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Timestamp: 2020-05-30 18:15:29+00:00

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Ação de Anulação de cláusula contratual com restituição de valores pagos
Publicado por Darly Sand Lima Belém de Alencar
Ação de Anulação de cláusula contratual com restituição de valores pagos.docx
EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE JUAZEIRO DO NORTE-CE.
XXXXXXXXXXXXXX, brasileira, divorciada, comerciante, portadora do RG: xxxxxxxxxx e CPF: xxxxxxxxxxxx, residente e domiciliada à Rua xxxxxx, nºxxxxx, Bairro xxxxxx, Juazeiro do Norte– CE, CEP xxxxx, no referido telefone (xx) xxxx-xxxx, sem endereço eletrônica, vem, com o devido acatamento, por intermédio da Defensora Pública que esta subscreve, perante Vossa Excelência, propor: AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS, em face de, Imobiliária xxxxxxx LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº xxxxxxxx, estabelecida comercialmente na Rua xxxxxxx, nºxxx, sala xxx, Aldeota – CEP: xxxxxxx – , cidade xxxx –CE, pelos fatos e fundamentos que passa a expor:
Requer os benefícios da JUSTIÇA GRATUITA por ser pobre na forma da Lei, conforme declara no documento anexo, não podendo arcar com às custas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo do próprio sustento e da sua família, consoante art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal, razão pela qual é assistida pela Defensoria Pública do Estado do Ceará. Bem como, consoante o art. 98, §§ 1º e 5º do NCPC.
Por oportuno, é válido esclarecer que, por se tratar de parte representada judicialmente pela Defensoria Pública Geral do Estado, possui as prerrogativas do prazo em dobro e da intimação pessoal do Defensor Público afeto à presente Vara, consoante inteligência do art. 5º, caput, da Lei Complementar Estadual nº 06, de 28 de maio de 1997.
Em 14 de janeiro de 2011 a requerente firmou Contrato de Adesão através de instrumento particular de promessa de compra e venda, nº xxxx, aditivo nº xxxxxx junto a empresa Imobiliária xxxxxx LTDA, conforme documento em anexo.
O objeto do presente contrato trata-se de um lote de nº xx, no loteamento Sítio xxxxx situado no Município de Juazeiro do Norte – CE, com frente a Rua xxxxxxx, nº xx, medindo área total 325,78 m², (Leste) Medindo 12,81m e 6,34m, em desenvolvimento linear curvo, limitando-se com a avenida xxxxxxx. (Oeste) Medindo 12,17m limitando-se com parte do lote 13, da mesma quadra. (Sul) Medindo 17,56m limitando-se com a rua xxxxxx, (Norte) 22,00m, limitando-se com lote 11 da mesma quadra, conforme cópia em anexo do contrato de compra e venda.
O valor total do lote foi de R$58.368,00 (Cinquenta e oito mil e trezentos e sessenta e oito reais), sem entrada, sendo financiado o valor total em 48 prestações mensais, mediante boleto bancário, no valor inicial de R$ 1.216,00 (Hum mil e duzentos e dezesseis reais), corrigidos anualmente pelo IGP-M.
Acontece que por motivos alheios à vontade da promitente compradora, esta ficou impossibilitada de honrar com os compromissos inicialmente assumidos através do contrato de compra e venda. As partes renegociaram, e resumiram a termo as suas disposições em um aditivo contratual. Segundo este instrumento, a assistida comprometeu-se a pagar o saldo devedor do lote no valor de R$35.048, 52 (trinta e cinco mil, quarenta e oito reais e cinquenta e dois centavos), em 36 (trinta e seis) parcelas no valor de R$ 973,57 (novecentos e setenta e três reais e cinquenta e sete centavos), cada, com a primeira parcela com vencimento para o dia 10 (dez) de maio de 2014 (dois mil e catorze). Das trinta e seis parcelas, 27 (vinte e sete) foram pagas, apenas 9 (nove) não foram adimplidas.
