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PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. CESIÓN DE DERECHOS POSESORIOS. POSESIÓN. - PDF
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María Nieves Rojas Naranjo
1 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. CESIÓN DE DERECHOS POSESORIOS. POSESIÓN. Resumen Se ceden derechos posesorios y luego una sentencia de prescripción declara propietarios a los cedentes. La sociedad cesionaria no se presentó en el proceso judicial. Tal circunstancia no enerva sus derechos, porque declarada la propiedad del bien a favor de los cedentes, se considera que los mismos fueron dueños desde el inicio de la posesión; y por tanto, la propiedad recae en la cesionaria, dado que el primer poseedor ya había cedido sus derechos con anterioridad. La cesionaria por legitimación superviniente pasó a ser propietaria del bien. Aunque se promoviera un proceso judicial, no se obtendría resultado práctico alguno por parte del actor, la cesionaria podrá oponer la excepción de usucapión. Se puede enajenar el bien sin necesidad de acudir a contradictorio de prescripción. En el ámbito registral rige el mismo criterio que resulta de la Resolución 249/2008 de la Dirección General de Registros, de 21 de julio de Tampoco es necesario recurrir al procedimiento judicial de declaratoria de certeza. I. An t e c e d e n t e s CONSULTA 1. En 1946, JT y ET enajenaron por compraventa y tradición a V SA, algunos padrones y cedieron derechos posesorios sobre el padrón n. 0, negocio que fue inscripto en el Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria. 2. La sentencia de 30 de junio de 1949 declaró la adquisición de JT y ET, por prescripción treintenaria, entre otros, del referido bien padrón n. 0. Los cedentes de los derechos posesorios en el proceso judicial manifestaron que vendieron el bien a V SA. Dicha sentencia fue inscripta en el Registro de la Propiedad. 3. Se pretende otorgar por título compraventa y modo tradición, por la cual V SA enajenará a los cónyuges GG-MM el bien relacionado. II. Opinión de la consultante y consulta 4. La consultante entiende que la citada sociedad anónima [...] no defendió sus derechos en el juicio de prescripción, generó una presunción favorable a la parte actora y perdió los derechos posesorios que los señores T le habían cedido sobre el padrón n Asimismo, considera que: [...] al haber transcurrido más de treinta años del dictado de la sentencia de prescripción a favor de los señores T, 513
2 y el hecho de que se supone que V SA ha estado en posesión del bien en todo el lapso hasta la actualidad, esta [...] debería tramitar un juicio de prescripción que culmine con una sentencia de prescripción treintenaria a su nombre, debiendo probar en ese juicio todos los elementos exigidos por la ley para este tipo de prescripción, y una vez obtenida la sentencia a su favor proceder a la venta [...]. INFORME La cesión es un efecto que se produce por la sumatoria de título y modo. Cuando se trata de derechos posesorios, si la misma es válida y eficaz, los derechos dejan de estar en el patrimonio del cedente para pasar a la esfera jurídica patrimonial del cesionario. 7. Verificada la posesión calificada por más de treinta años, la sentencia declara la propiedad y retrotrae sus efectos al momento en que se inició la posesión. La misma como se expresó no es constitutiva sino declarativa. 8. La transferencia del dominio en nuestro Derecho opera por la yuxtaposición de título hábil para producir tal efecto (art. 705 del C. Civil), y el modo tradición (art. 769). El sistema registral sirve, de regla, para dotar de oponibilidad a los derechos inscriptos (art. 54 de la Ley , de 28 de setiembre de 1997); aunque en ocasiones, el efecto puede ser el nacimiento del derecho (publicidad constitutiva) o bien dar noticia de un derecho ya válido, eficaz y oponible con independencia de su registración (publicidad noticia). 9. En el caso, no solo está en juego el principio de prioridad y su complemento formal el tracto sucesivo, sino otros de orden sustancial, como el indicado, y la prescripción. En efecto, sin el auxilio de la usucapión, instituto superior del ordenamiento jurídico, el derecho de propiedad sería muy difícil de probar puesto que implicaría el estudio de todas las transmisiones hasta la adquisición por un modo originario, y en el caso de inmuebles, a la salida fiscal o municipal. La usucapión lo delimita a un determinado período. 10. En general se ha entendido que la usucapión ordinaria o abreviada consolida el dominio que ya se tiene por otro modo (por ejemplo título y modo tradición), es por ello que más que un modo de adquirir se la considera un procedimiento para dar certeza y fuerza concluyente al derecho. Por tal razón, solo funcionaría como excepción ya que no podría deducirse acción en tal sentido, porque el modo ya existe, aunque es controvertido. A diferencia de la prescripción extraordinaria o larga, que funciona casi siempre como acción, sirviendo a quien carece de título para dotarse de uno idóneo Cf. Mi r a n d a, Fernando en Derecho Práctico y Teórico, Ed. AEU, 1973, p Ba r d a l l o, Julio Radamés. La usucapión y la titulación de bienes inmuebles en Rev. AEU, tomo 35 (10-12), oct. nov. 1949, p. 581).
