Source: http://www.senat.fr/seances/s201401/s20140130/s20140130011.html
Timestamp: 2019-07-20 14:35:07+00:00

Document:
L'amendement n° 94, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
M. Jean-Claude Lenoir. Nous estimons qu’il n’y a aucune raison de supprimer la possibilité pour le nouveau propriétaire de donner congé au terme du bail en cours, puisque ce dernier n’est pas remis en cause par la vente : l’acquéreur du logement est obligé de respecter le bail en cours jusqu’à son terme, le locataire étant protégé par son contrat.
Cette disposition aurait pour but d’instaurer un maintien dans les lieux pendant la durée d’un bail en cas de vente du logement, et introduirait ainsi une inégalité entre les locataires.
Il faut également souligner que, en cas de vente à la découpe d’un immeuble, les locataires sont déjà protégés par un certain nombre de mesures législatives.
Mme la présidente. L'amendement n° 43, présenté par MM. Dubois et Tandonnet, Mme Férat et MM. Jarlier, Amoudry, Marseille et J.L. Dupont, est ainsi libellé :
du premier renouvellement
M. Henri Tandonnet. Cet amendement a lui aussi pour objet de rééquilibrer les relations entre propriétaires et locataires.
La loi est déjà très protectrice pour le locataire d’un logement acheté par une personne souhaitant y vivre ou y loger un membre de sa famille.
Madame la ministre, vous entendez améliorer encore cette protection en abaissant de 70 à 65 ans l’âge minimal du locataire disposant de ressources inférieures à 1,5 SMIC pour lequel le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat, sauf à lui proposer un logement situé à proximité du précédent et correspondant à ses besoins, ainsi qu’à ses possibilités.
Dès lors, en supposant qu’un bail en cours soit dans sa deuxième année, pourquoi le prolonger d’une nouvelle durée de trois ans ? Une telle protection supplémentaire paraît excessive.
Qu’on le veuille ou non, de nombreux propriétaires privés achètent un bien occupé en le destinant à leurs enfants, et cela un ou deux ans avant que ces derniers ne s’y installent.
C’est la raison pour laquelle je vous propose, mes chers collègues, de supprimer les termes « du premier renouvellement ».
M. Claude Dilain, rapporteur. Nous avons eu de longs débats en première lecture et tenté, me semble-t-il, de n’oublier ni le légitime droit du propriétaire à donner congé ni la nécessaire lutte contre les congés frauduleux ou spéculatifs.
Face à ces deux aspects contradictoires, il nous fallait trouver une juste ligne. Je crois que nous y sommes parvenus après de longues discussions en commission et en séance publique. Le débat ayant déjà eu lieu et l’Assemblée nationale ayant validé notre proposition, je propose de ne pas revenir sur ces équilibres.
Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis, madame la présidente.
L’amendement n° 4 rectifié est présenté par Mme Lienemann.
L’amendement n° 13 rectifié ter est présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.
« En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour présenter l'amendement n° 4 rectifié.
Mme Marie-Noëlle Lienemann. Je laisse à Mme Schurch, première signataire d’un amendement identique, le soin de le défendre, madame la présidente.
Mme la présidente. La parole est à Mme Mireille Schurch, pour présenter l’amendement n° 13 rectifié ter.
Mme Mireille Schurch. Par cet amendement, nous souhaitons consolider les avancées obtenues à l’Assemblée nationale, grâce à la collaboration du groupe de la Gauche démocrate et républicaine, ou GDR, et du rapporteur du projet de loi, M. Daniel Goldberg.
En effet, saisis par le Syndicat de la magistrature, le Syndicat des avocats de France et de nombreuses associations, nous vous proposons, mes chers collègues, une nouvelle rédaction de l’alinéa 14 du présent article, qui permette de rétablir le contrôle de la réalité du motif du congé par le juge.
Si cet amendement était adopté, le juge devrait apprécier si les éléments rapportés justifient ou non la non-reconduction du bail. En somme, il s’agit de vérifier non plus seulement la légalité formelle de ce congé, mais aussi sa légitimité.
