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Timestamp: 2019-09-23 20:20:06+00:00

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Loi PINEL : Le prêt à palier (prêt gigogne) pour optimiser votre crédit immobilier locatif ?
Dans la catégorie : Crédit / Effet de levier / Investissement immobilier / Loi PINEL / Simulateurs / Simulateurs Immobiliers / Tendance des taux de crédit immobilier — Auteur : Guillaume FONTENEAU —	5 avril 2017
Nous poursuivons notre série d’articles dédiés à l’analyse de l’investissement immobilier locatif et plus particulièrement à la loi PINEL. Ainsi après vous avoir proposé :
Un premier simulateur permettant de calculer le taux de rendement minimum permettant d’espérer un autofinancement de votre projet PINEL ;
Un second simulateur pour calculer l’effort d’épargne nécessaire pour assurer l’investissement PINEL ;
Nous vous proposons un dernier simulateur qui vous permettra d’optimiser le mode de financement du crédit immobilier.
En effet, l’investissement PINEL se caractérise par une réduction d’impôt étalée sur une période de 12 ans avec une première période de 9 ans, puis une seconde de 3 ans, l’effort d’épargne, c’est à dire la trésorerie que l’investisseur devra apporter dans le projet, sera croissant dans le temps :
Il existe en réalité trois paliers :
1- Pendant les 9 premières années de l’investissement PINEL, l’effort d’épargne est faible voir très faible. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt maximale à 2% du prix de revient de l’immeuble pendant ces 9 premières années. Cette réduction d’impôt forte conduit à un faible effort d’épargne et à un quasi-autofinancement de l’investissement immobilier. Cela signifie que pendant les 9 premières années, le loyer et la réduction d’impôt PINEL permettent presque de rembourser les mensualités du crédit immobilier (notamment pour les crédits sur 20 ans ou 25 ans).
2- Pendant les années 10, 11 et 12, le taux de réduction PINEL est plus faible, ce qui conduit mécaniquement à une augmentation de l’effort d’épargne. Les mensualités du crédit immobilier sont constantes, les loyers évoluent lentement, les charges restent limitées, mais la baisse de la réduction d’impôt PINEL oblige l’investisseur à apporter davantage de trésorerie dans l’opération. L’effort d’épargne est plus fort.
3- Pendant les années 13 et jusqu’à la fin du remboursement du crédit immobilier, l’investisseur ne bénéficie plus de la réduction d’impôt PINEL mais il doit toujours payer l’impôt sur les revenus perçus et surtout rembourser le crédit immobilier. L’effort d’épargne est alors maximal et pourrait peser sur le budget de l’investisseur.
Comment optimiser son financement PINEL ? Au delà du crédit amortissable ou IN FINE… la question du crédit immobilier à palier pour lisser l’effort d’épargne.
Lorsque l’on évoque l’optimisation du crédit immobilier d’un investissement locatif, il est régulier de réfléchir sur l’optimum entre le crédit amortissable ou le crédit IN FINE.
C’est un sujet ancien que nous traitons régulièrement dans nos articles tels que « 2016, le retour du crédit IN FINE pour financer votre investissement immobilier locatif. » ou encore « Investir en Loi PINEL avec un crédit IN FINE : Un investissement immobilier aux perspectives intéressantes ?« .
L’investisseur capable d’investir son épargne et d’en tirer un rendement supérieur au coût du crédit immobilier pourrait naturellement être séduit par le recours au crédit IN FINE pour améliorer l’effet de levier du crédit. L’extrême faiblesse des taux de crédit immobilier actuels combinés à la perspective d’une amélioration future des rendements de l’épargne doit permettre d’étudier sereinement le recours au crédit In fine (et pourquoi pas adossé à un contrat Euro-croissance ? « Crédit IN FINE + Assurance vie Euro-croissance / UC ETF = Effet de levier optimal pour le financement d’un investissement immobilier ?« ).
Pour les autres, et notamment pour les investisseurs dont le taux d’imposition ne serait pas suffisant pour permettre un recours pertinent au crédit IN FINE, il pourrait être pertinent de travailler à la mise en place d’un crédit immobilier dont les mensualités seraient flexibles et pourrait s’adapter au taux de la réduction d’impôt PINEL et aux trois paliers d’effort d’épargne induit. C’est le simulateur que nous vous proposons ci après.
Le simulateur propose simplement l’optimisation de votre crédit immobilier pour l’adapter à votre effort d’épargne cible, c’est à dire à la réponse à la question : « Combien suis je disposé à épargner mensuellement pour réaliser mon projet d’investissement locatif PINEL ? » 500€, 600€, 800€, 300€ …
Il vous suffit alors d’indiquer le montant de cet effort d’épargne cible pour que nous calculions automatiquement votre crédit immobilier à paliers idéal.
La simulation se déroule en deux étapes :
1- Réalisation de la simulation PINEL dans le premier onglet « synthèse ». Ce premier onglet permet à l’investisseur de réaliser une simulation d’investissement PINEL ou non PINEL et de déterminer le taux d’effort moyen selon les trois paliers déterminés précédemment.
2- Dans le second onglet « Optimisation du crédit immobilier », vous n’avez qu’à indiquer le montant de votre effort d’épargne cible pour que nous calculions automatiquement le crédit immobilier optimisé par les trois paliers :
Dans le premier palier, les mensualités du crédit immobilier seront augmentées ;
Dans le second palier, les mensualités retrouveront plus ou moins leur niveau initial ;
Dans le troisième palier, les mensualités seront abaissées pour réduire l’effort d’épargne de l’investisseur.
Simulateur : Optimisation du crédit immobilier pour l’acquisition d’un bien immobilier locatif PINEL
5 avril 2017 at 17:54
Voir mon précédent message sur ce type de prêt.
Mon avis n’a pas changé.
Quant au Pinel, je n’ai jamais dit que c’était la prison, mais ce serait bien son antichambre! 🙂
6 avril 2017 at 13:12
Quand je disais de lire mon avis, Guillaume a donné les liens plus bas.
Et je parle toujours de prison 🙁
6 avril 2017 at 08:35
Intéressant mais y a t’il vraiment des organismes bancaires en capacité de monter ce type de financements?
Les banques « classiques », j’en doute fort. Quant aux partenaires habituels des CGPI (C.F.; A.B…), j’ai encore plus de doutes.
PS: la question est véritable et mon but n’est en aucun cas de faire de leur faire de la pub
6 avril 2017 at 08:47
Oui, bien sur le prêt immobilier à palier autrement appelé prêt gigogne est un technique basique proposée par toutes les banques. Il est trouve son origine dans le prêt à l’accession sociale ou autre prêt à taux zéro.
Par contre, il ne faut pas demander un palier variable tous les ans, mais trois paliers sur trois ans est tout à fait possible :
– Le prêt gigogne à paliers, ou comment réduire le coût de son crédit immobilier et de son assurance emprunteur
– Simulateur prêt immobilier gigogne à paliers. Faire deux crédits immobiliers pour réduire le coût global
6 avril 2017 at 08:52
Je connais le montage mais honnêtement pour travailler au quotidien avec les banques (je suis aussi courtier en crédit), dès qu’on sort du prêt amortissable classique tout en restant sur des choses simples (In fine, différés totaux, lissages…), les services prescription et à encore plus forte mesure les conseillers en agence ont du mal à suivre. D’où mon interrogation.
Mais je prends note et je testerai quand un cas se présentera.
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