Source: http://www.petrzilkova.cz/view.php?cisloclanku=2005062202
Timestamp: 2017-11-24 09:04:26+00:00

Document:
Základní principy fungování společenství vlastníků bytů
241 41 41 41
* Statutární orgán
Vydáno dne 22. 06. 2005 (28407 přečtení)
Ne každý vlastník si po nabytí bytové jednotky do vlastnictví uvědomuje, že s vlastnickými právy jsou neoddělitelně spojeny i závazky a povinnosti. Také očekávání nižších nákladů na bydlení je naprosto neodůvodněné.
Spoluvlastnictví, ať již upravené v občanském zákoníku, nebo podle zákona o vlastnictví bytů, vyžaduje ochotu starat se odpovědně o společné věci, schopnost vzájemné komunikace a dohody s mnoha dalšími subjekty, a to i v případě odlišných názorů a způsobu jednání.
Zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů (zejména novel provedených zákony č. 103/ /2000 Sb., a č. 451/2001 Sb.), který upravuje specifickým způsobem spoluvlastnictví společných částí domů, nikdy nemůže vyčerpávajícím způsobem postihnout všechny sporné situace a vyřešit veškeré vztahy a problémy, které mohou mezi vlastníky a spoluvlastníky v rámci společenství vlastníků bytů vzniknout.
Vyřešení řady nepředvídatelných problémů a svízelných situací zůstane vždy na úvaze zúčastněných stran a na kultuře a obecné mravnosti jejich jednání.
Vznik společenství jako právnické osoby, který byl upraven novelou zákona o vlastnictví bytů provedenou zákonem č. 103/2000 Sb., je rozlišen podle doby, v níž došlo ke splnění podmínek pro vznik společenství.
Standardním způsobem vzniká společenství jako právnická osoba (podle úpravy platné od 1. července 2000) v domě, který má nejméně pět jednotek ve vlastnictví a současně jsou zde tři různí vlastníci. Vzniká dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce poslednímu z těchto tří vlastníků. Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky (třetímu z vlastníků) do katastru nemovitostí. Další osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce jiným způsobem než smlouvou, jsou povinny o tom uvědomit původního vlastníka budovy. Tato oznamovací povinnost je rozhodná pro vznik společenství vlastníků jednotek . Poté, co společenství vlastníků jednotek již vzniklo, má každý nový vlastník jednotky povinnost oznámit společenství nabytí vlastnictví jednotky. Tím je zajištěna aktuální informovanost společenství o spoluvlastnictví společných částí domu.
V případě vzniku společenství vlastníků jednotek uvedeným standardním způsobem se má první shromáždění vlastníků jednotek konat do šedesáti dnů ode dne jeho vzniku a svolá je původní vlastník budovy. Pokud by původní vlastník budovy zůstal v nečinnosti, shromáždění se může sejít z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 1/4 hlasů.
V domech, kde společenství vzniklo ze zákona k 1. 7. 2000 (viz dále), může podle Čl. II Přechodných ustanovení novely první schůzi shromáždění vlastníků svolat osoba pověřená správou domu nebo kterýkoli vlastník jednotky.
Protože společenství vlastníků jednotek vzniká ze zákona a následný zápis do rejstříků společenství nemá konstitutivní charakter, nelze nedodržení lhůt nebo postupů stanovených zákonem vztahovat k existenci společenství vlastníků jednotek . Je třeba, aby se společenství sešlo a zákonem stanoveným způsobem postupovalo při volbě orgánů a přijetí stanov.
Společenství vzniklo k 1. červenci 2000 ve všech domech s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři byly ve vlastnictví tří různých vlastníků, kteří je nabyli do vlastnictví před 1. červencem 2000 a do tohoto data jim byly doručeny listiny dokládající vlastnické právo. Toto společenství vzniklo ze zákona, bez ohledu na to, zda vlastníci jednotek zřídili před účinností novely právnickou osobu (družstvo, s. r. o. apod.) za účelem správy domu podle předchozí úpravy. Společenství vzniklo ze zákona i v těch případech, kdy žádná právnická osoba nebyla zřízena. V těchto případech bylo stanoveno, že první shromáždění vlastníků jednotek se mělo konat nejdéle do 30. září 2000 a měl je svolat původní vlastník budovy. Protože však v mnoha případech původní vlastník zůstal nečinný, bylo v Přechodných ustanoveních k novele přijato ustanovení, podle kterého může první schůzi shromáždění svolat osoba pověřená správou domu, nebo kterýkoli vlastník jednotky. Rovněž v tomto případě nemá nedodržení lhůty stanovené pro konání prvního shromáždění vlastníků jednotek vliv na zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek .
