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Timestamp: 2016-10-01 22:17:36+00:00

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SOU S�NDICO, E AGORA?
QUEM PODE CONVOCAR ASSEMBL�IA?
Em Geral � convocada pelo s�ndico, mas pode tamb�m ser convocada por � dodiferente. Existe tamb�m a possibilidade s moradores, se a conven��o n�o dispuser de forma da Conven��o do Condom�nio prever que o subs�ndico ou os membros do conselho tamb�m convoque.
EM QUE SITUA��ES O LOCAT�RIO VOTA EM ASSEMBL�IA?
Primeiro tem-se que observar se a unidade habitacional est� adimplente com as taxas condominiais, extras e multas. Pois se trata de pr�-requisito para se votar e ser votado. Estando, conforme disciplina a Lei 9.267/96, o locat�rio poder� votar em todas as mat�rias pertinentes a despesas desde que n�o envolvam taxas extraordin�ria que � de compet�ncia do locador-propriet�rio e o mesmo n�o esteja na assembl�ia.
EDITAL DE CONVOCA��O PARA QUE? � IMPORTANTE?
O Edital de convoca��o � o instrumento legal que d� publicidade ao ato condominial nos casos de delibera��o, aprecia��o e vota��o. A mat�ria de cunho relevante tem que obrigatoriamente est� em evid�ncia no Edital, n�o podendo se valer do item Assunto Gerais para se aprovar. Pois o cond�mino se sentir prejudicada poder� recorrer com sucesso conforme est� configurado no art. 12 par�grafos 5� da Lei 4.591/64.
NA ASSEMBL�IA PODE VOTAR TUDO?
Nos casos em que � de suma import�ncia ou relevante dever� obrigatoriamente ser publicado no Edital de Convoca��o. N�o se tratando de suma import�ncia poder� est� impl�cita no item Assuntos Gerais.
EXISTE A NECESSIDADES DE REGISTRAR EM CART�RIO AS ATAS
A ata de assembl�ia, � um ato jur�dico legal, desde que n�o tenha ind�cios de v�cio que venha propiciar sua nulidade. As atas de assembl�ia sem registro somente t�m valor perante os cond�minos e demais moradores do edif�cio. Para que a mesma surta efeito perante terceiros, com ex. bancos, �rg�o p�blicos, dentre outros, deve a mesma ser registrada, pois somente assim ter� publicidade, condi��o indispens�vel para sua validade perante a terceiros.
EXISTE A NECESSIDADE DE AP�S UMA ASSEMBL�IA, FAZER UMA ATA ESCRITA?
Toda delibera��o de assembl�ia deve ser registrada por escrito, em livro pr�prio ou em folhas avulsas, desde que conste a assinatura dos cond�minos presentes. Nota-se que a ata de assembl�ia tamb�m pode ser assinada somente pelo presidente e pelo secret�rio, sendo obrigatoriamente acompanhada da lista de presen�a dos cond�minos. Nenhuma delibera��o de assembl�ia que n�o conste em ata escrita tem valor no mundo jur�dico.
� LEGAL A VOTA��O SECRETA EM ASSEMBL�IA?
A conven��o do Condom�nio tem o poder de normatizar � forma de vota��o. Tamb�m pode a pr�pria assembl�ia deliberar qual ser� a forma de exerc�cio do voto, n�o existindo qualquer veda��o legal no secreto.
� PERMITIDO VOTAR EM ASSEMBL�IA MEDIANTE PROCURA��O?
A legisla��o brasileira permite expressamente a utiliza��o de procura��o p�blica ou particular para que o condom�nio ausente se fa�a representar por outra pessoa.
EXISTE POSSIBILIDADE DE LIMITAR O N�MERO DE PROCURA��ES POR COND�MINO PARA VOTAR EM ASSEMBL�IA?
A lei n�o limita a quantidade de procura��es que uma pessoa pode receber para votar em assembl�ia, por�m a Conven��o ou Regimento Interno ou delibera��o de assembl�ia tem o poder de limitar a quantidade de procura��es outorgada a uma pessoa.
� NECESS�RIO O RECONHECIMENTO DE FIRMA NA PROCURA��O?
