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Timestamp: 2019-02-22 06:30:36+00:00

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Tema 64. Extensión de la hipoteca en cuanto al crédito. Hipotecario Registros programa anterior.
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TEMA 64. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.
1.- EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA RESPECTO DEL CRÉDITO GARANTIZADO.
2.- IDEM RESPECTO DE LOS INTERESES. REMUNERATORIOS: SISTEMAS Y CRITERIO SEGUIDO POR LA LEY SEGÚN QUE LA FINCA HIPOTECADA. PERTENEZCA AL DEUDOR O A UN TERCERO.
3.- SUPUESTO DE INTERESES VARIABLES.
4.- EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA A LOS INTERESES MORATORIOS
5.- GARANTÍA DE LAS COSTAS.
Dentro del grupo de los principios que rige el sistema español se encuentra el principio de especialidad, que al aplicarse a la hipoteca recibe el nombre de principio de determinación, por el mayor rigor con que se aplica. Este principio exige una perfecta determinación tanto de los elementos subjetivos como de los objetivos, y respecto de estos últimos tanto del bien sobre el que recae la hipoteca como respecto de la obligación garantizada.
Respecto de la obligación garantizada, es preciso dar cumplimiento a lo dispuesto en el art.12 LH:
Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.”, [El apartado segundo del citado artículo es objeto de estudio en el tema 66 de este programa].
Centrándome en esta pregunta, el artículo expuesto exige el cumplimiento del principio de especialidad tanto respecto del capital como respecto de los intereses; y aunque si bien, el art.105 LH y 1861 CC permiten constituir hipoteca en garantía de toda clase de obligaciones, lo cierto es que es necesario que tengan traducción pecuniaria para poder dar cumplimiento a lo exigido por el artículo 12 LH, lo que nos permite diferenciar entre las hipotecas en garantía de deuda de dinero y las hipotecas en garantía de una deuda de valor:
*en la deuda de dinero, el dinero es un bien debido en sí mismo, el deudor está obligado a entregar una cantidad de dinero y esta obligación es la que se garantiza con hipoteca y respecto de la cual es sencillo dar cumplimiento a las exigencias del art. 12LH.
Según el art.219.1º RH: 1.” El importe de la obligación asegurada con la hipoteca, o la cantidad máxima de que responda la finca hipotecada, deberá ser fijado en moneda nacional o señalando la equivalencia de las monedas extranjeras en signo monetario de curso legal en España”.
Añadir simplemente que la RDGRN de 2 oct 1981 manifestó que si se fija una suma de dinero en moneda extranjera ha de atenderse a un cambio fijo, no fluctuante, pues en caso contrario quebrantaría el principio de especialidad al dejar indeterminado el importe máximo de que haya de responder la finca.
*en las deudas de valor, el dinero no opera como un bien buscado en sí mismo, sino que opera como una medida de valor de otros bienes o servicios, respecto de los cuales el dinero viene a ser un sustituto, que permite valorar el bien o servicio con el fin de fijar una cantidad de responsabilidad hipotecaria a los efectos de dar cumplimiento al principio de especialidad del art.12LH.
Finalmente hay que tener en cuenta la posibilidad a que alude la Res. de 2 y 3 enero 1996 que permiten la posibilidad de que la hipoteca garantice sólo parte del préstamo sin la necesidad de especificar qué parte de cuota o de ese préstamo es la garantizada.
Define Díez Picazo los intereses, como aquellas cantidades de dinero que deben ser pagadas por la utilización y el disfrute de un capital también consistente en dinero.
Respecto de los sistemas existentes en orden a la cobertura de dichos intereses, podemos señalar los siguientes:
1-SISTEMA DE GARANTÍA INDEFINIDA
2-SISTEMA DE TOPE MÁXIMO
3-SISTEMA DE AMPLIACIÓN DE HIPOTECA.
1-SISTEMA DE GARANTÍA INDEFINIDA:
En éste, la hipoteca asegura ilimitadamente todos los intereses que devengue el crédito hipotecario, basado en la idea de que lo accesorio sigue el régimen de lo principal. Así, el crédito por intereses es colocado bajo el mismo rango que el principal.
2-SISTEMA DE TOPE MÁXIMO:
En éste, la hipoteca sólo asegura, además del capital, una determinada suma de intereses que puede consistir en un determinado número de anualidades o una cantidad alzada.
