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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2018 | Notarios y Registradores
Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2018
Admin, 06/04/2018
Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Abril)
Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Guadalajara, de 11 de julio de 2011, que estima la demanda formulada por la Registradora contra la R. 10 de noviembre de 2009 (que había desestimado el recurso contra la calificación registral), declarándola nula (por extemporánea) y confirmando la calificación registral negativa.
Se planteaba en dicha resolución DGRN si una sentencia dictada en un procedimiento declarativo era título hábil para la cancelación de las inscripciones declaradas nulas y para la inscripción del pleno dominio a favor de la demandante. La DGRN entendió que no estamos ante una inmatriculación propiamente dicha; se trata de cancelar una inmatriculación y proceder a la inscripción a favor del actor en lo que formalmente será una inscripción segunda, por lo que no son exigibles los requisitos de la inmatriculación de la finca.
La sentencia antes citada declara nula esta resolución por extemporánea y confirma la calificación registral. (JCC)
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Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Ourense, de fecha 19 de mayo de 2015, que estima la demanda contra la R. 4 de Agosto de 2014, declarándola no ajustada a derecho en la parte que confirma la calificación registral, por lo que deja sin efecto la totalidad de la nota de calificación.
Dicha resolución había confirmado uno de los defectos de la calificación registral, en concreto el referente a la instrumentalidad de los títulos por los que se pretendía inmatricular, pues en el caso concreto se daban varias de las notas (aunque no todas) de la instrumentalidad del título inmatriculador, en particular el nulo coste fiscal y la circularidad.
La Sentencia antes citada declara nula esta resolución en cuanto a este punto. (JCC)
PDF (BOE-A-2018-5031 – 1 pág. – 216 KB) Otros formatos
Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Sexta, de 9 de marzo de 2015, que estima el recurso de apelación contra la sentencia de 3 de noviembre de 2014 del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Alicante, que desestimó la demanda interpuesta contra la R. 10 de Marzo de 2014
Dicha resolución DGRN desestimó el recurso interpuesto contra la nota de calificación registral negativa, confirmando el criterio del Registrador, al entender justificadas las dudas de identidad porque la finca inscrita que genera las dudas lo está a favor de un causahabiente del causante de la herencia que se pretende inmatricular, porque el Catastro ha cambiado varias veces la descripción de la finca a inmatricular en los últimos años, y porque el registrador ya emitió un anterior certificado para la tramitación del Acta alegando su imposibilidad de determinar que la finca no estuviera ya inmatriculada.
La Sentencia de instancia desestima la demanda contra dicha resolución, pero la de la Audiencia estima el recurso de apelación, con lo que deja sin efecto esta resolución. (JCC)
PDF (BOE-A-2018-5032 – 2 págs. – 218 KB) Otros formatos
Hechos: La testadora había establecido en su testamento un legado, de determinada finca, a favor de sus ocho sobrinos, con la prohibición de que “dicha finca fuera vendida mientras vivieran éstos”, y así se procedió a adjudicársele a los mismos, en la herencia de dicha causante. Tras de la adjudicación, seis de ellos, formalizaron la “donación” de su cuota respectiva en la finca anterior, a los otros dos restantes, estimando todos, que la prohibición de “vender” establecida no entrañaba la de “donar”.
Registrador: Deniega la inscripción de la donación referida, por cuanto considera que la expresión “vender” era equivalente a “enajenar”, por lo que la anterior prohibición impedía la realización de cualquier acto de transmisión inter vivos, incluida la donación, y además que, la finalidad de aquella era impedir que dicho inmueble dejara de estar en poder de los legatarios, hasta la muerte del último de ellos. Solicitada la calificación sustitutoria, se confirma la calificación registral inicial.
Recurrente: Se recurre dicha calificación, por estimar que no se puede extender la actuación prohibida expresamente en el testamento (vender) a otro negocio no prohibido (donar) tal como resulta expresamente del testamento referido.
Dirección General: Establece la siguiente doctrina: En principio considera que la prohibición de disponer comprende diversos supuestos, sin que quepa un tratamiento uniforme de todos ellos, ni civil, ni registral, dada su diversa casuística. La duda que se plantea es por tanto si estamos ante una prohibición absoluta de disponer, con lo que cualquier acto de disposición o gravamen sobre la finca, estaría prohibido, o si, por el contrario, se trata de una prohibición relativa, como considera el recurrente, con lo que dicha prohibición estaría limitada tan sólo al supuesto de “venta” expresa de la finca.
En principio, las limitaciones a las facultades dispositivas deben ser objeto de una interpretación estricta, y así por ejemplo en un poder para “vender” no cabría cualquier acto voluntario de transmisión inter vivos (enajenar), y sin duda no se entendería incluida la facultad de donar. Así de la RS 25 octubre 2016, resulta que la exigencia de “mandato expreso” del art 1713 c.c. puede quedar cumplida con un poder concebido en términos generales, y se puede considerar la facultad de donar, siempre que mencione la realización de actos dispositivos a título gratuito.
En el presente supuesto, como en general en toda prohibición de disposición constituida a título gratuito por un testador o donante, es preciso además analizar otros elementos que pueden concurrir, por ejemplo, la justa causa, que en el testamento citado es la de que “el inmueble permanezca en la familia”, durante una generación, lo que sin embargo puede chocar con otros elementos, como la existencia de una pluralidad de condueños (ocho en total); el limitado valor del bien, sus costes que puede tener su mantenimiento futuro etc. Por todo ello difícilmente puede entenderse que la prohibición de vender impida la extinción del condominio de común acuerdo (art 400 y 401 c.c.) o incluso la renuncia abdicativa de un comunero a favor de los demás, o incluso la renuncia de todos ellos.
En el presente caso, la testadora establece la prohibición expresa de que la finca “no fuera vendida mientras vivan los legatarios”, por lo que el sentido literal de esta frase excluye su extensión a las donaciones. En definitiva, la DG llega a la conclusión de que, en este caso, debe prevalecer la interpretación literal de la prohibición de venta, más cuando el testamento fue redactado por un notario, quien empleó las palabras en un sentido técnico, ajustando su redacción a la voluntad de la testadora.
Por todo ello no puede prevalecer la interpretación presunta de la voluntad de la causante, que defiende el registrador, debiendo entenderse que la prohibición establecida es de carácter limitado y relativo, y no puede extenderse a supuestos no previstos. En este sentido la RS 17 marzo de 2017, que establece el principio de libertad de tráfico, con amparo en el artículo 348 del c.c., que exige que las restricciones impuestas a la propiedad se interpreten de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifiquen.
Por tanto, se estima el recurso y se revoca la calificación registral. (JLN)
PDF (BOE-A-2018-4706 – 6 págs. – 240 KB)Otros formatos
1º. El artículo 9 “b” LH contempla la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
2º. La consecuencia derivada de dicha incorporación es que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria».
3º. La tramitación del procedimiento del artículo 199 LH es correcta ya que se ha solicitado expresamente la inscripción de la representación gráfica y es este el procedimiento previsto en la Ley Hipotecaria con esta finalidad.
4º. La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en los procedimientos para la acreditación de un exceso de cabida.
5º. Es posible inscribir la representación gráfica sin tramitación previa del procedimiento del 199 LH en los dos supuestos siguientes:
1) Cuando no existan diferencias superficiales o,
2) Cuando las diferencias superficiales no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.
Existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie o incluso no habiéndola (como ocurre en este caso), si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción y en todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. (ER)
Hechos: Se otorga una escritura en la que se efectúa una segregación (498 m2) de una finca inscrita (3.430 m2), a la que se acompaña la representación gráfica georreferenciada (en adelante RGG) coincidente con lo segregado. Se aportan sendos certificados catastrales de dos parcelas y se justifica con documentos administrativos que la finca registral se corresponde con dos parcelas catastrales separadas por una autovía, que suman 3029 m2 y que en su momento fueron expropiados para la autovía 1.032 m2 de esa finca. Se describe el resto de la finca con una superficie de 2.932 m2; no se aporta RGG o al menos no es coincidente con la superficie registral.
La registradora suspende la inscripción de todo el documento, pues considera que hay falta de correspondencia entre las certificaciones catastrales aportadas y la finca registral tal como se describe en el Registro, ya que no coinciden ni el lugar de situación ni la superficie de la misma, al existir una diferencia de superior al 10% de la cabida inscrita. Además desaparece un lindero fijo de la finca registral.
El notario autorizante recurre y alega que la única inscripción que se practica es la de la finca segregada por lo que sólo a ella es exigible la coincidencia con la RGG. Respecto del lugar de situación, en fincas rústicas el nombre del paraje es algo impreciso y cambiante y en este caso se acompañan documentos administrativos que lo confirman. Finalmente la diferencia citada del 10% no es obstáculo pues hay superficie suficiente en el Registro para segregar y además precisa no se pretende modificar la cabida inscrita del resto.
La DGRN revoca la calificación en cuanto a la segregación, pero la mantiene en cuanto a la no inscripción de la determinación del resto. Declara en primer lugar que la representación gráfica georreferenciada (RGG) es exigible a todas las operaciones de modificación hipotecaria, tales como división o agrupación de finca, segregación y agregación, y desde el punto de vista temporal, a todas las que se presenten a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, cualquiera que sea la fecha de otorgamiento de la escritura.
En segundo lugar sienta el principio de que la RGG a que se refiere el artículo 9 LH es exigible tanto para la parte segregada como para el resto. Sin embargo matiza luego esa afirmación, pues conforme al artículo 47 RH la determinación del resto sólo se inscribe cuando ello es posible y considera equiparable a dicho supuesto de imposibilidad cuando la inscripción de la RGG del resto no pueda efectuarse por haberse calificado negativamente, siempre que ello no afecte a la calificación positiva e inscripción de la representación de la porción segregada.
En cuanto a los casos de expropiación no inscrita considera que para inscribirla debe individualizarse la porción sobre la que recae. Sin embargo, sin necesidad de inscribir la expropiación, también es posible determinar e inscribir el resto siempre que se aporte una representación gráfica de esta porción.
COMENTARIO: Como resumen: en las segregaciones y descripciones de resto hay que aportar en ambos casos, la RGG, pero sólo para la segregación tiene que ser plenamente coincidente, pues si la aportada para el resto no lo fuera se inscribirá la segregación y su RGG pero no la determinación de resto, ni siquiera su descripción literaria, sin perjuicio de que se exija cuando haya que practicar alguna operación sobre dicho resto.
Entiendo que si no se aporta la RGG del resto ello no afectará a la inscripción de la segregación, aunque sí a la inscripción del resto si se determina y describe literariamente, pero si no se determina en ningún caso será inscribible.
En cuanto a la diferencia de cabida Registro-Catastro, no constituye defecto pues el único obstáculo que, respecto de la superficie, puede existir en una segregación sería que no existiera en el Registro superficie suficiente para segregar o que no estuviera identificada dicha matriz.
