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Timestamp: 2018-04-24 04:47:45+00:00

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Wohneigentumsrecht - aktuelle Urteile und Informationen | Hauseigentümerverein Berlin e.V.
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Aktuelle Urteile und Informationen.
Die Urteile sind chronologisch geordnet.
Teilungserklärung erlaubt lediglich Nutzung als „Ziergarten“
In der Teilungserklärung war festgelegt, dass die einzelnen Wohnungseigentümer die zugewiesenen Gartenanteile nur als „Terrasse“ bzw. „Ziergarten“ nutzen dürfen.
Wohnungseigentümer stellt Trampolin in sein Gartenstück
Der beklagte Wohnungseigentümer hatte in seinem Gartenanteil hinter der Hecke ein ca. 3 m hohes Trampolin aufgestellt, das nicht fest mit dem Boden verbunden war.
vermietende Wohnungseigentümerin beanstandet optische Störung
Die Eigentümerin der schräg gegenüber liegenden Eigentumswohnung verlangte die Beseitigung des Trampolins, da dieses eine optische Störung darstelle. Nach ihrer Ansicht sei ein „Ziergarten“ eine Fläche, die ausschließlich schmückenden Charakter haben dürfe. Ein Trampolin hingegen würde als „schwarze Wand“ wahrgenommen und „verschandele“ das Grundstück. Zudem sei das Trampolin überflüssig, denn es gebe eine Spielfläche mit Spielgeräten (Spielplatz der Anlage). Letztlich könne das Trampolin auch als unzulässige bauliche Veränderung gewertet werden.
Eigentümer des Trampolins sehen den Garten als Erholungs- und Spielfläche
Die Wohnungseigentümer, die in ihrem Gartenteil das Trampolin aufgebaut hatten, sehen im Aufstellen eines Trampolins eine normale und übliche Nutzung eines Gartens. Schließlich sei die Anlage als besonders familienfreundlich angepriesen und gestaltet. Zudem würde das Trampolin auch in der kälteren Jahreszeit abgebaut.
Urteil LG München: Wohnungseigentümer darf Trampolin aufstellen
Das Gericht folgte der Argumentation der Klägerin nicht. Die Bezeichnung „Ziergarten“ verbietet kein Spielen von Kindern. Wenn in einem Garten aber gespielt werden darf, so darf dort auch ein Spielgerät (Trampolin) aufgestellt werden. Spielende Kinder sowie deren Spielgeräte sind hinzunehmen, wenn diese nicht übermäßig stören. Dies ist hier der Fall: das Trampolin ist auch nicht überproportional groß. Letztlich ist ein nicht fest mit dem Boden verankertes Trampolin auch keine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG, die der Zustimmung aller nachteiliger betroffener Wohnungseigentümer bedarf.
In der Praxis kommt das nicht selten vor: Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte Hausverwaltung erstellt die Jahresabrechnung nicht oder nicht fristgemäß. Fertigt der Verwalter pflichtwidrig keine Abrechnung, hat der vermietende Wohnungseigentümer Abrechnungsprobleme. Denn diese vom WEG-Verwalter zu erstellende Einzel-Jahresabrechnung beinhaltet alle umlagefähigen Betriebskosten und ist Arbeitsgrundlage des vermietenden Wohnungseigentümers, um dem Mieter seine Betriebskostenrechnung zu fertigen. Nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist kann der Vermieter grundsätzlich keine Forderungen mehr aus der Abrechnung gegen den Mieter geltend machen. Errechnete Nachzahlungsbeträge muss der Mieter dann wegen dieser Verspätung nicht mehr leisten.
Muss der Vermieter gegenüber dem Mieter für Versäumnisse des WEG-Verwalters einstehen?
Im konkreten Fall hatte der Vermieter erst nach über zwei Jahren über die Betriebskosten abgerechnet. Die Jahre 2010 und 2011 wurden erst in 2013 abgerechnet. Diese Verspätung entschuldigte er damit, dass der Verwalter pflichtwidrig keine Abrechnungen erstellt hatte. Erst der neue Verwalter habe die notwendigen Jahresabrechnungen (verspätet) gefertigt und den notwendigen Beschluss der Wohnungseigentümer hierüber herbeigeführt.
