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Timestamp: 2016-10-22 18:01:57+00:00

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121 III 31965. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 5 juillet 1995 dans la cause �poux F. contre Soci�t� Immobili�re C. SA (recours en r�forme)
Demande de diminution du loyer initial (art. 270 CO): d�termination des fonds propres et des fonds �trangers. Dans les soci�t�s anonymes immobili�res, les cr�ances chirographaires de l'actionnaire majoritaire - en l'esp�ce, un fonds de placement - doivent �tre consid�r�es comme des fonds �trangers. Cette qualification est conforme � l'art. 663a CO; elle ne d�pend pas de la r�mun�ration accord�e � l'actionnaire du chef de ses cr�ances (consid. 4 et 5). Faits � partir de page 319
A.- La Soci�t� Immobili�re C. SA, � Lausanne (ci-apr�s: C.), est propri�taire d'un immeuble � Renens. Son capital-actions est d�tenu � concurrence de 92% par le fonds de placement "S. 61 Fonds de placement immobilier" (ci-apr�s: S.).
Par contrat du 13 juin 1991, C. a remis � bail aux �poux F. un appartement de trois pi�ces au premier �tage de l'immeuble susmentionn�. Le bail devait d�buter le 10 juillet 1991. Le loyer mensuel net s'�levait � 1'230 fr. Le dernier loyer mensuel net des pr�c�dents locataires �tait de 750 fr.
B.- Les �poux F. ont contest� le loyer initial, le consid�rant abusif, devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du district de Lausanne. La tentative de conciliation ayant �chou�, ils ont saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud d'une action tendant notamment � ce que le loyer mensuel net soit ramen� � 750 fr.
Par jugement du 8 avril 1993, ce tribunal a dit que le loyer en cause �tait abusif dans la mesure o� il d�passait 1'142 fr.BGE 121 III 319 S. 320
Par arr�t du 24 ao�t 1993, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� le recours des demandeurs et confirm� ce jugement.
C.- Les demandeurs interjettent un recours en r�forme contre cet arr�t. Ils y reprennent leurs conclusions pr�c�dentes.
Le Tribunal f�d�ral admet partiellement le recours dans la mesure o� il est recevable, annule l'arr�t attaqu� et renvoie la cause � la cour cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
4. a) S'agissant de d�terminer les fonds propres investis, c'est � juste titre que les instances cantonales se sont fond�es sur le co�t de revient effectif de l'immeuble duquel les fonds �trangers, savoir les emprunts du propri�taire garantis ou non par hypoth�que, ont �t� d�duits (ATF 117 II 77 consid. 3a/aa). Par capital investi, il faut entendre le capital initial (ATF 120 II 100 consid. 5a et les r�f�rences).
Il est aussi exact que, conform�ment � ce que la cour cantonale a rappel�, la question litigieuse fait l'objet de la controverse suivante:
Selon BARBEY, dans les soci�t�s immobili�res, l'investissement du bailleur ne correspond pas seulement au capital et aux r�serves; il convient de rechercher la quotit� des fonds propres des actionnaires qui incluent, le cas �ch�ant, aussi les cr�ances chirographaires dont ils sont titulaires envers la personne morale (L'arr�t� f�d�ral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, p. 69 et la note 244). Pour LACHAT/MICHELI, en revanche, les cr�ances chirographaires en main de l'actionnaire doivent �tre consid�r�es comme des fonds emprunt�s tant qu'elles sont normalement r�mun�r�es; le principe de la dualit� juridique entre la soci�t� et son actionnaire pr�vaut en droit suisse et il n'y a pas lieu d'y d�roger (Le nouveau droit du bail, 2e �d. 1992, p. 206).
