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Timestamp: 2019-03-24 11:38:09+00:00

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Il contratto di compravendita - Studio Legale Riva
La compravendita è quel contratto mediante il quale un soggetto trasferisce ad un altro la titolarità di un diritto, verso corresponsione di una somma di denaro (art. 1470 c.c.).
La disciplina generale di tale contratto è contenuta nel Capo I del Titolo III, Libro IV del codice civile (artt.1470 - 1547 c.c.).
L'importanza del tipo contrattuale e la relativa diffusione hanno però comportato una vera e propria esplosione normativa tesa a disciplinare le singole ipotesi caratterizzate da specialità.
Ciò in termini di emanazione, sia da parte degli organi Legislativi di normative di rango primario e legislativo, sia da parte del potere esecutivo di normative di rango secondario e regolamentare.
A titolo di mera esemplificazione ricordiamo gli atti di normazione speciale di più comune applicazione:
a) le Leggi 15 settembre 1964 n. 755, 27 dicembre 1973 n. 843 e l'art. 121 D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385, in materia di vendite a rate ;
b) il D.Lgs. 28 febbraio 1998 n. 58 in materia di vendita al pubblico di strumenti finanziari ;
c) il D.Lgs. 6 settembre 2005 n. 206 in materia di cessioni di beni e servizi a consumatori (la norma disciplina ogni tipologia contrattuale, in qualunque modo conclusa, avente come parte un consumatore);
d) il D.Lgs. 9 aprile 2003 n. 70 in materia di vendite effettuate mediante strumenti telematici ;
e) il D.Lgs. 22 maggio 1999 n. 185 in materia di cessioni di immobili da costruire .
Nell'ambito della normazione di tipo esecutivo-amministrativa, ricordiamo la regolamentazione CONSOB in materia di negoziazione di strumenti finanziari.
In un contesto di contrattazioni di tipo "internazionale" (tra soggetti appartenenti a diversi ordinamenti) la disciplina della vendita trova collocazione nei limiti ed in applicazione della Convenzione di Vienna sulla vendita internazionale adottata l'11-4-1980 e della Convenzione di Ginevra del 17-2-1983 (in materia di rappresentanza circa le vendite internazionali di merci) e comunque nei limiti di cui all'art. 57 della L. 31 maggio 1995 n. 218.
Dal punto di vista del suo funzionamento la vendita è:
a) un contratto consensuale; che si perfeziona, cioè, con il semplice scambio di consensi (rimanendo il trasferimento del diritto e il pagamento del prezzo attinenti alla sua fase esecutiva e non perfezionativa);
b) ad effetti reali; conseguendo il trasferimento del diritto oggetto di vendita alla semplice prestazione del consenso senza null'altro essere richiesto.
Le puntualizzazioni sopra riportate consentono di individuare le differenze che sussistono tra la vendita e le tipologie contrattuali che con essa sembrano presentare analogie.
Innanzitutto, di piana evidenza è l'elemento che connota la vendita rispetto alla donazione. Seppure, in entrambi i casi, si è in presenza di negozi traslativi di diritti, solo nell'ambito della compravendita si è in presenza di uno scambio (tra diritto e denaro).
Altrettanto immediata è la differenza che sussiste tra vendita e permuta. Pur essendo entrambi contratti di scambio onerosi, la vendita rappresenta in un certo senso la species (almeno dal punto di vista economico) del genus permuta. Nel mentre la permuta è raffigurabile ogniqualvolta un diritto sia scambiato dietro attribuzione di altri diritti su qualunque tipologia di bene, la vendita è raffigurabile solo in presenza di uno scambio retribuito con una somma di denaro.
Più complessa è invece la differenziazione tra vendita ed appalto.
L'appalto è, infatti, contratto ad effetti obbligatori ove la prestazione caratteristica dell'appaltatore è rappresentata da un'obbligazione di fare, di realizzare, cioè, qualcosa.
La vendita è, invece, un contratto ad effetti reali, che comportano, quindi, almeno in via astratta, l'immediata soddisfazione della controparte senza necessità di ulteriore cooperazione da parte del debitore (che ha per oggetto, insomma, non un'obbligazione, ma un'attribuzione che si attua per il semplice perfezionamento del consenso contrattuale, senza la necessità di fare null'altro).
La vendita si distingue, infine, dalla somministrazione in quanto quest'ultima sottende necessariamente, almeno dal punto di vista descrittivo, l'esistenza di un'obbligazione di durata nell'ambito della quale vengono a realizzarsi le singole fattispecie di compravendita (lo stesso è a dirsi per il contratto di concessione di vendita). Nell'ambito della somministrazione di beni, infatti, le parti si impegnano a somministrare e a ricevere in somministrazione una certa quantità di prodotti. Si è in presenza, quindi, di un contratto di durata che vincola una parte ad effettuare un certo numero di prestazioni. Nella vendita, invece, l'attuazione dell'interesse contrattuale è immediata e consegue alla manifestazione del consenso.
