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Timestamp: 2020-07-07 05:25:34+00:00

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Zur Wirksamkeit einer Klausel zur Umwandlung einer Inklusivmiete in eine Nettokaltmiete | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
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AG Hamburg Urteil vom 4.10.2007 – 49 C 112/07
Eine mietvertragliche Klausel, wonach der Mieter mit der Unterzeichnung des Mietvertrages seine Zustimmung dazu erteilt, daß der Vermieter berechtigt ist, die im Mietvertrag zunächst vereinbarte Inklusivmiete zu einem vom Vermieter zu wählenden Zeitpunkt in eine Nettokaltmiete zzgl. Nebenkosten umzuwandeln, verstößt gegen das Transparentgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und ist deshalb unwirksam.
Der von den streitenden Parteien geschlossene Mietvertrag enthielt folgende Klausel:
„[…] erteilt der Mieter im Wege der Vertragsänderung dem Vermieter bereits jetzt seine Zustimmung, die z.Z. vereinbarte Inklusivmiete zu einem vom Vermieter zu bestimmenden Zeitpunkt auf eine Netto-Kaltmiete zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung umzustellen. […] Zu den Betriebskosten gehören u.a. Warmwasser-Wassergeld, Siel- und Kehrgebühren, Feuerkasse, Müllabfuhr, Treppenhausreinigung und Beleuchtung, Grundsteuer sowie sonstige Betriebskosten. Der Vermieter legt den Umlagemaßstab für Heizungs- und Betriebskosten fest.“
Die Klägerin teilte der Beklagten im Herbst 2004 mit einem Schreiben mit, daß er gemäß der im Mietvertrag vereinbarten Regelung ab 2005 die Inklusivmiete auf eine Nettokaltmiete umstelle. Ende des Jahres 2006 übersandte die Klägerin dem Beklagten die Betriebskostenabrechnung, die eine von ihm zu leistende Nachzahlung auswies. Da die Beklagte die Nachzahlung nicht leistete, erhob die Klägerin Klage.
Zu Unrecht, wie das Amtsgericht Hamburg feststellte. Die Klausel sei allein unwirksam, weil sie gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt. Sie sei nicht klar und verständlich, wie von § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB gefordert. Für einen durchschnittlichen Mieter sei nicht ohne weiteres ersichtlich, dass eine solche Klausel dem Vermieter erlaube, dem Mieter außerhalb der gesetzlich vorgesehenen Mieterhöhungsverfahren die vollen Betriebskosten zu überbürden, und dass dies – wie vorliegend geschehen – zu erheblichen Nachforderungen gegenüber dem Mieter führen könne. Außerdem sei der Klausel nicht zu entnehmen, welche Betriebskosten die Beklagte als Mieterin tragen müsse. Die Klausel lasse der Klägerin als Vermieterin freie Hand bei der Entscheidung, welche Betriebskosten künftig umgelegt werden sollen, wie sich aus der offen Formulierung „… zu den Betriebskosten gehören u.a. … sowie sonstige Betriebskosten“ ergebe. Das Ausmaß der möglichen zusätzlichen Belastung nach einer Umstellung der Mietstruktur sei so für die Beklagte bei Vertragsschluss nicht absehbar.
Eine zumindest teilweise Umstellung der Mietstruktur könne auch nicht auf § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB bzw. § 2 HeizkV gestützt werden, da die dabei zu beachtenden Anforderungen vorliegend nicht erfüllt seien.
Zwar könne der Vermieter nach § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB die Änderung der Betriebskostenumlage insoweit verlangen, als er die Betriebskosten nach einem dem unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung tragenden Maßstab umzulegen beabsichtigt. Hinsichtlich solcher Betriebskosten, bei denen eine Verbrauchserfassung technisch gewährleistet ist – etwa Wasserversorgung und Entwässerung – hätte die Klägerin die Inklusivmiete der Beklagten nach § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB umstellen können. Allerdings habe sie die formalen Vorgaben dieser Vorschrift nicht eingehalten, weder habe sie die künftig zu verwendenden Umlageschlüssel für solche Betriebskosten mitgeteilt, noch habe sie die bisher mit der Inklusivmiete abgegoltenen verbrauchsabhängigen Betriebskosten aus der Miete herausgerechnet und die Vorauszahlungen für die in Zukunft abzurechnenden Kosten beziffert. Diese Angaben seien aber neben anderen unabdingbare Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer Erklärung gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB.
Auch auf §§ 2, 6 ff. HeizkV könne die nachträgliche Umstellung der Inklusivmiete auf eine Nettokaltmiete nicht gestützt werden. Zwar sei nach diesen Vorschriften die gesonderte Abrechnung dieser Kosten nicht nur zulässig, sondern sogar erforderlich. Eine insofern grundsätzlich auch nachträglich zulässige Umstellung setze aber voraus, dass das ursprüngliche Leistungsgefüge nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden dürfe; insbesondere dürfe nicht ausschließlich auf den Verbrauch der letzten, vor der Umstellung liegenden Heizperiode abgestellt werden. Die Klägerin habe nicht dargetan, auf welcher Grundlage sie die von ihr vorausgesetzte Höhe des in der bisherigen Inklusivmiete enthaltenen Heizkostenanteils ermittelte.
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References: § 307
 § 307
 § 307
 § 556
 § 2
 § 556
 § 556
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