Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/kuendigung-gemaess-573-a.17399/
Timestamp: 2017-07-23 10:57:55+00:00

Document:
Kündigung gemäß § 573 a
Diskutiere Kündigung gemäß § 573 a im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen,
ich bin neu im Forum und würde mich gerne noch etwas absichern, bevor wir unserer Mieterin die Kündigung zukommen lassen.... Antworten
Falfea,
ich bin neu im Forum und würde mich gerne noch etwas absichern, bevor wir unserer Mieterin die Kündigung zukommen lassen. Wir haben unser Haus 2012 gekauft und sind direkt selbst dort eingezogen. Die Mieterin der im Kellergeschoss befindlichen Einliegerwohnung haben wir sozusagen "mitgekauft". Ihre Wohnung hat ca. 48 qm, zu erreichen über einen eigenen Eingang, wir bewohnen das Erdgeschoss und den 1. Stock mit ungefähr 140 qm. Jeweils also eine abgeschlossene Wohneinheit. Nachdem das Thema Kündigung nun im Raum stand und wir uns etwas schlau gemacht haben, sind wir auf den § 573 a gestoßen - das sollte also unter Beachtung der korrekten Kündigungsfrist von 12 Monaten (9 Monate, da sie bereits seit über 8 Jahren dort wohnt plus die 3 Monate aufgrund des § 573 a) in Ordnung sein, oder?
Zitat von Falfea:
Jeweils also eine abgeschlossene Wohneinheit.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Was heißt "jeweils"? Einliegerwohnung und "Rest"? Oder Einliegerwohnung, EG und 1. OG? Das ist der einzige Punkt, der mir in deiner Beschreibung auffällt.
Verwendet eine sichere Vorlage. Auf die Rechtsgrundlage (§ 573a Abs. 1 BGB, in eurem Fall) muss verwiesen werden. Widersprecht bereits jetzt der stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB). Achtet auf die korrekte Adressierung (an alle Mieter) und die korrekte Absenderangabe und Unterschrift (von allen Vermietern, d.h. in eurem Fall allen im Grundbuch eingetragenen). Rechtssichere, beweisbare Zustellung (Übergabe gegen Quittung, Überbringung durch Zeugen, Boten, Gerichtsvollzieher) ist wichtig.
Sofern ihr Zweifel habt, ob ihr eine formal einwandfreie Kündigung hinbekommt, beauftragt lieber gleich einen Anwalt. Bei dieser langen Kündigungsfrist sind Fehler aller Art äußerst lästig.
Vor einer Kündigung wäre außerdem der Versuch eines Aufhebungsvertrags eine gute Idee. Wenn der Mieter vielleicht sowieso kurz- bis mittelfristig raus will, kann man vielleicht eine Lösung finden, von der beide Seiten profitieren.
Danke für die Antwort . Zitat von Andres:
Was heißt "jeweils"? Einliegerwohnung und "Rest"? Oder Einliegerwohnung, EG und 1. OG? Das ist der einzige Punkt, der mir in deiner Beschreibung auffällt.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
"Jeweils" heißt, dass der Mieter eine abgeschlossene Wohneinheit hat und wir die andere, also zweite. Unsere Wohnung besteht aus Erdgeschoss + 1. Stock. Sorry, wenn das etwas missverständlich rüber kam.
Als Vorlage hatte ich mir folgendes schon mal zusammengestellt:
hiermit kündigen wir Ihnen den Mietvertrag vom XX.XX.XXXX ordentlich zum XX.XX.XXXX. Diese Kündigung erfordert kein berechtigtes Interesse i.S.v. 573 BGB, da die Mietwohnung Teil des von uns selbst bewohnten Gebäudes ist und dieses Gebäude insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen hat.
Die angemieteten Räume inklusive aller Ihnen ausgehändigter Schlüssel sind uns am XX.XX.XXXX ausgeräumt zu übergeben.
Widersprecht bereits jetzt der stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB).Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das war mir jetzt völlig neu - ich werde mich da belesen und das dementsprechend noch hinzufügen. Danke für den Hinweis!
