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Timestamp: 2019-05-20 21:42:36+00:00

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Geerbtes Haus mit eingetragenem Wohnrecht - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.deErbrechtHausGeerbtes Haus mit eingetragenem Wohnrecht
| 14.06.2011 20:37 |
Ein Zweifamilienhaus bestehend aus einer 105 qm²
EG Wohnung, einer zweiten abgeschlossenen Wohnung im 1.OG mit angrenzendem, ebenfalls abgeschlossenem Appartement (zusammen etwa 100 qm²) und großem Grundstück (Erbpacht) wird nach dem Tod beider Eltern lt. Berliner Testament an meine Schwester und mich veerbt.
Das EG wurde bis zu deren Tod Ende letzten Jahres von unserer Mutter bewohnt und steht zur Zeit leer.
Mir wurde zu Lebzeiten unserer Mutter ein lebenslanges, mietfreies Wohnrecht des kompletten 1.OG, welches ich auch bewohne, eingeräumt. Das Wohnrecht inkl. aller Rechte und Pflichten ist vor über 10 Jahren notariell beurkundet worden. Zu den Rechten gehören z.B. die Nutzung der Kellerräume, die Nutzung vom hinteren Teil des Gartens, der Stellplatz vor dem Haus usw.. Zu den Pflichten z.B. das Tragen der anteiligen Hauskosten (Müllabfuhr, Grundsteuer etc.), das Durchführen von Schönheitsreparaturen usw.
Lt. Erbschein erben wir Geschwister 1/2 zu 1/2.
So wurde es auch im Grundbuch eingetragen.
Nun scheiterte bis jetzt jeder Versuch einer Eingung daran, dass meine Schwester sich weder
an Verbindlichkeiten,wie offenen Rechnungen, Hauskosten etc., noch an Pflichten rund ums Haus beteiligt. Sie stellt sich komplett "tod".
Der Versuch einen unabhängigen Gutachter einzusetzen, um sie, wie von ihr früher mal geäußert auszuzahlen, scheiterte ebenfalls an ihr.
1. Kann ich einen Gutachter einseitig einsetzen ?
Ich würde gerne den "Ist-Zustand" des Hauses feststellen lassen, da ich Maßnahmen zur Instandthaltung
durchführen lassen möchte (und auch muß, schließlich wohne ich in dem Haus) und diese Wertsteigerung nicht mit in den Auszahlunsbetrag einfließen sollen.
2. Darf ich meine obere Etage ggf. vermieten ?
3. Darf ich Verbindlichkeiten (offene Behandlungskosten, Erbpacht, Gebühren etc.) nur hälftig für meinen Anteil zahlen ?
4. Was passiert, wenn ich auch weiterhin keine Reaktion bekommen ? Kann es sein, daß der, der sich verantwortlich zeigt, der "Dumme" ist ?
5. Wie verhält sich das Wohnrecht im Verhältnis zum Rest ?
6. Wie kann die Sache zum Abschluss gebracht werden ?
Haus Haus Wohnrecht Schwester Anteil
1. Kann ich einen Gutachter einseitig einsetzen?
Ich würde gerne den "Ist-Zustand" des Hauses feststellen lassen, da ich Maßnahmen zur Instandthaltung durchführen lassen möchte (und auch muß, schließlich wohne ich in dem Haus) und diese Wertsteigerung nicht mit in den Auszahlunsbetrag einfließen sollen.
Der Nachlass wird gemeinschaftliches Vermögen von Ihnen und Ihrer Schwester, wobei zum Nachlass der Wert des Hauses im Zeitpunkt des Erbfalls gehört. Sofern dieser Wert in diesem Zeitpunkt nicht festgestellt wurde (zB Erbschaftsteuerbescheid o.ä.), besteht tatsächlich die Gefahr, dass werterhöhende Maßnahmen durch Instandhaltung o.ä. ebenfalls ausgeglichen werden müssten.
Grundsätzlich obliegt die Verwaltung des Nachlasses gem. § 2038 BGB allen Erben gemeinschaftlich - lediglich Maßnahmen, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendig sind, darf ein Erbe auch alleine treffen. Droht also z.B. ein Wasserschaden aufgrund eines maroden Daches, dürfen Sie Maßnahmen zur Reparatur auch alleine treffen.
Sofern Sie jedenfalls nachträglich den Wert des Gebäudes erhöhen, sollten Sie grundsätzlich sämtliche Belege hierzu aufbewahren. Sofern sich hieraus ein Datum der Bauleistung ergibt, könnte die Instandhaltung ggf. wertmäßig aus dem Nachlass herausgerechnet werden.
Beziehen sich die Instandhaltungsmaßnahmen hauptsächlich auf Ihre Wohnung, können Sie bei bestimmten Maßnahmen, zu denen Sie als Wohnungsrechtsinhaber nicht sowieso verpflichtet sind, gem. § 1093 Abs. 1 iVm § 1049 Abs. 1 BGB Ersatz der Aufwendungen sowie Herausgabe der Bereicherung (also der Wertsteigerung) verlangen. Da Miteigentum besteht, haben Sie gegen Ihre Schwester insoweit natürlich nur einen hälftigen Ersatzanspruch.
Sie können natürlich grundsätzlich einseitig einen Gutachter beauftragen, um den Wert des Hauses feststellen zu lassen. Ob diese Kosten als Nachlassverbindlichkeiten aus dem Nachlass zu tragen sind, kann nicht abschließend beurteilt werden. Ist Ihre Schwester mit dem Ergebnis des Gutachtens jedoch nicht einverstanden, wird sie wahrscheinlich ein Gegengutachten in Auftrag geben.
