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BGH: Preisanpassungsklausel in gewerblichem Mietvertrag | Juraexamen.info
10. Juni 2012 | von Gerrit Forst
Der XII. Senat hat entschieden (Urt. v. 9.5.2012 – XII ZR 79/10), dass bestimmte Preisanpassungsklauseln in gewerblichen Mietverträgen zulässig sind, die die Festlegung der Miete in das billige Ermessen des Vermieters stellen. Der Leitsatz lautet:
In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand.
I. Tatbestand (vereinfacht, Zahlen geändert)
Die Klägerin schloss mit dem Beklagten, einem Segelverein, im Jahr 1988 einen „Nutzungsvertrag“ über die Nutzung einer Steganlage nebst Wasserfläche, deren Eigentümerin die Klägerin ist, zu einem Preis von jährlich DM 2.000. Die „Nutzungsvereinbarung“ beruhte auf einem Mustervertrag, den die Klägerin für eine Vielzahl vergleichbarer Verträge verwendete.
§ 5 Abs. 4 der Nutzungsvereinbarung bestimmte:
(4) Die [Klägerin] prüft nach Ablauf von jeweils drei Jahren, erstmals zum 1. Januar 1999, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) fest und teilt dem [Beklagten] die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts mit.
Zum 1.1.1999 erhöhte die Klägerin erstmals das Nutzungsentgelt, zum 1.1.2002 erfolgte eine weitere Erhöhung auf dann EUR 1.500. Zum 1.1.2005 verlangte die Klägerin eine weitere Erhöhung auf dann EUR 2.000, die der Beklagte akzeptierte. Gleichwohl zahlte der Beklagte in den Jahren 2005, 2006 und 2007 nur EUR 1.500 an die Klägerin.
Diese begehrt mit der Klage die Differenz von EUR 500 für die Jahre 2005 bis 2007 von dem Beklagten. Das AG wies die Klage mit der Begründung ab, § 5 Abs. 4 des Vertrages verstoße gegen § 307 BGB. Die Berufung der Klägerin blieb erfolglos. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Klausel verstoße gegen § 307 Abs. 1 S. 2 BGB (Transparenzgebot), weil unklar sei, in welchem Verhältnis die Alternativen „ortsüblich oder sonst angemessen“ zueinander stünden und nach welchen Maßstäben sich die Ermessensentscheidung richte. Es sei unklar, ob es genüge, dass die Miete entweder nicht mehr ortsüblich oder nicht mehr angemessen sei oder ob beide Voraussetzungen kumulativ vorliegen müssten, damit die Klägerin eine Anpassung vorzunehmen berechtigt wäre. Zudem würde die Klägerin ihre monopolartige Stellung missbrauchen. Der XII. Senat hebt die Entscheidung des Berufungsgerichts auf und verweist die Sache zur erneuten Verhandlung zurück.
Übereinstimmend mit den Vorinstanzen qualifiziert der BGH den Vertrag als Mietvertrag.
§ 5 Abs. 4 des Vertrages sei aber nicht wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam. Es handele sich um eine sog. Leistungsvorbehaltsklausel, die der Wertsicherung der Miete diene. Eine solche Klausel liege vor, wenn dem Bestimmungsberechtigten hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung der geschuldeten Miete ein Ermessensspielraum verbleibe, der es ermöglicht, die neue Höhe des zu zahlenden Betrages nach Billigkeitsgrundsätzen festzusetzen. Eine solche Klausel unterliege zwar nicht dem Klauselverbot des § 1 Abs. 1 PrkG. Dennoch könne eine entsprechende Klausel nach den §§ 305 ff. BGB unwirksam sein:
Ist die Leistungsvorbehaltsklausel jedoch in vorformulierten Vertragsbedingungen i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB enthalten, unterliegt sie einer Überprüfung am Maßstab des § 307 BGB (BGHZ 179, 186 = NJW 2009, 578, Rn. 13). Eine Inhaltskontrolle nach dieser Vorschrift ist insbesondere nicht durch § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Denn durch die Einräumung und nähere Ausgestaltung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts, das eine Vertragspartei zu einer Preisanpassung berechtigt, wird von dem Grundsatz abgewichen, dass Leistung und Gegenleistung im Vertrag festzulegen sind (vgl. BGH Urteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 178/08 – NJW 2010, 2793, Rn. 20 mwN zu einer Spannungsklausel in einem Erdgassondervertrag).
