Source: http://www.senado.gob.mx/index.php?ver=sp&mn=2&sm=2&id=70181
Timestamp: 2017-11-17 21:03:53+00:00

Document:
Gaceta: LXIII/2SPO-114/70181
SE TURNÓ A LAS COMISIONES UNIDAS DE VIVIENDA Y ESTUDIOS LEGISLATIVOS, PRIMERA.
La iniciativa propone reformas y adiciones al Código Civil Federal para establecer que la validez del contrato de arrendamiento, debe otorgarse por escrito y la falta de esta formalidad es una causa de nulidad; de la misma manera estipula que el plazo del arrendamiento debe estar expresamente establecido en el contrato.
Pretende que el arrendador estará obligado, aunque no haya pacto expreso a no impedir de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables y que el arrendatario estará obligado a realizar el pago de la renta en la forma y tiempo convenidos.
Busca establecer que a falta de convenio expreso: la renta debe pagarse por meses a partir del momento en que el arrendatario recibe el inmueble objeto del contrato y a pagar los servicios públicos básicos y esenciales vinculados a la cosa arrendada a partir del momento en que el arrendatario recibe el inmueble objeto del contrato.
Propone que el arrendador puede exigir la rescisión del contrato por el incumplimiento parcial o total del pago de dos o más rentas, salvo pacto en contrario expreso en el contrato y por el adeudo en el pago de los servicios públicos vinculados a la cosa arrendada, salvo pacto en contrario expreso en el contrato.
Asimismo, pretende establecer que cuando se actualice cualquiera de las causas de rescisión de contrato por causa de incumplimiento del arrendatario, el arrendador debe notificar al arrendatario mediante notario público para que en un término no mayor a quince días naturales desocupe el inmueble y en su caso, cuándo tomará posesión del mismo. En el caso de que el arrendatario requiera más tiempo podrá pactarlo expresamente con el arrendador.
SYNOPSIS: The Initiative proposes amendments and additions to the Federal Civil Code to establish that the validity of the lease, must be granted in writing and the lack of this formality is a cause of nullity; In the same way stipulates that the term of the lease must be expressly established in the contract.
It intends that the lessor is obliged, even if there is no express agreement not to prevent the use of the leased thing, except for urgent and indispensable repairs and that the lessee will be obliged to make the payment of the rent in the form and time.
It seeks to establish that in the absence of an express agreement: the rent must be paid for months from the moment the lessee receives the property object of the contract and pay the basic and essential public services linked to the leased thing from the moment the lessee Receives the property object of the contract.
It proposes that the lessor may demand the termination of the contract for partial or total non-payment of the payment of two or more rents, unless otherwise agreed in the contract and due to the payment of the public services linked to the leased item, except Pact to the contrary expressed in the contract.
It also seeks to establish that when any of the grounds for termination of contract is updated because of a breach of the tenant, the landlord must notify the tenant through a notary public so that in a term not greater than fifteen natural days vacate the property and, if applicable, When will take possession of it. In the event that the lessee requires more time, they may expressly agree with the landlord.
INICIATIVA CON PROYECTO DE DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN LOS ARTÍCULOS 2398, PÁRRAFO SEGUNDO, 2406, 2412 FRACCIÓN III,2425, FRACCIÓN I,2448-E, 2491 Y 2494, Y SE ADICIONAN LAS FRACCIONES VI Y VII AL ARTICULO 2489, Y SE DEROGA EL ARTICULO 2448-F,DEL CÓDIGO CIVIL FEDERAL.
Honorable Senado, el que suscribe, Senador FRANCISCO SALVADOR LÓPEZ BRITO, integrante del Grupo Parlamentario del Partido Acción Nacional, de la LXIII Legislatura del H. Congreso de la Unión, en ejercicio de la facultad conferida en los artículos 71, Fracción II, 55 fracción II, y 56 del Reglamento para el Gobierno Interior del Congreso General de los Estados Unidos Mexicanos, 164 numeral 1 y 169 numerales 1 y 4 del Reglamento del Senado de la República, someto a la consideración de ésta Soberanía la siguiente Iniciativa con Proyecto de Decreto por el que se reforman los artículos 2398 párrafo segundo, 2406,2412 Fracción III, 2425 fracción I, 2448-E, 2491 y 2494, y se adicionan las fracciones VI y VII al artículo 2489, y se deroga el artículo 2448-Fdel Código Civil Federal, al tenor de la siguiente:
Uno de los derechos fundamentales del ser humano en nuestra sociedad es la de contar o tener acceso a una vivienda digna y decorosa. Tal derecho se encuentra regulado en el artículo 4º, séptimo párrafo de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, que a la letra establece:
“Artículo 4º.- El varón y la mujer son iguales ante la ley. Esta protegerá la organización y el desarrollo de la familia.
[……………………………………………………………………………………………..]
Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo”.
Mismos derechos que se encuentran reconocidos en la Declaración Universal de los Derechos Humanos en el artículo 25 que establece lo siguiente:
1.-Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la saludy el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los serviciossociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez,viudez, vejez u otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientesde su voluntad.
En este sentido, es muy importante sumar a toda la sociedad, abrir oportunidades y eliminar ineficiencias, para que con su participación se permita incrementar las oportunidades de acceso a vivienda, particularmente para los grupos más necesitados.
Sin embargo, es indispensable redoblar esfuerzos, no sólo para aumentar el acceso a una vivienda propia, sino también para generar más viviendas en arrendamiento para un mayor número de mexicanos, en especial, en las grandes ciudades como en la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara entre otras.
En la ciudad capital enfrentamos una considerable demanda de vivienda, la cual está constituida en su mayoría, por la demanda adicional que representan los jóvenes que se emancipan y la población migrante en busca de mejores oportunidades de empleo.
Todo esto, ha tenido lugar en condiciones de escasez de tierra aptas para la vivienda y dispersión así como en algunos criterios normativos y tramites que implican exceso de tiempo y de dinero para las partes involucradas, lo que eleva aún más la demanda de arrendamiento.El incremento en la oferta ha provocado que, a pesar de las limitaciones legales, las rentas tuvieran un incremento efectivo en virtud del aumento en la demanda con relación a la oferta existente. Asimismo, se ha propiciado un grado de incertidumbre que ni alienta la creación de más viviendas en arrendamiento ni protege los intereses y derechos de las partes.
Adicionalmente,como hemos observado en los últimos años los incrementos a las rentas, responden a la poca dinámica del mercado inmobiliario para arrendamiento, afectan al índice nacional de precios al consumidor.
Las leyes deben sustentarse en la realidad y adecuarse a las cambiantes circunstancias para cumplir propósitos. En ocasiones, sus objetivos de protección a ciertos grupos pueden, si no se ajustan, tener efectos contrarios a sus objetivos.
Esto es especialmente cierto en materia de arrendamiento, no solamente en cuanto a la regulación sustantiva sino también como consecuencia de los procedimientos para dirimir controversias entre arrendador y arrendatario.
Me parece importante establecer lo que el Código Civil Federal determina como arrendamiento, esta definición la encontramos en el artículo 2398 que textualmente establece a lo que interesa:
“Artículo 2398.- Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto”.
Como bien lo establece dicha definición, el arrendamiento obliga recíprocamente a las partes, sin embargo es común que los arrendatarios (inquilinos) no cumplan a detalle sus obligaciones de pago y de servicios, o se atrasen en los mismos, lo que obliga al arrendador (Propietario) a seguir una serie de pasos legales con tal de recuperar para si su propiedad, ya que en virtud de un contrato el uso y goce temporal corresponde al arrendatario.
Hoy en día, en promedio, un proceso civil en tribunales en materia de arrendamiento tiene que satisfacer muchos requisitos procesales para llegar a la resolución, lo que significa que, en promedio un litigio de arrendamiento lleva casi cuatro años. Ello no fomenta la edificación de vivienda en arrendamiento que tanto se requiere, no protege los intereses tutelados por la ley, ni representa una justicia expedita, tal como lo establece y demanda el artículo 17 de nuestra Carta Fundamental.