Segundo disp�e o C�digo Civil, em seu artigo 654 par�grafo 2�, um terceiro poder� exigir que uma procura��o firma reconhecida, sendo assim, n�o � obrigat�rio mas, sim necess�rio.
PODE O SINDICO OU CONSELHO AUMENTAR A TAXA DE CONDOMINIO OU PR�-LABORE DO S�NDICO OU CRIAR TAXA SEM APROVA��O DE ASSEMBL�IA:
Em regra n�o, pois somente a assembl�ia tem o poder de deliberar aumento ou cria��o de despesas para o condom�nio. Por�m, se o regime de contribui��o de taxa ordin�ria for deliberado por assembl�ia para seja rateio real mensal, n�o necessita o s�ndico de convocar mensalmente uma assembl�ia para fazer a simples divis�o aritm�tica.
QUAIS OS PR�-REQUISITOS PARA CONVEN��O DE ASSEMBL�IA?
Elabora Edital de Convoca��o, constando nele: dia, local, hora e assuntos a serem tratados. Dever� ser entregue a todos os cond�minos com a anteced�ncia prevista na Conven��o. do condom�nio, observando a forma que a Conven��o determina para a circula��o do Edital.
QUEM PODE SER S�NDICO DE CONDOM�NIO?
A lei prev� que qualquer pessoa pode ser s�ndico de condom�nio, cond�mino ou n�o. Pessoa F�sica ou Jur�dica. A conven��o do Condom�nio tem o poder de restringir quais pessoas que podem se candidatar � fun��o de s�ndico. Se a conven��o determinar que somente os cond�minos possam ser s�ndicos, tem-se que obedecer o instrumentos convencional.
� NECESS�RIO QUORUM QUALIFICADO PARA ELEI��O DE S�NDICO?
Desde que conste na Ordem do Dia do Edital de Convoca��o, a assembl�ia pode deliberar com qualquer n�mero de cond�minos presentes � assembl�ia.
POR QUANTO TEMPO PODE-SE EXERCER A FUN��O DE S�NDICO?
Conforme disp�e o ordenamento jur�dico, o mandato de s�ndico n�o poder� exceder a dois anos, podendo ser reeleito. Algumas conven��es determinam que o mandato do s�ndico tenha vig�ncia de um ano, permitida a reelei��o. Por�m a lei n�o delimita a quantidade de vezes. Cabe a conven��o disciplinar e normatizar.
O S�NDICO TEM PODER DE VOTO NA ASSEMBL�IA PARA ELEI��O DE NOVO S�NDICO?
Todo cond�mino tem o direito de votar em qualquer assunto da Ordem do Dia do Edital de Convoca��o, inclusive para a elei��o de s�ndico. Tem-se que observar apenas se ele est� adimplente e � cond�mino ou procurador de algum cond�mino.
O S�NDICO PODE SER REMUNERADO?
Sim. A Lei 4.591/64 de 16/12/1964, em seu art. 22, par�grafo 4�, determina que a assembl�ia que eleger o s�ndico, ir� fixar o pr�-labore, caso a conven��o dispuser diferentemente. Ou seja se a conven��o determinar que o pr�-labore do s�ndico ser� apenas a isen��o da taxa condominial, somente uma assembl�ia com quorum de 2/3 dos cond�minos poder� modificar tal determina��o. Tem-se que observar que sobre o pr�-labore do s�ndico existe a incid�ncia de encargos sociais e Imposto de Renda.
O S�NIDCO TEM DIREITO DE RECEBER 13� SAL�RIO?
Somente se a assembl�ia deliberar favoravelmente sobre o pagamento do 13� sal�rio do s�ndico e a conven��o n�o dispuser de forma diferente.
EM QUE SITUA��O O S�NDICO PODE SER DESTITU�DO?
O s�ndico poder� ser destitu�do com motivo justific�vel, mediante a aprova��o de 2/3 do total dos cond�minos em assembl�ia geral, especialmente convocada para esse fim conforme o artigo 22, par�grafo 5� da Lei 4.591/64. De outra parte, se o s�ndico n�o tiver cumprindo cm suas obriga�o~e, tais como: presta��o de contas, e irregularidades na administra��o, poder� ele ser destitu�do com quorum de maioria de 50% mais um do total dos cond�minos presente em assembl�ia.
