Source: https://www.vincentcanu.com/blog/2014/05/02/la-loi-alur-favorise-t-elle-l-acces-au-logement
Timestamp: 2020-01-19 11:42:28+00:00

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Analyse de la loi ALUR
La loi ALUR favorise-t-elle l’accès au logement ?
Publié le 02/05/2014 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Depuis des décennies, le logement est une préoccupation constante de nos gouvernants, mais il y a une trentaine d’années, le législateur se contentait de réglementer les rapports locatifs; citons dans cet esprit la loi Quillot du 22 juin 1982, la loi Méhaignerie du 23 décembre 1986, puis la loi du 6 juillet 1989.
Mais depuis une vingtaine d’années, c’est le logement lui-même que nos gouvernants veulent promouvoir, par la loi du 31 mai 1990, visant à la mise en œuvre du droit au logement, la loi du 21 juillet 1994, relative à l’habitat, la loi du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains, la loi du 17 janvier 2002, de modernisation sociale, la loi du 18 janvier 2005, de programmation pour la cohésion sociale, la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, la loi du 8 février 2008 relative au pouvoir d’achat, et enfin la loi logement et exclusion du 25 mars 2009.
Force est de reconnaître qu’aucune de ces lois n’a atteint son objectif, qui était de permettre à tous nos concitoyens de se loger. Qu’à cela ne tienne, si les lois précédentes ont été inefficaces, c’est probablement parce qu’elles manquaient d’ambition ; le problème étant toujours aussi aigüe, il devenait urgent de légiférer à nouveau, d’où cette nouvelle loi, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, n°2014-366 du 24 mars 2014.
Il s’agit d’une loi très importante, qui bouleverse les rapports locatifs, et qui modifie, plus ou moins, tous les textes régissant, à un titre ou à un autre, la location d’habitation, à savoir, la loi du 1er septembre 1948, la loi du 23 décembre 1986, la loi du 6 juillet 1989, qui passe de 7 pages de journal officiel, dans sa version d’origine, à 53 pages, la loi du 31 décembre 1975, la loi du 9 mars 2010, le code civil, le code pénal, le code de la consommation, le code de l’environnement, le code de la construction et de l’habitation, le code de la sécurité sociale, le code des assurances, le code du tourisme et le code des procédures civiles d’exécution.
Nous nous attacherons dans cette étude à examiner les modifications apportées à la loi du 6 juillet 1989, ci-après dénommée « la loi », et à divers textes annexes, qui sont contenues dans le titre 1er : « Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable », en étudiant successivement trois chapitres de ce titre, sur six, à savoir,
le chapitre I, intitulé « améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé », comprenant le champ d’application de la loi, puis les changements relatifs à la conclusion du bail, à la vie, et à la fin du bail,
le chapitre II, consacré à la garantie universelle des loyers, très brièvement, puisqu’elle ne sera mise en place qu’au premier janvier 2016,
et enfin le chapitre IV, intitulé « Améliorer la prévention des expulsions ».
Sauf indication contraire, les n° d’articles cités sont ceux de la loi du 6 juillet 1989.
I – Le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 (art.2)
La loi s’appliquait à la location de locaux à usage d’habitation principale, et la jurisprudence l’avait défini comme le lieu du principal établissement du locataire.
Au nom du changement, la loi ALUR abandonne la notion d’habitation principale au profit de la notion de résidence principale, définie comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du CCH. Cette durée de huit mois figure également à l’article 10-2° de la loi du 1er septembre 1948, d’autres similitudes existant entre cette loi et la loi ALUR, lesquelles seront relevées au fil de cet article.
L’article 6 de la loi, relatif aux obligations du bailleur, remplace l’usage d’habitation principale par l’usage de résidence principale.
L’article R351-8 CCH définit les personnes à charge comme :
2° a) Les ascendants du bénéficiaire ou de son conjoint qui sont âgés d'au moins soixante-cinq ans ou de soixante ans en cas d'inaptitude au travail et dont les ressources déterminées dans les conditions prévues à l'article R. 351-5 n'excèdent pas le plafond individuel prévu à l'article L. 815-9 du code de la sécurité sociale en vigueur au 31 décembre de l'année de référence multiplié par 1,25 ;
b) Les ascendants, descendants ou collatéraux au deuxième ou au troisième degré du bénéficiaire ou de son conjoint qui sont atteints d'une infirmité entraînant une incapacité permanente au moins égale à un pourcentage fixé par décret ou qui sont, compte tenu de leur handicap, dans l'impossibilité reconnue par la commission technique d'orientation et de reclassement professionnel, prévue par l'article L. 323-11 du code du travail, de se procurer un emploi et dont les ressources déterminées dans les conditions prévues à l'article R. 351-5 n'excèdent pas le plafond individuel prévu à l'article L. 815-9 du code de la sécurité sociale en vigueur au 31 décembre de l'année de référence multiplié par 1,25.
On voit donc qu’il est assez compliqué de déterminer quel ascendant est à charge au sens de ce texte, mais surtout, on s’interroge sur le statut juridique de cette personne à charge, qui n’est pas locataire, mais occupant. Cet occupant « légal », n’est pas sans rappeler l’occupant de bonne foi défini à l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.
Le partenaire pacsé acquiert le même statut locatif que le conjoint du locataire, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement. L’article 1751 C.Civ. est modifié en ce sens.
Un article 1751-1 C.Civ. est ajouté à la suite de l’article 1751, et dispose qu’en cas de dissolution du PACS, l’un des partenaires peut saisir le juge compétent aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation des deux partenaires, le bailleur étant appelé à l’instance.
La loi ne s’applique ni aux logements-foyers, ni aux logements meublés, régis par le titre 1er bis, ni aux logements de fonction ou aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception comme auparavant, des règles relatives au dossier de diagnostic technique et au logement décent, y compris le contentieux relatif au logement décent lorsque le mandat d’agir en justice est donné à une association (article 24-1 de la loi), ce qui est nouveau.
La location meublée à titre de résidence principale (art.25-3 à 25-11)
La location meublée à titre de résidence principale, précédemment codifiée aux articles L632-1 à 3 CCH, est désormais intégré à la loi du 6 juillet 1989, dont elle constitue le titre 1er bis de sorte que ce régime est presque identique au régime applicable aux locations nues, à l’exception du droit de préemption du preneur qui n’existe pas.