Rechtssichere, beweisbare Zustellung (Übergabe gegen Quittung, Überbringung durch Zeugen, Boten, Gerichtsvollzieher) ist wichtig.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Da hatte ich an ein Übergabe-Einschreiben gedacht. Zitat von Andres:
Vor einer Kündigung wäre außerdem der Versuch eines Aufhebungsvertrags eine gute Idee. Wenn der Mieter vielleicht sowieso kurz- bis mittelfristig raus will, kann man vielleicht eine Lösung finden, von der beide Seiten profitieren.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Der Mieter will ganz sicher nicht kurz- oder mittelfristig ausziehen. Uns ist auch bewusst, dass eine Kündigung vielleicht unangenehme Folgen für diese lange Frist haben wird. Nur sehen wir leider keine andere Alternative .
Es müsste dann reichen, der Kündigung noch folgenden Zusatz zu verpassen?
Einer stillschweigenden Verlängerung des Vertrags nach § 545 BGB bei nicht fristgerechter Herausgabe widersprechen wir rein vorsorglich bereits jetztKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Als Vorlage hatte ich mir folgendes schon mal zusammengestellt:Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Die Suchmaschine deiner Wahl findet viele Vorlagen. Die sind besser als das, was du hier gebastelt hast.
hiermit kündigen wir Ihnen den Mietvertrag vom XX.XX.XXXX ordentlich zum XX.XX.XXXX.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Die Mietsache sollte näher bezeichnet werden, z.B. "Wohnung im ...geschoss", jedenfalls noch die Adresse, ggf. weitere Angaben, die eine eindeutige Zuordnung erlauben.
Diese Kündigung erfordert kein berechtigtes Interesse i.S.v. 573 BGB, da die Mietwohnung Teil des von uns selbst bewohnten Gebäudes ist und dieses Gebäude insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen hat.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Negative Formulierungen sind immer etwas schwerer verständlich und sehr oft auch uneindeutig. Das hat auch hier wieder einmal funktioniert: Eigentlich sagst du nur, warum du nicht kündigst.
Die angemieteten Räume inklusive aller Ihnen ausgehändigter Schlüssel sind uns am XX.XX.XXXX ausgeräumt zu übergeben.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Nicht "am", sondern "bis zum". Über den genauen Zeitpunkt solltet ihr euch dann ein paar Wochen vor dem Auszug abstimmen. An diesem Punkt sollten auch weitere Maßnahmen im Zusammenhang mit der Übergabe gleich angesprochen werden, z.B. zur Ausführung von Schönheitreparaturen und ggf. weiteren Pflichten, die der Mieter noch haben könnte. War die Wohnung länger vermietet und möchte man solche Ansprüche geltend machen, bietet sich eine Besichtigung (nennt man gerne "Vorabnahme") zu diesem Zweck an. Das kommt alles sehr auf die individuellen Umstände an.
Da hatte ich an ein Übergabe-Einschreiben gedacht.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das beweist den Zugang eines Umschlages und nicht dessen Inhalt. Wenn der Mieter grundsätzlich kooperativ ist, lässt man sich den Empfang der Kündigung vom Mieter auf einer Kopie des Schreibens bestätigen. Dazu ist der Mieter zwar nicht verpflichtet, aber man sollte das wenigstens versuchen.
Danach kommen die Varianten mit Zeuge oder Bote (Schreiben unverschlossen übergeben, Zeuge/Bote macht sich eine Kopie, stellt das Original zu und vermerkt das auf der Kopie, die Kopie wird sorgfältig aufbewahrt) oder gleich per Gerichtsvollzieher. Der macht im Prinzip das Gleiche, nur ist es in seinem Fall noch etwas besser, da der Inhalt des Schreibens vor Gericht dann nicht mehr zu beweisen ist (was beim Zeugen mittels seiner Aussage und der Kopie mit dem Vermerk meist gelingen wird), sondern einfach angenommen wird. Dafür sollte man für diese Zustellung mindestens 2 Wochen einplanen.