En effet, le Syndicat des avocats de France considère, à juste titre, que la jurisprudence a progressivement réduit à peau de chagrin l’étendue du contrôle du juge sur les motifs invoqués par le bailleur pour justifier la fin d’un bail.
Le juge est aujourd’hui privé de tout pouvoir de contrôle de la réalité des motifs, puisque, sauf cas d’intention frauduleuse manifeste, le contrôle des motifs du congé ne peut intervenir qu’a posteriori, ce qui est contraire à la loi de 1989. La rédaction proposée tendrait à conforter la pratique du juge en matière de validation du congé avant expulsion et à éviter ainsi les abus de droit.
L’adoption de notre amendement contribuerait donc à un rééquilibrage réel des rapports entre locataires et bailleurs, en permettant au juge de se prononcer en fonction des intérêts des deux parties.
M. Claude Dilain, rapporteur. Pour la commission, la disposition qui nous a été présentée constituerait une avancée réelle. Elle a donc émis un avis favorable sur ces deux amendements identiques.
Mme Cécile Duflot, ministre. Le dispositif proposé offre une protection supplémentaire, que le Gouvernement soutient.
J’émets donc, moi aussi, un avis favorable sur ces deux amendements.
M. Gérard Longuet. Jusqu’à présent, la Cour de cassation avait toujours considéré que le juge ne pouvait exercer son contrôle qu’a posteriori. D’ailleurs, c’était une forme d’hommage qu’elle rendait, peut-être involontairement, à la réalité du monde judiciaire. En effet, une procédure a priori, nécessairement contradictoire, est extraordinairement longue.
Si nous adoptons ces deux amendements, qui ont recueilli l’avis favorable de la commission et du Gouvernement, nous allons, d’après ce que je comprends, introduire un contrôle juridictionnel a priori. Cela signifie que le propriétaire ne pourra plus récupérer son bien avant plusieurs années de procédure, ce qui contribuera à le décourager d’investir dans l’immobilier donné à bail au bénéfice de locataires, qui entendent pouvoir le rester.
En voulant faire au mieux, nous risquons, en réalité, d’amplifier la pénurie que nous connaissons dans ce domaine.
M. Claude Dilain, rapporteur. Sans vouloir m’exprimer à la place de leurs auteurs, il me semble que ces amendements ne s’appliquent qu’« en cas de contestation », situation qui, de manière tout à fait normale, requiert l’intervention du juge. Sans cela, comment régler le litige ? (M. Gérard Longuet manifeste son scepticisme.)
Mme la présidente. Je mets aux voix les amendements identiques nos 4 rectifié et 13 rectifié ter.
Mme la présidente. L’amendement n° 95, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
M. Jean-Claude Lenoir. Aux termes du présent article, en cas de congé, le bailleur remet au locataire une notice d’information sur ses droits. Il nous paraît que cette disposition est redondante avec celle qui prévoit qu’une notice d’information sur les droits et obligations est remise au locataire au moment de la conclusion du bail.
Cet amendement tend donc à supprimer cette disposition.
M. Claude Dilain, rapporteur. Monsieur Lenoir, je serais tout à fait d’accord avec vous s’il s’agissait effectivement de la même notice. Cependant, tel n’est pas du tout le cas ! Les informations contenues dans la notice remise au moment de la conclusion du bail sont différentes de celles qui figurent sur la notice remise dans la situation particulière du congé. Ce sont deux notices distinctes.
Cher collègue, je vous demande donc de bien vouloir retirer cet amendement.
Mme la présidente. Monsieur Lenoir, l’amendement n° 95 est-il maintenu ?
M. Jean-Claude Lenoir. Il me semblait tout de même que l’alinéa 24 de l’article 1er visait déjà les précisions dont vous faites état, monsieur le rapporteur.
Cela dit, je n’insiste pas et je retire mon amendement, madame la présidente.
Mme la présidente. L’amendement n° 95 est retiré.
