Source: https://www.eporady24.pl/darowizna-zakup-i-sprzedaz-dzialek-wydatek-mieszkaniowy-czy-zaplata-podatku,pytania,15,86,25565.html
Timestamp: 2020-07-10 15:40:43+00:00

Document:
Darowizna, zakup i sprzedaż działek - wydatek mieszkaniowy, czy zapłata podatku?
Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 19.11.2019
W 2009 r. córka otrzymała ode mnie w darowiźnie działkę, rok później ją sprzedała za 425 tys. zł z deklaracją wydatkowania całego przychodu na cele mieszkaniowe – nie zapłaciła więc podatku. W 2012 r. córka kupiła inną działkę za 452 tys. zł, a w 2016 sprzedała ją za 350 tys. zł (niestety wyraźnie taniej). Złożyła PIT za 2016 r. z deklaracją wydatkowania przychodu (choć bezpośrednio była strata) na cele mieszkaniowe. Czy rzeczywiście jest ciągłość i musi ponieść wydatek mieszkaniowy lub zapłacić podatek?
Kiedy płaci się podatek po sprzedaży nieruchomości?
Jak wiadomo, sprzedaż m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym dokonano nabycia, powoduje, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2016.2032 t.j. ze zm. – u.PIT) powstanie przychodu. Podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawę tę stanowi dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a w pewnym uproszczeniu kosztami. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części nabytej w drodze m.in. darowizny uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły jego wartość, a zostały poczynione w czasie posiadania nieruchomości oraz kwotę ew. zapłaconego podatku od spadków i darowizn (w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn). Rozliczenia dokonuje się na druku PIT-39, który należy złożyć do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym dokonano sprzedaży (czyli w tym samym terminie co standardowe zeznanie roczne). Oczywiście, aby podatku nie zapłacić, można skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.PIT, zgodnie z którym – wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e u.PIT, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Powyższe cele określone zostały w art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Nieskorzystanie ze zwolnienia z podatku
Zgodnie z art. 30e ust. 7 u.PIT – w przypadku niewypełnienia warunków koniecznych dla skorzystania ze zwolnienia, określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131, podatnik jest obowiązany do złożenia korekty PIT-39 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie pierwotnego terminu płatności do dnia zapłaty podatku włącznie.
W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z dwoma zbyciami: zbyciem nr 1 mającym miejsce w 2010 r. (działki nabytej w darowiźnie w roku 2009) oraz zbyciem nr 2, do którego doszło w 2016 r. (działki nabytej odpłatnie). Każda z tych sprzedaży oceniana musi być oddzielnie, tak jak oddzielnie oceniane będzie ewentualne wypełnienie bądź niewypełnienie warunków zwolnień.
Nie znajduję w tekście ustawy podstaw do przyjmowania ciągłości dla kwoty wydatków, gdyż w pewnym sensie zaprzeczałoby to konstrukcji podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż odbierałoby prawno-podatkową funkcję tzw. stracie, czyli nadwyżce kosztów nad przychodami. Uważam, iż pierwsze zbycie (1) rozliczone zostało poprawnie, przyjmując, że wydatkowano całą kwotę przychodu na realizację własnego celu mieszkaniowego, którym mogło być m.in. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego. Gdyby zatrzymać się w tym miejscu i założyć dla ukazania, jak rozwiązanie ma funkcjonować, to jeśli po nabyciu działki w 2012 r. za pieniądze pochodzące ze zbycia działki nabytej w 2010 r., w 2013 r. córka darowałaby tę działkę np. Panu, zmieniając swoje cele mieszkaniowe, zamiary życiowe, nie byłaby obowiązana do korekty PIT-39. Wnioskując zatem a minori ad maius, skoro nie wyznaczono minimalnego okresu posiadania nabytej w realizacji zwolnienia nieruchomości i można bez utraty zwolnienia zbyć ją nieodpłatnie w dowolnym momencie po nabyciu, to tym bardziej można ją zbyć odpłatnie, nie tracąc prawa do zwolnienia. Skoro nie tracimy takim zbyciem prawa do zwolnienia, to nie ma w mojej ocenie przesłanek do „wracania” do warunków zwolnienia dla zbycia 1., a zbycie 2. oceniać należy samodzielnie. Skoro tak, to złożyć należało PIT-39 i nie było celowym wykazywanie (można dokonać korekty) przeznaczenia na własne cele mieszkaniowe przychodu, który jest niższy od kosztów.

References: art. 10
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 30
 art. 21