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CATEGORIE E CLASSI. Immobili urbani: - PDF
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1 Accertamento e stima degli immobili di categoria D ed E (Rendite a stima diretta) CENNI STORICI, SCOPI E DEFINIZIONI Fin dall emanazione della legge del 1865 (legge fondamentale) si era sentita l esigenza di censire tutti i fabbricati presenti sul territorio dello Stato, censimento che desse un idea attendibile della consistenza degli stessi. Soprattutto si trattava di rendere uniforme la loro classificazione, dato che sul territorio si applicavano, a seconda delle zone, diversi criteri di inventariazione dei fabbricati. Solo nel 1939 con l emanazione del Regio Decreto n. 652 del 13 aprile 1939, convertito con legge 11 agosto 1939, n si perviene a una regolamentazione quantomeno unitaria a livello nazionale del catasto. Il catasto viene così ad essere ordinato dalla nuova legge, che reca il titolo: Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del Nuovo Catasto edilizio urbano ed è inoltre disciplinato dal Regolamento per la formazione del Nuovo Catasto edilizio urbano approvato con D.P.R. 1 dicembre 1949, n La legge enuncia i criteri fondamentali per l accertamento degli immobili urbani che si riassumono di seguito: 1) l accertamento generale degli immobili è fatto per unità immobiliare, considerando unità immobiliare urbana ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa atta a produrre un reddito proprio (artt. 3, 4 e 5); 2) per la determinazione della rendita, le unità immobiliari di ciascun comune o porzione di comune sono distinte a seconda delle loro condizioni estrinseche ed intrinseche, in categorie e, ciascuna categoria, in classi (art. 8); 3) la rendita catastale è la rendita media ordinaria ritraibile al netto delle spese e perdite eventuali, e al lordo delle imposte e dei contributi (art. 9). L art. 38 del regolamento sopra citato chiarisce inoltre che, sono soggetti all accertamento tutti i fabbricati e le costruzioni stabili definite all art. 4 della legge. Sono esclusi dall accertamento: a) i fabbricati rurali, b) i fabbricati di proprietà della Santa Sede di cui agli artt. 13, 14, 15 e 16 del Trattato Lateranense 11 febbraio L art. 6 precisa poi che non sono altresì soggetti a dichiarazione al catasto urbano le fortificazioni e loro dipendenze, i fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti e i cimiteri. I concetti sopra citati sono stati poi ripresi dal Decreto 2 gennaio 1998, n. 28 del Ministero delle Finanze (Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione e adeguamento della nuova Cartografia catastale). 1
2 CATEGORIE E CLASSI Pertanto, una volta identificata l unità immobiliare urbana nell ambito di un fabbricato (art. 5), si procede alla sua catalogazione, ponendo alla base di questa, la destinazione dell unità per un fine produttivo di un reddito autonomo. Ma, per poter caratterizzare più adeguatamente le unità, si è effettuata un ulteriore suddivisione di ciascuna categoria in gruppi di unità identificati da un grado di merito comparabile entro certi limiti (classi). Tuttavia, se una catalogazione di questo tipo appare accettabile per alcune unità, lo stesso non si può dire per quelle unità che non possono ritenersi comparabili ad altre e soprattutto la cui capacità reddituale non è rapportabile ad una media ordinaria (opifici, teatri, ecc.). Si sono quindi distinti i fabbricati in due raggruppamenti: quello degli immobili a destinazione ordinaria e quello degli immobili a destinazione speciale o particolare. Pertanto, se per il primo gruppo si procede con l attribuzione di categoria e classe, per il secondo non si esegue detta classificazione, ma si procede mediante stima diretta come dispone l art. 10 della legge di cui sopra, che cita: La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le esigenze di un attività industriale o commerciale, e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, é determinata per stima diretta per ogni singola unità. Egualmente si