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Timestamp: 2016-10-21 14:51:00+00:00

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4A_368/2007 (07.11.2007)
vertreten durch Rechtsanwalt Urs L�tolf,
A.________ (Beklagter, Beschwerdef�hrer) mietete mit Vertr�gen vom 1. Februar 2000 und vom 1. April 2001 von der einfachen Gesellschaft X.________, bestehend aus B.________ und C.________ (Kl�ger, Beschwerdegegner), je eine 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss der Liegenschaft D.________ in Luzern. Die monatlichen Mietzinse betrugen je Fr. 900.-- netto sowie Fr. 100.-- �-conto f�r Nebenkosten; ab Januar 2004 betrugen die Nebenkosten je Fr. 115.--.
A.a Mit Schreiben vom 1. Dezember 2005 an den Beklagten f�hrte der Rechtsvertreter der Kl�ger unter anderem Folgendes aus:
1. Meine Mandantschaft liess mich wissen, dass zwei Monatsmieten und zwar November 2004 und Oktober 2005 ausstehend sind. Es handelt sich um die Mieten der beiden von Ihnen gemieteten Wohnungen. Ihnen wird hiermit eine Nachfrist von 30 Tagen gesetzt zur Zahlung der �berf�lligen Mieten im Sinne von OR Art. 257d. Im Falle des unbenutzten Ablaufs der Zahlungsfrist werde ich gehalten sein, namens der Vermieterschaft die K�ndigung f�r beide Mietobjekte auszusprechen.
4. In Ziffer 4 der genannten Vereinbarung [sc. vom 13. Juli 2004] verpflichteten Sie sich ab Januar 2004 Nebenkosten monatlich f�r beide Wohnungen von CHF 115.00 zu bezahlen. Auch diese Verpflichtung erf�llten Sie nicht. Ich setze Ihnen hiermit Frist zur Zahlung bis 10. Dezember 2005.
A.b Am 11. Januar 2006 sprach die damalige Rechtsvertreterin der Kl�ger auf amtlichen Formularen die K�ndigung der Mietvertr�ge �ber die beiden Wohnungen auf Ende Februar 2006 aus. Zur Begr�ndung f�hrte sie ausstehende Mietzinse und Nebenkosten an und berief sich auf Art. 257d OR.
A.c Der Beklagte focht die K�ndigungen bei der zust�ndigen Mietschlichtungsstelle an. Die Schlichtungsbeh�rde erkl�rte die K�ndigungen am 13. April 2006 f�r g�ltig.
A.d Am 12. Juni 2006 beantragte der Beklagte dem Amtsgericht Luzern-Stadt, die K�ndigungen seien f�r nichtig zu erkl�ren. Auf Begehren der Kl�ger wurde er zur Sicherheitsleistung von Fr. 6'000.-- verpflichtet. Die Kl�ger stellten beim Amtsgerichtspr�sidenten am 25. Oktober 2006 ein Gesuch um Ausweisung des Beklagten.
A.e Der Amtsgerichtspr�sident III von Luzern-Stadt stellte mit Entscheid vom 9. Mai 2007 fest, die K�ndigungen vom 11. Januar 2006 seien ung�ltig, und wies das Ausweisungsbegehren ab. Er bejahte zwar die vom Beklagten in Zweifel gezogene Echtheit der Unterschrift der Kl�gerin auf der Anwaltsvollmacht, gelangte jedoch zum Schluss, die Zahlungsaufforderung vom 1. Dezember 2005 sei nicht hinreichend klar, da nicht eindeutig feststehe, ob in Ziffer 1 die monatlichen Bruttomietzinse von Fr. 1'015.-- bzw. Fr. 1'000.-- oder die Nettomietzinse von Fr. 900.-- pro Wohnung gemeint seien.
