Source: https://www.mietrecht.org/gewerbe/gewerbemietrecht-kuendigung/
Timestamp: 2019-07-18 16:04:23+00:00

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Gewerbemietrecht: Kündigung - 12 Punkte Plan für Mieter und Vermieter
Eine Kündigung ist schnell ausgesprochen. Oft sind Emotionen im Spiel. Recht kennt aber keine Emotionen. Recht orientiert sich an objektiven Gegebenheiten. Nur diese bestimmen die Rechtmäßigkeit der Rechtswidrigkeit einer Kündigung.
Dementsprechend gehen viele Kündigungserklärungen allein schon aus formalen Gründen ins Leere, auch wenn die Kündigung aus sachlichen Gründen eigentlich gerechtfertigt wäre. Sie erzeugen nur Missstimmung und belasten das Vertragsverhältnis. Deshalb müssen Mieter und Vermieter wissen, auf was es im Detail ankommt. Schließlich orientiert sich auch die Rechtsprechung an all diesen Gegebenheiten.
1. Kündigung ist nicht begründungspflichtig
Derjenige, der ein Gewerbemietverhältnis kündigt, braucht anders als im Wohnraummietrecht im Kündigungsschreiben keine Kündigungsgründe anzugeben. Dies gilt selbst für die fristlose Kündigung (BGH NJW 1980, 777). Um die Situation klarzustellen, kann die Begründung aber durchaus konstruktiv sein.
2. Vertragszweck prägt den Vertragstyp
Ist zweifelhaft, ob es sich um ein Gewerbemietverhältnis oder ein Wohnraummietverhältnis handelt, entscheidet der Vertragszweck. Die Titulierung des Vertrages ist nicht unbedingt maßgebend (OLG Frankfurt ZMR 2011, 119). Als Vertragszweck ist die Eigennutzung der Mieträume zu Wohnzwecken gegenüber der Nutzung für gewerbliche Interessen abzugrenzen.
3. Kündigung durch und gegenüber Personenmehrheiten
Stehen auf Seiten des Vermieters oder des Mieters mehrere Personen, muss die Kündigung grundsätzlich von allen Vermietern gegenüber allen Mietern und umgekehrt ausgesprochen werden. Ausgangspunkt ist, welche Personen Parteien des Mietvertrages sind.
Eine Ausnahme erlaubt die Rechtsprechung bei der Kündigung des Mietvertrages gegenüber einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts. Hier genügt es, wenn die Kündigung gegenüber der Gesellschaft bzw. allen Gesellschaftern erklärt wird und die Kündigungserklärung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht (BGH MDR 2012, 79).
Wichtig ist jedoch die Erklärung, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft insgesamt gekündigt werden soll. Um sicher zu gehen, sollte der Kündigende seine Kündigung möglichst allen ihm bekannten Gesellschaftern zustellen lassen. Hat er nämlich den Mietvertrag mit einer GbR abgeschlossen, kann es sein, dass sich der Gesellschafterbestand oder die Verfügungsberechtigung verändert haben.
Um diesem Problem entgegenzuwirken, findet sich in Mietverträgen oft eine Bevollmächtigungsklausel. Danach bevollmächtigen sich Mieter oder Vermieter gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe von Erklärungen, insbesondere der Entgegennahme von Kündigungen. Der BGH hält eine solche Klausel für zulässig (NZM 1998, 22). Sie erfasst allerdings nicht das Recht zum Ausspruch von Kündigungen (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 96).
4. Kündigungsfrist beachten und berechnen
Beispiel: Will der Mieter das Gewerbemietverhältnis zum 31. März kündigen, muss er seine Kündigungserklärung den Vermieter spätestens bis zum 3. September des Vorjahres zugehen lassen. Geht die Kündigung später zu, ist sie zu diesem Termin unwirksam und kann allenfalls in eine Kündigung zum nächsten zulässigen Kündigungstermin (in diesem Fall zum 31. Juli) umgedeutet werden.
Ein befristet abgeschlossener Gewerbemietvertrag kann von keiner Vertragspartei ordentlich gekündigt zu werden. Er endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Festmietzeit, sofern die Parteien nicht eine Verlängerungsklausel vereinbart haben. Die ordentliche Kündigung während der Vertragslaufzeit ist ausgeschlossen. Lediglich eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bleibt möglich.