3-SISTEMA DE AMPLIACIÓN DE HIPOTECA:
Conforme a este sistema, la hipoteca garantiza únicamente el capital del crédito, pero excluyéndose los intereses; no obstante, como al vencimiento de éstos surge un nuevo crédito derivado del principal, se atribuye al acreedor la facultad de exigir que se constituya una nueva hipoteca de ampliación por todos los intereses impagados y así sucesivamente.
En cuanto al SISTEMA SEGUIDO POR NUESTRO ORDENAMIENTO, en la actualidad se recoge un SISTEMA MIXTO, como se desprende de los siguientes artículos:
114 LH:” Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.
Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.
Párrafo tercero del artículo 114 introducido por el apartado dos del artículo 3 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social que se verá más adelante.
Como excepción, la limitación establecida en el párrafo 2° del artículo 114 L.H. no es aplicable al supuesto de hipoteca inversa regulada en la Ley 7-12-2007.
Esta ampliación no perjudicará en ningún caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella.115 LH: ”Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al artículo anterior el acreedor podrá exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.
De los anteriores preceptos se desprende como en primer lugar se estará a lo pactado, y en su defecto al sistema legal supletorio, y todo ello sin perjuicio de la posibilidad de ampliación en su caso; siguiendo, por tanto, este orden:
A-EXISTENCIA DE PACTO EN CUANTO A LA EXTENSIÓN:
El convenio entre los interesados puede actuar, en cuanto a la extensión de la hipoteca a los intereses, en tres direcciones: eliminarla, ampliarla o reducirla con relación al número de anualidades fijado por la Ley, y en la de sustituirla por la fijación de una cantidad alzada.
Lo anterior viene expresamente admitido por el art.114LH, que, no obstante, tiene las siguientes limitaciones:
1-Que, conforme reiterada doctrina de la DG, el pacto ha de ser claro al respecto, sin admitir fórmulas ambiguas como “máximo legal”, pues induciría a dudar si el límite son 5 o 2 anualidades y la vencida.
2-Que no exceda de 5 anualidades, como se desprende del último apartado del art.114 y que viene ratificado por el 220 RH para el caso de que se haya pactado una cantidad alzada, al disponer que: “Cuando se fije en la escritura una cantidad global para responder del pago de intereses, no podrá exceder del importe correspondiente a cinco anualidades”, lo que obligará a su calificación por el Registrador.
B-EXTENSIÓN LEGAL SUBSIDIARIA:
Para el caso de que los interesados no hayan pactado expresamente nada al respecto, entra en juego el régimen legal previsto en los artículos 114 y 115 que viene mediatizado según existan o no terceros:
1-si no existen terceros.
En este caso rige el sistema de cobertura indefinida de todos los intereses no prescritos como dispone claramente la exposición de motivos de la Ley de 1861.
Confirma esta regla el art.114 LH, el cual sólo establece tope máximo en cuanto se trate de evitar perjuicios a terceros, así como el art.146 LH al disponer: “El acreedor hipotecario podrá repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que deba verificarse el reintegro del capital; mas si hubiere un tercero interesado en dichos bienes, a quien pueda perjudicar la repetición, no podrá exceder la cantidad que por ella se reclame de la garantizada con arreglo al artículo 114.”
2-si existen terceros.
La Ley adopta el sistema de tope máximo, así lo dispone no sólo el art.114, sino también el 147 LH:” La parte de intereses que el acreedor no pueda exigir por la acción real hipotecaria podrá reclamarla del obligado por la personal, siendo considerado respecto a ella, en caso de concurso, como acreedor escriturario y salvo lo dispuesto en el artículo 140.”
C-SISTEMA SUBSIDIARIO DE AMPLIACIÓN:
C1-Cuando la finca hipotecada no hubiera pasado a terceros poseedores, al acreedor hipotecario podrá pedir ampliación de la hipoteca, para asegurar los intereses que, con arreglo al 114 de la Ley, no quedasen asegurados por la hipoteca constituida.
C2-Si la finca hipotecada hubiera pasado a tercer poseedor, el acreedor hipotecario también podrá exigir aquella ampliación, pero no respecto de la finca hipotecada, sino sobre otros bienes hipotecables del deudor.