b) La cour cantonale a tranch� cette controverse en se pla�ant sous l'angle de la dualit� juridique et de l'unit� �conomique. Elle a consid�r� que, en l'esp�ce, l'identit� �conomique de la d�fenderesse et de S. devait l'emporter sur leur existence formelle, d'une part, et que la n�gation de cette r�alit� �conomique porterait atteinte � des int�r�ts l�gitimes, d'autre part. Elle a donc r�fut� l'application, dans la pr�sente affaire, de la th�se de LACHAT/MICHELI et opt� pour celle de BARBEY. A cet �gard, les demandeurs sont d'avis que l'arr�t attaqu� viole le droit f�d�ral.BGE 121 III 319 S. 321
5. a) aa) Selon une jurisprudence bien �tablie, on ne peut pas s'en tenir sans r�serve � l'existence formelle de deux personnes juridiquement distinctes lorsque tout l'actif ou la quasi-totalit� de l'actif d'une soci�t� anonyme appartient soit directement, soit par personnes interpos�es, � une m�me personne, physique ou morale; malgr� la dualit� de personnes � la forme, il n'existe pas des entit�s ind�pendantes, la soci�t� �tant un simple instrument dans la main de son auteur, qui, �conomiquement, ne fait qu'un avec elle; on doit d�s lors admettre, � certains �gards, que, conform�ment � la r�alit� �conomique, il y a identit� de personnes et que les rapports de droit liant l'une lient �galement l'autre; ce sera le cas chaque fois que le fait d'invoquer la diversit� des sujets constitue un abus de droit ou a pour effet une atteinte manifeste � des int�r�ts l�gitimes (ATF 102 III 165 consid. II/1, ATF 72 II 67 consid. 3c et les arr�ts cit�s; cf. aussi ATF 112 II 503 consid. 3b p. 506, ATF 108 II 213 consid. 6a et les r�f�rences).
bb) Cette jurisprudence a pour corollaire que ni l'actionnaire, ni la soci�t� ne peuvent se pr�valoir de l'identit� �conomique pour faire �chec � la dualit� juridique (arr�t A. SA et cons. contre M. Ltd et cons. du 11 juillet 1988, in SJ 111/1989 p. 360, consid. 3b/cc non publi�; cf. aussi ATF 72 II cit�).
Toutefois, il appert de l'arr�t du 11 juillet 1988 cit� que cette cons�quence est controvers�e en doctrine; de son c�t�, la jurisprudence appara�t vouloir �carter, en r�gle g�n�rale, la facult� pour l'actionnaire principal ou la soci�t� anonyme d'invoquer l'unit� �conomique en leur faveur (loc.cit.). FORSTMOSER, auquel l'arr�t pr�cit� s'est r�f�r�, rel�ve que MERZ, HOMBURGER et un auteur allemand, JOHN, refusent une telle facult�, pour le motif, �nonc� par MERZ, que l'actionnaire et la soci�t� doivent s'en tenir � la forme d'organisation qu'ils ont choisie (Schweizerisches Aktienrecht, I/1, p. 42 n. 186). FORSTMOSER rappelle ensuite l'opinion de BUCHER qui propose, pour le domaine du droit p�nal, d'accorder largement cette facult� � l'actionnaire principal (op.cit., p. 42 n. 187).
Deux autres auteurs penchent pour la solution d�velopp�e par la jurisprudence. Pour le premier, la lev�e du voile ne se justifie que lorsqu'elle est invoqu�e par un tiers, autrement dit, ni par la soci�t�, ni par l'actionnaire unique (RUEDIN, L'abus de majorit� et l'abus de personnalit� juridique, in L'abus de pouvoirs ou de fonctions, Journ�es grecques, T. 28, 1977, p. 272). Quant au second, il doute que l'on puisse, selon les circonstances, tirer avantage soit de la dualit� juridique, soit de l'unit� �conomique (PATRY, La reconnaissance de l'existence d'une personne morale en droit suisse, in Etudes offertes � Roger Houin BGE 121 III 319 S. 322[Probl�mes d'actualit� pos�s par les entreprises], p. 230).
