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Timestamp: 2020-05-28 19:02:12+00:00

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OLG Hamm, Urteil vom 10.10.2019 - 18 U 11/19 - openJur
Urteil vom 10.10.2019 - 18 U 11/19
OLG Hamm, Urteil vom 10.10.2019 - 18 U 11/19
openJur 2020, 613
vorher: Az. 5 O 92/18
1. Ist der Geschädigte vorsteuerabzugsberechtigt, kann er sich zur Begründung der Zulässigkeit einer Feststellungsklage nicht darauf berufen, die (vollständige) Bezifferung einer Leistungsklage sei ihm wegen § 249 Abs. 2 S. 2 BGB nicht möglich.
2. Räumt ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt nicht, kann darin eine Rechtsgutsverletzung des Vermieters als Eigentümer zu sehen sein, so dass es für die Zulässigkeit einer auf Schäden infolge der Vorenthaltung gerichteten Feststellungsklage lediglich auf die (entfernte) Möglichkeit des Eintritts solcher Schäden ankommt. Eine gewisse Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts ist dann jedoch für die Begründetheit der Feststellungsklage erforderlich.
Die Berufung der Klägerin gegen das am 18.12.2018 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund wird zurückgewiesen.
Die Klägerin errichtete im Jahr 2003 ein Hotelgebäude in E, das sie mit Vertrag vom 21.3.2003 ("Mietvertrag für gewerbliche Räume") für die Zeit ab dem 1.7.2004 (§ 4 Abs. 1) für zunächst 10 Jahre mit stillschweigender Verlängerung um jeweils ein Jahr an die Beklagten vermietete. Nach diesem Vertrag schuldeten die Beklagten die Instandsetzung und die Vornahme von Schönheitsreparaturen. Mit einem zweiten Vertrag ("Gewerberaum-Mietvertrag") vom 15.4./2.6.2004 mieteten die Beklagten weitere Gebäudeteile im Erdgeschoss an, in denen sie eine Restauration ("F") betrieben. Die Beklagten kündigten beide Mietverhältnisse mit Schreiben vom 15.12.2015 "fristgerecht zum nächstmöglichen Termin". Am 31.8.2016 kam es zu einer Vereinbarung zwischen den Parteien über eine Weiternutzung durch die Beklagten. In dieser Vereinbarung hieß es (unter Ziff. 3.) ferner, die Parteien seien sich darüber einig, dass die Mieter das - zwischenzeitlich in Teileigentum aufgeteilte - Mietobjekt zu einem Preis von 2,5 Millionen € erwerben wollten. Mit Schreiben vom 13.12.2016 forderte die Klägerin die Beklagten auf, die Räumlichkeiten des Hotels und des "F" am 2.1.2017 geräumt zu übergeben, sollte nicht bis zum 31.12.2016 die "Gesamtfinanzierung" nachgewiesen sein. Die Klägerin nahm die Beklagten vor dem Landgericht Dortmund (Az. 12 O 26/17) auf Räumung und Herausgabe in Anspruch; ein entsprechendes Urteil wurde am 22.8.2017 verkündet. Die Beklagten, die Berufung einlegten, gaben die Schlüssel der Objekte am 9.10.2017 zurück. Die Parteien erklärten den Räumungsrechtsstreit in der Berufungsinstanz (Az. 18 U 116/17) für erledigt.
Eine Mitarbeiterin der Klägerin erstellte ein Protokoll über den Zustand der Mieträume; ein weiteres Protokoll wurde unter dem 22.3.2018 erstellt.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagten schuldeten ihr die Erstattung der Kosten für die Beseitigung diverser Mängel, und zwar - soweit in zweiter Instanz noch von Bedeutung - für die Erneuerung des Anstrichs eines Geländers sowie für die Kratzer an den Rahmen der Türen zur Personalumkleide. Es handele sich bei den Schäden nicht um normale Gebrauchsspuren.
