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Timestamp: 2018-03-23 22:34:03+00:00

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Locazione: Corte di Cassazione Sentenza 10128 del 2004 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà AbruzzoCanoneCassazione Civile, Sezione III, Sentenza 26 maggio 2004 n. 10128
Dott. Vincenzo CARBONE – Presidente -
Dott. Ennio MALZONE – Consigliere -
Dott. Antonio SEGRETO – Consigliere -
Dott. Angelo SPIRITO – Consigliere -
TG, elettivamente domiciliato in ROMA VIA FABIO MASSIMO 72, presso lo studio dell’avvocato ANTONIO PICCOLO, che lo difende, giusta delega in atti;
RDVF, GDVB;
e sul 2° ricorso n° 3602/01 proposto da:
GDVB, RDVF, elettivamente domiciliate in ROMA VIA CICERONE 28, presso lo studio dell’avvocato TOMMASO MANZO, che le difende, giusta delega in atti;
avverso la sentenza n. 10341/00 del Tribunale di ROMA, Sezione V Civile, emessa il 22/01/00 e depositata il 01/04/00 (R.G. 13256/98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/01/04 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;
udito l’Avvocato Tommaso MANZO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale e il rigetto dell’incidentale
TG, conduttore in Roma di un immobile per uso di abitazione concessogli in locazione da RDVF e GDVB, dopo averlo riconsegnato in data 17 ottobre 1994 al termine della locazione, dopo avere vanamente esperito il tentativo di conciliazione ex art. 44 della legge n. 392 del 1978, conveniva in giudizio innanzi al pretore le locatrici per ottenerne la condanna alla restituzione delle somme che assumeva avere corrisposto in eccedenza rispetto alla misura legale del canone, di cui chiedeva la determinazione.
Le locatrici contrastavano la domanda eccependo la decadenza dell’azione, ai sensi dell’art. 79 della legge 392/78, per avvenuto compimento del termine semestrale nonché la prescrizione del diritto del conduttore a ripetere nei loro confronti ogni somma richiesta in periodi precedenti al 1990.
Il pretore adito disattendeva l’eccezione di decadenza; dichiarava prescritto il diritto del conduttore con riferimento al credito avente ad oggetto le somme indebitamente corrisposte in epoca precedente al 6 giugno 1985; condannava le locatrici a restituire il deposito cauzionale; rigettava la domanda principale del conduttore e quella riconvenzionale delle convenute per lite temeraria; poneva a carico dell’attore i tre quarti delle spese del giudizio.
Il tribunale di Roma, con sentenza pubblicata il 1° aprile 2000, rigettava il gravame principale del conduttore e quello incidentale delle locatrici e condannava l’appellante principale alle spese del grado.
I giudici d’appello rilevavano, anzitutto, che l’azione di restituzione dell’indebito esperita nel termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile locato rende inapplicabile la prescrizione decennale ai crediti maturati nel corso del rapporto di locazione.
Consideravano, poi, circa la dimostrazione dell’avvenuta corresponsione del canone in misura ultralegale, che la produzione documentale effettuata in grado d’appello non era ammissibile, giacché trattavasi di prove precostituite prive del carattere della novità.
Ritenevano, pertanto, che, in assenza di positivi riscontri dell’effettivo versamento di un canone maggiore di quello legale e non potendo venire in rilievo i risultati della consulenza tecnica d’ufficio, l’attore non aveva assolto all’onere a suo carico in ordine alla domanda di determinazione dell’equo canone e di restituzione dell’indebito.
Rilevavano, infine, che era corretta la decisione di primo grado in ordine alla condanna alla restituzione del deposito cauzionale con i relativi interessi, poiché le locatrici non avevano neppure dedotto che l’immobile locato presentava danni, la cui riparazione la cauzione dovesse garantire.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso principale Giorgio TG, che affida l’impugnazione a due mezzi di doglianza.
Resistono con controricorso BDVG e RDVF, le quali propongono impugnazione incidentale condizionata sulla base di tre motivi.
I ricorsi, impugnazioni distinte nella medesima sentenza, sono riuniti (art. 335 cod. proc. civ.).
Con il primo motivo d’impugnazione – deducendo l’omessa motivazione su un punto decisivo della controversia e la violazione di legge – il ricorrente principale lamenta che il giudice di secondo grado non avrebbe esaminato la specifica doglianza del terzo motivo dell’appello, con cui esso appellante censurava la mancata ammissione dei mezzi di prova articolati nel ricorso introduttivo del giudizio nonché il mancato esercizio da parte dell’adito pretore del potere officioso d’indagine conferitogli dall’art. 421 cod. proc. civ..
