Source: http://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5516122&fecha=14/03/2018
Timestamp: 2018-03-21 09:00:09+00:00

Document:
METODOLOGÍA de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar la actualización de valor de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios)
SORAYA PÉREZ MUNGUÍA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, Órgano Desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, con fundamento en lo dispuesto por los artículos 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 2, 17, 26 y 31 fracción XXX de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal en Materia de Control Interno del Ejecutivo Federal, 2o. Apartado D, fracción VI del Reglamento Interior de la Secretaria de Hacienda y Crédito Publico publicado mediante el Decreto por el que se reforman y adicionan diversas disposiciones del Reglamento Interior de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público y del Reglamento del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales publicado el 12 de enero de 2017, 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 1, 3 fracción V y 6, fracción V, del Reglamento del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales y Norma Sexta del Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales y,
"SENTENCIAS DE AMPARO. CUANDO SU CUMPLIMIENTO CONLLEVE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR EL VALOR DE UN BIEN INMUEBLE, EL MONTO A CUBRIR SERÁ EL QUE RESULTE DE ACTUALIZAR EL VALOR QUE TENÍA, DESDE EL MOMENTO EN QUE SE REALIZÓ EL ACTO RECLAMADO HASTA LA FECHA EN QUE SE EFECTÚE EL PAGO, CONFORME AL PROCEDIMIENTO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 7o., FRACCIÓN II, DE LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.
De conformidad con el artículo 80 de la Ley de Amparo, cuando se trata de actos de carácter positivo, la sentencia que concede el amparo tendrá por objeto restituir al gobernado en el pleno goce de sus garantías violadas, restableciendo las cosas al estado que guardaban antes de la violación, por lo que en el supuesto de que el cumplimiento del fallo protector conlleve la obligación de pagar al quejoso el valor del bien inmueble materia de la litis, la cantidad de dinero que las autoridades responsables deberán pagar será la que resulte de actualizar el valor que tenía el referido bien, desde el momento en que se realizó el acto declarado inconstitucional hasta la fecha en que se efectúe el pago correspondiente, ya que la restitución al quejoso en el pleno goce de sus garantías individuales violadas lleva implícito el deber de actualizar ese valor, para que el monto resultante tenga un poder adquisitivo análogo al que tenía en la época en que se emitió el acto reclamado. Ahora bien, ante la falta de norma expresa que establezca la forma en que debe actualizarse el monto de las obligaciones monetarias que deben cubrirse en cumplimiento de una ejecutoria de amparo debe aplicarse, por identidad de razón, el mecanismo de actualización que prevé el artículo 7o., fracción II, de la Ley del Impuesto sobre la Renta, conforme al cual, para determinar el valor de un bien o de una operación que ha variado por el transcurso del tiempo y con motivo de los cambios de precios en el país en un periodo determinado, se utilizará el factor de actualización que se obtiene de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes más reciente del periodo, entre el citado índice correspondiente al mes más antiguo de dicho periodo, en el entendido de que para conocer el valor de las obligaciones contraídas con anterioridad al 1º. de enero de 1993, es necesario convertir su monto a pesos actuales, considerando para ello que un peso actual equivale a mil pesos de los anteriores, ya que de conformidad con el decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 22 de junio de 1992, por el que se crea una nueva unidad del Sistema Monetario de los Estados Unidos Mexicanos, la nueva unidad monetaria equivale a mil de la unidad anterior."
"SENTENCIAS DE AMPARO. SI SU CUMPLIMIENTO SUSTITUTO CONSISTE EN PAGO DE NUMERARIO EN LUGAR DE LA DEVOLUCIÓN DEL BIEN AFECTADO, EL CÁLCULO DEL AVALÚO DEBE RETROTRAERSE A LA ÉPOCA EN QUE LA AUTORIDAD RESPONSABLE VIOLÓ LAS GARANTÍAS CONSTITUCIONALES DEL QUEJOSO.
