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Timestamp: 2020-04-05 12:18:37+00:00

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OLG Frankfurt a.M.: Keine Prospektfehler bei Morgan Stanley P2 Value - Darlehensvertrag widerrufen - Kostenlose Erstberatung durch erfahrene Rechtsanwälte
OLG Frankfurt a.M.: Keine Prospektfehler bei Morgan Stanley P2 Value
Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 13.01.2016 (Aktenzeichen: 23 Kap 1/14) entschieden, dass der Prospekt des Offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value keine Mängel aufweist.
Gegen die Entscheidung wurde Revision zum Bundesgerichtshof eingelegt. Das dortige Verfahren wird unter dem Aktenzeichen XI ZB 3/16 geführt.
Der Tenor der Entscheidung des OLG Frankfurt a. M. lautete:
Es wird festgestellt, dass zwischen den Anteilserwerbern des Offenen Immobilienfonds P2 Value (WKN: A0F6G8) und der Beklagten ein Vertrag nach dem Investmentgesetz ("Investmentvertrag") zustande kam, die Anteilserwerber somit Vertragspartner der Beklagten wurden.
Als Anlageziele des Sondervermögens werden regelmäßige Erträge auf Grund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein langfristiger Wertzuwachs eines geographisch global ausgerichteten Portfolios angestrebt Der weltweit investierende Fond wird sowohl innerhalb als auch außerhalb der Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum ("EWR") Immobilien erwerben. Als Investitionsschwerpunkte stehen der europäische, nordamerikanische und asiatisch / pazifische Wirtschaftsraum im Vordergrund.
Neben den Anlagen in Immobilien sollte auch - bis zu einem Umfang von 49% des Vermögens des Fonds - Investitionen in Liquiditätsanlagen (z.B. Bankguthaben, Geldmarktinstrumente und Wertpapiere) möglich sein, wobei eine Mindestliquidität des Fonds von 5% des Werts des Vermögens gesichert werden sollte.
Der Prospekt - und gleichermaßen alle zeitlich nachfolgenden - bestimmten den Typus des angesprochenen Anlegers wie folgt:
In dem Prospekt war weiter die Berechnung des jeweiligen Rückgabepreises dargestellt, wobei insofern ein unabhängiger Sachverständigenausschuss alle 12 Monate den jeweiligen Wert der Fondsimmobilien feststellen sollte. Eine Neubewertung sollte dann erfolgen, wenn "wesentliche wertverändernde Umstände" eintreten würden. Die Ergebnisse der Ermittlungen sollten in die Berichte aufgenommen werden, die jeweils im Internet abrufbar sein sollten. Dort sollte auch der aktuelle Rückgabepreis veröffentlicht werden.
Im Prospekt wurde weiter auf die Möglichkeit der Aussetzung der Rücknahme hingewiesen, wobei es dazu unter der Überschrift "Rücknahmeaussetzung" (S. 30) hieß:
Die Kapitalanlagegesellschaft kann die Rücknahme der Anteile zeitweilig aussetzen, sofern außergewöhnliche Umstände vorliegen, die eine Aussetzung unter Berücksichtigung der Interessen der Anleger erforderlich erscheinen lassen (§ 12 Abs. 4 der "Allgemeinen Vertragsbedingungen").
- eine Börse, an der ein wesentlicher Teil der Wertpapiere des Sondervermögens gehandelt wird (außer an gewöhnlichen Wochenenden und Feiertagen), geschlossen oder der Handel eingeschränkt oder ausgesetzt ist,
- über Vermögensgegenstände nicht verfügt werden kann,
- die Gegenwerte bei Verkäufen nicht zu transferieren sind,
- es nicht möglich ist, den Anteilwert ordnungsgemäß zu ermitteln, oder
- wesentliche Vermögensgegenstände nicht bewertet werden können.
Da die eingezahlten Gelder entsprechend den Anlagegrundsätzen überwiegend in Immobilien angelegt sind, bleibt der Kapitalanlagegesellschaft daneben vorbehalten, die Rücknahme der Anteile befristet zu verweigern (§ 12 Abs. 5 der "Allgemeinen Vertragsbedingungen"), wenn bei umfangreichem Rücknahmeverlangen die Bankguthaben und der Erlös aus dem Verkauf der Wertpapiere, Geldmarktinstrumente und Investmentanteile zur Zahlung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht mehr ausreichen oder nicht sogleich zur Verfügung stehen. Der Kapitalanlagegesellschaft bleibt es vorbehalten, die Anteile erst dann zu dem jeweils gültigen Rücknahmepreis zurückzunehmen, nachdem sie unverzüglich, jedoch unter Wahrung der Interessen der Anleger, entsprechende Vermögenswerte veräußert hat. Die Frist für die Verweigerung der Rücknahme von Anteilen beträgt 3 Monate.
Im Kapitel "Rücknahme von Anteilen" (S. 27 des Prospekts) wurde auf S. 30 verwiesen.
