einzelnen Sondereigentümer verlagert worden. Die Fenster stellten zwar Gemeinschaftseigentum dar. Die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums ist aber auch eine Instandsetzung. Die Vereinbarung sollte die Verantwortung für die Fenster weitestgehend auf die Sondereigentümer übertragen (LG München I, Urteil v. 27.06.11, Az. 1 S 1062/11).
Ausgliederung der Heizkostenabrechnung – Jahresabrechnung ist rechtswidrig
Wenn in einer Jahresabrechnung die Heizkosten nicht berücksichtigt wurden, liegt ein schwerwiegender Mangel vor, entschied das Landgericht in München.
Zuvor hatten Wohnungseigentümer über die Rechtmäßigkeit einer Jahresabrechnung gestritten. Auf einer Eigentümerversammlung im März 2009 hatten die anwesenden Mitglieder der Gemeinschaft die Jahresabrechnung 2008 genehmigt. Diese wies aber nicht die Heizkosten des betreffenden Jahres in Höhe von fast 3.000 € aus. Vielmehr wurden die Heizkosten getrennt ausgewiesen. Ein Wohnungseigentümer reichte deswegen Anfechtungsklage ein.Mit Erfolg! Die Heizkostenabrechnung war rechtswidrig. Die isolierte Abrechnung der Heizkosten, ohne Einbeziehung in die Jahresabrechnung, stellte einen Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung dar und war deshalb rechtswidrig. Es ist mit § 28 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unvereinbar, Ausgaben nicht in der Jahresabrechnung abzurechnen. Dadurch das die Heizkosten nicht aufgeführt wurden, erfolgte keine Ausweisung des Gesamtsaldos der Ausgaben. Eine Abrechnung nur über einen Teil der Kosten widerspricht auch insofern dem Zweck des § 28 Abs. 3 WEG, wonach in Einzelabrechnungen die finanziellen Verpflichtungen der Wohnungseigentümer abschließend und verbindlich aufgeführt sein sollen (LG München I, Urteil v. 08.08.11, Az. 1 S 4470/11).
Sie sind umgezogen und warten immer noch auf die Rückzahlung der Mietkaution ?
Ein umstrittenes Rechtsproblem ist die Frage, wann die Rückzahlung der Mietkaution in voller Höhe verlangen werden kann. Nach Beendigung Mietverhältnis muss der Vermieter die Kaution zurückgeben und zwar je nach Kautionsform verzinst oder inklusive sonstiger angefallener Erträge. Die Rückzahlung sollte im Interesse des Mieters also so schnell wie möglich geschehen. Viele Vermieter weigern sich, die Rückzahlung zu forcieren, schließlich stehen etwaige Nachforderungen aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung im Raum. Vor diesem Hintergrund erfolgt ein Einbehalt zu Recht, wie der Bundesgerichtshof in einer wegweisenden Entscheidung (BGH, Az.: VIII ZR 71/05) zuletzt urteilte.
In diesem Urteil stellte der BGH klar, dass die Mietkaution auch als Sicherheit für noch nicht fällige, aber demnächst zu erwartende Ansprüche des Vermieters diene.
Der Mieter hat damit keinen Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses, zumindest nicht in voller Höhe. Der Vermieter darf die Kaution für eine angemessene Frist zurückhalten. Der Vermieter kann die Kaution insbesondere für noch offenstehende Miete, ausstehende Nebenkosten und zu Recht geforderte Reparaturkosten verwenden. Dies entspricht lauch dem Sicherungszweck der Mietkaution. Zwar soll die Kaution in erster Linie Kosten für Instandsetzungsarbeiten infolge unsachgemäßer Wohnungsnutzung, nicht beseitigter Schäden oder nicht durchgeführter Abschlussrenovierung abdecken. Allerdings fallen auch potentielle Ansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung unter die Sicherungsfunktion der Kaution.
Rückzahlungsanspruch der Kaution / Ansprüche des VermietersZur zulässigen Höchstdauer des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters hat sich der BGH nur indirekt geäußert; eine gesetzliche Regelung existiert nicht. Nach Ansicht des BGH sind für die Beurteilung die Gesamtumstände des Einzelfalls maßgebend. In dem Fall einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann die Kaution also bis zum Ablauf der maßgeblichen Abrechnungsfrist zurückbehalten werden. Dabei ist der Vermieter zu keiner Teilabrechnung verpflichtet. Gerechtfertigt ist diese Regelung deshalb, weil der Vermieter beim Auszug des Mieters nicht über alle erforderlichen Daten der Versorgungsunternehmen verfügt. So kann es durchaus vorkommen, dass der Mieter – abhängig vom Zeitpunkt seines Auszuges – seine (volle) Kaution erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode erhält, also nach bis zu 12 Monaten.
