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Timestamp: 2019-09-21 15:38:41+00:00

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a) Fiktive Anschaffungskosten als Afa-Basisb) Frage der Beurteilung als Liebhaberei, wenn der erzielte Mietertrag unter dem erzielbaren zurückbleibt - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 05.02.2018, RV/1100374/2015
a) Fiktive Anschaffungskosten als Afa-Basis
b) Frage der Beurteilung als Liebhaberei, wenn der erzielte Mietertrag unter dem erzielbaren zurückbleibt
in der Beschwerdesache Adr, zH A,
betreffend die Beschwerden gegen die Bescheide des Finanzamtes X vom 26.11.2014
hinsichtlich Feststellung der Einkünfte gemäß § 188 BAO für 2010, 2011, 2012 und 2013
In den angefochtenen Feststellungsbescheiden wurden die von der Beschwerdeführerin, einer Miteigentumsgemeinschaft, erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu gleichen Teilen auf die drei Miteigentümerinnen als beteiligte Steuerpflichtige aufgeteilt. In der Begründung wurde ausgeführt, die Absetzung für Abnutzung sei entsprechend dem BFG-Erkenntnis vom 13.11.2014 angesetzt worden.
Die Beschwerdeführerin legte Beschwerden ein und brachte vor: Da der Einkommensteuerbescheid für 2006 aufzuheben sei, könne die Abschreibungsbasis nicht auf 375.000,- reduziert werden.
Es erging eine abweisende Beschwerdevorentscheidung, in der seitens des Finanzamtes ausgeführt wurde: Das Finanzgericht, Außenstelle Feldkirch, habe die Beschwerden betreffend die vorangegangenen Jahre 2006 bis 2009 mit Erkenntnis vom 13.11.2024 als unbegründet abgewiesen. Die Vermietungsgemeinschaft habe keine Revision beim VwGH eingebracht, es sei daher nicht erkennbar, was die Beschwerdeführerin mit der Formulierung "...da der Einkommensteuerbescheid für 2006 aufzuheben ist...", meine. Im Übrigen werde auf die Berufungsvorentscheidung vom 24.11.2011 bzw. das Erkenntnis des BFG vom 13.11.2014 verwiesen.
Die Beschwerdeführerin brachte am 5.4.2015 einen Antrag auf Vorlage ihrer Beschwerden an das Bundesfinanzgericht ein und stellte in Aussicht, dass die Begründung zum Vorlageantrag binnen 4 Wochen nachgereicht würde.
Am 3.6.2015 langte beim Finanzamt X ein Schriftsatz mit der Begründung ein. Gleichzeitig wurde ein Antrag auf mündliche Verhandlung unter Ausschluss der Öffentlichkeit gestellt. Im Weiteren wurde beantragt, die Vermietung nicht als Einkunftsquelle einzustufen, sondern sie als Liebhaberei zu beurteilen.
Die tatsächlichen Mieten seien in den Jahren 2010 bis 2013 unter 50% der erzielbaren Mieten gelegen. Daraus folge, dass keine Einkunftsquelle vorliege. Es stehe zudem eine Generalsanierung des Objektes an, was sicherlich mindestens 10 Jahre zu negativen Ergebnissen führen werde. Die Mieteinnahmen seien seit 2006 nahezu für Reparaturen und allgemeine Kosten aufgegangen.
Der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergebe sich nur daraus, dass vom Finanzamt - entgegen der erklärten Afa - lediglich ein geringerer Ansatz von 781,25 /m2 berücksichtigt worden sei. Dieser Wert sei völlig unrealistisch. Eine Afa für die 18 Parkplätze und die vorhandene Einrichtung sei nicht berücksichtigt worden. Bei einem nichtsanierten Gebäude betrage der m2 -Preis, ausgehend vom Jahr 2006, zwischen 1.000,00 und 1.200,00 €.
Die zitierte Entscheidung des BFG beruhe möglicherweise auf "falschen Annahmen". Überdies sei die von den Eigentümern selbst erledigte Hausmeistertätigkeit bei den Betriebskosten nicht berücksichtigt worden. Beziehe man den Zeitaufwand der Eigentümer für diese Tätigkeiten ein, so könne die Vermietung nicht als Einkunftsquelle betrachtet werden. Es wäre richtig, einen Pauschalbetrag für Tätigkeiten wie Reinigungsarbeiten, Wartungs- und Reparaturarbeiten und Schneeräumung als Werbungskosten anzusetzen.
