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Timestamp: 2020-01-28 11:11:23+00:00

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2019 agosto 29 Archive | Portal do RI
TERÇA-FEIRA, 28 DE JANEIRO DE 2020 - 08:11 (horário de Brasília)
CSM/SP: Registro de Imóveis – Conferência de bens para integralização de capital social de sociedade anônima – Procuração pública outorgada pelo cônjuge – Falecimento da mandante – Regime de comunhão parcial de bens – Comunicação – Necessidade de cumprimento dos poderes outorgados – Mandato com amplos poderes de representação – Precedentes deste Eg. Conselho Superior da Magistratura – Apelação provida.
Postado em 29 de agosto de 2019 às 09:49.
Apelação Cível nº 1001687-51.2015.8.26.0363
Apelante: Reynaldo João Milani Filho
Apelado: Oficial de Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mogi Mirim
VOTO Nº 37.754.
Registro de Imóveis – Conferência de bens para integralização de capital social de sociedade anônima – Procuração pública outorgada pelo cônjuge – Falecimento da mandante – Regime de comunhão parcial de bens – Comunicação – Necessidade de cumprimento dos poderes outorgados – Mandato com amplos poderes de representação – Precedentes deste Eg. Conselho Superior da Magistratura – Apelação provida.
Trata-se de recurso de apelação interposto por REYNALDO JOÃO MILANI FILHO contra r. sentença de fl. 175/178, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mogi Mirim, negando registro do instrumento particular de conferência de bens para integralização do capital social da sociedade Rofhasar Administração e Participação S/A, tendo como objeto o imóvel matriculado sob nº 77.103 daquela serventia imobiliária.
O apelante sustenta ter sido casado com Aurora Aparecida Viola Milani, desde 26 de março de 1982, pelo regime da comunhão parcial de bens, e que, em 22 de abril de 2014, sua esposa lhe outorgou procuração pública conferindo-lhe poderes específicos para, em seu nome, administrar, alienar e onerar todos os seus bens, podendo constituir nova sociedade e conferir bens para integralização de capital social.
Afirma que, em 22 de dezembro de 2014, foi constituída a referida sociedade anônima, após realização da Assembleia Geral de Constituição, arquivada na Junta Comercial do Estado de São Paulo, e que em 31 de dezembro do mesmo ano, por meio da realização de Assembleia Geral Extraordinária, o apelante conferiu ao capital social da sociedade o imóvel de titularidade do casal, matriculado sob nº 77.103 junto ao Oficial de Registro de Imóveis de Mogi Mirim.
Afirma o apelante que os atos constitutivos da empresa ocorreram em momento anterior ao óbito de sua esposa, ocorrido em 12 de janeiro de 2015, de modo que se encontrava em plena validade a procuração que lhe fora outorgada.
Por fim, afirma a desnecessidade de indicação expressa de poderes de alienação de bem específico, dada a amplitude daqueles outorgados e o regime de bens do casamento.
A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (248/252).
No mérito, o apelo comporta provimento.
Não obstante a mandante Aurora Aparecida Viola Milani tenha falecido em 12 de janeiro de 2015, a conferência de bens levada a registro, em verdade, somente exauriu o negócio jurídico iniciado ainda em 31 de dezembro de 2014, qual seja, a Assembleia Geral Extraordinária na qual se conferiu ao capital social da sociedade o imóvel de titularidade do casal.
De fato, como afirmado, uma vez obedecidos todos os procedimentos, o registro efetivado na Junta Comercial retroage à data da realização da referida Assembleia, evidenciando que todos os atos societários ocorreram em momento anterior ao óbito da outorgante Aurora Aparecida Viola Milani.
Noutras palavras, quando da constituição da sociedade, bem como da conferência de bens, a outorgante ainda estava viva e, consequentemente, em plena validade e eficácia o mandato outorgado.
Aplicável, portanto, o art. 674 do Código Civil, segundo o qual: “embora ciente da morte, interdição ou mudança de estado do mandante, deve o mandatário concluir o negócio já começado, se houver perigo na demora”.
