Source: http://www.oberes-elztal.de/flashed/koetterichen/allgemein/neubaugebiet.htm
Timestamp: 2019-08-18 02:50:50+00:00

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Ortsgemeinde Kötterichen
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"Auf dem Wasem"
Die Grundstücke 3 (811m²),4 (681m²),5 (695m²) und 6 (877m²) sind noch zu verkaufen. Der m² Grundstücksfläche im Neubaugebiet "Auf dem Wasem" (erschlossen) kostet 35,00 €. Bei Interesse melden Sie sich bitte bei Herrn Ortsbürgermeister Ewald Radermacher unter der Tel.: 02657/1091.
Auszug aus den Textlichen Festsetzungen:
1.0 Planungsrechtliche Festsetzungen
1.1 Maß der baulichen Nutzung
Die Zahl der Vollgeschosse, die Gesamtgebäudehöhe, die Grund­flächenzahl, die Geschoßflächenzahl gelten entsprechend dem Einschrieb im Plan als Höchstwerte.
1.2 Einschränkung der Art der Nutzung
1.2.1 Einschränkung der Nutzungen gemäß § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO
Die in § 4 (allgemeines Wohngebiet) Abs. 3 BauNVO, Zif­fer 4 (Gartenbaubetriebe) und Ziffer 5 (Tankstellen) genannten Ausnahmen sind im Plangebiet nicht zulässig.
Die in § 6 (Mischgebiet) Abs. 2 BauNVO unter Ziffer 6, 7 und 8 genannten „allgemein zulässigen Nutzungen" (Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten) sind im Plangebiet nicht zulässig.
1.2.2 Einschränkung der Zahl der Wohnungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB
Im allgemeinen Wohngebiet sind pro Gebäude max. 3 Wohneinheiten zulässig.
1.3 Garagen / Stellplätze
Garagen sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig, sofern landesrechtliche Vorschriften dem nicht entgegenstehen. Dabei muss die Garagenvorderkante einen Mindestabstand von 5,0 m zur Straßenbegrenzungslinie einhalten, sofern die Garageneinfahrt direkt zur Straße führt.
Ansonsten kann die Garage in einem Abstand von mind. 3,0 m zur Straßengrenze errichtet werden. Zwischen Garageneinfahrt und Straßenbegrenzungslinie müssen die 5,0 m Abstand jedoch gegeben sein.
Die Garagenhinterkante darf die hintere Baugrenze um max. 5,0 m überschreiten.
Für Stellplätze gilt das gleiche sinngemäß. Stellplätze sind auch im Bereich zwischen Straßenbegrenzungslinie und überbaubarer Fläche (ohne Abstand zur Straßenbegrenzungslinie) zulässig.
1.4 Nebenanlagen
Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Im Bereich der Pflanzgebotsflächen „C" sind Nebenanlagen nur unter Beachtung der Textfestsetzung Ziffer 3.3.3 zulässig.
1.5 Gebäudehöhe
Die Gebäudehöhe (gemessen in Meter) darf die - entsprechend dem Einschrieb im Plan - als Höchstgrenze festgesetzte Höhe nicht überschreiten (siehe Schemaskizze 1). Die Gebäudehöhe (e) wird gemessen an der talseitigen Gebäudemitte von Oberkante Dachhaut am First (= OK DF) bis zur Geländeoberfläche i.S.d. § 2 Abs. 6 LBauO Rheinland-Pfalz, (d.h. die natürlich an das Gebäude angrenzende Geländeoberfläche).
1.6 Verkehrsmischflächen
Die in der Planzeichnung entsprechend gekennzeichneten Verkehrsflächen sind als "Verkehrsmischfläche", ohne separate Fahrstraße und Bürgersteiganlage, anzulegen. In den Verkehrsmischflächen ist die Anordnung von Bäumen II. Ordnung bis zu einem Grenzabstand von 1 m zu den Straßenbegrenzungslinien, abweichend von den Regelungen des Nachbarrechtsgesetzes Rheinland-Pfalz zulässig.
In den Verkehrsmischflächen ist darüber hinaus die Errichtung baulicher Anlagen für Grünflächen, Besucherparkplätze und Sitz­gelegenheiten zulässig.
