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Wohnungseigentumsrecht - 2/4 - Münchner Immobilien Blog
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/15 §§
Ausgestellt am 21. Juli 2014	von Roger Schäffter in 2014, Immobilienrecht
• Bau- und Architektenrecht: Sicherung des Bauhandwerkers auch nach Kündigung
• Gewerbliches Mietrecht: Kein Anerkenntnis bei Ausgleich der Betriebskostennachzahlung
• Gewerbliches Mietrecht: Gemeinsame Anfechtung des Mietvertrages durch Erwerber und Veräußerer
• Grundstücksrecht: Abriss des Nachbarnzauns
• Wohnungseigentumsrecht: Stimmverbot eines Wohnungseigentümers
Bau- und Architektenrecht: Sicherung des Bauhandwerkers auch nach KündigungDem Bauhandwerker steht auch nach Kündigung des Bauvertrages ein Anspruch gegenüber seinem Auftraggeber auf Bestellung einer Sicherheitsleistung zu. Der Anspruch besteht solange, wie sein Vergütungsanspruch noch nicht befriedigt worden ist – also auch nach Kündigung des Vertrages, obwohl er gegebenenfalls keine Leistungen mehr zu erbringen hat.Nach der Kündigung darf der Auftragnehmer jedoch nicht den kompletten, vereinbarten Werklohn zu Grunde legen. Er muss zwischen erbrachten und nicht erbrachten Leistungen unterscheiden, diese schlüssig darlegen und sich zudem anrechnen lassen, was er aufgrund der Kündigung an Aufwendungen erspart hat. Die Höhe der Sicherheit muss demnach dem nunmehr tatsächlich geschuldeten Leistungsumfang angepasst werden, wenn dieser sich gegenüber der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung geändert hat.
Der Bundesgerichtshof zeigt mit seinem Urteil klar den Sinn und Zweck des Sicherungsanspruchs: Die schnelle und effektive Bestellung einer Sicherheit. Dabei kommt es zu einer Abkehr der bisherigen Rechtsprechung. Ausschlaggebend ist nicht mehr, ob Vorleistungen des Unternehmers ausstehen, sondern, dass diesem ein Vergütungsanspruch zusteht. Im Vordergrund steht, dem Unternehmer eine Sicherheit für seine Vergütung zu gewähren.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. März 2014, VII ZR 349/12 – www.bundesgerichtshof.de
Gewerbliches Mietrecht: Kein Anerkenntnis bei Ausgleich der Betriebskostennachzahlung
Allein durch die Übersendung einer Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter und den vorbehaltlosen Ausgleich einer Nachforderung oder die Entgegennahme eines Guthabens durch den Mieter, kommt noch kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zwischen den Mietvertragsparteien zustande. Dies bestätigte der BGH erneut. Der Vermieter kann somit die Abrechnung nachträglich korrigieren. Mit der Übersendung der Betriebskostenabrechnung gibt der Vermieter aus der Sicht des Mieters keine auf den Abschluss eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses gerichtete Willenserklärung ab. Auch der Mieter, der Nachforderung vorbehaltlos zahlt, erbringt damit eine reine Erfüllungshandlung, ohne dass daraus geschlossen werden kann, er erkenne den Abrechnungssaldo endgültig als verbindlich an.
Die Entscheidung erfolgt im Anschluss an das Urteil des BGH vom 10. Juli 2013, Az. XII ZR 62/12 (siehe unsere Newsletter-Besprechung vom 11. September 2013). Der BGH stellt noch einmal klar, dass für die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses weitere Umstände, aus denen auf einen entsprechenden Rechtsbindungswillen der Mietvertragsparteien geschlossen werden kann, vorliegen müssen. Dies kann zB. der Fall sein, wenn die Parteien eine Ratenzahlungs- bzw. Stundungsvereinbarung getroffen haben.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 28. Mai 2014, XII ZR 6/13 – www.bundesgerichtshof.de
Gewerbliches Mietrecht: Gemeinsame Anfechtung des Mietvertrages durch Erwerber und Veräußerer
Hat der Mieter seinen bisherigen Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages getäuscht, so kann der in das Mietverhältnis eintretende Erwerber den Mietvertrag nicht alleine anfechten. Er bedarf hierzu vielmehr der Mitwirkung des Veräußerers. Die Anfechtung kann nicht alleine vom Willen des Erwerbers abhängig gemacht werden, da sie auf den Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses zurückwirkt, sodass auch das Verhältnis zwischen Mieter und Veräußerer betroffen ist. Eine Abtretung des Anfechtungsrechts an den Erwerber ist ebenfalls nicht möglich, da dies die Entscheidungsfreiheit des Veräußerers im Vorfeld einschränkt und somit an dessen Person gebunden ist.
