Source: https://www.svjaktualne.cz/33/prijmy-z-prodeje-bytu-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4El3cV9mKoVg5-F-hY55-ogw/?uri_view_type=4
Timestamp: 2020-01-19 11:06:16+00:00

Document:
Pøíjmy z prodeje bytù | svjaktualne.cz
Pøíjmy z prodeje bytù
14.12.2019, Ing. Zdenìk Morávek, Zdroj: Verlag Dashöfer
Pøíjmy z prodeje bytù (jednotek) patøí v praxi èasto mezi pøíjmy, které jsou osvobozeny od danì z pøíjmù fyzických osob. Pro osvobození je ale nutné splnit urèité podmínky, které musí být pøesnì dodr¾eny. Tyto podmínky jsou upraveny zejména v § 4 odst. 1 písm. a), b) a v) ZDP a v § 15 odst. 3 ZDP.
V této souvislosti je také dùle¾itá úprava § 21b odst. 4 ZDP, která stanoví, ¾e ustanovení tohoto zákona o jednotce a o nemovité vìci se pou¾ijí obdobnì i na jednotku, která je vymezena podle zákona o vlastnictví bytù, spolu se s ní spojeným podílem na spoleèných èástech domu s ní spojeným, a pokud je s ní spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu s podílem na tomto pozemku. Na základì tohoto ustanovení, hovoøí-li zákon o jednotce, aplikují se daná ustanovení jak na jednotky vymezené podle NOZ, které ji¾ zahrnují podíl na spoleèných èástech nemovité vìci, mezi které patøí i pozemek, na nìm¾ je dùm zøízen (§ 1158 a násl. NOZ), tak obdobnì také na jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytù a spolu s nimi i na podíl na spoleèných èástech domu s nimi spojený, a pokud je s touto jednotkou spojeno i vlastnictví k pozemku, tak i na podíl na tomto pozemku.
Pokyn GFØ D-22 k tomu stanoví, ¾e nabyl-li nabyvatel vlastnické právo alespoò k jedné jednotce pøede dnem nabytí úèinnosti NOZ podle zákona o vlastnictví bytù, vznikne i po dni úèinnosti NOZ vlastnické právo k jednotkám v tomto domì podle dosavadních právních pøedpisù. Pojem „jednotka” bude naplnìn starým obsahem. V jednom domì bude zachován jeden re¾im bytových jednotek.
V souladu s § 4 odst. 1 písm. a) ZDP jsou od danì z pøíjmù osvobozeny pøíjmy z prodeje jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný ne¾ gará¾, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v ní prodávající mìl bydli¹tì nejménì po dobu 2 let bezprostøednì pøed prodejem. Základní podmínkou je tedy bydli¹tì nejménì po dobu 2 let bezprostøednì pøed prodejem.
Poplatník vlastní jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor, po dobu 4 let, bydlí v nìm pouze poslední rok. Není splnìna podmínka dvou let bydli¹tì, není tedy splnìna podmínka pro osvobození tohoto pøíjmu. Jak bude uvedeno dále, není splnìna ani podmínka 5 let vlastnictví, pøíjem tedy osvobodit nelze.
Velmi dùle¾ité je, ¾e tyto skuteènosti musí existovat a být splnìny bezprostøednì pøed prodejem. ZDP pojem „bezprostøednì” nevymezuje, co¾ mù¾e v praxi logicky èinit problémy, zmìna bydli¹tì by v¹ak mìla pøímo èasovì souviset s prodejem jednotky a nemìla by být pøeru¹ena napø. nájmem bytu. Obecnì je konstatováno, ¾e je nutné vycházet v¾dy z konkrétních okolností daného pøípadu a nemù¾e se tak jednat v¾dy o stejný èasový úsek.
