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Timestamp: 2015-10-04 16:58:05+00:00

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Bau- und Architektenrecht - Rechtsanwalt Berlin - Hubrich Rechtsanw�lte
Arbeits- und ArbeitsschutzrechtBank- und KapitalmarktrechtBau- und ArchitektenrechtBauvertragsrechtRecht der Architekten undIngenieureöffentliche Vergabe vonBauaufträgenÖffentliches BaurechtErb- und FamilienrechtHandels- und GesellschaftsrechtMiet- und ImmobilienrechtMedien- und UrheberrechtSpeditions- und TransportrechtStrafverteidigungVerwaltungsrecht
Sehr geehrte Bauunternehmer, Bauherren, Bauingenieure, Architekten, Handwerker, Investoren, Projektentwickler, Immobiliengesellschafter- und Wohnungsverwalter, Finanzdienstleister, Handwerksbetriebe, Bauträger, Poliere, Gerätefahrer, Maurer, Installateure, Monteure und Bauleiter, wir beherrschen das Bau- und Architektenrecht von A wie Abnahme bis Z wie Zuschlagserteilung. Uns ist bewusst, dass neben reichlicher Erfahrung eine Fülle an Kenntnissen, insbesondere auch bautechnischer und baukaufmännischer Art, für eine bestmögliche Bearbeitung von Baurechtsfällen zwingend erforderlich ist. Für uns bestimmt nicht der Schreibtisch allein den Arbeitsalltag. Sie finden uns ebenso auf der Baustelle, in Baucontainern, Baubüros, Werkstätten oder auf den Gerüsten. Nach unserem Verständnis ist eine andere Art des Umgangs des Bauanwalts mit seinen Klienten und den entsprechenden Fällen nicht möglich. Ohne Vorortkenntnisse sind weder Bauwerk noch Bauleistung einschätzbar. Mit dieser Berufsauffassung sind wir in Berlin und Brandenburg mittlerweile zu einer der führenden Baurechtskanzleien geworden. Uns mandatieren Unternehmer, Projektentwicklungs- und Immobiliengesellschaften, Finanzdienstleistungsunternehmen, private Investoren und Bauherren, Handwerksbetriebe, kommunale Bauträger, Bauingenieure, Architekten, Bauträger, private und öffentliche Immobilien- und Wohnungsverwaltungen ebenso wie Poliere, Gerätefahrer, Maurer, Installateure, Monteure oder Bauleiter.
Unsere Beratungstätigkeit beginnt schon bei der Auswahl, der umfassenden Analyse und Bewertung von Akquisitionsobjekten und reicht von der konzeptionellen Phase der Projektentwicklung über die Ausarbeitung und Verhandlung von Bau-, Architekten-, Ingenieur- und Projektsteuerungsverträgen, sowie von Generalübernehmer- bzw. Generalunternehmer-Bauverträgen über die Beratung während der Bauausführung, die Beendigung von Vertragsverhältnissen bis hin zum Gewährleistungsmanagement. Wir lösen für Sie die in den Bereichen Entwicklung, Planung, Bauen und Finanzierung auftretende Rechtsprobleme und führen für Sie die streitige Auseinandersetzung vor Gericht. In Verhandlungen mit Behörden, Investoren und Dritten erarbeiten wir Lösungen zur Gewährleistung störungsfreier Planungsabläufe und Genehmigungsverfahren. Dabei betreuen wir Bauvorhaben jeder Größenordnung für Auftraggeber oder für Auftragnehmer. Hervorheben möchten wir, dass unser baurechtliches Fundament zusätzlich durch die von uns erworbene sachgebietsübergreifende wirtschaftsrechtliche Expertise gestützt wird. Jedem Bauunternehmer stellen sich schließlich jeden Tag auch arbeitsrechtliche, kreditrechtliche, handels- und gesellschaftsrechtliche, ggf. immobilienwirtschaftsrechtliche und steuerliche Fragen. Auch strafrechtliche Berührungspunkte des Baurechts sind nicht selten. Bei uns bekommen Sie die Beratung und Vertretung aus einer Hand in sämtlichen für Sie relevanten Rechtsgebieten auf dem höchsten am Markt erzielbaren Niveau. Im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsobjekt Immobilie begleiten wir Sie bei der Projektentwicklung, bei Transaktionen und Finanzierungen. Wir betreuen den Erwerb und die Veräußerung von Berliner und Brandenburger Immobilien bzw. Portfolios, beraten bei der Strukturierung von Immobilienfonds, entwickeln komplexe Wohn-, Gewerbe- und Spezialimmobilien sowie Industrieareale, sorgen für die Projekt- und Privatfinanzierung öffentlicher Immobilienprojekte, beantworten Fragen zur Privatisierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien, analysieren die Möglichkeit des Immobilienleasing, der Vermietung oder der Verpachtung gewerblicher Immobilien und sorgen für die notarielle Beurkundung größerer Transaktionen. Unsere Mandanten sind Fonds, Anleger, Banken, Investoren und Projektentwickler.
