Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=30.04.2014&Aktenzeichen=XII%20ZR%20146/12
Timestamp: 2019-05-25 08:38:33+00:00

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BGH, 30.04.2014 - XII ZR 146/12 - dejure.org
https://dejure.org/2014,12826
BGH, 30.04.2014 - XII ZR 146/12 (https://dejure.org/2014,12826)
BGH, Entscheidung vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12 (https://dejure.org/2014,12826)
BGH, Entscheidung vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 (https://dejure.org/2014,12826)
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BGB §§ 242, 542, 550, 566 Abs. 1, 567 Satz 1, 578 Abs. 2
§ 242 BGB, § 542 BGB, § 550 BGB, § 566 Abs 1 BGB, § 567 S 1 BGB
Geschäftsraummietvertrag: Treuwidrige Kündigung durch den vertragseintretenden Nießbrauchsberechtigten unter Berufung auf einen Schriftformmangel trotz Schriftformheilungsklausel
BGB §§ 242, 542, 550, 566, 567
Kündigung wegen Schriftformmangels trotz formularvertraglicher Schriftformheilungsklausel durch Nießbrauchsberechtigten
Ordentliche Kündbarkeit eines Mietvertrages wegen Schriftformmangels
Grundstückserwerber darf formunwirksamen Mietvertrag nach § 550 BGB kündigen; §§ 242, 542, 550, 566 Abs. 1, 567 Satz 1, 578 Abs. 2 BGB
Kündigung wegen Verstoßes gegen Schriftform trotz vertraglicher Schriftformheilungsklausel; Schriftformmangel
Kein treuwidriges Handeln des in Mietvertrag eingetretenen Nießbrauchsberechtigten bei Kündigung wegen Schriftformmangels trotz Heilungsklausel
Schriftformklausel hindert keine Kündigung!
Schriftformmangel, mietvertragliche Heilungsklausel - und die treuwidrige Kündigung des Mietvertrages
Kündigung des Mietvertrags durch den in den Mietvertrag eingetretenen Nießbrauchsberechtigten wegen Schriftformmangels trotz Schriftformheilungsklausel
Recht zur ordentlichen Mietvertragskündigung bei Schriftformmangel trotz Heilungsklausel
Schriftformheilungsklausel in gewerblichem Mitvertrag
Berufung auf Schriftformmangel nicht treuwidrig
Es bleibt dabei: Schriftformheilungsklauseln binden den in den Vertrag Eintretenden nicht! (IMR 2014, 330)
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 30.04.2014, Az.: XII ZR 146/12 (Schriftformheilungsklausel steht ordentlicher Kündigung eines Mietvertrags wegen Schriftformmangels nicht entgegen)" von RAin Anja El-Ishmawi, original erschienen in: BB 2014, 1806 - 1808.
NJW 2014, 2102
MDR 2014, 951
DNotZ 2014, 765
NZM 2014, 471
ZMR 2014, 717
BB 2014, 1806
Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile vom 22. Januar 2014, XII ZR 68/10, BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 und vom 30. April 2014, XII ZR 146/12, NJW 2014, 2102).
Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formwidrigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (…Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 16; vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 27 …und vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - NJW 2016, 311 Rn. 25).
(1) Der Senat hat allerdings bereits entschieden, dass es mit § 550 BGB nicht vereinbar ist, einen Erwerber aufgrund einer Heilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung wegen eines nicht aus seiner Vertragszeit stammenden Schriftformmangels Abstand zu nehmen (…vgl. Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 24 ff. und vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 28 ff.), und zwar selbst dann, wenn die langfristige Vertragsbindung erst unter seiner Beteiligung vereinbart worden ist (…Senatsbeschluss vom 25. Januar 2017 - XII ZR 69/16 - NJW 2017, 1017 Rn. 10 f. mwN).
BGH, 25.01.2017 - XII ZR 69/16
Gewerberaummiete: Mündliche Änderung einer formularmäßig vereinbarten sog. …
Mit dem von § 550 BGB angestrebten Erwerberschutz ist es nicht vereinbar, den Erwerber aufgrund einer Heilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung Abstand zu nehmen (…Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 27 und vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 28 ff.; kritisch Bieber jurisPR-MietR 2/2016 Anm. 2 und Grundeigentum 2016, 944, 945).
Zutreffend ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach die von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB geforderte Schriftform nur gewahrt ist, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (Senatsurteil vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 23 mwN).
Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (Senatsurteil vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 27 mwN).
Eine Beschränkung der Zulassung auf einzelne Rechtsfragen ist nicht zulässig (vgl. Senatsurteile vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 18 mwN …und vom 30. November 2011 - XII ZR 34/09 - FamRZ 2012, 947 Rn. 11 mwN).
aa) Die nach dieser Vorschrift zu beachtende Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (BGH, Urteil vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12, NJW 2014, 2102 Rn. 23 mwN).
b) Sollte das Berufungsgericht hier eine Beschränkung beabsichtigt haben, wäre diese jedoch unzulässig und damit unbeachtlich, so dass das angegriffene Urteil auf die Revision der Klägerin in vollem Umfang überprüft werden muss (Senatsurteile vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 20 …und vom 15. August 2012 - XII ZR 86/11 - NJW 2012, 3633 Rn. 16).
