Source: https://www.mieterverein-augsburg.de/2014/04/newsletter-juni-2012-neue-bgh-urteile/
Timestamp: 2020-07-11 14:37:39+00:00

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Newsletter Juni 2012: Neue BGH-Urteile
Keine Anpassung von Vorauszahlungen wenn Betriebskostenabrechnung inhaltliche Fehler hat
Der BGH hat in zwei Entscheidungen nunmehr klargestellt, dass der Vermieter nur auf der Grundlage einer korrekten und fehlerfreien Abrechnung eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen fordern kann. Damit ändert der BGH seine bisherige Rechtsprechung, wonach bislang für eine Anpassung der Vorauszahlungen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genügte (vgl. BGH VIII ZR 145/07). Hintergrund war, dass in den zu entscheidenden Fällen der Vermieter wegen ausstehender Betriebskostenvorauszahlungen infolge einer vom Mieter verweigerten Erhöhung der bisherigen Vorauszahlung das Mietverhältnis wegen eines darauf gestützten Zahlungsrückstandes fristlos kündigte. Der BGH gelangt nun (Anm. endlich!) zu der Einsicht, dass die bisherige Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnete , aufgrund einer fehlerhaften – aber formell nicht zu beanstandenden – Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden. Schließlich sei der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet und könne es nicht hingenommen werden, dass der Vermieter aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile ziehe.
BGH Urt. v. 15.05.2012 – VIII ZR 245/11 u. VIII ZR 246/11
Zur Wirksamkeit einer Mieterhöhung bei mehr als 3 Vergleichswohnungen
Gem. § 558 ff. BGB kann der Vermieter unter den dort näher genannten Voraussetzungen die Miete erhöhen, wenn er dies mit einem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten begründet oder Vergleichswohnungen benennt, bei denen eine höhere Miete gezahlt wird. Stützt der Vermieter sich auf Vergleichswohnungen und gibt er über die geforderten 3 Vergleichswohnungen hinaus weitere Wohnungen an , die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Das Mieterhöhungsverlangen ist also auch dann wirksam, wenn in einer – hier von 7 – Vergleichswohnung eine Miete gezahlt wird, die unterhalb der vom Vermieter geforderten Miete liegt. Etwaige Zweifel an der Orts üblichkeit der verlangten Miete sind bei der Frage der materiellen Begründetheit der Erhöhung zu klären.
BGH Urt. v. 28.03.2012 – VIII ZR 79/11
Das Recht die Miete wegen Mängeln zu mindern kann nicht durch Klauseln in Mietverträgen ausgeschlossen werden. Für Wohnraummietverhältnisse ist dies ausdrücklich im Gesetz in § 536 Abs. 4 BGB geregelt. Das gilt aber auch bei Mietverhältnissen über Gewerbe- bzw. Geschäftsräume nach einer Entscheidung des zwölften Zivilsenats beim Bundesgerichtshof. Unwirksam sind insbesondere auch Vertragsregelungen, die das Miet-minderungsrecht nur für bestimmte Fälle beschränken, etwa für Beeinträchtigungen, für die Vermieter nichts kann, die er also nicht zu vertreten hat (z.B. Baulärm in der Nachbarschaft). Die Mietminderung ist verschul-densunabhängig, d.h. kommt es zu Beeinträchtigungen, darf die Miete immer gekürzt werden. Wichtig ist nur, dass der Mangel vorher dem Vermieter unverzüglich angezeigt wird.
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 BGH 
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 BGH 

BGH 
 § 558
 § 558

BGH 
 § 536