Source: https://www.ikon.cz/aktuality/37-08-svj
Timestamp: 2019-06-19 01:45:15+00:00

Document:
(37/08) SVJ | IKON.cz
nacházíte se: Úvod» Aktuality» (37/08) SVJ
(37/08) SVJ
Daně z nemovitostí v praxi společenství vlastníků jednotek
10.9.2008, Ing. Zdeněk Morávek, Zdroj: Verlag Dashöfer
Protože stavba není z pohledu legislativy součástí pozemku, je i daň z nemovitostí rozdělena na daň z pozemků a daň ze staveb. V daňovém přiznání se počítají samostatně a teprve jejich součet představuje celkovou daňovou povinnost poplatníka. Ta se ovšem v drtivé většině případů týká jednotlivých vlastníků jednotek, samotného společenství vlastníků jen zcela výjimečně. Podrobněji v našem komentovaném rozboru.
Právní úprava daně z nemovitostí se řídí zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZDN) a jeho prováděcí vyhláškou č. 12/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Kromě toho je nutné se řídit i celou řadou souvisejících právních předpisů, zejména katastrálním zákonem (zákon č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, dále jen KatZ), stavebním zákonem (zákon č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů), občanským zákoníkem (zákon č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů, dále jen ObčZ) a také důležitou vyhláškou č. 287/2007 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „vyhláška č. 287/2007 Sb.").
V návaznosti na § 119 odst. 2 (nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem) a § 120 odst. 2 (stavba není součástí pozemku) ObčZ je také daň z nemovitostí rozdělena na daň z pozemků a daň ze staveb. V daňovém přiznání se samostatně počítá daň z pozemků i daň ze staveb, jejich součet pak představuje celkovou daňovou povinnost poplatníka. Nemovitosti této dani podléhají bez ohledu, zda jsou využívány k podnikání či nikoli, na rozdíl např. od silniční daně.
Ve vztahu ke společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ) je nutné zdůraznit, že v souladu s § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994, o vlastnictví bytů (dále jen ZoVB) může SVJ nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům spojeným se správou, provozem a opravami společných částí domu. Daň z nemovitostí se proto bude týkat zejména jednotlivých vlastníků jednotek, samotného SVJ pouze zcela výjimečně.
Předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území ČR vedené v katastru nemovitostí. Z toho tedy vyplývá, že předmětem daně nejsou pozemky, které nejsou na území ČR a pozemky, které nejsou vedené v katastru nemovitostí. Vymezení pozemku je obsaženo v § 27 písm. a) KatZ, stejný zákon vymezuje i katastr nemovitostí.
Naopak předmětem daně nejsou zejména pozemky zastavěné stavbami v rozsahu půdorysu stavby. Je tomu tak i tehdy, pokud předmětná stavba není předmětem daně ze staveb.
Panelový dům, ve kterém se nacházejí jednotky ve smyslu ZoVB a jehož společné části spravuje SVJ, stojí na pozemku o výměře 1000 m2. Půdorys panelového domu činní 450 m2. Předmětem daně z pozemků je pouze část pozemku o výměře 1 000 - 450 = 550 m2. Část pozemku o velikosti půdorysu stavby se vyloučí.
Poplatníkem daně z pozemků bude zejména vlastník pozemku, který je předmětem daně. Z toho vyplývá, že poplatníkem budou jednotliví vlastníci jednotek, nikoliv SVJ. V souladu se ZoVB je v těchto případech spoluvlastnictví k pozemku odvozeno od vlastnictví k bytu, příp. samostatného nebytového prostoru, který je evidován v katastru nemovitostí. Potom platí, že poplatníkem daně z pozemků je vlastník bytu nebo samostatného nebytového prostoru ve výši svého podílu na celkové dani z pozemku odpovídajícího spoluvlastnickému podílu na pozemku evidovanému v katastru nemovitostí. Spoluvlastnický podíl na pozemku bude určen podílem příslušné jednotky na společných částech domu, tj. bude vycházet z příslušných poměrů podlahových ploch. Tato skutečnost jednoznačně vyplývá z ustanovení § 21 ZoVB.
Vlastník jednotky se podílí na společných částech domu poměrem 764/24544, tento poměr je také zapsán na příslušném listu vlastnictví v katastru nemovitostí.
Předmětem daně bude v daném případě pozemek o výměře 550 m2. Vlastník jednotky bude zdaňovat 764/24544 z 550 m2, tj. 17 m2.
Prakticky se ale bude postupovat tak, že se zjistí daň za celý pozemek, a ta se pak upraví podle velikosti podílu. Tento postup také jednoznačně vyplývá ze struktury daňového přiznání.
Spoluvlastníci bytu nebo samostatného nebytového prostoru jsou povinni platit daň ze svého podílu na pozemku společně a nerozdílně, jedná se tedy o tzv. solidární odpovědnost. V této souvislosti se to bude týkat zejména jednotek a souvisejících pozemků, které jsou součástí společného jmění manželů. Zaplatit daň může kterýkoliv z manželů a stejně tak správce daně ji může po kterémkoliv z nich (její zaplacení) vyžadovat.
Předmětem daně ze staveb jsou na území ČR
stavby způsobilé kužívání na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo stavby podléhající oznámení stavebnímu úřadu a užívané,
stavby, na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudačnímu rozhodnutí podléhající a užívané anebo podle dříve vydaných právních předpisů dokončené.
Vymezení předmětu daně ze staveb reflektuje terminologii a úpravu nového SZ. Jak vyplývá z výše uvedeného vymezení, předmětem daně jsou pouze dokončené stavby, nikoliv stavby rozestavěné.
Předmětem daně jsou dále:
byty včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí (označeny legislativní zkratkou „byty"),
nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí (označeny legislativní zkratkou „samostatné nebytové prostory").
Z toho tedy vyplývá, že aby byty a samostatné nebytové prostory byly předmětem daně ze staveb, nutnou podmínkou je jejich evidence v katastru nemovitostí. V opačném případě se o předmět daně nejedná.
Předmětem daně nejsou stavby, v nichž jsou právě výše uvedené byty a samostatné nebytové prostory, které jsou předmětem daně. Je to vcelku logická úprava, která zamezuje tomu, aby stejná nemovitost byla předmětem daně dvakrát.
V panelovém domě se nacházejí byty, které jsou samostatně evidovány v katastru nemovitostí, a dům je spravován společenstvím vlastníků jednotek. Předmětem daně jsou byty, ale není jím samotný panelový dům, ve kterém se byty nacházejí.
Je tedy zřejmé, že byty, případně nebytové prostory, které jsou vymezené jako jednotky podle ZoVB, jsou předmětem daně ze staveb a vzniká tedy povinnost platit z nich daň.
Poplatníkem daně je opět zejména vlastník stavby, bytu nebo samostatného nebytového prostoru. Znamená to, stejně jako u daně z pozemků, že poplatníky budou jednotliví vlastníci jednotek, nikoliv SVJ.
I v tomto případě platí, že má-li ke stavbě, bytu nebo samostatnému nebytovému prostoru více subjektů vlastnické právo, jsou tyto subjekty povinny platit daň společně a nerozdílně.
Byt, který je jednotkou ve smyslu ZoVB, je součástí společného jmění manželů. Oba manželé jsou poplatníci daně a jsou povinni platit daň společně a nerozdílně. To znamená, že daň může zaplatit kterýkoliv z nich, správce daně nezkoumá, který z nich a jakou část daně zaplatil. V případě nezaplacení jí může vymáhat po kterémkoliv z manželů.

References: § 119
 § 120
 § 9
 zákona č. 72
 § 27
 § 21