Interesante también la aclaración de los casos, frecuentes en la práctica, de expropiaciones no inscritas, pues los equipara a las segregaciones no inscritas y encuentra así una solución para no paralizar el tráfico jurídico respecto del resto.
Por lo expuesto, habrá que tener presente en la práctica diaria, en los casos de transmisiones de fincas con exceso o defecto de cabida, y diferenciar entre:
a) Los casos en que haya un defecto de cabida (o un exceso), es decir un error de superficie, en los que se podrá inscribir la transmisión de la finca, pero no se inscribirá la superficie correcta sin tramitar el correspondiente expediente de rectificación. Creo que ello en ningún caso debe de plantear dudas al registrador de practicar la inscripción, pues en estos casos lo importante es la inscripción de la transmisión de la finca y lo secundario la inscripción del exceso o defecto y por tanto no debe de exigirse al interesado una solicitud expresa de inscripción parcial de la transmisión sin el exceso o defecto.
b) Los casos en que haya una diferencia de cabida por expropiación o segregación no inscrita en los que habrá que determinar el resto, que no será inscribible sin inscribir simultáneamente la RGG plenamente coincidente, y por tanto no será inscribible la transmisión del resto sin la previa determinación e inscripción de ese resto. (AFS)
Hechos: Se vende una cuota indivisa de un 7,02 % de una finca rústica en Andalucía a dos personas. Por dicha participación no se asigna el uso exclusivo de ninguna parte del terreno pero hay ciertos indicios de parcelación urbanística pues se incorpora a la escritura un documento privado de una llamada comunidad de propietarios y constan inscritas hasta 8 viviendas en dicha parcela, declaradas por antigüedad. Se aporta un certificado municipal de innecesariedad de licencia de parcelación, aunque erróneo.
Recuerda su doctrina de que la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, en principio, es un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación. Sin embargo reconoce que el concepto de parcelación ha evolucionado y ya no se refiere exclusivamente a los actos de división o segregación de terreno sino también a los supuestos de venta de cuota indivisa en los que la realidad de los hechos puede aportar indicios reveladores de que no se pretende destinar el terreno a su uso rústico y agrícola sino que la transmisión encubre una parcelación urbanística.
Corresponde a la normativa autonómica determinar qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal, en este caso la andaluza, que la DGRN expone con detalle.
Concluye que la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable. Sin embargo, aunque el registrador detecte dichos indicios o actos reveladores, será la Administración competente la que deberá pronunciarse sobre si tienen o no carácter de parcelación ilegal los negocios documentados en forma de compraventa de cuota indivisa.
La legislación estatal es la competente para determinar los requisitos para la inscripción y por ello hay que acudir a lo dispuesto en los artículos 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, y determina la forma y efectos de la acreditación de esos títulos administrativos a los efectos del procedimiento registral.
Diferencia, desde el punto de vista registral, entre A) los actos de parcelación o equiparados (como el presente) en los que deberá aplicarse el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación con el artículo 26.2 de la Ley de Suelo, es decir exigir licencia o declaración de innecesariedad y B) los actos que, sin estar equiparados legalmente, presentan indicios de parcelación de tipo urbanístico, a juicio motivado del registrador y de conformidad con la normativa sustantiva aplicable, en los que es de aplicación el procedimiento regulado en el artículo 79 del citado Real Decreto por lo que el registrador debe de comunicarlo al Ayuntamiento competente. A partir de esa comunicación puede ocurrir que:
1) Si el Ayuntamiento comunicare al registrador de la propiedad que del título autorizado no se deriva la existencia de parcelación urbanística ilegal, el registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas.
2) Si el Ayuntamiento remitiere al registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el registrador de la reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. En tal caso podrá solicitarse del registrador de la propiedad que la anotación preventiva procedente surta efectos de prohibición absoluta de disponer, en los términos previstos por el artículo 26.2.ª de la Ley Hipotecaria. Las alegaciones del interesado en cuanto a la legalidad urbanística de la actuación deberán, en su caso, articularse en el marco del procedimiento administrativo
3) Si transcurrieren 4 meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentación, y no se presentare el documento acreditativo de incoación del expediente a que se refiere el apartado siguiente con efectos de prohibición de disponer, el registrador de la propiedad practicará la inscripción de las operaciones solicitadas
En el caso presente, en que una cuota indivisa se desdobla en dos, la normativa sustantiva andaluza citada dispone que la atribución de nuevas cuotas indivisas en las condiciones que describe puede suponer un acto de parcelación de tipo urbanístico que debe quedar sometido a previa intervención municipal, por lo que es de aplicación el procedimiento previsto en el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, y habrá que aportar licencia o declaración de innecesariedad. (AFS)
PDF (BOE-A-2018-4709 – 17 págs. – 300 KB)Otros formatos
Hechos: se presenta auto judicial declarando justificado el dominio en expediente para la reanudación del tracto sucesivo.
La registradora deniega la inscripción al haber apreciado los siguientes defectos:
1º. No consta que se haya citado en el expediente a los titulares registrales.
2º. No consta la convocatoria a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de la publicación de edictos en uno de los periódicos de mayor circulación en la provincia siendo el valor de la finca superior 300 euros.
3º. No consta que, citado el titular registral, éste no hubiere formulado oposición.
La DGRN confirma el primer y tercer defecto. En este expediente interesa destacar las siguientes cuestiones:
– Pese a ser un documento presentado en el Registro de la Propiedad correspondiente con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio (el 1 de noviembre de 2015), debe aplicarse la disposición transitoria única que establece que los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior.
– En el caso resuelto, es de aplicación la norma contenida en el artículo 201 LH, según la redacción anterior a la expresada ley de reforma, y sus concordantes del reglamento de desarrollo.
II. La falta de citación al titular registral.
– El recurrente alega que la inscripción tiene más de treinta años, que el titular registral se encuentra fallecido (lo que se acredita con certificado de defunción que se acompaña a la documentación presentada) y que se ignora quiénes son sus herederos.
– La correcta citación a titulares registrales es objeto de calificación por el registrador, y ello con fundamento en los artículos 24, 201, 202 LH, 285 y 286 RH.
– El recurrente alega que constando fallecido el titular, bastaría la notificación genérica a cuantos pudiera perjudicar el expediente. Sin embargo, la DGRN estima que el artículo 202 (antes de la reforma por la Ley 13/2015) exige una citación a éste «en debida forma», lo que en principio no puede entenderse comprendida en una citación genérica «a cuantas personas ignoradas pudiera perjudicar la inscripción».
– A dicha conclusión se llega también con la nueva regulación del procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tras la Ley 13/2015, de 24 de junio: artículo 208 LH. Ver R. de 23 de mayo de 2016 y de 27 de abril de 2017.
III. La publicación de edictos.
Como ya defendiera la R. de 11 de febrero de 1999, «la publicación omitida no puede considerarse como un trámite esencial del procedimiento, cuestión que quizá pudiera discutirse si el expediente de dominio fuera para la inmatriculación de la finca, pero en ningún caso cuando tiene por objeto la reanudación del tracto sucesivo, pues en este último supuesto la citación personal y no oposición del titular registral es el trámite esencial que la calificación da por cumplimentado». (ER)
PDF (BOE-A-2018-4710 – 9 págs. – 257 KB)Otros formatos
Hechos: Una finca consta inscrita a favor de una persona para la sociedad de gananciales. Se presenta instancia solicitando la rectificación de dicho asiento por considerar que en realidad se adquirió con carácter privativo como consecuencia del ejercicio de un derecho de retracto arrendaticio.
El Registrador califica negativamente y señala que no se trata de un error de concepto. Señala que, “con fundamento en el artículo 1346.4 CC son bienes privativos “Los adquiridos por derecho de retracto perteneciente a uno solo de los cónyuges”. Y se argumenta que al haber sido adquirida la finca por la arrendataria, dado que existe un derecho de adquisición preferente a favor de los arrendatarios, es de aplicación este artículo. En conclusión, sería privativa la finca. Pero aquí no estamos ante la consecuencia del ejercicio del derecho de adquisición preferente sino ante una compra ordinaria hecha por la arrendataria. Luego, al no haber sido adquirida la finca como consecuencia del ejercicio del retracto arrendaticio no puede atribuirse carácter privativo como prescribe el artículo 1346-4.º del Código Civil, que por otra parte -en la redacción actual y que se alega- no era de aplicación en el momento de la compraventa inscrita”.
La DGRN revoca la calificación y reitera su doctrina sobre los diversos procedimientos para rectificar los errores –materiales o de concepto -.
En el caso concreto, de la escritura de compraventa que provocó la inscripción se desprende que la finca fue adquirida con carácter privativo, por haberla comprado como consecuencia de su cualidad de arrendataria según contrato de arrendamiento suscrito en estado de viuda, por lo que la inscripción no debió practicarse con carácter ganancial. En la escritura únicamente se expresa que dicha persona solicitó la compra de la vivienda como «actual arrendatario, previa instrucción de expediente sumario»; que «(…) con objeto de proceder a su enajenación, la Comisión Liquidadora [del organismo público vendedor] formuló propuesta de venta para que, previo informe de la Asesoría Jurídica del Departamento (…), se concediese autorización para otorgar la correspondiente escritura de venta al arrendatario. Dicha propuesta obtuvo la aprobación del Excmo. Señor Ministro de la Vivienda con fecha 28 de Mayo de 1.975 (…)»; y se añade que «así resulta de la certificación expedida por el Iltmo. Señor Secretario General de la Dirección General de Arquitectura y Tecnología de la Edificación de la referida Comisión, de fecha cinco de Mayo de mil novecientos setenta y cinco, (…); fotocopia de la cual, se acompañará a la primera que de la presente se expida».
Señala el Centro Directivo que en dicha escritura no existe referencia alguna al hecho de que el contrato de arrendamiento hubiera sido convenido en estado de viuda. Por ello, no puede afirmarse que la inexactitud del asiento registral venga provocada por la actuación equivocada del registrador al extender aquel, sino que sería consecuencia de la omisión de tal extremo en el título que motivó el asiento, por lo que la rectificación del Registro precisaría el consentimiento del titular registral (en este caso del cónyuge de la compradora («rectius», de sus herederos, pues de la documentación presentada con la solicitud resulta que falleció en el año 1982), pero no del registrador cuya actuación ha sido ajena al origen de la inexactitud.
Ahora bien, de las circunstancias del caso, debe entenderse que se han aportado documentos fehacientes, independiente de la voluntad de los interesados, de los que resulta el hecho susceptible de provocar la alteración del Registro (contrato de arrendamiento, libro de familia…).
