Source: http://www.prawo-budowlane.com.pl/odstapienie-rozwiazanie-umowy-wad-zakupionego-domu-zwrot-zaplaconych-pieniedzy/
Timestamp: 2018-11-21 20:35:24+00:00

Document:
Odstąpienie i rozwiązanie umowy kupna nieruchomości, lokalu czy domu z powodu jego wad oraz zwrot zapłaconych pieniędzy - Prawo budowlane Poznań prawo nieruchomości Poznań
Co, gdy zakupiona przez nas nieruchomość,, lokal, mieszkanie czy dom posiada wady utrudniające albo uniemożliwiające zamieszkanie w nim? Dziś przedstawimy to na przykładzie ciekawej sprawy sądowej.
W ogłoszeniach oferujących nieruchomość do sprzedaży, zamieszczanych w Internecie, wskazywano, że w 2010 r. został przeprowadzony generalny remont domu znajdującego się na nieruchomości, obecnie dom nie wymaga żadnych nakładów i jest gotowy do zamieszkania od zaraz, suchy, czysty i zadbany. Zanim doszło do zawarcia umowy powodowie kilkakrotnie przebywali na nieruchomości i oglądali posadowiony na niej dom. Przy tej okazji powodowie oglądali piwnicę, w której nie dostrzegli wilgoci, a powódka wraz z architektem ustalała możliwość usunięcia jednej ze ścianek. Przed zawarciem umowy strony rozmawiały na temat wykonania opaski odwadniającej i izolacji między fundamentami a ścianą nośną, przy czym powodom udzielono informacji na ten temat.
Po zawarciu umowy, podczas wizyty z P. R., który miał dokonać m.in. demontażu jednej ze ścianek, a nadto odmalować i odświeżyć pomieszczenia, po odsunięciu mebli, odklejeniu tapety z części ścian budynku i częściowym demontażu płyty kartonowo-gipsowej obkładającej ścianę w jednym z pokoi, powodowie stwierdzili znaczne zawilgocenie i zagrzybienie. Okoliczności te potwierdził wezwany przez nich rzeczoznawca J. L. (1) w sporządzonej w marcu 2014 r. opinii technicznej, który po oględzinach budynku wskazał na występujące w nim zawilgocenia i zagrzybienia oraz prawdopodobne przyczyny tego zjawiska.
Pismem z dnia 7.04.2014 r. pełnomocnik powodów zawiadomił pozwanych o ujawnieniu wad w nabytej nieruchomości, powołując zawilgocenie i zamoczenie budynku. Jednocześnie zarzucił pozwanym zatajenie tych wad.
W odpowiedzi z dnia 14.04.2014 r. pozwani zaprzeczyli, by zatajali wady i wskazali, że nieruchomość przed jej zakupem była przez powodów wielokrotnie oglądana, ojciec powoda uzyskał informację, że drenaż budynku nie był wykonywany, ściany w sypialni zostały wyklejone tapetami podczas gruntownego remontu w latach 2008-2009, zaś powodowie mieli świadomość co do wieku budynku, braku jego ogrzewania i użytkowania tylko w okresie letnim.
Istnienie zawilgocenia i zagrzybienia potwierdza dokumentacja fotograficzna wykonana na zlecenie powodów i nie kwestionowana przez pozwanych, wykonana m.in. podczas oględzin z udziałem pozwanych w dniu 26 maja 2014 r. W lipcu 2014 r. powodowie zlecili wykonanie badania stanu zagrzybienia budynku. Opinię w tym zakresie wydała E. C. - mykolog budowlany, która po oględzinach budynku stwierdziła jego duże zawilgocenie i zagrzybienie oraz występowanie jednego ze szkodników bytujących w elementach drewnianych.
W świetle poczynionych w sprawie ustaleń żądania powodów zasługiwały na uwzględnienie niemal w całości. Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się do tego, czy powodowie skutecznie skorzystali z przewidzianej w art. 560 § 1 zd. 1 Kodeksu cywilnego (kc) uprawnienia do odstąpienia od umowy sprzedaży w związku z ujawnieniem wad w rzeczy sprzedanej. Skuteczne odstąpienie od umowy z mocy art. 560 § 2 KC rodziło bowiem po obu stronach obowiązek wzajemnego zwrotu otrzymanych świadczeń i przesądzałoby o związanej z tym konieczności zawarcia umowy o zwrotnym przeniesieniu na rzecz pozwanych własności sprzedanej przez nich nieruchomości oraz zwrotu przez nich na rzecz powodów zapłaconej ceny.
