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Timestamp: 2018-10-21 06:52:56+00:00

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EUSKADI: ¿Cómo alquilar una vivienda y habitaciones particulares turísticas
Estás aquí: Inicio/blog/EUSKADI: Guía definitiva para el alquiler de viviendas (VT) y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico (HT)
En Euskadi las personas titulares de viviendas o habitaciones de viviendas particulares para uso turístico que, a la entrada en vigor del Decreto 101/2018 (27 de julio de 2018) hubieran presentado la correspondiente declaración responsable y estuviesen inscritas en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi, deberán adaptarse a lo dispuesto en este Decreto y presentar una declaración responsable al efecto, en el plazo de 6 meses a partir de dicha entrada en vigor.
En este post te doy las claves para que puedas alquilar tu vivienda residencial y/o habitación para uso turístico: su normativa aplicable, la definición de vivienda y habitación para uso turístico, los requisitos legales y técnicos que debe cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, las diferencias con los apartamentos turísticos, la tramitación para dar de alta a una vivienda y/o habitación para uso turístico y muchas cosas más.
Si alquilas o comercializas tu vivienda o habitación con fines turísticos en la Comunidad Autónoma del Euskadi o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.
1 NORMATIVA DE EUSKADI, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LAS VIVIENDAS (VT) Y HABITACIONES DE VIVIENDAS PARTICULARES PARA USO TURÍSTICO (HT):
1.2 ¿Qué se entiende por vivienda para uso turístico (VT)?
1.3 ¿Qué se entiende por alojamiento en habitación de vivienda particular para uso turístico (HT)?
1.4 ¿Qué requisitos tiene una VT y HT?
1.5 ¿Cuándo existirá habitualidad?
1.6 ¿Qué tipología de VT y HT para uso turístico existen?
1.7 ¿En cuántas categorías se clasifican las VT y HT?
2 EXCLUSIONES, DIFERENCIAS CON FIGURAS AFINES, PROHIBICIONES Y REQUISITOS TÉCNICOS:
2.1 ¿Qué supuestos no tendrán la consideración de VT y HT para uso turístico?
2.2 ¿Qué es un apartamento turístico?
2.3 ¿Qué requisitos y condiciones deben cumplir las viviendas?
2.4 ¿Cuál es la capacidad máxima de alojamiento de una VT y HT?
2.5 ¿Cuáles con los servicios mínimos que deberán contar las VT y HT?
3 TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA PLAZOS:
3.1 ¿Qué es lo primero que hay que hacer si quieres alquilar una VT y/o HT?
3.2 ¿Desde cuándo puedes publicitar y alquilar tu VT y/o HT?
3.3 ¿De qué forma podrás presentar la declaración responsable?
3.4 ¿Qué documentos tienes que acompañar con la declaración responsable?
3.5 ¿Qué plazo tienes para presentar la declaración de inicio de actividad?
3.6 ¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento de comprobación?
3.7 ¿Cómo se comunica la Administración turística con el interesado?
3.8 ¿Qué recursos puedes presentar contra la resolución denegatoria?
4 INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE EMPRESAS Y ACTIVIDADES TURÍSTICAS DE EUSKADI, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VT y/o HT:
4.1 ¿Cómo se produce la inscripción de tu vivienda turística?
4.2 ¿Hay que incluir el número de registro en la publicidad que efectúes?
4.3 ¿Las viviendas y habitaciones de uso turístico tienen que exhibir algún tipo de distintivo?
5 CONTRATO DE ALQUILER TURÍSTICO DEL PAIS VASCO:
5.1 ¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?
5.2 Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico?
NORMATIVA DE EUSKADI, DEFINICIÓN Y REQUISITOS LEGALES DE LAS VIVIENDAS (VT) Y HABITACIONES DE VIVIENDAS PARTICULARES PARA USO TURÍSTICO (HT):
Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo (B.O.P.V. nº 152, de 11 de agosto de 2016). En concreto, en los artículos 53 a 54 de la Ley.
DECRETO 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico. (B.O.P.V. nº 143, de 26 de julio de 2018).
Decreto 199/2013, de 16 de abril, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento turístico en el medio rural (B.O.P.V. nº 94, de 17 de mayo de 2013).
El nuevo Decreto 101/2018 desarrolla los artículos 53 a 54 de la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo.
¿Qué se entiende por vivienda para uso turístico (VT)?
