Source: https://www.retours-vers-les-basses-pyrenees.fr/2017/02/balsan-contre-jacob-propos-de-la.html
Timestamp: 2020-01-17 21:03:00+00:00

Document:
Retours vers les Basses-Pyrénées: Balsan contre Jacob à propos de la propriété de Brindos à Anglet
Balsan contre Jacob à propos de la propriété de Brindos à Anglet
Étienne Balsan,promoteur foncier au quartier Beyris de Bayonne a également été propriétaire d'un vaste domaine à Brindos commune d'Anglet, près des installations aéroportuaires de Biarritz Parme.
Cette propriété donnera lieu à litiges.
Pour:M.Balsan,demandeur Me Ribeton
Contre:M.Jacob,défendeur Me Darrigrand
Attendu que le concluant a vendu à M.Jacot une propriété de 40 hectares environ dite,étang de Brindos,par acte sous seings privés du 16 août 1924,enregistré à Bayonne le 14 janvier 1926,F°42 C°23,pour le prix de 725.000 francs,payables de la manière suivante:
125.000 frs au 24 août 1924
50.000 frs le 30 septembre 1924
275.000 frs le 24 out 1925
et 275.000 frs le 24 août 1926
Le prix devant produire intérêt à 7% à partir du 24 août 1924.
Attendu que,dans ledit acte,il était formellement stipulé que la réitération de la vente par acte authentique devant Me Ramond,devait se faire avant le 15 novembre 1924.
Qu'il était aussi précisé que la vente ne deviendrait effective que par le paiement de la fraction du prix à échéance du 30 septembre 1924,et que si ce paiement n'avait pas lieu avant cette date,la vente resterait sans effet,si M.Balsan refusait le paiement ultérieur auquel cas le 1 er versement qui aurait été effectué le 24 août 1924 (soit 125.000 frs) devait lui rester acquis à titre d'indemnité.
Que M.Jacob s'est engagé dans ledit acte à payer l’intérêt du prix de vente à partir du 24 août 1924,au taux de 7% l'an,en l'étude de Me Ramond,notaire à Bayonne,les 24 novembre,février,mai et août de chaque année,et pour la 1 ère fois le 24 novembre 1924;
Qu'enfin,M.Jacob s'engageait à payer tous frais,droits et honoraires nécessités par ladite vente;
Attendu que M.Jacob n'a pas tenu les engagements sus rappelés;
Qu'en effet 1° il n'a pas réalisé la réitération de la vente par acte authentique dans le délai prévu au contrat,c'est à dire avant le 15 novembre 1924,et que,mème après ce délai,et malgré une sommation qui lui avait été faite le deux novembre 1925,à la requête du concluant,suivant exploit de Me Daigremont,huissier à Paris,de se rendre à l'étude de Me Ramond,le douze novembre 1925,pour passer cet acte authentique de vente,M.Jacob s'en est abstenu quoi qu’averti dans cette sommation,que le concluant entendait tirer tous avantages de droit,user des dispositions de l'article 1184 du code civil et requérir tous dommages intérêts contre lui,au cas où il n'obtempérerait pas à ladite sommation.Que procès- verbal de défaut a été dressé contre lui par acte de Me Ramond,notaire à Bayonne le douze novembre 1925.
2°.-Attendu que M.Jacob n'a pas non plus tenu son engagement de payer le prix aux échéances indiquées.
Qu'il n'a pas payé la première fraction 125.000 frs qu'à raison de 80.000 frs le jour de l'échéance (24 août 1924 et 45.000 frs trois jours après,le 27 aout 1924.
Que la deuxième fraction de 50.000 frs exigible au 30 septembre 1924 n'a été payée que le 7 octobre 1924;
Que la troisième fraction de 275.000 frs exigible au 24 août 1925 n'a jamais été payée,malgré les démarches pressantes faites auprès de M.Jacob,et malgré les promesses formelles faites par ce dernier et qu'il n'a jamais tenues.
