Source: http://www.gestionlocative.org/
Timestamp: 2014-07-28 14:22:15+00:00

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Le portail de la gestion locative
Précédents Suivants Qu’est ce que la gest...
La gestion location regroupe l’ensemble des tâches à effectuer par un bailleur dans le cadre de la location de son ou ses biens immobilier.
Le suivi technique de votre patrimoine
Souscription d’une assurance loyers impayés
Réalisation des diagnostics techniques et des états des lieux
En savoir plus 1000 bonnes raisons de choi...
La gestion locative est un travail de spécialiste
Beaucoup de propriétaires pensent pouvoir gérer leur patrimoine immobilier seul. Ce type de comportement comporte des risques importants.
Gestion locative.org souhaite apporter des réponses à un certain nombre de clichés qui ont la vie dure :
« Si c’est pour envoyer une quittance de loyer à mon...
En savoir plus Décret du 26 août 1987 : li...
Décret pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives
NOR:EQUC8700032D Le Premier ministre, Sur le rapport du...
En savoir plus Qu’est ce que la gestion locative?
Suivi et coordination des réparations nécessaires (préconisées lors d’un état des lieux par exemple) et / ou urgentes (dégât des eaux, chaudière…)
Obtention de la part des locataires des réparations à leur charge
Émission des avis d’échéance
Encaissement des loyers puis quittancement
Règlement des appels de charges de copropriété, des impôts fonciers, des travaux
Révision annuelle des loyers en fonction de l’indice IRL ou ICC
Etablissement du solde de tous comptes avant de procéder au remboursement du dépôt de garantie
Relances de paiement auprès des locataires
Constitution et suivi des dossiers d’impayés
Exercice de toutes poursuites et / ou contraintes légales nécessaires
Assignation devant toutes juridictions compétente et action en recouvrement,
Exécution des décisions de justice jusqu’à expulsion si nécessaire
En savoir plus	1000 bonnes raisons de choisir un professionnel de la gestion locative
« Si c’est pour envoyer une quittance de loyer à mon locataire je peux le faire moi même! »
Encore trop de propriétaires bailleurs pensent que la gestion locative c’est uniquement « envoyer une quittance de loyer ».
Le travail de gestionnaire est bien plus complexe.
Votre gestionnaire envoie les avis d’échéances, encaisse les loyers, impute à votre locataire les différentes taxes qui lui incombent et que vous payez (TOM), augmente le loyer conformément à la réglementation et aux termes du bail, fait respecter ses obligations légales a votre locataire, vous conseille pour que vous vous conformiez à la législation en vigueur, effectue les regularisations annuelles de charges, diligente et suit les procédures d’expulsions pour les locataires indélicats, fait effectuer les travaux nécessaires….. et bien d’autres tâches qui demandent une technicité et un professionnalisme difficilement maitrisables pour un néophyte.
« Je n’ai jamais eu un impayé de loyers, les assurances ça ne sert à rien il suffit de bien séléctionner ses locataires »
Certains propriétaires pensent que la séléction rigoureuse d’un locataire suffit à réduire à zero la probabilité d’avoir un impayé de loyers. Un controle serieux en amont diminue incontestablement le risque d’impayé, mais, en aucun cas, ne peut l’annuler et ce pour deux raisons :
La première est qu’un « bon dossier » peut se transformer en « mauvais dossier » de par les aléas de la vie, la crise économique n’arrangent rien.
Un perte d’emploi, un divorce, peuvent transformer un locataire sans problème en mauvais payeur sans que ce dernier ne soit de mauvaise foi.
La deuxième est que les professionnels de l’impayé de loyers sont de plus en plus nombreux et de mieux en mieux équipés.
Ces locataires se font une spécialité d’organiser leur insolvabilité et de présenter un « trés bon dossier » totalement falsifié grâce à des outils informatiques performants.
La plupart de ces dossiers passe facilement inaperçu à la verification d’un oeil non averti. Certains sont tellement bien réalisés qu’ils passent même les contrôles de professionnels de la gestion locative.
C’est la raison pour laquelle une assurance loyers impayés est indispensable.
Faites un calcul rapide du cout d’un impayé de loyers :
hypothèses réalistes : loyer : 750€ cc, Durée de la procédure : 24 mois, cout de la procédure : 3000€ (frais de d’avocat et d’huissier)
750*24+3000 = 21000€
Etes vous pret à prendre ce risque?
« Les administrateurs de biens sont trop cher! »
Ce qui est vrai c’est que beaucoup d’agents immobiliers utilisent l’activité de gestion locative comme vache à lait. C’est pour eux une activité annexe sur laquelle ils margent fortement. C’est la raison pour laquelle Gestion locative.org en partenariat avec Directgestion vous offre un service de gestion locative de qualité au juste prix.
C’est parceque la gestion locative est le coeur de métier de gestion locative.org que nous pouvons vous faire bénéficier de tarifs avantageux sans compromis sur la qualité et ce sur tout le territoire national.
De plus, Les honoraires de gestion sont déductibles de vos revenus fonciers. Une partie de ceux ci est donc « remboursée » par vos impôts.