Zu beachten ist allerdings, dass der Vermieter lediglich einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten darf, der sich an der Höhe der zu erwartenden Nachforderungen nebst Sicherheitszuschlag zu orientieren hat. Auf Antrag des Mieters ist der Vermieter zur teilweisen Rückzahlung der Kaution verpflichtet.
Kleinreparatur­klausel im Mietvertrag:
Obergrenze von 120 Euro pro Einzelreparatur unzulässig Unangemessene Benachteiligung der Mieter liegt vor
Regelt eine Klausel im Mietvertrag, dass der Mieter Kleinreparaturen mit einem Kostenaufwand von bis zu 120 Euro selbst tragen muss, so liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor.
Die Klausel ist daher unwirksam (§ 307 BGB). Dies hat das Amtsgericht Bingen entschieden.In dem zugrunde liegenden Fall bestand zwischen zwei Mietvertragsparteien Streit darüber, ob eine Klausel im Mietvertrag wirksam sei. Die Klausel regelte, dass Kleinreparaturen mit einem Kostenaufwand von bis zu 120 Euro pro Einzelreparatur vom Mieter selbst zu tragen waren.
Kostentragung für Kleinreparaturen kann auf Mieter übertragen werden
Das Amtsgericht Bingen entschied zu Gunsten der Mieter. Grundsätzlich müsse der Vermieter die Mietsache erhalten und die diesbezüglichen Kosten tragen.
Zwar könne er sie im Mietertrag teilweise auf den Mieter übertragen. Eine solche Klausel sei jedoch nur dann zulässig, wenn sie keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt.
Dazu habe der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Reparaturklauseln der Höhe nach auf einen Kleinstbetrag pro Einzelreparatur sowie auf eine Gesamtzahl und einem Gesamtbetrag pro Jahr begrenzt seien (BGH, Urt. v. 10.02.2010 – VIII ZR 343/08 = WuM 2010, 235).Grenze von 120 € unzulässig
Nach Ansicht des Amtsgerichts habe die Grenze der Kosten von 120 € pro Einzelreparatur die Mieter unangemessen benachteiligt. Die Klausel sei daher gemäß § 307 BGB unwirksam gewesen. Als zulässige Grenze erachtete das Gericht Beträge von 75 bis 100 €.
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung
der Mietkaution entsteht frühestens dann, wenn der Mieter die Wohnung dem Vermieter übergeben hat. Ein umstrittenes Rechtsproblem ist die Frage, wann die Rückzahlung der Mietkaution in voller Höhe verlangen werden kann. Nach Beendigung Mietverhältnis muss der Vermieter die Kaution zurückgeben und zwar je nach Kautionsform verzinst oder inklusive sonstiger angefallener Erträge. Die Rückzahlung sollte im Interesse des Mieters also so schnell wie möglich geschehen. Viele Vermieter weigern sich, die Rückzahlung zu forcieren, schließlich stehen etwaige Nachforderungen aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung im Raum. Vor diesem Hintergrund erfolgt ein Einbehalt zu Recht, wie der Bundesgerichtshof in einer wegweisenden Entscheidung (BGH, Az.: VIII ZR 71/05) zuletzt urteilte.
Rückzahlungsanspruch der Kaution / Ansprüche des Vermieters
Zur zulässigen Höchstdauer des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters hat sich der BGH nur indirekt geäußert; eine gesetzliche Regelung existiert nicht. Nach Ansicht des BGH sind für die Beurteilung die Gesamtumstände des Einzelfalls maßgebend. In dem Fall einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann die Kaution also bis zum Ablauf der maßgeblichen Abrechnungsfrist zurückbehalten werden. Dabei ist der Vermieter zu keiner Teilabrechnung verpflichtet. Gerechtfertigt ist diese Regelung deshalb, weil der Vermieter beim Auszug des Mieters nicht über alle erforderlichen Daten der Versorgungsunternehmen verfügt. So kann es durchaus vorkommen, dass der Mieter – abhängig vom Zeitpunkt seines Auszuges – seine (volle) Kaution erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode erhält, also nach bis zu 12 Monaten.
