Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/bed-and-breakfast-70516/
Timestamp: 2020-07-12 02:06:02+00:00

Document:
Da meilland, 7 Dicembre, 2014
Inviato 7 Dicembre, 2014
Ho visto la sezione "vita in condominio" relativa al mio oggetto però il mio problema è di ordine regolamentare e legale.
Un condomino ha comunicato all'Amministratore secondo le norme regionali Roma di voler aprire questa attività dichiarando di essere domiciliato nell'appartamento e di aver fatto tutto in regola.
Ho comunicato all'amministratore che il regolamento condominiale CONTRATTUALE dispone i divieto assoluto di attività tra cui " affittacamere",ho comunicato quindi la sentenza della Cassazione sent. n. 26087 del 23 dicembre 2010 relativa a : Regolamento di condominio e divieto di svolgere attività di affittacamere: è vietato anche il bed and breakfast. Ho comunicato anche quanto osservato dall'ANACI riguardo ai doveri dell'Amministratore di provvedere contro questa iniziativa.
L'Amministratore mi ha anche detto che dalla carta d'identità a lui rilasciata risulta invece altra residenza.
Ho osservato che il regolamento Regione Lazio dispone " residenza e domicilio" ed ho chiesto che nella prima assemblea doveva mettere a verbale tutto quanto osservato : Divieto assoluto del regolamento contrattuale- sentenza citata Cassazione e mancanza requisiti regionali di domicilio e residenza.
Arrivato il Verbale trovo nelle varie ed eventuali una interlocutoria osservazione circa successivi accertamenti e informazioni da acquisire......NULLA.
DOMANDA : in questo specifico caso in cui le NORME sono chiaramente espresse è l'Amministratore mancante?
Perché bisogna fare una causa se l'Amministratore non fa il suo dovere?
Grazie mille se mi rispondete
24119 messaggi
la carta d'identita' non attesta la residenza di una persona .(attesta solo la residenza della persona nella data di rilascio del documento ).
per quanto riguarda il regolamento contrattuale esso cita "affittacamere" quindi il B&B e' ammesso (a meno che otteniate una sentenza che affermi che nel vostro condominio non si possa fare il B&B ).
sentenza della Cassazione sent. n. 26087 del 23 dicembre 2010 e' solo giurispundenza per voi (non e' una norma), e' vincolante solo per il caso specifico .
ovvero posso avere una carta d'identita' del comune di milano ma essere residente a roma (puo' darsi che nel tempo abbia trasferito la mia residenza ma la carta d'identita' sara' sostituita solo alla scadenza quindi saro' residente a roma anche se ho carta d'identita' con residenza milano ,).
In caso di cambio di residenza la carta d’identità non deve essere rinnovata né aggiornata. Idem in caso di cambio di professione, stato civile o altri dati che nulla hanno a che fare con l’identificazione della persona (circolare Prefettura di Modena del 30.9.1992, n. 1760/92).
Peppe 64
qui si sta parlando di obblighi previsti dalla Regione : bisogna ottemperare nel senso indicato appositamente nel regolamento: doveva produrre la documentazione di residenza e domicilio obbigatoriamente (la carta d'identità se si cambia residenza VA CAMBIATA con l'indicazione obbligatoria della nuova residenza) ; questo documento non è stato consegnato , l'amministratore, al quale il condomino è obbligato dalla norma ad inviare comunicazione come previsto, mi ha detto diversamente.
Inoltre la denominazione bed and breakfast al momento della redazione del contratto ( circa 40 anni fa ) non esisteva e diversamente da come Lei sostiene la Cassazione ( e non il primo o secondo grado ) quando sentenzia fa testo ed è vincolante per tutti .
la carta d'identita' non e' un documento atto ad attestare la residenza di una persona . la carta d'identita' e' un documento atto ad attestare l'identita' di una persona .
la carta d'identita' si cambia in caso di smarrimento,deterioramento ,scadenza oppure al variare degli elementi identificativi (nome.cognome.sesso.)il cambio di altri elementi (residenza,professione etc ) non comporta ne il rinnovo ne l'aggiornamento .
