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Edicto 5282/2016
Edicto 5282/2016, publicado en el Boletín número 177 del día 16 de septiembre de 2016
En este Ayuntamiento se tramita el expediente correspondiente al Plan Parcial de Ordenación del Sector URS Mocabel de la promotora: Primula Developments, Sociedad Limitada, con la aprobación definitiva por Pleno del Ayuntamiento de Guaro en sesión celebrada el día 27 de octubre de 2006.
Situación: URS “Mocabel”. Término municipal: Guaro (Málaga). Promotora: Primula Developments, Sociedad Limitada. Arquitectos: Doña Eulalia Polo de Uña y don José Diego Calle Martín.
JULIO 2005 ÍNDICE DE MEMORIA
1. EXPOSITIVA 1.1. Datos identificativos del sector. 1.2. Conveniencia y oportunidad de su formulación. 1.3. Datos identificativos del promotor.
2. INFORMATIVA 2.1. Características naturales del territorio. 2.2. Usos, edificaciones, y vegetación existentes. 2.3. Servicios urbanísticos e infraestructuras existentes en la zona. 2.4. Estructura de la propiedad del suelo. 2.5. Marco urbanístico de referencia.
3. JUSTIFICATIVA 3.1. Objetivo y justificación de la ordenación propuesta. 3.2. Integración en la estructura urbana colindante. 3.3. Adecuación de la ordenación al planeamiento superior que desarrolla. 3.4. Zonificación y asignación de usos pormenorizados. 3.5. Cuantificación de suelos dotacionales. 3.6. Servicios urbanísticos previstos. 3.7. Medidas protectoras y correctoras de tipo ambiental a tener en cuenta en el futuro planeamiento de desarrollo. 3.7.1. Aspectos generales. 3.7.2. Medidas correctoras para la protección ambiental. 3.8. Medidas protectoras respecto a la carretera.
4. ANEXOS A LA MEMORIA 4.1. Cuadro de características de la ordenación. 4.2. Estudio del aprovechamiento medio. 4.3. Justificación del cumplimiento de las Normas Técnicas para la Accesibilidad y Eliminación de las Barreras arquitectónicas, Urbanísticas y en el Transporte de Andalucía. 4.4. Justificación del cumplimiento de la Norma CPI-96. 4.5. Plan parcial de iniciativa particular. 4.5.1. Relación de propietarios afectados. 4.5.2. Modo de ejecución de la urbanización y sistema de actuación. 4.5.3. Compromisos a contraer entre urbanizador y Ayunta miento, y entre urbanizador y futuros propietarios. 4.5.4. Garantía del exacto cumplimiento de dichos compromisos. 4.5.5. Medios económicos del promotor. 4.5.6. Conservación de la urbanización.
5. ORDENANZAS REGULADORAS 5.1. Generalidades y terminología de conceptos. 5.2. Régimen urbanístico del suelo. 5.2.1. Calificación del suelo con expresión de usos pormenorizados. 5.2.2. Densidad. 5.2.3. Estudios de detalle. 5.2.4. Proyectos de urbanización. 5.2.5. Parcelaciones. 5.3. Ordenanzas de edificación. 5.3.1. Ordenanzas Generales de Edificación. 5.3.2. Ordenanza Particular de Zona Residencial. 5.3.3. Ordenanza de las Áreas Libres. 5.3.4. Ordenanza de los Equipamientos.
6. PLAN DE ETAPAS 6.1. Orden de prioridades. 6.2. Duración. 6.3. Obras de urbanización. 6.4. Condiciones para la utilización de los terrenos. 6.5. Puesta en servicio de edificaciones en parcelas.
7. ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO 7.1. Evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización.
8. ÍNDICE DE PLANOS
DE INFORMACIÓN In-1 SITUACIÓN GEOGRÁFICA.
In-2 SITUACIÓN EN EL PLANO DE CLASIFICACIÓN DE LAS NN.SS. In-3 ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD. CATASTRAL. In-4 DELIMITACIÓN. ESTADO ACTUAL. EDIFICACIONES, USOS, INFRAESTRUCTURAS Y VEGETACIÓN EXISTENTES. In-5 PLANO DE INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES EN LA ZONA. In-5.b PLANO DE ACOMETIDAS PREVISTAS A LOS SERVICIOS MUNICIPALES.
DE PROYECTO Pr-1 ZONIFICACIÓN Y USOS PORMENORIZADOS. Pr-2 RED VIARIA. PLANTA GENERAL. ALINEACIONES Y RASANTES. SECCIONES TIPO. Pr-3 RED VIARIA. PERFILES LONG. Y TRANSVERSALES. VIAL 1. Pr-4 RED VIARIA. PERFILES LONG. Y TRANSVERSALES. VIALES 2 y 3. Pr-5 RED VIARIA. PERFILES LONG. Y TRANSVERSALES. VIALES 4 y 5.
Pr-6 RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA, RIEGO E HIDRANTES. ESQUEMA. Pr-7 RED DE ALCANTARILLADO (PLUVIALES). ESQUEMA. Pr-8 RED DE ALCANTARILLADO (FECALES). ESQUEMA. Pr-9 RED DE ENERGIA ELÉCTRICA. ESQUEMA. Pr-10 RED DE ALUMBRADO PÚBLICO. ESQUEMA. Pr-11 RED DE TELEFONÍA Y TELECOMUNICACIONES. ESQUEMA. Pr-12 JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA NORMA CPI-96. Pr-13 JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS TÉC-
NICAS PARA LA ACCESIBILIDAD Y ELIMINACIÓN DE LAS BARRERAS ARQUITECTÓNICAS, URBANÍSTICAS Y EN EL TRANSPORTE EN ANDALUCÍA. Pr-14 PLAN DE ETAPAS. Pr-15 PROPUESTA PARA LA Z.V.P.
1. EXPOSITIVA 1.1. Datos identificativos del sector Los terrenos afectados por el presente Plan Parcial de Ordenación se ubican en el denominado “Paraje El Mocabel” de Guaro, situados en la zona sudeste del término municipal y anexos al casco con acceso directo desde la carretera MA-419. Tal como se constata en la documentación gráfica que contiene el presente trabajo, existe una leve diferencia en la delimitación de los términos municipales de Guaro y Monda en la zona objeto de estudio según las Normas Subsidiarias o según planos catastrales. Hay que hacer referencia a que no existe un deslinde oficial entre ambos términos municipales, variando éste según la cartografía que se utilice. En todo caso, se opta por dar como válido a los efectos de la redacción del presente Plan Parcial de Ordenación el deslinde que consta en planos catastrales, ya que ambos coinciden en la planimetría de Guaro y Monda, justificándose además en que los presentes terrenos pagan sus contribuciones al Ayuntamiento de Guaro. La totalidad del terreno afectado por el Plan Parcial, la componen las siguientes parcelas catastrales:
PARCELA NÚM.
45 4 GUARO
46 4 GUARO
57 4 GUARO
58 4 GUARO
60 4 GUARO
TOTAL SUPERFICIE REAL (Según medición topográfica)
SUPERFICIE REAL MEDICIÓN 3.371,50 m2 2.837,00 m2
12.285,60 m2 4.678,20 m2 10.177,70 m2 33.350,00 m2
PARC. NÚM. 45 46 57 58 60
REGISTRO PROP.
1.ª NÚM. 1 COÍN
5159-n
2.ª NÚM. 1 COÍN
TOTAL SUPERFICIE REGISTRAL (Según datos registrales)
LIBRO 86 86 81 86 86
FOLIO 202 204 167 214 40
SUPERFICIE REGISTRAL 2.697,00 m2 1.919,00 m2 13.570,00 m2 4.749,00 m2 7.564,00 m2 30.499,00 m2
En cualquier caso, y según escritura con número de protocolo 3.492 del notario don Juan Miguel Motos Guirao, de fecha 8 de agosto de 2003, se procedió a la agrupación de las fincas anteriormente relacionadas, resultando una única finca registral inscrita a favor de Primula Developments, Sociedad Limitada con los siguientes datos:
Registro de la Propiedad de Coín. Finca registral número 9.253 de Guaro, inscripción 1.ª Folio: 60. Libro: 90. Tomo: 1.238.
1.2. Conveniencia y oportunidad de su formulación Las razones que fundamentan la conveniencia y oportunidad de la formulación del presente Plan Parcial son, en primer lugar, desarrollar las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Guaro en la parte de su ámbito territorial correspondiente al sector URS-Mocabel y, en segundo lugar, ordenar urbanísticamente el sector con las características (usos, densidad, tipologías edificatorias, etc...) que impliquen una diversificación de la escasa y uniforme oferta de viviendas existente en el municipio.
1.3. Datos identificativos del promotor El presente Plan Parcial de Ordenación se redacta a instancias de la Sociedad Limitada “Primula Developments, Sociedad Limitada” con CIF número B-92.460.492 y con domicilio social en Nueva Andalucía, calle Jazmines, números 463-464, Marbella (Málaga), representada por don Terence Peter Cheshire con tarjeta de residente número X-03003915-T, y domicilio en calle Bach, número 99, Marbella (Málaga).
2. INFORMATIVA 2.1. Características naturales del territorio Situación geográfica genérica El término municipal de Guaro está situado en la comarca del Valle del Guadalhorce, entre los Términos de Alozaina, Coín, Tolox, y Monda y junto a Rio Grande, uno de los principales afluentes del Guadalhorce. El territorio está ocupado, en su mayoría, por lomas de formas suaves y onduladas con alturas que oscilan entre los 200 y 500 metros, cubiertas en su mayor parte por olivos y almendros, y con algunos rodales de monte bajo y alcornoques dispersos en las zonas no aprovechadas por la agricultura. El pueblo está situado al sur del T. M. y cerca de la división territorial con Monda; tiene un total de 22,50 km2 , 2.101 habitantes, y una altitud media de 362,00 metros.
2.2. Usos, edificaciones, y vegetación existentes El único uso conocido al que se ha destinado el terreno es el agrícola con cultivo diseminado de almendros y olivos, no habiéndose realizado ningún otro uso. El terreno no alberga ningún tipo de edificación. Actualmente la finca no cuenta con explotación agrícola alguna, ni se desarrolla en ella ningún otro uso. Debido al uso exclusivamente agrícola al que se ha destinado el terreno, la única vegetación existente es la relativa al cultivo, además de la existencia de algunos chaparros.