3 11. En el caso de la prescripción, es uno de los modos de adquirir el dominio, y el que ha ingresado a su patrimonio una cosa por [...] prescripción, es tan propietario de ella como el que la ha adquirido por tradición o por sucesión. La prescripción adquisitiva da, pues, al que la tiene, no solo una excepción, sino también una acción. El propietario por prescripción puede, como cualquier otro propietario, defenderse cuando se le demanda, y demandar cuando tiene interés legítimo en ello. Así el que ha adquirido un bien por prescripción puede entablar la acción reivindicatoria contra cualquier tercero, y aun contra el anterior propietario (La u r e n t, tomo 32, número 9) En el mismo sentido, Mo l l a precisó luego el real alcance del instituto, expresando que [...] no se produce una superposición de títulos, por cuanto el modo originario usucapión es el único que justifica su calidad de propietario, con la única diferencia que sentencia mediante, además, adquirirá la referida oponibilidad erga omnes En definitiva, la usucapión [...] tanto la treintenaria como la abreviada son dos especies de una misma categoría jurídica, que constituye un modo originario de adquisición de la propiedad [...]. La usucapión abreviada, por su naturaleza jurídica, de modo originario es susceptible de ser invocada como acción y como excepción En consecuencia, esto nos indica que en el subjudice habrá que estudiar los últimos treinta años de titulación, para determinar si es necesario o no el procedimiento de prescripción. Nuestro Código Civil requiere para la prescripción breve, que exista justo título y buena fe, así como los demás elementos que conforman la posesión calificada (art del C. Civil). 15. De acuerdo a la posición adoptada en torno a la naturaleza jurídica de la usucapión, ambas especies (ordinaria y extraordinaria) son susceptibles de ser invocadas por vía de acción. 16. En el caso, dado que existen documentos (título cesión, en realidad compraventa y modo tradición), que prueban la posesión calificada por más de treinta años, no es menester la realización de procedimiento judicial alguno. 17. La adquirente podrá oponer la excepción de usucapión a la pretensión formulada por cualquier tercero, para reivindicar el bien. 18. Aunque se promoviera un proceso judicial, no se obtendría resultado práctico alguno por parte del actor, ya que existiendo posesión calificada por más de treinta años, será propietario por el modo originario y por tanto a quien intentare reivindicar, se le opondrá la excepción de usucapión. 19. En el caso objeto de la consulta, formalmente, la sociedad cesionaria 44 Cf. De Ma r í a, Pablo: Sobre la prescripción alegada como acción en Rev. As. Not, Vol. II, sec. doc, pp. 280 y ss. 45 Mo l l a, Roque en Rev. AEU, tomo 78 (7-12), p Cf. Mo l l a, Roque: La Prescripción adquisitiva abreviada: un modo originario de adquirir, en ADCU, t. XXIII, 1993, p
4 debió presentarse en el proceso judicial, pero ello no ocurrió. Desde el punto de vista sustancial, tal circunstancia no enerva sus derechos. 20. En efecto, declarada la propiedad del bien a favor de los cedentes, se considera que los mismos fueron dueños desde el inicio de la posesión; y por consecuencia, al haber cedido sus derechos con anterioridad a la sentencia, la propiedad recae en la cesionaria, dado que el primer poseedor ya había cedido sus derechos. 21. La cesionaria por legitimación superviniente pasó a ser propietaria del bien. El razonamiento a contrarius avala asimismo la tesis, ya que el bien no puede estar en el patrimonio del primer poseedor porque este había cedido sus derechos y por tanto, la propiedad va a radicar necesariamente el patrimonio de la cesionaria. 22. A la misma conclusión se arriba también en el ámbito registral. Como he referido en otras oportunidades, se debe facilitar la actuación de los verus dominus. En efecto, de acuerdo a un criterio formal, al existir una sentencia de prescripción que declaró la propiedad en los cedentes, se aplicaría el tracto sucesivo sin más, en forma lineal, y el negocio proyectado por el cual la cesionaria va a enajenar por título compraventa y modo tradición a un tercero adquirente, sería observado, porque la última inscripción es la sentencia que declaró dueño a los cedentes. 