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Resolución de 6 de septiembre de 1982 - Doctrina Administrativa - VLEX 18539632
Resolución de 6 de septiembre de 1982
Fecha de Resolución: 6 de Septiembre de 1982
Publicado en: BOE, 28 de Octubre de 1982
Compraventa por apoderado de la sociedad vendedora. Los Administradores de una sociedad además de las facultades mínimas reconocidas en el artículo 76-2.° de la L.S.A. pueden ostentar aquellas otras que les confieran los Estatutos sociales o la Junta General En el presente caso el poder conferido por la sociedad a persona ajena al órgano social no era suficiente para el acto realizado.
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Carmelo Gómez Pérez, en representación de don José Luis Martínez Garrote, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de La Unión a inscribir una escritura de compraventa en virtud de apelación del recurrente.
Resultando que por escritura autorizada por el Notario de Barcelona, don Lorenzo Valverde Galán, el día 25 de junio de 1981, la Compañía Mercantil «Ibermonaco, S. A.», representada en dicho acto por don José Luis Martínez Garrote, vendió una parcela de su propiedad situada en La Manga del Mar Menor a la Compañía Mercantil «Kuatro, S. A.», que estaba representada por doña Piedad Rodríguez Redondo; que don José Luis Martínez Garrote interviene «haciendo uso del poder otorgado a su favor en escritura de 18 de noviembre de 1977 ante el Notario de Las Palmas de Gran Canaria, don Francisco Uribarren Eguiluz, pendiente de inscripción, con atribución, entre otras, de las facultades de: «1.° Representar a la sociedad en juicio y fuera de él, en toda clase de actos o contratos y usar de la firma social... 5.° Practicar operaciones de tipo registral o inmobiliario sobre bienes de la Compañía...», según resulta de inserto parcial verificado en la escritura de compraventa.
Resultando que presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de La Unión, fue calificada con nota del siguiente tenor literal: «Suspendida la inscripción que se solicita en el precedente documento, y en su lugar tomada anotación preventiva por plazo legal de sesenta días en el tomo 527 del Archivo, Libro 99, folio 102, sección 2.a, finca número 7.458, anotación letra G, por adolecer dicho documento de los siguientes defectos: 1.° Resulta contradictorio que la sociedad esté domiciliada en Cartagena y se diga que está inscrita en el Registro Mercantil de Barcelona, artículo séptimo del Reglamento del Registro Mercantil. 2.° No aportarse copia autorizada e inscrita en el Registro Mercantil del poder en virtud del cual actúa don José Luis Martínez Garrote, artículo 86, número 6, del Reglamento del Registro Mercantil. 3.° No constar el objeto social de la sociedad vendedora a fin de calificar si es o no bastante el poder antes referido. 4.° No acreditar el capital social de la entidad compradora, a fin de determinar si el precio de la transmisión excede del 10 por 100 del mismo, en caso afirmativo haría falta el acuerdo aprobatorio de la Junta General, artículo 32 párrafo último de la Ley de Sociedades Anónimas. 5.° No acompañar copia autorizada del poder inscrito en el Registro Mercantil, en virtud del cual actúa doña Piedad Rodrigo Redondo; defectos éstos subsanables todos excepto el expresado en tercer lugar, que se estima subsanable en principio. La Unión, 8 de septiembre de 1981. El Registrador. Firma ilegible».
Presentado nuevamente dicho documento en el Registro de la Propiedad se califica con la siguiente nota: «Devuelto el precedente documento con fecha 6 de los corrientes, y, por
tanto, dentro del plazo de vigencia de la anotación de suspensión a que se refiere la precedente nota de este Registrador, acompañado de los siguientes documentos: 1.° Primera copia de la escritura de Constitución de Sociedad a favor de Ibermonaco, S. A., de fecha 10 de septiembre de 1973, ante el Notario de Barcelona, doña Margarita Baudin Sánchez. 2.° Copia de la escritura de poder otorgada por Ibermonaco, S. A., a don José Luis Martínez Garrote, de fecha 18 de noviembre de 1977, ante el Notario de Las Palmas de Gran Canaria, don Francisco Uribarren Eguiluz. 3.° Acta de Subsanación de error, de fecha 27 de octubre de 1981, autorizada por el Notario de Las Palmas de Gran Canaria, don Fernando GonzálezVélez Bardon. 4.° Copia de la escritura de traslado de domicilio, ampliación de capital y poder otorgado por la Compañía Mercantil Kuatro, S. A.., el 25 de junio de 1981, ante el Notario de Barcelona, don Lorenzo Valverde Galán. 5.° Y certificación expedida el 12 de junio de 1981 por don Clemente Aulet Sánchez, Secretario de la Compañía Mercantil Kuatro, S. A.
