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Timestamp: 2020-01-27 13:38:31+00:00

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El Peruano - Declaran de interés público la propuesta de Iniciativa Privada presentada por la Empresa Supermercados Peruanos S.A. denominada "Parque Manhattan" - ACUERDO - N° 055-2016/MC - GOBIERNOS LOCALES - MUNICIPALIDAD DE COMAS
Declaran de interés público la propuesta de Iniciativa Privada presentada por la Empresa Supermercados Peruanos S.A. denominada “Parque Manhattan”
Nº 055-2016/MC
Comas, 2 de setiembre del 2016
En Sesión Ordinaria de Concejo de la fecha; El Expediente Nº 36316.2016 de fecha 26 de Agosto del 2,016, que promueve el Recurso de Reconsideración presentado por Regidores miembros del Concejo Distrital de Comas, contra el Acuerdo de Concejo Nº 051-2016/MC de fecha 24 de Agosto del 2,016; El Dictamen Nº 001-2016-CAJ/MC, de fecha 01 de Setiembre del 2016, de la Comisión Permanente de Regidores de Asuntos Jurídicos de la Municipalidad Distrital de Comas, referente al Recurso de Reconsideración formulado contra el mencionado Acuerdo de Concejo; y, el total de los actuados respecto de la solicitud de Declarar de Interés Público de la Iniciativa Privada “Parque Manhattan” presentada por Supermercados Peruanos S.A, y;
Que, el Artículo 194º de la Constitución Política del Perú, modificado por Ley Nº 30305, en concordancia con lo dispuesto en el Articulo II del Título Preliminar de la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades, establece: “Las municipalidades provinciales y distritales son Órganos de Gobierno Local que gozan de autonomía política, económica y administrativa en los asuntos de su competencia, radicando dicha autonomía en la facultad de ejercer actos de gobierno administrativos y de administración”;
Que, con fecha 11 de febrero de 2015, la empresa Supermercados Peruanos S.A debidamente representada por la empresa Urbi Propiedades S.A. presentó ante la Municipalidad Distrital de Comas, la Iniciativa Privada denominada “Parque Manhattan”, para la ejecución de un proyecto de renovación urbana que involucra el desarrollo, operación y mantenimiento de un Área Comercial, en un área referencial de 7,667 m² que forma parte del predio en donde se ubica el “Parque Manhattan” de dominio de la Municipalidad Distrital de Comas. Asimismo, la citada Iniciativa Privada comprende que por instrucciones de la Municipalidad de Comas se constituirá un Fideicomiso de Administración por un plazo preliminar de 2 años o por periodo en que se cumpla la finalidad del fideicomiso, en cuya cuenta recaudadora se efectuaran los depósitos de los fondos que correspondan a la retribución a favor de la Municipalidad. Asimismo, en dicho fideicomiso de administración será establecido que los recursos depositados en el mismo estarán destinados para: (i) Recuperar las pistas, veredas y parques de la Urbanización San Felipe del Distrito de Comas, y (ii) Ejecutar obras de remozamiento y recuperación del Parque Manhattan. Sin perjuicio de constituir el fideicomiso, el depósito de los fondos en la cuenta recaudadora se efectuará una vez se cuente con la correspondiente licencia de obra.
Que, la empresa ha propuesto la siguiente modalidad contractual: “Un Contrato de Constitución de Derecho de Superficie para la ejecución de un Proyecto de Inversión Privada”.
Que, mediante Acta de reunión de fecha 19 de noviembre del año 2015, el Comité Especial de Promoción de la Inversión – CEPRI de la Municipalidad de Comas designado mediante Resolución de Alcaldía Nº 1140-2015/MC, determinó que la mencionada Iniciativa Privada cumplió con todas las exigencias documentarias establecidos en el Decreto Legislativo Nº 1012 y su Reglamento aprobado por el Decreto Supremo Nº 146-2008-EF, razón por la que decidió admitir a trámite la misma y comunicarlo a la empresa proponente.
Que, según Acta de reunión del 02 de diciembre del 2015, el Comité Especial de Promoción de la Inversión – CEPRI de la Municipalidad de Comas determinó los cambios al contenido y diseño de la Iniciativa Privada, efectuando la comunicación a la empresa proponente a través de la Carta Nº 002-2015-CEPRI, de fecha 07 de diciembre de 2015, y otorgando el plazo que el Decreto Legislativo Nº 1012 y su Reglamento aprobado por Decreto Supremo Nº 146-2008-EF establecen, para que dicha empresa exprese formalmente su conformidad a la propuesta de cambios. Dicho plazo es de quince (15) días hábiles.
Que, con Carta UPC Nº 078/15 de fecha 23 de diciembre de 2015, la empresa Supermercados Peruanos S.A, debidamente representada por la empresa Urbi Propiedades S.A, dentro del plazo de quince (15) días hábiles conforme a lo establecido en el Numeral 22.3 del artículo 22º del Reglamento aprobado por el Decreto Supremo Nº 127-2014-EF, expresó formalmente su conformidad a la propuesta de cambios o modificaciones establecidas por el Comité Especial de la Municipalidad de Comas, solicitando además se le conceda el plazo de veinte (20) días hábiles para poder integrar todos los cambios en su solo documento denominado “Texto Integrado de Iniciativa Privada”.
Que, mediante Carta Nº 019-2015-CEPRI, de fecha 31 de diciembre de 2015 notificada a la empresa proponente el día 04 de enero de 2016, el Comité Especial de la Municipalidad de Comas, otorgó el plazo solicitado de veinte (20) días hábiles para que se incorporen todos y cada uno de los cambios aceptados al diseño original del Proyecto contenido en la Iniciativa Privada.
Que, a través de la Carta UPC Nº 003/16 de fecha 15 de enero de 2016, la empresa Supermercados Peruanos S.A, debidamente representada por la empresa Urbi Propiedades S.A, dentro del plazo de los veinte (20) días hábiles que le fueron otorgados, presento la Iniciativa Privada Integrada que contiene todos y cada uno de los cambios que le fueron solicitados por el Comité Especial, razón por la cual se continuo con la siguiente etapa del procedimiento regulado en el Decreto Legislativo Nº 1012 y su Reglamento aprobado por el Decreto Supremo Nº 127-2014-EF, debiendo poner a consideración del Concejo Municipal de Comas, en su condición de Máximo Organismo Promotor de la Inversión Privada del Distrito, la declaración de interés del Proyecto contenido en la mencionada Iniciativa Privada.
