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Timestamp: 2016-10-28 08:26:59+00:00

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4A_499/2013 (04.02.2014)
4A_499/2013 � � Arr�t du 4 f�vrier 2014
H.X.________ et F.X.________, repr�sent�s par Me Nicolas Mattenberger,
repr�sent�e par Me Jo�lle Vuadens,
le 12 ao�t 2013 par la Cour d'appel civile
Les �poux H.X.________ et F.X.________ ont pris � bail d�s le 1er janvier 2006 des locaux commerciaux destin�s � l'exploitation d'un caf�-restaurant, au sein d'un immeuble situ� � ... (VD). Le loyer mensuel �tait de 5'470 fr., charges comprises. L'immeuble �tait la propri�t� commune de trois personnes formant une communaut� h�r�ditaire. Il �tait administr� par une ex�cutrice testamentaire, qui est morte le 16 mars 2006; cet �v�nement n'a pas �t� annonc� au registre foncier.
Le 24 juin 2011, les locataires ont re�u un courrier dans lequel les bailleurs leur reprochaient en substance de n'avoir vers� aucun loyer pour les mois de "novembre" � "juin"; l'arri�r� de 43'760 fr. devait �tre pay� dans un d�lai de 30 jours, faute de quoi le bail serait r�sili� en application de l'art. 257d CO.
Par avis s�par�s du 25 juillet 2011, r�ceptionn�s par les locataires le jour suivant, les trois bailleurs/propri�taires communs ont r�sili� le contrat pour le 30 septembre 2011; ils invoquaient le non-paiement du loyer.
B.a.�Par requ�te du 25 ao�t 2011, les locataires ont saisi l'autorit� de conciliation du district de la Riviera; ils concluaient en substance au constat de la nullit� du cong�, subsidiairement � son annulation, plus subsidiairement � une prolongation de bail pour une dur�e de six ans.
Les bailleurs ont pour leur part demand� l'expulsion des locataires selon la proc�dure des cas clairs (art. 257 CPC), par requ�te du 11 octobre 2011 adress�e au Juge de paix du district de la Riviera-Pays d'Enhaut.
Le 22 novembre 2011, la propri�t� de l'immeuble abritant le caf�-restaurant a pass� � la soci�t� Z.________ SA. Le contrat de vente du 18 novembre 2011 pr�cisait qu'une proc�dure d'expulsion �tait en cours concernant le bail commercial.
La nouvelle propri�taire s'est annonc�e aux locataires par courrier du 30 novembre 2011; elle leur a communiqu� ses coordonn�es bancaires pour le versement du "loyer mensuel", en pr�cisant que "cette notification ne modifi[ait] rien � la r�siliation de bail faite par les pr�c�dents propri�taires (proc�dure en cours reste valable) ".
Dans la proc�dure des cas clairs, une audience des d�bats s'est tenue le 6 d�cembre 2011. A cette occasion, l'administrateur de la nouvelle bailleresse a confirm� conclure � l'expulsion des locataires. Par d�cision du 12 d�cembre 2011, dont la motivation a �t� adress�e aux parties le 30 d�cembre 2011, le juge de paix a d�clar� irrecevable la requ�te d'expulsion, au motif que le cas n'�tait pas clair. Il existait un doute quant au point de savoir si les pr�c�dents bailleurs, qui formaient une communaut� h�r�ditaire, avaient qualit� pour r�silier le bail. En effet, le registre foncier mentionnait l'existence d'une ex�cutrice testamentaire, qui �tait en principe seule comp�tente pour r�silier le contrat. Le d�c�s de cette personne, n�e en 1910 selon le registre foncier, n'�tait alors pas prouv�. Aucun recours n'a �t� form� contre cette d�cision.
B.b.�Par courrier du 20 janvier 2012, l'avocate de la bailleresse a fait grief aux locataires de n'avoir plus vers� le "loyer mensuel" de 5'470 fr. depuis novembre 2010. Elle les a mis en demeure d'acquitter "l'int�gralit� des loyers impay�s" dans un d�lai de 30 jours, faute de quoi leur "contrat sera[it] r�sili� avec effet imm�diat".
