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Timestamp: 2020-01-28 12:37:57+00:00

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Newsletter Nr. 11 | November 2011
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das Mietrecht bildet den Schwerpunkt dieser Ausgabe. Der zweite Referentenentwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes liegt vor. In einer vielbeachteten Entscheidung hat der BGH den beabsichtigten Änderungen teilweise bereits vorgegriffen und Vermietern die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen spürbar erleichtert. Für gewerbliche Vermieter relevant ist ein neues Urteil des OLG Koblenz zur Mietkaution. Diese und weitere Fachinformationen finden Sie nachfolgend kurz kommentiert. Gerne beantworten Ihnen die Autoren weitergehende Fragen.
Beste Grüße aus der Bleibtreustraße!
Schultz und Seldeneck
Ihre Kanzlei für Immobilienrecht
Mietrechtsänderungsgesetz: 2. Referentenentwurf liegt vor
Mietrechtsänderungsgesetz: Das BMJ hat am 11.11.2011 den Referentenentwurf vom 25.10.2011 zur Stellungnahme an die Verbände geschickt. Gegenüber dem „Vorentwurf" vom 11.5.2011 ergeben sich folgende Änderungen:
Einsparungen an Energie oder nicht-erneuerbarer Primärenergie erhöhen die Miete nur dann, wenn sie dem Mieter zugutekommen (die Mieter hatten moniert: „Sollen wir auch die Fotovoltaik auf dem Dach finanzieren?“).
Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahmen nur noch „in wesentlichen Zügen“ mitteilen (die Vermieter hatten ein klärendes Wort zu den oft überzogenen Anforderungen an detaillierte Ankündigungen verlangt).
Auch wenn der Mieter den Härteeinwand erst nach Ablauf der Einwendungsfrist (max. 2 Monate) artikuliert hat, darf er sich gegenüber der Mieterhöhung auf einen Härtefall berufen, wenn der Vermieter nicht ordnungsgemäß angekündigt oder in der Ankündigung eine um mehr als 10 % zu niedrige Mieterhöhung angegeben hat (Es soll ein Anreiz zur korrekten Ankündigung geschaffen werden).
Für die Prüfung des Härteeinwands ist auch eine etwaige Erhöhung der Betriebskosten zu berücksichtigen (Diese Klarstellung hatten die Mieterverbände moniert).
Die übrigen Änderungen gehen nicht über redaktionelle und sprachliche Modifikationen hinaus.
Den 2. Referentenentwurf v. 25.10.2011 finden Sie im Volltext u.a. bei
www.info-m.de
RAuN Ferréol Jay von Seldeneck
Seldeneck@schultzundseldeneck.de
Tel.: 030 88 56 06 – 0
BGH: Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der Maßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen
Der BGH hat am 28. September 2011 in einer Aufsehen erregenden Entscheidung die Anforderungen an Modernisierungsankündigungen zugunsten des Vermieters spürbar erleichtert. Nach der Entscheidung ist es nicht mehr notwendig, jede Einzelheit der beabsichtigt
Der BGH hat am 28. September 2011 in einer Aufsehen erregenden Entscheidung die Anforderungen an Modernisierungsankündigungen zugunsten des Vermieters spürbar erleichtert. Nach der Entscheidung ist es nicht mehr notwendig, jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme mit zu beschreiben und ihre mögliche Auswirkung mitzuteilen. Vielmehr reicht es aus, das Ziel der Modernisierung und die geplanten Maßnahmen stichwortartig zu beschreiben (BGH, Urt. v. 28.09.2011 - VIII ZR 242/10).