Se entiende subsanado el defecto 1.°, ya que la escritura de poder otorgada por la entidad vendedora aparece inscrita en el Registro Mercantil de Murcia. En cuanto al 2.° y 3.° defectos, se han aportado las copias autorizadas de las respectivas escrituras de poder y de constitución de la entidad vendedora, pero no se estima que el poder es bastante, puesto que en el artículo 13 de los Estatutos de dicha sociedad referente a las facultades de los administradores solidarios se hacen los siguientes grupos de facultades. A) Facultades de representación y firma social. B) Facultades de régimen interior. C) Facultades de tráfico y giro. D) Facultades de disposición. E) Facultades interpretativas. Y en la escritura de poder tan sólo se confiere únicamente al apoderado don José Luis Martínez Garrote las comprendidas en el apartado A), o sea, facultades de representación y firma social, pero no consta habérsele dado las comprendidas en el apartado D), o sea, las de disposición, entre las que aparece expresamente las de compraventa, etc., sobre bienes inmuebles. El 4.° y 5.° defectos aparecen subsanados, ya que el poder conferido por la entidad compradora lo fue en virtud de acuerdo específico para comprar la finca objeto de la compraventa que precede con libertad de precio y condiciones, cuyo acuerdo fue tomado en Junta General Universal.
Pero resultando no subsanado el tercer defecto, ya que se considera que no es bastante el poder otorgado en favor de don José Luis Martínez Garrote, como se ha expresado anteriormente, impide la conversión en inscripción de dicha anotación de suspensión. La Unión, 9 de noviembre de 1981. El Registrador. Firma ilegible».
Resultando que por don Carmelo Gómez Pérez, en representación de don José Luis Martínez Garrote, se interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, alegando: que en primer lugar se recurre la actuación del Registrador en cuanto a la determinación que por propia decisión hace de suspender en 8 de septiembre la inscripción y en su lugar tomar anotación preventiva por plazo legal de sesenta días, ya que con esta actuación se priva del derecho que tiene de presentar en el plazo de sesenta días los documentos en que se subsanen los defectos, y, en su caso, el de pedir la anotación preventiva que también tiene otro plazo de validez de sesenta días; que, de otro lado, ha de observarse que habiendo sido presentado el documento con fecha de 27 de junio de 1981 la nota que determina los errores se pone dos meses y medio después; que los puntos 2.° y 3.° de la primera nota calificatoria señalaban como defectos la no inscripción en el Registro Mercantil del poder y el objeto social, ambos defectos que quedaron debidamente subsanados y ahora señala un nuevo defecto cual es que el poder conferido no es bastante según los estatutos sociales; que en la primera nota, al conocer por transcritos en la escritura pública el poder con el que actuaba el vendedor, si no se hubiese estimado suficiente el mismo, debía haber exigido el acuerdo social determinante de la representación y del uso de la firma social; que en la escritura de apoderamiento se señala que confiere poder a favor de don José Luis Martínez Garrote para que en nombre y representación de Ibermonaco, S. A., ejercite todas y cada una de las facultades anteriormente transcritas, las cuales se dan en este lugar por reproducidas a todos los efectos, de donde resulta que se le concedieron todos aquellos que le pertenecían como Administrador, pese a que el Notario autorizante entendiese que lo transcrito era suficiente y no omitía ni modificaba el contenido de la totalidad del poder; que el Registrador insiste en que el defecto no subsanado es el n.° 3 de la nota de 8 de septiembre, defecto subsanado al probar que la sociedad tiene su actividad dirigida a la transmisión de fincas; que en consecuencia, con lo expuesto se solicita que se declare no ajustada a derecho la calificación del Registrador, ordenando la inscripción de la escritura de compraventa o subsidiariamente ordene abrir nuevo plazo para la subsanación mediante anotación preventiva.
