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Timestamp: 2016-10-26 15:19:43+00:00

Document:
4A_211/2015 � � Arr�t du 8 d�cembre 2015
repr�sent�e par Me Lucien Lazzarotto, avocat,
recours en mati�re civile contre l'arr�t rendu le 2 mars 2015 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
B.________ est locataire depuis juin 1998 d'une surface commerciale d'environ 140 m
2�au centre de Gen�ve, dans un immeuble construit en 1953 et appartenant � A.________ SA. Celle-ci est aussi propri�taire de deux immeubles voisins. Le loyer, qui n'a pas vari�, s'�l�ve � 28'020 fr. par an, auquel s'ajoutent 2'400 fr. d'acomptes pour les charges.
Le 19 novembre 2010, la bailleresse a r�sili� en temps utile le bail du locataire pour la prochaine �ch�ance ordinaire, soit le 31 mai 2011. Elle n'a donn� aucun motif.
B.a.�Le locataire a saisi la commission de conciliation le 24 novembre 2010. Devant cette autorit�, la bailleresse a justifi� la r�siliation par un motif �conomique. La commission de conciliation a annul� le cong� par d�cision du 16 janvier 2012, notifi�e le 2 avril 2012.
Le 2 mai 2012, la bailleresse a d�pos� une demande en validation de cong� devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Elle a fait valoir qu'il �tait impossible d'effectuer un calcul de rendement complet comme l'immeuble avait �t� acquis � une date tr�s ancienne; toutefois, un calcul de rendement partiel, limit� � la couverture des charges d'exploitation et financi�res, montrait d�j� qu'il �tait possible d'obtenir un loyer plus �lev�. La m�thode des loyers comparatifs conduisait selon elle � la m�me conclusion.
A l'audience du 28 novembre 2012, le Tribunal a attir� l'attention du conseil de la bailleresse sur le fait que les charges figurant dans les pi�ces produites devaient �tre ventil�es entre les diff�rents immeubles de la bailleresse, et que certaines charges comptabilis�es n'�taient pas n�cessairement prises en compte dans un calcul de rendement. Le conseil de la bailleresse s'est engag� � pr�ciser ces charges. Il a �galement �t� avis� du fait que parmi les exemples comparatifs, certains immeubles appartenaient au m�me propri�taire alors que d'autres avaient �t� construits � des dates tr�s diff�rentes de l'immeuble litigieux, de sorte que tous ces exemples ne pourraient pas �tre pris en consid�ration.
Statuant par jugement du 3 mars 2014, le Tribunal des baux et loyers a annul� le cong� et rejet� toutes autres conclusions.
B.b.�Cette d�cision a �t� confirm�e le 2 mars 2015 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice, statuant sur appel de la bailleresse.
En substance, la Chambre a jug� que la bailleresse avait �chou� � prouver par un calcul de rendement m�me partiel qu'il �tait possible d'augmenter le loyer de mani�re non abusive; elle n'avait en effet pas produit les pi�ces suffisantes malgr� l'octroi d'un second d�lai. Au demeurant, en se fondant sur les charges courantes, charges d'entretien, charges financi�res et imp�t immobilier compl�mentaire, l'on arrivait � un loyer annuel admissible de 28'095 fr. 20, alors que le loyer actuel �tait de 28'020 francs; la hausse de loyer susceptible d'�tre obtenue �tait insignifiante et ne justifiait pas une r�siliation. Pour le surplus, la bailleresse n'avait fourni que deux exemples exploitables de loyers comparatifs au lieu des cinq requis par la jurisprudence; d�s lors, elle ne d�montrait pas non plus que les loyers du quartier lui permettaient de majorer le loyer.
La bailleresse saisit le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile dans lequel elle requiert que le cong� donn� pour le 31 mai 2011 soit valid�, que le locataire ne b�n�ficie d'aucune prolongation de bail et que la cause soit renvoy�e � l'autorit� pr�c�dente pour qu'elle ordonne l'�vacuation des locaux.
