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Timestamp: 2017-09-20 07:31:18+00:00

Document:
Recupero di seminterrato ad uso residenziale, ufficio, commerciale e ricettivo alberghiero a Milano. Seminterrato esistente oppure nuovo seminterrato per il quale siano trascorsi cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori. Contributo sul costo di costruzione ed esenzioni. Oneri di urbanizzazione e monetizzazione. Requisiti igienico-sanitari e norme.
In Regione Lombardia è consentito recuperare i vani e i locali seminterrati al fine di contenere il consumo di nuovo territorio con l'obiettivo di incentivare la rigenerazione urbana e favorire l’installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera.
Alla data di questo articolo, le norme di attuazione sul recupero dei seminterrati sono ancora in fase di definizione e il Comune di Milano ha in corso una proposta di deliberazione che chiarisce alcuni punti della Legge Regionale, ma è necessario attendere ancora per la deliberazione ufficiale, che potrebbe arrivare entro fine ottobre. Inoltre, la Legge Regionale già pubblicata in Gazzetta è stata successivamente oggetto di proposte di integrazioni e modifiche, quindi in futuro potrebbe essere pubblicato un aggiornamento della Legge regionale. Infine, il Comune potrebbe emanare delle circolari esplicative per l'applicazione concreta della Legge e per dipanare eventuali dubbi interpretativi, pertanto le indicazioni che riporto di seguito devono essere prese con cautela.
I seminterrati sono recuperabili solo per destinazioni commerciali, terziarie (uffici) e residenziali. Sono comprese, anche se non esplicitamente indicate, le destinazioni turistico-ricettive, che il PGT di Milano ricomprende nelle destinazioni commerciali o residenziali in base alla tipologia di struttura ricettiva (rispettivamente alberghiera e non alberghiera) ai sensi dell'art. 18 della Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo). Si deduce, quindi, che sono escluse le destinazioni produttive (laboratori, magazzini, opifici, etc.), quindi non potranno essere recuperati i seminterrati per attività artigianali, produttive o per le quali abbiate bisogno di un laboratorio.
Definizione di "seminterrato"
Si definiscono seminterrati i vani e i locali situati nei piani di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio1.
Il recupero è possibile per i seminterrati che siano esistenti alla data del 28 marzo 2017, o per la cui costruzione sia già stato conseguito il titolo abilitativo edilizio o l’approvazione dell’eventuale programma integrato di intervento richiesto alla data di approvazione della delibera del Consiglio comunale di cui al comma 1 della L.R. stessa. Per gli immobili realizzati successivamente all'entrata in vigore della Legge, il recupero potrà essere fatto solo dopo che siano decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori2. Dopo avere recuperato il seminterrato, eventuali successivi mutamenti di destinazione d'uso potranno essere eseguiti solo dopo dieci anni dal conseguimento dell'agibilità (relativa al recupero)3.
In analogia con l'orientamento consolidato e la prassi per il recupero dei sottotetti, non dovrebbero essere considerati come "seminterrati" quei vani che costituiscono mere intercapedini, altrimenti non si configurerebbe un "recupero" di vani praticabili (sia pure con gli aggiustamenti necessari) ma si configurerebbe la realizzazione di un nuovo piano aggiuntivo, che eccede il carattere della ristrutturazione. In analogia con il recupero dei sottotetti, potrebbero non essere recuperabili i vani e locali seminterrati aventi altezza netta inferiore a 180 cm, ma è necessario attendere eventuali circolari o chiarimenti da parte del Comune di Milano.
I seminterrati recuperabili, inoltre, in analogia con il recupero dei sottotetti, ed interpretando in maniera restrittiva la Legge, sono solo quei seminterrati che non siano già agibili e con permanenza di persone per una determinata destinazione. Ovvero, seminterrati che siano già uffici, laboratori, negozi, oppure spazi condonati (aventi quindi già agibilità e volumetria), non sono seminterrati recuperabili mediante la disciplina introdotta da questa Legge, la cui ratio è appunto quella di recuperare "volumetria" (s.l.p.) a partire da locali che non la possiedono, ma sono seminterrati soggetti alla disciplina del cambio di destinazione d'uso. In pratica, se volete recuperare a residenza un seminterrato che è già un laboratorio o un ufficio o un negozio, dovrete usare lo strumento della "modifica di destinazione d'uso", che non è lo strumento del "recupero" introdotto da questa Legge. Per conoscere la disciplina della modifica di destinazione d'uso potete leggere l'articolo Cambio di destinazione d'uso - PGT Milano.
Requisiti dei seminterrati
Il recupero dei vani e locali seminterrati deve rispettare tutte le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti, con alcune eccezioni e deroghe specifiche introdotte da questa Legge. In particolare, l'altezza minima interna dei locali seminterrati destinati alla permanenza di persone non può essere inferiore a metri 2,40 4, invece che i 2,70 metri richiesti normalmente 5. Tuttavia, la proposta di deliberazione del Comune di Milano distingue due casi: il recupero ad "uso terziario o commerciale" e il recupero ad "uso residenziale": nel primo caso sarebbe consentita l'altezza minima di 240 cm, mentre nel secondo caso il Comune vorrebbe mantenere l'altezza minima di 270 cm.
Inoltre, la proposta di deliberazione del Comune di Milano introduce una specifica caratteristica per il recupero ad uso residenziale: il recupero è ammesso purché i vani siano mantenuti all'interno dell'involucro edilizio costituito dall'edificio preesistente. Questa specifica non è indicata per i recuperi ad uso terziario o commerciale. Si ipotizza quindi che non siano ammessi ampliamenti nel caso di recupero per il residenziale o per il ricettivo-turistico assimilato al residenziale (non è chiaro quindi se siano ammessi scavi e sopralzi dei solai), mentre siano implicitamente concessi ampliamenti nel caso di recupero ad uso terziario e commerciale. Bisognerà attendere la delibera e altri chiarimenti prima di interpretare correttamente questo aspetto.
Ai fini del calcolo dell'altezza minima si ipotizza, e tale ipotesi è confermata dalle proposte di modifica alla Legge Regionale (vedi allegati in calce), che l'altezza minima (240 cm oppure 270 cm in base all'uso finale) sia da intendersi come "altezza media ponderale", in analogia con la legge sul recupero dei sottotetti, e pertanto sia ammissibile avere porzioni del seminterrato con altezze anche inferiori a 240 cm (o 270 cm nel caso di residenziale) a patto che altre porzioni abbiano altezza maggiore di 240 cm (o 270 cm per il residenziale), in modo che il rapporto tra il volume netto della parte da recuperare la cui altezza superi i 150 cm 6 e la relativa superficie netta, sia pari o maggiore a 240 cm (o 270 cm per il residenziale).
Inoltre, la lettura congiunta con il regolamento edilizio, dovrebbe imporre che i vani e le porzioni con altezza inferiore a 210 cm siano "chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne potrà essere consentito l’uso esclusivamente come ripostiglio o guardaroba o, compatibilmente con le esigenze tecniche relative, per l’alloggiamento di impianti" 5. Quindi, le porzioni con altezza inferiore a 150 cm non sono considerate nella volumetria recuperata, dovranno essere chiuse da pareti o da arredi fissi, e potranno essere usate solo come ripostigli; le porzioni con altezza inferiore a 210 cm sono considerate nella volumetria recuperata (quindi sono s.l.p.) ma per effetto del regolamento edilizio dovranno comunque essere chiuse da pareti o arredi fissi e potranno essere usate come ripostiglio o guardaroba.
