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Wohnraummietrecht - 2/3 - Münchner Immobilien Blog
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/14 §§
Ausgestellt am 3. Juli 2014	von Roger Schäffter in 2014, Immobilienrecht
• Grundstücksrecht: Beurkundungspflicht des Bauvertrages
• Bau- und Architektenrecht: Kein Organisationsverschulden des Bauträgers bei Bauüberwachung durch Architekten
• Wohnraummietrecht: Vorsicht bei Soll-Vorauszahlungen!
Ein Bauvertrag unterliegt grundsätzlich keinen speziellen Formvorschriften. Jedoch ist ein mit dem Bauträger geschlossener Vertrag dann notariell zu beurkunden, wenn er mit dem Kauf des Grundstücks eine rechtliche Einheit bildet. Nach der einhelligen Rechtsprechung ist hierbei entscheidend, ob nach dem Willen der Bauvertragsparteien der für die Bebauung notwenige Grundstückserwerb von dem Bauvertrag in der Weise abhängt, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen sollen. Dieser Wille wird im Bauvertrag häufig dadurch manifestiert, dass die Bebauung auf einem ganz bestimmten Grundstück erfolgen soll. Die Frage der Formbedürftigkeit ist im Übrigen von der zeitlichen Abfolge der Verträge nicht abhängig und kann auch dann vorliegen, wenn beide Verträge nicht in einer Urkunde enthalten sind, sondern nacheinander geschlossen werden, so das OLG Koblenz.
Die Entscheidung ist vor allem relevant, wenn die Beteiligten des Kauf- und des Bauvertrages auf beiden Seiten identisch sind, da dann jeweils Kenntnis von der Verknüpfung der Verträge vorhanden ist. Nur durch die Beurkundung beider Verträge lässt sich Rechtssicherheit schaffen, da anderenfalls der Bauvertrag allein wegen der Formunwirksamkeit nichtig ist.
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 25. März 2014, 3 U 1080/13 – www.ibr-online.de
Bau- und Architektenrecht: Kein Organisationsverschulden des Bauträgers bei Bauüberwachung durch Architekten
Nicht selten beauftragt ein Bauträger einen Architekten zur Leitung und Überwachung eines Bauvorhabens. Der Architekt ist in diesem Fall dazu gehalten, die Arbeiten am Bau auf eine etwaige Mangelhaftigkeit zu prüfen. Um dies zu gewährleisten, bedarf seine Tätigkeit gewissen organisatorischen Anforderungen: es muss ihm möglich sein, von fehlerhaften Ausführungen am Bauvorhaben Kenntnis zu erlangen. Verletzt der Architekt seine eigene Organisationspflicht, kann es für ihn zu einer Haftung für mangelhafte Leistung am Bau führen. Der Bauträger musste sich in diesem Fall die Pflichtverletzung des Architekten allerdings nicht zurechnen lassen, so das OLG Hamm.
Im oben beschriebenen Fall musste sich der Bauträger die Pflichtverletzung des Architekten nicht zurechnen lassen. Eine solche ist aber grundsätzlich möglich, sodass der Beauftragende dann für das Verhalten des Architekten einzustehen hat. So etwa, wenn ein Architekt einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt und damit arglistig handelt. Mögliche Schadensersatzansprüche seitens des Bauträgers gegen den Architekten bleiben davon selbstverständlich unberührt.
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 31. August 2012, 12 U 49/12, BeckRS 2014, 08872
Wohnraummietrecht: Vorsicht bei Soll-Vorauszahlungen!
Oft rechnen Vermieter in der Praxis die Betriebskosten unter Berücksichtigung der Soll-Vorauszahlungen des einzelnen Mieters ab. Begründet wird dies in der Regel mit dem Abrechnungsprogramm, das eine Abrechnung nach den tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen nicht ermögliche. Nach Ansicht des LG Bonn ist dies aber fehlerhaft. Die Rechtsprechung fordert seit jeher die Berücksichtigung der tatsächlich erfolgten Zahlungen auf die Betriebskosten (Ist-Vorauszahlungen). Wenn der Vermieter dennoch die Soll-Vorauszahlungen in die Abrechnung einstellt, hat dies zur Folge, dass nach Ablauf der Abrechnungsfrist von 12 Monaten (§ 556 Abs. 3 BGB) der Vermieter die Abrechnung nicht mehr auf die tatsächlichen Zahlungen umstellen und keine höhere Nachforderung und auch keine Vorauszahlungen mehr geltend machen könne.