Le locataire intim� conclut au rejet du recours. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
1.1.�La valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise pour les causes de droit du bail � loyer est atteinte (art. 74 al. 1 let. a LTF; cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1). Les autres conditions du recours en mati�re civile sont aussi r�alis�es. Demeure r�serv� l'examen de la recevabilit� des diff�rents griefs formul�s par la recourante.
1.2.�Le Tribunal f�d�ral statue sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il peut toutefois les rectifier ou les compl�ter s'ils ont �t� �tablis en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF ou de fa�on manifestement inexacte, c'est-�-dire arbitraire, ce qu'il incombe en principe au recourant de d�noncer (art. 97 al. 1 et art. 105 al. 2 LTF; ATF 133 IV 286 consid. 6.2). Dans la mesure o� il se plaint d'un arbitraire au sens de l'art. 9 Cst., le recourant doit satisfaire aux exigences de motivation plus strictes de l'art. 106 al. 2 LTF; il doit exposer de mani�re claire et circonstanci�e, si possible document�e, en quoi le juge a vers� selon lui dans l'arbitraire. Le Tribunal f�d�ral n'entre pas en mati�re sur des critiques de nature appellatoire dirig�es contre l'�tat de fait ou l'appr�ciation des preuves (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 137 II 353 consid. 5.1).
En l'occurrence, la partie recourante ne soul�ve aucun grief d'arbitraire dans l'�tablissement des faits. Elle d�nonce tout au plus une violation de la maxime inquisitoire sociale et une violation de son droit d'�tre entendue, plus pr�cis�ment de son droit � la preuve, griefs qui seront trait�s ci-apr�s (consid. 3.3, 3.4 et 6.1).
La bailleresse a invoqu� un mobile �conomique � l'appui du cong�. Selon la jurisprudence, il est admissible de r�silier un bail afin d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus �lev� que celui pay� par le locataire cong�di�; toutefois, une telle r�siliation ne doit pas servir de pr�texte � la poursuite d'un but illicite tel que la perception d'un loyer abusif. La r�siliation est contraire aux r�gles de la bonne foi, et partant annulable en vertu de l'art. 271 al. 1 CO si l'application de la m�thode de calcul absolue permet d'exclure la possibilit� de majorer l�galement le loyer, parce que celui-ci est d�j� conforme aux loyers usuels dans le quartier, respectivement parce qu'il procure d�j� un rendement suffisant. Est abusif le cong� donn� par un bailleur qui ne dispose que d'une r�serve de hausse insignifiante, mais en fait n�anmoins usage afin de se d�barrasser d'un locataire qui ne lui convient plus (ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb).
En l'occurrence, la bailleresse a tent� de d�montrer aussi bien par le calcul de rendement que par les loyers comparatifs qu'un loyer sup�rieur pouvait �tre obtenu. En vain, selon les deux instances cantonales.
3.1.�La recourante soul�ve divers griefs concernant le calcul de rendement. Il convient de rappeler � cet �gard quelques principes d�gag�s par la jurisprudence.
En vertu de l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose lou�e. Est vis� le rendement net des fonds propres investis par le propri�taire. Le loyer doit permettre d'une part de toucher un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis, d'autre part de couvrir les charges immobili�res. Sont pris en compte les fonds propres ayant servi � la construction ou � l'acquisition de l'immeuble, ainsi qu'� son am�lioration; les fonds propres investis dans des travaux � plus-value sont donc int�gr�s dans les co�ts d'investissement (ATF 141 III 245 consid. 6.3 et 6.6 p. 255).