Bei einer Mietanpassungsklausel erfordere das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB eine verständliche Formulierung, die insbesondere den Anlass der Mietänderung, die Bezugsgrößen sowie den Umfang der Mietanpassung umschreibe. Diesen Anforderungen genüge § 5 Abs. 4 des Vertrages. Zeitpunkt und Anlass für eine Mieterhöhung seien hinreichend deutlich erkennbar:
Die Regelung bestimmt, dass die Klägerin zur Vornahme einer Anpassung der Miete dann berechtigt ist, wenn zu dem in der Klausel festgelegten Prüfungszeitpunkt die vereinbarte Miete nicht mehr ortsüblich oder sonst angemessen ist. Das Leistungsbestimmungsrecht der Klägerin ist damit an Voraussetzungen gebunden, die für einen Vertragspartner der Klägerin verständlich und nachprüfbar sind. Zur Auslegung des Begriffes der ortsüblichen Miete kann auf die Vorschrift des § 546 a Abs. 1 BGB zurückgegriffen werden, der für die Höhe der von einem Mieter zu leistenden Entschädigung bei einer verspäteten Rückgabe der Mietsache ebenfalls auf die Miete abstellt, die für die Vermietung vergleichbarer Sachen ortsüblich ist. Auch der Begriff der angemessenen Miete ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Angemessen ist der orts- und marktübliche Mietzins, worunter derjenige verstanden werden kann, der für vergleichbare Objekte bei einem Neuabschluss üblicherweise gefordert und gezahlt wird.
Auch die Formulierung „ortsüblich oder sonst angemessen“ sei nicht zu beanstanden:
Die gewählte Formulierung in § 5 Abs. 4 Satz 1 des Nutzungsvertrages bringt in verständlicher Art und Weise zum Ausdruck, dass die Klägerin nicht nur bei einer Veränderung der ortsüblichen Miete, sondern auch dann zu einer Mietpreisanpassung berechtigt ist, wenn zum Prüfungszeitpunkt die gezahlte Miete keinen ausreichenden Gegenwert mehr für die Nutzung des Mietgegenstands darstellt. Der Begriff des „angemessenen Nutzungsentgelts“ soll dabei erkennbar die Fälle erfassen, bei denen, unabhängig von einer Veränderung der ortsüblichen Miete, das von den Parteien bei Vertragsschluss vorausgesetzte Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung aufgrund von sonstigen Veränderungen, etwa durch die allgemeine Preisentwicklung, nicht mehr gewahrt ist (vgl. BGHZ 189, 131 = NJW 2011, 2501, Rn. 36). Eine genauere Bezeichnung des Anlasses für eine Mietanpassung erfordert das Transparenzgebot nicht.
