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Timestamp: 2020-07-06 11:00:26+00:00

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Zur Mietminderung wegen von einem Flüchtlingsheim ausgehenden Lärm- und Geruchsimmissionen | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
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Zur Mietminderung wegen von einem Flüchtlingsheim ausgehenden Lärm- und Geruchsimmissionen
AG Wedding, Urteil vom 13. März 2017 – 9 C 46/16
1. Es wird festgestellt, dass die Kläger berechtigt sind, die Miete für die von ihnen innegehaltene Mietwohnung im Hause … für den Zeitraum Mai 2016 bis einschließlich September 2016 um monatlich 8 % der Bruttowarmmiete zu mindern.
2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger anteilig in Höhe von 109,48 € von der Kostenforderung ihres Prozessbevollmächtigten für die außergerichtliche Tätigkeit aus dessen Kostenrechnung vom 25. Januar 2016, Rechnungsnummer 1600062, freizustellen und den Betrag in Höhe von 109,48 € an den Prozessbevollmächtigten der Kläger zu zahlen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten zu 8 %, den Klägern als Gesamtschuldnern zu 92 % auferlegt. In diesem Umfang tragen die Kläger als Gesamtschuldner auch die außergerichtlichen Kosten der Streithelferinnen. Im Übrigen tragen die Streithelferinnen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des für den jeweiligen Vollstreckungsgläubiger aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsschuldner vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Kläger sind seit dem 01. April 2014 Mieter der Wohnung … . Der Mietzins beträgt monatlich 928,- € brutto warm. Vermieterin ist die Beklagte.
Die Wohnzimmer-, Schlafzimmer- und Balkonfenster der klägerischen Wohnung weisen in Richtung des auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindlichen Grundstücks … . Dieses Grundstück wurde bis in das Jahr 2011 als Schuldgelände und von diesem Zeitpunkt an von einem Künstlerprojekt genutzt. Seit März 2015 dient das Gebäude der Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern. Außerhalb des Gebäudes befinden sich Dusch- und Sanitärcontainer. Bei entsprechenden Witterungsbedingungen spielt sich das Leben der Bewohner zu großen Teilen außerhalb des Gebäudes ab.
Ausweislich des vorliegenden Grundbuchauszuges (Bl. 65-73 d.A.) stand das Grundstück … zunächst im Eigentum der Beklagten, bevor aufgrund Auflassung vom 18. Juni 2015 am 29. Juli 2015 die Streithelferin zu 1.) als Eigentümerin eingetragen wurde.
Die Kläger behaupten, dass in der Flüchtlingsunterkunft mittlerweile ca. 400 Personen untergebracht seien. Von dem Grundstück gingen von frühmorgens bis in die späten Abendstunden erhebliche Lärm- und Geruchsbelästigungen aus. Zu diesen Umständen trügen insbesondere das tägliche Abpumpen der Toilettencontainer, die außerhalb des Gebäudes stattfindende Essensausgabe, Auseinandersetzungen zwischen den Bewohnern, Polizei- und Notarzteinsätze sowie tägliche Mannschaftsspiele der Bewohner bei. Im Sommer sei infolgedessen weder eine Nutzung des Balkons noch ein Öffnen der Fenster möglich.
Weiter behaupten die Kläger, dass zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses sowohl sie selbst als auch die Beklagte davon ausgegangen seien, dass das Grundstück zu gegebener Zeit wieder zu schulischen oder jedenfalls vergleichbaren Zwecken genutzt werden würde.
Die Kläger meinen, dass durch die veränderten Umstände die Mietsache mangelhaft sei und sie zur Minderung berechtigt seien.
Mit ihrer Klage machen die Kläger Rückzahlung eines Minderungsbetrages in Höhe von 92,80 € für den Monat Januar 2016 geltend, für den sie zunächst die vollständige Miete überwiesen hatten. Ferner begehren sie die Feststellung, dass sie auch weiterhin zur Mietminderung berechtigt sind, und machen außergerichtliche Rechtsanwaltskosten geltend.
