Source: http://geovertex.pl/porady.html
Timestamp: 2020-04-05 22:05:29+00:00

Document:
GeoVertex - Usługi Geodezyjne Artur Karpowicz - Twój Geodeta
Połączenie i nowy podział nieruchomości
Płot na granicy nieruchomości
Inwentaryzacja powykonawcza budynku, przyłączy i sieci uzbrojenia terenu:
[1] Ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 opublikowano w Dz.U. z 25 sierpnia 1994 roku, Nr 89, poz. 414 z późniejszymi zmianami
[2] Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne z dnia 17 maja 1989 opublikowano w
Dz.U. z 1989r. Nr 30, poz. 163 z późniejszymi zmianami
Zgodnie z ustawą [1], obiekty budowlane wymagające pozwolenia na budowę oraz przyłącza, podlegają geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie, a po ich wybudowaniu - geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, obejmującej położenie ich na gruncie. Właściwy organ może nałożyć obowiązek stosowania przepisu również w stosunku do obiektów budowlanych wymagających zgłoszenia. Obiekty lub elementy obiektów budowlanych, ulegające zakryciu, wymagające inwentaryzacji, podlegają inwentaryzacji przed ich zakryciem. Potwierdza to również ustawa [2], która mówi iż sieć uzbrojenia terenu podlega inwentaryzacji i ewidencji.
Inwestorzy są obowiązani:
Geodezyjne pomiary powykonawcze sieci podziemnego uzbrojenia terenu, układanej w wykopach otwartych, należy wykonać przed ich zakryciem. Po wybudowaniu budynku, geodeta sporządza inwentaryzację powykonawczą tego budynku oraz przyłączy, które powinny być pomierzone w wykopie przed ich zakryciem. niespełnienie tego warunku może skutkować nieodebraniem pracy geodezyjnym i niewydaniem pozwolenia na zasiedlenie budynku. Wiąże się to z nowymi kosztami i zmarnowanym czasem.
Wznowienie znaków granicznych:
[1] Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne z dnia 17 maja 1989opublikowano w
Art. 39 Przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy.
Wznowienia znaków granicznych dokonują, na zlecenie zainteresowanych, podmioty prowadzące działalność gospodarczą i inne jednostki, o których mowa w art. 11 (geodeci uprawnieni). O czynnościach wznowienia znaków granicznych zawiadamia się zainteresowane strony. Z czynności wznowienia znaków granicznych sporządza się protokół.
Jeżeli w zasobie geodezyjnym są dokumenty pozwalające na wznowienie znaków granicznych, dokonuje się takiego wznowienia. Jeżeli dokumenty są sprzeczne, jest ich brak i występuje spór graniczny - dokonuje się ustalenia przebiegu granic w procedurze rozgraniczenia nieruchomości. Po jego zakończeniu, powstają tzw. granice prawne, które pokazują zasięg prawa własności na działce lub nieruchomości.
[1] Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne z dnia 17 maja 1989 opublikowano w
[2] Rozporządzenie w sprawie rozgraniczania nieruchomości z dnia 14 kwietnia 1999 opublikowano w Dz.U. z 20 maja 1999 roku, Nr 45, poz. 453 z późniejszymi zmianami
Zgodnie z ustawą [1] rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Rozgraniczeniu podlegają, w miarę potrzeby, wszystkie albo niektóre granice określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami. Rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie, burmistrzowie lub prezydenci miast oraz, w wypadkach określonych w ustawie, sądy.
Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeżeli jest brak danych, o których mowa w ust. 2, lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy. W razie sporu co do przebiegu linii granicznych, geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej.
Jeżeli zawiodły wszystkie z wymienionych dróg, umarza się postępowanie administracyjne a sprawę przekazuje z urzędu do rozpatrzenia sądowi wg art. 153 KC ("Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną").
