Source: https://mikroporady.pl/kazusy-prawne/dzierzawa-i-odpowiednie-stosowanie-przepisow-o-najmie
Timestamp: 2019-08-24 10:07:22+00:00

Document:
Dzierżawa i odpowiednie stosowanie przepisów o najmie - mikroPorady.pl - Biznesowe wsparcie z najlepszej strony
Dzierżawa i odpowiednie stosowanie przepisów o najmie
Dopuszczalność stosowania sankcji w postaci wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia wobec dzierżawcy, który naruszył obowiązek wykonywania prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki.
Niniejszy kazus wyjaśnia, które przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy najmu, mają także zastosowanie do umowy dzierżawy. Dowiecie się w nim także o możliwościach i przesłankach do wypowiedzenia umowy dzierżawy, przede wszystkim bez zachowania terminu wypowiedzenia.
„Land” Spółka jawna - Wydzierżawiający, Powód
Pan Krzysztof Kucharski- Dzierżawca, Pozwany
Pan Krzysztof Kucharski w dniu 1 stycznia 2008 r. zawarł ze spółką „Land” Spółka jawna umowę dzierżawy nieruchomości położonej w miejscowości Urbany, o powierzchni 0,6 ha. Pan Krzysztof uzyskał zgodę Wydzierżawiającego (Spółki Land) na lokalizację na nieruchomości obiektów handlowych i usługowych zgodnie z obowiązującymi przepisami. Zgodnie z planem, Pan Krzysztof postawił na nieruchomości dwa nowe pawilony ze stoiskami.
Rok po zawarciu umowy, w wyniku kontroli, organy nadzoru budowlanego zakwestionowały legalność wzniesienia pawilonów, co znalazło potwierdzenie w treści ostatecznych decyzji wydanych w tym przedmiocie. Decyzje nakazywały Panu Krzysztofowi rozbiórkę obiektów. Pan Krzysztof pawilonów jednak nie usunął, w związku z czym spółka Land wezwała Pana Krzysztofa do przedstawienia dokumentów potwierdzających zgodność z prawem wybudowania i dopuszczenia pawilonów do użytku, przy zastrzeżeniu, iż jeżeli takich dokumentów nie ma, Pan Krzysztof jest zobowiązany do natychmiastowej rozbiórki wspomnianych obiektów. Spółka Land zaznaczyła przy tym, iż wezwanie należy traktować jako upomnienie o zaprzestaniu używania nieruchomości niezgodnie z umową i przeznaczeniem rzeczy, co w razie braku zaprzestania takiego zachowania uprawnia spółkę Land do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia (art. 667 k.c.).
Pan Krzysztof pozostawał jednak zupełnie obojętnym na wezwania Wydzierżawiającego i nie spełnił żądania w wyznaczonym terminie. Wobec takiego zachowania Dzierżawcy Spółka Land wypowiedziała umowę dzierżawy, podając jako przyczynę wypowiedzenia posadowienie obiektów niezgodnie z przepisami prawa budowlanego. Pan Krzysztof został jednocześnie wezwany do niezwłocznego opróżnienia i zwrotu działki, jednakże również tego zobowiązania nie wykonał. Uporczywe zachowanie Pana Krzysztofa spowodowało, iż spółka Land wystąpiła do Sądu o wydanie nieruchomości. Pan Krzysztof odpierał argumenty strony powodowej powołując się na to, że spółka nie miała podstaw do wypowiedzenia stosunku dzierżawy, gdyż art. 696 k.c. takiej sankcji nie przewiduje, a to on powinien znaleźć zastosowanie w sprawie, a nie błędnie wskazany przez spółkę Land art. 667 § 2 k. c., który sankcję taką przewiduje, ale dotyczy najmu.
Czy Pan Krzysztof ma rację i Wydzierżawiający nie miał podstawy do wypowiedzenia umowy?
Według z art. 694 k.c., do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Natomiast zgodnie z art. 696 dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Przepisy dotyczące dzierżawy powinny być przestrzegane i stosowane w stanie niezmienionym. Wobec tego art. 695 k.c. i następne mają zastosowanie w pełni i wprost. Jednocześnie takie stosowanie przepisów o dzierżawie wyłącza odpowiednie stosowanie przepisów o najmie, jeżeli powodowałoby to kolizję, a więc np. przepis o dzierżawie i ewentualnie mający zastosowania przepis o najmie normowałyby tę samą sytuację i zawierałyby odrębne jej rozwiązania. W naszym przykładzie oznacza to, że stosowanie przepisów o najmie, w tym art. 667 § 2 k.c., nie może zakłócać stosowania art. 696 k.c. w sposób niepozwalający na jego „zachowanie”.
Artykuł 696 k.c. określa obowiązki i ograniczenia, którym podlega dzierżawca, przez nakazanie mu wykonywanie praw zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki oraz zakazanie zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Należy jednak zauważyć, iż zakres unormowania objętego art. 667 § 2 k.c. jest inny, nie dotyczy bowiem zmiany przeznaczenia rzeczy (jak art. 696 k.c.), lecz zawiera zakaz używania rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy (a także jej zaniedbywania do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie). Pan Krzysztof powoływał się na to, iż Spółka Land nie miała prawa do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdyż art. 696 k.c., który wg Pana Krzysztofa powinien mieć zastosowanie w sprawie w ogóle nie dotyczy skutków naruszenia ustanowionych w nim obowiązków, a tym samym nie przewiduje prawa do wypowiedzenia. Inaczej natomiast jest w art. 667 § 2, na który powoływał się Wydzierżawiający (spółka Land), który to przewiduje powstanie po stronie wynajmującego uprawnienia do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Reasumując, przedmiot unormowania objętego przez art. 696 k.c. odbiega od przedmiotu regulacji w art. 667 § 2. Ten ostatni przepis nie tylko nie koliduje z regulacją dzierżawy, ale uzupełnia ją o sankcję w postaci wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, gdyż w art. 696 k.c. ustawodawca nałożył na dzierżawcę obowiązek wykonywania przysługującego mu prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, natomiast nie określił konsekwencji naruszenia tego obowiązku, którego Pan Krzysztof bez wątpienia się dopuścił. Spółce Land przysługiwało więc prawo do wypowiedzenia umowy Panu Krzysztofowi bez zachowania terminów wypowiedzenia.

References: art. 696
 art. 667
 art. 694
 art. 696
 art. 695
 art. 667
 art. 696
 art. 667
 art. 696
 art. 696
 art. 667
 art. 696
 art. 667
 art. 696