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Timestamp: 2020-07-04 11:57:19+00:00

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Gewerbemietvertrag – Was ist zu beachten?
(Lesezeit ca.15 min.)
Sie haben neue Räumlichkeiten für Ihr Gewerbe gefunden oder sind bereits eingezogen? Sie wissen nicht genau welche Regelungen Ihr gewerblicher Mietvertrag enthalten soll, ob alles rechtmäßig oder zu Ihren Gunsten ist, bzw. auf welche Punkte Sie besonders achten und gegebenenfalls verhandeln sollten? So oder ähnlich geht es in Deutschland jährlich vielen Gewerbetreibenden, Gründer*innen und Vermieter*innen.
Durch diesen Ratgeber erhalten Sie einen Einblick zum Thema „Gewerbemietvertrag“. Sie erfahren, was die Besonderheiten eines Gewerbemietvertrags sind, was beim Abschluss eines solchen unbedingt zu beachten ist und warum eine Rechtsberatung durch einen*eine auf Gewerbemietrecht spezialisierte*n Anwält*in dringend zu empfehlen ist.
Im Gewerbemietrecht gilt weitgehend Vertragsfreiheit. Die im Mietrecht den*die Mieter*in schützenden Bestimmungen gelten im Gewerbemietrecht nicht. Daher ist es im Gewerbemietrecht ganz besonders wichtig, vor Abschluss des Vertrages, alle Vertragsinhalte sorgfältig zu prüfen.
Üblicherweise werden bei Gewerbemietverträgen aus Sicherheitsgründen längere Laufzeiten vereinbart. Frühere Kündigungsmöglichkeiten bestehen dabei in der Regel nicht.
Vor Unterzeichnung des Mietvertrags wird ein Nutzungszweck der Mieträume festgelegt, der möglicherweise gewisse Tätigkeiten, z.B. eine verkaufende Tätigkeit, ausschließt.
Bei Gewerbemietverträgen werden häufig mehr Nebenkosten fällig, als bei privaten Mietverhältnissen.
Unterschied zwischen Gewerbemietvertrag / Wohnraummietvertrag
Form und Inhalt des Gewerbemietvertrags
Form des Gewerbemietvertrags
Inhalt des Gewerbemietvertrags
Mietzeit (auch: Mietlaufzeit) / Kündigungsfristen
Miethöhe / Kaution / Umsatzsteuer
Untervermietung / Nachmieterstellung / Ersatzmieterstellung
Nebenkosten (auch: Betriebskosten)
Fazit: Gewerbemietvertrag online von einem*einer Anwält*in prüfen lassen
Ein Gewerbemietvertrag regelt die Vermietung von Räumen die nach dem Zweck des Vertrags, nicht zu Wohnzwecken, sondern zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken angemietet werden. Solche Räume sind hiernach beispielsweise Büros, Lagerflächen, Werkstätten, Abstellflächen, Praxen, Gaststätten, Läden etc. Das heißt der Vertragszweck prägt den Vertragstyp. Konkret bedeutet dies, dass wenn der*die Mieter*in die Räume zwecks privaten Aufenthalts seiner*ihrer Person und seiner*ihrer Familienangehörigen anmietet, so besteht ein Wohnraummietverhältnis. Wenn hingegen, der*die Mieter*in die Räume für gewerbliche Interessen anmietet, so liegt ein Gewerbemietverhältnis vor.
Häufig liegen in der Praxis Mischverträge vor, das heißt dass die Räume die vermietet werden, gleichzeitig zu Wohn- und Betriebszwecken genutzt werden sollen. Bei solchen Mischverträgen ist zu prüfen, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat.
Der Gewerbemietvertrag unterscheidet sich deutlich vom Wohnraummietvertrag. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht herrscht im Gewerbemietrecht weitgehend Vertragsfreiheit, da die meisten, den*die Mieter*in schützenden Regelungen des Mietrecht, keine Anwendung finden. Dies liegt daran, dass bei Gewerbemietverträgen vom Gesetzgeber nicht, wie im Wohnraummietrecht, von einer schwächeren und einer stärkeren Partei ausgegangen wird. So gelten im Gewerbemietrecht beispielsweise weder die mietrechtlichen Regelungen für den Kündigungs- und den Bestandsschutz, die Regelungen über die Mietlaufzeit, die Regelungen über die Miethöhe, noch die Sozialklausel. Dies führt zu großem Spielraum in der Ausgestaltung von gewerblichen Mietverträgen, was gegebenenfalls Vorteile aber auch Nachteile für den*die jeweiligen Vertragspartner*innen haben kann. Daher kommt der Ausgestaltung des Gewerbemietvertrags besondere Bedeutung zu und die Erstellung bzw. Überprüfung des Vertrags durch einen*eine auf Gewerbemietrecht spezialisierte*n Rechtsanwält*in ist dringend zu empfehlen. Dies betrifft sowohl den*die Vermieter*in als auch den*die künftigen Mieter*in.