Die Suchmaschine deiner Wahl findet viele Vorlagen. Die sind besser als das, was du hier gebastelt hast.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Dann muss ich wohl mal weitere Suchmaschinen bedienen, denn so hatte ich mir das ja bereits zurecht gebastelt . Andere Vorlagen erschienen mir einfach sehr "massig", wenn ich ehrlich bin. Das hier wäre dann so eine Variante, leicht abgewandelt:
Sehr geehrte XX, leider sehen wir uns gezwungen, das mit Ihnen am XX geschlossene Mietverhältnis über die Wohnung „YXZ“ ordnungsgemäß unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gemäß § 573 c Abs. 1 i.V.m. § 573 a Abs. 1 BGB, folglich zum XX, zu kündigen.
Die Kündigung bezieht sich auf die § 573 a Abs. 1 BGB, der Vermietern ein erleichtertes Kündigungsrecht, das sogenannte „Sonderkündigungsrecht“ einräumt.
Die Voraussetzungen des § 573 a Abs. 1 BGB sind vorliegend erfüllt:
Das Mietverhältnis ist nicht befristet. Bei der an Sie vermieteten Wohnung handelt es sich um eine Wohnung aus einem einheitlichen Gebäude mit zwei Wohnungen, wovon wir eine selbst bewohnen. Auch bestehen gem. des Mietvertrages vom XX für das geschlossene Mietverhältnis keine Einschränkungen, die das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters beseitigen.
Die „erleichtere Kündigung“ bedarf gemäß § 573 a Abs. 1 BGB kein berechtigtes Interesse i.S.e. ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB.
Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus wider-sprechen wir bereits jetzt, gemäß § 545 BGB. Wir bitten darum, die Wohnung spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, folglich dem XX zu räumen.
Nach dem Mietvertrag haben Sie die Pflicht, Schönheitsreparaturen auszuführen. Wir möchten Sie höflichst darum bitten, dies pünktlich bis zum Auszug zu erledigen, so dass Sie uns die Wohnung dann – einschließlich sämtlicher Wohnungs- und Haustürschlüssel – fristgerecht spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist, folglich dem XX übergeben können.
Wir möchten erwähnen, dass wir gemäß § 546 a BGB berechtigt sind, im Falle einer verspäteten Rückgabe als Entschädigung die weitere Zahlung der vereinbarten Miete zu verlangen.
Sollten die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht erbracht werden, müssen wir diese auf Ihre Kosten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen.
Ich werde mir da noch einige Beispiele / Vorlagen zusammen kramen und das dann noch mit jemandem abstimmen, der fachlich etwas besser im Thema ist als ich. Dein Tipps waren aber schon sehr hilfreich, danke dafür!
Hallo falfea,
Die letzte Variante hört sich schon sehr gut an, ich würde aber bei den Schön-Rep die Erledigung bis zur Übergabe schreiben, da der M durchaus früher ausziehen kann aber die Wohnung noch nicht zurückgeben muss. Außerdem renoviert sich eine leere Wohnung leichter als wenn erst renoviert wird und dann ausgezogen...
Die letzte Variante hört sich schon sehr gut an, ich würde aber bei den Schön-Rep die Erledigung bis zur Übergabe schreiben, da der M durchaus früher ausziehen kann aber die Wohnung noch nicht zurückgeben muss. Außerdem renoviert sich eine leere Wohnung leichter als wenn erst renoviert wird und dann ausgezogen...Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Danke für den Tipp! Bzgl. der Schönheitsreparaturen muss ich mir aber sowieso nochmal den Mietvertrag genau anschauen. Den habe ich gerade nicht vorliegen hier. Zwei Fragen sind mir jetzt doch noch in den Sinn gekommen:
1) Muss ich im Kündigungsschreiben den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinweisen?Z.B. so:
Wir weisen Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen können. Ein etwaiger Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung uns gegenüber schriftlich erklärt werden, gemäß § 574 b Abs. 1 BGB. Die Gründe für den Widerspruch, in welchen Sie eine nicht zu rechtfertigende Härte sehen, bitte ich uns im Einzelnen darzulegen und zu begründen.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das hatte ich jetzt in einer Vorlage gefunden und bin mir recht unsicher, ob man da den Mieter so mit der Nase drauf stoßen sollte. Oder bin ich sogar dazu verpflichtet, diesen Hinweis anzugeben?