L’amendement n° 270 rectifié bis, présenté par MM. Dallier, P. André, Beaumont, Bécot et Bizet, Mmes Boog et Bruguière, MM. Cardoux et Dassault, Mmes Debré et Deroche, MM. Delattre, Doligé, J. Gautier et Grignon, Mme Giudicelli, M. Houel, Mme Farreyrol, MM. Ferrand, B. Fournier et Laménie, Mme Lamure et MM. Laufoaulu, Leleux, Milon, Pillet, Trillard et Lefèvre, est ainsi libellé :
« Le délai de préavis est toutefois de deux mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17.
M. Philippe Dallier. Un amendement similaire a déjà été présenté en première lecture. Nous défendons de nouveau cette disposition car, à notre sens, le délai de préavis dans les zones tendues qui est prévu par le présent texte ne convient pas. Alors qu’il était de trois mois auparavant, ce qui peut être considéré comme trop long – dans ces zones tendues, le propriétaire peut a priori retrouver un locataire assez aisément –, il passerait à un mois, ce qui, à l’inverse, semble trop court. En effet, remettre l’appartement en état, passer des annonces, recevoir des candidats peut prendre du temps.
Dès lors, il nous semble qu’un délai de deux mois serait un bon compromis.
M. Claude Dilain, rapporteur. Nous avons eu ce débat en première lecture, et nous avions déjà eu alors l’occasion d’indiquer que, dans les zones tendues, le délai d’un mois correspond à la durée nécessaire au bailleur pour trouver un nouveau locataire.
Mme la présidente. Monsieur Dallier, l’amendement n° 270 rectifié bis est-il maintenu ?
M. Philippe Dallier. Oui, je le maintiens, madame la présidente.
Mme la présidente. Je mets aux voix l’amendement n° 270 rectifié bis.
Mme la présidente. L’amendement n° 96, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
et lorsque le bailleur en a été averti par le locataire avant la réception du congé
M. Jean-Claude Lenoir. L’Assemblée nationale a étendu certains droits protecteurs prévus par le présent texte à un locataire qui héberge une personne à charge. Nous estimons simplement qu’il faudrait que le bailleur ait connaissance de la situation du locataire.
M. Claude Dilain, rapporteur. Pour la commission, signaler a priori l’hébergement d’une personne à charge ne tombe pas sous le sens. En réalité, cet amendement, s’il était adopté, serait moins protecteur pour cette personne.
Mme la présidente. Monsieur Lenoir, l’amendement n° 96 est-il maintenu ?
M. Jean-Claude Lenoir. Oui, je le maintiens, madame la présidente, car cette disposition me semble, au contraire, aller dans le sens d’une meilleure protection.
M. Gérard Longuet. Les dispositions de cet amendement me semblent extrêmement pertinentes.
Les personnes à charge bénéficient de droits significatifs en faveur de leur maintien dans les lieux. Il peut s’agir des parents du titulaire du bail, dont on comprend parfaitement que celui-ci veuille assurer les vieux jours en les hébergeant. Malheureusement, cette situation est rare, la tendance naturelle étant plutôt de s’en défaire ! De nos jours, nous connaissons plutôt la situation inverse, des parents hébergeant leurs enfants devenus adultes, voire plus vieux encore.
De parents en charge en parents en charge, nous allons créer un système de maintien dans les lieux qui, dans certains cas, se fera au détriment du droit du propriétaire bailleur à récupérer son bien pour une juste cause et à en bénéficier pour son usage personnel.
Informer le propriétaire de l’hébergement d’une personne à charge évite de le prendre par surprise. Elle lui permet de connaître exactement sa situation vis-à-vis de son locataire et de réfléchir à la façon dont il doit gérer son bien. Je ne vois pas en quoi cela constituerait une demande exorbitante.