Nesse sentido, há precedente deste Eg. Conselho Superior da Magistratura, quando, no mesmo julgamento, também se afastou a obrigatoriedade de que a procuração identifique expressamente os bens a serem alienados. Isso porque o instrumento público já concede amplos poderes ao mandatário, inclusive de alienação de bens imóveis:
“(…) Por fim, o falecimento do mandante em 24 de dezembro de 2002 não constitui óbice à utilização do mandato, já que a conferência do bem se deu em 16 de outubro de 2002, antes do óbito. O ato a ser praticado por meio da procuração era o de alienação do imóvel, o que se deu com a sua conferência, independentemente do registro.
(…) O art. 661, par. 1º, do Código Civil exige poderes especiais para os atos de alienação de imóveis. Ocorre que a procuração outorgada pelo sócio Benedicto Laporte Vieira da Motta outorgou aos mandatários poderes para: ´gerir e administrar todos os bens, negócios e interesses dele outorgante; podendo adquirir, vender, compromissar, ceder, transferir, permutar, hipotecar, renunciar, dar em pagamento ou por qualquer outra forma ou título alienar, a quem quiser, por preço e condições que convencionar, quaisquer bens, móveis ou imóveis..´ (fls. 56 verso). E ainda para ´..fazer quaisquer contratos, hipotecários, de venda e compra, contratos sociais e alterações, inclusive para aumento ou redução de capital´ (fls. 57). Tais circunstâncias, aliadas ao fato de tratar de hipótese de integralização de capital, levaram este Egrégio Conselho Superior da Magistratura a decidir, que ´Esses poderes, respeitados os entendimentos em sentido contrário expostos nos autos, são, a meu ver, suficientes para o reconhecimento de que pela procuração outorgada o mandante habilitou os mandatários a alienar qualquer de seus bens imóveis mediante integralização do aumento do capital social da empresa apelante, integralização que, ainda ‘in casu’, foi concomitante com a subscrição, pelo mandante, de novas ações ordinárias emitidas pela apelante, como decorre do documento de fls. 29/57´. (Apelação Cível nº 990.10.473.290-5, Rel. Des. MAURÍCIO VIDIGAL, 19/4/2011).
Tal precedente cuida de hipótese idêntica à discutida nesses autos, já que a procuração aqui outorgada também conferiu ao apelante amplos poderes de representação de sua esposa.
Vale destacar que outorgante e outorgado eram cônjuges, em regime de comunhão parcial de bens, o que traz presunção de confiança quanto aos poderes outorgados.
Ainda segundo o Sr. Oficial, não poderia o apelante, valendo-se da referida procuração, conferir um imóvel comum do casal para integralizar o capital societário, unicamente em seu favor, já que sua esposa não passou a integrar a sociedade Rofhasar Administração e Participação S/A.
No entanto, como já ressaltado, o recorrente e sua falecida esposa eram casados pelo regime da comunhão parcial de bens, fazendo valer a regra do art. 1.660 do Código Civil:
Art. 1.660. Entram na comunhão: I – os bens adquiridos na constância do casamento por título oneroso, ainda que só em nome de um dos cônjuges;
Desse modo, ainda que a participação societária permanecesse exclusivamente em nome do recorrente, pelo regime de bens que regulava o casamento já extinto, as ações adquiridas onerosamente na constância da união entrariam na comunhão de bens.
Assim, não há prejuízo pelo fato das ações serem titularizadas exclusivamente pelo recorrente ou por sua falecida esposa, pois, se a conferência de bens para a integralização de capital social é uma modalidade de alienação patrimonial, e se a procuração concedia amplos poderes ao representante, inclusive para a alienação de bens, então é válido o negócio jurídico que integrará ao patrimônio comum do casal ações de uma sociedade anônima.
Assim, encontre-se suprida a outorga conjugal exigida pelo art. 1.647 do Código Civil.
