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Timestamp: 2018-05-24 00:00:01+00:00

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Colegio de Profesionales en Derecho A.C.: ¿LOS CONDOMINIOS TIENEN PERSONALIDAD JURÍDICA?
¿LOS CONDOMINIOS TIENEN PERSONALIDAD JURÍDICA?
Los juristas Felipe de la Mata Pizaña y Roberto Garzón Jiménez definen al Régimen de Propiedad en Condominio como “la modalidad del derecho real de propiedad por la cual cada uno de los dueños de las unidades de propiedad exclusivas (llamados condóminos) tienen pleno dominio sobre las mismas, conjuntamente con derechos de copropiedad sobre las áreas comunes de un bien inmueble jurídicamente dividido.”
Es decir, los jurisconsultos antes citados parten de la teoría que emana de la Ley de Propiedad en Condominio del Distrito federal, el cual considera al Condominio como un híbrido en el que coexisten derechos de propiedad y de copropiedad; es decir, en un mismo inmueble existen áreas privativas (propiedad exclusiva de los condóminos) y áreas comunes (áreas pertenecientes pro-indiviso a los condóminos y de libre acceso para éstos y los arrendatarios de las áreas privativas).
¿Pero para qué se constituye un condominio o cuál es el fin del condominio?
El condominio se crea unilateralmente por lo general por el dueño de un bien inmueble, quien busca fraccionarlo con fines habitacionales, comerciales o industriales a efectos de vender sus áreas privativas y/o arrendarlo a terceros.
El régimen se constituye en escritura pública ante Notario Público y se inscribe en el registro público de la propiedad del lugar donde se encuentre el inmueble sujeto a dicho régimen. Dicha escritura delimitará perfectamente cuáles son los linderos, colindancias, ubicación y dimensiones del inmueble sujeto al régimen, así como las áreas comunes y privativas correspondientes.
La escritura del régimen contiene un reglamento en su apéndice, el cual es el instrumento que establece los lineamientos de convivencia de dicho régimen (forma del cobro y cálculo de las cuotas, uso de áreas comunes, ingreso al condominio, obligaciones de los condóminos, constitución de los fondos, facultades del órgano de administración y vigilancia, convocatorias para las asambleas, etc.)
El régimen es un instrumento elemental para que sea posible la convivencia de los condóminos y/o de los arrendatarios de las unidades privativas; es decir, es la forma como se organizan los condóminos para que colectivamente se contrate vigilancia, se realice el mantenimiento de las áreas comunes, se contraten y paguen servicios (luz, agua, gas, cable, etc.) y se fijen reglas para el correcto uso de las áreas comunes: accesos, pasillos, canchas, albercas, corredores, azoteas, sótanos, cisternas, empastados, estacionamiento general de invitados, caldera, equipos, máquinas, elevadores, escaleras, etc.
Si no se constituyera este régimen, no se tendría un instrumento para cobrar a los condóminos las cuotas de mantenimiento, no existiría un control de entrada para el condominio, las áreas comunes no se respetarían y se deteriorarían rápidamente, se haría mal uso de la imagen del condominio (ejemplo: se construirían edificios de color rosa de oficinas en condominios horizontales para uso habitacional) sería complicadísimo contratar servicios para el condominio en general, nunca se contrataría la póliza de seguro que exige la ley para proteger el patrimonio de las áreas comunes, etc.
Empero, el condominio funciona mediante los siguientes órganos: asamblea, administración y vigilancia, muy similares a los de una sociedad o asociación.
Los condóminos o los arrendatarios de las unidades privativas forman la Asamblea de Condóminos, la cual es el órgano supremo del condominio. Cada condómino podrá ejercer su facultad de voto en proporción a su porcentaje de indiviso que su unidad privativa represente. La asamblea decide sobre temas de interés común para los condóminos, tales como: modificar el reglamento o el acta constitutiva, designar y remover libremente al órgano de administración y vigilancia, fijar las cuotas a cargo de los condóminos, etc.