procede per la determinazione della rendita delle unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi per la singolarità delle loro caratteristiche. Pertanto, come enunciato anche nell Istruzione del Ministero delle Finanze parte III del 28 giugno 1942, la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, si effettua con metodo diretto, ricercando per ogni singola unità la rendita media ordinaria ritraibile, riferita al biennio 88/89, al netto delle spese e delle perdite eventuali ed al lordo dell imposta sui fabbricati. La determinazione della rendita catastale di tali unità si effettua sulla base del fitto ritraibile, qualora nella località sia in uso il sistema dell affitto, in caso contrario si procede sulla base del valore venale, da cui si ricava il beneficio fondiario, applicando ad esso un adeguato saggio di interesse. In base ai criteri sopra esposti, al fine dell inquadramento di tutti gli immobili urbani del territorio nazionale, il Ministero ha istituito al tempo della creazione del catasto urbano il quadro generale delle categorie, che si riassume nel seguente schema: Immobili urbani: 1. immobili a destinazione ordinaria: Gruppo A Gruppo B Gruppo C 2. Immobili a destinazione speciale e particolare: Gruppo D Gruppo E I primi tre gruppi comprendono gli immobili a destinazione ordinaria. E precisamente, il gruppo A, quelli adibiti ad abitazioni in genere (A/10 uffici), il gruppo B, quelli adibiti a strutture collettive, il gruppo C, quelli adibiti a negozi, botteghe, laboratori e simili. Gli 2
3 ultimi due gruppi (D ed E) comprendono gli immobili per i quali la legge prevede che la rendita catastale venga determinata mediante stima diretta. Più precisamente, il gruppo D comprende, come sopra precisato, gli immobili di cui al 1. comma dell art. 10 (quelli aventi scopo di lucro). Il gruppo E comprende gli immobili di cui al 2. comma del suddetto articolo, vale a dire le costruzioni non raggruppabili in categorie e classi per la singolarità delle loro caratteristiche. Si danno qui alcune indicazioni, sia per motivi di uniformità tra ufficio, sia per risparmiare tempo e fatica agli stessi, per procedere alla stima delle U.I.U. dei gruppi D ed E. E stato possibile contemplare in questa sede solo i casi più frequenti. E opportuno perciò, ogniqualvolta si affronta un nuovo caso o si effettua una nuova indagine di mercato per un tipo di costruzione o di impianto, inviare all ispettorato tutta la documentazione acquisita, al fine di creare un ampia casistica, cui possano far riferimento tutti gli uffici. La rendita viene ottenuta moltiplicando il valore dell immobile ottenuto per un saggio di interesse onnicomprensivo pari a 2% per le categorie del gruppo D e 3% per quelle del gruppo E. Come si é precisato sopra, la rendita catastale delle unità immobiliari censibili nei gruppi D ed E viene determinata mediante stima diretta. Si tratta quindi di procedere alla stima dell ordinario apprezzamento della redditività propria dell unità immobiliare, che é influenzata dall ubicazione, dal tipo di utilizzazione, dalle caratteristiche costruttive, dalla dotazione impiantistica e infine dalla vetustà. A tal proposito si rimanda al paragrafo Vetustà. Inoltre, nel caso di opifici si dovrà tenere conto anche degli eventuali impianti stabilmente infissi. Tale redditività viene calcolata facendo riferimento ai prezzi dell epoca censuaria e, ove il mercato dei fitti risulti sufficientemente attivo, detraendo dal canone lordo di locazione tutte le spese che la legge consente di detrarre. In caso contrario, quando non esistono dati di locazioni di immobili similari, si procede applicando all accertato valore venale un adeguato saggio di fruttuosità. Quest ultimo criterio viene generalmente applicato per gli immobili di tipo strumentale, cioè quelli che vengono utilizzati direttamente dal possessore per l esercizio della propria attività. Una volta determinato il valore venale delle unità appartenenti ai gruppi di cui sopra, si determinerà la relativa rendita catastale applicando al suddetto valore un saggio che terrà conto di tutte le ordinarie aggiunte e detrazioni proprie delle unità immobiliari censite nelle singole categorie, in modo che le tariffe derivanti siano già nette. Il saggio che andrà applicato sarà del 2% per le categorie D e del 3 % per le E, così come stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n del CATEGORIA D/1 Cabine trasformazione M.T. - B.T. Se siamo in un edificio il valore dei vani é ottenibile per comparazione con le altre U.I.U. esistenti; 3
