Source: https://mein-nachbarrecht.de/urteile/aktuelle-urteile/bundesgerichtshof-urteil-vom-7-oktober-2015-viii-zr-247-14/
Timestamp: 2019-08-18 17:09:15+00:00

Document:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. Oktober 2015, VIII ZR 247/14 - Mein Nachbarrecht
Das Mietverhältnis der Parteien sei zwar durch die Kündigung der Beklagten vom 27. März 2013 nicht beendet worden, weil die Parteien in § 2 des Mietvertrages das Recht zur ordentlichen Kündigung wirksam für die Dauer von vier Jahren bis zum 30. April 2015 ausgeschlossen hätten. Ein solcher Kündigungsausschluss könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, NJW 2012, 521 [BGH 23.11.2011 – VIII ZR 120/11] ) auch durch Formularvertrag wirksam vereinbart werden, so dass es keiner Entscheidung bedürfe, ob es sich um eine Individualvereinbarung handele.
Allerdings wäre der in § 2 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungsausschluss – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – bereits wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten insgesamt unwirksam ( § 307 Abs. 1 BGB ), wenn es sich dabei um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelte. Hierzu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen, so dass für das Revisionsverfahren zugunsten der Klägerin zu unterstellen ist, dass der Kündigungsausschluss individualvertraglich vereinbart oder jedenfalls im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB ausgehandelt wurde.
1. Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass ein Kündigungsausschluss für die Dauer von längstens vier Jahren auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart werden kann. Nach der vom Berufungsgericht insoweit nicht ausreichend berücksichtigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss die Kündigung aber jedenfalls zum Ablauf von vier Jahren seit Abschluss des Mietvertrages möglich sein. Eine Formularklausel, die das nicht gewährleistet, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam ( Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 – VIII ZR 86/10 , NJW 2011, 597 Rn. 14 ff.).
Sollte es sich bei § 2 des Mietvertrages hingegen um eine Individualvereinbarung handeln, wäre zwar die angesichts der gleichzeitigen Staffelmietvereinbarung höchstens zulässige Dauer des Kündigungsausschlusses gleichfalls überschritten. Denn gemäß § 557a Abs. 3 BGB kann bei einer Staffelmiete ein Kündigungsausschluss längstens in der Weise vereinbart werden, dass die Kündigung erstmals auf den Zeitpunkt erfolgt, zu dem seit Vertragsschluss vier Jahre abgelaufen sind. Hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam ( § 557a Abs. 4 BGB ). Dies würde bei einer Individualvereinbarung aber lediglich zur Teilunwirksamkeit des Kündigungsausschlusses insoweit führen, als die Höchstfrist des § 557a Abs. 3 BGB überschritten ist (vgl. Senatsurteil vom 14. Juni 2006 – VIII ZR 257/04 ; NJW 2006, 2696 unter II 1 b bb). Die Beklagten hätten in diesem Fall das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf des 30. April 2015 kündigen können.
aa) Zwar ist die tatrichterliche Würdigung, ob ein Verhalten als rechtsmissbräuchlich zu bewerten ist, revisionsrechtlich nur eingeschränkt daraufhin überprüfbar, ob der Tatrichter den Sachverhalt zutreffend festgestellt hat, ob er den unbestimmten Rechtsbegriff des Rechtsmissbrauchs richtig erfasst hat und ob seine Wertung gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstößt (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14 , NJW 2015, 1087 Rn. 16 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ 204, 145 vorgesehen). Einer Prüfung an diesem Maßstab hält das Berufungsurteil jedoch nicht stand.
OVG Schleswig, Beschluss vom 23. April 2010, 2 LA 24/10
OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 22. August 1997, 30 RE-Miet 3/97

References: § 2
 § 2
 § 307
 § 305
 § 307
 § 2
 § 557
 § 557
 § 557