Source: https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1121.html
Timestamp: 2019-04-24 10:42:27+00:00

Document:
Art. 1121 codice civile - Innovazioni gravose o voluttuarie - Brocardi.it
Tu sei qui: Fonti > Codice civile > LIBRO TERZO - Della proprietà > Titolo VII - Della comunione > Capo II - Del condominio negli edifici > Articolo 1121
Articolo 1121 Codice civile
Dispositivo dell'art. 1121 Codice civile
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera [1108 1] (4).
La disposizione permette ai condomini di effettuare anche innovazioni gravose o voluttuarie, che implichino, cioè, costi onerosi oppure non siano reputate indispensabili al condominio.
Solo chi vuole godere dei vantaggi dall'innovazione deve adoperarsi perché l'innovazione sia passibile di un separato uso; essa è possibile esclusivamente se chi desidera effettuarla è disposto a sostenerne integralmente il costo.
Spiegazione dell'art. 1121 Codice civile
In particolare, delle innovazioni gravose o voluttuarie rispetto alla pos­sibilità oppure no di utilizzazione separata
Il legislatore si è preoccupato del caso in cui l’ innovazione, pur rispondendo ai requisiti di cui all'articolo precedente, comporti una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario in rapporto alle particolari condizioni o all'importanza dell'edificio. Si pensi all'impianto di un ascensore in un piccolo modesto edificio o all'impianto di un termosifone in un paese a prevalente clima caldo.
In tali casi bisogna distinguere a seconda che l'innovazione consista in opere, impianti o manufatti suscettibili oppure no di utilizzazione separata. Nel primo caso, come per es. per l'impianto di termosifone ad installazione centrale, l'innovazione può attuarsi, ma i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo sia alla spesa di realizzazione dell'innovazione sia, a maggior ragione, a quella di manutenzione. Nel secondo caso, come per es. per la decorazione di un ingresso, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata ed accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel momento dell'attuazione dell’ innovazione è la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata a sopportarne la spesa in entrambi i casi, ma le due ipotesi differiscono sostanzialmente in quanto nella prima il vantaggio non si estende a coloro i quali non hanno partecipato nella spesa; nella seconda, invece, il vantaggio è necessariamente comune anche ai non partecipanti nella spesa, per l’ inderogabilità di tale godimento comune.
Questa differenza rende nella seconda ipotesi comune l'acquisizione della innovazione e del godimento in modo definitivo fin ab initio. Nella prima, invece, secondo l'ultimo capov. dell'art. 1121, i condomini e i loro eredi o aventi causa possono, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi della innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. Il non aver partecipato all'impianto ab initio non impedisce, cioè, di poterne usufruire, contribuendo per la quota, che avrebbe fatto carico al momento dell'impianto, alle spese di esecuzione contribuendo nella stessa proporzione alla manutenzione dell'opera.
Fin qui la norma è molto chiara, ma, medio tempore, l'impianto suscettibile di utilizzazione separata è di proprietà comune oppure no? Non c' è dubbio che il problema non si pone neppure per quello ad utilizzazione non separata, mancando lo stesso periodo intermedio, ma per il primo il dubbio sorge in quanto, come si è detto a proposito dell'articolo precedente, l’ innovazione può attuarsi non solo sulla cosa già comune, ma anche creando una cosa autonoma nella parte comune. In quest'ultimo caso è perfettamente concepibile una proprietà separata dei condomini che hanno deliberato la innovazione e concorso alla spesa, sia pure col diritto degli altri partecipanti di rendersene comproprietari col contribuire alle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
La lettera della disposizione resiste a tale interpretazione: l’art. 1121 riferisce, infatti, il termine « condomini » all’ innovazione in genere e la distinzione fra essi viene fatta soltanto sulla base di coloro che intendono trarne vantaggio subito o che in seguito intendono partecipare ai vantaggi dell'innovazione.
Tuttavia la stranezza di un diritto di comproprietà su cosa alla creazione della quale non si è partecipato, cioè su cosa della quale non si ha il godimento nè la disponibilità, ed alla manutenzione della quale non si concorre, è tale che non sembra possa ammettersi un diritto di comproprietà iniziale anche in questi casi. La deliberazione della maggioranza è il titolo della proprietà comune soltanto ad alcuni dei partecipanti, si sensi dell’ art. 1117 del c.c..
La comproprietà può essere acquistata in seguito ed in qualunque tempo: non solo, quindi, mentre l'innovazione è in corso di attuazione, ma anche ad innovazione compiuta.
Acquistata la comproprietà, partecipando alle spese di esecuzione, si può però non contribuire alle spese per il godimento, rinunciando a questo per la sua natura divisibile.
527 La disciplina delle innovazioni si coordina con quella adottata in tema di comunione in generale. La maggioranza dei partecipanti, che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio, può disporre le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o più redditizio delle cose comuni. La maggioranza non è costituita soltanto dall'entità degli interessi, ma dal duplice coefficiente del valore dell'edificio e del numero dei condomini. Permane il limite fissato nell'art. 8, secondo comma, del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 circa il divieto delle innovazioni che possano pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano inservibili all'uso o al godimento, anche di un solo condomino, alcune parti comuni dell'edificio (art. 1120 del c.c.). Qualora le innovazioni siano troppo onerose o abbiano carattere voluttuario, si distingue il caso in cui l'innovazione consista in opere suscettibili di utilizzazione separata da quello in cui l'utilizzazione separata non sia possibile. Nel primo caso i condomini che non intendono trarre vantaggio dall'innovazione sono esonerati dal contributo nella spesa; ma ad essi e ai loro eredi o aventi causa è data la possibilità di partecipare, in ogni tempo, ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera, Nel secondo caso l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza che l'ha approvata ne sopporti integralmente la spesa relativa (art. 1121 del c.c.).