Vorteil einer anwaltlichen Prüfung durch yourXpert!
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Grundsätzlich kann ein Gewerbemietvertrag formlos, also mündlich abgeschlossen werden. Er bedarf gemäß §§ 578 II, 550 BGB nur dann der Schriftform, wenn er für länger als ein Jahr abgeschlossen wird. Damit der Gewerbemietvertrag der Schriftform genügt, muss dieser handschriftlich oder gedruckt verfasst sein, die Vertragsparteien benennen, eine detaillierte Beschreibung des Mietobjekts enthalten und von allen Vertragsparteien unterschrieben sein. Die Schriftform kann gemäß §§ 126 Abs. 3, 126 a BGB durch die elektronische Form ersetzt werden. Wird die Schriftform nicht eingehalten, ist der Gewerbemietvertrag nicht unwirksam, aber gilt auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Bei Geschäftsräumen sind das sechs Monate zum Quartalsende. Jedoch ist die Kündigung frühestens ein Jahr nach Gebrauchsüberlassung des Mietobjekts möglich. Sind beide Vertragsparteien an einer längeren Vertragsbindung interessiert, sollten sie daher die Schriftform unbedingt wahren.
Generell ist aus Beweisgründen zu empfehlen, alle gewerblichen Mietverträge (unabhängig von ihrer Laufzeit) schriftlich abzuschließen.
Grundsätzlicher Inhalt eines Gewerbemietvertrags ist, dass der*die Vermieter*in dem*der Mieter*in den Gebrauch der vermieteten Räume zu dem vereinbarten Zweck gewährt und der*die Mieter*in dem*der Vermieter*in den vereinbarten Mietpreis zahlt.
Wird ein schriftlicher Gewerbemietvertrag geschlossen, sollte dieser mindestens folgenden Inhalt haben:
Detaillierte Bezeichnung des Mietobjekts
Form und Höhe der Miete
Weitere wichtige Punkte die üblicherweise vertraglich geregelt werden, sind:
Untervermietung / Nachmieter*innenstellung / Ersatzmieter*innenstellung
Da jedoch jedes Gewerbe unterschiedlicher Art ist und auch die Interessen der Vetragsparteien sehr unterschiedlich sind, ist auch jeder Gewerbemietvertrag individuell zu gestalten. Am besten ist es, sich im Vorfeld von einem*einer Anwält*in beraten zu lassen.
Vorsicht bei der Verwendung von Mustervorlagen für Gewerbemietverträge!
Von der Verwendung von Mustervorlagen für Gewerbemietverträge wird, ohne die Hinzuziehung eines*einer Rechtsanwält*in, abgeraten, da diese im Allgemeinen nicht individuell genug gestaltet sind, was eine unzureichende Berücksichtigung der jeweiligen Interessen der Vertragsparteien zur Folge haben kann.
Vertragsparteien eines gewerblichen Mietvertrags können auf beiden Vertragsseiten natürliche Personen, wie zum Beispiel Freiberufler, oder juristische Personen, wie zum Beispiel GmbHs, Aktiengesellschaften und Unternehmergesellschaften sein.
Das Mietobjekt, das heißt, die einzelnen Räume inklusive aller zum Mietobjekt gehörenden Nebenräume (Garage, Keller, Toiletten, Lagerräume etc.), sollten nach Lage und Umfang im Gewerbemietvertrag genau beschrieben sein, denn es werden nur die Räume Vertragsgegenstand, die im Gewerbemietvertrag beschrieben sind. Am besten ist es, wenn dem Gewerbemietvertrag ein genauer Lageplan/Grundrissplan der Gewerbeimmobilie hinzugefügt wird.