Samstag muss als Werktag in der Regel mitgezählt werden
Die Kündigungserklärung muss der jeweils anderen Vertragspartei spätestens am dritten Werktag des Quartals zugegangen sein. Sonn- -und Feiertage verlängern die Frist. Diese 3-tägige Karenzzeit umfasst im Gewerbemietrecht auch den Samstag als Werktag (BGH NJW 2005, 2154). Fällt allerdings das Fristende selbst auf einen Samstag, zählt der Samstag nicht mit und die Frist verlängert sich auf den folgenden Montag.
Beispiel: Der Mieter kündigt am Freitag. Dann zählen Freitag, Samstag und Montag zu den 3 Karenztagen, so dass der Vermieter spätestens am Montag die Kündigung erhalten haben muss.
Anders ist es, wenn der Mieter am Donnerstag kündigt. Dann fällt das Fristende auf den Samstag Dann kann die Kündigung auch noch am Montag zugehen. Gleiches gilt natürlich auch, wenn der Vermieter kündigt.
Im Gewerbemietrecht können sich die Parteien nicht auf die Vorschrift des § 193 BGB berufen (BGH NZM 2005, 391). Nur im Wohnraummietrecht kann die an einem bestimmten Tag abzugebende Kündigung auch noch am nächsten Werktag abgegeben werden, wenn der bestimmte Tag oder der letzte Tag der Frist auf einen Samstag fällt.
5. Sonderkündigungsrecht nach 30 Jahren
Haben Vermieter und Mieter eines Gewerberaummietvertrages im Mietvertrag von vornherein eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren vereinbart, kann nach dem Ablauf von 30 Jahren jede Vertragspartei das Vertragsverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 544 BGB). Das Gesetz gewährt ein Sonderkündigungsrecht, um eine übermäßige Vertragsbindung zu vermeiden.
Kettenmietverträge, bei denen die Parteien das Vertragsverhältnis mietvertraglich zunächst für einen kürzeren Zeitraum abschließen und das Mietverhältnis dann fortlaufend über 30 Jahre hinaus verlängern, werden von dieser Vorschrift allerdings nicht erfasst (BGH NJW 1996, 2028). Gleiches gilt, wenn der Mietvertrag für die Dauer der Lebenszeit von Vermieter oder Mieter geschlossen wurde (§ 544 S. 2 BGB). Auch dann besteht kein Sonderkündigungsrecht.
6. Stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses
Verbleibt der Mieter nach Ablauf der Festmietzeit in den Gewerberäumen, verlängert sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine der Parteien innerhalb von zwei Wochen der Verlängerung widerspricht.
In vielen Mietverträgen findet sich eine Klausel, die diese Fortsetzungsfiktion vertraglich abbedingt. Sie verhindert, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, falls der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit dennoch fortsetzt.
Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte bei der Gestaltung eines Gewerbemietvertrages nicht pauschal auf die Vorschrift des § 545 BGB verwiesen, sondern deren Regelungsgehalt ausdrücklich mietvertraglich umschrieben werden (so OLG Schleswig NJW 1995, 2858, anders: OLG Rostock NZM 2006, 584: Kein Verstoß gegen das Transparenzverbot).
7. Kündigung nur mit Frist und Zugang wirksam
Die Kündigung wird nur wirksam, wenn sie der anderen Vertragspartei innerhalb der Kündigungsfrist tatsächlich auch zugeht (§ 130 BGB). Die Kündigungserklärung muss so in den Empfangsbereich des Empfängers gelangen, dass dieser die Möglichkeit hat, unter normalen Umständen von ihr Kenntnis zu nehmen. Nach ci. 18.00 Uhr braucht der Empfänger nicht mehr mit Post zu rechnen oder dass ihm gar noch eine Kündigung zugestellt wird. Wer mit der Absendung des Kündigungsschreibens bis zur letzten Minute wartet, geht jedenfalls ein unnötiges Risiko ein.
