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Timestamp: 2020-08-05 21:53:37+00:00

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Verjährung bei formularvertraglichen Mietverträgen - ratgeber-mietrecht
12. November 2017 28. November 2017 von Redakteur
Ein Vermieter, der einen formularvertraglichen Mietvertrag abschließt, kann sich bei Schäden an der Mietsache nicht auf die 12-monatige Verjährung beziehen, wenn die sechsmonatige Verjährungsfrist überschritten wurde. Laut einem BGH-Urteil ist keine formularvertragliche Mietvertragsverlängerung zulässig.
Der Vermieter hat keinerlei Ansprüche gegenüber dem Mieter, wenn ein Formularmietvertrag abgeschlossen wurde. Bei Mietverträgen, in denen eine sechsmonatige Verjährungsfrist durch den § 548 Abs. 1 BGB bestimmt ist, kann keine individuelle Vereinbarung von Verjährungsfristen und Verlängerungszeiten getroffen werden.
Es können daher keine weitergehenden Ansprüche auf Schadenersatz gestellt werden. Auch nicht in dem Fall, wenn der Formularmietvertrag eine Bestimmung enthält, mit einer Klausel über Verschlechterungen an der Mietsache. Diese Bestimmungen würden erst in dem Zeitraum von zwölf Monaten, nach der Beendigung der Mietsache verjähren. Gemäß einem BGH Urteil kann keine verlängerte Verjährung in Anspruch genommen werden. Der Mieter darf nicht benachteiligt sein nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
In diesem Urteil wurde entscheiden, dass eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag, im Rahmen einer Forderung von Ersatzansprüchen an den Mieter, durch den Vermieter nicht verlängert werden darf. Wenn der Vermieter solche Ansprüche stellen möchte, muss er dies bis spätestens 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache tun. Ansonsten ist die Forderung nichtig.
Keine Benachteiligung des Mieters möglich
Der Mieter würde wegen Unangemessenheit nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB benachteiligt werden und dieses ist daher unwirksam. Ein Formularmietvertrag mit einer enthaltenen Klausel, mit Bestimmung der Verlängerung der Verjährung, erschwert den Eintritt der Verjährung. Dies Regelung wurde in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelt und klärt die Ansprüche des Vermieters. Und das gegenüber der legitimen Ausführung in doppelter Hinsicht. Einerseits würde die Frist, die nach dem Ablauf der Ansprüche verjährt, verlängert werden. Andererseits würde sogar die Verjährungsfrist von sechs Monaten auf 12 Monate steigen.
Des Weiteren wird dadurch die Klausel zusätzlich zum Beginn des Fristlaufs verändert. Zumal die Sache nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts, sondern auf das gesetzmäßige Mietvertragsende resultiert. Bei diesen Vereinbarungsinhalten werden die typischen Grundgedanken des § 548 BGB angetastet. Beide Regelungsinhalte seien mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu kombinieren. Diese Tatsache stellt, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.
Daraus folgend resultiert eine Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Auch wenn Kritikpunkte erörtert sind und ferner Einwände zu diesem Urteil dargelegt wurden, entscheidet ein Urteil des BGH, dass solche Sondervereinbarungen unwirksam sind.
Darüber hinaus, wenn der BGH im Urteil solche Entscheidungen trifft, ist es trotz allem möglich, eine Verlängerung dieser bisher kürzeren Verjährungsfrist festzulegen. Eine individuelle Vertragsverlängerung ist sinnvoll. Diese könnte kurz vor Ablauf des Mietvertrages vereinbart werden. Wenn es sich um Mietsachen handelt, werden lediglich Formularmietverträge genutzt, welche auf das Recht des §§ 305 BGB verweisen.
Durch eine bestimmte festgehaltene Verlängerung von Verjährungszeiten werden Leitbilder in Abstufung gestellt. Daraus ergibt sich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Es ist grundlegend darauf hinzuweisen, dass eine kurze Verjährungszeit beachtet werden muss. Die Verjährungszeiträume beginnen mit Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter.
Wenn das Mietverhältnis mit Ablauf des Monats Dezember eines Jahres endet und der Mieter die Mietsache bereits Mitte Dezember zurückgibt, sind Schadenersatzansprüche, die dem Vermieter zustehen könnten, einem Verjährungsdatum bis Mitte des Monats Juni des Folgejahres geltend zu machen.
Ein Vermieter sollte unbedingt auf die kurze Verjährungszeit von sechs Monaten bei einer Mietsache achten. Sofern ggf. weitergehende Ansprüche zu stellen sind, kann durch eine Verjährungshemmung der Zeitraum angepasst werden.
Wenn der Vermieter wegen der relativ kurzen Zeit keine Befriedigung seiner Ansprüche erreichen kann, sind in jeden Fall verjährungshemmende Schritte durchzuführen. Das kann durch einen Mahnbescheid erfolgen. Es gibt allerdings Ausnahmen bei Verjährungszeiträumen in Mietvertragsverhältnissen. Das bezieht sich auf noch ausstehende Mietbeträge und Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen. Bei diesen gelten die Regelverjährungsfristen des § 195 BGB. Die Verjährung hierfür ist auf drei Jahre bestimmt.

References: § 548
 BGH 
 § 307
 § 307
 § 548
 § 548
 § 548
 § 307
 BGH 
 § 195