Als Nachweis über den Zustand des Mietobjekts vor Übergabe (Abnutzungen, Verschmutzungen, Schäden) und darüber, welche Einbauten und / oder Gegenstände im Mietobjekt bereits enthalten sind, empfiehlt sich die Erstellung eines detaillierten Übergabeprotokolls. Damit dieses Bestandteil des Vertrags wird, muss es von allen Vertragsparteien unterschrieben werden.
Von entscheidender Bedeutung für die Nutzung der Mieträumlichkeiten ist die Festlegung des Mietzwecks. Dieser kann offen oder sehr allgemein gehalten werden, wie z.B. „zur gewerblichen Nutzung“, was eine Vielzahl von Tätigkeiten umfasst, oder sehr eng gefasst werden, wie z. B. „zur Büronutzung“, was beispielsweise eine Verkaufstätigkeit verbieten würde. Hierbei haben Vermieter*innen und Mieter*innen unterschiedliche Interessen. Für den*die Mieter*in kann ein eher weit formulierter Vertragszweck vorteilhaft sein. In diesem Fall kann er*sie die Räume gegebenenfalls auch für andere Aufgaben oder, bei Verkaufstätigkeit, für andere Sortimente nutzen als ursprünglich festgeschrieben war. Für Vermieter*innen hingegen kann eine Einschränkung der Nutzung der Räume besser sein, denn so kann er*sie verhindern, dass der*die Mieter*innen die Räume für andere Zwecke nutzt.
Die Mietzeit ist bei Gewerbemietverträgen frei verhandelbar. Das heißt, der Gewerbemietvertrag kann von den Vertragsparteien für einen bestimmten Zeitraum (befristet), als auch für einen unbestimmten Zeitraum (unbefristet) abgeschlossen werden.
Ob und in welcher Form eine Kündigung des Gewerbemietvertrags möglich ist, ist abhängig davon, für welchen Zeitraum dieser abgeschlossen wurde.
Wird der Gewerbemietvertrag für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, dann kann dieser vorher nicht ordentlich gekündigt werden, sondern endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Eine Ausnahme bildet die außerordentliche Kündigung. Diese ist nur in Ausnahmefällen, zum Beispiel dann möglich, wenn eine Partei ihren vertraglichen Pflichten nicht nach kommt, beispielsweise bei Zahlungsverzug des*der Mieter*in oder wenn der*die Vermieter*in Mietmängel vertragswidrig nicht beseitigt. In diesen Fällen kann eine kurzfristige Kündigung des Mietvertrags möglich sein.
Beim Abschluss eines befristeten Gewerbemietvertrags ist auf jeden Fall zu empfehlen, dass ein Optionsrecht oder eine Klausel zur Vertragsverlängerung in den Gewerbemietvertrag mit aufgenommen wird. Mit dem Optionsrecht hat der*die Mieter*in nach Ablauf der Mietzeit eine automatische Verlängerungsoption und durch eine Verlängerungsklausel wird der Gewerbemietvertrag automatisch verlängert.
Wird der Gewerbemietvertrag für eine unbestimmte Zeit abgeschlossen ist darauf zu achten, dass günstige Kündigungsfristen ausgehandelt werden (die Vertragsparteien haben die Möglichkeit, kürzere oder längere Kündigungsfristen zu vereinbaren, als vom Gesetz vorgegeben), denn der unbefristete Vertrag kann jederzeit ohne Angabe von Gründen innerhalb der vereinbarten Kündigungsfristen gekündigt werden. Wurden von den Vertragsparteien keine Kündigungsfristen vereinbart, gilt für die ordentliche Kündigung die gesetzliche Frist gemäß § 580a Abs. 2 BGB. Danach beträgt die Kündigungsfrist sowohl für den*die Vermieter*in als auch den*die Mieter*in sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Das bedeutet, dass beide Vertragsparteien den Vertrag spätestens bis zum dritten Werktag eines Quartals (Kalenderviertels) zum Ablauf des nächsten Quartals kündigen können. Hierbei zu beachten ist, dass im Gewerberecht auch der Samstag als Werktag zählt und somit bei der Kündigungsfrist beachtet werden muss. Eine Ausnahme bildet auch hier die oben bereits erläuterte außerordentliche Kündigung.
Daneben können die Vertragsparteien im Gewerbemietvertrag ein Sonderkündigungsrecht vereinbaren. Ein solches regelt in welchen Fällen und welchen Voraussetzungen der*die Mieter*in beziehungsweise der*die Vermieter*in kündigen können.
