Source: https://lagen.nu/dom/nja/1988s420
Timestamp: 2019-11-12 05:29:35+00:00

Document:
NJA 1988 s. 420 | lagen.nu
Underrättelse enligt 12 kap 44 § JB skall delges hyresgäst i den ordning som anges i delgivningslagen.
I en till Göteborgs TR d 28 febr 1986 inkommen ansökan om handräckning yrkade Kommanditbolaget Passet 8 (bolaget) att TR:n måtte förplikta R.N. att avflytta från lägenheten nr 4A-01 i fastigheten Nedre Fogelbergsgatan 4 A i Göteborg. Bolaget uppgav som grund för ansökningen: R.N. som förhyr ifrågavarande lägenhet, har förverkat sin hyresrätt på grund av att han inte betalat hyra för juni månad 1985 samt för månaderna jan och febr 1986 med tillhopa 9 697 kr. Bolaget har i anledning därav uppsagt hyresavtalet till omedelbart upphörande. Uppsägningshandlingen jämte underrättelse enligt 12 kap 44 § JB delgavs R.N. d 7 febr 1986. Föreskrivet meddelande till socialnämnd sändes d 6 febr 1986 i rekommenderad försändelse till socialförvaltningen i Göteborg.
R.N. bestred ansökningen under påstående att han betalat hyran d 28 febr 1986.
TR:n meddelade utslag i handräckningsmålet d 26 maj 1986 och förpliktade R.N. bl a att flytta från lägenheten.
I ansökan, som inkom till TR:n d 23 juni 1986, anhöll R.N. om återvinning.
TR:n, fastighetsdomstolen (chefsrådmannen Ordqvist), som avgjorde målet efter huvudförhandling i förenklad form, anförde i dom d 4 juli 1986 bl a: Yrkanden m m. - - - Bolaget har vitsordat, att R.N. på sätt han uppgivit betalat hyran, men har yrkat fastställelse av utslaget och gjort gällande att R.N. betalat hyran för sent för att återvinna hyresrätten.
R.N. har bestritt att han skall behöva flytta. Såsom grund för bestridandet har han åberopat att han varit bortrest och återkommit till bostaden d 17 febr 1986, då han fick del av uppsägningen och underrättelsen enligt 12 kap 44 § JB samt att han inom 12 vardagar därefter betalat hyran och därigenom återvunnit hyresrätten.
Bolaget, som sagt sig ej ha anledning ifrågasätta riktigheten i R.N:s uppgift att han varit bortrest till d 17 febr 1986 och först då tagit del av underrättelsen, har vidhållit yrkandet om avflyttning och gjort gällande att tiden för återvinning av hyresrätten skall räknas från d 7 febr 1986, då underrättelsen delgavs R.N.
Domskäl. I målet är ostridigt att R.N. icke i rätt tid betalat hyra för i vart fall jan och febr 1986. Av utredningen framgår vidare att bolaget i anledning av den uteblivna hyresbetalningen sagt upp hyresavtalet till omedelbart upphörande och att uppsägningshandlingen jämte däri intagen underrättelse enligt 12 kap 44 § JB genom s k surrogatdelgivning d 7 febr 1986 delgetts R.N. på sätt som stadgas för uppsägning i 12 kap 8 §, jämförd med 8 kap 8 § 3 st JB. Meddelande till socialnämnd har sänts d 6 febr 1986.
R.N. har gjort gällande, att han fått del av underrättelsen först d 17 febr 1986 och att han fått tillbaka hyresrätten genom att, i enlighet med vad som sägs i underrättelsen, inom 12 vardagar därefter betala hyran.
