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Timestamp: 2019-08-22 21:19:40+00:00

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Verwaltungspraxis: Streitigkeit mit Nießbraucher keine WEG-Sache
§ 43 Nr. 1 und 2 WEG ist nicht anwendbar auf Fremdnutzer von Wohnungseigentum (hier: Nießbrauch). Zuständig ist daher das Gericht für allgemeine Zivilsachen. Die Regelungen des § 14 Nr. 3 und 4 WEG rechtfertigten darüber hinaus kein Vorgehen gegen Fremdnutzer.
Die Beklagten wehren sich gegen die Sanierung von Terrassen und Balkonen. Als Nießbraucher bewohnen sie eine Eigentumswohnung. Die Wohnungseigentümer hatten die Sanierung auf einer Eigentümerversammlung beschlossen und gleichzeitig den Verwalter ermächtigt, gerichtliche Schritte gegen "Eigentümer" einzuleiten, die die Durchführung baulicher Maßnahmen behindern oder den Zugang zu den zu sanierenden Stellen verweigern sollten, sowie bevollmächtigt, zu diesem Zweck einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Nachdem die Beklagten das Betreten ihrer Wohnung verweigerten, begehrten die Kläger vor dem AG Mettmann erfolgreich die Verurteilung zur Duldung der Sanierung sowie zur Gestattung des Zutritts zur Wohnung. Die Berufung der Beklagten vor dem LG Düsseldorf blieb erfolglos, weshalb sie ihren Klageabweisungsantrag nunmehr mit der Revision vor dem BGH weiter verfolgen.
Zwar habe das Landgericht zurecht seine Zuständigkeit abgelehnt. Klagen gegen Fremdnutzer von Wohnungseigentum fielen nicht unter § 43 Nr. 1 und 2 WEG, da diese als Dritte weder zur Wohnungseigentümergemeinschaft noch zu den Wohnungseigentümern in einer Rechtsbeziehung stünden, die den notwendigen gemeinschaftsbezogenen Gehalt aufweist. Es genüge für die Annahme einer wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 oder Nr. 2 WEG nicht, dass der Fremdnutzer "statt des Wohnungseigentümers" in Anspruch genommen wird. Mit dem Nießbrauch gehe auch kein Eintritt in die verbandsrechtliche Rechtstellung des Wohnungseigentümers einher, die eine notwendige Voraussetzung für den nach § 43 Nr. 1 und 2 WEG erforderlichen Gemeinschaftsbezug bildet. Der Berufungskläger hätte, da die Frage höchstrichterlich noch nicht geklärt war, in der Berufungsinstanz einen Verweisungsantrag stellen müssen, was er zulässigerweise in der Revisionsinstanz nachholen konnte. Die Berufung habe aber trotzdem Erfolg, so der BGH. Die Sache sei insbesondere auch deshalb entscheidungsreif, da der Senat auch für allgemeine zivilprozessuale Streitigkeiten der vorliegenden Art das zuständige Revisionsgericht sei. Die Regelungen des § 14 Nr. 3 und 4 WEG rechtfertigten kein Vorgehen gegen Fremdnutzer. Es fehle an der für eine Analogie erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. Die Regelung sei in den mit "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" bezeichneten 2. Abschnitt des Wohnungseigentumsgesetzes eingebettet. Dadurch werde deutlich, dass die Vorschrift das Vorhandensein gemeinschaftsbezogener Rechtsbeziehungen voraussetzt, die zwischen Wohnungseigentümern und Fremdnutzern aber nicht bestehen. Zwar kämen Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB gegen den Fremdnutzer in Betracht; diese beträfen aber einen anderen Streitgegenstand und eine solche Klage sei nicht erhoben worden.
Die Regelungen des § 14 Nr. 3 und 4 WEG rechtfertigen kein Vorgehen gegen Fremdnutzer. In einer solchen Konstellation sollte geschaut werden, ob Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB bestehen und ob diese durchgesetzt werden können.
Urteil des BGH vom 10.07.2015, Az.: V ZR 194/14

References: § 43
 § 14
 BGH 
 § 43
 § 43
 § 43
 § 14
 § 1004
 § 14
 § 1004
 BGH