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Timestamp: 2020-08-11 12:41:29+00:00

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﻿ GUIDA AL RENT TO BUY, AFFITTO CON RISCATTO (SCHEMA CONTRATTUALE)
GUIDA AL RENT TO BUY, AFFITTO CON RISCATTO (SCHEMA CONTRATTUALE)
Affittare sì, ma per comprare: ora anche la casa è in leasing. Questa in sintesi la formula rent to buy introdotta dal decreto Sblocca Italia. In particolare, il decreto 133/14 convertito nella legge 164/2014 disciplina i "contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata".
Si tratta di un nuovo tipo contratto, importato dal mondo anglosassone, che presenta elementi tipici della locazione e della compravendita ("Godimento in funzione della successiva alienazione di immobili" è intitolato l'articolo 23 del provvedimento): come nell'affitto l'inquilino entra in casa pagando il canone al proprietario, ma con l'accordo che entro un dato termine fissato dalle parti all'affittuario sarà trasferita anche la proprietà dell'immobile, come nella compravendita, scomputando però dal prezzo di acquisto parte dei canoni già versati. Il rent to buy è quindi uno strumento contrattuale che permette di stipulare un contratto d'affitto che poi si potrà trasformare in una compravendita. Quest'ultima non è infatti obbligatoria, ma costituisce solamente un'opzione legata alla locazione. In sostanza, la formula contrattuale si compone di due parti: un contratto di affitto e un preliminare di futura vendita da effettuarsi in un determinato tempo (che in genere è di 3-5 anni, ma che è tutelato dalla legge fino a 10). Per accedere a questa possibilità c'è però un prezzo da pagare: la quota versata mensilmente sarà infatti superiore a un normale canone di locazione; una parte costituisce l'affitto, l'altra andrà a comporre un acconto sul prezzo finale dell'immobile.
Volendo fare un esempio, si potrebbe ipotizzare che per una casa del costo di 150mila euro le parti concordino un corrispettivo mensile di 1.000 euro; a fronte di un canone di locazione di mercato di, poniamo, circa 700. Una parte di questo corrispettivo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto (e quindi in un certo senso "si perde" rispetto ad un acquisto "tradizionale" dove si inizia subito a pagare). I restanti 500 euro vanno invece come pagamento della casa. Se l'opzione di acquisto viene stabilita dopo 5 anni, quindi, 30mila euro (500 euro x 12 mesi x 5 anni) saranno stati già pagati e se ne dovranno corrispondere altri 120mila (naturalmente anche finanziabili con un mutuo).
Obblighi tra i contraenti: chi sbaglia paga
La garanzia maggiore consiste nella tutela del compratore per 10 anni. Viene infatti prevista la possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari, mettendo al sicuro il futuro acquirente da qualsiasi eventuale "inconveniente" prima cioè dell'acquisto: si pensi all'iscrizione di una ipoteca sull'immobile o a un pignoramento. La trascrizione è una sorta di prenotazione sul bene, che lo protegge fino a 10 anni, contro i tre previsti per i normali preliminari di compravendita (il cosiddetto compromesso). Tra le altre tutele previste c'è l'impossibilità di dare in rent to buy abitazioni in corso di costruzione che siano ipotecate, a meno di frazionare l'ipoteca e accollare al conduttore una quota del mutuo del costruttore.
Quali sono i vantaggi della nuova opportunità? L'acquirente guadagna qualche anno di tempo in modo da trovare i soldi per comprare l'alloggio mentre il venditore mette subito a reddito il cespite. Il contratto è trascritto nei registri immobiliari e può essere opposto al terzo acquirente in caso di espropriazione immobiliare; tuttavia, gli effetti della trascrizione cessano se il contratto definitivo con il passaggio di proprietà non risulta stipulato entro il termine fissato dal rent to buy. Si applicano altri istituti del codice civile come la cancellazione della trascrizione, gli effetti del contratto preliminare, gli obblighi di inventario e di garanzia e la ripartizione delle spese previste per il rapporto di usufrutto. Il notaio non può concedere in godimento l'immobile se non si cancella prima l'ipoteca a garanzia sul bene o il pignoramento che grava sul cespite. Attenzione: la stipula del contratto di fronte al professionista non è necessaria perché l'accordo può senz'altro essere contenuto in una scrittura privata autenticata, che poi deve essere trascritta.
Le imposte legate al possesso dell'immobile (Imu e Tasi, almeno in larga parte) sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto. Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell'acquirente, come le spese ed imposte dovute per l'atto di compravendita dell'immobile.
Il rent to buy nasce per aiutare il mercato ed è ben possibile che a sottoscriverlo sia un'immobiliare o un'impresa edile. Che succede, però, se una delle due parti fallisce? Quando è il proprietario dell'immobile a portare i libri in tribunale, il contratto prosegue: non sarà possibile far revocare l'operazione da parte dei creditori del primo se l'accordo è trascritto e ancora in corso, il prezzo pattuito risulta giusto e l'immobile destinato ad abitazione principale o sede principale dell'impresa dell'acquirente. Se a fallire è l'inquilino, il contratto si sospende fino a quando il curatore non subentra o decide di sciogliersi: l'immobile è restituito al proprietario che incamera i canoni.