I 12 kap 44 § JB stadgas, att hyresgästen får tillbaka hyresrätten genom att betala hyran senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen delgetts den föreskrivna underrättelsen. I bestämmelsen anges ej på vad sätt delgivning skall ske. I bestämmelsens lydelse före 1985 angavs att delgivning skulle ske i den ordning som gäller för uppsägning. Formerna för uppsägning förenklades emellertid från och med 1985 för andra fall än då hyresrätten förverkats. I samband därmed vid togs i klarhetens intresse en redaktionell ändring av 44 §. Denna ändring av lydelsen har inte inneburit att delgivning av underrättelse skall ske på annat sätt än delgivning av uppsägning till omedelbart upphörande på grund av förverkande. Tiden för betalning av hyran skall således räknas från d 7 febr 1986. R.N:s betalning har skett senare än tolfte vardagen därefter.
Handräckningsutslaget skall således stå fast.
Domslut. Med fastställande av sitt d 26 maj 1986 meddelade handräckningsutslag förpliktar TR:n R.N. att flytta från lägenheten nummer 4A-01 med adress Nedre Fogelbergsgatan 4 A i Göteborg.
R.N. fullföljde talan i HovR:n för Västra Sverige och yrkade att bolagets talan om avhysning måtte ogillas.
HovR:n (hovrättsråden Jagander och Persson, referent) anförde i dom d 29 okt 1986:
R.N. har utöver vad som antecknats i TR:ns dom framhållit bl a att som sökande i TR:ns handräckningsutslag d 26 maj 1986 angetts Kommanditbolaget Orion 1 Rosén & Co, vilket bolag han inte träffat något hyresavtal med.
Av handlingarna framgår att Kommanditbolaget Passet 8 ansökt om handräckning. I TR:ns föreläggande för R.N. att inkomma med yttrande däröver - till vilket föreläggande TR:n bifogat ansökningen - samt i handräckningsutslaget d 26 maj 1986 har dock som sökande angetts Kommanditbolaget Orion 1 Rosén & Co. Det förelupna felet kan emellertid inte anses ha inverkat på målets utgång vid fastighetsdomstolen.
På grund härav och då anledning saknas att frångå TR:ns bedömning av frågan om delgivningen av underrättelsen enligt 12 kap 44 § JB skall TR:ns dom fastställas.
Hovrättsrådet Helin var skiljaktig och anförde: Som TR:n funnit har R.N. efter utebliven hyresbetalning i laga ordning delgetts uppsägning d 7 febr 1986.
Enligt 12 kap 44 § JB får hyresgäst inte på grund av dröjsmål med hyra skiljas från lägenheten om hyran betalas på visst satt "senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt, i fråga om bostadslägenhet, meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen."
Bolaget har när det gäller underrättelsen om möjligheten att få tillbaka hyresrätten använt den formulärtext som fastställts genom förordningen (1978:314) om underrättelse och meddelande enligt 12 kap 44 § JB. Formuläret innehåller - såvitt här är av intresse - följande mening: Ni underrättas härmed om att Ni har möjlighet att få tillbaka Er hyresrätt om Ni betalar hyran senast på tolfte vardagen efter det att Ni har fått del av denna underrättelse. - Att formuleringen "fått del av" använts i stället för "delgetts", som begagnas i 12 kap 44 § JB, torde ha sin förklaring i en strävan att göra det budskap lagtexten avses förmedla till den enskilde så klart som möjligt. I det sammanhang varom nu är fråga - vid s k surrogatdelgivning - kan emellertid denna omsorg uppenbarligen leda till motsatt resultat. Genom det omformulerade budskapet kan hyresgästen bibringas den felaktiga uppfattningen att tolvdagarsfristen börjar löpa den dag han faktiskt fått del av underrättelsen, dvs då han personligen erhållit budskapet om hur han kan återvinna hyresrätten; i fortsättningen benämnd delfåendedagen i motsats till delgivningsdagen. Det missförstånd som härvid skapas har ingen betydelse om delgivningsdag och delfåendedag sammanfaller. Det saknar också större intresse om delfåendedagen inträffar sedan tolvdagarsfristen har utgått, eftersom ett missförstånd då inte har någon praktisk betydelse; den uteblivna betalningen är alltför flagrant för att kunna medföra att hyresrätten återvinns och delgivning har skett i vederbörlig ordning.
