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Timestamp: 2019-06-18 18:36:47+00:00

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Condominio decoro architettonico - Avvocato Umberto Davide
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In tema di condominio degli edifici, il decoro architettonico attiene a tutto cio’ che nell’edificio e’ visibile ed apprezzabile dall’esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioe’ alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identita’. Sul decoro architettonico dell’edificio incidono, percio’, tutte le parti esterne, sia comuni sia di proprieta’ individuale, in quanto le une e le altre concorrono all’insieme delle linee e dei motivi ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono una determinata ed uniforme fisionomia estetica ed armonica al fabbricato
Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 18 gennaio 2019, n. 1422
sul ricorso 2758-2018 proposto da:
avverso la sentenza n. 7146/2017 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 14/11/2017;
Il Condominio (OMISSIS), impugna, articolando un unico complesso motivo di ricorso (notificato in data 12 gennaio 2018) per violazione e falsa applicazione degli articoli 1117, 1123, 1125, 1138 e 2051 c.c. e dell’articolo 111 Cost., la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 7146/2017 del 14 novembre 2017.
La Corte d’Appello di Roma ha confermato la pronuncia n. 12525/2010 resa in primo grado dal Tribunale di Roma, che aveva accolto la domanda di (OMISSIS) volta alla condanna del Condominio (OMISSIS), all’esecuzione delle opere di eliminazione delle infiltrazioni d’acqua subite dal proprio appartamento, nonche’ al conseguente risarcimento dei danni.
La Corte d’Appello, confermando la decisione del Tribunale, ha sostenuto la proprieta’ condominiale ex articolo 1117 c.c., del lucernaio in vetrocemento a sviluppo verticale e sezione circolare, causa delle infiltrazioni, in quanto esso “contribuisce a fornire la struttura architettonica dell’edificio condominiale e, in ragione di tale funzione, rientra tra le parti comuni”.
L’unico motivo del ricorso del Condominio (OMISSIS), evidenzia la natura privata del lucernaio in questione, sia in base al titolo di acquisto (OMISSIS), sia in base alla destinazione del bene a dare luce ed aria all’appartamento di proprieta’ esclusiva.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso proposto potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilita’ del ricorso nelle forme di cui all’articolo 380 bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della Camera di consiglio.
Le parti hanno presentato memorie ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., comma 2. Il ricorrente Condominio, in replica ad eccezione di inammissibilita’ del controricorrente, ha depositato altresi’ la Delib. assembleare di ratifica 21 giugno 2018.
In realta’, trattandosi di giudizio attinente alla domanda proposta da un singolo condomino per ottenere la riparazione di un bene condominiale ed il risarcimento del danno da esso causato, essa rientra tra le attribuzioni dell’amministratore di condominio (articolo 1130 c.c., n. 4), il quale puo’ percio’ costituirsi in giudizio, nonche’ proporre impugnazione in caso di soccombenza, senza necessita’ di autorizzazione o ratifica dell’assemblea (Cass. Sez. U, 06/08/2010, n. 18331).
Non sussistono le ipotesi di improcedibilita’ del ricorso eccepite dal controricorrente.
Come chiarito da Cass., Sez. 5, 24/09/2018, n. 22438, il deposito in cancelleria, nel termine di venti giorni dall’ultima notifica, di copia analogica del ricorso per cassazione predisposto in originale telematico e notificato a mezzo posta elettronica certificata, senza attestazione di conformita’ del difensore L. n. 53 del 1994, ex articolo 9, commi 1 bis e 1 ter, o con attestazione priva di sottoscrizione autografa, non ne comporta l’improcedibilita’ ai sensi dell’articolo 369 c.p.c., sia nel caso in cui il controricorrente (anche tardivamente costituitosi) depositi copia analogica di detto ricorso autenticata dal proprio difensore, sia in quello in cui, ai sensi del Decreto Legislativo n. 82 del 2005, articolo 23, comma 2, non ne abbia disconosciuto la conformita’ all’originale notificatogli.
Neppure sussiste l’improcedibilita’ per inosservanza dell’onere di cui all’articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 2 – di deposito della copia della sentenza impugnata con la relazione di notificazione (avendo lo stesso ricorrente allegato che la notificazione sia avvenuta in data 15 novembre 2017 e pero’ prodotto soltanto copia autentica della sentenza), essendo stato il ricorso comunque notificato il 12 gennaio 2018, e dunque entro i sessantesimo giorno dalla pubblicazione della sentenza (14 novembre 2017), sicche’ rimane verificata la tempestivita’ dell’impugnazione in relazione al termine di cui all’articolo 325 c.p.c., comma 2, (Cass. Sez. 6-3, 10/07/2013, n. 17066).
E’ altresi’ infondata l’eccezione di inammissibilita’ del ricorso quanto alle conclusioni dello stesso, ove il ricorrente ha chiesto la cassazione della sentenza impugnata “relativamente alla domanda che il lucernaio rientra tra le parti comuni e che il conseguente obbligo di custodia incombe sul condominio”, essendo comunque chiara dall’atto di impugnazione l’effettiva volonta’ del medesimo ricorrente.
