Source: http://regimencondominio.blogspot.com/
Timestamp: 2014-10-31 06:46:58+00:00

Document:
A continuación enlazamos documentos y páginas web que pueden resultar de interés para su más completa compresión acerca del Régimen de Condominio en la República Dominicana:
Ley de Condominio 5038
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Por Eva May’T Tejeda Ramírez El régimen de condominio se presenta a través de la Ley 5038 del 1958, conocida como Ley de Condominios, la cual estableció un régimen especial para la propiedad por pisos y departamentos. Al surgir la ley 108-05, se modifican algunos arts. de la ley y los sustituye por otros, según lo indicado en el art. 124, es evidente que esta no deroga la ley 5038 sino que la modifica. Es importante saber que para someter un edificio al régimen de condominios, deben presentarse una serie de requisitos entre ellos los Fácticos, Técnicos y Jurídicos. En el art. 100 de esta ley se expresa claramente la definición de condominio, esta nos dice que, “Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes”. El régimen de condominio es aplicable única y exclusivamente a parcelas debidamente registradas y no es requisito que el condominio esté edificado o en construcción. En este régimen se debe presentar un plano de división para constitución de condominios el cual contiene la totalidad de los sectores resultantes de la división y puede estar compuesto de varias láminas. Se incorporan tres planillas de superficies: la planilla de descripción de unidades, la planilla de cierres o superficies por planta, y la planilla resumen. Cabe destacar que un Plano de división para constitución de condominios es un acto de levantamiento parcelario por el cual se identifican, dimensionan, ubican y documentan cada uno de los sectores o áreas de un inmueble, determinando si los mismos son propios, comunes o complementarios, para permitir su afectación al régimen de condominio. Publicado por
Eva May’T Tejeda Ramírez
R.D. Sufrirá alguna alteración el estado parcelario? Los pisos de la edificación en los terrenos registrados pueden pertenecer a distintos propietarios? A nombre de quien se emite el Certificado de Titulo?. Primero: en el condominio, no hay alteración del estado parcelario (no hay variación ni de la ubicación, ni de los límites de la parcela), la parcela sigue intacta. La parcela nunca deja de existir, simplemente subyace sirviendo de soporte al régimen. Segundo: los diferentes pisos de una edificación ubicada en terrenos registrados no pueden pertenecer a distintos propietarios, si no están afectados a este régimen. (Art. 100 ley 108-05, párrafo sexto). Tercero: el Certificado de Título, y su correspondiente RC, se emiten a nombre del consorcio de propietarios por el terreno, sobre el que se inscribe un bloqueo registral. (Art. 100 Ley 108-05, párrafo 8). Es decir que para cada condómine se emite un Certificado de Título que identifique la unidad exclusiva, la participación sobre las partes comunes y el terreno, y el número de votos que le corresponde a cada titular en las asambleas de condómines. Publicado por
R.D. A partir de la ley 108-05 se prohíbe la expedición de Constancias Anotadas de los inmuebles registrados, exceptuando de esta disposición las Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio. (Art. 129).
Una cosa que debes tener pendiente es que los sectores o áreas comunes y proindivisas son inseparables de la propiedad exclusiva y no pueden ser transferidos ni gravados independientemente.
Por cultura debes saber que cuando se transfiere la propiedad, la persona que la adquiere tiene derecho a las partes comunes que le corresponde aunque esto no este establecido en el contrato. Es competencia del Tribunal de Jurisdicción Original conocer de todos los asuntos que se susciten en virtud de la ley de Condominios.
Eva May’T Tejeda RamírezR.D. En el régimen de condominio no se puede constituir condominios sobre inmueble o unidades ya incorporadas a este régimen. (Art. 100 Ley 108-05, Párrafo 4). Tampoco se pueden construir condominios sobre terrenos amparados en constancias anotadas. (Art. 100 Ley 108-05, Párrafo 5). Las cuotas vencidas y no pagadas de los gastos comunes del condominio gozan del privilegio establecido en la ley de Condominios, por tal es importante pagar estas a tiempo para luego no tener problemas judiciales. El régimen de condominio es aplicable para dividir: Edificaciones, Complejos residenciales, Complejos hoteleros, Complejos industriales y Cementerios privados. Las unidades de condominio no pueden ser objeto de refundiciones, subdivisiones o cualquier otra modificación parcelaria.
Por Erlin Pimentel La ley 108-05 nos define el condominio como el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta de la vía publica, estos se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes. Los aspectos técnicos del condominio se compone de los sectores, que son los privativos o propios, otros que son de uso exclusivo, y demás que se denominan comunes. En otro plano están los sectores de tratamiento especial, que son los vacíos, las superficies inaccesibles y las superficies sujetas a limitaciones administrativas.