Unabhängig davon, ob der Gewerbemietvertrag für eine bestimmte oder unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, kann dieser von den Vertragsparteien jederzeit einvernehmlich, in Form eines Aufhebungsvertrags, beendet werden.
Grundsätzlich ist es bei gewerblichen Mietverträgen üblich, lange Laufzeiten und Kündigungsfristen anzusetzen. Zum einen, um den*die Vermieter*in vor häufigem Mieterwechsel zu schützen, zum anderen zur Standortsicherung des*der Mieter*in, um die geschäftliche Tätigkeit des*der Mieter*in nicht zu verunsichern.
Wichtiges zum Abschluss eines Gewerbemietvertrags über 30 Jahre!
Zu beachten ist, dass gemäß § 544 BGB ein Gewerbemietvertrag, der für eine längere Zeit als dreißig Jahre geschlossen wird, von jeder Vertragspartei nach Ablauf von dreißig Jahren nach Überlassung des Mietobjekts außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann. Hierbei handelt es sich um ein Sonderkündigungsrecht.
Die Höhe der Miete (auch: Mietzins) ist bei Gewerbemietverträgen frei verhandelbar, denn, anders als bei Mietwohnungen, gibt es keine Mietpreisbindung oder eine Begrenzung auf ortsübliche Vergleichsmieten. Jedoch sind Wuchermieten verboten. Ein Fall von Mietwucher liegt gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) dann vor, wenn ein auffälliges Missverhältnis zur ortsüblichen Marktmiete festzustellen ist. Dies ist in der Regel dann gegeben, wenn die ortsübliche Marktmiete um mehr als 20 bis 100% überschritten wurde. Eine einheitliche Rechtsprechung existiert hierzu nicht. Außerdem muss im Falle von Wucher die Ausbeutung einer Zwangslage hinzukommen.
Liegt Mietwucher vor, so kann der*die Mieter*in die zu viel gezahlte Miete von dem*der Vermieter*in zurückverlangen.
Die Vereinbarung der Miete kann als Festmiete (Vereinbarung eines festen Mietzinses, der für die gesamte Vertragsdauer gilt), als Staffelmiete (Anstieg der Miete in vereinbarten Abständen um einen vereinbarten Prozentsatz), als Umsatzmiete (bestehend aus einem Anteil, der als Grund – oder Mindestmiete vereinbart wird und einem Anteil, der sich nach einem fest vereinbarten Prozentsatz des Umsatzes richtet), oder als Indexmiete erfolgen. Hier ist es wichtig, die optimale Variante für das einzelne Gewerbe zu finden.
Des Weiteren ist frei verhandelbar, zu welchem Zeitpunkt die Miete zu zahlen ist. In der Regel wird sie jedoch monatlich, jeweils zu Beginn des Monats, im Voraus gezahlt.
Info zur Verjährung des Anspruchs auf Zahlung des Mietzinses!
Ansprüche auf Zahlung des Mietzinses verjähren nach drei Jahren. Beginn der Verjährung ist der Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, der*die Gläubiger*in von dem Anspruch Kenntnis hatte oder ihn hätte kennen müssen.
Wie im Wohnraummietrecht ist es auch im Gewerbemietrecht üblich, dass der*die Vermieter*in zur Absicherung seiner*ihrer Ansprüche, von dem*der Mieter*in eine Kaution fordert. Da jedoch der*die Mieter*in zur Zahlung einer Kaution gesetzlich nicht verpflichtet ist, ist eine Vereinbarung hierüber im Gewerbemietvertrag erforderlich. Bei Vereinbarung der Kaution ist zu beachten, dass im Gewerbemietrecht die für Wohnraummiete geltenden Schutzbestimmungen (gemäß § 551 BGB ist bei Wohnraummiete die Höhe der Kaution auf maximal 3 Monatsmieten beschränkt und der*die Vermieter*in hat die Kaution zu verzinsen) keine Anwendung finden. Das bedeutet, dass die Vertragsparteien im Gewerbemietrecht die Höhe der Kaution frei vereinbaren können und der*die Vermieter*in nicht dazu verpflichtet ist, die Kaution anzulegen oder zu verzinsen. Die Verzinsung kann im Gewerbemietvertrag ausgeschlossen werden. Daher ist es wichtig, dass der gewerbliche Mietvertrag präzise Angaben zur Kaution und zur Verzinsung der Kautionssumme enthält. Außerdem ist eine Treuhandvereinbarung zu empfehlen, die den*die Vermieter*in verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Privatvermögen anzulegen, um zu verhindern, dass bei einer Insolvenz des Vermieters, die Kaution nicht geschützt ist und in die Insolvenzmasse mit einfließt.
