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Timestamp: 2016-10-22 09:01:37+00:00

Document:
4C.246/2003 (30.01.2004)
4C.246/2003 /ech
MM. et Mme les Juges Walter, juge pr�sidant, Klett, Rottenberg Liatowitsch, Nyffeler et Favre.
d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Charles Poncet, avocat,
demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Vincent Solari.
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Gen�ve du 20 juin 2003.
Y.________ SA (ci-apr�s: Y.________) a occup� de 1981 � 1999, en tant que locataire, des locaux d'un seul tenant par �tage sis dans un groupe d'immeubles � Gen�ve, o� elle exer�ait ses activit�s commerciales. Les locaux faisaient l'objet de six contrats de bail qui devaient venir � �ch�ance le 30 juin 2001. L'art. 3 de ces accords pr�voyait que les parties s'avertiraient de leurs intentions au sujet de la r�siliation des baux ou de leur renouvellement une ann�e au moins avant la fin du bail, leur silence �tant assimil� � un acquiescement � une prolongation d'une ann�e, toutes les conditions du bail demeurant en vigueur et ainsi de suite d'ann�e en ann�e.
Le 10 novembre 1997, les bailleurs ont fait parvenir � Y.________ une offre de renouvellement des baux prenant effet au 1er juillet 2001, avec une hausse de loyer de 6,5 %, ce qui portait le prix du m2 � 652 fr. 25 par an.
Au d�but de l'ann�e 1998, Y.________ a d�cid� de d�m�nager. Elle a sign� avec des tiers un contrat de bail pour de nouveaux bureaux � Gen�ve d�s le 1er mars 1998.
Par courrier du 22 avril 1998, Y.________ a fait savoir � la r�gie mandataire des bailleurs qu'elle entendait quitter les locaux en fin d'ann�e et qu'elle lui notifierait en temps utile la r�siliation des baux pour le 30 juin 2001. Elle pr�cisait qu'elle menait des pourparlers avec plusieurs soci�t�s en vue du transfert des baux concern�s et qu'elle appr�ciait sa collaboration pour n�gocier avec elles des contrats de longue dur�e, probablement pour dix ans � partir de 1999.
A.b D�s le printemps 1998, Z.________ SA, devenue le 2 mai 2001 X.________ SA (ci-apr�s: X.________), s'est int�ress�e � la reprise des locaux lou�s par Y.________.
Par lettre du 19 mai 1998, Y.________ a indiqu� � X.________ qu'elle �tait en train de r�diger � son attention six contrats de cession de bail, �tant pr�cis� que d'autres soci�t�s �taient �galement sur les rangs. Elle ajoutait que la cession des contrats en une transaction �tait pr�f�rable, que l'offre de son interlocutrice �tait la plus int�ressante, tout comme son autre offre, relative � la reprise d'une partie de son mobilier et �quipement. Elle r�servait la d�cision des propri�taires en mentionnant qu'un entretien serait fix� � cet effet et que les questions � d�battre comprenaient notamment la dur�e des contrats de bail apr�s le 30 juin 2001, �ch�ance des baux alors existants.
Le 27 mai 1998, Y.________ a envoy� � X.________ trois projets de contrats de transfert de bail. Ces projets, auxquels le bailleur �tait aussi partie, pr�voyaient que X.________ reprendrait les locaux selon les dispositions du bail, y compris toute modification ult�rieure, avec effet au premier avril 1999. Le bailleur y donnait son consentement expr�s. Aucune condition relative � un �ventuel renouvellement du bail apr�s le 30 juin 2001 n'y figurait.
A.c D�s l'�t� 1998, X.________ s'est adress�e directement � la r�gie mandataire des bailleurs pour n�gocier les conditions d'un renouvellement du bail apr�s le 30 juin 2001. Le 17 juillet 1998, la r�gie a propos� � X.________ de reconduire le bail des locaux d�s le 1er juillet 2001 au prix de 662 fr. le m2, soit � des conditions � peu pr�s similaires � celles propos�es � Y.________ en novembre 1997. A la mi-ao�t 1998, X.________ a mandat� des repr�sentants afin de n�gocier la conclusion d'un bail � des conditions plus favorables pour elle que celles offertes par les bailleurs. Les discussions n'ont pas abouti.