De fall i vilka en rättsförlust kan uppstå är de då delfåendedagen inträffar innan tolvdagarsfristen har gått ut och medan hyresgästen således fortfarande har en möjlighet att få tillbaka hyresrätten.
Hyresgästen har knappast någon anledning att tro att något annat än det som står krävs, dvs att han, om han betalar viss tid efter det att han "fått del av" meddelandet, får tillbaka hyresrätten. Att "fått del av" i sammanhanget avses betyda "delgetts" (i JB:s mening) och att således fris ten skall räknas från den dag det rekommenderade brevet avsänts och underrättelsen lagts i hyresgästens postlåda torde normalt inte föresväva hyresgästen (en hänvisning till SFS 1978:314 på sätt angetts i marginalen på bolagets underrättelse till R.N. utgör sannolikt inte en tillräcklig anledning för en hyresgäst att närmare granska de aktuella rättskällorna). Och om han dessutom tillhör den kategori som normalt betalar sina skulder först på eller strax före förfallodagen och naturligen - med hänsyn till de låga krav lagstiftaren i skilda sammanhang ställer på konsumenter - inte finner det egendomligt att en frist av det aktuella slaget ges honom, så kan det tvivelaktigt formulerade meddelandet leda till att han - helt i onödan - förlorar sin hyresrätt.
Enligt min mening torde det ligga i linje med övrig lagstiftning på konsumentskyddsområdet att hyresvärden, trots att han följt det formulär som regeringen tillhandahållit - vilket han dock enligt NJA 1981 s 704 inte är bunden av - får svara för den osäkerhet som skapas av den mindre lyckade formulering han använt i underrättelsen. Genom exempelvis ett tillägg av innehåll att "Med dagen då Ni har fått del av denna underrättelse avses den dag då den skickades till Er och lades i Er postlåda, dvs den..." hade osäkerheten lätt kunnat undanröjas och en onödig rättsförlust för den enskilde kunnat undvikas.
Med hänsyn till vad nu sagts anser jag att bolaget inte tillräckligt tydligt informerat R.N. om att den tidsfrist som löpte räknades från den dag R.N. enligt JB:s regler därom delgetts underrättelsen. Genom att R.N. såvitt utredningen utvisar, betalt hyran inom den tid han enligt ordalydelsen i bolagets underrättelse haft på sig har han återvunnit hyresrätten. Bolagets talan kan därför inte bifallas.
Med ändring av TR:ns dom ogillar jag bolagets talan.
R.N. sökte revision och yrkade att bolagets talan måtte ogillas.
Bolaget (ombud jur kand Ulf Staffas) bestred ändring.
Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag och Hyresgästernas riksförbund bereddes av HD tillfälle att avge yttrande i målet.
Sveriges fastighetsägareförbund anförde i yttrande d 9 febr 1987: Enligt förbundets uppfattning gäller tvisten i princip två frågor, nämligen dels hur delgivning skall ske av meddelande till hyresgäst om möjlighet att återvinna hyresrätten dels om utformningen av återvinningsmeddelandet.
I nu berörda avseenden synes hyresgästen ha begränsat sin talan till att avse endast den senare frågan.
Då det efter 1984 års lagändringar i praktiken ofta föreligger olika uppfattning om hur delgivning av återvinningsmeddelande skall gå till vill förbundet först beröra den frågan.
Meddelande om möjlighet att återvinna hyresrätten skulle enligt 44 § hyreslagen i dess lydelse före d 1 jan 1985 delges i den ordning som gällde för uppsägning. Enligt 8 § 2 st hyreslagen skulle uppsägning delges den sökte dock utan tillämpning av 12-15 §§delgivningslagen. Delgivning skulle alltså ske enligt delgivningslagen med vissa undantag. De paragrafer i delgivningslagen som uttryckligen undantagits var förhållanden som behandlades i 8 § 3 och 4 st, dvs bl a frågan om s k surrogatdelgivning. För surrogatdelgivning av uppsägning gällde alltså hyreslagens regler och ej delgivningslagen.