In den "Allgemeinen Vertragsbedingungen", die Anlage zum Prospekt waren, wird in § 12 geregelt:
[5] Insbesondere bleibt der Gesellschaft vorbehalten, die Rücknahme der Anteile aus Liquiditätsgründen zum Schutze der Anleger befristet zu verweigern. Reichen die Bankguthaben und die Erlöse aus Verkäufen der gehaltenen Geldmarktinstrumente, Investmentanteile und Wertpapiere zur Zahlung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen laufenden Bewirtschaftung nicht aus oder stehen sie nicht sogleich zur Verfügung, kann die Gesellschaft die Rücknahme mit einer Frist von drei Monaten verweigern. Reichen nach Ablauf der vorgenannten Frist die liquiden Mittel für die Rücknahme nicht aus, so sind Immobilien des Sondervermögens zu veräußern. Die Gesellschaft kann die Rücknahme bis zur Veräußerung der Immobilien zu angemessenen Bedingungen oder bis zu einem Jahr nach Vorlage der Anteile zur Rücknahme verweigern. Durch Erklärung gegenüber den Anlegern, die gemäß Satz 7 zu erfolgen hat, kann die vorgenannte Jahresfrist um ein weiteres Jahr verlängert werden. Nach Ablauf dieser Frist kann die Gesellschaft Immobilien ohne Beachtung der Beleihungsgrundsätze und über die in den "Besonderen Vertragsbedingungen" genannte Grenze für die Belastungen von Immobilien hinaus beleihen, um die Mittel zur Rücknahme der Anteile zu beschaffen. Bei der Wiederaufnahme der Rücknahme von Anteilen sind die neuen Ausgabe- und Rücknahmepreise im elektronischen Bundesanzeiger und in einer hinreichend verbreiteten Wirtschafts- oder Tageszeitung oder in den im Verkaufsprospekt bezeichneten elektronischen Informationsmedien zu veröffentlichen.
Eine detailliertere Auswertung der Anlegerstruktur und der Anlagevolumina je Anleger ist derzeit nicht möglich, da die[Musterbeklagte] selbst keine Investmentkonten für den Fonds führt und die von den Anlegern erworbenen Anteile daher zu 100% in Bankdepots und über andere Arten der Verwahrung bei fremden Instituten gehalten werden. Für diese liegen der Fondsgesellschaft keine Informationen mit größerer Datentiefe vor.
Datum Fondsvolumen Liquide Mittel Quote Anleger
Privat institut. Dachfonds
31.03.2006 229.600.000,00 96.200.000,00 41,90
30.09.2006 531.515.835,00 202.700.000,00 38,14 97,9 2,1
31.03.2007 969.044.175,13 406.200.000,00 41,92
30.09.2007 1.490.000.000,00 232.700.000,00 15,62 93,00 7,00
31.03.2008 1.911.025.244,44 517.500.000,00 27,08
30.09.2008 2.181.506.565,93 770.100.000,00 35,30
31.03.2009 1.709.231.655,00 13,6 41,97 1,77 28,03
31.03.2010 1.452.000.000,00 210.300.000,00 14,48 38,86 4,15 32,75
30.09.2011 700.542.262,00 78.484.999,69 11,20
06.07.06 0,37
05.07.07 1,37
03.07.08 1,74
08.07.09 1,75
22.07.10 1,00
15.12.10 2,75
01.07.11 2,50
21.12.11 0,70
05.07.12 3,50
07.12.12 2,60
19.07.13 4,50
20.12.13 2,35
22.07.14 0,50
22.12.14 0,25
15.07.15 0,30
Da in der Folgezeit - auch durch Veräußerung von Immobilien - nicht genug Liquidität des Fonds geschaffen werden konnte, setzte die Musterbeklagte die Anteilsrücknahme am 20. Januar 2009 bis zum 29. Oktober 2009 weiter aus, was sie, da die wirtschaftlichen Bedingungen nicht besser wurden, bis zum 29. Oktober 2010 verlängerte.
Im Zeitraum vom 30. September 2010 bis 4. Oktober 2012 kündigten - ohne die Musterbeklagte - insgesamt weitere 12 Fondsgesellschaften (vgl. Anlage MB 28 zum Schriftsatz der Musterbeklagten vom 29. September 2015) die Verwaltungsmandate für die jeweiligen Fonds, die sich damit ebenfalls in Abwicklung befinden.
a) "Das Angebot zum Erwerb von Fondsanteilen richtet sich an alle Anleger, auch an solche, die mit der Kapitalanlage im Immobilienwert nicht vertraut sind und die das Sondervermögen als komfortables Sparprodukt in Grundstückswerte nutzen wollen",
b) "Erfahrungen mit Immobilienanlagen und Kapitalmarkterfahrung sind nicht erforderlich",
c) "Das Sondervermögen verfolgt eine ertragsorientierte Anlagepolitik und eignet sich für jedes Anlageportfolio",
d) "Die Kapitalanlagegesellschaft verwendet einen Teil der ihr aus dem Sondervermögen geleisteten Vergütungen für wiederkehrende Vergütungen an Vermittler von Anteilen als Vermittlungsfolgeprovision",
e) "Bei Festsetzung des Ausgabepreises wird dem Anteilwert zur Abgeltung der Ausgabekosten ein Ausgabeaufschlag hin zugerechnet",
f) "Der Ausgabeaufschlag stellt im Wesentlichen eine Vergütung für den Vertrieb der Anteile des Sondervermögens dar. Er wird zur Deckung der Ausgabekosten der Kapitalanlagegesellschaft sowie zur Abgeltung von Vertriebsleistungen der Kapitalanlagegesellschaft und Dritter verwendet".
a) "Das Sondervermögen richtet sich an alle Anleger, auch an solche, die mit der Kapitalanlage im Immobilienwert nicht vertraut sind und die das Sondervermögen als komfortables Sparprodukt in Grundstückswerte nutzen wollen",
6. Es wird festgestellt, dass zwischen den Anteilserwerbern des Offenen Immobilienfonds P2 Value (WKN: A0F6G8) und der Beklagten ein Vertrag nach dem Investmentgesetz ("Investmentvertrag") zustande kam, die Anteilserwerber somit Vertragspartner der Beklagten wurden.