Dal punto di vista dei soggetti che la pongono in essere, la compravendita è un contratto:
a) bilaterale; due e contrapposti, infatti, debbono essere i centri di interesse presenti, essendo invece del tutto irrilevante il numero di soggetti che tali centri compongono (una o più persone indifferentemente) (1);
b) normalmente (e al di fuori dell'attività di impresa) di straordinaria amministrazione (comportando una modificazione del patrimonio);
c) che, in via generale, non richiede la presenza di ulteriori requisiti in capo al venditore e all'acquirente (iscrizione ad albi, superamento di esami etc.).
L'affermazione di cui al punto c) richiede, però, una precisazione. Invero, nel nostro sistema, sono reperibili alcune limitazioni alla capacità negoziale sia dal lato del venditore sia da quello dell'acquirente.
Per quanto concerne la posizione del venditore possiamo ricordare come i divieti di vendita reperibili siano qualificati dalle particolarità del bene oggetto di vendita e dalla collocazione di tale vendita nell'ambito di un'attività di tipo "professionale" (rivolta cioè a trattare con un numero indifferenziato di utenti al fine di ricavarne utile) e, quindi, nella necessità di ordine pubblico di garantire la correttezza degli scambi per il tramite di soggetti dotati della necessaria professionalità. Emblematica in tal senso è la riserva contenuta nell'art. 18 del DLG 28.2.1998 n. 58 in materia di vendita di strumenti finanziari, che limita alle banche e alle imprese di investimento il potere di negoziazione di tali valori.
Dal punto di vista, invece, della capacità contrattuale dell'acquirente, ricordiamo come la disciplina codicistica riafferma poi una tradizionale serie di divieti di negoziazione a carico di pubblici ufficiali, amministratori e mandatari.
Tali divieti trovano la loro ragione giustificatrice in una presunzione di conflitto di interesse che (certamente un tempo, oggi meno) caratterizzava queste figure di acquirenti.
I divieti più noti sono quelli codificati nel libro IV del Codice.
Tali divieti - che trovano (con espresso riferimento alla vendita) tutti sanzione nell'art. 1471 c.c.- sono suscettibili di essere distinti in due diversi gruppi:
un primo gruppo - posto a tutela della pubblica amministrazione - che impedisce - pena la nullità - ai pubblici ufficiali o ai pubblici amministratori di rendersi acquirenti dei beni oggetto della loro opera (art. 1471 n. 2 c.c.) o dei beni appartenenti agli enti da loro amministrati (art. 1471 n. 1 c.c.);
un secondo gruppo - posto a tutela di interessi privati - che impedisce - pena l'annullabilità, ai gestori di patrimoni altrui (es. tutore) o ai mandatari di rendersi acquirenti dei beni oggetto di loro gestione (art. 1471 n. 3 e 4).
Completano la serie di divieti le seguenti norme generali:
a) l'art. 1261 c.c. che pone generale divieto (salve le eccezioni previste) agli operatori del diritto (magistrati, avvocati, notai, funzionari di cancelleria e segreteria, patrocinatori e ufficiali giudiziari) di rendersi acquirenti di crediti sub judice avanti all'autorità giudiziaria sotto la cui competenza essi (operatori) esercitano la propria funzione;
b) l'art. 323 c.c. che fa divieto ai genitori di rendersi acquirenti dei beni dei figli minori;
c) l'art. 378 c.c. che fa divieto al tutore e al protutore di rendersi acquirenti dei beni del pupillo.
La norma di cui sub a) (1261 c.c.) trovando fondamento nell'esigenza di ordine pubblico di proteggere il regolare funzionamento della giustizia, è sanzionata con la nullità; le altre, in quanto tese a proteggere meri diritti del privato, sono sanzionate con l'annullabilità (azione quest'ultima caratterizzata dall'essere suscettibile di maturare la prescrizione solo una volta venuto meno, in capo a coloro che hanno dato luogo alla nullità, il potere di esercitare in via esclusiva i diritti del soggetto nel cui interesse l'annullabilità è prevista).
(1) Sull'obbligo dei contraenti di indicare nel contratto se si sono avvalsi di un mediatore, dei suoi dati identificativi, del suo numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e del compenso corrisposto v. art. 35, comma 22, D.L. n. 223/2006.
Prestazione caratteristica nell'ambito di una compravendita è costituita dalla traslazione della titolarità di un diritto sia esso reale (proprietà, usufrutto etc.) sia esso obbligatorio (si pensi alla vendita di un credito).
Oggetto di detta prestazione può essere qualunque tipologia di bene: materiale o immateriale la cui negoziazione non trovi limitazioni in un'espressa norma di legge.