A través del incidente de pago de daños y perjuicios o cumplimiento sustituto, se concede al quejoso el derecho a obtener la suma de dinero que corresponda al valor económico de las prestaciones originarias de dar, hacer o no hacer que la sentencia impuso a la responsable, como si ésta se hubiera acatado, sin comprender prestaciones diversas como sería el pago de ganancias lícitas dejadas de percibir con motivo de los actos reclamados o cualquier otro concepto diverso al equivalente de la obligación esencial; pero esta regla se encuentra acotada en el tiempo por el artículo 80 de la Ley de Amparo, conforme al cual, las cosas deben volver al estado en el que se encontraban antes de la violación. Por tanto, si el cumplimiento sustituto consiste en pagar un monto de dinero en vez de la devolución del bien originalmente afectado, el cálculo del avalúo debe retrotraerse, y tomar en cuenta el valor que dicho bien tenía en la época en que se violaron las garantías constitucionales del quejoso, valor que una vez determinado, debe actualizarse.
Incidente de inejecución 62/2000. Sucesión testamentaria a bienes de Ángel Veraza Villanueva. 23 de marzo de 2004. Unanimidad de ocho votos. Ausentes: Margarita Luna Ramos y Humberto Román Palacios. Impedido: José Ramón Cossío Díaz. Ponente: Juan Díaz Romero. Secretario: Roberto Rodríguez Maldonado."
Respecto al Índice Nacional de Precios al Consumidor, es conveniente señalar que fue elaborado y difundido por Banco de México a partir de enero de 1969 y hasta el 1 de julio de 2011, a partir de esa fecha el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) tiene la facultad exclusiva de elaborar y publicar los índices nacionales de precios. Esta información es pública y está disponible en la página del INEGI http://www.inegi.org.mx/.
· Actualización de Valor
Es el procedimiento a través del cual los valores anteriores, son expresados a fecha más reciente utilizándose como parámetro de medida el Índice Nacional de Precios al Consumidor o el Coeficiente de Actualización definido en la presente metodología, reflejando los efectos causados por la inflación, es decir, contabilizando ese efecto traducido en términos de unidades monetarias.
· Índice Nacional De Precios Al Consumidor (INPC, por sus siglas)
· Época de Referencia
Es el período de tiempo en el cual se estima se mantuvieron, en lo general, las condiciones de mercado que prevalecían en la Fecha de Referencia del valor por actualizar.
· Fecha de Referencia
Es la fecha en que se debió encontrar vigente el valor que se desea actualizar, esta puede ser, por ejemplo, la fecha de afectación o fecha de expropiación.
Actos jurídicos en los que aplica
Esta metodología podrá utilizarse cuando el uso del Servicio Valuatorio corresponda a los siguientes actos jurídicos: Adquisición, Enajenación, Indemnización (incluyendo Daños y Perjuicios), Concesión, Arrendamiento, Reexpresión de Estados Financieros, Contabilidad Gubernamental y Atención a Diligencias Judiciales, que requieran la estimación de la actualización de valor, ya sea para la conclusión del servicio valuatorio o para utilizarlo en la estimación de otros tipos de valores.
El servicio valuatorio surtirá efectos legales únicamente para un solo uso, propósito y finalidad
señalados en la solicitud, por lo que, en caso de requerir un uso o propósito adicional a la solicitud inicial, se deberá solicitar un nuevo servicio valuatorio.
Es el acto para el cual se pretende utilizar el Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo expresamente señalado por el solicitante del servicio (promovente), y en este caso exclusivamente se refiere a uno de los siguientes: adquisición, enajenación, indemnización, arrendamiento, reexpresión de estados financieros, concesión, atención a diligencias judiciales, estimación de daños y perjuicios, registro en contabilidad gubernamental y aseguramiento contra daños, así como servicios valuatorios a nivel de consultoría .
