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Timestamp: 2016-10-27 13:03:37+00:00

Document:
4A_518/2010 (16.12.2010)
X.________, repr�sent� par Me Rodolphe Petit,
tous les 2 repr�sent�s par Me Philippe Conod,
recours contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 5 mai 2010.
Par contrat de bail du 25 novembre 2000, A.________ et B.________ ont remis en location � X.________ (ci-apr�s: le locataire) un appartement de deux pi�ces au 1er �tage de l'immeuble sis rue ..., � Renens. Conclu pour durer initialement du 1er d�cembre 2000 au 1er janvier 2002, le bail �tait par la suite renouvelable tacitement d'ann�e en ann�e, sauf r�siliation donn�e trois mois avant l'�ch�ance. Le loyer mensuel a �t� fix� � 610 fr., charges non comprises.
Le 14 novembre 2007, Z.________ et Y.________ (ci-apr�s: les bailleurs) ont acquis par succession l'immeuble dans lequel se situe l'appartement en cause.
Par formule officielle du 23 septembre 2008, le bail du locataire a �t� r�sili� pour le 31 d�cembre 2008. Les bailleurs ont motiv� le cong� en raison de "lourds travaux de r�novation".
Saisie par le locataire, la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de l'Ouest lausannois a, par d�cision du 11 mars 2009, confirm� la validit� du cong� et accord� au locataire une prolongation de bail de quatre ans (soit jusqu'au 31 d�cembre 2012).
Le locataire a saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud qui a, par jugement du 29 juillet 2009, confirm� la validit� de la r�siliation et accord� au locataire une unique prolongation du contrat de bail de trois ans.
Statuant le 5 mai 2010, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a rejet� le recours form� par le locataire.
Le locataire exerce un recours en mati�re civile contre l'arr�t cantonal. Invoquant une violation de l'art. 9 Cst. et des art. 8 CC et 271 CO, il conclut principalement � la r�forme de l'arr�t de la Chambre des recours et � l'annulation du cong� qui lui a �t� notifi�. Subsidiairement, invoquant une transgression des art. 4 CC, 272 et 272b CO, il conclut � la r�forme de l'arr�t entrepris en ce sens qu'une prolongation du bail de quatre ans lui soit accord�e. Plus subsidiairement, tirant moyen de la violation de diverses r�gles de proc�dure cantonale, il conclut � l'admission du recours et au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale.
Les intim�s concluent, sous suite de frais et d�pens, au rejet du recours.
1.1 La valeur litigieuse est d�termin�e, en cas de recours contre une d�cision finale, par les conclusions rest�es litigieuses devant l'autorit� pr�c�dente (art. 51 al. 1 let. a LTF). En l'esp�ce, la conclusion principale prise devant la Chambre des recours portait sur l'annulation du cong�. En raison du d�lai de protection pr�vu par l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse, en cas de contestation d'un cong�, s'�l�ve au moins � trois ans de loyer (arr�t 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000 consid. 1a publi� in SJ 2001 I p. 17; ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149; ATF 111 II 384 consid. 1 p. 386). Il en r�sulte que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en mati�re de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF) est ici atteinte.
1.2 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en annulation du cong� (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. b, 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).
1.4 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401; 135 II 145 consid. 8.1. p. 153) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). Il incombe � la partie recourante, qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente, d'expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 p. 287 s. et consid. 6.2 p. 288).
2.1 La cour cantonale retient que les intim�s ont r�sili� le bail du recourant pour proc�der � de lourds travaux de r�novation dans son appartement, soit la r�fection compl�te des sols et des murs, ainsi que le remplacement de l'agencement de la cuisine et des appareils sanitaires. Elle a reconnu la volont� r�elle des bailleurs d'entreprendre ces travaux, a consid�r� ceux-ci comme n�cessaires et observ� que la pr�sence du locataire dans l'appartement durant le chantier, bien qu'envisageable, compliquerait s�rieusement la conduite des travaux, entra�nant des difficult�s techniques et organisationnelles et, partant, un retard et un surco�t du chantier.
