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Timestamp: 2020-01-22 18:23:25+00:00

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INTERPRETACIÓN JUDICIAL DEL CONTRATO
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.- SALA DE CASACIÓN CIVIL.- Magistrado Ponente.- WILLIAM NAMÉN VARGAS.- Referencia: expediente 2001-06915-01.- Bogotá, D.C., siete (7) de febrero de dos mil ocho (2008).
2. En ejercicio de la libertad contractual, los sujetos pueden celebrar los negocios jurídicos de manera inmediata o después de un período más o menos prolongado en el tiempo, por conveniencia, oportunidad, complejidad e importancia del asunto, materia, función, imposibilidad fáctica o jurídica, madurez, conocimiento, análisis, reflexión, evaluación, certidumbre, seguridad y ponderación de las circunstancias en atención a sus intereses concretos.
Una de las figuras más significativas es la del contrato preliminar, preparatorio o promesa de contrato, pactum in contrahendo, de ineundo contractu, generatriz de la obligación de celebrar un negocio futuro, posterior y definitivo. En esta hipótesis, a diferencia de la oferta y de los tratos previos, existe un genuino contrato cuya función y prestación esencial consiste precisamente en asegurar la celebración de otro ulterior.
El contrato preliminar, comporta la obligación de hacer consistente en la celebración del contrato posterior, asegurando el compromiso definitivo futuro y evitando la libertad de sustraerse a la celebración del pacto definitivo al constituir fuente de la “obligación de contratar”, cuya inobservancia es susceptible de ejecución coactiva in natura o subrogada con indemnización del daño, incluso sustituyendo el juez al deudor.
No obstante la notable frecuencia e importancia de este contrato, su admisibilidad, individuación, autonomía, utilidad e identidad se cuestiona desde su origen.
La influencia del Código Napoleónico y las tesis entonces imperantes en el derecho francés, ab inito, restaron toda eficacia a la promesa de contrato en nuestro ordenamiento, al disponer el artículo 1611 del Código Civil de la Unión que “[l]a promesa de celebrar un contrato no produce en ningún caso obligación alguna”, bajo el postulado del dogma voluntarista que preconizaba la fuerza suficiente de la voluntad para generar obligaciones, por lo cual, estipulado el negocio jurídico, no era admisible acordar otro antecedente con la misma finalidad, sobre la perspectiva de la unidad del contrato preliminar y definitivo, en razón del objeto del consenso cuya expresión para el primero lo excluiría en el segundo y, después sobre la coincidencia de los efectos, siendo iguales en ambos.
Así, en el sistema alemán, inicialmente, se sostuvo la coincidencia sustancial de los efectos de la venta con los de la promesa de venta y en el francés, el artículo 1589 del Code, los equiparó al consagrar “la promesse de vente vaut vente”, a punto que ésta contenía los elementos de aquella. El sistema italiano, distinguió la relevancia autónoma del contrato preliminar, planteándose, empero, la interrogación de la eficacia negocial de la sentencia pronunciada en la ejecución específica con “los efectos del contrato no celebrado” (art. 2932 C.C.) e indicándose que la promesa es la fuente de la atribución patrimonial final y expresa por la voluntad definitiva del efecto real que no requeriría declaración posterior; también se ve en el contrato preliminar un negocio al que se ligan los efectos definitivos condicionados a una nueva y debida documentación y, dícese que obliga directamente a la prestación final, pero en rigor, se cumple con la estipulación de un contrato definitivo; así mismo, se mira el contrato definitivo con efecto solvente o de cumplimiento sin desconocer su carácter de fuente final de la relación sustituyendo al preliminar y, se tiene como un procedimiento de contratación real articulado en fases ejecutivas idóneas para generar efectos atributivos entre las partes consagrados al final en la forma del definitivo, siendo un negocio figurativo o simplemente instrumental del posterior, del cual, sería una etapa previa, escalón o antesala.
El artículo 89 de la Ley 153 del 15 de agosto de 1887, modificó el artículo 1611 del Código Civil, admitiendo la relevancia jurídica autónoma del contrato. Según el precepto, “[l]a promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna”, salvo “[q]ue la promesa conste por escrito”, “el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil”, “contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato”, y “se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”. Posteriormente, el legislador al expedir en 1971 el Código de Comercio, reiteró la connotación normativa del contrato preliminar y conforme a su artículo 861, “[l]a promesa de celebrar un negocio producirá obligaciones de hacer. La celebración del contrato prometido se someterá a las reglas y formalidades del caso".