4 se siamo in un condominio il valore a mq lordo dei vani é ottenibile per comparazione con il valore di un vano accessorio indiretto (valore a mq lordo cabina = valore a mq lordo abitazione/4); se siamo in un edificio costituito per gran parte da una unità del gruppo B, il valore a della cabina sarà pari a quello del resto dell edificio, diviso eventualmente per 2, se la cabina si trova ad un piano interrato. Se la cabina é a se stante, il valore della costruzione contenente gli impianti é dato dalla somma del valore del terreno più il valore di costruzione dell edificio. Se la cabina sorge su terreni agricoli, il valore del terreno si otterrà moltiplicando per 80 il reddito dominicale del terreno, riferito al biennio e il risultato andrà diviso per , in quanto la tariffa per coltura è riferita all ettaro di superficie. Se la cabina sorge in zona residenziale il valore del terreno si può dedurre dai tabellati valori unitari (Lire/). Per cabine in zona artigianale o industriale si rimanda alla trattazione della cat. D/7. Centrali idroelettriche La rendita di detti immobili si determina mediante l individuazione delle tipologie delle componenti da valutare e alla determinazione dei loro costi. In particolare si applicano i costi riportati nella tabella allegata (redatta dall Amministrazione del Catasto concordemente coi concessionari). TABELLA CRITERI DI MISURAZIONI cod. PARTE DI IMPIANTO U.M. criterio di misurazione nota 1 diga in terra rilevato (vuoto per pieno) 2 taglione in cls e cunicoli filtri diga in terra taglione e cunicoli (vuoto per pieno) NUOVO CRITERIO DI MISURA 3 dighe in cls vuoto per pieno fuori terra 4 vasche di accumulo in cls cubatura paramenti in cls 5 vasche di accumulo in terra cubatura degli argini come diga in terra 6 argine rivestito in cls cubatura argine completo di rivestimento in cls NUOVO CRITERIO DI MISURA 7 vasche di accumulo composite cubatura degli argini come diga in terra NUOVO CRITERIO DI MISURA 8 > 1600 m s.l.m. mq invaso / serbatoio 9 < 1600 m s.l.m. mq sezione bagnata/superficie a quota max regolazione sezione bagnata/superficie a quota max regolazione NUOVO CRITERIO DI MISURA NUOVO CRITERIO DI MISURA 4
5 10 diam. <= 3 m gallerie di derivazione e di scarico e Ponti 11 Canale diam. > 3 m 12 centrali in caverna utile unico dato certo e misurabile, tenuto conto anche del rivestimento utile unico dato certo e misurabile, tenuto conto anche del rivestimento utile unico dato certo e misurabile, tenuto conto anche del rivestimento deprezzamento del 10%: costo di costruzione unitario inferiore per diametri maggiori deprezzamento del 10%: costo di costruzione unitario inferiore per diametri maggiori 13 opere di presa vuoto per pieno fuori terra 14 diam. <= 3 m canali di scarico dighe pozzi organi manovra pozzo piezometrico condotta forzata diam. > 3 m in cls in tubazione d'acciaio diam => 0,10 < 0,50 ml utile unico dato certo e misurabile, tenuto conto anche del rivestimento utile unico dato certo e misurabile, tenuto conto anche del rivestimento utile unico dato certo e misurabile, tenuto conto anche del rivestimento utile unico dato certo e misurabile, tenuto conto anche del rivestimento utile utile misurazione in base alla lunghezza minor incidenza dei costi unitari per lavori a cielo aperto rispetto ai lavori in sotterraneo deprezzamento del 10%: costo di costruzione unitario inferiore per diametri maggiori NUOVO CRITERIO DI MISURA tubazioni di derivazione e sifone diam => 0,50 < 0,90 diam => 0,90 <1,50 ml ml misurazione in base alla lunghezza misurazione in base alla lunghezza NUOVO CRITERIO DI MISURA NUOVO CRITERIO DI MISURA 23 diam => 1,50 <=1,80 ml misurazione in base alla lunghezza NUOVO CRITERIO DI MISURA 24 canali scarico centrale aperto cubatura in base alla sezione bagnata vuoto per pieno 25 canali scarico centrale chiuso utile 5