Resultando que el Registrador de la Propiedad emitió el correspondiente informe, alegando: que el proceso de presentación, calificación y despacho del documento objeto del recurso fue el siguiente: el documento fue presentado en el Registro el día 27 de junio de 1981 por don Francisco Heredia Martínez, y retirado para pago del impuesto el mismo día, apareciendo en dicho documento sendas notas de pago, el 5 de agosto de 1981 por la Abogacía del Estado de Barcelona, y el 8 de agosto relativa al impuesto del incremento de valor de los terrenos, razón por la que la devolución del documento al Registro tuvo que ser en fecha igual o posterior al 8 de agosto, fecha en que se inicia el plazo de treinta días hábiles para calificar y despachar el documento (art. 97 del Reglamento Hipotecario); que habiéndose manifestado al presentante del documento los defectos de que adolecía, solicitó verbalmente que se tomara anotación de suspensión; que, por tanto, la actuación del Registrador fue correcta, aportándose al expediente acta notarial acreditativa de la actuación del Registrador con el presentante del documento que fue don Francisco Heredia Martínez y no el recurrente, como se prueba además con certificación del Registro del asiento de presentación y notas de retirada; que a mayor abundamiento no se ha hecho uso de la posibilidad de prorrogar la anotación de suspensión por ciento ochenta días, de conformidad con los artículos 96 de la Ley Hipotecaria y 204 de su Reglamento; que respecto del defecto señalado en la nota de calificación, ha de resaltarse que al apoderado no se le concedieron las facultades de disposición englobadas en el apartado D) del artículo 13 de los Estatutos —entre ellas las de efectuar contratos de compraventa sobre inmuebles—, por lo que el apoderado no tiene facultades para decidir la celebración de contratos de compraventa y actos de disposición y por ello faltaba otra posterior actuación de los administradores; que las notas de calificación son congruentes y no hay un nuevo defecto, ya que dados los términos que el Notario autorizante de la escritura de compraventa reflejó dicha representación no era claro y terminante deducir que el apoderado tuviese facultades dispositivas; que habiéndose manifestado la insuficiencia del poder podía haber obtenido la ratificación, hecho que no ha tenido lugar, sino que, por el contrario, el poder fue revocado el 28 de agosto de 1981 según nota adicional puesta en la escritura de poder por el Registrador Mercantil de Murcia; que en el ejercicio de su función calificadora, el Registrador puede exigir la presentación de los estatutos si el traslado de la parte de ellos que contuviese la escritura no bastan para juzgar con certeza de la validez de la representación, procediendo a suspender la inscripción al no acompañarse la copia del poder inserto parcialmente —como señaló la Resolución de 14 de febrero de 1916—, además de tener que acreditarse la inscripción en el Registro Mercantil; que el Registrador tiene facultades de exigir la presentación de la copia del poder inserto parcialmente en la escritura, ya que como expresó la Resolución de 20 de diciembre de 1932, puede llegar a separarse del criterio expresado por el Notario autorizante en base a otros motivos doctrinales o por razones de hecho; que se trata de un motivo de denegación ya que la posible subsanación del negocio a través de la ratificación no tiene efectos retroactivos en perjuicio de terceros que hayan adquirido derechos en el ínterin; que según el artículo 1.713 del Código Civil, para ejecutar por otro cualquier acto de riguroso dominio se necesita mandato especial o expreso y el mandatario ha de atenerse al texto literal del mismo, siempre de interpretación estricta; que respecto a la solicitud del recurrente de abrir un nuevo plazo para la subsanación, ha de estimarse improcedente, dado que la anotación de suspensión está caducada con anterioridad a la recepción del oficio comunicando la interposición del recurso.
Resultando que el Presidente de la Audiencia Territorial dictó Auto en el que se hacía constar la no existencia de demora denunciada por el recurrente y que la anotación se extendió a instancia del presentador del documento, y confirmando la nota de calificación al ser insuficiente el poder del apoderado.
Vistos los artículos 1.713 y 1.714 del Código Civil y 16 y 11 de la Ley de Sociedades Anónimas.
Considerando que en el presente recurso hay que examinar si entre las facultades concretas conferidas al apoderado don José Luis Martínez Garrote en la escritura de poder otorgada ante el Notario de Las Palmas don Francisco Uribarri Eguiluz figura la de enajenar inmuebles de la sociedad poderdante.
