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Timestamp: 2018-07-23 11:27:54+00:00

Document:
KG Berlin, 24 W 328/02: KG Berlin: kaufmann, urkunde, aufrechnung, verwalter, originärer erwerb, grundbuch, herausgabe, zwangsvollstreckung, kaufvertrag, bezahlung
Urteil des KG Berlin vom 28.09.2001, 24 W 328/02
24 W 328/02
KG Berlin: kaufmann, urkunde, aufrechnung, verwalter, originärer erwerb, grundbuch, herausgabe, zwangsvollstreckung, kaufvertrag, bezahlung
Kaufmann, Urkunde, Aufrechnung, Verwalter, Originärer erwerb, Grundbuch, Herausgabe, Zwangsvollstreckung, Kaufvertrag, Bezahlung
Normen: § 387 BGB, § 10 Abs 2 WoEigG, § 16 Abs 2 WoEigG, § 28 Abs 2 WoEigG, § 794 Abs 1 Nr 5 ZPO
Aktenzeichen: 24 W 328/02
Wohnungseigentümergemeinschaft: Ausnahmen vom Aufrechnungsverbot in der Teilungserklärung; Inhalt einer vollstreckbaren notariellen Urkunde auf der Grundlage der Teilungserklärung
Unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Beschlusses werden die Antragsteller unter Änderung des Beschlusses des Amtsgerichts Köpenick vom 28. September 2001 – 70 II 40/01 WEG – auf die Erstbeschwerde der Antragsgegnerin verpflichtet, den amtierenden Verwalter anzuweisen, der Antragsgegnerin die vollstreckbare Ausfertigung vom 7. März 2001 der Urkunde des Notars Peter P vom 30. Dezember 1996 – UR-Nr. 811/1996 – herauszugeben.
Die Gerichtskosten aller Instanzen werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft einerseits und der Antragsgegnerin andererseits je zur Hälfte auferlegt. Außergerichtliche Kosten sind in keiner Instanz zu erstatten.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 18.085,77 Euro festgesetzt.
1Die Wohnungseigentumsanlage ist aus der Teilungserklärung gemäß § 8 WEG dreier in GbR verbundener Gesellschafter vom 20. November 1995 mit einer Ergänzung vom 27. Dezember 1995 begründet worden. Die Wohnungsgrundbücher wurden am 8. Juli 1996 angelegt. Der Kaufmann und Mitgesellschafter N. Z. wurde aufgrund der Auflassung vom 28. August 1996 am 1. Oktober 1996 als erster Wohnungs/Teileigentümer in allen Wohnungsgrundbüchern eingetragen und veräußerte die Wohnungen sodann einzeln. Die ersten Eigentumsumschreibungen erfolgten ab März 1997. Nach § 8 Nr. 8 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung ist die Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen außer mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen unzulässig. Der Kaufmann N. Z. verwaltete die Wohnanlage bis zum 31. August 1999. Seit September 1999 wurde der Kaufmann N. Z. durch einen anderen Verwalter abgelöst, seit dem 1. Januar 2002 wurde eine neue Verwalterin eingesetzt.
2Die Antragsgegnerin erwarb durch Kaufvertrag vom 30. Dezember 1996 von dem Kaufmann N. Z. die Einheiten Nr. 1, 26, 27 und 29. Nach § 4 Nr. 4 des Kaufvertrages sollte sich der Käufer gegenüber den anderen Miteigentümern hinsichtlich eines Betrages von 5.891,76 DM zuzüglich 20 % zuzüglich 10 % Zinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwerfen und der Notar ermächtigt werden, dem Verwalter (damals der Kaufmann N. Z.) vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde auf Kosten des Käufers zu erteilen. Die Antragsgegnerin wurde, nachdem am 4. September 1997 Eigentumsverschaffungsvormerkungen für sie eingetragen worden waren, am 7. Juli 1998 im Grundbuch als Eigentümerin der Einheiten 1, 26, 27 und 29 eingetragen.
