Source: https://www.bezvamoney.cz/clanky/novy-zakon-o-spotrebitelskem-uveru-upravuje-i-hypoteky/
Timestamp: 2019-06-27 01:09:29+00:00

Document:
Nový zákon o spotřebitelském úvěru upravuje i hypotéky
Za necelý měsíc nás čeká poměrně velká změna na trhu s hypotékami, a nejen s nimi. Dokonce i současné hypotéky budou po skončení první fixace podléhat novému zákonu. Některé banky se nové situaci přizpůsobily už během roku v rámci obchodní strategie, jiné čekají, až to bude jejich zákonnou povinností.
Od 1. prosince 2016 totiž nabývá účinnosti zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, který ruší dosavadní zákon č. 145/2010 Sb.
Nový zákon o spotřebitelském úvěru je poměrně rozsáhlým dokumentem a velkou měrou ovlivní i hypoteční úvěry, neboli „spotřebitelské úvěry na bydlení“.
Zákon v §2 definuje „spotřebitelské úvěry na bydlení“ jako (zjednodušeně řečeno) spotřebitelské úvěry účelově určené k získání, výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti určené k bydlení, zajištěné nemovitou věcí.
Nový zákon stanovuje v souvislosti s hypotékami mimo jiné, že:
Ustanovení jsou velmi obecná, ale při soudním sporu pravděpodobně dobře vymahatelné – zejména pokud se podaří prokázat, že byl klient záměrně „napálen“, přestože by se ještě nejednalo o přímý podvod.
Pokud ztratíme smlouvu o poskytnuté hypotéce, nic se neděje. Poskytovatel má podle §78 zákona povinnost důležité dokumenty nejen vyhotovit, ale také archivovat.
Výjimkou jsou úvěry ze stavebního spoření, zde i nadále platí ustanovení zákona o stavebním spoření.
Poskytovatel bude muset spotřebiteli dostatečně dopředu sdělit, jaké informace od něj bude požadovat, aby byl odpovědně schopen posoudit spotřebitelovu úvěruschopnost.
Spotřebitel je vázán zákonem, konkrétně §84, odst. 2 poskytnout informace pravdivé a úplné, přičemž má povinnost vysvětlit či doplnit svá tvrzení, pokud ho o to poskytovatel požádá. Poskytovatel je povinen si informace do nutné míry („přiměřené dané situaci“) ověřit, mimo jiné i použitím nezávisle ověřitelných údajů.
Když úvěruschopnost posoudit nepůjde, poskytovatel hypotéku neposkytne
Pokud spotřebitel nesplní svou informační povinnost, poskytovatel nebude schopen odpovědně posoudit jeho úvěruschopnost, je zákonem striktně stanoveno, že v této situaci poskytovatel úvěr neposkytne. A pokud to přece jen udělá, je smlouva o poskytnutí úvěru od počátku neplatná.
Poskytovatel může zrušit svůj závazek ze smlouvy o spotřebitelském úvěru, pokud spotřebitel vědomě poskytl neúplné informace nebo vědomě poskytl informace nepravdivé. V tomto případě se spotřebitel dopustí přestupku a podle §147 se vystavuje riziku pokuty až do výše pěti milionů korun.
Na druhé straně poskytovatelé úvěrů budou moci být za přestupky trestáni až do výše dvaceti milionů korun. Rozhodovat o přestupcích bude Česká národní banka, která je zároveň i orgánem dohledu.
Úvěruschopnost se zjišťuje na tři roky dopředu
Zákon v §86 striktně stanovuje, že poskytovatel poskytne spotřebitelský úvěr jen tehdy, pokud z výsledku posouzení úvěruschopnosti spotřebitele vyplývá, že nejsou důvodné pochybnosti o schopnosti spotřebitele spotřebitelský úvěr splácet.
Úvěruschopnost se posuzuje na tři roky dopředu, respektive zákon stanovuje tříletou promlčecí lhůtu, která běží ode dne uzavření smlouvy. Pokud bude rozhodnuto o neplatnosti smlouvy, je spotřebitel povinen vrátit poskytnutou jistinu spotřebitelského úvěru v době přiměřené jeho možnostem. Tuto dobu může stanovit soud.
Poskytování rady bude muset být zodpovědné
Povinnost poskytnout předsmluvní informace
Poskytovatel bude povinen spotřebiteli své informace náležitě vysvětlit, včetně důsledků prodlení se splácením.