6 cod. PARTE DI IMPIANTO U.M. costo di costruzione anno di riferimento valori riportati all'anno censuario anno censuario 1 diga in terra 6, , taglione in cls e cunicoli filtri diga in terra 166, , dighe in cls 134, , vasche di accumulo in cls vasche di accumulo in terra argine rivestito in cls vasche di accum. composite 142, , , , , , , , >1600 m s.l.m. mq come da sezione bagnata 0,20 invaso/serbatoio 9 <1600 m s.l.m. mq come da sezione bagnata 0,30 10 gallerie di derivazione e di diam. <= 3 m 143, , scarico e Ponti 11 Canale diam. > 3 m 128, , centrali in caverna 128, , opere di presa 134, , canali di scarico diam. <= 3 m 143, , dighe diam. > 3 m 128, , pozzi organi manovra 143, , pozzo piezometrico condotta forzata tubazioni di derivazione e sifone in cls in tubazione d'acciaio diam => 0,10 < 0,50 diam => 0,50 < 0,90 143, , , , , , ml 46, , ml 92, ,
7 canali scarico centrale aperto canali scarico centrale chiuso diam => 0,90 <1,50 diam => 1,50 <=1,80 ml 185, , ml 370, , , , , , Alle componenti di cui sopra si aggiungerà il valore delle turbine (solitamente dichiarato nella denuncia docfa), del terreno (considerando anche le eventuali sistemazioni esterne), oltre al costo di costruzione dei vari edifici che costituiscono l unità immobiliare. Grandi opifici in genere Il valore dell opificio si ottiene come somma del valore del terreno (in genere terreno in zona industriale o artigianale), del valore di costruzione dell edificio e del valore degli impianti fissi, calcolato tenendo conto di un adeguata vetustà. Gli impianti si intendono fissi quando sono stabilmente ancorati alle strutture dell edificio (ad es. carri ponte, montacarichi, altiforni ecc). Il valore di costruzione dell edificio e il valore del terreno si valutano analogamente a quanto previsto per la cat. D/7. Alberghi e pensioni CATEGORIA D/2 Per la stima degli alberghi si procede in base al costo di costruzione, ottenuto come somma del valore del terreno e dei fabbricati. Il valore del terreno per edificato (Lire/) si ricava direttamente dalla tabella dei valori medi dei terreni per costruito, riferiti al biennio 88-89, valida per le zone residenziali. I valori proposti varieranno da un massimo ad un minimo in funzione del pregio della zona all interno di ogni singolo comune. Per i fabbricati in muratura, il loro valore si calcola partendo dal costo medio di costruzione provinciale, riferito al biennio 88-89, relativo all edilizia abitativa e pari a L/, a cui si aggiungerà un 20% per gli oneri di urbanizzazione e i contributi di concessione. A tale valore sin aggiungerà il 15% per tenere conto del profitto imprenditoriale. Si applicheranno poi i coefficienti necessari per tener conto delle condizioni e delle caratteristiche costruttive dell immobile. - per differenti caratteristiche costruttive e scarsa commerciabilità
8 Per quanto riguarda poi la vetustà si rimanda al paragrafo successivo, mentre di seguito si riportano i valori dei terreni di ogni comune amministrativo: COMUNE A B Aldino Andriano Anterivo Appiano Avelengo Badia Barbiano Bolzano Braies Brennero Bressanone Bronzolo Brunico Caines Caldaro Campo di Trens Campo Tures Castelbello C Castelrotto Cermes Chienes Chiusa Cornedo Cortaccia Cortina Corvara Curon V Dobbiaco Egna Falzes Fié Fortezza Funes Gais Gargazzone Glorenza Laces Lagundo Laion Laives Lana Lasa Lauregno La Valle Luson Magré Malles Marebbe Marlengo Martello Meltina Merano Monguelfo Montagna Moso Nalles Naturno Naz-Sciaves Nova Levante Nova Ponente Ora
