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Timestamp: 2020-02-27 14:25:48+00:00

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Finanzierung – Leo Cremer
Kategorie: Finanzierung	(Seite 1 von 2)
Blasenpflaster: Neue Werkzeuge gegen Immobilienpreisrisiken
Erleben wir gerade eine Preisblase bei Wohnimmobilien oder nicht? Die aktuellen Einschätzungen sind widersprüchlich, selbst nach der langen Preisrally der letzten Jahre. Das DIW Berlin sieht die Wahrscheinlichkeit dafür, dass in Deutschland eine spekulative Übertreibung vorliegt, bei ca. 80%. Dies ist allerdings leicht niedriger als im Vorjahr. Im Gegensatz dazu konstatiert das IfW Kiel, dass Immobilien immer noch mehr Rendite bieten als Kredite kosten bzw. Festzinsanlagen liefern; daraus wird geschlossen, dass keine spekulative Übertreibung vorliegt.
Sollten die Immobilienpreise tatsächlich merklich fallen, verschlechtert dies die Ertragslage der Immobilienfinanzierer und gefährdet die Finanzstabilität. Die aktuelle Möglichkeit einer Preisübertreibung bei Wohnimmobilien war daher eine Begründung dafür, dass die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) Ende Mai die Kapitalpufferquote mit Wirkung zum 1. Juli 2020 auf 0,25% festsetzte. Banken müssen für ihr Kreditgeschäft somit mehr Eigenkapital vorhalten als bisher gefordert war.
Verwiesen wird bei dieser Maßnahme auf eine entsprechende Empfehlung des Ausschusses für Finanzstabilität. Interessanterweise liegt der Fokus hierbei auf den Kreditbestand und nicht auf dem Kreditneugeschäft: Für Letzteres werden – allerdings bei relativer schlechter Datenlage – keine erhöhten Stabilitätsrisiken gesehen.
Durch das Finanzaufsichtsrechtsergänzungsgesetz von 2017 erhielt die BaFin zwei zusätzliche Ansatzpunkte, um bei der Neukreditvergabe für Wohnimmobilien einzugreifen. Der damit geschaffene KWG § 48u Abs. 2 legt dafür zwei Kreditkennzahlen zu Grunde:
„Quotient[…] aus dem gesamten Fremdkapitalvolumen einer Immobilienfinanzierung und dem Marktwert der Wohnimmobilien zum Zeitpunkt der Darlehensvergabe (Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation)“, also der Beleihungsauslauf, sowie
„Zeitraum[…], innerhalb dessen ein bestimmter Bruchteil eines Darlehens spätestens zurückgezahlt werden muss oder, bei endfälligen Darlehen, die Vorgabe einer maximalen Laufzeit (Amortisationsanforderung)“.
Diese beiden Kennzahlen können von der BaFin limitiert werden, und zwar pro Einzeldarlehen und nicht nur für das Kreditgeschäft insgesamt. Gleichzeitig sind diese beiden Kennzahlen auch als Indikator für die Notwendigkeit von Maßnahmen vorgesehen. Während der Beleihungsauslauf schon relativ gut erhoben werden kann, dürfte dies für die Tilgungskennzahl in dieser Form noch nicht der Fall sein.
Eine Limitierung kann weiterhin dann erfolgen, wenn „wenn die Preise von Wohnimmobilien und die Neuvergabe von Darlehen zum Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien stark ansteigen“ (KWG § 48u Abs. 1). Eine Mindestgröße, etwa für Umfang und/oder Dauer eines Anstiegs, wird hier ebenso wie bei den beiden vorgenannten Kennzahlen nicht genannt und liegt somit im Ermessen der BaFin.
Da aktuell jedoch keine Probleme im Neugeschäft gesehen werden, dürften Eingriffe in die Neuvergabe von Wohnungskrediten vorerst nicht anstehen. Der Kapitalpuffer könnte trotzdem dazu führen, dass die Kreditvergabe zumindest von Banken zurückhaltender erfolgt. Mittelbar kann das wiederum zu geringeren Preisanstiegen führen, wenn Fremdkapital nicht mehr wie bisher zur Verfügung steht, wenn die Banken höhere Kapitalquoten bei gleichbleibendem Eigenkapital beachten müssen.