Quant aux charges immobili�res, elles comprennent les charges financi�res (en particulier les int�r�ts hypoth�caires dus sur les emprunts), les charges courantes ou d'exploitation (imp�t, prime d'assurance, frais de g�rance, etc.) et les charges d'entretien (ATF 141 III 245 consid. 6.3 i.f.). Les travaux d'entretien sont en principe int�gr�s dans les charges lorsqu'ils ont �t� ex�cut�s et pay�s. Il faut proc�der � une moyenne des charges encourues les cinq derni�res ann�es - cas �ch�ant au moins les trois derni�res ann�es - pr�c�dant le calcul de rendement. Cette r�gle est susceptible d'adaptations, notamment lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou hauts, qui refl�tent donc mal la moyenne des co�ts d'entretien. Les frais consentis pour l'entretien extraordinaire - remplacement d'installations telles que chaudi�re, ascenseur, toiture, prise d'eau - doivent �tre r�partis sur plusieurs exercices en fonction de la dur�e de vie des installations concern�es. La quote-part correspondante est int�gr�e chaque ann�e dans les charges d'entretien jusqu'� amortissement complet; l'on y ajoute un int�r�t sur le capital non amorti (ATF 141 III 245 consid. 6.5 p. 253 et 6.6 p. 255 s. et les r�f. cit�es; cf. ATF 111 II 378 consid. 2 p. 380).
Pour les immeubles anciens, c'est-�-dire les immeubles construits ou acquis il y a plusieurs d�cennies, la d�termination des fonds propres peut �tre probl�matique, soit que les pi�ces comptables manquent, soit qu'elles r�v�lent des montants �conomiquement irr�alistes. Dans ce cas, la hi�rarchie des crit�res absolus est invers�e, en ce sens que le crit�re des loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO) l'emporte sur le calcul de rendement net (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2 p. 16 s.; sur la notion d'immeuble ancien, cf. ATF 140 III 433 consid. 3.1). La jurisprudence s'oppose � ce que l'on reconstitue le co�t d'investissement en se fondant sur des valeurs objectiv�es telles que la valeur v�nale ou fiscale de l'immeuble, ou encore sa valeur d'assurance, celles-ci n'ayant pas leur place dans un calcul de rendement fond� sur les co�ts effectifs (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb).
3.2.1.�La recourante reproche � l'autorit� pr�c�dente de ne pas avoir int�gr� dans les co�ts d'investissement les travaux de r�novation accomplis sur l'immeuble au cours des ann�es 2000.
3.2.2.�D'apr�s l'arr�t attaqu�, la bailleresse a produit un r�capitulatif des travaux dress� par sa fiduciaire, dont il ressort de mani�re non contest�e qu'entre 1996 et 2008, la bailleresse a investi 6'841'511 fr. pour l'immeuble abritant la surface lou�e par le locataire intim�, soit en tout 12'515'484 fr. pour les trois immeubles dont elle est propri�taire. Ce document r�v�le aussi que la bailleresse a pay� 9'359'239 fr. pour des travaux r�alis�s entre 2003 et 2008 sur ses trois immeubles; seuls 1'707'167 fr. de ces 9'359'239 fr. ont �t� financ�s par des fonds propres. La cour cantonale constate ensuite que l'on ignore comment ces fonds propres ont �t� ventil�s entre les trois immeubles concern�s, et partant si et dans quelle proportion les travaux effectu�s sur l'immeuble abritant le locataire ont �t� financ�s par des fonds propres. Ces travaux ne pouvant �tre int�gr�s dans les co�ts d'investissement financ�s par des fonds propres, il importe peu de savoir s'il s'agissait ou non de travaux � plus-value.
La recourante d�nonce une lecture des pi�ces "erron�e"; toutefois, il ne ressort en tout cas pas de ses explications peu claires que les pi�ces produites permettraient en r�alit� de d�terminer dans quelle proportion les travaux r�alis�s sur l'immeuble abritant le locataire cong�di� ont �t� financ�s par des fonds propres. La cour de c�ans est d�s lors li�e par ce fait. La recourante objecte encore qu'en pr�sence de travaux d'ensemble proc�dant d'un programme global et identique pour les diff�rents immeubles concern�s, il conviendrait de ventiler les fonds propres entre les immeubles en proportion de l'importance des travaux accomplis sur chacun d'eux. Le propri�taire ne pourrait pas librement d�cider de la r�partition fonds propres/fonds �trangers pour chaque b�timent, en affectant par exemple des fonds propres exclusivement � la r�novation d'un immeuble et en utilisant des fonds �trangers pour les autres immeubles; un tel proc�d� reviendrait � p�naliser arbitrairement les locataires de l'immeuble sur lequel seraient concentr�s tous les fonds propres.
