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Timestamp: 2020-04-01 08:21:02+00:00

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Löschung von Auflassungsvormerkungen und Feststellung der Nichtigkeit von notariellen Verträgen - Rechtsanwalt und Notar Dr. Kotz - Kreuztal
OLG Dresden, Az.: 20 U 1931/11, Urteil vom 12.06.2015
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Zwickau vom 18.10.2011, Az.: 1 O 95/10, in Ziffer 2 dahingehend abgeändert, dass die Klägerin verurteilt wird,
a) das im Grundbuch des Amtsgerichts Hohenstein-Ernstthal, Grundbuch von …, Bl. …, und vorgetragene Flurstück … und
b) das im Grundbuch des Amtsgerichts Hohenstein-Ernstthal, Grundbuch von …, Bl. …, vorgetragene Flurstück …
an den Beklagten zu übereignen und die Eintragung des Beklagten als Eigentümer durch Abgabe der Auflassungserklärung gegenüber dem Sequester Herrn … als Vertreter des Beklagten zu bewilligen und den vorbezeichneten Grundbesitz an den Sequester herauszugeben, Zug um Zug gegen Zahlung von 907.245,93 € des Beklagten an die Klägerin.
3. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens zu 3/4, der Beklagte zu 1/4.
5. Das Urteil ist – hinsichtlich der Kosten – vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 110 % des für den Beklagten vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des von ihm zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 110 % des für die Klägerin vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des von ihr zu vollstreckenden Betrages leistet.
6. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 242.863,64 € festgesetzt.
Die Parteien streiten um Ansprüche betreffend die Grundstücke … in …, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Hohenstein-Ernstthal, Grundbuch von …, Bl. …, Flurstücknummer …, und … in … eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Hohenstein-Ernstthal, Grundbuch von …, Bl. …, Flurstücknummer …. Eigentümerin beider Grundstücke ist die Klägerin, die im Zuge des Grundstückserwerbs Darlehensverbindlichkeiten eingegangen ist. Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sachverhalts wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils verwiesen.
Die Klägerin verlangt im Berufungsverfahren die Löschung der zugunsten des Beklagten eingetragenen Auflassungsvormerkungen und die Feststellung der Nichtigkeit von zwei notariellen Verträgen, mit denen sich die Klägerin unter bestimmten Voraussetzungen zur Übertragung der Grundstücke an den Beklagten verpflichtet hat, so u.a. dann, wenn einer der Parteien einen Scheidungsantrag stellt. Hilfsweise begehrt sie Feststellung, dass aus diesen Urkunden (Anlagen K 5, K 6) dem Beklagten keine Ansprüche zustehen. Der Beklagte verlangt – widerklagend – die Abgabe von Auflassungserklärungen hinsichtlich der streitgegenständlichen Grundstücke, dem die Klägerin ein Zurückbehaltungsrecht wegen ihr gegen den Beklagten zustehender Zahlungsansprüche entgegenhält.
Mit angefochtenem Urteil vom 18.10.2011 hat das Landgericht die Klage abgewiesen und auf die Widerklage die Klägerin verurteilt, die Auflassung der Grundstücke gegenüber dem bestellten Sequester zu erklären. Eine Sittenwidrigkeit der Grundstückskaufverträge hat das Landgericht verneint. Ebensowenig sei die Geschäftsgrundlage der Verträge weggefallen, und auch gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Kündigungs-, Widerrufs- oder Rücktrittsgründe seien nicht ersichtlich. Demgegenüber habe der Beklagte einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an den Sequester. Die formalen Voraussetzungen hierfür lägen nach den Grundstücksübertragungsverträgen vor. Ein Zurückbehaltungsrecht stehe der Klägerin nicht zu.
Das Oberlandesgericht Dresden hat die Berufung der Klägerin mit Urteil vom 10.07.2012 mit der Erwägung zurückgewiesen, die streitigen Grundstücksübertragungsverträge seien nicht gem. § 138 BGB sittenwidrig, denn der Klägerin stünden im Falle des Übertragungsverlangens Aufwendungsersatzansprüche gemäß § 670 BGB gegen den Beklagten zu, so dass kein grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung bestehe. Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof (BGH) nicht gefolgt und hat die Entscheidung mit Urteil vom 21.02.2014 aufgehoben und die Sache an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Der BGH führt im vorgenannten Urteil u.a. aus, dass eine Auslegung der Verträge naheliege, wonach der Beklagte im Falle der Übertragung des Grundeigentums verpflichtet sei, die Klägerin durch Ablösung der Darlehen oder durch befreiende Schuldübernahmen von den restlichen Darlehensforderungen in Höhe des bei ordnungsgemäßer Bedienung im Zeitpunkt des Eintritts des Übergabefalls noch offenen Betrages zu entlasten. Eine Sittenwidrigkeit ergebe sich nicht ohne weiteres daraus, dass auch die Stellung des Scheidungsantrages durch den Beklagten den Übertragungsfall auslöse, da davon auszugehen sei, dass die aufgenommenen Darlehen durch Einnahmen aus den Grundstücken zurückgeführt worden seien. Bei Annahme einer schuldrechtlichen Verpflichtung des Beklagten, im Übertragungsfall die restlichen Darlehensschulden abzulösen, bestehe dann im Kern ein ausgewogenes Verhältnis von Leistung und Gegenleistung.