Proprio in termini di limitazione normativa alla cessione, possono essere ricordate perché importanti dal punto di vista pratico le seguenti ipotesi:
a) il divieto di vendita di beni realizzati senza il rispetto della vigente normativa antinfortunistica di cui all'art. 4 D.Lgs. 19 settembre 1994 n. 626;
b) il divieto di vendita di fabbricati realizzati in assenza o totale difformità da provvedimento edilizio autorizzativo come previsto dall'art. 46 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e dall'art. 40 L. 28 febbraio 1985 n. 47;
c) il divieto di vendita di beni abusivamente lottizzati di cui all'art. 30 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380;
d) il divieto di vendita con mezzi di grande accesso al pubblico dei consumatori di prodotti contenenti tabacco (art. 30 D.Lgs. 6 settembre 2005 n. 206 ).
Dall'entrata in vigore del D.Lgs. 4 dicembre 1992 n. 480, non vale più il divieto di cessione del marchio in via autonoma rispetto all'azienda di cui faceva parte.
Perfettamente legittima, invece, è la deduzione in contratto di un oggetto futuro, sia esso tale dal punto di vista oggettivo (oggetto non ancora esistente ex art. 1472 c.c.) sia esso tale solo da un punto di vista soggettivo (oggetto non ancora appartenente alla sfera giuridica del venditore ex art. 1478 c.c., perché di proprietà altrui).
Peculiare della vendita ad oggetto oggettivamente o soggettivamente futuro è la struttura contrattuale di tipo bifasico, quanto ad effetti: una prima fase, cosiddetta obbligatoria, nella quale la parte venditrice deve fare in modo di consentire il venire in essere del bene futuro; una seconda fase, ad effetto reale, che si attua con il venire in essere del bene oggetto di contratto, nella quale il consenso precedentemente manifestato viene a produrre i propri effetti in via automatica, trasferendo la titolarità del bene oggetto di contratto dal venditore all'acquirente, senza che si renda necessaria alcuna ulteriore attività.
Elemento distintivo e qualificante rispetto al contratto di appalto rimane anche in questo caso la centralità dell'effetto traslativo rispetto al momento obbligatorio (nella vendita del tutto prodromico e strumentale).
Non costituisce, invece, ipotesi di compravendita la cosiddetta emptio spei o vendita di speranza, in cui il prezzo è fissato globalmente ed il compratore si impegna incondizionatamente a pagarlo, anche se la cosa o il diritto venduto non vengano mai ad esistenza. E' evidente che in tale ipotesi non si è in presenza di un contratto di scambio, ma di un differente contratto aleatorio.
Il prezzo costituisce corrispettivo dell'alienazione ed è necessariamente espresso in denaro avente corso legale; può essere determinato dalle parti o determinabile, purché tale determinabilità non implichi un mancato raggiungimento dell'accordo sullo stesso.
Si può quindi parlare di prezzo determinabile solo nel momento in cui la determinazione sia in futuro ricavabile mediante chiavi di lettura certe e condivise, oppure per il tramite dell'opera di un terzo.
La mancata determinazione di un corrispettivo o dello strumento per la sua successiva determinazione rende inevitabilmente nullo il contratto di compravendita.
Attesa, però, la diffusione della tipologia contrattuale in esame, il legislatore ha previsto alcune norme di "salvataggio" per ipotesi di vendita particolarmente deformalizzate e di comune attuazione.
Qualora manchi una determinazione convenzionale, sia diretta sia indiretta, del prezzo, la Legge interviene con la fissazione di alcuni criteri al fine di consentire ugualmente la formazione del contratto di vendita. Tuttavia, la determinazione legale riguarda soltanto alcune alienazioni particolari.
L'art. 1474 c.c. prevede che quando il contratto abbia per oggetto beni mobili suscettibili di larga contrattazione (mai immobili) abitualmente venduti dal venditore, in mancanza di determinazione del prezzo, questo debba commisurarsi a quello normalmente praticato dal venditore.
Il secondo comma dell'art. 1474 c.c. prevede poi l'ipotesi di beni (mobili) aventi un prezzo di borsa o di mercato, per cui si ritengono praticabili i prezzi effettuati nelle vendite similari concluse nel luogo in cui deve essere eseguita la consegna ovvero nella piazza più vicina.
Le stesse regole valgono per il caso in cui le parti (sempre in relazione a beni mobili) si siano genericamente riferite al giusto prezzo.
E' importante a questo punto segnalare la particolarità del caso in cui le parti si siano accordate al fine di rimettere ad una loro libera e successiva manifestazione di volontà la determinazione del prezzo.
In questa ipotesi, contrariamente a quanto accade nelle fattispecie prima descritte, siamo in presenza di una volontà non ancora perfezionata, quindi, di un contratto non concluso. Riteniamo, pertanto, impossibile ogni applicazione delle norme di default di cui all'1474 c.c. che comunque presuppongono l'esistenza di un contratto perfezionato.