23. Respecto a la aplicación de los principios registrales, cabe reseñar que se califican algunos de carácter material por su trascendencia, como el de prioridad, mientras que otros son formales, de segundo orden, que tienen por finalidad complementar el de prioridad y el de matriculación; por ejemplo, dentro de estos últimos encontramos el tracto sucesivo registral (ver Resolución 264/998). 24. Dicho principio regulado en los arts. 57 y 58 de la Ley Orgánica Registral, tiene por finalidad que la realidad extrarregistral coincida con la registral, y que exista un perfecto encadenamiento. Es formal, no es un fin en sí mismo, sino un medio para complementar otros, requiere que quien dispone o constituye un derecho lo tenga inscripto (tracto sucesivo material) y que a cada inscripción corresponda un asiento registral (tracto formal). De esta forma trata de evitar el problema de las dobles ventas y mantener las inscripciones depuradas. 25. Pero lo que nunca puede hacer es impedir que el verus dominus disponga de su derecho. En efecto, la cesionaria de los derechos posesorios, además de ser la propietaria del bien (principio de legitimidad), tiene que poder acceder al sistema registral, a efectos de poder enajenar el bien. 26. La aplicación del tracto sucesivo a nivel registral puede traer problemas en la transición, es decir, ya que antes no se aplicaba, pero el registrador debe evaluar todos los antecedentes inscriptos, formar su juicio y en función de ello aplicar las normas, sin sustituir, obviamente, la función jurisdiccional, pero es sabido que Juez y registrador tienen esferas de actuación exclusivas y excluyentes. 27. Por otra parte, la determinación legal de los actos inscribibles impone 516
5 al registrador la admisión de actos válidos y eficaces (art. 17 num. 1. y 65 de la Ley ). La finalidad del tracto sucesivo es complementarlo e impedir dobles ventas y por tanto compraventas de cosa ajena, con el criterio propuesto, la consecuencia es la inversa. 28. El enajenante de hoy además de ser el propietario (principio de legitimidad), tiene su derecho inscripto, y no otra cosa requiere el art. 57. Esa es la interpretación que debe efectuarse conforme al elemento teleológico objetivo que surge de las normas, es decir, la finalidad perseguida al sancionarlas, que exista coincidencia entre la realidad registral y la que está fuera del registro. 29. La interpretación ad litera del art. 57 de la Ley Orgánica Registral que dispone que no [...] se inscribirá acto alguno que implique matriculación en el que aparezca como titular del derecho que se transfiere, modifica o afecta, una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente, salvo que el disponente se encontrare legitimado o estuviere facultado para disponer de cosa ajena o así lo mande el Juez competente [...], invocada como fundamento que obstaría la inscripción definitiva, a mi juicio lleva a consecuencias diversas a las queridas al consagrar el sistema y también la propia literalidad: el adquirente (cesionaria) de ayer es el enajenante de hoy, porque es el dueño del bien, y tiene su derecho inscripto. 30. La excepción del inciso primero in fine del referido artículo excluye del tracto si el [...] disponente se encontrare legitimado o estuviere facultado para disponer de cosa ajena o así lo mande el Juez competente [...], con más razón hay que admitirlo, cuando se trata de disponer de cosa propia. 31. El profesional interviniente, así como el registrador deben estudiar toda la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adquisición, a partir del que figure inscripto en el Registro, para determinar quién es el propietario facultado para enajenar el bien. 32. De la sentencia de prescripción presentada a inscribir resulta que los señores T han poseído los inmuebles a prescribir en las condiciones exigidas por los arts. 646 y ss. y 1211 del C. Civil, en forma pública, pacífica, continua, no interrumpida, con ánimo de dueño y por más de treinta años. Dichos prescribientes habían cedido sus derechos posesorios a V SA, de lo cual pueden extraerse algunas conclusiones. 33. Que cuando cedieron sus derechos posesorios ya eran propietarios del bien, y por tanto en realidad no cedieron sino que enajenaron el mismo por título compraventa y modo tradición, ya que ceder y retener no vale por prohibición de pacto de reserva de dominio El propietario que enajene sus derechos posesorios fatalmente deja 47 Cf. Mo l l a, Roque en Rev AEU, tomo 73 (7-12), p El cedente que resultare propietario a posteriori, no puede reivindicar la cosa de aquél a quien él mismo había facultado a tomar posesión, conforme lo dispuesto en el art del C. Civil (op. cit., p. 111). 517
