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Timestamp: 2018-02-20 15:07:50+00:00

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ES POSIBLE RE-NEGOCIAR UNA HIPOTECA QUE NO SE PUEDE PAGAR – REINALDO LÓPEZ LÓPEZ
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Estrategias de defensa ante una EJECUCIÓN HIPOTECARIA.
El supuesto previo a la ejecución hipotecaria: re-negociar la hipoteca. Antes de dejar de pagar una hipoteca negocie con su banco y con ayuda de su abogado mejore las condiciones de su hipoteca o consiga la dación en pago.
INFORME SOBRE REESTRUCTURACIÓN DE LA DEUDA HIPOTECARIA DE LA FAMILIA DE
DOÑA__________
El presente informe plantea y diseña las posibilidades que la familia __________ tiene para tratar de restructurar su deuda hipotecaria con la empresa UCI, La Caixa, u otras. La necesidad de proceder a la citada reestructuración de la deuda deviene del cambio en la situación económica de la familia y las posibilidades que la legislación actual permiten para defenderse, o no, de los acreedores hipotecarios ante determinadas situaciones.
La reestructuración permite que se formalice ante Notario una nueva escritura del crédito hipotecario, con unas condiciones económicas más favorables. Por la reestructuración se puede conseguir desde una “espera” (se aplazan parte de las obligaciones económicas) que a veces se denomina, también, “periodo de carencia”, hasta una “quita” (se reduce la deuda), además de unas mejoras en cuanto a los intereses, que se ven bonificados (reducidos) por amparo de la Ley, en algunos supuesto reducidos hasta el interés legal del dinero. En la práctica una hipoteca con unas condiciones infinitamente mejores.
El CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS es un convenio entre determinadas entidades de crédito y el Estado, convenio que obliga a las entidades que se han adherido a aplicar los protocolos de bonificación –mejoras de las condiciones- de los deudores hipotecarios. Siempre que se cumplan determinados requisitos por parte del deudor, requisitos que fija la norma para su aplicación, la entidad (UCI, o La Caixa, en nuestro caso) está obligada a modificar las condiciones de la hipoteca.
En síntesis, cuando el deudor hipotecario entra dentro de lo que se denomina umbral de exclusión, y el acreedor hipotecario está adherido al código, entonces el acreedor (UCI, o La Caixa, en nuestro caso) deberá por ley modificar la hipoteca para favorecer la posible viabilidad de la deuda.
I.- Definición del umbral de exclusión y aplicación del Código de Buenas Prácticas.
La unidad familiar constituida por Don ________________, su mujer y sus dos hijos está dentro del ámbito de aplicación del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, lo cual posibilita solicitar la reestructuración de la deuda hipotecaria conforme al Código de Buenas Prácticas que contiene el anexo de dicha Ley.
En vista de que la UCI está adherido al Código de Buenas Prácticas, en este particular caso procede su aplicación y por tanto la reestructuración viable de la deuda que nos ocupa.
El presente informe contiene menciones al Real Decreto Ley 6/2012, que regula en su Anexo el Código de Buenas Prácticas, dicho RD define el umbral de exclusión que se precisa para la aplicación del Código.
El ámbito de aplicación del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios, y por tanto el del Código de Buenas Prácticas, es el de las personas situadas en el umbral de exclusión. Para considerar que el deudor hipotecario está situado en el umbral de exclusión, según el Artículo 3 del Real Decreto, se exige lo siguiente:
La unidad familiar de Doña_______________ cumple este requisito, pues el conjunto de los ingresos de los miembros de su unidad familiar no supera el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
Si la unidad familiar de Doña____________ tiene algún hijo menor de 3 años no será necesario acreditar que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, dicha unidad familiar ha sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5. En caso de que no tenga un hijo menor de 3 años, habrá que acreditar la alteración significativa de las circunstancias económicas en estos términos.
En nuestro particular caso, la cuota hipotecaria resulta muy superior al 50 por cien de los ingresos netos que percibe el conjunto de los miembros de la unidad familiar, y por tanto se cumple el requisito en cuestión.
Para la aplicación de las medidas complementarias y sustitutivas de la ejecución hipotecaria a que se refieren los apartados 2 y 3 del Anexo, será además preciso que se cumplan los siguientes requisitos.
d) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad circunstancias a familiar, deberán estar incluidos en las), b) y c) anteriores.
La unidad familiar de Doña__________ sí que está en el umbral de exclusión que exige el Artículo 3 del Real Decreto Ley 6/2012 para la aplicación del Código de Buenas Prácticas, y también cumple con los requisitos que en numera el punto 2 del Artículo 3 de dicho Real Decreto, de manera que le son de aplicación las medidas previas, las complementarias y las sustitutivas de la ejecución hipotecaria a que se refieren los apartados 1, 2 y 3 del Anexo, o sea del Código de Buenas Prácticas, como explicaré más adelante.
II.-Reestructuración de la deuda conforme al código de buenas prácticas.
En cuanto al Código de Buenas Prácticas, el Real Decreto 6/2012, propone un esquema según el cual, primero, en el caso de que lo solicite el deudor, la entidad tiene que formular un plan de restructuración que haga viable la deuda a corto y largo plazo. Si la entidad deniega la viabilidad del plan, la siguiente opción es la quita. Si la reestructuración, renegociación de la deuda hipotecaria o la quita no han sido posibles en el plazo de doce meses desde su solicitud, el deudor tendrá derecho a la dación en pago, de manera que la entidad de crédito estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor a la entidad o a un tercero, con efecto liberatorio. La dación en pago en esta sede supone que la deuda garantizada con hipoteca y demás cantidades debidas por el deudor o por terceros derivados de dicha deuda serán canceladas.
A continuación, detallo la parte del Código de Buenas Prácticas que explica los pormenores de la posible reestructuración, que contiene el Anexo al Real Decreto Ley 6 / 2012:
Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de deudas hipotecarias.
En todo caso, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario. Apartado iv de la letra b) del número 1 del Anexo introducido por el apartado tres del artículo 2 del R.D.-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social («B.O.E.» 28 febrero).Vigencia: 1 marzo 2015
Reducción en un 25 por cien.
Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual.
En cualquier caso, parece que la UCI ya ha aplicado un plan de reestructuración por el plazo de 12 meses aunque no estrictamente en los términos y con el procedimiento que indica el Código de Buenas Prácticas, de manera que creo que habría que solicitar la reestructuración conforme al mismo, y caso de que se frustre esta opción porque la entidad no lo considere viable, el deudor, Doña_____________, y su esposo, tienen la alternativa de la dación en pago en virtud de dicho Código.
Como ya he mencionado, en este caso son de aplicación las medidas contenidas en los puntos 1, 2 y 3 del Código de Buenas Prácticas, de manera que si el plan de reestructuración es inviable según la UCI, podrán solicitar las medidas complementarias que en numera el punto 2 del Código, es decir la quita, y si no como última instancia está la posibilidad de la dación en pago a que se hace referencia en el punto 3.
En Madrid, a 25 de Mayo de 2015.
Fdo. Reinaldo López López.
Adjuntamos como complemento a este estudio los PDF de los formularios y un ejemplo real de restructuración hecho con La Caixa.
NOVACION DE HIPOTECA LA CAIXA
BOE DE 10 DE 2012
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Categorías:Artículos Jurídicos
julio 15, 2015 • 11:11
Se pueden renegociar siempre y cuando demostremos que podemos seguir pagando que, al fin y al cabo, el banco es lo que quiere.

References: Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Artículo 3
 Artículo 3
 Real Decreto 
 Artículo 3
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 2