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Timestamp: 2016-10-28 21:59:47+00:00

Document:
4C.152/2004 (09.07.2004)
4C.152/2004 /lma
Kl�ger und Berufungskl�ger, vertreten durch Rechtsanwalt Reto Ziegler,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Manfred Messmer.
Mietvertrag; Mietzinserh�hung,
Berufung gegen den Sitzungs-Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 11. M�rz 2004.
Mit Vertrag vom 29. August 1996 vermietete A.________(Kl�ger) der B.________ AG auf den 1. Januar 1997 diverse B�ro-, Werkstatt- und Lagerr�ume in der Liegenschaft X.________ zu einem Mietzins von Fr. 11'000.-- netto pro Monat. Der Vertrag war fr�hestens auf den 30. September 2002 k�ndbar und hernach je auf Ende M�rz und Ende September mit einer zw�lfmonatigen K�ndigungsfrist. In Ziffer 26 des Nachtrages I zum Mietvertrag vereinbarten die Parteien was folgt:
"Der Mieterin wird hiermit auf den Ablauf der festen Vertragsdauer am 30.9.2002 ein Optionsrecht zur Verl�ngerung des Mietvertrages um weitere 5 Jahre einger�umt. Will die Mieterin dieses Optionsrecht aus�ben, so hat sie die Vermieterin bis sp�testens 1 Jahr vor Ablauf der festen Vertragsdauer (also am 30.9.2001) schriftlich davon in Kenntnis zu setzen. Wird das Optionsrecht rechtzeitig ausge�bt, so ist die Vermieterin berechtigt, den Mietzins auf den Beginn der Optionsdauer den dannzumal herrschenden orts- und quartier�blichen Verh�ltnissen anzupassen. Wird das Optionsrecht nicht ausge�bt und erfolgt von keiner Seite eine K�ndigung, verl�ngert sich dieser Vertrag jeweils um 12 Monate."
W�hrend der festen Vertragsdauer gilt der Mietzins nach Ziffer 28 des Nachtrages I als indexiert.
In der Folge wurde das Mietobjekt verkleinert und der Nettomietzins entsprechend reduziert. Ausserdem wurde der Mietzins gest�tzt auf den Landesindex der Konsumentenpreise angepasst, so per 1. Januar 2002 von Fr. 9'307.-- auf Fr. 9'363.-- entsprechend einem Indexstand von 101.2 Punkten.
Mit Schreiben vom 25. September 2001 erkl�rte die Beklagte dem Kl�ger, von ihrem Optionsrecht Gebrauch zu machen. Sie bat ihn, ihr die Konditionen f�r die Optionsdauer mitzuteilen. Hierauf wurde ihr am 22. Februar 2002 ein Entwurf f�r einen neuen Mietvertrag zu einem Mietzins von Fr. 11'000.-- zugestellt. Nachdem ihr der Kl�ger am 23. April 2002 Frist zur Stellungnahme bis zum 17. Mai 2002 angesetzt hatte, schrieb ihm die Beklagte am 13. Mai 2002, sie sei mit dem Vertragsentwurf nicht einverstanden. Am 29. Juli 2002 k�ndigte der Kl�ger der Beklagten mit amtlichem Formular eine Mietzinserh�hung auf den 1. Oktober 2002 an, die er mit teilweiser Anpassung an orts- und quartier�bliche Mietzinse infolge Aus�bung des Optionsrechts begr�ndete. Als die Beklagte diese Mietzinserh�hung anfocht, liess es der Kl�ger beim alten Mietzins bewenden.
Mit amtlichem Formular vom 5. November 2002 erh�hte der Kl�ger den Mietzins gest�tzt auf einen Indexstand von 102.5 Punkten auf Fr. 9'483.--. Die Beklagte focht diese Mietzinserh�hung bei der Schlichtungsbeh�rde an. Eine Einigung kam nicht zustande. Der Kl�ger gelangte hierauf an das Mietgericht des Bezirks Z�rich, welches sein Begehren um Feststellung der Nichtmissbr�uchlichkeit der angek�ndigten Mietzinserh�hung mit Urteil vom 24. November 2003 sch�tzte. Das Obergericht des Kantons Z�rich hiess jedoch eine Berufung der Beklagten mit Beschluss vom 11. M�rz 2004 gut, hob das Urteil des Bezirksgerichts vom 24. November 2003 auf und stellte fest, dass die mit amtlichem Formular vom 5. November 2002 auf den 1. Januar 2003 mitgeteilte Mietzinserh�hung missbr�uchlich sei. Anders als das Bezirksgericht, welches der Auffassung war, der Beklagten sei eine echte Option einger�umt worden, kam das Obergericht zum Schluss, es liege keine echte Option vor, denn beide Parteien seien davon ausgegangen, die neuen Konditionen m�ssten erst ausgehandelt werden. Eine Verl�ngerung des Mietverh�ltnisses um f�nf Jahre durch einseitige Erkl�rung der Beklagten sei deshalb nicht zustande gekommen. Die Ver�nderung des Landesindexes k�nne daher nur zu 40 % �berw�lzt werden. Dieser Erh�hungsanspruch werde aber durch einen Herabsetzungsanspruch des Mieters wegen zwischenzeitlich gesunkenem Hypothekarzinssatz kompensiert. Eine Mietzinserh�hung sei daher nicht gerechtfertigt.