Existe también el órgano de administración, el cual podrá ser una persona física o moral, en el primer caso un condómino o un administrador profesional remunerado (este último debe otorgar fianza para garantizar su encargo). El administrador se encarga de convocar a asambleas, cobrar las cuotas de mantenimiento, llevar los fondos de mantenimiento y administración, ejecutar las resoluciones de la asamblea y realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera.
El comité de vigilancia se conformará por al menos dos y hasta cinco condóminos, siendo su principal función convocar a asambleas cuando no lo haga el órgano de administración, supervisar al órgano de administración y en algunos casos contratar y dar por terminados servicios profesionales para el condominio.
El Condominio debe obtener, a través del administrador, su RFC ante Hacienda, darse de alta ante el IMSS como patrón en caso que contrate personal y contar con una denominación (nombre: ejemplo: “Condominio Calocas”).
Como verán el Condominio tiene todos los elementos con los que una persona moral cuenta: denominación, órganos, patrimonio propio distinto al de los condóminos (fondos de administración y mantenimiento), registro patronal y RFC; de hecho, algunos códigos civiles de los estados que no cuentan con una ley de condominios y que regulan a dicho régimen, expresamente consideran al Condominio como una persona moral, al igual que los ejidos, las sociedades, las fundaciones y las asociaciones.
Es de suma importancia que la administración de un condominio, o los condóminos en sí, cuenten con asesoría legal preventiva a efectos de cumplir correctamente con sus obligaciones, no incurrir en responsabilidad, evitar que algún condómino anule alguna asamblea, y contar con los mecanismos adecuados para cobrarles cuotas atrasadas a los condóminos renuentes o de impedirles legalmente a los condóminos que realicen conductas que incomoden a los demás (tener mascotas, hacer ruido excesivo, etc.)
Publicado por Lic. Fernando Gómez Iturbide en 7:33
Rodrigo Antonio Carrillo Palomo 17 de abril de 2013, 17:54
"Como verán el Condominio tiene todos los elementos con los que una persona moral cuenta: denominación, órganos, patrimonio propio distinto al de los condóminos (fondos de administración y mantenimiento), registro patronal y RFC; de hecho, algunos códigos civiles de los estados que no cuentan con una ley de condominios y que regulan a dicho régimen, expresamente consideran al Condominio como una persona moral, al igual que los ejidos, las sociedades, las fundaciones y las asociaciones."
¿Que procedimiento has seguido para dar de alta un Condominio en Hacienda? Es decir, ¿Si quisiera que el condominio estuviera inscrito en el RFC, sería posible?
Carlos Hugues 15 de noviembre de 2015, 6:04
La secretaria de hacienda y credito publico no da el RFC al regimen de condominio, si no eres una asociación civil, lo que es incongruente ya que si existe un escritura constitutiva como régimen de condominio
Carlos Hugues 15 de noviembre de 2015, 6:19
Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCBIDF). Régimen de propiedad en condominio. Acto jurídico formal que el propietario o propietarios de un inmueble instrumentarán ante Notario Público por el cual declaran su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad.
• Al ser un acto jurídico formal carece de personalidad jurídica propia y, por lo tanto, no constituye una persona moral.
La Asamblea General de Condóminos designa al administrador (persona física o moral) de los bienes afectos a este régimen, el cual tiene facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración.
Obligación de los condóminos: cubrir puntualmente las cuotas para los gastos comunes de conservación y mantenimiento del inmueble.
CFF. Artículo 27. Se tienen la obligación de solicitar inscripción RFC y su FIEL.
LISR. Artículo 8. Se entiende como persona moral, entre otras, las sociedades mercantiles, los organismos descentralizados que realicen preponderantemente actividades empresariales, las instituciones de crédito, las sociedades y asociaciones civiles y la asociación en participación cuando a través de ella se realicen actividades empresariales en México.
Artículo 93. Las personas morales a que se refiere el artículo 95 no son contribuyentes del impuesto sobre la renta…
Artículo 95. Se consideran personas morales con fines no lucrativos: XVIII. Asociaciones civiles dedicadas exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio.