3In der Eigentümerversammlung vom 24. November 2000 wurde zu TOP 4 die Jahresabrechnung für 1999 beschlossen, aus der sich für die Antragsgegnerin Beitragsanteile von 3.898,77 DM ergaben. In der Eigentümerversammlung vom 9. April 2001 wurde die Jahresabrechnung für 2000 beschlossen, aus der sich (mit einem Saldovortrag) 19.463,77 DM ergeben. In der Eigentümerversammlung vom 9. April 2001 wurde eine Sonderumlage beschlossen, in der Eigentümerversammlung vom 24. November 2000 wurde zu TOP 8 der Wirtschaftsplan für 2001 festgelegt.
4Für die Müllabfuhr und Straßenreinigung des Grundstücks fielen jeweils vierteljährlich zu zahlende Entgelte von 7.740,48 DM für 1997, 8.525,32 DM für 1998 und 5.352,80 DM für die ersten drei Quartale 1999 (also bis zur Beendigung der Verwaltung durch den Kaufmann N. Z.), insgesamt 21.618,60 DM an. Wegen dieser Beträge ist der Kaufmann N. Z. von der Berliner Stadtreinigung (BSR) vor dem Prozessgericht in Anspruch genommen worden. Die Hauptsache wurde für erledigt erklärt, nachdem die Antragsgegnerin die genannten Beträge für den Kaufmann N. Z. am 27. April 2001 und am 18. Mai 2001 bezahlt hat.
5In dem vorliegenden WEG-Verfahren ist die Antragsgegnerin von der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der vorgenannten Wohngelder in Anspruch genommen worden. Der Streit geht in dritter Instanz, nachdem zwischen den Instanzen weitere Zahlungen der Antragsgegnerin an den Verwalter erfolgt sind, lediglich noch um die Aufrechnung der Antragsgegnerin mit den an die BSR am 27. April 2001 bzw. 18. Mai 2001 gezahlten Müllabfuhrkosten und Straßenreinigungsentgelte in Höhe von jetzt noch 8.134,10 Euro. Im Wege des von den beiden Vorinstanzen abgelehnten Gegenantrages verlangt die Antragsgegnerin ferner von der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter die Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung vom 7. März 2001 der Urkunde des Notars Peter ... vom 30. Dezember 1996, die der Antragsgegnerin am 16. März 2001 wegen eines Gesamtbetrages von 19.463,77 DM zugestellt worden ist. Nach einer Erklärung des Verwalters in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht soll die vollstreckbare Ausfertigung der Unterwerfungserklärung zur Vollstreckung weiterer Wohngeldbeträge verwendet werden, die zwischenzeitlich aufgelaufen sind. Gegen die Aberkennung der Aufrechnungsmöglichkeit und der Herausgabe der vollstreckbaren Urkunde richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.
6Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel hat hinsichtlich der Herausgabe der vollstreckbaren Urkunde Erfolg, während es wegen der Aufrechnung sachlich nicht gerechtfertigt ist. Der angefochtene Beschluss ist nicht in allen Punkten rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG).
71. Aufrechnung mit Gegenansprüchen
8Gegen die titulierten Wohngeldansprüche wendet sich die Antragsgegnerin in dritter Instanz noch mit dem Aufrechnungseinwand in Höhe von 8.134,10 Euro (15.908,92 DM). Jedenfalls im Ergebnis hat das Landgericht die Aufrechnungsmöglichkeit hier rechtlich einwandfrei verweigert.
9a) Soweit die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander insoweit keine Regelung enthält, wird aus der Zweckbestimmung der monatlichen Beitragsvorschüsse allgemein abgeleitet, dass die Aufrechnung unzulässig ist, weil die außergerichtliche und gerichtliche Verfolgung der Wohngeldansprüche von Streitigkeiten über Gegenforderungen freigehalten werden soll und es für die Wohnungseigentümer auch zumutbar ist, ihre Gegenforderungen gegen die Gemeinschaft außerhalb des Wohngeldverfahrens zu verfolgen. In Anlehnung an § 11 Nr. 3 AGBG (jetzt: § 309 Nr. 3 BGB) wurden Ausnahmen für anerkannte oder unbestrittene bzw. rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen des Wohngeldschuldners gegen die Eigentümergemeinschaft gemacht. Diesen Gegenforderungen werden Ansprüche aus Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG, insbesondere unstreitige Erstattungsansprüche wegen der Bezahlung gemeinschaftlicher Verbindlichkeiten gegenüber Versorgungsunternehmen gleichgestellt (vgl. BayObLG NZM 1998, 918 = GE 1999, 155; KG NJW-RR 1995, 719 = ZMR 1995, 218; KG NJW-RR 1996, 465; KG NZM 2002, 745 = ZMR 2002, 699; KG ZMR 2002, 861 = KG- Report 2002, 208).
