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Timestamp: 2017-08-19 15:10:07+00:00

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Prof. Dr. W. Joachim, LL.M. - PDF
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1 Prof. Dr. W. Joachim, LL.M. Gliederung: Nutzungsänderungen in der Gewerberaummiete A. Problemaufriss und Wirtschaftlichkeit I. Change - Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse II. Nutzungsphasen von Gewerbeimmobilien III. Nutzungsmischung IV. Nutzungsänderung V. Rechtliche Regelungsfelder und Fragestellungen B. Zivilrechtliche Betrachtung: I. Mietrechtliche Zulässigkeit von Nutzungsänderungen 1. Vertragsgemäßer Gebrauch, 535 BGB a) Vertragszweck; Nutzungszweck: vereinbarte Nutzung der Mietsache b) Grundsatz der Vertragsfreiheit c) Geschäftserweiterung, -ergänzung, -ausdehnung in Abgrenzung zur: Nutzungs- bzw. Geschäftsänderung, Änderung des Kerngeschäfts d) Genehmigungsfähigkeit des Mietobjekts e) Bauliche Veränderungen des Mietobjekts 2. Zustimmung des Vermieters a) Ermessensausübung b) Grenze: Rechtsmissbrauch c) Treu und Glauben, relevante Einzelfallumstände, Zumutbarkeit, wichtiger Grund, Interessenabwägung 3. Konkurrenzschutz a) Ausdrücklicher Konkurrenzschutz b) Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz, -Abgrenzung: Haupt- Nebenartikel c) Mit-Mieter 4. Beeinträchtigung bzw. Belästigung Dritter a) Mit-Mieter b) Nachbarn 5. Rechtliche Reaktionsmöglichkeiten Vertragserfüllung, Zurückbehaltungsrecht, Mietminderung, Vertragsanpassung, (fristgemäße/fristlose) Kündigung a) Mieter b) Vermieter II. Wohnungseigentumsrechtliche Zulässigkeit von Nutzungsänderungen 1. Teilungserklärung 2. Absprachen der Wohnungs- bzw. Teileigentümer - 1 -
2 III. IV. Einzelfälle Abgekürzte Auswahl; Aufzeigen von Abgrenzungsleitlinien, d.h. Reasoning from Case to Case 1. Vorbemerkung 2. BGH-Fall, XII. Zivilsenat: Nutzungsänderung von Kfz-Werkstatt in Cateringbetrieb 3. KG-Fall 4. OLG Saarbrücken-Fall 5. OVG Nordrhein-Westfalen, Münster-Fall 6. OLG Hamm-Fall 7. LG Berlin-Fall 8. Weitere Einzelfälle zu Art und Umfang von Nutzungsänderungen Risikobereichseinteilungen und -zuweisungen Vertragsgemäßer und vertragswidriger Gebrauch; (un)mittelbare Beeinträchtigung C. Öffentlich rechtliche Betrachtung I. Zweckentfremdungsverordnung 1. Geltungsbereich 2. Außerkrafttreten 3. Rechtsfolge beim Verstoß II. Baurechtliche Genehmigung 1. Abgrenzung: (Nutzungs-)Änderung von baulichen Anlagen gegenüber bauplanungsrechtlich unerheblichen Veränderungen, 29 BauGB 2. Auflagen, z.b. Brand-, Lärm-, Denkmalschutz, Stellplatz(ablösung) 3. Art und Maß der baulichen Nutzung(sänderung) 4. Nutzungsänderung und Nachbarschutz 5. Nutzungsänderung und Gebietserhaltungsanspruch 6. Baurechtliche Illegalität, Bestandsschutz und Sanktionsmöglichkeiten 7. Kostentragungspflicht 8. Baurechtliche Beispiele 9. Zwischenergebnis: Baurechtliche Betrachtung III. Bodennutzungsrecht und Rückgriffsanspruch IV. Steuerrecht und Handelsbilanzrecht V. Mietrechtsfolgen öffentlich-rechtlicher Gebrauchshindernisse und/oder -beschränkungen 1. Vertragsgemäßer Gebrauch, Objektbezogenheit, Einrede des nichterfüllten Vertrags 2. Konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung 3. Mieter-Mitverschulden 4. Abdingbarkeit und Abwälzung auf den Mieter D. Zusammenfassung und Ausblick I. Tatsächliche Zunahme von Nutzungsänderungen II. Gesamtschau: Öffentliches Recht und Zivilrecht III. Näher-dran-Test : Wer hat für die Nutzungsänderung einzustehen? Wen trifft die Genehmigungs- und Kostentragungspflicht? - 2 -
3 Nutzungsänderungen in der Gewerberaummiete Prof. Dr. W. Joachim, LL.M. A. Problemaufriss und Wirtschaftlichkeit I. Change - Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse Temporà, respective omnia mutantur, et nos mutamur in illis = Die Zeiten ändern bzw. alles ändert sich, und wir ändern uns mit ihnen! Dieser Kaiser Lothar I. ( ) zugeschriebene Sinnspruch erfasst die gegenwärtige tiefgreifende Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse. Change ist hoch aktuell und derzeit positiv besetzt als Chance in der Krise, neue und nachhaltige Strukturen zu gestalten. Die weltweite Wirtschafts- und Finanzkrise zeitigt dramatische Auswirkungen, auch auf dem europäischen und deutschen Immobilienmarkt. 1 Bisherige Nutzungsformen drängen nach Nutzungsänderungen. Tatsächliche Änderungen führen zu Nutzungsänderungen. So unterliegen Immobilien ständig Veränderungen ihrer Standort- und Umweltbedingungen. Rechtlich relevante Änderungen resultieren aus den stets strenger gestalteten gesetzlichen Umwelt-, namentlich Energieeffizienz-, Schall- und Brandschutzanforderungen. Das Nutzungsspektrum von Immobilien mag durch tatsächliche Veränderungen erweitert, oft aber eingeschränkt werden, z.b. die Errichtung oder Erweiterung von lärmintensiven Verkehrsanlagen oder emittierender Gewerbebetriebe. Bestands- und nicht nur Planimmobilien unterliegen einem dauerhaften Überprüfungs- und Anpassungsprozess, neudeutsch: einem juristischen Asset Management. Nur so kann einem Wertverlust nachhaltig vorgebeugt werden. 2 Die Marktgegebenheiten erfordern häufig eine Umnutzung, um eine bisherige Immobiliennutzung, welche sich als nachhaltig unrentabel erweist, zukunftsfähig zu gestalten. Aus Wohnnutzungen können gewerbliche Nutzungen entstehen. 3 Bisherige gewerbliche Nutzungen lassen sich so nicht mehr weiter führen. Industrieanlagen, öffentliche und/oder militärische Areale können einem dauerhaften Brachliegen nur durch eine zukunftsweisende und mutige gewerbliche Neuausrichtung entgehen. Oft bestehen langjährige mietvertragliche Abmachungen, vor allem über einen (gewerblichen) Nutzungszweck und die Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs im Sinn von 535 BGB (Anmerkung: ohne nähere Bezeichnung sind solche des BGB). Hier offenbart sich Handlungsbedarf: Mietvertragliche Abmachungen stehen auf dem Prüfstand. Tragen die Verträge dem Bedarf nach Nutzungsänderungen Rechnung? Abermals ist juristisches Asset Management gefragt. II. Nutzungsphasen von Gewerbeimmobilien Auf den Bau- bzw. Errichtungsprozess folgt im Lebenszyklus einer Wohn- wie Gewerbeimmobilie (von letzterer ist vorliegend schwerpunktmäßig die Rede) die mehrstufige Nutzungsphase. Sie besteht aus mehreren, nicht stets eindeutig differenzierbaren Nutzungsabschnitten. Die laufenden Bewirtschaftungskosten in der Nutzungsphase übersteigen die einmaligen Herstellungskosten der Immobilie häufig bei weitem. Erst in letzter Zeit werden sie als relevantes Planungskriterium einer Gesamtbilanz und der Wirtschaftlichkeit einer zu bauenden Anlage und deren Kostenplanung erfasst. Zu erwähnen sind vor allem die Energiekosten. Die Nutzungsphase endet nach der Nutzungsdauer mit einer Umnutzung, im Folgenden einheitlich: einer Nutzungsänderung oder mit dem Gebäudeabbruch. III. Nutzungsmischung Die tatsächlichen Verhältnisse und deren ständige Veränderungen ziehen Nutzungsänderungen nach sich. Das gilt vornehmlich bei einer Mischnutzung von Immobilien. 1 Wie geht s weiter?, in: immobilien-manager (= im) Nr. 1/2 2009, 12ff; Gedämpfte Stimmung, leise Töne, in: Süddeutsche Zeitung, , S. V 2/1; aktuell Finanzkrise entzweit EU und USA Ein Alptraum wie 1929, in: Handelsblatt (=HB), , 1, 21ff; aus der Reisebranche: Krise? Nicht bei uns! in touristik aktuell (=ta), Nr , 1; ta Nr , S. 1 Inlandstourismus als Profiteur der Krise. ; Financial Times Deutschland (=FTD), , 7. 2 Kiss/Rappen, Verträge gegen Wertverlust Asset Management, in: im Nr , 90, Investoren entdecken Wohnungen, in: HB, 6./7./ , S. 31 und 13./14./ ,