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 92,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Klageerhebung zu zahlen;
2. festzustellen, dass die Kläger berechtigt sind, aufgrund der Nutzung des Schulgebäudes … als Asyl- bzw. Flüchtlingsunterkunft wegen der damit einhergehenden Geruchs- und Lärmbelästigungen die Miete für die von ihnen innegehaltene Mietwohnung im Hause … ab dem 01. Februar 2016 bis zur Beseitigung der Mängel um monatlich 10 % der Bruttowarmmiete in den Monaten Oktober bis April und um 15 % der Bruttowarmmiete in den Monaten Mai bis September zu mindern;
3. die Beklagte zu verurteilen, die Kläger von der Kostenforderung ihres Prozessbevollmächtigten für die außergerichtliche Tätigkeit aus dessen Kostenrechnung vom …, in Höhe von 600,71 € freizustellen und diesen Betrag an den Prozessbevollmächtigten der Kläger zu zahlen.
Die Beklagte meint, dass die seitens der Kläger vorgetragenen Umstände selbst für den Fall, dass die klägerischen Behauptungen zutreffen würden, keine Mangelhaftigkeit der Wohnung begründeten.
Die Streithelferin zu 1. ist dem Rechtsstreit am 21. April 2016, die Streithelferin zu 2. am 21. Juli 2017 auf Seiten der Beklagten beigetreten.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst den eingereichten Anlagen verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme im Rahmen eines Ortstermins sowie durch Vernehmung der Zeugen … . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 18. August 2016, 31. Oktober 2016, 15. Dezember 2016 und vom 6. Februar 2017 verwiesen (Bl. 121-122, 142-146, 156-160 und 167-171 d.A.).
Gem. § 260 ZPO steht es den Klägern frei, mehrere Anträge in einer Klage zu verbinden.
Die Zulässigkeit der Streitgenossenschaft auf Klägerseite folgt aus §§ 59, 60 i.V.m. § 260 ZPO analog. Das gem. § 256 Abs. 1 ZPO für den Klageantrag zu 2.) erforderliche Feststellungsinteresse folgt für die Kläger daraus, dass ihnen die Beklagten die Berechtigung zur Mietminderung streitig machen.
Die Klage ist jedoch lediglich teilweise begründet.
Hinsichtlich des Klageantrages zu 1.) ist die Klage unbegründet.
Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung in Höhe von 92,80 € aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, der einzigen in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage, besteht nicht.
Denn die seitens der Kläger veranlasste Zahlung des vollständigen Mietzinses in Höhe von 928,- € brutto warm für den Monat Januar 2016 erfolgte mit Rechtsgrund. Der Mietzins war in diesem Zeitraum nicht gemindert.
Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Gebrauchsüberlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert, oder wenn ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Die Mangelhaftigkeit setzt voraus, dass der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Dies kann seine Gründe auch in außerhalb der physischen Beschaffenheit der Mietsache selbst liegenden Umständen haben, sofern diese zu einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Sache und damit zu einem sog. Umfeldmangel führen (Häublein in: MünchKom., BGB, 7. Aufl., § 536, Rzi. 14 f.).
Ein solcher erheblicher Umfeldmangel kann für den Monat Januar 2016 indes nicht konstatiert werden. Die seitens der Kläger dargestellten Lärm- und Geruchsimmissionen führten zwar außerhalb, nicht aber während der Heizperiode (Oktober bis einschließlich April) zu einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung der klägerischen Wohnung.
Es steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass in den vergangenen Sommermonaten (Mai bis einschließlich September 2016) von dem Grundstück … sowie von dessen Bewohnern Immissionen ausgingen, die zu einer unmittelbaren und nicht unerheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der klägerischen Wohnung führten.
Zwar waren im Rahmen des am 18. August 2016 um 16.00 Uhr durchgeführten Ortstermins vom Balkon der klägerischen Wohnung lediglich Kinderstimmen beim Spielen zu vernehmen, die den Geräuschen, die von einem Schulgebäude ausgehen, entsprechen, allerdings waren im Rahmen der gem. § 286 Abs. 1 ZPO vorzunehmenden Gesamtwürdigung auch die Aussagen der im Laufe des Rechtsstreits vernommenen Zeugen zu berücksichtigen.
Mit Ausnahme der Zeugen …, die jedoch auch bekundeten, selten zu Hause zu sein, bekundeten sämtliche Zeugen übereinstimmend, dass von dem Grundstück … sowie von dessen Bewohnern Lärm ausgehe, der in den jeweiligen Wohnungen zu vernehmen sei. Mehrere Zeugen bekundeten, dass Ruhestörungen insbesondere von dem bereits frühmorgens im Einsatz befindlichen Abpumpfahrzeug sowie im Rahmen der ebenfalls frühmorgens stattfindenden Übergabe des eingesetzten Wachpersonals ausgingen und sich dann bis in die Abendstunden durch das Verhalten der Bewohner sowie regelmäßige Polizei-und Rettungseinsätze fortsetzten. In den Sommermonaten müssten Fenster daher geschlossen bleiben und könnten Balkone nicht genutzt werden.