Massime relative all'art. 1121 Codice civile
Cass. civ. n. 4704/2001
In pendenza della procedura concorsuale di liquidazione dell'eredità beneficiata il divieto di promuovere procedure individuali, posto dall'art. 506 c.c., si riferisce alle sole procedure esecutive e, pertanto, non esclude che i creditori, potendo avere sempre interesse a procurarsi un titolo giudiziale accertativo o esecutivo, possano promuovere nei confronti dell'erede le opportune azioni di accertamento e di condanna con la conseguenza che, qualora una simile evenienza si verifichi, il titolo giudiziale così ottenuto può essere fatto valere nella procedura di liquidazione dell'eredità beneficiata e il relativo credito può trovare soddisfazione nell'ambito della stessa sull'eventuale residuo ex artt. 502 e 506 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4704 del 30 marzo 2001)
Cass. civ. n. 8746/1993
In tema di condominio di edifici, l'art. 1121 c.c. riconosce ai condomini dissenzienti (e ai loro eredi e aventi causa), in caso di innovazioni gravose o voluttuarie, il diritto potestativo di partecipare successivamente ai vantaggi delle innovazioni stesse, contribuendo pro quota nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera ragguagliate al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera. (Fattispecie riguardante un impianto di ascensore installato nell'edificio condominiale non all'atto della sua costruzione, ma successivamente per iniziativa e a spese di parte dei condomini).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8746 del 18 agosto 1993)
relative all'articolo 1121 Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 1121 Codice civile - Innovazioni gravose o voluttuarie | Quesito Q201922998
sono l'Amministratore di un Condominio in Milano composto da n. 145 Unità Immobiliari disposte su n. 9 piani fuori terra e n. 120 posti auto in autorimessa di n. 3 piani sotterranei; premetto che il Condominio si avvale della nomina di n. 5 Consiglieri nominati annualmente dall'Assemblea. Il Consiglio si riunisce con il sottoscritto amministratore periodicamente ogni mese (o 45 giorni); durante il corso dell'anno durante i Consigli, mi è stato richiesto da alcuni Condomini (N. 4 Consiglieri) di portare preventivi per il rifacimento della Boiserie in legno che riveste il vano ascensori nell'Atrio d'ingresso condominiale e per il rifacimento della Boiserie in legno che riveste il portale d'ingresso condominiale. E' stato dato incarico ad un professionista di formulare un progetto con relative proposte e un capitolato per la raccolta di preventivi.
Il progettista ha proposto di sostituire il rivestimento in legno sia del Vano ascensori che del Portale d'ingresso con delle piastrelle in Gres di grande formato che imitano il Marmo Travertino in quanto tutta la facciata condominiale è rivestita da vero Marmo Travertino e per contenere la spesa si è scelto un Gres tipo Travertino e non Marmo Vero.
All'interno del Consiglio, un Condomino Consigliere (tra l'altro Avvocato) è contrario a questo lavoro e sottolinea che tale lavoro rappresenta Innovazione.
Ritengo che sia da considerarsi una manutenzione straordinaria, in quanto il legno esistente risulta ammalorato in alcune parti e molto più delicato rispetto al materiale proposto in sostituzione.
Resto in attesa di Vostri suggerimenti in merito, anche riguardo alle maggioranze da adottare per la delibera del caso.
A disposizione per qualsiasi domanda in merito, porgo cordiali saluti.
Consulenza legale i 24/03/2019
Uno degli aspetti più complessi del diritto condominiale e che genera maggiore contenzioso e maggiori problematiche tra gli operatori del settore, è capire quando un determinato intervento possa considerarsi innovazione, lavoro straordinario o mera modifica.
La distinzione ha degli innegabili risvolti pratici, sol che si pensi che la innovazione deve essere approvata dalla assemblea con le maggioranze di cui al 5°comma dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell’edificio), la modifica o riparazione straordinaria, invece, possono essere approvate con i quorum deliberativi più bassi di cui al 2° e 4°comma dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio).
In realtà sull’argomento la giurisprudenza della Corte di Cassazione si è espressa più volte fornendo dei principi oramai considerati dei punti fermi, ma è nel momento di calare tali principi nella pratica che sorge la difficoltà maggiore e, conseguentemente, i maggiori attriti tra i proprietari.
Secondo la giurisprudenza è innovazione ai sensi degli artt.1120 e 1121 del c.c. non qualsiasi mutamento o modificazione sulla cosa comune, ma quell’intervento che comporti
una modifica materiale del bene o che
che ne alteri la entità sostanziale o
la destinazione funzionale (si veda in tal senso su tutte: Cass. Civ.,Sez.II, n.11936 del 23.10.1999).
Non è, quindi, la onerosità dell’intervento che porta a distinguere tra innovazione e mera modifica (che può considerarsi anche intervento straordinario), ma è come l’opera va a mutare la sostanza e la materia della parte comune dell’edificio.
Se letto su carta il principio enunciato dai giudici di legittimità appare chiaro e lineare, nel momento in cui esso deve essere calato nella realtà del complesso edile di turno, però, sorgono innumerevoli problemi, in quanto tale principio impone inevitabilmente una valutazione casistica, e pertanto variabile a seconda del singolo operatore chiamato a risolvere la problematica specifica. In altri termini ciò che può essere innovazione o mera modifica per il singolo condomino, non lo è per l’amministratore di turno, piuttosto che per il magistrato chiamato a dirimere una eventuale controversia, o il consulente tecnico nominato in corso di causa.
