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Timestamp: 2016-10-22 23:51:38+00:00

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4A_737/2012 (21.05.2013)
4A_737/2012 � � Arr�t du 21 mai 2013
Mmes et MM. les Juges f�d�raux Klett, Pr�sidente, Corboz, Kolly, Kiss et Niquille.
Me Serge Demierre,
bail � loyer; travaux � plus-value; r�partition des co�ts entre locataires,
recours contre l'arr�t de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve du 5 novembre 2012.
X.________ SA est propri�taire d'un groupe de quatre immeubles sis 29, 31, 33 et 35, rue ..., � ..., qui appartenaient pr�c�demment � la SI A.________ SA et � la SI B.________ SA. Construit au d�but des ann�es soixante, cet ensemble comprend 96 appartements totalisant 354 pi�ces.
G.________ est locataire d'un appartement de 3 pi�ces dans l'immeuble sis 31, rue .... Depuis le 1
er�avril 1995, le loyer annuel est fix� � 5'376 fr.; le taux hypoth�caire de r�f�rence �tait alors de 6,5% et l'indice suisse des prix � la consommation (ISPC) �tait fix� � 134.2 points.
En 2007, la SI A.________ SA et la SI B.________ SA se sont vu accorder une autorisation de construire portant sur la r�fection des fa�ades et de la toiture avec isolation ext�rieure, sur le remplacement des fen�tres et des garde-corps, ainsi que sur la mise en conformit� des canalisations. A l'�poque, l'enveloppe des b�timents �tait v�tuste et ne correspondait pas aux exigences en mati�re d'�conomie d'�nergie et d'isolation phonique et thermique; les vitrages �taient en mauvais �tat, les volets roulant en bois se trouvaient dans un �tat de d�cr�pitude avanc� et les caissons des stores n'�taient pas isol�s; les parapets des balcons �taient attaqu�s par endroits par la carbonatation, les garde-corps des balcons �taient dans un �tat pitoyable et pouvaient pr�senter des d�buts de descellement; enfin, la toiture devait �tre mise aux normes et pr�sentait un risque d'obstruction des �vacuations d'eaux pluviales.
Les travaux ont �t� ex�cut�s en 2008. Ils comprenaient la mise en s�paratif des canalisations, le traitement de la carbonatation, les travaux d'�tanch�it�, d'isolation, de ferblanterie et de ventilation, ainsi que les travaux de menuiserie ext�rieure, d'isolation thermique et de peinture ext�rieure (remplacement des fen�tres, des stores, des mains courantes et des garde-corps). Le co�t des travaux s'est �lev� � 3'792'000 fr.
Par avis officiel du 6 ao�t 2009 adress� � G.________, la SI A.________ SA a port� le loyer annuel � 7'392 fr. d�s le 1
er�avril 2010; l'augmentation de 168 fr. par mois �tait motiv�e par des prestations suppl�mentaires (travaux � plus-value) au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF. Dans la lettre recommand�e accompagnant l'avis de majoration, il �tait pr�cis� que "le calcul de r�percussion sur [le] loyer des travaux � plus-value permet[tait] une augmentation de 590 fr.60 par pi�ce."
G.________ a contest� la hausse de loyer devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers. La tentative de conciliation a �chou�.
X.________ SA, devenue entre-temps la bailleresse, a port� l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Elle concluait � ce que le loyer annuel soit fix� � 6'075 fr.60 (recte: 6'057 fr.60) depuis le 1
er�avril 2010, ce qui correspondait � une hausse mensuelle de 56 fr.80, obtenue selon le calcul suivant:
- Co�ts li�s � l'investissement � plus-value pouvant
�tre r�percut�s sur les loyers de l'immeuble entier�������109'494 fr.
- Hausse annuelle admissible par pi�ce
(109'494 fr. : 180)������������������������������������������608 fr.30
- Hausse admissible par mois appartement
G.________ ([3 x 608 fr.30] : 12)����������������������������152 fr.
