Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html?identifiant=BOI-BIC-CHAMP-40-20-20200205
Timestamp: 2020-07-12 20:42:45+00:00

Document:
BIC - Champ d'application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal
3610-PGPBIC - Champ d'application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal23
BOI-BIC-CHAMP-40-20-20200205
2020-02-05T11:26:26.000+01:00
Actualité : 5/02/2020 : BIC - Aménagement des conditions d'exercice de l'activité de loueur en meublé professionnel (loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, art. 49) - Exonération des produits de la location ou de la sous-location d'une partie de la résidence du bailleur consentie à un prix raisonnable - Actualisation pour 2020 du seuil de tolérance administrative (CGI, art. 35 bis) et bornage de la mesure dans le temps (loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, art. 136)
Les profits provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel ou occasionnel et quelle que soit la qualité de celui qui loue -propriétaire ou locataire principal- relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le fait que le bailleur n'intervienne ni directement, ni indirectement dans l'entretien des meubles et ne pénètre jamais dans les locaux loués ne fait pas obstacle à l'imposition dans cette catégorie.
Une société civile donnant occasionnellement, de manière saisonnière (période de vacances par exemple) ou habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une profession commerciale au sens de l'article 34 du code général des impôts (CGI) et du 5° bis de l'article 35 du CGI et, par suite, est passible de l'impôt sur les sociétés par application du 2 de l'article 206 du CGI.
Le régime des micro-entreprises prévu sous certaines conditions à l'article 50-0 du CGI (BOI-BIC-DECLA-20) s'applique au loueur en meublé à la condition que son chiffre d'affaires annuel, ajusté s'il y a lieu au prorata du temps d'exploitation au cours de l'année civile, n'excède pas un certain seuil.
Pour les locations de meublés de tourisme et de chambres d'hôtes, mentionnées aux 2° et 3° du III de l'article 1407 du CGI, le seuil de chiffre d'affaires est le seuil mentionné au 1° du 1 de l'article 50-0 du CGI. L'abattement forfaitaire représentatif des charges est alors de 71 %.
Conformément aux dispositions du 2 de l'article 38 du CGI et de l'article 39 du CGI, le bénéfice net imposable est déterminé dans les conditions de droit commun en faisant masse de l'ensemble des produits et des charges qui trouvent leur origine dans les opérations de toute nature effectuées par l'entreprise. Aussi, les régimes réels d'imposition, normal ou simplifié, requièrent des obligations fiscales et comptables plus étendues, notamment celles de tenir une comptabilité, un compte de résultat et un bilan à l'actif duquel sont inscrits les biens loués (BOI-BIC-DECLA-30). Les loueurs en meublé, qu'ils exercent ou non l'activité à titre professionnel, sont soumis à ces règles qui appellent les précisions suivantes.
En principe, la ventilation entre le terrain et la construction doit être portée dans les actes notariés de vente. Le bulletin de la compagnie nationale des commissaires aux comptes (CNCC) n° 140 de décembre 2005 préconise, dans les zones tendues, de déterminer la part du foncier par différence entre le prix de marché de l'ensemble terrain/immeuble et le coût complet de la construction (y compris frais annexes). Dans les autres zones, le bulletin CNCC précité relève que le prix de l'ensemble immobilier est généralement fixé en additionnant le coût de la construction et celui du terrain.
À défaut, la valeur de la construction peut être évaluée à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan en lui appliquant les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d'entretien.
Si ces deux méthodes ne sont pas applicables, l'administration peut, à partir d'un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, s'appuyer sur les données comptables issues du bilan d'autres contribuables (CE, décision du 15 février 2016, n° 367467, ECLI:FR:XX:2016:367467.20160215).
Lorsque le contribuable utilise à titre privé le bien qu'il met en location meublée à titre non professionnel, il doit alors inclure dans les produits entrant en compte pour la détermination du bénéfice imposable une somme représentant la valeur locative réelle des locaux réservés à cet usage au cours de la période d'imposition considérée.
- pour les produits de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire dès lors qu'il justifie d'un contrat de travail conclu en application du 3° de l'article L. 1242-2 du code du travail (C. trav.) et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (CGI, art. 35 bis, I) ;
En application de l'article 136 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, ce dispositif d'exonération prévu à l'article 35 bis du CGI s'applique aux locations ou sous-locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2023.
Remarque : Pour l'exonération de cotisation foncière des entreprises (CFE), il convient de se reporter au BOI-IF-CFE-10-30-10-50.