En l'occurrence, rien n'indique que le cas de figure �voqu� par la recourante se soit r�alis� et que les travaux aient d�coul� d'un projet global identique pour les trois immeubles appartenant � la bailleresse. L'on ignore tout de leurs caract�ristiques et des r�novations qui ont pu �tre effectu�es sur chacun d'eux. Il ne d�coule pas de l'arr�t attaqu� qu'il s'agirait d'immeubles strictement identiques ayant b�n�fici� des m�mes r�novations. Tout cela suffit � conduire au rejet du grief, sans qu'il soit n�cessaire de se prononcer sur la th�se juridique de la recourante. La Cour de justice n'a donc pas enfreint le droit f�d�ral en s'abstenant de proc�der � une r�partition th�orique des fonds propres investis dans les travaux r�alis�s sur les trois immeubles de la bailleresse. Du moment que ces travaux ne pouvaient pas �tre int�gr�s dans les co�ts d'investissement, la cour cantonale pouvait effectivement s'�pargner de rechercher dans quelle mesure les travaux apportaient une plus-value.
3.2.3.�Dans une argumentation subsidiaire, la recourante plaide que les travaux auraient � tout le moins d� �tre int�gr�s dans les charges d'entretien. Dans l'hypoth�se la moins favorable pour elle, les 6'841'511 fr. de travaux effectu�s dans l'immeuble auraient d� �tre ventil�s sur 20 ans, ce qui aurait fait augmenter de 343'075 fr. 55 [recte: 342'075 fr. 55] le montant des charges annuelles.
La Cour de justice retient notamment que les pi�ces produites ne permettent pas de d�terminer quels travaux ont profit� effectivement aux locaux litigieux plut�t qu'aux autres immeubles de la bailleresse, voire exclusivement aux autres locaux de l'immeuble concern�. Sans d�noncer un arbitraire, la recourante objecte que les pi�ces produites, notamment des expertises �labor�es dans le cadre d'une proc�dure de classement, d�taillent la nature des travaux, � savoir des interventions structurelles b�n�ficiant � tous les locaux de mani�re identique. Ind�pendamment des exigences requises pour remettre en cause l'�tat de fait de la d�cision attaqu�e (supra, consid. 1.2), force est de constater que pour pouvoir ventiler sur plusieurs ann�es les travaux d'entretien extraordinaire, il faut conna�tre pr�cis�ment les travaux accomplis et examiner au cas par cas la dur�e de vie des installations remplac�es. La recourante ne d�veloppe pas d'argumentation circonstanci�e et document�e selon laquelle les pi�ces produites fourniraient de tels renseignements. Or, � d�faut de ceux-ci, l'on ne saurait proc�der � une ventilation fond�e sur un "amortissement" forfaitaire et global des installations r�nov�es au motif que les pr�cisions n�cessaires n'ont pas �t� apport�es. Ces consid�rations conduisent au rejet du grief.
3.3.�La recourante plaide encore que la cour cantonale aurait enfreint la maxime inquisitoire sociale en omettant de l'informer que les pi�ces fournies �taient insuffisantes et devaient �tre compl�t�es.