Con il secondo motivo d’impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto – il ricorrente principale censura la decisione d’appello nella parte in cui il tribunale ha ritenuto non ammissibile la produzione di documenti nella fase del gravame ed assume che nel rito del lavoro, applicabile anche alle controversie in tema di contratti di locazione, i documenti, quali prove precostituite, possono essere prodotti fino all’udienza di discussione anche in appello, ancorché non indicati nel ricorso.
Entrambe le censure debbono essere accolte.
In ordine alla prima, osserva questa Corte che, seppure sussiste idonea motivazione del giudice d’appello circa la mancata ammissione delle istanze istruttorie del ricorrente relative all’ordine di esibizione di estratti conto (denegato giacché i documenti erano nella disponibilità del TG ed al giuramento decisorio (ritenuto inammissibile perché avente ad oggetto un fatto illecito), il tribunale, tuttavia, nulla ha detto sulla istanza con la quale il ricorrente aveva lamentato che alla rinunzia, da parte del giudice di primo grado, all’esercizio dei poteri officiosi d’indagine, conferitigli dall’art. 421 cod. proc. civ., dovesse porre rimedio il giudice di secondo grado.
Trattandosi, infatti, nella specie di controversia iniziata dopo il 30 aprile 1995, nella quale, in virtù dell’art. 447 bis cod. proc. civ., introdotto dall’art. 70 della legge 26 novembre 1990, n. 353, il giudice delle locazioni può avvalersi dei poteri d’ufficio di cui agli art. 421 e 437 stesso codice, osserva questa Corte che, seppure l’esercizio di essi costituisce una facoltà discrezionale, incensurabile in sede di legittimità, occorre, tuttavia, che, qualora di detta facoltà il giudice venga espressamente e specificamente sollecitato ad avvalersi, sul punto venga resa una motivazione a giustificazione delle ragioni del mancato accoglimento della istanza della parte (Cass., n. 7881/97; Cass., n. 9817/98).
Nella specie, erano stati adeguatamente specificati i motivi per i quali il giudice del merito avrebbe potuto avvalersi dei suoi poteri officiosi data la difficoltà, in cui l’appellante si era venuto a trovare, di provare altrimenti il titolo della sua pretesa; su tale istanza non è dato ricavare neppure una implicita pronuncia di rigetto.
Quanto, poi, alla censura di cui al secondo mezzo, premesso che i documenti prodotti in appello erano stati indicati in ricorso, rileva questo giudice che la statuizione del giudice del merito si pone in netto contrasto con il principio, ormai del tutto pacifico nella giurisprudenza di questa Corte (ex plurimis: Cass., n. 15197/2000; Cass., n. 7948/2000; Cass., n. 12966/2000), secondo cui nel rito del lavoro, applicabile anche alle controversie in tema di locazioni, il divieto di nuove prove in grado di appello sancito dall’art. 437 cod. proc. civ. si riferisce alle prove costituende, richiedenti un’ulteriore attività processuale, e non anche a nuovi documenti, purché essi siano specificamente indicati nel ricorso dell’appellante o nella memoria difensiva dell’appellato e depositati contestualmente a questi atti, a norma degli artt. 414, 416 cod. proc. civ. richiamati dagli artt. 434 e 436 dello stesso codice, restando in tal caso i documenti sottratti ad una preventiva valutazione di indispensabilità e soggetti soltanto al normale giudizio di rilevanza in sede di decisione della causa.
Il ricorso principale, pertanto, è accolto e la sentenza impugnata e cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma, cui è rimesso anche il regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità.
L’accoglimento dell’impugnazione principale rende possibile l’esame dell’impugnazione condizionata delle resistenti RDVF e GDVB, le quali espongono i seguenti tre mezzi di doglianza.:
1. errata interpretazione della norma di cui all’art. 79 della legge n. 392 del 1978, giacché il termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile locato, previsto a pena di decadenza dell’azione di ripetizione dell’indebito esperita dal conduttore, doveva computarsi rispetto alla data di proposizione del ricorso introduttivo del giudizio, non invece rispetto alla data di presentazione dell’istanza di conciliazione obbligatoria, di cui all’art. 44 della stessa legge;
2. contraddittorietà della sentenza sul punto relativo al termine di prescrizione applicabile, perché il giudice del merito avrebbe dovuto considerare che il credito preteso dal conduttore si prescrive nel termine di cinque anni dalla corresponsione dell’indebito e che al suddetto termine non si applica l’istituto della sospensione per il tempo della vigenza della locazione;
3. erronea interpretazione dell’art. 17 del contratto di locazione relativamente alla condanna di esse ricorrenti alla restituzione del deposito cauzionale, perché il giudice del merito avrebbe dovuto ritenere che le parti avevano esteso la funzione di garanzia della cauzione della locazione anche all’obbligazione del conduttore per i danni da mancato rilascio dell’immobile alla scadenza del contratto.
Osserva questa Corte che il ricorso incidentale deve essere rigettato, essendo infondati tutti i motivi cui l’impugnazione risulta affidata.