Per raggiungere l'altezza di 240 cm (o 270 cm per il residenziale), ove possibile tecnicamente e fatto salvo il dubbio interpretativo di cui sopra per il residenziale ove pare sia richiesto il "mantenimento dell'involucro", dovrebbe essere legittimo sia alzare la soletta superiore al seminterrato sia scavare sotto il pavimento del seminterrato. In quest'ultimo caso (scavo), se in presenza di condomìnio, è necessario ottenere il consenso unanime di tutti i condòmini dato che il suolo e sottosuolo su cui sorge l'edificio sono parte comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile, salvo che il contrario non risulti dal titolo di proprietà (ovvero che il suolo e sottosuolo del seminterrato siano esplicitamente di proprietà del singolo) 7.
Per quanto riguarda i parametri di aeroilluminazione, la Legge indica che questi potranno essere garantiti anche mediante l’installazione di impianti e attrezzature tecnologiche, invece che con l'aerazione e illuminazione naturale e diretta dei serramenti 8. Si ipotizza che, come indicato nella proposta di deliberazione del Comune di Milano, l'utilizzo dell'illuminazione artificiale e dell'aerazione attivata sia concessa solo solo nei casi di recupero ad uso terziario o commerciale, mentre per il recupero ad uso residenziale sia ammissibile solo l'aeroilluminazione naturale (quindi con apertura di serramenti). Invece, le proposte di modifica alla Legge regionale prevedono che per il recupero ad uso abitativo di unità autonome, il raggiungimento degli indici di aeroilluminazione con impianti tecnologici non potrà superare il 50% rispetto a quanto previsto dal regolamento locale. In sostanza, per i seminterrati che dovranno diventare appartamenti autonomi, potrebbe essere ammissibile al massimo il dimezzamento delle superfici dei serramenti rispetto alle attuali superfici minime. Viceversa, qualora il seminterrato recuperato diventi un'estensione di un appartamento esistente, la proposta di modifica alla Legge regionale prevede che per tale seminterrato si possa ricorrere all'aeroilluminazione totalmente artificiale a patto che i vani nel seminterrato siano adibiti a locali accessori 9 o di servizio 10 e che la parte recuperata non superi il 50% della superficie utile complessiva dell’unità.
Nelle proposte di modifica alla Legge regionale è introdotto un ulteriore vincolo relativo al recupero ad uso residenziale, che prevede che per il recupero ad uso abitativo, per il calcolo dei rapporti aeroilluminanti, la distanza tra le luci del locale e il fabbricato prospiciente dovrà essere di almeno 2,5 metri.
Per quanto riguarda le prescrizioni del regolamento edilizio, è necessario fare attenzione alle prescrizioni e ai requisiti dell'articolo relativo ai locali seminterrati e sotterranei 11, che è da leggere ed applicare congiuntamente insieme alla Legge sul recupero dei seminterrati, fatti salvi i requisiti esplicitamente derogati. Ai fini del contenimento dei consumi energetici, il recupero deve prevedere adeguate opere di isolamento termico in conformità alle prescrizioni tecniche in materia contenute nelle norme nazionali, regionali e nei regolamenti vigenti; in sostanza, è necessario procedere alla coibentazione delle pareti, alla creazione di un vespaio aerato e alla sostituzione degli eventuali serramenti, in base ai parametri delle attuali norme regionali e comunali vigenti 12.
Per i seminterrati, ai fini dell'ottenimento dell'agibilità per unità abitative autonome, è necessario valutare anche la concentrazione di gas radon13, che non dovrà superare i 300 Bq/mc. Qualora tale concentrazione fosse superiore, sarà necessario prevedere l’adozione di alcuni accorgimenti costruttivi finalizzati alla riduzione dell’ingresso del radon o alla sua rimozione 14.
Questa verifica è obbligatoria qualora il recupero del seminterrato sia finalizzato a creare una autonoma unità abitativa: in tal caso, infatti, il Comune di Milano trasmetterà alle A.T.S. di competenza (ex. A.S.L.) la S.C.I.A. di agibilità 15 di tali unità abitative autonome, corredata dall'attestazione del rispetto dei limiti di esposizione al gas radon, e l'A.T.S. effettuerà obbligatoriamente dei controlli igienico-sanitari e sulla concentrazione del radon, almeno due volte nel triennio successivo al rilascio dell'abitabilità. Pertanto, qualora la concentrazione di gas radon sia superiore ai limiti e non siano state realizzate opere per mitigare tale concentrazione, l'A.T.S. potrebbe dichiarare l'abitazione non più agibile. Nella proposta di modifica della Legge regionale viene eliminato l'obbligo dei controlli da parte delle A.T.S.
Qualora sia necessario intervenire su parti strutturali o su parti che possano incidere sulla statica complessiva (scavi sotto pavimento per abbassare la quota, spostamento di solette, aperture nelle pareti perimetrali per serramenti, etc.) è necessario procedere ad una verifica statica degli interventi e, se ricorre il caso, procedere ad un progetto di consolidamento strutturale con l'ottenimento delle relative autorizzazioni.
Ai fini dell'abbattimento delle barriere architettoniche, in analogia con la normativa sul recupero dei sottotetti, si ipotizza che sia sufficiente garantire il requisito della visitabilità ed adattabilità dell'unità immobiliare, fatti salvi eventuali requisiti specifici per particolari attività da insediarsi nel seminterrato qualora comportino l'apertura al pubblico (in tal caso è necessario adeguare il seminterrato alla normativa sulle barriere architettoniche in funzione dell'attività da insediarvi).
Qualifica dell'intervento
Il recupero dei seminterrati può essere fatto con o senza opere edilizie (ma normalmente le opere sono necessarie dato che il seminterrato non è probabilmente a norma), e non è soggetto alla preventiva adozione e approvazione di un piano attuativo o di permesso di costruire convenzionato e non è qualificato come nuova costruzione. Ciò significa che il recupero si può fare in modalità diretta (senza convenzioni o pianificazione con il Comune) e la qualifica dell'intervento sarà di "ristrutturazione edilizia" e non di "nuova costruzione".
I progetti di recupero dei seminterrati, qualora incidano sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici, anche se non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono comunque sottoposti a procedura di esame di impatto paesistico da parte della commissione per il paesaggio, restando invariati gli obblighi imposti da norme ambientali o paesaggistiche nazionali e regionali 16.
Oneri e monetizzazioni
Il recupero di seminterrati, in analogia con il recupero dei sottotetti, è subordinato al pagamento di alcuni contributi al Comune, che devono essere verificati caso per caso poiché non è detto che siano da corrispondere tutti: gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria), il contributo sul costo di costruzione (CCC); la monetizzazione per aree per servizi; la monetizzazione per parcheggi.
Gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) sono dovuti in quanto il recupero dei seminterrati è soggetto appunto al regime della ristrutturazione, che prevede il pagamento degli oneri.
