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Timestamp: 2016-10-23 09:39:00+00:00

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1C_244/2014 � � Urteil vom 11. November 2014
Beschwerde gegen das Urteil vom 13. Februar 2014 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden, 5. Kammer.
Mit Schreiben vom 31. Oktober 2011 gelangte das Gemeindebauamt Arosa an die Baugesellschaft D.________ als Eigent�merin der Parzelle Nr. 459 und an die Stockwerkeigent�mergemeinschaft (StWEG) C.________ als Eigent�merin der s�dlich daran angrenzenden Parzelle Nr. 442. Eine auf Anzeige von A.A.________ und B.A.________ hin durchgef�hrte Baukontrolle habe ergeben, dass in der Nordwestecke der Parzelle Nr. 459 ein bekiester Platz bestehe, der offenbar von den Bewohnern der C.________ zum Parkieren verwendet werde. Zudem f�hre ein Plattenweg zur C.________. Beide Anlagen seien bisher nicht bewilligt worden.
Die StWEG C.________ hielt in ihrem Antwortschreiben vom 17. Februar 2012 zun�chst fest, auf der Parzelle Nr. 459 werde bereits seit 50 Jahren parkiert. Im Jahr 2000 sei das Recht dazu in einem Dienstbarkeitsvertrag verankert worden. Zwei Jahre sp�ter habe man die Fl�che bekiest. Die StWEG stellte sich auf den Standpunkt, eine nachtr�gliche Baubewilligung sei nicht erforderlich; sie reichte aber trotzdem vorsorglich ein entsprechendes Gesuch ein. Die Gemeinde Arosa legte dieses �ffentlich auf, worauf A.A.________ und B.A.________ Einsprache erhoben.
Mit Entscheid vom 10. September 2012 wies die Baukommission der Gemeinde Arosa die Einsprache ab und bewilligte nachtr�glich die Autoabstellpl�tze und den Zugangsweg im bestehenden Umfang gem�ss dem (revidierten) Situationsplan vom 24. Juli 2012. Das dagegen von A.A.________ und B.A.________ eingelegte Rechtsmittel wies der Gemeinderat am 17. Dezember 2012 ab. Daraufhin gelangten sie ans Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden. Dieses wies ihre Beschwerde mit Urteil vom 13. Februar 2014 ebenfalls ab, soweit es darauf eintrat.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht beantragen A.A.________ und B.A.________, das Urteil des Verwaltungsgerichts sowie die Entscheide des Gemeinderats und der Baukommission seien aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zur Erg�nzung und Untersuchung des Sachverhalts an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Zur Begr�ndung machen sie geltend, die Parzelle sei f�r die drei Parkpl�tze in rechtlicher Hinsicht nicht hinreichend erschlossen, weil bestehende Dienstbarkeiten entgegenst�nden.
Das Verwaltungsgericht und die Beschwerdegegnerin beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Gemeinde hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Die Beschwerdef�hrer halten in ihrer Replik an ihren Antr�gen und Rechtsauffassungen fest. Die Beschwerdegegnerin wie auch die Beschwerdef�hrer haben ein weiteres Schreiben eingereicht.
Dem angefochtenen Entscheid liegt ein Beschwerdeverfahren �ber eine baurechtliche Bewilligung zu Grunde. Dagegen ist die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 lit. a BGG das zutreffende Rechtsmittel. Die Beschwerdef�hrer sind Eigent�mer der Parzelle Nr. 235, welche n�rdlich an das Baugrundst�ck angrenzt, sowie der dahinterliegenden Parzelle Nr. 1834. Sie haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind als Nachbarn durch den angefochtenen Entscheid besonders ber�hrt und haben ein schutzw�rdiges Interesse an dessen Aufhebung oder �nderung (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist im Grundsatz einzutreten.
