Source: https://www.mietrecht.de/mietvertrag/mietvertrag-arten/staffelmietvertrag/
Timestamp: 2020-07-05 04:59:19+00:00

Document:
Staffelmietvertrag - Vereinbarung über Staffelmiete
Im Mietvertrag vereinbarte Staffelmiete - § 557a BGB
In einem Mietvertrag kann eine sogenannte Staffelmiete vereinbart werden (§ 557a BGB). In diesen Fällen wird bereits bei Vertragsabschluß vereinbart, wann und in welchem Umfang sich die Miete erhöhen wird. Die Staffelmiete kann sowohl zeitlich befristet als auch unbefristet abgeschlossen werden. Im Vertrag muss die vereinbarte Miete und die Staffelung schriftlich und betragsmäßig explizit festgelegt werden.
Mieterhöhungen können nicht beliebig erfolgen, daher gibt es Voraussetzungen für die Vereinbarung von Staffelmiete in einem Mietvertrag:
Zwischen zwei Staffeln muss mindestens 1 Jahr liegen. Erst dann ist eine weitere Mieterhöhung zulässig. Eine Mieterhöhung die vor Ablauf eines Jahres geltend gemacht wird ist unzulässig.
Die Erhöhung der Miete muss konkret in Euro bestimmt sein, was bedeutet dass eine Angabe zur Mieterhöhung in Prozent nicht zulässig ist. Ebenso darf sie sich nicht abstrakt auf den Quadratmeterpreis beziehen. Stattdessen muss die Miete genau beziffert oder der jeweilige Erhöhungsbetrag konkret in Euro angegeben werden.
Unzulässig sind beispielsweise
“Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich um 3 Prozent” oder “der Quadratmeterpreis steigt jährlich um 0,50 Euro”
Korrekte Formulierung:
“Zum 01.03.2019 wird ein Staffelmietvertrag vereinbart. Zu Beginn des Mietverhältnisses beträgt die (Netto-) Kaltmiete 630 Euro. Die Miete erhöht sich jährlich um 20 Euro monatlich, beginnend zum 01.03.2020 auf 650 Euro, ab 01.03.2021 auf 670 Euro, letztmalig ab 01.03.2022 auf 690 Euro”
WICHTIG: Die Miete muss sich gemäß § 557a Abs. 1 BGB mindestens einmal erhöhen (siehe: BGH ZMR 2006, 192, 195), damit der Mietvertrag als Staffelmietvertrag qualifiziert werden kann. Somit sind mindestens zwei Staffeln zwischen den Parteien zu vereinbaren.
Verstöße und deren Rechtsfolgen
Für den Fall, dass eine Staffel kürzer als ein Jahr ausfällt (auch wenn nur ein Tag fehlen sollte), ist nach herrschender Rechtsmeinung die gesamte Staffelmietvereinbarung nichtig (siehe: LG Berlin GE 2004, 625; 2001, 852). Gleiches gilt, wenn die Staffelmiete falsch vereinbart wird.
Bei Nichtigkeit der Staffelvereinbarung bleibt der Mietvertrag im Übrigen jedoch rechtsgültig. Der Mieter ist zur Zahlung der bei Vertragsschluss vereinbarten Miete verpflichtet.
Ist eine wirksame Staffelmiete vereinbart, so erhöht sich die Miete zum vereinbarten Zeitpunkt automatisch. Lediglich eine Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten nach §§ 560, 560 Abs. 1 BGB ist zulässig. Aber auch nur dann, wenn dies ausdrücklich vereinbart worden ist.
Darüber hinaus kann der Vermieter für den Zeitraum, in dem eine gestaffelte Miete vereinbart wurde, keine
Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete oder
vornehmen, da diese unzulässig sind (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB).
Erst nachdem die Staffelung im Mietvertrag ausgelaufen ist, kann im Rahmen der gesetzlichen Regelungen wieder eine Mieterhöhung vorgenommen werden.
Zulässige Staffelung
Das Gesetz sieht keine Regelung zur Höhe der Staffelsprünge vor. Vermieter und Mieter können daher frei vereinbaren, wie die Miethöhe in den festgelegten Staffeln ausfallen soll. Allerdings müssen die Vertragsparteien hierbei § 5 WiStG und § 291 BGB beachten. Um Mietwucher (§ 291 BGB) auszuschließen, darf die bei Vertragsschluss zu zahlende Miete maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete für den entsprechenden Zeitraum liegen.
