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Timestamp: 2019-10-17 08:31:05+00:00

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TOP Ö 20: Vollzug des BauGB;
Der Stadtrat hat am 17.01.2017 die Aufstellung eines Bebauungsplans (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur Änderung des Bebauungsplans „Sondergebiet Bau-/Wertstoffhof“ für die zeitlich befristete Zulassung von Unterkünften und Wohnungen für Flüchtlinge, Asylbegehrende, anerkannte Asylbewerber und Wohnungslose (Übergangswohnheim) im südlichen (unbebauten) Teil des Grundstückes Fl.Nr. 573 der Gemarkung Grafing beschlossen.
Die Ausweisung eines Standortes für ein Übergangswohnheim steht im unmittelbaren inneren Zusammenhang mit der 3. Änderung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ durch den dortigen Ausschluss von Unterkünften für Asylbegehrende und Flüchtlinge. Zur Planrechtfertigung im Sinne einer Standortsteuerung für Einrichtungen dieser Art und zur Verhinderung zu erwartender Abweichungsentscheidungen ist die gleichzeitige Sicherung eines Alternativstandortes notwendig. Mit der Schaffung der rechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen, auf dieser unbebauten aber erschlossenen städtischen Fläche auf begrenzte Zeit auch Wohnungen für diesen besonderen Verwendungszweck zu schaffen, werden letztendlich die entsprechenden Grundlagen für einen wirksamen Ausschluss im Gewerbegebiet Grafing-Schammach erst geschaffen.
Der Aufstellungsbeschluss vom 17.01.2017 wurde gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. Art. 27 Abs. 2, 26 GO ortsüblich bekanntgemacht im Amtsblatt der Stadt Grafing b.M. vom 20.01.2017. Gleichzeitig erfolgte die Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) in der Zeit vom 30.01.2017–03.03.2017 durch Unterrichtung in der Bauverwaltung. Zeitgleich (§ 4a Abs. 2 BauGB) wurde am 23.01.2017 die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt und auch Gelegenheit zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und den Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB gegeben.
In den frühzeitigen Beteiligungsverfahren wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgetragen von:
3. Deutsche Telekom Technik GmbH
5. Industrie- und Handelskammer München
2. Prüfung der Stellungnahmen
2.1 Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 06.02.2017, Az.: 24.2-8591-EBE)
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gab zuletzt mit Schreiben vom 28.04.2016 im Rahmen einer Vorabstimmung eine Stellungnahme zur o.g. geplanten Bauleitplanung ab.
Darin kamen wir zu dem Ergebnis, dass das Sondergebiet „Bau- und Wertstoffhof“ – in den Geltungsbereich das Übergangswohnheim für Asylbewerber und Flüchtlinge errichtet werden soll – nicht im Widerspruch zum LEP-Ziel 3.3 steht. Wir gingen überdies von einem rechtskräftigen Bebauungsplan aus. Jedoch war die Art der geplanten/geänderten Nutzungsform für das auf max. 15 Jahre befristete Übergangswohnheim nicht hinreichend geklärt.
Planunterlagen vom 12.12.2016
Aus den neu vorgelegten Planunterlagen geht hervor, dass der Bebauungsplan des SO „Bau- und Wertstoffhof“ am 24.06.2014 Rechtskraft erlangt hat.
Für das geplante Übergangswohnheim wird nun gemäß § 11 Abs. 1 BauNVO ein Sondergebiet (SO 1) mit der Zweckbestimmung „Unterkunft für Flüchtlinge, Asylbegehrende, anerkannte Asylbewerber und Obdachlose“ ausgewiesen. Es erfolgt eine Befristung der Nutzung bis zum 31.12.2031; danach ist nur die Nutzung nach der Festsetzung des rechtswirksamen Bebauungsplanes vom 24.06.2014 zulässig.