Auch treffe die Annahme des Berufungsgerichts nicht zu, der Maßstab für die Anpassung sei nicht hinreichend erkennbar:
Nach § 5 Abs. 4 Satz 2 des Nutzungsvertrages kann die Klägerin den zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen festsetzen. Durch die ausdrückliche Bezugnahme in dieser Klausel auf § 315 BGB wird der Klägerin nicht nur ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht i.S.d. § 315 Abs. 1 BGB eingeräumt, sondern der Ausübung dieses Rechts verbindlich der Maßstab des § 315 Abs. 1 BGB zugrunde gelegt. Der Klägerin wird durch die Bezugnahme auf § 315 BGB bei der Anpassung der Miete ein Ermessensspielraum eingeräumt, der durch den Begriff der Billigkeit begrenzt wird (vgl. MüKoBGB/Würdinger 6. Aufl. § 315 Rn. 29). Damit ist der Maßstab für eine mögliche Mietpreisänderung i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinreichend bestimmt. Der Vertragspartner der Klägerin kann erkennen, dass eine von der Klägerin vorgenommene Mietpreisänderung nur dann von der Mietanpassungsklausel gedeckt ist, wenn die geänderte Miete einer Überprüfung anhand der zu § 315 BGB entwickelten Grundsätze standhält. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entspricht eine einseitige Preisbestimmung in der Regel dann der Billigkeit i.S.v. § 315 Abs. 1 BGB, wenn das verlangte Entgelt im Rahmen des Marktüblichen liegt und dem entspricht, was regelmäßig als Preis für eine vergleichbare Leistung verlangt wird (vgl. BGH Urteil vom 2. Oktober 1991 – VIII ZR 240/90 – NJW-RR 1992, 183, 184). Eine weitere Konkretisierung des Umfangs einer möglichen Mietanpassung verlangt das Transparenzgebot nicht.
Auch im Übrigen sei die Klausel nicht zu beanstanden. Zwar dürften Preisanpassungsklauseln die begünstigte Vertragspartei nicht dazu berechtigen ihren Gewinn einseitig zu Lasten der anderen Vertragspartei zu vergrößern. So liege es hier aber nicht:
Das in § 5 Abs. 4 des Nutzungsvertrages enthaltene Recht zur Mietanpassung ermöglicht der Klägerin nicht, während der Laufzeit des Vertrages einseitig das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung, das die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages zugrunde gelegt haben, zu ihren Gunsten zu verändern und dadurch ihren Gewinn nachträglich zu maximieren. Die Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts ist abhängig von einer Änderung der konkret festgelegten Bezugsgrößen des ortsüblichen oder angemessenen Nutzungsentgelts und im Umfang dadurch begrenzt, dass die Mietanpassung nach billigem Ermessen i.S.v. § 315 Abs. 1 BGB erfolgen muss. Durch die Klausel wird sichergestellt, dass die Beklagte als Mieterin nur mit einer Veränderung der Miete rechnen muss, die der allgemeinen Preisentwicklung bei den Bezugsgrößen entspricht. Zudem sieht die Klausel auch die Möglichkeit einer Herabsetzung der Miete vor und berücksichtigt damit nicht nur einseitig die Interessen der Klägerin an einer Mietpreiserhöhung, sondern auch die Interessen des Mieters an einer Herabsetzung der Miete, wenn es aufgrund der allgemeinen Marktentwicklung oder infolge sonstiger Umstände zu einem Absinken der Mietpreise gekommen ist.
Darüber hinaus schade auch die vom Berufungsgericht angenommene Monopolstellung der Klägerin nicht:
Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners der Klägerin ergibt sich auch nicht daraus, dass die Klägerin durch ihre faktische Monopolstellung die zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogene Vergleichsmiete mittelbar selbst bestimmen kann. Zwar ist dem Berufungsgericht zuzugeben, dass für Bundeswasserstraßen allein die Klägerin das Nutzungsentgelt festsetzt und sie damit maßgeblichen Einfluss auf die Höhe des Nutzungsentgelts für vergleichbare Mietobjekte an Bundeswasserstraßen ausübt. Eine Erhöhung der Miete für die Neuvermietung vergleichbarer Mietobjekte führt nach der Regelung des § 5 Abs. 4 des Nutzungsvertrags jedoch nicht zwingend auch zu einer Mieterhöhung bei einem bestehenden Mietvertrag. Hält der Mieter die Mietanpassung für unangemessen, kann er sich auf die Unbilligkeit der Leistungsbestimmung berufen und im Rahmen einer von der Klägerin erhobenen Zahlungsklage die Einrede erheben, die Bestimmung sei unbillig und damit gemäß § 315 Abs. 3 Satz 1 BGB für ihn unverbindlich (MüKoBGB/Würdinger 6. Aufl. § 315 BGB, Rn. 39). Das mit der Sache befasste Gericht hat dann gemäß § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts gegeben sind und die Mietpreisanpassung der Billigkeit entspricht. Dadurch wird der Mieter ausreichend vor einem Missbrauch des Leistungsbestimmungsrechts geschützt.