Le 26 octobre 1998, Y.________ et X.________ ont pass� une convention portant sur la cession d'une partie des locaux litigieux. Selon l'art. 1 de cet accord, Y.________ s'engageait � c�der les baux en question � X.________ avec effet au 1er avril 1999; suivait l'�num�ration des �tages et des surfaces concern�s ainsi que le montant des loyers annuels, sous r�serve d'une augmentation de loyer intervenue entre-temps; la clause pr�cisait que la cession des contrats de bail � loyer ferait l'objet de contrats en bonne et due forme. L'art. 3 indiquait que X.________ �tait int�ress�e � reprendre simultan�ment une partie des installations et meubles se trouvant dans les locaux c�d�s; les modalit�s relatives � la reprise de ce mobilier et de ces installations feraient l'objet de n�gociations s�par�es entre les parties concern�es.
Le 27 octobre 1998, les repr�sentants des bailleurs et de X.________ se sont r�unis. Les bailleurs ont �t� inform�s de la signature de la convention susmentionn�e. Les pourparlers interrompus entre les participants ont repris. Ceux-ci n'ont pu se mettre d'accord sur le montant des loyers.
Le 29 octobre 1998, Y.________ a �crit � X.________, � la demande de cette derni�re, pour lui confirmer que les baux � loyer vis�s par la convention du 26 octobre 1998 n'avaient pas �t� r�sili�s par ses soins. Y.________ r�it�rait en outre les engagements pris dans la convention du 26 octobre 1998 et annon�ait qu'elle adresserait � son interlocutrice les conventions de cession de baux dans les meilleurs d�lais.
A.d Le 9 novembre 1998, les bailleurs ont fait notifier � Y.________ des avis de r�siliation des baux avec effet au 30 juin 2001.
Le 24 novembre 1998, X.________ a adress� au repr�sentant des bailleurs une nouvelle offre au sujet du montant des loyers des locaux en se r�f�rant � la cession des baux avec effet au 1er avril 1999 qu'elle avait obtenue. Celui-ci a r�pondu le 30 novembre que les propri�taires, auxquels il avait soumis la nouvelle offre, n'avaient jamais consenti � la cession.
Le 10 d�cembre 1998, Y.________ a fait savoir aux bailleurs qu'elle consid�rait la r�siliation des baux comme abusive. Le m�me jour, Y.________ et X.________ ont chacune d�pos� une requ�te devant la commission de conciliation tendant principalement � ce qu'il soit constat� que les baux avaient �t� valablement transf�r�s � X.________, que leur r�siliation �tait nulle ou annulable, et, subsidiairement, � ce que les contrats soient prolong�s pour six ans d�s le 30 juin 2001.
Les n�gociations entre X.________ et les bailleurs se sont d�finitivement interrompues une semaine plus tard. Par courrier du 22 d�cembre 1998, X.________ a fait savoir � Y.________ qu'elle consid�rait que la fin de non-recevoir oppos�e par les bailleurs � sa derni�re offre rendait impossible l'ex�cution de la "convention pr�liminaire du 26 octobre 1998" car elle n'entendait pas entrer dans des locaux dont les baux avaient �t� r�sili�s et dont les propri�taires refusaient toute proposition. Le 12 janvier 1999, Y.________ a r�pondu qu'elle consid�rait son interlocutrice comme valablement li�e par la cession du 26 octobre 1998.
Les deux requ�tes pendantes devant la commission de conciliation ont �t� retir�es courant janvier 1999. Par la suite, Y.________ a trouv� un nouveau locataire qui a assum� le paiement du loyer d'une partie des locaux � partir du 1er f�vrier 2000 et du tout � partir du 1er avril 2000.
Le 13 novembre 2002, Y.________ a assign� X.________ devant le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve en paiement de 1 475 645 fr. avec int�r�ts � 5 % d�s le 1er octobre 1999, arguant de l'inex�cution de la convention du 26 octobre 1998. Par jugement du 23 mai 2002, le tribunal a fait enti�rement droit � la demande. Cette d�cision a �t� confirm�e par la Cour de justice du canton de Gen�ve le 20 juin 2003.
