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Timestamp: 2020-04-03 16:57:37+00:00

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Cass. Sez. Trib, ord. 12 settembre 2019 n. 29993: avviso di accertamento emesso a seguito del riclassamento catastale: la motivazione non è un optional – Studio Legale Meiffret
Cass. Sez. Trib, ord. 12 sette...
Cass. Sez. Trib, ord. 12
Cass. Trib. ord. del 12 settembre 2019 n. 29993
Il provvedimento di riclassamento di un immobile che faccia esclusivamente riferimento al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento è illegittimo.
Una volta, infatti, appurato il discostamento tra valore medio ed il valore del cespite oggetto di riclassamento, l’atto deve dimostrare e motivare su quali presupposti l’aumento del valore medio della microzona abbia effettivamente inciso sull’aumento della rendita e della classe del cespite oggetto dell’avviso prendendo altresì in considerazione le caratteristiche edilizie dell’immobile (metratura, destinazione, epoca di costruzione, impiantistica ecc) e la sua posizione.
L’ordinanza qui annotata costituisce l’ultima pronuncia che rafforza un consolidato orientamento della Cassazione in tema di riclassamento e attribuzione di una nuova rendita da parte dell’Agenzia delle Entrate: gli avvisi di classamento, indipendente dalla procedura da cui derivano, devono essere sempre motivati in maniera rigorosa prendendo anche in esame le caratteristiche dell’immobile oggetto di nuovo classamento.
Nel caso affrontato dalla Suprema Corte, l’agenzia delle Entrate aveva fatto riferimento ad un non meglio precisato miglioramento urbano in maniera diacronica, senza fornire prova che tali -presunti- miglioramenti si fossero verificati successivamente all’ultimo classamento del cespite di proprietà del ricorrente e senza fornire alcuna prova in merito all’effettivo aumento della capacità reddituale del bene in questione a seguito dell’asserito miglioramento del contesto urbano.
Essa aveva, quindi, accertato ai sensi dell’art. 1 comma 335 della legge n. 311 del 20041 che il rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale della microzona in cui si trovava l’immobile si discostava sensibilmente dal rapporto in relazione ai medesimi termini di raffronto nelle altre microzone.
Partendo dal presupposto del notevole discostamento tra valore catastale medio e valore di mercato medio nella zona in cui il cespite si trovava, l’avviso di accertamento giungeva apoditticamente a raddoppiare la rendita ed ad aumentare la classe dell’immobile di proprietà del ricorrente.
L’atto di classamento presentava, per così dire, una motivazione meramente formale, basata su frasi stereotipate adattabili ad un numero imprecisato di avvisi e che, quindi, non considerava in concreto le caratteristiche del cespite. Aveva, infatti, omesso di analizzare le caratteristiche edilizie del cespite in questione che in base all’art. 8 del DPR 138 del 19882 costituiscono uno dei requisiti in base ai quali attribuire rendita e classe.
L’atto ometteva, quindi, totalmente di verificare se il presunto e non dimostrato miglioramento del contesto urbano avesse effettivamente comportato una maggiore redditività dell’immobile.
Come rileva opportunamente l’ordinanza, in tema di classamento derivanti dall’analisi dell’effettivo discostamento tra valore di mercato e valore catastale presente in una microzona si erano sviluppati all’interno della Suprema Corte due distinti orientamenti.
1) L’orientamento minoritario: al fine di una motivazione adeguata dell’avviso è sufficiente che esso certifichi che il rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale della microzona in cui si trova l’immobile si discosta sensibilmente dal rapporto in relazione ai medesimi termini di raffronto nelle altre microzone.
Secondo questa tesi (Cass. n. 2117/2016, Cass n. 21532/2013 e 17322/2014), la motivazione dell’atto di classamento trova riferimento, ai fini della propria sufficienza, nel comma 335 più volte richiamato, in quanto presupposto della revisione è il riallineamento resosi essenziale per il registrato significativo scostamento di valore rispetto all’insieme delle microzone comunali, senza che sia necessario indicare specifiche caratteristiche dell’immobile.
Sempre in base a tale orientamento (adottato dalla sentenza della Commissione Tributaria regionale del Lazio n 2474 del 09.02.2017 riformata dall’ordinanza della Suprema Corte in commento) la semplice indicazione della consistenza, classe e categoria nuova attribuita al cespite oggetto di accertamento in base alla procedura di cui al comma 335 è elemento più che sufficiente per integrare una motivazione.
