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Timestamp: 2020-04-09 08:17:21+00:00

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Renovierung bei Auszug: Neues Gesetz 2019 regelt die Kostenumlage auf den Mieter (Foto: Shutterstock - Zivica Kerkez)
By Marius Beilhammer on	 28. Oktober 2019 Miet-, Wohnungs- Eigentums- Recht
Sie möchten wissen, welche Kosten für die Renovierung bei Auszug aus der Mietwohnung anfallen? Ein neues Gesetz in 2019 regelt viele Dinge bei Mietsachen neu. Vor allen Dingen können Vermieter Modernisierungskosten nicht mehr in gleichem Umfang wie zuvor auf die Mieter umlegen. Was genau das bedeutet und ob auch Renovierungskosten hier eingeschlossen sind, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Was genau versteht man unter der Renovierung bei Auszug aus der Mietwohnung?
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Ein neues Gesetz 2019 enthält viele Änderungen bezüglich der Kostenumlage bei Modernisierungen. Unter Modernisierung versteht man alle baulichen Veränderungen, die den Wohnkomfort anheben. Das kann eine Umgestaltung der Grundrisse sein, aber auch Maßnahmen die die Energiekosten senken, wie eine Dämmung. Ein neuer Aufzug oder ein nachträglich angebauter Balkon zählen ebenfalls zu Modernisierungen.
Renovierungen hingegen umfassen alle Maßnahmen, die dem Erhalt eines bestimmten Status dienen. Das sind zum Beispiel das regelmäßige Streichen der Wände, der Austausch kaputter Fliesen oder das Abschleifen des Parkettbodens. Der Wohnkomfort wird also nicht gesteigert, sondern lediglich erhalten.
Während im neuen Gesetz 2019 die Modernisierungskosten Umlage auf den Mieter neu geregelt wurde, hat sich bei den Renovierungskosten nichts verändert. Hier ist der Gesetzgeber seit eh und je eher auf der Seite der Mieter. Er sieht viele Arbeiten zum Erhalt der Wohnung als Angelegenheit des Vermieters. Lediglich kleinere Schönheitsreparaturen muss ein Mieter vornehmen, wenn er umzieht.
Auch mit dem neuen Gesetz 2019 sind unter gewissen Umständen Schönheitsreparaturen nötig, zum Beispiel wenn zu viele Löcher in die Wände geschlagen wurden. Viele Mieter sehen deshalb von einer ansprechenden Wohnraumdekoration ab, obwohl sie Fotos an den Wänden toll fänden. Gehören Sie auch zu diesem Kreis, dann sollten Sie sich jetzt unser Video zur Bilderkralle ansehen.
Hier zeigen wir Ihnen, wie Sie ganz einfach Bilder an der Wand befestigen können, ohne große Löcher zu schlagen. Sie brauchen dafür nicht einmal Werkzeug: Drücken Sie die Bilderkralle einfach in die Wand und schon können Sie Bilder oder andere Dekoobjekte aufhängen. Wenn Sie umdekorieren oder ausziehen, lässt sich die Bilderkralle mit einem Handgriff entfernen und hinterlässt keine Beschädigung in der Wand.
Es gibt so schöne Helfer für das Badezimmer, die im Handumdrehen Ordnung und Platz schaffen. Das können weitere Handtuchhaken oder Halter für Zahnbürsten oder den Föhn sein. Doch wahrscheinlich werden Sie als Mieter davon absehen diese zu montieren, denn dafür müssten Sie ja Löcher in die Fliesen bohren. In diesem Video zeigen wir Ihnen, wie Sie ohne ihre Fliesen zu beschädigen so viele Accessoires aufhängen, wie Sie möchten. Es dauert nur wenige Minuten und alles hält bombenfest. Der Clou: Wenn Sie ausziehen, lassen sich die Haken in kurzer Zeit rückstandslos wieder entfernen. So haben Sie keinen Stress und müssen nicht renovieren.
Das neue Gesetz aus 2019 bringt wenig Änderungen bezüglich der Regelungen zur Renovierung bei Auszug. Grundsätzlich einmal besteht keine generelle Renovierungspflicht, sondern die Wohnung muss in einem besenreinen Zustand verlassen werden. Das heißt, dass Sie alle Gegenstände aus der Wohnung entfernen müssen und die Böden sauber gekehrt sein müssen. Teppiche müssen Sie gründlich saugen und falls sich am Boden Flecken finden, entfernen Sie diese. Zu einer Reinigung der Fenster oder des Badezimmers kann Sie der Vermieter nicht zwingen.
