Source: http://kraken.slv.cz/28Cdo2901/2006
Timestamp: 2018-08-17 17:20:23+00:00

Document:
28 Cdo 2901/2006
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ludvíka Davida, CSc., a soudců JUDr. Josefa Rakovského a JUDr. Roberta Waltra v právní věci žalobkyně J. S., zastoupené advokátem, proti žalovanému V. R., zastoupenému advokátem, o vyklizení nemovitostí, vedené u Okresního soudu v Mělníku pod sp. zn. 5 C 116/2004, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 23. 2. 2006, č.j. 24 Co 490/2005-63, takto:
Rozsudkem Krajského soudu v Praze shora označeným byl změněn rozsudek Okresního soudu v Mělníku ze dne 1. 6. 2005, č.j. 5 C 116/2004-22, a to tak, že byla zamítnuta žaloba, jíž se žalobkyně domáhala uložení povinnosti žalovanému vyklidit a vyklizený předat žalobkyni dům č.p. 482 a pozemek st. p.č. 294, vše zapsané na listu vlastnictví pro obec K. n. V. a k.ú. L. u Katastrálního úřadu pro S. k., katastrální pracoviště M. Žalobkyně byla odvolacím soudem zavázána k náhradě nákladů odvolacího řízení, jež protistraně vznikly ve výši celkem 9.050,- Kč.
Odvolací soud doplnil dokazování a zhodnotil skutkovou stránku věci tak, že účastníci řízení uzavřeli dne 1. 11. 1996 smlouvu o nájmu budovy č.p. 482 se st. p.č. 294 v k.ú. L., přestože se žalobkyně jako pronajímatelka stala vlastníkem těchto nemovitostí až ke dni 4. 11. 1996, kdy nastaly účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Doba nájmu byla dohodnuta od 1. 11. 1996 do 31. 10. 2006 s výší nájemného 6.000,- Kč měsíčně po dobu prvního roku, s možností v následujících letech výši nájmu upravit s ohledem na výši inflace. Následně byl mezi účastníky uzavřen dodatek k nájemní smlouvě ze dne 16. 1. 1997, kterým pronajímatelka udělila souhlas se stavebními úpravami, týkajícími se zastřešení dvora. Odvolací soud posoudil shora uvedenou nájemní smlouvu jako absolutně neplatnou z důvodu rozporu se zákonem (§ 39 o. z.). Ke vzniku nájemní smlouvy však podle něj mezi účastníky došlo, a to ústní formou. Tato nájemní smlouva podle odvolacího soudu podléhala režimu § 663 a násl. o. z. o nájmu věci; tato ustanovení umožňují uzavření ústní nájemní smlouvy. K nájmu domu s pozemkem, jejichž součástí byly také nebytové prostory, nebyl nutný předchozí souhlas obecního úřadu podle ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (ve znění účinném do 3. 12. 1999), neboť se nejednalo o nájem nebytových prostor určených k provozování obchodu a služeb, nýbrž k vykonávaní řemeslné výrobní živnosti polygrafické výroby. Odvolací soud tedy věc uzavřel s tím, že žalovaný předmětné nemovitosti dosud užíval na základě platně uzavřené nájemní smlouvy, přičemž nebylo prokázáno, že by tu byl nějaký právní důvod, který by odůvodňoval povinnost žalovaného předmět nájmu vyklidit před uplynutím sjednané doby nájmu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Dovolatelka označila všechny dovolací důvody podle § 241a o. s. ř. a konkrétně především nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu, který posoudil nájemní smlouvu ohledně předmětných nemovitostí jako platně uzavřenou ústní formou. Tento skutkový závěr postavil odvolací soud podle dovolatelky výhradně na výpovědi svědka L. Č., který však nijak neozřejmil okolnosti uzavření smlouvy, zejména zda se jednalo o smlouvu o nájmu nebytových prostor nebo o nájem celé nemovitosti. Dovolatelka také vytýkala odvolacímu soudu, že nedostatečně zkoumal, zda jsou v budově nebytové prostory určené k provozování obchodu či služeb. Tvrdila, že žalovaný v předmětných nemovitostech provozoval obchod a poskytoval služby, a proto byl pro platné uzavření nájemní smlouvy nezbytný souhlas městského úřadu ve smyslu ustanovení § 3 odst. 2, 3 zákona č. 116/1990 Sb. V právním závěru odvolacího soudu, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu celé nemovitosti podléhající režimu § 663 a následujících o. z. (a nikoliv nájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb.), spatřovala dovolatelka nesprávné hmotněprávní posouzení věci. Navíc podle dovolatelky odvolací soud neučinil taková skutková zjištění, která by svědčila jednoznačně o tom, že účastníci uzavřeli ústní smlouvu, která by obsahovala podstatné náležitosti smlouvy o nájmu (i ve smyslu § 663 o. z.). Dovolatelka navrhla, aby Nejvyšší soud napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a vrátil věc tomuto soudu k dalšímu řízení.
