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Timestamp: 2020-07-15 18:35:33+00:00

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Fin du contrat de bail à loyer - Avocat de droit immobilier
Fin de contrat de bail à loyer
Comment un contrat de bail à loyer prend-il fin ?
S’agissant d’un contrat de durée, on distingue entre les causes d’extinction ordinaires et extraordinaires. Celles-ci provoquent, d’une part, la dissolution du lien contractuel, et d’autre part, la liquidation du contrat.
Causes ordinaires d’extinction: lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d’une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l’expiration de la durée convenue.
Causes extraordinaires d’extinction:
en cas de défauts de la chose louée, le locataire peut résilier le contrat à certaines conditions ;
en cas d’aliénation de la chose louée, l’acquéreur dispose d’un droit extraordinaire de résiliation ;
en cas de violation du contrat par le locataire, le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée à certaines conditions ;
en cas de justes motifs, le bail peut être résilié par chacune des parties ;
en cas de décès du locataire, les héritiers ont la faculté de résilier le contrat de manière anticipée.
Référence(s) : art. 255 al. 2 CO ; art. 266 al. 1 CO ; art. 259b CO ; art. 261 al. 2 et 3 ; art. 257f al. 3 et 4 ; art. 266g CO ; art. 266i CO.
Peut-on résilier un contrat de bail sans respecter le délai de préavis contractuel ou légal ?
Une telle situation peut intervenir notamment dans le cas d’une demeure du locataire (dans le paiement de son loyer par exemple) ou dans le cas d’un manque de diligence du locataire.
Demeure du locataire : lorsque, après la réception des locaux, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un loyer ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement, et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de 10 jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.
Manque de diligence du locataire : lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois. Les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.
Référence(s) : art. 257d CO, art. 257f al. 3 et 4 CO.
Peut-on résilier un contrat de bail à loyer oralement ?
Certains contrats de bail (portant par exemple sur une chambre meublée ou une place de stationnement) peuvent être résiliés oralement. Toutefois, la forme écrite est toujours recommandée à des fins probatoires.
Pour les baux d’habitations et de locaux commerciaux, le congé doit être donné par écrit, sous peine de nullité. De plus, s’il est donné par le bailleur, ce dernier doit utiliser une formule officielle agréée par le canton.
Référence(s) : art. 266l al. 1 et 2 CO ; art. 266o CO.
Qu’entend-on par « formule officielle de résiliation du bail à loyer » ?
La formule officielle du canton est un formulaire agrée par le canton qui indique au locataire les moyens disponibles s’il souhaite contester le congé ou prolonger le bail.
Il s’agit d’une obligation légale faite au bailleur.
Référence(s) : art. 266l CO.
Comment doit procéder le bailleur lorsqu’il résilie le contrat de bail loué par des personnes mariées ?
S’agissant d’un logement de famille, le bailleur doit communiquer le congé, séparément aux deux époux, de préférence par lettre signature avec accusé de réception. Il en va de même pour une mise en demeure assortie d’une menace de résiliation selon l’art. 257d CO.
Référence(s) : art. 266m et 266n CO.
Quelles sont les obligations du bailleur au moment de la restitution des locaux par le locataire ?
Au moment de la restitution des locaux, le bailleur est tenu à un devoir de vérification de la chose louée.
Le bailleur doit vérifier l’état de la chose louée et aviser immédiatement le locataire en cas de défaut.
En l’absence d’un tel avis, le locataire est déchargé de toute responsabilité à moins qu’ils ne s’agissent de défauts ne pouvant être découverts à l’aide des moyens usuels.
Référence(s) : art. 267a CO.
Quels sont les droits du bailleur au moment de la restitution des locaux par le locataire ?
Dans le cadre d’un bail à loyer commercial, le bailleur dispose d’un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent à l’usage ou à l’aménagement de ceux-ci.
Référence(s) : art. 268 CO.

References: art. 255
 art. 266
 art. 259
 art. 261
 art. 257
 art. 266
 art. 266
 art. 257
 art. 257
 art. 266
 art. 266
 art. 266
 art. 266
 art. 267
 art. 268