Toda persona tiene derecho a que se le administre justicia por tribunales que estarán expeditos para impartirla en los plazos y términos que fijen las leyes, emitiendo sus resoluciones de manera pronta, completa e imparcial. Su servicio será gratuito quedando, en consecuencia prohibidas las costas judiciales”.
Adicionalmente, es imperativo rescatar un número importante de inmuebles abandonados dado el poco o nulo interés que representa para los propietarios la restauración y mejoramiento de las viviendas, con el peligro para la seguridad de quienes lo habitan.
Bajo las reglas actuales, es muy difícil para un arrendatario exigir y hacer cumplir las reparaciones a los inmuebles que corresponden al arrendador. Asimismo por las características de la normatividad es imposible encontrar inmuebles en arrendamiento por periodos cortos, lo que ocasiona que muchas de las veces no se cumpla con el contrato de arrendamiento dejando en estado de indefensión al arrendador.
Muchas de las actuales disposiciones en materia de arrendamiento han tenido efectos contrarios a los esperados, al brindar excesivas facilidades al inquilino irresponsable en detrimento de aquel que, dada su buena fe, no requiere ni demandar disposiciones legales extraordinarias.
De igual manera, el marco legal que actualmente se aplica, por su lenta resolución, propicia en consecuencia un mercado deprimido y de difícil acceso en perjuicio de quienes requieren satisfacer sus necesidades de vivienda por la vía de arrendamiento.
El arrendador como poseedor original del bien inmueble, resulta claramente en desventaja contra un poseedor temporal en base a un contrato de arrendamiento que en ocasiones pretende o quiere convertirse en dueño de mala fe, aprovechándose de las facilidades o inequidades que el Código Civil Federal en la actualidad contiene o que aunque no quiera convertirse en dueño del lugar, incumple con el contrato y no paga las rentas a tiempo o adeuda los servicios básicos correspondientes a la cosa arrendada.
El mismo numeral que fija el concepto de arrendamiento establece que se obligan recíprocamente uno a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
Aunque el concepto en si es equitativo en su acepción formal, la realidad es que el dueño de un bien inmueble, por ejemplo una casa rentada, no puede acceder a su propiedad aunque el inquilino se atrase en sus rentas, y además no pague los servicios básicos, o en su caso empieza a destruir el bien inmueble, ya que goza de una presunción de propiedad temporal o uso temporal, es decir todas y cada una de las obligaciones a que por ley o contrato estén estipuladas, y no puede el arrendador obligar al arrendatario a retirarse de su propiedad a la fuerza, ya que el Código Civil Federal no contempla dichas causales como terminación del contrato.
Causales en si graves, ya que generan un desgaste natural de la cosa arrendada, además de generar adeudos posteriores a cubrir por parte del arrendador, quien al ser propietario de la cosa arrendada, termina quedándose con los adeudos que el arrendatario género y que nunca pago por desidia o por mala fe.
Estas causales, deberían estar contempladas en el Código Civil Federal, y así como se protege al arrendatario para que de manera temporal use y goce de la cosa arrendada, que no es de su propiedad a cambio del pago de un precio cierto, así también se debe proteger al poseedor original y propietario de la cosa arrendada, para que la misma subsista en las condiciones que originalmente se entregaron y la misma no genere gastos posteriores a la terminación de un contrato de arrendamiento, o en su caso gastos para tramitar el desahucio sin necesidad, ya que el mismo Código Civil Federal debe contener ciertas causales de incumplimiento para permitir que el propietario ocupe su casa sin necesidad de un juicio previo, ya que se ha incumplido con obligaciones fundamentales que permiten salvaguardar el patrimonio familiar de una persona, en esta caso el arrendador.
El tiempo que normalmente toma un litigio por arrendamiento, sumado a los tres años adicionales previstos como vigencia obligatoria, significa que la disposición sobre su propiedad pudiera demorar hasta siete años. Ello, con una renta en constante disminución en términos reales y estática desde el inicio del litigio hasta la desocupación del inmueble. A esta situación, habría que añadir las molestias y costos del procedimiento judicial así como la muy probable depreciación de los inmuebles en cuestión.
