Source: https://www.rp.pl/artykul/59842-Wspolnota-mieszkaniowa-przed-rocznym-zebraniem.html
Timestamp: 2020-04-06 22:42:05+00:00

Document:
Wspólnota mieszkaniowa przed rocznym zebraniem - Nieruchomości - rp.pl
Aktualizacja: 19.01.2007, 09:00
Wspólnota mieszkaniowa przed rocznym zebraniem
Aleksander Snarski
Przedstawiamy relację z dyżuru telefonicznego o wspólnotach mieszkaniowych. Na pytania czytelników odpowiadał Aleksander Snarski, doradca ds. rynku nieruchomości, prawnik z Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości
Wspólnota istnieje w budynku, w którym część lokali należy do gminy. Czy gmina może wybrać do zarządu swojego pełnomocnika?
Nie Właściciele mogą wybrać do zarządu tylko osobę fizyczną, czyli zwykłego Kowalskiego, a nie Kowalskiego jako pełnomocnika. Patrz art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Czy wspólnota może zwiększyć zaliczkę właścicielom sklepów?
Tak Na zebraniu właściciele mogą podjąć uchwałę w tej sprawie. Taka podwyżka musi być jednak uzasadniona, np. zwiększeniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, związanych z wywozem śmieci, utrzymaniem porządku itp. Mówi o tym art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali.
Czy zarząd wspólnoty ma prawo zmienić zaliczkę w ciągu roku i ustalić nową jej wysokość?
Nie Sprawy ustalania wysokości opłat nie są czynnością zwykłego zarządu, czyli wykraczają poza bieżącą eksploatację nieruchomości. Dlatego nie może zmienić ich zarząd, tym bardziej zarządca, a jedynie sami właściciele. W tym celu powinni podjąć uchwałę, w której wyrażą na to zgodę. Patrz art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.
Czy właściciele mieszkań, które znajdują się na klatce schodowej pozbawionej windy, muszą płacić za te, które znajdują się na innych klatkach schodowych?
Tak Każdy właściciel ma obowiązek płacić zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Jej częścią są m.in. windy. Nie ma znaczenia, czy są na ich klatce. Patrz art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Wspólnota ma duże nadpłaty za wodę. Zarząd postanowił więc zaksięgować je na poczet przyszłych zobowiązań wspólnoty. Czy postąpiliśmy prawidłowo?
Nie Nadpłata za wodę, tak jak każda nadwyżka przychodów nad kosztami, powinna być zwrócona poszczególnym właścicielom lokali po rozliczeniu roku kalendarzowego. Jest jednak wyjście, ale muszą na to zgodzić się właściciele. Powinni podjąć uchwałę, że swoje nadpłaty przeznaczają na pokrycie kosztów nieruchomości wspólnej. Patrz art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Wspólnota otrzymała odszkodowanie za szkody wyrządzone przez gradobicie. Czy można zarachować otrzymaną z tego tytułu kwotę na fundusz remontowy?
Tak Wspólnota powinna przeznaczyć otrzymane odszkodowanie na fundusz remontowy i za uzyskane środki usunąć powstałe w wyniku gradobicia szkody w nieruchomości.
W ewidencji księgowej wspólnoty są dwa konta: funduszu remontowego oraz środki funduszu remontowego. Czy istnieje obowiązek ewidencji funduszu remontowego na poszczególnych właścicieli?
Tak Wnoszone wpłaty na remonty stanowią jeden ze składników zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, i tak jak wszystkie składniki zaliczki podlegają rozliczeniu (ewidencji) również na poszczególnych właścicieli lokali.
Właściciel nie płaci zaliczek od kilku lat. Wspólnota dysponuje nakazami zapłaty, ale komornikowi nie udało się nic odzyskać. Czy jest jeszcze jakiś inny sposób wyegzekwowania długu?
Tak Jeżeli właściciel nie płaci i jego dług wobec wspólnoty rośnie, to wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji (art. 921 i następne kodeksu postępowania cywilnego). Do wytoczenia tego powództwa wymagana jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Z uzyskanych ze sprzedaży środków wspólnota odzyska swoje należności, a resztę komornik po potrąceniu kosztów odda właścicielowi.
Jestem w sporze z zarządem wspólnoty. Jego zdaniem powinienem za własne środki wyremontować balkon. Czy ma rację?
Tak Nieruchomością wspólną jest grunt oraz część budynku i urządzenia (np. winda), które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Wynika to z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Z balkonu korzysta natomiast wyłącznie właściciel mieszkania. To on odpowiada za jego stan techniczny (patrz wyrok Sądu Najwyższego z 3 października 2002 r., sygn. IIIRN153/01) oraz płaci za jego remont.
Czy właściciel lokalu pokrywa koszty remontów, nawet te, które uważa za zawyżone?
Tak Sami właściciele ustalają, ile chcą płacić w danym roku na remont budynku. Uchwałę w tej sprawie podejmują na corocznym zebraniu, które powinno być zwołane do końca marca każdego roku. Decydują w niej o treści planu gospodarczego na dany rok, kosztach zarządu, wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a także o potrzebach remontowych i źródłach ich finansowania. We wspólnotach mieszkaniowych powyżej siedmiu lokali uchwały podejmuje większość właścicieli liczona według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Może zdarzyć się więc, że któryś z nich nie głosował albo był przeciwko uchwale, lecz go przegłosowano. Patrz art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali.

References: art. 20
 art. 12
 art. 22
 art. 3
 art. 13
 art. 3
 art. 23