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Timestamp: 2015-04-25 00:16:42+00:00

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Condominio / Apertura di un varco nel muro perimetrale e uso abnorme della cosa comune Cassazione civile n 3035/2009 - Diritto.net
Condominio / Apertura di un varco nel muro perimetrale e uso abnorme della cosa comune Cassazione civile n 3035/2009
Secondo la giurisprudenza pressoché pacifica (cfr. Cass. civ., n. 839/78; n. 2751/82), i muri perimetrali dell’edificio condominiale, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri e, dunque, rientrano tra le parti comuni del condominio ex art. 1117 c.c., in quanto “determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell’edificio stesso”. La libertà del singolo condomino nell’uso individuale delle cose comuni è disciplinata dall’art. 1102 c.c. in tema di comunione in generale, ai sensi del quale ciascun condomino può servirsi della cosa comune ed apportare – a proprie spese e senza necessità di approvazione dell’assemblea – le modifiche necessarie per il migliore godimento della cosa, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La portata di tale disposizione va circoscritta entro i limiti individuati dagli artt. 1120 e 1122 c.c. in tema di condominio: il singolo condominio, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio e non può realizzare innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, ne alterino il decoro architettonico o rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condominio. In linea generale, dunque, si può affermare che l’apertura di varchi nel muro perimetrale, se realizzata dal singolo condomino (comproprietario) nel rispetto dei limiti predetti, è da considerarsi legittima, in quanto rientra nel c.d. “uso più intenso consentito” della cosa comune. La giurisprudenza, in particolare, considera legittimo il comportamento del singolo condomino che, di propria iniziativa, pratichi varchi nei muri perimetrali del condominio per mettere in comunicazione la sua proprietà esclusiva con la strada o con il cortile condominiale (cfr. Cass. civ. 7402/86; n. 10704/94), o ancora per aprire finestre, vedute o vetrine (Cass. civ. n. 1554/97). Nella sentenza in commento, invece, la Suprema Corte, seguendo un orientamento oramai consolidato (cfr. Cass. civ, n. 9036/06; Cass. civ. n. 10324/08), ha ritenuto illegittima l’apertura di un varco nel muro perimetrale da parte del singolo condominio, senza il consenso di tutti gli altri condomini, al fine di mettere in comunicazione l’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva con un altro immobile di proprietà dello stesso condominio, ma situato in un edificio condominiale diverso. Tale comportamento, secondo la Suprema Corte, si risolve in un uso abnorme della cosa comune, in contrasto con gli artt. 1102, 1120 e 1122 c.c., in quanto la possibilità di utilizzare tale apertura da parte di soggetti estranei al condominio comporta la cessione, a favore di questi, del godimento del bene comune, imponendo un peso sul muro perimetrale che ne altera la destinazione economica. In particolare, osservano i giudici di legittimità, il collegamento tra le unità abitative determina la possibile utilizzazione da parte di terzi e, dunque, la creazione di una servitù sulle parti comuni del condominio (fondazioni e struttura del fabbricato), per la costituzione della quale è sempre necessario il consenso di tutti i condomini.
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L’avv. Nuzzo è studioso di proprietà e diritto condominiale e collabora con gli avv.ti Plenteda e Maggiulli fornendo consulenza dedicata al Condominio. Diritto.net non è in alcun modo collegato a siti e blog esterni i cui contenuti ed opinioni sono da ritenersi dell’autore.
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References: Cass. 
 art. 1117
 Cass. 
 sentenza 
 Cass. 
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