Cominciano a diffondersi anche alcuni contratti-tipo, come ad esempio quello presentato dal Notariato la settimana scorsa o quello di Confedilizia.
SCHEMA CONTRATTUALE (NOTARIATO)
N. di repertorio N. di raccolta
CONTRATTO DI CONCESSIONE DEL GODIMENTO CON DIRITTO DI ACQUISTO ai sensi dell'art. 23 D.L. 12 settembre 2014 n. 133
L'anno duemilaquindici in questo giorno ............... del mese di ...........
In ............. nel mio studio in ..............
Avanti a me notaio ..........., sono comparse le parti infradescritte:
(di seguito "parte concedente")
(di seguito "parte conduttrice")
I costituiti, dell'identità personale dei quali io Notaio sono certo, avendone i requisiti di legge, mi dichiarano di non volere richiedere la presenza dei testimoni; dopodiché mi richiedono di ricevere il presente atto pubblico per far constare quanto segue.
a) che ............... (la "parte concedente") è proprietario dei seguenti beni immobili: riportare la descrizione, degli immobili, con relativi dati catastali e confini e con allegazione delle relative planimetrie catastali
(di seguito "gli immobili")
b) che "gli immobili" sono pervenuti in proprietà al sig. ............. a seguito dell'atto di compravendita in data .............. n. ........... di rep. Notaio ............. registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di ......., Ufficio Territoriale di ..........il ........al n. .... trascritto presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di ......., Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare ........ in data .................. ai nn. ...............
c) che a fronte della volontà manifestata dal sig. ..................di vendere "gli immobili", il sig. ....... (la "parte conduttrice") ha manifestato la propria disponibilità ad acquistarli, mediante la stipula di un contratto avente le caratteristiche di cui all'art. 23 D.L. 12 settembre 2014 n. 133 convertito con legge 11 novembre 2014 n. 164, ossia mediante la stipula di un contratto che preveda la immediata concessione del godimento degli immobili alla parte conduttrice, a fronte del pagamento di un canone a favore della parte concedente, e con diritto della parte conduttrice di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone indicata nel contratto;
d) che alla proposta avanzata dalla parte conduttrice e di cui al precedente punto c), ha aderito la parte concedente, per cui le parti intendono, ora, formalizzare, il relativo contratto.
e da considerarsi parte integrante e sostanziale del presente atto, le parti qui costituite convengono e stipulano quanto segue.
1.1. Con il presente contratto ......., (la "parte concedente")
concede in godimento
a ........................... (la "parte conduttrice") gli immobili siti in Comune di ..... via ....., così identificati al Catasto dei Fabbricati:..............., beni quali più analiticamente descritti al punto a) della Premessa al quale pertanto si rinvia ("gli immobili").
Gli immobili vengono consegnati, con effetto dalla data odierna, alla parte conduttrice, che quindi, a decorrere dalla data odierna, ne acquista il materiale godimento, e ne assume i rischi, compresi i rischi per eventuali vizi sopravvenuti e per il perimento dei beni, sempreché non dovuti a cause imputabili alla parte concedente. Per i vizi preesistenti, invece, vale quanto in appresso convenuto sub ART. 5.
1.2 La parte conduttrice assume, pertanto, sin d'ora a proprio carico ogni e qualsiasi rischio inerente al perimento ed al deterioramento de gli immobili, come pure ogni rischio relativo alla responsabilità civile nei confronti di terzi, nei termini sopra convenuti al precedente punto 1.1. A tal uopo, la parte conduttrice si obbliga ad assicurare ed a tenere assicurati gli immobili, per un congruo valore (comunque non inferiore ad €. ...................), contro i rischi dell'incendio, scoppio e caduta di fulmini, ed inoltre ad assicurarli contro i rischi della responsabilità civile per un massimale di €. ..............; si obbliga, conseguentemente, a vincolare la polizza o le polizze a favore della parte concedente, in modo che in caso di sinistro la relativa indennità non possa essere pagata senza il concorso della parte concedente stessa; si obbliga, pertanto, a consegnare alla parte concedente copia della polizza o delle polizze di assicurazione relative. Nel caso in cui la parte conduttrice non provveda a pagare le rate del premio assicurativo, vi potrà procedere la parte concedente, con diritto al rimborso di quanto dalla stessa pagato a tale titolo, e salvo sempre il risarcimento degli eventuali danni subiti.
1.3 La parte conduttrice, in deroga al disposto dell'art. 1002 c.c., così come richiamato dall'art. 23 D.L. 133/2004, viene espressamente dispensata dalla parte concedente, sia dal fare l'inventario che dal prestare garanzia, in relazione anche all'obbligo ad assicurare ed a tenere assicurati gli immobili assunto dalla parte conduttrice e di cui al precedente punto 1.2.