4 IV. Von einer Mischnutzung spricht man, wenn in einem Gebäude verschiedene Nutzungen anzutreffen sind. Bekannte Beispiele sind die Wohn- und Geschäftshäuser in den Kerngebieten der Innenstädte. So befinden sich im Erdgeschoss Läden, Gaststätten, im Obergeschoss Büros, Ateliers. Praxen und darüber Wohnungen, vielleicht sogar Hotels, Boarding Houses oder Fitness Clubs. Mit Nutzungsmischung bezeichnet man häufig Stadtquartiere, in denen auf einem Grundstück unterschiedliche Nutzungen in mehreren Gebäudeteilen anzutreffen sind, etwa Wohnnutzung im Vorder-, Gewerbenutzung im Hinterhaus. Neuerdings wird ein solcher Trend zum Wohnen und Arbeiten alles unter einem Dach als New Urbanity bezeichnet. 4 Nutzungsänderung Zunächst seien einige Begriffserklärungen vorangestellt. Der Terminus Nutzungsänderung stammt aus dem Baurecht, d.h. dem Bauordnungs- sowie dem Bauplanungsrecht und ist in den jeweiligen Landesbauordnungen definiert als Änderung der genehmigten Benutzungsart. Eine Genehmigungspflicht besteht dann, wenn für die neue Nutzung andere bauordnungsrechtliche oder planungsrechtliche Normen anwendbar sind, vgl. 63 BauO NW, 68 BauO (Niedersachsen) 5. Mitunter spricht man auch von Konversion. Es gibt mehrere Erscheinungsformen der Nutzungsänderung, und zwar in Abgrenzung zur Nutzungserweiterung bzw. -ausdehnung. Wie die Errichtung eines Gebäudes bedarf auch eine Nutzungsänderung einer Baugenehmigung bei der zuständigen Genehmigungsbehörde. Eine Nutzungsänderung ist nur innerhalb der für dieses Gebiet zulässigen Art der baulichen Nutzung möglich. Abgrenzend ist zu erfassen: Eine bloße Nutzungsintensivierung muss keine baurechtlich relevante Nutzungsänderung darstellen. 6 Kernanliegen ist es, den Zivil- bzw. Mietrechtler für das öffentliche Recht zu sensibilisieren und das Ineinandergreifen bzw. die Interdependenzen der Rechtsgebiete aufzuzeigen. Eine relevante Nutzungsänderung liegt oft in einer tiefgreifenden Umnutzung. Die Umnutzung umfasst den Vorgang der Durchführung der genehmigten Nutzungsänderung eines Gebäudes, Gebäudeensembles oder ganzen (Stadt-) Quartiers bzw. Gebiets. Die technischen Arbeiten zur Vorbereitung der Neunutzung werden im Flächenrecycling gebündelt, die raumplanerischen und organisatorischen Arbeiten in der Stadtentwicklung. Mitunter stehen öffentliche Belange, insbesondere solche des Denkmalschutzes, einer nachhaltigen Umnutzung entgegen. Konstruktive Kommunikation mag manchmal helfen. Besonders betont sei die planungsrechtliche Auflassung von ehemaligen Industriegebieten und Gewerbebauten als Veranstaltungs-, Kultur-, Begegnungs- und Wohngebäude. Szenetypisch spricht man von Lofts, ebenfalls eine US-amerikanische Form von Real Estate Development. Z.B. wurde die Jahrhunderthalle in Bochum als Veranstaltungshalle umgenutzt. Um dauerhaften Leerstand einer Gewerbeimmobilie zu vermeiden, bemühen sich Eigentümer und/oder Vermieter um rechtzeitige Anschlussbzw. Nachnutzung einer Immobilie. Grundsätzlich ist damit eine Nutzungsänderung gegenüber der ursprünglichen Nutzungsart gemeint. Neuerdings werden mit Nachnutzung größere Gebäudekomplexe erfasst. Deren Umnutzung ist vielfach nur mit wesentlichen Gebäudestrukturänderungen möglich. Zu nennen sind beispielhaft das Phönix- Industrieareal in Dortmund sowie der ehemalige Flughafen Tempelhof in Berlin. 4 Was ist und wozu braucht man New Urbanity?, in: Die Welt, , S. 26; zuvor bereits Joachim, im Nr ff Alles unter einem Dach. 5 BVerwG Beschluss vom , Az: 4 B 28/00, NVwZ-RR 2000, 758; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 3. Aufl., Münster 2008, Rdn. 81 ff. 6 BVerwG Urteil vom , Az: 4 C 9/97, NZM 1999, 426 = NVwZ 1999, 417; Neuhaus Rdn. 82f
5 V. Rechtliche Regelungsfelder und Fragestellungen Nicht alle zivil- und öffentlich-rechtlichen Aspekte bei Nutzungsänderungen können thematisiert werden. Bildhaft und provokant gesprochen: So wie der Wassertropfen im Ozean das Meer verändert und sich doch geschmeidig in das Ganze einfügt, so verändert jede Nutzungsänderung in der Immobilienwirtschaft das System der Rechtsverhältnisse. Das Rechtssystem der Immobilienwirtschaft ist bemüht, die (zwangsläufig) auftauchenden Probleme zu erkennen, zu schlichten bzw. durch eindeutige, klare Rechtsbeziehungen (vor allem durch Verträge) von vorneherein zu vermeiden. Dabei werden zivil- und öffentlichrechtliche Bezüge angesprochen. Wo treten bei Nutzungsveränderungen im gewerblichen Mietrecht relevante Probleme, d.h. Betroffenheiten auf? Die möglichen Betroffenheiten sind facettenreich, vielschichtig und unterscheiden sich vor allem durch Ausmaß (Schwere, Intensität, Qualität, Grad) der Veränderung sowie im Hinblick auf die Interessenslage (Blickrichtung/Auslösung bzw. Verursachung der Veränderung). Das will heißen: Ist die Nutzungsänderung erwünscht oder unerwünscht? Handelt es sich um eine geplante oder überraschende Veränderung? Welche Rolle spielen die Beteiligten, etwa als Akteur oder passiv Betroffener? Einzugehen ist darauf, ob über die private Ebene der Vertragsfreiheit hinaus die Interessen einer Vielzahl Betroffener (allgemeines Wohl) zu berücksichtigen sind. Hier zeigt sich eine Schnittstelle zum öffentlichen Recht, z. B. Veränderungssperre bei der Nutzungsänderung von Gewerberäumen zur Bordellnutzung. Mit Blick auf Einzelheiten erscheint fraglich: Welche graduellen Nutzungsveränderungen sind denkbar? Z.B. - Wohnnutzung zu Gewerbe - Gewerbe zu Vergrößerungen (z. B. Einzelhandel zu Lebensmitteldiscountmarkt) 7 - Gewerbe zum anderen Gewerbe (mit und ohne baurechtliche Veränderungen, mit und ohne Betroffenheit des allgemeinen Wohls). Detailliert stellen sich weitere Fragen. Welche Betroffenheiten sind möglich? Etwa - zwischen den Mietparteien: wer holt die Genehmigungen ein? Wer trägt die Kosten? - Berücksichtigung der Interessen der Mitmieter, vor allem Konkurrenzschutz - Nachbarschutz, hier öffentlich-rechtliche Nachbarklage bzw. Berücksichtigung öffentlicher Belange im baurechtlichen Genehmigungsverfahren. 8 Um welche konkrete Form der Nutzungsänderung handelt es sich, z.b. bloße Erweiterung des Warenbestands oder komplett neues Warensortiment? Bei den mietrechtlichen Aspekten stellt sich das grundsätzliche Thema Vertragsfreiheit. Veränderungen können hier von außen kommen, etwa durch nachlassende oder übersteigerte Besucherströme/-frequenzen. Die räumliche Nutzung kann durch Mieter geändert werden: - innerhalb bestehender Miet-/Pachtverträge - durch neue Mieter. Sie kann tangiert sein durch bauliche Veränderungen des Vermieters am Gebäude. Vertragliche und gesetzliche Gewährleistungssanktionen sind denkbar. Beim öffentlichen Recht, hier schwerpunktmäßig dem Baurecht, ist zu unterscheiden zwischen genehmigungsbedürftiger und nicht genehmigungsbedürftiger Nutzungsänderung sowie genehmigungsbedürftiger Nutzungsänderung mit und ohne genehmi- 7 OVG Nordrhein-Westfalen Urteil vom , Az: 10 A 1417/07, in = DVBI 2009, OVG des Saarlands Beschluss vom , Az: 2 B 347/08, in: Nachbarschutz gegen erweiterte Kfz-Werkstatt, u.a. befürchtete Besucherexzesse
6 gungspflichtige baurechtliche Veränderungen. Ferner ist der Nachbarschutz zu berücksichtigen, und zwar gibt es - Rechtsbehelfe nach Zivilrecht, insbesondere aus Mietvertrag - Rechtsbehelfe nach öffentlichem Recht. Aus vorstehenden Regelungs- und Problemfeldern drängt sich die grundlegende Ü- berlegung auf: Was ist beim Abschluss eines Gewerberaummietvertrags (nach alledem) zu beachten, um unnötige Konflikte bei Nutzungsänderungen im Vorfeld zu vermeiden? Öffentliches und Privatrecht sind gleichermaßen einschlägig. Zu denken ist an klare Formulierungen, meistens zugunsten des Vermieters, da dieser zumeist den Vertrag vorlegt, die dann als Individualabreden aber nicht sittenwidrig sein dürfen, 138, 242. Als vorformulierte Vertragsbedingungen müssten sie der Inhaltskontrolle der 307ff genügen
7 B. Zivilrechtliche Betrachtung: I. Mietrechtliche Zulässigkeit von Nutzungsänderungen 1. Vertragsgemäßer Gebrauch, 535 BGB a) Vertragszweck; Nutzungszweck: vereinbarte Nutzung der Mietsache Grundsätzlich sind Nutzungsänderungen im Rahmen des jeweiligen Mietvertrags rechtlich möglich und zulässig. Nach 535 Abs. 1 S. 2 hat der Vermieter dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu Beginn der Mietzeit zu gewähren und während der Mietzeit zu erhalten. Somit ist bei einer im Raum stehenden Nutzungsänderung jeweils genau auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache abzustellen. Zu welchem Zweck ist die Mietsache vermietet? Die Zuordnung der Mietsache als Wohn- oder als Gewerberäume richtet sich nach dem vereinbarten und vom Mieter verfolgten Vertragszweck und nicht nach einer möglicherweise hiervon abweichenden tatsächlichen Nutzung. 9 Beim Abschluss eines Gewerbemietvertrags liegt der Vertragszweck in der Regel in der vereinbarten Nutzung der Mietsache eben nicht zu Wohnzwecken, sondern etwa als Anwalts-, Arztpraxis oder als (Privat-)Bildungseinrichtung. Der Vertragszweck kann ausdrücklich im Vertrag, auch formularvertraglich, verankert sein; er mag sich ferner stillschweigend aus den Umständen ergeben. 