Source: https://elderecho.com/informacion-registral-que-debe-suministrarse-con-ocasion-de-una-operacion-inmobiliaria
Timestamp: 2019-05-23 13:10:06+00:00

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Información registral que debe suministrarse con ocasión de una operación inmobiliaria - El Derecho
Foro 05-10-2010	Coordinador: Soler Pascual
Como ha puesto de manifiesto el Tribunal Supremo en su sentencia de 26 de...
El artículo 175 del Reglamento notarial, en su apartado 1 prevé: u0022a los efectos de informar debidamente a las partes acerca del acto o negocio jurídico, el notario antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de bienes inmuebles, o constitución de derecho real sobre ellos, deberá comprobar la titularidad y el estado de cargas de aquellosu0022. De dicha comprobación sólo podrá quedar relevado en el supuesto previsto en el apartado 5 de dicho precepto legal, es decir: a) Cuando se trate de actos de liberalidad; ó b) Cuando el adquirente del bien o beneficiario del derecho se declare satisfecho de la información resultante del título, de las afirmaciones del transmitente y por lo pactado entre ellos, siempre que además haga constar la urgencia de la formalización del acto en la escritura que autorice y todo ello sin perjuicio de que el notario podrá denegar su actuación si no considera suficientemente justificada la urgencia alegada o si alberga duda sobre la exactitud de la información que posee el adquirente.
De otro lado, conforme al artículo 1 de la Ley Orgánica del Notariado el Notario es definido como u0022funcionario público autorizado para dar fe conforme a las Leyes de los contratos y demás actos extrajudicialesu0022; el desarrollo de esa función está sujeta a determinadas normas y formalidades, cuyo incumplimiento genera responsabilidades y, así, se prevé en el artículo 146 de su Reglamento que u0022El Notario responderá civilmente de los daños y perjuicios ocasionados con su actuación cuando sean debidos a dolo, culpa o ignorancia inexcusable.u0022
Puede observarse, como señala la Secc. 1ª de la AP de Toledo de 31 de enero de 2.007, que los supuestos que se contemplan en el art. 354 a), reglas 5ª y 6ª, son distintos y regulan dos supuestos diferentes. Partiendo de la base de que no ofrece controversia el contenido de las reglas 1ª, 2ª, 3ª y 4ª de dicha precepto del reglamento Hipotecario, y con ello respecto del plazo de tres días máximo en que la solicitud debe ser remitida por el Registrador al Notario peticionario, en la primera de las reglas (5ª) se está previniendo el supuesto de que la solicitud se lleve a cabo u0022sin fecha determinadau0022, supuesto en el que durante los nueve días naturales siguientes a aquél en que remita la información que se solicitó, de producirse una modificación en el Registro (u0022... la circunstancia de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicialu0022), está obligado a comunicarla al Notario.
Sin embargo, en la regla 6ª, se regula otro supuesto, que requiere de solicitud expresa (u0022...si el Notario solicita expresamenteu0022), afecta al mismo tipo de información registral pero esta vez se refiere a u0022un día determinadou0022, supuesto en el que la información deberá remitirla el Registrador ese día señalado, con referencia a u0022lo que resulte del cierre del Diario el día inmediatamente anterioru0022. Entiende la Sala citada que, lógicamente, la posible información ulterior durante nueve días ya carece de sentido, si ya la escritura ha sido autorizada en la fecha para el que se solicitó la información, y ello porque conocer o no el Notario autorizante que se ha producido la mutación registral, en nada le afecta ni a él ni al particular interviniente en el otorgamiento del documento notarial, puesto que la modificación se produce en el Registro y la actuación notarial ya ha finalizado. Corolario de lo expuesto es que llegado el día, el Registrador ya no tiene obligación de facilitar más información. Además, a esta norma (regla 6ª), no afecta la circunstancia de que en la fecha (u0022día determinadou0022) no se otorgara la escritura, pues nacería nuevamente la obligación del Notario de instar nueva información.