Il s’agit de dispositions d’ordre public (art.25-3)
Le logement meublé est un logement décent qui doit être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret (art.25-4) ;
Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis et signés par les parties (art.25-5)
Le montant du dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer en principal (art.25-6)
Le bail doit être établi par écrit et devra être conforme à un contrat-type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission nationale de concertation. Le bail est conclu pour une durée d’au moins un an ; il est reonduit tacitement pour une durée d’un an si aucun congé n’est délivré. La durée du bail est de neuf mois si le locataire est étudiant ; dans ce cas, la reconduction tacite est inapplicable (art.25-7)
Dans ces deux cas, le locataire peut donner congé à tout moment, moyennant un délai de préavis d’un mois ;
Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de 3 mois ; si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur peut donner congé, avec un délai de préavis de trois mois, pour vendre, reprendre pour habiter ou pour un motif légitime et sérieux, les conditions de fond du congé étant identiques à celles qui sont requises pour la location nue.
Le locataire âgé est protégé de la même façon que le locataire d’un logement loué nu ;
Si le congé est frauduleux, le bailleur encourt des sanctions pénales (art.25-8)
Un mécanisme de régulation des loyers appliquant une majoration unitaire par mètre carré pour tenir compte du caractère meublé du logement est applicable (art.25-9)
Les charges peuvent être récupérées soit comme en cas de location nue, soit forfaitairement (art.25-10)
La commission départementale de conciliation est compétente pour l’examen des litiges relatifs aux logements meublés (art.25-11)
Les articles 6, relatif aux obligations du bailleur, 7, relatif aux obligations du locataire, 20-1, relatif à la procédure en cas d’indécence du logement et 25-11, relatif à la compétence de la commission de conciliation, sont applicables aux baux en cours.
La location meublée hôtelière
La nouvelle loi règlemente dorénavant la location d’un local meublé constituant la résidence principale du preneur, dès lors qu’elle se situe dans un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, autrement dit l’activité de loueur en meublé; c’est l’objet du nouvel article L632-1 CCH.
Une telle location est soumise aux dispositions du titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989, qui réglemente la location en meublé, à l’exception des articles relatifs à l’état des lieux, au dossier de diagnostic technique, au décret de blocage des loyers, et à quelques autres dispositions mineures.
Le local doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire, ainsi qu’être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires.
Enfin, un décret en Conseil d’Etat adaptera les caractéristiques applicables aux conditions de décence aux locaux susceptibles d’être loués à usage de résidence principale dans les établissements recevant du public aux fins d’hébergement.
Ce type de location meublée qui est la location meublée touristique, s’est récemment développée, notamment à Paris, et dans certains grands centres urbains.
Jusqu’à présent, la location meublée touristique n’était pas réglementée. Dans la mesure où elle risque à terme de réduire l’offre de résidences principales, le gouvernement a décidé de l’encadrer.
C’est ainsi que la section relative aux changements d’usage et usages mixtes des locaux d’habitation du code de la construction et de l’habitation est complétée.
Cette réglementation s’applique dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes des trois départements limitrophes de Paris (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne).
La loi nouvelle prévoit que les dispositions commentées peuvent être rendues applicables par décision de l’autorité administrative sur proposition du maire dans les zones dites tendues, autrement dit dans les communes autres que celles citées ci-dessus, et, pour les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, par une délibération de l’EPCI compétent en matière de PLU ou, à défaut, du conseil municipal.
Un nouvel alinéa est ajouté à l’article L631-7 CCH, disposant que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.
Une exception importante est prévue : si le local destiné à la location temporaire constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, aucune démarche n’est requise : la location se fait librement.
L’article 2 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Un nouvel article L631-7-1 prévoit qu’une délibération du conseil municipal ou de l’établissement public de coopération intercommunal (EPCI) peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il faut noter le caractère temporaire de l’autorisation, et son application exclusive à une personne physique ; autrement dit, une personne morale ne peut en bénéficier.
La délibération fixe également les conditions de délivrance de cette autorisation par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné.
Elle détermine également les critères de cette autorisation temporaire, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d’autorisations accordées au même propriétaire.
Il est expressément prévu par le texte que le local ne change pas de destination.
Si la commune n’a pas pris de disposition spécifique, le bailleur doit obtenir auprès de la commune ou de l’EPCI, une autorisation de changement d’usage du logement qu’il souhaite proposer à la location meublée touristique.
Les infractions à cette réglementation sont pénalement sanctionnées par l’article L651-2 CCH, qui est modifié ainsi qu’il suit :
Le produit de l’amende qui peut être prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en référé, d’un montant maximum de 25 000€, sera dorénavant versé, non plus à l’agence nationale de l’habitat, mais à la commune dans laquelle est situé l’immeuble.
De la même façon, le produit de l’astreinte qui peut être prononcée si le président du tribunal a ordonné le retour à l’habitation, laquelle peut atteindre 1 000€ par jour et par mètre carré de locaux irrégulièrement transformés, est versé à la commune dans laquelle est situé l’immeuble.
L’article L621-4 CCH est complété par une disposition prévoyant que les agents assermentés ayant pour fonction le contrôle de l’usage des locaux destinés à l’habitation bénéficient des prérogatives prévues aux articles L651-6 et 7 CCH.
Dispositions transitoires (art.14 de la loi ALUR)
Le principe est que les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.
Toutefois, pour les locations nues visées au premier alinéa de l’article 2 dans sa rédaction antérieure à la loi nouvelle, sont applicables les dispositions des articles 7, relatif aux obligations du locataire, 17-1, relatif à la révision du loyer, 20-1, relatif à la procédure en cas de logement indécent, 21, relatif à la quittance de loyer et 23, relatif aux charges, ainsi que l’article 11-1 pour les congés délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.
Des difficultés d’application sont à craindre du fait que les dispositions nouvelles relatives au congé du bailleur ou du locataire ainsi que les nouvelles règles de prescription ne sont pas d’application immédiate. En effet, pour l’application d’un certain nombre de règles nouvelles, le régime juridique applicable variera selon que le bail aura été signé avant ou après le 26 mars 2014 !
