Source: https://www.aportacionesfiscales.com/sitio/noticias/145-ultimas/552-isr-en-enajenacion-de-bienes-sobre-acumulables-y-no-acumulables
Timestamp: 2020-01-28 13:14:55+00:00

Document:
Con el siguiente ejercicio pretendemos demostrar la necesidad de contar con la información oportuna del cálculo del ISR por enajenación de bienes, conforme la obligación señalada en el artículo 126, párrafo tercero de la Ley de la materia vigente y que se cita a continuación:
“En operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas; así mismo deberán proporcionar al contribuyente que efectúe la operación correspondiente, conforme a las reglas de carácter general que emita el Servicio de Administración Tributaria, la información relativa a la determinación de dicho cálculo y deberá expedir comprobante fiscal, en el que conste la operación, así como el impuesto retenido que fue enterado. Dichos fedatarios, dentro los quince días siguientes a aquel en el que se firme la escritura o minuta, en el mes de febrero de cada año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto establezca el Código Fiscal de la Federación respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.
Planteamiento: Contribuyente que el 08 de noviembre de 2012 adquirió un terreno de 1,000 metros cuadrados en la cantidad de $600,000.00. Construyendo sobre el mismo 4 casas, que fueron totalmente terminadas el 11 de diciembre de 2014, afectándolas en régimen condominal, con un costo comprobado por casa habitación de $500,000.00, considerando un indiviso del 25%.
1.- El día 30 de junio del 2016 vendió la casa número 1 en $950,000.00. La proporción de valores según avalúo es del 30% valor del terreno, y 70% valor de construcción.
2.- El día 09 de agosto del 2016 vendió la casa número 2 en $1,000,000.00.
3.- El día 11 de noviembre del 2016 vendió la casa número 3 en 1,200,000.00, y,
4.- El día 13 de diciembre del 2016 vendió la casa número 4 en $1,250,000.00
5.- Percibió ingresos en el ejercicio por sueldos y salarios por la cantidad de $744,000.00 y le retuvieron ISR por la cantidad de $179,050.78
Se debe tener presente que el artículo 120, fracciones I y II de la Ley del ISR, dispone que la ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación sin exceder de veinte años, asimismo, el resultado que se obtenga con motivo de dicha división, será la parte de la ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año calendario de que se trate y se calculará en términos del Título IV el impuesto correspondiente a los ingresos acumulables.
Adicionalmente, para el cálculo anual del impuesto sobre la renta por enajenación de bienes debe tenerse presente lo estatuido por el artículo 120, fracción III de LISR en lo que toca a la determinación del impuesto a los ingresos no acumulables:
Artículo 120. Las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las deducciones a que se refiere el artículo 121 de esta Ley; con la ganancia así determinada se calculará el impuesto anual como sigue:
En el caso concreto, la información relativa a los ingresos acumulables y no acumulables por concepto de enajenación de bienes la obtenemos del documento que entregó el notario al enajenante, es por ello que se considera de suma importancia que el enajenante solicito dicho documento al fedatario público.
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Resolución de los pagos provisionales.
Punto 1. Tipo de Operación terreno y construcción diferente fecha.
Valor de Enajenación:
INPC Mes inmediato anterior a la Enajenación
INPC Mes de Adquisición
Factor Anexo 9:
Factor INPC:
Ganancia Correspondiente al Terreno
Valor de Enajenación del Terreno
Costo Actualizado Terreno
Deducciones Actualizadas del Terreno
Ganancia del Terreno
Años Transcurridos (sin exceder de 20)
Ganancia Acumulable del Terreno
Ganancia Correspondiente a la Construcción
Valor de Enajenación
Años de Depreciación
Saldo por depreciar (No puede ser inferior al 20% del costo histórico)
Costo Actualizado Construcción (Utilizando factor 1.03 anexo 9)
499,550.00
Deducciones Actualizadas de Construcción
Ganancia de la construcción
165,450.00
Ganancia Acumulable de la construcción
204,950.00
30,467.96
Cociente, ver art. 200-IV,a) de RLISR
ISR Correspondiente al terreno, ver 200-IV,b de RLISR
17,620.95
ISR Correspondiente a la construcción
24,602.42
42,223.37
ISR Entidad Federativa (ganancia gravada x 5%)
14,197.50
ISR Federación
Punto 2. Tipo de Operación terreno y construcción diferente fecha.
118.9010
133,320.00
333,770.00
244,890.00
38,999.14
21,237.87
31,931.68
53,169.55
36,481.05
Punto 3. Tipo de Operación terreno y construcción diferente fecha.
64,440.00
340,450.00
533,770.00
404,890.00
77,317.82
36,924.12
65,025.95
101,950.07
75,261.57
Punto 4. Tipo de Operación terreno y construcción diferente fecha.
121.9530
Costo Actualizado Construcción (Utilizando factor 1.06 anexo 9)
188,400.00
37,826.48
59,534.40
91,766.40
62,726.40
Por lo que de acuerdo con lo expuesto, en relación con el cálculo del impuesto sobre la renta del ejercicio tenemos que:
CALCULO ANUAL DEL ISR EJERCICI0 2016
1,094,127.57
GANANCIA ACUMULABLE PRIMERA VENTA
GANANCIA ACUMULABLE SEGUNDA VENTA
244,888.79
GANANCIA ACUMULABLE TERCERA VENTA
404,888.79
GANANCIA ACUMULABLE CUARTA VENTA
1,838,127.57
ISR DEL EJERCICIO A INGRESOS ACUMULABLES
545,814.18
ISR SOBRE INGRESOS NO ACUMULABLES (ver cálculo anexo)
147,286.21
693,100.39
468,113.05
ISR RETENIDO NOMINA
179,050.78
ISR PAGO PROV PRIMERA VENTA
42,212.13
ISR PAGO PROV SEGUNDA VENTA
53,152.76
ISR PAGO PROV TERCERA VENTA
101,927.88
ISR PAGO PROV ULTIMA VENTA
91,769.50
ISR NETO
224,987.34
CALCULO ANUAL ISR INGRESOS NO ACUMULABLES EJERCICI0 2016
GANANCIA NO ACUMULABLE PRIMERA VENTA
GANANCIA NO ACUMULABLE SEGUNDA VENTA
88,877.57
GANANCIA NO ACUMULABLE TERCERA VENTA
128,877.57
GANANCIA NO ACUMULABLE CUARTA VENTA
GANANCIA NO ACUMULABLE TOTAL
638,155.14
ISR DETERMINADO A INGRESOS NO ACUMULABLES
147,297.36
TASA ISR APLICABLE A INGRESOS NO ACUMULABLES
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References: artículo 126
 artículo 120
 artículo 120

Artículo 120
 artículo 121

Resolución