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Timestamp: 2020-06-03 23:23:41+00:00

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BVerwG, 4 B 53.09: Erwerb Von Grundstücken, Gemeinde, Vorkaufsrecht, Wohnungsbau
Urteil des BVerwG vom 25.01.2010, 4 B 53.09
Aktenzeichen: 4 B 53.09
Erwerb Von Grundstücken, Gemeinde, Vorkaufsrecht, Wohnungsbau
BVerwG 4 B 53.09 VGH 5 S 574/08
hat der 4. Senat des Bundesverwaltungsgerichts am 25. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Prof. Dr. Rubel, den Richter am Bundesverwaltungsgericht Dr. Jannasch und die Richterin am Bundesverwaltungsgericht Dr. Bumke
Die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vom 25. Juni 2009 wird zurückgewiesen.
2Die Beklagte möchte in einem Revisionsverfahren rechtsgrundsätzlich geklärt
Reicht es - sofern alle übrigen Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB gegeben sind - gem. § 24 Abs. 3 BauGB zur Begründung der Ausübung des Vorkaufsrechts
und zur Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts zum Wohle der Allgemeinheit aus, wenn die Gemeinde bei der Ausübung des Vorkaufsrechts als Verwendungszweck angibt oder zugrunde legt, dass die Gemeinde das Grundstück, über welches sie das Vorkaufsrecht ausgeübt hat, zur Vergrößerung ihres Eigentumsanteils in dem im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellten Gebiet beziehungsweise als Austausch- oder Ersatzland, insbesondere zum Zwecke der Entschädigung in Land benötigt und wird diesem Verwendungszweck auch dann entsprochen, wenn erst langfristig mit einer Überplanung entsprechend dem bestehenden Flächennutzungsplan zu rechnen ist?
3Diese Frage rechtfertigt nicht die Zulassung der Revision wegen grundsätzlicher
Bedeutung. Nicht jede Frage sachgerechter Auslegung und Anwendung einer
Revisionsverfahren zu klärende Fragestellung. Nach der Zielsetzung des
Revisionszulassungsrechts ist Voraussetzung vielmehr, dass der im Rechtsstreit vorhandene Problemgehalt aus Gründen der Einheit des Rechts einschließlich gebotener Rechtsfortentwicklung eine Klärung gerade durch eine
höchstrichterliche Entscheidung verlangt. Das ist nach der ständigen Rechtsprechung aller Senate des Bundesverwaltungsgerichts dann nicht der Fall,
Rechtsprechung und mit Hilfe der üblichen Regeln sachgerechter Gesetzesinterpretation ohne weiteres beantworten lässt. So liegt es hier.
4Dabei ist zunächst zur Präzisierung der Fragestellung hervorzuheben, dass sie
sich im vorliegenden Verfahren nur insoweit stellt, als „nach den insoweit zeitlich und inhaltlich noch völlig unbestimmten Planungsvorstellungen“ der das
Vorkaufsrecht ausübenden Gemeinde „(wenn überhaupt) erst langfristig mit
einer Überplanung gerechnet werden kann“. Denn an die entsprechenden Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs (UA S. 16), der dabei auf Schreiben
der Beklagten Bezug nimmt, ist das Revisionsgericht gebunden. In dieser präzisierten Form kann die Frage verneint werden, ohne dass es hierfür der Durchführung eines Revisionsverfahrens bedürfte.
5Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nach
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB ist zunächst, dass es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine
Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist. Das allein genügt
- entgegen der Auffassung der Beklagten - für die Ausübung des Vorkaufsrechts jedoch nicht. Weitere Voraussetzung ist nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB,
dass das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden darf, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Die Antwort auf die Frage, ob diese Voraussetzung
erfüllt ist, hat sich an den Zielen zu orientieren, die mit den einzelnen Tatbeständen in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 7 BauGB verfolgt werden. Mit § 24
Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 (und 6) BauGB wird insbesondere das Ziel verfolgt, Flächen
für den Wohnungsbau verfügbar zu machen. Dies schließt solche Grundstücke
ein, die der infrastrukturellen Ausstattung des zu entwickelnden Wohngebiets
dienen sollen (Begründung des Regierungsentwurfs BTDrucks 11/6508 S. 14).