Från och med d 1 jan 1985 förenklades reglerna för delgivning av uppsägning i vissa avseenden. Sålunda kan värden säga upp en bostadshyresgäst med rekommenderat brev om det sker med "normal" uppsägningstid. I och med detta kunde man inte längre behålla den tidigare i 44 § hyreslagen berörda hänvisningen till uppsägningsreglerna. Som framgår av prop 1983/84:137 s 129 gjordes därför en redaktionell ändring i 44 § hyreslagen så att det klart skulle "framgå att en underrättelse om återvinning på samma sätt som enligt gällande rätt alltid skall delges hyresgästen". Avsikten var alltså att de tidigare reglerna för delgivning av återvinningsmeddelande skulle behållas. För denna uppfattning talar även uttalandet i tredje stycket på s 120 i den ovan berörda propositionen.
Mot den redovisade tolkningen kan invändas att 44 § hyreslagen uttryckligen talar om "delgetts". Uttrycket delge och dess olika former anses normalt innebära att delgivningslagens regler skall tillämpas om inte annat anges. I så fall skulle återvinningsmeddelandet delges enligt delgivningslagen. Detta skulle få till följd att - om den sökte ej påträffats - själva uppsägningen skulle delges enligt reglerna i 8 kap 8 § 3 st JB medan återvinningsmeddelandet skulle delges enligt delgivningslagen. Hyresvärden skulle vara tvungen delge hyresgästen två olika handlingar. En sådan ordning vore opraktisk och onödigt kostnadskrävande. Den skulle även vara svårförståelig för både hyresvärdar och hyresgäster.
Om hyran inte betalas senast två vardagar efter förfallodagen förverkas hyresrätten. En hyresgäst kan emellertid återvinna hyresrätten genom att betala inom viss tid. Detta är regler som gällt under lång tid och som hyresgäster i allmänhet känt till. 1974 infördes skyldigheten för hyresvärden att underrätta hyresgästen om möjligheten att återvinna hyresrätten. Dessutom föreskrevs i 44 § sista st att regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till bl a underrättelse till hyresgästen. Hyreslagen stadgar alltså att beslut om avhysning skall meddelas om hyresgästen delgetts underrättelsen och ej betalt inom den angivna tiden. Denna rättsföljd måste enligt förbundet gälla oavsett det faktiska innehållet i meddelandet så länge detta följer den lydelse som fastställts av regeringen.
Det vore att ställa alltför stränga krav på den vanlige medborgaren att han skall göra något slags "överprövning" av den lydelse regeringen ansett tillräcklig för att leda hyresgästen rätt. Inte ens reservanten i HovR:n lyckas formulera sig korrekt. Reservanten talar om "den dag då den skickades till Er". Att skicka något kan betyda en mängd olika saker. Exempelvis med bud, med post som vanligt brev, med post som rekommenderat brev osv. För att upplysningen skulle vara rätt borde det sålunda bl a ha stått "sänts med rekommenderat brev".
Reservanten i HovR:n gör gällande att hyresgästen kunnat missledas genom att underrättelsen innehåller uttrycket "fått del av" medan hyreslagen anger "delgetts". Uttrycken torde juridiskt-tekniskt ha något olika innebörd. Sålunda kan man få del av något genom delgivning eller på annat sätt. I det förra fallet räknas tiden från den dag delgivning skedde. Jfr 12 § förvaltningslagen.
I den föreliggande tvisten har hyresgästen surrogatdelgivits meddelande varför tiden bör räknas från det delgivningen utfördes.
Att underrättelsen i vissa fall ansetts giltig trots att värden formulerat den något annorlunda än den av regeringen fastställda leder enligt förbundet inte till annan bedömning.
