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Timestamp: 2017-07-23 20:31:59+00:00

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Am 01.05.2013 trat ein neues Mietrecht in Kraft, welches grundlegende Änderungen für Eigentümer und Mieter beinhaltet. Neben wenigen positiven Regelungen für Bewohner einer Mietwohnung ändert sich jedoch vor allem für Vermieter die neue Rechtslage zum Positiven. Daher werden die neuen Gesetzte durchaus kritisch betrachtet.
Der nachfolgende Artikel soll Ihnen einen schnellen und informativen Überblick über die neue Mietrechtsreform geben. Am Ende des Textes finden Sie die geänderten Vorschriften aus dem BGB und der ZPO (Zivilprozessordnung).
1.	Keine Mietminderung in den ersten 3 Monaten bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen
Eine Mietminderung durch den Mieter darf bei der Durchführung energetischer Modernisierungsmaßnahmen in den ersten 3 Monaten nicht mehr erfolgen, er muss die Unannehmlichkeiten (wie z.B. Lärm, Dreck, usw.), die durch diese entstehen, hinnehmen. Finden andere Modernisierungen statt, sei es im oder außerhalb des Hauses sowie bei Reparaturen und Instandhaltungen, kann der Mieter nach wie vor die Miete kürzen.
2.	Mieterhöhung nur bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen
Eine Mieterhöhung von jährlich 11 Prozent ist nur gerechtfertigt, wenn es sich ausschließlich um Modernisierungsmaßnahmen handelt, die dazu dienen, Heizkosten - also Endenergie- einzusparen.
3.	Keine Gutachten zur Effizienz der Energieeinsparung mehr nötig, Pauschalwerte reichen zur Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhung aus
Vermieter müssen nun nicht mehr, wie bisher, teure Gutachter beauftragen, die eine detaillierte Darlegung der Einsparungen vornehmen, die durch Modernisierungsmaßnahmen entstehen würden. Im Zuge des neuen Gesetzes reicht es nun vollkommen aus, sich auf anerkannte Pauschalwerte zu berufen. Diese dienen ebenfalls zur Begründung, Modernisierungsmaßnahmen einzuleiten bzw. anzukündigen, die dann eine Mieterhöhung mit sich bringen. Der Vermieter ist jedoch an bestimmte Hinweis- und Ankündigungspflichten gebunden. Dies bedeutet aber, dass dadurch Zustimmungsfristen entstehen und seitens des Mieters beachtet werden müssen, auf die im nächsten Abschnitt näher eingegangen wird. 4.	Härtefallregelung bezüglich der Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen und Fristdauer zur Begründung des Härtefalls
Der Mieter muss grundsätzlich angekündigte Modernisierungen und besonders energetische Maßnahmen dulden. Kann dieser sich jedoch auf Gründe berufen, die einen besonderen Härtefall darstellen, müssen die jeweiligen Interessen betrachtet und gegenüber gestellt werden. Diese Interessen bestehen zum einen aus denen des Mieters auf der einen Seite und jenen des Vermieters auf der anderen. Nun kommt aber noch eine Interessenabwägung bezüglich der Energieeffizienz und des Klimaschutzes hinzu, die zusätzlich miteinbezogen werden muss. Um sich auf die Härtefallregelung berufen zu können, muss eine Frist von einem Monat nach der Ankündigung zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen eingehalten werden.
Wird als Härtefall angegeben, die Mieterhöhung nicht bezahlen zu können, stellt dies mit der neuen Regelung keinen Grund mehr dar, die Modernisierung stoppen oder hinauszögern zu können. Der Vermieter kann diese wie geplant durchführen und somit den Wert seiner Immobilie steigern, da finanzielle Härtefälle erst nach den Maßnahmen berücksichtigt und geprüft werden. Dies betrifft ebenfalls Modernisierungen, die nicht im Rahmen der Energieeffizienzsteigerung stattfinden. 5.	Wärmelieferung für Gebäude durch spezialisierte Unternehmen (Wärmecontracting)
Eine weitere gesetzliche Neuregelung beinhaltet das sogenannte Contracting. Dies bedeutet, dass spezielle Firmen im Auftrag des Vermieters die Anlage für Warmwasser und die Heizung bereitstellen. Dadurch wird der Vermieter von dieser Aufgabe entbunden. Er muss dabei darauf achten, dass für die Mieter keine höheren Kosten als bisher entstehen (Warmmietenneutralität).
6.	Neue Rechtsgrundlage zur Ermittlung von Vergleichsmieten Die ortsspezifischen Vergleichsmieten werden in Zukunft unter neuen Gesichtspunkten ermittelt. Unter Aspekten wie bisher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung werden energetische Ausstattung und Beschaffenheit mit in den Mietspiegel einbezogen.
7.	Absenkung der Kappungsgrenze Die einzelnen Bundesländer können nun durch Erlassen von Rechtsverordnungen (bisher nur in Berlin und München geplant) eine Mietobergrenze für Städte oder beliebte Stadtviertel festlegen. Wenn ein Bundesland diese Ermächtigung nutzen möchte, bedeutet dies, dass die Miete in bestehenden Mietverhältnissen dieser Gebiete innerhalb von 3 Jahren nur noch um 15% erhöht werden kann. Bisher lag die sogenannte Kappungsgrenze bei 20 %.
8.	Neue Regelungen bei Mietzahlungsrückständen, Mietminderung, Nichtzahlen von vereinbarter Mietkaution und Räumungsverfahren
Der Vermieter bekommt durch die neue Gesetzgebung rechtliche Grundlagen an die Hand, um zahlungsunfähigen bzw. zahlungsunwilligen Mietern schneller kündigen zu können, wenn sie im Rückstand sind, die Miete gemindert oder die Kaution nicht bezahlen. In diesem Fall kann sogar eine fristlose Kündigung in Betracht kommen.