Pro stavební bytová družstva a lidová bytová družstva, která byla původním vlastníkem budovy, byla přijata zvláštní úprava. Pokud toto družstvo plní povinnosti správce podle úpravy platné do 1. 7. 2000, nedojde ke vzniku společenství, a to až do doby, než se spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu sníží na méně než jednu čtvrtinu. Společenství pak vzniká až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než 1/4.
Ustanovení vyvolává řadu diskusí. Úprava byla sice přijata novelou zákona č. 103/2000 Sb. Ustanovení by svým obsahem ale systematicky patřilo spíše do Přechodných ustanovení, protože pak by bylo zcela zřejmé, že dikce "družstvo plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností tohoto zákona" znamená, že družstvo plní povinnosti správce podle zákona o vlastnictví bytů platného do 30. 6. 2000. Ustanovení ale bylo včleněno přímo do zákona, řada teoretiků proto zastává názor, že žádné družstvo nemohlo této povinnosti dostát. Podle dikce zákona by družstvo muselo tuto povinnost splnit před účinností zákona, tedy před 1. 5. 1994, což není možné. Přesto je však podle mého názoru třeba vycházet z úmyslu zákonodárce, kterým nepochybně bylo odložit vznik společenství v případech, kdy družstvo vydalo prohlášení před 1. 7. 2000 a vykonávalo tedy funkci správce podle pravidel stanovených v úpravě platné do 1. 7. 2000.
V ostatních případech družstev, která nevydala k tomuto datu prohlášení a nevykonávala funkci správce podle úpravy platné do 1. 7. 2000, vzniká společenství standardním způsobem, tj. v domě, kde je nejméně 5 jednotek a tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků.
společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba nevzniká v domech, které mají méně než pět jednotek; nebo mají pět jednotek a více, ale byty jsou ve vlastnictví jednoho nebo dvou vlastníků. Společenství nevzniká ani v domech, v nichž plní povinnost správce bytové družstvo, kterému byla na výstavbu poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc státu podle zvláštních předpisů, nebo družstva označovaná podle dřívějších předpisů jako lidové bytové družstvo. Patří sem i družstva vzniklá vyčleněním podle paragrafu 29 zákona o vlastnictví bytů, pokud spoluvlastnický podíl družstva neklesne pod jednu čtvrtinu, platí pro zajišťování správy, provozu a oprav společných částí domu. Pro zřízení právnické osoby platí ustanovení paragrafů 9 až 11 předchozí úpravy před novelou provedenou zákonem č. 103/2000 Sb., tj. před 1. 7. 2000. Pro rozhodování vlastníků jednotek platí přiměřeně ustanovení paragrafu 11 odst. 1 až 6 o způsobu rozhodování společenství vlastníků jednotek .
Zápis do zvláštního rejstříku
Vytvoření nového typu právnické osoby, která by nebyla podřazena právní úpravě obsažené v obchodním zákoníku, předpokládala původně zamýšlená právní úprava společenství. Tato koncepce byla zaměřena na společenství, jehož hlavním cílem mělo být zabezpečení správy, provozu a oprav společných částí domů. Tato právnická osoba neměla podle původního záměru být podnikatelským subjektem, její hlavní činnost nesměřovala k dosažení zisku. Ustanovení novely zákona o vlastnictví bytů provedené zákonem č. 103/2000 Sb., podle které se společenství zapisuje do obchodního rejstříku, ale původní záměr posunulo. Došlo k vytvoření vazeb na vztahy upravené obchodním zákoníkem. Současně se předmětem diskuse stal i rozsah činností, které společenství může vykonávat a otázky spojené s majetkem společenství.
Ve snaze vyřešit tyto otázky se novela provedená zákonem č. 451/2001 Sb. vrátila k původní koncepci: vytvoření nového typu právnické osoby, která má vymezen předmět činnosti a zapisuje se do zvláštního rejstříku společen-ství vlastníků jednotek vedeného u soudu určeného zvláštním zákonem k vedení obchodního rejstříku. Tato právní úprava je obdobná právní úpravě vymezené v zákoně č. 248/1995 Sb., o obecně prospěšných společnostech. Byly vytvořeny předpoklady pro řešení dopadů zákonů v oblasti účetnictví a daní ve vztahu ke společenstvím. Tomu odpovídá úprava obsažená v § 10 zákona.