L'art. 1498 c.c. rimette alle parti la fissazione del luogo e del tempo del pagamento del prezzo. Tuttavia, in assenza di accordo espresso si deve far riferimento agli usi e, in via ulteriormente subordinata, si deve considerare luogo del pagamento quello in cui deve avvenire la consegna (art. 1498, secondo comma, c.c.). Il pagamento del prezzo deve poi essere effettuato al domicilio del venditore ogni qualvolta per qualsiasi motivo non sia avvenuto al momento della consegna.
Sotto un altro profilo, in deroga a quanto previsto in via generale dall'art. 1282 c.c., che per la produzione di interessi richiede l'esistenza di un credito liquido ed esigibile, se la vendita ha ad oggetto un bene produttivo di frutti o di altri proventi ed il termine per il pagamento del prezzo è differito nel tempo, l'art. 1499 c.c. prevede la decorrenza di interessi di diritto sul prezzo fin dal momento della consegna della cosa venduta. E' opportuno, però, evidenziare che la norma opera solo in assenza di una differente, concreta (seppur implicita) disciplina pattizia afferente al godimento dei frutti del bene consegnato in relazione alle modalità di pagamento del prezzo (in presenza di un prezzo, seppur dilazionato, che tenga conto anche del valore di tali frutti, nulla sarà dovuto a sensi dell'art. 1499 c.c.).
Il contratto di compravendita è, in sé, contratto a forma libera.
Fanno a ciò eccezione alcune fattispecie in ordine alle quali, il Legislatore ha imposto, a vario titolo, l'utilizzo della forma scritta.
Anzitutto occorre richiamare le fattispecie in cui il Legislatore ha imposto la forma scritta ad substantiam.
Trattasi di quelle compravendite che hanno ad oggetto:
a) beni immobili (ex art. 1350 c.c.);
b) strumenti finanziari, nell'ipotesi in cui siano attuate nell'ambito di attività di gestione dell' investimento secondo quanto previsto dall'art. 23 del D.Lgs. 28 febbraio 1998 n. 58 ;
c) eredità (ex art. 1453 c.c.; precisandosi che la norma disciplina la vendita della quota ereditaria - intesa come massa indistinta di debiti e crediti pervenuti dal de cuius e non del singolo bene);
d) diritti su multiproprietà (anche se qualificabili come obbligatori cfr. artt. 70 e 71 D.Lgs. 6 settembre 2005 n. 206 );
e) navi superiori a 10 ton se a propulsione meccanica o superiori a 25 ton, se a propulsione differente (art. 249 cod. navigazione );
f) aereomobili differenti dagli alianti (art. 864 cod. navigazione );
Sono soggette alla forma scritta (come ogni altro contratto) poi, le compravendite stipulate con la Pubblica Amministrazione (ai sensi della normativa sulla contabilità dello stato cfr. R.D. 2440/1923).
Si tratta insomma di fattispecie caratterizzate o dalla particolare rilevanza economica del bene oggetto di compravendita (ipotesi a), c), d), e), f)) o dalle peculiarità di uno dei contraenti (contratti con la P.A) o dalla necessità di tutelare un contraente di particolare debolezza rispetto all'altro (ipotesi b) e d)).
In altri casi - sempre in presenza di beni di particolare rilevanza - il Legislatore ha richiesto la forma scritta quale strumento per ottenere la prova della stipula del contratto; le fattispecie più note riguardano le vendite di azienda che non contengano beni immobili (art. 2556 c.c.).
In altre ipotesi ancora, il Legislatore, mosso dalla necessità di dotare determinati segmenti del mercato di opportuni strumenti di trasparenza, ha imposto a ipotesi di compravendita a forma del tutto libera la necessità di effettuare particolari forme di pubblicità. Ecco quindi la necessità di ricorrere alla forma scritta non ai fini della validità del contratto, ma al fine di poter adempiere alle formalità pubblicitarie (presupposto per l'esercizio di ulteriori diritti o per la fruizione di determinate tutele). Le ipotesi più note, espressione di quel tipo di forma conosciuta come "ad regularitatem" sono le seguenti:
a) vendita di diritti su quote di società di persone e di società a responsabilità limitata (artt. 2300 e 2470 c.c.);
b) vendita di diritti su aziende (ex L. 310/1993).
Da ultimo vanno citati gli obblighi di forma imposti a fini documentativi dell'esistenza di determinati diritti, a tutela di soggetti particolarmente deboli nell'ambito del rapporto contrattuale (i consumatori), la cui sanzione non è rintracciabile nell'ambito delle normali sanzioni negoziali, ma in quelle amministrative e comunque nella previsione di regimi contrattuali deteriori in capo al professionista che tale onere di forma non abbia rispettato.
Le ipotesi più note di tale tipologia formale sono le seguenti:
a) le informative collaterali a vendite effettuate fuori da locali commerciali (ex artt. 47 - 53 D.Lgs. 6 settembre 2005 n. 206 );
b) le informative collaterali alle vendite effettuate "a distanza" (ex art. 59 D.Lgs. 6 settembre 2005 n. 206 );
c) l'informativa collaterale a contratti stipulati elettronicamente con consumatori (ex art. 12 D.Lgs. 9 aprile 2003 n. 70).
