Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2373-PGP.html
Timestamp: 2019-02-22 18:29:50+00:00

Document:
2373-PGPIF - Taxe foncière sur les propriétés bâties - Base d'imposition - Détermination de la valeur locative cadastrale 1970 - Locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaires - Détermination de la surface pondérée du local2
BOI-IF-TFB-20-10-20-50-20121210
La nature des divers éléments composant le local est précisée à l'article 324 L de l'annexe III au code général des impôts (CGI).
L'article 324 M de l'annexe III au CGI dispose que la surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S de l'annexe III au CGI.
La surface totale des pièces et annexes de la maison et celle de la partie principale des locaux des immeubles collectifs (y compris, éventuellement, les éléments secondaires englobés dans la partie principale) sont affectées d'un correctif d'importance fixé, pour chacune des huit catégories figurant dans la nomenclature générale, conformément au barème figurant à l'article 324 O de l'annexe III au CGI.
Il est observé que le coefficient d'importance ne s'applique pas aux éléments secondaires situés dans la maison, ces derniers bénéficiant du coefficient de pondération visé à l'article 324 N de l'annexe III au CGI (cf. II-C § 230). En revanche, il porte sur les éléments secondaires compris dans la partie principale des locaux situés dans un immeuble collectif (exemple : séchoir) ; lesdits éléments ne bénéficient pas du coefficient de pondération visé au II-C § 230.
Le coefficient d'importance fixé par l'article 324 O de l'annexe III au CGI ne tient pas compte de l'habitabilité réduite offerte par des pièces mansardées. La valeur locative obtenue en multipliant la surface pondérée totale par le tarif unitaire fixé pour la catégorie dans laquelle le local à évaluer a été classé ne constitue qu'une valeur locative approchée. En effet, légalement, la valeur locative cadastrale est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis dans la commune pour chaque catégorie de locaux. La valeur locative doit donc être ajustée si le local à évaluer présente des différences avec le local de référence. Ainsi, dans le cas d'une habitation comportant des pièces mansardées, alors que le local de référence n'en a pas, il convient de diminuer la valeur locative approchée afin de tenir compte de cette particularité (RM Vouillot, n° 65487, JO AN du 8 juillet 1985, p. 3143).
L'article 324 N de l'annexe III au CGI prévoit qu'un coefficient de pondération variable de 0,2 à 0,6 est appliqué à la surface de certains éléments pour tenir compte du service rendu dans le cadre de la valeur d'usage du local.
Les éléments secondaires englobés dans la partie principale sont traités comme les annexes des pièces et ne bénéficient pas du coefficient de pondération. Le coefficient d'importance leur est en contrepartie applicable (cf. II-B § 160).
Ce correctif est visé aux articles 324 P à 324 U-I de l'annexe III au CGI.
Le coefficient d'entretien est déterminé d'une manière uniforme pour tous les immeubles, y compris les constructions accessoires, conformément au barème figurant à l'article 324 Q de l'annexe III au CGI.
Les principaux points qui méritent, à cet égard, de retenir l'attention concernent : le gros-œuvre (murs, charpente, escaliers, planchers, balcons), les couvertures et terrasses (y compris les souches de cheminées, gouttières, chéneaux et descentes d'eau), le ravalement des façades, les huisseries extérieures et, dans les immeubles collectifs, les parties communes [peintures des cages d'escaliers et des couloirs, etc.]. Un simple examen de l'immeuble doit être suffisant pour porter un jugement sur la plupart de ces points.
Pour les autres (couvertures, charpentes, planchers) l'état d'entretien, lorsqu'il n'est pas connu, est présumé, sauf preuve contraire, correspondre à celui du gros-œuvre.
- en mauvais état, si elle a besoin de grosses réparations dans toutes ses parties ; gros œuvre, couverture, façade, menuiseries extérieures, parties communes et aménagement intérieur (planchers, plafonds, canalisations, installations sanitaires, etc.). Il s'agit pratiquement de constructions à l'état d'abandon, ne présentant pas les conditions élémentaires de salubrité ou de sécurité.
Le coefficient de situation (CGI, ann. III, art. 324 R) est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale du local dans la commune, le second, l'emplacement particulier.
D'une part, en effet, les coefficients de situation afférents à ceux de ces éléments qui font l'objet d'une évaluation distincte comme les garages situés dans des immeubles collectifs, ou les éléments situés dans des constructions accessoires isolées, sont limités à + 0,05 ou - 0,05 (cf. II-D-2 § 380)
À la surface pondérée nette de la partie principale du local et de chaque dépendance bâtie ou élément bâti formant dépendance viennent s'ajouter les surfaces représentatives des éléments d'équipement (CGI, ann. III, art. 324 T et 324 U, ll). Autrement dit, chaque élément d'équipement ou de confort est converti en un certain nombre de mètres carrés, fixé en fonction de son utilité théorique.
- que par chauffage central, il faut entendre tous les modes de chauffage, anciens ou modernes, nécessitant une installation d'ensemble fixe [(chauffage à eau chaude, à vapeur d'eau, à air chaud, par rayonnement, au gaz, au mazout, etc.). Il en est de même pour la climatisation centrale prévue dans les équivalences applicables dans les départements d'outre-mer (cf. II-E § 500).
Le V de l'article 324 de l'annexe III au CGI dispose que la surface pondérée totale de la propriété ou fraction de propriété est obtenue en ajoutant à la surface pondérée totale de la partie principale celle des dépendances bâties et des éléments bâtis formant dépendances.
Il prévoit, en outre, que la surface pondérée totale des pièces indépendantes, dans les immeubles collectifs, et celle des éléments qui font l'objet de la nomenclature-type spéciale (Il s'agit des divers éléments visés au II de l'article 324 G de l'annexe III au CGI) donnent lieu, en toute hypothèse, à l'établissement d'un décompte distinct.
Enfin, les équivalences superficielles prévues au II de l'article 324 U de l'annexe III au CGI sont à ajouter, le cas échéant, en ce qui concerne l'eau courante, l'électricité et le chauffage central (cf. II-E § 490).
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References: l'article 324

L'article 324
 l'article 324
 l'article 324
 § 230
 § 230
 l'article 324

L'article 324
 § 160
 l'article 324
 art. 324
 § 380
 art. 324
 § 500
 l'article 324
 l'article 324
 l'article 324
 § 490