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Timestamp: 2016-10-28 08:20:54+00:00

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137 III 36253. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. contre Y. (recours en mati�re civile)
Art. 269d CO et art. 19 OBLF; modification unilat�rale du bail relative aux frais accessoires. Le bailleur qui entend modifier en cours de contrat le r�gime des frais accessoires en facturant s�par�ment au locataire des frais jusque-l� inclus dans le loyer ou des frais nouvellement survenus doit proc�der conform�ment � l'art. 269d CO. L'exigence l�gale de motivation implique en particulier de d�signer en d�tail quels frais accessoires seront factur�s au locataire et de pr�ciser s'il s'agit de frais nouveaux ou de frais pr�c�demment compris dans le loyer (consid. 3.1-3.3). Consid�rants � partir de page 363
3. 3.1 La recourante se plaint d'une violation de l'art. 19 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail � loyer et le bail � ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11). L'autorit� pr�c�dente aurait exig� � tort que l'avis du 26 mai 2008 contienne des calculs pour chaque poste de frais accessoires et permette de comparer les frais inclus dans le loyer net avec les nouveaux frais factur�s s�par�ment. Outre que de telles exigences seraient impraticables sur une formule officielle, la Cour d'appel se serait �cart�e de la loi et de la jurisprudence relatives � la motivation qui doit accompagner une modification unilat�rale du bail. La recourante fait observer qu'en cas d'augmentation de loyer, la formule officielle n'a pas � fournir le d�tail du calcul de rendement ou du calcul "relatif". De l'art. 20 al. 1 OBLF - qui permet au locataire d'exiger des chiffres pr�cis en cas de hausse de loyer fond�e sur une augmentation des co�ts ou sur une am�lioration cr�ant une plus-value -, il faudrait d�duire a contrario que des calculs pr�cis n'avaient pas � figurer sur l'avis litigieux. La recourante aurait suffisamment renseign� l'intim� sur le calcul des nouvelles provisions gr�ce aux pi�ces produites en premi�re instance cantonale. BGE 137 III 362 S. 364
3.2 3.2.1 En mati�re de baux d'habitations et de locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les d�penses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui r�sultent de l'utilisation de la chose (art. 257b al. 1 CO). De tels frais ne sont � la charge du locataire que si cela a �t� convenu sp�cialement (art. 257a al. 2 CO); dans ce cas, les parties peuvent pr�voir un syst�me forfaitaire ou un syst�me fond� sur les co�ts effectifs, avec versement d'un acompte � valoir sur le d�compte final (art. 4 OBLF; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 336 nos 2.4 et 2.5). A d�faut de convention, ces frais sont compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa).
L'art. 19 OBLF exige que la formule destin�e � communiquer au locataire la modification unilat�rale du contrat contienne la d�signation des pr�tentions, la date de leur entr�e en vigueur, les motifs pr�cis justifiant ces pr�tentions (al. 1 let. b), ainsi que les conditions l�gales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fond� de la pr�tention, la liste des autorit�s de conciliation existant dans le canton et leur comp�tence � raison du lieu (al. 1 let. c). Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se r�f�rer express�ment � cette lettre dans la formule officielle (al. 1bis); un tel BGE 137 III 362 S. 365mode de proc�der �tait auparavant prohib� par la jurisprudence (cf. ATF 120 II 206 consid. 3b).
Selon la jurisprudence, l'art. 269d CO prescrit une forme �crite qualifi�e qui s'�tend � la motivation de la modification annonc�e. Les renseignements donn�s par un autre moyen peuvent pr�ciser ou servir � l'interpr�tation des motifs mentionn�s sur l'avis formel - ou sur l'annexe, conform�ment � l'art. 19 al. 1bis OBLF -, mais non les �tendre ni remplacer une indication omise. Les motifs doivent �tre pr�cis; ils doivent permettre au locataire de saisir la port�e et la justification de la modification de mani�re � pouvoir appr�cier en pleine connaissance de cause l'opportunit� de la contester ou non (ATF 121 III 6 consid. 3a et 460 consid. 4a/bb et cc; ATF 117 II 458 consid. 2a; plus r�cemment, arr�t 4A_409/2009 du 1er f�vrier 2010 consid. 2.1).
La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas � quels frais jusque-l� inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront d�sormais factur�s s�par�ment; le locataire ne peut se faire une id�e de la port�e de la modification que s'il a connaissance des montants pr�c�demment d�pens�s par le bailleur pour les frais qui seront d�sormais per�us s�par�ment. L'exigence de pr�cision implique non seulement de d�signer en d�tail quels frais accessoires seront � l'avenir factur�s directement au locataire, mais aussi de faire appara�tre quelle incidence rev�t la distraction des frais sur la structure du loyer. On ne saurait renvoyer le locataire � consulter les bases de calcul internes du bailleur, sauf � m�conna�tre le sens de l'obligation de motiver (arr�t 4C.137/1999 du 23 ao�t 1999 consid. 2b et 2c, in MietRecht Aktuell [MRA] 2000 p. 301). En bref, le locataire doit �tre en mesure de d�terminer si le montant du nouvel acompte correspond � des co�ts effectifs, respectivement si le loyer va subir une augmentation (cf. ATF 121 III 460 consid. 4b).
