Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3854-PGP
Timestamp: 2018-06-24 18:37:49+00:00

Document:
3854-PGPIR - Crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt afférent à l'habitation principale - Immeubles ouvrant droit au crédit d'impôt - Conditions communes à tous les immeubles éligibles au crédit d'impôt2
BOI-IR-RICI-350-10-20-10-20160421
Version en vigueur du 21/04/16 à aujourd'hui.
Version en vigueur du 12/09/12 au 21/04/16
Le crédit d’impôt est accordé au titre des intérêts des prêts contractés en vue de l’acquisition ou de la construction d’un logement, c’est-à-dire d’un immeuble à usage d’habitation (I), satisfaisant à des normes minimales d'habitabilité (II) et affectés à l'habitation principale (III).
L’immeuble concerné s’entend du local à usage d’habitation au sens de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) à l'article R. 111-17 du CCH, ainsi que, sous certaines conditions, de ses dépendances immédiates et nécessaires, y compris le cas échéant les garages et emplacements de stationnement.
L’acquisition en l’état futur d’achèvement (VEFA) se caractérise par un contrat dans lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux par l’acquéreur (CCH, art. L. 261-3).
Remarque : Sur la notion d’habitation principale et les modalités particulières d’application du crédit d’impôt en cas d’acquisition en l’état futur d’achèvement, il convient de se reporter au III § 300 à 410.
La vente d’immeuble à rénover, dans les conditions prévues à l’article L. 262-1 du CCH est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, et s’engage à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur l’immeuble ou la partie d'immeuble cédé. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Ces travaux ne peuvent consister en des travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction.
- la description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot en application de l'article 46 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
- les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent des articles L. 111-15 et L. 111-16 du CCH en application des articles L. 241-2 et L. 242-1 du code des assurances.
Remarque : Pour plus de précisions sur les dépenses susceptibles d’être financées par l’emprunt dont les intérêts ouvrent droit au crédit d’impôt, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-350-10-40.
Remarque : Sur la notion d’habitation principale et les modalités particulières d’application du crédit d’impôt en cas de construction d'un logement, il convient de se reporter au III § 300 à 410.
Les personnes qui font construire un logement sur un terrain ne leur appartenant pas peuvent bénéficier du crédit d’impôt, s’il est établi que la construction réalisée leur appartient, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. Tel est le cas des personnes qui font construire un logement sur un terrain qui leur est donné à bail à construction ou à bail emphytéotique. En effet, à défaut de stipulation contraire dans la convention, le preneur est propriétaire, jusqu’à l’expiration du bail, des constructions qu’il édifie (CCH, art. L. 251-1 à L. 251-9 en ce qui concerne le bail à construction, et art. L. 451-1 à L. 451-13 du code rural et de la pêche maritime en ce qui concerne l’emphytéose).
Enfin, pour tenir compte des difficultés particulières de disponibilité foncière dans les départements d’outre-mer exclusivement, il est admis que les personnes propriétaires d’un logement édifié et achevé, lorsqu’elles ne sont pas propriétaires du terrain sur lequel le logement a été construit, puissent néanmoins bénéficier du crédit d’impôt au titre des intérêts des prêts contractés pour l’acquisition ultérieure de ce terrain, sous réserve qu’à la date de cette transaction, une construction puisse y être valablement édifiée au regard des règles d'urbanisme (RM Letchimy n° 1299, publiée au JOAN le 06/11/2007 p. 6867).
Il s’agit des logements ou de locaux précédemment affectés à un usage autre que l’habitation, qui ont fait l’objet, de la part du vendeur, de travaux de réhabilitation qui concourent à la production d’un immeuble neuf, au sens du 2° du 2 de l’article 257 du CGI.
Remarque : Pour plus de précisions sur les conditions afférentes aux logements faisant l’objet de travaux de la part de l’acquéreur, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-350-10-40.
Il est admis que le crédit d’impôt s’applique également en cas d’acquisition d’un bateau ou d’une péniche, utilisé en un point fixe et aménagé pour l'habitation, même s’il est seulement retenu par des amarres (CGI, art. 1381, 3°) lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :
B. Définition des dépendances immédiates et nécessaires du logement
Toutefois, la circonstance que l’acquisition des dépendances immédiates et nécessaires d’une part, et, d’autre part, celle du logement soient réalisées auprès de vendeurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal pour le tout, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. Ainsi, l’avantage fiscal s’applique aux garages ou aux chambres de service qui sont considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires du logement, même dans l’hypothèse où le vendeur du garage ou de la chambre est différent de celui du logement. Dans cette situation, il est admis de réputer la condition d’acquisition simultanée satisfaite lorsque les acquisitions interviennent dans un délai normal.