Il contributo sul costo di costruzione è un contributo calcolato come percentuale del "costo virtuale di costruzione" del seminterrato a partire da un costo di costruzione al metro quadro, incrementato di un coefficiente che dipende dalla classe in cui ricade l'immobile nel quale il seminterrato è inserito. Il calcolo di questo contributo è complicato e non è descrivibile in maniera sintetica, ma in analogia con il recupero dei sottotetti, non dovrebbe superare il 20% del "costo virtuale di costruzione", che nel caso peggiore ammonta a circa 600 euro/mq di superficie complessiva (s.c. = superfice utile abitabile interna + una percentuale delle superfici accessorie e pertinenziali del seminterrato). Quindi, nel caso peggiore, tale contributo sarà pari a: 0,2 x 600 euro/mq x s.c. Il Comune di Milano potrebbe emanare circolari esplicative o interpretative che possono modificare tale calcolo e la sua applicazione in maniera diversa da quanto già applicato per il recupero dei sottotetti, pertanto il metodo di calcolo qui riportato è da ritenersi provvisorio e speculativo.
Nel caso di recupero di seminterrati che abbiano superficie lorda di pavimento (s.l.p.) fino a 200 metri quadrati per uso residenziale e fino a 100 metri quadrati per altri usi, che siano una pertinenza di una unità immobiliare (dimostrabile in base al titolo di proprietà) e che siano collegati direttamente all'unità immobiliare di cui sono pertinenza, il contributo sul costo di costruzione (CCC) di cui sopra non è dovuto. In tal caso, rimangono comunque da corrispondere al Comune gli altri oneri di urbanizzazione e le monetizzazioni.
Per quanto riguarda la monetizzazione per i servizi, fatte salve alcune fattispecie particolari 17, il recupero di vani e locali seminterrati, qualora comporti l’incremento del carico urbanistico, è assoggettato al reperimento di aree per servizi oppure, ove sia dimostrata l’impossibilità del recupero di tali aree, alla monetizzazione. In sostanza, normalmente si procede direttamente alla monetizzazione, che è un costo al metro quadro stabilito dal Comune (differente per ogni settore di Milano), da calcolarsi sulla superficie lorda (cosiddetta s.l.p.) della quale si richiede il recupero. Tale costo, a Milano, oscilla da circa 200 euro/mq a circa 1.200 euro/mq in base alla zona di Milano.
Per quanto riguarda la monetizzazione per i parcheggi, nonostante la Legge non citi esplicitamente tale costo, si ipotizza che i recuperi di seminterrati prevedano anche il reperimento delle superfici di parcheggio all'interno degli standard urbanistici, oppure la loro monetizzazione in alternativa.
Per il recupero del seminterrato in struttura ricettiva alberghiera, ai fini del calcolo della superficie lorda di pavimento (s.l.p.), da utilizzare per i calcoli sopra citati, non sono computati i locali tecnici, i vani ascensori, i vani scala, i corridoi ai piani delle camere, i portici e le logge.
Il Comune di Milano, mediante delibera, può escludere alzune zone territoriali dall'applicazione del recupero dei seminterrati in relazione a specifiche esigenze di tutela paesaggistica o igienico-sanitaria, di difesa del suolo e di rischio idrogeologico, soprattutto rispetto al rischio alluvioni. In sostanza, nelle zone di Milano tutelate dalla Direttiva Alluvioni o nelle zone di particolare pregio artistico, il Comune può vietare il recupero dei seminterrati o applicare delle restrizioni al recupero.
La proposta di deliberazione indica le seguenti aree e ambiti di esclusione dell'applicazione della Legge:
nelle zone NAF (centro storico e alcuni nuclei storici in periferia o fuori porta) non è consentito il recupero ad uso residenziale;
gli immobili sottoposti a vincolo storico (tutela diretta e indiretta) qualora non abbiano ottenuto il nullaosta da parte delle competenti Amministrazioni che gestiscono il vincolo;
le zone di Milano in classe di fattibilità geologica F3 18 ed F4 19. Per le zone in classe F2 (sostanzialmente tutta Milano a parte le zone indicate in nota per le aree F3 ed F4) la proposta di deliberazione prevede che un tecnico abilitato verifichi che i recuperi dei seminterrati non interagiscano con le acque di prima falda;
le zone di Milano soggette a Direttiva Alluvioni, negli scenari di pericolosità P1, P2 e P3. In sostanza, non è possibile il recupero nelle aree attorno al Fiume Lambro, nelle aree attraversate dal Seveso 20, in parte delle zone attraversate dal Torrente Nirone/Fugone/Merlata/Guisa 21 e in alcune porzioni di aree attraversate dal Torrente Garbogera 22;
le fasce di rispetto assoluto dei pozzi di captazione ad uso idropotabile. Con "zona di tutela assoluta" si intende una distanza di 10 m dal pozzo, quindi non dovrebbe essere un vincolo eccessivo. Tuttavia, poiché Milano ha parecchi pozzi distribuiti in vari quartieri e dato che tali pozzi sono posizionati su strade, vie e piazze, anche in adiacenza ai fabbricati, potreste essere sfortunati e il seminterrato potrebbe essere limitrofo a tali pozzi;
gli immobili disciplinati dal Piano dei Servizi del P.G.T., che sono già disciplinati anche per quanto riguarda l'uso dei seminterrati.
In tutte queste zone o ambiti, il recupero non è ammesso oppure è ammesso parzialmente o previa autorizzazione.
1. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 2.
2. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 4, comma 3.
3. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 2, comma 7.
4. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 4.
5. a. b. Regolamento Edilizio del Comune di Milano, art. 95.
6. Ovvero, sono da escludere dal calcolo le porzioni più basse di 150 cm.
7. Questo è l'orientamento giurisprudenziale prevalente. Si veda anche la sentenza della Corte di Cassazione del 25 ottobre 2005, depositata il 9 marzo 2006, n. 5085, confermaitva di un orientamento giurisprudenziale univoco e ormai consolidato in base al quale il suolo su cui sorge l’edificio, “se il contrario non risulta dal titolo”, deve considerarsi comune, per espressa previsione dell’articolo 1117 del Codice civile. Si veda anche: Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119, Polli c. Cond. via Garibaldi 3 Settala, ove "Per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condòmini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o ad ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo" (in applicazione di tale principio, la Corte ha confermato la sentenza di merito che aveva considerato lesivo del diritto di comproprietà l’opera di escavazione di cm. 40, eseguita dalla proprietaria del piano terreno, in profondità del sottosuolo, per ingrandire il suo locale)".
8. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 5.
9. Locali accessori per il regolamento edilizio di Milano: servizi igienici, bagni, locali studio, biblioteca, hobbies.
10. Locali di servizio per il regolamento edilizio di Milano: disimpegno, ripostiglio, corridoio, autorimessa, altri spazi senza permanenza continua di persone.
11. Regolamento Edilizio del Comune di Milano, art. 88.
12. Regolamento Edilizio, CAPO IV - ENERGIA, FONTI RINNOVABILI, ECOSOSTENIBILITA' e Deliberazione Giunta Regionale - D.g.r. 17 luglio 2015 - n. X/3868 e i successivi decreti attuativi.
13. "Il radon è un gas nobile radioattivo, incolore ed inodore, derivante dal decadimento radioattivo dell’uranio, presente naturalmente nelle rocce e nei suoli quasi ovunque, con concentrazioni variabili a seconda della tipologia di roccia. [...] Se il gas radon entra in un ambiente chiuso, quale un’abitazione o un luogo di lavoro, a causa del limitato ricambio d’aria, questo può raggiungere concentrazioni in aria rilevanti e tali da esporre la popolazione a rischi per la salute. [...] Attualmente gli studi scientifici confermano che il radon è la seconda causa di tumore ai polmoni dopo il fumo per molti paesi del mondo". Decreto Regione Lombardia n. 12678 del 21/12/2011 - Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor, estratto dall'art.1.1.