Ocorre que a assistida enfrentou muitos problemas pessoais neste interregno, dentre eles a perda do filho mais velho, que veio a ser assassinado (B.O anexo), o qual a ajudava na administração da compra e pagamento das parcelas do lote, além de sérios problemas de saúde como um câncer e problemas graves na coluna, conforme cópias de exames em anexo, o que levou a requerente a ir para Brasília tentar um tratamento no Hospital Sara Kubistcheck no ano de 2016, naquela cidade permanecendo por quase um ano, retornando em meados de outubro de 2017, sem nunca ter conseguido vaga de consulta naquele hospital, ainda pendente de agendamento, conforme solicitação nº xxxxxxx, anexa.
Antes de ir à Brasília e durante todo o período que ali esteve, manteve contato com a empresa imobiliária justificando o não pagamento das parcelas. Quando retornou a Juazeiro do Norte em outubro de 2017 (dois mil e dezessete), a mesma contatou, via telefone, a xxxxxxx LTDA, e foi tomada de tremendo espanto quando foi informada pela funcionária que, durante o período em que ela esteve ausente de sua cidade, o terreno foi vendido para um terceiro O nome da requerente ficou negativado, porém, a empresa retirou o seu nome do cadastro dos registros de proteção ao crédito.
A assistida demonstrou o interesse em reaver o mesmo lote novamente, em razão de sua melhor localização e tamanho, demonstrando total interesse em permanecer pagando as 9 (nove) parcelas restantes, e receber a quitação, ou, devolução do que pagou, de forma justa, conforme melhor entendimento jurídico dos valores pagos, em uma única parcela, pois a empresa, até concordou em devolver a quantia paga, mas com retenção de 60% do valores pagos, a título de multa rescisória, nos termos do contrato, conforme cláusula 5ª, V:
V - Em se operando a rescisão prevista na presente cláusula e existindo valores pagos pelo (a) (s) PROMITENTE COMPRADOR (A) (ES) , A PROMITENTE VENDEDORA restituirá àquela na proporção de 40% (quarenta por cento) do valor efetivamente pago. O valor de 60% (sessenta por cento) retido dar-se-á a título de multa compensatória decorrentes das despesas advocatícias, administrativas, impostos, de cobrança, publicidade, transferência e demais despesas decorrentes do negócio realizado.
Foram realizados vários pagamentos em uma mesma data (15/10/2013, 10/01/2016 e 10/11/2016), estando outras datas em aberto, uma vez que a requerente realizava vários pagamentos de parcelas pendentes, em decorrência da sua instabilidade financeira em razão das suas enfermidades, aliado ao falecimento do filho. Contudo, não tem informações sobre a quitação das referidas parcelas em aberto. No que, desde já, requer, pela inversão do ônus da prova, que a requerida apresente o extrato de todas as parcelas pagas, com a referida quitação.
A requerente tem como primeira intenção reaver e continuar pagando o lote 12, da quadra 4, o qual escolheu e contratou, pelas suas qualidades e localização. Contudo, não sendo possível, requer desde já ser ressarcida dos valores pagos, e havendo retenção, dentro do legalmente justo, a saber, 10% (dez por cento), a título de cláusula penal.
Desta forma, em razão da ausência de conciliação por parte da requerida que rescindiu o contrato unilateralmente, e propôs devolver apenas parte dos valores pagos, retendo, abusivamente 60% , não resta outra alternativa a requente, se não, pleitear judicialmente uma solução justa para esta questão.
I - DA RELAÇÃO CONSUMERISTA E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA
Outrossim, temos que a empresa ré figura na relação fática narrada como fornecedora de serviços, devidamente tipificada no CDC, especificamente no seu art. 3º.
Assim, requer, desde já, o reconhecimento da relação de consumo, com a consequente inversão do ônus da prova, dada a hipossuficiência técnica e financeira, bem como a vulnerabilidade da consumidora em face da Ré.
II - DA RESILIÇÃO DO CONTRATO
Art. 6º. São direitos básicos do consumidor
DA NULIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS
A parte requerida, promitente vendedora utilizou de critérios independentes para estipular todas as cláusulas do contrato, configurando contrato de adesão. Contudo, negou à parte requerente, em suas cláusulas, a possibilidade de requerer a rescisão do presente contrato, faculdade dada apenas à própria parte alienante, como se pode observar da leitura da cláusula5ª, I , adiante:
I - Em se constatando a falta de pagamento de 03 (três) parceas consecutivas, ou 06 (seis) parcelas alternadas, restará o presente contrato rescindido de fato e de direito, independente de notificação extrajudicial ou interpelação judicial de qualquer natureza.