Non di forma, ma di meri requisiti formali, invece, dobbiamo parlare con riferimento alle dichiarazioni imposte dal Legislatore, a pena di nullità, negli atti traslativi di diritti reali immobiliari a sensi degli artt. 30 e 46 DPR 6 giugno 2001 n. 380 e dell'art. 40 L. 28 febbraio 1985 n. 47. Tali dichiarazioni, infatti, pur dovendo necessariamente comparire nel contenuto documentale del contratto di compravendita, non attengono alle modalità di esternazione della volontà contrattuale né alla sua documentazione.
La non riconducibilità di tali dichiarazioni alla forma, intesa come veicolo di esternazione della volontà contrattuale, implica la non necessità che gli stessi siano riportati in tutti quegli atti prodromici alla vendita che non comportino effetti traslativi ma che, a sensi dell'art. 1351 c.c., richiedano la medesima forma della vendita stessa.
La consegna è l'operazione - materiale o virtuale (si pensi alla consegna delle chiavi di un immobile) mediante la quale il venditore attribuisce al compratore la concreta disponibilità della cosa.
In una vendita ad effetti reali la consegna costituisce - normalmente - mero momento esecutivo di un'obbligazione già sorta, non invece strumento di traslazione della proprietà.
Tale principio generale, però, trova eccezione nell'ipotesi in cui oggetto di vendita siano cose appartenenti ad un genere e non determinate. In tal caso, ex art. 1378 c.c., la consegna costituisce spesso anche strumento di individuazione delle cose e, quindi, seppur in via del tutto occasionale, momento traslativo dei diritti sulle stesse.
Le modalità di esecuzione della consegna sono previste nell'art. 1477 c.c., che obbliga il venditore a consegnare la cosa venduta nello stato in cui essa si trovava al momento della stipulazione del contratto, insieme agli accessori ed alle pertinenze nonché insieme ai frutti maturati dal giorno della vendita; il tutto, oltre ai titoli ed ai documenti, alla proprietà ed all'uso della cosa venduta.
L'art. 1475 c.c. pone a carico del compratore, salvo patto contrario, le spese del contratto e quelle accessorie.
Le spese di vendita sono considerate:
a) le spese di trascrizione e di redazione del negozio in forma pubblica;
b) le somme erogate a terzi come compenso loro spettante per le operazioni da loro svolte, relative alla determinazione del prezzo (operazioni contabili, di stima ecc.).
Non vanno invece qualificate come spese del contratto quelle necessarie per l'adempimento: ad esempio le spese sostenute dal venditore per consegnare la cosa al compratore ovvero per fargli acquistare la proprietà.
Per spese accessorie, ex art. 1475 c.c., si intendono primariamente quelle relative agli obblighi fiscali derivanti dalla stipulazione della vendita: imposta sul valore aggiunto e imposta di registro, alla quale ultima sono tenuti solidalmente verso il fisco sia il compratore sia il venditore nonché i pubblici ufficiali che hanno redatto, ricevuto o autenticato l'atto e i soggetti nel cui interesse fu richiesta la registrazione (art. 57 D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131).
L'art. 1475 c.c. prevede la possibilità di una pattuizione con la quale le parti stabiliscano che le spese del contratto e le altre accessorie sono a carico del venditore. Le pattuizioni di tal genere sono stipulate solitamente mediante la clausola "franco" seguita dalla voce di spesa da cui il compratore viene esonerato. Così, ad esempio, le clausole "franco dazio" e "franco assicurazione" significano che sono a carico del venditore rispettivamente le imposte daziali o il premio assicurativo. Peraltro, la clausola "franco" incide di regola sul prezzo e, dunque, la spesa viene sempre indirettamente a gravare sull'acquirente.
La pattuizione circa una distribuzione delle spese diversa da quella prevista dall'art. 1475 non deve assumere necessariamente la forma espressa, potendo desumersi indirettamente dal contratto.
Il venditore è tenuto a trasferire all'acquirente un bene conforme a quello convenuto e soprattutto suscettibile di utilizzazione - in forma piena e libera - secondo le modalità che in base all'accordo o al comune sentire, tale bene deve avere.
Il compratore, quindi, anche in assenza di un'espressa garanzia contrattuale, in merito al diritto acquisito (e, quindi, al bene cui il diritto di riferisce) è tutelato:
a) innanzitutto nei confronti della perdita per fatto di terzi che ritengano di vantare un diritto incompatibile con quello del venditore (la c.d. evizione ex artt. 1483 - 1486 c.c.);
b) poi, dalla presenza di diritti di terzi che possano far presagire ad una futura evizione o comunque ne possano pregiudicare il pieno godimento (art. 1482 e 1489 c.c.);
c) ancora, da eventuali vizi o difetti materiali che ne pregiudichino l'utilizzo (art. 1490 c.c.);
d) infine, da quelle mancanze di qualità che secondo il comune sentire sono necessarie per l'uso del bene venduto (art. 1497 c.c.).
