Source: http://www.bulgarien-steuerrecht.eu/steuern-verkauf-bauland.html
Timestamp: 2019-02-20 11:17:04+00:00

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Steuern beim Verkauf von Bauland in Bulgarien - Steuerrecht in Bulgarien
Steuern beim Verkauf von Bauland in Bulgarien
Steuerliche Behandlung der Veräußerung von Bauland in Bulgarien
Es wird hier die erhebliche gesellschaftlichen Bedeutung der Lieferungen, die mit Boden und Gebäuden und den dazugehörenden Lieferungen von Bauerzeugnissen und –leistungen verbunden sind, die eine spezielle Aufmerksamkeit erfordern, erkäutert.
Für das richtige Verständnis der Bestimmungen des Art. 45 UStG und die genaue Anwendung der Umsatzsteuererhebung sind einige Fachbegriffe und Definitionen im Voraus zu betrachten.
"Bebaubares Grundstück" ist ein Grundstück, für das durch einen Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) die Grundstücksgrenzen, der Zugang zur Straße, Weg oder Allee festgelegt worden sind, eine konkrete Nutzungsbestimmung zugewiesen wurde und entsprechende Anlagenplanung hat.
"Neue Gebäude" sind im Sinne des § 1 Nr. 1 der Zusätzlichen Bestimmungen zum Umsatzsteuergesetz (ZBUStG) die Gebäuden, die zum Tag des Steueranspruchs für ihre Lieferung als "Rohbau" errichtet sind oder für die zum Tag des Steueranspruchs für ihre Lieferung keine 60 Monate ab Erteilung der Nutzungsgenehmigung verstrichen sind.
Das "anliegende Gelände" ist die Summe der im Sinne des Gesetzes über die Raumordnung (ROG) bebauten Fläche und die ihr anliegende Fläche, die aufgrund eines Abstands von 3 Metern von der äußeren Kontur des ersten Erdgeschosses oder Halberdgeschosses innerhalb eines bebaubaren Grundstücks festgelegt worden ist.
"Rohbau" ist das Bauwerk, dessen äußere Kontur einschließlich der Dachkonstruktion fertiggestellt ist, ohne oder in unterschiedlichem Maße verrichteten Abschlussarbeiten.
Mit dem Grundstück zusammenhängende Lieferungen
Laut Art. 45 Abs. 1 UStG sind die Übertragung des Eigentumsrechts an dem Grundstück, die Begründung oder Übertragung eingeschränkter dinglicher Rechte an Grundstücken, Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken eine steuerfreie Lieferungen. Die Begründung oder Übertragung des Baurechts gilt laut vorangehender Begriffsbestimmung als steuerfreie Lieferung bis zur Erteilung der Baugenehmigung für das Gebäude, für das das Baurecht begründet oder übertragen worden ist.
Der Lieferant kann gemäß Art. 45 Abs. 7 frei wählen, ob diese Lieferungen besteuert werden. Sofern der Käufer ein nach dem UStG registrierter Kaufmann ist, besteht kein Hindernis – dieser hat allgemeinen Anspruch auf Vorsteuerabzug. Ist der Käufer aber eine natürliche Person, so wird die Lieferung um die zu leistende Steuer teurer.
Die unter Art. 45 Abs. 5 UStG ausdrücklich aufgeführten Lieferungen und zwar die Übertragung des Eigentumsrechts an einem im Sinne des ROG bebaubaren Grundstück, ausgenommen der den bestehenden Gebäuden anliegenden Geländen, die Übertragung des Eigentumsrechts an zu neuen Gebäuden anliegenden Geländen sowie die Begründung und Übertragung anderer dinglicher Rechte auf diese Gelände, sind keine steuerfreie Lieferungen.
Mit dem Baurecht zusammenhängenden Lieferungen
Die Begründung oder Übertragung des Baurechts gilt bis zum Zeitpunkt der Erteilung des Baurechts für ein Gebäude, für das das Baurecht begründet oder übertragen wird, als steuerfreie Lieferung. Danach wird für sämtliche übertragenden dinglichen Handlungen hinsichtlich des Baurechts Mehrwertsteuer erhoben. D. h. die Begründung oder Übertragung eines Baurechts sind steuerfreie Lieferungen, sofern die Bauarbeiten auf dem Grundstück nicht aufgenommen werden. Hierfür muss der Lieferer die Besteuerung der Lieferung nicht wählen.