1.7 Fundamente der Straßenrandbegrenzung und Straßenbeleuchtung
Die im Rahmen des Straßenbaues notwendigen Fundamente der Straßenrandbegrenzungen und Beleuchtungsanlagen sind auf den angrenzenden Grundstücken zulässig.
1.8 Flächen für Böschungen zur Herstellung der Verkehrsflächen
In der Planzeichnung sind die Flächen für notwendige Böschungen - soweit sie zur Herstellung der Straßenkörper erforderlich sind - entsprechend der vorliegenden Straßenplanung festgesetzt.
1.9 Öffentliche Stellplätze
Die erforderlichen öffentlichen Stellplätze für den Besucherverkehr sind entsprechend den Empfehlungen für die Anlage von Erschließungsstraßen (EAE 85/95) in den Straßen durch entsprechende optische Markierung oder Beschilderung im Bereich der ausgewiesenen öffentlichen Verkehrsflächen vorzusehen.
1.10 Mit Leitungsrecht belegte Flächen
Das in der Planzeichnung mit „LR" gekennzeichnete Leitungsrecht wird zugunsten des Versorgungsträgers für die Abwasserbeseitigung festgesetzt. Das Abwasserwerk der Verbandsgemeinde Kelberg erhält für die mit Leitungsrecht belegte Fläche das Recht zur Verlegung von Entsorgungsleitungen sowie das für die ord­nungsgemäße Unterhaltung erforderliche jederzeitige Betretungs­ und Eingriffsrecht.
Die mit Leitungsrecht belastete Fläche darf nicht von baulichen Anlagen überbaut werden.
Hinsichtlich künftiger Bepflanzung im Bereich des Leitungsrechtes sind entsprechende Vorgaben des Versorgungsträgers zu beachten.
Diese Rechte kann der Bebauungsplan nicht begründen. Hierzu bedarf es zusätzlicher Rechtsakte.
1.11 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB (incl. baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen)
1.11.1 Passiver Schallschutz im Mischgebiet
Fenster von zum dauernden Aufenthalt von Personen (Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer) bestimmten Räumen sind an den in der Planzeichnung gekennzeichneten Fassadenseiten zu vermeiden und müssen an den von dem Dachdeckerbetrieb abgewandten Gebäudeseiten angeordnet werden.
Wohn- und Schlafräume (Eltern-, und Kinderzimmer, bzw. alle zum dauernden Aufenthalt bestimmten Räume), die unvermeidbar an den zum Dachdeckerbetrieb hin ausgerichteten Fassadenseiten liegen, sind mit schallgedämmten Be- und Entlüftungsanlagen auszustatten.
Die Umfassungsbauteile (Wände, Fenster) der in der Planzeich­nung gekennzeichneten Fassadenseiten sind so auszulegen, dass in den dahinter liegenden Wohnräumen ein resultierendes Schalldämmaß von R'w res = 60 dB(A) sichergestellt werden kann.
Es wird empfohlen, Terrassen, Balkone und zum Aufenthalt bestimmte Freibereiche an den rückwärtigen, schallabgeschirmten Gebäudeseiten zu errichten.
Die Einhaltung des erforderlichen Schallschutzes ist in den gekennzeichneten Bereichen nur bei geschlossenen Fen­stern gewährleistet.
1.11.2 Passiver Schallschutz im allgemeinen Wohngebiet
Fenster von zum dauernden Aufenthalt von Personen (Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer) bestimmten Räumen sind an den in der Planzeichnung gekennzeichneten Fassadenseiten zu vermei­den und müssen an den von dem Dachdeckerbetrieb abgewandten Gebäudeseiten angeordnet werden.
Wohn- und Schlafräume (Eltern-, und Kinderzimmer, bzw. alle zum dauernden Aufenthalt bestimmten Räume), die unvermeidbar an den zum Dachdeckerbetrieb hin ausgerichteten Fassadenseiten liegen, sind mit schallgedämmten Be- und Entlüftungsanlagen auszustatten. Die Umfassungsbauteile (Wände, Fenster) der in der Planzeichnung gekennzeichneten Fassadenseiten sind so auszulegen, dass in den dahinter liegenden Wohnräumen ein resultierendes Schalldämmaß von R'w res = 55 dB(A) sichergestellt werden kann.