Per quanto concerne, in particolare, le vendite di beni di consumo effettuate a favore di consumatori, il Legislatore (art. 129 D.Lgs. 6 settembre 2005 n. 206 ) ha introdotto l'ulteriore garanzia "di conformità"; intendendosi per tale la garanzia che il bene acquistato:
a) sia idoneo all'uso a cui normalmente beni dello stesso tipo sono adibiti e con le qualità che normalmente da tali beni ci si può attendere;
b) sia conforme alla descrizione fatta dal venditore;
c) sia idoneo all'uso esternato dal consumatore al venditore ai fini della stipula del negozio
In via contrattuale, poi, le parti sono libere di modellare a proprio piacimento le garanzie contrattuali, rafforzandole o indebolendole; ciò fino a pattuire una vera e propria cessione "a rischio e pericolo" del compratore (art. 1488 c.c.).
Si ritiene, però, opportuno precisare che, in ogni caso la libertà contrattuale troverà limite nel disposto generale dell'art. 1229 c.c., che vieta esoneri da responsabilità caratterizzati da dolo o colpa grave.
A quanto sopra fanno deroga le norme in materia di contratti stipulati con i consumatori, estensibili, quindi, anche alla compravendita. (cfr. artt. 33 e ss. D.Lgs. 6 settembre 2005 n. 206 ).
Dette disposizioni (che riportano sostanzialmente il testo dei precedenti artt. 1469 bis - quinquies c.c.) statuiscono un'ipotesi di nullità "relativa" (attivabile dal solo consumatore o d'ufficio) che colpisce (inderogabilmente in caso di esoneri da responsabilità per danni alla persona; in via presuntiva, salvo prova di effettiva negoziazione, per tutti gli altri contratti) tutti i contratti che comportino un significativo squilibrio giuridico tra prestazioni ed in particolare le clausole che prevedono esoneri da responsabilità.
In punto di tutela, i mezzi previsti dalla normativa in materia di compravendita si pongono in rapporto di specialità rispetto ai rimedi generali di tutela contrattuale di cui agli artt. 1453 e ss. c.c.. Essi, in via generale sono espressione di una ratio tesa a salvaguardare innanzitutto la funzione di scambio insita nella compravendita; funzione di scambio caratterizzata da attribuzioni (di beni e di denaro), ma mai da vere e proprie prestazioni di fare.
Sono altresì mezzi che perseguono la finalità di meglio conciliare la necessità di tutela del soggetto acquirente con il generale principio di manutenzione del contratto.
In tale contesto, quindi, il Legislatore, in presenza di vizi, difetti, mancanza di qualità, non prevede mai in capo al venditore obbligazioni di fare, ma prevede, semplicemente, in capo all'acquirente diritti di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto.
Con riguardo ai rimedi riduzione-risoluzione, vale la pena osservare come questi siano concepiti:
a) in alcuni casi come rimedi del tutto alternativi, suscettibili di essere utilizzati in presenza delle medesime tipologie di inadempimento (artt. 1490 e 1497 c.c.);
b) in altri casi come rimedi in rapporto di alternatività-specialità, essendo richiesta per l'utilizzo dello strumento solutorio l'esistenza di una condizione ulteriore: l'assenza di interesse alla conservazione del bene (art. 1480 c.c.).
Vale segnalare, infine, come il rimedio solutorio sia, in ogni caso, subordinato, all'assenza di usi in senso contrario (art. 1492 1° comma c.c.) o, comunque, alla possibilità di restituire nello stato quo ante il bene oggetto di compravendita (art. 1492 c.c. comma 2).
I rimedi sopra segnalati (che hanno la funzione di riequilibrare e di rimediare al vizio funzionale della compravendita) operano in via sostanzialmente oggettiva. In altri termini, ai fini della loro applicazione sarà sufficiente per l'acquirente dare la prova dell'intervenuta compravendita con un certo soggetto di un certo bene caratterizzato da vizi. L'eventuale risarcimento danni, invece, sarà subordinato (ex art. 1494 c.c.) alla presenza di uno stato di dolo o colpa in capo al venditore.
Da ultimo, di estrema importanza è il rammentare lo strettissimo regime di decadenza e prescrizione per l'esercizio delle azioni a tutela dei propri diritti di cui il Legislatore ha gravato il compratore.
Ex art. 1495 c.c., il compratore - salvo riconoscimento del vizio da parte del venditore - deve comunicare al venditore la scoperta del vizio (mancanza di qualità) entro otto giorni dalla scoperta (essendo a suo carico la prova delle tempestività della denuncia) pena decadenza da ogni tutela e, in ogni caso deve agire a tutela dei sui diritti entro un anno a pena di prescrizione.
