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Timestamp: 2018-01-23 15:48:55+00:00

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Baurecht | Heising Rechtsanwalt
Beschluss BGH vom 22.07.2015, Az.: V ZR 245/14.
Ein Traum Vieler: Das eigene Haus. Um ein möglichst geringes Risiko einzugehen, beauftragen die meisten einen Makler. Der kennt sich aus mit der Finanzierung, mit dem (möglichen) Gang zum Notar um den Kaufvertrag abzuwickeln und außerdem hat ein Makler viele Häuser / Grundstücke in seinem Protfolio. Ohne einen Makler gibt es eigentlich gar keinen Hauskauf mehr. Und man erhält fachmännisch erstellte Exposés, in denen alle wichtigen Daten und Fakten angeführt sind.
Aber was ist nun, wenn die Angaben im Exposé nicht ganz der Realität entsprechen? Wenn Mängel, die nicht aufgeführt wurden, dann doch da sind und man sanieren muss? Wer trägt die Kosten? An wen kann man sich bzgl. Schadensersatz wenden?
Im vorliegenden Fall wurde ein Grundstück nebst darauf erbautem Einfamilienhaus gekauft. Im Exposé wurde angegeben, eben dieses Haus sei komplett fachmännisch trockengelegt worden. Trotzdem bemerkten die Käufer bei Renovierungsarbeiten Schimmel den sie beseitigen lassen mussten. Die Käufer verklagten den Verkäufer auf Zahlung von Schadensersatz.
Nach mehreren Instanzen landete dieser Vorgang vor dem BGH. Dieser fällte dann die letzte Entscheidung zu Gunsten der Verkäufer. Die Parteien hatten im Kaufvertrag festgelegt, dass die Verkäufer nur dann für Angaben vom Makler haften, wenn sie diese Angaben vorsätzlich falsch gemacht haben (also wissentlich, dass zum Beispiel gar keine Trocknung stattgefunden habe). Dieses war hier nicht festzustellen. Daher kann man den Verkäufern nicht die (vielleicht) falschen Angaben des Maklers anlasten.
Tipp des Baurechtsexperten: Es empfiehlt sich immer vor Vertragsabschluss einen eigenen Gutachter mit der Inaugenscheinnahme zu beauftragen. Das verursacht vielleicht im ersten Moment Mehrkosten, sollten aber versteckte Mängel oder benötigte Renovierungen, die auf den ersten Blick dem nichtfachkundigen Auge nicht auffallen, notwendig sein, so hat man doch eine erhebliche Ersparnis.
Vollständige Schlusszahlung, Verzicht förmliche Abnahme, konkludentes Handeln
Urteil OLG Stuttgart vom 21.04.2009, AZ: 10 U 9/09
Beschluss BGH vom 08.04.2010, AZ: VII ZR 88/09
§ 12 Nr. 4 VOB/B
Oft handeln beide an einem Bauvorhaben beteiligte Parteien, ohne die rechtliche Konsequenz daraus zu erahnen. So verhält es sich zum Beispiel auch, wenn der Bauunternehmer gegenüber dem Bauherren endgültig abrechnet.
Der Bauherr erhält die Schlussrechnung und gleicht diese, bis auf einen marginalen Betrag aus. Der Bauunternehmer ist froh und fordert den Bauherren nicht noch einmal gesondert auf, die förmliche Abnahme durchzuführen. Für beide Parteien scheint der Bau erfolgreich abgeschlossen. Oder?
Was geschieht denn nun, wenn späterhin Mängel am Objekt festgestellt werden? Wie will der Bauherr dem Bauunternehmer beweisen, dass die Mängel aus seiner Arbeit resultieren?
Der Bauunternehmer kann sich, auch nach Auffassung des Gerichts, auf die Verjährung berufen.
Der marginale Einbehalt auf die Schlussrechnung (zumal, wenn er nicht begründet wird) kann vom Bauunternehmer nur als Sicherheitseinbehalt optional maximal als Einbehalt auf vielleicht vorhandene, dem Objekt aber nicht schädliche Mängel gewertet werden. Für ihn ist somit der Bau abgeschlossen. Durch das Verhalten des Bauherren, dass er (aus Sicht des Bauunternehmers) also nun alles gezahlt hat, kann der Bauunternehmer als den Verzicht auf die förmliche Abnahme verstehen.
Tipp des Baurechtsexperten:
Zahlt der Bauherr die vom Bauunternehmer in Rechnung gestellte Summe (bis auf einen marginalen, nicht weiter bezeichneten Abzug) so kann der Bauherr diese Zahlung als Verzicht auf eine förmliche Abnahme sehen (nach seiner Sicht gibt es ja nichts zu beanstanden, sonst hätte der Bauherr ja nicht den geforderten Preis gezahlt). Auch Teilzahlungen können bereits die Ansicht beim Bauunternehmer auslösen, eine konkludente Abnahme sei erfolgt.
Einwendungen des Bauherren gegen Werklohnansprüche, Prüfbarkeit der Schlussrechnung
Geht Bauherren das Geld aus oder überkommt sie die Kaufreue (oder ist das Verhältnis zwischen Bauherr und Bauträger / Auftragnehmer in sonstiger Weise zerrüttet), so freuen sich die Bauherren selten über die Schlussrechnung. Die eine Möglichkeit, nicht den vollen Betrag zahlen zu müssen, sehen die Bauherren oft in der Mängelrüge. Irgendetwas an dem Gewerk ist mangelhaft, also wird ein Betrag von der Rechnung abgezogen.