2) Der Mieter könnte ja aufgrund ungerechtfertigter Härte der Kündigung widersprechen. Da heißt es ja wie folgt im § 574:
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Hier wäre meine Frage, ob die private Tierhaltung des Mieters uns das ganze erschweren könnte: Eine neue Wohnung mit der etwas unüblichen Anzahl an Haustieren zu finden könnte sich für den Mieter als reichlich schwierig gestalten.
Zumindest diese Bitte ...
Die Gründe für den Widerspruch, in welchen Sie eine nicht zu rechtfertigende Härte sehen, bitte ich uns im Einzelnen darzulegen und zu begründen.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
... würde ich in dieser Form weglassen.
Wenn du bittest, heißt das: Der Mieter kann (das, um das es in der bitte geht) tun oder auch nicht, ohne (erst mal) Konsequenzen befürchten zu müssen.
Wenn du bittest, heißt das: Der Mieter kann (das, um das es in der bitte geht) tun oder auch nicht, ohne (erst mal) Konsequenzen befürchten zu müssen.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Okay. Dann würde ich das wohl so (oder so ähnlich) mit reinnehmen:
Wir weisen Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen können. Ein etwaiger Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung uns gegenüber schriftlich erklärt werden, gemäß § 574 b Abs. 1 BGB. Die Gründe für den Widerspruch, in welchen Sie eine nicht zu rechtfertigende Härte sehen, sind uns im Einzelnen darzulegen und zu begründen.
Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus wider-sprechen wir bereits jetzt, gemäß § 545 BGB. Auch möchten wir erwähnen, dass wir die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn Sie uns den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklären, gemäß § 574 b Abs. 2 BGB.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das ist wirklich gewaltig kompliziert, wenn man noch gar keine Erfahrung / Übung hat und alles richtig machen möchte *seufz*. Noch schöner wäre es, wenn´s gar nicht nötig wäre. Aber die Alternative gibt´s leider nicht mehr.
Ich würde den Satz ...
Die Gründe für den Widerspruch, in welchen Sie eine nicht zu rechtfertigende Härte sehen, sind uns im Einzelnen darzulegen und zu begründen.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
... komplett weglassen.
Aber ich bin auch nur Laie!
Ich befürchte nur, dass es vielleicht(!) sein könnte, dass du keinen Anspruch auf Eine "Darlegung und Begründung im Einzelnen" hast und somit diese Forderung (und vielleicht noch mehr) ungültig ist.
Und da du eh schon geschrieben hast ...
Wir weisen Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen können. Ein etwaiger Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung uns gegenüber schriftlich erklärt werden, gemäß § 574 b Abs. 1 BGB.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
... würde ich (als Laie!) nicht noch nachschieben, dass das in einer bestimmten Form zu sein hat (hier: im einzelnen dargelegt und begründet).
Das Ganze basiert nur auf meinem Bauchgefühl, also bitte nicht blind drauf vertrauen!
Trotzdem danke für den Hinweis . Ich werde das Schreiben noch prüfen lassen, bevor es Ende des Monats (hoffentlich) rausgeht. Und dann hoffen, dass alles so in Ordnung ist und wir früher oder später aus der Situation herauskommen unter einem Dach leben zu müssen.
Danach kommen die Varianten mit Zeuge oder Bote (Schreiben unverschlossen übergeben, Zeuge/Bote macht sich eine Kopie, stellt das Original zu und vermerkt das auf der Kopie, die Kopie wird sorgfältig aufbewahrt) oder gleich per Gerichtsvollzieher. Der macht im Prinzip das Gleiche, nur ist es in seinem Fall noch etwas besser, da der Inhalt des Schreibens vor Gericht dann nicht mehr zu beweisen ist (was beim Zeugen mittels seiner Aussage und der Kopie mit dem Vermerk meist gelingen wird), sondern einfach angenommen wird. Dafür sollte man für diese Zustellung mindestens 2 Wochen einplanen.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Dazu noch eine kleine Frage: Da würde doch die Beauftragung eines Kurierdienstes ausreichen, oder? Hatte mir jetzt einiges dazu durchgelesen, aber ich bin noch nicht fündig geworden, wie man dann überhaupt einen Gerichtsvollzieher beauftragt, wie zügig das ginge und insgesamt erscheint mir das dann doch auch etwas überzogen. Privat einen Boten zu beauftragen halte ich aber auch für etwas unsicher, weil das so gesehen dann ja jemand wäre, mit dem ich persönlichen Kontakt habe und das dementsprechend vielleicht nicht ganz neutral bewertet werden könnte? Ich bin grade sicherlich etwas nervig, aber es wird hoffentlich das einzige Mal sein, dass ich eine Wohnung als Vermieter kündigen muss .
