Source: https://www.ra-kotz.de/eigentuemerversammlung_teilnahmeausschluss.htm
Timestamp: 2017-09-19 20:41:48+00:00

Document:
Eigentümerversammlung - Teilnahmeausschluss - RA Kotz
Az: 14 S 5126/09
Sie sind der Auffassung, dass sämtliche Beschlüsse beider Eigentümerversammlungen wirksam seien. Es hätte keiner förmlichen Abänderungsvereinbarung für die vorgenommene Abweichung vom Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung bedurft.
Ein wichtiger Grund liegt entsprechend den für die Abberufung eines Verwalters geltenden Grundsätzen vor, wenn unter Berücksichtigung aller – nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter – Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist (BGHZ 151,164).
Den angefochtenen Beschlüssen TOP 4 „Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2006″ und TOP 10 „Genehmigung des Wirtschaftsplanes 2008″ liegen unstreitig Abrechnungen abweichend von diesem Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde. Sie sind somit vereinbarungswidrig.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Kosten für Wärme- und Wasserversorgung derzeit nicht den jeweiligen Abrechnungsgruppen 1 – 16 gemäß § 8 TE zugeordnet werden können, weil hierfür zunächst entsprechende Messeinrichtungen installiert werden müssten und seit Jahren die Abrechnung abweichend von § 8 TE nach 10.000tel vorgenommen und durch Mehrheitsbeschluss in den Eigentümerversammlungen genehmigt wurde. Eine Änderung des in der Teilungserklärung eindeutig festgelegten Verteilungsschlüssels ist nicht durch konkludente Vereinbarung aufgrund der langjährigen Übung erfolgt.
Die Beschlüsse TOP 6 „Entlastung der Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2006″ und TOP 7 „Entlastung des Verwaltungsbeirates für das Wirtschaftsjahr 2006″der Eigentümerversammlung vom 06.07.2007 sind damit ebenfalls unwirksam, da die der Teilungserklärung widersprechende Abrechnung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Die diesem Geschäftsordnungsbeschluss zu Grunde gelegte Regelung in § 10 Nr. 4 TE, wonach das Recht an der Teilnahme in der Eigentümerversammlung bei Verzug mit Hausgeldzahlungen von mehr als einem Monat entzogen werden kann, ist nichtig.
Nach Auffassung der Kammer ist im vorliegenden Fall die Grenze der Gestaltungsfreiheit überschritten. Der Wohnungseigentümer, dem bei Verzug der Hausgeldzahlungen neben dem Stimmrechtsentzug zudem die Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt wird, verliert sämtliche Kontroll- und Mitwirkungsmöglichkeiten in der Eigentümerversammlung. Auch höhlt eine solche Vereinbarung das mit dem Teilnahmerecht in funktionalem Zusammenhang stehende Beschlussanfechtungsrecht nach § 43 Nr. 4 WEG aus (vgl. Bärmann/ Merle, WEG, 10. Aufl. § 24 Rn 61).Der Entzug des Teilnahmerechts und damit auch des Rede-, Frage- und Antragsrechts verstößt gegen § 138 BGB und ist eine unzulässige Verletzung der Rechte aus Art. 14 GG (vgl. Jennißen/ Elzer, WEG, § 24 Rn 55; Bärmann/ Merle, WEG, 10. Aufl., § 24 Rn 63; LG Regensburg NJW-RR 1991,1169).
Vorliegend kommt hinzu, dass auch die Voraussetzungen für einen Ausschluss viel zu vage sind: Nach § 10 Nr. 4 der Teilungserklärung reicht schon der Verzug von „Beiträgen“ aus, ohne dass näher festgelegt ist, was konkret damit gemeint ist. Reicht ein Beitragsrückstand von 1 Monat aus, genügt schon eine Rückstand mit einem Teil einer monatlichen Verpflichtung, oder müssen es mindestens 2 volle Monatsrückstände sein?
Zwar führt ein fehlerhafter Geschäftsordnungsbeschluss grundsätzlich nur dann zur erfolgreichen Anfechtung der sonstigen in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, wenn sich der formelle Fehler auf die Beschlussfassung auswirkt (BayObLG NJW-RR 1987, 1363). Dies gilt jedoch nicht im Falle eines schweren Eingriffs in den unantastbaren Kernbereich der Mitgliedschaft. Auf die hypothetische Kausalität kommt es nicht an, wenn – wie vorliegend – eine gravierende Rechtsverletzung erfolgt (vgl. Bärmann/ Merle, WEG, 10. Aufl., § 23 Rn. 176). Es muss ausreichend sein, dass die Beschlüsse gefasst worden sind, nachdem ein Wohnungseigentümer zu Unrecht ausgeschlossen wurde (vgl. Bärmann/ Merle WEG § 24 Rn. 94). Dies ist zu Sicherung der Rechte der Wohnungseigentümer unerlässlich. Nur so kann von vorneherein einem denkbaren Missbrauch des Ausschlusses begegnet werden.

References: § 8
 § 8
 § 10
 § 43
 § 24
 § 138
 Art. 14
 § 24
 § 24
 § 10
 § 23
 § 24