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Timestamp: 2019-04-24 21:48:20+00:00

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13 Tipps zur Wohnungsübergabe beim Auszug für Mieter - Mietrecht.org
Am Ende des Mietverhältnisses findet in der Regel die Übergabe der Wohnung an den Vermieter statt. Diese Übergabe ist für den Mieter oft ein zusätzlicher lästiger Termin, der zu vielen anderen zeitraubenden Tätigkeiten, die mit einem Umzug verbunden sind, hinzukommt. Dies hat nicht selten zur Folge, dass der Mieter nicht nur der Übergabe der Wohnung selbst nicht die Aufmerksamkeit schenkt, die sie verdient, sondern diese auch nicht ausreichend vorbereitet. Anders als bei der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses muss der Mieter am Mietende nämlich in der Regel einige vorbereitende Maßnahmen ergreifen, damit die Übergabe reibungslos verläuft. Von dem Verhalten des Mieters vor und bei der Übergabe der Wohnung hängt viel ab. Oft entscheidet sich dadurch insbesondere, ob der Mieter später noch Ansprüchen des Vermieters ausgesetzt ist. Der Mieter ist daher gut beraten, die Übergabe am Ende des Mietverhältnisses sorgfältig und mit Bedacht zu planen und vorzunehmen.
Dieser Beitrag gibt Mietern Tipps, was sie vor und bei der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter beim Auszug beachten sollten. Dabei soll zunächst auf die vorbereitenden Maßnahmen eingegangen werden. Anschließend erhält der Mieter Tipps für den Übergabetermin selbst.
Sie ziehen erst ein? Hier unser Artikel mit 13 Tipps für die Wohnungsübergabe bei Einzug.
Inhalt: Tipps für die Wohnungsübergabe (bei Auszug)
Tipp 1: Eine Vorabnahme kann sinnvoll sein
Tipp 2: Beseitigung von Schäden
Tipp 3: Durchführung von Schönheitsreparaturen / Reinigung
Tipp 4: Vollständige Räumung, Entfernung von Einrichtungen und Rückbau von Umbauten
Tipp 5: Übergabetermin vereinbaren- Die Mietzeit darf voll ausgeschöpft werden
Tipp 6: Rückgabe erfordert Besitzaufgabe durch den Mieter und Besitzverschaffung beim Vermieter
Tipp 7: Individualvereinbarungen bei Vorabnahme und Übergabe vermeiden
Tipp 8: Das Ablesen der Zählerstände kann unnötige Kosten ersparen
Tipp 9: Das Übergabeprotokoll hat große Bedeutung
Tipp 10: Zeugen und Fotoapparat mitnehmen
Tipp 11: Rückforderung der Kaution – Hier ist Zurückhaltung geboten
Tipp 12: Die Mitteilung der neuen Adresse empfiehlt sich
Tipp: 13: Wichtig zu wissen: Mit der Rückgabe der Wohnung beginnt die Verjährungsfrist von Ersatzansprüchen des Vermieters zu laufen
1. Teil: Die Vorbereitung der Übergabe bei Auszug
In der Regel weiß der Mieter drei Monate im Voraus, dass sein Mietverhältnis enden wird. Spätestens im letzten Monat des Mietverhältnisses sollte er sich mit folgenden Tipps beschäftigen.
