Source: https://www.bmf.gv.at/themen/steuern/fuer-unternehmen/umsatzsteuer/informationen/faq-Option-zur-Steuerpflicht-und-Vorsteuerberichtigungszeitraum-bei-Grundst%C3%BCcken-(-%C2%A7-6-Abs-2-letzter-UAbs-und-%C2%A7-6-Abs-1-Z-16-UStG).html
Timestamp: 2020-04-03 01:51:54+00:00

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FAQ - Option zur Steuerpflicht und Vorsteuerberichtigungszeitraum bei Grundstücken (§ 6 Abs 2 letzter UAbs und § 6 Abs 1 Z 16 UStG)
In welchen Fällen ist die Regelung des § 6 Abs 2 letzter UAbs UStG idF 1. StabG hinsichtlich § 6 Abs 1 Z 16 UStG nicht anwendbar?
Wenn der Beginn des Mietverhältnisses (maßgeblich ist die tatsächliche Innutzungnahme) oder der Beginn der Errichtung des Gebäudes durch den Vermieter vor dem 1. September 2012 liegen, ist gemäß § 28 Abs 38 Z 1 UStG die Regelung nicht anwendbar. Es liegt somit ein "Altfall" vor.
Als Beginn der Errichtung gilt der Zeitpunkt, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wird wird (§ 28 Abs 38 Z 1 UStG). Die Bauausschreibung oder die Auftragserteilung an den Bauunternehmer sind nicht als Beginn der Errichtung zu werten.
Ein Mieterwechsel nach dem 31. August 2012 führt nur dann zu einer Anwendbarkeit von § 6 Abs 2 letzter UAbs UStG, wenn das Mietobjekt nicht vor dem 1. September 2012 von der Vermieterin/vom Vermieter selbst errichtet wurde. Hat die Vermieterin/der Vermieter das Mietobjekt nicht selbst errichtet, sondern erworben, ist ein Mieterwechsel nach dem 31. August 2012 schädlich.
Ein Wechsel auf Vermieterseite nach dem 31. August 2012 führt stets zur Anwendbarkeit von § 6 Abs 2 letzter UAbs UStG.
Wann gilt Wohnungseigentum für Zwecke des § 28 Abs 38 Z 1 UStG als erworben?
Da § 28 Abs 38 Z 1 UStG keine eigenständige Definition hinsichtlich des Zeitpunkts des "Erwerbs von Wohnungseigentum" enthält, ist der Zeitpunkt der Einverleibung in das Grundbuch, entsprechend den Vorgaben des § 5 Abs 3 WEG, maßgebend.
Einzelfragen zu (§ 6 Abs 2 letzter UAbs UStG)
Maßgeblich für die Optionsmöglichkeit gemäß § 6 Abs 2 UStG ist, wie die jeweilige Leistungsempfängerin/der jeweilige Leistungsempfänger das angemietete Grundstück oder einzelne, baulich abgeschlossene, selbständige Teile des Grundstücks verwendet. Die leistende Unternehmerin/Der leistende Unternehmer kann daher zur Steuerpflicht optieren, wenn die Leistungsempfängerin/der Leistungsempfänger den Mietgegenstand nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwendet. Auch die Tatsache, dass an dem von der Leistungsempfängerin/vom Leistungsempfänger angemieteten Grundstück Wohnungseigentum nicht begründet werden könnte, weil es sich nicht um einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil einer größeren Liegenschaft handelt, hindert die Option zur Steuerpflicht nicht.
Gemäß § 6 Abs 2 letzter UAbs UStG hat die leistende Unternehmerin/der leistende Unternehmer (Vermieter) die Voraussetzungen für den Verzicht auf die Steuerbefreiung nachzuweisen. Mangels näherer gesetzlicher Vorgaben ist der Nachweis an keine besondere Form gebunden. Er kann sich aus einer Bestätigung der Mieterin/des Mieters, aus Bestimmungen des Mietvertrags oder aus anderen Unterlagen ergeben. Ständig wiederholte Bestätigungen der Mieterin/des Mieters über die Verwendung des Grundstücks oder des Grundstücksteils sind danach nicht erforderlich, solange bei der Mieterin/beim Mieter keine Änderungen bei der Verwendung des Grundstücks eintreten. Da die Vermieterin/der Vermieter nicht zur Steuerpflicht optieren darf, wenn die Mieterin/der Mieter den Mietgegenstand nicht nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwendet, kann es sinnvoll sein, dass die Vermieterin/der Vermieter die Mieterin/den Mieter vertraglich verpflichtet, jede Verwendungsänderung der Vermieterin/dem Vermieter unverzüglich bekannt zu geben.
Anwendungsfälle des § 12 Abs 10 dritter und vierter UAbs UStG
Gemäß § 28 Abs 38 Z 2 UStG ist der verlängerte Vorsteuerberichtigungszeitraum (20 Jahre) auf Berichtigungen von Vorsteuerbeträgen anzuwenden, die Grundstücke betreffen, deren erstmalige Nutzung im Anlagevermögen durch die Unternehmerin/den Unternehmer nach dem 31. März 2012 erfolgte. Bei der Vermietung für Wohnzwecke ist zusätzliche Voraussetzung für die Anwendung der Neuregelung, dass der Vertrag über die Vermietung (Nutzungsüberlassung) nach dem 31. März 2012 abgeschlossen wurde.

References: § 6
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 § 28
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 § 28
 § 28
 § 5
 § 6
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 § 12
 § 28