quindi la residenza sulla carta d'identita' non attesta la reale residenza visto che non c'e' obbligo di aggiornarla su detto documento .
per la residenza il documento e' il certificato di residenza o autocertificazione (se accettata ) per il domicilio esisto solo l'autocertificazione visto che non esiste un documento che attesti il domicilio di una persona .
p.s. e comunque la documentazione non deve presentarla a voi ma all'autorita' preposta .
grazie Peppe, comunque non ha presentato la documentazione necessaria e quindi l'Amministratore deve agire in qualche modo
a chi non ha presentato la documentazione ?
le sentenze sono sentenze non sono leggi . (fa testo ed e' vincolante per i soggetti che erano in causa ) le sentenze fanno giurispundenza non legge . siamo in Italia e non in un Paese Anglosassone .
44834 messaggi
...DOMANDA : in questo specifico caso in cui le NORME sono chiaramente espresse è l'Amministratore mancante?
COSA BISOGNA FARE?...
Le NORME sono le Leggi dello Stato e non le sentenze.
L'amministratore non è un Giudice e non può sentenziare se l'attività di bed and breakfast è aquiparabile all'atttività di affittacamere, così come se un condòmino non rispetta il regolamento contrattuale l'amministratore non può andare ad ammanettarlo.
Se l'assemblea ritiene che il condòmino abbia violato il regolamento contrattuale l'assemblea dovrà deliberare di dare mandato all'amministratore di adire le vie legali.
Se l'assemblea non delibera in tal senso, qualsiasi condòmino che ritenga violato il regolamento contrattuale potrà adire le vie legali in proprio.
ulisse1958
No in questo sbagli la carta di identità attesta solo l'identità della persona non è documento attestante la residenza,infatti nel periodo di sua validità ( 10 anni) potresti in teoria cambiare residenza ogni sei mesi senza ne aggiornare la C.I. ne cambiarla. Credo che la documentazione alla quale fa riferimento il regolamento Regionale sia il certificato di residenza e il domicilio. La cassazione è una fonte giurisprudenziale molto autorevole ma non è fonte del diritto, ciò non toglie che di norma, la giurisprudenza si adegui all'orientamento della corte. Penso, e su questo sono con te, che essendo un regolamento di 40 anni fa il termine possa essere assimilato per analogia a quello di B&B. Però è sempre il Giudice a decidere ( se andrete per vie legali).
Comunque per quanto riguarda i permessi per svolgere l'attività vengono rilasciati dalle autorità competenti, poi se il regolamento condominiale è stato o pensate che sia stato violato dovete agire legalmente.
e visto che tale documentazione si presenta ad amministrazione pubblica basta autocertificazione
Inviato 8 Dicembre, 2014
Grazie infinite a tutti per le esaurienti risposte.
Il condomino che vuole aprire l'attività non ha presentato i documenti di residenza e domicilio all'Amministratore..non so per le pubbliche autorità.
Andare in causa - non mi sembra che ci sia la conciliazione - non merita proprio!! perlomeno per me, se qualcuno vorrà lo farà, l'Assemblea nelle varie ed eventuali on poteva deliberare nulla mi sembra..vediamo nelle prossime assemblee..
Grazie di nuovo a tutti..buona domenica!!
Il condomino che vuole aprire l'attività non ha presentato i documenti di residenza e domicilio all'Amministratore...
Infatti il condominio, eventualmente, può appellarsi solo al regolamento contrattuale che vieta l'attività; per il resto il condòmino non è assolutamente tenuto a presentare la documentazione all'amministratore di condominio.
(la Corte Costituzionale con la sentenza del 14/11/2008 dichiara incostituzionale l'autorizzazione del condominio per avviare ed esercitare l’attività di bed and breakfast)
http://www.invia.it/bed_and_breakfast/leggi/
http://www.invia.it/bed_and_breakfast/leggi/sentenza_corte_costituzionale_369_2008.php
Si infatti nelle varie ed eventuali non possono essere inseriti argomenti determinati che determinano una votazione ma solo informazioni generali. Beh l'amministratore dovrebbe aver compilato l'anagrafica, dove sono inseriti tutti i dati dei condomini, e se il dato inseritori riguardante la residenza non è aggiornato ( parlo del condomino in questione) deve attivarsi per ricevere l'aggiornamento. ( art. 1136 c.c.).