II – La conclusion du bail
1/ La discrimination (art.1er)
L’article 1er alinéa 3 de la loi interdisait la discrimination envers tout candidat locataire, mais la liste des critères de discrimination différait légèrement de celle contenue à l’article 225-1 C.Pén., qui seule peut fonder des poursuites pénales. Dorénavant, les critères sont unifiés puisque l’article 1er de la loi renvoie à l’article 225-1 C.Pén., de sorte que l’âge, la grossesse et les caractéristiques génétiques deviennent également des critères de discrimination à la location.
2/ Les pièces interdites (art.22-2)
La liste de ces pièces que le bailleur n’a pas le droit de réclamer au candidat locataire, actuellement énumérées à l’art.22-2, fera l’objet d’un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission nationale de concertation.
La conséquence de cette façon de procéder est la suivante : tant que le décret n’est pas paru, le bailleur est libre de demander au candidat à la location tous les documents qu’il juge utile, puisque le texte ancien de l’article 22-2 n’est plus en vigueur.
Une disposition nouvelle est ajoutée à cet article : le bailleur ne peut imposer la cosignature d’un ascendant ou d’un descendant du candidat à la location.
En cas de manquement aux dispositions de cet article, le préfet pourra infliger au contrevenant une amende administrative dont le montant ne peut être supérieur à 3 000€ pour une personne physique ou 15 000€ pour une personne morale.
3/ Les honoraires d’entremise et d’établissement du bail (art.5)
L’ancien article 5 comportait une phrase, prévoyant que la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un bail est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire ; cette disposition simple était équitable, chacune des parties trouvant un avantage à la prestation fournie, le bailleur en donnant à bail, et le locataire en se logeant.
Le nouvel article 5 instaure une réglementation pointilleuse, en neuf paragraphes, et deux sous-parties, la première réglementant les honoraires, et la seconde visant les professionnels.
La réglementation des honoraires
Dorénavant, la rémunération des personnes mandatées pour prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, nu ou meublé, à usage d’habitation principale, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des prestations mentionnées ci-après :
Les honoraires relatifs à la visite et à la constitution du dossier du preneur, ainsi qu’à la rédaction du bail, et à la réalisation de l’état des lieux sont partagés par moitié entre bailleur et preneur, et ne peuvent excéder un plafond par mètre carré de surface habitable, fixée par voie réglementaire et révisable chaque année. Ces honoraires sont dus, selon le cas, à la signature du bail, et lors de la réalisation de l’état des lieux.
Les professionnels intervenant lors de la conclusion d’un bail d’habitation, ou à l’occasion de la gestion de la location doivent communiquer à l’observatoire local des loyers compétent, des informations relatives au logement et au bail, qui seront définies par décret.
En cas de manquement à cette obligation, l’observatoire local des loyers saisit la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, compétente en matière disciplinaire.
4/ Le bail-type (art.3)
Le bail devra être conforme à un contrat type qui sera défini par décret en Conseil d’Etat. Il s’agit du premier d’une longue série.
Le bail devra notamment préciser :
Le nom ou la dénomination du locataire. On peut s’interroger sur le sens à donner à la dénomination du locataire, la cour de cassation ayant considéré que la loi n’était pas applicable aux personnes morales (Cass. 3ème civ. 23 mai 1995 – Bull.civ. III n°126).
La surface habitable de la chose louée, qui figurait dans la loi ancienne, avec la précision nouvelle de ce que cette surface s’entend de celle qui est définie par le CCH (art. R 111-2), à savoir la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le préfet dans les zones tendues ;
Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier bail ou depuis le dernier renouvellement.
Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers (GUL) ;
Le texte des trois premiers alinéas de l’article 5-I ainsi que les montants des plafonds d’honoraires réglementaires lorsque le bail est conclu avec le concours d’un professionnel.
Une notice d’information doit être annexée au bail ; cette notice doit renseigner les parties sur leurs droits et obligations, notamment quant à la mise en œuvre de la GUL, et sur les voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges. Un arrêté ministériel, pris après avis de la commission nationale de concertation, déterminera le contenu de cette notice.
5/ La sanction du défaut d’information (art.3 dernier alinéa)
En cas d’absence dans le bail d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire dispose d’un mois à compter de la prise d’effet, pour mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.
A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir le tribunal d’instance dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
6/ L’erreur de surface (art.3-1)
L’article 3-1 était consacré au dossier de diagnostic technique. Il est dorénavant consacré aux conséquences de l’erreur de surface habitable.
L’erreur doit être supérieure à un vingtième, soit 5%, comme le prévoit, en cas de vente, la loi « carrez ». Dans ce cas, le locataire peut demander au bailleur une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.
A défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de cette demande, le tribunal d’instance peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande.
Par exemple, si la demande de diminution de loyer du locataire formée par lettre RAR en date du 1er octobre demeure sans réponse, le locataire peut saisir le juge entre le 1er décembre et le 31 janvier suivant.
La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Il s’agit là d’une maladresse de rédaction, la diminution de loyer devant s’appliquer à compter de la date d’effet du bail : si le bail a été signé un mois avant sa date d’effet, il n’y a aucune raison que la diminution de loyer prenne effet un mois avant l’entrée dans les lieux.
Si la demande en diminution de loyer intervient plus de 6 mois à compter de la prise d’effet du bail, elle prend effet à la date de cette demande.
7/ L’état des lieux (art.3-2)
L’article 3-2 était relatif à l’information sur les modalités de réception des services de télévision ; son contenu a été remplacé par l’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication, qui doit figurer dans le bail-type (article 3).
Par ailleurs, la loi du 9 mars 2010 instaurant l’obligation d’installer des détecteurs de fumée a été codifiée sous les articles L129-8 et 9 CCH, qui entreront en vigueur le 10 mars 2015.