Mehr zur Aufsicht bei Wohnungskrediten sowie alternativen Kreditkennzahlen für die Kreditpolitik von Banken im aktuellem Artikel im BankPraktiker, Ausgabe 7/8 2019.
Welche Bank macht aktuell das meiste Immobilienkredit-Neugeschäft? Auf das Ende ersten Halbjahres folgen bald die Meldungen über die erzielten Neugeschäftszahlen; in Quartalsberichten oder Verbandsstatistiken (z.B. vom vdp für Q1/2019) wird regelmäßig ein Neugeschäftsvolumen genannt.
Diese Zahlen sind jedoch untereinander oft nicht vergleichbar. Im Neugeschäftsreport von JLL (z.B. für das Jahr 2018) wird das gewerbliche Immobilienkredit-Neugeschäft in Deutschland ausgewählter Banken praktisch gegenüber gestellt, bei den meisten Kreditgebern weisen jedoch unterschiedliche Fußnoten darauf hin, was jeweils darunter verstanden wird. Insofern sind diese Zahlen nur bedingt vergleichbar.
Unabhängig von den konkreten Ausweisen dieser oder anderer Banken ist es durchaus verständlich, dass Neugeschäft auf mehrere Arten definiert werden kann – insbesondere je nachdem, was als Vertriebsleistung gesehen wird.
Zusage/Annahme/Auszahlung: Als Neugeschäft kann bereits die Zusage eines Darlehens gelten, auch wenn der Kunde dieses später gar nicht abnimmt, insbesondere wegen des Gangs zu einer anderen Bank. Solche unwiderruflichen Kreditzusagen sind nach RechKreditV §2 (1) „unter dem Strich“ auszuweisen. Dies ist auch der Fall, wenn der Investor den Kreditvertrag gegengezeichnet hat. Erst mit Auszahlung entsteht hingegen ein Aktivum in der Bilanz, da erst dann die (Haupt-)Forderung entsteht (d.h. von Fees etc. abgesehen). Da sich gerade bei Baumaßnahmen die Auszahlung über mehrere Berichtsperioden ziehen oder ein Forward-Darlehen vorliegen kann, wäre es wenig sinnvoll, auf diese beim Neugeschäft abzustellen. In der Regel wird daher spätestens die Kreditannahme gezählt, auch wenn dies nicht zwingend zur Auszahlung führen muss, z.B. wenn die Immobilientransaktion doch nicht stattfindet.
„Echtes“ Neugeschäft/Prolongationen: Zustehend wurde in der Anschauung von „echtem“ Neugeschäft ausgegangen, d.h. der erstmaligen Kreditvergabe einer Bank für einen Immobilienkauf oder -bau. Für die Bank wesensgleich ist der Prozess, wenn der Investor eine Immobilie bereits bei einer anderen Bank finanziert hatte und den Kreditgeber wechseln will. Wenn jedoch ein Kredit bereits bei der gleichen Bank besteht, liegt eine Prolongation vor, also wörtlich „nur“ eine Verlängerung. Wenn hierbei (oder auch zu einem anderen Zeitpunkt z.B. bei einer energetischen Sanierung) eine Aufstockung der Kreditsumme erfolgt, zählt dieser Zusatzbetrag konsequenterweise zum „echten“ Neugeschäft.
Laufzeit-/Zinsprolongation: Bei einer Laufzeitprolongation hätte der Investor den Ursprungskredit wegen Fälligkeit eigentlich zurückzahlen müssen, erhält jedoch von der Bank ein neues Darlehen. Bei einer Zinsprolongation besteht keine Rückzahlungspflicht, es war vielmehr im Ursprungsvertrag vereinbart worden, dass die Zinskondition zu diesem Zeitpunkt neu verhandelt wird. Da BGB §489 (1) Nr. 1 in dieser Konstellation ein ordentliches Kündigungsrecht des Kreditnehmers vorsieht und quasi neu verhandelt wird, kann auch hier eine Vertriebsleistung und damit Neugeschäft gesehen werden. Für variable Kredite mit einem ähnlichen Kündigungsrecht nach BGB §489 (2) dürfte dies allerdings niemand so sehen, da die Zinsanpassung hierbei automatisch nach festen Regeln – und oft mehrmals jährlich – erfolgt.
