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Timestamp: 2017-08-20 09:31:16+00:00

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O GESTOR IMOBILIÁRIO: O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E O DIREITO IMOBILIÁRIO - Reflexos da sua aplicação aos litígios decorrentes dos contratos imobiliários
O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E O DIREITO IMOBILIÁRIO - Reflexos da sua aplicação aos litígios decorrentes dos contratos imobiliários
“Impede, primeiramente, esclarecer que com relação ao art. 1.245 do CC não há falar em “prescrição qüinquenal”, pois, como ausente na doutrina e jurisprudência dominantes, o prazo ali estipulado é de garantia e não de prescrição (Hely Lopes Meirelles, ‘Direito de Construir’, RT 1961, pág. 319/320); ou seja, o construtor ou incorporador fica responsável pelos defeitos que nesse período a edificação apresentar, mas a pretensão do prejudicado prescreverá somente no prazo de 20 anos contados do momento em que verificado o mau adimplemento”.
Como a revogação do Código Civil de 1916, o Artigo 618 do Código Civil de 2002passou a regulamentar a questão:
No caso referido, não há dúvida sobre a interpretação da aplicação do art. 618 doCódigo Civil vigente, não se encontrando no mesmo diploma legal qualquer justificativa para manter o prazo para o exercício da ação em 20 anos.
Efetivamente, ao que parece, tratou-se de julgado isolado, posteriormente superado pela interpretação consentânea dos prazos prescricionais previstos no Código Civilvigente.
2. Não ocorrendo o prequestionamento dos preceitos insertos nos artigos 125 e 476do CPC, ainda que opostos embargos declaratórios, incidem as Súmulas 282 e 356 do STF.
Para tanto, convém analisar o Conceito de solidez e segurança do artigo 1.245 doCódigo Civil de 1916 (art. 618 do CCivil vigente).
Não se tem aplicado as regras do Código de Defesa do Consumidor em relação aos prazos da responsabilidade civil do construtor, por que seria uma solução menos favorável ao consumidor. Um importante julgado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal mostra-se extremamente consciente em relação ao assunto. Segundo o relator “fazendo uma interpretação sistemática do art. 7º do CDC, doutrina e jurisprudência hoje se consolidam no sentido de que o prazo prescricional é vintenário, a contar da constatação do defeito da construção (art. 177 doCC/1916), Por ser solução mais favorável ao consumidor, deixando, assim, de aplicar o art. 26, II do CDC e o art. 1.245 do CC”(RT 769/312).
“2. Da prescrição e da decadência. Tendo os fatos ocorrido já sob a vigência doCC/2002, não há falar em prescrição vintenária. A regra do artigo 26, II, § 3º, doCDC não tem aplicação ao caso em tela, cedendo em relação ao que disposto no art. 27 do mesmo Diploma. Isso porque a pretensão do autor é indenizatória, relacionada aos danos materiais e morais sofridos com a alegada má execução do contrato, objetivo que se coaduna com a regra do ar. 27, que diz com responsabilidade por danos, ao passo que o art. 26 traz a responsabilidade por vícios. Não há falar em aplicação do prazo decadencial de 180 previsto no art. 618,parágrafo único, do CC/2002 para os contratos de empreitada, porquanto a relação em exame é consumerista e não civil.”
AGRAVO RETIDO. DA PRESCRIÇÃO DO DIREITO DE AÇÃO. A parte autora ingressou com a presente ação postulando indenização por danos materiais, em razão de falhas na construção e desconformidade com o memorial descritivo. Logo, não se trata de ação fundada no prazo de garantia, de cinco anos, e sim de caráter eminentemente reparatório, cujo prazo prescricional, seria o vintenário, conforme alude o art. 177, do CC de 1916, o qual só tem sua contagem iniciada após o escoamento do prazo de garantia. No caso, não transcorrendo mais da metade do prazo prescricional previsto na lei civil anterior, quando da entrada em vigor da nova legislação civilista, já que a obra foi entregue no ano de 1994, o prazo a ser aplicado é o do novel Código Civil, nos termos do art. 2.028 deste diploma legal. Assim, aplica-se o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, § 3º, inciso V, doCC de 2002, cujo termo inicial de contagem é a data de sua entrada em vigor, ou seja, 11/01/2003. Tendo a ação sido ajuizada em 11.07.2006, imperativo o reconhecimento da prescrição.