2.3. Servicios urbanísticos e infraestructuras existentes en la zona La vía de comunicación principal que da acceso al terreno es la propia carretera MA-419 Guaro-Monda, a través de la cual se accede, de forma general, al municipio desde la costa (conexión con la CN-340 a través de la comarcal Marbella-Cártama, a su paso por la circunvalación de Marbella). Esta vía de comunicación llega a la población por su extremo sur, incorporándose a la misma mediante una rotonda, la cual da acceso directamente al terreno que nos ocupa.
Caminos En el interior del terreno se encuentran, actualmente, estructurados una serie de caminos sin asfaltar, que responden al esquema reflejado en el plano número In-4 “Parcela, topográfico actual. Edificaciones, usos, infraestructuras y vegetación existentes”. No disponen de ningún tipo de servicio urbano, ni de bordillos, acerados o asfalto.
Abastecimiento de agua La red de distribución está resuelta y ejecutada en el vial citado anteriormente (MA-419) hasta la rotonda mencionada, que conecta el terreno con la carretera principal, por lo que en el límite común del terreno con este vial se dispone de red de abastecimiento de agua potable con caudal suficiente para la demanda prevista.
Red de saneamiento Existe red municipal de saneamiento (aguas fecales) perfectamente operativa y con diámetro suficiente (500 mm), que discurre en posición cercana a la actuación, a una distancia aproximada de 250 metros del extremo norte del terreno, y con disposición adecuada para efectuar las conexiones pertinentes.
Suministro de energía eléctrica El suministro de electricidad será en media tensión, situando un transformador con suficiente capacidad para la demanda que se genere con la actuación prevista, ya que en el terreno existe una línea aérea de
media tensión (el trazado actual se refleja en el plano número In-04), de forma que queda prevista su re-disposición como red enterrada.
Telefonía Existe tendido teSlefónico en el interior del terreno, en la zona cercana a la carretera principal.
2.4. Estructura de la propiedad del suelo La sociedad promotora del presente Plan Parcial, “Primula Developments, Sociedad Limitada”, es propietaria única del terreno a cuyo ámbito se extiende el presente plan parcial.
2.5. Marco urbanístico de referencia El marco urbanístico en el que se ha de desarrollar el presente Plan Parcial de Ordenación lo definen las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Guaro, aprobadas definitivamente por la Comisión Provincial de Urbanismo, la Innovación Puntual de Elementos de las NN.SS. de Guaro en el “Paraje el Mocabel” con aprobación definitiva según acuerdo adoptado por la Comisión Provincial del Territorio y Urbanismo de Málaga en sesión 1/06 celebrada el día 7 de marzo de 2006 (expediente EM-GU-6), así como la Ley 7/2.002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (BOJA número 154, de 31 de diciembre de 2002).
3. JUSTIFICATIVA 3.1. Objetivo y justificación de la ordenación propuesta El objetivo primordial de la ordenación propuesta es desarrollar urbanísticamente el sector con las características (usos, densidad, tipologías edificatorias, etc.) más adecuadas a la zona donde se ubica. Así pues esta ordenación se acoge y justifica en base a la ordenanza N-5, aplicable al sector resultante, que implica una ampliación y diversificación de la escasa y uniforme oferta de viviendas existente en el municipio. Es un hecho constatable la existencia de una creciente demanda de vivienda en el municipio. Esta demanda, presenta dos vertientes diferenciadas: por un lado cada vez son más las personas con residencia habitual en el pueblo que esperan obtener una vivienda nueva como primera residencia, con calidades y espacios acordes con las tendencias actuales. De otra parte, la cercanía del pueblo a la costa atrae turismo residencial de forma continua, y no necesariamente de temporada. Este tipo de turismo residencial demanda vivienda nueva con características específicas. La urbanización de los terrenos que incorpora el presente Plan Parcial, ofrece repuesta a la citada demanda y empujará de forma incuestionable el ritmo de crecimiento del pueblo repercutiendo muy positivamente en su proyección turística a todos los niveles.
3.2. Integración en la estructura urbana colindante Los terrenos que abarca el presente Plan Parcial se disponen anexos al casco urbano actual, como extensión natural del núcleo urbano por su extremo Sudeste, encontrándose físicamente unidos al mismo. Por este motivo, esta operación se integrará absolutamente en su fisonomía, presentando una continuidad constructiva y funcional perfectamente resuelta. De hecho, la dotación escolar, zona verde, SIPS, aparcamientos, etc... que incluirá la actuación ayudará a mejorar de forma notable el nivel de equipamientos del municipio, lo cual repercute muy positivamente en la imagen del mismo y en las prestaciones y calidad de vida que adquieren sus habitantes. En la misma línea, ya existen actuaciones previstas en las N.N.S.S. calificadas como sectores urbanizables en las proximidades de estos terrenos, concretamente lindando por su límite oeste, lo cual denota, de inicio, una existente inercia social e institucional a la extensión de núcleo por esta zona.
3.3. Adecuación de la ordenación al planeamiento superior que desarrolla
El presente Plan Parcial de Ordenación tiene por objeto desarrollar las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Guaro en la parte de
su ámbito territorial correspondiente al sector URS “Mocabel”, sector definido y establecido según Innovación Puntual de Elementos de dichas Normas con aprobación definitiva según acuerdo adoptado por la Comisión Provincial del Territorio y Urbanismo de Málaga en sesión 1/06 celebrada el día 7 de marzo de 2006 (expediente EM-GU-6).
En la citada Innovación se fijan las características y cesiones correspondientes a este sector de suelo urbanizable en el cuadro resumen que a continuación se reproduce.
URS - “MOCABEL”
SECTOR DE PLANEAMIENTO (*)
ACTUACIÓN URBANÍSTICA (*) PLAN PARCIAL Y PROY. URBANIZACIÓN
COMPENSACIÓN (**)
ZONA ZONA RESIDENCIAL ZONA VERDE EQUIPAMIENTO SOCIAL EQUIPAMIENTO ESCOLAR APARCAMIENTOS PÚBLICOS VIALES TOTAL
SUPERFICIE (m2) PORCENTAJE (%)
900 2,70%
675 2,03%
DENSIDAD (VIV. / HA)
EDIFICABILIDAD BRUTA DEL SECTOR
27 VIV / HA (90 VIV. MÁXIMO) 0,35 m2t / m2s (= 11.672 m2 TECHO) SEGÚN NUEVA ORDENANZA N-5
(*) Será obligatoria la cesión en escritura pública de reservas, viales, y del 10% del Aprovechamiento.
(**) Se determina el sistema de compensación a tenor de que en las unidades de ejecución de propietario único el sistema preferente será el de compensa-
3.4. Zonificación y asignación de usos pormenorizados Se establecen las zonas que a continuación se detallan:
Zona residencial. Zona de áreas libres. Zona de equipamiento. Zona de viales.
Zona residencial Compuesta por seis parcelas (P-1 a P-6), distribuidas por todo el terreno según disposición reflejada en el plano número Pr-1. El uso asignado es el de residencial privado en conjuntos edificatorios compuestos por viviendas unifamiliares adosadas, superpuestas o macladas, o bloques desarrolladas sobre laderas, además de los usos complementarios y compatibles fijados en las Normas Subsidiarias de Guaro.
SUPERFICIES Y NÚMERO DE VIVIENDAS
4.040,00 m²s
2.145,00 m²s
1.615,00 m²s
3.577,00 m²s
4.261,00 m²s
La parcela P-6 se establece como equipamiento privado, situando los equipamientos deportivos y recreativos privados que dan servicio a las parcelas residenciales del sector,
P-6 TOTAL
2.005,00 m²s 17.643,00 m²s
DE LA SUPERFICIE DEL SECTOR
La totalidad de las 90 viviendas propuestas en la presente ordenación consumen una edificabilidad total de 11.672 m² de techo, y se distribuye de la siguiente manera:
P-1 P-2 P-3 P-4 P-5 P-6 TOTAL
2.835,00 m²t 1.080,00 m²t 1.080,00 m²t 2.295,00 m²t 4.140,00 m²t
242,00 m²t 11.672,00 m²t
(24,29%) (9,25%) (9,25%) (19,66%) (35,47%) (2,08%) (100,00%)
Zona de áreas libres Está constituida por una parcela (P-9) que se sitúa en el centro del sector, entre una zona residencial y una de las dos parcelas destinadas a equipamiento. Tiene dos accesos: uno desde el vial que sube a la cota más alta del terreno, y otro, de carácter secundario, desde la zona central de dicho vial. En esta zona, que será de dominio y uso público no se permite otro uso que no sea el de área libre y por tanto no se permitirá ninguna construcción excepto las que sean necesarias para servicio y conservación o puedan contribuir al disfrute, ornato y estética de las citadas áreas. En total la zona verde propuesta para el sector se resume:
3.500,00 m²s
10,49 % DE LA SUPERFICIE DEL SECTOR
Esta parcela será objeto de estudio de ordenación dentro del proyecto de urbanización, aunque en el presente plan parcial, se prevén las dotaciones e infraestructuras para su posterior desarrollo (plano Pr-15).
Zonas de equipamiento La constituye dos parcelas que serán de dominio y uso público y cuyo destino es la dotación de centros docentes y educativos por un lado (P-7) y, por otro, de servicios de interés público y social que puedan ser necesarios (P-8). En total la zona de equipamiento propuesta para el sector se resume:
P-7 (ESCOLAR) P-8 (SIPS)
955,00 m²s 3.850,00 m²s
2,86% DE LA SUPERFICIE DEL SECTOR
11,54% DE LA SUPERFICIE DEL SECTOR
La parcela P-8 se destinará a la construcción del futuro auditorio al aire libre, cuyo proyecto se encuentra ya redactado y aprobado por el organismo competente. Por tanto, en dicho proyecto se desarrollan con detalle las distintas dotaciones e infraestructuras.
Zona de viales La Red Viaria propuesta para este sector se concreta en viales para tráfico rodado, aceras y aparcamientos de superficie, será de uso y dominio público. De forma genérica el vial tipo consta de una calzada para tráfico rodado de 6 m de ancho. En los casos en los que existan aparcamientos laterales (ver plano Pr-02) se disponen en batería (profundidad
total 5,00 m y anchura a eje de señalización vial 2,40 m x ud). Las aceras tienen una anchura genérica de 1,50 m. Se disponen un total de 2 aparcamientos dimensionados para su uso por minusválido (3,60 x 5,00 metros).
