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Timestamp: 2018-12-11 16:24:26+00:00

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Nebenkostenübersicht und weitere Informationen – Immoselect
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1. Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung (mindestens vom Grundstückswert): 3,5% (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)
2. Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht): 1,1%
3. Vertragserrichtung und grundbücherliche Durchführung: Kosten nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkunden- errichters zzgl. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren.
4. Grundverkehrsverfahren: Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben sind länderweise unterschiedlich.
5. Übernahme der Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen durch den Erwerber: Es besteht KEIN Rechtsanspruch auf Übernahme. Im jeweiligen Einzelfall sind sowohl die Möglichkeiten der Übernahme als auch allfällige, daraus resultierende Belastungen zu ermitteln.
6. Allfällige Anliegerleistungen wie Aufschließungskosten, Kosten der Baureifmachung des Grundstückes, Anschlussgebühren und -kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon, etc.): laut Vorschreibung der Gemeinde.
7. Vermittlungshonorar: Berechnungsbasis ist der Wert. Er besteht idS aus dem Kaufpreis zzgl. übernommener Verpflichtungen, Hypotheken, geldwerter Lasten, Haftungsübernahmen, Verbindlichkeiten, etc. §16(1). Die gesetzliche Honorarobergrenze jeweils vom Käufer und Verkäufer beträgt:
a) bei Kauf, Verkauf oder Tausch von:
• Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen. §15(1)1
• Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird. §15(1)2
• Unternehmen und Unternehmensbeteiligungen aller Art. §15(1)3-4
• Abgeltungen für Superädifikate auf verpachteten / vermieteten / zu verpachtenden / zu vermietenden Grundstücken. §15(1)5
• Ausgenommen von diesen Obergrenzen sind Burgen, Schlösser, Klöster. §11
bis € 36.336,42 … 4 %
von € 36.336,43 bis € 48.448,49 … € 1.453,46
ab € 48.448,50 … 3 %
b) bei Optionen: 50% des Honorars gemäß Pkt. I.7.a), das aber im Fall der Optionsrecht-Ausübung auf das Gesamthonorar angerechnet wird. §14
c) Die Übernahme des Honorars einer Vertragsseite durch die andere ist zulässig, solange WEDER die Höchstsumme beider Seiten NOCH das 2-fache des Maximalhonorars der eigenen Seite überschritten wird. UNZULÄSSIG ist die Überwälzung auf Suchende bei Wohnungen oder Einfamilienhäusern. §12(2)
1. Vergebührung des Mietvertrages §33TP5GebG: 1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. MWSt.), höchstens des 18-fachen Jahreswertes; bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des 3-fachen Jahreswertes. Der Vermieter (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Notar, Rechtsanwalt oder Hausverwalter) ist verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. Bei befristeten Mietverträgen über Gebäude und Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, ist die Bemessungsgrundlage mit dem 3-fachen Jahreswert begrenzt.
3. Vermittlungshonorar: Berechnungsbasis für das Honorar ist der Bruttomonatsmietzins (abgekürzt: BMMZ). Dieser besteht aus gem. §24(1):
• Anteile für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift),
• allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters.
• nicht ist die Mehrwertsteuer für die Berechnung der Honorargrundlage in den Bruttomietzins einzurechnen. §24(1)
• nicht sind die Heizkosten mit einzurechnen, wenn es sich um eine Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Mietzinshöhe nicht frei vereinbart werden darf. §24(2)
4. Vermittlung durch Immobilienmakler (Honorarobergrenze zzgl. 20% MWSt.):
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern
bei einer Befristung von v. Vermieter v. Mieter
– weniger als 2 Jahren 3 BMMZ §20(2) 1 BMMZ §20(1)
– mind. 2 bis genau 3 Jahren 3 BMMZ §20(2) 1 BMMZ §20(1)
– mehr als 3 Jahren/unbefristet 3 BMMZ §20(2) 2 BMMZ §20(1)
Bei Geschäftsräumen aller Art §19(1)
– weniger als 2 Jahren 3 BMMZ §19(2) 1 BMMZ §19(1)
– mind. 2 bis genau 3 Jahren 3 BMMZ §19(2) 2 BMMZ §19(1)
– mehr als 3 Jahren/unbefristet 3 BMMZ §19(2) 3 BMMZ §19(1)
5. Für einzelne Wohnräume in Untermiete ist das Honorar mit jeweils 1 BMMZ begrenzt §23. Honorarüberwälzungsregeln: wie beim Kauf. (Pkt.I.7.c)
6. Vermittlung durch Immobilienmakler mit Hausverwaltertätigkeit: Regelungen wie oben. Ausnahmen: Wenn der Makler das Haus verwaltet, und an der Mietwohnung KEIN Wohnungseigentum besteht, und/oder der Auftraggeber der Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist, gilt als Honorarobergrenze:
bei einer Befristung von vom Vermieter vom Mieter
1. Vergebührung des Pachtvertrages:
a) bei Befristung: 1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses; §33T5GebGes
b) bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des 3-fachen Jahresbruttopachtzinses.