Continúa señalando la DGRN que,
1º. Frente a la regla general de la presunción de ganancialidad del artículo 1.361 CC, el artículo 1346 CC contempla como bien privativo aquél que haya sido adquirido por derecho de retracto perteneciente a uno de los cónyuges.
2º. Aun cuando el precepto sólo se refiera al derecho de retracto, no hay duda de que este precepto es aplicable a cualesquiera supuestos de derechos de adquisición preferente, convencionales o legales, de preadquisición o de postadquisición, algo que supone una concreta aplicación del principio de subrogación real relacionado con el de accesión, puesto que el bien adquirido va a seguir la misma condición del derecho del que trae causa y que claramente se deriva de un bien privativo.
En el caso resuelto, dado que la finca se adquirió como consecuencia de un derecho de adquisición privativo concedido legalmente a la arrendataria, la adquisición dominical debe tener también dicho carácter. (ER)
PDF (BOE-A-2018-4711 – 7 págs. – 248 KB)Otros formatos
Mediante escritura se formaliza la compraventa de determinadas fincas. Por la parte vendedora interviene don D. G. S. R., en nombre y representación de don W. S., de nacionalidad alemana, haciendo uso de un poder otorgado por don C. B., tutor del vendedor, mediante escritura autorizada por un notario alemán el día 15 de mayo de 2017. El notario autorizante de la escritura de compraventa hace constar que se le exhiben los siguientes documentos: a) copia autentica de dicha escritura de poder, a doble columna en español y alemán, debidamente apostillada, que se reseña; b) «copia testimoniada por el Juzgado de Bretten de Betreuerausweis, del Juzgado Local de Bretten, Juzgado de Incapacitados y Tutelas, debidamente traducida y apostillada conforme a lo dispuesto en el Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961, el día 23 de mayo de 2017, con el número (…)». y c) «auto del Juzgado de Bretten de Betreuerausweis, del Juzgado Local de Bretten, Juzgado de Incapacitados y Tutelas, debidamente traducida y apostillada conforme a lo dispuesto en el Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961 el día 23 de mayo de 2017, con el número (…)». Añade el notario que de los documentos exhibidos resultan facultades que estima suficientes para dicha escritura de compraventa.
En la escritura no se testimonian los referidos documentos judiciales ni se especifica nada más de su contenido.
La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada con base en los siguientes motivos: a) El notario alude esos dos documentos judiciales, que ha tenido a la vista, pero no expresa a qué se refieren (si son de declaración de incapacidad y nombramiento de tutor y aceptación del nombramiento, etc.). b) Al tratarse de la incapacidad de una persona extranjera, no consta acreditado cuál es el contenido vigente del Derecho positivo extranjero aplicable -en este caso el ordenamiento alemán-, y conforme al artículo 36 del RH, debe probarse el contenido y vigencia del Derecho extranjero para poder cumplir con la función de calificación del artículo 18 de la Ley Hipotecaria.
El notario recurrente alega que habiendo reseñado todos los documentos que se han utilizado para emitir el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas, la registradora no puede exigir ningún dato más sobre el contenido de tales documentos porque dicho juicio de suficiencia de tales facultades compete exclusivamente al notario y que carece de lógica jurídica la pretensión de la registradora de que se le acredite el contenido vigente del Derecho alemán, precisamente porque carece de competencia para realizar ese juicio de suficiencia de las facultades representativas.
La DGRN resuelve:
La cuestión central no se refiere propiamente a la representación voluntaria sino a la acreditación del cumplimiento de las normas sustantivas aplicables a la venta de inmuebles por parte de una persona de nacionalidad alemana, mayor de edad, que se encuentra bajo custodia legal («Betreuung») en base a la resolución del Tribunal de Incapacidades y Tutelas («Betreuungsgericht»).
Tenemos que acudir a la norma de conflicto establecida en el Derecho español, al tratarse de una materia sobre la que no existe aún instrumento de Derecho europeo y no ser parte España del Convenio de La Haya de 13 de enero de 2000 sobre Protección Internacional de los Adultos
La norma de conflicto no resulta del apartado 1 del artículo 9 del Código Civil, que conduce a la nacionalidad del representado, sino que está constituida por el apartado 6 del artículo 9 del Código Civil (en redacción dada por Ley 26/2015, de 28 de julio, de modificación del sistema de protección a la infancia y a la adolescencia). La ley aplicable a la protección de las personas mayores de edad se determinará por su residencia habitual.
La regla de la residencia habitual, prevista en el Código Civil y en el citado Convenio del que España no es parte, es coincidente con la establecida en el Convenio de La Conferencia de La Haya de 19 de octubre de 1996, relativo a la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento, la ejecución y la cooperación en materia de responsabilidad parental y de medidas de protección de los niños.
Es una regla de conflicto tuitiva: la residencia habitual del sujeto precisado de protección. En estos instrumentos tuitivos, el principio orientador es el interés superior del niño o del adulto vulnerable.
Hubiera sido deseable que en la escritura constase el Juicio notarial sobre la ley aplicable, esto es, que se hubiese detenido en los hechos relevantes para la fijación de la residencia habitual del representado, en cuanto elemento central de la determinación de la ley aplicable. De las circunstancias concurrentes resulta que el adulto sujeto a tutela tiene residencia en Alemania. Por lo tanto, es necesario acudir a la ley alemana, constituida por el Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Conforme a éste -parágrafo 1896-, si una persona mayor de edad, por razón de enfermedad mental o discapacidad física, mental o emocional, no puede en todo o en parte cuidar de sus asuntos, el Tribunal de Incapacidades y Tutelas («Betreuungsgericht»), a su solicitud o de oficio, le designara un representante («Betreuer») en el grupo de tareas en las que se encontrara el representado necesitado de protección. La modulación de la representación y su flexibilidad en interés de la persona con discapacidad es característica de esta normativa.
Actualmente, no existen mecanismos que faciliten el conocimiento por parte de las autoridades de otro Estado europeo de las concretas medidas de protección que corresponden al adulto precisado de protección. Los documentos públicos relativos a la incapacidad o medidas directamente dirigidas a la protección del patrimonio de personas adultas vulnerables no están incluidas en la lista de documentos públicos previstos en el Reglamento (UE) 2016/1191 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 6 de julio de 2016, por el que se facilita la libre circulación de los ciudadanos simplificando los requisitos de presentación de determinados documentos públicos en la Unión Europea (artículo 2.1), que será aplicable en su mayor parte, en los Estados miembros el 16 de febrero de 2019.
Por ello, debe tenerse en cuenta el artículo 36 del RH, que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de la Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable.
Según este precepto los medios de prueba del Derecho extranjero son «la aseveración o informe de un Notario o Cónsul español o de Diplomático, Cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable». El precepto señala además que «por los mismos medios podrá acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio español documentos inscribibles». La enumeración expuesta no contiene un «numerus clausus» de medios de prueba ya que el precepto permite que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios», por los enumerados. Asimismo, las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la LEC, 168.4 del RN y 36, párrafo segundo, del RH), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoración respecto de la alegación de la ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005).
En definitiva, el artículo 36 del RH posibilita que el Derecho extranjero pueda ser acreditado, entre otros medios, mediante aseveración o informe de un notario, habiendo manifestado esta Dirección General (cfr. Resolución 20 de julio de 2015) que si el registrador entendiese, que del informe emitido por el notario no se dedujera la conclusión pretendida en cuanto al sentido, alcance e interpretación de las normas extranjeras, deba el registrador al calificar expresar y motivar las concretas razones de su rechazo, sin que, por tanto, sea suficiente una referencia genérica de falta de prueba del Derecho extranjero.
La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación recurrida. (IES)
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– HECHOS: Iniciado un procedimiento de ejecución de títulos judiciales (Sentencia firme) se presenta mandamiento (de la Letrada de la Admin de Justicia) ordenando la práctica de anotación preventiva de embargo sobre una finca
– LA REGISTRADORA en una 1ª calificación negativa suspende la práctica de la anotación preventiva por no acreditarse la firmeza de la resolución judicial; tras lo cual se presenta nuevo escrito de la Letrada de la Admin de Justicia refutando que tal declaración de firmeza no es necesaria para el mandamiento de embargo que ya se basa en una Sentencia firme que es la que se ejecuta; ante lo cual la REGISTRADORA emite una 2ª calificación negativa reafirmando la anterior y ampliando la argumentación basándose en los Arts. 524-3 y 629 LEC. [luego en su INFORME, invoca también la extemporaneidad del recurso, atendiendo a la fecha de la 1ª calificación].
– El ABOGADO del ejecutante recurre invocando que de la Res DGRN de 2 marzo de 2006 se desprende que a diferencia de los asientos registrales definitivos (inscripciones y anotaciones) para practicar asientos provisionales como la anotación preventiva NO es preciso acreditar la firmeza de la resolución judicial, máxime cuando aquí, el mandamiento ordenando su práctica sí se basa en una sentencia firme.
– La DGRN estima el recurso y revoca la calificación señalando que:
A.-) En cuanto a la extemporaneidad del recurso, que cuando se produce alguna variación esencial en la Nota, aunque se refiera solo a nueva argumentación legal sin señalar nuevos defectos, hay que atender a la fecha de la nueva calificación –cuyos argumentos se amplían-;
B.- ) Y en cuanto a la acreditación de la firmeza de un mandamiento ordenando una anotación preventiva de embargo, señala que NO ES NECESARIO, pues, aunque el Art 165 RH señala que «toda anotación preventiva que haya de practicarse por mandato judicial se verificará en virtud de presentación en el Registro del mandamiento del Juez o Tribunal, en el que se insertará literalmente la resolución respectiva con su fecha y se hará constar, en su caso, que es firme», hay que interpretarlo contextualmente, y de los Arts 207-2, 524-4 y art 551-4 LEC se desprende que contra el Auto despachando ejecución no cabe recurso (salvo el de reposición contra el mismo órgano que no tiene efectos suspensivos) y de ahí resulta su firmeza, de modo que en el propio auto puede decretarse la práctica de una anotación de embrago sin más requisitos formales, máxime cuando es un asiento provisional (y no definitivo a diferencia de inscripciones y cancelaciones, que son los únicos mencionados en el Art 524-4 LEC, no las anotaciones), que tampoco confiere al anotante la protección de los arts 34 y 38 LH (ACM).
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– HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, sobre una VIVIENDA NO HABITUAL, la subasta queda desierta, y se adjudica al acreedor ejecutante, en pago de la cantidad debida por todos los conceptos, la cual es inferior al 50% del valor de tasación (29,59 %) de la finca.
– Tanto el REGISTRADOR titular como el SUSTITUTO califican negativamente, conforme a las RR. DGRN de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018, por entender que una interpretación conjunta del art 671 LEC con el art 651 LEC y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (Art 24 CE-78) impiden que la adjudicación de una finca sea inferior al 50% de su valor de tasación.
