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Timestamp: 2020-04-05 04:09:57+00:00

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STS 59/2013, 5 de Febrero de 2013 - Jurisprudencia - VLEX 426765142
STS 59/2013, 5 de Febrero de 2013
Número de Recurso: 2167/2009
Número de Resolución: 59/2013
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los magistrados al margen indicados, el recurso de casación que con el n.º 2167/2009 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de D. Valentín y de la mercantil Ibáñez & Incera, S.L., aquí representados por el procurador D. Federico Pinilla Romeo, contra la sentencia de fecha 1 de julio de 2009, dictada en grado de apelación, rollo n.º 201/2007, por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21 .ª, dimanante de procedimiento de juicio ordinario n.º 423/2004, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 64 de Madrid. Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida la procuradora D.ª Silvia Albite Espinosa, en nombre y representación de la mercantil Ruiz de Alarcón 27, S.L.
El Juzgado de Primera Instancia n.º 64 de Madrid dictó sentencia de 14 de junio de 2006 en el juicio ordinario n.º 423/2004, cuyo fallo dice:
Que desestimando la demanda formulada por la procuradora Dña. Silvia Albite Espinosa, en nombre y representación de la sociedad Ruiz de Alarcón 27, S.L., contra D. Valentín y la mercantil Ibáñez & Incera, S.L. debo absolver y absuelvo a dichos demandados de las pretensiones en su contra deducidas, con expresa imposición a la demandante de las costas causadas en este proceso.»
I.- Ejercita la entidad demandante una acción resolutoria del contrato de arrendamiento de la vivienda ubicada en el piso NUM000 .º - NUM001 de la CALLE000 N.º NUM002 , de Madrid, en su día celebrado entre D. Juan Enrique y Dña. Delia , en cuyos derechos de arrendador y arrendataria quedaron respectivamente subrogados la mercantil demandante y el codemandado D. Valentín , quien, desde su matrimonio con Dña. Gema , viene ocupando dicha vivienda en compañía de su esposa y de la hija, de corta edad, nacida de dicho matrimonio.
II.- La causa petendi de la demanda se sustenta exclusivamente en haber constituido dicho matrimonio, con fecha 11 de noviembre de 2002, una sociedad denominada "Ibáñez & Incera, S.L.", cuyo domicilio social figura consignado en la misma vivienda que el matrimonio ocupa, apareciendo reflejada su designación en el casillero de correos del edificio, figurando en las páginas telefónicas con un número específico y teniendo como objeto social la correduría de seguros privados.
»III.- Con tales antecedentes resultaría, en principio, aplicable la causa resolutoria 2.ª del art. 114 de la antigua LAU , ya que la jurisprudencia tiene declarado que en los conceptos de cesión, subarriendo o traspaso deben incluirse la constitución de una sociedad con personalidad jurídica propia y sede social en el mismo inmueble arrendado y dedicado a idéntico negocio que el que en dicho inmueble ejercía el arrendatario y también la introducción de una persona jurídica, aunque tenga carácter familiar o sea creada por los arrendatarios.
»Pero, no es menos cierto también el criterio jurisprudencial, a cuyo amparo, la sentencia de la AP de Madrid de 2 de marzo de 2003 (Sección 10 .ª) desestimó el recurso de apelación interpuesto por arrendadora demandante contra la sentencia de primera instancia, denegatoria de la resolución del contrato de arrendamiento par cesión inconsentida, entendiendo que la sociedad codemandada no desarrollaba en el inmueble arrendado ninguna actividad propia de su tráfico mercantil y que la resolución contractual interesada requiere una ocupación real, no meramente formal del inmueble, no bastando para acreditar la causa invocada con la indicación del domicilio social en el bien objeto de arrendamiento, la inclusión de la denominación social en el buzón de correos y la recepción de alguna comunicación postal o llamada telefónica. Argumentos de tal solidez que la parte apelante pretendió mutar en el curso del proceso el objeto del mismo, proponiendo nuevas causas de resolución, que el tribunal de apelación también rechazó por considerarlo una mutatio libelli .
»IV.- Y es que, en efecto, hay que empezar por apreciar que los supuestos en que habitualmente el subarriendo o cesión ilegal son estimados por la concurrencia en el objeto arrendado de una nueva sociedad, se contraen a casos de constitución de la misma con la intervención de personas extrañas a los propios arrendatarios y a las personas que con ellos conviven, lo que no ocurre en el supuesto enjuiciado, en que no solo no existen socios ajenos al núcleo familiar, sino que se trata de una sociedad integrada exclusivamente por los dos cónyuges que ocupan la vivienda, siendo, además, el objeto social expresado en los estatutos justamente el mismo a que se contrae la actividad profesional siempre desempeñada por el marido con base en el art. 4 de la antigua LAU , quien, asimismo, figura como administrador único.
