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Timestamp: 2020-01-18 07:13:25+00:00

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Asamblea, Consejo y Administrador. Órganos del Consorcio - Orientación Legal para Todos.
Derecho Inmobiliario / Por Suarez Carina / 1 octubre, 2019 2 octubre, 2019
1 Asamblea de copropietarios en la Propiedad Horizontal
1.1 Funciones de la Asamblea
1.2 Convocatoria a la Asamblea
1.3 Clases de Asambleas
1.4 Quórum
1.5 Mayorías
1.6 Nulidad de la Asamblea
1.7 Actas
1.8 Asamblea Judicial
2 Consejo de Propietarios
2.1 Funciones del Consejo de Propietarios
3 Administrador del Consorcio de Propietarios en Propiedad Horizontal
3.1 Designación del Administrador
3.2 Remoción del Administrador
3.3 Derechos y Obligaciones del Administrador de Propiedad Horizontal
El Consorcio como persona jurídica tiene órganos que le permiten funcionar como tal. Los órganos del consorcio son: La Asamblea, El Consejo de Propietarios (o Consejo de Administración) y el administrador.
La Asamblea de Copropietarios es un cuerpo colegiado de propietarios que se reúnen para deliberar sobre los temas pertinentes a la vida del consorcio. Está asignada en el reglamento.
Quienes conforman la asamblea son solo los propietarios, que pueden concurrir por sí o por medio de apoderado. El administrador comúnmente está presente. En cuanto a los ocupantes que no son propietarios no pueden participar salvo que tengan la representación del propietario otorgada en debida forma. Si bien el código habla de un presidente de la asamblea, no se determina la forma de asignarlo.
El Código Civil y Comercial fija las funciones de la Asamblea en los siguientes términos:
En primer lugar, las asambleas deben ser convocadas por el administrador, en su defecto por el concejo, y en tercer lugar los mismos propietarios mediante auto convocatoria. En este último caso, las decisiones de la asamblea son válidas si la auto convocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de 2/3 de la totalidad de los propietarios. Pueden ser convocadas por el juez en caso de asamblea judicial.
El reglamento debe contener la periodicidad de la convocatoria de la asamblea, y para ellos hay que distinguirlas entre ordinarios y extraordinarias. Fuera de esto, se entiende que los órganos legitimados pueden convocarla cuando sea necesario.
Se deben reunir con la periodicidad que el reglamento fija para considerar y resolver sobre cuestiones que deben ser tratadas regularmente y que el mismo reglamento determina. Son obligatorias en cuanto a su convocatoria. Tiene una época determinada para su periódica realización, y suelen tener además un temario mínimo y específico. Entre las cuestiones que normalmente quedan comprendidas puede mencionarse la rendición de cuentas del administrador, presupuestos de gastos, elección del administrador, etc.
La citación debe efectuarse respecto a todos los consorcistas. Lo omisión de citar a algunos de ellos es causal de nulidad.
Los reglamentos de propiedad pueden establecer la anticipación mínima en relación a la fecha de la asamblea con la cual deben ser notificados los consorcistas. También se incluye en los reglamentos la forma en que debe efectuarse dicha notificación; se debe convocar por un medio fehaciente, permitiendo al consorcista conocer fecha, hora, lugar, clase de asamblea y orden del día. La entrega de cartas simples por el encargado, sin exigir y constancia de su recepción, o la notificación mediante avisos colocados en el ascensor u otras partes comunes del edificio han sido consideradas inválidas. Lo ideal sería que el administrador pasara piso por piso e hiciera firmar a cada propietario o poseedor.
Dentro del contenido de la convocatoria tiene especial relevancia el orden del día, que es la enunciación de los temas para cuya liberación y resolución se convoca a la asamblea. Esto se exige para que el consorcista sepa anticipadamente que temas habrá de tratar la asamblea para, de acuerdo con su interés, concurrir y proveerse de la información necesaria para deliberar acerca de los mismos. El orden del día debe ser completo porque delimita la competencia de la asamblea. Si está resolviera algún tema no incluido en el mismo, la resolución que adoptare al respecto de este Podría considerarse nula. No habrá nulidad si hubieran estado presentes en la asamblea la totalidad de los consorcios estás y estos aprobasen unánimemente El tratamiento del tema omitido en el orden del día.
Al respecto el CCyC prevé:
Ordinarias: se acuerda en el reglamento celebrarla una vez al año.