Zákon taxativně vymezuje údaje, které se zapisují do zvláštního rejstříku, a rovněž potřebné doklady. Do zvláštního rejstříku se zapisují: název společenství a jeho sídlo a identifikační číslo, den vzniku společenství, orgány společenství a jména členů výboru nebo pověřeného vlastníka oprávněných jednat jménem společenství.
K návrhu na zápis podaný výborem nebo pověřeným vlastníkem do 60 dnů po jejich zvolení se přikládá výpis z katastru nemovitostí pro dům s byty a nebytovými prostory, notářský zápis o průběhu první schůze shromáždění, na níž byly schváleny stanovy společenství a zvoleny orgány společenství včetně listiny osvědčující přítomnost vlastníků jednotek na této schůzi, a schválené stanovy společenství.
Pokud nedojde ke zvolení výboru nebo pověřeného vlastníka, podá návrh na zápis vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, nebo vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku. Pokud jde o dříve prodaný dům, jsou členy společenstvíc všichni vlastníci jednotek; toto ustanovení je ale prakticky obtížně použitelné.
V ostatních případech, zákonem o vlastnictví bytů neupravených, se pro rejstřík, jeho vedení a řízení použijí obdobně ustanovení obchodního zákoníku a občanského soudního řádu vztahující se na obchodní rejstřík a řízení ve věcech obchodního rejstříku. Použijí se tedy například ustanovení § 27a obchodního zákoníku: Po každé změně stanov musí být uloženo jejich platné znění (odst. 2a), dále musí být uloženy listiny osvědčující rozhodnutí o volbě nebo odvolání či jiném ukončení funkce osob, které jsou statutárním orgánem nebo jeho členem nebo které jako zákonem upravený orgán nebo jeho člen jsou oprávněny zavazovat společenství nebo je zastupovat před soudem anebo se takto podílejí na řízení a kontrole společenství (odst. 2b). Povinnost uložení se vztahuje i na výroční zprávy, popřípadě i veškeré účetní závěrky (odst. 2c). Ve sbírce listin musí být rovněž uloženy podpisové vzory osob, které jsou zapsány jako osoby zavazující společnost (viz výše odst. 2b).
V přechodných ustanoveních novely byly řešeny ty případy, kdy již existující společenství byla zapsána do obchodního rejstříku anebo ke dni účinnosti novely č. 451/2001 Sb. právě probíhalo řízení o návrhu na zápis. Pokud již došlo k zápisu společenství vlastníků jednotek do obchodního rejstříku, měl příslušný soud provést bez návrhu a bezplatně výmaz těchto společenství ve lhůtě do jednoho roku ode dne účinnosti zákona č. 451/2001 Sb. Společenství výmazem z obchodního rejstříku nezaniká, jeho jmění nepřechází na právního nástupce, pouze se mění vnitřní poměry společenství. Pokud již došlo k podání návrhu na zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek , který ale nebyl ke dni účinnosti zákona č. 451/2001 Sb. proveden, považuje se tento návrh za návrh na zápis do rejstříku společenství podle tohoto zákona. Současně byla přijata změna zákona o soudních poplatcích, která stanoví, že společenství vlastníků jednotek je osvobozeno od poplatků ve věcech rejstříku společenství vlastníků jednotek .
Činnost společenství - podnikání jen v rámci správy domu
Omezení předmětu činnosti společenství na záležitosti spojené jen se správou společných částí domu předpokládala už původní úprava vzniku a kompetencí společenství. K tomuto cíli také směřují postupné úpravy zákona o vlastnictví bytů. Stávající ustanovení § 9 odst. 1 zákona jednoznačně uvádí, že společenství je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (pro ně se zachovává legislativní zkratka "správa domu"), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným právnickým nebo fyzickým osobám. Společenství může nabývat byty a nebytové prostory pouze k účelům uvedeným v předchozí větě.