Der Kl�ger beantragt dem Bundesgericht mit eidgen�ssischer Berufung, es sei in Aufhebung des Beschlusses des Obergerichts des Kantons Z�rich vom 11. M�rz 2004 festzustellen, dass die Mietzinserh�hung vom 5. November 2002 auf den 1. Januar 2003 auf Fr. 9'483.-- netto pro Monat (zuz�glich Nebenkosten) nicht missbr�uchlich sei.
Die Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung und auf Best�tigung des angefochtenen Beschlusses.
Unter den Parteien ist im Wesentlichen streitig, ob die am 25. September 2001 abgegebene Erkl�rung der Beklagten, sie wolle von ihrem Optionsrecht Gebrauch machen, die Entstehung eines neuen f�nfj�hrigen Mietvertrages bewirkt hat. Andernfalls w�re die Indexierung dahingefallen (Art. 269b OR; BGE 124 III 57 E. 3a S. 58 f., mit Hinweisen). Da die Beklagte diese Rechtsfolge f�r den Fall, dass von einer unechten Option auszugehen sein sollte, nicht in Abrede stellt, ist einzig zu pr�fen, ob die Vorinstanz mit der Annahme, trotz dem in der streitigen Klausel verwendeten Ausdruck "Option" sei der Beklagten kein Gestaltungsrecht einger�umt worden, Bundesrecht verletzt hat, wie der Kl�ger mit der Berufung geltend macht.
2.1 Der Inhalt eines Vertrages bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Auslegung, das heisst nach dem �bereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR). Nur wenn eine tats�chliche Willens�bereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Parteierkl�rungen so auszulegen, wie sie vom Empf�nger in guten Treuen verstanden werden durften und mussten (BGE 129 III 118 E. 2.5 S. 122; 128 III 265 E. 3a S. 267, je mit Hinweisen). W�hrend das Bundesgericht die objektivierte Vertragsauslegung als Rechtsfrage pr�fen kann, beruht die subjektive Vertragsauslegung auf Beweisw�rdigung, die vorbeh�ltlich der Ausnahmen von Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG der bundesgerichtlichen �berpr�fung im Berufungsverfahren entzogen ist (BGE 129 III 118 E. 2.5 S. 122; 126 III 25 E. 3c S. 29, je mit Hinweisen).
2.2 Bei der Ermittlung der Bedeutung des vereinbarten Optionsrechts schloss die Vorinstanz aus der nachtr�glich gewechselten Korrespondenz, mithin in W�rdigung der Beweise, beide Parteien seien davon ausgegangen, dass �ber die neuen Konditionen noch verhandelt werden m�sse. Dem Kl�ger ist daher im Berufungsverfahren verwehrt, die aufgrund der Ermittlung des tats�chlichen Parteiwillens erfolgte Feststellung der Vorinstanz, die Fortdauer des Mietverh�ltnisses sei vom �bereinstimmenden Willen beider Parteien abh�ngig gewesen, in Zweifel zu ziehen. Das gilt auch, soweit er in diesem Zusammenhang Versehensr�gen erhebt. Er zeigt nicht auf, welche Aktenstelle die Vorinstanz �bersehen oder unrichtig, d.h. nicht in ihrer wahren Gestalt, insbesondere nicht mit ihrem wirklichen Wortlaut wahrgenommen h�tte (BGE 119 II 353 E. 5c/aa S. 357; 115 II 484 E. 2a S. 485 f.). Er verkennt, dass ein Versehen nicht schon dadurch belegt ist, dass sich das Aktenst�ck bei der Beweisw�rdigung nicht erw�hnt findet, sondern es muss klar sein, dass es bei der Bildung der richterlichen �berzeugung auch implizit nicht einbezogen, also in den Akten unentdeckt geblieben oder vergessen worden ist. Inwiefern dies der Fall sein soll, legt der Kl�ger nicht dar. Auch soweit er eine Verletzung von Art. 8 ZGB geltend macht, kritisiert er die Beweisw�rdigung, wie er selbst anf�hrt. Darauf ist nicht einzutreten.
