Source: https://www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2013/me-single/article/schlechte-aussichten.html
Timestamp: 2019-02-16 11:59:17+00:00

Document:
Schlechte Aussichten - Berliner MieterGemeinschaft e.V.
Von Wilhelm Lodde
Es ist beschlossene Sache: Das so-genannte „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ – kurz Mietrechtsänderungsgesetz – wurde am 18. März 2013 im Bundesgesetzblatt verkündet und tritt am 1. Mai 2013 in Kraft
Das Mietrechtsänderungsgesetz wurde am 13. Dezember 2012 im Bundestag mit 308 Ja-Stimmen, 262 Nein-Stimmen und einer Enthaltung verabschiedet. Entgegen der allgemeinen Vermutung rief der Bundesrat den Vermittlungsausschuss nicht an, nicht zuletzt aufgrund der Enthaltung Berlins.
Das Gesetz enthält zahlreiche Änderungen in vier Regelungskomplexen, der sogenannten energetischen Modernisierung von Wohnraum, dem sogenannten Wärmecontracting, dem Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und den dramatisch erleichterten Kündigungs- und Räumungsmöglichkeiten bei Zahlungsverzug der Mieter/innen.
Theoretisch wurde die Möglichkeit geschaffen, Mieterhöhungsmöglichkeiten nach dem Mietspiegel von bisher 20% in drei Jahren auf 15% zu begrenzen. Die ganz überwiegend nachteiligen Auswirkungen für Mieter/innen wurden unter anderem bereits im MieterEcho Nr. 355/ Juli 2012 dargestellt. Wie eine sinnvolle Reform hätte aussehen können, ist im MieterEcho Nr. 358/ Februar 2013 nachzulesen.
Im Folgenden werden die Änderungen zum bisherigen Recht dargestellt: Aus Gründen der besseren Verständlichkeit erfolgt das nach den entsprechenden Lebenssachverhalten vom Beginn des Mietverhältnisses bis zum – womöglich für Mieter/innen unfreiwilligen – Ende.
Kündigung bei verspäteter Kautionszahlung
Mieter/innen dürfen die Kaution wie bisher in drei monatlichen Teilbeträgen zahlen. Die erste Zahlung ist mit der ersten Monatsmiete fällig. Neu geregelt wird ausdrücklich, dass die weiteren Raten zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden. Geraten Mieter/innen mit diesen Zahlungen in Verzug (beispielsweise weil sie die Kaution vom vorherigen Vermieter noch nicht zurückbekommen haben oder weil die Kostenübernahme durch das Jobcenter auf sich warten lässt), können Vermieter fristlos kündigen. Eine vorherige Mahnung ist nicht erforderlich. Möglicherweise kann die Wohnung trotz der fristlosen Kündigung noch gerettet werden, wenn die Zahlung innerhalb der „Schonfrist“ erfolgt, also spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage. Allerdings gilt das nur, wenn in den vergangenen zwei Jahren nicht schon einmal eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen erfolgt ist. Eine vom Vermieter gleichzeitig ausgesprochene ordentliche – also fristgemäße – Kündigung ist jedoch durch die Zahlung nicht „vom Tisch“! Im Übrigen werden die Mieter/innen in aller Regel die ganz erheblichen Kosten des Räumungsprozesses zahlen müssen.
Wärmecontracting neu geregelt
Unter Wärmecontracting wird die Wärmelieferung (Heizung und Warmwasser) durch einen externen Dritten verstanden. Hierzu wurde nun eine eigenständige Regelung in § 556c BGB geschaffen. Voraussetzung bleibt, dass Mieter/innen mietvertraglich überhaupt zur Übernahme dieser Betriebskosten verpflichtet sind. Die Wärme muss mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage (beispielweise ein Blockheizkraftwerk) oder aus einem Wärmenetz (Fernwärme) geliefert werden. Immerhin dürfen die Kosten der Lieferung die Kosten der bisherigen Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen.
Der Vermieter muss die beabsichtigte Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform ankündigen. Außerdem enthält die Neuregelung eine Ermächtigung für die Bundesregierung, in Form einer Rechtsverordnung Vorschriften für Wärmelieferverträge und die oben genannten Voraussetzungen zu erlassen. Die Zustimmung des Bundesrats ist ausdrücklich nicht erforderlich.
Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel)
Die bestehende Vorschrift über die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird um die „energetische Ausstattung und Beschaffenheit“ ergänzt, womit diese Vorgabe bei der Erstellung von Mietspiegeln zwingend zu berücksichtigen ist.
Unverändert bleibt es dabei, dass bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Mieterhöhungen nach Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten nicht berücksichtigt werden, der Vermieter im Fall einer Modernisierung also doppelt „belohnt“ wird.
