Source: http://professorsimao.com.br/artigos_condominio.htm
Timestamp: 2019-08-25 23:25:25+00:00

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As recentes alterações do Código Civil de 2002 - Condomínio Edilício.
Antes de completar seu segundo ano de vigência, o Código Civil de 2002 sofreu, no início do mês, sua primeira reforma. A lei ordinária nº 10.931 de 2 de agosto de 2004, em seu artigo 58, alterou os seguintes dispositivos do novo Código Civil: art. 1331, § 3, art. 1336, I, art. 1351 (relacionados ao Condomínio Edilício) e art. 1485 (prazo da hipoteca), além de acrescentar ao diploma o artigo 1368-A (cuida da propriedade fiduciária).
Por outro lado, o Presidente da República vetou a alteração da redação do artigo 1336, § 1º (referente ao valor da multa condominial) e o acréscimo de um artigo que receberia o número de 819-A (referente à fiança locatícia).
Trata-se de uma pequena reforma, pois, atualmente, tramita no Congresso Nacional o projeto 6960 de 2002 (chamado de Projeto Fiúza) que propõe mais de 300 alterações ao texto do Código Civil.
Passamos a análise dos dispositivos alterados.
Lei 10.931/04
Art. 1331, ,§ 3º "A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação."
Art. 1331, § 3º "A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio".
Com a alteração realizada, o Código adota a noção de fração ideal a ser definida de forma decimal ou ordinária, e não de acordo com o valor da unidade imobiliária. O critério do valor, bastante subjetivo, não fazia parte da tradição brasileira que adotava a noção de fração ideal expressa sob forma decimal ou ordinária desde de 1964 (art. 1º, parágrafo 2º, lei 4.591/64).
A inovação legal não era bem vista pela doutrina. SÍLVIO DE SALVO VENOSA explicava que a expressão legal deveria ser mais clara e trará dificuldades na prática. Para atender a exigência legal, entendia o doutrinador que o valor deveria constar já do Ato de Instituição do Condomínio (Atlas, vol. V, p. 292).
E, mesmo antes da mudança, CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA já esclarecia que, embora o artigo 1331 não dispusesse, a fração poderia ser expressa em forma decimal ou ordinária (Forense, vol. IV, p. 186). Assim, conclui-se que a alteração segue reclamo da doutrina e torna mais simples e objetivo o cálculo da fração ideal.
"Art. 1336, I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais"
Art. 1336, I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Um dos pontos fulcrais para aqueles que convivem nos Condomínios Edilícios é o pagamento da contribuição mensal. Sem ela toda a estrutura daquela comunidade fica irremediavelmente comprometida, pois não há dinheiro para pagamento de funcionários, despesas com água e luz, dentre outros, o que gera verdadeiro colapso da estrutura inviabilizando a vida de seus moradores e usuários.
A fixação da taxa condominial, como regra, dependerá do tamanho da fração ideal de cada uma das unidades autônomas. Assim, as unidades com maior área e maior fração ideal pagariam taxas condominiais maiores. Entretanto, a questão que se coloca é saber se tal regra é de ordem pública ou poderia ser afastada por regra própria prevista na Convenção de Condomínio.
A redação original do artigo 1336, I, parecia indicar que se tratava de norma de ordem pública. Com a reforma da Lei 10.931/04 espanca-se qualquer dúvida, pois a convenção pode afastar a regra, sendo esta apenas supletiva à vontade das partes, e só será aplicada no silêncio da convenção. Nesse sentido, a alteração evitará maiores debates doutrinários e jurisprudenciais a respeito do tema.
"Art. 1351 Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.".
"Art. 1351 Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos."
Aqui, preocupou-se a Lei 10.931/04 em alterar o quorum necessário para alteração do Regimento Interno do Condomínio Edilício. Note-se que, na redação original, o Código Civil de 2002 previa a necessidade de quorum especial tanto para a alteração da convenção de condomínio, quanto do regimento interno, ou seja, a aprovação de 2/3 dos condôminos.
A convenção de condomínio deve conter os direitos e deveres dos condôminos e deve necessariamente ser registrada no Registro de Imóveis, para gerar obrigações propter rem. Seu conteúdo mínimo é previsto em lei (CC, art. 1334 e Lei 4591/04, art. 9º). Trata-se de norma duradoura, que, portanto, não tratará de questões circunstancias, tais como, o horário em que o lixo deve ser transportado nos elevadores, ou o horário de utilização das áreas comuns.
Para tais questões não essenciais, mas que podem ser objeto de litígio entre os condôminos, a lei prevê a existência de um regimento interno, que, por sua natureza deve ser mutável e variar de acordo com as necessidades preementes dos condôminos. O valor que se cobra pelo uso do salão de festas, certamente não é regra que deva estar prevista na convenção, mas sim no regimento interno. Assim, também, as funções do zelador, o horário em que os moradores poderão fazer obras nas suas unidades, como retirar o entulho do prédio, dentre outros.
Exatamente em razão da mutabilidade que deve ser inerente ao regimento interno, o quorum de 2/3 exigido pelo artigo 1351 do Código Civil para a sua alteração era considerado excessivamente alto. Com a reforma, afasta-se o quorum especial e o regimento poderá ser alterado, em Assembléia, por maioria dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (primeira convocação - art. 1352) ou pela maioria dos votos dos presentes (segunda convocação - art. 1353).
Em nosso próximo artigo trataremos da alteração do art. 1485 (prazo da hipoteca), e do novo artigo 1368-A (cuida da propriedade fiduciária).
Para os leitores interessados em conhecer a íntegra do artigo 58 da Lei 10.931/04, sugerimos a consulta a nosso site: www.professorsimao.com.br.

References: artigo 58
 artigo 1368
 artigo 1336
 artigo 1331
 artigo 1336
 artigo 1351
 artigo 1368
 artigo 58