Source: http://ra-bartsch.de/rechtsprechung_2007_immobilien.html
Timestamp: 2018-01-22 14:04:06+00:00

Document:
Rechtsprechung zum Immobilienrecht, Baurecht, Wohnungseigentumsrecht (WEG) und Architektenrecht (2007)
WEG: Streitpunkt Mülltonne-Standort
Pauschalpreisvertrag: Abrechnung geringfügiger Teilleistungen bei vorzeitiger Beendigung
Bauhandwerkersicherung: Anspruch ist auch nach Abnahme noch möglich
Bauverträge: Unwirksame Nachtragsklausel in AGB
Haftung: Schadenersatzanspruch kann bei Mangel auch ohne Schaden bestehen
WEG: Die Entfernung von Fassadengrün ist eine bauliche Veränderung
Architektenfehler: Bauunternehmer kann haftbar sein, wenn er Fehlplanung erkennt und untätig bleibt
WEG: Hundehaltung in Eigentumswohnung kann beschränkt werden
WEG: Haftung des Verwalters bei Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf Hauswartfirma
Vertragsrecht: Architekt kann Bauhandwerkersicherung fordern
Enteignung: Stadt kann Grundstücke zu Gunsten eines geplanten Gewerbegebiets enteignen
WEG: Bezeichnung "Bodenraum" in Teilungserklärung ist verbindliche Zweckbestimmung
WEG: Beschluss zur Stilllegung eines Müllschluckers ist unwirksam
WEG: Streitpunkt Mülltonnen-Standort
Der Auftragnehmer, der bis zur vorzeitigen Beendigung eines Pauschalpreisvertrags nur geringfügige Teilleistungen erbracht hat, kann die ihm zustehende Mindestvergütung in der Weise abrechnen, dass er die gesamte Leistung als nicht erbracht zu Grunde legt und von dem Pauschalpreis die hinsichtlich der Gesamtleistung ersparten Aufwendungen absetzt.
Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) einen einfachen und übersichtlichen Weg aufgezeigt, wie die geringfügigen Teilleistungen des Auftragnehmers in einem solchen Fall abgerechnet werden können. Er argumentiert wie folgt: Zur Abrechnung eines vorzeitig beendeten Pauschalpreisvertrags müsse der Auftragnehmer grundsätzlich
die erbrachten Leistungen vortragen,
diese von dem nicht ausgeführten Teil abgrenzen und
das Verhältnis der bewirkten Leistungen zur vereinbarten Gesamtleistung sowie des Preisansatzes für die Teilleistung zum Pauschalpreis darlegen.
Die Abrechnung müsse auf der Grundlage des Vertrags erfolgen und den Besteller in die Lage versetzen, sich sachgerecht zu verteidigen.
Auch wenn die erbrachten und nicht erbrachten Leistungen nicht abgegrenzt und die Preisansätze für die Teilleistungen nicht dargelegt würden, könne die Abrechnung diesen Anforderungen genügen. Der Auftragnehmer könne nämlich den geringfügigen Teil der von ihm erbrachten Leistung in seiner Schlussrechnung als nicht erbracht zu Grunde legen. Auch von diesem Teil könne er die ersparten Aufwendungen hinsichtlich der Gesamtleistung abziehen. Damit werde der Vertrag so abgerechnet, als wäre bis zu seiner Beendigung keine Leistung erbracht worden. Eine solche Abrechnung sei jedenfalls zulässig, wenn nur ein kleiner Teil der geschuldeten Leistung erbracht worden sei (BGH, VII ZR 394/02).
§ 648a BGB gibt dem Unternehmer auch nach der Abnahme das Recht, eine Sicherheit zu verlangen, wenn der Besteller noch Erfüllung des Vertrags (Mängelbeseitigung) fordert.
Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass der Bauunternehmer die Beseitigung von Mängeln verweigern dürfe, wenn ein berechtigtes Sicherungsverlangen unbeachtet bleibe. So könne der Bauunternehmer trotz der Abnahme des Werks eine Sicherheit gemäß § 648a Abs. 1 BGB verlangen, wenn der Bauherr nach wie vor Vertragserfüllung in Form von Mängelbeseitigung fordere. Da der Bauherr dem berechtigten Sicherungsverlangen des Bauunternehmers nicht nachgekommen sei, habe dieser die Beseitigung der behaupteten Mängel verweigern dürfen. Der Bauunternehmer habe dann Anspruch auf Vergütung, soweit er den Leistungsanspruch erfüllt, d.h. die Leistung mangelfrei erbracht habe. Im Ergebnis erhalte er damit die Möglichkeit, selbst eine Minderung herbeizuführen (BGH, VII ZR 199/03).
Der Bundesgerichtshof (BGH) hielt deshalb folgende Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam: "Zusätzliche Leistungen werden nur nach schriftlich erteiltem Auftrag bezahlt". Nach Ansicht des BGH benachteilige diese Klausel den Auftragnehmer unangemessen. Damit würden alle Ansprüche aus vertraglich nicht vorgesehenen Leistungen ausgeschlossen. Eine unangemessene Benachteiligung liege vor allem darin, dass auch die gesetzlichen Ansprüche (zum Beispiel aus Geschäftsführung ohne Auftrag) ausgeschlossen seien (BGH, VII ZR 190/03).
Fehlt einer kunststoffmodifizierten Bitumendickbeschichtung die vom Hersteller vorgeschriebene Dicke, liegt ein Sachmangel vor.
Dieser führt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Köln selbst dann zu einem Schadenersatzanspruch des Auftraggebers, wenn Gebrauchsnachteile langfristig nicht erkennbar sind. Für die Annahme eines Baumangels reiche es aus, wenn eine Ungewissheit über die Risiken des Gebrauchs bestehe. Denn der Auftraggeber schulde in jedem Fall ein dauerhaft mangelfreies und zweckgerechtes Werk. Ein Schaden müsse nicht eingetreten sein (OLG Köln, 11 U 93/01).
Eine Maßnahme, nach der das an der Rückseite des Hauses vorhandene Fassadengrün entfernt und künftig die Entstehung jeden Fassadengrüns unterbunden werden soll, hat eine bauliche Veränderung zum Inhalt. Sie kann daher nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.
Mit dieser Entscheidung kippte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf den Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hatte mit Stimmenmehrheit zu Lasten der Instandhaltungsrücklage die Sanierung und einfarbige Gestaltung der Fassade beschlossen. Zudem sollte der wilde Wein an der Fassade entfernt und künftig jede Entstehung von Fassadengrün unterbunden werden.
Das OLG musste dabei über die Frage entscheiden, ob es sich bei den beschlossenen Maßnahmen um solche der Instandhaltung oder -setzung oder um eine bauliche Veränderung handelte. Nur im ersten Fall wäre eine Entscheidung mittels Stimmenmehrheit zulässig gewesen. Bei einer baulichen Veränderung wäre dagegen Einstimmigkeit erforderlich gewesen. Das OLG differenzierte wie folgt: Die Sanierung und Gestaltung würde noch keine bauliche Veränderung darstellen, selbst wenn sie mit einer Verschönerung der Fassade einhergehe. Eine bauliche Veränderung sei aber bei der Entfernung von Fassadengrün und entsprechenden Schutzmaßnahmen zu bejahen. Das ergebe sich daraus, dass die Ästhetik der Fassade nachhaltig verändert werde. Die Dauerhaftigkeit der Bepflanzung oder eine vormalige Fassadenbegrünung seien dabei allerdings unerheblich (OLG Düsseldorf, I-3 Wx 298/04).
Ein Architekt, der falsch geplant hat und deshalb gegenüber seinem Auftraggeber schadenersatzpflichtig ist, kann gegen den Bauunternehmer einen Ausgleichsanspruch haben. Voraussetzung ist, dass dieser die Falschplanung erkannt und sie trotzdem der Bauausführung zu Grunde gelegt hat.
