Source: https://maisrigor.com/impostos/irs/mais-valias-imobiliarias-vendeu-um-imovel-e-nao-sabe-calcular-a-mais-valia
Timestamp: 2020-02-27 02:14:08+00:00

Document:
Por Mais Rigor ◦ 15 minutos de leitura ◦ Atualizado a 2 de Fevereiro, 2020
O que são mais-valias imobiliárias?
Segundo o artigo 10º do Código do IRS, constituem mais-valias imobiliárias os incrementos patrimoniais (categoria G do IRS) decorrentes de ganhos (lucros) obtidos. Desde que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais (categoria B do IRS), de capitais (categoria E do IRS) ou prediais (categoria F do IRS), resultem de uma das seguintes operações:
Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis
Encontram-se sujeitas a IRS as mais-valias imobiliárias resultantes da alienação onerosa do direito de propriedade e de figuras parcelares ou menores (como o usufruto e o direito de superfície).
Bem como o direito real de habitação periódica. Sendo este o direito de usar, por um ou mais períodos certos, em cada ano, para fins habitacionais, uma unidade de alojamento integrada num empreendimento turístico. Mediante o pagamento de uma prestação periódica ao proprietário do empreendimento ou a quem o administre.
Afetação de bens (imóveis) do património particular à atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo proprietário
A transferência de um bem imóvel que um proprietário faça a partir do seu património particular para um património especial, como seja a sua atividade empresarial e profissional, cai no âmbito de incidência da categoria G do IRS.
Porém, esse ganho apenas será tributado quando, em momento posterior, o bem imóvel vier a ser alienado ou ocorra um facto que determine o apuramento de resultados em condições análogas. Exemplo disso são a transferência para o património particular e a ocorrência de um sinistro.
Cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis
A substituição consentida de sujeitos de uma relação contratual relativa a bens imóveis, também é fiscalmente tributada em sede de IRS na categoria G, como uma mais-valia imobiliária.
Por exemplo, quando um promitente-comprador vende a posição que detém num contrato promessa de compra e venda. Esta operação mostra-se equivalente a uma venda, sendo passível de tributação.
Cálculo da mais-valia imobiliária – etapa a etapa
Vamos agora proceder ao cálculo de uma mais-valia imobiliária etapa a etapa:
1ª Apuramento do valor da aquisição do bem imóvel alienado/afetado.
Em primeiro lugar é importante considerar se a aquisição do bem imóvel, que agora se vendeu, foi onerosa (como por compra) ou gratuita (como por doação ou herança).
O artigo 46º do Código do IRS considera como valor de aquisição o valor que tiver servido para efeitos de liquidação do IMT. Ou por outra, para efeitos de liquidação do antigo imposto municipal de SISA, precedente do IMT, caso tenha sido esse o imposto pago.
Caso não tenha existido liquidação de IMT (ou SISA) o valor de aquisição é o que lhe serviria de base se fosse devido.
Por sua vez, se o bem for um imóvel construído pelo próprio vendedor, o valor de aquisição corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.
Por outro lado, se a aquisição tiver sido gratuita, o artigo 45º do Código do IRS ficciona um valor de aquisição. Assim sendo, corresponde ao valor que tenha sido considerado para efeitos da liquidação do Imposto de Selo. Se não existiu esta liquidação, é considerado o valor que lhe serviria de base.
No caso particular de se ter verificado uma isenção no pagamento do Imposto de Selo por ter sido a transmissão gratuita efetuada para o cônjuge ou unido de facto, descendentes ou ascendentes do proprietário inicial, considera-se como valor de aquisição o valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação.
Vejamos um exemplo de determinação do valor de aquisição: Se o caro leitor adquiriu em 2010 um apartamento por € 250.000, cujo valor consta da escritura pública, será esse o valor de aquisição considerado para efeitos de cálculo de mais-valia imobiliária.