Que, según el Acta de Reunión de fecha 08 de Marzo del 2016, se tiene que el Comité Especial de Promoción de la Inversión CEPRI de la Municipalidad Distrital de Comas se reunió con el fin de revisar la Iniciativa Privada Integrada presentada por la Empresa Supermercados Peruanos S.A. a través de la Carta UPC Nº 003/16 de fecha 15 de enero de 2016, concretamente se revisó y verifico los cambios que se propusieron que figuran en el Acta lo que comprende lo siguiente:
- La ejecución de un proyecto de renovación urbana que permitirá al distrito de Comas proveer a sus habitantes del acceso a espacios de recreación y deporte, así como zonas comerciales.
- El monto referencial del Proyecto de Inversión, es de S/. 56.7 millones incluido IGV).
- Preliminarmente en el Área Comercial se desarrollará un Supermercado, Locales Menores, Cines, Patio de Comida y Estacionamientos.
- El plazo del Contrato será de cuarenta (40) años, al término del cual, todas la(s) construcción(es) sobre el Área Comercial se transferirán a título gratuito a favor de la Municipalidad
- La retribución que se pagará a favor de la Municipalidad Distrital de Comas, consistirá en:
. Un pago por adelantado de la renta por el derecho de superficie, que será depositado en un Fideicomiso de Administración por un monto ascendente a S/. 5’500,000.00 (Cinco Millones, Quinientos Mil con 0/100 Soles), que equivale al 61.5% de la Renta traída a valor presente.
. Un pago por el monto de S/. 2’720,000.00 (Dos Millones Setecientos Veinte Mil con 0/100 Soles) para la realización de obras de rehabilitación y mejoramiento en el Parque Manhattan que serán depositados el correspondiente Fideicomiso de Administración, conforme a lo establecido en la Propuesta Técnica contenida en la Iniciativa Privada integrada.
. Un pago mensual ascendente a S/. 18,000.00 (Dieciocho mil con 0/100 Soles), que será pagado a lo largo del plazo de vigencia del Contrato en la correspondiente cuenta bancaria que la Municipalidad establezca o a través de un Cheque de Gerencia, de modo que este monto estará fuera del Fideicomiso de Administración, sin perjuicio de que la Municipalidad pueda usar el mismo para los fines que estime convenientes de acuerdo a sus funciones.
Que, mediante la Ley 29151 – Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, y su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo Nº 007-2008-VIVIENDA, se estableció el marco normativo que regula el ámbito, organización, atribuciones y funcionamiento del Sistema Nacional de Bienes Estatales, en el marco del proceso de modernización de la gestión del Estado y en apoyo y fortalecimiento al proceso de descentralización;
Que, el artículo 8º de la referida Ley Nº 29151 establece que los Gobiernos Locales conforman el Sistema Nacional de Bienes Estatales. Asimismo, el artículo 9º señala que los actos que realicen los gobiernos locales con respecto de los bienes de su propiedad, así como también los de dominio público que se encuentren bajo su administración, se ejecutarán conforme a la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades;
Que, de acuerdo al artículo 59º de la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades, los bienes municipales pueden ser transferidos, concesionados en uso o explotación, arrendados o modificado su estado de posesión o propiedad mediante cualquier otra modalidad, por acuerdo del concejo municipal.
Que, el Decreto Legislativo Nº 1012, regula la Ley Marco de Asociaciones Público - Privadas para la generación de empleo productivo y dicta normas para la agilización de los procesos de promoción de la inversión privada, estableciendo en su artículo 14º, que las iniciativas privadas se realizan, entre otros, sobre proyectos de inversión en activos, como es el caso del “Parque Manhattan.”
Que, de otro lado, el Artículo 15º del Decreto Legislativo Nº 1012 señala: (…) De ser el caso, las iniciativas privadas serán declaradas de interés por acuerdo del máximo órgano del Organismo Promotor de la Inversión Privada (es decir el Concejo Municipal). La declaración de interés deberá contener como mínimo la siguiente información:
a) Un resumen del proyecto contenido en la iniciativa privada, que contemple:
i) Objeto y alcance del proyecto de inversión.
ii) Bienes y/o servicios públicos sobre los cuales se desarrollará el proyecto.
iii) Modalidad contractual y plazo del contrato.
iv) Monto referencial de la inversión.
v) Cronograma tentativo del proyecto de inversión.
vi) Forma de retribución propuesta (con indicación de si el proyecto requiere incremento de tarifa).
c) Elementos esenciales del proyecto de contrato, de acuerdo a los criterios que establezca el Organismo Promotor de la Inversión Privada.
e) Requisitos de precalificación de la Oferta Pública, Licitación Pública o Concurso de Proyectos Integrales que se convoque.
g) Modelo de carta de expresión de interés y modelo de carta fianza a presentar por terceros interesados en la ejecución del proyecto. (…)
Que, asimismo, conforme a lo señalado en el Artículo 17º del Decreto Legislativo Nº 1012 se reconocerán a favor del titular de la propuesta de Iniciativa Privada, los gastos efectivamente realizados en la elaboración de la iniciativa Privada presentada, cabe indicar que esto no será de aplicación si el titular de la Propuesta hubiese sido favorecido con la adjudicación de la Buena Pro o no hubiese participado en la Oferta Pública, Licitación Pública o Concurso de Proyectos Integrales que se convoque, adicionalmente se reconocerá el reembolso de gastos a favor del proponente, solo si la propuesta económica que presente en la Oferta Pública, Licitación Pública o Concurso de Proyectos Integrales que se convoque sea declarada válida. Asimismo, de acuerdo a lo previsto en el Artículo 19º del literal b) del Decreto Supremo Nº 015-2004-PCM, se establece que los gastos incurridos en la elaboración de la iniciativa privada serán asumidos por el postor adjudicatario, es decir en ningún caso por parte de la Municipalidad Distrital de Comas.