Schließlich sei nicht zu beanstanden, dass dem Beklagten im Fall einer Preiserhöhung kein Kündigungsrecht eingeräumt werde:
Schließlich wird der Beklagte durch die Klausel auch nicht dadurch unangemessen benachteiligt, dass ihm für den Fall der wirksamen Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts keine Kündigungsmöglichkeit eingeräumt wird. Eine Preisanpassungsklausel muss nicht zwingend die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung des Vertragsverhältnisses vorsehen. Die Einräumung eines Kündigungsrechts kann bei einer Klausel, die für sich betrachtet eine unangemessene Benachteiligung bewirken könnte, einen Ausgleich darstellen, damit die Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält (vgl. BGH Urteil vom 15. November 2007 – III ZR 247/06 – NJW 2008, 360 Rn. 13). Wird der Vertragspartner des Verwenders durch eine Preisanpassungsklausel jedoch nicht unangemessen benachteiligt, wird die Klausel nicht deshalb unwirksam, weil sie für den Fall der Ausübung des Preisanpassungsrechts keine Kündigungsmöglichkeit für den anderen Vertragsteil vorsieht.
Die Entscheidung überzeugt im Ergebnis, nicht zuletzt auch durch eine sehr ausführliche und ausgewogene Begründung.
Der einzige Kritikpunkt ist, dass nach dem Tatbestand zwischen den Parteien über die Preiserhöhung verhandelt wurde und der Beklagte dieser zustimmte. Es stellt sich die Frage, ob nicht diese Zustimmung als Willenserklärung gerichtet auf eine konsensuale (und damit gerade nicht einseitige) Festlegung der Miete für die Jahre 2005 bis 2007 auszulegen ist. Da es sich dann um eine nach § 305b BGB stets vorrangige Individualabrede bzw. nach § 307 Abs. 3 BGB kontrollfreie Klausel gehandelt hätte, hätte der XII. Senat sich in diesem Fall die Ausführungen zur AGB-Kontrolle ersparen können.
Eine Anmerkung kann sich im Übrigen auf wenige klausurrelevante Punkte beschränken:
1. Abgrenzung Mietvertrag – Pachtvertrag
Der „Nutzungsvertrag“ wurde zu Recht als Mietvertrag qualifiziert. In einer Klausur wäre es angebracht kurz den Vertrag auszulegen (§§ 133, 157 BGB) und diesen insbesondere vom Pachtvertrag abzugrenzen. Mietvertrag und Pachtvertrag unterscheiden sich dadurch, dass dem Pächter nicht nur der Gebrauch, sondern zusätzlich auch die Früchte (§ 99 BGB) aus dem Gebrauch der Sache zustehen (§ 581 Abs. 1 BGB).
2. Eröffnung der AGB-Kontrolle
Der Tatbestand enthält keine genauen Informationen über die Parteien, aber da es sich um einen gewerblichen Mietvertrag handelte, ist davon auszugehen, dass keine der Parteien als Verbaucher (§ 13 BGB) zu qualifizieren ist. Das hat für die AGB-Kontrolle nach § 310 Abs. 1 S. 1 BGB zur Folge, dass § 305 Abs. 2 und 3 BGB und die §§ 308 und 309 BGB grundsätzlich nicht zur Anwendung gelangen. Auch die Vermutungen des § 310 Abs. 3 BGB gelten nicht. Demgegenüber findet § 307 Abs. 1 S. 2 BGB (Transparenzgebot) nach § 310 Abs. 1 S. 2 BGB mit folgender Maßgabe Anwendung:
Für die Klausur (und nicht nur dort) bedeutet dies, dass bei § 307 Abs. 1 S. 2 BGB inzident zu prüfen ist, ob eine Klausel gegen eines der Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB verstößt. In einem zweiten Schritt ist dann zu fragen, ob wegen der Gebräuche des Handelsverkehrs eine Abweichung von der angeordneten Rechtsfolge geboten ist.