Bei einer Anfechtung wegen der Täuschung gegenüber dem Voreigentümer müssen Erwerber und Veräußerer eine gemeinsame Anfechtungserklärung aussprechen. Ist dies nicht möglich, so bleibt dem Erwerber nur das Recht zur ordentlichen bzw. außerordentlichen Kündigung, um sich vom Vertrag zu lösen.
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 17. August 2012, 4 U 8/12, BeckRS, 2014, 07244
Grundstücksrecht: Abriss des Nachbarnzauns
Der Grundstückseigentümer muss einen Zaun, der sein Grundstück von dem des Nachbarn trennt, nicht entfernen, nur weil dieser dem Geschmack des Nachbarn widerspricht. Das Landesnachbarrecht fordert, dass es sich bei dem Zaun um eine ortsübliche Einfriedung handelt. Dazu muss zunächst ein maßgebliches Vergleichsgebiet gefunden und die übliche Beschaffenheit der dortigen Einfriedungen festgestellt werden. Entspricht der Zaun dieser üblichen Beschaffenheit, scheidet ein Beseitigungsanspruch aus. Lässt sich keine übliche Bebauung feststellen, muss der Eigentümer bei der Errichtung des Zauns lediglich eine bestimmte Höhe einhalten. Weitere Vorgaben hinsichtlich einer bestimmten Optik hat er nicht zu beachten. Eine Beseitigung kann nur gefordert werden, wenn der Zaun das Erscheinungsbild der ortsüblichen Einfriedung wesentlich stört.
Bei der Aufstellung eines Zaunes, der zwei Grundstücke trennt, sollte zunächst überprüft werden, ob der geplante Zaun sich in das maßgebliche Vergleichsgebiet einfügt bzw. dieses nicht erheblich stört. Auf diese Weise kann einer späteren Nachbarklage schon im Vorfeld entgegengewirkt werden.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 17. Januar 2014, V ZR 292/12 – www.bundesgerichtshof.de
Wohnungseigentumsrecht: Stimmverbot eines Wohnungseigentümers
Bisher waren folgende zwei Fragen noch nicht höchstrichterlich geklärt: Kann ein Wohnungseigentümer auch dann von einem Stimmrecht ausgeschlossen werden, wenn der Gegner des Streits nicht ein anderer Wohnungseigentümer, sondern der Verband ist? Gilt dies auch, wenn nicht der Wohnungseigentümer verklagt wird, sondern er selbst aktiv gegen den Verband vorgeht? Mit seinem Urteil bejaht der Bundesgerichtshof nun in diesen zwei Fallkonstellationen den Stimmrechtsausschluss.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Dezember 2013, V ZR 85/13 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/08 §§
Ausgestellt am 23. April 2014	von Roger Schäffter in 2014, Immobilienrecht
• Grundstücksrecht: Sittenwidrige Preisgestaltung – Wie teuer darf ein Grundstück sein?
• Gewerbliches Mietrecht: Schönheitsreparaturen bei Umbaumaßnahmen
• Wohnungseigentumsrecht: Mobilfunksendeanlage auf dem Dach
Grundstücksrecht: Sittenwidrige Preisgestaltung – Wie teuer darf ein Grundstück sein?
Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90% vor, so der BGH.
Entschieden wurde zur Frage, wann ein Rechtsgeschäft wegen Wuchers sittenwidrig ist. Gegenstand der Entscheidung war das folgende Immobiliengeschäft: Der Eigentümer verkaufte seine Eigentumswohnung für 118.000 Euro. Er hatte diese erst zwei Monate zuvor für 53.000 Euro erworben. Ihr Wert beläuft sich auf ca. 65.000 Euro. Als der Erwerber von diesen Umständen Kenntnis erlangt, verlangt er die Rückabwicklung des Vertrages und Schadenersatz. Ob im Ergebnis zu Recht, hat der BGH nicht entschieden. Die Wertverhältnisse allein begründen die Sittenwidrigkeit jedenfalls nicht. Ein sittenwidriges wucherähnliches Rechtsgeschäft liegt laut BGH vor, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zu. Von einem besonders groben Missverhältnis kann bei Grundstücksgeschäften aber erst ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Dies ist bei den oben dargestellten Wertverhältnissen nicht der Fall.