- R�duction par mois li�e � la baisse du taux
hypoth�caire compens�e partiellement par
la hausse de l'ISPC�����������������������������������-�95 fr.20
Pr�tention en augmentation du loyer mensuel��������������56 fr.80
Par jugement du 20 juin 2011, le Tribunal des baux et loyers a d�bout� la bailleresse de ses conclusions. Il a fix� � 88'638 fr. le montant pouvant �tre r�percut� annuellement sur les loyers de tout l'immeuble. Il a ensuite rapport� ce montant � l'�tat locatif avant travaux, qui s'�levait � 592'464 fr., pour aboutir � une hausse de loyer de 14,96% en raison des travaux � plus-value. Par ailleurs, la diminution du taux hypoth�caire de r�f�rence depuis la derni�re fixation de loyer justifiait une r�duction du loyer de 27,54%, compens�e � raison de 6% par la hausse de l'ISPC. La baisse de loyer de 21,54% �tant sup�rieure � la hausse li�e aux travaux � plus-value, la pr�tention en augmentation de loyer de la bailleresse n'�tait pas fond�e.
La bailleresse a interjet� appel. Elle concluait d�sormais � la fixation du loyer annuel � 5'720 fr. depuis le 1er avril 2012, ce qui repr�sentait une augmentation de 344 fr. par an, soit 28 fr.65 par mois. Elle critiquait uniquement la cl� adopt�e par les premiers juges pour r�partir le co�t des travaux � plus-value entre les locataires de l'immeuble. Statuant le 5 novembre 2012, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� le jugement querell�. En substance, elle a jug� que le Tribunal des baux et loyers n'avait pas outrepass� son large pouvoir d'appr�ciation en choisissant de r�partir les co�ts entre locataires au prorata des loyers - syst�me usuel et admis � plusieurs reprises par le Tribunal f�d�ral -, plut�t que d'appliquer la cl� de r�partition en fonction du nombre de pi�ces, pr�conis�e par la bailleresse.
X.________ SA interjette un recours en mati�re civile et un recours constitutionnel subsidiaire. Dans les deux recours, elle prend les conclusions principales suivantes:
"�I. La hausse de loyer du 6 ao�t 2009 n'est pas abusive.
II. Le loyer annuel est fix� � 5'720�fr. (...) depuis le 1
er�avril 2012.
III. Les nouveaux crit�res du loyer sont:
- taux hypoth�caire � 3%
- IPC � 114.9.�"
A titre subsidiaire, la recourante demande le renvoi de la cause � la cour cantonale pour nouvelle d�cision.
G.________ propose le rejet des deux recours.
La r�ponse a �t� suivie d'une ultime prise de position de la recourante.
1.1.�Comme devant le Tribunal f�d�ral, la recourante a conclu devant la cour cantonale, � la fois, � ce que la hausse de loyer du 6 ao�t 2009 - portant le loyer annuel � 7'392 fr. - soit d�clar�e non abusive et � la fixation du loyer � 5'720 fr. par an. Ces deux chefs de conclusions ne sont gu�re compatibles. Il faut comprendre par l� que la recourante a r�duit en appel ses conclusions en hausse de loyer, ce qu'elle reconna�t du reste implicitement dans son recours en mati�re civile en se r�f�rant au calcul de la valeur litigieuse effectu� par la Chambre des baux et loyers, fond� sur un loyer annuel de 5'720 fr.
1.2.�Dans le droit du bail � loyer, le recours en mati�re civile n'est ouvert en principe que si la valeur litigieuse atteint au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).
Devant l'autorit� pr�c�dente, la hausse de loyer litigieuse s'�levait � 344 fr. par an (art. 51 al. 1 let. a LTF). Multipli� par vingt (art. 51 al. 4 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.1 p. 582), ce chiffre donne un total de 6'880 fr. Le recours n'est pas recevable�ratione valoris.
Lorsque la valeur litigieuse requise n'est pas atteinte, le recours sera tout de m�me ouvert si la contestation soul�ve une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF). La recourante explique de mani�re pr�cise en quoi la condition pos�e par cette disposition est r�alis�e dans le cas pr�sent; elle respecte ainsi l'exigence de l'art. 42 al. 2, 2
�me�phrase, LTF.