Lo que se sostiene, por tanto, es la estanqueidad de tales reglas. A la misma no empece el art. 175, 1 y 4º del Reglamento Notarial. En tales reglas se sostiene que tras la solicitud del Notario de información, u0022el otorgamiento de la escritura deberá realizarse dentro de los diez días naturales siguientes a la recepción por el Notario de la información registralu0022 (art. 175.1º ), ya que tiene el Registrador la obligación de remitir durante los nueve días naturales siguientes información sobre las modificaciones (art. 354.a, regla 5ª ); y lógicamente esa obligación se produce y tiene vigencia cuando la información (art. 175.4º, inciso inicial) se solicita u0022sin expresión de plazou0022, lo que supone que en ese caso se correlaciona con el supuesto anterior; o bien que se solicite u0022...para un día determinado dentro de los quince días naturales siguientes al de la peticiónu0022, en cuyo supuesto este inciso final de este apartado cuarto debe ponerse en relación con la regla 6ª del art. 354 a), RH., por referirse al mismo tipo de petición para u0022día determinadou0022. Por tanto, la determinación normativa del plazo final (u0022dentro de los quince días naturales siguientesu0022), en nada obsta a que la petición de información se pida y facilite para un día concreto -dentro de ese término-, y sin que por ello exista necesidad, ni lo exija la norma, ni exista interpretación lógica que lleve a otra solución, de que el Registrador siga facilitando información sobre las vicisitudes ulteriores de la finca por la sencilla circunstancia de que el documento ya ha sido otorgado con la intervención notarial; y ello sin perjuicio de que -nuevamente se insiste-, en el supuesto de que no se firme la escritura a la fecha para la que se solicitó la información, como es solo el Notario el que conoce tal circunstancia, a él le corresponderá el obrar diligente de solicitar nueva información hasta que el negocio jurídico pendiente sea finalmente autorizado, y ello en la forma prevenida en los preceptos que se vienen comentando.
El establecimiento de un sistema para la seguridad del tráfico inmobiliario como el diseñado por el Real Decreto de 29 de diciembre de 1994, comporta – como señaló la ST AP Barcelona, Secc. 16ª, de 26 de julio de 2.000 la ineludible consecuencia de que las notas simples que los registros expidan en cumplimiento de sus disposiciones respondan a la realidad registral, pues lo contrario equivaldría a que el público seria inducido a confiar en un sistema reglamentariamente establecido sin que, en realidad, existiese ninguna garantía al respecto, lo cual no resulta admisible de ningún modo. Por tanto, aunque se acepte que haya inexactitudes en este tipo de notas simples que no generen responsabilidad, sí han de producirla las que sean esenciales, porque se omita alguna carga o porque, consignándose alguna, se altere algún elemento fundamental referido a la carga, en particular la cuantía o importe.
La petición de información registral por parte de las Notarías antes d...
Para resolver la cuestión que se plantea debe partirse del sistema de re...
Para responder la pregunta, por un lado hay que concretar el alcance del ...
La redacción actual del artículo 175 del Reglamento Notarial es la culminación de una evolución que comenzó en el Real Decreto 1558/1992, de 18 diciembre, con el fin confesado en su exposición de motivos de que u0022las escrituras públicas de enajenación o gravamen de bienes inmuebles reflejen la verdadera situación registral existente en el momento del otorgamiento de aquéllas y... que, para ganar prioridad, sus copias se presenten en el Registro competente con la mayor celeridad. Cumplidos estos requisitos se evitará que, después de otorgado el documento, los adquirentes tengan conocimiento de que no coincide la titularidad del transmitente o que se ha ocultado la existencia de una carga vigente en el Registrou0022. Seguidamente se perfeccionó en sucesivos Reales Decretos, hasta el texto vigente del Real Decreto 45/2007, de 19 enero que, superando el anterior sistema de comunicación mediante telefax u0022exige del notario que éste acceda a los Libros del Registro de la Propiedad en el momento de la autorización de la escritura, como medio de proporcionar una seguridad jurídica íntegra a quien adquiere un inmueble confiando en el sistema notarial y... que el mismo expida copia autorizada en el mismo día o hábil siguiente cuando contenga acto o negocio susceptible de ser inscrito en el Registro de la Propiedad... dado que, a salvo de que el interesado manifieste lo contrario, el notario deberá remitir telemáticamente la copia autorizada a tales Registrosu0022. La norma impone al notario un obligación de resultado, acceder por medios telemáticos en el momento más próximo a la autorización de la escritura pública a los libros del registro de la propiedad, sin intermediación del registrador, testimoniando e incorporando a la matriz el contenido del acceso telemático, subsidiaria y excepcionalmente se mantiene la posibilidad de solicitar por medio de telefax la información si, por último permite que no se obtenga esta información cuando se trate de acto de liberalidad o cuando el adquirente del bien se declare satisfecho con la información del título y del transmitente.
