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Timestamp: 2016-10-24 07:13:24+00:00

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109 Ia 18837. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 5. Oktober 1983 i.S. Erbengemeinschaft Candrian gegen Gemeinde Flims und Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden (staatsrechtliche Beschwerde)
Indice d'utilisation; surface d�terminante; loi sur les constructions de la commune de Flims. Parcelle sise enti�rement en zone � b�tir, mais divis�e en deux surfaces � �quiper au cours d'�tapes distinctes. Pour fixer l'indice d'utilisation au moment de construire sur la surface � �quiper en premier (�tape I), on ne peut tenir compte de la surface dont l'�quipement est pr�vu dans une �tape ult�rieure (II), � moins qu'une disposition expresse n'admette pareille exception (consid. 2-4). Faits � partir de page 189
Die Parzelle Nr. 2457 des Grundbuches Flims mit einer Fl�che von ca. 6600 m2 Fl�che liegt an der Kantonsstrasse nach Fidaz. Gem�ss dem Bauzonenplan der Gemeinde Flims von 1981 geh�rt sie mit ihrer ganzen Fl�che der Bauzone A an (Ausn�tzungsziffer 0,25; Art. 40 Baugesetz der Gemeinde Flims vom 27. M�rz 1977, BauG). Nach dem Strassenplan der Gemeinde Flims von 1981 befindet sich indessen der untere, an die Kantonsstrasse angrenzende Teil der Parzelle im Ausmass von ca. 2030 m2 in der Erschliessungsetappe I (EE I), der obere Teil im Ausmass von ca. 4570 m2 hingegen in der Erschliessungsetappe II (EE II) (vgl. Art. 20 und 21 BauG).
Die Erben Candrian, Eigent�mer der Parzelle, planen auf dem Parzellenteil der EE I den Bau von zwei Mehrfamilienh�usern, von denen eines bei der Kantonsstrasse, das andere jedoch an die Trennlinie zwischen EE I und EE II zu stehen k�me. Damit dieses Projekt unter Beachtung der zul�ssigen Ausn�tzungsziffer verwirklicht werden k�nnte, w�re eine Grundst�ckfl�che von 3600 m2 erforderlich. Da der Parzellenteil in der EE I jedoch nur 2030 m2 umfasst, m�ssten zus�tzlich aus der EE II noch 1570 m2 beansprucht werden. Die Grundeigent�mer ersuchten daher die Gemeindebeh�rde um einen Vorentscheid �ber die Zul�ssigkeit dieser Nutzungs�bertragung. Die Baubeh�rde Flims beantwortete das Gesuch abschl�gig. Einen Rekurs der Grundeigent�mer wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden am 14. Juli 1982 ab.
Das Bundesgericht weist die von den Erben Candrian gest�tzt auf Art. 4 und 22ter BV erhobene staatsrechtliche Beschwerde ab.
2. Die Beschwerdef�hrer r�gen nicht nur willk�rliche Rechtsanwendung im Sinne von Art. 4 BV, sondern machen auch eine Verletzung der Eigentumsgarantie gem�ss Art. 22ter BV geltend. Sie sehen diese darin, dass das Verwaltungsgericht in falscher Auslegung des Baugesetzes die gesetzliche Grundlage f�r eine Bauverweigerung als gegeben erachtet habe.
Das Erfordernis der gesetzlichen Grundlage ist erf�llt, wenn ein staatlicher Eingriff in einem Gesetz im materiellen Sinn, d.h. in einer generell-abstrakten Norm vorgesehen ist, die sich ihrerseits als verfassungsm�ssig erweist. Bei Anrufung der Eigentumsgarantie pr�ft das Bundesgericht Auslegung und Anwendung kantonalen Gesetzesrechts grunds�tzlich nur unter dem Gesichtswinkel der Willk�r; die Frage der gesetzlichen Grundlage pr�ft es hingegen frei, wenn es um einen besonders schweren Eingriff geht. Ein solcher liegt in der Regel vor, wenn Grundeigentum zwangsweise entzogen wird, oder wenn durch Verbote und Gebote der bisherige oder k�nftig m�gliche bestimmungsgem�sse Gebrauch des Grundst�cks verunm�glicht oder stark erschwert wird (BGE 108 Ia 35 E. 3a mit Hinweisen). Ob die Erschliessungsetappierung einer Bauzone einen besonders schweren Eingriff in das Grundeigentum darstellt, kann offen gelassen werden, da selbst bei freier Pr�fung der gesetzlichen Grundlage die R�ge der Beschwerdef�hrer nicht zu sch�tzen w�re.
Die Beschwerdef�hrer behaupten nicht, dass die von der Gemeinde Flims vorgenommene Erschliessungsetappierung einer gesetzlichen Grundlage ermangle, hingegen r�gen sie, Art. 21 und 18 BauG bildeten keine gen�gende gesetzliche Grundlage f�r das Verbot der Beanspruchung von baulicher Ausn�tzung einer in der 2. Etappe gelegenen Bodenfl�che, da das Ausn�tzungs�bertragungsverbot im Ergebnis auf eine Nutzungsetappierung hinauslaufe. Ob dies zutrifft, kann offengelassen werden. Es gen�gt, wenn sich aus den Art. 19 ff. BauG mit gen�gender Deutlichkeit ergibt, dass die Gemeinde die Nutzungs�bertragung verbieten kann.