Mit dieser Begründung mussten sich Architekt und Bauunternehmer einen entstandenen Schaden teilen. Der Architekt hatte die Abstände eines Neubaus zum Nachbarhaus falsch berechnet. Der Bauunternehmer hatte diesen Fehler zwar bemerkt, den Bau jedoch weitergeführt. Nach Stilllegung der Baustelle wurde der Architekt zum Ersatz des entstandenen Schadens verurteilt. Einen Teil dieses Schadens verlangte er nun vom Bauunternehmer erstattet.
Die Hundehaltung in einer Wohnungseigentumsanlage kann durch Mehrheitsbeschluss grundsätzlich auf einen Hund pro Wohnung beschränkt werden.
Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die über einen entsprechenden Beschluss in der Eigentümerversammlung in Streit geraten war. Das OLG begründete seine Entscheidung mit einem "Erst-Recht-Argument". Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs könne die Hundehaltung in einer Wohnungseigentumsanlage wirksam gänzlich verboten werden. Dann könnten erst recht keine Bedenken gegen einen Beschluss bestehen, der die Hundehaltung auf nur einen Hund beschränke (OLG Schleswig, 2 W 165/03).
Der Verwalter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt. Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen bestand.
Mit dieser Begründung wies das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) die Klage eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage zurück. Zu dem Streit kam es, als wegen des defekten Garagentors das Fahrzeug des Eigentümers beim Einfahren in die Tiefgarage beschädigt wurde. Da die Eigentümergemeinschaft die Verkehrssicherungspflicht auf den Verwalter übertragen habe, müsse dieser nach Ansicht des Eigentümers für die Schäden haften, die durch das plötzliche Schließen des Garagentors entstanden seien.
Das BayObLG folgte dieser Argumentation nicht. Der Verwalter habe alle erforderlichen Maßnahmen zur Verkehrssicherung unternommen, indem er mit der Hauswartfirma einen Hauswartvertrag abgeschlossen habe. Ein eigenes Verschulden des Verwalters liege nicht vor, da er eine als leistungsfähig bekannte Firma beauftragt habe. Der Hauswartvertrag habe seit sechs Jahren bestanden und es sei nicht ersichtlich, dass die Hauswarttätigkeiten in der Vergangenheit nachlässig durchgeführt worden seien. Den Verwalter treffe auch kein Überwachungsverschulden. Er habe nach ordnungsgemäßer Auswahl eines zuverlässigen Unternehmens auf die ordnungsgemäße Durchführung der notwendigen Arbeiten vertrauen dürfen. Zweifel an der Zuverlässigkeit des Hauswarts hätten bei ihm nicht aufkommen müssen. Der Verwalter müsse sich auch ein Verschulden des Hauswarts nicht zurechnen lassen. Er habe den Hauswart nur im Namen der Wohnungseigentümer beauftragt, da diesen ursprünglich die Verkehrssicherungspflicht oblag (BayObLG, 2Z BR 144/04).
Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart in einem erst jetzt veröffentlichten Urteil im Rechtsstreit eines Bauherrn mit seinem Architekten. Das OLG wies darauf hin, dass der mit den Leistungsphasen acht und neun beauftragte Architekt die Auflistung der Gewährleistungsfristen vornehmen müsse. Darüber hinaus müsse er Ansprüche des Auftraggebers während der Gewährleistungsfrist gegenüber den Unternehmern feststellen und bei Vorliegen von Mängeln deren Beseitigung veranlassen und überwachen. Über diese Tätigkeit müsse er den Auftraggeber in den Grundzügen unterrichten. Soweit schwierige rechtliche Prüfungen erforderlich seien, müsse er jedoch den Auftraggeber hierüber informieren, damit dieser ggf. qualifizierten Rechtsrat einholen könne. Verstoße er gegen diese Beratungspflicht, mache er sich schadenersatzpflichtig. Trete trotz der Mängelverantwortlichkeit des betreffenden Handwerkers die Verjährung ein, müsse der Architekt dem Bauherrn für den dadurch entstandenen Schaden persönlich haften (OLG Stuttgart, 2 U 209/01).