Infine, vanno negate le eccezioni di inammissibilita’ ex articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, e di improcedibilita’ ex articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, in quanto il ricorso non denuncia la mancata o inadeguata valutazione, da parte del giudice di merito, di atti o documenti su cui fondano i motivi, quanto la violazione di norme di diritte, indicando con sufficiente specificita’ le ragioni di censura.
L’errore in diritto della Corte d’Appello di Roma sta nell’aver desunto la proprieta’ condominiale ex articolo 1117 c.c., del lucernaio in vetrocemento, individuato quale causa delle infiltrazioni oggetto di lite, in quanto esso “contribuisce a fornire la struttura architettonica dell’edificio condominiale e, in ragione di tale funzione, rientra tra le parti comuni”. In tal senso, neppure sono decisive le deduzioni contenute nella memoria ex articolo 380 bis c.c., comma 2, del controricorrente.
Allo scopo di accertare la condominialita’, o meno, del lucernaio esterno all’appartamento di proprieta’ (OMISSIS), non assume alcun rilievo decisivo il titolo di acquisto di tale unita’ immobiliare, invocato dal ricorrente Condominio, in quanto, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’articolo 1117 c.c., occorre fare riferimento al solo atto costitutivo del condominio e, quindi, soltanto al primo atto di trasferimento di un’unita’ immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto (cfr. Cass. Sez. 2, 09/08/2018, n. 20693; Cass. Sez. 2, n. 6769/2018; Cass. Sez. 6-2, n. 7394/2017; Cass. Sez, 2, 27/05/2011, n. 11812).
E’ pero’ del tutto insufficiente ad affermare la natura condominiale del lucernaio annesso all’appartamento di proprieta’ esclusiva (OMISSIS) il dato che esso “contribuisce a formare la struttura architettonica dell’edificio condominiale”, accertato dalla Corte d’Appello.
In tema di condominio degli edifici, il decoro architettonico attiene a tutto cio’ che nell’edificio e’ visibile ed apprezzabile dall’esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioe’ alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identita’.
Sul decoro architettonico dell’edificio incidono, percio’, tutte le parti esterne, sia comuni sia di proprieta’ individuale, in quanto le une e le altre concorrono all’insieme delle linee e dei motivi ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono una determinata ed uniforme fisionomia estetica ed armonica al fabbricato (si veda, ad es., Cass. Sez. 2, 30/08/2004, n. 17398).
A differenza, tuttavia, dei muri perimetrali dell’edificio, che l’articolo 1117 c.c., n. 1., espressamente annovera tra i beni comuni, i balconi, gli sporti chiusi, le finestre, le luci, gli stessi lucernari (e cioe’ le aperture praticate sulla parete esterna o sulla copertura di un edificio per illuminare gli ambienti adiacenti o sottostanti, quale risulta essere il manufatto oggetto di lite), anche se inseriti nella facciata, non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all’uso comune, essendo accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato, e piuttosto costituiscono, di regola, elementi integranti dell’appartamento che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria, sicche’ per essi non opera la presunzione di condominialita’.
Soltanto in specifiche situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi, le finestre, gli sporti chiusi, gli stessi lucernari, ovvero, in particolare, alcuni elementi di tali manufatti, assolvono non ad una funzione accessoria al decoro della singola unita’ immobiliare di proprieta’ esclusiva, cui assicurano luce ed aria, quanto ad una prevalente funzione di rendere esteticamente gradevole l’intero edificio, dovendo unicamente in questi casi essere considerati di proprieta’ comune dei condomini.
Ne consegue che, con riguardo, nella specie, ad un lucernaio pertinenza ed ornamento di un appartamento compreso in un edificio condominiale, la sua natura di bene comune, agli effetti dell’articolo 1117 c.c., va accertata non in base al dato che esso “contribuisce a formare la struttura architettonica dell’edificio”, come sostenute dalla Corte d’Appello di Roma, quanto in base al criterio della sua precipua e prevalente funzione protettiva od ornamentale ed alla rilevata efficacia decorativa dell’intero edificio (arg. da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071; Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637; Cass. Sez. 2, 19/01/2000, n. 568; Cass. Sez. 2, 23/06/1995, n. 7148; Cass. Sez. 2, 28/11/1992, n. 12792; Cass. Sez. 2, 29/10/1992, n. 11775; Cass. Sez. 2, 03/08/1990, n. 7831).
Il ricorso va pertanto accolto e va cassata la sentenza impugnata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, che decidera’ uniformandosi ai richiamati principi e tenendo conto dei rilievi svolti, e provvedera’ anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.
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References: sentenza 
 sentenza 
 articolo 1117
 articolo 9
 articolo 23
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 articolo 366
 articolo 369
 articolo 1117
 articolo 380
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