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Timestamp: 2020-03-28 14:40:31+00:00

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Rechtsanwalt Boris Barzantny - Archiv
Im Beitragsarchiv finden Sie interessante Beiträge zu diversen Rechtsthemen. Bitte berücksichtigen Sie, dass einige Beiträge durch zwischenzeitliche Gesetzes- und/oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein können. Die Beiträge stellen auch keine Rechtsberatung dar. Für die Richtigkeit der hier dargestellten Rechtsauffassungen wird im Übrigen keine Haftung übernommen. Für eine Beratung im Einzelfall stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.
09.11.2013, 05:01
Rechtsanspruch auf Anbau einer Satelitenschüssel bzw. Parabolantenne?
Wer kennt nicht die mittlerweile fest zum Berliner Stadtbild gehörenden Fassaden, die mit Satelitenschüsseln bzw. Parabolantennen zugepflastert sind. Ob man dieses “urbane Stadtbild” mag oder nicht kann... mehr
18.04.2013, 11:08
Mietrechtsänderungsgesetz – Neue Regelung zur Kautionszahlung
Mit Wirkung zum 1. Mai 2013 tritt das sog. Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft. Dadurch kommt es in verschiedenen Bereichen des Mietrechts zu mehr oder weniger erheblichen rechtlichen Veränderungen. Neben der... mehr
08.03.2013, 12:33
“Filesharing”: Eltern haften für Ihre Kinder?
Die Problematik des Herunterladens von urheberrechtlich geschützten Daten dürte mittlerweile jedem im Internet aktiven Nutzer ein Begriff sein. Zuletzt durch die Erfolge der Piratenpartei ist die Frage der... mehr
03.03.2013, 01:54
Verkehrssicherungspflichten bezüglich eines Basketballkorbs
Nach einem Urteil des OLG Hamm aus dem Jahre 2003 (OLG Hamm NJW-RR 2003, 1183) ist der Eigentümer einer einer Sporthalle verpflichtet, die Sicherheit des Basketballkorbs laufend zu kontrollieren und Maßnahmen... mehr
28.02.2013, 11:28
Beleidigung durch ein Transparent mit dem Aufdruck A.C.A.B. (“all cops are bastards”)
Schaut man sich die Strafrechtsnorm der Beleidigung im StGB an, wird man schnell feststellen, dass der Tatbestand zu der Gruppe der Straftatbestände gehört, deren Inhalt und Umfang sich nicht allein durch die... mehr
20.02.2013, 12:33
Zum Nachweis der Verletzung des Gebots der Wirtschaftlickeit bei Streitigkeiten über die Betriebskostenabrechnung
Jedes Jahr ärgern sich Mieter über die vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnungen. Diese sind für den Laien häufig auch zu kompliziert, als dass man sie genau nachvollziehen könnte. Hinzu kommt, dass... mehr
LG Berlin: Zur Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel
In einer neueren Entscheidung hatte sich das LG Berlin (LG Berlin, GE 2012, 1231) mit der Frage auseinanderzusetzen, inwieweit eine vereinbarte Quotenabgeltungsklausel in einem Mietvertrag wirksam ist. Die... mehr
Innentemperaturen in Mieträumen während der Heizperiode – Was ist angemessen?
Im Winter können Heizungsausfälle für den Mieter zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnqualität führen. Es ist anerkannt, dass Heizungsausfälle vom Wohnungsmieter als Mangel geltend gemacht werden... mehr
02.02.2013, 05:40
Bundestag beschließt neues Sorgerecht für nicht miteinander verheiratete Eltern
Der Bundestag hat am 31.01.2013 einem Gesetzentwurf der Bundesregierung zugestimmt, wonach ledige Väter die elterliche Mitsorge für ein gemeinsames Kind auch dann erlangen können, wenn die Mutter nicht... mehr
30.01.2013, 09:11
Arbeitnehmerüberlassung als Umgehung arbeitnehmerschützender Vorschriften?
