Source: http://www.actufinance.fr/guide-banque/pret-in-fine.html
Timestamp: 2017-09-26 16:16:31+00:00

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Le pr�t in fine | Cr�dit immobilier
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le pr�t in fine
es banques n'h�sitent plus d�sormais � proposer dans leurs offres de cr�dit les pr�ts ��in-fine��. Cette formule de cr�dit tr�s sp�cifique s'adresse � une client�le souvent haut de gamme et � la recherche de l'optimisation fiscale de leur patrimoine.
D�finition du pr�t in fine
Ce cr�dit poss�de un fonctionnement particulier puisque avec ce type d�emprunt, le remboursement de la totalit� du capital ne s'effectue que sur la derni�re �ch�ance, c�est � dire � la fin de la vie du pr�t. Durant toute la p�riode du cr�dit in fine, le client ne rembourse donc pas de capital, il paie uniquement les int�r�ts du pr�t qui sont constants contrairement aux pr�ts amortissables ou chaque mois l�emprunteur rembourse une fraction du capital et des int�r�ts qui d�croissent au fil du temps.
Cette formule de cr�dit est propos�e, principalement, dans le cadre de financement des investissements locatifs r�alis�s par les particuliers. Cela permet ainsi de maintenir au m�me niveau le montant des int�r�ts pendant toute la dur�e de vie de l'emprunt.
Exemple d'un pr�t in fine
Un pr�t immobilier in fine de 200 000 euros est contract� pour une dur�e de 15 ans avec un taux d'int�r�t de 4 %.
Le client va rembourser annuellement pendant ces 15 ann�es, un montant d'int�r�ts annuels constants de 8 000 euros (200 000 X 4 %) soit 120 000 euros sur 15 ans. Avec un pr�t classique amortissable et aux m�mes conditions, le montant annuel des mensualit�s est de 17 760 euros. Si l'on compare les mensualit�s pay�es avec un cr�dit amortissable, le gain de tr�sorerie avec les mensualit�s du cr�dit in fine est de 146 400 euros (9760 X 15).
Le montant des int�r�ts ira s'imputer sur le montant des revenus fonciers et permettra de minorer la charge fiscale.
Pour solder le capital, au terme du pr�t, l�emprunteur peut revendre son bien immobilier pour rembourser la banque et encaisser les plus values.
Toutefois, le sch�ma utilis� habituellement consiste � reconstituer le capital du pr�t au fur et a mesure du temps en demandant au client d'affecter une �pargne initiale.
Pour se faire, la banque adosse le pr�t in fine � un produit de capitalisation (le plus souvent une assurance) qui sera nanti au profit de la banque, c�est � dire affect� � la garantie du pr�t que la banque a accord�. L�emprunteur doit donc reconstituer le capital par le placement d'un montant significatif ou la constitution progressive d'une �pargne dont le montant final servira � rembourser le cr�dit.
P�rim�tre du pr�t in fine
Le cr�dit �in-fine est donc avant tout recommand� aux investisseurs ayant une �pargne cons�quente � placer et avec des tranches marginales d�imposition sup�rieures.
Le Pr�t In Fine est propos� avec des montages financiers qui font habituellement intervenir :
des produits de placement � moyen ou � long terme (8 � 15 ans). Ces produits sont bien entendu s�curis�s et donc sans risque de perte en capital. Les bons de capitalisation ou des contrats d'assurance vie en euros sont r�guli�rement mis en place par les banques.
des pr�ts in fine adoss�s � ces placements avec remboursement du capital en fin de pr�t.
Les personnes int�ress�es par le cr�dit in fine peuvent �tre les personnes physiques directement ou indirectement � travers la d�tention des parts de Soci�t�s Civiles Immobili�res.
Le cr�dit in fine n'a normalement aucun lien avec l'activit� professionnelle de l'emprunteur ou de ses associ�s. Il peut financer jusqu'� 100 % du besoin de financement du client.
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