Mme la présidente. L’amendement n° 44, présenté par MM. Dubois et Tandonnet, Mme Férat et M. J.L. Dupont, est ainsi libellé :
e) Au deuxième alinéa du même III, les mots : « à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance » sont remplacés par les mots : « au plafond de ressources mentionné au premier alinéa » ;
M. Henri Tandonnet. Cet amendement tend à instaurer plus de justice et d’équilibre entre bailleurs et locataires.
L’article 2 prévoit d’abaisser à 65 ans l’âge minimal du locataire dont les ressources sont inférieures à 1,5 SMIC et pour lequel le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat sans proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, qui soit situé à proximité du bien loué. Il prévoit, par ailleurs, de relever à 65 ans l’âge minimal du bailleur auquel les dispositions de l’alinéa 1 du III de l’article 15 du chapitre II du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas.
Le texte du projet de loi prévoit de rapprocher les deux limites d’âge, une mesure qui serait très pénalisante pour le bailleur.
Cet amendement tend donc à revenir à l’âge de soixante ans pour le bailleur, ce qui aurait pour avantage de conserver la disposition favorable au locataire, sans pénaliser le bailleur. Cela dit, le Gouvernement anticipe peut-être, à travers ce dispositif, le passage de l’âge de la retraite à 65 ans…
Toujours est-il que, à soixante ans, les gens changent souvent de domicile pour réoccuper des propriétés qui leur appartiennent. Il me semble donc que cet amendement mérite d’être adopté.
M. Claude Dilain, rapporteur. Lors de l’examen du texte en première lecture, j’avais expliqué à M. Dubois que le déséquilibre qu’il dénonçait n’était qu’apparent.
En effet, si on lit bien le texte de cet article, ce que vous avez sûrement fait, monsieur Tandonnet, deux conditions cumulatives s’appliquent au locataire pour bénéficier des droits dont nous parlons : il doit avoir 70 ans et des ressources inférieures au plafond que vous avez mentionné.
M. Gérard Longuet. Ce qui est le cas, en général, des personnes retraitées !
M. Claude Dilain, rapporteur. Le bailleur, quant à lui, doit satisfaire à deux conditions alternatives. Il doit avoir plus de soixante ans, ce qui, a priori, fait apparaître un décalage avec le locataire, ou – et non pas « et », j’y insiste – percevoir des ressources inférieures au plafond évoqué. Dès lors, à mon sens, cette disposition paraît équilibrée et ne mérite pas d’être modifiée.
M. Gérard Longuet. C’est cela, découragez les propriétaires bailleurs !
L’amendement n° 5 est présenté par Mme Lienemann.
L’amendement n° 14 rectifié est présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.
pénale dont le montant est compris entre 3 000 € et 20 000 € pour une personne physique, ou 40 000 € pour une personne morale.
II. – Alinéa 40
III. – Alinéas 41 et 42
La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour présenter l’amendement n° 5.
Mme Marie-Noëlle Lienemann. La rédaction de cet amendement est le fruit d’un travail réalisé par des juristes, qui se sont penchés sur la meilleure façon de pénaliser les auteurs de congés frauduleux.
Une amende administrative est aujourd’hui prononcée contre ceux qui les donnent. Cet amendement tend à la remplacer par une amende pénale comprise entre 3 000 et 20 000 euros pour une personne physique et d’un montant de 40 000 euros pour une personne morale.
Il vise également à rendre le locataire « recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice ». En effet, non seulement la sanction administrative n’est pas d’une grande efficacité, mais elle interdit au locataire de se porter partie civile. Il nous paraît donc nécessaire de modifier cette situation.
Mme la présidente. La parole est à Mme Mireille Schurch, pour présenter l’amendement n° 14 rectifié.
Mme Mireille Schurch. Par cet amendement, nous vous proposons, mes chers collègues, de rétablir une sanction pénale en cas de congé frauduleux.
Lors de la première lecture au Sénat, vous aviez, madame la ministre, émis un avis favorable sur l’amendement tendant à introduire une sanction dissuasive. De votre côté, monsieur le rapporteur, vous aviez déclaré : « Si l’on veut réduire le nombre de congés frauduleux – et il est indispensable de le faire ! –, il faut prévoir des peines suffisamment lourdes pour être véritablement dissuasives. »
M. Claude Dilain, rapporteur. Je confirme !
Mme Mireille Schurch. Notre amendement tendant à alourdir le montant des sanctions avait donc été adopté.