Dans sa motivation, le recourant ne distingue pas toujours clairement le moyen tir� de l'arbitraire dans l'�tablissement des faits et l'appr�ciation des preuves (art. 9 Cst.) et les griefs de violation de l'art. 8 CC et de l'art. 271 CO.
Le motif d'un cong� rel�ve de la constatation des faits (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192; 115 II 484 consid. 2b p. 486). Si la partie recourante entend s'�carter des faits �tablis par l'autorit� cantonale, il lui incombe d'expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es (cf. supra consid. 1.4).
Dans cette perspective, � bien lire l'argumentation du recourant, on comprend qu'il ne conteste pas que les intim�s ont pr�vu de r�nover compl�tement les appartements situ�s dans l'immeuble dont ils sont propri�taires. Il ne tente pas non plus de remettre en question l'ampleur des travaux. Il conteste par contre le motif de la r�siliation (proc�der � de lourds travaux de r�novation) en tant qu'il concerne son appartement; il soutient en effet qu'il �tait arbitraire (art. 9 Cst.) de consid�rer, sur la base des �l�ments de preuve � disposition, que les travaux qui le concernent directement avaient d�pass� le stade du projet et pr�sentaient une r�alit� tangible. Il observe qu'� la date du cong�, les intim�s n'ont fourni aucun planning, aucun contrat d'entreprise ou d'architecte permettant de mesurer le degr� de concr�tisation du projet de travaux dans son appartement. Enfin, il soutient que le document bancaire produit par les intim�s, dat� du 13 juillet 2009, ayant pour objet le "Financement immeuble sis Rue .... 1020 Renens", ne concerne pas explicitement la r�novation de son appartement.
En mati�re d'appr�ciation des preuves et d'�tablissement des faits, la d�cision n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison s�rieuse, de tenir compte d'un moyen important propre � modifier la d�cision attaqu�e ou encore si, sur la base des �l�ments recueillis, il a fait des d�ductions insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1). Le grief tir� de l'appr�ciation arbitraire des preuves ne peut �tre pris en consid�ration que si son admission est de nature � modifier le sort du litige, ce qui n'est pas le cas lorsqu'il vise une constatation de fait n'ayant aucune incidence sur l'application du droit (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9; arr�t 4P.305/2001 du 18 mars 2002 consid. 2a).
2.3 En l'esp�ce, il ressort des constatations cantonales que les intim�s ont acquis en 1997, � la suite d'une succession, l'immeuble sis rue ... � Renens, lequel, datant des ann�es 1900, n'a pas �t� r�guli�rement entretenu; ils ont communiqu� au recourant, le 23 septembre 2008, qu'ils se voyaient contraints de r�silier son bail "en vue de lourds travaux de r�novation". L'autorit� pr�c�dente constate qu'il ressort d'un rapport d'expertise priv� - non contest� par le recourant - �tabli le 30 juillet 2008 par C.________, directeur de travaux et consultant immobilier, que l'immeuble, qui abrite six appartements, a "besoin d'un entretien profond qui n�cessite de gros travaux". Entre autres mesures, l'expert a pr�conis� une "r�novation compl�te des appartements (y.c. agencement de cuisine)".
L'appartement du recourant est compris dans les six appartements concern�s, selon le rapport d'expertise C.________, par les gros travaux de r�novation; l'expert n'a pas indiqu� que les transformations pr�conis�es ne concernaient pas ce logement; le recourant ne pr�tend en outre pas que ce dernier serait en meilleur �tat que les cinq autres ou qu'il aurait d�j� fait l'objet d'une r�novation, m�me partielle, ant�rieurement. La th�se qu'il d�fend est d'ailleurs contradictoire avec ses propres d�clarations tenues en cours d'audience (et relev�es dans l'arr�t cantonal). Ses propos permettent de comprendre qu'il �tait conscient que la r�novation concernait �galement son appartement et qu'il avait connaissance de l'ampleur des travaux; il a en effet indiqu� que "si la r�siliation du bail �tait annul�e, il s'opposerait aux travaux pr�vus et r�clamerait, le cas �ch�ant, un logement de remplacement durant la r�novation". Dans le cadre de l'appr�ciation des preuves, on ne saurait ainsi dire qu'il �tait insoutenable de retenir que la r�novation pr�vue pour l'ensemble de l'immeuble visait �galement l'appartement du recourant.
