Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BLw%202/12
Timestamp: 2019-03-24 22:26:26+00:00

Document:
Rechtsprechung: BLw 2/12 - dejure.org
Weitere Entscheidung unten: BGH, 29.11.2013
Art. 267 AEUV, Art. ... 107 Abs. 1 AEUV, § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG, Art. 87 EGV, Art. 107 AEUV, § 3 AusglLeistG, § 9 Abs. 3 Nr. 1 GrdstVG, § 70 Abs. 1 FamFG, § 71 Abs. 1 FamFG, Art. 87, 88 EGV, Art. 107, 108 AEUV, § 3 Abs. 7 Satz 1 AusglLeistG, § 74 Abs. 2 FamFG, § 108 Abs. 3 AEUV, Art. 3 Abs. 1 GG, § 74 Abs. 5 FamFG, § 74 Abs. 6 Satz 1 FamFG, § 22 Abs. 3 GrdstVG, § 74 Abs. 6 Satz 2 FamFG
§ 9 Abs 1 Nr 3 GrdstVG, Art 107 AEUV, Art 108 AEUV
Grundstücksverkehrsgenehmigung: Ermittlung des Grundstückswerts bei der Beurteilung eines groben Missverhältnisses zum Gegenwert; Genehmigungsversagung nur bei spekulativ überhöhtem Höchstgebot
Bestimmung des Werts eines Grundstücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG); Versagungen von Verkäufen an den Meistbietenden in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren; Grobes Missverhältnis zwischen dem Preis und dem Wert des Grundstücks; Berücksichtigung der europarechtlichen Vorschriften über die Unzulässigkeit staatlicher Beihilfen bei der Auslegung und Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG
Marktwert, nicht innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert, maßgebend für Wert des Grundstücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG; zur Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung wegen eines groben Missverhältnisses zwischen dem Preis und dem Wert des Grundstücks
Bestimmung des Werts eines Grundstücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grundstückverkehrsgesetz ( GrdstVG ); Versagungen von Verkäufen an den Meistbietenden in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren; Grobes Missverhältnis zwischen dem Preis und dem Wert des Grundstücks; Berücksichtigung der europarechtlichen Vorschriften über die Unzulässigkeit staatlicher Beihilfen bei der Auslegung und Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG
Grundstücksverkehrsgenehmigung - und die Auktion bei bundeseigenen Landwirtschaftsflächen
Grundstücksverkehrsgenehmigung - maßgeblich ist der Marktwert, nicht mehr der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert
AG Stendal, 26.10.2010 - 4 Lw 4/09
BGHZ 210, 134
DNotZ 2016, 951
BGH, 27.04.2018 - BLw 3/17
Spekulative Überhöhung eines in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien …
Das in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren abgegebene Höchstgebot wird in der Regel dann nicht den Marktwert des Grundstücks im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG widerspiegeln, sondern als spekulativ überhöht anzusehen sein, wenn die Gegenleistung den Marktwert des Grundstücks um mehr als die Hälfte überschreitet und annähernd gleich hohe Gebote nicht abgegeben worden sind; ob der Erwerber tatsächlich in Spekulationsabsicht gehandelt hat, ist grundsätzlich unerheblich (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 29. April 2016, BLw 2/12, BGHZ 210, 134 Rn. 27 ff.).
Dieser Wert bestimmt sich nach dem Preis, den Kaufinteressenten - auch Nichtlandwirte - für das Grundstück zu zahlen bereit sind (Senat, Beschluss vom 29. April 2016 - BLw 2/12, BGHZ 210, 134 Rn. 19).
Maßgebendes Kriterium dafür sind in erster Linie die in dem jeweiligen Verfahren abgegebenen Gebote (Senat, Beschluss vom 29. April 2016 - BLw 2/12, BGHZ 210, 134 Rn. 27 ff.).
aa) Da annähernd gleich hohe Gebote nicht abgegeben worden sind (vgl. dazu Senat, Beschluss vom 29. April 2016 - BLw 2/12, aaO Rn. 29), hat es zu Recht geprüft, ob das Höchstgebot als spekulativ überhöht anzusehen ist.