Zgodnie z art. 560 § 1 KC w związku z art. 557 § 1 KC, ponieważ przedmiotem umowy stron była sprzedaż konkretnie oznaczonej nieruchomości, warunkiem umożliwiającym odstąpienie od tej umowy było stwierdzenie wady nieruchomości, o której istnieniu kupujący nie wiedzieli w chwili zawarcia umowy. W świetle treści tych przepisów dla realizacji tego uprawnienia nie m przy tym znaczenia, czy wada jest ukryta, czy jawna, istotna, czy nieistotna, usuwalna, czy nieusuwalna - jak usiłowała zasugerować strona pozwana - lecz wyłącznie to, czy kupujący miał wiedzę o jej istnieniu w dacie umowy.
Zawilgocenie i zagrzybienie tego rodzaju i o takich rozmiarach jak na zdjęciach, umiejscowione w pomieszczeniach przeznaczonych do pobytu i zamieszkiwania przez ludzi, stanowi wadę fizyczną nabytej przez powodów nieruchomości w rozumieniu art. 556 § 1 KC, gdyż sprawia utrudnienia w użytkowaniu znajdującego się na niej domu i obniża jego wartość przynajmniej o koszty robót niezbędnych do osuszenia i usunięcia zagrzybienia.
Nie zasługuje natomiast na podzielenie argumentacja pozwanych, że powodowie przed zawarciem umowy mogli zażądać odsunięcia mebli i zbicia tynków, co pozwoliłoby im na ujawnienie wad jeszcze przed jej zakupem. Abstrahując, że w istocie argumenty pozwanych potwierdzają, że wady ujawnione przez powodów nie były widoczne przed zakupem nieruchomości, w ocenie Sądu obowiązek zachowania należytej staranności przez kupującego nieruchomość nie wymaga zbijania tynków, zrywania tapet, czy przesuwania mebli lub badania nieruchomości przez rzeczoznawców w celu ujawnienia wszelkich wad potencjalnie tkwiących w rzeczy.
Oczywistym jest, że w przypadku rzeczy używanych kupujący zawsze musi się liczyć z pewnym zużyciem rzeczy. W niniejszej sprawie pozwani informowali jednak powodów o generalnym remoncie, jaki przeszedł budynek, zaś w ogłoszeniach o sprzedaży znajdowały się zapewnienia, że nieruchomość nie wymaga żadnych nakładów, a dom jest suchy i czysty. Za takie zapewnienia, również redagowane przez osoby działające na ich zlecenie, odpowiadają pozwani. W tych okolicznościach powodowie mogli spodziewać się, że dom jest suchy i w pełni przydatny do korzystania bez konieczności szczególnych nakładów z ich strony.
Skoro natomiast w niektórych pomieszczeniach ściany okazały się zawilgocone i zagrzybione, to należy uznać, że nieruchomość nie posiada właściwości, o których istnieniu zapewniano, ma zaś wady, które zmniejszają jej użyteczność i wartość. Ujawnienie tych wad dopiero po zakupie nieruchomości uprawniało zatem powodów do skorzystania z możliwości odstąpienia od umowy przewidzianej w art. 560 § 1 KC, zwłaszcza, że o ich wykryciu zawiadomili pozwanych niezwłocznie.
Pozwani mogli oczywiście zniweczyć skuteczność odstąpienia od umowy, oferując - zgodnie z art. 560 § 1 zd. drugie KC - niezwłoczne usunięcie wad. Materiał dowodowy sprawy nie daje jednak podstaw do przyjęcia, aby taka oferta została powodom przedstawiona niezwłocznie i aby miała wystarczająco realny charakter.
