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Timestamp: 2019-05-21 23:40:31+00:00

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Jahresabrechnung WEG: Fehlerhafte Abrechnung | nebenkosten-blog.de
In aller Regel bleibt bei einer fehlerhaften Abrechnung nur der Weg, den entsprechenden Beschluss rechtzeitig anzufechten. Nach Verstreichen der Anfechtungsfrist (ein Monat ab Beschlussverkündung) wird auch eine fehlerhafte Abrechnung bestandskräftig und kann nur durch einen anderen Beschluss geändert werden. Nur in Ausnahmefällen ist der Abrechnungsbeschluss entweder nichtig, dann ist keine Beschlussanfechtung nötig. Oder aber es besteht die Notwendigkeit, den Abrechnungsbeschluss zu ergänzen, was aber nur möglich ist, wenn der übrige bereits beschlossene Teil dadurch nicht berührt wird.
Anfechtung fehlerhafte Abrechnung
Vollständige Aufhebung des Abrechnungsbeschlusses
Teilweise Aufhebung des Abrechnungsbeschlusses
Prozessuales: Klage auf Ungültigerklärung (Anfechtungsprozess)
Wirkung der Anfechtungsklage
Korrektur durch Zweitbeschluss
Nichtiger Abrechnungsbeschluss
Ergänzung der Jahresabrechnung
In Abhängigkeit davon, ob die Anfechtbarkeit die gesamte Jahresabrechnung oder nur einen Teil betrifft, wird nach erfolgter fristgerechter Anfechtung der Abrechnungsbeschluss durch das Gericht ganz oder teilweise für ungültig erklärt. Dabei ist wichtig, ob die Aufhebung des Beschlusses sich auf das Gesamtabrechnungsergebnis auswirkt01)BGH V ZR 131/10 ZWE 2010, 170 oder bei teilweiser Aufhebung nur noch ein unverständlicher „Rest“ einer Abrechnung übrig bleiben würde.
Letzteres – also die Notwendigkeit der vollständigen Aufhebung des gesamten Abrechnungsbeschlusses – ist regelmäßig der Fall bei
strukturellen Fehlern (bspw. wenn eine Bilanz als Abrechnung vorgelegt wird),02)BayObLG 2Z BR 175/99 NJW-RR 2000, 1467
rechnerischer Unschlüssigkeit (bspw. wenn die Geldbestandsentwicklung nicht zu Einnahmen und Ausgaben passt)03)KG 24 W 9047/97 ZWE 2001, 334,
fehlender Angabe der Geldbestände (Kontostände) am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraumes,04)LG München 36 S 17150/10 I ZWE 2012, 140 05)AG Charlottenburg 73 C 124/11 ZWE 2012, 291
fehlender Angabe der Einnahmen in der Gesamtabrechnung06)LG Berlin 55 S 73/12 WEG ZWE 2014, 222 07)LG Frankfurt am Main 2-13 S 27/13 ZWE 2014, 137
vielen Einzelfehlern, die die Abrechnung insgesamt falsch erscheinen lassen,08)OLG Frankfurt am Main 20 W 130/03 ZWE 2006, 194 09)OLG München 34 Wx 65/07 NZM 2008, 492,
fehlender Nachvollziehbarkeit (wenn ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer ohne sachkundige Hilfe die Abrechnung nicht nachvollziehen kann).10)OLG München 34 Wx 65/07 NZM 2008, 492 11)LG München I 1 T 4472/08 ZWE 2009, 218 oder
einem falschen Abrechnungszeitraum.12)OLG München 32 Wx 164/08 ZMR 2009, 630
In all diesen Fällen ist die fehlerhafte Abrechnung insgesamt für ungültig zu erklären und der Abrechnungsbeschluss aufzuheben.