Que, siendo que el monto referencial de inversión es de S/. 56.7 millones incluido IGV, el importe a reembolsar por otra empresa que gane la buena pro del eventual concurso, a la empresa Supermercados Peruanos S.A, si fuera el caso, no podrá ser superior al 1% del valor de la obra conforme lo señala el Artículo 20.2 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1012, y de ser dicha empresa (Supermercados Peruanos S.A) la adjudicataria de la propuesta, no habrá ningún desembolso o reembolso por gastos asumidos por la misma.
Que, los requisitos indicados en los puntos precedentes se encuentran desarrollados y han sido presentados por el Comité Especial de la Municipalidad de Comas y forman parte del presente Acuerdo de Concejo y serán publicados a fin que de haber interesados, presenten sus solicitudes de interés para el desarrollo y ejecución del Proyecto.
Que, mediante el Informe Nº 330-2016-GAJ-MDC, de fecha 09 de Agosto del 2,016, la Gerencia de Asuntos Jurídicos señala que efectivamente, la Municipalidad es la propietaria del “Parque Manhattan” y que en su condición de propietaria debe proceder a realizar el Saneamiento Físico – Legal del mismo, a fin de lograr la inscripción de su derecho de propiedad en los Registros Públicos, así como en el Sistema de Información Nacional de Bienes Estatales – SINABIP, a cargo de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales – SBN. El área sobre el cual pretende desarrollarse el componente comercial de la Iniciativa Privada, deberá gestionar la desafectación de la misma, para lo cual recomienda pedir opinión previa, tanto a la Municipalidad Metropolitana de Lima como a la Superintendencia de Bienes Nacionales y, las acciones tendientes a obtener la subdivisión, desafectación y cambio de zonificación, deberán realizarse luego de suscrito el eventual Contrato de Superficie. Asímismo, se debe tener en cuenta que no se podrá iniciar ni realizar ningún tipo de obra ni edificación si es que no se cuenta con la correspondiente Licencia, la misma que deberá tramitarse luego de obtenido el cambio de Zonificación, previa desafectación y subdivisión del ACTIVO;
Que, mediante Informe Nº 118-2016-GSCyGA-GM/MDC, del 09 de Agosto del 2,016, la Gerencia de Servicios a la Ciudad y Gestión Ambiental señala que la propuesta presentada por la Empresa Supermercados Peruanos S.A., constituye una alternativa para que la Municipalidad de Comas cuente con una nueva fuente de ingresos que le permita recuperar y remozar las áreas verdes e instalaciones deportivas y recreativas habilitadas del Parque MANHATTAN, así como para intervenir en la recuperación de los parques, pistas y veredas de la Urb. San Felipe;
Que, según Informe Nº 247-2016-GDU-MDC, de fecha 10 de Agosto del 2,016, la Gerencia de Desarrollo Urbano, a través del Informe Nº 330-2016- SGPUC-GDU/MC, fecha 09 de Agosto del 2,016, de la Sub Gerencia de Planeamiento Urbano y Catastro, señala que el área objeto de solicitud, actualmente no se encuentra habilitada con áreas verdes, siendo el área total del Parque Manhattan de 24,134.85 m2 , de los cuales, 7,667 m2, correspondería al pedido de parte de la Empresa URBI PROPIEDADES S.A., quedando para el citado Parque el área de 16, 467.85 m2. Asímismo, señala que de acuerdo al Plano de Zonificación del Distrito, el área total del Parque “Manhattan” se encuentra dividido hasta por cuatro (04) predios: Tres (03) de ellos cuentan con Zonificación de Recreación Pública – ZRP y uno con Zonificación de Otros Usos – OU (en donde se ubican las piscinas); no obstante, en la realidad, se trata de un (01) solo predio, que no está subdividido por ninguna vía pública habilitada como tal. Asímismo, precisa que resulta necesario que se efectúen las correcciones correspondientes a la regularización de la recepción de dicho Parque como Aporte Reglamentario, Desafectación del área de 7,667 m2 y el cambio de Zonificación;
Que, con el Informe Nº 125-2016-GPPR/MC, de fecha 10 de Agosto del 2,016, la Gerencia de Planificación, Presupuesto y Racionalización, señala que a través del Informe Nº 028-2016-SGIyCTI-GPPR/MDC, de fecha 10 de Agosto del 2,016, de la Sub Gerencia de Inversiones y Cooperación Técnica, se emite opinión Técnico Presupuestal, concluyendo que la Municipalidad Distrital de Comas cuenta con un presupuesto ínfimo para poder ejecutar proyectos de inversión pública de mejoramiento o recuperación de áreas verdes del Parque Manhattan, así como de pistas, veredas y parques en la Urbanización San Felipe que pertenece a la jurisdicción del Distrito de Comas y que los ingresos a favor de la Municipalidad, como pago de la renta por el área se cederá a favor de la Empresa vía contrato, constituiría una fuente de ingreso adicional al presupuesto, que podrán generan liquidez para efectuar nuevas inversiones en el Parque Manhattan, y en pistas, veredas y parques de la Urb. San Felipe del Distrito de Comas; por lo que, dicho Proyecto de Inversión propuesto como Iniciativa Privada resulta viable en la medida que no generará compromiso alguno para el otorgamiento de un cofinanciamiento, garantías financieras y no financieras de la parte de la Municipalidad, siendo la inversión para la ejecución del Proyecto propuesto de exclusiva responsabilidad de la Empresa Privada;
Que, la Comisión Permanente de Regidores de Desarrollo Urbano, Tecnología de la Información, Transito y Transportes de la Municipalidad de Comas, luego de la respectiva deliberación y evaluación de la propuesta de Declarar de Interés Público la Iniciativa Privada “Parque Manhattan”, con el voto unánime favorable aprobaron elevarlo al Pleno del Concejo;
Que, en Sesión Extraordinaria de Concejo del 24 de Agosto del 2016 efectuada la votación de la propuesta de Declarar de Interés Público la Iniciativa Privada “Parque Manhattan”, se obtuvieron 09 votos a favor y 04 votos de abstención, siendo que se tuvo como sustento de los votos de abstención que era por la falta de saneamiento físico legal del inmueble, conforme obra en Actas. Esta situación determino el Acuerdo de Concejo Nº051-2016/MC que desestima la propuesta de Declarar de Interés Público la Iniciativa Privada “Parque Manhattan”, por cuanto la aprobación del Concejo requerida es por la Mayoría Calificada.
