Source: http://cyfroteka.pl/ebooki/Ochrona_praw_nabywcy_lokalu_mieszkalnego_lub_domu_jednorodzinnego__ustawa_deweloperska___Komentarz-ebook/p0202843i020
Timestamp: 2019-04-25 10:05:07+00:00

Document:
Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska). Komentarz [Ryszard Strzelczyk] << KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE
Autor: Ryszard Strzelczyk Liczba stron: 440
ISBN: 978-83-255-4998-5 Data wydania: 2014-06-19
KRÓTKIE KOMENTARZE BECKA Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska) Polecamy nasze publikacje z tego zakresu: R. Strzelczyk, A. Turlej WŁASNOŚĆ LOKALI, wyd. 3 Komentarze Becka J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI, wyd. 3 Komentarze Becka K. Pietrzykowski SPÓŁDZIELNIE MIESZKANIOWE, wyd. 7 Krótkie Komentarze Becka J. Chaciński OCHRONA PRAW LOKATORÓW, wyd. 3 Krótkie Komentarze Becka M. Wolanin PODZIAŁY I SCALENIA NIERUCHOMOŚCI, wyd. 2 Nieruchomości J. Jaworski AKTUALIZACJA OPŁATY ZA UŻYTKOWANIE WIECZYSTE ORAZ PIERWOKUP USTAWOWY Nieruchomości www.ksiegarnia.beck.pl Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska) Komentarz 2. wydanie uzupełnione i rozszerzone Ryszard Strzelczyk WYDAWNICTWO C..H. BECK WARSZAWA 2013 Wydawca: Wioleta Beczek © Wydawnictwo C.H. Beck 2013 Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa Skład i łamanie: DTP Service Druk i oprawa: Elpil, Siedlce ISBN 978-83-255-4997-8 ISBN e-book 978-83-255-4998-5 Spis treści Przedmowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XI A. Komentarz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rozdział 1. Przepisy ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Art. 1. Zakres przedmiotowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Art. 2. Zakres przedmiotowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Art. 3. Definicje pojęć . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Art. 4. Środki ochrony . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 3 3 18 45 92 Rozdział 2. Mieszkaniowy rachunek powierniczy . . . . . . . . . . . 114 Art. 5. Mieszkaniowy rachunek powierniczy . . . . . . . . . . . . . . 114 Art. 6. Wypowiedzenie umowy mieszkaniowego ra chunku powierniczego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 Art. 7. Warunek gwarancji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 Art. 8. Prawo dysponowania środkami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 Art. 9. Prowizje i opłaty mieszkaniowego rachunku powierniczego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 Rozdział 3. Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 Art. 10. Zamknięty mieszkaniowy rachunek powier niczy . . . . 147 Art. 11. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy . . . . . . . 149 Art. 12. Kontrola . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 Art. 13. Odstąpienie od umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 Art. 14. Rozwiązanie umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 Rozdział 4. Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa 161 Art. 15. Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa . . . . . . . . . . . . 161 Art. 16. Zabezpieczenie roszczeń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165 Rozdział 5. Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 Art. 17. Prospekt informacyjny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 Art. 18. Doręczenie prospektu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 V Spis treści Art. 19. Informacja o zmianie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 Art. 20. Informacje o sytuacji prawno-finansowej . . . . . . . . . . . 194 Art. 21. Udostępnienie dokumentów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196 Rozdział 6. Umowa deweloperska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 Art. 22. Zakres umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 Art. 23. Wpis roszczeń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 Art. 24. Harmonogram przedsięwzięcia . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 Art. 25. Wysokość odsetek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 Art. 26. Forma umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 Art. 27. Przeniesienie prawa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300 Art. 28. Nieważność przepisów umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349 Rozdział 7. Odstąpienie od umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . 350 Art. 29. Odstąpienie od umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350 Art. 30. Skorzystanie z prawa odstąpienia . . . . . . . . . . . . . . . . . 370 Art. 31. Oświadczenie woli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373 Rozdział 8. Przepisy karne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377 Art. 32. Prospekt informacyjny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377 Art. 33. Zatajenie informacji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378 Art. 34. Wypłacenie środków . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379 Rozdział 9. Zmiany w przepisach obowiązujących , przepisy przejściowe i przepis końcowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381 Art. 35. Zmiany Prawa budowlanego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381 Art. 36. Zmiana Prawa upadłościowego i naprawczego . . . . . . . 382 Art. 37. Stosowanie przepisów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392 Art. 38. Stosowanie środków ochrony . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394 Art. 39. Wniosek o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę . 396 Art. 40. Przegląd funkcjonowania przepisów . . . . . . . . . . . . . . 396 Art. 41. Wejście w życie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 396 B. Postanowienia Trybunału Konstytucyjnego oraz przykłady postanowień umownych uznanych za niedozwolone prawo- mocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsu- mentów wpisane do Rejestru klauzul niedozwolonych . . . . . 397 1. Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z 2.8.2010 r., S 3/10 (OTK-B 2010, Nr 6, poz. 407) . . . . . . 399 2. Przykłady postanowień umownych uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wpisane do Rejestru klauzul niedozwolonych . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407 Indeks rzeczowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 419 VI Przedmowa Mocą przepisu art. 75 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.), do zadań władz publicznych należy m.in. zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych obywa- teli. Na władzach tych spoczywa obowiązek popierania działań obywate- li zmierzających do uzyskania własnego mieszkania, który powinien być realizowany przez kształtowanie systemu prawa wspierającego i chronią- cego dążących do tego obywateli. W zakresie tak ukształtowanych obo- wiązków państwa mieści się również konieczność kreowania spójnych przepisów chroniących klientów deweloperów. Co więcej, przepis art. 76 Konstytucji RP nakłada na władze publicz- ne obowiązek podejmowania działań mających na celu ochronę konsu- mentów przed nieuczciwymi praktykami podmiotów wykorzystujących swą dominującą pozycję rynkową m.in. przez unikanie odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań. Dotych- czasowy brak regulacji chroniącej prawa nabywców lokali mieszkalnych w transakcjach deweloperskich pozostawał w sprzeczności z obowiązka- mi władz publicznych wynikającymi z Konstytucji RP. Na powyższe przepisy powołał się Trybunał Konstytucyjny w posta- nowieniu z 2.8.2010 r. (S 3/10, OTK-B 2010, Nr 6, poz. 407), stwierdza- jąc istnienie luki prawnej, której usunięcie jest niezbędne do zapewnienia spójności systemu prawnego Rzeczypospolitej Polskiej, w którym zasyg- nalizował Sejmowi RP i Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań. W uzasadnieniu powołanego wyżej orzeczenia TK wskazał, że obecnie Polska jest jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, w których relacja między klientem i deweloperem nie jest regulowana żadnymi przepisami. W większości państw Unii prawo chroni klientów firm deweloperskich. We Francji już od 1954 r. obowiązuje regulacja, zgodnie z którą dewelo- per może finansować inwestycję ze środków klientów po uprzednim prze- niesieniu na nich udziału we własności gruntu, na którym ma powstać in- westycja. W Niemczech deweloperowi wolno przyjmować zaliczki tylko wraz z postępem inwestycji. Klienci wpłacają pieniądze na rachunek po- wierniczy w banku, a dzięki gwarancji bankowej mają pewność, że od- zyskają wpłacone zaliczki w razie niepowodzenia inwestycji. Natomiast VII Przedmowa w Danii i Szwecji zakazana jest sprzedaż mieszkań w inwestycji, która dopiero się rozpoczęła. Sprzedaż obejmuje wyłącznie gotowe mieszkania i domy, a dla pełnego bezpieczeństwa klientów deweloperów uregulowa- no nawet sam moment przeniesienia własności i gwarancji