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Timestamp: 2016-10-22 21:41:32+00:00

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103 II 25843. Arr�t de la Ire Cour civile du 15 novembre 1977 dans la cause Vita contre Guillaume et consorts
Mesures contre les abus dans le secteur locatif. Proc�dure en mati�re de contestation d'une majoration de loyer; nature juridique de l'action; prise en consid�ration de faits survenus en cours d'instance? (consid. 2). Art. 15 litt. b et d AMSL, art. 9 al. 2 OSL. Majoration de loyer fond�e sur l'augmentation du taux de l'int�r�t hypoth�caire, compte tenu de l'�volution de ce taux apr�s la notification et s'agissant d'un immeuble franc d'hypoth�que (consid. 3-6). Majoration visant � maintenir le pouvoir d'achat du capital expos� aux risques (consid. 7b et c). Faits � partir de page 259
BGE 103 II 258 S. 259
La Compagnie d'assurances sur la vie Vita est propri�taire d'un immeuble locatif � la Cit� Moncor, � Villars-sur-Gl�ne. Elle a fait notifier le 3 mars 1975 � tous les locataires de l'immeuble une augmentation de loyer de 8%, pour les appartements, fond�e sur la d�cision du pr�pos� � la surveillance des prix autorisant une hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire de 3/4% d�s le 1er octobre 1974. Les loyers mensuels passaient d�s lors de 171 fr. � 185 fr., au minimum, et de 523 fr. � 565 fr., au maximum. Le loyer des garages a en outre �t� port� de 40 � 45 fr. par mois.
Les locataires ont contest� ces hausses par une requ�te commune du 2 avril 1975. Ils ont accept� le 24 avril 1975, devant la Commission de conciliation, "une augmentation de 7% avec entr�e en vigueur au 1er octobre 1975, sous r�serve de pr�sentation des pi�ces justificatives". La conciliation a toutefois �chou�.
La Vita a ouvert action contre Pierre Guillaume et 29 autres locataires en concluant � ce que les augmentations de loyers notifi�es le 3 mars 1975, r�duites � 7% pour les appartements lors de l'audience de conciliation du 24 avril 1975, soient reconnues justifi�es.
BGE 103 II 258 S. 260
Le Pr�sident du Tribunal de la Sarine a d�bout� la demanderesse, par jugements du 30 mars 1977, tout en prenant acte de ce que les locataires des garages admettaient un loyer mensuel de 41 fr.
Apr�s avoir ordonn� la jonction des causes, la Cour civile du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg a rejet� le recours form� contre ces jugements par la demanderesse.
La demanderesse recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral en reprenant ses conclusions pr�c�dentes.
1. (Valeur litigieuse.)
2. Consid�rant notamment les art. 23 et 24 de l'arr�t� f�d�ral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, du 30 juin 1972 (AMSL), le Tribunal cantonal admet que l'autorit� judiciaire appel�e � statuer sur un loyer contest� rend un jugement formateur, et non d�claratif; les effets de la hausse litigieuse ne seraient d�s lors acquis qu'au moment de ce jugement, et l'autorit� pourrait tenir compte des faits survenus durant l'instruction, tel le retour du taux hypoth�caire � son �tat ant�rieur � la notification de la hausse de loyer.