O Código de defesa do consumidor, acerca das cláusulas consideradas abusivas, assevera em seu art. 51, dentre outras, que são nulas as cláusulas contratuais que estejam em desacordo com o Código, n. XV, adiante:
IV- estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
Ademais é possível verificar que o contrato também desrespeita as seguintes normas contidas nos incisos IV, IX, XI, XII, XIII, XV.
Uma vez que no contrato de promessa de compra e venda firmada, não existe nenhuma estipulação no que se refere a possibilidade da Adquirente rescindi-la, demonstrando assim, grave afronta ao princípio da Boa-fé nas relações de consumo, se ausentando da fidelidade, cooperação e respeito na relação contratual ora comentada.
A ação praticada pela requerida em reter mais de 50% das parcelas pagas, demonstra nítido enriquecimento ilícito, vislumbrado pelo Código Civil Brasileiro, oportunidade em que a assistida tem o direito de exigir reparação pelos possíveis danos causados, conforme estar previsto no artigo 884 do referido Código:
No caso em tela, a Autora pretende a rescisão do contrato firmado com a Ré, diante dos fatos narrados acima, com a retenção de, no máximo, 10% do valor pago, e de forma imediata, sem possibilidades de parcelamento.
A Ré ofende a legislação em vigor, já que embasa sua posição em cláusula nula de pleno direito, já que impõe à Autora condição totalmente desvantajosa, gerando vantagem extremamente excessiva à Requerida.
Importante lembrar que a cláusula penal tem como objetivo repor as perdas e danos que a parte sofrer em virtude do rompimento do contrato causado pela outra parte, o que, diante da relação aqui posta, deve ser levado em consideração os gastos que a Ré teve com propaganda e administração até a data da rescisão, até porque a Autora não tomou posse da unidade em questão.
Mister destacar, ainda, que, com a rescisão do contrato, a Requerida pode vender novamente a unidade, os ocasionais prejuízos adquiridos pela promitente vendedora devem ser provados por esta, como já o fez, quando da rescisão unilateral, conforme acima narrado.
Assim, requer a rescisão do contrato sub-judice, após a declaração a nulidade da Cláusula de nº 5, incisos I,II,II,IV, V e parágrafo único do referido pactum, reduzindo a clausula penal para o montante equivalente a 10% (dez por cento) do valor até então pago pela Autora, condenando a Requerida à devolução do restante do valor, devidamente corrigido monetariamente a partir de cada desembolso, em parcela única (Súmula 543, STJ; Súmula 2 TJSP), conforme jurisprudência pátria:
Súmula 543 STJ, na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição adas parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Súmula 2 TJSP, a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Nesse sentido, o entendimento jurisprudencial, a seguir:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-CDO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.300.418/SC, Segunda Seção, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).
Saliente-se que os valores a serem restituídos deverão ser devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.
Nesse sentido os entendimentos jurisprudenciais adiante:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. CLAÚSULA PENAL ABUSIVA. REDUÇÃO. 1. A norma do artigo 413 do Código Civil, que é de ordem pública, autoriza a mitigação da cláusula penal que prevê a retenção de valores para a hipótese de resolução contratual por culpa do contratante, quando manifesto seu excesso. Além disso, considera-se abusiva e, portanto, passível de revisão, a cláusula contratual que se mostra excessivamente onerosa ao consumidor, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso, nos termos do art. 51, § 1º, do CDC. 2. Considerando o que foi pago pelo comprador desistente, a redução da cláusula penal para a retenção do percentual de 15% sobre a quantia paga revela-se condizente com a proporcionalidade e razoabilidade. 3. Havendo sucumbência recíproca o valor das custas processuais deve ser rateado, devendo cada parte remunerar o seu patrono. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido (TJ-DF - APC: 20120111945890, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 06/05/2015, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 11/05/2015 . Pág.: 262).