La ampliación no perjudicará en ningún caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella. Es decir, inscrita la ampliación de la hipoteca, ésta no tiene otro rango que el correspondiente al que le corresponda por tiempo, por fecha de su inscripción, de manera que no se antepone a los que inscribieron con anterioridad.
Dicha ampliación y la hipoteca en su garantía, puede constituirse bien de común acuerdo, bien por resolución judicial recaída en juicio declarativo, pudiendo su resultado ser garantizado mediante la oportuna anotación preventiva de demanda.
D-OTRAS CUESTIONES:
Para terminar con esta pregunta, hay que señalar que la anterior regulación tiene una aplicación especial en el art.116LH:” El acreedor por pensiones atrasadas de censo no podrá repetir contra la finca acensuada, con perjuicio de otro acreedor hipotecario o censualista posterior, sino en los términos y con las restricciones establecidas en los artículos 114 y párrafo 1 y 2 del 115; pero podrá exigir hipoteca en el caso y con las limitaciones que tiene derecho a hacerlo el acreedor hipotecario, cualquiera que sea el poseedor de la finca acensuada”. La particularidad es que, aunque la propiedad de la finca acensuada pase a otras personas, el censualista puede pedir la constitución de una hipoteca especial de ampliación, porque quien adquiere la finca dada en censo no es tercer poseedor, sino que deviene censatario.
Existen varios tipos de interés:
*fijo: que es el que permanece invariable durante todo el plazo del préstamo o de la deuda;
*variable: que oscila en función del rendimiento del capital, el cual, normalmente viene determinado por un índice de referencia;
*mixto: que es una combinación de los dos tipos anteriores, el cual, generalmente, empieza con un período inicial de interés fijo y continúa y culmina con el tipo de interés variable para el resto del plazo del préstamo.
En cuanto a la admisibilidad del interés variable, desde el punto de vista sustantivo, no existe una permisión legal expresa, mas tampoco existe una prohibición y de ahí que tanto la doctrina como la jurisprudencias se hayan mostrado favorables a su admisión partiendo del principio de libertad contractual contenido en el art.1255CC. Asimismo, el tipo de interés mixto venia regulado en la Real Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, derogada por la orden de 28 de octubre de 2011 que establece un clausulado financiero estandarizado para dichos préstamos hipotecarios e impone una cláusula financiera relativa a los intereses ordinarios, que exige que se haga constar:
-el tipo de interés anual nominal aplicable al préstamo, especificando si es fijo durante toda la vida del préstamo o si es variable en todo o parte de su duración.
-si es variable, se expresará, generalmente como suma de un diferencial a un tipo de interés de referencia, debiendo señalar la entidad que elabora dicho tipo, así como la periodicidad y forma en que debe publicarse.
-a efectos hipotecarios, cuando se establezca, habrá de constar un límite máximo y mínimo, en forma de tanto por ciento, de los intereses variables.
-fecha de inicio de devengo de intereses, periodicidad y fórmula de liquidación.
La cláusula de interés variable fue ya admitida por una Resolución de la DGRN de 12 de noviembre 1972. En un Resolución de 18 de Enero de 1994 el centro directivo afirmó que no puede procederse a la inscripción de un préstamo hipotecario si no se expresa una fórmula matemática que permita determinar la composición de dichas cuotas periódicas a satisfacer por el deudor hipotecario comprensivas de amortización del principal e intereses, porque ello vulnera el principio de determinación registral.
Posteriormente dichas cláusulas fueron objeto de estudio por una Comisión mixta de Registradores, Notarios y Letrados de las entidades de crédito en 1989 y más recientemente por la DG en Resoluciones de 9-oct-1996 y 9-oct-1997 y otras muchas que siguieron la misma doctrina…,en la de 17 de Marzo de 1999 afirmó que debe admitirse la hipoteca de interés variable como reiteradamente ha venido afirmando este centro directivo siempre que tales intereses puedan ser determinados en su día por un factor objetivo y se señale un máximo de responsabilidad hipotecaria, y sin que dicha cláusula pueda ser tachada de nulidad ipso iure por el registrador por aplicación de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios.