Wird eine Räumungsklage eingereicht, ist es möglich eine Räumung der Wohnung aller Bewohner, nicht mehr nur gegen den Mieter, dessen Unterschrift der Mietvertrag trägt, per einstweiliger Verfügung zu veranlassen, besonders dann, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, rückständige Mieten zu zahlen oder -nach Erlass einer Sicherungsanordnung- keine Sicherheiten durch z.B. Bürgschaften bieten kann, um Mietrückstände doch noch begleichen zu können. Die Gerichte werden nach der Neuregelung dazu angehalten, diese Prozesse vorrangig zu behandeln. Ebenso kann der Vermieter nun nach einer Räumung sein Vermieterpfandrecht geltend machen, was bedeutet, dass dieser nicht mehr die hohen Kosten für Abtransport und Lagerung zurückgelassener Gegenstände des Mieters tragen muss, sondern sich entscheiden kann, selbst für die Entrümpelung zu sorgen bzw. zu verwerten. Er kann hierbei jedoch haftbar für eventuell entstanden Schaden gemacht werden.
9.	Kündigungsschutz bei Eigenbedarfsanmeldung auch bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts
Wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, darf einem Mieter nicht aufgrund eines Eigenbedarfsanspruchs gekündigt werden, da eine Sperre von 3 Jahren besteht. Dieser Kündigungsschutz konnte umgangen werden, indem sich der Kaufinteressierte mit anderen Käufern zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammenschloss. So war es möglich, weitere Wohnungen aufzukaufen, um dann im Namen der Gesellschafter Eigenbedarf anzumelden und den Mietern vorzeitig zu kündigen. Die Objekte wurden erst anschließend zu Eigentumswohnungen deklariert und konnten dann verkauft werden.
Das neue Mietrecht schiebt diesem Vorgehen jetzt einen Riegel vor, da der Kündigungsschutz von 3 Jahren auch weiterhin bestehen bleibt, wenn der Kauf eines Immobilienkomplexes durch mehrere Personen bzw. Gesellschaften bürgerlichen Rechts erfolgt.
Neue Vorschriften aus dem BGB und der ZPO (Zivilprozessordnung)
(1) Hat die Mietsache zu Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) Absatz 1 Sätze 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
§ 554 BGB wird aufgehoben
1.	durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2.	durch nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3.	durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4.	durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5.	durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6.	die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7.	durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:
1.	die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
2.	den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
3.	den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
§ 555f BGB - Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
1.	zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,
2.	Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters,
3.	künftige Höhe der Miete.
(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme und Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn
1.	die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und
2.	die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen.
Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahme nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 Prozent wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummern 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
1.	die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist oder
2.	die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. § 555c Absatz 3 gilt entsprechend.
(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn
1.	der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder
2.	die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent überschreitet.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Miet-verhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(3) Ergänzend zu § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 gilt:
1.	Im Falle des § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2.	Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Absatz 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3.	Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
1.	an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
2.	zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu 10 Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahren zu bestimmen.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Absatz 1, § 555a Absatz 1 bis 3, § 555b, § 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
§ 272 ZPO - Bestimmung der Verfahrensweise
1.	die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und
2.	die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt deren Glaubhaftmachung.
(4) Soweit dem Kläger nach dem Endurteil oder einer anderweitigen Regelung ein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistung nicht zusteht, hat er den Schaden zu ersetzen, der dem Beklagten durch die Sicherheitsleistung entstanden ist. § 717 Abs. 2 Satz 2 gilt entsprechend.
§ 760 ZPO - Akteneinsicht; Aktenabschrift
(2) Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, werden von dem Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Schuldner oder, wenn dieser abwesend ist, einem Bevollmächtigten des Schuldners oder einem erwachsenen Familienangehörigen, einer in der Familie beschäftigten Person oder einem erwachsenen ständigen Mitbewohner übergeben oder zur Verfügung gestellt.
<(3) Der Gläubiger kann bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jederzeit vernichten. Der Gläubiger hat hinsichtlich der Maßnahmen nach den Sätzen 1 und 2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
§ 940a ZPO - Räumung von Wohnraum
(2) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.
(3) Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.

References: § 554
 § 555
 § 559

§ 555
 § 555
 § 559
 § 555
 § 555
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 546
 § 573
 § 552
 § 555
 § 555
 § 555
 § 555
 § 555
 § 555
 § 569
 § 556
 § 556
 § 569

§ 272
 § 717

§ 760

§ 940