Stante quanto detto sopra, si ritiene che l’intervento che si dovrà fare sulla boiserie non sia di una "profondità" tale da costituire una innovazione, in quanto esso non costituisce un mutamento radicale nella funzione della parte comune, ma al massimo mera modifica del materiale di cui è fatta la stessa.
Vista la grande incertezza applicativa, tuttavia, anche un ipotetico collega di controparte avrebbe buone possibilità di sostenere che l’intervento da realizzarsi possa considerarsi, invece, innovazione, e, magari (per quanto possa apparire paradossale), anche innovazione voluttuaria ai sensi dell’art. 1121 del c.c.
Alla luce di quanto detto si consiglia innanzitutto di far approvare l’intervento in assemblea con le maggioranze di cui al 5° comma dell’art. 1136 del c.c.; se poi alcuni condomini impugneranno il verbale ritenendo l’opera non consentita ai sensi del 2° comma dell’art. 1121 del c.c., si potrà sostenere in mediazione, prima, e nell’eventuale giudizio poi, che l’opera approvata deve considerarsi mera modifica della cosa comune.
Nulla ci vieta, infatti, di far approvare un intervento straordinario con la maggioranza più elevata richiesta per l’innovazione, fermo restando che ben ci si deve guardare dal qualificare innovazione l’intervento approvato, nel momento in cui andiamo a redigere il verbale di assemblea.
Un ulteriore soluzione volta ad evitare un contenzioso, che avrebbe comunque dei risvolti incerti per la compagine condominiale, sarebbe quella di proporre in assemblea un intervento meramente sostitutivo del materiale di rivestimento della boiserie, sostituendo il legno con del materiale che sia almeno esteticamente molto simile al legno stesso (esistono boiserie in poliuretano ad alta densità laccato) ma meno costoso. In questo modo l'estetica e l'originale "pensiero architettonico-decorativo" dell'edificio resterebbe, di fatto, immutato. Sostituire il legno con il travertino, ragionando sul fatto che la facciata pure è in travertino ... è un pensiero che ha una sua logica ma certamente non è altrettanto rispettoso, nel risultato finale, dell'originario impianto estetico dell'atrio comune e, ci pare, presti più facilmente il fianco a critiche.
Norma di riferimento: Articolo 1121 Codice civile - Innovazioni gravose o voluttuarie | Quesito Q201922990
lunedì 18/03/2019 - Lazio
“Buongiorno, nel condominio abbiamo ottenuto una autorizzazione tesa ad ottenere il permesso di costruire per il superamento delle barriere architettoniche con il rifacimento ed adeguamento funzionale del torrino ed elevazione dell'impianto di ascensore al 5° piano (oggi fruibile fino al 4° piano). Dei condomini (4 su 58) contestano appellandosi a due art. del cc (1123 e 1121) convocando il condominio ad una mediazione. Il quesito è il seguente, il superamento delle barriere architettoniche esclude ai dissidenti la possibilità di avvalersi di quanto riportato dai 2 art. del cc ?”
Il legislatore si è occupato della eliminazione delle barriere architettoniche e al diritto alla mobilità dei disabili in condominio con due importanti interventi legislativi: il primo è la L. n. 13 del 9.01.1989, il secondo è la legge di riforma del condominio L. n.220 del 2012 che è andata a modificare parzialmente il testo di legge dell’89 precedentemente citato.
In ambito condominiale i classici esempi di barriere architettoniche sono, ad esempio, la mancanza dell’ascensore nello stabile e la presenza nell’ingresso di gradini o altri ostacoli che rendano difficoltoso entrare nell’edificio.
L’ art. 2 co. 1 della L. n13\1989, nel suo testo da ultimo vigente, dispone che:” Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche… sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile.”
L’art 1120 2° co. del c.c. prevede, a sua volta, che le innovazioni volte alla eliminazione delle barriere architettoniche devono approvarsi dalla assemblea con la maggioranza indicata da 2° co. dell’art. 1136 del c.c., ovvero maggioranza degli intervenuti che rappresentano la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Il 3° co. dell’art 1120 del c.c. obbliga l’ amministratore a convocare[def ref=assemblea (condominio) l’assemblea condominiale[/def] entro 30 giorni dalla ricezione della richiesta avanzata anche da un solo condomino interessato a installare innovazioni volte alla eliminazione delle barriere architettoniche. Tale richiesta deve contenere la tipologia di intervento richiesto e le modalità di esecuzione.
Ora a fronte della richiesta avanzata per iscritto dal condomino interessato, se l’assemblea non raggiunge le maggioranze di cui all’art. 1136 2°co. del c.c., oppure la stessa non si pronuncia sulla richiesta entro 3 mesi dalla sua ricezione, il comma 2° dell’art. 2 della Legge n. 13/1989 riconosce il diritto al condomino portatore di handicap, o ai suoi eventuali rappresentanti legali (come i genitori), di installare l’ascensore o montacarichi a loro spese.
Quindi, al condomino disabile viene riconosciuta dal legislatore una duplice strada per ottenere l’installazione di un impianto ascensore: la prima è quella di far pronunciare in merito l’assemblea, ripartendo il costo della innovazione fra tutti i condomini; la seconda, a fronte del rifiuto o dell’inerzia del consesso condominiale, è quella di installarlo a sue spese.