Nicht selten liegt die Höhe der Kaution bei Gewerbemietverträgen bei fünf bis sieben Monatsmieten.
Als weitere Absicherung kann der*die Vermieter*in auch eine Bürgschaft von dem*der Mieter*in verlangen, um sich vor einem Zahlungsausfall zu schützen.
Info zur Rückzahlung der Kaution!
Nach Beendigung des gewerblichen Mietverhältnisses ist der*die Vermieter*in (innerhalb einer bestimmten Frist) dazu verpflichtet, eventuell noch bestehende Ansprüche an den*die Mieter*in zu prüfen und diesem danach die Kaution (wenn vertraglich vereinbart auch verzinst) zurückzuzahlen.
Der Mietzins unterliegt grundsätzlich nicht der Umsatzsteuer (§4 Ziffer 12 a UStG). Das bedeutet, dass der*die Mieter*in grundsätzlich nicht zur Zahlung der Umsatzsteuer verpflichtet ist. Möchte der*die Vermieter*in jedoch zusätzlich zur Miete von dem*der Mieter*in auch die darauf anfallende Umsatzsteuer gezahlt bekommen, kann er nach § 9 Abs. 1 UstG zur Umsatzsteuer optieren, wenn der*die Mieter*in gemäß § 9 Abs. 1 UstG seinerseits Unternehmer*in vorsteuerabzugsberechtigt ist und gemäß § 9 Abs. 2 UstG nur Umsätze erwirtschaftet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Der*die Mieter*in ist jedoch nur dann zur Zahlung der Umsatzsteuer verpflichtet, wenn in den Gewerbemietvertrag eine entsprechende Klausel aufgenommen wurde oder der Gewerbemietvertrag dahingehend auszulegen ist, dass die Zahlung der Umsatzsteuer vereinbart werden sollte. Im Zweifel kann Sie ein*eine Rechtsanwält*in bei der richtigen Auslegung unterstützen.
Zu wichtigen Punkten, auf die bei Abschluss eines Gewerbemietvertrags geachtet werden sollte, gehören auch die Regelungen zur Untervermietung, zur Nachmieter*innenstellung und zur Ersatzmieter*innenstellung.
Gerade bei jungen Unternehmen ist eine lange Vertragslaufzeit oft ein schwieriger Punkt, da sich durch Marktveränderungen die Rahmenbedingungen schnell ändern können. Deshalb ist es aus Mieter*innensicht sinnvoll, sich das Recht zur Untervermietung oder Nachmieter*innenstellung vertraglich zu sichern, denn eine Untervermietung ist dem*der Mieter*in nur mit ausdrücklicher Genehmigung des*der Vermieter*in gestattet und dieser ist ohne eine Nachmieter*innen-Klausel im Gewerbemietvertrag auch nicht verpflichtet, einen von dem*der Mieter*in gestellten Nachmieter*in zu akzeptieren. Falls nötig, können so Kosten durch eine Untervermietung, beziehungsweise Nachmieter*innenstellung, eingespart und eine mögliche Insolvenz vermieden werden.
Des Weiteren ist es aus Mieter*innensicht empfehlenswert eine Ersatzmieter*innen klausel in den Gewerbemietvertrag mit aufzunehmen. Dann hat der*die Mieter*in die Möglichkeit, den Gewerbemietvertrag mit einem*einer Ersatzmieter*in fortzuführen. Dieser*diese ist der*die Rechtsnachfolger*in des*der Mieter*in.
In manchen Branchen ist für den*die gewerbliche*n Mieter*in der Konkurrenzschutz ein besonders wichtiger Punkt. Denn um so mehr Konkurrenz sich in der Nähe der angemieteten Gewerberäume befindet, desto stärker ist im Normalfall der Wettbewerb und dies kann sich im schlimmsten Fall geschäftsschädigend für den*die Mieter*in auswirken.