Die der Mieterin verspätet übersandten Abrechnungen wiesen Nachzahlungsbeträge aus. Die Mieterin verweigerte die Nachzahlung mit der Begründung, dass sie nach Verstreichen der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist keine Nachzahlung mehr schulde. Der Vermieter verklagte die Mieterin auf Zahlung der Nachforderungen aus den beiden (verspäteten) Abrechnungen.
Der Vermieter muss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abrechnen. Diese Jahresfrist soll eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten sicherstellen. Mieter und Vermieter erlangen hierdurch schnell Rechtssicherheit über gegenseitige Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen. Dies gilt auch dann, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über diese Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.
Nach Ablauf der Jahresfrist kann der Vermieter nur noch dann eine Nachforderung gegenüber dem Mieter geltend machen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 S. 2 Hs. 2 BGB). Die gesetzlich vorgeschriebene Abrechnungsfrist setzt jedoch nicht voraus, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung nach § 28 Abs 5 WEG bereits gefasst sein muss. Dies ist keine (gesetzliche) Voraussetzung und würde sonst auch Mieter von Eigentumswohnungen benachteiligen, wenn diese erst auf Beschlüsse von Wohnungseigentümern zu warten hätten.
Damit kann ein Vermieter, dessen WEG-Verwaltung die Abrechnung nicht rechtzeitig erstellt, nur noch dann einen Nachzahlungsbetrag gegenüber der Mieter geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten habe.
Dies hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen.
Festzuhalten ist, dass ein WEG – Verwalter nicht Erfüllungsgehilfe des vermietenden Wohnungseigentümers bezüglich mietrechtlich geschuldeter Betriebskostenabrechnungen sei. Somit muss sich der Vermieter auch nicht dessen Verschulden zurechnen lassen. Die Frage ist aber, was der Vermieter selbst unternommen habe, um die Abrechnung für den Mieter rechtzeitig zu fertigen.
Für den Vermieter sei hier bereits im Laufe des Jahres 2010 erkennbar gewesen, dass der Verwalter die Jahresabrechnungen nicht rechtzeitig erstellen werde. Der Vermieter habe nichts dazu vorgetragen, was er selbst veranlasst habe, um die Abrechnung für den Mieter erstellen zu können. Dies genüge nicht, um sich darauf berufen zu können, man habe die Verspätung der Abrechnung als Vermieter nicht zu vertreten.
Jedem Wohnungseigentümer steht das Recht auf Einsichtnahme in sämtliche Abrechnungs- und Verwaltungsunterlagen zu (BayObLG, 2 Z BR 166/99). Dazu gehören u. a. die Jahresabrechnung, die Einzelabrechnung und auch die Buchungsbelege.
Wiederholte Einsichtnahme in die gleichen Unterlagen?
Der WEG-Verwalter wollte dem Wohnungseigentümer keine weitere Einsicht mehr in die Verwaltungsunterlagen gewähren. Dies begründete er damit, dass der Wohnungseigentümer bereits mehrfach die Unterlagen des Jahres 2003 eingesehen hatte. Der Anspruch auf Einsichtnahme sei daher bereits erfüllt. Des Weiteren seien etwaige Forderungen aus diesem Jahre ohnehin verjährt. Das Heraussuchen der Unterlagen sei mit einem hohen Arbeitsaufwand verbunden. Der Wohnungseigentümer bestand jedoch auf eine weitere Einsichtnahme in Anwesenheit seines Rechtsanwaltes und einem weiteren Wohnungseigentümer.
Einsichtsrechte sind umfassend und weit gefasst
Das Landgericht Frankfurt/M. hierzu: der Wohnungseigentümer kann wiederholt von seinem Einsichtnahmerecht Gebrauch machen. Es handele sich hierbei um die Überprüfung der Verwaltertätigkeit. Die Ausübung dieses Rechtes sei an keine weiteren Voraussetzungen geknüpft. So könne ein Wohnungseigentümer auch in bereits genehmigte Jahresabrechnungen Einsicht nehmen. Dies auch dann, wenn Anfechtungsfristen bereits abgelaufen seien. Ein besonderes berechtigtes Interesse hat der Eigentümer nicht dazulegen. Daher ist dem Wohnungseigentümer erneut die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren, da dessen Informationsbedürfnis offensichtlich noch nicht befriedigt ist.
