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Timestamp: 2019-06-18 05:57:21+00:00

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Tätigkeitsgebiet // Miet- und Pachtrecht
die einschlägigen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 535 ff. BGB).
das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG)
die Zweite Berechnungsverordnung (II. BVO)
die Neubaumietenverordnung (NMV)
das Zweites Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG).
Vermieter und Mieter können ihren Mietvertrag frei aushandeln. Fehlen anderweitige Regelungen in einem Mietvertrag, gelten für Wohnraum-Mietverträge die §§ 535 bis 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Allerdings darf von zwingenden gesetzlichen Regelungen nicht zum Nachteil eines Wohnungsmieters abgewichen werden. Seit der Mietrechtsreform (in Kraft getreten zum 1. September 2001) ist dies in den einzelnen Vorschriften für Wohnraum-Mietverhältnisse jeweils am Ende vermerkt (vgl. etwa § 551 Abs. 4 BGB zur Begrenzung und Anlage einer Mietkaution). Besonderheiten gelten, wenn durch einen Formular-Mietvertrag von gesetzlichen Regelungen abgewichen wird. Hier sind zusätzlich die Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) zu berücksichtigen. (Beispiel: Kleinreparaturklauseln - siehe hierzu die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1991, S. 381 und 1989, S. 324).
Der Vermieter ist nach § 535 BGB verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und zu erhalten. Kommt er dieser Hauptpflicht nicht nach, stehen dem Mieter nach dem Gesetz verschiedene Rechte zu. Er kann zum Beispiel die Miete in angemessenem Umfang mindern (Mietminderung, § 536 BGB) und ein Zurückbehaltungsrecht an einem Teil der Miete in Anspruch nehmen. Weiterhin besteht die Möglichkeit, den Vermieter auf Mangelbeseitigung zu verklagen und Schadensersatz zu verlangen, wenn der Mangel bereits bei Abschluss des Vertrages vorhanden war (es sei denn, der Mieter kannte den Mangel); ebenfalls kommen Ersatzansprüche in Betracht, wenn der Vermieter den Mangel schuldhaft verursacht hat oder mit der Mangelbeseitigung im Verzug ist (§ 536 a BGB). Dies gilt selbstverständlich nicht für solche Mängel, die der Mieter selbst schuldhaft verursacht hat.
Bei jeder Mieterhöhung muss zunächst geklärt werden, ob die Formalien eingehalten wurden (insb. Textform und Begründung, § 558a Abs. 1 BGB) und ob eine Mieterhöhung im konkreten Fall ausgeschlossen ist. § 557 Abs. 3 regelt, dass eine Mieterhöhung gemäß der §§ 558 bis 560 verlangt werden kann, soweit nicht die Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt. Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete ( § 557b BGB) vereinbart wurde, ist eine anderweitige Mieterhöhung grds. nicht möglich (Ausnahme: s. § 557 b) Abs. 2 BGB). Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vor Ort vereinbart worden ist. Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter anhand der gesetzlich vorgegebenen Begründungsmittel schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält. Zusätzlich ist die sog. Kappungsgrenze zu beachten. Geregelt wird diese Form der Mieterhöhung in den §§ 558 bis 558 e BGB. Davon zu unterscheiden ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung der Mietwohnung (s. § 559 BGB).
Nach dem Gesetz sind Betriebskosten grundsätzlich in der Miete enthalten. Im Mietvertrag kann aber vereinbart werden, dass der Mieter alle oder einen Teil der umlagefähigen Betriebskosten gesondert trägt. Nur wenn eine solche Vereinbarung im Mietvertrag besteht, kann der Vermieter die Betriebskosten zusätzlich zur Grundmiete verlangen. Dabei müssen grundsätzlich nur die im Mietvertrag ausdrücklich genannten Kostenpositionen vom Mieter getragen werden (wobei nach Ansicht der Gerichte aber auch eine pauschale Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 Abs.1 der II. BV ausreicht, vgl. OLG Hamm, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1997, S. 542). Anstelle der Aufzählung der umlagefähigen Betriebskosten in Anlage 3 zu § 27 II. BV ist seit dem 1. Januar 2004 die Betriebskostenverordnung getreten, die jetzt in § 2 BetrKV den Katalog der umlagefähigen Kostenpositionen enthält. Mehr als die hier genannten Betriebskosten muss der Mieter in keinem Fall zahlen, auch wenn weitere Kostenpositionen im Mietvertrag genannt sind. Zu den umlagefähigen Kosten gehören beispielsweise: Grundsteuer, Kosten für Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung, Straßenreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder die Verteileranlage für Breitbandkabel. In der BetrKV werden jedoch auch "sonstige Betriebskosten" als umlagefähig genannt. Diese Formulierung darf so nicht einfach in den Mietvertrag übernommen werden. Vielmehr muss im einzelnen aufgeführt werden, was noch umgelegt werden soll. Was insoweit zulässig ist und was nicht, ist Rechtsprechungskasuistik. Es ist zulässig, im Mietvertrag für Betriebskosten eine angemessene Vorauszahlung zu vereinbaren, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss. Vereinbart werden kann aber auch eine Pauschale, über die nicht abgerechnet wird. Ist eine Pauschale nicht mehr kostendeckend, kann der Vermieter die Pauschale erhöhen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 Abs. 1 BGB). Besondere Vorschriften gelten bei der Abrechnung über Heizkosten-Vorauszahlungen. Hier gelten die Vorschriften der Heizkosten-Verordnung (HeizkVO). Danach muss grundsätzlich (Ausnahme: § 2 HeizkVO) eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nach den Vorschriften der HeizkVO erstellt werden.