Un contribuable qui louait en meublé à des étudiants plusieurs pièces de la maison constituant son habitation principale a été admis au bénéfice de l'exonération (CE, décision du 6 décembre 1967, req. n° 69134). La double circonstance que l'intéressé n'utilisait pas, antérieurement, la totalité des pièces composant sa demeure et que certains des locaux loués étaient spécialement aménagés à cet effet au prix de travaux importants n'est pas de nature, selon le Conseil d'État, à entraîner la perte du bénéfice de l'exonération dès lors que les autres conditions se trouvent remplies.
L'exonération s'applique également dans le cas d'une personne qui donne en location un local qu'elle a aménagé au troisième étage de l'immeuble où elle habite et qui est issu de la réunion de deux pièces dont l'une a été antérieurement louée à une société commerciale dès lors qu'après l'achèvement des travaux, le nouveau local doit être regardé comme rattaché à l'habitation principale de l'intéressé (CE, décision du 11 juillet 1969, n° 75815).
L'exonération a aussi été admise dans le cas d'un propriétaire d'une maison de six pièces réparties en trois niveaux. Ce dernier donnait en location meublée le rez-de-chaussée ainsi que le deuxième étage et occupait personnellement le premier étage. En effet, il a été regardé eu égard à la configuration, à la disposition de l'immeuble, comme louant une partie de son habitation principale alors même qu'il n'aurait jamais habité effectivement la totalité de cette maison, les autres conditions prévues à l'article 35 bis du CGI étant par ailleurs remplies (CE, décision du 16 juin 1971, n° 81620 ; à rapprocher de la décision du Conseil d'État du 4 novembre 1970, n° 78628).
Les circonstances que la maison dont deux chambres étaient louées meublées était, avant son acquisition par le bailleur, un hôtel restaurant et que le bailleur n'a jamais effectivement habité les deux chambres ne suffisent pas à faire perdre à la maison du bailleur son caractère d'habitation principale (CE, décision du 23 octobre 1991, n° 79472).
En revanche, le bénéfice de l'exonération a été refusé par la haute assemblée au profit tiré de la location de pièces qui, avant d'être louées à des étudiants, étaient affectées à usage de magasin (CE, décision du 26 avril 1963, n° 58378).
Le caractère indépendant ou non des pièces louées ou sous-louées s'apprécie notamment eu égard à la configuration, la superficie et la disposition de l'immeuble pris dans son ensemble (entrée autonome, jouissance d'une cuisine ou d'une salle de bain privative, nombre de pièces louées, etc.).
Remarque : Les locations de logements meublés constituant la résidence principale du preneur doivent satisfaire aux exigences posées par l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation. Pour bénéficier du I de l'article 35 bis du CGI, les modalités de mise à disposition d'équipements au profit du preneur ne doivent pas avoir pour effet de dissocier la ou les pièce(s) louée(s) de l'habitation principale du bailleur.
Au sein d'une maison de trois étages, dix pièces louées auprès de locataires différents et dont la majorité des logements dispose d'une cuisine et d'une entrée séparée ne peuvent être regardées, eu égard à leur superficie et à leur disposition, comme faisant partie de l'habitation principale du bailleur (CE, décision du 24 mars 1976, n° 93851).
Six pièces au sein d'un logement de dix pièces réparties en trois logements possédant des entrées distinctes de celle du bailleur ne peuvent être regardées comme faisant partie de l'habitation principale du bailleur (CE, décision du 28 octobre 1981, n° 20063).
Même si les chambres louées ont été acquises en même temps que l'appartement qui sert d'habitation principale à l'acquéreur, elles ne peuvent être regardées comme des pièces de cette habitation dès lors qu'elles sont séparées et qu'on y accède par les parties communes de l''immeuble (CE, décision du 20 juillet 1990, n° 42926).
À cet égard, les étudiants doivent être considérés comme ayant leur résidence principale au lieu où ils séjournent habituellement au cours de l'année universitaire, même s'ils ont conservé leur domicile légal chez leurs parents.
- au titre de l'année 2020, ces plafonds s'élèvent à 190 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 140 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.
Afin de favoriser le développement du parc de chambres d'hôtes, le II de l'article 35 bis du CGI prévoit que les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n'excède pas 760 € TTC par an. Cette exonération ne peut se cumuler avec les dispositions de l'article 50-0 du CGI.
Cette disposition concerne les particuliers qui louent de manière habituelle une ou plusieurs pièces de leur habitation principale (sur la notion d'habitation principale, se reporter au II-A-1 § 100 à 120).
Par ailleurs, les locaux mis à la disposition du public peuvent être, indifféremment, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois.