Der dargestellte Grenzbereich, ab dem man auf Sittenwidrigkeit schließen darf, dürfte im Normalfall nicht so schnell zu erreichen sein. Nur in Sondersituationen wird es erforderlich werden, bei der Vertragsgestaltung darauf zu achten, dass man den Vorwurf des Wuchers aktiv ausräumt.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 24. Januar 2014, V ZR 249/12 – www.bundesgerichtshof.de
Gewerbliches Mietrecht: Schönheitsreparaturen bei Umbaumaßnahmen
Hat der Vermieter die Absicht, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, so tritt an die Stelle der Schönheitsreparaturenpflicht des Mieters nicht deswegen allein automatisch ein Ausgleichsanspruch in Geld. Die Absicht des Vermieters allein genügt dafür nicht. Der Ausgleichsanspruch setzt vielmehr voraus, dass die Mieträume tatsächlich auch umgebaut werden, so der BGH. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter aufgrund einer Veräußerung des Mietobjekts subjektiv kein Interesse mehr an der Erbringung der Renovierungsarbeiten, was aber für das Entstehen des Ausgleichsanspruchs nicht ausreichte.
Sieht der Vermieter also von der zunächst geäußerten Umbauabsicht ab, kann er vom Mieter nur die Ausführung der Arbeiten verlangen und erst, wenn die Voraussetzungen des § 281 BGB vorliegen (erfolglos gesetzte angemessene Frist zur Leistung bzw. Entbehrlichkeit der Fristsetzung) Schadensersatz geltend machen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 12. Februar 2014, XII ZR 76/13 – www.bundesgerichtshof.de
Wohnungseigentumsrecht: Mobilfunksendeanlage auf dem Dach
Wollen die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Aufstellung und den Betrieb einer Mobilfunksendeanlage auf dem Dach beschließen, ist die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich. Es handelt sich um eine bauliche Veränderung und nicht um eine Maßnahme der Modernisierung oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik, wofür die Zustimmung der qualifizierten Mehrheit der stimmberechtigten Eigentümer ausreichen würde. Bei baulichen Veränderungen müssen alle Eigentümer zustimmen, deren Rechte durch die Maßnahme über ein zumutbares Maß hinaus beeinträchtigt werden. Aufgrund der von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden und nicht auszuschließenden Gefahren bestehe die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswertes der Eigentumswohnungen, so der BGH. Eine solche Beeinträchtigung muss von einem Wohnungseigentümer nicht zustimmungslos hingenommen werden.
Verwalter sollten vor Beschlussfassung genau prüfen, ob es sich bei der geplanten Maßnahme um eine bauliche Veränderung handelt, bei der alle Eigentümer zustimmen müssen. Stimmt nur ein einzelner dagegen und ist in seinen Rechten betroffen, kommt der Beschluss nicht zustande.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 24. Januar 2014, V ZR 48/13 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/02 §§
Ausgestellt am 30. Januar 2014	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
… unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
• Gewerbliches Mietrecht: Wertsicherungsklausel nach Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes
• Gewerbliches Mietrecht: Schriftform bei Parteiwechsel
• Wohnungseigentumsrecht: Originalvollmacht für Stimmabgabe
Gewerbliches Mietrecht: Wertsicherungsklausel nach Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes
Ist eine Wertsicherungsklausel nach früherem Recht, also vor Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes, nicht genehmigungsfrei, weil z. B. der zugrunde liegende Mietvertrag für weniger als zehn Jahre geschlossen ist, so richtet sich die Unwirksamkeit der Klausel ab Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.09.2007 nach diesem Gesetz und nicht mehr nach früherem Recht.
Wertsicherungsklauseln, die nach früherem Recht bis zur Erteilung der Genehmigung als schwebend unwirksam galten, werden nunmehr als anfänglich wirksam behandelt, allerdings auflösend bedingt durch die gerichtliche Feststellung des Verstoßes. Diese auflösend bedingte Wirksamkeit gilt allerdings nur ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes mit Wirkung für die Zukunft, so der BGH. Für den Zeitraum vor dem Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes richtet sich die Wirksamkeit der Klausel daher weiterhin nach dem bis 13.09. 2007 geltenden Recht.