• El acto jurídico formal que se realiza para establecer el régimen de propiedad en condominio no se encuentra asimilado por la LISR como una persona moral.
• El régimen en propiedad en condominio no puede constituir una persona moral ya que no cuenta con personalidad jurídica propia (patrimonio, domicilio, nombre, etc.), por ende, no podrá inscribirse en el RFC.
• No obstante, cuando se constituya una Asociación Civil con el único fin de administrar bienes inmuebles en el régimen de propiedad en condominio, es considerada como una persona moral con fines no lucrativos y no pagará el ISR.
• Los servicios de administración de los bienes afectos a éste régimen se encargan a una persona física o moral, la cual sí tendrá la obligación de inscribirse al RFC por las actividades empresariales o profesionales que realice, independientemente de las de administración de los bienes de dicho régimen.
• El régimen en sí mismo no causa el ISR, toda vez que no es sujeto del impuesto al no generar utilidad alguna, ya que las cuotas que se pagan son destinadas precisamente para el mantenimiento y necesidades del inmueble.
• Las cuotas de mantenimiento de los condominios que se administran por una persona física o moral no son de su propiedad y no modifican su patrimonio (esta situación deberá ser plasmada en una cláusula de dicho contrato).
• Los honorarios cobrados por el administrador del bien inmueble, sí deberán acumularse para el ISR bajo el régimen de actividad empresarial y/o profesional.
• En materia de retenciones, por el personal que está bajo la subordinación del administrador, se les retendrá el ISR en los términos del artículo 113 de la LISR, y será el éste quien efectué y entere tales retenciones.
WILLHELM ALBUREVICH 4 de mayo de 2016, 8:07
Es verdad que este tipo de asociaciones lo pueden otorgar poderes para pleitos y cobranzas a un abogado? Lo que pasa es que Prosoc tarda en otorgar el nombramiento del nuevo administrador y pensábamos que la asociación podría ser representada mediante un poder notarial, sin embargo la notaria nos dice que por el tipo de asociación no podemos otorgar estos poderes. La verdad no se si sea verdad pero no entiendo cual sea el impedimento.
Manuel Suarez 22 de marzo de 2017, 6:08
Señores. buenos dias, actualmente soy el tesorero de una P en C, Propiedad n Condominio, y quiero. buscar el fundamento de que las P en Cm, no son sujetas de la LISR.
Quedo a sis ordenes.
Manuel Suarez Ramirez.
manuel omar nava guzman 8 de septiembre de 2017, 11:40
NO son contribuyentes del I.S.R.
Con fundamento en el art.79, frac. XVIII de la
Ley del Impuesto Sobre la Renta, establece
que las Personas Morales, como las
Asociaciones Civiles de colonos y las
asociaciones civiles que se dediquen
exclusivamente a la administración de un
inmueble de propiedad en condómino, NO son
contribuyentes para el I.S.R.
gio 3 de febrero de 2018, 11:58
hola, si alguien pudiera resolverme esta duda se los agradeceria.
Vivo en una unidad de 50 casas, desde ya varios años no pago mantenimiento porque la administracion, que ya tiene varios años en manos de los mismos vecinos que ademas son familia, no quieren darse de alta ante la procuradoria social. Estos administradores le perdonan no pagar el mantenimiento a los que quieren, le dejar robarse a los que ellos deciden, areas comunes para agrandar sus casas, no tienen ni reglamento interno, etc etc. Uno de las muchas situaciones por las que no pago el manrenimiento.
A pesar de lo anterior trate de hacer un trato con la administracion de comenzar a pagar pero solo lo aceptaban si le daba 100mil pesos, en fin mi pregunta es ¿ Ellos pueden demandarme por lo que no he pagado? Y ¿como puedo defenderme? Soy del df agradeceria mucho su ayuda

References: Artículo 27
 Artículo 8

Artículo 93
 artículo 95

Artículo 95
 artículo 113