cc) La majorit� de la doctrine susmentionn�e est donc d'accord avec la jurisprudence. De plus, BUCHER, qui a une position divergente, n'a pas formul� sa th�se pour le droit civil. Aussi, n'y a-t-il pas lieu de modifier cette jurisprudence.
b) aa) En l'esp�ce, le 92% du capital-actions de la d�fenderesse se trouve en main de S., le 8% restant appartenant � un ou plusieurs autres actionnaires. L'actionnaire majoritaire a une structure juridique particuli�re puisqu'il s'agit d'un fonds de placement. Il n'est pas dot� de la personnalit� morale; un fonds de placement est juridiquement constitu� par un faisceau de contrats bilat�raux, distincts mais identiques, conclus entre chaque porteur de parts et la direction du fonds; celle-ci en est l'organe essentiel (cf. HIRSCH, La loi f�d�rale sur les fonds de placement. G�n�ralit�s et bibliographie, in FJS 1306, p. 2 s.; JEANPR�TRE, Le contrat de placement collectif dans le syst�me du droit des obligations, in M�langes en l'honneur de Wilhelm Sch�nenberger, p. 289 � 291). La direction doit �tre soit une banque, soit une soci�t� anonyme ou une soci�t� coop�rative ayant pour objet et pour but exclusifs l'administration du fonds de placement (cf. art. 3 al. 2 de la loi f�d�rale du 1er juillet 1966 sur les fonds de placement [RS 951.31; LFP]; JEANPR�TRE, op.cit., p. 291). La direction g�re le fonds de placement, librement et en son propre nom (art. 12 al. 1 LFP). On ne voit cependant pas en quoi la sp�cificit� de cette structure juridique n�cessiterait que le principe de la r�alit� juridique ou �conomique soit appliqu� diff�remment en l'esp�ce.
bb) La r�alit� juridique est d�s lors seule d�terminante dans la pr�sente affaire et il serait choquant de se fonder sur l'unit� �conomique, contrairement � l'opinion de la cour cantonale. Si l'actionnaire majoritaire avait investi dans la soci�t� d�fenderesse un capital plus important au lieu de lui consentir un pr�t, il aurait per�u un dividende sur ce capital. D'une part, ce dividende n'aurait pas �t� une d�pense d�ductible des revenus de la soci�t� et, d'autre part, la distribution de ce dividende aurait �t� frapp�e de l'imp�t anticip� auquel le paiement d'int�r�ts sur la cr�ance chirographaire �chappe (BARBIER, Guide de la soci�t� anonyme immobili�re, p. 80; SOCI�T� PRIV�E DE G�RANCE, Les soci�t�s immobili�res. Petit guide juridique et pratique, p. 23; cf. aussi les art. 4 al. 1 let. b et d, 13 al. 1 let. a de la loi f�d�rale du 13 octobre 1965 sur l'imp�t anticip� [RS 642.21; LIA] et l'art. 20 al. 1 de l'ordonnance d'ex�cution du 19 d�cembre 1966 de la loi f�d�rale sur l'imp�t anticip� [RS BGE 121 III 319 S. 323642.211; OIA]). D�s lors que ce ne sont pas les demandeurs mais la d�fenderesse qui se pr�tend l�s�e par l'existence de deux personnalit�s distinctes, celle-ci ne peut s'en prendre qu'� elle-m�me si, � c�t� d'avantages, la forme juridique de la soci�t� anonyme cr�e pour elle certains inconv�nients; elle ne saurait, selon qu'elle y a ou non int�r�t, invoquer le dualisme r�sultant de la double "personnalit�" ou au contraire le nier (cf. ATF 72 II cit� p. 77; PATRY, loc.cit.).
La dette de 1'942'110 fr. appartient donc � la cat�gorie des fonds �trangers. (Au bilan de la d�fenderesse, cette dette figurait sous la rubrique "Cr�anciers chirographaires"; consid. 3b).
cc) Cette qualification correspond en outre au nouveau droit de la soci�t� anonyme, en vigueur depuis le 1er juillet 1992, en particulier � l'art. 663a CO qui r�git la structure minimale du bilan, ainsi que sa note marginale l'indique.