In allen anderen Fällen – insbesondere dann, wenn nur einzelne Abrechnungspositionen falsch sind – erfolgt nur die Teilungültigerklärung des Abrechnungsbeschlusses für die fehlerhafte(n) Position(en).13)BGH V ZR 131/10 ZWE 2010, 170 14)BGH V ZR 171/11 ZWE 2012, 373 Das ist immer dann angezeigt, wenn dadurch nur rechnerisch selbständige Teile der Jahresabrechnung betroffen sind.15)BGH V ZB 1/06 ZWE 2007, 398 16)OLG Saarbrücken 5 W 166/05 NZM 2006, 228 Beispielsweise können das sein:
Aufnahme von Kosten oder Zahlungen, die nicht in die Abrechnung aufgenommen werden dürfen17)BGH V ZR 131/10 ZWE 2010, 170 und umgekehrt (also die „Nicht-Aufnahme“).18)BayObLG NJW-RR 1990, 1107 19)BayObLG 2Z BR 236/04 ZMR 2005, 969
Sämtliche Angaben, die nicht Bestandteil der Abrechnung sind, beispielsweise
Rechnungsabgrenzungsposten,20)BayObLG NJW-RR 1990, 1107
Forderungen,21)BayObLG 2Z BR 70/01 NJW-RR 2002, 1094
Salden des Vorjahres22)BayObLG NJW-RR 1992, 1169 oder ein
Vermögensstatus.23)BayObLG 2Z BR 171/01 NJW-RR 2002, 881
Unberechtigte Verteilung von Kosten auf einen Wohnungseigentümer.24)KG 24 W 123/04 ZMR 2006, 63 25)LG Nürnberg-Fürth 14 S 4162/12 WEG ZWE 2013, 141
Falsch angewandter Verteilungsschlüssel, weil dieser nur Auswirkungen auf die Einzelabrechnung und nicht auf die Gesamtabrechnung hat.26)BGH V ZB 1/06 ZWE 2007, 398 27)OLG Rostock 3 W 67/09 ZWE 2012, 131
Der letzte Punkt hat meistens nur die Anfechtung der Einzelabrechnungen und dort auch nur der fehlerhaft berechneten Kostenposition zur Folge.28)BGH V ZR 193/11 ZWE 2012, 371
Wird nach erfolgter Anfechtung der Abrechnungsbeschluss in Gänze aufgehoben und die fehlerhafte Abrechnung damit ungültig erklärt, müssen die Wohnungseigentümer zu dieser Abrechnung bzw. nach ihrer Änderung einen erneuten Beschluss fassen. Wenn jedoch nur einzelne falsche Abrechnungspositionen aufgehoben werden, sind auch nur hierzu ergänzende neue Beschlüsse notwendig.29)KG 24 W 123/04 NJW-RR 2006, 383 Der übrige – nicht angefochtene – Teil des Beschlusses wird bestandskräftig.30)BGH V ZB 1/06 ZWE 2007, 398
Wird in der Klage auf Anfechtung dieselbe auf einzelne Positionen beschränkt, kann sie nach der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht mehr erweitert werden.31)BayObLG NJW-RR 1992, 1169
Eine teilweise Ungültigerklärung eines Beschlusses durch das Gericht hat nicht zur Folge, dass der gesamte Beschluss ungültig wird.32)entgegen § 139 BGB 33)OLG Schleswig 2 W 216/06 ZMR 2008, 665 34)BayObLG NJOZ 2004, 2885
Der anfechtende Wohnungseigentümer ist an Treu und Glauben35)§ 242 BGB gebunden. Das kann bei Kleinstbeträgen dazu führen, dass die Ungültigerklärung nicht verlangt werden kann (Abweisung der Anfechtungsklage).36)BayObLG WE 1989, 218 37)BayObLG NJW-RR 1997, 716
Das Kammergericht hält sogar geringe Fehler in der Abrechnung für hinnehmbar.38)KG NJW-RR 1987, 1161 39)KG WE 1993, 195
Im Anfechtungsprozess ist der Einwand, dass ein vereinbarter Verteilungsschlüssel zu einer unzumutbaren Benachteiligung führt, unerheblich. Er gilt solange, bis er durch eine andere Vereinbarung getroffen oder eine diese ersetzende Entscheidung des Gerichts ergangen ist. Letzteres erfolgt jedoch nicht im Anfechtungsprozess, sondern ist im Rahmen einer Gestaltungsklage zu verlangen.40)BayObLG BayObLGZ 1998, 278 41)KG NZM 1998, 377
Die fristgemäß erhobene Anfechtungsklage wegen fehlerhafter Abrechnung entbindet keinen Wohnungseigentümer von der Zahlungspflicht. Die Pflicht zur Zahlung erlischt erst, wenn der zugrundeliegende Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist.42)BGH V ZR 167/13 ZWE 2014, 265