Auch der lediglich planende Architekt kann Sicherheit gem. § 648a BGB verlangen, ohne dass seine Planungsleistungen in einem konkreten Bauerfolg oder sonst in einer Werterhöhung des Bauwerks Niederschlag gefunden haben müssen.
Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Rechtsstreit zwischen einem Architekten und einem Bauherrn. Der Architekt hatte vor Baubeginn eine Vorschussrechnung gestellt, die der Bauherr nicht bezahlte. Als der Bauherr auch auf die Forderung nach einer Bauhandwerkersicherung für das Architektenhonorar nicht reagierte, stellte der Architekt seine Arbeiten ein und erstellte eine Schlussrechnung. Den darin ausgewiesenen Betrag klagte er im vorliegenden Verfahren ein.
Das OLG bescheinigte dem Architekten die richtige Vorgehensweise. Auch ein Architekt könne eine Bauhandwerkersicherung gem. § 648a BGB verlangen. Der Unternehmerbegriff in § 648a BGB entspreche nicht dem des § 648 BGB. Er setze nicht voraus, dass die nach dem Vertrag zu erbringende Bauwerksleistung mit einer Werterhöhung des Grundstücks einhergehe. Es würden vielmehr auch solche unternehmerischen Tätigkeiten mitumfasst, die als nicht wegzudenkender Teil der Gesamtleistung der Herstellung des Bauwerks dienen, ohne sich in diesem unmittelbar verkörpern zu müssen. Daher könne auch der lediglich planende Architekt Sicherheit gem. § 648a BGB verlangen. Sie müsse ihm auch gewährt werden, wenn der Bauherr mit der Bauausführung noch nicht begonnen hat. Stelle der Bauherr die Sicherheit nicht innerhalb der gesetzten Frist bereit, dürfe der Architekt die Arbeiten ankündigungsgemäß einstellen. Der Vertrag gelte dann als gekündigt. Als weitere Rechtsfolge der nicht fristgerechten Bereitstellung der verlangten Sicherheit könne der Architekt die vertraglich vereinbarte Vergütung für die tatsächlich von ihm erbrachten (Planungs-)Leistungen beanspruchen (OLG Düsseldorf, 21 U 26/04).
Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz hat in drei Normenkontrollverfahren klargestellt, unter welchen Voraussetzungen die Enteignung eines bislang landwirtschaftlich genutzten Grundstücks zur Schaffung von Gewerbeflächen möglich ist.
Geklagt hatten mehrere Grundstückseigentümer, die enteignet worden waren. Nach ihrer Ansicht sei die Stadt nicht berechtigt gewesen, die Grundstücke zu enteignen und dann an den Investor eines großen Möbelhauses zu veräußern. Sie seien zwar zur Veräußerung der benötigten Flächen grundsätzlich bereit gewesen, allerdings nicht zu den Preisvorstellungen der Stadt. Das OVG hielt die Enteignung für rechtmäßig. Hierfür sprächen folgende Gründe:
Die umstrittene Entwicklungsmaßnahme biete der Stadt in den nächsten Jahren eine große qualitative Entwicklungschance. Das geplante Möbelhaus sei geeignet, eine nachhaltige Entwicklung im dortigen Wirtschaftsraum einzuleiten.
Das Wohl der Allgemeinheit erfordere die Entwicklungsmaßnahme, um einen erhöhten Bedarf an Arbeitsstätten zu decken. Ein solcher Bedarf werde bezüglich der Einzelhandelsflächen bereits durch die konkrete Nachfrage des Möbelhauses dokumentiert. Diese Nachfrage sei nicht etwa dadurch künstlich hervorgerufen worden, dass die Stadt dem Unternehmen Flächen zu "Dumpingpreisen" angeboten hätte. Die Beweisaufnahme habe vielmehr ergeben, dass der in den Verträgen festgelegte Preis angemessen sei.