Russische Investoren (egal ob als natürliche oder juristische Person) unterstützen wir durch Informationen im Hinblick auf den Kauf, Verkauf oder die Vermierung von Immobilien, Grundstücken. Wir organisieren gern Informationsreisen in die Bundesrepublik, lassen Sie vom Flughafen abholen und begleiten Sie. Selbstverständlich stellen wir Ihnen von Anfang an einen Dolmetscher zur Seite. Wir unterstützen Sie notariell und rechtlich bei der Durchführung des Immobilienkaufs, bieten Ihnen juristische Konsultation betreffend des Immobilienwesens, eröffnen ein Bankkonto und helfen beim Abschluss der erforderlichen Versicherungen.
Nach dem Recht der Bundesrepublik können Ausländer ohne jegliche Begrenzungen sowohl Immobilien für den Privat- als auch für Unternehmensziele kaufen. Jede Immobilie muss in Deutschland im Grundbuch registriert werden. In diesem erhält man auch sämtliche Informationen darüber, wer der Eigentümer der Immobilie oder wie hoch deren Preis ist sowie Daten darüber, ob eventuell eine Verschuldung des Eigentümers vorhanden ist und wie der korrekte Grundriss der Immobilie aussieht. Sodann wird auf den Namen des Käufers ein entsprechendes Dokument erstellt, das mit einer Registrierungs- und Eintragsnummer versehen wird. Diese Informationen werden anschließend in eine Liste und in einen bestimmten Band des Grundbuchs eingetragen. Verkauft werden kann eine Immobilie ausschließlich durch deren Eigentümer oder eine durch diesen notariell ermächtigte Person. In der Regel können wir dies für Sie nach entsprechender Bevollmächtigung für Sie übernehmen. Grundsätzlich gilt zu beachten, dass der Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis nicht mit dem Erwerb der Immobilie verbunden ist. Dennoch bestätigen unsere Erfahrungen, dass der Eigentumserwerb ein gewichtiges Argument hinsichtlich der Entscheidung über die Aufenthaltserlaubniserteilung bei deutschen Behörden ist, da aus diesem eine gewisse materielle Stabilität gefolgert werden kann. Immobilieneigentümer haben das Recht auf ein Visum für bis zu 90 Tage im Jahr. Personen mit geschäftlichen Kontakten können ein Business-Visum für sechs Monate beantragen, in besonderen Fällen auch für einen längeren Zeitraum. Nachdem ein Interessent ein Objekt gewählt hat und sich zu dessen Kauf entschließt, wird von uns ein Kaufvertrag aufgesezt, in dem detailliert alle Bedingungen und die gewählte Zahlungsform vereinbart werden. Die Unterschriftsleistung ist bei einem Notar zu erbringen, der die Interessen beider Seiten zu wahren hat. Er muss zumindest die auf dem Grundstück ggf. lastenden Schulden und andere Verpflichtungen eruieren. Er hat außerdem dafür Sorge zu tragen, dass die Maklerprovision ebenso wie alle sonstigen Ausgaben, die mit dem Grundbucheintrag verbunden sind, gedeckt sind. Nach Vertragsunterzeichnungdurch beide Seiten und voller Bezahlung aller Kosten, wird der Käufer zum Eigentümer der erworbenen Immobilie. Der beauftragte Notar versendet sämtliche Unterlagen an das Grundbuchamt. Innerhalb der nächsten zwei Monate erhält der Käufer eine Abschrift des Grundbucheintrags des erworbenen Objekts. Nach erfolgtem Eigentumserwerb hat in der Bundesrepublik jeder Eigentümer das Recht, seine Immobilie zu vermieten. Dazu ist erforderlich, einen Mietvertrag mit dem jeweiligen Mieter abzuschließen. Der Mieter bezahlt in der Regel dem Vermieter des Objekts eine Kaution i.H.v. 2-3 Mieten. Die Zahlung dieser Summe verfolgt den Zweck, Verluste im Falle einer beim Mieter eintretenden Zahlungsunfähigkeit zu kompensieren. Die Beratung unserer spezialisierten Rechtsanwälte umfasst also die gesamte Wertschöpfungskette im Hinblick auf Immobilien. Im Rahmen des Erwerbs von Grundstücken sowie bei Immobilientransaktionen liegt unser Hauptaugenmerk auf der Ausarbeitung und Gestaltung sowohl gesellschafts- als auch steuerrechtlich abgestimmter Konzepte und Verträge einschließlich der Strukturierung und Finanzierung dieser Prozesse. Neben der Leitung und Steuerung umfangreicher Projektentwicklungen bieten wir Ihnen ein umfassendes Vertragsmanagement in allen rechtlichen Belangen der Beplanung, der Bebauung sowie der Bestandsverwaltung und Bestandsoptimierung einschließlich der Neustrukturierung von Immobilienportfolien. Wir verfügen über eine besondere Expertise bei der Gestaltung von Bauträger-, Bau- und Architektenverträgen sowie bei der Begleitung von Bauvorhaben.