In den meisten Fällen treffen sich Mieter und Vermieter zum vereinbarten Übergabetermin in der Wohnung, um die Übernahme durchzuführen, ohne sich vorab über den Zustand der Wohnung und etwaige Pflichten des Mieters ausgetauscht zu haben. Diese Vorgehensweise kann zu viel Ärger führen. Nicht selten nämlich hat der Vermieter etwas zu beanstanden. Schönheitsreparaturen, die der Mieter nach Ansicht des Vermieters zu Unrecht nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführt hat, stehen ganz oben auf der Liste möglicher Beanstandungen. Aber auch Schäden werden vom Vermieter oft erst bei der Übergabe entdeckt und moniert. Was ebenfalls häufig (zu Unrecht) unterbleibt, ist die Entfernung von Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat oder der Rückbau von Umbauten, die während der Mietzeit vorgenommen wurden. Erfolgen die Beanstandungen zurecht, muss der Mieter also renovieren, Schäden beseitigen oder Einrichtungen entfernen, kann die erst bei der Übergabe erfolgte späte Feststellung dieser Pflicht weitere Nachteile für den Mieter mit sich bringen. Hat der Vermieter die Wohnung bereits weitervermietet und kann der neue Mieter nicht wie geplant einziehen, weil der bisherige Mieter in der Wohnung nach seinem Auszug noch Renovierungs- oder Reparaturmaßnahmen durchzuführen oder Einrichtungen zu entfernen hat, macht er sich dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn der neue Mieter wegen nicht rechtzeitiger Überlassung der Wohnung die Miete mindert oder Schadensersatz vom Vermieter verlangt. All dies kann vermieden werden, indem frühzeitig Klarheit über die Pflichten des Mieters geschaffen wird. Hierfür bietet sich eine sog. Vorabnahme an. Diese Vorabnahme findet einige Zeit vor dem eigentlichen Übergabetermin statt und gibt den Mietparteien die Möglichkeit, frühzeitig festzustellen, ob und wenn ja welche Maßnahmen der Mieter noch ergreifen muss, um die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in vertragsgemäßem Zustand übergeben zu können. Allerdings sollte der Mieter nicht alles glauben, was der Vermieter ihm bei der Vorabnahme sagt, und kritisch prüfen, ob er z.B. zu einer vom Vermieter verlangten Renovierung tatsächlich verpflichtet ist. Selbst dann, wenn im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel enthalten ist, nach der der Mieter in bestimmte in Abständen oder am Ende des Mietverhältnisses renovieren muss, folgt hieraus nicht zwangsläufig auch eine Renovierungspflicht, und zwar auch dann nicht, wenn in der Wohnung Renovierungsbedarf besteht. In einer Vielzahl von Fällen sind Schönheitsreparaturklauseln nämlich unwirksam.
Über die Vorabnahme sollte -ebenso wie über die endgültige Rückgabe (siehe dazu unten Tipp 9)- ein Protokoll erstellt werden. Eine Verpflichtung hierzu besteht allerdings nicht, weder zur Erstellung des Protokolls noch zu dessen Unterzeichnung.
Der Mieter sollte frühzeitig damit beginnen, dafür Sorge zu tragen, dass sich die Wohnung bei der Übergabe am Ende des Mietverhältnisses in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Nur dann nämlich erfüllt der Mieter seine Rückgabepflicht aus § 546 Abs.1 BGB ordnungsgemäß. Sind während der Mietzeit Schäden entstanden, die der Mieter selbst verursacht hat oder deren Entstehung in seinen Verantwortungsbereich fällt, müssen diese -sofern möglich- behoben werden. Geschieht dies nicht oder ist die Behebung des Schadens unmöglich, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs.1, Abs.3, 281, 283 BGB Schadensersatz verlangen.
War der Schaden bzw. Mangel bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden, muss der Mieter diesen nicht beheben und auch keinen Schadensersatz leisten. Um dies dem Vermieter gegenüber beweisen zu können, sollte der Mieter das beim Einzug erstellte Übergabeprotokoll heraussuchen, um es dem Vermieter spätestens bei der Rückgabe der Wohnung vorlegen zu können.
Endet ein Mietverhältnis, steht in der Regel die Frage im Mittelpunkt, ob der Mieter vor der Rückgabe Schönheitsreparaturen durchführen und die Wohnung in renoviertem Zustand zurückgeben muss. Die Antwort auf diese Frage hängt von zwei Faktoren ab, die der Mieter rechtzeitig vor der Übergabe der Wohnung klären sollte.
Zunächst ist Vorraussetzung für eine Renovierungspflicht, dass der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält, mit der die an sich dem Vermieter obliegende Renovierungspflicht auf den Mieter übertragen worden ist. Bereits an dieser Hürde scheitern viele Klauseln. Keinesfalls jede Schönheitsreparaturklausel erfüllt nämlich die strengen Wirksamkeitsanforderungen, die der BGH im Laufe der Jahre entwickelt hat. Der Mieter sollte frühzeitig ggf. durch Einholung von Rechtsrat prüfen, ob die in seinem Vertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel wirksam ist.
Stellt sich bei dieser Prüfung die Wirksamkeit der Klausel heraus, bedeutet auch dies noch lange nicht, dass der Mieter auch tatsächlich renovieren muss. Die Renovierungspflicht besteht nämlich nur dann, wenn bzw. soweit unter Berücksichtigung des Grades der Abnutzung objektiv Renovierungsbedarf besteht. Dies festzustellen ist oft nicht ganz einfach und wird von Mieter und Vermieter häufig unterschiedlich beurteilt. Im Idealfall erzielen Mieter und Vermieter hierüber ggf. bei einer Vorabnahme (vgl. dazu oben Tipp 1) ein Einvernehmen.