9 Ortisei Parcines Perca Plaus Ponte Gardena Postal Prato allo S Predoi Proves Racines Rasun A Renon Rifiano Rio di Pust Rodengo Salorno S. Candido S. Genesio S. Leonardo P S. Lorenzo S S. Martino B S. Martino P S. Pancrazio S. Cristina Sarentino Scena Selva dei Mol Selva di V. G Senale - S. F Senales Sesto Silandro Sluderno Stelvio Terento Terlano Termeno Tesimo Tires Tirolo Trodena Tubre Ultimo Vadena Valdaora Val di Vizze Valle Aurina V. di Casies Vandoies Varna Velturno Verano Villabassa Villandro Vipiteno centro storico centrale eccentrica periferica res. di pregio A A A A A BOL MER BRE BRU VIP
10 EGN SIL A: valore medio del terreno in zona residenziale riferito al biennio 88/89 espresso in lire al edificabile B: valore medio del terreno in zona industriale o artigianale riferito al biennio 88/89 espresso in lire al mq. CATEGORIA D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e simili Il valore delle unità di questa categoria può essere stimato come somma del valore del terreno (in genere in zona residenziale), deducibile dalle apposite tabelle in L/, più il valore di costruzione. Il valore di costruzione si può calcolare a partire dal costo medio di costruzione provinciale, riferito al biennio 88-89, relativo all edilizia abitativa pari a L/, a cui si aggiungerà un 20% per gli oneri di urbanizzazione e i contributi di concessione. A tale valore si aggiungerà il 15% per tener conto del profitto imprenditoriale ( x 2.20 x 1.15 = L/). Si applicheranno poi tutti i coefficienti necessari per tenere conto delle condizioni e delle caratteristiche costruttive dell immobile: - per differenti caratteristiche costruttive e scarsa commerciabilità - per impianti particolari (schermo, acustica) Per quanto riguarda poi la vetustà si rimanda al paragrafo successivo. Case di cura e ospedali CATEGORIA D/4 La stima delle unità di questa categoria si può effettuare per comparazione con il valore di unità analoghe classate in categoria B/2. Per la determinazione della rendita si applica la seguente formula: val./mq= tariffa/coeff. Cons., dove la tariffa è quella della categoria presa a comparazione e il coeff. cons. è quello riportato nella sottostante tabella, che tiene conto dei moltiplicatori per le cat. A, B e C. Coefficienti_consistenza Categoria ProvinciaID Coefficiente A01 BZ 12 10
11 Coefficienti_consistenza Categoria ProvinciaID Coefficiente A02 BZ 9 A03 BZ 8,5 A04 BZ 10,5 A07 BZ 10,5 A08 BZ 13 A09 BZ 22,5 A10 BZ 22 A11 BZ 9 B01 BZ 0,15 B02 BZ 0,15 B03 BZ 0,15 B04 BZ 0,15 B05 BZ 0,15 B06 BZ 0,15 B07 BZ 0,15 C01 BZ 1,65 C02 BZ 0,55 C03 BZ 0,55 C04 BZ 0,55 C05 BZ 0,55 C06 BZ 0,525 C07 BZ 0,525 Istituti i credito, cambio ed assicurazione CATEGORIA D/5 La stima delle unità di questa categoria si effettua per comparazione con una opportuna unità di categoria A/10 o C/1 a seconda delle caratteristiche costruttive dell unità stessa. Premesso che riferendosi ai negozi, la classe di comparazione andrà scelta tenendo conto anche delle dimensioni dell unità, quando tali dimensioni eccedono quelle normali per l unità di comparazione, si adotteranno i seguenti coefficienti riduttivi sui valori unitari: e oltre A/ C/ Inoltre, a seconda della categoria presa a comparazione, si ragguaglieranno le differenti superfici, nel seguente modo: Categoria A/10: Destinazione superficie Coefficiente ragguaglio 11
12 Superficie zona uffici 1,00 1,00 Superficie zona sportello 1,50 1,00 Superficie zona archivi e depositi fuori terra 0,60 0,50 Superficie zona archivi e depositi entro terra 0,40 0,25 Categoria C/1: Destinazione superficie Coefficiente ragguaglio Superficie zona uffici 1,00 0,75 Superficie zona sportello 1,00 1,00 Superficie zona archivi e depositi fuori terra 0,50 0,40 Superficie zona archivi e depositi entro terra 0,35 0,25 Fabbricati e locali per esercizi sportivi CATEGORIA D/6 La stima delle unità di questa categoria si effettua per comparazione con una opportuna unità di categoria C/4. CATEGORIA D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Il loro valore può essere ottenuto come somma del valore del terreno più il valore di costruzione del fabbricato. Per quanto riguarda il valore del terreno, trattasi quasi sempre di terreno in zona artigianale o industriale e si può far riferimento ai valori riportati nelle allegate tabelle, a cui vanno aggiunti i costi di urbanizzazione primaria, come da sottostante tabella, già incrementati dell utile d impresa: Oneri_Terreni ID Onere Già compresi nel prezzo del terreno 0 Terreno in piano con buona resistenza ai carichi 6,97 Terreno in piano con discreta resistenza ai carichi 13,94 Pendio senza roccie 20,92 Pendio con roccie; zone ove necessitano grandi movimenti di terra 41,83 Zone paludose; messa in opera di pali 48,81 12