Pokud bychom vycházeli pouze z gramatického výkladu tohoto pojmu, bude tento pojem znamenat, ¾e prodej má být uskuteènìn bez jakékoliv èasové prodlevy, tedy dejme tomu maximálnì v øádu nìkolika dnù po tom, co poplatník pøestal mít v domì èi jednotce své bydli¹tì. Tato situace ale v pøípadì nemovitých vìcí není prakticky mo¾ná, jednak z dùvodu fungování realitního trhu, a také z praktického hlediska, kdy vyklizení, pøestìhování a pøedání nemovité vìci je mnohem èasovì nároènìj¹í, ne¾ napø. v pøípadì movité vìci. Pojem bezprostøednì by tak mìl být vykládán spí¹e jako dobì bez zbyteèné èasové prodlevy, kterou nelze nijak odùvodnit.
Poplatník vlastní jednotku, a to po dobu 4,5 roku. V této jednotce 4 roky bydlel a následnì se pøestìhoval do rodinného domu. Pùl roku u¾íval jednotku jeho bratr a následnì ji poplatník prodal. Ani v tomto pøípadnì nejsou splnìny podmínky pro osvobození tohoto pøíjmu, proto¾e poplatník mìl v jednotce bydli¹tì sice více ne¾ 2 roky, ale nebylo to bezprostøednì pøed prodejem. Je tedy nutné zkoumat, zda nejsou splnìny jiné podmínky pro osvobození tohoto pøíjmu, jak je uvedeno dále.
NahoruPøíklad
Poplatník prodává jednotku, kterou vlastnil a bydlel v ní ètyøi roky, poslední dva mìsíce v bytì ji¾ nebydlí, ale tento vyklízí a stìhuje osobní vìci do nového místa bydlení. Byt tak jako své bydli¹tì neu¾ívá nikdo.
V takovém pøípadì je mo¾né pøipustit, ¾e podmínka bezprostøedního bydli¹tì splnìna bude.
S bydli¹tìm bývají v praxi také problémy. Jak vyplývá z § 2 odst. 4 ZDP, bydli¹tìm na území Èeské republiky se pro úèely tohoto zákona rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nich¾ lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytì zdr¾ovat. Tato úprava bude aplikovatelná i na pøípady posuzování pøíjmù z prodeje jednotek. Blí¾e ji upravuje pokyn GFØ D-22, podle kterého se stálým bytem rozumí byt, který je poplatníkovi kdykoliv k dispozici podle jeho potøeby, a» ji¾ vlastní èi pronajatý. Tento byt mù¾e být poplatníkem pronajat jiné osobì formou, která umo¾òuje podle potøeby poplatníka obnovení jeho u¾ívání poplatníkem bez prodlevy. Úmysl poplatníka zdr¾ovat se trvale ve stálém bytì se posuzuje vzhledem k okolnostem jeho osobního a rodinného stavu, tj. ¾ije-li v nìm rovnì¾ napø. s man¾elkou, dìtmi, rodièi, èi zda je byt vyu¾íván v návaznosti na jeho ekonomické aktivity (podnikání, zamìstnání apod.).
Problematika vymezení tohoto pojmu byla pøedmìtem jednání Koordinaèního výboru Komory daòových poradcù ÈR a Generálního finanèního øeditelství, konkrétnì se jednalo o pøíspìvek è. 517/21.03.18 Výklad pojmu bydli¹tì pro úèely osvobození od danì z pøíjmù fyzických osob pøi prodeji vybraných nemovitých vìcí, jedná se o velmi aktuální materiál. V pøíspìvku je konstatováno, ¾e pojem bydli¹tì pro úèely uvedeného osvobození od danì z pøíjmù, ZDP pøímo nevymezuje, zmiòované ustanovení § 2 odst. 4 ZDP má ponìkud jiný úèel, nicménì Finanèní správa pøipou¹tí a doporuèuje postupovat analogicky s tímto vymezením, zejména potom s vymezením stálého bytu podle GFØ D-22. V pøíspìvku bylo dále dovozeno, a to s odkazem na související judikaturu Nejvy¹¹ího správního soudu ÈR, ¾e aby se jednalo o stálý byt, podstatná je mo¾nost tento byt bez omezení u¾ívat, co¾ ale neznamená povinnost nepøetr¾ité fyzické pøítomnosti v tomto bytì. Jedná se pouze o mo¾nost vyu¾ívání bytu podle vlastního uvá¾ení.