Nach § 8 Preisklauselgesetz tritt die Unwirksamkeit einer Preisklausel erst dann ein, wenn diese rechtskräftig, etwa durch Urteil, festgestellt ist, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. Bis dahin ist die Klausel (mit Wirkung ab Inkrafttreten des Gesetzes) als wirksam zu behandeln.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. November 2013, XII ZR 142/12 – www.bundesgerichtshof.de
Gewerbliches Mietrecht: Schriftform bei Parteiwechsel
Soll ein Mietvertrag länger als ein Jahr befristet sein, muss er der Schriftform entsprechen. Hierzu müssen die wesentlichen Vertragsbedingungen in einer von beiden Vertragspartnern unterzeichneten Urkunde festgehalten werden. Ergeben sich wesentliche Vertragsbestandteile aus anderen Urkunden, muss auf diese zweifelsfrei Bezug genommen werden. Dies gilt auch bei einem nachträglichen Wechsel der Vertragsparteien. Verkauft der Mieter das Inventar seines Unternehmens und übernimmt der Käufer auch seine Verträge, führt dies bei entsprechendem Einverständnis des Vermieters zu einem Mieterwechsel. Die Langfristigkeit des Mietvertrages bleibt jedoch nur gewahrt, wenn der den Mieterwechsel enthaltene Veräußerungsvertrag zweifelsfrei auf den Mietvertrag Bezug nimmt, was in dem vom BGH entschiedenen Fall (Unternehmenskauf in Form eines Asset-Deals) nicht geschah.
Im Wege der sog. Auflockerungsrechtsprechung hat der BGH seinerzeit klargestellt, dass für die Annahme einer einheitlichen Urkunde keine dauerhafte körperliche Verbindung erforderlich ist. Vielmehr reicht eine sog. geistige Verbindung im Sinne einer Bezugnahme aus. Eine nachträgliche Vereinbarung muss eindeutig auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll. Das Schriftformerfordernis dient auch dem Schutz des Erwerbers, der anhand der Urkunden erkennen können soll, in welche vertraglichen Verpflichtungen er eintritt. Hierfür ist erforderlich, dass er den Umfang der Urkunde und die dazugehörigen Regelungen klar abgrenzen kann. Der vom BGH entschiedene Fall zeigt noch einmal deutlich, wie schnell durch eine Regelung zum langfristigen Mietvertrag die Schriftform tangiert werden kann.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Dezember 2013, XII ZR 137/12 – www.bundesgerichtshof.de
Wohnungseigentumsrecht: Originalvollmacht für Stimmabgabe
Verwalter müssen ihre Bevollmächtigung zur Stimmabgabe in der WEG-Versammlung über eine Originalvollmacht nachweisen können. Kann die Originalvollmacht auf Verlangen nicht vorgelegt werden und wird deswegen gerügt, dass eine wirksame Bevollmächtigung nicht möglich sei, darf der Verwalter die ihm erteilte Vollmacht zur Stimmabgabe nicht nutzen. Dabei ist unerheblich, ob dem Verwalter tatsächlich eine Originalvollmacht, die später vorgelegt und geprüft werden kann, erteilt worden ist. Wenn ein gewerblicher Verwalter die Vollmacht trotz fehlenden Nachweises durch das Original bei Feststellung der Beschlussfähigkeit berücksichtigt und die Vollmacht nutzt, ist ihm ein grobes Verschulden vorzuwerfen, so das LG Landau.
Verwalter sollten stets die ihnen erteilten Vollmachten für die Versammlungen im Original mitführen. Eine Beschlussfassung kann allein an der Formalität scheitern, dass der Verwalter das Original nicht vorlegen kann. Zählt der Verwalter die Stimmen dann auch noch trotzdem mit, können ihm aufgrund seines Verschuldens die Kosten für ein Anfechtungsverfahren auferlegt werden.
Fundstelle: LG Landau, Beschluss vom 24. Juni 2013, 3 S 177/1 – www.jurisweb.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/26 §§
Ausgestellt am 21. November 2013	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
unser heutige Newsletter Immobilienrecht informiert Sie über folgende neue Themen:
• Gewerbliches Mietrecht: Schnelle Durchsetzung der Betriebspflicht möglich!
• Bau- und Architektenrecht: Keine Ansprüche bei Schwarzgeldabrede?
• Wohnungseigentumsrecht: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Gewerbliches Mietrecht: Schnelle Durchsetzung der Betriebspflicht möglich!
