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Timestamp: 2020-07-12 03:30:40+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2019-7059
Documento BOE-A-2019-7059
«BOE» núm. 114, de 13 de mayo de 2019, páginas 50545 a 50550 (6 págs.)
BOE-A-2019-7059
Mediante escritura otorgada el día 12 de septiembre de 2018 ante el notario de Vera, don Jorge Díaz Cadórniga, con el número 1.508 de protocolo, la mercantil «Hacienda Los Herreros, S.L.», como dueña de la finca registral número 11.361 del término de Arboleas, en la que constaba inscrita una edificación terminada, declaraba la construcción de un garaje y una piscina y vendía dicha finca a don P. S. y doña A. J. L.
«La escritura otorgada el 124 de septiembre de 2018, ante el Notario don Jorge Díaz Cadórniga, con el número de protocolo 1508/2018, que causó la entrada número 3362, asiento 1651 del diario 96 de operaciones, ha sido calificada negativamente bajo la siguiente nota:
Se presenta escritura por la que la entidad Hacienda Los Herreros S.L., declara una obra nueva terminada sobre la finca registral 11361 del término municipal de Arboleas, propiedad de dicha sociedad; y por la que la vende a don P. S. y a doña A. J. L.
Primero. La superficie de la finca que consta en el título es de 863,70 m2, si bien en la certificación catastral descriptiva y gráfica que se une al título consta que la superficie de la parcela es de 857 m2.
Segundo. Se aporta Certificación expedida por el Arquitecto Don L. A. H., colegiado n.º (…) del Colegio Oficial de Arquitectos de Almería, en la que hace referencia a la lista de coordenadas de georreferenciación geográfica de las nuevas edificaciones declaradas.
Tercero. El notario autorizante de la escritura que ahora se califica manifiesta textualmente: "Que en relación al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, expresamente excluyen la inscripción de la representación gráfica catastral o alternativa en su caso incorporadas; sin perjuicio de que si existen discrepancias entre la descripción realizada con lo que conste en el Registro de la Propiedad, solicitan, si fuere posible, la alteración de tal descripción registral y, al menos, la registración con el contenido ya inscrito, pero sin que ello implique rogación alguna del procedimiento de inscripción de la representación gráfica, cuya renuncia reiteran, excluyendo expresamente de las facultades que correspondan al presentante la de realizar la solicitud o rogación de dicho procedimiento".
En el fundamento de derecho segundo de la calificación el Sr. Registrador indica que “De conformidad con lo establecido en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. En su apartado Octavo. Sobre el artículo 202 de la Ley Hipotecaria. 1. Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.”
En su día tuve conocimiento de dicha Resolución-Circular por figurar un PDF de la misma en la web notariosyregistradores.com. En dicho documento, tras hacerse referencia a la resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro para regular los requisitos técnicos para intercambio de información entre Catastro y los Registros de la Propiedad se indica que “en atención a ello, se considera preciso poder dar respuesta a las cuestiones que la aplicación de dichas normas se han planteado a este Centro Directivo en el ámbito registral, derivadas de la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la de Ley 13/2015, de 24 de junio… A tal efecto, este Centro Directivo considera procedente dictar la presente resolución-circular dirigida a todos los registradores…” (…)
Centrándonos en el concreto supuesto de hecho, la superficie de la finca que consta en el título es de 867,30 m2 (como así consta en el Registro de la Propiedad, aun cuando no se haga referencia a ello en la nota de calificación), mientras que la superficie de la parcela que figura en Catastro es de 857.
Además en el título objeto de calificación hizo constar el titular de la finca que la descripción de la parcela es totalmente coincidente con Catastro. No sólo eso, sino que en la propia nota de información registral remitida por el Registro de la Propiedad y que obra incorporada a la escritura figura expresamente lo siguiente «Referencia Catastral: 04017A004003890001LF. Estado de coordinación: Coordinado con catastro». La propia Oficina Virtual del Catastro refleja que la finca está coordinada con el Catastro, siendo la fecha de coordinación el 10/07/2018, dos meses antes por tanto del otorgamiento de la escritura (se adjunta el citado reflejo que se contiene en la Oficina Virtual del Catastro de dicha coordinación).
Por todo ello no se entiende una pretensión por parte del Sr. registrador de la propiedad de instar un procedimiento regulado por el Art. 199 de la Ley Hipotecaria para ¿volver a coordinar una finca ya coordinada dos meses antes de la escritura calificada?.
Resulta tremendamente complejo explicar a la pareja de ciudadanos británicos que han comprado su vivienda en España el motivo por el cual no inscribe el Sr. registrador en el Registro de la Propiedad la finca que han adquirido y más aún defender la pretendida seguridad jurídica del sistema español en la compra e inscripción de bienes inmuebles, pues se les priva de inscribir la propiedad comprada por dichos ciudadanos en el Registro de la Propiedad.»
Vistos los artículos 9, 10, 40, 198, 199 y 202 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 y 28 de septiembre de 2016, 6 de febrero y 2 y 29 de marzo de 2017, 10 de abril de 2018 y 4 de enero de 2019.
Es circunstancia de hecho relevante para resolución de este expediente que ya figura inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada gráficamente con el Catastro, si bien se observa que existe una diferencia entre la superficie alfanumérica que figura en el Registro (867,30 metros cuadrados) y la que consigna la certificación catastral (857 metros cuadrados).
Sin embargo, en el caso de este expediente la nota de calificación no expresa ningún motivo para justificar las dudas de extralimitación de la nueva construcción (garaje y piscina) respecto de la finca en la que se ubica; y, además, consta previamente inscrita la representación gráfica catastral de la finca y coordinada ésta con el Catastro, según resulta de la propia información registral y catastral incorporada al título, lo que permite la comparación geométrica de los recintos y excluye cualquier mínima duda de extralimitación de las construcciones declaradas.
Por tanto, carece de sentido exigir volver a inscribir una representación gráfica cuando ya está inscrita, salvo que se hubiese producido una modificación de dicha representación, circunstancia que no concurre en este expediente ni se justifica en la calificación.
Cuestión distinta es que la superficie según el Registro y el título es de 867,30 metros cuadrados y según la certificación catastral incorporada la superficie gráfica es de 857 metros cuadrados. En este punto debe recordarse que conforme al artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Si, como se deduce de este expediente, cuando se inscribió la representación gráfica de la finca no se dio cumplimiento a esta previsión, lo procedente será la rectificación de este error en los términos previstos en los artículos 40 y 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

References: artículo 199
 artículo 202
 artículo 202
 resolución 
 resolución 
 artículo 9