Source: https://derechoecuador.com/por-que-fracasa-la-politica-de-prestamos-hipotecarios-del-iess
Timestamp: 2019-06-19 00:58:51+00:00

Document:
Derecho Ecuador - ¿Por qué fracasa la política de préstamos hipotecarios del IESS?
¿Por qué fracasa la política de préstamos hipotecarios del IESS?
Consultor en calidad, productividad
TANTA EXPECTATIVA QUE GENERARON las nuevas autoridades del IESS sobre la nueva política crediticia a favor de los asegurados, que la sociedad civil asegurada creyó que por fin se daba inicio a una nueva etapa de recuperar la credibilidad perdida de esta Institución aseguradora. Pero han transcurrido 12 meses de gestión y no se vislumbran cambios por ninguna parte.
Esta afirmación lo respaldamos cuando se aseguró que se equiparían las unidades medicas del IESS y lo que se esta logrando es la medicina prepagada, y los elefantes blancos siguen desabastecidos, se escucho que se implantará una defensa de la autonomía de la Institución y se producen recortes presupuestarios al ejercicio del 2004 en más de 500 millones de dólares en perjuicio de los programas de inversión y de atención medica, se propuso una defensa a ultranza para el pago de la abultada deuda del Estado al IESS y lo que se ha logrado es suspensiones a los incrementos de pensiones para los jubilados, se promocionó el Proyecto de la Historia Laboral y el sistema tiene fallas en el diseño y no despega.
En el orden legislativo, varios técnicos en la materia, supuestamente vienen trabajando en la elaboración y aprobación del Reglamento a la Ley de Seguridad Social y resulto otro cuento de nunca acabar, y por ultimo se lanzó a los 4 vientos que el IESS volvería a otorgar prestamos hipotecarios a través del sistema financiero y nada pasa.
Esto en cualquier idioma es incapacidad de gestión
A pedido de varias Cámaras de la Producción y de la Fundación Hacia la Seguridad /Imperio de la Ley, estamos revisando todas las Resoluciones (31) dictadas por el nuevo Consejo Directivo del IESS y en casi todas ellas existen errores de fondo y forma.
Este es el caso de las resoluciones sobre el famoso proyecto de los Prestamos Hipotecarios que analizo a continuación.
Contenidos del informe sobre los préstamos hipotecarios
El IESS para implementar esta política crediticia dictó tres Resoluciones la Numero 07, la numero 017 y la numero 28.En esta oportunidad efectuamos un análisis de la Resolución 028 que contiene tres temas:
Analisis del considerando
de la resolución No. 028
EL Considerando primero de la Resolución 028 es diminuto, debió decir: Las operaciones de descuento de títulos hipotecarios cuando se trate de operaciones con los afiliados del IESS, y la adquisición conservación y enajenación de bienes raíces, con recursos de los fondos de pensiones para fines de capitalización de las reservas técnicas del régimen de jubilación por solidaridad intergeneracional previsto en la Ley 2001.55 de Seguridad Social
El Considerando segundo de la Resolución 028, recoge en forma muy generalísima el texto del artículo 69 de la Ley de Seguridad Social No 2001.55, sin que sea una observación de fondo, debió citar expresamente: ¨que las operaciones de descuento de títulos hipotecarios es con los afiliados pertenecientes al seguro general obligatorio que carecen de vivienda propia y citar las instituciones que financian los programas de vivienda
El Considerando tercero de la Resolución 028 es completo, aunque no cita la fuente expresa en que se fundamenta para los casos de reservas técnicas y de fondos capitalizados, referida a la Disposición General Décimo Tercera de la Resolución 007 del 29 de abril del 2003.
El Considerando cuarto de la Resolución 028, esta bien citado, no existe observación que efectuar.
Los Considerandos quinto y sexto de la Resolución 028, contienen las recomendaciones para la Reforma, de responsabilidad de la Dirección Económico Financiera y de la Comisión Técnica de Inversiones, que deberán ser evaluadas una vez que se perfeccionen los contratos marco.
