Source: http://anwalt-im-netz.de/archiv/2006/bgh200906.html
Timestamp: 2018-07-21 19:19:09+00:00

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Jetzt ist es geklärt: Auch der Mieter einer Erdgeschoßwohnung kann formularvertraglich zur Beteiligung an den Betriebskosten eines Aufzugs verpflichtet werden.
Dabei ist es nicht notwendig, dass der Mieter den Aufzug auch nutzt oder sinnvoll nutzen kann. Dies gilt zumindest bei preisfreien Wohnraum, der nicht mehr unter §24 NMV fällt.
Die Begründung des BGH ist nachvollziehbar: Betriebskosten eines Aufzugs sind solche wie andere allgemeine, nicht einem Verbraucher direkt zuordenbare Betriebskosten auch.
Bekanntermaßen nutze nicht jeder alles gleichmäßig, so der BGH, z.B. einen Garten oder die Treppenhausbeleuchtung. Eine ausdifferenzierte Zuordnung der Kosten nach Nutzung sei kaum möglich oder mit erheblichem Aufwand und Unsicherheit verbunden. Der Gesetzgeber wollte jedoch die Umlegung von Betriebskosten durch §556a BGB erleichtern, weshalb es gerechtfertigt sei, im Sinne einer praktikablen Anwendung die Aufzugskosten generell umzulegen.
Die generalisierende Betrachtung des BGH läßt im Regelfall keinen Spielraum für eine andere Interpretation. In Extremfällen wird man eine solche unserer Ansicht nach vornehmen müssen, vergleiche unsere Seite zu Aufzugskosten im Mietrecht.
Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 128/2006 vom 20.09.2006
Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die zugelassene Berufung hat das Landgericht die Beklagten zur Zahlung der Aufzugskosten verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.
Die Zulässigkeit der Umlage von Aufzugskosten auf sämtliche Mieter einschließlich des Erdgeschossmieters ergibt sich allerdings bei preisfreiem Wohnraum, wie er im Streitfall vorlag, nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs entgegen einer verbreiteten Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nicht schon aus § 24 Abs. 2 der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV).
Die Vorschrift sieht für preisgebundenen Wohnraum vor, dass die Kosten des Betriebs von Aufzügen nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden dürfen und Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage lediglich ausgenommen werden kann. Der Bundesgerichtshof hat es abgelehnt, die Regelung auf den preisfreien Wohnraum zu übertragen, weil es sich dabei um auslaufendes, nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendendes Recht handelt.
Er hat vielmehr als maßgeblich angesehen, dass die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nicht von der allgemeinen wohnraummietrechtlichen Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abweicht. Nach dieser Vorschrift sind die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wobei von der Gesamtwohnfläche auszugehen ist. Die Beteiligung an den Aufzugskosten benachteiligt den Erdgeschossmieter unabhängig von dem konkreten Nutzen, den ihm der Aufzug bietet, nicht unangemessen.
Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen - neben den Aufzugskosten etwa die Kosten der Beleuchtung und Reinigung allgemein zugänglicher Bereiche oder Kosten der Gartenpflege -, werden häufig von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Maße genutzt.
Eine nach der konkreten Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge.
Gründe der Praktikabilität für den Vermieter und der Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit der Abrechnung für den Mieter sprechen deshalb für eine Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten dann unvermeidlich sind. Eine solche generalisierende Betrachtungsweise entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte.
Urteil vom 20. September 2006 - VIII ZR 103/06

References: §24
 BGH 
 §556
 BGH 
 BGH 
 § 24
 § 556
 § 556