L’article 2 de la loi prévoyait que l’occupant du logement, qu’il soit locataire ou propriétaire, devait installer un détecteur de fumée. La loi nouvelle dispose que cette obligation revient au propriétaire du logement, et que c’est à lui de s’assurer, si le logement est mis en location, de son bon fonctionnement lors de l’établissement de l’état des lieux. C’est l’occupant, qu’il soit locataire ou propriétaire, qui veille à l’entretien et au bon fonctionnement du dispositif et assure son renouvellement, si nécessaire, tant qu’il occupe le logement.
Le nouvel article 3-2 réglemente l’état des lieux, lequel devra être établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat pris après avis de la Commission nationale de concertation
L’état des lieux doit être établi en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au bail.
A défaut de pouvoir être établi de cette façon, l’état des lieux est établi par un huissier de justice, à frais partagés par moitié, comme auparavant.
A défaut d’état des lieux, la présomption de bon état figurant à l’article 1731 C.Civ., ne pouvait être invoquée par celle des parties qui avait fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux. La loi nouvelle ajoute que cette présomption ne peut non plus être invoquée si un exemplaire de l’état des lieux n’a pas été remis à l’une des parties.
Autre nouveauté : le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. En cas de refus, le locataire peut saisir la commission de conciliation.
Enfin, le locataire pouvait demander, pendant le premier mois de la période de chauffe, que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage. La loi nouvelle prévoit que le bailleur ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, et que l’extrait de l’état des lieux correspondant soit mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique (DPE), sans préjudice de la mise à disposition des factures.
8/ Le dépôt de garantie (art.22)
Le délai de restitution du dépôt de garantie reste en principe fixé à 2 mois mais il court dorénavant à compter de la remise en main propre, ou par lettre RAR, des clés, au bailleur ou à son mandataire, alors que le texte ancien fixait le point de départ du délai à la restitution des clés.
Le locataire doit indiquer au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.
Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver 20% au plus du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
Dans le cas où le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai de 2 mois, il est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, ce qui est beaucoup plus dissuasif que l’intérêt légal antérieurement applicable.
Cependant, cette majoration n’est pas due si l’absence de restitution résulte du défaut d’indication par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.
Enfin, la loi prévoit que le gouvernement devra remettre un rapport au Parlement sur la possibilité de sanctuariser les dépôts de garantie par la création d’un dispositif permettant que la garantie locative soit déposée sur un compte ouvert auprès d’une institution financière , au nom du locataire et déblocable d’un commun accord entre le locataire et le bailleur.
9/ Le cautionnement (art.22-1)
Depuis la loi du 25 mars 2009, un cautionnement ne peut être demandé si le bailleur a souscrit une assurance « loyers impayés », sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.
Ce principe est maintenu, mais il est dorénavant assorti de la sanction de la nullité dudit cautionnement en cas de violation de cette interdiction. Il est par ailleurs précisé que la règle s’applique également en cas de souscription de toute autre forme de garantie, à l’exception du dépôt de garantie.
10/ La garantie universelle des loyers (GUL) – art.24-2
La loi prévoit, pour les contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016, une garantie universelle des loyers ayant pour objet de couvrir les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer et de favoriser l’accès au logement.
Afin de mettre en place cette garantie, sera créée, au plus tard le 1er janvier 2015, une agence de la garantie universelle des loyers.
Cette garantie aura vocation à se substituer, pour le parc locatif privé, à l’actuel mécanisme de la caution prévu à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, en particulier pour faciliter l’accès au logement des étudiants, des jeunes et des personnes aux revenus modestes ou précaires, et sera financée par l’Etat.
L’agence de la GUL devra mettre en place la garantie en veillant à :
Définir des mesures d’accompagnement social pour les locataires dont les impayés de loyer sont couverts par la garantie,
Instaurer un régime d’encadrement financier reposant sur l’instauration de seuils de déclenchement et de plafonds fondés d’une part sur la localisation du logement et sa catégorie et relatifs d’autre part au montant ou à la durée d’octroi de la garantie,
Contrôler et administrer le régime de garantie.
11/ Le dossier de diagnostic technique (art.3-3)
En sus du DPE et du constat de risque d’exposition au plomb (CREP), devant être annexé au bail et lors de son renouvellement, et de l’état des risques naturels et technologiques (ERNT), exigible à chaque changement de locataire, ce dossier comprend également :
Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante, défini par décret en Conseil d’Etat ;
Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dont un décret en Conseil d’Etat définira les modalités d’application et les dates d’entrée en vigueur de l’obligation, ce dont on déduit que l’établissement de cet état est subordonné à la parution du décret.
III – La vie du bail ou les obligations des parties
1/ L’encadrement du loyer (art.16 à 18)
Les articles 16 à 18 nouveaux créent un dispositif complexe de fixation encadrée du loyer dans les zones dites tendues.
Les observatoires locaux des loyers (art.16)
La loi du 6 juillet 1989 avait créé des observatoires des loyers, lesquels sont remplacés par la loi nouvelle par des observatoires locaux des loyers, qui peuvent être créés à l’initiative des collectivités territoriales, des établissements publics de coopération intercommunale ou de l’Etat.
Ces observatoires ont notamment pour mission de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée.
Le parc de référence pour l’observation et l’analyse des loyers est constitué de l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, à l’exception des logements sociaux.
Ces observatoires sont agréés par le ministre chargé du logement, dans des conditions fixées par décret. Ils transmettent l’ensemble de leurs données à l’association nationale.
A titre transitoire et jusqu’au 31 décembre 2015, les observatoires locaux existants dont les statuts ne sont pas conformes au présent article, pourront être agréés à titre transitoire.
L’instauration du loyer de référence (art.17-I)
Sont définies des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, et des prix d’acquisition des logements anciens, ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.
Un décret fixera la liste des communes comprises dans ces zones, dites tendues.
Chaque année, le préfet de département, et en Ile-de-France, le préfet de région, fixera, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.
Le loyer de référence majoré est supérieur de 20% au loyer de référence, et le loyer de référence minoré lui est inférieur de 30%.
Ce dispositif rappelle le loyer scientifique instauré par la loi du 1er septembre 1948, qui était calculé d’après la surface corrigée du local
La fixation du loyer de base (art.17 II – A et 17-III)
Dans les zones tendues, le loyer de base est librement fixé lors de la conclusion du bail, mais dans la limite du loyer de référence majoré.
Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, mais la loi ne prévoit pas de quelle façon ni dans quel délai cette action peut être engagée, alors qu’elle le prévoit aux articles suivants pour la contestation du complément de loyer et du loyer applicable en cas de renouvellement.
Hors zone tendue, le loyer de base est librement fixé lors de la conclusion du bail.
Le complément de loyer (art.17 II – B)
Un complément de loyer « exceptionnel » applicable à des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort « exceptionnelles par leur nature et leur ampleur » avait été institué par la loi votée.
Mais dans sa décision du 20 mars 2014, le Conseil constitutionnel a considéré qu’en réservant la faculté d’un complément de loyer à des caractéristiques « exceptionnelles », le législateur avait entendu interdire qu’un tel complément de loyer puisse être appliqué du seul fait que le logement présente des caractéristiques déterminantes pour la fixation du loyer qui ne sont pas prises en compte par la définition précitée des catégories de logements et des secteurs géographiques. Ainsi, pour le Conseil constitutionnel, le législateur a porté à l’exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle une atteinte disproportionnée à l’objectif poursuivi, de sorte que le mot « exceptionnel » a été déclaré contraire à la Constitution.
Par référence à la décision du Conseil constitutionnel, on peut penser que pour être prises en compte, les caractéristiques de localisation ou de confort doivent être déterminantes, mais ce mot ne figure pas dans la loi promulguée de sorte que l’on peut s’attendre à ce que la cour de cassation, gardienne de la loi, s’en tienne au seul texte promulgué : le complément de loyer ne peut être appliqué qu’à des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique. Mais tous les logements présentent des caractéristiques de localisation ou de confort. La loi n’a de sens que si ces caractéristiques sont, sinon exceptionnelles, du moins supérieures aux logements comparables. En l’état, le texte parait donc difficilement applicable.
Il reste que les modalités d’application de cette mesure seront précisées par décret en Conseil d’Etat.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnées au bail.
Ce complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Le locataire souhaitant contester le complément de loyer dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant le complément de loyer.
En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.
La révision du loyer – art.17-1- I
La loi nouvelle maintient les règles applicables à la révision en fonction de l’évolution de l’IRL.
Mais le bailleur devra manifester sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, à défaut de quoi il sera réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
Il ne faudra donc pas oublier de faire jouer la clause de révision dès sa date d’application.
Il s’agit d’une disposition immédiatement applicable.
Les travaux d’amélioration – art.17-1 - II
Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.
Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.
Le renouvellement du bail en zone tendue – art.17-2 - I
Lors du renouvellement du bail en zone tendue, le loyer peut donner lieu soit à une action en diminution de loyer si le montant du loyer, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré, soit à une action en réévaluation s’il est inférieur au loyer de référence minoré. Dans ces 2 cas le demandeur propose un nouveau loyer plus de 6 mois avant le terme du bail pour le bailleur, et plus de 5 mois avant le terme du bail pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15.
La loi prévoit que le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré, ce qui n’a pas de sens : il s’agit vraisemblablement d’une coquille, le nouveau loyer proposé par le bailleur devant être inférieur ou égal au loyer de référence majoré.
Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Un décret en Conseil d’Etat définira les caractéristiques de ces références.
Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fournée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.
Ces dispositions sont identiques à celles qui étaient fixées par l’article 19 ancien de la loi.
La notification d’une proposition de nouveau loyer doit reproduire les dispositions de cet article, et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le montant du loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission de conciliation.
A défaut d’accord constaté par la commission de conciliation, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat.
Il semble donc que la saisine de la commission est facultative, puisque, hors zone tendue, le texte devient : « l’une ou l’autre des parties saisit la commission ». (art.17-2 - II)
Comme auparavant, la hausse s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat, mais cette hausse s’applique par sixième annuel dès lors qu’elle est supérieure à 10% si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
Le renouvellement du bail hors zone tendue – art.17-2 - II
Dans ces zones, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Le mécanisme est le même que celui qui était fixé par l’art.17c ancien de la loi, le texte étant exactement identique.
Il est à craindre que ce texte reste lettre morte, la lourdeur du mécanisme étant telle qu’il a peu à peu cessé d’être utilisé par les bailleurs.
Le blocage des loyers – art.18
Le blocage des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés était organisé par l’article 18 ancien de la loi qui en prévoyait la possibilité; il devient la règle dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, autrement dit dans les zones tendues.
C’est ainsi qu’un décret en Conseil d’Etat fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.
En cas de litige, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge.
2/ Les charges (art.23)
Un mois avant la régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; dorénavant, le bailleur devra aussi communiquer une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, dans le cas où la fourniture de chauffage et d’eau chaude est collective.
Il devra aussi tenir les pièces justificatives des charges à la disposition des locataires durant 6 mois à compter de l’envoi du décompte, au lieu d’un mois précédemment, et ce dans des conditions normales, ce qui vraisemblablement veut dire « dans des conditions de consultation normales ».
A compter du 1er septembre 2015, le locataire pourra demander au bailleur la transmission du récapitulatif des charges par voie dématérialisée ou par courrier postal.
Si la régularisation n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de l’exigibilité, le paiement par le locataire peut être effectué par douzième, s’il en fait la demande. Cette disposition est applicable immédiatement.
3/ La quittance (art.21)
Un nouvel alinéa précise qu’aucun frais lié à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peut être imputé au locataire.
C’était déjà le cas puisque la loi prévoyait que le bailleur était tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire, mais des réponses ministérielles avaient été nécessaires pour mettre fin à la pratique constituant à facturer des frais d’envoi de quittance.
Dorénavant, aucune ambiguïté ne sera plus possible.
Enfin, et avec l’accord exprès du locataire, le bailleur pourra procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Ces dispositions sont applicables immédiatement.
4/ Les clauses interdites (art.4)
L’article 4 de la loi, qui énumère les clauses réputées non écrites, est modifié :
L’article 4-i) répute non écrite toute clause autorisant le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses du bail ou d’un règlement intérieur à l’immeuble. Le texte nouveau y ajoute les pénalités, ce qui signifie que les clauses qui prévoyaient la fixation d’une indemnité d’occupation fixée au double du montant du loyer, ou bien l’absence de restitution du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts, en cas d’infraction aux clauses du bail et singulièrement de non-paiement du loyer, sont dorénavant interdites.
