Source: https://es.scribd.com/document/160506702/POSESION-PRECARIA
Timestamp: 2019-04-26 11:44:20+00:00

Document:
Nilson Velazque Rojas
Artículo 911.- La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido [1] . 1. Concepto Poseedor precario es el que ocupa un bien sin título, ya sea porque nunca lo tuvo o porque el que tenía ha fenecido[2] . El art. 911 contiene dos supuestos: a. Ausencia de título . Se trata del poseedor que entró de hecho en la posesión, no posee título alguno [3], por ejemplo, el que entra clandestinamente en la posesión, el usurpador, el ladrón, el hurtador.
b. Título fenecido . El título fenece por decisión judicial, por disposición de la ley, por
cumplimiento del plazo o condición resolutorios, por mutuo disenso, por nulidad [4] , resolución, rescisión, revocación, retractación, etc. En general, el título queda extinguido en todo caso de ineficacia estructural o funcional del acto jurídico por el cual se cedió la posesión del bien. Una persona puede poseer un bien como propietario, como poseedor mediato o inmediato, como mero tenedor, como ocupante precario. El poseedor precario puede o no haber sido un poseedor inmediato. No es inmediato (poseedor en virtud de un título -art. 905-) el que posee sin título, o sea sin ningún vínculo con el que tiene derecho a la posesión. En tal virtud, es errónea la afirmación de Gonzales [5] cuando sostiene que el precario debe ser necesariamente un poseedor inmediato, por lo que debe excluirse de la precariedad al vendedor que no cumple con entregar el bien; al contratante que se mantiene en la posesión del bien luego que el contrato haya sido anulado o resuelto; a los casos de vencimiento del plazo que origina el deber de restitución del bien; al que detenta el bien de su principal que no restituye el bien después de extinguido el vínculo jurídico.
[1] . La mención de artículos sin indicar a qué cuerpo legal pertenecen, corresponden al Código civil. [2] . Según el Diccionario de la Real Academia Española, precario (del latin precarius ) es el "que tiene sin título, por tolerancia o inadvertencia del dueño.
[3] . CAS. N°799-2000 del 18.10.2000. Para ser considerado precario debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfruto del bien por parte de la emplazada; y el título de la posesión no tiene porque constar necesariamente en documento de fecha cierta o en instrumento público. CAS. N° 1830-99 del 29.10.99. Si los demandantes no son propietarios de la edificación, no es pertinente la aplicación respecto de ésta lo dispuesto en los arts. 911 y 923 del C.C., no siendo posible proceder al desalojo de sólo el terreno; no tiene la calidad de poseedor precario quien es dueño de la edificación construida sobre el terreno de los accionantes. [4] . Por ejemplo, es declarado nulo el contrato de arrendamiento celebrado por el arrendatario con uno de los copropietarios respecto del bien común, por violar la norma imperativa contenida en el art. 1669, nulidad que debe ser declarada en aplicación del art. V del T. P. Del CC. [5] . Gonzales Barrón, Gunther, Curso de Derechos Reales , Jurista editores, Lima, 203, p. 260.
La jurisprudencia, interpretando correctamente el art. 911, ha establecido que es precario tanto el que ejerce la posesión sin título, o sea con ausencia absoluta que permita advertir que se le haya concedido la custodia, uso o disfrute del bien, o cuando el título que tenía ha fenecido, es decir, el poseedor inmediato no restituye el bien a su concedente una vez extinguido el título. Jurisprudencia:
1. CAS. N° 14-95. Conforme al art. 911 del CC. La posesión es precaria si se ejerce sin título
alguno o cuando el que se tenía ha fenecido .
2. CAS. N° 677-96. Es posesión precaria aquella llamada de facto o clandestina, pues el que
la ejerce en tal situación no tiene título o teniéndolo ha fenecido .
3. CAS. N° 1818-97. La precariedad en el uso de inmueble no se determina únicamente por la
carencia de un título de propiedad o de arrendamiento, debe entenderse como tal la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesión que ostenta el ocupante; en esa amplitud de criterio debe interpetarse la norma contenida en el art. 911 del CC .
4. CAS. N° 1803-96. Celebrado un contrato de compraventa de inmueble, el derecho de
propiedad del vendedor se extingue, en virtud a lo dispuesto en el inciso primero del art. 968, en cuyo caso se entiende que ha fenecido el título del vendedor, teniendo derecho el comprador a desalojarlo por la causal de ocupante precario .
11. En el ejemplo propuesto. N° 521-95. por lo que al extinguirse el vínculo laboral por despido del trabajador. Tiene carácter de poseedor precario el comprador que posee un inmueble luego de resuelto el contrato de compraventa. y que la resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria. Este pacto es válido conforme a las siguientes disposiciones: el art. Cuando una persona posee un inmueble en virtud de un contrato de compraventa. CAS. bajo apercibimiento que. CAS. 1429 establece que la parte perjudicada con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta notarial para que satisfaga su prestación. si el comprador se atrasa en el pago de tres cuotas y el vendedor le cursa una carta notarial concediéndole un plazo no menor de quince días para que pague las cuotas vencidas. el título que tenía la demandada para poseer legítimamente el predio materia de desalojo ha fenecido. 6. en cuyo caso aquél tiene la condición de precario . Si el contrato de compraventa ha quedado resuelto. en caso contrario. 790-95. Cuando el derecho de posesión de un bien ha sido otorgado en virtud de un contrato de trabajo. CAS. En el supuesto del contrato de comodato de plazo indeterminado.5. en los casos del usufructuario. al haberse resuelto éste de puro derecho. caso contrario el contrato queda resuelto de pleno derecho. el art. establecida con toda precisión. tal título ha fenecido y en consecuencia dicha persona tiene calidad de precaria . CAS. el vendedor se reserva el derecho de resolver automáticamente el contrato". en tal sentido el art. CAS. el mencionado derecho de posesión también se extingue. N° 433-98. 9. tal posesión es accesoria a dicho contrato. 1430 prescribe que puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumpla determinada prestación a su cargo. siempre que no sea contrario a norma legal de carácter imperativo. el contrato queda resuelto. a los poseedores temporales con título. 1353 dispone que las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato. Fenece el título del poseedor por remate o venta judicialo del bien. resulta evidente que el título (el contrato de . al haber fenecido su título de propiedad . 10. A modo de ilustración pongamos un ejemplo de fenecimiento de título por resolución extrajudicial: En un contrato de compraventa de inmueble a plazos se conviene expresamente que "si el comprador dejara de pagar hasta tres cuotas consecutivas. CAS. entre otros. convirtiéndose en poseedora precaria . usuario. 7. N° 1444-96. si el comprador no paga vencido el plazo. La posesión precaria por fenecimiento de título comprende. superficiario y acreedor anticrético . la posesión ejercida es de naturaleza precaria. 300-94. se entiende que el título del comodatario fenece cuando el comodante le solicita la restitución del bien. N° 1022-95. 8. deviniendo el trabajador en poseedor precario . CAS. N° 113-97.