In der Praxis ist es üblich, dem Mieter eine Prüfungs- und Absicherungsfrist von drei Monaten zuzubilligen. Diesen Zeitraum räumen die Gerichte regelmäßig auch dem Vermieter ein.
Andererseits gibt es auch Fälle, in denen eine dreimonatige Frist nicht ausreicht, um den Umfang der Gegenansprüche festzustellen: Wenn die Schäden an der Wohnung erheblich sind, mit Sicherheit noch Nebenkostenrechnungen offen stehen und die Abrechnung einige Monate dauert. Die Gerichte neigen dazu, in solchen Fällen dem Vermieter eine Rückzahlungsfrist von bis zu sechs Monaten für die Kaution zuzugestehen.
Anforderungen an eine soziale
„Es gibt einen stetigen
Konflikt zwischen dem
Wohnen als zu Hause und
dem Wohnen als Immobilie“
David Madden & Peter Marcuse:
„In Defense of Housing“ (2016)
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bericht des DMB
Wenig Neues, Absichtserklärungen und altbekannte Vorschläge
Mieterbund fordert konkrete Maßnahmen und schnelles Handeln
(dmb) „Der Wohngipfel im Bundeskanzleramt hat vor allem Symbolcharakter. Die Wohnungsfrage als zentrale soziale Frage unserer Zeit ist in der Bundesregierung angekommen, auch bei der Kanzlerin. In der Sache aber hat der Wohngipfel aus unserer Sicht wenig Neues gebracht. Das Eckpunktepapier der Bundesregierung enthält neben einer Reihe von Absichtserklärungen vor allem Hinweise auf altbekannte Vorschläge und Vereinbarungen“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Ergebnis des Wohngipfels. „Angesichts der aktuellen Wohnungsnöte von hunderttausenden Mietern ist schnelles Handeln erforderlich, müssen jetzt konkrete Maßnahmen getroffen werden, die insbesondere in den Städten den Wohnungsneubau für einkommensschwächere Haushalte und Normalverdiener ankurbeln, und mietrechtliche Regelungen geschaffen werden, die die Mietpreisexplosion im Neubau, bei der Wiedervermietung und im Wohnungsbestand stoppen.
Für das schon im Koalitionsvertrag vereinbarte Ziel, in dieser Legislaturperiode 1,5 Millionen Wohnungen bauen zu wollen, setzt die Bundesregierung insbesondere auf das Baukindergeld, auf Sonderabschreibungen im Wohnungsneubau und eine Stärkung des sozialen Wohnungsbaus.
Siebenkotten: „Das Baukindergeld ist wohnungspolitisch unsinnig. Es führt zu Mitnahmeeffekten in ländlichen Regionen und reizt in Städten allenfalls den Kauf von Eigentumswohnungen an. Neue, vor allem neue bezahlbare Wohnungen entstehen nicht. Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau machen nur Sinn, wenn die begünstigten Bauherren sich gleichzeitig verpflichtet, bestimmte Mietobergrenzen nicht zu überschreiten. Ohne Mietobergrenzen wird das Ziel, Wohnungen im mittleren Preissegment zu bauen, nicht erreicht.“
Das Eckpunktepapier verspricht eine „Stärkung des sozialen Wohnungsbaus“, 5 Milliarden Euro stellt der Bund den Ländern zur Verfügung, 100.000 neue Sozialwohnungen sollen gebaut werden – aber nicht jährlich, sondern innerhalb von 4 Jahren.
Siebenkotten: „Das ist keine Stärkung des sozialen Wohnungsbaus. Wenn 2018 und 2019 jeweils 1,5 Milliarden Euro zur Verfügung stehen, 2020 und 2021 aber nur jeweils 1 Milliarde, dann werden die Mittel für den sozialen Wohnungsbau zurückgefahren. Der soziale Wohnungsbau wird dadurch sicherlich nicht gestärkt. Wir fordern jährlich 6 Milliarden Euro von Bund und Ländern, damit 80.000 bis 100.000 Sozialwohnungen im Jahr neu gebaut werden können.“
Das vom Bundeskabinett bereits beschlossene Mietrechtsanpassungsgesetz soll vorrangig im Bundestag beraten werden und zum 1. Januar 2019 in Kraft treten.