La legislazione volta alla eliminazione delle barriere architettoniche, pertanto, prevede importanti deroghe rispetto alla normativa ordinaria, ma tali modifiche non si spingono fino a derogare a quanto dispone l’art. 1121 co. 3 del c.c., norma fatta espressamente salva dal co. 3 dell’art.2 della L. n.13/1989. È importante sottolineare come il co. 3 dell’art. 1121 del c.c. fa espresso rinvio al primo comma dell’art.1121 del c.c., rendendo, quindi, anche tale parte dell’articolo perfettamente applicabile in caso di deliberazioni assembleari autorizzanti innovazioni volte al superamento di barriere architettoniche.
Il co. 1 dell’art.1121 del c.c. dispone che in caso di innovazioni gravose suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. il successivo co. 3 fa salva la possibilità per detti condomini, loro eredi e aventi causa di partecipare successivamente ai vantaggi della innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione dell’opera.
In caso di innovazione gravosa suscettibile di utilizzo separato, quindi, la legge fa salva la possibilità ai condomini dissenzienti di sottrarsi al pagamento dell’opera, per poi riconoscere agli stessi il diritto potestativo di partecipare successivamente ai suoi vantaggi, se lo desiderano.
La innovazione è gravosa quando comporta un rilevante esborso per la sua realizzazione. È importante sottolineare come la giurisprudenza abbia precisato che la gravosità dell’opera deve essere ragguagliata non alle condizioni soggettive dei singoli condomini, ma alle condizioni oggettive dell’edificio in cui viene realizzata (si veda Cass. Civ., Sez.II,18.08.1993 n.8746).
La giurisprudenza ha inoltre precisato che i condomini che non intendono trarre vantaggio dalla innovazione, possano esprimere tale volontà o in sede di riunione assembleare, per i presenti, o successivamente per mezzo di impugnazione della delibera che autorizza l’esecuzione dell’opera, per i condomini assenti il giorno della riunione.
L’installazione dell’impianto ascensore, o il suo prolungamento, è un tipico caso di innovazione gravosa suscettibile di utilizzazione separata. Nel caso di specie si presume che alcuni condomini, non desiderosi di partecipare all’esborso che il prolungamento dell’impianto comporta, hanno deciso di impugnare la delibera assembleare esprimendo il loro dissenso ai sensi dell’art.1121 del c.c. Trattandosi di controversia condominiale, l’impugnazione della delibera assembleare ex art.1137del c.c., deve essere preceduta, ai sensi del D.Lgs. n.28/2010, dal tentativo obbligatorio di mediazione.
Al di là del fatto che l’innovazione sia volta all’abbattimento delle barriere architettoniche, i costi per la sua realizzazione, una volta che la stessa sia stata autorizzata dalla assemblea, dovranno essere ripartiti secondo quanto viene disposto dagli artt. 1123 e 1124 del c.c., norme che non trovano deroga alcuna nella L.n.13/1989.
Il quesito non fornisce sufficienti elementi per capire quale tipo di contestazione è stata mossa al condominio sotto tale aspetto; ci si sente solo di sottolineare che, consistendo l’innovazione nella installazione di un impianto ascensore, la norma che dovrebbe entrare in gioco nello stabilire le modalità di riparto delle spese straordinarie e ordinarie è l’art. 1124 del c.c. e non l'art. 1123 del c.c.
Norma di riferimento: Articolo 1121 Codice civile - Innovazioni gravose o voluttuarie | Quesito Q201922899
martedì 05/03/2019 - Lombardia
“Siamo 4 fratelli (C.) e, a seguito della successione di nostra madre, abbiamo una quota di possesso di una casetta di montagna.
Noi avevamo un terzo (1/3) di ogni locale, l'altra parte (P) i restanti due terzi (2/3).
Nell'anno 2010 di comune accordo ci si scambiano alcune parti (permuta) in maniera tale che ognuna delle due parti rimanga indipendente.
Nell'anno 2011 si procede con regolare autorizzazione a dei lavori di manutenzione straordinaria riguardanti in specifico la struttura del tetto e il corpo precedentemente destinato a fienile, interamente in legno e cadente sotto il peso del tempo.
In questi giorni vorremmo regolarizzare dal notaio la permuta ma la controparte ci chiede un contributo spese che Noi non riteniamo congruo.
Premesso che i conteggi sono stati fatti dal sottoscritto con i dati forniti dallo stesso P e la divisione con i millesimi derivati dalla permuta.
In allegato una rendicontazione che ho elaborato per poter chiarire con la controparte (P), che però si ostina a non voler prendere in considerazione.”
Ai sensi degli art. 1104 del c.c., art. 1108 del c.c. e art. 1121 del c.c., in caso di beni in parte o totalmente in comunione, i lavori di manutenzione straordinaria e le innovazioni devono essere approvate con delibera della maggioranza dei condomini e le spese ripartite in ragione della propria quota da determinarsi in millesimi di proprietà.
Le opere di manutenzione e innovazione, inoltre, non devono comportare una spesa eccessivamente gravosa né arrecare pregiudizio al godimento di alcuno degli altri condomini.
Infine, in caso di opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata ed esclusiva di uno dei condomini, gli altri che non intendono o non possono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Ciò premesso, ritenendo che la proprietà P e C configuri un'ipotesi di condominio minimo (a tale conclusione pervenendo in virtù dell'attribuzione con permuta di due porzioni indipendenti di fabbricato con annessi beni in comune, tra cui, si presume, tetto, scale e pertinenze varie), si afferma che ciascuna famiglia (P e C) partecipa ai vantaggi e ai pesi dei beni in ragione della propria quota di appartenenza e in relazione all’utilità comune o esclusiva degli stessi.