10 b) Durch die in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung können aber diese lediglich aus der Zweckbestimmung des Wohngeldes abgeleiteten Aufrechnungsverbote und deren Ausnahmen näher geregelt und ausgestaltet werden. Im vorliegenden Fall enthält die Gemeinschaftsordnung in § 8 Nr. 8 Abs. 2 die Regelung, dass u. a. die Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen unzulässig ist und den Wohngeldverzug nicht ausschließt. Sodann folgt eine ausdrückliche Ausnahme, dass nämlich die Aufrechnung oder Zurückbehaltung zulässig ist, soweit dem Raumeigentümer gegen die Eigentümergemeinschaft ein unbestrittener oder rechtskräftig festgestellter Anspruch zusteht. Damit sind andere als unbestrittene (anerkannte) oder rechtskräftig titulierte Gegenansprüche von der Aufrechnung ausgeschlossen. § 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG lässt derartige Vereinbarungen, wie sie hier im Grundbuch verlautbart sind, ausdrücklich zu. Die WEG-Gerichte sind nicht befugt,
hier im Grundbuch verlautbart sind, ausdrücklich zu. Die WEG-Gerichte sind nicht befugt, die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Aufrechnungsverbote zu lockern. Nach § 43 Abs. 2 WEG entscheidet der Richter nur dann nach billigem Ermessen, soweit sich die Regelung nicht aus einer Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung) der Wohnungseigentümer ergibt. Der Ausschluss der Aufrechnungsmöglichkeit für Gegenansprüche aus Notgeschäftsführung, insbesondere der Bezahlung von Versorgungseinrichtungen, ist auch für den einzelnen Wohnungseigentümer nicht unzumutbar, da er lediglich bedeutet, dass die Gegenforderung gesondert gerichtlich geltend zu machen ist. Die Zulässigkeit des Aufrechnungsverbotes ist im Schrifttum unbestritten (vgl. Staudinger/Bub, WEG § 28 Rdnr. 70; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl. § 28 Rdnr. 132; Weitnauer/Hauger, WEG 8. Aufl. § 16 Rdnr. 28; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentumsrechts, 3. Aufl. Rdnr. 125; Sauren, WEG 4. Aufl., § 16 Rdnr. 54).
11 c) Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin ist auch nicht zu untersuchen, ob das Bestreiten der Antragstellerseite als ausreichend angesehen werden kann. Die Antragsteller haben sich von der ersten Instanz an gegen die Aufrechnung gewehrt. Die Antragsgegnerin hat mit dem zweitinstanzlichen Schriftsatz vom 16. November 2001 selbst eingeräumt, dass die Antragsteller den Gegenanspruch der Antragsgegnerin auf Erstattung bestreiten würde. Jedenfalls liegt hier keine rechtskräftig festgestellte, unbestrittene oder anerkannte Erstattungsanforderung vor. Hinzu kommt, dass die Eigentümergemeinschaft auf den vielfachen Eigentümerwechsel gerade in der Zeit bis zum 31. August 1999 hinweisen, in welcher der Kaufmann N. Z. ersichtlich wohl keine ordnungsmäßige Wohnungseigentumsverwaltung durchgeführt und weder Wirtschaftspläne noch Jahresabrechnungen zur Abstimmung gestellt hat. Letztlich verweisen die Antragsteller zutreffend auch darauf, dass Zweifel begründet seien, ob überhaupt von einer Notgeschäftsführung im Sinne des § 21 Abs. 2 WEG gesprochen werden kann. Abgesehen davon, dass die Antragsgegnerin im Außenverhältnis zur BSR erst für die Zeit nach ihrer Eintragung im Grundbuch, also seit dem 2. Quartal 1998, verpflichtet war, wurde im Zivilprozess ausschließlich der Kaufmann N. Z. in Anspruch genommen, so dass es eher auf einem freiwilligem Entschluss der Antragsgegnerin beruhte, dessen Verbindlichkeiten zu begleichen. Die Antragsteller werfen der Antragsgegnerin daher zu Recht vor, sie habe aus freien Stücken die Schulden des Kaufmannes N. Z. beglichen und wolle die Erstattung nunmehr in voller Höhe von der Eigentümergemeinschaft in ihrer geänderten Zusammensetzung durchsetzen. Nur wenn ein Wohnungseigentümer wegen der Verwaltungsschuld vom Außengläubiger verklagt oder durch dessen Aufrechnung gezwungen wird, Außenverbindlichkeiten der Gemeinschaft zu begleichen, liegt ein der Notgeschäftsführung vergleichbarer Tatbestand vor (KG ZMR 2002, 861 = WuM 2002, 391 = MDR 2002, 1186).