Die Richterin des Bundesfinanzgerichtes wandte sich mit nachstehendem Ergänzungsersuchen an den Finanzamtsvertreter:
"In ihrer Begründung zum Vorlageantrag vom 2.6.2015 hat die Vertreterin der beschwerdeführenden Miteigentümergemeinschaft dargetan, dass die Hausmeistertätigkeiten von den Eigentümern selbst erledigt würden. Diese Tätigkeiten seien in den Betriebskosten nicht verrechnet worden. Sie erachte hiefür einen pauschalen Abschlag für angebracht (Tätigkeiten wie Reinigungsarbeiten, Schneeräumung, Wartungs- und Reparaturarbeiten). Wie stellt sich das Finanzamt X dazu (im Vorlagebericht wurde zu diesem neuen Vorbringen nicht Stellung genommen)?...
Das zum selben Beschwerdebegehren bereits ergangene - jedoch die Streitjahre 2006 bis 2009 betreffende - Erkenntnis des BFG vom 13.11.2014 übernimmt für die Herleitung der Afa-Bemessungrundlage das Zahlenmaterial laut BVE des FA X. Darin wird eine jährlich erzielbare Miete von 40.584,48 € errechnet. Aus den Erläuterungen ist ersichtlich, dass die Mieten für Gastlokal und Geschäft mit 7,0 €/m2 in Ansatz gebracht wurden. Wurde hiebei auch für die drei Wohnungen ein Ansatz von 7,0 €/m2 veranschlagt?"
In Beantwortung des Ersuchens führte der Finanzamtsvertreter aus:
"zu 1: Die Bewirtschaftungskosten beinhalten grundsätzlich auch die Aufwendungen für Schneeräumung, Hausmeister und Hausreinigung (vgl. H. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 7. Auflage, S 91ff). Im Erkenntnis des BFG (F 2006 bis 2009) wurde der Instandhaltungssatz aber von 19,6% laut BVE auf 15,5% der Einnahmen gesenkt und diesem Argument Rechnung getragen.
Es kann dahingestellt bleiben, ob die Vermieterinnen in der Lage sind, ein 43 Jahre altes Gebäude fachkräftemäßig (Elektriker, Installateur, Dachdecker, Maurer, Verputzer usw.) selbst in Stand zu halten, denn Instandhaltungskosten würden üblicherweise vom Vermieter/Verpächter getragen (H. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 7. Auflage, S 93) und zählen sodann über den Afa-Ansatz zu den Bewirtschaftungskosten. Ein Nachweis, dass solche Kosten (zusätzlich zur Miete/Pacht) vertraglich auf die Mieter/Pächter überwälzt wurden, fehlt zudem und wäre mietrechtlich unzulässig.
Im Schriftsatz vom 3.9.2014, gerichtet an das BFG, hat AB vorgebracht, "die Mieteinnahmen gingen alle Jahre nahezu für notwendige Reparaturen und allgemeine Kosten für das Haus drauf, es blieb kaum was übrig...." Die tatsächlich notwendigen Instandhaltungen führten demnach autorisierte Fachkräfte durch - und nicht etwa die Vermieterinnen selbst.
zu 2: Die "Jahresmieten" zu den drei Einheiten (Gastlokal, Geschäft und Wohnungen) basieren (in der Berechnung zur Ermittlung der fiktiven Anschafuungskosten) einerseits auf den tatsächlichen Pachtentgelten (Lokal 120 m2 , Einnahmen 2008 und 2009: 10.200 € = 7,08 € je m2 /Monat). Die Höhe der vereinnahmten Pachtentgelte stimmt zudem insoweit mit dem Preisspiegel der AB für das Jahr 2006 nahezu überein: 1b-Lagen für X: einfacher Nutzwert = 7,00€.
Einnahmen in dieser Höhe (7,08 €/Monat) wurden auch für den Geschäftsraum (fiktiv) unterstellt (tatsächlich erwirtschaftet ab 2007 3.600, das sind 3,06 €/m2 und Monat).