Qu'enfin la quatrième fraction a échéance du 24 août 1926 reste bien entendu à payer.
3°.-Attendu que M.Jacob n'a versé aucun intérêt sur le montant du prix de vente,malgré l'engagement qu'il avait pris de payer l'intérêt de ce prix à 7% à partir du 24 aout 1924;
4°.-qu'enfin M.Jacob n'ayant pas payé en temps opportun les droits afférents à la vente,le concluant a été obligé d'en versé le montant augmenté des pénalités à l'enregistrement soit la somme de 195.750 frs.
Attendu que sur ces quatre chefs,la preuve de l'inexécution par M.Jacob des conventions arrêtées le 16 août 1924 est nettement établie et qu'au surplus,M.Jacob reconnaît dans ses conclusions qu'il n'a pu "exécuter ponctuellement ses engagements"
Qu'allégurant sa bonne foi et des circonstances indépendants de sa volonté qui l'auraient empêché de remplir ses engagements,il demande au Tribunal de lui accorder terme et délai pour le paiement de la fraction du prix actuellement due.
Mais attendu qu'une telle demande ne saurait être accueillie.
Que le concluant est en droit de faire résilier la vente du 16 août 1924 tant en vertu des dispositions de l'article 1184 du code civil qu'en vertu des art.16?4 et 1656 du dit code.
Qu'aux termes de l'article.1184 du code civil,"la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisferait pas à son engagement" et que c'est bien le cas d'appliquer cette condition résolutoire à la convention dont il s'agit,aucun des 4 engagements pris par M.Jacob n'ayant été exécutées.
Qu'en outre,il s'agit dans l'espèce d'une vente dont le prix n'a pas été payé et que le concluant entendait exercer l'action résolutoire prévue par l'article 1654 du code civil.
Qu'il faut observer aussi qu'il était si bien dans l'intention des parties que la vente fut subordonnée à l'exécution du paiement du prix telle que prévue,qu'elle n' a été contractée que sous la condition suspensive que la fraction du prix de 50.000 francs à échéance du 30 septembre fut payée à cette date,et qu'à défaut de ce paiement le concluant serait en droit de considérer la vente comme nulle et de garder à titre d'indemnité la somme de 125.000 frs due au 24 août 1924.
Que ce pacte commissoire expressément formulé aurait pu être appliqué puisque le paiement des 50.000 francs n 'a eu lieu que 7 jours après l'échéance ,mais que le concluant n'entendant pas user de la rigueur de son droit à l'occasion d'un retard de quelques jours,accepta comme réalisée la condition suspensive;
Que ce faisant,il n'a pu entrer dans ses intentions de dispenser son acheteur d'effectuer aux échéances convenues le paiement de son prix.
Qu'en conséquence il est naturel et logique de sous entendre la clause résolutoire comme sanction voulues par les parties à l'inexécution des paiements aux dates prévues.
Que c'est le cas de faire application de l'article 1656 du code civil et de refuser tout délai au débiteur.
Attendu qu'au cas même où le Tribunal ne croirait pas devoir appliquer les dispositions de l'article 1656 du code civil le concluant n'en serait pas moins fondé à s'opposer à la demande de délai du défendeur,fondée sur les articles 1244 et 1655 du code civil.
Qu'en effet M.Jacob ne se trouve pas dans la position d'un débiteur ni d'un acheteur présentant les garanties suffisantes pour obtenir des délais de paiement et que l'octroi de tels délais aurait pour effet de porter le plus grave préjudice du concluant.
Qu'il faut observer d'abord que par suite de l'inexécution de ses engagements,M.Jacob débiteur en vertu du contrat de vente d'une somme de 725.000 frs au principal se trouve aujourd'hui et malgré le versement de 175.000 frs qu'il a effectué débiteur envers le concluant ,d'une somme totale de 809.907.40 se décomposant comme suit.