Auch wenn zum Teil die Ansicht vertreten wird, dass bei Berücksichtigung der Soll-Vorauszahlungen eine höhere Nachforderung auch noch nach Ablauf der genannten Frist gefordert werden kann – zumindest bis zur Höhe der nicht gezahlten Vorausleistungen (LG Berlin, Urteil vom 1. November 2004, 34 O 387/04), ist dem Vermieter stets zu raten, die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in die Abrechnung einzustellen, um der Gefahr der Verfristung zu entgehen.
Fundstelle: LG Bonn, Urteil vom 16. Januar 2014, 6 S 43/13, NZM 2014, 387
§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/13 §§
Ausgestellt am 23. Juni 2014	von Roger Schäffter in 2014, Immobilienrecht
• Bau- und Architektenrecht: Bauträger weiter unter Druck
• Grundstücksrecht: Verfügungsbefugnis bei gelöschtem Insolvenzvermerk
• Grundstücksrecht: Rücktritt vom Kaufvertrag bei Sachmängeln?
• Wohnraummietrecht: Schadensersatz bei Verlust des Wohnungsschlüssels
Bau- und Architektenrecht: Bauträger weiter unter Druck
Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein Wohnraum zur Verfügung, der dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertig ist, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen, so der BGH. Die Erwerber können nach Ansicht des Gerichts eine Entschädigung dafür verlangen, dass ihnen im Verzugszeitraum die Nutzung der erworbenen Wohnung vorenthalten worden ist. Voraussetzung dafür sei unter anderem, dass der Nutzungsausfall zu einer „fühlbaren“ Gebrauchsbeeinträchtigung geführt habe, der Erwerber das erworbene Objekt also eigenwirtschaftlich nutzen konnte oder wollte.
Erwerber sollten also weiter darauf bedacht sein, dass schon im notariellen Vertrag eine Frist für die Fertigstellung bzw. Übergabe des Objekts eindeutig vereinbart ist. So kann Klarheit über den Beginn des Verzugs auf Seiten des Bauträgers herbeigeführt werden. Angesichts der aktuellen Rechtsprechung des BGH dürfte dann auch der Bauträger gesteigertes Interesse an einer fristgerechten Fertigstellung und Übergabe haben. Dies kann nur von Vorteil für beide Vertragsparteien sein.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Februar 2014, VII ZR 172/13 – www.bundesgerichtshof.de
Grundstücksrecht: Verfügungsbefugnis bei gelöschtem Insolvenzvermerk
Das Grundbuchamt hat von der Bewilligungsbefugnis des eingetragenen Eigentümers auszugehen, wenn zeitlich zurückliegend ein Insolvenzvermerk zunächst eingetragen worden, dann aber auf Ersuchen des Insolvenzgerichts gelöscht worden ist, entschied das OLG Hamm abweichend von einer Entscheidung des OLG Brandenburg aus dem Jahr 2012. Im entschiedenen Fall wollte der im Grundbuch eingetragene Eigentümer sein Grundstück verkaufen. Im Grundbuch war ehemals ein Insolvenzvermerk eingetragen, dann jedoch auch wieder gelöscht worden. Das Grundbuchamt verlangte nun einen Nachweis dafür, dass auch das Insolvenzverfahren tatsächlich aufgehoben worden war.