A la vista de la doctrina de la DG, podemos extraer las siguientes conclusiones:
1-en cuanto al modo de fijarlos, puede acudirse a alguna de las siguientes fórmulas:
a) tipo máximo y plazo de cobertura
b) tipo máximo, plazo de cobertura y cantidad máxima, que no tiene que porqué coincidir con la multiplicación de tipo por plazo, sino que puede ser menor, aunque nunca superior
c)tipo máximo y cantidad máxima, en cuyo caso el tipo se obtiene mediante la oportuna división
d)lo que no es posible es que se fije una cantidad máxima y ello por cuanto el tercero sólo está obligado a responder de 5 años, y si no se proporciona ningún dato más no podrá calificarse si se excede o no de aquel límite.
2-el criterio de variación del interés ha de ser objetivo conforme al art.1256 CC y 10 de la Ley de Defensa del consumidor.
3-los intereses variables han de ser garantizados con hipoteca de máximo, de forma que es esencial la fijación de un tope máximo al que pueda ascender la responsabilidad hipotecaria, tope que, como señala la RES. 16-sept-1996 en cuanto especificación del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos y tanto en las relaciones inter partes como frente a terceros, de suerte que esta exigencia no puede entenderse satisfecha con la fijación de un máximo de responsabilidad que se concrete a las relaciones con terceros, dejando indeterminada la extensión de la cobertura hipotecaria entre el acreedor y el deudor hipotecante, o quien se subrogue en su posición.
4-no se permite el anatocismo. Así resulta del principio de especialidad que supone que en el momento de la ejecución el acreedor no puede pretender el cobro de los intereses que excedan de las garantías cargándolas en el capital pues supondría una vulneración del 114 LH.
5-en cuanto al sistema de liquidación, la Res. 16-feb-1990 hizo las siguientes observaciones:
a) no es requisito esencial que en la Escritura se exprese el sistema que se utilizará, pues basta que cuando se interponga la demanda se acompañen los documentos que permitan determinarlos directa o indirectamente
b) no es admisible la determinación por certificación unilateral del banco, pues, según el art.245RH es preciso que se consignen en la Escritura los demás requisitos del 142 y cuatro últimos párrafos del 153 Lh, es decir, que se notificará judicial o notarialmente al deudor un extracto de la cuenta ofreciéndole la posibilidad de oponerse.
Destacar la sentencia del TS de 23 diciembre 2015, que anula por abusivas un conjunto de cláusulas en contratos de crédito por adhesión con condiciones generales de la contratación. En lo que interesa a la inscripción de los préstamos hipotecarios se han declarado abusiva la cláusula de intereses moratorios del 19%. Con la sentencia se cumple la exigencia de la DGRN en su resolución de 10 noviembre 2015 de contar para la calificación del carácter abusivo de una cláusula de intereses de demora, con una resolución judicial firme que declare abusiva una cifra concreta de intereses moratorios en préstamos hipotecarios. En el Registro de la propiedad eso significa según algunos autores que, a partir de ahora, conforme al art. 258.2 LH, los registradores deberán de denegar la inscripción de las cláusulas de intereses de demora anuladas por esa sentencia.
Junto con los intereses remuneratorios que se destinan a compensar al acreedor por la disponibilidad de capital concedido al deudor, se encuentran los moratorios, que son aquellos destinados a resarcir al acreedor por el incumplimiento tardío de una obligación principal.
A los mismos se refiere el art.1108 CC: “Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños Y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal”.
Desde el punto de vista hipotecario es evidente que la garantía hipotecaria, puede extenderse a asegurar además de la obligación principal y accesorias, los intereses de demora.
Respecto a los mismos, ha de hacerse las siguientes observaciones:
1-para que tengan acceso al Registro han de estar expresamente garantizados con la hipoteca.
2-se discute si es preciso una nueva y simultánea hipoteca o si basta con una cláusula independiente: la mayoría de la doctrina considera que es suficiente una cláusula independiente en la misma escritura de hipoteca, puesto que es doctrina reiterada de la DGRN que forman parte del préstamo cualesquiera pactos con el relacionados,
3-no pueden englobarse conjuntamente intereses ordinarios y de demora porqué, según doctrina reiterada de la DG ambos tienen naturaleza y régimen distintos:
*los remuneratorios nacen del contrato mismo y vencen inexorablemente cuando vencen los plazos pactados,
*los moratorios no derivan directamente del contrato, sino de la conducta de una de las partes.