8. Nicht jede Person ist empfangsberechtigt
Die Kündigungserklärung muss der anderen Vertragspartei zugehen. Dazu muss diejenige Person, die das Schreiben entgegennimmt, empfangsberechtigt sein. Es genügt also nicht, die Kündigungserklärung einem in den Räumen des Kündigungsempfängers tätigen Mitarbeiter zu übergeben.
Auch darf die Erklärung nicht einfach dort abgelegt oder unter der Tür durchgeschoben werden, weil dann keine zur Entgegennahme von Erklärungen bereitgehaltene Einrichtung (Briefkasten) genutzt wird (BGH NJW 1991, 2700).
9. Zugang muss beweisbar sein
Der Kündigende muss den Zugang im Zweifelsfall beweisen. Idealerweise wird die Kündigungserklärung persönlich übergeben und der Empfänger quittiert innerhalb auf einer Kopie des Kündigungsschreibens.
Die Übergabe und Zustellung des Kündigungsschreibens kann auch durch die Beauftragung eines Gerichtsvollziehers erfolgen (§ 132 I 2 BGB).
Besonders wichtig ist die Sicherstellung des Zugangs, wenn der neue Eigentümer und Vermieter das Gewerbeobjekt in einer Zwangsversteigerung erworben hat und unter Inanspruchnahme seines Sonderkündigungsrechts nach der Erteilung des Zuschlags zum nächst gesetzlich zulässigen Termin die Kündigung aussprechen will (§ 57a ZVG). Ist die Kündigung mangels Zugang formell unwirksam, geht das Sonderkündigungsrecht ins Leere und die einmalige Chance ist verpasst.
Wird die Kündigung mit einem Einwurf-Einschreiben auf dem Postweg verschickt, begründet der Auslieferungsbeleg die Vermutung, dass das Schreiben den Empfänger rechtzeitig zugegangen ist (OLG Saarbrücken NJOZ 2008, 840).
Risiko: Einwurf-Einschreiben mit Rückschein
Ein Einwurf-Einschreiben mit Rückschein erbringt nur vermeintliche Sicherheit. Der Zugangsbeweis ist nur erbracht, wenn der Empfänger des Schreibens beim Postboten die Entgegennahme auf dem Rückschein unterschreibt. Ist der Empfänger nicht zugegen, hinterlässt der Postbote einen Benachrichtigungsschein. Holt der Empfänger das Schreiben ab, wird die Kündigung mit der Entgegennahme wirksam. Holt er es nicht ab, hat der Kündigende ein Problem. Er kann die Kündigung nämlich nicht zugehen lassen. Ein weiterer Zustellversuch dürfte regelmäßig aus den gleichen Gründen scheitern.
Nach der Rechtsprechung ist der Empfänger nämlich nicht verpflichtet, bei Erhalt eines Benachrichtigungsschreibens das Einschreiben tatsächlich auch abzuholen (BGH NJW 1998, 976; KG Berlin ZMR 2010, 954). Er kann es schlicht ignorieren. Um dieses Problem zu vermeiden, sollte die Kündigung so rechtzeitig auf den Weg gebracht werden, dass der Absender als Kündigender in diesem Fall noch immer rechtzeitig mit einer alternativen Zustellung reagieren kann.
Problem: Empfänger unbekannt verzogen: Öffentliche Zustellung
Sieht der Mieter aus den Gewerberäumen aus, ohne den Vermieter zu informieren, hat der Vermieter oft das Problem, den neuen Geschäftssitz des Mieters ausfindig zu machen. Keinesfalls darf er davon ausgehen, dass die bloße Einstellung des Geschäftsbetriebs den Mietvertrag stillschweigend aufhebt. Ebenso wenig darf er davon ausgehen, dass der Mieter damit stillschweigend auf den Zugang einer Kündigungserklärung verzichten würde.
In diesem Fall kann der Vermieter beim Amtsgericht seines Wohnsitzes die öffentliche Zustellung der Kündigungserklärung gemäß § 132 II BGB beantragen (KG Berlin MDR 2010, 1044). Die Kündigungserklärung wird dann im Amtsgericht öffentlich ausgehängt und nach Ablauf einer bestimmten Frist wirksam.