Wir unterstützen Sie auch im Rahmen der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien bis hin zur Verwertung, sowie bei Kapitalanlagekonzepten, gegebenenfalls durch Gründung von Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften.
Fragen des Wohnungseigentumsrechts, des Erbbaurechts sowie des Miet- und Maklerrechts als auch die Vertretung in gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren runden unser Leistungsspektrum ab.
Kommunen unterstützen wir bei der Ausarbeitung und Umsetzung von Nutzungsmöglichkeiten kommunaler Immobilien im Rahmen der Haushaltskonsolidierung durch Erarbeitung von Machbarkeitsstudien und entsprechender Umsetzungskonzepte.
Bei grenzüberschreitenden Projekten beraten wir unsere Mandanten gemeinsam mit unseren internationalen Partnern. Schwerpunkte unserer Tätigkeit im Bereich Bau- und Immobilienrecht sowie des Miet- und Wohnungseigentumsrechts sind: Immobilienentwicklung
Immobilientransaktionen und Grundstückserwerb
Beratung beim Kauf von Immobilienobjekten
Entwurf und Verhandlung der entsprechenden Verträge wie Generalplaner- und Finanzierungsverträge, Betreibervereinbarungen und städtebauliche Verträge
Beratung hinsichtlich der Vermarktung von Objekten unter makler-, miet- und wettbewerbsrechtlichen Aspekten
Beratung von Gemeinden bei der Entwicklung von Bauland
Abwicklung der Erschließung von Baugebieten in städteplanerischer, technischer, rechtlicher und finanzieller Hinsicht
juristische Projektsteuerung von Immobilienprojekten
Entwurf und Verhandlung von Generalplaner- und Projektsteuerverträgen
außergerichtliche und prozessuale Auseinandersetzung
vergaberechtliche Beratung und Verfahrensbegleitung bei der Vorbereitung, Gestaltung und Abwicklung von Vergabeverfahren
Beratung von Bietern im Rahmen der Beteiligung am Vergabeverfahren
Vertretung im Nachprüfungsverfahren
baurechtlich und umweltrechtliche Genehmigungsverfahren
Beratung bei Vorhabens- und Erschließungsplänen
Prüfung von planungs- und genehmigungsrechtlichen Voraussetzungen
Beratung hinsichtlich der umweltrechtlichen Aspekte, z.B. die Erkundung und Sanierung des Untergrunds
Ausarbeitung und Verhandlung von allgemeinen Bauverträgen, Generalübernehmer- bzw. Generalunternehmer-Bauverträgen sowie von Architekten-, Ingenieur- und Projektsteuerungsverträgen
Umfassende baubegleitende Beratung während der Bauausführung
Vertragsgestaltung hinsichtlich Bauzeitverzögerungen Gewährleistungsmanagement
Nachforderungsmanagement bzw. Nachtragsmanagement (Claim-Management)
die Beendigung von Vertragsverhältnissen
Vertretung im selbständigen Beweisverfahren, Schiedsgerichtsverfahren oder ordentlichen gerichtlichen Verfahren
Entwurf und Verhandlung von Kauf- und Mietverträgen
Juristisches Krisenmanagement notleidender Projekte
1. Baurecht im objektiven Sinne ist die Gesamtheit der die Bebauung von Grundstücken regelnden privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Rechtsvorschriften. Zum privaten Baurecht siehe -> Baubetreuungsvertrag, -> Verdingungsordnungen, .> Werkvertrag. Das öffentliche Baurecht gliedert sich in Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht bestimmt in erster Linie, ob und wo ein Grundstück baulich genutzt werden kann, das Bauordnungsrecht regelt die technische und gestalterische Seite sowie das Baugenehmigungsverfahren.
