Source: https://www.sunia.it/sentenze-della-settimana/la-sentenza-della-settimana-dal-14-al-20-maggio-2018/
Timestamp: 2019-10-22 17:31:22+00:00

Document:
La sentenza della settimana, dal 14 al 20 Maggio 2018
Vespaio parte comune e spese per la gestione
Sez. II civ., ord. 24.7.2017, n. 18216
1. Con ricorso depositato il 6 aprile 2000 C.G. ha adito il Tribunale di Siracusa per ottenere la declaratoria di nullità della deliberazione adottata in data 2 marzo 2000 dall’assemblea del condominio …. Deduceva di essere proprietario di un appartamento sito al piano terra dello stabile del detto condominio; che, verificatosi il cedimento del sottosuolo, il proprio appartamento aveva subito ingenti danni; che la deliberazione impugnata, in violazione del disposto dell’art. 1123 cod. civ., aveva stabilito la partecipazione del condominio, alle spese necessarie ad ovviare a tali danni, nella limitata misura del 50%.
2. Con sentenza in data 10 luglio 2008 il Tribunale di Siracusa dichiarava nulla la deliberazione impugnata.
Il Tribunale riteneva: che nella specie era da escludere un cedimento di natura fondazionale; che le cause dei danni riscontrati erano riconducibili al riempimento con materiale limo-argilloso della zona compresa fra le fondazioni e il massetto, sul quale poggiava direttamente la pavimentazione dell’unità immobiliare di proprietà del C.G.; che, dunque, le lesioni riscontrate erano dovute al cedimento del vespaio posto all’interno dei cordoli in cemento armato di collegamento dei plinti fondazionali, su cui poggiavano le pareti perimetrali, addebitabile ai vuoti nel materiale di riempimento sottostante.
Di qui la nullità della deliberazione adottata: sia per la violazione dei criteri di ripartizione delle spese comuni, sia perché comportava una illecita compromissione del diritto di proprietà esclusiva del condomino.
3. La Corte d’appello di Catania, con sentenza depositata il 12 marzo 2013, ha accolto l’appello del condominio e, in riforma della gravata sentenza, ha rigettato la domanda del C.G..
La Corte d’appello ha escluso che i danni siano dovuti a cedimenti di natura strutturale, ovvero al cedimento delle fondazioni, e ha affermato che il cedimento è avvenuto in corrispondenza della pavimentazione e delle tramezzature dell’immobile del C.G., come conseguenza del cedimento del sottostante materiale di riempimento.
Dato atto che la controversia riguarda la natura condominiale o meno di tale zona di riempimento, la Corte di Catania – richiamata la funzione del vespaio, consistente nel creare un sistema di isolamento del piano terra dalla umidità ascendente dal sottosuolo – ha rilevato che nella specie tale strato, costituito da materiale di natura limo-argillosa, che ha avuto l’effetto di colmare l’alto dislivello compreso tra le fondazioni ed il massetto sottostante la pavimentazione dell’appartamento del C.G., non può essere compreso tra i beni condominiali di cui all’art. 1117 cod. civ., essendo estraneo al suolo su cui sorge l’edificio, siccome manufatto distinto dalle fondazioni ed al servizio esclusivo dell’unità immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune.
4. Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello, notificata il 22 maggio 2013, il C.G. ha proposto ricorso, con atto notificato il 2 luglio 2013, sulla base di quattro motivi.
1. Con il primo motivo (nullità della sentenza per violazione ed errata interpretazione e disapplicazione degli artt. 1117 e 1123 cod. civ.) il ricorrente deduce che anche il vespaio rientra tra le parti comuni dell’edificio, giacché per suolo su cui sorge l’edificio, con riferimento al quale l’art. 1117 cod. civ. stabilisce una presunzione di comproprietà, deve intendersi quella porzione di terreno sulla quale poggia l’intero edificio ed immediatamente la parte infima di esso, e pertanto rientrano in tale nozione la superficie (e tutta l’area sottostante) sulla quale poggia il pavimento del pianterreno e non solo l’area dove sono infisse le fondazioni. La Corte d’appello avrebbe dovuto quindi considerare di proprietà comune anche la sezione di terreno che faceva da base al pavimento del pianterreno, sicché l’inconveniente verificatosi nel materiale di riempimento, causa del danno all’appartamento del ricorrente, avrebbe dovuto essere eliminato ad opera del condominio, afferendo a parti comuni, così come del pari a carico del condominio nella sua totalità dovevano essere le spese per le opere di ripristino dell’appartamento del ricorrente.
2. Il primo motivo è scrutinabile nel merito, essendo articolato nel rispetto delle prescrizioni formali dettate dall’art. 366 cod. proc. civ., avuto riguardo alla specificità della doglianza, formulata attraverso l’indicazione dei punti della sentenza per i quali viene prospettata la denuncia di violazione di legge. Va pertanto respinta l’eccezione di inammissibilità sollevata dal controricorrente.
È rimasto accertato in punto di fatto dall’apprezzamento in proposito compiuto dai giudici del merito che la causa delle lesioni subite dall’appartamento del C.G. è riconducibile al cedimento del vespaio, a sua volta addebitabile ai vuoti nel materiale di riempimento.
La Corte di Catania, nel riformare la sentenza di primo grado, si è attenuta al principio secondo cui, attesa la funzione del vespaio (che è quella di creare un sistema di isolamento del piano terra dalla umidità ascendente dal sottosuolo), tale strato non può essere compreso fra i beni condominiali di cui all’art. 1117 cod. civ., essendo estraneo al suolo sul quale sorge l’edificio, siccome manufatto distinto dalle fondazioni ed al servizio esclusivo dell’unità immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune.
Così decidendo in punto di diritto, la Corte territoriale si è discostata dal principio, costante nella giurisprudenza di questa Corte di cassazione (omissis), secondo cui l’intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell’edificio, e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini, in quanto destinata all’aerazione e alla coibentazione del fabbricato.
3. L’accoglimento del primo motivo determina l’assorbimento dell’esame delle altre censure.
fabrizio veri2018-05-14T07:24:33+00:00Categorie: sentenze della settimana|

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