Nach gängiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genießt der*die Mieter*in auch schon ohne vertragliche Regelung im Gewerbemietvertrag einen begrenzten Konkurrenzschutz, da die Pflicht des*der Vermieter*in zur Gewährung des ungestörten vertragsgemäßen Gebrauchs von Flächen und Räumen zum Betrieb eines gewerblichen oder freiberuflichen Betriebes aus § 535 BGB, auch die Verpflichtung umfasse, keine Konkurrenzunternehmen des*der Mieter*in im gleichen Gebäude auf dem gleichen Grundstück noch in unterschiedlichen Gebäuden auf dem gleichen oder direkt angrenzenden Grundstück beziehungsweise Grundstücken des*der Vermieter*in zuzulassen (BGHZ 70,79 ff.).
Bezeichnet wird dieser begrenzte Konkurrenzschutz als „vertragsimmanenter Konkurrenzschutz“. Er erstreckt sich jedoch nur auf den Kern des Sortiments (Hauptartikel), welches dem Geschäft das Gepräge gibt. (siehe z.B. die Entscheidung vom Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 16. Dezember 1997, 7 U 64/97). Nebenartikel umfasst der vertragsimmanente Konkurrenzschutz demgemäß nicht. Bei diesen hat der*die Mieter*in Konkurrenz zu dulden. Die Abgrenzung zwischen Haupt- und Nebenartikel bereitet dabei immer wieder Schwierigkeiten.
Um Abgrenzungsschwierigkeiten zu vermeiden und Klarheit darüber zu haben, was genau vom Konkurrenzschutz umfasst ist, beziehungsweise um zu regeln, dass Nebenartikel mit umfasst sind, kann es sinnvoll sein, den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz durch Aufnahme einer Konkurrenzschutzklausel im Gewerbemietvertrag genau zu regeln oder zu erweitern (vertraglicher Konkurrenzschutz). Auch ein vertraglicher Ausschluss des Konkurrenzschutzes ist zulässig.
Gibt es eine Konkurrenzschutzregelung im Gewerbemietvertrag, so geht diese dem vertragsimmanenten Konkurrenzschutz in der Regel vor (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 06. Mai 2010, Aktenzeichen 12 U 150/09).
Der Bundesgerichtshof sieht in der Verletzung des Konkurrenzschutzes durch den*die Vermieter*in einen Mangel in der Mietsache im Sinne von §§ 536, 536a BGB. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um den vertragsimmanenten oder um einen ausdrücklich vereinbarten Konkurrenzschutz handelt. Daher ist der*die Mieter*in bei Verletzung des Konkurrenzschutzes zur Mietminderung berechtigt. Außerdem kommen auch Ansprüche auf Unterlassung, Beseitigung der Verletzung, Schadensersatz und gegebenenfalls sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht in Betracht.
Die Zahlung von Nebenkosten stellt keine gesetzliche Pflicht des*der Mieter*in dar. Daher sind die Nebenkosten normalerweise von dem*der Vermieter*in zu tragen. Um Nebenkosten umlegen zu können, muss im Gewerbemietvertrag eine Vereinbarung zu den Nebenkosten getroffen werden. Ansonsten ist es dem*der Vermieter*in nicht erlaubt, die Nebenkosten umzulegen bzw. eine monatliche Vorauszahlung zu verlangen.
Es sind zwei Wege möglich, die Nebenkosten wirksam zu vereinbaren: Entweder verweist der*die Vermieter*in pauschal auf § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) womit fast sämtliche dort angegebenen Posten automatisch umgelegt werden oder der*die Vermieter*in listet die einzelnen umgelegten Posten im Detail auf.
Zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören gemäß § 2 BetrKV:
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks wie die Grundsteuer
die Kosten für die Entwässerung
die Kosten des Betriebs des Personen-oder Lastenaufzugs
die Straßenreinigungs- und Müllbeseitigungskosten
die Kosten für den Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder Breitbandnetzes
die Kosten des Betriebs der Einrichtung für die Wäschepflege.