Le 1er f�vrier 2012, l'agent d'affaires mandat� par les locataires a �crit qu'� sa connaissance, le solde des "loyers en souffrance" dus � la nouvelle bailleresse s'�levait � 13'128 fr. pour la p�riode du 18 novembre 2011 au 31 janvier 2012. Le 2 f�vrier 2012, l'avocate de la partie adverse a confirm� que la mise en demeure portait sur les "loyers �chus" � compter du 18 novembre 2011, soit sur la somme totale de 13'128 fr. Elle a ajout� qu'il "serait de bon ton" que les locataires s'acquittent �galement du "loyer" du mois de f�vrier sans qu'elle ne doive � nouveau les mettre en demeure.
Le 15 f�vrier 2012, le mandataire des locataires a annonc� le paiement du montant pr�cit�, qui rendait ainsi inefficace la mise en demeure du 20 janvier. Il a demand� confirmation de ces points. Le 27 f�vrier 2012, l'avocate de la bailleresse a accus� r�ception de 13'128 fr. et confirm� que les locataires s'�taient ainsi conform�s � sa mise en demeure. Dans le m�me courrier, elle a toutefois somm� ceux-ci de payer le "loyer" de f�vrier 2012 dans un d�lai de 30 jours, en les mena�ant de r�silier le "contrat de bail" avec effet imm�diat; elle a encore ajout� la phrase suivante: "�
Vous comprendrez ais�ment que je ne souhaite pas devoir proc�der chaque mois � un avis comminatoire pour que vos mandants s'acquittent du loyer d�.�"
Le 6 mars 2012, elle a constat� que les locataires "persist[ai]ent dans leur intention de ne pas payer le loyer pour les locaux qu'ils occup[ai]ent"; elle a proc�d� � une nouvelle mise en demeure pour le "loyer" de mars 2012, avec menace de "r�silier" le "contrat de bail", en pr�cisant que cette sommation ne remettait aucunement en cause la mise en demeure du 27 f�vrier 2012, laquelle concernait le "loyer" du mois de f�vrier 2012. Le mandataire des locataires a annonc� par courrier du 13 mars 2012 que les loyers de f�vrier et mars 2012 avaient �t� pay�s.
B.c.�Dans le cadre de la proc�dure introduite par les locataires le 25 ao�t 2011, les parties ont �t� assign�es le 16 avril 2012 � une audience de conciliation fix�e le 9 mai 2012. Lors de celle-ci, la bailleresse a notamment pris des conclusions en expulsion. La conciliation n'ayant pas abouti, une autorisation de proc�der a �t� d�livr�e le 16 mai 2012 � chaque partie.
L'autorisation destin�e aux locataires se r�f�re � leur requ�te du 25 ao�t 2011, dont elle reprend les conclusions en constatation de la nullit� du cong�, subsidiairement en annulation, plus subsidiairement en prolongation de bail. Il est ensuite pr�cis� qu'� l'audience, des conclusions reconventionnelles en paiement de 62'905 fr. ont �t� prises par "le d�fendeur", c'est-�-dire par la bailleresse.
L'autorisation de proc�der d�livr�e � la bailleresse se r�f�re � la requ�te du 11 octobre 2011, dont elle reprend les conclusions en expulsion. Elle pr�cise ensuite qu'en audience, des conclusions reconventionnelles en paiement de 62'905 fr. ont �t� prises par "le demandeur", c'est-�-dire par la bailleresse.
B.d.�Le 18 juin 2012, la bailleresse a adress� une demande au Juge de paix du district de la Riviera-Pays d'Enhaut, dans laquelle elle concluait en substance � l'expulsion des locataires dans un d�lai de 20 jours d�s la notification du jugement � intervenir.
Ce m�me 18 juin, les locataires ont d�pos� une demande devant le Tribunal des baux, dans laquelle ils invitaient cette autorit� � constater la nullit� du cong�, subsidiairement � prononcer son annulation, plus subsidiairement � leur octroyer une prolongation de bail de six ans. Par prononc� du 5 juillet 2012, le Tribunal des baux a d�clar� cette demande irrecevable au motif qu'elle n'�tait pas de sa comp�tence. Le 17 juillet 2012, les locataires ont d�pos� une demande contenant les m�mes conclusions devant le Juge de paix du district pr�cit�. Ils se pr�valaient de la date du premier d�p�t de la demande devant le Tribunal des baux (art. 63 CPC).
Le 25 juillet 2012, le juge de paix saisi a indiqu� aux parties qu'il traiterait l'�criture du 17 juillet comme une r�ponse � la demande d�pos�e par la bailleresse le 18 juin et que les conclusions reconventionnelles des locataires seraient examin�es � titre pr�judiciel lors du contr�le de la validit� du cong� fond� sur l'art. 257d CO.