Que, formulado el Recurso de Reconsideración contra el Acuerdo de Concejo Nº 051-2016/MC, dentro del términos legal con más del 20 % del total de Regidores que componen el Concejo, fundamentado sobre la base de la Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades y entre otros hechos se señala que, en la Sesión de Concejo de fecha 24 de Agosto del 2016, no estuvieron presentes el total de los miembros del Concejo por ausencia de dos Regidores, siendo que uno de los mismos justifico su inasistencia por razones de salud, por lo que no se obtuvo la mayoría calificada; remitido que fuera a la Gerencia de Asuntos Jurídicos, esta mediante Informe Nº 357-2016-GAJ-MDC de fecha 29 de Agosto del 2016, Opina que Procede el Recurso de Reconsideración por cuanto se ha interpuesto dentro de los tres días hábiles por miembros del Concejo que han superado el 20 % del total de los mismos, dando cumplimiento con ello a lo establecido en el Art. 51º de la Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades, concordante con el Art. 53º de la Ordenanza Nº 351-MDC que aprueba el Reglamento Interno - RIC del Concejo Distrital de Comas.
Que, con Dictamen Nº 001-2016-CAJ/MC, de fecha 01 de Setiembre del 2016, la Comisión Permanente de Regidores de Asuntos Jurídicos de la Municipalidad de Comas, luego de la deliberación y Evaluación del Expediente de Reconsideración al Acuerdo de Concejo, reunidos en segunda convocatoria, con el voto mayoritario de los señores Regidores de dicha Comisión DICTAMINAN Elevar al Pleno del Concejo la opinión favorable que declara Procedente el Recurso de Reconsideración contra al Acuerdo de Concejo Nº 051-2016/MC de fecha 24 de Agosto del 2016. Recomiendan Aprobar la Declaración de Interés Público la Propuesta de Iniciativa Privada del Parque Manhattan, debiéndose efectuar paralelamente el Saneamiento Físico Legal del Inmueble de dicho Parque previa a la suscripción del Contrato; y, Encargan a Secretaría General efectuar el trámite pertinente a fin que oportunamente se remitan los actuados al Pleno del Concejo para la determinación correspondiente.
Que, en Sesión Ordinaria de Concejo del 02 de Setiembre del 2016, efectuada la votación del Dictamen de la Comisión para que se declare Procedente el Recurso de Reconsideración y estando a la propuesta de Declarar de Interés Público la Iniciativa Privada “Parque Manhattan”, debiéndose efectuar paralelamente el Saneamiento Físico Legal de dicho Parque previamente a la suscripción del Contrato, se tuvo com o resultado que 11 Regidores votaron a favor y 04 Regidores votaron en contra, siendo que se tuvo como sustento de los votos en contra que era por la falta de saneamiento físico legal del inmueble, conforme obra en Actas.
Estando a lo expuesto, y en uso de las facultades conferidas por la Constitución Política del Perú, Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades y demás normas aplicables, el Concejo Municipal adopto por MAYORÍA CALIFICADA el siguiente:
Artículo Único.- Declarar Procedente el Recurso de Reconsideración interpuesto contra el Acuerdo de Concejo Nº 051-2016/MC de fecha 24 de Agosto del 2016; en consecuencia Declarar de Interés Público la propuesta de Iniciativa Privada presentada por la Empresa Supermercados Peruanos S.A. debidamente representada por Urbi Propiedades S.A. denominada “Parque Manhattan”, conforme a los actuados que forman parte del presente Acuerdo de Concejo, efectuándose los trámites legales que correspondan para su respectiva incorporación al proceso de promoción a la inversión privada; debiéndose asimismo efectuar paralelamente el Saneamiento Físico Legal del Parque Manhattan previamente a la oportuna suscripción del Contrato.
DECLARACIÓN DE INTERÉS DEL PROYECTO “PARQUE MANHATTAN”
Declaratoria de Interés de la Iniciativa Privada
“PARQUE MANHATTAN”
Mediante Acuerdo de Concejo Municipal Nº 055-2016 adoptado en la Sesión Ordinaria de fecha 02 de Setiembre de 2016, el Concejo Municipal de Comas ha declarado de Interés Público la Iniciativa Privada denominada “Parque Manhattan” (en adelante El Proyecto), presentado por la empresa SUPERMERCADOS PERUANOS S.A debidamente representada por la empresa URBI PROPIEDADES S.A. (en adelante El Proponente), debiéndose tomar en cuenta la siguiente información, de acuerdo a lo dispuesto en el Decreto Legislativo Nº 1012, Ley Marco de Asociaciones Público-Privadas para la generación de empleo productivo y dicta normas para la agilización de los procesos de promoción de la inversión privada y, su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo Nº 127-2014-EF, modificado por Decreto Supremo Nº 3746-2014-EF.
1. Objeto y Alcance del Proyecto:
El Proyecto “Parque Manhattan” consiste en la ejecución de un proyecto de renovación urbana que permitirá al distrito de Comas proveer a sus habitantes del acceso a espacios de recreación y deporte, así como zonas comerciales que demanda. Está ubicado en el cruce de la avenida Universitaria Norte y el jirón Cajamarca. El Proyecto representa una nueva forma de generar desarrollo urbano, integrando un componente recreacional y deportivo (El Parque Manhattan) a una zona comercial complementaria, a través de la suscripción de un contrato de derecho de superficie.
