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Timestamp: 2019-06-20 10:31:00+00:00

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BGH, 10.10.2014 - V ZR 315/13 - dejure.org
https://dejure.org/2014,38372
BGH, 10.10.2014 - V ZR 315/13 (https://dejure.org/2014,38372)
BGH, Entscheidung vom 10.10.2014 - V ZR 315/13 (https://dejure.org/2014,38372)
BGH, Entscheidung vom 10. Januar 2014 - V ZR 315/13 (https://dejure.org/2014,38372)
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§ 320 ZPO, § ... 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, §§ 134, 138, 242 BGB, § 53 Abs. 3 GmbHG, § 179 Abs. 3, § 180 Abs. 1 AktG, § 35 Abs. 1 BGB, § 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG, § 16 Abs. 4 WEG, § 16 Abs. 3 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 139 BGB, § 140 BGB, § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 562 Abs. 1 ZPO, § 563 Abs. 3 ZPO, § 91 Abs. 1 ZPO
§ 16 WoEigG, § 21 Abs 1 WoEigG, § 23 Abs 1 WoEigG
Wohnungseigentümerbeschluss: Schwebende Unwirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses über die Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich der Instandhaltungspflichten für Sondernutzungsflächen der Erdgeschosswohnungen
Schwebende Unwirksamkeit eines in das Belastungsverbot für Wohnungseigentümer eingreifenden Eigentümerversammlungsbeschlusses; Öffnungsklausel
Grenzen für Öffnungsklausel; unentziehbare und verzichtbare Mitgliedsrechte; Belastungsverbot
(Schwebende) Unwirksamkeit eines auf Grundlage einer Öffnungsklausel gefassten Mehrheitsbeschlusses bei Verstoß gegen das Belastungsverbot (hier: Instandhaltungspfllicht eines Sondernutzungsberechtigten)
Wohnungseigentum: Mitarbeitsverpflichtung qua Mehrheitsbeschluss ?
Öffnungsklausel: Mitgliedschaftsrechte begrenzen auf ihr beruhende Beschlüsse!
Mietrecht - Teilungserklärung mit Öffnungsklausel - keine neuen Pflichten!
Belastungsverbot: Zur Begrenzung der durch eine Öffnungsklausel legitimierten Mehrheitsmacht
Gegen das Belastungsverbot verstoßender Beschluss einer Eigentümerversammlung
Belastungsverbot: Öffnungsklausel und Minderheitenrechte in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Wenn die Teilungserklärung Änderungsbeschlüsse zulässt
Öffnungsklausel: Mitgliedschaftsrechte begrenzen auf ihr beruhende Beschlüsse! (IMR 2015, 26)
Kurznachricht zu "WEG § 23 Abs.1 - (Schwebende) Unwirksamkeit eines auf Grundlage einer Öffnungsklausel gefassten Mehrheitsbeschlusses bei Verstoß gegen das Belastungsverbot" von Prof. Dr. Christian Armbrüster und Wiss. Mit. Richard Böttger, original erschienen in: ZfIR 2015, 67 - 71.
AG Hamburg-Bergedorf, 12.02.2013 - 407a C 17/12
LG Hamburg, 27.11.2013 - 318 S 32/13
BGHZ 202, 346
Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren ("mehrheitsfesten") Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums; sie darf durch einen auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Mehrheitsbeschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden (Fortführung des Senatsurteils vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 13 ff.).
Die Änderung einer Vereinbarung durch Mehrheitsbeschluss bedarf der formellen Legitimation durch Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) ergeben kann (Senat, Beschluss vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 166; Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 12 mwN).
Denn was selbst durch Vereinbarung nicht geregelt werden könnte, entzieht sich auch einer Regelung im Beschlusswege aufgrund einer Öffnungsklausel; ein gleichwohl gefasster Beschluss ist nichtig (vgl. zum Ganzen Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14 f. mwN), und zwar - trotz bestehender Beschlusskompetenz - aus materiellen Gründen.
Einen in solche Rechte eingreifenden Beschluss hat der Senat nur dann als wirksam angesehen, wenn die hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen; bis dahin sei er schwebend unwirksam und bei Verweigerung der Zustimmung endgültig unwirksam (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 15 mwN).
Er gilt aber auch in anderen Bereichen, weil die allgemeine Öffnungsklausel den Wohnungseigentümern einen weiten Gestaltungsspielraum eröffnen soll (so bereits Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14).
Eine solchermaßen "abgestufte Inhaltskontrolle" (Lieder, notar 2016, 283, 291) dient dazu, die Einhaltung fundamentaler inhaltlicher Schranken zum Schutz der Minderheit sicherzustellen (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14).