Vielfach ist der falsche Eindruck entstanden, das Mietrechtsänderungsgesetz wolle generell die Mieterhöhung nach dem Mietspiegel von bisher 20% in drei Jahren auf 15% begrenzen (Kappungsgrenze). Davon kann bei näherem Hinsehen keine Rede sein, denn tatsächlich bleibt die bisherige Kappungsgrenze von 20% grundsätzlich unverändert bestehen. In § 558 Absatz 3 BGB heißt es jetzt dazu:
„Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen.“
Eingefügt wurde also lediglich eine Ermächtigung für Landesregierungen. Es darf daher mit Spannung erwartet werden, ob der Berliner Senat den politischen Willen zum Erlass einer derartigen Verordnung hat und falls ja, für welche Bezirke sie gelten soll.
Da es sich hierbei um ein Kernstück des Mietrechtsänderungsgesetzes handelt, ist das BGB an dieser Stelle regelrecht umgekrempelt worden. An die Stelle des weggefallenen § 554 BGB tritt gleich ein ganzes Kapitel (§§ 555a bis 555e BGB). Wie bisher haben Mieter/innen Erhaltungsmaßnahmen zu dulden, können aber – ebenfalls wie bisher – wenigstens Ersatz der notwenigen Aufwendungen (beispielsweise für Umräum- und Putzarbeiten) verlangen. Neu ist, dass der Vermieter auch Erhaltungsmaßnahmen „rechtzeitig“ ankündigen muss, außer es handelt sich um sogenannte Bagatellmaßnahmen. Diese Neuregelung sagt allerdings nichts darüber aus, was geschieht, wenn der Vermieter diese Ankündigung unterlässt.
Neue Modernisierungsmaßnahmen
Konkret gefasst und deutlich erweitert wird der Katalog, welche Maßnahmen überhaupt Modernisierungsmaßnahmen sind (§ 555b BGB), nämlich solche:
„1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern ni cht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
Die Tendenz der Rechtsprechung, die Anforderungen an Modernisierungsankündigungen immer weiter zu vereinfachen, hat sich zum Nachteil der Mieter/innen auch in der Neuregelung des § 555c BGB niedergeschlagen. Demnach müssen Vermieter den Mieter/innen drei Monate vor Beginn der Maßnahme mitteilen:
„1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.“
Außerdem „sollen“ Vermieter die Mieter/innen auf die Form und Frist des Härteeinwands hinweisen (dazu weiter unten). Bei der „energetischen Modernisierung“ (§ 555b BGB Nr. 1, 2) genügt es, wenn Vermieter im Hinblick auf die energetische Qualität von Bauteilen auf „allgemein anerkannte Pauschalwerte“ Bezug nehmen. Wie bisher gilt die Ankündigungspflicht der Vermieter nicht für Maßnahmen, „die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen“ (sogenannte Bagatellmaßnahmen). Neu und dem BGB-Vertragsrecht („keine Leistung ohne angemessene Gegenleistung“) völlig fremd ist der Ausschluss des Minderungsrechts für Mieter/innen während der ersten drei Monate einer energetischen Modernisierung (§ 536 Absatz 1a BGB). Auch diese Regelung wurde trotz zahlreicher Proteste und erheblicher – auch von eher vermieterfreundlichen Juristen geäußerten – Bedenken unverändert vom seinerzeitigen Entwurf ins Gesetz übernommen. Dieses Geschenk an die Vermieter soll angeblich dazu führen, die Bereitschaft zur energetischen Modernisierung zu unterstützen. Nach überwiegender Auffassung von Mietrechtspraktikern wird es jedoch nicht zu einer Zunahme von energetischen Modernisierungen führen.
Gesetz geworden sind auch umfangreiche „Mitwirkungspflichten“ und einzuhaltende Fristen für die Mieter/innen, die sich darauf berufen wollen, dass die Modernisierung für sie eine unzumutbare Härte, insbesondere in finanzieller Hinsicht darstellt (§ 555d BGB):
„(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
(5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend.“
Der sicher mit Abstand häufigste Einwand der finanziellen Härte wird im Rahmen der Frage, ob die Mieter/innen die Maßnahme dulden müssen, demnach überhaupt nicht mehr berücksichtigt, sondern allenfalls bei der späteren Mieterhöhung nach Modernisierung (siehe unten). Trotzdem müssen Mieter/innen diesen oder andere persönliche Härteeinwände bereits bis zum Ablauf des Monats nach Erhalt der Modernisierungsankündigung, spätestens aber bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme dem Vermieter gegenüber erklären. Versäumen sie die Frist, müssen sie umfangreich darlegen und begründen, warum sie an der Einhaltung dieser Fristen unverschuldet gehindert waren.
Das Sonderkündigungsrecht der Mieter/innen bleibt unverändert erhalten (§ 555e BGB).