X.________ recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t du 20 juin 2003. Ses conclusions tendent � l'annulation de la d�cision attaqu�e et principalement au rejet de la demande, subsidiairement au renvoi de la cause en instance cantonale. Invoquant la violation des art. 1, 2, 18, 22 et 263 CO, elle soutient en bref que la convention du 26 octobre 1998 ne constitue pas un contrat parfait, se pr�valant en outre de l'exception "non adimpleti contractus" sur la base de l'art. 82 CO, ou des r�gles sur l'impossibilit� subs�quente au sens de l'art. 119 CO.
Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il n'y ait lieu � rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il ne faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a). En dehors de ces exceptions, il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Celui qui s'en prend � une constatation de fait dans le cadre d'un recours en r�forme doit �tablir avec pr�cision, et en se r�f�rant aux pi�ces du dossier, que les conditions pr�vues par les art. 63 al. 2 ou 64 OJ sont r�alis�es (ATF 119 II 353 consid. 5c/aa; 115 II 399 consid. 2a, 484 consid. 2a).
En l'esp�ce, l'�tat de fait dress� en d�but de l'acte de recours s'�carte parfois des constatations de la Cour de justice. Dans la mesure o� la d�fenderesse ne d�montre nullement en quoi l'une ou l'autre des exceptions rappel�es ci-dessus serait r�alis�e, on ne peut prendre en consid�ration cette partie de son �criture. Il en va de m�me pour plusieurs griefs qui, bien que figurant dans les d�veloppements juridiques du recours, s'adressent en r�alit� � des �l�ments relevant du fait, notamment en ce qui concerne la volont� r�elle des parties.
Si le Tribunal f�d�ral est li� par les constatations de fait de l'autorit� cantonale, il n'est en revanche li� ni par les motifs que les parties invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique de la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ). Il peut donc admettre un recours pour d'autres raisons que celles qui sont d�velopp�es � son appui ou rejeter un recours en adoptant une autre argumentation juridique que celle de la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c et les r�f�rences).
La cour cantonale a consid�r� que la convention du 26 octobre 1998 ne constituait pas une promesse de contracter, mais un contrat � part enti�re. Elle contenait en effet tous les �l�ments essentiels � la conclusion d'un transfert de bail: la date de la reprise, les locaux vis�s, les parties concern�es et le prix des surfaces. La reconduction des baux apr�s leur �ch�ance contractuelle ou l'accord �crit des bailleurs au transfert ne repr�sentaient pas des points essentiels dans le cadre des relations contractuelles que la demanderesse et la d�fenderesse avaient d�cid� de nouer. Les bailleurs ne s'opposaient pas au transfert en lui-m�me, mais aux conditions pos�es par la d�fenderesse pour la p�riode apr�s l'�ch�ance du contrat alors en vigueur. Pour avoir poursuivi durant plusieurs mois les n�gociations sur la reprise, les propri�taires n'auraient d'ailleurs pas pu refuser leur accord � l'op�ration. Les enqu�tes avaient en outre �tabli que la d�fenderesse savait que le prix serait revu � la hausse et qu'elle estimait que c'�tait � elle et non � la demanderesse de mener les discussions � propos de la conclusion de nouveaux baux. Juridiquement, la d�fenderesse pouvait reprendre les baux en question pour la dur�e contractuelle restante. En outre, la teneur les �critures produites devant la commission de conciliation montrait que l'int�ress�e ne nourrissait aucun doute quant au caract�re contraignant de la convention du 26 octobre 1998.
Enfin, la r�siliation des baux litigieux, dont la cause �tait l'�chec des pourparlers entre les bailleurs et la d�fenderesse, elle-m�me artisane de ce r�sultat, ne portait pas atteinte au caract�re ex�cutoire et obligatoire de la convention du 26 octobre 1998; rien n'aurait emp�ch� la d�fenderesse de reprendre les baux jusqu'� leur �ch�ance contractuelle du 1er juillet 2001.