Einsichtnahme auch in Begleitung
Zu seiner Unterstützung dürfe der Wohnungseigentümer auch die Unterstützung seines Anwaltes und einen weiteren Eigentümer in die Geschäftsräume des Verwalters mitbringen. Denn von einer Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebes kann nicht ausgegangen werden, wenn drei Personen gemeinsam Unterlagen prüfen.
Kein Einsichtsrecht bei Schikane
Das Recht auf Einsichtnahme findet allerdings seine Grenze im Schikaneverbot (§ 226 BGB) oder wenn ein Verstoß gegen den Rechtsgrundsatz nach Treu & Glauben (§ 242 BGB) vorliegt. Hiervon war im konkreten Fall jedoch nicht auszugehen.
AG Schöneberg, Urteil vom 17. Februar 2016, AZ: 770 C 48/15
Gemeinschaftsgarten & Gartenpflege: eigenmächtige Veränderung durch Wohnungseigentümer?
Wohnungseigentümer dürfen eine Gebrauchsregelung (§ 15 Abs. 2 WEG) treffen, die die Ausführung der Gartenpflege durch einzelne Wohnungseigentümer erlaubt.
Aber darf ein unzufriedener Eigentümer die Anpflanzungen dann wieder eigenmächtig entfernen?
Die Wohnungseigentümer hatten sich auf einer früheren Versammlung darauf geeinigt, dass jeder interessierte Eigentümer bei der Gartenarbeit mithelfen darf. Ein hierzu gefasster Beschluss sah vor, dass jeder Eigentümer Anpflanzungen vornehmen und auch pflegen dürfe. Eine Entfernung von Anpflanzungen hingegen war nicht erlaubt. Zudem sollte ein jährliches Treffen stattfinden , bei dem Wünsche vorgetragen werden durften. Diese sollten dann auch unter Hinzuziehung einer Gartenbaufirma i. H. v. bis zu 1.000 € umgesetzt werden. Bei der letzten Besprechung war festgelegt, dass durch die Gartenfirma Trittplatten aus Naturstein und drei Findige verlegt werden sollen. Über diese besprochenen Arbeiten wurde ein Protokoll gefertigt und allen Eigentümer ausgehändigt bzw. in den Briefkasten geworfen. Einer Wohnungseigentümerin gefiel das nicht: sie riss mehrfach neue Anpflanzungen raus und räume die Natursteinplatten beiseite. Die Gartenfirma wurde daher erneut mit der Verlegung der Platten und Bepflanzung beauftragt. Die Wohnungseigentümerin verlangten die Erstattung der Wiederherstellungskosten i. H. v. 1.000 €. Da diese Eigentümerin nicht zahlen wollte, hatte das zuständige Amtsgericht zu entscheiden.
Das Amtsgericht urteilte: Die WEG hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Erstattung des Betrages i. H. v. 1.000.00 € für die Wiederherstellung der gärtnerischen Gestaltung. Denn die Beklagte hat sich schadensersatzpflichtig gemacht, indem sie eigenmächtig und vorsätzlich Pflanzen entfernte. Die Beauftragung der Gartenfirma war rechtmäßig beschlossen und damit rechtmäßig.
BGH, Urteil vom 08.05.2015, AZ: V ZR 178/14
Teilungserklärung: Wohnen im Hobbyraum erlaubt?
Ein Wohnungseigentümer hatte 1980 zu seiner im Erdgeschoss gelegenen Wohnung auch einen Hobbyraum im Souterrain erworben. Diesen Hobbyraum nutzte er jahrelang als Wohnraum. Später vermietete er die Wohnung nebst Hobbyraum ebenfalls zu Wohnzwecken.
Im Jahr 2007 erwarb eine Miteigentümerin zwei Wohnungen (Obergeschoss + DG) im Hause. Die neue Eigentümerin beanstandete sofort, dass dieser Hobbyraum zu Wohnzwecken genutzt wird. Sie berief sich hierbei auf die Teilungserklärung, die diese „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“ auswies. Eine Wohnungsnutzung sei diesen Räumen danach nicht zugewiesen. Sie verlangte daher die Unterlassung der Nutzung des Hobbyraumes zu Wohnzwecken und erhob Klage.
Der Eigentümer der „Souterrain Einheit“ ist der Ansicht, dass etwaige Unterlassungsansprüche verjährt oder verwirkt seien. Zudem seien die Voreigentümer der Klägerin mit der Wohnnutzung einverstanden gewesen. Zum Zeitpunkt der Beanstandung hätte diese Wohnraumnutzung bereits 28 Jahre angedauert. Er habe daher darauf vertrauen dürfen, dass diese Nutzung weiterhin nicht beanstandet wird.