Normalerweise gilt, dass derjenige, der im Grundbuch in Abteilung I als Eigentümer eingetragen ist, auch der Verfügungsbefugte ist. Anders liegt der Fall, wenn dem Grundbuchamt Verfügungsbeschränkungen auf Grund konkreter Tatsachen bekannt werden, so z.B. wenn mit einem Eintragungsersuchen nach § 32 InsO bekannt wird, dass über das Vermögen des Berechtigten das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist. Der Eigentümer verliert hierdurch nämlich seine Verfügungsbefugnis an den Insolvenzverwalter, ohne dass es einer Eintragung im Grundbuch bedarf. Die Eintragung ist hier rein deklaratorisch. Das OLG Hamm hat schlüssig begründet, dass die Löschung des Insolvenzvermerks nicht rein deklaratorisch ist, sondern hier das Grundbuchamt davon ausgehen muss, dass der Insolvenzbeschlag des Grundstücks beendet ist und der Eigentümer seine Verfügungsbefugnis zurück erlangt hat.
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 20 März 2014, I-15 W 392/13 – www.beck-online.de
Grundstücksrecht: Rücktritt vom Kaufvertrag bei Sachmängeln?
Darf der Käufer bei mangelhafter Kaufsache vom Kaufvertrag zurücktreten unabhängig davon, ob der Mangel erheblich ist? Der BGH beantwortet diese Frage mit „Nein“, stellt aber klar, dass ein Mangel bereits dann erheblich ist, wenn der Mängelbeseitigungsaufwand einen Betrag von 5 % des Kaufpreises überschreitet. Der Entscheidung liegt der Sachverhalt zugrunde, dass ein durch den Käufer erworbener Neuwagen im Wert von ca. 30.000 Euro mangelhaft gewesen ist, woraufhin der Käufer (nach erfolglosen Nachbesserungsaufforderungen) gegenüber dem Verkäufer den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärte. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens hat sich herausgestellt, dass der Aufwand ca. 2.000 Euro beträgt, um den Mangel vollständig zu beseitigen. Damit betrug der Beseitigungsaufwand ca. 6,5 % des Neuwagenkaufpreises, so dass der Käufer zu Recht vom Kaufvertrag zurücktreten durfte, so der BGH.
Auch wenn die Entscheidung in der Sache die Mangelhaftigkeit eines Neuwagens betrifft, ist sie doch auf jegliche Kaufverträge zu übertragen, insbesondere auch auf Grundstückskaufverträge. Im Ergebnis ist dieser Entscheidung auch zuzustimmen. So entspricht sie doch dem Gesetzeswortlaut, als auch dem Willen des Gesetzgebers. Zudem steht sie im Einklang mit der EU-Verbrauchsgüterkaufrichtlinie, die auch eine Erheblichkeitsschwelle von 5 % des Kaufpreises vorgibt.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 28. Mai 2014, VIII ZR 94/13 – www.bundesgerichtshof.de
Wohnraummietrecht: Schadensersatz bei Verlust des Wohnungsschlüssels
Ein (ehemaliger) Mieter muss bei Verlust des zu einer Schließanlage eines Mehrfamilienhauses gehörigen Schlüssels unter bestimmten Voraussetzungen die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage übernehmen. Dieser Anspruch besteht, wenn eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist und die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wird. Es liegt nämlich ansonsten kein erstattungsfähiger Vermögensschaden vor. Eine Sache oder Sachgesammtheit wie beispielsweise eine Schließanlage ist nur beschädigt, wenn ihre Substanz verletzt ist. Der Verlust eines Schlüssels stellt an sich aber keine Verletzung der Sachsubstanz dar, sondern nur eine Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion. Allein aus dem Sicherheitsrisiko kann ein Vermögensschaden also nicht abgeleitet werden.
Bei pauschalen Regelungen in Mietverträgen ist Vorsicht geboten. Denn Mietvertragsklauseln, die eine Ersatzpflicht für einen Schlüsselverlust unabhängig vom Verschulden des Mieters bzw. einen Schlossaustausch vorsehen, ohne dass hierfür eine konkrete Notwendigkeit besteht, sind in der Regel unwirksam.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. März 2014, VIII ZR 205/13 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/03 §§
Ausgestellt am 12. Februar 2014	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Gewerbliches Mietrecht: Bürgenähnliche Haftung des Vermieters
• Handels- und Gesellschaftsrecht: Sanieren oder Ausscheiden
• Grundstücksrecht: Abnahme von Gemeinschaftseigentum
• Wohnraummietrecht: Keine Touristen in der Mietwohnung!