Cependant, la nature des sanctions n’avait pas fait l’objet d’une décision définitive.
Mme Mireille Schurch. Vous aviez, madame la ministre, laissé ouverte la question fondamentale : cette sanction doit-elle être du ressort de la juridiction administrative ou de la juridiction judiciaire ? En d’autres termes, doit-il s’agir d’une amende versée au budget de l’État, ou d’une sanction pénale assortie de l’indemnisation du locataire ?
La navette législative devait être l’occasion de répondre à cette question. Nous le savons, la portée psychologique d’une sanction pénale est bien plus importante que celle d’une sanction administrative. Dans ce cas précis, une sanction administrative paraît d’autant plus inadaptée que le locataire potentiellement lésé ne pourrait être partie au débat judiciaire, ni déclencher la procédure.
C’est pourquoi il nous semble plus judicieux de créer une sanction pénale. Ce nouveau dispositif s’inscrirait d’ailleurs dans la continuité de celui qui avait adopté dans la loi du 22 juin 1982 reconnaissant un droit à l’habitat et prévoyant une sanction pénale en cas de congé frauduleux.
Il est donc important de préciser que le locataire sera recevable en qualité de partie civile, mais aussi – ce point doit être acquis – qu’il pourra obtenir réparation du préjudice subi.
M. Claude Dilain, rapporteur. Je voudrais d’abord à rendre hommage M. René Vandierendonck, qui, en première lecture, au nom de la commission des lois, avait attiré notre attention sur ce sujet. (On félicite M. René Vandierendonck sur les travées socialistes.)
Comme l’a souligné Mme Schurch, en accord avec Mme la ministre, nous n’avions pas tranché sur ce point, de manière à nous laisser le temps de rechercher la formule juridique appropriée. Effectivement, depuis, la question a été étudiée plus avant et une solution a été trouvée.
Dans ces conditions, la commission peut émettre un avis favorable sur ces deux amendements identiques.
Mme Cécile Duflot, ministre. Mme Schurch l’a dit fort justement, la question qui avait été posée en première lecture était légitime et il fallait y apporter une réponse lors de la navette. C’est fait : le dispositif de sanction pénale sera effectivement plus efficace.
Le Gouvernement émet donc un avis favorable sur ces deux amendements identiques.
M. Gérard Longuet. Au moment où le Gouvernement, dans le sillage du Président de la République, qui a fait son chemin de Damas le 14 janvier dernier, reconnaît l’utilité des entreprises dans la réussite économique d’un pays, vous voulez instaurer la menace d’une sanction pénale au détriment d’investisseurs qui rendent un service à la collectivité là où il existe une sanction administrative…
D’un côté, pour les entreprises, il est proposé de dépénaliser les relations économiques, afin de cesser de décourager les investisseurs et les entrepreneurs. De l’autre, s’agissant d’un secteur où l’investissement est manifestement insuffisant, où l’on observe une pénurie de logements locatifs, où manquent les opérations de construction parce que les investisseurs privés hésitent à y consacrer leur épargne, vous vous évertuez à inventer des formules blessantes !
Une telle mesure n’a d’autre intérêt que de faire peser sur l’investisseur donneur à bail la menace d’une sanction dès lors qu’une autorité judiciaire, tout à fait respectable au demeurant, déciderait que le congé est frauduleux. Et, compte tenu de la complexité du droit français, cela risque d’arriver souvent !
Ces amendements et le soutien que le Gouvernement y apporte démontrent, me semble-t-il, que vous ne souhaitez pas d’investissement privé dans le locatif. Vous cherchez systématiquement à vexer, à humilier et à menacer les investisseurs du secteur ! (Protestations sur les travées du groupe socialiste et du groupe CRC.)
