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Timestamp: 2020-04-01 07:37:30+00:00

Document:
STS 344/2008, 5 de Mayo de 2008 - Jurisprudencia - VLEX 40555436
Número de Recurso: 786/2001
Número de Resolución: 344/2008
Contrato de compraventa: venta de cosa ajena. La venta de cosa ajena es válida, no pudiendo tildarse de inexistente por falta de objeto, siendo ineficaz frente al verdadero propietario que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquella, pero entre las partes, vendedora y compradora, será eficaz. La venta de cosa ajena se diferencia de la doble venta en que esta se produce cuando una misma cosa es vendida por su dueño a distintos compradores pero ninguno de ellos ha llegado a adquirir la propiedad. En los casos de venta de cosa ajena se da lugar a una adquisición a non domino por el segundo comprador que tiene la condición de tercero hipotecario, y a una pérdida de la propiedad para el primero, todo ello en aras del principio de seguridad juridica y del principio de la fe pública registral.
Sentencia citada en: 107 sentencias, 8 artículos doctrinales, 2 temas prácticos, una resolución administrativa
Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados los recursos de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santander, como consecuencia de autos de juicio declarativo de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Santander, cuyos recursos fueron interpuestos por la Procuradora Dª Lydia Leiva Cavero, en nombre y representación de D. Luis Francisco, defendido por el Letrado D. Francisco Carral Fernández y por el Letrado de la Administración de la Seguridad Social, en nombre y representación de la Tesorería General de la Seguridad Social, D. Jose Pedro.
1.- La Procuradora Dª Ursula Torralbo Quintana, en nombre y representación de D. Carlos Miguel y de D. Salvador y de la Comunidad hereditaria y herencia yacente causada por el fallecimiento de Dª Constanza interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra D. Luis Francisco, D. Rafael y la Tesorería General de la Seguridad Social y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia con los siguientes pronunciamientos: 1.- se declare que la finca descrita en el Hecho Primero, es propiedad de la COMUNIDAD HEREDITARIA causada por el fallecimiento de DÑA. Constanza, perteneciendo por lo tanto a su HERENCIA YACENTE; 2.- se declare la nulidad, o subsidiariamente se anule, o se declare inexistente, la compraventa otorgada a virtud de escritura ante el Notario de Santander D. Ernesto Martínez Lozano el día 7 de octubre de 1.997, por la que el Director Provincial de la Tesorería General de la Seguridad Social de Cantabria, actuando en nombre y representación de dicha entidad además de en nombre y representación de D. Rafael, transmitió a D. Luis Francisco la finca descrita en el Hecho Primero de ésta demanda, bien por encontrarse viciado el consentimiento del primero, por error, bien por faltar la causa o resultar inexistente el objeto del dicho contrato; 3 con carácter subsidiario al anterior pedimento, se declare que la compraventa otorgada a virtud de escritura ante el Notario de Santander D. Ernesto Martínez Lozano el día 7 de octubre de 1.997, por la que el Director Provincial Tesorería General de la Seguridad Social de Cantabria, actuando en nombre y representación de dicha entidad además de en nombre y representación de D. Rafael, transmitió a D. Luis Francisco la finca descrita en el hecho primero de ésta demanda, se constituye en compraventa de cosa ajena, por resultar la finca objeto de la misma propiedad de la COMUNIDAD HEREDITARIA Y HERENCIA YACENTE en cuyo favor se acciona; 4.- se condene a los demandados a estar y pasar por la anterior declaración; 5.- se ordene cancelar, en ejecución de sentencia, la inscripción obrante al Registro de la Propiedad n° 2 de Santander, al Libro NUM000, Folio NUM001, Finca n° NUM002, a favor del demandado D. Luis Francisco, por contradictoria con el dominio pretendido conforme a los anteriores pedimentos; 6.- se condene a los demandados a las costas del presente procedimiento.
- La Procuradora Dª Teresa Sangorrín Sangorrín, en nombre y representación de D. Luis Francisco, contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que se acuerde desestimar las pretensiones deducidas en la demanda en cuanto puedan afectar a mi patrocinado, absolviendo de ella a mi mandante y todo ello con expresa imposición de las costas del juicio a la parte actora.
- El Letrado de la Seguridad Social, en nombre y representación de la Tesorería General de la Seguridad Social, contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que estimando la excepción de falta de reclamación previa en vía gubernativa, desestime la demanda sin entrar conocer sobre el fondo del asunto, o, en su caso de no ser estimada dicha excepción, desestime íntegramente la pretensión de la actora, con plena absolución de mi representada y con condena en costas a la actora.
- Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, las mismas partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus respectivos escritos. La Ilma. Sra. Magistrado- Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Santander, dictó sentencia con fecha 23 de junio de 1.998, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Desestimar en su integridad la demanda interpuesta por D. Carlos Miguel, representado por la Procuradora Dª Ursula Torralbo Quintana, frente a la Tesorería Territorial de la Seguridad Social, D. Luis Francisco y D. Rafael, absolviendo a estos de todas las pretensiones de la actora; y ello, con imposición a la actora de las costas del juicio.
Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de D. Carlos Miguel y D. Salvador, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santander, dictó sentencia con fecha 7 de diciembre de 2000, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Carlos Miguel y D. Salvador, en nombre y representación de la comunidad hereditaria y herencia yacente de Da Constanza, representados por la Procuradora Sra. Torralbo Quintana y bajo la dirección técnica del Letrado Sr.Garmendia Avendaño, contra la sentencia dictada por el Juzgado de PRIMERA INSTANCIA N° 6 de SANTANDER en fecha veintitrés de Junio de mil novecientos noventa y ocho, debemos revocar y revocamos la misma, y en su lugar, estimando íntegramente la demanda interpuesta por aquéllos contra D. Rafael, en rebeldía, D. Luis Francisco y la TESORERIA GENERAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL de CANTABRIA, debemos efectuar los siguientes pronunciamientos: 1°) Declarar que la finca N° NUM003, piso NUM004, letra NUM005 y tipo NUM005, situada en la planta NUM006 de viviendas con acceso por el portal N° NUM007, del EDIFICIO000", en el pueblo de Maliaño, Ayuntamiento de Camargo, en la carretera de Puente Arce a la Estación de Maliaño, sitio de la Cerrada, que se describe en el Hecho Primero de la demanda inicial de este proceso, que aquí se da por reproducido, es propiedad de la comunidad hereditaria causada por el fallecimiento de Da Constanza, perteneciendo por lo tanto a su herencia yacente. 2°) Declarar la inexistencia a efectos traslativos del dominio de la compraventa otorgada a virtud de escritura ante el Notario de Santander D. Ernesto Martínez Lozano el día siete de Octubre de 1.997, por la que el Director Provincial de la TESORERIA GENERAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL DE CANTABRIA, actuando en nombre y representación de D. Rafael, transmitió a D. Luis Francisco la finca descrita en el Hecho Primero de la demanda, por resultar inexistente el objeto de dicho contrato de la comunidad hereditaria aludida en el apartado anterior. 3°) Condenar a los demandados a estar y pasar por la anterior declaración. 4°) Ordenar la cancelación, en ejecución de sentencia, de la inscripción obrante al Registro de la Propiedad N° 2 de Santander, Libro NUM000, Folio NUM001, Finca N° NUM002, a favor del demandado D. Luis Francisco, por contradictoria con el dominio declarado conforme a los anteriores apartados. 5°) Condenar a los demandados al pago de las costas de la primera instancia. Las de la segunda instancia serán abonadas por cada una de las partes las suyas propias y las comunes por mitad.
1.- La Procuradora Dª Lydia Leiva Cavero, en nombre y representación de D. Luis Francisco, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO: UNICO.- Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Al amparo del art. 1692 apartado 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 1473 del Código civil y del 34 de la Ley Hipotecaria.
- El Letrado de la Administración de la Seguridad Social, en nombre y representación de la Tesorería General de la Seguridad Social, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del art. 1692 apartado 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 por infracción del art. 1473 del Código civil. SEGUNDO.- Al amparo del art. 1692 apartado 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 por infracción del artículo 34 de la Ley Hipotecario.
- Admitidos los recursos y evacuado el traslado conferido, la Procuradora Dª Amalia Jiménez Andosilla, en nombre y representación de D. Carlos Miguel y D. Salvador, interpuso escrito de impugnación a los recursos formulado de contrario.
- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 22 de abril del 2008, en que tuvo lugar.
La quaestio facti de que debe partirse es la siguiente:
* Dª Constanza (fallecida en 1994, madre y causante de los demandantes en la instancia y parte recurrida en casación) compró un determinado piso a don Rafael (codemandado, declarado en rebeldía) en fecha 11 de febrero de 1987, que ya era su domicilio familiar, en escritura pública, que no fue inscrita en el Registro de la Propiedad.
* En expediente de apremio seguido por la Tesorería General de la Seguridad Social (codemandada en la instancia y recurrente en casación) contra el mencionado don Rafael, se trabó embargo en fecha 24 de marzo de 1993 sobre el piso que ya había vendido, pero del que continuaba siendo su titular registral.
* Celebrada subasta pública de este piso, resultó adjudicatario del mismo don Luis Francisco, al cual vendió por gestión directa el Director Provincial de la Tesorería mencionada, en escritura pública de 7 de octubre de 1997, que fue inscrita en el Registro de la Propiedad al siguiente día.