10 Sofern der Vermieter die Mietsache zu gewerblichen Zwecken vermietet, muss sie zu diesem vereinbarten Vertragszweck geeignet sein. 11 Widrigenfalls knüpfen daran erhebliche Rechtsfolgen. b) Grundsatz der Vertragsfreiheit Im Rahmen des Grundsatzes der Vertragsfreiheit können die Gewerberaum- Mietvertragsparteien den Vertragszweck weit oder eng fassen sowie spätere Änderungen einvernehmlich vornehmen. 12 Freiheit umfasst auch die Einsicht in die Notwendigkeit, d.h. vorliegend, dass sich Bedürfnisse von Nutzungsänderungen im Vertragsverlauf aufdrängen. 311 gewährt weiten Gestaltungsraum. Vielfach sehen Gewerbemietverträge enge Nutzungszweckbestimmungen, hingegen selten weit gefasste Nutzungsänderungen vor. Sodann gilt der Grundsatz: Beabsichtigt der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses die Nutzung der Mietsache zu ändern, umzustellen oder zu erweitern, stellt dies grundsätzlich eine Betriebsänderung dar, welche regelmäßig in den Vertrag eingreift. 13 Fraglich ist, ob der Mieter seine Absicht umsetzen kann, insbesondere vor dem Hintergrund von Wirtschafts- und Finanzkrise oder ob der Vermieter diese Absicht unterbinden kann. c) Geschäftserweiterung, -ergänzung, -ausdehnung in Abgrenzung zur: Nutzungs- bzw. Geschäftsänderung, Änderung des Kerngeschäfts Im Ausgangspunkt ist festzustellen, ob der Mieter eine bloße Geschäftserweiterung tätigt, mithin das Kerngeschäft lediglich ausdehnt oder ob er die Nutzungsart und damit das Kerngeschäft ändert; einer solchen relevanten Änderung gleichgestellt ist die Aufnahme einer weiteren zusätzlichen eigenständigen Geschäftstätigkeit. 14 Grundsätzlich ist die Geschäftserweiterung zulässig. Gerade angesichts der Wirtschafts- und Finanzkrise wäre es dem Mieter sonst verwehrt, sich neuen und drängenden Marktgegebenheiten anzupassen. Dabei darf der Vertragszweck der begehrten Anpassung nicht entge- 9 BGH Urteil vom , Az: VIII ZR 212/96, NJW 1997, 1845; OLG Celle Urteil vom , Az: 2 U 86/98, ZMR 1999, 469; aktuell OLG Frankfurt Urteil vom , Az: 2 U 214/07 mit Anm. Mummenhoff, in: 10 Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht-Kommentar, 9. Auflage, München 2007, 535 Rdn. 443; Gather DWW 2002, 54, Schultz Gewerberaummiete, 3. Aufl., München 2007, Horst Praxis des Mietrechts, 2. Aufl., München 2009, Rdn KG NZM 1999, 462; Eisenschmid, aao. 14 OLG Hamm NZM 1999, 1051; Sternel, Mietrecht II Rdn. 161, 139; Eisenschmid, aao
8 gen stehen. Zur Abgrenzung und Einschätzung des jeweils zur rechtlichen Würdigung anstehenden Falles greift man gemeinhin auf eine umfangreiche mietrechtliche Kasuistik zurück. Darauf ist nachfolgend schlaglichtartig zurückzukommen. Sie vermag allenfalls fundierte Anhaltspunkte, gleichsam Leuchtfeuer zu geben. Die aktuelle wirtschaftliche Lage muss zudem angemessen gewürdigt werden. Es ist darauf hinzuweisen, dass der Bundesgerichtshof (=BGH) bereits in den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts die bloße Geschäftserweiterung als grundsätzlich zulässig angesehen hat, so die Erweiterung des Angebots einer Milchbar auf alkoholische Getränke. 15 Der Vertragszweck als Grenze offenbart sich in einem Fall des OLG Hamm 16, in welchem der Tankstellenpächter auf seinem Grundstück ein Mietwagengeschäft betreiben will. Letzteres kann ein Geschäft anderer Qualität darstellen, welches über den bisherigen Vertragszweck hinausgeht. Verstößt der Mieter dagegen, stehen dem Vermieter Unterlassungs- und sonstige mietrechtliche Ansprüche zu. d) Genehmigungsfähigkeit des Mietobjekts Das Risiko der Genehmigungsfähigkeit des Mietobjekts trägt regelmäßig der Vermieter. Dies gilt grundsätzlich auch für damit verbundene Nutzungsänderungen. Dieses Risiko kann im Formularmietvertrag in der Regel nicht auf den Mieter abgewälzt werden. 17 e) Bauliche Veränderungen des Mietobjekts Nutzungsänderungen gehen mit baulichen Veränderungen einher. Soweit z.b. Einbauten, Installationen, Umbauten vom Mieter vorgenommen werden, bedarf er dazu regelmäßig der vorherigen schriftlichen Zustimmung (Einwilligung) des Vermieters. Einschlägige kautelarjuristische Formulierungen weisen insoweit dem Mieter Risiko- und Kostentragung bezüglich Genehmigung, Instandhaltung, Gefahren- und Schadensbeseitigung zu Zustimmung des Vermieters a) Ermessensausübung Jede erhebliche Nutzungsänderung also nicht die bloße Nutzungserweiterung bedarf als Vertragsänderung der Zustimmung des Vermieters. 19 Hiervon könnte nur dann abgesehen werden, falls die Vertragsparteien keine spezifische Nutzungsart vereinbart haben ein in der Mietrechtspraxis selten genug vorkommender Fall. Grundsätzlich kann der Vermieter die Zustimmung nach freiem Ermessen erteilen oder verweigern. Sicherlich wird er sich als vernünftiger Teilnehmer am Wirtschaftsverkehr auch von den tatsächlichen Entwicklungen und Sachzwängen im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise leiten lassen. Einem wirtschaftlich tragfähigen (Um-)Nutzungskonzept eines bewährten Mieters wird er sich regelmäßig nicht verschließen. Allerdings hat er oft nicht nur die eigenen, sondern die Interessen eventueller Mit-Mieter zu berücksichtigen. 15 BGH Urteil vom , Az: VIII ZR 47/56, NJW 1957, 1833 = ZMR 1957, OLG Hamm NZM 1999, BGH NJW 1988, 2664; Groß/Grandel, in: Beck sches Formularbuch, Bürgerliches, Handels- und Wirtschaftsrecht, 9. Aufl., München 2006, III.D.I. 1 Abs. 1-3 Anm Groß/Grandel, in: Beck sches Formularbuch, Bürgerliches, Handels- und Wirtschaftsrecht, III.D.I. 10 Abs. 4 Anm. 19a; zu den (laufenden) Instandhaltungsarbeiten im Gewerbemietverhältnis und deren Überbürdung auf den Mieter Langenberg, in: Schmidt-Futterer, 538 Rdn. 28ff. 19 OLG Düsseldorf GE 2003, 321; OLG Frankfurt/Main MDR 2000, 825; Bieber/Ingendoh/Gütlinger, Geschäftsraummiete, Berlin 2007, B 2 Rdn. 20ff; Eisenschmid, aao. Rdn
9 b) Grenze: Rechtsmissbrauch Die Grenze der Ermessensausübung des Vermieters stellt 242 dar. Sollte sich seine Entscheidung als rechtsmissbräuchlich erweisen, d.h. auf sachfremden oder willkürlichen Erwägungen nachweislich beruhen, gilt die Zustimmung als erteilt. c) Treu und Glauben, relevante Einzelfallumstände, Zumutbarkeit, wichtiger Grund, Interessenabwägung Oft wird die Frage aufgeworfen, ob die vom Mieter begehrte Nutzungsänderung dem Vermieter zuzumuten ist. Mit dem unbestimmten Rechtsbegriff der Zumutbarkeit gehen weitere, oftmals komplexe Wertungsakte einher, etwa dergestalt, ob unter Würdigung der relevanten Einzelfallumstände und bei sachgemäßer Abwägung der verschiedenen Interessen nach den Grundsätzen von Treu und Glauben dem Vermieter die Nutzungsänderung zugemutet werden kann. 20 Gelegentlich wird dezidiert danach gefragt, ob der Vermieter einen wichtigen Grund, zumindest einen sachlichen Grund für die Verweigerung seiner Zustimmung anführen kann. Manche Geschäftsraummietverträge sehen eine derartige Formulierung vor. 21 Der jeweilige Lebenssachverhalt ist umfassend zu berücksichtigen. 3. Konkurrenzschutz a) Ausdrücklicher Konkurrenzschutz Bei der vom Mieter begehrten Nutzungsänderung muss der Vermieter berücksichtigen, ob er mit der Zustimmung seine Konkurrenzschutzpflicht gegenüber einem anderen Mieter verletzt oder ob eine Belästigung anderer Hausbewohner oder Nachbarn zu besorgen ist. 22 Bekanntlich kann der Vermieter dem Mieter im Rahmen des Gewerbemietvertrags ausdrücklich Konkurrenzschutz für die Waren und Dienstleistungen des Mieters einräumen. Als Ausfluss der Vertragsfreiheit kann dies umfassend oder eingeschränkt ausfallen. 23 Gegen Art und Umfang des dem jeweiligen Mieter gewährten Konkurrenzschutzes darf der Vermieter nicht verstoßen. b) Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz - Abgrenzung: Haupt- Nebenartikel Falls kein ausdrücklicher Konkurrenzschutz dem Mieter eingeräumt ist, folgt aus der Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der sog. vertragsimmanente Konkurrenzschutz, wonach der Vermieter dem Mieter für dessen Hauptartikel Schutz gewähren muss. Hauptartikel sind solche, welche dem Geschäftsbetrieb des Mieters das wesentliche Gepräge verleihen. 24 Daraus folgt, dass der Konkurrenzschutz, welcher einem Mit-Mieter für dessen Hauptartikel zu gewähren ist, der vom anderen Mieter begehrten Nutzungsänderung entgegenstehen kann. Beispielhaft sei darauf hingewiesen, dass beide Mieter nunmehr in ihrer Gaststätte Speisen und Getränke anbieten wollen. 20 BGH NJW 1961, 307 = ZMR 1961, 102; NJW 1957, 1833; Eisenschmid, aa0. 21 Groß/Grandel, in: Beck sches Formularbuch, Bürgerliches, Handels- und Wirtschaftsrecht, III.D.I. 1 Abs. 2 Anm So etwa Eisenschmid, aa0. Rdn. 445; Neuhaus Rdn. 1008ff. 23 Zur aktuellen Rechtsprechung: KG Urteil vom , Az: 8 U I 40/06, NZM 2007, 566; OLG Nürnberg Urteil vom , Az: 5 U 754/06, NZM 2007, 567; OLG Düsseldorf Urteil vom , Az: 10 U 28/06, NZM 2007, 357; Fritz Gewerberaummietrecht, 4. Auflage, München 2005, Rdn. 76ff; Lindner- Figura/Opree/Stellmann/Eggersberger, Geschäftsraummiete, 2. Aufl.., München 2008, Kap. 23, Rdn. 37ff; Neuhaus aao.; Stobbe/Tachezy NZM 2002, 557; ausführlich Joachim, Beilage Nr. 6. BB 1986, 9; ders. ZIP 1991, 966, 968ff; ders. NZM 2000, 785, 797; ders. NZM 2004, 57, 59; ders. NZM 2004, 892, 895; ders. GuT 2004, Lindner-Figura/Opree/Stellmann/Eggersberger, Kap. 23 Rdn. 51ff; Neuhaus Rdn. 1024ff; Joachim aa