Das Bauplanungsrecht liegt in der Regelungskompetenz des -> Bundes
(Art. 74 Abs.1 Nr. 18 GG ); wichtigste Vorschriften sind das -> Baugesetzbuch , die -> Baunutzungsverordnung und die aufgrund dieser Regelungen als Satzungen erlassenen gemeindlichen -> Bauleitpläne. Das Bauordnungsrecht fällt nach dem Baurechtsgutachten des BVerfG ( BVerfGE 3, 407 ) in die Gesetzgebungszuständigkeit der Länder ( -> Bauordnungen, siehe auch -> Baugenehmigung, -> Baupolizei, -> Ordnungsrecht ).
2. Im subjektiven Sinne bedeutete B. die öffentlich-rechtliche Befugnis, auf die öffentlich-rechtliche Befugnis, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten ( -> Baufreiheit, -> Plangewährleistung ).
Baubetreuung(svertrag)
Die gewerbsmäßige treuhänderische Bauerrichtung sowie die gewerbsmäßige Baubetreuung bedürfen einer gewerberechtlichen Erlaubnis ( § 34 c GewO; -> Gewerbezulassung ). Die Erlaubnis ist zu versagen, wenn der Baubetreuer oder eine mit der Betriebsleitung betraute Person nicht die erforderliche -> Zuverlässigkeit besitzt ( einschlägige Vorstrafen; ungeordnete Vermögensverhältnisse u.a. ). Die DVO hierzu i.d.F. vom 07.11.1990 ( BGBI. I 2479 m. Änd. ). – sog. Makler- und Bauträger – VO – enthält zum Schutz der Immobilienkäufer eine Reihe zwingender Vorschriften, insbesondere über die Pflicht zur Absicherung und Information. Der Baubetreuungsvertrag ist ein -> Geschäftsbesorgungsvertrag eigener Art mit Werkvertragscharakter, in dem der Baubetreuer sich verpflichtet, für den Bauherrn, den er vertritt und deshalb - z.B. im Verhältnis zu den Bauhandwerkern – unmittelbar verpflichtet ( -> Bauherren-Modell ), neben der Errichtung des Hauses auch die organisatorische und finanzielle Abwicklung de Baus vorzunehmen. Bauträger ist dagegen, wer das Bauvorhaben im eigenen Namen ( für eigene oder fremde Rechnung) durchführt ( zur Rechtsnatur des Vertrags s. BGHZ 92, 123 ). Er baut oft das Anwesen auf seinem eigenen Grundstück und verpflichtet sich zur schlüsselfertigen Übergabe; die Übereignung bedarf der Form des -> Grundstückskaufvertrags; s. dort auch zum bloßen Vorvertrag (Kaufanwärtervertrag). Eine Sonderform ist der sog. Generalübernehmervertrag (Übertragung der vorgenannten Aufgaben bei gesondertem Erwerb des Baugrundstücks) , während der sog. Generalunternehmervertrag einen reinen -> Werkvertrag (Übernahme sämtlicher Bauarbeiten mit Übertragung i.e. auf Subunternehmer) darstellt. Steuerlich stellt die B. eine gewerbliche Tätigkeit dar, auch wenn sie von Freiberuflern (-> freie Berufe ), insbesondere von Architekten oder auch von Steuerberatern oder Rechtsanwälten betrieben wird (BFH BStBl. II 1989, 797; 1990 II, 534).