Der Bundesgerichtshof gab der Unterlassungsklage statt! Die dauerhafte Nutzung eines Hobbyraumes als Wohnraum vergrößert die Wohnanlage faktisch um eine weitere Wohneinheit. Der Anspruch ist auch nicht verjährt, denn die Nutzung – und somit Störung – hält weiterhin an. Auch liegt keine Verwirkung des Anspruches vor. Denn hierfür müsste die Störung über einen langen Zeitraum ununterbrochen vorgelegen haben (Zeitmoment). Dies war hier aber nicht der Fall, da der „Souterrain-Eigentümer“ die Wohnung wiederholt neu vermietete. Jede Neuvermietung stellt den Beginn einer neuen, unzulässigen Störung dar.
Die Wohnungseigentümer haben daher einen Anspruch darauf, dass der beklagte Wohnungseigentümer eine Nutzung der Hobbyräume herbeiführt, die den Vorgaben der Teilungserklärung entspricht.
BGH, Urteil vom 27.02.2015, AZ: V ZR 73/14
Eigentumswohnung – Krach wegen Ersatz von Teppichboden durch Parkett
Teppichboden ist nicht jedermanns Sache. Gerade mit Kind und Hund lebt es sich mit Parkettboden leichter. Ein Wohnungseigentümer entfernte daher den vorhandenen Teppichboden in seiner Wohnung und ließ Parkett verlegen. Der darunter wohnende Eigentümer beschwerte sich über eine erhöhte „Lärmbelästigung“ wegen Trittschalls und verlangte den Rückbau des Parkettes.
Zur Argumentation trug der gestörte Wohnungseigentümer vor, dass laut früherer Baubeschreibung und dem Verkaufsprojekt aus den siebziger Jahren für alle Wohnungen als Erstausstattung der Wohnungen Teppichboden vorgesehen war. Die ca. 320 Wohnungen der Anlage seien daher durch das Ausstattungsmerkmal „Teppichboden“ geprägt; daher müsse auch der Schallschutz eingehalten werden, den ein Teppichboden bietet.
Der Bundesgerichtshof entschied: Die Klage wurde abgewiesen; der Parkettboden darf bleiben. Denn der Schallschutz einer Wohnanlage richtet sich grundsätzlich nach den Normen, die bei Errichtung des Gebäudes, also Anfang der siebziger Jahre, galten. Der nunmehr verlegte Parkettboden erfüllte die Voraussetzungen der DIN 4109 in der damals geltenden Fassung, so dass durch den Wechsel des Bodenbelages kein Verstoß hiergegen vorliegt. Werden diese (alten) Schallschutzvorschriften eingehalten, entsteht durch den Wechsel des Bodenbelages auch kein Nachteil für andere Wohnungseigentümer i. S. d. !4 Nr. 1 WEG. Ansonsten steht die Auswahl des Bodenbelages im Belieben des Sondereigentümers; auf ein besonderes Gepräge der Anlage ist keine Rücksicht zu nehmen. Dies schon deshalb nicht, weil sich geschmackliche Vorlieben für bestimmte Bodenbeläge im Laufe der Zeit ändern.
BGH, Urteil vom 17.10.2014, AZ: V ZR 26/14
WEG: Hausverwalter darf Rechtsanwalt aus der Gemeinschaftskasse zahlen
Da der Hausverwalter verschiedene Klageverfahren gegen die Wohnungseigentümer erwartete, hatte er im Wirtschaftsplan für das Jahr 2013 bei der Position „Rechtskosten“ 7.000 € angesetzt und diese im Rahmen des Wirtschaftsplanes mehrheitlich beschließen lassen. Hinweis: Der Wirtschaftsplan beinhaltet die voraussichtlichen Kosten des nachfolgenden Kalenderjahres und bestimmt daher die Höhe der zu zahlenden Hausgelder der einzelnen Wohnungseigentümer. Mehrere Eigentümer erhoben Anfechtungsklage gegen diesen beschlossenen Wirtschaftsplan mit der Begründung, die möglichen Rechtsanwaltskosten dürften NICHT aus den Gemeinschaftsmitteln bezahlt werden.
Die Klage blieb erfolglos!
