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Timestamp: 2020-06-05 09:02:34+00:00

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Mieterhöhung - einfacher Mietspiegel als Indiz für ortsübliche Vergleichsmiete
Mieterhöhung – einfacher Mietspiegel als Indiz für ortsübliche Vergleichsmiete
LG Berlin – Az.: 63 S 81/12 – Urteil vom 04.03.2014
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 18. Januar 2012 – 12 C 300/11 – wird zurückgewiesen.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313a Abs. 1 S. 1, 540 Abs. 2 ZPO.
Es kann dahinstehen, ob das Amtsgericht das angefochtene Teilurteil als solches erlassen durfte oder ob dadurch zunächst die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen herbeigeführt wurde. Diese Gefahr wurde hier jedenfalls dadurch beseitigt, dass die Kammer im Termin am 7. September 2012 den beim Amtsgericht verbliebenen Teil der Hauptsache an sich zog (vgl. dazu BGH, Urt. v. 12. Januar 1994, NJW-RR 1994, 379ff). Im Übrigen ist hinsichtlich des ursprünglich in der ersten Instanz verbliebenen Teils der Hauptsache die Rechtshängigkeit nunmehr ohnehin dadurch entfallen, dass die Parteien den Rechtsstreit insoweit im Termin am 11. Februar 2014 übereinstimmend für erledigt erklärt haben.
Das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage ist gegeben. Es kann nicht mit der Begründung verneint werden, dass die Klägerin selbst geltend gemacht habe, das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch Kündigung zum 30. Juni 2011 beendet worden. Aufgrund des Urteils der Kammer vom 22. Oktober 2013 – 63 S 109/13 – steht fest, dass die in Rede stehende Kündigung unwirksam war.
Das Mieterhöhungsverlangen vom 23. April 2011 ist formell wirksam. Es entspricht den Anforderungen von § 558a BGB. Selbst wenn die Ausgangsmiete darin falsch angegeben sein sollte, würde dies nicht zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens führen (BGH v. 10/10/07 – VIII ZR 331/06, NJW 2008, 124 LG Berlin, Urt. 5. Oktober 2011 – 67 S 216/11, Grundeigentum 2011, 1618).
Die Klägerin kann vom Beklagten nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 362,67 € mit Wirkung ab dem 1. Juli 2011 verlangen.
Die von der Klägerin begehrte Nettokaltmiete überschreitet die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) nicht.
Die Wohnung ist in das Feld F11 des Berliner Mietspiegels 2011 einzuordnen, weil davon auszugehen ist, dass sie erst im Jahr 1991 bezugsfertig wurde. Die Klägerin hat durch Vorlage der Baugenehmigung vom 8. Dezember 1989 und der Auftragsbestätigung vom 4. Februar 1991 dargelegt, dass die vom Beklagten bewohnte Wohnung erstmals 1991 hergestellt wurde. Soweit der Beklagte daraufhin geltend gemacht hat, dass der Bezug der Baugenehmigung zu seiner Wohnung nicht ersichtlich sei, ist er anschließend dem Vortrag der Klägerin nicht entgegengetreten, wonach es im Dachgeschoss nur zwei Wohnungen gebe und die andere Wohnung ausweislich des eingereichten Schlussabnahmescheins bereits 1978 fertig gestellt worden sei. Dieser Schein bezieht sich ausdrücklich auf die Dachgeschosswohnung auf der rechten Seite.
Es ist im Ergebnis unerheblich, dass das Mietspiegelfeld F11 mit zwei Sternchen versehen ist. Zwar handelt es sich insoweit nicht um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB. Gleichwohl ist es eine taugliche Grundlage für eine Schätzung der Vergleichsmiete nach § 287 Abs. 2 ZPO. Ein einfacher Mietspiegel stellt jedenfalls ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (vgl. BGH, Urt. v. 21. November 2011 – VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Tz 16). Auch der Beklagte hat im Übrigen selbst nicht geltend gemacht, dass die im Mietspiegelfeld F11 enthaltenen Preise nicht die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen würden. Die Voraussetzungen von § 287 Abs. 2 ZPO liegen hier vor. Die Kosten eines Sachverständigengutachtens würden in keinem Verhältnis zu der geringen Mieterhöhung stehen, die zwischen den Parteien im Streit ist. Es ist auch nicht ersichtlich, dass einem Sachverständigen eine größere Menge relevanter Daten zur Verfügung steht, als den Erstellern des Berliner Mietspiegels 2011. Dass die – unter Zugrundelegung des einfachen Mietspiegels – vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Dezember 1963 – III ZR 47/63, NJW 1964, 589; Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl., § 287 Rn 2).
