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Timestamp: 2017-11-20 21:00:01+00:00

Document:
Cour de cassation 2006 dans Belgique C050433F
Cour de cassation - Arrêt du 7 septembre 2006 (Belgique)
Justel 20060907-5
C050433F
Le moyen qui indique comme violée une disposition du Code wallon du logement est recevable.
N° C.05.0433.F
COMMUNE DE THEUX, représentée par son collège des bourgmestre et échevins, dont les bureaux sont établis en la maison communale,
représentée par Maître Cécile Draps, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile.
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 29 juin 2005 par le tribunal de première instance de Verviers, statuant en degré d'appel.
- articles 2 et 83, ,§ 2, du Code wallon du logement.
Le jugement attaqué, après avoir considéré que le demandeur ne pouvait se prévaloir d'empêchements légitimes au sens de l'article 83, ,§ 2, du Code wallon du logement, a déclaré non fondé l'appel du demandeur contre le jugement qui avait attribué à la défenderesse la gestion provisoire de ses immeubles sis Place de Theux, 40 et 42.
Cette décision est fondée sur les motifs que :
" C'est à bon droit que le premier juge a rejeté l'exception soulevée par (le demandeur) d'un 'empêchement légitime' au sens de l'article 83, ,§ 2, alinéa 3, du Code wallon du logement ;
Qu'à cet égard, il suffit de rappeler que, depuis le 4 janvier 1997 jusqu'au moment de l'introduction de la procédure d'attribution de la gestion provisoire de ces immeubles par la (défenderesse), (le demandeur) n'avait entrepris aucun travail sérieux de nature à préserver et étançonner ses immeubles alors que dès la fin du mois de janvier 1997, une proposition d'allocation provisionnelle lui avait été formulée par la compagnie d'assurances SMAP et qu'en outre, fin avril 2003, il a perçu une allocation provisionnelle de 75.000 euros décidée par le tribunal de première instance de Verviers en son jugement du 7 avril 2003 ;
Que lors de la visite des lieux du 25 novembre 2004, l'expert désigné par le premier juge a expressément spécifié que cette provision de 75.000 euros était suffisante pour sécuriser le bâtiment, le mettre hors eau, enlever la végétation, ... ;
Que ce type de mesures n'était évidemment pas de nature à entraver l'expertise en cours telle qu'ordonnée par le tribunal de première instance de Verviers en son jugement du 7 avril 2003 ;
Qu'il n'existe, dès lors, dans le chef (du demandeur) aucun empêchement légitime à la non réalisation de ces travaux de préservation, préalable obligé à la restauration du logement à intervenir ".
L'article 83, ,§ 2, du Code wallon du logement dispose que, après mise en demeure du titulaire de droits réels du logement inoccupé d'occuper ou de mettre son bien en location, le juge de paix attribue la gestion provisoire du logement à l'opérateur immobilier " sauf empêchement légitime ".
Le Code wallon ne définit pas ce qu'il faut entendre par empêchement légitime.
L'empêchement légitime doit s'apprécier par rapport à l'objectif poursuivi par le législateur, à savoir l'occupation du bien en logement, tel qu'il est défini à l'article 2 précité du Code wallon du logement.
Le demandeur reprochait au jugement dont appel de n'avoir eu égard qu'à sa prétendue inertie à entreprendre des travaux de préservation de ses immeubles alors que la seule question était de savoir s'il pouvait se prévaloir d'un obstacle qui pouvait l'empêcher d'occuper ou de faire occuper son bien comme logement.
Le demandeur estimait pouvoir se prévaloir d'un empêchement financier et d'un empêchement juridique.