La quaestio iuris queda, pues, perfilada: si prevalece la primera compraventa en escritura pública de 1987 no inscrita en el Registro de la Propiedad o la segunda, de 1997, sí inscrita.
Formulada demanda por los herederos y herencia yacente de la compradora de 1987, ejercitando acción declarativa de dominio y de nulidad de la segunda compraventa de 1997 y cancelación de su inscripción registral, la sentencia de la Audiencia Provincial, Sección 3ª, de Santander, de 7 de diciembre de 2000, revocando la de primera instancia, estimó íntegramente la demanda y declaró el dominio de los causahabientes de dicha compradora sobre el piso, la inexistencia de la compraventa de 1997 y la cancelación de la inscripción registral de esta última. Todo ello, esencialmente, por entender que se trató -la segunda compraventa- de una venta de cosa ajena "en la que quien vende carece de poder disposición sobre el objeto, lo que la convierte en inexistente frente al verdadero dueño del mismo" (sic).
Contra esta sentencia han formulado sendos recursos de casación el Abogado del Estado, en nombre de la Tesorería General y don Luis Francisco. En ambos se mantiene que se trata de una venta de cosa ajena -conforme con la sentencia recurrida- que no es inexistente -disconforme con la misma- sino que el tercero adquirente queda protegido en su adquisición en aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Frente a esta cuestión jurídica, es clara -hoy por hoy- la doctrina de la Sala.
La venta de cosa ajena es válida, en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto; el objeto existe, es el piso; distinto es la falta de poder disposición (cuestión no atinente al derecho subjetivo, derecho de propiedad en este caso, sino al sujeto disponente) sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapión) a non domino en virtud del artículo 464 del Código civil en los bienes muebles y del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los inmuebles. Precisando más, la venta de cosa ajena será ineficaz frente al verdadero propietario que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquélla. Pero entre las partes, vendedora y compradora, será eficaz.
Y la doble venta se da en el supuesto de que la misma cosa sea vendida por su dueño a distintos compradores, pero ninguno de ellos ha llegado a adquirir la propiedad; si uno de ellos la adquiere, se planteará el caso de venta de cosa ajena. Así, el artículo 1473 del Código civil soluciona quien deberá ser el adquirente, si se ha vendido la cosa a varias personas y todavía ninguna de ellas la ha adquirido. Distinción que, entre otras sentencias anteriores, hace con detalle la de 10 de junio de 2003.
En cuanto a la aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de marzo de 2007 (reiterada, como no podía ser menos, por las de 16 de marzo y 20 del mismo mes y año) fija definitivamente la doctrina jurisprudencial sobre si dicho precepto ampara o no las adquisiciones a non domino y dice en su fundamento séptimo :
"La doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria que procede dejar sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido muy mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente. Esto último se comprende mejor si la conjunción "aunque" se interpreta como equivalente a "incluso cuando", o imaginando antes de aquélla un punto y coma en vez de una coma, y mejor aún si se recuerda que la Ley de 30 de diciembre de 1944, de reforma hipotecaria, antecedente inmediato del vigente Texto Refundido aprobado por Decreto de 8 de febrero de 1946, suprimió el artículo 23 de la ley anterior, equivalente al 32 del vigente texto, por considerarlo innecesario tras el fortalecimiento de la posición del tercero del artículo 34 y la consagración del principio de la fe pública registral como elemento básico del sistema. Por eso el preámbulo de dicha ley reformadora, al explicar la precisión del concepto de "tercero " que se llevaba a cabo en el artículo 34, aclaraba que por tal se entendería "únicamente al tercer adquirente es decir, al causahabiente de un titular registral por vía onerosa. Podría, es verdad, haberse sustituido la palabra 'tercero' por la de 'adquirente', pero se ha estimado más indicado mantener un término habitual en nuestro lenguaje legislativo".
Por tanto, la doctrina de la Sala es que si se produce una venta, que no se inscribe en el Registro de la Propiedad y más tarde, por el titular registral que ya no es propietario, una segunda transmisión (por venta o embargo) que sí se inscribe -venta de cosa ajena- se da lugar a una adquisición a non domino por este segundo comprador y una pérdida de la propiedad por el primero. Puede parecer una injusticia, pero se mantiene en el Derecho en aras a la seguridad jurídica y a la confianza que debe tenerse en el Registro de la Propiedad por la presunción de exactitud registral, que en este caso es el principio de fe pública registral que proclama el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Los recursos de casación formulados por los codemandados Tesorería General de la Seguridad Social (Abogado del Estado) y D. Luis Francisco, vendedora (tras el embargo) y comprador respectivamente de la segunda venta, coinciden en los motivos segundo de aquélla y segunda parte del motivo único de éste y, al amparo del nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denuncian la infracción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Ambos motivos deben ser estimados.