In ihrem Mietvertrag kann außerdem noch eine sogenannte Renovierungsklausel stehen. Diese muss aber bestimmte Voraussetzungen erfüllen, damit Sie überhaupt gültig ist.
Die Renovierungsklausel darf keinen starren Regeln folgen, sondern muss den tatsächlichen Zustand der Wohnung berücksichtigen. Steht nun zum Beispiel ein Satz wie, bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht zu renovieren im Mietvertrag ist die ungültig. Vielmehr muss festgehalten sein, dass nur wirklich renovierungsbedürftige Stellen einzufordern sind.
Haben Sie in Ihrem Mietvertrag eine Klausel stehen, die Sie zur Renovierung in bestimmten Zeitabständen auffordert, dann dürfen sie diese Arbeiten bei der Endrenovierung berücksichtigen. Wurde eine Küche zum Beispiel erst vor einem Jahr gestrichen, müssen sie diese nicht noch einmal streichen.
Grundsätzlich darf Sie der Vermieter auch nicht zu beliebigen Renovierungsarbeiten verpflichten. Das Abziehen und Einölen des Parketts ist ebenso nicht ihre Aufgabe wie das Streichen von Fenstern und Türen im Außenberiech. Der Gesetzgeber beschränkt die Renovierungspflicht auf kleinere Schönheitsreparaturen wie dem Streichen der Wände der Decken oder Fußböden oder der Fester und Türen im Innebereich.
Haben Sie ursprünglich eine unrenovierte Wohnung bezogen, dann sind Sie von allen Schönheitsreparaturen bei Auszug befreit. Diese gilt völlig unabhängig davon, ob Sie mit Ihrem Vermieter andere Regelungen getroffen haben.
Auch bezüglich der Ausübung der Arbeiten gibt es Vorschriften. So darf Ihnen der Vermieter keine konkreten Farben vorschreiben, in denen Sie die Wände zu streichen haben. Er hat ein Anrecht auf eine neutrale Farbe die eine breite Interessengruppe anspricht. Dasselbe gilt für Tapeten: Ein dezentes Muster in einer neutralen Farbe muss er akzeptieren.
In manchen Mietverträgen fordern die Vermieter eine fachmännische Renovierung der Wohnung oder das Hinzuziehen von Handwerkern. Das ist unzulässig, denn der Mieter darf die Arbeiten in mittlerer Qualität auch selbst ausführen.
Ein neues Gesetz in 2019 macht die alten Präzedenzfälle nicht ungültig. Damit Sie bei einem Interessenkonflikt von vorneherein überzeugen können, haben wir Ihnen hier wichtige Urteile des BGH zusammengefasst.
BGH 13. 01. 2010- VIII ZR 48/09
Der Vermieter kann den Mieter nicht per Vertrag zum Abziehen und Wiederherstellen des Parketts verpflichten.
Laut § 28 Abs.4 S.3 der II. Berechnungsverordnung zählen zu den Schönheitsreparaturen, welche dem Mieter auferlegt werden, dürfen folgende Arbeiten:
Wenn im Mietvertrag die Verpflichtungen darüber hinaus ausgedehnt werden, dann ist die gesamte Klausel unwirksam.
BGH 05. 04. 2006 – VIII ZR 109/05 und VIII ZR 152/05
Der Vermieter kann nicht von seinem Mieter verlangen, alle Tapeten, die im Laufe der Mietzeit angebracht wurden, pauschal zu entfernen. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.
Korrekt ist es, die vertragliche Klausel so zu gestalten, dass der letzte Zeitpunkt der Schönheitsreparatur, die Mietdauer und der allgemeine Zustand der Tapete berücksichtigt wird.
Ein Beispiel für eine unwirksame Klausel ist: „ Beim Auszug müssen alle vom Mieter angebrachten Tapeten und Bodenbeläge entfernt werden. Dabei sind alle Schäden an Wand- und Deckenputz zu beheben“
BGH 09.06. 2010 – VIII ZR 294/09
Besteht der Vermieter laut Mietvertrag darauf, einen Fachhandwerker mit der Ausführung notwendiger Schönheitsreparaturen zu betreuen, dann ist dies unwirksam.
