Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/WEG-Verwalter-als-sonstige-selbststaendige-Taetigkeit-gem-18-Abs-1-Nr-3-EStG--f332855.html
Timestamp: 2019-11-11 22:02:26+00:00

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www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumTätigkeitWEG-Verwalter als so...
| 11.10.2019 10:38 |
Seit 01.08.2018 gilt für die Tätigkeit als Hausverwaltung:
Die Ausübung der Tätigkeit als gewerblicher Wohnimmobilienverwalter (Hausverwalter) richtet sich nach § 34c Abs. 1 Nr. 4Gewerbeordnung. Demnach bedarf es einer Erlaubnis der zuständigen Behörde. Eine Gewerbeanmeldung hat demnach auch bei Ihrem zuständigen Gewerbeamt zu erfolgen.
Dem entgegen steht die Betrachtung des § 18 Abs. 1 Nr. 3:
Personen, die in einer Hausverwaltung unmittelbar Tätigkeiten des Hausverwalters innehaben, werden von den Finanzämtern als sonstige Selbstständige / Freiberufler bewertet. Analog zu den Vermögensverwaltern beruht dies auf § 18 Abs. 1 Nr. 3 Einkommensteuergesetz (EStG). Daher unterliegen Hausverwalter meist nicht der Aufsicht des Gewerbeamtes und sind nicht gewerbesteuerpflichtig. Für die Tätigkeit in einer Hausverwaltung reicht daher in der Regel die Anmeldung für diese selbstständige Tätigkeit beim Finanzamt aus. Wenn jedoch die persönliche Arbeitsleistung eines Hausverwalters eine besondere Größenordnung annimmt – beispielsweise die Verwaltung von 1.000 oder mehr Wohneinheiten – dann wird von einer gewerblichen Tätigkeit ausgegangen und die Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt ist notwendig.
Kann ich meine nebenberufliche Tätigkeit als reiner WEG-Verwalter mit 10 Objekten, ca. 100 Einheiten (keine Erstellung von Heizkostenabrechnungen, keine Mietverwaltung, keine Maklertätigkeiten) weiterhin als sonstige selbstständige Tätigkeit gem. § 18 Abs. 1 Nr. 3 EStG ausüben?
Besten Dank für Ihre juristische Bewertung.
Tätigkeit Tätigkeit 18 Verwaltung
In steuerlicher Hinsicht ist Ihre Tätigkeit aufgrund des Umfangs als selbstständige Tätigkeit im Sinne des § 18 Abs. 1 Nr. EStG einzuordnen.
Die Rechtsprechung sieht eine Tätigkeit dann als gewerblich an und damit nicht mehr als sonstige selbstständige Tätigkeit, wenn die Ausübung der Hausverwaltung einen Gewerbebetrieb erfordert. Zwar "gilt" die Vervielfältigungstheorie nicht mehr, dennnoch geht die Rechtssprechung davon aus, dass eine selbsständige Tätigkeit dann nicht mehr vorliegt, wenn die Tätigkeit nicht mehr höchstpersönlich erbracht wird, bzw. bei der Beschäftigung von Mitarbeitern, der Inhaber nicht mehr über das "Ob" entscheidet.
In Ihrem Fall, sind Sie höchstpersönlich tätig, Sie werden über das "Ob" bei Entscheidungen entscheiden, wenn Sie Mitarbeiter haben, d.h. Ihre Einkünfte als Hausverwalter sind Einkünfte nach § 18 Abs.1 Nr. 3 EStG .
Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen beantwortet habe, für eventuelle Nachfragen können Sie gerne die kostenlose Nachfrageoption benutzen.
Nachfrage vom Fragesteller	14.10.2019 | 11:54
Folgende Rückfrage hierzu:
Sie schreiben: "In steuerlicher Hinsicht ist Ihre Tätigkeit aufgrund des Umfangs als selbstständige Tätigkeit im Sinne des § 18 Abs. 1 Nr. EStG einzuordnen." Aufgrund welchen Umfangs wird dies entschieden?
Ist dies umsatzabhängig oder gibt es eine Grenze für Anzahl an verwalteten Einheiten? Ist es maßgeblich, ob die sonstige selbstständige Tätigkeit durch mich alleine oder angestellte Mitarbeiter ausgeführt wird?
Aktuell verwalte ich 10 Objekte mit ca. 100 Einheiten. Wie verhält es sich bei einem Wachstum auf 500 Einheiten und einer teilzeitbeschäftigten Sekretärin?
Die Grenze zwischen sonstiger selbstständiger Tätigkeit nach §18 Abs. 1 Nr. 3 und die Pflicht zur Gewerbeanmeldung mit den Auflagen nach § 34c GewO ist mir nicht klar.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.10.2019 | 12:02
grundsätzlich ist das immer eine Einzelfallfrage.
Ihre Einkünfte sind immer dann als gewerblich zu klassifizieren, wenn die Tätigkeit einen Gewerbebetrieb erfordert, d.h. kaufmännische Buchführung, arbeitsteile Aufgabenverteilung etc. Weiterhin, wenn Sie die Entscheidungen nicht oder teilweise nicht mehr selbst treffen, sondern delegiert haben. Dies ist meines Erachtens bei Ihnen nicht der Fall.
Die Beschäftigung einer Mitarbeiterin sollte nicht schädlich sein, da Sie die unternehmensrelevanten Entscheidungen selbst teffen. Allerdings müssen Sie aufpassen, dass Sie nicht zu groß werden, da Sie dann einen Gewerbebetrieb führen, vor allem wenn die Mitarbeiterzahl steigt. Die Umsatzzahlen sind bei der Beurteilung erst einmal nicht relevant. Es geht bei der Beurteilung, um Ihre Entscheidungskompetenz und den Gewerbebetrieb.
Bewertung des Fragestellers 14.10.2019 | 12:08
"Ich denke, mit der juristischen Einschätzung von RA Braun ist die Einordnung einer Tätigkeit als Immobilienverwalter entweder als sonstige selbstständige Tätigkeit nach § 18 Abs. 1 Nr. 3 oder als gewerbliche Tätigkeit mit der Pflicht zur Gewerbeanmeldung nach § 34c GewO (und den damit zusammenhängenden Auflagen) gut verständlich dargestellt."
Ich denke, mit der juristischen Einschätzung von RA Braun ist die Einordnung einer Tätigkeit als Immobilienverwalter entweder als sonstige selbstständige Tätigkeit nach § 18 Abs. 1 Nr. 3 oder als gewerbliche Tätigkeit mit der Pflicht zur Gewerbeanmeldung nach § 34c GewO (und den damit zusammenhängenden Auflagen) gut verständlich dargestellt.
18 Monate Gaskosten in einer Betriebskostenabrechnung

References: § 34
 § 18
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