10 c) Mit-Mieter Mieter einer Gewerbeimmobilie können unter Konkurrenzschutzgesichtspunkten einer begehrten Nutzungsänderung Einwände erheben. Grundsätzlich dürfen sie diese dem Vermieter gegenüber geltend machen und ggf. ihre mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche darauf stützen. Allerdings sollte die wirtschaftliche Realität nicht außer Ansatz bleiben. Anlehnend an das Vorgehen eines versierten Center-Managements in einem Shopping-Center 25 mit einer geradezu gewollten - Vielzahl von Konkurrenzschutzproblemlagen schaffen diese Professionals es häufig, durch Verhandlungen und Vertragsgestaltungen, für jeden Mieter sein Kerngeschäft zu platzieren und bei Bedarf zu erweitern. Auf eine auch in Krisenzeiten bewährte Praxis sollte bei anderen Gewerbemietverhältnissen abgestellt werden und sog. Mit-Mieter Win-Win-Situations geschaffen werden, und zwar durch eine tragfähige und konsentierte Produkt- bzw. Artikelabgrenzung zwischen den Mit-Mietern. 4. Beeinträchtigung bzw. Belästigung Dritter a) Mit-Mieter Die begehrte Nutzungsänderung mag in außergewöhnlich gelagerten Fallkonstellationen zu Beeinträchtigungen, ggf. gar zu Belästigungen Dritter führen und so vom Vermieter zu versagen sein. Werden etwa in einer großen Gewerbeimmobilie Räumlichkeiten zur Nutzung als Büroflächen vermietet, dürfen in den Räumen keine Asylbewerber untergebracht werden. 26 Die als Laden weiter gegebenen Räume dürfen nicht ohne weiteres als Kindertagesstätte 27 und auch nicht als Sex-Shop oder Sex-Kino 28 verwendet werden. b) Nachbarn Nachbarn können bei sich abzeichnenden erheblichen Beeinträchtigungen oder Belästigungen im Zuge einer avisierten oder vollzogenen Nutzungsänderung Unterlassungs- bzw. Beseitigungsansprüche geltend machen. Grundsätzlich folgen derartige Ansprüche in besonders gelagerten Ausnahmefällen aus dem Grundsatz des gedeihlichen nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses als besondere Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben, e242. Zu betonen ist der Ausnahmecharakter solcher Fallkonstellationen, etwa bei der Schaffung etwaiger Einrichtungen von Drogenkonsum- und/oder Prostitutionsmöglichkeiten im Zuge der Nutzungsänderung. Hier stehen Vorbeugung bzw. Bekämpfung von Kriminalität im Vordergrund und vermögen in derartigen Ausnahmefällen Ansprüche von Nachbarn gegen begehrte Nutzungsänderungen zu begründen. 5. Rechtliche Reaktionsmöglichkeiten Vertragserfüllung, Zurückbehaltungsrecht, Mietminderung, Vertragsanpassung, (fristgemäße/fristlose) Kündigung a) Mieter Wird dem Mieter zu Unrecht die begehrte Nutzungsänderung verweigert, steht ihm grundsätzlich das gesamte Arsenal der rechtlichen Reaktionsmöglichkeiten gegen den Vermieter zur Verfügung. Denkbar ist zunächst die Aufforderung zur Vertragserfüllung gem. 535, 536. Der Mieter kann sein mietrechtliches Zurückbehaltungsrecht nach 320 geltend machen und die Miete zumindest teilweise zurückbehalten. Stellt die verweigerte Nutzungsänderung einen Mangel der Mietsache dar, hat der Mieter ein Recht zur Mietminderung, 536. Bei wesentlicher Gebrauchsbeeinträchtigung kommt eine Mietminderung auf Null durchaus in Betracht. Bei Vorliegen der Tatbestandsvorausset- 25 Zur Verrechtlichung im Shopping-Center neuerdings Joachim NZM 2008, 316; ders. NZM 2008, OLG Düsseldorf ZMR 1991, 176 = DWW 1991, OLG Düsseldorf NZM 2003, LG Passau NJW 1983, 1685 = ZMR 1983,
11 zungen von 536 a steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu. Unter den Voraussetzungen von 543 kann er nach fruchtloser Abmahnung das Mietverhältnis ggf. fristlos kündigen. Diese fristlose Kündigungsmöglichkeit dürfte nur in Ausnahmefällen als ultima ratio einschlägig sein. 29 In Anwendung des Rechtsgedankens aus 313 von der Störung der Geschäftsgrundlage kann er Verhandlungen über die Vertragsanpassung hinsichtlich der begehrten Nutzungsänderung führen. Nicht nur in Krisenzeiten kann sich die kommunikative Binsenweisheit bewähren: Kluge Köpfe kommunizieren, zumindest sollten sie es probieren! 30 b) Vermieter Nimmt der Mieter eine zustimmungspflichtige Nutzungsänderung ohne Zustimmung des Vermieters vor, liegt vertragswidriger Gebrauch vor. Falls keine Duldungspflicht des Vermieters besteht, kann er den Mieter nach vorheriger Abmahnung auf Unterlassung in Anspruch nehmen, 541. Zusätzlich steht dem Vermieter die fristlose Kündigung zu, wenn der Mieter durch die praktizierte vertragswidrige Nutzungsänderung die Rechte des Vermieters erheblich verletzt hat, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2. Unter den Voraussetzungen von 280 Abs. 1, 282, 241 Abs. 2 kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. 31 II. Wohnungseigentumsrechtliche Zulässigkeit von Nutzungsänderungen Nutzungsänderungen spielen eine erhebliche Rolle im Wohnungseigentumsrecht. Im Vordergrund stehen gemischt genutzte Immobilien im Teileigentum. Der Teileigentümer versucht, seine bisher als Wohnraum genutzte Eigentumswohnung nunmehr gewerblich, etwa als Büro, zu nutzen und so eine höhere Rendite aus dem eingesetzten Kapital zu erzielen. Üblicherweise finden sich in einer Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung Nutzungszweckregelungen, welche zum Schutz der Gemeinschaft möglichst konkret fixiert werden sollten. Sie bedeuten Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander i.s.v. 10 Abs. 2 S. 2 WEG. Grundsätzlich sind die Festlegungen der Teilungserklärung über den Nutzungszweck stets vorrangig zu beachten. So reicht die Bezeichnung in der Teilungserklärung als Laden für eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter aus. 32 Durch vertragliche Abmachungen kann sich die Eigentümergemeinschaft ihrer Beschlusskompetenz bezüglich abweichender Beschlüsse begeben haben, so dass sie für abweichende Abmachungen nicht mehr zuständig ist. Handelt es sich nicht nur um einen vereinbarungswidrigen Beschluss, der die Bestimmungen der Teilungserklärung fehlerhaft anwendet, sondern um einen vereinbarungsändernden Beschluss, mit dem der Gebrauch neu geregelt werden soll, dann gilt Folgendes: Ein solcher Beschluss ist mangels Öffnungsklausel in der Teilungserklärung und damit fehlender Beschlusskompetenz nichtig Teilungserklärung Art und Umfang der Nutzung des Teileigentums unterliegen den Bestimmungen des WEG. Namentlich sind 14, 15 WEG zu beachten. Bei zweckwidriger Nutzung stehen den beeinträchtigten Teileigentümern Abwehr- bzw. Unterlassungsansprüche gem. 15 Abs. 3 WEG, 1004 Abs. 1 S. 2 zu. 34 Ist Teileigentum in der Teilungserklärung als Gaststätte, Gewerbe oder Laden gekennzeichnet, stellt dies regel- 29 Zur Minderung der Miete bzw. zur außerordentlichen Kündigung ausführlich Horst Rdn. 1195ff und 1252ff; Lindner-Figura/Opree/Stellmann/Eggersberger, Kap. 23 Rdn. 62ff; zu den Mieterrechten bei Konkurrenzschutzverletzungen Neuhaus Rdn. 1033ff. 30 Zur Kommunikation und zum Flow-Konzept als Kernelemente des Glücks Joachim GuT 2008, 415, Ausführlich Horst Rdn. 1354ff; Bieber/Ingendoh/Güttlinger B. 2 Rdn BayObLG Beschluss vom , Az: 2 Z BR 9/03, GuT 2004, 28; Fritz/Schacht NZM 2008, 155; näher Neuhaus Rdn. 60ff. 33 BGH Beschluss vom , Az: V ZB 58/99, NJW 2000, 3500 = WuM 2000, 620; OLG Saarbrücken Beschluss vom , Az: 5 W 115/05-31, GuT 2007, 159, BayObLG, aao.; Fritz/Schacht NZM 2008, 155, 156; Neuhaus Rdn