3. Die Frage, ob eine Nutzungs�bertragung von einer Zone in eine solche mit anderen Nutzungsvorschriften zul�ssig sei, hat das Bundesgericht in st�ndiger Rechtsprechung verneint. Es hat als zul�ssig erkl�rt, in die Berechnung der �berbaubaren Fl�che eines Grundst�ckes angrenzendes, nicht �berbautes Land eines Dritten einzubeziehen, unter der Bedingung, dass dieses nicht schon bei der Berechnung der �berbaubaren Fl�che einer anderen Liegenschaft ber�cksichtigt worden ist und hief�r sp�ter nicht mehr in Frage kommen kann. Vorausgesetzt wurde jedoch, dass die fraglichen Grundst�cke oder Grundst�ckteile der n�mlichen Zone angeh�ren und den gleichen Nutzungsvorschriften unterstehen (BGE 101 Ia 289 ff., BGE 96 I 542). Liegen hingegen zwei benachbarte Grundst�cke in verschiedenen Bauzonen, so ist es gerechtfertigt, bei der Ermittlung der anrechenbaren Landfl�che des einen BGE 109 Ia 188 S. 191den nicht ausgesch�pften Teil der Ausn�tzungsziffer des andern Grundst�ckes nicht zu ber�cksichtigen. Denn eine interzonale Ausn�tzungsanrechnung h�tte zur Folge, dass f�r das Gebiet l�ngs der Zonengrenze verschiedene Nutzungsziffern gelten w�rden und damit Bauten mit unterschiedlicher Ausn�tzung des Bodens entst�nden, was nicht dem Sinn des Gesetzes entsprechen kann (BGE 104 Ia 332 E. 5). Es w�rde zudem bedeuten, dass die vom Zonenplan festgelegten Zonengrenzen missachtet und durch gew�hnliche Verwaltungsverf�gung die vom kommunalen Gesetzgeber beschlossene Unterteilung des Baugebietes ver�ndert w�rden (BGE 108 Ia 121 E. 3). In seinem neuesten Entscheid hat das Bundesgericht seine Praxis in dem Sinne pr�zisiert, dass eine Ausnahme von der Regel des �bertragungsverbots nur aufgrund einer ausdr�cklichen Gesetzesvorschrift zul�ssig sei (BGE 109 Ia 31 E. a). Die Gemeinde Flims kennt keine solche Sonderregel. Im Gegenteil gilt gem�ss Art. 31 BauG der Grundsatz der Nicht�bertragbarkeit.
4. Die Parzelle Nr. 2457 liegt vollst�ndig in der Bauzone A, doch ist sie in zwei Fl�chen verschiedener Erschliessungsetappen unterteilt; der kleinere Teil des Grundst�ckes liegt in der EE I und der gr�ssere Teil in der EE II. Die Beschwerdef�hrer k�nnen ihr Projekt, das auf dem in der EE I liegenden Parzellenteil ausgef�hrt werden soll, unter Beachtung der zul�ssigen Ausn�tzungsziffer nur realisieren, wenn sie einen Teil der Fl�che des in der EE II liegenden Parzellenteils miteinrechnen d�rfen. Es stellt sich bei dieser Sachlage die Frage, ob die zwar innerhalb derselben Zone, jedoch zwischen zwei Fl�chen verschiedener Erschliessungsetappen vorzunehmende Ausn�tzungs�bertragung nach den gleichen oder nach anderen Kriterien zu beurteilen ist als eine �bertragung von Zone zu Zone.
Die Unterteilung von Bauzonen in verschiedene, r�umlich abgegrenzte Abschnitte (Etappen) ist ein planerisches Mittel, um den Nachteilen, die sich aus der Ausscheidung eines grossen oder �berdimensionierten Baugebietes ergeben k�nnen, zu begegnen (BGE 104 Ia 140 E. 4). Sie entspricht dem in Art. 15 RPG enthaltenen Planungsgrundsatz, die Bauzonen auf den voraussichtlichen Bedarf von 15 Jahren zu beschr�nken. Die Gemeinde kann f�r Erschliessungsetappen planerische Weisungen erteilen. Es w�re mit den Grunds�tzen einer geregelten baulichen Entwicklung einer Gemeinde kaum vereinbar, wollte man den einzelnen Privaten die f�r seine Bauprojekte erforderlichen Parzellierungen und BGE 109 Ia 188 S. 192Erschliessungen einfach nach seinen individuellen Bed�rfnissen und Vorstellungen ausf�hren lassen. Das Gemeinwesen kann sich der Verantwortung f�r eine geordnete Besiedlung seines Gebietes nicht entziehen (BGE 109 Ib 23 f. E. 4c; vgl. auch Art. 19 Abs. 3 RPG und die Bestimmungen von Art. 5 ff. des Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetzes sowie EJPD/BRP, Erl�uterungen RPG, N 44 zu Art. 19 RPG).