2.2 Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 09.03.2017; Az.: P-2017-261)
Vor Erläuterung der einzelnen Stellungnahmen des Landratsamtes durch den Verwaltungsvertreter äußerte sich ein Ausschussmitglied zur immissionsschutzfachlichen Stellungnahme. Der Redner konnte nicht nachvollziehen, weshalb seitens der Stadt jetzt ein Lärmschutzgutachten vorgelegt werden muss, zumal vor einiger Zeit für den Bau eines Asylwohnheims im Gewerbegebiet Grafing-Schammach, auf einem Grundstück direkt neben der Bahn, die Baugenehmigung erteilt wurde.
Der Verwaltungsvertreter hat hierzu erklärt, dass mit der Bebauungsplanänderung nicht nur eine bloße Unterkunft für Flüchtlinge/Asylbewerber, sondern ein Übergangswohnheim auch für anerkannte Asylbewerber und Wohnungslose ermöglicht werden soll. Dies hat zur Folge, dass Personen längerfristig untergebracht werden. Insoweit unterscheidet sich die Nutzung von Flüchtlingsunterkünften, die auch in Gewerbegebieten zugelassen werden können. Im Übrigen ist es ein Grundanspruch der Bauleitplanung, die betroffenen Belange vollständig zu ermitteln (Ermittlungsgebot). Erst dann ist es möglich, das Gewicht der Belange zu bewerten und eine fehlerfreie Abwägung vorzunehmen.
2.2.1 Baufachliche Stellungnahme
Das geplante Übergangswohnheim soll südlich der bestehenden Gärtnerei, einer weit einsehbaren Fläche, erstellt werden. Entsprechend der geänderten Festsetzung A. 5.1 werden zukünftig drei Vollgeschosse mit einer Wandhöhe von maximal 9 m zugelassen.
Das Gebäude wird aufgrund der exponierten Lage und Höhenentwicklung sehr dominant wirken und sich nur schwer in die freie Landschaft einbinden lassen. Aus städtebaulicher Sicht werden, zumindest zu der geplanten Erhöhung, Bedenken geäußert, zumal sich nach Ablauf der 15-jährigen Frist nur die Art der Nutzung ändert.
Ferner wird angeregt, den neuen Bereich SO1 in der Planzeichnung durch eine Linie nach Nr. 15.14 PlanZV (Knödellinie) vom unveränderten Bereich abzugrenzen.
Der Einwendung zur Abgrenzung der unterschiedlichen Nutzungsbereiche mit dem Planzeichen 15.14 PlanZV (Perlenschnur) wird entsprochen.
Die vorgebrachten Bedenken hinsichtlich der Dominanz und der Fernwirkung eines Gebäudes mit einer Wandhöhe von 9 m sind nachvollziehbar. So liegt der Standort ohnehin – zumindest für längere Zeit – losgelöst von größeren Siedlungseinheiten an einer weithin einsehbaren Stelle. Mit einer Wandhöhe von 9 m würde das Gebäude zusätzlich die umliegende Bebauung (Bauhof: 6,50 m) noch deutlich überragen.
Die Bebauung mit einem 3-geschossigen Gebäude geht dabei auf den Bebauungsentwurf eines Privatinvestors zurück, der dort als Ersatz für eine ursprünglich im Gewerbegebiet Grafing-Schammach geplante Flüchtlingsunterkunft ein Gebäude für mindestens 170 Personen vorsah. Die Stadt Grafing hat in der Folgezeit aber dann der Flüchtlingsunterbringung in kleineren dezentralen Einheiten den Vorzug gegeben.
Zwar ist einzuräumen, dass aufgrund der veränderten politischen Verhältnisse derzeit kein dringlicher Unterbringungsbedarf mehr besteht und deshalb eine Kapazitätsreduzierung bei der Ausweisung auf den ersten Blick nur folgerichtig erscheint. Jedoch muss auch berücksichtigt werden, dass der Standort auf dem Gelände des „Neuen Bauhofs“ in der Lage sein soll, zumindest kurzfristig (in Notfällen) denjenigen Unterbringungsbedarf zu kompensieren, der durch einen entsprechenden Nutzungsausschluss im Gewerbegebiet Grafing-Schammach dauerhaft entsteht.