12 mäßig eine Zweckbestimmung dar. Sie ist grundsätzlich vom Teileigentümer zu beachten und von ihm als Vermieter an den Mieter entsprechend weiterzugeben Absprachen der Wohnungs- bzw. Teileigentümer Soweit die Wohnungs- bzw. Teileigentümer einer Eigentumsgemeinschaft die Beschlusskompetenz hinsichtlich Nutzungsänderungen des jeweiligen Teileigentums behalten und nicht bereits durch eindeutige Abfassung der Teilungserklärung aus der Hand gegeben haben, können sie durch Beschluss entsprechende Änderungen der Teileigentumsnutzung bewirken. Manche Beschreibungen in der Teilungserklärung stellen keine Zweckbestimmung, sondern nur einen unverbindlichen Gestaltungsvorschlag dar, so etwa die Bezeichnung als Teeküche, Coffee-Corner oder Wartezimmer, Leisure-Lounge ; demgegenüber erachtet die Rechtsprechung die Vereinbarung als Hobbyraum als eine Zweckbestimmung. 36 a) Das OLG Saabrücken verneint die Zulässigkeit einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung über die Nutzung von Wohnungen zu Boarding-House -Zwecken. Die Nutzungsänderung der Wohnung in ein Boarding-House konnte die Eigentümerversammlung nicht wirksam treffen. Der gefasste Beschluss ist nichtig, weil es der Versammlung an der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlte, 10 Abs. 2, 23 Abs. 1 WEG. Durch Mehrheitsbeschluss können die Wohnungseigentümer nach 15 Abs. 2 WEG den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums nur insoweit regeln, als die Grenzen der Ordnungsmäßigkeit nicht überschritten sind und eine durch Vereinbarung getroffene Gebrauchsregelung nicht entgegensteht. Liegt eine solche Vereinbarung vor, fehlt es den Wohnungseigentümern an der Kompetenz, durch vereinbarungsändernden Mehrheitsbeschluss eine abweichende Regelung zu treffen. Die im Fall gegebene absolute Beschlussunzuständigkeit macht den Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig. 37 Grundsätzlich ist im WEG-Recht bei anstehenden Nutzungsänderungen eine typisierende bzw. generalisierende Betrachtung angezeigt. Eine typisierende, objektivierbare und verallgemeinernde Betrachtung stellt der BGH bei der Beurteilung des Umfangs von Schönheitsreparaturen an: Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch bei Zugrundelegung des typischen Verständnisses redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der an Geschäften dieser Art üblicherweise beteiligten Kreise die Grundreinigung des Teppichbodens. 38 Sie vermag allerdings im vorliegenden Fall die erstrebte Nutzungsänderung der Wohnung in eine hotel-ähnliche Boarding-House-Nutzung nicht anzuerkennen. Nach WEG-Recht sind die Nutzungsänderungen restriktiv anzugehen und nur im begründeten Einzelfall anzuerkennen. b) So verneint das ehemalige Bayerische Oberste Landesgericht die beabsichtigte Nutzungsänderung, wenn die Ausübung des geänderten Berufs- oder Gewerbezweigs mit den Belangen der übrigen Wohn- bzw. Teileigentümer nicht zu vereinbaren ist. Im Fall ging es u.a. um den Antrag auf Zustimmung zur Vermietung des Teileigentums zum Betrieb eines Drogeriemarkts. 39 Bei typisierender Betrachtung widerspricht einem Teileigentum, in dessen Räumen nach der Gemeinschaftsordnung ein(e) Café/Konditorei auch ohne Einschrän- 35 Fritz/Schacht NZM 2008, 155; Blank WuM 2000, 523, 525; Eisenschmid, aa0. Rdn BayObLG WuM 1990, 454 = NJW-RR 1991, 139; dazu Eisenschmid, aa0. Rdn BGH Beschluss vom , Az: V ZB 51/03, NJW 2004, 937 = WuM 2004, 165; OLG Saarbrücken Beschluss vom Az: 5 W 115/05-31, GuT 2007, BGH Urteil vom , Az: XII ZR 15/07 GuT 2008, 484, 485; zur typisierenden Betrachtung in WEG- Recht BayObLG Beschluss vom , Az: 2 Z BR 9/03, GuT 2004, 28; LG Wiesbaden Beschluss vom , Az: 4 T 300/07, ZMR 2008, 331; Neuhaus Rdn BayObLG Beschluss vom , Az: 2 Z BR 137/03, GuT 2004, 31,
13 III. kungen zeitlicher oder sachlicher Natur betrieben werden darf, regelmäßig die Nutzung als (griechisches) Spezialitätenrestaurant. 40 In einem weiteren Beschluss hält dasselbe Gericht fest: Der Betrieb eines Pilslokals mit Speisegaststätte (Pizzeria) stört bei typisierender Betrachtungsweise mehr als der Betrieb eines Ladens, und zwar selbst dann, wenn in unmittelbarer Nachbarschaft eine weitere Gaststätte vorhanden ist. 41 Auf der gleichen Linie liegt ein früherer Beschluss desselben Gerichts zur Nutzungsänderung eines Kur-Cafes: Enthält die Teilungserklärung einer Eigentumswohnanlage eine Nutzungsbeschränkung von gewerblichen Räumen auf die Verwendung als Kur-Cafe, im Untergeschoss als Weinstube, ist damit der Betrieb eines Speise- und Pilslokals mit Musikunterhaltung nicht vereinbar. 42 Die vorzunehmende typisierende Betrachtung lässt nur minimale Nutzungsänderungen zu. Allenfalls sind geringfügige Nutzungs- bzw. Geschäftserweiterungen, -ausdehnungen oder -ergänzungen zulässig. Einzelfälle: Abgekürzte Auswahl; Aufzeigen von Abgrenzungsleitlinien, d.h. Reasoning from Case to Case 1. Vorbemerkung Nachfolgend werden einige einschlägige Rechtsprechungsbeispiele aus dem (gewerblichen) Miet- und WEG-Recht dargestellt. Dabei sollen Art und Umfang von Nutzungsänderungen herausgearbeitet und die rechtlichen Reaktionsmöglichkeiten beleuchtet werden. In Anlehnung an die anglo-amerikanische Vorgehensweise des Reasoning from Case to Case wird versucht, aus einer Einzelfallbetrachtung allgemein zu beachtende Abgrenzungs- und Leitlinien für die Beurteilung von relevanten Nutzungsänderungen aufzuzeigen. 2. BGH-Fall, XII. Zivilsenat: Nutzungsänderung von Kfz-Werkstatt in Cateringbetrieb Der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat des BGH hat kürzlich in einem Fall zur Nutzungsänderung grundsätzlich zugunsten des Mieters entschieden. Die Mieträume waren als Autokarosseriewerkstatt und Fahrzeughalle baurechtlich genehmigt. Der klagende Mieter betrieb von Juni 1998 bis April 2004 in diesen Räumen unbeanstandet ein Cateringunternehmen; so mietete er von der Rechtsvorgängerin des beklagten Vermieters Gewerberäume zum Betrieb eines Büros/Lagers etc. einer Filmcateringgesellschaft mit Küche fest von Juni 1998 bis zum 30. Juni Richtungsweisend hält der BGH fest: 43 Das Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung von Mieträumen stellt einen Mangel i.s.v. 536 dar. Wenn einem Gewerberaummieter durch Ordnungsverfügung mit Zwangsmittelandrohung die vertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts untersagt wird und für ihn zumindest Ungewissheit über deren Zulässigkeit besteht, ist er zur fristlosen Kündigung berechtigt. 44 Ein formularmäßiger Haftungsausschluss für den Gewerberaumvermieter ist unwirksam, wenn er die Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für den Gewerbebetrieb des Mieters aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen. Damit sind nach der Klausel im Fall der Verweigerung der Genehmigung nicht nur Gewährleistungsrechte des Mieters, sondern auch dessen Befugnis zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags ausgeschlossen. Ein so weit ge- 40 BayObLG Beschluss vom , Az: 2 Z BR 103/04, GuT 2006, BayObLG Beschluss vom , Az: 2 Z BR 9/03, GuT 2004, 28, BayObLG Beschluss vom , Az: 2 Z BR 55/00, ZMR 2001, BGH Entscheidung vom , Az: XII ZR 24/06, in: 44 BGH aa0.; BGH Urteil vom 22. Juni 1988 Az: VIII ZR 232/87, NJW 1988, 2664,2665; Lindner- Figura/Opree/Stellmann, Kap.14 Rdn. 341ff; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Köln 2004, Rdn. 228f