Der Mietansatz für die drei Wohnungen basiert auf dem Preisspiegel 2006 der AB: 5,32 €/m2 /Monat für Mietwohnungen ab 45 m2 und mittlerem Wohnwert. Tatsächlich erzielten die Vermieterinnen zwischen 1,37 €/m2 und 2,01 €/m2 je Mietwohnung."
Das vermietete Gebäude wurde in den Jahren 1967 bis 1970 in Massivbauweise errichtet.
Es umfasst drei Wohnungen, ein Ladenlokal und ein Gastlokal.
Die Vermietung durch die beschwerdeführende Miteigentümergemeinschaft erfolgte ab März 2006.
Im Jahr 2007 wurde das Gebäude teilsaniert.
Gegenstand der Überprüfung zur selben steuerlichen Thematik vor dem BFG waren bereits die Streitjahre 2006 bis 2009.
Die Beschwerdeführerin hatte laut Steuererklärungen fiktive Anschaffungskosten von rund 825.000,00 € (später korrigiert auf rund 828.000,00 €) als Abschreibungsgrundlage beantragt.
Die Gebäude-Afa laut Erklärungen der Beschwerdeführerin belief sich auf 12.373,77 € bzw. 12.429,00 €.
Die Afa laut Berechnungen der Abgabenbehörde ergab vorerst 3.394,50 € bei einer Abschreibungsbasis von 226.300,00 €, laut Beschwerdevorentscheidung 5.625,00 € bei einer Abschreibungsbasis (fiktive Anschaffungskosten) von 375.000,00 €.
Der für die Entscheidung betreffend die Streitjahre 2006 bis 2009 zuständige Richter gelangte zu einer Afa-Basis von 368.000,00 € und einer Afa von 5.520,00 €.
Zugunsten der Beschwerdeführerin brachte er in seiner Entscheidung die geringfügig höhere Afa-Bemessungsgrundlage und Afa laut BVE in Ansatz.
Das Erkenntnis des BFG erwuchs in Rechtskraft.
Die Feststellungen, die der rechtlichen Beurteilung zugrundegelegt wurden, gehen aus dem Akteninhalt hervor.
IV. Gesetzliche Grundlagen und rechtliche Würdigung:
Vorab ist festzuhalten, dass ein Rechtsanspruch auf Abhaltung einer mündlichen Verhandlung gemäß § 274 BAO idF BGBl. I 2014/13 nur dann besteht, wenn der darauf gerichtete Antrag rechtzeitig, dh entweder in der Beschwerde oder im Vorlageantrag gestellt wird. Anträge, die erst in einem die Beschwerde (den Vorlageantrag) ergänzenden Schreiben gestellt werden, begründen keinen Anspruch auf mündliche Verhandlung (vgl. Ritz, BAO6 , § 274, Tz 3,4, mit Hinweisen auf die höchstgerichtliche Rechtsprechung).
Gegenständlich langte der Vorlageantrag im Wege des Finanz-online am 5.4.2015 im Finanzamt ein. Er enthielt lediglich die Ankündigung, dass eine Begründung binnen 4 Wochen nachgereicht würde sowie einen Antrag auf Aussetzung der Einhebung gemäß § 212a BAO. Auch in der Bescheidbeschwerde vom 25.12.2014 war kein Antrag auf Abhaltung einer mündlichen Verhandlung gestellt worden.
Die Begründung zum Vorlageantrag wurde mit per Post übermitteltem Schriftsatz am 3.6.2015 bei der Abgabenbehörde eingereicht. Erst dieser Schriftsatz enthielt den Antrag auf Abhaltung einer mündlichen Verhandlung unter Ausschluss der Öffentlichkeit. Da insofern mangels Rechtzeitigkeit ein entsprechender Rechtsanspruch nicht vorliegt, sieht das Bundesfinanzgericht von der Anberaumung einer mündlichen Verhandlung ab.
A. Wie sind die fiktiven Anschaffungskosten als Afa-Basis zu errechnen?
B. Liegt Liebhaberei vor bzw. mangelt es an einer Einkunftsquelle, weil - wie die Beschwerdeführerin vorbringt - die tatsächlich erzielten Mieten weniger als 50% der erzielbaren Mieten betrugen?