Las consecuencias de no adecuar las normas vigentes, propiciaría una mayor incertidumbre; limitaría las oportunidades para la creciente demanda; inhibiría las inversiones en vivienda para arrendamiento, limitando la oferta disponible, ya que la inversión se orientaría hacia la construcción de sustitutos como los condominios o la conversión de viviendas en renta al régimen condominal y, ciertamente, ocasionaría incrementos a las rentas.
Por ello, la presente iniciativa propone reformas y adiciones al Código Civil Federal que permitan favoreceruna autentica relación de equidad jurídica entre arrendadores y arrendatarios, y que implican que los legítimos propietarios de un bien inmueble o una cosa arrendada, puedan tener seguridad jurídica al momento de rentar ese bien.
Así como no tener la intranquilidad de encontrarse con inquilinos morosos e irresponsables que valiéndose de que actualmente la ley los protege se adueñan de los bienes de los cuales solo tienen el uso y goce temporal, sin pagar por ellos y además en muchas de las ocasiones causando graves daños a la propiedad que no pertenece a los mismos, ello sin contar el desgaste físico y mental al que llevan a sus propietarios cuando tienen que gastar aparte dinero adicional en abogados, juicios y demás procedimientos.
Los cuales si el Código Civil Federal fuera más claro y preciso, no deberían de ser necesarios, porque un inquilino, tiene la obligación de pagar y mantener el bien inmueble en buenas condiciones, por lo que se proponen las reformas y adiciones que eliminarían malas prácticas y reducirían sustancialmente el enorme caudal de asuntos en materia de arrendamiento que en última instancia perjudican a los arrendatarios responsables, quienes requieren de una mayor oferta.
Asimismo, la presente propuestaayudará a eliminar trámites y proporcionar una mejor distribución de responsabilidades, buscando adecuar la estructura legal aplicable, creando condiciones de equidad entre arrendador y arrendatario.
Y por último ayudara a que el arrendador no quede en una situación de total desamparo en cuanto al pago de los servicios públicos del bien, mismos que se encuentran a su nombre y que al existir un adeudo, el cual puede ser en muchos casos exorbitante, deja al poseedor original con un problema mayor al de haber seguido un juicio tan largo o en su caso estar batallando con el problema de cobrar la renta a personas que pretenden apropiarse del bien inmueble y que se aprovechan de lo tardado que resulta entablar demandas civiles para desocupación de un bien arrendado.
A los cuales se les hace muy sencillo dejar de pagar los servicios o en su caso pagar a cuenta gotas para que no les corten el suministro de los mismos, sin embargo es un adeudo que termina por cubrir el dueño y propietario legítimo de ese bien inmueble, en detrimento de su esfuerzo por hacerse de una vivienda digna y de un bien que no solo pertenece a él, sino a su familia, es decir a sus hijos y esposa o pareja, por lo que dichas reformas oadiciones a ciertos numerales, implican esta protección que en la actualidad no se contempla.
Es indudable que la mayoría de los contratos de arrendamiento se formalizan, bajo las bases del fuero común y no el fuero federal, sin embargo la mayoría de los Códigos Civiles de los estados en nuestro país están redactados en concordancia con el Código Civil Federal, por lo que, con estas reformas y adiciones a dicho Código, se pretende sentar un precedente que aliente a las legislaturas de los gobiernos estatales a realizar los cambios pertinentes y se tengan Códigos en armonía y no discrepantes.
En este orden de ideas, se presenta un cuadro comparativo de la regulación actual en el Código Civil Federal, así como las reformas o adiciones que conlleva esta iniciativa, y que permite tener una equidad real dentro de los contratos de arrendamiento.
El plazo del arrendamiento debe estar expresamente establecido en el contrato.
El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador.
Para la validez del contrato de arrendamiento, este debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad es una causa de nulidad.
I.- A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble;
II.- A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;
III.- A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;
IV.- A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;
V.- A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.
III.- A no impedir de manera algunael uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables.