Variante per il caso di redazione dell'inventario. Si dà atto tra le parti che tra le stesse è già stato redatto, in ottemperanza al disposto dell'art. 1002 c.c., apposito inventario degli impianti fissi esistenti e degli arredi che vengono messi a disposizione della "parte conduttrice", inventario che si allega al presente atto sub "..."
Variante per il caso di garanzia mediante deposito cauzionale. A garanzia dell'adempimento delle obbligazioni tutte discendenti dal presente contratto la parte conduttrice consegna alla parte concedente, che ne accusa ricevuta, un deposito cauzionale pari ad €. .........., deposito che verrà restituito al momento della riconsegna dell'immobile, maggiorato degli interessi al tasso legale nel frattempo maturati, salvo eventuali danni.
Variante per il caso di garanzia mediante polizza fideiussoria. A garanzia dell'adempimento delle obbligazioni tutte discendenti dal presente contratto la parte conduttrice consegna alla parte concedente, che ne accusa ricevuta, apposita polizza fideiussoria dell'importo di €. .......... rilasciata in data .... da ........ (polizza n. .......)
1.4 Gli immobili vengono concessi in buono stato di conservazione, come la parte conduttrice, attesta e conferma. La concessione viene effettuata per il solo uso abitativo ed in particolare per l'esclusivo uso di abitazione della parte conduttrice e delle persone con la stessa abitualmente conviventi; qualsiasi mutamento di destinazione de gli immobili è vietato e comporta la risoluzione di diritto del presente contratto: a tal fine la parte concedente potrà dichiarare di avvalersi della presente clausola, ai sensi dell'art. 1456 del codice civile, entro tre mesi dal momento in cui ha avuto conoscenza del suddetto mutamento di destinazione. Troverà, inoltre, applicazione la disposizione del successivo ART. 7.3.
2.5 Le spese delle liti che riguardano tanto la proprietà quanto la concessione del godimento sono sopportate dalla parte concedente e dalla parte conduttrice in proporzione del rispettivo interesse (art. 1013 c.c.).
2.6 La parte conduttrice ha diritto ad un'indennità per i miglioramenti dalla stessa apportati a gli immobili se ed in quanto la parte conduttrice non eserciti, nei termini convenuti, il diritto all'acquisto di cui al successivo ART. 4 e detti miglioramenti sussistano al momento della restituzione de gli immobili. L'indennità sarà pari alla minor somma tra l'importo della spesa sostenuta e l'aumento di valore conseguito da gli immobili per effetto dei miglioramenti apportati. 5
Si applica la disposizione dell'art. 985, u.c., c.c.
2.7 È facoltà della parte conduttrice eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica de gli immobili, e comunque nel rispetto della vigente normativa ed in particolare delle vigenti disposizioni di legge e regolamentari in materia urbanistica ed edilizia. Nell'eseguire le addizioni dovranno, inoltre, essere rispettate le eventuali specifiche prescrizioni poste dal Regolamento di Condominio. La parte conduttrice, qualora non eserciti, nei termini convenuti, il diritto all'acquisto di cui al successivo ART. 4, ha diritto di togliere le addizioni dalla stessa eseguite se ciò possa farsi senza nocumento de gli immobili, salvo che la parte concedente preferisca ritenere le addizioni stesse. In questo caso deve essere corrisposta alla parte conduttrice un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa ed il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Si applica la diposizione dell'art. 986, u.c., c.c.
(clausola nel caso di CONDOMINIO)
il tutto in applicazione dei principi desumibili dall'art. 67, commi 6, 7, 8, disp. att., cod. civ.) 6
3.1 La durata della concessione del godimento di cui al precedente ART. 1 è stabilita dalle parti in anni .......... a decorrere dalla data odierna.
DIRITTO ALL'ACQUISTO
VARIANTE: nel caso di termine iniziale per l'esercizio diritto acquisto
Il diritto di acquisto potrà essere esercitato a partire dal ........... ed almeno centoventi giorni prima della scadenza del termine di durata della concessione del godimento di cui al precedente ART. 3.1 (di seguito "il termine per l'acquisto"). Nel caso di mancato rispetto de "il termine per l'acquisto", la parte conduttrice s'intenderà decaduta dal diritto di acquistare gli immobili, quale disciplinato dal presente articolo.
i) la parte conduttrice dovrà riconsegnare alla parte concedente gli immobili, nello stesso stato di conservazione in cui attualmente si trovano (salvo il deterioramento d'uso); i locali 7
dovranno essere riconsegnati puliti e tinteggiati; il diritto alla riconsegna de gli immobili spetterà alla parte concedente alla scadenza del termine di durata, senza che debbano ricorrere altre condizioni ed il presente atto potrà valere come titolo esecutivo (art. 474 c.p.c.) nell'ambito dell'apposito procedimento di rilascio di cui all'art. 2930 c.c.;
ii) la parte concedente, ai sensi dell'art. 23, c. 1bis, D.L. 133/2014, dovrà restituire alla parte conduttrice una percentuale pari al ......% della componente dei canoni imputata al prezzo di vendita, con diritto pertanto a trattenere la restante percentuale del ....%, fermo restando il suo diritto a trattenere, in via definitiva, l'intera componente dei canoni imputata alla concessione del godimento.