Fiktive AK als Afa-Basis: Schon aus den Beschwerden gegen die Feststellungsbescheide für 2006 bis 2009 geht hervor, dass die Beschwerdeführerin dem Grunde nach der Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten als Afa-Basis mit Hilfe der Ertragswertmethode zustimmt. Sie wendet aber ein, es fehle die Nachvollziehbarkeit der Höhe nach, da das Finanzamt die von der Eigentümergemeinschaft verlangten Mieten, nicht jedoch die marktüblichen Mieten in Ansatz gebracht hätte (§ 28 Abs. 1 Z 1 EStG 1988 iVm § 16 Abs. 1 Z 8 EStG 1988).
Die zu den Jahren 2010 bis 2013 ergangene Beschwerdevorentscheidung verweist auf die Berufungsvorentscheidung vom 24.11.2011 sowie das Erkenntnis des BFG vom 13.11.2014, die sich auf die Jahre 2006 bis 2009 bezogen und sich in ausführlicher Weise mit der Herleitung der Afa-Basis beschäftigten.
So ergibt sich aus der BVE betreffend 2006 bis 2009, dass eine Miete von 40.584,48 € als erzielbar erachtet wird. Über Nachfrage der Richterin mittels Ergänzungsersuchens (siehe oben) wurde seitens der Abgabenbehörde klargestellt, dass dabei für Gastlokal und Geschäft 7,08 €/m 2 /Monat angesetzt wurden, für die drei Wohnungen 5,32 €/m 2 /Monat.
Der Ansatz für Gastlokal und Geschäft entspricht hiebei dem Preisspiegel der AB für das Jahr 2006, der für 1B-Lagen in X bei einfachem Nutzungswert 7,00 € ausweist. Der für die drei Wohnungen gewählte Ansatz von 5,32 €/m 2 /Monat geht ebenfalls mit dem Preisspiegel 2006 der AB für Mietwohnungen ab 45 m 2 bei mittlerem Wohnwert konform.
Die für die Berechnung der erzielbaren Miete herangezogenen Werte stimmen somit im Fall des Gastlokals (7,08 €) nicht nur mit den real erwirtschafteten, sondern auch mit den gemäß Preisspiegel realistischen Mieten überein. Die für den Geschäftsraum angesetzte Miete von 7,08 € steht ebenfalls im Einklang mit dem Preisspiegel, tatsächlich wurden ab 2007 nur 3,06 €/m 2 /Monat erzielt. Ein Ansatz von 5,32 € für die Mietwohnungen entspricht dem Preisspiegel und geht über die tatsächlich erzielten Mieten, die zwischen 1,37 € und 2,01€/m 2 lagen, deutlich hinaus.
Der vom Bundesfinanzgericht zum weiteren Vergleich herangezogene Immobilienpreisspiegel 2006 der Wirtschaftskammer Österreich weist nachstehende Mietzinse/m 2 aus:
Wohnung/X/ab 60m2 , mittlerer Wohnwert Bürofläche/X/einfacher Nutzungswert Geschäftslokal/X/Nebenlage
6,3 € 6,2 € 6,4 €
Es kann der Vertreterin der beschwerdeführenden Vermietungsgemeinschaft daher nicht zugestimmt werden, wenn sie wiederholt die Kritik geäußert hat, seitens der Abgabenbehörde bzw. des BFG seien die tatsächlich verlangten, geringen Mieten, nicht aber marktübliche Mieten bei Berechnung des Ertragswertes herangezogen worden.
Lediglich im Falle des Gastlokals wurden die tatsächlich erzielten Mieten in Ansatz gebracht (7,08 €) – wobei in diesem Fall jedoch auch Übereinstimmung mit den genannten Immobilienpreisspiegeln besteht bzw. über deren Ansätze hinausgegangen wird. Die für Geschäftslokal und Wohnungen veranschlagten Ansätze stehen ebenfalls - innerhalb einer marktüblichen Schwankungsbreite - in Einklang mit den offiziellen Preisspiegeln, übersteigen aber die tatsächlich in Rechnung gestellten Beträge deutlich. Der Einwand, es handle sich nicht um marktkonforme Ansätze muss daher ins Leere gehen.