Základní otázkou tohoto pøíspìvku potom bylo, zda je mo¾né, aby uvedené podmínky bydli¹tì byly naplnìny a prokázány u dvou bytù souèasnì, tj. zda je mo¾né, aby poplatník mìl více ne¾ jedno bydli¹tì a pøípadné pøíjmy z prodeje tìchto bytù (jednotek) byly osvobozeny souèasnì.
Poplatník vlastní z pracovních dùvodù dva byty, v obou dvou pøípadech se jedná o jednotky, které nezahrnují nebytový prostor jiný ne¾ gará¾, sklep nebo komoru. Proto¾e z pracovních dùvodù pobývá èást týdne v Praze a èást týdne v Brnì, v tìchto mìstech vlastní i oba tyto byty. V obou bytech tímto zpùsobem pobývá ji¾ cca 5 let. V roce 2019 se rozhodne, ¾e zmìní zamìstnavatele, oba byty prodá a pøestìhuje se do Ostravy za novou prací. Otázkou je, zda je mo¾né, aby v obou bytech (jednotkách) mìl bydli¹tì a pøíjmy z prodeje obou jednotek byly osvobozeny od danì podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP.
V pøíspìvku jeho pøedkladatelé uvádìjí, ¾e z textu zákona pøitom nelze dovodit, ¾e by osvobození obou stálých bytù bylo vylouèeno a ¾e by bylo v rozporu se smyslem zákona. Ten spoèívá v tom, ¾e od danì z pøíjmù mají být osvobozeny prodeje tìch vybraných nemovitých vìcí, které jsou zjevnì urèené k bydlení a v nich¾ mìl u¾ivatel bydli¹tì po zákonem stanovenou dobu. To jsou podmínky, které mohou být v praxi naplnìny a prokázány i ve vztahu ke dvìma stálým bytùm, kdy¾ poplatník napøíklad prokazatelnì trvale u¾ívá dva byty z pracovních dùvodù.
Pøedkladatelé proto navrhli pøijmout závìr, ¾e pokud poplatník proká¾e, ¾e se trvale zdr¾oval ve dvou stálých bytech, a pro úèely danì z pøíjmù tedy mìl dvì bydli¹tì, bude pøíjem z prodeje kteréhokoliv z tìchto stálých bytù pøi splnìní ostatních podmínek ve smyslu § 4 odst. 1 písm. a) ZDP osvobozen od danì z pøíjmù.
S tímto závìrem GFØ vyslovilo souhlas, varianta dvou (pøípadnì více) bydli¹» a z toho plynoucí osvobození pøíjmù je tedy pøípustná a mo¾ná i podle názoru GFØ. A dále doplnilo, ¾e bydli¹tì je podle názoru GFØ právní pojem oznaèující adresu místa, kde se fyzická osoba hodlá trvale zdr¾ovat. Jestli¾e se nìkde pouze zdr¾uje bez úmyslu zdr¾ovat se zde trvale, pak o skuteèné bydli¹tì nejde.
Jestli¾e tedy poplatník prodává jednotku, ve které mìl bydli¹tì ve smyslu vý¹e uvedeného nejménì po dobu 2 let bezprostøednì pøed prodejem, jedná se o pøíjem osvobozený od danì.
Poplatník prodává jednotku vèetnì souvisejícího pozemku. Tuto jednotku vlastní 8 let a celou tuto dobu má také v této jednotce bydli¹tì, a to a¾ do okam¾iku prodeje. V tomto pøípadì jsou podmínky pro osvobození splnìny a pøíjem z prodeje této jednotky a souvisejícího pozemku bude osvobozen od danì.