3. Preisklauselgesetz
Zum Schluss noch ein Wort zum Preisklauselgesetz (PrKG).
§ 1 Abs. 1 PrKG bestimmt:
Der Betrag von Geldschulden darf nicht unmittelbar und selbsttätig durch den Preis oder Wert von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden, die mit den vereinbarten Gütern oder Leistungen nicht vergleichbar sind.
Dieses Verbot soll verhindern, dass in Formularverträgen ein Inflationsschutz durch Koppelung der Gegenleistung an z.B. den Warenkorb, der zur Ermittlung der Inflationsrate genutzt wird, erreicht wird. Dieses Verbot dient nicht nur dem Schutz der unterlegenen Vertragspartei, sondern es hat auch eine gesamtwirtschaftliche Funktion. Würden Inflationssicherungsklauseln erlaubt, könnte dies bei einer ausreichend großen Zahl von Verträgen mit derartigen Wertsicherungsklauseln zu einer sich selbst verstärkenden Inflation beitragen.
Das Verbot des § 1 Abs. 1 PrKG gilt nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 PrKG nicht für Klauseln der hier streitigen Art. Diese Befreiung von dem Verbot des § 1 Abs. 1 PrKG hindert aber nicht die AGB-Kontrolle, wie der XII. Senat hier ausdrücklich feststellt und wie der VIII. Senat bereits zu Gaspreisanpassungsklauseln entschieden hat (Urt. v. 24.3.2010 – VIII ZR 304/08).
Rechtsfolge eines Verstoßes gegen § 1 Abs. 1 PrKG ist nach § 134 BGB die Nichtigkeit der Klausel, die allerdings nach § 8 PrKG ex nunc ab Rechtskraft der die Unwirksamkeit feststellenden Entscheidung eintritt. Es stellt sich dann die Frage, ob nach § 139 BGB der gesamte Vertrag nichtig ist, weil das PrKG keine dem § 306 Abs. 1 BGB entsprechende Vorschrift enthält (näher dazu Rousseau, NZM 2009, 301, 305 f.).
Wem jetzt der Kopf schwirrt, der kann beruhigt sein: Wenn mein Schönfelder und der Ergänzungsband aktuell sind, enthält keiner dieser Bände das PrKG. Das bedeutet, dass man sich mit dem Gesetz in der Klausur nur auseinanderzusetzen braucht, wenn es im Bearbeitervermerk abgedruckt ist. Selbst dann können aber keine vertieften Kenntnisse erwartet werden, sondern nur die saubere Arbeit mit dem Gesetz. Wichtig ist insoweit zu erkennen, dass die §§ 305 ff. BGB und § 134 BGB/§§ 1 Abs. 1, 8 PrKG unterschiedliche Rechtsfolgen auslösen.
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References: § 307

§ 5
 § 5
 § 307
 § 307
 BGH 

§ 5
 § 307
 § 1
 § 305
 § 307
 § 307
 BGH 
 § 307
 § 5
 § 546
 § 307
 § 5
 § 5
 § 315
 § 315
 § 315
 § 315
 § 315
 § 307
 § 315
 § 315
 BGH 
 § 5
 § 315
 § 5
 § 315
 § 315
 § 315
 § 307
 BGH 
 § 305
 § 307
 § 310
 § 305
 § 310
 § 307
 § 310
 § 307

§ 1
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1
 § 134
 § 8
 § 139
 § 306
 § 134