Ahora bien, es muy importante recalcar que los sectores privativos o propios de los condominios son una pieza clave dentro de este régimen de condominios, ya que esta parte como su nombre lo indica es propia suya, y nadie tiene derecho sobre esta más que el propietario. A diferencia de los sectores comunes que juegan un papel de sirvientes a los sectores propios, haciendo que estos se beneficien de dicho sector común. Por otra parte están los sectores comunes de uso exclusivo que son aquellos que le sirven de uso a los sectores propios como por ejemplo: las azoteas y terrazas, así como también los balcones. También es importante mencionar las unidades funcionales, ya que estas unidades te diferencian de los demás sectores propios o de uso exclusivo. La unidad funcional lo que hace es describir lo que te pertenece, ya sea tu parte del inmueble, como también cierta cosa que se derive de esta. Artículos importantes en relación a los aspectos técnicos
Para esclarecer un poco más estos datos, podemos hacer mención de la ley 5038 sobre condominios, aportándonos estos varios artículos muy importantes sobre todo lo relacionado a dichos condominios. Centrándonos más en los aspectos técnicos como son:Art. 3.­ Cada propietario es dueño de su piso, departamento, vivienda o local, y, a falta de mención contraria en el título, todos son codueños del terreno y de todas las partes del edificio que no estén afectadas al uso exclusivo de alguno de ellos, tales como patios, muros, techos y obra gruesa de los pisos, escaleras y ascensores, pasillo y canalizaciones e instalaciones de beneficio común exceptuando las que se encuentren en el interior de cada departamento. Los propietarios podrán extender o restringir el número de las cosas comunes y aún limitar la copropiedad de algunas de ellas entre las personas que las usan o que deban tener a su cargo el cuidado y mantenimiento de las mismas por la posición de sus respectivos locales. Art. 4.­ salvo convención contraria, cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva, podrá usar libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los otros propietarios. Estará obligado a contribuir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes. A falta de convención contraria, esa contribución será proporcional al valor de las fracciones divididas del inmueble, teniendo en cuenta su extensión y su situación. El porcentaje que se fije en el reglamento que deberá registrarse a someterse la propiedad al régimen de esta ley, solo podrá modificarse por el acuerdo unánime de todos los interesados.Art. 5.- los derechos de cada propietario de las cosas comunes son inseparables de la propiedad de sus respectivos pisos, departamentos o locales. Sin necesidad de mención especial, estos derechos pasan al adquiriente de un derecho real, principal o accesorio, sobre la parte dividida del inmueble.Art. 7.­ Cada propietario atenderá, a su costa, a la conservación y reparación de su propio piso, departamento vivienda o local. No podrá hacer innovaciones o modificaciones que puedan afectar la seguridad o estética del edificio o los servicios comunes; ni destinarlo a fines distintos a los previstos en el reglamento del edificio, y en caso de duda, a aquellos que deban presumirse por la naturaleza del edificio y su ubicación; ni perturbar la tranquilidad de los vecinos o ejercer actividades contrarias a la moral y a las buenas costumbres o que comprometan la seguridad del inmueble.Art. 8.­ Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria en el reglamento. Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para modificar los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de las cosas comunes o que limiten la copropiedad. Publicado por
Por Melissa Veras
¿Qué es la división del condominio?
Antes de explicar cómo se dividen los condominios, es bueno aclarar qué es y para qué se hace. A partir de este procedimiento es que se puede determinar, identificar o ubicar cada sector del condominio, y quedan establecidos cuales sectores son comunes, propios o comunes de uso exclusivo.
¿Cuáles documentos son necesarios para ser aprobada la división del condominio?
Estos son los documentos necesarios para la división del condominio, acorde lo establecido en el Reglamento General de Mensuras Catastrales:
Acta de hitos y mensura. Este documento es necesario pues certifica lo hecho por el agrimensor en el levantamiento parcelario.
Informe técnico. Es un documento que contiene una reseña objetiva de lo actuado por el agrimensor en el campo y gabinete, de los antecedentes consultados y las conclusiones de los mismos, del criterio empleado en la ubicación de los derechos, de la identificación de los límites y ocupaciones, de la metodología e instrumental empleados en las mediciones, y cualquier otra circunstancia que, a criterio del agrimensor, sirva para una mejor comprensión de la operación ejecutada. Conformidad del o los propietarios. Documento por el cual los propietarios manifiestan su voluntad.
Coordenadas de la parcela.
Plano individual y general de la parcela. El primero es el que comprende una sola parcela de la resultante del acto de levantamiento parcelario. El plano general es el que comprende todas las parcelas involucradas en el acto de levantamiento parcelario.
