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Timestamp: 2020-04-07 15:28:09+00:00

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Mieterhöhung: Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter
Mieterhöhung - Bedeutung für Mieter und Vermieter
Unter einer Mieterhöhung versteht man die Anhebung des Mietzinses durch den Vermieter. Eine solche Erhöhung ist nach § 557 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zulässig.
Allerdings darf die Erhöhung nicht unangemessen hoch sein. Der Vermieter muss sie an die sogenannte allgemeine Mietpreissteigerung anpassen.
Bezüglich der Höhe einer Mietanhebung bilden der § 558 und die Mietdatenbank gemäß § 558e BGB die gesetzliche Grundlage.
Um den Mieter besser zu schützen, unterliegt eine Mieterhöhung strengen Vorgaben, vor allem, was ihre Höhe angeht.
Frist für eine Mieterhöhung
Wer als Mieter in eine neue Wohnung zieht, dem darf frühestens nach 15 Monaten eine Mieterhöhung zugemutet werden. Zudem darf eine Erhöhung der Miete im Zeitraum von 3 Jahren nicht höher sein als 20 Prozent.
Außerdem gilt, dass der Vermieter den Mieter 3 Monate im Voraus über die geplante Mietsteigerung in schriftlicher und mit einer Begründung versehener Form in Kenntnis setzen muss.
Ein Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete für ein bestimmtes Gebiet an und ist Grundlage jeder Mieterhöhung. Er wird meist von den Städten in Kooperation mit verschiedenen Interessenverbänden beider Seiten (Vermieter und Mieter) erstellt.
Die Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel ist bei einer Erhöhung also grundsätzlich erforderlich. Im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gibt es dazu entsprechende Regelungen.
Allerdings gilt dies nur, wenn die Wohnung frei finanziert ist. Wird sie gefördert und als Sozialwohnung vermietet, gelten spezielle Regelungen. Es gibt zwei verschiedene Mietspiegel, die angewendet werden:
Der wichtigste Unterschied zwischen beiden besteht vor allem darin, dass nur beim qualifizierten Mietspiegel in einem Gerichtsverfahren dessen Korrektheit vermutet wird.
Muster für eine Mieterhöhung
Damit eine Mieterhöhung rechtswirksam ist, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein, auch was die Form der Bekanntgabe an den Mieter angeht. Eine solche Erhöhung der Miete muss:
eine detaillierte und nachvollziehbare Begründung enthalten
den Namen dessen beinhalten, der die Mieterhöhung einfordert
an alle Mieter gerichtet sein
Das Schriftstück, mit dem die Erhöhung angekündigt wird, muss allerdings keine Unterschrift des Vermieters tragen, um rechtsgültig zu sein, es reicht, wenn sein Name im Schreiben genannt ist. Dieses kann also auch von einer Hausverwaltung im Namen des Eigentümers verfasst sein.
Für Mieter gilt, dass sie eine angekündigte Mieterhöhung zuerst umfassend überprüfen und durchrechnen sollten, bevor die Zustimmung erfolgt. Gegen unberechtigte beziehungsweise zu hohe Mieterhöhungen kann der Mieter vor Gericht klagen.
Maximal erlaubte Mieterhöhung
Prinzipiell gilt, dass die Mieterhöhung innerhalb von 3 Jahren maximal 20 % der ortsüblichen Vergleichsmiete ausmachen darf. In einigen Regionen beziehungsweise Gemeinden und Städten gilt allerdings eine Obergrenze von nur 15 %, wodurch Wohnungsknappheit vermieden werden soll.
Diese Obergrenze wird auch als Kappungsgrenze bezeichnet. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen.
Ein Vermieter hebt die Miete je Quadratmeter von 6,80 € auf 8,50 € an, wobei diese 8,50 € der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen. Allerdings entspricht diese Erhöhung einer prozentualen Steigerung von 25 % und ist somit unzulässig, da die Kappungsgrenze bei 20 % (beziehungsweise 15%, je nach Lage der Wohnung) liegt. Der Vermieter dürfte eine Mieterhöhung auf lediglich 8,16 € fordern, dies entspräche 20 €.
