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Timestamp: 2019-03-20 03:30:49+00:00

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Immobilienrecht Nr. 20 - November 2017
Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen werden, unterliegen der Schriftform nach § 550 BGB. Wird sie nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er kann dann ordentlich gekündigt werden, unter Umständen also viele Jahre vor dem ursprünglich vereinbarten Laufzeitende. Die Schriftform des § 550 BGB verlangt, dass sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben. Werden bei Vertragsschluss Anlagen verwendet oder gibt es später Nachträge, bilden also verschiedene Schrift¬stücke erst zusammen „den Mietvertrag“, so müssen die Parteien in geeigneter Weise die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke zweifelsfrei kenntlich machen. Fehlt es an körperlicher Verbindung, hat das durch klare Bezugnahme und Verweisung zu geschehen. So muss ein Nachtrag etwa auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Bestimmungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll.
In der Praxis stellt sich die Schriftform als eine überaus fehleranfällige Vorgabe dar. Viele langfristige Mietverträge leiden offen oder unerkannt an einem Schriftformmangel. Daher werden seit Jahrzehnten sogenannte Schriftformheilungsklauseln in langfristige Mietverträge aufgenommen. In ihnen verpflichten sich die Parteien, bei einem etwaigen Schriftformverstoß alles zur Herbeiführung eines schriftformkonformen Mietvertrages Erforderliche zu tun und sich nicht auf einen Schriftformmangel zu berufen (um den Vertrag vorzeitig zu kündigen). Ob derartige Schriftformheilungsklauseln wirksam sind, war bislang allerdings umstritten. Der BGH schafft nun mit einem jüngst veröffentlichten Urteil vom 27. September 2017 – XII ZR 114/16 – Klarheit.
Der Sachverhalt des BGH-Urteils ist typisch für Schriftformfälle: Zwischen den Parteien bestand ein langfristiger Mietvertrag. Er enthielt die gerade erwähnte Schriftform-heilungsklausel. Die Vermieterin trat mit einem Schreiben an die Mieterin heran und bat darin um die Änderung der mietvertraglichen Wertsicherungsklausel (die eine Mietanpassung an sich erst bei einer Veränderung des Verbraucherpreisindex um 10 % vorsah) dahingehend, dass die Anpassung schon bei 5 % erfolgen solle. Die Mieterin vermerkte handschriftlich auf dem Brief „6 % einverstanden“ und schickte das Schreiben zurück. Kurze Zeit später teilte die Vermieterin der Mieterin das Überschreiten der 6 %-Grenze mit und verlangte eine höhere Miete, welche die Mieterin daraufhin auch zahlte. Drei Jahre später - deutlich vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit – kündigte die Vermieterin ordentlich zum Jahresende. Die Mieterin trat dem entgegen. Eine der in ihrem Streit zu klärenden Rechtsfragen war, ob die Schriftformheilungsklausel der Vermieterin die Berufung auf den durch den Briefwechsel herbeigeführten Schriftformverstoß versagte. Mit ihrer unter anderem auf den Schriftformverstoß gestützten Räumungsklage blieb die Klägerin indes in allen Instanzen erfolglos.
Der BGH verwehrte der Vermieterin im Ergebnis, sich auf den Schriftformverstoß (der Vermerk auf einem Schreiben ohne Bezugnahme auf die Mietvertragsdokumentation entsprach – gewissermaßen ein Klassiker – nicht der Schriftform nach § 550 BGB) zu berufen. Er tat dies aber nicht wegen der im Vertrag enthaltenen Schriftformheilungsklausel. Vielmehr sei diese – das ist die grundlegende neue Aussage des Urteils – unwirksam. Mit ihr werde die bewusste gesetzgeberische Entscheidung des § 550 BGB in unzulässiger Weise umgangen. Denn wäre die Klausel wirksam, verhinderte sie die vom Gesetzgeber gewollte frühere Lösungsmöglichkeit von einem Vertrag, der nicht schriftformkonform abgeschlossen sei. Nur bei Einhaltung der Schriftform sei die langfristige Bindung möglich. Die Heilungsklausel, die das alles nicht gelten lassen wolle, sei mit zwingendem Recht nicht vereinbar. § 550 BGB verfolge nicht nur den Schutz eines Erwerbers (der einen klaren Überblick über den gesamten Vertrag bekommen soll), sondern diene auch zwischen den Ursprungsparteien dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zu gewährleisten und davor zu schützen, unbedacht langfristige Bindungen einzugehen. Diese Übereilungs- und Warnfunktion laufe leer, wenn Verstöße gegen die Schriftform über die Heilungsklausel folgenlos blieben.