Die Einhaltung des erforderlichen Schallschutzes ist in den gekennzeichneten Bereichen nur bei geschlossenen Fenstern gewährleistet.
2.0 Gestalterische Festsetzungen gemäß § 88 LBauO
2.1 Dachgestaltung
Die zulässige Dachneigung ergibt sich aus dem Eintrag in der Planzeichnung. Die Dachneigung ist für mind. 70 % der Dachflä­che eines Gebäudes einzuhalten.
Anlagen zur Sonnenenergienutzung innerhalb geneigter Dach­flächen sind zulässig.
Dachgauben und Zwerchhäuser sind grundsätzlich zulässig.
Bei der Dacheindeckung sollten vorzugsweise dunkle (anthrazit, schieferfarbig oder dunkelbraun) Eindeckungsmaterialien ver­wendet werden.
2.2 Ausschluss behelfsmäßiger Bauweisen
Hauptgebäude, Garagen oder Nebenanlagen in behelfsmäßiger Bauweise, wie Wellblechgaragen, Containerbauten usw. sind unzulässig.
2.3 Einfriedungen
Einfriedungen entlang öffentlicher Verkehrsflächen sind bis 1,0 m Höhe über Straßenoberkante zulässig. Pflanzungen dürfen darüber hinausgehen. Entlang der übrigen Grundstücksgrenzen sind Einfriedigungen bis max. 1,5 m zulässig. Pflanzungen dürfen darüber hinausgehen.
2.4 Anzahl der Stellplätze pro Wohneinheit (gem. § 88 Abs. 1 Nr. 8 LBauO)
Es sind pro Wohneinheit 2 Stellplätze auf dem Baugrundstück nachzuweisen. Vor Garagen ist die Anlage von notwendigen Stellplätzen (im Sinne der Landesbauordnung) nicht zulässig.
2.5 Einschränkung der Bauweise im allgemeinen Wohngebiet
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes sind in der offenen Bauweise die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand und mit den nachfolgend festgesetzten Einschränkungen als Einzel- oder Doppelhäuser zu errichten:
• die Länge der in Satz 1 bezeichneten Einzelhäuser darf aus gestalterischen Gründen höchstens 15,0 m betragen,
• die Länge der in Satz 1 bezeichneten Doppelhäuser darf max. 10,0 m pro Doppelhaushälfte betragen.
2.6 Oberirdische Führung von Versorgungsleitungen
Die oberirdische Führung von Versorgungsleitungen durch die Er­richtung von separaten Masten im Straßenraum ist nicht zulässig.
3.0 Landespflegerische Festsetzungen gemäß BNatSchG
i.V.m. § 17 LPflG Rheinland-Pfalz sowie § 1a und § 9 Abs. 1 und § 135a-c BauGB
3.1 Allgemeine Festsetzungen
über Zeitpunkt, Standort und Sortierung der Pflanzung auf öffentlichen und privaten Flächen,Freiflächen, Gartenanlagen etc. sind naturnah zu begrünen oder gärtnerisch zu nutzen.
Die nicht baulich genutzte Grundstücksfläche ist als Grünfläche bzw. Nutzgartenfläche anzulegen und mit heimischen, standortge­rechten Gehölzen zu bepflanzen.
Erdanschüttungen (z.B. Terrassen) sind möglichst flach zu ver­ziehen und in die Topographie einzubinden. Soweit eine Randbepflanzung des Grundstücks vorgesehen wird, sind die Zäune in die Bepflanzung zu integrieren.
Grundsätzlich sind für Pflanzungen nur heimische Gehölzarten der Laubholzflora zu verwenden. Die Auswahl ist aus der beige­fügten Pflanzliste vorzunehmen.