Der Verwalter ist berechtigt, im Wirtschaftsplan Kosten der Rechtsverteidigung einzustellen, wenn entsprechende Kosten zu erwarten sind. Es versteht sich allerdings NICHT von selbst, dass diese Rechtsanwaltskosten von der Gemeinschaft gezahlt werden. Denn die Klage richtet sich nicht gegen die
Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer.
Das Einstellen dieser Mittel versetzt den Verwalter aber in die Lage, die ihm als Vertreter der Wohnungseigentümer gesetzlich obliegende Aufgabe zu erfüllen, einen Rechtsanwalt mit der Verteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen eine Klage zu beauftragen und zu bezahlen. Denn der Verwalter ist Zustellungsberechtigter für die beklagten Wohnungseigentümer. In dieser Funktion ist er auch berechtigt und verpflichtet, nach der Zustellung der Klage alles Notwendige zu veranlassen, was für die Verteidigung gegen die Klage erforderlich ist. Diese Verpflichtung kann er nur erfüllen, wenn ihm genügend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. Daraus ergbit sich der erforderliche Gemeinschaftsbezug.
Landgericht Frankfurt a. M., Hinweisbeschluss vom 05.06.2014, AZ: 2-09 S 6/13
WEG-Versammlung: Beschluss über Redezeitbeschränkung
Auf der jährlichen Wohnungseigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, die Redezeit eines einzelnen Wohnungseigentümers generell auf 3 Minuten pro Tagesordnungspunkt zu beschränken. Damit sollte zukünftig die effektive Durchführung einer Versammlung gewährleistet werden. Hiermit war ein Wohnungseigentümer nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage. Das zuständige Amtsgericht und auch das Berufungsgericht erklärten / hielten ihn für ungültig.
Das Landgericht Frankfurt a. M. hierzu: ein Beschluss, der ausnahmslos eine maximale Redezeit festlegt, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn die Dauer der Redezeit muss sich an der Bedeutung und Komplexität des Beschlussinhaltes orientieren. Da dieser Beschluss keine Ausnahme für Tagesordnungspunkte mit schwierigem Hintergrund vorsah, wurde er für unwirksam erklärt.
BGH, Urteil vom 4.4.2014, AZ: V ZR 168/13
Prozesskosten – auch obsiegender Wohnungseigentümer muss sich hieran beteiligen
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte einen Wohnungseigentümer auf die Zahlung einer beschlossenen Sonderumlage verklagt. Die Klage war nicht erfolgreich; der Wohnungseigentümer musste keine Sonderzahlung leisten. Der Wohnungseigentümergemeinschaft waren durch das Klageverfahren Prozesskosten entstanden, die in der Jahresabrechnung auf alle Wohnungseigentümer umgelegt wurden. Hieran störte sich der siegreiche Wohnungseigentümer, der von diesen (anteiligen) Kosten freigestellt werden wollte und die Jahresabrechnung anfocht. Die Anfechtungsklage blieb erfolglos! Der Bundesgerichtshof entschied, dass auch der obsiegende Eigentümer auch an den Prozesskosten zu beteiligen ist. Dies jedenfalls immer dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend macht.
BGH, Urteil vom 06.03.2014, AZ: VII ZR 266/13
Bauträger: Wohnungseigentümer fordert Rückabwicklung des Kaufvertrages
Ein Wohnungseigentümer verlangte vom Bauträger die Rückabwicklung des Wohnungserwerbs wegen verschiedener Mängel am Gemeinschaftseigentum (z. B. Feuchtigkeit in der Tiefgarage, Schallschutzmängel). Hierzu hab es verschiedene Selbständige Beweisverfahren, die dies bestätigten.
Mangel am Gemeinschaftseigentum – Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen Vergleichsverhandlungen
Die Wohnungseigentümergemeinschaft plante hingegen anders: auf einer Eigentümerversammlung kamen die Wohnungseigentümer überein, Anwälte mit dem Führen von Vergleichsverhandlungen mit dem Bauträger zu beauftragen und im Fall des Scheiterns dieser Verhandlungen Klage auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung zu erheben.