ceny. Pieniądze kupujących trafiają do depozytu, a do dewelopera – dopiero po przenie- sieniu własności [zob. K. Milewska, R. Łopiński, K. Czerkas, P. Kuglarz, Ochrona nabywcy przyszłych (powstających) lokali w świetle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwią- zań prawnych, Warszawa 2004]. Zdaniem TK, konieczne się stało określenie w prawie polskim wzajem- nych praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej, sposobu jej wyko- nania, a także odpowiedzialności stron w razie jej niewykonania lub nie- należytego wykonania. O ochronę konsumenta będącego stroną umowy deweloperskiej apelowali także Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumen- tów oraz Rzecznik Praw Obywatelskich, którzy zwrócili się do Prezesa Rady Ministrów z prośbą o rozważenie potrzeby podjęcia działań legisla- cyjnych w tym zakresie. W odpowiedzi na przedstawione wyżej postulaty, zgodnie z ogromnym społecznym zapotrzebowaniem, Sejm RP uchwalił 16.9.2011 r. ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinne- go (Dz.U. Nr 232, poz. 1377). Ustawa weszła w życie po upływie sześ- ciomiesięcznego vacatio legis, tj. z dniem 29.4.2012 r. Zmieniła ona dia- metralnie zasady funkcjonowania pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce, zapewniając osobom nabywającym na tym rynku lokale miesz- kalne i domy jednorodzinne ochronę znacznie skuteczniejszą od dotych- czasowej. Za poważną wadę nowej regulacji należy uznać ostateczne wycofanie się ustawodawcy z obligatoryjności zapewnienia nabywcom najskutecz- niejszego środka ochrony ich praw, jakim byłaby gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, co nastąpiło w drodze przyjęcia przez Sejm niefortun- nej poprawki senackiej polegającej na dodaniu do art. 4 kolejnego pkt 4, umożliwiającego zawieranie umów deweloperskich bez tych gwarancji. Odstąpiono tym samym od słusznego zamysłu zagwarantowania nabywcy zwrotu wpłaconych środków pieniężnych w każdym przypadku nieprze- niesienia na niego, w uzgodnionym terminie, własności lokalu mieszkal- nego albo domu jednorodzinnego, spowodowanego nierzetelnością de- welopera lub jego upadłością. Według pierwotnej wersji ustawy, w takiej sytuacji środki pieniężne wykorzystane przez dewelopera, tzn. wypłaco- ne mu już przez bank z rachunku powierniczego, nabywca miał odzyski- wać właśnie z owych gwarancji. Dopuszczenie do obrotu prawnego umów deweloperskich bez tych gwarancji zniweczyło wcześniejszą koncepcję VIII Przedmowa ustawodawcy, umożliwiając nabywcom zawieranie umów deweloperskich w warunkach znacznego ryzyka. Niewątpliwą zaletą ustawy jest wprowadzenie do systemu prawa pol- skiego innych silnych środków ochrony praw osób nabywających od de- weloperów lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne, takich jak miesz- kaniowy rachunek powierniczy oraz prospekt informacyjny. Kluczowe znaczenie dla ochrony praw nabywców ma wprowadzona ustawą obligatoryjność formy aktu notarialnego dla umowy deweloper- skiej, będącej umową zobowiązującą dewelopera do przeniesienia na na- bywcę własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego po je- go wybudowaniu. Umowa ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości, co zna- cząco zwiększa ochronę jego praw. Obowiązek zapewnienia zgodności postanowień umów deweloperskich z przepisami nowej ustawy, a także eliminacja z tych umów klauzul abu- zywnych, tzn. postanowień umownych uznanych za niedozwolone pra- womocnym wyrokiem SOKiK i wpisanych do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa UOKiK, spoczywa na notariuszach, którzy obowiązani są czuwać nad należytym zabezpiecze- niem praw i słusznych interesów stron tych umów. Warszawa, październik 2013 r. Ryszard Strzelczyk IX Wykaz skrótów 1. Akty prawne BFGU . . . . . . . . . . . . . ustawa z 14.12.1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 84, poz. 711 ze zm.) DziałUbezpU . . . . . . . ustawa z 22.5.2003 r. o działalności ubezpiecze- niowej (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 950) GospNierU . . . . . . . . . ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomoś- ciami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) KC . . . . . . . . . . . . . . . ustawa z 23.4.1964 r. − Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) Konstytucja RP . . . . . Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.) KPA . . . . . . . . . . . . . . . ustawa z 14.6.1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 267) KPC . . . . . . . . . . . . . . ustawa z 17.11.1964 r. − Kodeks postępowania cy- wilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) KRO . . . . . . . . . . . . . . ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuń- czy (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 788 ze zm.) KSH. . . . . . . . . . . . . . . ustawa z 15.9.2000 r. – Kodeks spółek handlo- wych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 1030) KWU . . . . . . . . . . . . . ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hi- potece (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.) KZ . . . . . . . . . . . . . . . . rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 27.10.1933 r. – Kodeks zobowiązań (Dz.U. Nr 82, poz. 598 ze zm.) OchrKonkurU . . . . . . . ustawa z 16.2.2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) OchrNabU . . . . . . . . . ustawa z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) PlZagospU. . . . . . . . . . ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodaro- waniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) XI Wykaz skrótów PrBank . . . . . . . . . . . . ustawa z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 1376 ze zm.) PrBud . . . . . . . . . . . . . ustawa z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) PrGeod . . . . . . . . . . . . ustawa z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kar- tograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.) PrKsWieczR . . . . . . . . rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17.9.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wie- czystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.) PrNot . . . . . . . . . . . . . ustawa z 14.2.1991 r. − Prawo o notariacie (tekst PrPrywM . . . . . . . . . . ustawa z 4.2.2011 r. – Prawo prywatne międzyna- jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.) rodowe (Dz.U. Nr 80, poz. 432) PrUpNapr . . . . . . . . . . ustawa z 28.2.2003 r. − Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 1112 ze zm.) SpółdzMieszkU . . . . . ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach miesz- kaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) TimeshareU . . . . . . . . . ustawa z 16.9.2011 r. o timeshare (Dz.U. Nr 230, WarTechR . . . . . . . . . . rozporządzenie poz. 1370) Ministra Infrastruktury z 12.4.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuo- wanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) WłLokU . . . . . . . . . . . ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) 2. Organy i instytucje BFG . . . . . . . . . . . . . . Bankowy Fundusz Gwarancyjny CEIDG . . . . . . . . . . . . Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej KRS . . . . . . . . . . . . . . Krajowy Rejestr Sądowy NBP . . . . . . . . . . . . . . . Narodowy Bank Polski NSA . . . . . . . . . . . . . . . Naczelny Sąd Administracyjny PZFD . . . . . . . . . . . . . . Polski Związek Firm Deweloperskich RPO . . . . . . . . . . . . . . Rzecznik Praw Obywatelskich SA . . . . . . . . . . . . . . . . sąd apelacyjny XII Wykaz skrótów SN . . . . . . . . . . . . . . . Sąd Najwyższy SO . . . . . . . . . . . . . . . sąd okręgowy SOKiK . . . . . . . . . . . . Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów TK . . . . . . . . . . . . . . . Trybunał Konstytucyjny UE . . . . . . . . . . . . . . . Unia Europejska UOKiK . . . . . . . . . . . . Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów WSA . . . . . . . . . . . . . . wojewódzki sąd administracyjny 3. Czasopisma i publikatory BSN . . . . . . . . . . . . . . . Biuletyn Sądu Najwyższego Dz.U. . . . . . . . . . . . . . Dziennik Ustaw Jur. . . . . . . . . . . . . . . . Jurysta MoP . . . . . . . . . . . . . . Monitor Prawniczy NPN. . . . . . . . . . . . . . . Nowy Przegląd Notarialny ONSA . . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyj- nego ria A ria B ONSAiWSA . . . . . . . . Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyj ne- go i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych OSNC . . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna OSNC-ZD . . . . . . . . . . Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna – Zbiór Dodatkowy OSNP . . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Admini- stracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych OSP . . . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Sądów Polskich OTK . . . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego OTK-A . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego – Se- OTK-B . . . . . . . . . . . . Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego – Se- Pal. . . . . . . . . . . . . . . . Palestra PPH . . . . . . . . . . . . . . . Przegląd Prawa Handlowego PS . . . . . . . . . . . . . . . . Przegląd Sądowy Rej. . . . . . . . . . . . . . . . Rejent ROPS. . . . . . . . . . . . . . Rocznik Orzecznictwa i Piśmiennictwa z zakresu Prawa Spółdzielczego 4. Inne skróty ang. . . . . . . . . . . . . . . . angielski art. . . . . . . . . . . . . . . . . artykuł cz. . . . . . . . . . . . . . . . . część XIII Wykaz skrótów ds. . . . . . . . . . . . . . . . . do spraw ha . . . . . . . . . . . . . . . . hektar itd. . . . . . . . . . . . . . . . i tak dalej itp. . . . . . . . . . . . . . . . i temu podobne km . . . . . . . . . . . . . . . kilometr lit. . . . . . . . . . . . . . . . . litera m . . . . . . . . . . . . . . . . . metr m.in. . . . . . . . . . . . . . . między innymi nast. . . . . . . . . . . . . . . następne Nb . . . . . . . . . . . . . . . . numer brzegowy niepubl. . . . . . . . . . . . . niepublikowany np. . . . . . . . . . . . . . . . . na przykład Nr . . . . . . . . . . . . . . . . numer orz. . . . . . . . . . . . . . . . orzeczenie pkt . . . . . . . . . . . . . . . punkt por. . . . . . . . . . . . . . . . porównaj post. . . . . . . . . . . . . . . . postanowienie poz. . . . . . . . . . . . . . . . pozycja przyp. . . . . . . . . . . . . . przypis r. . . . . . . . . . . . . . . . . . rok red. . . . . . . . . . . . . . . . redakcja RP . . . . . . . . . . . . . . . . Rzeczpospolita Polska s. . . . . . . . . . . . . . . . . . strona (-y) sprost. . . . . . . . . . . . . . sprostowanie t. . . . . . . . . . . . . . . . . . tom tekst jedn. . . . . . . . . . . tekst jednolity tj. . . . . . . . . . . . . . . . . to jest tzn. . . . . . . . . . . . . . . . to znaczy tzw. . . . . . . . . . . . . . . . tak zwany ust. . . . . . . . . . . . . . . . . ustęp w. . . . . . . . . . . . . . . . . wiek w zw. . . . . . . . . . . . . . w związku wyr. . . . . . . . . . . . . . . . wyrok zd. . . . . . . . . . . . . . . . . zdanie ze zm. . . . . . . . . . . . . . ze zmianami zł . . . . . . . . . . . . . . . . . złoty zob. . . . . . . . . . . . . . . . zobacz XIV A. Komentarz Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego1 z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) Spis treści Rozdział 1. Przepisy ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rozdział 2. Mieszkaniowy rachunek powierniczy . . . Rozdział 3. Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego . . . . . . . . . . . . . . . 10–14 Rozdział 4. Gwarancja bankowa i gwarancja Art. 1–4 5–9 ubezpieczeniowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15–16 Rozdział 5. Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej . . . . . . . . . . . . . . . . 17–21 Rozdział 6. Umowa deweloperska . . . . . . . . . . . . . . . . 22–28 Rozdział 7. Odstąpienie od umowy deweloperskiej . . 29–31 Rozdział 8. Przepisy karne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32–34 Rozdział 9. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i przepis końcowy . . 35–41 Rozdział 1. Przepisy ogólne Art. 1. [Zakres przedmiotowy] Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lo- kalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabyw- cę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości za- budowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego 1 Niniejszą ustawą zmienia się ustawy: ustawę z dnia 7.07.1994 r. – Prawo bu- dowlane oraz ustawę z dnia 28.02.2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze. 3 1 2 Art. 1 A. Komentarz nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Spis treści I. Zakres ustawowej regulacji . . . . . . . . . . . . . . II. Nieprecyzyjność tytułu ustawy . . . . . . . . . . . III. Obligatoryjność stosowania nowej regulacji IV. Prawo dewelopera do gruntu . . . . . . . . . . . . . I. Zakres ustawowej regulacji Nb 1 11 13 18 1. Zakres normowania. Ustawa wprowadziła do prawa polskiego nowe instrumenty ochrony praw osób nabywających od deweloperów lokale mieszkalne oraz domy jednorodzinne, i to zarówno te posado- wione na gruncie stanowiącym własność dewelopera, jak i te, które zostały wybudowane na gruncie oddanym deweloperowi w użytko- wanie wieczyste. W pierwszym przypadku deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) wraz z odpowiednim udziałem we własności grun- tu (całą własnością gruntu), w drugim przypadku deweloper zobowią- zuje się do przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) wraz z odpowiednim udziałem w użytkowa- niu wieczystym gruntu (całością użytkowania wieczystego gruntu). 