Source: http://www.zarzadca.pl/komentarze/2864-powierzchnia-czy-udzial-jak-rozliczyc-koszty
Timestamp: 2018-09-23 01:38:37+00:00

Document:
NAWIGACJA Komentarze Powierzchnia czy udział - jak rozliczyć koszty?
Czwartek, 14 czerwiec 2018 04:54
Obciążenia kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej mogą być dokonywane w stosunku do powierzchni lokalu wyłącznie wtedy, gdy dojdzie do podziału quoad usum. Innymi słowy: ten, kto zajmuje część wspólną z wyłączeniem pozostałych właścicieli – płaci więcej , w pozostałych przypadkach odejście od ustawowego rozliczania proporcjonalnie do wielkości udziałów nie może mieć miejsca – wynika z uzasadnienia wyroku szczecińskiego Sądu Apelacyjnego z dnia 3 marca 2016 roku, sygn. akt: I ACa 988/15.
W piśmiennictwie prawniczym właściwie jednolity jest pogląd, że wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej winny być dzielone na właścicieli proporcjonalnie do wielkości ich udziałów we wspólnej nieruchomości. Za niewłaściwy, bo niezgodny z brzmieniem art. 12 ust. ustawy o własności lokali przyjmuje się sposób rozliczeń uwzględniający metraż lokali i pomieszczeń przynależnych.
Wyrażono nawet pogląd, że przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, dlatego też zasada „udziałowego” dzielenia wydatków nie podlega jakimkolwiek modyfikacjom (por. R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz., wzory pozwów i wniosków sadowych, wyd. LexisNexis 2011, Komentarz do art. 12 ustawy o własności lokali, teza 1).
Orzecznictwo okazało się jednak nieco bardziej liberalne niż komentatorzy ustawy o własności lokali, ponieważ dopuściło możliwość odstąpienia od powyższej reguły przyjmując, iż w przypadku podziału quoad usum, w sytuacji, gdy jakiś właściciel zajmuje na wyłączność nieruchomość wspólną (np. piwnicę) – można rozliczać się w oparciu o powierzchnię użytkową lokali z uwzględnieniem metrażu tej zajmowanej powierzchni.
Przyjęcie takiego sposobu rozliczeń prowadzi de facto do określenia w sposób pośredni wynagrodzenia za wyłączne korzystanie ze wspólnej nieruchomości, ponadto mimo wszystko wątpliwa jest zgodność z prawem takiego rozwiązania. Skoro przepis art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali w sposób kategoryczny nakłada obowiązek rozliczeń stosownie do wielkości udziałów, to nie wydaje się, aby możliwa była jego modyfikacja, nawet za zgodą większości wyrażoną w formie uchwały. Nie ma przecież żadnych przeciwwskazań, aby właściciela, który korzysta z nieruchomości wspólnej z wyłączeniem pozostałych obciążyć kosztami jej utrzymania, wspólnota może nawet domagać się wynagrodzenia za to wyłączne korzystanie.
Odmienne zapatrywanie wyraził Sąd Apelacyjny Szczecinie, który uzasadniając orzeczenie z dnia 3 marca 2016 roku, sygn. akt: I ACa 988/15, wskazał, iż „wspólnota ma kompetencje do zmiany zasad określonych w art. 12 ust. 1 ustawy, co powodować będzie możliwość odstąpienia od ustawowego modelu ustalania kosztów obciążających właścicieli zgodnie z art. 12 ust 2 ustawy. Oba przepisy pozostają więc w funkcjonalnym związku. Uzasadnieniem odstępstwa od zasad przyjętych przez ustawę w art. 12 ust 2 będzie więc umowne odstąpienie od reguł z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali.”

References: art. 12
 art. 12
 art. 12
 art. 12
 art. 12
 art. 12
 art. 12