a) La majoration de loyer notifi�e conform�ment � l'art. 18 AMSL est consid�r�e comme accept�e si le preneur ne la conteste pas devant la Commission de conciliation, dans les trente jours qui suivent la r�ception de l'avis (art. 19 AMSL). En cas de contestation et � d�faut d'entente devant la Commission de conciliation, elle est r�put�e inadmissible (art. 28 al. 1 AMSL). Le bailleur dispose � son tour d'un d�lai de trente jours pour porter le litige devant l'autorit� judiciaire comp�tente, qui est d�s lors appel�e � juger si le loyer major� est abusif ou non au sens des art. 14 et 15 AMSL. Il s'agit l� d'une action en constatation de droit. Si le nouveau loyer se r�v�le abusif, il est nul (art. 23 al. 1 AMSL), c'est-�-dire juridiquement inexistant. Le juge ne fait que constater cette nullit�. Si en revanche la hausse s'av�re justifi�e, en tout ou partie, l'autorit� judiciaire �tablit si, dans quelle mesure, � partir de quel moment ou sous quelles conditions elle peut �tre admise (art. 23 al. 2). Cette disposition permet au juge de ne d�clarer une majoration contest�e que partiellement nulle, BGE 103 II 258 S. 261notamment en la r�duisant ou en diff�rant ses effets. Mais on ne saurait suivre l'autorit� cantonale dans la mesure o� elle admet que la hausse de loyer ne peut prendre effet qu'� partir du jugement, en raison du caract�re formateur de celui-ci. Une telle conclusion ne peut pas �tre tir�e de l'art. 24 AMSL, qui ne s'applique que durant la proc�dure et reste sans incidence sur la solution du litige quant au fond. Si la majoration contest�e se r�v�le enti�rement justifi�e et qu'elle est admise sans condition, elle prend effet � la date pour laquelle elle a �t� notifi�e. L'art. 23 al. 3 AMSL autorise d'ailleurs le juge � prendre des mesures provisionnelles pour la dur�e de la proc�dure, en d�cidant par exemple que le montant de la majoration exig�e soit consign� en tout ou partie jusqu'� ce que le litige soit tranch� (cf. Message du Conseil f�d�ral concernant des mesures urgentes contre les abus dans le secteur locatif, du 24 avril 1972, FF 1972 I, p. 1235).
b) C'est �galement la situation de l'�poque pour laquelle la hausse a �t� notifi�e que l'autorit� appr�ciera pour juger si le nouveau loyer est abusif ou non. Le point de savoir si des faits nouveaux survenus en cours d'instance peuvent �tre pris en consid�ration d�pend de la proc�dure cantonale. L'art. 29 AMSL pr�voit en effet que la proc�dure en mati�re de contestation d�coulant de loyers consid�r�s comme abusifs se r�gle d'apr�s les prescriptions relatives � la prolongation du bail, soit l'art. 267 f CO selon lequel la proc�dure est fix�e par les cantons. Le Tribunal cantonal d�duit � tort de l'art. 23 AMSL que le juge peut tenir compte de faits nouveaux et que partant son jugement serait formateur. L'expression selon laquelle l'autorit� d�clare nuls les loyers qui se r�v�lent abusifs "au cours de la proc�dure" devant elle ("soweit sich Mietzinse... im Verfahren vor der richterlichen Beh�rde als missbr�uchlich erweisen") signifie simplement que si le proc�s �tablit le caract�re abusif du loyer litigieux, le juge doit en constater la nullit�. Elle n'implique pas n�cessairement la prise en consid�ration des circonstances survenues jusqu'au terme de la proc�dure.
3. La demanderesse fonde la hausse des loyers des appartements sur l'augmentation du taux de l'int�r�t hypoth�caire autoris�e � concurrence de 3/4% par le pr�pos� du Conseil f�d�ral � la surveillance des prix, � partir du 1er octobre 1974. Elle fait valoir que les banques de la place de Fribourg ont effectivement augment� leur taux � raison de BGE 103 II 258 S. 2621/2% d�s le 1er octobre 1974, et qu'elle pouvait d�s lors proc�der � une hausse de loyer de 7% depuis le 1er octobre de l'ann�e suivante, conform�ment � l'art. 9 al. 2 OSL.
L'augmentation du taux de l'int�r�t hypoth�caire invoqu�e par la demanderesse n'est pas contest�e, de sorte que la majoration de 7% du loyer des appartements est en principe justifi�e au regard de l'art. 9 al. 2 OSL.
