Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4077-PGP.html
Timestamp: 2020-06-01 13:46:16+00:00

Document:
IF - Taxe foncière sur les propriétés bâties – Base d'imposition – Détermination de la valeur locative cadastrale 1970 – Locaux commerciaux et biens divers ordinaires - Modalités de l'évaluation
4077-PGPIF - Taxe foncière sur les propriétés bâties – Base d'imposition – Détermination de la valeur locative cadastrale 1970 – Locaux commerciaux et biens divers ordinaires - Modalités de l'évaluation2
BOI-IF-TFB-20-10-30-30-20121210
2012-12-10T10:40:24.000+01:00
Ce supplément de valeur locative est réputé proportionnel à la plus-value ressortant de la comparaison entre la valeur vénale de l'immeuble lors de la conclusion du bail et sa valeur vénale après l'exécution des travaux (CE, arrêt du 8 mai 1981, n° 14930).
Remarque : Il résulte des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts (CGI) que pour les immeubles loués à des conditions de prix normales le montant du loyer effectif est en principe retenu comme valeur locative cadastrale.
Par ailleurs, la législation sur les baux commerciaux résultant du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 modifié, en particulier par la loi n° 88-18 du 5 janvier 1988, a des incidences non négligeables sur le montant des loyers stipulés dans les baux.
Dès lors l'appréciation de la normalité des baux écrits et locations verbales exige la mise en œuvre du processus d'analyse suivant :
Cette disposition est codifiée à l'article 324 Y de l'annexe III au CGI.
Lorsque les actes de locations visés à l'article 324 C de l'annexe III au CGI portent sur des locaux dont chacune des parties a reçu une affectation différente, la fraction desdits locaux affectée à l'habitation ou à l'exercice d'une profession est évaluée selon les règles prévues par les articles 324 D à 324 X de l'annexe III au CGI ; la valeur locative ainsi obtenue est imputée sur le montant global du bail écrit ou de la location verbale pour déterminer la valeur locative du surplus du local (CGI, ann. III, art. 324 Y).
Toutefois, dans le cas d'un immeuble dont une partie est affectée à l'habitation et l'autre partie à usage commercial, mais dont les deux parties ne sont pas dissociables et font l'objet d'un bail unique, le caractère normal des conditions de location doit être apprécié compte tenu des stipulations du bail pris dans son ensemble. Il n'y a donc pas lieu dans cette situation d'évaluer séparément la valeur locative de la partie de l'immeuble affectée à l'habitation en procédant par voie de comparaison en vue de constater, par soustraction de cette valeur du prix global stipulé, le loyer des locaux à usage commercial et d'en apprécier le caractère normal ou anormal (CE, arrêt du 24 juin 1981, nos 20602 et 24392).
L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types (CGI, ann. III, art. 324 Z, I).
Ce choix est réglementé par le 2° de l'article 1498 du CGI et l'article 324 Z de l'annexe III au CGI (En ce qui concerne les établissements spéciaux, se reporter au BOI-IF-TFB-20-10-30-40).
de l'affectation (commerce, administration, activité à caractère désintéressé comme par ex la Croix-Rouge, maisons d'œuvres, etc. ;
Remarque : Il doit être évité, dans toute la mesure du possible, de prendre les locaux-types parmi les locaux mixtes. Lorsqu'on y est obligé, la partie affectée à usage d'habitation ou professionnel est évaluée conformément aux prescriptions (cf. I-C § 140).
L'article 324 AA de l'annexe III au CGI prévoit que la valeur locative cadastrale des biens à évaluer par comparaison est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante.
La surface développée d'un immeuble est le total des surfaces des sous-sols aménagés, du rez-de-chaussée et de chacun des étages (greniers non compris) du bâtiment principal et de ses dépendances bâties. La surface développée est dite « hors œuvre » lorsque les murs extérieurs sont compris ;
Boutiques, magasins et autres locaux similaires (cafés, restaurants, etc.)
Bureaux commerciaux, commerces en étage, ateliers
Surface par groupe (m2)
L'article 324 AA de l'annexe III au CGI prévoit que la valeur locative ainsi déterminée est ensuite ajustée afin de tenir compte des différences existant entre le type considéré et le bien à évaluer notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties, si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance.
On examinera ci-après (BOI-IF-TFB-20-20-10 et suivants) les modalités d'évaluation des locaux qui changent de consistance, d'affectation, de caractéristiques physiques ou d'environnement dans l'intervalle de deux révisions générales.
Conformément aux dispositions du 3° de l'article 1498 du CGI et de l'article 324 AB de l'annexe III au CGI, lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation.
À défaut de tels actes, l'article 324 AC de l'annexe III au CGI prévoit que la valeur vénale doit être déterminée à partir de celle d'immeubles similaires situés dans la commune ou - s'il n'en existe pas - dans une localité présentant du point de vue économique des conditions analogues à celles de la commune en cause, et ayant fait l'objet de transactions normales et récentes.
La valeur vénale d'un immeuble peut également être établie à partir de son coût de reconstruction à la date de référence. Mais, dans ce cas, il convient d'opérer des réfactions sur cette valeur de reconstruction pour tenir compte, d'abord, de la dépréciation immédiate, ensuite, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien (CGI, ann. III, art. 324 AC).
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References: l'article 1498
 l'article 324
 l'article 324
 art. 324
 art. 324
 l'article 1498
 l'article 324
 § 140

L'article 324

L'article 324
 l'article 1498
 l'article 324
 l'article 324
 art. 324