Proyecto de la construcción aprobado por autoridad competente.
Plano de división de condominio. O plano preliminar, es el plano aprobado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, que debe mostrar todos los sectores del condominio y está basado en los planos de proyecto del edificio. Designación de Sectores
A continuación se les presentará la información más relevante acerca de la designación de los sectores a través de un esquema para su mejor entendimiento.
Requisitos para la Constitución del Régimen de Condominio
Por Aime Issa
Para la Constitución del régimen de condominio es necesario presentar una solicitud al Registro de Títulos correspondiente que debe de estar acompañada de lo siguiente:
1.El Duplicado del Certificado de Título.
2.Los planos de división en condominio, revisados y aprobados por la DRMC correspondiente.
3.Contrato de Hipoteca indicando la proporción en que se afecta cada una de las futuras unidades funcionales del condominio, si corresponde. 4.El reglamento del condominio, firmado y legalizado por un notario.
5.La declaración de condominio suscrita por el propietario del inmueble, legalizado por notario.6.Un recibo Ley No. 33-91, RD$20.00 por cada Duplicado de Certificado de Título.
7.Un sello ley 33-91, RD$10.00 por cada inscripción de gravamen o cualquier derecho sobre las unidades funcionales.
8.Un sello de la Ley No. 91, de RD$30.00
9.Recibo ley 89-05, de RD$100.00 Colegio Dominicano de Notarios.
Siguiendo el principio de pacta sunt servanda, todos los propietarios y sus causahabientes están obligados a cumplir con el reglamento del condominio. El reglamento del condominio puede ser modificado e incluir convenciones excepcionales. Pero dichas modificaciones serán sólo serán oponibles a terceros y los causahabientes si dicho reglamento se registra en el Registro de Títulos.La Ley de Condominio contiene regulaciones, las cuales establece cómo se normarán las relaciones de los condómines con respecto a sus propiedades. Muchos de estos artículos agregan que dichas normas se pueden cambiar cuando así lo disponga el consorcio de propietarios o el reglamento. Sin embargo, “los poderes del consorcio de propietarios, aún al dictar o modificar el reglamento, se limitan a las medidas de aplicación colectivas que conciernen exclusivamente al goce y administración de las cosas comunes.” (Artículo 9 Ley 5038.) Por ejemplo, las disposiciones del Artículo 6 de la Ley 5038 estipula que “cada propietario puede enajenar, hipotecar o en cualquier otra forma afectar o dar en arrendamiento el piso, departamento, vivienda o local que le pertenece, sin necesidad del consentimiento de los demás.” En este artículo la ley no no hace mención al reglamento.
Determinar la proporción de cada propietario a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes.Determinar los fines para lo cual se utilizarán las áreas comunes. · Sobre la construcción o instalaciones que afecten el edificio y sus dependencias.· Sobre la contribución al pago de las primas de los seguros colectivos· Sobre los derechos de votos de cada propietario.· Sobre el nombramiento de administradores del consorcio· Sobre las convocatorias de las asambleas de condómines· Sobre la representación de propietarios en las asambleas· Sobre quien será el presidente y el secretario de las asambleas · Sobre proporción en que los propietarios contribuirán a los gastos y cargas comunes.
Según la Ley 5038 en su artículo Art. 21 exige que el reglamento obligatorio de presentar al Registro de Título contenga por lo menos lo siguiente: “1. Especificación de cada una de las partes de propiedad exclusiva en que está dividido el edificio, con indicación del número o letra o cualquier otra designación que sirva para identificarlas. 2. Número de votos que corresponderá, en las resoluciones de la asamblea del consorcio propietarios, al dueto de cada pode del edificio de propiedad exclusiva .3. Porcentaje con que deberá contribuir cada propietario a los gastos y cargas comunes .4. Bases para la remuneración que se deberá pagar al administrador. 5. Destino de las diferentes partes del inmueble.”
Por Deisy López Las leyes de condominio de los países que analizamos coinciden todas con la ley dominicana en cuanto a la esencia y distinción de la unidad exclusiva y los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común, los cuales son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad. Todas las leyes coinciden en que los condómines están obligados a pagar por los gastos comunes según los puntos asignados, aún cuando no utilicen las áreas comunes.
Sin embargo, podemos destacar que las regulaciones de cada país le dan un matiz diferente y mayor importancia a ciertos aspectos en comparación con nuestra legislación. El aspecto social de convivir en condominio otros países tienen más regulaciones para dejar bien claro la seriedad de constituir un condominio con personalidad jurídica propia. Por ejemplo:
· La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio No. 7933 de 28 de octubre de 1999 de Costa Rica en su Artículo 22, le otorga poder a la administración del condominio de ejercer acción de desahucio en contra del ocupante no propietario que infrinja el reglamento del condominio o altere la convivencia de todos los condóminos; y según su artículo 23, la asamblea puede desalojar al mismo propietario que infrinja el reglamento.
