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Legittimazione dell'amministratore di condominio: le decisioni della Cassazione | Geometra.info
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Legittimazione dell’amministratore di condominio: le decisioni della Cassazione
Condominio Redazione 11 febbraio 2014
La giurisprudenza da sempre distingue la rappresentanza processuale dell’amministratore di condominio sotto i profili attivo e passivo.
La legittimazione attiva è quando il mandatario dell’edificio agisce in giudizio nell’interesse del palazzo amministrato mentre quella passiva è quando il condominio è convenuto in un’azione processuale a suo carico. L’azione processuale, in quest’ultimo caso, può essere promossa da terzi estranei al condominio o anche da un solo condomino, a seconda della fattispecie che viene portata al vaglio del giudice.
Dal lato attivo, si suole distinguere il potere processuale dell’amministratore in ragione dell’azione da intraprendere; dal lato passivo non sempre viene operata questa distinzione.
La giurisprudenza non è così unanime quando affronta i casi in cui l’azione è la stessa ma il condominio assume la posizione di convenuto, cioè si pone sul lato passivo.
Alcune decisioni rilevano che, sotto il profilo della legittimazione passiva, l’amministratore convenuto in giudizio non necessita mai dell’autorizzazione assembleare sulla base dell’indicazione normativa (art. 1131 secondo comma c.c.) che l’amministratore “Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio …”; altre sentenze parificano la legittimazione passiva a quella attiva, richiedendo anche per queste fattispecie la previa deliberazione del condominio (Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2006, n. 1422; Cass. civ., sez. II, 24 novembre 2005, n. 24764; Cass. civ., sez. II, 4 maggio 2005, n. 9206; Cass. civ., sez. II, 19 maggio 2004, n. 9463; Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2003, n. 7958; Cass. civ., sez. II, 2 dicembre 1997, n. 12204.
La giurisprudenza successiva a questa decisione, nonostante sia stata assunta a Sezioni Unite, non sempre ha seguito il principio dalla medesima affermato
Così si legge in una pronunzia a questa successiva: “ai sensi dell’art. 1131 c.c, comma 2, la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relativa alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino“. (Cassazione Civile n. 16901/2012)
Del medesimo avviso è la recente decisione della Corte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 1956 del 29 Gennaio 2014, dove la la Suprema Corte ha ritenuto legittima l’azione legale dell’amministratore posta in essere in assenza di specifica autorizzazione assembleare, esperita nei confronti del proprietario esclusivo che ha realizzato opere edilizie senza rispettare le distanze legali. Questa pronunzia così evidenzia: “L’azione proposta dal condominio aveva la finalità di tutelare l’integrità della cosa comune così che essa andava qualificata tra gli atti conservativi che, a mente del combinato disposto degli artt. 1130, 1 comma n. 4 e 1131, 1 comma cod. civ., l’amministratore può porre in essere senza la previa autorizzazione dell’assemblea“.
Il potere di tutelare l’integrità della cosa comune, previsto dalla legge (artt. 1130 e 1131 cod. civ.) in capo all’amministratore di condominio è da intendersi in senso estensivo. Per tutela del bene comune, in generale, si intendono tutte quelle circostanze idonee ad incidere sull’interesse della collettività dei condomini alla conservazione delle parti comuni. Nel caso di specie l’amministratore rimaneva inoperoso relativamente all’abbattimento di una tettoia antiestetica e abusiva.
Pare pertanto che i nostri Giudici non tengano conto della pronunzia delle Sezioni Unite n. 18332/2010 e valutino caso per caso la fattispecie, sulla cui base ritenere che l’amministratore ha la rappresentenza processuale in via autonoma o di matrice derivata, in ragione dell’azione che il mandatario del palazzo deve intraprendere processualmente o delle domande processuali sulla cui base il condominio è stato convenuto in giudizio.
Si ricorda infine che, a seguito dell’entrata in vigore della L. 220.2012, la c.d. Riforma del Condominio, le vertenze che interessano il condominio e che hanno titolo nelle norme del codice civile di ambito condominiale, hanno l’obbligo del previo accesso nella procedura di mediazione, come soluzione alternativa al contenzioso, ex D. Lgs. 28.2010 e ss.mm.
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Legittimazione dell’amministratore di condominio: le decisioni della Cassazione redazione redazione 2015-06-17T01:35:33+00:00 Geometra.info

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