Haben die Bauherren aber einfach keine Motivation, aus welchen Gründen auch immer, die Rechnung so, wie sie gestellt wurde, auszugleichen, kommt oft der Einwand, die Rechnung sei nicht prüffähig. „Was tun?“, sprach Zeus. Schließlich hat der Bauträger / Auftragnehmer seine Leistung erbracht und möchte nun berechtigterweise sein Geld erhalten. Viele Gerichte und Richter mussten sich mit sich feindselig gegenübersitzenden Parteien auseinandersetzen. Oft kam dann die Einrede, die Schlussrechnung sei ja gar nicht prüfbar, erst im Prozess. Sind aber die Bauherren schon seit längerer Zeit im Besitz der Schlussrechnung, dann haben sie schlechte Karten:
Experten im Baurecht waren über das Urteil des
BGH vom 27.11.2003, AZ: VII ZR 288/02
“höchst erfreut. Ging man doch davon aus, dass nunmehr dieser Unsitte ein Ende bereitet würde. Der BGH entschied, dass der Auftragnehmer die Einwendung gegen die Prüffähigkeit ausschließen könne, wenn diese nicht innerhalb einer Frist von 2 Monaten nach Zugang selbiger von den Bauherren vorgebracht würde. Dies hörte sich doch danach an, dass man sich wenigstens wegen dieses Einwandes nicht mehr vor Gericht treffen müsse. Aber nein.
4 Jahre später erging nämlich vom
BGH unter dem 14.06.2007 ein Urteil zum AZ: VII ZR 230/06.
Dieses brachte die schöne (angenommene) Ordnung wieder durcheinander. Dieses Urteil besagt sinngemäß, dass wenn ein Bauherr die mangelnde Prüffähigkeit der Rechnung nicht rügt (innerhalb der 2-Monats-Frist) und der Auftragnehmer / Bauträger dann einen Prozess anstrebt, er ein sehr viel höheres Risiko eingeht, im Ganzen zu verlieren.
Es ist nur jedem Bauträger / Auftragnehmer zu raten, ganz besonderes darauf zu achten, ob die von ihm an die Bauherren überreichten Rechnungen auch prüffähig sind.
Der Baurechtsexperte rät: Lieber etwas mehr Zeit in das Schreiben der Rechnung und der Kontrolle auf die Prüffähigkeit investieren und dann nicht vor Gericht dem Risiko ausgesetzt sein, beim Durchsetzen des Anspruchs „auf die Nase zu fallen“.
Architektenhaftung: Architekt haftet für alles, Verhältnis der Haftung von Architekt und Statiker
Geschrieben von admin2 am Mittwoch, 14. Oktober 2015
Beschluss des OLG Koblenz vom 29.06.2015 – AZ: 10 U 1445/14
Grundlage dieses Beschlusses ist der
„§ 426 BGB“.
Das OLG Koblenz hat folgenden Beschluss getroffen:
Erstellt der Statiker mittels eines MB-Programms auf einem Computer eine von diesem automatisch generierte statische Berechnung, die ein Architekt zwar zunächst nicht als Beispielrechnung erkennen muss, so ist der Architekt im Anschluss hieran gehalten, nach den Bewehrungsplänen und Zeichnungen nachzufragen.
Anmerkung des Spezialisten für Bausachen
Das OLG Koblenz knüpft an die obergerichtliche Rechtsprechung an, wonach der Architekt wegen seiner überragenden Ausbildung und Kenntnisse im Prinzip immer haftet, wenn ein Statiker oder Fachplaner Fehler macht. Es ist immer die Frage des Einzelfalls, mit welcher Quote der Architekt zu beteiligen ist.
Verletzung des Bauherren bei Baustellenbesichtigung
Bautypische Unfälle,
genehmigungspflichtige Planung und Errichtung eines Gebäudes
OLG Brandenburg (Entscheidung vom 26.08.2015 – AZ: 11 U 195/14)
hatte sich mit einem Fall zu beschäftigen, bei dem der Bauherr im Rahmen einer Baustellenbesichtigung durch Verschulden eines Bauunternehmers nicht unerheblich verletzt wurde. Ein Gerüst war umgestürzt. Er wollte Schadensersatz und Schmerzensgeld geltend machen und bat um Rechtsschutz. Die Versicherung lehnte ab.
Zu Recht, wie das OLG Brandenburg meinte.
Die Klausel in einem Versicherungsvertrag für „Kompakt-Privat, Berufs- und Verkehrsrechtsschutz“, wonach kein Rechtsschutz besteht „für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in ursächlichem Zusammenhang mit der Planung oder Errichtung eines Gebäudes oder Gebäudeteils, das sich im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befindet oder das dieser zu erwerben oder in Besitz zu nehmen beabsichtigt,“ schließt nicht nur den Rechtsschutz für klassische Bauprozesse wie etwa Mängel- oder Werklohklagen aus, sondern auch für solche Rechtsstreitigkeiten, die Ansprüche aus baustellentypischen Unfällen (hier: Umstürzen eines Baugerüsts) zum Gegenstand haben.
(vorhergehend: LG Potsdam Urteil vom 14.11.2014 – AZ: 13 O 27/13)
Anmerkung des Spezialisten für Bausachen:
Leider ist der Entscheidung, aus Sicht der Versicherungsnehmer und der Anwaltschaft, zuzustimmen. Sofern es sich um Neubauten oder andere, genehmigungspflichtige Arbeiten handelt, ist alles was im Zusammenhang damit steht, nicht rechtsschutzversichert. Anders wäre die Sache, wenn eine genehmigungsfreie Altbausanierung vorliegen würde. Also sollte man sich, wenn man wirklich Rechtsschutz haben will, überlegen, nicht neu zu bauen, sondern einen Altbau zu erwerben.

References: BGH 
 BGH 

§ 12

BGH 
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