14. Regolamento Edilizio di Milano, art. 145 e Decreto del Direttore generale alla sanità 21 dicembre 2011, n. 12678 (Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor).
15. Vedi art. 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
16. Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 1, comma 6. Si segnala che la Legge Regionale parla di esame di impatto "paesaggistico", ma a Milano si dovrebbe parlare di impatto "paesistico", che ha una procedura diversa dall'autorizzazione "paesaggistica".
17. Vedi Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7, art. 2, comma 5.
18. Baggio, Muggiano, Romano Bianco, Gratosoglio, parte di Chiesa Rossa, Quintosole, Chiaravalle, Ponte Lambro, Monlué, parte di Forlanini, zona svincolo Linate-Aeroporto, e alcune piccole aree più interne a Milano.
19. Adiacenze fiume Lambro in prossimità di Cimiano e Crescenzago.
20. Quartieri Isola, La Fontana, Maggiolina, Montalbino, Giornalisti, Ca' Granda, Segnano, Niguarda, parte di Bicocca, e fino a Bresso.
21. Zona Expo-Baranzate.
22. A nord di Quarto Oggiaro.
Proposte di modifica alla Legge Regionale 10 marzo 2017, n. 7 (Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti) 319.52 KB
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5 Agosto, 2017 - 14:25
22 Luglio, 2017 - 18:52
recupero seminterrato
La Regione Lombardia promuove il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti al fine di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la realizzazione di interventi per il contenimento dei consumi energetici (ad es. coibentazioni della copertura). Di seguito elenco sinteticamente le verifiche da fare, sia quelle indicate nella norma1, sia quelle contenute in circolari o in norme diverse. In calce all'articolo indico quali sono i costi e gli oneri connessi al recupero di un sottotetto. Qualora siate interessati anche al recupero dei seminterrati potete leggere l'articolo relativo al Recupero di seminterrati a fini abitativi, commerciali, uffici e alberghi.
Definizione di sottotetto esistente
Si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura. A Milano non è possibile recuperare sottotetti esistenti la cui altezza di colmo sia inferiore a 180 cm. Sotto questa misura, il sottotetto viene inteso come volume tecnico e non come spazio che possa essere recuperato.
Il recupero è possibile in quegli edifici che siano destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento (s.l.p.) complessiva, esistenti alla data del 31 dicembre 2005, o autorizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate entro il 1° dicembre 2005. Ovvero, immobili e palazzi che abbiano meno del 25% della s.l.p. a funzioni residenziali, non posso essere oggetto di recupero del sottotetto. Il recupero volumetrico a solo scopo residenziale del piano sottotetto è consentito anche negli edifici, sempre destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della s.l.p. complessiva, realizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati successivamente al 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate successivamente al 1° dicembre 2005, decorsi tre anni2 dalla data di conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.
Requisiti specifici e verifiche
Nei seguenti paragrafi sono indicati i requisiti da avere o da raggiungere per poter procedere al recupero di sottotetto.
Vincolo idrologico ambito Seveso
Qualora il sottotetto che volete reuperare sia in un immobile ricadente nell'area di salvaguardia del Fiume Seveso (Ambito Seveso, che a Milano copre buona parte del settore nord, dal quartiere Isola fino a al quartiere Ca' Granda e parte di Niguarda), non è possibile procedere al recupero per via del D.P.C.M. 29 settmbre 1998, che in tali aree consente solo alcune tipologie di intervento minori (manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo), escludendo la ristrutturazione, la nuova costruzione e il recupero di sottotetto. Tale vincolo rimarrà fino a che non entrerà in vigore il Piano per l'Assetto Idrogeologico (PAI) di queste zone. Di fatto esiste un vincolo al diritto di edificabilità per il quale è necessario attendere l'adozione del PAI.
Esistenza urbanizzazioni primarie
Il recupero volumetrico può essere consentito solo nel caso in cui gli edifici interessati siano serviti da tutte le urbanizzazioni primarie3, ovvero in presenza di impegno, da parte dei soggetti interessati, alla realizzazione delle suddette urbanizzazioni, contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento ed entro la fine dei relativi lavori. Si presuppone che i sottotetti siano inseriti in immobili già serviti dalle urbanizzazioni primarie, quindi questo requisito non dovrebbe essere un problema; ma è bene tenere a mente questo prerequisito perché potrebbero esserci dei casi specifici in cui una parte di urbanizzazione primaria è mancante e il Comune potrebbe vincolare il recupero alla realizzazione della componente mancante.
Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito, previo titolo abilitativo, attraverso interventi edilizi, purché siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti. In sostanza, si devono rispettare le norme previste per la destinazione residenziale.
Altezze medie
Il recupero abitativo dei sottotetti a Milano è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di 2,40 metri, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa. Le superfici la cui altezza sia inferiore o uguale a 1,50 metri dovranno essere chiuse da muratura o arredo fisso.
In sostanza, le parti basse dei sottotetti dovranno essere dichiarate come chiuse da elementi fissi (non arredi mobili) e possono essere adibite a ripostiglio "senza permanenza di persone" (tecnicamente si indica per queste superifici la dicitura "s.p.p."). Essendo senza permanenza di persone, ovvero non sono s.l.p. (ovvero non fanno volumetria abitabile), tali superfici non entrano nel computo della volumetria sulla quale corrispondere oneri di urbanizzazione (e hanno anche un valore immobiliare minore).
A Milano, poiché è stato valutato che è difficile manentenere tale altezza media sia per ogni locale abitabile sia per tutta l'unità immobiliare, una circolare ha chiarito che (il grassetto è mio):
"[...] negli interventi di recupero abitativo dei sottotetti:
1) sia curato il rispetto per ogni singolo locale abitabile (camera soggiorno, cucina, sale da pranzo) dell’altezza ponderale minima di 2,40 metri; escludendo ovviamente le parti eventuali di altezza inferiore a 1,50 metri.
2) nel caso in cui l’obbligo di raggiungere il requisito indicato al punto 1, comporti la necessità di realizzare altezze maggiori dell’intera unità immobiliare, al fine di mantenere pendenze simili alle preesistenti o per risolvere problemi connessi con la complessità delle coperture, sarà consentito il raggiungimento di un’altezza media ponderale sull’intera unità immobiliare pari a 2,70 metri, comprensiva di ripostigli in quota, porzioni soprastanti le controsoffittature, vani tecnici ecc."
In pratica, ci si è accorti che spesso è impossibile mantenere i 2,40 metri sia localmente sia globalmente, percui la singola stanza/locale dovrà avere una altezza ponderale "minima" di 2,40 metri (ovvero non può essere 2,39 metri ma può essere 2,41 metri o maggiore), e globalmente l'unità immobiliare potrà avere una altezza media ponderale fino a 2,70 metri. Più basso è quest'ultimo valore (ad es. 2,50-2,55), meno rischi avete di contestazione da parte degli uffici comunali; più è alto (ad es. 2,60-2,65 o, appunto, 2,70), più sarete tenuti a dimostrare e giustificare la necessità di tale altezza, sia per motivi planomorfologici, sia per la conformazione dell'edificio. In ultima analisi dipende anche dalla valutazione che farà il Responsabile del Procedimento assegnato alla vostra pratica.