Gewerbliches Mietrecht: Bürgenähnliche Haftung des Vermieters
Der (Erst)Vermieter haftet nach dem Gesetz dem Mieter gegenüber wie ein Bürge auch über den durchgeführten Verkauf hinaus, wenn der (Zweit)Vermieter in Insolvenz gerät. Diese Haftung entfällt nur dann, wenn der Erstvermieter den Mieter nach erfolgter Eigentumsschreibung über die Veräußerung informiert und der Mietvertrag mit gesetzlicher Frist kündbar ist, so das OLG Köln in einer jüngeren Entscheidung. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mieter zu früh informiert (vor Eigentumsumschreibung) und der Mietvertrag war für die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen und somit nicht ordentlich kündbar. Der (Erst)Vermieter blieb somit in der Haftung.
In gewerblichen Mietverträgen sind meist Festlaufzeiten vereinbart sind, so dass die oben genannten Voraussetzungen für den Wegfall der Vermieterhaftung nicht gegeben sind. Vermieter sollten also versuchen, durch Individualvereinbarungen die Regelungen des § 566 Abs. 2 BGB auszuschließen. Ein formularmäßiger Ausschluss der bürgenähnlichen Haftung ist nach überwiegender Meinung hingegen unwirksam.
Fundstelle: OLG Köln, Beschluss vom 11. Oktober 2013, 22 U 208/12 – www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/koeln/j2013/22_U_208_12_Beschluss_20131011.html
Handels- und Gesellschaftsrecht: Sanieren oder Ausscheiden
Den Gesellschafter einer sanierungsbedürftigen Publikumsgesellschaft (hier: geschlossener Immobilienfonds als GbR) trifft gemäß seiner Treuepflicht die Pflicht, einem Gesellschafterbeschluss zuzustimmen, der zwischen den Alternativen „Sanieren“ (unter Leistung eines anteiligen Sanierungsbeitrags) oder „Ausscheiden“ (unter Bezahlung eines anteiligen Auseinandersetzungsguthabens) unterschieden hat. Dem Gesellschafter ist es in einem solchen Fall zumutbar, seine Zustimmung zu erteilen, soweit keine eigenen schützenswerten Belange des Gesellschafters entgegenstehen. Solche schützenswerte Belange sind vor allem dann nicht gegeben, wenn der Gesellschafter bei Zustimmung zum Gesellschafterbeschluss nicht schlechter steht als im Falle der sofortigen Zerschlagung der Gesellschaft. Voraussetzung ist aber eine konkrete Gegenüberstellung der zu leistenden Beträge im Falle des Sanierens oder des Ausscheidens.
Das Urteil des OLG Stuttgart bestätigt das Urteil des BGH vom 19. Oktober 2009 (Az. II ZR 240/08) und konkretisiert dabei die Zustimmungspflicht eines nicht sanierungswilligen Gesellschafters. Zu beachten ist vor allem, dass abstrakte Risiken für den Gesellschafter, wie z. B. eine mögliche Nachhaftung, nicht ausreichen, den Gesellschafterbeschluss abzulehnen. Im vorliegenden Fall lagen sogar Enthaftungserklärungen der jeweiligen Gläubiger vor.
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 11. Juli 2013, 19 U 11/13, NZG 2013, 1061
Grundstücksrecht: Abnahme von Gemeinschaftseigentum
Bei dem Neubau einer Wohnanlage, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt und an unterschiedliche Einzelerwerber verkauft wird, sind zwei Abnahmen zu unterscheiden. Die Abnahme der einzelnen Wohnungen und die Abnahme der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile, wie Außenwände, Treppenhäuser und Außenanlagen. Jeder Bauträger ist versucht, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums möglichst einmal und nicht mit jedem Erwerber einzeln durchzuführen, damit dann einheitlich die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche in Gang gesetzt wird. Das OLG Koblenz hat hierzu entschieden, dass eine Klausel in einem Immobilienkaufvertrag wirksam ist, wonach die durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen durchgeführte Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Käufer als für sich verbindlich anerkannt wird.