11. Untermieter kann nur vom Hauptmieter gekündigt werden
Hat der Mieter Teile der Räumlichkeiten untervermietet, ist er verpflichtet, bei Erhalt der Kündigung seines Vermieters auch den Untermietvertrag zu kündigen. Der Vermieter steht selbst nicht im Vertragsverhältnis zum Untermieter. Kündigt der Mieter das Untermietverhältnis nicht, macht er sich gegenüber dem Untermieter selbst schadensersatzpflichtig.
12. In der Zwangsversteigerung hat der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht
Wird ein Gewerbeobjekt im Wege der Zwangsversteigerung zugeschlagen, hat der Erwerber gemäß § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das bestehende Mietverhältnis zum ersten zulässigen Kündigungstermin nach dem Zuschlag kündigen und zwar auch dann, wenn es befristet vereinbart wurde.
36 Antworten auf "Gewerbemietrecht: Kündigung (12 Punkte Checkliste)"
S. Heps
18.02.2014 - 10:51 Antworten
Sie schreiben i.Zshang m. d. Gewerbemietrecht:
„4. Kündigungsfrist beachten und berechnen
Beispiel: Will der Mieter das Gewerbemietverhältnis zum 31. März kündigen, muss er seine Kündigungserklärung den Vermieter spätestens bis zum 3. Dezember des Vorjahres zugehen lassen. Geht die Kündigung später zu, ist sie zu diesem Termin unwirksam und kann allenfalls in eine Kündigung zum nächsten zulässigen Kündigungstermin (in diesem Fall zum 31. Juli) umgedeutet werden.“
Muß es im Beispiel nicht „3. Sept. des Vorjahres“ heißen, um die 6-monatige Frist bis zum 31.3. einzuhalten?
S. Heps/Fa. Softdoor GmbH
18.02.2014 - 11:44 Antworten
Hallo Herr Heps,
danke für Ihre guten Hinweis. Ich habe den Artikel entsprechend angepasst.
15.09.2017 - 11:26 Antworten
hierzu nochmal eine Rückfrage: Wäre der dritte Werktag des Quartals in diesem Fall nicht der 3. Oktober des Vorjahres?
22.09.2017 - 17:48 Antworten
03.04.2014 - 18:15 Antworten
Beispiel: ein Geschäftshaus mit zwei von einander getrennten Geschäften. Das eine ein Lebensmittelgeschäft das andere ein Elektrofachgeschäft. Vermieter kündigt Elektrofachgeschäft mit der Begründung, das Lebensmittelgeschäft möchte sich erweitern und möchte Ihre Räume. Drei Monate Kündigungsfrist räumt der Vermieter ein.
Elektrofachgeschäft besteht seid 10 Jahren.
03.04.2014 - 20:12 Antworten
schauen Sie in dem Mietvertrag, dort ist die Kündigungsfrist für den Gewerbemietvertrag vereinbart. Im Gewerbemietrecht gibt es keinen zum Wohnraummietrecht vergleichbaren Mieterschutz.
25.04.2014 - 10:02 Antworten
Wir haben zu 3 einen Untermietvertrag über einen Büro Raum innerhalb einer Büroetage.
Der Mietvertrag wurde unbefristet abgeschlossen bis zum 31.3. 2015 mit einer 3 monatigen Kündigungsfrist.
Nun hat der Vermieter beschlossen seinen Mietvertrag mit dem Hauptvermieter zum 31.5. 2014 zu kündigen, da er sich nach neuen Räumen umsieht. Er bietet uns an, in diese neuen Räume ebenfalls mit einzuziehen. Den bestehenden Mietvertrag mit uns will er zum 31.5 kündigen und stellt die Kündigung seines Mietvertrage mit dem Hauptmieter als wichtigen Grund dar, der ihm erlaubt uns ohne Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Das würde bedeuten, dass wir in 6 Wochen aus dem Büro rausmüssen. Darf der Vermieter das?
B. Rudnick
28.04.2014 - 14:34 Antworten
Hallo Frau Rudnick,
in aller Regel vereinbart man im Untermietervertrag, dass diese automatisch erlischt, wenn der Hauptmietvertrag – egal aus welchen Gründen – gekündigt wird. Lesen Sie also am besten in Ruhte Ihren Untermietvertrag.