Point n'est besoin d'examiner dans quelle mesure le grief, qui concerne au premier chef le juge de premi�re instance, aurait d� �tre soulev� au stade de l'appel d�j�; le grief doit de toute fa�on �tre rejet� sur le fond. En effet, sous l'ancien droit comme sous le CPC, la maxime inquisitoire sociale, qui impose au juge un devoir d'interpellation accru, s'applique avec retenue s'agissant d'une partie repr�sent�e par un avocat (art. 274d al. 3 aCO et art. 247 al. 2 let. a CPC; arr�ts 4A_491/2014 du 30 mars 2015 consid. 2.6.1; 4A_519/2010 du 11 novembre 2010 consid. 2.2). Or, d�s la premi�re instance, la bailleresse �tait assist�e de son avocat, r�put� conna�tre notamment la n�cessit� d'�tablir le rendement de la chose lou�e par le locataire, par opposition au rendement de l'immeuble entier et au rendement d'autres immeubles, ce qui n�cessitait la production de pi�ces topiques. Au demeurant, le Tribunal des baux a �t� jusqu'� faire observer au conseil de la recourante que les charges devaient �tre ventil�es entre les diff�rents immeubles, remarque qui valait manifestement aussi pour les fonds propres.
3.4.�Enfin, la recourante d�nonce une violation de son droit d'�tre entendue qui tiendrait au fait que la Cour de justice a refus� d'auditionner le comptable en charge des comptes des immeubles.
Le droit � la preuve, qui d�coule du droit d'�tre entendu (art. 29 al. 2 Cst.) et, pour le domaine du droit civil f�d�ral, de l'art. 8 CC, n'est pas mis en cause lorsque le juge proc�de � une appr�ciation anticip�e des preuves exempte d'arbitraire et aboutit � la conclusion que la mesure requise n'apporterait pas la preuve attendue, ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves d�j� recueillies (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 p. 376; 129 III 18 consid. 2.6).
En l'occurrence, l'autorit� d'appel a jug� que l'audition du comptable ne permettrait pas de rem�dier � la carence de pi�ces probantes puisque cette mesure visait uniquement � ce que le t�moin apporte des pr�cisions sur certaines pi�ces produites. La recourante ne taxe pas d'arbitraire cette appr�ciation, qui en est objectivement exempte, puisque le t�moignage n'�tait pas destin� � suppl�er au d�faut de pi�ces permettant d'�tablir pr�cis�ment quels travaux ont �t� accomplis sur l'immeuble, cas �ch�ant dans quels appartements, � quelle date, pour quels montants et selon quel financement.
3.5.�En bref, sur la base des faits qui lient l'autorit� de c�ans, la Cour de justice n'a pas enfreint le droit f�d�ral en s'abstenant d'int�grer dans le calcul de rendement les travaux accomplis sur l'immeuble abritant la surface lou�e par l'intim�.
4.1.�La recourante �met encore deux critiques concernant les charges retenues par les juges d'appel. Tout d'abord, elle conteste avoir admis le tri op�r� par le Tribunal des baux, qui a �cart� certains postes figurant dans les charges courantes (ou d'exploitation).
Le Tribunal a effectivement jug� que certains postes comptabilis�s comme charges courantes ne pouvaient pas �tre retenus, en particulier les postes tels que "frais de chauffage locaux vacants", "frais divers", "honoraires divers", "honoraires pour conseil juridique" et "frais de publicit�". La Cour de justice a constat� que dans son appel, la bailleresse chiffrait le montant des charges courantes en se fondant sur les seuls postes retenus par le Tribunal des baux; quant au locataire, il ne se pronon�ait pas sur cette question. La Cour en a d�duit que les parties s'en tenaient aux postes qui n'avaient pas �t� �cart�s par le Tribunal des baux.
La bailleresse ne cherche pas � d�montrer, r�f�rences � l'appui, qu'elle aurait contest� dans son m�moire d'appel l'exclusion m�me de certains postes. Cela suffirait en soi � �carter son grief, qui est au demeurant infond�. En effet, la lecture du m�moire confirme que la Cour de justice a r�sum� correctement la situation; or, elle �tait fond�e � en d�duire que la bailleresse ne remettait pas en cause la s�lection op�r�e par les premiers juges.