Einzelner Wohnungseigentümer setzt Frist zur Beseitigung und fordert Rückabwicklung
Nach dieser Eigentümerversammlung setzte der verärgerte Wohnungseigentümer (Käufer) dem Bauträger selbst eine Frist zur Beseitigung der im Selbstständigen Beweisverfahren festgestellten Mängel und kündigte an, bei fruchtlosem Fristablauf die Rückabwicklung des Wohnungserwerbes zu verlangen. Eine Mangelbeseitigung blieb aus und der Eigentümer klagte auf Rückabwicklung.
Klage auf Rückabwicklung blieb erfolglos!
Denn Voraussetzung für einen Anspruch auf Rückabwicklung ist u. a. eine fristgebundene Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit entsprechender Ablehnungsandrohung. An einer solch wirksamen Fristsetzung fehlt es hier. Zwar hatte der Käufer eine entsprechende Erklärung abgegeben. Diese war aber unwirksam, weil sie den Interessen der Eigentümergemeinschaft widersprach.
Keine wirksame Fristsetzung bei Kollision mit WEG-Interessen
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann daher dem Bauträger nicht selbst eine Frist zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum setzen, wenn dies mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft kollidiert.
BGH, Urteil vom 24.01.2014, AZ: V ZR 48/13
Bauliche Veränderung: Mobilfunkantenne erfordert Zustimmung aller Eigentümer
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte auf einer Eigentümerversammlung mehrheitlich den Beschluss gefasst, einem Unternehmen zu gestatten, auf dem Dach der WEG-Anlage eine Mobilfunkantenne zu installieren. Die unter dem Dach wohnende Eigentümerin war hiermit nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage hiergegen. Mit Erfolg! Das Anbringen einer Mobilfunkantenne ist eine bauliche Veränderung i. S. d. §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG, die der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf. Es besteht Uneinigkeit darüber, ob von solchen Mobilfunkanlagen Gefahren ausgehen. Unerheblich für die Beurteilung der Rechtslage ist i. Ü., ob die geplante Anlage die einschlägigen Grenzwerte für Strahlenimmissionen einhält. Denn allein aus dem Umstand, dass sich eine Mobilfunkanlage auf dem Dach befindet, ergibt sich die Befürchtung, dass sich deswegen der Miet- oder Verkaufswert dieser Eigentumswohnungen mindert. Dies stellt eine nicht unerhebliche, nachteilige Beeinträchtigung dar, die ein verständiger Wohnungseigentümer nicht ohne seine Zustimmung hinnehmen muss.
BGH, Urteil vom 13.09.2013, AZ: V ZR 209/12
Hausgeldrückstände: Keine Haftung des Erwerbers einer Eigentumswohnung
Der Erwerber hatte die Eigentumswohnung bei einer Zwangsversteigerung erworben. Der frühere Eigentümer hatte Hausgeldrückstände. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte vom Erwerber den Ausgleich der Rückstände.
Der Bundesgerichtshof entschied: der neue Eigentümer haftet nicht hierfür. Denn § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft, so dass in die Wohnung nicht vollstreckt werden konnte.
LG Hamburg, Urteil vom 29.05.2013, AZ: 318 S 5/13
Baumfällung : bauliche Maßnahme und Zustimmung aller Eigentümer
Das Fällen eines Baumes im Garten einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine bauliche Veränderung darstellen, die nur mit Zustimmung sämtlicher Eigentümer zulässig ist.
Auf einer Eigentümerversammlung wurde ein Mehrheitsbeschluss gefasst, dass eine ca. 10 m hohe Zypresse im Gartenbereich einer Miteigentümerin ersatzlos entfernt werden sollte. Die Kosten hierfür sollten sich laut Kostenvoranschlag auf ca. 760 € belaufen und aus der „Gemeinschaftskasse“ bezahlt werden.
Eine Miteigentümerin erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss der WEG beim zuständigen Amtsgericht. Dieses wies die Anfechtungsklage mit der Begründung zurück, dass es sich bei dem Beschlussgegenstand nicht um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG, sondern um eine ordnungsgemäße Instandhaltung und -setzung nach § 21 Abs 5 Nr. 2. WEG handelt, die mehrheitlich beschlossen werden könne.
Das Landgericht Hamburg sah das anders und gab der Klägerin in zweiter Instanz Recht. Bei der beschlossenen Maßnahme handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller Eigentümer bedurft hätte. Denn in diesem konkreten Fall stellt das Fällen der Zypresse eine wesentliche Umgestaltung des Gartens mit einer Änderung seines Charakters und optischen Erscheinungsbildes der Wohnanlage dar, die deutlich über eine normale Gartenpflege hinausgeht. Der Beschluss zum Fällen des Baumes war daher unwirksam. Mit Ungültigkeitserklärung des Beschlusses über die Baumfällung war auch der entsprechende Finanzierungsbeschluss hinfällig.