Análisis del texto de la Resolución No. 028
Primera: Se reemplaza el último inciso del artículo 7 de la Resolución 017
Se cambia el término ¨margen de intermediación¨ que contenía la Resolución 017 por ¨margen de provisión para créditos incobrables¨.
Este margen de intermediación y el riesgo asumido por el crédito, en la Resolución 017 era cobrado directamente por las instituciones del sistema financiero, en la nueva Resolución 028 este riesgo es cobrado por el IESS, para luego de perfeccionados los contratos marco el IESS paga estos márgenes de intermediación a las Instituciones financieras, con lo que se encarece el crédito.
Este margen de provisión para créditos incobrables anual sobre saldos de capital, previsto en la nueva resolución 028, es de tres puntos porcentuales sobre el saldo de capital a inicio de cada mes, y se mantiene igual al porcentaje fijado en la Resolución 017.
Otro cambio sustancial en la resolución 028, es que, este margen porcentual cubre adicionalmente el pago de la originación y la administración de la cartera hipotecaria de vivienda, gastos de recuperación de cartera y otros riesgos de estos créditos hipotecarios.
La suficiencia o exceso de estos márgenes porcentuales por los riesgos del crédito deben ser analizados, controlados y vigilados por la Superintendencia de Bancos y Seguros en los contratos marco que se lleguen a suscribir.
Segunda: Se sustituye el artículo 12 de la Resolución 017 relacionado a la calificación definitiva del afiliado por la Institución Financiera.
En cuanto a los requisitos se mantiene los tres primeros numerales que contiene la Resolución 017, referidos a la precalificación del crédito, al certificado del Municipio y del Registrador de la Propiedad y a la calificación del afiliado en la Central de Riesgos de la Superintendencia de Bancos y Seguros Hasta aquí sin observación.
A los requisitos anteriores, la Resolución 028, adiciona otros documentos innecesarios del numeral 5 que ya lo piden en la calificación de la Central de Riesgos y en especial los literales e), g), y h), referidas a otros ingresos del afiliado, referencias bancarias, certificados de manejos de cuentas corrientes, de ahorro, tarjetas de crédito, referencias comerciales, que a mi juicio son una forma de eliminar el acceso al crédito a personas de medianos y escasos recursos económicos
Estos requisitos deben ser opcionales, o simplemente ser eliminados de la Resolución 028.
Tercera: Se sustituye el artículo 13, referido a debitos mediante contratos automáticos cuyos costos de operación en el Banco Central del Ecuador eran de cuenta del IFI. Esta eliminación no tiene justificación motivada
Considero que la Reforma o la sustitución debe ser por el texto referido a la Transferencia de Fondos de la Resolución 017 y no al artículo 13 que se refiere a ¨Debitos automáticos¨. Esta inconsistencia debe ser corregida, eliminando solamente las expresiones, así como el titulo hipotecario global que contenía la Resolución 017 Del título Transferencia de Fondos
Cuarta: Al texto final del artículo 14 de la Resolución 017, que tiene el titulo ¨Seguros¨, la Reforma de la Resolución 028 incluye la frase; ¨seguros que deberán ser endosados al IESS para su Administración.¨
Este cambio, para su aplicabilidad estará en función de la aprobación o negativa de las Instituciones Financieras, que debe hacerse constar como cláusulas expresas en los contratos marco y en el Instructivo que debe dictar el Director General del IESS.
Quinta: Dice que se sustituye el artículo 15 de la Resolución 017 que se refiere a la ¨Transferencia de Fondos, bajo el titulo ¨Recuperación de Dividendos¨, que nada tiene que ver con Transferencia de Fondos, es otro error de forma.
Este nuevo artículo con el texto Recuperación de Fondos, simplemente debe constar como nuevo o adición al artículo 15 de la Resolución 017.
Sexta: La reforma de la Resolución 028, dice que se añade al artículo 15, las tablas de comisiones por originación y administración de cartera hipotecaria de 5, 10, 15, y 20 años plazo de acuerdo a montos calificados
Criterio sobre las tablas que constan como anexos
1. Observo que las comisiones fijadas por la administración del crédito son variables que afectan a los aportantes con salarios fijos o ingresos medios y bajos.