10. Es wird festgestellt, dass die Verwendung der Verkaufsprospekte mit den Vertragsbedingungen i.S.d. vorstehenden Ziff. 1. bis 5. - einzeln und/oder kumulativ - durch die Beklagte gegenüber ihren Vertragspartnern des Investmentvertrages i.S.d. Ziff. 6 Verletzungen von Pflichten darstellen i.S.d. Ziff. 7.
12. Es wird festgestellt, dass die "Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens" auch für Pflichtverletzungen der Beklagten i.S.d. Ziff.7 gilt.
15. Es wird festgestellt, dass die Beklagte im Zusammenhang mit dem Vertrieb des Offenen Immobilienfonds P2 Value (WKN: A0F6G8) durch die Verwendung der in Ziff. 1 bis 5 genannten Verkaufsprospekte mit den Vertragsbedingungen - einzeln und/oder kumulativ - unrichtige vorteilhafte Angaben im Sinne des § 26- a Abs. 1 Nr. 1 StGB gemacht hat und/oder nachteilige Tatsachen im Sinne des § 26- a Abs. 1 Nr. 1 StGB verschwiegen hat.
16. Es wird festgestellt, dass die Unrichtigkeit und/oder Unvollständigkeit der Verkaufsprospekte mit den Vertragsbedingungen im Sinne der Ziff. 1 bis 5 - einzeln und/oder kumulativ - für sich genommen und/oder in ihrer Gesamtschau den Vorsatz der Beklagten im Sinne des § 26- a StGB indiziert.
Der Musterkläger vertritt die Ansicht, zwischen den Erwerbern der Anteile und der Musterbeklagten seien - unabhängig davon, ob Dritte in den Erwerbsprozess eingebunden gewesen seien - unmittelbare vertragliche Beziehungen begründet worden, die über die Regelungen des InvG a.F. hinausgehen würden. Die sich daraus ergebenden Pflichten habe die Musterbeklagte verletzt, indem sie das Risiko für die Anleger dadurch erhöht habe, dass sie gezielt institutionelle Anleger im großen Umfang eingeworben habe. Dies habe der prospektierten Anlegerstruktur widersprochen und vor allem das Risiko bei Anteilsrückgaben erheblich erhöht, da bei diesen Gefahren für die Liquidität des Fonds bestehen würden; diese hätten sich auch realisiert. Insofern habe die Musterbeklagte es auch unterlassen, eine ausreichende Liquiditätsreserve zu bilden. Hier hätte die Musterbeklagte auch die bereits dem Fonds beigetretenen Anleger informieren müssen. Dies gelte auch für die durch die Aufnahme von Fremdwährungskrediten entstandenen Risiken, die zu hoch gewesen seien und damit ebenfalls nicht dem Ziel eines "Sparprodukts" entsprochen hätten. Daneben habe die Musterbeklagte nicht hinreichend über die tatsächlich gezahlte Provision für den Vertrieb informiert, da der Ausgabeaufschlag in voller Höhe für diese Vergütung ausgezahlt worden sei. Zudem habe sie den Wert der Immobilien unzutreffend berechnet und hätte auf das danach bestehende Abwertungsrisiko hinweisen müssen. Die Musterbeklagte hafte für diese Fehler aus c.i.c., die neben der Prospekthaftung bestehe.
Zum - von der Beklagten in Zweifel gezogenen - Anwendungsbereich des KapMuG (n.F.) hat der BGH mit Beschluss vom 2. Dezember 2014 (XI ZB 17/13, zit. nach juris, Rn. 10) ausgeführt:
Begründetheit des Antrags - einzelne Feststellungsziele
- Aussetzungsrisiko/ Anlegerstruktur,
- Liquiditätsrisiko und
- Wertberichtigungen,
weshalb sich die Bezeichnung "Sparprodukt" verbiete.
Soweit der Musterkläger auf ein spezifisches bzw. besonderes Risiko aufgrund der Änderung der Anlegerstruktur abstellt, ergibt sich daraus keine abweichende Beurteilung. Insofern dürfte sein Vortrag so zu verstehen sein, dass die Musterbeklagte durch die "Einwerbung" institutioneller Anleger (die erhebliche Beträge angelegt haben sollen) die Gefahren bei einem Rücknahmeverlangen durch diese erhöht habe, da dann, wenn plötzlich in großem Umfang Anteile zurückgegeben werden, die Liquidität des Fonds nicht ausreichen würde. Insofern fehlt es jedoch zunächst schon an Vortrag zu der behaupteten "Einwerbung". Der Musterkläger stützt seine Behauptung zudem auf die Daten aus den Berichten der Musterbeklagten, die aber insofern selbst in den Berichten deutlich macht, dass diese Angaben nicht vollständig sein können, da sie keinen umfassenden Überblick über die Anlegerstruktur habe und die Zahlen in erheblichem Maße auf den Angaben Dritter, die sie nicht prüfen könne, basieren würden. Die zugrundeliegende Tatsache, dass nämlich die Musterbeklagte nicht die einzelnen Anlegerdepots führt, wird im Übrigen vom Musterkläger nicht bestritten, weshalb die von ihm herangezogenen Daten schon nur begrenzte Aussagekraft haben. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Anteile - ebenfalls unstreitig - über Börsen veräußert wurden, wobei die Musterbeklagte zu den dort erfolgten Transaktionen keine Informationen haben kann.