In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es um den Anbau eines Balkons. Zu diesem Zweck musste ein Fenster zur Balkontür umgestaltet und diverse Heizungs- und Elektroinstallation verändert werden. Der Vermieter erläuterte die Maßnahme zwar stichwortartig, fügte jedoch keine Baupläne bei und legte auch nicht im Detail dar, wo die Rohrleitungen für den neuen Heizkörper und die Elektroleitungen genau verlaufen sollten. Nach Auffassung des BGH ist diese „ungefähre" Beschreibung jedoch ausreichend, es müsse nicht jede „Vereinzelung" der Maßnahme umschrieben werden. Insbesondere sei es nicht notwendig, den Leitungsverlauf von Rohrleitungen im Einzelnen darzulegen oder hierzu gar Detailpläne beizufügen. Die bisher von vielen Gerichten insoweit vertretene Auffassung überspanne die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung, die dem Vermieter gerade das Recht zur Modernisierung einräumen wolle.
<div>Kommentar: Mit der Entscheidung wendet sich der BGH sehr deutlich gegen die bisher gängigen, strengen Anforderungen eines Großteils der Rechtsprechung und Literatur an eine formgerechte Modernisierungsankündigung. Auch zukünftig wird es notwendig sein, die beabsichtigten Maßnahmen möglichst genau zu beschreiben; kleine Ungenauigkeiten können aber nicht mehr zur Unwirksamkeit der gesamten Ankündigung führen. </div>
RAuN Detlev Ratjen
Ratjen@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 15
Gewerbemietrecht: Kündigung wegen Kautionsverzug ist zulässig
Die Vermieter kann dem Mieter kündigen, wenn dieser sich mit der Stellung der Mietsicherheit in Verzug befindet. Der Vermieter darf mit der Kündigung jedoch nicht zu lange warten. 10 Monate sind zu lang (OLG Koblenz, Beschluss vom 3.6.2011 – 2 U 793/10).
Im Gewerbemietvertrag ist die Zahlung einer Kaution vereinbart, die der Mieter trotz Abmahnung nicht leistet. Nach zehn Monaten kündigt der Vermieter aus diesem Grund fristlos. Das Gericht bekräftigt: Die Nichtzahlung der Kaution bedeutet eine schwerwiegende Störung und berechtigt grundsätzlich zur fristlosen Kündigung. Der Vermieter darf jedoch nicht zu lange warten, weil das Kündigungsrecht sonst verwirkt (§ 314 BGB: „innerhalb angemessener Frist"). Eine Frist von 10 Monaten sei zu lang.
Bleibt die vereinbarte Kaution aus, darf der Vermieter nach erfolgloser Mahnung fristlos kündigen. Das gilt mindestens im Gewerbemietrecht. Im Wohnungsmietrecht ist die Rechtslage unsicher. Hier will der Gesetzgeber deshalb mit dem anstehenden Mietrechtsänderungsgesetz ebenfalls eine fristlose Kündigung erlauben, § 569 Abs.3a BGB-E.
Der Vermieter ist gut beraten, wenn er die engen Zeitvorgaben im Auge behält. Dies gilt auch für die Frist in der Mahnung (unbedingt erforderlich!). Je schneller die Kündigung, umso sicherer. Die Frist beginnt schon mit Fälligkeit der Kaution. Deshalb sollte sich der Vermieter nicht von den üblichen Zahlungsversprechungen hinhalten lassen. Will er dem Mieter Zeit geben, um die Sicherheitsleistung zu beschaffen, sollte er stunden. Denn damit verschiebt er die Fälligkeit nach hinten und gefährdet nicht sein Kündigungsrecht.
WEG: Gehört ein Balkon zum Sondereigentum?
Der einem Sondereigentum (Wohnung) vorgelagerte Balkon ist auch ohne gesonderte Erklärung Bestandteil dieses Sondereigentums, so dass an ihm ein Sondernutzungsrecht für dessen Eigentümer nicht begründet werden kann (OLG München, Beschluss vom 23.09.2011 -
Der einem Sondereigentum (Wohnung) vorgelagerte Balkon ist auch ohne gesonderte Erklärung Bestandteil dieses Sondereigentums, so dass an ihm ein Sondernutzungsrecht für dessen Eigentümer nicht begründet werden kann (OLG München, Beschluss vom 23.09.2011 - 34 Wx 247/11).
