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Timestamp: 2017-07-21 08:41:45+00:00

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La compraventa en Panamá: datos útiles para principiantes - Bufete Illueca - Credito rapidos
La compraventa en Panamá: datos útiles para principiantes – Bufete Illueca
Un contrato es un acuerdo de voluntades que tiene como propósito generar derechos y obligaciones en la forma que los contratantes pacten.
El artículo 1215 del Código Civil, define el contrato de compraventa que lleva este nombre porque una de las partes vende y la otra compra así: “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada, y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Requisitos esenciales a todo contrato de compraventa::
Consentimiento: deberá de constar por escrito debidamente firmado por el comprador y vendedor.
Objeto: Tratándose de bienes inmuebles, la cosa vendida debe pertenecer al vendedor al momento de inscribirse en el Registro Público. El bien a venderse no puede estar fuera del comercio y debe ser licito
Precio: Toda venta debe de ser por un precio (en dinero signo que lo represente) determinada en el contrato. Es un elemento esencial en el de modo que si falta, el mismo el contrato adolece de nulidad absoluta.
Capacidad: Que las partes (vendedor y comprador) tenga la capacidad para obligarse.
El comprador no puede estar incluido en las prohibiciones que establece el artículo 1229 del Código Civil, las cuales resumimos en: a) el comprador no puede ser el tutor o curador de los bienes b) los mandatarios, los bienes de cuya administración estén confiados a su cargo. c) los empleados públicos, los bienes del Estado, de los municipios, y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen a cargo. d) los magistrados, jueces, individuos del Ministerio Público y empleados de tribunales, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante e tribunal en cuya jurisdicción o territorio ejerzan sus funciones.
Solemnidad: Tratándose de inmuebles debe de constar por escritura pública.
La retroventa que es el acto mediante el cual el vendedor de una cosa se reserva el derecho de recuperar dicha cosa dentro de un plazo, mediante la devolución de un determinado precio, esta prohibido por el Código Civil artículo 1277 del Código Civil.
Si el bien inmueble a comprarse es de recién construcción
Se deberá requerir los siguientes documentos
Minuta de Segregación al cliente o a la promotora
Formulario presentado y pagado del impuesto de enajenación
Formulario de exoneración de pago del impuesto de enajenación
Paz y Salvo de Inmueble
Paz y Salvo de IDAAN
Tasas Únicas (sí hay sociedades dentro de la transacción)
Nota: Se recomienda enviar todas las minutas previamente y vía e-mail a fin de verificar datos en el Registro Público. El 75% de las escrituras calificadas como defectuosas por el Registro, se debe a errores en las minutas especialmente de segregación por la cantidad de datos y medidas. La verificación previa representa ahorro en términos de dinero y tiempo.
Si el bien a comprarse ya ha sido habitado
Formulario presentado de exoneración de pago del impuesto de enajenación
Si el bien a comprarse es un apartamento
Certificado de pago de las cuotas de mantenimiento
El Certificado de pago de las Cuotas de Mantenimiento, deberá de estar expedido y firmado por el administrador del PH, que aparezca inscrito en el Registro Público. Este documento solo debe de solicitarse cuando medie la compraventa de un apartamento.
Es importante advertir que el mismo solo será válido, por el período que se indica en el mismo. Si la Escritura ingresa al Registro una vez expirado el mismo, se tendrá por no válido dicho documento y la Escritura será calificada como defectuosa por el Registro Público.
Si el bien inmueble a comprase se encuentra hipotecado ¿Qué hacer?
Previamente el Banco deberá de haber suscrito “Carta de Pago Irrevocable”
Deberá de solicitar a dicho Banco, la minuta de Cancelación.
La minuta de Cancelación deberá de venir debidamente refrendada por abogado
Deberá de informarse si dicho Banco requiere una cesión de crédito su favor dentro del contrato de préstamo.
Comprar o Vender a traves de una sociedad o fundacion
Las actas de las sociedades son las que recogen los acuerdos adoptados ya sea por las juntas directivas o de accionistas o de ambas cuando actúen en forma conjunta. Estas actas son esenciales que consten en las escrituras ya que mediante ellas se otorgan las autorizaciones correspondientes a fin de que la sociedad en su condición de persona jurídica pueda obligarse.
¿Cómo saber sí un acta esta bien hecha?
El Acta obligatoriamente deberá contener lo siguiente:
Fecha en que fue celebrada la reunión
Nombre de quien la presidió y de quien sirvió de secretario; si no son los titulares de la sociedad, se deberá de expresar la justificación para que actúen otros.
Si es Junta de Accionista se deberá de expresar sí esta la mayoría presente o la totalidad de los accionistas.
Si se trata de una Junta Directiva deberá de contener el nombre de todos los directores presentes o representados.
Si es una junta ordinaria deberá expresarse que ha habido una previa convocatoria y si es extraordinaria deberá expresarse que los presentes renunciaron a la previa convocatoria.
Deberá contener la certificación del secretario de la reunión o de quién la presidió
Deberá de estar refrendada por abogado, en el refrendo deberá de incluir el nombre del abogado, que esta en ejercicio de su actividad como tal y la fecha.
¿Si alguno de los titulares de la Junta Directiva no son los firmantes del acta, como hacer?
En caso de que alguno de los titulares no este o no pueda estar presente para la reunión ya sea de Junta Directiva o de Accionista, podrá actuar un tercero en sustitución de estos, pero se deberá de justificar en la misma acta porque ese titular (presidente, secretario, tesorero etc.) no actúa. Por ejemplo se deberá de incluir lo siguiente: “Y actúa ______ en sustitución de su titular por ver sido acordado por la totalidad de los presentes” “Por encontrase ausente su titular”
¿Si alguno de los titulares puede actuar vía telefónica?