Die Pfändung der streitigen Auflassungsansprüche seitens der … GmbH wurde zwischenzeitlich mit Beschluss des Landgerichts München I vom 08.11.2013 (Az.: 16 T 24067/13) ebenso aufgehoben wie die Bestellung von Rechtsanwalt … zum Sequester. Die von der Klägerin bereits im Jahr 2011 erwirkten Pfändungen der streitigen Auflassungsansprüche (Pfändungsbeschluss vom 13.10.2011 und 02.11.2011) wurden mit Beschluss des Amtsgerichts München vom 27.02.2013 (Az. 1537 M 43160/11 und 1531 M 46280/11) dahingehend berichtigt, dass die beiden Grundstücke an einen Sequester herauszugeben und an ihn als Vertreter des Schuldners aufzulassen sind. Daraufhin hat das Amtsgericht Hohenstein-Ernstthal mit Beschluss vom 07.03.2013 (Az. 1 M 430/13) … zum Sequester bestellt.
Die Klägerin verfolgt ihr Berufungsbegehren weiter und ist nach wie vor der Auffassung, dass die Verträge sittenwidrig seien. Für die vom BGH angesprochene naheliegende Auslegung sei kein Raum. Der Wortlaut der Vereinbarungen sei eindeutig. Eine Auslegung scheide auch deshalb aus, weil sie zu einem Ergebnis führe, das wenigstens eine der Parteien (die Klägerin) nicht gewollt habe. Die Klägerin sei außerdem davon ausgegangen, dass die Ablösung der Finanzierungsdarlehen insgesamt ihre Angelegenheit sei. Zudem sei auch die vom BGH genannte vereinbarungsgemäße Rückführung der Darlehen nicht eingetreten, da die Mieterin des Grundstücks – die … GmbH – insolvent geworden sei. Die Klägerin beantragt:
I. Das Endurteil des Landgerichts Zwickau vom 18.10.2011 (Az.: 1 O 95/10) wird aufgehoben.
II. Der Beklagte wird verurteilt, die Zustimmung zur Löschung der im Grundbuch des Amtsgerichts Hohenstein-Ernstthal, Grundbuch von …, Bl. …, Flurstück …, Abteilung II, lfd-Nr. 1 eingetragenen Auflassungsvormerkung zu erteilen.
III. Der Beklagte wird verurteilt, die Zustimmung zur Löschung der im Grundbuch des Amtsgerichts Hohenstein-Ernstthal, Grundbuch von …, Bl. …, Flurstück …, Abteilung II, lfd-Nr. 1 eingetragenen Auflassungsvormerkung zu erteilen.
IV. Es wird festgestellt, dass die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung gemäß Urkunde des … vom 10.10.1996 (Urkunden-Nr. … 1996), nichtig ist.
V. Es wird festgestellt, dass die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung gemäß Urkunde des … vom 16.07.1996 (Urkunden-Nr. … 1996) nichtig ist.
Hilfsweise wird beantragt:
VI. Es wird festgestellt, dass dem Beklagten aus der Vereinbarung gemäß Urkunde des … vom 10.10.1996 (Urkunden-Nr. …/1996) keine Ansprüche zustehen.
VII. Es wird festgestellt, dass dem Beklagten aus der Vereinbarung gemäß Urkunde des … vom 16.07.1996 (Urkunden-Nr. …/1996) keine Ansprüche zustehen.
VIII. Die Widerklage wird abgewiesen.
Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 07.04.2015 beantragte die Klägerin nach Schluss der mündlichen Verhandlung weiterhin hilfsweise:
IX. Dem Beklagten wird untersagt, von der ihm mit notarieller Urkunde des Notars … vom 10.10.1996 (Urkunden-Nr. … 1996) unter Ziffer III. eingeräumten Vollmacht dergestalt Gebrauch zu machen, den im Grundbuch des Amtsgerichts Hohenstein-Ernstthal, Grundbuch von …, Bl. …, Flurstück … eingetragenen Grundbesitz an sich zu übereignen, es sei denn, dies erfolgt durch Abgabe der Auflassungserklärung gegenüber dem Sequester … als Vertreter des Beklagten.
X. Dem Beklagten wird untersagt, von der ihm mit notarieller Urkunde des … vom 16.07.1996 (Urkunden-Nr. …/1996) unter Ziffer IV. eingeräumten Vollmacht dergestalt Gebrauch zu machen, den im Grundbuch des Amtsgerichts Hohenstein-Ernstthal, Grundbuch von …, Blatt …, Flurstück … eingetragenen Grundbesitz an sich zu übereignen, es sei denn, dies erfolgt durch Abgabe der Auflassungserklärung gegenüber dem Sequester … als Vertreter des Beklagten.
Der Beklagte verteidigt das Urteil des Landgerichts unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens. Insbesondere ist er der Ansicht, dass die Klägerin sich auf das ihr nach Auffassung des BGH zustehende Zurückbehaltungsrecht nicht berufen könne. Diese sei aufgrund der vorgenommenen Pfändungen bereits ausreichend abgesichert.
Die Berufung auf das Zurückbehaltungsrecht verstoße daher gegen Treu und Glauben. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Aufgrund der Neubestellung von Herrn … zum Sequester beantragt der Beklagte widerklagend nunmehr:
Die Klägerin wird verurteilt,
a) das im Grundbuch des Amtsgerichts Hohenstein-Ernstthal, Grundbuch von …, …, vorgetragene Flurstück … und
an den Beklagten zu übereignen und die Eintragung des Beklagten als Eigentümer zu bewilligen durch Abgabe der Auflassungserklärung gegenüber dem und Herausgabe des vorbezeichneten Grundbesitzes an den Sequester Herrn … als Vertreter des Beklagten.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die Protokolle der mündlichen Verhandlung in der ersten und zweiten Instanz verwiesen.
Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache nur insoweit Erfolg, als auf den Widerklageantrag eine Zug-um-Zug-Verurteilung zu erfolgen hatte.
Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht die Klageanträge der Klägerin, soweit sie noch im Berufungsverfahren gestellt sind, abgewiesen. Der Widerklage des Beklagten ist nur Zug-um-Zug gegen Zahlung von 907.245,93 € an die Klägerin stattzugeben. Insofern kann die Klägerin dem Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht entgegenhalten. Die Grundsätze von Treu und Glauben stehen dem nicht entgegen.
Nachdem zwischen den Parteien ein Scheidungsverfahren rechtshängig geworden ist, hat der Beklagte gegen die Klägerin aus Ziffer II Abs. 2 Satz 2 der Grundstücksübertragungsverträge vom 16.07. und 10.10.1996 einen Anspruch auf Auflassung der in Rede stehenden Grundstücke geltend gemacht. Die Grundstücksübertragungsverträge sind wirksam abgeschlossen worden und entfalten zwischen den Parteien nach wie vor Wirkung.
Die Grundstücksübertragungsverträge sind nicht nach § 138 Abs. 1 BGB wegen Verstoßes gegen die guten Sitten unwirksam.
Ein Rechtsgeschäft ist nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn es nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist. Dabei sind nicht nur der objektive Inhalt des Geschäfts, sondern auch die Umstände, die zu seiner Vornahme geführt haben, die von den Parteien verfolgten Absichten und Beweggründe zu berücksichtigen (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.1997, NJW 1998, 590, 591 m.w.N.). Das Bewusstsein der Sittenwidrigkeit und eine Schädigungsabsicht ist nicht erforderlich. Es genügt, wenn der Handelnde die Tatsachen erkennt, aus denen sich die Sittenwidrigkeit ergibt, wobei dem gleichsteht, wenn sich jemand bewusst oder grob fahrlässig der Kenntnis erheblicher Tatsachen verschließt (BGH, Urteil vom 10.10.1997, a.a.O.; BGH, Urteil vom 19.01.2001, NJW 2001, 1127 m.w.N.). Für die Beurteilung einer etwaigen Sittenwidrigkeit ist dabei grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts abzustellen (BGH, Urteil v. 30.01.2015, V ZR 171/13, Urteil v. 21.02.2014, NJW 2014, 2177; Urteil v. 10.02.2012, NJW 2012, 1579).
Gemessen daran kann nicht davon ausgegangen werden, dass den in Rede stehenden Grundstücksübertragungsverträgen ein Gesamtcharakter zukäme, der nicht mehr mit den guten Sitten zu vereinbaren wäre.
Zwar können gegenseitige Verträge, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen Voraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 Abs. 1 sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist, weil er etwa die wirtschaftlich schwächere Position des anderen Teils bewusst zu seinem Vorteil ausgenutzt oder sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, dass sich der andere nur unter dem Zwang der Verhältnisse auf den für ihn ungünstigen Vertrag eingelassen hat (vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2001, a.a.O.). Auch dann, wenn ein Rechtsgeschäft eine so weitreichende Beschränkung der wirtschaftlichen Freiheit bewirkt, dass der Betroffene seine geschäftliche Selbstständigkeit weitgehend verliert, verstößt es gegen die guten Sitten (Armbruster in: Münchner Kommentar zum BGB, 12. Aufl., § 138 Rdn. 71 m.w.N.).
In der Gesamtschau, insbesondere der von der Klägerin in den Grundstücksübertragungsverträgen übernommenen Pflichten und der ihr hier eingeräumten Rechte, kann eine sittenwidrige Übervorteilung nach diesen Maßstäben nicht festgestellt werden. Eine sittenwidrige Übervorteilung der Klägerin nach § 138 Abs. 1 BGB wäre – bei zusätzlichem Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen – nur bei Fehlen jeglicher kompensatorischer schuldrechtlicher Verpflichtungen des Beklagten gegeben (vgl. BGH, Urteil vom 21.02.2014, V ZR 176/12; BGH, Urteil vom 30.01.2015, Az.: V ZR 171/13). Das ist hier nicht der Fall.
Vorliegend ergibt die Auslegung der im Wesentlichen inhaltsgleichen Verträge, dass der Beklagte im Falle der Übertragung des Grundeigentums verpflichtet ist, die Klägerin durch Ablösung der Darlehen oder durch befreiende Schuldübernahme von den restlichen Darlehensforderungen in Höhe des bei ordnungsgemäßer Bedienung im Zeitpunkt des Eintritts des Übergabefalles noch offenen Betrages zu entlasten. Damit wird eine Ausgewogenheit von Leistung und Gegenleistung erreicht, die eine Sittenwidrigkeit der Verträge ausschließt.
Entgegen der Auffassung der Klägerin lässt der Wortlaut der Vereinbarungen Raum für eine Auslegung, denn mit der Formulierung in Ziffer II Abs. 4 S. 1 der Vereinbarungen ist nicht abschließend und eindeutig geregelt, was von der angesprochenen Gegenleistung umfasst wird. Offensichtlich hat dies auch der BGH in den vorgenannten Entscheidungen so gesehen, denn er hat sich hier, ohne auf die Auslegungsfähigkeit der Verträge einzugehen, mit der aus seiner Sicht nahe liegenden Auslegung befasst.