Proto by již nemělo docházet k pochybnostem, v jakém rozsahu může společenství nabývat práv a zavazovat se. Dříve se diskutovalo o tom, zda společenství může nebo nemůže vstupovat (stát se členem nebo společníkem) do obchodních společenství, která v rámci svého oprávnění podnikají nebo zda může vůbec samo vyvíjet činnost, která je podnikáním ve smyslu § 2 odst. 1 obchodního zákoníku. Nyní je odpověď na tyto otázky jednoznačná: Společenství nemůže vyvíjet soustavnou činnost za účelem dosažení zisku, ale pouze takové činnosti, které mu zákon umožňuje. Pokud společenství uzavírá smlouvy, na jejichž základě nabývá byty a nebytové prostory, může tak činit pouze v případě, že takový majetek potřebuje k činnosti vymezené zákonem. V opačném případě, by se mohlo jednat o neplatné právní úkony.
Legislativní zkratka uvedená v zákoně zahrnuje nejen vlastní správu společných částí domu, ale také jejich provoz a zajišťování oprav. Úplný výčet všech činností spojených se správou domu je velmi rozsáhlý a proto zde nelze uvádět všechny činnosti. Rovněž je třeba mít na paměti, že dochází k jejich vzájemnému působení a prolínání.
Při zajišťování provozu společných částí domu jde především o činnosti spojené s provozem kotelny, výměníkové stanice, prádelny, zabezpečení funkčnosti společných rozvodů elektrické energie, plynu, kanalizace, vody, revize příslušných zařízení v domě včetně výtahů a společné televizní antény. Dále sem patří úklid chodníků a udržování pozemků přilehlých k domu, provádění deratizace, dezinfekce a dezinsekce, čištění komínů, to vše v rozsahu, který se týká společných částí domu včetně společných zařízení. Nepatří sem již péče o provoz jednotek jako takových, neboť to je věcí vlastníků jednotek.
Při zajišťování oprav jde především o opravy společných částí domu (střecha, fasáda, komíny, výtah apod.) včetně oprav předmětů vnitřního zařízení a vybavení ve společných částech domu (domovní pračky, mandly).
Se zajišťováním oprav je spojena zejména evidence technického stavu vedení domu (pasportu domu), uzavírání smluv o dodávce prací včetně kontroly rozsahu a kvality oprav provedených dodavatelsky, investiční a inženýrská činnost pro práce prováděné vlastní údržbářskou kapacitou. Tyto práce mají již povahu správních činností, mezi něž patří v neposlední řadě také právní agenda včetně reklamačního řízení a vymáhání pohledávek, styku s příslušnými státními orgány a organizacemi ve věcech, které souvisejí s provozem a opravami společných částí domu (stavební úřady, soudy, finanční úřady). Do výkonu vlastní správy patří také agenda spojená s přípravou podkladů pro jednání orgánů společenství (viz § 9 odst. 8), podkladů pro zápis společenství do rejstříku společenství, vedení tzv. fondu oprav včetně stanovení záloh, které mají hradit vlastníci jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud je správa domu zajišťována jinou osobou než orgánem společenství, patří sem i úhrada za výkon správy.
Jde i o činnosti, které nejsou přímo výkonem správy domu, ale zákon je v příslušných ustanoveních buď ukládá, nebo zahrnuje do činností, které je společenství oprávněno vykonávat. Zákon přímo ukládá společenství, že musí do 30 dnů oznámit katastrálnímu úřadu všechny změny, které se týkají označení jednotek a velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Tato činnost není sice výkonem správy domu, neboť jde o hlášení změn, které souvisí s dispozičními oprávněními vlastníků jednotek (ti jsou současně podílovými spoluvlastníky společných částí domu), ale společenství ji musí vykonávat, protože mu to zákon ukládá.
Zajišťování služeb spojených s bydlením je upraveno v § 9a zákona. Právní úkony spojené s uzavíráním smluv o dodávce služeb, jakož i činnosti spojené se způsobem rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek nelze zařadit pod správu domu, neboť tyto služby se poskytují vlastníkům jednotek. Podle stávajícího znění zákona je proto společenství oprávněno uzavírat smlouvy k zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek a rozhodovat o rozúčtování cen služeb, není-li toto rozúčtování stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Výkon těchto činností, tedy výkon práv a přijímání závazků v těchto věcech zákon přímo upravuje a není nutno přijímat jejich úpravu v rámci stanov. V této souvislosti je třeba uvést, že podle § 11 odst. 4 zákona je k přijetí usnesení společenství o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů. Stávající Vzorové stanovy vydané nařízením vlády č. 322/2000 Sb. v současné době neodpovídají platnému znění zákona, ustanovení zákona mají přednost před zněním Vzorových stanov.