Sveriges allmännyttiga bostadsföretag, SABO, anförde i yttrande d 10 febr 1987: En förutsättning för att uppsägning skall få göras i den ordning som 8 kap 8 § 3 st JB anvisar (surrogatdelgivning) är att den med vilken delgivningen skall ske har sökts för delgivning i sin hemvist och inte har anträffats.
SABO anser att surrogatdelgivning är en praktisk delgivningsform som hyresvärden har för att kunna delge en hyresgäst som inte låter sig delges eller kanske till och med håller sig undan.
När hyresgästen har ingått ett hyresavtal har han förbundit sig att erlägga hyran senast sista vardagen före varje kalendermånads början. Därför bör hyresgästen som t ex åker bort över ett månadsskifte se till att hyran blir betald i rätt tid.
Om surrogatdelgivning inte vore möjlig skulle målet fördröjas på grund av att hyresgästen inte kan delges. Detta skulle i sin tur leda till att hyresgästens hyresskuld kan öka till ett för honom ointagbart belopp om hyran inte fortsättningsvis betalas. Hyresvärden och hyresgästen skulle därigenom drabbas om delgivningsförfarandet drar ut på tiden eftersom hyresskulden hela tiden växer. Genom att de allmännyttiga bostadsföretagen drivs enligt självkostnadsprincipen måste de förluster som hyresvärden gör genom att hyresintäkter kommer in för sent, kompenseras genom höjd hyra för övriga hyresgäster. Av detta följer att sådana hyresgäster som är aktuella i mål om avhysning måste kunna delges inom rimlig tid.
I förhållande till villkor i andra på marknaden förekommande avtalsförhållanden är återvinningsfristen enligt 12 kap JB en eftergift så att förverkande inte sker omedelbart då avtalsenlig betalningsskyldighet tidsmässigt överskridits.
SABO förordar därför att nuvarande ordning för delgivning behålles.
Vid förverkande på grund av dröjsmål med betalning av hyran har hyresgästen rätt till återvinning av hyresrätten enligt 12 kap 44 § JB. I samband med uppsägningen skall hyresgästen tillställas en särskild underrättelse om sin möjlighet att återvinna hyresrätten. Underrättelsen skall delges hyresgästen. I underrättelsen meddelas att hyresgästen har rätt att tå tillbaka hyresrätten om hyresgästen senast betalar hyran på tolfte vardagen efter det att han har fått del av underrättelsen. "Fått del av" anses enligt JB betyda "delgetts". För att göra underrättelsen tydligare för hyresgästen skulle man i stället för att skriva "har fått del av" använda termen delgetts samt förklara dess innebörd. Av NJA 1981 s 704 framgår att det fastställda formuläret inte behöver användas, men att det är viktigt att en underrättelse enligt 12 kap 44 § JB inte genom ordalydelsen avviker från formulärets innehåll på någon väsentlig punkt.
SABO anser att det saknas anledning att förespråka ändring av nu gällande text annat än vad som ovan sagts.
Sammanfattningsvis anser SABO att surrrogatdelgivning är en delgivningsform som fortsättningsvis skall användas vid delgivning av underrättelser till hyresgäst enligt 12 kap 44 § JB. Underrättelsen till hyresgästen bör förtydligas i den del som anger fr o m när 12-dagarsfristen börjar löpa.
Hyresgästernas riksförbund anförde i yttrande d 23 febr 1987: Ett av syftena med hyreslagen (HL) är att tillgodose hyresgästernas berättigade krav på trygghet i boendet. Enligt vår mening syftar regeln om återvinning i 44 § HL till att skydda hyresgästerna mot att förlora sin hyresrätt på grund av rena misstag och förbiseenden. Om dessa motiv ska uppfyllas framstår delgivningsreglarna i JB som oacceptabla.