Das Gericht sieht keinen Anlass, an der Glaubhaftigkeit der einzelnen Zeugenaussagen zu zweifeln. Zwar sind sämtliche Zeugen aufgrund ihrer Stellung als Mieter eher dem Lager der Kläger zuzuordnen, allerdings vermag dieser Umstand ihre Glaubwürdigkeit nicht zu erschüttern. Auch die Anwesenheit des Zeugen … während der Zeugenvernehmung am 15. Dezember 2016 macht dessen Vernehmung weder unzulässig noch dessen Aussage unverwertbar (Damrau in: MünchKom, ZPO, 5. Aufl., § 394, Rzi. 3).
Die geschilderten Aussagen stimmen weitestgehend miteinander überein und stehen im Einklang mit den Behauptungen der Kläger. Es erscheint plausibel, dass von einem Grundstück, auf dem eine Vielzahl von Menschen untergebracht ist, die dort einen Großteil ihres Alltags verbringen, ein nicht unerheblicher Geräuschpegel ausgehen kann.
Die vorstehenden Umstände stellen in Bezug auf die Wohnung der Kläger für die Sommermonate eine Abweichung vom vertraglich vorausgesetzten Zustand dar. Hierbei kann dahinstehen, ob im Rahmen der seinerzeitigen Wohnungsbesichtigung zwischen den Klägern und dem Mitarbeiter der Hausverwaltung, Herrn …, eine Beschaffenheitsvereinbarung über die künftige Nutzung des Grundstücks getroffen wurde. Denn infolge des für alle Parteien ersichtlichen Umstands, dass das Grundstück mit einem Schulgebäude bebaut war, wurde die künftige Nutzung des Grundstücks zu schulischen oder zumindest mit vergleichbaren Immissionen verbundenen Zwecken für den Abschluss des Mietvertrages vorausgesetzt. Mit einer solchen Veränderung, wie sie letztlich eintrat, konnten und mussten die Kläger hingegen nicht rechnen.
Dem steht auch die seitens der Beklagten angeführte sog. Bolzplatzentscheidung des BGH (vgl. NJW 2015, 2177) nicht entgegen. Dieser lag mit der Errichtung eines Bolzplatzes auf einem Schulgelände ein gänzlich anderer Sachverhalt zugrunde. Dort ging es um die Frage, ob während der Dauer des Mietverhältnisses von dem benachbarten Schulgelände keine höheren Lärmeinwirkungen ausgehen dürfen, als bei Vertragsbeginn. Das Grundstück wurde sowohl bei Mietbeginn als auch nach Errichtung des Bolzplatzes weiterhin als Schulgelände genutzt.
Demgegenüber wenden sich die Kläger des hiesigen Rechtstreits gegen eine vollkommen veränderte Nutzung des Grundstückes …, und zwar statt ursprünglich durch Kinder bzw. Jugendliche an regelmäßig nicht mehr als fünf Tagen pro Woche für eine begrenzte Anzahl an Stunden durch Menschen sämtlicher Altersstufen für täglich 24 Stunden. Zudem erkennt in der zitierten Entscheidung auch der BGH an, dass die Annahme einer konkludenten Parteiabrede hinsichtlich des Fortbestands der ursprünglichen Umweltbeziehungen nicht in jedem Fall ausgeschlossen ist. Im Übrigen sei darauf hingewiesen, dass die seitens des BGH geäußerte Rechtsauffassung durchaus nicht unumstritten ist (vgl. etwa Ghassemi-Taber, NJW 2015, 2849; Föller, WuM 2015, 478).