Dans ces conditions, la demanderesse avait droit � la r�paration de son dommage selon l'art. 97 CO.
Il convient d'examiner d'abord si la convention du 26 octobre 1998 constitue une promesse de contracter ou un contrat parfait. La d�fenderesse soutient qu'il s'agit plut�t d'un contrat ou d'une promesse de contrat boiteux ne la liant pas car des �l�ments essentiels ne sont ni d�termin�s ni d�terminables; les bailleurs n'ont en outre pas donn� leur consentement �crit au transfert.
La conclusion du contrat est soumise aux r�gles g�n�rales des art. 1er et 2 CO. Son interpr�tation s'op�re conform�ment � l'art. 18 CO.
5.1 Selon l'art. 1er al. 1 CO, le contrat est parfait lorsque les parties ont, r�ciproquement et d'une mani�re concordante, manifest� leur volont�. Si elles ne se mettent pas d'accord sur tous les �l�ments essentiels du contrat, celui-ci ne vient pas � chef (ATF 127 III 248 consid. 3c, 3d et 3e). On distingue entre les points objectivement essentiels - c'est-�-dire ceux qui constituent le noyau dur de l'op�ration envisag�e, qui doivent �tre n�cessairement r�gl�s pour que l'accord forme un tout fonctionnel, g�n�ralement les �l�ments mentionn�s dans la d�finition l�gale du type de contrat - et les points subjectivement essentiels - � savoir ceux qui constituent aux yeux d'une partie ou des deux une condition "sine qua non" de la conclusion du contrat.
L'art. 2 CO permet aux parties de r�server des points secondaires. Si elles ne parviennent en d�finitive pas � s'entendre sur ceux-ci, le juge les r�gle en tenant compte de la nature de l'affaire.
La r�serve d'un point � r�gler peut �tre convenue de mani�re informelle, m�me dans le cadre d'un contrat soumis � une exigence de forme (ATF 127 III 248 consid. 3e).
L'art. 22 CO laisse la facult� aux parties de se lier par un pr�contrat, soit de s'engager � passer une convention future. Cette figure juridique est critiqu�e par de nombreux auteurs. Dans la jurisprudence aussi, il a �t� observ� que souvent la promesse de contracter s'identifie au contrat principal, ce qui est le cas lorsqu'il s'agit dans le pr�contrat de conclure un contrat principal entre les m�mes parties aux m�mes conditions. Dans la mesure en effet o� une promesse de contracter n'est valide que si les parties ont r�gl� les points essentiels, ou au moins que ceux-ci sont d�terminables, on ne voit pas ce qui la distingue, logiquement, du contrat principal dont la conclusion ob�it aux m�mes conditions; dans ces circonstances, le pr�contrat donne naissance directement � l'action en ex�cution (ATF 118 II 32 consid. 3b et c; cf. aussi Dessemontet, Commentaire romand, n� 3 ss ad art. 22 CO).
5.2 Pour d�terminer l'existence et le contenu d'un contrat, le juge doit d'abord rechercher la r�elle et commune intention des parties, cas �ch�ant empiriquement, sur la base d'indices; on parle d'interpr�tation subjective (ATF 129 III 664 consid. 3.1). Si le juge y parvient, il s'agit d'une question de fait qui ne peut �tre remise en cause dans un recours en r�forme (ATF 129 III 118 consid. 2.5; 126 III 25 consid. 3c). Si la volont� r�elle des parties ne peut �tre �tablie, ou si elle est divergente - et dans ces hypoth�ses seulement - le juge doit interpr�ter les d�clarations faites et les comportements observ�s par les parties selon la th�orie de la confiance (ATF 128 III 265 consid. 3a; 127 III 444 consid. 1b). Il recherchera donc comment une d�claration ou une attitude devait �tre comprise selon les r�gles de la bonne foi, en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 126 III 59 consid. 5b, 375 consid. 2e/aa). M�me si la teneur d'une clause contractuelle para�t claire � premi�re vue, il peut r�sulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que son texte ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu (ATF 127 III 444 consid. 1b). Il n'y a cependant pas lieu de s'�carter du texte adopt� par les int�ress�es lorsqu'il n'y a pas de raisons s�rieuses de penser qu'il ne correspond pas � leur volont� (ATF 129 III 118 consid. 2.5; 128 III 265 consid. 3a). Le principe de la confiance permet d'imputer � une partie le sens objectif de sa d�claration ou de son comportement m�me s'il ne correspond pas � sa volont� intime (ATF 129 III 118 consid. 2.5). Cette interpr�tation objective est une question de droit que le Tribunal f�d�ral, saisi d'un recours en r�forme, peut examiner librement (ATF 129 III 664 consid. 3.1).