aa) Bislang ist der Senat bei Eingriffen in unentziehbare, aber verzichtbare ("mehrheitsfeste") Rechte davon ausgegangen, dass die fehlende Zustimmung nachteilig betroffener Sondereigentümer die schwebende Unwirksamkeit eines gleichwohl gefassten Beschlusses zur Folge hat (vgl. Senat, Beschluss vom 22. Januar 2004 - V ZB 51/03, BGHZ 157, 322, 335; Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 15, 20).
Denn die teilweise Aufrechterhaltung von wohnungseigentumsrechtlichen Beschlüssen entsprechend § 139 BGB kommt regelmäßig nur dann in Betracht, wenn nach dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen zweifelsfrei davon auszugehen ist, dass der Beschluss auch als Teilregelung beschlossen worden wäre (Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 21).
Zwar könnte dem zu TOP 15 gefassten Beschluss bei der gebotenen objektiven und nächstliegenden Auslegung (vgl. hierzu nur Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, WuM 2015, 47 Rn. 8 mwN, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ) eine auflösende Bedingung hinsichtlich der Bestellung bis zum 31. Dezember 2017 entnommen werden.
Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Anhaltspunkte dafür, dass den Wohnungseigentümern diese seit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehende Möglichkeit trotz ihres Selbstorganisationsrechts (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14; Schultzky, MietRB 2013, 367, 369) nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen zu Gebote stehen soll.
Der Inhalt kann dabei durch Auslegung bestimmt werden (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 8; Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 295;… Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 23 Rn. 54;… Hügel/Elzer, WEG, § 23 Rn. 84, jeweils mwN).
Umstände außerhalb der Teilungserklärung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Senat, Urteile vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 8 …und vom 20. November 2015 - V ZR 284/14, BGHZ 208, 29 Rn. 9).
Zwar kommt dies regelmäßig nur dann in Betracht, wenn zweifelsfrei davon auszugehen ist, dass der Beschluss auch als Teilregelung gefasst worden wäre (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 21).
Ob die von den Klägern begehrte Herabsetzung der Stimmkraft auf der Grundlage der in § 18 TE enthaltenen Öffnungsklausel hätte beschlossen werden können oder ob sie zwingend einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedurfte (vgl. zu den Grenzen der durch Öffnungsklauseln legitimierten Mehrheitsmacht Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 12), bedarf hier keiner Klärung, da ein Anspruch auf die begehrte Änderung in beiden Fällen nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG besteht (vgl. Senat…, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 27).
Er verstößt gegen das Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer - sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender - Leistungspflichten schützt (eingehend zum Belastungsverbot Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14 ff.).
Eine - wie hier in Ziff. 16 - in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte allgemeine Öffnungsklausel ändert ebenfalls nichts daran, dass ein gegen das Belastungsverbot verstoßender Beschluss über die Änderung der Gemeinschaftsordnung bei Zustimmungsverweigerung des betroffenen Wohnungseigentümers materiell unwirksam ist (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14 ff.).
Die Wohnungseigentümer müssen auch dort, wo eine Öffnungsklausel (wie sie hier in Ziffer 16 der Gemeinschaftsordnung enthalten ist) eine Mehrheitsentscheidung zulässt und damit formell legitimiert, bestimmte inhaltliche Schranken, darunter das Belastungsverbot, beachten (Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 16).
Der zu TOP 5 gefasste Beschluss betrifft bei der gebotenen nächstliegenden Auslegung (dazu etwa Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, NZM 2015, 88 Rn. 8 mwN) nur die Geltendmachung von Ansprüchen gegen Wohnungseigentümer, nicht aber gegen Fremdbesitzer.
bb) Der Beschluss ist auch in materieller Hinsicht wirksam (vgl. zu diesem Erfordernis Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14).
LG Dortmund, 24.04.2018 - 1 S 109/17
Eigentümern kann Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nicht auferlegt werden
LG München I, 01.02.2015 - 1 S 12786/15
Sondereigentümer muss aufgedrängte Instandsetzung nicht bezahlen!
AG Pinneberg, 11.10.2016 - 60 C 39/16
Ermächtigung zur Rechtsverfolgung nur bei offensichtlichem Nichtbestehen des …
AG Pinneberg, 29.11.2016 - 60 C 39/16

References: § 320
 § 53
 § 179
 § 180
 § 35
 § 21
 § 27
 § 16
 § 16
 § 16
 § 139
 § 140
 § 46
 § 562
 § 563
 § 91

§ 16
 § 21
 § 23
 § 23
 § 139
 § 23
 § 23
 § 18
 § 10