Nach dem Wortlaut der Verträge ist der Beklagte im Falle des Übertragungsverlangens verpflichtet, sämtliche im Grundbuch in Abteilung II und III vor seiner Vormerkung eingetragenen Belastungen zu übernehmen. Nur “ansonsten” hat er keine “weiteren Gegenleistungen” zu erbringen. Aus der Bezeichnung der Übernahmeverpflichtung als “Gegenleistung” ist abzuleiten, dass der Beklagte es hier nicht nur hinnehmen muss, dass er keine lastenfreien Grundstücke übereignet bekommt, sondern selbst eine Leistung zu erbringen hat. Dafür spricht auch, dass eine Übernahmeverpflichtung, die sich nur auf den dinglichen Teil bezöge, gar nicht in den Verträge hätte aufgenommen werden müssen, da die Lasten bei einem Eigentumsübergang ohnehin automatisch auf den Beklagten übergehen. Die Regelung einer Übernahmeverpflichtung nur hinsichtlich der dinglichen Lasten ginge insoweit ins Leere. Der Vertragstext (“weitere Gegenleistungen”) spricht daher dafür, dass die Vertragsparteien mit dieser Regelung eine zusätzliche Verpflichtung des Beklagten hinsichtlich der eingetragenen Belastungen festlegen wollten. Eine derartige Auslegung wäre auch interessengerecht. Die Klägerin müsste vor Eintritt des Übergabefalls zwar die Darlehen bedienen, könnte die Grundstücke aber auch zur Vermietung nutzen, was sie tatsächlich auch getan hat. Da diese Möglichkeit mit der Grundstücksübertragung entfällt, wäre es nicht interessengerecht, die Belastung der Klägerin mit den noch offenen Darlehensverbindlichkeiten aufrechtzuerhalten (vgl. BGH, Urteil vom 21.02.2014, V ZR 176/12 und 30.01.2015, V ZR 171/13).
Den Einwand der Klägerin, dass sie immer davon ausgegangen sei, dass die Ablösung der Finanzierungsdarlehen allein ihre Angelegenheit gewesen sei, hat sie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat nicht aufrecht erhalten. Hier hat sie erklärt, dass ihr seinerzeit von dem Beklagten, ihrem damaligen Ehemann, ein Investitionsvorhaben in Ostdeutschland angetragen worden sei. Es sei darum gegangen, ein Immobilienobjekt im Osten zu erwerben, und der Beklagte habe ihr in Aussicht gestellt, eines seiner Unternehmen (die … GmbH) könne als Mieter in dieses Objekt einziehen. Über den solcher Art zugesagten Mietvertrag und die daraus fließenden Erlöse habe das Objekt wirtschaftlich getragen werden sollen. Befragt dazu, ob sie sich an genauere Umstände der Beurkundung, insbesondere daran erinnere, ob dabei eine Übernahme der Darlehensverpflichtungen im Zusammenhang mit den Grundstücksübertragungsverpflichtungen und der Verpflichtung, die Grundstückslasten zu übernehmen, gesprochen worden sei, erklärte die Klägerin, sie erinnere sich nicht daran, dass das ausdrücklich Thema gewesen sei. Die rechtlichen Details habe sie ohnehin nicht verstanden. Ihrer Erinnerung nach sei im Zusammenhang mit dem Abschluss der Notarverträge über Darlehensverpflichtungen ausdrücklich gar nicht gesprochen worden. Damit hat die Klägerin nicht dargetan, dass die finanziellen Lasten vor und nach Eintritt des Übertragungsfalls bei ihr liegen sollten.
Vielmehr sprechen die von der Klägerin schon in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht abgegebene Erklärung sowie die von ihr vorgelegten Unterlagen gegen eine alleinige Ablösungspflicht der Klägerin, die ihr selbst auch bewusst gewesen ist. Die Klägerin hat im Termin vor dem Landgericht Zwickau am 18.10.2012 zwar zunächst ausgeführt, dass die Ablösung der Darlehen ausschließlich ihre Angelegenheit gewesen sei, weiter aber angegeben, dass nur bei den Darlehensverträgen, in denen ausdrücklich Vermögenswerte des Beklagten als Ablösemittel genannt waren, insbesondere verschiedene Versicherungen, der Beklagte eigene Mittel einsetzen sollte. Dieser Vortrag wird durch die von der Klägerin vorgelegte Anlage K 21 bestätigt. Danach sollten für das Objekt in der … zum Tag der Ablaufleistung des Kredits i.H.v. 350.000,00 € die an diesem Tag fällig werdenden Lebensversicherungen des Beklagten verwendet werden. Dass die Lebensversicherungen nicht an die Bank abgetreten wurden und damit keine verpflichtende Sicherheit für die Bank waren, ändert nichts an der Tatsache, dass der Beklagte schon vor Eintritt des Übergabefalls zum Ausdruck gebracht hat, dass die Ablösung der Darlehen nicht allein Sache der Klägerin ist, was diese auch selbst so verstanden hat. Dass sie dann aber nach Eintritt des Übergabefalls allein für die dann noch bestehenden Verbindlichkeiten habe aufkommen wollen und sollen, erscheint auch unter dem oben angeführten Gesichtspunkt der Interessengerechtigkeit fernliegend und nicht überzeugend und wurde zuletzt auch von der Klägerin in ihrer Anhörung nicht mehr behauptet.