Neu geregelt ist in § 555f BGB, dass die Vertragsparteien aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen über die Durchführung der Maßnahmen, Aufwendungsersatzansprüche der Mieter/innen und die künftige Höhe der Miete treffen können. Ohne dass es gesetzlich geregelt war, konnten sie allerdings solche Vereinbarungen auch bisher treffen.
Entgegen der Forderungen der Mieterverbände bleibt es dabei, dass Vermieter 11% ihrer Aufwendungen für Modernisierungen als Mieterhöhung auf die Mieter/innen umlegen dürfen.
Der Einwand der finanziellen Härte, der, wie oben dargestellt, schon frühzeitig vorgebracht werden muss, kann erst bei der Mieterhöhung nach der Modernisierung (gerichtlich) überprüft werden. Hierfür bestehen Einschränkungen, wie aus der entsprechenden Formulierung des neu gefassten § 559 BGB ersichtlich ist:
„(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.“
Anders als nach bisher geltendem Recht findet also ausdrücklich eine Abwägung mit den „berechtigten Interessen des Vermieters“ statt. Schon bisher konnten sich Mieter/innen mit dem Einwand der finanziellen Härte nicht verteidigen, wenn die Wohnung lediglich in einen „allgemein üblichen Zustand“ versetzt wurde (in Berlin beispielsweise erstmaliger Badeinbau oder Zentralheizung statt Kachelöfen). Neu geregelt ist jetzt an dieser Stelle, dass Mieter/innen vom finanziellen Härteeinwand auch ausgeschlossen sind, wenn die Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten hatten.
Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung (Münchener Modell)
Wie bisher regelt § 577a BGB den Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung und (erstmaliger) Veräußerung der Wohnung. Hier ist der bestehende Kündigungsschutz nur geringfügig erweitert worden für den Fall, dass mehrere Erwerber oder eine Personengesellschaft ein Miethaus von vorneherein in der Absicht kaufen, dieses in Eigentumswohnungen umzuwandeln, um dann für sich oder ihre Angehörigen (angeblichen) Eigenbedarf geltend zu machen.
Sicherheitsleistung, Zwangsräumung und „kurzer Prozess“
Das ebenso vielbeschworene wie zahlenmäßig vernachlässigbare sogenannte Mietnomadentum ist der Hintergrund dieser für Mieter/innen besonders einschneidenden Neuregelungen. Auch diese Regelungen wurden trotz vieler Gegenargumente fast unverändert aus dem seinerzeitigen Regierungsentwurf übernommen. Nur die Verhängung von Ordnungshaft (!) müssen die mit den Mietzahlungen säumigen Mieter/innen nicht mehr fürchten.
Die nachfolgenden Bestimmungen betreffen die Verfahrensweise der Gerichte, sind also nicht im BGB sondern in der Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt. Die Gerichte werden ausdrücklich per Gesetz verpflichtet, Räumungsklagen, unabhängig vom Kündigungsgrund, vorrangig und beschleunigt zu bearbeiten (§ 272 Absatz 4 ZPO). Die anschließend auszugsweise wiedergegebene neue Vorschrift zur Hinterlegung regelt das Verfahren, wenn Mieter/innen wegen Zahlungsverzugs gekündigt wurden und sie eine Räumungs- und Zahlungsklage vom Gericht erhalten haben (§ 283a ZPO):
„(1) Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit
2. die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt deren Glaubhaftmachung. (...) Streiten die Parteien um das Recht des Klägers, die Geldforderung zu erhöhen, erfasst die Sicherungsanordnung den Erhöhungsbetrag nicht. Gegen die Entscheidung über die Sicherungsanordnung findet die sofortige Beschwerde statt.
(2) Der Beklagte hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen.“
Übersetzt heißt das, dass Mieter/innen (Beklagte) im Fall einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs aufgrund eines einfachen Antrags des Vermieters (Klägers) die laufenden Mieten, die nach Erhalt der Räumungsklage fällig werden, beim Amtsgericht hinterlegen müssen (ein kompliziertes Verfahren), wenn das Gericht es anordnet. Die (Zahlungs-)klage des Vermieters muss nur hohe Aussicht auf Erfolg haben. Vermieter müssen lediglich ihr Interesse an der Hinterlegung glaubhaft darlegen, jedoch keine Beweise bringen. Mieter/innen müssen dem Gericht die erfolgte Hinterlegung nachweisen. Gelingt ihnen das nicht, kann der Vermieter durch eine einstweilige Verfügung sehr schnell die Zwangsräumung der Wohnung veranlassen, wie die Ergänzung des § 940a ZPO zeigt:
„(3) Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.“
Bei der Gelegenheit wurde gleich noch mitgeregelt, dass der Vermieter auch dann durch eine einstweilige Verfügung den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen kann, wenn in der Wohnung noch andere Personen leben, von denen der Vermieter (angeblich) keine Kenntnis hatte: „(2) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.“
Weitere Änderungen der ZPO (§ 885a) betreffen die Vereinfachung für den Vermieter, sich den Besitz an der zu räumenden Wohnung zu verschaffen und die Verwendung und Verwertung der eventuell dort noch befindlichen persönlichen Habe der zwangsgeräumten Mieter/innen. Dieses Verfahren war allerdings schon zuvor von den Gerichten als sogenannte „Berliner Räumung“ anerkannt.