In ordine al primo, occorre considerare che, secondo la risalente giurisprudenza di questa Corte (da ultimo: Cass., n. 2507/2002; Cass., n.9001/99; Cass., n. 10093/98), in tema di locazioni di immobili ad uso abitativo nel caso in cui il conduttore, dopo avere esperito il tentativo di conciliazione previsto dall’art. 44 della legge 392/78 in ordine alla domanda di determinazione del canone, la proponga successivamente in giudizio in una a quella di ripetizione delle somme versate in eccesso rispetto alla misura legale, le anzidette domande e la preventiva istanza di conciliazione costituiscono le componenti di un’unica domanda giudiziale introduttiva di un unitario processo di cognizione, di guisa che, dovendosi il processo unitario considerare iniziato con la domanda di conciliazione, ove questa sia stata proposta nel termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile locato non sussiste la decadenza di cui all’art. 79 della citata legge, anche se la domanda di determinazione del canone legale e quella di ripetizione delle somme non dovute siano proposte oltre detto termine.
Del suddetto principio di diritto il giudice del merito ha fatto esatta applicazione.
Quale presupposto della censura, di cui al secondo mezzo di doglianza, i ricorrenti incidentali espongono la tesi secondo cui la norma di cui al secondo comma dell’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (in virtù della quale l’azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla stessa legge è proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato) escluderebbe l’obbligazione restitutoria del locatore per quelle somme rispetto alle quali, essendone avvenuta la corresponsione da oltre cinque anni, risulterebbe, perciò, maturato il relativo termine di prescrizione al momento della proposizione della domanda.
Assumono, pertanto, i ricorrenti incidentali che il giudice del merito avrebbe adottato una motivazione contraddittoria sulla questione della prescrizione, giacché se la riscossione da parte del locatore di un corrispettivo eccedente quello spettante per legge costituisce un fatto illecito, la prescrizione del diritto del conduttore di ripetere l’indebito non potrebbe che essere quinquennale.
La censura – con la quale si sollecita a questa Corte, in tema d’interpretazione della norma dell’art. 79, secondo comma, della legge n. 392 del 1978 (applicabile ratione temporis alla fattispecie in oggetto, dato che attualmente la condicio indebiti del conduttore di un immobile destinato ad abitazione risulta disciplinata dalla disposizione di analogo contenuto dell’art. 13, quinto comma, della legge 9 dicembre 1998, n. 431), la definizione di una questione in ordine alla quale non constano altri arresti del giudice di legittimità – non è fondata.
Rileva, preliminarmente, questa Corte che alla soluzione della questione non può offrire utili spunti interpretativi il precedente di Cass., 14.3.1995, n. 2936, che non ha affrontato espressamente il problema, posto dalla norma del citato art. 79, secondo comma, della compatibilità o meno del termine di prescrizione del credito per l’indebito con il termine di decadenza della relativa azione.
La suddetta sentenza, infatti, ha semplicemente stabilito che l’azione per la ripetizione delle somme, che il conduttore assume di avere versato in eccedenza rispetto al canone legale, è soggetta alla prescrizione ordinaria decennale, a norma dell’art. 2946 cod. civ., non potendo invocarsi né la prescrizione breve del diritto al risarcimento del danno, trattandosi di obbligazione ex lege e non ex delicto, né la prescrizione quinquennale dell’art. 2948, n. 3), cod. civ., che riguarda il diritto del locatore al corrispettivo.
La questione, invece, si dibatte in dottrina sostanzialmente tra due diverse opinioni.
La prima, che è quella che riceve il consenso della maggioranza degli autori, privilegia l’opzione per la quale il previsto termine di decadenza di sei mesi debba essere inteso come fissato per la ripetibilità delle somme che altrimenti sarebbero assoggettate al normale termine della prescrizione ordinaria, per cui, rispetto all’azione proposta nei sei mesi non opera l’eccezione del locatore per i pagamenti riscossi da più di dieci anni e, per altro verso, nonostante il decorso dei sei mesi, l’azione del conduttore può essere proposta in qualsiasi momento quando si tratta di ripetere somme e indebitamente versate per le quali non sia maturato il termine di prescrizione.
La seconda opinione è quella che, sottolineando che la prescrizione e la decadenza operano su piani distinti e che le ipotesi di sospensione del corso della prescrizione sono tassative ed insuscettibili di essere estese per analogia, ritiene, in base alla lettera della norma, che essa ha introdotto una decadenza rispetto ad ogni azione diretta alla restituzione dei canoni e delle altre somme corrisposte dal conduttore contra legem, con la conseguenza che il mancato inizio dell’azione nel termine di sei mesi travolge anche il diritto, altrimenti non prescritto, alla restituzione delle somme versate non oltre i dieci anni dal rilascio dell’immobile.