Mit Entscheid vom 13. August 2007 stellte das Obergericht des Kantons Luzern auf Rekurs der Kl�ger fest, dass die Mietverh�ltnisse betreffend die Mietobjekte im Parterre und 2. OG der Liegenschaft D.________ in Luzern, aufgrund der K�ndigungen vom 11. Januar 2006 per 28. Februar 2006 rechtsg�ltig aufgel�st sind (Ziffer 1). Der Beklagte wurde verpflichtet, innert 10 Tagen seit Zustellung des Entscheides die Mietobjekte im Parterre und 2. OG der Liegenschaft D.________ in Luzern ordnungsgem�ss zu r�umen und zu verlassen (Ziffer 2). Bei unbenutztem Ablauf dieser Frist wurden die Kl�ger f�r berechtigt erkl�rt, die polizeiliche Vollstreckung zu verlangen (Ziffer 3). Die Kosten beider Verfahren wurden dem Beklagten auferlegt und die Amtsgerichtskasse Luzern-Stadt wurde angewiesen, den Kl�gern die vom Beklagten geleistete Sicherheit von Fr. 6'000.-- auszuzahlen (Ziffer 4). Das Obergericht hielt die Vollmacht vom 15. November 2005 unter Verweis auf die Erw�gungen der ersten Instanz f�r g�ltig. Die Zahlungsaufforderung vom 1. Dezember 2005 hielt es f�r hinreichend klar, zumal der Beklagte den Kl�gern f�r die gemieteten Wohnungen jeweils Fr. 2'000.-- (2 x Fr. 900.-- Miete und je Fr. 100.-- Nebenkosten � conto) �berwiesen und die Parteien diesen Zahlungsmodus auch nach der Erh�hung der Nebenkosten von Fr. 100.-- auf Fr. 115.-- beibehalten hatten. Die Behauptung des Beklagten, die ausstehenden Mietzinse seien durch Verrechnung getilgt worden, verwarf das Gericht, weil innert der Zahlungsfrist keine Verrechnung erkl�rt worden war. Die K�ndigung wurde nicht als rechtsmissbr�uchlich erachtet.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 17. September 2007 / erg�nzt am 11. Oktober 2007 stellt der Beschwerdef�hrer die Antr�ge, der Entscheid des Obergerichts des Kantons Luzern vom 13. August 2007 sei aufzuheben (Ziffer 1), es sei festzustellen, dass die K�ndigungen vom 11. Januar 2006 betreffend die vom Beschwerdef�hrer gemieteten Wohnungen im Parterre und im zweiten Obergeschoss der Liegenschaft D.________ in Luzern unwirksam seien (Ziffer 2), und die vom Beschwerdef�hrer im Verfahren vor Amtsgericht Luzern-Stadt erbrachte Sicherheitsleistung von Fr. 6'000.-- sei zu seinen Gunsten freizugeben (Ziffer 3). Er r�gt, die Vorinstanz habe Art. 257d OR verletzt, indem sie die Zahlungsaufforderung vom 1. Dezember 2005 als hinreichend bestimmt erachtet habe. Weiter macht er geltend, die Vorinstanz habe nicht beachtet, dass die ausstehenden Mietzinsen schon vor der Zahlungsaufforderung durch Verrechnung untergegangen seien und dass die Beschwerdegegner die falschen Monatsmieten abgemahnt h�tten sowie dass er w�hrend der Zahlungsfrist zwei andere f�llige Mietzinsen hinterlegt habe, was die K�ndigung unwirksam mache. Schliesslich habe die Vorinstanz die K�ndigung zu Unrecht nicht als missbr�uchlich und die Prozessvollmacht der Beschwerdegegnerin zu Unrecht als g�ltig erachtet.
Mit Verf�gung vom 5. Oktober 2007 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt. Nachdem dem Beschwerdef�hrer mit Verf�gung vom 19. Oktober 2007 zun�chst Frist zur Stellungnahme zum Sicherstellungsgesuch der Beschwerdegegner angesetzt worden war, wurde das Sicherstellungsgesuch der Beschwerdegegner mit Verf�gung vom 25. Oktober 2007 nach Eingang der Antwort als gegenstandslos abgeschrieben.
Die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 BGG) ist in der vorliegenden Mietsache mit einem Streitwert �ber Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) zul�ssig, zumal sie sich gegen einen Endentscheid (Art. 90 BGG) eines oberen kantonalen Gerichts (Art. 75 BGG) richtet und der Beschwerdef�hrer mit seinen Antr�gen abgewiesen worden ist (Art. 76 BGG). Der angefochtene Entscheid wurde dem Beschwerdef�hrer am 11. September 2007 zugestellt, die 30-t�gige Beschwerdefrist (Art. 100 BGG) begann am 12. September (Art. 44 Abs. 1 BGG) und endete am 11. Oktober 2007. Die an diesem Datum der schweizerischen Post �bergebene Erg�nzung der Beschwerdebegr�ndung, welche der Beschwerdef�hrer in seiner ersten Eingabe angek�ndigt hatte, ist fristgerecht eingereicht worden und kann ber�cksichtigt werden.