Quest’impostazione, a parere dello scrivente e non solo, risulta del tutto illegittima in quanto tende a confondere l’oggetto con la causa del provvedimento. In realtà consistenza, categoria e classe costituiscono l’oggetto e non la motivazione dell’atto, motivo per cui l’agenzia del territorio deve motivare nello specifico descrivendo le peculiarità dell’immobile analizzato
Sempre in base al succitato orientamento le caratteristiche dell’immobile rilevano esclusivamente nel classamento ai sensi del successivo comma 3363 che richiede la presenza di innovazioni specifiche concernenti l’immobile in esame; solo in questo caso la motivazione dell’atto di revisione devono riportare l’analitica indicazione delle caratteristiche bene.
L’orientamento giurisprudenziale sin qui preso in esame rileva che l’altra ipotesi in cui rilevano le caratteristiche del cespite, è quello previsto dall’art. 3 comma 58 della l. 662 del 19964 nella parte in cui si riferisce alla palese incongruità del classamento dell’immobile oggetto di revisione rispetto a fabbricati similari: in questa ipotesi, l’atto impositivo, come afferma ad es. Cass. n. 2184 del 2015, dovrà indicare in maniera precisa le unità prese a confronto, il loro classamento e specificare le caratteristiche analoghe che li renderebbero similari all’unità immobiliare oggetto di riclassamento.
Pertanto se l’avviso è basato sulla procedura di cui al comma 335 sarà a carico del contribuente nella fase di opposizione all’avviso di accertamento dimostrare l’inesistenza del presupposto del significativo scostamento di valore, nella microzona di appartenenza del proprio immobile, tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme delle altre microzone, ovvero della circostanza che il proprio immobile abbia caratteristiche tali da sottrarlo alla ratio del riclassamento per microzona di appartenenza
Secondo questa impostazione Il fatto che la revisione del classamento ex art. 1 comma 335 l. 311 del 2004 non sia condizionata alle specifiche tecniche dell’unità immobiliare, bensì esclusivamente ai parametri relativi alla microzona alla quale quest’ultima appartiene, rende evidente l’insussistenza di un obbligo dell’Agenzia al sopralluogo e al preventivo contraddittorio (cfr., in materia, Cass 22313/2016; n. 21923/2012; n. 21176/2016; n. 374/2017).
2) L’orientamento più recente e maggioritario: affinché l’avviso di classamento possa ritenersi congruamente motivato occorre sempre analizzare le caratteristiche dell’immobile oggetto di accertamento per giustificare una nuova rendita ed un nuovo classamento.
Secondo il secondo più recente e prevalente orientamento, il procedimento di revisione parziale del classamento, inclusa l’ipotesi di cui al comma 335, resta sempre disciplinato dall’art 9 del DPR n. 138 del 19985, norma dalla quale non può prescindersi in alcun caso. E ciò si spiega poiché detta procedura consente a) di assicurare che l’amministrazione pubblica applichi quegli elementi di giudizio, incidenti sui presupposti impositivi, espressamente identificati dalla legge, b) di assicurare il rispetto del combinato disposto degli artt. 23 e 53 Cost. (che impongono la regolazione per legge dei fattori che incidono sul sistema di concreta attuazione del principio del prelievo fiscale in proporzione alla capacità contributiva individuale), c) di assicurare il rispetto della l. n. 662 del 1996 art. 3 comma 154, lett. e, a mezzo del quale il legislatore ha inteso imporre che ai fini della “attribuzione della rendita catastale alle unità appartenenti alle varie categorie ordinarie” si tenga contemporaneamente conto “dei caratteri specifici dell’unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita”.(Cass., n. 4712/2015; Cass., n. 3156/2015)
Pertanto in relazione a quest’ultimo orientamento non deve essere considerato solo il discostamento dal valore medio, ma in concreto e contestualmente l’atto deve considerare anche le caratteristiche specifiche del fabbricato e dell’unità immobiliare.
In altre parole la procedura di cui all’ art. 1 comma 335, l. 311 del 2004, non si sottrae all’applicazione della combinata valutazione dei menzionati parametri, imposta dalla legge ai fini dell’attribuzione all’immobile della corretta classe di qualificazione, dovendosi quindi considerare lo scostamento tra le medie dei valori riscontrati nella microzona di riferimento, come recita l’ordinanza in commento “un mero presupposto integrante condizione per l’adozione della procedura di revisione, condizione, quindi necessaria, ma non sufficiente per la revisione del classamento e della rendita di un determinato immobile.
L’imprescindibile contestuale presenza dei tre requisiti (caratteri specifici dell’unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita) secondo l’orientamento in questione trova giustificazione dal fatto che il sistema di rianalisi della rendita e delle classi degli immobili di cui al comma 335 non costituisce un sistema di “revisione massiva dell’intero comparto edilizio della microzona” come, invece, utilizzato indebitamente da molti comuni tra cui quello della Capitale per “fare cassa”, bensì è una procedura individuale volta ad analizzare caso per caso eventuali difformità difformità di classe e di rendite non più giustificabili.