2ª Correção monetária do valor de aquisição
Quando tiverem decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisição e a data da alienação ou afetação do bem imóvel, o valor de aquisição (que foi determinado na primeira etapa) deverá ser corrigido mediante a aplicação dos coeficientes de desvalorização monetária.
A aplicação destes coeficientes tem por objetivo a aproximação do valor do custo de aquisição aos valores reais dos bens. Para tal, tem em conta factores de desvalorização da moeda e de inflação, sendo anualmente fixados por Portaria do ministro das Finanças.
Para os imóveis alienados durante o ano de 2019, deverão ser aplicados os coeficientes fixados pela Portaria nº 362/2019, de 9 de Outubro.
Por conseguinte, nesta etapa deve ter em consideração a data de aquisição do bem imóvel.
Normalmente considera-se a data que consta do título aquisitivo, por exemplo, na escritura pública de compra e venda.
Contudo, existem exceções ou situações mais específicas:
Registo do imóvel após construção própria, sendo neste caso considerada como data de aquisição a data de inscrição na matriz;
Afetação de atividade empresarial ou profissional para património individual, sendo esta data de afetação a data de aquisição a considerar para efeitos de mais-valia imobiliária.
Depois de determinada a data de aquisição deve procurar na Portaria de atualização o coeficiente respetivo. De seguida, deve multiplicar esse coeficiente pelo valor de aquisição e assim obter o valor de aquisição corrigido monetariamente.
Exemplo: Para o apartamento que o leitor adquiriu em 2010, e alienou em 2019, segundo a Portaria nº 362/2019, o coeficiente de correção monetária é de 1,10, que multiplicamos pelo valor de aquisição do bem imóvel de € 250.000, dando um valor de aquisição corrigido de € 275.000.
3ª Acrescentar ao valor de aquisição eventuais despesas e encargos com o bem imóvel
Depois de proceder à correção do valor de aquisição (caso seja necessário por terem decorrido mais de 24 meses) deve acrescentar (a esse valor) os encargos suportados com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos, desde que devidamente documentados. Bem com as despesas em que incorreu, inerentes ao próprio processo de aquisição e de alienação, conforme o artigo 51º do Código do IRS.
Por encargos com a valorização do bem imóvel, entendem-se todas as despesas de beneficiação. Com efeito, é possível considerar a reparação de telhados, a impermeabilização dos edifícios, obras de restauro, a instalação de sistemas de ar condicionado, entre outros.
Por sua vez, nas despesas inerentes à aquisição e alienação do bem imóvel, pode-se incluir o IMT (ou a SISA), os custos notariais e de registo e as despesas de mediação imobiliária (sendo que quanto a estas últimas despesas de mediação, segundo o entendimento da Autoridade Tributária, vertido no Despacho de 12/08/2008 – Processo n.º 12/2008, apenas são de considerar as incorridas desde 2008, e quando se consiga demonstrar de forma inequívoca a conexão da comissão paga ao mediador imobiliário com o imóvel agora alienado).
Exemplo: Considere agora que, no apartamento que o leitor adquiriu em 2010 e alienou em 2019, instalou um sistema de ar condicionado em 2018, por um valor facturado de € 3.500. Em relação a esse imóvel suportou também de IMT, de custos notariais e de registo da alienação um encargo de € 1.500. Ora, deve então ao valor de aquisição (corrigido) acrescentar € 5.000. Assim, o valor de aquisição para efeitos de mais-valia fica agora em € 280.000 (€ 275.000 + € 5.000).
4ª Determinação do valor de alienação/realização do bem imóvel
Determinado o valor de aquisição do bem imóvel, corrigido e acrescido, tem agora de apurar o valor de alienação/realização.
Habitualmente, o valor de alienação/realização é o da contraprestação obtida, conforme o artigo 44º do Código do IRS. Ou seja, o valor efetivamente recebido.