Unterjährige Kredite: Wird ein Kredit mehrmals in einer Berichtsperiode prolongiert, dann können diese Prolongationen mehrfach oder (dies dürfte üblicher sein) nur einfach gezählt werden. Diese Situation kann zum Beispiel auftreten, wenn der Investor nicht zum geplanten Zeitpunkt verkaufen konnte und die Bank nicht einfach fällig stellen will, beide Seiten aber auch keinen neuen langlaufenden Kredit eingehen wollen. Um diese kurzfristigen Prolongationen auszuklammern, können daher Kredite unter z.B. 12 Monaten grundsätzlich nicht mitgezählt werden. Wenn kurzfristige Kredite – so genannte Bridge Loans – hingegen fester Bestandteil des Geschäftsmodells sind, könnten diese im Neugeschäft mehrfach mitgezählt werden.
Konsortialgeschäft/Syndizierung/Verbriefung: Wenn mehrere Finanzierer gemeinsam einen Kredit vergeben, wird normalerweise jeder Beteiligten nur seinen eigenen Anteil als Neugeschäft zählen. Anders ist es, wenn der Kreditgeber nachträglich andere Finanzierer mit ins Boot holt: Wird ein Teil des Kredites syndiziert, zählt normalerweise der komplette Betrag bei der führenden Bank als Neugeschäft – und die Unterbeteiligung bei der einsteigenden Bank für diese ebenso. Erhalten Investoren jedes Jahr den gleichen Betrag, wird jedoch einmal mehr und einmal weniger syndiziert, ergibt sich beim Addieren der Einzelmeldungen zum Neugeschäft ein Betrag, der mehr oder weniger über diesem Effektivbetrag liegt. Kredite, die später verbrieft werden, also auch nicht auf der Bankbilanz bleiben, zählen ebenfalls trotzdem zum Neugeschäft.
Rückzahlungen: Selbst ausgezahltes Neugeschäft, das auf den eigenen Büchern bleibt, bedeutet trotzdem noch nicht eine entsprechende Bestandsänderung, weil diesem Kreditrückzahlungen gegenüber stehen. Neben der laufenden Tilgung als Teil der Rate sowie der finalen Tilgung am Laufzeitende können auch vorzeitigen Rückzahlungen erfolgen. Besondern hervorzuheben ist dabei die außerordentliche Kündigung nach BGB §490 (2) insbesondere anlässlich eines Immobilienverkaufs: Hier ist der Kreditnehmer zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet, falls das Zinsniveau seit Kreditaufnahme gesunken ist. Diese Zahlung wird zusammen mit der Rückzahlung fällig und ist GuV-wirksam.
Welche Bank macht also derzeit das meiste Neugeschäft? Das ist letztlich nicht zu sagen, solange die veröffentlichten Zahlen nicht klar auf der gleichen Definition beruhen – und je nach Definition ist kann das Ergebnis ein anderes sein. Bei einem wachsenden Kreditinstitut spielen Prolongationen eine untergeordnete Rolle, ebenso dann, wenn eher langlaufende Kredite vergeben werden. Wer es genau wissen will, muss also – nachfragen.
Die Kreditkennzahl Loan-to-Value (LTV) ist fester Bestandteil der Berichterstattung über das Neugeschäft von Immobilienfinanzierern: Sie findet sich zum Beispiel beim German Debt Project und beim BF.Quartalsbarometer an prominenter Stelle. Bei Banken spielt sie zudem bei der Eigenkapitalunterlegung von Immobilienkrediten eine wichtige Rolle. Kein Wunder: Ein gestiegener LTV bedeutet grundsätzlich, dass der potenzielle Schaden (Loss Given Default, LGD) bei einem Kreditausfall höher ist.