CANONI - PREZZO DI VENDITA
5.1 Il corrispettivo del presente contratto dovrà essere pagato dalla parte conduttrice alla parte concedente mediante canoni mensili, per tutta la durata fissata per il presente contratto o, comunque, sino al momento della cessione de gli immobili alla parte conduttrice, ai sensi precedente ART. 4.
Il canone mensile (comprensivo sia della componente da imputare alla concessione del godimento che della componente da imputare al prezzo di vendita), è stato convenuto e qui si conferma, in €. ................ IVA esclusa.
Le parti riconoscono che il canone è stato da esse determinato nella misura innanzi indicata 8
in ragione della natura unitaria dell'operazione e, dunque, in considerazione dell'eventuale futuro acquisto della proprietà in favore della parte conduttrice.
Il pagamento dei canoni dovrà essere effettuato, entro il giorno ...... di ogni mese, mediante bonifico bancario sul conto corrente che sarà indicato dalla parte concedente.
VARIANTE: in caso di accollo di mutuo
Il pagamento dei canoni viene così effettuato:
i) i primi .......... canoni, per l'importo complessivo di €. ............. (I.V.A. compresa) vengono pagati in via anticipata con le seguenti modalità:
- quanto ad €. ...................... mediante accollo del residuo, di pari importo, del mutuo contratto dalla parte venditrice con la ............................giusta atto in data ....... n. ..... di rep. Notaio ............., registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di ......., Ufficio Territoriale di .......... in data .... al n. ......., e garantito da ipoteca iscritta su gli immobili presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di ........, Territorio, Servizio di pubblicità immobiliare in data ....... ai nn. ........; la parte conduttrice pertanto subentra in tutti gli obblighi assunti dalla parte concedente nei confronti dell'Istituto mutuante, accettando tutti i patti e condizioni contenuti nel citato atto di mutuo che essa dichiara di ben conoscere; provvederà pertanto a pagare, alle scadenze convenute, tutte le rate residue di ammortamento del mutuo di cui trattasi e provvederà inoltre a sua cura e spese a notificare il presente atto all'Istituto mutuante. Le parti si riservano comunque di addivenire ad un eventuale conto di conguaglio per l'ipotesi che il debito residuo nei confronti dell'Istituto mutuante di cui sopra sia di diverso ammontare di quello innanzi indicato. La parte concedente si riserva di richiedere all'istituto mutuante l'adesione al presente accollo con propria liberazione da ogni obbligo a sensi dell'art. 1273 secondo comma c.c.; nel caso intervenga detta liberazione, la parte concedente, acconsente sin d'ora a che vengano mantenute tutte le garanzie annesse al finanziamento oggetto del presente accollo, ed in particolare l'ipoteca sopra citata, e ciò ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1275 c.c.;
- quanto ad €. ............. mediante i mezzi di pagamento di seguito indicati: (dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (ex artt. 46 e segg. D.P.R. 445/2000): parte concedente e parte conduttrice, consce delle sanzioni penali previste dall'art. 76 D.P.R. 445/2000 per le ipotesi di falsità in atti e di dichiarazioni mendaci, in relazione a quanto disposto dall'art. 35, comma 22, L. 248/2006 di conversione del D.L. 223/2006 dichiarano quanto segue:
i) che l'importo di €. ...... sopra indicato è stato pagato dalla parte conduttrice alla parte concedente, mediante:
- assegno bancario "non trasferibile" n. ............ tratto su c/corrente in essere presso la ................ filiale di ............... in data ............... dell'importo di €. .........
ovvero 9
- assegno circolare "non trasferibile" n. ............ emesso dalla ................ in data ............... dell'importo di €. .........
- bonifico bancario dell'importo di €. ................... eseguito in data ........ per il tramite della ............................. con addebito su c/c in essere presso la banca suddetta filiale di ............... ed accredito su c/c intestato alla parte concedente presso la ....................... filiale di ............... (rif./CRO n. ............);
ii) che per la stipulazione del presente contratto le parti contraenti non si sono avvalse di un mediatore.
(nel caso via sia stata mediazione)
INSERIRE APPOSITA CLAUSOLA PER LA MEDIAZIONE
La parte concedente, pertanto, dichiara di aver ricevuto prima d'ora il pagamento in via anticipata di n. ....... canoni, per un importo complessivo (IVA compresa) di €. ............., del quale rilascia ampia quietanza liberatoria.
ii) i successivi canoni, sino alla scadenza del presente contratto o, comunque, sino al momento della cessione de gli immobili alla parte conduttrice ai sensi del precedente ART. 4, dovranno essere pagati, entro il giorno ...... di ogni mese, mediante bonifico bancario sul conto corrente che sarà indicato dalla parte concedente.