Gleiches gilt, wenn der fragwürdige Zahlungsanspruch bereits gegen den anfechtenden Eigentümer in einem separaten Prozess gerichtlich geltend gemacht wird: Dieser Prozess ist solange nicht auszusetzen oder erledigt, solange der Abrechnungsbeschluss noch „in der Welt ist“.43)BayObLG WuM 1993, 298 44)BayObLG WuM 1995, 93
Die Wohnungseigentümer haben jederzeit die Möglichkeit, eine vormals beschlossene fehlerhafte Abrechnung durch einen Zweitbeschluss zu korrigieren, wenn es Treu und Glauben widersprechen würde, an der fehlerhaften Abrechnung festzuhalten. Dazu müssen also Umstände zutage treten, die beim Erstbeschluss noch nicht bekannt waren (bspw. später als falsch erkannte Messwerte).45)BayObLG NJW-RR 1994, 658 46)OLG Düsseldorf I-3 Wx 194/06 ZMR 2007, 379
Findet sich für den Zweitbeschluss keine Mehrheit oder ist er auch ansonsten nicht zu fassen (aus organisatorischen Gründen beispielsweise), bleibt nur die rechtzeitige Anfechtung des Erstbeschlusses.47)§ 46 Abs. 1 WEG Unterbleibt diese, wird der Erstbeschluss bestandskäftig.48)BayObLG WE 1995, 187 49)BayObLG NZM 1999, 281
Allerdings sollen offensichtliche Schreibfehler oder Rechenfehler auch noch nach Ablauf der Anfechtungsfrist korrigiert werden können.50)analog § 319 ZPO, so Staudinger/Bub § 28 Rn. mit weiteren Nennungen
Der Abrechnungsbeschluss ist generell immer nichtig, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz hinsichtlich des fraglichen Beschlussinhalts hat. Ein nichtiger Beschluss bedarf keiner Anfechtung, er ist im Zeitpunkt seiner Verkündung schon „nicht mehr in der Welt“.
Das ist beispielsweise immer dann der Fall, wenn Beitragsrückstände eines ausgeschiedenen Wohnungseigentümers seinem Nachfolger angelastet werden oder zulasten des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers noch Beitragspflichten begründet werden, vgl. auch diesen Beitrag. Ebenfalls nichtig ist ein Beschluss über Einzelabrechnungen, die Beitragsrückstände aus Vorjahren enthalten und hieraus erneut Zahlungspflichten begründen.
Der Beschluss über die Jahresabrechnung in der WEG ist grundsätzlich nicht bedingungsfeindlich, solange die Bedingung klar und eindeutig ist. Das ist nie der Fall, wenn die Abrechnung unter der Bedingung beschlossen ist, dass „sie richtig ist“ – dieser Beschluss ist anfechtbar (aber nicht nichtig).51)BayObLG WE 1990, 138
Ein falsch angewandter Verteilungsschlüssel führt nie zur Nichtigkeit, sondern immer nur zur Anfechtbarkeit der Abrechnung, weil die Wohnungseigentümer grundsätzlich die Kompetenz haben, über solche Angelegenheiten zu beschließen.52)BGH V ZB 58/99 ZWE 2000, 518 53)BayObLG 2Z BR 13/01 NJW-RR 2001, 1020
Wenn wesentliche Bestandteile der Jahresabrechnung fehlen, ohne dass es sich gleich um eine insgesamt fehlerhafte Abrechnung handelt, kann jeder Eigentümer vom Verwalter auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist54)KG WE 1998, 64 und ohne Anfechtung eine Ergänzung der unvollständigen Abrechnung verlangen. Die Wohnungseigentümer haben über diese Ergänzung zu beschließen.55)BGH V ZB 32/05 ZMR 2005, 547 56)OLG Schleswig 2 W 216/06 ZMR 2008, 665
Einem sogenannten Ergänzungsbeschluss sind beispielsweise folgende fehlenden Teile zugänglich:
Beschluss der Einzelabrechnungen ist nicht erfolgt.
Abrechnung enthält keine Angaben über einzelne57)AG Hamburg ZMR 2008, 335 oder gesamte58)BayObLG WE 1993, 114 Einnahmen.
