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Timestamp: 2019-10-22 21:47:45+00:00

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﻿ RESOLUCIÓN 762 DE 1998
RESOLUCIÓN 762 DE 23 DE OCTUBRE DE 1998
CONTENIDO:BIENES INMUEBLES. SE ESTABLECE LA METODOLOGÍA PARA LA REALIZACIÓN DE LOS AVALÚOS COMERCIALES ORDENADOS POR LA LEY 388 DE 1997.
REVISTA LEGISLACIÓN ECONÓMICA N°:1107 DE NOVIEMBRE 30 DE 1998, PG. 1304
“Por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997”.
ART. 2º—Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que puedan obtener el mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.
PAR.—Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.
ART. 3º—Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar la utilidad.
PAR. 1º—Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, por cuanto lo que se debe avaluar es la vida remanente del bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias. Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como el de Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4 (ver capítulo V de las fórmulas estadísticas).
ART. 5º—Clasificación del suelo. La clasificación del suelo en urbano, de expansión urbana, rural, suburbano, y de protección, son categorías jurídicas, por tanto, para determinar si un predio se encuentra dentro de cualquiera de ellas, el único elemento a tener en cuenta es el acuerdo municipal que establece el plan de ordenamiento territorial que define dicha clasificación (ver L. 388/97, arts. 30, 31, 32, 33, 34 y 35).
ART. 6º—Etapas para elaboración de los avalúos. Para la elaboración de los avalúos utilizando cualesquiera de los métodos enunciados anteriormente deben realizarse las siguientes etapas:
8. Aun cuando el estudio de los títulos es responsabilidad de la entidad interesada en la adquisición del bien, una correcta identificación requiere que el perito realice una revisión del folio de matrícula inmobiliaria para constatar la existencia de afectaciones, servidumbres y otras limitaciones que puedan existir sobre el bien.(Nota: Derogada por la Resolución 620 de 2008 artículo 38 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi)
• Localización, dirección clara y suficiente del bien. En los municipios con múltiples nomenclaturas es necesario hacer referencia a ellas como un elemento de claridad de la identificación.
• Los linderos y colindancias del predio. Para una mejor localización e identificación de los linderos y colindantes el número catastral es de gran ayuda, por lo cual, si en la información suministrada por la entidad peticionaria no está incluido, el perito lo debe conseguir.
• Topografía. Caracterización y descripción de las condiciones fisiográficas del bien. Es indispensable en este aspecto detectar limitaciones físicas del predio tales como taludes, zonas de encharcamiento, o inundación permanente o periódica del bien.
• Servicios públicos. Investigación de la existencia de redes primarias, secundarias y acometidas a los servicios públicos. Adicionalmente, la calidad de la prestación de los servicios, referidos a factores tales como volumen y temporalidad de la prestación del servicio. En caso que la zona o el predio cuente con servicios complementarios (teléfono, gas, alumbrado público) estos deben ser tenidos en cuenta.
• En cuanto a las vías públicas, además de establecer la existencia y sus características, es necesario tener en cuenta el estado de las mismas. Como elemento complementario es importante analizar la prestación del servicio de transporte. En el análisis de las vías inmediatas y adyacentes, debe tenerse en cuenta: Tipo de vía, características y el estado en que se encuentran.
PAR.—Para una mejor identificación física de los predios, se recomienda la consulta de las zonas homogéneas físicas las cuales suministran en forma integrada información del valor potencial, la pendiente, el clima, las vías, disponibilidad de aguas superficiales, uso del suelo, en la zona rural. La pendiente, uso del suelo y de las construcciones, servicios públicos domiciliarios, vías y tipología de las construcciones dedicadas a la vivienda en las zonas urbanas.
ART. 9º—Consulta a profesionales avaluadores o encuestas. Cuando para la realización del avalúo se acuda a encuestas es necesario tener en cuenta que éstas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no son en sí los determinantes del avalúo. En este sentido es necesario que el perito haya realizado previamente la visita al terreno para conocer la clase de bien que avalúa.
ART. 10.—Método del mercado e información de ofertas. Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se extrajo y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.
PAR.—Para depreciar los equipos especiales a que hace referencia el numeral 15, se emplea el método lineal.
ART. 13.—Método residual. Cuando para la estimación del avalúo se acuda a este método, el costo de construcción que se debe restar al total de ventas del proyecto debe hacerse con sujeción a lo establecido en el artículo 12 de la presente resolución.
ART. 14.—(Modificado).* Para la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se calculará partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicará la siguiente formula:
*(Nota: Modificado por la Resolución 149 de 2002 artículo 1º del Instituto Geográfico Agustín Codazzi).