Die Verdingungsordnung für Bauleistungen – VOB – i.d.F. vom 12.11.1992 ( BAnz. Nr. 223; Text s.a. dtv Nr. 5034) sowie die Verdingungsordnung für Leistungen ausgenommen Bauleistungen – VOL – vom 03.08.1993 ( BAnz. Nr. 175 a ) m. Änd. enhalten zunächst in Form von -> Verwaltungsvorschriften die für die Vergabe -> öffentlicher Aufträge maßgeblichen Grundsätze. Sie gliedern jeweils in drei Teile: Teil A regelt das Verfahren bei der Vergabe von Aufträgen (Art der Ausschreibungen, Zuschlagsbedingungen etc.); sie sind an sich nur interne Verwaltungsvorschriften. Grobe Verstöße gegen sie (z.B. Nichtberücksichtigung des besten Angebots) können allerdings zu Schadensersatzansprüchen führen. Teil B enthält allgemeine Vertragsbedingungen für die Abwicklung der Aufträge, die zunächst auch nur innerdienstlich verpflichten und erst durch Vereinbarung in den einzelnen Verträgen Außenwirkung erhalten (-> Werkvertrag, 3 a.E.). Durch solche Einbeziehung werden die VOB Teil B in vielen Fällen auch zum Vertragsrecht privater Bauverträge. Die VOB Teil C enthält technische Regeln, die in der Regel auch außerhalb der öffentlichen Vergaben und auch für BGB-Bauverträge als technischer Mindeststandart für Bauleistungen anzusehen sind. Die V. konkretisieren den Grundsatz der sparsamen und wirtschaftlichen Haushaltsführung für den Bereich der Beschaffungen des Staates (§ 30 Haushaltsgrundsätze G, § 55 BHO). Wirtschaftspolitischen Zielen bei der Vergabe von öffentlichen Aufträgen dienen die Vorschriften über die Berücksichtigung -> bevorzugter Bewerber. VOL/A und VOB/A sind für alle öffentlichen sowie für die in § 57a HaushaltsgrundsätzeG genannten privaten Auftraggeber verbindlich vorgeschrieben (VergabeVO vom 22.2.1994, BGBl. I 321). Die VOB/B haut auch außerhalb der Vergabe öffentlicher Aufträge praktische Bedeutung; in der Vertragspraxis des Bauwesens wird sie häufig durch Bezugnahme vereinbart, sonst auch als „ Normierung“ der -> Verkehrssitte für die Auslegung von Verträgen herangezogen. Anders als die Vergabebestimmungen der Teile A sind die Vertragsbestimmungen der VOB/B -> Allgemeine Geschäftsbedingungen i.S. des AGBG. Soweit gewisse Schwellenwerte überschritten sind, ist das öffentliche Vergaberecht weitgehend europarechtlich überlagert und bestimmt. Es sind vor allem zu beachten für Bauvergaben die Baukoodinierungsrichtlinie vom 14.06.1993 (ABl. L 199/54) und die Überwachungsrichtlinie vom 21.12.1989 (ABl. 395/93); über den Bereich der öffentlichen Auftraggeber hinaus verpflichtet das europäische Recht bestimmte private (beispielsweise aus dem „Sektor“ Versorgung mit Wasser und Energie) zur Einhaltung gewisser Regeln des öffentlichen Vergaberechts (Sektorenrichtlinie vom 16.06.1993, ABl. L 199/84 mit zugehöriger Rechtsmittelrichtlinie vom 25.02.1992, ABl. L 76/14). Für den Bereich der Lieferungen, also im wesentlichen für den Anwendungsbereich der VOL/A gilt die Lieferkoordinierungsrichtlinie vom 16.6.1963 (ABl. 19/1). Zur Vergabe von freiberuflichen Leistungen (vor allem Ingenieur- und Architektenleistungen) gilt überwiegend die Dienstleistungsrichtlinie (-> VOF ).