Sie wird auch Modernisierungsumlage genannt und kann laut Gesetzgeber nach der Beendigung von entsprechenden Modernisierungsarbeiten vom Mieter eingefordert werden. Allerdings gibt es auch hier strenge Vorschriften, was als Modernisierung angesehen werden kann, beispielsweise:
Maßnahmen, die den Wohnwert erhöhen
Arbeiten, die durch Nichtverschulden des Vermieters notwendig werden
Die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen muss auf die Nettokaltmiete aufgeschlagen werden und darf die Jahresmiete um nicht mehr als 11 % der Gesamt-Modernisierungskosten erhöhen. Nimmt man einmal an, die Modernisierungskosten liegen bei 5000 €, dann würde die Rechnung lauten:
5000 x 11 : 100 : 12 = 45,83
Die monatliche Mieterhöhung dürfte also bei maximal 45,83 € liegen. Damit der Vermieter diese Erhöhung fordern darf, muss er die Modernisierung detailliert begründen und die Mieterhöhung fristgerecht und schriftlich vorher ankündigen.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass der Mieter das recht hat, die Berechnungen, die der Erhöhung zugrundeliegen, einzusehen und zu überprüfen.
Kosten, die nicht als Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, sind beispielsweise vom nahen Airport bezahlte Schallschutzmaßnahmen an Fenstern, Verwaltungskosten, Kreditzinsen, Erschließungskosten für anstehende Baumaßnahmen auf der Straße, Mietausfälle aufgrund von nicht bewohnbaren Räumen sowie Ansprüche von Seiten des Mieters, die durch Hotelübernachtungen entstehen.
Zudem müssen eventuell notwendige, durch die Modernisierung anfallende Kosten für Instandsetzung oder Instandhaltung von den Gesamtkosten der Modernisierung abgezogen werden.
Mieterhöhung bei Neuvermietung?
Eine zu große Mieterhöhung bei der Neuvermietung einer Wohnung soll durch die sogenannte Mietpreisbremse erschwert werden, dennoch kann der Vermieter dem neuen Mieter in der Regel eine von ihm frei wählbare, höhere Miete abverlangen.
Es gelten zwar die Vorschriften bezüglich ortsüblicher Vergleichsmieten und Kappungsgrenze, aber schon die Tatsache, dass beispielsweise Mobiliar mitverdientet wird, lässt den Vergleich mit den vor Ort üblichen Mieten in den meisten Fällen nicht mehr zu.
Der Gesetzgeber kann allerdings den Straftatbestand "Wucher" beziehungsweise die Ordnungswidrigkeit "Mietpreisüberhöhung" verfolgen.
Die Mieterhöhung bei einem Staffelmietvertrag
Bei einer solchen Form der Erhöhung ist im Mietvertrag eine jährliche Mieterhöhung festgeschrieben, in die der Mieter eingewilligt hat. Dadurch erhöht sich zwar die Miete regelmäßig, im Gegenzug muss der Mieter allerdings keine außerordentliche Erhöhung der Mieter, beispielsweise aufgrund von Modernisierungsarbeiten, befürchten.
Auch eine Erhöhung, die zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete dient, ist bei einem Staffelmietvertrag nicht zulässig.
Die Sonderform der Index-Mieterhöhung
Eine nicht häufig praktizierte Form des Mietvertrages ist der sogenannte Index-Mietvertrag. Dieser schreibt vor, dass die Miete alle 5 Jahre erhöht wird, und zwar nicht auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern im Zuge der dann stattfindenden Berechnung des Verbraucherpreisindex (VPI).
Wer einen solchen Indexmietvertrag abschließt, umgeht zwar die Erhöhung der Miete aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss aber eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung hinnehmen.
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 557 »
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 558e »
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 558c »
Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) § 5 Wirtschaftsstrafgesetz »
Strafgesetzbuch (StGB) § 291 »
Hellerforth, Michaela: Schnelleinstieg Immobilienbewirtschaftung - inkl. Arbeitshilfen online: Vom Mietvertrag bis zum Reparaturmanagement »
Stürzer, Rudolf / Koch, Michael: Mietrecht für Vermieter von A-Z -mit Arbeitshilfen online »

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 § 558
 § 558
 § 557
 § 558
 § 558
 § 5
 § 291