2. Przedmiot regulacji. Od razu trzeba podkreślić, że przedmiotem ustawowej ochrony jest nabycie od dewelopera: 1) tylko lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, co wynika z treści art. 1 OchrNabU, 2) tylko przez nabywcę będącego osobą fizyczną, co wynika z defini- cji nabywcy zamieszczonej w art. 3 pkt 4 OchrNabU, według któ- rej jest nim osoba fizyczna, która na podstawie umowy dewelo- perskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz zobowiązu- je się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelope- ra na poczet ceny nabycia tego prawa. Warto zauważyć, że ustawa nie wyłącza z grona chronionych nią nabywców osób fizycznych będących przedsiębiorcami działającymi w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, np. nabywającymi lokale mieszkalne i domy jednorodzinne w celu ich wynajmowania. 4 3 4 5 Rozdział 1. Przepisy ogólne Art. 1 3. Wyłączenia. Oznacza to a contrario, że komentowanej ustawie nie podlega: 1) nabycie od dewelopera lokalu niemieszkalnego (np. lokalu biu- rowego) lub budynku niebędącego domem jednorodzinnym (np. warsztatu samochodowego); 2) nabycie od dewelopera lokalu mieszkalnego lub domu jednoro- dzinnego, lecz przez nabywcę niebędącego osobą fizyczną (np. przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością). 4. Definicje. Pojęcie lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego zostało wyjaśnione w uwagach do art. 3 komentarza. W tym miejscu wypada jedynie przypomnieć, że lokalem mieszkalnym w rozumie- niu OchrNabU jest samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu usta- wy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Odnośnie do pojęcia domu jednorodzinnego wskazać trzeba, że ko- mentowana ustawa formułuje własną jego definicję, stanowiąc, że jest to dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniacze- go lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Ustawodawca dopuszcza zatem wznoszenie w ramach umów deweloperskich domów jednorodzinnych przeznaczo- nych częściowo do zaspokajania potrzeb innych niż mieszkaniowe. 5. Przypadki nabycia chronione ustawą. Analiza treści art. 1 OchrNabU, dokonana z uwzględnieniem przepisów WłLokU, prowa- dzi do wniosku, że ustawowej ochronie podlegają cztery przypadki na- bycia, a mianowicie nabycie od dewelopera: 1) własności lokalu mieszkalnego wraz ze związanym z jego włas- nością udziałem we własności gruntu oraz wszelkich części bu- dynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali; 2) własności lokalu mieszkalnego wraz ze związanym z jego włas- nością udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu oraz takim sa- mym udziałem we własności wszelkich części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali; 3) własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, tzn. własności gruntu wraz z własnością domu jednorodzinnego wybudowanego na tym gruncie; 4) użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własno- ści domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiące- 5
<a href="http://cyfroteka.pl/ebooki/Ochrona_praw_nabywcy_lokalu_mieszkalnego_lub_domu_jednorodzinnego__ustawa_deweloperska___Komentarz-ebookRO/p0202843i020" target="_blank" title="Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska). Komentarz [Ryszard Strzelczyk] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE" > <img src="http://cyfroteka.pl/images/BRD.png" style="border:none;background:none transparent;box-shadow:none;-webkit-box-shadow:none;-webkit-border-radius:0;border-radius:0;" alt="Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska). Komentarz [Ryszard Strzelczyk] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE"/></a>

References: Art. 1
 Art. 2
 Art. 3
 Art. 4
 Art. 5
 Art. 6
 Art. 7
 Art. 8
 Art. 9
 Art. 10
 Art. 11
 Art. 12
 Art. 13
 Art. 14
 Art. 15
 Art. 16
 Art. 17
 Art. 18
 Art. 19
 Art. 20
 Art. 21
 Art. 22
 Art. 23
 Art. 24
 Art. 25
 Art. 26
 Art. 27
 Art. 28
 Art. 29
 Art. 30
 Art. 31
 Art. 32
 Art. 33
 Art. 34
 Art. 35
 Art. 36
 Art. 37
 Art. 38
 Art. 39
 Art. 40
 Art. 41
 art. 75
 art. 76
 art. 4
 Art. 1
 Art. 1
 Art. 1
 art. 1
 art. 3
 Art. 1
 art. 3
 art. 1