Abbaini, lucernari e finestre
Gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono comportare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti, nonché, per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico, modificazioni di altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, unicamente al fine di assicurare i parametri per le altezze medie massime. All’interno dei centri storici e dei nuclei di antica formazione deve essere assicurato il rispetto dei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico; in assenza di limiti, l’altezza massima deve intendersi pari all’esistente. Sottolineo che la dimensione di finestre, lucernari e abbaini deve essere quella minima ad assicurare i minimi rapporti aeroilluminanti; ovvero, non potete in linea generale, salvo giustificazioni particolari da valutare caso per caso, realizzare aperture molto più grandi del necessario (ad es. per scelte puramente di stile che non abbiano motivazioni igienico-sanitarie).
Distanze dagli edifici vicini
Ai fini delle distanze dagli edifici vicini, gli interventi di recupero dei sottotetti sono soggetti al rispetto dell'articolo 9 del Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 4, il quale prescrive che deve esserci la distanza minima assoluta di 10 metri tra le pareti finestrate (del sottotetto recuperato) e le pareti di edifici antistanti. Quindi, se dovete realizzare abbaini che spuntano dal tetto, o se dovete alzarvi con i volumi finestrati del sottotetto, o anche se dovete aprire una finestra in una parete cieca del sottotetto, dovrete fare attenzione che le pareti "generate" da queste operazioni siano a meno di 10 metri da le pareti di edifici antistanti5.
Deroga agli strumenti di pianificazione
Il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti è in genere classificato come ristrutturazione edilizia, e a Milano è considerato una fattispecie di intervento a se stante, rientrante negli "interventi edilizi maggiori". Esso non richiede preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo ed è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati, ad eccezione del reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali (si legga in seguito nell'articolo). La deroga non si estende alle distanze tra fabbricati (vedi sopra).
Reperimento parcheggi
Gli interventi di recupero, solo se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari (quindi sono esclusi i recuperi di sottotetto nei quali il sottotetto viene collegato ad una unità sottostante o adiacente già esistente che possa essere considerata come avente già parcheggio), sono subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti di pianificazione comunale e con un minimo di un metro quadrato ogni dieci metri cubi della volumetria resa abitativa ed un massimo di venticinque metri quadrati per ciascuna nuova unità immobiliare. Il rapporto di pertinenza dev essere garantito mediante un atto da trascriversi nei registri immobiliari, e tale atto è impegnativo per sé per i propri successori o aventi causa a qualsiasi titolo. Qualora sia dimostrata l’impossibilità di trovare parcheggi, per mancata disponibilità di spazi idonei, si deve procedere a monetizzazione e gli interventi sono consentiti previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire. Si veda, in calce all'articolo, il calcolo da farsi nel caso di monetizzazione dei parcheggi.
Le norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche, di cui all’articolo 14 della l.r. 6/1989, si applicano limitatamente ai requisiti di visitabilità ed adattabilità dell’alloggio. E' irrilevante il fatto che un ascensore arrivi o meno al piano sottotetto. La visitabilità e adattabilità deve essere verificata per il sottotetto di proprietà e non per le parti comuni dell'immobile nel quale il sottotetto è inserito.
Requisiti isolamento termico
Il progetto di recupero dei sottotetti deve prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell’intero fabbricato. Le opere devono essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute nei regolamenti vigenti nonché alle norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici. Giova ricordare che l'isolamento va calcolato in base ai parametri e requisiti minimi vigenti al momento della presentazione della domanda di recupero di sottotetto; quindi, i sottotetti realizzati in anni anche recenti, anche con isolamento sotto la copertura, ma per i quali non fu chiesta l'abitabilità, i quali debbano essere oggi recuperati, potrebbero necessitare di ulteriore isolamento a causa di norme attuali più stringenti. Inoltre, l'isolamento non è limitato all'intradosso della copertura ma anche alle pareti perimetrali ed al solaio che divide il sottotetto verso altre unità sottostanti.
Il progetto di recupero dei sottotetti deve essere a norma anche rispetto alla normativa acustica, sia per quanto riguarda i requisiti acustici passivi (quindi devono essere messi in opera tutti gli accorgimenti per isolare l'unità immobiliare dai rumori aerei e di calpestio, anche e soprattutto verso le altre unità immobiliari adiacenti), sia per quanto riguarda la valutazione di clima acustico (da farsi a cura di tecnico acustico specializzato e autorizzato, mediante rilevamenti acustici in situ).
Il progetto di recupero deve essere verificato anche dal punto di vista statico e strutturale. Nel caso ci siano opere strutturali da eseguire, è necessario incaricare un ingegnere strutturista che eseguirà i calcoli e le verifiche statiche, che seguirà la direzione lavori delle opere strutturali e che presenterà una pratica strutturale apposita.
Anche nel caso non ci siano opere strutturali in cemento armato o acciaio o legno, sarà necessario comunque interpellare un ingegnere strutturista per accertare i nuovi carichi statici sulle strutture esistenti (per rifacimenti di solaio di pavimento, per nuovi carichi in copertura come isolamenti, abbaini, etc.) e per redigere una relazione statica sulle nuove condizioni delle strutture sollecitate.
Qualora il sottotetto sia in prossimità di linee ferroviarie e qualora la distanza, in linea d'aria, tra il sottotetto e la rotaia più vicina sia inferiore a 30 metri, è necessario ottenere il nullaosta da parte dell'ente ferroviario di competenza. Tale nullaosta richiede vari mesi, per la preparazione della documentazione e per il rilascio del nullosta, quindi è necessario considerare tale eventualità nei tempi di recupero del sottotetto. In questi casi, il progetto è soggetto ad ulteriori vincoli e requisiti imposti dalle ferrovie, pertanto, a maggior ragione, è necessario procedere con uno studio di fattibilità generale.
Oneri urbanistici e contributo sul costo di costruzione
La realizzazione degli interventi di recupero di sottotetto comporta la corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria nonché del contributo commisurato al costo di costruzione, calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa secondo le tariffe approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di ristrutturazione6. Si veda, in calce all'articolo, il metodo per il calcolo degli oneri e del contributo. Inoltre, gli oneri di urbanizzazione, a Milano, possono essere oggetto di una riduzione qualora siano attuati interventi di efficienza energetica che riducano l'indice di prestazione energetica sotto un certo valore, o nel caso di installazione di impianti solari termici che che prevedano un miglioramento del 10% rispetto ai parametri obbligatori, o in base ad altri interventi di efficienza energetica.
Il recupero dei sottotetti con superficie lorda fino a 40 (quaranta) mq, che siano dichiarati nel titolo di proprietà come pertinenza di unità immobiliari collegate direttamente a essi, se prima casa, è esente dalla quota del contributo commisurato al costo di costruzione, dal reperimento degli spazi a parcheggi pertinenziali e delle aree per servizi e attrezzature pubbliche (o loro monetizzazione)7. Quindi, se il sottotetto ha una superficie lorda inferiore a 40 mq ed è già di proprietà come "pertinenza", e se è già collegato direttamente all'appartamento, dovrete corrispondere solo gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.