Siebenkotten: „Aus unserer Sicht muss bei diesem Gesetz spürbar nachgebessert werden. Die Geltungsdauer der Mietpreisbremse muss verlängert, Ausnahmeregelungen gestrichen und Vermieter sanktioniert werden, wenn sie sich nicht an das Gesetz halten. Der Umfang einer Modernisierungsmieterhöhung wird in dem Gesetzentwurf der Justizministerin zwar begrenzt, aber nicht ausreichend. Wir fordern eine Senkung der Modernisierungsumlage auf 4 Prozent, statt der geplanten 8 Prozent, und eine Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen von 1,50 Euro pro Quadratmeter und nicht von 3 Euro.“
Mit einem zweiten Mietrechtspaket sollen einfache Mietspiegel gestärkt und gesetzliche Mindestanforderungen für qualifizierte Mietspiegel eingeführt werden. Außerdem soll der Betrachtungszeitraum für die Vergleichsmiete von 4 auf 6 Jahre verlängert werden.
Siebenkotten: „Die Ankündigungen zu Mietspiegeln bleiben vage, grundsätzlich sind sie aber geeignet, für mehr Rechtssicherheit bei Mietern und Vermietern zu sorgen. Positiv ist, dass der Betrachtungszeitraum bei der Vergleichsmiete auf 6 Jahre verlängert werden soll. Zurzeit wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den Vertragsabschlüssen und Mieterhöhungen der letzten 4 Jahre gebildet. Bei einer Verlängerung des Betrachtungszeitraums wären das die Vertragsabschlüsse und Mieterhöhungen der letzten 6 Jahre. Wir fordern, dass alle Vertragsabschlüsse in den Betrachtungszeitraum einfließen müssen, zumindest aber die der letzten 10 Jahre. Dies hätte eine noch stärker preisdämpfende Wirkung für die Mietpreisentwicklung im Wohnungsbestand.“
Das Wohngeld soll 2020 erhöht werden.
Siebenkotten: „Wir begrüßen die angekündigte Wohngeldreform. Aus unserer Sicht reicht es aber nicht aus, das Wohngeld immer mal wieder nach ein paar Jahren zu erhöhen. Wir brauchen eine Dynamisierung des Wohngeldes, das heißt, die Wohngeldzahlungen müssen automatisch den gestiegenen Mieten angepasst werden.“
Rund 300 Teilnehmer/innen wohnten dem gestrigen Alternativen Wohngipfel im überfüllten Berliner Umweltforum bei. In Workshops und auf Plenarveranstaltungen wurde eine andere Mieten- und Wohnungspolitik eingefordert, die den Grundstein für eine soziale Stadtentwicklung in den Wohnquartieren legen soll.Der Alternative Wohngipfel setzt sich mit 55 zentralen Forderungen für eine Politik ein, die den Bedürfnissen der Mieterinnen und Mieter sowie Wohnungssuchenden Rechnung trägt. Der alternative Wohngipfel erhebt schwere Vorwürfe gegen die bisherige Mieten- und Wohnungspolitik der Bundesregierung. Der teilweise dramatisch zunehmenden Wohnkostenbelastung der Haushalte und Verdrängung wird nichts entgegengesetzt, vielmehr werden die Bedürfnisse der Immobilien-, Bau- und Finanzwirtschaft bedient und der Spekulation mit Wohnraum und Boden Vorschub geleistet. Es ist eine Fiktion, über steuerliche Vergünstigungen von Eigentümern die Wohnungsversorgung für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen verbessern zu können, wenn man nicht gleichzeitig die Miethöhe wirksam beschränkt.
Grundsätzlich gilt für jede/n Mieter/Inn bei Abschluss eines Mietvertrages sofort Mitglied in einem der drei Mieterverbände in Dortmunf und Umgebungeinschließlich des dort eingeschlossenen Mietrechtsschutz zu werden. Hier wird Schutz gewährt bei allen mietrechtlichen Problemen und man erhält eine umfassende regelmäßige Information.
Je nach Einzelfall, Art und Umfang eines Mangels kann man nach fruchtlosem längerem Verstreichen mehrerer Fristen gegenüber dem Vermieter eine sog. „Ablehnungsandrohung“ anbringen, wonach man die Reparatur bis zum Verstreichen einer bestimmten Frist ablehnt und die Arbeiten dann zunächst auf eigene Rechnung durchführen lässt und die entstandenen Kosten als Schadensersatz geltend macht. Auch hier schriftlich per Einschreiben/Einwurf.
Dieser Leitfaden erübrigt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt /in oder Mieterverein Dortmund und Mieterbund .
