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Timestamp: 2019-06-20 06:17:25+00:00

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Rechtsprechung: NJW 1983, 1499 - dejure.org
Weitere Entscheidung unten: OLG Hamburg, 28.01.1983
OLG Karlsruhe, 30.03.1983 - 3 RE-Miet 1/83
https://dejure.org/1983,942
OLG Karlsruhe, 30.03.1983 - 3 RE-Miet 1/83 (https://dejure.org/1983,942)
OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 30.03.1983 - 3 RE-Miet 1/83 (https://dejure.org/1983,942)
OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 30. März 1983 - 3 RE-Miet 1/83 (https://dejure.org/1983,942)
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Nachträgliche Garagenvermietung auf Hausgrundstück an Wohnungsmieter
BGB § 535, § 536, §§ 553 ff.
Garagenanmietung; Mietverhältnis; Einheitliches Mietverhältnis; Kündigung; Zulässigkeit einer Kündigung
NJW 1983, 1499
ZMR 1984, 273
a) Das Berufungsgericht meint, nach den im Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 30. März 1983 (NJW 1983, 1499) entwickelten Kriterien sei hier von einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnung und Garage auszugehen.
Entgegen der Auffassung der Berufung haben die Parteien einen einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage geschlossen, der als solcher aufgrund der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses - abgesehen von dem hier nicht festzustellenden Fall des § 573 b BGB - einer Teilkündigung nicht zugänglich ist (vgl. KG Berlin, Urteil vom 12.09.2002, Az. 8 U 308/01; OLG Karlsruhe, NJW 1983, 1499;… Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rz. 12).
Entscheidend für die Abgrenzung, ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht oder zwei rechtlich selbstständige Verträge, ist der Parteiwille (vgl. KG Berlin, Urteil vom 12.09.2002, Az. 8 U 308/01; OLG Karlsruhe, NJW 1983, 1499;… Grapentin, in: Bub/Treier, a.a.O.).
Dabei sprechen die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Räume, die typischerweise auch bei Mietwohnung und Garage angenommen wird (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1983, 1499; LG Köln, WuM 2004, 614;… Grapentin, in: Bub/Treier, a.a.O.), ebenso wie die Zusammenfassung in einer Urkunde regelmäßig für ein einheitliches Mischmietverhältnis (vgl. OLG Schleswig, WuM 1982, 266;… Grapentin, in: Bub/Treier, a.a.O.).
Vielmehr tritt der Erwerber gem. § 566 BGB in den über ein einheitliches Mietobjekt geschlossenen einheitlichen Mietvertrag ein (ständige Rechtsprechung des BGH, vgl. exemplarisch BGH, Urteil vom 24.01.1973, VIII ZR 163/71 = NJW 1973, 455; zu den Kriterien ausführlich OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 30.03.1983, 3 REMiet 1/83 = NJW 1983, 1499).
Ausnahmen von der grundsätzlichen Unzulässigkeit sieht das OLG Karlsruhe in den Rechtsentscheiden vom 03.03.1997 - 3 REMiet 1/97 (NJW-RR 1997, 711) und vom 30.03.1983 - 3 REMiet 1/83 (NJW 1983, 1499).
KG, 01.12.2008 - 8 U 121/08
Wohnungsmietvertrag: Anspruch eines Mieters auf Nutzung einer Dachterrasse
Der Senat weicht entgegen dem Vortrag der Beklagten nicht von der Entscheidung des OLG Karlsruhe (WuM 1983, 166) ab.
Die Rechtsfrage sei bereits Gegenstand eines Rechtsentscheids des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 30.3.1983 (NJW 1983, 1499 ) gewesen.
bb) Wären Wohnung und Garage Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses und wäre der Kläger als Erwerber der Garage gemäß § § 571, 580 BGB in dieses eingetreten, so wäre die von ihm erklärte Kündigung der Garage eine Teilkündigung und als solche unzulässig (allgemeine Meinung, OLG Karlsruhe NJW 1983, 1499 , OLG Schleswig NJW 1983, 49/51, jeweils m. w. Nachw.;… Staudinger/Sonnenschein, Rdn. 25 und 26, Palandt/Putzo, Rdn. 11, Roquette, Rdn. 30 und 31, jeweils zu § 564 und m. w. Nachw. Sternel, Rdn. IV 27).