Quest’ultimo orientamento, dapprima ripreso con la pronuncia n. 22900/2017, è stato seguito dalle ultime, numerose pronunce di legittimità (Cass., n. 27279/2018, 27280/2018, 27281/2018, 27282/2018, 27729/2018, 27730/2018, 27731/2018, 219/2019, 220/2019, 221/2019, 222/2019, 680/2019, 2318/2019, 3962/2019, 6796/2019), inclusa l’ordinanza in commento.
Gli arresti testè richiamati ed il fatto che l’ultimo, quello in commento, sia stato adottato con ordinanza inducono a ritenere l’orientamento in parola consolidato.
Il principio che si ricava da tale orientamento è che deve ritenersi non congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle altre microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile e inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, quindi in relazione all’immobile oggetto dell’accertamento, abbiano effettivamente inciso sul diverso classamento.
Nel caso dell’ordinanza in commento l’avviso era così, si fa per dire, motivato:
“questo ufficio successivamente all’attivazione del processo revisionale, ha provveduto, in attuazione dei citati provvedimenti a sviluppare le necessarie indagini tecniche, al fine di verificare i classamenti e le conseguenti rendite catastali delle unità immobiliari urbane ubicate nelle suddette microzone.
Nella microzona ….. è stata riscontrata una consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della connessa redditività riconducibile, oltre che ad interventi diffusi di riqualificazione edilizia, anche ad insediamenti, in zone limitrofe alla microzona, di importanti poli di attrazione culturale e sociale.
A fronte della progressiva trasformazione urbana e socio economica, i classamenti catastali sono rimasti in buona parte immutati nel tempo e non rappresentano più le effettive redditività, che hanno subito un incremento notevolmente superiore a quello riscontrato in altre microzone della città anche successivamente alla revisione generale degli estimi, riferita al biennio economico 1988.1989 (DM 27 settembre 1991).
E’ evidente che nel caso di specie i tre criteri citati non erano stati adoperati ed il classamento era stato emesso senza analizzare le caratteristiche specifiche del cespite.
Nel corso dei due giudizi di merito l’Agenzia delle Entrate aveva motivato il suo giudizio sostenendo che l’abitazione si trovasse nelle vicinanze di uno dei parchi più rinomati di Roma, quello di Villa Borghese.
Era stato dimostrato che l’abitazione si trovava a 4 km (!!!!) dal Giardino di Villa Borghese e si era rilevato che il parco e la relativa Villa – ovviamente – erano già presenti nel 1988 quando all’unità abitativa di cui trattasi era stata attribuita una nuova rendita ed una nuova classe.
A prescindere dalla valutazione della motivazione addotta dall’Agenzia delle Entrate in corso di causa, l’ordinanza in commento precisa come la motivazione deve essere completa ed esplicata nell’avviso di accertamento e non può essere integrata a posteriori in sede processuale nel caso in cui vi sia stata opposizione (cfr ex plusrimis Cass 12 ottobre 2018, n. 25450; Cass., 23 ottobre 2017 n. 25037).
Alla fine del 2017 l’ultimo orientamento richiamato in merito alla corretta applicazione del comma 335 ha trovato autorevole conferma nella sentenza 249 del 1 dicembre del 2017 della Corte Costituzionale
La Corte Costituzionale al punto 7.3 della motivazione richiama l’attenzione sull’aspetto principale di un avviso di accertamento col quale l’Agenzia delle Entrate esegue un riclassamento di un immobile con la procedura di cui al comma 335: “……….la natura e le modalità dell’operazione enfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento”.
1 Art. 1 comma 335 della legge n. 311 del 2004: “La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo, rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell’Agenzia del territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339. L’Agenzia del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell’Agenzia medesima”.
2 art. 8 del DPR 138 del 1988: 1. Il classamento consiste nell’attribuire alle unità immobiliari a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza e a quelle a destinazione speciale la sola categoria, con riferimento ai quadri di qualificazione e classificazione di cui all’articolo 4.
3. La classe, rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile dall’unità immobiliare nell’ambito del mercato edilizio della microzona, dipende dalla qualità urbana ed ambientale della microzona in cui l’unità stessa è ubicata, nonché dalle caratteristiche edilizie dell’unità medesima e del fabbricato che la comprende. Per qualità urbana si intende il livello delle infrastrutture e dei servizi; per qualità ambientale si intende il livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici ancorché determinati dall’attività umana.
6. Il fattore posizionale è il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona, descritti nell’articolo 2, nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato con particolare riferimento a quelli aventi destinazione pubblica e sempreché siano permanenti e significativi ai fini del classamento.
