Source: http://leilaojudicial.blogspot.com/2011/12/como-funciona-o-leilao.html
Timestamp: 2018-05-25 22:41:49+00:00

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Leilões Judiciais de Jundiaí e Região!: Como funciona o Leilão?
O notável Pontes de Miranda, ao conceituar o instituto, fazia uma distinção entre dois sentidos que arrematação poderia ter. Assim, dizia o professor, "em sentido de movimento processual, é a submissão do bem penhorado ao procedimento da alienação ao público e em sentido de estática processual é assinação do bem, que foi posto em hasta pública, ao lançador que ofereceu maior lanço". [1]
Todavia, impende que se diga que há uma sensível diferença entre a arrematação, que se verifica quando a transferência faz-se a favor de terceiro, mas se é o próprio credor quem adquire a coisa, em pagamento do seu crédito, tal ato receberá o nome de adjudicação.
A finalidade da arrematação é a realização da execução. É a conversão em dinheiro para a satisfação do credito do exeqüente.
Arrematar é pôr o termo, o ponto final. Embora o ato processual da arrematar não seja instantâneo, é a partir dela que se extrai o auto de arrematação e a carta de arrematação.
Dessa forma, a arrematação é um ato complexo, desdobrando-se em várias etapas constituindo, menos um ato propriamente do que um verdadeiro procedimento.
É o momento mais importante do processo de execução, pois transforma, converte bens em dinheiro.
O que se pretende é que a dívida seja solvida e que o credor seja satisfeito no seu crédito. Dessa forma, o Estado chama para si o direito de executar forçadamente e, tendo esse monopólio o credor não poderá, por sua própria conta, retirar das mãos do devedor o bem para saldar a dívida.
O devedor tem o direito de ser informado, e de uma forma específica, acerca do ato pelo qual perderá o seu bem. Então, a lei define, no artigo 687, § 5º do CPC, que o devedor deverá ser informado pessoalmente do dia, hora e local da alienação judicial.
De acordo com a súmula 121 do E. STJ, também "na execução fiscal o devedor deverá ser intimado, pessoalmente, do dia e hora da realização do leilão".
Neste momento é importante ressaltar que nos casos de bem aforado ou gravado por penhor, hipoteca, anticrese ou usufruto, o credor pignoratício, hipotecário, anticrético ou usufrutuário, além do senhorio direto deverão ser informados, sob pena de ineficácia do ato em relação a estes, conforme reza o art. 619 do CPC.
A razão de ser dessa norma é que essas pessoas têm interesse especial em relação ao bem, vez que a lei civil estabelece preferência a estes na aquisição do bem. Então, é indispensável que estas pessoas saibam que o bem será alienado e, querendo, compareçam para exercer a preferência.
E o artigo 698 da Lei Adjetiva diz que não poderá ser realizada praça de imóvel hipotecado, sem que o credor hipotecário seja intimado com, pelo menos, 10 (dez) dias de antecedência.
Apesar dessa regra referir-se expressamente ao imóvel aforado ou hipotecado, devemos conjugá-la com o artigo 619, supracitado e aplicá-la aos casos de credor pignoratício, anticrético e usufrutuário.
Ainda impende asseverar que, ex vi, do artigo 27 do Decreto-lei 25, de 30 de novembro de 1937, que organiza a proteção do patrimônio histórico e artístico nacional, sempre que os agentes de leilões tiverem de vender bens tombados, deverá ser intimada a pessoa jurídica de direito público que tem o direito de preferência sobre o bem.
A sanção, para a inobservância é a ineficácia da alienação em relação a essas pessoas, que poderão, sempre, mediante depósito da importância devida, exercer a sua preferência, se não tiver sido intimadas, mesmo depois de consumada a arrematação.
No caso de execução de hipoteca de vias férreas (art. 699, do CPC), as pessoas jurídicas não serão intimidas previamente, ao contrário, serão intimadas somente após a arrematação.
Após a publicidade, vem a fase da licitação pública. Por este motivo é que existem os editais, para que apareçam o maior número de interessados para oferecerem os lanços.
Conforme preceitua o parágrafo único, do artigo 692 do CPC, a arrematação será suspensa logo que o produto da alienação dos bens bastar para o pagamento do credor.
Isto significa que, no momento em que se alcance dinheiro suficiente para se solver a execução, pelo pagamento da dívida (principal e juros) e das custas, interrompe-se a arrematação.
Na verdade, o que ocorre não é uma suspensão da arrematação, mas sim a sua interrupção.
A conseqüência da interrupção é que não haverá mais a continuação da arrematação com a alienação dos bens seguintes.
Esta licitação denomina-se hasta pública. E esta licitação pode se dar de dois modos, quais sejam, praça e leilão.