Die Parzelle Nr. 442 der Beschwerdegegnerin grenzt im S�den an die Maranerstrasse und im Norden an die Bauparzelle Nr. 459. �ber die Bauparzelle f�hrt der Waldwinkelweg, der eine kleine Zahl von Grundst�cken erschliesst und im Westen auf der Parzelle Nr. 235 in die eine Kurve beschreibende Maranerstrasse m�ndet. Die Beschwerdef�hrer machen zur Hauptsache geltend, die nachtr�gliche Baubewilligung f�r die Erstellung der Parkpl�tze h�tte nicht erteilt werden d�rfen, weil die Parzelle Nr. 459 mit einem Bauverbot belegt sei und die Berechtigung fehle, das westliche Ende des Waldwinkelwegs zu befahren. Zudem sind sie der Auffassung, die Baubewilligung h�tte zwingend von der Grundeigent�merin unterschrieben werden m�ssen. Auf diese letztere Kritik ist vorweg einzugehen.
3.1.�Die Beschwerdef�hrer machen geltend, die Baugesellschaft D.________ als Eigent�merin der Bauparzelle habe das Baugesuch der StWEG C.________ nicht unterzeichnet, wie dies Art. 89 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes f�r den Kanton Graub�nden vom 6. Dezember 2004 (KRG; BR 801.100) verlange. Indem die Vorinstanz von diesem Erfordernis abgesehen habe, habe sie das Willk�rverbot verletzt (Art. 9 BV).
3.2.�Art. 89 Abs. 3 KRG hat folgenden Wortlaut:
Ist die Bauherrschaft nicht Eigent�merin des Baugrundst�cks, ist das Baugesuch durch den Eigent�mer oder die Eigent�merin mit zu unterzeichnen. Ist sie nicht Eigent�merin des f�r die Erschliessung ben�tigten Bodens, wird die Baubewilligung nur erteilt, wenn die erforderlichen Rechte f�r die Erschliessung des Bauvorhabens im Baugesuch nachgewiesen werden.
Das Verwaltungsgericht f�hrte aus, die Bestimmung wolle die Baubeh�rde davor bewahren, Bauvorhaben zu pr�fen, die mangels (zivilrechtlicher) Bauberechtigung unter Umst�nden gar nicht ausgef�hrt werden k�nnten. Die Eigent�merin von Parzelle Nr. 459 habe der Eigent�merin der Parzelle Nr. 442 im Jahr 2000 mit einem Dienstbarkeitsvertrag die zivilrechtliche Bauberechtigung einger�umt, womit sich das Unterschreiben des Baugesuchs er�brigt habe. Zudem habe sie mit Schreiben vom 14. November 2011 den Bestand einer Dienstbarkeit f�r f�nf Autoabstellpl�tze sowie einen Hauszugang ausdr�cklich best�tigt.
3.3.�Das Verwaltungsgericht hat bei der Auslegung von Art. 89 Abs. 3 KRG dessen Sinn und Zweck in den Vordergrund gestellt. Danach ist das Einverst�ndnis des Grundeigent�mers und damit die zivilrechtliche Berechtigung zu verifizieren, wenn auf fremdem Grund gebaut wird. Steht diese eindeutig fest, so kann nach der Auffassung des Verwaltungsgerichts auf die Unterschrift des Eigent�mers auf dem Baugesuch selbst verzichtet werden. Die Beschwerdef�hrer halten zwar am Erfordernis der Unterschrift fest, bestreiten aber nicht, dass im vorliegenden Fall die Eigent�merin der Bauparzelle ihr Einverst�ndnis klar zum Ausdruck gebracht hat. Aus dem erw�hnten Schreiben vom 14. November 2011, das die Grundeigent�merin im Rahmen des Verfahrens verfasst hat, geht dieses Einverst�ndnis denn auch eindeutig hervor. Die Grundeigent�merin f�hrte darin insbesondere auch aus, die Parkpl�tze seien nach dem Jahr 2000 erstellt worden und w�rden genutzt. Ob daf�r eine Baubewilligung eingeholt worden sei, wisse sie nicht, sei jedoch f�r sie auch nicht relevant gewesen. Unter diesen Umst�nden musste dem Verwaltungsgericht eine Aufhebung der Baubewilligung zur Erg�nzung mit einer Unterschrift der Grundeigent�merin als zwecklose Formalit�t erscheinen. Wenn es gest�tzt auf eine sich am Normzweck orientierende Auslegung von Art. 89 Abs. 3 KRG davon absah, verletzte es das Willk�rverbot nicht.