Die Tatsache, dass die Klägerin den Kaufpreis für beide Grundstücke schon bezahlt hatte, bevor die Darlehensverträge abgeschlossen waren, führt zu keiner anderen Bewertung. Bereits in den Grundstückskaufverträgen war niedergelegt, dass zur Finanzierung der Kaufpreise Darlehen aufgenommen werden sollten (Anlagenband Bl. 11, 31). Zwar hat die Klägerin die Kaufpreise am 22.04.1996 bzw. 08.01.1997 zunächst aus ihrem Vermögen bezahlt, die Darlehensbeträge aus den Verträgen vom 11.06.1996 und 13.03.1997 sind jedoch vollständig auf ihre Konten geflossen, so dass sich ihre Kaufpreiszahlung wirtschaftlich allein als eine Zwischenfinanzierung darstellt, die nicht zu der Schlussfolgerung führen kann, dass allein die Klägerin die Lasten aus diesen Verträgen habe tragen sollen. Das hat sie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auch nicht mehr vorgetragen, sondern geschildert, dass die Objekte durch die daraus zu erzielenden Einnahmen wirtschaftlich getragen werden sollten.
Sofern die Klägerin meint, dass eine Auslegung der Verträge im vorgenannten Sinne von ihr niemals gewollt gewesen wäre, weil sie dann ihrem Anspruch auf Übernahme der Darlehen gegebenenfalls jahrelang hätte hinterherlaufen müssen, übersieht sie, dass sie mit dieser Auslegung eine für sich günstigere Rechtsposition erlangt, als sie nach ihrer Lesart der Verträge hätte. Dass sie eine schuldrechtliche Ablösungsverpflichtung des Beklagten also niemals gewollt habe, überzeugt aus Sicht des Senats nicht.
Der vom Senat vorgenommenen Auslegung der Verträge steht auch nicht die Formbedürftigkeit nach § 311b BGB (= § 313 BGB a.F.) entgegen. Auch bei formbedürftigen Willenserklärungen sind Umstände außerhalb des Vertrages gemäß §§ 133, 157 BGB bei der Auslegung zu berücksichtigen (BGHZ 63, 362). Soweit die Rechtsprechung bei formbedürftigen Rechtsgeschäften im Sinne der sog. Andeutungstheorie verlangt, dass der durch die Umstände ermittelte Wille der Parteien in der Urkunde einen wenn auch nur unvollkommenen Ausdruck gefunden haben muss (BGHZ 63, 362), liegt diese Voraussetzung vor. Mit der Erwähnung der voreingetragenen Belastungen in Ziffer II der Übertragungsvereinbarungen werden genau diejenigen dinglichen Rechte genannt, die der Sicherung der schuldrechtlichen Verbindlichkeiten der Klägerin dienen.
Auch dass die Stellung eines Scheidungsantrages den Übertragungsfall auslöst, ist unter dem Blickwinkel von § 138 Abs. 1 BGB unbedenklich. Die Vereinbarung wäre nur dann zu beanstanden, wenn die Finanzierung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nach den Vereinbarungen der Parteien nicht zumindest im Wesentlichen aus den Mieteinnahmen hätte bedient werden sollen, sondern in einem nicht unerheblichen Maß aus Eigenmitteln der Klägerin. Dem stünde es gleich, wenn es für die Parteien aufgrund greifbarer Anhaltspunkte bereits absehbar gewesen wäre, dass es zu einem Einsatz von Eigenmitteln kommen würde (vgl. BGH, Urteil vom 30.01.2015, Az.: V ZR 171/13).
Hier hat die Klägerin sowohl schriftsätzlich als auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgetragen, dass das Objekt in … wirtschaftlich durch den vom Beklagten in Aussicht gestellten Mietvertrag mit der … GmbH und die daraus fließenden Erlöse insgesamt wirtschaftlich getragen werden sollte. Auch die Sanierungskosten sollten durch die Mietzahlungen abgedeckt werden. So ist der Klägerin die Entscheidung zum Kauf leichter gefallen. Damit bestand zwischen den Parteien zum damals maßgeblichen Zeitpunkt Einigkeit darüber, dass die Finanzierung insgesamt, und nicht nur im Wesentlichen, aus den Mieteinnahmen erfolgen sollte. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Jahr 1996 bestanden auch keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass es zu einem Einsatz von Eigenmitteln der Klägerin kommen würde. Die … GmbH ist schon vor Abschluss der Übertragungsvereinbarungen Mieter der Objekte … und … gewesen. Der Mietvertrag für das Objekt … datiert auf den 15.06.1996, der für das Objekt … auf den 01.09.1996. Unstreitig war die … GmbH bis zu ihrer Insolvenz im Jahr 2002 auch die maßgebliche Mieterin der Objekte. Im Zeitpunkt des Abschlusses der Übertragungsvereinbarungen bestanden auch keine Hinweise darauf, dass letztlich doch die Klägerin mit ihrem Vermögen für die Verbindlichkeiten würde eintreten müssen. Eine etwaige Insolvenz der … GmbH war zum Zeitpunkt der Vertragsabschlüsse nicht absehbar. Sie war immerhin noch rund sechs Jahre Mieterder Objekte und zahlte hierfür insgesamt monatlich 7.108,15 DM.