DIFERENÇAS ENTRE LEILÃO E PRAÇA
O atual Código de Processo Civil prevê que, no caso de bens imóveis, será realizada a praça (art.697 do CPC), e, sendo outra a natureza dos bens penhorados, o leilão (art.704 do CPC), com as ressalvas do art.700 do Código de Processo Civil.
Na primeira praça ou leilão poderá ocorrer a arrematação dos bens penhorados somente se oferecidos lanços superiores ao valor da avaliação (686, VI, do CPC). Já na segunda praça ou leilão poderão ser oferecidos lanços inferiores ao valor da avaliação. Entretanto, não será aceito lanço que ofereça preço vil. Na prática, preço vil é aquele de valor inferior a 50%(cinqüenta por cento) do valor da avaliação.
5. AUTO DE ARREMATAÇÃO
Decorridas 24 horas da realização da hasta pública, será lavrado o auto de arrematação (art.693 do CPC), que deverá ser assinado pelo juiz, escrivão, arrematante e pelo porteiro ou leiloeiro (art.694 do CPC). O prazo de 24 horas é concedido para o exercício do direito de remição (art.788 do CPC).
O auto de arrematação tem duplo valor: de forma e de ultimação do negócio jurídico da arrematação.
A lei não diz que a falta do auto de arrematação é causa de nulidade da arrematação, vez que a arrematação sem auto, é arrematação que não se perfez, não se acabou. Como o auto é condição pro substantia da arrematação, não se pode falar em nulidade desta, uma vez que ainda não foi consumada.
Outra questão importante é a da nulidade do auto. Neste caso, houve um auto, mas por lhe faltar algo, este torna-se nulo e, decretada a nulidade do auto, cai a própria arrematação, ainda que em si não tenha sido nula.
Assinado o auto a arrematação considera-se perfeita, acabada e irretratável. A anulação do auto de arrematação dentro da própria execução afronta o art.5º, XXXVI, da Constituição Federal. Todavia, pode a arrematação ser embargada pelo executado no prazo de 10 dias (art.746 do CPC) ou, no prazo de 5 dias, pelo terceiro em defesa de direito que eventualmente lhe couber sobre a coisa (art.1046 do CPC).
Após a assinatura do auto de arrematação parece encerrada a alienação judicial. Contudo, "a transferência de domínio, em nosso sistema jurídico opera pela tradição, além do auto é necessária a entrega das coisas móveis, quando a arrematação versar sobre tais bens, ou a transcrição no Registro Imobiliário quando se tratar de bens móveis. [2]"
6. DESFAZIMENTO DA ARREMATAÇÃO
Todavia a arrematação poderá desfazer-se. O fato de ser irretratável não significa que não poderá desfazer-se. Irretratável significa que o comprador não poderá mais retratar-se, voltar atrás, mas há hipóteses em que, a despeito de já assinada, a arrematação se desfaz.
Os casos de desfazimento da arrematação estão dispostos no parágrafo único, do artigo 694, do CPC.
O primeiro caso de desfazimento expresso no artigo 694 ocorre quando há vício de nulidade na arrematação em si mesma, por exemplo se o juiz é incompetente em relação à matéria ou, ainda, se o bem arrematado era impenhorável.
Quando se tratar de vício por nulidade, o desfazimento poderá ser declarado ex officio ou a requerimento da parte interessada, quando o processo de execução ainda esteja em curso.
A arrematação também poderá ser desfeita se não for pago o preço ou prestada caução. O preço da arrematação deve ser pago à vista ou até o momento em que se assina o auto, podendo ser estabelecido um prazo de três dias para pagamento desde que seja mediante caução.
Há um caso em que, a despeito de ter sido assinado o auto, poderá ser desfeita a arrematação. É o que ocorre quando o arrematante provar, nos três dias seguintes, a existência de ônus real não mencionada no edital (art. 694, parágrafo único, III, do CPC).
A arrematação ainda pode ser desfeita através de acolhimento de embargos do devedor.
Com efeito, o artigo 746 do CPC dispõe que é licito ao devedor oferecer embargos à arrematação fundados em nulidade da execução, pagamento, novação, transação ou prescrição, desde que supervenientes à penhora.
Assim, se forem acolhidos os embargos, a arrematação se desfaz.
Além da possibilidade de desfazimento da arrematação via embargos do devedor, podemos citar ainda a possibilidade através de embargos de terceiro.
O artigo 1.046 da Lei Adjetiva prescreve que quem, não sendo parte do processo, sofrer turbação ou esbulho na posse de seus bens por ato de apreensão judicial, em casos como o de penhora, alienação judicial, entre outros, poderá requerer lhe sejam manutenidos ou restituídos por meio de embargos.