Les idées reçues ont la vie dure. Laissez nous vous prouver que nous méritons votre confiance.
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En savoir plus	Décret du 26 août 1987 : liste des réparations locatives
En savoir plus	Décret du 30 janvier 2002 : critères d’un logement décent
Décret relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
En savoir plus	Décret du 26 août 1987 listant les charges récupérables
Décret pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables NOR:EQUC8700582D Le Premier ministre, Sur le rapport du ministre d’Etat, ministre de l’économie, des finances et de la privatisation, du garde des sceaux, ministre de la justice, et du ministre de l’équipement, du logement, de l’aménagement du territoire et des transports, Vu la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et notamment son article 18 ; Le Conseil d’Etat (section des travaux publics) entendu,
Article 1 La liste des charges récupérables prévue à l’article 18 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée figure en annexe au présent décret.
Pour l’application du présent décret : a) Il n’y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d’encadrement technique. Lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ; b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ; c) Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l’exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant ; d) Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un employé d’immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables. e) Le remplacement d’éléments d’équipement n’est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.
Article 3 bis Créé par Décret 99-667 1999-07-26 art. 2 JORF 1er août 1999. Le présent décret est applicable en Polynésie française pour la mise en oeuvre des dispositions de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Le ministre d’Etat, ministre de l’économie, des finances et de la privatisation, le garde des sceaux, ministre de la justice, et le ministre de l’équipement, du logement, de l’aménagement du territoire et des transports sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française. Par le Premier ministre : JACQUES CHIRAC. Le ministre de l’équipement, du logement, de l’aménagement du territoire et des transports, PIERRE MÉHAIGNERIE. Le ministre d’Etat, ministre de l’économie, des finances et de la privatisation, ÉDOUARD BALLADUR. Le garde des sceaux, ministre de la justice, ALBIN CHALANDON.
Annexe I. – Ascenseurs et monte-charge. 1. Dépenses d’électricité. 2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations : a) Exploitation :
tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil. b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine. c) Menues réparations :
des balais du moteur et fusibles. II. – Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes. 1. Dépenses relatives : A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ; A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ; A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ; Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique ; Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ; A l’électricité ; Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature. 2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations : a) Exploitation et entretien courant :
vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires. b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun :
recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur. III. – Installations individuelles. Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives : 1. Dépenses d’alimentation commune de combustible ; 2. Exploitation et entretien courant, menues réparations : a) Exploitation et entretien courant :
contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide – eau chaude ;
réglage des mécanismes de chasses d’eau. b) Menues réparations :
remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau. IV. – Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation. 1. Dépenses relatives : A l’électricité ; Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel. 2. Exploitation et entretien courant, menues réparations : a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ; b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur. 3. Entretien de propreté (frais de personnel). V. – Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux). 1. Dépenses relatives : A l’électricité ; A l’essence et huile ; Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant : ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies. 2. a) Exploitation et entretien courant : Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux. b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages. VI. – Hygiène. 1. Dépenses de fournitures consommables : Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ; Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures. 2. Exploitation et entretien courant : Entretien et vidange des fosses d’aisances ; Entretien des appareils de conditionnement des ordures. 3. Elimination des rejets (frais de personnel). VII. – Equipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation. 1. La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique. 2. Exploitation et entretien courant : Ramonage des conduits de ventilation ; Entretien de la ventilation mécanique ; Entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones ; Visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées. 3. Divers : Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires. VIII. – Impositions et redevances. Droit de bail. Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères. Taxe de balayage.
En savoir plus	La loi de 1989 régissant le bail d’habitation
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 NOR: EQUX8910174L
- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;
Créé par LOI n°2010-1609 du 22 décembre 2010 – art. 4
NOTA:Loi n° 2008-111 du 8 février 2008 article 9 III : l’article 9 I de la présente loi est applicable aux contrats en cours.
- des litiges portant sur les caractéristiques du logement mentionnées aux premier et deuxième alinéas de l’article 6 ;
- des litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ;
- des difficultés résultant de l’application des accords collectifs nationaux ou locaux prévus aux articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, de l’application du plan de concertation locative prévu à l’article 44 bis de la même loi et des modalités de fonctionnement de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.
- une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l’information de la non-inscription à ce fichier.
1° Au quatrième alinéa de l’article 3, les mots : « prévues à l’article 19″ sont remplacés par les mots : « prévues par délibération de l’assemblée locale » ;
c) Au premier alinéa du III, les mots : « dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948″ sont remplacés par les mots : « à une distance au plus égale à 5 kilomètres » ;
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 – art. 25 (M)
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 – art. 29 (V)
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 – art. 31 (V)
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 – art. 33 (V)
Crée Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 – art. 41 ter (M)
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 – art. 44 (M)
I.-Les dispositions des articles 8, 10 à 12, 15 à 19, du premier alinéa de l’article 20, du premier alinéa de l’article 22, des cinq premiers alinéas de l’article 23 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas du paragraphe I de l’article 15 leur sont applicables lorsque le congé émane du locataire.