(i) julgados do STJ e TJ/RS que reconhecem que o prazo de cinco anos do art.6188 é de garantia, passando após a fluir o prazo prescricional de 10 anos do artigo2055 doCódigo Civill, mantendo a mesma interpretação dada aos fatos ocorridos sob a égide doCódigo Civill revogado (art. 1245 – 5 anos) +200 anos da Súmula1944 do STJ (com base no artigo 177 do CCivil de 1916);decisoess do TJ/RS reconhecendo que sendo a pretensão indenizatória (danos material e moral), o prazo de prescrição é do artigo277 doCDCC (5 anos);
(iii) outradecisaoo do TJ/RS da Nona Câmara Cível reconhecendo que o prazo na vigência doCódigo Civill atual é de 3 (três) anos, conforme previsão do artigo2066, § 3ºº, inciso V, doCCivill de 2002.
Cumpre salientar que a responsabilidade do construtor subsiste em relação ao terceiro adquirente sem vínculo contratual com o construtor, conforme julgado do STJ:“A responsabilidade do construtor subsiste em relação ao que adquiriu o imóvel daquele que contratou a construção” (REsp nº 77713/MG, rel. Min. Eduardo Ribeiro, DJ 19.12.1997)
Também de mesmo entendimento o seguinte julgado do Tribunal de Justiça do Estado que afirma na sua ementa: “A circunstância de os autores terem adquirido o imóvel de terceiros, os quais compraram o bem ainda em construção junto à construtora, não afasta a incidência do CDC à espécie, em se tratando de bem de consumo durável e de obra recente, que não justifica os vícios constatados. Impossibilidade de afastamento de responsabilidade e garantias pelo serviço de construção tão só em razão da ausência de participação da construtora na revenda do imóvel, porquanto obrigações que não se mostram passíveis de restrição por estipulação contratual, nos termos dos arts. 24 e 51, I, do CDC.”(Apelação Cível Nº 70021856539, Sexta Câmara Cível, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 13/08/2009).
- O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas.
CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DOCPC. INOCORRÊNCIA. PENALIZAÇÃO CONTRATUAL. SITUAÇÃO PECULIAR. OCUPAÇÃO DA UNIDADE POR LARGO PERÍODO. USO. DESGASTE.
CIVIL E PROCESSUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE-COMPRADOR INJUSTIFICADAMENTE. PARCELA A SER RESTITUÍDA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO DE FLUIÇÃO. TRÂNSITO EM JULGADO.I. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão.II. Inexistência de mora anterior da ré.
II – em instituição financeira indicada pelo credor, oficial ou não, desde que estes tenham pactuado nesse sentido.§ 4o O juiz poderá dispensar o depósito de que trata o § 2o em caso de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor, por decisão fundamentada na qual serão detalhadas as razões jurídicas e fáticas da ilegitimidade da cobrança no caso concreto.
§ 5o É vedada a suspensão liminar da exigibilidade da obrigação principal sob a alegação de compensação com valores pagos a maior, sem o depósito do valor integral desta.”
A correção monetária por índice de preço vinculado a variação dos insumos da construção civil (p. Ex: CUB ou INCC), além de ser largamente utilizada no tipo de contratação em exame, está expressamente autorizada pelo art. 2º da Lei Federal nº10.192/01, que dispõe:
Após a entrega da obra (imóvel) não é permitido a atualização pelo CUB, devendo ser adotado índice de correção monetária, consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, onde firmou-se o entendimento que: “o índice que retrata a evolução do custo da construção civil não pode ser aplicado no reajuste de prestações do contrato de promessa de compra e venda, se a edificação já foi concluída”(REsp 159499, rel. Min. Ari Pargendler, DJ de 20/08/2001).
2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, doCDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REVISÃO CONTRATUAL. TABELA PRICE.ILEGALIDADE DA APLICAÇÃO DA TABELA. É de se reconhecer a abusividade na utilização da Tabela Price em se considerando a distribuição antecipada de juros, que evoluem em progressão geométrica, a ensejar anatocismo. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. COMPENSAÇÃO. Ainda que seja possível a compensação da verba honorária quando a sucumbência for recíproca, nos termos do art. 21 do CPC, na situação em exame a pretensão resta prejudicada ante o resultado preconizado pelo acórdão. Apelação provida.
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO. SÚMULA 07⁄STJ. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO.I – A jurisprudência da Corte orientou-se no sentido de que a análise da existência de capitalização de juros no sistema de amortização da Tabela Price afigura-se inviável na via estreita do recurso especial, pois a modificação do julgado esbarra no óbice da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça, que veda o reexame de conteúdo fático-probatório delimitado pelas instâncias ordinárias.II – Apesar de reconhecida a sucumbência recíproca, a solução adequada é a inversão dos percentuais fixados pela sentença de primeiro grau.
Martinez Advocacia www.martinezadvocacia.com.br/blog.
Colaboração enviada por: Maristela Mascarenhas

References: Artigo 618
 artigo 1
 artigo 26
 artigo2055
 artigo 177
 artigo277
 artigo2066