BGH, Urteil vom 24.05.2013, AZ: V ZR 220/12
Videokamera: Überwachung des Hauseingangs durch Videokamera
Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann unter bestimmten Voraussetzungen mit einer Videokamera überwacht werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof und machte aber deutlich, dass dies nicht in jedem Fall gelte. Vielmehr müsse eine Abwägung im Einzelfall erfolgen. Voraussetzung für die Zulassung sei, dass ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiege. Des Weiteren müsse die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung des Bundesdatenschutzgesetzes inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung tragen.
LG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.2013, AZ: 19 S 55/12
Wohnungseigentumsrecht – bauliche Veränderungen
Auch die Montage von Parkbügeln zur Sicherung eines Stellplatzes ist eine bauliche Veränderung mit der Folge, dass alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen müssen.
LG Dortmund, Urteil vom 28.02.2013, AZ: 11 S 232/12
Eigentumswohnung – Neuanlage Außenbereich
Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, bezüglich des prinzipiellen Ausbaus eines Weges und dessen Kosten, unter dem Vorbehalt, dass eine endgültige Entscheidung über die Ausführung bei einem Treffen zwischen Hausverwalter, Architekt und Verwaltungsbeirat getroffen werden sollte, ist unwirksam. Ein solcher Beschluss ist zu unbestimmt und wurde somit ausgehoben.
BGH, Urteil vom 08.02.2013; AZ: V ZR 238/11
Rauchmelder: Beschluss der Wohnungseigentümer
Bei Bestehen einer Rauchmelderpflicht können die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen beschließen. Diese Rauchwarnmelder gehören dann zum Gemeinschaftseigentum und nicht zum Sondereigentum.
AG Bottrop, Urteil vom 10.01.2013, AZ: 20 C 55/12
Wohnungseigentum : Füttern von wilden Katzen
Die Deutschen sind als besonders tierlieb bekannt. So wird sich häufig nicht nur um das eigene Haustier gekümmert, sondern sich auch fremder Tiere angenommen. Streit hierum gab es innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft: eine besonders tierliebe Wohnungseigentümerin legte Katzenfutter auf ihrer Terrasse aus. Hierdurch wollte sie verwilderte Katzen zwecks Ermöglichung einer tierärztlichen Untersuchung anlocken.
Die anderen Wohnungseigentümer nahmen die Betroffene auf Unterlassung in Anspruch. Es sei nicht hinzunehmen, dass die Beklagte im Bereich des im Gemeinschaftseigentums stehenden Gartens sowie der Gartenterrasse Katzenfutter auslegt, um verwilderte Katzen anzulocken. Hierdurch würden auch Ratten und Vögel angeködert; zudem käme es zu einer nächtlichen Ruhestörung durch Tiergeräusche. Die tierliebe Wohnungseigentümerin hingegen war der Ansicht, sie dürfe das Futter aus legen. Denn dies erfolge ausschließlich auf ihrer zum Sondereigentum gehörenden Terrasse. Ratten würden i. Ü. auch nicht angelockt, sondern seien ohnehin da. Für ein Auftreten von Tiergeräuschen sei sie nicht verantwortlich.
Das Gericht verurteilte die beklagte Wohnungseigentümerin es zu unterlassen, auf dem Grundstück im Garten- und Terrassenbereich Katzenfutter zum Zwecke des Anlockens von Wildkatzen auszulegen. Für jeden Fall der Zuwiderhandlung wurde ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 Euro festgesetzt, ersatzweise Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten. Denn durch das Füttern der Katzen wird das gemeinschaftliche Gartengrundstück betroffen, da die Tiere zunächst über diese Fläche laufen müssen, um an das Futter zu gelangen. Die nachteiligen Folgen hiervon sind sowohl eine erhöhte Verschmutzung der Gemeinschaftsfläche durch Tierkot als auch eine erhöhte Geräuschbelästigung durch Tierstimmen.