Esto lo admite el Registro Público basándose en el Decreto Ley 5 de 19997, siempre y cuando previamente la Junta Directiva o de Accionista haya admitido este tipo de procedimiento y dicha Acta se encuentre previamente inscrita en el Registro. Esto es aconsejable para el caso de clientes que salgan constantemente del país. El texto legal en cuestión establece lo siguiente.
1-Modelo de un acta conjunta de directores y accionistas. Se deberá de mencionar el nombre de los directores y dignatarios conforme a los datos del Registro.
ACTA DE UNA REUNION CONJUNTA DE LA JUNTA DIRECTIVA Y DE LA JUNTA DE ACCIONISTAS DE LA SOCIEDAD______ .
Una Reunión Conjunta de la Junta Directiva y de la Junta de Accionistas de se celebró en la Ciudad de Panamá, a las ( ) de mañana del ( ) de de (. Se encontraban presentes y representados en la reunión todos los tenedores de las acciones emitidas y en circulación con derecho a voto así como los Directores y Dignatarios de la Sociedad:
La reunión fue Presidida por su titular el señor y actúo como Secretaria su titular quien tomó las minutas.
( de no actuar alguno de los titulares se deberá de incluir lo siguiente: La reunión fue presidida por_______ por encontrarse ausente su titular o también puede incluirse por haber sido acordado así por la totalidad de los presentes.)
Igualmente se encontraban presente en la reunión los siguientes directores (incluir los nombre de los directores que aparecen en el Registro Público)
El Presidente declaró abierta la reunión e informó el propósito de la misma, y en virtud de moción debidamente secundada y debatida se aprobaron por unanimidad las siguientes resoluciones:
PRIMERO: Aprobar, como en efecto se aprueba, que la sociedad celebre con el un Préstamo por la suma de $
SEGUNDO. Aprobar, como en efecto se aprueba, que la sociedad garantice las obligaciones contraídas para con con Primera Hipoteca y Anticresis sobre la Finca de su propiedad número ( ), inscrita al rollo ( ), Documento ( ), de la Sección de la Propiedad, Provincia de del Registro Público
TERCERO. Autorizar a la sociedad a otorgar las garantías adicionales suficientes y necesarias para garantizar la negociación de las facilidades crediticias con al igual que dar fiel cumplimiento a lo que se pacte en la Escritura que contenga la transacción bancaria.
CUARTO. Autorizar al señor (a) para que en nombre y representación de la Sociedad firme todos los contratos necesarios para el cumplimiento de sus obligaciones correspondientes.
No habiendo otro asunto que tratar, se clausuró la sesión
El (la) suscrito (a). Secretario de la Sociedad (cuando es el titular, sino se deberá de poner “Secretario de la Reunión” por este medio certifico que la anterior es fiel copia del Acta de una Reunión Conjunta de la Junta Directiva y de la Junta de Accionistas de dicha sociedad, celebrada en la Ciudad de Panamá, el ( ) de de ( ).
Acta Refrendada por el licenciado (a) abogado en ejercicio.
2-Modelo de acta para una junta de accionistas, en este tipo de acta bastara con mencionar al presidente y secretario, no se necesita listar al resto de los directores y dignatarios.
A CTA DE UNA REUNION DE LA JUNTA DE ACCIONISTAS DE LA SOCIEDAD________
En la ciudad de Panamá, República de Panamá, siendo las ( a.m.) de la mañana del el día ( ) de de (200 ), tuvo lugar previa convocatoria, una reunión de la Junta de Accionistas de la Sociedad
Se encontraban presentes y representados en la reunión todos los tenedores de las acciones emitidas y en circulación con derecho a voto así como los Directores y Dignatarios de la Sociedad.
El Presidente declaró abierta la reunión e informó el propósito de la misma, y en virtud de moción debidamente secundada y debatida se aprobó por unanimidad la siguiente resolución:
PRIMERO: Aprobar, como en efecto se aprueba, que la sociedad celebre con el banco ____ Contrato de Préstamo.
SEGUNDO. Aprobar, como en efecto se aprueba, que la sociedad garantice las obligaciones contraídas con Primera Hipoteca y Anticresis sobre la Finca de su propiedad número ( ), inscrita al rollo ( ), Documento ( ), de la Sección de la Propiedad, Provincia de Colón del Registro Público
CUARTO. Autorizar a para que en nombre y representación de la Sociedad firme todos los contratos necesarios para el cumplimiento de sus obligaciones correspondientes.
Modelo 3 para autorizar una venta en donde los accionistas actúan vía telefónica (para que esta acta tenga validez, previa a esta reunión debe de existir debidamente inscrito en el Registro un acta mediante la cula la socieadad admite este tipo de actuaciones)
A CTA DE UNA REUNION DE LA JUNTA DE ACCIONISTAS DE LA SOCIEDAD______________
En la ciudad de Panamá, República de Panamá, siendo las de la mañana ( :00 a.m.) del ( ) de de dos mil (200 ), tuvo lugar previa convocatoria, una reunión de la Junta de Accionistas de la Sociedad .
Todos los tenedores de las acciones emitidas y en circulación con derecho a voto se encontraban debidamente presentes en la reunión vía telefónica.
Mediante acuerdo de la mayoría de los accionistas se eligió como secretario ad-hoc y presidente ad-hoc de esta reunión al señor quien tomó las minutas, por no encontrarse los titulares de dichos cargos presentes en la reunión.
PRIMERO. AUTORIZAR a que esta sociedad de en venta real y efectiva, el siguiente bien mueble de su propiedad:
SEGUNDO. AUTORIZAR, a que esta sociedad, ceda al. la suma total del precio de venta resultante del contrato de compraventa celebrado, es decir la suma de. en razón de abono para cancelar obligaciones pendientes que esta sociedad mantiene con el .
TERCERO. AUTORIZAR al señor. para que en nombre y representación de la sociedad firme todos los contratos necesarios para el cumplimiento de las autorizaciones anteriores.
No habiendo otro asunto que tratar, se clausuró la sesión.