QUAIS S�O AS ATRIBUI��ES DO S�NDICO?
Dentre as principais atribui��es do s�ndico, encontra-se a de representar ativa e passivamente o condom�nio, em ju�zo ou fora dele, nos atos necess�rios a defesa dos interesses comum; dar imediato conhecimento � assembl�ia nos procedimentos judiciais ou administrativo de interesses comum; cumprir e fazer cumprir a Conven��o, o Regimento Interno e as delibera��es de assembl�ia; diligenciar a conserva��o e a guarda das partes comuns e zelar pela presta��o de servi�os que interessem aos possuidores; elaborar or�amento da receita e despesas relativas a cada ano; cobrar dos cond�minos as contribui��es, bem como impor e cobrar as multas devidas; prestar contas � assembl�ia, anualmente e quando exigidas; realizar o seguro obrigat�rio da edifica��o. Tudo conforme disciplina o artigo 1.348 do c�digo civil e artigo 22 da Lei 4.591/64
QUAIS AS FUN��ES DO SUBS�NDICO?
Conforme estabelece o par�grafo 6� do artigo 22 da Lei 4.591/64, compete � Conven��o prever a elei��o do s�ndico, subs�ndico, definindo as atribui��es. Observa-se que, caso o s�ndico seja destitu�do ou renuncie, o subs�ndico ir� assumir o mandato de forma tempor�ria, at� que seja eleito o novo s�ndico, mas se a Conven��o dispuser que o subs�ndico ir� cumprir o restante do mandato, n�o ser� necess�ria uma nova elei��o.
QUEM PODE COMPOR O CONSELHO COSULTIVO E CONSELHO FISCAL?
Segundo disp�e a lei 4.591/64, em seu artigo 23, somente o cond�mino (propriet�rio) poder� ser membro do Conselho Consultivo. Para ser membro do Conselho Fiscal o C�digo Civil, em seu artigo 1.356, n�o restringe ao cond�mino (propriet�rio) o direto de ser membro do Conselho Fiscal, podendo assim, o inquilino exercer tal fun��o.
O CONSELHO FISCAL OU O CONSULTIVO TEM O PODER DE APROVAR AS CONTAS?
N�o, em hip�tese alguma, o Conselho Fiscal ou Consultivo tem este poder, pois o Conselho Consultivo � um �rg�o que tem como finalidade ser um �rg�o de consulta do s�ndico, podendo assessora-lo para definir e tra�ar os rumos da administra��o. J� o Conselho Fiscal tem como finalidade emitir parecer sobre as conta do s�ndico, a fim de que a assembl�ia possa aprov�-las ou n�o, assim, fica claro que somente a assembl�ia tem o poder de aprovar contas da administra��o do s�ndico.
QUAIS OS TIPOS DE OBRAS NO CONDOM�NIO?
O condom�nio pode ter tr�s tipos de obras: A voluptu�ria, a �til e a necess�ria, conforme determina o artigo 1.341 do C�digo Civil. OBRA VOLUPTU�RIA: As voluptu�rias s�o as obras de mero deleite ou recreio, que n�o aumentam o uso habitual do bem, ainda que o torne mais agrad�vel ou seja de elevado valor(artigo 93 par�grafo 1� - C�digo Civil), Assim verifica-se que a obra voluptu�ria � aquela que n�o seria importante realizar, como por exemplo, a substitui��o de cer�mica nas colunas do pr�dio por granito. Para a realiza��o da obra � necess�rio o quorum de 2/3 do total dos cond�minos aprovando em assembl�ia. OBRA �TIL: As �teis s�o as que aumentam ou facilitam o uso do bem( artigo 96 par�grafo 2� - C�digo Civil), Para exemplificar, podemos lembrar que a moderniza��o de um elevador � uma obra �til, pois dar�, mas facilidade comodidade aos cond�minos na utiliza��o do bem comum. Para tanto ser� necess�rio que a maioria do total dos cond�minos, ou seja, 50% mais um, aprovem a realiza��o da obra. OBRA NECESS�RIA: Como o pr�prio nome sugere, s�o necess�rias as que t�m por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore(artigo 93 par�grafo 3�, - C�digo Civil). Para tanto ser� necess�rio que a maioria simples dos cond�minos, ou seja, 50% mais um, dos presentes em assembl�ia, aprovem a realiza��o da obra.