L'al. 1 de cette disposition pr�voit que le bilan fait �tat de l'actif circulant et de l'actif immobilis�, des fonds �trangers et des fonds propres; l'al. 2 traite de la subdivision de l'actif circulant et de l'actif immobilis�; l'al. 3 indique les rubriques que la pr�sentation minimale des passifs doit contenir, et l'al. 4 mentionne divers postes qui doivent �tre sp�cialement indiqu�s (Message, FF 1983 II 913 s.). Le pr�t qu'un actionnaire aurait consenti � la soci�t� anonyme n'entre pas dans l'�num�ration des diff�rentes cat�gories de fonds propres, contenue � l'al. 3. En revanche, ce m�me alin�a classe les dettes � long terme dans les fonds �trangers. Quant � l'al. 4, il traite sp�cialement des dettes envers les actionnaires qui d�tiennent une participation dans la soci�t�, lesquelles doivent figurer sous une rubrique s�par�e dans les fonds �trangers (cf. B�CKLI, Das neue Aktienrecht, p. 256 n. 938; MONTAVON/WERMELINGER/ET AL., Droit et pratique de la soci�t� anonyme, I, p. 136 s.; BOURQUIN, Les comptes annuels, in R�vision du droit des soci�t�s anonymes [vol. 60 des Publications de la Chambre suisse des Soci�t�s fiduciaires et des Experts-comptables], p. 118 ss, en particulier p. 120; HELBING, L'analyse du bilan et du r�sultat, 6e �d. 1991, p. 34). Les actifs immobilis�s d'une soci�t� anonyme peuvent �tre financ�s, en lieu et place de capitaux propres, en faisant appel � des emprunts � long terme � caract�re de capitaux propres contract�s aupr�s de personnes apparent�es; les capitaux �trangers � long terme peuvent alors �tre subdivis�s en capitaux �trangers emprunt�s � des tiers et emprunt�s � des personnes apparent�es � la soci�t� (HELBING, op.cit., p. 161). Le pendant de ces dettes, savoir les cr�ances envers les actionnaires qui d�tiennent une BGE 121 III 319 S. 324participation dans la soci�t�, sera mentionn� � l'actif du bilan (cf. art. 663a al. 4 CO; B�CKLI, loc.cit.; MONTAVON/WERMELINGER/ET AL., loc.cit.; BOURQUIN, loc.cit.).
dd) Il r�sulte de ce qui pr�c�de que le recours doit �tre admis sur ce point. Contrairement � ce que les demandeurs all�guent, il importe � cet �gard peu que le poste du bilan, intitul� "Cr�anciers chirographaires", concerne effectivement un pr�t des actionnaires de la d�fenderesse.
Si, d'une mani�re g�n�rale, un emprunt effectu� par une soci�t� immobili�re � un actionnaire doit �tre inclus dans les fonds �trangers, ce mode de financement, soit une sous-capitalisation, ne doit cependant pas se faire au d�triment du locataire. Lorsque la dette chirographaire ne repr�sente pas pour le bailleur une charge financi�re normale, autrement dit, lorsque l'actionnaire s'attribue une r�mun�ration exag�r�e, celle-ci devra �tre r�duite. Le taux de rendement des capitaux emprunt�s peut aussi faire l'objet d'un contr�le par le juge s'il s'�carte trop des conditions usuelles du march� (BARBEY, op.cit., p. 67 note 233). Aussi, nonobstant l'opinion contraire de LACHAT/MICHELI (op.cit., p. 206 et la note 19), n'y a-t-il pas lieu de modifier la qualification de ce passif, en ce sens qu'il devrait �tre consid�r� comme appartenant aux capitaux propres.
112 II 503 suite... ,
art. 663a CO,
art. 12 al. 1 LFP,
art. 663a al. 4 CO

References: ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 3
 art. 4
 ATF 
 art. 663

art. 663

art. 12

art. 663