Die seitens der Beschwerdeführerin grundsätzlich als erzielbar zur Diskussion gestellten, fiktiven Ansätze von durchschnittlich 8,0 €/m2 für die Wohnungen bzw. 11,0 €/m2 für Geschäft und Gastlokal sind nach allem bisher Ausgeführten als unrealistisch zu beurteilen.
Der Richter des Bundesfinanzgerichtes , der der Vertreterin der beschwerdeführenden Vermietungsgemeinschaft betreffend die Beschwerden hinsichtlich der Jahre 2006 bis 2009 im Wege eines Vorhaltes sowie einer mündlichen Verhandlung ausreichend Gehör eingeräumt hat, ist nach Abwägung aller Positionen zu einem Gebäudeertragswert von 368.000,00 und einer Afa von 5.520,00 gelangt. Zugunsten der Beschwerdeführerin hat er die Ansätze laut BVE des Finanzamtes im Rechtsbestand (375.000,00/5.625,00) gelassen. Auf die bezüglichen Ausführungen im Erkenntnis BFG 13.11.2014, RV/1100012/2012, wird verwiesen.
Soweit die Beschwerdeführerin in ihrer Begründung zum Vorlageantrag 2010 bis 2013 ausgeführt hat, eine Afa für die vorhandene Einrichtung und die Parkplätze sei nicht berücksichtigt worden, ist ebenfalls auf die Ausführungen in obenstehendem BFG-Erkenntnis zu verweisen, die in schlüssiger Weise eine bereits eingetretene, vollständige Abschreibung des Inventars dartun. Die Parkplätze unterliegen - wie im Erkenntnis erläutert - als Teil des Grund und Bodens keiner Abnutzung.
Soweit die Beschwerdeführerin auf die Hausmeistertätigkeiten Bezug genommen hat, die zu einem pauschalen Werbungskostenabschlag zu führen hätten, wird sie auf das oben zitierte Antwortschreiben der Abgabenbehörde nach Ergänzungsersuchen durch die Richterin hingewiesen. Demnach sind die angeprochenen Aufwendungen in den Bewirtschaftungskosten enthalten (siehe auch tabellarische Aufstellungen in BVE und Erkenntnis RV/1100012/2012).
Die Vertreterin der beschwerdeführenden Vermietungsgemeinschaft hat wiederholt ihrer Rechtsmeinung Ausdruck gegeben, wonach es sich bei der in Streit stehenden Vermietung nicht um eine Einkunftsquelle, sondern vielmehr um Liebhaberei handle.
Die sogenannte "Liebhaberei" findet ihre Regelung in der Liebhabereiverordnung (LVO), BGBl. Nr. 33/1993.
Die Anwendung der Verordnung wird durch das Anfallen eines Jahresverlustes ausgelöst. Maßgebend ist der nach steuerlichen Vorschriften ermittelte Verlust. Ist ein solcher nicht gegeben, so ist die Verordnung auch bei Betätigungen mit "Liebhabereivermutung" iSd § 1 Abs. 2 der LVO nicht anzuwenden (Rauscher/Grübler, Steuerliche Liebhaberei2 , S 27, oben).
Die mit Verlusten aus einer Tätigkeit konfrontierte Abgabenbehörde ist verpflichtet, die Verluste zum Anlass dafür zu nehmen, an Hand der Ertragsfähigkeit der Betätigung zu prüfen, ob Liebhaberei vorliegt (VwGH 19.6.2002, 98/15/0154).
Fallen in einem Veranlagungszeitraum (erstmals) Verluste (Werbungskostenüberschüsse) an und lässt sich an Hand der bisherigen Ergebnisse die Einkunftsquelleneigenschaft der Betätigung nicht mit ausreichender Sicherheit bejahen, so hat das Finanzamt eine Liebhabereiprüfung vorzunehmen (=Auslöser der Liebhabereiprüfung), vgl. Rauscher/Grübler, aaO, Rz 19.