Pojištění domu upravuje § 9a odst. 1 písm. b) zákona. K přijetí usnesení společenství o uzavření smlouvy o pojištění domu není zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek ani kvalifikované většiny přítomných hlasů; stačí nadpoloviční většina přítomných hlasů. V tom je rovněž podstatná změna oproti Vzorovým stanovám, které v čl. I. bod 3 uvádějí, že společenství zajišťuje pojištění domu na základě pověření všemi vlastníky jednotek. Připomínám, že činnosti uvedené v § 9a odst. 1 provádí společenství nikoliv na základě pověření vlastníky jednotek, ale na základě zákona, samozřejmě za předpokladu projednání ve společenství a při dodržení podmínek hlasovacího kvora, které je stanoveno dále v § 11 zákona.
Činnosti podle § 9a odst. 1 písm. c) jsou spojeny s uzavíráním smluv o nájmu společných částí domu a přibližují se výkonu správy domu, i když je nelze za správu domu přímo považovat. Nejčastěji půjde o pronájem části střechy k umístění reklamy, části půdy k instalaci zařízení, které provozuje jiná osoba.
Pronájem jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků všech jednotek, má jednoznačně charakter dispozičního oprávnění vlastníků (spoluvlastníků), tedy výkonu vlastnického práva. Zákon umožňuje, aby právní úkony tohoto typu závazku za vlastníky provádělo společenství, ačkoliv nejde o výkon správy domu. Na rozdíl od uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce (§ 9 odst. 2), kterou může společenství sjednat jen se souhlasem vlastníka příslušné jednotky, postačí k uzavření smlouvy o nájmu jednotky, která je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, pouze souhlas nadpoloviční většiny hlasů. Tento právní úkon totiž nebyl doplněn do §11 odst. 4, v němž se stanoví vyšší kvorum. Nabízí se zde srovnání s ustanoveními občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví (§ 136 a násl. občanského zákoníku). Ve vzájemném vztahu mezi spoluvlastníky je rozhodující velikost podílu jednotlivých spoluvlastníků na jednotce. V takové míře se spoluvlastníci mají podílet na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví jednotky. Při hospodaření s jednotkou je rozhodující většina počítaná podle výše podílů.
Ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví se podle § 3 odst. 1 věty druhé nepoužijí, pokud není předmětem spoluvlastnictví jednotka. Tato ustanovení občanského zákoníku se tedy použijí jen tehdy, je-li jednotka v podílovém spoluvlastnictví. Tím, že v § 9a odst. 1 písm.c) novela upravila působnost společenství k uzavření smlouvy o nájmu jednotek, které jsou v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, dostává se tato úprava do rozporu s oprávněním vlastníků (spoluvlastníků) jednotek, které se má zásadně odvozovat od jejich vlastnického práva, tedy od oprávnění daného shora uvedenými ustanoveními občanského zákoníku.
Jde o jednotky, jež vznikly ze společných částí domu, které nebyly využívány ke společnému užívání, a byly proto - se souhlasem všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5) změněny na nebytové prostory, a to na základě rozhodnutí příslušného stavebního úřadu o změně stavby.
V § 9a je zakotveno oprávnění vymáhat plnění povinnosti, které byly podle zákona uloženy vlastníkům jednotek příslušným orgánem společenství. K tomuto ustanovení je třeba dodat, že se vlastně jedná o povinnosti vlastníků jednotek upravené v § 13 a § 15 ZOVB. Ze zákona je nutné dovodit, že společenství nemůže ukládat vlastníkům jednotek jiné povinnosti než ty, které zákon stanoví. To samozřejmě zahrnuje i konkretizaci určitých povinností, pokud jde o formu jejich splnění (např. určení termínu instalace měřičů, opravy společných zařízení). Vlastník jednotky nemůže uplatňovat nárok na náhradu případných nákladů, které mu v souvislosti s tím vznikly (např. náhradu ušlého výdělku), neboť jde o splnění zákonné povinnosti. To nevylučuje na druhé straně uplatnění nároku na náhradu škody, která mu vznikla v důsledku nedbalosti nebo vadného provedení oprav společných částí domu. V tomto směru by bylo v případném soudnímu sporu legitimováno společenství, nikoli vlastníci jednotek.
Ve výčtu nesmíme opomenout právní úkony spojené se změnou užívání stavby, k níž nejčastěji dochází v případech, kdy ze společných částí budovy vznikne nebytový prostor. Jsou to především změny u nevyužitých kočárkáren, prádelen nebo jiných společných částí domu. Po právní moci rozhodnutí stavebního úřadu vznikají z těchto společných částí domu nebytové prostory, které jsou zpravidla ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě. Podle § 11 odst. 5 zákona je třeba k přijetí usnesení společenství o změně účelu užívání stavby a o změně stavby zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek.