Grundsätzlich sollte für jeden Mieter gelten: Sofern noch nicht vorhanden – sofortiger Abschluss einer Mietrechtsschutzversicherung über einen Mieterverein. In Dortmund und Umgebung. Mieterverein Dortmund und Mieterbund
Mieterverein Dortmund und Mieterbund Informieren und Gründung einer Mieterinitiative
Grundsätzlich gilt weiter: Egal, ob Mieter schon etwas von einer energetischen Sanierung in ihrer Wohnanlage gehört oder gesehen haben, Kontakt mit Mietern im Haus, in der Wohnanlage, im Aufgang aufnehmen und mit der Organisation einer Mieterinitiative beginnen. Listen mit Namen, Tel.Nr. , E-Mail-Adressen anfertigen, Räumlichkeiten suchen. Informationen zur energetischer Sanierung und damit verbundener Mieterhöhung besorgen (im Netz).
Fast alle Mieter in Dortmund und Umgebung – besonders aber die Mieter der Vonovia oder LEG – müssen in absehbarer Zeit damit rechnen, dass, sofern noch nicht geschehen – alle Wohnanlagen energetisch saniert werden.
Frist (Härtefalleinwand)
Kommt die Modernisierungsankündigung die immer schriftlich sein muss ins Haus, sofort Kontakt mit Nachbarn aufnehmen, um sich gemeinsam bei dem Mieterverein Dortmund und Mieterbund beraten zu lassen. Gleichzeitig Kontakt zum eigenen Netzwerk (E-Mail-Adresse) aufnehmen und immer dabei die Fristen im Auge behalten. Es handelt sich bei der Frist um die neue hohe Miete nach Sanierung dabei geht es um den sog. Härtefalleinwand. Hierfür hat der Mieter nur 1 Monat Zeit ab Zustellung der Modernisierungsankündigung, die immer auch schon die mögliche neue sehr hohe Miete beinhalten muss. Dieser Härtefalleinwand sollte von jedem Mieter erhoben werden. Leider können die Mieter sich gegen eine energetische Sanierung (wie Außenfassade, neue Fenster etc.) nicht wehren, sie müssen aber auch nicht so ohne weiteres gleich alles unterschreiben, daher immer erst Beratung beim Mieterverein Dortmund und Mieterbund und den schriftlichen Härtefalleinwand fristgerecht per Einschreiben/Rückschein abschicken.
Kontakt und Beratung von Anwälten, Mietervereinen und Netzwerk
Gleichzeitig Kontakt zu Mieterverein Dortmund und Mieterbund suchen, entweder über die Beratungsstellen oder in unserem Netzwerk erfragen und erste Termine vereinbaren. Auch diejenigen, die keinen Rechtsschutz haben, sollten sich der Mieterinitiative anschließen, damit sie mit Hilfe anderer die weitere Vorgehensweise erfahren und von dort Hilfe erhalten.
Nichts einfach unterschreiben, das kann gefährlich werden. Die Vermieter nutzen oft die Angst und Unkenntnis der Mieter, um sie über „den Tisch zu ziehen“. Niemals allein mit dem Vermieter sprechen oder Termine wahrnehmen oder in die Wohnung lassen.
Öffentlichkeitsarbeit und Mieterversammlungen Die der Mieterverein Dortmund Unterstützt
Schnellstmöglich alle Mieter der betroffenen Wohnungen und Wohnanlage informieren und schnellstmöglich eine Mieterversammlung organisieren.
Gruppen bilden, die verschieden Aufgaben übernehmen können, z.B. auch Mieter, die Kontakt zu Parteien und zur Presse aufnehmen können. Öffentlichkeit ist sehr sehr wichtig, weil der Druck aus der Öffentlichkeit die Vermieter häufig dazu bringt, von ihren ursprünglich hohen Forderungen abzugehen. Immer mehr sind Vermieter bereit, mit den Mieterinitiativen Verhandlungen (Modernisierungsvereinbarung) zu führen und Vereinbarungen abzuschließen.
Solche Modernisierungsvereinbarungen sollten grundsätzlich mit Fachanwälten, Mieterverein Dortmund und Mieterbund , der Mieterinitiative und den zuständigen Bauämtern (Baustadträten) durchgeführt werden.

References: BGH 

BGH 
 BGH 

BGH 
 BGH 
 § 14
 § 28
 § 28
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 307
 BGH 
 BGH