Il n'�tait pas non plus arbitraire de consid�rer que les travaux en question d�passaient le stade du projet et qu'ils pr�sentaient une r�alit� tangible. Selon le rapport C.________, il �tait n�cessaire d'effectuer de gros travaux dans l'ensemble de l'immeuble, et en particulier de r�nover compl�tement les appartements. Dans cette perspective, la cour cantonale retient, sans transgresser le droit f�d�ral (cf. infra consid. 2.4.1), que les intim�s ont obtenu un pr�t hypoth�caire de 179'000 fr. ayant pour objet "Financement immeuble sis Rue .... 1020 Renens". Il ressort des constatations cantonales - non arbitraires (cf. supra) - que les travaux visaient �galement l'appartement du recourant. Au demeurant, l'autorit� cantonale retient que l'un des six appartements de l'immeuble a d�j� �t� r�nov�. Cela �tant, il n'�tait pas insoutenable de retenir que la volont� r�elle des intim�s d'effectuer les travaux de r�novation dans l'ensemble de l'immeuble, y compris le logement du recourant, �tait rendue suffisamment vraisemblable (sur ce crit�re, cf. infra consid. 2.4.1).
En cons�quence, le Tribunal f�d�ral se trouve li� par les constatations de la Chambre des recours (cf. supra consid. 2.1).
2.4 Il reste � en tirer les cons�quences juridiques.
2.4.1 Il faut consid�rer comme contraire aux r�gles de la bonne foi, au sens de l'art. 271 al. 1 CO, le cong� qui ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, celui qui est purement chicanier ou encore celui qui repose sur un motif ne constituant manifestement qu'un pr�texte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 consid. 4a p. 32 s.).
Le caract�re abusif ou non de la r�siliation s'appr�cie au moment o� l'auteur du cong� manifeste sa volont� de mettre un terme au contrat (arr�t 4C.176/2004 du 8 septembre 2004 consid. 2.1). Contrairement � ce que soutient le recourant, il n'existe toutefois aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits post�rieurs - en l'occurrence le pr�t hypoth�caire accord� par un �tablissement bancaire - en vue de reconstituer ce que devait �tre la volont� r�elle au moment d�terminant (arr�t 4A_241/2010 du 10 ao�t 2010 consid. 2.1.6).
Il appartient au destinataire du cong� de d�montrer que celui-ci contrevient aux r�gles de la bonne foi; la partie qui r�silie a seulement le devoir de contribuer loyalement � la manifestation de la v�rit� en fournissant tous les �l�ments en sa possession n�cessaires � la v�rification du motif invoqu� par elle (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 105 consid. 3c p. 111). Celui qui donne le cong� doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du cong� (arr�t 4A_575/2008 du 19 f�vrier 2009 consid. 3.1; arr�t 4A.345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3; arr�t 4C.170/2004 du 27 ao�t 2004, consid. 2.1).
2.4.2 Dans un arr�t r�cent, le Tribunal f�d�ral a rappel� qu'une r�siliation ne contrevient pas aux r�gles de la bonne foi lorsque le bailleur envisage d'entreprendre, selon des crit�res de construction techniques et �conomiques appropri�s, de vastes travaux d'assainissement limitant consid�rablement la possibilit� d'utiliser les locaux lou�s et qu'il se trouve dans la n�cessit� de faire �vacuer les lieux (ATF 135 III 112 consid. 4.2 p. 119 s.; cf. PETER HIGI, in Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1996, no 87 ad art. 271 CO et les exemples mentionn�s). L'�l�ment d�terminant pour exclure le caract�re abusif r�side dans les retards ou les complications qu'entra�nerait la pr�sence du locataire durant les travaux. Si de tels retards ou complications ne sont pas � craindre, la r�alisation des travaux ne justifie en principe pas le cong� (arr�t 4A_414/2009 du 9 d�cembre 2009 consid. 3.1).