que el Código llama "abuso de confianza". Para evitar confusiones coloquemos frente a frente las definiciones de precario en Roma y en nuestro Código civil: En Roma: Precaria es la tenencia de una cosa solicitada con súplicas al dueño y obtenida por benevolencia de éste. Nuestro ordenamiento jurídico ha abandonado la concepción romana de precario . lo que puede suceder en cualquier momento. de 1984. porque ella no originaba ningún derecho . A la concepción romana corresponden opiniones como las de Albadalejo [6] cuando refiriéndose al precario sostiene "específicamente. art. establece que la posesión precaria es viciosa cuando siendo precaria se " tuviese por un abuso de confianza ". Musto [7] dice que la posesión es precaria "cuando se tiene por un título que produzca una obligación de devolver la cosa en el momento que lo requiera el dueño. Si se produce este requerimiento. los elementos de la posesión son el animus y el dominus . . 905 del Código civil por tener título para poseer: la licencia otorgada por el dueño. 2364. la posesión es un poder de hecho. con la obligación de devolverla en el momento en que lo solicite el concedente. 911: Posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido . Para la noción romana. Siguiendo la noción de precario del Derecho romano. art. el concedente. Al respecto. no requiriéndose del animus . se designa con este nombre a la posesión concedida a otro por alguien con reserva del derecho de revocarla a su voluntad". quien podía recuperarla en cualquier momento. En cambio para la teoría objetiva de Ihering. El que posee una res nullus o un bien abandonado por su propietario no es precario sino poseedor originario. En el Derecho romano el precarium era un contrato innominado por el cual una persona. El precario esta expuesto a que el titular del derecho real le reclame el bien en cualquier momento. C. entonces la posesión tiene el vicio de precario. es precaria la posesión por ser transitoria debido a que el que la ejerce debe devolver el bien en cuanto lo solicite el concedente. El precario no tiene vínculo alguno con el propietario u otro titular de derecho real sobre el bien. 911). cedía a otra la posesión y disfrute temporal y gratuito de una cosa. y el precarista (que puede ser como tal legítimo) pretende continuar con su posesión y la continúa en los hechos. estableciendo que es tal quien posee un bien sin título (art. 911.compraventa) que ostentaba para poseer el inmueble ha fenecido. el Código argentino. deviniendo su posesión en precaria conforme a lo previsto en el art. El C. El poseedor precario de la concepción romana es el poseedor legítimo regulado en el art. Para la teoría subjetiva de Savigny. con actos exteriores que importan u na verdadera interversión de su título. Se es precario frente a quien tiene derecho a poseer.
agricultores sin tierra. Buenos Aires. 896 ejerce de hecho uno o más poderes inherentes a la propiedad. Evolución histórica En la antigua Roma cada una de las familias (patricias) tenía como jefe al pater familias . 911). como un caso excepcional. quien se convirtió en su cliente. se hubica.. Cultivaba la tierra con la ayuda de sus hijos. 923. 1737 de nuestro Código civil vigente que establece que cuando no se ha determinado la duración del contrato de comodato. Esto debido a que en el Derecho francés "el concepto de precario está referido a un contrato celebrado con el propietario. Derecho civil III . Bosch. el comodatario está obligado a restituir el bien cuando el comodante lo solicite. porque la posesión precaria no originaba ningún derecho. quien lo concedía por benevolencia y podía recuperarla en cualquier momento. no ejerce la verdadera posesión. I. t. propietario y poseedor de los bienes familiares. 1. En Romaprecario era el que posee una cosa solicitada por ruego a su dueño (precario dans). es decir. ayudaba en el cultivo de sus tierras y lo seguía en la guerra y en la política. sacerdote de los dioses familiares y magistrado con poderes absolutos sobre su familia. p. por lo que el Derecho no le concede acciones posesorias y no produce la usucapión. fue la forma de participación en la propiedad ajena. 2. Ulpíano expresa: "Es precario lo que. Barcelona. esclavos y clientes. Musto. el plebeyo le debía fidelidad. [7] . enumerados en el art. sin animus domini y reconociendo el derecho de propiedad de quien le entregó el bien". de la teoría de Savigny y del derecho francés. en virtud del cual conduce el bien a título gratuito. Para el Derecho peruano. El pater familias acogió y proporcionó tierras en precarium al plebeyo. Albadalejo. 1994. 192. de manera que al tiempo de interposición de la demanda no cuenta con título alguno o el que tenía ha fenecido (art.Derecho de bienes . [6] . El precario del latín preces que significa ruego. Derechos reales . Parte General y derecho de propiedad. Néstor Jorge. protegido y vasallo.Conforme a la teoría subjetiva. el comodatario tiene una posesión inestable (precaria) puesto que el comodante puede pedir la devolución del bien en cualquier momento (la posesión del comodatario es revocable por la sola decisión del comodante).v. que sigue la teoría objetiva de la posesión. 8va. al que lo pide con . Manuel. En la concepción de precario del Derecho romano. por faltarle el animus (intesión de poseer para sí). precario es el poseedor que conforme al art. a cambio. conocidos como plebs (plebeyos). a la que se adhiere el Derecho francés. la figura conocida hasta ahora como comodato precario regulada en el art. 2000. Planiol y Ripert sostienen que quien posee un bien como precario. Ed. Astrea. Roma admitió a otros pueblos itálicos.
el cual era el lugar de refugio para los vasallos frente a un posible enemigo invasor. a cambio de sus servicios. Los habitantes de la villa eran los villanos o plebeyos en situación de inferioridad y subordinación a los habitantes del castillo" [8] En el período franco existió el precario libre económica y personalmente y el precario que se obliga a diversos servicios personales como el de servir en el ejercito del señor fedual. un particular donaba bienes a un monasterio y éste lo devolvía en el acto. otros fueron afectados a usos especiales de tipo eclesiástico. para que lo disfrute pagando un cánon anual. concedida con el nombre de precarie a título individual a favor de laicos o de ciertos clérigos. En la Edad Media la corona entregó tierras en concesión al señor feudal y éste las entregaba en parcelas a campesinos. por tiempo indeterminado. El uti possidetis se utilizó para los inmuebles. que por su gran cantidad no podía administrar. para la retención de los muebles el pretor concedió el interdicto utrubi . el pretor le confirió el interdicto de precario para obtener la restitución del bien. Contra el despojo violento se concedió el interdicto ude vi para recuperar la posesión. cuyo núcleo era el castillo o fotaleza del señor. fundados en una especie de administración usufrucutaria a tanto alzado. los códigos civiles de 1852 y de 1936 no dieron una definición de ocupante precario. más las condiciones fijadas por el señor feudal a su arbitrio. recibian tierras de la corona. logrando acumular grandes extensiones que eran cultivadas por sus vasallos. El pater familias (patrono) entregaba porciones de tierra en precarium no sólo a los plebeyos sino también a los siervos manumitidos y a otros extranjeros sometidos o acogidos voluntariamente por una gens. . como consecuencia de la falta de mano de obra. Así. a cambio de servicios personales. Ponponio dice: "El que posee el fundo en precario puede usar del interdicto uti possidetis contra todos en nombre de aquel de quien lo recibió". mediante un documento llamado carta precaria . los señores feudales entregaron tierras a los campesinos libres con la obligación de pagar un canon o anata . Los señores feudales. que luego fue redimido [9] . El Derecho canónico reguló los bienes de la iglesia católica. En el Perú. y que también integraba la villa aledaña. llamada villa dominica. se le concede para que lo use en tanto que lo consiente el que se lo concedió". Cuando el patrono perdió su jurisdicción sobre su gens . Para que el precario defienda su posesión frente a terceros. Cuando se quiso fijar tiempo al aprovechamiento de las tierras surge la denominación de precaria. curtis indominicata. A esta relación se le denominó precaria . el pretor le confirió los interdictos de retener y recobrar. En el Derecho germano .ruego. En el siglo XIX. curtis salica. En el período alemán (Reino Teutonicorum ) surge el precarium urbano. El precario solamente podía ser desalojado por su patrono. la legislación agraria convirtió a los precarios rurales en propietarios y la posesión precaria urbana en posesión a cambio de un censo. "constituyendo verdaderas unidades de explotación. algunos bienes fueron afectados a favor de laicos con la denominación de precarie oblata . creando algunas figuras con la denominación común de precaria . convirtiéndose en sus vasallos.