Der Vermieter kann grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht eines Gewerberaummieters mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung vor Gericht durchsetzen. Dies entschied das KG Berlin. Zugrunde lag ein Mietverhältnis über ein Juweliergeschäft in einem Einkaufszentrum. Gemäß Mietvertrag war der Mieter verpflichtet, das Geschäft an Werktagen in der Zeit von 10.00 Uhr bis 20.00 Uhr zu betreiben. Auch eine bloß zeitweise Schließung während dieser Zeit (zur Mittagspause oder Inventur) war untersagt. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, seine finanziellen Verluste bedrohen seine Existenz. Er stellte sodann den Betrieb ein. Der Vermieter verlangte im Wege der einstweiligen Verfügung die Offenhaltung des Betriebes. Das Gericht gab dem Vermieter Recht. Denn Sinn und Zweck der vereinbarten Betriebspflicht in einem Einkaufszentrum sei, dieses durch ein möglichst großes und vielfältiges Angebot an Geschäften für Kunden attraktiv zu machen. Dieser Zweck würde unterlaufen, wenn der Vermieter mit der Durchsetzung der Betriebspflicht bis zum Abschluss des Verfahrens in der Hauptsache warten müsste.
Für die Geltendmachung einer solchen einstweiligen Verfügung ist erforderlich, dass der Gläubiger, also der Vermieter, glaubhaft macht, dass die Verwirklichung seiner Rechte vereitelt oder wesentlich erschwert werden würden. Das KG sah dies als erfüllt an, da dem Vermieter ein nicht unerheblicher Schaden drohe, wenn der Laden bis zur Durchführung des Hauptverfahrens geschlossen bleibt. Denn ein solcher Leerstand schlage sich auf die Umsätze der übrigen Geschäfte nieder und mache eine Weitervermietung schwieriger. Der Vermieter sei auch den anderen Mietern gegenüber gehalten, die Betriebspflicht durchzusetzen. Damit haben nicht nur der Vermieter, sondern auch sämtliche Mieter eines Einkaufszentrums ein erhebliches wirtschaftliches Interesse daran, Leerstände zu vermeiden.
Fundstelle: KG, Beschluss vom 28. Januar 2013, 8 W 5/13, NZM 2013, 731
Bau- und Architektenrecht: Keine Ansprüche bei Schwarzgeldabrede?
Ein Werkvertrag mit (auch nur teilweiser) Schwarzgeldabrede ist nichtig. Dem Auftraggeber stehen daher keine Gewährleistungsansprüche zu, so bereits der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 01. August 2013. Das OLG Schleswig entschied nun sogar, dass den Beteiligten letztlich überhaupt keine Ansprüche zuständen. In dem konkreten Fall war ein Teil des Werklohns „schwarz“ vereinbart gewesen. Der Unternehmer klagte auf Restwerklohn und scheiterte damit. Seine Aufwendungen habe er nach Auffassung des Senats nicht für erforderlich halten dürfen. Die natürlich beim Auftraggeber eingetretene Bereichung sei nicht zurück zu geben, da schließlich wissentlich gegen ein Gesetz verstoßen wurde (SchwarzArbG). Entgegen der bisherigen Auffassung des BGH sollten sich die Parteien der Schwarzgeldabrede gerade nicht auf Billigkeitsgesichtspunkte berufen können.
Die Entscheidung ist durchaus konsequent. Dass der Unternehmer in solchen Fällen allerdings auch keine bereichungsrechtlichen Ansprüche haben soll, könnte über das wünschenswerte Ziel einer effektiven Verhütung von Schwarzarbeit hinausschießen. Denn immerhin verbleibt so beim Auftraggeber ein durch nichts zu rechtfertigender Vermögenszuwachs.
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 16. August 2013, 1 U 24/13 – www.beck-online.de
Nach § 5 Abs. 2 WEG können Teile des Gebäudes, die für den Bestand, die Sicherheit oder seine äußere Gestaltung verantwortlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Danach ist die Entscheidung des BGH zutreffend. In Teilungserklärungen werden allerdings häufig derartige Bauteile dem Sondereigentum zugeordnet, wie z. B auch Fenster. Eine solche Zuordnung ist nichtig, da sie gegen zwingendes Recht verstößt. Verwalter sollten daher die Teilungserklärungen prüfen und im Hinblick auf solche Bauteile auf die bestehende Rechtslage hinweisen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013, V ZR 212/12 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/25 §§
Ausgestellt am 6. November 2013	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Steuerrecht: Grunderwerbsteuer bei Vertragsaufhebung
• Handels- und Gesellschaftsrecht: Firmenbezeichnung
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Haftung für Hausgeldrückstände des Verkäufers!