Den Vorgaben des Europäischen Gerichtshofs folgend hat es nicht allein aus den beiden anderen, deutlich geringeren Geboten Rückschlüsse auf den Marktwert gezogen, sondern den Grundstückswert anhand vergleichbarer Verkäufe der BVVG in dem Jahr des Vertragsschlusses ermittelt (vgl. Senat, Beschluss vom 29. April 2016 - BLw 2/12, aaO Rn. 31; EuGH…, Urteil vom 16. Juli 2015, BVVG u.a. ./. Landkreis Jerichower Land, C-39/14, EU:C:2015:470 Rn. 40 sowie die dort in Bezug genommenen Schlussanträge des Generalanwalts Pedro Cruz Villalón vom 17. März 2015, EU:C:2015:175 Rn. 71).
Infolgedessen konnte die Genehmigung nach der bisherigen Rechtsprechung der Oberlandesgerichte nur dann versagt werden, wenn ein erwerbsbereiter Landwirt vorhanden war; insoweit ist gefordert worden, ein Landwirt müsse bereit sein, einen bis zu 50 % über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert liegenden Preis zu zahlen (vgl. OLG Stuttgart, NJW-RR 2011, 1385, 1387; OLG Dresden, NL-BzAR 2008, 129, 131 f.; OLG Frankfurt, RdL 2005, 274, 276; OLG Jena, RdL 2007, 301, 302 und NJOZ 2012, 1400, 1401;… Netz, Grundstückverkehrsgesetz, 8. Aufl., Rn. 2834;… Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3987; vgl. auch Vorlagebeschluss des Senats vom 29. November 2013 - BLw 2/12, RdL 2014, 148 Rn. 33; Senat, Beschluss vom 2. Juli 1968 - V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 304).
Richtig ist zwar, dass der Wert des Grundstücks im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die maßgebliche Bezugsgröße für das grobe Missverhältnis ist (vgl. Vorlagebeschluss des Senats vom 29. November 2013 - BLw 2/12, RdL 2014, 148 Rn. 59 mwN).
Für die Versagung einer Genehmigung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht mehr auf den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert des Grundstücks abzustellen, sondern allein auf den Marktwert, der sich nach dem Preis richtet, den Kaufinteressenten - auch insoweit es Nichtlandwirte sind - für das Grundstück zu zahlen bereit sind (Anschluss an BGH, Beschluss vom 29.04.2016 - BLw 2/12).
b) Entscheidend - und vom Landwirtschaftsgericht trotz des Hinweises im Beschwerdeverfahren (Bl. 316 d. A.) ganz übergangen - ist die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschl. v. 29.04.2016 - BLw 2/12, RdL 2016, 268, insb. Rn. 19), die auf der vorangehenden Entscheidung des EuGH in jenem Verfahren beruht (…EuGH 1. Kammer, Urt. v. 16.07.2015 - C-39/14, EuZW 2015, 749).
Den Erwägungen des Landwirtschaftsgerichts, der Landwirtschaftskammer und des Landkreises zur Preisbildung in diesem Verfahren ist damit der Boden entzogen (vgl. im Einzelnen BGH, Beschluss vom 29.04.2016 - BLw 2/12, Rn. 19 f.).
c) Ein grobes Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Wert des Grundstücks kann im hier zu entscheidenden Fall auch nicht aus einem Spekulationsgeschäft (zu diesem Kriterium BGH, Beschl. v. 29.04.2016 - BLw 2/12, Rn. 27 ff.) der Käuferin hergeleitet werden.
OLG Brandenburg, 01.03.2018 - 5 WLw 17/17
bb) Der Bundesgerichtshof hat nach Anrufung des EuGH seine bisherige Rechtsprechung zu den Voraussetzungen eines groben Missverhältnisses im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG mit seiner Entscheidung vom 12. April 2016 (BLw 2/12, BGHZ 210, 134 ff.) aufgegeben.
Eine andere Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG stelle sich bei den Verkäufen als eine staatliche Beihilfe zugunsten der landwirtschaftlichen Unternehmen dar (BGHZ 210, 134 ff. Rn. 19).
Um sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlungen zu vermeiden (Art. 3 Abs. 1 GG), sei die Bestimmung des Grundstückswerts allgemein nicht mehr nach dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert, sondern nach dem Marktwert vorzunehmen (BGHZ 210, 134 ff. Rn. 23).