La que se ofrezca, comercialice o ceda temporalmente, en su totalidad, como alojamiento por motivos turísticos, de modo reiterado o habitual, a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.
¿Qué se entiende por alojamiento en habitación de vivienda particular para uso turístico (HT)?
El que se ofrezca, comercialice o ceda por habitaciones, de forma temporal, por motivos turísticos, de modo reiterado o habitual, a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.
En el caso de cesión por habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, sólo una persona física podrá ser titular de la actividad alojativa.
El incumplimiento de las obligaciones de residencia y empadronamiento serán sancionadas con multas de entre 10.001 y 100.000 euros
¿Qué requisitos tiene una VT y HT?
Las notas que definen una vivienda turística son:
Comercializarse o promocionarse con finalidad lucrativa.
Cederse temporalmente por periodos de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, dos o más veces dentro del mismo año.
Cederse en su totalidad o alquilarse por habitaciones.
Puede gestionarse directamente por su propietario o por un tercero (persona explotadora o gestora).
Comercializarse o promocionarse en canales de oferta turística.
Si tienes una vivienda ya con licencia tienes hasta el 26 de enero de 2019 para adaptarte a los requisitos del nuevo Decreto 101/2018 o perderás tu licencia.
Constituyen canales de oferta turística las personas físicas o jurídicas que, con carácter exclusivo o no, comercialicen o promocionen la reserva o cesión de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, incluyendo las siguientes:
¿Cuándo existirá habitualidad?
Se presume que la actividad alojativa es habitual y, por tanto, se encuentra sometida al Decreto 101/2018, cuando concurra una de las siguientes condiciones:
¿Qué tipología de VT y HT para uso turístico existen?
Se incluyen las viviendas independientes en edificios plurifamiliares o adosados sometidos al régimen de propiedad horizontal, así como las de carácter unifamiliar, aisladas o pareadas, y otras edificaciones residenciales análogas.
¿En cuántas categorías se clasifican las VT y HT?
EXCLUSIONES, DIFERENCIAS CON FIGURAS AFINES, PROHIBICIONES Y REQUISITOS TÉCNICOS:
¿Qué supuestos no tendrán la consideración de VT y HT para uso turístico?
No tendrá la consideración de vivienda y habitación particular para uso turístico:
Las viviendas que se arrienden según lo establecido en la Ley 29/1994, de 29 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o normativa que la sustituya.
Las habitaciones que se arrienden según lo establecido en la Ley 29/1994, de 29 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o normativa que la sustituya.
Las viviendas destinadas al alquiler por periodos de tiempo superiores a 31 días.
Las viviendas destinadas al alquiler por periodos de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, una vez dentro del mismo año.
Los alojamientos turísticos en el medio rural.
Quedan excluidos del Decreto 10172018 los alojamientos que se presten en las viviendas y habitaciones de viviendas particulares de uso turístico situadas en núcleos rurales o en zonas clasificadas como suelo no urbanizable, los alojamientos que presten las personas agricultoras y ganaderas en los caseríos integrados en una explotación agraria y los alojamientos que se presten en edificios o construcciones que respondan a la arquitectura tradicional, típica de la comarca o zona, que se regularán por lo establecido en la norma específica reguladora de los establecimientos de alojamiento turístico en el medio rural: Decreto 199/2013, de 16 de abril, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento turístico en el medio rural (B.O.P.V. nº 94, de 17 de mayo de 2013).
Son apartamentos turísticos aquellos establecimientos integrados por unidades de alojamiento compuestas, al menos, por dormitorio, baño, salón-comedor y cocina, y que, ofertadas como conjuntos independientes y gestionadas bajo el principio de unidad de explotación empresarial, se destinan de forma profesional y habitual a proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona alojada.
Decreto 198/2013, de 16 de abril, por el que se regulan los apartamentos turísticos (B.O.P.V. nº 94, de 17 de mayo de 2013).
¿Qué requisitos y condiciones deben cumplir las viviendas?
Cumplimiento de normativa vigente:
Requisitos edificatorios:
2.– Las viviendas que se cedan en su totalidad habrán de disponer al menos de:
Una estancia destinada a dormir, considerándose como tal, además de los dormitorios, las salas de estar habilitadas a ese fin.
En caso de alojamiento por habitaciones, no se podrán destinar a dormitorio las salas de estar
Habrá de garantizarse un uso privativo de los dormitorios, que estarán independizados mediante puerta
Garantía de seguridad del uso de la vivienda:
3.– La póliza de seguro deberá mantenerse vigente mientras no se proceda a dar de baja a la actividad en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.