Una vez suscrito el Contrato de Superficie, por instrucciones de la Municipalidad de Comas se constituirá un Fideicomiso de Administración por un plazo preliminar de 2 años o por periodo en que se cumpla la finalidad del fideicomiso, en cuya cuenta recaudadora el Superficiario efectuará los depósitos de los fondos que correspondan a la retribución indicada en el Numeral 7 del presente documento. Asimismo, en dicho fideicomiso de administración será establecido que los recursos depositados en el mismo estarán destinados para: (i) recuperar las pistas, veredas y parques de la Urbanización San Felipe del Distrito de Comas, y (ii) ejecutar obras de remozamiento y recuperación del Parque Manhattan. Sin perjuicio de constituir el fideicomiso, el depósito de los fondos en la cuenta recaudadora se efectuará una vez se cuente con la correspondiente licencia de obra.
Por otro lado, las rentas mensuales por derecho de superficie que se originen una vez que opere el centro comercial, será depositada en la correspondiente cuenta bancaria que comunique la Municipalidad al Superficiario a lo largo del plazo del derecho de superficie o en su defecto a través de un cheque de gerencia.
El Proyecto proporcionará los recursos para la remodelación del Parque Manhattan, potenciando el carácter deportivo y recreativo de este espacio público. La otra parte del terreno se utilizará para el desarrollo del componente comercial que permita proveer a los habitantes de bienes y servicios demandados. Consiste en la construcción de un edificio de ambientes múltiples conforme a lo establecido en la Propuesta Técnica, que incluye un Supermercado, Salas de Cines y locales comerciales menores. De esta forma, el proyecto permitirá apoyar el desarrollo urbano sostenible de la zona.
El Proyecto de Inversión que estará a cargo del Superficiario permitirá generar los fondos para el pago por el derecho de superficie, el cual consiste en el diseño, la construcción, financiamiento, operación y mantenimiento de un centro comercial de determinados estándares en el distrito de Comas, Lima.
Para asegurar el cumplimiento de la ejecución del Proyecto de Inversión, el Superficiario presentará una carta fianza.
3. Bienes y/o Servicios Públicos sobre los cuales se desarrollará el Proyecto:
El componente comercial del Proyecto considera un área referencial de 7 667 m² que forma que forma parte del área total de un activo estatal denominado “Parque Manhattan” de titularidad y bajo la administración de la Municipalidad Distrital de Comas.
A manera de referencia, se adjunta en el Anexo Nº 1 el esquema de ubicación.
4. Modalidad contractual y plazo del Contrato:
Se trata de una iniciativa privada autosostenible, conforme a lo dispuesto en el Artículo 19º del Decreto Supremo 127-2014-EF.
Se suscribirá un Contrato de Constitución de Derecho de Superficie (el Contrato), de conformidad con el artículo 1030º del Código Civil Peruano.
El plazo del Contrato será de 40 años, al término del cual, todas la(s) construcción(es) sobre el INMUEBLE y en el subsuelo del mismo se transferirán a título gratuito a favor de la Municipalidad Distrital de Comas.
5. Monto referencial de la inversión:
El monto referencial del Proyecto de Inversión, es de S/. 56.7 millones incluido IGV.
6. Cronograma Tentativo del Proyecto:
La ejecución de las obras del Proyecto se estima en un período de doce (12) meses luego de la obtención de licencias y aprobación de estudios.
7. Forma de retribución propuesta:
El Superficiario no recibirá ningún tipo de retribución o contraprestación económica alguna de parte de la Municipalidad Distrital de Comas, siendo el Proyecto autofinanciado con los ingresos provenientes del Proyecto de Inversión.
De otro lado, la retribución que deberá pagar el Superficiario a la Municipalidad Distrital de Comas, será:
i. Un pago por adelantado de la renta en un Fideicomiso de Administración por un monto ascendente a S/. 5 500 000.00 (Cinco Millones, Quinientos Mil con 0/100 Soles), que equivale al 61.5% de la Renta traída a valor presente.
ii. Un pago por el monto de S/. 2 720 000.00 (Dos Millones Setecientos Veinte Mil con 0/100 Soles) para la realización de obras de rehabilitación y mejoramiento en el Parque Manhattan que serán depositados el correspondiente Fideicomiso de Administración, conforme a lo establecido en la Propuesta Técnica contenida en la Iniciativa Privada integrada.
iii. Un pago mensual ascendente a S/. 18 000.00 (Dieciocho mil con 0/100 Soles), que será pagado a lo largo del plazo de vigencia del Contrato en la correspondiente cuenta bancaria que la Municipalidad establezca o a través de un Cheque de Gerencia, de modo que este monto estará fuera del Fideicomiso de Administración, sin perjuicio de que la Municipalidad pueda usar el mismo para los fines que estime convenientes de acuerdo a sus funciones.
B. Indicadores de calidad:
El Proyecto de Inversión deberá ser construido e implementado conforme a lo estipulado en el Reglamento Nacional de Edificaciones, la Ley de evaluación de Impacto Ambiental para Obras y Actividades (Ley Nº 26786), Ley de seguridad y salud en el trabajo (Ley Nº 29783), las ordenanzas, parámetros, normas y disposiciones para la planificación urbana emitidas por la Municipalidad Provincial de Lima y la Municipalidad Distrital de Comas y demás normas que resulten pertinentes, así como sus actualizaciones o modificaciones.
C. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO DE SUPERFICIE:
1. Determinación de las Partes:
- El Estado Peruano estará representado por la Municipalidad Distrital de Comas (el PROPIETARIO).
- El Adjudicatario quien se encargará de implementar el Proyecto (el SUPERFICIARIO).
2. El objeto:
La constitución del derecho de superficie a favor del SUPERFICIARIO se hace con la finalidad que sobre el área entregada en superficie (en adelante el ÁREA DE LA SUPERFICIE), el SUPERFICIARIO lleve a cabo el diseño, financiamiento, construcción, operación y mantenimiento de un centro comercial.
Bajo este contexto, el SUPERFICIARIO tiene el legítimo derecho de tener en superficie el ÁREA DE LA SUPERFICIE, contando con la facultad de construir en la superficie o en el subsuelo y mantener temporalmente una edificación en propiedad separada del suelo.