En total la red viaria propuesta para el sector se resume:
CALZADA Y ACERADOS APARCAMIENTOS SOBRE RASANTE
6.613,00 m²s
789,00 m²s
7.402,00 m²s
22,20% DE LA SUPERFICIE DEL SECTOR
3.5. Cuantificación de suelos dotacionales En este apartado se justifica el cumplimiento de reservas para dotaciones establecidas en el artículo 17 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (BOJA número 154, de 31 de diciembre de 2002). Partiendo de la densidad fijada en las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Guaro para el Sector URS “Mocabel” a través de la Innovación Puntual de Elementos de las citadas Normas, con aprobación definitiva, y según lo expresado en el epígrafe 3.3 del presente documento (27 viv./hect.) obtenemos un número máximo de 90 viviendas permitidas que consumen una edificabilidad total de 11.672 m2 de techo, en base a la cual se determinan seguidamente todas las reservas exigibles y las dotaciones reales que se establecen como reserva:
Zona verde Reserva mínima (artículo 17): Entre 18 y 21 m2s por cada 100 m2 de techo edificable con uso residencial (nunca <10% de la superficie del sector).
Techo edificable = 11.672 m² de techo; 116,72 x 18 = 2.100,96 m²s
116,72 x 21
= 2.451,12 m²s
10% superficie del sector =
0,10 x 33.350 m²s = 3.335,00 m²s
En el presente Plan Parcial se reservan 3.500,00 m²s para zona verde lo cual supone el 10,49% de la superficie total del sector, agrupados en una única parcela (P-9), por lo que se cumplen los estándares establecidos en la LOUA.
Equipamiento Reserva mínima (artículo 17): La LOUA establece un mínimo de reserva para dotaciones (incluidas Zonas Verdes) de entre 30 y 55 m²s por cada 100 m² de techo edificable con uso residencial.
Techo edificable = 11.672 m² de techo; 116,72 x 30 = 3.501,60 m²s 116,72 x 55 = 6.419,60 m²s
En el presente plan parcial se reservan 4.805,00 m²s para equipamientos, organizados en dos parcelas: la P-7 con equipamiento escolar (955,00 m²s ), y la P-8 con SIPS (3.850,00 m²s).
De forma evidente, la suma de la superficie destinada por este plan parcial a dotaciones (zona verde + escolar + SIPS) que supone 8.305,00 m²s, cumple sobradamente los estándares establecidos en la LOUA.
Aparcamientos Reserva mínima (artículo 17): La LOUA establece un mínimo de reserva de aparcamientos de carácter público de entre 0,5 y 1,0 plaza de aparcamiento público por cada 100 m² de techo edificable.
Techo edificable = 11.672 m² de techo; 116,72 x 0.5 = 59 plazas
En el presente Plan Parcial se reservan 59 plazas de aparcamiento de superficie, de carácter público, de forma que se cumple el estándar mínimo establecido en la LOUA.
Asimismo, la LOUA también establece que deba completarse la reserva de aparcamientos de carácter privado, de forma que la suma de ambos no sea inferior a 1 plaza de aparcamiento por cada 100 m² de techo edificable.
Techo edificable = 11.672 m² de techo; 116,72 x 1,0 = 117 plazas
En el presente plan parcial se reservan las siguientes plazas de carácter privado:
PARCELAS P-1 A P-4 A RAZÓN DE 1 PLAZA POR VIVIENDA = 54 PLAZAS
PARCELA P-5 A RAZÓN DE 1 PLAZA POR VIVIENDA
= 36 PLAZAS
TOTAL PLAZAS (PRIVADAS)
= 90 uds.
Total plazas de aparcamiento en el ámbito del plan parcial = 90 + 59 = 149 uds, de forma que se cumple sobradamente el estándar mínimo establecido en la LOUA.
3.6. Servicios urbanísticos previstos Estudio de población del sector Como base para el cálculo de los servicios urbanístico a implantar se estudia la población prevista, que se determina en función del número de alojamientos que han sido limitados por las NN.SS. a través de la innovación puntual de elementos de las citadas normas, con aprobación inicial en Pleno Municipal en fecha 1 de julio de 2004, al establecer una densidad de 27 alojamientos/hectarea. Así pues resulta un número total máximos de 90 alojamientos. En función de la capacidad “normal” de las viviendas previstas y sus programas lógicos de habitabilidad, considerando un socio-tipo familiar conprendido entre 3 y 4 habitantes por alojamiento nos resulta una población global máxima de aproximadamente de 315 habitantes.
Abastecimiento de agua potable A continuación se describen las características principales de la solución elegida:
Población de cálculo En el apartado anterior sobre Estudio de población quedó estimada esta en 315 habitantes, cifra que se tomará como base a efectos de cálculo.
Dotación La dotación se establece en 200 litros/habitante/día, según se establece en el título 5.º “Normas técnicas de urbanización”, cap. 3 “Abastecimiento de agua potable” en su artículo 173 de las NN.SS.
Consumo diario Con los datos anteriores resulta un consumo por día es de 63.000,00 litros, lo que supone un caudal de 0,72 litros/segundo.
Procedencia El sector se abastecerá de la red general municipal de agua potable mediante conexión que se realizará en la conducción o en el depósito existentes en la carretera MA-419 situado en el límite sur del sector (ver plano In-05), garantizándose así el consumo diario calculado.
Descripción de la red El trazado de la red de distribución discurre por debajo de las aceras de los viales, siguiendo el siguiente criterio para la disposición de acometidas: Si las viviendas se disponen de forma adosada, se prevé una acometida independiente para cada dos viviendas como máximo. Si las viviendas se agrupan en edificaciones de carácter plurifamiliar en ladera, se prevé una acometida general para cada edificación principal Queda previsto en el presente plan parcial la disposición de bocas de riego e hidrantes de incendio a razón de una unidad por cada 200 metros lineales de fachada de edificación (aprox.). La separación tanto horizontal como vertical con el resto de instalaciones y conducciones guardarán los mínimos siguientes:
Alcantarillado. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 cm Electricidad (A.T.). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 cm Electricidad (B.T.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 cm Telefonía. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 cm
En el plano correspondiente se adjunta esquema general de trazado de la red de agua potable, riego e hidrantes, cuyo dimensionamiento y detalles se estudiarán al redactar el correspondiente proyecto de urbanización.
Alcantarillado El sistema a emplear será separativo, es decir, dos redes independientes, una para aguas residuales y otra para aguas pluviales. La red de alcantarillado para aguas pluviales discurre bajo la calzada y recogerá mediante imbornales las aguas procedentes de precipitaciones atmosféricas que desaguarán directamente al barranco existente en la zona sur-este del sector, y a los puntos de vertido en el límite norte del sector que corresponden al extremo de los viales 4 y 5. Esta red funcionará por gravedad y se adopta tubería de PVC corrugado de 315 mm como sección genérica. La red de alcantarillado de aguas fecales discurre, asimismo, bajo la calzada y recogerá las aguas procedentes del vertido de las edificaciones que se sitúan en cada una de las parcelas, existiendo de forma genérica una acometida por cada parcela como mínimo. Según el esquema reflejado en el plano Pr-06, la red funcionará por gravedad en los tramos correspondientes a a los viales 3, 4, y 5. Los vertidos a los pozos situados en los viales 1, y 2, discurrirán por gravedad hasta la estación de bombeo dispuesta en posición cercana al equipamiento privado para que, desde este punto, se bombee hasta el pozo situado en la intersección del vial 2 con el vial 3. En todos los casos se adoptarán tuberías de PVC corrugado con diámetro mínimo de 315 mm. Se colocarán pozos de registro en todos los cambios de dirección y pendiente y nunca a distancias superiores a 50 metros. Las velocidades estarán comprendidas entre 0’6 y 3 metros/segundo y las pendientes mínimas serán del 2 por mil, todo ello en cumplimiento del título 5.º “Normas técnicas de urbanización”, cap. 4 “Saneamiento” en su artículo 176 de las NN.SS. Se dispondrán cámaras de descarga automáticas siempre que no se consiga la capacidad autolimpiante de la tubería y estas serán regulables con un mínimo de lavado de 500 litros en 12 horas. En los planos correspondientes se adjuntan los esquemas generales de los trazados, cuyo dimensionamiento, pendientes y detalles se estudiarán en el correspondiente proyecto de urbanización.
Electrificación y alumbrado público El sector se abastecerá de energía eléctrica desde el tendido de media tensión existente, y mediante transformador situado en zona cercana a la parcela de equipamiento privado, a partir de la línea aérea que cruza por el terreno de la compañía Sevillana de Electricidad (empresa suministradora de la zona). Para la estimación de la potencia eléctrica que será demandada se tendrá en cuenta lo establecido en el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (R.E.B.T. Real Decreto 842/2002) e Instrucciones Complementarias (ITC-BT-10.3), ya que resulta más desfavorable que los parámetros establecidos en el título 5.º “Normas técnicas de urbanización”, cap. 4, en su artículo 178 (3.300 w x alojamiento) de las NN.SS.
Dotación por cada alojamiento: (Carga media) Número de alojamientos estimados
Qmv = 5.750 w n = 90 uds
15,3+(n21)x0,5
obtenemos 284.625,00 w, a los que hay que añadir:
Dotación correspondiente al equipamiento
Dotación para el alumbrado público y usos comunes = 10 kw
Resulta una instalación total de 395 kw, que al dividirse por cos. o = 0,8, nos resulta una potencia de 493,75 KVA a instalar.
Si el suministro se realizara desde la línea de media tensión se instalará un centro de transformación con una potencia en función de los cálculos anteriormente realizados y se situará en el lugar indicado en los planos correspondientes.
Para la red de distribución se ha previsto una conducción subterránea que discurre bajo las aceras, disponiéndose las acometidas según el siguiente criterio:
a) Si las viviendas se disponen de forma adosada, se prevé una acometida independiente para cada dos viviendas como máximo.
b) Si las viviendas se agrupan en edificaciones de carácter plurifamiliar en ladera, se prevé una acometida general para cada edificación principal.
Las redes se dimensionarán de modo que las caídas de tensión ni las densidades de corrientes sobrepasen los límites establecidos en los reglamentos vigentes.
El alumbrado público se calculará para cumplir con las especificaciones de las NN.SS. de Guaro por lo que en todas las zonas existirá una iluminación por encima de los 10 lux y se reducirán los saltos bruscos de intensidad y se procurará reducir al máximo los efectos de deslumbramiento. La red discurrirá por debajo de las aceras.
En los planos correspondientes se adjunta esquema general de los trazados que se desarrollarán en el proyecto de urbanización a realizar.