4.2.�La bailleresse reproche ensuite � la Cour de justice d'avoir "op�r� des calculs en partie discutables s'agissant du nombre d'ann�es prises en compte pour le calcul des moyennes de charges, puisqu'elle a fait varier la taille des s�ries en fonction des postes de frais". Elle s'en remet � l'appr�ciation de la cour de c�ans, "qui pourra, le cas �ch�ant, retenir un calcul diff�rent".
A supposer que la recourante entende r�ellement remettre en cause l'arr�t attaqu� sur ce point, le grief doit �tre rejet�. L'on rappelle que la jurisprudence pr�conise d'effectuer une moyenne des charges sur une p�riode de trois � cinq ans; il s'agit d'�viter la prise en compte d'un exercice extraordinaire, comprenant des montants anormalement bas ou anormalement �lev�s. Par ailleurs, les travaux d'entretien extraordinaire doivent �tre ventil�s sur plusieurs exercices en fonction de la dur�e de vie des installations (supra consid. 3.1).
En l'occurrence, les juges genevois ont �tabli une moyenne des charges en se fondant g�n�ralement sur les ann�es 2004 � 2009; concernant toutefois les frais d'entretien et les charges de gestion, ils ont �cart� certaines ann�es, relevant que dans le premier cas, les montants �taient anormalement �lev�s et co�ncidaient avec la p�riode de gros travaux, tandis que dans le second cas, certaines ann�es �taient anormalement basses. La recourante n'avance aucun argument destin� � contester le caract�re anormal des chiffres et � contrer ce raisonnement, qui appara�t conforme au droit f�d�ral.
4.3.�La bailleresse conteste que la production d'un �tat locatif post�rieur (ann�e 2012) � l'annonce du cong� (novembre 2010) puisse constituer un obstacle au calcul de rendement. Elle voit dans l'argumentation de la cour cantonale l'illustration d'un parti pris � son encontre et rel�ve que l'�tat locatif pouvait � tout le moins servir � conna�tre la surface lou�e ou le nombre de pi�ces lou�es.
La cour cantonale a relev� avec raison qu'il s'agit d'examiner le bien-fond� des motifs du cong� au moment o� il a �t� donn� (ATF 138 III 59 consid. 2.1 i.f. p. 62), de sorte que cet instant constitue la date d�terminante pour le calcul de rendement; dans cette mesure, elle n'avait pas � tenir compte d'un �tat locatif post�rieur � la date du cong�. Cela �tant, lorsque les comptes sont tenus pour l'immeuble entier et que les diff�rents loyers composant l'�tat locatif ne sont pas homog�nes, l'on commence par d�terminer le rendement admissible pour tout l'immeuble, puis pour la surface lou�e par le locataire, en utilisant une cl� de r�partition telle que le rapport entre la surface lou�e et la surface totale de l'immeuble; l'on confronte alors le loyer actuel au loyer admissible (cf. par ex. DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 426 s. et p. 447 s.). Tel est pr�cis�ment ce qu'a fait la Cour de justice. La recourante ne conteste pas les surfaces retenues par la cour. Il s'ensuit le rejet du grief.
5.1.�La recourante reproche � l'autorit� pr�c�dente d'avoir refus� de valider le cong�, alors m�me que le calcul de rendement tr�s partiel, n'int�grant aucun fonds propre et faisant abstraction des travaux � plusieurs millions de francs accomplis dans l'immeuble, d�montrait d�j� qu'il �tait possible d'obtenir un loyer sup�rieur au loyer actuel. Elle soutient qu'en reconstituant le co�t d'acquisition d'apr�s la valeur comptable de l'immeuble et les dettes hypoth�caires, le seul poste "rendement des fonds propres" donnerait droit � un loyer th�orique suppl�mentaire de 7'730 fr. 50 par an, soit 27'056 fr. 75 apr�s une indexation de 350%.