Will man nun die Maßstäbe einer Liebhabereiüberprüfung auf den Streitfall umlegen, ist festzustellen, dass seit Beginn der Vermietung durch die Eigentümergemeinschaft im Jahr 2006 kein Verlust bzw. kein Überschuss der Werbungskosten aufgetreten ist. Die streitgegenständliche Vermietung entzieht sich daher - mangels Auftretens von Verlusten - bereits a priori einer Liebhabereibetrachtung.
Die Vertreterin der beschwerdeführenden Gemeinschaft hat wiederholt, auch in der Verhandlung betreffend die Streitjahre 2006 bis 2009, eingewendet, es seien weniger als 50% der erzielbaren Mieten erwirtschaftet worden, weshalb Liebhaberei vorliege. Es kann ihr insoweit nicht gefolgt werden, zumal sich in keinem der Wirtschaftsjahre seit Aufnahme der Vermietung ein Verlust bzw. Werbungskostenüberschuss errechnete. Tritt kein Verlust auf, ist es aber irrelevant, in welcher Höhe die Miete nach Willensübereinstimmung der Vertragsparteien vereinbart wurde.
Allenfalls verwechselt die Vertreterin der Vermietungsgemeinschaft die bezughabenden Mietvertragsgestaltungen mit Familienverträgen, die für den steuerrechtlichen Bereich nur dann anerkannt werden, wenn sie bestimmte Kriterien erfüllen - so hat sie in der Verhandlung betreffend 2006 bis 2009 etwa geäußert: "Wenn es nicht üblich vermietet wird, dann ist es keine Einkunftsquelle..." Über Befragung durch den damals zuständigen Richter hat sie dargetan, dass nicht an Angehörige vermietet werde.
Ausschlaggebend bleibt daher gegenständlich, dass Verluste nicht aufgetreten sind und insofern aufgrund Vorliegens einer objektiven Ertragsfähigkeit keine Liebhabereibeurteilung vorzunehmen ist. Sollte in Zukunft eine - von der Vertreterin als erforderlich in den Raum gestellte - großangelegte Sanierung der Vermietungsimmobilie stattfinden, kann dies ein Anknüpfungspunkt für eine abgabenbehördliche Neubewertung unter dem Blickwinkel einer Änderung der Art der Bewirtschaftung sein.
Bei der Berechnung der fiktiven Anschaffungskosten als Afa-Basis laut A. wurden im Wege der Ertragswertmethode marktübliche Mietzinse in Ansatz gebracht. Dass diese nur im Fall des Gastlokales mit den real erwirtschafteten Mieten - die auch den geltenden Immobilienpreisspiegeln entsprechen - übereinstimmen, im Falle von Geschäft und Wohnungen wie dargestellt aber über die tatsächlich erzielten Mieten hinausgehen, wirkt sich insofern günstig für die Beschwerdeführerin aus, als sich eine höhere Afa als Abzugsposten errechnet.
Dem Begehren der Beschwerdeführerin, die Vermietung als Liebhaberei einzustufen, kann aus den unter B. erörterten Gründen nicht entsprochen werden. Allein der Umstand, dass niedrigere Mieten verlangt wurden, als sie allenfalls nach Marktlage erzielbar wären, führt nicht zu einer Liebhabereibeurteilung, wenn keine Verluste (Werbungskostenüberschüsse) auftreten. Vielmehr ist eine Mietpreisgestaltung, die unter dem erzielbaren Umfang zurückbleibt, in den privatautonomen Entscheidungs- und Verantwortungsbereich der vermietenden Eigentümergemeinschaft zu verweisen.
Es wird auf die Ausführungen im Erkenntnis BFG 13.11.2014, RV/1100012/2012 verwiesen.
Die Errechnung einer Afa-Basis im Wege der Ertragswertmethode hat ebenso Eingang in die höchstgerichtliche Rechtsprechung gefunden, wie die Grundsätze der Liebhabereibeurteilung. Darüber hinaus waren Sachverhaltsfragen, die über den Einzelfall hinaus nicht von Interesse sind, Gegenstand der Erörterung. Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung wurden daher nicht berührt.
Feldkirch, am 5. Februar 2018
BFG 13.11.2014, RV/1100012/2012
VwGH 19.06.2002, 98/15/0154
ECLI:AT:BFG:2018:RV.1100374.2015
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References: § 188
 § 274
 § 274
 § 212
 § 16
 § 1