Der Mieter, der zur Renovierung verpflichtet ist, sollte auch die Möglichkeit nicht aus dem Blick verlieren, mit dem Nachmieter eine Vereinbarung dahingehend zu treffen, dass dieser gegen ein Entgelt oder eine sonstige Gegenleistung an Stelle des ausziehenden Mieters die Schönheitsreparaturen durchführt. Alle Einzelheiten zu der Übertragung der Renovierungspflicht auf den Nachmieter erfahren Sie in unserem Beitrag: „Schönheitsreparaturen: Nachmieter kann die Verpflichtung übernehmen„.
Besteht keine Renovierungspflicht, muss der Mieter die Wohnung in jedem Fall besenrein übergeben. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der Mietvertrag hierzu keine Regelung enthält. Was unter einer besenreinen Wohnung im Einzelnen zu verstehen ist, erfahren Sie in unserem Beitrag „Besenreine Übergabe der Mietwohnung – Was muss der Mieter genau machen?“
§ 546 Abs.1 BGB bestimmt, dass der Mieter die Mietsache am Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben hat. Auch wenn sich dies aus dem Wortlaut der Vorschrift nicht unmittelbar ergibt, besteht Einigkeit darüber, dass der Mieter bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet ist, das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich zu Beginn des Mietverhältnisses befand (vgl. BGH, Urteil vom 10. 07. 2002 – XII ZR 107/99). Hieraus folgt, dass der Mieter das Mietobjekt vollständig räumen muss, d. h. alle von ihm eingebrachten (Inventar-­) Gegenstände und auch alle Einrichtungen, mit denen er das Mietobjekt versehen hat, wie z.B. einen Einbauschrank, entfernen muss (vgl. BGH, Urteil vom 11.05.1988-VIII ZR 96/87). Außerdem muss der Mieter im Rahmen der Rückgabe, die ihn zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet, auch Umbauten und sonstige bauliche Änderungen– wie z.B. Wanddurchbrüche- beseitigen, die er vorgenommen hat (vgl. BGH, Urteil vom 05. 04. 2006 – VIII ZR 152/05). Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter der baulichen Veränderung zugestimmt hat (vgl. OLG Köln, Urteil vom 15. 06. 1998 – 19 U 259–97). Die Verpflichtung zum Rückbau besteht allerdings nicht, wenn der Vermieter dem Mieter gegenüber hierauf verzichtet hat (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.02.1990 – 10 U 127/89).
Räumt der Mieter die Wohnung nicht vollständig, entfernt Einrichtungen nicht oder unterlässt es, Umbauten rückgängig zu machen, liegt hierin in der überwiegenden Zahl der Fälle „nur“ eine Schlechterfüllung der Rückgabepflicht aus § 546 Abs.1 BGB. Der Vermieter kann in diesem Fall nach erfolgloser Fristsetzung (vg. § 281 Abs.1 S.1 BGB) die Wohnung selbst räumen, Einrichtungen entfernen oder Umbauten beseitigen und vom Mieter gem. §§ 280 Abs.1, Abs.3, 281 BGB Schadensersatz verlangen.
In seltenen Fällen führt die nicht vollständige Räumung, das Belassen von Einrichtungen in der Wohnung oder ein unterbliebener Rückbau von Umbauten jedoch dazu, dass von einer Nichterfüllung der Rückgabepflicht auszugehen ist. In diesem Fall hat der Vermieter neben dem weiterhin bestehenden Räumungsanspruch gem. § 546a Abs.1 BGB gegen den Mieter einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache in Höhe der vereinbarten Miete oder- wenn diese höher ist- der ortsüblichen Miete. Erleidet der Vermieter durch die Vorenthaltung einen darüber hinausgehenden Schaden, z.B., weil er die Wohnung dem Nachmieter nicht rechtzeitig überlassen kann, ist der Mieter gem. § 546a Abs.2 BGB i. V. m. §§ 280 ff. BGB außerdem zum Schadensersatz verpflichtet.
Der Übergang von einer Schlechterfüllung zu einer Nichterfüllung ist fließend.
