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Timestamp: 2019-12-07 12:12:40+00:00

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TOP Ö 6: Antrag auf Vorbescheid zur Bebauung mit Wohnhäusern und Garagen auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1097/4 und 1097/14 der Gemarkung Straußdorf (Hochfeldstraße 7)
Vom Verwaltungsvertreter wurden die Antragsunterlagen vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird vor Bauantragstellung gemäß Art. 71 Bayerische Bauordnung (BayBO) eine Entscheidung über folgende Einzelfragen beantragt:
Für das Vorhaben ist auf einem Teilgrundstück der Fl.Nr. 1097/4 der Gemarkung Straußdorf folgende Nutzung vorgesehen: Wohnnutzung.
Neben dem bestehenden Wohngebäude auf dem nördlichen Grundstücksteil sollen durch eigene, freistehende Wohngebäude-Neubauten mit den dazugehörigen Garagen und Stellplätzen bis zu drei weitere Wohneinheiten auf den betroffenen Grundstücken entstehen.
Ist das Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung zu „Wohnzwecken“ gem. § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
bei Variante 1: 1 x Doppelhaus und 1 x Einfamilienhaus insgesamt
rd. 456 m² (= Grundfläche aller baulichen Anlagen
= Gebäude einschl. deren Nebenanlagen und befestigte
Flächen => GRZ = 0,39),
bei Variante 2: 1 x Dreispänner mit insgesamt
rd. 452 m² (Grundfläche aller baulichen Anlagen
= Gebäude einschl. deren Nebenanlagen und befestigte Flächen => GRZ = 0,39),
sowie mit max. Wandhöhen von 6,25 m berg- und talseitig (bei vorgesetzten Terrassenflächen => s. Schnitte), Satteldächern mit Dachneigungen von 27 – max. 30° und sich daraus ergebenden Firsthöhen von max. 9,15 m,
hinsichtlich des Maßes der Nutzung planungsrechtlich zulässig?
Das Vorhaben fügt sich unserer Meinung nach in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Eine Nachverdichtung innerhalb bereits bebauter Bereiche ist sinnvoll und unterstreicht den sparsamen und wirtschaftlichen Umgang mit Grund und Boden. Auch das „Entwicklungskonzept Dichau“ des Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum München aus dem Jahr 2008 nimmt diesen Gedanken auf. Die Erschließung ist gesichert. Die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse bleiben gewahrt.
Für das Bauvorhaben sollen 1 Doppel- und 1 Einzelgarage, sowie 5 offen-liegende Stellplätze errichtet werden. Zusätzlich soll für das bestehende Wohngebäude ein weiterer Stellplatz im vorhandenen Zufahrtsbereich eingeplant werden. Können die notwendigen Stellplätze wie dargestellt platziert werden?
Das Vorhaben liegt innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils Dichau in einem Gebiet ohne Bebauungsplan. Die Zulässigkeit beurteilt sich nach den Vorschriften des § 34 BauGB.
Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem Dorfgebiet. Damit bestimmt sich die Zulässigkeit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 5 BauNVO. Gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO sind Wohngebäude in Dorfgebieten allgemein zulässig.
Besondere Bedeutung kommt noch dem Gebot der Rücksichtnahme zu (§ 15 BauNVO). Hier ist neben der allgemeinen Gebietsverträglichkeit zu prüfen, ob sich das Vorhaben ggf. in der konkreten nachbarlichen Situation unzumutbaren Belastungen aussetzt. Konkrete Anhaltspunkte über belästigende Anlagen im Nahbereich liegen nicht vor. Auch rückt die Bebauung nicht näher an die landwirtschaftlichen Anlagen heran, als der vorhandene Baubestand. Das Vorhaben entspricht damit auch dem Rücksichtnahmegebot.
Der Einfügungsrahmen für das Maß der baulichen Nutzung ist aus der Eigenart der näheren Umgebungsbebauung zu ermitteln, und zwar hinsichtlich der absoluten Größe der Gebäudegrundflächen, der Anzahl der Vollgeschosse, der Höhe der vorhandenen Gebäude und den verbleibenden Freiflächen im Verhältnis zur Umgebungsbebauung.
Gebäude mit zwei Vollgeschossen, einem ausgebauten Dachgeschoss und einer Wandhöhe von 6,25 m bzw. einer Firsthöhe von ca. 9,15 m sind in der Umgebungsbebauung mit dem bestehenden Haus auf dem Baugrundstück (Wandhöhe 6,65 m und Firsthöhe 9,90 m) vorhanden. Hinsichtlich dieser Zulassungskriterien fügen sich beide Antragsvarianten ein.
Die im Antrag ermittelte GRZ als mathematische Verhältniszahl ist nur dann von rechtlicher Bedeutung für das Einfügungsgebot, wenn weitgehend einheitliche Grundstücksverhältnisse bestehen. Bei den hier bestehenden örtlichen Gegebenheiten mit völlig unterschiedlichen Grundstücksgrößen ist die GRZ kein relevantes Einfügungsmerkmal. Vielmehr ist die zulässige „Bebauungsdichte“ nach der absoluten Größe der Gebäudegrundfläche und dem – nach außen ersichtlichen – Verhältnis der verbleibenden Freiflächen zur Umgebungsbebauung zu beurteilen.
Da sich ein vergleichbar enges Bebauungs-/Freiflächenverhältnis auch auf den unmittelbaren Nachbargrundstücken (Hochfeldstraße 7a, Burgholzstraße 3) wiederfindet, das Prägungswirkung hat, ist auch insoweit das Gebot des Einfügens nicht gestört. Auch vergleichbare Gebäudegrundmaße sind in der näheren Umgebung schon vorhanden.
Die Dachneigung gemäß der für Dichau geltenden Dachgestaltungssatzung von 22–30° wird eingehalten.
Allein für die östliche Garage bestehen Zweifel, ob die faktische Baugrenze eingehalten ist. Die Lage der Gebäude, also die zu überbauende (überbaubare) Grundstücksfläche drückt sich nicht zwingend in einem einheitlichen Abstand zur Straßengrenze aus. Aus diesem Grunde ist das Gebäude Hochfeldstaße 11 kein geeigneter rahmenbildender Einfügungsmaßstab. Vielmehr würde die Garage auffällig über die südliche Gebäudereihe hinausragen. Ein Einrücken der Garage ist erforderlich.
Die Erschließung der beantragten Bebauung ist durch die Lage an der Hochfeldstraße gesichert, die Zufahrt zu den einzelnen Garagen und die Zugangsmöglichkeit sowie die Versorgung durch leitungsgebundene Einrichtungen für das Bestandsgebäude müssen aber gesichert werden.
Je Einfamilienhaus entsteht ein Stellplatzbedarf von 2 Stellplätzen. Diese sollen über Garagen und vorgelagerte Stauraumstellplätze nachgewiesen werden. Für die 3 Wohneinheiten sollen 6 Stellplätze entstehen, der Stellplatzbedarf ist damit nachgewiesen.
Für die notwendigen Bordsteinabsenkungen sind Kostenübernahmevereinbarungen mit der Stadt Grafing b.M. abzuschließen. Angesichts der Kurvensituation wird empfohlen, die Tiefe der Stauraumstellplätze zur Hochfeldstraße hin auf mindestens 6 m zu erhöhen.
Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zur Bebauung mit Wohnhäusern und Garagen auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1097/4 und 1097/14 der Gemarkung Straußdorf, Hochfeldstraße 7, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

References: Art. 71
 § 34
 § 34
 § 34
 § 5
 § 5