El análisis de la estructura del contrato preliminar y su disciplina jurídica permiten identificar su fisonomía tipológica específica y distinguirlo nítidamente del futuro definitivo.
Prima facie, es un verdadero contrato, o sea, un acuerdo dispositivo de intereses celebrado por dos o más sujetos para regular sus relaciones. Sentado lo anterior, es preciso aclarar la singularidad o especificidad estructural y funcional del contrato preliminar respecto del contrato definitivo prometido. Para comprender la relevancia de esta dicotomía, entre las peculiaridades más destacadas pueden señalarse las inherentes a la naturaleza, estructura, elementos, forma, función y efectos, de suyo diferente para cada contrato, conforme a su disciplina concreta e individualizada.
En tal sentido, la naturaleza del contrato preliminar es eminentemente transitoria, antecedente, preparatoria e instrumental del definitivo y en su estructura genética constitutiva, ex artículo 1611 del Código Civil, es menester, esentialia negotia, determinar el contrato prometido y la época de su celebración con sujeción al ordenamiento o al título obligatorio o ambos (arts. 1517 y 1518 C.C.).
El primer requisito esencial atañe a la precisión de los elementos esenciales del contrato prometido, de tal manera “que para su perfeccionamiento sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales” (art. 1611, C.C.).
Los elementos esenciales del contrato prometido se contienen en su concepto, noción, definición o descripción típica y varían para cada uno de los tipos legales o sociales; así, tratándose de un contrato de promesa de compraventa, es necesaria la determinación de los elementos esenciales de la compraventa, esto es, la cosa y el precio; no se requiere ninguna estipulación a propósito de los elementos naturales, los cuales, por supuesto, se entienden incluidos en el contrato específico sin necesidad de pacto alguno, en cuanto constituyen un agregado por disposición legal o por uso o costumbre (arts. 1501 y 1622 C.C.) y, desde luego, las partes podrán adicionar otros compromisos por cláusula expresa inserta a propósito para disciplinar de mejor manera su relación concreta.
De ahí porque, el segundo requisito esencial concierne a la oportunidad para el cumplimiento de la prestación de hacer, la cual, “no puede ser pura y simple, sino que siempre estará sujeta a un plazo o una condición…” (cas. octubre 25/2001, S-201-2001[ 6748]; cas. mayo 13/2003, S-055-2003 [6760]), por ser un “acuerdo de carácter provisional y transitorio, preparatorio de otro cuyo resultado no pueden o no quieren alcanzar de inmediato las partes, pero a cuya realización se comprometen mediante un vínculo jurídico previo que les impone la obligación recíproca y futura de concertarlo con posterioridad, agotándose en él su función económico - jurídica, quedando claro, entonces, que como ‘no se trata de un pacto perdurable, ni que esté destinado a crear una situación jurídica de duración indefinida y de efectos perpetuos, la transitoriedad indicada se manifiesta como de la propia esencia de dicho contrato’ (G. J. CLIX pág.283)” (cas. marzo 12/2004, S-021-2004, exp. 6759).
La promesa de contrato civil es de forma restringida, está sujeta a una formalidad ad substantiam y debe constar por escrito (arts. 1500 y 1611 C.C.).
En efecto, el contrato "es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil; y es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento", (artículo 1500 del Código Civil), nuestro ordenamiento se inspira en la libertad de formas, es decir, impera el "nudo pacto" (G. GORLA, Il contratto, I, Milano, 1955, trad. esp. J. Ferrandis Vilella, Barcelona, 1959) y la formación, celebración y ejecución del negocio jurídico es libre.