07.07.2014 - 15:39 Antworten
Ich habe eine Frage, es besteht ein Familienbetrieb, der Vater kündigt das Mietverhältniss und der Sohn führt das Ladenlokal weiter.
Nun kündigt auch der Sohn, fristgerecht zum Jahresende.
Der Vermieter erkennt die Kündigung nicht an. Weil der Sohn erst der Kündigung des Vaters hätte zustimmen müssen? Nun lässt der Vermieter Ihn nicht aus dem Ladenlokal. Ist das rechtens?
10.07.2014 - 08:32 Antworten
um hier Stellung zu nehmen, müssen Sie den Vertrag, die Kündigungen und eine mögliche Kündigungsbestätigung prüfen lassen. Ein Anwalt wird Ihnen nach einer Prüfung die Möglichkeiten aufzeigen.
06.09.2014 - 21:29 Antworten
Mein Mietvertrag über eine „Baulichkeit auf dem Grundstück….: ca 60 qm Büro- und Sozialräume, ca 300qm Halle und ca 200qm gepflasterte Hoffläche, mit einem Carport.“ Es heißt im Vertag: „der Mietvertrag beginnt am 01.April 2011. Der Mietvertrag wird für die Dauer bis zum 31. März 2014 fest abgeschlossen. Er verlängert sich über diesen Zeitpunkt hinaus um jeweils ein Jahr, wenn er nicht sechs Monate vor Ablauf gekündigt wird.“
Kann der Vermieter ohne Angaben von Gründen zum 31.03.2015 wirksam kündigen und bis wann muß er das tun?
Ihr Hasso Nauck
10.09.2014 - 13:37 Antworten
der Vermieter müsste m.E. bis 30.09.2014 kündigen. Im Zweifel sollten Sie den Vertrag und die Kündigung durch einen Anwalt prüfen lassen.
08.01.2015 - 12:54 Antworten
ich betreibe ein kleines Stoffgeschäft und habe einen Lagerraum untervermietet. Untermietvertrag besteht, leider auch enorme Mietschulden, da die Untermieterin sehr unreglmäßig zahlt. Es besteht auch kein persönlicher Kontakt. Der Raum ist separat begehbar.
Wegen Geschäftsaufgabe (Kündigung des Hauptmietvertrages) wurde der Untermietvertrag von mir fristgerecht gekündigt.
Leider reagiert die Untermieterin weder auf die Kündigung noch die Zahlungsaufforderung. Alle Fristen sind verstrichen. Der nächste Schritt wären Mahnung wegen Nichtzahlung.
Wie kann ich mich verhalten? Dachte da an eine fristlose Kündigung, wegen Nichtzahlung der Mietschulden? Geht das, oder gilt jetzt die fristgerechte Kündigung?
08.01.2015 - 18:40 Antworten
ich kann Ihnen hier leider nur raten, dass Sie sich anwaltlich beraten lassen. Wenn Sie nicht richtig reagieren geraten Sie durch die Untervermietung noch in größeren Schwierigkeiten mit Ihrem Vermieter. Lassen Sie sich daher bitte beraten.
25.05.2016 - 19:24 Antworten
wir haben in unserem Haus eine Gewerbe vermietet. Nun stellt sich heraus, dass der Mieter sich nicht an Absprachen, die auch schriftlich festgehalten wurden hält. Nun sieht es so aus, dass er Grundlos die Miete zu mindern plant. Den vermuteten Grund, steht nicht im Mietvertrag ( eine elektr. Jalousie am Eingang, die bei dem Vormieter – ein Büro – bei einem Einbruchversuch bedschädigt wurde und noch nicht ersetzt wurde) nun hat der Mieter uns eine Frist von 5 Tagen gegeben die Jalousie einzubauen. Wie gesagt diese ist nicht im Mietvertrag benannt.
Der Mietvertrag ist auf 3 Jahre befristet. Meine Frage wäre: Sollte der Mieter die Miete mindern, was können wir dagegen unternehmen? Wir würden ihn dann abmahnen und mit der dritten Abmahnung die Kündigung aussprechen.