Om JB:s delgivningsregler kommer till användning i fall av nu aktuellt slag kan detta medföra betydande rättsförluster för enskilda. Normalt skötsamma hyresgäster skulle förlora sin bostad på grund av i och för sig ursäktliga förbiseenden. En i praktiken inte ovanlig situation är den där hyresbetalningen under semesterperioder anförtros åt vänner och nära anhöriga vilka av olika skäl glömmer sitt uppdrag. Om den av HovR:n gjorda tolkningen står sig i HD måste enligt förbundets mening en sådan dom följas utav en omedelbar lagändring så att risken för att enstaka tillfällen av mänsklig glömska inte leder till socialt sett oacceptabla följder.
Det nu sagda innebär inte att vi vill försvara upprepade betalningsförsummelser. Vi anser emellertid att reglerna i 46 § 1 st 2 HL utgör ett tillräckligt skydd för hyresvärden (jmfr Bengtsson/Victorin "Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom" Lund 1985 s 158). Detta särskilt mot bakgrund av att tidsobestämda hyresavtal med en mycket kort uppsägningstid numera efter d 1 jan 1985 är den vanligast förekommande typen av hyreskontrakt. Hyresvärden behöver därför inte riskera att misskötsamma hyresgäster blir kvar i hans lägenhet under långa perioder mot hans vilja vilket kunde vara fallet tidigare.
Vår åsikt är att privat delgivning av en uppsägning i samband med betalningsförsummelse är en ganska ovanlig situation. Enligt vår mening är det vanligaste sättet att delgivning av uppsägning och underrättelse till hyresgästen enligt 44 § HL sker genom rättens försorg i samband med lagsökning. Genom att den praktiska handläggningen av delgivningsförfarandet hanterats på ett för alla parter acceptabelt sätt har marknaden accepterat detta som i överensstämmelse med gällande sedvana varför innebörden av delgivningskravet i 44 § HL egentligen aldrig har diskuterats. Vi hävdar därför att det överensstämmer med fast praxis att inte låta JB:s delgivningsregler gälla i fall av nu aktuellt slag.
Föredraganden, RevSekr Anne-Marie Westerberg, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: Domskäl. Såsom det antecknats i TR:ns dom är det ostridigt mellan parterna att bolaget sagt upp R.N. på grund av utebliven hyresbetalning, att uppsägningshandlingen samt en sådan underrättelse om möjlighet att återvinna hyresrätten som avses i 12 kap 44 § JB d 7 febr 1986 delgetts R.N. enligt den ordning som föreskrivs i 12 kap 8 § 3 st JB jämfört med 8 kap 8 § 2 och 3 st samma balk, att ett rekommenderat brev med meddelande om uppsägningen dagen dessförinnan hade sänts till socialförvaltningen i Göteborgs kommun samt att R.N. betalt resterande hyresbelopp d 28 febr 1986.
Vad frågan i målet främst gäller är, på vilket sätt delgivning av underrättelse enligt 12 kap 44 § JB skall ske efter den ändring i lagrummet som trädde i kraft d 1 jan 1985 (SFS 1984:694).
I denna del har parterna i huvudsak anfört följande:
R.N. har hävdat att delgivning med honom får anses ha skett först den dag han faktiskt tog del av uppsägningen, eller d 17 febr 1986. Till stöd för sin ståndpunkt har han åberopat främst att han betalat hyran inom den tid som stått honom till buds enligt den bifogade underrättelsen, nämligen "senast på tolfte vardagen efter det att Ni fått del av denna underrättelse."
Bolaget har till utveckling av sitt bestridande i huvudsak hänvisat till vad som anförs i TR:ns domskäl samt tillagt bl a följande. I likhet med TR:n samt med stöd av uttalanden i förarbetena till 1984 års lagändring finner bolaget inte skäl att frångå den ordning angående delgivning av underrättelse enligt 12 kap 44 § JB som gällde före d 1 jan 1985. Det torde inte ha varit lagstiftarens avsikt att den förändrade lydelsen av detta lagrum skulle innebära en förändring av ett sedan lång tid tillämpat delgivningsförfarande. En tolkning av bestämmelsen torde därför leda till att delgivning av underrättelsen skall ske på samma sätt som för uppsägning till omedelbart upphörande på grund av förverkande av hyresrätten.