Red de telefonía Se instalará una red de telefonía, que se conectará al tendido existente cerca de la carretera MA-419, cuya distribución discurre por debajo de las aceras. Las torretas de conexión para cada grupo de viviendas se dispondrá en referencia a las directrices de la empresa suministradora. Todos los trabajos a realizar estarán de acuerdo con las normas y los modelos normalizados que, para este tipo de canalizaciones, fija la compañía telefónica, a cuyo personal corresponderá la canalización definitiva de los cables y elementos de conexión. En el plano correspondiente se adjunta un esquema general del posible trazado, que se detallará cumplidamente en el proyecto de urbanización.
3.7. Medidas protectoras y correctoras de tipo ambiental a tener en cuenta
3.7.1. Aspectos generales Son de aplicación cuantas medidas de corrección ambiental se derivan de la normativa de edificación contenida en las Normas Subsidiarias de Planeamiento y de las demás aplicables, por lo que deberá tenerse en cuenta que:
1. El Plan Parcial y el futuro Proyecto de Urbanización incluirán en su contenido las medidas necesarias para garantizar el control sobre los residuos sólidos que se generarán durante las fases de construcción y funcionamiento de los diferentes sectores, mediante las acciones que permitan una correcta gestión de los mismos.
2. Previa a la aprobación de los Proyectos de Urbanización deberá justificarse debidamente la existencia de la dotación de agua necesaria, así como la ausencia de impacto cuantitativo negativo sobre los recursos hídricos de la zona.
3. En la normativa para proyectos urbanísticos, se exigirá a los contratistas que los áridos necesarios para pavimentaciones, firmes, y para obra civil, así como los materiales de prestamo para rellenos, procederán de explotaciones debidamente autorizadas por el Organismo competente.
4. En el caso de aparición de restos arqueológicos que integren el Patrimonio Histórico Andaluz, deberá ser puesto en inmediato conocimiento de la Delegación Provincial de la Consejería de Cultura, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 5.1 de la Ley 1/1991, de 3 de julio, del Patrimonio Histórico de Andalucía.
5. Las obras de urbanización pretenderán la implantación de servicios generales de infraestructura que se conectarán con los actualmente existentes en el núcleo urbano. Deberán realizarse mediante canalizaciones subterráneas y los movimientos de tierra serán los estrictamente necesarios, para adaptar las pendientes a las necesidades de la ordenación propuesta.
6. La red de saneamiento deberá realizarse con materiales cuya calidad garantice la no aparición de fugas y se conectará necesariamente con la red general municipal previa depuración mediante una estación depuradora, cuyas características se especifican a continuación.
7. Durante las obras de urbanización se habrán de humectar los materiales productores de polvo cuando las condiciones climatológicas sean desfavorables.
8. Los escombros procedentes de la excavación de tierras en la parcela, así como los resultantes de la urbanización de los terrenos, deberán ser trasladados a vertedero autorizado, o reutilizados como material de relleno. En ningún caso estos residuos podrán ser abandonados de forma incontrolada; ni vertidos en arroyos.
9. El viario y la edificación se adaptaran lo máximo posible a la topografía del terreno para evitar alteraciones excesivas en el relieve de la zona, teniendo en cuenta las condiciones desfavorables por la topografía y litología de los terrenos. Para ello, se realizará un informe geotécnico previo al desarrollo del Plan Parcial, donde se determinen las medidas necesarias para mejorar la capacidad de carga del terreno y para la definición de la implantación de las edificaciones y los equipamientos.
10. La tierra vegetal que sea retirada con motivo de la urbanización y edificación de los terrenos en cuestión, será acopiada y debidamente conservada, de acuerdo con las siguientes instrucciones: a) Se hará formando caballones de altura máxima de 1,5 metros. b) Se evitará el acceso de la maquinaria pesada en zonas de acopio. c) Se procederá al mantenimiento en vivo, esto es, semillado, abonado y riegos periódicos de modo que se mantengan sus cualidades de fertilidad y estructura en las mejores condiciones.
11. La tierra vegetal se empleará bien en el acondicionamiento de las zonas verdes, tanto públicas como privadas, bien para su extendido sobre áreas agrícolas, o bien acopiarse en lugares destinados al efecto para ser utilizada en labores de restauración de zonas degradadas.
12. Debido al posible peligro sísmico de la zona, habrá que adecuarse la edificación y la urbanización a las últimas Normas de Construcción Sismorresistente.
13. Para que las futuras actividades que se ubiquen en la zona no contaminen con sus vertidos el arroyo Hondo, se conectara dicha red de saneamiento con la Municipal.
3.7.2. Medidas correctoras para la protección ambiental Calidad del aire Durante la fase de construcción de edificaciones, debido a los movimientos de tierra que se pueden producir, se evitará que se produzca contaminación de la atmósfera por acción de partículas de polvo. Para ello, si se trata de épocas secas, se deberán regar aquellas zonas donde se produzca un importante movimiento de tierras. Estas medidas se completarán en todo caso con lo dispuesto en el Reglamento de Calidad del Aire que resulta de aplicación.
Vertidos Las aguas pluviales se evacuarán adecuadamente para evitar que tengan contacto con productos y residuos de los cuales puedan originarse su contaminación; en el caso de que se produjera mezcla de aguas pluviales con contaminantes, deberán ser canalizadas hacia los sistemas de tratamiento de aguas residuales.
Depuradora Se consideran dos factores que son limitantes en cuanto al método de depuración a elegir y la EDAR a construir:
• Impacto ambiental, de modo que las edificaciones se integren en la mayor medida posible en el entorno.
• Superficie útil a ocupar, que se procurará sea la menor posible, para reducir costos si el terreno tiene que ser comprado.
Los elementos mecánicos, fundamentalmente el pretratamiento (desbaste y desarenado-desengrase), se integraran en el conjunto de la EDAR de manera que los partículas que eliminan del proceso no sean visibles y se transporten por conductos cerrados hasta los equipos de compactación y contenedores de recogida de los mismos, procurando evitar el impacto visual que producen materias gruesas, fácilmente putrescibles.
El sistema de depuración elegido es el de biodiscos-contactores biológicos rotativos (RBC),que consta de las siguientes fases:
* Arqueta receptora-aliviadero * Desbaste de gruesos y finos * Desarenado-desengrase aireado * Biodiscos en dos etapas, nitrificación-desnitrificación el tres
etapas * Decantación secundaria * Recirculación de fangos 2.ª * Espesador de fangos * Acondicionamiento químico de los fangos * Deshidratación de fangos con Sacos filtrantes (COTBAG-08)
La EDAR constituiría un conjunto compacto de depósitos contiguos unos a los otros por lo cual la superficie a ocupar es mínima, en comparación con otros sistemas.
Dentro del conjunto existirá un edificio donde se realizan las operaciones de acondicionamiento y deshidratación de fangos con sacos filtrantes-COTBAG-08, de modo que no se produzcan olores y el impacto visual sea el mínimo.
Se construirá además un edificio de control donde se alojaran el cuadro eléctrico y pupitre de control y un pequeño laboratorio para controles rutinarios de los parámetros de funcionamiento de la planta.
Descripción de la obra civil Las obras que integran el proyecto se pueden dividir en:
* Construcción de un colector general, que reuna y conduzca todos los vertidos residuales de la urbanización, hasta la EDAR a ejecutar, en PVC de 315 mm de Ø y series aligeradas, que es suficiente para transportar el caudal máximo que recogen los colectores secundarios, a pesar de que estos son unitarios.
* Al comienzo del colector se incorporarían los vertidos recogidos a que discurran hasta el punto mas bajo donde arranca el colector.
* Construcción de cuatro represas (1/100 ml), con los correspondientes sistemas de limpieza de fondo, que faciliten el embalse de agua en las épocas mas secas y eviten el discurrir de láminas pobres en dichos periodos.
* Construcción de colector. * Apertura de pista para poder trabajar, hasta el camino de acceso
a la EDAR, en terreno con zonas blandas. * Colocación de tubería de PVC, de 315 mm de Ø y pozos de
registro; la línea eléctrica enterrada con sus correspondientes arquetas de registro y abastecimiento de agua en tubería de polietileno. * Construcción de un primer aliviadero al final del sistema de defensa de las márgenes y un segundo aliviadero en la parcela previa a la entrada de la estación depuradora. * Ejecución de cimentaciones especiales como pilotajes o drenaje si la carga portante del terreno lo hace necesario. * Construcción en hormigón armado del depósito de alojamiento de los biodiscos y del decantador 2.º
* Construcción del edificio de control y deshidratación de fangos urbanización del conjunto.
* Conducciones de by-pass general de la EDAR, by-pass del pretratamiento y de reactor biológico-decantación 2.ª
Los edificios se construirán en bloque de hormigón tipo split y estarán dotados de todos los elementos necesarios para su funcionalidad y la cubierta será de pizarra.
Los tanques de tratamiento se construirán en hormigón armado, tanto paredes como la solera. Dichos tanques son depósito de aireación y decantador.
El espesor de las paredes será de 30 cm y se dispondrán juntas de PVC en las juntas de dilatación y de hormigonado para asegurar la estanqueidad de los tanques.
La urbanización de la EDAR incluye el alumbrado, el cierre del perímetro, la red interior de agua potable y la pavimentación o hormigonado de los viales interiores.
Se construirá un acceso, y se pavimentará a base de zahorra y un doble tratamiento superficial.
El suministro de energía eléctrica se tomará de la línea de baja y se dotará a la EDAR de la potencia necesaria no superior a 5,61 kw.
El presente proyecto tiene en cuenta una población estable de 600 E.H. y las dotaciones de cálculo siguientes:
Dotación 165 l/E.H. día DBO5 75 g/E.H. día S.S. 95 g/E.H. día Nitrógeno total (NTK) 12 g/E.H. día
En todo caso la calidad del efluente será óptima de acuerdo con los siguientes parámetros:
* DBO5 < 25 ppm * DQO < 125 ppm * S.S. < 35 ppm * pH ¸ 5,5 - 9,0 * C. bacteriológica < 1.000/100 ml. * Nitrificación > 90 % * Nitrogeno total (NTK) < 20 ppm * Fósforo < 2 ppm * Aceites y grasas < 20 ppm * Sequedad del fango > 20 % * Estabilidad del fango (S.V.) > 40 %
La limpieza de maquinaria se realizará utilizando disolventes que habrán de ser recogidos y, hasta donde sea posible reciclados; caso de utilizarse agua o vapor, los flujos residuales se recogerán y se les dará tratamiento de residuos peligros
Cuando y donde sea posible, la limpieza de suelos se efectuará en seco y recogiendo los productos generados para su posterior tratamiento según convenga.