En ce qui concerne l'empêchement financier, le demandeur avait fait valoir :
" Que le (demandeur) n'a reçu des compagnies d'assurances qu'une indemnisation provisionnelle de 75.000 euros ensuite de l'explosion, pour son dommage immobilier proprement dit ;
Que la somme de 75.000 euros (et même d'ailleurs celle de 100.000 euros) est totalement insuffisante pour procéder aux travaux de réhabilitation des immeubles ravagés par l'explosion survenue le 4 janvier 1997 ;
Que l'insuffisance du montant alloué à titre provisionnel ressort notamment :
- Du rapport de l'expert architecte désigné par le premier juge, lequel a déclaré que :
'Dans l'état où le bâtiment se trouve, l'allocation provisionnelle de 75.000 euros n'est pas suffisante pour en faire du logement ;
Qu'il en est d'autant plus ainsi que la Région wallonne exige que la restauration se fasse à l'identique, dans le respect du patrimoine, ce qui suppose un coût supplémentaire' ;
- De la déclaration faite par le bourgmestre de (la défenderesse) lui-même dans une interview donnée au journal 'Le Soir' du 14 décembre 2004 :
'Les deux immeubles seront restaurés à l'identique avec de l'argent communal et celui de l'assurance le coût de la restauration se situerait entre 300.000 et 400.000 euros. Nous ne savons pas encore très bien si une fois rénovés, ils accueilleront du logement, des commerces ou des services communaux mais le propriétaire ne pourra en reprendre possession qu'une fois la commune rentrée dans ses frais (NDLR : en se remboursant par les loyers), précise le bourgmestre theutois' ;
- De la lettre du 2 octobre 1998 de l'architecte Groulard du 2 octobre 1998 qui parle d'un budget de minimum 6.000.000 francs, soit 150.000 euros ;
Que la (défenderesse) se contente d'affirmer que la somme allouée est suffisante pour effectuer des travaux de préservation ; qu'elle reste pourtant en défaut de démontrer la réalité de cette affirmation, contredite par les éléments précités ;
Que (la défenderesse) soutient que la proposition de première indemnisation d'un montant de 4.310.492 francs faite par les compagnies d'assurances au (demandeur) lui aurait permis d'entreprendre les travaux de réhabilitation ;
Qu'elle ajoute que, si (le demandeur) n'a pas été indemnisé par les compagnies d'assurances, c'est en raison de procédures judiciaires dont il serait seul responsable ; qu'elle reproche donc au (demandeur) de ne pas avoir accepté la proposition adressée par les compagnies d'assurances ;
Que (la défenderesse) se garde toutefois d'indiquer la raison - on ne peut plus légitime - pour laquelle (le demandeur) n'a pas accepté cette proposition ;
Qu'en effet, contrairement aux affirmations de (la défenderesse), la proposition sur laquelle il était demandé au (demandeur) de marquer son accord n'était pas une 'première' indemnisation, mais une proposition transactionnelle d'indemnisation définitive ;
Qu'en outre, cette proposition était contraire à l'engagement pris par Ethias le 10 janvier 1997 (pièce n° 1), de :
'rembourser intégralement la valeur de reconstitution, incluant les exigences émises par la Commission des Monuments et des Sites et par l'Administration de l'Urbanisme, sans aucune réduction de vétusté ou autre, de tout bien immeuble qui n'aura pas été dédommagé en assurance incendie à sa valeur de reconstitution précitée, sous déduction des interventions éventuelles sur la base des interventions légales et réglementaires ou à titre d'avance de ces interventions' ;
Et ce, dans la mesure où, précisément, elle ne tenait pas compte de la vétusté des immeubles ainsi que de la franchise ;
(...) que, par ailleurs, l'état de pertes présenté par Axa et Ethias au (demandeur) était manifestement sous-estimé ainsi que cela lui a été confirmé par l'architecte Groulard, contacté à l'époque par (le demandeur) :
'Je dois attirer votre attention sur le faible montant de l'enveloppe budgétaire qui est attribuée aux travaux.
Ces habitations présentent une qualité architecturale indéniable et nécessitent, pour les façades, une remise en état de type 'patrimoine classé et bâtiments historiques', de même pour certaines pièces intérieures, comme l'escalier ou plafonds à voussettes.