ODE SE REALIZAR OBRAS SEM AUTORIZA��O DA ASSEMBL�IA?
Em regra n�o, mas, excepcionalmente, se a obra for necess�ria e urgente e de pequeno valor, pode a mesma ser realizada sem a pr�via aprova��o da assembl�ia.
O CONDOM�NIO RESPONDE POR FURTO OU ROUBO NAS UNIDADES HABITACIONAIS?
Conforme citado na quest�o 27, o condom�nio somente ter� responsabilidade objetiva se a sua conven��o ou regimento interno assim deliberar, caso contrario, a responsabilidade do condom�nio ser� subjetiva, ou seja, somente se o seu representante legal ou seus empregados agiram em desconformidade da lei, que o condom�nio dever� reparar o dano. Tem-se que observar se o condom�nio em assembl�ia o item, seguran�a, contratando empregados para tal destina��o. Ressalta-se que, se o condom�nio tiver cl�usula de n�o responsabilidade civil, este n�o poder� responder por danos sofridos.
PODE O COND�MINO ALUGAR A SUA VAGA DE GARAGEM A PESSOAS ESTRANHAS AO CONDOM�NIO?
Conforme disciplina o artigo 1.338 do C�digo Civil, o cond�mino poder� alugar sua vaga de garagem a pessoas estranhas desde que a ofere�a em iguais condi��es aos cond�minos e demais moradores do pr�dio.
PODE O COND�MINO VENDER A SUA VAGA DE GARAGEM A PESSOAS ESTRANHAS AO CONDOMINIO?
O C�digo Civil, em seu artigo 1.339, par�grafo 2� determina expressamente que: caso o cond�mino deseje vender sua vaga de garagem a outro cond�mino. N�o existe qualquer veda��o para a transa��o, por�m, para que a venda seja realizada a terceiros( pessoas estranhas), � necess�rio que a conven��o n�o disponha de forma contr�ria, bem como n�o ocorra oposi��o por parte da Assembl�ia Geral.
O COND�MINO TEM DIREITO DE ALTERAR SUA UNIDADE, AFETANDO A FACHADA DO PR�DIO?
O cond�mino s� poder� realizar obras que altere a fachada do pr�dio mediante aprova��o pr�via de assembl�ia, observando o quorum m�nimo de 2/3 dos cond�minos anuindo para altera��o. Pode-se dar como exemplo de altera��o: mudan�a de cor das varandas, envidra�amento da varanda, coloca��o de grades e toldos, dentre outras.
PODE O COND�MINO FECHAR HALL DE ENTRADA DO ELEVADOR EM SEU ANDAR?
Mesmo com anu�ncia de seu(s) vizinho(s) de andar, o cond�mino somente poder� efetuar o fechamento mediante autoriza��o de assembl�ia, com quorum de 2/3 dos cond�minos aprovando.
O COND�MINO MORADOR NO �LTIMO ANDAR PODE COLOCAR TRANCAS NA PORTA DO ELEVADOR DE ACESSO A SEU ANDAR?
Mesmo que a unidade habitacional ocupe todo o andar de acesso ao elevador, o cond�mino n�o ter� o direito de obstruir circula��o dos demais cond�minos nas �reas comuns, pois, se o elevador d� acesso ao hall de entrada (�rea comum) n�o pode o cond�mino, sem autoriza��o pr�via da assembl�ia, com quorum qualificado, impedir o acesso ao local.
APARTAMENTO DE COBERTURA DEVE ARCAR COM OS CUSTOS AS DESPESAS DE CONSERVA��O DO TERRA�O, PARA IMPEDIR QUE AS UNIDADES ABAIXO SOFRAM REFLEXOS DAS INTERP�RIES DA NATUREZA?