2. Darf ich meine obere Etage ggf. vermieten?
Das Wohnrecht berechtigt grundsätzlich nur zur Nutzung des Gebäudeteils durch den Berechtigten sowie seine Familie und ggf. zur Pflege erforderliche Personen, § 1093 Abs. 2 BGB.
Wollen Sie Ihre Wohnung an Dritte vermieten, ist hierfür die Gestattung durch die Eigentümer notwendig. Zwar sind Sie Miteigentümer, aber ohne Zustimmung Ihrer Schwester ist eine Vermietung an Dritte entsprechend nicht möglich.
3. Darf ich Verbindlichkeiten (offene Behandlungskosten, Erbpacht, Gebühren etc.) nur hälftig für meinen Anteil zahlen?
Sowohl Mitglieder einer Erbengemeinschaft als auch Miteigentümer haften grundsätzlich als Gesamtschuldner gem. § 421 BGB. Das bedeutet, dass jeder Miteigentümer zur gesamten Leistung (Erbpacht, Grundsteuern usw.) verpflichtet ist. Auch für sonstige Nachlassverbindlichkeiten sind alle Erben Gesamtschuldner.
Der Gläubiger kann sich somit aussuchen, von welchem Schuldner er die Verbindlichkeit einfordert. Lediglich intern besteht ein Ersatzanspruch gegen Ihre Schwester, wenn Sie alle Verbindlichkeiten begleichen.
4. Was passiert, wenn ich auch weiterhin keine Reaktion bekommen? Kann es sein, daß der, der sich verantwortlich zeigt, der "Dumme" ist?
Die Mitwirkung an der Verwaltung kann nach regelmäßiger Rechtsprechung eingeklagt werden. Der Klageantrag wäre dann auf die Zustimmung zu einer bestimmten Maßnahme zu richten.
Auch die Erbauseinandersetzung kann im Klageweg durchgesetzt werden, indem die notwendige Zustimmung Ihrer Schwester durch das Urteil ersetzt wird.
Stellt sich Ihre Schwester weiterhin taub, wird dies leider die letzte Möglichkeit sein.
5. Wie verhält sich das Wohnrecht im Verhältnis zum Rest?
Das Wohnungsrecht besteht weiterhin fort, solange es nicht aufgehoben wird oder kraft Gesetzes erlischt bzw. tatsächlich oder rechtlich dauerhaft ausgeschlossen ist.
Das Wohnungsrecht bedeutet damit eine Belastung des Nachlasswertes, da das Haus nicht vollständig durch die Eigentümer genutzt werden kann. Die Wertminderung ist mithilfe von Sterbetafeln und dem zugrundezulegenden Restlebensalter des Wohnrechtsinhabers zu errechnen.
6. Wie kann die Sache zum Abschluss gebracht werden?
Je nachdem, ob die Erbengemeinschaft bereits auseinandergesetzt wurde oder es nur noch um die Auszahlung der Schwester geht, sollten Sie Ihre Schwester ein letztes Mal schriftlich unter Fristsetzung zur Mitwirkung und Zustimmung zu bestimmten notwendigen Maßnahmen auffordern.
Erfolgt hierauf keine Reaktion, sollten Sie entsprechend Klage erheben mit dem Ziel der Ersetzung der Zustimmung durch ein entsprechendes Urteil.
Nachfrage vom Fragesteller	16.06.2011 | 11:22
Zu Punkt 2 habe ich eine Nachfrage:
Das Wohnrecht der oberen Etage liegt doch alleine bei mir, für die ich auch die alle Kosten trage.
Warum darf ich nicht ohne Zustimmung vermieten,
bzw., was passiert, sollte ich es trotzdem tun?
Und wem steht, egal ob gemeinsam oder alleine
entschieden, der Mietzins zu ?
Besten Dank und freundliche Grüsse !
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.06.2011 | 11:37
Für das Wohnrecht ist in § 1093 Abs. 2 BGB eindeutig gesetzlich geregelt, dass der Berechtigte ohne Genehmigung aller Eigentümer nur Familie und Pflege- bzw. Bedienungspersonal aufnehmen darf. Für die Überlassung an Dritte ist zwingend eine Genehmigung erforderlich. Sofern Ihre Mutter bei Eintragung des Wohnrechts bereits ihre Genehmigung erteilt hat, würde diese nach dem Erbfall natürlich weiterhin gelten - dann könnten Sie auch ohne Zustimmung Ihrer Schwester an Dritte vermieten.
Im Gegensatz dazu kann bei einem Nießbrauch die Sache ohne Genehmigung an Dritte überlassen werden, da beim Nießbrauch sämtliche Nutzungen und Früchte durch den Nießbrauchsberechtigten gezogen werden dürfen. Zwar werden einige Vorschriften über den Nießbrauch auch auf das Wohnrecht angewandt - die Vorschrift zur Überlassung an Dritte im Wohnrecht geht hier allerdings vor.
Vermieten Sie ohne Genehmigung Ihrer Schwester (sofern nicht bereits durch Ihre Mutter die Genehmigung erfolgt ist), könnte diese dem Vertrag widersprechen, so dass er unwirksam würde.
Der Mietzins steht allen Eigentümern des Hauses (ggf. nach dem Eigentumsanteil gequotelt) zu, da das Wohnrecht auch alle Eigentümer gleichermaßen belastet.
Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten und wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Klärung dieser Angelegenheit!
Bewertung des Fragestellers 16.06.2011 | 14:00

References: § 2038
 § 1093
 § 1049
 § 1093
 § 421
 § 1093