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Timestamp: 2018-12-16 07:39:54+00:00

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Loi du 6 juillet 1989 applicable en Nouvelle Calédonie
Champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 : extension à la Nouvelle Calédonie
Publié le 20/11/2012 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
La loi du 20 novembre 2012 portant diverses dispositions relatives aux outre-mer rend applicable à la Nouvelle-Calédonie l’essentiel de la loi du 6 juillet 1989.
Jusqu’à la publication de cette loi, les seuls textes encadrant les relations entre bailleurs et locataires de locaux d’habitation étaient le code civil, en partie la loi du 1er avril 1926 réglant les rapports entre bailleurs et locataires de locaux d’habitation, et le décret du 29 avril 1942 déterminant les cas dans lesquels les propriétaires sont autorisés à donner congé à leurs locataires.
Depuis longtemps, ces textes n’étaient plus adaptés aux besoins, si bien que les contentieux étaient nombreux. C’est pourquoi les associations de locataires et les associations de consommateurs de Nouvelle-Calédonie demandaient, depuis de nombreuses années, l’extension à la Nouvelle-Calédonie, de la loi du 6 juillet 1989, comme cela a été le cas en Polynésie française dès 1998.
Cette demande a été confirmée lors du vote, par le congrès de la Nouvelle-Calédonie, de la loi du pays du 20 janvier 2012 relative au transfert à la Nouvelle-Calédonie des compétences de l’Etat en matière de droit civil notamment. L’article 1er de cette loi établit que le transfert de la compétence sur le droit civil prendra effet le 1er juillet 2013, sous réserve de la réalisation des extensions des textes législatifs et réglementaires demandés par la Nouvelle-Calédonie. A défaut d’avoir réalisé ces extensions demandées par la Nouvelle-Calédonie, l’effectivité du transfert peut être repoussée au 14 mai 2014. Or la loi du 6 juillet 1989 fait bien partie des textes dont l’extension a été demandée à l’Etat par la Nouvelle-Calédonie, dans la cadre de la préparation de ce projet de loi du pays.
Enfin, plus récemment, dans les accords économiques et sociaux négociés dans le cadre de la commission spéciale « vie chère » du congrès de la Nouvelle-Calédonie et signés le 12 juin 2012 par la quasi-totalité des mouvements politiques et des syndicats représentatifs de salariés, figure l’orientation suivante : « adapter et étendre la loi du 6 juillet 1989 sans attendre le transfert effectif à la Nouvelle-Calédonie de la compétence normative en droit civil. »
C’est ainsi qu’est applicable à la Nouvelle-Calédonie la loi du 6 juillet 1989, dont voici le texte consolidé (les articles dont le texte est identique au texte applicable en métropole ne sont pas cités) :
Article 2 : Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
Toutefois, elles ne s’appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, ni aux logements foyers, à l’exception des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1. Elles ne s’appliquent pas non plus, à l’exception des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
Article 3 : Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par la réglementation en vigueur en Nouvelle-Calédonie. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins quinze jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Article 3-1 : supprimé
Article 3-2 : Une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble est fournie par le bailleur et annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.
a) Une information sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne.
b) Lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision, une information qui précise si l’installation permet ou non l’accès aux services locaux ou nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique ou s’il faut s’adresser au distributeur de services pour bénéficier du « service antenne » numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication.
Article 4 : Est réputée non écrite toute clause :
c) Qui impose comme mode de paiement du loyer la signature par avance de traites ou de billets à ordre.
f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives;
p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie.
Article 6 : Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par la réglementation en vigueur en Nouvelle-Calédonie pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Article 9 : Lorsque deux locataires occupant deux logements appartenant au même propriétaire et situés dans un même ensemble immobilier demandent à procéder à un échange de logements entre eux, cet échange est de droit dès lors que l'une des deux familles concernées comporte au moins trois enfants et que l'échange a pour conséquence d'accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse.
Article 10 : Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à deux ans.
En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de deux ans.
En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L’offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues par la réglementation en vigueur en Nouvelle-Calédonie.
NB : le texte présente une incohérence en ce que l’alinéa 4 fait référence à plusieurs durées possibles alors que le nouveau texte ne prévoit qu’une durée de 2 ans.
Article 11 : Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à deux ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqué.
Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de deux ans.
Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l’ancien éventuellement révisé conformément à la réglementation en vigueur en Nouvelle-Calédonie.
Article 11-1 : supprimé
Article 14-1 : Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.
S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l’huissier de justice peut procéder conformément à la réglementation en vigueur en Nouvelle-Calédonie.
I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civilde solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de quatre mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
II. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles qui sont frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres.
Articles 16 à 19 : supprimés
Article 20 : Il est créé auprès du représentant de l'Etat en Nouvelle-Calédonie une commission de conciliation composée de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires en nombre égal. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s'efforce de concilier les parties.
Sa compétence porte sur l'examen :
Pour le règlement de ces litiges, la commission de conciliation peut être saisie par le bailleur ou le locataire. A défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l'une ou l'autre des parties.
La composition de la commission de conciliation, le mode de désignation de ses membres, son organisation et ses règles de fonctionnement sont fixés par arrêté du représentant de l’Etat en Nouvelle-Calédonie.
Article 20-1 :Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission de conciliation territorialement compétente peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet à l’autorité définie par la réglementation applicable localement n ce qui concerne les caractéristiques mentionnées à l’article 6 l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.
Article 22-1 : Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française.
Article 22-2 : En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants :
Article 23 : Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
Article 23-1 : supprimé
Article 24 :Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Article 24-1 : Lorsqu'un locataire a avec son bailleur un litige locatif ou lorsque plusieurs locataires ont avec un même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association siégeant à la commission mentionnée à l’article 20; si le litige porte sur les caractéristiques du logement mentionnées aux premier et deuxième alinéas de l'article 6, ce mandat peut être donné en outre à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement. Une association précitée peut assister ou représenter, un locataire en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
Articles 25 à 39 : supprimés
I.-Les dispositions des articles 8, 11 et 15 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux opérateurs institutionnels de logement social.
L'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article 3 de la loi du pays n°2009-2 du 7 janvier 2009 portant création d’un régime d’aides en faveur des personnes en situation de handicap et des personnes en perte d’autonomie et les personnes de plus de soixante-cinq ans.
Articles 41 à 43 : supprimés
Jusqu’à leur terme, les contrats de location portant, en Nouvelle-Calédonie, sur les logements mentionnés au premier alinéa de l’article 2, en cours à la date de publication de la présente loi au journal officiel (21 novembre 2012), demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Toutefois s’appliquent également à ces contrats, à compter de cette même date, les articles 4, 21, 24, et 24-1 ainsi que les trois derniers alinéas de l’article 22.

References: l'article 46
 l'article 6
 l'article 20
 l'article 6
 l'article 6

L'article 14