Dictaminar la actualización de valor de acuerdo a la solicitud.
Es el apartado en el cual se genera la definición de la amplitud del trabajo en términos de lo extenso de la investigación y el reporte, la fundamentación normativa, técnica y teórica, la calidad de la información y demás aspectos que se puedan considerar.
Caso 1. Se requiere actualizar un monto predeterminado.
Caso 2. Se requiere determinar el valor a una fecha determinada y posteriormente actualizarlo.
VII.- GUÍA TÉCNICA
La presente guía técnica tiene por objeto establecer las directrices generales a seguir para estimar la actualización del valor de los distintos activos, que se relacionan en el apartado IV de esta metodología, mismas que deben ser atendidas por el Valuador de Bienes Nacionales, de acuerdo con la solicitud de servicios valuatorios regulados por el INDAABIN que al efecto haga el promovente.
La Metodología cuenta con ocho pasos, los cuales cumplen con los estándares internacionales de valuación.
Para poder identificar el problema, el promovente deberá entregar al Valuador de Bienes Nacionales, la Solicitud de Servicio Valuatorio y la documentación e información procedente o solicitada, como copias y documentos en archivo físico o electrónico para realizar el servicio valuatorio. Para el caso del INDAABIN la entrega de la documentación se realizará a través del Sistema de Avalúos, como a continuación se ejemplifican de manera enunciativa más no limitativa:
g) Documento que especifique la Fecha de Referencia o afectación para la actualización.
h) Valor catastral del inmueble en la Época de Referencia.
i) Documento que especifique la fecha a la que debe actualizarse el valor histórico.
j) Decreto expropiatorio, avalúo antecedente y/o resolución judicial que señale el monto de la indemnización que debió cubrirse en la Fecha de Referencia (en caso que aplique).
k) En caso de existir un contrato promesa de compra- venta o convenio, suscrito por un servidor público con las facultades conferidas por la Ley, así como, por el (los) propietario (s) o representante legal.
l) Valor o monto por actualizar emitido por la autoridad competente (en caso de que aplique).
m) Constancia de uso del suelo.
Así como los documentos e información que considere necesarios el Valuador de Bienes Nacionales, según sea el caso.
d) El propósito del servicio valuatorio, que será la actualización de valor.
e) La fecha que se requiere de valores contenidos en los Dictámenes Valuatorios o Reportes Conclusivos por emitir, es decir, la fecha a la que debe actualizarse el valor histórico.
Es responsabilidad del promovente, en conjunto con el Valuador de Bienes Nacionales, establecer la amplitud del trabajo en términos de los tiempos de entrega, lo extenso de la investigación y el reporte, la fundamentación normativa, técnica y teórica, la calidad de la información y demás aspectos que se puedan considerar.
Como se mencionó anteriormente, el alcance del trabajo puede consistir en alguno de los siguientes casos:
Caso 2. Se requiere determinar el valor en una fecha determinada y posteriormente actualizarlo.
El alcance del trabajo en ambos casos es distinto, situación que se reflejará en el desarrollo de los seis pasos restantes.
Una vez definido el alcance del trabajo y dependiendo del caso, el Valuador de Bienes Nacionales deberá recolectar información complementaria como parte de su labor como profesional de la valuación, a continuación se explica esta actividad a detalle:
Características generales de la región, actuales y/o de la época de referencia.
Información sobre el Sujeto a valuar (información proporcionada por el Promovente).
Características del sujeto, superficie, ubicación, forma, uso de suelo, valor catastral, servicios públicos, tipo de construcción y área construida (en caso que aplique); todos de la época de afectación.
Características generales de la región y ubicación del predio, actuales y/o de la Época de Referencia o afectación.
Características del sujeto, superficie, forma, ubicación, uso de suelo, valor catastral, servicios públicos, tipo de construcción y área construida (en caso que aplique); todos de la época de afectación.