– El PROCURADOR del Banco ejecutante recurre oponiendo la literalidad del art 651 LEC, que se refiere solo a los bienes muebles (estableciendo un límite del 30%) y del art 671 LEC que no contempla tal limitación genérica, y únicamente limita el valor de adjudicación cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado (60% valor de tasación) lo que resultaría además del art 670-4 LEC y de la Disp. Adic. 6ª LEC.
– La DGRN desestima el recurso, reiterando su reciente doctrina sentada en las Res de 20 de Septiembre de 2017 y de 16 de febrero de 2018, señalando, conforme al Ppio Gral de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, y a una interpretación conjunta (Art 3 CC) del art 671 LEC con el art 651 LEC, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación, salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC (ACM).
**Se reitera en R. 20 abril 2018
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Hechos: Se otorga una escritura de rectificación de dos elementos privativos de una propiedad horizontal que supone una modificación de su superficie construida y de la superficie de suelo privativa con la atribución como anejos privativos de determinados elementos que, al parecer, son elementos comunes.
El registrador encuentra como defectos que no consta el consentimiento unánime de los copropietarios de la propiedad horizontal, que no consta el consentimiento del titular registral de una de las fincas modificadas y que no constan las coordenadas de la parte ampliada de la obra.
El interesado interpone un largo recurso, abordando otras cuestiones en gran parte ajenas a los defectos planteados por el registrador, denunciando ilegalidades civiles, penales y abuso de derecho de actos jurídicos previos y solicitando la revisión de oficio de una anterior escritura de rectificación del régimen de división horizontal y la inscripción provisional de la presente escritura hasta que se resuelva el recurso interpuesto
La DGRN desestima el recurso. Entiende que, en realidad, sólo se recurre el defecto relativo a la ausencia de consentimiento de todos los propietarios.
Comienza por recordar que el objeto del recurso es exclusivamente si la calificación del registrador está ajustada o no a derecho por lo que no puede tomar en consideración el relato de hechos ajenos a esta calificación ni el registrador llevar a cabo una valoración de la conducta de los titulares registrales de los restantes elementos del edificio dividido horizontalmente en orden a determinar una pretendida usurpación de terrenos o la comisión de presuntos tipos delictivos.
Tampoco pueden ser objeto de recurso los asientos ya practicados, como pretende el recurrente, que están bajo la salvaguardia de los tribunales.
Diferencia entre los actos colectivos, que son competencia de la Junta de Propietarios y en los que, cuando afectan al título constitutivo de la propiedad horizontal, se requiere como regla general la unanimidad y otros actos individuales que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes y que están sujetos a los requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.
En el presente caso la modificación de los elementos privativos que afecta a elementos comunes exige de una parte el consentimiento unánime de la Comunidad (que no se da) y de otra el consentimiento individualizado de los titulares registrales de los elementos privativos modificados (que tampoco existe, al menos en uno de los dos elementos privativos). (AFS)
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Por medio de escritura dos cónyuges de nacionalidad china compran una vivienda, haciéndose constar en dicho título que están casados entre sí en el régimen establecido en la legislación de China y que compran en un 80 % la esposa y en el 20 % restante el esposo.
La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, siendo el régimen legal chino el de comunidad y comprar la finca transmitida con carácter privativo en la proporción indicada, deberá acreditarse que conforme al Derecho de China los cónyuges pueden adquirir bienes inmuebles por cuotas privativas con su simple manifestación o con el consentimiento del consorte.
El notario alega que la calificación incurre en el error de afirmar que en la escritura de compraventa los mencionados cónyuges compran la finca «con carácter privativo», cuando en realidad lo que se expresa es que los compradores compran en determinada proporción, y, por tanto es aplicable el artículo 92 del RH, de modo que deberá practicarse la inscripción de la adquisición de cada cónyuge «con sujeción al régimen matrimonial de la legislación china».
La DGRN recuerda la doctrina sentada en otras resoluciones; el notario español está obligado a aplicar la norma de conflicto española (artículo 12.6 del Código Civil) y a determinar, de acuerdo a dicha norma, la ley material que resulte aplicable al régimen económico de los cónyuges. Así aunque el notario desconozca el contenido de la ley material extranjera reflejará debidamente en la comparecencia del instrumento público cuál ha de ser la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre cónyuges. En definitiva, no debe confundirse la falta de obligación de conocer el Derecho extranjero con el deber de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable.
Frente a la regla general de nuestro sistema registral, que exige que esté claramente determinada la extensión de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad (artículo 51.6.ª RH), y aunque, desde un punto de vista estrictamente dogmático, para la adquisición de un bien por extranjero casado debería acreditarse el régimen económico en ese momento, a fin de inscribir dicho bien según la determinación de dicho régimen, artículo 51.9.ª a) del RH, lo cierto es que tales reglas están flexibilizadas para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados sometidos a legislación extranjera, pues no se exige la acreditación «a priori» del régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verificará con sujeción a su régimen matrimonial (artículo 92 RH).
El Centro Directivo primero y el artículo 92 del RH después (desde la reforma de 1982), asumieron que la solución más acertada consiste en aplazar tal prueba para el momento de la enajenación o gravamen posterior, inscribiéndose la adquisición sin necesidad de expresar el régimen en la inscripción («con indicación de éste, si constare» expresa la disposición «in fine» de ese precepto reglamentario), difiriendo la prueba para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa).
Esta norma no necesita mayor aclaración en los casos en que, como ocurre respecto del presente expediente, los dos cónyuges extranjeros tengan la misma nacionalidad, pues su régimen económico-matrimonial, a falta de pacto será el régimen legal supletorio correspondiente a su ley nacional común (artículo 9.2 del Código Civil).
Como ha expresado esta Dirección General en reiteradas ocasiones (vid. Resoluciones de 19 de diciembre de 2003, 10 de enero y 4 y 12 de febrero de 2004 y 31 de agosto de 2017, entre otras), en casos en los que la escritura se limite a expresar que los cónyuges extranjeros adquieren con sujeción a su régimen económico matrimonial sin que conste cuál sea este, y el registrador tiene conocimiento del mismo y, por ejemplo, es un régimen de separación, se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del RH. En el presente caso, la registradora reconoce en su calificación que el régimen económico-matrimonial legal chino es de comunidad, si bien, por entender que la adquisición se realiza por los cónyuges con carácter privativo, exige que se acredite que ser puede realizar dicha adquisición en el Derecho chino. Lo que ocurre es que, como aduce el recurrente, resulta inequívocamente de la escritura calificada que los adquirentes no atribuyen tal carácter privativo a sus respectivas cuotas adquiridas, por lo que ningún obstáculo existe para inscribirlas a nombre de cada uno de los cónyuges con sujeción a su régimen matrimonial, de modo que será en el ulterior momento de su enajenación -voluntaria o forzosa- cuando habría que acreditar si conforme al Derecho chino puede la misma realizarse sin consentimiento de ambos consortes.
La normativa relevante (Ley de Matrimonio de la República Popular China de 1980 modificada, de acuerdo con la «Decisión sobre Enmiendas de la Ley de Matrimonio de la República Popular China», de 2001) en su artículo 19 permite cierto margen de acuerdo a los cónyuges acerca de la forma de tenencia de los bienes comunes; señala el Centro directivo que la protección legal de los bienes privados en la República Popular China lo es por igual que los estatales y colectivos, dejado a salvo que «la propiedad pública es la base de la economía de mercado», definiéndose los patrimonios personales desde 2007, reconocidos ya por ley, en cuanto integrados por ingresos, bienes inmuebles, inversiones y otros activos. Por ello, han de tenerse muy presente las normas del foro en sede registral (artículos 10.1 y 12.1 y 3 del Código Civil), máxime cuando la compraventa y su efecto traslativo del dominio tiene lugar en España, sobre un bien situado en España y entre residentes en España; por ello concluye que no puede confirmarse una interpretación como la mantenida en la calificación en cuanto haría inaplicable injustificadamente una norma como la del artículo 92 del RH en un caso como el presente, en el cual cobra todo su sentido a fin de permitir el tráfico jurídico con unas garantías suficientes, permitiendo que la inscripción se practique a favor del cónyuge comprador de la cuota respectiva, con sujeción a su régimen matrimonial de comunidad; la Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la nota de calificación.
Con relación a una herencia relativa a la participación indivisa de un bien inscrito conforme al régimen económico matrimonial chino, vid. R. 4 de mayo de 2004 (BOE 3 de junio de 2004).(IES)
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Un Ayuntamiento aportó unas fincas al aumento de capital de una entidad mercantil, la que provocó las correspondientes inscripciones en el Registro de la Propiedad y en el Mercantil;
Las fincas anteriores se aportaron por la citada entidad a un proyecto de reparcelación adjudicándole una parcela resultante, inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, siendo posteriormente objeto dos anotaciones de embargo;
El Ayuntamiento revisando de oficio la reparcelación, declara nulos la calificación de la parcela adjudicada como de uso privado por ser de equipamiento público-deportivo y su aportación originaria a la sociedad, acordando la adjudicación de la parcela al Ayuntamiento por título de cesión obligatoria.
El registrador no accede a la pretensión del Ayuntamiento por no constar el consentimiento de la titular registral ni resolución judicial que así lo disponga, y que la nulidad de las transmisiones hechas por el Ayuntamiento no ha sido apreciada judicialmente.
El Ayuntamiento, como recurrente, alega que el título por el que se creó la finca había sido declarado nulo por resolución administrativa firme en vía administrativa, modificándose el titular de la finca y habiendo sido declarado como bien de dominio público, mediante el procedimiento legalmente establecido en el que han tenido audiencia, no sólo el titular registral, sino todos aquellas personas o entidades que pudieran verse afectadas por dicha nulidad.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.
Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia al alcance de la calificación registral de documentos administrativos para los que disponemos del artículo 99 del Reglamento Hipotecario que impone que la calificación de los mismos ha de extenderse entre otros extremos, a «la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido”, “a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento» y «a la relación de éste con el titular registral», lo que no supone pronunciamiento definitivo alguno en cuanto a la validez intrínseca del acto administrativo ya que ello queda reservado a la competencia de la jurisdicción contencioso administrativa.
Considera aplicable en este caso los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y su doctrina relativos a la rectificación del Registro partiendo del principio esencial de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).
En concreto, el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse y en este caso el de la letra d) por falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, nulidad, únicamente parcial afectando solo a una parcela de las resultantes del proyecto y que no solo supondría afirmar la nulidad del título sino también del asiento por haber generado una apariencia jurídica cualificada de titularidad, y haber motivado dos anotaciones de embargo.
El Ayuntamiento, con esta revisión de oficio, lo que se plantea es que la parcela en cuestión no debió ser adjudicada a la sociedad mercantil en correspondencia a las fincas de origen inscritas a su nombre por aportación municipal, sino que debió ser atribuida «ex lege» al Ayuntamiento por título de cesión obligatoria.