En caso de vertidos industriales al alcantarillado, las instalaciones deben incorporar como elemento mínimo para retención de contaminantes, arqueta separadora de flotantes.
En caso de vertidos industriales al alcantarillado, se evitará realizar el vertido de forma rutinaria reproduciendo la operación periódicamente, pasando a realizarlo de forma aleatoria, o mejor aún, mediante purga continua.
Depuración de todos los vertidos urbanos de acuerdo con lo establecido en la directiva 91/271, sobre tratamiento de aguas residuales urbanas.
Aplicación de las mejores técnicas disponibles (MTD) para reducir las sustancias peligrosas de la lista II de la directiva 76/464 en los vertidos industriales y eliminación a largo plazo de las sustancias de la lista I.
Aplicar códigos de buenas prácticas medioambientales para reducir la contaminación de las aguas por fuentes difusas de origen urbano, industrial o agrícola.
Depuración de las aguas ácidas procedentes de las minas en activo. Acometer un programa de reducción de vertidos de aguas ácidas procedentes de actividades mineras abandonadas.
Llevar a cabo actuaciones de aislamiento de los residuos piríticos que contaminan las aguas por lixiviación.
Renovación y reestructuración de la red automática de inmisiones y emisiones hídricas.
Residuos peligrosos No se eliminarán residuos por combustión directa e incontrolada de los mismos. No podrán arrojarse a los cauces o arroyos. Se dispondrán los medios oportunos para evitar la incorporación de residuos a las corrientes de aguas residuales. No podrán depositarse en contenedores de servicios municipales de recogida de basuras ni podrán entregarse a gestores que los destinen a vertederos de residuos sólidos urbanos. No se constituirán escombreras o depósitos (vertederos), temporales o definitivos, de residuos en terrenos de las propias instalaciones, o anejos a los mismos. No se entregarán residuos peligrosos a manipuladores que no estén autorizados como gestores de RTP. Para los residuos cuyo destino final sea el vertido, los vertederos utilizados deberán estar autorizados a este objeto. No se podrán mezclar residuos peligrosos entre sí, o con otros industriales o urbanos. Los residuos peligrosos se envasarán, etiquetarán y almacenarán de acuerdo con lo exigido en la legislación de aplicación. Los residuos peligrosos tendrán siempre un titular, cualidad que corresponderá al productor o al gestor de los mismos. Sólo se produce transferencia de responsabilidad en el caso de cesión del residuo a entidades autorizadas como las que se señalan arriba, cesión que ha de constar en documento fehaciente. Las estipulaciones anteriores son de aplicación tanto a los residuos peligrosos como a sus recipientes y a los envases vacíos que los hayan contenido.
Ruido En las obras deberá utilizarse maquinaria que cumpla las determinaciones del Reglamento de Calidad del Aire y resto de normativa que resulte de aplicación en materia de ruido y vibraciones. Debe realizarse un uso adecuado de la maquinaria con el fin de reducir al máximo los niveles sonoros.
Calidad del agua Se prohíben los pozos negros debiendo establecerse para cada uso el sistema de depuración o tratamiento de aguas residuales más adecuado. En todo caso deberán cumplirse las determinaciones de la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas, en la Ley 46/19999, de 13 de diciembre, de Modificación de la Ley 29/1985, y en el Reglamento del Dominio Público Hidráulico y demás legislación vigente. Se establecerá un control municipal sobre los desechos procedentes de las actividades agroganaderas y para impedir los vertidos de residuos urbanos o de aguas residuales sin depurar procedentes de las edificaciones en el medio rural. No se otorgará licencia de ocupación hasta que se demuestre el buen funcionamiento de la fosa séptica u otro mecanismo de depuración de aguas implantado en las construcciones realizadas. El Ayuntamiento controlará la apertura de nuevos pozos y sobre los existentes a efectos de evitar la sobreexplotación de los acuíferos y su contaminación.
Suelos Se impedirán los desmontes y la desaparición de la vegetación en la realización de construcciones en los suelos muy erosionados. En el resto de la finca no ocupada por la construcción se mantendrá el uso agrícola o forestal existente y, en caso de realizar nuevos cultivos, estos serán preferentemente de tipo arbóreo utilizando una tipología de cultivo adecuada, con cultivos a nivel y no a favor de la pendiente. La tierra procedente de desmontes se utilizará para relleno de bancales, en su caso, o para proceder a la revegetación de la finca o, en el caso de no ser adecuada para ello, se retirará a vertedero controlado.
Vegetación En el caso de que determinadas construcciones afecten directa o indirectamente a la vegetación existente, es preciso tomar medidas que eviten o minimicen el impacto que pueda producirse. Entre tales medidas cabe citar las siguientes: Adoptar medidas correctoras ligadas a la hidrología superficial. Control eficaz de incendios forestales respetando las disposiciones vigentes. Siempre que sea posible se respetarán los pies de los ejemplares singulares existentes. En el caso de ser necesaria la tala de algún ejemplar o más, se procederá a la plantación de tantos ejemplares de la misma especie como años tuviese el eliminado. Cuando no exista arbolado en la finca objeto de la actuación deberán plantarse ejemplares de árboles y/o arbustos autóctonos. Los nuevos accesos e infraestructuras previstas para las edificaciones valorarán y evitarán los puntos críticos donde se localice la vegetación natural con especies singulares. En estos casos se considerará preferentemente las vías ya abiertas sobre la apertura de nueva vías. El Ayuntamiento promoverá, en colaboración con los organismos competentes, campañas de reforestación de riberas y zonas muy erosionadas y sobre conservación y reconstrucción de suelos. Asimismo promoverá la información sobre las medidas legales existentes para el fomento de las superficies forestales y abandono de la agricultura marginal.
Fauna Se recomienda adoptar las siguientes medidas de tipo general para la protección de la fauna: Vigilar y prohibir el vertido incontrolado de los desmontes. Los cerramientos de las fincas, cada vez más numerosos debido a la construcción de viviendas, deberán realizarse de forma que no impidan la libre circulación de la fauna silvestre. En la ejecución de nuevas vías de acceso se establecerán pasos artificiales para la fauna si las mismas se realizan en zonas donde su presencia sea habitual. Las redes de energía eléctrica para uso de las viviendas u otras construcciones en el medio rural deberían ser subterráneas y, en el caso de que no puedan serlo, deberían adoptar las medidas adecuadas para evitar la colisión de las aves mediante la instalación de salvapájaros (espirales que se enrollan a los cables para hacerlos más visibles). Se evitará la desaparición de las manchas de vegetación autóctona a efectos de no provocar la emigración de la fauna a otros territorios.
Paisaje Las medidas que han de adoptarse para la protección del paisaje son:
No se permitirá que la situación, masa, altura de los edificios, muros y cierres, o la instalación de otros elementos, limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales, rompa la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva propia del mismo.
Las formas constructivas se adaptarán al medio rural y las estructuras se proyectarán de forma que provoquen el mínimo corte visual y se integren adecuadamente en el entorno.
En el caso de utilizar cubierta de teja esta será semejante en color y forma a la teja tradicional de barro. Las cubiertas de chapas metálicas deberán cubrirse con colores o materiales que permitan integrarlas adecuadamente en el paisaje rural.
Los taludes necesarios, en su caso, se ejecutarán de forma tendida, con superficie ondulada y rugosa, realizando bancales en los desmontes para que se pueda replantar. Los muros de dichos taludes serán de piedra natural del lugar o, cuando sean de otro material, se revestirán de dicho tipo de piedra.
Las plantaciones de vegetación exigidas se realizarán con especies y formas parecidas al paisaje existente, evitando su distribución geométrica y realizando bordes difusos.
Para una mayor integración de la edificación en el medio rural se evitará el cerramiento de la parcela. En el caso de ser necesarios los
cerramientos serán preferentemente de carácter vegetal, sin obstaculizar las vistas y en armonía con el uso dominante primario del suelo no urbanizable. En el caso de utilizar vallas metálicas estas llevarán pantallas vegetales. Si se tratase de instalaciones que, por razones de seguridad, defensa u otro motivo análogo, precisasen cerramientos, estos tendrán las características adecuadas a su funcionalidad.
Los tendidos eléctricos necesarios para las nuevas construcciones deberán ser soterrados o cuando ello no sea posible deberán implantarse de forma que produzcan el menor impacto posible.
Para las zonas exteriores de las construcciones que deban pintarse se utilizará el color blanco o colores acordes con el entorno.
Se mantendrán las lindes naturales del terreno o las lindes artificiales de carácter rural (piedra) frente a las lindes con vallas metálicas sin pantalla vegetal.
Se potenciará la rehabilitación para su uso residencial o turístico de las edificaciones rurales existentes.
Los caminos conservarán su carácter rural sin perjuicio de las mejoras necesarias: cunetas para evacuación de aguas, mejora de firme, etc.
En la documentación técnica elaborada para la solicitud de licencias se demostrará con la documentación adecuada (fotografías, perspectivas visuales, etc.) que la construcción se localizará en la zona de menor incidencia visual dentro de la finca con respecto a su entorno.
Residuos de construcción Se evitará y controlará la generación de vertidos incontrolados de residuos sólidos urbanos que eventualmente puedan emplazarse en parcelas sin edificar. Además se deberá realizar la siguiente vigilancia ambiental: Control de polvo en la fase de construcción, aplicando riegos periódicos cuando las condiciones ambientales así lo aconsejen. Control de las emisiones de olores, ruidos y gases nocivos, tanto en la fase de ejecución como de funcionamiento de las distintas actividades, no pudiendo superarse los niveles establecidos en la Normativa urbanística y la legislación vigente. Se vigilará que no realicen cambios de aceites de la maquinaria en obra, salvo que condicione una zona que garantice el que no se derive afecciones por derrames. Los proyectos de urbanización incluirán la obligación para el constructor de mantener la maquinaria a emplear en perfecto estado. Control de los procesos erosivos que se produzcan con los movimientos de tierra de las diferentes actuaciones. En caso que se produzcan, el responsable de las obras valorará su incidencia, comunicando a la Delegación Provincial de Medio Ambiente las medidas que se adoptarán en caso de ser necesarias. Control de los vertidos de los residuos sólidos generados, de forma que sean conducidos a vertederos legalizados.