ART. 15.—Método de capitalización de rentas o ingresos. Es necesario realizar la investigación de los contratos que regulen la posibilidad de generar rentas o ingresos, tales como los de arrendamiento, para bienes comparables y deben tenerse en cuenta aspectos tales como:
ART. 16.—El método de capitalización de ingresos para aplicarlo a cultivos deberá referirse a ingresos netos del cálculo de flujo de caja traídos a valor presente.
ART. 17.—Avalúos de bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal. El avalúo se practicará únicamente para las áreas privadas que legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad.
ART. 18.—Avalúos de bienes no sometidos al régimen de propiedad horizontal. Cuando el bien no esté sometido al régimen de propiedad horizontal, pero por su uso y conformación se asimile, ya sean a oficinas, locales o unidades independientes, como apartamentos y demás, si la investigación se realizó para bienes que sí están sometidos, es necesario que para la correcta liquidación se realice la siguiente operación:
ART. 19.—Avalúo para determinación del carácter de vivienda de interés social, VIS. Cuando se requiera realizar los avalúos para establecer si un grupo de viviendas tiene el carácter de vivienda de interés social deberá adoptarse el siguiente procedimiento:
ART. 20.—(Modificado).* Cálculo del valor de la compensación debida por causa de una obra pública. (L. 9ª/89, art. 37). La forma para calcular este valor será:
4. Para estimar el monto de la compensación de las rentas o ingresos que se dejan de percibir por una limitación temporal o definitiva (D. 1420/98, art. 21, num. 6º) se deberán tener en cuenta:
*(Nota: Modificado por la Resolución 149 de 2002 artículo 2º del Instituto Geográfico Agustín Codazzi).
ART. 21.—Determinación del valor del terreno limitado por tratamiento de conservación. Para determinar el valor comercial por metro cuadrado del suelo del inmueble limitado por el tratamiento de conservación de que trata el ordinal b) del artículo 11 del Decreto 151 de 1998, se deben tener en cuenta los siguientes aspectos:
PAR.—Hecho el cálculo anterior, se deberá dar aplicación a lo establecido en los ordinales c) y d) del citado artículo 11 del Decreto 151 de 1998.
ART. 22.—Precios para el cálculo de la plusvalía. Para establecer los precios para el cálculo de la plusvalía de que trata el artículo 75 de la Ley 388 de 1997 (incorporación del suelo rural al de expansión urbana o de la clasificación de parte del suelo rural como suburbano), debe observarse el siguiente procedimiento:
ART. 23.—Cálculo de la plusvalía cuando se autorice el cambio de uso a uno más rentable. Para calcular los precios para el cálculo de la plusvalía de que trata el artículo 76 de la Ley 388 de 1997 es necesario tener en cuenta diferentes circunstancias, tales como:
1. Si no existía norma anterior que determinara los usos del suelo en la zona o subzona, deberá tener en cuenta el uso predominante en la zona homogénea física correspondiente al 24 de julio de 1997 (D. 1420/98, art. 7º). Y si no existen zonas homogéneas físicas deberá considerar que el uso es predominante cuando por lo menos el 51% de los predios del primer nivel o piso tienen el mismo uso. Además debe tener en cuenta que el uso en oficinas se suma al comercio y si la norma que se dicta autoriza estos usos, estableciendo figuras como el uso múltiple, no se genera motivo de plusvalía.
PAR.—Para que se cumpla la condición de uso más rentable de suelo, la diferencia entre el nuevo precio de referencia y el precio comercial antes de la acción urbanística, debe ser positiva, de conformidad con el artículo 5º del Decreto 1599 de 1998.
ART. 24.—Cálculo de la plusvalía cuando se autorice un mayor aprovechamiento del suelo. Para el cálculo de la plusvalía de que habla el artículo 77 de la Ley 388 de 1997 en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias antes de la acción urbanística, deberá tenerse en cuenta la norma vigente antes de la acción urbanística. Para la estimación es necesario prever que se pueden presentar las siguientes situaciones:
ART. 25.—Cálculo del efecto plusvalía. Para el cálculo del efecto plusvalía y para dar cumplimiento a lo previsto en el parágrafo del artículo 31 del Decreto 1420 de 1998, debe entenderse que el avalúo comercial practicado para el 24 de julio de 1997 es necesario actualizarlo mediante un índice de precios al consumidor, IPC, a la fecha de adopción del plan o del instrumento que lo desarrolla. Para tal fin se deben realizar las siguientes operaciones:
2. Divida el primero de los datos por el segundo (el número debe ser mayor que la unidad).
PAR.—En caso en que se desee calcular la participación de la plusvalía de cada inmueble es necesario recordar que se debe realizar aplicando lo previsto en el artículo 78 de la Ley 388 de 1997.