Presidente ad-hoc/Secretario ad-hoc
El suscrito secretario ad-hoc de la sociedad. por este medio certifico que la anterior es fiel copia del Acta de una Reunión de la Junta de Accionistas de dicha sociedad, celebrada en la Ciudad de Panamá, República de Panamá, el ( ) de de dos mil (2,00 ).
Minuta refrendada por el licenciado (a). abogado (a) en ejercicio.
Al Portador, son aquellas que se emiten sin identificar el nombre del propietario. El tenedor de este tipo de acción es considerado como el verdadero propietario.
Nominativas aquellas que se emiten indicando el nombre del dueño. Esta clase de acciones deberá de ser anotada en el libro de Registro de Acciones de la sociedad, por orden alfabético con indicación del lugar, domicilio, número de acciones que corresponda a cada accionista.
Comunes, no tienen ningún privilegio en especial. Tiene derecho a dividendos y a cuota de liquidación.
Preferidas, concede a su titular ciertos derechos preferentes sobre el resto de los accionistas.
Con Valor Nominal son aquellas que tienen un valor predeterminado antes de ser vendidas, el cual indica la cuantía de la aportación del accionista, y no el precio de su adquisición en el mercado.
Sin valor nominal, por el contrario indican la cuantía de la aportación. Esta clase de acciones solo puede ser emitida a cambio de dinero. Conforme a la Ley solamente se les permite a las sociedades emitir acciones sin valor nominal cuando en el pacto social se haga constar.
Régimen Tributario de la Fusión de Sociedades
Dada la naturaleza jurídica de la fusión de sociedades, los actos, contratos y demás operaciones que resulten necesarios para hacer efectiva la fusión de dos o más sociedades, no estarán sujetos al pago del Impuesto de Transferencia de Bienes Muebles (ITBM) del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles. (Decreto Ejecutivo N°18 de 14 de marzo de 1994)
Para todos los efectos fiscales, los convenios de fusiones de sociedades se tendrán como vigentes a partir de la fecha de su inscripción en el Reglamento Público, con prescindencia de la fecha en que se hayan efectuado los asientos y registros en los respectivos libros y actas de las sociedades.
Toda fusión de sociedades deberá ser comunicada a la Dirección General de Ingresos del Ministerio de Economía, dentro de los 30 días calendarios siguientes a la fecha de inscripción en el Registro Público. (Resolución N°21201-1105 de 17 de junio de 1994)
Quien paga el impuesto de transferencia de bien inmueble
El Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles debe ser cancelado por el vendedor y es nula la transferencia del mismo al comprador por virtud de acuerdo privado.
Que debe preocuparnos de un titulo de propiedad
Cuando hay defectos o gravámenes que pesan sobre la propiedad
Si el título no puede inscribirse en el Registro
Si existen litigios de servidumbre de entrada y salida
Si el propietario del inmueble es sacado de la propiedad por un tercero con mejor derecho
Si el acreedor hipotecario no puede rematar o inscribir el remate por tener un tercero mejor derecho
La falsedad del título
Por impugnación del título debido a la violación de un derecho hereditario
IMPUESTOS QUE SE PAGAN CON UNA VENTA
Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles”
Mediante la Ley N° 106 de 1974 se establece el impuesto a la transferencia de bienes inmuebles a título oneroso sean estas mediante contrato de compraventa, permuta, dación en pago o cualesquiera otra convención que sirva para transferir el dominio de bienes inmuebles.
La base imponible de este impuesto será el mayor de los siguientes valores a saber:
1-El valor pactado en la escritura de transferencia
2-El valor catastral que tuviere el inmueble de que se trata en la fecha en que lo haya adquirido el vendedor, más el valor de las mejoras efectuadas sobre el inmueble, si las hubiere, más una suma equivalente al 5% del referido valor catastral y al de las mejoras, por cada año calendario completo que haya transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación del inmueble y, en su caso, entre la fecha de la incorporación de las mejoras y de la enajenación
En la Escritura Pública correspondiente deberá hacerse constar el pago del impuesto y los datos de la declaración jurada correspondiente. Sin este requisito no podrá el Notario dar fe del respectivo contrato, bajo la pena de destitución y pago del impuesto correspondiente. El Jefe del Registro Público suspenderá la inscripción de toda transferencia que no lleve esta constancia
INNSCRIPCION DE LA ESCRITURA DE VENTA EN EL REGISTRO PUBLICO Escritura Pública
En el otorgamiento de una escritura pública deben cumplirse las formalidades señaladas en la Ley. Entre estas formalidades cabe destacar las siguientes: a) Se debe expresar en el documento el lugar y fecha en que se otorga, las partes que intervienen y a que se refiere, el hecho del cual se deja constancia y las manifestaciones o cláusulas que los interesados formulen. b) Deberá ser firmada por las partes, por el funcionario autorizante (Notario), y por los testigos que se requieran. C) Las escrituras deben hacerse en el idioma español (Art. 1746 del Código Civil.
–Porque son calificadas como defectuosas las Escrituras por el Registro
Que descalifica una minuta de Segregación: a) las diferencias entre las minutas y los planos ; b) debido a que los planos no se encuentran inscritos en el Registro; c) por errores cuando estas minutas son copiadas o levantadas en la Escritura; d) las medidas y linderos de los lotes no concuerdan con los planos presentados; e) planos sin sellos del MIVI o Catastro; f) por morosidad en el pago de tasa única de alguna de las sociedades parte de la transacción, g) por falta de certificación del secretario de la sociedad y de refrendo de un abogado
Que descalifica una minuta de Cancelación: a) errores en los datos del representante del Banco; b) errores en la descripción de la transacción cuando se hace referencias a escrituras anteriores;
errores en la comparecencia de el Banco en cuanto a sus datos regístrales o de su apoderado.