»Y, en tal situación, no debe olvidarse que es de esencia para la apreciación del subarriendo o cesión ilegal la transferencia del ius utendi de la cosa arrendada, de modo que no hay tal subarriendo o cesión si -como tenía reiteradamente declarado el Tribunal Supremo cuando su competencia alcanzaba a estos asuntos- no hay transmisión real y efectiva del goce de la cosa arrendada en perjuicio del arrendador, doctrina asimismo aplicable a las personas colectivas, puesto que -como sostiene el Alto Tribunal- si bien es verdad que estas nacen a la vida del derecho desde que se constituyen o inscriben en el Registro, tal circunstancia no basta por sí sola para estimar que la sociedad vivió y actuó de modo real en el domicilio asignado, ni es dable tampoco sostener que resulte intranscendente que dicha sociedad no realizara operación alguna, ni cumpliera su objeto en dicho domicilio, por cuanto la interpretación finalista y racional de estos preceptos de la LAU es que el tercero haya disfrutado reI y efectivamente de la cosa arrendada, ejercitando materialmente en ella el uso o posesión de la misma con desplazamiento de los que al arrendatario incumbían.
»Mas, nada de esto último ocurre en el supuesto enjuiciado, donde no solo no se ha demostrado que la nueva sociedad constituida por los esposos arrendatarios (posiblemente con fines meramente fiscales) realizara actos materiales de ocupación y disfrute del domicilio arrendado, sino que es la propia parte actora, (tradicional cliente del Sr. Valentín en su actividad de corredor de seguros) quien constata en su demanda que, "sospechando que se había introducido en el piso arrendado a una sociedad, repasó documentación y observó que en el seguro suscrito con la compañía Axa Seguros e Inversiones, correspondiente al año 2004, constaba como mediador "Ibáñez & Incera Correduría de Seguros", figurando después el nombre de D. Valentín y la dirección de CALLE000 NUM002 , -28014- de Madrid, así como el teléfono NUM003 , comprobándose que en el seguro suscrito en el año anterior con la compañía Zurich figuraba como mediador "Madrid-Ibáñez de Juan", en lugar de la entidad Ibáñez & Incera, S.L. que aparecía en la póliza de este año."
»Lo que evidencia que, con independencia de que lo constatado en la nueva póliza no era la denominación de "Ibáñez & Incera, S.L." (como dice la actora), sino la de "Incera e Ibáñez Correduría de Seguros" y precisamente con el mismo teléfono que hasta entonces figuraba personalmente a nombre del propio Sr. Valentín (por lo que la designación no era propiamente de la sociedad constituida, sino de un mero nombre comercial), si la actora contrató la nueva póliza sin percatarse siquiera de que supuestamente interviniera en ella una nueva sociedad y, sobre todo, solo se percató de ello cuando "sospechando que se había introducido en el piso arrendado a una sociedad, repasó la documentación", es porque para nada había intervenido en la contratación de la póliza la sociedad constituida, ni menos aún había acudido la actora al domicilio arrendado para otorgar tal documento, ni, por ende, se trataba de actividad alguna desarrollada de modo real por tal sociedad en el domicilio arrendado, con desplazamiento efectivo del ius utendi del arrendatario, de donde no puede obtenerse otra lógica y racional conclusión que la de entender que solamente el arrendatario y su familia son los únicos que de modo material y verdadero ocupan y disfrutan la vivienda litigiosa, máxime, cuando el propio cafetín imprimido en el documento n.º 9 de la demanda acredita que la actividad de correduría de seguros la seguía desempeñando personalmente D. Valentín , sin ser sustituida su persona por ninguna otra, como lo acredita la omisión de las siglas S.A.L. o S.L., que deben acompañar a toda sociedad ( art. 2 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada ), ni suplantadas las facultades que, como corredor de seguros, él mismo venía ya desempeñando, como único medio de vida conocido con anterioridad, corolario de todo lo cual es que, con tales precedentes no puede acogerse una decisión de tan grave trascendencia como acordar el desalojo del inquilino y su familia.
»V.- Las costas deberán imponerse a la sociedad actora en consonancia con el art. 394 de la LEC .»