Die Klägerin hat ferner gemeint, das Mietverhältnis sei zum 31.12.2016 beendet worden, so dass die Rückgabe rund 9 Monate zu spät erfolgt sei. Sie hat behauptet, ihr sei dadurch ein Schaden entstanden, weil sie das - im Zeitpunkt der Klageerhebung am 4.4.2018 noch nicht neu vermietete - Objekt, zumindest die Gaststätte "F", bereits hätte zu einem höheren Preis neu vermieten oder jedenfalls für eine Neuvermietung vorbereiten können. Überdies habe es den Kaufinteressenten V aus B gegeben, der das Objekt Anfang 2017 habe übernehmen und als "D" habe betreiben wollen. Dieser Investor habe eine Frist zur Sicherstellung der Übergabe bis zum 30.6.2017 gesetzt, die aufgrund der Nichträumung der Beklagten nicht habe eingehalten werden können.
1. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ihr diejenigen Aufwendungen zu ersetzen, die notwendig sind, um folgende Mängel im Objekt Hotel/Restaurant Nweg 0 in E zu beseitigen:
a. Dübellöcher in den Wänden sämtlicher Räume sind nicht verschlossen,
b. Pflastersteine im Eingangsbereich vor dem Objekt weisen Roststellen auf,
c. Treppenhausgeländer im Treppenabgang im Restaurantbetrieb weist Beschädigungen in der Beschichtung auf,
d. Türrahmen der Türen zu den Umkleideräumen Personal Damen und Personal Herren sind zerkratzt,
e. Drückerplatte des Pissoirs im Bad des Umkleideraums Personal Herren ist defekt,
f. die gelben Kabel im Schaltschrank des Technikkellers (Keller 0) sind komplett durchtrennt;
2. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ihr den Schaden zu ersetzen, der dadurch entstanden ist, dass sie die Mietsache erst im Oktober 2017 an sie zurückgegeben haben.
Sie haben die Auffassung vertreten, der Feststellungsantrag zu 1. sei schon deshalb unzulässig, weil die Klägerin die vermeintlichen Ansprüche beziffern könne, nachdem sie bereits am 9.10.2017 wieder im Besitz des Objekts gewesen sei. Im Übrigen schuldeten sie keine Schönheitsreparaturen, weil die maßgebliche Klausel des Mietvertrags unwirksam sei. Sie haben behauptet, dass es sich bei den behaupteten Schäden am Geländer und an den Türrahmen zur Personalumkleide um "übliche Gebrauchsspuren" handele, die Gegenstand von - nicht geschuldeten - Schönheitsreparaturen seien.
Die Beklagten haben des weiteren gemeint, das Mietverhältnis sei aufgrund der Vereinbarung vom 31.8.2016 auf unbefristete Zeit weitergelaufen, habe folglich ordentlich nur mit der Frist des § 580 a Abs. 2 BGB gekündigt werden können und sei also erst mit Ablauf des 30.9.2017 beendet worden. Ein Interesse der Klägerin an dem diesbezüglichen Feststellungsantrag (zu 2.) sei nicht erkennbar; ein substantiierter Vortrag zur Entstehung von Schäden fehle.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und ausgeführt, der Feststellungsantrag zu 1. sei zwar zulässig, doch bestünden die geltend gemachten Ansprüche nicht. Die Schönheitsreparaturverpflichtung im ursprünglichen Mietvertrag sei unwirksam, so dass die Frage, ob sie überhaupt in die Vereinbarung vom 31.8.2016 übernommen worden sei, offen bleiben könne. Eine Abgrenzung zwischen Gebrauchsspuren und Beschädigungen infolge vertragswidrigen Verhaltens des Mieters sei sowohl bei dem Treppengeländer als auch bei den Kratzern in den Türrahmen nicht möglich. Der Feststellungsantrag zu 2. sei bereits unzulässig, weil sich den Ausführungen der Klägerin schon nicht die erforderliche Wahrscheinlichkeit eines auf eine Verletzungshandlung zurückzuführenden Schadens ergebe.
Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter, den Feststellungsantrag zu 1. jedoch nur noch in eingeschränktem Umfang.