Le contenu de la manifestation de volont� et les circonstances rel�vent cependant du fait (ATF 129 III 118 consid. 2.5; 126 III 375 consid. 2e/aa).
5.3 Selon l'art. 263 CO, le locataire d'un bail commercial peut transf�rer son bail � un tiers avec le consentement �crit du bailleur. Ce dernier ne peut refuser son accord que pour de justes motifs. D�s que celui-ci est d�livr�, le cessionnaire se substitue au locataire dans la relation juridique pr�existante, avec tous les droits et obligations qui en d�coulent; il n'y a donc pas de nouveau bail (Tercier, Les contrats sp�ciaux, 3e �d., n� 2268 s.). Naturellement, une modification du contrat peut intervenir selon les r�gles g�n�rales si le bailleur donne son consentement en toute connaissance de cause (Higi, Commentaire zurichois, n� 46 ad art. 263 CO; plus r�serv�, Christophe Reymond, Le transfert du bail commercial, in Questions de droit 2001 n� 9, p. 8). Le locataire transf�rant r�pond toutefois solidairement avec le cessionnaire des obligations de celui-ci jusqu'� l'expiration du bail ou la r�siliation de celui-ci mais dans les deux cas pour deux ans au plus.
C'est au locataire qu'il appartient de pr�senter la demande de transfert, cette d�marche dont la preuve lui incombe. L'exigence de la forme �crite est destin�e � faciliter cette preuve. La jurisprudence pr�cise que l'exigence de la forme �crite ne doit pas �tre confondue avec celle du consentement. Plusieurs auteurs soutiennent en effet qu'il peut y avoir abus de droit � invoquer l'absence de la forme �crite si le consentement a �t� donn� par actes concluants (ATF 125 III 226 consid. 2a et les r�f�rences; Higi, op. cit., n� 28 ad art. 263 CO; Lachat, Commentaire romand, n� 5 ad art. 263 CO). Si le bailleur ne donne pas de r�ponse ou refuse son consentement, c'est encore le locataire qui doit saisir le juge en invoquant l'absence de justes motifs (ATF 125 III 226 consid. 2a).
Pour d�terminer s'il y a de justes motifs, on fait g�n�ralement appel aux m�mes crit�res que ceux qui permettent de juger si un locataire de remplacement peut �tre raisonnablement refus� (art. 264 CO; arr�t 4C.411/1997 du 24 mars 1998 consid. 2). La question se r�sout de cas en cas, au regard de l'ensemble des circonstances propres � la cause en litige (ATF 119 II 36 consid. 3d). Outre des motifs touchant par exemple � la personne du reprenant, ou du bailleur, comme la solvabilit� du premier, il est des circonstances concernant le bail lui-m�me et son affectation. Savoir si le fait que le transfert intervienne � une date proche du terme du bail constitue un motif d'emp�chement, en raison du risque accru d'une demande de prolongation que cette circonstance peut comporter, est controvers� en doctrine (Christophe Reymond, op. cit., p 9; pour: Barbey, Le transfert de bail commercial, in SJ 1992 p. 56; contre: Lachat, op. cit., n� 6 ad art. 263 CO).