Le cong� est abusif si le projet du bailleur d'entreprendre des r�novations ne pr�sente pas de r�alit� tangible ou s'il n'est pas possible d'appr�cier l'importance des travaux envisag�s, notamment l'entrave provoqu�e par ceux-ci sur l'utilisation � venir des locaux lou�s (cf. arr�t 4A_425/2009 du 11 novembre 2009 consid. 3.2.2). De vastes travaux d'assainissement dans le cadre desquels non seulement les cuisines et les salles de bain sont chang�es, mais aussi l'ensemble des conduites, les sols, les murs ainsi que les plans des appartements sont modifi�s entra�nent, selon l'exp�rience g�n�rale de la vie, des immissions et des d�rangements qui limitent consid�rablement la possibilit� d'utiliser les locaux et rendent n�cessaire l'�vacuation des lieux (ATF 135 III 112 consid. 4.2 p. 120).
Le cong� doit �galement �tre annul� en raison de son caract�re abusif si le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible, notamment s'il est certain qu'il se heurtera � un refus d'autorisation de la part des autorit�s administratives comp�tentes (arr�t 4P.274/2004 du 24 mars 2005 consid. 3.3; RICHARD BARBEY, Protection contre les cong�s concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, n. 211 p. 179; SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e �d. 2008, no 32 ad art. 271 CO et la r�f�rence), ce qu'il incombe au locataire de prouver (arr�t 4P.274/2004 d�j� cit� consid. 3.3; BARBEY, op. cit., n. 211 p. 179).
2.5 Dans un bref passage de son m�moire, le recourant fait r�f�rence au cong� dict� par des consid�rations d'ordre �conomique, soutenant que le Tribunal des baux n'a pas pu v�rifier, � d�faut d'avoir toutes les pi�ces n�cessaires � sa disposition, si son loyer pouvait �tre augment� en application de la m�thode absolue. Outre le fait qu'il appartenait au recourant d'attaquer l'arr�t cantonal (et non de critiquer le jugement du Tribunal des baux), l'argument n'est pas pertinent; la Chambre des recours n'a pas constat� que le cong� aurait �t� donn� pour des motifs �conomiques, soit pour obtenir un loyer plus �lev� des locaux (sur l'ensemble de cette question: ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192). Elucider le motif d'un cong� rel�ve de la constatation des faits (cf. supra consid. 2.1), de sorte que le point all�gu� par le recourant �chappe au contr�le du Tribunal f�d�ral (cf. arr�t 4A_448/2009 du 1er f�vrier 2010 consid. 2.1 a contrario).
En l'esp�ce, les juges cantonaux ont �tabli, sans sombrer dans l'arbitraire (cf. supra consid. 2.3), que le cong� a �t� donn� en raison de travaux importants de r�novation. Il y a donc lieu de se pencher sur ce motif. La cour cantonale consid�re que les intim�s ont rendu vraisemblable la n�cessit� d'entreprendre les travaux invoqu�s et leur volont� r�elle de les effectuer; elle a consid�r� comme �tabli la nature des travaux et l'entrave provoqu�e par ces derniers sur l'utilisation future de l'appartement du recourant et a retenu que la pr�sence du locataire dans le logement compliquerait s�rieusement la conduite des travaux et, partant, occasionnerait un retard et un surco�t du chantier.
Sur la base des constatations cantonales, qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF), on ne voit pas, � la lumi�re de la jurisprudence expos�e ci-dessus (cf. consid. 2.4.1 et 2.4.2), que l'autorit� pr�c�dente ait viol� le droit f�d�ral, singuli�rement l'art. 271 CO, en confirmant la validit� du cong� donn� par les intim�s le 23 septembre 2008.