Sie ist der Auffassung, das Landgericht habe seine Feststellung, bezüglich der geltend gemachten Beschädigungen der Mietsache sei eine Abgrenzung zu "normalen Gebrauchsspuren" nicht möglich, unter prozessordnungswidriger Missachtung ihrer Beweisangebote getroffen. Unabhängig davon, dass die Klausel betreffend die Übernahme der Instandsetzungskosten (§ 3 (2) des Mietvertrags) wirksam sei, gehe es hier um eine Schadensersatzpflicht, die sich bereits aus dem Gesetz ergebe.
Die Abweisung des Feststellungsantrags zu 2. sei unter Überspannung der Anforderungen an die Darlegungslast der Klägerin erfolgt. Das "Abspringen" des Investors V sei hinlänglich dargelegt worden. Durchaus sei auch der Vortrag, das Objekt - oder Teile desselben - hätten zu einem höheren Mietzins vermietet werden können, zu berücksichtigen gewesen, denn es habe sich um hilfsweise Erwägungen gehandelt.
Der Senat hat unter dem 4.4.2019 einen Hinweisbeschluss erlassen, wonach die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg habe; auf den Inhalt wird Bezug genommen.
Gegen diesen Beschluss hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 13.5.2019 eingewandt, bezüglich des Feststellungsantrags zu 1. könne sie nicht auf die Leistungsklage verwiesen werden, weil der tatsächliche Reparaturaufwand nicht sicher einzuschätzen sei; auch die Mehrwertsteuer könne nur über einen Feststellungsantrag "abgesichert" werden.
Sie vertritt ferner die Auffassung, der Senat überspanne die Anforderungen, wenn er im Rahmen des Feststellungsantrags zu 2. die Wahrscheinlichkeit eines Schadenseintritts nicht für dargelegt erachte. Sie habe in den Verhandlungen mit David zunächst einen Kaufpreis von 2,5 Mio. € "aufgerufen", der aber verhandelbar gewesen sei. Der Investor habe vor einigen Tagen mitgeteilt, er hätte das Objekt für 2,0 Mio. € erworben. Derzeit würden Gespräche mit anderen Interessenten geführt, die nur deutlich weniger als 2,0 Mio. € zu zahlen bereit seien.
Die Beklagten bestreiten weiterhin Beschädigungen an Geländer oder Türzargen, vielmehr lägen übliche Gebrauchsspuren vor. Sie bekräftigen ihre Auffassung, wonach auch die "Instandsetzungsklausel" im Mietvertrag unwirksam sei.
Die Behauptungen der Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 13.5.2019 zu dem Inhalt der Verhandlungen mit dem (angeblichen) Investor V träfen nicht zu; der Vortrag, V habe "vor einigen Tagen" mitgeteilt, er hätte das Objekt für 2,0 Mio. € erworben, werde ebenfalls mit Nichtwissen bestritten und sei auch nicht zuzulassen. In Wahrheit habe die Klägerin keine ernsthaften Bemühungen um einen Verkauf oder eine Neuvermietung des Objekts entfaltet. Ein Schaden durch die Rückgabe Anfang Oktober 2017 sei ihr schon deshalb nicht entstanden, weil sie für die ersten neun Monate des Jahres 2017 noch Miete erhalten habe.
Die Klägerin hat ihren Vortrag zu den Kaufabsichten des "Investors" V mit Schriftsatz vom 16.7.2019 erneut aufgegriffen und detailliert. Sie behauptet jetzt, zunächst 2,3 Mio. € verlangt zu haben, und bekräftigt, V hätte zu 2,0 Mio. € gekauft; damit, möglicherweise sogar noch mit "etwas weniger", hätte sie "sich zufriedengegeben". Das Objekt stehe immer noch zum Verkauf, so dass sich nicht sagen lasse, welcher Erlös tatsächlich erzielt werde.
Der Feststellungsantrag zu 1. ist im vorliegenden Fall unzulässig.
Nach wie vor gilt der Grundsatz, dass es am Feststellungsinteresse fehlt, wenn eine Leistungsklage möglich und zumutbar ist (z.B. BGH NJW-RR 1988, S. 445; NJW 2017, S. 1823 Tz. 14ff.).