4. Consid�rant la baisse du taux de l'int�r�t hypoth�caire intervenue depuis le d�but du litige, le Tribunal cantonal estime que "la hausse signifi�e aux locataires ne se justifie plus actuellement, l'augmentation du taux de l'int�r�t hypoth�caire de 3/4% d�s le 1er octobre 1974 �tant compens�e par la baisse dudit taux d�s la fin de l'ann�e 1975", ce qui entra�ne le rejet de la demande.
Cette argumentation ne r�siste pas � l'examen. L'augmentation du taux de l'int�r�t hypoth�caire de 1/2 � 3/4% autoris�e au printemps 1974 par le pr�pos� � la surveillance des prix et sur laquelle se fonde la majoration contest�e a d�ploy� ses effets � partir du 1er octobre 1974. Pour que l'on puisse raisonner comme le Tribunal cantonal, il faudrait qu'une diminution �quivalente soit intervenue par rapport au taux en vigueur � cette date; alors seulement se trouverait-on en pr�sence d'une compensation de la hausse par une baisse d'�gale valeur, compensation qui justifierait non pas le rejet total des pr�tentions du bailleur, mais leur limitation dans le temps, conform�ment � l'art. 23 al. 2 AMSL. Or rien n'a �t� all�gu� ni constat� � cet �gard. L'arr�t attaqu� se r�f�re seulement � une lettre du 21 octobre 1976 de la Banque de l'Etat de Fribourg concernant "l'�volution du taux d'int�r�t des pr�ts hypoth�caires en 1er rang garantis par des maisons familiales ou des b�timents locatifs ... depuis le 1er ao�t 1975". Il ressort de cette lettre que, pour un nouveau pr�t accord� le 1er ao�t 1975, le taux d'int�r�t a pass� de 7% � cette date � 6 3/4% le 1er janvier 1976, puis, apr�s plusieurs r�ductions, � 6% le 1er octobre 1976; le taux du 1er octobre 1974 n'est pas indiqu�. Pour un ancien pr�t existant depuis de nombreuses ann�es, en revanche, le taux de 6% au 1er ao�t 1975 �tait encore en vigueur en octobre 1976. Le taux avait �t� port� de 5 1/2% � 6% � partir du 1er octobre 1974, selon une autre lettre vers�e au dossier, dat�e du 31 juillet 1975 et �manant de l'Union de banques suisses � Fribourg. Le taux BGE 103 II 258 S. 263d'int�r�t des anciens pr�ts, b�n�ficiant d'une certaine stabilit�, n'a donc pas subi depuis le 1er octobre 1974 les hausses marqu�es de celui des nouvelles hypoth�ques, mais il n'a par cons�quent pas non plus �t� touch� par les baisses concernant ces derni�res. Or il r�sulte des contrats de bail et du tableau de l'�volution des loyers litigieux produits en justice que le b�timent locatif de la demanderesse existe au moins depuis 1967. Le r�gime hypoth�caire � consid�rer est partant celui des anciennes hypoth�ques, soit celles qui ont �t� consenties avant les fortes hausses de l'int�r�t intervenues depuis 1974.
Sur le vu des constatations de l'autorit� cantonale - qui a rejet� la requ�te des d�fendeurs tendant � la r�ouverture de la proc�dure probatoire sur la fluctuation du taux de l'int�r�t hypoth�caire - le motif tir� de la baisse dudit taux en cours d'instance ne permet donc pas de consid�rer comme abusives les majorations de loyer qui reposent sur la hausse de 1/2% du taux de l'int�r�t hypoth�caire intervenue le 1er octobre 1974 et qui prennent effet � partir du 1er octobre 1975. Le loyer ainsi major� ne restera toutefois admissible au regard des art. 14 et 15 AMSL qu'aussi longtemps qu'il ne procurera pas � la bailleresse un rendement excessif � cause d'une notable modification des bases de calcul, r�sultant en particulier d'une baisse de l'int�r�t hypoth�caire. Il sera alors loisible aux locataires de le contester selon l'art. 19 al. 1 AMSL, dans sa teneur du 9 juin 1977.