· La Ley de Propiedad en Condominio para el Distrito Federal de México publicado el 31 de diciembre de 1998 en su artículo 1, expresamente menciona el “interés social” de la ley. Dicha ley regula ampliamente aspectos de relacionados con las asambleas de los condómines. La ley mexicana en su artículo 79 dice: “Se entiende por cultura condominal todo aquello que contribuya a generar las acciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el cumplimiento del objetivo del régimen de propiedad en condominio. Entendiéndose como elementos necesarios: el respeto y la tolerancia; la responsabilidad y cumplimiento; la corresponsabilidad y participación; la solidaridad y la aceptación mutua.”
· Cabe destacar que las leyes de México de 1998 y Costa Rica de 1999 son leyes más recientes que la ley dominicana de 1958, lo cual en nuestra opinión tiene mucho que ver con la propagación de la concientización del respeto de los derechos de los demás.
Con relación al mínimo que debe contener el Reglamento registrado, la Ley 7933 de Costa Rica y México, amplían mas que la ley dominicana sobre otros aspectos como la frecuencia con que se reunirá la Asamblea, el régimen de sanciones del condominio y los mecanismos para la resolución de disputas, posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, entre otras regulaciones. En lo referente a las sanciones, las leyes varían conforme a la idiosincrasia de cada pueblo. Como mencionamos anteriormente, en la Ley 5038, las cuotas vencidas y no pagadas de los gastos comunes del condominio gozan del privilegio establecido. Mientras que en Costa Rica, país con muy bajo índice de analfabetismo, la garantía por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias del propietario con el condominio, se convertirá en un gravamen hipotecario, la cual solo será precedido por los impuestos sobre bienes inmuebles. Un aspecto interesante de la ley de Costa Rica es que le dan fe pública al contador público que expedirá la certificación de las sumas que los propietarios adeuden por estos conceptos; esta certificación constituirá título ejecutivo hipotecario. Las leyes dominicana, no le otorga esta atribución a los contadores públicos autorizados.
Sin embargo, en México las violaciones a las distintas disposiciones de la ley conllevan multas pecuniarias según las infracciones las cuales son ampliamente detalladas. La Ley 19537 de 16 diciembre de 1997 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo sobre Copropiedad Inmobiliaria de Chile, tiene una penalidad por incumplimiento de la obligación con las deudas por condominio de gastos comunes de suspenderle el servicio de energía eléctrica, cuando la energía la suministra el condominio y en caso de que el condominio no dispusiere de sistemas propios del dicho servicio, el Comité de Administración del Condominio podrá autorizar a la empresa que lo suministre que le suspenda el servicio al Condómine moroso. Esta sanción en República Dominicana sería irrisoria, ya que la falta de suministro de energía eléctrica es la constante a nivel nacional. Obviamente, Chile es un país con un clima de inviernos muy fríos cuya falta de energía podría ser un serio problema.
La Ley de Condominio del Estado de Oregon en los Estados Unidos de América, conlleva penalidad criminal por violaciones a la ley cuando se trata de condominios para uso no residencial con multas hasta $10,000 dólares y prisión hasta 3 años, o ambos a la vez.
Por Deisy López El Boletín No.1120 de marzo 2004 de la Suprema Corte de Justicia en la República Dominicana hace referencia a la sentencia de que el inquilino de un local ubicado en un condominio no tiene calidad para accionar judicialmente en asuntos relacionados con el régimen especial de condominios. La legislación de manera inequívoca confiere al propietario como único titular de los deberes y derechos no prevé o dispone delegación expresa o implícita de tales prerrogativas, ni que “cualquier interesado” pueda suplantarlo en las acciones que le conciernen.
En sentencia del 25 de octubre del 2006, B.J.1151 la Suprema Corte de Justicia se trata de una acción ante el juez civil de los referimientos por una recurrente copropietaria de un condominio contra otra para obligarle a reponer el impermeabilizante que había quitado de la azotea del edificio, ocasionando filtraciones de agua en su apartamento y consecuentemente afectando su salud. La recurrente no objetaba la ocupación de la azotea, sino que repusiera el impermeabilizante. Los asuntos de condominio se tratan en el Tribunal de Tierras, pero este asunto urgente requiere de la intervención de un juez de los referimientos y puede intentarse en el tribunal común en esa atribución.

References: Artículo 6
 Artículo 22
 artículo 23
 artículo 1
 artículo 79
 resolución