Considerando que conforme a la reiterada doctrina de este Centro, los Administradores de una Sociedad Anónima extienden su representación como mínimo a todos los asuntos pertenecientes al giro o tráfico de la Empresa, según establece el artículo 76-2.° de la Ley, facultades que pueden ser ampliadas en los Estatutos Sociales o por la Junta General, y que en este caso concreto se reconducen, de acuerdo con el artículo 13 de los Estatutos a cinco grupos: a) facultades de representación y firma social; b) facultades de régimen interior; c) facultades de tráfico y giro; d) facultades de disposición, y e) facultades interpretativas, enumerando dentro de cada grupo, con carácter de enunciativo, una serie de ellas, algunas claramente comprendidas dentro del giro y tráfico social, por lo que no era necesaria su enumeración, y otras ampliatorias de las que legalmente les correspondían.
Considerando que dentro de la enumeración del primer grupo se encuentra la de que los Administradores puedan otorgar toda clase de poderes y con las facultades que estimen oportunas, autorización de la que hizo uso uno de los dos Administradores solidarios designado, y conforme a lo establecido en el artículo 77-1.° de la Ley confirió un apoderamiento concretado exclusivamente a los actos señalados en el apartado A) del artículo 13 de los Estatutos, y sin que se extendiera a los demás actos indicados en los otros cuatro grupos, entre los que figuran los de giro y tráfico de la Empresa y los de disposición de sus bienes.
Considerando que al tratarse de un poder concreto a favor de persona ajena al órgano de gestión, quedan fuera del tema las cuestiones relativas a la representación orgánica de la Sociedad, máxime cuando ese poder no se ha otorgado —tal como se ha indicado— con un carácter omnicomprensivo de todas las facultades de los Administradores sociales, por lo que el hecho de que el acto realizado por el apoderado se encuentre dentro de los comprendidos en el objeto social, no supone en sí que se encuentre legalmente autorizado para poderlo hacer.
Considerando que la reiterada doctrina jurisprudencial que interpreta restrictivamente el artículo 1.713-2.° del Código Civil cuando exige mandato expreso para la realización de los actos que señala y de la circunstancia de que en escritura de poder se autorice al apoderado a «practicar operaciones de tipo registral» no cabe deducir que se le autorizó para enajenar los bienes inmuebles de la Sociedad, sobre todo si se tiene en cuenta que no se le confirió la facultad de «efectuar contratos de compraventa y permuta de inmuebles...» contenida en el repetido apartado D).
Considerando que además de la de fondo, se han planteado en este recurso otras cuestiones, sobre las que cabe indicar: 1) no ha habido ampliación de defecto en la segunda nota de calificación reducida únicamente al tercero de los señalados en la primitiva, pues precisamente la presentación en el Registro de los documentos indicados en sus números segundo y tercero —poder inscrito en el Registro Mercantil, que, por cierto, aparece revocado, según escritura autorizada pocos días después de otorgado el contrato de compraventa calificado así como la escritura de constitución de la Sociedad que acredita su objeto social— ha puesto de relieve la insuficiencia del poder a que hace referencia este tercer defecto; 2) que presentado y retirado el mismo día el documento calificado para el pago del impuesto en la Oficina competente de Barcelona, una vez devuelto al Registro se despachó dentro del plazo de treinta días hábiles establecido en el artículo 97 del Reglamento Hipotecario, contándose los que efectivamente estuvo en el Registro, y 3) que la anotación preventiva de suspensión fue solicitada por el presentante del documento, según consta de la certificación literal del asiento de presentación, y que posteriormente el propio presentante ha reconocido haberla pedido al contestar al acta de requerimiento notarial solicitada por el Registrador.
Lo que con la devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos. Madrid, 6 de septiembre de 1982.—El Director General, Fernando Marco Baró.—Excmo. señor Presidente de la Audiencia Territorial de Albacete. {Boletín Oficial del Estado, de 28 de octubre de 1982.)
Resolución nº 00/5438/2016 de Tribunal Económico-Administrativo Central, 28 de Septiembre de 2017
Resolución de 21 de diciembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Marbella don Antonio Ruiz-Clavijo Laencina, contra la negativa de la registradora de la propiedad n.º 4, de Marbella, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario.

References: Resolución 
 artículo 76
 artículo 86
 artículo 32
 artículo 13
 artículo 13
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 1
 artículo 76
 artículo 13
 artículo 77
 artículo 13
 artículo 1
 artículo 97

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