Em situação idêntica à tratada nestes autos, esse Eg. Conselho Superior da Magistratura assim firmou seu entendimento:
Registro de Imóveis – Conferência de bens para integralização de capital social – Dúvida julgada procedente em primeira instância – Análise das três exigências – Óbito da outorgante da procuração ocorrido entre a conferência de bens e o registro do título – Afastamento do óbice – Aplicação do artigo 674 do Código Civil – Falta de identificação dos imóveis a serem transferidos na procuração outorgada – Procuração que confere ao apelante amplos poderes para representar sua esposa, inclusive para alienação de bens – Afastamento do óbice – Precedente deste Conselho – Conferência de bens comuns do casal para integralizar participação em sociedade da qual apenas o marido se tornará sócio – Regime da comunhão parcial de bens – Participação societária que entrará na comunhão de bens, ainda que as ações fiquem em nome do recorrente – Inteligência do artigo 1.660, I, do Código Civil – Anuência suprida pelos termos da procuração e pela futura partilha da participação societária – Exigência afastada. (Apelação Cível n° 1001689-21.2015.8.26.0363, Des. PEREIRA CALÇAS).
Ante o exposto, dou provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida.
Fonte: DJe/SP de 28.08.2019
CSM/SP: Registro de Imóveis – Tributos – Impossibilidade do exame de prescrição e decadência no âmbito da qualificação registral – Dever do oficial em exigir a prova do pagamento do ITBI – Especialidade objetiva – Descrição do imóvel imprecisa sem possibilidade de compreender sua exata localização – Necessidade de apuração do remanescente que não pode ser suprida por laudo de avaliação – recurso não provido.
Postado em 29 de agosto de 2019 às 09:47.
Apelação Cível n.º 1000908-70.2019.8.26.0100
Apelante: Calminher S/A
Apelado: 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo
VOTO Nº 37.846
Registro de Imóveis – Tributos – Impossibilidade do exame de prescrição e decadência no âmbito da qualificação registral – Dever do oficial em exigir a prova do pagamento do ITBI – Especialidade objetiva – Descrição do imóvel imprecisa sem possibilidade de compreender sua exata localização – Necessidade de apuração do remanescente que não pode ser suprida por laudo de avaliação – recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Calminher S.A. contra r. sentença que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do registro de ata de assembleia geral por ausência de apresentação da guia do recolhimento do ITBI e violação ao princípio da especialidade objetiva.
A apelante sustenta a desnecessidade da prova do recolhimento do ITBI, ante a extinção de eventual crédito tributário e a possibilidade de localização do imóvel em razão de laudo de avaliação (fls. 211/220).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 235/237).
É dever do registrador, nos termos do artigo 289 da Lei de Registros Públicos, fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício, portanto, correta a exigência atinente à comprovação do pagamento do ITBI.
Não é atribuição do Registrador, e tampouco deste órgão administrativo recursal, o exame da ocorrência de decadência ou prescrição de tributo com a finalidade de afastar a exigência da comprovação de seu pagamento.
O procedimento de dúvida, que é de natureza administrativa, tem por finalidade exclusiva a análise da dissensão entre o apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis sobre os fundamentos adotados para a recusa do registro.
A par da natureza administrativa, o titular do crédito tributário não participa do procedimento de dúvida e, em decorrência, não pode ser atingido pelo pretendido reconhecimento da decadência. Ademais, em razão de sua natureza o procedimento de dúvida não comporta o chamamento do credor tributário para comprovar eventual causa interruptiva da prescrição.
“Registro de Imóveis – Formal de Partilha – Ausência de recolhimento de Imposto de Transmissão “causa mortis” – Dever do Oficial de velar pelo recolhimento – Impossibilidade de reconhecimento de decadência ou prescrição pela via administrativa – Recurso desprovido.” (CSM, Apelação Cível n.º 1042731-63.2015.8.26.0100, Rel. Desembargador Pereira Calças).