A cet égard, il ne peut être fixé, a priori, aucun délai maximum devant intervenir entre ces acquisitions. Toutefois, dans la majorité des cas, un délai d'une année doit constituer le délai maximal. Il s'agit d'une question de fait qui s’apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, et notamment des conditions locales du marché immobilier, des caractéristiques particulières du bien acquis et, éventuellement, des diligences accomplies par le contribuable pour acquérir une ou plusieurs dépendances en plus du logement (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, difficultés particulières à trouver un garage ou une chambre à proximité, etc).
Le point de savoir si une chambre de service ou un garage constitue la dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale est une question de fait. Toutefois, il n'y a pas lieu d'écarter la notion de dépendance immédiate et nécessaire :
Toutefois, par identité de traitement avec la solution retenue en matière de partage d’indivision d’origine conjugale (sur ce point, il convient de se reporter au VII-B § 170 du BOI-IR-RICI-350-10-40), il est également admis que l’acquisition ultérieure d’autres fractions indivises puisse à nouveau ouvrir droit au crédit d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies.
Les droits d'usage et d'habitation sont régis par les articles 625 à 636 du code civil : ils confèrent au titulaire - l’usager - la jouissance totale ou partielle d'un logement. Il s’agit de droits réels et viagers, de même nature que l'usufruit, mais inférieurs en étendue : le titulaire peut demeurer dans le logement avec sa famille, mais il ne peut ni céder ni louer son droit.
Dans une telle situation, le montant des intérêts éligibles au crédit d’impôt est déterminé en retenant un prorata similaire à celui exposé au I-C-5 § 160.
- d’un logement mis gratuitement à la disposition d’un des associés d’une société mentionnée au II § 20 et 30 du BOI-IR-RICI-350-10-10, sans que celui-ci ne l’affecte à son habitation principale.
Le crédit d’impôt est refusé lorsque le logement est acquis par le biais d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés et qu’il a antérieurement appartenu au contribuable, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (pour plus de précisions, il convient de se reporter au VIII-A § 180 du BOI-IR-RICI-350-10-40) .
En outre, il est rappelé que l’affectation mixte d’immeubles, d’une part, à l’activité professionnelle (affectation ou inscription à l’actif du bilan de cette activité selon les cas) et, d’autre part, à la résidence principale du contribuable, peut ne pas faire obstacle au bénéfice du crédit d’impôt pour la fraction du logement effectivement affectée à l’habitation principale du propriétaire, sous réserve que celle-ci fasse partie de son patrimoine privé.
Remarque : Pour plus de précisions sur la notion d’habitation principale, il convient de se reporter au III § 300 à 410.
L’acquisition ou la construction de résidences secondaires est exclue du bénéfice du crédit d’impôt, quand bien même celle-ci serait motivée par des considérations d’ordre familial, notamment par un divorce et les difficultés pouvant en résulter s’agissant de la garde des enfants du couple séparé (RM Henri Prat, n° 12846, JO AN du 9 août 1982, p. 3307).
En principe, le logement doit, au jour de l’affectation à usage d’habitation principale du bénéficiaire du crédit d’impôt, satisfaire aux normes minimales de surface et d’habitabilité mentionnées à l’article 244 quater J du CGI.
En application de l'article R. 318-2 du CCH et de l'article R. 318-3 du CCH (abrogé au 06 août 2010), les logements autres que les logements neufs doivent, le cas échéant après réalisation de travaux, répondre à des normes minimales de surface et d’habitabilité fixées par décret.
Ces normes sont celles qui sont figurent en annexe au décret n° 2005-69 du 31 janvier 2005 relatif aux avances remboursables sans intérêts pour l’acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété et modifiant le code de la construction et de l’habitation.
En application de ces dispositions, la surface habitable d’un logement, telle que définie à l’article R.* 111-2 du CCH, ne peut être inférieure à 14 m².