Par d�cision finale du 15 mars 2013, le juge de paix a rejet� les conclusions prises par la bailleresse contre les locataires, selon demande du 18 juin 2012. Dans ses consid�rants en droit, il a rejet� le grief soulev� par les locataires quant � la pr�tendue irrecevabilit� des conclusions en expulsion. Il a consid�r� que le cong� donn� par les pr�c�dents bailleurs respectait les conditions de l'art. 257d CO; toutefois, la nouvelle bailleresse, par l'interm�diaire de son avocate, avait adopt� entre les mois de janvier et mai 2012 un comportement faisant inf�rer qu'elle renon�ait � la r�siliation du 25 juillet 2011 et que le bail conclu en 2006 �tait � ses yeux toujours en vigueur. Elle avait d�s lors commis un abus de droit en requ�rant l'expulsion des locataires par voie reconventionnelle � l'audience de conciliation.
B.e.�La bailleresse a d�f�r� cette d�cision � la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois. Par arr�t du 12 ao�t 2013, cette autorit� a admis la requ�te d'expulsion et ordonn� aux locataires de quitter les locaux, faute de quoi l'huissier de paix proc�derait � l'ex�cution forc�e de la d�cision, cas �ch�ant avec le concours des agents de la force publique. La cause a �t� renvoy�e au juge de paix pour qu'il fixe un nouveau d�lai pour lib�rer les lieux. En droit, la cour a consid�r� que le cong� ne pouvait pas �tre r�voqu� d�s lors qu'il avait �t� valablement donn�. Il restait � examiner si les parties avaient conclu un nouveau bail tacite. Une telle hypoth�se ne pouvait pas �tre retenue en l'esp�ce. La bailleresse n'avait donc pas abus� de son droit en demandant l'expulsion des locataires.
Les locataires saisissent le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile dans lequel ils concluent � la r�forme de l'arr�t pr�cit�, en ce sens que les conclusions prises par la bailleresse au pied de sa demande du 18 juin 2012 sont rejet�es.
La bailleresse conclut au rejet du recours. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
Le recours b�n�ficie de l'effet suspensif en vertu d'une ordonnance pr�sidentielle du 27 novembre 2013.
Le recours peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). L'autorit� de c�ans applique ce droit d'office, sous r�serve des droits fondamentaux (art. 106 LTF). Elle appr�cie librement la port�e juridique des faits, sans �tre li�e par l'argumentation des parties ou par les motifs de l'arr�t attaqu�. Eu �gard, toutefois, � l'exigence de motivation qu'impose l'art. 42 al. 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine d'ordinaire que les griefs invoqu�s, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1; 134 III 102 consid. 1.1; 133 II 249 consid. 1.4.1).
2.1.�Dans un premier grief, les recourants reprochent � la cour d'appel d'�tre entr�e en mati�re sur les conclusions en expulsion alors que la bailleresse n'avait pas fait pr�c�der sa demande par une requ�te de conciliation. L'une des conditions de recevabilit� de l'action ferait ainsi d�faut. La cour aurait de surcro�t commis un d�ni de justice formel en ne traitant pas le grief soulev� par les locataires.
2.2.�Contrairement � ce qu'affirment les recourants, l'arr�t attaqu� ne retient pas que la bailleresse aurait d�pos� une requ�te en expulsion devant l'autorit� de conciliation. Dans sa d�cision du 15 mars 2013, le juge de paix retient que la bailleresse a pris des conclusions reconventionnelles en expulsion � l'audience de conciliation du 9 mai 2012 (p. 7 et 17
i.f.�-18). La cour d'appel ne dit pas le contraire lorsqu'elle fait �tat de conclusions en expulsion prises � l'audience de conciliation (arr�t du 12 ao�t 2013, p. 15). Les parties rel�vent des anomalies dans les autorisations de proc�der, sans toutefois d�montrer qu'il serait arbitraire de retenir en fait que des conclusions en expulsion ont �t� prises en audience. Dans la mesure o� la proc�dure avait �t� initi�e par les locataires, ces conclusions devaient �tre juridiquement qualifi�es de conclusions reconventionnelles (cf. art. 209 al. 2 let. b CPC).