Für viele stellt der Begriff “Leiharbeit” mittlerweile ein Synonym für “moderne Sklaverei” dar. Dies basiert sicherlich auf dem Umstand, dass den Leiharbeitnehmern in größerem Umfang die Rechte entzogen sind,... mehr
27.01.2013, 01:36
Schadensersatz wegen Ausfall eines Internetanschlusses
In einer aktuellen Entscheidung (BGH, Urteil vom 24.01.2013, Az.: III ZR 98/12) hat der BGH festgestellt, dass einem privaten Nutzer eines Internetanschlusses grundsätzlich Schadensersatz zusteht, wenn der... mehr
26.01.2013, 02:44
Räumung von Wohnraum nach dem sog. “Berliner Modell” – Was bedeutet das?
Im Rahmen der beabsichtigten Änderungen des Mietrechts nach dem Miterechtsänderungsgesetz – MietRÄndG, soll es auch zu einer vereinfachten Durchsetzung von Räumungstiteln durch den Vermieter kommen. In diesem... mehr
19.01.2013, 08:10
Mietvertrag beendet – Was passiert mit der Kaution?
Nach Beendigung von Mietverträgen besteht von Seiten des Mieters oft Unsicherheit über die Frage, was nun mit der gegebenenfalls an den Vermieter gezahlten Mietkaution passiert bzw. wann er diese... mehr
01.01.2013, 03:57
Führerscheinentzug auch bei “hartnäckigem Falschparken” zulässig
(VG Berlin, Beschluss v. 10.09.2012, Az: 4 L 271.12) Das Verwaltungsgericht Berlin hat in einer aktuellen Entscheidung festgestellt, dass einem Verkehrsteilnehmer auch dann die Fahrerlaubnis entzogen werden... mehr
01.01.2013, 03:11
Beschlagnahme von E-Mails auf dem Mailserver des Providers
(BVerfG, Beschl. V. 16.06.2009 / StV 2009, 617ff.) Die Sicherstellung und Beschlagnahme von E-Mails auf dem Mailserver des Providers sind am Grundrecht auf Gewährleistung des Fernmeldegeheimnisses aus Art. 10... mehr
01.01.2013, 02:37
Körperverlezungen im Sport – Wer haftet?
(vgl. OLG Saarbrüchen Urteil vom 02.08.2010 – 5 U 492/09) Im Rahmen sportlicher Aktivitäten kommt es, gerade im Mannschaftssport, fast zwangsläufig zu „unerwünschten“ Körperkontakten der Spieler... mehr
01.01.2013, 02:36
BGH : Haftung von W-Lan Anschlussinhabern
Der BGH hat mit Urteil vom 12.05.2010[1] entschieden, dass der Betreiber eines W-Lan Anschlusses sich auch dann als Störer haftbar machen kann, wenn Dritte seinen Anschluss widerrechtlich benutzen. In dem... mehr
01.01.2013, 02:35
“Lockvogelangebote” von Discountern
(nach BGH, Urteil vom 10.02.2011 – I ZR 183/09) Die Problematik ist unter dem Stichwort der sog. “Lockvogelangebote” bekannt: Der Kunde erhält einen Werbeprospekt eines Supermarktdiscounters in dem bestimmte... mehr
01.01.2013, 02:33
Verwertbarkeit von Daten auf einer angekauften CD aus Liechtenstein
(BVerfG, 1. Kammer des 2. Senats, Beschl. v. 09.11.2010 – 2 BvR 2101/09) Im konkreten Fall ging es um die strafrechtliche Verwertbarkeit von steuerrelevanten Daten, die durch den BND von einem Privatmann... mehr
01.01.2013, 02:32
Ware kaputt…und nur ein Gutschein?
Ist es Ihnen auch schon passiert, dass Sie Ihrem Händler eine beschädigte Ware zurückgeben wollen, dieser Ihnen aber lediglich einen Warengutschein und nicht die Rückzahlung des Kaufpreises als Ersatz... mehr
01.01.2013, 02:31
Der Trick mit dem “kostenlosen” Branchenbucheintrag – Was kann man tun?