Der Vermieter kann nur eine Ausführung in mittlerer Qualität verlangen. Ferner muss er dem Mieter gestatten, die Arbeiten in kostengünstiger Eigenleitung zu erbringen. Die Schönheitsreparaturen müssen jedoch zumindest fachgerecht ausgeführt werden.
Beispiele für Formulierungen, die eine Unwirksamkeit der Klausel im Mietvertrag nach sich ziehen sind zum Beispiel „fachmännisch“, „Der Mieter muss die Schönheitsreparaturen ausführen lassen“, „durch einen Fachbetrieb“, oder Ähnliches.
BGH 18.03.2015- VIII ZR 185/14
Sind Sie ursprünglich in eine unrenovierte Wohnung gezogen, und hat der Vermieter Ihnen keinen angemessenen Ausgeleich für anstehende Renovierungsarbeiten gewährt, dann müssen sie beim Auszug auch nicht renovieren.
Grundlage dieser Entscheidung ist, dass der Mieter nur zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann, die durch seinen eigenen Gebrauch der Mietsache entstehen. Würde der Mieter verpflichtet werden, eine ursprünglich unrenovierte Wohnung zu renovieren, würde er Abnutzungserscheinungen des Vormieters beseitigen. Das stellt eine unangemessene Benachteiligung dar im Sinne des § 307 BGB.
Achtung: Die Beweispflicht für den ursprünglichen Bezug einer unrenovierten Wohnung liegt beim Mieter.
Der Tag der Wohnungsübergabe naht und es ist noch viel zu viel zu erledigen? Diesen Stress können Sie sich sparen, wenn Sie unsere Checkliste zur Wohnungsübergabe abhaken:
Wichtige Themen weit im Voraus klären: Schon zwei bis drei Wochen vor dem Auszug sollten Sie sich mit Ihrem Vermieter treffen und die Sachlage zu anstehenden Schönheitsreparaturen klären. Haben Sie Einbauten vorgenommen, ist es jetzt auch an der Zeit zu besprechen, ob diese entfernt werden oder in der Wohnung belassen werden sollen.
Einen günstigen Termin suchen: Legen Sie den eigentlichen Übergabetermin nicht auf den letzten Tag der Mietzeit. Falls noch etwas ansteht, dann können Sie noch nachbessern. Außerdem empfehlen wir zur Übergabe bei Tageslicht. Zumindest sollten ausreichend Glühbirnen installiert sein.
Nehmen Sie das Übergabeprotokoll vom Einzug mit. Sie haben vielleicht viele Jahre in der Wohnung gelebt und so richtig weiß nun keiner mehr, ob der Kratz im Parkett damals schon vorhanden war oder nicht. Deshalb sollten Sie das Übergabeprotokoll vom Einzug mitnehmen und mögliche Schäden, die der Vermieter anmerkt sofort gegenchecken. Sind diese vielleicht schon vorhanden gewesen? Dann lässt sich das an Ort und Stelle klären.
Dokumentieren Sie gewissenhaft. Fotografieren Sie Beanstandungen und nehmen Sie auch einen Zeugen mit zum Termin. So können sie im Streitfall viel besser im Nachgang beurteilen, wie groß der Schaden wirklich war.
Notieren Sie sich alle Zählerstände. Auch hier sind Fotos hilfreich. So kann der Vermieter später viel leichter eine Nebenkostenabrechnung machen.
Nehmen Sie alle Schlüssel mit zur Übergabe. Das schließt auch von Ihnen angefertigte Duplikate ein. Vergessen Sie auch nicht solche Schlüssel, die Sie selbst wenig bis gar nicht benutzt haben.
Achtung: Dieser Ratgeber stellt keine verbindliche Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie bitte auf alle Fälle noch einen Fachanwalt für eine gültige Auskunft.
Marcel on 23. März 2020 11:55
Aufmerksam lese ich gerade diesen Beitrag. Derzeit hat man eher Langeweile-:(
Wie verhält es sich denn derzeit, wenn man eigentlich umziehen, sprich ausziehen will, muss? Man darf doch nur bedingt vor die Tür und ob da ein Umzug dazuzählt, keine Ahnung.
Gibt es jemanden der das weiß? Ich möchte echt nix falsch machen aber die Zeit sitzt mir halt auch im Nacken.

References: BGH 

BGH 
 § 28

BGH 

BGH 

BGH 
 § 307