Was müssen wir in diesem Fall einhalten bzw. beachten bzgl. Kündigung mit Kündigungsfrist oder fristloser Kündigung?
25.05.2016 - 20:23 Antworten
nur weil der Jalousie, ein Fenster oder ein Wasserhahn nicht im Mietvertrag erwähnt wurde, heisst nicht, dass dieser Gegenstand nicht zur Mietsache gehört. Warum lassen Sie die Jalousie nicht einfach reparieren?
Ob und wann Sie aufgrund einer Mietminderung kündigen können, sollten Sie am besten von einem Anwalt bewerten lassen.
26.12.2016 - 09:44 Antworten
Hallo, ich bin Mitmieter in einer Gewerbeeinheit mit 3 Mietern und habe mit den anderen Partein großen Ärger, da diese sich um nichts kümmern! Ich habe für meinen Teil nun die Miete gekürzt, weil ich einen Anspruch auf die bisher geleisteten Tätigkeiten im Mietobjekt erhebe und diese mit der Miete verrechnen möchte. Daraufhin hat mir die Mietgemeinschaft fristlos gekündigt, da diese meinen Mietanteil gegenüber dem Vermieter natürlich ausgleichen muß. Was ist jetzt zu tun, der Mietvertrag bezeichnet nichts weiter genau, nur die Zahlungsverpflichtung aller 3 Mieter. Zum Mietvertrag- und Objekt gehört auch ein Wohnhaus, welches von einem Mieter der Mietgemeinschaft alleinig für sich genutzt wird. Ein versprochener; separater Mietvertrag dazu fehlt nach 6 Monaten Mietdauer noch immer. Zwei freie; noch zu vermietende Hallenflächen, welche zum Mietobjekt gehören, werden von dem selbigen Mieter nun für sich alleinig beansprucht. Der Zugang dazu wird mir verwehrt! Dieser Mieter befindet sich noch dazu; wie sich später heraus gestellt hat, im Privatinsolvenzverfahren! Der Vermieter hält sich aus allem raus; ihm ist nur die monatliche Miete wichtig, alles andere ist Sache der Mietpartein untereinander.
29.12.2016 - 18:37 Antworten
mit mehreren Mietern haften Sie gesamtschuldnerisch. Sie sollten sich belesen, was das genau für Sie bedeutet.
11.05.2017 - 13:27 Antworten
Ich führe seit März 2016 ein kleines Cafe, seit 15 Monaten schieße ich privates Geld zu da, ich nicht die laufenden Kosten durch Umsätze decken kann. Nun möchte ich ausserordentlich kündigen, da sonst die Insolvenz droht. Wie komme ich vorzeitig aus dem Mietvertrag, welche Möglichkeiten habe ich. Mein Gewerbemietvertrag ist auf 3 Jahre festgesetzt. Ich habe meine Vermieter schon schriftlich informiert, dass ich ein Gespräch möchte um eine gemeinsame Lösung zu finden. Bisher haben Sie sich noch nicht gemeldet.
11.05.2017 - 17:51 Antworten
ganz schwierig, meiner Meinung nach brachen Sie den guten Willen des Vermieters. Lassen Sie im Zweifel den Mietvertrag auf mögliche Auswege prüfen.
06.06.2017 - 12:14 Antworten
Sie haben eine tolle Seite!! Wow!! Wirklich sehr interessant!
Vielleicht können Sie mir auch einen Tipp geben. Wir sind eine Firma und haben einen Logistikdienstleister mit der Lagerung der Ware und dem Versand betreut. Es gibt keinen Vertrag.
Uns wurde heute per 31.8.2017 gekündigt.
1) Stimmt die Kündigungsfrist? Meiner Meinung nach nicht.
2) Ist heute der 3. Werktag? Meiner Meinung nach nicht.
3) Wie sieht es mit der Logistikleistung aus. Da sich meiner Meinung nach die Kündigungsfrist für die Lagerung verlängert, kann die Firma dann die Logistikdienstleistung (Versand der Ware) für diese restliche Zeit einstellen?