Eine einvernehmliche Lösung durch freihändigen Verkauf der erforderlichen Flächen an die Stadt habe sich nicht als realistische Perspektive abgezeichnet. Denn eine Vielzahl von Grundstückseigentümern sei nicht bereit gewesen, ihre Grundstücksflächen zu einem angemessenen Preis an die Stadt zu veräußern. Die Preisvorstellungen dieser Eigentümer seien offensichtlich weit über einen angemessenen Preis hinausgegangen.
Schließlich seien die betroffenen privaten und öffentlichen Belange von der Stadt vertretbar abgewogen worden. Insbesondere die möglichen nachteiligen Auswirkungen der innenstadtrelevanten Sortimente des Möbelhauses auf Betriebe in der Innenstadt seien keineswegs unberücksichtigt geblieben.
(OVG Rheinland-Pfalz, 1 C 11712/02.OVG, 1 C 11924/02.OVG und 1 C 10966/03.OVG)
Dies musste sich ein Wohnungseigentümer vom Oberlandesgericht (OLG) Schleswig sagen lassen. Er war Eigentümer einer Wohnung, von der es in der Teilungserklärung heißt: "Miteigentumsanteil von 98/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Dachgeschoss auf der Westseite gelegenen Bodenraum, der im Aufteilungsplan mit 7 bezeichnet ist und der nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist". Als er beabsichtigte, den Bodenraum als Ferienwohnung zu nutzen, lehnte die Wohnungseigentümerversammlung dies ab.
Das OLG wies die hiergegen gerichtete Klage des Wohnungseigentümers zurück. Es machte deutlich, dass die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung nicht nur eine Lagebeschreibung darstellen würde. Dafür hätte es ausgereicht, die fraglichen Räume als Räume im Dachgeschoss zu bezeichnen. Darin erschöpfe sich die Beschreibung in der Teilungserklärung jedoch nicht. Sie enthalte vielmehr noch zusätzlich die Bezeichnung "Bodenraum". Dies rechtfertige den Schluss, dass es sich dabei um eine verbindliche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter handele. Die Formulierung "Bodenraum" sei dafür hinreichend bestimmt, da der Begriff ein Synonym für Speicher oder Dachboden sei. Der Begriff Bodenraum bedeute daher nichts anderes als Dachbodenraum oder Speicherraum. Ein solcher Raum werde typischerweise als Abstellraum, Wäschetrockenbereich und gegebenenfalls noch als Hobbyraum genutzt. Er sei nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt. Eine Nutzung als Ferienwohnung, Gästezimmer oder auch Büro oder Gewerberaum sei nach der in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter daher nicht möglich (OLG Schleswig, 2 W 49/04).
Die Stilllegung eines Müllschluckers stellt keine Gebrauchsregelung, sondern einen Gebrauchsentzug dar. Sie ist daher einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich.
Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt einem Wohnungseigentümer Recht. Dieser hatte einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung angefochten, mit dem die Stilllegung des Müllschluckers beschlossen worden war.
Das OLG machte deutlich, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung zur Schließung der Müllabwurfanlage unwirksam sei. Die Eigentümerversammlung könne nach § 15 WEG eine Gebrauchsreglung für das Gemeinschaftseigentum aufstellen. Diese müsse aber eine Konkretisierung des Gebrauchs zum Inhalt haben. Ein Gebrauchsentzug sei jedoch keine Regelung des Gebrauchs, weil der vorausgesetzte Mitgebrauch gerade ausgeschlossen werde. Der Gebrauchsentzug habe vielmehr gesetzesändernden Inhalt. Eine solche Regelung sei dem Mehrheitsprinzip von vornherein nicht zugänglich (OLG Frankfurt, 20 W 440/01).

References: § 648
 BGH 
 § 648
 BGH 
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648
 § 15