13 Quando trattasi di capannoni industriali veri e propri, il valore di costruzione si può calcolare partendo dalla sotto elencata media dei costi di costruzione per mq di capannone industriale, riferita al biennio <H<6 6<H<8 H>8 L<10m <L<15 m Tali valori verranno incrementati del 15% per tener conto dell utile d impresa. Si applicheranno poi i necessari coefficienti in aumento o diminuzione per tener conto delle caratteristiche proprie dell immobile: per caratteristiche costruttive e scarsa commerciabilità Sale in muratura per esposizione, uffici, servizi ecc, con caratteristiche costruttive diverse dal capannone si valutano a parte. Per capannoni a più piani si applicherà un coefficiente maggiorativo, variabile da a seconda del numero di piani, delle dimensioni del capannone e delle altre caratteristiche costruttive. Si potrà tenere conto della particolare impiantistica con coefficienti maggiorativi variabili da 1,00 1,20. Per fabbricati industriali in muratura il valore di costruzione si può calcolare a partire dal costo medio di costruzione provinciale, riferito al biennio 88-89, relativo all edilizia abitativa e pari a L/. A tale valore si aggiungerà il 15% per tenere conto del profitto imprenditoriale. Si applicheranno poi i coefficienti necessari per tener conto delle condizioni e delle caratteristiche costruttive dell immobile: - per differenti caratteristiche edili e scarsa commerciabilità Al valore così calcolato si aggiungerà poi il valore degli impianti e delle installazioni fisse. Tali costi vengono forniti dal dichiarante e nella determinazione del loro valore si terrà conto, in fase di calcolo, della vetustà e del coefficiente ISTAT relativo all anno di acquisizione o acquisto dell impianto, come nella tabella sotto riportata: Anno ISTAT Anno ISTAT Anno ISTAT Anno ISTAT Anno ISTAT Anno ISTAT
14 CATEGORIA D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Per lo più hanno caratteristiche analoghe alla D/7 e possono essere stimate con gli stessi metodi. In zona agricola il valore del terreno si valuta 80 volte il reddito dominicale riferito al biennio 88-89; in zona artigianale il valore del terreno potrà essere dedotto dalle apposite tabelle aggiungendo i costi di urbanizzazione come per le D/7; per unità in zona residenziale il valore potrà essere dedotto pure dalle tabelle apposite. Impianti di risalita In applicazione delle direttive contenute nella risoluzione dell Agenzia del Territorio di data , si è stabilito di determinare il valore degli impianti di risalita come somma del costo di costruzione dei fabbricati e dei motori (compreso quello di riserva). I rappresentati dei comprensori hanno ritenuto congrua un incidenza dei motori rispetto al costo complessivo pari al 3%. Si riportano di seguito le tabelle riassuntive dei costi (espressi in euro) per tipologia di impianto: Impianti di risalita (escluse funivie): Sciovia a fune alta - lunghezza media 600ml Seggiovia con veicoli ad attacchi fissi Imp. monofuni con veicoli ad ammorsamento autom. Motori Funivie: Piccolo circa 1100ml Piccolomedio circa 1400ml Medio circa 1700ml Mediogrande circa 2000ml Grande circa 2300ml Motori Per quanto riguarda il coefficiente di vetustà si è rilevato che la durata media degli impianti è di circa 15 anni. Si è deciso pertanto di applicare un coefficiente di svalutazione per vetustà lineare con un valore residuo al 15 anno del 10%. CATEGORIA E/1 14
