Source: https://cmssvj.cz/notar-neni-ke-zmene-stanov-svj-potreba/
Timestamp: 2020-04-04 11:26:25+00:00

Document:
Notář není ke změně stanov SVJ potřeba - Sdružení českých, moravských a slezských SVJ
Notář není ke změně stanov společenství potřeba. Informovalo o tom ve svém stanovisku Ministerstvo pro místní rozvoj. Stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj k notářskému zápisu při změně stanov přinášíme zde: STANOVISKO k formě stanov společenství vlastníků Stanovy společenství vlastníků vyžadují formu veřejné listiny (notářského zápisu) jen při založení společenství schválením stanov podle § 1200 odst. 3 občanského zákoníku. Tento požadavek na formu notářského zápisu se ale nevztahuje na změny stanov společenství vlastníků, vzniklých podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, pokud to stanovy těchto společenství vlastníků nevyžadují. Odůvodnění: Společenství vlastníků vznikala ze zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů na základě jeho § 9 odst. 3 a 4. První shromáždění vlastníků, které schválilo stanovy společenství, se konalo za účasti notáře. Stanovy byly přílohou nezbytného notářského zápisu o průběhu shromáždění (§ 9 odst. 8 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů).
K dalšímu rozhodování o změnách stanov již ale účast notáře potřebná nebyla, jestliže to stanovy společenství nevyžadovaly (vzorové stanovy podle vl. nař. č. 371/2004 Sb. to nevyžadovaly). Podle § 9 odst. 10 zákona o vlastnictví bytů pokud shromáždění vlastníků neschválilo stanovy společenství, řídily se právní poměry společenství vzorovými stanovami, vydanými naposledy nařízením vlády č. 371/2004 Sb. (tzv. „vzorové stanovy“). Podle § 1 vl. nař. č. 371/2004 Sb. se do doby schválení stanov společenství právní poměry již vzniklého společenství vlastníků řídily vzorovými stanovami, uvedenými v příloze tohoto předpisu a takto tedy byly již od vzniku společenství vnitřní právní poměry společenství právě upraveny. Za účinnosti zákona o vlastnictví bytů stanovy společenství tedy neměly povinnou formu notářského zápisu. Pokud byly vlastní stanovy společenství vůbec schváleny, byly pouze přílohou notářského zápisu o průběhu prvního shromáždění, čemuž nasvědčuje i samostatná zmínka o nich v § 10 odst. 2 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb., když notářský zápis jako takový je uveden v písm. b) téhož ustanovení.
Lze tedy vycházet z toho, že společenství vlastníků vzniklé podle zákona o vlastnictví bytů v podstatě přijalo vzorové stanovy, upravující vnitřní poměry této právnické osoby – již existující – fikcí a stanovy se tak staly součástí vnitřních právních poměrů této právnické osoby, a to podle znění uvedeného předpisu již od samotného vzniku společenství. Pokud následně pak toto společenství přijalo – nepovinně – stanovy vlastní, pak tyto jeho vlastní stanovy v zásadě vzorové stanovy nahradily. Na těchto principech v podstatě nic nezměnila ani forma notářského zápisu o průběhu prvního shromáždění společenství vlastníků. Ke vzniku společenství vlastníků podle zákona o vlastnictví bytů nebylo tedy schválení jeho vlastních stanov vůbec třeba a také z tohoto důvodu nebylo veřejné listiny ani třeba ke změně stanov společenství vlastníků. Podle § 1200 občanského zákoníku vznikají společenství vlastníků až zápisem do rejstříku společenství na základě zakladatelského právního jednání, které spočívá právě v přijetí stanov společenství vlastníků. Společenství vlastníků může být založeno několika různými způsoby: i. prohlášením (o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám), ii. ujednáním ve smlouvě o výstavbě; nebo iii. schválením stanov, nebylo-li společenství založeno některým z výše uvedených způsobů, nebo pokud společenství nevzniklo podle zákona o vlastnictví bytů.
Pouze pro třetí způsob založení společenství – schválením stanov – vyžaduje občanský zákoník zákon formu veřejné listiny – notářského zápisu (§ 1200 odst. 3). Jestliže je společenství založeno prohlášením nebo smlouvou o výstavbě (což budou jistě řešení oproti založení schválením stanov – běžná, nepochybně častější), obsahují tyto dokumenty také náležitosti stanov společenství, pokud má v domě vzniknout alespoň 5 jednotek (§ 1166 a § 1170). Notářský zápis však v případech založení společenství prohlášením vlastníka (smlouvou o výstavbě) jednoznačně potřebný není, stačí pouhá písemná forma takového právního jednání. Vzniku společenství vlastníků schválením stanov odpovídá i forma veřejné listiny, kterou je notářský zápis o zakladatelském právním jednání.V daném případě jde o skutečné zakladatelské právní jednání, bez kterého nemůže k založení právnické osoby dojít. Nejde tedy pouze o formální ustanovení již existující, tedy již vzniklé právnické osoby, které bylo jen formálně nezbytné pro její zápis do příslušného rejstříku. Z výše uvedených důvodů se lze dospět k závěru, že společenství vlastníků, které vzniklo podle zákona o vlastnictví bytů, nemusí ani podle § 564 občanského zákoníku své stanovy měnit formou notářského zápisu, pokud ani u původní úpravy jeho vnitřní

References: § 1200
 zákona č. 72
 zákona č. 72
 § 9
 zákona č. 72
 § 9
 § 1
 § 10
 zákona č. 72
 § 1200
 § 1170
 § 564