La cour cantonale est parvenue � se forger une conviction apr�s s'�tre livr�e � une appr�ciation, non entach�e d'arbitraire (cf. supra consid. 2.3), des preuves apport�es au cours de l'instruction. D�s lors, la r�partition du fardeau de la preuve n'a plus d'objet (ATF 132 III 626 consid. 3.4 p. 634; 128 III 271 consid. 2b/aa p. 277) et le grief de violation de l'art. 8 CC tombe � faux.
2.6 C'est en vain que le recourant tente de soutenir que le cong� �tait abusif en arguant que les intim�s ne disposaient pas, au jour de la r�siliation, d'une autorisation du Service de l'�conomie, du logement et du tourisme (SELT), qu'ils n'avaient pas constitu� de dossier de soumission ni d�pos� de demande de permis de construire.
Le recourant semble d�fendre la th�se selon laquelle aucune r�siliation ne pourrait �tre valid�e en raison de travaux de r�novation si le bailleur ne dispose pas, au moment o� il r�silie, des autorisations administratives n�cessaires ou, du moins, s'il n'a pas fourni � l'autorit� comp�tente toutes les pi�ces permettant de prononcer l'autorisation. Or, l'art. 271 CO ne fait pas d�pendre la validit� du cong� de la r�alisation de telles conditions (cf. BARBEY, op. cit., n. 211 p. 179). Il appartenait plut�t au recourant d'apporter la preuve que les intim�s se heurteront de fa�on certaine � un refus d'autorisation de la part des autorit�s administratives comp�tentes, soit de d�montrer que le projet est objectivement impossible.
En l'esp�ce, le recourant n'ayant pas apport� cette preuve, il en supporte l'�chec. Le grief de violation de l'art. 8 CC est infond�.
2.7 On ne saurait reprocher � la Chambre des recours d'avoir jug� que les circonstances d'esp�ce sont similaires � celles ayant fait l'objet de l'ATF 135 III 112. A l'�vidence, l'activit� importante de transformation pr�vue par les intim�s dans leur immeuble ne consiste pas en de simples travaux de modernisation (peinture des murs, simples r�novations ext�rieures, travaux sur les balcons), qui permettraient de maintenir le locataire dans l'objet lou�, mais bien en de lourds travaux de r�novation (changement complet de la cuisine, des installations sanitaires, r�novations des murs et des sols) proches, dans leurs cons�quences pour le locataire, des transformations examin�es dans l'ATF 135 III 112.
Enfin, le recourant souligne une partie de l'arr�t pr�cit� (consid. 4.2) selon lequel "le bailleur qui envisage d'entreprendre de tels travaux [i.e. des travaux de r�novation importants], selon des crit�res de construction techniques et �conomiques appropri�s, se trouve dans la n�cessit� de faire �vacuer les lieux". Il en d�duit l'obligation pour les intim�s de fournir les pi�ces permettant de conna�tre les crit�res de construction des travaux projet�s cens�s justifier la r�siliation litigieuse. Le recourant sort de son contexte un crit�re (la n�cessit� de faire �vacuer les lieux) - destin� � d�terminer la possibilit� de notifier, sans commettre un abus de droit, la r�siliation d'un bail en cas de r�novation - pour en tirer argument s'agissant du fardeau de la preuve, ainsi que du degr� de preuve requis des bailleurs. Or, il n'en demeure pas moins qu'il incombe au destinataire du cong� de d�montrer que celui-ci contrevient aux r�gles de la bonne foi. En l'esp�ce, le locataire n'a pas apport� cette preuve. Les intim�s, de leur c�t�, ont rendu vraisemblable la n�cessit� d'�vacuer l'appartement litigieux (sur le fardeau de la preuve, cf. supra consid. 2.4.2); en effet, l'autorit� pr�c�dente, consid�rant la nature des travaux et l'entrave provoqu�e par ces derniers sur l'utilisation future de l'appartement, a retenu que la pr�sence du locataire compliquerait s�rieusement la conduite des travaux (cf. supra consid. 2.5).