15 A tal proposito si fa presente che l art. 2, commi 40 e seguenti del decreto legge 262/2006 dispone che: Nelle unità immobiliari censite nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 e E/9 non possono essere compresi immobili o porzioni di immobili destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomia funzionale o reddituale. Pertanto, in applicazione di quanto sopra disposto, l Agenzia del Territorio con circolari 4/2006 e 4/2007, ha provveduto a fornire gli indirizzi per la corretta individuazione dell unità immobiliare con conseguente attribuzione della rendita catastale, con particolare riguardo alle unità dei gruppi E. Per il disposto di cui sopra, si precisa che vanno identificate come unità immobiliari a sé stanti (quindi scorporate dal resto dell unità censita in categoria E), con individuazione in una delle categorie ordinarie o del gruppo D, tutte quelle che, aventi autonomia funzionale e reddituale, presentano una destinazione di tipo commerciale (bar, edicole ecc.), anche se ubicate all interno dell area di sedime dell unità del gruppo E. Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi e aerei Vanno stimate adottando gli stessi criteri delle categorie D, come somma dei valori del terreno, dei fabbricati, degli eventuali impianti fissi e componenti varie. Stazioni delle autocorriere Vanno stimate adottando gli stessi criteri delle categorie D, come somma dei valori del terreno, dei fabbricati, degli eventuali impianti fissi e componenti varie. CATEGORIA E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche Trattasi perlopiù di edicole per giornali, chioschi per bar, quando non raggruppabili in una delle categorie ordinarie (in genere in C/1), stazioni di rifornimento (qualora l attività sia solo ed esclusivamente di rifornimento veicoli), pese pubbliche, ecc. Vanno stimate adottando gli stessi criteri delle categorie D, come somma dei valori del terreno, dei fabbricati, degli eventuali impianti fissi e componenti varie. Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche CATEGORIA E/4 Si tratta di aree scoperte e recintate perlopiù destinate a mercato, deposito bestiame ecc. Per il calcolo del valore di tali unità ci si può limitare a stimare il valore del terreno, essendo le altre componenti quasi sempre trascurabili. In zona agricola questo é ottenibile 15
16 moltiplicando per 80 il reddito domenicale del terreno riferito al biennio In zona artigianale il valore del terreno é deducibile dalle apposite tabelle, con aggiunta degli oneri di urbanizzazione; in zona residenziale invece il valore del terreno si ricava dalle apposite tabelle applicando un coefficiente riduttivo che tenga conto della particolare destinazione urbanistica dell area. CATEGORIA E/7 Fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti Premesso che non sussiste l obbligo di accatastarli, e generalmente vengono lasciati senza rendita, essi possono tuttavia essere stimati per comparazione con una opportuna unità in categoria B/7. CATEGORIA E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia Premesso che non sussiste l obbligo di accatastarli, e generalmente vengono lasciati senza rendita, possono, nel caso essere stimati per comparazione con opportune unità della categoria B/7. CATEGORIA E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E Si rimanda alla trattazione dei singoli casi particolari, con applicazione dei criteri sopra illustrati. CONSIDERAZIONI SUGLI IMPIANTI E LE INSTALLAZIONI STABILMENTE INFISSE L art. 4 del Regio Decreto 652 del 1939 sancisce che si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituite.la normativa catastale, inoltre, prevede esplicitamente di tener conto nella stima della rendita delle unità di categoria D/1, di impianti e installazioni stabilmente infisse (par. 52 Istruzione III). Con lettera circolare del la Direzione Generale del Catasto e dei SS. TT. EE. ribadisce i concetti, chiarendo che...concorrono certamente a determinare il valore della consistenza, e parimenti gli impianti stabilmente infissi.... Per coerenza si ritiene che tale criterio debba adottarsi anche nella valutazione delle altre unità dei gruppi D ed E, inglobando nella stima quelle installazioni e impianti strettamente 16