Dass der Beklagte nach Auffassung der Klägerin schon bei Abschluss der Vereinbarungen überschuldet gewesen sei, findet in den von ihr vorgelegten Unterlagen keine Bestätigung. Das zu versteuernde Jahreseinkommen des Beklagten lag im Jahr 1996 bei 113.299,00 DM. Er verfügte zum 01.01.1996 über ein Betriebsvermögen von 4.431.000,00 DM und zum 01.01.1997 über eines i.H.v. 4.264.000,00 DM. Die Gewinn- und Verlustrechnung der Firma des Beklagten weist zum 31.12.1995 ein Jahresergebnis von 1.887.608,47 € aus. Und selbst wenn der Beklagte wirtschaftlich nicht so gut dagestanden hätte, lieferte dies zum Zeitpunkt des Abschlusses der Verträge keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Klägerin aus ihrem Vermögen im Wesentlichen die wirtschaftlichen Lasten der Objekte hätte tragen müssen, denn Mieterin war die … GmbH, die noch viele Jahre lang zuverlässig die vereinbarten Mieten gezahlt hat.
Aus den vorgenannten Erwägungen ergibt sich auch aus der von der Klägerin in dem Grundstückskaufvertrag für das Objekt … übernommenen Investitionsverpflichtung keine Sittenwidrigkeit der Grundstücksübertragungsvereinbarung vom 16.07.1996. Bereits bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages war zwischen Klägerin und Beklagtem vereinbart, dass die Sanierungskosten durch die Mietzahlungen der … GmbH abgedeckt werden und die Klägerin hierfür keine Eigenmittel aufwenden sollte. Diese Abrede hatte auch bei Abschluss der Vereinbarung im Juli 1996 weiterhin Gültigkeit und ist nicht etwa hierdurch aufgehoben worden. Die bestehende Investitionsverpflichtung war nicht Gegenstand der Grundstücksübertragungsvereinbarung zwischen den Parteien, sondern bleibt davon unberührt, ebenso wie die dazu unstreitig getroffene Abrede zur Übernahme der Investitionskosten seitens der … GmbH. Es bestanden zu diesem Zeitpunkt auch keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin für die Sanierung des Objekts würde aufkommen müssen und letztlich hat sie – unbestritten – auch kein Geld für die durchgeführten Investitionen eingesetzt.
Den Risiken, denen die Klägerin von dem von den Parteien gewählten Vertragsmodell ausgesetzt ist, die jeder Grundstückseigentümer zu tragen hat, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Zwar steht ihr im Falle des Übertragungsverlangens insoweit kein schuldrechtlicher Anspruch gegen den Beklagten zu, wenn sich solche Risiken realisieren. Diese werden jedoch zumindest zu einem erheblichen Teil durch die von den Parteien mit der vertraglichen Gestaltung bezweckte steuerliche Besserstellung kompensiert. Eine etwaiges verbleibendes Ungleichgewicht führte nicht zur Bewertung der Verträge als sittenwidrig (vgl. BGH, Urteil vom 30. Januar 2015, V ZR 171/13).
Sofern die Klägerin darauf abhebt, dass für sie durch das Wiesbadener Modell keine steuerliche Besserstellung eintrete, vermag dies nicht zu überzeugen und zu einer abweichenden Entscheidung zu veranlassen. Das sog. Wiesbadener Modell bezeichnet eine spezielle rechtliche Gestaltung bei der Aufspaltung eines Unternehmens in ein Besitzunternehmen und ein Betriebsunternehmen unter Vermeidung der steuerlichen Konsequenzen der Betriebsaufspaltung. Dabei befinden sich die Betriebsgrundlagen im Eigentum des einen Ehegatten, der sie dem anderen Ehegatten verpachtet, während dem anderen Ehegatten das Betriebsunternehmen gehört. Die Rechtsprechung (BFH vom 30.07.1985, Bundessteuerblatt 1986 II Seite 359; BFH vom 09.09.1986, Bundessteuerblatt 1987 II Seite 28) geht in diesen Fällen davon aus, dass keine personelle Verflechtung vorliegt. Dies bedeutet, dass eine der sonst wesentlichen eintretenden steuerlichen Folgen einer Betriebsaufspaltung nicht eintritt. Bei einer echten oder unechten Betriebsaufspaltung ist grundsätzlich Folge, dass das Besitzunternehmen in einen Gewerbebetrieb umqualifiziert wird, so dass hinsichtlich der Mieteinkünfte Einkünfte aus Gewerbebetrieb i.S.v. § 15 EStG vorliegen, auf die dann auch Gewerbesteuer zu entrichten wäre (vgl. hierzu auch BFHE 145, 401). Diese Folge tritt beim Wiesbadener Modell nicht ein, so dass die Klägerin schon allein deshalb steuerlich bessergestellt ist. Im Übrigen partizipierte sie aufgrund der Zusammenveranlagung von den steuerlichen Vorteilen, die ihr damaliger Ehemann durch diese Gestaltung zu erzielen vermochte. So konnte der wirtschaftliche Gewinn der … GmbH, deren Gesellschafter er war, durch die Verwendung eines Teils des erwirtschafteten steuerpflichtigen Gewinns in Form von Miet- und Pachtzahlungen verringert werden. Außerdem träte die nachteilige Folge, dass gemäß § 16Abs. 1, 3 EStG Gewinne, die bei Veräußerung oder Aufgabe des Gewerbebetriebs erzielt werden, zu versteuern sind, nicht auf (vgl. hierzu auch OLG Schleswig, OLGR Schleswig 1999, 162).