Das Verwaltungsgericht legte im angefochtenen Entscheid zun�chst dar, dass sich das Bauverbot, welches beim Verkauf der Parzelle Nr. 459 vereinbart worden sei, nur auf Hochbauten beziehe und damit der Erstellung von Parkpl�tzen nicht entgegenstehe. �ber die Parzelle verlaufe ja auch seit Jahrzehnten der Waldwinkelweg, welcher ansonsten ebenfalls nicht h�tte gebaut werden d�rfen. Mit diesen Erw�gungen im angefochtenen setzen sich die Beschwerdef�hrer nicht hinreichend auseinander. Sie weisen lediglich im Zusammenhang mit ihren Ausf�hrungen zur Erschliessung darauf hin, es bestehe auch ein Bauverbot. Darauf ist nicht weiter einzugehen (Art. 42 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerdef�hrer sind der Ansicht, das Verwaltungsgericht habe den angefochtenen Entscheid nicht hinreichend begr�ndet (Art. 29 Abs. 2 BV), was aus Formulierungen wie "es k�nne keinen Sinn machen" bzw. "letztere Deutung scheine die richtige zu sein" hervorgehe. Diese R�ge ist unbegr�ndet. Ein Entscheid kann nicht allein deshalb als unzureichend begr�ndet bezeichnet werden, weil zur�ckhaltende Formulierungen verwendet werden. Im �brigen ist nicht ersichtlich und wird von den Beschwerdef�hrern auch nicht dargelegt, dass sie das Urteil des Verwaltungsgerichts wegen seiner Begr�ndung nicht h�tten sachgerecht anfechten k�nnen (vgl. BGE 138 IV 81 E. 2.2 S. 84; 136 I 229 E. 5.2 S. 236; je mit Hinweisen).
6.1.�Zur Frage der Erschliessung f�hrte das Verwaltungsgericht aus, es bestehe sowohl zugunsten von Parzelle Nr. 459 als auch von Parzelle Nr. 442 ein Fuss- und Fahrwegrecht zulasten der Parzelle Nr. 235. Dieses gehe auf zwei Kaufvertr�ge der Jahre 1928 und 1929 zur�ck. Mit dem Kaufvertrag von 1928 habe der damalige Eigent�mer von Parzelle Nr. 235 die Parzelle Nr. 459 an einen gewissen E.________ verkauft und sich gleichzeitig zum Bau einer Strasse auf Parzelle Nr. 235 verpflichtet. Mit dem Kaufvertrag von 1929 habe E.________ die Parzelle 442 an Dritte verkauft und diesen sowie deren Rechtsnachfolgern das Recht einger�umt, die Zufahrtsstrasse von der Maranerstrasse aus zu ben�tzen.
Der Bau des Strassenst�cks, zu dem sich der Verk�ufer der Parzelle Nr. 459 verpflichtet habe, sei nicht erfolgt. Es f�hre nun stattdessen �ber die Parzelle Nr. 459 selbst. Der Anschluss an die Maranerstrasse (von der Einm�ndung bis zur Parzellengrenze der westlich an die Parzelle Nr. 442 anschliessenden Parzelle Nr. 461) habe jedoch offenbar schon damals existiert. Wenn der Kaufvertrag von 1928 bis zu den Marksteinen 1115 und 1115a ein Fuss- und Fahrwegrecht einr�ume, sei damit nicht nur das damals geplante, sondern auch das bereits bestehende Strassenst�ck gemeint gewesen. Etwas anderes erg�be keinen Sinn.
Zu keinem anderen Ergebnis f�hre das 2009 f�r die Parzelle Nr. 459 vereinbarte Parkverbot, zumal aufgrund des Prinzips der Alterspriorit�t die fr�her errichteten Dienstbarkeiten vorgingen.