Den Parteien eines Bauträgervertrages ist anzuraten, insbesondere die Abnahmemodalitäten für das Kaufobjekt vor Vertragsschluss einer kritischen Prüfung zu unterziehen. Die Rechtsprechung hat hier bereits eine Reihe von Regelungen für unwirksam erklärt. So darf der abnehmende Sachverständige nicht vom Bauträger bestimmt werden. Ebenso darf nicht der vom Bauträger eingesetzte WEG-Verwalter die Abnahme für die Wohnungseigentümer erklären.
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 08. April 2013, 2 U 1123/12 – www.ibr-online.de
Wohnraummietrecht: Keine Touristen in der Mietwohnung!
Trotz einer vom Vermieter erteilten Untervermietungserlaubnis ist der Mieter nicht berechtigt, die Wohnung an Touristen zu überlassen bzw. unterzuvermieten. Die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheidet sich nach Auffassung des BGH von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung. Deshalb ist sie auch nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst.
Etwas anderes gilt nach der Rechtsprechung im Wohnungseigentumsrecht. Nach Ansicht des BGH stellt die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung im wohnungseigentumsrechtlichen (nicht mietrechtlichen) Sinn dar. Gegen eine derartige Nutzung können jedoch die Teilungserklärung und Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern sprechen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 08. Januar 2014, VIII ZR 210/13 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/27 §§
Ausgestellt am 4. Dezember 2013	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Grundstücksrecht: Haftung nach Bundesbodenschutzgesetz
• Wohnungseigentumsrecht: Verwalterbefugnis zur Beauftragung eines Rechtsanwalts
• Wohnraummietrecht: Kein Vorkaufsrecht, wenn Erwerber Wohnungseigentum begründet
Grundstücksrecht: Haftung nach Bundesbodenschutzgesetz
Eine Vereinbarung, wonach eine Haftung des Verkäufers auch ausgeschlossen sein soll, wenn der Käufer von der Behörde auf eine Sanierung des belasteten Grundstücks in Anspruch genommen wird, bedarf einer hinreichend deutlichen Regelung im Kaufvertrag. Ein Gewährleistungsausschluss allein reicht nicht aus, weil dieser sich nur auf die Haftung für Sachmängel bezieht. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde (hier stark vereinfacht): Der Käufer eines kontaminierten Grundstücks nimmt wegen eines Altlastenverdachts in Absprache mit den Behörden Erkundungen vor und fordert vom Verkäufer Kostenerstattung nach § 24 Abs. 2 Bundesbodenschutzgesetz. Der Kaufvertrag schließt die Sachmängelhaftung des Verkäufers aus. Zu möglichen Ausgleichsansprüchen verhält er sich nicht. Der Kostenerstattungsanspruch besteht, denn der Ausschluss der Sachmängelhaftung umfasst, so das OLG Stuttgart, nicht den Ausgleichsanspruch nach Bundesbodenschutzgesetz. Hierfür hätte es einer deutlicheren Regelung bedurft. In Zweifelsfällen führt die Auslegung zu dem Ergebnis, dass durch einen Gewährleistungsausschluss ein Rückgriff gemäß § 24 Abs. 2 Bundesbodenschutzgesetz gegen den Verursacher einer Bodenkontamination nicht versperrt sein soll. Freizeichnungsklauseln sind grundsätzlich eng auszulegen. Darüber hinaus knüpft der Ausgleichsanspruch an die ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit an und nicht an die Fehlerhaftigkeit des Grundstücks.
Die meisten Kaufverträge sehen den Umgang mit Bodenkontaminationen als gesonderte Bestimmung neben der allgemeinen Regelung zu Sach- und Rechtsmängeln vor. Das Urteil bestätigt die Richtigkeit dieser Handhabung. Die Parteien werden auf diese Weise veranlasst, sich mit der Thematik möglicher Altlasten und dem Umgang damit bewusst zu befassen.