Jeżeli w razie sporu co do przebiegu linii granicznych nie dojdzie do zawarcia ugody lub nie ma podstaw do wydania decyzji, upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje właściwemu wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta). Organ umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę z urzędu do rozpatrzenia sądowi. Sąd rozpatruje sprawy o rozgraniczenie nieruchomości w trybie postępowania nieprocesowego. Wykonanie orzeczeń sądowych o rozgraniczeniu nieruchomości odbywa się z udziałem geodety. Prawomocne orzeczenia i ostateczne decyzje ustalające przebieg granic nieruchomości sąd lub organ rozstrzygający przesyła z urzędu w terminie 30 dni do sądów rejonowych właściwych do prowadzenia ksiąg wieczystych i do właściwych starostów, w celu ujawnienia ich w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków.
Etap sądowy: Jak wspomniano powyżej, postępowanie sądowe wszczyna się albo na skutek odwołania od decyzji właściwego organu albo na skutek przekazania sprawy sądowi przez organy administracji. Kryteria rozstrzygania przez sąd są następujące: stan prawny, ostatni spokojny stan posiadania oraz wszelkie okoliczności pozwalające na wyznaczenie granic. Te okoliczności bada się w podanej powyżej kolejności, co wielokrotnie podkreślał Sąd Najwyższy (zob. postanowienie SN z dnia 26.6.2002, III CKN 590/00, LEX nr 74481, Wokanda z 2003 Nr 3, poz. 8).
[1] Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 opublikowano w
Dz.U. z 29 września 1997 roku, Nr 115, poz. 741 z późniejszymi zmianami
[2] Rozporządzenie w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości z dnia
7 grudnia 2004 opublikowano w Dz.U. z 21 grudnia 2004 roku, Nr 268, poz. 2663 z późniejszymi zmianami
Podziały nieruchomości podlegają ustawie [1], chyba że wydziela się nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne a w przypadku braku planu do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Powierzchnia takiej działki gruntu nie może być mniejsza niż 0.3000ha ale dopuszcza się wyjątki dla powiększenia działki sąsiedniej lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiednimi działkami.
Podział możliwy jest jeżeli jest on zgodny z ustaleniami mpzp (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). W razie jego braku, powinien być zgodny z warunkami ustalonymi w decyzji o wzizt (warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) pod warunkiem, iż gmina jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia takiego planu. W przypadku obowiązku sporządzenia mpzp, postępowanie podziałowe zawiesza się do czasu uchwalenia planu, jednak nie dłużej niż na okres 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział.
Dopuszczalne są podziały nieruchomości, niezależnie od mpzp lub decyzji o wzizt w celu:
- zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
- wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze; -w celu wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
- w celu realizacji roszczeń do części nieruchomości wynikającej z przepisów prawa;
- w celu realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
- wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
- w celu wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
- w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
- w celu wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.
W tych przypadkach nie jest wydawane postanowienie wójta/burmistrza/prezydenta (nie wykonuje się wstępnego projektu podziału).
Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny, na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział. Do wniosku, należy dołączyć następujące dokumenty:
1)stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości,
3) decyzję o wzizt, w przypadku, braku mpzp,
3a) pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;
4) wstępny projekt podziału,
8) mapę z projektem podziału. Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych.
Wstępny projekt podziału nieruchomości [2] opracowuje się na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku - na kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne dla projektu podziału elementy zagospodarowania terenu i powinien zawierać w szczególności:
6) przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej (również poprzez inną drogę wewnętrzną, służebność drogową lub osobistą).
Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje. Odcinek granicy wewnątrz budynku przedstawia się na rzutach poszczególnych kondygnacji budynku.
Na tym etapie geodeta sporządza operat techniczny podziału nieruchomości, który podlega przyjęciu do zasobu państwowego przed wydaniem decyzji zatwierdzającej podział. Decyzję taką wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Decyzja stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości. Decyzja stanowi także podstawę utrwalenia na gruncie nowo wyznaczonych punktów granicznych znakami granicznymi i sporządzenia protokołu według zasad określonych w przepisach o rozgraniczeniu nieruchomości [2].