3.1 Dans un second grief, le recourant reproche � la cour cantonale une violation des art. 272, 272b CO et 4 CC pour lui avoir accord� une prolongation unique de trois ans au lieu du maximum de quatre ans pr�vu � l'art. 272b al. 1 CO. En ce qui concerne la pes�e des int�r�ts, les juges cantonaux auraient attribu� trop de poids � l'absence de recherche d'un nouvel appartement par le recourant. Celui-ci rappelle qu'il a conclu principalement � l'annulation du cong�, qu'il s'agissait d'examiner l'octroi d'une premi�re prolongation de bail, et il consid�re d�s lors que la Chambre des recours s'est montr� excessivement exigeante � son �gard. Le recourant met �galement en �vidence que l'autorit� cantonale a finalement admis qu'il avait bien parl� de la r�siliation de son bail � son assistante sociale et qu'on ne peut ainsi retenir qu'il est rest� inactif. Enfin, il consid�re que l'autorit� pr�c�dente n'a pas suffisamment tenu compte de son �tat de sant� "catastrophique" qui complique ses d�marches de relogement.
3.2 Aux termes des art. 271 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail d'habitations pour une dur�e de quatre ans au maximum lorsque la fin du contrat aurait pour lui des cons�quences p�nibles et que les int�r�ts du bailleur ne le justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations.
Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle dur�e. Il doit proc�der � la pes�e des int�r�ts en pr�sence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant � donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en consid�ration tous les �l�ments du cas particulier, tels que la dur�e du bail, la situation personnelle et financi�re de chaque partie, leur comportement, de m�me que la situation sur le march� locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec r�serve la d�cision d'�quit� prise en derni�re instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou, au contraire, lorsqu'elle ignore des �l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; en outre, le Tribunal f�d�ral redresse les d�cisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123 s. et les arr�ts cit�s).
3.3 Pour se prononcer sur la dur�e de la prolongation du bail, la cour cantonale a pris en consid�ration les int�r�ts de chacune des parties. Du c�t� des intim�s, elle a tenu compte de la volont� r�elle des bailleurs et de la n�cessit� de r�nover l'appartement litigieux. Elle a toutefois observ� que les travaux pouvaient attendre l'�ch�ance de la p�riode de prolongation de trois ans. S'agissant du locataire, elle a pris en consid�ration la dur�e du bail, la situation financi�re du recourant, le march� tendu du logement; elle a en particulier tenu compte de la situation personnelle du recourant, expliquant que le champ de recherche d'un nouvel appartement �tait limit� � Renens, vu son �tat de sant� et la proximit� de son fils et de son m�decin. La cour cantonale, dans son appr�ciation globale des int�r�ts en pr�sence, n'a donc pas ignor� l'�tat de sant� du locataire.
Le recourant insiste longuement sur deux �l�ments qui, selon lui, d�montreraient que la Chambre des recours et le Tribunal des baux ont abus� de leur pouvoir d'appr�ciation en fixant une p�riode de prolongation de trois ans et non de quatre ans (comme retenu par la commission de conciliation).