El segundo párrafo del mencionado art. 143. Debe iniciar acción rescisoria o pedir la entrega del bien en vía ordinaria o sumaria. Del Foro 1951. según el valor del bien . alegado por el demandado.C. 4. El antecedente de este dispositivo es el inc. 2449. 970. 62 (opuestas: Rev. no procede la acción de desahucio por ocupación precaria si el demandado ocupa el bien por transacción celebrada con el propietario . De J. 374. J. p. 2. sin pagar merced siempre que fuera requerida con un mes de anticipación para que la desocupe". p. Procede el desahucio por ocupación precaria contra quien ha ocupado el inmueble sin consentimiento del propietario . Por eso. 6. 1958.C. p. por . El concepto de uso precario a que se refiere la segunda parte del art. El comprador de un inmueble que no ha entrado en posesión de él.P. carece de derecho para interponer demanda de desahucio por ocupación precaria contra los vendedores. 3° del art. concedió acción de desahucio para recuperar bienes inmuebles que usa otra persona de modo precario y sin pagar pensión. De T. 5. A. Jurisprudencia establecida conforme al art. 1952. con el asentimiento tácito del dueño. 1565 de la Ley de Enjuiciamiento Civil española de 1877 que establece que la demanda de desahucio podrá dirigirse "contra cualquier otra persona que disfrute o tenga en precario la finca. sino el demandado quien debe probar la existencia del vínculo contractual o de otra naturaleza que justifique la ocupacvión del bien .El derogado Código de Procedimientos Civiles de 1911. no puede discutirse en este juicio . En los casos de desahucio por ocupación precaria sin pagar pensión. sin pagar merced conductiva. es ocupante precario. 970 del C. 970 del C. 102. 1940. [10] : 1. p. 561). 141. p. 1897. 1953. 1948. es de ocupante sin título alguno.P. A. 970 prescribía: " Hay también acción de desahucio para recuperar bienes inmuebles que usa otra persona de modo precario y sin pagar pensión ". art. R. p. J. p. de P. Carece de título y es ocupante precario el marido que continúa ocupando un inmueble después de haber cesado en la administración de los bienes propios de su esposa. El mejor derecho a la propiedad. sea rústica o urbana. p. 1959. A. J. A. Rev. no es el demandante quien debe acreditar este hecho. J. Para que sea procedente el juicio de desahucio por ocupación precaria es necesario que el demandante pruebe debidamente su derecho de propiedad sobre el bien cuya desocupación solicita. de P. Procede el desahucio .471. El que ocupa el bien por concesión graciosa del dueño. J. p. 208. 336. Rev. 3. 1914. 7.
14. 139. p. 1119.C . Rev. con respecto al conductor. que estuvo alquilada a otra persona. Procede el desahucio por ocupación precaria de un fundo rústico si se prueba que los demandados no tienen contrato celebrado con el propietario ni abonan merced conductiva . posesión o adminsitración corresponda al demandante . J. A. De T. 1952. J. 970 del C. No procede el desahucio . 292. Si en el juicio de retracto se declara fundada la demanda. De T. p. 12. no es aplicable la segunda parte del art. procede el desahucio por ocupación precaria interpuesta por el retrayente contra el comprador que ocupa el bien . 1950. No es ocupante precario el que prueba haber contribuido con su dinero a la adquisición del inmueble. Si el demandante y el demandado alegan derecho de condominio sobre el inmueble materia del juicio. p. 1937.P. J. J. p. p.autorización judicial concedida a ésta para administrarlos directamente . p. p. que lo ocupa sin pagar merced conductiva . A. 15. 212. de P. 1914. J. 13. P. no obstante que el interdicto de adquirir promovido antes por el dueño fue declarado sin lugar debido a la posesión anual del demandado . 68. 243. Rev. p. 338. 8. el que subarrendó el local para vivir en él y después se entendió directamente con el propietario . Rev. 1927. 1953. 1947. 1957. cuyo dominio. 1955. p. p. sin mediar contrato de arrendamiento ni pagar merced conductiva . A. R. No es ocupante precario. 470. 1945. p. Rev. P. J. Es fundada la acción de desahucio por ocupación precaria contra el poseedor sin título. 1952. locador o tenga título legal para ello. sin lugar a dudas. Es ocupante precario el condómino del inmueble vendido. en la administración. Es ocupante precario el que ocupa una casa-habitación. 10. 160. J. 11. La acción de desahucio por ocupación precaria debe tener por fundamento que quien la ejercita sea dueño. Rev. J. J. 137. No procede el desahucio por ocupación precaria interpuesta por el administrador de bienes ajenos. 3094. y que el demandado es tenedor de un bien. 9. . 17.P.P. si no prueba que el bien a que se refiere la demanda está comprendido. R. 16. A. El conductor puede hacer uso de la acción de desahucio contra el que ocupa el bien locado sin pagar renta .
El ocupante precario . 20. p. J. p. o sea a las que si consideran como precario al vendedor que sigue en posesión del bien. El codificador de 1984. no obstante haber dejado de ser empleado del propietario . porque forma con aquél una unidad familiar . p. Lima. Rev. cit. p. J. . 320. Es ocupante precario el portero que sigue ocupando una habitación.P. J. 2003. en la resolución N° 2 no se consideran como precario al vendedor que no ha entregado el bien al comprador. 21. debiendo el precarista devolver el bien al primer requerimiento. 63. p. La falta de definición de precario en nuestro ordenamiento jurídico originó fuertes polémicas doctrinarias y una juriprudencia contradictoria. 1947. t. Lima. Rev. A. 3. ob. p. Manuel. aun cuando éste es inválido. N° 1. como una solución saludable que permite que el que tiene derecho a la posesión pueda demandar el desalojo (desahucio) en la vía del proceso sumarísimo. 1961.P. pero también hay una remisión a las resoluciones contrarias.18. en la resolución que signamos con el N° 1. [9] . Son ocupantes precarios los hijos del propietario que ocupan el bien sin título. el poseedor ilegítimo cuenta con un título. que constituyen la jurisprudencia prioritaria. Rev. Manuel. 19. Código de Procedimientos Ciles . La madre del inquilino no puede ser considerada como ocupante precario. 1|956. ha elevado a la categoría de ley a esta jurisprudencia prioritaria. 39. al definir a la posesión precariacomo la que se ejerce sin título o cuando el título que se tenía ha fenecido. 64. abandonando la concepción romana de precario . Jurídica 1952. J. Guzmán Ferrer. Posesión ilegítima y posesión precareia El podeedor precario carece de título. No es ocupante precario la concubina del inquilino que ocupó la casa conjuntamente con el inquilino y a sabiendas del propietario . Rev.P. contrario sensu . Ediciones legales. 1951. II. por concesión graciosa del padre . Sánchez-Palacios Paiva. 1313. Fernando. [10] . Sánchez -Palacios Paiva. 241.956. se considera comoprecario al poseedor sin título y al que su título ha fenecido. 1722. Es ocupante precario el acreedor anticrético que continúa ocupando el bien después de cancelada la deuda . 22. caso contrario procede la acción de desahucio (concepción romanista de precario ). [8] . Como se aprecia. 1957. la precariedad nace de una concesión graciosa del propietario. Lo importante es que las siguientes resoluciones. p. p.