Questo giudice di legittimità ritiene che debba senz’altro concludersi per l’esegesi della norma nel senso (indicato pure nella sentenza impugnata) che la decadenza prevista dalla norma comporta che l’azione esperita oltre il suddetto termine espone il conduttore al rischio dell’eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine dei sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto sino al momento del rilascio dell’immobile locato.
Al riguardo, anzitutto, si osserva che la norma (della quale già un’attenta elaborazione ha evidenziato la sua chiara derivazione giuslavoristica data la volontà del legislatore di ampliare le facoltà del conduttore di ripristinare l’equilibrio globale del rapporto esauritosi, siccome si ricava espressamente dalla motivazione di Cass., 19 gennaio 1988, n. 356), corrisponde alla ratio prevalente di consentire al conduttore di ottenere quanto ha indebitamente corrisposto senza la remora che il locatore possa agire in ritorsione impedendo che alla scadenza la locazione possa proseguire in tacita sua rinnovazione pattizia.
Per altro verso, poi, occorre aggiungere che, poiché non è sembrato opportuno stabilire anche per i crediti di restituzione a favore del conduttore la regola di esclusione della decorrenza della prescrizione nel corso della locazione in conformità a quanto è previsto per i crediti del lavoratore durante il rapporto di lavoro, il legislatore, ad evitare che tra le parti sussistesse una situazione di incertezza immotivatamente perdurante per troppo tempo in pregiudizio del locatore, ha introdotto la disciplina della situazione intermedia di fissare il suddetto termine di decadenza dei sei mesi, secondo una regola nuova di compatibilità tra prescrizione e decadenza, che non contraddice la previsione della tassatività delle ipotesi di sospensione della prescrizione.
Infine, bisogna evidenziare che, ove si ammettesse che trascorsi i sei mesi dall’avvenuto rilascio si verifica per il conduttore la decadenza di ogni suo diritto di ripetere gli indebiti suoi pagamenti, detto limite all’evidenza dovrebbe essere ritenuto irragionevole, visto che esso sarebbe posto a carico del solo conduttore e, senza la previsione di analoga decadenza in danno del locatore in relazione alle sue pretese di corrispettivi non versatigli, creerebbe una ingiustificata situazione tra le parti.
Deve, pertanto, escludersi che la norma del secondo comma del citato art. 79 esprima l’oggettiva esigenza di circoscrivere in un lasso di tempo determinato la potenziale conflittualità dei contraenti e di realizzare la condizione della certezza delle situazioni giuridiche delle parti una volta cessato il rapporto di locazione.
La interpretazione di cui innanzi, del resto, è l’unica costituzionalmente orientata, dato che non solo questo giudice di legittimità ha già ritenuto (secondo la motivazione di cui alla cit. Cass., n. 356/88) (come anche le precedenti della legislazione vincolistica di cui agli art. 8, secondo comma, della legge n. 833 del 1969, 2 sexies della legge n. 351 del 1974 e 1 septies della legge n. 363 del 1975 circa la proponibilità dell’azione di ripetizione fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato) che la ratio della disposizione è quella di evitare al conduttore ritorsioni in dipendenza della situazione di debolezza in cui versa nei confronti del locatore; ma che anche il giudice delle leggi (Corte cost., ord., 2 gennaio 1990, n. 3) ha evidenziato la situazione del conduttore di esposizione a ritorsioni ricollegabili all’accertamento, da lui postulato, di una minor misura del canone dovuto che giustifica, per le conseguenti remore all’esercizio del diritto, il trattamento previsto dalla norma.
Anche il terzo motivo del ricorso incidentale non può essere accolto.
La censura riflette l’errata interpretazione di una clausola contrattuale, che il giudice del merito non avrebbe colto nella sua esatta portata della prevista funzione di garanzia del deposito cauzionale anche per l’adempimento dell’obbligazione risarcitoria del conduttore per il ritardo nel rilascio dell’immobile.
Il giudice del merito ha interpretato la clausola nel senso che la cauzione, nella previsione voluta dalle parti, era destinata ad assicurare al locatore soltanto il risarcimento dei danni che fossero stati cagionati all’immobile.
Il ricorso non riporta il tenore testuale della suddetta clausola n. 7 del contratto di locazione.
Questa Corte non è posta in grado di giudicare in ordine all’avanzata censura, la quale, per la mancata autosufficienza del motivo, deve essere dichiarata inammissibile.
La Corte riunisce i ricorsi; accoglie il ricorso principale e rigetta il ricorso incidentale condizionato; cassa in relazione ai motivi accolti la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Roma.
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References: Sentenza 
 Sentenza 
 sentenza 
 art. 44
 sentenza 
 sentenza 
 art. 421
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 sentenza 
 art. 79
 sentenza 
 art. 79
 art. 8
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