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Timestamp: 2020-02-19 00:27:58+00:00

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CABA 2016 - Expte. A2206-2016/0 - Sentencia Definitiva Limitación cobro de honorarios por parte de las inmobiliarias | Observatorio del Derecho a la Ciudad
También -en lo que a este requisito de la acción colectiva se refiere- se atacaron determinadas normas jurídicas en el marco de un amparo colectivo tratada en el reciente pronunciamiento del máximo Tribunal federal, en la sentencia del pasado 18 de agosto, en los autos “Centro de Estudios para la Promoción de la Igualdad y la Solidaridad y otros c/ Ministerio de Energía y Minería s/ amparo colectivo” (v., en particular, considerando n° 11).
En efecto, el artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos establece que ?[t]oda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar y en especial, la alimentación, el vestido, la vivienda …?.
Por otro lado, el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales establece el derecho de toda persona a ?un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia? y el deber de los Estados partes de adoptar ?medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho…?.
Dicho Comité ha indicado en su Observación General Nº 4 que este derecho ??no se debe interpretar en un sentido estricto o restrictivo que lo equipare, por ejemplo, con el cobijo que resulta del mero hecho de tener un tejado por encima de la cabeza o lo considere exclusivamente como una comodidad. Debe considerarse más bien como el derecho a vivir en seguridad, paz y dignidad en alguna parte. Y así debe ser por lo menos por dos razones. En primer lugar, el derecho a la vivienda está vinculado por entero a otros derechos humanos y a los principios fundamentales que sirven de premisas al Pacto. Así pues, la dignidad inherente a la persona humana´, de la que se dice que se derivan los derechos del Pacto, exige que el término vivienda´ se interprete en un sentido que tenga en cuenta otras diversas consideraciones, y principalmente que el derecho a la vivienda se debe garantizar a todos, sean cuales fueren sus ingresos o su acceso a recursos económicos?? (apartado 7).
Así pues, una interpretación que restringiera a este grupo (inquilinos y/o potenciales inquilinos de esta Ciudad, en los términos antes señalados) la posibilidad de demandar de manera colectiva en este caso equivaldría lisa y llanamente a negar efectividad a la tutela constitucional frente a un acto lesivo (v. consid. 12° in finede los autos “Centro de Estudios” citados anteriormente).
Por otra parte, y tal como lo señalara la Sala I de la Cámara de Apelaciones del fuero al momento de resolver el incidente de apelación de la medida cautelar dictada en esta causa (expediente n° A2206-2016/2 caratulado ?Asociación Civil por la Igualdad y La Justicia y otros c/ Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA s/ incidente de apelación?, sentencia del 26/08/16), ?(?) la competencia local respecto de la regulación del ejercicio de la profesión de martillero o corredor inmobiliario fue reconocida expresamente por el Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (?) al sostener, en una acción declarativa de inconstitucionalidad, que lo dispuesto en la ley 2340 no colisiona con lo dispuesto en el régimen nacional que regula la materia (código de Comercio, leyes 25.028 y 20.266), por cuanto aquélla ?[…] lo hace desde un ángulo propio del poder de policía de las referidas profesiones liberales, materia reconocidamente local […]? (confr. voto del Dr. Lozano, al que adhirieron los Dres. Ruiz, Conde, Lozano y Maier, en la causa ?Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios ?Mutual c/ GCBA s/ acción declarativa de inconstitucionalidad?, expte. 5520/07, del 11/11/08).?
Conviene tener presente que “(…) resulta claro que el hombre no debe ser objeto de mercado alguno, sino señor de todos éstos, los cuales sólo encuentran sentido y validez si tributan a la realización de los derechos de aquél y del bien común. De ahí que no debe ser el mercado el que someta a sus reglas y pretensiones las medidas del hombre ni los contenidos y alcances de los derechos humanos. Por el contrario, es el mercado el que debe adaptarse a los moldes fundamentales que representan la Constitución Nacional y el Derecho Internacional de los Derechos Humanos de jerarquía constitucional, bajo pena de caer en la ilegalidad (Fallos 327:3677)” (CSJN, considerando 33° de los autos “Centro de Estudios”).
Agréguese además que ”[l]a inexistencia de derechos constitucionales absolutos surge de los arts. 14 y 28 de la Constitución Nacional, puesto que su ejercicio se encuentra sujeto a reglamentación. Las limitaciones a la libertad aseguran el efectivo goce de la misma por parte de todos los ciudadanos, siendo éste el fundamento basal sobre el que se asienta el poder de policía inherente a la soberanía de todo Estado.” (TSJCABA, in re “GCBA s/ recurso de inconstitucionalidad denegado en ‘Esquivel Pizarro Lademir de la Cruz c/ GCBA s/ amparo’”, expediente N° 6162/08, apartado 7 del voto de los Dres. Casás y Conde, sentencia del 05/03/09).