Si le bailleur refuse son consentement, la convention entre le locataire et le tiers n'a aucun effet sur les rapports juridiques entre le locataire et le bailleur (Message du Conseil f�d�ral in FF 1985 I 1425). Le consentement de ce dernier est une condition suspensive du transfert (ATF 125 III 226 consid. 2b), � laquelle s'appliquent donc les art. 151 ss CO, notamment l'art. 156 CO en cas d'emp�chement frauduleux de l'accomplissement de la condition par l'une des parties. Wessner (Le nouveau droit du bail � loyer, 6e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1990, p. 17 s) a n�anmoins d�fendu l'avis qu'une telle convention pourrait valoir "cession de bail", soit la cession - au sens de l'art. 164 CO - du droit d'usage de la chose � un tiers cessionnaire. Cette op�ration, parfois qualifi�e de "cession cumulative" puisqu'elle ne lib�re pas le preneur de ses obligations, sauf aux conditions de l'art. 176 CO, ne n�cessite pas le consentement du bailleur (ATF 93 II 453 consid. 2a), mais son admissibilit� pour les locaux commerciaux dans le nouveau droit du bail est controvers�e (cf. Higi, op. cit., n� 11 15 ad art. 263 CO).
Limit� aux locaux commerciaux, le transfert de bail intervient en g�n�ral dans le cadre d'une remise de commerce, qui porte en outre sur la vente des installations mobili�res ou de la client�le, contrat sui generis (ATF du 10 d�cembre 1986 in SJ 1987 p. 177). Les cons�quences du refus de consentement du bailleur au transfert du bail sur le contrat de remise de commerce ne sont pas r�gl�es par l'art. 263 CO. La question de savoir si le contrat peut �tre ou non invalid� d�pend de l'interpr�tation de l'accord, qui souvent �rigera en condition suspensive, selon les art. 151ss CO, l'obtention du consentement du bailleur (cf. ATF 109 II 20 sur l'application de l'art. 156 CO dans un cas o� le futur reprenant adopte un comportement provoquant le refus du bailleur de consentir � la reprise ou � la conclusion d'un nouveau contrat de bail de mani�re contraire � la bonne foi), subsidiairement de la mise en oeuvre des art. 23 ss CO sur les vices du consentement (Barbey, op. cit., p. 57; cf. aussi Higi, op. cit., n� 5, 19 et 50 ad art. 263 CO) .
Il n'appara�t pas que la cour cantonale ait viol� les r�gles qui pr�c�dent en retenant que les parties �taient valablement li�es par la convention du 26 octobre 1998.
D'embl�e, on rel�vera qu'on ne comprend pas sur quoi la d�fenderesse fonde le reproche qu'elle adresse � la cour cantonale d'avoir d�plac� l'objet du litige et en r�alit� interpr�t� des projets de convention de mai 1998 et non la convention sign�e du 26 octobre 1998. Sont �galement vaines les critiques adress�es � la d�termination par la cour cantonale de la volont� r�elle des parties, qui sont des questions de fait soustraites � l'examen du Tribunal f�d�ral dans la proc�dure du recours en r�forme (art. 63 al. 2 OJ).
Cela �tant, tous les �l�ments objectivement essentiels du contrat de bail, et de son transfert, sont d�termin�s ou d�terminables sur la base du document sign� le 26 octobre 1998. Le loyer est mentionn�; la r�serve d'une augmentation �ventuelle para�t explicable dans la mesure o� le bail initial subsiste, avec ses clauses �ventuelles permettant une modification du loyer (sur le caract�re essentiel du montant du loyer: ATF 119 II 347 consid. 5a et les auteurs cit�s; arr�t 4C.162/2001 du 11 d�cembre 2001 in SJ 2002 I 241 consid. 