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Timestamp: 2019-02-21 04:09:53+00:00

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Gartenstadt Norderney - Norderneyer Wohnen auf der Insel. Das Einheimischen Modell
Pressemitteilung 12.03.2018
Veröffentlicht von Christian Schwerdt (schwerdt) am 14 Mar 2018
Pressemitteilung zur öffentlichen Bauausschusssitzung am 14.03.2018,
TOP 11, VbB Nr. 60 VE „Gartenstadt“
Auf der Tagesordnung der anstehenden Bauausschusssitzung unter dem TOP 11 wird unser Einheimischenwohnungsbauprojekt „ Gartenstadt“ behandelt. Zu der dazu ausgearbeiteten Sitzungsvorlage merken wir an wie folgt:
Es wird klargestellt, dass die dauerwohnliche Nutzung durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan abgesichert werden kann, so wie überall auch sonst auf der Insel. Die dauerwohnliche Nutzung jedoch sollte „zusätzlich“ über einen städtebaulichen Vertrag abgesichert werden.
Zu a) Durchführungsvertrag /städtebaulicher Vertrag
Der mit der Überprüfung betraute Fachanwalt äußert nur rechtliche Bedenken an einigen Regelungen im städtischen Vertragsentwurf, die zusätzlich über die nach § 12 BauGB gesetzlich erforderlichen, städtebaulichen Regelungen bodenrechtlicher Art über einen Durchführungsvertrag hinausgehen. Es sind hier die im städtischen Vertragsentwurf enthaltenen, nicht im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Durchführungsvertrag nach § 12 BauGB stehenden sonstigen Vertragsklauseln der §§ 6, 9 u. 11 auf der Grundlage der gesetzlichen städtebaulichen Vertragsvorschrift des § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 u. Abs. 2 BauGB.
Es kann daher festgehalten werden, dass auch von dem Fachanwalt eine Absicherung einer dauerwohnlichen Nutzung der von uns zu errichtenden 20 Wohneinheiten bereits durch die im Vertragsentwurf allein vorhabenbezogenen Durchführungsregelungen nicht in Frage gestellt wird.
Verstöße dagegen können dann durch die Bauaufsichtsbehörde des Landkreises nach § 79 NBauO mit Hilfe z. B. eines Nutzungsverbotes für die jeweilige Wohnungseinheit mit einer tatsächlich anders ausgeübten Nutzung als eine dauerwohnlichen Nutzung geahndet werden.
Weiter festgehalten werden kann, dass der Fachanwalt bei seiner hauptsächlichen Stellungnahme zu den darüber hinaus getroffenen (über § 12 BauGB hinausgehenden)vertraglichen Verpflichtungen und Absicherungen für eine dauerwohnliche Nutzung in den §§ 6, 9 u. 11 des städtischen Vertragsentwurfes auf der städtebaulichen Vertragsbasis des (gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 2 u. Abs. 2 BauGB) auch keine grundsätzlich rechtlichen Bedenken hat (wie z. B. die einer im Baulastverzeichnis einzutragenden unbefristeten Baulast nach § 81 NBauO oder die einer in den Grundbüchern der Baugrundstücke einzutragenden unbefristeten, beschränkt persönlichen Dienstbarkeit nach den Vorschriften der §§ 1090 ff BGB, vgl. Ziff. 4 b) aa) u. bb) der Stellungnahme – S. 11).
Der Fachanwalt kritisiert vielmehr ausschließlich die in dem Entwurf getroffenen Vertragsstrukturen und textlichen Formulierungen, die er vielfach für unklar und unglücklich sowie rechtlich auch für unangemessen gemäß den entsprechenden Geboten über erforderliche ausgewogene und angemessene Vertragsgestaltungen (§ 11 Abs. 2 BauGB und den §§ 307 ff BGB) hält.
Vgl. Ziff. II 1 Abs. 3 ff, Ziff. 2 u. 3 ZIff. II 3 a (2) u. e) sowie 4 c ff der fachanwaltlichen Stellungnahme.
Somit schlägt der Fachanwalt daher auch noch einmal eine textliche Überarbeitung des Vertragsentwurfes vor.
Er empfiehlt dabei den Vertrag in zwei gesonderte Verträge zu gliedern, nämlich in einen nur reinen baulich vorhabenbezogenen, bodenrechtlichen Durchführungsvertrag (gemäß § 12 BauGB) und in einen städtebaulichen Vertrag gemäß des § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB mit zusätzlichen, sonstigen Verpflichtungen von uns als Vorhabenträger, wie sie in den §§ 6, 9 u. 11 des städtischen Vertragsentwurfes enthalten sind (vgl. Ziff. I 1 u. II 4 b) u. c) u. Ziff. V der fachanwaltlichen Stellungnahme).