La retribución por el derecho de superficie a favor del PROPIETARIO, se constituirá en un fideicomiso.
3. Plazo del Contrato:
El plazo de vigencia del Contrato será de 40 años computados desde la fecha de su suscripción.
Las Partes podrán de común acuerdo, ampliar o en su caso prorrogar la vigencia del Contrato por períodos sucesivos adicionales que, en conjunto, incluyendo el inicial, no excedan del plazo máximo previsto en el artículo 1030 del Código Civil.
Procederá, a pedido del SUPERFICIARIO, la prórroga automática del plazo de vigencia del Contrato, en caso que no se obtuviera, dentro de los ciento ochenta (180) días calendario luego de la firma del Contrato, la desafectación, y el cambio de zonificación requerido para la emisión de la correspondiente licencia de obra.
La prórroga automática referida anteriormente, será por el equivalente al tiempo transcurrido entre la culminación del plazo de ciento ochenta (180) días calendario, hasta la fecha en que efectivamente se den las condiciones necesarias para la emisión de la Licencia de Obra.
En cualquier caso, al término del plazo del Contrato, el SUPERFICIARIO transferirá todo lo construido, en el suelo y subsuelo del ÁREA DE LA SUPERFICIE, a título gratuito a favor del PROPIETARIO.
4. Retribución y destino del fondo generado:
La retribución que deberá pagar el Superficiario a la Municipalidad Distrital de Comas, será:
El PROPIETARIO como titular de los flujos y los derechos de cobro de la retribución, cederá en dominio fiduciario tales flujos y derechos de cobro para los fines establecidos en los lineamientos del Contrato de fideicomiso.
5. De las obligaciones de las Partes:
Obligaciones del SUPERFICIARIO:
a) Pagar la retribución por el derecho de superficie de acuerdo a lo establecido en el Numeral 7 del presente documento.
b) Cuidar el ÁREA DE LA SUPERFICIE en forma diligente y usarla exclusivamente para los fines establecidos en el Contrato.
c) Pagar puntualmente todos los servicios y gastos que genere el ÁREA DE LA SUPERFICIE y el centro comercial a desarrollar en la misma tales como agua, luz, mantenimiento, arbitrios municipales, gastos de mantenimiento, licencias, contribuciones e impuestos creados y por crearse.
d) Realizar los estudios técnicos definitivos para la construcción y operación del centro comercial.
e) Obtener el cambio de zonificación necesario para la construcción del centro comercial, contado con la colaboración del PROPIETARIO.
f) Obtener las licencias y permisos necesarios que permita el libre uso del ÁREA DE LA SUPERFICIE y funcionamiento del centro comercial, así como la aprobación de los instrumentos de gestión ambiental correspondientes.
g) Demoler cualquier construcción que exista sobre el ÁREA DE LA SUPERFICIE cuando la construcción del centro comercial así lo requiera.
h) No hacer ni permitir el uso imprudente del ÁREA DE LA SUPERFICIE, o el uso contrario al orden público y/o contra la ley y las buenas costumbres.
i) A la terminación del Contrato, transferir a título gratuito a la Municipalidad de Comas, como nuevo propietario, a título gratuito todo aquello que hubiese sido construido en el suelo y subsuelo del ÁREA DE LA SUPERFICIE.
a) Entregar al SUPERFICIARIO el ÁREA DE LA SUPERFICIE debidamente saneado física y legalmente, sin cargas, gravámenes ni ocupantes a la fecha de suscrito el Contrato.
b) No realizar ningún acto que pudiera afectar o perjudicar el derecho de superficie del SUPERFICIARIO sobre el ÁREA DE LA SUPERFICIE, facilitándole el ejercicio de la superficie en los términos establecidos en el Contrato y en el Contrato de fideicomiso.
c) Efectuar los trámites necesarios para la desafectación del AREA DE SUPERFICIE, y el correspondiente cambio de zonificación para que puede ejecutarse el PROYECTO, para cuyo caso contara con la colaboración del SUPERFCIARIO.
d) Brindar su colaboración al SUPERFICIARIO para la obtención de autorizaciones y licencias necesarias para la construcción del centro comercial.
6. Causales de resolución del Contrato:
b) Resolución del Contrato por incumplimiento del SUPERFICIARIO.
c) Resolución del Contrato por incumplimiento del PROPIETARIO.
d) Fuerza Mayor o Caso Fortuito.
e) Otras causales no imputables a las Partes, entre las que se establecerá la no emisión de las autorizaciones del caso por parte de las autoridades gubernamentales que resulten competentes que impidan ejecutar el Proyecto.
7. Cesión de posición contractual:
7.1 El SUPERFICIARIO podrá, ceder o trasmitir los derechos y obligaciones derivados del Contrato inherentes al derecho de superficie ejercido en el INMUEBLE (en adelante y para los efectos de este numeral, la “CESIÓN”), lo que incluirá, por tanto, la cesión de posición contractual de su calidad de SUPERFICIARIO en favor de cualquier persona jurídica perteneciente a su mismo grupo económico o a favor de un patrimonio fideicometido conforme a las Leyes Aplicables (en adelante y para los efectos de este numeral, el “CESIONARIO”).
8. Solución de Controversias:
Cualquier controversia será solucionada mediante el trato directo de las Partes o mediante el mecanismo de Amigable Componedor, durante el plazo de cuarenta y cinco (45) días hábiles. Transcurrido dicho plazo sin que las Partes procedan a alcanzar un acuerdo, dicha controversia será sometida a arbitraje de conformidad con los Reglamentos de Conciliación y Arbitraje del Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Lima. En el caso de discrepancia entre los documentos que formarán parte del Contrato, se respetará el siguiente orden de prelación de las obligaciones a cargo de las partes:
I. El Contrato, incluyendo sus anexos.
II. La Propuesta Técnica y Económica, si las hubieran.
III. Las Bases y Circulares, si las hubieran.
IV. La Declaratoria de Interés.
V. La Iniciativa Privada integrada.
9. Pólizas de Seguros:
Durante la ejecución del Proyecto de Inversión, el SUPERFICIARIO deberá adoptar todas las medidas de seguridad que correspondan y contratar bajo su cuenta y costo aquellas pólizas que sean necesarias para la ejecución de dicho proyecto.