die fristgerechte Kündigung eines Mietvertrags,
die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags, z. B. nach einer Mieterhöhung,
die fristlose Kündigung eines Mietvertrags. Grundsätzlich gilt: nur Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind,
können von einer Vertragspartei durch fristgerechte Kündigung beendet werden.
Für die fristgerechte Kündigung eines unbefristeten Vertrags schreibt das Gesetz bestimmte Formen und Fristen vor: Die Kündigung muss insbesondere schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB) und das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Zudem muss der Vermieter auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen. Vermieter und Mieter können weiterhin nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen. Nach § 573 c Abs. 1 BGB hat der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten. Kündigt dagegen der Vermieter richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bis zu 5 Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer 6 Monate und nach 8 Jahren Dauer 9 Monate (andere Kündigungsfristen können sich ggf. bei „Altmietverträgen“ ergeben, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden sind). Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen. Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen. § 573 Abs. 2 BGB nennt beispielhaft Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung, z. B. erhebliche Vertragspflichtverletzungen oder „Eigenbedarf“ (d. h. der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder für Familienangehörige). Nach § 573a kann der Vermieter auch dann kündigen, wenn er kein berechtigtes Interesse (siehe vorigen Absatz) hat. Dazu muss aber der Vermieter im selben Haus wie der Mieter wohnen und es darf nur zwei Wohnungen in dem Gebäude geben. In dem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate. Sie ist also mindestens 6 Monate lang. Selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist der Mieter nicht immer zum (sofortigen) Auszug gezwungen. Zu prüfen ist bei einer fristgerechten Kündigung weiterhin, ob der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Dies ist nach dem Gesetz der Fall, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“; eine Härte liegt nach dem Gesetz auch dann vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“ (sog. Sozialklausel des § 574 BGB). Nach der Rechtsprechung kommen als Gründe für den Widerspruch beispielsweise auch in Betracht: schwere Erkrankung, hohes Alter und Gebrechlichkeit. Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden (§ 574b Abs. 1 BGB).
Der Pachtvertrag ist in Deutschland in den Vorschriften der §§ 581-597 BGB geregelt (Pacht: §§ 581 ff. BGB, Landpacht: §§ 585 ff. BGB). Anders als beim Mietvertrag kann der Pachtvertrag als gegenseitiger Vertrag nicht nur über Sachen, sondern zusätzlich auch über Rechte geschlossen werden. Ferner wird nicht nur der Gebrauch der Sachen beziehungsweise Rechte gestattet, mit dem Pachtvertrag ist auch die Ziehung der Früchte aus der Sache möglich. Genau wie die Miete ist die Pacht ein Dauerschuldverhältnis, das durch Ablauf der vereinbarten Dauer oder durch Kündigung beendet wird. Für die meisten Pachtverträge treten neben den zivilrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs noch öffentlich-/privatrechtlich-gemischte Gesetze hinzu, wie das Bundeskleingartengesetz (Deutschland) bei der Pacht von Kleingärten, das Bundesjagdgesetz bei der Pacht einer Jagd. Pachtverträge finden heute überwiegend in der Gastronomie und der Landwirtschaft (Landpacht) Anwendung. Dem Pachtvertrag ähnlich ist das verbundene Geschäft des Franchising beziehungsweise Franchisevertrag.
Pflichten des Verpächters und Pächters:
Der Verpächter muss wie der Vermieter dem Pächter die Sache beziehungsweise das Recht zum Gebrauch (im Landpachtrecht Ziehung der Feldfrüchte) überlassen. Der Pächter muss dafür die vereinbarte Pacht ("den Pachtzins") entrichten. Hinsichtlich des Gebrauchs der Sache sind die Vorschriften über die Miete weitgehend anwendbar. Der Pächter ist weiterhin berechtigt, das Inventar zu nutzen, und auch verpflichtet, das Inventar nach Beendigung des Vertrages zurückzugeben. In früheren Zeiten wurde die Pacht oft auch in Form eines vereinbarten Anteils am Naturalertrag erbracht: z.B. "Halbpacht", "Halbpächter" (Abgabe der Hälfte des Ertrags).
Pachtverträge beziehen sich oft auf Grundstücke mit und ohne Bebauung. Landpacht bezeichnet die Verpachtung zur Landwirtschaftlichen Nutzung, Erbpacht ermöglicht dem Pächter die Bebauung des gepachteten Grundstücks.

References: § 551
 § 535
 § 536
 § 558
 § 557
 § 557
 § 557
 § 559
 § 27
 § 27
 § 2
 § 2
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 574