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Timestamp: 2017-09-23 09:20:10+00:00

Document:
Pedro Hernández del Olmo, Abogado: abril 2012
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo (12/4/2012) resuelve a favor del propietario que había votado en contra de la instalación de ascensor en la Comunidad.
Hechos: Se pretende instalar el ascensor en el patio común de la casa, único lugar posibilitado para la colocación del elevador, con la ocupación del mismo, cuyo uso y disfrute exclusivo pertenece a la demandada, que se opone a dicha instalación.
El Tribunal Supremo acoge dicha oposición considerando que la Ley de Propiedad Horizontal, conforme a la redacción dada por la Ley 51/2003, establece un nuevo sistema de mayorías para la adopción de determinados acuerdos de la Junta, según dispone su artículo 17.1, párrafo tercero , pues si se pretende un acuerdo sobre la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de persona con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Sin embargo, si la innovación supone la privación a un propietario de un elemento común, usado y disfrutado de forma privativa, es necesario, como requisito añadido, el asentimiento expreso del comunero perjudicado, como avisa el precepto recién mencionado en primer lugar, con la expresión de sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11.
De una parte, el artículo 11.4 de la Ley de Propiedad Horizontal , en todo caso, exige el consentimiento del propietario afectado y, de otra, el artículo 11.1, distingue entre las innovaciones exigibles y las no exigibles por parte de los dueños, no obstante tanto unas como otras, si afectan o hacen inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, requerirán el consentimiento expreso de éste, tal como establece el artículo 11.4, que, al mencionarlas, no distingue entre las exigibles y las no exigibles.
Es evidente que el artículo 11.4 integra una importante restricción relativa a los acuerdos de la Junta sobre mejoras, servicios o nuevas instalaciones, que hagan inservible cualquier parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario.
Según el mentado precepto, no cabe admitir la imposición del establecimiento de un ascensor si lleva consigo la rotura o alteración de elementos comunes, en perjuicio de uno o varios copropietarios, amén de que la ubicación del ascensor en el patio de luces supone la inutilización práctica del espacio resultante para su uso y disfrute.
Etiquetas: acuerdo junta, ascensor, comunidad propietarios, elementos comunes, PROPIEDAD HORIZONTAL
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Etiquetas: amnistía fiscal, Constitución, fraude fiscal, IRPF, presión fiscal
Etiquetas: actividad molesta, clausura establecimiento, Constitución, expediente sancionador, presunción de inocencia, protección de derechos fundamentales
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Como desarrollo a lo dicho en otro lugar, conviene ampliar el concepto de condición resolutoria.
En el Código Civil aparece prevista en el artículo 1113 cuando señala que: También será exigible toda obligación que contenga condición resolutoria, sin perjuicio de los efectos de la resolución.
En cuanto a esos efectos conviene recordar que es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos ‘ex nunc’ sino ‘ex tunc’, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido puesto que la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos.
En tal sentido cuando se introduzca en la escritura la posibilidad de resolver la compraventa en el caso de que el comprador incumpla su obligación de pagar el precio aplazado, debe también dejarse decidido el destino de las cantidades entregadas durante el tiempo que el comprador fue pagando normalmente, ya que si no, el vendedor deberá devolver esas cantidades y recibir el objeto de la compra, como ha quedado dicho.
Lo habitual será pactar que la parte vendedora en concepto de indemnización y como cláusula penal expresa, cuando por cualquier motivo o causa no imputable a la vendedora, quede sin atender el pago del precio aplazado, ésta retendrá en su poder las cantidades recibidas de los compradores, hasta un montante máximo equivalente al **% del precio de venta que se conviene a modo de penalidad libremente convenida por las partes y con renuncia a la facultad moderadora de los Juzgados y Tribunales.
Dicha cláusula no genera un desequilibrio entre las partes o una desproporción determinante de nulidad, sino el mero establecimiento por adelantado del importe de los daños que el comprador ha de abonar en caso de incumplimiento, máxime cuando se señala en la cláusula que dicha pena convencional engloba la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, que, por medio de esa pena, quedan totalmente resarcidos por voluntad de las partes (SAP Murcia 10/02/2011)
Ese pacto no supone sino recoger la facultad establecida en el art. 1124 Código Civil con la especialidad del art. 1504 del mismo Código.
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Etiquetas: clausulas abusivas, condición resolutoria, contrato, morosidad, precio aplazado
Una buena parte de los procedimientos judiciales se basan en documentos, sobre los que el abogado, frecuentemente, se ve en la tesitura de probar su autenticidad o falsedad, para lo que debe recurrir a lo que el ordenamiento jurídico identifica como “pericia caligráfica”.
La expresión etimológicamente haría referencia a la experticia sobre la belleza de la escritura, lo que evidentemente nada tiene que ver con la justicia, pero, en la praxis diaria, la solicitud de esta prueba, en un 90 % de los casos, significa instar un dictamen respecto a la autoría de manuscritos o firmas.
Cuando se duda de la autenticidad de un documento, hacer depender la resolución del pleito de uno solo de sus elementos constitutivos -la firma-, es un grave error.