Bei der Berechnung der Heiz- und Warmwasserkosten ist die Heizkostenverordnung zu beachten. Gemäß dieser müssen die Heiz- und Warmwasserkosten mindestens zum Teil verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Bei der Vermietung von Gewerberaum sind, (da die Schutzvorschrift des § 556 BGB im gewerblichen Mietrecht nicht gilt), jedoch deutlich mehr Nebenkostenarten umlagefähig. Zum Beispiel darf der*die Vermieter*in im Gewerbemietrecht auch Verwaltungs- und Instandhaltungskosten als "sonstige Kosten"(im Sinne der Nr. 17 des § 2 BetrKV) umlegen, was in der Wohnraummiete nicht möglich ist. Möchte der*die Vermieter*in diese zusätzlichen Kosten umlegen, muss er diese detailliert im Mietvertrag angeben. Dabei müssen zwei wichtige Grundsätze beachtet werden: der Bestimmtheitsgrundsatz und das Transparenzgebot. Das heißt, die weiteren Posten müssen so bestimmt angegeben werden, dass der*die Mieter*in erkennen kann, was genau abgerechnet wird und gleichzeitig so transparent sein, dass der*die Mieter*in sie nachvollziehen und kalkulieren kann. Ein einfacher Verweis auf die "sonstigen Kosten" im Sinne der BetrKV reicht nicht aus und ist unwirksam.
Weitere interessante Informationen zum Thema „Gewerbliche Nebenkostenabrechnung“ entnehmen Sie auch unserem "Ratgeber Gewerbliche Nebenkostenabrechnung prüfen.“
Oft werden die Räume von Mieter*innen vor einer Instandsetzung übernommen, damit diese nach den jeweiligen Bedürfnissen des Gewerbes gestaltet werden können. Wer trägt jedoch die Kosten für die Modernisierungsmaßnahm en? Und müssen die Räumlichkeiten nach Ende des Mietverhältnisses wieder in den Ursprungszustand versetzt werden? Auch dies sind wichtige Punkte, die in dem Gewerbemietvertrag klar geregelt werden sollten.
Für den*die Mieter*in von Gewerberäumen kann das Abringen von Außenwerbung (Hinweistafeln, Leuchtreklame etc.) an der Hauswand von großer Bedeutung sein. Ob dies dem*der jeweiligen Mieter*in gestattet ist, hängt jedoch davon ab, ob von den Vertragsparteien hierzu eine Vereinbarung im Gewerbemietvertrag getroffen wurde. Wenn ja, sollte die Art der Werbung und deren Gestaltung, und Größe genau geregelt sein um spätere Streitigkeiten auszuschließen. Die Nutzung der Hauswand kann vertraglich auch ausgeschlossen werden.
Zudem sollte das Vorhaben behördlich geklärt sein, da in machen Fällen eine Genehmigung durch die örtliche Baubehörde oder das Landratsamt erforderlich sein kann.
Fehlt es im Gewerbemietvertrag an einer Regelung zur Außenwerbung, so ist zum einen entscheidend, ob die örtliche Verkehrssitte die Außenwerbung zulässt (BGH ZMR 1957, 225 = 1952, NJW 174) und zum anderen, ob diese so gestaltet ist, dass sie die Hauswand nicht verunstaltet. Beispielsweise ist es laut Rechtsprechung dem*der Mieter*in eines Erdgeschosses gestattet, einen Warenautomaten aufzustellen.
Ausgenommen hiervon sind Freiberufler*innen, wie beispielsweise Versicherungsmakler*innen, Steuerberater*innen, Anwält*innen und Ärzt*innen. Diese dürfen auch ohne vertragliche Vereinbarung Schilder (Firmenschilder, Praxisschilder etc.) an der Hauswand anbringen.
Wie in diesem Ratgeber dargestellt, unterscheiden sich die rechtlichen Rahmenbedingungen für Gewerbemietverträge erheblich von den Regelungen für Wohnmietverträge. Die Vertragsparteien haben einen großem Spielraum in der Ausgestaltung der Verträge. Daher ist es vor und nach Abschluss eines Gewerbemietvertrags ganz besonders wichtig, dass Sie sich, ob als Mieter*in oder Vermieter*in, genau über Ihre Rechte und Pflichten informieren. Zu empfehlen ist die Prüfung des Vertrags durch einen*eine auf Gewerbemietrecht spezialisierte*n Rechtsanwalt*in. Dieser*diese prüft für Sie alle Unterlagen, auf Vollständigkeit und Korrektheit und klärt Sie darüber auf, welche Klauseln zulässig, beziehungsweise vor- oder nachteilig für Sie sind. So können Sie vor Vertragsabschluss mögliche nachteilige Vertragspassagen ausfindig machen und diese zu Ihren Gunsten anpassen. Gehen Sie auf Nummer sicher und lassen Sie noch heute Ihren Gewerbemietvertrag ganz einfach online prüfen!