Soweit sich in den Entscheidungen des OLG Karlsruhe vom 30.03.1983 (3 REMiet 1/83) und des Landgerichts Bochum vom 16.03.1999 (9 S 206/98) im Hinblick auf die Zulässigkeit einer Teilkündigung eines Wohnraummietverhältnisses anderes ergeben könnte, folgt dem die Kammer nicht.
Kündigung des Mietverhältnisses einer Garage und Räumung durch einen Mieter; …
In der Regel ist nämlich davon auszugehen, dass Wohnung und Garage vom gleichen Vermieter in einem einheitlichen Mietverhältnis vermietet werden (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 30.03.1983 - 3 RE MIet 1/83 - NJW 1983, 1499), wenn die Garage zum gleichen Anwesen gehört wie die Wohnung und auch sonst ein gewisser Zusammenhang gegeben ist.
LG Wuppertal, 26.10.1995 - 9 S 356/94
Gesonderte Kündigung eines Mietvertrages über eine Garage ist unzulässig bei …
Die Entscheidung des Amtsgerichts weicht nämlich von den hier zugrunde legenden Darlegungen des Oberlandesgerichts Karlsruhe im Rechtsentscheid vom 30. März 1983 (veröffentlich in NJW 1983, Seite 1499) - wie noch ausgeführt wird - ab.
Vorliegend ist von einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage auszugehen mit der Folge, dass die Garage grundsätzlich nicht gesondert gekündigt werden kann, weil es sich insoweit um eine unzulässige Teilkündigung handeln würde (vgl. OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 30.3.1983 - 3 RE - Miet 1/83 in NJW 1983 Seite 1499).
§ 564b II Nr. 2 BGB vermag mit seinen tatbestandlichen Voraussetzungen nicht nur eine Kündigung des Mietverhältnisses für die gesamten Mieträume wegen eines Teilbedarfs des Vermieters nicht zu rechtfertigen, sondern steht als Vorschrift für den Regelfall auch einer - allgemein als unzulässig angesehenen (OLG Karlsruhe, NJW 1983, 1499) - Teilkündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der vom Vermieter benötigten Räume entgegen.
Eine solche Kündigung ist nur dann zulässig, wenn die Vertragsparteien eine gesonderte Kündigungsvereinbarung getroffen haben (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 30.03.1983, 3 REMiet 1/83, NJW 1983, 1499).
OLG Köln, 27.07.1993 - 3 U 269/92
Wirksamkeit einer Teilkündigung im Hinblick auf eine vermietete Garage
LG Baden-Baden, 05.10.1990 - 1 S 54/90
Teilkündigung eines Mietertrages hinsichtlich mitvermieteter Garage; …
LG Duisburg, 29.04.1986 - 7 S 365/85
Einbeziehung einer Garage in einen Wohnungsmietvetrag im Wege der …
AG Menden, 30.12.1998 - 4 C 134/98
Anforderung an eine mietvertragliche Regelung hinsichtlich einer Teilkündigung …
LG Stuttgart, 13.05.1987 - 5 S 203/86
LG Köln, 11.11.1992 - 10 S 198/92
AG Nürtingen, 20.02.1987 - 23 C 2752/86
Teilkündigung eines Mietverhältnisses hinsichtlich einer mitvermieteten Garage
AG Augsburg, 22.10.1986 - 3 C 4679/86
Unwirksame Teilkündigung eines Auto-Stellplatzes bei nachträglicher Einbeziehung …
OLG Hamburg, 28.01.1983 - 11 U 224/82
https://dejure.org/1983,3307
OLG Hamburg, 28.01.1983 - 11 U 224/82 (https://dejure.org/1983,3307)
OLG Hamburg, Entscheidung vom 28.01.1983 - 11 U 224/82 (https://dejure.org/1983,3307)
OLG Hamburg, Entscheidung vom 28. Januar 1983 - 11 U 224/82 (https://dejure.org/1983,3307)
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Bereicherungsausgleich bei irrtümlicher Doppelzahlung auf fremde Verbindlichkeit
ZIP 1983, 150
VersR 1983, 959

References: § 535
 § 536
 § 573
 § 566
 § 571
 § 564

§ 564