Dla zniweczenia skuteczności odstąpienia od umowy konieczne byłoby zaoferowanie szybkiej wizyty ekipy remontowo-budowlanej, która usunęłaby zawilgocenia i zagrzybienia, wykonując wszelkie konieczne prace, z jednoczesnym zapewnieniem, że pozwani pokryją związane z tym koszty i prośbą o wskazanie terminu, w którym powodowie udostępnią w tym celu nieruchomość. Taka oferta stanowiłoby realne spełnienie obowiązku pozwanych, takiej jednak nie przedstawiono. W konsekwencji braku realnej oferty niezwłocznego usunięcia wad, odstąpienie od umowy dokonane przez powodów należało uznać za skuteczne.
Niemniej, zauważyć trzeba, że zgodnie z ogłoszeniami nieruchomość miała być sucha i nadawać się do korzystania bez konieczności specjalnych nakładów. Budynek okazał się natomiast zawilgocony i zagrzybiony, a dla spokojnego korzystania konieczne byłoby jego osuszenie i odgrzybienie, przy czym niewykluczone, że w miarę dokonywania kolejnych odkrywek zakres niezbędnych w tym celu robót uległby zwiększeniu w stosunku do pierwotnie przewidzianego. To z kolei, abstrahując od uciążliwości związanych z koniecznością zatrudnienia odpowiednich pracowników, organizacji i nadzoru nad wykonaniem robót, niewątpliwie wiązałoby się z niemożnością spokojnego korzystania z nieruchomości w przewidywalnie krótkim okresie, czego mogli oczekiwać powodowie, dokonując zakupu nieruchomości, która - zgodnie z zapewnieniami ujętymi w ogłoszeniach - miała nadawać się do korzystania od zaraz.
Reasumując, w tym stanie rzeczy należało uznać, że powodowie skutecznie odstąpili od umowy i w efekcie strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej, tj. art. 494 KC. Zgodnie z kierunkiem wykładni powołanych przepisów przyjętym m.in. w uchwałach składu 7 sędziów SN z 7.01.1967 r. (III CZP 32/66, OSN 1968/12/199) i z 30.11.1994 r. (III CZP 130/94, OSNC 1995/3/42), odstąpienie od umowy przenoszącej własność nieruchomości wywiera skutek obligacyjny, nie powodując automatycznego przejęcia własności z powrotem na zbywcę, do czego potrzebne jest zawarcie przez strony umowy zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości.
Z tego względu i na podstawie powołanych przepisów zgodnie z żądaniem pozwu stwierdzono obowiązek zawarcia przez strony umowy zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości przez powodów na rzecz pozwanych (pkt I), w celu uniknięcia wątpliwości ustalając, że orzeczenie w tym zakresie zastępuje tę umowę - zgodnie z art. 64 KC (por. powołaną wyżej uchwałę SN 7.01.1967 r., III CZP 32/66). Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie - I Wydział Cywilny z dnia 22 grudnia 2014 r. I C 356/14
Odstąpienie rozwiązanie umowy kupna nieruchomo adwokat radca prawny prawnik kancelaria Jarocin Gostyń Szamotuły Pleszew Czarnków Trzcianka Oborniki Kalisz Chodzież Piła Gorzów Wielkopolski Milicz ŚremOdstąpienie rozwiązanie umowy kupna nieruchomo adwokat radca prawny prawnik kancelaria Konin Miłosław Koło Turek Nowy Tomyśl Sól Leszno Wolsztyn Grodzisk Wielkopolski Gniezno Słupca SkokiOdstąpienie rozwiązanie umowy kupna nieruchomo adwokat radca prawny prawnik kancelaria Kórnik Luboń Swarzędz Opalenica Międzyrzecz Wągrowiec Żnin Krotoszyn Pobiedziska Wałcz Pniewy RogoźnoOdstąpienie rozwiązanie umowy kupna nieruchomo adwokat radca prawny prawnik kancelaria Wronki Buk Kostrzyn Duszniki Kościan Września Sulęcin Środa Wielkopolska Murowana Goślina Ostrów Wielkopolski
Previous PostZniesienie współwłasności nieruchomości przez przyznanie jej na współwłasność dotychczasowym współwłaścicielom
Next PostGrzyb i zawilgocenie ścian lokalu, mieszkania, domu czy budynku

References: art. 560
 art. 560
 art. 560
 art. 557
 art. 556
 art. 560
 art. 560
 art. 494
 art. 64