Daher rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts
nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB nur, wenn damit Flächen - unmittelbar
oder mittelbar (als Tauschland) - für die Errichtung von Wohngebäuden oder für
deren infrastrukturelle Ausstattung erworben werden sollen. Dagegen steht das
Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht als Instrument einer allgemeinen
Bodenbevorratung („zur Vergrößerung ihres Eigentumsanteils“) oder zum Erwerb von Grundstücken zur Verfügung, die später möglicherweise als Tauschgrundstücke im Rahmen der Verfolgung gänzlich anderer Zwecke verwendet
werden sollen, wie dies die Beklagte offenbar meint (vgl. auch die Beschlüsse
vom 15. Februar 2000 - BVerwG 4 B 10.00 - Buchholz 406.11 § 25 BauGB
Nr. 4 = BRS 63 Nr. 130 und vom 8. September 2009 - BVerwG 4 BN 38.09 -
BauR 2010, 81 zu Satzungen nach § 25 BauGB). So verweist die Beschwerdebegründung auf die Erfahrungen der beklagten Gemeinde mit dem Erwerb von
Tauschgrundstücken als Manövriermasse, die beispielsweise die Durchführung
der Umgehung einer Bundesstraße erheblich vereinfacht habe. Zur Verfolgung
dieses Ziels kann jedoch nicht auf die Regelung in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5
BauGB zurückgegriffen werden.
6Dieses Ergebnis wird durch die Gesetzgebungsgeschichte, auf die bereits das
Verwaltungsgericht (UA S. 5 f. = BauR 2008, 960 = BRS 73 Nr. 117) und der
Verwaltungsgerichtshof (UA S. 15 = VBlBW 2009, 470 = BauR 2010, 71) Bezug
genommen haben, und durch systematische Überlegungen bestätigt. Das jetzt
in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB geregelte Vorkaufsrecht wurde durch das
Wohnungsbau-Erleichterungsgesetz/BauGB-Maßnahmengesetz 1990 eingeführt und später in das BauGB übernommen (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Bd. 2, Stand Oktober 2009, Rn. 9 f. zu § 24 BauGB).
Mit ihm sollte die Vorbereitung und Durchführung von Wohnbauvorhaben in
Gebieten, die die Gemeinde durch Bebauungspläne entwickeln will, erleichtert
werden (BTDrucks 11/6508 S. 11). Weitergehende Vorschläge (vgl. die Stellungnahme des Bundesrats BTDrucks 12/4208 S. 7 und den Antrag des Bundesrats BTDrucks 13/7886 S. 5 Hinweis auf Gewerbeflächen>), ein umfassendes Vorkaufsrecht auch zu Zwecken der Baulandbevorratung zu schaffen, haben sich nicht durchgesetzt (Beschlussempfehlung des Vermittlungsausschusses BTDrucks 13/8019).
7Die enge Verknüpfung des Vorkaufsrechts an das jeweilige städtebauliche Ziel,
hier die Vorbereitung und Schaffung von Wohnungsbau, wird auch durch die
Regelungen in § 26 Nr. 4 BauGB und § 27 BauGB bestätigt. Danach ist die
Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück bereits
entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und
Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist; der Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts ferner abwenden, wenn er in der Lage ist, das
Grundstück binnen angemessener Frist nach den baurechtlichen Vorschriften
zu nutzen. Diese Einschränkungen des Vorkaufsrechts in §§ 26 und 27 BauGB
bilden auch einen Maßstab, der für die Auslegung von § 24 Abs. 3 Satz 1
BauGB heranzuziehen ist (Beschluss vom 29. Juni 1993 - BVerwG 4 B 100.93 -
Buchholz 406.11 § 25 BauGB Nr. 1 = NVwZ 1994, 284). Sie verdeutlichen, dass
mit dem Vorkaufsrecht nicht gänzlich andere Zwecke verfolgt werden dürfen
und dass keine Rechtfertigung besteht, von der Befugnis nach § 24 Abs. 1
Satz 1 Nr. 5 Gebrauch zu machen, wenn das städtebauliche Ziel auch unter
Mitwirkung eines bauwilligen Grundstückseigentümers erreicht werden kann.