Em regra os terra�os dos pr�dios de condom�nios s�o mantidos pelas despesas coletivas, mas quando os pr�dios cont�m terra�os individuais, compete ao propriet�rio a obriga��o de manter a impermeabiliza��o do local, de modo a impedir que os efeitos da natureza afetem outras unidades.
A �REA COMUM DO CONDOM�NIO QUE � UTILIZADA DE FORMA EXCLUSIVA PELO COND�MINO. DE QUEM � A RESPONSABILIDADE DE MANT�-LA?
Existem alguns casos em que o condom�nio � detentor de espa�os comuns que podem ser utilizados de forma individual tais como dep�sitos, arm�rios em garagem, dentre outros. Nesses casos o cond�mino que utiliza de forma exclusiva a parte comum do condom�nio deve arcar as despesas de manuten��o.
QUANDO UMA PESSOA ADQUIRE UM IM�VEL EM CONDOM�NIO, E ESTA UNIDADE HABITACIONAL � DETENTORA DE D�BITOS. O COMPRADOR ASSUME A D�VIDA?
A quest�o em comento tem sua resposta prevista em lei, o artigo 1.345 do C�digo Civil n�o deixa d�vidas de que o comprador do im�vel assume todos os d�bitos oriundos da unidade habitacional, inclusive multas e juros.
O �NICO BEM DE FAM�LIA PODE SER PENHORADO POR D�BITOS CONDOMINIAIS?
Apesar da lei determinar que o bem de fam�lia � impenhor�vel, existem exce��es, dentre elas o d�bito condominial, que, por ser origin�rio do pr�prio im�vel, pode acarretar penhora e a perda do im�vel.
O COND�MINO INADIMPLENTE PODE VOTAR EM ASSEMBL�IA?
N�o a legisla��o deixa bem claro que o cond�mino inadimplente n�o tem o poder de votar nas delibera��es de assembl�ia, conforme est� previsto no artigo 1.335, inciso III do C�digo Civil.
QUANDO O COND�MINO PROPRIET�RIO ALUGA SEU IM�VEL, DE QUEM � A OBRIGA��O DE PAGAR A TAXA EXTRA?
A lei 8.245/91.em seu artigo 22 deixa bem claro que compete ao propriet�rio a obriga��o do pagamento das despesas extraordin�rias do condom�nio e o artigo 23 do mesmo dispositivo legal determina que as despesas ordin�rias � de responsabilidade do inquilino.
QUEM CONTRIBUI PARA A CONTA "FUNDO DE RESERVA"? LOCADOR OU LOCAT�RIO?
Como foi exposto na quest�o anterior, o item G do artigo 22 da lei do inquilino n�o deixa margens para d�vidas, quem contribui � o locador(propriet�rio). Observa-se que quando o Fundo de Reserva for utilizado para custear ou complementa��o das despesas ordin�rias, a obriga��o de repor ser� do inquilino, na propor��o ao per�odo da ocupa��o do im�vel.
EM QUE SITUA��O O CONDOM�NIO PODE USAR O "FUNDO DE RESERVA" ?
Na conven��o do condom�nio devem vir expl�citas as situa��es em que pode se usar o Fundo de Reserva. Normalmente usa-se para despesas necess�rias e emergenciais.
O C�DIGO CIVIL DE 2002 OBRIGA O CONDOM�NIO A ALTERAR A CONVEN��O?
N�o. A lei 10.406/2002 que criou o Novo C�digo Civil n�o imp�e aos condom�nios a obriga��o de alterar sua conven��o. Por�m, conforme disciplina o artigo 2.035, par�grafo �nico "nenhuma conven��o prevalecer� se contrariar preceitos de ordem p�blica, tais como os estabelecidos por este c�digo para assegurar a fun��o social da propriedade e dos contratos" observa-se que o legislador deixou claro que somente as cl�usulas que forem incompat�veis com ordenamento jur�dico vigente n�o ser�o aplicadas, sendo assim, as disposi��es convencionais que afrontarem a lei ficar�o em desuso, valendo somente o disposto na legisla��o.
PARA APROVA��O E ALTERA��O DO REGIMENTO INTERNO � NECESS�RIO QUORUM QUALIFICADO?