Gerade dieser letztgenannte Aspekt nimmt auch den weiteren Argumenten des Musterklägers, mit denen er eine genaue Kenntnis der Musterbeklagten von der Anlegerstruktur zu begründen sucht, die Kraft. Die Kaufanträge, die der Musterbeklagten - so überhaupt - vorgelegt wurden, geben keine Aufschlüsse über einen etwaigen Erwerb im börslichen Handel; außerdem lassen sie die Erwerbsvorgänge außer Betracht, die durch den Vertrieb aufgrund dessen eigenen Bestandes an Anteilen erfüllt werden konnten. Dass und warum es der Musterbeklagten zuzumuten sein soll, bei einer unbestimmten Vielzahl von möglichen Depotbanken nach den Anlegern nachzufragen, ist nicht ersichtlich. Der Umfang der Rückgabeverlangen lässt nur den Schluss darauf zu, wer im Zeitpunkt dieser Forderungen Anteilseigner ist bzw. war; wann die Beteiligung erworben wurde, wird dadurch nicht deutlich. Gerade der Erwerbszeitpunkt ist aber relevant, um für einen bestimmten Zeitpunkt eine - möglichst - zutreffende Ermittlung der Anlegerstruktur vorzunehmen.
Selbst unter Zugrundelegung der Daten der Musterbeklagten lässt sich aber ein hinreichender Erfolg etwaiger "Einwerbungsmassnahmen" nicht feststellen, da der Anteil institutioneller Investoren stets im niedrigen Bereich bleibt.
Soweit der Musterkläger sich weiter auf Angaben aus dem Internet stützt (Schriftsatz vom 31. August 2015, S. 22), lässt sich aus diesen nur entnehmen, dass bestimmte Dachfonds in den streitgegenständlichen Fonds investiert hatten; in welchem Umfang dies aber, bezogen auf das Fondsvolumen, erfolgte, ergibt sich dadurch nicht. Dass die Musterbeklagte in besonderem Maße gerade auf institutionelle Anleger gerichtete Werbung für den Fonds betrieben hatte, legt der Musterkläger ebenfalls nicht dar. Soweit er eine "Investorenpräsentation" vorlegt (Anlage K 11 zum Schriftsatz vom 31. August 2015), datiert diese auf dem 7. September 2010, mithin nach der Schließung des Fonds, und kann daher nicht für Verkaufsbemühungen während der aktiven Investitionsphase herangezogen werden.
Jedenfalls ergeben sich aber auch aus den - unstreitigen - Angaben zur Anlegerstruktur keine Hinweise auf eine erhebliche Änderung derselben durch die Musterbeklagte. So betrug die Quote der institutionellen Anleger (ohne Dachfonds) stets deutlich unter 10%; soweit der Musterkläger hierzu ausführt, dass diese gerade erhebliche Beträge investiert haben müssen, was sich aus dem Umfang der Rücknahmebegehren ergebe, fehlt es an einem konkreten Vortrag dazu.
"Dachfonds" (Fund of Funds etc.) oder einer ihrer begrifflichen Bestandteile (setzt) voraus, dass nach den Vertragsbedingungen oder der Satzung mindestens 51 Prozent des Wertes des Investmentvermögens in Zielfondsanteilen angelegt sein müssen. Ein Anteil von bis zu 49 Prozent des Wertes des Investmentvermögens darf - soweit nicht Zielfonds - in Geldmarktfondsanteilen, Geldmarktinstrumenten oder Bankguthaben gehalten werden; weitere Direktanlagen als die Letztgenannten dürfen nicht getätigt werden.)
Diese sind weder vom Anlageverhalten noch von der Wahrscheinlichkeit, "ihre" Gelder schnell wieder aus einem Fonds abzuziehen, mit institutionellen Anlegern zu vergleichen (vgl. OLG Schleswig, Urteil vom 24. Juli 2014, 5 U 54/13, zit. nach juris, Rn. 52). Auch hat der Musterkläger nicht dargetan, dass es gerade die Dachfonds waren, die Ursache für einen erheblichen Mittelabfluss waren.
Schließlich ist bei der Bewertung der Anlegerstruktur auch zu berücksichtigen, dass die Musterbeklagte selbst in dem Fondsprospekt keine klare Festlegung für oder gegen die Hereinnahme institutioneller Anleger getroffen hatte. Mögen einerseits die Hinweise auf die mögliche Nutzung als "Sparprodukt" und die Entbehrlichkeit intensiver Kenntnisse der Besonderheiten einer Kapitalanlage in Immobilienfonds für eine Zielgruppe im Bereich privater Anleger sprechen, zeigt aber doch gerade der Satz "Es (das Angebot) richtet sich auch an erfahrene Anleger...", dass es gerade nicht (nur) auf einen völlig unerfahrenen Privatanleger zugeschnitten ist. Eine Zusage dergestalt, dass nur individuelle Anleger Fondsanteile erhalten, ist damit nicht verbunden, da eine entsprechende Einschränkung des Umfangs der angesprochenen Verkehrskreise auf natürliche Personen gerade fehlt. Im Übrigen wäre die Musterbeklagte zu einer entsprechenden Zusage auch nicht in der Lage gewesen, da sie - unstreitig - den Vertrieb nicht selbst vornahm, mithin aus den oben genannten Gründen nur sehr eingeschränkt darauf Einfluss nehmen konnte, welche Anleger seitens der Vertriebsorganisation(en) angesprochen wurden. Selbst wenn dies aber möglich gewesen wäre, stünde einem Überblick der Musterbeklagten über die Anlegerstruktur bzw. einer Verhinderung der Zeichnung durch institutionelle Anleger jedenfalls die Möglichkeit des Erwerbs am börslichen Markt entgegen, auf den die Musterbeklagte keinen Einfluss haben konnte.