por falta de certificación del secretario de la sociedad y de refrendo de un abogado
Cuando la Comparecencia descalifica una Escritura: a) cuando no se escriben bien los nombres de las sociedades conforme a los datos que constan inscritos en el Registro, b) por no escribir correctamente los nombres de las personas naturales conforme a su cédula de identidad personal o pasaporte; c) cuando los nombres de las personas no concuerdan con los datos inscritos en el Registro; d) cuando no se ingresan correctamente los datos de el Banco y de su apoderado conforme a los datos inscritos en el Registro; e) cuando comparece un extranjero cuyo idioma natal no es el español y no se hace referencia a que el mismo no necesito interprete por hablar y entender el español; f) por morosidad en el pago de tasa única de alguna de las sociedades parte de la transacción g) por falta de certificación del secretario de la sociedad y de refrendo de un abogado
Que descalifica una minuta de Compraventa: a) cuando los datos de inscripción o las cédulas de los propietarios de los bienes dados en garantía no concuerdan con los datos que consta en el Registro Publico; b) cuando se utiliza la palabra condominio en vez de P.H; c) cuando el que firma la certificación de paz y salvo de cuotas de mantenimiento no es la persona inscrita en el Registro como administrador del edificio; d) las cantidades no concuerdan entre el numero y la letra. Esto no detiene la Escritura pero si puede afectar los intereses del Banco; e) por falta de certificación del secretario de la sociedad y de refrendo de un abogado f) por morosidad en el pago de tasa única de alguna de las sociedades parte de la transacción
Que descalifica un Acta: a) Cuando los dignatarios (presidente y secretario) dentro de las actas no concuerdan con las que constan inscritos en el registro y no se mencionan que son ad-hoc o la causa de su no comparecencia. b) cuando no se escriben bien los nombres de las sociedades conforme a los datos que constan inscritos en el Registro, c) por no contarse con información actualizada en cuanto a los integrantes de la Junta Directiva; d) por falta de certificación del secretario de la sociedad y de refrendo de un abogado f) por morosidad en el pago de tasa única de alguna de las sociedades parte de la transacción
Que descalifica una garantía de un bien inmueble: a) Los datos incorrectos en la identificación de la finca a darse en hipoteca o de su propietario, b) por datos incorrectos en los nombres de las de las personas naturales o jurídicas que actúen como vendedores o compradores; c) por tener la finca a darse en hipoteca, asientos inscritos o pendientes de inscripción; d) por falta de certificación del secretario de la sociedad y de refrendo de un abogado e) por morosidad en el pago de tasa única de alguna de las sociedades parte de la transacción
( en esta sección se procede al escaneo total de la escritura)
( esta sección se encarga de entregarle el documento al usuario, para lo cual deberá de presentar el recibo correspondiente)
Documentos que acompañan a una Escritura Pública
Minuta de Cancelación (aplicable en los casos en que el bien a darse en garantía, este hipotecado con otro Banco).
Minuta de Segregación si el bien a adquirirse es de recién construcción o que nunca haya sido habitado. (esta minuta deberá de aportarla el cliente)
Minuta de Compraventa, Minuta de Donación
Minuta de Emisión Privada de Bonos
Actas y constancia de pago de Tasa Única de las sociedades parte de la transacción.
Paz y Salvo de Inmueble y de IDAAN, de la finca a darse en compra e hipoteca.
Certificado de Cuotas de Mantenimiento, aplicable solamente en los casos de compra de un apartamento. Este certificado deberá de estar firmado por la persona autorizada e inscrita en el Registro y deberá de estar vigente a la fecha de inscripción de la Escritura en el Registro.
Requisitos para la inscripción de una Escritura en el Registro Público
Paz y Salvo de Inmueble e IDAAN de la finca que se vende
Certificado de pago o exoneración del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles
Paz y Salvo de Inmueble e IDAAN de la Finca sobre la que se declaran las mejoras
Incorporación y Región de Fincas
Aprobación de planos de la incorporación o reunión de fincas por la Dirección General de Catastro y del Ministerio de la Vivienda
Contrato de Segregación y Venta
En materia de avalúos la Dirección de Catastro aprobó la Resolución No. 211 de 6 de abril de 2005, de la cual se desprende lo siguiente:
Comprenden todo el territorio nacional
Se determinarán a través de una Resolución emitida por la Dirección de Catastro.
Se llevan a cabo sobre todos los inmuebles en caso de que los mismos hayan sufrido modificaciones en su valor por: construcciones de obras públicas o particulares, o bien por efectos de la naturaleza.
Este tipo de avalúos se determinará a través de una Resolución emitida por la Dirección de Catastro.
Serán solicitados por el propietario del inmueble.
Serán practicados por dos peritos idóneos en materia de avalúos nombrados: uno por la Dirección de Catastro y el otro por el interesado.
El nuevo valor del inmueble será el valor promediado reflejado en el informe de ambos peritos, siempre que entre ambos valores no exista una diferencia mayor del 15%.
Si existe una diferencia mayor del 15%, Catastro realizará un tercer avalúo del cual se desprenderá un informe, el que indicará el nuevo valor del inmueble.
Declaración de Demoliciones, Mejoras y Avalúos
Requisitos exigidos por La Dirección de Catastro al momento de presentar declaraciones de demoliciones, mejoras y avalúos de bienes inmuebles.
Es de gran importancia conocer que si se planea la venta o enajenación de un inmueble, se tome en consideración que un avalúo, constituye una oportunidad para que lograr incrementar el costo básico del mismo. Lo que le permitirá a su vez disminuir el monto a pagar en concepto de impuesto sobre la renta, en cuanto a las ganancias que se obtengan sobre dicha venta.
Para eso usted cuenta con un período de tiempo que concluye a inicios del mes de agosto de 2005, en concordancia con lo establecido en los artículos 701 y 766-A, modificados por la Ley 6 de 2005.
Demoliciones y Mejoras
La Dirección General de Catastro por medio de la Resolución No. 210 de 6 de abril de 2005, estableció el Reglamento para la tramitación de las Declaraciones de Demoliciones y/o Mejoras ante la Dirección de Catastro, el cual contempla que el interesado deberá presentar entre otras cosas:
Solicitud dirigida al Ministro de Economía y Finanzas.