Salvo se o valor considerado para efeitos de liquidação de IMT – ou o que devesse ser considerado, caso não houvesse lugar a esta liquidação – for superior ao valor da contraprestação. Caso em que é este o valor a considerar como valor de alienação/realização. Geralmente, isto ocorre quando o valor patrimonial tributário do imóvel é superior ao valor declarado na escritura.
Pode acontecer que em lugar de uma venda tenha existido uma troca ou permuta. Neste caso, o valor a considerar como de alienação/realização do bem imóvel é aquele que for atribuído no contrato aos bens ou direitos recebidos, ou o seu valor de mercado se este for superior, acrescido ou diminuído de importâncias em dinheiro que sejam recebidas ou pagas.
Exemplo: O sobredito apartamento foi alienado em 2019, por um montante de € 380.000, como consta da escritura pública. Este montante é superior ao valor patrimonial tributário do imóvel. Pelo que será o valor da escritura a considerar como o valor de realização para o apuramento da mais-valia imobiliária.
5ª Apuramento da mais-valia imobiliária
Determinado o valor de aquisição (etapas um a três) e o valor de alienação/realização (etapa quatro) deve proceder então ao apuramento da mais-valia fiscal imobiliária.
Para tanto, basta subtrair ao valor de realização o valor de aquisição, devidamente corrigido e acrescido de encargos e despesas.
Exemplo: No apartamento que alienou por € 380.000,00 e adquiriu por um valor, corrigido e acrescido, de € 280.000,00, a mais-valia imobiliária apurada é de € 100.000,00 (€ 380.000,00 – € 280.000,00)
6ª Consideração de apenas 50% do valor da mais-valia apurada para efeitos de tributação.
Segundo o artigo 43º do Código do IRS, o saldo apurado entre as mais-valias e menos-valias realizadas no mesmo ano é considerado em 50% se:
Tiver residência fiscal em Portugal;
Não tiver recebido apoio não-reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição do bem imóvel.
Exemplo: Considerando que é residente fiscal em Portugal, não recebeu apoio público não-reembolsável para a aquisição do apartamento e que não existe outra mais-valia ou menos-valia para além da mais-valia imobiliária de € 100.000, apenas será tributado, e incidirá a taxa de imposto, em 50% da mais-valia. Ou seja, será tributado pela mais-valia de € 50.000.
Mais-valias imobiliárias excluídas de tributação
Mas nem todas as mais-valias imobiliárias são tributadas no IRS, veja algumas das situações de não sujeição a imposto:
Quando o bem imóvel que alienou tiver sido adquirido antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS). Segundo o artigo 5º do Decreto-Lei nº 442-A/88, de 30 de novembro, relativo ao regime transitório da Categoria G, não estão sujeitos a IRS os ganhos obtidos (mais-valias) com a alienação de imóveis adquiridos antes de 1989, desde que não sejam terrenos para construção. No entanto, fica com o ónus de provar a data de aquisição desse imóvel;
Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP) num prazo máximo de 36 meses. Segundo o artigo 10º do Código do IRS, a mais-valia pode ficar excluída de tributação se forem cumpridas determinadas condições;
Ao utilizar o ganho para liquidar o empréstimo bancário que financiou a aquisição do bem imóvel. Esta exclusão de tributação em sede de IRS das mais-valias está prevista no artigo 11º da Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro, e é válida apenas durante um período transitório de cinco anos. Ou seja, para vendas entre 2015 e 2020, desde que não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação e o contrato de empréstimo tenha sido celebrado até 31 de dezembro de 2014.
Por fim, as mais-valias imobiliárias (ou menos-valias) excluídas de tributação porque a aquisição do imóvel ocorreu antes de 1989 são declaradas no Anexo G1. Enquanto que as restantes mais-valias imobiliárias (ou menos-valias) referidas têm de ser declaradas no Anexo G da Modelo 3 de IRS.

References: artigo 10
 artigo 46
 artigo 45
 artigo 51
 artigo 44
 artigo 43
 artigo 5
 artigo 10
 artigo 11