M. Jean-Jacques Mirassou. C’est une obsession chez vous !
Mme Marie-Noëlle Lienemann. M. Longuet veut faire condamner au pénal un jeune qui vole une tranche de jambon, mais il est prêt à couvrir toutes les turpitudes des investisseurs qui trichent !
M. Pierre-Yves Collombat. Je vais peut-être me faire huer, car, en l’occurrence, je ne suis pas du tout d'accord avec la proposition qui nous est soumise. Mais ce n’est pas pour les raisons qui viennent d’être énoncées par M. Longuet.
D’abord, selon moi, une sanction administrative susceptible d’intervenir rapidement est au moins aussi efficace qu’une sanction pénale qui ne pourra, nous le savons bien, être éventuellement prononcée et exécutée qu’au terme d’une longue procédure, avec procès, recours, etc.
Ensuite, nous vivons dans un régime libéral. Tout le monde est libéral !
M. Gérard Le Cam. Pas nous !
M. Pierre-Yves Collombat. Or nous passons notre temps à multiplier les motifs d’infraction pénale !
Autant je suis d’accord pour dire qu’il faut sanctionner ceux qui prennent des libertés avec les droits des locataires, en particulier quand c’est à des fins spéculatives, autant je pense que les sanctions administratives suffisent amplement.
M. Henri Tandonnet. À mon sens, le dispositif qui nous est proposé ne tient pas debout juridiquement. L’infraction pénale n’est même pas qualifiée.
Le caractère frauduleux d’un congé est difficile à apprécier. Certains locataires cherchent à retarder leur départ en soutenant que l’action du bailleur est frauduleuse.
Un dispositif pénal sans qualification, ça ne tient pas la route !
Mme Marie-Noëlle Lienemann. Il y a une jurisprudence !
Mme la présidente. Je mets aux voix les amendements identiques nos 5 et 14 rectifié.
« Art. 16. – Des observatoires locaux des loyers peuvent être créés à l’initiative des collectivités territoriales, des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre et compétents en matière d’habitat ou de l’État. Ces observatoires ont notamment pour mission de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée et de mettre à la disposition du public des résultats statistiques représentatifs sur ces données.
« Le parc de référence pour l’observation et l’analyse des loyers est constitué de l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, à l’exception de ceux appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et aux sociétés d’économie mixte de construction et de gestion des logements sociaux, ainsi que de ceux appartenant aux organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 du code de la construction et de l’habitation.
« Les observatoires locaux des loyers mentionnés au premier alinéa sont agréés par le ministre chargé du logement, dans des conditions fixées par décret, après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement ou du conseil départemental de l’habitat et de l’hébergement mentionnés à l’article L. 364-1 du code de la construction et de l’habitation et sous condition du respect des prescriptions méthodologiques émises par une instance scientifique indépendante chargée de conseiller le ministre chargé du logement, dans des conditions définies par décret. L’agrément n’est accordé qu’aux observatoires dont les statuts assurent la représentation équilibrée des bailleurs, des locataires et des gestionnaires au sein de leurs organes dirigeants ainsi que la présence de personnalités qualifiées au sein de ces organes. L’État et les établissements publics de coopération intercommunale dotés d’un programme local de l’habitat exécutoire sont représentés au sein des organes dirigeants des observatoires. Toutefois, peuvent être agréés, à titre transitoire et jusqu’au 31 décembre 2015, les observatoires locaux des loyers dont les statuts ne sont pas conformes aux dispositions du présent article. Les observatoires locaux des loyers sont intégrés dans le dispositif d’observation de l’habitat défini à l’article L. 302-1 du même code.
« Les observatoires locaux des loyers peuvent prendre la forme d’association ou de groupement d’intérêt public.
« Ils transmettent l’ensemble de leurs données à l’association nationale mentionnée au troisième alinéa de l’article L. 366-1 dudit code. Un décret fixe les conditions dans lesquelles ces données sont transmises et peuvent être communiquées à des tiers.
