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Timestamp: 2019-07-17 15:40:12+00:00

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Resolución de 25 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una prohibición de disponer sobre un inmueble, en una escritura de donación. - Doctrina Administrativa - VLEX 450885510
PROHIBICION DE DISPONER: no es inscribible un convenio entre ascendientes y descendientes pactando una prohibición de disponer de una finca que es adquirida en parte con dinero donado por aquellos a su hijo.
El día 6 de mayo se comunicó el recurso al notario autorizante, don Lesmes Gutiérrez Rodríguez-Moldes, por correo certificado con acuse de recibo, y éste remitió informe de fecha 10 de mayo de 2013 en el que alega lo siguiente: «Suscribo íntegramente los argumentos de los recurrentes, en resumen: No se trata de una prohibición de disponer, sino sólo de una limitación a la facultad de disponer. Aunque no haya una clara diferenciación en la Ley Hipotecaria, es indiscutible que son más limitados los efectos de una simple limitación que los de una tajante prohibición. No es perpetua: afecta sólo a la donataria, no a sus posibles herederos o causahabientes. El artículo 26.3 de la Ley Hipotecaria permite hacer constar en el Registro las prohibiciones de disponer impuestas por el donante siempre que la legislación vigente reconozca su validez, Y es evidente que la legislación vigente reconoce la validez de esa limitación (no se plantearía ningún problema si el donante hubiera donado todo o parte de del inmueble sobre el que recae la limitación) Entiendo que este último aspecto es el realmente importante en este recurso. Se señala en la nota de calificación que la donación recae sobre un objeto y la prohibición (aunque mejor sería decir limitación) sobre otro distinto. Pero lo cierto es que el artículo 26 de la Ley Hipotecaria no establece la exigencia de que el objeto de la donación sea precisamente el bien sobre el que recae la prohibición o limitación. La realidad es que, como se señala en el recurso, la limitación no fue ''impuesta'' por el donante, sino convenida por ambas partes, y ello por las razones que se explican en el recurso. La donataria es una persona que goza de plena capacidad, pero, consciente de sus limitaciones, como medida de precaución, para evitar ser engañada por alguna persona y quedar despojada de su vivienda, quiere el apoyo de personas en las que tiene plena confianza para la protección de su patrimonio, personas que en ningún caso podrán actuar por sí solas, sino sólo controlar la actuación de la propietaria, y en beneficio de ella, y porque lo tiene claro es por lo que recurre. Ciertamente, no he encontrado en las normas vigentes encaje a esta especie de curatela voluntaria: es decir, una persona propietaria de un bien no podría por sí misma hacer constar en el Registro de la Propiedad una limitación como la del presente caso. Pero, dada la existencia de la donación y su encaje en el artículo 26.3 de la Ley Hipotecaria, sin ninguna interpretación forzada del mismo, entiendo que esa norma da perfecto cobijo a una finalidad deseable y válida con arreglo a la legislación vigente. Incluso sería quizá deseable una modificación legal que permita esa especie de curatela voluntaria, con independencia de la existencia o no de donación, y con las precauciones que sean necesarias».
Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una prohibición de disponer o enajenar una finca, como consecuencia de una donación de dinero, hecha al propietario de la finca sobre la que se va a producir esa prohibición, en la que concurren las circunstancias siguientes: donante y donatario pactan que el segundo establezca la prohibición de disponer y enajenar sobre la finca que adquiere con dinero suyo propio en parte y con el donado en otra parte inferior; la finca se adquiere el mismo día del otorgamiento de la donación, si bien en la escritura se detalla la descripción de la finca y se hace constar que la cantidad donada lo será para la adquisición de la citada finca; cuando la escritura de donación con la prohibición de disponer o enajenar se presenta en el Registro, ya está inscrita la citada finca a nombre de la donataria. El registrador señala como defectos: la perpetuidad de la prohibición de disponer; los sujetos que imponen dicha prohibición de disponer no son titulares del bien sobre el que pretenden que recaiga dicha prohibición; la donación recae sobre un bien distinto de aquél sobre el que se pretende el establecimiento de la prohibición de disponer; además se deniega la inscripción de la donación de metálico.
Como cuestión previa, el registrador en su informe, desiste del defecto de la perpetuidad de la prohibición de disponer, ya que está establecida durante la vida de la donataria. Además, en el escrito de recurso, se expresa que no ha sido solicitada la inscripción de la donación en metálico porque no procede. En consecuencia solo son objeto de este expediente el segundo y tercer defecto señalados: los sujetos que imponen dicha prohibición de disponer no son titulares del bien sobre el que pretenden que recaiga dicha prohibición y el bien sobre el que recae la prohibición de disponer –bien inmueble– es distinto del que es objeto de la donación –metálico–.
En cuanto al segundo defecto señalado, de la falta de titularidad de los disponentes respecto del bien sobre el que se establece la prohibición de disponer, el artículo 26 de la Ley Hipotecaria, establece que se pueden inscribir las prohibiciones de disponer impuestas por el donante siempre que la legislación vigente reconozca su validez. En este caso, no se trata de una limitación impuesta por el donante, sino convenida por ambas partes. Ciertamente en el momento del otorgamiento de la escritura de donación, aún no era la donataria titular de la finca sobre la que se pactó la prohibición de disponer o enajenar, pero del otorgamiento resulta claramente que una vez inscrita la finca a favor de la donataria como propietaria única, ésta no podrá enajenar la finca, ni gravarla o hipotecarla, sin consentimiento expreso y por orden de prelación de ciertas personas. Además, en el momento de la presentación en el Registro de la escritura de donación en la que se pacta la prohibición de disponer o enajenar, la finca sobre la que se establece estaba inscrita a nombre de uno de los otorgantes y tiene libre disposición sobre la misma. Por lo tanto no se puede sostener este defecto en la nota de calificación.