... würde ich (als Laie!) nicht noch nachschieben, dass das in einer bestimmten Form zu sein hat (hier: im einzelnen dargelegt und begründet).Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
§ 574b BGB. Es spricht nichts dagegen (und einiges dafür), bereits mit dem Kündigungsschreiben Auskunft über die Gründe eines Widerspruchs zu verlangen.
Dazu noch eine kleine Frage: Da würde doch die Beauftragung eines Kurierdienstes ausreichen, oder?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Sofern dir der Kurierdienst den Inhalt des Schreibens bestätigen kann und im Ernstfall als Zeuge vor Gericht zur Verfügung steht. Da die Kosten eines Gerichtsvollziehers aber sehr überschaubar sind, ist das für mich nur eine Notlösung, wenn es sehr schnell gehen muss. Wenn man schon Geld ausgibt, kann man es auch gleich richtig machen.
Hatte mir jetzt einiges dazu durchgelesen, aber ich bin noch nicht fündig geworden, wie man dann überhaupt einen Gerichtsvollzieher beauftragt,Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
So wie man praktisch alles und jeden beauftragt. Bei Zweifeln, welche GV örtlich zuständig sind, kann man auch am Amtsgericht nachfragen. Das gilt nur, falls man die teurere Variante haben möchte, bei der der GV persönlich zustellt (etwas unter 20 €, mache ich immer so). Genügt die Zustellung per Post (gleicher Beweiswert, aber diese Zustellung kann der Empfänger evtl. noch vereiteln, knapp unter 10 €), kann man sich an bundesweit jeden beliebigen GV wenden.
wie zügig das gingeKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
1-2 Wochen. Wenn du diese Woche eine Kündigung zur Zustellung beauftragst, wird das bis zum Stichtag im Dezember locker funktionieren.
und insgesamt erscheint mir das dann doch auch etwas überzogen.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das diskutieren wir dann nochmal, wenn es Probleme gibt. Die Tatsache, dass du überhaupt nachfragst, sagt mir, dass du nicht an die Übergabe gegen Quittung glaubst - und das sollte als Grund für die förmliche Zustellung ausreichen ...
Da hast du wohl Recht. Die Zweifel sind da und um´s Geld geht´s dabei ja eh nicht. Zitat von Andres:
So wie man praktisch alles und jeden beauftragt. Bei Zweifeln, welche GV örtlich zuständig sind, kann man auch am Amtsgericht nachfragen. Das gilt nur, falls man die teurere Variante haben möchte, bei der der GV persönlich zustellt (etwas unter 20 €, mache ich immer so). Genügt die Zustellung per Post (gleicher Beweiswert, aber diese Zustellung kann der Empfänger evtl. noch vereiteln, knapp unter 10 €), kann man sich an bundesweit jeden beliebigen GV wenden.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ich habe jetzt den zuständigen GV ausfindig gemacht und werde morgen mal anrufen - die Kündigung soll sowieso erst in der letzten Novemberwoche rausgehen, da sollte also noch Luft sein, um das dann auch ganz korrekt zu erledigen. Zitat von Andres:
Das diskutieren wir dann nochmal, wenn es Probleme gibt.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ich befürchte, dass es die tatsächlich geben wird nach Erhalt der Kündigung und ich mich dann wieder melden werde . Vielen Dank für deine wertvollen Tipps!
Thema: Kündigung gemäß § 573 a
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