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Timestamp: 2016-10-25 11:59:17+00:00

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88 II 15825. Urteil der I. Zivilabteilung vom 18. Juli 1962 i. S. Held gegen Erlenhof Immobilien AG
Art. 216 al.2 CO. La concession d'un droit d'emption sur un immeuble est-elle nulle, lorsque l'accord pr�voyant le paiement imm�diat d'une partie du prix d'achat n'a pas �t� re�u en la forme authentique? Faits � partir de page 158
A.- Am 27. November 1958 erkl�rte sich Fritz Held gegen�ber Fritz Oppliger bereit, der durch diesen vertretenen Erlenhof Immobilien AG das �bertragbare, jederzeit aus�bbare und f�r die Dauer von zehn Jahren im Grundbuch vorzumerkende Recht einzur�umen, das in Burgdorf liegende Grundst�ck Nr. 2163 im Halte von 4027 m2 zum Preise von Fr. 14.- je m2, d.h. f�r Fr. 56'378.-- BGE 88 II 158 S. 159zu kaufen. Oppliger versprach ihm, Fr. 4.- je m2, d.h. Fr. 16'108.-- anzuzahlen. Die Parteien liessen den Vertrag �ber das Kaufrecht am gleichen Tage �ffentlich verurkunden. Obschon der Notar ihnen sagte, der Kaufpreis werde erst im Zeitpunkt der Aus�bung des Kaufrechtes f�llig werden, schwiegen sie �ber die vereinbarte Anzahlung. Sie wurde in der �ffentlichen Urkunde nicht erw�hnt, aber dennoch von Oppliger nach der Verurkundung am gleichen Tage geleistet, wobei er von Held eine Quittung unterschreiben liess, in der die Fr. 16'108.-- als "Anzahlung an Kaufpreis betr. Parzelle Nr. 2163 gem�ss Kaufrechtsvertrag" bezeichnet wurden.
Am 3. August 1960 starb Held. Sein Sohn Peter ist sein einziger Erbe. Die Erlenhof Immobilien AG erkl�rte diesem am 7. M�rz 1961, sie wolle das Kaufrecht aus�ben. Der Vormund des Peter Held lehnte indessen die Zustimmung zur �bertragung des Grundst�ckes ab, weil er den Kaufrechtsvertrag f�r nichtig hielt.
B.- Die Erlenhof Immobilien AG klagte gegen Peter Held auf Zusprechung des Eigentums am Grundst�ck. Der Beklagte beantragte die Abweisung der Klage.
Der Appellationshof des Kantons Bern sprach der Kl�gerin am 27. M�rz 1962 das Eigentum zu und wies den Grundbuchf�hrer von Burgdorf an, ihr das Grundst�ck im Grundbuch zuzuschreiben.
C.- Der Beklagte hat die Berufung erkl�rt. Er beantragt dem Bundesgericht, das Urteil des Appellationshofes aufzuheben und die Klage abzuweisen.
1. Der ein Kaufrecht an einem Grundst�ck begr�ndende Vertrag bedarf zu seiner G�ltigkeit der �ffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR). Er ist ein durch die Gestaltungserkl�rung des Berechtigten bedingter Kaufvertrag. Die Anforderungen an seine Form sind daher die BGE 88 II 158 S. 160gleichen wie f�r Kaufvertr�ge �ber Grundst�cke. Die Form muss alle wesentlichen Punkte des Vertrages decken (BGE 45 II 565, BGE 86 II 36).
Wesentlich sind namentlich die den Kauf kennzeichnenden Willenserkl�rungen, n�mlich einerseits die Erkl�rung des Verk�ufers, dem K�ufer die Kaufsache �bergeben und ihm das Eigentum daran verschaffen zu wollen, und anderseits das Versprechen des K�ufers, dem Verk�ufer den Kaufpreis zu zahlen. Deshalb macht z.B. die Nichtverurkundung eines Teils des vereinbarten Kaufpreises den Vertrag ung�ltig (BGE 87 II 30 und dort angef�hrte Urteile).
Als wesentlich gelten auch jene Abreden, die f�r den Verk�ufer oder den K�ufer so wichtig sind, dass er ohne sie den Vertrag nicht abschl�sse. Diese Bedeutung einer Abrede braucht sich nicht aus einer beim Vertragsschluss abgegebenen Erkl�rung zu ergeben, sondern sie kann auch aus den Umst�nden abgeleitet werden, besonders aus der sachlichen Wichtigkeit der Abrede (BGE 68 II 233).