Copia del plano de las demoliciones y/o de las nuevas mejoras.
Valor monetario de las mejoras o mejoras a demoler.
Fotografías de las áreas de demolición y/o las nuevas mejoras existentes.
Una vez la Dirección de Catastro cumpla con dichos requisitos procederá a:
Realizar una inspección ocular, que efectuará el perito de Catastro.
Posteriormente emitirá una Resolución aprobando o negando la solicitud, en la cual se fijará el nuevo valor catastral.
Son las facilidades concedidas por el Banco a sus clientes que le facultan para llevar a cabo dichas operaciones, mediante contratos
Crédito o Préstamo Hipotecario
El Crédito Hipotecario es aquel crédito que está garantizado con hipoteca. La Hipoteca podrá constituirse sobre los bienes muebles (objetos) o bienes inmuebles (fincas. Los créditos o préstamos hipotecarios están enfocados básicamente a la adquisición de bienes inmuebles.
Quines pueden aplicar a un crédito bancario con garantía hipotecaria:
Al ser el préstamo un contrato se deben de aplicar las normas contenidas en el Código Civil
En un sentido amplio se podría definir el “Préstamo” como el convenio o acuerdo por medio del cual una persona (banco) entrega a otra ( cliente /deudor) una determinada suma de dinero, para que la misma sea restituida al acreedor (banco) dentro de un determinado plazo, para lo cual se han pactado determinado intereses.
Nota importante: Cuando existe la obligación por parte del deudor de restituir la misma cosa que se le presto al deudor el contrato entonces se llamaría “Comodato o Préstamo de Uso” cuando la obligación del deudor se limita a restituir una cosa equivalente a la que se le presto el contrato de denomina “Mutuo, Préstamo de Consumo o Simple Préstamo”. Nótese que en ambos casos existe la obligación por parte del deudor de restituir la cosa económicamente lo mismo que se ha recibido. La diferencia radica en la calidad de la cosa prestada que debe restituirse, pues en el Comodato debe de devolverse la misma cosa, mientras que en Mutuo una equivalente. Por ejemplo si A recibe por parte del Banco B una determinada suma de dinero, este no tendrá la obligación de devolverle al Banco el mismo dinero, sino simplemente la suma equivalente más los intereses pactados.
Los Préstamos Hipotecarios son los que están dirigidos principalmente a satisfacer las necesidades de vivienda, compra o edificaciones de inmuebles. Estos préstamos son financiados por un institución bancaria.
La documentación que generalmente solicitan los bancos son:
cédula o pasaporte a fin de verificar datos del solicitante
carnett de seguro social si se trata de empleados del gobierno
si el solicitante es independiente se requerirá de 3 declaraciones de renta
contrato o promesa de compraventa firmado por las partes
Préstamos para comprar vivienda de la ARI
son préstamos concedidos para la adquisición de vivienda, terrenos o edificios dentro de las áreas revertidas
los aspirantes deben presentar copia de la licitación y adjudicación de la Contraloría
Préstamos Casco Antiguo
se destina a la compra de un bien ubicado en el Casco Antiguo o el financiamiento de construcción total oparcial de una edificación
tiene interés preferencial durante la vida del préstamo
son préstamos para gastos personales con garantía de bienes inmuebles
su propósito responde generalmente para que el solicitante consolide sus deudas
se debe de aportar cartas de saldo que se procederán a cancelar a través del préstamo.
se requiere generalmente de avalúo reciente.
son gravados por Ley ya que todos pagan un 1% de interés de FECI.
se conceden para la construcción de proyectos
el producto de las hipotecas se aplica a la amortización del interino.
para esto se hacen promesas de hipotecas en donde banco y promotor acuerdan tramitar determinada cantidad de préstamos.
Préstamos para la compra de Locales Comerciales
se conceden para la compra de locales para negocios
el banco es quien determina el monto a financiar según sus políticas
la documentación varía de natural
Promesa de Hipoteca
es el acuerdo que surge entre el banco y el promotor de aceptar determinada cantidad de solicitudes de préstamos para un proyecto de vivienda, sobre el cual se tiente avalúos y documentación del vendedor.
Préstamos Asumidos
el solicitante interesado e adquirir un bien se compromete a asumir el saldo de la hipoteca ya existente, bajo las mismos términos y condiciones bajo los cuales fue aprobada la hipoteca.
este préstamo solo cambia de dueño y deudor a través de una nueva escritura.
de existir diferencia entre la venta y el asumido, el nuevo deudor deberá cancelarle al dueño anterior la suma correspondiente.
Préstamo para Mejoras
este préstamo se otorga para reparaciones, mejoras o adiciones a la vivienda
conforme al monto solicitado el banco podrá desembolsar la suma aprobada mediante un solo pago o a través de desembolso periódicos según el avance de la obra.
El banco podrá hacer inspecciones periódicas a fin de verificar que se este cumpliendo con lo acordado
1 este préstamo se otorga para la construcción de una vivienda, concluida la construcción, el préstamo se convierte en préstamo preferencial si no pasa de $62,500.00
2 durante el período de construcción se entregarán partidas mediante avance de la obra, y el deudor pagará sobre el monto desembolsado mensualmente
Documentos requeridos para un préstamo hipotecario residencial
Copia de la cédula de los deudores
Ultima ficha del Seguro Social de los deudores
Fotocopia del carnet del Seguro Social
Carta (s) de trabajo de los deudores que certifiquen por lo menos 2 años de continuidad laboral.
Contrato de Promesa de compraventa o escritura de compraventa
En el caso de los independientes se requiere de la presentación de las últimas 3 declaraciones de renta con sus respectivos recibos de pagos.
Préstamos que no están gravados con FECI
Los préstamos otorgados a personas de la tercera edad, jubilados y pensionados aún cuando dichos préstamos se clasifiquen como locales personales y comerciales.