"Da der Fonds als Publikumsfonds konzipiert und am Markt eingeführt worden ist, steht der Vertrieb an private Anleger gegenüber Beteiligungen institutioneller Anleger eindeutig im Vordergrund.",
dann wird dadurch deutlich, dass der Schwerpunkt auf den Vertrieb an Privatanleger gerichtet ist, dass aber die Beteiligung institutioneller Anleger gerade nicht ausgeschlossen ist. Dies entspricht auch dem von den Parteien vorgetragenen zahlenmäßigen Verhältnis der beiden Anlegergruppen zueinander, die, bei aller Ungenauigkeit der Angaben, zu keinem Zeitpunkt Zweifel an dem - deutlichen - Überwiegen der privaten Anleger im Fonds wecken.
Soweit der Musterkläger die Liquiditätsstruktur des Fonds kritisiert und aus dieser - ebenfalls - ein besonderes und damit aufklärungspflichtiges Risiko ableitet, leidet der Vortrag zunächst schon darunter, dass er nicht konkret darlegt, inwieweit dies überhaupt einen Prospektfehler darstellt. Ein solcher liegt nur dann vor, wenn zum Zeitpunkt der Herausgabe des Prospekts bzw. während seiner Verwendung (im Hinblick auf eine Nachtragsprospektierung bzw. Berichtigung) Unrichtigkeiten vorliegen oder auftreten (vgl. BGH, Urteil vom 12. Mai 2015, VI ZR 119/14, BeckRS 2015, 10715, Rn. 35). Maßgeblich ist dabei eine ex ante- und nicht, wie vom Musterkläger vorgenommen, eine ex post-Betrachtung. Dass eine unrichtige Liquiditätsausstattung in den danach relevanten Zeiträumen vorlag und auch erkennbar war, ist nicht dargetan, vielmehr spricht der Musterkläger selbst erst für Juni 2008 von einer entsprechenden Problematik (vgl. Schriftsatz vom 31. August 2015, S. 9). Soweit er hier auf die Mitteilung vom 19. Juni 2008 (Anlage K 5) hinweist, bleibt offen, was er daraus abzuleiten sucht. Nach den Angaben der Musterbeklagten hier hatte das Trading-Portfolio einen Anteil von 21,5% und das Kern-Portfolio einen solchen von 78,5%. Da nach dem Prospekt das Kern-Portfolio mindestens (und nicht: höchstens) 60% und das Trading-Portfolio bis zu (und nicht: mindestens) 40% des Immobilienbestands ausmachen sollten, sind die von der Musterbeklagten selbst gewählten Beschränkungen eingehalten. Wenn der Musterkläger hier anzudeuten sucht, dass das - wohl einfacher zu Liquidität zu machende - Trading-Portfolio einen zu geringen Umfang gehabt habe, fehlt es an konkretem Vortrag dazu, warum dies so sein soll und was stattdessen ein zutreffender Anteil gewesen wäre.
Die von dem Musterkläger weiter verlangten Vorsorgemaßnahmen entsprechend §§ 80b f. InvG a.F. schuldete die Musterbeklagte nicht, da diese Regelungen ebenfalls erst Ende 2007 in Kraft traten. Nach § 145 Abs. 2 InvG in der Fassung des Gesetzes vom 28. Dezember 2007 (BGBl. I S. 3089) durfte die Musterbeklagte von einer Anwendung der Regelungen absehen, nach § 145 Abs. 4 Satz 1 InvG in der zuletzt geltenden Fassung war eine Anwendung bis zum 1. Januar 2013 ausgesetzt, wobei die in § 80c Abs. 2 InvG geregelte Möglichkeit zur Anpassung der Vertragsbedingungen (Einschränkung der Rücknahme auf bestimmte Termine) bei bereits ausgesetzter Rücknahme - wie hier - ohnehin nicht anwendbar ist (Schultz-Süchting, in: Emde u.a., Investmentgesetz, 2013, § 80c InvG, Rn. 5).
Einer vorherige Einschränkung der Rückzahlung bei bestimmten Anlegergruppen - was der Musterkläger von der Musterbeklagten fordert - steht der Grundsatz der Gleichbehandlung entgegen, der es verbietet, bei Anlegern unterschiedlich auf ein Rücknahmeverlangen zu reagieren (vgl. VG Frankfurt am Main, Urteil vom 30. September 2010, 1 K 1516/09. F, zit. nach juris, Rn. 52).