Bei der Ermessensausübung ist entsprechend gewichtigen Belangen des Betroffenen ebenfalls Rechnung zu tragen (Beschluss vom 26. April 1993
- BVerwG 4 B 31.93 - Buchholz 310 § 113 VwGO Nr. 255 S. 105 = NVwZ 1994,
282). An diesen Maßstäben hat sich auch die Beantwortung der Frage zu orientieren, in welchen Fällen das Vorkaufsrecht ausgeübt werden darf, um Tauschland zu erwerben.
8Auch in zeitlicher Hinsicht unterliegt die Ausübung des Vorkaufsrechts Grenzen.
Das öffentliche Wohl rechtfertigt die Inanspruchnahme des Grundstückseigentümers nur dann, wenn die Gemeinde alsbald diejenigen (weiteren)
Schritte vornimmt, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel, Wohnbauland bereit zu stellen, zu verwirklichen. Der Gesetzgeber hat die Befugnisse der
Gemeinden erweitert, damit diese einem akuten Wohnraummangel begegnen
können. Im Regelfall wird dies die alsbaldige Aufstellung eines entsprechenden
Bebauungsplans gebieten (vgl. hierzu Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg,
BauGB, Bd. 2, Stand Oktober 2009, Rn. 77 zu § 24 BauGB; Paetow, in: Berliner
Kommentar, BauGB, Bd. 1, Stand November 2009, Rn. 27 zu § 24 BauGB;
Roos, in: Brügelmann, BauGB, Bd. 2, Stand Oktober 2009, Rn. 71a zu § 24
BauGB). Ob und inwieweit auch andere Vorbereitungsmaßnahmen in diesem
Zusammenhang geeignet sind, die ernsthafte Verfolgung der vom Gesetzgeber
angestrebten Ziele zu belegen, bedarf vorliegend keiner Klärung. Denn hierfür
ist nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs nichts ersichtlich.
9Dem steht auch die Regelung in § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB nicht entgegen. Danach darf das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde den
Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand
der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan
eine solche Nutzung darstellen wird. Denn dies ändert nichts daran, dass die
Gemeinde von der Ausübungsbefugnis nur Gebrauch machen darf, wenn sie
die alsbaldige Schaffung von Wohnbauland anstrebt. Allerdings ist dem
Umstand Rechnung zu tragen, dass weitere Verfahrensschritte erforderlich
sind, die eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen. Welcher Zeitraum als angemessen anzusehen ist, kann dahingestellt bleiben. Denn jedenfalls in einem
Fall, in dem wie vorliegend die Planungsvorstellungen der (nicht identischen)
Trägerin der Flächennutzungsplanung und der Trägerin der Bauleitplanung
noch völlig unbestimmt sind und erst langfristig mit einer Überplanung gerech-
net werden kann, rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit nicht die Ausübung
des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB.
BauGB § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5, § 24 Abs. 3 Satz 1
Beschluss des 4. Senats vom 25. Januar 2010 - BVerwG 4 B 53.09
I. VG Karlsruhe vom 24.01.2008 - Az.: VG 2 K 2600/07 - II. VGH Mannheim vom 25.06.2009 - Az.: VGH 5 S 574/08 -
Erwerb Von Grundstücken, Gemeinde, Vorkaufsrecht, Wohnungsbau, Ausstattung, Rechtfertigung, Verfügung, Ermessensausübung, Einheit, Entschädigung

References: § 24
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 § 26
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 § 113
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