Die Höhe der Minderung richtet sich insbesondere nach der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Beeinträchtigung (Häublein in: Münchener Kommentar, BGB, 7. Aufl., § 536, Rzi. 30). Nach den Aussagen der im Verlauf des Rechtsstreits vernommenen Zeugen handelt es sich bei den störenden Immissionen überwiegend um Lärm, der dazu führt, dass in den Sommermonaten Balkone nicht genutzt und Fenster nicht geöffnet werden können. Lediglich vereinzelt bekundeten Zeugen, dass sie sich auch durch etwaige Gerüche belästigt fühlten. Soweit Zeugen über nicht ordnungsgemäß entsorgte Abfälle berichteten, war dies mangels diesbezüglichem Vortrag der Kläger außer Acht zu lassen. Zu berücksichtigen war jedoch, dass nicht alle gehörten Zeugen bekundeten, die Geräuschimmissionen als gleich störend zu empfinden. Neben den oftmals abwesenden Zeugen … bekundete etwa auch die Zeugin …, dass an manchen Tagen so gut wie nichts zu hören sei. Letztlich war zu beachten, dass die Kläger zum Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses von einer zukünftigen Nutzung des Grundstücks … zu schulischen Zwecken ausgingen, womit sich der Geräuschpegel ebenfalls – wenn auch in geringerem Maße – erhöht hätte. Nach alledem hält das Gericht für die vergangenen Sommermonate eine Minderung in Höhe von 8 % für angemessen, § 287 ZPO.
Demgegenüber fehlt es für die in die Heizperiode fallenden Monate, und damit auch für den Monat Januar 2016, an einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der klägerischen Wohnung. Die Kläger selbst tragen vor, dass die Freiflächen in den Wintermonaten weniger genutzt werden. Diverse Zeugen bekundeten, dass die von dem Grundstück ausgehenden Geräuschimmissionen in den Wintermonaten bedeutend geringer seien.
Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass während der Heizperiode die Fenster für gewöhnlich nicht länger als nötig geöffnet werden und eine intensive Balkonnutzung nicht erfolgt, kann nicht festgestellt werden, dass die Tauglichkeit der klägerischen Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch durch die von dem Grundstück … ausgehenden Geräuschimmissionen in den Wintermonaten gemindert wäre.
Hinsichtlich des Klageantrages zu 2.) ist die Klage nur teilweise begründet.
Für die Monate Mai 2016 bis einschließlich September 2016 ist die Miete gem. § 536 Abs. 1 BGB um 8 % gemindert. Wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, stellen die von dem Grundstück und seinen Bewohnern in den vergangenen Sommermonaten ausgehenden Immissionen einen Umfeldmangel der von den Klägern bewohnten Wohnung dar, der sie zur Mietminderung in Höhe von 8 % berechtigt.
Eine Berechtigung der Kläger zur Mietminderung für die in die Heizperiode fallenden Monate kann demgegenüber nicht festgestellt werden. Insoweit fehlt es nach den obigen Ausführungen an einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der klägerischen Wohnung.
Ebenfalls nicht festgestellt werden kann eine Mietminderungsberechtigung der Kläger für den in der Zukunft liegenden und nicht in die Heizperiode fallenden Zeitraum ab April 2017. Dies ergibt sich daraus, dass zum jetzigen Zeitpunkt nicht absehbar ist, wie sich die Situation rund um die auf dem Grundstück befindliche Unterkunft in der Zukunft entwickelt. Aus der Beeinträchtigung der klägerischen Wohnung in den vergangenen Sommermonaten kann nicht gefolgert werden, dass sich dies im darauffolgenden Jahr in gleicher Weise wiederholt.
Hinsichtlich des Klageantrages zu 3.) ist die Klage ebenfalls lediglich teilweise begründet.
Die Kläger können von der Beklagten verlangen, sie von der Kostenforderung ihres Prozessbevollmächtigten für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 109,48 € freizustellen und diesen Betrag an den Prozessbevollmächtigten der Kläger zu zahlen, § 257 S. 1 BGB.
Ausgehend vom Erfolg der Klage zur Mietminderung reduziert sich auch der dem Erstattungsanspruch zugrunde zu legende Gegenstandswert (OLG Frankfurt, Urteil vom 19. August 2009 – 7 U 23/08). Dieser beträgt 371,20 €. Eine Gebühr daraus beträgt 45.- €, die 1,6-fache Gebühr 72,00 €. Zuzüglich Pauschale von 20,- € und 19 % Mehrwertsteuer errechnen sich 109,48 €.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, 101 Abs. 1 ZPO sowie aus §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1, S. 2 i.V.m. § 709 S. 2 ZPO.
OLG Braunschweig, Urteil vom 18.10.2011 - 1 U 68/10 Keine Mietminderung wegen Baumaßnahmen in der…
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References: § 260
 § 260
 § 256
 § 812
 § 536
 § 536
 § 286
 § 394
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 536
 § 287
 § 536
 § 257
 § 709