Il doit être équipé d’une installation de chauffage à eau chaude individuelle ou centralisé ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment :
Suite à l'aménagement du dispositif du PTZ prévu à l'article 244 quater J du CGI par l'article 90 de la loi de finances pour 2010 n° 2009-1673 du 30 décembre 2009, la condition tenant au respect des normes de surface et d'habitabilité prévues par le code de la construction et de l'habitation est supprimée à compter du 1er juillet 2010.
Il convient en principe de refuser le bénéfice du crédit d’impôt prévu à l’article 200 quaterdecies du CGI lorsque le contribuable n'habite pas dans l'immeuble qu'il acquiert ou fait construire, mais réside avec sa famille dans un autre logement, fût-ce pour des motifs professionnels, des raisons de santé ou autres.
Le logement qui fait l’objet du prêt au titre duquel l’avantage fiscal est accordé doit être, à la date de paiement des intérêts, affecté à l’habitation principale du contribuable
Remarque : Pour plus de précisions sur les exceptions prévues en cas de changement de situation de famille ou de mutation professionnelle, il convient de se reporter au I-E § 50 et suivants du BOI-IR-RICI-350-30).
- le logement qu'un contribuable célibataire, veuf, séparé ou divorcé, ou des conjoints soumis à imposition commune ont acquis ou fait construire en vue d'y loger soit leurs ascendants, soit leurs enfants mais non pas eux-mêmes (notamment dans le cas où les occupants n’habitent plus le domicile familial éloigné de la ville universitaire où ils poursuivent leurs études) (dans le même sens : CE arrêt du 15 février 1978, n° 6655, et CE, arrêt du 14 octobre 1983 n° 37520, et arrêt du 26 janvier 1990 n°94920).
En effet, l'habitation principale des parents qui acquièrent un appartement pour y loger par exemple un enfant étudiant est constituée par le logement où ils continuent de résider (RM Kuster, n° 25399, JO AN du 27 juillet 1987, p. 4244) ;
- la résidence qu'un officier de carrière a fait construire dans une localité où il s'est inscrit sur les listes électorales, alors qu'en raison de son affectation professionnelle il habite, au cours de l'année litigieuse, dans une autre région avec son conjoint, qui y occupe un emploi, et ses enfants, qui y poursuivent leurs études. L’argument tiré de ce que les changements fréquents d'affectation ou la précarité des logements de fonction peuvent rendre difficile, notamment pour les militaires de carrière, l'utilisation effective d'une résidence stable ne suffit pas à modifier cette analyse (CE, arrêt du 11 avril 1973, n° 85513, et dans le même sens : CE, arrêt du 22 juillet 1977, n° 03766) ;
En revanche, la jurisprudence considère que la résidence dont un militaire de carrière a fait l'acquisition, quels que soient les intérêts qui s'attachent à la possession de cette résidence, ne constitue pas son habitation principale, dès lors qu'il habite avec sa famille, dans un logement pris en location dans la ville où il était affecté (Voir CE, arrêt du 24 janvier 1973, n° 86344 et dans le même sens, CE, arrêt du 11 avril 1973 n°85513, CE, arrêt du 22 juillet 1977, n° 03766).
De même, un contribuable qui a acheté un appartement pour y loger l'un de ses enfants fiscalement à sa charge ne peut pas bénéficier de l'avantage fiscal pour les intérêts de l'emprunt contracté en vue de cette acquisition. En effet, dès lors que ce contribuable continue de résider avec les autres membres de sa famille dans un logement distinct et situé à une autre adresse, dans la même commune, cet appartement ne constitue pas son habitation principale (CE, arrêt du 15 février 1978, n° 6655, RJ III, p. 36 et dans le même sens: CE, arrêts du 14 octobre 1983 n° 37520, du 26 janvier 1990 n° 94920, du 8 octobre 1990 n° 81240).
Les précisions suivantes illustrent différentes situations de contribuables titulaires d'un logement de fonction.
Le logement de fonction occupé par un fonctionnaire doit être considéré comme sa résidence principale (RM Lejeune, n° 25085, JO AN du 14 mars 1983, p.1213), quelle que soit la précarité des fonctions exercées, et alors même que la personne bénéficiaire serait tenue de quitter les locaux dès la cessation de son activité professionnelle.