2.3.1.�L'autorit� de conciliation a d�livr� une autorisation de proc�der aussi bien aux locataires (demandeurs principaux) qu'� la bailleresse (d�fenderesse).
Au sein de la doctrine, certains auteurs sont d'avis que l'autorit� de conciliation doit d�livrer une autorisation de proc�der au d�fendeur qui agit � titre reconventionnel, respectivement que celui-ci peut lui-m�me saisir le tribunal m�me si le demandeur principal s'abstient d'introduire une proc�dure au fond dans le d�lai prescrit par l'art. 209 al. 3 ou 4 CPC ( RAPOLD/FERRARI-VISCA, Die Widerklage nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung, in PJA 2013 p. 394 s.; FRAN�OIS BOHNET, in CPC comment�, 2011, n
os�7 et 11 ad art. 209 CPC; DAVID LACHAT, Proc�dure civile en mati�re de baux et loyers, 2011, p. 110 s.; MYRIAM GR�TTER, Das vereinfachte Verfahren in seiner m�ndlichen Variante, in Jusletter du 14 novembre 2011, p. 8 note 43 en bas de page).
Pour d'autres auteurs, l'autorisation de proc�der ne doit �tre d�livr�e qu'au demandeur principal. Si la litispendance prend fin parce qu'il s'abstient de d�poser une demande au fond, la demande reconventionnelle tombe �galement ( LAURENT KILLIAS, in Berner Kommentar, 2012, n� 51 ad art. 224 CPC; DANIEL WILLISEGGER, in Basler Kommentar, 2
e��d. 2013, n� 39 ad art. 224 CPC; THOMAS SUTTER-SOMM, Das Schlichtungsverfahren der ZPO: Ausgew�hlte Problempunkte, in RSPC 2012 p. 84 s.; Brunner/Gasser/Schwander �d., Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], 2011, n� 23 ad art. 14 [F�llemann], n� 6 ad art. 209 [Egli] et n� 12 ad art. 224 CPC [Pahud]). Pour �viter une telle issue, le d�fendeur devrait lui-m�me introduire une proc�dure de conciliation, plut�t que de prendre des conclusions reconventionnelles; l'autorit� de conciliation pourrait alors traiter conjointement les deux requ�tes et d�livrer une autorisation de proc�der � chaque demandeur ( RAYMOND BISANG, in Le droit suisse du bail � loyer, Commentaire SVIT, 2011, p. 776, traduction fran�aise d'une contribution publi�e in MRA 2010 p. 114 s.).
2.3.2.�En premi�re instance, les locataires ont plaid� l'irrecevabilit� des conclusions en expulsion, en �voquant cette controverse doctrinale. Le juge de paix a r�pondu que celle-ci n'avait pas de cons�quence dans le cas concret, puisque les locataires - i.e. les demandeurs principaux - avaient effectivement ouvert la proc�dure au fond dans le d�lai l�gal de 30 jours (art. 209 al. 4 CPC en relation avec l'art. 63 al. 1 CPC). Pour le surplus, des consid�rations li�es � la norme de comp�tence vaudoise l'avaient conduit � traiter la bailleresse comme demanderesse et les locataires comme d�fendeurs. L'autorit� comp�tente pour conna�tre de la proc�dure d'expulsion n'avait pas � trancher la question de la validit� du cong�, sauf � titre pr�judiciel. Les locataires n'avaient subi aucun d�savantage de leur position de d�fendeurs; au contraire, ils avaient �t� dispens�s d'effectuer une avance de frais (jgt du 15 mars 2013, consid. II).
2.3.3.�L'on cherche en vain, dans la r�ponse d�pos�e en appel par les locataires, les signes d'une volont� de contester cette motivation et de rediscuter la recevabilit� des conclusions en expulsion. Les recourants, du reste, se gardent de d�signer le passage topique qui contiendrait leur grief. Ils ne sauraient d�s lors reprocher � la cour cantonale de n'avoir pas trait� cette question. Pour le surplus, l'argumentation du premier juge quant � la recevabilit� des conclusions ne pr�te pas le flanc � la critique. L'on rel�vera enfin que les recourants ne soul�vent, et n'ont pr�c�demment soulev� aucun grief quant au d�roulement de la proc�dure, notamment quant au point de savoir si les conclusions prises de part et d'autre �taient r�gies ou non par la m�me proc�dure. Il n'y a d�s lors pas � examiner ces questions.