7. Il fattore edilizio è il parametro rappresentativo dei seguenti caratteri distintivi del fabbricato e dell’unità immobiliare: a) dimensione e tipologia; b) destinazione funzionale; c) epoca di costruzione; d) struttura e dotazione impiantistica; e) qualità e stato edilizio; f) pertinenze comuni ed esclusive; g) livello di piano.
8. I fattori posizionale ed edilizio, espressi in appropriate scale di misura, concorrono alla identificazione del parametro globale d’apprezzamento del livello reddituale per metro quadrato della superficie catastale dell’unità immobiliare.
3 Art. 1 comma 336 della legge n. 311 del 2004: “I comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, richiedono ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento redatti ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701. La richiesta, contenente gli elementi constatati, tra i quali, qualora accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, è notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di notificazione, agli uffici provinciali dell’Agenzia del territorio. Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta entro novanta giorni dalla notificazione, gli uffici provinciali dell’Agenzia del territorio provvedono, con oneri a carico dell’interessato, alla iscrizione in catasto dell’immobile non accatastato ovvero alla verifica del classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita. Si applicano le sanzioni previste per le violazioni dell’articolo 28 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni”
4 Art. 3 comma 58 della l. 662 del 1996: “Gli uffici tributari dei comuni partecipano alla ordinaria attività di accertamento fiscale in collaborazione con le strutture dell’amministrazione finanziaria. Partecipano altresì all’elaborazione dei dati fiscali risultanti da operazioni di verifica. Il comune chiede all’Ufficio tecnico erariale la classificazione di immobili il cui classamento risulti non aggiornato ovvero palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche. L’Ufficio tecnico erariale procede prioritariamente alle operazioni di verifica degli immobili segnalati dal comune”
5 art 9 del DPR n. 138 del 1998: “Per ciascuna zona censuaria, i competenti uffici del dipartimento del territorio procedono alla revisione del classamento, sulla base:
c) dei criteri e dei fattori indicati nell’articolo 8, utilizzando le informazioni descrittive e censuarie presenti nella banca dati del catasto edilizio urbano e quelle rappresentate nelle schede descrittive delle microzone predisposte dai comuni, nonché le risultanze delle indagini immobiliari svolte in sede locale.
b) definiscono per ciascuna categoria a destinazione ordinaria, le classi pertinenti a ciascuna microzona, desumendole tra quelle presenti nel quadro di classificazione della corrispondente zona censuaria, sulla base dei dati e delle informazioni di cui al comma 1, lettera c) ;
c) attribuiscono a ciascuna unità immobiliare la categoria, sulla base della definizione di cui all’articolo 8, comma 2, e la classe, in coerenza con quelle individuate per la specifica microzona alla lettera b) , e tenuto conto dei caratteri edilizi e dell’intorno, emergenti dagli atti descrittivi e censuari dell’attuale classamento. Le risultanze sono oggetto di perequazione in base ai valori e redditi immobiliari espressi dal mercato locale.
3. Nel corso delle operazioni revisionali l’amministrazione comunale viene sentita ai fini della perequazione del classamento tra le diverse microzone in cui risulta articolato il territorio.
4. I prospetti di classamento sono oggetto di pubblicizzazione per centottanta giorni presso i comuni e, per quelli relativi ai comuni capoluoghi di provincia, anche presso le sedi degli uffici del dipartimento del territorio, durante i quali i soggetti interessati hanno facoltà di presentare osservazioni mediante fogli informativi conformi ai moduli predisposti dall’amministrazione. Le osservazioni concernono i caratteri descritti nell’articolo 8, commi 6 e 7.
5. Per la successiva pubblicazione ufficiale degli atti soggetti alla revisione del classamento, si applicano le disposizioni previste dagli articoli 12 e 13 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, così come convertito dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successivamente modificato dall’articolo 2 del decreto legislativo 8 aprile 1948, n. 514, nonché quelle previste dagli articoli 86, 87, 88 e 89 del decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142, recante l’approvazione del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, e dal paragrafo 29- bis dell’istruzione per la conservazione del catasto edilizio urbano, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 250 del 25 ottobre 1989.
6. Resta in ogni caso ferma la facoltà dell’amministrazione di verificare le caratteristiche delle singole unità immobiliari, oggetto della revisione, con procedure anche automatizzate, ovvero di recepire le modificazioni intervenute nelle condizioni socio-economiche ed urbanistiche dei perimetri territoriali di cui al capo I ed, ove ricorrano i presupposti, modificare le relative risultanze censuarie, ai sensi dell’articolo 4, commi 21 e 22, del decreto-legge 19 dicembre 1984, n. 853, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 febbraio 1985, n. 17.

References: Cass. Sez. 

Cass. Sez. 

Cass. 
 sentenza 
 Cass. 
 art. 1
 art. 3
 art. 1
 sentenza 
 Art. 1
 art. 8
 Art. 1
 Art. 3