1. Der Werkvertrag ist ein -> gegenseitiger Vertrag, durch den der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werks, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet wird (§ 631 BGB). Anders als beim -> Dienstvertrag wird nicht nur eine Tätigkeit, sondern ein Erfolg (das Werk) geschuldet; der Unternehmer steht nicht - wie oftmals der Dienstverpflichtete - gegenüber dem Besteller in einem Abhängigkeitsverhältnis. W. sind z.B. Vereinbarungen mit Bauhandwerkern (Bauvertrag), i. d. R. auch der erstmalige Erwerb einer (wenn auch schon bezugsfertigen) Eigentumswohnung oder eines Fertighauses (s.a. -> Baubetreuungsvertrag), der Architektenvertrag (auch wenn nur Führung der Bauaufsicht), der Beförderungsvertrag, der Vertrag zur Erbringung einer künstlerischen oder wissenschaftlichen Leistung (Porträt, Gutachten) usw. Die Abgrenzung zum Dienstvertrag ist oft schwierig; so ist der Arztvertrag regelmäßig Dienstvertrag, kann aber auch u.U. (z.B. bei Prothese) W. sein. Der Krankenhaus(aufnahme)vertrag ist ein -> gemischter Vertrag, bei dem die Elemente des auf Heilbehandlung gerichteten Dienstvertrags überwiegen (sog. totaler Krankenhausvertrag); u.U. bestehen daneben unmittelbare Rechtsbeziehungen auch zu dem behandelnden Arzt (aufgespaltener Krankenhausvertrag). Im Rahmen des KrankenhausfinanzierungsG i.d.F. vom 10.4.1991 (BGBl. I 886 ) und der BPflegesatzVO vom 26.09.1994 (BGBl. I. 2750) m. Änd. gilt i.d.R. der totale Krankenhausvertrag (Ausnahme z.B.: eigenes Liquidationsrecht der Krankenhausärzte; sog. Arztzusatzvertrag); beim -> Belegarztvertrag ist dagegen zwischen den Rechtsbeziehungen des Patienten zum Arzt und zum Krankenhaus zu unterscheiden. Auf jeden Fall liegt – auch bei der Einweisung durch die Krankenkasse oder Sozialhilfebehörde – ein privatrechtlicher Vertrag vor; nur bei einer Zwangsverwahrung kann das Krankenhaus aus -> Staatshaftung haftbar sein. Eine Reihe von W. ist besonders geregelt; -> Speditionsvertrag, -> Kommission, -> Verlagsvertrag, -> Geschäftsbesorgung, -> Verwahrung, ->Mäklervertrag, -> Auslobung, -> Reisevertrag.
2. Vertragspflichten. Der Unternehmer hat das Werk innerhalb der vereinbarten Zeit so herzustellen, dass es die zugesicherten Eigenschaften hat und frei von -> Fehlern ist (§ 633 Abs.1 BGB ). Der Besteller hat die Pflicht, das vertragsmäßig erstellte Werk abzunehmen (Abnahme, § 640 BGB; Besonderheiten für die Bauabnahme in § 12 VOB. s.u. 3) und die vereinbarte, sonst die taxmäßige (-> Taxen; s. ferner -> Architektenvertrag), hilfsweise die übliche Vergütung zu entrichten (§ 632 BGB; Fälligkeit bei Abnahme, § 641 BGB). Hat der Besteller bei der Errichtung des Werks mitzuwirken (Portrait, Operation), so kann der Unternehmer bei Verzug (Gläubigerverzug) eine angemessene Entschädigung verlangen oder nach Fristsetzung den W. kündigen (§§ 642, 643 BGB). Bis zur Abnahme trägt der Unternehmer die -> Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung des Werks (Werkgefahr), nicht aber des etwa vom Besteller gelieferten Stoffes (Stoffgefahr). Kommt der Besteller in - Annahmeverzug, so geht die Gefahr ebenso auf ihn über wie bei einer Versendung (§ 644 BGB, -> Versendungskauf).