Durch diesen Ratgeber sollen Sie einen ersten Einblick zum Thema „Gewerbemietvertrag“ erhalten. Er ersetzt nicht die individuelle Beratung durch einen*eine auf Gewerbemietrecht spezialisierte*n Rechtsanwält*in.
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Weshalb macht es Sinn meinen Gewerbemietvertrag prüfen zu lassen?
Viele Gewerbemietverträge enthalten oftmals sowohl für Mieter*innen als auch Vermieter*innen nachteilige Vertragsklauseln. Diese Fallstricke sind für den Laien nur sehr schwer erkennbar, führen aber häufig zu einem bösen Erwachen. Aus diesem Grund sollten Sie Ihren Gewerbemietvertrag vor der Vertragsunterzeichnung von einem*einer auf Gewerbemietrecht spezialisierten Rechtsanwält*in fachlich überprüfen lassen. Nur so lassen sich böse Überraschungen vermeiden.
Durch wen wird die Überprüfung meines Gewerbemietvertrages vorgenommen?
Ihr Mietvertragscheck wird von zertifizierten Rechtsanwält*innen des ZDF-WISO Testsiegers yourXpert vorgenommen. Alle Anwaltsprofile und deren Qualifikationen können Sie hier einsehen.
Ihr Gewerbemietvertrag wird von einem*einer spezialisierten Rechtsanwält*in formell und inhaltlich überprüft. Besonderes Augenmerk liegt hierbei auf dem Erkennen möglicher Fallstricke oder unvorteilhafter Klauseln, welche sich für Sie als Mieter*in oder Vermieter*in nachteilig erweisen könnten. Rechtswidrige, rechtlich zweifelhafte oder für Sie aus Mieter*innen- oder Vermieter*innensicht verbesserungswürdige Vertragspassagen werden identifiziert und neue verbesserte Formulierungen oder Änderungen werden vorgeschlagen. Mit Hilfe des yourXpert-Vertragschecks können Sie dann die notwendigen Korrekturen des Vertrages einfordern.
Für die Prüfung wird der Ihnen vorliegende Gewerbemietvertrag benötigt. Die Übermittlung der Unterlagen funktioniert absolut sicher (SSL-verschlüsselt) und völlig unkompliziert über die Upload-Funktion. Hier können Sie Ihre Unterlagen ganz einfach hochladen, sodass diese dann direkt von Ihrem*Ihrer Anwält*in eingesehen werden können.
Was kostet die Gewerbemietvertrags-Prüfung?
Die Prüfung Ihres Gewerbemietvertrages innerhalb 24h kostet 129 € zzgl. MwSt. zzgl. 3,00 € Einstellgebühr inkl. MwSt., In dringenden Fällen ist auch eine Beantwortung innerhalb 12h für ein Beratungshonorar von 149 € zzgl. MwSt. oder sogar in 4h für 169,00 € zzgl. MwSt. möglich (jeweils zzgl. 3,00 € Einstellgebühr inkl. MwSt.)!
Bei den Preisen handelt es sich um Festpreise ohne Mitgliedschaft oder Abo.
In manchen Fällen überschreitet eine Anfrage, z.B. aufgrund ihres Umfangs, den Wert des hier angegebenen Festpreises. Dann ist es dem*der Expert*in vorbehalten, Ihnen einen neuen Preis vorzuschlagen. Selbstverständlich liegt die Entscheidung, ob Sie das neue Angebot annehmen möchten, bei Ihnen.
Der Vertragszweck prägt den Vertragstyp. Konkret bedeutet dies, dass wenn der*die Mieter*in die Räume zwecks privaten Aufenthalts seiner*ihrer Person und seiner*ihrer Familienangehörigen anmietet, so besteht ein Wohnraummietverhältnis. Wenn hingegen der*die Mieter*in die Räume für gewerbliche Interessen anmietet, so liegt ein Gewerbemietverhältnis vor. Wenn der*die Mieter*in die Räume zu Wohn- und Gewerbezwecken nutzt, so liegt ein Mischverhältnis vor. In diesem Fall muss geprüft werden, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat. Sie besitzen einen Mietvertrag? Kein Problem: Hier Mietvertrag prüfen lassen.
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References: § 580
 § 544
 § 5
 § 551
 § 9
 § 9
 § 9
 § 535
 § 2
 § 2
 § 556
 § 2