En los casos de préstamos plurales concedidos en forma solidaria, la aplicación de la exoneración procederá únicamente si todos los deudores solidarios reúnen la edad o las condiciones de jubilados o pensionados, salvo en los casos de codeudores solidarios que sean cónyuges entre sí, en cuyo caso, procederá la exoneración cuando cualquiera de ellos reúna la edad o las condiciones.
En los casos de préstamos plurales concedidos en forma mancomunada, la aplicación de la exoneración procederá únicamente respecto a los prestatarios que reúnan la edad o las condiciones exigidas para ser jubilado o pensionado.
Los préstamos inferiores o iguales a B/.5,000.00, concedidos a partir del 13 de junio de 1995, aún cuando se clasifiquen como préstamos personales o comerciales. Para los propósitos de esta disposición, se tendrá como monto del préstamo, el mismo monto que sirve de base para el cálculo de los intereses.
Los préstamos interbancarios, los préstamos externos, el financiamiento a través de la emisión de bonos y valores, y los préstamos concedidos a las entidades financieras reguladas por la Ley 20 de 1986
Los préstamos concedidos a las empresas dedicadas a operar sistemas de tarjetas de crédito, siempre que éstos fondos sean destinados a financiamientos directos, que serán objeto, posteriormente, de la aplicación de la retención.
Los préstamos garantizados totalmente por depósitos de ahorro o a plazo fijo, mantenidos en bancos establecidos en Panamá, y los valores de rescate de las pólizas de vida, hasta la concurrencia de la porción así garantizada.
Los préstamos otorgados a industrias para edificación o expansión de plantas.
Los préstamos destinados a financiar el desarrollo, construcción, ejecución, administración, operación o explotación de obras, bienes o servicios, otorgados a empresas concesionarias de EL ESTADO que estén amparadas por Contratos Leyes o por Contratos resultantes de actos públicos, de acuerdo con los procedimientos que señala la Ley.[2]
Los préstamos locales destinados al sector agropecuario calificado y al sector agroindustrial exportador de productos no tradicionales, tendrán derecho a un descuento en la tasa de interés pactada con el Banco, los que serán reembolsados aplicándoles las retenciones que efectúen el banco o entidades por acciones que dispone la Ley N°4 de 17 de mayo de 1994
Responsabilidad del banco en función de recolector del impuesto
La Superintendencia está facultada para efectuar en los Bancos o instituciones financieras, las inspecciones que estime convenientes con el objeto de verificar la correcta aplicación y remisión de la retención del descuento de intereses, así como las solicitudes de compensación o reembolso y demás reclamos.
Traspaso, remate o cesión de un préstamo preferencial
El traspaso por acto entre vivos, por cuenta de muerte o por remate judicial del inmueble hipotecado en garantía de un Préstamo Hipotecario Preferencial en nada afectará el régimen fiscal que al tenor de esta Ley ampara dicho préstamo hasta por los primeros diez (10) años de vida del mismo, independientemente de la posible substitución del deudor, siempre y cuando el deudor sustituto utilice el inmueble hipotecado como residencia principal.
En el supuesto de cesión o cualquier otra forma de transmisión del crédito dimanante de un Préstamo Hipotecario Preferencial, el crédito fiscal previsto en esta Ley pasará al nuevo acreedor, a partir de la fecha de la cesión o transmisión. Tal cesión o transmisión deberá notificarse al Ministerio de Economía y Finanzas.
Préstamos hipotecarios preferenciales para restauración
Toda institución de crédito oficial o de la banca privada cuyo giro comercial sea el de otorgar préstamos hipotecarios, y que reúnan los requisitos establecidos en el Decreto Ley N°9 de 27 de agosto de 1997, podrán acogerse al régimen fiscal previsto en ese Decreto Ley.
Son elementos esenciales y requisitos únicos de los Préstamos Hipotecarios Preferenciales para Restauración de que trata el Decreto Ley N°9, los siguientes:
Que el producto del préstamo se destine exclusivamente a la compra de un inmueble, ubicado en el Casco Antiguo de la Ciudad de Panamá o al financiamiento para la reconstrucción o restauración total o parcial de una edificación
Que tanto en caso de la restauración como de nueva construcción los planos estén aprobados por la Dirección Nacional de Patrimonio Histórico
Que el préstamo conlleve garantía hipotecaría, sobre el bien objeto del préstamo.
Nota: La primera transferencia que se haga de estos bienes, no estará sujeta al pago del impuesto de Transferencia de Bienes Inmueble.
Emisión Privada de Bonos vs. exclusión del pago del FECI
Garantías aplicables al Préstamo Hipotecario
Las garantías se constituyen con el propósito inmediato de asegurar el cumplimiento del préstamo u obligación adquirido por el deudor a favor del Banco. Las garantías solamente podrán ser constituidas por el propietario del bien. Las garantías constituyen un negocio jurídico accesorio, celebrado entre el acreedor y el deudor o el garante, para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
Las garantías más comunes son:
El Artículo 1512 del Código Civil, define la fianza en los siguientes términos:
“Artículo 1512. – Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste.
Si el fiador se obligare solidariamente con el deudor principal, se observará lo dispuesto en la Sección IV, Capítulo III, Título I de este Libro.”
El Fiador es por lo tanto un segundo Deudor, pero no siempre de segundo grado, porque puede obligarse solidariamente, y entonces el acreedor en este caso El Banco, podrá dirigirse contra él, conjunta o preferentemente.
Solidaria: Es aquella en virtud de la cual el acreedor hipotecario, puede exigir la totalidad de la deuda indistintamente a la persona del deudor o del fiador. En materia mercantil la fianza se presume siempre solidaria (Artículo 821 del Código de Comercio).
Mancomunada. Es aquella en virtud de la cual una o más personas responden de la obligación ajena, comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla parcial y proporcionalmente, si el deudor principal no la cumple.
