Source: https://www.sluzebnosc.info/ustanowienie_sluzebnosci_osobistej-material-2.html
Timestamp: 2020-06-02 10:21:18+00:00

Document:
Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 26-02-2014
Po śmierci mojej mamy jej majątek (czyli połowa mieszkania) został podzielony pomiędzy mojego ojczyma i mnie po połowie, tak że ja zostałem właścicielem 1/4 lokalu, a ojczym – 3/4. Teraz ojczym chciałby przekazać mi swoją część nieruchomości (tak żebym ja stał się jedynym właścicielem) w zamian za możliwość dożywotniego przebywania w mieszkaniu. Jak to zrobić, aby ponieść jak najmniejsze koszty (w szczególności chodzi mi o podatki)? Co będzie korzystniejsze: sprzedaż, ustanowienie służebności osobistej, podpisanie umowy o dożywocie czy może jakaś inna czynność?
Darowizna od ojczyma a obowiązek podatkowy
Prawo podatkowe zalicza pasierba i ojczyma do kręgu najbliższej rodziny, dlatego najbardziej optymalną czynnością z punktu widzenia obciążeń podatkowych będzie przekazanie Panu przez ojczyma w darowiźnie udziału 3/4 w prawie własności nieruchomości wraz z jednoczesnym ustanowieniem dla niego dożywotniej nieodpłatnej służebności osobistej mieszkania. Należy wyjaśnić, że umowa darowizny nie stanowi formy odpłatnego zbycia (jest czynnością prawną nieodpłatną), dlatego nie istnieje ryzyko powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu przeniesienia własności przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym doszło do nabycia.
Nieodpłatna służebność osobista mieszkania na rzecz ojczyma
Osoba uprawniona z tytułu nieodpłatnej służebności osobistej mieszkania może ponosić nadal koszty utrzymania mieszkania, ale na zasadzie ustnego ustalenia pomiędzy stronami – czyli nieformalnie. Możliwe jest również ustanowienie przez Pana tej służebności na rzecz ojczyma w formie odpłatnej, co wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych wartości świadczeń otrzymywanych przez uprawnionego z tytułu służebności i problemem ustalenia tej wartości. Jeśli zależy Państwu, aby ojczym otrzymał coś więcej niż prawo dożywotniego mieszkania w lokalu, to proszę zawrzeć umowę odpłatnego zniesienia współwłasności lub sprzedaży, ale takie rozwiązanie spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych, któremu podlegają odpłatne zniesienie współwłasności i sprzedaż (podstawą opodatkowania byłaby wartość rynkowa 2/6 udziału, stawka podatku wynosi 2%). Taka transakcja w zakresie 1/6 udziału, nabytego przez ojczyma w spadku po żonie w roku 2012, będzie także łączyć się z powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.
Umowa darowizny udziału w prawie do lokalu wraz z ustanowieniem nieodpłatnej służebności osobistej mieszkania
Reasumując: umowa darowizny udziału w prawie do lokalu wraz z ustanowieniem nieodpłatnej służebności osobistej mieszkania jest optymalna od strony podatkowej zarówno dla Pana, jak i dla Pańskiego ojczyma. Inne rozważane przez Pana możliwości, a zwłaszcza umowa dożywocia, nie oferują takich korzyści z punktu widzenia rozliczeń z urzędem skarbowym.
Jak stanowi przepis art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (j.t.: Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.), obowiązujący od dnia 1 stycznia 2007 r., zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki – przyp. aut.), wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Ponieważ darowizna nieruchomości, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub udziału w takim prawie wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności, nie będzie Pan musiał składać do urzędu skarbowego osobnego zgłoszenia o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych (SD-Z2), ponieważ wypis aktu notarialnego zostanie przekazany przez notariusza do organu podatkowego, a Pan jako podatnik zachowa pełne prawo do zwolnienia (art. 4a ust. pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn).
Czy ojczym będzie musiał zapłacić podatek od darowizny otrzymanej od pasierba?