2. En cuanto a porcentajes de comisiones fijas o reajustables, por la materia técnica, es la Superintendencia de Bancos y Seguros la que debe informar sobre su suficiencia en la recuperación del crédito o por los riesgos que cubren estas comisiones
3. La imposición de límites en los porcentajes de la Administración de la cartera hipotecaria sobre la recaudación del dividendo, para mi particular criterio, sin considerar los montos fijados en los Anexos, constituyen un freno para la competencia.
Septima: La Resolución 028, dispone la inclusión de una Disposición General Quinta, que se refiere a la obligación que tiene el IESS de informar semanalmente a las Instituciones Financieras sobre la tasa hipotecaria que deberá aplicar a las operaciones de descuentos de crédito con garantía hipotecaria, en su página Web
Esta es obligación de cajón, sobre la cual no tengo ninguna observación si es que funciona la página Web.
Nota: Con el mismo enfoque se han analizado todas las resoluciones dictadas por el Consejo Directivo del IESS encontrando serias deficiencias en el orden técnico y jurídico, producto del desconocimiento de la problemática de la seguridad social y de la politización de sus nuevos cuadros que no reúnen los perfiles requeridos por la misma legislación del IESS y en gran parte la culpa lo tiene la Superintendencias de Bancos y Seguros que da el Visto Bueno para el ingreso de funcionarios cercanos a los Representantes del Consejo Directivo descuidando la idoneidad y ética profesional.
Conclusiones sobre la aplicabilidad de la resolución No. 028 de la reforma legal
Partiendo de la premisa general de que la industria de la construcción es una de las fuentes primarias que dinamizan las actividades vinculadas con un gran numero de puestos de trabajo, contribuyen a reducir en forma progresiva las tasas de interés del crédito y pueden inyectar mayores recursos para el Estado y para el mismo IESS, la nueva Ley de Seguridad Social tiene una enorme limitación (su artículo 69) que le obliga a entregar los fondos para préstamos a través del sistema financiero.
Esta limitación, se centra en la intermediación del sistema financiero que encarece la operación de los préstamos, porque los afiliados con derecho terminarán pagando tasas de interés y comisiones superiores al menos en 4 puntos por ciento mayor de la que el IESS podría cobrar, si entregara el préstamo directamente al asegurado
Las regulaciones del sistema financiero, determinan que los Bancos y demás entidades que entregan préstamos hipotecarios obliguen al asegurado a cubrir con dinero en efectivo el 30 % del valor de la compra de la vivienda, lo que impedirá el acceso a un alto porcentaje de asegurados y con ello, el IESS no desempeña ningún rol social en esta materia
Por lo señalado y por la renuencia de parte de la Banca o del sistema Financiero a someterse a las regulaciones del IESS, en materia de garantía hipotecaria o porcentajes de administración del crédito, a mi juicio de la forma como se viene manejando esta política crediticia, será un fracaso.
Recomendaciones para una nueva política de vivienda
Para que esta política crediticia sea un verdadero servicio al asegurado, se debe adoptar las siguientes decisiones políticas.
1. Impulsar la Reforma de los artículos 61,62,69 y 70 de la Ley de Seguridad Social vigente, para que el crédito sea sin intermediarios y accedan personas de sectores medios y de escasos recursos (Jubilados por ejemplo)
2. Insistir en la Ley Reformatoria que regula la emisión de cédulas Hipotecarias, con otro enfoque técnico y social y,
3. El IESS, debe olvidarse de los convenios con el sistema bancario o financiero, ellos no entienden el principio de la solidaridad, sino el animo de lucro y conversar y definir sin anticipar criterios sobre una nueva política de construcción masiva de viviendas en todos los terrenos del IESS que los mantiene improductivos a cargo de las Cámaras de la Construcción a nivel país
Todas estas alternativas juntas o por separado son validas para disminuir e déficit de vivienda y se deben adoptar como políticas de Estado.

References: Resolución 
 resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 69
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 7
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 resolución 
 Resolución 
 resolución 
 artículo 12
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 13
 Resolución 
 artículo 13
 Resolución 
 artículo 14
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 15
 Resolución 
 artículo 15
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 15
 Resolución 
 resolución 
 artículo 69