Folgende Gehölze sind geeignet:
Obstbäume: Äpfel, Birnen, Süßkirschen, Hauszwetsche, Walnußbäume, bevorzugt Sorten lokaler Provenienz. Wandbegrünung: Efeu, Wilder Wein, Waldrebe, Knöterich, Glyzine, Geißblatt-Arten, Pfeifenwinde. Heckenpflanzungen: Hainbuche, Rot-Buche, Liguster, Weißdorn, Feldahorn. Einzelbäume und Sträucher
Mindestanforderungen an das Pflanzgut (Pflanzqualität):
- Obstbäume (Hochstamm)
3 xv., StU 16-18 cm StU 12- 14cm 150-200 cm Höhe 2 xv., 80-100 cm Höhe
Die Bepflanzung auf den Grundstücken ist spätestens ein Jahr nach Fertigstellung des Hauptgebäudes herzustellen.
3.2 Grüngestaltung auf öffentlichen Flächen
3.2.1 Bepflanzung auf der Fläche „A"
Auf der Fläche ist die vorhandene Wiesenvegetation zu erhalten und dauerhaft zu pflegen.
Es ist pro 250 m2 mindestens ein hochstämmiger Laub- oder Obstbaum zu pflanzen. Die Vorgaben zur Sortierung und Auswahl der Arten sind zu beachten (vgl. Tz. 3.1).
Die Wiesenflächen sind mindestens einmal pro Jahr zu mähen oder abzuweiden. Es gelten die Bewirtschaftungsauflagen nach dem „Förderprogramm umweltschonende Landbewirtschaftung (FUL)", Grünlandvarianten 2 und 3.
Zulässig ist die Anlage von Versickerungsgräben, Versickerungsmulden oder Versickerungsbecken im Erdreich.
3.2.2 Bepflanzung auf der Fläche „B"
Die in der Planzeichnung mit „B" gekennzeichnete Fläche dient der Unterbringung der für die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers erforderlichen Versickerungsbecken. Die Ausgestaltung der Versickerungsbecken erfolgt gemäß der entwässerungstechnischen Detailplanung im Rahmen der weiteren Projektentwicklung.
Auf der verbleibenden Fläche „B" sind die feuchtgeprägten Hoch­staudenfluren entlang der Gewässergräben zu erhalten und dar­über hinaus mindestens 5 m breite Uferschutzzonen für die natür­liche Entwicklung des Gewässers und der Ufersäume anzulegen.
Der Bereich der Uferzone bleibt der natürlichen Sukzession vor­behalten. Aufkommende Neophyten sind zu entfernen.
3.3 Grüngestaltung auf Privatflächen
3.3.1 Bepflanzung der Vorgärten
Vorgärten sind, mit Ausnahme der Garagenzufahrten, Stellplätzen und Hauszugängen, als Grünflächen anzulegen. Es ist mindestens eine Strauchgruppe aus 3 - 5 Sträuchern oder ein Baum II. Ordnung aus der Artenliste (vgl. Anhang zu Textlichen Festset­zungen) zu pflanzen.
Als Vorgärten gelten alle Flächen zwischen Wohnhaus und öffentlicher Verkehrsfläche, soweit diese nicht der Erschließung des Grundstücks dienen.
3.3.2 Anteilbepflanzung auf den privaten Grundstücken
Auf Grundstücken bis 400 qm ist mindestens 1 Baum II. Ordnung der beigefügten Artenliste oder 1 Obstbaum zu pflanzen und je angefangene zusätzliche 200 qm Grundstücks­fläche ein weiterer Baum.
Vorhandene Bäume und Baumpflanzungen gemäß Textfestset­zung Ziffer 3.3.1 können angerechnet werden.
3.3.3 Randeingrünung (Fläche „C")
Auf den mit "C" gekennzeichneten privaten Grundstücksflächen ist die vorhandene Vegetation zu erhalten. Ergänzend dazu sind Baum- und Strauchgruppen aus standorttypischen Gehölzen (gemäß Pflanzenliste, siehe Anlage) anzupflanzen und dauerhaft zu pflegen, so dass mind. 2/3 der Fläche mit Gehölzen bestockt sind.
Anteilig pro 100 m2 Pflanzfläche sind mind. 2 St. Heister (Bäume II. Ordnung) einzubringen.
Die Sträucher sind in Gruppen zu 3, 5 oder 7-9 Stück, mit einem Pflanzabstand von 1,0 x 1,0 m zu pflanzen.