De este modo, el contrato puede presentarse en su objetividad de cualquier manera o forma idónea, directa o indirecta, expresa o "tácita" (rectius, conducta concluyente), salvo cuando de manera expresa, clara e inequívoca se establezca una única (forma dat esse rei), ad solemnitatem o ad substantiam actus para determinada categoría contractual concreta, o para su validez (ad validitatem) en atención a la naturaleza del contrato, tutela de ciertos intereses (protectoras o tutelares), calidad o estado de las partes (habilitantes), su reproducción, documentación o prueba (ad probationem, cas. abril 12 /1940, XLIX, 240; septiembre 25/1973, CXVII, núms. 2372 a 2377, 65, febrero 28/1979, CLIX Nº 2400, pp. 49 ss; marzo 10/1995, exp. 4478, mayo 15/1992 y noviembre 17/1993, exp. 3885) o su publicidad y oponibilidad (ad regularitatem) y, sin perjuicio de la posibilidad de convenirla accidentalia negotia (art. 1501 C.C.; D. 960 de 1970, art. 3 [1], 1857 y 1858 C.C.), con fines constitutivos o probatorios, ya para la celebración del negocio jurídico, bien para su ejecución o para los actos posteriores, sucesivos o accesorios, de suyo no solemnes (cas. octubre 16/1980).
De otra parte, bajo los parámetros de la Ley 527 de 1999 (agosto 18, Diario Oficial No. 43.673 21 de agosto de 1999), declarada exequible por Sentencia C-662 de junio 8 de 2000 y C-831 de 8 de agosto de 2001, y reglamentada por el Decreto 1740 de 2000 e inspirada en la Ley Modelo sobre Comercio Electrónico elaborada por la Comisión de Naciones Unidas para el Derecho Mercantil Internacional (UNCITRAL o CNUDMI) aprobada mediante Resolución 51/162 de la Asamblea General de la ONU, el contrato de promesa y, cualquier negocio jurídico respecto del cual se exija documento privado con firma manuscrita, puede celebrarse bajo una forma electrónica, esto es, por vía telemática, con el uso de un computador u ordenador, mediante un documento virtual y con estricta observancia de todas las exigencias normativas contempladas en la ley (cas. septiembre 12/ 2000, exp. 5397).
En este orden de ideas, la forma electrónica es idónea para la celebración de los negocios jurídicos y el documento electrónico es equivalente al documento escrito.
La regla segunda del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, atañe, estricto sensu, a los presupuestos de validez del negocio jurídico prometido, esto es, en la nomenclatura legislativa a la capacidad de las partes, licitud de causa y objeto y, consentimiento exento de todo vicio, los cuales, deben concurrir tanto respecto del contrato preparatorio cuanto del definitivo.
En cuanto a los derechos y obligaciones los de uno y otro negocio son diferentes.
Derechamente, el preliminar, es contrato con efectos obligatorios, cuya única prestación esencial es la de celebrar el contrato futuro o posterior definitivo y carece de eficacia real, esto es, no envuelve hipótesis de adquisición originaria o derivativa, traslaticia o constitutiva del derecho real de dominio y, por tanto, “no es título traslaticio (…) acto de enajenación que genere obligaciones de dar” (cas. marzo 22/1979 reiterada en cas. marzo 22/1988 y cas. mayo 8/2002, exp. 6763; G. GABRIELLI, Il Contratto Preliminare. Giuffrè Editore. Milán. 1970, pp. 1 y 2; ID, Contratto preliminare, in Enc. Giur., Roma, 1997; F. MESSINEO, Contratto Preliminare. EdD., X. Giuffrè Editore. 1962, 167), porque la obligación de hacer “no va destinada a la mutación del derecho real” (CLIX, pág. 88) y “...por sus mismas connotaciones funcionales, en particular por limitarse a comprometer la conducta futura de los contratantes ... no resulta eficaz, para traducirse en fuente o detonante del dominio, ya que se repite, esa tipología de negocio preparatorio tan solo origina una obligación de celebrar —in futurum— el contrato convenido (de hacer) y, en consecuencia, no puede —por definición— ser traslativo o constitutivo de derechos” (cas. civil, mayo 8/2002, exp. 6763; A. CHIANALE, Contratto preliminare, in Digesto Discipline privatistiche, Sez. Civile, 276; P. FORCHIELLI, Contratto preliminare, Nov. Dig., Torino, 1959, IV, 683).
Tampoco, por si, genera prestación diferente a la de estipular el contrato futuro definitivo.