Solde du principal 550.000.00
Intérêts à 7% sur le prix de vente restant dû au 24 août 1924 et calculée jusqu'au 20 avril 1926 64.157.40
Frais d'enregistrement du contrat 195.750.00
Soit au total 809.907.40
Que sur cette somme très importante,M.Jacob n'a versé et n'offre de verser immédiatement aucun acompte;
Que tout délai qui lui serait accordé aurait pour effet d'augmenter sa dette envers le concluant,au moment même où ce dernier a les plus graves inquiétudes sur la solvabilité et même sur la bonne volonté de son débiteur.
Que ces inquiétudes sont légitimes et fondées;
Qu'en effet dans le contrat de vente du 16 août 1924,M.Jacob avait pris l'engagement de faire son affaire personnelle des engagements pris par son vendeur vis à vis de M.Adeline,occupant du domaine de Brindos et qu'effectivement il a promis audit M.Adeline,pour le désintéresser de ses droits une indemnité de 125.000 frs,sur laquelle il n'a versé que 50.000 frs.
Que non payé à l'échéance du 31 octobre 1924 d'une traite de 75.000 frs acceptée par M.Jacob,M Adeline a du prendre contre lui jugement de condamnation de ladite somme le 30 décembre 1924,devant le Tribunal de commerce de la Seine.
Que ce jugement a été confirmé par arrêt de la cour de Paris du 20 juillet 1925.
Que M.Adeline n'a pu encore se faire payer,malgré ses tentatives d'exécution dudit arrêt.
Que le concluant a dû néanmoins,à raison des engagements antérieures qu'il avait pris avec Adeline avancer à ce dernier une somme de 50.000 frs portée au détail ci-dessus mais dont le recouvrement se trouve subordonné à celui même de 75.000 francs en principal de la créance de M.Adeline sur M.Jacob.
Attendu qu'il est inadmissible que M.Jacob puisse ainsi différer ses paiements mettant en péril les droits de ses créanciers si,comme il le prétend,sa situation de fortune lui permet de faire face à ses engagements,qu'en effet s'il inspire crédit,on ne conçoit pas qu'il n'ait pu se faire avancer par des préteurs les fonds nécessaires qu'il devait effectuer.
Attendu que par ailleurs,M.Jacob avait aussi pris engagement vis à vis de M.Adeline de payer à la Cie du Bourbonnais les frais d'une installation électrique faite par ce dernier et que de ce chef il doit une somme de 14.000 francs dont il n'a pas encore effectué le paiement.
Que le concluant,ne saurait être tenu par suite de cette inexécution d'engagement rendu responsable du coût de cette installation dont M.Jacob doit supporter seul le paiement.
Attendu que non seulement la créance du concluant est en péril au sens même de l'article 1655 du code civil mais qu'encore la propriété vendue est en fait inexploitée et en grande partie livrée à l'abandon.
Que s'il est vrai que M.Jacob a pu faire quelques dépenses d'aménagement du chalet Brindos pour y loger une dame et la mère de celle-ci ces dépenses ne sauraient entrer en ligne de compte ni en compensation des sommes dues au concluant,ces dépenses somptuaires ,faites dans un intérêt 6personnel ,ne donnant d'ailleurs aucune plus-value à l'immeuble.
Qu'enfin ,la propriété n'est pas entretenue les allées sont en partie impraticables,envahies par l'herbe et les ronces,que les _mot illisible_ne sont pas coupées et constituent un danger d'incendie.
Attendu que la résolution de la vente réclamée par le concluant ne peut à l'heure actuelle,causer préjudice à des tiers ladite vente n'étant pas encore transcrite,son enregistrement ne datant que du 14 janvier 1926,et le concluant ne bénéficiant pas encore en conséquence du privilège du vendeur par suite du défunt de transcription (art.2108 du code civil)
Attendu qu'il résulte de tous les faits exposés ci-dessus que M.Jacob a manqué à toutes les obligations prises par la convention du 16 août 1924;que la chose vendue et le prix sont en péril au sens de l'article 1655 du code civil et qu'il y a lieu en conséquence de refuser tout délai à M.Jacob pour l'exécution de ses engagements.