Nach einem Urteil des BGH vom 11.05.1988 – VIII ZR 96/87- enthält der Mieter, der nach Beendigung des Mietvertrages von ihm zu beseitigende Einrichtungen in den Mieträumen zurücklässt, das Mietobjekt dem Vermieter vor, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung anzunehmen ist. Dies soll nach einem Urteil des OLG Brandenburg vom 16.07.2013 – 6 U 11/12- dann der Fall sein, wenn durch das Zurücklassen von Einrichtungen bzw. durch das Unterbleiben des Rückbaus von Umbauten eine anschließende Nutzung durch den Vermieter vollständig verhindert wird. Außerdem müsse- so das Gericht- eine nicht nur unerhebliche Weiternutzung durch den Mieter vorliegen. Der BGH stellt für die Abgrenzung (auch) darauf ab, ob die zurückgelassenen Gegenstände nur mit erheblichem zeitlichen und finanziellen Aufwand entfernt werden können (dann ist eine Nichterfüllung anzunehmen) oder aber der Aufwand unerheblich ist (dann ist eine Schlechterfüllung anzunehmen) (vgl. BGH, Urteil vom 11.05.1988 – VIII ZR 96/87).
Verallgemeinert kann gesagt werden, dass das Verbleiben nur einzelner Gegenstände der Erfüllung der Räumungspflicht in der Regel nicht entgegensteht (vgl. BGH, Urteil vom 11.05.1988 – VIII ZR 96/87), so dass nur eine Schlechterfüllung vorliegt.
Das LG Köln hat mit Urteil vom 04.07.1996 – 1 S 331/95- in dem Zurücklassen einer Einbauküche und eines Teppichbodens allerdings eine erhebliche Menge zurückgelassener Gegenstände gesehen und die Erfüllung der Rückgabepflicht verneint.
Da nicht nur die Nichterfüllung der Rückgabepflicht Ansprüche des Vermieters auslöst, sondern auch die Schlechterfüllung zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters führen kann, sollte der Mieter, um jeglichen Ansprüchen des Vermieters zu entgehen, die Mietsache pünktlich bis zur Übergabe vollständig räumen, Einrichtungen entfernen und Umbauten beseitigen.
Eine Möglichkeit, sich diese Mühe zu ersparen, besteht allerdings darin, mit dem Nachmieter zu vereinbaren, dass dieser z.B. eine Einrichtung, mit der der Mieter die Mietsache versehen hat, ggf. gegen ein Entgelt übernimmt. Möchte der Mieter Gegenstände in der Wohnung belassen, sollte er daher frühzeitig vor der Übergabe eruieren, ob der Nachmieter zur Übernahme bereit ist. Regelmäßig gibt es mit dem Vermieter in den Fällen einer Übernahme durch den Nachmieter keine Probleme, denn dessen Interesse an einer Entfernung besteht in der Regel nur deshalb, weil er die Wohnung unproblematisch weitervermieten möchte. Dennoch sollte an der Übernahmevereinbarung auch der Vermieter beteiligt werden, da durch eine nur zweiseitige Vereinbarung zwischen Mieter und Nachmieter die Ansprüche des Vermieters auf Entfernung nicht außer Kraft gesetzt werden können.
Häufig meldet sich der Vermieter beim Mieter und schlägt einen Termin für die Übergabe der Wohnung vor. Der Mieter sollte hierbei beachten, dass er sich nicht auf jeden Vorschlag des Vermieters einlassen muss. Dies gilt zunächst dann, wenn der vorgeschlagene Termin vor dem letzten Tag des Mietverhältnisses liegt. Der Mieter darf die Mietzeit voll ausschöpfen und kann daher nicht verpflichtet werden, die Wohnung bereits am vorletzten Tag oder sogar früher zurückzugeben.