Poplatník prodává jednotku vèetnì souvisejícího pozemku. V jednotce má bydli¹tì ji¾ 8 let, a to a¾ do okam¾iku prodeje, ale jednotku vlastní pøed prodejem pouze jeden rok. V tomto pøípadì je rozhodující doba, po kterou mìl poplatník v jednotce bydli¹tì, a jeliko¾ tato doba je splnìna vèetnì podmínky „bezprostøednì”, bude pøíjem z prodeje osvobozen od danì.
Bydli¹tì nelze zamìòovat s trvalým pobytem ve smyslu § 10 zákona è. 133/2000 Sb. v platném znìní, potvrzení o trvalém pobytu je pouze jednou z mo¾ných skuteèností, kterou lze existenci bydli¹tì prokázat, ale ne jedinou a rozhodující. Nic nebrání tomu, aby poplatník (obèan) byl pøihlá¹en k trvalému pobytu na jednom místì, ale bydli¹tì mìl na místì jiném. Tuto skuteènost ale bude muset správci danì na jeho pøípadnou výzvu prokázat, a to napø. svìdeckou výpovìdí ostatních spolubydlících, sousedù apod.
V této souvislosti bych odkázal na zajímavý judikát Nejvy¹¹ího správního soudu ÈR ze dne 23. 10. 2010 sp. zn. 8 Afs 78/2009 – 56, ve kterém NSS ÈR uvádí: „Tvrzený zpùsob svícení, topení i obstarávání elektøiny a vùbec celkový tvrzený zpùsob bydlení stì¾ovatele v objektu v M. nenasvìdèuje tomu, ¾e by byl objekt u¾íván k trvalému bydlení a ¾e by byl zpùsobilý, aby se v nìm osoba mohla pøevá¾nì èi trvale zdr¾ovat, a proto vzbudil ve správci danì zcela oprávnìné pochybnosti. To, ¾e jsou v domì spotøebovány energie a tudí¾ vznikají prokazatelné náklady s jejich vyu¾íváním, pøedstavuje jeden ze zpùsobù, kterým lze prokázat, ¾e nemovitost je vyu¾ívána k trvalému, nikoliv pouze nahodilému èi dokonce ¾ádnému bydlení. Je pravdou, ¾e ¾ádný právní pøedpis obèanùm neukládá, kolik kWh musí spotøebovat, jak èasto se mýt èi vaøit, jak v prùbìhu øízení uvádìl stì¾ovatel, na druhou stranu v¹ak u¾ívání objektu pro trvalé bydlení je obecnì s tìmito náklady zpravidla spjato. ®alovanému lze dát za pravdu v tom, ¾e popisovaný zpùsob bydlení neodpovídá souèasným standardùm trvalého bydlení. To v¹ak na druhou stranu neznamená, ¾e stì¾ovatel pøedmìt bytové potøeby k trvalému bydlení nemohl u¾ívat. Sama skuteènost, ¾e si stì¾ovatel mìl vyrábìt elektøinu pomocí benzinového agregátu, nosit vodu v kanystru, neodebírat zemní plyn, je sice v dne¹ní dobì ponìkud nestandardní, nikoliv v¹ak zcela vylouèená. Bylo v¹ak tøeba tyto zji¹tìné skuteènosti hodnotit se zøetelem k tomu, zda stì¾ovatel unesl v daòovém øízení dùkazní bøemeno a zda svá tvrzení prokázal... Proto bylo v zájmu daòového subjektu, který v daném objektu neodebíral témìø ¾ádnou elektrickou energii a neplatil vodné a stoèné, aby prokázal a pouze netvrdil, ¾e si tyto slu¾by pøípadnì obstarával náhradním netradièním zpùsobem. Stì¾ovatel v prùbìhu daòového øízení ov¹em zùstal pøevá¾nì u tvrzení, ¾e nebydlel se svými rodièi v Ú., ale naopak v M., pøièem¾ tato tvrzení nepodlo¾il ¾ádnými pøijatelnými dùkazy, které by prokázaly, ¾e v uvedeném domì v rozhodné dobì skuteènì trvale bydlel.”