« L’organisme mentionné à l’article L. 223-1 du code de la sécurité sociale transmet à l’association nationale mentionnée au troisième alinéa de l’article L. 366-1 du code de la construction et de l’habitation les données dont il dispose relatives aux loyers et aux caractéristiques des logements dont les occupants bénéficient de l’allocation mentionnée aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale, ainsi que le nom et l’adresse des propriétaires de ces logements. Un décret en Conseil d’État fixe la nature de ces données et leurs conditions de transmission et d’utilisation. » ;
« Art. 17. – I. – Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers prévu à l’article 16 de la présente loi. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.
« Dans ces zones, le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Les montants de ces loyers de référence, loyers de référence majorés et loyers de référence minorés sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif et des niveaux de loyers médians constatés par l’observatoire local des loyers.
« Le loyer de référence majoré ne peut être fixé à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
« Le loyer de référence minoré ne peut être fixé à un montant supérieur au loyer de référence diminué de 30 %.
« II. – A. – Dans les zones où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat.
« B. – Un complément de loyer exceptionnel peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements du même type situés dans le même secteur géographique. Les modalités d’application du présent alinéa sont précisées par décret en Conseil d’État.
« Le montant du complément de loyer exceptionnel et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
« Lorsqu’un complément de loyer exceptionnel est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
« Un complément de loyer exceptionnel ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
« Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer exceptionnel dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la présente loi.
« En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements du même type situés dans le même secteur géographique.
« En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer exceptionnel, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
« En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception du document de non-conciliation de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer exceptionnel. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.
« Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
« III. – En dehors des territoires mentionnés au I, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.
« IV. – Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. » ;
3° Après l’article 17, sont insérés des articles 17-1 et 17-2 ainsi rédigés :
« Art. 17-1. – I. – Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
« La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
« Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
« II. – Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.
« Art. 17-2. – I. – Lors du renouvellement du contrat, et dans les zones où s’applique l’arrêté mentionné au I de l’article 17, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer exceptionnel le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.
« Dans ces deux cas, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.
« Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.
« La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
« En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20.
« À défaut d’accord constaté par la commission départementale, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat. À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
« Lorsque les parties s’accordent sur une hausse du loyer, ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
« Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
« La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie.
« II. – Dans les zones où ne s’applique pas l’arrêté mentionné au I de l’article 17, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.
« Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I du présent article.
« En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.
« À défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
« La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
« La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie. » ;
a) Le début du premier alinéa est ainsi rédigé : « Pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret… (le reste sans changement). » ;
a bis) Au même alinéa, les mots : « peut fixer » sont remplacés par les mots : « fixe annuellement » ;
b) Au même alinéa, les mots : « définis au b de l’article 17 » et les mots : « définis au c du même article » sont supprimés ;
b bis) Au second alinéa, les mots : « précise sa durée de validité qui ne peut excéder un an et » sont supprimés ;
« En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. » ;
5° L’article 19 est abrogé ;
6° L’article 20 est ainsi rédigé :
« Art. 20. – Il est créé, auprès du représentant de l’État dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties.
« 1° Les litiges résultant de l’application des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée ;
« 2° Les litiges relatifs aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’article 6 de la présente loi ;
« 3° Les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ;
« 4° Les litiges relatifs aux congés délivrés en application de l’article 15 ;
« 5° Les difficultés résultant de l’application des accords collectifs nationaux ou locaux prévus aux articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée ou de l’application du plan de concertation locative prévu à l’article 44 bis de la même loi et les difficultés résultant des modalités de fonctionnement de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.
« À défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis qui peut être transmis au juge, saisi par l’une ou l’autre des parties.