14 hender Haftungsausschluss benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist deshalb nach 307 unwirksam. 45 Grundsätzlich ist individualvertraglich eine weitergehende Risikoabwälzung als durch Formularvertrag möglich (Rechtsgedanke aus 305 b: Vorrang der Individualabrede vor einer Allgemeinen Geschäftsbedingung). Abreden dieser Art sind stets eng und grundsätzlich gegen den die Formulierung verwendenden Vermieter auszulegen, da es nur in engen und fest umrissenen Grenzen hingenommen werden kann, dass der Vermieter wesentliche, ihm obliegende Pflichten (Haupt- bzw. Kardinalpflichten) auf den Mieter abwälzt. 46 Der BGH konstatiert im Fall eine in vielen Mietverträgen anzutreffende Regelung, wonach der Mieter bauliche Änderungen an der Mietsache nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen darf und ggf. die hierfür anfallenden Kosten zu tragen hat. 47 Weigert sich der Vermieter, an der Herbeiführung einer Genehmigung zur Nutzungsänderung mitzuwirken (hier: Nutzung einer ehemaligen Kfz-Werkstatt mit Lagerhalle für einen Cateringbetrieb), stellt dies nur dann einen Grund für die fristlose Kündigung des Mieters gemäß 543 Abs. 1 dar, wenn eine Erfüllung der behördlichen Auflagen für ihn mit erheblichem Aufwand verbunden wäre. Der für das Gewerberaummietrecht zuständige Senat weist die Verantwortung für die Genehmigungsfähigkeit der Mietsache zum konkreten vertragsgemäßen Gebrauch dem Vermieter zu; das gilt auch für Nutzungsänderungen. Damit nimmt er Zuständigkeitsbereichseinteilungen, Verantwortlichkeiten- und Risikozuweisungen vor. Der Gewerbevermieter ist zumindest formularvertraglich für die Mietsache sowie für Genehmigungen bezüglich der Lage und Objektbeschaffenheit der Mietsache zuständig und verantwortlich. 3. KG-Fall: Mietmangel bei fehlender Zweckentfremdungsgenehmigung und Baugenehmigung für Umwandlung von Wohn- in Geschäftsraum in Berlin Das KG spricht dem Mieter gemäß 536a Schadensersatz zu. Die von ihm mit Vertrag vom angemieteten Räume waren bereits bei Vertragsschluss mit einem Mangel behaftet, der den beklagten Mieter an der Ausübung des ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauchs hinderte. Denn bis zum Ausspruch der fristlosen Kündigung lag bezüglich eines Teils des ersten Obergeschosses weder eine Zweckentfremdungsgenehmigung noch die gemäß 55 Abs. 1 der Bauordnung für Berlin erforderliche Genehmigung der Umwandlung von Wohn- in Geschäftsraum vor. 48 Die Praxis der Berliner Baubehörde hat sich mit Aufhebung der ZweckentfremdungsVO am 27.Juli 2003 geändert. Gleichwohl fehlte die Umwandlungsgenehmigung. Der Beklagte war daher gemäß 536 Abs. 1 von der Verpflichtung zur Zahlung der Miete befreit. Die Schaffung der Voraussetzungen für die behördliche Erlaubnis des dem Mieter geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs obliegt grundsätzlich dem Vermieter. Eine umfassende formularvertragliche Abwälzung dieser Pflicht bewertet das KG als unvereinbar mit 307 (ehedem 9 AGBG) und als nicht hinnehmbare Aushöhlung der Kardinalpflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung nach 536. Zwar erachtet der Senat derart weitreichende individualvertragliche Regelungen als denkbar und möglich; jedoch kann die vorliegende Mietvertragsregelung gemäß 133, 157 nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte nicht dahin ausgelegt werden, dass der beklagte Mieter verpflichtet sein soll, auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst die Voraussetzungen für die dem Kläger bzw. Vermieter obliegenden vertraglichen Ver- 45 BGH aa0.; BGH, Urteil vom 22. Juni 1988 aa0.; KG Entscheidung vom , Az: 8 U 219/03, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., Berlin 2007, 536 Rdn. 11, 12; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3.Aufl., München 1999, II Rdn KG aa0.; OLG Hamm ZMR 1982, 206; Emmerich/Sonnenschein 535 Rdn. 12; Lindner-Figura Kap. 7 Rdn. 125ff; Neuhaus Rdn. 194; Joachim WuM 2003, 183; ders. NZM 2003, BGH aa0. 48 KG Entscheidung vom , aa0; vgl. dazu Fritz Rdn. 541ff; Neuhaus Rdn. 93ff
15 pflichtungen zu schaffen. Das KG hält unmissverständlich fest: Es kann von einem Mieter nicht verlangt werden, Räume zu beziehen, deren vertragsgemäße Nutzung dem Risiko einer öffentlichrechtlichen Untersagung ausgesetzt ist. 49 Demzufolge weist der Senat das Risiko aufgrund der Nutzungsänderung ausdrücklich dem Vermieter zu und gewährt dem Mieter die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1. Das Gericht sieht den Mieter im konkreten Fall als schutzwürdig gegenüber dem Vermieter an. Die Konsequenzen der gescheiterten Nutzungsänderung wegen der fehlenden Änderungsgenehmigung trägt der Vermieter. Das Risiko haftet unmittelbar an der Lage und Objektbeschaffenheit der Mietsache. Dafür ist grundsätzlich der Vermieter einstandspflichtig und verantwortlich. 4. OLG Saarbrücken-Fall: Gebrauchsgewährleistungspflicht des Vermieters einer Arztpraxis im Hinblick auf die Herbeiführung einer Nutzungsänderungsgenehmigung Das OLG Saarbrücken sieht es im vorliegenden Fall als Aufgabe des klagenden Vermieters an, die Nutzungsänderungsgenehmigung für die Arztpraxis herbeizuführen. Das Unterbleiben der behördlich verlangten brandschutztechnischen Maßnahmen sowie des Stellplatznachweises kann nicht dem beklagten Mieter angelastet werden. Denn die gesetzliche Hauptpflicht des Vermieters besteht darin, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Hierzu gehört es bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb einer Arztpraxis, dass nach der Beschaffenheit der Räume eine uneingeschränkte Nutzung als Arztpraxis tatsächlich und rechtlich möglich ist. Demgemäß stellen öffentlichrechtliche Gebrauchshindernisse und behördliche Gebrauchsbeschränkungen wenn sie auf deren konkreter Beschaffenheit beruhen einen Mangel (nicht mehr: Fehler) der Mietsache dar, für den der Vermieter grundsätzlich einzustehen hat. Im Fall trägt dieser Sichtweise die Parteivereinbarung Rechnung, wonach der Vermieter die Gewähr dafür übernimmt, dass etwaige erforderliche behördliche Genehmigungen für die Nutzung der Mieträume durch den Mieter erteilt werden, sofern die Genehmigungen aus Gründen versagt werden, die ausschließlich auf der Beschaffenheit o- der der Lage des Mietobjekts beruhen. 50 Im Fall geht es nicht um bauliche Veränderungen durch den Mieter, sondern nur um die Umnutzung der Mietsache und dem diesbezüglichen Erfordernis einer baurechtlichen Nutzungsänderungsgenehmigung. Die damit verbundenen Risiken weist der Senat dem Vermieter zu. Erneut entscheidet die Judikatur die nicht genehmigte Nutzungsänderung aufgrund einer räumlich orientierten Risikobetrachtung, -bewertung und -zuweisung. 5. OVG Nordrhein-Westfalen, Münster-Fall: Der Vollstreckung der bestandskräftigen Ordnungsverfügung, mit der dem Grundstückseigentümer aufgegeben worden ist, den dort errichteten Geflügelstall abzubrechen und eine Aufschüttung zu beseitigen, steht ein Vollstreckungshindernis entgegen. Die begehrte Nutzungsänderung hinsichtlich der intensiven Geflügelzüchtung ist von den zuständigen Behörden versagt worden. Als Reaktion erließen sie eine Ordnungsverfügung betreffend den Abbruch des Stalles. Die Ordnungsverfügung setzt voraus, dass der Antragsteller den Stallabbruch unmittelbar selbst durchführen kann, ohne gegen den Pächter zuvor rechtliche Schritte einzuleiten, etwa die Räumung des Stalles zu verlangen und notfalls gerichtlich durchzusetzen. 51 Dass der Pächter den Stall vertragswidrig nutzen würde, ist für den Senat nicht ersichtlich. Dem dem Antragsteller aufgegebenen Stallabbruch stehen Rechte des Pächters entgegen. Die Berechtigung eines Dritten an einer Sache, hier eines Pächters, berührt nicht zwangsläufig die Rechtmäßigkeit der an den Eigentümer gerichteten Beseitigungsverfügung, sondern mag ein bloßes Vollzugshindernis darstellen, das nachträglich durch eine gegen den Dritten gerichtete Verfügung auszuräumen sein kann. Die Nutzungsänderung steht im Fall nicht im Mittelpunkt, wohl 49 KG aa0. 50 OLG Saarbrücken Entscheidung vom , Az: 8 U 644/02-158, in: zuvor BGH NJW 1988, 2664; OLG Celle NZM 2000, 621; OLG München ZMR 1995, 401; OLG Köln VersR 1995, OVG Nordrhein-Westfalen Entscheidung vom , Az: 7 B 1795/08, in:
16 aber der Einfluss des Öffentlichen Rechts auf das Zivilrecht aufgrund tatsächlicher Änderungen, zugleich einhergehend mit dem behördlichen Tätigwerden. Das Gericht stellt klar, das öffentlichrechtliche Verfügungen grundsätzlich den zivilrechtlichen Regelungen vorgehen. Das Öffentliche Recht beeinflusst, provokanter formuliert - dominiert das Zivilrecht! Allerdings hat sich auch die Behörde mit vertraglichen Abmachungen zu befassen. Sie können im Einzelfall Vollzugshindernisse darstellen, welche durch entsprechende Verfügungen überwindbar sind. 6. OLG Hamm-Fall: Grundstückspächter ist nicht verpflichtet, die Beseitigung des von ihm auf das Grundstück verbrachten Klärschlamms kostenpflichtig herbeizuführen Die klagenden Verpächter können vom beklagten Pächter nicht gemäß 1004 Abs. 1 S. 1 die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Pachtgrundstücks verlangen. Zwar liegen die Voraussetzungen des 1004 Abs. 1 S. 1 grundsätzlich vor. Der Anspruch scheitert aber daran, dass die Wiederherstellung einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des Schuldverhältnisses und der Gebote von Treu und Glauben in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des klagenden Verpächters steht. Dem beklagten Pächter steht ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß 275 Abs. 2 zu. 52 Das Interesse des Verpächters an der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Grundstücks ist nach oben durch den Verkehrswert begrenzt, der unstreitig bei ca ,- Eur liegt. Dem stehen voraussichtliche Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Pachtgrundstücks in Höhe von ca ,- Eur gegenüber. Der Senat wirft bei der Abwägung zwischen Kosten und Nutzen die Frage auf, ob ein vernünftiger Mensch, wenn er selbst in den Genuss der Leistung käme, den unter den gegebenen Umständen erforderlichen Aufwand betreiben würde. Vorliegend sieht er das Maß der groben Unverhältnismäßigkeit als erfüllt an und gewährt das Leistungsverweigerungsrecht. 