2. Vertragserrichtungskosten: nach den Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters
3. Vermittlungshonorar (Honorarobergrenze jeweils von beiden Auftraggebern, zzgl. 20% MWSt.)
a) Pachtverhältnisse insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft:
• bei unbestimmter Pachtdauer: 5% des auf 5 Jahre entfallenden Pachtzinses §25(2)
• bei bestimmter Pachtdauer:
-) bis zu 6 Jahren: 5% des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtzinses;
-) bis zu 12 Jahren: 4%;
-) bis zu 24 Jahren: 3%;
-) über 24 Jahre: 2%; §25(1)
-) oder der Höchstsatz der nächstkürzeren Pachtdauer, wenn dieser Betrag größer ist. §12(4)
• für die Vermittlung von Zugehör (Vieh, Inventar, Erntevorräte, etc.): max. 3% des Gegenwertes §25(3)
b) Unternehmenspacht und sonstige nicht-land und forstwirtschaftliche Pacht §26
• bei unbestimmter Pachtdauer: 3-facher monatlicher Pachtzins;
-) bis zu 5 Jahren: 5% des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtzinses;
-) bis zu 10 Jahren: 4%;
-) über 10 Jahre: 3%; §26(1)
• Abgeltungen für Investitionen/Einrichtungsgegenstände vom Verpächter/Vorpächter: bis 5% des vom Pächter dafür bezahlten Betrages. §26(3)
c) Abgeltungen für Investitionen/Einrichtungsgegenstände vom Verpächter/Vorpächter: bis 5% des vom Pächter dafür bezahlten Betrages. $26(3)
IV. Nebenkosten bei Hypothekendarlehen
1. Grundbuchseintragungsgebühr: 1,2%
2. Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung: 0,6%
3. Errichtung der Schuldurkunde: Kosten nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters.
4. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren: laut Tarif. GebG, NTG
5. Allfällige Schätzung: Kosten laut Sachverständigentarif.
6. Vermittlungshonorar: Sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung eines Kauf- oder Tauschgeschäftes gem. §15(1) steht, max. 2% der Darlehenssumme; sonst max. 5% der Darlehenssumme. §17
• das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt; §15(1)1
• mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt; §15(1)2
• das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat, oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat §15(1)3, oder
• ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird. §15(1)4
• der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird. §15(2)
• das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist §15(2)2, oder
• das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist. §15(2)3
1. Veräußerung von Immobilien des Privatvermögens §4(3a), §30(1,3), §30a(1), §30b(1,2), §30c(2,3) Gewinne aus Immobilienverkäufen, deren Ermittlung nachfolgend dargestellt wird, sind mit dem besonderen End-Steuersatz von 30% zu versteuern. Selbstberechnung, Mitteilung und Überweisung an das Finanzamt hat durch Parteienvertreter zu erfolgen. Zur Gewinnermittlung wird unterschieden zwischen:
a) Neuvermögen (Immobilien, die am 31.3.2012 steuerverfangen waren, insbesondere solche, die nach dem 31.3.2002 angeschafft wurden) §30(3)
• Als Gewinn bei Immobilienverkäufen gilt der Veräußerungserlös – vermindert um Anschaffungskosten und -nebenkosten, Aufwand für Herstellung, Instandsetzung, Steuer-Mitteilung, -Selbstberechnung und -Entrichtung – vermehrt um allfällige steuerfreie Subventionen und geltend gemachte Abschreibungen.
• Weitere Werbungs- und Instandhaltungskosten sind nicht abzugsfähig! Der ermittelte Veräußerungsgewinn ist mit 30% zu versteuern.
b) Altvermögen (Immobilien, die am 31.3.2012 nicht steuerverfangen waren) §30(4,5), §30a(2)
• Grundsätzlich: Als Gewinn gilt pauschal 14% des Veräußerungserlöses. Das ergibt bei 30% Steuersatz eine Effektivsteuerbelastung von 4,2% des Erlöses.
• Für Grundstücke, deren Widmung nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb erstmals in Bauland/Baufläche geändert wurde, gelten pauschal 60% des Verkaufserlöses als Verkaufsgewinn. Das ergibt beim Steuersatz von 30% eine effektive Steuerbelastung von 18% des Verkaufserlöses.