Der BGH hielt im konkreten Fall die Kündigung gleichwohl für unwirksam, aber nur wegen eines ausnahmsweise vorliegenden Verstoßes gegen Treu und Glauben. Die Vermieterin könne nicht eine nachträglich getroffene Abrede, die allein auf sie zurückgehe und einzig ihrem Vorteil diene, nur wegen des Schriftformverstoßes zur frühzeitigen Lösung von dem Mietvertrag missbrauchen. Es sei untragbar, wenn sie erst den Vorteil der höheren Miete einstreiche und sich danach wegen eines Schriftformfehlers dieser von ihr selbst herbeigeführten Vertragsänderung aus dem ihr lästig gewordenen Mietverhältnis verabschiede.
Der BGH mischt mit diesem Urteil von bemerkenswerter Klarheit und Entscheidungsfreude die Karten im Mietrecht neu. Bisher galt es in jedem langfristigen bedeutsameren Mietverhältnis beinahe als Kunstfehler, keine Schriftformheilungsklausel aufzunehmen. Und obwohl deren Wirksamkeit nie unstrittig war, verbanden damit doch viele Mietvertragsparteien und ihre Berater die – nicht unbegründete – Hoffnung, einer vorzeitigen Kündigung aufgrund Schriftformverstoßes vorbeugen zu können. So hielt denn die bloße Existenz der Schriftformheilungsklausel bislang viele davon ab, einen Schriftformverstoß zum Anlass einer vorzeitigen Kündigung zu nehmen. Denn viele Obergerichte und weite Teile der Literatur hatten sie bislang als wirksam eingestuft.
Das ist nun Makulatur. Ein Schriftformverstoß führt in Zukunft unweigerlich zur Kündbarkeit des Vertrages mit ordentlicher Kündigungsfrist. Schriftformheilungsklauseln können da nicht mehr helfen. Die Begründung des BGH dafür ist im Grunde bestechend einfach: die vertraglich vorgesehene Verpflichtung, einen Verstoß gegen das Schriftformgebot nachträglich zu heilen, umgeht die gesetzlich angeordneten Konsequenzen des Schriftformgebotes. Dass die Überlegung des BGH nicht fernliegt, zeigt ein Vergleich mit sonstigen Formerfordernissen: ein Vertrag, der, obwohl notariell zu beurkunden, nicht vor einem Notar abgeschlossen wurde, ist nichtig und eine etwaige Klausel, den Mangel der Form zu heilen, liefe gleichfalls ins Leere. Denn das bedeutete eine Verpflichtung zur Beurkundung, die sich schriftlich nicht begründen lässt.
Das Urteil führt in der Praxis dazu, dass Schriftformverstöße noch ernster zu nehmen sind als bislang. Denn nun fällt die früher geltende Beruhigung und Abfederung durch die (vermeintlich wirksame) Heilungsverpflichtung ersatzlos weg. Jeder in Zukunft identifizierte Schriftformverstoß eröffnet damit ein viel größeres Risiko der vorzeitigen Vertragsbeendigung. Daraus folgt, dass Mietvertragsparteien künftig noch mehr Sorgfalt als bislang beim Abschluss und bei nachträglichen Änderungen von Mietverträgen walten lassen müssen.
Die Schriftformheilungsklausel ist tot. Noch mehr als bislang ist in Zukunft darauf zu achten, dass langfristige Mietverträge – und vor allem ihre Änderungen und Nachträge – der Schriftform des § 550 BGB entsprechen. Jeder Verstoß führt unweigerlich – von Ausnahmefällen abgesehen (Verstoß gegen Treu und Glauben) – zur vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit. Schriftformheilungsklauseln braucht man in künftige Vertragswerke nicht mehr aufzunehmen. Sie schaden mehr als sie nutzen, weil sie den Parteien nunmehr nur noch eine (trügerische) Scheinsicherheit vorgaukeln.

References: § 550
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 BGH 
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 BGH 
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