La Sección 21.ª de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia de 1 de julio de 2009, en el rollo de apelación n.º 201/2007 , cuyo fallo dice:
Que estimando el recurso de apelación formulado por el procurador de los tribunales Sra. Albite Espinosa, en nombre y representación de Ruiz de Alarcón 27 S.L., contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1.ª Instancia número 64 de los de Madrid, con fecha catorce de junio de dos mil seis , debemos revocar y revocamos la misma, en el sentido de estimar como estimamos la demanda formulada por la representación de Ruiz de Alarcón 27 S.L., contra D. Valentín y la entidad Ibáñez&Incera S.L., declarando como declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 1978 que vinculaba al Sr. Valentín con Ruiz de Alarcón 27 S.L., por cesión inconsentida de la vivienda arrendada, debiendo dejar los demandados libre y a disposición de la parte actora el piso NUM000 - NUM001 de la casa número NUM002 de la CALLE000 , bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo realizaran, siendo de cuenta de la parte demandada en la litis el pago de las costas procesales devengadas en primera instancia, y sin que haya lugar a efectuar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales causadas en esta alzada.»
Primero.- La representación de la entidad Ruiz de Alarcón 27 S.L. formuló demanda contra D. Valentín y la entidad Ibáñez&Incera S.L., interesando se declarara resuelto el contrato de arrendamiento que le vinculaba con el primero de los citados, cuyo objeto era el piso NUM000 - NUM001 de la casa número NUM002 de la CALLE000 , y ello al tener también en el referido piso su domicilio la entidad codemandada, amparando sus pretensiones esencialmente en las previsiones al efecto contenidas en el art. 114.2 y 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , por considerar que tal ocupación constituía un supuesto de cesión o subarriendo no consentido.
»D. Valentín y la entidad Ibáñez&Incera S.L. se opusieron a las pretensiones frente a ellos deducidas, negando el primero haber subarrendado o cedido la vivienda que ocupaba como arrendatario, ya que la sociedad codemandada no realizaba actividad empresarial alguna en él mismo, sin que del hecho de que en el Registro Mercantil figurara como domicilio social de la misma el de la CALLE000 número NUM002 supusiera que la misma se hubiera establecido en el piso litigioso.
»El juzgador de instancia dictó sentencia desestimando las pretensiones deducidas en la litis por la representación de Ruiz de Alarcón 27 S.L., quien ha mostrado su disconformidad con esta resolución esencialmente por considerar que aquel no había valorado correctamente la prueba practicada y obrante en los autos.
»Segundo.- Teniendo en cuenta los motivos de impugnación alegados por la parte apelante contra la sentencia dictada en instancia, debemos comenzar por indicar que para dar respuesta a las pretensiones entre las partes en litigio discutidas hemos de tener en cuenta las previsiones contenidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicable al supuesto enjuiciado conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda de la vigente ley locativa de 1994.
»Por otra parte, no se discute la relación arrendaticia que vincula a las partes en litigio, habiéndose subrogado la entidad Ruiz de Alarcón 27 S.L. en los derechos que como arrendador correspondían a D. Juan Enrique , y D. Valentín en los derechos que como arrendatario correspondieron a D.ª Delia , en virtud del contrato de arrendamiento entre ellos suscritos el día 1 de junio de 1978, siendo el objeto de este contrato el piso NUM000 - NUM001 de la casa número NUM002 de la CALLE000 (folio 14), habiéndose pactado expresamente en este contrato de arrendamiento la prohibición de cesión o subarriendo a un tercero de la vivienda arrendada, comprometiéndose la parte arrendataria a no utilizar el piso para otros fines distintos de los de vivienda
»Es igualmente un hecho cierto el que la entidad Ibáñez&Incera S.L., constituida el día 11 de noviembre de 2002 por D. Valentín y su esposa D.ª Gema , tiene su domicilio en la casa número NUM002 de la CALLE000 , tal y como consta en la nota simple que del Registro Mercantil figura unida al folio 26 de las actuaciones, figurando este domicilio en el sello de la propia entidad (folio 9), habiendo reconocido en el acto del juicio el Sr. Valentín al contestar a preguntas del juzgador de instancia, que él no ocupaba en el inmueble referido piso diferente a aquel que era objeto del contrato de arrendamiento a que anteriormente nos referimos.
»Tercero.- Partiendo de estos hechos, y aun cuando quizá pueda parecer obvio, las sociedades tienen una personalidad jurídica propia e independiente de la de sus socios, y no siendo las mismas corpóreas necesitan actuar a través de personas físicas.