Bei der hier vorzunehmenden Abwägung ist anderseits einzustellen, dass selbst im Falle eines Wiederanstiegs des Flüchtlingszustroms ein dezentrales Unterbringungssystem unverzichtbar ist und eine zu starke Konzentration auf dem gegenständlichen Gelände vermieden werden muss. Hier hat sich auch auf dem Höhepunkt der „Flüchtlingskrise“ gezeigt, dass auch noch andere Standorte in kurzer Zeit verfügbar gemacht werden können.
Die Auswirkungen auf das Landschaftsbild sind nicht so gewichtig, als dass sie den Belangen der Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden (§ 1 Abs. 6 Nr. 13 BauGB) zwingend vorzuziehen wären. Jedoch sind es die aufgezeigten Gründe eines dezentralen Unterbringungssystems, die für eine Reduzierung der Bauhöhe sprechen. So ist selbst bei einer deutlich (um 1,50 m) reduzierten Wandhöhe von 7,50 m noch eine zweckmäßig Nutzung des Dachraumes möglich. Es wird deshalb eine max. zulässige Wandhöhe von 7,50 m (statt bisher 9 m) festgesetzt.
2.2.2 Immissionsschutzfachliche Stellungnahme
In Ziffer 1 der Begründung zur Bebauungsplanänderung ist dargestellt, dass der Sonderbefreiungstatbestand nach § 246 BauGB auf den Personenkreis der Flüchtlinge und Asylbegehrenden beschränkt ist. Im IMS vom 22.12.2015 wird dargestellt, dass aufgrund des vorübergehenden Charakters der Unterbringung und der damit verbundenen vorübergehend angelegten Wohnnutzung eine tendenziell im Vergleich zum dauerhaften Wohnen geringere Immissionsschutzwürdigkeit anerkannt werden kann. In diesem IMS wird dazu jedoch ergänzt: „Der Anwendungsbereich des § 246 Abs. 8 ff. endet grundsätzlich dort, wo es um das Wohnen anerkannter Asylbewerber und Flüchtlinge geht“. Der Schluss der Stadt Grafing in Ziffer 8 der Begründung, dass aufgrund der geringeren Immissionsschutzwürdigkeit „auch das planmäßige Nebeneinander eines Übergangswohnheimes und eines Bau-/Wertstoffhofs sich nicht ausschließen“, trifft daher für anerkannte Asylbewerber nicht zu.
Aus immissionsschutzfachlicher Sicht muss zwischen einer Unterkunft für Flüchtlinge und Asylbegehrende (evtl. auch Obdachlose, wenn in der Begründung die „vorübergehend angelegte Wohnnutzung“ nachvollziehbar dargestellt wird) und einer Unterkunft für anerkannte Asylbewerber unterschieden werden. Mit der Festsetzung II 2.1 Sondergebiet für Flüchtlinge, Asylbegehrende, anerkannte Asylbewerber und Obdachlose ist die Voraussetzung der vorübergehend angelegten Wohnnutzung nicht mehr gegeben. Die Beurteilung einer Unterkunft für anerkannte Asylbewerber muss daher bei jedem auf individuell dauerhafte Nutzung angelegen Wohnraum erfolgen.
Im Rahmen der Aufstellung der Bauleitplanung für den Bau- und Wertstoffhof wurde aufgrund der günstigen Lage ohne Nachbarschaft auf ein Lärmschutzgutachten verzichtet. Die Lärmbelastung des zukünftigen Wohnheimes in unmittelbarer Nähe des Bau- und Wertstoffhofes ist daher nicht bekannt.
Es ist durch die Vorlage eines Lärmschutzgutachtens die Belastung des Wohnheims durch den Bau- und Wertstoffhof zu ermitteln. Nach Kenntnis der Belastung können die notwendigen Schallschutzmaßnahmen – angepasst an die örtliche Situation und Planung – in die Festsetzungen des Bebauungsplanes aufgenommen werden.