Während dies eine Selbstverständlichkeit und den meisten Mietern bekannt sein dürfte, wissen viele Mieter nicht, dass sie in bestimmten Fällen sogar berechtigt sind, die Rückgabe nach dem Tag, an dem das Mietverhältnis endet, zu bewirken. Grds. gilt zwar nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. das Urteil vom 19.10.1988 – VIII ZR 22/88), dass die Rückgabepflicht des Mieters am Tag der Beendigung des Mietverhältnisses, also am letzten Tag der Vertragslaufzeit, und nicht am Tag darauf fällig ist. Von diesem Grundsatz gibt es aber eine Ausnahme, die der Mieter kennen sollte. Fällt nämlich der letzte Tag der Mietzeit auf einen Sonnabend, einen Sonntag oder einen am Ort der Belegenheit der Mietsache staatlich anerkannten allgemeinen Feiertag, ist der Mieter gem. § 193 BGB berechtigt, die Mietsache am nächsten Werktag zurückzugeben (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 04.11. 1980 – 4 U 136/80). Bis zum nächsten Werktag tritt kein Verzug ein. Dass der Mieter nicht am Samstag, Sonntag und Feiertag zur Übergabe verpflichtet ist, bedeutet aber nicht, dass er die Wohnung in der Zeit zwischen dem Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe kostenlos nutzen darf. Für diese Zeit muss er anteilige Miete bzw. eine an der Höhe der Miete orientierte anteilige Nutzungsentschädigung zahlen, es sei denn der Vermieter wäre nicht bereit gewesen, die Wohnung unmittelbar am Ende des Mietverhältnisses zurückzunehmen.
Der Mieter ist nicht verpflichtet, mit der Rückgabe bis zum nächsten Werktag zu warten. Möchte er der Nutzungsentschädigung, die er für die Zeit zwischen dem Mietende und der Rückgabe zahlen müsste, entgehen, kann er auch auf eine Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses bestehen.
2. Teil: Die Übergabe der Wohnung
Die Vorbereitung der Übergabe ist wichtig, garantiert aber allein nicht, dass diese erfolgreich verläuft. Entscheidend ist das Verhalten des Mieters bei der Übergabe selbst, das sich an den folgenden Tipps orientieren sollte:
Um seiner Rückgabeverpflichtung aus § 546 Abs.1 BGB gerecht zu werden, reicht es nicht, dass der Mieter die Wohnung in dem unter 1. Tipp 4 beschriebenen Sinne räumt. Die Rückgabe erfordert, dass der Mieter den Besitz aufgibt und diesen dem Vermieter verschafft. Da grds. derjenige Besitzer einer verschließbaren Sache ist, der über die Schlüssel verfügt (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 31. 08. 2006 – 10 U 46/06), ist es erforderlich, dass der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel aushändigt, die er besitzt, und zwar auch etwaige von ihm selbst nachgemachte (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.1995 – 24 U 163/94).
Problematisch kann die Erfüllung der Rückgabepflicht für den Mieter werden, wenn der Vermieter zum vereinbarten Übergabetermin nicht erscheint. Eine Übergabe der Wohnung, bei der die Mietparteien gleichzeitig anwesend sind, ist zwar nicht zwingend nötig und auch nicht gesetzlich vorgeschrieben. Dennoch wird es für den Mieter schwierig, dem Vermieter den Besitz zu verschaffen, wenn er diesem die Schlüssel nicht aushändigen kann. Viele Mieter wissen sich in dieser Situation nicht anders zu helfen und lassen die Schlüssel in der unverschlossenen Wohnung liegen. Dadurch gibt der Mieter zwar seinen eigenen Besitz vollständig auf. Verschafft hat er damit dem Vermieter den Besitz hiermit allerdings noch nicht. Auch wenn der Vermieter sich den Besitz an den Räumen ohne weiteres verschaffen kann, genügt die bloße Besitzaufgabe durch den Mieter nicht, da der Vermieter bei der Besitzübertragung mitwirken muss (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 26. 6. 2002 – 30 U 29/02). Auch das Einwerfen der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters ist nach überwiegender Auffassung nicht ausreichend (vgl. LG Hannover, Urteil vom 11.11.2004 -11 T 195/04).
Auch die Überlassung der Schlüssel an den Hausmeister stellt nicht immer eine Rückgabe der Mieträume i. S. d. § 546 Abs.1 BGB dar. Der Hausmeister ist nur dann richtiger Adressat der Schlüsselübergabe, wenn er vom Eigentümer / Vermieter oder der beauftragten Hausverwaltung hierzu im Einzelfall bestimmt ist (vgl. KG Berlin, Urteil vom 19.01. 2006 – 8 U 22/05) oder als Besitzdiener des Vermieters i. S. d. § 855 BGB anzusehen ist, weil er die Sachherrschaft über die Wohnung im Rahmen eines weisungsgebundenen Angestelltenverhältnisses mit Wissen und Willen des Vermieters für diesen ausübt (vgl. BGH, Urteil vom 23.10.2013 – VIII ZR 402/12-, der jedoch in den Mittelpunkt seiner Entscheidung rückt, dass die Übergabe an einen Besitzdiener nicht für die den Beginn der Verjährungsfrist auslösende Rückgabe i. S. d. § 548 Abs.1 BGB ausreicht).
