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Timestamp: 2019-08-23 09:30:41+00:00

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§ 17 Beendigung des Mietvertrages / 4. Nutzung einer Genossenschaftswohnung ohne Mitgliedschaft | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe
§ 17 Beendigung des Mietvertrages / 4. Nutzung einer Genossenschaftswohnung ohne Mitgliedschaft
Die Mitgliedschaft in der Genossenschaft kann aus unterschiedlichen Gründen enden, nämlich durch Tod, Kündigung des Mitgliedes, eines Gläubigers oder Insolvenzverwalters und durch Ausschluss. Seit 2013 kann ein Gläubiger oder der Insolvenzverwalter die Mitgliedschaft nur unter den Voraussetzungen des § 67c GenG kündigen. Ob der Verlust der Mitgliedschaft, die regelmäßig nach der Satzung ein sog. Dauerwohnrecht begründet, Einfluss auf den Mietvertrag haben kann, insbes. die Genossenschaft zur ordentlichen Kündigung berechtigt, wird nicht einheitlich beurteilt.
Der BGH hat den Genossenschaftsbedarf als berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 BGB für den Fall des Ausschlusses des Mieters/Mitgliedes anerkannt. Die Mitgliedschaft in einer Genossenschaft sei satzungsgemäß in erster Linie auf die Versorgung mit preisgünstigem Wohnraum gerichtet und verleihe dem Mitglied eine im Verhältnis zu außenstehenden Dritten bevorrechtigte Aussicht auf den Abschluss eines Mietvertrages (Dauernutzungsvertrages) zu günstigen Bedingungen. Vor einer Kündigung wegen anderweitigen Bedarfs des Vermieters sei der vertragstreue genossenschaftliche Mieter weitestgehend geschützt, weil ein Eigenbedarf begrifflich ausgeschlossen und ein vorrangiger Wohnbedarf anderer Mitglieder der Genossenschaft in aller Regel nicht anzuerkennen sei. Diese an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft gebundene Rechtsstellung rechtfertige es, das Erlöschen der Mitgliedschaft durch freiwilligen Austritt oder durch Ausschluss nach § 68 GenG grds. als eine der Voraussetzungen für die Geltendmachung eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Dauernutzungsverhältnisses anzuerkennen. I.Ü. gewährleiste das Ausschlussverfahren einen dem Kündigungsschutz vergleichbaren Schutz des genossenschaftlichen Mieters vor willkürlicher Kündigung. Denn nach dem Sinn und Zweck des § 68 GenG stehe außer Frage, dass nur ein genossenschaftswidriges Verhalten von erheblichem Gewicht eine Ausschließung rechtfertige. Wenn die Mitgliedschaft beendet ist, bedarf es für den Ausspruch der Kündigung zusätzlich des Merkmals, dass die Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt wird.
Allein der vorrangige Wohnbedarf eines anderen Genossen reicht hingegen nicht zur Annahme eines berechtigten Interesses aus. Gleichzeitig bestehen Bedenken, ob auch die Beendigung der Mitgliedschaft durch Tod, wenn Nichtmitglieder die Wohnung mit genutzt haben, oder durch Gläubigerkündigung nach § 66 GenG mietrechtliche Konsequenzen haben können. Diese Bedenken dürften sich aber zerstreuen, wenn der Mieter sich trotz mehrfacher Aufforderung und Androhung der Kündigung hartnäckig weigert, die Mitgliedschaft zu erneuern bzw. zu erwerben. Anders ist hingegen der Fall zu beurteilen, dass der nach dem Tod des Mitglieds in der Wohnung verbliebene Nutzer, der gemäß § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, erfolglos um Aufnahme in die Wohnungsgenossenschaft gebeten hat und die zunächst im Wege der Erbfolge auf ihn übergegangene Mitgliedschaft aufgrund einer Regelung in der Satzung der Genossenschaft erloschen ist.
Im Falle einer Scheidung kann die Wohnung auch einem Ehepartner zugewiesen werden, der nicht Mitglied der Genossenschaft ist. Es wird jedoch auch die Auffassung vertreten, dass der Vermieter analog § 563 Abs. 4 BGB kündigen könne, wenn der verbleibende Mieter nicht Mitglied der Genossenschaft ist. Treuwidrig könne ein solches Vorgehen nur sein, wenn der verbleibende Ehegatte bereit sei, die Mitgliedschaft in der Genossenschaft zu erwerben und dafür alle persönlichen und sachlichen Voraussetzungen in seiner Person erfülle.
Hat die Genossenschaft nach Abschluss des Mietvertrages das Mietobjekt erworben, kann sie ein berechtigtes Interesse jedoch nicht darauf stützen, dass der Mieter der Genossenschaft nicht beitreten will.

References: § 17
 § 67
 BGH 
 § 573
 § 68
 § 68
 § 66
 § 563
 § 563