Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-III-196%3Ait&lang=it&type=show_document
Timestamp: 2018-10-23 08:28:43+00:00

Document:
30. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause H.X. et F.X. contre Y. (recours en matière civile)
4A_551/2009 du 10 février 2010
Art. 74 cpv. 1 lett. b LTF, art. 282 CO; contratto di affitto, valore litigioso, contenuto della comminatoria di disdetta.
Valore litigioso minimo per cause concernenti l'affitto (consid. 1.1).
In virtù dell'art. 282 CO, lo scritto contenente la comminatoria di disdetta deve espressamente menzionare che, in assenza di un pagamento entro il termine assegnato, il rapporto di affitto sarà disdetto. Un rinvio all'art. 282 CO o a una clausola contrattuale che richiama tale disposizione legale non sono sufficienti (consid. 2.4).
1.1 Compte tenu des prestations convenues en l'espèce, il n'est pas douteux que le contrat conclu entre les parties doit être qualifié de
BGE 136 III 196 S. 197
bail à ferme non agricole (art. 275 CO). Les parties ne le contestent d'ailleurs pas. La règle de l'art. 74 al. 1 let. a LTF visant le contrat de bail à loyer (art. 253 CO), elle ne s'applique pas dans le cas d'un bail à ferme (BERNARD CORBOZ, in Commentaire de la LTF, n° 25 ad art. 74 LTF; BEAT RUDIN, in Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2008, n° 12 ad art. 74 LTF et la référence). Le recours n'est donc recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF).
En cas de bail de durée déterminée, la valeur litigieuse équivaut au loyer pendant la durée convenue (PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1996, n° 28 ad art. 273 CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, n. 6.7 p. 759, note de pied 235). Pour un bail de durée indéterminée, elle est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO (auquel renvoie l'art. 300 al. 1 CO) consacre l'annulabilité d'une résiliation (arrêt 4C.167/2002 du 8 octobre 2002 consid. 1.1; arrêt 4C.310/1996 du 16 avril 1997 consid. 2, in SJ 1997 p. 493 et les références citées).
En l'espèce, les parties sont convenues que "le contrat sera reconduit d'année en année (...) ce, jusqu'à un total de 5 années". Il s'agit donc d'un contrat avec une durée maximale de cinq ans. La doctrine considère ce cas de figure comme un contrat de durée indéterminée (cf. HIGI, op. cit., nos 28 et 30 ad art. 273 CO). Il n'en demeure pas moins qu'en l'espèce, le contrat arrivera à échéance le 30 avril 2011, soit avant la fin de la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO. Comme les loyers, gérances et charges s'élevaient mensuellement à 4'175 fr., la limite de 30'000 fr. fixée par l'art. 74 al. 1 let. b LTF est néanmoins sans conteste atteinte même si l'on prend en compte, pour le calcul de la valeur litigieuse, la durée du bail jusqu'à l'échéance convenue dans le contrat du 23 mars 2006.
BGE 136 III 196 S. 198
Selon la jurisprudence et la doctrine s'exprimant sur l'art. 257d CO, le courrier contenant l'avis comminatoire doit expressément indiquer qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié (ATF 119 II 147 consid. 3 p. 150; ATF 117 II 415 consid. 3 p. 416; TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, n. 2393 p. 347; LACHAT, op. cit., p. 667; PIERRE WESSNER, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, in 9e Séminaire sur le droit du bail, 1996, p. 19; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 4e éd. 2007, n° 4 ad art. 257d CO; PETER ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2e éd. 1995, p. 59). Il se justifie de retenir la même exigence pour l'art. 282 CO qui est, excepté pour la seule question de la durée du délai comminatoire de paiement, identique à l'art. 257d CO (cf. HIGI, op. cit., n° 9 ad art. 282 CO; BENNO STUDER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 4e éd. 2007, n° 1 ad art. 282 CO). A la lecture du courrier contenant l'avis comminatoire, le locataire (cf. art. 257d CO) - ou le fermier (cf. art. 282 CO) - doit clairement comprendre que le bailleur se réserve la faculté de mettre un terme au bail, si le montant n'est pas payé à temps (cf. LACHAT, op. cit., p. 667; TERCIER/FAVRE, op. cit., n. 2393 p. 347). Il ne suffit pas pour le bailleur de renvoyer, dans son courrier, à l'art. 257d CO (ou à l'art. 282 CO) (cf. WESSNER, op. cit., p. 17 et les références). A défaut d'une telle menace de congé, le bailleur ne pourra valablement résilier le contrat (LACHAT, op. cit., p. 667 et les références; HIGI, op. cit, n° 34 ad art. 257d CO; RICHARD PERMANN, Mietrecht, Kommentar, n° 9 ad art. 257d CO).
BGE 136 III 196 S. 199
DTF: 119 II 147, 117 II 415
Articolo: art. 282 CO, art. 257d CO, Art. 74 cpv. 1 lett. b LTF, art. 74 LTF seguito... , art. 273 CO, art. 271a al. 1 let, art. 275 CO, art. 74 al. 1 let. a LTF, art. 253 CO, art. 300 al. 1 CO, art. 76 al. 1 LTF, art. 90 LTF, art. 72 al. 1 LTF, art. 75 LTF, art. 42 LTF

References: Art. 74
 art. 282
 art. 74
 art. 74
 art. 273
 art. 273
 ATF 
 art. 257
 art. 282
 art. 282
 art. 257
 art. 282
 art. 257
 art. 257
 art. 282
 art. 257
 Art. 74
 art. 74
 art. 273
 art. 271
 art. 275
 art. 74
 art. 253
 art. 300
 art. 76
 art. 90
 art. 72
 art. 75
 art. 42