Kann der Mieter dem Vermieter den Besitz nicht verschaffen, weil dieser zur vereinbarten Übergabe nicht erscheint, muss der Mieter allerdings dann, wenn der Vermieter die Mitwirkung an der Rückübertragung des Besitzes unberechtigt verweigert, nicht mit negativen Konsequenzen, insbesondere nicht mit weiteren Zahlungspflichten rechnen. Nimmt der Vermieter die geräumte Wohnung nicht entgehen, obwohl sich diese in einem Zustand befindet, der zur Erfüllung der Rückgabepflicht ausreicht, gerät er nämlich in Annahmeverzug (vgl. §§ 293 ff. BGB). In diesem Fall liegt keine Vorenthaltung der Mietsache i. S. d. § 546a Abs.1 BGB vor, so dass der Mieter auch keine Nutzungsentschädigung schuldet (vgl. LG Bonn, Urteil vom 05.06.2014 – 6 S 173/13).
Sind Pflichten, wie z. B. die zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht wirksam auf den Mieter übertragen worden, versuchen es viele Vermieter, dies bei einer Vorabnahme oder- wenn diese nicht stattfindet- auch noch bei der Übergabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses nachzuholen. Viele Mieter lassen sich in dieser Situation von ihrem Vermieter schnell überreden, z.B. Schönheitsreparaturen dennoch durchzuführen, was der Vermieter im Übergabeprotokoll vermerkt. Verlangt der Vermieter anschließend die Durchführung der Schönheitsreparaturen vom Mieter, hat der Mieter schlechte Karten. Der BGH hat nämlich mit Urteil vom 14. 01. 2009 – VIII ZR 71/08- entschieden, dass eine Endrenovierungspflicht auch noch bei der Wohnungsübergabe durch eine Abrede im Übergabeprotokoll begründet werden kann. Hierbei handelt es sich dann regelmäßig um eine Individualvereinbarung mit der Folge, dass auch die strengen Anforderungen, die an die Wirksamkeit von formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln gestellt werden, nicht gelten. Mieter sollten deshalb standhaft bleiben und keine weiteren Verpflichtungen bei einer evtl. Vorabnahme oder bei der Übergabe übernehmen.
Hat der Mieter während des Mietverhältnisses Nebenkostenvorauszahlungen geleistet, wird der Mieter vom Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses noch eine abschließende Nebenkostenabrechnung erhalten. Hierbei gibt es oft böse Überraschungen. Immer wieder kommt es nämlich vor, dass dem Mieter ein Verbrauch in Rechnung gestellt wird, der gar nicht mehr durch ihn, sondern durch den Nachmieter verursacht worden ist. Hierzu kann es insbesondere dann leicht kommen, wenn das Ende des Mietverhältnisses nicht am Ende der zwölfmonatigen Abrechnungsperiode (vgl. § 556 Abs.3 S.1 BGB) liegt, sondern in diese Periode fällt. Auch wenn ein Mieterwechsel erfolgt, ist der Vermieter nämlich berechtigt, über die gesamte Abrechnungsperiode, abzurechnen, in die der Mieterwechsel fällt. Er ist nicht verpflichtet, eine Zwischenabrechnung zu erstellen, mit der vorzeitig nur über den Teil abgerechnet wird, der auf den alten Mieter entfällt (vgl. AG Wetzlar, Urteil vom 08. 09. 2005 – 38 C 968/05). Damit in der für Vor- und Nachmieter erstellten Abrechnung jedem Mieter nur der Verbrauch zugerechnet wird, den er auch tatsächlich verursacht hat, ist es nötig, die Zählerstände bei der Übergabe abzulesen, die den Verbrauch von Wasser, Strom und Heizenergie widerspiegeln, und diese im Übergabeprotokoll zu notieren. Im günstigsten Fall werden außerdem Fotos gemacht und Zeugen hinzugezogen.