No obstante la DG concluye que el alcance de la rectificación del contenido de los asientos registrales es incongruente con el procedimiento administrativo seguido y su propia resolución, en relación con la situación registral existente, lo que, como determina el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, entra dentro del ámbito de la calificación registral, confirmando la calificación recurrida.
Asimismo, se pronuncia sobre los criterios de interpretación de las «operaciones jurídicas complementarias» y otros supuestos de rectificación de títulos de equidistribución inscritos y cuáles son los límites que de ello se derivan en relación a la inscripción en el Registro, reguladas en la legislación urbanística en los artículos 113.3 y 174.5 del Reglamento de Gestión Urbanística, pudiendo extraer las siguientes conclusiones:
Sirven para corregir errores o defectos del proyecto de reparcelación, con el límite de no presentar un alcance general o de modificación esencial, siendo necesaria la intervención del titular afectado y ordinariamente su consentimiento expresado en escritura pública o su conformidad derivada del expediente administrativo.
No se tienen por qué limitar únicamente a la rectificación de errores materiales, de hecho o aritméticos, ya que en tal caso, la figura carecería de sentido pues tales defectos del instrumento reparcelatorio podrían subsanarse conforme al vigente artículo 109.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
No se pueden oponer al instrumento de reparcelación, ni al plan que se ejecuta puesto que las mismas supondrían verdaderas modificaciones o revisiones del instrumento de reparcelación debiéndose de ser tramitadas como tales mediante la elaboración de un nuevo proyecto. (MGV)
PDF (BOE-A-2018-5025 – 15 págs. – 291 KB)Otros formatos
Dicha publicidad ha de ser para finalidades de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica, así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos. En el presente caso se solicita para «investigación jurídico-económica sobre créditos, solvencia o responsabilidad».
En relación con el interés legítimo, sostiene la Dirección General que debe ser:
un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés);
ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y
ha de ser legítimo. Este concepto de interés legítimo es un concepto más amplio que el de «interés directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito.
Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido del registro no requiere el consentimiento del titular, ni tampoco que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes (vid. artículo 4 de la Instrucción de 5 de febrero de 1987 y principio tercero de la Instrucción de 17 de febrero de 1998). Y ello sin perjuicio del régimen especial legalmente previsto para la publicidad o cesión de datos a favor de funcionarios y Administraciones Públicas para el ejercicio de sus atribuciones (cfr. artículo 21 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre).
La DG aplica la doctrina anterior al objeto del recurso declarando en cuanto a la exigencia de acreditación de la representación a favor del abogado que firma la solicitud que la misma está dispensada por el artículo 323.3 del RH, si bien, esta presunción de representación no significa que no deban especificar el interés legítimo que ha de ser calificado por el registrador así como la cualidad de profesional del peticionario. El único caso en que se presume el interés sería respecto de «toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo».
En cuanto a la exigencia de la concurrencia de un interés legítimo, y la necesidad de que la solicitud ha de estar motivada, aparece expresada en la misma en los siguientes términos: «investigación jurídico-económica sobre créditos, solvencia o responsabilidad», que es una de las finalidades de la institución registral, sin que se pueda limitar los motivos habilitantes del interés legítimo en la «interposición de acciones judiciales/administrativas o para el estudio previo a las mismas», pues dentro de las actuaciones profesionales de los abogados caben otras actuaciones ajenas a la interposición o estudio de acciones judiciales o administrativas, que pueden ser perfectamente válidas para fundar un interés legítimo.
En cuanto al defecto relativo a que la instancia no se ajusta al modelo normalizado aprobado por la DGRN, carece de fundamento normativo, ya que no existe norma en la legislación hipotecaria que imponga como requisito de forma inexcusable un determinado «modelo normalizado» en la solicitud de notas simples presentadas físicamente, ni existe tal modelo normalizado aprobado por este Centro Directivo.
Distinto de ello es lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 222 bis de la LH para las peticiones de información por vía telemática, que han de ajustarse a un modelo informático, previsión normativa aún pendiente de desarrollo, sin que ello pueda impedir obtener la información registral solicitada, ya que su ámbito de aplicación es exclusivo de las peticiones de información realizadas por vía telemática.
Por último en cuanto a la exigencia de que la instancia ha de estar suscrita con firma legitimada notarialmente o firmada en la propia oficina del Registro, doctrina reciente de nuestro Centro Directivo sostiene que «la exigencia de identificación del instante no puede limitarse a la comparecencia física o legitimación notarial sino que debe comprender cualquier otro que cumpla igualmente dicha finalidad ya sea realizada por medios físicos o telemáticos». Del escrito de recurso resulta que una copia de la solicitud se presentó también, además de a través de correo administrativo, físicamente en el Registro junto con copia del DNI y del carné profesional del solicitante, afirmación que no rebate el registrador en su informe ni en cuanto a la existencia de tales hechos, ni en cuanto al valor identificativo del solicitante que de los mismos se desprende, por lo que el defecto señalado, en los términos en que ha sido formulado, tampoco puede confirmarse.
Conclusiones: De esta resolución, en línea con otras anteriores, podemos destacar que la presunción de representación de los profesionales no exime de la necesidad de expresar el interés legítimo, que este interés, cuando se trata de abogados no tiene que ser necesariamente la interposición de acciones judiciales o administrativas, que no existe un modelo normalizado para la solicitud de notas simples y por tanto no es obligatoria su utilización y que si no existen dudas sobre la identidad del solicitante no puede exigirse ni la legitimación de su firma ni alternativamente la ratificación ante el registrador.(MGV)
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Hechos: Se otorga una escritura de cesión gratuita por una sociedad mercantil a favor de una Comunidad de Propietarios (en propiedad horizontal) de una finca registral sobre cuya titularidad ha habido una demanda judicial, ya que dicha finca en realidad es un elemento común de la propiedad horizontal. Dicha demanda fue desestimada porque con anterioridad a la sentencia la sociedad demandada efectuó dicha cesión voluntariamente.
La registradora suspende la inscripción porque no consta el consentimiento de la parte cesionaria y porque la Comunidad de Propietarios no puede ser titular registral de derechos para lo cual tendría que haber unos acuerdos comunitarios complementarios. Además, no se ha acreditado la liquidación del Impuesto municipal de Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
El interesado (la Comunidad de Propietarios) recurre y alega que sí hubo acuerdo tácito de la Comunidad por el hecho de haber sido la parte demandante, porque hubo un acuerdo expreso en tal sentido en el año 2009 y porque la propia sentencia ya estableció en uno de sus fundamentos de derecho que «es evidente que, otorgada escritura por cedente y cesionario, puede ésta sin más acudir al Registro de la Propiedad para inscribirla». En cuanto al segundo defecto no lo considera fundamentado por haberse otorgado la escritura en 2006 y por tanto con anterioridad a la reforma que introdujo el párrafo quinto del artículo 254 LH (que entró en vigor el 1 de Enero de 2013).
La DGRN desestima el recurso. Respecto del primer defecto confirma, con apoyo de varios artículos del CC que cita, que la aceptación de la donación es necesaria para la transmisión de la propiedad y además, tratándose de inmuebles, debe de hacerse en escritura pública como un requisito esencial de validez. No admite por ello los argumentos del recurrente pues en el ámbito de la legislación hipotecaria no pueden aceptarse consentimientos tácitos o presuntos. Tampoco admite el argumento relativo a la sentencia invocada, pues el efecto de cosa juzgada material sólo se extiende al contenido del fallo de la sentencia firme, es decir a la declaración judicial sobre la pretensión hecha valer en el proceso y no a lo declarado en los fundamentos de derecho.
En cuanto a la cuestión de si, superados los anteriores requisitos, la cesión sería inscribible o no directamente a favor de la Comunidad de Propietarios, parte de considerar que, al no tener personalidad jurídica, no puede ser titular registral como regla general; sin embargo admite que tras la nueva redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio es posible practicar anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, y de inscripciones como titular registral «…cuando sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones»
Por ello la DGRN en su Resolución de 12 de febrero de 2016 ha admitido la inscripción a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios. La posterior Resolución de 26 de julio de 2017 ha aclarado que dicha posibilidad se extiende a los casos de créditos derivados por cualquier otro concepto, y es indiferente que el deudor sea miembro de la comunidad de propietarios o no lo sea, siendo lo esencial que se trata de una adjudicación judicial derivada de la reclamación de un crédito del que sea titular la comunidad, y sin que el objeto de la traba deba ser necesariamente un elemento independiente del propio régimen de propiedad horizontal.
Matiza que esta situación de titularidad debe de ser excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común. Por ello confirma la calificación de la registradora en este punto en el que exigía, para salvar el defecto, o bien que se adicionara la finca adquirida a los elementos comunes de la Comunidad o bien inscribir la misma a favor de los copropietarios en proporción a sus cuotas de participación en la Comunidad de Propietarios.
Respecto del segundo defecto lo confirma también pues lo determinante no es la fecha de autorización de la escritura, sino la de su presentación en el Registro de la Propiedad y en el momento en que se presentó ya estaba vigente el artículo 254.5 LH.
COMENTARIO.- Parece por tanto que la DGRN da un paso atrás en su doctrina e interpretación anterior, pues, si admitimos que la Comunidad de Propietarios puede ser titular registral, al menos en las adquisiciones que tengan un origen judicial, debería de admitirse la inscripción directa de la adquisición, aunque sea excepcional y tenga una vocación transitoria, y no condicionarla, como hace la registradora y confirma la DGRN, a la simultánea conversión de lo adquirido en elemento común con las dificultades prácticas de logro de la necesaria unanimidad que ello conlleva. Recordemos que con anterioridad a la reforma del artículo 9 LH por la Ley 13/2015 (es decir antes de 1 de Noviembre de 2015) ya se admitía la posibilidad de adquisición por la Comunidad siempre que hubiera una simultanea modificación de la propiedad horizontal convirtiendo lo adquirido en elemento común. (AFS)
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Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva de una vivienda autoconstruida, perteneciente a una sociedad y a una persona física por mitad. No se aporta seguro decenal pues se manifiesta que se va a destinar a uso propio. La legalidad urbanística se acredita con un certificado de antigüedad del que resulta que la obra está terminada desde hace 5 años.
El registrador suspende la inscripción porque la obra tiene menos de diez años de antigüedad desde su finalización, y considera que es necesario acreditar que desde la terminación de la vivienda ésta ha sido ocupada por los declarantes y manifestar que su intención es seguir ocupando la vivienda.
El notario autorizante recurre y alega que basta con la manifestación de que el declarante es autopromotor y que la va a destinar a uso propio, y que dicha acreditación de uso sólo será exigible si se transmite antes de los 10 años.