Diferencias entre Fianza y Co-deuda Solidaria. No debe confundirse la noción de co-deuda solidaria con la de fianza solidaria. Esta última es una garantía personal de la obligación contraída por el deudor o codeudor solidario, mientras que en la co-deuda estamos ante un deudor múltiple (o sea Deudores). El fiador solidario que pague por el importe total de la suma adeudada, se subroga en los derechos que le asisten al acreedor.
En la co-deuda solidaria, el codeudor que paga solo puede requerir de los demás codeudores el pago proporcional de la deuda imputable a cada uno de ellos
Nuestro ordenamiento jurídico regula tres clases de garantías reales a saber:
La hipoteca se pacta para garantizar el cumplimiento de una obligación principal (préstamo) y la misma sujeta, directa e inmediatamente, el bien inmueble sobre el cual se constituye, al cumplimiento de dicha obligación.
Los Artículos 1567 y 1568 del Código Civil establecen qué bienes son hipotecables.
La define el Artículo 1622 del Código Civil en los siguientes términos:
“Artículo 1622.- La anticresis es un derecho real que faculta al acreedor para percibir los frutos de un inmueble con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses si se debieren. En caso de no existir intereses o que al pagarse excedieren los frutos, éstos se aplicarán al pago del capital.”
La anticresis puede pactarse conjuntamente con la hipoteca o separadamente y debe hacerse mediante escritura pública e inscribirse en el Registro Público; la inobservancia de tal formalidad acarreará la nulidad del contrato de anticresis (Artículo 1622 del Código Civil). El ejercicio de este derecho por parte del acreedor anticrético implica la administración del bien hipotecado.
Mediante la Prenda, una cosa mueble se constituye en garantía de una obligación principal, con entrega de la posesión al acreedor y derecho de éste para enajenarla en caso de incumplimiento
La Prenda Mercantil deberá constituirse con las mismas formalidades que el contrato a que sirve de garantía. Sin embargo en los préstamos bancarios la prenda mercantil será válida cuando ha mediado entrega de la cosa al acreedor y en el contrato se ha hecho constar en forma escrita. Puede darse en prenda toda clase de bienes muebles aceptables por el acreedor y que puedan ser descritos a suficiencia. Así, puede constituirse prenda sobre bonos, acciones, cuentas a plazo fijo, cuenta de ahorro, etc.
¿Como evaluar un préstamo hipotecario con interés preferencial?
(Ley N°4 de 17 de mayo de 1994; Decreto Ejecutivo N° 29 de 8 de agosto de 1996.
Los intereses preferenciales resultan de la aplicación de un descuento en la tasa de interés pactado. Son elementos esenciales y requisitos únicos de estos préstamos.
Que el producto del préstamo se destine exclusivamente al financiamiento del precio de compra o de la construcción de la residencia principal del prestatario, en la República de Panamá.
Que la referida residencia sea nueva. En el supuesto de adquisición por compra, se reputará como tal, la primera venta desde la construcción de la misa, sin que haya sido previamente habitada.
Que el préstamo conlleve garantía hipotecaría constituida sobre el inmueble de que forma parte la referida residencia.
Que el precio de compra o de la construcción de la vivienda exonerada no exceda de la suma de B/ 62,500.00.
Que el pago del préstamo se haya estructurado con arreglo a una tabla de amortización basada en un plazo ni menor de 15 años.
Los intereses preferenciales resultan de la aplicación de un descuento en la tasa de interés pactada.
La calificación de un préstamo como préstamo sujeto a la retención no se pierde por razón de su refinanciamiento, prórroga o arreglo de pago.
La hipoteca constituida como garantía de préstamos locales personales y comerciales no autoriza la clasificación de éstos como préstamos para vivienda y, en consecuencia, estos préstamos quedan sujetos a la aplicación de la retención.
Los prestatarios que en virtud de alguna disposición legal o contrato con la Nación que se consideren exonerados de la aplicación de la retención deberán obtener previamente certificación de la Superintendencia* sobre tal exoneración, a fin de no incluirse en sus tasas de intereses la retención aludida.
Las reclamaciones de la aplicación del descuento deberán presentarse por el prestatario interesado al banco o entidad financiera respectiva, dentro de un plazo no mayor de ciento ochenta (180) días, contados a partir de la fecha en que el banco o la entidad financiera cobre los intereses al prestatario.
Toda persona que reciba un préstamo objeto del descuento de intereses, rendirá una declaración jurada en la forma que requiera la Superintendencia* sobre el destino –actividad y fin- que le dará al mismo. La consignación de una información falsa dará lugar a la aplicación al responsable de las sanciones a que se refiere el Artículo 7 de la Ley 4 de 17 de mayo de 1994.
Se refiere a los intereses que deberá cubrir el cliente a partir de la fecha en la cual el Banco efectúe el desembolso al próximo cierre.
Este interés se calcula sobre la base del monto del préstamo multiplicándolo por la tasa de interés, resultado este que se divide entre los 360 días del año y por los días que van del desembolso al siguiente cierre.
Estabilidad del laboral del cliente
Analizar la capacidad de pago que tiene el solicitante
Verificar información de crédito
Verificar edad del cliente
8. Nivel de endeudamiento
Sumar todas la mensualidades de deuda.
auto, mueblerías, personales etc
Más 35 del límite de todas las tarjetas de crédito que tenga el cliente
Más letra de la hipoteca
Dividir entre el salario
Cómo calcular el plazo máximo según la edad del cliente
Se toma de base 75 años y se resta la edad del cliente. El resultado es el plazo máximo que se puede otorgar.
Es la persona natural o jurídica, dentro del contrato, que recibe por parte del banco un préstamo, obligándose a pagarlo dentro de un término y condiciones establecidas en el mismo. El deudor puede ser obligado por el banco a satisfacer la deuda cuando no lo haga en la forma y en el plazo establecido en el contrato.
Dependiendo del número y la condición de las personas que intervienen en el Contrato, el deudor podrá ser una persona natural o jurídica, quien podrá actuar en forma unipersonal o plural.