• Auf Antrag wird der Gewinn nicht pauschal, sondern konkret wie bei Neuvermögen ermittelt.
c) Ausnahmen von der Besteuerung gelten u.a. §30(2)
• für Gebäude, wenn ein selbst hergestelltes Gebäude veräußert wird, das innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat.
• für Gebäude und dazugehöriges Grundstück, wenn es dem Verkäufer durchgehend für mindestens 2 Jahre ab Anschaffung oder mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient hat, und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.
2. Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens §30a(3), §4(3a)
3. Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer §12(10)UStG Vorsteuerbeträge, die aus Großreparaturen, Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen resultieren, sind bei Kauf/Tausch/Schenkung innerhalb der folgenden 19 Jahre vom Verkäufer zu berichtigen. Ist der Käufer Unternehmer im Sinn des UStG, kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem der Verkäufer auf die Steuerbefreiung verzichtet und somit der Verkauf umsatzsteuerpflichtig ist. Für bereits vor dem 1.4.2012 genutzte Immobilien (auch aktivierungspflichtige Aufwendungen und Großreparaturen) ist für die Vorsteuerberichtigung (weiterhin) auf den Zeitraum von 9 Jahren ab erstmaliger Verwendung abzustellen.
• nur frostfrei gehalten werden,
• nur rein religiös genutzt werden,
• frei stehen mit weniger als 50m² Nutzfläche,
• bloß saisonal genutzt werden (bestimmte Umstände),
• spätestens 3 Jahren nach Verkauf abgerissen werden,
• nur provisorisch max. 2 Jahre genutzt werden,
• überwiegend durch innere Abwärme temperiert werden,
• nicht mehr jedoch für Denkmalschutz-Objekte und Schutzzonen. §5
1. Allgemeines: Um das Rücktrittsrecht auszuüben, genügt es, die Rücktrittserklärung am letzten Tag der Frist abzusenden. Die Rücktrittserklärung muss erkennen lassen, dass der Verbraucher das Zustandekommen oder die Aufrechterhaltung des Vertrages ablehnt §3(4). Eine Rücktrittserklärung an den Immobilienmakler bezüglich eines Immobiliengeschäfts gilt auch für den diesbezüglich geschlossenen Maklervertrag. §30a(2)
2. Rücktritt vom Immobiliengeschäft gem. §30a
• am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat und
• diese auf den Erwerb des Eigentums oder eines Mietrechts/Pachtrechts oder eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts gerichtet ist und
• zwar an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist und
• dies zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll, §30a(1)
3. Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände §3a
• maßgebliche Umstände, die vom Unternehmer als wahrscheinlich oder sicher dargestellt wurden
• im Einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes,
• angemessene Vertragsanpassung,
• Wissen oder Wissen-müssen des Verbrauchers über den Nichteintritt maßgeblicher Umstände bei den Vertragsverhandlungen.
4. Rücktrittsrecht gemäß §3KSchG
• den Namen und die Anschrift des Unternehmers und
• die zur Identifizierung des Vertrags notwendigen Angaben und
• die Belehrung über das Rücktrittsrecht, die Rücktrittsfrist und
• die Vorgangsweise für die Ausübung des Rücktrittsrechts enthält,
• wenn er die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Unternehmer selbst angebahnt hat oder
• wenn der Verbraucher seine Vertragserklärung in körperlicher Abwesenheit des Unternehmers abgegeben hat, es sei denn, dass er dazu vom Unternehmer gedrängt worden ist.
5. Rücktrittsrecht gemäß §11FAGG
Falls ein Verbraucher wünscht, dass der Makler vor Ablauf der Rücktrittsfrist mit der Vertragserfüllung beginnt, so muss der Makler den Verbraucher auffordern, ihm ein ausdrücklich auf diese vorzeitige Vertragserfüllung gerichtetes Verlangen – im Fall eines außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrags auf einem dauerhaften Datenträger (z.B. Brief, E-Mail) – zu erklären.
6. Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag
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References: §16
 §15
 §15
 §15
 §15
 §11
 §14
 §12
 §33
 §24
 §24
 §24
 §20
 §20
 §20
 §20
 §20
 §20
 §19
 §19
 §19
 §19
 §19
 §19
 §19
 §23
 §33
 §25
 §25
 §12
 §25
 §26
 §26
 §26
 §15
 §17
 §15
 §15
 §15
 §15
 §15
 §15
 §15
 §4
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 §30
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 §30
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 §5
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