17 connessi o stabilmente infissi nel fabbricato, in quanto, per i motivi già esposti nella circolare menzionata, si ritiene che essi possano rientrare tra le caratteristiche costruttive che determinano la destinazione dell unità. Questa scelta é inoltre in linea coi criteri di stima adottati per il calcolo delle tariffe dei gruppi A, B e C. I valori di mercato delle varie unità che si sono adottati come base di calcolo sono infatti comprensivi, oltre che del valore dei vari spazi comuni, anche del valore opportunamente ripartito tra i condomini, degli impianti comuni quali ascensori, impianti di riscaldamento ecc. Con Legge 88/2005 si è inoltre stabilito che:.limitatamente alle centrali elettriche,.i fabbricati e le costruzioni stabili sono costituiti dal suolo e dalle parti ad esso connesse, anche in via transitoria, cui possono accedere, mediante qualsiasi mezzo di unione, parti mobili, allo scopo di realizzare un unico bene complesso. Pertanto, concorrono alla determinazione della rendita catastale, ai sensi dell art. 10 del citato regio decreto-legge, gli elementi costitutivi degli opifici e degli altri immobili costruiti per le speciali esigenze dell attività industriale di cui al periodo recedente anche se fisicamente non incorporati al suolo.. Lo stesso criterio si applicherà, per analogia, anche alle altre unità immobiliari dei gruppi D ed E. VETUSTA Si è visto che nel calcolo delle varie componenti che concorrono a determinare la rendita catastale, di deve sempre tenere conto della vetustà. Infatti, in base all epoca della costruzione ed allo stato di conservazione dell immobile, agli elementi di valore o di costo delle costruzioni si applicheranno le eventuali percentuali di deprezzamento per vetustà. Con la circolare 6/2012 l Agenzia del Territorio ha chiarito gli ambiti e le modalità applicative del concetto di vetustà. In particolare ha ribadito che la vetustà tiene conto del fatto che il valore dei beni decade fisicamente nel tempo, in relazione alla loro età, mentre l obsolescenza tiene conto del fatto che alcune parti di essi, o il loro insieme, si deprezzano per invecchiamento tipologico, tecnologico e funzionale, non risultando più parzialmente o totalmente idonee ad assolvere complessivamente al loro originario impiego. Il momento della revisione generale degli estimi, che attualmente coincide con il biennio 88-89, è il tempo nel quale occorre fotografare lo stato delle cose. Conseguentemente, tutto ciò che è realizzato in epoca successiva deve essere considerato come nuovo. Si terrà anche conto del fatto che il coefficiente di deprezzamento non potrà annullare la capacità produttiva dell unità immobiliare, dato che essa è garantita dagli interventi di manutenzione e di reinvestimento. Alla luce di quanto sopra esposto, il calcolo della vetustà sarà: A = anno di costruzione/acquisizione k = coefficiente vetustà r = valore residuo = valore componente alla fine della vita utile/valore componente a nuovo (generalmente pari a 0 salvo per alcuni casi come le tettoie in legno) Vu = vita utile 17
18 Ve = vita effettiva della componente (Ve = A per gli impianti, con incremento di 5 anni corrispondenti alla metà del periodo di ordinaria vigenza degli estimi -, in considerazione del deprezzamento infracensuario; Ve = 1989 A per tutte le altre componenti) Vr = vita residua componente = Vu - Ve Se Ve <= 0 risulta k = 1 Se Vu/2 > Ve > 0 risulta k = r + (1 r) x Vr/Vu Se Ve >= Vu/2 risulta k = (1 + r)/2 considerando il valore delle varie componenti (r), alla fine della loro vita utile, pari a 0 (salvo per le tettoie in legno che è pari al 10%), il calcolo della vetustà residua di una componente sarà : k= (1+r)/2 che sarà quindi pari a 0,5, salvo che per le tettoie in legno che sarà 0,55. 18
CIRCOLARE n. 14/2007
CIRCOLARE n. 14/2007 PROT. n. 91294 ENTE EMITTENTE: Direzione centrale Cartografia, Catasto e Pubblicità OGGETTO: DESTINATARI: DATA DECORRENZA: Circolare n. 4 del 16 maggio 2006 Chiarimenti in materia

References: art. 38
 art. 4
 art. 6
 art. 10
 art. 28
 art. 10
 sentenza 
 art. 2
 art. 4
 art. 10