Schließlich führt auch der Hinweis des Musterklägers auf eine besondere Belastung durch Darlehen - insbesondere Fremdwährungskredite - nicht zu einem aufklärungspflichtigen Risiko. Nach dem Prospekt (S. 19) waren solche Darlehen ausdrücklich erlaubt, sofern ihr Volumen nicht 50% des Verkehrswerts der Immobilien überstieg; dies entspricht im Übrigen der erst am 28. Dezember 2007 Gesetz gewordenen Vorgabe des § 80a InvG (a.F.). Dass diese Grenze verletzt wurde, legt der Musterkläger nicht dar. Dass zum 31. März 2009 die Fremdkapitalquote bei 36,4% lag (vgl. Mitteilung der Musterbeklagten vom 28. Juni 2009, Anlage K 8) ist insofern unerheblich, da der Musterkläger nicht darlegt, dass und warum dies zu hoch sein soll. Insofern ist auch zu berücksichtigen, dass gerade bei fondsgebundenen Immobilieninvestitionen eine besondere Aufklärungspflicht bezüglich der Fremdkapitalquote nicht besteht, sofern nicht besondere Umstände vorliegen (BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009, XI ZR 338/08, zit. nach juris, Rn. 28; dabei für 50% Fremdkapitalquote Aufklärungspflicht verneint). Dass hier solche relevant sind, hat der Musterkläger nicht vorgetragen; auch hat er nicht dargetan, dass und warum gerade die Darlehensaufnahme in Fremdwährungen hier ein besonderes Risiko darstelle.
Auch der Hinweis des Musterklägers auf die - als solche unstreitige - Wertberichtigung im Juni 2009 (vgl. Schriftsatz vom 31. August 2015, S. 42f.) führt nicht zur Annahme eines besonderen Risikos, über das der Prospekt hätte aufklären müssen. So ist der Vortrag, die Musterbeklagte hätte "erstmals" im Juni 2009 eine Wertberichtigung vorgenommen, insofern substanzlos, als die Musterbeklagte vorgetragen hat, dass der Sachverständigenausschuss jedes Jahr den Wert der Immobilien bestimmt habe, was vom Musterkläger nicht bestritten wird. Dass die Korrektur des Werts im Jahr 2009 nach der Wirtschaftskrise 2008 stattfand und deshalb zu einer deutlichen Wertminderung führte, wird von der Musterbeklagten ebenfalls unwidersprochen vorgetragen; der vom Musterkläger implizierte Vorwurf, vor dem Juni 2009 seien die Immobilienwerte unzutreffend bestimmt worden, wird demgegenüber nicht näher ausgeführt. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass gerade bei der Immobilienbewertung eine gewisse Spanne zwischen den jeweils festgestellten Werten zulässig ist (vgl. BGH, Beschluss vom 21. Oktober 2014, XI ZB 12/12, Rn. 105), weshalb eine Abweichung im Rahmen einer Neubewertung nicht die Unrichtigkeit der bisherigen Bewertung indiziert. Auch der Hinweis auf die Bewertung einzelner Immobilien im Rahmen eines Gesamtportfolios lässt nicht den Schluss auf die Unrichtigkeit der Gesamtbewertung zu. Soweit der Musterkläger im Schriftsatz vom 17. November 2015 (S. 14) von "überhöhten Verkehrswertgutachten" ausgeht, trägt er dazu nichts konkret vor; ein solcher Vortrag ist ihm aber ohne weiteres möglich, da er durch die Mitteilungen über die Veränderungen im Immobilienbestand durch die Berichte der Musterbeklagten darüber informiert ist, welche Objekte sich im Fondsvermögen befinden, so dass er konkret zu angeblichen Bewertungsfehlern vortragen könnte. Dies gilt auch für seine Behauptung, bei "anderen" Fonds sei ein weniger starker Wertverfall aufgetreten, was ebenfalls nicht näher durch Tatsachen unterlegt ist. Soweit er schließlich die Qualität der sachverständigen Begutachtung dadurch angreift, dass er auf die Kündigung der Mitglieder desselben durch die Musterbeklagte hinweist, bleibt dies ohne Erfolg. Die Musterbeklagte hat insofern unwidersprochen vorgetragen (Schriftsatz vom 29. September 2015, S. 28), dass Grund für die Kündigung ein unzulässiger (vgl. § 77 Abs. 2 InvG a.F.) Zusammenschluss der Sachverständigen gewesen sei, nicht aber Zweifel an der Qualität der Begutachtung.
Die Bezeichnung als "Sparprodukt" ist ebenfalls nicht zu beanstanden, vermittelt sie doch nicht einen unzutreffenden Eindruck zur Sicherheit der Anlage. Dies gilt auch dann, wenn ihr eine über eine bloße werbliche Anpreisung hinausgehende Bedeutung beigelegt werden würde.