3.1.�Les locataires plaident que les parties ont convenu de r�voquer la r�siliation signifi�e par les pr�c�dents propri�taires, ou qu'� tout le moins, elles ont conclu un nouveau bail par actes concluants.
3.2.�Est tout d'abord examin�e la th�se d'une r�vocation. La cour cantonale a jug� que le bail avait �t� valablement r�sili� et qu'il avait pris fin le 30 septembre 2011. Elle en a d�duit que la bailleresse ne pouvait pas renoncer � la r�siliation avec effet r�troactif, le cong� �tant irr�vocable.
Les recourants ne contestent pas que le bail a valablement pris fin le 30 septembre 2011, de sorte que ce point est acquis. Quant � la conclusion qui en est tir�e, elle est conforme � la jurisprudence; il s'av�re en effet que la r�siliation du bail, en tant qu'exercice d'un droit formateur, rev�t un caract�re univoque, inconditionnel et irr�vocable (cf. ATF 135 III 441 consid. 3.3 p. 444; PETER HEINRICH, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2
e��d. 2012, n� 2 ad art. 266-266f CO). Apr�s sa r�ception, le cong� ne peut donc pas �tre r�voqu�, y compris lorsqu'un changement de propri�taire est intervenu par la suite. En revanche, les parties peuvent convenir d'un nouveau bail (arr�ts 4A_227/2010 du 1er juillet 2010 consid. 2.2; 4C.118/2004 du 28 juillet 2004 consid. 3.2, r�s. in DB 2005 p. 24; Lachat, Le bail � loyer, 2008, p. 641 et note 97 en bas de page). Peu importe, d�s lors, qu'un auteur ait envisag� la possibilit� de reconna�tre une r�vocation de l'acte formateur par convention de r�troactivit� priv�e, tout en conc�dant qu'une telle construction ne serait pas conforme � la stricte logique juridique (cf. PIERRE ENGEL, Trait� des obligations en droit suisse, 2
e��d. 1997, p. 32 s.). Au demeurant, le coeur du probl�me est de d�terminer si la bailleresse a eu une attitude faisant inf�rer qu'elle acceptait de poursuivre, sous une forme ou une autre, une relation de bail avec les locataires.
3.3.1.�Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d'un nouveau bail cons�cutif � une r�siliation suppose que durant une p�riode assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le cong�, d'exiger la restitution de la chose lou�e et qu'il ait continu� � encaisser r�guli�rement le loyer sans formuler aucune r�serve. L'�l�ment temporel n'est pas d�terminant pour d�cider s'il y a bail tacite; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit �tre admise qu'avec prudence (arr�ts 4A_247/2008 du 19 ao�t 2008 consid. 3.2.1, r�s. in CdB 2008 p. 117/DB 2008 p. 54; 4C.441/2004 du 27 avril 2005 consid. 2.1, r�s. in DB 2005 p. 15). L'on ne saurait retenir la conclusion d'un contrat tacite lorsque le bailleur ouvre une proc�dure d'expulsion peu apr�s le moment o� le contrat a selon lui valablement pris fin, quand bien m�me il encaisse des loyers sans faire de r�serve expresse et notifie une augmentation de loyer � titre pr�ventif, c'est-�-dire pour le cas o� le cong� ne serait pas valable (ATF 119 II 147 consid. 5).
3.3.2.�Le premier juge a tenu le raisonnement suivant: apr�s la vente de l'immeuble, l'acheteuse a manifest� dans un courrier du 30 novembre 2011 la volont� de se pr�valoir de la r�siliation signifi�e par les pr�c�dents propri�taires. Elle a concr�tis� cette intention en concluant � l'expulsion des locataires � l'audience du 6 d�cembre 2011, dans la proc�dure des cas clairs. Toutefois, celle-ci s'est cl�tur�e par un prononc� d'irrecevabilit� rendu le 30 d�cembre 2011, qui n'a fait l'objet d'aucun appel. Entre le 20 janvier et le 6 mars 2012, l'avocate de la bailleresse a alors somm� � plusieurs reprises les locataires de s'acquitter des "loyers" impay�s, en se r�f�rant au "contrat" qui liait les parties, qu'elle mena�ait de "r�silier"; elle a accept� des versements � titre de "loyers". Cette mandataire professionnelle, dont on pouvait attendre qu'elle soit parfaitement pr�cise, a utilis� un vocabulaire qui n'est de mise que dans une relation contractuelle existante. A aucun moment, l'avocate ne s'est plainte d'une occupation illicite des locaux; elle n'a fait aucune r�serve en faveur de la r�siliation du 25 juillet 2011, ni mentionn� la volont� de la nouvelle propri�taire de se pr�valoir des effets de cette r�siliation, nonobstant l'irrecevabilit� de la requ�te d'expulsion. Un tel comportement, qui est imputable � la bailleresse, ne peut �tre compris autrement que comme une renonciation � se pr�valoir des effets de ladite r�siliation. En bref, apr�s avoir permis aux locataires d'admettre l�gitimement qu'elle consid�rait le bail de 2006 comme toujours valable, la bailleresse ne pouvait pas, sauf � verser dans l'abus de droit, prendre des conclusions reconventionnelles en expulsion � l'audience de conciliation (jgt du 15 mars 2013, p. 16-18).