5.2.�La bailleresse a fait valoir que la date d'acquisition de l'immeuble �tait trop ancienne pour que l'on puisse utiliser les valeurs concernant les fonds propres investis. L'on ignore tout des conditions de l'acquisition; tout au plus est-il pr�cis� que l'immeuble a �t� construit en 1953. Or, lorsque la date d'acquisition ou de construction de l'immeuble est trop ancienne, la hi�rarchie des crit�res est invers�e, en ce sens que le crit�re des loyers usuels pr�domine (supra consid. 3.1). Il est certes loisible � la partie bailleresse de d�montrer que le loyer actuel ne suffit d�j� pas � couvrir les diverses charges de l'immeuble, ind�pendamment du rendement des fonds propres investis pour l'acquisition de l'immeuble. Cela �tant, si elle n'y parvient pas, elle doit en subir les cons�quences. En particulier, elle ne saurait contourner les r�gles jurisprudentielles rappel�es ci-dessus en tentant de reconstituer le co�t d'investissement d'apr�s la valeur comptable de l'immeuble.
En l'occurrence, la cour cantonale est arriv�e � la conclusion que le loyer annuel admissible est de 28'095 fr. 20, alors que le loyer actuel est de 28'020 francs. Sur le principe, la simple possibilit� d'obtenir 75 fr. suppl�mentaires sur une ann�e ne saurait justifier un cong�, l'augmentation �tant n�gligeable. La recourante objecte toutefois que le loyer pourrait manifestement �tre plus �lev� d�s lors que le calcul ne tient pas compte de la valeur d'acquisition de l'immeuble - qui ne saurait �tre nulle - et n'int�gre pas les travaux importants qui ont �t� entrepris.
Il est exact que le calcul de rendement n'est que partiel. Toutefois, la recourante n'a pas donn� le moindre renseignement sur l'acquisition de l'immeuble et a produit des pi�ces insuffisantes pour int�grer les travaux dans le calcul de rendement. Dans un tel contexte, l'on ne saurait se perdre en conjectures et r�duire les exigences de preuve en se contentant d'une vraisemblance plus ou moins grande que la bailleresse soit en droit d'obtenir une augmentation de loyer non abusive.
6.1.�La bailleresse formule ensuite des griefs concernant le crit�re des loyers usuels du quartier. Tout d'abord, elle d�nonce une violation de son droit d'�tre entendue en reprochant � la Cour de justice d'avoir �cart� les nouvelles fiches de comparaison qu'elle avait produites en appel.
Les juges d'appel ont d�clar� ces pi�ces nouvelles irrecevables en vertu de l'art. 317 al. 1 let. b CPC, consid�rant que la bailleresse n'avait pas fait preuve de la diligence requise qui aurait permis de produire ces �l�ments de preuve plus t�t. La recourante explique que l'obtention des donn�es comparatives d�pend de la bonne volont� des r�gies et propri�taires interpell�s; elle dit avoir produit les documents d�s qu'elle a pu en disposer. Cette argumentation ne s'appuie sur aucun �l�ment d�montrant que la recourante aurait demand� en temps utile des donn�es qu'elle n'aurait finalement re�ues qu'au moment du d�p�t de l'appel. L'on ne discerne aucune violation de l'art. 317 CPC, �tant pr�cis� que le juge de premi�re instance n'a pas m�connu la maxime inquisitoire sociale, allant m�me jusqu'� attirer l'attention du conseil de la bailleresse sur l'insuffisance des exemples fournis (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2).
6.2.1.�Sur le fond, la bailleresse reproche en substance aux juges d'appel d'avoir appliqu� strictement les crit�res concernant les exemples de loyers comparatifs, alors que le quartier comporterait des immeubles tr�s divers en termes d'ann�e de construction et de typologie; il serait quasiment impossible de fonder une comparaison bas�e sur les crit�res usuels. A l'instar de l'arr�t 4C.343/2004, il e�t fallu admettre que le loyer litigieux �tait manifestement inf�rieur aux loyers du quartier. Le loyer d'environ 200 fr. le m�tre carr� par an serait tr�s inf�rieur aux loyers du quartier, o� les locaux commerciaux se loueraient entre 500 fr. et 1'200 fr./m2 par an; m�me les locaux les plus v�tustes se loueraient facilement � 350 fr./m2.