Antes da vig�ncia do C�digo Civil de 2002 n�o existia quorum qualificado para discutir regimento interno, excetuando quando previsto em conven��o. Contudo, a nova lei determina em seu artigo 1.531 � Depende da aprova��o de 2/3 dos votos dos cond�minos a altera��o da conven��o; a mudan�a da destina��o do edif�cio, ou da unidade imobili�ria, depende de aprova��o pela unanimidade dos cond�minos(Reda��o dada pela Lei n� 10.931 de 02 de Agosto de 2004, retirando a express�o "Regimento Interno"gerando entendimento de maioria simples, o quorum para sua aprova��o.
OS EMPREGADOS EM CONDOM�NIO DEVE SEGUIR O QUE DETERMINA A CLT?
N�o. Apesar dos cond�minos terem a obriga��o de um cumprir e fazer cumprir os preceitos previstos na CLT, existe tamb�m a obriga��o de observar a cumprir o que determinam as conven��es Coletivas de Trabalho de cada categoria em cada estado da federa��o.
PARA QUE SERVE A CONVEN��O COLETIVA DE TRABALHO:
� o instrumento normativo onde os sindicatos laborais e patronais convencionam cl�usulas que passam a ter for�a de lei com a finalidade prec�pua de normatizar a rela��o de trabalho. Ela tem legalidade ampla e irrestrita, pois � amparada pela Constitui��o Federal e pela CLT, onde o legislador deu aos sindicatos poderes para, inclusive quando for o caso reduzir sal�rios, que �, teoricamente, a parte imut�vel da rela��o de emprego. As CCT s�o de extrema relev�ncia, pois demonstram as vicissitudes regionais que o legislador n�o poderia observar vez que sua fun��o � criar leis de abrang�ncia nacional. Assim, como bom senso que � peculiar dos representantes sindicais, as rela��es de trabalho s�o lapidadas ao ponto de praticamente eliminar todas as quest�es inerentes a � mat�ria.
COMO OS CONSELHEIROS PODER�O SER DESTIT�IDOS?
Os conselheiros s� poder�o ser destitu�dos em Assembl�ia Geral especificamente convocada, que preencha o " quorum" previsto na Conven��o a respeito e no sil�ncio desta, em primeira convoca��o, por maioria de votos dos cond�minos presentes que representem pelo menos metade das fra��es ideais.
O CONSELHO PODE DESTITUIR O S�NDICO?
N�o. A destitui��o do s�ndico � ato de compet�ncia privativa de �rg�o que o escolhe, isto �, da Assembl�ia Geral, mediante o voto da maioria absoluta dos cond�minos presentes ao ato(50% mais um) e desde que fundamentada na pr�tica de irregularidades, na n�o presta��o de contas, ou nos atos de m� gest�o, nos termos do artigo 1.349 do novo C�digo Civil.
O NOVO C�DIGO CIVIL PERMITE A EXCLUS�O DE COND�MINOS ANTI- SOCIAL?
N�o. O artigo 1.337, par�grafo �nico, do novo C�digo Civil, estabelece a aplica��o de multa pecuni�ria correspondente at� o d�cuplo da contribui��o condominial como san��o cab�vel. Ademais, a exclus�o do cond�mino anti-social encontra �bice no direito de propriedade, constitucional (artigo 5�, XXII e XXIII, da Constitui��o Federal).
O INQUILINO PODE PARTICIPAR DO CONSELHO FISCAL
Sim. O novo C�digo Civil faculta a cria��o do Conselho Fiscal composto de tr�s membros, com mandato n�o superior a dois anos, eleitos em Assembl�ia, n�o se exigindo que sejam cond�minos. Com a compet�ncia espec�fica de an�lise das contas do S�ndico.
O LOCAT�RIO � COND�MINO?
N�o. Nos termos do artigo 1.334, par�grafo 2�, do novo C�digo Civil, s�o cond�minos os propriet�rios ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente n�o serem propriet�rios, forem titulares de direitos � aquisi��o propriedade imobili�ria (promitentes compradores, cession�rios, promitentes cession�rios).
O S�NDICO PODE VOTAR NA ASSEMBL�IA DE CONDOM�NIO?