Il mancato pagamento, nei termini di contratto, delle rate del mutuo oggetto dell'accollo che precede, costituirà inadempimento imputabile alla "parte conduttrice" ai fini di cui al successivo ART. 7, e ciò anche nel caso in cui la parte concedente sia stata liberata ai sensi dell'art. 1273 c.c., stante comunque la sua responsabilità in qualità di terzo datore di ipoteca.
- l'importo di €. ........ costituisce la componente da imputare a corrispettivo della concessione del godimento di cui al precedente ART. 1;
- l'importo di €. ......... costituisce la componente da imputare al prezzo di vendita, a seguito dell'esercizio del diritto all'acquisto di cui al precedente ART. 4.
5.3 In caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di almeno ....... canoni mensili (il numero non può essere inferiore al ventesimo del numero complessivo dei canoni) il presente contratto si risolverà di diritto. Troverà, pertanto, applicazione la disposizione del successivo ART. 7.3.
5.4 Il prezzo di vendita, a seguito dell'esercizio del diritto all'acquisto di cui al precedente ART. 4, è stato convenuto e qui si conferma in €. .............., IVA esclusa.
In occasione della stipula de l'atto di compravendita, la parte conduttrice, per l'acquisto de 10
gli immobili, dovrà, pertanto, versare alla parte concedente il prezzo sopra convenuto, decurtato dell'importo complessivo della componente dei canoni da imputare al prezzo di cessione, ai sensi del precedente punto 5.2, versato sino a quel momento.
VARIANTE: in caso di accollo di mutuo a sensi precedente punto 5.1.
In quest'ultimo caso, se la cessione de gli immobili avviene prima della scadenza del periodo contrattuale coperto dai canoni pagati in via anticipata, ai sensi del precedente punto 5.1, i canoni riferibili al periodo successivo alla data di avvenuta cessione e già pagati in via anticipata, saranno imputati per il loro intero importo (compresa la componente relativa alla concessione del godimento) al prezzo di cessione.
5.5 La parte concedente dichiara di aver ricevuto prima d'ora il pagamento del primo canone mensile dell'importo di €. ............., (I.V.A. esclusa) del quale rilascia ampia quietanza liberatoria.
Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (ex artt. 46 e segg. D.P.R. 445/2000): parte concedente e parte conduttrice, consce delle sanzioni penali previste dall'art. 76 D.P.R. 445/2000 per le ipotesi di falsità in atti e di dichiarazioni mendaci, in relazione a quanto disposto dall'art. 35, comma 22, L. 248/2006 di conversione del D.L. 223/2006, dichiarano quanto segue:
i) che il canone di cui sopra, oltre all'I.V.A. dovuta a norma di legge, e così l'importo complessivo di €. ................, è stato pagato dalla parte conduttrice alla parte concedente, mediante:
INSERIRE APPOSITA CLAUSOLA PER LA MEDIAZIONE 11
6.1 La parte concedente garantisce di avere la piena titolarità e la libera disponibilità de gli immobili.
Garantisce, inoltre, che gli immobili sono attualmente e saranno anche al momento de l'atto di compravendita, liberi da ogni iscrizione ipotecaria o trascrizione pregiudizievole.
(clausola per il caso di pagamento con accollo mutuo)
La parte concedente garantisce la piena proprietà e disponibilità dei beni venduti e dichiara che sugli stessi risulta iscritta ipoteca a favore ............ a garanzia del mutuo stipulato in data ....... atto n. ..... di rep. Notaio ....... registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di ......., Ufficio Territoriale di .......... in data .... al n. ......., iscrizione eseguita presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di ..........., Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data ........ ai nn. ........, come ben noto alla parte conduttrice che col presente atto si é accollata il pagamento, alle scadenze convenute, di tutte le rate residue di ammortamento del mutuo suddetto.
La parte concedente, inoltre, garantisce che oltre alla suddetta ipoteca non sussistono altre iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli a carico de gli immobili, né privilegi (neppure di carattere fiscale).
(clausola per il caso di ipoteche/trascrizioni da cancellare prima dell'atto di vendita)
Garantisce inoltre che gli immobili saranno al momento de l'atto di compravendita, liberi da ogni iscrizione ipotecaria o trascrizione pregiudizievole.
A tal fine la parte concedente si impegna ad ottenere prima della stipula de l'atto di compravendita la cancellazione definitiva dai RR.II. delle formalità pregiudizievoli attualmente in essere e più precisamente delle seguenti formalità, della cui attuale esistenza la parte conduttrice si dichiara a conoscenza:
Il mancato adempimento, nei termini, dell'impegno qui assunto dalla parte concedente, costituirà inadempimento contrattuale imputabile alla parte concedente stessa, ai fini di cui al successivo ART. 7.
N.B.: nel caso di immobile "nuovo" da cedere da impresa costruttrice a persona fisica, in esecuzione di preliminare in precedenza stipulato, trova applicazione l'art. 8 Dlgs 20.6.2005 n. 122 per cui vi è il divieto al Notaio di ricevere l'atto di concessione del godimento con diritto all'acquisto se prima della stipula non si sia proceduto al perfezionamento di un titolo idoneo alla cancellazione dell'ipoteca o del pignoramento ovvero non si sia al frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca e al perfezionamento di un titolo idoneo per la cancellazione dell'ipoteca così frazionata, salvo il caso dell'accollo del mutuo.