El SUPERFICIARIO deberá presentar las siguientes garantías:
a) Una Garantía de Fiel Cumplimiento de Obligaciones del Proyecto de Inversión, por la suma de S/. 1,000,000.00 (Un Millón de Soles), de renovación anual, a ser entregada al PROPIETARIO, la cual deberá estar vigente durante toda la etapa de construcción del Centro Comercial.
b) Una Garantía de Fiel Cumplimiento del Contrato, por la suma de S/. 36 000.00 (Treinta y Seis Mil Soles), de renovación anual, a s er entregada al inicio de operaciones del centro comercial, la cual estará vigente durante toda el plazo de vigencia del Contrato.
E. REQUISITOS DE PRECALIFICACIÓN DEL PROCESO DE SELECCIÓN QUE SE CONVOQUE
En caso lleve adelante un Proceso de Selección con arreglo a lo dispuesto en el Decreto Legislativo Nº 1012, los Terceros Interesados deberán cumplir con los siguientes Requisitos de Precalificación, entre otros que se dispongan en las Bases:
Ser un Consorcio o una empresa constituida legalmente en su país de origen y acreditar los poderes y/o facultades de su Representante Legal. En caso de consorcios, cada uno de sus integrantes debe cumplir con estas exigencias.
Experiencia propia o a través de terceros, en el Perú o en el extranjero, de como mínimo 05 años en la operación de centros comerciales.
La experiencia a través de terceros puede acreditarse a través de una vinculada o mediante un contrato con un operador. Asimismo, podrá acreditarse mediante una promesa de contrato con un operador para la implementación del Proyecto.
Deberá acreditar contar con un patrimonio neto mínimo del moto referencial de la inversión referencial del proyecto. Este requisito podrá ser satisfecho sumando el patrimonio neto de cada una de las empresas integrantes de un Consorcio o a través de una empresa vinculada al participante.
F. FACTOR DE COMPETENCIA DEL PROCESO DE SELECCIÓN QUE SE CONVOQUE
Mayor de la Retribución traída a valor presente.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 16º del Decreto Legislativo Nº 1012, aquellos Terceros Interesados en el Proyecto podrán manifestar su interés ante el Comité Especial de la Municipalidad Distrital de Comas dentro del plazo de noventa (90) días calendario contados a partir del día siguiente de la publicación de la presente Declaratoria de Interés. En caso de no existir Terceros Interesados en la implementación del Proyecto que se presenten dentro del plazo antes indicado, procederá la adjudicación directa.
G. MODELO DE CARTA DE EXPRESIÓN DE INTERÉS Y MODELO DE CARTA FIANZA A PRESENTAR POR TERCEROS INTERESADOS
Los Terceros Interesados en el Proyecto podrán expresar su interés dentro del plazo de Ley, mediante el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) Presentar una Carta de Expresión de Interés de acuerdo al modelo del Anexo Nº 2.
b) Presentar una Garantía de Seriedad de Expresión de Interés: Carta fianza a favor de la Municipalidad Distrital de Comas por un monto de S/ Un millón de Soles de acuerdo al modelo del Anexo Nº 4.
Esta garantía deberá estar vigente hasta la firma del Contrato respectivo y deberá ser emitida por una entidad financiera a que se refiere el Anexo Nº 7.
Los Terceros Interesados en un proyecto alternativo al Proyecto podrán expresar su interés dentro del plazo de Ley, mediante el cumplimiento de los siguientes requisitos:
Presentar una nueva propuesta de iniciativa privada conteniendo el proyecto alternativo, conforme a lo previsto por el artículo 16º del Decreto Legislativo Nº 1012. Esta nueva propuesta de iniciativa privada debe cumplir con lo dispuesto en los Artículos 28º y 29º del Decreto Supremo Nº 127-2014-EF, Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1012.
a) Presentar una Carta de Expresión de Interés, de acuerdo al modelo del Anexo Nº 3.
b) Presentar una Garantía de Seriedad de Expresión de Interés: Carta fianza a favor de la Municipalidad Distrital de Comas por un monto de S/ Un millón de Soles, según el modelo del Anexo Nº 5.
H. PROCEDIMIENTO DEL PROCESO DE SELECCIÓN EN CASO EXISTAN OTROS INTERESADOS
El proceso de selección se realizará en tres (3) etapas, por medio del sistema de tres (3) sobres:
- Sobre Nº 1: Credenciales para precalificar
- Sobre Nº 2: Propuesta Técnica
- Sobre Nº 3: Propuesta Económica
En la primera etapa de calificación, durante el período a ser establecido en el Cronograma de las Bases del proceso de selección que se convoque, se evaluarán los requisitos de precalificación (técnicos, financieros, legales u otros), a través de la documentación que se requiera incluir en el Sobre Nº 1, que se consideren necesarios para continuar con la segunda etapa del proceso de selección.
Realizada la precalificación, en el día a indicarse en el Cronograma de las Bases, se convocará a los postores precalificados para la presentación de los Sobres Nº 2 y Nº 3, así como para la Apertura del Sobre Nº 2, que contendrá la documentación requerida para acreditar la vigencia y veracidad de la información presentada, la aceptación de las condiciones generales del Contrato, las garantías para asegurar la validez y vigencia de la oferta económica y la oferta técnica.
Durante el período a ser establecido en el Cronograma de las Bases, se evaluará la documentación contenida en el Sobre Nº 2. Únicamente los postores calificados, cuyas ofertas técnicas contenidas en dicho sobre cumplan con los requerimientos mínimos y, por tanto, hayan sido declaradas técnicamente aptas por el Comité de la Municipalidad Distrital de Comas, pasarán a la tercera etapa del proceso de selección.
En la tercera etapa se realizará la Apertura de los Sobres Nº 3 de los postores aptos, conteniendo, entre otros, la oferta económica y se adjudicará la buena pro, de existir oferta económica válida.