53 Die Nutzung des Pachtgrundstücks bezieht sich auf die Verbringung von Klärschlamm. Das dauerhafte Verbringen großer Mengen ruft die zuständige Behörde auf den Plan. Kann die zu intensive Nutzung eine Nutzungsänderung darstellen? Können die Kosten der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beigetrieben werden? Das Gericht argumentiert mit dem - vermeintlich objektivierten Wertmaßstab des vernünftigen Menschen. Dieser sogenannte Reasonable-Man-Test 54 ist ein auch im anglo-amerikanischen Recht anzutreffender Argumentationstopos, um ein als vernünftig erachtetes Ergebnis konsensbegründend für die Rechtsgemeinschaft darzulegen. Im Fall gewährt das OLG Hamm dem Pächter die Einrede eines Leistungsverweigerungsrechts. Bei Überschreiten einer aus Treu und Glauben resultierenden Opfergrenze bejaht der Senat aus Billigkeitsgesichtspunkten ein auf den Einzelfall zugeschnittenes Leistungsverweigerungsrecht. Daraus folgt: Nutzung und Nutzungsänderung obliegen im Einzelfall auch dem Vorbehalt bzw. Gebot von Treu und Glauben der 242, LG Berlin-Fall: Keine Minderung der Pacht, wenn wegen Wegfalls des Fernzugverkehrs im Bahnhof die Publikums- und Kundenfrequenz nachlässt Das LG Berlin gewährt in einem Fall der Pacht eines Ladenlokals in einem Berliner Bahnhof dem Pächter keine Pachtminderung aufgrund der Abkoppelung des Bahnhofs vom Fernzugverkehr und des nachlassenden Publikums- und Kundenaufkommens. 55 Veränderungen in der Bewirtschaftung des Bahnhofs stellen keinen Sachmangel dar, 536. Erforderlich ist die Abweichung des tatsächlichen Zustands 52 OLG Hamm Entscheidung vom , Az: 5 U 104/08, in: 53 OLG Hamm aa0; zum Leistungsverweigerungsrecht des 275 Abs. 3 aus persönlichen (Gewissens-) Gründen Joachim, Personale Unmöglichkeit, Festschrift für N. Horn, Berlin 2007, Dazu Joachim, Der Verständige Rechtsgenosse und Reasonable Man in United States and German Commercial Law, in: Comparative Law Yearbook of International Business, Vol. 14 (1992), LG Berlin Entscheidung vom , Az: 12 O 812/07, in: = NZM 2008, 844; dazu Ratjen InfoM Nr ,
17 der gepachteten Sache von dem vertraglich geschuldeten Zustand. Im Falle von Beeinträchtigungen, die ihre Ursache nicht innerhalb der gemieteten bzw. gepachteten Sache haben, d.h. bei äußeren Einflüssen, ist zusätzlich erforderlich, dass stets eine unmittelbare Einwirkung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorliegt. So ist der Vermieter nicht nur für den Gebrauch der Mietsache, sondern auch für den Zugang zum Mietobjekt verantwortlich, nicht hingegen für die Publikums- sowie Kundenfrequenz vorbehaltlich anderer Vertragsabmachungen. Für derartige Nutzungsänderungen aufgrund faktischer, tatsächlicher Veränderungen muss der Vermieter grundsätzlich nicht einstehen, etwa beim Leerstand im Einkaufszentrum. 56 Die Argumentationsfigur der Unmittelbarkeit mit Rechtsrelevanz gegenüber der rechtlich irrelevanten Mittelbarkeit findet sich in der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Der Mangelbegriff setzt nach dem XII. Zivilsenat eine unmittelbare Tauglichkeitsbeeinträchtigung voraus, so dass Umstände, die nur mittelbar berühren, keine Mängel darstellen; damit soll einem Ausufern des Mangelbegriffs entgegengewirkt werden. 57 In dem aktuellen Fall verneint der BGH das Vorliegen eines Mangels bei vermeintlichen Besuchermassen in einem Bürogebäude, in welchem der Vermieter auch an die Agentur für Arbeit nebst Drogenberatungsstelle und Schuldnerberatung vermietet. Der ausgedehnte Publikumsverkehr bedeutet keine konkrete Beeinträchtigung für die Nutzung einer radiologischen Praxis. Diese Rechtsprechung findet in den Instanzgerichten breite Berücksichtigung. 58 Eine nur indirekte Auswirkung auf die Nutzungsmöglichkeit genügt demgegenüber nicht. An einer solchen Unmittelbarkeit fehlt es i.d.r., wenn Umfeldeinwirkungen den Zustand der Pachtsache selbst sowie deren vertragsgemäße Nutzungsmöglichkeit unberührt lassen und sich allein nachteilig auf die Menge potentieller Kunden auswirken. So liegt der Fall hier. Die Veränderungen des Bahnhofsbetriebs wirken sich nach der Beschreibung des beklagten Pächters allein dadurch nachteilig auf den Geschäftsbetrieb aus, weil nach der Behauptung der Kundenstrom oder dessen Zusammensetzung verändert wurde. Dies stellt keinen Sachmangel i.s.d. Gesetzes dar. 59 Die Kammer nimmt ausdrücklich Risikozuweisungen vor. Der vom beklagten Pächter eingewandte Umsatzrückgang in seinem Geschäft stellt einen Umstand dar, welcher nach der Verkehrssitte in den Risikobereich des Mieters bzw. Pächters fällt, sog. Verwendungsrisiko. Eine Änderung dieser generellen Risikoverteilung zu Lasten des klagenden Verpächters haben die Parteien nicht wirksam vereinbart. Regelmäßig beteiligt sich der Verpächter nicht am wirtschaftlichen Risiko des Pächterbetriebs. Überlegungen zur - faktischen - Nutzungsänderung aufgrund tatsächlich zurückgehender Publikums- und Kundenströme am Bahnhof werden überlagert durch ausdrückliche Risikozuweisungen. 8. Weitere Einzelfälle zu Art und Umfang von Nutzungsänderungen a) In einem vom LG Köln entschiedenen Fall waren die Räume früher als Videothek genutzt worden. Für den anstehenden Betrieb einer Apotheke hatte die Behörde eine Nutzungsänderungsgenehmigung mit der Nebenbestimmung erteilt, dass die beiden auf dem Grundstück vorhandenen Stellplätze erhalten bleiben. Setzt die Nutzung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine bauordnungsrechtliche Genehmigung voraus, deren Erteilung von der Herstellung der notwendigen Stellplätze abhängt, hat der Vermieter nach 536 diese Voraussetzungen zu schaffen. 60 Stellplätze erweisen sich oft als Stolpersteine im 56 Aktuell OLG München Urteil vom , Az: 5 U 5669/07, in: BGH NZM 2000, 492; OLG Naumburg NZM 2008, 772; Fritz NZM 2008, 825, 829f; Joachim GuT 2007, 117; ders. NZM 2006, 368; ders. NZM 2000, 785; ausführlich ders. GuT 2005, 99 und BGH Urteil vom AZ: XII ZR 1/07; zuvor BGH NJW 2006, 899; NJW 1981, 2005; Lindner- Figura/Opree/Stellmann/Eggersberger Kap. 23 Rdn Dazu teilweise kritisch Fritz NZM 2008, 825, 829ff m.w.n.. 59 LG Berlin aa0; Ratjen InfoM Nr , LG Köln Urteil vom , Az: 22 O 544/97, ZMR 1998, 432; OLG Düsseldorf NJW-RR 1988, 1424 m. Anm. Eckert, EwiR 1988, 973; Kraemer, in: Bub/Treier III Rdn. 1345; Wiek GuT 2003,
18 Gewerberaummietrecht, insbesondere bei Nutzungsänderungen. Grundsätzlich ist der Vermieter dafür zuständig und trägt die damit verbundenen Risiken. b) Mitunter kann diese Risikozuweisung anders ausfallen. Hat der Betreiber eines Lebensmittelmarkts es individualvertraglich übernommen, neu hinzugemietete Räume auf seine Kosten mit den bestehenden Filialräumen zu verbinden, ist die Gewährleistungspflicht des Vermieters für eine infolge der Nutzungsänderung notwendige Be- und Entlüftungsanlage abbedungen. Dem Mieter steht während der Vertragslaufzeit selbst dann kein Aufwendungsersatzanspruch wegen durchgeführter Reparaturarbeiten zu, wenn die Be- und Entlüftungsanlage als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks anzusehen wäre. 61 Die Kostentragungspflicht des Mieters schließt zugleich eventuelle damit zusammenhängende Gewährleistungsansprüche aus. c) Der Vermieter kann seine Zustimmung zur Nutzungsänderung vom Inhalt der zu erteilenden Baugenehmigung abhängig machen. Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung ist gegeben, wenn der Mieter dem Untermieter einen weiteren Gebrauch einräumen will, als ihm selbst nach dem Mietvertrag gestattet ist, hier: Nutzungsänderung gerichtet auf Lagerung und Restaurierung historischer Baumaterialien, Atelier, Malerei und Ausstellung mit Tätigkeiten des Untermieters, die Sache als Kulturforum mit wechselnden Ausstellungen, Konzerten, Lesungen und Vorträgen sowie für Zwecke als Galerie zu nutzen. 