Extraordinarias: son las que, a pesar de estar también previstas reglamentariamente, no tiene fijada periodicidad ni temas en el reglamento, siendo convocadas a efectos de tratar asuntos de interés común que surgen en el desarrollo de la vida consorcial y que no han sido atribuidas a la competencia de las asambleas ordinarias.
Es imposible que haya mayoría sin quórum pero es factible que haya quórum sin mayoría. Como a veces resulta complicado conseguir quórum, el CCyC en el artículo 2060 dispone que la mayoría de los presentes pueda proponer decisiones, que deberán comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y que se tienen por aprobadas a los 15 días de notificada, excepto que éstos se opongan antes, con mayoría suficiente. Así se establece que cualquiera sea el número de presentes, estos pueden tomar decisiones. Se permite que si concurre la voluntad unánime de todos los consorcistas a una determinada decisión, la misma sea válida aun cuando no exista asamblea.
Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto.
La nulidad puede afectar a la asamblea toda o bien puede ser parcial, cuando refiere solamente a un punto del orden del día. Puede darse por la convocación por persona no facultada para hacerlo, omisión de notificación, tratamiento de un punto que no estaba incluido en el orden del día, etc.
Tienen acción de nulidad todos los consorcistas que no hayan asistido o que, habiendo concurrido no han votado favorablemente, sea porque lo hicieron en contra o porque se abstuvieron y aquellos que hayan votado favorablemente por mediar un vicio de la voluntad. Es necesario tener un interés serio y legítimo.
La acción debe promoverse contra el consorcio, salvo que la resolución que se cuestione refiera a derechos subjetivos de los consorcistas, supuesto en el cual estos también deben ser parte en el juicio. El plazo de interposición de la acción es de 30 días corridos contados desde la fecha de la asamblea.
Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, son obligatorios (Art.2062 CCyC) dos libros:
Libro de actas de asamblea: de cada asamblea debe elaborarse un acta en este libro, que los consorcistas presentes deben firmar para dejar constancia de su asistencia. Debe labrar las el secretario elegido por los propietarios.
Libro de registro de firmas: implica que el administrador debe registrar las firmas originales de cada propietario de cada unidad funcional.
En este caso quien convoca la asamblea es el juez, cuando el administrador o el consejo omitan convocarla. Es una medida extrema. Se requiere el agotamiento de la vía reglamentaria sin que haya sido posible convocar la asamblea, los consorcistas que la peticiona, deben acreditar haber empleado sin éxito los medios normales de convocatoria. La doctrina y jurisprudencia entiendan que para la procedencia de la asamblea judicial la cuestión o temas para los cuales se la peticiona deben ser de carácter urgente, necesario o grave.
Es necesario que la cuestión que decidir sea de tal naturaleza que pueda ser objeto de resolución judicial dentro de los límites de una acción no contenciosa.
La asamblea judicial debe ser peticionada por propietarios que representen un 10% del total. Esto puede eventualmente significar la conculcación de los derechos de los consorcistas que no lleguen a reunir ese número para recurrir a la vía judicial. Esto ha merecido críticas, ya que puede ser declarado inconstitucional cuando signifique vedar el acceso a la justicia para que los consorcistas que no logren reunir tal porcentaje.
Admitida la demanda, el juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocarse a los propietarios. En la asamblea judicial se puede prescindir de las mayorías reglamentarias. Si no se llega a una decisión decide el juez en forma sumarísima.
El juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.
El Consejo de propietarios comúnmente conocido como consejo de administración debe su surgimiento a la propia actividad consorcial, como especie de órgano auxiliar de la administración. No estaba contemplado en la ley 13,512. Su finalidad es ser un órgano consultivo o de control de carácter permanente que lo diferencia así de la asamblea.
El Código Civil y Comercial establece que el reglamento contendrá las facultades del Consejo de propietarios y dispone que la asamblea pueda designar un consejo integrado por copropietarios.
El consejo de administración es un órgano meramente facultativo, colegiado ya que es integrado por una pluralidad de consorcistas, sus decisiones se adoptan previa deliberación por mayoría, tiene carácter permanente, sus miembros deben ser consorcistas, la designación de los integrantes debe efectuarse por asamblea y su función es gratuita.
Funciones del Consejo de Propietarios
El Código Civil y Comercial establece ciertas funciones que tiene el Consejo de Propietarios (también llamado Consejo de Administración), pero también determina que el reglamento debe contener las facultades especiales del Consejo.