Se o s�ndico for cond�mino poder� discutir e votar todas as mat�rias constantes de ordem do dia, salvo aquela relacionada �s suas contas e administra��o, se assim dispuser a Conven��o do condom�nio. Do contr�rio, o s�ndico poder� participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.
O S�NDICO MEMBROS DO CONSELHO CONSULTIVO E EMPREGADO DO CONDOM�NIO PODE RECEBER PROCURA��ES PARA VOTAREM EM ASSEMBL�IA?
N�o existe proibi��o legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir a constitui��o do procurador na pessoa do s�ndico, qualquer membro do conselho fiscal e/ ou consultivo, bem como empregados do condom�nio, atrav�s de cl�usulas expressas na conven��o.
OS COND�MINOS INADIMPLENTES T�M DIRETO A VOTO NA ASSEMBLE�A?
N�O. O artigo 1.335, III do novo C�digo Civil expressamente veda a participa��o e o voto do inadimplente nas Assembl�ias Gerais de cond�minos.
QUANTAS ASSEMBL�IAS DEVER�O SER REALIZADAS ANUALMENTE PELOS CONDOM�NIOS?
O artigo 1.350 do novo C�digo Civil determina que haver� anualmente, uma Assembl�ia Geral Ordin�ria dos cond�minos para aprovar o or�amento das despesas, das contribui��es dos cond�minos e da presta��o de contas, e eventualmente elei��o do s�ndico e a altera��o do Regimento Interno. Com rela��o � Assembl�ia Geral Extraordin�ria, ser�o estas realizadas quantas vezes forem necess�rias, segundo o s�ndico ou � dos cond�minos.
� POSS�VEL NEGATIVAR OS INADIMPLENTES DO CONDOM�NIO NO SPC?
Ainda que seja poss�vel negativar d�bitos condominiais junto ao SPC, que � um banco de dados geridos por uma entidade particular(Associa��o Comercial) o SECOVI- SP, n�o recomenda a ado��o de tal postura, em raz�o do boleto das despesas de condom�nio n�o se revestir dos requisitos t�picos de t�tulos executivos extrajudiciais, a saber, certeza, liquidez e exigibilidade(artigo n� 586, caput, caput e n� 618, I, ambos do C�digo de Processo Civil), Assim, caso seja utilizada, a inscri��o mencionada, o condom�nio se sujeitar� a responder por eventuais danos morais causados. O poder judici�rio poder�, ainda, responsabilizar a empresa administradora conjuntamente com o condom�nio pelo pagamento da indeniza��o por danos morais.
� PERMITIDO COLOCAR O NUMERO DO APARTAMENTO DO CONDOM�NIO INADIMPLENTE NO DEMONSTRATIVO FINANCEIRO DO CONDOM�NIO?
Sim. Desde que a informa��o fique restrita aos cond�minos. Cabe dizer que os cond�mino pontuais t�m o direito de saber quais e quantos s�o os cond�minos inadimplentes. Trata-se de um exerc�cio regular de direito por parte dos cond�minos., bem como um der que o s�ndico possuir de prestar contas a com unidade condominial.
� POSS�VEL TORNAR AUTOM�TICA A MULTA PARA O COND�MINO REITERADAMENTE INADIMPLENTE?
N�o. H� possibilidade da multa at� 5 (cinco) vezes o valor da contribui��o mensal ao cond�mino que descumpra reiteradamente seus deveres, desde que tal san��o seja, caso a caso, previamente autorizada por assembl�ia que re�na o quorum de � dos cond�minos restantes(conforme o artigo 1.337, caput, do novo C�digo Civil), propor��o que no mais das vezes inviabilizar� a iniciativa
O LOCAT�RIO (INQUILINO) DEVE CONTRIBUIR PARA O FUNDO DE RESEVA?
O locat�rio deve contribuir na reposi��o do Fundo de Reserva, quando as despesas tiverem ocorrido durante o per�odo de loca��o for ordin�ria. Se o condom�nio estiver constituindo o fundo a arrecada��o ser� considerada extraordin�ria e, portanto, paga pelo propriet�rio.