62 Die Zustimmung des Vermieters zur Nutzungsänderung steht grundsätzlich in dessen freien Ermessen. Bei der weitreichenden Nutzung des Untermieters hat er einen wichtigen Grund zur Zustimmungsverweigerung. d) Die Nutzungsänderung der Umstellung eines reinen Handwerksbetriebs auf einen Fertigungsbetrieb kann für den Vermieter zumutbar und dessen Zustimmung daher zu erteilen sein. 63 e) Die Zweckbestimmung Gewerbe zieht nicht notwendig eine Gewinnerzielung nach sich; daher kann auch eine Soziale Tagesstätte in Gewerberäumen unterhalten werden. 64 f) Die als Laden in der Teilungserklärung ausgewiesenen Räume dürfen nicht als Gaststätte 65, als Teestube mit Spielsalon 66, als Salatrestaurant ohne Alkoholausschank 67, als Eisdiele 68, als Imbissstube 69 oder als Pizza-Lieferservice 70 genutzt werden. g) Wenn eine Pachtsache vereinbarungswidrig nicht zur Haltung eines Reitstalls des Pächters, sondern ausschließlich zum Unterstellen von Fremdpferden dient und alles gewerbsmäßig unterverpachtet ist, handelt es sich um einen vertragswidrigen Gebrauch der Pachtsache OLG Düsseldorf, Urteil vom , Az: 10 U 172/98, GuT 2004, 237, 238. Rechtskräftig gemäß Nichtannahmebeschlusses des BGH vom , Az: XII ZR 342/00, GuT 2004, OLG Düsseldorf Urteil vom , Az: I-10 U 148/06, GuT 2008, 122, So bereits BGH NJW 1961, 307 = ZMR 1961, 102; zuvor BGH NJW 1957, 1833; Eisenschmid aa0. Rdn OLG Zweibrücken NZM 2005, 868; Eisenschmid aa0. Rdn BayObLG WuM 1985, 238; dazu und zu den folgenden Fallbeispielen Eisenschmid aa0. Rdn BayObLG WuM 1985, 235; OLG Zweibrücken NJW-RR 1987, 464 = ZMR 1987, KG WuM 1985, 236 = ZMR 1985, OLG Schleswig MDR 2000, BayObLG ZMR 2000, BayObLG NZM 1998, OLG Karlsruhe ZMR 1987, 419; Eisenschmid aa0. Rdn
19 IV. h) Die Vermietung bezog sich auf Gewerberäume zum Buchverkauf und als Begegnungsstätte mit Kaffee- und Teeausschank; dem Mieter ist es nicht gestattet, zusätzlich Snacks wie Pommes Frites und andere Getränke vorzuhalten. 72 i) Wenn dem Mieter die Gewerberäume zur Weitervermietung für ein Technologiezentrum überlassen sind, so umfasst dieser Vertragszweck nicht den Betrieb eines Call-Centers. 73 j) Ist in der Teilungserklärung geregelt, dass Sondereigentümer von Reihenhäusern oder Doppelhaushälften so zu behandeln sind, als sei das Grundstück real geteilt, bedürfen bauliche Veränderungen kleineren Ausmaßes (hier: Haustüraustausch) nicht der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Der Zustimmungsvorbehalt des 22 WEG ist im Fall aufgehoben und mithin eine flexible Handhabung von kleineren Änderungen möglich. 74 Dieser flexibilisierte Ansatz sollte auch bei Nutzungsänderungen berücksichtigt werden. Risikobereichseinteilungen und -zuweisungen Vertragsgemäßer und vertragswidriger Gebrauch; (un)mittelbare Beeinträchtigung Vermehrt gehen Judikatur und Rechtslehre danach vor, den zu entscheidenden Streitfall unter Vornahme von wertenden Risikobereichseinteilungen und -zuweisungen im Einzelfall unter Heranziehung von soweit vorhanden bzw. einschlägig Vertragsregelungen, Rechtsnormen und Präjudizien (allgemein) recht und (den Einzelfall) gerecht zu entscheiden. Dabei werden unbestimmte Rechtsbegriffe herangezogen, wertend ausgefüllt und für den Streitfall hoffentlich erkenntnis- und nutzbringend angewendet. 75 Die vorstehend aufgelisteten Praxisfälle sind auch aufgrund derartiger Risiko- und (Zuständigkeits)Sphärengedanken entschieden worden. Für Nutzungsänderungen sind Begriffspaare von Wichtigkeit, etwa die bloße Nutzungserweiterung und die rechtlich relevante Nutzungsänderung, die bloße Ausdehnung des Kerngeschäfts oder die rechtlich relevante Änderung des Kerngeschäfts. Durch derartige Begriffspaare werden dem Rechtsfallentscheider ergebnisoffene Argumentationsmuster an die Hand gegeben. Ein weiteres Abgrenzungspaar stellen der vertragsgemäße und der vertragswidrige Gebrauch dar, 535. Ersteren kann der Mieter während der gesamten Mietzeit für sich reklamieren. Letzterer stellt eine Mietvertragsverletzung dar, welche er grundsätzlich zu unterlassen hat. Für den Mangel der Mietsache nach 536 sieht die höchstrichterliche Rechtsprechung die unmittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung abgrenzend gegenüber der nur mittelbaren an. Sie nimmt eine räumliche Bereichseinteilung und eine daran anknüpfende wertende Betrachtung vor. Nur die vermeintlich(?) unmittelbare und direkte Gebrauchsbeeinträchtigung zieht Gewährleistungsrechte nach sich. 72 KG NZM 1999, 462; Eisenschmid aa0. Rdn OLG Düsseldorf GE 2003, 321; Eisenschmid aa0. Rdn OLG Frankfurt Beschluss vom , Az: 20 W 222/06, InfoM Nr , Dazu näher Joachim NZM 2006, 368;ders. NZM 2008, 316, 317; ders. NZM 2001, 162; ders. Dach und Fach Klarheit oder Krach? in: Festschrift für H. Blank, München 2006, 221, 235; ders. GuT 2005, 99 und 135; GuT 2004, 207, 222; GuT 2003, 166; zuvor bereits ders. BB 1988, 779; neuerdings ders. Reiserechts- Risikoregelungen, in: Jahrbuch Accounting, Taxation & Law (ATL) 2009, ISM Schriftenreihe Band 7, Dortmund und Münster 2009,
20 C. Öffentlich rechtliche Betrachtung Der Zivil- bzw. Mietrechtler kann nur eine begrenzte öffentlichrechtliche Betrachtung der Nutzungsänderungen anstellen. Begrenzte Raum- und Zeitgründe kommen vorliegend einschränkend dazu. Gleichwohl ist auf die lenkende, leitende, weichenstellende Bedeutung des Öffentlichen Rechts gegenüber dem Zivil- und mithin gegenüber dem Mietrecht hinzuweisen. Erst die Gesamtschau zwischen beiden Rechtsgebieten in Form eines modernen juristischen Asset Managements vermag Art, Umfang und Ausmaß der Nutzungsänderungen einer (Gewerbe)Immobilie angemessen und zeitlich zutreffend zu würdigen. Folglich können nur Schlaglichter geworfen werden. Handlungsbedarf besteht zukünftig mehr denn je! 76 I. Zweckentfremdungsverordnung Beispielhaft für die Maßgeblichkeit und den Einfluss des Öffentlichen Rechts auf das Mietrecht ist die ZweckentfremdungsVO anzuführen. 1. Geltungsbereich Als Landesrecht dient(e) sie dazu, der Verknappung von Wohnraum entgegenzuwirken. Das Zweckentfremdungsverbot untersagt die Nutzung von Wohnraum zu Gewerbezwecken. Der Vermieter benötigt regelmäßig eine behördliche Erlaubnis. Sie ist zu erteilen, wenn dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des Wohnungsbestands überwiegend anderweitige Interessen gegenüberstehen. Dies ist unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgebots und dessen konkreter Ausprägung, nämlich des Übermaßverbots im Einzelfall zu prüfen. 77 In einigen Bundesländern galt sie noch bis in die 90er Jahre des letzten Jahrhunderts. Insbesondere in Berlin fand sie Berücksichtigung; hervorzuheben ist die Zeit nach der (Wieder)Vereinigung. 2. Außerkrafttreten Zwischenzeitlich hat sie die Rechtsprechung für ungültig erklärt. So ist die ZweckentfremdungsVO am in Berlin aufgehoben worden. 78 In der Literatur wird sie als Auslaufmodell angesehen Rechtsfolge beim Verstoß Ein Mietvertrag, der gegen das Zweckentfremdungsverbot verstößt, ist wirksam und nicht nichtig. 80 Grundsätzlich macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn er die Räume wegen des Gewerbeverstoßes nicht (mehr) dem Mieter überlassen kann, d.h. Nichterfüllung der Hauptleistungspflicht. Jedoch steht zumeist 536 b dem Schadensersatzanspruch wegen der Kenntnis bzw. grob fahrlässigen Unkenntnis des Mieters entgegen. 81 II. Baurechtliche Genehmigung 1. Abgrenzung: (Nutzungs-)Änderung von baulichen Anlagen gegenüber bauplanungsrechtlich unerheblichen Veränderungen, 29 BauGB Bekanntlich wird die Baugenehmigung einer Immobilie stets für eine bestimmte Nutzung erteilt. Bei einer Nutzungsänderung müssen zumeist umfangreiche Nachweise erbracht werden, an deren Prüfung regelmäßig mehrere Ämter beteiligt sind; beispielhaft seien erfasst: Bauaufsichtsamt, Umweltamt, Staatliches Amt für Arbeitsschutz, Gesundheitsamt, Gewerbeaufsichtsamt, Ärztekammer, Feuerwehr, Denkmalschutzbehörde usw.. 76 Neuerdings Kiss/Rappen, im Nr , 90, Fritz Rdn. 541ff; Horst Rdn. 16f; Neuhaus Rdn. 93ff, 103ff. 78 KG Entscheidung vom , Az: 8 U 219/03; Schultz, Gewerberaummiete, Fritz Gewerberaummietrecht Rdn. 541; Fritz/Schacht NZM 2008, 155,156; ähnlich Neuhaus Rdn BGH Beschluss vom , Az: XII ZR 1192, NJW 1994, 320 = WuM 1994, 218; Fritz Rdn. 543; Neuhaus Rdn Fritz aao.; aa. Neuhaus aao

References: BGH 
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