Concernant la règle de non imputation sur le revenu global des déficits provenant de location meublée exercée à titre non professionnel, cette règle s'applique également si l'immeuble est inscrit à l'actif d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale. Ainsi, le 1° bis du I de l'article 156 du CGI ne fait aucune différence selon que les locaux d'habitation loués en meublé ou destinés à l'être sont ou non inscrits à l'actif immobilisé d'une entreprise, et n'utilise aucunement cette inscription comme un critère de définition de la location professionnelle, alors même que les locaux en cause seraient inscrits à l'actif immobilisé d'une entreprise individuelle ou d'une société de personne exerçant par ailleurs une activité industrielle, commerciale ou artisanale dont les résultats sont soumis à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, au nom de l'exploitant individuel ou entre les mains des associés au prorata de leurs droits dans les bénéfices sociaux. À cette fin, il importe de répartir, sur le plan fiscal, le résultat imposable de l'entreprise en cause entre le résultat provenant de la location meublée et les autres résultats. Le résultat bénéficiaire ou déficitaire provenant de la location en meublée est déterminé en déduisant des recettes retirées de cette activité les charges grevant celle-ci. Il est ensuite à porter au cadre prévu à cet effet sur les déclarations de résultats. Les autres résultats sont calculés en corrigeant le résultat d'ensemble de l'entreprise du résultat précédent, soit dans le sens de la diminution, si le résultat de la location meublée est bénéficiaire, soit dans celui de l'augmentation s'il est déficitaire.
Toutefois, lorsque le loueur en meublé acquiert le statut de loueur en meublé professionnel dès le commencement de la location, la part des déficits non professionnels qui n'ont pu être imputés en application des règles rappelées ci-dessus et qui proviennent des charges engagées en vue de la location directe ou indirecte d'un local d'habitation avant le commencement de cette location, peut être imputée par tiers sur le revenu global des trois premières années de location du local, tant que l'activité de location meublée est exercée à titre professionnel (IV-A § 360).
Pour les règles applicables aux plus-values privées, il convient de se reporter à la partie « Revenus et profits du patrimoine » et aux « Revenus Fonciers et profits du patrimoine immobilier » (BOI-RFPI-PVI). S'agissant de biens détenus par l'intermédiaire de sociétés de personnes, il est renvoyé au BOI-RFPI-PVI-30-20 aux II-B-1-a-1° § 90 et II-B-1-b § 110.
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Lorsque le contribuable décide de bénéficier de cette réduction d'impôt, les amortissements de l'immeuble y ayant ouvert droit ne sont admis en déduction du résultat imposable, en application de l'article 39 G du CGI, qu'à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de la réduction d'impôt. Cette règle trouve à s'appliquer uniquement lorsque le contribuable relève d'un régime réel d'imposition. Elle est sans incidence pour ceux placés sous le régime des micro-entreprises. En particulier, elle n'a pas pour effet de diminuer le taux d'abattement pour frais et charges dont ils peuvent réduire forfaitairement leur chiffre d'affaires. Les biens meubles ne sont pas concernés par les dispositions de l'article 39 G du CGI et sont amortis dans les conditions de droit commun.
Exemple : Un immeuble acquis 350 000 € a fait l'objet d'un amortissement de 2 % par an, soit 7 000 €. L'acquisition de cet immeuble a permis à son propriétaire de bénéficier de la réduction d'impôt prévu à l'article 199 sexvicies du CGI sur le prix de revient de l'immeuble inférieur à 300 000 €. Dès lors, d'un point de vue fiscal, la base amortissable est de 50 000 €. Ainsi le montant des amortissements fiscalement déductibles s'élève à 1 000 € par an. Ce bien est cédé pour un montant de 450 000 € au bout de onze ans de détention par son propriétaire, qui a désormais la qualité de loueur en meublé professionnel. La plus-value réalisée lors de la cession de ce bien relève donc du régime des plus-values professionnelles. Celle-ci s'élève à 450 000 - (350 000 - 11 x 7 000) = 177 000 €. Cette plus-value est à court terme à hauteur des amortissements comptabilisés, soit 77 000 € et à long terme pour le surplus, soit 100 000 €.
/bofip/3610-PGP.html?identifiant=BOI-BIC-CHAMP-40-20-20200205

References: art. 49
 art. 35
 art. 136
 l'article 34
 l'article 35
 l'article 206
 l'article 50
 l'article 1407
 l'article 50
 l'article 38
 l'article 39
 art. 35
 l'article 136
 l'article 35
 l'article 35
 l'article 35
 l'article 35
 l'article 50
 § 100
 l'article 156
 § 360
 § 90
 § 110
 l'article 39
 l'article 39
 l'article 199