Source: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&amp;Art=pm&amp;Datum=2014&amp;Sort=3&amp;nr=69324&amp;anz=170&amp;pos=9&amp;Blank=1
Timestamp: 2019-04-20 20:49:59+00:00

Document:
Nr. 161/2014
Verhandlungstermin: 19. November 2014
VIII ZR 191/13
Die Kläger begehren von der Beklagten, ihrer Vermieterin, die Beseitigung eines Brandschadens in der von ihnen gemieteten Wohnung. Darüber hinaus begehren sie die Feststellung, bis zur Beseitigung dieses Schadens zu einer Minderung der (Kalt-) Miete um 60 % berechtigt zu sein.
Brandursache war, dass die damals 12-jährige Tochter der Kläger Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet hatte. Die Haftpflichtversicherung der Kläger verwies die Beklagte an deren Gebäudeversicherung. Eine Inanspruchnahme ihrer Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Kläger umgelegt werden – lehnte die Beklagte jedoch mit der Begründung ab, dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch die von den Klägern geforderte Beseitigung des Brandschadens lehnte die Beklagte ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten – die zwischenzeitlich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die Brandschäden beseitigt hat – ist weitgehend erfolglos geblieben; das Berufungsgericht hat lediglich die Minderungsquote auf 15 % der Bruttomiete herabgesetzt.
Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt, das Amtsgericht habe die Beklagte zu Recht zur Behebung des eingetretenen Brandschadens verurteilt. Dieser stellte einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB* dar, der den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige. Die Beklagte treffe als Vermieterin grundsätzlich die unbedingte Pflicht zur Erhaltung der Mietsache gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB** und damit zur Beseitigung der durch den Brand entstandenen Mängel.
Dass die Kläger den Brand leicht fahrlässig verursacht hätten, ändere hieran nichts. Zwar müsse der Vermieter einen Mangel nicht beseitigen, wenn der Mieter hierzu im Wege des Schadensersatzes gemäß § 280 Abs. 1 BGB*** verpflichtet sei. Eine derartige Verpflichtung treffe die Kläger aber im vorliegenden Fall gerade nicht, da sie einem etwaigen Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen schuldhafter Beschädigung der Mietsache aus § 280 Abs. 1 BGB ihrerseits einen Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung nach § 242 BGB entgegenhalten könnten. Die Beklagte habe nämlich ihre mietvertragliche Pflicht verletzt, ihre Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen, um die Beseitigung des Brandschadens zu finanzieren. Wenn – wie hier – der Mieter bereits durch die umgelegte Zahlung der Versicherungsprämie für eine Wohngebäudeversicherung zur Deckung des durch ihn verursachten Schadens beigetragen habe, dürfe er davon ausgehen, als Gegenleistung für die von ihm anteilig übernommenen Versicherungskosten im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Aus dieser Interessenlage folge nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen, wenn – wie hier – ein Versicherungsfall vorliege, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen sei und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter habe.
Da die Beklagte dieser mietvertraglichen Pflicht nicht nachgekommen sei, könne sie auch keinen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB gegen die Kläger geltend machen. Dementsprechend verbleibe es bei der ihr obliegenden Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Kläger könnten deshalb überdies die Feststellung verlangen, dass die Miete gemäß § 536 BGB wegen des streitgegenständlichen Brandschadens bis zu dessen Beseitigung monatlich in Höhe von 15 % der Bruttomiete gemindert gewesen sei.
*§ 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
*** § 280 BGB Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
Die Kläger begehren von der Beklagten, ihrer Vermieterin, die Erstattung von Kosten für Schönheitsreparaturen, die sie in ihrer Mietwohnung in Berlin durchgeführt haben. Sie berufen sich auf § 11 des Mietvertrags vom 7. Februar 1990, der vorsieht:
Eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom selben Tag lautet:
Die Beklagte informierte die Kläger Anfang 2012 darüber, dass sie die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werde. Die Kläger lehnten dies ab und kündigten an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilten sie der Beklagten mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangten – entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung - die Zahlung von 2.440,78 €. Sie behaupten, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper gestrichen worden.
Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt, § 11 Ziffern 1 und 2 des Mietvertrags beträfen ausschließlich die – bereits gesetzlich bestehende – Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Erst § 11 Ziffer 3 regele den Fall, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter selbst ausgeführt worden seien. Die Zusatzvereinbarung treffe ihrem klaren Wortlaut nach eine ergänzende Regelung zur Höhe des dann abrechenbaren Betrags, dies unter dem Vorbehalt, dass die Ausführung der Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht erfolgt sei. Weder § 11 des Mietvertrags noch die Zusatzvereinbarung verpflichteten die Mieter zu Schönheitsreparaturen. Der Vermieter habe sich daher nicht vorbehalten müssen, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Die Kläger als Mieter könnten, sie müssten aber die Schönheitsreparaturen nicht ausführen. Ebenso wenig werde dem Vermieter die Befugnis genommen zu entscheiden, ob er die Schönheitsreparaturen selbst ausführen wolle, beziehungsweise den Mietern diese Entscheidungsbefugnis übertragen. Mit dem "Abrechnungsmodus" in der Zusatzvereinbarung werde nur offen gelegt, dass die Mieter einen Kostenanteil für die Schönheitsreparaturen über die Miete trügen, und sichergestellt, dass sie hierfür nicht doppelt aufkämen.
Die Kläger hätten sich über die bei der Beklagten verbliebene Befugnis und ihren ausdrücklich erklärten Willen hinweggesetzt, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Ein Zahlungsanspruch bestehe daher nicht.
*§ 28 Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung): Instandhaltungskosten
(4) Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchsten mit 10 Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche [seit 2005: 8,50 € mit fortgeschriebenem Inflationsausgleich] im Jahr angesetzt werden.

References: § 536
 § 535
 § 280
 § 280
 § 242
 § 280
 § 535
 § 536
 § 280
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11