No presente caso, em razão de várias alienações parciais há necessidade de apuração do remanescente. Assim, a descrição existente na transcrição é imprecisa e lacunosa, impedindo a identificação e exata localização da parcela do imóvel a ser transmitido.
Essa questão já foi objeto de precedente deste Conselho Superior da Magistratura, como se observa de extrato do voto do Desembargador Hamilton Elliot Akel, então Corregedor Geral da Justiça, na Apelação n.º 0010422-67.2013.8.26.0361:
“No que respeita ao principio da especialidade objetiva, ele apenas seria respeitado se o título descrevesse o imóvel tal como no assento e, também, se esse assento contivesse perfeita individualização do bem. Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6.015/73, 2.ª ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219). Por isso, o imóvel deve estar perfeitamente descrito no título objeto de registro de modo a permitir sua exata localização e individualização, não se confundindo com nenhum outro. Narciso Orlandi Neto, ao citar Jorge de Seabra Magalhães, lembra que ‘as regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro’ (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68). É certo que caberia mitigação no princípio da especialidade, caso o título – formal de partilha – espelhasse a antiga transcrição. Mas nem isso ocorre no caso. Enquanto a certidão oriunda do 1º registro de Imóveis menciona dois lotes de terreno, o formal de partilha, ao tratar de deles, discrimina-os como um só imóvel, não obstante a ausência de qualquer procedimento de unificação. E, mais, como ressalta o Oficial, traz medidas laterais inéditas, que não constam do assento. (grifo nosso) A situação não melhora com os documentos trazidos no curso do processo, que, de mais a mais, não integram o título e, portanto, não podem ser admitidos. Por meu voto, à vista do exposto, nega-se provimento ao recurso.”
O imóvel, com sua atual descrição, não permite individualização. Portanto, imprescindível apuração do remanescente para consecução da segurança jurídica do registro imobiliário.
No caso, não tem lugar a utilização de documentos diversos do título e do constante no registro imobiliário (laudo de avaliação) para identificação do imóvel, porquanto a localização deve ocorrer com os elementos existentes na serventia extrajudicial, daí a necessidade da apuração do remanescente.
Além disso, o laudo referido tinha finalidade de avaliar o imóvel e não estabelecer sua individualização para fins de registro imobiliário, em cumprimento ao princípio da especialidade objetiva.
Registro de Imóveis – Aditamento de cédula de crédito bancário – Terceiro aditamento com modificação do principal, prazo e taxa de Juros – Ânimo de novar e não de mera ratificação da obrigação antes às circunstâncias existentes – Recurso não provido.
Número do processo: 0009083-85.2017.8.26.0344
Número do parecer: 143
Processo CG n° 0009083-85.2017.8.26.0344
(143/2018-E)
Trata-se de recurso administrativo interposto por Hotelaria Agisol Ltda contra decisão da MM Juíza Corregedora Permanente do Sr. 1º Oficial de Registro de Imóveis e anexos da Comarca de Marília que indeferiu pedido de averbação de aditamento à cédula de crédito bancário, pugnando pela realização do ato registral por não configurada novação da obrigação (a fls. 84/88).
A Douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo provimento do recurso (a fls. 102/105).
A novação, conforme Antunes Varela (Das obrigações em geral, vol. II. Coimbra: almedina, 1992, p. 228), consiste na operação pela qual as partes extinguem uma obrigação, mediante criação de nova obrigação.
Na novação objetiva, a obrigação nova com força extintiva da anterior, apresenta o elemento novo em decorrência da mudança do objeto ou da causa da obrigação.
Não havendo ânimo de novar, nos termos do artigo 361 do Código civil, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira e, portanto, está excluído o instituto da novação.
Dispõe o artigo 361 do Código Civil:
Há dificuldade interpretativa para a configuração do ânimo de novar, de acordo Jorge Cesa Ferreira Da Silva (Adimplemento e extinção da obrigações. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, p. 439), não há um critério absoluto para a consideração do ânimo de nova.