Difatti, la spesa per i lavori di rifacimento del tetto, in quanto autorizzati dalle due famiglie e serventi le due proprietà dovranno essere ripartiti in relazione ai millesimi delle quote di ciascuna proprietà e pertanto i C. dovranno corrispondere la quota di 1/3, mentre i P la quota di 2/3.
Le spese per la demolizione e ricostruzione del muro maestro a sud del fabbricato potrebbero esser poste anche esse a carico di entrambi come per il caso del tetto, considerato che detto muro è essenziale per l'esistenza dell’intero edificio (Cfr. ex multis, Cass. 15.02.1996, n 1154). Tuttavia, il godimento esclusivo da parte della proprietà P e la circostanza che si tratta di spese voluttuarie non necessarie - visto che lo stesso, come affermato dal geometra interessato, essendo in stato ottimale, non abbisognava della demolizione e successiva ricostruzione con metodi moderni - comporta che detta spesa deve essere sostenuta dalla sola proprietà P.
Discorso simile deve essere poi applicato anche ai lavori di innalzamento di n° 3 comignoli e alla demolizione e ricostruzione della porzione denominata “casulèr”, le cui spese dovranno esser poste a totale carico della proprietà P. siccome facenti parte della sua proprietà esclusiva.
Si ritiene pertanto che i conteggi di cui al quesito proposto andranno rideterminati alla luce delle considerazioni sopra svolte, con lo scomputo dal totale dei lavori effettuati del costo per la demolizione e ricostruzione del muro maestro a sud del fabbricato, per l’innalzamento di n° 3 comignoli e per la demolizione e ricostruzione della porzione denominata “casulèr”.
Sarebbe a tal fine opportuno richiedere alla ditta che ha effettuato i lavori l'invio di fatture o conteggi analitici e separati per ogni lavoro (rifacimento tetto, demolizione e ricostruzione muro maestro, innalzamento dei tre comignoli, ristrutturazione "casuler") di modo da definire il più agevolmente possibile la situazione.
Unica eccezione che potrebbe essere sollevata dalla proprietà P in merito ai conteggi sopra delineati potrebbe essere rappresentata dalla circostanza per cui ad oggi non è stata ancora formalizzata nessuna permuta, e non possa quindi individuarsi una fattispecie di condominio minimo, bensì una semplice comunione ordinaria con quote ideali e pertanto tale da non potersi affermare che il muro maestro, i comignoli e il “casuler” sono di proprietà esclusiva del P.
Tuttavia, le conclusioni sopra delineate non cambiano, giacchè, come sopra affermato, le opere di manutenzione e innovazione non devono comportare una spesa eccessivamente gravosa né arrecare pregiudizio al godimento di alcuno degli altri partecipanti, oltre ad essere necessariamente caratterizzate da urgenza degli interventi. Tutti requisiti che mancano nel caso di specie.
Norma di riferimento: Articolo 1121 Codice civile - Innovazioni gravose o voluttuarie | Quesito Q201719064
LUCIANA G. chiede
giovedì 08/06/2017 - Piemonte
Nel condominio di ...omissisi... dove sono proprietaria di una mansarda di due all'ultimo piano è necessario rifare il tetto a seguito perizia che attesta infiltrazioni e avvallamenti.
Il condominio copre integralmente tre piani e la scala interna di un alloggio sito in condominio attiguo.
Un ingegnere condomino (che è anche il tecnico al quale è stato affidato il progetto) sostiene che la ripartizione debba essere fatta per millesimi generali di separata copertura (e mi sembra logico) nonchè per millesimi che includano coefficienti di altezza, piano e di maggior uso e beneficio per le mandarde e l'amministratore gli ha dato incarico di redigere questa tabella in quanto non abbiamo regolamento di condominio che la preveda.
Sostiene inoltre che il costo della coibentazione del tetto debba essere imputata integralmente ai proprietari delle mansarde che ne traggono maggior beneficio, richiedendo a noi quali caratteristiche debba avere il nuovo tetto e lo spessore desiderato della coibentazione!
Ora noi non vogliamo fare alcuna innovazione, vogliamo solo che sia rifatto il tetto e che il progetto preveda quanto prescrive la legge per il risparmio energetico per una civile abitazione.
Immagino che esista un minimo di coibentazione che obbligatoriamente sia da inserire nel manufatto, e di cui tutti si debbano far carico, indipendentemente dalla detrazione fiscale (50 o 65%) che si andra' a richiedere per tutti i condomini e non solo per noi ai quali viene richiesto questo maggior onere.
Grazie per i Vs. consigli.”
Consulenza legale i 15/06/2017
Il tetto è la parte più importante di una costruzione, influisce molto sul risparmio energetico e contribuisce alla dispersione del caldo e del freddo; per questo motivo, deve essere fatto ad arte e rispettare i criteri energetici imposti dalle vigenti regole per la sostenibilità.
Di regola l'occasione di rifare il tetto ha un duplice scopo, ossia quello della riparazione e quello del miglioramento, utilizzando nuove procedure e innovativi materiali di costruzione.
Secondo l’articolo 1117 del codice civile, il tetto rientra nelle parti comuni di un edificio condominiale e quindi la ripartizione delle spese per il suo rifacimento deve essere fatta dall’amministratore condominiale utilizzando le tabelle millesimali.
L'inscindibilità strutturale e funzionale del tetto, destinato a proteggere l'intero edificio e non soltanto gli ultimi piani da tutti gli agenti atmosferici e, quindi, anche dal caldo e dal freddo, porta ad escludere che possa distinguersi la parte di tetto costituente la copertura esterna del fabbricato dalla sottostante destinata ad assicurare l'isolamento termico.