6.2 La parte concedente presta sin d'ora e presterà ne l'atto di compravendita alla parte conduttrice la garanzia per evizione ai sensi dell'art. 1483 c.c.
6.3 In relazione allo specifico scopo del presente contratto (concessione di godimento in funzione della successiva alienazione) la parte concedente presta sin d'ora alla odierna parte conduttrice la garanzia per vizi a sensi dell'art. 1490 c.c.; a tal riguardo la parte conduttrice dichiara di aver visitato e visionato gli immobili, e di averne verificato lo stato di manutenzione e conservazione e di accettarne la consegna nello stato in cui attualmente si trovano. In relazione a ciò, la garanzia per vizi cui è tenuta la parte concedente, non si estende ai vizi conosciuti ed accettati dalla parte conduttrice o dalla stessa facilmente riconoscibili, e ciò ai sensi dell'art. 1491 c.c.; restano ferme, a carico della parte concedente, le garanzie di legge per il caso di vizi occulti.
- che i beni in oggetto non sono e non saranno neppure soggetti, al momento de l'atto di compravendita, a vincoli che ne limitino uso o disponibilità ad eccezione di quelli sopra indicati e di quelli discendenti dai vigenti strumenti urbanistici
6.4 La parte concedente presta sin d'ora, e presterà ne l'atto di compravendita, la garanzia circa la regolarità e la conformità agli strumenti urbanistici de gli immobili e si impegna a produrre almeno quindici giorni prima della data fissata per la stipula de l'atto di compravendita tutta la documentazione necessaria ed a rendere ne l'atto di compravendita tutte le dichiarazioni prescritte dalle vigenti disposizioni di legge in materia edilizia ed urbanistica ai fini della validità dell'atto medesimo.
(in caso di costruzione ante 67)
Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (ex artt. 46 e segg. D.P.R. 445/2000): la parte concedente, conscia delle sanzioni penali previste dall'art. 76 D.P.R. 445/2000 per le ipotesi di falsità in atti e di dichiarazioni mendaci, dichiara che i lavori di costruzione del fabbricato del quale fanno parte gli immobili sono iniziati anteriormente al 1° settembre 1967.
(in caso di costruzione successiva al 1 settembre 1967)
A tal riguardo la parte concedente precisa sin d'ora che il fabbricato del quale fanno parte gli immobili è stato costruito in forza di ................
(in caso di interventi successivi alla costruzione)
Dichiara, inoltre, la parte concedente che sul fabbricato del quale fanno parte gli immobili sono stati eseguiti interventi urbanisticamente rilevanti e ciò in forza dei seguenti provvedimenti: 13
6.5 La parte concedente dichiara che gli immobili sono idonei ad essere utilizzati per l'uso cui sono destinati; dichiara, inoltre, la parte concedente che con riguardo agli immobili medesimi è stato rilasciato dal Comune di ......... in data ......... il certificato di abitabilità / agibilità n. ........ .
in caso di agibilità formata per silenzio assenso o di mancanza di agibilità utilizzare le corrispondenti formule
6.6 La parte concedente garantisce che gli impianti relativi agli immobili e relative parti condominiali e di cui all'art. 1 del Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 22 gennaio 2008 n. 37, sono conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente all'epoca di realizzazione, in quanto realizzati da imprese a ciò abilitate nel rispetto delle prescrizioni poste da detta normativa, come attestato nelle apposite dichiarazioni di conformità rilasciate dalle suddette imprese installatrici.
In caso di non conformità degli impianti utilizzare le corrispondenti formule.
6.8 La parte concedente, in relazione al disposto dell'art. 6, c. 2, dlgs 192/2005 e s.m.i., dichiara che l'unità mapp. ... sub ..... è già stata dotata dell'attestato di prestazione energetica rilasciato in data ............... da ................ iscritto all'Ordine dei ....... di ...... al n. ..... tecnico abilitato alla certificazione energetica ai sensi della vigente normativa, attestato che in originale si allega al presente atto sub "..."; le parti danno atto che detto attestato era stato reso disponibile per la parte conduttrice sin dall'avvio delle trattative ed è stato, allo stesso, consegnato in copia prima della sottoscrizione del presente contratto. Detto attestato dovrà essere allegato anche a l'atto di compravendita, ai sensi dell'art. 6, c. 3, dlgs 192/2005.
La parte concedente dichiara che dalla data di rilascio non si è verificata nessuna delle condizioni incidenti sulla validità decennale del suddetto attestato in relazione a quanto disposto dall'art. 6, c. 5, dlgs. 192/2005 e s.m.i. (nuovi interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica ovvero mancato rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica). La parte concedente, peraltro, si impegna, nel caso di cessata validità dell'attestato qui allegato, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 6, c. 5, citato dlgs 192/2005, a procurare il rilascio di un nuovo attestato di prestazione energetica prima della data fissata per la stipula de l'atto di compravendita.