I.-A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;
III.- A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella.
I.- Arealizar el pago dela renta en la forma y tiempo convenidos;
A falta de convenio expreso:
I.-La renta debe pagarse por meses a partir del momento en que el arrendatario recibe el inmueble objeto del contrato.
II.- A pagar los servicios públicos básicos y esenciales vinculados a la cosa arrendada a partir del momento en que el arrendatario recibe el inmueble objeto del contrato.
Artículo 2448-F.- (Se deroga)
El Incumplimiento parcial o total del pago de dos o más rentas, salvo pacto en contrario expreso en el contrato.
El adeudo en el pago de los servicios públicos vinculados a la cosa arrendada, salvo pacto en contrario expreso en el contrato.
Articulo 2491.- (Se deroga)
Articulo 2491.- Cuando se actualice cualquiera de las causas de rescisión de contrato por causa de incumplimiento del arrendatario, el arrendador debe notificar al arrendatario mediante notario público para que en un término no mayor a quince días naturales desocupe el inmueble y en su caso, notificara al arrendatario la fecha en que tomará posesión del mismo. En el caso de que el arrendatario requiera más tiempo podrá pactarlo expresamente con el arrendador.
Artículo 2494. (Se deroga)
Articulo 2494.- En el caso que hubiera transcurrido el plazo para desocupar el inmueble previsto en el artículo 2491 y el arrendatario no hubiere desocupado el mismo sin causa legitima, el arrendador podrá tomar posesión del inmueble, este hecho debe ser debidamente constatado en el acta notarial respectiva.
El arrendatario podrá exigir el pago de cualquier derecho que considere a través de la acción respectiva, pero de ninguna forma podrá devolverse a éste el uso del inmueble.
Por lo anteriormente expuesto me permito presentar a la consideración de este Honorable Senado el siguiente proyecto de:
ARTÍCULO ÚNICO.Se reforman los artículos 2398, párrafo segundo; 2406,2412, Fracción III,2425, fracción I, 2448-E 2491 y 2494, y se adicionan las fraccionesVI y VII al artículo 2489;y se deroga el artículo 2448-Fdel Código Civil Federal, para quedar como sigue:
Artículo2398.- Hay arrendamiento cuando dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
Artículo 2406.-Para la validez del contrato de arrendamiento, este debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad es una causa de nulidad.
Artículo 2412.- El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
I.- A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquel a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble;
III.- A no impedir de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;
IV.- A garantizar el uso o goce pacifico de la cosa por todo el tiempo del contrato;
Artículo 2425.- El arrendatario está obligado:
I.- A realizar el pago de la renta en la forma y tiempo convenidos.
Artículo 2448-E.-A falta de convenio expreso:
I.- La renta debe pagarse por meses a partir del momento en que el arrendatario recibe el inmueble objeto del contrato.
Artículo2448-F.- Se deroga.
Artículo 2489.- El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:
Artículo 2491.- Cuando se actualice cualquiera de las causas de rescisión de contrato por causa de incumplimiento del arrendatario, el arrendador debe notificar al arrendatario mediante notario público para que en un término no mayor a quince días naturales desocupe el inmueble y en su caso, cuándo tomará posesión del mismo. En el caso de que el arrendatario requiera más tiempo podrá pactarlo expresamente con el arrendador.
Artículo 2494.- En el caso que hubiera transcurrido el plazo para desocupar el inmueble previsto en el artículo 2491 y el arrendatario no hubiere desocupado el mismo sin causa legitima, el arrendador podrá tomar posesión del inmueble, este hecho debe ser debidamente constatado en el acta notarial respectiva.
ÚNICO.- El presente Decreto, entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de la Federación.
Dado en el Salón de Sesiones a 03 de Abril 2017
http://www.senado.gob.mx:80/index.php?ver=sp&mn=2&sm=2&id=70181

References: artículo 2489
 artículo 2448
 artículo 4
 artículo 25
 artículo 2398
 artículo 17

Artículo 2448

Artículo 2494
 artículo 2491
 artículo 2489
 artículo 2448

Artículo2398

Artículo 2406

Artículo 2412

Artículo 2425

Artículo 2448

Artículo2448

Artículo 2489

Artículo 2491

Artículo 2494
 artículo 2491