6.2.�Die Beschwerdef�hrer kritisieren diese Ausf�hrungen in verschiedener Hinsicht. Das Verwaltungsgericht habe die Kaufvertr�ge von 1928 und 1929 entgegen ihrem klaren Wortlaut ausgelegt. Auch nehme der Kaufvertrag von 1929 auf jenen von 1928 keinen Bezug, wie dies das Verwaltungsgericht annehme. Luftaufnahmen von 1956 w�rden weiter zeigen, dass der Waldwinkelweg damals noch gar nicht bestanden habe. Widerspr�chlich sei es auch, wenn die Beh�rden 1972 eine Baubewilligung f�r Parkpl�tze auf der Parzelle 442 wegen sich widersprechender Dienstbarkeiten nicht erteilt h�tten, dies aber heute tun wollten. Schliesslich werfen die Beschwerdef�hrer dem Verwaltungsgericht vor, die Alterspriorit�t der Dienstbarkeit von 1928 unber�cksichtigt gelassen und die verschiedenen auf der Parzelle Nr. 459 lastenden Dienstbarkeiten nicht rechtsgleich behandelt zu haben.
6.3.�Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Nach Art. 19 Abs. 1 RPG ist Land erschlossen, wenn unter anderem die f�r die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (vgl. dazu im Einzelnen BGE 123 II 337 E. 5b S. 350; 121 I 65 E. 3a S. 68; 117 Ib 308 E. 4a S. 314; je mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall liegt eine hinreichende Zufahrt vor, wenn von den fraglichen drei Parkpl�tzen auf die Maranerstrasse gefahren werden kann. Dies ist via den Waldwinkelweg in tats�chlicher Hinsicht ohne Weiteres m�glich. Nach dem Ausgef�hrten ist jedoch umstritten, ob ein entsprechendes Wegrecht besteht.
6.4.�Die in den Akten liegenden Grundbuchausz�ge f�r die Parzellen Nr. 459 und 442 enthalten unter dem Titel "Dienstbarkeiten und Grundlasten" folgenden identischen Eintrag: "Ben�tzungsrecht an der Zufahrtsstrasse zulasten Grundst�ck Nr. 235". Der Grundbuchauszug f�r die Parzelle Nr. 235 enth�lt dieselbe Dienstbarkeit in Form einer Last. Bei allen drei Eintr�gen werden dieselben Belege, n�mlich Beleg 4/185 (der Kaufvertrag vom 26. Juli 1928 �ber die Parzelle Nr. 459) und Beleg 4/206 (der Kaufvertrag vom 15. Januar 1929 �ber die Parzelle Nr. 442) aufgef�hrt.
Der Kaufvertrag �ber die Parzelle Nr. 459 enth�lt folgende zwei Passagen:
"Die Verk�ufer verpflichten sich, durch ihr �stlich der Maranerstrasse gelegenes Grundst�ck, soweit das Grundst�ck des K�ufers nach Osten reicht, d.h. von der Grenze des Herrn F.________ bis zur �stlichen Grenze des Grundst�ckes des K�ufers ([...] bis zum Markstein 1115a) eine [...] Strasse zu erstellen[.]"
"Die von den Verk�ufern zu erstellende Strasse mit den beiden Trottoirs bleibt deren Privateigentum, dagegen hat der K�ufer f�r das Kaufsobjekt und sein �briges von den Verk�ufern erworbenes Land auf der Strasse und den beiden Trottoirs bis zu den Marksteinen 1115 und 1115a ein unbeschr�nktes Fuss- & Fahrwegrecht."
Der Kaufvertrag �ber die Parzelle Nr. 442 enth�lt zudem folgende Passage:
"Die Zufahrtsstrasse von der Maranerstrasse aus darf jederzeit von den K�uferinnen oder deren Rechtsnachfolgern ben�tzt werden[.]"
6.5.�F�r die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag, der massgebend ist, soweit sich Rechte und Pflichten aus ihm deutlich ergeben. Bei unklarem Wortlaut ist - im Rahmen des Eintrags - auf den Erwerbsgrund, das heisst den Begr�ndungsakt, zur�ckzugreifen. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schl�ssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - wiederum im Rahmen des Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie w�hrend l�ngerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausge�bt worden ist (BGE 137 III 145 E. 3.1 S. 147 f.; Urteil 5A_599/2013 vom 14. April 2014 E. 4.3; je mit Hinweisen).