Zur überschlägigen Abschätzung der Lärmimmissionen wird auf die Lärmkartierung des Eisenbahnbundesamtes für die Lärmpegel in der Nachtzeit (Lnight) zurückgegriffen (beim Bahnlärm ist tags und nachts mit etwa den gleichen Lärmpegeln zu rechnen). Aus der Kartierung ist ersichtlich, dass nachts am geplanten Wohnheim ein Lärmpegel um die 55 dB(A) zu erwarten ist. Damit wird nachts eine Lärmbelastung erreicht, bei der – bei einem Schutzanspruch analog Mischgebiet (dort ist Wohnen bei einem Orientierungswert von nachts 50 dB(A) nach DIN 18805 „Schallschutz im Städtebau“ grundsätzlich zulässig) – aus immissionsschutzfachlicher Sicht Maßnahmen zum Lärmschutz erforderlich sind. Ergänzend wird auf den derzeitigen Kenntnisstand der Lärmwirkungsforschung verwiesen, wonach erhebliche Belästigungen und damit gesundheitliche Risiken gegeben sind, wenn die mittleren Schallbelastungen (Beurteilungspegel) außerhalb der Wohnung am Tag 65 dB(A) und in der Nacht 55 dB(A) überschritten werden. Außerdem ist bei Lärmpegeln von mehr als 45 dB(A) nachts auch bei nur teilweise geöffneten Fenstern ungestörter Schlaf häufig nicht mehr möglich.
Da die Lärmimmissionen des Bau- und Wertstoffhofs mittels Lärmschutzgutachten geprüft werden müssen, wird empfohlen, den Prüfumfang auf die Lärmimmissionen der Bahnlinie auszudehnen, damit entsprechende Maßnahmen zum Lärmschutz erarbeitet werden können.
Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 2 Stimmen, wie folgt:
Zutreffend wird bemängelt, dass eine Abwägung der Belange der Wohngesundheit hinsichtlich der dort entstehenden Lärmbelastungen (Gewerbe, Bahnlärm) des „Übergangswohnheims nicht stattgefunden hat. Dabei ist auch die Zweckbestimmung des Baugebietes zu bewerten, die ein Übergangswohnheim nicht nur für Flüchtlinge/Asylbewerber, sondern auch für anerkannte Asylbewerber und Wohnungslose vorsieht. Dafür fehlt es allein schon an der fehlenden Ermittlung (§ 1 Abs. 3 BauGB) der konkreten Lärmbelastung, um diese dann zu bewerten und mit den betroffenen Belangen sachgerecht abwägen zu können (§ 1 Abs. 7 BauGB).
Hierfür wird jetzt ein Lärmschutzgutachten in Auftrag gegeben, das die Lärmimmissionen der auf dem nördlichen Grundstück zulässigen gewerblichen Nutzungen (Bau- und Wertstoffhof, Gärtnerei Köstler) sowie den Verkehrslärmeintrag aus der Eisenbahnlinie München-Rosenheim und Grafing-Wasserburg ermittelt.
Aufgrund der typischerweise mit dem Bauhofbetrieb einhergehenden Lärmbelastungen ist aber zu erwarten, dass dieser Lärmkonflikt an diesem Standort lösbar ist. Neben noch näher zu ermittelnden baulichen Maßnahmen können aufgrund der spezifischen Konstellation auch organisatorische Maßnahmen ergriffen werden. Und zwar sowohl beim stadteigenen Bauhof (und Wertstoffhof), als auch bei dem Übergangswohnheim. Sollte mit vorrangig baulichen/technischen Schutzvorkehrungen keine Konfliktlösung gelingen, dann ist etwa die Wohnungszuweisung an den lärmzugewandten Gebäudeseiten nur für Personen mit vorübergehender Unterbringung (Flüchtlinge/Asylbegehrende) denkbar. Die für einen längeren Zeitraum dort untergebrachten Personen könnten dann Wohnräume mit Belüftung über die lärmabgewandten Gebäudeseiten zugewiesen werden.
Eine nähere Bewertung erfolgt dann auf der Grundlage des noch zu erarbeitenden Schallgutachtens.
2.2.3 Naturschutzfachliche Stellungnahme
Durch die o.g. Bebauungsplanänderung sind keine naturschutzfachlichen Belange berührt.