Ventas realizadas en la época de afectación, ofertas de periódicos de la época, registros de Diarios Oficiales y/o Decretos presidenciales.
Una vez obtenida esta información por parte del Valuador de Bienes Nacionales, se procederá al Análisis de la Información, esta actividad se detalla a continuación:
Una vez analizada la información por parte del Valuador de Bienes Nacionales, únicamente para inmuebles el caso en que se requiera determinar el valor en una fecha determinada y posteriormente actualizarlo, se procederá a obtener el valor del terreno de conformidad con su mayor y mejor uso, esta actividad se detalla a continuación:
En los casos en que no se cuente con el valor a actualizar, será necesario proceder como a continuación se indica:
En primera instancia, para indemnizaciones, de conformidad con el Criterio de la Corte, se debe considerar el valor fiscal con que figure en las oficinas catastrales o recaudadoras en la época de afectación.
En caso de no contar con el valor catastral, tal y como indica el Criterio de la Corte, se deberá determinar el valor comercial del terreno en la época de afectación.
El valor comercial del terreno se puede obtener mediante alguno de los procedimientos previstos a tal efecto en la METODOLOGÍA de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor comercial de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios), bienes muebles (maquinaria y equipo o propiedad personal) y negocios. Publicada en el Diario Oficial de la Federación el día 6 de junio de 2017, con datos de la Época de Referencia o afectación y tomando en consideración las características generales y particulares del bien en ese momento. La aplicación del procedimiento seleccionado deberá realizarse considerando la cantidad y calidad de la información recopilada.
En los casos en que el alcance del trabajo lo requiera (Caso 2. Se requiere determinar el valor en una fecha determinada y posteriormente actualizarlo.), para determinar el valor por actualizar, se aplicarán los enfoques de Mercado, Costos y/o Ingresos, de conformidad con la METODOLOGÍA de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor comercial de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios), bienes muebles (maquinaria y equipo o propiedad personal) y negocios, publicada en el Diario Oficial de la Federación el día 6 de junio de 2017, con base en información de la Época de Referencia o afectación. La aplicación de los distintos enfoques deberá realizarse considerando la cantidad y calidad de la información recopilada.
Una vez determinado el valor por actualizar, se realizará la actualización como se describe a continuación.
La actualización de valor del activo se obtendrá a partir del valor que tenía en la Época de Referencia, aplicando el mecanismo previsto en el artículo 6 fracción II de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, que se transcribe a continuación:
Tabla 1 Coeficientes de Actualización.
Tabla 2. Índice Nacional del Precios al Consumidor. Fuente: INEGI.
Si el alcance del trabajo valuatorio consistió en actualizar un monto predeterminado (Caso 1), por tratarse de un valor único, no es necesario practicar una conciliación de valores.
Por otro lado, si el alcance del trabajo valuatorio fue determinar el valor en una fecha determinada y posteriormente actualizarlo (Caso 2), el valor o monto de indemnización de un activo se obtiene a partir de la conciliación del resultado de los enfoques valuatorios que en su caso se hayan aplicado: de mercado, de costos y/o de ingresos; esto con el fin de repartir los riesgos que implica la aplicación de cada enfoque.
El valor o monto de indemnización conclusivo se obtendrá tomando en consideración aquellos factores o condiciones particulares que influyan en su estimación.
Una vez obtenida la conciliación de valor se procederá a la Emisión del Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo del trabajo valuatorio.
d) Los derechos del bien a ser valuado;
Será obligatorio para el Valuador de Bienes Nacionales agregar en el Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo la siguiente leyenda:
Segundo. - Se abroga el procedimiento técnico PT-RES para la elaboración de trabajos valuatorios que
permitan dictaminar el valor de terrenos urbanos y terrenos urbanos con construcción por el método residual y todas las disposiciones legales relativas que se contraponga con la presente metodología.

References: ARTÍCULO 7
 artículo 80
 artículo 7
 artículo 80
 resolución 
 artículo 6