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Timestamp: 2018-03-18 07:56:22+00:00

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| 13.12.2017 13:08 |
Zwei von der Strasse aus gesehen hintereinander liegende Grundstücke stehen zum Verkauf, für beide existiert ein Bebauungsplan. Dieser sieht vor, dass durch das an der Strasse grenzende Grundstück eine Zuwegung für rückwärtige Anlieger und Allgemeinheit sowie für die Verlegung von Versorgungsleitungen bestehen muss. Dieses Grundstück ist per Hausmietvertrag vermietet. Der Mieter will sich wörtlich energisch weigern, dass auf "seinem" Grundstück ein erforderliches Wege-und Leitungsrecht im Grundbuch und/oder Baulastenverzeichnis eingetragen wird. Da habe er das alleinige Sagen. Er würde wegen "Hausfriedensbruch" Personen die die Zuwegung und Leitungsgräben herstellen "von der Polizei festnehmen lassen" Die Frage ist ob dies rechtlich gedeckt ist, da ja dann das Grundstück unverkäuflich ist weil es ohne die Zuwegung mit Wege-und Leitungsrecht keine Baugenehmigung geben kann.
Mieter Gehen Mieter
13.12.2017 | 15:03
1. Wenn dem Mieter das Haus mit dem Grundstück vermietet ist, dann muss ihm das Grundstück während der gesamten Mietzeit ohne Einschränkungen zur Verfügung gestellt werden. Das ergibt sich aus § 535 BGB. Er muss nicht hinnehmen, dass Wege über das von ihm gemietete Grundstück angelegt und genutzt werden. Dasselbe gilt für die Herstellung von Leitungen.
Im Falle der Veräußerung des Grundstücks und des Hauses bleiben die Rechte des Mieters ohne Einschränkung bestehen aufgrund von § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete).
Obwohl in § 566 BGB ausdrücklich von Wohnräumen die Rede ist, erstreckt sich dieser Übergang auch auf das Grundstück, weil der Mietvertrag als Einheit zu betrachten ist. Davon abgesehen würde § 566 durch die Verweisung in § 578 BGB ohnehin auch für das Grundstück gelten.
Aufgrund des Mietvertrages ist der Mieter Besitzer mit Recht zum Besitz. Der Besitz nach § 854 BGB verschafft ihm eine geschützte Rechtsposition. Wenn der Eigentümer versucht, ihm den Besitz ganz oder teilweise zu entziehen, so wäre das verbotene Eigenmacht nach § 859 BGB. Der Mieter darf sich gegen verbotene Eigenmacht mit Gewalt wehren. Er hat zudem die Möglichkeit, seine Rechte durch Unterlassungsklage, auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchzusetzen.
Strafrechtlich können die geplanten Eingriffe und auch das spätere Betreten Verstöße gegen § 123 StGB (Hausfriedensbruch) sein. Dabei kommt es darauf an, ob das Grundstück eingefriedet ist. Das ist der Fall, wenn das Grundstück in äußerlich erkennbarer Weise gegen das Betreten geschützt ist. Der Schutz muss insgesamt zusammenhängen, aber nicht zwingend lückenlos sein. Es kann sich um Zäune, Hecken und ähnliches handeln.
§ 123 schützt den Inhaber des Hausrechts. Es entspricht ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass Inhaber des Hausrechts auch der Besitzer mit Recht zum Besitz ist.
Insgesamt lässt sich also sagen, dass der Mieter mit seiner Rechtsauffassung zunächst einmal richtig liegt.
Ob die Polizei auf seinen Wunsch einschreiten würde, ist eine andere Frage. Dies liegt im Ermessen der Polizei, nicht des Mieters. Zumindest im Wege des Zivilrechts kann er aber seine Rechte auf jeden Fall durchsetzen.
Die Tatsache, dass das Grundstück ohne Zuwegung damit faktisch unverkäuflich wird, ändert an dieser Rechtslage nichts. Der einmal geschlossene Mietvertrag ist einzuhalten.
2. Eine andere Frage ist, ob es eine Möglichkeit gibt, den Mietvertrag zu beenden. Das hängt nicht zuletzt vom Inhalt des Mietvertrages ab, der mir nicht bekannt ist.
Davon abgesehen ist zunächst an die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu denken. Diese Kündigungsmöglichkeit ist gegeben, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile leiden würde.