Ich freue mich, wenn sie mir zu Punkt 1 und 2 einen Kündigunstermin mitteilen könnten. Und wie Sie Punkt 3 einschätzen.
07.06.2017 - 16:34 Antworten
danke für Ihr Lob. Ich würde immer empfehlen, sich bei konkreten Fragen zu einem Gewerbemietvertrag rechtlich beraten zu lassen.
09.11.2017 - 15:40 Antworten
nachdem ich jetzt schon eine Weile auf Ihrer Homepage „herumgeistere“, viele gute Informationen gefunden habe, die eine konkrete jedoch noch vermisse – gestatten dass ich mich auch mit einer Frage an Sie wende? Es geht um das Thema fristlose Kündigung durch einen Mieter und möglicherweise konkludentes Verhalten / Bestätigung durch den Vermieter:
Annahme: Ein gewerblicher Gebäudeteil wird vermietet mit sich ggf. automatisch verlängernder zeitlicher Befristung (jahresweise mit jeweiliger Verlängerung, wenn nicht 6 Monate vorher gekündigt wurde). Es wird vertraglich festgesetzt, dass Kündigungen schriftlich zu erfolgen haben (Einschreiben mit Rückschein oder Bote).
Der Mieter beschließt, aus nicht in der Mietsache liegenden Gründen (findet für ihn günstiger liegende Räume), schon nach 4 Monaten wieder auszuziehen und vollzieht ohne Kündigung, weder mündlich noch schriftlich, seinen Auszug. Der Vermieter, vor vollendete Tatsachen gestellt, erfährt davon nur zufällig.
Es erfolgt eine ebenfalls zufällige Schlüsselübergabe an einen Mitarbeiter des Vermieters.
Ein Nachmieter existiert nicht und wird auch nicht durch den bisherigen Mieter vorgeschlagen.
Gilt der Mietvertrag in diesem Fall weiter, wegen der vertraglich festgelegten Schriftform?
Was ist, wenn der Vermieter, um den wirtschaftlichen Verlust durch den Auszug seines Mieters etwas auszugleichen, nach dem Auszug die Räume an einzelnen Tagen für Tagesaktivitäten und vereinzelt die kurzfristige Einlagerung von Utensilien nutzt.
Bedeutet dies eine konkludente Annahme der (niemals offiziell ausgesprochenen) Kündigung?
Oder kann die Miete dennoch bis zum Ende der Laufzeit des ersten Jahres eingefordert werden?
Gibt es eine Regelung zu konkludentem Verhalten oder ein Urteil, das hier aussagekräftig oder richtungsweisend ist?
Dass eine Einigung im gegenseitigen Einvernehmen immer das beste ist, steht außer Frage. Mir geht es um die Bewertung und die Frage konkludenten Verhaltens.
Für einen Tipp bin ich Ihnen sehr dankbar!
10.11.2017 - 15:56 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie hier leider nicht zu Ihrem Einzelfall beraten. Ich würde Ihnen eine rechtliche Beratung empfehlen, da es wahrscheinlich um mehrere tausend Euro biete geht, sollte sich das lohnen.
12.08.2018 - 18:41 Antworten
meine Lebensgefährtin betreibt seit 18 Jahren ein Kosmetikstudio. Seit einem Jahr ist nebenan eine neue Gastronomie eröffnet worden und ein stetiger Umbau ist im Gange. Die kompletten Parkplätze vor der Geschäftstür meine Partnerin wurden zu einem Biergarten umgebaut. Ihre Kunden und Sie können nicht mehr vor der Tür parken, obwohl das 17 Jahre möglich war. Der Biergarten ist mit so vielen exotischen Bäumen ausgestattet worden, dass Sie ein Problem mit Ungeziefer in den Räumlichkeiten hat. Auch der Gestank und Dreck vom Abfall der Gastronomie nimmt
Überhand. Sie hat jetzt die Kündigung zum 01.10.2018 eingereicht, weil Sie nervlich nicht mehr kann. Die Kündigung im Mietvertrag beläuft sich jedoch auf ein Jahr. Kann Sie das als Außergewöhnliche Kündigung einreichen und Kosten für den Umzug verlangen.