906. según el art. con prescindencia de si se posee o no animus domini o de cualquier elemento intencional. Si se está frente a una posesión sustentada en un título nulo o anulable (las dos manifestaciones de invalidez que reconoce nuestro ordenamiento jurídico) por adolecer de un vicio de forma o de fondo. depositario. la accesión. En otros términos. no los conoce es poseedor de buena fe y si los conoce es poseedor de mala fe . 906.) en virtud del cual se invoca una determinada calidad jurídica. se trata de una posesión ilegítima. Por ejemplo. El Código civil diferencia entre posesión ilegítima y posesión precaria de modo que no se pueden confundir ambas instituciones. . nos econtramos frente a una posesión precaria.Como se sabe. la posesión es el ejercicio fáctico de uno o más poderes inherentes a la propiedad. por error o igonorancia. el poseedor con título es poseedor con derecho y el poseedor sin título es poseedor sin derecho. Consiguientemente. habitante. etc. El título es el hecho o acto jurídico (la apropiación de una res nullius. La posesión ilegítima requiere de un título que adolece de un vicio. según que sea conforme o contraria al Derecho. usufructo. Son causales de la posesión precaria: a. un anticipo de herencia. un contrato (título) de compraventa. arrendatario. según que no conosca o conosca de los vicios que invalidan su título. en cambio. un contrato. por ejemplo. usufructuario. El título confiere el derecho para poseer. conforme al Código vigente de 1984. no es lo mismo posesión ilegítima y posesión precaria . depósito. en cambio si la posesión no tiene título que los sustente. la posesión ilegítima es de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad por ignorancia o error de hecho o de Derecho sobre el vicio (causales de nulidad y anulabilidad) que invalida su título. que conlleva la nulidad o anulabilidad. el derecho de poseer el bien objeto del contrato. arrendamiento. los cuales están señalados en el art. A su vez la posesión ilegítima puede ser de buena o mala fe. arrendatario. usufructuario. en la posesión precaria no existe título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido. El poseedor con título válido es de buena fe. Conforme al art. si. comodatario. 911 señala que la posesión precaria es la que es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido . De acuerdo al art. confiere al comprador. y b. usuario. un testamento. 896. de forma o de fondo. el poseedor hace referencia a su calidad de propietario. comodatario. En cambio. vicios que pueden o no ser conocidos por el poseedor. comodato. La posesión puede ser legítima o ilegítima. la posesión ile gítima requiere de un título que adolece de vicios que acarrean su invalidez. El título que generó la posesión ha fenecido. El poseedor con título inválido puede ser de buena fe o de mala fe. La falta de título porque nunca existió. Es suficiente el ejercicio fáctico del uso o disfrute para que exista posesión.
en la doctrina nacional hay autores que identifican posesión precaria con posesión ilegítima . porque nunca lo tuvo o el que tenía ha fenecido. Que el art. se lee: "Considerando: . No es precario quien ostente un título vigente. pero éste luego ha fenecido. en tanto su título sea nulo o anulable" Ramírez Cruz argumenta que la segunda hipótesis del art. Este poseedor puede ser de buena fe. Sin embargo. ha caducado. del que carece absolutamente de título. III. N° 1437-99 del 16 de noviembre de 1999. el poseedor ilegítimo de buena fe tiene un título. si bien inválido por defectos formales o de fondo. sino que se le demandará acumulativamente la nulidad o anulabilidad del título y la reivindicación del bien.Si la posesión se sustenta en un título nulo (posesión ilegítima). 911 se refiere a que la "la posesión se adquirió con título.. Así. 906 del Código Civil establece que la posesión ilegítima es de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad por ignorancia o error de hecho o derecho sobre el vicio que . por ser un proceso sumarísimo. 911 "se refiere a la ausencia de título posesorio. no pudiendo debatirse en un proceso sumarísimo de desalojo la validez o no de dicho título. el poseedor no puede ser demandado en la via de desalojo por ocupante precario. no precario. el que posee un predio en base a un contrato de compraventa nulo puede ser demandado para que se declare la nulidad del acto jurídico compraventa y para que restituya el bien a su titular (el demandante). Es un caso típico de conversión de posesión legítima en ielgítima". o el vicio que lo invalida o le priva de efciacia" [12] . que justifique su posesión. No es posible compartir las opiniones precedentes porque el que tiene un título nulo o anulable es un poseedor ilegítmo. Sánchez-Palacios [13] sostiene que "el poseedor ilegítimo será precario..La posesión ilegítima es de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad. en el desalojo por ocupante precacio. Como se aprecia.. Para mayor claridad de la diferencia legal entre posesión ilegítima y posesió precaria coloquemos frente a frente a las dos normas: Artículo 906. conste o no de instrumento público o privado. el poseedor precario carece de título. Avendaño dice que "el poseedor precario es en realidad el poseedor ilegítimo" [11] . por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título . Es más. Artículo 911. Para estos autores la posesión precaria es una posesión ilegítima de mala fe. Lima. Así.. Cuadros Villena dice que cuando la norma del art. En la CAS. en cambio. el cual produce sus efectos mientras no se declare su invalidez en el proceso correspondiente. no se debate sobre la validez o invalidez (nulidad o anulabilidad) de un título. quien entró de hecho en la psoesión o quien tiene un título nulo o ineficiente para la transmisión posesoria.La psesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido . si por error o ignorancia de hecho o de derecho desconoce su falta de título. se trata de poseedor ilegítimo. Precaerio es quien no acredita tener título para poseer un bien o cuando el que tenía ha fenecido.
[13] . 35. pero ambos supuestos convierten a la posesión en ilegítima . el poseedor precario carece de título porque nunca lo ha tenido o porque el que tenía ha fenecido. en este caso el defecto es de fondo. 4. Posee el bien sin título ni vínculo jurídico alguno con el propietario u otro títular del derecho real sobre el bien. resulta evidente que el legislador ha hecho una diferenciación entre posesión ilegítima y posesión precaria. en Libro Homenaje a José León Barandiarán. y en atención a lo expuesto en el considerando precedente. Jorge. La ilegitimidad de la posesión se presenta cuando el título en que se sustenta adolece de un vicio de forma o un vicio de fondo (falta el derecho a la posesión). es decir. por lo tanto la posesión ilegítma no puede equipararse con la posesión precaria". Cuadros Villena. 308. es decir hace referencia a la relación jurídica existente . I. Ferdinand. ambos supuestos parten de la existencia de un título.. que por presentar defectos de forma o de fondo convierten a la posesión en ilegítma.Que. la posesión precaria implica la ausencia absoluta de cualquier título (hecho o acto jurídico) que justifique el uso y disfrute del bien o el título que se tenía para poseer ha fenecido. Lima. p. 911 del Código Civil establece que la posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido. t. IV. En cambio. en tanto que la ilegítima es contraria al Derecho. La posesión en el Código Civil de 1984 . de donde se podría pensar que la ilegitimidad en la posesión sólo estaría dada por la existencia de un título viciado. ob. sino también su falta de derecho a la posesión (AVENDAÑO. sin embargo la ilegitimidad en la posesión también se presenta cuando ésta se basa en el título en el que el transfiriente carece de legitimidad para ello. p. Cultural Cuzco S. cit. es decir. que adolece de una causal de nulidad o de anulabilidad. y en la segunda no existe título alguno. Jorge. En conclusión. 60).. ob. [12] . Manuel. ya que en la primera existe un título que adolece de algún defecto formal o de fondo. debiendo entenderse como título el acto jurídico en virtud del cual se invoca una determinada calidad jurídica. La posesión de buena fe y la de mala fe es una subclasificación de la posesión i legítima .invalida su título. cit. Precariedad originaria y derivada . La posesión legítima es la que se conforma con el Derecho. "La posesión Ilegítima o Precaria" en la revista citada. [11] .95. p. Sánchez-Palacios Paiva. 1985.A. el art. lo que "nos conduce a admitir como causal de ilegitimidad de la posesión no sólo el vicio formal que pudiese invalidar el título del adquirente. Avendaño Valdez. sin embargo. o sea se es precario con relación a otro que tiene derecho a la posesión. p.