3.8. Medidas protectoras respecto a la carretera Los terrenos afectados por el presente plan parcial son colindantes con la carretera MA-419, de Guaro a Monda en su margen izquierda, a la salida del núcleo urbano de Guaro. La carretera MA-419 forma parte de la red de carreteras de la Diputación Provincial y figura propuesta para su catalogación, según el artículo 17 de la Ley 8/2001, de 12 de julio, de Carreteras de Andalucía, como perteneciente a la red complementaria y denominada como A-7100 “de A-366 a Monda”. Es por tanto, una carretera integrante de la red autonómica (artículo 3.2) y clasificada como via convencional. En los terrenos del presente plan parcial sólo se afecta la zona de no edificación, que en las carreteras no pertenecientes a la red básica o a la red intercomarcal convencional, se sitúa a 25,00 m de la línea blanca o borde de calzada. En los planos que acompañan al Plan Parcial se grafía dicha línea de protección.
Guaro, julio de 2005 Firmado: Los arquitectos.
DOM. Y USO PRIVADO
4. ANEXOS A LA MEMORIA 4.1. Cuadro de características de la ordenación
CUADRO-RESUMEN DE LA ORDENACIÓN
NÚM. PARCELA
DATOS REFERENTES A SUELO
DATOS REFERENTES A TECHO
SUBTOTAL (POR USO)
PORCENTAJE DEL TOTAL UE
SUBTOTAL (POR DOMIN.)
SUELO UE
EDIFICABILIDAD CONSUMIDA (m2t)
NÚM. VIV.
TECHO UE
1.615,00 3.577,00
P-6 2.005,00
P-7 955,00
P-8 3.850,00
P-9 3.500,00
APARCAMIENTOS SOBRE RASANTE
VIALES Y ACERADOS
17.643,00 ESCOLAR
S.I.P.S. ZONA VERDE
8.305,00 (59 UDS)
52,90% 2,86% 11,54% 10,49% 24,90%
19,83% 22,20%
11.672 955 3.850 0 4.805
90 100,00%
DOMINIO Y USO PÚBLICO (CESIÓN AL AYUNTAMIENTO)
Am = 33.350,00 x 0,35 m²t/m²s
= 11.672,00 m² techo
Cesión obligatoria y gratuita 10% (m²t)
= Am x 0,10
= 1.167,20 m²t
Para obtener los metros cuadrados de suelo que constituirán la cesión del 10% del A.m. realizamos las siguientes operaciones:
Calculamos el índice de edificabilidad neta:
11.672,00 m² techo / 17.643,00 m² suelo (residencial)
= 0,6616 m²t/m²s
calculamos el suelo necesario para edificar el 10% de cesión
1.167,20 m²t / 0,6616 m²t/m²s
= 1.764,00 m² suelo
La localización de los 1.764,00 m² suelo de cesión correspondientes al 10% del A.m. se realizará en el correspondiente proyecto de reparcelación.
4.3. Justificación del cumplimiento de las normas técnicas para la accesibilidad y eliminación de las barreras arquitectónicas, urbanísticas y en el transporte de Andalucía
(Según Orden de la Consejería de Asuntos Sociales de 5 de septiembre de 1996. BOJA 111 de 26 de septiembre de 1996)
Decreto 72/1992, de 5 de mayo, de la Consejería de la Presidencia de la Junta de Andalucía. (Publicación del texto original en el BOJA número 44, de 23 de mayo de 1992, y de una corrección de erratas en el BOJA número 50 de 6 de junio de 1992. El Régimen Transitorio regulado en Decreto 133/1992, se publicó en el BOJA número 70, de 23 de julio de 1992).
JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA NORMA
ENTRADA EN VIGOR DEL DECRETO 72/1992
PUBLICACIÓN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 de mayo de 1992 VIGENCIA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 de julio de 1992
RÉGIMEN TRANSITORIO (Decreto 133/1992): No será preceptiva la aplicación del Decreto a: a) Obras en construcción y proyectos con licencia anterior al 23 de Julio de 1992. b) Proyectos aprobados por las administraciones públicas o visados por los colegios profesionales antes del 23 de julio de 1992, así
como los que se presentaran para su aprobación o visado antes del 23 de octubre de 1992. c) Obras que se realicen conforme a los proyectos citados en el apartado b), siempre que la licencia se solicitara antes del 23 de julio
a) Redacción y planeamiento urbanístico, o de las ordenanzas de uso del suelo y edificación
Redacción de proyectos de urbanización (rellenar Anexo I) b) Obras de infraestructura y urbanización Mobiliario urbano (rellenar anexo I) c) Construcción, reforma o alteración de uso de: Espacios y dependencias exteriores e interiores de utilización colectiva de los edificios, establecimientos e instalaciones (de pro-
piedad privada) destinadas a un uso que implique concurrencia de público. (Ver lista no exhaustiva en Notas) Todas las áreas tanto exteriores como interiores de los edificios, establecimientos e instalaciones de las Administraciones y
Empresas públicas (rellenar Anexo II para interiores) (rellenar Anexo I para exteriores) d) Construcción o reforma de: Viviendas destinadas a personas con minusvalía (rellenar Anexo IV) Espacios exteriores, instalaciones, dotaciones y elementos de uso comunitario correspondientes a viviendas, sean de promoción
pública o privada (rellenar Anexo III para interiores) (rellenar Anexo I para exteriores excepto los apartados indicados *) (rellenar Anexo II para instalaciones o dotaciones complementarias de uso comunitario, solo apartados indicados *) e) Sistemas de transporte público colectivo y sus instalaciones complementarias Anexo V (No redactado)
1. Nueva construcción 2. Reforma (ampliación, mejora, modernización, adaptación, adecuación o refuerzo) 3. Cambio de uso
  
En todos los casos se refiere la norma tanto a obras de nueva planta como a las de reforma y cambio de uso. En los casos de reformas o cambios de uso la norma se aplica únicamente a los elementos o partes afectadas por la actuación.
Por establecimiento se refiere la norma a los locales cerrados y cubiertos no destinados a vivienda, en el interior de los edificios. Por instalaciones se refiere a construcciones y dotaciones abiertas y descubiertas total o parcialmente
destinadas a fines deportivos, recreativos, etc ...
En el anexo de la norma se recogen los siguientes usos como de pública concurrencia: Administrativos, asistenciales, comerciales, culturales, deportivos, docentes, espectáculos, garajes y aparcamientos, hoteleros, penitenciarios, recreativos, religiosos, residenciales, restaurantes, bares, cafeterías, sanitarios y transportes, así como cualquier otro de una naturaleza análoga a los anteriormente relacionados.
Infraestructura, Urbanización y Mobiliario Urbano (Aplicable a zonas de uso colectivo en edificaciones privadas y a todas las zonas en edificaciones públicas)
1.ª ELEMENTOS DE URBANIZACIÓN E INFRAESTRUCTURA
ANCHO MÍNIMO ≥ 1,20 m
(TRAMOS < 3 m) ≤ 12% (TRAMOS ≥ 3 m) ≤ 8%
ITINERARIOS PEATONALES DE USO
PENDIENTE TRANSVERSAL ≤ 2% ALTURA DE BORDILLOS ≤ 14 cm, Y REBAJADOS EN PASOS DE PEATONES Y ESQUINAS PAVIMENTOS
SERÁN ANTIDESLIZANTES VARIANDO LA TEXTURA Y COLOR EN LAS ESQUINAS Y EN CUALQUIER OBSTÁCULO
LOS REGISTROS Y LOS ALCORQUES ESTARÁN EN EL MISMO PLANO DEL NIVEL DEL PAVIMENTO
SI LOS ALCORQUES SON DE REJILLA LA ANCHURA MÁXIMA DE LA MALLA SERÁ DE 2 cm
VADO PARA PASO VEHÍCULOS
PENDIENTE TRANSVERSAL ≤ 2%
SE SITUARÁ COMO MÍNIMO UNO EN CADA CURVA DE CALLES O VÍAS DE CIRCULACIÓN
VADO PARA PASO PEATONES
LAS PENDIENTES DEL PLANO INCLINADO ENTRE DOS NIVELES A COMUNICAR: LONGITUDINAL ≤ 8% TRANSVERSAL ≤ 2% ANCHURA ≥ 1,80 m
DESNIVEL SIN PLANO INCLINADO ≤ 2 cm
SE SALVARÁN LOS NIVELES CON VADOS DE LAS CARACTERÍSTICAS ANTERIORES
* PASOS DE PEATONES (NO EN ZONAS EXTERIORES
DIMENSIONES MÍNIMAS DE LAS ISLETAS PARA PARADA INTERMEDIA: ANCHURA ≥ 1,80 m LARGO ≥ 1,20 m
PROHIBIDO SALVARLOS CON ESCALONES, DEBIENDO COMPLETARSE O SUSTITUIRSE POR RAMPAS, ASCENSORES O TAPICES RODANTES
CUALQUIER TRAMO DE ESCALERAS SE COMPLEMENTARÁ CON UNA RAMPA
QUEDAN PROHIBIDOS LOS DESNIVELES QUE SE SALVEN CON UN ÚNICO ESCALÓN DEBIENDO COMPLEMENTARSE CON UNA RAMPA
SERÁN PREFERENTEMENTE DE DIRECTRIZ RECTA O LIGERAMENTE CURVA.