Premi�rement, selon lui, l'autorit� pr�c�dente se serait montr�e excessivement exigeante � son �gard quant � l'exigence de recherche d'un appartement. On ne peut le suivre. Certes, il convient d'�tre moins exigeant quant aux recherches que l'on peut attendre du locataire lorsqu'il conclut principalement � l'annulation du cong� (cf. arr�t 4C.343/2004 du 22 d�cembre 2004 consid. 4.2; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, nouvelle �d. 2008, n. 3.12 p. 782 et les r�f�rences). En l'esp�ce, on ne peut toutefois pas tenir compte de ce que le locataire aurait �t� dissuad�, par la d�cision de la Commission de conciliation, d'entreprendre des recherches en vue de trouver un autre logement (cf. arr�t 4C.343/2004 d�j� cit� consid. 4.2; arr�t 4C.267/2002 du 18 novembre 2002 in SJ 2003 I p. 161 consid. 3); la Commission de conciliation n'a en effet pas annul� la r�siliation du 23 septembre 2008, mais bien confirm� sa validit�. Le recourant, au moins depuis la d�cision de cette commission, ne saurait donc se voir dispenser de toute d�marche visant la recherche d'un nouvel appartement. Or, la cour cantonale a constat� que le locataire n'avait entrepris absolument aucune d�marche en ce sens. Quant � l'argument selon lequel la Chambre des recours n'a pas suffisamment tenu compte, dans sa pes�e des int�r�ts, du fait qu'il s'agissait de l'octroi d'une premi�re prolongation (et non d'une seconde), il suppose le m�me raisonnement; le juge doit certes se montrer moins rigoureux � ce stade qu'� celui de la seconde prolongation quant � l'exigence impos�e au locataire d'entreprendre tout ce qu'on pouvait attendre de lui pour rem�dier aux cons�quences p�nibles du cong� (ATF 116 II 446 consid. 3a p. 448 et l'arr�t cit�; LACHAT, op. cit., n. 3.12 p. 782 et les r�f�rences); il n'en demeure pas moins que le locataire ne peut refuser d'entreprendre toute recherche pour se reloger.
Deuxi�mement, le fait que le recourant ait inform� son assistante sociale de la r�siliation de son bail n'apporte aucun �l�ment pertinent sous l'angle de l'art. 272 CO. Cela ne change rien au fait qu'il n'a entrepris, lui-m�me ou par l'interm�diaire de son assistante sociale, aucune d�marche en vue de sa relocation. Selon les constatations cantonales - qui lient le Tribunal f�d�ral -, il a d'ailleurs refus� toute aide des intim�s. A cet �gard, s'il faut relever que les appartements propos�s par ceux-ci ne suffisaient pas en soi pour consid�rer qu'un logement de remplacement avait �t� offert, ces circonstances n'en soulignent pas moins l'attitude du recourant qui ne d�sirait prendre aucune initiative pour se reloger, d�clarant au contraire qu'il voulait terminer sa vie dans l'appartement litigieux.
Enfin, le recourant ne conteste pas que le fait qu'il vive seul et qu'il n'ait pas de charges familiales plaide en faveur d'une prolongation plus courte que la dur�e maximale de quatre ans pr�vue � l'art. 272b al. 1 CO.
Cela �tant, la cour cantonale, en accordant une prolongation de bail d'une dur�e de trois ans, n'a pas abus� du large pouvoir d'appr�ciation qui lui est reconnu dans ce domaine. Il n'y a en cons�quence aucune trace d'une violation des art. 272 et 272b CO ainsi que de l'art. 4 CC.
Plus subsidiairement, le recourant conclut � l'annulation de l'arr�t de la Chambre des recours et au renvoi de la cause devant cette autorit� pour nouvelle instruction. Il affirme que le dossier ne contient pas les �l�ments de preuve utiles � la solution du litige. Ce faisant, le recourant reprend divers points d�j� examin�s (cf. notamment supra consid. 2.6 et 2.7) et il n'y a pas lieu d'y revenir. Il invoque �galement une violation des art. 4 al. 1 et 5 al. 3 du Code de proc�dure civile vaudoise du 14 d�cembre 1966 (CPC/VD; RSV 270.11). En guise de motivation, il se limite toutefois � indiquer que le Tribunal des baux a introduit dans le jugement des faits non prouv�s et qu'il a proc�d� � une appr�ciation arbitraire des preuves � disposition. Les griefs ne sont pas recevables. D'une part, ils ne visent pas l'arr�t entrepris (mais le jugement de premi�re instance) et, d'autre part, ils ne r�pondent pas aux exigences de motivation pos�es � l'art. 106 al. 2 LTF (cf. supra consid. 1.3).
Il ressort des consid�rants qui pr�c�dent que le recours doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable.

References: art. 8
 art. 4
 ATF 
 ATF 
 art. 95
 art. 271
 art. 271
 ATF 
 art. 272
 art. 271
 ATF 
 art. 272
 art. 4