Maßgebendes Kriterium dafür seien in erster Linie die in dem jeweiligen Verfahren abgegebenen Gebote (BGHZ 210, 134 ff. Rn. 27).
OLG Jena, 07.08.2017 - Lw W 415/16
Preismissbrauch, Verkehrswert
Die Entscheidung vom 29.04.2016, Az.: BLw 2/12, mit der der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG grundlegend geändert hat, war zum Zeitpunkt der Nichtabhilfeentscheidung längst veröffentlicht; die Beteiligte zu 1 hat in der Beschwerdebegründung den Beschluss des Bundesgerichtshofs nicht nur explizit in Bezug genommen, sondern ihn sogar in Abschrift vorgelegt.
Seit der Entscheidung des BGH vom 29.04.2016, Az.: BLw 2/12 lässt sich diese Rechtsprechung nicht mehr aufrechterhalten.
OLG Naumburg, 12.09.2017 - 2 Ww 10/13
Der Gerichtshof der Europäischen Union hat über die Vorlagefrage durch Urteil vom 16.07.2015 - Az.: C-39/14 - (veröffentlicht u.a. in NVwZ 2015, 1747 und in EuZW 2015, 752 ) entschieden; der hierauf beruhende, abschließende Beschluss des Bundesgerichtshofs ist unter dem Datum des 29.04.2016 (veröffentlicht unter anderem in BGHZ 210, 134 ff.) ergangen.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 29.04.2016 - Az.: BLw 2/12 - (BGHZ 210, 134 ff.) seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Vorschrift aufgegeben und, im Anschluss an das Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 16.07.2015 - Az.: C-39/14 -, dem Begriff des "groben Missverhältnisses" eine abweichende Bedeutung beigemessen.
AG Hechingen, 02.11.2016 - 6 XV 2/16
Versagung der Genehmigung eines Kaufvertrags über ein landwirtschaftliches …
Von einem groben Missverhältnis des Gegenwertes zum Wert des Grundstücks ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert des Grundstücks um mehr als 50 % übersteigt und besondere Umstände eine andere Beurteilung nicht rechtfertigen (BGH B.v. 29.04.2016 - BLw 2/12; OLG Celle B.v. 29.01.2016 - 7 W 10/15 (L)).
Nach der Entscheidung des BGH vom 29.04.2016 - BLw 2/12 - ist maßgeblich für die Wertermittlung nicht mehr der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert, sondern der Marktwert des Grundstücks.
Art 107 Abs 1 AEUV, Art 267 AEUV, § 9 Abs 1 Nr 3 GrdstVG
Vorabentscheidungsersuchen an den Gerichtshof der Europäischen Union: Vereinbarkeit eines nationalen Verbots des Verkaufs eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch die BVVG zum Höchstgebot bei einem groben Missverhältnis zum Grundstückswert mit Gemeinschaftsrecht für staatliche Beihilfen
Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks einer dem Staat zuzurechnenden Einrichtung an den Höchstbietenden einer öffentlichen Ausschreibung
Zur Frage, ob Art. 107 Abs. 1 AEUV einer nationalen Regelung wie § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG entgegensteht, welche es zur Verbesserung der Agrarstruktur einer dem Staat zuzurechnenden Einrichtung im Ergebnis verbietet, ein zum Verkauf stehendes landwirtschaftliches Grundstück an den Höchstbietenden einer öffentlichen Ausschreibung zu verkaufen, wenn das Höchstgebot in einem groben Missverhältnis zu dem Wert des Grundstücks steht
Das landwirtschaftliche Grundstück von der BVVG - Grundstücksverkauf unter Wert als staatliche Beihilfe?
EuZW 2014, 239
WM 2014, 907
Durch Beschluss vom 17.02.2014 hat der Senat das vorliegende Verfahren gemäß § 9 LwVG i.V.m. § 21 Abs. 1 S. 1 FamFG analog bis zu einer Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union über die ihm vom BGH in einem gleichgelagerten Verfahren durch Beschluss vom 29.11.2013 (Az.: BLw 2/12) nach Art. 267 AEUV vorgelegte Frage ausgesetzt.