Schließlich bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte die Klägerin unter Druck gesetzt hat, damit sie die Grundstücksübertragungsvereinbarungen abschließt. Das Vorbringen der Klägerin, ihr Mann habe sie zu den Vereinbarungen mit dem Argument gedrängt, da sonst die in Aussicht genommene Vermietung nicht zustandekomme, findet in den Sachakten keine Stütze. Ausweislich der zu den Objekten vorliegenden Mietverträge hat die Klägerin den Vertrag für das Grundstück … am 15.06.1996 und für das Objekt … am 01.09.1996 mit der … GmbH abgeschlossen, also zeitlich mehrere Wochen vor den am 16.07 und 10.10.1996 unterzeichneten Übertragungsverträgen. Der von der Klägerin beschriebene Zusammenhang zwischen Abschluss der Grundstücksübertragungsvereinbarungen und der Vermietung der Grundstücke ist danach nicht ersichtlich.
Eine Anpassung der Verträge nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) scheidet schon deshalb aus, weil sämtliche einen Übertragungsanspruch auslösenden Umstände einen Wegfall der angestrebten Steuerersparnismöglichkeit zur Folge haben und daher – ebenso wie der Fall der Stellung von Scheidungsanträgen – Gegenstand der vertraglichen Regelungen und nicht Vertragsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB waren. Zu dieser gehören nur die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, bei Vertragsabschluss aber zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Vertragsparteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der anderen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände auf denen der Geschäftswille der Parteien aufbaut (vgl. BGH, NJW-RR 1992, 182 m.w.N.). Im Übrigen belegt die Vertragsgestaltung, dass die Klägerin das Risiko, ihr Eigentum an den Grundstücken in den vertraglich geregelten Fällen an den Beklagten zu verlieren, bewusst übernommen hat. Sie hat auch selbst nicht eingewandt, dass sie die dort niedergelegten Übertragungsgründe nicht verstanden hätte oder ihr nicht klar gewesen sei, in welchen Fällen ein Übertragungsanspruch ausgelöst werden kann. Eine solche vertragliche Risikoübernahme schließt die Rechte aus § 313 BGB regelmäßig aus (vgl. BGH, Urteil vom 21.02.2014, m.w.N.).
Auch eine auf § 314 BGB gestützte Kündigung würde nicht dazu führen, dass die Grundstücke bei der Klägerin verblieben, sondern nur dazu, dass – unabhängig von den vereinbarten Übertragungstatbeständen – der Anspruch des Beklagten auf Übertragung bereits mit der Kündigung fällig geworden wäre.
Sofern die Klägerin schließlich meint, dass die vom BGH vorausgesetzte ordnungsgemäße Bedienung der Darlehen nicht erfolgt sei, da die … GmbH im 2002 insolvent geworden sei, ist dem nicht zu folgen. Die in der Entscheidung vom 21.02.2014 angesprochene ordnungsgemäße Bedienung der Darlehen ist als Schutz des Beklagten zu verstehen, der im Übertragungsfall nur zur Übernahme der Verbindlichkeiten verpflichtet soll, die noch bestehen, wenn die Klägerin zuvor die Darlehen vertragsgemäß bedient hat, nicht jedoch darüber hinausgehende.
Da die Grundstücksübertragungsverträge vom 10.07.1996 und 10.10.1996 wirksam sind, kann der Beklagte von der Klägerin die Abgabe der Auflassungserklärung an den Sequester und die Herausgabe des Grundbesitzes an selbigen verlangen.
Der Beklagte ist insoweit prozessführungsbefugt. Der Beklagte ist berechtigt, den Anspruch geltend zu machen, auch ohne dazu von der der … GmbH ermächtigt worden zu sein. Die … GmbH ist nicht mehr Pfändungsgläubigerin des Beklagten. Aber selbst wenn sie dies wäre, benötigte der Beklagte keine Zustimmung. Eine für den Gläubiger gepfändete und ihm überwiesene Forderung verbleibt im Vermögen des Pfändungsschuldners. Die Überweisung bewirkt lediglich, dass er die Forderung nicht mehr für sich einziehen, also nicht Leistung an sich verlangen kann. Verboten sind dem Schuldner Alleinverfügungen zum Nachteil des pfändenden Gläubigers. Rechtshandlungen, die weder den Bestand der Pfandrechte noch der gepfändeten Forderung beeinträchtigen, sind ihm infolge der bei ihm verbliebenen Berechtigung dagegen gestattet. Aus diesem Grunde darf er auf Leistung an den Sequester klagen, und zwar aus eigenem Recht. Da sich die Prozessführungsbefugnis schon daraus ergibt, dass ihm die Forderung (noch) gehört, benötigt er insoweit keine Erklärung des Gläubigers, die ihm eine entsprechende Berechtigung erteilt. Diese Rechtsstellung bleibt auch dann erhalten, wenn die Forderung des Schuldners mehrfach gepfändet ist (vgl. BGH, NJW 2001, 2178, m.w.N.).