Esistono articoli del codice civile che specificano, senza possibilità di errore e nel dettaglio, come devono essere ripartite le spese delle parti comuni.
A tal fine risulta indispensabile richiamare innanzitutto l’articolo 1123 c.c., intitolato proprio “Ripartizioni delle spese”, il quale stabilisce la regola generale secondo cui le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Il secondo comma del suddetto articolo prevede una prima deroga a tale principio, disponendo che se si tratta di cose che servono i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Facendo applicazione di tali criteri può dirsi che, nel caso in cui il tetto copra l'intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, mentre se le spese riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre solo una parte dell'edificio o parti di edificio in misura differente, le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto.
Altra deroga alla regola generale è quella contenuta poi nel terzo comma dell’art. 1123 c.c., dal quale si deduce che vanno esclusi da ogni contribuzione quei condomini che non traggono dal rifacimento alcuna utilità; ciò significa che se il tetto da riparare copre solo una parte dell’edificio e non tutto, le spese del suo rifacimento devono essere sostenute solo da chi usufruisce realmente della copertura e non dalla restante parte del condominio, che non gode della protezione del tetto.
Volendo dunque trarre una prima conclusione, possiamo dire che nel caso che ci occupa, poiché il tetto copre l’intero edificio e la scala interna di un alloggio facente parte di un altro condominio, troverà applicazione la regola generale di cui all’art. 1123 comma 1 c.c. (che prevede la ripartizione della spesa in proporzione al valore delle singole proprietà), mentre per la parte di copertura della scala interna si applicherà il secondo comma dell’art. 1123 c.c. (ossia si dovrà tener conto dell’uso che del tetto ne viene fatto, ossia di sola copertura di una scala esterna).
Chiarito questo primo aspetto, sul quale sembra non possano esservi contestazioni, ma per il quale si è ritenuto opportuno fornire delle linee guida, passiamo ad affrontare adesso il problema della coibentazione.
Va intanto precisato che gli interventi da effettuarsi sul tetto di regola non costituiscono “innovazioni” e pertanto non sono applicabili gli articoli 1121 e 1122 del codice civile.
Il codice civile non fornisce una definizione di innovazione, ma questa può essere ricavata da pronunce della Giurisprudenza di legittimità, sulla base delle quali può asserirsi che costituisce innovazione qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte, nella materia o nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi una modifica materiale della forma e della sostanza della cosa medesima, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento, o comunque alterarne la destinazione originaria.
In quanto tale, essa incide sull’interesse di tutti i condomini, i quali pertanto debbono essere liberi di valutare la convenienza o meno di tale innovazione.
Pertanto, poiché una coibentazione che prevede delle opere che vanno al di là di quanto prescritto dalla normativa di settore potrà assumere natura di innovazione (anche gravosa), i condomini sui quali la medesima vorrebbe farsi gravare devono essere assolutamente liberi di porla in essere o meno, non potendo essere costretti a subire alcuna imposizione in tal senso.
Unico obbligo, dunque, ma incombente su tutti i condomini secondo i criteri sopra riportati, rimane quello di rifare il tetto nel rispetto dei criteri energetici imposti dalle vigenti regole per la sostenibilità, ciò per cui si consiglia di rivolgersi a ditte operatrici nel settore specifico, capaci di certificare i lavori e offrire anche le regolari documentazioni per usufruire dei bonus fiscali previsti dalla nuova Legge di Stabilità.
L’ amministratore di condominio sarà sicuramente documentato sulla possibilità di accedere ai fondi previsti per il miglioramento della classe energetica e per l’ecobonus, visto anche che il condominio è considerato sostituto d’imposta ed è quindi possibile avere sgravi fiscali importanti per le opere atte a migliorare non solo la coibentazione ma anche per l’adozione di tecniche isolanti o l’uso di fonti per il riscaldamento sostenibili, quali potrebbero essere i pannelli solari.
Può solo dirsi per inciso che con l’approvazione della Legge Finanziaria 2017, nei condomini l’ Ecobonus 2017 ha previsto una detrazione del 65%, che può arrivare al 70% se riguarda l’involucro (il cappotto) dell’edificio e al 75% se la certificazione prova il miglioramento della prestazione energetica invernale e estiva; il Bonus è stato stabilizzato fino al 2021 e rimane detraibile in 10 anni.
Norma di riferimento: Articolo 1121 Codice civile - Innovazioni gravose o voluttuarie | Quesito Q201411847
lunedì 01/12/2014 - Friuli-Venezia
“Buongiorno Nel 2008 è stato installato un ascensore usufruendo di contributo regionale alle spese pari all'80%. A quel tempo vi hanno partecipato solo tre nuclei famigliari Ad oggi vorrei subentrare. Oltre alla quota di mia spettanza vi sono altre voci di costo che devono essere a me imputate? Mi hanno parlato di interessi legali?!! Ma quali se non ho chiesto di anticipare per mia parte e non ho mai usato l'ascensore? Inoltre su questa base significa che se un nuovo acquirente comprasse un appartamento senza ascensore mettiamo tra 20 anni e volesse subentrare alla quota deve pagare interessi legali di 20 anni?!? Per quanto riguarda la vetustà dell'impianto, si deve tenere conto anche di questa ? Cordiali saluti Paolo”
Come noto, il codice civile (art. 1121 del c.c.) consente al singolo condomino di non partecipare alle spese relative alle innovazioni c.d. gravose o voluttuarie, escludendolo quindi dall’uso dell’opera: è però ammesso che il condomino possa successivamente avere un ripensamento, decidendo di subentrare.