Orgány společenství - odpovědnost členů orgánů
Orgány společenství jsou upraveny v § 9 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů.
Shromáždění vlastníků jednotek je nejvyšším orgánem společenství. První schůze shromáždění se měla konat u společenství vzniklých k 1. červenci 2000 do 30. září 2000 ( tento termín byl následně prodloužen do konce roku 2002) a u společenství vznikajících od 1. července a později do 60 dnů ode dne vzniku společenství. Tím je den, kdy v domě s pěti jednotkami byla třetímu ze spoluvlastníků doručena listina s doložkou o vyznačení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, popřípadě jiná listina, kterou státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce. Zákon však umožňuje v § 10 odst. 3, aby byl zápis proveden i tehdy, když lhůta pro konání první schůze shromáždění vlastníků jednotek není dodržena.
První schůzi shromáždění má svolat původní vlastník budovy. V předcházejícím textu už jsem popsala, jak postupovat, pokud tak neučiní. Na této schůzi, která se musí konat za účasti notáře, by měly být schváleny stanovy společenství a zvoleny orgány společenství. Těmi jsou výbor nebo pověřený vlastník, popřípadě další orgány podle stanov společenství (stanovy vydané nařízením vlády č. 322/2000 Sb. upravují kontrolní komisi). Pro případ, že vlastníci jednotek zůstanou nečinní, nesejdou se na první schůzi shromáždění k přijetí stanov a k volbě orgánů společenství, nestanoví zákon žádnou sankci. Funkci orgánů pak bude plnitc vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně polovinu, nebo vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.
Pokud nejsou schváleny stanovy společenství, platí Vzorové stanovy vydané nařízením vlády č. 322/2000 Sb. Vzorové stanovy v čl. III. určují rozsah pravomocí shromáždění. V současnosti je třeba respektovat změny, které nastaly v důsledku přijetí novely č. 451/2001 Sb., a dosud nebyly do Vzorových stanov pomítnuty. podrobněji je zmíním dále.
Do výlučné pravomoci shromáždění patří rozhodování:
o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona o vlastnictví bytů,
o schválení nebo změně stanov,
o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám se souhlasem vlastníků,
o výši příspěvků (záloh) od vlastníků jednotek na náklady spojené se správou společných částí domu,
o zajištění dodávky služeb a o výši záloh na úhradu za jednotlivé služby a o způsobu rozúčtování úhrad za služby na jednotlivé vlastníky, není-li rozúčtování úhrad za služby stanoveno zvláštním právním předpisem,
o pojištění domu,
o nájmu v případě nájmu společných částí domu a dále nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek,
o rozhodování o typu účetní soustavy,
o dalších záležitostech, které si vyhradí.
Výbor je statutárním a výkonným orgánem společenství. Musí být nejméně tříčlenný. Je vhodné upravit ve stanovách, že členem výboru může být pouze vlastník jednotky v domě, který je starší 18 let. Členy výboru volí a odvolává shromáždění. Provádění volby upravují vzorové stanovy. Rozsah pravomocí výboru je uveden v čl. IV. Vzorových stanov.
odpovídá za vedení písemností, zápisů ze shromáždění, usnesení apod.,
činí opatření k zajištění úhrady dluhů vlastníků jednotek na příspěvcích na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku a záloh na služby.
Pověřený vlastník je statutárním orgánem společenství v případě, kdy není zvolen výbor. Pověřený vlastník plní úkoly ve stejném rozsahu jako výbor.
Odpovědnost orgánů společenství, statutárními orgány jsou výbor a pověřený vlastník, není v zákoně o vlastnictví bytů speciálně upravena. Jedná se o odpovědnost podle § 420 a následující občanského zákoníku (obecná odpovědnost za škodu). V této souvislosti je třeba zdůraznit, že odpovědnosti se zprostí ten, kdo prokáže, že škodu nezavinil.