Nach meinem Eindruck ist es so, dass diese Voraussetzungen vorliegen dürfte. Tatsächlich spricht einiges dafür, dass das hintere Grundstück bei einem unveränderten Festhalten an den Mietvertrag nicht oder nur zu mit ganz erheblichen Einbußen beim Kaufpreis verkauft werden kann. Nach der Rechtsprechung hat der Vermieter zwar keinen Anspruch auf die höchstmögliche Rendite. Andererseits dürfen aber seine Einbußen keinen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen würden. Die Rechtsprechung dazu ist stark einzelfallbezogen. Ich empfehle, ggf. vor Ausspruch einer Kündigung, auch wegen der formalen Anforderungen, noch einmal Rechtsrat einzuholen.
Eine weitere Kündigungsmöglichkeit könnte sich ergeben aus § 573 b BGB, Teilkündigung des Vermieters. Danach kann der Vermieter Teile eines Grundstücks auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Grundstücksteile beschränkt und(!) sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen.
Ob diese Voraussetzung hier vorliegt, lässt sich Ihrer Fragestellung nicht entnehmen.
Nachfrage vom Fragesteller	13.12.2017 | 15:49
Mir geht es um das öffentliche Interesse das im gültigen Bebauungsplan Ausdruck findet insoweit es dem Gemeinwohl dient wenn Wohnraum geschaffen wird. Das Individualinteresse des Mieters, der ja erklärtermassen die Bebauung verhindern will derart dass er die Voraussetzung blockieren will, sollte dem Gemeinwohl nachstehen. Ich hatte zunächst nicht beabsichtigt dem Mieter zu Kündigen oder die Teilkündigung auszusprechen halte aber sein Verhalten für äusserst "unsozial" insbesondere weil der Wohnwert hoch ist weil soziale Einrichtungen wie Ganztagskindergarten fussläufig gefahrlos zu erreichen sind. Geht nun das öffentliche Interesse dem Individualinteresse des Mieters grundsätzlich vor? Dem Mieter war der bebauungsplan bekannt.Er hat gleichwohl den Mietvertrag unterzeichnet
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2017 | 22:03
Um Ihre Nachfrage abschließend zu beantworten, müsste man Kenntnis von dem gesamten Bebauungsplan haben.
Es ist aber so, dass auch der Besitz durch das öffentliche Recht eingeschränkt werden kann. Wenn Ihr Eigentumsrecht an dem Grundstück beschränkt ist, dann erstreckt sich diese Beschränkung auch auf den Besitz des Mieters. Das bedeutet:
Wenn Sie durch rechtmäßig erlassenen Verwaltungsakt verpflichtet werden, bestimmte Maßnahmen entweder selbst vorzunehmen oder deren Vornahme zu dulden, oder wenn hinsichtlich eines Teils des Grundstücks eine Enteignung stattfindet, dann ist auch das Besitzrecht des Mieters dementsprechend eingeschränkt.
Auch in diesem Falle bleibt aber für die Rechtsbeziehung zwischen Mieter und Vermieter der Mietvertrag der Dreh- und Angelpunkt. Das bedeutet, dass im Fall einer öffentlich-rechtlichen Einschränkung des Besitzrechts die Gewährleistungsrechte des Mieters in Gestalt des Mietminderungsrechts erhalten bleiben. Es spielt in dem Zusammenhang keine Rolle, ob der Mieter den Bebauungsplan kannte. Sofern ihm das Grundstück ohne Einschränkung und ohne Vorbehalt in voller Größe vermietet wurde, kann er sich auf den Mietvertrag berufen.
Es müsste also geprüft werden, ob der Bebauungsplan lediglich Rechte gewährt (für deren Ausübung dann möglicherweise zur Sicherung der Erschließung Baulasten einzutragen wären) oder ob es tatsächlich entsprechende Pflichten gibt. Eigentlich ist eine Baulast nicht Bestandteil eines Bebauungsplans. Bei einem hintenliegenden Grundstück kann sie zur Sicherung der Erschließung Voraussetzung dafür sein, dass das Grundstück bebaut werden kann und damit die Möglichkeiten des Bebauungsplans ausgeschöpft werden können.
Daraus allein ergibt sich aber noch keine Verpflichtung des Eigentümers, eine Baulast zu gewähren.
Demzufolge ist in einer solchen Konstellation das Eigentum nicht durch öffentliches Recht eingeschränkt sodass auch das Besitzrecht des Mieters uneingeschränkt besteht.
Eine Verpflichtung des Mieters, unmittelbar aus dem Gesichtspunkt des Gemeinwohls eine Einschränkung seines Besitzes zu dulden, gibt es nicht.
Ich hoffe, mit diesen Ausführungen mehr Klarheit geschaffen zu haben. Wenn das nicht so ist, können Sie auch per E-Mail einfach noch einmal (kostenlos) bei mir nachfragen.
Bewertung des Fragestellers 13.12.2017 | 23:17
Hausrecht / unverheiratetes Paar / Mann Eigentümer
Wie weit geht Hausrecht des Mieters Hausgrundstück? © 2018 QNC GmbH

References: § 535
 § 566
 § 566
 § 566
 § 578
 § 854
 § 859
 § 123

§ 123
 § 573
 § 573