L'Amministratore mi ha anche detto che dalla carta d'identità a lui rilasciata risulta invece altra residenza...
Se il condòmino a suo tempo ha già rilasciato i dati anagrafici indicando sia il proprietario che il titolare di diritto di godimento (colui che occupa l'immobile), questi valgono finchè il condòmino non comunica il contrartio, infatti l'art. 1130 dice che
"Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni"
ma questo non significa che l'amministratore ogni 60 giorni deve andare all'ufficio anagrafe a controllare se qualche condòmino ha cambiato residenza o domicilio.
Attualmente, nel registro anagrafica come risulta il condomino?
Domiciliato? Residente? Chi occupa l'appartamento attualmente?
Se il condòmino avesse a suo tempo dichiarato che risiede lì presentando la carta d'identità (nemmeno obbligatoria) in cui era indicata ancora la vecchia residenza che importanza ha?
Tra l'alto anche se il condòmino non avesse la residenza, l'attività che intende aprire potrebbe anche intestarla alla persona che in quell'appartamento ha la dimora abituale.
Che il proprietario abbia o meno i requisiti per aprire un bed breakfast non deve dimostrarli al condominio.
Se il condominio ha dei sospetti di irregolarità può fare un esposto alle Autorità competenti ma non può sostituirsi alla Autorità e chiedere i documenti.
Tra il dire e il fare....
Finchè non ci saranno fatti concreti non potete neanche fare un esposto alle Autorità basandovi sul solo fatto che il condòmino ha detto...
fai controllare all'amministratore perchè lui è tenuto nel momento che, il condomino ha comunicato (all'amministratore) di essere residente nel condominio, ma dall'anagrafica non risulta, L'amministratore deve aggiornare l'anagrafica.
....omissis curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; omissis...
"...contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenzaodomicilio
Il condòmino ha l'obbligo di comunicare la residenza OPPURE il domicilio.
Il condòmino ha dichiarato solo di essere "domiciliato" in quel condominio e non di essere "residente".
DOMICILIO: luogo in cui una persona ha posto la sede principale dei propri interessi o affari.
Se l'amministratore ritiene incompleta la dichiarazione del condòmino può solo accertarsi personalmente riguardo all'effettivo domicilio ma non può controllare che abbia i documenti in regola per aprire un bed e breakfast.
Inviato 9 Dicembre, 2014
il problema dell'anagrafe è stato consigliato correttamente : farò un una segnalazione all'Amministratore.
La legge regionale ,i modelli regione e comune roma etc. dicono che deve avere residenza e domicilio , che alla richiesta va allegato il contratto di compravendita, che va fatta comunicazione scritta all'Amministratore.
Poiché il regolamento condominiale contrattuale vieta attività tipo affittacamere - come sopra ho detto - c'è anche una sentenza della Cassazione in tal senso - e che il contratto di compravendita presumo contenga l'indicazione dell'iscrizione contrattuale del regolamento, mi domando perchè l'Amministratore non ha comunicato il divieto del regolamento contrattuale e l'assenza dei requisiti ora detti dell'Anagrafe condominiale (obbligatoria).
In questo caso i singoli condomini dissidenti non debbono,ancora, andare in causa se vogliono - ma aspettare che l'amministratore faccia una raccomandata e segnali tutto quanto sopradetto.
CHIEDO : è giusto così o ci sono altri percorsi di legge?
L'amministatore deve fare il suo lavoro...giusto?
- Il lavoro del'amministratore è quello di tenere aggiornato il registro di anagrafica.
- I documenti che occorre presentare al Comune di Roma non sono un problema dell'amministratore.
- Non spetta all'amministratore verificare quali documenti abbia presentato.
Intanto si tratta solo di una comunicazione verbale e l'albergo non è stato ancora aperto.
La Cassazione in un caso specifico ha detto che l'attività di bred and breakfast è da assimilare all'attività di affittacamere.