La cour d'appel a adopt� le point de vue contraire, qu'elle a justifi� de la fa�on suivante: la proc�dure sommaire d'expulsion a certes abouti � une d�cision d'irrecevabilit� le 30 d�cembre 2011. Toutefois, la proc�dure en contestation de cong� et en prolongation de bail, qui avait �t� suspendue dans l'intervalle, a ensuite �t� reprise par la bailleresse sans d�semparer - il y a eu convocation le 16 avril 2012 � une audience de conciliation le 9 mai 2012, au cours de laquelle la bailleresse a pris des conclusions en expulsion - et sans que cette partie ne montre une quelconque intention d'y renoncer. Elle avait du reste manifest� la volont� de se pr�valoir du cong� dans son courrier du 30 novembre 2011. Dans ce contexte, les courriers adress�s entre janvier et mars 2012 ne peuvent pas �tre compris comme valant conclusion tacite d'un bail. La question de la validit� du cong� signifi� le 25 juillet 2011 n'�tant pas encore tranch�e, la menace de r�siliation contenue dans les courriers des 20 janvier, 27 f�vrier et 6 mars 2012 peut �tre interpr�t�e en ce sens qu'elle vaut pour le cas o� le premier cong� ne serait pas tenu pour valable. Bien loin de l'admission tacite de l'existence d'un nouveau contrat, il s'agit en quelque sorte d'une d�marche suppl�mentaire du propri�taire d�sireux de r�cup�rer son bien (arr�t du 12 ao�t 2013, p. 14 s.).
3.3.3.�La terminologie employ�e dans ces deux d�cisions montre que les autorit�s cantonales ont interpr�t� les d�clarations et comportements des parties selon le principe de la confiance. Le Tribunal f�d�ral revoit librement cette interpr�tation (ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 413).
En l'occurrence, la bailleresse (respectivement ses pr�d�cesseurs) a rapidement agi apr�s la date pour laquelle le cong� avait �t� donn�. Elle a tent� d'obtenir une expulsion par la voie "rapide" de la proc�dure des cas clairs, sans succ�s. Subsistait toutefois la proc�dure en contestation du cong�. Pendant une telle proc�dure, les effets du cong� sont en principe suspendus; le locataire peut en r�gle g�n�rale rester dans les locaux m�me si l'�ch�ance de la r�siliation est d�pass�e ( LACHAT, Le bail � loyer, p. 759; PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 4
e��d. 1995, n� 56 ad art. 267 CO; cf. ATF 117 II 71 consid. 4a�
i.f., � propos d'une proc�dure en prolongation de bail). La bailleresse avait alors diverses possibilit�s. Elle pouvait prendre des conclusions reconventionnelles en expulsion dans la proc�dure initi�e par les locataires, ou attendre l'issue de celle-ci pour d�cider des suites � donner, voire entreprendre sur-le-champ une nouvelle proc�dure en expulsion. Elle pouvait aussi renoncer � se pr�valoir du cong�. Pour d�terminer si les locataires pouvaient de bonne foi conclure � une telle renonciation sur la base des courriers r�dig�s entre janvier et mars 2012, il faut tenir compte du contexte.