So schnell wie die Verbreitung des Internethandels (e-commerce) voranschreitet, so zahlreicher werden die Versuche von “windigen Unternehmen” potentielle Kunden mit betrügerischen Tricks zu kostenintensiven,... mehr
01.01.2013, 02:28
Betriebskosten – Was darf der Vermieter umlegen? (Folge: „Sperrmüll“)
In einer Zeit, da die Energiepreise stetig steigen sind die Betriebs- und Heizkosten die von Vermieterseite auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden ein zunehmend bedeutender Kostenfaktor. Umso mehr ist es... mehr
01.01.2013, 02:27
Betriebskosten – Was darf der Vermieter umlegen? (Folge: „Leerstand“)
Bei der Prüfung der Jahresbetriebskostenabrechnung sollte der Mieter auch prüfen, ob in seinem Mietshaus im Abrechnungszeitraum Wohnungsleerstand geherrscht bzw. häufige Wohnungswechsel stattgefunden haben. Es... mehr
01.01.2013, 02:26
Betriebskosten – Was darf der Vermieter umlegen? (Folge: “Gewerbe”)
Als Wohnungsmieter sollte man sich über den Umfang der vorhandenen Gewerbebetriebe in seinem Wohnobjekt informieren, denn im Rahmen von gewerblichen Vermietungen angefallene “gemeinsame” Betriebskosten können... mehr
Betriebskosten – Was darf der Vermieter umlegen? (Folge: “Abrechnungsfristen”)
Nach Abschluss der jeweiligen Abrechnungsperiode für die Betriebskosten ist der Vermieter verpflichtet innerhalb von 12 Monaten eine Abrechnung zu erstellen. Das bedeutet, dass z.B. für den Abrechnungszeitraum... mehr
30.12.2012, 11:47
Betriebskosten – Was darf der Vermieter umlegen? (Folge: “Grundsatz der Wirtschaftlichkeit”)
In § 556 Abs. 1 S. 1 BGB ist ausdrücklich geregelt, dass der Vermieter bei der Betriebskostenumlage auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten hat, d. h., dass der Vermieter gehalten ist, mit dem Geld,... mehr
24.12.2012, 12:07
Ansprüche bei Räumung und Rückgabe der Mietsache
In einem neueren Urteil hat das OLG Rostock (Beschl. v. 4.8.2010 – 3 U 82/10) im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits entschieden, dass für die Zeit, in welcher der Mieter entgegen seiner Rückgabeverpflichtung... mehr
24.12.2012, 12:04
Anscheinsbeweis bei Kollision nach Einfädeln im Reißverschlussverfahren
(vgl. AG Dortmund, Urteil vom 23. 2. 2010 – 423 C 12873/09) Für eine Vielzahl von KFZ-Verkehrsunfällen gerade im Stadtverkehr dürfte die fehlerhafte Einschätzung der Fahrer bei einem Fahrspurwechsel (im... mehr
Mitverschulden von Fußgängern bei Verkehrsunfällen
Auch Fußgänger, als vermeintlich schwächste Verkehrsteilnehmern kann ggf. die volle Haftung bei einem Verkehrsunfall treffen. Zuletzt hat das OLG Saarbrücken (Urt. v. 8.2.2011 – 4 U 200/10) entschieden, dass... mehr
23.12.2012, 02:06
Welche Folgen hat es, wenn der Angeklagte zu den ihm gemachten Tatvorwürfen schweigt?
Eine immer wieder aufgeworfene Frage ist die, wie es sich auswirkt, wenn sich der Angeklagte an der Aufklärung der Tatvorwürfe nicht beteiligt bzw. dazu schweigt. Grundsätzlich kann das Schweigen des... mehr
Wissenswertes zum Mietminderungsrecht
Hinsichtlich des Rechts des Mieters auf Minderung der Miete bei Vorliegen eines zur Minderung berechtigenden Mangels ist eine Auffassung immer wieder anzutreffen, wonach eine Mietminderung sich angeblich erst dann auswirken könne, wenn dem zur Beseitigung verpflichteten Vermieter unter Berücksichtigung üblicher Fristen auch die Möglichkeit zur Behebung eingeräumt worden sei.