Por otro lado la responsabilidad tanto de notarios como de registradores es una responsabilidad profesional, que no tiene carácter objetivo y requiere un incumplimiento de deberes. La responsabilidad del notario se encuentra regulada a lo largo de todo el Reglamento Notarial, como derivado del incumplimiento de cada una de las obligaciones que se impone (en la mayoría de los casos expresando que el notario actúa u0022bajo su responsabilidadu0022), mientras que la responsabilidad del registrador está regulada en el Reglamento Hipotecario a partir del artículo 296, en el que se establece la responsabilidad civil de los registradores, enumerando sus supuestos.
El notario, como expone su propio Rto. (Art. 175.1) tiene obligación de ...
Entre los problemas que pueden afectar a los ciudadanos por el tiempo tra...
Y no se trata de un proceder puramente formal, sino material y además bidireccional, en cuanto que al Registrador incumbe, asimismo, revelar al Notario que ha recabado la información, cualquier extremo adicional relevante que se advierta por la entrada en el libro diario en fechas coetáneas posteriores. Es muy relevante considerar en este sentido el tenor del ordinal 5º del artículo 354 a), conforme al cual u0022... deberá comunicar también al Notario, en el mismo día en que se haya producido, la circunstancia de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial. Idéntica obligación incumbe al Registrador respecto de las solicitudes posteriores de información registral relativas a la misma finca y que, procedentes de otros Notarios, reciba en el plazo indicadou0022.
La legislación notarial y la afectante al Registrador de la propiedad qu...
Sin embargo, a la hora de saber cómo se delimita el alcance de la responsabilidad hay que significar que la obligación de pedir y dar información es máxima. De suyo, cuando se aprobó el Decreto de 1992 que introdujo esta obligación el Ministerio de Justicia, en virtud de las atribuciones conferidas en el Real Decreto, dictó una orden de fecha 2 Ago. 1993, en cuyo preámbulo se dice «la plena efectividad del Real Decreto 1558/1992 de 18 de diciembre, exige que se precisan algunos de los puntos sobre la solicitud por los notarios y la expedición por los registradores de la información registral por medio de telefax. Por otro lado, y para dotar de mayor eficacia al propósito del citado Real Decreto de evitar la comisión de fraudes en el tráfico inmobiliario, se ha considerado conveniente imponer a los registradores de la Propiedad la obligación de comunicar a los notarios, además de los datos de titularidad y cargas que prevé el Real Decreto, toda presentación que se haga en el Registro, dentro de los cuatro días siguientes a la expedición de la certificación o nota de documentos relacionados con las fincas de las que se informó con anterioridad, la obligación de informar se extiende también a las peticiones de certificación o notas posteriores a otras que ya se hubieran expedido con relación a las mismas fincasu0022. Con ello, se comprueba que la obligación para ambos es máxima y que en cualquier caso lo que se pretende es conseguir la máxima seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario, por lo que cuando pudiere acreditarse que esta diligencia no se observó por Notario o registrador devendrá la existencia de responsabilidad civil. El Notario y el registrador tienen por disposición legal la obligación de expresar en su actuación la máxima diligencia, por lo que de darse algún tipo de perjuicio para el adquirente que inscribe una adquisición con constancia errónea de que está libre de cargas el inmueble cuando las tiene existirá responsabilidad para aquél que no haya cumplido su obligación bien de interesarlo, no suministrarlo, o facilitarla cuando estuvo en disposición de evitar el error registral.

References: artículo 175
 artículo 1
 artículo 146
 Real Decreto 
 artículo 175
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 296
 artículo 354
 Real Decreto 
 Real Decreto