Centrándonos en el tercer defecto señalado, relativo a que la donación recae sobre un bien distinto de aquél sobre el que se pretende el establecimiento de la prohibición de disponer. La prohibición de disponer supone el reconocimiento por el ordenamiento jurídico de un ámbito de poder a favor del beneficiado por ella, que, sin embargo, no es un verdadero derecho real ni una estipulación a favor de tercero (Resolución de 20 de diciembre de 1929). No impiden la realización de actos dispositivos forzosos, sino tan sólo los actos voluntarios de transmisión «inter vivos». Así, un bien gravado con una prohibición de disponer es susceptible de ser transmitido «mortis causa».
No están exentas de requisitos las prohibiciones de disponer: La exigencia de justa causa ha sido mantenida por la jurisprudencia. Baste como ejemplo la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 diciembre 1991. Y la temporalidad es un requisito esencial para la validez de las mismas: son nulas las prohibiciones perpetuas y aun las temporales que impliquen una vinculación de los bienes más allá del segundo grado. Así lo establece el artículo 785 del Código Civil. La prohibición de disponer que contravenga esta limitación adolece de nulidad toda ella. De esta manera no cabe inscripción en el Registro de la Propiedad de una prohibición de disponer perpetua, sin que el registrador pueda inscribirla tan sólo con relación al período autorizado por el artículo 781 del Código civil. No obstante, según los casos, la Ley y la jurisprudencia han optado por la nulidad parcial, entendiendo que la prohibición debe subsistir, si bien sólo dentro de los límites autorizados (será nula en cuanto al exceso). En definitiva, las prohibiciones que excedan del límite del artículo 781 del Código Civil deben considerarse nulas en el exceso («utile per inutile non viciatur»).
También el Centro Directivo ha optado por el alcance puramente obligacional (no inscribible y en su caso cancelable al amparo del artículo 98 de la Ley Hipotecaria), no sólo de las prohibiciones impuestas en actos onerosos, sino también de las impuestas en actos de causa mixta. Es el caso de la Resolución de 19 julio 1973, en el que se planteó si procedía o no la cancelación como derecho de alcance personal (al amparo del artículo 98 de la Ley Hipotecaria). Si el negocio tiene causa mixta, ya que es una compraventa «de amigo», o «negotium mixtum cum donatione» en donde hay pluralidad de causas (recíprocas prestaciones, cosa y precio, que sería la causa onerosa; y la liberalidad consistente en el precio inferior al de mercado, que sería la causa gratuita), entonces, se aplican los mismos requisitos y efectos que para las onerosas. En definitiva, da a la prohibición de disponer impuesta en acto mixto el mismo tratamiento que la constituida en un negocio a título oneroso.
Centrándonos en el supuesto de este expediente, la limitación de la propiedad consistente en la prohibición de enajenar que se pretende establecer, procede de un negocio jurídico referido a un bien distinto de aquel sobre el que recae la prohibición. El negocio en el que se establece la prohibición es una donación de metálico; el bien que se grava procede de una compraventa que realiza el donatario aun cuando la hace con dinero en parte procedente de esa donación. Así pues, el bien que se grava no procede del testador o del donante a través del negocio de donación que la establece, sino que fue adquirido por el donatario de un tercero en virtud de un negocio distinto (compraventa). Aun cuando la literalidad del artículo 26.3 de la Ley Hipotecaria no lo impone ni se establece en el mismo de forma terminante que el objeto de la donación sea el bien sobre el recae la prohibición o limitación, del citado artículo 26 se interpreta que el bien que se grava debe tener relación directa con ese testador o donante, de forma que el sujeto que la impone, el bien que se grava y el negocio del que resulta, deben constituir un triangulo inseparable. En otro caso, se recogen estas prohibiciones en el artículo 27 de la misma Ley: «que tengan su origen en actos o contratos no comprendidos en el artículo anterior…», con efectos distintos.
Respecto a la posibilidad de que el pacto entre donante y donatario responda a una curatela voluntaria, como se indica en el informe del notario autorizante, ciertamente esta se recoge en el artículo 223 del Código Civil pero requiere de unos requisitos –comunicación del notario autorizante al Registro Civil para indicación en la inscripción de nacimiento que no se han observado ni cumplido en la escritura objeto del expediente. Además, para hacer constar en el Registro de la Propiedad actos que modifiquen la capacidad civil de las personas físicas en cuanto a la libre disposición de sus bienes, dicho acceso lo será mediante resolución judicial de conformidad con lo dispuesto por el artículo 2.4 de la Ley Hipotecaria.
Resolución de 9 de septiembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci...
Resolución de 18 de diciembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del regis...
SAP Murcia 388/2010, 8 de Julio de 2010
SAP Barcelona 713/2004, 22 de Octubre de 2004

References: artículo 26
 artículo 26
 artículo 26
 artículo 26
 artículo 785
 artículo 781
 artículo 781
 artículo 98
 Resolución 
 artículo 98
 artículo 26
 artículo 26
 artículo 27
 artículo 223
 resolución 
 artículo 2

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