Insofern ist zu berücksichtigen, dass der Anleger mit diesem Begriff jedenfalls eine sichere Anlage verbindet, was auf einen Immobilienfonds zutrifft. Gerade aufgrund des Vorhandenseins der - in aller Regel werthaltigen - Immobilien ist ein Immobilienfonds keine spekulative Anlage (vgl. BGH, Urteil vom 24. April 2014, III ZR 389/12, zit. nach juris, Rn. 28; OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 31. März 2015, 10 U 68/13, zit. nach juris, Rn. 24; so auch schon BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009, a.a.O.). Dies wird auch dadurch unterstützt, dass die Investition in einen offenen Immobilienfonds eine mündelsichere Anlage darstellt (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 18. Juli 2002, 20 W -51/01, zit. nach juris, Rn. 9; Kemper, in: Hk-BGB, 8. Aufl. (2014), § 1811 BGB, Rn. 2), mithin eine besonders sichere (§ 1811 i.V.m. § 1807 BGB) Verwendung der Gelder des Mündels. Erst recht wird durch diesen Begriff nicht vorgespiegelt, dass es ein gesetzliches Einlagensicherungssystem gebe. Da in dem Prospekt deutlich gemacht wird, dass Emittent des Fonds keine Bank ist und sich auf S. 14/15 Hinweise auf eine Reihe von Risiken finden, die bei Vorliegen eines solchen Sicherungssystems ausgeschlossen wären, kann der Anleger hier keine Analogie zum Sparbuch o.ä. herstellen. Dies gilt aber auch deshalb, weil im Prospekt deutlich wird, dass der Rückkaufswert variieren kann, was bei einem festen Einlagensicherungssystem nicht möglich ist
Maßgeblich für die Offenbarungspflichten im Prospekt ist danach § 41 Abs. 5 InvG a.F., der aber nicht verlangt, dass die genaue Höhe der Provision für den Vermittler offen gelegt wird (vgl. Schmitz, in: Berger/Steck/Lübbehüsen, InvG, 2010, § 41 InvG, Rn. 34). Im Prospekt heißt es dazu auf S. 19, dass der Ausgabeaufschlag "im Wesentlichen" an den Vertrieb gezahlt wird, was danach ausreichend ist.
Dass die Musterbeklagte im Prospekt unwahre Angaben gemacht haben könnte, wird vom Musterkläger ebenfalls nicht dargetan. Im Prospekt (S. 26 und 29) sind die Provisionen dargestellt und erläutert. Dem Beweisantrag des Musterklägers aus der mündlichen Verhandlung, nach dem durch Sachverständigenbeweis aufgeklärt werden soll, dass an den Vertrieb "mindestens 90% des Agios sowie der Verwaltungsvergütung" geflossen seien, war danach nicht nachzugehen, da es auf diese Frage nicht ankommt. auch eine Zahlung von "mindestens" 90% erfüllt die Charakterisierung als "im Wesentlichen"; dass das gesamte Agio an den Vertrieb ging, hat der Musterkläger insofern nicht behauptet. An dem früheren Vortrag, dass das gesamte Agio an den Vertrieb gezahlt worden sei, hält der Musterkläger danach nicht (mehr) fest.
Daran ändert sich auch durch die - leichte - Veränderung der Anlegerstruktur hin zu mehr institutionellen Anlegern nichts. Da nach den Jahres- und Halbjahresberichten erst ab dem 31. März 2010 (wieder) konkrete Daten insofern vorliegen und der letzte streitgegenständliche Prospekt aus dem Juli 2009 stammt, führt die ab März 2010 dargestellte (weitere) Erhöhung zu keiner abweichenden Würdigung.
Insofern ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Musterkläger nach seiner ursprünglichen Darlegung (Schriftsatz vom 31. August 2015, S. 27) gerade keine Prospekthaftungsansprüche geltend machen will, sondern sich allein auf eine c.i.c. des Investmentvertrags stützt. Diese wird jedoch im Anwendungsbereich des § 127 InvG a.F. durch diese spezialgesetzliche Haftungsnorm verdrängt (Köndgen, in: Berger/Steck/Lübbehüsen, § 127 InvG, Rn. 29; ders., AG 1983, 120, 129; Köndgen/Schmies, in: Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch, -. Aufl. (2011), § 113, Rn. 82). Soweit in der älteren Literatur (vgl. Baur, Investmentgesetze, 2. Aufl. (1997), § 20 KAGG, Rn. 33) die Ansicht vertreten wird, es bestehe Anspruchskonkurrenz (was der BGH im Urteil vom 22. Februar 2005, XI ZR 349/03, zit. nach juris, Rn. 37, ausdrücklich offen gelassen hatte), steht dem entgegen, dass die Haftung nach § 127 InvG - wie bei § 20 KAGG - schon bei einfacher Fahrlässigkeit eingreift, dem Schädiger aber die Möglichkeit der Exkulpation, sofern keine grobe Fahrlässigkeit vorliegt eröffnet wird. Diese gesetzgeberische Entscheidung würde konterkariert, wenn für den identischen Sachverhalt bzw. die gleichen Pflichtverletzungen eine Haftung nach den allgemeinen Vorschriften möglich wäre, da über diesen Weg eine vom Gesetzgeber gewollte Privilegierung aufgehoben würde. Gerade eine strengere bzw. eingeschränkte Haftung aufgrund einer spezialgesetzlichen Vorgabe ist aber Grund für die Anwendung der allgemeinen Haftungsregelungen, sofern es sich um einen anderen Anknüpfungspunkt handelt (vgl. BGH, Urteil vom 10. April 1978, II ZR 103/76, zit. nach juris, Rn. 20, zu § 12 AuslInvG, wobei hier die Haftung des Handelsvertreters betroffen war).
"Zudem geht es hier nicht nur um eine unterlassene Aufklärung, sondern um eine irreführende Vertragsgestaltung".
Grund für die Verdrängung ist auch, dass ansonsten besondere Voraussetzungen der Schadensersatznorm überflüssig würden und insbesondere bei der Verjährung divergierende Entscheidungen - je nach Rechtsanwendung - ergehen würden.