Quando l'ascensore non sia installato originariamente nell'edificio all'atto della sua costruzione e vi venga installato successivamente per iniziativa di parte dei condomini, esso non costituisce proprietà comune di tutti i condomini, bensì appartiene in proprietà a quei condomini che l'hanno installato a loro spese, salvo la facoltà degli altri condomini di partecipare successivamente alla innovazione. Ciò da luogo nel condominio ad una particolare comunione dei proprietari dell'ascensore, comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi ai sensi dell'art. 1121, terzo comma, c.c.
Ci si chiede, però, quale importo debba versare il condomino subentrante.
E' bene precisare che non esiste una norma che specifica come debba avvenire questo calcolo e che anche le sentenze sul tema non sono molto numerose.
Ad ogni modo, dice la giurisprudenza: "non può revocarsi in dubbio che i condomini i quali vogliono successivamente giovarsi della innovazione, divenendo partecipi della comproprietà - dell'opera e acquistare una posizione che non avevano voluto all'inizio, debbono pagare le spese impiegate per l'esecuzione dell'opera, aggiornate al valore attuale. Infatti è soltanto in virtù di tale norma che essi possono, ope legis, acquistare la comproprietà dell'opera, ma per evitare arricchimenti a danno o a vantaggio dei condomini che per primi l'hanno voluta devono pagare pro quota quello che sarebbe stato il costo d'allora con moneta presente" (Cass. civ., sez. II, 18.8.1993, n. 8746).
Quindi, il "prezzo del subentro" sarà pari al costo dell’ascensore, sostenuto allora, incrementato delle spese di manutenzione sostenute, e reso attuale o rivalutando con un indice dei prezzi ISTAT o applicando un tasso legale di interesse.
La rivalutazione della somma di denaro sborsata all'epoca dell'installazione è giustificata dal fatto che non sarebbe giusto che il nuovo condomino pagasse una quota di partecipazione non congrua a quella degli altri: è evidente che nel caso di specie - trattandosi di installazione recente - la rivalutazione potrà non essere particolarmente rilevante, ma esistono ipotesi in cui il subentrante decide di utilizzare l'ascensore dopo decine di anni dalla sua installazione. E' chiaro che le fluttuazioni del valore della moneta sono rilevanti e quindi si deve cercare una soluzione di equilibrio, sia a favore che a discapito, a seconda che il valore del denaro sia aumentato o diminuito, dei condomini che pagarono l'installazione dell'ascensore.
Non si tratta, quindi, di chiedere gli "interessi" su una somma di denaro mai anticipata - come correttamente osservato nel quesito: ma solo di fare in modo che nessuno dei condomini subisca una diminuzione patrimoniale o goda di un ingiusto vantaggio a causa della variazione del costo della moneta, certo non imputabile a nessuno dei partecipanti al condominio. Va pagato il valore effettivo attuale della quota di comproprietà che si acquista.
Ci sembra, poi, legittimo chiedere che all'importo rivalutato dovuto vada sottratto l’eventuale degrado dell’ascensore, che potrà essere valutato da un esperto del settore.
La quota di partecipazione al costo dell'ascensore dovrà essere stabilita in base ai millesimi di proprietà, come sostiene giurisprudenza consolidata in applicazione dell'art. 1123 c.c. (v. Cass. civ., 10.1.1996, n. 165; 16.5.1991, n. 5479).
Quindi ecco come si dovrebbe operare il calcolo:
1. va ricalcolata la ripartizione della spesa originaria, inclusa la quota del subentrante;
2. va abbattuta una quota di valore a titolo di deprezzamento del bene per il suo naturale deperimento nel corso del tempo;
3. vanno aggiunte le eventuali spese straordinarie sostenute tra l'installazione originaria e il subentro;
4. va calcolata la rivalutazione monetaria della quota del subentrante.
Norma di riferimento: Articolo 1121 Codice civile - Innovazioni gravose o voluttuarie | Quesito Q20149559
martedì 28/01/2014 - Toscana
“Sono proprietario di un appartamento al piano terra di un condominio formato da tre unità abitative sovrapposte.
Sono attualmente in corso opere di ristrutturazione dell'edifico, tra cui la facciata. Su questa è costruita una pensilina in cemento armato che serve a riparare dalle intemperie i portoni d'ingresso dei due appartamenti sopra il mio. A questi si accede tramite rampe di scale esterne che vanno a coprire l'ngresso (sottostante) della mia abitazione.
Quest'ultimi intendono abbattere la pensilina e rifarla in altro materiale perchè ormai vecchia. All'epoca ho sottoscritto soltanto il progetto (disegno "prima e dopo") che prevedeva la modifica architettonica della facciata.
A tal proposito mi chiedono di partecipare alle spese in quanto inserita nella facciata condominiale ma, in realtà, lo scrivente non ne fa uso esclusivo.
Il mio quesito è questo: devo partecipare alle spese o sono esonerato in quanto non utilizzatore?
Consulenza legale i 11/02/2014
La facciata costituisce una parte comune condominiale destinata al decoro dell'intero edificio: ciò comporta che tutti i condomini siano tenuti a contribuire alla relativa spesa in base ai millesimi di proprietà.
Correttamente, quindi, è stato richiesto il consenso di tutti al rifacimento della facciata (consenso apposto al disegno del progetto).
Tuttavia, nella vicenda in esame, due dei tre condomini intendono rifare una pensilina già esistente, che di fatto ha una effettiva utilità solo per i loro appartamenti.
Il primo nodo da scioglierne concerne la proprietà della pensilina. Se essa è in comune a tutti i condomini, la relativa spesa di rifacimento dovrebbe pesare su tutti i condomini (diversamente dai balconi, che sono ritenuti di proprietà esclusiva dei diversi condomini).