V průběhu řízení o dovolání učinil L. Č., svědek vypovídající v odvolacím řízení, podání, ve kterém dovolacímu soudu předestřel údajně nové skutečnosti a důkazy ve věci samé, podle nichž se v pronajatém objektu nacházely v době uzavření nájemní smlouvy nebytové prostory. Svědek zpochybňoval také pravost nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovaným a předchozím vlastníkem předmětných nemovitostí, která je podle svědka založena ve spise.
Žalobkyně podala dovolání prostřednictvím právního zástupce v otevřené lhůtě (§ 240 odst. 1, § 241 odst. 1 o. s. ř.) a dovolací důvody byly označeny podle ustanovení § 241a odst. 2 písm. a), b), odst. 3 o. s. ř. Přípustnost dovolání založila diformita rozsudků nižších instancí (§ 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.).
Ke skutkovým námitkám dovolatelky, směřujícím k posouzení nájemní smlouvy jako platně uzavřené ústní formou, dovolací soud připomíná, že skutkový základ věci tak, jak byl zjištěn nižšími instancemi, nemůže být v rámci dovolacího řízení rozšiřován nebo jinak měněn a v dovolacím řízení nelze uplatňovat nové skutečnosti nebo důkazy ve věci samé. Dovolací soud je soudem právního přezkumu, nikoli soudem skutkovým resp. nalézacím viz též konstantní výklad k ustanovení § 243a o. s. ř.
Byla-li pronajata celá budova (byť obsahující nebytové prostory), nelze nájem budovy posuzovat podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, neboť v daném případě nešlo o nájem jednotlivých místností. Nastoupil tu obecný právní režim ustanovení § 663 a násl. o. z. o nájemní smlouvě. Nejvyšší soud zde odkazuje na svou konstantní judikaturu, založenou rozsudkem ze dne 21. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, publikovaným ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 73/2000. Také nyní rozhodující dovolací senát tuto judikaturu respektuje, jak dokládá např. rozsudek ze dne 24. 9. 2003, sp. zn. 28 Cdo 2007/2001.
Posouzení nájemního vztahu podle § 663 a násl. o. z. pak znamená, že dost dobře nelze aplikovat lex specialis zákon č. 116/1990 Sb. (viz závěr výše). Pak ovšem nemohlo mít ani (ne)dodržení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. vliv na platnost nájemní smlouvy. Jednalo se sice o veřejnoprávní kontrolu platnou do 3. 12. 1999 (viz zákon č. 302/1999 Sb.), ale z hlediska systémového nemá-li být aplikován zákon č. 116/1990 Sb., pak ani jeho ustanovení o povinné písemné formě nájmu a důvodech neplatnosti nájemní smlouvy nemůže být přinejmenším z hlediska platnosti smlouvy o nájmu celé budovy relevantní.
Dovolací soud také musel vyjít ze skutkového zjištění nižší instance o provozování pouze řemeslné výroby, i když má o neexistenci příčinného vztahu mezi tímto provozem a provozováním obchodu a služeb v této věci jisté pochybnosti.
V každém případě však lze přisvědčit závěru odvolací instance o platném sjednání nájemní smlouvy. Nicméně i zde má dovolací soud zato, že nemuselo jít (viz ovšem závazná skutková zjištění odvolacího soudu) o ústně sjednanou smlouvu, ale s ohledem na další okolnosti (dodatek ke smlouvě, následné oboustranné plnění) daleko spíše o smlouvu vzniklou konkludentně ve smyslu § 35 odst. 1 o. z.
K podání svědka L. Č. dovolací soud zdůrazňuje, že svědek není účastníkem řízení a že jeho tvrzení nemohla být jakkoli vzata v úvahu (viz výklad o funkci dovolacího soudu výše).
Uplatněné dovolací důvody tedy nebyly naplněny a dovolací soud proto dovolání žalovaného zamítl podle § 243b odst. 2 věty před středníkem o. s. ř. Neshledal přitom ani existenci případných tzv. zmatečnostních vad řízení ve smyslu § 242 odst. 3 o. s. ř.

References: soud 
 soud 
 soud 
 § 663
 § 3
 zákona č. 116
 soud 
 § 241
 soud 
 § 3
 zákona č. 116
 § 663
 zákona č. 116
 soud 
 § 663
 soud 
 § 241
 § 241
 soud 
 soud 
 § 243
 zákona č. 116
 § 663
 soud 
 § 663
 § 3
 zákona č. 116
 soud 
 soud 
 § 35
 soud 
 soud 
 § 243
 § 242