Ganz offensichtlich werden hier das Recht zur Minderung der Miete einerseits und die Pflicht des Mieters einen Mangel der Mietsache (rechtzeitig) anzuzeigen bzw. ein bestehendes Minderungsrecht umzusetzen und dem Vermieter die Beseitigung des Mangels (z.B. durch Zutritt zur Wohnung) zu ermöglichen durcheinandergebracht.
Grundlage des Anspruchs des Mieters die Miete für den Zeitraum der Mangelhaftigkeit der Mietsache zu mindern ist § 536 Abs. 1 BGB. Darin heißt es:
„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.“
Entscheidendes Kriterium für den Anspruch des Mieters ist nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift allein der Umstand, der Aufhebung bzw. Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch. Solange die sog. Gebrauchstauglichkeit also aufgehoben bzw. herabgesetzt ist, braucht der Mieter die Miete nicht bzw. nur in der danach angemessenen Höhe zu entrichten. Diese Herabsetzung entsteht – natürlich unter der Voraussetzung des tatsächlichen Vorliegens eines Mangels – qua Gesetz und ist nicht an eine wie auch immer geartete „Erklärung über die Ausübung des Minderungsrechts“ geknüpft.
Hiervon zu trennen ist die in § 536c Abs. 1 niedergelegte Pflicht des Mieters einen entdeckten Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unverzüglich bedeutet hier „ohne schuldhaftes Zögern“ (vgl. § 121 Abs. 1 S. 1 BGB), wobei dies von den Umständen des Mangels bzw. der damit verbundenen Gefahren abhängt (so kann bei einem Wasserschaden die sofortige telefonische Benachrichtigung des Vermieters, bei kleineren und abgeschlossenen Mängeln ein Zuwarten von 1 bis 2 Wochen noch angemessen sein).
In § 536c Abs. 2 BGB ist geregelt, was passiert, sofern der Mieter den Mangel nicht anzeigt. Dann gilt, dass er dem Vermieter einerseits zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet ist. Zum anderen gilt:
„Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,
1.	die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,“
Besondere Bedeutung kommt hier den Worten „soweit“ und „infolge“ zu. Damit wird nämlich zum Ausdruck gebracht, dass der etwaige Verlust des Minderungsrechts i. S. d. § 536 BGB nur in dem Umfang („soweit“) zum Tragen kommt, als er auf die mangelnde Anzeige zurückzuführen ist („infolge“).
Außerhalb einer solchen Verletzung der Anzeigepflicht aber verbleibt es bei der Herabsetzung der Miete qua Gesetz.
Der Mieter stellt einen Defekt seiner Heizung fest und teilt dem Vermieter dies noch am gleichen Tag telefonisch mit. Der Vermieter nimmt daraufhin mit einem Heizungsinstallateur Kontakt auf, der ihm einen Reparaturtermin in einer Woche anbietet und diese dann auch ausführt.
Hier ist der Mieter für den Wochenzeitraum bis zur Mangelbeseitigung zur Minderung berechtigt (bei einem totalen Heizungsausfall während der Heizperiode ggf. auch zu 100%). Allein der Umstand, dass dem Vermieter eine Reparatur erst nach einer Woche möglich gewesen ist, ist hier unbeachtlich und auch nicht etwa auf eine unterlassene bzw. verspätete Mängelanzeige zurückzuführen. Eine „terminbedingte Vorlaufzeit“ ist für den Anspruch des Mieters nicht relevant.
Der Fall wie im Beispiel 1, jedoch zeigt der Mieter den Mangel erst nach 6 Wochen überhaupt an.