Selon la jurisprudence, la contestation soul�ve une question juridique de principe lorsqu'il est n�cessaire, pour r�soudre le cas d'esp�ce, de trancher une question juridique qui donne lieu � une incertitude caract�ris�e, laquelle appelle de mani�re pressante un �claircissement de la part du Tribunal f�d�ral, en tant qu'autorit� judiciaire supr�me charg�e de d�gager une interpr�tation uniforme du droit f�d�ral (ATF 137 III 580 consid. 1.1 p. 583; 135 III 397 consid. 1.2 p. 399).
La recourante fait valoir tout d'abord que le Tribunal f�d�ral n'a jamais tranch� la question de savoir selon quelle cl� le co�t des am�liorations �nerg�tiques doit �tre r�parti entre les diff�rents locataires dans un immeuble locatif. Il y aurait ainsi une ins�curit� du droit, que le Tribunal f�d�ral devrait dissiper en instaurant une pratique uniforme au niveau f�d�ral pour les mesures d'�conomie d'�nergie d�coulant de l'art. 73 Cst.
Au pr�alable, il convient de relever que les travaux en cause dans le cas particulier ne tendaient pas exclusivement � l'am�lioration �nerg�tique du b�timent. Selon le Tribunal des baux et loyers, non critiqu� sur ce point en appel, l'immeuble a fait l'objet d'importantes r�parations, dont les frais, � raison de 50%, devaient �tre consid�r�s comme des investissements � plus-value en application de l'art. 14 al. 1, 2
�me�phrase, de l'ordonnance sur le bail � loyer et le bail � ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11).
Cela �tant, aucune norme f�d�rale ne prescrit de r�gles en mati�re de r�partition, entre les locataires, des co�ts de travaux � plus-value concernant l'immeuble entier (cf. ATF 125 III 421 consid. 2d p. 424;�BERNARD CORBOZ, Les travaux de transformation et de r�novation de la chose lou�e entrepris par le bailleur et leur r�percussion sur les loyers, in 12
e�S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 2002, p. 22;�PETER HIGI, Remarques ad ATF 125 III 421, PJA 2000 p. 489). Par cons�quent, la pr�sente affaire ne saurait poser une question mettant en cause l'application uniforme du droit f�d�ral dans le choix de la cl� de r�partition.
Du reste, lorsqu'elle s'en prend au mode de r�partition entre les locataires du co�t des prestations suppl�mentaires au sens de l'art. 269a let. b CO, la recourante ne conteste pas vraiment, en tant que telle, la cl� appliqu�e par les instances cantonales - r�partition des frais au prorata des loyers - mais soutient que le juge ne pouvait s'�carter de la m�thode adopt�e par la bailleresse - r�partition en fonction du nombre de pi�ces - que si cette cl�-ci �tait insoutenable, ce qui ne serait pas le cas en l'esp�ce.
Il est vrai que, dans ce domaine, plusieurs m�thodes sont envisageables, la ventilation pouvant s'op�rer selon la cl� de r�partition applicable � la propri�t� par �tages (cf. ATF 116 II 184 consid. 3a p. 186 s.), selon la surface des appartements (cf. ATF 116 II 184 consid. 3b p. 189), selon leur volume (cf. ATF 120 II 100 consid. 6c p. 105), au prorata du nombre de pi�ces par logement (cf. ATF 116 II 184 consid. 3b p. 189;�DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 427 et p. 485) ou encore en fonction du pourcentage que repr�sente l'investissement � plus-value par rapport � l'�tat locatif avant la hausse (ATF 118 II 415 consid. 3c/cc p. 421). Dans l'arr�t 4A_470/2009 du 18 f�vrier 2010 (extrait in mp 2010 p. 183), le Tribunal f�d�ral a relev� que le�juge�disposait d'un pouvoir d'appr�ciation dans le choix du syst�me de r�partition (consid. 7). Dans l'arr�t publi� aux ATF 125 III 421, il pr�cisait toutefois que le droit f�d�ral ne pouvait �tre viol� que si la cl� de r�partition adopt�e par le�propri�taire��tait � ce point insoutenable qu'elle contredise l'esprit de l'art. 269 CO (consid. 2d p. 424). Ces deux arr�ts peuvent para�tre contradictoires. En tous les cas, l'�tendue du pouvoir du juge en la mati�re ne ressort pas clairement de la jurisprudence. Le juge peut-il librement opter pour une cl� de r�partition ou son pouvoir se limite-t-il � examiner si la m�thode choisie par le bailleur est �quitable- Il existe � ce sujet une incertitude caract�ris�e qu'il se justifie de lever dans la mesure o� cette question est manifestement susceptible de se poser � nouveau. La condition de l'art. 74 al. 2 let. a LTF est r�alis�e en l'esp�ce, de sorte que le recours en mati�re civile est recevable sans �gard � la valeur litigieuse.