Uppsägning av ett hyresavtal som avser bostad skall enligt 12 kap 8 § 2 st JB delges hyresgästen i den ordning som gäller för s k surrogatdelgivning enligt reglerna om uppsägning av arrendeavtal i 8 kap 8 § 2 och 3 st samma balk. Om inte hyresgästen träffas i sitt hemvist, innebär bestämmelserna att uppsägningshandlingen får sändas i rekommenderat brev under hyresgästens vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas till någon vuxen medlem i hyresgästens hushåll eller, om någon sådan person inte påträffas, läggas i brevlådan. Hyresgästen anses ha blivit delgiven uppsägningen när dessa åtgärder har fullgjorts.
Genom lagstiftning som trädde i kraft d 1 jan 1985 (SFS 1984:694) förenklades formerna för uppsägning av hyresavtal i vissa fall. Enligt 12 kap 8 § 3 st JB får sålunda uppsägning numera ske enbart genom rekommenderat brev, om inte uppsägningen medför någon direkt rättsverkan för hyresgästen. I övriga fall, som t ex i det nu aktuella när hyresrätten är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran, gäller däremot JB:s tidigare redovisade bestämmelser om surrogatdelgivning oförändrade.
När ett hyresavtal sägs upp med åberopande av att hyresrätten är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran skall hyresgästen enligt bestämmelserna i 12 kap 44 § JB underrättas om att han genom betalning inom viss tid kan återvinna hyresrätten. Fristen för betalning räknas från delgivning av underrättelsen. Enligt den lydelse av nyss nämnda lagrum som gällde före d 1 jan 1985 hänvisades för delgivning av sådana underrättelser till den ordning som då gällde för uppsägning.
I och med att det genom 1984 års lagändringar infördes skilda delgivningsförfaranden för olika typer av uppsägningsgrunder kunde inte längre den allmänna hänvisningen till delgivning av uppsägning behållas som utgångspunkt för återvinningsfristen i 12 kap 44 § JB. Med anledning därav jämkades lagtexten på så sätt att fristen skall räknas från den dag hyresgästen "delgetts" underrättelsen.
I förarbetena har klart utsagts att det endast är fråga om en redaktionell ändring "så att det klart skall framgå att en underrättelse om återvinning, på samma sätt som enligt gällande rätt, alltid skall delges hyresgästen" (prop 1983/84:137 s 129). Med hänsyn till lagtextens utformning i förening med nyss återgivna uttalanden i förarbetena kan, som domstolarna funnit, åt bestämmelsen inte ges annan innebörd än att delgivning av underrättelse enligt 12 kap 44 § JB även fortsättningsvis kan ske med tillämpning av JB:s bestämmelser om surrogatdelgivning på samma sätt som gäller för delgivning av uppsägning till omedelbart upphörande på grund av förverkande av hyresrätten.
R.N. som erhållit underrättelse om återvinning av hyresrätten i enlighet med det för ändamålet särskilda formulär som fastställts av regeringen, har således inte betalt hyran inom sådan tid att han fått tillbaka hyresrätten. HovR:ns domslut skall därför fastställas.
HD (JustR:n Palm, Jermsten, Heuman, Gad och Svensson, referent) beslöt följande dom:
Domskäl. Av handlingarna i målet framgår följande. Sedan R.N. på grund av bristande hyresbetalning förverkat sin hyresrätt, har bolaget sagt upp hyresavtalet med honom till omedelbart upphörande. Uppsägningshandlingen, som innehållit även föreskriven underrättelse till hyresgästen enligt 12 kap 44 § JB om rätt för denne att återvinna hyresrätten genom betalning inom viss tid, har d 7 febr 1986 sänts till R.N. i rekommenderat brev, varjämte ett exemplar av uppsägningshandlingen lagts i brevlådan till hans bostad. Meddelande till socialnämnden har lämnats d 6 febr 1986. R.N. har uppgett att han på grund av resa inte fått del av uppsägningshandlingen förrän d 17 febr 1986. Bolaget har förklarat sig inte ifrågasätta riktigheten av denna uppgift. R.N. har betalat den oguldna hyran d 28 febr 1986.