3. Die Gewährleistungsansprüche des Bestellers bei Sachmängeln sind ähnlich wie im Kaufrecht geregelt. Der Besteller kann zunächst jedoch nur Nachbesserung, ggf. Neuherstellung (Erfüllung) verlangen. Kommt de Unternehmer hiermit in Verzug, so kann der Besteller den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 633 Abs.2, 3 BGB ). Nach fruchtlosem Ablauf einer zur Nachbesserung gesetzten Frist kann der Besteller –> Wandelung oder -> Minderung verlangen; einer Fristsetzung bedarf es nicht, wenn die Beseitigung des Mangels unmöglich ist oder von dem Unternehmer verweigert wird (§ 634 BGB). Beruht der Sachmangel auf einem -> Verschulden des Unternehmers, so kann der Besteller statt der Wandelung oder Minderung -> Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen (§ 635 BGB, daneben u.U. Anspruch aus -> positiver Vertragsverletzung wegen eines Mangelfolgeschadens, -> Gewährleistung, (2 a. E.). Ein Haftungsausschluss des Unternehmers ist nichtig, wenn der Unternehmer den Mangel arglistig verschweigt (§ 637 BGB). Die Gewährleistungsansprüche verjähren – außer bei arglistigem Verschweigen – in sechs Monaten, bei Arbeiten an einem Grundstück in einem Jahr, bei Arbeiten an Bauwerken oder dessen Teilen in fünf Jahren nach der Abnahme des Werks (§ 638 BGB). Bauwerke sind Hoch- und Tiefbauten, die mit dem Boden fest verbunden sind. Für Bauverträge enthält über deren Ausgestaltung, Abrechnung (-> Schlussrechnung) , Abnahme, Mängelhaftung, Verjährung usw. die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B, -> Verdingungsordnungen ) zahlreiche Sonderregelungen (z.B. zweijährige Verjährung bei Arbeiten an Bauwerken ). Es handelt sich bei der VOB jedoch nicht um eine gesetzliche Regelung, sondern nur um einen vorgefertigten Vertragsentwurf in der Art -> Allgemeiner Geschäftsbedingungen; die VOB gilt daher nur, wenn sie infolge ausdrücklicher Bezugnahme im Bauvertrag Anwendung finden soll (Ausnahme: -> Verdingungsordnungen). Nach der Rechtsprechung muss dies insgesamt geschehen; die Einbeziehung nur einzelner (insbesondere für den Verwender günstiger) Teile ist unwirksam.
4. Zur Sicherung seiner Forderungen aus dem W. hat der Unternehmer ein gesetzliches Pfandrecht an den von ihm hergestellten oder ausgebesserten Sachen des Bestellers, wenn sie in seinen -> Besitz gelangt und (Unternehmerpfandrecht, § 647 BGB). Nach der Rechtsprechung ist ein (-> gutgläubiger Erwerb des Unternehmerpfandrechts – z.B. bei einem zur Reparatur gebrachten, unter -> Eigentumsvorbehalt stehenden Kfz – nicht möglich (sehr str.; -> Pfandrecht, -> Verwendungen). Bei Arbeiten an einem Bauwerk erwirbt der Bauhandwerker keine gesetzliche -> Hypothek, sondern nur einen persönlichen Anspruch gegen den Bauherrn auf Einräumung einer -> Sicherungshypothek an dem Baugrundstück (Bauhandwerkerhypothek, § 648 BGB ). Ferner hat er Anspruch auf -> Sicherheitsleistung, insbesondere aus den zum Bau bestimmten Finanzierungsmitteln des Bestellers oder durch Garantie (-> Bürgschaft) einer Bank; bis dahin kann er die Arbeit (Vorleistung) verweigern (§ 648 a BGB). s. ferner -> Bauforderungen.
5. Der Besteller hat bis zur Vollendung des Werks jederzeit das Recht, den W. zu kündigen; der Unternehmer erhält in diesem Fall die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen (§ 649 BGB; kein Vergütungsanspruch aber bei Kündigung aus wichtigem Grund). Häufig unterstellt der Unternehmer einen Kostenvoranschlag, d.h. eine fachmännisch ausgeführte überschlägige Berechnung der voraussichtlich entstehenden Kosten. Durch den Voranschlag entstehende Kosten sind i.d.R. auch bei besonderen Aufwendungen des Unternehmers nur zu vergüten, wenn es eigens vereinbart ist (BGH NJW 1979, 2202); - Allgemeine Geschäftsbedingungen des Unternehmers reichen hierfür nicht aus (BGH WM 1982, 202). Ist der Voranschlag dem Vertrag zugrundegelegt worden, so kann bei einer wesentlichen Überschreitung der Besteller jederzeit den Werkvertrag kündigen; er hat dann nur die der bereits geleisteten Arbeit entsprechende Vergütung zu entrichten (§ 650 BGB ). Wird das Werk ganz oder teilweise nicht rechtzeitig hergestellt, so kann der Besteller – auch ohne Verschulden (Verzug) des Unternehmers – vom Vertrag zurücktreten (§ 636 BGB ); eine nur unerhebliche Verzögerung ist allerdings unschädlich. -> Werklieferungsvertrag.
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References: § 34
 § 55
 § 57
 § 640
 § 12
 § 641
 § 647
 § 648