Il s'ensuit que le recours constitutionnel, en raison de sa nature subsidiaire, est irrecevable (art. 113 LTF).
1.3.�Le recours en mati�re civile est interjet� par la partie qui a succomb� en instance cantonale (art. 76 al. 1 LTF). Il est dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF). D�pos� dans le d�lai (art. 45 al. 1 et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, le recours est en principe recevable.
1.4.�Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336; 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal f�d�ral ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.5.�Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend remettre en cause les constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
1.6.�Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
1.7.�Le m�moire de r�ponse au Tribunal f�d�ral est sign�, pour l'intim�e, par Me Fran�ois Zutter, en qualit� d'avocat. Devant les instances cantonales, la locataire �tait d�fendue par l'ASLOCA, pour laquelle le m�me Fran�ois Zutter agissait. Dans une telle constellation, l'avocat ne satisfait pas � l'exigence l�gale d'ind�pendance et la partie n'est donc pas valablement repr�sent�e (arr�t 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 1 destin� � la publication).
2.1.�La hausse de loyer litigieuse est fond�e sur des investissements cr�ant des plus-values et sur des am�liorations �nerg�tiques (cf. art. 269a let. b CO et art. 14 OBLF). Ces prestations suppl�mentaires ont �t� fournies � la suite de travaux effectu�s dans tout l'immeuble (r�fection des fa�ades et de la toiture avec isolation, remplacement des fen�tres, stores, mains courantes et garde-corps, etc.). Comme d�j� relev�, aucune disposition du droit f�d�ral ne prescrit comment r�partir les co�ts en question entre les appartements de l'immeuble. Il est admis que plusieurs m�thodes entrent en ligne de compte (consid. 1.2 supra). Selon un principe d�duit de l'art. 269 CO, le caract�re admissible d'un loyer s'appr�cie pour le local lou�, et non en fonction du rendement de l'immeuble entier (cf. ATF 116 II 184 consid. 3a p. 186). La cl� de r�partition appliqu�e doit ainsi refl�ter la mesure dans laquelle chaque objet lou� profite de la r�novation (�LACHAT, op. cit., p. 486;�CORBOZ, op. cit., p. 22;�HIGI, Z�rcher Kommentar, 4
e��d. 1998, n� 391 ad art. 269a CO).
Etant donn� qu'aucune cl� de r�partition ne s'impose a priori, il faut en d�duire que le choix de la m�thode appartient d'abord au bailleur (�CORBOZ, op. cit., p. 22;�HIGI, op. cit., PJA 2000 p. 489). Si la cl� de r�partition ne ressort pas explicitement du calcul de hausse effectu� par le bailleur, le syst�me appliqu� sera alors celui que le juge tiendra pour �quitable (�HIGI, op. cit., PJA 2000 p. 489). Il en ira de m�me lorsque la cl� de r�partition adopt�e par le bailleur se r�v�le insoutenable (cf. ATF 125 III 421 consid. 2d p. 424), notamment parce qu'elle ne r�percute pas les frais concernant la chose lou�e (�CORBOZ, op. cit., p. 22) ou qu'elle tient compte de particularit�s personnelles des locataires (cf.�LACHAT, op. cit., p. 427).
