Source: http://www.schrottimmobilie.de/Urteile-zu-Schrottimmobilien.html
Timestamp: 2017-05-29 03:49:00+00:00

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Schäfer • Riedl • ES legal Urteile zum Thema Schrottimmobilie BGH, Urteil vom 27.1.2015 (XI ZR 174/13) Preis pro Buchungsposten bei Kontoführungsgebühren unwirksam Der BGH hat entschieden, dass ein einheitlicher Preis von Euro 0,35 je Buchungsposten im Rahmen der Geschäftsbedingungen unwirksam ist, da er nicht differenziert, ob eine Buchung zum Beispiel fehlerhaft erfolgt ist. Auch eine fehlerhafte Buchung soll dann Euro 0,35 kosten.
Ein Verstoß gegen § 307 BGB liegt vor, die Klausel ist insgesamt unwirksam. Das Urteil hat erhebliche Auswirkungen auf Giro- und Kontokorrentkonten, die häufig mit solchen Buchungspostengebühren geführt werden. LG Göttingen, Urteil vom 13.11.2014, (4 O 79/13) Neuvalutierungsanspruch bei unwirksam vereinbarten Bearbeitungsgebühren und Schätzkosten
Im Rahmen einer erstinstanzlich im übrigen abgewiesenen Klage eines Erwerbers einer Schrottimmobilie auf Schadensersatz wegen Sittenwidrigkeit des Kaufpreises hat das LG Göttingen bemerkenswert klar sowohl bezüglich der unwirksamen Schätzkosten (Wertermittlung) wie auch den Bearbeitungsgebühren einen Neuvalutierungsanspruch angenommen. Dem Darlehensnehmer steht gegenüber der Bank nicht nur ein Rückzahlungsanspruch zu, sondern eben ein Neuberechnungsanspruch des Darlehens zu, da er Zinsen auf die ihm verrechneten Gebühren beglichen hat. Letztlich muß die Bank also die geleisteten anteiligen Zinsen erstatten.
Dem Anleger stehen also – aktuell in der Regel oft bis 31.12.2014, dem Eintritt der Verjährung – dreierlei Ansprüche zu:
Erstattung der Bearbeitungsgebühren und der Wertermittlungsgebühren (Schätzkosten) der hierauf geleistete (Vertrags-) Zins nach Bereichungsrecht die von der Bank gezogene Nutzung aus der vereinnahmten Gebühr (faktisch wiederum ein Verzinsanspruch) Viele Ansprüche dürften bis 31.12.2014 nach der BGH-Entscheidung verjähren, gleichwohl kann bei Bestehen eines Darlehensanspruches seitens der Bank natürlich mit einem verjährten Anspruch in der Regel aufgerechnet werden. Der Darlehensnehmer sollte sich hierüber sinnvollerweise beraten lassen, wie er am geschicktesten mit der Situation umgeht. BGH, Urteil vom 01.07.2014 (XI ZR 247/12)
Grundsätzlich keine Kick-back-Aufklärungspflicht von Banken bei Finanzierungsberatungsverträgen Der BGH stellt fest, dass bei Abschluss eines Darlehensvertrages (z. B. beim Erwerb von Immobilien, auch sog. Schrottimmobilien) die Bank grundsätzlich keine Aufklärungspflicht über Kick-back-Zahlungen trifft. Diese Aufklärungspflicht setzt voraus, dass eine „Kapitalanlageberatung“ vorliegt, bei der es nicht nur um die Finanzierung, sondern gerade darum geht, dass Gegenstand der Beratung die Investition des vom Kapitalanleger zur Anlage vorgesehenen Kapitals ist. Eine Finanzierungsberatung würde sich demgegenüber nur auf die Beschaffung von Finanzierungsmitteln und nicht auf die Anlage von Kapital beziehen. Selbst wenn also ein Beratungsvertrag des Kunden mit der Bank vorliegt, muss im Hinblick auf etwaige Kick-back-Zahlungen von dritter Seite aus „normativ-objektiver Sicht“ für den Kunden auf das Gewinnerzielungsinteresse der Bank nicht hingewiesen werden. Wesentlich kritischer könnte dies jedoch zu bewerten sein, soweit auch Versicherungsverträge neu abgeschlossen und in die Finanzierung mit eingebunden werden, aber auch Bausparverträge, da diese Produkte für sich genommen natürlich wiederum zu Anlagezwecken abgeschlossen werden können. Der BGH stellt sich mithin im Wesentlichen zwar auf die Seite der Bank, lässt jedoch eine „Hintertür“ für Darlehensnehmer, die Immobilienfinanzierungen zum Kapitalanlageerwerb durchführen, durchaus offen. Es wird aus Sicht des Darlehensnehmers im Einzelfall darzulegen sein, weshalb diesem nicht offenkundig war oder bekannt sein musste – aufgrund normativ-objektiver Erwägungen – dass die Bank Zahlungen von dritter Seite erhält. Bei Bausparverträgen oder Lebensversicherungen, die von Banken „mit verkauft“ werden, erscheint dies im Übrigen wiederum schwieriger, als im Hinblick auf den Abschluss eines Darlehensvertrages selbst. Im Lichte der Rechtsprechung des BGH zu unwirksamen zusätzlichen Bearbeitungsgebühren oder Schätzkosten lässt dies durchaus Argumentationen offen, dass über den Zinsaufwand hinaus erhaltene „Provisionen“ nicht zwangsläufig offenkundig sein müssen. BGH, Urteil vom 13.5.2014 (XI ZR 405/12 sowie XI ZR 170/13),
Banken müssen Bearbeitungsentgelt zurückzahlen
Der BGH hat in zwei Fällen die formularmäßigen Bearbeitungsgebühren für unzulässig erachtet, die bei Kreditverträgen in Höhe bis zu drei Prozent des Nettodarlehensbetrages von Banken verlangt wurden. Solche Formulierungen sind unwirksam, da die Bank – so der BGH – ihr Entgelt durch Zinsen bereits abgedeckt bekommt. Diese hat weitreichende Folgen auch für alte Verträge. Häufig können auch im Nachhinein die Beträge zurückgefordert werden.