Nel vostro caso, se e quando sarà aperta l'attività, ci vorrà un'altra sentenza specifica del Giudice per sentenziare che il vostro caso sia uguale a quello della sentenza da te postata.
L'amministratore non poteva comunicare che nel regolamento contrattuale è vietata l'attività di bed and breakfast perchè tale clausola non esiste.
Se l'assemblea ritiene che la clausola di affittacamere sia assimilabile a quella di bred and breakfast dovrà deliberare di adire le vie legali, ma finchè l'attività non sarà aperta, nulla si può dire.
Comunque se il Giudice riscontra che il condòmino ha aperto un'attività vietata dal regolamento contrattuale, il maggior danneggiato sarà proprio il condòmino stesso perchè avrà speso inutilmente soldi per aprire un'attività che il Giudice farà chiudere.
Ciao credo che la procedura sia corretta, sicuramente i regolamenti regionali ( ma anche quelli comunali) di solito chiedono che sia allegata alla domanda una liberatoria da parte del condominio (verbale di assemblea o dichiarazione dell'amministratore a seguito di delibera condominiale). I dati contenuti nell'anagrafe condominiale sono stati forniti all'amministratore dal condomino, quindi se nell'anagrafe il condomino a dichiarato di essere residente nel vostro condominio per l'amministratore è valido quel dato, quindi non avrebbe dovuto sollevare nessuna obbiezione in merito, se invece nell'anagrafe ha comunicato la non residenza l'amministratore deve chiedere notizie in merito ed aggiornare l'anagrafe.
in base alla normativa regionale (lazio)non serve nessuna liberatoria da parte del condominio ,ma solo comunicare con raccomandata r/r l'inizio d'attivita' di b&b al condominio
la stessa normativa differenzia l'affittacamere (definizione e requisiti) dal B&B .(definizione e requisiti)
Bene un adempimento in meno
Regolamento regionale 24 ottobre 2008, n. 16
a) "affittacamere", le strutture ricettive composte da non più di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile, collegati funzionalmente tra loro, nelle quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari. L'utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici;
e) "alloggio e prima colazione" o "bed and breakfast", il servizio offerto da parte di coloro che nell'abitazione hanno residenza e domicilio e mettono a disposizione degli alloggiati delle camere con relativi posti letto. Tale servizio, svolto con carattere saltuario o per periodi ricorrenti stagionali, con un periodo di inattività pari almeno a sessanta giorni l'anno anche non consecutivi, ridotti a trenta giorni l'anno in Comuni sprovvisti di altre strutture ricettive, in un massimo di tre camere con non più di sei posti letto, comprende la prima colazione ed è assicurato avvalendosi della normale organizzazione familiare. In ogni caso il soggiorno e il pernottamento non può essere superiore a novanta giorni.
(Requisiti minimi funzionali e strutturali)
1. Gli affittacamere posseggono tutti i seguenti requisiti minimi funzionali e strutturali:
a) locali in possesso dei requisiti previsti per la civile abitazione dalla normativa vigente in materia edilizia ed igienico-sanitaria, con una superficie minima delle camere di almeno 8 e 14 metri quadrati per le camere autorizzate, rispettivamente, per uno o due posti letto, incrementata di almeno 6 metri quadrati per ogni ulteriore posto letto;
b) oltre all'incremento di cui alla lettera a), un ulteriore incremento della superficie della camera di almeno 1 metro quadrato o 3 metri cubi, per un posto letto a castello; (3)
c) superficie minima dei bagni ad uso esclusivo di una camera, di almeno 3 metri quadrati ciascuno, con dotazione minima per ciascun bagno costituita da un lavabo, una vasca o una doccia, un bidet, uno specchio ed un wc con cassetta; (4)
d) per le camere senza bagno ad uso esclusivo, installazione di dotazioni igienico sanitarie comuni, nella misura di almeno un bagno ogni sei posti letto o frazione di dimensioni non inferiori a 3 metri quadrati; (5)