Nessa ordem de ideias, cabe o exame da alteração concreta efetuada pelas partes para aquilatar se a alteração tratou de elementos acessórios ou envolveu mudança do objeto ou da causa da obrigação, caracterizando novação.
Como se observa de fls. 29/35 as partes expressamente destacaram a alteração da modalidade do crédito, do cronograma de pagamentos e dos encargos. Note-se ainda a indicação do montante da “dívida renegociada” e ainda a cobrança de “tarifa de renegociação”.
Seja como for, a qualificação da natureza jurídica do fato não depende da denominação indicada pelas partes e sim do diálogo entre o fato e o ordenamento jurídico.
Essa situação foi destacada pela MM Juíza Corregedora Permanente na r. sentença (a fls. 78), conforme segue:
Conforme bem anotado pelo Sr. Oficial e corroborado pelo Dr. Promotor de Justiça, por meio do mencionado aditivo, o valor da dívida passou de R$ 13.577.688,78 para R$ 15.003.710,68, o vencimento de 15/09/2022 para 15/11/2024 e os encargos financeiros da taxa nominal de 5,84% a.a. e taxa efetiva de 6% a.a., para a taxa nominal de 8,1852% a.a. e taxa efetiva de 8,5% a.a.
Conforme disposto no inciso l do artigo 360 do Código Civil Brasileiro dá-se a novação quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior , situação esta que é perfeitamente compatível como o caso em tela, uma vez que a dívida existente foi substituída em todos os seus aspectos (valores, prazos e taxas de juros) por uma nova dívida.
No tocante à ausência de animus novandi alegada pelo requerente, o Código Civil é claro ao dispor, em artigo 361, que tal ânimo pode ser tácito e não apenas expresso.
Voltemos aos autores citados para avaliar o critério a ser empregado no caso concreto.
Antunes Varela (op, cit, p. 229) afirma:
Essencial em qualquer dos casos, para haver novação, é que os interessados queiram realmente extinguir a obrigação primitiva por meio da contracção de uma nova obrigação. Se a ideia das partes é a de manter a obrigação, alterando apenas um ou alguns dos seus elementos, não há novação (…), mas simplesmente modificação ou alteração da obrigação.
Jorge Cesa Ferreira Da Silva (op, cit, p. 229) refere:
Ante tais dificuldades interpretativas, a doutrina costuma oferecer alguns parâmetros gerais. Em regra, salvo demonstração clara em sentido contrário, entende-se que não gera novação a modificação de elementos acessórios, como a reforma do título (reprodução por outra forma), a prorrogação ou encurtamento do prazo para pagamento, a exigência de novas garantias, a mudança do lugar de cumprimento, a alteração da taxa de juros, a alteração ou inclusão de cláusula penal, o pagamento parcial, a inclusão ou retirada de uma condição, a alteração da moeda de pagamento, quando possível.
Essa compreensão já havia no pensamento de Washington de Barros Monteiro (Curso de direito civil. v. 4º. São Paulo: Saraiva, 1988, p. 297):
Nessas condições, não há novação quando à obrigação apenas se adicionam novas garantias, quando se concede moratória ao devedor, quando se lhe defere abatimento de preço, maiores facilidades de pagamento ou reforma do titulo.
Copiosa a jurisprudência a respeito, tornando-se de dignos de menção os julgados seguintes: a) não há novação quando feita simples redução no montante da dívida; b) mera tolerância do credor não importa manifestação da vontade de novar; c) não ocorre novação quando o credor tolera que o devedor lhe pague parceladamente; d) quando anui a modificação na taxa de juros.
No caso concreto deve ser salientado cuidar-se do terceiro aditamento e com modificação do principal, assim, configurada a alteração do objeto da obrigação e a intenção em extinguir a obrigação anterior com a criação de nova; pela terceira oportunidade e com alteração de valores fica descaracterizado o aspecto de ratificação.