La DGRN revoca la calificación. Confirma su doctrina de que, en los casos de declaraciones de obra nueva de viviendas autoconstruidas para uso propio en los que no procede contratar el seguro decenal, basta con la manifestación del propietario de que la vivienda se va a dedicar a uso propio. En el momento de la enajenación es cuando hay que acreditar el uso propio con la manifestación del promotor vendedor y además con las pruebas documentales adecuadas, tales como acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho, todo ello conforme a la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999.
Dicha doctrina aplicable a las obras nuevas con licencia declara que es extensible a las obras nuevas declaradas con certificado de antigüedad incluso aunque no hayan transcurrido 10 años desde su terminación.
COMENTARIO: Por tanto en el caso de las obras nuevas de viviendas declaradas con certificado de antigüedad en las que no hayan transcurrido 10 años desde su terminación (poco frecuente en la práctica) y la necesidad o no de contratar el seguro decenal habrá que diferenciar:
Si la obra consiste en una única vivienda autoconstruida para uso propio, para evitar contratar el seguro decenal bastará la manifestación del interesado de que se va a destinar a uso propio; posteriormente, si se vende antes de los 10 años, habrá que acreditar el uso propio en el momento de la venta con manifestación y con pruebas además de la exoneración del comprador.
Si la obra declarada consiste en un edificio de dos o más viviendas, habrá que contratar y aportar el seguro decenal de daños o, alternativamente, un seguro de caución o una garantía financiera (aval bancario) conforme al artículo 19 de la L.O.E 38/99 sin cuyo requisito no se podrá autorizar la escritura aunque haya prescrito la infracción urbanística. (AFS)
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– De las circunstancias del caso se desprende que la sociedad no ha sido demandada pero ha tenido intervención en el procedimiento como parte actora.
– Respecto de la titular del 50% de la finca, no resulta de la documentación aportada que la misma haya tenido intervención en el procedimiento y ello con fundamento en los artículos 20 LH y 24 CE. (ER)
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1 Se presenta a inscripción un acta notarial de finalización de obra nueva que se encuentra inscrita “en construcción”, dándose las siguientes circunstancias: a) la finca consta inscrita con una superficie de 570 metros cuadrados y con una edificación “en construcción” que ocupa una superficie de parcela de 212 metros cuadrados. b) De la representación gráfica aportada resulta una superficie de parcela de 632 metros cuadrados y la superficie ocupada por la construcción es la misma que consta en el asiento registral.
2 La registradora opone como defectos: (i) la existencia de dudas acerca de la correspondencia entre la finca objeto de las operaciones registrales pretendidas y la parcela a la que se refiere el plano georreferenciado aportado, atendiendo a la diferencia de superficie y existiendo un desajuste con el lindero izquierdo e invasión de la colindante por el lindero derecho. (ii) En segundo lugar, objeta que la planimetría aportada no se corresponde con las construcciones existentes, además de existir desplazamiento e invasión de la finca colindante por el lindero de la derecha.
Es importante para la resolución del caso el que no se solicite la rectificación de la superficie de la finca
Con ocasión de resolver los dos defectos planteados, la Resolución hace un recorrido por cuestiones ya tratadas en resoluciones anteriores que, no obstante estar ya dichas, conviene reiterar y sistematizar dada la cantidad de novedades que la nueva legislación ha introducido.
I DEFECTOS CONCRETOS PLANTEADOS.
1 Sobre las dudas acerca de la correspondencia entre la finca objeto de la operación registral y la parcela a que se refiere el plano georreferenciado aportado.
Dichas dudas no deben plantearse en el caso discutido por cuanto no se pretende rectificar la superficie de la finca inscrita ni incorporar al folio la representación gráfica georreferenciada de la misma, casos en lo que se podrían plantear dichas dudas al tiempo de rectificar la superficie literaria de la finca y coordinarla con su representación gráfica. Sólo se pretende declarar el final de obra de la edificación inscrita en construcción, cuya superficie construida y ocupada de terreno no se altera, aportándose la representación gráfica del suelo ocupado por medio de un plano que es coincidente con la superficie ocupada.
2 Sobre la falta de correspondencia entre la planimetría aportada y las construcciones existentes:
Se revoca el defecto porque del historial registral resulta que la finca en cuestión tiene una edificación que ocupa una superficie en planta baja de 212 metros cuadrados, que es la misma superficie que se indica en el certificado final de obra y coincide también con el plano georreferenciado que se acompaña suscrito por técnico con firma legitimada notarialmente el 14 de noviembre de 2017.
3 Sobre el desplazamiento e invasión de la finca colindante por el lindero de la derecha.
Se revoca la calificación porque las dudas de identidad que puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Ninguna de estas circunstancias resulta de la calificación ni de la documentación incorporada al expediente.
II CUESTIONES DE INTERES TRATADAS EN LA RESOLUCIÓN.
1 ¿Para inscribir sobre una finca la edificación construida y hacer constar las coordenadas de suelo ocupado por la misma (art. 202 LH) es necesario en todo caso que conste previamente la delimitación gráfica georreferenciada de la parcela? NO.
2 ¿Cuándo será necesaria la previa delimitación gráfica georreferenciada de la finca? Cuando el registrador albergue dudas de que la edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
En este sentido tiene dicho el Centro Directivo que si el registrador alberga dudas fundada de que la porción de suelo ocupada se encuentra dentro de la delimitación perimetral de la finca “… es posible que necesite (…) que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015…”. (RRDGRN de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016).
3 ¿Sobre qué puede recaer la duda fundada? La duda recaerá sobre la posible invasión de la finca colindante por la edificación. Tales dudas de identidad “han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria”, es decir, las previstas en el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria en relación con lo que dispone el artículo 9.b) L.Hipotecaria.
4 Modos de georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación.
Desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir la remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto sexto de la citada Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015.
5 ¿Qué alcance debe darse para la calificación a la aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real?
Como señala el artículo 9 L.H. son un elemento auxiliar de calificación, sin que pueda servir como elemento de base de una calificación la mera comprobación de si determinada representación gráfica georreferenciada pueda invadir, siquiera parcialmente, una supuesta finca o parcela cuya existencia sólo se intuye indiciariamente de la comprobación de la ortofotografía del PNOA, sin concretar cuál es la concreta finca registral o ni siquiera una parcela catastral, que pudiera resultar afectada por tal invasión.
6 ¿Puede iniciarse de oficio la incorporación al folio de la representación gráfica de la finca de la representación gráfica? NO.
Del acta calificada no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, a la que en ningún momento se alude, ni de inscripción de la misma. Esta solicitud tampoco puede considerarse implícita en el documento, ya que según el criterio del apartado segundo letra a de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, circunstancia que no se produce en el presente caso. Pero es que tampoco se efectúa expresamente una rectificación de la descripción de la finca, pues en el acta no se modifica la descripción de la finca, limitándose a la constatación de un hecho, cual es la finalización de la edificación declarada previamente en construcción, sin que tampoco se haya procedido conforme a lo prescrito en el artículo 18.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. (JAR)
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Hechos: Se presenta para su inmatriculación una sentencia judicial de separación de dos cónyuges que contiene un convenio regulador en el que se adjudica una finca a uno de los cónyuges. Dicha finca había sido adquirida previamente con carácter ganancial mediante escritura pública. La finca se describe en el título judicial de forma muy escueta con una mínima referencia al polígono y número de la parcela catastral.
La registradora suspende la inscripción, pues, además de no acreditarse la inscripción en el Registro Civil de la sentencia de separación, la descripción de la finca en el título judicial no contiene los datos mínimos que exige la normativa hipotecaria, de forma que pueda comprobarse la identidad con el título previo.
El interesado recurre y no entiende por qué no se inscribe la finca si no hay duda de que es el propietario.
La DGRN confirma la calificación. En cuanto a las circunstancias descriptivas de las fincas, en los casos de inmatriculación, señala que han de ser precisas y completas, especialmente superficie y linderos, y son las que determinan el artículo 9LH y el 51.2 y 3 RH.
Esta exigencia de descripción completa resulta también de lo dispuesto en el artículo 205 LH ya que el registrador debe calificar la identidad de la finca con la descripción que consta en el título previo. Dicho juicio, en caso de ser negativo, tiene que expresar que no existe la identidad exigida por la Ley, o que al menos, tiene dudas fundadas sobre ella. En el presente caso no se ha emitido en la calificación recurrida, tal y como se aclara por la registradora en el informe, al no existir en el título descripción que permita la apreciación de dicha identidad.
Admite que en los casos de segundas transmisiones de fincas ya inscritas su postura es más flexible, como en el caso de la Resolución de 3 de Abril de 2017 (ver punto 7 de los razonamientos de la DGRN) en que la descripción puede ser más escueta. (AFS)
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En esta Resolución la Dirección considera que es necesaria solicitud expresa de inscripción parcial de un documento, cuando el pacto, estipulación o hecho rechazado afecta a la esencialidad del contrato. Por el contrario no es necesaria cuando el defecto afecte sólo a alguna de las fincas, (o a parte de la finca o de su descripción) o a derechos independientes objeto del negocio jurídico y no hay perjuicio para terceros. Reitera Resoluciones entre otras la de 14 de septiembre de 2016
En este caso se vende una parcela en la que se dice existe una nave pero sin que se hubiera declarado formalmente su obra nueva y por ello considera que no es necesaria solicitud expresa de inscripción parcial. (MN)
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Hechos: La cuestión planteada es la de si es inscribible en el Registro de la Propiedad, la transmisión llevada a cabo por un Ayuntamiento, en favor de unos cónyuges, de un bien inmueble patrimonial de titularidad municipal, que dicha Corporación Local, había procedido a adjudicarles, en escritura pública, sobre la base de un acuerdo de su Junta de Gobierno, y mediante el procedimiento de adjudicación directa, en base a lo dispuesto por el artículo 137.4 de la Ley 33/2003 de 3 de noviembre de Patrimonio de las Administraciones Públicas, tras de haberse declarado desierto el procedimiento de licitación de éste, mediante subasta.
Registrador: Suspende la inscripción de dicha escritura de adjudicación directa del referido inmueble, en favor de referidos cónyuges, siguiendo la doctrina de la DGRN, en base al artículo antes referido de la LPAP, ya que la enajenación de bienes patrimoniales de la Administración Local sólo puede llevarse a cabo por subasta o permuta y la enunciación es claramente imperativa, y así lo recoge también el artículo 112, 2º del Rto de Bienes de Entidades Locales (RD 1372/1986 de 13 de junio), que determina que “no será necesaria la subasta en los casos de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter inmobiliario, previo expediente que acredite la necesidad de efectuarla y que la diferencia del valor entre los bienes que se trate de permutar no sea superior al 40 por 100 del que lo tenga mayor”. La circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en la norma como excepción. No cabe, por tanto, en el caso de las Administraciones Locales, aplicar el régimen de enajenación directa de la ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas, ya que el legislador ha excluido la posibilidad de aplicar tales preceptos a la Administración Local, al no relacionar los arts. 136 a 145, que regulan dicha cuestión en la Disposición Final 2ª como legislación aplicable a la Admón. Local (art 2.2. de la Ley).