Lieferungen von bestehenden Gebäuden, bzw. Teile davon und Grundstück
Der Begriff "bestehende Gebäude" wird als Gegensatz zu der unter § 1 Nr. 5 ZBUStG Begriffsbestimmung festgelegt und zwar sind das Gebäude, die zum Tag des Steueranspruchs für die Lieferung als Rohbau fertiggestellt sind oder ab dem Tag des Steueranspruchs für die Lieferung keine 60 Monate nach Erteilung der Nutzungsbescheinigung im Sinne des ROG verstrichen sind.
Die Lieferung von bestehenden Gebäuden sind steuerfreie Lieferungen.
Die Lieferung von bestehenden Gebäudeteilen; die Begründung und Übertragung dinglicher Rechte an bestehenden Gebäuden; die Lieferung des an bestehenden Gebäuden anliegenden Geländes sind ebenfalls steuerfreie Lieferungen. Diese Lieferungen können nach Wahl des Lieferers besteuert werden. Die Übertragung des Eigentumsrechts an das an bestehenden Gebäuden anliegende Gelände ist laut Art. 45 Abs. 3 und Art. 5 Nr. 1 UStG eine steuerfreie Lieferung.
Lieferung von neuen Gebäuden, bzw. Teile davon und Grundstück
Die Übertragung des Eigentumsrechts an ein neues Gebäude, bzw. Teile davon; die Übertragung von dinglichen Rechten in Verbindung mit neuen Gebäuden; die Übertragung des am neuen Gebäude anliegenden Geländes sowie des gesamten Geländes – bebaubares Grundstück – ist eine steuerbare Lieferung.
Die Mietverhältnisse werden unter Art. 45 UStG steuerlich behandelt, da sie mit dem Grundstück und Gebäuden verbunden sind und zwar sind als steuerfreie Lieferungen die Vermietung eines Gebäudes oder eines Teils davon an natürlichen Personen, die im Sinne des Handelsgesetzes keine Kaufleute sind, zu verstehen; steuerbare Lieferungen sind hingegen die Übernachtungen in Hotels, Motels u. Ä., die unter Art. 45 Abs. 6 UStG aufgeführt sind sowie die Vermietung von Camping-, Wohnwagenplätze u. Ä.
Je nach Wunsch des Vermieters – Lieferers – kann die Vermietung eines Gebäudes oder eines Teils davon zu Wohnzwecken an natürlichen Personen, die keine Kaufleute sind, auch als steuerbare Lieferung behandelt werden.
Die Steuerbemessungsgrundlage der steuerbaren mit Grundstücken und Gebäuden verbundenen Lieferungen ist nach den allgemeinen Bestimmungen des Art. 26 UStG zu berechnen. Die Steuerschätzung dient als Grundlage für die Erhebung staatlicher Steuern und Abgaben bei Eigentumsübertragung.
Mit den Lieferungen von Grundstücken und Gebäuden sind folgende zwei Fälle verbunden. Laut Art. 70 Abs. 1 Nr. 6 UStG besteht kein Anspruch auf Vorsteuerabzug, wenn ein gesetzwidrig errichtetes Gebäude abgerissen wird. Sofern eine solche Maßnahme getroffen wird, ist praktisch eine Berichtigung vorzunehmen und die Steuer in Höhe des beim Erwerb oder Errichtung des Gebäudes in Anspruch genommenen Vorsteuerabzugs zu erstatten. Laut Art. 44 UStGDV werden Handlungen zur Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage für die Lieferung von einem Gebäude oder Grundstück angeordnet, wenn das Gebäude aus neuen und alten Teilen besteht. Der Anteil des bebaubaren Grundstücks wird der Art der Gebäude angemessen. Diese Lieferung kann steuerbar oder steuerfrei sein.
Nachweise für die Geschäfte mit Grundstücken
Als Nachweis für ein Grundstück, Gebäude bzw. Teile davon werden für die steuerbare und steuerfreie Lieferung separate Rechnungen erstellt oder eine Gesamtrechnung mit verschiedenen Steuerbemessungsgrundlagen.
Die Lieferungen, die mit von Bauunternehmen errichtenden Bauwerken verbunden sind, zeichnen sich mit vielen Besonderheiten aus und sind getrennt zu behandeln.

References: Art. 45
 § 1
 Art. 45
 Art. 45
 Art. 45
 § 1
 Art. 45
 Art. 5
 Art. 45
 Art. 45
 Art. 26
 Art. 70
 Art. 44