Par conséquent, je pense que si le budget n'est pas revu à la hausse d'au moins 50 p.c. (soit plus de six millions (de francs)), mon travail ne pourra aboutir et je serai dès lors contraint de refuser la mission dont vous voulez bien gentiment me charger. Le chiffre avancé ci-dessus est peut-être encore malgré tout bien en-deçà de la réalité, je le crains' ;
(...) que c'est dès lors, de manière légitime, que (le demandeur) a contesté la proposition de règlement transactionnel des compagnies d'assurances ; qu'il ne peut lui être reproché d'avoir estimé que cette proposition ne couvrait pas intégralement son dommage ;
Que le fait que l'expert désigné par la 5e chambre (du tribunal) ait déposé un état de perte similaire à celui proposé en 1997 est sans incidence sur le fait qu'à l'époque, (le demandeur) n'avait aucune obligation à l'accepter, dès lors qu'il prenait notamment en compte, contrairement aux engagements d'Ethias, une réduction de valeur pour vétusté ;
Que, pour le surplus, il appartiendra à la 5e chambre (du tribunal) de trancher la question de la prise en charge de la vétusté dans le cadre de la procédure introduite par (le demandeur) à l'encontre d'Ethias, d'Axa et de l'ALG ;
Que (la défenderesse) prétend maintenant que (le demandeur) aurait laissé se dégrader les immeubles pendant des années et ajoute que 'si les coûts de réhabilitation des immeubles sont si élevés, c'est exclusivement en raison de la propre attitude du sieur L.' ;
Que cette argumentation est purement gratuite et ne repose sur aucun élément de preuve ; qu'elle a été écartée par le premier juge, qui a constaté que les lieux étaient manifestement dans le même état que celui qui a suivi l'explosion (premières conclusions d'appel de (la défenderesse), p. 4) ;
Qu'il est d'ailleurs contradictoire d'affirmer que l'explosion survenue le 4 janvier 1997 a 'ravagé le centre de Theux' mais que l'importance des coûts de réhabilitation des immeubles trouve sa cause exclusive dans l'attitude (du demandeur) ;
(...) que (le demandeur) a eu recours à différents moyens en vue de protéger ses immeubles, suite à l'explosion ;
Que, même si l'expert Bockourt note dans son rapport que 'les protections posées n'étaient pas d'une qualité destinée à tenir 8 ans', elles établissent le souci du (demandeur) de protéger au plus vite ses immeubles ; qu'au surplus, il ne pouvait pas imaginer que l'intervention des compagnies d'assurances serait à ce point retardée et que les mesures de protection, provisoires, mises en place, y seraient encore huit ans plus tard, se révélant alors insuffisantes ;
Qu'il a également entrepris diverses démarches auprès d'entrepreneurs en vue de la réhabilitation de ses immeubles ;
Qu'il a noué des contacts plus importants avec la société anonyme Immovest ; que plusieurs réunions ont eu lieu entre (le demandeur) et cette entreprise générale de travaux, laquelle lui a d'ailleurs transmis un devis estimatif ;
Que, pour le surplus, plusieurs motifs expliquent pourquoi (le demandeur) n'a finalement pas effectué des travaux importants dans ses immeubles suite à l'explosion du 4 janvier 1997 ;
Que, d'une part, de très longues négociations ont eu lieu entre (le demandeur) et les compagnies d'assurances Ethias et Axa (entre 1998 et 2001) ; que vu l'échec de ces pourparlers, (le demandeur) s'est vu contraint d'assigner, en date du 28 décembre 2001, l'ALG, Ethias et Axa 'en vue d'obtenir un dédommagement équitable' (que, pour autant que de besoin, le fait que la prescription n'ait pas été invoquée démontre la réalité de ces pourparlers) ;
Que, d'autre part, par un courrier du 9 février 2000, le bourgmestre de (la défenderesse) a averti (le demandeur) qu'il avait demandé l'ouverture d'un dossier d'expropriation pour cause d'utilité publique portant sur les immeubles litigieux ; que, de même, (la défenderesse) a fait plusieurs propositions d'acquisition des immeubles litigieux ;
Que, dans ce contexte, il est parfaitement compréhensible que (le demandeur) n'ait pas pris le risque d'entamer des travaux en pure perte et ce d'autant que, il faut le rappeler, il ne disposait pas de fonds suffisants pour les mener à bien ;
qu'en toute hypothèse, dans le cadre de l'article 83 du Code wallon du logement, il est sans incidence d'examiner si le propriétaire avait la possibilité de réaliser des travaux de préservation dès lors qu'il est établi qu'il se trouve dans l'impossibilité financière de réaménager le bien en vue d'en faire du logement ; ".
