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Timestamp: 2013-05-21 11:16:37+00:00

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Locazione: la normativa del codice civile
Norme generali del codice civile riguardanti la locazione
Art.1571. Nozione. La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo [c.c. 1572, 2948, n. 3].
Art.1572. Locazioni e anticipazioni eccedenti l’ordinaria amministrazione. Il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni [c.c. 1571] è atto eccedente l’ordinaria amministrazione [c.c. 320, 374, n. 4, 1108, 1350, n. 8, 2643, n. 8, 2923]. Sono altresì atti eccedenti l’ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore a un anno [c.c. 1605].
Art.1574. Locazione senza determinazione di tempo. (1) Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa s’intende convenuta [c.c. 1573, 1597, 1600, 1616, 1800]: 1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di una professione, di un’industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali; 2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurata la pigione; 3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo; 4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso [c.c. 2923].
Art.1575. Obbligazioni principali del locatore. Il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione [c.c. 1177, 1590, 1617]; 2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto [c.c. 1576, 1577, 1581, 1582, 1584]; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione [c.c. 1585, 1586].
Art.1578. Vizi della cosa locata. Se al momento della consegna la cosa locata [c.c. 2254] è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili [c.c. 1580]. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna [c.c. 1494, 1581].
Art.1582. Divieto d’innovazione. Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore [c.c. 1575, n. 2].
Art.1584. Diritti del conduttore in caso di riparazioni. Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione [c.c. 1573] e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento [c.c. 1583]. Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto [c.c. 1622]. )
Art.1585. Garanzia per molestie. Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima [c.c. 1575, n. 3, 1586]. Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio [c.c. 1168].
Art.1587. Obbligazioni principali del conduttore. Il conduttore deve: 1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia [c.c. 1176] nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze [c.c. 1588]; 2) dare il corrispettivo nei termini convenuti [c.c. 1282, 1608, 2764, 2948, n. 3].
Art.1588. Perdita e deterioramento della cosa locata. Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento [c.c. 1592] della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio [c.c. 1589, 1611], qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile [c.c. 1218, 1256, 1587, 2281]. E’ pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa.
Art.1589. Incendio di cosa assicurata. Se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo [c.c. 1588, 1891], la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l’indennizzo corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivo [c.c. 1223, 1611]. Quando si tratta di cosa mobile stimata [c.c. 1908] e l’assicurazione è stata fatta per valore uguale alla stima, cessa ogni responsabilità del conduttore in confronto del locatore, se questi è indennizzato dall’assicuratore. Sono salve in ogni caso le norme concernenti il diritto di surrogazione dell’assicuratore [c.c. 1916].
Art.1590. Restituzione della cosa locata. Il conduttore deve restituire [c.c. 1591] la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto [c.c. 1575, n. 1]. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà [c.c. 1609]. Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate [c.c. 1182].
Art.1591. Danni per ritardata restituzione. Il conduttore in mora [c.c. 1219] a restituire la cosa [c.c. 1590] è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno [c.c. 1223, 1224; c.n. 382].
Art.1592. Miglioramenti. Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata [c.c. 975, 985]. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna [c.c. 1620]. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore [c.c. 1588, 1593].
Art.1593. Addizioni. Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizione stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore una indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna [c.c. 1592]. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente.
Art.1596. Fine della locazione per lo spirare del termine. La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta. La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dell’articolo 1574 una delle parti non comunica all’altra disdetta [c.c. 1373] nel termine [fissato dalle norme corporative o, in mancanza, in quello] (1) determinato dalle parti o dagli usi [c.c. 1603, 1616].
Art.1597. Rinnovazione tacita del contratto. La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta a norma dell’articolo precedente [c.n. 382]. La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato [c.c. 1574]. Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto [c.c. 1598].
Art.1599. Trasferimento a titolo particolare della cosa locata. Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente [c.c. 1602, 1603], se ha data certa [c.c. 2704] anteriore all’alienazione della cosa [c.c. 1601, 2160]. La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede [c.c. 1147, 1153]. Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione [c.c. 2643, n. 8, 2923]. L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante
Art.1600. Detenzione anteriore al trasferimento. Se la locazione non ha data certa [c.c. 2704], ma la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento, l’acquirente non è tenuto a rispettare [c.c. 1599, 1602] la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato [c.c. 1574, 2923].
Art.1601. Risarcimento del danno al conduttore licenziato. Se il conduttore è stato licenziato dall’acquirente perchè il contratto di locazione non aveva data certa [c.c. 2704] anteriore al trasferimento [c.c. 1599], il locatore è tenuto a risarcirgli il danno [c.c. 1223, 1603].
Art.1602. Effetti dell’opponibilità della locazione al terzo acquirente. Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione [c.c. 1599, 1600] subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione [c.c. 1406].
Art.1603. Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione. Se si è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata [c.c. 1599], l’acquirente che vuole valersi di tale facoltà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell’articolo 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario [c.c. 1601, 1625].
rt.1605. Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione. La liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa [c.c. 2704] anteriore al trasferimento [c.c. 1595]. Si può in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformità degli usi locali. Se la liberazione o la cessione è stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non è stata trascritta [c.c. 2643, n. 9], può essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio è già trascorso, può essere opposta solo nei limiti dell’anno in corso nel giorno del trasferimento [c.c. 2812, 2918, 2924].
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References: Art.1571

Art.1572

Art.1574

Art.1575

Art.1578

Art.1582

Art.1584

Art.1585

Art.1587

Art.1588

Art.1589

Art.1590

Art.1591

Art.1592

Art.1593

Art.1596

Art.1597

Art.1599

Art.1600

Art.1601

Art.1602

Art.1603