Ainsi, un contribuable exerçant la profession d'instituteur qui occupe avec son conjoint marié ou pacsé et leur enfant, pendant toutes les périodes autres que celles des congés scolaires, le logement de fonction du conjoint marié ou pacsé situé dans un établissement de la même ville au titre de l’activité de ce dernier de conseiller principal d'éducation, doit être regardé comme ayant le centre de ses intérêts familiaux et son habitation principale dans cette ville. Il n'est donc pas fondé à faire état des intérêts d'un prêt contracté pour la construction d'une maison d'habitation dans une localité située à 17 km (CE, arrêt du CE, arrêt du 30 mai 1979, n° s 11436 et 12155).
Par ailleurs, un militaire de carrière, divorcé ou séparé de son conjoint (marié ou pacsé) avec lequel il était soumis à imposition commune, sans enfant à charge, qui réside dans une chambre située dans un immeuble appartenant aux armées, n'est pas en droit de regarder comme sa résidence principale un appartement situé dans une autre ville où il habite périodiquement et durant ses congés notamment pour y retrouver ses deux filles qui vivent dans cette même ville avec leur mère (CE, arrêt du 3 juin 1992, n° 71675).
Enfin, il est admis qu’un fonctionnaire vivant en couple soumis à imposition commune, en service dans une collectivité d'outre-mer et imposable en métropole sur le revenu global, puisse faire état des intérêts des prêts contractés en vue de l'acquisition d'un logement sur le territoire métropolitain, lorsque celui-ci est occupé de manière permanente ou quasi permanente par son conjoint marié ou pacsé (RM Nilès, n° 36046, JO AN du 21 novembre 1983, p. 5017) (sur la situation analogue dans laquelle peuvent se trouver des fonctionnaires en poste à l’étranger, voir le BOI-IR-RICI-350-10-10 au III-B § 60 et 70).
Cette condition s’applique à toutes les acquisitions, à l’exception de celles qui portent sur un logement que le contribuable acquiert en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable fait construire.
- cette situation n’a pas pour effet de prolonger la durée d’application du crédit d’impôt ou le report de ces intérêts au delà de l’échéance de la cinquième ou de la septième annuité (pour plus de précisions sur le point de départ à retenir, il convient de se reporter au II-C-1 § 90 du BOI-IR-RICI-350-20-10-10) ;
Sur la notion de travaux concomitants à l’acquisition, il convient de se reporter au III § 80 du BOI-IR-RICI-350-10-40.
Il est en outre rappelé que le crédit d’impôt ne peut s’appliquer au maximum qu’au titre, selon le cas, des cinq ou sept premières annuités de remboursement de prêts immobiliers éligibles, toutes conditions demeurant remplies.
Lorsqu’un propriétaire acquiert un immeuble contre le paiement d’une rente viagère et que ce logement est occupé par le crédirentier dans sa totalité, le propriétaire débirentier ne peut pas bénéficier du crédit d'impôt visé à l'article 200 quaterdecies du CGI, dès lors qu'il n'occupe pas l'immeuble à titre d'habitation principale.
Il en est de même, mutatis mutandis, lorsque le démembrement porte sur le droit de propriété des parts d’une société mentionnée au II § 20 et 30 du BOI-IR-RICI-350-10-10.
Lorsque le logement est occupé par l'usufruitier à titre d'habitation principale, celui-ci peut bénéficier du crédit d’impôt au titre des intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition de l’usufruit, lorsque la charge lui en incombe. Il est précisé que, dans cette situation,le nu-propriétaire qui n’occupe pas le logement ne peut pas bénéficier du crédit d’impôt prévu à l'article 200 quaterdecies du CGI.
Lorsque le logement est occupé par le nu-propriétaire à titre d'habitation principale, et que cette occupation résulte d’une mise à disposition à titre gratuit, le nu-propriétaire peut bénéficier du crédit d’impôt prévu à l'article 200 quaterdecies du CGI au titre, lorsque la charge lui en incombe, des intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition de la nue-propriété. En revanche, lorsque cette occupation donne lieu au versement d’un loyer à l’usufruitier, le nu-propriétaire ne peut pas bénéficier du crédit d’impôt. Dans tous les cas, l'usufruitier qui n’occupe pas le logement ne peut pas bénéficier du crédit d’impôt.
/bofip/3854-PGP

References: § 300
 l'article 46
 § 300
 art. 1381
 § 170
 § 160
 § 20
 § 180
 § 300
 l'article 244
 l'article 90
 § 50
 § 60
 § 90
 § 80
 l'article 200
 § 20
 l'article 200
 l'article 200