DIMENSIONES HUELLA ≥ 30 cm (EN ESCALONES CURVOS SE MEDIRÁN A 40 cm DEL BORDE INTERIOR) CONTRAHUELLA ≤ 16 cm LONGITUD LIBRE PELDAÑOS ≥ 1,20 m LONGITUD DESCANSILLOS ≥ 1,20 m
TRAMOS ≤ 16 PELDAÑOS
NO SE ADMITEN MESETAS EN ÁNGULO, NI PARTIDAS, NI ESCALERAS COMPENSADAS
PASAMANOS A ALTURA ≥ 90 cm Y ≤ 95 cm
BARANDILLAS NO ESCALABLES SI HAY OJO DE ESCALERA
HUELLAS CON MATERIAL ANTIDESLIZANTE
DISPOSICIÓN DE BANDAS DE DIFERENTE TEXTURA Y COLOR CON 0,60 M DE ANCHURA, COLOCADAS AL PRINCIPIO Y AL FINAL DE LA ESCALERA
DIRECTRIZ RECTA O LIGERAMENTE CURVA
ANCHURA LIBRE ≥ 1,20 M
(RECORRIDO < 3 M) ≤ 12% (RECORRIDO ≥ 3 M) ≤ 8% TRANSVERSAL ≤ 2%
PASAMANOS DE ALTURA ENTRE 70 Y 95 cm
BARANDILLAS NO ESCALABLES SI EXISTE HUECO
* 1ASEODELOSOBLIGADOS POR NORMATIVAESPECÍFICA (NO EN ZONAS EXTERIORES
SERÁN ACCESIBLES
AL MENOS UN LAVABO Y UN INODORO ESTARÁN ADAPTADOS (VER ESTE APARTADO EN EL ANEXO II EDIFICIOS DE PÚBLICA CONCURRENCIA)
≥ 1,50 m SI SI SI
A = 12 cm SI SI SI SI SI SI SI SI
A > 1.80 SI SI
NO HAY SI
1 PLAZA CADA 50 O FRACCIÓN
* APARCAMIENTOS (NO EN ZONAS EXTERIORES
SITUACIÓN PRÓXIMA A LOS ACCESOS PEATONALES ESTARÁN SEÑALIZADAS
DIMENSIONES MÍNIMAS 5,00 x 3,60 m
TOTAL PLAZAS = 59, DE LAS QUE 2 UDS.SON DE
2.º MOBILIARIO URBANO
LOS ELEMENTOS VERTICALES EN LA VÍA PÚBLICA SE COLOCARÁN: A) EN EL TERCIO EXTERIOR A LA ACERA SI LA ANCHURA LIBRE RESTANTE ES ≥ 90 cm B) JUNTO AL ENCUENTRO DE LA FACHADA CON LA ACERA SI LA ANCHURA LIBRE RESTANTE ES < 90 cm
LA ALTURA DEL BORDE INFERIOR DE ELEMENTOS VOLADOS > 2,10 m
NO EXISTIRÁN OBSTÁCULOS VERTICALES EN LOS PASOS PEATONALES
PAPELERAS Y TELÉFONOS A ALTURA ≤ 1,20 m
LAS OBRAS QUE SE REALICEN EN LAS VÍAS PÚBLICAS SE RODEARÁN CON VALLAS SÓLIDAMENTE INSTALADAS Y SE SEÑALIZARÁN CON BALIZAS CON LUCES ROJAS ENCENDIDAS DURANTE TODO EL DÍA. ESTAS VALLAS ESTARÁN SÓLIDAMENTE FIJADAS Y SEPARADAS AL MENOS 0,50 m DE LAS OBRAS
DONDE HAYA ASIENTOS, AL MENOS UN 2% TENDRÁ ESTAS CARACTERÍSTICAS: ALTURA = 50 cm ANCHURA ≥ 40 cm FONDO ≥ 50 cm
ALTURA DE GRIFOS Y CAÑOS EN BEBEDEROS 70 cm
ALTURA DE BOCA DE BUZONES 90 cm
EN EL CASO DE EXISTIR TRINQUETES O BARRERAS, SE HABILITARÁ UN ACCESO LIBRE CON ANCHO ≥ 1 m
NO HAY LIBRES
Las determinaciones concretas del diseño, ubicación de vados, mobiliario urbano,... etc. se definirán con precisión en el proyecto de urbanización a redactar posteriormente, y en el cual se justificará el cumplimiento de este Decreto en todos sus aspectos.
Se justifica la presente normativa con mayor detalle en el plano Pr-13.
DECLARACIÓN DE LAS CIRCUNSTANCIAS QUE INCIDEN EN EL EXPEDIENTE
 Se cumplen todas las disposiciones de la norma.  No se cumple alguna prescripción específica de la norma debido a las condiciones físicas del terreno, que imposibilitan su cum-
plimiento, justificándose en el proyecto.  Por actuarse en edificio declarado B.I.C. o con expediente incoado, o estar incluido en el catálogo municipal se sujeta al régimen
previsto en la Ley 16/1985, del Patrimonio Histórico Español y en la Ley 1/1991, del Patrimonio Histórico de Andalucía.
El Técnico,
4.4. Cumplimiento de la Norma CPI-96 Según el Apéndice 2 de la Norma NBE-CPI-96 “Condiciones de Protección Contra Incendios en los Edificios”, el planeamiento urbanístico debe de posibilitar y facilitar la intervención de los servicios de extinción de incendios. Se cumplen en el presente Plan Parcial todos los artículos de dicho Apéndice 2 en cuanto a condiciones de aproximación a los edificios, condiciones del entorno e instalación de hidrantes, lo cual queda reflejado en el plano PR-12.
4.5. Plan Parcial de iniciativa particular. 4.5.1. Relación de propietarios afectados La relación de propietarios afectados es la misma y en las mismas condiciones que se expuso en el punto 2.4. referente a la estructura de la propiedad del suelo.
4.5.2. Modo de ejecución de la urbanización y sistema de
Las obras de urbanización del sector serán realizadas en su totalidad por el propietario del terreno que lo conforma, el cual actúa como promotor a tal fin, de acuerdo con los plazos que se indican en el plan de etapas del presente documento. El sistema de actuación adoptado es el que se fija en la ficha de planeamiento para el sector, este es el de compensación.
4.5.3. Compromisos a contraer entre urbanizador y ayuntamiento, y entre urbanizador y futuros propietarios
El propietario del terreno comprendido en el sector, como promotor de la urbanización, asume frente al Excmo. Ayuntamiento de Guaro y frente a los futuros propietarios los siguientes compromisos:
a) Ejecutar las obras de urbanización del sector y la implantación de los servicios en los plazos fijados en el Plan de Etapas incluido como directriz del desarrollo de la urbanización en el presente documento.
b) Costear las obras de urbanización. c) Conservar las obras de urbanización del sector y las instalacio-
nes de servicios públicos hasta tanto no hayan tenido lugar las cesiones fijadas en la LOUA. d) Una vez aprobado el correspondiente Proyecto de Reparcelación ceder gratuitamente al Excmo. Ayuntamiento de Guaro los viales, la zona verde, zonas de equipamiento y el 10% del A.M. e) El promotor se obliga al estricto cumplimiento de los contratos de compraventa celebrados con los adquirientes de parcelas. Dichos contratos deberán incluir, de forma expresa, las servidumbres (si existiesen) a que están sujetas las parcelas objeto de contrato y las limitaciones que dichas servidumbres suponen al uso y edificación de la parcela.
4.5.4. Garantía del exacto cumplimiento de dichos compromisos La garantía para el cumplimiento de los compromisos expuestos se realizará tras la Aprobación Provisional del presente plan parcial, mediante la presentación de aval bancario, de forma que el Ayuntamiento de Guaro quede garantizado por valor de un 6% del coste de las obras, de acuerdo con la evaluación económica que forma parte del presente documento.
4.5.5. Medios económicos del promotor Las obras de urbanización a realizar serán ejecutadas mediante recursos propios del promotor, quien puede acreditarlo si a ello se le requiere.
4.5.6. Conservación de la urbanización La conservación de las obras de urbanización y de las instalaciones de servicios públicos correrá a cargo del promotor hasta tanto no se realicen las cesiones fijadas en la Ley, momento a partir del cual la conservación de la urbanización y el mantenimiento de los servicios públicos correrán a cargo del Excmo. Ayuntamiento de Guaro. Igual-
mente, al término de las obras de urbanización, se constituirá la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación.
5. ORDENANZAS REGULADORAS 5.1. Generalidades y terminología de conceptos Serán de general aplicación las normas reguladoras establecidas en el título sexto de las NN.SS. de Guaro, en su capítulo 2, artículos 193 y 194.
5.2. Régimen urbanístico del suelo 5.2.1. Calificación del suelo con expresión de usos pormeno-
Se establecen las siguientes zonas que a continuación se detallan:
Zona verde. Está constituida por una parcela de área libre que será de uso y dominio público. Esta zona se destina única y exclusivamente a área libres y por tanto no se permitirá ninguna construcción. Excepto las que sean estrictamente necesarias para servicios y conservación o las que puedan contribuir al ornato y estética del conjunto. Alcanza una superficie de 3.500,00 m2, lo que supone un 10,49% de la superficie total ordenada.
Zona de equipamiento. La compone dos parcelas: una de 955,00 m2 y otra de 3.850,00 m2. La suma de ambas supone el 14,40% del total de la Unidad. Serán de uso y dominio público y se destinarán por un lado a centros docente y educativos y por otro a servicios de interés público y social (culturales, administrativos, comerciales, recreativos, etc.) respectivamente.
Zona residencial. La componen seis parcelas con una superficie total de 17.643,00 m2, lo que supone el 52,90% del total de la superficie ordenada. Su uso será residencial residencial privado en conjuntos edificatorios compuestos por viviendas unifamiliares adosadas, superpuestas o macladas, o bloques desarrolladas sobre laderas, además de usos complementarios y compatibles fijados en Normas Subsidiarias de Guaro.
El uso de la parcela P-6 se establece como zona de equipamiento privado, situando en ella los equipamientos deportivos y recreativos de carácter privado que dan servicio a los propietarios de los elementos residenciales del sector.
5.2.2. Densidad El artículo 17.1.1.ª de la LOUA limita la densidad máxima alcanzable en planes parciales a 75 viviendas por hectárea y puesto que las Normas Subsidiarias de Guaro, a través de la Innovación Puntual de Elementos de las NN.SS. de Guaro en el “Paraje el Mocabel” con aprobación inicial en Pleno Municipal en fecha 1 de Julio de 2.004, establecen para el sector objeto del presente plan parcial una densidad de 27 viv/ha, resulta evidente el cumplimiento de lo establecido al respecto por la citada ley. Teniendo en cuenta que la superficie bruta del sector es de 33.350,00 m2 y que la densidad máxima permitida es de 27 viv/ha, alcanzamos un total de 90 viviendas que se distribuirán por la zona residencial.
5.2.3. Estudios de detalle Para fijar las condiciones que deben concurrir para la redacción de estudios de detalle, así como su reglamentación, se atenderá a lo dispuesto en el artículo 15 de la LOUA, y en el título octavo “normas generales para el suelo apto para ser urbanizado”, capítulo 1, artículo 272 de las NN.SS. de Guaro.
5.2.4. Proyectos de urbanización El presente Plan Parcial, en virtud de lo expresado en el Título octavo “Normas Generales para el suelo apto para ser urbanizado”, cap. 1, artículos 266 y 267 de las NN.SS. de Guaro, se desarrollará mediante la redacción del correspondiente proyecto de urbanización que se atendrá a lo dispuesto en la sección Sexta “proyectos de urbanización” artículos 98 y 99 de la LOUA, de acuerdo con las directrices mínimas expuestas en el presente documento, y con las expresadas
en el título 5.º “Normas Técnicas de Urbanización” de las NN.SS. de guaro.
