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Timestamp: 2020-01-23 09:25:17+00:00

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La aportación del certificado municipal al inscribir una obra nueva “antigua” ¿es obligatoria? - Lexology
La aportación del certificado municipal al inscribir una obra nueva “antigua” ¿es obligatoria?
Para la inscripción de obras nuevas terminadas, es suficiente acreditar que han transcurrido los plazos de prescripción de las acciones urbanísticas, sin necesidad de aportar una prueba documental.
El acceso de escrituras de obra nueva “antigua” al Registro de la Propiedad se halla sometido al cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, y en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. A saber:
Que se pruebe la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título,
Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante, y
Ambos artículos señalan la forma de probar los extremos señalados. El primer requisito deberá acreditarse por cualquiera de los cuatro medios probatorios previstos en la ley: certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca. La DGRN ha aclarado en diversas ocasiones, como en la Resolución de 16 de diciembre de 2013, que no existe ningún orden de jerarquía entre los distintos medios de acreditación, razón por la que los textos legales emplean fórmulas disyuntivas o alternativas al enumerarlos. Más recientemente, la DGRN insiste en su Resolución de 31 de julio de 2018 que el certificado del Ayuntamiento es “un método más, no el único”.
Por el contrario, para el tercero de los requisitos, la ley prevé que será el propio registrador quien constate la inexistencia de la anotación por infracción urbanística. Por ello, la DGRN entiende que no es necesario aportar “una más que difícil prueba negativa sobre dicho extremo”. En las Resoluciones de 17 de enero, 8 de mayo y 18 de octubre de 2012 ha señalado que, para acceder a la inscripción, “basta” con que no exista constancia en dicho Registro de la incoación de expediente alguno por haber infringido la normativa urbanística.
La DGRN admite que el registrador utilice en su labor de calificación tanto los asientos del Registro como los documentos presentados. Al ser la prueba de la fecha exacta de terminación de la obra un requisito ineludible, el registrador se podrá limitar a comprobar si, atendiendo a esa fecha, ha prescrito o no la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística.
Es más, el hecho de que entre los requisitos expresamente establecidos en la ley no se encuentre la prueba documental exhaustiva por parte del Ayuntamiento queda de nuevo puesto de manifiesto por la DGRN al referirse a la previsión del artículo 28.4 c) de la Ley del Suelo. La propia ley contempla la posibilidad de que la obra nueva se inscriba sin certificación municipal, obligando al Ayuntamiento a dictar en estos casos la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción, la concreta situación urbanística de la obra nueva. De esta manera, el registrador inscribe y notifica al Ayuntamiento la inscripción para que, en su caso, se anote marginalmente la situación urbanística, pero siempre una vez inscrito el título.
Este artículo, el 28.4 c) de la Ley del Suelo, fue objeto de consulta a la Subdirección General de Urbanismo del Ministerio de Fomento el 3 de abril de 2012. La consulta fue resuelta en el sentido de confirmar que el registrador puede efectuar la inscripción aun cuando no se aporte el acto del Ayuntamiento sobre la posible situación de fuera de ordenación, procediendo a continuación a efectuar la mencionada notificación para que el Ayuntamiento actúe en consecuencia.
En conclusión, la DGRN ha mantenido constante su postura de que la inscripción de obras nuevas “antiguas” se halla sometida, exclusivamente, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley; entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística. Es decir, su aportación es potestativa, y su falta no será en ningún caso impedimento para la inscripción de la declaración de obra nueva “antigua”.
Sin perjuicio de todo lo anterior, la DGRN también advierte de la conveniencia de aportar una prueba documental que certifique por parte del Ayuntamiento, como órgano competente en sede de disciplina urbanística, la efectiva prescripción de la acción de restablecimiento del orden infringido. Por tanto, y aunque legalmente no sea imprescindible, es recomendable su aportación, a los efectos de acelerar el proceso.
CMS Albiñana & Suárez de Lezo - Lucía Alonso-Olarra, Jorge Peño and Álvaro Otero
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References: artículo 52
 Real Decreto 
 artículo 28
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 28
 resolución