12 2. Herausgabe der vollstreckbaren Urkunde
13 Die Eigentümergemeinschaft und die jetzige Verwalterin sind verpflichtet, der Antragsgegnerin die vollstreckbare Ausfertigung vom 7. März 2001 der Urkunde des Notars vom 30. Dezember 1996 herauszugeben, die der Antragsgegnerin am 16. März 2001 wegen eines Gesamtbetrages von 19.463,77 DM zugestellt worden ist.
14 a) In der Gemeinschaftsordnung und in den Kaufverträgen mit späteren Wohnungseigentümern, welche die Pflichten aus der Teilungserklärung übernehmen, kann die Verpflichtung vorgesehen sein, dass der Wohnungseigentümer sich wegen der laufenden monatlichen Beitragsvorschüsse der sofortigen Vollstreckung unterwirft und der Verwalter berechtigt ist, sich wegen der zwischenzeitlich mehrheitlich beschlossenen monatlichen Beitragsforderungen sich eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen und dann auch von ihr Gebrauch machen darf (KG NJW-RR 1997, 1304 = ZMR 1997, 664 = GE 1997, 1589; Becker ZWE 2000, 515). Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis durch Vereinbarungen untereinander grundsätzlich frei gestalten, soweit das WEG dem nicht entgegensteht. Dies gilt kraft der Verweisung des § 8 Abs. 2 WEG auf § 5 Abs. 4 WEG auch dann, wenn wie hier der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung die Bestimmungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer einseitig getroffen hat. In entsprechender und erweiternder Anwendung des § 10 Abs. 2 WEG wird es allgemein als zulässig erachtet, wenn eine Unterwerfung der Miteigentümer unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen des Wohngeldes mit Wirkung für den jeweiligen Wohnungseigentümer zugunsten der jeweiligen anderen Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung erfolgt ist (OLG Celle, NJW 1955, 953 = DNotZ 1955, 320 mit zustimmender Anmerkung von Weitnauer; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 10 Rdn. 42; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 28 Rdn. 130b; Staudinger/Bub, § 28 Rdn. 68, 267). Diese Regelung kann hier jedoch aus mehreren Gründen nicht durchgreifen. Sie ist nicht in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthalten. Ob die in den Kaufverträgen mit den Wohnungserwerbern jeweils vereinbarte Unterwerfungsverpflichtung weiter gilt, ist
den Wohnungserwerbern jeweils vereinbarte Unterwerfungsverpflichtung weiter gilt, ist fraglich, weil die Kette der Verpflichteten durch mehrere Zuschlagsbeschlüsse im Wege der Zwangsversteigerung unterbrochen ist und außerdem nicht eindeutig ist, ob die Obergrenze der Summe nur für die ersten Beitragsvorschüsse gedacht ist oder sich auch auf später fällig gestellte Wohngeldverbindlichkeiten bezieht.
15 a) Die Gemeinschaftsordnung der Wohnanlage enthält eine derartige Verpflichtung nicht. Der Kaufmann N. Z. hat die Unterwerfungsverpflichtung lediglich in dem Kaufvertrag mit der Antragsgegnerin und nach dem Vortrag der Antragsteller auch in weiteren Kaufverträgen vorgesehen. Dem Wortlaut nach sollte sich der Käufer gegenüber den anderen Miteigentümern – diese vertreten durch den Verwalter – in Höhe von DM 5.891,76 zuzüglich jeweils eines Betrages von bis zu 20 % auf den oben angegebenen Betrag nebst insgesamt 10 % Zinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwerfen und der Notar ermächtigt werden, dem Verwalter (damals der Kaufmann N. Z.) vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde auf Kosten des Käufers zu erteilen.