Ferner unterbreitet der Fachanwalt zu einzelnen Vertragsklauseln unter der Ziff. II 3 b), d) u. e) und 4 b) cc) seiner Stellungnahme diverse neue Formulierungsvorschläge.
Hinsichtlich der von uns als Vorhabenträger und den Wohnungserwerbern zu leistenden zusätzlichen und auch grundsätzlich zulässigen Sicherheiten für eine dauerwohnlichen Absicherung der Wohnungseinheiten durch Baulasten nach § 81 NBauO und durch in die Wohnungsgrundbücher der Wohneinheiten einzutragenden beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten nach den §§ 1090 ff BGB schlägt der Fachanwalt eine zeitliche Befristung vor.
Diese Befristung soll geknüpft sein an die Wirksamkeit bzw an die Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes.
Das heißt nichts anderes: wenn der Bebauungsplan irgendwann geändert oder sogar aufgehoben wird, verlieren auch die dafür geschaffenen Sicherungsinstrumente ihre Notwendigkeit. Auf diese Weise wird das Gebot der Angemessenheit nach den §§ 11 Abs. 2 BauGB u. den § 307 ff BGB genügend berücksichtigt (vgl. S. 15 letzter Absatz u. S. 17 vorletzter Absatz der StellungnahmeHintergrund dafür ist wohl, dass nur bis dahin für eine dauerwohnliche Absicherung der Wohneinheiten ein schutzwürdiges Sicherungsbedürfnis für die Stadt bestehen kann.
Aber ungeachtet dessen wären im Vertrag die zusätzlich vorgesehenen dauerwohnlichen Absicherungen bei den Wohneinheiten unter Berücksichtigung der Angemessenheitskriterien sowieso nicht zu beanstanden, da diese Absicherungen keine persönlichen Verpflichtungen von uns als Vorhabenträger und auch nicht von den jeweiligen Wohnungskäufern wären. Sie stellen eine primäre Festlegung auf eine bauliche Nutzungsstruktur der Wohnungseinheiten gemäß den dauerwohnrechtlichen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes dar.
Als Ergebnis stellen wir fest, dass nach einer Überarbeitung des bisherigen städtischen Vertragsentwurfes sehr wohl ein in jeder Beziehung rechtlich tauglicher Vertrag mit den dazu vorgesehenen maßgeblichen Verpflichtungen und Sicherungsmitteln geschaffen werden kann, wenn man es nur will.
Rechtliche Hindernisse gibt es dazu grundsätzlich nicht.
Verstöße gegen diese im Vertrag vorgesehenen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen und Sicherungsmittel können dabei, wie oben bereits dargelegt, durch z. B. vom Landkreis als Bauaufsichtsberhörde nach § 79 NBauO erlassene Nutzungsverbote bei den betroffenen Wohnungseinheiten untersagt werden und von der Stadt selbst zivilrechtlich durch die Geltendmachung der dazu vereinbarten Vertragsstrafen und durch Untersagungsmaßnahmen auf der Basis der in den Wohnungsgrundbüchern dazu eingetragenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten verfolgt und verhindert werden.
Wenn nun dennoch im Angesicht dieser klaren Sach- und Rechtslage die Grünen überall und in der Presse erklären, der Fachanwalt halte eine beständige Absicherung von Dauerwohnraum nicht machbar, dann gibt es dafür zwei Erklärungen: Die eingestandenermaßen umfangreichen und komplexen Ausführungen des Fachanwalts hat man nicht verstanden- oder
man will nicht. Letzteres liegt vielleicht nahe, denn unser privatwirtschaftlich initiiertes Einheimischenmodell passt so gar nicht in das häufig grüne Weltbild von staatsmonopolistischem Glück. Was die Schaffung von Dauerwohnraum mit Spekulationsbegierden zu tun haben soll, ist überhaupt nicht nachvollziehbar. Das glatte Gegenteil ist hier Zielvorstellung unseres Bemühens. Die Dauerwohnraum abgesicherte Nutzung unserer Wohnungen
macht unser Projekt für Spekulanten unattraktiv! Aber wie gesagt, das passt nicht in die Gedankenlandschaft von Grün/Bündnis 90.
b) zum weiteren Bauleitplanverfahren
In seiner öffentlichen Sitzung im September 2017 hat der Bauausschuß mehrheitlich beschlossen, das Bauleitplanverfahren parallel zur Ausarbeitung eines rechtsicheren Durchführungsvertrages dazu weiter zu betreiben, damit unser Einheimischenwohnungsbauvorhaben im Interesse der vielen wohnungsuchenden Norderneyer nicht weiter verzögert wird. An diesen Beschluß bitten wir festzuhalten und nunmehr eine zügige Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nach § 3 Abs. 2 BauGB vorzubereiten.