Soweit der Musterkläger insofern über den unmittelbaren Vertrieb eine Haftung herzuleiten sucht und der Musterbeklagten die Handlungen des Vertriebs nach § 278 BGB zurechnen will, steht dem entgegen, dass der Vertrieb kein Erfüllungsgehilfe der Musterbeklagten ist. Die Musterbeklagte als KAG des Fonds traf gegenüber den eigentlichen Anlegern keine Beratungspflicht, da es insofern an dem Abschluss eines Beratungsvertrags fehlt. Dies trägt der Musterkläger schon nicht vor, fehlte es doch - unstreitig - an jedem Kontakt zur Musterbeklagten. Diese wurde auch nicht beim Abschluss eines Beratungsvertrags durch den Vertrieb vertreten, da dieser jedenfalls nicht für die Musterbeklagte auftrat. Aus diesem Grund kann sie sich auch nicht der Dienste der Vertriebsmitarbeiter bedient haben und muss sich deren Handeln insofern auch nicht zurechnen lassen (vgl. BGH, Urteil vom 19. März 2013, XI ZR 431/11, zit. nach juris, Rn. 19). Dies gilt auch für den Fall, dass eine Anlagenvermittlung im Verhältnis Vertrieb zum Anleger vorgelegen hat (BGH, Urteil vom 15. März 2012, III ZR 148/11, zit. nach juris, Rn. 13).
12. Es wird festgestellt, dass die "Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens" auch für Pflichtverletzungen der Beklagten i.S.d. Ziff. 7 gilt.Die Feststellung ist nicht zu treffen, da eine Pflichtverletzung nicht vorliegt.
16. Es wird festgestellt, dass die Unrichtigkeit und/oder Unvollständigkeit der Verkaufsprospekte mit den Vertragsbedingungen im Sinne der Ziff. 1 bis 5 - einzeln und/oder kumulativ - für sich genommen und/oder in ihrer Gesamtschau den Vorsatz der Beklagten im Sinne des § 264 a StGB indiziert.
Die Norm des § 37a WpHG in der bis zum 5. August 2009 geltenden Fassung regelte die Verjährung von Ansprüchen auf Schadensersatz wegen Verletzung von Informations- oder Beratungspflichten im Zusammenhang mit einer Wertpapierdienstleistung. Diese Ansprüche verjährten tagegenau und unabhängig von einer Kenntnis des Anlegers drei Jahre nach Anspruchsentstehung, mithin dem Abschluss des schuldrechtlichen Vertrags, gerichtet auf Erwerb der Wertpapiere (BGH, Urteil vom 24. März 2015, XI ZR 278/14, zit. nach juris, Rn. 19). Diese Regelung erfasste alle im Zusammenhang mit einer Wertpapierdienstleistung in Zusammenhang stehenden Ansprüche, unabhängig davon, ob diese auf vertraglicher oder deliktischer Grundlage beruhten (BGH, Urteil vom 8. März 2005, XI ZR 170/0-, zit. nach juris, Rn. 23). Sofern allerdings eine vorsätzliche Pflichtverletzung vorlag, galt die reguläre - kenntnisabhängige - Verjährung nach §§ 195, 199 BGB (Gesetzesbegründung zu § 37a WpHG, BT-Drs. 13/8933, S. 97; BGH, Urteil vom 8. März 2005, a.a.O.; Rn. 25; BGH, Urteil vom 24. März 2015, XI ZR 278/14, Rn. 17). Grund hierfür ist, dass im Rahmen der vertraglichen Haftung der vorsätzlich handelnde Berater nicht privilegiert werden soll (BGH, Urteil vom 24. September 2013, XI ZR 20-/12, zit. nach juris, Rn. 35). Diese faktische Erweiterung der Haftung bei Vorsatz durch Modifikation der Verjährungsregelungen, nämlich dem Wegfall einer kurzen Frist, hat auch in anderen gesetzlichen Regelungen Niederschlag gefunden, die ebenfalls Ansprüche auf vertraglicher Grundlage betreffen (vgl. § -38 Abs. 3 Satz 1 BGB, § 634 Abs. 3 Satz 1 BGB, jeweils für das arglistige und damit vorsätzliche Verschweigen von Mängeln).
Demgegenüber regelt § 127 InvG a.F. keinen vertraglichen, sondern einen gesetzlichen Anspruch aufgrund einer Prospekthaftung. Der wesentliche Unterschied zu einer Haftung, auf die § 37a WpHG a.F. Anwendung fand, ist danach, dass § 37a WpHG a.F. keine eigene Anspruchsgrundlage aus dem WpHG zu Grunde liegt, sondern diese Norm eine - vertragliche oder deliktische - Anspruchsgrundlage nach allgemeinen Vorschriften voraussetzt, während § 127 Abs. 5 InvG a.F. sich auf die Haftungsnorm des § 127 Abs. 1 InvG a.F. gründet und andere Anspruchsgrundlagen nur als Reflex erfasst (vgl. oben Ziff. 9).
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References: § 12
 § 26
 § 26
 § 26
 BGH 
 § 145
 § 145
 § 80
 § 80
 § 80
 § 77
 § 1811
 § 1807
 § 41
 § 41
 § 127
 § 127
 § 113
 § 20
 BGH 
 § 127
 § 20
 § 12
 § 278
 § 264
 § 37
 § 37
 § 634
 § 127
 § 37
 § 37
 § 127
 § 127