2.3 Deutsche Telekom Technik GmbH (Schreiben vom 15.02.2017)
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o.g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Im gesamten Geltungsbereich befinden sich derzeit keine Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden.
Der Schutz von Telekommunikationsleitungen bei der Baumpflanzung wird berücksichtigt, macht aber mangels derzeit bestehender Leitungen keine Anpassung des Bebauungsplanes erforderlich.
2. 4 Landesbund für Vogelschutz (Schreiben vom 07.03.2017)
Der Landesbund für Vogelschutz bittet auf das südlich angrenzende Feuchtgebiet „Haidlinger Lacke“ zu achten und ausreichend große, begrünte Pufferzonen vorzusehen. Eine Inschutznahme der Haidlinger Lacke als Naturdenkmal wäre aus unserer Sicht wünschenswert.
Ausreichend große, begrünte Pufferzonen zum Feuchtgebiet „Haidlinger Lacke“ wurden bereits bei der Aufstellung des Bebauungsplans „Bau- und Wertstoffhof“ vom 24.06.2014 berücksichtigt. Durch die Änderung des Bebauungsplans werden diese Belange auch nicht in einer anderen oder weitergehenden Weise berührt. Den Anforderungen ist damit schon sehr weitgehend entsprochen.
Die Inschutznahme der „Haidlinger Lacke“ als Naturdenkmal obliegt der Unteren Naturschutzbehörde (Landratsamt Ebersberg) und ist nicht Gegenstand des Bauleitplanverfahrens.
2.5 Industrie- und Handelskammer München (E-Mail vom 08.03.2017)
Mit der hier dargelegten Änderung des Bebauungsplans zur Umwidmung des Sondergebietes „Bauhof“ in ein Sondergebiet „Übergangswohnheim“ besteht Einverständnis. Es ist zu begrüßen und zu befürworten, dass dem dringenden Bedarf an Einrichtungen dieser Art Rechnung getragen wird.
Wir weisen allerdings darauf hin, dass immissionsschutzrechtlich Unterkünfte dieser Art durchaus den Schutzanspruch einer Wohnnutzung haben können. Daher ist unbedingt dafür Sorge zu tragen, dass keine immissionsschutzrechtlichen Konflikte mit umliegenden gewerblichen Nutzungen entstehen. Ebenso weisen wir darauf hin, dass die zeitliche Befristung dieser Baugebietsfestsetzung in die textlichen Festsetzungen aufgenommen werden kann.
Die Bewertung des Lärmkonflikts erfolgt anhand eines noch nicht vorliegenden Lärmschutzgutachtens.
Die zeitliche Befristung der geänderten Nutzung ist in den Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfes bereits enthalten (Festsetzung II Nr. 2.1 Abs. 4 Satz 2). Danach kann nur die bestimmte Nutzung zeitlich befristet und die Folgenutzung festgesetzt werden. Eine zeitliche Befristung des Bebauungsplanes selbst ist nicht zulässig.
Beschluss: 11 Nein: 0
3.1 Der Bebauungsplanentwurf der 1. Änderung des Bebauungsplans „Sondergebiet für den städtischen Bau- und Wertstoffhof“ mit Begründung und Umweltbericht vom 12.12.2016 gefertigt vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München wird unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen und Ergänzungen gebilligt (Billigungsbeschluss).
Soweit die noch ausstehende schalltechnische Untersuchung ergänzende Festsetzungen erforderlich macht, ist eine Billigung des geänderten Bebauungsplanentwurfes erforderlich.
3.2 Der gebilligte Entwurf des Bebauungsplans 1. Änderung „Sondergebiet für den städtischen Bau- und Wertstoffhof“ mit Begründung und Umweltbericht sowie den wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen wird zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Auslegungsbeschluss).
3.4. Gemäß § 4a Abs. 2. Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.

References: § 2
 Art. 27
 § 4
 § 2
 § 11
 § 246
 § 246
 § 68
 § 3
 § 4
 § 3
 § 4