In merito agli oneri e contributi da pagare al Comune, è fondamentale ricordare che, se lo stato di fatto del sottotetto non corrisponde, per vari motivi, all'ultimo progetto autorizzato o esistente in atti presso il Comune, si può ricadere nella situazione di dovere procedere con un Permesso di Costruire in sanatoria, per il quale è richisto il pagamento del doppio del contributo di costruzione a titolo di oblazione. Si veda in calce il modello di calcolo.
Esame impatto paesistico ed autorizzazione paesaggistica
I progetti di recupero dei sottotetti, poiché incidono sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici, qualora siano da realizzarsi in ambiti non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono comunque soggetti all’esame di impatto paesistico previsto dal Piano Territoriale Paesistico Regionale. Il giudizio di impatto paesistico è reso dalla commissione per il paesaggio entro il termine di sessanta giorni dalla richiesta formulata dal responsabile del procedimento urbanistico. La denuncia di inizio attività o il permesso di costruire deve contenere l’esame dell’impatto paesistico e la determinazione della classe di sensibilità del sito, nonché il grado di incidenza paesistica del progetto, ovvero la relazione paesistica o il giudizio di impatto paesistico.
Qualora invece il sottotetto ricada in ambito di tutela o di vincolo paesaggistico, l'esame di impatto paesistico è sostituito dall'autorizzazione paesaggistica, che è una pratica edilizia vera e propria (a differenza dell'esame di impatto paesistico che è un allegato al permesso di costruire). Questa pratica richiede tempi di rilascio di circa 4-5 mesi, quindi è necessario considerare questi tempi nel calcolo dei tempi di recupero del sottotetto.
La necessità dell'autorizzazione condominiale all'esecuzione delle opere di recupero di sottotetto dipende dal titolo di proprietà (se si è proprietari solo dell'ultimo piano al di sotto del sottotetto da recuperare o se si è proprietari della superficie del sottotetto vera a propria), dal tipo di sottotetto (se il sottotetto ha solo funzione isolante e di protezione o se è suscettibile di utilizzazione separata da parte degli altri inquilini) e dall'entità delle opere necessarie per il recupero di sottotetto. Il Comune di Milano non può obbligare il titolare della pratica di recupero del sottotetto ad allegare l'autorizzazione condominiale, ma nel caso in cui il titolare dell'intervento di recupero non la voglia allegare per vari motivi, il Comune può richiedere una dichiarazione di manleva con la quale il titolare dell'intervento solleva il Comune dalle responsabilità connesse all'intervento sulle parti comuni e da eventuali cause civili che altri inquilini possano sollevare.
La necessità dell'autorizzazione condominiale, infatti, deriva dal fatto che gli interventi di recupero di sottotetto incidono quasi sempre sulle parti comuni (soprattutto sulla copertura, sull'estetica complessiva dell'edificio e sulla statica dell'edificio) e quindi, in genere, è necessaria l'autorizzazione condominiale. L'autorizzazione è necessaria a maggior ragione se il recupero richiede la modifica della pendenza delle falde o, in genere, modifiche sostanziali alla conformazione del tetto e dei volumi. Uso il condizionale perché, qualora il titolare dell'intervento non volesse richiedere l'autorizzazione condominiale, pur sapendo che l'intevento è consistente ed incide notevolmente sull'estetica o sulla statica, e procedesse comunque con l'intervento, qualora il condomìnio intentasse una causa, il giudice darebbe sicuramente ragione al condomìnio e il Comune sarebbe obbligato ad fare interrompere i lavori.
Viceversa, qualora gli inteventi non comportino modifiche delle pendenze, non comportino interventi gravosi per la statica e non incidano sostanzialmente sull'estetica complessiva (ad esempio perché i volumi sottotetto sono già sufficienti e non serve fare modifiche volumetriche o di pendenza, o perché il solaio di pavimento e le travi di copertura esistenti sono staticamente sufficienti, o perché è solo necessario realizzare di abbaini o finestre complanari al tetto), ci si può avvalere dell'art. 1102 del Codice Civile che consente interventi sulle parti comuni senza autorizzazione a patto che l'intervento non impedisca agli altri condòmini di fare uso della parte comune. In questi casi, il titolare della pratica di recupero può anche permettersi di non allegare l'autorizzazione condominiale, dato che è difficile che tali piccoli interventi siano negati da un eventuale giudice in una eventuale causa. Si fa presente che la realizzazione di un terrazzino "a tasca" è diverso dalla realizzazione di un abbaino e non rientra negli interventi di tipo minore: un terrazzino a tasca necessita di autorizzazione condominiale. Tuttavia, anche se si ricade in queste casistiche di interventi minori che potrebbero non richiedere l'autorizzazione condominiale, è sempre consigliabile ottenere l'autorizzazione condominiale dato che è una forma di tutela e riduce il rischio di eventuali contenziosi. Si ricorda che, comunque, il permesso di costruire è rilasciato dal Comune fatti salvi i diritti di terzi, pertanto non è utile aggiungere un ulteriore rischio di contenzioso (quello condominiale) al rischio di contenzioso con soggetti terzi (ad es. i vicini del palazzo adiacente, o gli inquilini dell'appartamento sottostante).
Oltre a valutare in quale dei due casi sopra citati ci si trova, è necessario sottolineare il caso particolare del recupero di sottotetto da parte del proprietario dell'appartamento sottostante il tetto. In questo caso, ai fini dell'autorizzazione condominiale, bisogna valutare se il sottotetto che si trova al di sopra dell'appartamento è una "camera d'aria" a protezione e isolamento dell'appartamento o se tale sottotetto è fruibile separatamente dagli altri inquilinli (ad es. mediante accesso separato). Nel primo caso ci troviamo davanti ad una forma di "pertinenza" dell'appartamento, nel secondo caso ci troviamo davanti ad un sottotetto che è parte comune a tutti gli effetti. In questo secondo caso l'autorizzazione condominiale è necessaria, mentre nel primo caso potrebbe non esserlo.
In ogni caso, qualora il regolamento condominiale sia di tipo "contrattuale" e nello stesso sia vietato il recupero di sottotetto, allora il recupero non è possibile.
Vincoli ulteriori
I volumi di sottotetto già recuperati ai fini abitativi in base alla Legge Regionale 15 luglio 1996, n. 15 (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti), ovvero in base alla legge attuale (Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12), non possono essere oggetto di mutamento di destinazione d’uso nei dieci anni successivi al conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.
Le disposizioni del Capo I (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti) della L.R. 12/2005 non si applicano negli ambiti territoriali per i quali i comuni, con motivata deliberazione del Consiglio comunale, ne abbiano disposta l’esclusione, in applicazione dell’articolo 1, comma 7, della legge regionale 15 luglio 1996, n. 15 (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti). Oltre a ciò, i comuni, con motivata deliberazione, possono ulteriormente disporre l’esclusione di parti del territorio comunale, nonché di determinate tipologie di edifici o di intervento, dall’applicazione delle disposizioni del Capo I di cui sopra. Con il medesimo provvedimento di cui prima, i comuni possono, altresì, individuare ambiti territoriali nei quali gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari, sono, in ogni caso, subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali. Le determinazioni assunte nelle deliberazioni comunali di cui prima hanno efficacia non inferiore a cinque anni e comunque fino all’approvazione dei PGT. Il piano delle regole individua le parti del territorio comunale nonché le tipologie di edifici o di intervento escluse dall’applicazione delle disposizioni del Capo I di cui sopra.