Qu'il y a lieu en outre de le condamner à rembourser au concluant la somme de 195.750 frs payée à sa décharge par le concluant pour l'enregistrement de la vente du 16 août 1924;
Qu'il y a lieu aussi de le condamner à payer au concluant à titre de dommages intérêts et d'indemnité de résiliation de vente,les sommes ci-après:
1° par compensation avec celles déjà touchées comme premières fractions de prix en août et octobre 1924,175.000frs
2°les intérêts à 7% de la somme principale,soit 64.157 frs 40
Prononcer la résolution aux torts de M.Jacob des conventions ayant fait l'objet du sous-seing privé du 16 août 1924.
Dire et juger en conséquence que la vente convenue au dit acte sera considérée comme nulle et de nul effet.
Condamner M.Jacob à restituer au concluant la somme de 195.750 frs montant des droits,double droits et pénalités perçus par l'enregistrement ,de l'acte du 16 août 1924.
Le condamner à payer en outre au concluant à titre de dommages intérêts et à raison de l'inexécution de ses engagements,la somme totale de 175.000 plus 64.157 frs 40 égale 239.157 frs 40,laquelle se compensera à due concurrence avec celle de 175.000 frs déjà touchée par le concluant.
Condamner enfin M.Jacob aux entiers dépens,lesquels comprendront tous droits,doubles droits et amendes que l'enregistrement aurait à percevoir à l'occasion des pièces versées aux débats ,dont distraction à Me Ribeton avoué.
L'an mil neuf cent vingt six et le 1e dix neuf avril .
A la requête de Me Riberon avoué,j'ai huissier audiencier soussigné ,signifié et laissé copie à Me Darrigrand,avoué en son étude,parlant à un de ses clercs.
Coût:quatre vingts centimes
CONCLUSIONS D 'INTERVENTION
1°M.Léon Charles MILLOT
2°M.Raphael Flavien Félix GRAFFIN
les deux directeurs d'office immobilier demeurant à Paris,95 rue StLazare,pour lesquels domicile est élu à Bayonne,8 allée Boufflers en l'étude de M° Personnaz avoué à Bayonne,lequel se constitue et occupera pour lui sur la présente requête d'intervention et ses suites,demandeurs aux fins des présentes
M° PERSONNAZ
1°M.Etienne BALSAN,propriétaire demaurant au Chateau de Doumy B.P. demandeur au principal défendeur aux fins de la présente requete d'interventio.
Ayant pour avoué M° RIBETON
2°M.Eugène Charles Jacob propriétaire demeurant au Château de Louau commune de Menestreau en Villette (Loire) défendeur au principal défendeur aux fins de la présente requête d'intervention.
M° WEILLER
Attendu que les concluants sont créanciers de M.Jacob
1° D'une somme de 300.000 frs aux termes de la grosse en forme exécutoire d'un acte d'ouverture de crédit,reçue par M° LEGAY,notaire à Paris,en date du 3 juillet 1926.
2°Des intérêts échus de cette somme
3° Des frais de la dite ouverture de crédit.
Attendu que les concluants ont appris que M.Balsan autrefois propriétaire d'un domaine dit du Lac de Brindos a vendu cette propriété à M.Jacob.
Attendu que M.Balsan non payé a assigné M.Jacob en résolution de vente dudit domaine.
Attendu qu'en vertu de l'art.1166 c.civ.les concluants ont évidemment le droit d'intervenir dans une instance qui si elle réussissait aurait pour but de rendre le recouvrement de leur créance incertain.