2. Der Beklagte h�lt an seiner im kantonalen Verfahren aufgestellten Behauptung, die Vertragschliessenden h�tten die Fr. 16, 108.-- �bereinstimmend als "Schwarzzahlung", d.h. als nicht verurkundeten zus�tzlichen Preis betrachtet, nicht fest. Der Appellationshof erkl�rt sie denn auch als nicht bewiesen. Da das Bundesgericht die Beweisw�rdigung nicht �berpr�fen darf (Art. 63 Abs. 2 OG) und die Beweislast den Beklagten trifft, der aus jener Behauptung die Nichtigkeit des Vertrages ableitete, ist davon auszugehen, dass die Vertragschliessenden, wie sie durch Unterzeichnung bzw. Annahme der Quittung vom 27. November 1958 anerkannten, die Fr. 16'108. - als "Anzahlung an Kaufpreis betr. Parzelle Nr. 2163 gem�ss Kaufrechtsvertrag", also als Teil der verurkundeten Fr. 56'378. - betrachteten.
3. Der Beklagte h�lt den Vertrag f�r ung�ltig, weil die �ffentliche Urkunde die Verpflichtung zur Leistung dieser Anzahlung nicht erw�hnt.
a) Im Vertrag �ber die Einr�umung eines Kaufrechtes braucht nicht bestimmt zu werden, wann der Kaufpreis f�llig werde. Der Kaufberechtigte schuldet den Preis grunds�tzlich erst, wenn er durch Aus�bung seines Rechtes den bedingten Kauf zum unbedingten umgestaltet. Mangels abweichender Vereinbarung oder �bung werden die gegenseitigen Leistungen in diesem Zeitpunkt f�llig (Art. 75 OR) und sind Zug um Zug zu erf�llen (Art. 184 Abs. 2, 217 Abs. 1, 221 OR). Das Bundesgericht hat denn auch bez�glich eines Kaufes entschieden, die Ordnung der Zahlungsbedingungen geh�re nicht zu den sog. essentialia negotii (BGE 71 II 270). Es kann daher nicht gesagt werden, Fritz Held und die Kl�gerin h�tten durch Nichterw�hnung der vereinbarten Anzahlung in der �ffentlichen Urkunde eine Bestimmung unterdr�ckt, die zum Wesen des Vertrages �ber die Begr�ndung eines Kaufrechtes geh�re, d.h. ohne die ein solches Recht nicht als einger�umt gelten k�nne.
b) Der Beklagte beruft sich aufBGE 71 II 271, wo das Bundesgericht einen Kauf �ber Aktien, die dem Eigent�mer die Verf�gung �ber eine Liegenschaft erm�glichten, als nicht zustande gekommen erachtete, weil die vom Ver�usserer vorbehaltene Einigung �ber "die Modalit�ten der �bertragung, der Anzahlung usw." nicht erfolgte.
Daraus l�sst sich f�r den vorliegenden Fall nichts ableiten. Die Vertragschliessenden behielten sich am 27. November 1958 nicht die Einigung dar�ber vor, ob und wann die Kl�gerin eine Anzahlung zu leisten habe. Sie waren einig, dass nach der Verurkundung des Vertrages sogleich Fr. 16'108. - anzuzahlen seien. Der Notar belehrte sie dann aber dahin, dass der Kaufpreis erst bei der Aus�bung des Kaufrechtes f�llig werde, wenn der Vertrag so laute, wie er ihn verfasste. Fritz Held musste also wissen, dass er die Anzahlung nicht fordern k�nne, wenn es bei dieser Fassung bleibe. Da er die Verurkundung des m�ndlichen Versprechens nicht verlangte, ist davon auszugehen, es habe ihm gen�gt, wenn er den Kaufpreis erst im Zeitpunkt der Aus�bung des Kaufrechtes fordern k�nne. Das BGE 88 II 158 S. 162Versprechen der Anzahlung war ihm nebens�chlich; es gen�gte ihm in nicht bindender Form, womit er sich gleich stellte, wie wenn es ihm �berhaupt nicht abgegeben worden w�re. Die Auffassung, er h�tte den Vertrag ohne diese Zusage nicht abgeschlossen, dringt daher nicht durch. Sie l�sst sich nicht damit begr�nden, das zeitlich unbeschr�nkte und f�r zehn Jahre im Grundbuch vorzumerkende Kaufrecht habe Fritz Held so erheblich belastet, dass er es nicht einger�umt h�tte, wenn ihm nicht ein Teil des Kaufpreises sofort angezahlt worden w�re. An ihm war es, zu entscheiden, ob er sich trotz dieser Belastung mit einem unverbindlichen Anzahlungsversprechen begn�gen oder ob er die Kl�gerin bei ihrer Zusicherung durch deren Aufnahme in die �ffentliche Urkunde behaften wollte. Da er sich mit jener M�glichkeit zufrieden gab, kann die Abrede nicht nachtr�glich im Sinne vonBGE 68 II 233als eine kraft Parteivereinbarung oder sachlicher Wichtigkeit wesentliche Klausel hingestellt werden, die wegen Nichtverurkundung die Ung�ltigkeit des ganzen Vertrages zur Folge habe.
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Appellationshofes des Kantons Bern vom 27. M�rz 1962 best�tigt.
Art. 216 al.2 CO,
Art. 75 OR

References: Art. 216
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 

Art. 216

Art. 75