2a; Tercier, Les contrats sp�ciaux, 3e �d., n� 1745). La d�fenderesse se heurte par ailleurs aux constatations de fait de la cour cantonale lorsqu'elle soutient que les locaux objets de la reprise n'�taient pas d�termin�s. Les surfaces et les �tages sont express�ment d�crits, � la seule exception non relev�e par la recourante des places de parking dans le garage souterrain, dont la convention ne donne pas le nombre exact mais indique le prix de 6000 fr. � l'ann�e. Enfin, les parties � l'accord sont connues. Contrairement � ce que la d�fenderesse pr�tend, les bailleurs ne doivent pas �tre parties � celui-ci, mais simplement donner leur consentement. La cour cantonale a souverainement constat� (art. 63 al. 2 OJ) que les bailleurs - avec lesquels la d�fenderesse avait pr�f�r� mener directement les n�gociations concernant le montant des loyers apr�s l'�ch�ance des baux c�d�s - n'avaient en r�alit� jamais refus� leur accord � la reprise, mais leur accord aux conditions propos�es par la d�fenderesse en cas de reconduction des contrats. Le montant des loyers restait la pierre d'achoppement; rien n'indique dans l'arr�t attaqu� que le fait que le transfert ne porte pas sur tous les locaux ait pos� le moindre probl�me. On a vu ci-dessus que l'exigence de la forme �crite pos�e � l'expression du consentement a pour but de favoriser la preuve de l'existence de celui-ci, mais qu'il peut y avoir abus pour l'une des parties � se pr�valoir de la non-observation de cette forme lorsque la r�alit� de celui-ci est �tablie comme en l'occurrence (ATF 125 III 226 consid. 2b). De toute fa�on, comme la cour cantonale l'a bien relev�, les bailleurs n'auraient pas pu faire valoir de justes motifs pour s'opposer au transfert du contrat au moins jusqu'� l'expiration de celui-ci, dans les circonstances d'esp�ce, apr�s avoir accept� de n�gocier pendant plusieurs mois les conditions de la reprise.
On aurait pu s'attendre � ce que la d�fenderesse fasse d�pendre la validit� du transfert des baux durant les 15 mois restant de la reconduction de ceux-ci apr�s le 1er juillet 2001. S'il ne s'agit pas d'un �l�ment objectivement essentiel du transfert, il aurait pu s'agir d'un �l�ment subjectivement essentiel de celui-ci. Aucune condition de ce type ne figure toutefois dans la convention du 26 octobre 1998. Celle-ci para�t compl�te sur les autres points, puisqu'elle r�serve express�ment � un accord ult�rieur le prix de reprise du mobilier et des installations - ce qui en fait un �l�ment secondaire au sens de l'art. 2 CO ne faisant pas obstacle � la venue � chef du contrat. Avec les premiers juges, on se basera sur le principe jurisprudentiel voulant qu'une partie qui consid�re un point objectivement secondaire comme une condition de son engagement doive le d�clarer nettement, � d�faut de quoi la pr�somption de l'art. 2 al. 1 CO joue contre elle et le contrat est r�put� conclu (ATF 118 II 32 consid. 3). Il convient de s'en tenir � cette r�gle dans le cas d'esp�ce, d'autant plus que la d�fenderesse �tait assist�e de mandataires qualifi�s.
La cour cantonale s'est en outre conform�e � la jurisprudence en consid�rant que la promesse de contracter, dans la mesure o� elle r�glait tous les �l�ments essentiels de la cession des baux, fondait directement une action en ex�cution (ATF 118 II 32 pr�cit�).
Dans ces conditions, c'est � bon droit que la cour cantonale a retenu que la convention du 26 octobre 1998 constituait un contrat valablement venu � chef, �tant observ� que la question d'un vice du consentement, sp�cialement de l'existence d'une erreur essentielle sur la base n�cessaire du contrat au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO n'a pas �t� �voqu�e en l'occurrence. Les moyens pris de la violation des art. 1, 2, 18 et 22 CO doivent �tre rejet�s.
Le contrat �tant consid�r� comme valablement venu � chef, reste � examiner si, comme le pr�tend la d�fenderesse, les art. 82 CO et 119 CO lui permettent de se d�gager de toute obligation.
7.1 S'agissant de l'art. 82 CO, la d�fenderesse soutient que la demanderesse n'a pas pris toutes les mesures pr�paratoires n�cessaires pour ex�cuter l'obligation conform�ment au contrat, n'ayant entrepris aucune d�marche efficace pour obtenir le consentement des bailleurs. Elle n'a d�s lors pu mettre � disposition les locaux litigieux, ce qui autoriserait sa cocontractante � invoquer l'exception "non adimpleti contractus".