rescisión u otra causal. servidor de la posesión [16] . La calidad precaria originaria se da cuando el poseedor nunca poseyó título (fundamento jurídico). Sala Nº 1 de la Corte Superior de Lima). le falta derecho porque no lo ha tenido nunca. lo que conlleva la pérdida del derecho de posesión (posesión degenerada): Así. el título que tenía el emplazado para ocupar el bien. robo. Si el contrato de compraventa ha quedado resuelto. Todo ocupante que no acredite tener un título para poseer válidamente un bien es un precario. La calidad precaria derivada (sobreviniente) se da por fenecimiento del título. ese derecho se extingue al dar por terminado el vínculo laboral. vencimiento del plazo. Co n el desalojo se busca recuperar la posesión cedida. mutuo disenso. usufructuario. etcétera . En este tipo de procesos no puede discutirse ni deliberarse sobre el derecho de propiedad (Exp. cuando por transacción. resolución [15] . Quien posee con título no es precario [14] . ha fenecido convirtiéndose en poseedora precaria (Exp. cumplimiento de la condición resolutoria. Precaeriedad del arrendatario El arrendatario será ocupante precario si el contrato de arrendamiento. 5. fenece por invalidez. La excepción a esta regla está dada por el contrato de duración determinada cuando el arrendatario al vencimiento del plazo acordado por las partes continúa en el uso del bien. No puede hablarse de posesión precaria si en la diligencia preparatoria. administrador. pues.La calidad de precario del poseedor puede ser originaria o derivada (sobreviniente). como la posesión de bien ajeno adquirida clandestinamente. Nº 2-98. Corte Superior de Lima).1. Arrendamiento de duración determinada . [16] . Si el demandado recibió el inmueble para que lo ocupe en su calidad de guardián del edificio. etc. por usurpación. Sala Nº 1. nulidad. anulabilidad u otro motivo se extingue el contrato en virtud del cual posee el bien el usuario. [14] . comodatario. ha fenecido (Exp. Sala Nº 1 de la Corte Superior de Lima). comodatario. no cuestionada ni objetada por la demandante. sea de duración determinada o indeterminada. por lo que dicho arrendatario no es precario. 5. [15] . se ha acreditado que se estaría reclamando la posesión a quien también tendría la calidad de propietario. Nº N-690-97. acreedor anticrético. La forma como el arrendador puede obtener la restitución del bien arrendado una vez que ha concluido el término del contrato de arrendamiento depende si éste es de duración determinada o indeterminada. el título que tenía la demandada para poseer legítimamente el predio materia de desalojo. revocación. caso en el cual el contrato vencido continúa en sus mismas estipulaciones. Nº 433-98. rescisión. por ejemplo. resolución.
si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado. subsiguiente a la primera ya extinguida simplemente por el advenimiento del dies ad quem . Jurisprudencia: 1. la condición del demandado no es la de ocupante precario. En consecuencia. El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes. dice: "Se trata aquí de la llamada relocatio tacita . El art. 1700. ni el conductor la devuelva. es la de desalojo por vencimiento de contrato. " vencido el plazo del contrato. sino la continuación del arrendamiento . 1699). por lo que el arrendatario no es precario. pero queda sujeto a las reglas de los de duración indeterminada. 2. 1700 del C. Comentando este artículo. por interpretación de una supuesta voluntad para constituir esta segunda relación arrendaticia. hasta que el arrendador solicite su devolución. no concluye (no fenece) el contrato de arrendamiento sino continúa. no subsisten las garantías que constituyó tercera persona en el contrato anterior ". 700-95. bajo sus mismas estipulaciones. dispone que vencido el plazo del contrato de arrendamiento. no se entiende que hay revocación tácita. la cual puede pedir en cualquier momento (desalojo por vencimiento de contrato).Ayacucho. 1532 del derogado Código de 1936 establecía: " concluida la locación por haberse vencido el término. si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado no se entiende que hay renovación tácita. pasándose del primeramente pactado como uno de duración determinada.La vía adecuada que tiene el arrendador para demandar la desocupación del bien arrendado cuando el arrendatario continúa en el uso del bien después de vencido el contrato. la cual puede pedir en cualquier momento ". La . si pasan quince días sin que el locador solicite la cosa. N°. Vencido el plazo del contrato de arrendamiento de duración determinada y el arrendatario permanece en uso del bien arrendado. N°. por cuanto el art. bajo sus mismas estipulaciones. sino la continuación del arrendamiento. CAS. bajo sus mismas estipulaciones. 1128-95. CAS. Al concluir el plazo del arrendamiento.San Martín. hasta que el arrendador solicite su devolución. por lo que la causal mencionada no es la adecuada para solicitar la restitución del predio. a un nuevo como de duración indeterminada.C. El art. sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas (art. la que puede hacer en cualquier momento . citando a Wermeyer. 911 no es de aplicación al arrendatario que permanece en el bien no obstante que ha vencido el plazo del contrato de arrendamiento. León Barandiarán [17] . En este caso. el demandado tiene la condición de arrendatario que continúa en la conducción del bien después de vencido el plazo de arrendamiento . pero si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado. que es una transformación del arriendo. Según el art. hasta que el arrendador solicite su devolución. la que puede interponerla en cualquier momento. se renueva el contrato. no se entiende que hay renovación tácita. sino la continuación del arrendamiento.
el derogado Código de 1936. 1700. 1532. sólo se convierte en uno de duración indeterminada. art. el contrato de arrendamiento no fenece. En conclusión. 896-98-Amazonas. el arrendatario que continúa en el uso del bien no es precario porque tiene título (el contrato vencido que continúa). si no hay renovación sino continuación del contrato vencido. concordado con el art. es decir. 1365 del mismo Código . art. de conformidad con lo establecido por el art. es ilógico sostener que el arrendador puede poner fin a dicho contrato mediante el aviso judicial o extrajudicial de despedida. mediante la acción de salojo por vencimiento de contrato. Si el contrato de duración determinada concluye al vencimiento del plazo sin que exista renovación tácita por el hecho de que el arrendatario no devuelve el bien. no la admite.voluntad presunta de que continúe la relación arrendaticia. por la aludida permanencia. bajo sus mismas estipulaciones. 1532. o sea. N°. Exp. 1700 regula el caso específico del arrendatario que permanece en el uso del bien arrendado una vez que se ha vencido el plazo del contrato. El art. 1700 del Código vigente de 1984. art. 1532. si el contrato de arrendamiento se . que "es una negativa presuposición contra la petición (quiere significarse el desahucio). Concluido el plazo de duración del arrendamiento (si el arrendatario permanece en el bien. no admite la tácita reconducción. El Código derogado. El art. 1657-Lima. interponer una acción de desalojo por vencimiento de contrato para obtener la restitución del bien. que ni el conductor dentro de dos semanas desde la prolongación en el uso ni el locador dentro de dicho plazo después de obtener el conocimiento de dicha prolongación del uso. como tácita reconducción. continuaba en el uso del bien. en cualquier momento. creándose así la figura del arrendamiento de duración indeterminada . su voluntad en contrario haya declarado". el contrato no fenece ni se convierte en uno de duración indeterminada) el arrendador puede. Sala Civil de la Corte Suprema. 1700 del Código Civil es claro al señalar que una vez vencido el contrato y si el arrendatario permanece en el uso del bien. CAS. sino de una continuación del arrendamiento motivado por tal hecho. concluído el arrendamiento por vencimiento del término. Por consiguiente. no tiene lugar cuando transcurren los quince días desde el vencimiento del plazo a que se refiere el art. no se entiende que hay renovación tácita sino la continuación del arrendamiento. contrariamente. por consiguiente. admitió la tácita reconducción. admitió la tácita reconducción por la que. el contrato de duración determinada se convertía en uno de duración indeterminada al que se le pone fin mediante el aviso judicial o extrajudicial de despedida. Si el arrendatario prosigue en uso del bien inmueble no se trata de una nueva relación contractual. si el arrendatario. el art. Luego conforme al Derecho vigente. hasta que el arrendador ponga fin a dicho contrato dando aviso judicial o extrajudicial al arrendatario. 2. sino la continuación del mismo contrato con plazo ya vencido hasta que el arrendador solicite la devolución del bien en cualquier momento. son equivocadadas las resoluciones como las siguientes: 1. es decir no hay la transformación del arrendamiento de duración determinada en uno nuevo de duración indeterminada. el Código vigente de 1984. 1703 del Código Civil. esto es. Contrariamente.