Il PGT e il Comune possono individuare ambiti di particolare tutela storico-artistica nei quali il recupero di sottotetto può essere vietato o vincolato a specifica procedura.
Oneri, contributi e spese per il recupero di sottotetto
Il quadro economico da considerare per un intervento di recupero di sottotetto, ovvero l'insieme dei costi da sostenere, può essere riassunto nelle seguenti categorie:
costi di acquisto del sottotetto, ivi compresi i costi correlati alla compravendita (notaio, agenzia, imposte, etc.);
costi tecnici in fase progettuale, ovvero le parcelle per i professionisti per le analisi urbanistiche, lo studio di fattibilità, il progetto di riqualificazione, le pratiche edilizie, le consulenze specialistiche (strutturali, termotecniche, acustiche, etc.);
costi e oneri urbanistici, ovvero il Contributo di Costruzione;
costi tecnici in fase realizzativa, ovvero i costi di ristrutturazione compresi gli imprevisti (opere edili, opere provvisionali, etc.) e le parcelle dei professionisti necessari in fase di cantiere (direzione lavori, coordinatore sicurezza, etc.);
oneri finanziari, qualora dobbiate chiedere un finanziamento per le opere o per l'acquisto.
Per quanto riguarda il punto 1, non entro nel merito dei costi di acquisto del sottotetto, che dipende da valutazioni immobilari da farsi caso per caso.
Per quanto riguarda il punto 2 sui costi dei professionisti in fase progettuale, non è facile quantificare l'impegno dei professionisti dato che ogni sottotetto richiede una valutazione specifica e dipende dal valore e competenza dello studio su cui vi appoggiate, oltre che dalla dimensione del sottotetto da recuperare. Ma dato che devono intervenire varie specializzazioni e dato che in genere ci si trova davanti a sottotetti in condizioni medie o pessime (ovvero non già "predisposti" per essere recuperati), gli interventi di questo tipo sono abbastanza complicati e richiedono molta attenzione, non solo tecnica e progettuale ma anche nelle valutazioni urbanistiche, civilistiche e di vicinato. L'ordine di grandezza dei costi dei professionisti in fase progettuale, per tali motivi, può incidere intorno al 10-15% del costo di ristrutturazione, con una soglia comunuqe minima che oscilla intorno a varie migliaia di euro.
Per quanto riguarda il punto 3 relativo ai costi e oneri urbanistici, sono da corrispondere:
il Contributo di Costruzione (CC), che è la somma di:
oneri di urbanizzazione primaria (U1);
oneri di urbanizzaione secondaria (U2);
oneri smaltimento rifiuti (R);
contributo sul costo di costruzione (che ha un nome simile al "Contributo di Costruzione" di cui sopra, ma non è la stessa cosa - questo è il "Contributo sul Costo di Costruzione") (CCC);
e le Monetizzazzioni, ovvero:
monetizzazione parcheggi (a meno che non si possa dimostrare di trovarne uno fisicamente) (MP);
monetizzazione dotazione di servizi (ex "aree a standard" - qualora non sia possibile reperire fisicamente le aree) (ST).
In realtà, per il recupero di sottotetto, non sono dovuti gli oneri per lo smaltimento rifiuti (R) ne la monetizzazione per aree a standard (ST). Quindi rimangono solo quattro componenti.
Gli oneri di urbanizzazione primaria (U1) e gli oneri di urbanizzazione secondaria (U2) sono espressi in euro/mc, da computarsi sulla volumetria virtuale lorda pari alla s.l.p. (espressa in mq) x 3 metri (altezza virtuale standard). Attualmente, la somma degli oneri di urbanizzazione U1+U2 corrisponde a circa 30,00 euro/mc (tale valore può essere rivisto dal Comune nel tempo, percui vi invito ad informarvi presso il Comune). Pertanto, il calcolo da fare per conoscere gli oneri di urbanizzazione è: s.l.p. (in mq) x 3 x 30 euro/mc. La s.l.p., che deve essere calcolata da un tecnico, è grossomodo la superficie lorda commerciale escluse le parti inferiori a 1,50 metri, escluse le pertinenze (cantine, solai separati, posti auto, etc.), escludi i terrazzi e i balconi, ovvero per tutte quelle superfici per le quali non è necessario chiedere l'abitabilità.
Il contributo sul costo di costruzione (CCC) è più complicato da calcolare, dato che è il risultato del prodotto tra una "percentuale" (7%, 10% o 20% in base alla cosiddetta "classe tipologica" dell'intero immobile) per il "costo di costruzione" del sottotetto (costo virtuale determinato a sua volta dal prodotto della "superficie complessiva" per un "costo/mq maggiorato" - che a loro volta sono parametri che dipendono da altri parametri). Per poter calcolare tutti i parametri, che qui non elenco per brevità, sarebbe in teoria necessario calcolare le cosiddette "superfici utili" e le "superfici non residenziali" di tutte le unità immobiliari presenti nell'immobile. E' palese che, per potere fare tale operazione, bisognerebbe fare in teoria i rilievi geometrici di tutte le unità immobiliari, cosa improbabile se non siete proprietari di tutto l'immobile. Qualcuno potrebbe proporre di utilizzare le planimetrie catastali o i disegni degli atti di fabbrica presenti negli archivi del Comune, ma non sarebbe corretto e non c'è garanzia che tali planimetrie o disegni corrispondano allo stato di fatto reale attuale di tutte le unità immobiliari presenti nell'edificio. Inoltre, il professionista deve certificare questo dato di superficie, e quindi sarebbe messo in una posizione ad alto rischio (quasi certo) di errore.
L'unica soluzione, in questi casi, ed è una opzione che lo stesso Comune di Milano propone e accetta, è quella di calcolare tale contributo usando la percentuale massima del 20% sul "costo di costruzione", il quale è calcolato come prodotto della "superficie complessiva" S.C.8 del solo sottotetto per il "costo unitario al mq di costruzione" maggiorato sulla classe massima. Ad oggi, il costo unitario di costruzione standard è pari a circa 400,00 euro/mq, che deve essere maggiorato sulla classe massima, ovvero subisce una maggiorazione del 50%, quindi diventa circa 600,00 euro/mq (anche il costo unitario di costruzione subisce revisioni periodiche, quindi informatevi volta per volta). La formula per calcolare quindi il CCC è: 20% x (S.C. x 600 euro/mq). In prima approssimazione, potete calcolare la S.C. come somma delle "superfici utili" di tutti gli ambienti interni del sottotetto, più il 60% della somma delle "superfici non residenziali" degli accessori legati al sottotetto (ad es. terrazzi e balconi).
Ricordo che, in base alla L.R. 26 maggio 2017 n°15 (Legge di semplificazione 2017), il Comune può deliberare un aumento del 10% del contributo di costruzione (CC, che è la somma di U1+U2+CCC).
