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Timestamp: 2019-10-19 22:13:59+00:00

Document:
Expediente de expropiación forzosa por el sistema de tasación conjunta de la Unidad de Gestión Cerdeño Industrial, UG-CER (Concejo de Oviedo). Expte. SGDU-G 2/2019.
Primero.—Dar su aprobación al expediente de expropiación forzosa por la modalidad de tasación conjunta de la Unidad de Gestión Cerdeño industrial, UG-CER (Oviedo), en los términos que resultan de los informes obrantes en el expediente y que se describen a continuación:
En este expediente el Ayuntamiento de Oviedo es la administración actuante y beneficiaria la Junta de Compensación (JC).
La UG-CER está delimitada en el Plan General de Ordenación (PGO), de Oviedo, habiendo sido aprobado el Estudio de Detalle (ED), el 27/12/2013. La UG-CER fue modificada por el Plan Especial (PE) de La Cadellada (BOPA de 5/03/2007). La expropiación está motivada por la no adhesión a la JC de las siguientes parcelas propiedad del Principado de Asturias y de Resnova, S.L.:
— Parcela 19B: 296,20 m²
— Parcela 25B: 1.524,00 m²
— Parcela 27B: 3.739,03 m²
— Parcela 28: 1.275,00 m²
Estas parcelas fueron expropiadas por la Administración Autonómica en el año 2011 para construir los accesos al Hospital Universitario Central de Asturias (HUCA), desde las autovías A-66 y A-66 A. Al estar en la actualidad ocupadas por dichos accesos en ejecución del planeamiento, son dominio público y tienen naturaleza demanial.
Resnova, S.L.:
— Parcela 16: 3.171,14 m²
— Parcela 22: 1.288,70 m²
— Parcela 26: 5.723,00 m²
El proyecto de expropiación salió a información pública por 1 mes en el BOPA de 06/11/2018.
De acuerdo con el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), y el Reglamento de Valoraciones (RVLS), el proyecto de expropiación considera la situación básica rural del suelo, obteniendo para un cultivo potencial de pradera “ray-grass” un valor unitario de: 5,89 €/m², corregido al alza con un factor de localización de 1,95, que arroja un valor unitario final de suelo (Vus): 11,48 €/m² Las hojas de aprecio ofrecidas, incluido el 5% de premio de afección, son las siguientes:
Resnova, S.L.
18.370,30 €
45.070,26 €
38.224,91 €
15.533,99 €
68.985,04 €
Alegación de Resnova, S.L.—Presenta valoraciones contradictorias para casos distintos según se trate de suelo urbano y rural.
En el primer caso ofrece un (Vus): 112,19 €/m² por el método residual estático según la normativa hipotecaria. En este supuesto plantea a su vez otras situaciones: que la parcela 26 tiene una superficie de 5.823,00 m² según el dato registral, y que la 16 es suelo urbano consolidado en cuyo caso el (Vus): 330,09 €/m² Todo ello da como resultado las siguientes hojas de aprecio:
Superficies inicialmente referidas y consideración de suelo urbano no consolidado:
3.171,14 m²
355.782,78 €
1.288,70 m²
144.584,37 €
642.086,08 €
Parcela 26 con superficie de 5.823,00 m²:
653.305,48 €
Parcela 16 como suelo urbano consolidado:
330,09 €/m²
1.046.758,15 €
En el segundo caso–suelo rural-se obtiene un valor final de suelo, incluida la localización, de (Vus): 98,133 €/m² por el método de capitalización de renta para un cultivo de faba de primera.