BGH, Urteil vom 14.12.2012, AZ: V ZR 162/11
Eigentümerliste: Gericht muss diese vom Verwalter anfordern
Das Gericht muss bei einer Anfechtungsklage auf Anregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen. Gegebenenfalls muss es die Anordnung mit Ordnungsmitteln durchsetzen.
BGH, Urteil vom 30.11.2012, AZ: V ZR 234/11
Wohnungseigentümer: Keine Ungleichbehandlung
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf die Wohnungseigentümer nicht ohne sachlichen Grund unterschiedlich behandeln. Im konkreten Fall ging es um eine unerlaubte Untervermietung eines Stellplatzes, Geht die Gemeinschaft wegen eines Verstoßes gegen einen Eigentümer vor, während sie einen anderen Eigentümer bei gleicher Sachlage gewähren lässt, kann hierin eine unzulässige Ungleichbehandlung liegen.
BGH, Beschluss v. 11.10.2012, AZ: V ZB 2/12
Verwalterzustimmung zur Veräußerung überdauert Verwalterwechsel
Das Grundbuchamt verlangte daher einen Nachweis über die Verlängerung der Verwalterbestellung oder die Zustimmung des derzeitigen Verwalters. Der Bundesgerichtshof entschied: die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum bleibt wirksam, auch wenn die Bestellung des Verwalters endet. Des vom Grundbuchamt geforderten Nachweises bedarf es nicht; eine einmal abgegebene Zustimmungserklärung reicht aus.
BGH, Urteil vom 20.07.2012, AZ: V ZR 235/11
Eigentümerversammlung: fehlende Ladung eines Eigentümers
Wurde ein Wohnungseigentümer versehentlich nicht zu einer Wohnungseigentümer-versammlung eingeladen, führt dies in der Regel nur zur Anfechtbarkeit der dort gefassten Beschlüsse und nicht zu deren Nichtigkeit.
BGH, Urteil vom 13.07.2012, AZ: V ZR 254/11
Stimmrecht: Wohnungseigentümer kann Stimme nicht zurücknehmen
Eine einmal auf der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme eines Wohnungseigentümers kann von diesem nicht mehr widerrufen werden, sobald diese beim Versammlungsleiter zugegangen ist.
BGH, Urteil vom 27.04.2012, AZ: V ZR 211/11
Wohnungsaufteilung: keine Vermehrung von Stimmrechten
Die Aufteilung eines Wohnungseigentums ohne Zustimmung der anderen Eigentümer und die Veräußerung der neuen Einheiten an Dritte lässt bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte entstehen.
BGH, Urteil vom 27.04.2012, AZ: V ZR 177/11
Der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung kaufte die Wohnung im Jahre 2005. Er bestand auf den Einbau einer Feuertreppe. Ursprünglich war die Wohnung mit der daneben liegenden Wohnung zu einer Einheit verbunden. Aufgrund der Trennung verfügt die Wohnung nicht mehr über den erforderlichen zweiten Rettungsweg, was das Bauaufsichtsamt beanstandete.
Die Einhaltung der Brandschutzvorschriften entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Das Gemeinschaftseigentum muss stets instandgesetzt werden, auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert. Eine solch ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren.
BGH, Urteil vom 16.01.2012, AZ: V ZR 9/12
Kostenverteilung bei Balkonsanierung
Eine Regelung der Teilungserklärung, nach der Balkone, die ausschließlich zum Gebrauch durch einzelne Wohnungseigentümer bestimmt sind, auch auf deren Kosten instand zu setzen und instand zu halten sind, ist nicht dahingehend einschränkend auszulegen, dass die Kosten hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile hiervon ausgenommen sein sollen.
BGH, Urteil vom 15.01.2010, AZ: V ZR 72/09
Tagesordnungspunkt: Anspruch des Wohnungseigentümers auf Aufnahme
Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch gegen den Verwalter auf Aufnahme eines von ihm gewünschten Tagesordnungspunktes. Dies jedenfalls dann, wenn die Behandlung dieses Punktes ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Im Falle einer pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters kann dieser Anspruch auch gerichtlich geltend gemacht werden.
Nutzung von Wohnungseigentum als Ferienwohnung
Der Bundesgerichtshof entschied, dass – soweit die Teilungsklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft nichts anderes bestimmt oder eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern vorliegt -, die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste eine zulässige Wohnnutzung darstellt.

References: § 22
 § 556
 § 28
 § 10
 § 22
 § 21