Con todo, las partes, accidentalia negotia, pueden acordar otras prestaciones compatibles y, de ordinario, pactan “otras obligaciones propias del negocio jurídico prometido (prestaciones anteladas), mediante las cuales persiguen la consecución de algunos de los efectos concernientes a éste. Son, pues, prestaciones que se avienen más con la naturaleza del contrato prometido, en el cual encuentran venero y no tanto con la de la promesa que, como ya se dijese, agota su eficacia final en el cumplimiento de una mera obligación de hacer” (cas. marzo 12/2004, S-021-2004, exp. 6759).
Por esa vía, se llega a dar alcance a obligaciones diferentes, las cuales, desde luego, generan efecto vinculante y deben cumplirse en un todo conforme a lo estipulado. El problema, sin embargo, vuelve a plantear la autonomía de ambos tipos negociales según la mayor o menor amplitud del contenido accidental, pues, en el esquema del contrato preliminar, las partes están obligadas a estipular el definitivo cuyas prestaciones están subordinadas a su celebración y son inherentes a su naturaleza, estructura y función, por lo cual, no deben antelarse in integrum. Nada obsta, empero, estipular el cumplimiento anticipado de algunas prestaciones del contrato posterior.
En fin, la promesa de compraventa genera esencial y exclusivamente la prestación de hacer consistente en la celebración futura, posterior y definitiva de la compraventa, sin perjuicio de acordarse en forma clara, expresa e inequívoca por pacto agregado a propósito, el cumplimiento anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesión del bien, en tanto, la venta constituye la prestación de dare rem y, por consiguiente, transferir el derecho real de dominio.
Por ende, el contrato preliminar y el definitivo, tienen estructura y función heterogéneas, sus requisitos esenciales, forma y efectos son distintos y, también, los derechos y prestaciones inherentes a cada tipo contractual.
3. Descendiendo al caso sub examine, el cargo planteado censura la sentencia del ad quem por concluir en su labor hermenéutica de la promesa de compraventa el acatamiento de los requisitos consagrados en los numerales 3 y 4 del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, relativos a la época y condiciones del contrato prometido.
El Tribunal, después de precisar el negocio prometido como venta de mejoras y posesión en un feudo pendiente de adjudicación a favor de Pava Montenegro, dedujo el plazo del análisis sistemático e integral de sus cláusulas y, particular, al acordarse en la segunda el pago del precio el primero de diciembre de 1991 y en la quinta la reserva del derecho de dominio hasta el pago de las cuotas fijadas cuando “se elaborará nuevo documento de compraventa como originario de propiedad de mejoras, es decir, que perfeccione esta venta” y, en cuanto, a la falta de indicación de la notaría, consideró que al estar domiciliadas las partes en el mismo lugar pactado para el cumplimiento de las obligaciones de pago y entrega, tal circunstancia, conforme a la doctrina de la Corte, no afectaba la validez del contrato, por existir una sola oficina notarial.
El impugnante ataca la interpretación del juzgador, porque tales cláusulas en la promesa deben ser “expresamente escritas” y la previsión de elaborar un “documento de compraventa como originario de propiedad de mejoras, es decir que perfeccione esta venta” no refiere a la escritura pública.
Adviértase, según de antiguo postula la Sala, la “discreta autonomía” (CXLVII, 52), de los jueces para interpretar el negocio jurídico, labor confiada a su “…cordura, perspicacia y pericia” (CVIII, 289), su prudente, razonado y fundado juicio, dotado de la presunción de acierto y susceptible de infirmar sólo cuando haya incurrido en un yerro fáctico “tan claro a la luz de las reglas legales y de los datos del expediente que no deje lugar a duda alguna” (XX, 295), evidente, incidente en la decisión, invocado y demostrado por el censor (CXLII, 218; CCXL, 491, CCXV, 567), “que ponga de manifiesto, palmaria u ostensiblemente, que ella es de tal alcance que contradice la evidencia", como cuando "supone estipulaciones que no contiene, ora porque ignore las que ciertamente expresa, o ya porque sacrifique el verdadero sentido de sus cláusulas con deducciones que contradicen la evidencia que ellas demuestran" (cas. junio 15/1972, CXLII, 218 y 219), “…desnaturaliza abiertamente las convenciones de las partes contratantes, o pretermite al aplicar el contrato alguna estipulación terminante o la sustituye por otra de su invención” (XXV, 429), en forma que “la exégesis de la cláusula contractual propuesta por