Aby w pewien sposób zrekompensować darczyńcy nieodpłatne przeniesienie prawa do 3/4 udziału we współwłasności, może Pan rozważyć okresowe darowizny pieniężne na rzecz ojczyma, które także będą zwolnione w całości z podatku – pod warunkiem ich zgłoszenia do urzędu skarbowego w terminie półrocznym od dnia spełnienia świadczenia i pod warunkiem udokumentowania jej otrzymania dowodem przekazania na rachunek bankowy nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym (art. 4a ust. 1 ustawy).
Ustanowienie nieodpłatnej służebności osobistej a podatek od spadków i darowizn
Ustanowienie nieodpłatnej służebności osobistej mieszkania podlega także opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy ciąży na uprawnionym z tego tytułu (czyli na ojczymie). Roczną wartość służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością, przy czym nie musi to być całość nieruchomości, lecz określona jej część przekazana do wyłącznego korzystania uprawnionemu z tytułu służebności, pozostająca w pewnej proporcji do powierzchni całego lokalu. Wartość rzeczy podają strony czynności prawnej, mając na uwadze realną wartość rynkową, pod kątem ewentualnego postępowania podatkowego. Wszelkie szczegóły związane z tym problemem wyjaśni Państwu notariusz. Ja ze swej strony informuję, iż roczną wartość służebności dla potrzeb obliczenia podatku mnoży się przez 10 lat i w ten sposób ustala się wysokość podatku, na podstawie tabeli, zawartej w art. 15 ust. 1 ustawy, uwzględniającej stosunek rodzinny i przynależność nabywcy do jednej z trzech grup podatkowych.
Nieodpłatne zniesienie współwłasności na rzecz pasierba a podatek
Inną formą przekazania udziału, wywołującą analogiczne skutki prawne jak oczekiwane przez Pana „pełne” prawo własności, może być także nieodpłatne zniesienie współwłasności, zwolnione od podatku od spadków i darowizn, jeśli dokonywane jest pomiędzy osobami zaliczonymi do pierwszej grupy podatkowej (pasierb i ojczym do niej należą) – art. 4 ust. 1 pkt 15 i art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy.
Jak już wspomniałam wyżej, Pański ojczym nie musi obawiać się konsekwencji z tytułu nieodpłatnego przeniesienia udziału w prawie własności nieruchomości przed upływem pięcioletniej karencji. Jak stanowi bowiem przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t.: Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m. in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o jakich mowa wyżej – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Z kolei organy podatkowe bardzo różnie podchodzą do umowy dożywocia. Na tym tle niezwykle często dochodzi do sporów, które rozstrzygają sądy administracyjne, ponieważ wiele urzędów stoi na stanowisku, że umowa dożywocia zawarta przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym, choć świadczenia, jakie uzyskuje dożywotnik, nie są łatwo mierzalne.
Informuję również, że dodatkowym kosztem będzie opłata sądowa z tytułu wpisu do księgi wieczystej udziału w prawie własności nieruchomości (3/4) nabytego w wyniku umowy darowizny (wynosząca 100 zł) oraz opłata sądowa za wpis służebności mieszkania stanowiącej ograniczone prawo rzeczowe (wynosząca 200 zł) – zgodnie z art. 42 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Opłaty notarialne przy zawarciu umowy darowizny udziału w prawie własności nieruchomości
Zawarcie umowy darowizny udziału w prawie własności nieruchomości łączy się z koniecznością dochowania formy aktu notarialnego, z tego tytułu notariusz pobiera taksę (wynagrodzenie) uzależnione od wartości przedmiotu czynności notarialnej, o szczegóły proszę pytać w konkretnej kancelarii. W świetle § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. Nr 148, poz. 1564 ze zm.), maksymalna stawka wynosi od wartości:
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł (taksa powyżej tej wartości zapewne nie dotyczy Państwa sytuacji).
Do wynagrodzenia notariusza należy doliczyć 23% podatku od towarów i usług (VAT).
Z aktu własności wynika, że w roku 1946 mój dziadek w wyniku nieformalnego działu spadku po zmarłym teściu za zgodą pozostałych spadkobierców...
Czy właściciel domu obciążonego na rzecz innej osoby służebnością osobistą mieszkania może odciąć mieszkanie służebnika od centralnego ogrzewania,...

References: art. 4
 art. 15
 art. 4
 art. 14
 art. 10
 art. 42