Stanovy po novelizacích
Vládní nařízení č. 322/2000 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek podle zákona o vlastnictví bytů, bylo přijato v souvislosti s přijetím zákona č. 103/ /2000 Sb. Následně byla přijata novela zákona o vlastnictví č. 451/2001 Sb., kterou byla dotčena i některá ustanovení Vzorových stanov obsažených ve výše citovaném vládním nařízení. Dále probíhaly práce, které měly vyústit v další úpravy zákona o vlastnictví bytů. Mezi jiným bylo navrhováno i zrušení vládního nařízení č. 322/2000 Sb. a začlenění této problematiky přímo do zákona. Proto už nebyla připravována novela Vzorových stanov. Připravené návrhy ale nebyly následně projednávány. Nyní jsme v situaci, kdy Vzorové stanovy neodpovídají aktuálnímu platnému znění zákona o vlastnictví bytů. Proto ve stručnosti upozorním na ta ustanovení Vzorových stanov, která nejsou v současné době v souladu se zákonem.
Čl. I., který upravuje předmět činnosti společenství, byl upřesněn, částečně i rozšířen novelou provedenou zákonem č. 451/2001 Sb. Jde především o úpravu písm. i), kdy příspěvky jsou vybírány na základě rozhodnutí shromáždění společenství. V písm. n) je vhodné upravit možnost rozhodování o typu účetní soustavy. Pojištění domu zajišťuje společenství na základě ustanovení § 9a zákona (bod 3 Vzorových stanov). Stejně tak je třeba upravit otázky spojené se zajišťováním služeb spojených s užíváním jednotky (bod 4. Vzorových stanov). Bod 5. písm. e) umožňuje, aby společenství provozovalo v domě technická zařízení, která slouží i jiným subjektům. Stávající § 9 umožňuje vykonávat činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným subjektům (oprávnění je širší).
Čl. II., který se týká obecné úpravy orgánů společenství, umožňuje v bodě 4 prodloužit funkční období statutárních orgánů ze dvou na pět let. Tato změna je možná, pokud k ní však nedojde, není úprava v rozporu se zákonem. V bodě 8 je stanovena povinnost účasti notáře na schůzi shromáždění, na které jsou voleny orgány společenství nebo měněny stanovy společenství. Zákon tuto náležitost již nevyžaduje. Domnívám se, že je možné postupovat tak, že pokud stávající stanovy tuto povinnost společenství ukládají (byly v takovém rozsahu schváleny), je třeba pozvat notáře na schůzi, na které bude provedena potřebná úprava znění stanov a tento požadavek bude vypuštěn.
Čl. III. stanoví v bodě 7, že shromáždění je usnášeníschopné, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí usnesení je třeba nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků. Zákon o vlastnictví bytů přitom pro přijetí usnesení stanoví v § 11 různé většiny (např. § 11 odst. 4 tříčtvrtinovou většinu). Je proto vhodné stávající dikci doplnit, např. "toto platí, pokud zákon (nebo stanovy) nevyžaduje něco jiného".
Rovněž bod 8 je třeba doplnit v tom smyslu, že přehlasovaný vlastník se sice může obrátit na soud, právo je však nutné uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak zanikne.
Čl. IV. v bodě 2 stanoví, že výbor volí ze svých členů předsedu a místopředsedu. Bod 3 přitom stanoví, že za výbor jedná navenek předseda nebo pověřený člen. Postavení místopředsedy není nijak upraveno.
V bodě 7 písm. c) se stanoví, že výbor rozhoduje o výši záloh na služby a o jejich rozúčtování. Přitom tato kompetence je zákonem (§ 11 odst. 4) svěřena shromáždění vlastníků jednotek.
Práva a povinnosti vlastníků jednotek (členů společenství). Je třeba rozlišit práva a povinnosti vlastníků jednotek vyplývající z vlastnictví jednotky a jejich práva a povinnosti jako spoluvlastníků společných částí domu vyplývající z jejich spoluvlastnického práva. Práva a povinnosti vlastníků jednotek jsou odvozeny, respektive navazují na úpravu vlastnického práva obsaženou v občanském zákoníku. Jsou odvozeny z úpravy vycházející z principu, že vlastnictví je nejvyšší právní mocí nad věcí, je však omezeno právy ostatních vlastníků a zavazuje. Tyto principy jsou konkretizovány v ustanoveních § 123 občanského zákoníku. Zákon ukládá vlastníkům jednotek tyto povinnosti:
a svůj náklad odstranit závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil vlastník jednotky nebo ti, kteří s ním jednotku užívají (§ 13 odst. 2),
neprovádět takové úpravy jednotky, jimiž by vlastník ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek (§ 13 odst. 3),
úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek (§ 13 odst. 3),
úpravy, jimiž se mění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, může vlastník jednotky provádět jen na základě smlouvy o výstavbě uzavřené se všemi vlastníky jednotek (§ 13 odst. 3),
povinnost umožnit na předchozí vyzvání přístup do jednotky, pokud to nezbytně vyžadují úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek (§ 13 odst. 4),
povinnost umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a teplé vody v jednotce a umožnit odečet naměřených hodnot (§ 13 odst. 4),
povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku - skládat předem určené finanční prostředky jako zálohu (§ 15 odst. 1 a 2).