Hier dürfte ein Verstoß des Mieters gegen die Anzeigepflicht vorliegen, so dass er wegen seines Rechts zur Minderung auf den Zeitraum von einer Woche beschränkt wäre (also bis zu dem Zeitpunkt, zu dem eine Mangelbeseitigung vom Vermieter hätte durchgeführt werden können). Für den Zeitraum danach besteht dagegen kein Anspruch auf Minderung, als der Vermieter infolge der unterlassenen Mangelanzeige faktisch gehindert war die erforderlichen Arbeiten (rechtzeitig) ausführen zu lassen. Denkbar wäre hier auch ein weitergehender Schadensersatzanspruch des Vermieters, sofern durch die unterlassene Anzeige weitere Schäden entstanden sind (z.B. eine Verschlechterung des Heizungsdefekts und damit verbundener erhöhter Reparaturaufwand).
Entsprechendes gilt auch für den Fall, dass der Mieter eine an sich mögliche und angebrachte Mangelbeseitigungsmaßnahme pflichtwidrig verweigert oder mutwillig erschwert (z.B. in dem er auf Terminanfragen des Vermieters nicht reagiert oder vereinbarte Termine ständig grundlos verschiebt). Dies folgt aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), denn der Mieter kann es nicht in der Hand haben durch eigenes Handeln oder unterlassen die Mangelsituation und damit die Minderung der Miete zu verstetigen. Dies gilt auch für den Fall, dass der Mieter mit einer temporären Beseitigung eines Heizungsdefekts durch vorläufiges Aufstellen von Elektroheizkörpern nicht einverstanden sein sollte (vgl. AG Charlottenburg, Urt. v. 4. Dezember 2018 – 224 C 297/18).
Grundsätzlich trägt der Vermieter das Risiko aufgrund eines aufgetretenen Mangels mit einer Mietminderung belastet zu sein, die der Mieter, sofern er seiner Anzeigepflicht nachgekommen ist, auch grundsätzlich ab dem Zeitpunkt geltend machen kann, zu dem der Mangel entstanden ist. Der Vermieter ist danach gut beraten, insbesondere betreffend solche Mängel, deren Beseitigung eine gewisse Vorlaufzeit benötigen, vorbereitet zu sein, also z.B. die hierfür erforderliche personelle und organisatorische Ausstattung vorzuhalten. bzw. entsprechende Kontakte zu kurzfristig zu beauftragenden Firmen zu pflegen.
Zu ergänzen wäre, dass die betreffend einen Mietmangel geführte Korrespondenz im Idealfall schriftlich, aber jedenfalls textlich dokumentiert werden sollte, um späteren Unklarheiten vorzubeugen. So kann es im Nachgang schwierig sein sich als Vermieter z. B. darauf zu berufen, der Mieter habe vereinbarte Termine zur Mangelbeseitigung pflichtwidrig nicht wahrgenommen, wenn nicht nachgewiesen werden kann, dass dem Mieter diese Termine auch rechtzeitig zur Kenntnis gegeben worden sind.
Für den Mieter dagegen ist dies insoweit von Bedeutung, als die allein mündlich abgegebene Mängelanzeige später üblicherweise nur sehr schwer nachgewiesen werden kann. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die ungeminderte Entrichtung der Miete trotz bestehenden Minderungsrechts zum Verlust desselbigen führen kann. Der Mieter sollte hier stets klarstellen, dass die etwa entrichtete (volle) Mietzahlung in dem Zeitraum, zu dem ein Minderungsrecht angenommen wird, jedenfalls nur unter Vorbehalt erfolgt. Diese Vorgehensweise bietet sich insbesondere dann an, wenn Unsicherheit darüber besteht, ob und in welchem Umfang ein Minderungsanspruch besteht und durchsetzbar wäre. Zudem kann so einem zwischenzeitlich auflaufenden und ggf. kündigungsrelevanten Mietrückstand begegnet werden, sofern sich ein angenommenes Minderungsrecht später als unbegründet herausstellen sollte.
RA Boris Barzantny

References: BGH 
 Art. 10

BGH 
 BGH 
 § 556
 § 536
 § 536
 § 121
 § 536
 § 536
 § 536