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Timestamp: 2020-08-14 22:12:54+00:00

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Alquileres de Pymes y autónomos
Principal » Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo
Enviado por Editorial el Mié, 22/04/2020 - 10:43
Con el Real Decreto Ley 15/2020, se aprueba un nuevo paquete de medidas que refuerza, complementa y amplía las anteriormente adoptadas y se centra en el apoyo a las pequeñas y medianas empresas y a los trabajadores.
MECANISMO PARA LA RENEGOCIACIÓN Y APLAZAMIENTO DEL PAGO DE ALQUILERES DE LOCALES DE NEGOCIO.
Muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma. Por ello, y en su virtud, la falta de ingresos o la minoración puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.
A falta de acuerdo entre las partes, ni el Código civil ni la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos, prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma, por lo que procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.
Y así, se regula en el capítulo I, un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.
Lo deberán solicitar los arrendatarios a los arrendadores cuando estos sean una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (titular de más de 10 inmuebles o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados).
El artículo 3 señala que tipo de arrendatarios pueden solicitarlo:
Los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan unos requisitos. Los autónomos estar afiliado, que su actividad esté suspendida por el covid-19 (acreditado mediante certificado expedido por la AEAT), o bien con reducción de la facturación del mes natural anterior de al menos un 75 por ciento con respecto al año anterior. En el caso de pymes aquellas que pueden hacer balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviado (art. 257.1 de la Ley 1/2010), que su actividad este suspendida por el covid-19 o su facturación del mes natural anterior se vea reducida al menos un 75 por ciento con respecto al año anterior. Los requisitos se acreditaran por certificado expedido por la AEAT (cese de actividad) o por declaración responsable (la reducción de facturación).
El plazo para la solicitud será de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto (23 de abril), es decir, hasta el 23 de mayo.
La moratoria del pago del alquiler se aplicara una vez solicitada, de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórroga y a su meses siguientes prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
La renta se aplazara y no devengará intereses a partir de la siguiente mensualidad mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años contando desde la finalización del estado de alarma o del transcurso de los cuatro meses anteriormente citado.
Si los arrendadores no son empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, el arrendatario podrá solicitar la moratoria en el mismo plazo siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. En dicho acuerdo las partes podrán disponer libremente de la fianza para el pago de alguna mensualidad y posteriormente se repondrá en un año.
Conceder aplazamientos de las cuotas de los préstamos concedidos en el marco de sus programas de subvenciones o ayudas reembolsables, extendiendo la posibilidad de aplazamiento a los créditos del IDEA (Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía). Podrán ser objeto de aplazamiento las cuotas que se hallen pendientes de pago y cuyo vencimiento se haya producido o se produzca en los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2020 (todos inclusive).
El seguro de crédito y de caución contribuye a la consecución de dichos objetivos, ya que sirven, respectivamente, de garantía del cobro de las ventas o prestaciones de servicios y del cumplimiento de las obligaciones legales o contractuales. Se habilita al Consorcio de Compensación de Seguros para que desarrolle actividades de reaseguro de crédito y de caución.
Con el Real Decreto Ley 8/2020, ya se aprobó una línea de avales otorgada por el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital para cubrir la financiación otorgada por entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito, entidades de dinero electrónico y entidades de pagos a empresas y autónomos. En concreto, la línea de avales debe permitir que las empresas y autónomos continúen abonando los salarios de sus empleados, puedan adelantar el cobro de sus facturas, a través de figuras como el factoring, o anticipar el pago de facturas a sus proveedores, a través de modalidades como el confirming. Para reforzar las medidas de apoyo a la liquidez y ampliar su alcance, este real decreto-ley, en una disposición final, toma tres medidas complementarias. En primer lugar, prevé un reforzamiento del reaval concedido por la Compañía Española de Reafianzamiento, Sociedad Anónima (CERSA), con el fin de aumentar la capacidad de aval de las Sociedades de Garantía Recíproca, presentes en todas las Comunidades Autónomas de España y con gran capilaridad como reforzadoras del acceso a la financiación de las pymes de las distintas áreas geográficas en que se encuentran presentes. Además, establece que podrán beneficiarse de los avales los pagarés incorporados al Mercado de Renta Fija de la Asociación de Intermediarios de Activos Financieros (AIAF) y al Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF), fomentando el mantenimiento de las fuentes de liquidez proporcionadas por los mercados de capitales y no sólo a través de los canales bancarios tradicionales. En ambos casos, las condiciones de los avales se establecerán por Acuerdo de Consejo de Ministros. Por último, se garantiza que la línea de avales por importe de hasta 100.000 millones de euros podrá liberarse hasta el 31 de diciembre de 2020.
En la línea de contribuir a aliviar las necesidades de liquidez de los hogares, se desarrolla la medida relativa a la ampliación de las contingencias en las que se pueden hacer efectivos los derechos consolidados de los planes de pensiones, recogida en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.
Se extiende el beneficio a las formalizaciones de instrumentos públicos en el ámbito de los contratos de financiación no hipotecaria recogidos en los artículos 21 a 27 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, ya se trate de instrumento notarial o de póliza, en cuyo caso la bonificación habrá de ser equivalente (bonificación del 50 % en el otorgamiento del instrumento notarial)
La Disposición adicional decimoquinta, regula el otorgamiento unilateral por el acreedor de los instrumentos notariales en que se formaliza la ampliación de plazo derivada de la moratoria legal de los préstamos o créditos garantizados con hipoteca, o mediante otro derecho inscribible distinto, y se justifica que lo que se documenta es el reconocimiento unilateral del acreedor de una obligación establecida ex lege.
En relación con el derecho de resolución de determinados contratos sin penalización por parte de los consumidores y usuarios, es necesario clarificar la redacción para determinar con máximo rigor el momento de nacimiento de los derechos. Así, se establece que el «dies a quo» del derecho a resolver el contrato es aquel en que resulta imposible su ejecución y el «dies ad quem» a los 14 días de aquel. En este sentido, se establece que el plazo de 60 días para entender que no se ha llegado a un acuerdo entre las partes empezará a computar en el momento en que el consumidor o usuario solicita la resolución del contrato, pues es en ese momento cuando el empresario tiene conocimiento oficial del hecho.
inclusión de una disposición final séptima, por la que se modifica la letra d) del apartado 4 del artículo 159 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público cuando regula el acto de apertura de los sobres o archivos electrónicos de los licitadores que contengan la oferta evaluable a través de criterios cuantificables mediante la mera aplicación de fórmulas, dentro del procedimiento abierto simplificado, eliminando la exigencia que la apertura de los sobres tenga lugar en todo caso mediante acto público.

References: Real Decreto 
 artículo 3
 Real Decreto 
 artículo 3
 Real Decreto 
 resolución 
 resolución 
 artículo 159