Deudor Persona Natural
1) Como requisito básico, el Deudor deberá ser una persona con capacidad para contraer obligaciones. En principio, todas las personas naturales, que no sean consideradas como incapaces conforme lo establece la Ley, gozan en términos generales de la facultad de ser sujeto de derechos y obligaciones. Por lo tanto, no podrán prestar su consentimiento para la celebración de un contrato, los menores de edad no emancipados, los locos o dementes y los sordomudos que no sepan escribir (Artículo 1114 del Código Civil). Para que un menor de edad pueda actuar por sí solo, se requiere la autorización judicial correspondiente para ello.
Nota No.1: Es importante advertir que si el préstamo está garantizado con bienes cuyo propietario sea un menor de edad, puede darse la situación de que si la hipoteca se constituye sin la autorización judicial previa, o por persona no facultada legalmente para actuar en nombre del menor, la garantía del Banco puede hacerse ilusoria. Además, la obtención de autorización judicial en procura de los mejores intereses del menor, origina gastos adicionales (gastos del proceso, honorarios de abogados, etc.) y dilata el trámite hipotecario.
Nota No.2: El Código de la Familia establece por su parte en su Artículo 105 que para realizar actos de disposición a título oneroso (tales como ventas, constitución de gravámenes y otras limitaciones de dominio), sobre el inmueble que constituye la casa-habitación de la familia, se requerirá del consentimiento de ambos cónyuges.( aplicable bajo el régimen actual de participación de ganancias)
Si el Deudor es una persona jurídica, la sociedad puede conferir determinados poderes o autorizaciones a cualquier persona o personas sean o no Directores o Dignatarios de la sociedad. Para ello será preciso que esa autorización se otorgue mediante: a) Acta de Junta Directiva o de Accionistas de una reunión llevada a cabo para tal efecto, con las debidas formalidades legales, firmada por el presidente y el secretario de la sociedad, y refrendada por un abogado. b) Poder otorgado mediante Escritura Pública previamente inscrito en la oficina del Registro Público. Adicionalmente se recomienda que la Deudora presente al Banco el original o copia del Pacto Social, con sus respectivas modificaciones, documentación que deberá de ser remitida a los abogados del Banco para su debida corroboración.
Deudor: Persona natural o jurídica actuando por poder:
En la constitución de un crédito hipotecario, si una persona natural actúa en nombre de otra, ya sea ésta última natural o jurídica, la primera deberá estar facultada mediante poder, especial o general. Este último deberá de estar previamente inscrito en el Registro Público.
Característica del Contrato de Préstamo o Mutuo:
Mediante el Contrato de Préstamo o Mutuo se traspasa el dominio de la cosa objeto del contrato (el dinero se le entrega al deudor para que él disponga de del mismo, de allí la importancia que quede claramente especificado en la escritura cual es el propósito del préstamo)
Solamente puede ser objeto de este contrato las cosas fungibles ya que deben restituirse otras equivalentes a la recibida.
El Contrato de Préstamo o Mutuo, puede ser de carácter CIVIL O MERCANTIL, para lo cual es vital determinar el propósito para el cual fue otorgado el préstamo. A este respecto el artículo 795 del Código de Comercio dispone que “Se reputará mercantil el préstamo, cuando la cosa prestada se destine a cualquier acto de comercio”, o de acuerdo con el párrafo 19 del artículo 2° “ cuando se celebre un contrato de esta clase para obtener los medios necesarios con que llevar a cabo un determinado acto de comercio”
Tendrá el carácter también el carácter de “MERCANTIL” el préstamo cuando el mismo es celebrado por un “Comerciante”. Por lo tanto si un comerciante toma a préstamo dinero u otra cosa fungible, el contrato se reputará mercantil, salvo que se pruebe lo contrario.
El Contrato de Préstamo o Mutuo en muchos casos es precedido por otros negocios jurídicos como: aperturas de créditos, de cuentas corrientes, emisión de cartas de crédito.
La importancia práctica de determinar si se trata de un contrato de préstamo civil o mercantil radica en:
Se sujetan a legislaciones diferentes (civil o mercantil)
En materia mercantil el interés máximo que se permite estipular es el de % anual
En materia civil el interés máximo que se permite estipular es el de 24% anual
Para determinar cual es la capacidad económica de pago de un cliente, para optar por un determinado monto de préstamo, se deberá de tomar en consideración el salario que devenga, al cual se le deberá restar las obligaciones que ya tiene contraías (otros préstamos, obligaciones laborales, cuentas pendientes etc) y al resultado que obtenga le calcula el 30%. Este sería el nivel de endeudamiento que pueda aspirar el cliente para vivienda.
Si usted tiene un cliente extranjero es importante que sepa que conforme a las leyes vigentes “Son extranjeros todas aquellas personas naturales que conforme a la Constitución Nacional no reúnen los requisitos para ser considerados como nacionales.”
¿ Como identificar a un cliente extranjero?
Si su cliente es extranjero y el reside en Panamá en forma legal, deberá de tener su carne de residente. En el caso de que este en Panamá en calidad de inmigrante, usted podrá solicitarle la cédula de identidad personal. que la Dirección de Migración le va a conceder a los extranjeros con residencia permanente en el país. Si no tiene cédula podrá solicitarle su carne vigente de residencia.
Cuales documentos pueden identificar a un extranjero
Pasaporte de identidad personal el cual deberá de estar vigente, y constar la visa de ingreso y si tiene estampada visa de residente ya sea temporal o de inmigrante
Cédula de identidad personal (solo aplicable a los extranjeros que tienen la residencia permanente en Panamá)
Si el idioma del extranjero no es el español
Se deberá de hacer la anotación pertinente en la Escritura referente a que “no necesita de traductor por entender y leer correctamente el español”
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References: artículo 1215
 artículo 1229
 artículo 1277
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 Artículo 1512
 Artículo 1622
 Artículo 7
 Artículo 105
 artículo 795
 artículo 2