e) dotazione minima delle camere costituita da un tavolino, un armadio, uno specchio e, per ogni alloggiato, un letto, una sedia o poltrona o una seduta-divano e un comodino, o equivalente, con abatjour; (6)
f) una o più sale destinate alla somministrazione e al consumo di alimenti e bevande per una superficie complessiva di almeno 16 metri quadrati, ove tale servizio sia fornito;
g) fornitura costante di energia elettrica, di acqua calda e fredda, nonché, qualora l'apertura comprenda i periodi dal 1 ottobre al 30 aprile, del servizio di riscaldamento;
h) servizio di ricevimento assicurato almeno 8 ore su 24;
i) pulizia giornaliera della camera, dei bagni, delle stanze e dei locali ad uso comune;
l) cambio della biancheria da camera e da bagno ad ogni cambio del cliente; (7)
m) (8)
n) presenza di una cassetta contenente materiale di primo soccorso e di un estintore per ogni appartamento;
n bis) punto telefonico ad uso comune sole per chiamate d'emergenza. (9)
5. Le strutture per l'esercizio del servizio di alloggio e prima colazione o bed and breakfast posseggono tutti i seguenti requisiti minimi funzionali e strutturali:
a) fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento;
b) capacità ricettiva della camera non superiore ai limiti previsti dal presente regolamento anche secondo i parametri di cui all'allegato A2;
c) camere dotate di porta e finestra, arredate con un tavolino, un armadio, uno specchio, un cestino portarifiuti, una lampada o applique da tavolo e, per ogni alloggiato, un letto, una sedia o uno sgabello e un comodino o equivalente, con abatjour;(22)
d) somministrazione della prima colazione, consistente in cibi e bevande senza manipolazione da parte del gestore, in orario stabilito con la famiglia;
e) riordino e pulizia quotidiana dei locali;
f) cambio delle lenzuola e della biancheria da bagno almeno due volte alla settimana e comunque ad ogni cambio dell'ospite;
g) presenza di una cassetta contenente materiale di primo soccorso e di un estintore;
g bis) un punto telefonico ad uso comune solo per chiamate d'emergenza; (23)
g ter) un vano accessorio, individuabile anche nel vano cucina, da destinare all'uso comune degli ospiti. (23)
(Autorizzazione all'esercizio delle attività)
n) per i bed and breakfast, nel caso di immobile facente parte di un edificio composto da più unità immobiliari, attestazione della comunicazione formale, attraverso raccomandata con ricevuta di ritorno, all'amministratore dell'assemblea condominiale, dell'attività che si intende avviare.
Infatti forse sarà sfuggito ai più ma nel link da me già postato precedentemente
c'era già tutto.
Oltre ad essere riportato che la Corte Costituzionale ha dichiarato ANTICOSTITUZIONALE l'autorizzazione del condominio per avviare l'attività di bed and breakfast, sono riportate le normative di tutte le regioni, tra cui quella della Regione Lazio
http://www.invia.it/bed_and_breakfast/leggi/come_aprire_bed_and_breakfast_lazio.php
Evidentemente non tutti amano leggere i link 🙂
Sapevo queste norme.
Ripeto,il problema è :l'Amministratore sa che il regolamento è contrattuale e che vieta : ""attività che comportino afflusso eccessivo di estranei,omissis, di esercizio di atffittacamere,locanda,pensione o albergo,omissis,ed in genere di qualsivoglia altro che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all'igiene o al decoro dell'edificio...""
Perché non ha risposto alla notifica art.t di cui precedente post punto n, con lettera RR chiarendo al proprietario che vuole aprire il bed and breakfast questo impedimento?
Sa anche il testo della Sentenza Cassazione precedentemente citata, perché non l'ha segnalata?
Perché - come mi ha detto - sa che non ci sono i requisiti di domicilio e residenza e non chiede i dati anagrafe condominiale?
Scusami Leonardo 53 non avevo letto il tuo post perché stavo scrivendo, se è a me che ti riferisci ti rispondo che la Corte tratta il caso di cambiamento di destinazione d'uso, non è quindi riferibile al mio caso.
Bed e Breakfast che ha stravolto la vita di un condominio
Appartamento da adibire a Bed and breakfast: ecco il regolamento

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