4.- Antes de la celebración del contrato o, cuando no haya contrato por escrito, antes de la prestación del servicio, la persona titular de la actividad deberá comunicar a las personas usuarias con qué entidad tiene concertado el seguro de responsabilidad civil.
Cumplimiento de las normas de propiedad horizontal:
Derecho a formular denuncias, quejas y reclamaciones:
La inexistencia de hojas de reclamaciones o la negativa a facilitar la hoja de reclamaciones se sanciona con multa de 100.001 a 600.000 euros
¿Cuál es la capacidad máxima de alojamiento de una VT y HT?
En todo caso, las viviendas para uso turístico, no podrán ofertar más de 8 plazas en total, incluyendo entre ellas a las personas que tengan su residencia efectiva en la vivienda
¿Cuáles con los servicios mínimos que deberán contar las VT y HT?
Condiciones de inmediata disponibilidad:
1.– Las viviendas o las habitaciones han de cederse en condiciones de inmediata disponibilidad para su uso.
A tal fin, deberán estar completamente amuebladas y dotadas de las instalaciones, servicios y electrodomésticos, así como del ajuar doméstico y de los elementos de limpieza e higiene que sean precisos para su ocupación y disfrute inmediatos, de tal manera que se proporcione un servicio de alojamiento correcto y adecuado, según las normas usualmente aceptadas de confort, en relación con la totalidad de plazas que se oferten.
4.– Las viviendas o habitaciones se pondrán a disposición de las personas usuarias debidamente ordenadas y en condiciones adecuadas de limpieza e higiene.
Será obligatorio realizar una limpieza antes de la entrada de las personas usuarias
5.- El precio incluirá, en todo caso, el suministro de los servicios necesarios para el normal uso y disfrute de la vivienda, tales como agua, electricidad, gas, limpieza y uso de ropa y menaje de la casa.
TRAMITACIÓN, DOCUMENTACIÓN NECESARIA PLAZOS:
¿Qué es lo primero que hay que hacer si quieres alquilar una VT y/o HT?
Para realizar la actividad turística de alojamiento en una vivienda o habitación particular, se precisa la previa presentación, ante la dirección del Gobierno Vasco competente en materia de turismo, de la declaración responsable de inicio de actividad turística, según el modelo oficial, que se contiene en el Anexo I del Decreto. 101/2018, y la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.
La declaración responsable identificará a la persona titular de la actividad, indicando su número de identificación fiscal, el nombre comercial del alojamiento, en su caso, así como la ubicación y referencia catastral de la vivienda, y habrá de incluir los siguientes extremos:
d) Cumplimiento de las condiciones y régimen de funcionamiento de la actividad previstos por el Decreto 101/2018.
f) Aseguramiento de la responsabilidad civil, en los términos establecidos en el Decreto 101/2018.
Si la persona titular de la actividad no es propietaria de la vivienda, habrá de acreditar que ha comunicado a la persona propietaria el ejercicio de la actividad turística
¿Desde cuándo puedes publicitar y alquilar tu VT y/o HT?
La presentación completa de la declaración responsable de inicio de actividad habilita desde ese momento para el desarrollo de la actividad y tiene como efecto inmediato su inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi, en el que se le asignará un número de registro a cada vivienda, que será notificado a la persona titular de la actividad.
Aunque se oferten varias habitaciones en una misma vivienda, se realizará una sola inscripción por vivienda y se indicarán las concretas habitaciones que se oferten
De forma electrónica desde el botón Canal electrónico.
De forma presencial a través de: los registros de los Organismos autorizados (en los registros de las entidades establecidas en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas) y Delegación Territorial correspondiente.
El artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, establece la obligatoriedad de la gestión electrónica para determinados sujetos como, por ejemplo, las personas jurídicas.
La declaración responsable irá acompañada de fotografías de fachada e interior que permitan una correcta identificación de la vivienda, así como de un plano a escala de la misma,elaborado por personal técnico competente, con indicación de la superficie útil, distribución y número máximo de plazas.
El modelo oficial de declaración responsable indicará la documentación que la persona titular de la actividad ha de tener a disposición de la Administración, de conformidad con lo dispuesto en este Decreto.
¿Qué plazo tienes para presentar la declaración de inicio de actividad?
El procedimiento no está sujeto a un plazo específico.