5.2.5. Parcelaciones La distribución del aprovechamiento entre los propietarios de terrenos en el sector y propietarios de sistemas generales determinados por el Ayuntamiento y en concreto, la distribución de los beneficios y cargas de la urbanización, se efectuará mediante Proyecto de Reparcelación, según las directrices fijadas en la sección séptima “La reparcelación” artículos 100 al 104, en el cual se señalarán los terrenos de cesión obligatoria y gratuita al Ayuntamiento donde se ha de localizar el 10% de aprovechamiento medio.
5.3. Ordenanzas de edificación 5.3.1. Ordenanzas generales de edificación Las condiciones comunes a todas las zonas serán las derivadas del carácter residencial de la urbanización, tanto en las zonas edificables de propiedad privada como en las públicas y atenderán a lo dispuesto en las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Guaro, en su título sexto “Normas Reguladoras de la Edificación”.
5.3.2. Ordenanza particular de la zona residencial.
ORDENANZA N-5 “EXPANSIÓN DEL CASCO”
5.3.2.1. Definición Se entiende por “Expansión del Casco” aquellas zonas destinadas a albergar conjuntos edificatorios compuestos por viviendas unifamiliares adosadas, superpuestas o macladas, o bloques desarrolladas sobre laderas y que configuran el área o áreas de crecimiento adosadas o próximas al núcleo urbano tradicional. Debido a la flexibilidad de diseño que permite y a la variedad de programas funcionales y de tipos de viviendas que puede acoger, esta tipología tiene un amplio desarrollo en las zonas turísticas adoptando formas diversas según las características geográficas y topográficas en que se asientan.
5.3.2.2. Condiciones de edificación 1. Parcela mínima Se define como parcela mínima la superficie de suelo necesaria para poder realizar un actuación edificatoria. La parcela mínima tendrá unas dimensiones tales que en su interior podrá inscribirse un círculo de 20 m de diámetro, debiendo a su vez lindar con vía pública en, al menos, ¼ de su perímetro.
PARCELA MÍNIMA 1.500 m²
DENSIDAD DE ALOJAMIENTOS: m2/viv. 100
2. Edificabilidad máxima La edificabilidad máxima sobre la superficie de la parcela neta es 1,00 m²t/m²s
3. Disposición de la superficie edificable La edificación será, preferentemente no alineada, y se dispondrá en una o varias edificaciones por parcela, ajustándose al parámetro “separación entre edificios”.
4. Ocupación máxima El porcentaje máximo de ocupación de la parcela, en las plantas baja y primera, será el 60%. La planta ático no podrá sobrepasar el 50% de la superficie ocupada en la planta inmediatamente inferior.
5. Altura máxima y número de plantas La altura máxima permitida, medida desde la rasante del terreno a la cara inferior del último forjado, será de tres plantas (PB + 1 + ático) o 9.50 m.
6. Separación a linderos Cada cuerpo o volumen de cada una de las edificaciones que compongan el conjunto deberá tener una separación mínima a linderos públicos y/o privados nunca menor a 3 m.
7. Separación entre edificios de una misma parcela La separación entre edificios de una única parcela no será inferior a la altura del mayor. No obstante, las fachadas a las que no se abran salones de estar, comedores o dormitorios podrán distar de los otros edificios un mínimo de 3 m
8. Dimensión máxima de la edificación Las hileras de edificaciones adosadas no podrán tener una long. superior a 45 m. No obstante, en edificación no alineada, se podrán proponer longitudes mayores siempre que resuelva de forma adecuada la permeabilidad visual y peatonal.
5.3.2.3. Condiciones de uso
1. Uso dominante:
Vivienda unifamiliar adosada y plurifamiliar.
2. Usos complementarios: Educativo, cultural, asociativo, religioso, deportivo y zonas verdes.
Alojamiento comunitario, hotelero, oficinas en su modalidad de despacho profesional, comercio diario y ocasional, hostelería sin espectáculo y hospedaje.
5.3.3. Ordenanza de las áreas libres El uso dominante será el de zona verde, que es la destinada al esparcimiento al aire libre, mediante plantación de arbolado y jardinería, o simple pavimentación en determinados espacios de paseo o encuentro con senderos o áreas peatonales. Se considera tolerado o compatible el uso deportivo y el de juegos, que deberá ocupar un máximo del 10% de la superficie total. No obstante, el uso deportivo que pudiera instalarse no provocará interrupciones visuales del sistema de áreas libres, y no formará un espacio cerrado y acotado con vallas de obra que constituyan una ruptura en el carácter continuo de la zona verde. Como uso compatible se admiten también las canalizaciones subterráneas de servicios en el caso de que su trazado no pueda tener continuidad por el viario urbano. Son incompatibles o prohibidos el resto de los usos.
Edificabilidad: Este área se considera inedificable. Únicamente para el uso deportivo compatible, se permite una edificabilidad máxima de 0,20 m²t/m²s sobre el 10% del suelo, que es el máximo ocupable.
5.3.4. Ordenanza de los equipamientos Según se regula en el artículo 135 de las NN.SS. de Guaro.
Para el uso Educativo, sanitario y comercial Edificación exenta ocupando un máximo del 40% de la superficie asignada. Edificabilidad neta sobre parcela: máximo de 1,00 m²t/m²s. Altura máxima: 3 plantas. Separación mínima a linderos: 5,00 m.
Para el uso deportivo Edificación exenta, ocupando un máximo del 10% de la superficie asignada. Edificabilidad neta sobre parcela: máximo de 0,20 m²t/m²s. Altura máxima: 2 plantas. Separación mínima a linderos: 3,00 m.
Para el uso lúdico-recreativo Edificación alineada, ocupando un máximo del 50% de la superficie asignada Edificabilidad neta sobre parcela: máximo de 1,00 m²t/m²s. Altura máxima: 3 plantas.
6.2. Duración Para el conjunto de los diferentes plazos en los cuales han de ejecutarse los documentos, acciones, obras y puesta en servicio que a continuación se relacionan, tomaremos como instante “cero” la fecha de aprobación definitiva del presente Plan Parcial, de esta forma: El proyecto de urbanización será presentado para su aprobación por el Excmo. Ayuntamiento de Guaro en el plazo de tres (3) meses siguientes a partir del instante “cero”. El proyecto de reparcelación será presentado para su aprobación al Excmo. Ayuntamiento de Guaro en el plazo de tres (3) meses siguientes a partir del instante “cero”. Las obras de urbanización deberán comenzar dentro del plazo de los seis (6) meses siguientes a partir del momento “cero”. Las obras de infraestructura básica estarán finalizadas dentro del plazo de los nueve (9) meses siguientes a partir del instante “cero”. Las obras de infraestructura complementaria están finalizadas dentro del plazo de los doce (12) meses siguientes a partir del instante “cero”. Las obras de superestructura estarán finalizadas dentro del plazo de quince (15) meses siguientes a partir del instante “cero”. Las áreas libres de dominio y uso públicos estarán disponibles para su puesta en servicio dentro del plazo de los dieciocho (18) meses siguientes a partir del instante “cero”. Se prevé, por tanto, un plazo total de un año y medio.
6.3. Obras de urbanización En cada uno de los plazos descritos anteriormente las obras de urbanización a realizar serán:
Infraestructura básica: Explanación de viales, tuberías de abastecimiento de agua potable, de saneamiento y canalizaciones de baja tensión, alumbrado público y telefonía.
Infraestructura complementaria: Obras auxiliares de abastecimiento y de saneamiento, obra civil del centro de transformación (si lo hubiere), conductores eléctricos y sub-base de viales y aparcamientos.
Superestructura: Pavimento de viales y acerado, instalaciones del transformador (si lo hubiere) y elementos de alumbrado.
6.4. Condiciones para la utilización de los terrenos Los niveles que ha de tener los diferentes servicios para que se puedan comenzar las obras de edificación en parcelas del suelo residencial son los siguientes: Viales con sub-base y base terminadas, abastecimiento de agua con la red completa y acometida dispuesta, energía eléctrica con la red completa y acometida dispuesta, alumbrado público con la red completa.
6.5. Puesta en servicio de edificaciones en parcelas Para la puesta en servicio de las edificaciones construidas en parcelas deberán estar terminadas todas las obras de urbanización al nivel completo descrito en el correspondiente proyecto.
7. ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO 7.1. Evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución material de las obras de urbanización El coste aproximado de la implantación de los servicios y de la ejecución material de las obras de urbanización, desglosados en las genéricas partidas de obras que determina el artículo 113.1 de la LOUA, se relacionan a continuación:
CAP-1 OBRAS DE VIALIDAD
EXPLANACIÓN, AFIRMADO Y PAVIMENTACIÓN DE CALZADAS, CONSTRUCCIÓN Y ENCINTADO DE ACERAS, Y CONSTRUCCIÓN DE LAS CANALIZACIONES PARA SERVICIOS EN EL SUBSUELO DE LAS CALZADAS O ACERAS
223.919,40 €
CAP-2 OBRAS DE SANEAMIENTO
CONSTRUCCIÓN DE COLECTORES GENERALES Y PARCIALES, ACOMETIDAS, SUMIDEROS, Y ATARJEAS PARA AGUAS PLUVIALES, Y 113.246,60 € ESTACIONES DEPURADORAS
CAP-3 OBRAS DE SUMINISTRO DE AGUA
CAPTACIÓN DE AGUA, DISTRIBUCIÓN DOMILIARIA DE AGUA POTABLE, DE RIEGO E HIDRANTES CONTRAINCENDIOS
46.328,15 €
CAP-4 OBRAS DE SUMINISTRO DE ELECTRICIDAD CONDUCCIÓN, DISTRIBUCIÓN Y ALUMBRADO PÚBLICO
92.656,31 € 18,00%
CAP-5 OBRAS DE SUMINISTRO DE TELEFONÍA Y TELECOMUNICACIONES
15.442,72 € 3,00%
CAP-6 OBRAS DE AJARDINAMIENTO, ARBOLADO, AMUEBLAMIENTO URBANO Y SEÑALIZACIÓN
23.164,08 € 4,50%
514.757,25 € 100,00%
Asciende el presente coste de ejecución material a la cantidad de quinientos catorce mil setecientos cincuenta y siete euros con venticinco céntimos de euro.
Guaro, julio de 2005. Firmado: Los arquitectos.
5282/16

References: artículo 17
 artículo 173
 artículo 176
 Real Decreto 
 artículo 178
 artículo 5
 artículo 17
 artículo 17
 artículo 15
 artículo 272
 artículo 135
 artículo 113