Reitero o referido acerca das expressões contidas no título acerca da presença de renegociação e não simples confirmação da obrigação anterior.
A interpretação efetuada é do negócio jurídico na hipótese concreta, assim, não tem relevância o decidido em outro expediente administrativo e tampouco o montante dos emolumentos.
De outra parte, a questão posta não envolve nulidade de registro e sim qualificação registral negativo do título apresentado à averbação.
O exercício da delegação dos serviços notariais e registrais tem natureza jurídica administrativa, daí a larga utilização dos precedentes administrativos enquanto fonte de coerência e segurança do sistema extrajudicial.
Conforme Silvia Díez Sastre (El precedente administrativo: fundamentos y eficácia vinculante. Madrid: Marcial Pons, 2008, p. 283):
El precedente administrativo opera em los âmbitos donde la Ley (em sentido amplio) no llega, porque el Legislador no estableció uma regulación intensa y porque la Administración dicidió no concretar ex ante los critérios decisórios em determinada matéria.
Nessa perspectiva e em conformidade ao ora decidido, permito-me citar os seguintes precedentes:
REGISTRO DE IMÓVEIS – CÉDULA RURAL PIGNORATÍCIA. REGISTRO NEGADO. RECURSO DESPROVIDO. 1) Para validade da hipoteca prestada por quem figure no fólio como casado em regime de comunhão universal de bens, de rigor a expressa anuência do cônjuge. Se já divorciados, a exigência somente se esvai depois do efetivo registro da carta de sentença em que efetuada a partilha do patrimônio do casal, atribuindo-se o imóvel dado em garantia integralmente ao cônjuge signatário da hipoteca. 2) Na esteira do quanto sedimentado pelo E. STJ, em nova orientação, bem como pelas Câmaras de Direito Privado deste C. TJSP, o art. 60, §3°, do Decreto 167/67 faz referência ao art. 60, §2°, do mesmo Decreto, de modo que válido o aval prestado por terceiros em cédula de crédito rural. Revisão da posição anterior deste E. CSM, tornando-a consonante com os entendimentos do E. STJ e das ínclitas Câmaras de Direito Privado desta Corte. 3) Alteração do valor principal da dívida, seus encargos, e forma de pagamento caracterizam evidente novação, na forma do art. 360, I, do CC. Não se trata de mero aditamento do contrato anterior, ou de singela prorrogação do prazo de vencimento, de tal modo que inaplicáveis os arts. 12 e 13 do Decreto-Lei 167/67. Não se há falar, pois, em averbação. Necessidade de prévio cancelamento do registro do contrato originário, para que o novo pacto seja, por sua vez, registrado. (CGJ, RECURSO ADMINISTRATIVO: 0000243-90.2016.8.26.0257, j. 11/07/2017).
Registro de Imóveis – Averbação – Aditamento, por instrumento particular, a cédula de crédito bancário – Possibilidade – Necessidade, contudo, de registro, em sentido estrito, dada a existência de novação – Precedentes dessa Corregedoria Geral da Justiça – Recurso não conhecido, em face da ausência do título original. (CGJ, 0001513-26.2014.8.26.0547, j. 09/12/2016).
REGISTRO DE IMÓVEIS – Aditamento de Cédula de Crédito Bancário com alienação fiduciária – Título que representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação – Necessidade de registro, com cancelamento do registro anterior – Cobrança de emolumentos em acordo com o registro das novas garantias – Recurso não provido. (CGJ, 31.763/2015, j. 30/03/2015).
Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido do não provimento do recurso administrativo.
São Paulo, 04 de abril de 2.018.
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. São Paulo, 04 de abril de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: ROGÉRIO ANDRÉ DIAS CASTELANI, OAB/SP 198.856.
Diário da Justiça Eletrônico de 12.04.2018
Decisão reproduzida na página 065 do Classificador II – 2018

References: in casu
 artigo 674
 artigo 1
 artigo 289
 artigo 361
 artigo 361
 artigo 360
 artigo 361