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Timestamp: 2019-08-23 10:07:33+00:00

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Kautionen richtig anfordern, verwalten und abrechnen / 1.3.2 Kündigung | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
Kautionen richtig anfordern, verwalten und abrechnen / 1.3.2 Kündigung
Mit dem am 1. Mai 2013 in Kraft getretenen "Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln" wurde mit § 569 Abs. 2a BGB ein bereits längst zuvor anerkannter Kündigungsgrund im Gesetz verankert: der Verzug mit Kautionszahlungen. Nach vorerwähnter Bestimmung liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind auch hier bei der Berechnung der Monatsmiete nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung bedarf es vor der Kündigung nicht.
Keine Anwendung bei Gewerberaum!
Auf Gewerberaummietverhältnisse findet die Neuregelung des § 569 Abs. 2a BGB keine Anwendung. Allerdings ist auch hier anerkannt, dass die Nichtzahlung der Kaution bzw. ein entsprechender Zahlungsverzug die außerordentliche fristlose Kündigung begründen kann. Im Bereich der Geschäftsraummiete ist allerdings eine vorherige Abmahnung des Mieters erforderlich.
1.3.2.1 Verzug in Höhe von 2 Monatsmieten
1.3.2.2 Keine Abmahnung erforderlich
Die Bestimmung des § 569 Abs. 2a Satz 3 BGB stellt klar, dass es vor einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution keiner Abmahnung bedarf. Dem Mieter muss auch keine Zahlungsfrist gesetzt werden. Haben die Mietvertragsparteien also eine Sicherheitsleistung in Höhe von 3 Monatsgrundmieten vereinbart und leistet der Mieter weder zu Beginn des Mietverhältnisses noch zusammen mit der darauf folgenden Miete eine Kautionszahlung, sollte der Vermieter umgehend außerordentlich fristlos kündigen, um die Beendigung eines sich abzeichnenden problematischen Mietverhältnisses zu beschleunigen. Freilich kann er den Mieter dennoch entsprechend zur Zahlung auffordern und somit abmahnen.
Musterschreiben: Abmahnung wegen Verzugs mit Kautionszahlung bei Wohnraummietverhältnis
Mietverhältnis Bahnhofplatz 10, 2. Obergeschoss in 82139 Starnberg
Hier: Zahlungsaufforderung/Abmahnung wegen Verzugs mit Kautionszahlungen
sehr geehrter Herr _________,
nach der Regelung in § ___ des Mietvertrags vom _______ sind Sie verpflichtet, eine Mietsicherheit in Höhe von ______ EUR zu leisten. Dies entspricht 3 Netto-Kaltmieten ohne Betriebskostenvorauszahlungen. Nach der weiteren Regelung vorerwähnter Bestimmung sind Sie im Einklang mit der gesetzlichen Bestimmung des § 551 Abs. 2 BGB berechtigt, den Betrag in 3 gleichmäßigen Raten zu Beginn des Mietverhältnisses sowie mit den beiden darauffolgenden Mietzahlungen jeweils zum 3. Werktag des Kalendermonats zu leisten.
Die 1. Te...

References: § 569
 § 543
 § 551
 § 569
 § 569
 § 551