Nessa ordem de idéias, supondo que, por equivoco, tenha sido apreendido e lavado a licitação pública bem que não pertencia ao devedor, o proprietário do bem (terceiro no processo) poderá utilizar-se do remédio jurídico dos embargos de terceiro para defender seu bem que foi penhorado e arrematado indevidamente.
As decisões do juiz dentro do processo de arrematação terão natureza de decisão interlocutória sendo, portanto, passíveis de agravo. Todavia, quando se tratar de decisões concernentes aos embargos, sejam eles do devedor ou de terceiro, o recurso cabível será a apelação.
7. CARTA DE ARREMATAÇÃO
Como dissemos anteriormente, assinado o auto, a arrematação já pode ser considerada perfeita e acabada.
Mas para que o título do domínio se transfira, é preciso que haja a tradição da coisa, ou a transcrição no registro de imóveis, dependendo se se trata de bem móvel ou imóvel.
Então, para ensejar o registro da transferência do imóvel (artigos 530, I e 532, III, do Código Civil), será necessária a lavratura de carta de arrematação, que deverá obedecer ao disposto no art.703 do Código de Processo Civil.
Esta carta de arrematação é um titulo de aquisição do arrematante, tirado dos autos. Com efeito, a carta de arrematação é o documento judicial hábil para a transcrição no registro de imóveis ou em outros registros.
Quando se tratar de bem móvel, a tradição far-se-á mediante expedição de mandado ao depositário para que seja entregue ao arrematante, independente da carta de arrematação.
A carta deverá ser expedida pelo escrivão e assinada pelo juiz, no caso de execução de hipoteca de linhas férreas, proceder-se-á a intimação do representante da Fazenda Nacional ou do Estado, para utilizar ou não, o seu direito de preferência, tendo para isso, o prazo legal de 30 (trinta) dias.
8. EFEITOS DA ARREMATAÇÃO
A arrematação perfeita e acabada produz os seguintes efeitos:
1.transfere o domínio do bem ao arrematante;
2.transfere para o preço depositado pelo arrematante o vínculo da penhora;
3.torna o arrematante e seu fiador devedores do preço, nos casos em que a arrematação é feita a prazo;
4.obriga o depositário judicial ou particular, ou eventualmente o devedor a transferir ao arrematante a posse dos bens arrematados;
5.extingue as hipotecas sobre o imóvel arrematado.
Ressalta-se que, conforme previsto no parágrafo 2º do artigo 690 do Código de Processo Civil, se o arrematante for o credor, não será necessário o depósito do valor da arrematação.
Porquanto, se no caso da arrematação pelo credor não há depósito do valor da arrematação, pode-se concluir que não há o efeito da transferência do preço depositado pelo arrematante para o vínculo da penhora, via de conseqüência não haverá entrega de dinheiro, como pagamento ao credor.
9. EVICÇÃO DA COISA ARREMATADA
Questão que deve ser enfrentada, neste momento é aquela que se refere a quem deverá responder pela evicção no caso da coisa arrematada.
Para os que consideram a arrematação um ato de natureza de compra e venda, no qual o devedor é o vendedor, este responderá pela coisa arrematada. Esta solução era dada pelos praxistas, que consideravam ainda, que o exeqüente deveria responder subsidiariamente, pois era ele quem embolsava o dinheiro, preço da arrematação no caso de devedor insolvente.
Há os que não viam, na figura do executado um devedor e, em razão disso, advogavam a tese de que ele, o executado, não tem responsabilidade. Terá o evicto o direito de reclamar do exeqüente a repetição do que foi indevidamente pago.
O Código Civil de 2002 estabelece, no artigo 447, que o devedor responde perante o comprador pela evicção da coisa objeto da compra. E que, mesmo em se tratando de objeto adquirido em hasta pública, ainda assim subsistirá esta garantia, devendo o vendedor responder pela evicção do bem, perante o comprador.
MIRANDA, Pontes de. Comentários ao Código de Processo Civil. Tomo X. (Arts. 612 a 735). Rio de Janeiro: Forense, 1976.
THEODORO JUNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. Vol. II. 16ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 1996.
1 Miranda, Pontes de. Comentários ao Código de Processo Civil. Tomo X. (Arts. 612 a 735). Rio de Janeiro: Forense, 1976.
2 Theodoro Junior, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. Vol. II. 16ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 1996.
Postado por Leilão Judicial de Jundiaí e Região! às 13:14

References: artigo 687
 artigo 698
 artigo 619
 artigo 27
 artigo 692
 artigo 694
 artigo 694
 artigo 746
 artigo 1
 artigo 690
 artigo 447