16 b) Selbst wenn diese Verpflichtung in sämtlichen Kaufverträgen, die der Kaufmann N. Z. geschlossen hat, enthalten sein sollte und die Erstkäufer diese Verpflichtung auf die späteren Erwerber übertragen haben sollten, würde dies nicht für die mehreren Fälle gelten, in denen es in der hiesigen Wohnanlage zu Zwangsversteigerungen und Zuschlagsbeschlüssen gekommen ist. In der Zwangsversteigerung erfolgt durch den Zuschlag gemäß § 90 ZVG ein originärer Erwerb, der also nicht auf einem Vertragsverhältnis beruht. Damit würde diese Klausel nicht mehr gegen alle Wohnungseigentümer gelten und dürfte aus Gründen der Gleichbehandlung in derartigen Gemeinschaftsverhältnissen wie der Wohnungseigentümergemeinschaft auch gegen die Antragsgegnerin nicht mehr geltend gemacht werden.
17 c) Abgesehen davon ist fraglich, auf welche monatlichen Beitragsvorschüsse auf Grund welcher Eigentümerbeschlüsse diese in die Kaufverträge aufgenommene Unterwerfungserklärung gelten soll. Ebenso wie in einem gerichtlichen Urteil muss die Unterwerfungssumme jeweils genau bestimmt werden. Genannt in dem Kaufvertrag ist ein Höchstbetrag von DM 5.891,76 + 20 %, von dem aber nicht klar ist, woraus sich der Betrag errechnet und auf welche Wirtschaftsjahre nach dem 30. Dezember 1996 sich diese Erklärung erstreckt. Nach dem Vortrag der Antragsgegnerin ist ihr die vollstreckbare Ausfertigung am 16. März 2001 wegen eines Gesamtbetrages von 19.463,77 DM zugestellt worden, deren Zusammensetzung nicht aufgeklärt ist und auch nicht aufgeklärt zu werden braucht. Unabhängig davon hat die zwischenzeitliche Verwaltung am 8. Juni 2001 im vorliegenden Verfahren Zahlungsansprüche von 32.582,82 DM gegen die Antragsgegnerin geltend gemacht, was allerdings bei einem Streit um die Zahlungsverpflichtung trotz der notariellen Urkunde nicht ausgeschlossen ist (OLG Hamburg MDR 1989, 266). Bei einer "doppelten" Titulierung für die Vergangenheit darf aber die vollstreckbare Urkunde nicht mehr verwendet werden.
18 d) Demgegenüber reicht nicht die Erklärung des jetzigen Verwalters, er würde die vollstreckbare Ausfertigung nicht wegen der hier titulierten Wohngeldansprüche benutzen, sondern für die im Anschluss daran fälligen Wohngeldforderungen. Wäre dies richtig, so hätte der Verwalter praktisch einen vollstreckbaren Blankoscheck über knapp 20.000 DM, mit dem er der Antragsgegnerin jeweils die Vollstreckung androhen könnte, obwohl er zeitgleich auch erhebliche Wohngeldbeiträge einklagt oder schon erhalten hat. Die Antragsgegnerin verweist insoweit zu Recht darauf, dass ihr damit jeder Erfüllungseinwand genommen werde, wenn die vollstreckbare Ausfertigung nicht auf einen ganz bestimmten Zeitraum und ganz bestimmte durch Eigentümerbeschluss fällig gestellte Wohngeldvorschüsse bezogen ist.
19 Folglich ist die vollstreckbare Ausfertigung herauszugeben.
20 3. Angesichts des beiderseitigen Obsiegens und Unterliegens entspricht es billigem Ermessen, die Gerichtskosten aller Instanzen dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft und der Antragsgegnerin andererseits je zur Hälfte aufzulegen (§ 47 Satz 1 WEG). Aus diesem Grunde besteht im Übrigen auch kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen, zumal da die Gemeinschaft den Vollstreckungstitel aus der Kaufvertragsurkunde herauszugeben hat.
21 Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

References: § 387
 § 10
 § 16
 § 28
 § 794
 § 8
 § 8
 § 4
 § 11
 § 309
 § 21
 § 8
 § 10
 § 43
 § 28
 § 28
 § 16
 § 16
 § 21
 § 10
 § 8
 § 5
 § 10
 § 10
 § 28
 § 28
 § 90
 § 48