L’article 4-k) interdisait toute clause imposant au locataire la facturation de l’état des lieux si celui-ci n’est pas établi par huissier. La loi nouvelle précise qu’il ne s’agit que de l’état des lieux de sortie. On en déduit que le sort de l’état des lieux d’entrée est réglé par l’article 3-2, mais celui-ci réglemente à la fois l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, de sorte que cet ajout non seulement n’apporte rien, mais de surcroit laisse penser qu’une clause imposant au locataire la facturation de l’état des lieux d’entrée ne serait pas interdite.
L’article 4-r) répute non –écrite toute clause interdisant au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 40 jours, ce qui revient à donner force obligatoire à l’article 1724 alinéa 2 C.Civ., qui prévoit que si les réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail est diminué à proportion. La durée de ces travaux est dorénavant fixée à 21 jours, de sorte que le bail ne peut interdire au locataire de demander une indemnité lorsque les travaux durent plus de 21 jours. L’article 1724 C.Civ. est modifié, le seuil de 40 jours étant remplacé par celui de 21 jours.
Un nouvel alinéa 4-t) est ajouté, interdisant toute clause qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.
5/ Les obligations du bailleur (art.6)
Ces obligations ne sont pas modifiées ; seul est prévu la remise par le gouvernement d’un rapport au parlement sur l’opportunité de réviser le décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, notamment sur la possibilité d’une évolution de la définition du seuil minimal de surface habitable en deça duquel un logement est considéré comme indécent, et d’une intégration de la performance énergétique parmi les caractéristiques du logement décent. Ce rapport doit être remis avant le 24 septembre 2014.
6/ Les obligations du locataire (art.7)
L’article 7a) relatif au paiement du loyer est complété par une disposition prévoyant que le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des règles relatives à l’allocation de logement ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.
L’article 7d), relatif à l’entretien du logement est lui aussi complété par une disposition prévoyant que les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée seront déterminées par un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission nationale de concertation.
Il est également prévu que le locataire d’un logement HLM peut demander l’application des stipulations prévues par des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté, dès lors qu’ils ont été conclus.
L’article 7 e) relatif aux travaux réalisés par le bailleur est complètement remanié et allongé ; si le locataire a toujours l’obligation de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution de travaux, le bailleur doit supporter de nouvelles obligations :
Avant le début des travaux, le bailleur doit informer le locataire de leur nature et de leurs modalités d’exécution par une notification remise en mains propres ou par lettre RAR ;
Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire ;
Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation,
présentent un caractère abusif ou vexatoire
ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux
ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse,
le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.
Par ailleurs, un nouvel article 10-1 A est ajouté à la loi du 31 décembre 1975, prévoyant que quiconque exécute ou fait exécuter des travaux d’amélioration de l’habitat mentionnés à l’article 2 de la loi du 12 juillet 1967, ou des travaux prévus à l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, sans avoir fait la notification prévue ci-dessus, ou sans respecter les conditions d’exécution figurant dans la notification ou encore malgré une ordonnance de référé prononcée par le juge du tribunal d’instance, interdisant ou interrompant des travaux, encourt les sanctions prévues à l’article L480-4 C.Urb., à savoir une amende d’un montant minimum de 1 200€, outre la remise en état des lieux.
L’article 7g, relatif à l’assurance, est lui aussi allongé, puisqu’il passe de 2 à 7 alinéas. Les deux premiers alinéas sont inchangés, les cinq alinéas suivants étant consacrés à l’assurance pour compte du locataire, qui peut être souscrite par le bailleur, si le locataire ne s’est pas assuré.
Ainsi, à défaut de remise par le locataire de son attestation d’assurance, et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure restée infructueuse, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement de loyer.
Dans la mesure où cette faculté exclut la mise en œuvre de la clause résolutoire, on peut s’interroger sur son intérêt pour le bailleur.
Premier alinéa : toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Cette prescription abrégée se substitue à la prescription quinquennale de l’article 2224 C.Civ., désormais inapplicable en matière de bail d’habitation.
L’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser le loyer.
Autrement dit, si le bailleur a omis de faire jouer la clause de révision du loyer, il dispose d’un an pour faire la demande, à défaut de quoi, la prescription est acquise.
7/ De nouveaux délais de prescription (art.7-1)
Un nouvel article 7-1 fait son apparition dans la loi, et il est consacré à la prescription.
8/ La sous-location (art.8)
En cas de sous-location autorisée, le locataire devra dorénavant transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
Cette disposition n’a que peu d’intérêt, la sous-location d’habitation étant extrêmement rare.
9/ La colocation (art.8-1)
La colocation ou location à plusieurs s’est beaucoup développée ces dernières années, et la loi ne prévoyait aucune disposition spécifique à ce mode de location, ce qui a entraîné de nombreuses difficultés juridiques.
Aussi, contrairement à la disposition nouvelle relative à la sous-location, l’instauration des règles qui suivent relatives à la colocation, est-elle bienvenue.
Un article entier est consacré à la colocation, et il comprend six parties : définition, caractéristiques, contrat-type, assurance, charges et solidarité.
Définition : la colocation est la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur
Caractéristiques : si plusieurs contrats sont signés entre les locataires et le bailleur, il y a division de logement soumise au respect des règles prévues par le CCH. Le montant des loyers perçus de l’ensemble des locataires ne peut être supérieur au montant du loyer plafonné applicable au logement. Un décret en Conseil d’Etat adaptera les caractéristiques de décence aux logements loués en colocation.
Contrat-type : le bail devra respecter un contrat-type, défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission nationale de concertation.
Assurance : les parties peuvent convenir dans le bail de la souscription d’une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires, conformément aux dispositions de l’article 7g.
Charges : les parties ont le choix entre le mode classique de récupération des charges tel qu’il est prévu par l’article 23 de la loi, ou un forfait fixé en fonction des charges existantes, révisable comme le loyer. Ce forfait ne peut être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire, ou, le cas échéant, le précédent locataire, se serait acquitté.
Solidarité : une nouveauté d’importance : la solidarité d’un des locataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé donné par le locataire et lorsqu’un nouveau locataire figure au bail. A défaut, la solidarité du locataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un bail de colocation, identifie, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de caution. Autrement dit, si une personne se porte caution d’un colocataire, elle ne peut être engagée au-delà de six mois après que ce colocataire a régulièrement quitté les lieux. Il manque à ce mini-statut de la colocation une disposition relative au congé d’un des colocataires qui peut mettre fin au bail, alors que les colocataires restants souhaitent demeurer dans les lieux. Actuellement en effet, cette difficulté doit être réglée par les dispositions du bail, et ce n’est pas toujours le cas.
10/ Les nouvelles attributions de la commission départementale de conciliation (art.20)
La compétence de la commission est étendue aux litiges relatifs aux congés délivrés en vertu de l’art.15, à savoir aussi bien le congé du bailleur que celui du locataire.
La teneur de son avis est précisée : celui-ci doit comporter l’exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission.
La commission est par ailleurs également compétente pour l’examen des litiges relatifs aux logements meublés (art.25-11).
Il est vraisemblable qu’elle sera plus fréquemment saisie que par le passé.
IV – La fin du bail
1/ Les ventes par lots
Une réglementation particulière, protectrice des locataires, s’applique en cas de vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble. Elle figure à l’accord collectif du 16 mars 2005 ainsi qu’à l’article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose que lorsqu’un congé pour vente est délivré dans le cadre d’une telle vente par lots, le bail peut être expressément reconduit pour une certaine durée.
La loi nouvelle abaisse le seuil de dix à cinq logements pour l’application de l’article 11-1 ; mais aucune disposition ne prévoit l’abaissement du seuil pour l’application de l’accord collectif.
Par ailleurs, un article 11-2 nouveau prévoit que lorsqu’un immeuble indivis ayant cinq locaux d’habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l’immeuble est situé en zone tendue.
Il semble que le législateur a commis une erreur en réservant cette obligation aux immeubles indivis, qui sont ceux propriétés d’une indivision : on ne comprend pas pourquoi l’immeuble appartenant à un seul propriétaire n’y est pas astreint.
2/ le congé (art.15)
L’article 15 de la loi est complètement réécrit : il comporte dorénavant quatre parties, la première consacrée aux généralités, au congé pour reprise et au congé du locataire (art.15-I), la deuxième consacrée au congé pour vendre (art.15-II), la troisième consacrée à la protection du locataire âgé (art.15-III), la dernière consacrée aux sanctions (art.15-IV), et 33 alinéas.
Le dix-septième alinéa relatif à la forme du congé est ainsi rédigé : « le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre ».
Pourquoi « ce délai », alors que les règles relatives au délai du congé figurent, pour le congé du bailleur, qui est de 6 mois, au premier alinéa, et pour le congé du preneur, qui est de 3 mois, au neuvième alinéa.
L’explication se trouve dans l’ancienne rédaction de l’article 15, dont la première phrase du deuxième alinéa indiquait les délais applicables aux congés, et dont la dernière phrase commençait par « ce délai ».
Le début de cette dernière phrase a été conservé tel quel, le seul ajout concernant la remise en main propre du congé, mais la rédaction nouvelle manque de rigueur juridique.
Toujours est-il que dorénavant, le congé pourra être remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Le congé reprise pour habiter devra dorénavant indiquer la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise et le bailleur devra justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Il faut également signaler une modification relative au congé pour vendre qui confère un droit de préemption au locataire, sauf lorsque la vente projetée intervenait entre parents jusqu’au quatrième degré inclus. Dorénavant, cette exception est réservée au cas où la vente projetée intervient entre parents jusqu’au troisième degré inclus.
Disposition nouvelle, en cas d’acquisition d’un bien occupé, un congé pour vendre n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours, et un congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours, ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.
Mais l'article 15 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable aux baux en cours. Il en résulte que ces dispositions s'appliquent aux baux conclus après le 24 mars 2014.
En cas d'acquisition d'un bien occupé, aucun congé pour vente ne peut être délivré pour l'échéance du bail en cours; il faut attendre l'échéance du premier renouvellement. Exemple: si le bail ayant commencé à courir le 1er avril 2014 expire le 31 mars 2017, l'acheteur du logement loué ne pourra délivrer un congé pour vendre que pour le 31 mars 2020, en respectant le délai de préavis de 6 mois.
Quant au congé pour reprise, si le terme du bail intervient plus de 2 ans après l'acquisition, le congé pourra être délivré pour la date d'échéance du bail ; mais si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le bailleur ne pourra délivrer congé qu'en respectant un délai de 2 ans. Exemple: si le bail ayant commencé à courir le 1er avril 2014 expire le 31 mars 2017, et que la vente intervient le 30 juin 2016, le congé ne pourra être délivré que pour le 30 juin 2018, autrement dit, au cours du renouvellement!
Il en résulte que le locataire est mieux protégé si son logement est vendu que s’il ne l’est pas.
Du point de vue de la sécurité juridique, le législateur de 1989 avait été mieux inspiré que le législateur actuel, en décidant que les dispositions relatives au congé étaient d’application immédiate.
Autre réforme importante : le juge peut, même d’office, en cas de contestation, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l’art.15. Il peut notamment invalider le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Il s’agit là d’un bouleversement du régime des congés, puisqu’il n’existait pas de contrôle a priori du congé donné par le bailleur, sauf fraude dont la charge de la preuve incombait au locataire (CA Paris 6ème ch. C – 23 mars 1999 – D.1999 – inf. rap. 127).
Dorénavant, il appartiendra au bailleur d’établir que le congé est justifié.
Par ailleurs, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire, ainsi que la durée du bail, sont suspendues, en cas d’immeuble insalubre ou menaçant ruine.
Enfin, une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, dont le contenu sera déterminé par arrêté ministériel, est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou vendre le logement.
Le congé du locataire (art.15-I)
Les motifs permettant au locataire de bénéficier du délai de préavis réduit à un mois, sont dorénavant les suivants :
· Si le logement se trouve en zone tendue ;
· En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi, ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
· Si l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
· Si le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
· Si le locataire qui s’est vu attribuer un logement social.
Le locataire qui invoque un motif de réduction du délai de préavis doit préciser le motif invoqué et le justifier dans le congé, à défaut de quoi le délai de préavis est de 3 mois.
Cette disposition met fin à la jurisprudence de la cour de cassation selon laquelle le locataire n’était pas obligé de justifier dans le congé du motif l’autorisant à bénéficier du délai de préavis réduit (Cass.civ. 3ème – 13 déc. 2005 – administrer avril 2006 p33 et nos observations).
La protection du locataire âgé (art.15-III)
Le locataire destinataire d’un congé était protégé, en ce qu’un logement de remplacement devait lui être offert, s’il avait plus de 70 ans, et des ressources annuelles inférieures à une fois et demi le SMIC.
Dorénavant, pour être protégé, le locataire doit avoir plus de 65 ans et ses ressources annuelles doivent être inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement.
Parallèlement, le locataire âgé n’était plus protégé lorsque le bailleur était lui-même âgé de plus de 60 ans, ou si ses ressources étaient inférieures à une fois et demi le SMIC.
Cette exception subsiste dans la loi nouvelle, mais pour en bénéficier, le bailleur doit être âgé de plus de 65 ans, ou disposer de ressources inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement.
Autrement dit, les critères d’âge et de ressources sont unifiés, mais pour le locataire, ils sont cumulatifs, alors qu’ils sont alternatifs pour le bailleur.
Les sanctions (art.15-IV)
Une nouvelle et dernière partie prévoit des sanctions pénales envers le bailleur qui délivre un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Une amende pénale d’un montant maximum de 6 000€ pour une personne physique, et 30 000€ pour une personne morale, est encourue.
Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.
L’instauration de sanctions pénales en matière de bail d’habitation constitue la deuxième similitude avec la loi du 1er septembre 1948, avec la différence que les reprises frauduleuses n’étaient pas frappées d’amendes pénales, mais d’amendes civiles (art.60 – loi du 1er septembre 1948).
3/ Un nouveau droit de préemption au profit de la commune
L’article 10-I de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation a institué un droit de préemption au profit du locataire, préalablement à la conclusion de toute vente consécutive à la mise en copropriété de l’immeuble occupé.
Il est aujourd’hui complété par deux alinéas prévoyant que si le locataire ne préempte pas, la commune dispose à son tour d’un droit de préemption, qu’elle peut exercer dans le délai de deux mois de la notification qui lui est faite, afin d’assurer le maintien dans les lieux du locataire. A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation.
Ce droit de préemption ne s’applique ni en cas de vente à un organisme HLM, ni aux logements conventionnés.
4/ La clause résolutoire (art.24)
A compter du 1er janvier 2015, le préfet fixera par arrêté le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer délivrés à la requête de personnes physiques ou de SCI familiales devront être signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
A partir de cette même date, les personnes morales ne pourront délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de cette même commission. Ce délai s’ajoute au délai de deux mois qui sépare l’assignation de la date de l’audience.
L’enquête financière et sociale qui était réalisée par les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents, devient un diagnostic social et financier, qui doit être transmis au juge avant l’audience, ainsi qu’à la CCAPEX.
Les délais de paiement accordés par le juge au locataire étaient limités à 2 ans par l’article 1244-1 C.Civ.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 comporte désormais un paragraphe V, lequel dispose que les délais de paiement peuvent désormais atteindre 3 ans.
De plus, dorénavant, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, et le respect de l’obligation de décence du logement visée à l’article 6 de la loi.
Enfin, la notification de la décision de justice prononçant l’expulsion indique les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation compétente en matière de droit opposable au logement.
La procédure applicable en cas d’impayé de loyer se trouve compliquée, et surtout allongée du fait de ces dispositions nouvelles.
5/ La procédure d’expulsion
La période d’hiver est allongée de 15 jours et se termine désormais le 31 mars au lieu du 15 mars, de sorte qu’elle dure désormais 5 mois.
La loi nouvelle prévoit par ailleurs que le juge peut supprimer le bénéfice du sursis à la mesure d’expulsion lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait, ce qui signifie que si le juge ne le supprime pas, les squatters ne peuvent être expulsés pendant la période d’hiver.
L’article L412-6 CPCE est modifié en conséquence.
6/ Litige locatif commun (art.24-1)
Lorsqu’un locataire a avec son bailleur un litige locatif ou lorsque plusieurs locataires ont avec un même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d’agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association siégeant à la commission nationale de concertation.
Le texte ancien prévoyait que l’association devait être agréée.
Cet agrément est supprimé par la loi nouvelle.
De plus, ce mandat peut être donné à la collectivité territorialement compétente en matière d’habitat ainsi qu’à un organisme payeur des aides au logement territorialement compétent.
On peut se demander si ces organismes possèdent les qualifications techniques et juridiques pour assurer la représentation des justiciables devant le tribunal d’instance.
La loi nouvelle est incantatoire, pointilleuse et répressive.
Incantatoire en ce qu’elle instaure un mécanisme complexe d’encadrement des loyers qui a pour but de les faire baisser, c’est l’incantation, mais qui risque de décourager les bailleurs, et d’aboutir à une baisse de l’offre de logements.
Pointilleuse en ce qu’elle veut tout réglementer jusque dans les moindres détails, l’inflation des normes se manifestant dans la loi elle-même ainsi que dans l’annonce par la loi de 15 décrets en Conseil d’Etat, 8 décrets simples, et 2 arrêtés ministériels.
Répressive, en ce qu’elle instaure des sanctions pénales en cas d’infractions commises d’ailleurs par le bailleur seulement.
Le parallèle avec la loi du 1er septembre 1948 a été fait à propos non seulement de ces sanctions pénales, mais également de la définition de la résidence principale, et surtout de l’instauration d’un loyer réglementé.
Souhaitons, sans trop d’espoir malheureusement, que la loi ALUR favorise, plus que la loi du 1er septembre 1948, l’accès de tous à un logement digne et abordable.

References: art.24
 art.17
 art.17
 art.17
 art.17
 art.18
 l'article 15