Cette mani�re de voir se heurte � nouveau aux constatations de fait des juges cantonaux. Selon l'arr�t attaqu�, la d�fenderesse a signifi� le 22 d�cembre 1998 � la demanderesse sa volont� de ne pas ex�cuter la convention du 26 octobre 1998, soit plusieurs mois avant la remise pr�vue des baux pour le 1er avril 1999, arguant que la fin de non-recevoir oppos�e par les bailleurs � sa derni�re offre rendait "impossible l'ex�cution de la convention pr�liminaire du 26 octobre 1998 car (elle) n'entendait pas entrer dans des locaux dont les baux ont �t� r�sili�s et dont le propri�taire refuse d'entrer en mati�re sur quelque proposition que ce soit". Or l'exception, dilatoire, de l'art. 82 CO ne peut �tre invoqu�e par le d�biteur qui conteste comme en l'esp�ce l'existence m�me de son obligation ou encore soutient que sa prestation est devenue impossible (ATF 122 III 66 consid. 3; Hohl, Commentaire romand, n� 6 ad art. 82 CO). En refusant de mettre en oeuvre l'art. 82 CO, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral.
7.2 Pour la d�fenderesse, la cour cantonale a viol� deux fois l'art. 119 CO, en n'admettant pas que d'une part le d�faut de consentement �crit des bailleurs � la reprise constituait une impossibilit� juridique � la mise en oeuvre de la convention du 26 octobre 1998, et que d'autre part l'�chec des pourparlers rendait impossible l'ex�cution de dite convention, vu les frais excessifs qu'impliquerait le d�m�nagement d'un �tablissement bancaire pour une dur�e limit�e; selon les r�gles de la bonne foi en affaires, on ne saurait exiger d'elle deux d�m�nagements en un laps de temps aussi court.
Sur le premier point, on peut simplement se r�f�rer � ce qui a �t� dit plus haut � propos de l'absence de preuve �crite du consentement des bailleurs � la reprise des baux litigieux pour la p�riode vis�e dans la convention du 26 octobre 1998.
Sur le second, on peut adopter l'avis de la cour cantonale selon lequel les difficult�s pratiques et financi�res li�es � deux d�m�nagements sur une p�riode de 15 mois ne constituent pas un cas d'impossibilit� au sens de l'art. 119 CO. De plus, le Tribunal f�d�ral est li� par la constatation de fait (art. 63 al. 2 OJ) de la cour cantonale selon laquelle la d�fenderesse �tait l'artisane de l'�chec des pourparlers, la responsabilit� du d�biteur constituant un motif d'exclusion de l'application de l'art. 119 CO (Aepli, Commentaire zurichois, n� 56 ad art. 119 CO). Enfin, on n'est pas en pr�sence d'un �v�nement objectivement impr�visible permettant la mise en oeuvre de la "clausula rebus sic stantibus" (Aepli, op. cit., n� 43 ad art. 119 CO; Th�venoz, Commentaire romand, n� 5 ad art. 119 CO; Winiger, Commentaire romand, n� 193 ss ad art. 18 CO).
Au vu de ce qui pr�c�de, les instances cantonales ont condamn� � juste titre la d�fenderesse � r�parer le pr�judice r�sultant de l'inex�cution de la convention du 26 octobre 1998 en application des art. 97 ss CO. Devant le Tribunal f�d�ral, l'int�ress�e renonce express�ment � critiquer le calcul du dommage.
Le recours doit �tre rejet�. La recourante supportera les frais de justice et versera une indemnit� de d�pens � l'intim�e (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
Un �molument judiciaire de 12 000 fr. est mis � la charge de la recourante.
La recourante versera � l'intim�e une indemnit� de 14 000 fr. � titre de d�pens.

References: art. 1
 ATF 
 art. 63
 art. 1
 art. 22
 art. 263
 art. 263
 art. 263
 art. 263
 art. 151
 art. 263
sui generis
 art. 151
 ATF 
 art. 23
 art. 263
 ATF 
 art. 1
 art. 82
 art. 82
 art. 119
 art. 119
 art. 119
 art. 18
 art. 97