Il regime draconiano sopra descritto ha portato la giurisprudenza e la dottrina ad introdurre forme di temperamento; in particolare:
a) a svincolare dal regime sopra indicato le fattispecie in cui vi sia stato da parte del venditore, oltre che un riconoscimento del vizio mancanza di qualità, anche un impegno a rimediare; in tale ipotesi infatti è stata individuata una fattispecie di contratto con obbligazione del solo proponente, sottoposto al regime di prescrizione decennale ordinario;
b) a configurare in alcuni casi in cui la funzione economica dello scambio, in seguito alle qualità del bene trasferito, risultava particolarmente frustrata, vere e proprie ipotesi di aliud pro alio, come tali soggette al regime solutorio generale (è opportuno però precisare che si tratta di fattispecie in cui l'inadempimento del venditore si caratterizza in misura particolarmente elevata, tale da escludere in nuce qualunque utilità per l'acquirente di quanto venduto; ipotesi tipiche di tale fattispecie possono essere le seguenti: vendita di appartamento inabitabile; di alimenti avvelenati etc.).
Nell'ambito della contrattazione con i consumatori, invece, il regime di cui sopra trova deroghe significative:
a) sia per ciò che concerne la prescrizione della garanzia (due anni ex art. 132 D.Lgs. 206/05 );
b) sia per ciò che concerne il termine di decadenza per comunicare i vizi (60 giorni dalla scoperta ex art. 132 D.Lgs. 206/05 );
c) sia per ciò che concerne i rimedi ottenibili (la possibilità di chiedere la rimozione del vizio o difetto di conformità ex art. 130 D.Lgs. 206/05 in alternativa rispetto alla riduzione del prezzo o alla risoluzione del contratto).
Il patto di riscatto è un patto accessorio al contratto di vendita, con cui si riserva al venditore il diritto di riavere il bene alienato, restituendo il prezzo e rimborsando le spese (art. 1500 c.c.).
La giurisprudenza ritiene che il patto di riscatto vada inquadrato nello schema della condizione risolutiva potestativa, in quanto il suo avveramento è rimesso alla libera determinazione del venditore e produce l'immediato ritorno della proprietà della cosa al medesimo. Tale soluzione ha, peraltro, suscitato qualche perplessità in parte della dottrina, la quale ha preferito individuare nel patto di riscatto un diritto potestativo di recesso.
Si ricorre di solito alla vendita con patto di riscatto nei casi in cui il venditore è indotto a vendere per realizzare denaro liquido, ma intende ritornare proprietario della cosa ceduta se entro un certo termine avrà a disposizione la somma necessaria.
La posizione soggettiva del venditore non è cedibile ad un terzo, se non mediante una vera e propria cessione dell'intero contratto di vendita; una eventuale cessione del potere di riscattare può avvenire esclusivamente con il consenso del compratore.
Per quanto attiene poi al problema della contestualità o meno del patto di riscatto rispetto alla vendita, la giurisprudenza ritiene che il patto in oggetto possa intervenire anche in un momento successivo e con patto separato.
Vendita con patto di riscatto e patto commissorio
E' opinione diffusa che il patto di riscatto svolga una funzione di garanzia, determinando una elusione del divieto di patto commissorio di cui all'art. 2744 c.c.
Invero, la giurisprudenza ha, fino a poco tempo fa, ritenuto che la vendita potesse essere stipulata anche a scopo di garanzia: si affermava, infatti, che una simile vendita fiduciaria non era assimilabile al patto commissorio in quanto, mentre questo determina l'effetto traslativo in danno al debitore in dipendenza, anche cronologica, del suo inadempimento, il patto di riscatto attribuisce al venditore solo il potere di riacquistare il bene.
Tuttavia, un'autorevole dottrina ha affermato che il patto di riscatto non altera la causa della vendita, in quanto persegue una funzione accessoria a tale contratto, ossia la funzione di recesso. Qualora, invece, si voglia utilizzare la vendita con patto di riscatto a fine di garanzia, viene sostanzialmente elusa la causa di scambio.
Dopo una serie di oscillazioni, la giurisprudenza è ora orientata in senso conforme al pensiero dottrinario sopra esposto, in quanto sostiene che la vendita con patto di riscatto incorre nella sanzione di nullità di cui all'art. 2744 c.c., senza che possa assumere alcun rilievo l'effettivo immediato trasferimento della proprietà al mutuante-compratore, ove risulti l'intento primario delle parti di costituire con il bene una garanzia reale e di rendere irrevocabile il trasferimento solo al verificarsi dell'inadempienza del mutuatario-venditore.
Patto di riscatto e patto di retrovendita
L'interesse del venditore a riavere la proprietà del bene alienato può essere perseguito, oltre che con il patto di riscatto, anche mediante il patto de retrovendendo, con cui il compratore si obbliga a rivendere all'alienante il bene acquistato.