Ab wann und mit welchen Übergangsvorschriften gilt das Gesetz?
Das Gesetz tritt am 1. Mai 2013 in Kraft. Für die jeweiligen Sachverhalte gilt Folgendes:
Das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters für nicht rechtzeitig gezahlte Kautionsraten gilt erst für Mietverträge, die nach Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen werden.
Die Regelungen über das Wärmecontracting treten am 1. Juli 2013 in Kraft.
Die Ermächtigung hinsichtlich der Begrenzung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel für Gebiete, in denen die Versorgung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, kann natürlich erst wirksam werden, wenn die Landesregierung eine entsprechende Rechtsverordnung tatsächlich erlässt.
Die Neuregelungen hinsichtlich der Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und dem Ausschluss der Mietminderung für drei Monate bei energetischer Modernisierung gelten uneingeschränkt für ab dem 1. Mai 2013 neu abgeschlossene Mietverträge. Bei bestehenden Mietverhältnissen ist das bisherige Recht maßgeblich, wenn die Modernisierungsankündigung den Mieter/innen vor diesem Datum zugegangen oder mit den Baumaßnahmen bereits begonnen worden ist.
Die Änderungen der ZPO hinsichtlich der Hinterlegungsanordnung und vereinfachten Räumung können frühestens für alle Räumungsklagen gelten, die ab dem 1. Mai 2013 erhoben werden.
Das Mietrechtänderungsgesetz bringt in praktisch allen geänderten oder neu geschaffenen Vorschriften gravierende Verschlechterungen und in weiten Teilen eine erhebliche Rechtsunsicherheit für Mieter/innen mit sich.
Statt der erhofften und nicht nur von den Mieterverbänden geforderten generellen Reduzierung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel auf 15% hat es lediglich eine „Kann-Ermächtigung“ für die Landesregierungen gegeben.
Die Kündigungsmöglichkeit der Vermieter bei nicht rechtzeitiger Zahlung der Kautionsraten ohne Pflicht zur vorherigen Abmahnung birgt erhebliche Risiken für Mieter/innen, ihre neue Wohnung wieder zu verlieren.
Der Minderungsausschluss bei energetischer Modernisierung wirft enorme Abgrenzungsprobleme auf – auch für Gerichte. Mieter/innen sind bei „fehlerhaften“ Mietminderungen schnell dem Risiko einer Kündigung ausgesetzt. Allein die schwierige Abgrenzung zwischen energetischer Modernisierung und anderen baulichen Maßnahmen lässt ahnen, welches Streitpotenzial sich hieraus entwickeln kann. Die Chancen für Vermieter sind groß, dass „vorsichtige“ Mieter/innen lieber auf eine Minderung verzichten als eine Auseinandersetzung anzufangen und womöglich eine Kündigung zu riskieren. Die Verschiebung des finanziellen Härteeinwands bei der Duldung von Modernisierungen verkürzt die Rechte der Mieter/innen und dient vorrangig dazu, Vermietern zu ermöglichen, „drauflos zu modernisieren“.
Das komplizierte Verfahren zur Hinterlegung bei zahlungsbedingten Räumungsklagen überfordert Mieter/innen. Die dann mögliche Räumung im Eilverfahren per einstweiliger Verfügung stellt eine dramatische Rechtswegverkürzung für die betroffenen Mieter/innen dar. Haben Mieter/innen erst einmal ihre Wohnung räumen müssen, werden sie selbst dann, wenn sich im endgültigen Räumungsverfahren herausstellt, dass sie gar nicht hätten räumen müssen, nur in den seltensten Fällen ihre Wohnung zurückbekommen.
Die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichtshofs in seinem Beschluss vom 26. Mai 1993, wonach die Wohnung für alle Mittelpunkt der privaten Existenz ist und der Gesetzgeber die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen muss, werden durch das Mietrechtsänderungsgesetz einseitig zugunsten der Vermieter verschoben.
Schlüsselbegriffe: Mietrechtsänderungsgesetz, Wärmecontracting, Mieterhöhung, Kautionszahlung, Kündigung, Vergleichsmiete, Mietspiegel, Kappungsgrenze, Modernisierung, Modernisierungsankündigung, Härteeinwände, Umwandlung

References: § 556
 § 558
 § 554
 § 555
 § 559
 § 555
 § 559
 § 555
 § 577
 § 940