ANEXO Nº 1 - Esquema de ubicación
ANEXO Nº 2 - Modelo de Carta de Expresión de Interés (Sobre el mismo Proyecto)
ANEXO Nº 3 - Modelo de Carta de Expresión de Interés (Sobre un Proyecto Alternativo)
ANEXO Nº 4 - Modelo de Garantía de Seriedad de Expresión de Interés (interesado en el mismo Proyecto)
ANEXO Nº 5 - Modelo de Garantía de Seriedad de Expresión de Interés (interesado en un Proyecto alternativo)
ANEXO Nº 6 - Modelo de Carta Fianza (Del Proponente de la Iniciativa Privada)
(Sobre el mismo Proyecto)
Plaza de Armas S/n. Av. España Cuadra 4, La Libertad Km. 11.
Ref. : Proyecto contenido en la Iniciativa
Privada “Parque Manhattan”
Por medio de la presente …………………… (nombre de la empresa o consorcio) representada por ………………..…………… (nombre del Representante Legal), identificado con …………………………… (documento y número de identidad), domiciliado en ………………. (dirección, distrito, departamento –o sus equivalentes- y país), declaramos nuestro firme interés en participar en la implementación del Proyecto de la referencia.
Por tanto, de acuerdo a lo dispuesto en el Decreto Legislativo Nº 1012 y su Reglamento, y a lo señalado en la Declaración de Interés de la citada Iniciativa Privada, adjuntamos lo siguiente:
a) Carta Fianza Nº …………………………, emitida por el Banco ……………….………, por la suma de S/. Un Millón de Soles .
Nombre de la Persona Jurídica o Consorcio
(Sobre un Proyecto Alternativo)
Ref. : Proyecto contenido en la Iniciativa Privada
Por medio de la presente …………………… (nombre de la empresa o consorcio) representada por ………………..…………… (nombre del Representante Legal), identificado con …………………………… (documento y número de identidad), domiciliado en ………………. (dirección, distrito, departamento –o sus equivalentes- y país), declaramos nuestro firme interés de participar en la ejecución de un Proyecto Alternativo al proyecto de la referencia, denominado “……………..…………………”.
a) Carta Fianza Nº …………………………, emitida por el Banco ……………….………, por la suma de S/.Un Millón de Soles .
Asimismo, cumplimos con adjuntar la documentación necesaria para la evaluación de nuestra iniciativa privada alternativa, conforme a lo dispuesto en el Artículo 29 del Decreto Supremo Nº 127-2014-EF, Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1012.
MODELO DE GARANTIA DE SERIEDAD DE EXPRESIÓN DE INTERÉS
(Interesado en el mismo Proyecto)
Por la presente y a solicitud de nuestros clientes, señores ………………, constituimos esta fianza solidaria, irrevocable, incondicionada, de realización automática y sin beneficio de excusión, hasta por la suma de S/. Un Millón de Soles a favor de la Municipalidad Distrital de Comas, para garantizar la seriedad de la carta de expresión de interés y participación de nuestro cliente en el proceso de selección que se convoque para la ejecución del Proyecto de Inversión contenido en la Iniciativa Privada “Parque Manhattan”.
La presente garantía se hará efectiva en caso que nuestro cliente no cumpla con presentar una oferta económica válida en el proceso de selección convocado o, en caso de resultar Adjudicatario, no cumpla con los requisitos establecidos por el Comité Especial de la Municipalidad Distrital de Comas para la Fecha de Cierre o no suscriba el respectivo Contrato.
Para honrar la presente fianza, bastará un simple requerimiento del Alcalde o el funcionario competente que este designe, o de quien haga sus veces, realizado por conducto notarial en nuestras oficinas ubicadas en …………………
La vigencia de esta Fianza será de ………………… y se iniciará el …………… hasta el ………………
(Interesado en un Proyecto Alternativo)
Por la presente y a solicitud de nuestros clientes, señores ………………, constituimos esta fianza solidaria, irrevocable, incondicionada, de realización automática y sin beneficio de excusión, hasta por la suma de S/. Un Millón de Soles a favor de la Municipalidad Distrital de Comas, para garantizar la seriedad de la carta de presentación de un Proyecto Alternativo al proyecto de la referencia, presentado por nuestro cliente y por la suscripción del Contrato correspondiente por parte de éste, en caso que su iniciativa privada sea declarada preferente, declarada de interés y no se presenten interesados para la ejecución de la misma y ésta sea adjudicada directamente a nuestro cliente.
Para honrar la presente fianza, bastará un simple requerimiento del Alcalde o del funcionario competente que este designe, o de quien haga sus veces, realizado por conducto notarial en nuestras oficinas ubicadas en …………………
(Del Titular de la Iniciativa Privada)
Por la presente y a solicitud de nuestros clientes, señores ………………, constituimos esta fianza solidaria, irrevocable, incondicionada, de realización automática y sin beneficio de excusión, hasta por la suma de S/. Un Millón de Soles a favor de la Municipalidad Distrital de Comas, para garantizar la suscripción del Contrato correspondiente por parte de nuestro cliente, en caso no se presenten interesados para la ejecución de la Iniciativa Privada “Parque Manhattan”.
La presente garantía se hará efectiva en el caso que nuestro cliente no cumpla con los requisitos establecidos por el Comité Especial de la Municipalidad Distrital de Comas para la fecha de suscripción del Contrato o no suscriba el mismo en la fecha indicada por el Comité Especial de la Municipalidad Distrital de Comas.
Toda demora de nuestra parte para honrarla devengará un interés equivalente a la tasa LIBOR más un margen (spread) de 3%. La Tasa LIBOR establecida será la del cable Reuter diario que se recibe en Lima a las 11:00 am, debiendo devengarse los intereses a partir de la fecha en que se ha exigido su cumplimiento y hasta la fecha efectiva de pago.
1430461-1

References: Artículo 194
 Resolución 
 artículo 22
 artículo 8
 artículo 9
 artículo 59
 artículo 14
 Artículo 15
 Artículo 17
 Artículo 19
 Artículo 20
 Artículo 19
 artículo 1030
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 artículo 16
 artículo 16
 Artículo 29