esté o no incrito el contrato de arrendamiento. Lima. se le pone fin mediante el aviso judicial o extrajudicial dado al otro contratante (art. Arrendamiento de duración indeterminada Al arrendamiento de duración indeterminada. nulidad. 1365). Si el arrendador opta por el aviso judicial para poner fin al contrato de arrendamiento y obtener la restitución del bien. cuando el bien es del Estado o de incapaces el plazo máximo del arrendamiento no puede ser mayor de seis años. I. Enajenación del bien arrendado Si el arrendador enajena el bien arrendado. 5. el arrendatario deviene en precario si permanece en el uso del bien. vencido el plazo máximo legal de seis años. Los modos de proceder del adquirente están señalados en el art. 5. Concluido el plazo de duración establecido por las partes o. Editado por la Comisión Administradora del Fondo Editorial de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. el arrendatario no deviene en poseedor precario [18] . 1365. por ejemplo. Si opta por el aviso extrajudicial a que está facultado por el art. si el arrendatario permanece en el uso del bien no se convierte en ocupante precario. el cual prescribe: Art. resolución. José. Contratos en el Derecho civil peruano. 5. 1703. 1708.4. Bienes del Estado y bienes de incapaces Conforme al art. en su caso. transcurrido dicho plazo el contrato queda resuelto de pleno derecho. dará al arrendatario un aviso previo remitido por vía notarial con una anticipación no menor de treinta días. 1703 concordante con el art. todo plazo o prorroga que exceda de los seis años se entiende reducido a este plazo. En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo: . 1703 debe seguir el procedimiento señalado en el art. rescisión. 1966.extingue por otra causal distinta al vencimiento. p. t. pudiendo el Estado o el representante del incapaz solicitar la restitución del bien en cualquier momento.2. 1688. es decir.3. por lo que si el arrendatario continúa en el uso del bien tiene la calidad de precario por haber fenecido su título (el contrato de arrendamiento).405. [17] . León Barandiarán. la forma de dar dicho aviso judicial es la acción de desalojo.
1. [18] . el adquirente puede darlo por concluido. el usurpador) o que le sea devuelto por la persona a quien él le cedió voluntariamente por haber fenecido el título. El art. El adquirente no está obligado a respetar el contrato de arrendamiento no inscrito cuando no ha asumido dicha obligación. 3. Jurista editores. El derogado Código de Procedimientos Civiles lo denominó juicio de desahucio. por lo que puede demandar el desalojo invocando el inc. Gonzales Barrón. Curso de Derechos reales. Se ha pretendido dar al término restitución un significado restrictivo al afirmar que "consiste en la obligación de devolver algo que anteriormente se había recibido" [20] . Si el arrendamiento no ha sido inscrito. CAS. el adquirente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe . La finalidad del proceso de desalojo es obtener la restitución de un predio. Posee injustamente el que no tiene título o el que su título ha fenecido.. Finalidad La acción reivindicatoria protege la propiedad y la de desalojo [19] a la posesión. el adquirente deberá respetar el contrato. 2. [20] . Gramaticalmente el término "restitución" significa devolver lo que se posee injustamente. . El arrendatario del anterior propietario del inmueble no tiene la condición de precario. p. 585 del CPC establece: " La restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo . 1708 que lo faculta para dar por concluido el contrato de arrendamiento. Restituir es devolver el predio a quien lo poseía. Esta afirmación no corresponde ni al significado jurídico ni al significado gramatical del la palabra restitución . 2 del art.1. Restituir es sinónimo de volver. 6. Excepcionalmente. 4. Proceso de desalojo por ocupante precario 6. Gunther. por cuanto el poseedor cuenta con título. Si el arrendamiento estuviese inscrito. que vuelva a su primer poseedor. el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento. Lima. pero no puede demandar el desalojo invocando la causal de ocupante precario. con el desalojo se persigue restablecer una cosa en su primer estado. quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.". si asumió dicha obligación.. N° 896-2001. Tratándose de bienes muebles. [19] . 2003. 259. Conforme a nuestro ordenamiento jurídico con el proceso de desalojo por ocupante precario el demandante persigue que le restituya el bien quien lo posee sin su autorización (el ocupante clandestino.
uso o posesión del bien. el desalojo tiene. por lo que no hay un sujeto pasivo determinado. arrendador. Con la acción personal (denominada también obligacional o de crédito ) se protege un derecho subjetivo personal . etc. se ejerce erga omnes . en consecuencia. etc. o sea sin que el titular del derecho real le haya transferido la propiedad. tal título ha fenecido y. etc. esta acción de desalojo es de naturaleza personal.). el poseedor tiene la calidad de precario. 6. rescisión. uso. Si una persona posee un predio en virtud de un contrato de compraventa. gozar y disponer del bien sin intermediarios. al invalidarse o devenir ineficaz el contrato (por resolución.3. si es el propietario debe acreditar su derecho de propiedad. de uso. El derecho real es abasoluto. éste (el titular) puede valerse del proceso de desalojo por ocupante precario para que se le restituya el bien.2. cuyo titular lo puede ejercer erga omnes . sin título. comodato. cuyo objeto es una prestación de dar. Sin duda. El derecho real está adherido al bien y es preferente frente al derecho de crédito concurrente. por ejemplo. y . Si una persona posee un bien de facto. El acreedor (el vendedor. es decir.6. A diferencia del derecho real. La acción de desalojo por ocupante precario en unos casos es real y en otros personal. o sea el acreedor solamente puede exigir el cumplimiento de la obligación a su deudor. etc. comodante. sobre el cual el sujeto titular (propietario. el titular del derecho personal. arrendamiento. Que el demandante acredite su derecho.). de derecho de superficie. etc. El titular del derecho real puede perseguir al bien sin importar en posesión de quien se encuentre. de constitución de usufructo.) tiene un poder directo e inmediato de usar. depósito. el cual aparece solamente cuando hay una violación o amenaza de violación del derecho del titular.) puede valerse de la acción de desalojo por ocupante precario para obtener la restitución del bien. sin duda. el derecho personal es relativo. cuyo objeto es un bien (cosa). hacer o no hacer. Naturaleza de la acción . El titular del derecho real no tiene establecido ninguna relación jurídica con persona determinada. En toda relación jurídica personal existe un acreedor y un deudor determinados. Con la acción real se protege un derecho real subjetivo (propiedad.. naturaleza real. usuario. Requisitos para que proceda la acción Para que proceda la acción de desalojo ocupante precario se requiere: 1. Aquí.
7. Art. a elección del demandante (arts. 6.6. 6. Entre los que tienen derecho a la restitución de un predio figuran: . el uso o disfrute de un predio. Sujeto activo Pueden demandar el desalojo por ocupante precario todo el que considere tener derecho a la restitución de un predio. Juez competente Es competente el juez civil del domicilio del demandado o el juez del luegar donde se encuentra el bien.4. [21] .5. pruebe y evalúe.C. La venta. subarrendamiento.) a su dueño o a su poseedor mediato. 585) [21] . no puede demandar al poseedor como precario mientras no se haya extinguido el título de la transferencia. porque no es ésta la vía para discutir la validez del mismo.P. el arrendamiento.2. 24. El que ha transferido la propiedad. el comodato o cualquier otro acto jurídico que suponga una titularidad en el ejercicio de la posesión deben ser cuestionados en la vía distinta del proceso sumarísimo. la posesión. Que el demandado posea sin título alguno (precario originario) o cuando el que tenía ha fenecido (precario derivado). Vía procedimental El desalojo se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo (arts. los hechos que son materia de la controversia. 585 del CPC: La restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones indicadas en este Subcapítulo . donde se afirme. Cuando la calidad de precario es derivada.1 y 547 del CPC). 6. 585 del C. 6.4. el usufructo. Bienes respecto a los cuales procede el desalojo El proceso de desalojo solamente está referido a la restitución de predios urbanos o rústicos (art. 546. se debe acreditar la existencia del título y el hecho extintivo del mismo. Tampoco procede demandar el desalojo por ocupante precario contra quien afirma poseer con título.