6.6.�Ob vorliegend bereits der Grundbucheintrag hinreichend klar ist und schon gest�tzt darauf davon auszugehen ist, dass sich das Fuss- und Fahrwegrecht auf die Strasse auf Parzelle Nr. 235 bezieht, kann offen bleiben. Denn aus dem Begr�ndungsakt, dem Kaufvertrag �ber die Parzelle Nr. 459, geht jedenfalls nichts anderes hervor. Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, w�re es unsinnig, die zweite daraus zitierte Passage (welche die streitige Dienstbarkeit definiert) dergestalt im Zusammenhang mit der ersten zu lesen, dass sich die Dienstbarkeit nur auf das gem�ss Vertrag zu erstellende Strassenst�ck erstreckt. Was die Benutzung dieses isolierten Teilst�cks den Berechtigten bringen w�rde, verm�gen auch die Beschwerdef�hrer nicht zu erkl�ren. Der Wortlaut des Vertragstextes ist deshalb nach Treu und Glauben und im Lichte des Vertragszwecks so zu verstehen, dass unter "Strasse" in der zweiten zitierten Passage des Kaufvertrags von 1928 auch das westliche Teilst�ck bis zur M�ndung in die Maranerstrasse zu verstehen ist (vgl. BGE 139 III 404 E. 7.1 S. 406 f.; Urteil 5A_599/2013 vom 14. April 2014 E. 4.3; je mit Hinweisen).
Dass das Fuss- und Fahrwegrecht auch die jeweiligen Eigent�mer der Parzelle Nr. 442 berechtigt, ergibt sich daraus, dass der K�ufer von Parzelle Nr. 459 nicht nur in Bezug auf das Verkaufsobjekt, sondern gem�ss dem Kaufvertrag auch in Bezug auf "sein �briges von den Verk�ufern erworbenes Land" als berechtigt erkl�rt wird. Die Parzelle Nr. 442 geh�rte zu diesem von den Verk�ufern erworbenen Land, wie die Beschwerdef�hrer in ihrer Beschwerdeschrift selbst ausf�hren und auch belegen.
6.7.�Die R�ge der Beschwerdef�hrer, die Vorinstanz sei zu Unrecht von einer hinreichenden Erschliessung der Bauparzelle ausgegangen, weil sie f�lschlicherweise die vorfrageweise zu pr�fende Berechtigung zur Benutzung des westlichsten Teils des Waldwinkelwegs bejaht habe, erweist sich somit als unbegr�ndet. Daran verm�gen auch ihre weiteren Vorbringen nichts zu �ndern. So l�sst sich die Behauptung, der Waldwinkelweg habe noch im Jahr 1956 nachweislich nicht bestanden, nicht mit den von ihnen ins Recht gelegten, in jenem Jahr aufgenommenen Luftbildern belegen. Auf diesen ist vielmehr gerade im umstrittenen westlichen Bereich ein Weg sichtbar. Die Sachverhaltsfeststellung des Verwaltungsgerichts ist insofern nicht zu beanstanden (Art. 97 Abs. 1 BGG). Nichts f�r sich ableiten k�nnen die Beschwerdef�hrer sodann aus dem Umstand, dass die kommunale Baukommission im Jahr 1972 im Rahmen der Bewilligung des Neubaus der C.________ die Genehmigung von Parkpl�tzen auf der Nordseite der Parzelle Nr. 422 verweigert hatte. Jener Entscheid, der die Beschwerdef�hrer nicht direkt betraf, begr�ndete f�r diese keinen Vertrauenstatbestand, und es er�brigt sich, darauf weiter einzugehen (Art. 9 BV; vgl. BGE 137 I 69 E. 2.5.1 S. 72 f.; 131 II 627 E. 6.1 S. 636 f.; 129 I 161 E. 4.1 S. 170; je mit Hinweisen).
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Beschwerdef�hrern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Diese haben der Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientsch�digung auszurichten (Art. 68 Abs. 2 BGG).

References: Art. 82
 Art. 89
 Art. 89
 Art. 89
 BGE 
 Art. 19
 BGE 
 Art. 738
 BGE 
 BGE