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 07. August 2013, 9 U 108/12 – www.ibr-online.de
Wohnungseigentumsrecht: Verwalterbefugnis zur Beauftragung eines Rechtsanwalts
Der BGH hat klargestellt, dass der WEG-Verwalter nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage die beklagten Eigentümer aufgrund seiner gesetzlichen Vertretungsmacht im Außenverhältnis umfassend vertreten und auch einen Rechtsanwalt beauftragen kann. Hierüber bestand in Rechtsprechung und Literatur Streit. Teilweise wurde vertreten, dass der Verwalter nicht generell zur Führung von Passivprozessen ermächtigt sei, sondern dass er nur dann, wenn es konkret zur Abwendung eines Rechtsnachteils erforderlich sei, für die beklagten Wohnungseigentümer handeln dürfe. Hier sei nur die Unterrichtung der Eigentümer über die Anhängigkeit eines Rechtsstreits vorgesehen, so dass diese selbst die zur Abwendung von Rechtsnachteilen notwendigen Maßnahmen treffen könnten. Der BGH führt hierzu aus, dass die Gesetzesvorschrift, die dem Verwalter die Vertretungsbefugnis zubilligt, auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts umfasst.
Auch wenn es mitunter schon gängige Verwalter-Praxis war, sogleich einen Anwalt zu beauftragen, und zwar auch ohne über den Verwaltervertrag abgesichert zu sein oder eine gesonderte Beschlussfassung hierüber eingeholt zu haben, konnte es Probleme im Prozess geben, wenn die klagende Partei eine ordnungsgemäße Vertretung der Beklagtenseite gerügt hat. Nun steht fest, dass der Verwalter keine rechtsgeschäftliche Vollmacht braucht, um in einem Passivprozess für die beklagten Eigentümer einen Anwalt zu beauftragen. Diese Befugnis ergibt sich bereits aus dem Gesetz.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Juli 2013, V ZR 241/12 – www.jurisweb.de
Wohnraummietrecht: Kein Vorkaufsrecht, wenn Erwerber Wohnungseigentum begründet
Das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB entsteht grundsätzlich nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung Wohnungseigentum begründen, so der BGH in einer aktuellen Entscheidung. Dies gilt auch dann, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen (sog. &quot;Erwerbermodell&quot;). Zur Begründung verwies der BGH darauf, dass das Vorkaufsrecht beim Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer gegenüber dem Erwerber vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung des Wohnungseigentums vorzunehmen. Bei einer Aufteilung durch den Erwerber ist dies nicht gewährleistet.
Das Urteil wird von den Mieterverbänden (insbesondere dem DMB) kritisiert, da es zwar nach der geltenden Gesetzeslage zu erwarten war, allerdings im Ergebnis Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung umgangen würden. Ganz ungeschützt ist der Mieter auch in dieser Konstellation allerdings nicht. Gemäß § 577a BGB kann der Erwerber einer Wohnung, an der nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs oder Hinderung der angemessenen Verwertung frühestens nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung kündigen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 22. November 2013, V ZR 96/12 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/22 §§
Ausgestellt am 26. September 2013	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Gewerbliches Mietrecht: Verstoß gegen Schriftform auch durch schriftliches Mieterhöhungsverlangen
• Wohnungseigentumsrecht: Haftung für Hausgeldschulden im Erbfall
• Wohnraummietrecht: Separate Kündigung von Garagenmietverträgen
Gewerbliches Mietrecht: Verstoß gegen Schriftform auch durch schriftliches Mieterhöhungsverlangen
Die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB soll in erster Linie dem Grundstückserwerber, der in bestehende Mietverhältnisse einritt, ermöglichen, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten. Mieterhöhungsschreiben dokumentieren nach Ansicht des OLG Düsseldorf jedoch lediglich ein Erhöhungsverlangen der Vermieterseite. Dass die Mieterin der Erhöhung zugestimmt hat, gehe daraus nicht hervor; die Zahlung der erhöhten Mieten ersetze die nötige schriftliche Erklärung des Mieters auch nicht. Ein Erwerber könne also nicht nachvollziehen, ob eine vertragsgemäße Mieterhöhung vorgenommen wurde. Die Frage, ob vertragsgemäße Mietanpassungen vorgenommen worden sind, ist aber für einen potentiellen Erwerber von wesentlicher Bedeutung, so dass OLG in seiner Entscheidung, so dass sie der Schriftform entsprechen müssen.
