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Timestamp: 2017-03-23 06:04:50+00:00

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In condominio - Vie legali III parte
Vie legali III parte
REGOLAMENTI CONDOMINIALI VINCOLANTI
La Corte di Cassazione è uscita con una pronuncia, la sentenza n° 13164 del 25-10-2001, inerente il regolamento condominiale. Quest’ultimo, infatti, purché regolarmente trascritto nei registri immobiliari, è un vincolo, assumendo carattere convenzionale, per tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca. Ne consegue che tale regolamento convenzionale, anche se non materialmente inserito nel testo del successivo contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell'edificio, ne è parte integrante quando sia stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari, rientrando le sue clausole, per relationem, nel contenuto dei singoli contratti.
DANNI A TERZI DALLA COSA LOCATA: RISPONDE IL PROPRIETARIO
La Cassazione civile, con sentenza n° 16231 del 03/08/2005, ha stabilito che, sebbene ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c., sia sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, che la locazione di un immobile comporti il trasferimento della disponibilità della cosa e del relativo obbligo di custodia in capo al conduttore, rimane a carico del proprietario la responsabilità dei danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati.
LA DICHIARAZIONE DI RECESSO DEL LOCATORE
Due sentenze importanti sono da segnalare questa volta. La prima è la n. 7241 del 29 marzo 2006 della Cassazione., Sez. III che afferma che nel caso di recesso del conduttore, affinché quest’ultimo sia efficace, l'indicazione dei gravi motivi deve essere comunicata al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equivalente, contemporaneamente alla relativa dichiarazione di recesso.
L’altra sentenza, la n. 19148 del 31 maggio 2006, afferma che non risponde per il delitto di diffamazione, il condomino che nel corso di un'assemblea condominiale espone fatti implicanti reato posti in essere da altro condomino.
SCONTO 41%: ANCORA CHIARIMENTI DAL FISCO
In breve la Circolare n°95/E del Ministero delle Finanze
è stata emanata, recentemente, la Circolare n° 95/E del 12 maggio 2000 che chiarisce molti punti sulla detrazione del 41%. Vediamo, in breve, alcuni punti:
Box pertinenziale: per le Finanze, la detrazione compete solo per le spese di realizzazione del box Bonifico irregolare: può capitare che sul bonifico non ci siano i riferimenti alla legge che disciplina il meccanismo del 41%
Bonifico anticipato: l’orientamento delle Finanze, in questo campo, è notevole. Si ribadisce tassativamente, infatti, che la trasmissione del modulo di comunicazione al Centro di Servizio deve avvenire prima dell’inizio dei lavori; tuttavia la spesa relativa può anche essere anticipata rispetto all’invio del modulo.
Bonifico cointestato: non crea alcun problema il fatto che il bonifico porti anche l’indicazione del coniuge
Parti comuni del condominio: la detrazione del 41% compete sia nei limiti dell’anno sia nei limiti delle quote imputate dall’Amministrazione ai singoli condomini e da questi ultimi versati al condominio al momento della presentazione della dichiarazione.
Prolungamento dei lavori: se i lavori si protraggono oltre l’anno in cui sono stati sostenuti, non c’è bisogno che il contribuente/i presentinoun’altra dichiarazione di inizio lavori, in quanto completamento di opere già avviate. Se i lavori che si continuano necessitano di un nuovo provvedimento abilitativi comunale (denuncia inizio attività, concessione o autorizzazione edilizia), il contribuente dovrà, allora, inviare un nuovo modello di comunicazione. è il caso delle varianti al progetto originario; c’è da aggiungere, comunque, che nessuna nuova comunicazione va effettuata, in questo caso, in quanto non questioni fiscali
L’IVA SUI BENI DOMESTICI
Una breve rassegna delle aliquote sui beni della casa
Con questo articolo intendiamo effettuare un elenco dei beni interessati dall’Iva nelle sue varie aliquote in modo da offrire al lettore un panorama completo della normativa fiscale in questo campo.