Jinak je ale mo¾né konstatovat, ¾e doba vlastnictví jednotky nemá pro poplatníka ¾ádné daòové dùsledky, pokud je splnìna podmínka, ¾e jej alespoò dva roky bezprostøednì pøed prodejem u¾íval pro své bydlení, tj. mìl zde své bydli¹tì.
Poplatník bydlí 15 let v obecním bytì a po¾ádal o jeho pøevedení do osobního vlastnictví. V roce 2018 byl byt pøeveden do osobního vlastnictví a v roce 2019 poplatník tento byt prodal.
Proto¾e je splnìna podmínka bydli¹tì alespoò dva roky bezprostøednì pøed pøevodem, je pøíjem z prodeje tohoto bytu osvobozen od danì z pøíjmù.
Prodávaná jednotka èasto bývá souèástí spoleèného jmìní man¾elù. Z tohoto pohledu je dùle¾ité, ¾e pro osvobození pøíjmù plynoucích man¾elùm z jejich spoleèného jmìní postaèí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z man¾elù, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zaøazen do obchodního majetku jednoho z man¾elù. Toto omezení souvisí s hlavním omezením pro osvobození tìchto pøíjmù. Osvobození se toti¾ nevztahuje na pøíjmy z prodeje této jednotky, pokud je nebo byla zahrnuta do obchodního majetku pro výkon samostatné èinnosti, a to do 2 let od jejího vyøazení z obchodního majetku.
K tomu je ale nutné doplnit, ¾e pøípady, kdy by byla jednotka zahrnuta do obchodního majetku, nebudou pøíli¹ èasté.
Poplatník vlastní 10 let jednotku, ve které má také po celou dobu bydli¹tì. Jednotka je zahrnuta do obchodního majetku, poplatník je podnikatel s pøíjmy podle § 7 ZDP. Poplatník se rozhodne jednotku prodat, a proto ji v bøeznu 2019 vyøadí z obchodního majetku a v øíjnu 2019 prodá.
Podmínky pro osvobození nejsou splnìny, pokud byla jednotka souèástí obchodního majetku, je mo¾né pøíjem z jejího prodeje osvobodit a¾ po dvou letech od vyøazení.
Jak vyplývá z § 4 odst. 4 ZDP, obchodním majetkem se pro úèely danì z pøíjmù fyzických osob rozumí èást majetku poplatníka, o které bylo nebo je úètováno anebo je nebo byla uvedena v daòové evidenci. Dnem vyøazení urèité slo¾ky majetku z obchodního majetku poplatníka se rozumí den, kdy poplatník o této slo¾ce majetku naposledy úètoval nebo ji naposledy uvádìl v daòové evidenci. To potom bude rozhodující i pro správné posouzení lhùty dvou let od vyøazení z obchodního majetku.
Vùbec mimoøádnì dùle¾ité je v pøípadì nemovitých vìcí, tedy i jednotek, správné posouzení okam¾iku, kdy do¹lo ke zmìnì vlastnictví. Dnem nabytí se u nemovitých vìcí rozumí den zápisu vlastnického práva poplatníka do veøejného seznamu (§ 1105 a § 1164 NOZ), právní úèinky zápisu nastávají k okam¾iku, kdy návrh na zápis do¹el pøíslu¹nému katastrálnímu úøadu, nikoliv v den, kdy byla uzavøena kupní smlouva, nebo nemovitou vìc kupující zaplatil, anebo kdy byla sepsána smlouva darovací atd. Pro nabytí nemovité vìci u jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný ne¾ gará¾, sklep nebo komoru, poøízené ve vlastní re¾ii, je rozhodující, ¾e byla zapsána do katastru nemovitostí jako rozestavìná jednotka podle § 8 písm. f) zákona è. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Tento den je souèasnì dnem nabytí nemovité vìci, od kterého se odvozuje lhùta pro osvobození pøíjmù z…

References: § 4
 § 15
 § 21
 § 4
 § 2
 § 2
 § 4
 § 4
 § 10
 § 7
 § 4
 § 1164
 § 8