Następnie geodeta wzywa zainteresowane strony do stawienia sie na gruncie celem przyjęcia granic zewnętrznych dzielonej nieruchomości, poprzez doręczenie im za zwrotnym poświadczeniem odbioru, nie później niż 7 dni przed wyznaczonym terminem. Nieusprawiedliwione niestawiennictwo stron nie wstrzymuje czynności geodety. Usprawiedliwione - wstrzymuje czynności do czasu ustania przeszkody lub wyznaczenia pełnomocnika - nie dłużnej niż na okres 1 miesiąca.
Z czynności przyjęcia granic podlegającej podziałowi sporządza się protokół, który zawiera:
Jeżeli podział nieruchomości polega na wydzieleniu działki o powierzchni do 33 % powierzchni nieruchomości podlegającej podziałowi, przepisy rozporządzenia [2] stosuje się tylko do tych odcinków granic nieruchomości, do których dochodzą projektowane granice podziału.
14) datę wykonania mapy oraz imię i nazwisko, numer uprawnień zawodowych i podpis osoby, która wykonała mapę. Mapa z projektem podziału nieruchomości stanowi załącznik do decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.
Z czynności wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych znakami granicznymi sporządza się protokół który zawiera:
Skutki podziału nieruchomości - opłata adiacencka: Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.
Połączenie i ponowny podział:
2. W sprawach, o których mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio art. 93, art. 94, art. 96, art. 97 ust. 1-2, art. 98, art. 98a oraz art. 99 ustawy [1]
Często zdarza się, iż właściciel nieruchomości w skład której wchodzą działki gruntu, dokonuje połączenia ich, aby w racjonalny sposób podzielić nieruchomość i sprzedać jako działki budowlane. Wymagane jest aby wszystkie łączone działki posiadały ten sam tytuł prawny, np. własność lub użytkowanie wieczyste.
Podział nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym:
4) decyzja podlega ogłoszeniu w sposób określony w art. 49 KPA. ("Strony mogą być zawiadamiane o decyzjach i innych czynnościach organów administracji publicznej przez obwieszczenie lub w inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób publicznego ogłaszania, jeżeli przepis szczególny tak stanowi; w tych przypadkach zawiadomienie bądź doręczenie uważa się za dokonane po upływie czternastu dni od dnia publicznego ogłoszenia.").
Stawianie płotów na granicy nieruchomości:
[2] Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 opublikowano w Dz.U. z 18 maja 1964 roku, Nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami
W sprawie stawiania ogrodzeń na działce ma zastosowanie art. 30 ustawy [1], mówiący iż:
Zgłoszenia właściwemu organowi wymaga: budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m.
Zgłoszenia takiego należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.
Tak więc w praktyce stosuje się dwie metody postępowania w zależności od stosunków sąsiedzkich.
1) pełna zgoda sąsiadów do stawianego ogrodzenia - płot/ogrodzenie stawiane jest w osi granicy, tak że podmurówka jest wylana dokładnie po 1/2 szerokości na sąsiednie działki. Właściciele tym samym deklarują się do partycypowania w kosztach budowy ogrodzenia oraz do wspólnego użytku i dbania o rzecz w myśl art. 154 KC [2] ( Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania).
2) przy sąsiadach zwaśnionych - płot/ogrodzenie czy nawet mur, stawiany jest w ten sposób aby zewnętrzne lico podmurówki nie przekraczało granicy nieruchomości. Takie ogrodzenie jest własnością osoby, która je wybudowała. W tym przypadku, konieczne jest spotkanie się z geodetą aby wznowił i okazał granice nieruchomości, tak aby nie zaszło kolejne nieporozumienie z sąsiadem. Jeżeli jesteśmy pewni granic, to możemy spokojnie stawiać swoje ogrodzenie i teraz na sąsiedzie spoczywa obowiązek udowodnienia, że przekroczyliśmy granice nieruchomości. Po wznowieniu i okazaniu granic, nie ma takiej możliwości, aby granica się "przesunęła".
Często zdarza się, iż ogrodzenia stawiane są bez uprzedniego wznowienia granic, wtedy to art. 151 KC [2] ma zastosowanie (Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczenia granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.)

References: Art. 39
 art. 11
 art. 153
 art. 93
 art. 94
 art. 96
 art. 97
 art. 98
 art. 98
 art. 99
 art. 49
 art. 30
 art. 154
 art. 151