Zutreffend hat das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil ausgeführt, weshalb im Ergebnis in zwei Merkmalgruppen die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen. Auf diese Ausführungen wird Bezug genommen.
Danach beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 8,758 €/m2. Multipliziert mit der tatsächlichen Wohnfläche von 42,92 m2 ergibt sich eine Nettokaltmiete von 375,89 €.
Die vom Beklagten bisher geschuldete Nettokaltmiete liegt unter dem von der Klägerin begehrten Betrag. Sie beläuft sich auf 346,38 €. Zwar haben die Parteien im Mietvertrag eine Nettokaltmiete von 460,00 € vereinbart. Mit Urteil der Kammer vom 22. Dezember 2009 – 63 S 121/09 – ist jedoch rechtskräftig festgestellt worden, dass die Miete wegen Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche um 24,7 % gemindert ist. Daraus ergab sich zugleich, dass der Beklagte bis zu einer etwaigen Mieterhöhung lediglich eine Nettokaltmiete von höchstens 346,38 € schuldet. Die Annahme einer Ausgangsmiete von lediglich 346,38 € ist im Übrigen auch sachgerecht. Denn eine mehr als zehnprozentige Flächenabweichung ist nicht nur für die Mietminderung nach § 536 BGB, sondern gleichermaßen auch für die Mieterhöhung nach § 558 BGB relevant (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juli 2004 – VIII ZR 192/03 – NJW 2004, 3115ff; Urt. v. 8. Juli 2009 – VIII ZR 205/09 – NJW 2009, 1038f). Deshalb wird dem Umstand, dass eine solche Flächenabweichung vorliegt, bereits dadurch hinreichend zugunsten des Mieters Rechnung getragen, dass der nach dem Mietspiegel ermittelte Quadratmeterpreis nur mit der geringeren tatsächlichen Wohnfläche multipliziert wird. Dies ergibt folgende Kontrollüberlegung:
Ließe man die Wohnflächenabweichung und die sich daraus ergebende Minderung im Rahmen der Mieterhöhung zunächst unberücksichtigt und multiplizierte man die vereinbarte Wohnfläche von 57 m2 mit dem Quadratmeterpreis von 8,45 €/m2, würde sich ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der (ungeminderten) Nettokaltmiete von 460,00 € auf 481,65 € ergeben. Letztgenannter Betrag wäre dann wegen der Flächenabweichung um 24,7 % zu mindern, so dass sich wiederum eine Nettokaltmiete von 362,67 € ergeben würde.
Daraus erfolgt, dass sich der Beklagte letztlich widersprüchlich verhält, wenn er einerseits geltend macht, die im Vertrag vereinbarte Nettokaltmiete von 460,00 € sei wegen der Flächenabweichung um 24,7 %, also auf 346,38 €, gemindert, und sich andererseits gegenüber dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin darauf beruft, die maßgebliche Ausgangsmiete sei die im Vertrag vereinbarte Nettokaltmiete.
Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) ist gewahrt.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, beruht die Kostenentscheidung auf § 91a Abs. 1 S. 1 ZPO. Unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes entspricht es billigem Ermessen im Sinne der genannten Vorschrift, die diesbezüglichen Kosten dem Beklagten aufzuerlegen. Der Beklagte wäre auch insoweit unterlegen gewesen. Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die Klägerin vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 346,38 € auf 362,67 € verlangen kann. Erst recht war der Beklagte deshalb verpflichtet gewesen, einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 2,00 € zuzustimmen.
Im Übrigen beruht die Kostenentscheidung auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

References: § 558
 § 558
 § 558
 § 287
 § 287
 § 287
 § 287
 § 536
 § 558
 § 91