Tuttavia, mentre il patto di riscatto ha effetto reale, il patto di retrovendita ha effetto obbligatorio, nel senso che obbliga il compratore alla stipulazione di un nuovo contratto di vendita.
Costituisce la tipologia di vendita più comune; quella che normalmente caratterizza le transazioni commerciali. Trattasi di vendita priva di connotazioni tipologiche sostanziali che la facciano differire dalle altre forme della medesima tipologia, ma che necessita di rapida considerazione proprio in ragione di quelle clausole e di quei rimedi che in un primo tempo la pratica commerciale ha individuato e che in un secondo tempo il Legislatore ha codificato.
Alludiamo al riguardo ai rimedi di autotulela concessi alle parti (artt. 1513 - 1519 c.c.) tramite i quali il compratore può far accertare, rapidamente e senza la collaborazione del venditore, gli eventuali vizi della merce (art. 1513 c.c.), e la parte non inadempiente può far acquistare o vendere in danno dell'inadempiente la merce oggetto di compravendita (artt. 1514-5 e 1516 c.c.).
Alludiamo, poi, agli strumenti solutori conseguenti all'offerta di adempimento (art. 1517.c.c.) o a quelli di reimmissione nel possesso dei beni venduti (art. 1519 c.c.). Alludiamo, infine, alle forme di garanzia tipizzate dalla prassi commerciale, quali la garanzia di buon funzionamento; garanzie in relazione alle quali il Legislatore ha dettato norme procedimentali (art. 1512 c.c.).
Tipiche poi della vendita di beni mobili sono alcune figure contrattuali, codificate dal Legislatore del 1942 e sorte nella prassi quale forma di mediazione tra le esigenze di due parti lontane, una delle quali (l'acquirente) ha interesse a verificare con attenzione senza spostarsi la merce e l'altra (il venditore) ha interesse a non sostenere costi e rischi per il trasporto della merce stessa prima di averla venduta.
Tali tipologie di vendita sono:
a) la vendita a campione e la vendita a tipo campione (artt. 1521 e 1522 c.c.) ove il venditore garantisce che tutta la merce venduta rivesta le qualità (o riveste in linea di massima, nel caso "tipo campione") di un predeterminato campione e
b) la vendita a prova (art. 1521 c.c.) ove il contratto di compravendita è condizionato sospensivamente al fatto che la merce venduta risulti superare un esame (la prova da effettuare secondo le modalità convenute o secondo gli usi) in relazione alle qualità promesse dal venditore.
Non di vera e propria vendita, quanto piuttosto di contratto di opzione a favore del compratore si deve invece parlare in relazione alla figura della vendita con riserva di gradimento prevista all'art. 1520 c.c..
Da ultimo ci sembra opportuna qualche riflessione in merito alla vendita con riserva di proprietà (artt. 1523-1526 c.c.) tipologia di vendita consensuale, che si caratterizza in un procedimento bifasico comportante effetti obbligatori anticipati ed effetti reali differiti.
Con tale tipologia il venditore trasferisce all'acquirente il possesso e il rischio sul bene oggetto di contratto in via immediata risultando trasferita la proprietà solo ed esclusivamente con l'integrale pagamento del prezzo.
E' importante segnalare in questa fattispecie alcune peculiarità:
- il diritto di proprietà (che rimane in capo al venditore) diviene sostanzialmente privo di ogni connotazione attinente al c.d. "dominio utile", svolgendo una mera funzione commissoria (di garanzia cioè sul pagamento del prezzo);
- l'inadempimento all'obbligazione di pagamento del prezzo rilevante ai fini della risoluzione del contratto risulta determinato dal Legislatore, che ha posto ad esso limiti minimi inderogabili (art. 1525 c.c.);
- risulta previsto un sistema di pubblicità dichiarativa in relazione ai macchinari di un certo valore (art. 1524 c.c.).
Da ultimo, va ricordato come determinati beni mobili (navi, autoveicoli, aereoplani) siano soggetti, nell'ambito della loro circolazione ad un regime pubblicitario analogo a quello previsto per i beni mobili, attuato al fine di permettere la eventuale risoluzione di conflitti tra diversi acquirenti del medesimo bene. In relazione al combinato disposto dagli artt. 2683 - 2684 c.c., con rinvio all'art. 2644 c.c., colui che per primo trascrive l'acquisto nell'apposito registro previsto dalla legge fa prevalere il proprio diritto nei confronti di ogni altro eventuale e contrastante diritto di terzi - anche se acquistato prima - purché trascritto successivamente; ciò indipendentemente dalla sussistenza o meno della buona fede in capo al primo trascrivente.

References: art. 35
 art. 1472
 art. 1478
 art. 1350
 art. 1453
 art. 59
 art. 12
 art. 1378
 art. 1475
 art. 1494
 art. 1495
 art. 132
 art. 132
 art. 130