El principio de especialidad impide que puedan englobarse en una misma cláusula
4-en cuanto al límite máximo de 5 anualidades prescrito en el art.114LH y 220RH, la Res.de 14 de marzo de 2000 señaló que pueden reclamarse intereses remuneratorios de los últimos 5 años e intereses moratorios del mismo período, si así procediere, por ser distintas y de vencimientos diferentes las cantidades que devengan unos y otros, y, por tanto, la garantía hipotecaria puede extenderse a 5 años de intereses remuneratorios y a 5 años de intereses de demora. En el mismo sentido RES. 13 de marzo de 2002 y 28 de octubre de 2002.
4-en cuanto a la forma de fijarlos, es aplicable lo dicho antes respecto a los intereses ordinarios variables.
5-los intereses de demora deben garantizarse con hipoteca de máximo, siendo aplicable lo dicho respecto de los intereses remuneratorios variables.
6-destacar el 114.3 Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Según la resolución de la DGRN de 18 de noviembre de 2013 queda claro que para que sea aplicable dicho límite legal a los intereses de demora, el préstamo tiene que recaer sobre vivienda habitual y destinarse a financiar la adquisición de dicha vivienda. La resolución de 26 de noviembre de 2013 indica que no puede ser objeto de aplicación extensiva fuera de los supuestos estrictamente señalados en él, es decir, hipoteca que se constituye para financiar la adquisición de la vivienda habitual que se adquiere e hipoteca. Por tanto, el límite no puede extenderse sobre cualquier hipoteca sobre una vivienda habitual.
Y la resolución de 14 de enero de 2015 señala que la Ley 1/2013, de 14 de mayo, al añadir un nuevo párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, viene a sumar un nuevo límite legal a los intereses de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, haya o no terceros, de forma que los intereses pactados no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Además, dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil
Las costas son las expensas que deberán efectuarse cuando, vencida la obligación principal, debe el acreedor interponer el correspondiente procedimiento de ejecución de la hipoteca; son, por lo tanto, una prestación accesoria de la obligación principal.
Para que dichas costas puedan ser comprendidas dentro de la responsabilidad hipotecaria, es preciso que se haya hecho constar en la escritura y se haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Se trata de una hipoteca de seguridad, pues garantiza un crédito indeterminado en su existencia y cuantía, por lo que se exige el señalamiento de una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria.
-Cuando por un mismo crédito se hipotequen varias fincas, la hipoteca de seguridad por costas puede producirse en alguna de las siguientes formas: bien distribuyéndose también su importe entre las varias fincas hipotecadas, bien concretando o afectando dicho importe tan sólo a una de las fincas hipotecadas, si bien la DG en R. de 1996 se decantó por la primera fórmula.
-Añadir que no pueden englobarse conjuntamente las responsabilidades por intereses y costas, pues quebrantaría el principio de especialidad.
Finalmente, para terminar con este tema; juntamente con las costas, hay que hacer alusión a otros gastos (como comisiones, gastos de escritura, inscripción, gastos de comunidad…), respecto de los cuales la RES. De 23 de oct de 1987 rechazó la posibilidad de que se englobe bajo la terminología genérica de “costas y gastos” sino que exige cláusula independiente determinando expresamente el concepto y su cuantía si es conocida, o si no, una cuantía máxima para todos los conceptos individualmente determinados, configurada como hipoteca de seguridad, y ello porqué según la citada Res. Aquella fórmula genérica de “cualesquiera otros gastos, podría comprender obligaciones ajenas a la obligación garantizada.
No obstante, debe advertirse que la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley de 7 de Diciembre de 2.007, flexibilizando el principio de accesoriedad, permite que una hipoteca se constituya en garantía de distintas obligaciones presentes y futuras, por lo que se puede pactar en la actualidad como hipoteca de máximo, una hipoteca accesoria que garantice distintas obligaciones presentes y futuras, siempre que estén suficientemente identificadas o se describan los actos jurídicos de que derivan.
Permitiéndose también el anatocismo a través de la hipoteca de máximo, tal como se estudia en otro tema.

References: artículo 2
 artículo 12
 artículo 579
 artículo 114
 artículo 3
 artículo 114
 artículo 114
 artículo 140
 resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 579
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 artículo 114
 artículo 579