La parte concedente dichiara che non sussiste l'obbligo di dotare l'unità mapp. .... sub .....dell'attestato di prestazione energetica in quanto trattasi di unità adibita a box auto/cantina, autorimessa, a parcheggio multipiano, deposito, come tale esclusa dal campo di applicazione della certificazione energetica, giusta quanto disposto dall'art. 3, c. 3, dlgs 192/2005 e s.m.i. La parte concedente rimane, pertanto, dispensata dall'obbligo di dotazione e dall'obbligo di consegna dell'attestato di prestazione energetica.
- o chiedere l'adempimento (artt. 2930 e segg. c.c.)
- o chiedere la risoluzione del presente contratto (artt. 1453 e segg. c.c.)
7.2 Nel caso in cui la parte non inadempiente intenda avvalersi della risoluzione, ricorrendone i presupposti ai sensi dell'art. 1455 c.c., dovrà intimare all'altra parte di adempiere, fissando alla stessa, con lettera raccomandata A.R., un ulteriore termine, non inferiore a 15 e non superiore a 45 giorni, con dichiarazione che decorso inutilmente detto termine, il presente contratto s'intenderà risolto di diritto (art. 1454 c.c.).
VARIANTE: nel caso di restituzione di parte dei canoni pagati
ii) in caso di inadempimento imputabile alla parte conduttrice, la parte concedente avrà diritto di acquisire definitivamente i canoni pagati per l'intera componente imputata alla concessione del godimento mentre dovrà restituire alla parte conduttrice una percentuale pari al 15....% della componente dei canoni imputata al prezzo di vendita, con diritto pertanto a trattenere la restante percentuale del ....% a titolo di indennità;
Variante: nel caso si voglia inserire una penale. Ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1382 c.c., si conviene tra le parti che, in ogni caso, la parte inadempiente dovrà versare all'altra parte, a titolo di risarcimento dei danni, una penale di €. ............................., salva, comunque, la risarcibilità del danno ulteriore. La penale dovrà essere pagata a prescindere dalla prova del danno (art. 1382, c. 2, c.c.).
7.4 A seguito della risoluzione del presente contratto, si dovrà procedere alla cancellazione della trascrizione del presente contratto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2668, u.c., c.c., come richiamato dall'art. 23 c. 3, D.L. 133/2014, e a tal uopo le parti si impegnano a sottoscrivere, entro trenta giorni dall'intervenuta risoluzione, apposito atto in forma autentica con il consenso alla cancellazione.
L'atto suddetto potrà essere sottoscritto, in nome e per conto della parte conduttrice, dal signor ...., nato a .... il .... domiciliato a ........, al quale la parte conduttrice conferisce, sin d'ora, mandato con rappresentanza perché, in suo nome e conto, perfezioni ogni formalità necessaria ai fini del suddetto art. 2668, u.c., c.c., con promessa di rato e valido; il mandato, essendo conferito, ai sensi dell'art. 1723, co. 2, c.c., anche nell'interesse dell'odierna parte conduttrice, è irrevocabile e non soggetto ad estinzione per morte o sopravvenuta incapacità del mandante.
- nella misura del 2%, per la componente dei canoni da imputare alla concessione del godimento, e ciò ai sensi dell'art. 5, Tariffa, Parte Prima, D.P.R. 26.4.1986 n. 131 (dovendosi tale disposizione, per affinità di situazione, ritenersi applicabile anche alla fattispecie in oggetto)
8.2 La parte conduttrice, si riserva di richiedere ne l'atto di compravendita, ricorrendone i presupposti, l'applicazione delle agevolazioni fiscali previste per il trasferimento prima casa.
8.3 La parte conduttrice, si riserva, inoltre, di richiedere ne l'atto di compravendita che la base imponibile ai fini dell'applicazione dell'imposte di registro sia costituita dal cd. "valore catastale", indipendentemente dal corrispettivo pattuito, e ciò sensi dell'art. 1, co.497,legge 23 dicembre 2005 n. 266.
in caso di operazione IVA: 8.1 Chiedesi per il presente contratto l'applicazione della imposta di registro in misura fissa, trattandosi di operazione soggetta ad I.V.A. Trattasi in particolare di atto per il trasferimento di fabbricato ad uso abitativo costruito dalla odierna parte concedente, i cui lavori di costruzione e/o ristrutturazione non sono stati ultimati da oltre cinque anni prima della data odierna, come tale soggetto ad I.V.A. giusta quanto disposto dall'art. 10, c.1, n.8bis, DPR 633/1972
VARIANTE: per il caso di OPZIONE IVA : Trattasi in particolare di atto per il trasferimento di fabbricato ad uso abitativo, oltre i 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione e/o ristrutturazione, per il quale la parte concedente intende avvalersi dell'opzione di cui all'art. 10, c.1, n. 8bis, D.P.R. 633/1972 (nel testo modificato dall'art. 9 D.L. 83/2012 convertito con legge 134/2012), chiedendo espressamente l'assoggettamento ad I.V.A.