Hier ging es (erstinstanzlich) um sechs aus Sicht der Klägerin als Beschädigungen zu qualifizierende Veränderungen am Mietobjekt (Hotel), die bei Klageerhebung unstreitig "abgeschlossen" waren und problemlos innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB hätten beziffert werden können.
Zur Beseitigung dieser Schäden waren lediglich überschaubare handwerkliche Maßnahmen erforderlich, deren Kosten die Klägerin über einen entsprechenden Fachbetrieb im Rahmen eines Voranschlags binnen weniger Tage hätte ermitteln können. Das betrifft auch die Reparatur mehrerer gleichartiger (Telefon-)Leitungen. Dass zur Ermittlung der Kosten (Fach-)Handwerker oder gar ein Sachverständiger hätten eingeschaltet werden müssen, begründet ein Feststellungsinteresse allein nicht (BGH NJW-RR 1988, S. 445). Eine Situation, in der die Klägerin erst über umfangreiche Begutachtungen zu einer Bezifferung hätte gelangen können und in der ihr deshalb die Feststellungsklage offengestanden hätte (z.B Münchener Kommentar ZPO/Becker-Eberhard, 5. Aufl., § 256 Rn. 54), lag damit nicht vor.
Nicht ersichtlich ist auch, aus welchen Gründen die Umsatzsteuerbeträge, die im Rahmen der Handwerkerrechnungen anfallen werden, zur Unzumutbarkeit der Bezifferung führen sollen.
Soweit die Klägerin auf § 249 Abs. 2 S. 2 BGB abstellt, wird sie sich darauf nicht berufen können, da sie selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist, also die auf die Beseitigungskosten entfallende Umsatzsteuer gar nicht als Schaden geltend machen kann.
Die Frage, ob ein nicht vorsteuerabzugsberechtigter Geschädigter im Hinblick auf die Regelung des § 249 Abs. 2 S. 2 BGB bereits deshalb die Feststellungsklage erheben darf, weil es ihm innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 BGB nicht zumutbar ist, die Ausführung der Arbeiten (nebst Inrechnungstellung der Umsatzsteuer) vornehmen zu lassen, stellt sich hier nicht, abgesehen davon, dass die Klägerin auch keine Aspekte dazu vorgetragen hat, aus welchen Gründen sie von einer zeitnahen Beauftragung Dritter zur Reparatur abgesehen hat.
Soweit die Klägerin nunmehr darauf verweist, eine Bezifferung schaffe für sie das Risiko, ggf. mit einer Leistungsklage teilweise abgewiesen zu werden, stünde sie im Fall, dass ihr Feststellungsantrag zulässig (und begründet) wäre, nicht besser: Auch dann müsste sie ggf. im Rahmen eines weiteren Prozesses eine Bezifferung vornehmen, die die genannten Risiken für sie birgt (BGH, a.a.O.).
Der Hinweisbeschluss enthielt auch den gebotenen Hinweis an die Kläger darauf, auf eine Leistungsklage überzugehen. Eine Klageänderung haben sie indes nicht vorgenommen.
Der Feststellungsantrag zu 2. erweist sich als zulässig, ist hingegen unbegründet.
Soweit der Senat bislang davon ausgegangen ist, dass es der Klägerin bei diesem Antrag um die Feststellung des Eintritts eines Vermögensschadens durch Vereitelung einer Verwertung der Immobilien gehe, und zwar (primär) durch Verkauf bzw. (hilfsweise) durch Neuvermietung, und dass deshalb die im Hinweisbeschluss genannte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 26.7.2018, Az. I ZR 274/16) anwendbar sei, wonach ein auf einen "reinen Vermögensschaden" gerichteter Feststellungsantrag nur zulässig ist, wenn Tatsachen dargelegt werden, aus denen sich die Wahrscheinlichkeit eines auf die Verletzungshandlung zurückzuführenden Schadens ergibt, wenngleich eine bestimmte Vermögensdifferenz zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht vorgetragen zu werden braucht, hält er an dieser Ansicht nicht mehr fest.