Se ha producido una venta de cosa ajena por parte de la Tesorería General de la Seguridad Social, en procedimiento administrativo de apremio, por el Director Provincial de la misma, del piso de titularidad registral del embargado en este procedimiento, Sr. Rafael, actuando en nombre de éste. Es decir, el transmitente en este último (lo advierte expresamente el Abogado del Estado) que, siendo todavía titular registral por la falta de inscripción de aquella venta, ya no es propietario. No es baldío resaltar que la primera venta no inscrita es de 1987, el embargo en el procedimiento de apremio es de 1993 y la subasta, adjudicación y escritura de compraventa con su inscripción registral es de 1997. Venta de cosa ajena, como se ha dicho, válida y eficaz Inter partes e ineficaz frente a la propietaria vendedora, la que había comprado el piso en 1987 que ninguna acción, ella o sus herederos (murió en 1994) ejercitó.
Y se produce una adquisición a non domino por el tercero hipotecario, en aras al principio de fe pública que proclama el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y representa la llamada eficacia ofensiva de la inscripción, en beneficio del tercero, que es llamado tercero hipotecario, al que protege decisivamente al adquirir un derecho real confiado en el contenido del Registro de la Propiedad e ignorante de lo no inscrito. Da una absoluta seguridad al que realiza la adquisición inmobiliaria y elimina la contingencia de que pueda resultar ineficaz por no existir el derecho del disponente, entre otros casos. Si transmite el titular registral, queda protegido plenamente el adquirente que confió en tal titularidad. Puede darse un conflicto de intereses entre el verdadero propietario, no titular registral porque no inscribió y el adquirente del titular registral que sí inscribió: el Derecho protege a éste en aras de la seguridad jurídica dando primacía a su interés jurídico, sobre aquel que, pudiendo, no inscribió.
Todo lo expuesto respecto al tercero hipotecario, adquirente del titular registral, requiere la concurrencia de los presupuestos que enumera el artículo 34 de la Ley Hipotecaria : haber adquirido el derecho de quien en el Registro de la Propiedad aparecía con facultades para transmitirlo; tener buena fe, que se presume; adquisición a título oneroso; haber inscrito su derecho. Todos ellos de dan en el presente caso.
Todo lo anterior lo ha ignorado la sentencia objeto del presente recurso, al afirmar que la venta de cosa ajena es inexistente por falta de objeto, por lo que no era protegido el adquirente, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, por infracción, por no aplicarlo, del artículo 34 de la misma ley, los motivos deben ser estimados, tanto del recurso que ha interpuesto el Abogado del Estado como el del adquirente, Sr. Luis Francisco.
En consecuencia, esta Sala asume la instancia conforme dispone el artículo 1715.1.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y resuelve lo que corresponde, dentro de los términos en que aparece planteado el debate. Tras lo expuesto en líneas anteriores, es claro que no cabe estimar la demanda que formularon en su día los causahabientes de aquella compradora de 1987 (Dª Constanza) que no inscribió su compraventa en el Registro de la Propiedad, pues la adquisición por el recurrente Sr. Luis Francisco se produjo en 1997, como tercero hipotecario, con la concurrencia de todos sus presupuestos y por tanto, su adquisición quedó protegida y consolidada plenamente, tal como consta efectivamente en el Registro de la Propiedad.
Lo que implica confirmar el fallo, no la fundamentación jurídica, de la sentencia de primera instancia que desestimó la demanda y condenó a la parte demandante en las costas causadas.
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR A LOS RECURSOS DE CASACIÓN, interpuestos por Tesorería General de la Seguridad Social y D. Luis Francisco, contra la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Santander, que CASAMOS y ANULAMOS.
En su lugar, hacemos nuestro el fallo de la sentencia dictada por la Juez de 1ª Instancia nº 6 de Santander de fecha 23 de junio de 1998 en autos de menor cuantía 555/97 desestimatoria de la demanda interpuesta por D. Carlos Miguel, D. Salvador y herencia yacente de Dª Constanza.
Se condena a estos demandantes en las costas producidas en primera instancia. No se hace condena en las de segunda instancia, ni en las de este recurso en que cada parte satisfará las suyas.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-JUAN ANTONIO XIOL RIOS.-XAVIER O´CALLAGHAN MUÑOZ.-ANTONIO SALAS CARCELLER.-RUBRICADOS.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
STS 234/2014, 14 de Mayo de 2014
ATS, 26 de Abril de 2019

References: resolución 
 artículo 1473
 artículo 34
e contrario
 artículo 34
 artículo 464
 artículo 34
 artículo 1473
 artículo 34
 artículo 34
 artículo 23
 artículo 34
 artículo 34
 artículo 34
 artículo 1692
 artículo 34
 artículo 34
 artículo 34
 artículo 33
 artículo 34
 artículo 1715