el casacionista sea la única admisible a la luz de las circunstancias particulares, y se muestre, consecuentemente, como un planteamiento tan sólido y persuasivo que, por su propio peso, sea capaz de revelar la contraevidencia en la comprensión del Tribunal” (S-226-2004 [7356], 13 de diciembre de 2004), “de modo que mientras la adoptada por el Tribunal no desnaturalice los términos claros y no ambiguos de la convención rompiendo su armonía, desconociendo sus fines o la naturaleza específica del contrato, debe ser respetada por la Corte” (LV, 298), pues las interpretaciones “conformes al haz probatorio y que no sean absurdas o carentes de sindéresis y lógica, impiden la constitución de un error de hecho evidente, alegable en casación, por lo que dicha interpretación, en esas condiciones, queda cerrada en las instancias y resulta inimpugnable mediante el recurso extraordinario de casación, así la hermenéutica que efectuó el censor devenga respetable y, por ende, luzca coherente, lo cual no es suficiente para quebrar un fallo judicial, por lo demás cobijado por una presunción de acierto que es menester derruir” (Sentencia de la Sala Civil, Exp.7560) y, “si el juez, tras examinar y aplicar las diversas reglas de hermenéutica establecidas en la ley, opta por uno de los varios sentidos plausibles de una determinada estipulación contractual, esa elección, en sí misma considerada, no puede ser enjuiciada ante la Corte, so pretexto de una construcción más elaborada que pueda presentar el demandante en casación, en la medida en que, en esa hipótesis, la decisión judicial no proviene de un error evidente de hecho en la apreciación de las pruebas, sino que es el resultado del ejercicio de la discreta autonomía con que cuenta el juzgador de instancia para la interpretación del contrato” (SC-040-2006 [7504]), pues, “[s]i tal elemento admite diversos entendimientos, todos ellos razonables, entonces no se presenta el defecto en mención, máxime cuando en materia de interpretación de contratos, se está frente a una ‘cuestión que corresponde a la discreta autonomía de los juzgadores’”( CXLII, 218 y 219).
La inteligencia integradora del ad quem de las cláusulas del contrato, naturalmente, se orientó a indagar la recíproca intención de las partes considerando la unidad del contrato “y en consecuencia sus estipulaciones deben apreciarse en forma coordinada y armónica y no aislando unas de otras como partes autónomas, porque de esta suerte se podría desarticular y romper aquella unidad, se sembraría la confusión y se correría el riesgo de contrariar el querer de las partes, haciendo producir a la convención efectos que ésas acaso no sospecharon“ (casación civil de 15 de marzo de 1965 y 15 de junio de 1972, reiterada en sentencias de 27 de marzo de 1998 y 14 de agosto de 2000) y, también, los principios hermenéuticos directrices relativos a la utilidad de la relación jurídica, conservación y preservación del negocio jurídico.
De este modo, el juzgador al hallar que las partes convinieron un tiempo determinado para el otorgamiento de la escritura pública que consumara el pacto prometido, no contraría la objetividad de las cláusulas “expresamente escritas” que obran en la promesa, en las que claramente dispusieron los firmantes que el vendedor sólo trasferiría el dominio por un documento de venta originario de la propiedad cuando le pagaran la última de las cuotas el 1 de diciembre de 1991, contundencia a partir de la cual es imposible afirmar que el escrito aportado adolece de la falta de un plazo cierto para suscribir la escritura pública como lo exige el numeral 3º del artículo 1611 del Código Civil, siendo apodíctico que en la promesa sí quedó determinada la época en que se concluiría el negocio prometido por medio de un instrumento notarial.
En cuanto a que el 1 de diciembre de 1991, día del último pago correspondió a un domingo cuando “las notarías se encuentran cerradas y obviamente no prestan servicio al público”, desconoce el impugnante la previsión del artículo 70 del Código Civil que establece en relación con los plazos que “si el último día fuere feriado o de vacante, se extenderá el plazo el primer día hábil”, además el artículo 160 del Decreto 960 de 1970 permite, en los casos allí previstos, la prestación del servicio notarial “en horas extraordinarias o en días festivos”, pudiendo en todo caso los notarios atender voluntariamente en tales jornadas, lo que no resultaría extraño dado que en poblaciones con gran incidencia de la actividad rural, los pobladores concurren a la cabecera municipal el día festivo para cumplir con sus deberes sociales, civiles, religiosos, etc.