Ein Ehepaar teilte ein Grundstück in Wohnungseigentum auf. An den Balkonen, die den zwei Erdgeschoss-Wohnungen vorgelagert und die durch eine Treppe mit dem Grundstück verbunden waren, wurden jeweils Sondernutzungsrechte begründet.
Bislang war umstritten, ob der einem Sondereigentum vorgelagerte Balkonanbau sondereigentumsfähig ist oder nur ein Sondernutzungsrecht begründet werden kann. Überwiegend bejahte man die Sondereigentumsfähigkeit und unterscheidet zwischen dem durch den Balkon gebildeten Raum (Sondereigentum) und den konstruktiven Gebäudeteilen (Bodenplatte, Balkongeländer).
Das OLG München lehnt die Möglichkeit der Begründung eines Sondernutzungsrechts an einem Balkon nun grundsätzlich ab. Ein Balkon sei als durch eine Brüstung begrenzter Raum sondereigentumsfähig. Dieser Raum (nicht die Gebäudeteile) diene der Alleinnutzung des Eigentümers der Wohnung und gehöre kraft gesetzlicher Verbundenheit gem. § 94 BGB auch zum Sondereigentum der Wohnung. Hierfür sei nicht erforderlich, dass der Balkon mit der Nummer des Sondereigentums versehen ist; auch der Zugang zum Gemeinschaftseigentum (hier Garten) stehe dem nicht entgegen.
Praxistipp: Interessant, aber nicht erörtert sind die Konstellationen, bei denen Balkone später, also nach erfolgter Aufteilung, angebaut werden. Folgt man der Argumentation des OLG München, dürfte mit dem – auch späteren - Anbau des Balkons an ihm Sondereigentum kraft Gesetzes entstehen. Dies hätte für die Praxis einen erheblichen Vorteil: Die bisher erforderliche Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, würde entfallen.
RA Marina Gregorl
Marina.Gregor@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 12
Baulast im Kaufvertrag arglistig verschwiegen: Greift Haftungsausschluss?
Änderung der Rechtsprechung: Auch wenn ein arglistig verschwiegener Sachmangel für den Willensentschluss des Käufers nicht ursächlich war, ist dem Verkäufer die Berufung auf den vereinbarten Haftungsausschluss gemäß §444 BGB verwehrt (BGH, Urteil vom 15.0
Änderung der Rechtsprechung: Auch wenn ein arglistig verschwiegener Sachmangel für den Willensentschluss des Käufers nicht ursächlich war, ist dem Verkäufer die Berufung auf den vereinbarten Haftungsausschluss gemäß §444 BGB verwehrt (BGH, Urteil vom 15.07.2011 - V ZR 171/10).
Der Kaufvertrag über eine Wohnung sah einen Haftungsausschluss vor. Später stellte sich heraus, dass zu Lasten der Immobilie eine Baulast eingetragen war. Hierüber hatte der Verkäufer nicht informiert. Im Prozess verteidigte sich der Verkäufer unter anderem damit, dass der Käufer die Wohnung auch in Kenntnis der Baulst gekauft hätte, dies für die Kaufentscheidung also nicht maßgeblich gewesen sei.
Ohne Erfolg. Die Baulast stellt einen Sachmangel dar. Der Verkäufer kann sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen, weil er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Für den BGH kommt es nicht darauf an, ob das Verschweigen des Mangels für den Kaufentschluss kausal war. Anders als das Anfechtungsrecht schütze die Sachmängelhaftung des BGB nicht die freie Willensbildung des Käufers. Maßgeblich sei allein, dass sich der Verkäufer nicht unredlich von Ansprüchen freizeichnen können soll. Auch bei den sonstigen Mängelrechten komme es nicht auf die Motivation des Käufers an. Dies müsse dann auch für § 444 BGB gelten. Bis zur Schuldrechtsreform im Jahr 2002 wurden Ansprüche wegen eines arglistigen Verhaltens auf § 463 Satz 2 BGB a.F. gestützt. Die Rechtsprechung dazu ließ den Anspruch aber entfallen, wenn der Verkäufer beweisen konnte, dass das Verschweigen für den Kaufvertragsabschluss bedeutungslos war.