case di abitazione non di lusso - Iva al 4%;
beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione, anche in economia, dei fabbricati di cui all’articolo 13 della legge 2 luglio 1949 n° 408 e successive modificazioni, delle costruzioni rurali di cui al numero 21-bis) e, fino, al 31 dicembre 1996, quelli forniti per la realizzazione degli interventi del patrimonio pubblico e eprivato danneggiato dai movimenti sismici del 29 aprile, del 7 e dell’11 maggio 1984 - Iva al 4%;
prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alle costruzioni di fabbricati di cui all’art.13 della legge 2 luglio 1949 n° 408, effettuate nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva vendita - Iva al 4%;
beni forniti per la costruzione di immobili agevolati con Iva al 4%, ascensori, sanitari per bagno (lavandini, vasche eccetera), prodotti per impianti idrici, per impianti idrici, per impianti di riscaldamento (caldaia, elementi di termosifoni, tubazioni, ecc.), impianti elettrici (contatore, interruttore, filo elettrico) ed impianti del gas (contatore, tubazioni ecc.) - Iv
sono lavori effettivamente nuovi. Questioni condominiali
SPESE DI MANUTENZIONE COLONNE DI SCARICO A CARICO DI CHI LE USA
Per quanto riguarda la disciplina delle colonne di scarico che servono più gruppi di immobili, abbiamo il terzo comma dell'articolo 1123 del codice civile, che recita: " Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità" . E’ un’ipotesi questa che si adatta ai casi di condutture che convogliano gli scarichi di un gruppo di unità immobiliari. Quindi solamente quei condomini che usufruiscono di un beneficio effettivo e non tutti possono avvalersi di questa disposizione. Bisogna, però, considerare che il regolamento contrattuale può derogare quanto stabilito dalla legge, in questo caso dalle norme del Codice Civile, ma per fare ciò è necessario che il regolamento sia incompatibile con il Codice Civile. Questioni condominiali
LA RIPARTIZIONE DEGLI INTONACI DEI BALLATOI
Un lettore ci domanda: in un complesso condominiale come si effettua la manutenzione dei ballatoi? Per quanto riguarda la manutenzione dei ballatoi, in genere nei regolamenti condominiali sono considerate parti comuni i muri perimetrali che svolgono la funzione di facciata. Ancora, il regolamento può prevedere che siano ripartite, considerando anche la quota di proprietà millesimali, le spese per le facciate. Da quanto detto in precedenza, è possibile considerare all’interno degli elementi citati, anche gli intonaci che danno ai singoli edifici un particolare aspetto e decoro. Gli intonaci sono quei rivestimenti che noi vediamo in tutti i condomini, in particolare nei ballatoi. Ma che funzione hanno? Intanto individuiamo gli intonaci. Con essi intendiamo gli intonaci dei ballatoi, che si affacciano nello stesso cortile al quale assegnano l'unitario decoro architettonico e che pertanto possono essere ripartiti come spese comuni. Ove gli interventi concernano anche i piani di calpestio, ovvero altri manufatti, si dovrà avere riguardo alla funzione degli stessi. Se facciamo riferimento, ad esempio, al piano di calpestio, solo i condomini che lo utilizzano, potranno concorrere alle spese.
LE REGOLE IVA SULLA CESSIONE DI IMMOBILI
Quali sono le regole IVA sulle cessioni immobiliari dopo il decreto Bersani estivo?
Bisogna distinguere tra abitazioni e fabbricati strumentali all’esercizio d’impresa. Per le abitazioni l’IVA è obbligatoria quando si tratta di cessione di immobili da parte di un’impresa costruttrice o di ristrutturazioni che avviene entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori. In caso contrario di cessione oltre i quattro anni, l’IVA non si applica. Quest’ultimo caso si applica anche quando il cedente non è un’impresa di costruzioni o di ristrutturazioni.
Per i fabbricati strumentali abbiamo un discorso più complesso. Diciamo, intanto, che l’IVA è obbligatoria quando si cede, da parte di un’impresa di costruzioni o di ristrutturazioni. un fabbricato entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori. Si applica, inoltre, quando l’acquirente non è un professionista o un’impresa oppure quando svolge in via esclusiva o prevalente un’attività che conferisce il diritto alla detrazione d’imposta in percentuale pari o inferiore al 25%. Se invece la cessione viene fatta oltre i quattro anni dall’ultimazione dei lavori oppure ad un soggetto professionista o impresa o ad un soggetto che non svolge in via esclusiva o prevalente un’attività che da diritto alla detrazione d’imposta pari o inferiore al 25% , l’IVA si applica su opzione. Per quanto riguarda le altre imposte indirette sulle cessioni (imposta di registro, ipotecaria e catastale) si applica il principio di alternatività tra Iva e imposta di registro (stabilito dall’articolo 40, comma 1, del Dpr 131/1986 - Testo unico dell’imposta di registro). Di conseguenza quando la cessione d’immobile è esente da Iva, va applicata l’imposta di registro nella misura proporzionale pari al 7%. Per quanto riguarda l’ipo-catastale essa va applicata sempre, anche quando la cessione è assoggettata a Iva ed è dovuta nell’aliquota proporzionale del 4%. Quindi, in caso di cessione fatta da un soggetto Iva, l’acquirente sconta l’Iva al 20% e deve pagare l’imposta di registro in misura fissa (168 euro), oltre all’imposta ipotecaria al 3% e a quella catastale all’1 per cento. Se si tratta di cessione di fabbricato non strumentale esente da Iva, si applica l’imposta di registro del 7%, l’imposta catastale dell’1% e l’imposta ipotecaria del 3%, per un carico complessivo di imposte indirette pari all’11% del corrispettivo di cessione.