La modification unilat�rale qui ne comporte aucune motivation ou qui n'est pas motiv�e de fa�on suffisamment pr�cise est nulle (arr�ts BGE 137 III 362 S. 3664C.330/2002 du 31 janvier 2003 consid. 3.1, in MRA 2003 p. 39; 4C. 245/1999 pr�cit� consid. 3a; 4C.137/1999 pr�cit� consid. 2d, concernant un cas de nullit� partielle; ATF 121 III 6 consid. 3b et 460 consid. 4a/cc).
3.2.2 La doctrine a �mis des critiques sur cette jurisprudence qui serait contraire � la lettre de l'art. 269d CO, lequel ne pr�voit la nullit� que si les motifs ne sont pas indiqu�s. Une telle pratique cr�erait des probl�mes de s�curit� du droit d�s lors qu'il serait difficile de d�terminer si une motivation est suffisamment pr�cise ou non. Il est aussi object� que l'art. 19 OBLF, en exigeant l'indication de motifs pr�cis, va plus loin que l'art. 269d CO (RAYMOND BISANG ET AL., Das schweizerische Mietrecht, 3e �d. 2008, nos 33 ss ad art. 269d CO; SOMMER/OBERLE, Der Mietzins, 3e �d. 2007, p. 67; PHILIPPE RICHARD, Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux, in 12e S�minaire sur le droit du bail, 2002, p. 22). Pour certains auteurs, le locataire qui estime la motivation pas assez pr�cise devrait � tout le moins agir dans le d�lai de contestation de l'art. 270b CO (BISANG ET AL., op. cit., n� 35 ad art. 269d CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 4e �d. 2007, n� 7b ad art. 269d CO; critique sur cette proposition, PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1998, n� 118 ad art. 269d CO).
3.3 En l'occurrence, l'avis litigieux du 26 mai 2008 annonce l'introduction d'une provision annuelle de 1'728 fr. (soit 144 fr. par mois) pour divers frais accessoires, moyennant une r�duction proportionnelle du nouveau loyer. Comme le rel�ve l'autorit� intim�e, l'avis officiel ne comporte aucune indication permettant de comparer les frais accessoires inclus dans le loyer net avec les "nouveaux" frais accessoires que la recourante entend d�sormais facturer s�par�ment. Le locataire n'a pas d'�l�ment lui permettant d'appr�cier dans quelle mesure le montant de la provision correspond aux co�ts effectifs qu'il devra assumer; la simple pr�cision selon laquelle le loyer est r�duit proportionnellement aux acomptes exig�s ne lui permet de tirer aucune conclusion � cet �gard. S'il n'est certes pas possible de chiffrer avec exactitude le co�t futur des frais li�s � l'usage (BISANG ET AL., op. cit., n� 26 ad art. 269d CO), le locataire doit � tout le moins �tre renseign� sur les co�ts qu'ils ont g�n�r�s jusque-l�. L'avis litigieux ne permet pas non plus de savoir si de nouveaux frais sont introduits par rapport � ceux qui �taient inclus dans le loyer. Il importe peu que la recourante ait fourni en cours de proc�dure cantonale des BGE 137 III 362 S. 367pi�ces propres � donner de tels renseignements, respectivement qu'elle ait donn� des explications orales et �crites aux locataires avant la notification de la formule officielle. La port�e et les motifs de la modification doivent en effet imp�rativement rev�tir la forme �crite qualifi�e, cas �ch�ant en faisant usage de la facult� offerte par l'art. 19 al. 1bis OBLF. La doctrine propose des mod�les de formulations relativement br�ves qui permettent toutefois au locataire de percevoir la port�e d'une modification telle que celle envisag�e par la recourante (cf. BISANG ET AL., op. cit., n� 68 ad art. 269d CO, cit� par BEAT ROHRER, Nebenkosten, MRA 2008 p. 109; SOMMER/OBERLE, op. cit., p. 89; ces mod�les n'envisagent pas l'introduction de frais nouveaux).
L'autorit� pr�c�dente n'a ainsi pas enfreint le droit f�d�ral en consid�rant que la modification relative aux frais accessoires �tait nulle. Ind�pendamment des d�bats sur la nature consensuelle ou non de la modification signifi�e par le bailleur, il faut admettre que cette facult� consacr�e � l'art. 269d CO est �troitement li�e au droit de contestation du locataire (cf. BISANG ET AL., op. cit., n� 3 ad art. 269d CO; WEBER, op. cit., nos 1 et 1a ad art. 269d CO; cf. aussi HIGI, op. cit., n� 153 des remarques pr�liminaires aux art. 269-270e CO; ATF 124 III 67 consid. 3). Si le locataire renonce � faire valoir le caract�re abusif de la modification, il doit le faire en connaissance de cause. Tel ne peut pas �tre le cas lorsque la port�e m�me de la modification n'est pas discernable. La sanction ne saurait diff�rer de celle pr�vue pour l'hypoth�se o� l'�tendue de la modification appara�t clairement mais o� les motifs qui la justifient ne sont pas pr�cis�s.

References: Art. 269
 art. 19
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 269
 art. 269
 art. 269
 art. 269
 art. 269
 art. 269
 art. 269
 art. 269
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 ATF