Le jugement attaqué ne répond pas à l'argumentation circonstanciée précitée par laquelle le demandeur faisait valoir que son empêchement légitime devait être apprécié, conformément à l'objectif poursuivi par le législateur wallon, par rapport à la possibilité pour lui d'occuper lui-même son bien ou de le donner en location à titre de logement et non pas, par rapport à la possibilité de faire de simples travaux de préservation, l'indemnité provisionnelle perçue par lui et la proposition transactionnelle des compagnies d'assurances étant insuffisantes pour réaménager son bien en vue d'en faire un logement.
Il ne répond en tout cas pas à l'argumentation par laquelle le demandeur faisait valoir qu'aucune inertie ne pouvait lui être reprochée.
Le jugement attaqué n'est donc pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).
En n'ayant égard qu'au défaut du demandeur de faire des travaux de nature à préserver et étançonner son immeuble pour apprécier si le demandeur pouvait justifier d'un empêchement légitime à occuper son bien ou à le mettre en location sans prendre en considération l'impossibilité financière alléguée dans laquelle il se trouvait de réaménager son bien en logement, le jugement attaqué n'est pas légalement justifié (violations des articles 2 et 83, ,§ 2, du Code wallon du logement).
Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen, en cette branche, par la défenderesse et déduite de son imprécision :
L'article 1er du décret du 29 octobre 1998 instituant le Code wallon du logement dispose que " les dispositions qui suivent forment le Code wallon du logement ".
Le moyen qui indique comme violée une disposition du Code wallon du logement satisfait à l'article 1080 du Code judiciaire.
En vertu de l'article 83, ,§,§1er et 2, du Code wallon du logement, si, à l'expiration du délai de six mois suivant la mise en demeure adressée au titulaire de droits réels immobiliers d'occuper ou de mettre son bien en location, le logement est toujours inoccupé, l'opérateur immobilier saisit le juge de paix en vue d'obtenir la gestion provisoire et celui-ci attribue la gestion provisoire du logement à l'opérateur immobilier, sauf empêchement légitime.
Le juge de paix apprécie si le titulaire de droits réels immobiliers fait valoir un motif légitime qui justifie l'inoccupation ou l'absence de mise en location.
Le jugement attaqué, qui constate que le demandeur n'a, depuis l'explosion de gaz du 4 janvier 1997 qui avait ébranlé ses immeubles, entrepris aucun travail sérieux de nature à préserver et étançonner ceux-ci, alors qu'il avait perçu à cette fin une allocation provisionnelle de 75.000 euros suffisante pour " sécuriser les bâtiments, les mettre hors eau, enlever la végétation, ... ", décide qu'il n'existe dans le chef du demandeur aucun empêchement légitime à la non-réalisation de ces travaux de préservation préalables à la restauration du logement.
Par ces considérations, d'où il résulte qu'il n'existait pas d'empêchement légitime à la réalisation des travaux de préservation mais non qu'il n'existait pas d'empêchement légitime à l'occupation ou à la mise en location des biens du demandeur, le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision de déclarer fondée la demande de la défenderesse tendant à l'attribution de la gestion provisoire de ces biens.
La cassation de cette décision s'étend à celle par laquelle le jugement attaqué statue sur les demandes nouvelles du demandeur, en raison du lien établi par le juge du fond entre ces décisions.
Il n'y a pas lieu d'examiner la première branche du moyen, qui ne saurait entraîner une cassation plus étendue.
Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu'il statue sur la demande de dommages et intérêts pour appel téméraire et vexatoire ;
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Claude Parmentier, les conseillers Christian Storck, Didier Batselé, Albert Fettweis et Sylviane Velu et prononcé en audience publique du sept septembre deux mille six par le président de section Claude Parmentier, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

References: l'article 83
 l'article 83

L'article 83
 l'article 2
 l'article 83
 l'article 149

L'article 1
 l'article 1080
 l'article 83