Source: https://www.ulpianus.sk/blog/k-povinnosti-spravcu-bytoveho-domu-predlozit-spravu-o-svojej-cinnosti/
Timestamp: 2020-08-06 01:19:09+00:00

Document:
K povinnosti správcu bytového domu predložiť správu o svojej činnosti | Ulpianus - interaktívne právnické komentáre
Autor: Tomáš Čentík22.05.2019
Zo správy bytových domov vyplývajú pre správcov viaceré administratívne povinnosti – jednou z takýchto povinností je povinnosť správcu predložiť správu o svojej činnosti za uplynulý rok. Aplikačný problém v súvislosti so splnením tejto povinnosti spôsobuje v praxi pojem predložiť. Preto sa pokúsime tento pojem podrobiť menšej analýze a zistiť aké interpretačné prístupy prichádzajú do úvahy a aké sankčné mechanizmy, resp. postihy hrozia správcom pre porušenie tejto povinnosti.
Podľa ustanovenia § 8a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „ZVBNP“) je správca povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu.
ZVBNP bližšie nevymedzuje čo sa má na mysli pod pojmom predložiť. Na prvý pohľad je však zrejmé, že pojem predložiť nemožno stotožňovať s pojmom doručiť. Predloženie je potrebné považovať za širší pojem, ktorý v sebe zahŕňa viaceré formy predloženia správy o činnosti vrátane doručenia, ktoré je užším pojmom. Ak by mal ZVBNP na tomto mieste na mysli pod pojmom predloženie pojem doručenie, tak by to zrejme formuloval ako doručenie rovnako ako na iných miestach ZVBNP (napr. § 7a ods. 1, § 8a ods. 1, § 8a ods. 6, § 14a ods. 1, 2 a 6).
Textácia ZVBNP na žiadnom mieste nestanovuje obligatórne písomnú formu ani spôsob predloženia správy o činnosti vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Keďže ZVBNP nelimituje správcu konkrétnym spôsobom predloženia správy o činnosti (napr. doručením), formu, resp. spôsob predloženia tejto správy ponecháva zákon na úvahe správcu (samozrejme v medziach zákona), t. j. správca si môže slobodne zvoliť akú formu predloženia tejto správy využije, ak táto otázka nie je osobitne upravená v zmluve o výkone správy. V súčasnej dobe elektronizácie všetkých oblastí ľudského života sa však ako najvhodnejšie riešenie javí zasielanie správy o činnosti prostredníctvom e-mailovej komunikácie.
V praxi sa vyskytol problém, či sa za legitímny a legálny postup možno považovať aj predloženie správ o činnosti (prednesenie, prečítanie) na schôdzi vlastníkov. Domnievame sa, že tento spôsob predloženia správy o činnosti možno pokladať za súladný so zákonom najmä z toho dôvodu, že zúčastňovanie sa na schôdzach a celkovo správe domu zákon konštruuje nielen ako právo, ale aj ako povinnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov (§ 14 ods. 1 ZVBNP).
Z tohto dôvodu neúčasť jednotlivého vlastníka nemôže byť na ťarchu správcu zvlášť za situácie, keď tento vlastník bol povinný sa na schôdzi zúčastniť a v prípade, že mu v tom bránili nejaké okolnosti mohol tento vlastník využiť za účelom splnenia tejto povinnosti inštitút zastúpenia, ktorý pripúšťa § 14 ods. 4 ZVBNP. Uvedené však platí za predpokladu, že jednotliví vlastníci boli o programe schôdze, kde sa predkladala správa o činnosti informovaní formou pozvánky, t. j. že im bol vytvorený dostatočný priestor na oboznámenie sa s predloženej správou.
Obdobne ani pri doručovaní správy poštou sa jednotliví vlastníci nemusia dozvedieť o správe v zákonnej lehote, ak si zásielku nevyzdvihnú. Rovnako v prípade predloženia správy o činnosti ako aj pri jej doručení poštou nie je vo vzťahu k splneniu povinnosti správcu relevantné, či sa vlastník zúčastní schôdze, kde je správa predložená alebo či si prevezme poštovú zásielku, ale rozhodujúce je to, či sa táto správa dostala do dispozičnej sféry adresáta, t. j. či mu bola vytvorená možnosť sa s touto správou včas oboznámiť.