13.08.2018 - 06:25 Antworten
ich kann Ihnen leider nur raten, dass Sie den Mietertrag und die aktuellen Gegebenheiten rechtlich prüfen lassen. Sie werden darlegen müssen, wie Ihnen der Vermieter die Grundlage für den Geschäftsbetrieb entzieht, sodass keine weitere Möglichkeit verbleibt, also außerordentlich zu kündigen.
23.08.2018 - 15:23 Antworten
Der Vertrag hat eine Laufzeit von einem Jahr und endet am 31.12.2010. Er verlängert sich um jeweils ein Jahr, sofern er nicht von einer der beiden Parteien gekündigt wird. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate zum Jahresende.
Bedeutet das, dass man nur zum 31.12 eines Jahre kündigen kann oder gilt § 580a II BGB sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres?
23.08.2018 - 20:10 Antworten
die Formulierung im Vertrag ist eindeutig „Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate zum Jahresende.“.
Pauline Tekenbroek-Zeissler
13.04.2019 - 12:13 Antworten
ich habe eine Frage: ich miete ein gewerbliches Objekt wo ich eine Physiotherapie Praxis betreibe. Ich plane am Ende dieses Jahres die Praxis zu verkaufen. Nun meine Überlegung: kann ich/ meine Nachfolgerin vom Vermieter verlangen nach 15 Jahre den Linoleumboden aus zu tauschen( auf seinen Kosten), da der nun wirklich nicht mehr schön ist durch den Publikumsverkehr und Liegen hin und her schieben. (ein normaler Gebrauch, keine Schäden!)? Gibt es da irgendwelche Vorgaben?
15.04.2019 - 18:09 Antworten
lesen Sie im Mietvertrag nach, wer für die Instandhaltung der Fläche verantwortlich ist. Das ist entscheidend.
Herholz, Verena
17.04.2019 - 07:55 Antworten
wenn bei Insolvenz des Gewerbemieters der Insolvenzverwalter rechtsgültig eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen hat und wir das Objekt durch einen Makler anbieten wollen (schwer vermietbar) werden mit einer Schlüsselübergabe vor Mietende an uns alle Verpflichtungen des Mieters aufgehoben? Er ist doch verpflichtet, Objektbesichtigungen zu gestatten.
17.04.2019 - 08:21 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider nur raten, dass Sie sich rechtlich zu Ihrem Einzelfall beraten lassen.
30.04.2019 - 09:51 Antworten
ich habe eine Frage zur Kündigung..
Es handelt sich um einen unbefristeten Gewerbemietvertrag /Ladenlokal.
Die Kündigung habe ich am 22.10.18 zum 30.04.19 erhalten. Begründung ist ein nicht eingehaltener Brandschutz, der dem Vermieter Kosten verursacht um die Auflagen zu erfüllen. .
Jetzt habe ich gelesen, im Gewerbemietrecht gemäß § 580a II BGB ist eine Kündigung sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres möglich . Die Kündigungserklärung muss der jeweils anderen Vertragspartei spätestens am dritten Werktag eines Quartals zugehen.
Ist meine am 22.10.18 erhaltene Kündigung somit nicht gültig ?
Und zu welchem Termin wäre diese dann überhaupt möglich ?
Leider habe ich hier noch kein neues Ladenlokal finden können, um meine Existenz weiter führen zu können.
30.04.2019 - 12:46 Antworten
mit der gesetzlichen Frist kann der Vermieter am 22.10.18 frühestens zum 30.06.2019 kündigen.
02.05.2019 - 09:08 Antworten
ist diese Kündigung vom 22.10.18 dann ungültig, da hier die gesetzliche Frist ja nicht eingehalten wurde.
Muss mir der Vermieter dann eventuell eine neue Kündigung , mit einer neuen Frist schreiben ?
02.05.2019 - 15:17 Antworten
recherchieren Sie nach entsprechender Rechtsprechung. Ein Umdeutung auf den nächstmöglichen Termin ist ggf. auch eine Option.
⇐ Gewerbemietrecht: Ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?
Gewerbemietrecht: Kündigung durch den Vermieter ⇒

References: BGH 
 § 193
 § 545
 § 545
 § 132
 § 57
 § 580
 § 580