En torno a la indicación de la notaria para otorgar el instrumento público contentivo del contrato de compraventa prometido respecto de derechos reales sujetos a esta forma solemne, para la Sala, estricto sensu, esta exigencia concierne al lugar del cumplimiento de la prestación de hacer, especificando una de las existentes en el territorio, sin perjuicio de las previsiones legales (artículo 15 de la Ley 29 de 1973, Decreto Reglamentario 2148 de 1983 y el artículo 62, ordinal 20 de la Ley 734 de 2002). En idéntico sentido, privilegiando el principio de la utilidad negocial y del favor negotti, precisa la Corte que los promitentes contratantes pueden subsanar la omisión inicial de la notaria, adicionando el contrato u otorgando el instrumento público, esto es, cumpliendo la obligación de hacer consistente en la celebración del contrato futuro definitivo, pues “…el saneamiento tácito sólo es posible mediante el cumplimiento de la obligación de hacer consistente en celebrar el contrato prometido, que es la esencial del vínculo y no mediante el cumplimiento espontáneo de otras prestaciones incorporadas al acuerdo” (cas. 28 de julio de 1960, XCII, 2227, 981-989).
Por otra parte, en lo atinente a la censura de falta de indicación de la notaría en la promesa de compraventa, la doctrina de la Corte, ha sostenido de manera inalterada que en tal caso “su otorgamiento debía hacerse en el ‘domicilio del deudor’, pero siempre que se cumplan las siguientes condiciones: a) que tanto el promitente vendedor como el promitente comprador tengan un mismo domicilio, pues como ya se vio cada uno de ellos es, respecto del otro deudor (…) b) que en ‘el domicilio del deudor’ sólo exista una notaría” (cas. octubre 6/1982, CLXV, 2406, 245, reiterando cas. septiembre 6/1982, CLXV, 2406, 170).
Y esto es lo que aquí acontece, pues según se señala en el texto de la promesa suscrita en Puerto Carreño el señor Pablo Pava al comparecer expresó ser “mayor de edad, vecino de esta localidad” e igualmente Rafael Colina Hernández y Elda María Nevea apuntaron ser “mayores de edad, con vecindad en esta localidad”, escrito presentado para su reconocimiento de contenido y firma ante el notario único de Puerto Carreño-Vichada (folios 3 y 4 del cuaderno del juzgado), colmándose las exigencias para dotar de validez el pacto suscrito a pesar de no contener expresamente la determinación de la notaría en la que se perfeccionaría la compraventa.
Ahora, a pesar de la claridad que emerge del texto de la promesa en cuanto a la vecindad de los pactantes, sin embargo el impugnante acusa al ad quem por no apreciar el auto del Tribunal de Villavicencio que desata la apelación del incidente de desembargo del predio Curazao (folios 83 a 97 del cuaderno del juzgado) y de los testimonios allí referidos, que dan cuenta, según dice, que “el promitente vendedor no tenía su domicilio en Puerto Carreño”, reproche carente de cualquier asidero, no sólo porque no discrimina las declaraciones ignoradas, sino por estar inhibido el juzgador de apreciar el documento judicial en tanto que fue aportado como anexo de los alegatos conclusivos del demandado en copia simple, sin que fuera decretado como prueba ni incorporado al expediente, lo que impedía a todas luces su valoración, so pena de desconocer el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil sobre la oportunidad y regularidad en la aportación de las pruebas, y derechos de raigambre constitucional como el del debido proceso y de defensa.
Al margen de lo anterior, se itera la doctrina de la Corte, conforme a la cual, “la simple promesa de contrato no es un acto de enajenación, y por lo mismo su objeto es la perfección del contrato prometido que es necesario no confundir con el objeto del contrato de venta, que es la cosa vendida; (…) puede prometerse la venta de cosa ajena.” (CLIX, 89) y, aún más, si la venta de cosa ajena es válida sin perjuicio de los derechos del dueño mientras no se extingan por prescripción (arts. 1871 C.C. y 907 C. de Co), con mayor razón lo es la promesa.

References: artículo 1611
 artículo 1589
 artículo 89
 artículo 1611
 artículo 1511
 artículo 861
 artículo 1611
 Resolución 
 artículo 89
 artículo 89
 artículo 1611
 artículo 70
 artículo 160
 artículo 62
 artículo 174