Alegación del Principado de Asturias.—A través de informe de la Dirección General de Patrimonio y Sector Público de 4/01/2019 se expresa el carácter demanial e inexpropiable de los terrenos, indicando que la valoración ha de referirse a los aprovechamientos urbanísticos, y que el informe del expediente no está avalado por técnico competente respecto a los mismos. Se adjunta valoración contradictoria que, de acuerdo al marco legal del TRLSRU y RVLS obtiene, a partir de la situación básica de suelo urbanizado, un (Vus): 50,25 €/m², para ofrecer las siguientes hojas de aprecio:
14.884,05 €
76.581,00 €
3.739,03 m²
187.886,25 €
64.068,75 €
La JC desestima de forma global el contenido de las alegaciones, y el Ayuntamiento de Oviedo las informa sin cambios significativos.
El marco legal es el TRLSRU con el RVLS y la fecha a que ha de referirse la valoración es 06/11/2018.
Con relación a la superficie y configuración de las parcelas se adoptan los datos referidos inicialmente al estar justificados en el expediente municipal. La superficie del ámbito considerada es, de acuerdo con el ED, de: 38.529,39 m².
Desde un punto de vista valorativo deben diferenciarse las fincas:
Principado de Asturias.—Estas parcelas no son identificables físicamente al haber sido transformadas por la urbanización, por lo que dada su naturaleza demanial, no es posible expropiar el suelo, tal y como consta de forma indubitada en el expediente; en este sentido, resulta contradictoria la situación básica rural planteada en el proyecto de expropiación, pues los terrenos constituyen suelo urbanizado siendo de aplicación el artículo 37 del TRLSRU, con el procedimiento de valoración y formulación del artículo 22 del RVLS, lo que se traduce en valorar, además de las facultades atribuidas, los deberes y cargas pendientes.
La tasación del informe autonómico se adapta al marco legal referido, pudiendo estimarse los valores relativos al Valor de venta – Vv, y Coste de construcción –Cc; el primero ha sido contrastado según selección/homogeneización de comparables, y el segundo es un parámetro que a diferencia del valor de venta experimenta menores oscilaciones, estando en sintonía con los utilizados en las valoraciones del expediente, y similares. Por el contrario, no procede la minoración del valor del suelo en origen, mientras que los costes de urbanización no están debidamente justificados.
Por todo ello, se ha redactado una valoración alternativa que ofrece un valor unitario final (Vu): 32,61 €/m².
Resnova, S.L.—De acuerdo con la documentación obrante en el expediente, y en concreto, el informe técnico del Ayuntamiento de Oviedo de 2 de mayo de 2019, la situación básica de los terrenos puede considerarse rural puesto que no se cumplen los requisitos establecidos desde el artículo 21.3 del TRLSRU y sin embargo, tienen perfecto acomodo en el apartado 2 b) del mismo artículo.
En tal sentido, se ha solicitado la asistencia de técnico competente que, para un cultivo de pradera, obtiene un valor unitario de suelo de: 2,34 €/m², corregido al alza por un factor de localización de 2,25, que arroja el valor unitario final de suelo de (Vus): 5,26 €/m²; al ser inferior al del proyecto de expropiación, se puede ofrecer este último en beneficio de los expropiados (Vus: 11,48 €/m²).
En virtud de lo expuesto, la valoración final para cada finca y grupo relativo es la correspondiente a los valores arriba indicados y recogidos en los informes obrantes en el expediente administrativo.
Tercero.—Se notificará el presente Acuerdo al Ayuntamiento de Oviedo, a la Junta de Compensación del ámbito de la Unidad de Gestión Cerdeño industrial, UG CER, y a los titulares interesados a fin de que, en caso de disconformidad con la valoración establecida, puedan manifestarlo por escrito en el plazo de veinte días ante la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias (CUOTA), a efectos de dar traslado de la hoja de aprecio impugnada al Jurado de Expropiación del Principado de Asturias, todo ello de conformidad con el artículo 187.4 del TROTU en concordancia con el artículo 501.4 del Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (ROTU), aprobado por Decreto 278/2007, de 4 de diciembre.
En Oviedo, a 16 de mayo de 2019.—El Secretario de la CUOTA.—Cód. 2019-05476.

References: Real Decreto 
 artículo 37
 artículo 22
 artículo 21
 artículo 187
 artículo 501