Source: https://www.ra-guenther.eu/news-detailseite/MietNovG.html
Timestamp: 2019-01-20 21:28:06+00:00

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Mietrecht: Mietrechtsnovellierungsgesetz tritt in Kraft - Günther Anwälte.de
Was ändert sich durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz?
Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (MietNovG) führt die sog. „Mietpreisbremse“ und die zwingende Anwendung des Bestellerprinzips beim Maklervertrag ein.
Die sog. Mietpreisbremse ist eine Regelung die eine maximal mögliche Mietsteigerung bei einer Neuvermietung gesetzlich geregelt.
Durch das MietNovG wurden die Landesregierungen dazu ermächtigt durch Verordnungen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen. Da dies erfahrungsgemäß Zeit braucht gilt die Mietpreisbremse also in den meisten Gebieten noch nicht sofort. In den Gebieten die in einer solchen Verordnung ausgewiesen sind gelten die neu geschaffenen Regelungen der §556d-g BGB.
Gemäß § 556d I BGB darf die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent überschreiten. Ortsübliche Vergleichsmiete ist gemäß § 558 II BGB das übliche Entgelt welches in den letzten 4 Jahren für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde gezahlt worden ist.
Ausnahmen dazu sind in §556e BGB (Vormieter hat bereits mehr gezahlt) und §556f BGB (Immobilie ist relativ neu oder neu modernisiert worden) geregelt.
Sollte trotzdem eine höhere Miete vereinbart worden sein hat der Mieter gemäß § 556g BGB einen Anspruch auf Erstattung des zu viel gezahlten Betrages aus ungerechtfertigter Bereicherung.
Was bedeutet Anwendung des Bestellerprinzips auf Maklerverträge?
Bisher wurde die Zahlungspflicht bezüglich der Maklerkosten zumeist so gehandhabt, dass der Mieter bei Vermittlung der Wohnung den Makler bezahlt hat. Grund dafür mag die große Nachfrage nach Wohnraum oder die schwächere Verhandlungsposition des Mieters gewesen sein. Dies soll das MietNovG ändern. Damit soll eine Rückkehr zu dem allgemein in der Rechtsordnung verankerten Prinzip erreicht werden: der Auftraggeber bezahlt den Beauftragten (=Bestellerprinzip).
Dazu hat der Gesetzgeber nicht die Regelung zur Entstehung des Maklerlohnes in §652 BGB geändert sondern er ändert das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG). Danach darf ein Makler ab dem 01.06.2015 nur dann vom Wohnungssuchenden ein Entgelt verlangen, wenn er allein vom Wohnungssuchenden mit der Kontaktierung des Vermieters beauftragt worden ist. Also der Makler die Wohnung nicht schon vorher in seinem Angebot hatte oder kannte.
Eine Übergangsfrist ist nicht vorgesehen. Daher gilt die Regelung für alle nach dem 01.06.2015 abgeschlossenen Mietverträge.
Die Regelung zur Mietpreisbremse wird aufgrund der oben genannten Voraussetzungen wahrscheinlich nur in Ballungsräumen wirklich zum Tragen kommen. Aus praktischer Sicht wird sie auch nur dort wirklich im Sinne des Gesetzgebers wirken wo ein Mietspiegel existiert. Ohne diesen dürfte der Nachweis der Überschreitung des durchschnittlichen Preises schwer fallen.
Anders ist dies bei der Einführung des Zwanges zum Betellerprinzip. Diese Regelung ist eigentlich eindeutig gefasst. Dennoch sehen sich viele Makler durch die Änderung in Ihrer Existenz bedroht. Der Immobilienverband Deutschland IVD (Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.) hat bereits angekündigt gegen die Neuregelung vorzugehen. Andere Makler versuchen die Regelung durch unterschiedliche Konstruktionen auszuhebeln bzw. zu umgehen.

References: §556
 § 556
 § 558
 §556
 §556
 § 556
 §652