Si un consejo obrare el exceso de sus funciones y de ello se deriva perjuicio al consorcio, los integrantes de este órgano responderían personalmente por tales daños.
Suplencia del administrador: el Consejo debe convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador de hacerlo. Además ejerce la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocará a las asamblea si el cargo está vacante dentro de los 30 días de producida la vacancia.
Contralor al administrador y el uso de los fondos: debe controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio, para esto deberá examinar las rendiciones de cuentas y balances anuales, controlar los libros y documentación del consorcio, etc. Debe autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios. La falta o deficiencia en el contralor puede derivar en la responsabilidad de los miembros del consejo.
Otras facultades no previstas: el reglamento puede otorgar otras facultades como revisar trabajos que se han encomendado realizar a terceros, vigilar el cumplimiento de las tareas por parte del encargado, asesoramiento y consulta al administrador, intervención en la resolución alternativa de disputas entre consorcistas.
Administrador del Consorcio de Propietarios en Propiedad Horizontal
Como toda persona jurídica, el consorcio necesita de un órgano que ejerza su representación legal. La doctrina sostuvo que el administrador es órgano de la persona consorcio y actúa como representante o mandatario legal; es en rigor representante del consorcio. El código establece que el administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario.
Es la persona que administra, conserva y lleva adelante el cuidado, las cuentas y todo lo referente a la propiedad horizontal.
Administrador puede ser un consorcista o un tercero, persona humana como jurídica. Modernamente existe una tendencia hacia la profesionalización del administrador, actualmente son martilleros y corredores inmobiliarios.
El reglamento debe contener la designación del primer administrador. Éste, cesará en la oportunidad de la primera asamblea si esta no la ratifica en el cargo. Esta asamblea debe realizarse dentro de los 90 días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentran ocupadas el 50% de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. El reglamento además debe contemplar el plazo de ejercicio de la función.
Los administradores sucesivos son nombrados y removidos por la asamblea. La designación de un nuevo administrador no importa la reforma del reglamento.
El Código Civil y Comercial no prevé que la nueva designación debe hacerse por escritura pública, bastaría con la presentación de los documentos en que conste la designación del nuevo administrador con las mayorías necesarias.
El administrador puede ser removido sin expresión de causa. La decisión de la remoción debe ser tomada en asamblea.
Derechos y Obligaciones del Administrador de Propiedad Horizontal
Obligaciones conexas a la asamblea: debe convocar a la asamblea y redactar el orden del día, y luego ejecutar las decisiones de la asamblea.
Obligaciones con la administración pública y Seguridad Social: Dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales y cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsión al y tributaria.
Obligaciones referentes a los gastos de administración y conservación del edificio: El administrador debe atender a la conservación de las cosas comunes y a la seguridad de la estructura del edificio, practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios. Para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, Debe requerir la autorización previa del Consejo de propietarios.
Obligación de contratar seguros: debe mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios incluso incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir.
Obligación de rendición de cuentas: debe rendir cuentas dentro de los 60 días de la fecha del cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento, y debe hacerlo cuando finaliza su gestión dentro de los 15 días hábiles.
Relacionadas con los libros del consorcio: debe llevar en forma legal libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registro de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. Debe archivar las liquidaciones de expensas y conservar los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de la sucesivas administraciones y en caso de renuncia remoción, dentro de los 15 días hábiles debe entregar al Consejo de propietarios los activos, libros y documentos del Consorcio
Nombramiento y despido del personal: debe nombrar y despedir al personal del Consorcio con acuerdo de la asamblea convocada al efecto.
Función de certificación de deuda: dada la responsabilidad que tiene la adquirente de una unidad por las deudas anteriores, el administrador debe, a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del Consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales en informaciones sobre los seguros vigentes. Eso permitirá evaluar la adquisición que se pretende hacer.
Obligaciones relativas a funciones administrativas y judiciales: el administrador es representante en todas las cuestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusiva con todas las facultades propias de su carácter de representante legal. Además debe notificar a todos los propietarios de la existencia reclamos administrativos judiciales que afecten el consorcio.
La personalidad jurídica del Consorcio
Derecho real de Propiedad Horizontal en el Código Civil y Comercial
Mejoras y obras nuevas en la propiedad horizontal
La unidad funcional en la actual legislación de propiedad horizontal

References: resolución 
 resolución 
 artículo 2060
 resolución 
 resolución 
 resolución