Source: https://database.prod.bwo.clients.liip.ch/fr/judgments?page=4
Timestamp: 2019-10-19 17:07:21+00:00

Document:
Unterhaltskostensteigerung infolge einer umfassenden Überholung und Vertrauensschutz bei Vergleich
Art. 269a let. b CO | Art. 270a al. 1 CO | Art. 12 OBLF | Art. 14 OBLF
In Frage steht insbesondere, ob und inwiefern sich die Vermieterschaft gegen das Herabsetzungsbegehren der Mieterschaft mit dem Einwand zur Wehr setzen kann, es sei eine Unterhaltskostensteigerung infolge einer umfassenden Überholung eingetreten. Die Frage, ob ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen im Rahmen einer umfassenden Überholung, die zu einer dauerhaften Unterhaltskostensteigerung führen, als Kostensteigerung gemäss Artikel 269a OR geltend gemacht werden können, wurde letztlich offen gelassen, weil die Mieter in ihrem Vertrauen auf einen früher geschlossenen Vergleich, der die Mietzinserhöhung aufgrund der umfassenden Überholung regelte, geschützt wurden.
Contestation du loyer initial – loyer abusif
Art. 269 ss CO | Art. 270 CO
En cas d'immeubles construits ou acquis il y a quelques décennies, la hiérarchie entre les critères absolus est inversée par rapport à celle prévalant pour les immeubles dits récent : si un loyer augmenté selon un facteur relatif entre dans les limites des loyers usuels du quartier, il n'y a pas lieu de procéder au surplus au calcul du rendement net; en revanche, un tel calcul ne peut être refusé au locataire qui le demande, lorsque le bailleur qui entend augmenter le loyer ne se prévaut pas à son tour des loyers du quartier ou ne parvient pas à apporter la preuve requise à cet égard.
Lorsque la hausse de loyer est motivée par "mise à jour du loyer au sens de l'art. 269a let. a et b CO", il y a lieu d'admettre que la bailleresse invoque cumulativement des critères inhérents à l'usage dans la localité et le quartier et des critères inhérents aux coûts, critères qui, invoqués simultanément, sont incompatibles.
Art. 270 CO | Art. 237 CPC
Sind Wohn- und Geschäftsräume knapp, dann genügt dieses Kriterium für sich alleine, um eine Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss Artikel 270 Absatz 1 OR zu ermöglichen. Für den Nachweis eines Mangels an Wohn- und Geschäftsräumen auf dem örtlichen Markt ist es ausreichend, wenn eine amtlich bzw. statistisch festgestellte Mangelsituation besteht. Die Mieterschaft hat den Nachweis zu erbringen, dass für den Wohnungswechsel gute Gründe vorhanden waren und ein Verzicht auf den Umzug nicht vernünftig gewesen wäre.
Congé annulable contraire aux règles de la bonne foi
La bailleresse a principalement motivé son congé par la nouvelle politique locataire de l'immeuble, expliquant qu'elle avait toujours souhaité avoir dans ses immeubles des locataires actifs dans le domaine de la finance uniquement. Si la bailleresse avait eu l'idée de pratiquer une telle politique locative dès l'acquisition de l'immeuble, elle n'aurait pas attendu quatre ans pour la mettre en œuvre alors qu'un seul locataire était concerné.
Art. 133 let. a CPC
Le bailleur soutient que la clause réglementant la communication des courriers entre bailleur et locataire, l'autorisait également à faire citer son locataire en justice en donnant au Tribunal l'adresse contractuelle pour adresse de notification. Pareille extension de la portée de cette clause ne peut être couverte par son interprétation objective. Si le locataire peut comprendre raisonnablement que le bailleur est ainsi autorisé à faire parvenir tout courrier contractuel à cette adresse de correspondance, il ne peut en revanche pas déduire du texte et du but de la clause que le bailleur pourrait aussi l'assigner en justice à cette même adresse qui vaudrait ainsi domicile élu dans le cadre d'une procédure judiciaire.
Travaux de rénovation du propriétaire
Art. 260 CO
Le propriétaire ne peut s’estimer légitimé à réduire ses obligations vis-à-vis de son locataire de par l’autorisation administrative d’entreprendre divers ouvrages; dite autorisation précise d’ailleurs que les droits des tiers sont réservés, notamment les droits découlant pour le locataire des bénéfices d’un contrat de bail en contrepartie d’un paiement du loyer convenu.
Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustands – Schadenersatz
Art. 260a al. 2 CO | Art. 267 al. 1 CO
Es besteht ein direkter Zusammenhang zwischen der Pflicht zur Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustands nach Artikel 260a Absatz 2 OR und den Pflichten des Mieters bei der Rückgabe der Mietsache gemäss Artikel 267 Absatz 1 OR. Eine Sache ist in derjenigen Gestalt zurückzugeben, welche sie beim Antritt der Miete bzw. vor der Erneuerung/Änderung besass und in dem Zustand, welcher gestützt auf einen vertragsgemässen Gebrauch im Zeitpunkt der Rückgabe zu erwarten gewesen wäre. Eine Schadenersatzpflicht des Mieters wurde bejaht. Die Voraussetzungen der Mieterhaftung sind mit Ausnahme des Verschuldens durch den Vermieter zu beweisen.
Notifica tempestiva dei difetti
Art. 257 s CO | Art. 267 CO | Art. 267a CO
Alla fine del rapporto contrattuale la locatrice deve tempestivamente effettuare una notifica sostanziata dei difetti dei quali il conduttore deve rispondere. L’interpellazione della propria assicurazione contro il rischi di responsabilità civile ai fini di una verifica circa la possibilità di copertura di un danno da parte di un conduttore non costituisce però un riconoscimento del danno stesso e non preclude la facoltà del conduttore di eccepire l’intempestività della notifica del difetto.
Wohngemeinschaft als Ersatzmieter
Gestützt auf Artikel 264 Absatz 1 OR hat der Vermieter die Obliegenheit, die Ablehnung eines offerierten Ersatzmieters zu begründen. Die vorgeschlagene Wohngemeinschaft wäre als neuer Mieter zumutbar gewesen. In der Lehre wird Artikel 264 OR als relativ zwingendes Recht qualifiziert. Zusätzliche Zahlungspflichten, welche über Artikel 264 Absatz 2 und 3 OR hinausgehen, dürfen gegenüber dem Mieter nicht statuiert werden.

References: Art. 269
 Art. 270
 Art. 12
 Art. 14

Art. 269
 Art. 270

Art. 270
 Art. 237

Art. 133

Art. 260

Art. 260
 Art. 267

Art. 257
 Art. 267
 Art. 267