Diese Rechtsprechung ist auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar. Zwar geht es der Klägerin um die Feststellung eines Vermögensschadens, aber dieser Schaden beruht (nach ihrer Darlegung) auf der verspäteten Rückgabe des Mietobjekts und damit auf einer Verletzung ihres Eigentums an den beiden Grundstücken.
Bei einer Verletzung absoluter Rechte reicht es aber aus, wenn künftige Schadensfolgen (wenn auch nur entfernt) möglich sind (z.B. BGH, Urt. vom 24.1.2006, Az. XI ZR 384/03, Tz. 27, NJW 2006, S. 830; Zöller/Greger, § 256 Rn. 9). Die Entscheidung des BGH (Urt. vom 26.7.2018, a.a.O.) ist also dahin zu verstehen, dass sie (nur) den Fall der Geltendmachung von Vermögensschäden infolge der Verletzung einer Norm zum Schutz des Vermögens betrifft. Die - jedenfalls entfernte - Möglichkeit künftiger Schadensfolgen aufgrund einer Vereitelung der behaupteten Veräußerungschance an den Investor V lässt sich nicht in Abrede stellen. Zwar ist ein etwaiger Schaden, der sich aus der Vereitelung des Verkaufs an den (angeblichen) Investor ergibt, mit dessen Entscheidung, den Kauf nicht zu tätigen, insoweit abgeschlossen, als es um den Erhalt des zu erwartenden Entgelts geht (, soweit dieses über dem seinerzeitigen Marktpreis lag). Nicht abgeschlossen ist die Schadensentwicklung jedoch z.B. insoweit, als der Klägerin aus der Fortdauer ihres Eigentums über den Zeitpunkt des (gescheiterten) Verkaufs bzw. des (gescheiterten) Nutzungsübergangs hinaus Lasten bzw. Aufwendungen (etwa aus einem Kapitaldienst) verbleiben.
Es bedarf keiner Feststellung, ob die Beklagten mit der verspäteten Rückgabe der beiden Mietobjekte eine - vertragliche oder deliktische - Rechtsverletzung begangen haben, was der Fall wäre, wenn sie verpflichtet waren, die Mietobjekte bereits zum Ablauf des 31.12.2016 zurückzugeben.
Denn auch in diesem Fall bedarf es zur Begründetheit des Feststellungsantrags einer gewissen Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts.
Das ist lediglich dann nicht der Fall, wenn die Verletzung des Rechtsguts bereits zu einem (ersten) Vermögensschaden geführt hat (BGH, Urt. vom 17.10.2017, Az. VI ZR 423/16, NJW 2018, S. 1242 Rn. 49; BeckOK ZPO Vorwerk/Wolf/Bacher, § 256 Rn. 34).
Da hier noch kein "erster Vermögensschaden" infolge der Vorenthaltung des Mietobjekts eingetreten ist, ist eine gewisse Wahrscheinlichkeit eines Schadenseintritts Voraussetzung für die Begründetheit des Feststellungsantrags.
Eine derartige Wahrscheinlichkeit ist nicht vorgetragen und auch nicht feststellbar.
(1) Was die Frage der Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines Vermögensschadens durch die Vereitelung einer Neuvermietung zu einem höheren Mietpreis betrifft, fehlt es an der Mitteilung jeglicher konkreter Vertragschancen der Klägerin, die ihr infolge der Räumung erst zu Beginn des Oktober 2017 entstanden sein können.
(2) Was die Frage des Schadenseintritts durch die Vereitelung des Verkaufs an den "Investor" angeht, so die Wahrscheinlichkeit eines diesbezüglichen Schadens ebenfalls nicht dargelegt.
Die zuletzt aufgestellte Behauptung der Klägerin, der "Investor" hätte, wie er "vor einigen Tagen" erklärt habe, bei rechtzeitiger Bereitstellung der Immobilien 2,0 Mio. € dafür gezahlt, während andere Interessenten, mit denen gegenwärtig gesprochen werde, "nur deutlich weniger als 2,0 Mio. €" böten, genügt zur Darlegung der Wahrscheinlichkeit eines Vermögensschadens nur dann, wenn dieser gebotene Preis über dem auf dem Markt im Zeitraum 2016/2017 erzielbaren Preis für das Objekt gelegen hätte und wenn die Differenz auch nicht durch die seitens der Beklagten im Zeitraum von Januar bis (einschließlich) September 2017 gezahlten Nutzungsentgelte abgedeckt worden wäre, denn die Beklagten weisen zu Recht darauf hin, dass sich die Klägerin diese Entgelte gegenrechnen lassen muss, weil sie sie bei Räumung zum 1.1.2017 nicht mehr erhalten hätte.