Due sentenze importanti sono da segnalare questa volta. La prima è la n. 7241 del 29 marzo 2006 della Cassazione., Sez. III che afferma che nel caso di recesso del conduttore, affinché quest’ultimo sia efficace, l'indicazione dei gravi motivi deve essere comunicata al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equivalente, contemporaneamente alla relativa dichiarazione di recesso. L’altra sentenza, la n. 19148 del 31 maggio 2006, afferma che non risponde per il delitto di diffamazione, il condomino che nel corso di un'assemblea condominiale espone fatti implicanti reato posti in essere da altro condomino.
FACOLTÀ DEL CONDUTTORE DI RECEDERE IN QUALSIASI MOMENTO DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Cass. sez. III, n. 831 del 16/1/2007
Qualora le parti abbiano previsto, ai sensi dell'art. 27 della legge n. 392 del 1978, la facoltà del conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, l'avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesse o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge.
COSTRUZIONE SU FONDO ALTRUI DI OPERE E MANUFATTI APPARTENENTI A UN CONDOMINIO
Cass. civ., sez. I, 8 novembre 2006, n. 23798
La realizzazione senza titolo di opere e manufatti di natura privata su terreno altrui, pur se conformi agli strumenti urbanistici ed autorizzati dall'autorità comunale, è disciplinata non dalla regola dell'occupazione appropriativa, ma dalla specifica disposizione dell'art. 934 cod. civ. che, ponendo il principio dell'accessione, stabilisce che la costruzione si incorpora al suolo ed appartiene immediatamente al proprietario di questo, senza attribuire rilevanza alcuna alla sua consistenza o alla sua destinazione né alla coincidenza o meno degli interessi dell'esecutore con quelli della collettività, pur rivelati da una dichiarazione di pubblica utilità. Consegue da ciò che la costruzione su fondo altrui di opere e manufatti appartenenti a privato (nella specie, un condominio), pur in attuazione di un piano particolareggiato, ma in assenza di provvedimenti di esproprio o asservimento, configura un fatto illecito di natura permanente, che obbliga al risarcimento del danno non già il Comune che ha dato luogo all'occupazione (tenuto all'indennizzo relativo), ma l'autore dell'illegittima detenzione del bene dopo la scadenza del periodo di occupazione, per non aver consentito al proprietario il pieno ed esclusivo godimento del fondo.
APPALTATORE SBAGLIATO: CHI PAGA? Corte di cassazione, sez. ii civile - sentenza 26 ottobre 2007, n.22496
Chi paga per la scelta sbagliata dell'appaltatore, rivelatosi inidoneo a portare a compimento l’opera affidatagli? C’è, in tal caso, una violazione della regola di cautela imposta dalla norma dell'art. 2043 c.c. e, come tale, deve essere provata da colui che la invoca. Al fine di ritenere configurabile una responsabilità del condominio nella scelta dell’impresa per i danni provocati alla proprietà individuale del condomino dall’impresa appaltatrice scelta per l’esecuzione di lavori condominiali, non è sufficiente accorgersi “dopo” dell’errore nella scelta, ma occorre verificare con valutazione ex ante se al momento della conclusione del contratto la ditta appaltatrice presentasse o meno caratteristiche tali da evidenziarne l’assoluta inidoneità a compiere l’opera oggetto dell’appalto.
IL VINCOLO PER IL PARCHEGGIO
Cassazione civile , sez. II, sentenza 26/10/2007 n° 22496
Il mancato vincolo a parcheggio dell'area indicata nella licenza edilizia ex art 18 legge n, 765/67: chi paga per questa mancanza? A risponderne è il costruttore-venditore nei confronti dell'acquirente della singola unità abitativa. Tale responsabilità si estende anche alla fattispecie in cui il costruttore abbia ceduto tutte le unità abitative, non conservando più alcun diritto sull'area vincolata. Tale ultima circostanza rileva solo ai fini dell'eventuale condanna del soggetto in questione all'esecuzione in forma specifica del contratto da lui non esattamente adempiuto. Non influisce, però, sull’accertamento dell'inadempimento contrattuale né sull'eventuale condanna dell'inadempiente al risarcimento del danno per equivalente. Ed infatti, una volta indicata dal costruttore, al fine di ottenere il rilascio della licenza edilizia, l'area destinata a parcheggio, questa, a seguito dell'atto di concessione ad aedificandum, rimane assoggettata al vincolo di destinazione, che non può essere modificato consensualmente dalle parti in sede di vendita delle singole unità abitative.