Se alegan además determinadas RRSS de la DGRN, entre ellas las últimas, R. 5 de octubre de 2011, R. 12 de junio de 2013 . Incluso, el Tribunal Supremo, ha sometido de forma restrictiva la posibilidad de aplicar la permuta como vía elusiva de la subasta: así insiste en sentencia de 5 enero de 2007, en que la subasta pública es la regla general en la enajenación de inmuebles de los Entes Locales. De todo ello se deduce que la subasta pública es la regla general en esta materia de enajenación de bienes de las Corporaciones Locales y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en las normas como excepción a esa regla general. Su finalidad es salvaguardar la publicidad, competencia y libre concurrencia que debe regir en las Administraciones Públicas, tratando de lograr el mejor postor en la adquisición de bienes de tales Administraciones.
Recurrente: El Ayuntamiento recurre contra dicha calificación (tras de reconocer que la legislación local es hoy muy compleja) y manifestando que pese a que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en la norma referida, como excepción de la subasta o permuta, la Constitución, que ha establecido un nuevo sistema de fuentes, atribuyendo no sólo al Estado, sino también a las CCAA y Ayuntamientos la legitimación para crear normas jurídicas, existiendo una pluralidad de normas que plantea como cuestión inmediata la interrelación entre esas fuentes o normas.
Es cierto que, de la anterior normativa local, contenida en la Ley de Régimen Local y desarrollada luego en siete Reglamentos, se ha pasado hoy a una regulación dispersa, con distintos ámbitos competenciales. Todo ello ha dado lugar a una serie de normas, que hacen difícil determinar cuáles están en situación de paridad o igualdad jurídica, o en un rango de prioridad o preferencia, lo que hace difícil conocer cuándo se da una subordinación de las de rango inferior a las de rango superior, lo que se intenta resolver como se puede, a veces utilizando el principio de jerarquía normativa. No obstante, cuando se entra en contacto con las normas Autonómicas hay otro principio, el de la competencia, que viene a separar las relativas a aquellas materias atribuidas al ámbito estatal de las relativas a las CCAA, terreno éste en el que las normas estatales no están supra ordenadas a las autonómicas, al contrario, muchas veces están excluidas por virtud de la reserva constitucional o legal.
En materia local tenemos el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que se complementa con la legislación de las CCAA. En este sentido la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local 7/1985, no hace mención de la subasta o permuta, sino que se limita a decir que los bienes patrimoniales se rigen por su legislación específica, y en su defecto por las normas de Dcho. Privado (art. 80.2). El art 120 del TRL permite la adjudicación directa en los casos que enumera, el cual suscita dudas en cuanto a su vigencia, tras de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y permite la adjudicación directa en los casos que enumera y el art 120.6 permite la adjudicación directa “en los casos en que los bienes no llegaran a adjudicarse por falta de licitadores, por no ser admisibles las proposiciones o porque no se cumplen las condiciones necesarias para formalizar el contrato. En cuanto al art 112 del RBEL dice que las enajenaciones de bienes patrimoniales se regirán por la normativa reguladora de las Corporaciones Locales. También se estima que hay una serie de arts que regulan tan sólo el Patrimonio de la Admon. del Estado, que sustituyen a la anterior Ley de Patrimonio del Estado, pero que, sí son de aplicación supletoria, y se pueden aplicar cuando existan lagunas en la regulación de los bienes de las entidades locales.
En el caso que nos ocupa, el Ayuntamiento a través de su Junta de Gobierno declara desierto el expediente de subasta, relativo a las parcelas referidas, acordándose una nueva subasta, y además la valoración de estas se lleva a cabo por el arquitecto técnico municipal.
Finalmente, la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas art 137 señala que cuando la adjudicación fuere fallida, por no poder formalizarse el contrato por causa imputable al adjudicatario, podrá realizarse la enajenación del bien directo. Sostener que las modalidades de enajenación de bienes municipales se reducen a la subasta y permuta y que para las administraciones locales quedan prohibidas todas las posibilidades que abre la ley de Patrimonio es una interpretación contraria al Ordenamiento Jurídico.
Dirección General: Establece la siguiente doctrina: El expediente plantea si es inscribible en el Registro de la Propiedad la transmisión de un bien patrimonial de titularidad municipal mediante un procedimiento de adjudicación directa, tras de haberse declarado desierto el procedimiento de licitación mediante subasta.
1.- Calificación de los actos administrativos: La DG ha mantenido que el registrador goza de mayor libertad para calificar los documentos administrativos que los judiciales, en especial si se han seguido los trámites esenciales y observado las garantías necesarias, y además tras de la reforma del art. 99 del RH, este precepto le faculta para calificar, en cuanto a ellos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento, así como los trámites e incidencias, la relación con el titular registral y los obstáculos que puedan surgir del registro. Le compete también calificar si el procedimiento seguido es el legalmente establecido para el supuesto de que se trate, aunque si la Administración puede optar entre uno u otro procedimiento, el registrador no puede revisar la elección. Por tanto, en este supuesto, no se puede dudar su capacidad para calificar el carácter del trámite de la subasta como esencial en la enajenación de bienes municipales.
2.- Legislación aplicable al procedimiento de enajenación de bienes municipales: Esta legislación es compleja y plural. Según el artículo 149.1.18 de la Constitución, el Estado tiene competencia para determinar las bases del régimen jco de las Administraciones, correspondiendo a la Comunidad Autónoma de Murcia (art. 11 de su Estatuto, Ley 4/1982) el desarrollo legislativo del régimen local. Por tanto, son aplicables, las disposiciones estatales que tengan carácter de legislación básica (Ley 7/1985 2 de abril de Bases del Régimen Local); las del R. Dto. 781/1986 de 18 de abril de disposiciones vigentes en materia de Régimen Local, y las de la ley 33/2003 3 de noviembre del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Además, serán aplicables las normas autonómicas dictadas sobre la materia y conforme al art. 149.3 de la Constitución, la legislación estatal como supletoria.
3.- Resoluciones anteriores de la DGRN: La DG ya tiene afirmado que no cabe el régimen de enajenación directa de la ley 33/2003 3 diciembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, ya que el legislador ha excluido esta posibilidad al no relacionar los arts 136 a 145 de dicha Ley, que regulan esta cuestión en la disposición final segunda, como legislación aplicable a esa Administración Local (art 2.2 de la ley).
4.- Artículo 80 del R Dto. 781/1986 de 18 de abril: Esta norma aprueba el texto refundido de las disposiciones vigentes en materia de Régimen Local, y dice que “las enajenaciones de bienes patrimoniales “habrán de realizarse en subasta pública”, exceptuando tan sólo el caso de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter inmobiliario, lo que pone de manifiesto que se trata de una norma imperativa, en la que la subasta pública sólo tiene como excepción la permuta. En el mismo sentido el art 112 del R Dto. 1372/1986 Rto de Bienes de Entidades Locales, que dice no ser necesaria la subasta en los casos de enajenación de bienes patrimoniales mediante permuta, en determinadas condiciones, como ya se ha dicho (previo expediente que acredite la necesidad de efectuarla y que la diferencia de valor entre los bienes a permutar un supere el 40% del que lo tenga mayor).
5.- Tribunal Supremo: Lo anterior ha sido ratificado por el TS Sala de los Contencioso Admvo. en 15 junio 2002, 5 enero 2007 y 5 febrero 2008, que indican que la subasta pública es la regla general en materia de enajenación de bienes de las Corporaciones Locales y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada como excepción a esa regla general, y ello porque la finalidad de la subasta pública es salvaguardar la publicidad, la competencia y libre concurrencia que debe regir en la contratación de las Administraciones Públicas en cuanto al contratante, lograr el mejor postor y evitar la desvalorización de los bienes de los entes públicos.
La DG por tanto desestima el recurso y confirma la calificación registral. (JLN)
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Hechos: Se otorga una escritura de dación y entrega de varias fincas de la sociedad deudora A a la sociedad acreedora B en pago de una deuda previa que A tenía con B. Se aclara en un acta complementaria que previamente B había adquirido dicho derecho de crédito como consecuencia de un aumento de capital en virtud del cual el señor C aportó a la sociedad B el crédito que tenía contra la sociedad deudora A, sin que en dicha escritura, que fue objeto de inscripción en el Registro Mercantil, se identificase el origen y medio de pago de la deuda.
El registrador considera que no se han acreditado los medios de pago, es decir el origen de la deuda, pues la previa cesión de C a B no supone novación extintiva de la obligación sino un cambio de acreedor, por lo que la obligación es la misma. En caso de que hubiera mediado entrega de dinero en el origen de la deuda entiende que será necesario la identificación de los medios o instrumentos de pago a través de los cuales el deudor recibió del acreedor el dinero que generó la deuda.
El interesado recurre y alega que la titularidad del crédito está justificada por el aumento de capital, en el que no medió entrega de dinero y además, al haberse inscrito la escritura de aumento de capital en el Registro Mercantil no cabe una segunda calificación de la legalidad y validez del crédito aportado en el citado aumento de capital, al estar amparado por el principio de legitimación registral.
La DGRN desestima el recurso. Declara en primer lugar que cuando el medio de pago es el reconocimiento de una deuda que tiene su origen en un préstamo o crédito en dinero es necesario acreditar los medios de pago. Aclara también que ello es aplicable cuando el reconocimiento tiene un valor meramente recognoscitivo, pero no cuando se pacta la extinción de la obligación preexistente.
La cesión previa del crédito es indiferente a estos efectos, pues la obligación continúa siendo la misma. Siendo el préstamo o crédito la causa de la deuda que se reconoce y que provoca la posterior dación, deba evitarse un reconocimiento ficticio que imposibilite el control de un posible blanqueo, motivo por el cual debe acreditarse el efectivo desplazamiento patrimonial que constituye la deuda.En el presente caso no se acreditan dichos medios de pago.
La previa inscripción del aumento de capital por aportación del crédito no es argumento en contra, pues el objeto de inscripción en el Registro Mercantil no es la aportación de dicho crédito. Por ello tampoco la publicidad del Registro Mercantil y su eficacia legitimadora alcanzan a la titularidad del crédito aportado. Además la acreditación de los medios de pago establecida en el artículo 254 LH no tiene por objeto cuestionar la validez o no del negocio jurídico inscribible sino sólo la identificación de los medios de pago para prevenir el fraude fiscal en el ámbito inmobiliario, y por eso va dirigida al Registro de la Propiedad y no al Mercantil, que no tiene por objeto la inscripción de inmuebles. (AFS)
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En el historial registral de una finca figuran las cargas siguientes:
Hipoteca a favor de «BBVA»,
Anotación preventiva de embargo a favor de la Hacienda Pública
Anotación preventiva de embargo a favor de la Tesorería de la Seguridad Social.