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO (RESILIÇÃO) PELO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL EXCESSIVO FIXADO SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA SENTENÇA. ONEROSIDADE EXCESSIVA. SUBSTITUIÇÃO PELA MULTA DE 10% (DEZ) POR CENTO SOBRE O VALOR PAGO. SENTENÇA MANTIDA. APELO IMPROVIDO 1. É cediço que o exame dos fatos deve fundar-se nos parâmetros do sistema consumerista, porquanto, no caso vertente, a relação jurídica sob exame se amolda nos exatos termos do art. 3º § 2º, do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, o contrato em questão é o que se denomina “contrato de adesão”, no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas. 2. A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. 3. Celebrado contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não pretendo mais o promitente comprador manter-se no contrato, é possível a rescisão (resilição) contratual. Neste caso, é admitida a retenção pela promitente vendedora de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais. No entanto, é abusiva a cláusula contratual que fixa esse percentual de modo excessivo. Precedentes jurisprudenciais. 4. A retenção compensatória, desde que efetivada em percentual razoável e não abusivo, encontra fundamento lógico na necessidade de se recompor os prejuízos suportados pelo promissário vendedor, ante a frustrada execução do contrato, precocemente resolvido por força da desistência do consumidor. 5. O art. 6º do Código de Defesa do Consumidor autoriza a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ao consumidor. Na mesma direção, a redução da cláusula penal pelo juiz, como se deu no caso concreto, pois constatado o excesso, está autorizada, nos moldes da previsão contida no art. 413 do Código Civil. No caso vertente há previsão de retenção excessiva no caso de rescisão unilateral por iniciativa do promitente comprador, razão por que foi adequadamente substituída na sentença pela retenção de 10% (dez) por cento sobre os valores pagos, em linha com o entendimento jurisprudencial dominante. 6. Apelo da parte ré CONHECIDO e DESPROVIDO. Sentença mantida.(TJ-DF - APC: 20140710019065, Relator: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 09/03/2016, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 18/03/2016 . Pág.: 138).
a) Receber a inicial com a qualificação apresentada (cf. artigo 319, inciso II, e § 2º e 3ºdo CPC/15;
b) Deferir a gratuidade da justiça, integral para todos os atos processuais (cf. artigo 98 caput e § 1º, § 5º do CPC/15);
c) Ordenar a citação do (a) réu (ré) para apresentação de contestação no prazo de 15 dias contados da audiência de conciliação/mediação ou protocolo do pedido de cancelamento pelo (a) promovido (a) (cf. artigo 335, incisos I e II do CPC/15);
c) d) Requer, pela inversão do ônus da prova, com base no artigo 6, V do CDC, que a requerida apresente o extrato de todas as parcelas pagas, com a referida quitação.
d) e) Jugar pela total procedência da demanda, a fim que sejam declaradas nulas de pleno direito, a cláusulas abusiva de nº 5, incisos I,II,II,IV, V e parágrafo único e, a consequente rescisão contratual e por conseguinte:
• ordenar a imediata restituição de todas as parcelas pagas pela requerente, no curso do contrato, com juros e correção monetária até data da resolução do contrato, respeitada a retenção da requerida e decorrência de eventuais despesas, a serem provadas, no limite máximo de 10%.
e) f) condenação do (a) promovido (a) ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência , art. 85, § 2º do CPC, sendo que estes deverão ser depositados no FAADEP- Fundo de Reaparelhamento da Defensoria Pública do Estado do Ceará (Caixa Econômica Federal – Agência nº 0919 – Conta n. 702.833-0);
Protesta provar o alegado por todo o meio de prova em direito admissível, especialmente por meio dos documentos em anexo, o depoimento pessoal do representante legal da requerida e juntada de outros documentos, perícia contábil.
Dá à causa o valor de R$ 35.048,52 (Trinta e cinco mil, quarenta e oito reais e cinquenta e dois centavos .
Juazeiro do Norte-CE, 24 de setembro de 2018.
Defensor (a) Público (a) Estadual
Darly Sand Lima Belém de Alencar
Disponível em: https://sandalencar.jusbrasil.com.br/modelos-pecas/635168421/acao-de-anulacao-de-clausula-contratual-com-restituicao-de-valores-pagos

References: artigo 884
 artigo 413
 artigo 319
 artigo 98
 artigo 335
 artigo 6