Die dagegen in der fachanwaltlichen Stellungnahme zum Vertragsentwurf auf der letzten Seite seiner Stellungnahme erhobenen Bedenken unter Hinweis auf die Vorschrift des § 11 Abs. 2 S. 2 BauGB i.V.m. § 33 BauGB, daß nach einer öffentlichen Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfes es dann zu einem von der Stadt zeitlich nicht steuerbaren Planreife des B-Planes kommen könnte, teilen wir nicht. Denn abschließenden Billigung des Planentwurfes und des Durchführungsvertragsentwurfes durch die zuständigen Gremien der Stadt kann nie eine nach dem § 33 Abs. 1 Nr. 1 u. 2 BauGB erforderliche Planungsreife eintreten und damit auch keine Zulässigkeit des Vorhabens nach § 33 BauGB.
Daher kann somit auch ohne weiteres das Bauplanverfahren zunächst bis zur öffentlichen Auslegungsreife des Entwurfes des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß des § 3 Abs. 2 BauGB weitergeführt werden. Es müsste dazu zunächst jetzt die eingegangenen Anregungen und Bedenken durch die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß des § 4 BauGB und durch die Norderneyer Bürger in deren ersten frühzeitigen Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durch die zuständigen städtischen Gremien geprüft werden. Dies kann kurzfristig geschehen, da die Ausarbeitungen des Ingenieurbüros der Verwaltung und den Bauausschussmitgliedern seit langem vorliegen.
c) Umgang mit Unterschriftenlisten
Die gegen das Einheimischenwohnungsbauprojekt „Gartenstadt“ gesammelten Unterschriften sind tatsächlich -und da gehen wir einher mit dem Bürgermeister- ernst zu nehmen, auch wenn die Motive und angeführten Gründe dazu für uns nicht ganz nachvollziehbar sind. Denn es geht immerhin bei unserem Wohnungsbauprojekt um die Schaffung von für Norderneyer normalverdienenden Bürger vielfach dringend nachgesuchten und von ihnen und den städtischen Gremien seit Jahren geforderten, zu schaffenden, bezahlbaren Dauerwohnraum, an den es auf der Insel überall mangelt und weshalb viele Norderneyer auf das Festland verdrängt werden.
Wenn man daher eine Entscheidung des Rates im Sinne der Norderneyer Bürger wünscht, kann es eigentlich nur ein Votum für das Einheimischenmodell sein.
Das Bauleitverfahren sollte in jedem Fall mit der notwendigen Aufmerksamkeit und Fachkundigkeit durchgeführt werden, woran wir aber keinen Zweifel haben.
Betroffene Norderneyer Bürger, die mit ihrer Unterschrift Unzufriedenheit an unserem Wohnungsbauvorhaben bekundet haben, können selbstverständlich von ihrem Recht gemäß des § 3 Abs. 2 BauGB Gebrauch zu machen, ihre Bedenken während der noch durchzuführenden öffentlichen Auslegung des Entwurfes des vorhabebezogenen Bebauungsplanes gegen das Vorhaben vorzutragen. Diese Bedenken werden dann von den zuständigen städtischen Ratsgremien geprüft und bei ihren dazu zu treffenden Abwägungen und Entscheidungen auch berücksichtigt. Auch im weiteren Verfahren steht es natürlich den Bürgern, die sich in ihren Rechten verletzt sehen, offen, sich rechtlicher Mittel, die ihnen das Gesetz gewährt, zu bedienen.
Wir glauben, dass sich auf diese Weise die Unterzeichner sehr ernst genommen fühlen können, weil sie den vollen gesetzlichen Schutz ihrer Bedenken und Anregungen genießen.
Klaus Bergmeyer
Zuletzt geändert am: 14 Mar 2018 um 11:48
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References: § 12
 § 12
 § 11
 § 79
 § 12
 § 11
 § 81
 § 12
 § 11
 § 81
 § 307
 § 79
 § 3
 § 11
 § 33
 § 33
 § 33
 § 3
 § 4
 § 3
 § 3