El juez emplazará con la demanda al poseedor. el contrato de comodato. pero la sentencia surtirá efecto respecto de ambos (el demandado y el citado) (art. comodante. 105 del CPC es aplicable a quien fue demandado como tenedor de un bien. arrendamiento. Es poseedor inmdiato el que tiene el bien temporalmente en virtud de un título como es. conservándo la posesión en nombre de éste y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas. 6.1. 588 y 105 del CPC).) cuando su título ha fenecido. sobrecartándose el admisorio. cuando la tenencia radica en otra persona. puede demandar el desalojo contra el poseedor de hecho o clandestino. debe expresarlo así en la contestación a la demanda. rescisión. Demanda respecto a bien ocupado por tercero Puede presentarse los siguientes casos: 1) Que el demandado acredite no ser poseedor . cuando el poseedor actualcarece de título para poseer. 2. el propietario. quien quedará fuera del proceso. El poseedor mediato (arrendador. sino que se encuentra en relación de dependencia respecto de otro. Este trámite señalado en el art. el administrador. El demandado que no es poseedor. Si comparece y reconoce ser el poseedor. arrendatario. El poseedor designado será citado en el proceso ( llamamiento posesorio ). administrador. bajo apercibimiento de ser condenado en el mismo proceso a indemnizar los daños causados con su silencio al demandante. además de la multa prevista en el artículo 65 del CPC. El propietario y todo el que tiene derecho a que se le reponga en la posesión. 6.9. Corresponde la posesión mediata a quien confirió el título. depósito. Sujeto pasivo Pueden ser demandado por ocupante precario: 1) El que tiene la posesión sin título. Si el citado no comparece o compareciendo niega su calidad de poseedor. pudiendo el poseedor mediato demandar el desalojo para obtener la restitución del predio. etc. etc.) cuando ha fenecido el título del poseedor inmediato. 2) El poseedor inmediato (usufructuario. usuario. . precisando el domicilio del poseedor. comodatario. reemplazará al demandado.8. etc. Cuando el título se extingue por nulidad. por ejemplo. resolución. el proceso continua con el demandado. y el poseedor inmediato no devuelve el bien deviene en precario. Por ejemplo. revocación.
En el proceso de desalojo por ocupación precaria el objeto de la pretensión consiste en determinar si la emplazada no tiene título para ejercer la posesión del bien sub-judice o si el que tiene ha fenecido. 4) Que en la audiencia única el juez advierta que el tercero carece de título posesorio . se presume cierto y produce todos sus efectos en tanto no se verifique o declare judicialmente su invalidez en un proceso distinto al sumarísimo de desalojo por ocupante precario . En el proceso sumario de desalojo no se puede dilucidar sobre el mejor derecho a poseer o sobre el mejor derecho de propiedad. 196 del CPC [22] . 2459-2002. lo único que se debate es si el demandado no tiene título o el que tenía ha fenecido. 587 del CPC). S i el derecho de una de las partes está inscrito. La Corte Suprema ha resuelto: CAS. Si durante la audiencia única se advierte que el tercero carece de título posesorio. 587 y 107 del CPC). el contenido de la inscripción. quien será notificado con la demanda y podrá participar en el proceso (art. El demandante dirige su acción contra la persona con quien estableció la relación jurídica (la persona a quien le cedió la posesión) y denuncia al tercero ocupante. pero al momento de la notificación del admisorio se advierte la presencia de un tercero ocupante.10. Si el demandante es el propietario debe acreditar su título de propiedad sobre el bien y todas sus partes integrantes (como son las edificaciones. etc. plantaciones. 3) Que el demandante ignore que el bien está ocupado por persona distinta a quien le cedió la posesión . 2013. N°. Si surge esta discusión el juez dictará una sentencia inhibitoria. que posee el inmueble bajo un título eficaz que dilucide la pretensión demandada . conforme al art. como lo exige el art. Este es otro caso de poseedor precario por título fenecido en el que la demanda está dirigida contra la persona a quien el demandante cedió la posesión del predio. 587). Limitación de medios probatorios En el proceso de desalojo por ocupante precario. en cuyo caso el notificador instruirá a éste sobre el proceso iniciado.). co rrespondiendo al demandado . ni sobre la validez o invalidez del título del demandado [23] .La Libertad. El tercero ocupante del predio puede actuar como litisconsorte voluntario del demandado desde la audiencia única (art. como puede ser en una acción reinvindicatoria o de mejor derecho de propiedad o de mejor de derecho de posesión. declarando improcedente la demanda. La falta de notificación acarrea la nulidad. La demandada deberá probar. el juez mediante resolución motivada lo separará del proceso (extromisión ) (arts.2) Que el demandante conozca que el bien está ocupado por persona distinta a quien le cedió la posesión . de su derecho a participar en él y el efecto que va a producir la sentencia. a fin de que el actor haga valer su derecho conforme a ley. 6. según el caso.
S i el demandado acredita que también tiene la calidad de propietario o copropietario o que es propietario de la edificación más no del terreno. no es precario. habiendo cancelado el íntegro del precio del bien objeto de la transferencia. las que. que ostenta un título en el que sustenta su posesión. la causa no se puede tramitar en un proceso de desalojo de tramitación sumarísima. es decir. para que proceda la demanda de desalojo por ocupación precaria. al tener el recurrente un título en el que ampara su posesión. siguiendo el procedimiento idóneo que la ley prevé y que no es el proceso de desalojo..C. sin embargo.. 911 del C. Frente a la alegación del emplazado en el sentido de poseer el bien en virtud de un contrato privado de compraventa (al que denomina promesa). agosto 1997. que el demandado posea sin título alguno. cuya validez o no es objeto de discusión en el proceso. t. se requiere. CAS. además de que en un proceso sumarísimo no se puede discutir la validez o no de un título. . N. en el que se pretende la desocupación excluyendo toda discusión sobre la propiedad. no se trata de justo título. Si tanto la parte actora como la demandada cuentan con título de propiedad. 911 del C. lo que es reconocido por las instancias de mérito. y en todo caso. En el proceso sumarísimo de desalojo no se discute ni delibera sobre el derecho de propiedad u otro derecho real. Si bien la demandante tiene título inscrito en los Registros Públicos y ello acredita su derecho de propiedad. pero ello no implica que tal posesión tenga la calidad precaria. N° 2928-98. sino solamente si el demando posee o no con título. 2. sino con la acción reinvindicatoria o la de mejor derecho de propiedad. mientras no se elimine dicha incertidumbre. lo que las instancias de mérito han concluido es que la posesión ejercida por el demandado es ilegítima.probar que la posesión que ostenta se ampara en un título justificativo para poseer. En el proceso de desalojo no se decide el mejor derecho de propiedad. La propiedad no está protegida con el proceso de desalojo. demostrar que no es precario . Casación Nº 871-95-Lima.L. Tal aseveración constituye un error de interpretación de la norma contenida en el art. por tanto.La Liberdad. señalan que tal título no otorga derecho de posesión al recurrente por haber sido otorgado por una persona que no ostenta la propiedad sobre el bien materia de litis. en Rev. además. 255. por haber transferido el vendedor a dos personas distintas el mismo inmueble. En consecuencia. por lo que la demanda de desalojo es improcedente. CAS.C . lo que implica que la Sala de Revisión ha efectuado una errónea interpretación de la norma contenida en el art. es decir. sino solamente si el demandado posee o no con título. ya que ésta en ningún momento establece que la condición de precario desaparece con la existencia de justo título. Cuando en el proceso de desalojo el demandante y el demandado acrediten tener título de propiedad sobre el bien materia de litigio. Al respecto la Corte Suprema ha resuelto: 1. 3. la parte emplazada no puede ser considerada como precaria . no puede ser considerado como precario. 1667-97.