Steuerrecht: Grunderwerbsteuer bei Vertragsaufhebung
Selbst wenn ein Immobilienverkauf rückwirkend aufgehoben wird, kann der ursprüngliche Erwerber verpflichtet sein, die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn in der Aufhebungsurkunde gleichzeitig die Veräußerung an einen Ersatzerwerber geregelt wird, entschied nun der Bundesfinanzhof. Dabei kommt es entscheidend darauf an, welchen Zweck der Ersterwerber mit der Aufhebung verfolgt. Nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG wird die Steuerfestsetzung auf Antrag u. a. dann aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang vor dem Übergang des Eigentums am Grundstück auf den Erwerber durch Vereinbarung der Vertragspartner innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer rückgängig gemacht wird. Eine solche Aufhebung kommt jedoch dann nicht in Betracht, wenn der Ersterwerber eine ihm noch verbliebene Rechtsposition auch in seinem eigenen Interesse verwertet, um einen bestimmten Ersatzvertrag herbeizuführen.
Für eine Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheides ist zunächst einmal wichtig, dass die Zwei-Jahresfrist eingehalten wird. Sodann müssen die Beteiligten – insbesondere bei einem unmittelbar folgenden Abschluss eines Ersatzkaufvertrages – darauf achten, dass der Aufhebungsvertrag mit dem neuen Kaufvertrag nicht so miteinander verquickt wird, dass es der Erstkäufer in der Hand hat, wie und mit wem der zweite Kaufvertrag abgeschlossen werden kann. Nach dem 1. Januar 2014 kann eine nicht optimale Gestaltung von Immobilienkaufverträgen im Übrigen aus einem anderen Grund ärgerlich werden. Denn zu diesem Stichtag wird der Steuersatz in den Bundesländern Berlin, Bremen, Schleswig-Holstein und voraussichtlich Niedersachsen erneut erhöht. Er beträgt dann je nach Bundesland zwischen 3,5 % (in Bayern) und 6,5 % (in Schleswig-Holstein).
Fundstelle: BFH, Urteile vom 05. September 2013, II R 9/12 und II R 16/12, – www.bundesfinanzhof.de
Handels- und Gesellschaftsrecht: Firmenbezeichnung
Die Bezeichnung einer Firma lediglich bestehend aus Ziffern und dem Rechtsformzusatz („23 GmbH“) genügt nicht den Anforderungen, die das Gesetz in § 18 HGB an die Kennzeichnung und Unterscheidungskraft und in § 30 HGB an die Unterscheidbarkeit stellt. Das Kammergericht (KG) führt in seiner Entscheidung aus, dass die bloße Verwendung von Zahlen kein hinreichendes Kennzeichnungs- und Unterscheidungsmerkmal darstellt, weil die Zahl allein nicht hinreichend individualisierend, sondern beliebig wirkt. Abzustellen sei auf die durchschnittlichen Teilnehmer des Rechtsverkehrs, die nach Ansicht des Kammergerichts heutzutage Zahlen, ohne weitere Zusätze, die nötige firmenrechtliche Unterscheidbarkeit nicht beimessen.
Das KG hatte hier erneut über die Bezeichnung von Firmen zu entscheiden. Bereits mit Beschluss vom 08. August 2012 (12 W 48/12) hat das KG entschieden, dass eine Kombination aus Buchstaben und Zahlen aber ausreichend ist. Mit jetzigem Beschluss hat das KG der Firmenbezeichnung lediglich bestehend aus Zahlen und Rechtsformzusatz eine Absage erteilt. Firmengründer sollten daher bei der Bezeichnung ihres Unternehmens darauf achten, dass bei der Verwendung von Zahlen im Firmenname eine Buchstabenzahlenkombination gewählt wird, um die nötige Kennzeichnungsgeeignetheit und Unterscheidbarkeit herzustellen.
Fundstelle: KG Berlin, Beschluss vom 17. Mai 2013, 12 W 51/13, NZG 2013, 1153
Wohnungseigentumsrecht: Keine Haftung für Hausgeldrückstände des Verkäufers!
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12 – www.bundesgerichtshof.de

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 281
 § 8
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 5
 BGH 
 § 16
 § 18
 § 30