V případě hypotéky je stanoveno několik dokumentů, které musejí být spotřebiteli předloženy a o kterých musí být informován. Poskytovatel si bude muset ověřit, zda spotřebitel byl schopen informace pochopit. Dokumenty jsou stanoveny v příloze č. 4 zákona o spotřebitelském úvěru.
Doba na rozmyšlenou je 14 dní
Jakmile poskytovatel předá spotřebiteli návrh smluvních podmínek hypotéky, podle §111 nesmí poskytovatel tento návrh během 14 dní změnit ani odvolat, ledaže během této doby vyšly najevo okolnosti týkající se úvěruschopnosti spotřebitele. Pokud spotřebitel během 14 dní návrh přijme, je poskytovatel povinen smlouvu bezodkladně uzavřít.
Poskytovatel hypotéky musí včas informovat o navýšení úrokové sazby
Poskytovatel hypotéky musí informovat klienta o navýšení úrokové sazby a o nové fixaci, ke které dojde po skončení doby fixace, alespoň 3 měsíce předem.
Nemovitost použitá pro zástavu musí být v podobné ceně jako hypotéka
Zákon v § 113 přímo zakazuje používat pro zajištění nemovitost s výrazně vyšší hodnotou.
Předčasné splacení hypotéky bude možné, a dokonce levnější
Spotřebitel má v § 117 zakotveno právo předčasně splatit hypotéku bez úhrady nákladů za předčasné splacení (tedy bez poplatku):
do 3 měsíců poté, co poskytovatel sdělil novou výši zápůjční úrokové sazby;
kdykoliv v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity spotřebitele, na nějž je hypotéka vedena;
V ostatních případech si poskytovatel může účtovat poplatky za předčasné splacení, ale pouze do částky, kterou by spotřebitel zaplatil za dobu od předčasného splacení do konce období, pro které je stanovena pevná zápůjční úroková sazba. Výjimkou je jen prodej nemovitosti.
Prodlení se splácením už nebude tak drahé
Poskytovatel si na základě § 122 bude moci v souvislosti s prodlením se splátkami stanovit buď smluvní pokutu do maximální výše 200 000 Kč, nebo poplatek složený ze dvou plateb:
úhrady účelně vynaložených nákladů a
úroků z prodlení – ty se stanoví maximálně do zákonem stanoveného limitu.
Zástavu bude poskytovatel hypotéky moci prodat nejdříve po šesti měsících
… a to od doby oznámení započetí výkonu zástavního práva (§ 123). Toto pravidlo platí i tehdy, když je smlouvě o hypotéce uvedena doba kratší.
Početí zástavního práva po té, co se hypoteční dluh stane v důsledku prodlení spotřebitele splatným. Splatnost se týká jen dlužné částky, nikoliv budoucích úroků.
§133 definuje, že pro účely výpočtu roční procentní sazby nákladů (RPSN) se použijí celkové náklady hypotéky. Náklady na případné nesplácení nebo prodlení nejsou součástí RPSN.
Náklady na ocenění nemovitosti v souvislosti s hypotékou jsou součástí RPSN.
V případě hypoték se uvádí pouze RPSN platná pro první období fixace.
I současná hypotéka se bude řídit novým zákonem
Poskytovatel a spotřebitel se mohou již nyní dohodnout, že hypotéku uzavřou podle nových podmínek. Pokud se tak nedohodnou, nastane přechod na nový zákon až po skončení první fixace současné hypotéky.
Případná prodlení ve starších hypotékách se budou od prvního prosince striktně řídit novým zákonem.
Jaký bude výsledný vliv nového zákona na hypoteční trh, to je zatím ve hvězdách. Bankám se jistě zvýší náklady na poskytnutí hypotéky, budou také opatrnější v tom, komu hypotéku schválí.
Současně s novým zákonem přichází i doporučení ČNB snížit množství hypoték, které pokrývají téměř celou hodnotu budoucí nemovitosti. Banky tedy upřednostní zájemce s trvalým a perspektivním zaměstnáním nebo podnikáním, kteří budou stavbu nemovitosti z určité části spolufinancovat.
Dalšími faktory, které zamíchají s hypotečním trhem, budou přechod daně z převodu nemovitosti na kupujícího a rostoucí poptávka po nemovitostech. Oba faktory tlačí ceny nemovitostí nahoru, naopak možnosti spotřebitelů dosáhnout na hypotéku na koupi dané nemovitosti jsou těmito faktory tlačeny dolů. Výsledek všech vlivů se ukáže v příštích měsících.

References: §2
 §78
 §84
 §147
 §86
 §111
 § 113
 § 117
 § 122

§133