ALTERARE LO STATO DI FATTO O LA DESTINAZIONE DELLA COSA COMUNE - ESPERIMENTO DELL'AZIONE DI REINTEGRAZIONE
Tribunale di Bergamo – sezione distaccata di Grumello del Monte – Ordinanza 4 ottobre 2007
La Suprema Corte ha, infatti, precisato che nel condominio degli edifici le parti comuni formano oggetto, a favore di tutti i condomini, di un compossesso pro indiviso il quale si esercita diversamente a seconda che le cose siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari cui siano collegate materialmente o per destinazione funzionale (suolo, fondazioni, muri maestri, oggettivamente utili per la statica) oppure siano soggettivamente utili nel senso che la loro unione materiale o la destinazione funzionale ai piani o porzioni di piano dipende dall'attività dei rispettivi proprietari (portone, anditi, scale, ascensore ecc); nel primo caso l'esercizio del possesso consiste nel beneficio che il piano o la porzione di piano (e, per traslato, il proprietario) trae da tali utilità, nel secondo caso si risolve nell'espletamento della predetta attività da parte del proprietario ( cfr: Cass., Sez.2, Sentenza n. 16496 del 2005).
Pertanto il possesso delle parti comuni, inteso come esercizio di fatto corrispondente al contenuto del diritto, si atteggia diversamente secondo che le cose, gli impianti ed i servizi offrano una “oggettiva utilità“ o un “utile soggettivo”.
Dalla diversità ontologica tra l’utilizzazione obbiettiva e il godimento soggettivo scaturiscono, pertanto, differenti modalità di esercizio del possesso. Mentre relativamente alle cose suscettibili di godimento soggettivo il possesso si esercita tramite attività personali, nel caso di utilità oggettiva l'esercizio del possesso consiste nel puro fatto che il proprio piano o porzione di piano beneficia senza contrasti delle utilità offerte ( cfr: Sez. 2, Sentenza n. 855 del 26/01/2000).
Ciò premesso, la Corte di Cassazione ha applicato, condivisibilmente, il menzionato affievolimento probatorio soltanto in casi di utilità oggettiva ovvero laddove l'utilità prodotta da talune parti comuni in favore delle unità immobiliari derivava soltanto dall'unione materiale o dalla destinazione funzionale delle cose, degli impianti e dei servizi comuni, costituendo, perciò, un risultato oggettivo, indipendente da qualsivoglia attività personale dei condomini ( ad es: suolo su cui sorge l’edificio condominiale, fondazioni, muri maestri, facciate, tetti e i lastrici solari).
In particolare la Cassazione ha precisato che non è necessaria la specifica prova del possesso “di detta parte (riferendosi ad muro di cinta nel quale un condomino aveva aperto varco) quando risulti che essa consista in una porzione immobiliare in cui l'edificio si articola” (Cass., Sez. 2, Sentenza n.16496 del 05/08/2005) oppure laddove si tratti di beni che non hanno una autonomia rispetto all'edificio, riferendosi all’eliminazione di una parte del muro comune operata da un condomino ( Cass. 13 luglio 1993 n. 7691) o ancora riguardo al suolo su cui sorge l’edificio che non consente lo svolgimento di alcuna attività personale, ma offre una utilità meramente oggettiva con la conseguenza che il possesso può consistere soltanto nel fatto (oggettivo) di beneficiare del sostegno del proprio immobile (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 855 del 26/01/2000). Pertanto nel caso di specie, considerate le esposte caratteristiche dell’area in esame – materialmente distinta dal complesso condominiale e non funzionalmente destinata, per le sue caratteristiche, a servire oggettivamente piani o porzioni di piano - appare evidente che il possesso invocato dal condominio non si estrinsechi in alcuna forma di godimento statico del bene che possa beneficiare dell’invocato affievolimento probatorio.
LA DELIBERA D’APPROVAZIONE DEL PIANO DI RIPARTO DI LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE CONDOMINIALI
Trib. civ. Roma, sez. V, 18 maggio 2005, n. 11446
La delibera assembleare relativa all'approvazione del piano di riparto di lavori di ristrutturazione condominiali che non contenga alcuna specificazione né in ordine alla natura della spesa, alle singole voci e al suo ammontare e, né in relazione ai criteri di riparto adottati, deve ritenersi nulla. Ciò perchè si rende impossibile qualsiasi tipo di controllo da parte dei condomini sulla legittimità delle spese addebitate e sulla misura della quota di contribuzione.

References: sentenza 
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 art. 2051

Cass. sez. 

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