Die Klägerin hat indes bislang keinerlei nähere Angaben dazu gemacht, dass und inwieweit der (angeblich) erzielbare Kaufpreis von 2,0 Mio. € über dem auf dem Immobilienmarkt erzielbaren Erlös lag. Auch der Einlassung der Beklagten selbst, wonach das Objekt aufgrund seiner schlechten Lage in einem Industriegebiet jedenfalls für den von der Klägerin verlangten Preis "unverkäuflich" sei, ist nicht etwa die Bedeutung beizumessen, dass (bereits) ein Erlös von 2,0 Mio. € über dem (damaligen) "Wert" des Objekts gelegen habe, denn diese Aussage der Beklagten bezog sich auf den Betrag von 2,5 Mio. €, die die Klägerin ihnen gegenüber verlangt hatte.
Schließlich hat die Klägerin auch nicht nachvollziehbar darzulegen vermocht, warum ihr aus dem im Fall eines Verkaufs im Frühsommer 2017 zu erwartenden zeitnahen Zufluss eines Kaufpreises in Höhe von 2,0 Mio. € besondere Vorteile erwachsen wären, deren Vereitelung - bei der erforderlichen Berücksichtigung des Eigentumsverlustes an den beiden Objekten und dem Wegfall der seitens der Beklagten bis September 2017 gezahlten Nutzungsentschädigung - einen von dem Beklagten zu ersetzenden Schaden darstellen könnten.
Auch die Vereinbarung eines Kaufpreises mit einem der gegenwärtigen Interessenten vermag nur dann einen Schaden infolge der Vereitelung der Veräußerung zu 2,0 Mio. € an den Investor V zu begründen, wenn und soweit dieser Kaufpreis unter den (angeblich) von V gebotenen 2,0 Mio. €, jedoch oberhalb des im Zeitraum 2016/2017 erzielbaren Verkehrswertes liegt (, wobei wiederum die gezahlten Nutzungsentschädigungen "gegenzurechnen" wären). Mangels näherer Angaben zum Marktwert ist auch die Wahrscheinlichkeit eines derartigen Schadenseintritt nicht erkennbar.
Zu der Einholung eines Sachverständigen-Gutachtens zum Marktwert der beiden Objekte im fraglichen Zeitraum gem. § 144 Abs. 1 ZPO besteht, wie in der mündlichen Verhandlung erörtert, kein Anlass, zumal die Klägerin selbst vorgetragen hat, angesichts der Singularität der beiden Objekte sei die Ermittlung des Wertes "ausgesprochen schwierig", und bei der Auffassung geblieben ist, ihr Schaden ergebe sich auch ohne Rückgriff auf einen wie auch immer zu ermittelnden Verkehrs- bzw. Marktwert.
Der Senat hatte keine Veranlassung, der Klägerin auf die in der mündlichen Verhandlung erörterten Gesichtspunkte eine Frist zur schriftsätzlichen Stellungnahme einzuräumen. Sämtliche Punkte waren in den schriftlichen Hinweisen des Senats (Hinweisbeschluss vom 04.04.2019, Terminsverfügung vom 03.06.2019 und ergänzende Verfügung vom 07.10.2019) bereits - z. T. mehrfach - angesprochen worden.
Es besteht keine Veranlassung zur Zulassung der Revision. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung; auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung verlangen eine Befassung des Bundesgerichtshofs nicht.
Permalink: https://openjur.de/u/2192944.html (https://oj.is/2192944)

References: § 249
 § 580
 BGH 
 § 548
 § 256
 § 249
 § 249
 § 548
 § 256
 BGH 
 § 256
 § 144