Però, se due condomini su tre vogliono rifare la pensilina integralmente, con costi superiori a quelli di una ordinaria manutenzione della stessa, è possibile ipotizzare che il rifacimento integrale della pensilina si configuri come una innovazione a carattere voluttuario (cioè, non strettamente necessaria al condominio).
La nuova formulazione dell'art. 1121 del c.c. recita: "Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa".
La norma ci dice, quindi, che sarebbero esclusi dall'obbligo di contribuzione alle spese i condomini che non traggano alcun vantaggio dall'esistenza della pensilina.
Astrattamente, è ipotizzabile anche che il rifacimento della pensilina sia configurato come manutenzione di quell'opera architettonica. Il terzo comma dell'art. 1123 del c.c., stabilisce che qualora un edificio presenti opere destinate "a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Tuttavia, un grosso ostacolo all'esclusione di un condominio dalle spese relative alla pensilina è dato dal fatto che essa è molto probabilmente configurabile come elemento di decoro della facciata: decoro architettonico che è concordemente considerato bene comune, economicamente valutabile, a cui tutti devono contribuire.
Non esiste, quindi, una soluzione univoca al quesito proposto, anche se in base alla normativa e alla giurisprudenza più recente appare più probabile che un giudice di merito decida per la suddivisione delle spese della pensilina in capo a tutti i condomini.
Norma di riferimento: Articolo 1121 Codice civile - Innovazioni gravose o voluttuarie | Quesito Q20138205
mercoledì 05/06/2013 - Lombardia
gradirei se possibile avere un vostro parere su questione di condominio.
Durante una assemblea straordinaria del 15 aprile è stato deciso il rifacimento del condominio adottando il cappotto.
Votanti 23 condomini su 40 millesimi favorevoli 539,32.
Al termine dell’assemblea è stata fissata la data per una nuova assemblea straordinaria il 14 maggio per decidere l’azienda a cui affidare i lavori.
Giunti al 14 maggio in assemblea un condomino con 8 deleghe presentano una dichiarazione (non firmata) in cui si appellano all’articolo 1121 del codice civile e si rifiutano al pagamento.considerandola una innovazione troppo gravosa.
1° è possibile che una minoranza possa bloccare con questa dichiarazione (non firmata ) la decisione di una precedente assemblea.
2° se possibile che possano bloccare quanto deciso esiste un articolo per poterli controbattere
3° il rifacimento con cappotto è da considerarsi una innovazione o una ristrutturazione.
Vi ringrazio anticipatamente per le delucidazioni che potrete darmi.
Consulenza legale i 11/06/2013
Per rispondere al quesito proposto, si deve innanzitutto stabilire se l'adozione del c.d. "cappotto" termico costituisca una innovazione o una semplice opera di manutenzione straordinaria: nel primo caso, sarebbe richiesta una delibera presa a maggioranza dei partecipanti, con il voto favorevole di due terzi del valore dell'edificio (primo comma dell'art. 1120, versione precedente alla riforma del 2012 che entra in vigore il 18 giugno); nel secondo caso, è sufficiente la maggioranza semplice (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio, comma secondo dell'art. 1136).
Il cappotto è di regola considerato un intervento diretto "al contenimento del consumo energetico" di cui all'art. 1 della l. 10/91: l'installazione può esser approvata con la maggioranza semplice (art. 26 delle legge 10/91, come modificato dall'art. 27, co. 22, della legge 99 del 23 luglio 2009: «Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea»). Andranno comunque provati con una certificazione o una diagnosi energetica i minori consumi che derivano dalla costruzione del cappotto.
Recentemente, la giurisprudenza di merito si è espressa in tal senso, stabilendo che alcuni interventi deliberati dall'assemblea condominiale (volti al rifacimento delle facciate) non potevano qualificarsi come innovazioni "dal momento che essi integrano essenzialmente opere di manutenzione straordinaria necessarie e in qualche modo urgenti, mentre non si ravvisa una modifica strutturale delle cose comuni, neanche per la parte inerente alla realizzazione del 'cappotto' " (Trib. Monza Sez. I, Sent., 10 dicembre 2012).
Pertanto, l'assemblea che ha adottato la delibera con il voto favorevole di 23 condomini su 40, e millesimi 539,32, è valida in quanto non contraria alla legge o al regolamento di condominio (come richiesto dal secondo comma dell'art. 1137 c.c. ai fini dell'impugnazione).
In ogni caso, tuttavia, le modalità di impugnazione della delibera assembleare non corrispondono a quelle richieste per legge dall'art. 1137 del c.c.: i condomini che intendevano proporre l'impugnazione avrebbero avuto l'onere di farlo entro 30 giorni dalla data di deliberazione (se presenti all'assemblea ma dissenzienti) o dalla data di comunicazione (per gli assenti) ricorrendo all'autorità giudiziaria con atto di citazione (v. a tal proposito Cass. civ., S.U., 8491/2011). Sul punto il codice civile non lascia spazio a dubbi e pertanto, decorso il termine di decadenza, non è più possibile impugnare la delibera assembleare, che rimande valida ed efficace.

References: Articolo 1121

Articolo 1121
 art. 1117

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
 sentenza 
 Articolo 1121
 Cass. 
 Articolo 1121
 art. 2
 Cass. 
 art.1137
 Articolo 1121
 art. 1104
 art. 1108
 art. 1121
 Cass. 
 Articolo 1121
 Articolo 1121
 Cass. 
 Articolo 1121
 Articolo 1121
 Cass.