3.1 Ein Optionsrecht gibt der betreffenden Partei die M�glichkeit, durch einseitige Willenserkl�rung unmittelbar ein inhaltlich bereits festgelegtes Vertragsverh�ltnis herbeizuf�hren oder zu verl�ngern (BGE 122 III 10 E. 4b S. 15; 113 II 31 E. 2a S. 34 f., mit Hinweisen). Ein optionsbelasteter Vertrag ist ein aufschiebend bedingtes Rechtsgesch�ft. Die Geltung eines solchen Vertrages h�ngt von der blossen, sp�ter erfolgenden Willenserkl�rung einer der am Vertrag beteiligten Partei ab, ihn gelten zu lassen (BGE 122 III 10 E. 4b S. 15, mit Hinweisen). Das Vorliegen einer echten Option setzt deshalb stets voraus, dass eine Einigung �ber alle wesentlichen Vertragselemente bereits stattgefunden hat. Bezieht sich die Optionsklausel auf den Abschluss oder die Verl�ngerung eines Mietvertrags, muss somit im Zeitpunkt der Aus�bung des Optionsrechts feststehen, welche Mietsache der Vermieter zu welchem Mietzins dem Mieter zu �berlassen hat (vgl. Art. 253 OR; Bundesgerichtsurteil 4C.17/2004 vom 2. Juni 2004, E. 6.2.1, mit Hinweisen). Sehen die Parteien vor, dass �ber die H�he des Mietzinses nach Aus�bung der einger�umten Befugnis erst verhandelt wird, liegt keine Option im dargelegten Sinne vor, da die einseitige Erkl�rung nicht bereits Vereinbartes in Gang setzt. Der Vorinstanz ist demnach beizupflichten, soweit sie unter Hinweis auf Higi, Z�rcher Kommentar, N 71 f. zu Art. 255 OR, erwog, es sei eine unechte Option gegeben, wenn die Optionserkl�rung nicht sogleich die Fortsetzung des Mietverh�ltnisses zum bereits bekannten Vertragsinhalt bewirke, sondern dem Verpflichteten entweder die M�glichkeit er�ffne, dem Berechtigten neue Konditionen vorzuschlagen oder ihn dazu anhalte, ernsthafte Verhandlungen mit dem Berechtigten �ber neue Konditionen aufzunehmen. Die Vorinstanz erkannte zutreffend, dass in derartigen Konstellationen die Aus�bungserkl�rung nicht unmittelbar rechtsgestaltend wirkt, was aber f�r eine echte Option unabdingbar w�re.
3.2 Nach der unter den Parteien geltenden Abrede ist die Vermieterin bei rechtzeitiger Aus�bung des Optionsrechts berechtigt, den Mietzins auf Beginn der Optionsdauer - gemeint ist wohl die neu beginnende f�nfj�hrige Vertragsdauer - den dannzumal herrschenden orts- und quartier�blichen Verh�ltnissen anzupassen. Daraus erhellt, dass bei Aus�bung des Optionsrechts �ber ein essentiale negotii, den Mietpreis, noch keine Gewissheit bestand. Unter diesen Umst�nden vermochte die Erkl�rung der Beklagten vom 25. September 2001, dass sie von ihrem Optionsrecht Gebrauch mache, das Inkrafttreten eines neuen auf f�nf Jahre befristeten Mietvertrages nicht auszul�sen. Die Parteien haben sich im Anschluss an die Erkl�rung �ber die Aus�bung der Option auch nicht �ber die H�he des Mietzinses, der w�hrend einer neuen f�nfj�hrigen Mietdauer gelten sollte, ins Einvernehmen gesetzt. Ein Vertrag hier�ber ist daher nicht zustande gekommen. Vielmehr kam jene Bestimmung des urspr�nglichen Vertrages zum Tragen, wonach der Vertrag zw�lf Monate im Voraus auf Ende M�rz und Ende September k�ndbar ist. Davon ist auch die Vorinstanz ausgegangen, weshalb sie auch im Rahmen der Subsumtion kein Bundesrecht verletzt hat.
Aus den dargelegten Gr�nden h�lt der angefochtene Entscheid vor Bundesrecht stand. Die Berufung ist daher abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist, wobei der Kl�ger als unterliegende Partei kosten- und entsch�digungspflichtig wird (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).

References: BGE 
 Art. 63
 Art. 64
 Art. 8
 Art. 253
 Art. 255
 Art. 159