Målet gäller frågan huruvida den frist om 12 vardagar, inom vilken R.N. har kunnat genom betalning återvinna hyresrätten, skall räknas från d 7 febr eller från d 17 febr 1986.
Av 12 kap 8 § 2 st JB följer att uppsägning av hyresavtal på grund av förverkande skall delges hyresgästen i den ordning som anges i 8 kap 8 § 2 och 3 st JB. Det innebär att en sådan uppsägning skall delges hyresgästen i enlighet med bestämmelserna i delgivningslagen (1970:428), dock utan tillämpning av delgivningslagens särskilda bestämmelser om s k surrogatdelgivning i 12-15 §§. I stället för sistnämnda bestämmelser gäller i hyresförhållanden särskilda surrogatdelgivningsregler. Träffas inte hyresgästen i sitt hemvist, får sålunda uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall då dessutom lämnas i hyresgästens bostad till vuxen medlem av hans hushåll eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon där anställd eller, om inte någon som nu angetts påträffas, i stället läggas i hyresgästens brevlåda. Uppsägning av en bostadshyresgäst på annan grund än förverkande får enligt 12 kap 8 § 3 st JB sändas i rekommenderat brev. När brevet inlämnats för postbefordran har uppsägning skett.
Uppsägningsbestämmelserna i 12 kap 8 § JB fick sin nuvarande utformning genom ändringar i hyreslagstiftningen som trädde i kraft d 1 jan 1985. Ändringarna rörde bl a reglerna för delgivning av uppsägning. Därvid ändrades också bestämmelsen i 12 kap 44 § 1 st JB angående delgivning av underrättelse om möjlighet för hyresgäst att återvinna hyresrätt. Uttrycket "senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen i den ordning som gäller för uppsägning, delgivits" sådan underrättelse ersattes i den nu gällande lagtexten av "senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen delgetts" underrättelsen. I förarbetena till lagändringen (prop 1983/84:137 s 129) anges att ändringarna av uppsägningsreglerna i 12 kap 8 § JB föranlett "redaktionell ändring" i 44 § 1 st "så att det klart skall framgå att en underrättelse om återvinning, på samma sätt som enligt gällande rätt, alltid skall delges hyresgästen".
Enligt 22 § 2 st delgivningslagen gäller denna lag i tillämpliga delar när någon på grund av föreskrift i författning har att, utan samband med mål eller ärende, ombesörja delgivning. Exempel på sådana föreskrifter om s k privat delgivning som avses i lagrummet finns i 8 kap 8 §, 12 kap 8 § och 12 kap 44 § JB. Efter 1985 års lagändring innehåller det sist nämnda lagrummet, i motsats till de båda föregående, inte längre bestämmelser som innebär att någon annan ordning för delgivning skall gälla än den som följer av huvudregeln i 22 § 2 st delgivningslagen. Enligt sin nuvarande ordalydelse kan 12 kap 44 § JB därmed - oberoende av vad som uttalats i förarbetena - inte tilläggas annan innebörd än att underrättelsen till hyresgästen skall delges enligt delgivningslagens bestämmelser.
På grund av det anförda skall tidsfristen i detta fall räknas från d 17 febr 1986. R.N. har följaktligen genom betalningen d 28 febr 1986 återvunnit hyresrätten till lägenheten. Bolagets talan om avhysning skall därför ogillas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom lämnar HD bolagets talan om avhysning utan bifall.
T550-86
Prop. 2002/03:12: Olika bostadsrättsfrågor5.8.3

References: § 3
 HD 
 § 2
 § 3
 § 3
 § 3
 HD 
 § 1
 HD 
 § 3
 § 2
 § 2
 § 2
 § 3

HD 
 § 2
 § 2
 § 3
 § 1
 § 1
 § 2
 § 2
 HD