Ebenso wie zu Beginn des Mietverhältnisses ist die Erstellung eines Übergabeprotokolls bei der Rückgabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses von großer Bedeutung. Der Mieter sollte einen entsprechenden Vordruck mit zur Übergabe nehmen und darauf achten, dass folgende (Mindest-) Angaben darin dokumentiert werden:
Angaben zu den bei der Übergabe anwesenden Personen (ggf. auch Zeugen),
Angaben zum Zustand der Wohnung. Diese sind für den Mieter dann besonders wichtig, wenn bzw. soweit die Wohnung frei von Mängeln ist. Durch die Protokollierung erlangt der Mieter Sicherheit, später nicht für Schäden verantwortlich gemacht zu werden, die nach der Rückgabe der Wohnung durch den Nachmieter verursacht worden sind. Wurde nämlich am Ende des Mietverhältnisses bei der Übergabe ein Protokoll erstellt, in dem der Zustand der Mietsache festgehalten ist, kann der Mieter nach überwiegender Auffassung nur für Schäden auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden, die im Übergabeprotokoll vermerkt sind (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.2003– I-10 U 184/02),
eine Bemerkung dazu, dass und in welcher Anzahl Schlüssel zurückgegeben worden sind,
die Zählerstände.
Die Wirkung des Übergabeprotokolls als Beweismittel steht und fällt mit der Unterschrift der Mietparteien (vgl. dazu auch die Ausführungen in unserem Beitrag „13 Tipps zur Wohnungsübergabe beim Einzug für Mieter“ in Tipp 12). Auch wenn der Vermieter zur Unterzeichnung nicht verpflichtet ist, sollte der Mieter -sofern das Protokoll einen für ihn günstigen Inhalt aufweist- alles in seiner Macht stehende unternehmen, um zu erreichen, dass das Protokoll neben seiner eigenen auch die Unterschrift des Vermieters enthält. Auch die Unterschrift eines anwesenden Zeugen empfiehlt sich.
Der Mieter sollte die Übergabe stets in Begleitung mindestens einer weiteren nicht am Mietvertrag beteiligten Person vornehmen. Insbesondere dann, wenn sich der Vermieter weigert, das Übergabeprotokoll zu unterschreiben, erlangt die Anwesenheit des Dritten dadurch Bedeutung, dass dieser im Streitfall über den Zustand der Wohnung vor Gericht als Zeuge aussagen kann.
Für eben diesen Fall, dass nämlich das Übergabeprotokoll nicht als Beweismittel dienen kann, weil es die Unterschrift des Vermieters nicht enthält, aber auch für den Fall, dass das unterschriebene Protokoll nicht aussagekräftig genug ist, empfiehlt es sich außerdem, Fotos anzugfertigen, die den Zustand der Wohnung festhalten. Besonderes Augenmerk sollte dabei auf Fensterrahmen, Fliesen und Armaturen im Bad, das Parkett und eine ggf. vorhandene Einbauküche gelegt werden.
Viele Mieter erwarten am Ende des Mietverhältnisses, dass sie die von ihnen gezahlte Kaution sofort zurückerhalten und fordern dies bei der Übergabe vom Vermieter. Mit dieser Forderung sollte der Mieter sich zurückhalten. Der Vermieter ist nämlich nicht verpflichtet ist, die Kaution sofort nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückzuzahlen. Ihm wird eine angemessene Frist von bis zu sechs Monaten zugestanden, innerhalb derer er prüfen und überlegen kann, ob tatsächliche offene Forderungen bestehen und ob er zur Befriedigung dieser Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss bzw. möchte. Sind Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten, kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution sogar über die Sechsmonatsfrist hinaus bis zu dem Zeitpunkt einbehalten, zu dem ihm die Erstellung der Betriebskostenabrechnung möglich und zumutbar ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05).