Procedimiento de comprobación:
1.- Una vez presentada la declaración responsable, la dirección del Gobierno Vasco competente en materia de turismo dictará resolución por la que se disponga el inicio de un procedimiento de comprobación del cumplimiento de los requisitos exigibles para el desarrollo de la actividad, que será notificada a la persona titular de la misma.
2.- Se solicitará al ayuntamiento correspondiente informe, con carácter preceptivo y vinculante, acerca de los siguientes extremos:
La actividad de comprobación podrá completarse con una visita de la inspección a la vivienda
¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento de comprobación?
La resolución que ponga fin al procedimiento de comprobación deberá dictarse y notificarse a la persona interesada en el plazo máximo de 6 meses desde la fecha del acuerdo de iniciación de aquél.
Transcurrido dicho plazo sin haberse notificado la resolución, se declarará la caducidad del procedimiento y el archivo de las actuaciones, sin perjuicio de que pueda iniciarse un nuevo procedimiento de comprobación.
¿Cómo se comunica la Administración turística con el interesado?
Téngase presente que para acceder a la notificación electrónica será necesario disponer de un DNI electrónico o disponer de uno de los certificados reconocidos por el Gobierno del País Vasco.
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE EMPRESAS Y ACTIVIDADES TURÍSTICAS DE EUSKADI, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS VT y/o HT:
¿Cómo se produce la inscripción de tu vivienda turística?
Si el resultado de la comprobación administrativa fuera conforme, la dirección del Gobierno Vasco competente en materia de turismo dictará una resolución en tal sentido, la notificará a la persona titular de la actividad y le comunicará los datos que constan en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.
En todo acto de promoción, comercialización o facilitación del alojamiento en viviendas o habitaciones se hará constar el número de la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.
Los canales de oferta de viviendas o habitaciones para uso turístico deberán verificar que éstas disponen del correspondiente número de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi e insertarlo en todas las actuaciones que lleven a cabo en relación con la actividad alojativa.
La dirección del Gobierno Vasco competente en materia de turismo requerirá tanto a las personas titulares de las viviendas como a los canales de oferta, el cese de cuantas actuaciones realicen sin incluir el número de registro señalado.
Las personas titulares de la actividad alojativa están igualmente obligadas a hacer constar el número de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi en la publicidad que realicen, así como en sus facturas, documentos informativos y cualquier otro que generen en desarrollo de la actividad, sea cual sea el medio, soporte, sistema o canal utilizado.
¿Las viviendas y habitaciones de uso turístico tienen que exhibir algún tipo de distintivo?
Las VT y/o HT han de exhibir en el exterior del edificio, en un lugar de fácil visibilidad, el distintivo oficial que las identifique como vivienda o habitación de vivienda particular para uso turístico.
Si en un mismo edificio hubiera varios alojamientos del mismo tipo, bastará con colocar, en el exterior del mismo, un solo distintivo de viviendas o de habitaciones, con indicación de los pisos en los que se sitúen los alojamientos.
Además del distintivo exterior, deberá exhibirse otro distintivo en el interior del edificio, junto a la puerta de entrada a cada una de las viviendas
Cuando, por causas no imputables a la persona titular de la actividad, derivadas de la estructura del inmueble, no pueda colocarse el distintivo en el exterior del edificio, antes de presentar la declaración responsable, deberá solicitarse la dispensa oportuna, justificando los motivos que concurran.
Los distintivos se ajustarán a los modelos oficiales que se establecen en el Anexo II del Decreto 101/2018.
CONTRATO DE ALQUILER TURÍSTICO DEL PAIS VASCO:
No es obligatorio firmar un contrato de alquiler turístico.
Sin embargo el Decreto 10172018 establece que las personas usuarias de las viviendas o habitaciones tendrán derecho, antes de concertar la reserva o el servicio, a recibir una información ajustada a las exigencias de veracidad, objetividad y buena fe, que les proporcione los datos suficientes sobre las características del alojamiento y sus condiciones de uso.
Concretamente, la persona titular de la actividad deberá proporcionar la siguiente información acerca de las condiciones de la oferta:
Por ello resulta muy recomendable y conveniente establecer las cláusulas específicas que quieras sobre extremos relacionados con el régimen de reservas y su cancelación, desistimiento del usuario, prohibiciones a los usuarios, prestación de servicios complementarios, penalizaciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de los clientes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.
Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico?
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References: resolución 
 artículo 16
 artículo 14
 resolución 
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