5. Le Tribunal cantonal consid�re � titre subsidiaire que la hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire ne peut pas �tre invoqu�e � l'appui d'une majoration de loyer, s'agissant d'immeubles francs d'hypoth�ques.
Le Tribunal f�d�ral a d�j� pris position sur cette question dans l'arr�t Saner, du 1er juillet 1975 (ATF 101 II 338 consid. 2 d), en jugeant que la majoration de loyer cons�cutive � la hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire n'�tait pas exclue par celle qui est destin�e � maintenir le pouvoir d'achat du capital expos� aux risques, et que le bailleur peut exiger cette majoration m�me s'il n'a emprunt� aucun fonds pour financer son immeuble. La juridiction cantonale invoque � l'appui de son opinion divergente une affirmation de GM�R (Die Rechte des Mieters, p. 63 in fine), selon laquelle il va de soi que le bailleur ne peut reporter sur les loyers qu'une hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire qui touche l'objet du bail, ainsi que BGE 103 II 258 S. 264la r�ponse du Conseil f�d�ral du 26 mai 1976 � la question du conseiller national GASSMANN (Bull.st�n. CN 1976, p. 873), r�ponse qui ne se prononce toutefois pas explicitement sur le cas des immeubles francs d'hypoth�ques.
Selon SCH�RMANN/ST�CKLI/ZWEIFEL (Das Mietrecht in der Schweiz, p. 46 n. 61), bien que l'art. 9 OSL ne mentionne pas express�ment l'int�r�t des fonds propres investis dans les co�ts dont la hausse justifie une majoration de loyer, la possibilit� d'adapter cet int�r�t en cas d'augmentation du taux hypoth�caire r�sulte de l'art. 15 litt. d AMSL. M�LLER (Der Bundesbeschluss �ber Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, th�se Zurich 1976, p. 191) consid�re de m�me � propos de l'adaptation des loyers � la hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire que la proportion des fonds propres et des fonds emprunt�s ne joue pas de r�le � cet �gard, du moment que cette adaptation r�sulte en partie de l'art. 15 litt. d AMSL. Il ajoute au sujet de cette derni�re disposition que le bailleur doit pouvoir adapter son capital propre � la valeur du march� (p. 200 s.).
Le point de vue du Tribunal cantonal se heurte � la n�cessit�, reconnue lors de l'�laboration de la l�gislation sur les mesures contre les abus dans le secteur locatif, de ne pas d�courager les investissements dans le secteur immobilier, en maintenant le pouvoir d'achat du capital investi. Il n'y a pas de raison de d�favoriser les propri�taires qui financent leur immeuble � l'aide de leurs seuls fonds propres, en particulier les soci�t�s d'assurances sur la vie propri�taires d'immeubles affect�s au fonds de s�ret� l�gal.
6. Le motif invoqu� � titre subsidiaire par le Tribunal cantonal pour refuser les majorations de 7% du loyer des appartements, justifi�es par la hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire au 1er octobre 1974, s'av�re ainsi mal fond�. Il y a d�s lors lieu d'admettre ces majorations, � partir du 1er octobre 1975 selon l'avis notifi� par la bailleresse, et cela sans pr�judice du droit des locataires de contester le loyer ainsi major� selon l'art. 19 al. 1 AMSL (cf. consid. 4 in fine).
7. Selon l'arr�t attaqu�, l'augmentation de loyer s'�l�ve � 12,5% pour les garages, soit 7% (2 fr. 80) correspondant � la hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire, le surplus de 5 1/2% (2 fr. 20) �tant motiv� par le droit du propri�taire de maintenir le pouvoir d'achat du capital expos� aux risques.
BGE 103 II 258 S. 265
a) La majoration de 7% du loyer des garages, cons�cutive � la hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire, doit �tre admise pour les m�mes motifs que la majoration correspondante du loyer des appartements. L'art. 1er al. 2 OSL assimile les baux des garages � ceux des logements lorsque l'usage en est c�d� ensemble, comme c'est le cas en l'esp�ce.