Ist der Mieter nach der �bernahme der Sache mit der Zahlung f�lliger Mietzinse oder Nebenkosten im R�ckstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unben�tztem Ablauf der Frist das Mietverh�ltnis gek�ndigt werde. Diese Frist betr�gt bei Wohn- und Gesch�ftsr�umen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Gesch�ftsr�umen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats k�ndigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
2.1 Die Zahlungsaufforderung des Vermieters nach Art. 257d Abs. 1 OR muss den Ausstand nicht zwingend ziffernm�ssig bezeichnen. Es ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Zahlungsr�ckstand einwandfrei bestimmbar ist (Urteil 4C.123/2000 vom 14. Juni 2000 E. 3b, teilweise wiedergegeben in MRA 2001, S. 47; vgl. dazu Weber, Basler Kommentar, 4. Aufl. 2007, N. 4 zu Art. 257d OR). Diesen Anforderungen gen�gt die Aufforderung der Beschwerdegegner vom 1. Dezember 2005, wird doch in Ziffer 1 hinreichend klar ausgef�hrt, dass nach Ansicht der Vermieter zwei Monatsmieten - n�mlich f�r November 2004 und Oktober 2005 - nicht (fristgerecht) bezahlt wurden. Die Vorinstanz hat im angefochtenen Urteil zutreffend dargelegt, dass der Beschwerdef�hrer �ber den ausstehenden Betrag nicht im Unklaren sein konnte, nachdem er monatlich ansonsten Fr. 900.-- Netto-Mietzins und Fr. 100.-- Nebenkosten � conto pro Wohnung bezahlt hatte und damit wusste, dass der Ausstand jedenfalls zwei Monatsbetreffnisse und damit Fr. 4'000.-- betrug.
2.2 Damit ausstehende Mietzinse durch Verrechnung getilgt werden, muss der Mieter die Verrechnung w�hrend der Zahlungsfrist erkl�ren (BGE 119 II 241 E. 6b/bb S. 248, best�tigt in Urteil 4C.174/1999 vom 14. Juli 1999 E. 2b, publ. in SJ 2000 I 78). Dass der Beschwerdef�hrer w�hrend der Zahlungsfrist keine Verrechnungserkl�rung abgegeben hat, bestreitet er nicht. Wenn er behauptet, es h�tten gar keine Mietzinsausst�nde mehr bestanden, weil die beiden ausstehenden monatlichen Mietzinse schon vor der Zahlungsaufforderung durch Verrechnung untergegangen seien, so erg�nzt er den im angefochtenen Entscheid festgestellten Sachverhalt, ohne jedoch M�ngel im Sinne von Art. 97 Abs. 1 BGG und Art. 105 Abs. 2 BGG aufzuzeigen. Auf die entsprechenden R�gen kann nicht eingetreten werden.
2.3 Ein Zahlungsr�ckstand im Sinne von Art. 257d Abs. 1 OR setzt voraus, dass die Forderung des Vermieters f�llig und der Mieter mit deren Bezahlung im R�ckstand ist (Urteil 4C.67/2002 vom 30. Mai 2002 E. 3a mit Verweisen). Nach den verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil - die der Beschwerdef�hrer abgesehen von der behaupteten Verrechnung nicht in Frage stellt - wurden die Mietzinse f�r die Monate November 2004 und Oktober 2005 im Zeitpunkt ihrer F�lligkeit nicht bezahlt; es ist nicht festgestellt, dass der Beschwerdef�hrer sp�ter bis zur Mahnung vom 1. Dezember 2005 Zahlungen ausf�hrte, mit denen er eine Erkl�rung im Sinne von Art. 86 Abs. 1 OR verbunden h�tte, wonach er gerade diese Mietzinse tilgen wolle. Wenn sich der Beschwerdef�hrer auf die gesetzliche Vermutung von Art. 87 OR beruft, verkennt er, dass es bei der Zahlungsaufforderung im Sinne von Art. 257d Abs. 1 OR nicht darum geht zu bestimmen, welche von mehreren f�lligen Forderungen des Vermieters zuerst getilgt werden sollen. Es geht darum, dem Mieter in verst�ndlicher und nachpr�fbarer Weise aufzuzeigen, welche Forderungen der Vermieter als ausstehend behauptet. Dieses Ziel wird erreicht, wenn bei ansonsten mehr oder weniger regelm�ssiger monatlicher Zahlung am F�lligkeitstermin die Monate aufgef�hrt werden, in denen keine Zahlung eingegangen ist.