Fehlt hingegen die Angabe der Kontostände, lässt sich das nicht mehr über einen Ergänzungsbeschluss heilen. Hier ist die Abrechnung auf Anfechtung hin ingesamt für ungültig zu erklären (siehe oben).
01, 13, 17. ↑ BGH V ZR 131/10 ZWE 2010, 170
02. ↑ BayObLG 2Z BR 175/99 NJW-RR 2000, 1467
03. ↑ KG 24 W 9047/97 ZWE 2001, 334
04. ↑ LG München 36 S 17150/10 I ZWE 2012, 140
05. ↑ AG Charlottenburg 73 C 124/11 ZWE 2012, 291
06. ↑ LG Berlin 55 S 73/12 WEG ZWE 2014, 222
07. ↑ LG Frankfurt am Main 2-13 S 27/13 ZWE 2014, 137
08. ↑ OLG Frankfurt am Main 20 W 130/03 ZWE 2006, 194
09, 10. ↑ OLG München 34 Wx 65/07 NZM 2008, 492
11. ↑ LG München I 1 T 4472/08 ZWE 2009, 218
12. ↑ OLG München 32 Wx 164/08 ZMR 2009, 630
14. ↑ BGH V ZR 171/11 ZWE 2012, 373
15, 26, 30. ↑ BGH V ZB 1/06 ZWE 2007, 398
16. ↑ OLG Saarbrücken 5 W 166/05 NZM 2006, 228
18, 20. ↑ BayObLG NJW-RR 1990, 1107
19. ↑ BayObLG 2Z BR 236/04 ZMR 2005, 969
21. ↑ BayObLG 2Z BR 70/01 NJW-RR 2002, 1094
22. ↑ BayObLG NJW-RR 1992, 1169
23. ↑ BayObLG 2Z BR 171/01 NJW-RR 2002, 881
24. ↑ KG 24 W 123/04 ZMR 2006, 63
25. ↑ LG Nürnberg-Fürth 14 S 4162/12 WEG ZWE 2013, 141
27. ↑ OLG Rostock 3 W 67/09 ZWE 2012, 131
28. ↑ BGH V ZR 193/11 ZWE 2012, 371
29. ↑ KG 24 W 123/04 NJW-RR 2006, 383
31. ↑ BayObLG NJW-RR 1992, 1169
32. ↑ entgegen § 139 BGB
33. ↑ OLG Schleswig 2 W 216/06 ZMR 2008, 665
34. ↑ BayObLG NJOZ 2004, 2885
35. ↑ § 242 BGB
36. ↑ BayObLG WE 1989, 218
37. ↑ BayObLG NJW-RR 1997, 716
38. ↑ KG NJW-RR 1987, 1161
39. ↑ KG WE 1993, 195
40. ↑ BayObLG BayObLGZ 1998, 278
41. ↑ KG NZM 1998, 377
42. ↑ BGH V ZR 167/13 ZWE 2014, 265
43. ↑ BayObLG WuM 1993, 298
44. ↑ BayObLG WuM 1995, 93
45. ↑ BayObLG NJW-RR 1994, 658
46. ↑ OLG Düsseldorf I-3 Wx 194/06 ZMR 2007, 379
47. ↑ § 46 Abs. 1 WEG
48. ↑ BayObLG WE 1995, 187
49. ↑ BayObLG NZM 1999, 281
50. ↑ analog § 319 ZPO, so Staudinger/Bub § 28 Rn. mit weiteren Nennungen
51. ↑ BayObLG WE 1990, 138
52. ↑ BGH V ZB 58/99 ZWE 2000, 518
53. ↑ BayObLG 2Z BR 13/01 NJW-RR 2001, 1020
54. ↑ KG WE 1998, 64
55. ↑ BGH V ZB 32/05 ZMR 2005, 547
56. ↑ OLG Schleswig 2 W 216/06 ZMR 2008, 665
57. ↑ AG Hamburg ZMR 2008, 335
58. ↑ BayObLG WE 1993, 114
Jahresabrechnung (WEG), Wohnungseigentum (WEG)
AnfechtungErgänzung der Abrechnung WEGfalsche Jahresabrechnung WEGNichtigkeit von Beschlüssen WEGUngültigerklärung von Beschlüssen

References: § 46
 § 139
 § 319
 § 28
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 139
 § 242
 BGH 
 § 46
 § 319
 § 28
 BGH 
 BGH