Il s'ensuit que le juge ne peut pas r�partir entre les locataires les co�ts li�s � des prestations suppl�mentaires selon son bon vouloir. En particulier, il ne peut pas, comme le Tribunal des baux et loyers dans le cas pr�sent, �carter sans autre le syst�me appliqu� par le bailleur au profit d'une r�partition en fonction des loyers avant la hausse, en arguant du caract�re "plus �quitable et plus favorable � la locataire" de ce mod�le. Cette affirmation est du reste sujette � caution dans la mesure o� aucune cl� de r�partition ne favorise en soi les locataires, mais b�n�ficie n�cessairement � certains plut�t qu'� d'autres. Au demeurant, il ne s'agit pas d'adopter un mod�le favorable au locataire engag� dans une proc�dure judiciaire, mais bien de retenir une m�thode �quitable qui ne conduise pas, dans un cas donn�, � la fixation d'un loyer abusif. Le juge n'interviendra que si la m�thode appliqu�e par le bailleur est insoutenable. Si tel n'est pas le cas, il n'y a pas lieu de modifier la cl� de r�partition choisie, ce qui �vitera �galement de cr�er une distorsion entre les locataires qui contestent la hausse de loyer et les autres, en appliquant deux syst�mes de r�partition des co�ts de travaux � plus-value profitant � tous les locataires de l'immeuble.
2.2.�En l'esp�ce, la bailleresse a vari� dans sa pr�tention en augmentation du loyer mensuel, passant de 168 fr. dans l'avis officiel du 6 ao�t 2009 � 56 fr.80 dans ses conclusions de premi�re instance, puis � 28 fr.65 en appel et devant le Tribunal f�d�ral. En revanche, elle a toujours indiqu� qu'elle se fondait sur une hausse admissible par pi�ce. Les prestations suppl�mentaires ici en cause concernaient tous les logements de l'immeuble. S'agissant d'importantes r�novations relatives essentiellement � l'enveloppe du b�timent (fa�ades, fen�tres, balcons, toiture), une r�partition des co�ts selon le nombre de pi�ces par appartement appara�t appropri�e � la mesure dans laquelle chaque logement profite de la r�novation; elle n'est en rien insoutenable. Le Tribunal des baux et loyers, suivi par la cour cantonale, n'�tait d�s lors pas habilit� � modifier le syst�me de r�partition des co�ts appliqu� par la recourante. En proc�dant � une r�partition au prorata des loyers dans les circonstances de l'esp�ce, il a outrepass� son pouvoir d'appr�ciation et la Chambre des baux et loyers aurait d� le constater.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, le recours doit �tre admis. La cour de c�ans ne dispose pas des �l�ments n�cessaires � un nouveau calcul du loyer. L'arr�t attaqu� sera donc annul� et la cause renvoy�e � la cour cantonale afin d'�tablir, sur la base de la cl� de r�partition appliqu�e par la recourante, la hausse de loyer admissible en rapport avec les prestations suppl�mentaires de la bailleresse, puis de d�terminer si, apr�s la prise en compte �ventuelle d'autres facteurs, le loyer peut �tre augment� et, le cas �ch�ant, dans quelle mesure (art. 107 al. 2 LTF).
Les frais judiciaires seront mis � la charge de l'intim�e, qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Cette derni�re versera en outre des d�pens � la recourante (art. 68 al. 1 et 2 LTF); le montant des d�pens sera l�g�rement r�duit pour tenir compte du fait que la recourante a d�pos� des �critures similaires dans plusieurs affaires posant le m�me probl�me juridique.
Le recours en mati�re civile est admis, l'arr�t attaqu� est annul� et la cause est renvoy�e � la cour cantonale pour nouvelle d�cision.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 1'000 fr., sont mis � la charge de l'intim�e.
L'intim�e versera � la recourante une indemnit� de 1'000 fr. � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire de la recourante, � l'intim�e et � la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve, ainsi que, pour information, � Me Fran�ois Zutter.
La Greffi�re: Godat Zimmermann

References: art. 269
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 100
 art. 95
 ATF 
in fine
 art. 269
 art. 14
 ATF 
 art. 269
 ATF