Anotación preventiva de embargo a favor de «Comunidad de Propietarios (…)”
Se pretende el despacho de un mandamiento en el que se hace constar la preferencia del crédito que causó la última anotación frente a la hipoteca.
La Registradora suspende la constancia registral de la preferencia basándose en que la fincas están gravadas no solo con dichas cargas, sino también por otras intermedias cuyos titulares no han sido parte en el procedimiento.
La Dirección General estima el recurso. Recuerda su doctrina sobre el debate relativo a la naturaleza jurídica de la preferencia establecida en el art 9 de la LPH. Señala la diferencia que existe entre una declaración de preferencia entre varios créditos (que se desenvuelve en el plano puramente obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar, se trata de una cuestión absolutamente ajena a la materia inscribible en el Registro pues las preferencias crediticias han de hacerse valer, en su caso, mediante la oportuna tercería en los términos recogidos en la LEC (arts 613, 614 y 620); Y cuando por el contrario la preferencia declarada tiene un carácter real, (entonces la constancia registral de tal preferencia puede dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente postergación de derechos reales anteriores que puedan resultar perjudicados, así como a la cancelación automática de los mismos como consecuencia de esa modificación de rango cuando se consume la ejecución y adjudicación)
En este caso entiende que estamos en esta segunda hipótesis, pues el mandamiento ordena la constancia registral no del carácter privilegiado del crédito en el plano obligacional, sino de su alcance real y del efecto registral que comporta concretado en la postergación de la hipoteca previamente inscrita. Lo que ocurre es que esta preferencia se proyecta exclusivamente respecto de la hipoteca, sin se extienda a otros créditos y cargas intermedias, pues el alcance de tal preferencia no es absoluta sino relativa y limitada en relación con los créditos señalados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º del art 1923 CC. No puede pretenderse extender la afección o preferencia real del crédito del art 9.1.e) LPH respecto de créditos correspondientes a la HP y a la TGSS, pues la preferencia legal no les alcanza, por lo que no pueden quedar afectados ni perjudicados por la misma. Por ello no puede mantenerse la tesis defendida por la registradora porque supondría que en caso de que los créditos intermedios entre la anotación preventiva del crédito a favor de la comunidad de propietarios y las hipotecas, fuesen créditos sobre los que no se proyecte tal preferencia quedaría imposibilitada la constancia registral de la preferencia, pues en ningún caso podría anteponerse la anotación preventiva a favor de la comunidad si dicha anteposición no pudiese realizarse sin anteponerse también y necesariamente a créditos ajenos a dicha preferencia legal, razón por la cual ni sus respectivos titulares pueden consentir dicha anteposición dada la postergación sin causa legal que supondría para su respectiva prelación registral, ni judicialmente podría declararse tal preferencia y correlativa postergación registral, por la misma ausencia de causa legal. (MN)
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Se presenta una escritura pública por la que se declara una ampliación de obra nueva, previa rectificación de la descripción de la finca, ya que en el registro figura con una superficie de 72 metros cuadrados, más un corral, cuya superficie no se expresa.
Se solicita la inscripción de su representación gráfica georreferenciada catastral, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria de la que resulta una superficie de 476 metros cuadrados.
El registrador suspende la inscripción por posible invasión de dominio público, a la vista de la oposición formulada por el Ayuntamiento, que alega:
Que la descripción de la finca registral ha sido siempre la misma.
Que no hay título jurídico que legitime la nueva descripción.
Pone de manifiesto la magnitud del exceso de cabida, expresando que «dicho terreno ha sido desde siempre suelo público o viales públicos, utilizado por los vecinos de la localidad», remitiéndose a un informe suscrito por el alcalde pedáneo de la localidad.
Adjunta un plano comparativo con parcelario de 1940 que obra en el citado Ayuntamiento y se alegan otras circunstancias relativas a la delimitación física de la finca con otras colindantes.
La recurrente alega que la nueva superficie que pretende consignarse se corresponde con un corral que figura en la descripción registral sin superficie.
Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia a el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que regula el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
En cuanto a la alegación de que la nueva superficie se corresponde con el corral que figura en el registro sin superficie expone que esta operación sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotado de las debidas garantías, por ello se debe acreditar cuál es la ubicación y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados.
Para ello se puede acudir:
Al procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o
Al expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal, siendo este el más adecuado dada la grave desproporción en la superficie.
Pero no cabe acudir a la vía excepcional del artículo 201.3, pues tal supuesto está reservado para el caso de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5% o del 10% «de la cabida que conste inscrita».
El registrador, en todo caso, deberá de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. Artículos 9.b), 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
Además, podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
Asimismo recuerda su doctrina reiterada sobre los excesos de cabida partiendo del principio, de que:
a) la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida de una finca registral, englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente;
c) que para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca y,
En lo que respecta a la protección registral del dominio público, deja claro que la protección que la Ley otorga al mismo no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Y es por ello por lo que, con carácter previo a la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público, o como pide la legislación de suelo, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
Esta senda ha avanzado con la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Por eso, la propia ley citada, proporciona a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado (artículo 9 de la LH y disposición adicional primera de la Ley 13/2015).
Todo ello responde al principio general, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.
El artículo 199 que hemos visto permite al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio, que no podrá ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados
En el caso que nos ocupa la DG considera justificadas las dudas del registrador, al ponerse de manifiesto la oposición expresa, terminante y detallada, de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dichas autoridades administrativas o incluso judicial para instar la rectificación de las resoluciones dictadas por la misma. (MGV)
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Se reitera la abundantísima doctrina de que os registradores de la Propiedad han de atenerse a lo establecido en el art 86 LH, y solo pueden cancelar las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo esté vigente, por no haber transcurrido el plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado art 86, o el de sus sucesivas prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido presentado en el Registro de la Propiedad. Ello sin perjuicio del derecho que asiste al adquirente de la finca adjudicada en el procedimiento de ejecución para acudir a un proceso judicial en el que pueda discutirse, con la intervención de todos los titulares de las cargas posteriores a la anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas
ENLACE: Resolución que sobre esta cuestión ha emitido la Dirección General en una consulta vinculante sobre el particular: https://www.notariosyregistradores.com/web/normas/informes-mensuales/informe-283-boe-abril-2018/#consulta-vinculante-a-la-dgrn-sobre-caducidad-anotaciones-de-embargo-y-efectos-sobre-cargas-posteriores (MN)
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Hechos: Se trata de una escritura de cese y nombramiento de administrador en la cual comparece el nombrado como don «Miguel» P. H., constando así también en la parte dispositiva, “si bien en la certificación incorporada figuraba como don «Miguel Ant.» P. H. El número de documento nacional de identidad de la persona nombrada era el mismo, tanto en el cuerpo de la escritura, como en la referida certificación a ella unida”.
El registrador pide que se aclare esa diferencia añadiendo que el mismo señor figura como apoderado bajo el nombre de Miguel Antonio. Artículos 6, 38 y 58 del Reglamento del Registro Mercantil. Resoluciones de la DGRN de 24 de enero de 2011 y 14 de octubre de 2013.
El notario, previa aclaración de la escritura que se inscribe, recurre. Dice que no existe duda alguna de que “el nuevo administrador, compareciente, es la misma persona que comparece, que certifica, que consta en el certificado y que figura ya en el Registro como apoderado (su DNI coincide). Tilda el defecto de innecesario y añade que no es que “se señalan diferentes nombres, sino que simplemente se “resume” un nombre compuesto”. Precisa que las resoluciones citadas por el registrador se refieren a supuestos distintos.
Tras ponderar, como ya lo ha hecho en otras resoluciones, la importancia de reflejar en el registro con precisión los distintos datos que la misma debe contener y la necesidad de aclaración cuando esos datos “no resulten con la suficiente claridad o bien cuando se refiera a un mismo dato de forma distinta” añade que en el presente caso si se atiende al íntegro contenido de la escritura y a los datos que resultan del mismo registro, la discordancia señalada por el registrador es “irrelevante y no debería constituir en sí materia de recurso”.
Comentario: Recurso de nimia trascendencia, tanto en cuanto al defecto señalado por el registrador, que realmente no es tal, como en cuanto al recurso interpuesto por el notario. La DG así lo destaca. Como ya hemos señalado en resoluciones similares, si existen dudas sobre la identidad de la persona que debe constar en la inscripción, la escritura debe ser aclarada, pero si no existen esas dudas sino simplemente unas mínimas discrepancias fácilmente salvables, lo que debe hacerse, por razones de economía procedimental, es reflejar el nombre tal y como resulte más razonable de los datos aportados y hacer constar en la nota de despacho que, ante las diferencias advertidas en cuanto al nombre del administrador, se ha inscrito en la forma que se indique y por supuesto que así se ha publicado en el Borme. (JAGV)
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INFORME NORMATIVA ABRIl 2018 (Secciones I y II BOE)
Jacinto azul. Por Kranchan.
Exceso de cabida, inscripción de representación gráfica georeferenciada, oposición administración pública, protección del dominio público, representacion grafica, resoluciones DGRN, resoluciones dgrn abril 2018, resumen resoluciones abril 2018

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 348
 artículo 9
 artículo 199
 artículo 199
 artículo 9
 artículo 47
 Real Decreto 
 artículo 78
 Real Decreto 
 artículo 26
 artículo 79
 Real Decreto 
 artículo 26
 artículo 78
 Real Decreto 
 artículo 201
 artículo 202
 artículo 208
 artículo 1346
 artículo 1346
 artículo 1
 artículo 1346
 artículo 36
 artículo 18
 resolución 
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 36
 Resolución 
 artículo 36
 Resolución 
 resolución 
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 resolución 
in fine
 artículo 92
 artículo 51
 artículo 92
in fine
 artículo 54
 artículo 19
 artículo 92
 resolución 
 resolución 
 artículo 99
 resolución 
 artículo 40
 artículo 99
 artículo 109
 artículo 332
 artículo 4
 artículo 21
 artículo 323
 artículo 222
 artículo 254
 artículo 9
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 254
 artículo 9
 artículo 19
 resolución 
 Resolución 
 artículo 199
 artículo 9
 Resolución 
 artículo 202
 Resolución 
 artículo 9
 artículo 18
 artículo 9
 artículo 205
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 137
 artículo 112
 resolución 
 artículo 149
 Artículo 80
 artículo 254
 artículo 199
 artículo 199
 artículo 199
 artículo 201
 artículo 201
 Resolución 
 artículo 199
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