Attendu en ce qui concerne la demande de M.Balsan que celle-ci ne saurait être accueillie par le tribunal,qu'en effet,M.Jacob jouit de la propriété depuis 3 ans environ que c'est en considération d'un droit de propriété que les concluants estimaient solidement établi sur la tête de M.Jacob,qu'ils ont pu faire à ce dernier le découvert important dont s'agit.
Que de plus,M.Jacob a versé à M.Balsan une assez grosse partie de son prix.
Qu'enfin M.Balsan peut sauvegarder ses intérêts tout en ne compromettant pas ceux des concluants,en exerçant son privilège de vendeur ,par voie de saisie immobilière,procédure à laquelle tous les créanciers font partie et qui sauvegarde les intérêts de toutes parties en cause.
PAR CES MOTIFS et autres
En la forme recevoir les concluants parties intervenantes dans la cause pendante entre M.Balsan et M.Jacob
Au fond dire la demande de M.Balsan irrecevable ,l'en débouter et le condamner aux dépens dont distraction au profit de M° Personnaz avoué aux offres de droit.
Sous toutes réserves notamment d'augmenter,modifier ou rectifier.
L'an mil neuf cent vingt huit et le trente avril
Ce requérant M° PERSONNAZ avoué soit signifié et laissé copie à M° Ribeton
avoué en son étude où étant et parlant à un clerc,par moi huissier audiencier soussigné
Coût:0.80
Collection particulière _Etienne Balsan c/Jacob
Doumy,le 5/5
Je serai donc au Palais le 14 à 2h.
Millot et Graffin qu'on est tenté de surnommer Salop-Aigrefin sont des crocodiles aux mâchoires insatiables et je serais bien surpris que "l'important découvert" pour lequel ils montent sur le ring soit de 300.000f.En tout cas les deux dates que vous m'indiquez devraient les confondre et les replonger dans leur vase!
Doumy le vendredi
Vous avez,sans doute,été,comme moi,informé que notre procès qui devait passer le 4 ne passera que le 5.Je n'ai aucune nouvelle de nos acrobates.Je vous ai dit leur prétention de déduire de mon compte les 90.000f.que le fisc m'a remboursé sur les droits d'enregistrement et amende que j'ai du payer pour faire enregistrer le sous-seing privé sur lequel j'ai du plaider.En somme j'ai eu à payer 190.000f environ p.c.q mon Jacob n'avait pas fait enregistrer comme il le devait notre acte de vente.
Je crois que l'intention de nos adversaires est de plaider l'immoralité de nos revendications basées sur le fait que la propriété a pris,depuis sa vente,une grosse plus value.La propriété,je ne le conteste pas,a pris beaucoup de valeur mais si j'en avais touché le prix à la date convenue j'aurais pu en racheter une autre qui aurait profité de la même valorisation.J'ai vendu pour toucher de l'argent à réemployer à ma guise.Au lieu de ça,comptant avec une naïveté admirable sur leurs promesses sans cesse renouvelées j'ai du m'endetter.Actuellement je dois ( et vous pouvez en faire état,si vous le jugez bon,dans votre plaidoirie) plus de 250.000f. à la LLOYDs BANK (prêt sur garantie ) 100.000f.à Mlle Etchegoyen (hypothèque sur Beyris) et 30.000f.à Mr Morand (billet renouvelable)
Archives privées,provenant d'un petit lot de vieux papiers ayant transité par les puces de Bayonne du vendredi matin.
On trouvera au Pôle de Bayonne et du Pays Basque (AD 64) sous la cote 3 U 1 Art 173 Tribunal de Première instance de Bayonne,un jugement concernant Balsan contre Jacob (N°83)
Articles du blog consacrés à Balsan
Fulcran Etienne Balsan promoteur foncier,quartier Beyris à Bayonne.
Divers documents relatifs au quartier Beyris ;1938 -1943.

References: l'article 1184
 l'article 1184
 art.16
 l'article 1654
 l'article 1656
 l'article 1656
 l'article 1655
 l'article 1655