O QUE PODE SER COBRADO QUANDO O COND�MINO ATRASA O PAGAMENTO DA COTA?
O novo C�digo Civil determina a aplica��o de:
Juros morat�rios de 1% ao m�s ou outro patamar estipulado pela conven��o de condom�nios, desde que inferior a 1%;
Multa morat�ria de 2% sobre o d�bito;
Atualiza��o monet�ria conforme o �ndice previsto na conven��o.
Sua finalidade � atender as despesas imprevis�veis e inadi�veis, ou seja, � uma garantia para casos emergenciais. Consequentemente, n�o pode ser distribu�do aos cond�minos, nem restitu�do proporcionalmente aos que alienar sua unidade aut�noma.
QUAL O PRAZO PARA A PROPOSITUTA DE A��O DE COBRAN�AS DAS COTAS EM ATRASO?
A partir de momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento das contribui��es condominiais a a��o de cobran�a pode ser proposta. Contudo, � conveniente que o condom�nio aguarde o decurso de 3 (tr�s) meses per�odo em que dever� desenvolver a cobran�a amig�vel (extrajudicial) atrav�s do advogado. Por fim, vale lembrar que � de 20 (Vinte) anos o prazo prescricional para a cobran�a das d�vidas do condom�nio regulamente aprovadas, nos termos do artigo n 206, par�grafo5�, I, do novo C�digo Civil.
A INSTALA��O DE AR CONDICIONADO � PERMITIDA?
Para se instalar aparelhos de ar condicionado � necess�rio que os seguintes itens sejam satisfeito:
Edifica��o deve possuir capacidade el�trica para atender a instala��o do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro el�trico com a devida ART � Anota��o de Responsabilidade T�cnica.
Os locas de instala��o desses aparelhos devem ser padronizados de modo a n�o comprometer a est�tica e seguran�a da edifica��o ou sua fachada.
Todos os dados e informa��es devem ser levados para aprova��o em Assembl�ia Geral especialmente convocada para este fim.
O CONODM�NIO QUE TEMG�S CNALIZADO PODE UTILIZAR-SE DE BOTIJ�ES?
O assunto � de interesse local, dependendo sua proibi��o ou permiss�o da Legisla��o Municipal aplic�vel.
O ENVIDRA�AMENTO DA VARANDA, COLOCA��O DE GRADES OU TELAS ALTERAM A FACHADA DO EDIF�CIO?
Apesar do assunto ser pol�mico. Admite-se o envidra�amento da varanda quando se demonstra que essa altera��o n�o afeta a harmonia da fachada segundo modelo padr�o(cor, desenho, material etc..) previamente aprovado em Assembl�ia. O mesmo ocorre com as grades de prote��o ou telas.
PODE UM COND�MINO TROCAR A PORTA DE ENTRADA DE SUA UNIDADE?
A modifica��o das portas voltadas para o corredor depender� da concord�ncia e autoriza��o de todos os cond�minos residentes no andar.
PODE O COND�MINO DAR EM GARANTIA A �REA COMUM?
N�o. O Artigo 1.339, par�grafo 1�, do novo C�digo Civil veda expressamente que as partes comuns n�o podem ser alienadas ou gravadas em separado.
QUEM RESPONDE POR VAZAMENTO OCORRIDO NAS RAMIAS E COLUNAS DO EDIF�CIO?
Os vazamentos procedentes de ramais s�o de responsabilidade do cond�mino, pois esses encanamentos � de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamento que se originam na coluna ou �rea comuns do edif�cio, a responsabilidade � do condom�nio.
DE QUEM � A RESPONSABILIDADE NA OCORR�NCIA DE FURTO COMETIDO PELO EMPREGADO DO CONDOM�NIO?
Os fatos falam por sí. Veja o antes e o depois com a presença da BB CONDOMÍNIOS na administração do seu edifício!
Quando a BB CONDOMÍNIOS, chegou no Condomínio Residencial Memphis, tudo parecia desalentador.
Mais exemplos palpáveis
No Condominio Residencial Lizieux, mais um exemplo de dedicação e competência com o trato da coisa alheia. Além de mudar a cara do..
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References: artigo 654
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