Le cong� a �t� donn� pour d�faut de paiement des loyers. La nouvelle bailleresse, qui a achet� l'immeuble apr�s cette r�siliation, a rapidement manifest� la volont� de s'en pr�valoir, tout d'abord par courrier du 30 novembre 2011, puis � l'audience du 6 d�cembre 2011. En janvier 2012, elle a reproch� aux locataires de n'avoir rien pay� depuis novembre 2010; ceux-ci n'ont pas contest� ce fait, pr�sentant un d�compte du montant qu'ils estimaient devoir depuis le transfert de propri�t� de l'immeuble. Par la suite, les locataires ont pay� des loyers/indemnit�s � la bailleresse; toutefois, jusqu'en mars 2012 � tout le moins, ils l'ont fait avec retard, sur sommation et menace de la bailleresse. Dans ce contexte, les locataires qui persistaient � ne rien payer pour l'occupation des locaux pendant une proc�dure en contestation du cong� fond� sur un d�faut de paiement ne pouvaient pas, de bonne foi, s'attendre � ce que la nouvelle bailleresse veuille maintenir une relation contractuelle avec eux. Tout au plus l'�chec de la bailleresse dans la proc�dure d'expulsion pouvait-il fournir une raison de renoncer � se pr�valoir de la r�siliation.
Le juge de paix a consid�r� que l'exigence du cas clair n'�tait pas r�alis�e (art. 257 al. 1 CPC), pour les motifs suivants: le cong� avait �t� donn� par les pr�c�dents bailleurs, membres d'une communaut� h�r�ditaire; or, le registre foncier mentionnait l'existence d'une ex�cutrice testamentaire n�e en 1910, qui �tait en principe seule comp�tente pour r�silier le bail. La preuve de son d�c�s au moment de la notification du cong� n'avait pas �t� apport�e par la bailleresse. Au vu des consid�rants de cette d�cision d'irrecevabilit�, les locataires ne pouvaient pas de bonne foi d�duire que la bailleresse allait renoncer � se pr�valoir du cong�. Vu la date de naissance de l'ex�cutrice testamentaire (1910), l'all�gation de son d�c�s au moment de la r�siliation (2011) devait n�cessairement leur para�tre plausible. La discussion quant � la validit� du cong� restait donc ouverte. La perte du proc�s gouvern� par la proc�dure sommaire ne pr�jugeait en rien du sort de la proc�dure en contestation du cong�. C'est dans un tel contexte que la bailleresse, entre le 20 janvier et le 6 mars 2012, a r�dig� des courriers dans lesquels elle mena�ait les locataires de "r�silier le contrat" s'ils persistaient � ne pas payer de "loyers" dans le d�lai imparti. La tournure employ�e pourrait certes faire accroire que les parties sont toujours li�es par un contrat. En l'occurrence toutefois, la bailleresse avait encore confirm� sa volont� d'expulsion peu avant, soit le 6 d�cembre 2011; elle n'avait aucun motif de changer d'avis. D�s lors, les locataires ne pouvaient pas de bonne foi partir du principe que la bailleresse renon�ait � se pr�valoir du cong� litigieux et acceptait d'entretenir une relation contractuelle avec eux; dans ces circonstances, une renonciation ne pouvait se faire que par un pass�-exp�dient dans la proc�dure en contestation du cong�.
En d�finitive, l'on peut certes d�plorer que l'avocate brevet�e ne se soit pas exprim�e avec les pr�cautions que l'on peut attendre d'un mandataire sp�cialis�, et qu'elle se soit abstenue de pr�ciser que la menace de r�siliation intervenait pour le cas o� le cong� signifi� le 25 juillet 2011 serait d�clar� nul ou annul� � l'issue de la proc�dure en cours. Il n'en demeure pas moins que cette impr�cision ne pr�tait pas � cons�quence, dans les circonstances concr�tes. En se pr�sentant � l'audience de conciliation du 9 mai 2012, les locataires ne pouvaient pas, de bonne foi, consid�rer qu'ils �taient li�s � la bailleresse par un nouveau contrat conclu tacitement.
En d�finitive, les recourants succombent. En cons�quence, ils supporteront les frais et d�pens de la pr�sente proc�dure (art. 66 al. 1 et 5, art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Un �molument judiciaire de 5'000 fr. est mis � la charge des recourants, solidairement entre eux.
Les recourants sont condamn�s solidairement � verser � l'intim�e une indemnit� de 6'000 fr. � titre de d�pens.

References: art. 209
 art. 209
 art. 224
 art. 224
 art. 14
 art. 209
 art. 224
 ATF 
 art. 266
 art. 267
 ATF 
 art. 68