Na základe vyššie uvedeného sme toho názoru, že predloženie správy o činnosti správcu na schôdzi vlastníkov neodporuje ustanoveniu 8a ods. 2 ZVBNP, pretože toto ustanovenie nevyžaduje individuálne doručovanie správy o činnosti do vlastných rúk každého vlastníka. Podstatné je to, aby sa táto správa ocitla (bola predložená) vo sfére, kde sa má vlastník možnosť s touto správou reálne oboznámiť.
Porušenie povinnosti predložiť správu o činnosti správcu je sankcionované ako správny delikt zo strany Slovenskej obchodnej inšpekcie spočívajúci v nedodržaní povinnosti predávajúceho podľa § 4 ods. 1 písm. h) zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa, v zmysle ktorého je predávajúci povinný zabezpečiť predaj výrobkov a poskytovanie služieb spôsobom, ktorý umožňuje ich riadne a bezpečné použitie a to v nadväznosti na § 8a ods. 2 ZVBNP.
V tejto súvislosti vyvstáva otázka, či je takýto sankčný mechanizmus s ohľadom na závažnosť, resp. povahu porušenia povinnosti opodstatnený.
Európsky súd pre ľudské práva (ďalej len „ESĽP“) vo svojej judikatúre (napr. Engel a ostatní c. Holandsko, Čanády c. Slovenská republika a pod.) totiž vykladá pojem trestné obvinenie a trest extenzívnym spôsobom oproti vnútroštátnej legislatíve. Inak povedané, to čo sa podľa vnútroštátneho právneho poriadku považuje za priestupok a sankciu, môže mať podľa štrasburskej judikatúry povahu trestného činu a trestu. Po­jem tres­tné ob­vi­ne­nie, či trest­ný čin definu­je ESĽP auto­nóm­ne, čo zna­me­ná, že ne­po­va­žu­je za tres­tné ob­vi­ne­nie len skutky, kto­ré sú vý­slo­vne označe­né vnút­roš­tát­nym po­riad­kom za tres­tné či­ny. Z toho ďalej vyplýva, že zásady a ustanovenia trestného práva možno vzťahovať tak na činy patriace podľa slovenského právneho poriadku medzi trestné činy, ako aj na činy patriace medzi priestupky, resp. iné správne delikty.
V takom prípade súdy pristupujú k analogickému použitiu predpisov a zásad trestného práva. Na tomto mieste možno poukázať napr. na rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 8 Sžo 147/2008, zo dňa 12. marca 2009, kde Najvyšší súd Slovenskej republiky (ďalej len „NS SR“) dospel k záveru, že „trestanie za správne delikty (priestupky, správne delikty právnických osôb a správne delikty fyzických osôb – podnikateľov) musí podliehať rovnakému režimu ako trestný postih za trestné činy. Z tohto hľadiska je potrebné vykladať aj všetky záruky, ktoré sa poskytujú obvinenému z trestného činu.
Z tohto dôvodu je aj v rámci správneho trestania potrebné analogicky aplikovať zásadu ultima ratio z trestného práva, v zmysle ktorej sankčný mechanizmus správneho trestania sa má aplikovať len v prípade, ak by nebolo možné realizovať postih žalobcu v rámci sféry súkromnoprávnych prostriedkov. ZVBNP v tomto smere pozná osobitný súkromnoprávny sankčný mechanizmus a porušenie povinností v súkromnoprávnom vzťahu medzi vlastníkmi bytov a správcom rieši tak, že správca nemá nárok na odmenu za správu, ak si nesplní povinnosť predložiť správu o činnosti (§ 8a ods. 4 ZVBNP). Z tohto dôvodu považujeme administratívny postih správcu prostriedkami správneho trestania za neopodstatnený a neprípustný.
V súvislosti s postupmi Slovenskej obchodnej inšpekcie pri postihovaní správcov možno upozorniť ešte na jeden zaujímavý procesný aspekt. K správnemu trestaniu správcov dochádza v režime konania o uloženie sankcie podľa § 24 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa. Aplikáciu tohto ustanovenia nepovažujeme za správnu, pretože správne mal byť použitý § 23 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa upravujúci priestupky, ktorý umožňuje postihovať rovnaké skutkové situácie v prípade správcov – fyzických osôb.