La monetizzazione per parcheggi (MP), qualora non si possa reperire un nuovo parcheggio da rendere pertinenziale con un atto pubblico trascritto in conservatoria (non potete cioè usare un parcheggio, interno o esterno al lotto, che sia già stato reso pertinenziale all'intero immobile o che sia stato creato per effetto di norme passate che imponevano una dotazione di parcheggi), è calcolata come il prodotto tra il "costo unitario di costruzione" (circa 400,00 euro/mq) per la "superficie di parcheggio" (SP) richiesta. La superficie di parcheggio deve essere pari ad 1/10 del volume del sottotetto calcolato come s.l.p. (in mq) x 3 metri, con un massimo di 25mq. Ovvero, se 1/10 del volume è pari ad es. a 20 mq, calcolerete la monetizzazione su 20 mq; se 1/10 del volume è pari ad es. a 27 mq, calcolerete la monetizzazione al massimo su 25 mq. La formula quindi è: 400,00 euro/mq (circa) x SP (con SP calcolata come 1/10 del volume con un massimo di 25 mq). La monetizzazione per i parcheggi non è dovuta se il recupero di sottotetto non comporta la creazione di una nuova unità immobiliare autonoma ma solo un ampliamento di una unità già esistente (tipico il caso di sottotetto da recuperare e unire all'appartamento sottostante).
Per quanto riguarda il punto 4 relativo ai costi tecnici in fase realizzativa, suddivisi tra i costi per le opere edili e i costi per i professionisti che devono seguire le opere, si dovrebbe valutare in teoria la situazione del sottotetto nello stato di fatto (per valutare le opere di consolidamento, impiantistiche, edili) e le vostre esigenze (per valutare il tipo di finiture e di stile). Non è facile ipotizzare a priori i costi generali di recupero, perché possono oscillare da 500,00-600,00 euro/mq (nei casi di sottotetti già "pronti" da recuperare, ad es. perché sono già predisposti con gli impianti, con le coibentazioni, e a cui mancano poche opere edili e dove il tetto non è da rifare - in pratica sono paragonabili a delle ristrutturazioni di interni di qualità standard) fino anche a 1.500-2.500,00 euro/mq (ovvero, a cifre assimilabili alla nuova costruzione di pregio e, in qualche caso, anche oltre), qualora ci sia da rifare le strutture del tetto, tutta la stratigrafia della copertura e opere di consolidamento del solaio. Tuttavia, consiglio di considerare un intervallo intermedio pari a circa 1.200,00-2.000,00 euro/mq (comprensivo di oneri professionali - comunque da verificare mediante preventivi di parcella), che può essere utilizzato in via preliminare per una stima di massima, qualora siate in presenza di sottotetto in cui sia da rifare la copertura, realizzare nuovi pavimenti, nuove coibentazioni, nuove pareti interne e nuovi impianti (nell'ipotesi che non dobbiate anche intervenire sulle parti comuni) e non considerando gli arredi fissi e mobili o eventuali finiture di alto pregio che aumentano il costo unitario.
Ovviamente, per una stima più precisa, è necessario redigere perlomeno un progetto preliminare e un computo metrico estimativo preliminare, che permettono di valutare un costo di ristrutturazione con margini di errore oscillabili tra il +30% e il -20%; qualora vogliate avere margini di errore più ridotti, oscillanti tra il +15% e il -10%, è necessario redigere un progetto esecutivo e un computo metrico esecutivo da sottoporre ad una impresa per ottenere un preventivo, ed è oltremodo necessario eseguire varie analisi per valutare eventuali imprevisti.9
Per quanto riguarda il punto 5 relativo agli oneri finanziari, non entro nel merito perché è una voce che potrebbe non esistere o che dipende dalle condizioni di finanziamento e dall'ammontare del finanziamento.
1. Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 - Legge per il Goveno del Territorio - e in particolare il Capo I - Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti.
2. Prima della Legge Regionale 26 maggio 2017 , n. 15 (Legge di semplificazione 2017), che ha modificato la Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio), gli anni di decorrenza erano cinque. Ora, con la modifica dell'art. 63, comma 4, della L.R. 12/2005, gli anni passano da cinque a tre.
3. Le urbanizzazioni primarie sono, non esaustivamente: le strade a servizio degli insediamenti, compresa la viabilità principale dei lotti edificabili; la rete di raccolta ed scarico delle acque nere ed i relativi allacciamenti alla rete principale urbana; la rete idrica per l’erogazione dell’acqua potabile nonché i necessari condotti d’allacciamento alla rete principale urbana; la rete per l’erogazione e la distribuzione dell’energia elettrica; la rete del gas combustibile per uso domestico ed i relativi condotti d’allacciamento; la rete telefonica, comprese le centraline telefoniche a servizio degli edifici; etc.
4. Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art. 17 della legge n. 765 del 1967.
5. Per giurisprudenza consolidata, in merito all’applicazione della disciplina inderogabile di legge in materia di distanze, non è necessario che entrambe le pareti frontistanti siano finestrate, ma è sufficiente che lo sia una soltanto di esse. La distanza di 10 metri, che deve sussistere tra edifici antistanti si riferisce a tutte le pareti finestrate, indipendentemente dalla circostanza che una sola delle pareti fronteggiantesi sia finestrata e che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell’edificio preesistente, o della progettata sopraelevazione, ovvero ancora che si trovi alla medesima o a diversa altezza rispetto all’altra (Consiglio di Stato Sez. IV, 5 dicembre 2005, n. 6909). In particolare, la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, prevista dall’art. 9 del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela. Le sporgenze da non computare ai fini delle distanze, perché non attinenti alle caratteristiche del corpo di fabbrica che racchiude il volume che si vuol distanziare, sono i manufatti come le mensole, le lesene, i risalti verticali delle parti con funzione decorativa, gli elementi in aggetto di "ridotte dimensioni", le canalizzazioni di gronde e i loro sostegni. Non sono da escludersi, invece, le sporgenze, anche dei generi prima indicati (mensole, lesene, etc.), qualora siano di "particolari dimensioni", ovvero che siano destinate anche ad estendere e ampliare, per l’intero fronte dell’edificio, la parte utilizzabile per l’uso abitativo. Si chiarisce che, per “pareti finestrate”, ai sensi dell’art. 9 del citato decreto interministeriale e di tutti i regolamenti edilizi locali che lo richiamano, devono intendersi, non soltanto le pareti munite di “vedute”, ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo (di veduta o di luce) e basta che sia finestrata anche una sola delle due pareti (T.A.R. Piemonte, 10 ottobre 2008, n. 2565; T.A.R. Lombardia, Milano, sez. IV, 7 giugno 2011, n. 1419).
6. Prima della Legge Regionale 26 maggio 2017 , n. 15 (Legge di semplificazione 2017), che ha modificato la Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio), la tariffa si basava sui costi per la "nuova costruzione" . Ora, con la modifica dell'art. 64, comma 7, della L.R. 12/2005, le tariffe da applicare sono quelle relative alla "ristrutturazione". I comuni possono deliberare un aumento di tali tariffe fino ad un massimo del 10%.
7. Legge Regionale 26 maggio 2017 , n. 15 (Legge di semplificazione 2017), art. 26, comma 1, lettera k, punto 2.
8. E' la somma della "superficie utile" + il 60% della "superficie non residenziale".
9. Si veda: AACE® International Recommended Practice No. 56R‐0 - 8COST ESTIMATE CLASSIFICATION SYSTEM – AS APPLIED FOR THE BUILDING AND GENERAL CONSTRUCTION INDUSTRIES - TCM Framework: 7.3 – Cost Estimating and Budgeting - Rev. December 5, 2012.
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30 Luglio, 2017 - 21:18
9 Gennaio, 2017 - 12:10

References: art. 1
 art. 4
 art. 2
 art. 1
 art. 95
 sentenza 
 Cass. 
 sentenza 
 art. 1
 art. 88
 art. 145
 art. 24
 art. 1
 art. 2
 art. 26