7° L’article 20-1 est ainsi modifié :
aa) Le premier alinéa est ainsi modifié :
– à la première phrase, le mot : « leur » est remplacé par le mot : « sa » ;
– à la deuxième phrase, les mots : « rendre un avis » sont remplacés par les mots : « délivrer un document de conciliation ou de non-conciliation » ;
– à la dernière phrase, les mots : « remise de son avis » sont remplacés par les mots : « délivrance du document de conciliation ou de non-conciliation » ;
« L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. » ;
– à la première phrase, après le mot : « bailleur », sont insérés les mots : « ou son mandataire » ;
– à la seconde phrase, les mots : « , le droit de bail » sont supprimés ;
« Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
« Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. » ;
– les mots : « restitution des clés par le locataire » sont remplacés par les mots : « remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire » ;
« À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. » ;
« Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
« Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes. » ;
« À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » ;
– après le mot : « demandé », sont insérés les mots : « , à peine de nullité, » ;
– après les mots : « souscrit une assurance, », sont insérés les mots : « ou toute autre forme de garantie, » ;
« Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22. » ;
11° L’article 22-2 est ainsi rédigé :
« Art. 22-2. – La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l’établissement du contrat de location, est définie par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
« Les manquements au présent article sont punis d’une amende administrative, prononcée par le représentant de l’État dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.
« L’amende est prononcée après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé. » ;
12° L’article 23 est ainsi modifié :
a) À la première phrase du sixième alinéa, les mots : « au moins » sont supprimés ;
a bis A) La première phrase de l’avant-dernier alinéa est complétée par les mots : « et le cas échéant une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs » ;
a bis) À la seconde phrase de l’avant-dernier alinéa, le mot : « un » est remplacé par le mot : « six » et, après les mots : « sont tenues », sont insérés les mots : « , dans des conditions normales, » ;
« À compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. » ;
13° L’article 24-1 est ainsi modifié :
a) À la première phrase du premier alinéa, les mots : « et agréée à cette fin » sont supprimés ;
« La collectivité territorialement compétente en matière d’habitat ainsi que les organismes payeurs des aides au logement territorialement compétents peuvent être destinataires du mandat à agir mentionné au présent alinéa. » ;
c) Au second alinéa, la référence : « au deuxième alinéa » est remplacée par les références : « aux 2° à 4° » ;
14° L’article 25 est ainsi rédigé :
« Art. 25. – Les décrets pris en application des articles 7 et 18 abrogés et de l’article 29 modifié de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière restent en vigueur pour l’application de la présente loi jusqu’à l’intervention des décrets correspondants pris en application de la présente loi. » ;
1° À la dernière phrase du huitième alinéa de l’article L. 351-3, la référence : « 17 » est remplacée par la référence : « 17-1 » ;
2° À la première phrase du premier alinéa de l’article L. 353-9-2, la référence : « d de l’article 17 » est remplacée par la référence : « I de l’article 17-1 » ;
3° L’article L. 411-5 est ainsi modifié :
a) À l’avant-dernière phrase, la référence : « des dispositions du b de l’article 17 » est remplacée par la référence : « de l’article 17 » ;
b) À la dernière phrase, les références : « des c et d de l’article 17 » sont remplacées par les références : « du II de l’article 17-1 et de l’article 17-2 » ;
4° Au dernier alinéa de l’article L. 441-1, la référence : « 17 » est remplacée par la référence : « 17-1 » ;
5° L’article L. 445-4 est ainsi modifié :
a) Au deuxième alinéa, la référence : « au d de l’article 17 » est remplacée par la référence : « à l’article 17-1 » ;
b) À la seconde phrase du quatrième alinéa, la référence : « du d de l’article 17 » est remplacée par la référence : « de l’article 17-1 ».
V (nouveau). – La loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière est ainsi modifiée :
1° Au quatrième alinéa de l’article 25, les mots : « au b de l’article 17 » sont remplacés par les mots : « aux II ou III de l’article 17 » ;
2° Au second alinéa de l’article 30, les mots : « au d de l’article 17 » sont remplacés par les mots : « au I de l’article 17-1 ».
VI (nouveau). – Au premier alinéa de l’article L. 321-11-1 du code de la construction et de l’habitation, les mots : « au c de l’article 17 » sont remplacés par les mots : « à l’article 17-2 ».

References: Art. 16
 Art. 17
 Art. 17
 Art. 17
 Art. 20
 Art. 22
 Art. 25