Ist das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter schlecht, sind Mieter häufig nicht bereit, dem Vermieter ihre neue Adresse mitzuteilen, wenn dieser bei der Übergabe der Wohnung danach fragt. Eine Verpflichtung des Mieters zur Mitteilung seiner neuen Anschrift besteht zwar nicht, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine entsprechende Regelung. Der Mieter tut sich jedoch keinen Gefallen, wenn er seinem Vermieter diese verschweigt. In der Regel wird nach der Beendigung des Mietverhältnisses noch eine abschließende Betriebskostenabrechnung erstellt, die der Vermieter dem Mieter an seine neue Adresse zuschicken muss. Aus der Betriebskostenabrechnung kann sich durchaus auch einmal ein Guthaben zugunsten des Mieters und damit ein Rückzahlungsanspruch ergeben, wovon der Mieter allerdings nur Kenntnis erlangen kann, wenn ihm die Abrechnung zugeht. Doch auch dann, wenn sich aus der Abrechnung kein Rückzahlungsanspruch, ggf. sogar eine Nachforderung des Vermieters ergibt, ist es ratsam, die Voraussetzungen dafür zu schaffen, von dem Inhalt der Betriebskostenabrechnung und der Nachforderung Kenntnis nehmen zu können. Dadurch dass er seine Adresse verheimlicht, kann sich der Mieter einer Nachforderung nicht entziehen. Diese wird zwar erst mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter fällig. Ist die Anschrift des Mieters nicht ausfindig zu machen, hat der Vermieter aber die Möglichkeit, unter den Voraussetzungen des § 132 Abs.2 BGB i. V. m. §§ 185 f. ZPO eine öffentliche Zustellung zu bewirken. Einen Monat nach dem Aushang der Benachrichtigung über die öffentliche Zustellung gilt die Betriebskostenabrechnung gem. § 188 ZPO als zugestellt und alle mit dem Zugang verbundenen Fristen beginnen zu laufen, ohne dass der Mieter Kenntnis vom Fristbeginn und dem Inhalt der Abrechnung hat. In diesem Fall begibt der Mieter sich durch die Geheimhaltung seiner Adresse auch der Möglichkeit, Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben. Diese können nämlich gem. § 556 Abs.3 S.5 BGB nur innerhalb von zwölf Monaten seit dem (ggf. durch öffentliche Zustellung bewirkten) Zugang der Abrechnung beim Vermieter geltend gemacht werden.
Gelingt dem Vermieter die Übermittlung der Betriebskostenabrechnung erst nach dem Ablauf der Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs.3 S.2 BGB, innerhalb derer der Vermieter die Abrechnung erstellen muss, kann sich der Mieter, der aus der Mietwohnung auszieht, ohne seinem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen, außerdem nicht auf den Ablauf der Jahresfrist berufen (vgl. AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007 – 3 C 177/07).
Auch wenn der Mieter keinen Kontakt mehr mit seinem Vermieter wünscht, ist ihm wegen der beschriebenen Nachteile zu raten, seine neue Anschrift zu hinterlassen.
Im Regelfall beträgt die Verjährungsfrist von Ansprüchen gem. § 195 BGB drei Jahre und beginnt gem. § 199 Abs.1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Dies gilt jedoch nicht für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Für diese bestimmt § 548 Abs.1 BGB nicht nur, dass sie in sechs Monaten verjähren, sondern regelt auch den Beginn Verjährungsfrist, der gem. § 548 Abs.1 S.2 BGB mit der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter erfolgt. Dieser kurzen, mit der Rückgabe beginnenden Verjährungsfrist unterliegen wichtige Ansprüche, wie z. B. Schadensersatzansprüche wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen, Schadensersatzansprüche wegen der unterlassenen Entfernung von Einbauten und anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände (vgl. BGH, Urteil vom 15. 03. 2006 – VIII ZR 123/05), aber auch Schadenseratzansprüche wegen der Beschädigung der Mietsache sowie wegen eines unterbliebenen Rückbaus von Umbauten (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 31. 08. 2006 -10 U 46/06). Da die Verjährungsfrist nicht mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern mit der mit dem Mietende nicht zwangsläufig zusammen fallenden Rückgabe zu laufen beginnt, sollte der Mieter sich dieses Datum gut merken.
Die Verjährungsfrist für eigene Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung beträgt zwar ebenfalls sechs Monate, beginnt aber gem. § 548 Abs.2 BGB nicht mit der Rückgabe der Wohnung, sondern mit der Beendigung des Mietverhältnisses.
Die Übergabe einer Mietwohnung am Ende des Mietverhältnisses birgt viel Potenzial für Konflikte, die Mieter und Vermieter häufig noch längere Zeit nach dem Auszug des Mieters austragen. Der Mieter kann sich viel Ärger ersparen, wenn er die Übergabe sorgfältig vorbereitet und mit der nötigen Aufmerksamkeit vornimmt. Der besondere Fokus sollte dabei auf das von beiden Parteien zu unterzeichnende Übergabeprotokoll gerichtet sein, in dem insbesondere der Zustand, in dem sich die Wohnung bei der Übergabe befindet, so genau wie möglich beschrieben werden sollte.
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References: § 546
 BGH 

§ 546
 § 546
 § 281
 § 546
 § 546
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 193
 § 546
 § 546
 § 855
 § 548
 § 546
 BGH 
 § 556
 § 132
 § 188
 § 556
 § 556
 § 195
 § 199
 § 548
 § 548
 § 548