II.-Les dispositions des articles 3, 8 à 20, du premier alinéa de l’article 22 et de l’article 24 ne sont pas applicables aux logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
III.-Les dispositions des articles 8, 10 à 12, 15, du paragraphe e de l’article 17 et du premier alinéa de l’article 22 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.
Les deuxième et troisième alinéas du I de l’article 15 leur sont applicables lorsque le congé émane du locataire.
Les dispositions de l’article 16, des paragraphes a, b, c et d de l’article 17, des articles 18 et 19, du premier alinéa de l’article 20 et des cinq premiers alinéas de l’article 23 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 353-14 du code de la construction et de l’habitation.
V.-Les dispositions de l’article 10, de l’article 15 à l’exception des deuxième, troisième et quatrième alinéas du paragraphe I et des paragraphes b et c de l’article 17 ne sont pas applicables aux logements donnés en location à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales.
VI.-Les loyers fixés en application de l’article 17 ou négociés en application des articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée ne peuvent ni excéder, pour les logements ayant fait l’objet de conventions passées en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation, les loyers plafonds applicables à ces logements, ni déroger, pour les logements ayant fait l’objet de primes ou de prêts spéciaux à la construction du Crédit foncier de France ou de la Caisse centrale de coopération économique, aux règles applicables à ces logements.
VII.-A compter du 1er janvier 1997, les dispositions des articles 17 à 20 ne sont pas applicables aux logements auxquels s’appliquent les dispositions de l’article L. 472-1-3 du code de la construction et de l’habitation.
Les dispositions des a, b, c et d de l’article 17, des articles 18, 19 et du premier alinéa de l’article 20 ne sont pas applicables aux sociétés d’économie mixte pour les logements régis par un cahier des charges en application du chapitre V du titre IV du code de la construction et de l’habitation.
Par le Président de la République :FRANçOIS MITTERRAND.Le Premier ministre,
Travaux préparatoires : loi n° 89-462. Assemblée nationale : Proposition de loi n° 652 ; Rapport de M. François Colcombet, au nom de la commission des lois, et annexe, observations de M. Bernard Carton, au nom de la commission de la production, n° 689 ; Discussion les 22 et 23 mai 1989 et adoption, après la déclaration d’urgence, le 23 mai 1989. Sénat : Proposition adoptée par l’Assemblée nationale n° 325 (1988-1989) ; Rapport de M. Luc Dejoie, au nom de la commission des lois, n° 338 (1988-1989) ; Avis de la commission des affaires économiques (M. Jean Faure), n° 345 (1988-1989) ; Discussion les 5 et 6 juin 1989 et adoption le 6 juin 1989. Assemblée nationale : Rapport de M. François Colcombet, au nom de la commission mixte paritaire, n° 774. Sénat : Rapport de M. Luc Dejoie, au nom de la commission mixte paritaire, n° 386 (1988-1989). Assemblée nationale : Proposition de loi, modifiée par le Sénat, n° 728 ; Rapport de M. François Colcombet, au nom de la commission des lois, n° 776 ; Discussion et adoption le 15 juin 1989. Sénat : Proposition de loi, adoptée avec modifications par l’Assemblée nationale en nouvelle lecture, n° 393 (1988-1989) ; Rapport de M. Luc Dejoie, au nom de la commission des lois, n° 435 (1988-1989) ; Discussion et adoption le 29 juin 1989. Assemblée nationale : Proposition de loi, modifiée par le Sénat en nouvelle lecture, n° 841 ; Rapport de M. François Colcombet, au nom de la commission des lois, n° 842 ; Discussion et adoption le 29 juin 1989.
En savoir plus	Les annexes obligatoires au bail d’habitation
Propriétaires bailleurs, si vous gérez votre location, lors de la rédaction d’un bail d’habitation régit par la loi de 1989 vous devez vous assurez que sont bien annexés :
L’état des risques naturels et technologiques » (ERNT) (v. article L. 125-5 du Code de l’environnement – formulaire disponible disponibles sur www.prim.net).
Le diagnostic de performance énergétique » (DPE) (v. article L. 134-1 du Code de la Construction et de l’habitation) à faire réalisé par un professionnel
Constat des risques d’exposition au plomb » (CREP) (v. article L. 1334-7 du Code de la Santé publique – non obligatoire pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949) à faire réaliser par un professionnel.
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En savoir plus	L’ASSURANCE LOYERS IMPAYES
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En savoir plus	GestionLocative.org
Gestionlocative.org est un site dédié à la gestion locative.
La gestion locative est l’ensemble des taches que réalise un investisseur immobilier ou son mandataire
de la mise en place du locataire à sa sortie.
La gestion locative regroupe toutes les connaissances techniques, comptables et juridiques qui vont permettre au propriétaires et à son locataire de respecter leurs obligations légales.Bail d’habitation, bail commercial, bail professionnel ou mixte, chacun est régi par des textes de loi et des règles fiscales bien particulières.
Vous trouverez ici toute l’information dont vous avez besoin pour gérer vos locations ou trouver un professionnel de l’immobilier compétent.
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References: art. 2
 art. 4
 art. 25
 art. 29
 art. 31
 art. 33
 art. 41
 art. 44