Správne posúdenie tejto otázky, t. j. či má byť aplikovaný § 23 alebo § 24 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa má pritom pre fyzické osoby správcov rozhodujúci význam, keďže postupom podľa § 23 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa správny orgán môže, ale nemusí uložiť pokutu (resp. môže uložiť aj iný druh sankcie ako napr. pokarhanie alebo úplne upustiť od potrestania) a oproti konaniu o uloženie sankcie podľa § 24 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa je v tomto ustanovení nižšia horná sadzba pokuty (do 10.000 Sk = 331,94 Eur); ďalším významným rozdielom je napríklad otázka zavinenia, ktorá sa skúma iba v priestupkovom konaní podľa § 23 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa a pod.
Zákon o ochrane spotrebiteľa nie je v tejto otázke jednoznačný a orgán dozoru to isté správanie môže kvalifikovať aj ako priestupok podľa § 23, aj ako protiprávne správanie podľa § 24. Sme toho názoru, že ak znenie zákona pripúšťa rozdielny výklad, je potrebné zvoliť ten výklad, ktorý je priaznivejší pre účastníka správneho konania.
Podľa ustálenej judikatúry Súdneho dvora Európskej únie (porovnaj rozsudok Súdneho dvora z 10. septembra 2009, Plantanol GmbH & Co. KG proti Hauptzollamt Darmstadt, Vec C-201/08, bod 46) zásada právnej istoty, ktorej vyjadrením je zásada ochrany legitímnej dôvery, si na jednej strane vyžaduje, aby právne predpisy boli jasné a presné, a na druhej strane, aby ich uplatnenie bolo pre tých, ktorí im podliehajú, predvídateľné. Súdny dvor takisto konštatuje, že táto požiadavka sa uplatňuje osobitne prísne v prípadoch, keď ide o právnu úpravu, ktorej dôsledkom by mohlo byť peňažné bremeno.
Ústavný súd SR vo svojej rozhodovacej praxi poukazuje na to, že štátne orgány môžu konať len to, čo im zákon výslovne umožňuje (na rozdiel napr. od občanov, ktorí môžu konať všetko, čo nie je zakázané). Z tejto maximy potom vyplýva, že pri de facto odnímaní časti nadobudnutého vlastníctva (ako je napríklad ukladanie pokút), sú orgány verejnej moci povinné šetriť podstatu a zmysel základných práv a slobôd. Inak povedané, v prípade pochybností sú orgány verejnej moci povinné postupovať miernejšie - in dubio mitius (porovnaj napr. nález Ústavného súdu Slovenskej republiky sp. zn. I. ÚS 241/07 z 18. septembra 2008). Rovnaké pravidlo sa uplatňuje aj v judikatúre Najvyššieho súdu SR (napríklad rozsudky Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Sž/21/2014 z 23. 11. 2016 a 2Sž/11/2014 18.05.2016) a jeho zmyslom je to, aby správny orgán v prípade absencie jasnej právnej úpravy pri hodnotení porušenia povinnosti postupoval miernejšie, t. j. podľa ustanovenia, ktoré účastníka konania postihuje miernejším spôsobom.
Navyše jednotlivé právne predpisy na úseku správneho trestania pri správnych deliktoch výslovne ustanovujú, či sa vzťahujú iba na právnické osoby alebo aj fyzické osoby – podnikateľov. V opačnom prípade by sa stieral rozdiel medzi priestupkami a inými správnymi deliktmi, pričom na postihovanie fyzických osôb slúži primárne zodpovednosť za priestupok. Napriek tejto nejednoznačnosti právnej úpravy si dovoľujeme uviesť, že podľa nášho názoru by mal správny orgán postupovať podľa § 23, ktorý upravuje zodpovednosť fyzických osôb za priestupky, pričom § 24 je primárne zameraný na správne trestanie právnických osôb za tzv. iné správne delikty.
Tomáš Čentík, 21.05.2019
Vzor citácie: ČENTÍK, T.: K povinnosti správcu bytového domu predložiť správu o svojej činnosti. 22.05.2019. Dostupné na http://www.ulpianus.sk/blog/k-povinnosti-spravcu-bytoveho-domu-predlozit-spravu-o-svojej-cinnosti/. ISSN: 2644-528X.
Tomáš ČentíkPrávnik od roku 201123.04.2020 o 11:21:27Reagovať

References: § 8
 § 7
 § 8
 § 8
 § 14
 § 14
 § 4
 § 8
 súd 
 súd 
 § 24
 § 23
 § 23
 § 24
 § 23
 § 24
 § 23
 § 23
 § 24
 súd 
in dubio
 § 23
 § 24