En cuanto al caso de la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, se reguló este tema específico en el artículo 69, apartado “f” de la ley provincial n° 760. En ella se estableció que los honorarios que percibirán los martilleros, tasadores y/o corredores, de acuerdo a sus variantes y especialidades, por los trabajos que realicen, se ajustarán a la siguiente escala arancelaria y, para el caso de los corredores en materia de locaciones y/o administración de propiedades urbanas, será del 3% a cargo de cada parte sobre el importe del contrato y que, en caso de no existir contrato escrito igualmente se tomará como base el importe de dos años de arrendamiento o locación. Finalmente, establece que en ningún caso será inferior al monto de un mes de locación.
En el caso de la Provincia de La Pampa, de acuerdo a la segunda parte del artículo 94 de la ley n° 861 y para los supuestos de corretaje, se establece que ”[e]n contratos de arrendamientos y de locaciones urbanas cada parte abona un arancel del tres por ciento del alquiler o arrendamiento pactado por todo plazo contractual, o si no hubiera plazo expreso, sobre los plazos mínimos de locación fijados por las leyes respectivas.”
La Provincia de Neuquén también reguló esta materia. La ley n° 2.538 prescribió, en su artículo 11° y en lo que aquí interesa, que “[l]os honorarios o aranceles que percibirán los colegiados por los trabajos profesionales judiciales que realicen serán regulados de acuerdo a lo establecido en el presente capítulo, teniéndose los mismos como topes máximos. Los honorarios o comisiones de los martilleros o corredores públicos, por los trabajos profesionales que realicen en el ámbito público o privado por mandato o comisión, se fijarán libremente con el comitente, siempre de acuerdo a lo establecido en el presente capítulo, teniéndose los mismos como topes máximos” (el destacado me pertenece). Luego, en su artículo 12 -inciso g-, respecto de los corredores públicos, establece para los supuestos de arrendamiento, locaciones urbanas y rurales que el arancel será de hasta un 2% a cargo del locador y hasta un 3% a cargo del locatario sobre el importe total del contrato, no pudiendo superar el equivalente a un mes de locaciones.
De modo similar se establece un tope arancelario respecto de la actividad de los corredores inmobiliarios en la Provincia de Río Negro. En este sentido, la ley n° 2.051 establece que “[e]l monto de los honorarios o aranceles que percibirán los colegiados por los trabajos profesionales que realicen, se ajustarán a la siguiente escala, determinándose en cada caso quiénes serán los responsables de abonarlos, salvo en el supuesto de subastas o labores judiciales que serán pagados íntegramente por el comprador o el solicitante de las labores judiciales.” (art. 27). Específicamente, el tope establecido en arrendamiento, locaciones, urbanas y rurales, es hasta el 4 % y a cargo del locador sobre el importe total del contrato, no pudiendo superar el equivalente a un mes de locaciones (art. 27, segunda parte, apartado “g”).
También en el caso de la Provincia de San Luis se estableció una escala arancelaria en esta materia. De este modo, la ley n° XIV-0898-2014 establece -en su artículo 45 y para lo que ahora importa- que ”[l]os honorarios que percibirán los Martilleros y Corredores Públicos por los trabajos profesionales que realicen, se ajustarán a la siguiente escala arancelaria: (…) j. Arrendamiento de locaciones urbanas, UN (1) mes de alquiler. Si el contrato excede el plazo mínimo legal, entre un DOS POR CIENTO (2%) y un CINCO POR CIENTO (5%) del plazo excedente a cargo del locatario, a convenir entre las partes.”
En este aspecto, cabe dejar sentado que en este caso ”(…) mal podría hablarse de injerencia indebida en la esfera de actuación de otro poder cuando la sentencia judicial se limita a ordenar el cumplimiento de un precepto de este tipo [una manda de origen infraconstitucional] toda vez que la atribución de potestades públicas a determinado organismo de gobierno y su no utilización injustificada genera responsabilidades frente a la ciudadanía en la medida que la competencia sobre dichos asuntos resulta irrenunciable” (Verbic, op. cit., p. 321).

References: artículo 25
 artículo 11
in fine
 artículo 69
 artículo 94
 artículo 11
 artículo 12
 artículo 45