Praxistipp: Diese Änderung der Rechtsprechung verbessert die Stellung des Käufers, wenn der Verkäufer Mängel verschweigt. Auf die Motivation kommt es nicht mehr an. Diese spielt nur noch bei der Frage eine Rolle, ob der Verkäufer davon ausgehen musste, der Käufer werde vor Vertragsschluss Aufklärung über einen bestimmten Sachverhalt erwarten. Nur dann liegt Arglist vor.
RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25
Architektenhaftung: Wann kann der Architekt der Planung eines Sonderfachmanns vertrauen?
Ein Architekt darf sich grundsätzlich auf die Berechnungen eines Statikers verlassen. Er muss sich jedoch vergewissern, dass sie auf der Grundlage zutreffender und vollständiger bautechnischer Vorgaben vorgenommen worden sind, und sie zumindest auf Fehler
Ein Architekt darf sich grundsätzlich auf die Berechnungen eines Statikers verlassen. Er muss sich jedoch vergewissern, dass sie auf der Grundlage zutreffender und vollständiger bautechnischer Vorgaben vorgenommen worden sind, und sie zumindest auf Fehler oder Unvollständigkeit überprüfen, die für ihn als Architekten auch ohne Spezialkenntnisse erkennbar sind. Das umfasst insbesondere die Prüfung, ob der Statiker seiner Berechnung den maßgebenden Stand der Architektenplanung zugrundegelegt hat (OLG Köln, Urt. v. 17.08.2011 - 11 U 16/11).
Bei der Errichtung eines Gebäudes plant der Architekt um und sieht eine 24 cm statt 22 cm dicke Dämmschicht vor. Um die Gesamtbreite des Gebäudes zu erhalten, versetzt er die tragenden oberirdischen Außenwände um 2 cm nach innen, wodurch unzulässige Spannungen im Mauerwerk des Untergeschosses verursacht werden, deren Beseitigung zusätzliche Kosten verursacht. Der Architekt meint, der beteiligte Statiker sei über den Einbau einer 24 cm dicken Dämmschicht und der daraus folgenden Verbreiterung der oberirdischen Außenwände informiert worden, weshalb er nicht hafte.
Ohne Erfolg. Der Architekt wird zur Erstattung der Mehrkosten verurteilt. Die statische Berechnung beruhte auf den ursprünglichen Plänen des Architekten, in der die Umplanung noch nicht berücksichtigt war. Zwar darf sich der Architekt auf die Berechnungen des Statikers verlassen. Der Architekt muss aber prüfen, ob der statischen Berechnung der maßgebliche Stand der Architektenplanung zu Grunde gelegt wurde. Dies war hier versäumt worden, weshalb der Bauherr Schadensersatz beanspruchen konnte.
Grundsätzlich muss jeder der Beteiligten seine Werkleistungen so erfüllen, dass auf deren Grundlage ein mangelfreies und funktionierendes Gesamtwerk erstellt werden kann. Verfügt der Architekt in Teilbereichen nicht über das erforderliche Spezialwissen, muss der Bauherr entsprechende Fachleute beistellen. Dies entbindet den Architekten aber nicht davon, die Planungsleistungen der anderen Beteiligten zu koordinieren und ggf. auf Bedenken hinzuweisen. Wichtig: Der Statiker ist kein Erfüllungsgehilfe des Bauherrn gegenüber dem Architekten. Ein Mitverschulden scheidet deshalb aus.
Seldeneck und Partner
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB
Bleibtreustr. 33
Tel: 030/885 60 6-0
Fax: 030/885 60 690
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References: BGH 
 BGH 
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 § 569
 § 94
 §444
 §444
 BGH 
 § 444
 § 463