»Conforme a las previsiones contenidas en los arts. 7 y 13 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada , al momento de constituirse una sociedad de este tipo debe hacerse constar cuál sea su domicilio, no teniendo la indicación del domicilio un carácter meramente formal sino esencial en tanto que es el lugar en el que la sociedad se encuentra jurídicamente, aun cuando lógicamente dada la especial naturaleza de una sociedad, como ya hemos indicado, no ocupe materialmente el mismo.
»Pues bien, constando que la sociedad Ibáñez&Incera S.L. se encuentra domiciliada en la CALLE000 número NUM002 , sin que desde luego se haya acreditado en el procedimiento que su domicilio se encuentre en lugar diferente al piso NUM000 - NUM001 de dicho inmueble que ocupa el Sr. Valentín como arrendatario, quien desde luego admitió que en la misma finca no ocupa por cualquier otro título piso o local distinto del referido, consideramos que la domiciliación de la mencionada sociedad en tal piso supone una cesión inconsentida conforme a constante y reiterada jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, que ha venido considerando como causa de resolución de un contrato de arrendamiento, la intromisión en el arrendamiento de un tercero, manteniendo que la formación de una sociedad con sede social en los mismos locales constituye una cesión o traspaso del derecho arrendaticio por haberse implicado en el vínculo jurídico que por el arrendamiento liga a los propietarios y a la arrendataria una nueva personalidad sin conocimiento ni consentimiento de aquellos.
»En base a lo expuesto y teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no procede sino que dictemos sentencia estimando el recurso de apelación que nos ocupa y revocando la sentencia dictada en instancia, en tanto que procede estimar las pretensiones deducidas en la litis por la representación de Ruiz de Alarcón 27 S.L., declarando resuelto el contrato de arrendamiento que le vincula con D. Valentín de fecha 1 de junio de 1978, por cesión inconsentida de la vivienda objeto del mismo.
»Cuarto.- Las costas procesales devengadas en primera instancia serán de cuenta de la parte demandada, teniendo en cuenta lo establecido en el art. 394 de la LECv, sin que haya lugar a efectuar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales causadas en esta alzada, a tenor de lo previsto en los arts. 394 y 398 de la misma Ley Procesal .»
En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de D. Valentín y de la mercantil Ibáñez&amp;Incera, S.L., se formula un motivo único que se introduce con la siguiente fórmula:
Motivo único del recurso de casación: En el escrito de preparación citamos como motivo único del recurso la infracción de las normas que regulan la resolución del contrato de arrendamiento urbano, por cesión inconsentida, en concreto, el artículo 114, causa 5.ª, que se remite a los artículos 23 a 28, todos ellos del Texto Refundido de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964 , por la que se rige el contrato de mi mandante al ser de fecha 1 de junio de 1978
Considera, en síntesis, que:
La sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las sentencias de 27 de junio de 1994 , 18 de abril de 1960 , 19 de febrero de 1958 , entre otras, que declaran que no basta con que una sociedad fije su domicilio en el inmueble arrendado para que se deba declarar la resolución del arrendamiento, sino que es preciso que se haya producido una sustitución real y efectiva del arrendatario, para que se pueda considerar que se ha producido una cesión del arrendamiento.
Existe una jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales respecto a la cuestión objeto de debate. Algunas sentencias defienden el mismo criterio que el expuesto por la sentencia recurrida, como es el caso de las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13.ª, de 3 de noviembre de 2004 y 26 de julio de 2004 , mientras que otras valoran que la cesión inconsentida no se produce por la fijación de un domicilio en el inmueble arrendado, sino que debe producirse una verdadera sustitución. Así lo indican, entre otras, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10.ª de 17 de marzo de 2001 y 5 de diciembre de 2005 , entre otras.
En el escrito de oposición al recurso de casación presentado, la representación procesal de la mercantil Ruiz de Alarcón 27, S.L. se formulan en síntesis, las siguientes alegaciones:
La presunta domiciliación en la vivienda de la sociedad conformada por el arrendatario y su esposa, se acompaña de pruebas que permiten concluir que en la vivienda se ejercen actividades que son propias de la sociedad.
La sentencia que se recurre no es contraria a la jurisprudencia del Trivunal Supremo, pues en el caso que se examina existe, por parte de la sociedad, el desarrollo de una actividad profesional y comercial que se desarrolla en el piso arrendado.
No puede ser examinado un interés casacional fundado en una posible jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, pues no se han cumplido los presupuestos formales exigidos para considerar válidamente acreditado esta modalidad de interés casacional.
Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 30 de enero de 2013, en que tuvo lugar.
LAU 1994, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 LEC, Ley de Enjuiciamiento Civil.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó una demanda sobre resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por cesión no consentida.