8.2 La parte conduttrice, si riserva di richiedere nell'atto di compravendita, ricorrendone i presupposti, l'applicazione delle agevolazioni fiscali previste per il trasferimento prima casa (in caso beni strumentali con IVA obbligatoria o su opzione usare le corrispondenti formule).
FACOLTÀ DI NOMINA - CESSIONE DEL CONTRATTO
9.1 È esclusa la facoltà per la parte conduttrice di nominare persone od enti che debbano acquistare i diritti ed assumere gli obblighi nascenti da questo contratto.
VARIANTE: riconoscimento facoltà di nomina:
9.1 La parte conduttrice si riserva la facoltà di nominare persone od enti che debbano acquistare i diritti ed assumere gli obblighi nascenti da questo contratto.
Le parti convengono che nell'esercizio di tale facoltà la parte conduttrice potrà anche procedere alla nomina di persone o enti che acquistino parte dei diritti e assumano parte degli obblighi discendenti dal presente contratto, purché, con o senza la parte conduttrice le persone o gli enti nominati acquistino complessivamente tutti i diritti oggetto di contratto ed assumano solidalmente tutti gli obblighi nascenti dal presente contratto.
Si conviene inoltre che parte conduttrice potrà a sua scelta:
a) o esercitare la facoltà di nomina entro tre giorni dalla data odierna (con la conseguenza che il nominato o i nominati subentreranno nell'intera posizione contrattuale della parte conduttrice e quindi in tutti i diritti ed obblighi oggetto dal presente contratto)
b) o esercitare la facoltà di nomina con riguardo al solo atto finale di cessione de gli immobili (con la conseguenza che il nominato o i nominati subentreranno solo nei diritti ed obblighi relativi alla cessione de gli immobili) e ciò contestualmente alla stipula di detto atto (che verrà pertanto sottoscritto sia dalla odierna parte conduttrice che dal nominato o dai nominati);
c) o stipulare l'atto finale di cessione de gli immobili, riservandosi in questa sede la facoltà di nomina da esercitarsi nei successivi tre giorni.
Con riguardo alla forma, alla pubblicità ed agli effetti della dichiarazione di nomina si applicano le disposizioni degli artt. 1403 e segg. cod. civ.
L'efficacia della dichiarazione di nomina è peraltro subordinata al gradimento della parte concedente; pertanto la parte concedente non è obbligata a proseguire nel rapporto contrattuale ovvero a stipulare o a ritenere stipulato l'atto finale di cessione dei beni con la persona o l'ente nominati se gli stessi non sono di suo gradimento. Il gradimento dovrà essere manifestato contestualmente alla dichiarazione di nomina; la mancanza di manifestazione contestuale equivale a dichiarazione di non gradimento. In ogni caso la manifestazione di "non gradimento" non deve essere motivata.
In assenza di dichiarazione di nomina efficace, il presente contratto proseguirà tra le odierne parti contrattuali e l'atto finale di cessione dovrà essere stipulato o, se già stipulato, produrrà i suoi effetti tra le odierne parti contrattuali.
9.2. È fatto divieto di cessione del presente contratto, salvo che consti il consenso espresso della parte concedente.
VARIANTE: riconoscimento facoltà di cessione del contratto: 9.2 È consentita alla parte conduttrice la facoltà di cedere il presente contratto. In tal caso la cessione sarà efficace nei confronti della parte concedente nel momento in cui le è stata notificata ovvero nel momento in cui la stessa l'ha accettata.
10.1 Chiedesi la trascrizione del presente atto ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 2645bis c.c. e 2643, co.1, n. 8, c.c., così come prescritto dall'art. 23 co. 1, D.L. 133/2014. Gli effetti della suddetta trascrizione cesseranno una volta scaduto il termine di durata del presente contratto, quale sopra convenuto sub ART. 3, e comunque una volta decorso il termine di dieci anni.
10.2 Le parti confermano quanto sopra già riportato in ordine al proprio stato civile e regime patrimoniale. Precisa al riguardo ........... di avere la libera disponibilità dei diritti in oggetto ad esso pervenuti per ...............
10.3 Spese e tributi del presente atto e del successivo atto di vendita a carico della parte conduttrice.
10.4 Le parti danno atto che la registrazione del presente contratto assorbe l'obbligo previsto dall'art. 12 D.L. 21 marzo 1978 n. 59 (art. 5 c.4, D.L. 13 maggio 2011 n. 70, convertito con L. 12 luglio 2011 n. 106
10.5 I costituiti mi hanno dispensato dalla lettura degli allegati.
Ultimo aggiornamento (Venerdì 27 Marzo 2015 13:52)

References: ART. 5
 ART. 7
 ART. 4
 ART. 4
 ART. 1
 ART. 3
 ART. 4
 ART. 4
 ART. 7
 ART. 1
 ART. 4
 ART. 7
 ART. 4
 ART. 7
 art. 2668
 ART. 3