6.2.2.�Selon l'art. 269a let. a CO, ne sont en r�gle g�n�rale pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localit� ou dans le quartier. L'art. 11 OBLF (Ordonnance sur le bail � loyer et le bail � ferme d'habitations et de locaux commerciaux, RS 221.213.11) pr�cise que pour le calcul des loyers usuels dans la localit� ou le quartier, sont d�terminants les loyers des logements et locaux commerciaux comparables � la chose lou�e quant � l'emplacement, la dimension, l'�quipement, l'�tat et l'ann�e de construction (al. 1); n'entrent pas en ligne de compte les loyers d�coulant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le march� (al. 3). La jurisprudence consid�re qu'en r�gle g�n�rale, le juge doit disposer de cinq �l�ments de comparaison au moins (ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 123 III 317 consid. 4a).
Dans l'affaire cit�e par la recourante, les autorit�s cantonales avaient constat� � l'issue d'une analyse fouill�e que le loyer du locataire cong�di� (166 fr., voire 187 fr./m2) �tait nettement inf�rieur aux loyers des locaux propos�s en comparaison, lesquels variaient entre 383 et 951 fr./m2. La cour de c�ans avait conclu que m�me si les exemples fournis ne r�pondaient pas tous strictement aux exigences de comparaison pos�es par la jurisprudence, l'on pouvait sans autre admettre, au vu d'une diff�rence aussi flagrante, que le loyer litigieux �tait inf�rieur � la moyenne des loyers usuels du quartier; au demeurant, un calcul de rendement approximatif fond� sur l'�tat locatif �tabli par l'expert priv� de la locataire permettait d'obtenir un rendement sup�rieur de 13 % en tout cas au rendement actuel (arr�t 4C.343/2004 du 22 d�cembre 2004 consid. 3.2).
6.2.3.�Dans le cas pr�sent, les juges genevois ont retenu que seuls sept des exemples comparatifs produits concernaient des immeubles construits moins de vingt ans avant ou apr�s l'immeuble litigieux; les autres exemples devaient donc �tre �cart�s. Sur ces sept cas, trois pr�sentaient des surfaces tr�s �loign�es des locaux litigieux. Les quatre exemples restants concernaient deux propri�taires diff�rents, de sorte que finalement, seuls deux exemples �taient exploitables. La bailleresse ne d�montrait pas que le loyer litigieux �tait inf�rieur aux loyers usuels du quartier.
La recourante ne discute pas les constatations de fait concernant l'ann�e de construction des immeubles pris en comparaison, la surface des locaux compar�s et la concentration en mains de deux propri�taires. Elle plaide que le quartier serait compos� d'immeubles tr�s divers au point qu'il serait impossible de fonder une comparaison bas�e sur les crit�res usuels; au demeurant, le loyer litigieux serait manifestement inf�rieur aux loyers du quartier.
L'�tat de fait des d�cisions cantonales ne fait pas ressortir de telles difficult�s objectives � remplir les exigences pos�es pour les exemples comparatifs. L'on ignore �galement tout des montants pratiqu�s dans le quartier, ind�pendamment des autres �l�ments de comparaison. A cet �gard, la recourante ne formule aucune critique contre l'�tat de fait et, � juste titre, ne pr�tend pas qu'il s'agirait de faits notoires pour l'autorit� de c�ans. L'on ne dispose ainsi d'aucun motif qui pourrait justifier d'assouplir les crit�res requis pour les exemples comparatifs. La situation est manifestement diff�rente de la cause cit�e par la recourante.
Pour les motifs qui pr�c�dent, le recours doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable. En cons�quence, la bailleresse recourante supportera les frais de la pr�sente proc�dure et versera une indemnit� de d�pens au locataire intim� (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 et 2 LTF).

References: ATF 
 art. 105
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 247
 art. 68