hecho que conduce a determinar que la posesión ilegítma no puede ser equiparada a la posesión precaria. previamente debe definirse la situación de la propiedad de ésta. 5. deviene en incongruente pues los razonamientos de las partes no se remiten a la posesión ilegítima. Salvo disposición legal diferentre. documentos que indistintamente procuran acreditar la titularidad del bien sub materia a favor de las partes procesales. entonces su título es deficiente . sino que se sustenta en la invalidez del título de quien detenta la posesión. corresponde ser verificado en otro proceso. Si los demandantes son propietarios del terreno pero no de la edificación. Si el demandante acredita ser propietario del terreno. el actor debe afirmar en la demanda la existencia del título y el hecho extintivo. en un proceso de mejor derecho de propiedad. CPC art. CAS. debiendo declararse improcedente la demanda de desalojo . que los demandados tengan la condición de poseedores precarios (Exp. por lo que coexistiendo un título de propiedad inscrito en los registros públicos a favor del demandante y una escritura pública de compraventa a favor del demandado.4. CAS. 6. de lo que se concluye que no se encuentra acreditado en autos. 911 y 923. CAS. o a quien los contradice alegando nuevos hechos. Sala Nº 2 de la Corte Superior de Lima). Nº 739-98. por lo que no es pertinente aplicar a la edificación lo dispuesto en los arts. N° 1521-2002.Cono Norte . situaciones que sólo pueden ser discutidas en la vía correspondiente. [22] . no siendo posible proceder al desalojo de sólo el terreno . sino en un proceso de tramitación más lata. N° 1830-99. 196. lo que. la carga de probar corresponde a quien afirma hechos que configuran su pretensión. [23] . la controversia no puede ser ventilada en un proceso de desalojo por ocupación precaria de tramitación corta. N° 1780-99. si bien no es necesario que acredite su validez o eficacia. De be desestimarse la demanda si el emplazado ha accedido a la posesión del predio en calidad de socio de la asociación demandante y no se encuentra acreditado en autos. que la pérdida de la condición de socio respecto de la asociación demandante produzca de pleno derecho también la pérdida de su título posesorio. Cuando el demandado contradice la demanda debe probar que está premunido de título merced al cual ejerce la posesión. en consecuencia lo resuelto por el colegiado superior. . es decir. en todo caso. con prueba idónea. Cuando la calidad de precario es derivada. pero no de la edificación existente. debiendo probar su ocurrencia. El Tribunal precisa que en la posesión ilegítima existe un título pero adolece de un defecto formal o de fondo y en la posesión precaria no existe título alguno. en el proceso que corresponda.
La acción de mejor derecho es interpuesta por quien tiene título contra otro que también tiene título para poseer. o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado (art. 595 del CPC). Se entiende efectuado el lanzamiento cuando se hace entrega del predio al demandante en su integridad y totalmente desocupado. luego de seis días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia. por ejemplo. El proceso para el pago de mejoras no es acumulable al de desalojo (art. Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio. Es una acción real que permite al propietario obtener la restitución del bien de su propiedad. El demandante debe acreditar de manera indubitable ser el propietario del bien cuya reivindicación demanda. aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación. del poder de quien se encuentre. 7. cuando un mismo bien ha sido vendido a dos o más personas. Lanzamiento . Acción reivindicatoria. . por lo que le corresponde tanto al propietario como al poseedor mediato contra el poseedor que no tiene título. 592 del CPC). destinada a restituir un predio a su propietario o poseedor mediato.12. 593 del CPC). Pago de mejoras El poseedor que tiene derecho al pago de mejoras puede demandar el pago siguiendo el trámite del proceso sumarísimo. si es que no ha sido apelada. en unos casos de naturaleza real y en otros personal. Si ha sido demandado antes por desalojo.6. Protege la posesión. interpondrá su demanda en un plazo que vencerá el día de la contestación. Dentro de las acciones de mejor derecho tenemos la acción de mejor derecho de propiedad o acción declarativa de dominio . El lanzamiento se ordena a pedido de parte. 6. el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento (art. ya porque nunca lo tuvo o el que trnía ha fenecido. acción de mejor derecho y acción de desalojo por ocupante precario La acción reinvindicatoria es planteada por el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario. La acción de desalojo es posesoria. El lanzamiento se ejecutará contra todos los que se encuentren ocupando el predio.11.
En casos como éste. Esta realidad debe terminar en el Poder Judicial. En unos casos admite que en la acción reinvindicatoria se discuta el mejor derecho de propiedad y en otros no lo permite. no hay diferencias sustanciales entre ellas sino sólo de nombre. en las dos se ofrecen y actúan las mismas pruebas. el arrendador. declara improcedente la demanda de reivindicación por considerar que en ella no se debate la propiedad. Esto viene sucediendo en la Corte Suprema. pues. es decir. 2376-01. 2550-98. Para su mejor comprensión coloquemos una junto a la otra dos resoluciones al respecto: 1. quien debe demostrar su derecho con los medios de prueba que permite el ordenamiento procesal civil. en cambio. administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio. 2. El hecho de que la ley confiera al propietario estas dos acciones para tutelar su derecho. La jurisprudencia suprema es contradictoria. por lo mismo debe ordenarse el reenvio a fin de que las instancias de mérito se pronuncien sobre el mejor derecho de propiedad y la reinvindicación ". una veces. la acción demejor derecho de propiedad no exige que el demandado sea poseedor y tiene por finalidad declarar la propiedad acallando a quien discute o se arroga este derecho. " Para la reivindicación el demandado debe acreditar a plenitud y de modo indubitable el dominio del bien cuya restitución pretende. CAS. aun cuando el título de propiedad del demandante esté inscrito y el del demandado no lo esté. Si los demandados admiten ocupar el inmueble como propietarios debe establecerse en otro proceso. dejando a salvo el derecho del actor para que lo haga valer conforme a ley. Loreto.El legitimado para demandar la reivindicación de un predio es su propietario. el demandante ha litigado por lo menos cinco años para que la Corte Suprema declare improcedente su demanda y ahora debe litigar por lo menos otros cinco años para que se declare su derecho de propiedad. La acción reinvindicatoria requiere que el demandado sea poseedor. y otras. en una acción de mejor derecho de propiedad. puede ser que éste presente un título que lo acredite también como propietario. tanto la acción reivindicatoria como la de mejor derecho de propiedad se tramitan en la vía del proceso de conocimiento. admite a debate los títulos y dilucida a quién corresponde el mejor derecho de propiedad. La acción reinvindicatoria se dirige fundamentalmente a la recuperación de la posesión. En situaciones como ésta. Lima. Si el propietario demanda la reinvindicación contra el poseedor no propietario. " Na obsta para que en un proceso sobre reivindicación se determine también el mejor derecho de propiedad cuando ambas partes tengan dicho título. el juzgador. La acción de mejor derecho no requiere que el demandado sea poseedor. En cambio. no puede ser pretexto para que se incurra en arbitrariedades en la impartición de . el demandado puede o no tener la posesión del bien materia de litis. en ambas existe un pleno probatorio. CAS. quién tiene el mejor derecho de propiedad sobre el bien ". en el desalojo puden demandar el propietario que acredite debidamente su derecho.
La jurisprudencia debe establecer uniformente que la acción reivindicatoria también es adecuada para determinar el mejor derecho de propiedad. a fin de que si el demandado exhibe algún título de propiedad. en vez de acabar con un conflicto social están creando otro. cuando declaran que en la acción reivindicatoria no se debate sobre el derecho de propiedad. porque en caso contrario pueden verse obligados a seguir dos procesos de conocimiento: la acción reivindicatoria y. Empero. la de mejor derecho de propiedad. luego de declarada improcedente. . los abogados en vez de recurrir a la acción reivindicatoria recurren a la acción de desalojo por ocupante precario que se tramita en la vía sumarísima. a fin de contar con una justicia predecible. amparándose para ello en formalismos intrascendentes. Dado a la inseguridad jurídica creada con resoluciones como las mencionadas. Los magistrados están obligados a resolver los casos dentro de los plazos legales y definitivamente (para eso se ha creado la institución de la cosa juzgada). puedan recurrir a la acción de mejor derecho de propiedad.justicia (que en realidad es de injusticia). a fin de que se restablezca prontamente la paz social.
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