b) En ce qui concerne l'augmentation destin�e � maintenir le pouvoir d'achat du capital expos� aux risques (art. 15 litt. d AMSL, 11 OSL), le Tribunal cantonal para�t se r�f�rer � la motivation du jugement de premi�re instance, puisqu'il rejette le recours en relevant que celui-ci ne soutient pas "que l'argumentation du premier juge soit fausse dans la mesure o� elle a examin� la cause � la lumi�re des art. 15 litt. d ASL et 11 OSL".
Le premier juge avait consid�r� que "pour le garage, l'augmentation, fond�e sur la hausse de l'indice, autorise, selon les calculs du d�fendeur, non contest�s et non contestables, une hausse de loyer de 2,44% de fr. 35.--, soit 0,97 francs".
Les d�fendeurs avaient pr�sent� le calcul suivant:
"Indice moyen pour 1970: 113,45 points
Indice au 3 mars 1975: 160,9 points
Diff�rence: 47,45 points
Augmentation, en pourcentage, par rapport � l'indice 1970:
(47.45x100)/113.45 = 41.82%
Hausse n�cessaire pour maintenir le pouvoir d'achat du capital expos�
aux risques:
40% x 41,82% = 16,72%."
Ils calculaient comme il suit la hausse admissible du loyer du garage:
"Loyer en 1970: Fr. 35.--.
Loyer actuel: Fr. 40.--.
Diff�rence: Fr. 5.--.
Hausse en %:
(5.--x100)/35 = 14.28%
Augmentation admissible: 16,72% - 14,28% = 2,44% soit Fr. 0,97."
Ce mode de calcul, confirm� par le premier juge et par le Tribunal cantonal, est erron�. La demanderesse a en effet BGE 103 II 258 S. 266all�gu� en instance cantonale, sans �tre contredite par le d�fendeur, qu'elle n'avait jamais fait usage de son droit de maintenir le pouvoir d'achat du capital expos� aux risques pour les garages, l'augmentation de 35 � 40 fr. ayant �t� justifi�e par un autre motif. La hausse de 16,72% - taux incontest� - sur le loyer de 35 fr. valable en 1970 d�passant largement la majoration de 2 fr. 20 qui reste � justifier pour les garages, cette majoration doit �tre admise au regard des art. 15 litt. d AMSL et 11 OSL, quand bien m�me le loyer a d�j� subi en 1972 une augmentation due � une autre cause (ATF 101 II 337). Peu importe que le moment d�terminant, pour fixer la hausse de l'indice des prix � la consommation, soit la date � laquelle la majoration de loyer devait prendre effet, soit le 1er octobre 1975, et non celle du 3 mars 1975 retenue par les d�fendeurs. La hausse de l'indice se serait en effet trouv�e accrue � leur d�triment.
c) Ainsi qu'on l'a d�j� relev�, la majoration correspondant � la hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire n'est pas exclue par l'augmentation destin�e � maintenir le pouvoir d'achat du capital expos� aux risques (consid. 5 ci-dessus; ATF 101 II 338). En l'esp�ce, le loyer des garages, port� de 40 � 45 fr. � partir du 1er octobre 1975, n'est ainsi pas abusif au sens des art. 14 et 15 AMSL. Demeure r�serv� le droit des locataires de remettre en cause ce loyer selon l'art. 19 al. 1 AMSL (cf. consid. 4 in fine et 6 ci-dessus).
2. Admet la demande et d�clare licites d�s le 1er octobre 1975 les hausses des loyers des d�fendeurs de 7% pour les logements et de 12,5% pour les garages.
101 II 338,
101 II 337
art. 19 al. 1 AMSL,
art. 18 AMSL suite... ,
art. 23 al. 1 AMSL,
art. 24 AMSL,
art. 23 al. 3 AMSL,
art. 29 AMSL,
art. 23 AMSL,
art. 23 al. 2 AMSL,
art. 1er al. 2 OSL

References: Art. 15
 art. 9
 art. 23
 art. 14
 art. 14
in fine
in fine
 art. 15
 art. 15
 ATF 
 art. 14
in fine

art. 19

art. 18

art. 23

art. 24

art. 23

art. 29

art. 23

art. 23

art. 1