Eine unzulässige Mietpreisüberhöhung liegt gemäß § 5 Abs. 1, 2 WiStG vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt (siehe: BGH ZMR 2006, 355; BGH ZMR 2005, 530) und der Vermieter die Wohnungsknappheit ausnutzt, um die Miete hochzuschrauben. In diesem Fall handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld bestraft werden kann.
Übersteigt die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete dagegen um 50 Prozent und mehr, liegt ein Fall von Mietwucher vor und damit eine Straftat.
Sollte ein Fall von Mietpreisüberhöhung bzw. Mietwucher festgestellt werden, so wird der vereinbarte (überhöhte) Mietzins nichtig und an dessen Stelle tritt die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vertrag wird durch die überhöhte Miete nicht ungültig, sondern angepasst.
Mietpreisbremse – Auswirkungen auf Staffelmiete
Auch die Mietpreisbremse hat Auswirkungen auf die Staffelung der Miete. Diese begrenzt die Mieterhöhung bei Neuvermietungen auf 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete. In den Gegenden, wo die Mietpreisbremse greift, muss jede Staffel für sich auf die Einhaltung der Mietpreisbremse und der aktuellen ortsüblichen Miete hin geprüft werden.
Beispiel: Ein Staffelmietvertrag wird in einer Stadt, in der die Mietpreisbremse gilt, zum 01.01.2019 geschlossen. Die monatliche Anfangsmiete beträgt 660 Euro und soll sich jährlich um 30 Euro erhöhen. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt bei Vertragsabschluss 600 Euro. Nach einem Jahr wird die Miete vereinbarungsgemäß auf 690 Euro angehoben. Im selben Zeitraum steigt die ortsübliche Vergleichsmiete um drei Prozent und beträgt 618 Euro. Die Erhöhung auf 690 Euro würde also den Grenzbetrag der Mietpreisbremse überschreiten, da der zulässige Wert bei 618 + 10 Prozent = 679,80 Euro liegt, weshalb der Vermieter nur einen Anspruch auf eine monatliche Kaltmiete von 679,80 anstatt der vereinbarten 690 Euro hat.
ABER: Diese Regelung gilt nur für Neuverträge, die nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse geschlossen wurden. Altverträge bleiben von der Regelung unberührt.
Kündigung – Ausschluss des Kündigungsrechts
Ein Kündigungsrecht des Mieters darf bei einer Staffelmietvereinbarung höchstens für vier Jahre ausgeschlossen werden (siehe: BGH NJW 2009, 353, 354). Diese Vierjahresfrist beginnt mit dem Abschluss des Staffelmietvertrages. Ist eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden, hat der Mieter jederzeit das Recht zur ordentlichen Kündigung nach § 573c BGB. Dieses Sonderkündigungsrecht nach Ablauf des vierten Jahres greift nur, wenn der Staffelmietvertrag für einen längeren Zeitraum als vier Jahre abgeschlossen wurde.
Für den Vermieter ist das Kündigungsrecht bei einem befristeten Vertrag ausgeschlossen. Einen unbefristeten Staffelmietvertrag darf der Vermieter nur nach § 573 BGB (berechtigtes Interesse, siehe Kündigungsgründe) kündigen.
Der Mieter kann hingegen einen unbefristeten Staffelmietvertrag beliebig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB kündigen.
Abgrenzung zum Indexmietvertrag
Ebenso wie beim Staffelmietvertrag (§ 557a BGB) wird beim Indexmietvertrag (§ 557b BGB) bereits bei Abschluss des Vertrages eine Mietanpassungsvereinbarung getroffen.
Allerdings bestimmt beim Indexmietvertrag nicht der Vermieter die Höhe der Mietanpassung, sondern diese richtet sich nach dem jeweiligen Preisindex, den das Statistische Bundesamt jährlich ermittelt. Anders als beim Staffelmietvertrag findet eine Mieterhöhung nicht automatisch und nicht bei jeder Änderung des Indexes statt.
Unterschied zwischen Formularmietvertrag und Individualvereinbarung

References: § 557
 § 557
 BGH 
 § 5
 § 291
 § 5
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 573
 § 573
 § 573