ART. 26.—Avalúo de áreas de cesión. Cuando sea necesario avaluar las áreas de cesión, para efectos de compensación, según lo autorizado en el artículo 7º de la Ley 9ª de 1989, el avalúo debe realizarse a valores comerciales del terreno urbanizado, así el terreno al momento del avalúo se encuentre en bruto.
ART. 27.—Avalúos en las zonas rurales. Los métodos enunciados anteriormente también se aplican en la zona rural pero es necesario tener en cuenta algunas particularidades propias de las áreas rurales:
3. Vías. Internas y de acceso.
5. Clima. Temperatura, precipitación pluviométrica y su distribución anual.
7. Cultivos. Tipo, variedad, densidad de siembra, edad, estado fitosanitario, y cuando se refiera a bosques es necesario determinar claramente si éste es de carácter comercial cultivado o protector.
ART. 28.—Además de los aspectos planteados a nivel general de los métodos, en los avalúos de bienes en las zonas rurales deben tenerse en cuenta aspectos tales como:
ART. 29.—En los bienes de tipo rural cuando se utilicen las encuestas debe verificarse si el valor asignado por el encuestado incluye las mejoras, tales como cultivos, construcciones y anexos o si por el contrario sólo se refiere al suelo o terreno, y en caso que no estén incluidas para su avalúo podrá emplearse el método de costo de reposición, o el precio de mercado que tiene una construcción similar, en la cabecera municipal respectiva.
Cuando en el avalúo de bienes rurales se deban incluir cultivos su valoración debe hacerse teniendo en cuenta el valor presente de la producción futura, descontando los costos de mantenimiento y explotación del mismo (flujo de caja neto).
ART. 30.—Para los cultivos se debe investigar en el municipio o región con los gremios respectivos los aspectos propios de ellos, tales como la productividad, el ciclo vegetativo, las variedades y densidades óptimas de siembra. Siempre deberá contarse con una estimación del área efectivamente sembrada.
ART. 31.—Para el avalúo de la maquinaria se debe tener en cuenta la marca, la capacidad, la edad, el estado de conservación, y debe observarse en funcionamiento. El método aplicado es el de reposición y la depreciación lineal (ver capítulo v de las fórmulas estadísticas).
ART. 32.—Revisión de los avalúos. La revisión de los avalúos que realice directamente el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, estará a cargo del jefe de la división de avalúos y del perito que actuó directamente en la realización del mismo.
ART. 33.—Impugnación. La decisión de la impugnación en todos los casos estará a cargo del subdirector de catastro del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
ART. 34.—Para resolver la impugnación, el subdirector de catastro del Instituto Geográfico Agustín Codazzi deberá tener en cuenta si la argumentación presentada como sustento, se refiere al criterio de selección del método con el cual se realizó el avalúo, o si se refiere a la aplicación o desarrollo del método seleccionado.
ART. 35.—Las fórmulas que se presentan a continuación servirán de apoyo para la mejor utilización de los métodos valuatorios.
1. Media aritmética: (‘X )
y* = a + bX
Y* = a + bX + cX 2
Y* = AX b
Y* = ABx
6. Valor presente.
7. (Modificado).* Valor de la compensación (“a posteriori”)
VC = A* (1+ i) n
*(Nota: Modificado por la Resolución 149 de 2002 artículo 3º del Instituto Geográfico Agustín Codazzi).
Clase 1: Y = 0.0052X 2 + 0.47X - 0.1603
Clase 2: Y = 0.0051X 2 + 0.4581X + 2.3666
Clase 3: Y = 0.0043X 2 + 0.385X + 17.968
Clase 4: Y = 0.0025X 2 + 0.02216X + 52.556
Clase 4.5: Y = 0.0013X 2 + 0.01166X + 75.159
A = V n – ( V n * Y) + V t
V n = Valor nuevo de la construcción.
V t = Valor del terreno.
ART. 36.—La presente resolución rige a partir de su publicación en el Diario Oficial.

References: RESOLUCIÓN 

RESOLUCIÓN 
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 Resolución 
 artículo 1
 Resolución 
 artículo 2
 artículo 11
 artículo 11
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 artículo 76
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 artículo 77
 artículo 31
 artículo 78
 artículo 7
 Resolución 
 artículo 3
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