Steigt der anfängliche (Start-)LTV des Neugeschäfts, dann könnte dies also auf eine höhere Risikobereitschaft der Finanzierer hindeuten. Allerdings spielen auch andere Verhältniszahlen eine Rolle, insbesondere die Debt Service Coverage Ratio (DSCR) als Indikator für die Ausfallrate (Probability of Default, PD): Denn wenn über eine geeignete Risikosteuerung der Ausfall so gut wie vermieden werden kann, dann spielt der potenzielle Schaden nur noch eine untergeordnete Rolle. Der Loan-to-Value kommt dann allerdings zusätzlich noch als Exit-LTV ins Spiel, wenn sich nämlich die Frage stellt, ob sich am Laufzeitende eine Anschlussfinanzierung finden wird.
Fährt der Finanzierer eine risikovermeidende Strategie, dann bilden die internen Vorgaben an DSCR und Start-/Exit-LTV den Handlungsrahmen des Investors, innerhalb dessen er seinen Kreditbetrag und die Tilgung wählt: Ein hoher Kreditbetrag und damit hoher Start-LTV ist dann insoweit möglich, als dass eine laufende Rückführung auf einen komfortablen Exit-LTV möglich ist; diese Tilgung ist allerdings durch eine DSCR-Untergrenze begrenzt (natürlicherweise mindestens 100%, d.h. der Schuldendienst ist überhaupt möglich).
Den Handlungsspielraum des Investors innerhalb solcher Grenzen zeigt die vorstehende Grafik: Der graue Bereich sind alle machbaren Kombinationen aus anfänglicher Kredithöhe und laufender Tilgung. Neben den drei schon genannten Vorgaben (rot: Mindest-DSCR; braun: maximaler Start-LTV; blau: maximaler Exit-LTV) kommt noch eine weitere dadurch hinzu, dass der Kredit nicht vor Ende der gewünschten Gesamtlaufzeit bereits ausgetilgt ist (grün).
Für einen Investor, den einen maximalen Nach-Steuer-Barwert anstrebt, ist dann die Kombination unten rechts ideal, d.h. der Schnittpunkt der blauen Linie mit der roten Linie (falls die braune Linie rechts davon ist) oder mit der braunen Linie (wie im dargestellten Fall). Ist die braune Linie noch weiter rechts, dann ist der Schnittpunkt von dieser mit der x-Achse optimal. Diese würde einen kompletten Verzicht auf laufende Tilgung bedeuten – typischerweise ist eine solche jedoch anzutreffen. Also wird die von der blauen Linie dargestellte Exit-LTV-Bedingung gerade so erfüllt. Es stellt sich die Frage: Ist die braune Linie (Start-LTV) oder die rote Linie (DSCR) die andere ausgereizte Bedingung?
Im Artikel „Underwriting Limits and Optimal Leverage in Commercial Real Estate“ wird dieses Modell ausführlich erläutert und eine geschlossene Formel für die ideale Kreditstruktur (= anfänglicher Kreditbetrag + laufende Tilgung) hergeleitet. Angewandt auf Daten des American Council of Life Insurers (Q1/2000 – Q4/2017; office/retail/industrial/apartment) spricht vieles dafür, dass dort die Schwankungen im beobachteten Start-LTV vor allem aus Schwankungen im DSCR und im Exit-LTV kommen, d.h. die braune Linie normalerweise rechts vom Schnittpunkt der roten und der blauen Linie liegt.
Natürlich können die positiven Ergebnisse bei dieser Finanzierergruppe nicht unbedingt auf alle anderen übertragen werden. Insbesondere sobald Risiko nicht mehr vermieden wird, sondern mit höheren Zinskonditionen kompensiert werden soll, greifen die Modellannahmen nicht mehr. Es sind allerdings wieder die (LTV-abhängigen) Eigenkapitalvorschriften, die in eine andere Richtung steuern dürften. Bei entsprechend risikoaversen Finanzierern bleibt damit, dass Veränderungen im Start-LTV nicht unbedingt ein direkter Indikator des Risikoappetits sein müssen, sondern durchaus von anderen kreditpolitischen Anforderungen sowie den Marktgegebenheiten (Zinssätze, Immobilienrenditen) getrieben werden können.
> https://doi.org/10.1007/s11146-018-09695-4

References: § 48
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 §2
 §489
 §489
 §490