Unzulässig ist es, die Zulassung auf einzelne von mehreren Anspruchsgrundlagen oder auf bestimmte Rechtsfragen zu beschränken (Senatsurteile vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 18 mwN …und vom 11. Januar 2012 - XII ZR 40/10 - NJW 2012, 844 Rn. 16;… BGH Urteil vom 17. April 2012 - VI ZR 140/11 - NJW-RR 2012, 759 Rn. 3 mwN).
Unzulässig ist es, die Zulassung auf einzelne von mehreren Anspruchsgrundlagen oder auf bestimmte Rechtsfragen zu beschränken (Senatsurteil vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 18 mwN).
Bei einer unzulässigen Beschränkung der Revisionszulassung muss das angefochtene Urteil in vollem Umfang überprüft werden (Senatsurteil vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 20).
So liegt der Fall hier, denn die Parteien haben den in §§ 9, 11 des Gewerbemietvertrages vereinbarten Mietzins nachträglich durch schlüssige Vereinbarung abgeändert, ohne dass dies schriftlich in einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde fixiert worden wäre (…Vgl. BGH, Urteile vom 17.06.2015 - XII ZR 98/13, juris Rdnr. 30; vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12, juris Rdnr. 23 m.w.N.).
Der BGH hat mangels Entscheidungsrelevanz bislang ausdrücklich dahinstehen lassen, ob eine Schriftformheilungsklausel - wie hier - in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zwischen den originären Vertragsparteien wegen Verstoßes gegen §§ 307 Abs. 1 Satz 2 bzw. 307 Abs. 2 Nr. 1, 310 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam ist (BGH, Urteile vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12, juris Rdnr. 31;… vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10, juris Rdnr. 28).
Einigkeit besteht nach den zwei Urteilen des BGH (BGH, Urteile vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12, NZM 2014, 471; vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10, NZM 2014, 239; so auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - I-10 U 34/12) jedenfalls darüber, dass der Erwerber eines Mietgrundstücks durch eine Schriftformheilungsklausel nicht gebunden werden kann und damit seine Kündigung nicht treuwidrig ist, weil gerade er durch die Kündigungsmöglichkeit des § 550 BGB geschützt werden soll (so auch OLG Düsseldorf…, Urteil vom 19.11.2012 - I-10 U 34/12, juris Rdnr. 18).
Die Schriftform des § 550 BGB ist somit nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere den Mietgegenstand, die Miete und die Dauer sowie die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (BGH NJW 2015, 2024 [BGH 16.01.2015 - V ZR 110/14] ; BGH NJW 2014, 2102; BGH NJW 2014, 1087 [BGH 22.01.2014 - XII ZR 68/10] ; BGH NJW 2014, 42; BGH NJW 2013, 3361 [BGH 24.07.2013 - XII ZR 104/12] ).
Das ist etwa dann der Fall, wenn sie eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt (BGH NZM 2018, 38 [42] [BGH 27.09.2017 - XII ZR 114/16] [BGH 27.09.2017 - XII ZR 114/16] mAnm Krüger ), wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH NJW 2014, 2102 [2103]; BGH NZM 2007, 730 [730] [BGH 25.07.2007 - XII ZR 143/05] [BGH 25.07.2007 - XII ZR 143/05] ; BGH NJW 2006, 140 [BGH 02.11.2005 - XII ZR 233/03] [141]).
Die Schriftform des § 550 BGB ist somit nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere den Mietgegenstand, die Miete und die Dauer sowie die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (BGH NJW 2015,.2024: BGH NJW 2014, 2102; BGH NJW.2014, 1087; BGH NJW 2014, 42; BGH NJW 2413, 3361).
Eine schriftliche Vereinbarung über Vertragsbedingungen oder - so der Nietvertrag vom 1.7.1996 auf die Beklagte zu 1) auf Mieterseite übergegangen wäre - Änderung dieser muss jedoch gem. § 126 Abs. 2 BGB durch die Vertragsparteien unterzeichnet sein (BGH NJW 2014, 2102 [2103]; BGH NJW 2014, 52 [53]; Ghuling NZM 2015, 529 [531];… Schweitzer in Ghassemi-Tabar/Ghuling/Weitemeyer Gewerberaummiete 1. Aufl. 2015 § 550 Rn. 13 jew. mwN).
Das ist etwa dann der Fall, wenn sie eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt (BGH NZM 2018, 38 [42] mAnm Krüger), wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH NJW 2014, 2102 [2103]; BGH NZM 2007, 730 [730]; BGH NJW 2006, 140 [141]).
OLG Hamm, 31.01.2018 - 30 U 101/17

References: § 242
 § 542
 § 550
 § 566
 § 567
 § 550
 BGH 
 § 550
 § 550
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 550
 § 550
 BGH 
 BGH 
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 BGH 
 BGH 
 § 550
 BGH 
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 § 126
 BGH 
 § 550
 BGH 
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