Es gelten folgende Sortierungen:
Baum l. Ordnung als Heister, 2 x v., o.B., 180-200 cm
Baum II. Ordnung als Heister, 2 x v., o.B., 150-200 cm Sträucher, 2 x v., o.B., 80-100 cm.
3.4 Minderung von Flächenversiegelung und ihren Auswirkungen
(Maßnahmen i.S.d. § 1a Abs. 1 BauGB)
Bauliche Anlagen und versiegelte Flächen dürfen auf den Baugrundstücken im WA nicht mehr als 50 % und im MI nicht mehr als 60 % der Baugrundstücksfläche einnehmen.
b) (Hinweis)
Für private Zuwege und Zufahrten sollten folgende Materialien (oder vergleichbare) verwendet werden, um eine vollständige Versiegelung zu vermeiden:
Schotterrasen, Spurbahnweg mit Grassteinen, Splitt- und Kiesschüttungen, Natur- oder Betonsteinpflaster mit 1 cm Fugenraum verlegt, der mit Sand oder Feinsplitt zu schließen ist.
3.5 Zuordnung der landespflegerischen Ausgleichsfestsetzungen
3.5.1 Zuordnung der Flächen für Eingriff aus Verkehrsflächenneubau
Dem Eingriff aus Straßenbau werden 670 qm der Fläche „A" zu­geordnet. Der in der Planzeichnung entsprechend gekennzeichnete Flächenanteil „A" entspricht einem bewerteten Kompen­sationsäquivalent von 670 qm (Anrechnungsfaktor 1:1). Die Aufwendungen für diese Flächen und Maßnahmen sind Teil der Erschließungsaufwendungen nach §§ 127 ff BauGB und nehmen an deren Schicksal teil.
3.5.2 Zuordnung der Flächen für Eingriff aus privater Bautätigkeit
Die verbleibenden Ausgleichsmaßnahmen innerhalb des Bauge­bietes werden den Baugrundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplanes zugeordnet.
4.0 Oberflächenwasserbeseitigung (gemäß § 9 Abs. 1
Nr. 14 BauGB)
Die Entsorgung des auf den privaten Grundstücksflächen anfal­lenden Niederschlagswassers richtet sich nach dem abgestimmten Entwässerungskonzept des zuständigen Abwasserwerkes der Verbandsgemeinde Kelberg.
Danach erfolgt die Entwässerung im Trennsystem mit zentraler Regenrückhaltung und -versickerung auf der Fläche „B".
Auf der Parzelle 20, Flur 3, ist durch den Eigentümer/ Bauherren auf dem Grundstück selbst eine dezentrale Regenrückhaltemulde mit einem Volumen von mind. 50 l/qm befestigte Fläche vorzuhalten.
Im Bebauungsplan ist auf die Empfehlung zur Versickerung des im Plangebiet auftretenden Oberflächenwassers gem. § 2 Abs. 2 LWG Rheinland-Pfalz hingewiesen worden. Bei erdberührenden Teilen von Bauwerken ist deshalb mit erhöhtem Sickerwasseranfall zu rechnen.
Bei der technischen Ausführung der Dichtungsart und der Dich­tungsarbeiten an Gebäuden sind diese Verhältnisse insbesondere zu berücksichtigen.
Wasserschutzzone III
Das Baugebiet „Auf dem Wasem" liegt innerhalb der Wasserschutzzone III des Wasserschutzgebietes Nr. 396 „Uersfeld/ Kötterichen". Die entsprechende Rechtsverordnung vom 03.07.1984 zu beachten ist. Auf die Merkblätter der SGD Nord
„Wohnhausbebauung in der Zone III von Wasserschutzgebieten" „Oberirdische Heizöllagerungen bis 10.000 Liter"
als Anlage 3 zu den Textfestsetzungen wird verwiesen.
Tiefenbohrungen/ Erdreichkollektoranlagen
Es wird darauf hingewiesen, dass Tiefenbohrungen auf den Grundstücken unzulässig sind und dass für die Errichtung von Erdreichkollektoranlagen Befreiungsanträge zu stellen sind.
Kötterichen, im Januar 2005
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References: § 1
 § 4
 § 6
 § 9
 § 14
 § 2
 § 9
 § 88
 § 88
 § 17
 § 1
 § 9
 § 135
 § 1
 § 9
 § 2