In der Praxis wurde gerade auch bei Finanzierungen überteuerter Immobilien (sog. Schrottimmobilien) noch zusätzlich eine Bearbeitungsgebühr erhoben. Ob Euro 200,--, Euro 500 oder mehr, vielfach wurde dies neben Wertermittlungsgebühren verlangt. Letztlich haben die Banken damit häufig ihre Innenprovisionen an Vermittler damit finanziert. Da die Bearbeitungsgebühr oft mitfinanziert wurde, steht dem Darlehensnehmer dann nicht nur ein Rückzahlungsanspruch zu, sondern auch ein Neuberechnungsanspruch des Darlehens. Dieser Aufwand ist für die Banken unerquicklich. Er sollte auch in Rechtstreitigkeiten bei Schrottimmobilienfällen zusätzlich geltend gemacht werden, der nicht unerhebliche Aufwand könnte im einen oder anderen Fall die Vergleichsbereitschaft der Bank insgesamt erhöhen.
BGH, Urteil vom 11.2.2014, II ZR 276/12
Anrechnung von Steuervorteilen beim Schadensersatz fällt vollends weg
Nachdem zunächst der BGH bereits am 28.1.2014 (XI ZR 495/12), dem Banksenat ausgesprochen hatte, daß ein Steuervorteil dem Anleger bei der Berechnung des Schadensersatzes praktisch stets verbleibt, bestätigte der 2. Senat dies nun auch im besonderen für einen Fall der Sonder-AFA nach Fördergebietsgesetz. Es gilt bereits ohnehin der Grundsatz, daß nur dann, falls der Steuervorteil bestandskräftig unrückholbar dem Erwerber verbleibt, überhaupt an eine Saldierung beim Vorteilsausgleich gedacht werden kann. Nun gilt der weitere Grundsatz, daß eine Anrechnung dann entfällt, soweit der Steuervorteil ggf. seinerseits versteuert werden muß, unabhängig in welcher Höhe. Nur bei einem ungewöhnlich hohen Steuervorteil kann dies ausnahmsweise anders sein. Eine solche Ausnahme liegt aber nicht einmal bei der Sondergebiets-AFA vor. Damit greift die Ausnahme für keinen Fall der Schrottimmobilienfinanzierungen ein.
BGH Urteil vom 10.12.2013 (XI ZR 508/12)
BGH, Urteil vom 19.3.2013, XI ZR 431/11
Institutionalisiertes Zusammenwirken bei systematischer Falschberatung
Das Urteil ist insoweit bemerkenswert, als daß die ausnahmsweise vorhandene Haftung einer Bank bei Finanzierung sog. Schrottimmobilien bei einer systematischen Falschberatung eines Vertriebs leichter darstellbar sein dürfte. Soweit also nicht nur individuelle Falschberatungen des Vertriebs zB. zum monatlichen Aufwand des Erwerbers vorliegen, sondern für jeden Erwerber stets dieselben Falschaufklärungen und Zusicherungen erfolgen, kann dies auch bei einer Zusammenarbeit gerade zwischen Bank und Vertrieb einfacher zu einer Haftung für den Erwerber führen. In der Regel muß nämlich der Verkäufer/Bauträger mit der Bank zusammengewirkt haben, auf den Vermittler und dessen Rolle als quasi Bindeglied kommt es dabei weniger an. Anders dürfte dies bei systematischer Falschberatung sein, soweit sich die Bank dieses Vertriebs auch für die Finanzierungen ständig bedient.
Zu den Urteilen aus dem Jahr 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006

References: BGH 
 § 307
 BGH 
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 BGH 
 BGH 
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