2.4 Schliesslich kann dem Beschwerdef�hrer nicht gefolgt werden, wenn er die Ansicht vertritt, mit der Hinterlegung von Mietzinsen am 29. November 2005 und am 8. Dezember 2005 sei die Zahlungsfrist gewahrt. Die Vorinstanz hat zutreffend ausgef�hrt, dass nach der ausdr�cklichen Bestimmung von Art. 259g OR die Hinterlegung (nach entsprechender Mahnung) nur f�r k�nftig f�llige Mietzinse und nur zum Zwecke der Durchsetzung einer M�ngelbehebung (vgl. BGE 125 III 120 E. 2 S. 121) vorgesehen ist. Aus diesem klar umschriebenen Zweck der Hinterlegung ergibt sich, dass damit keine Tilgung ausstehender Mietzinse erreicht werden kann. Eine Anrechnung an die ausstehenden Forderungen ist daher ausgeschlossen, wenn (andere) f�llige Mietzinse w�hrend der angesetzten Zahlungsfrist nicht bezahlt, sondern hinterlegt werden.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann auch eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene ausserordentliche K�ndigung missbr�uchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR sein. So wurde namentlich eine K�ndigung als missbr�uchlich qualifiziert, die der Vermieter angedroht hatte, bevor er �ber die r�ckst�ndigen Betr�ge Gewissheit erlangt hatte, weshalb er die Bezahlung eines wesentlich �bersetzten Betrages einforderte (BGE 120 II 31).
3.1 Die Vorinstanz hat verneint, dass die ausserordentliche K�ndigung rechtsmissbr�uchlich ausgesprochen worden ist. Sie hat erwogen, dass der Zahlungsr�ckstand mit Fr. 4'000.-- nicht als geringf�gig bezeichnet werden k�nne und dass das K�ndigungsmotiv des Zahlungsverzugs auch dann nicht als bloss vorgeschoben betrachtet werden k�nne, wenn ber�cksichtigt werde, dass zahlreiche mietrechtliche Verfahren zwischen den Parteien h�ngig seien. Die Vorinstanz hat dementsprechend die Abnahme der vom Beklagten in diesem Zusammenhang beantragten Beweise als nicht erforderlich erachtet.
3.2 Der Beschwerdef�hrer r�gt, die Vorinstanz argumentiere widerspr�chlich, wenn sie einen Rechtsmissbrauch beim Nachweis eines anderen wahren Motivs nicht ausschliesse, aber dennoch den von ihm beantragten Zeugen nicht einvernommen habe. Dieser h�tte best�tigen k�nnen, dass ihm der Kl�ger ausdr�cklich gesagt habe, er k�ndige nicht wegen Zahlungsverzugs, sondern weil der Beschwerdef�hrer st�ndig M�ngel beanstande und der Kl�ger ohnehin vom 1. OG in die vom Beschwerdef�hrer derzeit gemietete Wohnung z�geln und den vom Beschwerdef�hrer in der Parterrewohnung geschaffenen Massagesalon f�r die Strassenprostitution unter seiner eigenen Regie weiterf�hren wolle.
3.3 Die sinngem�ss vom Beschwerdef�hrer erhobenen R�gen der willk�rlichen Beweisw�rdigung und der Verweigerung des rechtlichen Geh�rs sind - soweit sie �berhaupt den formellen Anforderungen von Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG gen�gen - unbegr�ndet. Denn eine Beh�rde kann von weiteren Beweiserhebungen absehen, wenn sie ohne Willk�r in antizipierter W�rdigung der Beweise zum Schluss gelangt, diese verm�chten an ihrer �berzeugung nichts zu �ndern (BGE 131 I 153 E. 3 S. 157). Wenn die Vorinstanz annahm, auch die Best�tigung durch einen Zeugen �ber die behauptete �usserung des Beschwerdegegners w�rde das eigentliche Motiv der K�ndigung wegen Zahlungsverzugs nicht als vorgeschoben erscheinen lassen, ist sie nicht in Willk�r verfallen.
Die Vorinstanz hat keinen Anlass gesehen, die Echtheit der Unterschrift der Beschwerdegegnerin auf der Anwaltsvollmacht zu bezweifeln. Der Beschwerdef�hrer bemerkt zwar zu Recht, dass die Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen zu pr�fen sind. Die Echtheit der Unterschrift einer Prozesspartei auf der Anwaltsvollmacht darf jedoch vermutet werden und ist nicht von Amtes wegen nachzupr�fen, wenn keine erheblichen Zweifel bestehen. Nachdem der Beschwerdef�hrer gegen die entsprechende W�rdigung der ersten Instanz nichts vorgebracht hatte, ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz mit dem Verweis auf die Ausf�hrungen des Amtsgerichts Bundesrecht verletzt haben k�nnte.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Gerichtsgeb�hr ist bei diesem Verfahrensausgang dem Beschwerdef�hrer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Er hat den durch einen Anwalt vertretenen Beschwerdegegnern deren Parteikosten f�r das vorliegende Verfahren zu ersetzen (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Der Beschwerdef�hrer hat den Beschwerdegegnern deren Parteikosten f�r das vorliegende Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu ersetzen.

References: Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 97
 Art. 105
 Art. 257
 Art. 86
 Art. 87
 Art. 257
 Art. 259
 BGE 
 Art. 271
 Art. 42
 Art. 106