Tras valorar que el contrato de arrendamiento fue suscrito en el año 1978 entre los entonces propietarios del inmueble y el arrendatario demandado, consideró, en síntesis que el hecho de que el arrendatario y su esposa hubieran domiciliado la empresa de su propiedad en la vivienda arrendada no suponía una cesión no consentida a los efectos de resolución contractual prevista en el artículo 114 LAU 1964 .
Constató que el contrato se celebró en el año 1978 entre los anteriores propietarios de la vivienda y el demandado, y que desde el año 2002, el inmueble aparecía, también, como el domicilio social de la sociedad creada entre el arrendatario y su esposa. Consideró que el domicilio de la sociedad de responsabilidad limitada creada resultaba ser un elemento esencial en su constitución y que tal domiciliación constituye una cesión no consentida de la vivienda arrendada que, conforme a lo dispuesto en el artículo 114 LAU 1964 , exigía declarar la resolución del arrendamiento.
La parte demandada ha formalizado recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3.º LEC .
Existe una jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales respecto a la cuestión objeto de debate. Algunas sentencias defienden el mismo criterio que el expuesto por la sentencia recurrida, como es el caso de las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13.ª, de 3 de noviembre de 2004 y 26 de julio de 2004 , mientras que otras valoran que la cesión no consentida no se produce por la fijación de un domicilio en el inmueble arrendado, sino que debe producirse una verdadera sustitución. Así lo indican, entre otras, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10.ª de 17 de marzo de 2001 y 5 de diciembre de 2005 , entre otras.
Cesión no consentida de vivienda. Domiciliación de sociedad.
A) Esta Sala, ha tenido ocasión de pronunciarse sobre la cuestión jurídica expuesta en el recurso de casación y ha puesto fin a la discrepancia que sobre ella existía entre las Audiencias Provinciales. La sentencia de 16 de octubre de 2009 (RC 203/2005) ha fijado, como doctrina jurisprudencial, que no se considera como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real. La naturaleza imperativa del artículo 114.5 LAU 1964 , necesita, para que se produzca la resolución contractual, que el arrendatario ceda su posición a un tercero sin el consentimiento del arrendador, es decir que se produzca una transmisión real y efectiva del uso de la vivienda arrendada, lo que supone una modificación de la relación arrendaticia perjudicando los derechos del arrendador.
B) La aplicación de esta jurisprudencia al caso examinado supone la estimación del recurso de casación. La sentencia recurrida declara que está plenamente acreditado, que la sociedad Ibáñez &Incera S.L, es una entidad constituida únicamente por el arrendatario y su esposa, cuyo domicilio social, que califica como un elemento esencial y no meramente formal, está fijado en el inmueble arrendado. La Audiencia Provincial ha declarado la resolución arrendaticia fundando su decisión en que la mera designación en la vivienda de un domicilio social, supone la cesión de la vivienda, pese a que no se ha constatado, como mantiene la parte recurrente, que se haya producido una ocupación o aprovechamiento real del inmueble objeto del arrendamiento. Tal decisión es contraria a la jurisprudencia de esta Sala, por lo que el recurso debe ser íntegramente estimado.
Como consecuencia de lo razonado en el fundamento anterior, se estima el recurso de casación y, de conformidad con lo establecido en el artículo 487.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debe casarse la resolución recurrida en el tema concreto relativo a la cuestión de interés casacional, resolviendo sobre el caso y declarando lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la contradicción jurisprudencial. Todo lo antedicho se traduce en la confirmación de la sentencia de primera instancia, por lo que se debe desestimar la demanda de desahucio por cesión no consentida, formalizada por la representación procesal la entidad Ruiz de Alarcón, 27 S. L.
También procede reiterar como doctrina jurisprudencial que no se considera como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real
De conformidad con lo establecido en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos LEC , no procede la imposición de las costas de este recurso, debiendo imponerse a la parte actora las causadas en la primera instancia y en el recurso de apelación.
Declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Valentín e Ibáñez & Incera contra la sentencia dictada el 1 de julio de 2009 por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21.ª, en el rollo de apelación n.º 201/2007 , cuyo fallo dice:
Se reitera como doctrina jurisprudencial que no se considera como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real.
No hacer pronunciamiento en costas por las ocasionadas en este recurso, imponiendo a la parte demandada las causadas en el recurso de apelación y en la primera instancia.
STS, 22 de Noviembre de 1994

References: resolución 
 resolución 
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 resolución 
 artículo 114
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 artículo 114
 artículo 114
 resolución 
 artículo 477
 artículo 114
 resolución 
 resolución 
 artículo 487
 resolución 
 artículo 398
 artículo 394