6 de ser dueño, porque [...] la posesión es la tenencia de una cosa o el goce de un derecho con ánimo de dueño o por otro en nombre nuestro [...] (art. 646 del C. Civil). En ese caso el verus dominus está legitimando la posesión, está reconociendo en otro el ánimo de dueño. 35. Que como ya consignamos antes, existió legitimación superviniente de los cedentes, que retrotraen sus efectos al momento de la cesión, conforme al principio general establecido en el art del C. Civil En el caso, no es menester el otorgamiento de declaratoria alguna, ni acudir a procedimiento de prescripción, más allá de su eventual conveniencia a los efectos aclaratorios, pero no en el ámbito registral, puesto que surge de la sentencia de prescripción que el cedente del año 1946, ya era propietario por posesión calificada, de más de treinta años, y la cesionaria adquirente del dominio, por título compraventa y modo tradición, ha poseído por más de 30 años. 37. Cabe consignar además, que a nivel de registral, rige la Resolución 249/2008, de 21 de julio de 2008, que aprobó como criterio de calificación vinculante para los registradores, un informe del suscrito, con los fundamentos precedentemente expuestos. 38. Finalmente, si la consultante lo entendiere oportuno, podría acudir al procedimiento judicial de declaración de certeza regulado en el CGP, por medio del cual se eliminará toda duda o discusión en cuanto a los derechos en juego, a nuestro criterio, innecesario. IV. Co n c l u s i o n e s 39. Por los argumentos expuestos, no es observable la titulación, de la cual resulta que V SA puede enajenar el bien sin necesidad de acudir a contradictorio de prescripción. 40. En el ámbito registral rige el criterio que resulta de la Resolución 249/2008 de 21 de julio de Tampoco creemos necesario recurrir al procedimiento judicial de declaratoria de certeza. Esc. Federico Albín Izuibejeres Informante Montevideo, 8 de diciembre de La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Eses. Federico Albín, Enrique Arezo, Claudia Bermúdez, Sandra Bochard, Miguel Burdín, Javier Carneiro, Daniella Cianciarulo, 48 A lo sumo, cuando el prescribiente que enajenó un inmueble ya era propietario del bien, situación que luego la sentencia de prescripción adquisitiva vino a declarar, para regularizar la titulación del adquirente de ese lote se recomienda otorgar, por el prescribiente y el adquirente, una escritura que relacione la sentencia de prescripción y que aclare que al momento de la enajenación la vendedora era poseedora con una antigüedad mayor de 30 años. (Cf Mo l l a, Roque. AEU, Exp /77). 518
7 Gustavo Echavarría, María del Rosario Márchese, Roque Molla, Mildred Secondo, Adriana Silva, Silvia Tourné, María Beatriz Vázquez y Juan Pablo Villar, aprueba el informe que antecede. Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos (Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU el 26 de diciembre de Expediente 972/2011). CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS. COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA. ERROR. PARTICIÓN. INDIVISIÓN HEREDITARIA. PUBLICIDAD REGISTRAL. Resumen La cesión de derechos hereditarios debe tener un objeto posible para existir. En el caso se concluye que la nieta no podía ceder los derechos hereditarios en la sucesión de su abuela porque no la había heredado, pero el negocio de marras encuadra en la figura de la compraventa, ya que reúne todos los elementos necesarios para su validez. Por lo tanto, la cesión del caso debe ser recalificada como compraventa de cuota indivisa a favor de los restantes coindivisarios e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria a efectos de su oponibilidad. I. He c h o s CONSULTA : LC, soltera, compra un inmueble empadronado con el n. 4. Sobre dicho inmueble, LC, casada con EA, construye dos viviendas, ganancializándose el bien : fallece LC, con igual estado civil. Se tramita su sucesión, se incluye el inmueble en la relación de bienes, y se declara únicos y universales herederos de la causante, a sus hijos legítimos: M, Y y A AC, sin perjuicio de los derechos del cónyuge supérstite, EA, por sus gananciales : fallece intestado AAC, siendo casado con TS. Se tramita su 49 Ver informe elaborado por la Comisión de Derecho Registral, p
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