Para entenderlo mejor, imaginemos que cuando se firmó, el documento estaba en blanco o solo parcialmente impreso. Supongamos que el contenido inicial ha sido luego alterado por agregación o supresión de texto, sea manual, mecanográfica o tipográficamente. Presumamos que la fecha que obra en el encabezamiento no coincide con la fecha en la que se emitió el mismo, ¿cambiaría algo su valor probatorio?
Estas y otras cuestiones nos hacen entender que si la prueba se limita a solicitar la opinión del perito respecto a si la firma ha sido o no ejecutada por la persona a quien se le atribuye, estaremos dejando sin analizar otras muchas posibilidades que permiten poner en evidencia lo que realmente sucedió y lo que es más grave, facilitando al defraudador sacar adelante sus intereses con la connivencia implícita de las partes.
Es cada vez más evidente que, para enfrentar la casuística actual, no basta con haber aprendido a comparar firmas o escrituras, es preciso disponer de una formación científica y unos medios técnicos que permitan mostrar y demostrar cualquier afirmación que el informe contenga y, en el caso de carecer de los medios necesarios, contar con la asistencia de otros profesionales que si los tienen.
Se acabó el tiempo en que el perito, con la ayuda de una modesta lupa y su experiencia, atribuye o no la autoría de un escrito a una determinada persona. Es el momento del laboratorio forense, de la prueba científica, de la investigación en documentoscopía.
En LEYAS nos cabe el orgullo de ser el único laboratorio en España capacitado para la datación de tintas, en nuestro equipo contamos con Doctores y licenciados que suman más de un siglo de experiencia y nuestro equipamiento de laboratorio es el más completo con el que se puede contar en la actualidad.
Si algún día tiene un problema con un documento, recuerde, la firma solo es un elemento, no basta con un calígrafo, confíe en un analista de documentos.
El equipo LEYAS
Publicado por Pedro Hernandez en 18:18 0 comentarios
Etiquetas: datación de tintas, falsedad documental, prueba pericial
HACIENDO MERITOS PARA QUE MI EMPRESA SE VAYA A PIQUE
Desde la experiencia de muchos años asesorando a socios de Empresas Familiares, siempre he admirado la figura del Fundador o del líder de estas empresas. Sin embargo, de modo simultáneo, me ha resultado difícil de comprender la resistencia interna de éstos a dejarse asesorar en cómo establecer las adecuadas reglas de juego entre la empresa y la familia. Y esto, a pesar de que muchos amigos y conocidos están siendo víctimas de esta resistencia.
Todos conocemos que la empresa familiar ha de superar períodos críticos y sortear muchos riesgos, especialmente cuando se produce la incorporación al poder de una nueva generación. Pero, no todos tenemos presente que la causa del cierre del 60% de las empresas familiares se debe a las malas relaciones entre familia-empresa y entre socios familiares; sólo el 40% restante se debe a otras causas, como falta de liquidez, obsolescencia, etc…
Me vienen a la mente lo que en nuestra jerga llamamos “grandes trampas de la empresa familiar”. Nos referimos a trampas tan reales como las que se ponían en el monte y que, en el caso que nos ocupa, acechan a los empresarios familiares. Cuando éstos se dan cuenta, el cepo les ha destrozado el tobillo.
Concretamente me refiero a dos de aquéllas:
1ª) “Las relaciones empresa-familia y familiares entre sí es un tema importante, pero no urgente. Puede esperar”. Y, mientras esperamos, los problemas de relación se enconan y la empresa empieza su caída. Cuando se convierten en urgentes, la solución es realmente complicada.
2ª) “Yo conozco esta empresa y esta familia como nadie. ¿Qué me va a enseñar a mí alguien que viene de fuera?” Este modo de pensar sería un suicidio, como si de nuestra salud se tratara y no acudiéramos al médico. La misma gravedad y trascendencia tienen estas ideas en el marco de la Empresa Familiar. Si alguien tiene dudas y quiere salir de ellas, basta con que observe la cantidad de empresas familiares que cierran, dejan divididas a las familias y a numerosos empleados en la calle.
Lo curioso del caso es que todos los problemas que se producen en la realidad de una empresa han sido estudiados en profundidad y, en términos médicos, sólo necesitan ciertos cambios, alguna cirugía y casi nunca convalecencia.
Para ello, se requiere primero que una persona, experta en la problemática y también en las posibilidades de la empresa familiar, sepa captar en profundidad los problemas y las competencias presentes en todas las personas implicadas en el negocio familiar. Después, mediante conversaciones individuales y colectivas, irá buscando y desarrollando los puntos de acuerdo, para finalmente proponer unas “reglas de juego” que regulen las relaciones familia-empresa e interfamiliares; y lo más importante, lograr el consenso, como único camino para que la familia esté más unida y la empresa más profesionalizada.
¿Es esta una tarea compleja? Desde luego, tanto como una peritonitis o una neumonía en una persona. Pero, bastan la presencia de un especialista y los medicamentos adecuados para que la enfermedad sea sólo un mal sueño.
Coach Ejecutivo y Coach Personal
Coaching Family Bussines
Publicado por Pedro Hernandez en 18:21 0 comentarios
Etiquetas: coaching, empresa familiar

References: artículo 17
 artículo 11
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 artículo 11
 artículo 1113
 resolución 
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