Der Senat hat gemäß seinem Beschluss vom 17.08.2016 (Bd. IV Bl. 121 ff. d.A.) Beweis erhoben zum Marktwert des verkauften Grundstücks unter Berücksichtigung der Vorgaben des BGH in dessen Beschluss vom 29.04.2016 - Az.: BLw 2/12 -.
a) Bei der Anwendung und der Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG sind die europarechtlichen Vorschriften über die Unzulässigkeit staatlicher Beihilfen (Art. 87, 88 EGV , jetzt Art. 107, 108 AEUV ) zu berücksichtigen (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 11 ff.).
Dieser Wert bestimmt sich nach dem Preis, den Kaufinteressenten - auch Nichtlandwirte - für das Grundstück zu zahlen bereit sind (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 19 ff.).
Das kann der Fall sein, wenn das Höchstgebot aufgrund seines offensichtlich spekulativen Charakters deutlich über den sonstigen im Rahmen einer Ausschreibung abgegebenen Preisgeboten und dem geschätzten Verkehrswert des Grundstücks liegt (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 25).
Sollte schließlich nur ein Angebot abgegeben worden sein, seien wiederum die üblichen Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes durch ein Gutachten heranzuziehen (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 26).
Maßgebendes Kriterium dafür sind in erster Linie die in dem jeweiligen Verfahren abgegebenen Gebote (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 27).
Nur im erstgenannten Fall kommt überhaupt eine spekulative Überhöhung des Höchstgebots in Betracht (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 26 u. 29).
bb) Dass es sich bei den von der BVVG veranstalteten Bieterverfahren um offene, transparente und bedingungsfreie Ausschreibungsverfahren handelt, hat der BGH in seinem Beschluss vom 29.04.2016 (a.a.O.) für den dort zu entscheidenden Fall nicht in Zweifel gezogen, und Gleiches gilt auch im Hinblick auf den Verkauf des hier streitgegenständlichen Grundstücks.
b) Da nach den vorstehenden Ausführungen der Beteiligte zu 2. der einzige Bieter gewesen ist, der ein Angebot in dieser Höhe abgegeben hat, bedarf es auf einer zweiten Stufe der Prüfung, ob das Höchstgebot als ein spekulativ überhöhter Preis anzusehen ist (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 30 f.).
aa) Nach dem maßgebenden Beschluss des BGH vom 29.04.2016 (a.a.O., Rdn. 31) ist zu prüfen, ob die von dem Gutachter ermittelten höheren Preise in dem Jahr des Vertragsschlusses bei den Verkäufen der BVVG (Beteiligte zu 1.) für Grundstücke gezahlt wurden, die dem verkauften Grundstück nach Beschaffenheit, Lage und Größe entsprachen, und ob die Zahl dieser Verkaufsfälle eine hinreichend breite Datenbasis für die Ermittlung eines Marktwerts allein anhand der Verkäufe der BVVG bietet.
Der Senat teilt insbesondere die Auffassung des Sachverständigen, dass auch bloße Kaufangebote mit in die Untersuchung einzubeziehen sind, weil sich der Marktwert nach dem Preis bestimmt, den Kaufinteressenten - auch Nichtlandwirte - für das Grundstück zu zahlen bereit sind (BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 19).
cc) Der Senat hält diese Berechnungen des Sachverständigen für in vollem Umfang überzeugend; sie werden insbesondere den Vorgaben des BGH in dessen Beschluss vom 29.04.2016 (a.a.O.) gerecht.
(2) Soweit die Beteiligte zu 1. in ihren Schriftsätzen vom 13.03.2017 und 14.03.2017 ergänzend auf eine "methodische Unzulänglichkeit" bei der Führung der Kaufpreissammlung durch den Gutachterausschuss zum Wertermittlungsstichtag hinweist, geht dieser Einwand an dem Bewertungsansatz, den der Sachverständige in seinem Gutachten -in Übereinstimmung mit dem Beschluss des BGH vom 29.04.2016 (a.a.O.) -gewählt hat, vorbei.
dd) Da im vorliegenden Fall bereits die Verkaufsfälle der BVVG eine ausreichende Datenbasis für die Ermittlung des Marktwertes bilden (Gutachten S. 27), ist eine Prüfung auf der dritten Stufe, anhand des nach den Ergebnissen aller Verkäufe - der BVVG und Privater - zu ermittelnden Verkehrswertes (vgl. BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 32), nicht mehr erforderlich.