Im vorliegenden Fall sah der Mietvertrag keine automatische Anpassung der Miete vor, sondern Verhandlungen über eine Neufestsetzung. Von einer solchen Klausel ist jedenfalls aus Vermietersicht abzuraten, um Schriftformprobleme gar nicht erst aufkommen zu lassen.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. März 2013, I-24 U 103/12 – www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/duesseldorf/j2013/I_24_U_103_12_Urteil_20130319.html
Wohnungseigentumsrecht: Haftung für Hausgeldschulden im Erbfall
Die beklagten Erben eines Wohnungseigentümers wurden nach dem Erbfall als Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen. In den Jahren 2010 und 2011 beschloss die Gemeinschaft die Abrechnungen der Jahre 2009 und 2010 sowie den Wirtschaftplan für 2010. Die sich daraus ergebenden Verpflichtungen verlangte die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr von den beklagten Erben. Diese trugen vor, der Nachlass sei überschuldet und beriefen sich auf die Erbenhaftung, die auf den Nachlass beschränkt ist. Damit hatten sie keinen Erfolg. Der BGH versagte den Erben eine Haftungsbeschränkung auf den Nachlass und entschied, dass nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der WEG begründete Hausgeldschulden (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben sind. Davon sei in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen.
Die Entscheidung schafft Klarheit über die Streitfrage, ob es sich bei Hausgeldschulden für eine geerbte Eigentumswohnung, die auf die Zeit nach dem Erbfall entfallen, um Nachlassverbindlichkeiten oder (auch) um Eigenverbindlichkeiten des Erben handelt. Der BGH geht nunmehr für den Regelfall von einer Eigenhaftung des Erben aus. Die persönliche Haftung kann der Erbe nur ausschließen, indem er die Erbschaft ausschlägt. Ist dies nicht mehr möglich, bleibt nur, schnellstmöglich einen Verkauf oder eine Zwangsversteigerung der Wohnung in die Wege zu leiten. In jedem Fall lohnt sich daher eine sorgfältige Prüfung der Werthaltigkeit des Nachlasses.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Juli 2013, V ZR 81/12 – www.bundesgerichtshof.de
Wohnraummietrecht: Separate Kündigung von Garagenmietverträgen
Der BGH hat mit Beschluss vom 09. April 2013 nochmals klargestellt, dass ein Garagenmietvertrag unabhängig vom Wohnungsmietvertrag gekündigt werden kann, wenn es sich um zwei separate Verträge handelt. Dem Beschluss lag der Fall zugrunde, dass ein Mieter eine Wohnung und eine Garage angemietet hatte, die auf demselben Grundstück des Vermieters lagen. Es existierten jedoch zwei separate Mietverträge mit unterschiedlichen Kündigungsfristen. In dieser Konstellation spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Verträge, welche nur durch besondere Umstände widerlegt werden kann. Dieser Vermutung stand vorliegend nicht entgegen, dass Wohnung und Garage auf demselben Grundstück lagen. Der Umstand, dass für beide Verträge unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbart wurden, lässt den Schluss zu, dass die Parteien gerade keine Einheit der Verträge gewollt haben.
Der BGH setzt mit dem Beschluss seine bisherige Rechtsprechung fort. Dem Beschluss ist auch zuzustimmen. Liegen zwei Verträge vor, die jeweils unterschiedliche Kündigungsfristen aufweisen und auch unterschiedliche Mietobjekte betreffen, sind diese Verträge auch separat zu behandeln.
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 09. April 2013, VIII ZR 245/12 – www.bundesgerichtshof.de

References: BGH 
 § 32
 BGH 
 § 566
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 24
 § 24
 BGH 
 BGH 
 § 577
 BGH 
 BGH 
 § 577
 § 550
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH