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Timestamp: 2017-08-20 00:34:37+00:00

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Recht kurz gefasst: Mai 2015
§ 573a Abs. 1 BGB sieht ein Sonderkündigungsrecht für Wohnraum bei einem Haus mit zwei Wohnungen vor, wenn die eine der zwei Wohnungen vom Vermieter selbst bewohnt wird. Der Umstand, dass in dem Haus noch gewerbliche Räume vorhanden sind, ist ohne Belang, es sei denn, dass es sich um Räume handelt, die ehedem ebenfalls der Wohnnutzung dienten. Sollte allerdings – so der BGH – die Umnutzung vor Abschluss des Mietvertrages erfolgt sein, der nunmehr gekündigt wird, so ist die Umnutzung ohne Relevanz.
BGH, Urteil vom 18.02.2015 - VIII ZR 127/14 -
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Labels: kündigung. § 573a BGB, miete, zwei Wohnungen
Versicherung: Kostenlast bei verspäteter Mitteilung des Risikofortfalls
Entfällt bei einer abgeschlossenen Haftpflichtversicherung das versicherte Risiko (z.B. bei Abschluss einer Tierhalterhaftpflichtversicherung durch Ableben des Tieres), endet das Versicherungsverhältnis.
Vorliegend hatte die Haftpflichtversicherung, nachdem die beklagte Versicherungsnehmerin trotz Mahnung den Versicherungsbeitrag nicht zahlte, Klage auf Zahlung erhoben. Im Rechtsstreit wandte die Beklagte dann den Wegfall des versicherten Risikos für den Zeitraum ein, für den der Versicherungsbeitrag geltend gemacht wurde. Da die Beklagte auch auf Verlangen des klagende Versicherers den Nachweis des Risikofortfalls erbrachte, erklärte der Versicherer den Rechtsstreit als in der Hauptsache erledigt und begehrte, der Beklagten die Kosten aufzuerlegen. Diese schloss sich zwar der Erledigungserklärung an, meinte allerdings, dass durch den Fortfall des Risikos von Anbeginn an kein Anspruch der Klägerin bestanden habe und von daher diese die Kosten tragen müsse.
Das Amtsgericht schloss sich der Auffassung der klagenden Versicherung an und erlegte die Kosten der Beklagten im Beschluss nach § 91a ZPO auf. Es wies darauf hin, dass zwar der Versicherungsvertrag wegen Wegfalls des versicherten Risikos rückwirkend aufgehoben werde, weshalb sich daraus ein Anspruch der Klägerin nicht mehr herleiten ließe. Allerdings ist bei der Kostenentscheidung zu berücksichtigen, dass die Beklagte aus dem laufenden Vertragsverhältnis nach §§ 311m 241 Abs. 2 BGB verpflichtet gewesen war, wichtige Informationen in Bezug auf das Versicherungsverhältnis dem Versicherer mitzuteilen um so mögliche Schäden bei dem Versicherer abzuwenden. Dazu gehörte auch die Information über den Fortfall des versicherten Risikos. Da sie auf die geltend gemachte Beitragsforderung und die Mahnungen nicht reagierte sondern erst im Prozess selbst die Unterlagen überließ, hätte sie auch die Kosten zu tragen.
AG Lippstadt, Beschluss vom 21.05.2015 – 26 C 14/15 -
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Labels: bersicherung, hauptsacheerledigung, kostenlast, risikofortfall
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WEG: Schadensersatzanspruch des Mieters bei Verletzung seines Vorkaufsrechts nach § 577 BGB
Häufig wird § 577 BGB bei der Veräußerung von Wohnungseigentum übersehen, falsch verstanden oder angewandt. Dies kann für den Verkäufer der Wohnung erhebliche finanzielle Folgen haben, da dem Mieter in einem solchen Fall ein Schadensersatzanspruch zusteht.
$ 577 BGB regelt den Fall, dass nach Begründung des Mietverhältnsses Wohnungseigentum gebildet wird und betrifft den ersten Verkaufsfall des Wohnungseigentums nach dessen Begründung. Diese Pflicht besteht dann nicht, wenn der Verkauf an einen Angehörigen oder an einen Angehörigen des Haushalts des Verkäufers erfolgt, § 577 Abs. 1 S. 2 BGB. Verkaufen heißt, worauf der BGH in seiner Entscheidung vom 21.01.2015 zutreffend hinweist, nicht verschenken. Das Vorkaufsrecht entsteht erst mit einem dem Kaufrecht unterliegenden Kaufvertrag, weshalb eine zwischenzeitliche Schenkung an einen Dritten diesen zwar zum neuen Eigentümer und Vermieter macht, nicht aber dem nachfolgenden Verkauf den Charakter des Erstverkaufs nach § 577 BGB. Damit war der (neue) Eigentümer verpflichtet, dem Mieter den Inhalt des abgeschlossenen Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen und ihn auf das Vorkaufsrecht hinzuweisen, § 577 Abs. 2 BGB.
Der BGH weist darauf hin, dass nicht nur die Mitteilung des Kaufvertrages erforderlich ist, um den Interessen des Mieters Rechnung zu tragen. Auch die Belehrung über das Bestehen des Vorkaufsrechts sei daher erforderlich. Ein adäquat auf der unterlassenen ordnungsgemäßen Mitteilung beruhender Schaden sei daher dem Mieter zu ersetzen.
Der Mieter hat nach ordnungsgemäßer Mitteilung zwei Monate Zeit, von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, §§ 577 Abs. 1 S. 3, 577 Abs. 3, 469 Abs. 1 BGB. Vorliegend kam es bereits vorher zur Eigentumsübertragung. Zwar hätte der Mieter weiterhin gegen den Verkäufer auf Erfüllung nach § 577 BGB drängen können, da die Eigentumsübertragung also solche nicht zwingend bedeutet, daß der Verkäufer die Wohnung zurückerhält um sie dem Mieter zu gleichen Bedingungen zu überlassen. Allerdings ist der Mieter nicht verpflichtet, derart vorzugehen mit der Möglichkeit, dass tatsächlich Unmöglichkeit besteht. Die Rechtsprechung nimmt daher zugunsten des Geschädigten an, dass die Weiterveräußerung die Unmöglichkeit indiziert. Von daher kann der Mieter in einem solchen Fall wegen Verletzung mietvertraglicher Nebenpflichten Schadensersatz gem. § 280 BGB verlangen.
Der BGH erkennt, dass hier der Schadensersatz nicht stets auf das Erfüllungsinteresse gerichtet sein kann. So in dem Fall, dass der Mieter noch rechtzeitig vor der Übereignung der Kaufsache von seinem Recht erfährt und durch Ausübung des Vorkaufsrecht einen noch erfüllbaren Kaufvertrag zustande bringen kann. In einem solchen Fall hätte der Verkäufer die Wahl, welchen Kaufvertrag er erfüllen will; entscheidet er sich gegen den Mieter, liegt ein Fall nachträglicher Unmöglichkeit vor, weshalb dann Schadensersatz statt der Leistung begehrt werden kann.
Im vorliegenden Fall führte allerdings die Verletzung der Mitteilungspflicht unmittelbar zur Vereitelung des Vorkaufsrechts. Der Mieter musste nicht erst auf Erfüllung klagen, da es sich, so der BGH, als sinnloser Zwischenschritt dargestellt hätte. Vor diesem Hintergrund ist der Schadensersatz unmittelbar auf das Erfüllungsinteresse gerichtet. Da nach Vorgabe des Klägers der Kaufpreis € 186,571,00 betragen hätte, der Verkehrswert der Wohnung aber € 266.520,00 betragen haben soll, läge der Schaden in der Differenz.
BGH, Urteil vom 21.01.2015 - VIII ZR 51/14 -
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Labels: schadensersatz, vokaufsrecht, wohnungseigentum
WEG: Schallschutzanforderungen bei Maßnahmen in der Eigentumswohnung
Damit hat der BGH die (zugelassene) Revision abgewiesen, mit der der klagende Eigentümer vergeblich einen Abwehranspruch wegen Erhöhung des Trittschals nach Entfernung von Teppichboden und Ersetzung durch Parkett geltend gemacht hatte.
Eingestellt von Niehus-Winter BlogART / Niehus-Mind um 20:03 Keine Kommentare:
Labels: geprägerechtsprechung, schallschutz, weg, wohnungseigentum
WEG: Verwalterbestellung und Beschluss zu Regularien des Verwaltervertrages
Eingestellt von Niehus-Winter BlogART / Niehus-Mind um 19:19 Keine Kommentare:
Labels: abschlussvollmacht, aushandeln, verwalterbestellung, verwaltervertrag, wohnungseigentum
Räumungsdurchsetzung des Erstehers bei Suizidgefahr des bisherigen Eigentümers
Der Erwerb einer Immobilie im Verfahren der Zwangsversteigerung führt zwar zu einem Räumungstitel gegen den bisherigen Eigentümer, kann aber in der Durchsetzung bei Suizidgefahr desselben in der Durchsetzung erschwert werden. Mit dieser Problematik haben sich das LG Kleve (Urteil vom 24.11.2014) und das LG Frankfurt a.M. (Urteil vom 03.11.2014) auseinandergesetzt. Das LG Kleve sieht das Gericht vor einer Entscheidung über einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO als verpflichtet an, die zuständige Behörde zu informieren, damit diese geeignete Maßnahmen zum Schutz trifft; wird der Vollstreckungsschuldner dann geschlossen untergebracht, entfalle regelmäßig ein Grund zur Versagung des Zuschlages bzw. für eine Vollstreckungseinstellung. Das LG Frankfurt .M. will dem Gläubiger eine Ankündigungsfrist auferlegen, um so dem Schuldner die Möglichkeit zu geben, sich in einem psychiatrischen Krankenhaus vorzustellen; kommt er dem nicht nach, wären die öffentlichen Stellen zu benachrichtigen um erforderliche Maßnahmen zu ergreifen.
Beide Entscheidungen wollen mithin im Ergebnis die Durchsetzung des Räumungsanspruchs erzwingen, wobei zuvor die Sicherung des Schuldners hergestellt werden soll.
LG Frankfurt a.M., Beschluss vom 03.11.2014 – 2-09 T 528/14 -
LG Kleve, Beschluss vom 24.11.2014 – 4 T 500/14 -
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Labels: räumung, suizidgefahr, zwangsvollstreckung

References: § 573
 BGH 
 § 573
 § 91
 § 577
 § 577
 § 577
 BGH 
 § 577
 § 577
 BGH 
 § 577
 § 280
 BGH 
 BGH 
 § 765