Die Auflassungserklärungen hat die Klägerin jedoch nur Zug-um-Zug gegen Zahlung der ihr rechtskräftig zuerkannten Forderung i.H.v. 907.245,93 € zu leisten, denn diese kann sie dem Widerklageanspruch einredeweise gem. § 273 BGB entgegenhalten. Den Gegenansprüchen der Klägerin liegt zugrunde, dass sie während der Ehe Darlehensverbindlichkeiten beglichen hat, nachdem Geschäftsschulden des Beklagten durch Aufnahme eines gemeinsamen Darlehens umgeschuldet worden waren. Bei dieser Sachlage kann die nach § 273 BGB erforderliche Konnexität nicht verneint werden. Hierfür genügt es, wenn den Ansprüchen ein – im weitesten Sinne zu verstehendes – innerlich zusammenhängendes Lebensverhältnis zugrunde liegt (vgl. BGH, Urteil vom 21.02.2014, V ZR 176/12; BGHZ 92, 194). Das ist u.a. bei vermögensrechtlichen Ansprüchen zu bejahen, die aus der von Ehegatten eingegangenen Lebensgemeinschaft und der von ihnen betriebenen Lösung dieser Gemeinschaft entsprungen sind.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Regelung des § 273 Abs. 1 BGB, wonach ein Zurückbehaltungsrecht ausscheidet, sofern sich aus dem Schuldverhältnis ein anderes ergibt. Mit Blick auf den hier herbeigeführten Übertragungsfall ist diese Voraussetzung jedoch schon deshalb nicht erfüllt, weil auf die Beendigung der Ehe abzielende Anträge zumindest typischerweise auch dazu führen, dass die durch oder während der Ehe begründeten vermögensrechtlichen Beziehungen auseinandergesetzt werden. Es wäre daher bei verständiger Würdigung nicht interessengerecht, die Verträge insoweit im Sinne des Ausschlusses von Zurückbehaltungsrechten zu deuten (vgl. BGH Urteil vom 21.02.2014, V ZR 176/12).
Der Berufung auf das Zurückbehaltungsrecht stehen schließlich auch nicht die Grundsätze von Treu und Glauben entgegen. Die Auffassung des Beklagten, dass die Klägerin aufgrund der gepfändeten Auflassungsansprüche bereits ausreichend gesichert sei, teilt der Senat nicht. In den Fällen, in denen die Rechtsprechung dem Gläubiger untersagt hat, sich auf das Zurückbehaltungsrecht zu berufen, war sein Anspruch bereits durch ein eingetragenes Grundpfandrecht gesichert bzw. als ausreichende Sicherung wurde nur die Eintragung eines solchen Rechts gesehen (vgl. RGZ 85, 133, BGHZ 7, 123; BAG ZIP 1985, 302). Sofern in einem Fall noch kein Grundpfandrecht eingetragen war (RGZ 136, 19) hatte der Gläubiger hier jedenfalls die Möglichkeit, aus einem im Zwangsversteigerungsverfahren erworbenen Anspruch unmittelbar Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Schuldner einzuleiten.
Diese entschiedenen Fälle sind mit dem hier vorliegenden Fall nicht vergleichbar. Die Klägerin hat mit der bloßen Pfändung des Anspruchs auf Herausgabe des Besitzes und Erklärung der Auflassung noch keine Vollstreckungsmöglichkeit gegen den Beklagten. Erst mit dem Übergang des Eigentums auf den Beklagten erlangt die Klägerin eine Sicherungshypothek gemäß § 848 Abs. 2 Satz 2 ZPO, aus der sie die Zwangsvollstreckung in die Grundstücke betreiben könnte. Zudem besteht das Risiko des gutgläubigen Erwerbs durch Dritte, solange die Hypothek noch nicht im Grundbuch eingetragen ist (vgl. Zoller, ZPO, § 848 Rdn. 7). Da die Klägerin bislang durch die Pfändung nur Inhaberin des Anspruchs auf die Auflassung ist, diese selbst aber noch nicht erklärt worden ist, ist auch noch kein Anwartschaftsrecht entstanden. Eine ausreichende Sicherung der Klägerin ist mit der Pfändung der Auflassungsansprüche nicht erreicht.
Nach alldem erweisen sich die von der Klägerin gestellten Anträge, auch die Hilfsanträge, insgesamt als unbegründet. Die im nachgelassenen Schriftsatz gestellten weiteren Hilfsanträge sind unzulässig und geben keine Veranlassung zum Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung gem. § 156 ZPO. Substantiierte Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte entgegen seiner Antragstellung und entgegen des Urteilstenors wegen der in den Anlagen K5/K6 eingeräumten Vollmacht auch die Auflassung der Grundstücke zusätzlich an sich selbst beantragt, hat die Klägerin nicht vorgetragen und solche sind auch nicht ersichtlich. Allein die allgemeine Befürchtung, dass der Beklagte entsprechend handeln könnte, erfordert nicht die Wiedereröffnung des Verfahrens.
Die Revision ist nicht gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs erfordert. Die Frage der Sittenwidrigkeit der Übertragungsvereinbarungen ist durch die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 21.02.2014 und 30.01.2015 hinreichend geklärt. Die Frage der Zulässigkeit der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist durch die vorgenannte Rechtsprechung des BGH ebenfalls als geklärt anzusehen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO die vorläufige Vollstreckbarkeit beschränkt sich auf den Kostenausspruch. Der Hauptsacheanspruch ist gemäß §§ 894, 895 ZPO vollstreckbar.
Der Streitwert wurde gemäß §§ 39, 40 GKG i.V.m. § 3 ZPO, 45 GKG festgesetzt. Der Streitwert orientiert sich am Verkaufswert der in Rede stehenden Grundstücke. Weder die Hilfsanträge noch die Widerklage erhöhen den Streitwert, weil die geltend gemachten Ansprüche wirtschaftlich identisch sind. Durch das Zurückbehaltungsrecht wird der Streitwert nicht erhöht.
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References: § 138
 § 670
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