Diesen Grunds�tzen entspricht die in Flims geltende Regelung. Der Strassenplan vom M�rz 1981 unterteilt die Bauzone A in die durch die Kantonsstrasse erschlossene EE I und in die weiter von der Kantonsstrasse entfernte EE II. Die Art. 20 und 21 BauG enthalten die f�r die 1. und 2. Etappe massgebenden Vorschriften. Diese sind sehr verschieden. Nach Art. 20 ist f�r die EE I prim�r die Gemeinde erschliessungspflichtig; in diesem erschlossenen und baureifen Gebiet kann ohne Verzug nach den Regeln der Bauzone A gebaut werden. Demgegen�ber besteht nach Art. 21 f�r die EE II umgekehrt grunds�tzlich eine Erschliessungsm�glichkeit nur zu Lasten der Grundeigent�mer. Doch sind diese auch dann, wenn sie die Kosten aufbringen wollen, nicht v�llig frei in ihrem Vorgehen. Sie haben vielmehr vor Baubeginn s�mtliche Erschliessungsanlagen nach den von der Gemeinde in Ber�cksichtigung des Gemeinderichtplanes erteilten Weisungen zu erstellen. Die Gemeinde kann ferner die Baubewilligung davon abh�ngig machen, dass zun�chst ein Quartierplan geschaffen wird. Eine Umteilung der Gebiete der EE II in die EE I nimmt die Gemeinde nur nach Bedarf vor.
Die Flimser Regelung bedeutet, dass f�r die Gebiete in der EE I einerseits und f�r diejenigen in der EE II andererseits wesentliche Unterschiede in der M�glichkeit baulicher Nutzung bestehen. Es ist m�ssig, dar�ber zu streiten, ob diese Vorschriften dem Gehalte nach als Erschliessungsetappierung oder als Baugebietsetappierung zu betrachten sind. Entscheidend ist hier, dass die Regelung in Art. 21 BauG die �berbauung des Bodens in der EE II zwar schon vor einer Umteilung in die EE I grunds�tzlich zul�sst, dass der genannte Artikel sie aber aus ortsplanerischen Gr�nden doch praktisch in mancher Hinsicht erschwert.
Die Beschwerdef�hrer machen geltend, durch das Bauvorhaben werde die Erschliessung der EE II nicht beeintr�chtigt, und wollten dies anl�sslich eines Augenscheins demonstrieren. Dieses Argument ist jedoch unerheblich. Die Beschwerdef�hrer sind in jenem Gebiet nicht alleinige Grundeigent�mer mit Eigentum in beiden BGE 109 Ia 188 S. 193Etappen. Auf ihre planerischen Vorstellungen kommt es nicht entscheidend an, sondern auf diejenigen der f�r das ganze Gebiet verantwortlichen Gemeindeorgane. Massgeblich ist, dass die nach Art. 21 BauG zul�ssige �berbauung Hindernissen und Verz�gerungen begegnet, die in der EE I nicht bestehen.
Diese Erschwernisse haben denn auch die Beschwerdef�hrer dazu gef�hrt, bei ihrer Projektierung eine direkte �berbauung ihres in der EE II gelegenen Grundst�ckteils zu vermeiden und den Standort auch des zweiten Geb�udes noch in der EE I, wenn auch entlang der Trennlinie, vorzusehen. Die Gemeindebeh�rde erkl�rt, dass noch weitere Grundeigent�mer sich in �hnlicher Lage wie die Beschwerdef�hrer befinden. W�rde man Ausn�tzungs�bertragungen von der EE II in die EE I zulassen, so h�tte dies die genau gleiche Folge wie eine �bertragung von Zone zu Zone. Auch hier w�rden l�ngs der Trennlinie nach rein zuf�lligen Kriterien �berdimensionierte Baukuben in unbestimmter Zahl und gem�ss verschiedenen Ausn�tzungsziffern entstehen. Gerade das aber will beim Fehlen einer besonderen Vorschrift die Rechtsprechung des Bundesgerichtes verhindern. Eine Ausn�tzungs�bertragung kann nur in Betracht fallen, wo eine ausdr�ckliche baurechtliche Vorschrift dies gestattet. Nachdem das in Flims nicht der Fall ist, entspricht der von der Gemeindebeh�rde getroffene und vom Verwaltungsgericht gesch�tzte Vorentscheid einer sinn- und zweckgem�ssen Auslegung des Baugesetzes. Er entbehrt weder im Blick auf Art. 22ter BV der gesetzlichen Grundlage noch ist er willk�rlich. Gegenteils erscheint er auch bei freier �berpr�fung als zutreffend.

References: Art. 40
 Art. 20
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 22
 Art. 21
 Art. 19
 BGE 
 BGE 
 Art. 31
 Art. 15
 BGE 
 Art. 19
 Art. 5
 Art. 19
 Art. 20
 Art. 20
 Art. 21
 Art. 21
 BGE 
 Art. 21
 Art. 22