(1) Nach der Auslegung, die der BGH in seinem Beschluss vom 29.04.2016 (a.a.O.) dem Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG gegeben hat, kommt es ausschließlich auf das Wertverhältnis zwischen dem vereinbarten bzw. angebotenen Kaufpreis einerseits und dem anhand der Verkäufe der BVVG ermittelten Marktwert andererseits an.
(a) Welche Erwägungen hingegen den einzelnen Bieter veranlasst haben, ein über dem Marktwert liegendes Kaufangebot abzugeben, und ob diesen Erwägungen ein spekulativer Charakter innewohnt, ist für die Feststellung eines groben Missverhältnisses im Sinne der Rechtsprechung ohne Bedeutung (vgl. BGH, Beschluss v. 29.04.2016, a.a.O., Rdn. 32: "... wäre die Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nur dann rechtmäßig, wenn der ... gebotene Preis unter Heranziehung eines nur aus den Verkäufen der Beteiligten zu 1 ermittelten Marktwerts in einem groben Missverhältnis zum Grundstückswert stünde und sich deshalb als ein spekulativ überhöhter Preis darstellte" - Hervorhebung durch den Senat).
Denn während die Bereitschaft eines Landwirts, Aufwendungen für einen Grundstückserwerb zu tätigen, sich in der Regel an den langfristigen Ertragsmöglichkeiten seines Betriebes orientiert, werden Nichtlandwirte, deren Angebote nach dem Beschluss des BGH vom 29.04.2016 (a.a.O.) bei der Ermittlung des Marktwertes ebenfalls zu berücksichtigen sind, sich nicht in jedem Fall von einer derartigen (land-)wirtschaftlichen Betrachtungsweise leiten lassen.
Ausgehend von dem Beschluss des BGH vom 29.04.2016 (a.a.O.), ist höchstrichterlich bisher insbesondere noch nicht geklärt, unter welchen Voraussetzungen von "annähernd gleich hohen Geboten" anderer Bieter im Ausschreibungsverfahren auszugehen ist und auf welche Weise die Prüfung, ob es sich bei dem von dem Erwerber gebotenen Preis um einen "spekulativ überhöhten Preis" handelt, im Einzelnen vorzunehmen ist.
Der Senat hat mit Beschluss vom 29. November 2013 (veröffentlicht u.a. in WM 2014, 907 ff.) dem Gerichtshof der Europäischen Union zur Vorabentscheidung nach Art. 267 AEUV die Frage vorgelegt, ob Art. 107 Abs. 1 AEUV einer nationalen Regelung wie § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG entgegensteht, welche es zur Verbesserung der Agrarstruktur einer dem Staat zuzurechnenden Einrichtung im Ergebnis verbietet, ein zum Verkauf stehendes landwirtschaftliches Grundstück an den Höchstbietenden einer öffentlichen Ausschreibung zu verkaufen, wenn das Höchstgebot in einem groben Missverhältnis zu dem Wert des Grundstücks steht.
BGH, 25.04.2014 - BLw 5/13
Der Senat hat bereits entschieden, dass das Grundstücksverkehrsgesetz bundeseinheitlich anzuwenden und den besonderen Marktverhältnissen in den neuen Ländern auf sachverständiger Ebene bei der Ermittlung des innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts Rechnung zu tragen ist (Senat, Beschluss vom 29. November 2013 - BLw 2/12, BzAR 2014, 104 Rn. 58).
Diese Rechtsfrage ist Gegenstand eines Vorlagebeschlusses des Senats an den Gerichtshof der Europäischen Union (Beschluss vom 29. November 2013 - BLw 2/12, BzAR 2014, 104 ff.).

References: Art. 267
 § 9
 Art. 87
 Art. 107
 § 3
 § 9
 § 70
 § 71
 Art. 87
 Art. 107
 § 3
 § 74
 § 108
 Art. 3
 § 74
 § 74
 § 22
 § 74

§ 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 EuGH 
 EuGH 
 § 9
 § 9
 § 9
 BGH 
 BGH 
 § 9
 Art. 107
 § 9
 § 9
 § 21
 BGH 
 Art. 267
 BGH 
 § 9
 Art. 107
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 9
 § 9
 BGH 
 BGH 
 Art. 267
 Art. 107
 § 9