Práva a povinnosti vlastníků jednotek jako spoluvlastníků společných částí domu. Každý vlastník jednotky je současně spoluvlastníkem společných částí domu. Velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě (viz pojmy byt, podlahová plocha atd. dole v rámečku). Podílové spoluvlastnictví se podle zákona o vlastnictví bytů neřídí ustanoveními občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví, to vylučuje § 3, s výjimkou případů, kdy je předmětem spoluvlastnictví jednotka. Předmětem podílového spoluvlastnictví jsou veškeré společné části domu.
velikosti spoluvlastnického podílu se odvozuje podíl vlastníka jednotky na správě domu a jeho povinnost v tomto rozsahu přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Zákon přitom umožňuje, aby se všichni spoluvlastníci dohodli na jiném poměru přispívání, než stanoví zákon. To však nic nemění na velikosti jejich podílu a jejich odpovědnosti.
Podle stanoveného spoluvlastnického podílu skládají vlastníci jednotek určené finanční prostředky jako zálohu na budoucí správu (pokud se nedohodnou na jiném způsobu přispívání). To je jejich povinnost jako spoluvlastníků společných částí domu. Výši záloh si vlastníci určí usnesením shromáždění tak, aby byly kryty předpokládané náklady v nejbližším období, ale i v následujících letech. To je velmi komplikovaná záležitost, kterou zákon blíže neupravuje. Domnívám se, že není možné, ale ani vhodné konkrétně stanovit rozsah a podíl potřebných finančních nákladů podle jednotlivých konstrukčních prvků v domě. Výše zálohy vychází z konkrétního stavu daného domu. Shromáždění vlastníků by mělo respektovat předanou dokumentaci domu, vycházet z technického stavu domu, jeho stáří, provedených oprav apod. Částky složené jednotlivými vlastníky na účet společenství se stávají majetkem společenství, jsou však kryty budoucími pohledávkami. Společenství s těmito prostředky disponuje, je však povinno je ve stanovených termínech vyúčtovat.
Pokud společenství jedná v záležitostech, které jsou v jeho kompetenci, ručí vlastníci jednotek za jeho závazky v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Považuji za velmi důležité zdůraznit , že ačkoliv jde o ručení podle velikosti spoluvlastnických podílů, jedná se o ručení celým majetkem, které není nijak omezeno. Je tedy nadmíru vhodné zajímat se o činnost společenství, respektive jeho orgánů.
Pokud se jedná o úkony, k nimž není společenství zmocněno, nebo pokud společenství nevzniklo, jsou z právních úkonů týkajících se společné věci oprávněni a povinni vlastníci jednotek v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů.
AUTOR: Pavla Schödelbauerová, Ministerstvo pro místní rozvoj
RUBRIKA: Příloha týdeníku Ekonom - Společenství vlastníků bytů
NÁZEV: Základní principy činnosti společenství, stanovy a orgány
Převzato po dohodě a se svolením ze dne 18.5.2005
Společenství vlastníků jednotek - právní a praktický pohled (27.07.2006)
Byt: zvláštní forma vlastnictví (16.05.2006)
Jaké povinnosti a podmínky má vlastník jednotky při její úpravě? (31.01.2006)
Vymezení pojmů vlastnictví a spoluvlastnictví a jejich použití (08.09.2005)
O vzorových stanovách dle nařízení vlády (k 1.7.2004) (05.08.2005)

References: zákona č. 103
 § 9
 § 10
 § 27
 soud 
 zákona č. 451
 zákona č. 451
 § 9
 § 2
 § 9
 § 9
 § 11
 § 9
 § 9
 § 11
 § 9
 §11
 § 3
 § 9
 § 9
 § 13
 § 15
 § 11
 § 9
 § 10
 § 4
 § 420
 zákona č. 103
 § 9
 § 9
 § 11
 § 11
 § 123
 § 3